INSTRUÇÃO NORMATIVA PRES/INSS Nº 171, DE 9 DE AGOSTO DE 2024

Dispõe sobre os procedimentos de locação de imóveis de propriedade de terceiros.

O PRESIDENTE DO INSTITUTO NACIONAL DO SEGURO SOCIAL - INSS, no uso das atribuições que lhe confere o Decreto nº 10.995, de 14 de março de 2022, e tendo em vista o contido no Processo Administrativo nº 35014.366067/2022-53, resolve:

Art. 1º Ficam dispostos, no âmbito do INSS, os procedimentos de locação de imóveis ou espaços físicos de propriedade de terceiros ao INSS.

CAPÍTULO I

DISPOSIÇÕES PRELIMINARES

Art. 2º A locação de imóveis de propriedade de terceiros ao INSS somente se fará em caráter excepcional, visando atender à absoluta necessidade de instalação ou reinstalação de órgãos ou unidades do Instituto.

Art. 3º Para fins do disposto nesta Instrução Normativa, consideram-se:

I - área requisitante: unidade do INSS responsável por identificar a necessidade da contratação;

II - área de contratações: unidade responsável pelo planejamento, pela coordenação e pelo acompanhamento das ações destinadas às contratações;

III - benfeitorias:

a) necessárias: são as inerentes à conservação do bem ou a evitar que se deteriore, a exemplo de correções estruturais, reparo de infiltrações, conserto do sistema elétrico, etc.;

b) úteis: são as que aumentam ou facilitam o uso do bem, a exemplo de instalação de divisórias para compartimentação de ambientes, etc.; e

c) voluptuárias: são as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor, a exemplo de instalação de jardins e intervenções de cunho puramente estéticos, etc.;

IV - contratado: pessoa física ou jurídica, ou consórcio de pessoas jurídicas, signatária de contrato com o INSS;

V - Estudo Técnico Preliminar - ETP: documento constitutivo da primeira etapa do planejamento de uma contratação que caracteriza o interesse público envolvido e a sua melhor solução, e, dá base ao termo de referência ou ao projeto básico a serem elaborados caso se conclua pela viabilidade da contratação;

VI - locação:

a) tradicional: modelo de locação onde o espaço físico é locado sem contemplar os serviços acessórios, os quais serão contratados independentemente, como limpeza, administração predial, recepção, vigilância, controle de acesso, entre outros;

b) com facilities: modelo de locação onde o espaço físico é locado contemplando os serviços para a sua operação e manutenção, como limpeza, administração predial, recepção, vigilância, controle de acesso, entre outros; e

c) built to suit - BTS: modelo de locação onde o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado, prevalecendo as condições livremente pactuadas no respectivo contrato e as disposições procedimentais previstas na Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991;

VII - prorrogação contratual: a formalização da manutenção do contrato de locação por novo período, desde que o contrato ainda esteja em vigor e tenha previsão de prorrogação, mediante termo aditivo de prorrogação de prazo;

VIII - reajuste em sentido estrito: forma de manutenção do equilíbrio econômico-financeiro de contrato consistente na aplicação do índice de correção monetária previsto no contrato;

IX - revisão do valor locativo: a verificação da compatibilidade do valor locativo vigente com o valor de mercado, conforme previsão legal, por meio da realização de novo laudo de avaliação;

X - requisitos:

a) essenciais do imóvel: são aqueles que se fundamentam nas necessidades do INSS e em determinações legais e normativas, os quais deverão ser, necessariamente, atendidos pelo imóvel ofertado, seja por meio da condição em que se encontra no momento da proposta, seja por meio de compromisso do ofertante em atender às exigências no prazo estipulado; e

b) desejáveis do imóvel: são aqueles baseados em arranjos institucionais que atendam à racionalidade do gasto público e a fatores motivacionais para o quadro de servidores ou atendimento aos segurados, que não precisam ser atendidos pela proposta ofertada, mas, caso sejam, poderão fundamentar a avaliação de vantajosidade, se houver mais de uma proposta válida, nos termos da legislação;

XI - termo de referência: documento necessário para a contratação de bens e serviços, que deve conter os seguintes parâmetros e elementos descritivos:

a) definição do objeto, incluídos sua natureza, os quantitativos, o prazo do contrato e, se for o caso, a possibilidade de sua prorrogação;

b) fundamentação da contratação, que consiste na referência aos estudos técnicos preliminares correspondentes ou, quando não for possível divulgar esses estudos, no extrato das partes que não contiverem informações sigilosas;

c) descrição da solução como um todo, considerado todo o ciclo de vida do objeto;

d) requisitos da contratação;

e) modelo de:

1. execução do objeto, que consiste na definição de como o contrato deverá produzir os resultados pretendidos desde o seu início até o seu encerramento; e

2. gestão do contrato, que descreve como a execução do objeto será acompanhada e fiscalizada pelo órgão ou entidade;

f) critérios de medição e de pagamento;

g) forma e critérios de seleção do fornecedor;

h) estimativas do valor da contratação, acompanhadas dos preços unitários referenciais, das memórias de cálculo e dos documentos que lhe dão suporte, com os parâmetros utilizados para a obtenção dos preços e para os respectivos cálculos, que devem constar de documento separado, bem como classificado; e

i) adequação orçamentária.

CAPÍTULO II

DOS PROCEDIMENTOS INICIAIS

Art. 4º Verificada a necessidade de instalação ou reinstalação da unidade, a unidade requisitante, encaminhará o Documento de Formalização de Demanda - DFD à área de contratações da respectiva unidade descentralizada ou seccional, conforme a zona de abrangência da área requisitante, com as devidas justificativas, fazendo constar:

I - identificação da área requisitante;

II - descrição suscinta da necessidade da contratação;

III - qual (is) unidade (s) da estrutura organizacional do INSS o imóvel se destina;

IV - informação preliminar quanto a ocupação do imóvel referente ao quantitativo de servidores/empregados e disponibilidade de materiais para instalação na unidade;

V - data pretendida para o início da instalação/reinstalação do (s) serviço (s);

VI - justificativa da necessidade da contratação;

VII - definição do grau prioridade (baixa, média ou alta) com a devida justificativa; e

VIII - em se tratando de Agência da Previdência Social - APS, se existe estudo de viabilidade da respectiva área de atendimento contendo as características da unidade, o qual deverá ser anexado ao DFD.

§ 1º Será considerada unidade requisitante, a unidade responsável por identificar a necessidade da contratação, podendo ser representada, conforme a zona de abrangência, por Gerente-Executivo, Coordenador no âmbito da Superintendência Regional, Superintendente Regional, Coordenador-Geral ou Diretor.

§ 2º O papel de unidade requisitante poderá ser exercido pela área de engenharia e patrimônio imobiliário, conforme a zona de abrangência, nos casos em que estudos técnicos prévios subsidiem a necessidade de instalação de unidade do INSS em imóvel de terceiro.

Art. 5º Recebido o DFD pela área de contratações e após autorização para o prosseguimento do processo de procura de imóveis pela Coordenação de Gestão de Orçamento, Finanças e Logística - COFL ou pela Diretoria de Orçamento, Finanças e Logística - DIROFL, conforme a zona de abrangência da unidade requisitante, a respectiva área de engenharia e patrimônio imobiliário iniciará as providências de elaboração de ETP, no qual deverá constar, no que couber, os elementos definidos no § 1º do art. 18 da Lei nº 14.133, de 1º de abril de 2021, e o seguinte:

I - descrição:

a) da necessidade da contratação, considerado o problema a ser resolvido sob a perspectiva do interesse público;

b) da solução como um todo, acompanhada da justificativa técnica e econômica da escolha do tipo de solução; e

c) dos possíveis impactos ambientais ou as devidas justificativas para a não apresentação;

II - área requisitante;

III - descrição dos requisitos da contratação, contendo, dentre outras informações:

a) o programa de necessidades da (s) unidade (s) que utilizará (ão) o imóvel, conforme o caso concreto; e

b) os requisitos mínimos e desejáveis do imóvel pretendido em termos de características necessárias de instalação e de localização para atendimento da demanda, contendo, conforme o caso:

1. o dimensionamento da área mínima e máxima necessária para instalar a unidade que se pretende locar, observando-se as disposições do Decreto nº 10.193, de 27 de dezembro de 2019, da Portaria Conjunta SEGES/SPU nº 38, de 31 de julho de 2020, ou norma específica expedida pelo INSS em consonância com os respectivos dispositivos legais;

2. a zona de localização;

3. a condição de funcionamento dos sistemas elétricos, lógicos, hidráulicos, de telefonia, de prevenção e combate a incêndio e pânico, de acessibilidade, e de climatização; e

4. a documentação dominial, bem como os documentos legais;

c) o prazo pretendido para contratação;

IV - levantamento de mercado com a prospecção e análise das alternativas possíveis de soluções para o atendimento da necessidade do objeto, contendo, dentre outras:

a) a informação quanto à inexistência de imóvel do INSS vago ou com previsão de vacância que disponha de condições para atender a necessidade;

b) se há processo de permuta de imóvel iniciada que venha a atender a necessidade;

c) consulta ao:

1. Sistema de Requerimento Eletrônico de Imóveis da SPU, ou outro que vier a substituí-lo, quanto à existência de imóvel da União na localidade para fins de cessão ou compartilhamento, cujas condições de localização e instalação sejam compatíveis com as necessidades do Instituto; e

2. governo estadual e municipal, por meio de ofício, quanto à disponibilidade de imóvel na localidade para doação, cessão ou compartilhamento com outro órgão público, cujas condições de localização e instalação sejam compatíveis com as necessidades do Instituto;

d) justificativa da escolha de um dos modelos de locação, de que trata o inciso VI do art. 3º, demonstrando a vantagem e a viabilidade jurídica e econômica da solução escolhida em comparação com os demais modelos ou com a aquisição ou continuidade de uso de imóvel da Administração;

V - estimativa:

a) de quantidade a ser contratada;

b) do valor da contratação, detalhando, no mínimo o custo:

1. mensal da locação, mediante pesquisa de mercado, elaborada pela área de engenharia;

2. de locação para todo o período que se pretende contratar;

3. de eventual necessidade de adaptação, e o prazo de adaptação dos investimentos necessários; e

4. de restituição do imóvel, quando for o caso;

c) do custo de mudança (mobilização e desmobilização) e de restituição de imóvel relacionado com a ocupação;

VI - justificativa para o parcelamento ou não da solução;

VII - informação:

a) de contratações correlatas ou independentes, onde deve informar se há contratações que guardam relação/afinidade com o objeto da contratação pretendida, sejam elas já realizadas, ou contratações futuras, sendo que na hipótese de não haver, deve ser procedida a devida justificativa; e

b) dos resultados pretendidos, devendo demonstrar os ganhos diretos e indiretos que se almeja com a contratação, essencialmente efetividade e desenvolvimento nacional sustentável e sempre que possível, em termos de economicidade, eficácia, eficiência, de melhor aproveitamento dos recursos humanos, materiais ou financeiros disponíveis;

VIII - alinhamento da contratação pretendida ao planejamento do INSS com a respectiva identificação da previsão no Plano Anual de Contratações;

IX - providências a serem adotadas pela administração previamente à celebração de contrato relacionadas à eventual necessidade de capacitação de servidores ou de empregados para fiscalização e gestão contratual ou adequação do ambiente da organização;

X - declaração de viabilidade ou não da contratação pela equipe de planejamento, justificada com base nos elementos colhidos durante os Estudos Preliminares;

XI - anexação de documentos que embasaram o ETP; e

XII - mapa de riscos, identificando, no mínimo, os riscos ligados:

a) ao custo de mudança e de restituição de imóvel;

b) à fuga ao procedimento licitatório em uma contratação com serviços condominiais inclusos, se for o caso;

c) à localização específica cujas características de instalações e de localização do imóvel tornem necessária sua escolha, quando se tratar de inexigibilidade de licitação; e

d) aos aspectos técnicos, mercadológicos e de gestão que podem interferir na boa execução contratual.

§ 1º A ausência de resposta às consultas de que trata a alínea "c" do inciso IV do caput, no prazo de 15 (quinze) dias corridos, acarretará na presunção de não disponibilidade de imóveis nas condições exigidas, o que deverá ser documentalmente registrado no processo de contratação.

§ 2º As declarações de indisponibilidade decorrentes das consultas de que trata o inciso IV e a alínea "b" do inciso I do caput deverão ser anexadas aos autos e terão validade de 12 (doze) meses, inclusive nos casos de que trata o § 1º.

§ 3º Caso haja disponibilidade de imóvel de órgão públicos para cessão ou compartilhamento, a área de engenharia e patrimônio imobiliário procederá análise técnica e, havendo atendimento das condições de instalação, ouvirá a unidade requisitante para manifestação quanto ao interesse na ocupação, sendo que, no caso de aceitação do imóvel, deverão ser adotados os procedimentos visando à formalização da cessão ou do compartilhamento.

Art. 6º A partir dos ETPs, caracterizada a viabilidade da contratação e mediante aprovação e concordância da autoridade competente pelo prosseguimento, a área de engenharia e patrimônio imobiliário passará à elaboração do Termo de Referência, que conterá, no mínimo, os seguintes elementos:

I - descrição e especificação do objeto;

II - fundamentação da locação, que consiste na referência aos ETPs correspondentes;

III - descrição da solução como um todo;

IV - requisitos da contratação;

V - modelo de:

a) execução do objeto; e

b) gestão do contrato;

VI - critérios de medição e de pagamento;

VII - forma e critério de seleção do fornecedor;

VIII - estimativa do valor da contratação, acompanhada das memórias de cálculo e documentos que lhe dão suporte; e

IX - adequação orçamentária.

§ 1º Para fins de verificação da adequação orçamentária, o processo será encaminhado à respectiva área de orçamento e finanças para emissão do ateste de disponibilidade orçamentária e ao ordenador da despesa para a emissão de declaração de que a nova despesa ou seu aumento tem adequação orçamentária e financeira com a Lei Orçamentária Anual - LOA e compatibilidade com o Plano Plurianual - PPA e com a Lei de Diretrizes Orçamentárias - LDO, nos termos dispostos no inciso II do art. 16 da Lei Complementar nº 101, de 4 de maio de 2000.

§ 2º Quanto às benfeitorias no imóvel, o Termo de Referência:

I - deve prever que as benfeitorias necessárias são de única e exclusiva responsabilidade do locador e que é vedada a realização de toda e qualquer benfeitoria voluptuária; e

II - pode prever que:

a) as benfeitorias úteis a serem realizadas, que visem o atendimento dos requisitos da contratação, sejam de obrigação do proprietário do imóvel, e, nesta hipótese, serão avaliadas as condições específicas de vantajosidade em:

1. realizar precificação específica e apartada do valor de locação do imóvel, a qual deverá ser amortizada em cronograma financeiro específico ao longo da vigência inicial da contratação, devendo-se dispor, neste caso, de cláusula contratual quanto à possibilidade do INSS remover as benfeitorias que puderem ser retiradas sem causar dano ao imóvel, sendo que as não passíveis de remoção serão indenizáveis e permitirão o exercício do direito de retenção; e

2. ser prevista a condição do imóvel adaptado em situação paradigma com as benfeitorias úteis, a serem consideradas na avaliação de valor de locação do imóvel, conforme a NBR 14.653, devendo neste caso se dispor de cláusula contratual de que o INSS não procederá em nenhuma hipótese à indenização sobre as eventuais benfeitorias úteis realizadas pelo proprietário, tendo em vista sua incorporação ao imóvel e a sua consideração para fins do pagamento valor locativo;

b) o INSS poderá realizar no imóvel benfeitorias úteis inerentes a adaptações essenciais à instalação de seus serviços, desde que não comprometam a estabilidade e segurança do imóvel, observando, neste caso:

1. a prévia e expressa aquiescência do locador, inclusive quanto aos custos;

2. a expectativa de ocupação superior a 3 (três) anos, exceto em casos excepcionais devidamente justificados, devendo na situação excepcional ser submetido à aprovação da DIROFL;

3. a previsão da remoção das benfeitorias que puderem ser retiradas sem causar dano ao imóvel, sendo que as não passíveis de remoção serão indenizáveis e permitirão o exercício do direito de retenção; e

4. que as benfeitorias realizadas pelo INSS não serão consideradas para fins de avaliação do valor da locação com concordância expressa do locador.

§ 3º Nas hipóteses previstas no item 1 da alínea "a" e na alínea "b", ambos do inciso II do § 2º:

I - é facultado ao INSS desistir justificadamente de qualquer pagamento, indenização ou compensação, bem como do direito de retenção; e

II - as benfeitorias úteis assim realizadas não serão consideradas para a avaliação do valor da locação.

§ 4º Para fins de precificação das hipóteses de que tratam o § 3º, deverão ser observadas as condições de que trata o § 2º do art. 23 da Lei nº 14.133, de 2021.

§ 5º Todas as benfeitorias a serem realizadas em imóveis de terceiros deverão ser previamente classificadas quanto à sua natureza (necessárias ou úteis) mediante emissão de parecer para constituir elemento objetivo justificável e subsidiar as ações administrativas decorrentes da respectiva classificação.

§ 6º É vedada a previsão de indenização de benfeitorias, quando estas estiverem relacionadas com a estrutura integral do imóvel ao uso que se destina, tais como: adequações de acessibilidade, adequação de prevenção e combate a incêndio e pânico, pinturas e outras intervenções relacionadas à habitabilidade da edificação.

§ 7º O Termo de Referência será aprovado pelo Chefe da Divisão de Engenharia e Patrimônio Imobiliário ou Coordenador-Geral de Engenharia e Patrimônio Imobiliário, conforme a zona de abrangência do objeto da contratação.

CAPÍTULO III

DA SELEÇÃO DE FORNECEDOR

Art. 7º A unidade contratante do INSS realizará chamamento público com o objetivo de prospectar no mercado os imóveis disponíveis para locação que possam atender as necessidades definidas no ETP e no termo de referência.

Art. 8º São fases do chamamento público a:

I - abertura, por meio de publicação de edital;

II - apresentação das propostas de imóveis disponíveis para locação que atendam às especificações do edital;

III - avaliação e estudo de leiaute; e

IV - seleção bem como aprovação das propostas de locação.

Art. 9º O edital de chamamento público será elaborado pela respectiva área de licitações e conterá, no mínimo:

I - a data e o recebimento das propostas;

II - os requisitos da contratação estabelecidos no ETP e no termo de referência;

III - o modelo de proposta de locação; e

IV - o critério de seleção das propostas.

Parágrafo único. O Edital de chamamento público será aprovado pelo respectivo Coordenador de Gestão de Orçamento, Finanças e Logística ou pelo Diretor de Orçamento, Finanças e Logística, conforme a zona de abrangência do objeto da contratação.

Art. 10. O edital de chamamento público será publicado no Portal Nacional de Contratações Públicas - PNCP, de que trata o art. 174 da Lei nº 14.133, de 2021, e no sítio eletrônico do órgão ou da entidade responsável pelo procedimento com a antecedência mínima de 8 (oito) dias úteis, contados da data da sessão pública de recebimento das propostas.

§ 1º Observada a relevância e o custo benefício, facultativamente, o processo será remetido à área de comunicação para publicação do Extrato de Chamamento em pelo menos um jornal diário de grande circulação no Estado ou, se houver, no Município onde se pretende realizar a locação do imóvel, a qual deverá ocorrer com antecedência mínima de 8 (oito) dias úteis da data limite para o recebimento de propostas.

§ 2º Publicado o edital, a respectiva área de licitações deverá encaminhá-lo a, pelo menos, 3 (três) imobiliárias que atendam à localidade, juntando-se a comprovação do envio nos autos, sendo que a eventual impossibilidade de encaminhamento deve ser justificada.

Art. 11. Compete à respectiva área de licitações responsável pelo chamamento público:

I - receber os documentos de inscrição, analisar sua compatibilidade com o estabelecido no edital de chamamento público e deferir ou não a inscrição; e

II - avaliar as propostas, de acordo com os critérios estabelecidos no edital de chamamento público, e selecionar preliminarmente as mais adequadas aos interesses da Administração.

§ 1º Para a avaliação das propostas, a área de licitações solicitará suporte da área de engenharia e patrimônio imobiliário e, conforme a necessidade, da unidade requisitante e unidade (s) envolvida (s) na ocupação.

§ 2º É proibida a aceitação de propostas relativas a imóvel de propriedade de:

I - servidor do INSS;

II - membro da Advocacia-Geral da União em exercício na Procuradoria Federal Especializada - PFE local; e

III - cônjuge/companheiro, parente em linha reta ou colateral, por consanguinidade ou afinidade, até o terceiro grau, inclusive como administrador ou sócio com poder de direção de pessoa jurídica das pessoas elencadas nos incisos I e II.

Art. 12. As propostas deverão conter, no mínimo, e sem prejuízo de outros requisitos constantes do chamamento público:

I - prazo de validade de, no mínimo, 90 (noventa) dias;

II - descrição minuciosa do imóvel com localização, dimensões e instalações existentes;

III - valor locativo mensal proposta em moeda corrente;

IV - croqui/planta baixa do imóvel;

V - habite-se ou outra certidão que o supra;

VI - documento válido da vistoria de segurança do Corpo de Bombeiros ou equivalente, conforme a localidade e respectiva legislação;

VII - cópia da documentação dominial, contendo:

a) título de propriedade (escritura ou contrato de compra e venda, permuta, doação, etc.) devidamente averbado no Registro Geral de Imóveis - RGI; e

b) certidão de propriedade atualizada do RGI livre de quaisquer ônus reais e alienações, estando o imóvel em nome do pretenso locador, seja pessoa física ou jurídica;

VIII - declaração de que não existem débitos em relação ao imóvel, tais como água/esgoto, luz, Imposto de Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU, taxa de coleta de lixo e taxas condominiais, se houver; e

IX - qualificação pessoal do proponente, quais sejam: Cadastro de Pessoa Física - CPF e Registro Geral - RG, para pessoa física, e Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas - CNPJ e Contrato Social, para pessoa jurídica.

§ 1º Excepcionalmente poderá ser aceito protocolo de entrada do pedido de habite-se para fins de avaliação preliminar da proposta, não sendo admitida a execução contratual sem o respectivo documento.

§ 2º Caso o imóvel necessite de adaptações a serem realizadas pelo proprietário para fins de adequação aos requisitos da contratação, será admitida, conforme os requisitos da contratação a serem estabelecidas no caso concreto, a apresentação de declaração de compromisso futuro de que o potencial locador as providenciará.

Art. 13. As propostas recebidas passarão, no mínimo, e respectivamente, pelas seguintes análises da:

I - área de licitações, para verificação:

a) geral de adequação da proposta apresentada ao edital; e

b) da documentação administrativa do proponente;

II - área de patrimônio imobiliário, para verificação:

a) da documentação do imóvel e demais documentações de cunho patrimonial exigidas; e

b) de localização exigida, ouvida a unidade requisitante e unidade (s) envolvida (s) na ocupação;

III - área de engenharia, para:

a) verificação das condições de infraestrutura, mediante relatório técnico circunstanciado e relatório fotográfico;

b) estudo de leiaute para avaliar se a distribuição do espaço físico do imóvel proporciona a melhor otimização, conforto e interatividade dos espaços, considerando-se, dentre outros aspectos, as condições de acessibilidade, circulação, instalações e de prevenção e combate a incêndio e pânico; e

c) se ultrapassada as fases anteriores, elaboração de laudo de avaliação de valor de locação do imóvel;

IV - área requisitante ou área a ser atendida pelo imóvel para manifestação enquanto usuária quanto à (s) proposta (s) recebida (s) e analisada (s) pelas áreas técnicas.

§ 1º Para fins de levantamento das informações necessárias para realização das análises de que trata caput, a unidade contratante realizará a visita técnica no imóvel a qual se refere a proposta.

§ 2º Será permitido, excepcionalmente, e na hipótese de ausência de imóvel na localidade que atenda os requisitos do edital, que os proponentes:

I - apresentem imóvel com área diferenciada daquela estabelecida pela Administração como referência, desde que comprovem a exequibilidade e vantajosidade da proposta; e

II - no caso de irregularidade sanável na documentação requisitada, apresentem em prazo inferior a 60 (sessenta) dias a regularização da documentação.

§ 3º Na ausência de apresentação propostas, o edital de chamamento público deverá ser republicado ao menos uma vez e, persistindo a falta de interessados, deverá ser analisado o caso concreto junto à área técnica e a área requisitante para busca de outras alternativas para instalação da unidade pretendida.

Art. 14. Na hipótese do valor da proposta selecionada ser superior ao apurado no laudo de avaliação, deverá ser feita, obrigatoriamente, contraproposta, a fim de que o imóvel não seja locado por um valor superior aos praticados no mercado.

Parágrafo único. Não sendo aceita a contraproposta, a autoridade competente pela celebração do contrato poderá, julgada a conveniência e oportunidade, solicitar que a área de engenharia elabore laudo de avaliação intervalar, na forma da NBR 14653, para prosseguimento da negociação com valores de mercado.

Art. 15. As análises de que trata o art. 14 serão consolidadas pela respectiva área de licitações e contratos e submetidas para a respectiva COFL ou para a DIROFL, conforme a zona de abrangência, e subsidiarão a decisão de realização de processo licitatório ou de processo de contratação direta por inexigibilidade de licitação.

§ 1º Na hipótese de haver mais de uma proposta com equivalência de especificações que atendam ao edital de chamamento público e de objetividade para seleção do fornecedor, deverá ser realizado o procedimento licitatório pelo critério de julgamento menor preço ou maior retorno econômico, a depender do modelo escolhido, nos termos da Instrução Normativa da Secretaria de Gestão da Secretaria Especial de Desburocratização, Gestão e Governo Digital do Ministério da Economia - SEGES/ME nº 103, de 30 de dezembro de 2022.

§ 2º Caso haja somente uma proposta cujas características de instalações e de localização tornem necessária sua escolha, deverá ser prosseguida a instrução do procedimento de contratação direta, por inexigibilidade de licitação.

Art. 16. Quando caracterizada a inexigibilidade de licitação, o procedimento será instruído com, no mínimo, os seguintes documentos:

I - DFD, ETP, análise de riscos, termo de referência;

II - no modelo de locação built to suit, quando aplicável, projeto básico e projeto executivo;

III - laudo de avaliação do bem imóvel;

IV - parecer jurídico e pareceres técnicos, se for o caso, que demonstrem o atendimento dos requisitos exigidos;

V - demonstração atualizada, após a seleção do fornecedor, da compatibilidade da previsão de recursos orçamentários com o compromisso a ser assumido;

VI - comprovação de que o contratado preenche os requisitos de habilitação e qualificação mínimos necessários;

VII - razão da escolha do contratado;

VIII - minuta de contrato de locação adaptada ao caso concreto;

IX - justificativa de preço; e

X - autorização da autoridade competente, sendo o Coordenador de Gestão Orçamento, Finanças e Logística ou o Diretor de Orçamento, Finanças e Logística, conforme a zona de abrangência da contratação.

§ 1º O ato que autoriza a contratação direta por inexigibilidade de licitação deverá ser divulgado e mantido à disposição do público em sítio eletrônico oficial do órgão ou entidade promotora do procedimento.

§ 2º A instrução do procedimento poderá ser realizada por meio de sistema eletrônico, de modo que os atos e os documentos de que trata este artigo, constantes dos arquivos e registros digitais, serão válidos para todos os efeitos legais.

§ 3º Deverão ser observados os seguintes requisitos, que serão juntados à instrução processual de que trata o caput:

I - avaliação prévia do bem quanto ao valor de locação, do seu estado de conservação, dos custos de adaptações, quando imprescindíveis às necessidades de utilização, e do prazo de amortização dos investimentos, conforme o caso;

II - justificativa que demonstre a singularidade do imóvel a ser locado pela Administração e que evidenciem vantagem para ela; e

III - certificação da inexistência de imóveis públicos vagos e disponíveis que atendam ao objeto.

Art. 17. Atendidos os requisitos da contratação direta, a área de licitações providenciará o encaminhamento do processo da contratação à PFE para análise e emissão de parecer quanto à viabilidade jurídica do procedimento.

CAPÍTULO IV

DA CONTRATAÇÃO

Art. 18. As respectivas áreas técnicas procederão o atendimento ou a justificativa quanto à análise jurídica da PFE, assim como a área de engenharia e patrimônio imobiliário deverá analisar a necessidade de obtenção de autorizações superiores para as providências de celebração do contrato de locação, previstas nos normativos vigentes.

Parágrafo único. As solicitações de autorização superior deverão ser encaminhadas para análise, observada a antecedência mínima exigida, acompanhadas de justificativas fundamentadas quanto à adequação da área a ser ocupada, à projeção de gasto até o término do exercício e aos aspectos de economicidade, relevância e urgência, bem como da manifestação da autoridade competente e demais documentações exigidas em normas específicas que tratam da matéria.

Art. 19. Se concedida a autorização superior, conforme o caso, a homologação do resultado do chamamento público e o respectivo ato de inexigibilidade será publicada no PNCP e no sítio eletrônico do órgão.

§ 1º O ato de homologação do resultado do chamamento público e o respectivo ato de inexigibilidade serão expedidos, conforme a zona de abrangência da contratação, pela COFL ou pela DIROFL.

§ 2º Após publicação do ato de inexigibilidade, a unidade contratante atuará na autorização de contratação e emissão de despacho decisório autorizativo da despesa com posterior encaminhamento à área de orçamento e finanças para emissão de Nota de Empenho.

Art. 20. Os contratos de que trata esta Instrução Normativa regular-se-ão pelas suas cláusulas e pelos preceitos de direito público, observado o disposto no art. 92 da Lei nº 14.133, de 2021, no que couber, e a eles serão aplicados, supletivamente, os princípios da teoria geral dos contratos e as disposições de direito privado, prevendo-se ainda, quando for o caso as disposições de que tratam o art. 25 da Instrução Normativa SEGES/ME nº 103, de 2022.