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Modifiche agli articoli 86 e 90 del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, in materia di trattamento tributario delle cooperative edilizie a proprietà indivisa. Onorevoli Senatori. -- Dall'analisi della normativa vigente riguardante le cooperative edilizie a proprietà indivisa emerge chiaramente la peculiarità ontologica di tali soggetti: essi restano proprietari di un immobile, vincolato come destinazione economica all'alloggio a tempo indeterminato dei soci e dei loro familiari, in cambio del quale ricevono un compenso minimo (corrisposta di godimento). L'alloggio è adibito, da statuto, ad abitazione principale dei soci e dei loro familiari; condizione necessaria per l'assegnazione e per il mantenimento del godimento dell'alloggio è infatti la situazione di impossidenza dei richiedenti. La normativa vigente, tuttavia, non rende giustizia della peculiare situazione in cui tali cooperative operano. Infatti, pur riconoscendo il legislatore, anche a livello costituzionale, la meritevolezza delle cooperative per l'operato che istituzionalmente svolgono, non è previsto uno specifico regime impositivo che favorisca la loro attività, ma è riconosciuta semplicemente alle stesse una deduzione forfetaria di costi, accordata peraltro a tutti i soggetti che danno in locazione, ovvero che assegnano in godimento, immobili di proprietà ad uso abitativo. Infatti gli immobili adibiti a civile abitazione dei soci sono considerati beni patrimonio e di conseguenza concorrono alla determinazione della base imponibile, ai sensi dell'articolo 90 del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, di seguito denominato «TUIR», sulla base delle risultanze catastali. Tuttavia, essendo in tale caso gli immobili assegnati in godimento, sempre ai sensi dell'articolo 90, il reddito è determinato assumendo il maggiore dei valori tra la rendita catastale e la corrisposta di godimento, ridotto fino a un massimo del 15 per cento dell'importo delle spese documentate sostenute ed effettivamente rimaste a carico della cooperativa per la manutenzione ordinaria degli immobili. Questo limite massimo di deducibilità dei costi sostenuti dalla cooperativa, sebbene costituisca un primo passo verso un'embrionale forma di riconoscimento dei costi di manutenzione, tuttavia non assicura affatto un reale sgravio fiscale che corrisponda alla particolare attività svolta dalle cooperative edilizie. Nell'ambito dell'analisi svolta sono state individuate tre circostanze dalle quali non si può prescindere ai fini di una fruttuosa riflessione circa possibili modifiche del regime fiscale delle cooperative edilizie a proprietà indivisa. Occorre anzitutto prestare attenzione ai mutamenti che la progressiva urbanizzazione delle periferie delle città ha comportato per le cooperative e per le imprese operanti nel settore edilizio. In particolare, e per l'analisi che si sta conducendo, si deve ricordare che le cooperative edilizie nate dalla seconda rivoluzione industriale, e dunque nella seconda metà dell'ottocento, acquistarono all'epoca terreni edificabili o immobili nelle zone un tempo periferiche delle città. Di conseguenza, e stante il divieto di alienazione di tali immobili adibiti a residenza dei soci, le cooperative si trovano ora proprietarie di immobili situati nel centro delle città e i relativi costi di manutenzione, data l'età degli impianti e degli edifici oramai piuttosto antiquati, sebbene certamente di pregio, sono elevatissimi e solo in minima parte riconosciuti nel TUIR. Si ricorda, infatti, che solo un 15 per cento è deducibile dal «canone di locazione». Sulla base di quanto esposto appare evidente come il regime di imposizione previsto nel TUIR, prescindendo dalle peculiarità proprie delle cooperative in discorso e dal modus operandi delle stesse, penalizza l'attività svolta laddove, al contrario, la Costituzione ne riconosce il valore e ne garantisce la tutela. Come è agevole comprendere, in base al meccanismo previsto dal TUIR più le cooperative investono, apportando migliorie agli alloggi assegnati, con interventi che spesso si rivelano necessari data la vetustà degli immobili, più esse vengono indirettamente penalizzate. I canoni corrisposti alla cooperativa, inoltre, in cambio del godimento di immobili adibiti ad abitazione principale per il socio e per i suoi familiari, coprono in minima parte i costi del servizio offerto ai soci. L'assegnazione dell'alloggio, infatti, avviene a tempo indeterminato, senza che a ciò consegua alcuna assunzione di rischio, oneri di manutenzione ordinaria o straordinaria o comunque imputazione di reddito, proprio perché la proprietà resta in capo alla cooperativa. Se da un lato questa è la massima espressione dello scopo mutualistico, da un altro lato oggi rappresenta un servizio particolarmente gravoso per le cooperative, date le circostanze già esposte, e non più sostenibile: i costi che gravano sulle cooperative per la manutenzione degli immobili sono di gran lunga superiori a ciò che i soci corrispondono per il loro godimento. Terza circostanza: negli anni si è assistito a una progressiva assimilazione, in determinati ambiti della disciplina degli immobili civili di proprietà delle cooperative edilizie, alla disciplina delle abitazioni principali di proprietà di persone fisiche. Anzitutto la legge finanziaria 2001 (articolo 2, comma 5, della legge 23 dicembre 2000, n. 388) ha esteso anche alle cooperative a proprietà indivisa l'agevolazione prevista per le persone fisiche, consistente nella deducibilità della rendita catastale attribuita all'unità immobiliare adibita ad abitazione principale dei soci assegnatari. Successivamente si è riconosciuta la possibilità di portare in deduzione dalla base imponibile l'ammontare degli interessi passivi e degli oneri accessori relativi a mutui ipotecari contratti per l'acquisto e per la costruzione dell'abitazione principale, proprio simmetricamente, sugli stessi presupposti e con gli stessi limiti previsti dall'articolo 15 del TUIR per le persone fisiche (risoluzione dell'Agenzia delle entrate n. 71 del 18 aprile 2007, che analizza in parallelo la situazione dei proprietari persone fisiche e quella delle cooperative edilizie a proprietà indivisa, riconoscendo a queste ultime una deduzione a fronte della detrazione concessa alle persone fisiche). Infine, il decreto-legge 27 maggio 2008, n. 93, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 luglio 2008, n. 126, che ha introdotto l'esenzione dell'imposta comunale sugli immobili (ICI) per la prima casa, ha esteso tale forma di agevolazione anche alle cooperative di edilizia a proprietà indivisa e agli istituti autonomi per le case popolari, laddove gli immobili di proprietà di tali soggetti siano destinati ad abitazione principale dei soci o degli assegnatari (articolo 8, comma 4, del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504).