תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים)

{{ח:התחלה}}
{{ח:כותרת|תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ״ב–1992}}

{{ח:פתיח-התחלה}}
{{ח:תיבה|ק״ת תשנ״ב, 798|תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים)|https://olaw.org.il/takanot/takanot-5422.pdf}}, {{ח:תיבה|1430|תיקון|https://olaw.org.il/takanot/takanot-5464.pdf}}; {{ח:תיבה|תשנ״ו, 169|תיקון|https://olaw.org.il/takanot/takanot-5717.pdf}}; {{ח:תיבה|תשנ״ז, 325|תיקון|https://olaw.org.il/takanot/takanot-5805.pdf}}; {{ח:תיבה|תשס״ז, 138|תיקון|https://olaw.org.il/takanot/takanot-6525.pdf}}; {{ח:תיבה|תשס״ח, 875|תיקון|https://olaw.org.il/takanot/takanot-6670.pdf}}, {{ח:תיבה|1226|תיקון מס׳ 2|https://olaw.org.il/takanot/takanot-6701.pdf}}, {{ח:תיבה|1292|ת״ט|https://olaw.org.il/takanot/takanot-6705.pdf}}; {{ח:תיבה|תשע״א, 492|תיקון [תשס״ח] (תיקון)|https://olaw.org.il/takanot/takanot-6964.pdf}}; {{ח:תיבה|תשע״ג, 619|תיקון|https://olaw.org.il/takanot/takanot-7211.pdf}}; {{ח:תיבה|תש״ף, 616|תיקון|https://olaw.org.il/takanot/takanot-8350.pdf}}; {{ח:תיבה|תשפ״ד, 710|תיקון|https://olaw.org.il/takanot/takanot-10943.pdf}}; {{ח:תיבה|תשפ״ו, 32|תיקון|https://olaw.org.il/takanot/takanot-12056.pdf}}.
{{ח:סוגר}}
{{ח:מפריד}}

{{ח:מבוא}}
בתוקף סמכותי לפי {{ח:חיצוני|חוק התכנון והבניה#סעיף 265|סעיף 265}} {{ח:חיצוני|חוק התכנון והבניה|לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה–1965}} (להלן – החוק), ולאחר התייעצות עם המועצה הארצית לתכנון ולבניה, אני מתקין תקנות אלה:
{{ח:סוגר}}
{{ח:מפריד}}

{{ח:סעיף|1|הגדרות|תיקון: תשנ״ו, תשנ״ז, תשס״ז, תשס״ח־2, תשס״ח־3, תשע״ג, תש״ף, תשפ״ו}}
{{ח:ת}} בתקנות אלה –
{{ח:ת|סוג=הגדרה}} ”אחוזי בניה כוללים“ – היחס שבין השטח הכולל המותר לבניה במגרש לבין שטח המגרש כשהוא מבוטא באחוזים;
{{ח:ת|סוג=הגדרה}} ”אתר בריכת שחיה“ – כהגדרתו {{ח:חיצוני|תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות)|בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש״ל–1970}} (להלן – תקנות בקשה להיתר);
{{ח:ת|סוג=הגדרה}} ”בליטה“ – תקרות, עמודים, כרכובים וחלקי בנין אחרים הבולטים מקירותיו החיצוניים כלפי חוץ;
{{ח:ת|סוג=הגדרה}} ”בנין עזר“ – בנין שנבנה ליד הבנין העיקרי, בחצרו, בחלק ממנו, או על גגו ומשרת את הבנין העיקרי;
{{ח:ת|סוג=הגדרה}} ”היתר בשטח כולל“ – היתר שבו שטחי הבנייה מחושבים בלא חלוקה לשטח למטרות עיקריות ולמטרות שירות
{{ח:ת|סוג=הגדרה}} ”חומרים קלים“ – חומרים כגון גבס, עץ, זכוכית, אלומיניום, פלדה, וכן חומרים מרוכבים כגון פיברגלס או חומרים דומים אחרים;
{{ח:ת|סוג=הגדרה}} ”טורבינת רוח“ – מערכת לייצור חשמל הממירה ישירות אנרגיית רוח לאנרגיה חשמלית;
{{ח:ת|סוג=הגדרה}} ”כניסה קובעת לבנין“ – הכניסה הראשית לגזרת הבנין שבה היא נמצאת, אשר מפלס רצפתה אינו עולה על 1.20 מטר מעל פני הקרקע והגישה אליה באמצעות מדרגות או גשר כניסה ישיר ממפלס הרחוב, בהתאם לתקן ישראלי ת״י 166;
{{ח:ת|סוג=הגדרה}} ”מגרש“ – יחידת קרקע שנקבעה בתכנית או שנוצרה על ידי פעולת חלוקה או איחוד בתכנית, או על ידי תשריט חלוקה או איחוד, אף אם טרם נרשמה כחלקה בפנקסי רישום המקרעין, בין אם מותרת בה בניה ובין אם לאו;
{{ח:ת|סוג=הגדרה}} ”מעטפת כפולה“ – מעטפת חיצונית למבנה, הבנויה מחומרים קלים, ומרוחקת מקיר המבנה החיצוני, באופן שנוצר מרווח פנימי למעבר אוויר ולתחזוקה;
{{ח:ת|סוג=הגדרה}} ”מצללה (פרגולה)“ – כהגדרתה {{ח:חיצוני|תקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר)|בתקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), התשע״ד–2014}};
{{ח:ת|סוג=הגדרה}} ”מקום רחצה מוכרז“ – כמשמעותו {{ח:חיצוני|חוק הסדרת מקומות רחצה#סעיף 3|בסעיף 3 לחוק הסדרת מקומות רחצה, התשכ״ד–1964}};
{{ח:ת|סוג=הגדרה}} ”מקמרת“ ארקדה – מרחב או חלל מכוסה או בלתי מכוסה הנמצא בין שורות עמודים או בין שורת עמודים ובין הקיר הסמוך אליה, והמחוברים ביניהם באמצעות קשתות;
{{ח:ת|סוג=הגדרה}} ”מראות במערכת תרמו־סולארית“ – מראות או מראות פרבוליות, לרבות צינורות המותקנים מעליהם, עם או בלי עקיבה;
{{ח:ת|סוג=הגדרה}} ”מרחב ציבורי פתוח“ – מקום שהותר בתכנית לאחד או יותר מבין השימושים האלה: גן ציבורי, דרך, חוף רחצה, טיילת, כיכר עירונית, ספורט ונופש, פארק, שביל, שדרה עירונית, שטח ציבורי פתוח או שטח פרטי פתוח שנקבעה לגביו בתכנית זכות מעבר לטובת הציבור;
{{ח:ת|סוג=הגדרה}} ”מרפסת גג“ – חלק ממישור גג שטוח המופרד באמצעות קיר משאר הגג והמוקף מעקה, אשר רצפתו מחוברת לרצפת דירה או אולם הנמצאים על הגג האמור ודלת מעבר ביניהם;
{{ח:ת|סוג=הגדרה}} ”סטיו“ (קולונדה) – חלל מכוסה תקרה הנמצא בין שתי שורות עמודים סמוכות או בין שורת עמודים לבין הקיר הסמוך של בנין;
{{ח:ת|סוג=הגדרה}} ”קו החוף“, ”תחום חוף הים“ – כהגדרתם {{ח:חיצוני|חוק שמירת הסביבה החופית|בחוק שמירת הסביבה החופית, התשס״ד–2004}};
{{ח:ת|סוג=הגדרה}} ”קולטים פוטו־וולטאיים“ – לוחות לקליטת אנרגיית שמש במערכת לייצור חשמל הממירה ישירות אנרגיה סולרית לאנרגיה חשמלית;
{{ח:ת|סוג=הגדרה}} ”קומה“ – חלל, בכל צורה גיאומטרית שהיא, שבין רצפת החלל ובין התקרה שמעליו, לרבות חלל כאמור שמתחת לפני הקרקע ושעל הגג;
{{ח:ת|סוג=הגדרה}} ”קומת עמודים מפולשת“ – חלל מכוסה תקרה אשר –
{{ח:תתת|(1)}} נמצא בין שתי שורות עמודים או יותר;
{{ח:תתת|(2)}} גובהו מהרצפה ועד תחתית התקרה אינו קטן מ־2.20 מטרים;
{{ח:תתת|(3)}} יכול שיכלול מדרגות המובילות לקומות ולבניני עזר;
{{ח:תתת|(4)}} יכול שיהיה סגור, כולו או מקצתו, בקירות זכוכית או פתוח מכל צדדיו;
{{ח:ת|סוג=הגדרה}} ”שטח מקורה“ – שטח המכוסה בגג בצורה גיאומטרית כלשהי;
{{ח:ת|סוג=הגדרה}} ”תוכנית בשטח כולל“ – תוכנית שבה שטחי הבנייה נקבעו בלא חלוקה לשטח למטרות עיקריות ולמטרות שירות.

{{ח:סעיף|2|חישוב אחוזי בניה ואחוזי בניה}}
{{ח:ת}} בתכניות ובהיתרים יחושבו שטחי בניה ואחוזי בניה לפי הוראות תקנות אלה.

{{ח:סעיף|2א|היתר בשטח כולל|תיקון: תשפ״ו}}
{{ח:ת}} היתר שהוא אחד מאלה יהיה היתר בשטח כולל, ויראו בו כהיתר תואם תוכנית:
{{ח:תת|(1)}} היתר מכוח תוכנית שאושרה לאחר כ׳ בכסלו התשפ״ד (3 בדצמבר 2023), שהיא תוכנית בשטח כולל, או שנקבע בהוראותיה כי היתר בנייה מכוחה יהיה היתר בשטח כולל או יכול שיהיה היתר בשטח כולל והבקשה להיתר הוגשה לפי זה;
{{ח:תת|(2)}} היתר מכוח תוכנית שאושרה עד כ׳ בכסלו התשפ״ד (3 בדצמבר 2023), ששטחי הבנייה שבה נקבעו בחלוקה לשטח למטרות עיקריות ולמטרות שירות, בכפוף להוראות אלה:
{{ח:תתת|(א)}} הבקשה להיתר או התוכנית שמכוחה מבוקש ההיתר, לפי העניין, אינה אחת או יותר מאלה:
{{ח:תתתת|(1)}} בקשה להיתר לגבי מגרש שיש בו מבנה קיים, למעט בקשה כאמור להריסה של המבנה הקיים ובנייה מחדש;
{{ח:תתתת|(2)}} בתוכנית שמכוחה מבוקש ההיתר נקבע בתת־הקרקע שטח למטרה עיקרית וכן נקבעו, בתוכנית כאמור, שטחי שירות בתת־הקרקע לפי סמכות הוועדה המקומית לפי {{ח:חיצוני|חוק התכנון והבניה#סעיף 62א|פסקאות (13ב), (15) או (21) עד (24) בסעיף 62א(א) לחוק}};
{{ח:תתתת|(3)}} בתוכנית שמכוחה מבוקש ההיתר נקבעו שטחי שירות לפי סמכות הוועדה המקומית לפי {{ח:חיצוני|חוק התכנון והבניה#סעיף 62א|סעיף 62א(א1)(4) לחוק}};
{{ח:תתתת|(4)}} בתוכנית שמכוחה מבוקש ההיתר נקבעו שטחי שירות, בלי שנקבעה בתוכנית מגבלה לגבי היקף השטח;
{{ח:תתתת|(5)}} בקשה להיתר הכוללת שטחי שירות שנקבעו בתוכנית שהיא תוכנית נושאית כהגדרתה {{ח:חיצוני|חוק התכנון והבניה#סעיף 62א|בסעיף 62א(ח) לחוק}};
{{ח:תתת|(ב)}} פסקאות {{ח:הערה|משנה}} (2) עד (5) לא יחולו אם שטחי השירות שנקבעו בתוכניות כאמור באותן פסקאות נקבעו למטרת שירות מסוימת, אחת או יותר;
{{ח:תתת|(ג)}} אם לפי התוכנית שמכוחה מבוקש ההיתר, בתת־הקרקע נקבעו אך ורק שטחי שירות, שטחים אלה יותרו לשימוש אך ורק לצורך מטרה, אחת או יותר, מבין המטרות שפורטו {{ח:פנימי|סעיף 9|בתקנה 9(ד)}};
{{ח:תתת|(ד)}} אין באמור בתקנה זו –
{{ח:תתתת|(1)}} כדי לבטל חלוקה שנקבעה בתוכנית, בין שטחים בתת־הקרקע לשטחים מעל פני הקרקע;
{{ח:תתתת|(2)}} כדי לבטל חלוקה שנקבעה בתוכנית, בין שטחי שירות שונים שנקבעו לשרת מטרות עיקריות שונות;
{{ח:תתתת|(3)}} כדי להתיר שימוש בשטחי שירות שנקבעו בתוכנית למטרת שירות מסוימת, אחת או יותר, למטרה שונה;
{{ח:תתת|(ה)}} תקנה זו תחול גם על בקשה להיתר הכוללת שטחי שירות שנוספו לפי {{ח:פנימי|סעיף 13|תקנה 13(ב)}}, אם ההחלטה על הוספת שטחי השירות התקבלה לפני י״ט באדר התשפ״ה (19 במרץ 2025);
{{ח:תת|(3)}} היתר מכוח תוכנית שאושרה לאחר כ׳ בכסלו התשפ״ד (3 בדצמבר 2023), ששטחי הבנייה שבה נקבעו בחלוקה לשטח למטרות עיקריות ולמטרות שירות, אם התקיימו תנאים אלה:
{{ח:תתת|(א)}} ההחלטה על אישור התוכנית התקבלה לא יאוחר מיום י״ב בטבת התשפ״ו (1 בינואר 2026);
{{ח:תתת|(ב)}} מוסד התכנון שהפקיד את התוכנית או שהעביר אותה להשגות הציבור, לפי העניין, החליט, לאחר תחילת התוכנית, כי היתר בנייה מכוחה יהיה היתר בשטח כולל; מוסד התכנון האמור ישלח את ההחלטה למהנדס הוועדה המקומית שבשטחה חלה התוכנית;
{{ח:תתת|(ג)}} פסקה (2)(א) עד (ה) תחול על היתר לפי פסקה זו.

{{ח:סעיף|2ב|התאמת {{ח:פנימי|סעיף 4|תקנות 4 עד 8}} לתוכנית והיתר בשטח כולל|תיקון: תשפ״ו}}
{{ח:ת}} בתוכנית בשטח כולל ובהיתר בשטח כולל כאמור {{ח:פנימי|סעיף 2א|בתקנה 2א}}, יקראו את {{ח:פנימי|סעיף 4|תקנות 4}} {{ח:פנימי|סעיף 8|ו־8}} כך שבכל מקום, במקום ”שטח שירות“ או ”שטח שירות לפי {{ח:פנימי|סעיף 9|תקנה 9}}“ יבוא ”שטח כולל“.

{{ח:סעיף|2ג|ייעוד שטח למטרה מסוימת בתוכנית בשטח כולל|תיקון: תשפ״ו}}
{{ח:ת}} בתוכנית בשטח כולל ניתן לקבוע כי שטח מסוים מיועד למטרה מסוימת מבין המטרות שפורטו {{ח:פנימי|סעיף 9|בתקנה 9(ד)}}.

{{ח:סעיף|3|שטח המגרש}}
{{ח:תת|(א)}} לצרכי החישוב של שטחים ואחוזי בניה, לפי תקנות אלה, שטח מגרש הוא השטח כפי שתוחם בתכנית או בתשריט חלוקה או איחוד, לפי הענין, לאחר שנוכה ממנו החלק שנועד בתכנית לצרכי ציבור כאמור {{ח:חיצוני|חוק התכנון והבניה#פרק ח|בפרק ח׳ לחוק}}, זולת אם הוא ממשיך להיות חלק מהמגרש, וזכויות הציבור על פי התכנית תהיינה בדרך של רישום זיקת הנאה בלבד.
{{ח:תת|(ב)}} כללי החישוב של שטח מגרש ואחוזי הבניה כאמור יחולו גם על מגרש שנועד לבניה למטרה ציבורית פלונית, לאחר שנוכו ממנו החלקים שנועדו למטרות ציבוריות אחרות, אם נקבעו כאלה בתכנית.

{{ח:סעיף|4|השטח הכולל המותר לבניה|תיקון: תשנ״ו, תשנ״ז, תשס״ח־2, תשע״ג, תש״ף, תשפ״ו}}
{{ח:תת|(א)}} לענין תקנות אלה, השטח הכולל המותר לבניה, בבנין פלוני, הוא הסכום, במטרים רבועים, של השטחים המקורים בכל קומותיו, בין אם שטחים אלה נמצאים מעל פני הקרקע ובין אם הם מתחתיה, הכל בכפוף להוראות האחרות שבתקנות אלה.
{{ח:תת|(ב)}} מדידת השטח הכולל המותר לבניה, לענין תקנות אלה – למעט מדידת עליית הגג וקומת המסד – תיעשה על פי חישוב השטח הכלול בהיקפו של חתך אופקי בגובה 1.20 מטרים מעל הרצפה; מדידת שטחים שאינם מקורים תיעשה בגובה רצפתם.
{{ח:תת|(ג)}} שטחו של פתח ברצפה העולה על 0.50 מטרים רבועים, לא יבוא במנין השטח המותר לבניה.
{{ח:תת|(ד)}} שטח עליית גג יחושב לפי ההשלכה האופקית על הרצפה של אותו חלק, בעליית גג, הגבוה מ־1.80 מטרים.
{{ח:תת|(ה)}} היו בבנין בליטות החורגות מהקיר החיצוני שלו בפחות מ־0.50 מטר ושאין בהן המשך לחלל הפנימי של בנין, הן לא יבואו במנין השטח המותר לבניה; היו בליטות כאמור בולטות יותר מ־0.50 מטר, יבוא שטח הבליטה העודף על 0.50 מטר במנין השטח המותר לבניה כשטח שירות לפי {{ח:פנימי|סעיף 9|תקנה 9}}, אולם בליטה חיצונית תת קרקעית לא תבוא במניין השטח המותר לבניה.
{{ח:תת|(ה1)}} על אף האמור בתקנת משנה (ה) –
{{ח:תתת|(1)}} היו בבניין בליטות החורגות מהקיר החיצוני שלו בפחות מ־0.75 מטר, אף אם יש בהן המשך לחלל הפנימי של הבניין – הן לא יבואו במניין השטח המותר לבנייה ובלבד שנועדו לצורך חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה;
{{ח:תתת|(2)}} היו בבניין בליטות שאין בהן המשך לחלל הפנימי של הבניין והחורגות מהקיר החיצוני שלו בפחות ממטר – הן לא יבואו במניין השטח המותר לבנייה ובלבד שנבנו מחומרים קלים.
{{ח:תת|(ה2)}} הייתה בבניין מעטפת כפולה, לא יבוא השטח הנוצר ממנה במניין השטח המותר לבנייה ובלבד שהמרווח הפנימי שנוצר בינה ובין קיר הבניין לא יעלה על 0.9 מטר.
{{ח:תת|(ו)}} שטחה של בליטה שהיא גומחה (נישה) או גבלית (ארקר) הבולטת מן הקיר החיצוני של בנין פחות מ־0.50 מטר, לא יבוא במנין השטח המותר לבניה, אם גובהה הפנימי אינו עולה על 1.20 מטרים ובתנאי שסך כל הגובה הפנימי של הבליטות בקומה אינו עולה על 60% מגובה אותה קומה; היתה בליטה כאמור בולטת יותר מ־0.50 מטר יבוא שטח הבליטה העודף על 0.50 במנין השטח המותר לבניה כשטח שירות לפי {{ח:פנימי|סעיף 9|תקנה 9}}.
{{ח:תת|(ז)}} לעניין עוביו של קיר חיצוני, יחולו ההוראות האלה:
{{ח:תתת|(1)}} עלה עוביו של קיר חיצוני, כולו או מקצתו, על 0.25 מטר – לא יבוא החלק שעוביו עולה על 0.25 מטר אך נמוך מ־0.5 מטר במניין השטח המותר לבנייה; החלק שעוביו עולה על 0.5 מטר יחושב כשטח שירות;
{{ח:תתת|(2)}} על אף האמור בפסקה (1) –
{{ח:תתתת|(א)}} במקום שלפי כל תכנית או כל דין אחר חייבים לבנות קיר חיצוני בעובי העולה על 0.25 מטר אך לא עולה על 0.5 מטר יראו כאילו בפסקה (1) במקום 0.25 מטר, נאמר העובי המזערי המתחייב לפי התכנית או הדין האחר, לפי העניין; חייבו התכנית או הדין האחר לבנות קיר חיצוני בעובי העולה על 0.5 מטר, יחושב החלק שעוביו עולה על העובי המתחייב לפי התכנית או הדין האחר כשטח שירות.
{{ח:תתתת|(ב)}} מקום שבו עלה עוביו הכולל של הקיר בשל חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, לא יבוא החלק שעוביו עולה על 0.25 במניין השטח המותר לבנייה; אין באמור כדי לגרוע מהוראות {{ח:פנימי|סעיף 8|תקנה 8(ג)}} {{ח:פנימי|סעיף 9|ו־9(ד)(1)}}.
{{ח:תת|(ח)}} {{ח:הערה|(בוטלה).}}
{{ח:תת|(ט)}} היה שטח בקומת כניסה לבנין מקורה באופן כלשהו בגובה שאינו עולה על שתי קומות, ולא היה סגור ביותר משני קירות יבוא שטח זה במנין שטחי השירות לענין תקנות אלה; היה גובה הקירוי של שטח כאמור שתי קומות או יותר, לא יבוא אותו שטח במנין השטח המותר לבנייה.
{{ח:תת|(י)}} על אף האמור בתקנת משנה 4(א) לא יראו שטח מצללה כשטח מקורה, ובלבד שהמצללה עומדת בתנאים האלה:
{{ח:תתת|(1)}} היא הוקמה בחצר, בגג, במרפסת, או במרפסת גג;
{{ח:תתת|(2)}} שטח המצללה – 50 מטרים רבועים או 1⁄4 משטח החצר, הגג, המרפסת או מרפסת הגג, הכל לפי הגדול יותר;
{{ח:תתת|(3)}} עלה שטח המצללה על השטחים הקבועים בפסקה (2) יבוא השטח העודף במניין שטחי השירות;
{{ח:תת|(יא)}} על אף האמור בתקנת משנה (א) לא יראו כשטח מקורה לעניין תקנות אלה, את השטחים המינימליים שחובה להתקין בהם אמצעי הצללה במבני ציבור לפי הוראות כל דין, באתר בריכת שחיה לפי {{ח:חיצוני|תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות)#תוספת 2 חלק כא|חלק כ״א לתוספת השניה של תקנות בקשה להיתר}}, ובלבד שמתקיימים באמצעי ההצללה שבשטחים האמורים, כל אלה:
{{ח:תתת|(1)}} הוא נסמך על עמודים והוא בלא קירות;
{{ח:תתת|(2)}} אם הוא עשוי מחומר קשיח – המרווחים שבין החלקים האטומים שלו מחולקים באופן שווה ומהווים 30% לפחות ממנו;
{{ח:תתת|(3)}} אם הוא עשוי חומר שאינו קשיח, כגון ברזנט – יכול אמצעי ההצללה להיות אטום.
{{ח:תת|(יא1)}} על אף האמור בתקנת משנה (א), לא יראו שטח שהוקמו בו אמצעי הצללה לשימוש הציבור כשטח מקורה, ובלבד שמתקיימים כל אלה:
{{ח:תתת|(1)}} אמצעי ההצללה הוקם על ידי גוף מהגופים המנויים {{ח:חיצוני|חוק התכנון והבניה#סעיף 261|בסעיף 261(ד)(1)(א) עד (ז) לחוק}};
{{ח:תתת|(2)}} אמצעי ההצללה מוקם באחד מאלה:
{{ח:תתתת|(א)}} במרחב הציבורי הפתוח;
{{ח:תתתת|(ב)}} במגרש שהותרה בו בניית מבני ציבור או במגרש שהותר בו שימוש חורג למבני ציבור, ובלבד שההצללה נועדה לשירות מבני הציבור;
{{ח:תתת|(3)}} אמצעי ההצללה נסמך רק על עמודים או על קירות של מבנה ציבור אחר;
{{ח:תתת|(4)}} לעניין אמצעי הצללה המוקם בתחום חוף הים – הוא מוקם במקום רחצה מוכרז, טיילת, פארק או גן ציבורי, במקום שהותר בתכנית לשימוש כאמור, ובמרחק שלא יפחת מחמישה עשר מטרים מקו החוף.
{{ח:תת|(יא2)}} הוראות תקנת משנה (יא1) לא יחולו אם בתכנית החלה במגרש שבו מוקם אמצעי ההצללה, נקבעו שטחי בנייה לצורך הקמת אמצעי הצללה כאמור בתקנת משנה (יא1)(2).
{{ח:תת|(יב)}} על אף האמור בתקנת משנה (א) לא יראו את שטחם של הקולטים הפוטו־וולטאיים או את שטחן של המראות התרמו־סולאריות כשטח מקורה, בהתקיים אחד מן המקרים האלה:
{{ח:תתת|(1)}} גובה החלק התחתון של הקולטים אינו עולה על 1.5 מטרים וגובה החלק התחתון של המראות אינו עולה על 2 מטרים מגובה פני הקרקע או מגובה פני גג מבנה שהוקם כדין, לפי העניין;
{{ח:תתת|(2)}} הקולטים או המראות מותקנים על גבי עוקבים;
{{ח:תתת|(3)}} הקולטים מותקנים על גבי מאגר או בריכת דגים או על דופנם ובלבד שהמאגר או בריכת הדגים הוקמו כדין;
{{ח:תתת|(4)}} הקולטים או המראות מותקנים ברצף היוצר מישור אחד על גבי קונסטרוקציה אחת, אם גובה חלקם התחתון אינו עולה על 1.5 מטרים מגובה פני הקרקע או מגובה פני גג מבנה שהוקם כדין וגובה חלקם העליון אינו עולה על 4 מטרים מגובה פני הקרקע או מגובה פני גג מבנה שהוקם כדין.
{{ח:תת|(יג)}} על אף האמור בתקנת משנה (א), לא יראו שטח טורבינת רוח כשטח מקורה ולא יבוא שטחה במניין השטח המותר לבנייה.

{{ח:סעיף|5|מפלסים בקומה}}
{{ח:תת|(א)}} מפלס בתוך חלל קומה המשמש כיציע, גזוזטרה, מרפסת וכיוצא באלה, ייחשב כחלק מהשטח הכולל המותר לבניה.
{{ח:תת|(ב)}} מפלס כאמור בתקנת משנה (א) ייחשב, לכל דבר וענין, כחלק משטח הקומה שבה הוא נמצא; היה מפלס כאמור בתקנת משנה (א) מופרד מחלל הקומה במחיצה המגיעה עד לתקרת הקומה או עלה שטחו על מחצית שטחה של הקומה, ייחשב כקומה בפני עצמה.
{{ח:תת|(ג)}} השטח המשמש גישה אל המפלס, בין מדרגות ובין כבש, ייחשב גם הוא חלק ממפלס כאמור, ובלבד שלא בא במנין השטחים המותרים לבניה של הקומה שמתחתיו.

{{ח:סעיף|6|מסד|תיקון: תשנ״ו}}
{{ח:תת|(א)}} בתקנה זו, ”מסד“ – חלל המצוי מתחת למפלס הכניסה הקובעת לבנין, אשר נמצא בין שורות עמודים או מוקף קירות, כולו או מקצתו.
{{ח:תת|(ב)}} שטח של מסד יחושב כחלק מן השטח הכולל המותר לבניה רק אם גובהו עולה על 1.80 מטרים.
{{ח:תת|(ג)}} גובה המסד יחושב מרצפתו, ובאין רצפה – מפני הקרקע – עד תחתית התקרה; לא היו הרצפה, הקרקע, או התקרה אופקיים, במלואם או בחלקם, יראו כחלק מן השטח הכולל המותר לבניה רק אותם חלקים של המסד שגבהם עולה על 1.80 מטרים.
{{ח:תת|(ד)}} היו בשטח פלוני תנאים טופוגרפיים הכוללים שיפוע מעל 15 אחוזים, ניתן לקבוע בתכנית, לגבי השטח שבו השיפוע האמור, במקום כללי המדידה שבתקנת משנה (ג), כללי מדידה אחרים שלפיהם ייכלל שטח המסד, כולו או מקצתו, בכלל השטחים הכוללים המותרים בבניה.

{{ח:סעיף|7|חדרי המדרגות|תיקון: תשנ״ו}}
{{ח:ת}} שטח חדר מדרגות הוא שטח ההשלכה האופקית, במטרים רבועים, של משטחי מערכת המדרגות, האופקיים והמשופעים, בכפוף לאמור {{ח:פנימי|סעיף 8|בתקנה 8}}.

{{ח:סעיף|8|קירות}}
{{ח:תת|(א)}} השטח שמתחת לקירות החיצוניים והפנימיים יבוא במנין השטח המותר לבניה; בכפוף לאמור בתקנת משנה (ב).
{{ח:תת|(ב)}} הפריד קיר פנימי בין שני חלקי בנין שאינם מיועדים לאותה מטרה, תבוא במנין רק מחצית עוביו של הקיר כשהוא מדוד ברצפה, לגבי כל חלק בנין לחוד.
{{ח:תת|(ג)}} כל השטח שמתחת לקירות מרחב מוגן דירתי בדירת מגורים יבוא במנין שטחי השירות של הבנין, ובלבד שקירות כאמור נבנו בהתאם לתקנות לפי {{ח:חיצוני|חוק ההתגוננות האזרחית|חוק ההתגוננות האזרחית, התשי״א–1950}} (להלן – מרחב מוגן דירתי).

{{ח:סעיף|8א|הפרדה בין שטחי בנייה מתחת למפלס הכניסה הקובעת ומעליה|תיקון: תשפ״ד}}
{{ח:ת}} תוכנית תקבע את השטחים שיותרו לבנייה מתחת למפלס הכניסה הקובעת לבניין ומעליה, כל אחד בנפרד.

{{ח:סעיף|8ב|תוספת שטחי בנייה לפי {{ח:חיצוני|חוק התכנון והבניה#סעיף 151|סעיף 151(ג) לחוק}}|תיקון: תשפ״ד}}
{{ח:ת}} תוספת שטחי בנייה, כאמור {{ח:חיצוני|חוק התכנון והבניה#סעיף 151|בסעיף 151(ג) לחוק}}, לא תיחשב סטייה מתוכנית, ואולם תצוין בטבלת שטחי הבנייה בבקשה להיתר.

{{ח:סעיף|9|הפרדה בין שימושים עיקריים וחלקי שירות|תיקון: תשנ״ו, תשס״ז, תשפ״ד}}
{{ח:תת|(א)}} מוסד התכנון המוסמך להפקיד תוכנית המייעדת קרקע פלונית לבנייה וקובעת שטחי בנייה מותרים או אחוזי בנייה למטרה מן המטרות המפורטות בתקנת משנה (ב), רשאי לכלול בתוכנית הוראות שיקבעו גם את היחס בין השטחים שהבנייה בהם תותר כדי לשמש מטרות אלה במישרין (להלן – שטחים למטרות עיקריות), לבין כלל השטחים שהבנייה בהם תותר רק כדי לשמש למתן שירותים נלווים, כמפורט בתקנת משנה (ד), להשגת המטרות העיקריות (להלן – שטחי שירות); על תוכנית שנכללו בה הוראות שקובעות את היחס בין שטחים למטרות עיקריות לבין שטחי שירות יחולו הוראות תקנה זו.
{{ח:תת|(א1)}} מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית, רשאי גם לקבוע את היחס בין שטחי השירות השונים המפורטים בתקנת משנה (ד), כולם או חלקם.
{{ח:תת|(א2)}} ”יחס“, לענין תקנות משנה (א) ו־(א1), יכול שיהיה גם כללי חישוב גיאומטריים או הפניה לתקן או לחיקוק.
{{ח:תת|(ב)}} מטרות עיקריות לענין תקנות אלה הן:
{{ח:תתת|(1)}} מגורים;
{{ח:תתת|(2)}} מסחר;
{{ח:תתת|(3)}} בידור;
{{ח:תתת|(4)}} תעשיה;
{{ח:תתת|(5)}} מלאכה;
{{ח:תתת|(6)}} צרכים חקלאיים;
{{ח:תתת|(7)}} משרדים;
{{ח:תתת|(8)}} בתי מלון ובתי אירוח אחרים;
{{ח:תתת|(9)}} נופש וספורט;
{{ח:תתת|(10)}} בניני ציבור אף אם מטרתם איננה מטרה מן המפורטות בפסקאות (1) עד (9);
{{ח:תתת|(11)}} שימושים אחרים הדומים לאלה המפורטים בפסקאות (1) עד (10);
{{ח:תתת|(12)}} מטרות שירות בחלקים בבנין אם הם מיועדים גם לשימוש מהשימושים המפורטים בפסקאות (1) עד (11), למעט השטח המזערי של מרחב מוגן דירתי אשר ייחשב כשטח שירות גם אם שימושו למגורים.
{{ח:תת|(ג)}} לענין תקנה זו ייראו כל חלקי הבנין שאינם שטחי שירות גם כן כשטחים למטרות עיקריות.
{{ח:תת|(ד)}} בכפוף לאמור בתקנת משנה (ו), ייראו השטחים שנועדו בתכנית רק למתן שירותים נלווים למטרה מן המטרות העיקריות האמורות בתקנת משנה (ב), כשטחי שירות אם נמנים עם אחד מאלה:
{{ח:תתת|(1)}} ביטחון ובטיחות: מקלט, וחלקים ומיתקנים בבנין הבאים להגן על הנמצאים בו בפני סכנות בטחוניות או בטיחותיות ובלבד שאינם מיועדים לשימוש למטרה העיקרית; ואולם במרחב מוגן דירתי יראו כשטח שירות בדירת מגורים רק את השטח המזערי הנדרש לפי התקנות בענינן, וכן את השטח שמתחת לקירות של מרחב דירתי, אף אם הקיפו הקירות שטח העולה על השטח המזערי הנדרש לפי אותם תקנות.
{{ח:תתת|(2)}} מערכות טכניות ומיתקני שירות: חדר למכונות או למיתקנים טכניים למתן שירותים לבנין, לרבות הסקה, תקשורת, איוורור, קירור, חשמל, שנאים, גנרטור, מעלית, מקום למכל גז, לאצירת אשפה, מעברים לצנרת, חדר בקרה ומקום למתן שירותים כיוצא באלה;
{{ח:תתת|(3)}} אחסנה: מקום לאחסנת כלי עבודה, כלי גינה, חומר ארכיוני, חמרי גלם או מוצרים כיוצא באלה המשרתים את החלקים העיקריים שבאותו בנין;
{{ח:תתת|(4)}} חניה: מקום חניה לרכב, לרבות כבשים ודרכי גישה נוספים;
{{ח:תתת|(5)}} מבואות וחדרי מדרגות: מבואות משותפים, חדרי מדרגות משותפים;
{{ח:תתת|(6)}} קומות עמודים מפולשות ומקמרות: קומות עמודים מפולשות, לרבות מקמרת (ארקדה) וסטיו (קולונדה), ובלבד שששני האחרונים אינם משמשים למטרה עיקרית מהמטרות המנויות בתקנת משנה (ב) וקיימת גישה פתוחה אליהם לכל הציבור משטחים ציבוריים.
{{ח:תתת|(7)}} מעברים ציבוריים (פסג׳ים): מעברים ציבוריים שרחבם עולה על 1.50 מטרים אם נתקיימו בהם כל אלה:
{{ח:תתתת|(א)}} הם נמצאים במקום הנועד, בתכנית או בהיתר, למרכז מסחרי או לפעילויות רב־תכליתיות אחרות;
{{ח:תתתת|(ב)}} כשלעצמם אינם מותרים לשימוש מסחרי כלשהו;
{{ח:תתתת|(ג)}} הם נועדים, בתכנית או בהיתר, לשימוש או למעבר של כלל הציבור;
{{ח:תתתת|(ד)}} הותנה, בתכנית או בהיתר, שתירשם בהם בפנקסי רישום מקרקעין, זיקת הנאה לטובת הציבור;
{{ח:תתתת|(ה)}} עלה רוחב מעבר ציבורי שנתקיימו בו כל התנאים בפסקאות משנה (א) עד (ד), על 3 מטרים, ייחשב כל שטחו כשטח שירות;
{{ח:תתתת|(ו)}} אותו חלק של מעברים ציבוריים שרוחבו אינו עולה על 1.50 מטרים וכן מעברים ציבוריים שהתנאים בפסקאות (א) עד (ד) אינם מתקיימים בהם, אף אם עלה רוחבם על 1.50 מטרים, יראו אותם כשטחים למטרות עיקריות.
{{ח:תת|(ה)}} {{ח:הערה|(נמחקה).}}
{{ח:תת|(ו)}} בנין שעיקר שימושו, לפי האמור בהיתר ובנספחיו, הוא למטרה ממטרות השירות המפורטות בתקנת משנה (ד)(1) עד (4), רואים את אותם חלקי הבנין המשמשים לאותה מטרה – והם בלבד – כאילו נועדו לשמש מטרה עיקרית.
{{ח:תת|(ז)}} {{ח:הערה|(נמחקה).}}

{{ח:סעיף|10|שינויים מותרים בחלוקת שטחי בנייה למטרות שירות|תיקון: תשפ״ו}}
{{ח:ת}} על אף האמור בתכנית לפי {{ח:פנימי|סעיף 9|תקנה 9}}, רשאית הועדה המקומית או רשות הרישוי המקומית להתיר שינוי שטח שירות פלוני לשטח שירות שישמש מטרת שירות אחרת כאמור {{ח:פנימי|סעיף 9|בתקנה 9}}, אם נתקיימו שני אלה:
{{ח:תת|(1)}} סך כל השטח שמבקשים לשנות את ייעודו, אינו עולה על 200 מטרים רבועים או חמישה אחוזים מכלל השטחים שנועדו בתכנית להיות שטחי שירות, לפי הנמוך שביניהם;
{{ח:תת|(2)}} אם נקבע בתכנית ששטח שירות פלוני מתחת למפלס הכניסה הקובעת לא יהיה בשינוי כדי להעביר את מקומו מעל למפלס האמור.

{{ח:סעיף|10א|שינויים מותרים בחלוקת שטחי בנייה בשטח כולל|תיקון: תשפ״ו}}
{{ח:ת}} בהיתר בשטח כולל כאמור {{ח:פנימי|סעיף 2א|בתקנה 2א}}, רשאית הוועדה המקומית או רשות הרישוי המקומית להתיר שינוי בשטח שנקבע בתוכנית למטרה מסוימת מבין המטרות שפורטו {{ח:פנימי|סעיף 9|בתקנה 9(ד)}}, כך שישמש למטרה אחרת מבין המטרות שפורטו {{ח:פנימי|סעיף 9|בתקנה 9(ד)}}, אם התקיימו שני אלה:
{{ח:תת|(1)}} סך כל השטח שמבקשים לשנותו למטרה אחרת אינו עולה על 200 מטרים רבועים או 1.5 אחוזים מהשטח הכולל המותר לבנייה שנקבע בתוכנית, לפי הנמוך שבהם;
{{ח:תת|(2)}} אם נקבע בתוכנית ששטח פלוני ימוקם מתחת למפלס הכניסה הקובעת, לא יהיה בשינוי כדי להעביר את מקומו מעל למפלס האמור.

{{ח:סעיף|11|שמירת דינים}}
{{ח:ת}} שום דבר בתקנות אלה לא יתפרש כאילו בא לשחרר מקיום הגבלות {{ח:חיצוני|חוק התכנון והבניה|שבחוק}} או בתקנות אחרות על פיו.

{{ח:סעיף|11א|בחינה תקופתית|תיקון: תשפ״ו}}
{{ח:ת}} בחינה תקופתית ראשונה של תקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכנית ובהיתרים) (תיקון), התשפ״ו–2025, לפי {{ח:חיצוני|חוק עקרונות האסדרה#סעיף 24|סעיף 24 לחוק עקרונות האסדרה, התשפ״ב–2021}}, תתבצע בתום עשר שנים מיום תחילתן.

{{ח:סעיף|12|תחילה}}
{{ח:תת|(א)}} תחילתן של תקנות אלה ביום י״ט באדר א׳ התשנ״ב (23 בפברואר 1992).

{{ח:סעיף|13|תחולה והוראות מעבר|תיקון: תשנ״ב, תשפ״ו}}
{{ח:תת|(א)}} תקנות אלה לא יחולו על בניה לפי היתר שניתן או שהוחלט לתיתו לפני תחילתן של תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים) (תיקון), התשנ״ב–1992 (להלן – התקנות המתקנות), כל עוד לא פג תוקפם של ההיתר או של ההחלטה.
{{ח:תת}} {{ח:הערה|תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים) (תיקון), התשנ״ב–1992 פורסמו ביום 6.8.1992.}}
{{ח:תת|(ב)}} לגבי תכניות שהופקדו או אושרו לפני תחילתן של התקנות המתקנות יחולו ההוראות דלקמן:
{{ח:תתת|(1)}} נקבעו שטחים המותרים לבניה או אחוזי בניה ללא פירוט אופן חישובם, יראו את השטחים כשטחים למטרות עיקריות, וניתן יהיה להוסיף עליהם שטחי שירות; והוא כשאין הוראה מפורשת אחרת בתכנית;
{{ח:תתת|(2)}} נקבעו שטחים המותרים לבניה או אחוזי בניה, בפירוט חלקי של אופן חישובם, ינהגו בנושאים אשר פורטו בתכנית לפי הוראות התכנית, ובכל יתר הנושאים שתקנות אלה דנות בהם ינהגו לפי התקנות, וניתן יהיה להוסיף עליהם את שטחי השירות שלא פורטו בתכנית, לרבות קומה מפולשת;
{{ח:תתת|(3)}} הוספת שטחי שירות כאמור בפסקאות (1) ו־(2) תיקבע בידי הועדה המקומית במליאתה לגבי כל תכנית בנפרד, והודעה על כך תיכלל במידע שיימסר לפי {{ח:חיצוני|חוק התכנון והבניה#סעיף 119א|סעיפים 119א}}, {{ח:חיצוני|חוק התכנון והבניה#סעיף 145|145(א1)}} {{ח:חיצוני|חוק התכנון והבניה#סעיף 158מט|ו־158טז לחוק}}; הוועדה המקומית רשאית לקבל החלטה כאמור, עד תום ארבעה חודשים מיום תחילתן של תקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכנית ובהיתרים) (תיקון), התשפ״ו–2025 {{ח:הערה|(ביום 30.10.2025)}}.
{{ח:תת|(ג)}} הוקם בנין לפני תחילתן של תקנות אלה, אין באמור בתקנת משנה (ב) כדי להוסיף על השטחים המותרים לבניה לפי תקנות אלה.

{{ח:חתימות|ז׳ באדר א׳ התשנ״ב (11 בפברואר 1992)}}
* '''אריה דרעי'''
שר הפנים
{{ח:סוגר}}
{{ח:סוף}}
[[קטגוריה:בוט חוקים]]