[pronunce]

art. 1, comma 1, lettera a) ad un contratto preliminare di acquisto di un immobile da costruire ad opera di una società cooperativa per il quale, al momento dell'atto, non era stato nemmeno richiesto il permesso di costruire, sicché non trova applicazione la richiamata normativa di tutela e segnatamente la nullità di protezione per inadempimento dell'obbligo di approntare la garanzia fideiussoria in favore dell'acquirente. Solo estendendo - come richiede il giudice rimettente - la nozione di «immobile da costruire» anche agli immobili per i quali non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire - e quindi indistintamente a tutti gli immobili da costruire - la domanda della parte attrice potrebbe, in ipotesi, essere accolta sulla base dell'allegato presupposto dell'inosservanza da parte della società cooperativa di apprestare la garanzia fideiussoria all'atto della prenotazione dell'immobile. La questione è ammissibile anche sotto il profilo della plausibile esclusione di una diversa lettura della disposizione censurata in chiave di interpretazione adeguatrice, avendo il tribunale rimettente puntualmente e correttamente rilevato che il dato testuale della disposizione non consente l'estensione della speciale normativa di tutela, introdotta dal d.lgs. n. 122 del 2005, anche alle ipotesi di acquisto di immobile da costruire per il quale non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire. La definizione limitativa dell'art. 1, comma 1, lettera d), trova del resto riscontro e conferma anche nel successivo art. 12, comma 3, che parimenti riserva l'accesso alle prestazioni del fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire ai casi in cui per il bene immobile risulti richiesto il permesso di costruire. Il contratto preliminare di acquisto di immobile da costruire, anche prima della presentazione della richiesta di permesso di costruire, è in sé lecito potendo la prestazione di cose future essere dedotta nel contratto ai sensi dell'art. 1348 del codice civile «salvi i particolari divieti di legge» ed essendo legittima la vendita di cose future (art. 1472 cod. civ.). La giurisprudenza di legittimità (con la citata sentenza n. 5749 del 2011) ha escluso che dalla previsione dell'obbligo di garanzia fideiussoria e dalla complessiva normativa di protezione prevista dal d.lgs. n. 122 del 2005 possa desumersi, per induzione, un divieto di porre come oggetto del contratto di compravendita di cosa futura un immobile da costruire che, in ragione della mancanza non solo del permesso di costruire ma anche della richiesta dello stesso, non renda operante tale tutela speciale. 6.- Nel merito la questione non è fondata. 6.1.&#8210; Il giudice rimettente denuncia la violazione del principio di eguaglianza richiamando, in motivazione, il secondo comma dell'art. 3 Cost. che riguarda la rimozione degli ostacoli di ordine economico e sociale all'eguaglianza dei cittadini. Però, al di là del riferimento testuale del parametro di costituzionalità indicato dal giudice rimettente, la formulazione sostanziale della censura è inequivocabilmente diretta a denunciare la violazione del primo comma dell'art. 3 Cost. in ragione della dedotta comparazione tra la fattispecie prevista dalla disposizione censurata, quale destinataria della disciplina di tutela posta dal d.lgs. n. 122 del 2005, e quella oggetto del giudizio a quo, in essa non compresa. Il raffronto tra le due fattispecie, ritenute dal giudice rimettente omogenee e parimenti meritevoli della medesima disciplina di tutela, farebbe emergere l'ingiustificatezza della disciplina differenziata e perciò la violazione del principio di eguaglianza. È quindi in riferimento a tale parametro (art. 3, primo comma, Cost.) che va valutato il merito della censura. 6.2.&#8210; Il raffronto operato tra diverse regolamentazioni, mirato a verificare, a fronte del principio di eguaglianza, la giustificatezza, o no, della scelta legislativa della disciplina non uniforme presuppone necessariamente l'omogeneità delle fattispecie poste in comparazione (ex plurimis, sentenze n. 282 del 2010 e n. 161 del 2009; ordinanze n. 41 del 2009, n. 71 e n. 30 del 2007) ed implica la valutazione degli elementi di differenziazione con riguardo alla ratio delle disposizioni censurate, alle finalità perseguite dal legislatore e al più ampio contesto normativo in cui tali disposizioni si collocano. Tale requisito di omogeneità delle fattispecie non è ravvisabile nel caso in esame al di là del generico tratto di comunanza evocato dal rimettente. 6.3.&#8210; La normativa censurata persegue la finalità di approntare una garanzia specifica dell'affidamento, meritevole di tutela, che l'acquirente ripone nell'effettiva realizzazione (o completamento, se già iniziata) della costruzione dell'immobile oggetto del contratto preliminare di compravendita; affidamento indotto dalla circostanza dell'intervenuto rilascio del permesso di costruire o almeno della già presentata richiesta per il suo ottenimento. Nel primo caso il completamento del procedimento amministrativo sfociato nell'intervenuto rilascio del provvedimento con cui è stata assentita la costruzione dell'edificio prima della stipulazione del contratto rafforza la concretezza della prospettiva che la costruzione dell'edificio sia iniziata e portata a termine, con conseguente possibilità per la parte acquirente di stipulare il contratto definitivo di compravendita. Ma anche nel secondo caso il solo avvio del procedimento amministrativo mediante la richiesta di permesso di costruire aggiunge parimenti, anche se non nella stessa misura, concretezza all'iniziativa edificatoria del promittente alienante secondo un progetto ormai definito ed allegato alla richiesta stessa. Nell'uno e nell'altro caso l'offerta di vendita dell'immobile da costruire si presenta incanalata nel binario rispettivamente, in un caso, della già verificata compatibilità con gli strumenti urbanistici, nell'altro caso dell'attivazione del procedimento amministrativo diretto ad operare tale verifica. Questo contesto di legalità sotto l'aspetto urbanistico, che aggiunge una qualitas alla cosa futura promessa in vendita, costituisce di per sé un fattore rassicurante ed un indiretto incentivo all'acquisto per il promittente acquirente, persona fisica, radicando in quest'ultimo un affidamento maggiore nella determinazione di assentire l'impegno contrattuale di acquisto dell'immobile da costruire assumendone i relativi oneri economici. Il legislatore ha inteso approntare una specifica tutela di questo affidamento a mezzo dell'obbligo di garanzia fideiussoria, che necessariamente - pena la nullità relativa del contratto deducibile solo dall'acquirente (e quindi nullità di protezione) - deve accompagnarsi alla compravendita;