[pronunce]

Al contratto preliminare di compravendita è resa equipollente ex lege (art. 2, comma 2, citato), ove il costruttore sia una società cooperativa, la prenotazione dell'immobile mediante versamento di somme alla società per ottenere l'assegnazione in proprietà dell'immobile da costruire. Tale definizione di «immobile da costruire» è pienamente corrispondente al contenuto della legge di delega che - come già rilevato - parimenti fa riferimento ai medesimi immobili ed esprime una scelta del legislatore di politica regolatoria del mercato immobiliare; scelta essenzialmente discrezionale che, ad esempio, in un settore più limitato e specifico - quello del mercato del turismo quanto ai contratti di multiproprietà di immobili in corso di costruzione - sarà in seguito operata con la previsione del solo obbligo di fideiussione a garanzia dell'ultimazione dei lavori (art. 2 del decreto legislativo 23 maggio 2011, n. 79, recante «Codice della normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo, a norma dell'articolo 14 della legge 28 novembre 2005, n. 246, nonché attuazione della direttiva 2008/122/CE, relativa ai contratti di multiproprietà, contratti relativi ai prodotti per le vacanze di lungo termine, contratti di rivendita e di scambio»). Nell'impianto del d.lgs. n. 122 del 2005 la garanzia fideiussoria fa parte di un più ampio apparato di tutela dell'acquirente costituito dall'obbligo per il costruttore di contrarre anche una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente e a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile (art. 4), dall'esenzione e limitazione alla esperibilità dell'azione revocatoria fallimentare in caso di fallimento del costruttore (art. 10), dalla possibilità di accesso alle prestazioni del fondo di solidarietà per gli acquirenti che, a seguito dell'assoggettamento del costruttore a procedure implicanti una situazione di crisi, abbiano subìto un danno patrimoniale senza conseguire la proprietà dell'immobile oggetto dell'accordo negoziale con il costruttore ovvero l'assegnazione in proprietà dell'immobile da costruire per iniziativa di una cooperativa (art. 12); fondo alimentato da un contributo obbligatorio a carico degli stessi costruttori tenuti all'obbligo della garanzia fideiussoria (art.17). La speciale tutela costituita dal regime della nullità relativa di protezione (art. 2) è stata poi ulteriormente implementata dalla successiva previsione della sua inderogabilità, contenuta nell'art. 10-quater del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47 (Misure urgenti per l'emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo 2015), convertito, con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80, che, aggiungendo il comma 1-bis all'art. 5 del d.lgs. n 122 del 2005, ha stabilito che l'acquirente non può rinunciare alle tutele previste dal citato decreto legislativo e ogni clausola contraria è nulla e deve intendersi come non apposta. Da ultimo, l'art. 12 della legge 19 ottobre 2017, n. 155, recante la delega al Governo per la riforma delle discipline della crisi di impresa e dell'insolvenza, ha previsto - nel richiamare le modalità ed i termini di cui all'art. 1 del d.lgs. n. 122 del 2005, quanto alla tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire , così confermando il perimetro applicativo di tale speciale regolamentazione - una futura estensione della normativa di protezione con l'introduzione del regime della nullità relativa del contratto con riferimento anche all'inosservanza dell'obbligo assicurativo e la prescrizione della forma dell'atto pubblico o scrittura privata autenticata per la stipulazione dell'atto o del contratto avente come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire, al fine di garantire il controllo di legalità da parte del notaio sull'adempimento dell'obbligo di stipulazione della fideiussione e della polizza assicurativa. 3.- Ciò premesso, deve innanzi tutto considerarsi, quanto alla rilevanza delle sollevate questioni di legittimità costituzionale, che il giudice rimettente con motivazione plausibile e sufficiente ha rigettato le preliminari eccezioni sollevate dalla parte convenuta quanto alla procedibilità dell'azione, in ragione della non applicabilità ratione temporis della disciplina della negoziazione assistita, e alla non opponibilità della clausola compromissoria contenuta nell'atto costitutivo della società cooperativa in mancanza di espressa e separata dichiarazione di accettazione per scritto della competenza arbitrale. 4.- Con riferimento poi alle singole e distinte disposizioni censurate va dichiarata inammissibile la questione di legittimità costituzionale dell'art. 5 del citato d.lgs. n. 122 del 2005, disposizione questa che (nel suo originario unico comma) regola l'applicabilità, sotto il profilo temporale, della nuova disciplina posta in particolare dagli artt. 2 e 3, ossia l'obbligo della garanzia fideiussoria, escludendo l'insorgenza dell'obbligo per quei contratti di compravendita che, seppur stipulati nella vigenza della nuova normativa, avessero riguardato immobili da costruire per i quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo fosse stato richiesto anteriormente alla data di entrata in vigore del medesimo decreto. Nella specie è pacifico nel giudizio a quo che il permesso di costruire non sia stato nemmeno richiesto al momento della prenotazione dell'immobile e quindi in nessun caso viene in rilievo tale disciplina di regime transitorio, di iniziale esenzione dall'obbligo fideiussorio, neppure nella prospettiva della pronuncia additiva richiesta dal giudice rimettente. Parimenti inammissibile per difetto di rilevanza è la questione di legittimità costituzionale dell'art. 6, comma 1, lettera i), che prescrive che il contratto deve contenere gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione. Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità (Corte di cassazione, sezione seconda civile, sentenza 10 marzo 2011, n. 5749), questa prescrizione opera nei limiti in cui un permesso di costruire sia stato rilasciato o almeno richiesto. L'estensione della garanzia fideiussoria, richiesta dal giudice rimettente, non tocca questa prescrizione che comunque conserverebbe il suo ambito di applicazione. 5.- La questione di costituzionalità è invece rilevante in riferimento all'art. 1, comma 1, lettera d), che, ponendo la già ricordata nozione di «immobile da costruire», definisce l'ambito applicativo della normativa di tutela in questione. Il giudizio a quo ha ad oggetto la prenotazione, espressamente equipollente (ai fini della normativa di protezione in esame: