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Disposizioni in materia di locazione con riscatto. Onorevoli Senatori. – L'attuale situazione del mercato immobiliare, caratterizzata da una consistente quantità di immobili invenduti a fronte di una domanda che spesso si scontra con la carenza di liquidità e gli effetti della stretta creditizia, rende opportuno introdurre nell'ordinamento talune disposizioni volte a consentire l'utilizzo di schemi contrattuali (diversi dalla locazione finanziaria) dotati di un certo grado di flessibilità, che favoriscano la conclusione di accordi idonei a consentire l'immediato conseguimento del godimento dell'immobile, rimandando al futuro gli effetti finali di un'operazione di trasferimento della proprietà o di altri diritti reali sui medesimi immobili, imputando in tutto o in parte al prezzo le somme pagate quali canoni per il godimento. La prassi conosce diverse ipotesi (dal collegamento negoziale tra preliminare di vendita o opzione e locazione, alla vendita con riserva di proprietà, alle diverse ipotesi qualificate come rent to buy) , caratterizzate dall'intento di consentire all'acquirente l'immediato conseguimento del bene idoneo a soddisfare il bisogno abitativo, diluendo nel tempo l'impegno finanziario, e al venditore la collocazione dell'immobile (con conseguente sgravio dell'onere finanziario sostenuto per la costruzione). Si tratta, in ogni caso, di ipotesi prive di disciplina specifica e penalizzanti sul piano tributario. Lo schema proposto si compone di due fasi: a) quella consistente nel conseguimento del godimento dell'immobile a fronte del pagamento di un canone; b) quella consistente nel trasferimento della proprietà (o di altro diritto reale) del medesimo immobile, con imputazione al prezzo in tutto o in parte del predetto canone e con pagamento del saldo. La disciplina proposta è «a maglie larghe» per consentire all'autonomia privata di meglio modulare il concreto contenuto dei contratti, in funzione delle specifiche esigenze. In particolare, l'autonomia privata è libera di articolare a piacimento la durata della fase «di godimento» (pur con il limite temporale dell'efficacia prenotativa della trascrizione), la quota di canone imputabile a corrispettivo della successiva vendita, nonché il carattere unilaterale o bilaterale dell'obbligo traslativo. Resta, ovviamente, rimessa all'autonomia contrattuale la possibilità di prevedere diritti di recesso, clausole penali e/o meccanismi condizionali, nonché disciplinare la stessa cedibilità della posizione contrattuale ovvero regolamentare gli effetti dell'inadempimento dell'obbligo di trasferimento, oltre a quanto già previsto dalla norma proposta. Considerato che lo schema contrattuale in questione si differenzia dalla locazione, la proposta prevede, salvo che le parti intendano rinviare alle norme sulla locazione, che nella fase di godimento, si applichino le norme codicistiche dell'usufrutto, riguardo a inventario e garanzia, al carico delle spese di manutenzione e alle pretese di terzi e/o liti. Considerato, poi, che il godimento del bene oggetto della futura vendita ha inizio con la consegna della cosa al momento della conclusione del contratto di godimento, la norma prevede che il termine prescrizionale per far valere la garanzia per i vizi (di cui all'articolo 1495, terzo comma, del codice civile) decorra dal momento della consegna per effetto del contratto di concessione del godimento. Elemento qualificante, per rafforzare la reciproca tutela delle parti, è la previsione della trascrizione del contratto con cui viene concesso il godimento, rinviando, quanto agli effetti, alla disciplina della trascrizione del contratto preliminare (con un prolungamento della durata massima dell'efficacia prenotativa, in considerazione dello scopo della norma); tale previsione si completa, ovviamente, con il rinvio alle disposizioni relative alla cancellazione della trascrizione, al privilegio speciale sull'immobile a garanzia dei crediti (di restituzione) del futuro acquirente per il caso dell'inadempimento del venditore. È inoltre previsto il divieto di stipulare l'atto di concessione del godimento di un immobile a uso abitativo gravato da ipoteca (a garanzia di finanziamento contratto dal costruttore) o pignoramento se non sia stato prima ottenuto il titolo idoneo alla cancellazione o al frazionamento. La proposta introduce anche una specifica disposizione da inserire nella legge fallimentare, per le ipotesi in cui una delle parti venga coinvolta in un fallimento: la disposizione proposta riproduce, con i dovuti adeguamenti, i principi sottesi agli articoli 72- quater e 73 della legge fallimentare. La proposta si completa con alcuni interventi sulla disciplina tributaria, particolarmente opportuni per chiarire il trattamento fiscale della fattispecie, incentivandone l'utilizzo per entrambe le parti. In particolare, si propone: – di consentire al titolare del godimento in funzione della successiva vendita, che si sia accollato (in conto pagamento canoni) il mutuo contratto dal proprietario (futuro venditore), di detrarre i relativi interessi passivi (alle medesime condizioni previste per l'acquirente dell'abitazione principale); – di riconoscere al proprietario/futuro venditore un credito d'imposta corrispondente alle imposte assolte sui canoni relativi a contratti di godimento in funzione della successiva vendita di immobili a uso abitativo, nella misura in cui gli stessi siano imputati al corrispettivo dovuto per la cessione del medesimo immobile; – di escludere dal reddito d'impresa i canoni relativi agli immobili concessi in godimento in funzione della successiva vendita dall'impresa costruttrice degli stessi, fino a concorrenza della quota parte di mutuo accollato riferibile al periodo d'imposta; – di riconoscere, per evitare duplicazioni di imposta in quella che, sostanzialmente, si configura come un'operazione unitaria, un credito d'imposta anche all'acquirente, rispetto alle imposte indirette assolte nel periodo di godimento, limitatamente alla parte di queste riferite alla quota di canoni imputati al prezzo del trasferimento; – di riconoscere, quale fattispecie esimente dalla decadenza dalle agevolazioni fiscali per la prima casa usufruite per l'acquisto di abitazione non di lusso poi alienata prima del quinquennio, la stipulazione, entro un anno dall'alienazione, di un contratto che preveda l'immediata concessione del godimento con obbligo di successiva vendita della proprietà o di altro diritto reale di godimento, con imputazione in tutto o in parte al prezzo della vendita dei canoni pagati durante il godimento, avente ad oggetto altro immobile da adibire a propria abitazione principale. Inoltre si precisa che i contratti in esame non sono assimilabili alla locazione con clausola di trasferimento vincolante per entrambe le parti, agli effetti dell'IVA e delle imposte sui redditi, per evitare questioni interpretative, e relativo contenzioso, in ordine all'anticipazione delle imposte sul trasferimento fin dalla stipula del contratto di godimento, che potrebbero scoraggiare il ricorso a tali strumenti contrattuali.. 1 (Nozione e disciplina) 1 Sono disciplinati dalla presente legge i contratti, diversi da quelli di locazione finanziaria, che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile con obbligo per il concedente o per entrambe le parti di stipulare successivamente la vendita della proprietà o di altro diritto reale di godimento, con imputazione in tutto o in parte al prezzo della vendita dei canoni pagati durante il godimento. 2 La durata del godimento anteriore alla vendita è determinata dalle parti. 3