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Nel corso dell'ultimo decennio sono stati realizzati numerosi interventi legislativi, tuttavia ben poco incisivi, al fine di garantire alle cooperative la fruizione di un maggior numero di agevolazioni fiscali, ma nessuna normativa specifica è stata dedicata a tali soggetti, bensì le agevolazioni sono state concesse in forza dell'estensione alle cooperative edilizie della disciplina prevista per altri soggetti, in particolare per le persone fisiche, con tutte le imprecisioni e le lacune di una disciplina non appositamente e funzionalmente dedicata. Ciò che più opportunamente dovrebbe accordarsi, vista la meritevolezza riconosciuta anche a livello costituzionale all'operato svolto dalle cooperative, è una piena deducibilità dei costi di gestione e di manutenzione degli immobili nella determinazione del reddito delle cooperative di questo tipo, proprio in ragione di una determinazione reale e non astratta dell'imposta dovuta da cooperative che hanno come scopo prevalente quello della mutualità e che lo perseguono anche e principalmente mediante l'assegnazione di alloggi ai soci più bisognosi. Il regime fiscale rinveniente dalla normativa in vigore ha reso sistematico un meccanismo di continua erosione di cassa a sfavore delle cooperative edilizie a proprietà indivisa. Si potrebbe pertanto ipotizzare una disciplina speciale di determinazione del reddito, e precisamente che il reddito degli immobili di proprietà di cooperative edilizie a proprietà indivisa assegnati in godimento ai soci sia costituito dalla differenza tra l'ammontare delle corrisposte di godimento complessivamente percepite dalla cooperativa e i costi di manutenzione degli immobili complessivamente sostenuti e documentati dalla cooperativa, indipendentemente dal trattamento contabile e, quindi, anche nel caso in cui siano soggetti a capitalizzazione. Qualora i costi sostenuti siano superiori alle corrisposte percepite, l'ammontare in eccedenza potrebbe essere computato in diminuzione del reddito così determinato e fino a capienza dello stesso, entro i cinque periodi d'imposta successivi. In tal modo si riuscirebbero a neutralizzare quasi completamente, e senza il limite di deducibilità del 15 per cento, tutti i costi sostenuti per la manutenzione esattamente documentati, consentendo un pieno riconoscimento della situazione reale. La corretta applicazione della disciplina speciale descritta, a parere di chi scrive, non può prescindere dalla suddivisione, mediante contabilità separata, dell'attività afferente gli immobili patrimonio ad uso abitativo concessi o da concedere in godimento ai soci e dall'attività afferente gli immobili strumentali per natura quali uffici, negozi eccetera e, comunque, comprendente qualsiasi altra attività di natura commerciale. Più precisamente, quest'ultima attività dovrebbe rimanere soggetta all'imposizione ordinaria propria delle cooperative a mutualità prevalente. Con riferimento alla disciplina degli interessi passivi, si potrebbe, poi, ipotizzare una disciplina speciale di determinazione del reddito, introducendo un ulteriore comma all'articolo 90 del TUIR, per cui gli interessi passivi relativi a finanziamenti, garantiti o meno da ipoteca, stipulati per l'acquisizione, la costruzione o la realizzazione degli interventi di recupero qualificato (manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e ristrutturazione urbanistica) previsti dall'articolo 3, comma 1, del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, degli immobili destinati all'assegnazione in godimento ai soci, nonché gli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati all'assegnazione ai soci o alla locazione in genere, potrebbero essere integralmente deducibili dal reddito e irrilevanti ai fini dell'articolo 96 del TUIR. In tal modo, da un lato si darebbe definitività a quanto già previsto per gli interessi passivi su finanziamenti ipotecari su immobili destinati alla locazione e da un altro lato si riconoscerebbe una deducibilità degli interessi passivi sui finanziamenti comunque stipulati, ma destinati all'acquisto, alla costruzione e alla conservazione degli immobili destinati ai soci. Lo sviluppo dell'attività delle cooperative edilizie a proprietà indivisa è strettamente connesso al regime fiscale a esse riconosciuto. Data la loro fondamentale importanza nel tessuto sociale del territorio italiano, è opportuno garantire un regime fiscale che faciliti lo svolgimento dell'attività mutualistica e che consenta la realizzazione efficiente degli scopi sociali in favore della collettività dei soci. Come si è detto, le cooperative edilizie a proprietà indivisa hanno un vincolo sugli immobili adibiti a civile abitazione dei soci: l'impossibilità di alienarli, in quanto costituirebbe un atto di senso contrario, in sé, al perseguimento dello scopo mutualistico. Il tema dell'alienazione è tuttavia da chiarire: certamente la possibilità per le cooperative in discorso di alienare gli immobili è riconosciuta, ma soltanto laddove tale scelta non sia contrapposta al fine mutualistico proprio della cooperativa. Il che significa, secondo l'orientamento costante della giurisprudenza, che il divieto di alienazione è funzionale a escludere qualunque attività di tipo lucrativo in ragione, appunto, dello scopo mutualistico proprio della cooperativa e giustificativo del regime fiscale agevolato concesso. Pertanto non si può in assoluto affermare il divieto di alienare gli immobili ad uso residenziale, ma piuttosto vincolare tale operazione al raggiungimento o all'incremento dello scopo mutualistico. Uno strumento per agevolare lo sviluppo delle cooperative edilizie a proprietà indivisa potrebbe essere quello di fornire liquidità alla cooperativa al fine di permettere la costruzione di nuovi alloggi, anche attraverso un regime fiscale premiante tali nuovi investimenti. Al riguardo si è già detto che la maggior parte di tali cooperative ha visto il fiorire della propria attività in concomitanza con lo sviluppo della legislazione di edilizia economica e popolare del secondo dopoguerra. Quelli che erano un tempo modesti appartamenti in periferia spesso costituiscono oggi il centro delle città industrializzate protagoniste dell'ultima ondata di urbanizzazione. Il loro valore è aumentato negli anni notevolmente, per il prestigio dato appunto dalla loro ubicazione. Bisogna prestare maggiore attenzione e prendere coscienza di un dato empirico che è in realtà di lapalissiana evidenza: con il ricavato della vendita di un'unità immobiliare situata nel centro storico di una città, realtà ad oggi piuttosto frequente, la cooperativa potrebbe acquistare o costruire più unità immobiliari in periferia. Di conseguenza, oltre al vantaggio per le cooperative in termini di risparmio sui costi di manutenzione, va considerato il beneficio che ne trarrebbero i soci sotto il profilo della disponibilità di alloggi in assegnazione (a tutt'oggi quantitativamente insufficienti rispetto alle domande di assegnazione presentate). La possibilità, anche per le cooperative edilizie a proprietà indivisa, di alienare alloggi ovvero porzioni degli stessi, facenti parte del proprio patrimonio e destinati ad abitazione dei soci, è quindi considerata compatibile con lo scopo mutualistico laddove costituisca strumento per il conseguimento ovvero per un migliore e maggiore soddisfacimento dei fini istituzionali. In particolare, nel momento storico in cui si trova il Paese, l'incentivazione di operazioni di questo tipo da parte delle cooperative edilizie a proprietà indivisa costituirebbe una importante risposta all'urgente situazione di disagio in cui molte famiglie oggi versano.