תקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (כינוס בעלי הדירות ומסמך עיקרי הצעה)

{{ח:התחלה}}
{{ח:כותרת|תקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (כינוס בעלי הדירות ומסמך עיקרי הצעה), התשפ״ב–2022}}

{{ח:פתיח-התחלה}}
{{ח:תיבה|ק״ת תשפ״ב, 2026|תקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (כינוס בעלי הדירות ומסמך עיקרי הצעה)|https://olaw.org.il/takanot/takanot-9992.pdf}}.
{{ח:סוגר}}
{{ח:מפריד}}

{{ח:מבוא}}
בתוקף סמכותי לפי {{ח:חיצוני|חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי)#סעיף 1ב|סעיף 1ב(ג)}} {{ח:חיצוני|חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי)|לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס״ו–2006}} (להלן – החוק), לאחר התייעצות עם שר הבינוי והשיכון ושר הרווחה והביטחון החברתי, אני מתקין תקנות אלה:
{{ח:סוגר}}
{{ח:מפריד}}

{{ח:סעיף|1|הגדרות}}
{{ח:ת}} בתקנות אלה –
{{ח:ת|סוג=הגדרה}} ”היוועדות חזותית“ – תקשורת בין כמה מוקדים המאפשרת העברת תמונה וקול בזמן אמת;
{{ח:ת|סוג=הגדרה}} ”תוכנית החיזוק“ – תוכנית החיזוק כהגדרתה {{ח:חיצוני|חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה)|בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס״ח–2008}}.

{{ח:סעיף|2|כינוס בעלי הדירות}}
{{ח:תת|(א)}} לפני חתימה על עסקת פינוי ובינוי ראשונה יקיים היזם כינוס של בעלי הדירות בבית המשותף או ישתתף בכינוס כאמור; בכינוס יפרט היזם לפני בעלי הדירות את כל אלה:
{{ח:תתת|(1)}} סוג העסקה שמציע היזם, ובכלל זה פירוט אם היא עסקת פינוי ובינוי או עסקה לפי תוכנית חיזוק בדרך של חיזוק או בדרך של הריסה ובנייה מחדש, וכן פירוט של אבני הדרך העיקריות הנדרשות לקידום הפרויקט;
{{ח:תתת|(2)}} ניסיונו של היזם בתחום הבנייה או ההתחדשות העירונית, בפירוט שמות פרויקטים שביצע, כתובתם ושלב ביצועם;
{{ח:תתת|(3)}} פירוט הגורמים הפועלים מטעמו של היזם בקרב בעלי הדירות לקידום העסקה, לרבות עורך הדין, והבהרת העובדה שעורך דין היזם אינו מייצג את בעלי הדירות בעסקה;
{{ח:תתת|(4)}} הבתים המשותפים שבכוונתו לכלול במתחם הפינוי ובינוי, אם העסקה היא עסקת פינוי ובינוי;
{{ח:תתת|(5)}} זכויותיהם של קשישים ושל בעלי מוגבלויות בהתחדשות עירונית לפי הדין;
{{ח:תתת|(6)}} זכותם של בעלי הדירות לדרוש את תרגום טופס עיקרי ההצעה לערבית, רוסית או אמהרית, כאמור {{ח:פנימי|סעיף 3|בתקנה 3(ב)}};
{{ח:תתת|(7)}} בבית משותף שחלק מהדירות בו הן דירה ציבורית כהגדרתה {{ח:חיצוני|חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי|בחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, התשנ״ח–1998}}, יפנה היזם את דיירי אותן דירות לחברות לדיור ציבורי, לבירור זכויותיהם בהליך;
{{ח:תתת|(8)}} מסירת מידע על המינהלת העירונית הפועלת ברשות המקומית שבתחומה נמצא הבית המשותף ופרטי הקשר שלה, וכן יפנה היזם אל המידע המצוי באתר האינטרנט של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
{{ח:תת|(ב)}} יזם ייחשב כמי שעמד בחובת כינוס בעלי הדירות, אם התקיימו כל אלה:
{{ח:תתת|(1)}} 10 ימים לפחות בטרם מועד האסיפה, פורסמה הודעה הכוללת את מועד הכינוס, מיקומו, מטרתו ושם היזם, כמפורט להלן:
{{ח:תתתת|(א)}} ההודעה הוצגה במקום בולט על גבי הבית המשותף או בתוכו, ובבית משותף הכולל מספר כניסות – בכל אחת מהכניסות;
{{ח:תתתת|(ב)}} ההודעה נמסרה לבעלי הדירות בשתיים מהדרכים האלה לפחות:
{{ח:תתתתת|(1)}} הונחה בתיבת הדואר של הדירה;
{{ח:תתתתת|(2)}} הונחה בפתח הדלת של הדירה;
{{ח:תתתתת|(3)}} נמסרה לבעל הדירה באמצעים אלקטרוניים;
{{ח:תתתת|(ג)}} ההודעה נמסרה למינהלת העירונית הפועלת ברשות המקומית שבתחומה נמצא הבית המשותף;
{{ח:תתתת|(ד)}} ההודעה תהיה בשפה העברית, ואולם בבית משותף המצוי בשכונה או ביישוב, שבהם שיעור משמעותי מבעלי הדירות הם דוברי ערבית, רוסית או אמהרית ואינם דוברי עברית, תהיה ההודעה גם בשפה זו;
{{ח:תתת|(2)}} על שיעור ההשתתפות בכינוס יחולו ההוראות האלה:
{{ח:תתתת|(א)}} בכינוס השתתפו בעלים של 40% מבעלי הדירות בבית המשותף, ושני בעלי דירות לפחות; אם שיעור המשתתפים נמוך מהאמור, היזם יודיע על כינוס נוסף ביום אחר, לפי פסקה (1), וייחשב כמי שמילא אחר חובת כינוס האסיפה אם בשני הכינוסים יחדיו השתתפו בעלים של 30% מכלל הדירות, לכל הפחות;
{{ח:תתתת|(ב)}} אם 40% לכל היותר מהדירות בבית המשותף הן דירות ציבוריות, יימנו השיעורים האמורים מתוך הדירות שאינן דירות ציבוריות בלבד;
{{ח:תתתת}} לעניין פסקת משנה זו –
{{ח:תתתת|סוג=הגדרה}} ”דירה ציבורית“ – דירה שהיא בבעלות, בחכירה לדורות או בניהולה של חברה לדיור ציבורי, לרבות דירה כאמור שהבעלות או החכירה בה משותפת לכמה חברות לדיור ציבורי;
{{ח:תתתת|סוג=הגדרה}} ”חברה לדיור ציבורי“ – כהגדרתה {{ח:חיצוני|חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה)|בחוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), התשנ״ט–1998}};
{{ח:תתת|(3)}} בכינוס פורטו כל הנושאים האמורים בתקנת משנה (א)(1) עד (4);
{{ח:תתת|(4)}} אם ידוע כי שיעור משמעותי מבעלי הדירות בשכונה הם דוברי ערבית, רוסית או אמהרית ואינם דוברי עברית, נכח בכינוס מתורגמן שהבהיר את עיקרי הדברים למשתתפים מקרב בעלי הדירות האמורים;
{{ח:תתת|(5)}} נערך פרוטוקול לכינוס כאמור {{ח:פנימי|סעיף 4|בתקנה 4}}, והפרוטוקול נמסר לבעלי הדירות בבית המשותף.
{{ח:תת|(ג)}} כינוס יכול שיהיה לבעלי דירות בבית משותף אחד או יותר, ובלבד שמספר בעלי הדירות המרבי המשתתף בכינוס לא יעלה על 200 דירות; תקנות אלה יחולו לגבי כל בית משותף בנפרד.
{{ח:תת|(ד)}} בלי לגרוע מזכותם של בעלי הדירות בבית המשותף להשתתף במפגש עם היזם במיקום שיחליט, יהיה היזם רשאי לאפשר השתתפות בכינוס בהיוועדות חזותית לבעל דירה המבקש לעשות כן, ויהיה חייב לאפשר זאת לבקשת 20% מבעלי הדירות, לפחות.

{{ח:סעיף|3|הצגת פרוטוקול הכינוס ומסירתו לבעלי הדירות}}
{{ח:תת|(א)}} פרוטוקול הכינוס, הכולל את הפרטים המנויים להלן, יוצג על גבי הבית המשותף בדרך האמורה {{ח:פנימי|סעיף 2|בתקנה 2(א)}} ויימסר כאמור {{ח:פנימי|סעיף 5|בתקנה 5}} לבעלי הדירות:
{{ח:תתת|(1)}} כתובת הבית המשותף שלגביו התקיים הכינוס;
{{ח:תתת|(2)}} מועד הכינוס ומיקומו;
{{ח:תתת|(3)}} הפרטים האמורים {{ח:פנימי|סעיף 2|בתקנה 2}};
{{ח:תתת|(4)}} עיקרי הדברים שנאמרו בכינוס;
{{ח:תתת|(5)}} פרטי היזם, ובכלל זה שמו ומספר הזהות שלו, כתובת מקום משרדו ודרכי יצירת קשר עימו, ואם הוא תאגיד – אף את הפרטים כאמור של המנהל הכללי של התאגיד ואת מספר הרישום של התאגיד;
{{ח:תתת|(6)}} שמות המשתתפים בכינוס ומספר הדירות שהייתה להן נציגות בכינוס מתוך כלל הדירות בבית המשותף.
{{ח:תת|(ב)}} דרשו זאת 15% או שלושה, לפחות, מבעלי הדירות בבית המשותף, לא יאוחר מ־14 ימים לאחר הכינוס – יתרגם היזם את פרוטוקול הכינוס לערבית, רוסית או אמהרית, לפי העניין.

{{ח:סעיף|4|מסמך עיקרי הצעה}}
{{ח:תת|(א)}} מסמך עיקרי הצעה כאמור {{ח:חיצוני|חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי)#סעיף 1א|בסעיף 1א(ב) לחוק}} יכלול, לכל הפחות, את כל אלה:
{{ח:תתת|(1)}} פרטי היזם, לרבות שמו, מספר הזהות שלו או מספר ההתאגדות שלו, כתובתו ופרטי ההתקשרות עימו; אם היזם תאגיד – פירוט בעלי השליטה או מנהלי התאגיד;
{{ח:תתת|(2)}} הניסיון המקצועי של היזם בתחום הבנייה ובתחום ההתחדשות עירונית, ואליו תצורף רשימת הפרויקטים שביצע במהלך עשר השנים שקדמו למועד המסמך, הכוללת פירוט כתובת הפרויקט, סוג הפרויקט, מספר יחידות דיור קיים, הפעולות שביצע בעצמו בכל אחד מהפרויקטים ושלב ביצוע הפרויקט;
{{ח:תתת|(3)}} הליכים משפטיים ומינהליים כנגד היזם – פירוט הליכי פשיטת רגל, כינוס נכסים, פירוק או הקפאה המתנהלים כנגד היזם או מי מבעלי השליטה בו וכן פירוט החלטות לגבי היזם שקיבל הממונה על פניות דיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כמשמעותו {{ח:חיצוני|חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית#סעיף 7|בסעיף 7 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע״ו–2016}};
{{ח:תתת|(4)}} סוג העסקה המוצעת – עסקת פינוי ובינוי או עסקה לפי תוכנית חיזוק בדרך של חיזוק ועיבוי או בדרך של הריסה ובנייה, תוך פירוט השלבים העיקריים בה;
{{ח:תתת|(5)}} מאפייני הבינוי המוצע – לרבות מספר קומות, מספר יחידות דיור, חיבור למגרשים סמוכים, השימושים המותרים, לרבות פירוט בדבר עירוב שימושים, אם מתוכנן;
{{ח:תתת|(6)}} פירוט הסכמתה העקרונית או התנגדותה של הוועדה המקומית או של הרשות המקומית לבינוי המוצע, אם ניתנה;
{{ח:תתת|(7)}} עקרונות התמורה המוצעת לבעלי הדירות, כדוגמה:
{{ח:תתתת|(א)}} תוספת לשטח הדירה – תוספת מוצעת במטרים רבועים או באחוזים או במספר חדרים ויכול שיצוין טווח תמורות;
{{ח:תתתת|(ב)}} הצמדות לדירה כגון: מרפסת שמש, מחסן, חניה;
{{ח:תתתת|(ג)}} בעסקת פינוי ובינוי ובעסקה לפי תוכנית חיזוק על דרך של הריסה ובנייה – פירוט קומה וכיווני אוויר של דירת התמורה וכן שכר דירה ועלות ההובלה של תכולת הדירה לדירה חליפית וממנה;
{{ח:תתתת|(ד)}} מפרט הדירה ואפשרויות שדרוג;
{{ח:תתת|(8)}} הוצאות הפרויקט – פירוט העלויות וההוצאות שבהן יישא היזם, כגון: עלויות ההקמה של הפרויקט, המסים הכרוכים בו, עלות שכר טרחת עורך דין הדיירים ועלות שכרם של יועצים נוספים של הדיירים;
{{ח:תתת|(9)}} פירוט התנאים העיקריים הנדרשים לקיום העסקה – תנאים מתלים, ופרק הזמן לקיומם, בהתאמה לסוג העסקה – כגון: התקשרות עם רוב מזערי נדרש, אישור תוכנית והגשת בקשה להיתר בנייה;
{{ח:תתת|(10)}} אופן מימון הפרויקט – קיומו של ליווי בנקאי או מימון בדרך אחרת;
{{ח:תתת|(11)}} לוח זמנים משוער לקידום הפרויקט או שלביו העיקריים;
{{ח:תתת|(12)}} בטוחות – פירוט הבטוחות המוצעות, אם מוצעות, לרבות בטוחה לדירת תמורה, לדמי שכירות, לבדק, למסים, לרישום, ופירוט סוג הערבות המוצעת ואמות המידה לקביעת סכומה;
{{ח:תתת|(13)}} עלות התחזוקה – יש להבהיר כי עלות התחזוקה צפויה לעלות בשל מאפייני הבינוי והמיתקנים הנדרשים כתוצאה מהם, כגון: מעליות, גנרטורים ומערכות כיבוי אש; יש לפרט אם היזם מתחייב לשאת בעלות התחזוקה לפרק זמן מוגדר;
{{ח:תתת|(14)}} ארנונה – יש להבהיר כי סכום הארנונה צפוי לעלות אם לפי העסקה דירת התמורה שיקבל בעל הדירה תהיה גדולה בשטחה מהדירה הקיימת שבבעלותו;
{{ח:תתת|(15)}} פירוט עניין אישי בפרויקט של היזם, בעל שליטה או מנהל של היזם או של קרובו של כל אחד מאלה; לעניין זה –
{{ח:תתת|סוג=הגדרה}} ”עניין אישי“ – בעלות בדירה בבניין, קשר עם עורך דין, דייר, מארגן או אחר המעורב בפרויקט;
{{ח:תתת|סוג=הגדרה}} ”קרוב“ – בן זוג, הורה, הורה הורה, בן או בת ובני זוגם, אח או אחות וילדיהם, גיס, גיסה, דוד או דודה וילדיהם, חם, חמות, נכד או נכדה, לרבות קרוב כאמור שהוא שלוב (חורג) וכן כל אדם אחר הסמוך על שולחנו של היזם, וכן שותף, מעסיק או עובד;
{{ח:תתת|(16)}} מועד התפוגה של ההצעה;
{{ח:תתת|(17)}} האפשרות לקבלת מידע נוסף באשר לעסקת ההתחדשות העירונית באתר האינטרנט של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית או מהמינהלת העירונית להתחדשות עירונית, אם קיימת.
{{ח:תת|(ב)}} דרשו זאת 15% או שלושה, לפחות, מבעלי הדירות בבית המשותף, לא יאוחר מ־14 ימים מקבלת מסמך עיקרי ההצעה – יתרגם היזם את טופס עיקרי ההצעה לערבית, רוסית או אמהרית, לפי העניין.

{{ח:סעיף|5|שליחת הודעות ומסמכים}}
{{ח:ת}} פרוטוקול הכינוס כאמור {{ח:פנימי|סעיף 3|בתקנה 3}}, מסמך עיקרי הצעה כאמור {{ח:פנימי|סעיף 4|בתקנה 4}} והודעה על חתימת עסקת פינוי ובינוי ראשונה כאמור {{ח:חיצוני|חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי)#סעיף 1ב|בסעיף 1ב(ג) לחוק}} יישלחו לבעלי הדירות באחת או שתיים מהדרכים המפורטות להלן, שבה בחר בעל הדירה לקבל הודעות מהיזם, ולפי פרטי ההתקשרות שמסר ליזם לצורך קבלת הודעות מסוג זה:
{{ח:תת|(1)}} דואר;
{{ח:תת|(2)}} דואר אלקטרוני;
{{ח:תת|(3)}} מסרון;
{{ח:תת|(4)}} אמצעי תקשורת אחר.

{{ח:חתימות|ח׳ באדר א׳ התשפ״ב (9 בפברואר 2022)}}
* '''גדעון סער'''
שר המשפטים
{{ח:סוגר}}
{{ח:סוף}}
[[קטגוריה:בוט חוקים]]