[pronunce]

Va osservato che la norma in oggetto, a differenza degli artt. 17 e 40 della legge n. 47 del 1985, richiamati dal giudice a quo come tertia comparationis, contiene una disciplina positiva ispirata alla ratio di definire testualmente i compiti del notaio in sede di stipulazione di atti di trasferimento di immobili, allo scopo di superare le incertezze riscontrabili nella giurisprudenza penale in tema di lottizzazioni negoziali. Al fine di arginare il fenomeno della lottizzazione abusiva, infatti, la giurisprudenza aveva interpretato in senso estensivo la sfera dei destinatari della norma penale, ricomprendendovi sia i tecnici che i notai. Va tenuto conto che, innovando decisamente rispetto alla prevalente applicazione giurisprudenziale - che dunque individuava i notai tra i partecipi al complesso disegno criminoso della lottizzazione negoziale - la legge n. 47 del 1985, onerando il pubblico ufficiale di adempimenti formali (controllo sull'allegazione di certificato di destinazione urbanistica, trasmissione dell'atto al Sindaco), e così mettendo in condizione l'autorità preposta al governo del territorio di valutare gli elementi dai quali desumere l'attività vietata, ne ha esattamente definiti i compiti e tipizzato le ipotesi di possibile violazione. 4.- Nell'intento di contrastare le operazioni lottizzatorie non consentite dalla disciplina urbanistica, la norma ha distinto due tipi di frazionamento di terreni, quello con opere, che qui non viene in considerazione, e quello negoziale, di cui ha determinato gli elementi caratterizzanti, individuando come indici rivelatori della lottizzazione le caratteristiche dei lotti, nonché elementi riferiti agli acquirenti, sempre che siano tali da evidenziare in modo non equivoco la destinazione di frazionamento e vendita, o atti equivalenti, del terreno a scopo edificatorio. Le misure predisposte dalla legge n. 47 del 1985 si estrinsecano, sul piano civilistico, nella sanzione di nullità degli atti: di tipo formale (preventivo), riguardo a qualsiasi trasferimento di terreni, cui deve allegarsi il certificato di destinazione urbanistica (art. 18, primo comma) e di tipo sostanziale (e a posteriori), per gli atti nei quali l'autorità preposta al governo del territorio - e dunque in possesso dei mezzi (alcuni dei quali forniti dal notaio rogante: sesto comma), per una verifica degli elementi indiziari posti dal primo comma - ravvisi fattispecie di lottizzazione non autorizzata, avviando di conseguenza la procedura sanzionatoria. Come questa Corte ha già avuto modo di affermare (sentenza n. 595 del 1989), l'adempimento alle prescrizioni previste dall'art. 21, che richiama l'art. 18 quanto al certificato di destinazione urbanistica, copre ogni specie di responsabilità astrattamente configurabile a carico del notaio, sia essa penale, civile o disciplinare, con l'ovvio limite del contributo attivo e consapevole all'attività illecita altrui. 5.- Il certificato di destinazione urbanistica, alla cui mancata allegazione la legge riconnette la sanzione di nullità del negozio e la conseguente responsabilità disciplinare del notaio, rende manifesta la destinazione urbanistica dell'area interessata: deve essere rilasciato dal Sindaco, entro trenta giorni dalla presentazione della relativa domanda; in caso di mancato rilascio può essere sostituito da una dichiarazione equipollente; conserva validità per il termine perentorio di un anno se, per dichiarazione dell'alienante, durante il termine di durata non siano intervenute modificazioni alla condizione urbanistica dei terreni. L'esigenza cui sovrintende l'obbligo di allegazione del certificato, che riguarda qualsiasi trasferimento di terreni, indipendentemente dalle loro condizioni (con le eccezioni previste dall'art. 18 secondo comma, seconda parte), si compendia nella chiarezza che deve sovraintendere ai rapporti contrattuali, non essendo indifferente per la parte acquirente conoscere l'esatta natura giuridica del bene da acquistare (anche al fine di prevenire azioni di annullamento per errore su qualità essenziale della cosa venduta), non disgiunta dalla trasparenza riguardo ai terzi, per consentire ad essi di conoscere la condizione giuridica dei beni trasferiti. L'attività prescritta, di allegazione del certificato, è di per sé neutra - sempre possibile e non preclusa da alcun tipo di destinazione urbanistica - ma riveste, tuttavia, il ruolo di passaggio imprescindibile ai fini della attività di verifica complessiva degli atti riguardanti un determinato comprensorio, rimessa al Sindaco. 6.- Nella diversa ipotesi di irregolarità degli edifici, le misure civilistiche anti-abusivismo, previste per il trasferimento degli stessi, sono improntate ad altra logica, nel sistema degli artt. 17 e 40: è prescritta la dichiarazione degli estremi della concessione edilizia, anche in sanatoria, o della domanda di sanatoria, o dell'anteriorità della costruzione al 1967, senza di che scatta la nullità del negozio. All'impossibilità di ottemperare a tali adempimenti, o per il mancato rilascio di un provvedimento abilitativo alla costruzione, o anche per il mancato esercizio dell'attività di regolarizzazione dell'abuso, consegue la sostanziale incommerciabilità del bene. Solo ove la mancata prestazione dell'attività assertoria della parte non dipenda dalla sua impossibilità (mancanza dei presupposti storici), il negozio è confermabile. Ciò comporta che la possibilità di successiva conferma, è rimessa ad un accertamento sul carattere solo formale dell'omissione precedente, cui è chiamato il notaio rogante, eventualmente sollecitato al negozio confermativo. Per gli immobili edificati, dunque, la sanzione di nullità del negozio è direttamente connessa all'indisponibilità del bene in conseguenza della sua irregolarità urbanistica immediatamente constatabile. Riguardo ai terreni la violazione della disciplina urbanistica, perpetrata attraverso la lottizzazione non autorizzata del terreno a scopi edificatori, non si rende di per sé evidente al momento del trasferimento del singolo bene, bensì solo a posteriori, quando l'autorità preposta al governo del territorio sia posta in condizione di operare una sintesi dei dati in suo possesso, e tra questi il complesso degli atti di trasferimento, riguardanti una determinata estensione territoriale, trasmessi dai notai roganti i singoli atti. 7.- Le misure dalla legge rispettivamente predisposte per il trasferimento dei terreni e degli edifici, non sono dunque comparabili, in quanto ispirate ad un diverso sistema di accertamento e di contrasto all'abusivismo. La diversità della regolamentazione non appare dunque né illogica né irragionevole, attesa la differenza strutturale degli illeciti urbanistici riguardanti gli edifici da un lato, per i quali l'abuso è già stato perpetrato al momento dell'attività negoziale, per i terreni dall'altro, per i quali l'abuso è in via di consumazione per effetto di trasferimenti parziali. Le formalità che caratterizzano la stipulazione degli atti aventi ad oggetto terreni non edificati traggono una propria logica giustificazione dalla economia complessiva del sistema, finalizzato a investire il Sindaco degli elementi da cui cogliere l'esistenza di una lottizzazione, ed approntare le misure repressive.