[ddlpres]

Queste proposte normative intervengono dunque su disposizioni del testo unico dell'edilizia che necessitano di essere modificate per promuovere significativi processi di rigenerazione, muovendo non già da assunti teorici e preconcetti, ma dall'esperienza applicativa della vigente disciplina edilizia, traguardata nell'ottica sia delle pubbliche amministrazioni regionali e locali, interessate a ridurre il consumo del suolo e ad elevare la qualità del patrimonio edilizio esistente, sia dei professionisti e operatori economici del settore, che incontrano quotidianamente rilevanti difficoltà ad intervenire su immobili privi di agibilità, che presentano immancabilmente aporie circa lo stato legittimo e che non soddisfano appieno requisiti e prestazioni riferibili alle nuove costruzioni. Vi è dunque un filo comune che unisce le misure in materia edilizia prevista dalla norma, che riguardano aspetti e problematiche diversi, ma con le quali in realtà si addiviene a un'attualizzazione del testo unico dell'edilizia, per orientarne le previsioni verso l'obiettivo di promuovere i processi di qualificazione del patrimonio edilizio esistente. In tale ottica, si possono individuare quattro principali filoni di intervento: a) la rivisitazione della definizione degli interventi edilizi sul patrimonio edilizio esistente, e in particolare della manutenzione straordinaria, della ristrutturazione edilizia e degli interventi realizzabili con il permesso di costruire in deroga, agendo sui requisiti, limiti e condizioni che li connotano; b) la certezza del formarsi del silenzio assenso nonché una nuova modalità di verifica dell'agibilità degli immobili, non a seguito di lavori edilizi; c) la disciplina della valutazione dello stato legittimo del patrimonio edilizio, chiarendo innanzitutto significato e portata di tale verifica preventiva, attualmente prevista dalla modulistica unificata ma non definita e regolata dal testo unico. Si specifica inoltre che costituiscono tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e dimensionali di minima entità, la diversa collocazione di impianti e opere interne e le modifiche alle finiture degli edifici, eseguite durante i lavori per l'attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina dell'attività edilizia e non pregiudichino l'agibilità dell'immobile; d) semplificazioni per la ricostruzione post-sismica e l'eliminazione delle barriere architettoniche. Al primo comma dell'articolo vengono definite le finalità perseguite, riferite alla semplificazione delle procedure edilizie, alla riduzione degli oneri a carico dei cittadini e delle imprese, nonché ad assicurare il recupero e la qualificazione del patrimonio edilizio esistente e lo sviluppo di processi di rigenerazione urbana. Si tratta di finalità che convergono altresì verso l'obiettivo di rilanciare un settore che ha registrato un trend negativo negli ultimi anni, apportando modifiche alla vigente disciplina dell'attività edilizia, al fine di rispondere alle reali esigenze del territorio, mediante interventi volti a evitare ulteriore consumo di suolo, favorire il riuso e la rigenerazione dei suoli già urbanizzati, il risanamento del costruito, il recupero, la ristrutturazione e il restauro degli edifici a fini antisismici e di risparmio energetico. In particolare, le previsioni recate dal comma 1 stabiliscono quanto di seguito. La lettera a) reca modifiche all'articolo 2- bis , comma 1- ter , del testo unico dell'edilizia. La disposizione affronta una delle limitazioni normative che riducono grandemente la possibilità di operare significativi interventi di rigenerazione urbana nei tessuti urbani consolidati, a causa della difficoltà ad osservare i limiti di distanza tra edifici e pareti finestrate e di altezza stabiliti dal decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, di seguito decreto n. 1444 del 1968. L'attuale disposizione (che recepisce la posizione prevalente della giurisprudenza) ammette che negli interventi di ristrutturazione ricostruttiva sia consentito il rispetto delle distanze legittimamente preesistenti, anche se inferiori rispetto a quanto stabilito dal citato decreto n. 1444 del 1968, solo a condizione che la nuova costruzione presenti le medesime caratteristiche di sagoma e sedime dell'edificio originario. Appare evidente come questa previsione risulti significativamente limitante rispetto ai possibili processi di rigenerazione urbana che ben potrebbero richiedere la trasformazione planivolumetrica degli edifici, legata, per esempio, alla differente destinazione d'uso prevista per gli stessi (per esempio da artigianato di servizio a residenziale) o alla necessità di migliorare le caratteristiche architettoniche e i requisiti tecnici degli edifici. Inoltre la disciplina vigente impedisce di fatto di riconoscere premialità volumetriche incentivanti di cui usufruire nella ricostruzione dell'edificio (si veda sul punto la successiva previsione di modifica relativa all'articolo 3, comma 1, lettera d) , del testo unico dell'edilizia). Pertanto la previsione normativa rimuove il vincolo del medesimo sedime e della medesima sagoma, stabilendo che, per gli interventi di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione disciplinati da un piano urbanistico che preveda un programma di rigenerazione urbana, la ricostruzione sia comunque consentita con la sola osservanza delle distanze legittimamente preesistenti, qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano lo scivolamento dell'area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini stabiliti dal decreto n. 1444 del 1968. Alla stessa maniera, la disposizione ammette che gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l'intervento possano essere realizzati modificando la sagoma e l'altezza massima dell'edificio demolito, sempre nel rispetto delle (sole) distanze legittimamente preesistenti. Questa disposizione è già vigente nella legislazione regionale. Si specifica inoltre che nelle zone omogenee A, gli interventi di demolizione e ricostruzione sono consentiti esclusivamente nell'ambito di piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati, che rientrano nella competenza comunale, fatte salve le previsioni degli strumenti di pianificazione urbanistica vigenti. La lettera b) , numeri 1) e 2), concerne modifiche all'articolo 3, comma 1, lettere b) e d) del testo unico dell'edilizia. Con riferimento alla definizione dell'intervento di manutenzione straordinaria di cui all'articolo 3, comma 1, lettera b) , del testo unico dell'edilizia, la previsione della novella costituisce norma di coordinamento rispetto alle previsioni di cui all'articolo 23- ter (introdotto dall'articolo 17, comma 1, lettera n) , del decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 novembre 2014, n. 164), che qualificano come urbanisticamente rilevanti solo i mutamenti d'uso che comportino il passaggio ad una diversa categoria funzionale, contraddistinta da differenti dotazioni di standard , infrastrutture e servizi.