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I DISPOSIZIONI GENERALI 1 (Ambito di applicazione) 1 I contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, adibiti ad attività industriali, commerciali e artigianali, ad impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno e altri organismi di promozione turistica e simili, nonché relativi ad immobili adibiti all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo, di seguito denominati « contratti di locazione », sono stipulati o rinnovati, a decorrere alla data di entrata in vigore della presente legge, ai sensi dei commi 1 e 3 dell'articolo 2, fatto salvo quanto previsto dal comma 6 del medesimo articolo 2. 2 Le disposizioni di cui alla presente legge non si applicano ai contratti di locazione per i quali sia pattuito un canone annuo superiore ad euro 250.000 e ai contratti di locazione riferiti a locali qualificati di interesse storico a seguito di provvedimento regionale o comunale. Resta in facoltà delle parti concordare contrattualmente termini e condizioni in deroga alle disposizioni della presente legge. In ogni caso, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta. 2 (Modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione) 1 Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a sei anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di sei anni. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno dodici mesi prima della scadenza medesima. La parte interpellata deve rispondere con lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo, il contratto si intende scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni. 2 Per i contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 1, le parti possono avvalersi dell'assistenza delle organizzazioni maggiormente rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori nonché delle organizzazioni di categoria dei commercianti, dell'artigianato e dell'industria. 3 In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti possono stipulare contratti di locazione definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto dal comma 1 dell'articolo 5 e comunque nel rispetto di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori, dei commercianti, degli artigiani e degli industriali maggiormente rappresentative a livello nazionale. Al fine di promuovere i predetti accordi, i comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare le predette organizzazioni entro sessanta giorni dall'adozione del decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4. I medesimi accordi sono depositati, a cura delle organizzazioni firmatarie, presso ogni comune dell'area territoriale interessata. 4 Per favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3, i comuni possono deliberare, nel rispetto dell'equilibrio di bilancio, aliquote dell'imposta municipale propria (IMU) più favorevoli per i proprietari che concedono in locazione immobili ad uso artigianale, commerciale, industriale e professionale di cui all'articolo 27 della legge 27 luglio 1978, n. 392, alle condizioni definite dagli accordi stessi. I comuni che adottano tali delibere possono derogare al limite minimo stabilito, ai fini della determinazione delle aliquote, dalla normativa vigente al momento in cui le delibere stesse sono adottate. I comuni di cui all'articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, per la stessa finalità di cui al primo periodo possono derogare al limite massimo stabilito dalla normativa vigente, limitatamente agli immobili non locati per i quali non risultino essere stati registrati contratti di locazione da almeno due anni. 5 I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore a cinque anni. Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per quattro anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore ai sensi dell'articolo 3. Alla scadenza del periodo di proroga quadriennale, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza medesima. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni. 6 Entro sei mesi dal deposito degli accordi di cui al comma 3, definiti nel comune dell'area territoriale ove è ubicato l'immobile locato, al contratto di locazione in corso può essere applicata la disciplina di cui ai commi 3, 4 e 5, ai fini della nuova stipulazione del contratto medesimo, anche su istanza di una sola delle parti. In difetto degli accordi di cui al comma 3 o dell'istanza delle parti o di una delle parti, continuano ad applicarsi le disposizioni in materia di contratti di locazione vigenti prima della data di entrata in vigore della presente legge. 7 A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta. 3 (Disdetta del contratto da parte del locatore) 1 Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo 2, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno dodici mesi, per i seguenti motivi: a quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge e dei figli; b quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità e offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità; c quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato, che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità, e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori; d quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;