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Art. 5 Revisione delle tariffe d'estimo 1. Al fine di determinare la redditività media ordinariamente ritraibile dalle unità immobiliari urbane, al netto delle spese e perdite eventuali, si procede alla revisione delle tariffe d'estimo attualmente vigenti, facendo riferimento ai valori e ai redditi medi espressi dal mercato immobiliare, con esclusione dei regimi locativi disciplinati per legge. Non sono da assumere, come termini di riferimento, valori e redditi occasionali ovvero singolari. 2. La revisione delle tariffe d'estimo delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria consiste nella determinazione, per ogni zona censuaria, categoria e classe, della rendita catastale per unità di superficie, di cui all'articolo 3, da effettuarsi sulla base: a) dei canoni annui ordinariamente ritraibili, con riferimento ai dati di mercato delle locazioni. Si applicano le disposizioni di cui agli articoli da 14 a 26 del regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 1 dicembre 1949, n. 1142; b) dei valori di mercato degli immobili, determinandone la redditività attraverso l'applicazione di saggi di rendimento ordinariamente rilevabili nel mercato edilizio locale per unità immobiliari analoghe, e con l'osservanza degli articoli da 27 a 29 del regolamento richiamato nella lettera a). 3. Le tariffe d'estimo delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria sono determinate come media dei valori reddituali unitari individuati con i criteri stabiliti nel presente articolo e con riferimento all'epoca censuaria 1996-1997. Nota all'art. 5: - Il testo degli articoli da 14 a 29 del regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano, approvato con D.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, è il seguente: "Art. 14 (Definizione e determinazione delle tariffe). - La tariffa esprime la rendita catastale, per unità di consistenza computata secondo le norme contenute nel presente regolamento. Le tariffe sono determinate con riferimento ai prezzi medi correnti nel periodo censuario fissato per legge. Gli elementi per la determinazione delle tariffe si desumono con riferimento per ciascuna classe ad unità immobiliari, le quali non abbiano speciali caratteristiche che possano elevare od attenuare la misura del reddito rispetto a quella ordinaria per la rispettiva classe. Non devono essere presi in considerazione i redditi occasionali dipendenti da situazioni particolari del proprietario o del locatario". "Art. 15 (Del reddito lordo). - Il reddito lordo è rappresentato dal canone annuo di fitto, ordinariamente ritrattabile dall'unità immobiliare, calcolato al termine di ciascun anno. Tuttavia quando le spese e non relative al capitale fondiario non gravano per intero sul locatario senza altri oneri a carico di esso, al canone di fitto devono apportarsi le aggiunte o le detrazioni necessarie per ricondurlo a rappresentare il reddito lordo relativo al capitale fondiario". "Art. 16 (Aggiunte al canone di fitto). - Fra le aggiunte da apportarsi, ove del caso, al canone di fitto per ricondurlo a rappresentare il reddito lordo annuo del capitale fondiario, sono compresi: a) l'interesse dei depositi di garanzia o delle somme anticipate dal locatario senza decorrenza di interessi a suo favore; b) le spese di manutenzione ordinaria che, oltre quelle previste dall'art. 1609 del codice civile, siano, per patto contrattuale o per consuetudine locale, attribuite al locatario, nonché le quote corrispondenti al costo dei miglioramenti facenti carico, per particolari condizioni contrattuali, allo stesso locatario; c) gli altri speciali oneri eventualmente assunti dal locatario e la rimunerazione di prestazioni che il locatario fornisca per convenzione al proprietario". "Art. 17 (Detrazione al canone di fitto). - Fra le detrazioni da apportarsi, ove del caso, al canone di fitto per ricondurlo a rappresentare il reddito lordo annuo del capitale fondiario sono comprese: a) le spese sostenute dal proprietario per fornitura di acqua potabile, per il servizio di portineria, per l'illuminazione delle scale e dell'androne e simili, per il funzionamento dell'ascensore, per la fornitura di riscaldamento ed acqua calda e simili, quando esse non vengano rimborsate dal locatario; b) le spese di manutenzione previste dall'art. 1609 del codice civile quando per accordo tra le parti siano poste a carico del proprietario; c) il corrispettivo dell'uso di mobili od arredi di cui il proprietario abbia eventualmente fornito l'immobile; d) la somma compresa nel fitto a titolo di rimborso di spese sostenute dal proprietario per adattare l'unità immobiliare a particolari esigenze del locatario". "Art. 18 (Misura delle detrazioni o delle aggiunte). - Le aggiunte o le detrazioni per le spese indicate nei precedenti articoli 16 e 17 si determinano nella misura nella quale esse vengono ordinariamente sostenute dal proprietario o dal locatario per le unità immobiliari urbane di quella categoria o classe". "Art. 19 (Determinazione della rendita catastale in base al reddito lordo). - Per la determinazione della rendita catastale il reddito lordo annuo va depurato da tutte le spese e perdite eventuali, escluse soltanto quelle relative all'imposta fabbricati, alle relative sovraimposte ed ai contributi di ogni specie, nonché a decime, canoni livelli, debiti e pesi ipotecari e censuari". "Art. 20 (Spese e perdite eventuali). - Le spese e perdite eventuali indicate nell'articolo precedente sono quelle che si riferiscono: a) all'amministrazione, alla manutenzione ed alla conservazione del capitale fondiario; b) agli sfitti ed alle rate di fitto dovute e non pagate". "Art. 21 (Spese di amministrazione). - Le spese di amministrazione si determinano sulla base della relativa contabilità nel caso in cui la gestione dell'immobile sia affidato dal proprietario a terzi. Nell'ipotesi di gestione da parte del proprietario tali spese si calcolano presuntivamente, con riferimento agli immobili della stessa categoria e classe la cui gestione sia affidata a terzi". Art. 22 (Spese di manutenzione). - Le spese di manutenzione sono quelle ordinariamente sostenute dal proprietario per conservare l'unità immobiliare nello stato nel quale normalmente si trovano quelle della categoria e classe". "Art. 23 (Spese di conservazione). - Le spese di conservazione sono quelle relative alla quota di assicurazione ed alla quota di perpetuità del capitale fondiario. La quota di assicurazione si determina sulla base dei contratti localmente in suo con le società di assicurazione non risulti stipulata per tutte le unità immobiliari della categoria e classe o per parte di esse. La quota di perpetuità si determina sulla base del costo medio di ricostruzione per i fabbricati compresi nella categoria e classe, diminuita del valore di materiali residui e del prevedibile periodo di vita economica del fabbricato". "Art. 24 (Perdita per sfitti). - La perdita relativa agli sfitti si determina tenendo presente l'ordinario periodo di tempo intercorrente fra locazioni successive, nonché la periodicità e la durata dello sfitto necessario per l'esecuzione di opere di manutenzione straordinaria. Non si tiene conto dello sfitto avente ordinario carattere periodico come quello che può verificarsi per ville, case di villeggiatura e simili, ragguagliandosi, in tal caso, il reddito fondiario annuo lordo alla accumulazione annua dei redditi realizzati nei periodi di effettiva utilizzazione. Non si tiene neppure conto degli sfitti derivanti da cause eccezionali ed, in particolare, di quelli che danno diritto al rimborso dell'imposta secondo l'art. 9 della legge 11 luglio 1889, n. 6214 (serie 3 ), e successive modificazioni". "Art. 25 (Perdita per fitti non corrisposti). - Le rate di fitto dovute e non pagate si accertano con riferimento al periodo censuario fissato per legge. Esse non si considerano come perdite quanto il loro mancato pagamento sia dipeso da avvenimenti eccezionali". "Art. 26 (Determinazione delle spese e delle perdite). - Le spese e le perdite indicate nei precedenti articoli 21, 22, 23, 24 e 25, si determinano facendo riferimento a condizioni normali e si esprimono in una quota parte del reddito lordo. In mancanza di dati espliciti, le dette quote parti si determinano con apprezzamento sintetico sulla base dei dati complessivi raccolti per unità immobiliari analoghe". "Art. 27 (Determinazione della rendita catastale in base al capitale fondiario). - Per le unità immobiliari per le quali nella zona censuaria la locazione non esista o abbia carattere di eccezione, la rendita catastale si determina aggiungendo alla rendita fondiaria, calcolata come interesse del capitale fondiario, le spese relative alla imposta fabbricati, alle relative sovraimposte ed ai contributi di ogni specie". "Art. 28 (Del capitale fondiario). - Il capitale fondiario è costituito dal valore venale della unità immobiliare all'epoca censuaria stabilita per legge. Esso si determina di regola tenendo presenti i prezzi correnti per la vendita di unità immobiliari analoghe. Qualora non sia possibile determinare il capitale fondiario sulla base degli elementi previsti nel precedente comma, il valore venale si stabilisce con riguardo ai costi di ricostruzione, applicando su questo un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari". "Art. 29 (Saggio di interesse). - Il saggio di interesse da attribuire al capitale fondiario per determinarne la rendita è il saggio di capitalizzazione che risulta attribuito dal mercato ad investimenti edilizi aventi per oggetto unità immobiliari analoghe. Qualora si tratti di unità immobiliari che, a causa delle loro caratteristiche o destinazione, siano per se stesse non suscettibili di dare un reddito in forma esplicita, si devono, invece, tener presenti i saggi di capitalizzazione che risultano attribuiti dal mercato ad investimenti concorrenti con quello edilizio. Le spese o perdite eventuali, escluse soltanto quelle relative alla imposta fabbricati, alla relativa sovraimposta ed ai contributi di ogni specie, devono essere determinate con il metodo indicato nell'art. 20 e seguenti. In tali casi può indicarsi solo la quota parte del reddito lordo che corrisponde al complesso delle dette perdite e spese eventuali, determinandolo con apprezzamento sintetico sulla base dei dati raccolti per unità immobiliari analoghe".