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Disposizioni in materia di locazione di immobili ad uso non abitativo. Onorevoli Senatori . – Le locazioni cosiddette « ad uso non abitativo », che riguardano quelle commerciali, artigianali, industriali, professionali ed altre, sono a tutt'oggi disciplinate dagli articoli 27 e seguenti della legge 27 luglio 1978, n. 392. Il clima e il momento storico in cui quella legge fu promulgata erano profondamente diversi da quelli attuali. Eravamo in un momento di grande conflittualità nel Paese, tuttavia i settori economici di riferimento, rispetto alle locazioni indicate, godevano di una certa vivacità. Reperire immobili per negozi, uffici, attività artigianali e industriali non era facile. I valori dei canoni di locazione erano in costante e continuo aumento, così come il valore dei beni immobili. Insomma, il periodo era caratterizzato da un forte interesse per l'investimento immobiliare che dava risultati positivi ancorché in un regime di inflazione che era arrivato addirittura a due cifre. Vi era, comunque, per l'uso diverso dall'abitativo, una discreta remunerazione per le locazioni attesa la liberalizzazione della determinazione, quantomeno iniziale, del valore del canone. Da ricordare che, al contrario, le locazioni ad uso abitativo erano soggette al cosiddetto « equo canone », ovvero un valore politico dell'importo dovuto, protrattosi sino al 1992 con l'introduzione dei cosiddetti « patti in deroga » e poi definitivamente cessato con la legge 9 dicembre 1998, n. 431. Oltre agli aspetti economici di cui si è detto, la normativa era caratterizzata da una forte rigidità del rapporto tra le parti sia per la durata che per la non modificabilità dell'originario canone di locazione, fatto salvo l'aggiornamento ISTAT in misura ridotta al 75 per cento. Garantiva, inoltre, una serie di tutele, a favore delle imprese. Ciò per permettere alle stesse di rimanere consolidate presso le proprie storiche sedi. Così erano e sono tuttora previsti: l'indennità di avviamento in caso di disdetta, l'obbligatorio rinnovo alla prima scadenza contrattuale, salvi i casi espressamente previsti, i diritti di prelazione in caso di nuova locazione, di prelazione nel caso di vendita, di doppia indennità di avviamento commerciale nel caso di nuova locazione per la medesima attività. Il sistema così « ingessato » e privo di flessibilità non è più attuale rispetto alla realtà del mercato, dell'economia e dell'interesse delle parti. Per la proprietà, infatti, i vincoli si protraggono troppo a lungo, negando la possibilità di adeguare il canone alle effettive condizioni di mercato e all'andamento delle imprese. Abbiamo così assistito, per esempio, al fatto che per decenni, in situazioni a volte di aumento verticale del valore del mercato dei canoni, gli stessi rimanevano ancorati ad importi assolutamente ridotti, senza facoltà per il locatore di ottenere un adeguamento dei medesimi. Al contrario, in occasione della recente situazione determinata dall'emergenza sanitaria da COVID-19, sono state dimostrate grande sensibilità e attenzione, da parte della proprietà, alla riduzione della redditività delle imprese nell'ambito di un sistema, peraltro avallato anche dalla stessa normativa di emergenza (si veda, da ultimo, il decreto-legge 22 marzo 2021, n. 41), che sollecitava la ridefinizione in riduzione dei canoni medesimi. Per i motivi così sinteticamente esposti emerge l'esigenza di dare una maggiore flessibilità al rapporto di locazione, sia per gratificare le parti dello stesso, sia per adeguarsi agli andamenti così mutevoli dell'economia e delle attività. Si è pensato, pertanto, ad introdurre un sistema che, pur mantenendo un'importante durata di riferimento di anni (6+6), permetta l'accordo per termini più brevi. Ciò proprio per venire incontro a quelle esigenze delle parti di potersi sciogliere dal vincolo in termini più brevi. Si badi bene che ciò non è solo a favore della proprietà ma anche, ormai da decenni, a favore dei conduttori i quali hanno ormai imparato ad inserire, nei rapporti, la facoltà di poter recedere dal vincolo in un qualsiasi momento. Tale aspetto, negli anni ’80 e ’90, era praticamente sconosciuto tanta era, all'epoca, la necessità di poter contare sulla proroga e sulla durata dei rapporti. Tuttavia, al fine di evitare abusi o storture di un tale sistema, attingendo all'esperienza acquisita nell'ambito delle locazioni abitative e degli accordi territoriali per la determinazione dei canoni, si è pensato ad estendere tale disciplina, che negli anni si è venuta a consolidare, anche ai rapporti locativi ad uso diverso. Ciò non solamente in relazione al valore del canone ma anche in relazione alla durata nonché alle altre condizioni contrattuali. Per fare ciò, proprio nell'ambito della doverosa tutela degli interessi delle parti tutte, si è pensato alla possibilità di accordi in sede locale fra le organizzazioni di proprietari di immobili e di conduttori, dei commercianti e degli artigiani maggiormente rappresentative a livello nazionale. Si è pensato ad agire anche sulla leva fiscale che, oramai, è un meccanismo che non sfugge a nessun utile provvedimento normativo. Inoltre si è visto, con l'esperienza effettuata nell'ambito abitativo, che un regime fiscale agevolato determina l'eliminazione di gran parte del fenomeno di evasione, con le utili conseguenze sia in tema di gettito che di chiarezza dei rapporti e di effettiva conoscenza degli stessi e di quel mercato. Si è così pensato di agire sull'IMU (l'imposta municipale propria), di prevedere la riduzione degli imponibili e di introdurre un regime di cedolare secca al 15 per cento, con esenzione dalle imposte di registro e di bollo ed esclusione dell'aggiornamento ISTAT. Si è pensato, inoltre, a considerare le situazioni in cui i canoni non vengano corrisposti, evitando di tassare redditi inesistenti. Si è poi avuta particolare attenzione alle eventuali violazioni della normativa attuale attraverso patti contrari a quanto normativamente previsto. Il tutto, come detto, al fine di attuare un sistema di affitti ad uso diverso caratterizzato da una maggiore flessibilità e da una minore imposizione fiscale. Ciò per agevolare la circolazione degli immobili in un momento storico caratterizzato dalla difficoltà del mercato dovuta alla riduzione della domanda e al conseguente eccesso di offerta determinate dalla desertificazione dei centri cittadini. Ciò ha avuto conseguenze sia nel campo economico sia rispetto alle imprese, ma ha avuto effetti anche sulla sicurezza. Gli immobili insistenti sul territorio, quando siano occupati, realizzano anche la più importante e principale forma di controllo e tutela del territorio medesimo. Sul punto va ricordato, e ciò vale in particolar modo per il commercio ma anche per le altre attività del terziario, che l' e-commerce , i centri commerciali e le moderne tecnologie hanno contribuito in maniera importante al fenomeno di desertificazione dei centri cittadini..