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Disciplina del godimento di immobili con patto di acquisto. Onorevoli Senatori . – Sulla base di un sistema largamente diffuso nei Paesi anglosassoni, calato nella realtà della nostra nazione, intendiamo agevolare i soggetti attualmente esclusi dalla possibilità di acquistare immediatamente la propria abitazione. Le categorie che hanno maggiori difficoltà a colmare in contanti il gap tra mutuo e costo dell'abitazione potranno avere l'opportunità di concludere immediatamente il contratto preliminare di acquisto e la concessione del mutuo, oltre al godimento dell'immobile. Intendiamo, altresì, fornire un nuovo sistema di vendita ad imprese operanti nel settore dell'edilizia, settore ancora fortemente colpito dalla crisi e che attraverso il novellato proposto di « disciplina del godimento immobili con patto di acquisto » e il collegato accordo con il sistema bancario per la concessione preventiva di mutuo, potranno accedere ad una platea più vasta di possibili acquirenti. In sintesi si crea una convergenza di tre attori, l'acquirente, il venditore e la banca mutuataria, che consente l'immediata conclusione dell'acquisto, attraverso la stipula di un contratto di vendita preliminare in cui ogni attore si assume degli impegni ben delineati. Il venditore concede una dilazione « di fatto » all'acquirente per una durata massima di trentasei canoni mensili, concedendo l'immediato godimento dell'immobile. L'acquirente riceve un mutuo fondiario « sospeso » fino al termine dei pagamenti dei canoni, conclude il contratto preliminare di compravendita e ha il godimento immediato dell'abitazione. La banca si impegna ad erogare il mutuo al termine dei pagamenti dei canoni concordati, i quali dovranno essere non inferiori al 20 per cento del valore di mercato dell'immobile o del prezzo di acquisto se inferiore. In sintesi, attraverso un percorso ben delineato nel contratto preliminare, si conclude di fatto il contratto di acquisto e la concessione del mutuo, fatte salve le clausole sospensive circoscritte nel solo pagamento dei canoni concordati ed il mantenimento (esclusivamente oggettivo) del merito di credito. La proposta è finalizzata a individuare una modalità per favorire l'acquisto di un immobile da parte di soggetti che, pur possedendo il merito di credito per ottenere un mutuo fondiario per l'acquisto di un'abitazione, non hanno le disponibilità finanziarie per l'importo non coperto dal mutuo stesso, il quale, ai sensi dell'articolo 38 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385 (cosiddetto testo unico bancario), non può essere superiore all'80 per cento del valore di mercato del immobile. L'operazione, partendo dalla disciplina del « rent to buy », si articola come segue: – il promissario acquirente e il promissario venditore stipulano un contratto che prevede l'immediata concessione del godimento di un immobile, con patto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato (non superiore a trentasei mesi), imputando i canoni mensili pagati dal conduttore, in conto del prezzo di acquisto dell'immobile, per un importo complessivo non inferiore al 20 per cento del valore di mercato dell'immobile (o del prezzo di vendita se inferiore). Il contratto contiene altresì l'impegno di una banca o di un intermediario finanziario di cui all'articolo 106 del testo unico bancario, ad erogare al conduttore, al termine del periodo di godimento pattuito tra le parti, un mutuo ipotecario destinato all'acquisto dell'immobile per un importo non superiore al restante valore di mercato dello stesso (comma 8- bis ); – a seguito di tale impegno, al termine del periodo di godimento, qualora i canoni siano stati regolarmente pagati dal conduttore, la banca/intermediario finanziario è obbligata ad erogare il mutuo nel presupposto che il mutuatario mantenga le medesime condizioni originarie di merito di credito e che l'immobile mantenga le medesime caratteristiche, anche in termini di valore di mercato, disciplinate dal comma 8- ter . Ciò in ottemperanza agli obblighi di valutazione del merito di credito previsti all'articolo 120- undecies del testo unico bancario e di valutazione dell'immobile in garanzia ai sensi dell'articolo 120- duodecies del testo unico bancario; – al comma 8- quater è chiarito che alla banca o all'intermediario finanziario sono riconosciuti, salvo diversa pattuizione, i rimborsi per le spese di perizia e di istruttoria del mutuo, al momento della stipula del contratto di cui al comma 8- bis , a prescindere dall'effettiva successiva erogazione del finanziamento. Inoltre, al fine di favorire il ricorso alla copertura dei rischi sottostanti l'operazione è previsto che i mutui possono essere assistiti da polizze assicurative anche in deroga a quanto previsto all'articolo 28 del decreto-legge 24 gennaio 2012, n. 1, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 2012, n. 27; – il comma 8- quinquies disciplina le conseguenze degli inadempimenti delle parti. In particolare, in caso di inadempimento del promissario acquirente, il promissario venditore oltre all'eventuale caparra confirmatoria, potrà trattenere i canoni a conto prezzo. Nel caso di inadempimento del promissario venditore, quest'ultimo, oltre a versare al promissario acquirente un importo doppio ai canoni ricevuti, concederà su opzione del promissario acquirente in locazione l'immobile per un periodo di quattro anni, rinnovabile per ulteriori quattro anni ad un canone pari al valore medio risultante dalla banca dati agenzia entrate. Rimangono ferme le previsioni disciplinate per il rent to buy , in particolare, con riferimento alla trascrizione del preliminare di contratto di compravendita e dell'applicazione della procedura di sfratto in caso di inadempimento del conduttore. Il comma 8- sexies disciplina uno speciale regime fiscale riservato ai contratti di cui al comma 8- bis . Nello specifico, l'articolato distingue un trattamento fiscale agevolato per il concedente/venditore ed uno per il conduttore/acquirente. Nel primo caso si prevede che, in luogo del regime fiscale ordinario, sui redditi derivanti dai canoni percepiti dal concedente/venditore, si applichi una esenzione delle imposte sui redditi, dell'IRAP e di eventuali addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo. Nei casi di mancata stipula dell'atto di compravendita entro cinque anni dalla data del contratto di godimento con patto di acquisto, viene prevista la decadenza da tale agevolazione e i relativi redditi sono soggetti a imposizione secondo le regole ordinarie, con l'obbligo di corrispondere le maggiori imposte non pagate, unitamente agli interessi, senza applicazione di sanzioni, entro il termine previsto per il versamento delle imposte relative al periodo in cui si è verificato l'inadempimento ( recapture in capo al concedente/venditore). Nel secondo caso, con riferimento esclusivo ai soggetti conduttori/acquirenti titolari di reddito d'impresa o di lavoro autonomo, si prevede che: