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e quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo; f quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso diverso dall'abitazione oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392. 2 Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere c) e d ) , il possesso, per l'esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell'autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell'azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell'autorizzazione edilizia decorrono dall'effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell'immobile. Qualora il proprietario, terminati i lavori, conceda nuovamente in locazione l'immobile, il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all'articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392. 3 Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata. 4 Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'immobile a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito. 5 Per la procedura di rilascio dell'immobile si applica l'articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392. 6 Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell'immobile e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato la facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al risarcimento di cui al comma 4. 7 Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di dodici mesi. II CONTRATTI DI LOCAZIONE STIPULATI IN BASE AD ACCORDI DEFINITI IN SEDE LOCALE 4 (Convenzione nazionale) 1 Al fine di favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3 dell'articolo 2, il Ministro delle infrastrutture e della mobilità sostenibili convoca le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori nonché le organizzazioni di categoria dei commercianti, dell'artigianato e dell'industria maggiormente rappresentative a livello nazionale entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge e, successivamente, ogni tre anni a decorrere dalla medesima data, al fine di promuovere una convenzione, di seguito denominata « convenzione nazionale », che individui i criteri generali per la definizione dei canoni, anche in relazione alla durata dei contratti di locazione, alla rendita catastale dell'immobile e ad altri parametri oggettivi, nonché delle modalità per garantire particolari esigenze delle parti. In mancanza di accordo delle parti, i predetti criteri generali sono stabiliti dal Ministro delle infrastrutture e della mobilità sostenibili, di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, con il decreto di cui al comma 2 del presente articolo, sulla base degli orientamenti prevalenti espressi dalle predette organizzazioni. I criteri generali definiti ai sensi del presente comma costituiscono la base per la realizzazione degli accordi locali di cui al comma 3 dell'articolo 2 e il loro rispetto, unitamente all'utilizzazione dei tipi di contratto di cui all'articolo 5, costituisce condizione per l'applicazione dei benefici di cui all'articolo 6. 2 I criteri generali di cui al comma 1 sono indicati in apposito decreto del Ministro delle infrastrutture e della mobilità sostenibili, adottato di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, da emanare entro trenta giorni dalla conclusione della convenzione nazionale ovvero dalla constatazione, da parte del Ministro delle infrastrutture e della mobilità sostenibili, della mancanza di accordo delle parti, trascorsi novanta giorni dalla loro convocazione. Con il medesimo decreto sono stabilite le modalità di applicazione dei benefici di cui all'articolo 6 per i contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 dell'articolo 2 in conformità ai criteri generali di cui al comma 1 del presente articolo. 3 Entro quattro mesi dalla data di adozione del decreto di cui al comma 2, il Ministro delle infrastrutture e della mobilità sostenibili, di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, fissa con apposito decreto le condizioni alle quali possono essere stipulati i contratti di cui al comma 3 dell'articolo 2 nonché i contratti di cui all'articolo 5, nel caso in cui non vengano convocate da parte dei comuni le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori nonché le organizzazioni di categoria dei commercianti, dell'artigianato e dell'industria maggiormente rappresentative a livello nazionale ovvero non siano definiti gli accordi di cui al medesimo comma 3 dell'articolo 2. 5 (Tipi di contratto) 1 La convenzione nazionale approva i tipi di contratto per la stipula dei contratti di cui al comma 3 dell'articolo 2. 2 I tipi di contratto possono indicare scelte alternative, da definire negli accordi locali, in relazione a specifici aspetti contrattuali, con particolare riferimento ai criteri per la misurazione delle superfici degli immobili da considerare ai fini della definizione del canone. 3 In caso di mancanza di accordo delle parti, i tipi di contratto sono definiti con il decreto di cui all'articolo 4, comma 2. III MISURE DI SOSTEGNO AL MERCATO DELLE LOCAZIONI 6 (Agevolazioni fiscali) 1 Il reddito imponibile derivante al proprietario dai contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 3 dell'articolo 2 a seguito di accordo definito in sede locale e nel rispetto dei criteri indicati dal decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4, ovvero nel rispetto delle condizioni fissate dal decreto di cui al comma 3 del medesimo articolo 4, determinato ai sensi dell'articolo 37 del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, è ulteriormente ridotto del 30 per cento. Per i contratti di cui al primo periodo, il corrispettivo annuo ai fini della determinazione della base imponibile per l'applicazione dell'imposta proporzionale di registro è assunto nella misura minima del 70 per cento. In alternativa alla tassazione ordinaria il proprietario può optare a favore di una tassazione con cedolare secca al 15 per cento con esenzione da imposte di registro e di bollo, all'atto della registrazione del contratto. 2 Il locatore, per usufruire dei benefici di cui al comma 1, deve indicare nella dichiarazione dei redditi gli estremi di registrazione del contratto di locazione nonché quelli della denuncia dell'immobile ai fini dell'applicazione dell'IMU.