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L’articolo 36, terzo comma, del decreto del Presidente della Repubblica n. 633 del 1972, come modificato dal decreto-legge n. 1 del 2012, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 27 del 2012, prevede la facoltà di optare per l’applicazione separata dell’imposta per i «soggetti che effettuano sia locazioni o cessioni, esenti da imposta, di fabbricati o porzioni di fabbricato a destinazione abitativa che comportano la riduzione della percentuale di detrazione a norma dell’articolo 19, comma 5, e dell’articolo 19- bis , sia locazione o cessioni di altri fabbricati o di altri immobili, con riferimento a ciascuno di tali settori di attività». Questa possibilità era, in precedenza, prevista soltanto per i soggetti passivi che realizzavano sia locazioni di fabbricati abitativi esenti da imposta sia locazioni di altri fabbricati imponibili ed era ammessa nonostante si trattasse di un’unica attività (vale a dire di un’attività contraddistinta dal medesimo codice ATECO). La nuova formulazione dell’articolo 36, terzo comma, del richiamato decreto del Presidente della Repubblica n. 633 del 1972 conferma la possibilità di separare le locazioni di fabbricati abitativi esenti dalle locazioni di altri fabbricati ed estende, simmetricamente, tale facoltà anche in relazione alle cessioni di fabbricati. In base all’attuale formulazione letterale dell’articolo 36, terzo comma, del decreto del Presidente della Repubblica n. 633 del 1972, all’interno di ciascuna delle attività separate di cessione e di locazione, è possibile separare, rispettivamente, le cessioni di fabbricati abitativi esenti da imposta dalle cessioni di altri fabbricati, nonché – come già previsto, in base alla precedente formulazione della norma – le locazioni di fabbricati abitativi esenti da quelle di altri fabbricati. Da ciò consegue che ai subsettori di attività – costituiti dalle locazioni di altri fabbricati ( rectius , fabbricati diversi da quelli abitativi esenti) e dalle cessioni di altri fabbricati ( rectius , fabbricati diversi da quelli abitativi esenti) – sono imputate sia operazioni imponibili, sia operazioni esenti. La presenza sia di operazioni esenti sia di operazioni imponibili comporta, ai fini del diritto alla detrazione dell’imposta, la necessità di calcolare un pro rata di detraibilità «settoriale». In proposito, si osserva che tale impostazione non è coerente con la ratio della separazione dell’attività diretta ad evitare, nel caso di esercizio sia di attività imponibili sia di attività esenti, gli effetti negativi del pro rata di detrazione sugli acquisti concernenti l’attività imponibile o, in ogni caso, sembra ridurne i benefici. Pertanto, la disposizione dell’articolo 23, comma 1, lettera c) modifica l’articolo 36, terzo comma, del citato decreto del Presidente della Repubblica n. 633 del 1972 per consentire la separazione delle attività di locazioni e di cessioni di fabbricati mediante un criterio basato esclusivamente sul regime IVA applicabile alle operazioni, a prescindere, quindi, dalla natura del fabbricato (vale a dire abitativo ovvero strumentale). Il comma 4 dell’articolo 104 del testo unico delle imposte sui redditi prevede, per le concessioni relative alla costruzione e all'esercizio di opere pubbliche, la deduzione di quote di ammortamento finanziario differenziate da calcolare sull'investimento complessivo realizzato. A legislazione vigente, le predette quote di ammortamento sono determinate nei singoli casi con decreto del Ministro dell'economia e delle finanze in rapporto proporzionale alle quote previste nel piano economico-finanziario della concessione, includendo nel costo ammortizzabile gli interessi passivi anche in deroga alle disposizioni del comma 1 dell'articolo 110 del TUIR. L’autorizzazione mediante tale provvedimento deve essere emanata ad ogni modifica dei piani di ammortamento delle concessionarie. In considerazione della rilevanza del documento, il piano economico finanziario, che risulta approvato da parte del concedente e costituisce parte integrante della concessione relativa alla costruzione e all'esercizio di opere pubbliche, la semplificazione degli adempimenti risulta conseguita con l’eliminazione di tale autorizzazione disposta dall’articolo 23, comma 2 dell’articolo in esame. Resta ferma, la modalità (proporzionale alle quote previste nel piano economico-finanziario della concessione) di deduzione delle quote di ammortamento che potrà essere oggetto dell’attività di controllo al fine di disconoscere eventuali comportamenti non sistematici in merito alla determinazione delle quote di ammortamento deducibile. Le vigenti disposizioni in materia di adempimenti fiscali stabiliscono che i committenti, i proponenti e/o i mandanti, nella loro qualità di sostituti d’imposta, sono obbligati ad effettuare una ritenuta a titolo di acconto, ai fini IRPEF o IRES, sulle provvigioni inerenti a rapporti di commissione, di agenzia, di mediazione, di rappresentanza di commercio e procacciamento di affari. Il comma 2, dell’articolo 25- bis , del decreto del Presidente della Repubblica n. 600 del 1973, dispone che la ritenuta è applicata, in via generale, al 50 per cento dell'ammontare delle provvigioni (in pratica la ritenuta risulta pari all’11,5 per cento dell’importo complessivo della provvigione). Tuttavia, lo stesso comma 2, prevede che per i percipienti che dichiarino ai loro committenti (preponenti o mandanti) di avvalersi, nell'esercizio della propria attività, in via continuativa dell'opera di dipendenti o di terzi, la ritenuta è commisurata al 20 per cento dell'importo delle provvigioni stesse (pari ad una ritenuta dell’4,6 per cento dell’importo complessivo provvisionale). L’applicazione della ritenuta d’acconto nella misura ridotta (sul 20 per cento della base imponibile anziché sul 50 per cento), quindi, è subordinata alla presentazione al committente, preponente o mandate, da parte del percipiente le provvigioni (agente o rappresentante) di un’apposita dichiarazione. L’attuale disciplina prevede che la dichiarazione sia spedita entro il 31 dicembre di ciascun anno solare, a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento (unica forma consentita) ed ha effetto per l’intero anno solare successivo, salvo variazioni in corso d’anno che possano far venire meno le predette condizioni (articolo 3, comma 1, del decreto ministeriale 16 aprile 1983). Nel caso in cui le condizioni previste per l’applicazione della minore ritenuta si verifichino nel corso dell’anno, il percipiente le provvigioni deve presentare una dichiarazione al committente, preponente o mandante, entro quindici giorni dal verificarsi delle predette variazioni, con le modalità sopra specificate. Entro lo stesso termine (15 giorni) devono essere dichiarate le variazioni in corso d’anno che fanno venire meno le condizioni per l’applicazione della ritenuta ridotta (articolo 3, comma 2, del decreto ministeriale 16 aprile 1983 pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 110 del 22 aprile 1983).