特定防火対象物（特防、特定防対とも）とは、下記令別表第一におけるもののうち法第17条の2の5に定められている防火対象物で、「多数の者が出入りするものとして政令で定めるもの」と規定されている。ただし、多数の者が出入りすると言っても、たとえば従業員が1000人以上の工場などは含まれず、その防火対象物を利用する個人が定まっていないもの（不特定多数の者が出入りする防火対象物）が該当する。そのほか、火災が発生したときに避難等が困難であり人命に多大な被害を出すおそれが十分にあるものとして、各種福祉施設（老人ホーム・デイサービスセンター等の高齢者福祉施設、保育園・幼稚園等の児童福祉施設、養護学校・援護施設等の障害者福祉施設）や病院等が該当している。具体的な対象物は下記令別表第一を参照。特防に該当する対象物では、延べ面積によって必要となる消防用設備等の条件が厳しく規定されている、消防用設備等の点検報告を毎年行わなければならない、防火管理者の該当要件が厳しく規定されている（収容人員10人以上など）、一部の防火対象物においては「防火対象物定期点検報告制度」が義務づけられるなど火災予防のための厳しい措置や規制が多く掛けられている。前記の特定防火対象物に該当しない対象物はすべて非特定防火対象物（非特防、非特定とも）とされ、消防用設備等の設置に緩和がある、一部を除き消防用設備等の点検報告が3年に1度でよい、防火管理者の該当要件が緩和されるなど特定防火対象物に比べて規制は緩やかになっている。なお、図書館や美術館等はその特性上（収容物の価値やその保全の必要性等）からほかと比べて管理が行き届いているものとみなされ、不特定の人間が出入りするものの非特防に分類されている。同様にレストランや食堂、売店などが存在しない駅やターミナルやフェリー乗り場なども、利用者の目的が乗降のためであること、施設の目的や利用形態から安全に配慮した設計（広い開口部や施設内空間を持つこと、通路障害となる物が設置されていないなど）になっていること、比較的規模が大きな建物では施設内を熟知した専属職員（駅員や誘導員、案内係など）が配置されており非常時の初期対応が期待できることなどから非特防に分類されている。ただし、売店や食堂などが併設されている駅でもそれらが改札内にある通称「駅ナカ」については「売店・食堂・案内所は駅舎内部に必然的に存在する『機能従属用途』であるため（後述の複合用途防火対象物としては捉えずに）単体の防火対象物として扱う」との総務省消防庁の通達（昭和50年4月15日付け消防予41号および消防安41号）が出されている。これにより、改札外に売店や食堂などが併設されている「ターミナルビル」については後述の複合用途防火対象物として取り扱われる。
明治から大正時代にかけて富岡製糸場を中心に北関東で盛んだった絹糸の製造を目的として設立された、上毛撚糸株式会社を起源とする。1960年代までは本社のあった群馬県以外に新潟県・福井県などにも工場を構え、製糸業界大手の一角を占めていた。しかし、1970年代に入り繊維業界全体が構造的な不況に突入すると、1973年に子会社として株式会社上毛ハウジングを設立し、不動産業に参入。その後もカート場の運営、IT関連事業やセキュリティ関連事業（防犯フィルム販売）など経営の多角化を進めた。一方でいわゆる仕手株としても名前が知られるようになり、1990年代後半には一時古倉義彦率いる投資会社「クレアモントキャピタルホールディング」の傘下に入ったこともある。その後は不動産業がメインとなり、2006年10月に東京証券取引所における所属業種も「繊維」から「不動産」に変更されたほか、2008年10月には社名を価値開発株式会社に変更し、かつての製糸業時代の名残は消えた。2008年3月期まで不動産業を主に業績は堅調に推移してきたが、不動産市況の悪化が直撃する形で2009年3月期連結決算では61億円の純損失を計上。不動産事業を縮小し、ホテルマネジメント事業を拡大する方針を打ち出し、2011年3月期連結決算ではホテル事業が不動産事業の売上を逆転した。同時に、赤字が続いていた創業事業の製糸業から完全に撤退することも発表された。しかし損失幅は縮小したものの、引き続き純損失の計上が続いていた。2012年3月期からは、過去の不動産事業の清算を図る中で、固定資産売却や匿名組合出資の回収不能など特別損失の計上が相次ぎ、再び純損失が拡大した。この結果、2013年3月期連結決算では純資産が65百万円にまで落ち込んだ。これを受けて2013年5月、レンブラントホールディングスなどを割当先とする、債務の株式化を含む第三者割当増資を実施、レンブラントホールディングスが筆頭株主となった。2014年10月株式会社セイヤの子会社であった、株式会社プレミアリゾートオペレーションズの株式を取得し子会社化した。2014年11月メイン事業のホテル部門は、ベストウェスタンホテル、東北復興支援のバリュー・ザ・ホテル、衣浦グランドホテルの合計3ブランド13ホテルを運営している他、不動産業も手掛けている。なおプレミアリゾートオペレーションの子会社化により、新たにハウスウェディング事業にも進出を図る。これらの結果、2015年10月には東京証券取引所における所属業種が「不動産」から、「サービス業」に変更されている（上記のような形で所属業種が2度も変更された上場企業は、同じく「繊維→不動産→サービス業」に所属業種が変更されたエコナックホールディングス（旧・日本レース）など、ごく一部しか存在しない）。なお2018年度では既に新築ホテル2軒の出店が発表済みとなっており、2018年6月1日に日本では初となるベストウェスタンの上位ブランドであるベストウェスタンプラスホテルフィーノ千歳が開業し、10月1日に初の東京都内での直営新築ホテルであるベストウェスタンホテルフィーノ東京秋葉原が開業した。2018年10月、スターアジアグループとの資本業務提携を行うことを発表し、2018年11月、スターアジアグループにより運用されているファンドであるStar Asia Opportunity III LPに対して第三者割当増資を実施した。また、それまで筆頭株主であったレンブラントホールディングスなどから株式を取得し、筆頭株主となった。2019年3月、Star Asia Opportunity Ⅲ LPに対して第三者割当増資を実施し、Star Asia Opportunity Ⅲ LPが親会社となった。　新規ホテルは2019年2月にベストウェスタンプラスホテルフィーノ大阪北浜が新築開業した事で、2019年4月現在、ベストウェスタンホテルが17軒（直営12軒・FC5軒）、東北復興支援のバリュー・ザ・ホテルが6軒、衣浦グランドホテル1軒の合計3ブランド24ホテルを展開している。なお既にIRリリースにて発表済みである新築ホテルプロジェクトとしては、東京オリンピック前の2020年度第一Q中に、東京赤坂、新横浜、福岡天神にてそれぞれ新築ホテル計画が発表されており、第二Qの7月には、札幌市内に計画が発表されている。よって、今後合計4軒の新築ホテルが計画されている。