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Modifiche al decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, in materia di tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210. Onorevoli Senatori. -- Il decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, emanato ai sensi della legge delega 2 agosto 2004, n. 210, ha introdotto nel nostro ordinamento norme in materia di tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire. In questi primi otto anni di applicazione delle norme contenute nel decreto legislativo n. 122 del 2005, sono emerse forti criticità sia nell'applicazione delle norme relative alla stipula, da parte dei costruttori, delle polizze fideiussorie a favore degli acquirenti di immobili, sia nella consegna della polizza assicurativa decennale indennitaria a beneficio sempre dell'acquirente dell'immobile, con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi. Questa mancanza ha comportato, com'è facile immaginare, gravissime conseguenze. Infatti, gli acquirenti d'immobili -- che il legislatore attraverso l'adozione di detta normativa voleva tutelare -- sono invece, nei fatti, rimasti sprovvisti di ogni tutela. Di più. Oggi questa situazione appare ancora più grave proprio a causa della crisi economica. Infatti l'acquirente, non avendo la tutela prevista dalla legge, non è messo al riparo da situazioni di crisi aziendali (fallimenti), che in genere hanno come unico soggetto debole, contrattualmente, proprio il cittadino acquirente dell'immobile. Ne è conferma sia l'aumento quasi esponenziale delle procedure fallimentari in tutto il territorio nazionale, sia l'incremento rilevante delle procedure esecutive immobiliari promosse dal sistema bancario a tutela dei crediti derivanti da mutui fondiari impagati. Al fine di comprendere il fenomeno appena descritto basti evidenziare, da un lato, le rilevazioni circa l'effettiva applicazione della legge sul territorio nazionale effettuate dalla società Concessionaria dei servizi assicurativi pubblici (Consap S.p. A.) che, tra gli altri, gestisce il Fondo di garanzia per le vittime dei fallimenti immobiliari e dall'altro, le rilevazioni effettuate da Scenari Immobiliari (Istituto indipendente di studi e di ricerche che analizza i mercati immobiliari e in generale, l'economia del territorio in Italia e in Europa). Tali rilevazioni, convergenti nei risultati, hanno evidenziato come l'applicazione della norma sul rilascio delle garanzie fideiussorie (rilascio all'atto degli acconti) è rispettata soltanto nel 30 per cento delle nuove costruzioni, media registrata su base nazionale. Laddove nelle regioni del nord si registra un'applicazione pari al 35 per cento, nelle regioni del centro essa è pari al 20 per cento e nelle regioni del sud all'8 per cento. Molti costruttori, infatti, si rifiutano esplicitamente di dare adempimento all'obbligo fideiussorio. È evidente che con tali comportamenti i costruttori alimentano il fenomeno dell'evasione fiscale, presente in misura significativa nel settore. Dalle analisi sopracitate è emerso, altresì, che in alcuni casi i costruttori e le cooperative chiedono agli acquirenti dichiarazioni di rinunzia alla fideiussione (del tutto illegittime). In altri casi è stata registrata la prassi di presentare agli acquirenti due diverse opzioni di acquisto, corrispondenti a diversi prezzi dell'immobile: l'uno, più contenuto, senza la previsione di fideiussione, l'altro, più elevato, con la previsione della fideiussione. Trattasi di pratiche evidentemente illecite, atteso che non può sussistere l'opzione tra l'applicazione di una norma imperativa e la sua violazione. La notazione più preoccupante, però, sta nel rilievo che le stesse associazioni imprenditoriali del settore, pur avendo inizialmente salutato con favore la disciplina in esame, ora si stanno distinguendo per il loro «assordante silenzio» di fronte a una così diffusa disapplicazione della legge da parte dei loro stessi associati, i quali, a volte, danno l'impressione di auspicarne il fallimento. Per altro verso, è evidente come la violazione delle disposizioni in tema di garanzia fideiussoria obbligatoria per gli acconti versati dall'acquirente d'immobili da costruire trovi un fertile terreno di coltura nell'inadeguatezza del sistema sanzionatorio previsto dalla legge, e rischi di limitare gravemente l'efficacia del sistema di tutela introdotto dalla nuova disciplina. Infatti, la normativa prevede quale sanzione la nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente. È evidente che l'interesse dell'acquirente è quello di comprare l'immobile di cui ha già pagato, a volte, anche un cospicuo acconto sul prezzo, e non di procurare la nullità del contratto con i rischi di non ripetere le somme versate se non attraverso un'azione giudiziaria dai tempi non brevi e con costi di non poco conto. Sul piano delle conseguenze, il mancato rilascio della fideiussione comporta che i cittadini che hanno versato acconti per l'acquisto di una casa, in caso di procedura fallimentare dell'impresa costruttrice -- alquanto frequenti tenuto conto dell'attuale situazione economica – risulteranno, per i motivi detti, totalmente privi di tutela e non potranno utilizzare alcun rimedio. I loro risparmi, utilizzati solitamente per l'acquisto della prima casa, andranno irrimediabilmente perduti. Ci troviamo ad assistere a un fenomeno che può precipitare nell'indigenza decine di migliaia di famiglie. Il mancato rilascio della fideiussione ha poi come ulteriore conseguenza la mancata alimentazione del Fondo di solidarietà per le vittime dei fallimenti immobiliari già avvenuti nel passato. Si tratta, come risulta dai dati, di un numero di famiglie alquanto consistente, precisamente 12.071, che hanno formulato, al 30 giugno 2008, istanza di indennizzo per circa 800.000.000 euro, mentre il Fondo alla data del 31 gennaio 2013 ha raccolto importi per complessivi 62.000.000 euro circa. Queste famiglie rischiano di ottenere indennizzi irrisori, se non addirittura irridenti. Inoltre, è sempre più frequente anche la prassi di non consegnare all'acquirente un'assicurazione postuma decennale a garanzia dei gravi difetti. Infatti, la norma di legge prevede che l'acquirente ottenga dal venditore una polizza assicurativa che lo garantisca nei dieci anni successivi alla vendita per i difetti per i quali lo stesso codice civile impone la garanzia del costruttore; in buona sostanza la polizza deve garantire la piena applicazione del diritto alla garanzia decennale prevista dal codice civile all'articolo 1669. Purtroppo, è stato registrato che il sistema assicurativo ha predisposto e immesso sul mercato polizze del tutto difformi dai contenuti previsti dal dettato legislativo. Ne è prova che le polizze più diffuse attualmente poste sul mercato sono prive di reale copertura, limitandosi a garantire l'intervento assicurativo soltanto nei casi di rovina o pericolo di rovina per difetti costruttivi delle strutture portanti: