Question: Miten korkotaso vaikuttaa asuntojen hintakehitykseen?

Asuntomarkkinoiden romahdus Suomessa 1990

Asuntomarkkinoiden romahdus Suomessa vuonna 1990 oli tapahtumasarja, jossa asuntojen hinnat nousivat voimakkaasti 1980-luvun lopulla ja romahtivat muutamassa vuodessa taloudellisen laman myötä. Samalla romahti huipussaan vuonna 1990 ollut asuntotuotanto kuuden vuoden aikana runsaaseen neljännekseen. Suuri joukko kotitalouksia ylivelkaantui ja joutui vakaviin taloudellisiin vaikeuksiin. Rakennusalan työttömyys nousi huippulukuhin ja huomattava osa alan resursseja siirtyi muille aloille. Rakennusalan konkurssit lisääntyivät rajusti ja kohdistuivat myös kaikkein suurimpiin yrityksiin.
Asuntomarkkinoiden tilanne
Suomen asuntomarkkinoiden peruspiirteitä 1980- ja 1990-luvuilla olivat asuntojen hintojen ja asuntotuotannon määrän voimakkaat vaihtelut. Niistä kehittyi 1980-luvun lopulla asuntojen hintojen nopea nousu, nousun jälkeinen hintaromahdus ja laman jälkeinen uusi nousu vuosituhannen vaihteeseen tultaessa. 
Asuntomarkkinoiden ylikuumeneminen 1985–1989
Suomessa koko 1980-luvun ajan tuotannon kasvu oli tasaista, noin 4% vuodessa, ja työllisyys pysyi korkeana. 1980-luvun puolivälissä pitkään jatkuneesta asumiskulutuksen kasvusta huolimatta Suomessa asuttiin vielä ahtaasti verrattuna esimerkiksi muihin Pohjoismaihin. Kuluttajilla oli painetta kasvattaa asumisväljyyttä. Vuokrasääntely supisti saman aikaisesti vuokra-asuntotarjontaa, joka oli vielä pienasuntovaltaista. Vuokra-asunnoista siirtyi väestöä omistusasuntoihin.[1]
Asteittainen rahamarkkinoiden vapautuminen helpotti huomattavasti kotitalouksien lainansaantia vuosikymmenen puolivälin jälkeen. Vuosina 1987–1989 reaalikorot laskivat ja korkojen verovähennysoikeus pysyi pääosin entisellään. 
Samanaikaisesti kun asuntomarkkinoilla vuokra-asunnoista oli muuttopainetta omistusasumiseen ja asumisväljyyttä haluttiin parantaa, oli työllisyysaste hyvä ja talouden kasvu sekä kuluttajien tulo-odotukset olivat suotuisat. Kun korkotaso oli matala ja lainansaanti helpompaa, kysyntä aiheutti asuntolainamäärän nopean kasvun, mikä puolestaan kanavoitui hintojen rajuna nousuna.
Rahoitusmarkkinoiden vapauttamisella ja lainanannon nopealla kasvulla oli merkittävä vaikutus hintojen nousuun. Sen sijaan asuntojen hintakuplan rooli hintojen nousussa ja laskussa oli vähäinen.[2]
Asuntojen hintojen nousu alkoi vuoden 1986 lopulla ja jatkui lähes vuoden 1989 puoliväliin asti. Vaikka nousun perusteet olivat reaalitaloudessa, odotukset nousun jatkumisesta ruokkivat nousuvauhtia.[1]
Asuntomarkkinoiden lama 1990–1994
Suomen talous kääntyi laskuun vuoden 1990 puolivälissä. Lasku jyrkkeni saavuttaen pohjan vuoden 1993 loppupuolella. Työttömyys kasvoi nopeasti ollen vuonna 1994 jo yli 18%.[3] Korot nousivat vuodesta 1989, ja korkotaso heitteli voimakkaasti vuoteen 1993. Kotitalouksien tulot supistuivat. Muuttoliike hiljeni.[1]
Asuntojen hinnat kääntyivät laskuun jo vuoden 1989 puolivälissä. Vuonna 1989 rakennettiin 64000 asuntoa.[4] Kovan rahan asunnoille ei löytynyt ostajia, vaan ne jäivät myymättä ja tyhjinä grynderiyhtiöiden harteille. Vuonna 1990 aloitettiin 69000 asunnon rakentaminen, kahden vuoden kuluttua 40000:n, ja vuonna 1996 aloitettiin vain 19000 asunnon rakentaminen.[5] Suuria rakennusyhtiöitä, esimerkiksi Haka ja Polar, ajautui yrityssaneeraukseen tai konkurssiin.
Lama iski pahiten omistusasuntojen ylivelkaantuneisiin kotitalouksiin. Kun laina oli otettu korkean hinnan aikana, korkeiden korkojen ja tulojen supistumisen myötä monet kotitaloudet eivät kyenneet hoitamaan velkojaan. Asuntojen hintojen laskiessa myös vakuusarvot laskivat jopa alle velan arvon. Monet kotitaloudet olivat pakotettuja myymään asuntonsa alle aikoinaan maksamansa hinnan ja myös alle velan määrän.
Laman päättyminen ja käänne 1995
Maan kokonaistuotanto kääntyi kasvuun vuoden 1993 puolivälissä ja reaalikorot kääntyivät laskuun. Työllisyystilanne kääntyi parempaan päin seuraavana vuonna ja muuttoliike kiihtyi jälleen. Asuntojen hinnat kääntyivät nousuun vuoden 1996 alussa. Asuntotuotanto kääntyi kasvuun saman vuoden lopulla.[1]
Suomen asuntomarkkinoiden tarkastelua
Asuntomarkkinoiden tilanne ja reaktiot olivat 1980-luvun ylikuumenemisen aikaan varsin samankaltaisia kaikilla alueilla koko maassa. Laman jälkeen 1990-luvun jälkipuoliskolla asuntomarkkinoiden kehitys maan eri osissa alkoi selvästi eriytyä. Tilanne on näin 2000-luvun ensimmäisen vuosikymmenen lopulla oleellisesti erilainen.[6]
Suomessa lyhyellä tähtäimellä asuntojen hintoihin on liittynyt voimakkaita vaihteluita. Pitkällä ajanjaksolla tarkasteltaessa asuntojen hintojen ja muiden kuluttajahintojen kasvu on kuitenkin samaa luokkaa.[7]
Kaavoitetun, rakennuskelpoisen maan riittävä tarjonta on perusedellytys asuntomarkkinoiden vakaalle kehitykselle. Maantarjontakaan ei voi kuitenkaan estää yleisestä taloudellisesta kehityksestä seuraavia hinta- ja tuotantomäärävaihteluita.[6] Suomessa asuntojen hintakehitykseen vaikuttavat voimakkaasti myös muun muassa yleinen kuluttajahintojen kehitys, inflaatio, korko- ja palkkataso sekä työttömyysaste.[7]
Keskustelua asuntojen hintakuplan mahdollisuudesta

Julkisessa keskustelussa on usein väläytelty uuden asuntokuplan syntymistä Suomeen. Asuntojen hinnat ovat nousseet tasaisesti, ja reaalinen keskihinta oli 2005 sama kuin huippuvuonna 1989.[8] Pellervon taloudellinen tutkimuslaitos ennusti 2005 asuntojen hinnan laskevan suurissa kaupungeissa keskimäärin 2–4% vuodessa 2006–2008.[8]
Tilanne on kuitenkin erilainen kuin 1990. Asuntomarkkinat eivät ole enää homogeeniset läpi maan vaan paikallisesti eriytyneet, ja talous on osa Euroopan talousaluetta. Asiaa kommentoi Rahoitustarkastuksen johtaja Kaarlo Jännäri helmikuussa 2007:[9]

Katso myös
Asuntojen hintakupla
Suomen 1990-luvun alun lama
Lähteet
Citation error, replace with{{cite book| author = Janne Huovari, Raija Volk| title = Alueellisten asuntomarkkinoiden kehitys vuoteen 2008| publisher = Pellervon taloudellinen tutkimuslaitos PTT| year = 2005| version = Pellervon taloudellisen tutkimuslaitoksen työpapereita n:o 77| id = ISBN 952-5594-00-9}} Julkaistu myös 
Check date values in: |accessdate= (help)
Citation error, replace with{{cite book| author = Seppo Laakso| title = Alueelliset asuntomarkkinat talouden nousussa ja lamassa: kokemuksia Suomesta| publisher = Pellervon taloudellinen tutkimuslaitos PTT| year = 2000 a| version = Pellervon taloudellisen tutkimuslaitoksen raportteja No. 169| id = ISBN 952-5299-14-7}}
Citation error, replace with{{cite book| author = Seppo Laakso| title = Asuntomarkkinoiden alueellinen kehitys Suomessa 1980- ja 1990-luvulla| publisher = Valtion taloudellinen tutkimuskeskus| year = 2000 b| version = VATT-keskustelualoitteita 221}} (julkaistu myös )
Check date values in: |accessdate= (help)
Check date values in: |accessdate=, |date= (help)
Citation error, replace with{{cite book| author = Antti Tuuri| title = Linnuille pesänsä, ketuille kolonsa| publisher = Suomen Rakennuslehti Oy| year = 1998| id = ISBN 951-664-020-6}}
Viitteet

Aiheesta muualla
 (aikasarja vuodesta 1988)
Luokka:Asuntopolitiikka
Luokka:Suomen taloushistoria
Luokka:1990-luku
Luokka:Asuminen Suomessa