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I contratti relativi ai trasferimenti immobiliari sono notificati al comune che nei successivi sessanta giorni può esercitare il diritto di prelazione. 5. Allo scopo di favorire l’accesso al credito dei proprietari di immobili ricompresi negli ambiti di rigenerazione urbana che intendano investire nella messa in sicurezza antisismica nel risparmio energetico e idrico delle loro unità immobiliari, è prevista l’istituzione di uno strumento finanziario da parte della Cassa depositi e prestiti Spa, anche garantito da beni demaniali, che, utilizzando i risparmi prodotti dagli interventi edilizi sui costi energetici e di manutenzione nonché gli incentivi fiscali, crei condizioni finanziarie e tassi d’interesse vantaggiosi per l’investimento dei privati nella sicurezza e nella sostenibilità ambientale. Il finanziamento è commisurato agli obiettivi di miglioramento della sicurezza e delle prestazioni degli immobili, definiti con apposito regolamento della Cassa depositi e prestiti Spa. Art. 4. (Perequazione urbanistica e perequazione territoriale) 1. Gli strumenti urbanistici possono perseguire la perequazione urbanistica, ovvero il pari trattamento delle proprietà di beni immobili che si trovano in analoghe condizioni di fatto e di diritto, da realizzarsi attraverso l’equa distribuzione, fra le proprietà immobiliari, dei diritti edificatori che essi attribuiscono e degli oneri derivanti dalla realizzazione delle dotazioni territoriali, compresa la cessione gratuita delle aree necessarie all’attuazione degli obiettivi di piano. 2. La perequazione si applica attraverso l’impiego di appositi parametri tecnici alle aree di trasformazione individuate dagli strumenti urbanistici ed è resa operativa attraverso l’istituto del comparto edificatorio di cui all’articolo 5 della presente legge. Qualora la perequazione sia associata alle compensazioni o alle incentivazioni di cui all’articolo 6 della presente legge, la sua applicazione può prescindere dall’istituto del comparto edificatorio. 3. Le aree cedute gratuitamente attraverso la perequazione urbanistica sono destinate all’attuazione degli standard urbanistici e delle dotazioni territoriali come definite dalle leggi regionali, nonché alla realizzazione di interventi di edilizia residenziale sociale. 4. La perequazione territoriale è la modalità con la quale si attuano le politiche e gli interventi di interesse sovracomunale al fine di garantire una equa ripartizione, tra i vari comuni interessati, dei vantaggi e degli oneri che essi comportano. Le leggi regionali disciplinano la perequazione territoriale garantendo, per gli ambiti di trasformazione di rilevanza sovracomunale, la ripartizione tra i comuni interessati degli oneri di urbanizzazione, del contributo sul costo di costruzione e dell’eventuale contributo di cui all’articolo 2 della presente legge, in misura differenziata in ragione degli impatti ambientali e delle diverse implicazioni per i bilanci comunali. 5. Le leggi regionali dettano disposizioni relative alla perequazione urbanistica nel rispetto dei princìpi di cui alle presenti norme. Art. 5. (Comparto edificatorio) 1. Il comparto edificatorio riunisce le proprietà immobiliari per le quali gli strumenti urbanistici prevedono una trasformazione unitaria individuando gli obiettivi di riqualificazione urbanistica e ambientale. Esso può riunire sia beni immobili contigui che beni immobili non contigui. Su invito del comune o per propria iniziativa, i proprietari di beni immobili compresi in un comparto possono riunirsi in consorzio e presentare al comune il piano urbanistico attuativo riferito all’intero comparto, insieme con l’impegno, garantito da fideiussioni, a coprire i costi da sostenere per realizzare le opere di urbanizzazione e quelli eventualmente da sostenere per espropriare gli immobili a ciò funzionali. Per la costituzione del consorzio è sufficiente la partecipazione dei proprietari che detengono la maggioranza assoluta dei beni immobili in base al loro valore imponibile ai fini dell’applicazione dell’IMU. 2. Per i fini di cui al comma 1 si considera il valore delle aree fabbricabili indicato dal contribuente nell’ultima dichiarazione presentata ai fini dell’imposta comunale sugli immobili o dell’IMU, ovvero quello rettificato dal comune e divenuto definitivo a seguito delle attività di controllo delle medesime imposte. Il proprietario dell’area fabbricabile può altresì dichiarare al comune il valore venale in comune commercio al 1º gennaio dell’anno e il comune può rettificare tale valore con provvedimento motivato entro sessanta giorni dalla ricezione della dichiarazione. 3. Di norma la trasformazione in comparto è attuata mediante intervento indiretto, ossia tramite un piano urbanistico attuativo convenzionato. Nei comparti di contenuta dimensione e complessità lo strumento urbanistico può prevedere che la trasformazione unitaria sia attuata mediante un intervento diretto, ossia tramite un permesso di costruire convenzionato. 4. I proprietari non aderenti al consorzio hanno il diritto di entrare a farne parte, con contestuale copertura delle spese di competenza, entro i successivi cinque anni a decorrere dalla data di sottoscrizione della convenzione del piano urbanistico attuativo. Decorso tale termine, il comune promuove una procedura di evidenza pubblica tesa a selezionare un soggetto imprenditore che sostituisca i proprietari non aderenti, entrando a far parte del consorzio e realizzando la parte privata del piano urbanistico attuativo rimasta inattuata. Al soggetto imprenditoriale selezionato è richiesto di anticipare al comune le spese necessarie all’esecuzione delle espropriazioni dei beni dei proprietari rimasti inerti. Art. 6. (Compensazione ed incentivazione urbanistica) 1. Gli strumenti urbanistici possono definire misure volte a compensare i proprietari dei beni immobili che il comune intende acquisire gratuitamente per la realizzazione delle dotazioni territoriali e per gli interventi di edilizia residenziale sociale, e ad incentivare i proprietari di manufatti da trasformare, recuperare o demolire in attuazione delle loro previsioni. Tali misure consistono nell’attribuzione alle aree interessate di quote di edificabilità da utilizzare in loco secondo le disposizioni degli strumenti urbanistici, ovvero da trasferire in altre aree edificabili, previo accordo per la cessione delle aree stesse al comune. Ai fini fiscali, sino alla cessione delle aree al comune, le cubature attribuite a norma del presente periodo concorrono alla determinazione della capacità edificatoria delle aree stesse. 2. I beni immobili di cui al comma 1 non acquisiti per compensazione, ovvero in applicazione della disciplina perequativa, o in esecuzione delle convenzioni relative all’attuazione dei piani o programmi urbanistici esecutivi, possono comunque essere oggetto di espropriazione per pubblica utilità in attuazione dei vincoli ablativi su di essi imposti. 3. Le misure compensative o incentivanti possono essere rappresentate, oltre che dalla riduzione del contributo relativo agli oneri di urbanizzazione ed al costo di costruzione in una o più delle sue componenti, dalla attribuzione di diritti edificatori utilizzabili secondo la disciplina stabilita dallo strumento urbanistico. 4. Possono essere previste ulteriori forme di compensazione e l’attribuzione di premialità con il trasferimento di edificabilità per gli interventi di rigenerazione urbana e per risolvere le criticità derivanti dalla presenza di diritti edificatori pregressi incompatibili con la qualità e la sostenibilità degli interventi previsti. 5.