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– con la legge 23 dicembre 1996, n.662 le convenzioni PEEP in piena proprietà vengono sottoposte alle regole della legge Bucalossi, nel senso della loro obbligatoria conformità al contenuto della convenzione – tipo previsto da quella legge, con le conseguenti restrizioni sul prezzo di vendita; – con la legge 23 dicembre 1998, n. 448 si introduce la possibilità di sostituire direttamente le precedenti convenzioni PEEP in piena proprietà con le convenzioni di cui alla legge Bucalossi; – con il citato decreto-legge n, 70 del 2011, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 106 del 2011 (che inserisce i commi 49- bis e 49- ter all'articolo 31 della legge n. 448 del 1998), diventa possibile rimuovere i vincoli di prezzo sia nelle convenzioni PEEP che nelle convenzioni Bucalossi, una volta decorsi almeno cinque anni dal primo trasferimento. La circostanza che il legislatore, nel tempo, aveva introdotto modifiche alle convenzioni in diritto di proprietà senza incidere su quelle in diritto di superficie aveva stratificato il convincimento che solo le prime fossero soggette a vincoli di prezzo e temporali, mentre le seconde fossero meno stringenti e consentissero una maggiore circolazione degli immobili. In particolare, ci si chiedeva se le alienazioni di immobili in diritto di superficie da parte degli acquirenti originari o di quelli successivi potessero essere effettuate in regime di libero mercato o dovessero sottostare a vincoli di prezzo stabiliti dalle convenzioni originarie, spesso risalenti nel tempo. Solitamente, le convenzioni stipulate ai sensi della legge n. 865 del 1971 non chiarivano i limiti di applicabilità dei prezzi di cessione cosicché la problematica sulla loro validità in caso di alienazione degli immobili veniva affrontata a « macchia di leopardo » attraverso dei cold case che poi fungevano da precedenti. Così, ad esempio, la Corte di cassazione, con la sentenza n. 13006 del 2 ottobre 2000, il Consiglio nazionale del Notariato, con la risposta al quesito n. 5921/2005 e la regione Piemonte, con parere n. 132/2009 concordavano sulla non applicabilità del prezzo massimo di cessione degli immobili alle cessioni successive alla prima. La considerazione generale era la seguente: gli originari assegnatari del bene immobile di edilizia residenziale avevano potuto acquistarlo, attraverso le cooperative edilizie, avvalendosi di condizioni agevolate e, pertanto, se lo avessero rivenduto a prezzi di mercato, avrebbero ottenuto un lucro incompatibile con la disciplina dell'edilizia residenziale agevolata. Però tale principio cozzava con gli interessi degli acquirenti successivi i quali ben potevano essere soggetti abbienti o comunque non nelle condizioni per poter ottenere assegnazioni di immobili in edilizia agevolata o addirittura già proprietari di altri immobili, visto che la legge non poneva divieti in tal senso e, quindi, non si riteneva applicabile nei loro confronti il vincolo del prezzo massimo di cessione che riguardava gli originari assegnatari dell'immobile residenziale. Tale valutazione era stata fatta propria da molti comuni, in primis il comune di Roma che, in seguito ad apposita istanza, con nota in data 2 dicembre 2010 (prot. n 71370) relativamente ad un caso specifico in cui vi era anche un contributo in conto capitale al prezzo di acquisto ribadiva, per una convenzione stipulata nell'anno 2000, la non applicabilità alle cessioni successive alla prima del vincolo del prezzo massimo. Su tale scenario, il legislatore irrompeva introducendo, con la legge n. 106 del 2011, di conversione del decreto-legge n. 70 del 2011, i commi 49- bis e 49- ter all'articolo 31 della legge n. 448 del 1998, con cui veniva disposto che i vincoli relativi al prezzo massimo di cessione degli immobili in diritto di proprietà e di superficie previsti dalla legge n. 865 del 1971 potevano essere rimossi solamente previa convenzione pubblica con il comune competente e pagamento del relativo prezzo di affrancazione. Una tale previsione legislativa era stata introdotta con lo scopo, meritorio, di consentire ai comuni di monetizzare attraverso l'affrancazione dai vincoli di prezzo degli immobili delle convenzioni in edilizia residenziale, ma essa introduceva, implicitamente, un connotato interpretativo alla materia: se il legislatore aveva previsto nel 2011 che i vincoli di prezzo potevano essere rimossi pagando l'affrancazione al comune, allora ciò significava che fino a quella data l'affrancazione non era prevista e, quindi, i vincoli di prezzo sussistevano e seguivano le sorti dell'immobile nei vari passaggi di proprietà. A tale quesito, inizialmente, si dava risposta negativa. Con una nota del 21 febbraio 2013, l'Ufficio « Edilizia residenziale pubblica » di Roma Capitale affermava che tale normativa poteva trovare applicazione soltanto in quei casi nei quali la convenzione con il comune di Roma avesse espressamente posto dei limiti di prezzo nelle alienazioni successive alla prima. Tuttavia un tale convincimento cominciava a vacillare. Infatti, già il tribunale di Roma, nel 2014, sottolineava che l'articolo 35 della legge n. 865 del 1971, laddove prevedeva l'introduzione del prezzo massimo di cessione, non lo circoscriveva ai soli assegnatari ed era norma di portata generale, da considerarsi imperativa e quindi non derogabile dalle singole convenzioni (sentenza del 13 maggio 2014, n.9863). Finché a dirimere la questione è intervenuta la Corte di cassazione (sezioni unite, sentenza n.18135 del 16 settembre 2015), secondo la quale il vincolo del prezzo massimo di cessione seguirebbe il bene di edilizia residenziale in tutti i suoi passaggi dall'inizio della convenzione in poi, fino all'affrancazione concessa dal comune con atto pubblico e previo pagamento dei relativi diritti. Secondo tale orientamento, quindi, le cessioni di immobili in violazione del vincolo di prezzo (quindi a prezzi superiori) sarebbero state effettuate in violazione dell'articolo 35 della legge n. 865 del 1971. Ciò ha determinato una conseguenza pratica, non immediatamente percepita, e che cominciò a diffondersi con le prime applicazioni: chi aveva acquistato immobili di edilizia residenziale a prezzi maggiori rispetto al prezzo massimo di cessione aveva effettuato un pagamento indebito e, così, in applicazione dell'articolo 2033 del codice civile, aveva diritto alla restituzione della somma versata in eccesso. Tale circostanza è resa grave e irreversibile da una « svista » del legislatore del 2011: secondo la formulazione della norma dell'articolo 31, comma 49- bis , della legge 23 dicembre 1998, n.448, introdotto dalla legge 12 luglio 2011, n. 106, solo il proprietario dell'immobile in edilizia residenziale può chiedere al comune l'affrancazione del bene; la richiesta è quindi inibita a chi, avendo già ceduto l'immobile, non è più proprietario e non può dunque sanare in alcun modo la vendita già avvenuta. Da qui la vicenda che, in alcune città come Roma, mette in crisi centinaia di migliaia di persone: