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15 Gli alloggi realizzati ai sensi del comma 12, utilizzati in via temporanea da parte dei proprietari degli immobili ricadenti nelle operazioni di rigenerazione, possono essere successivamente destinati a soddisfare esigenze di edilizia sociale o ceduti al comune. 14 (Attuazione delle politiche di rigenerazione urbana) 1 Nella predisposizione e nell'attuazione delle operazioni di rigenerazione urbana, i comuni favoriscono forme di concertazione tra operatori pubblici e privati attraverso procedure di evidenza pubblica aperte a tutti i soggetti interessati. 2 Nel caso in cui negli ambiti da assoggettare a rigenerazione siano presenti immobili di proprietà privata ovvero appartenenti al patrimonio disponibile di altri enti pubblici, ritenuti necessari per l'attuazione degli interventi, in luogo delle procedure di cui al comma 1 il comune attiva procedure negoziali con i proprietari. 3 Nell'ipotesi di cui al comma 2, il concorso dei proprietari rappresentanti la maggioranza assoluta del valore degli immobili, in base all'imponibile catastale, ricadenti nelle operazioni di rigenerazione urbana, è sufficiente a costituire il consorzio ai fini della presentazione al comune delle proposte di realizzazione degli interventi e del relativo schema di convenzione ai sensi del comma 5 dell'articolo 27 della legge 1° agosto 2002, n. 166. 4 Qualora i proprietari, a seguito di diffida, non partecipino alle operazioni di rigenerazione e non abbiano aderito alla formazione del consorzio, l'immobile può essere assoggettato alle procedure espropriative. A tal fine, il comune fissa un termine non superiore a novanta giorni, decorso infruttuosamente il quale, il consorzio consegue la piena disponibilità degli immobili, promuovendo direttamente la procedura espropriativa a proprio favore degli immobili dei proprietari non aderenti. 5 L'indennità di esproprio posta a carico del consorzio deve corrispondere al valore venale dei beni espropriati diminuito degli oneri di urbanizzazione stabiliti in convenzione ai sensi del comma 5 dell'articolo 27 della legge 1° agosto 2002, n. 166. L'indennità può essere corrisposta anche mediante permute di altre proprietà immobiliari site nel comune ai sensi dell'articolo 11. 6 Nel caso in cui non sia stata raggiunta la maggioranza di cui al presente articolo o non sia stata raggiunta un'intesa con i soggetti interessati, il comune attua le procedure di evidenza pubblica aperte a tutti i soggetti interessati a parteciparvi. 15 (Edilizia residenziale sociale. Princìpi e incentivazioni) 1 L'edilizia residenziale sociale comprende gli interventi di nuova costruzione e di recupero di immobili realizzati da soggetti pubblici o privati, nonché dagli enti gestori comunque denominati, destinati ad assicurare il diritto sociale all'abitazione a favore degli individui e dei nuclei familiari che non sono in grado di accedere al libero mercato ovvero che hanno esigenze abitative collegate a particolari condizioni sociali, di lavoro o di studio. L'edilizia residenziale sociale comprende gli interventi di edilizia residenziale pubblica e di edilizia residenziale privata sociale, realizzati secondo criteri, regole e costi definiti dalla legislazione regionale sulla base dei principi della presente legge. 2 Per alloggio sociale si intende l'unità immobiliare ad uso residenziale da concedere in locazione permanente o temporanea, a riscatto nonché in proprietà. L'alloggio è l'elemento essenziale dell'offerta di edilizia residenziale sociale, che prevede anche appositi spazi collettivi e per servizi al fine di garantire un'offerta abitativa di qualità. 3 Il servizio abitativo include attività volte alla gestione del fabbisogno e della domanda abitativa, alla gestione e alla manutenzione del patrimonio. Il servizio abitativo può essere erogato, oltre che dalle amministrazioni comunali, da operatori pubblici, privati e del terzo settore. Il servizio abitativo deve comprendere attività aggiuntive di accompagnamento sociale e di assistenza per soggetti deboli, al fine di concorrere al miglioramento delle condizioni di vita dei destinatari e all'integrazione delle diverse fasce sociali e culturali. 4 L'edilizia residenziale sociale è ispirata a principi di sostenibilità e di sussidiarietà ed è costituita da un insieme organico di alloggi e di servizi abitativi e di prossimità, integrati con azioni e strumenti complementari di politica sociale e assistenziale volti alla qualità dell'abitare e all'inserimento delle persone nel contesto sociale e nel mondo del lavoro. La finalità generale dell'edilizia residenziale sociale è il miglioramento della condizione delle persone e la formazione di un contesto dignitoso e dinamico, orientato allo sviluppo di relazioni umane coese e costruttive. Le politiche di promozione e di sviluppo dell'edilizia residenziale sociale sono coordinate e integrate con le politiche territoriali e di rigenerazione urbana e con le politiche sociali, del lavoro e della sanità. 5 La realizzazione o il recupero di alloggi sociali, nonché l'erogazione del servizio di cui al comma 3 costituisce servizio di interesse economico generale, ai sensi degli articoli 14 e 106, paragrafo 2, del Trattato sul funzionamento dell'Unione europea (TFUE). Tale servizio è svolto da soggetti accreditati, sulla base di uno specifico atto di incarico, ed è soggetto a una compensazione predeterminata e verificata, per l'intera durata del servizio, dall'amministrazione concedente l'affidamento dell'incarico. 6 Le regioni, entro dodici mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge, sentiti i comuni, in coerenza con il raggiungimento dei livelli essenziali delle prestazioni di cui all'articolo 7 e con i princìpi della presente legge, regolano le diverse forme di edilizia residenziale sociale e del servizio abitativo e individuano le caratteristiche dei soggetti in grado di fornirli, le categorie sociali e i requisiti dei soggetti a cui sono destinati gli alloggi e i servizi e le attività aggiuntive, le modalità di accesso alla proprietà, nonché le modalità e i criteri per la determinazione dei canoni e dei prezzi di vendita. 7 L'edilizia residenziale pubblica è soggetta a un canone di locazione minimo, da applicare nei casi di particolare indigenza, disciplinati dalle normative locali. A sostegno di tale canone intervengono le azioni di politica sociale e assistenziale, integrandolo, ove necessario, a favore del gestore. Il canone di locazione massimo di edilizia residenziale pubblica non può essere superiore al 40 per cento del canone di mercato, a parità di condizioni oggettive di calcolo. L'ammontare dei canoni di affitto percepiti dai gestori deve comunque coprire i costi fiscali, di gestione e di manutenzione ordinaria e straordinaria del patrimonio ed è finalizzato all'equilibrio dei bilanci dei soggetti gestori medesimi. L'edilizia residenziale privata sociale è soggetta a un canone di locazione che non può superare il 60 per cento del canone di mercato, a parità di condizioni oggettive di calcolo. Il corrispettivo del servizio di edilizia residenziale privata sociale, al netto dell'ammortamento dell'investimento e degli oneri del servizio erogato previsti negli atti convenzionali, non deve generare una compensazione eccessiva, bensì un ragionevole margine di utile ai sensi della normativa dell'Unione europea in materia di servizi di interesse economico generale.