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Istituzione dell’albo professionale degli amministratori immobiliari. Onorevoli Senatori. -- Già nelle precedenti legislature furono presentate, presso entrambi i rami del Parlamento, proposte di legge che avevano per oggetto l'istituzione dell'albo degli amministratori immobiliari, che non sfociarono mai in una legge. La sempre maggiore diffusione della proprietà immobiliare, con particolare riferimento al condominio, divenuta negli ultimi anni anche sotto il profilo sociale, oltre che edilizio ed urbano, uno dei simboli significativi del nostro tempo, rende più sentita la necessità di una regolamentazione del settore degli amministratori immobiliari. Nell'espletamento delle funzioni sempre più impegnative dell'amministratore di condominio emergono responsabilità dirette e personali che assumono, di volta in volta, aspetti civili, penali e fiscali. Si pensi alle problematiche connesse alle leggi per la prevenzione degli incendi e al contenimento dei consumi energetici, alle norme per la sicurezza degli impianti, che prevedono sanzioni a carico degli amministratori fino a 2.582 euro circa, alle normative UE in materia di adeguamento degli impianti condominiali, alle normative per il superamento delle barriere architettoniche, alle disposizioni in materia di parcheggi, a quelle di carattere fiscale. La diffusione dell'istituzione condominio fa sì che siano sempre più numerose le persone che assumono responsabilità notevoli, quali sono oggi quelle di un amministratore immobiliare, senza essere in possesso della adeguata preparazione e con conseguenti danni che ricadono sostanzialmente sulla comunità. Il presente disegno di legge non intende escludere dall'attività di amministratore coloro che già svolgono un'altra professione, come d'altra parte accade anche per gli altri albi, quali quello degli ingegneri, dei geometri, dei ragionieri, dei dottori commercialisti, nei quali l'iscrizione all'albo è compatibile anche con lo svolgimento di un lavoro a carattere subordinato o impiegatizio presso enti pubblici o privati. Sarà semmai il datore di lavoro, nel caso di pubblico dipendente, a consentire lo svolgimento di un'ulteriore attività oltre a quella prestata in via principale. La soluzione qui proposta vuole evitare l'appesantimento conseguente all'istituzione di complessi organismi; le stesse associazioni di categoria attualmente esistenti sono capaci di assolvere quelle funzioni che sono proprie degli organismi associativi di categoria e che eventualmente, in un secondo tempo, potrebbero trovare una loro più propria collocazione sistematica collegata all'istituzione dell'albo. La necessità di offrire precise garanzie all'utente era peraltro prevista già dal codice civile del 1942, laddove prevedeva che «la nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro» (articolo 1129, quarto comma) norma decaduta a seguito dell'abrogazione delle corporazioni. Il presente disegno di legge mira al raggiungimento dei seguenti risultati: a) l'accertamento, attraverso una prova tecnica, delle capacità tecnico-giuridiche dell'amministratore; b) la sorveglianza, garantita dall'iscrizione all'albo, della correttezza dell'amministratore nello svolgimento dei propri compiti e la tutela patrimoniale dell'utente, attraverso l'obbligo di fornire garanzie, anche fidejussorie; c) l'evidenziazione, sotto il profilo fiscale, di una attività oggi quasi completamente non soggetta ad imposizione fiscale, con conseguente recupero da parte dello Stato delle zone di evasione; d) la possibilità di occupazione per alcune decine di migliaia di giovani diplomati e laureati attualmente disoccupati o sottoccupati. Il disegno di legge prevede infine alcune norme di carattere transitorio con le quali si riconosce il valore di prove tecniche già in precedenza sostenute, ovvero di una attività già prestata a carattere continuativo. Nella formulazione dell'articolato si è ovviamente tenuto conto della discussione svoltasi nelle passate legislature. In particolare, si è ritenuto di dover riportare la struttura periferica dei collegi nell'ambito territoriale dei tribunali e non in quello ben più ampio delle corti d'appello e ciò per agevolare tutti coloro che dovranno o vorranno avvalersi dell'opera dei collegi, anche in relazione ai servizi che saranno chiamati a svolgere. Si è tolto il limite territoriale posto all'attività professionale nell'ambito del proprio collegio liberalizzandolo a tutto il territorio nazionale. Si è stabilito che coloro che sono già iscritti in albi professionali possano accedere anche a quello degli amministratori immobiliari senza dover sostenere esami d'abilitazione e presentando, come documentazione, la sola dichiarazione d'iscrizione rilasciata dall'ordine o collegio di appartenenza. All'articolo 15 si sono inseriti tra i componenti dei consigli provvisori anche gli iscritti negli albi professionali dei collegi dei geometri, dei ragionieri e dei periti industriali, con la condizione indispensabile che esercitino effettivamente tale attività. Va osservato che l'Autorità garante della concorrenza e del mercato aveva posto riserva sul problema del tariffario che, peraltro, non viene approvato contestualmente al presente disegno di legge, ma viene rimandato, in analogia a quanto prevedono gli ordinamenti di collegi ed ordini professionali, al Ministro della giustizia. Il concetto di tutela dell'utente è comunque alla base di questo provvedimento, che espressamente prevede la partecipazione dello stesso, attraverso i rappresentanti della proprietà edilizia, alla formazione del tariffario; così come appare evidente anche nella parte introduttiva al tariffario, dove sono elencate tutte le attività ordinarie dovute dall'amministratore di condomini e che il consumatore ha diritto di pretendere, distinguendole da quelle che invece hanno carattere straordinario. Sotto questo profilo non si può disattendere che gli amministratori di condomini, in forza di un mandato che è rinnovabile annualmente, operano in nome e per conto dei consumatori, condomini od inquilini che essi siano, nell'ambito delle delibere prese in assemblea e sulla scorta delle indicazioni che vengono dagli stessi. La gestione dei servizi condominiali e l'operare affinché questi diano risultati quanto più vicini possibile ai desideri dei consumatori, la verifica, attraverso gare d'appalto, che i costi sostenuti siano quelli economicamente più convenienti per i condomini, il controllo che le prestazioni appaltate forniscano le necessarie garanzie e siano rispondenti ai contenuti delle offerte, sono alcune delle quotidiane attività che l'amministratore di condominio svolge a tutela e nell'interesse del consumatore. Basti pensare ad esempio: alla necessità per la pubblica amministrazione (uffici comunali, Vigili urbani, Polizia, Vigili del fuoco, protezione civile, eccetera) di reperire con celerità il nominativo e l'indirizzo dell'amministratore del condominio; al consolidamento di un concetto di trasparenza della vita e della gestione del condominio consentendo agli interessati (autorità, professionisti, condomini, inquilini) di accedere alla consultazione di questa documentazione presso una «conservatoria dei registri condominiali»; ai compiti della polizia tributaria sia per quanto riguarda la verifica dell'attività degli amministratori di condominio, eliminando l'evasione dell'IVA sui loro onorari, che per i controlli indiretti sui fornitori attraverso il condominio; a ricerche di regolamento e di delibere assembleari da parte della magistratura ordinaria.