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La liberazione di risorse del patrimonio delle cooperative, nei termini descritti, consentirebbe alle stesse di collaborare alla risoluzione dell'«emergenza casa», venendo incontro al problema sempre crescente di cittadini che non riescono a sostenere il prezzo di mercato degli affitti. La possibilità, dunque, di immettere sul mercato un numero particolarmente consistente di nuovi appartamenti, con canoni di affitto di molto inferiori ai prezzi di mercato, rappresenta certamente una misura di sostegno alla crisi economica in cui il Paese versa. Costituisce un ostacolo di non poca rilevanza, tuttavia, la plusvalenza che si genererebbe all'atto della cessione poiché gli immobili sono iscritti a bilancio al loro costo storico, notevolmente inferiore all'attuale valore di mercato. Dunque le cooperative, una volta venduti gli immobili, si vedrebbero tassare la plusvalenza realizzata, sostanzialmente azzerando il maggior beneficio che dalla vendita di tali immobili di valore elevato avrebbero potuto conseguire ai fini del riacquisto in zone più periferiche. Per evitare questo paradosso è opportuno prevedere in via normativa un meccanismo che utilizzi il risparmio fiscale come leva per incentivare nuovi investimenti da parte delle cooperative. In merito al regime impositivo delle plusvalenze realizzate da cooperative edilizie a proprietà indivisa mediante la cessione di immobili adibiti ad uso residenziale, pertanto, si propone di introdurre una disciplina speciale di determinazione del reddito, non facendo concorrere alla formazione del reddito le plusvalenze realizzate da cooperative edilizie a proprietà indivisa mediante la cessione di immobili adibiti ad uso residenziale. Dovrebbero ovviamente essere previste alcune condizioni e, più precisamente, che il corrispettivo della vendita venga reinvestito integralmente, qualora sia pari o inferiore al valore di iscrizione in bilancio dell'immobile venduto, nell'acquisto ovvero nella edificazione di nuovi alloggi, nell'acquisto di diritti reali che consentano l'edificazione in proprietà e la stipulazione dei relativi contratti per la realizzazione delle opere. Qualora il corrispettivo della vendita sia superiore al valore di iscrizione in bilancio dell'immobile, dovrà essere reinvestita una somma non inferiore al valore di iscrizione in bilancio dell'immobile maggiorata di una ulteriore somma non inferiore al 75 per cento della differenza tra il valore di iscrizione in bilancio e il corrispettivo. Altre condizioni potrebbero essere che l'acquisto degli alloggi ovvero dei diritti reali che consentono l'edificazione di nuovi alloggi abbiano luogo entro sei mesi dalla vendita e che gli eventuali lavori di costruzione o di ristrutturazione si concludano entro cinque anni dall'acquisto degli alloggi o dei diritti reali che consentono l'edificazione di nuovi alloggi. Si potrebbe anche prevedere che non concorrano alla formazione del reddito le plusvalenze realizzate da cooperative edilizie a proprietà indivisa mediante il conferimento di immobili adibiti ad uso residenziale in fondi comuni immobiliari che abbiano come unico scopo l'edilizia sociale ad uso abitativo. Si potrebbe, infine, prevedere che non concorrano alla formazione del reddito le plusvalenze realizzate da cooperative edilizie a proprietà indivisa mediante la cessione delle quote detenute in fondi comuni immobiliari ove abbiano conferito parte del proprio patrimonio immobiliare in applicazione del capoverso che precede, subordinando il tutto al verificarsi delle seguenti condizioni: a) che il corrispettivo della vendita venga reinvestito integralmente, qualora sia pari o inferiore al valore di iscrizione in bilancio delle quote vendute, nell'acquisto ovvero nell'edificazione di nuovi alloggi, attraverso l'acquisto di diritti reali che consentano l'edificazione in proprietà e la stipulazione dei relativi contratti per la realizzazione delle opere. Qualora il corrispettivo della vendita sia superiore al valore di iscrizione in bilancio delle quote vendute, dovrà essere reinvestita una somma non inferiore al valore di iscrizione in bilancio delle quote maggiorata di un'ulteriore somma non inferiore al 75 per cento della differenza tra il valore di iscrizione in bilancio e il corrispettivo; b) che l'acquisto degli alloggi ovvero dei diritti reali che consentono l'edificazione di nuovi alloggi abbia luogo entro sei mesi dalla vendita; c) che gli eventuali lavori di costruzione o di ristrutturazione si concludano entro cinque anni dall'acquisto degli alloggi o dei diritti reali che consentono l'edificazione di nuovi alloggi. Nei casi esposti di cessione di immobili adibiti ad uso residenziale ovvero di cessione delle quote detenute in fondi comuni immobiliari in cui le cooperative abbiano conferito parte del proprio patrimonio immobiliare adibito ad uso residenziale, dunque, la plusvalenza derivante dalle cessioni non concorrerebbe alla determinazione del reddito della cooperativa restando in sospensione d'imposta per l'esercizio in cui si è realizzata e per i quattro esercizi successivi. Nel quinto esercizio successivo al suo realizzarsi la plusvalenza verrebbe assoggettata a tassazione secondo il regime ordinario dell'esercizio qualora non si fossero verificate le condizioni previste. Infine, le plusvalenze derivanti dalle citate cessioni resterebbero altresì in regime di sospensione d'imposta per i dieci esercizi successivi al loro verificarsi a condizione che: a) gli alloggi realizzati con tali plusvalenze non siano alienati o sia costituito su di essi un diritto reale di godimento; b) la cooperativa non perda il carattere di mutualità prevalente. Qualora nel predetto termine si verificasse una delle citate condizioni, la plusvalenza tornerebbe a essere assoggettata a tassazione secondo il regime ordinario dell'esercizio in cui la condizione si è verificata. Decorso il termine di dieci anni dalla sua realizzazione, la plusvalenza diverrebbe esente.. 1 1 Al testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, sono apportate le seguenti modificazioni: a all'articolo 86 sono aggiunti, in fine, i seguenti commi: «5- ter. Non concorrono alla formazione del reddito le plusvalenze realizzate da cooperative edilizie a proprietà indivisa mediante la cessione di immobili adibiti ad uso residenziale qualora siano rispettate le seguenti condizioni: a) che il corrispettivo della vendita sia reinvestito integralmente, qualora sia pari o inferiore al valore di iscrizione in bilancio dell'immobile venduto, nell'acquisto di nuovi alloggi ovvero nell'edificazione di nuovi alloggi, attraverso l'acquisto di diritti reali che consentano l'edificazione in proprietà e la stipulazione dei relativi contratti per la realizzazione delle opere. Qualora il corrispettivo della vendita sia superiore al valore di iscrizione in bilancio dell'immobile, deve essere reinvestita una somma non inferiore al valore di iscrizione in bilancio dell'immobile maggiorata di un'ulteriore somma non inferiore al 75 per cento della differenza tra il valore di iscrizione in bilancio e il corrispettivo; b) che l'acquisto degli alloggi ovvero dei diritti reali che consentono l'edificazione di nuovi alloggi abbia luogo entro sei mesi dalla vendita;