国土利用計画法に基づきます価格審査の対象は、要するに客観的に土地等の代価と認められるものを幅広く含めて審査しておるわけでございます。御指摘のような土地と一体として建築物を譲渡されるような場合には、建築物の代価に土地の代価が転嫁されておるということを防ぐ趣旨から、まず建物の代価を審査いたしまして、この建物評価額を一体として譲渡しようとする価格から差し引きまして、その結果によって土地の価格を判定する、そういう手続をとってございます。
 御指摘のとおり、当然のことですが、土地だけが全く利用されずに転売されるというケースから見ますと、そこに付加価値をつけて土地を有効利用する形で譲渡されるということは当然望ましいと思うわけですが、そういう行為の中で、そういう箱売りという言葉を私初めてお聞きしたんですが、そういう半ば土地代価が転嫁されるような感じで届け出の正しい履行を免れるということは防がなけりゃならないということで、公共団体ともよく意見交換をしておるところでございます。
 それといま一つ、国土利用計画法においては、司法と行政との調整を図る観点から、民事調停法による調停とか、あるいは民事訴訟法による和解等を届け出義務の適用除外としているところでございますけれども、やはりこれも紛争がないにもかかわらず届り出義務を免れるために即決和解を悪用するという事例も見受けられましたので、国土庁といたしましては、このような悪用を防止するために六十二年の七月に、こういう即決和解が民事調停等の事案処理に必要となる情報を裁判所に対して提供することといたしまして、この情報の活用方について最高裁判所にお願いしまして、最高裁判所から下級裁判所に対してその旨周知されておると承知しております。そういうことで、裁判所と公共団体が情報交換をしながらこういう悪用を防ぐことにしております。
その監視区域でございますが、もうしり抜けになっている。監視区域を指定しても、もう業者の方は非常にうまく監視区域を逃れる方法というのを見つけております。例えば、大阪ではやっているのが箱売りという、土地代の一部を建築費に上乗せして地価を安くという、こういうふうな形をとっている場合、あるいはリクルートの浦和の駅頭のことでもう御存じかと思いますが、裁判所の即決和解という方法、監視区域でも調停や和解、こういうふうな形で行った場合は届け出をしなくてもよい、こういうふうな即決和解だとか、そういうふうなしり抜けがいっぱいある。今その実情、監視区域のしり抜けだとかそういうふうな実情を把握なさっておられるのか、その辺をちょっとお聞きしたいと思います。
現在のこの住宅地高度利用地区計画制度の運用につきましては、私どもは確かに一種住専から二種住車的なものに変わるという点で地価の高騰を招き、それが当然住宅価格に反映してくるというようなことは避けたいと思っております。
 それで、まず典型的に考えておりますのは、農家の方が土地を保有したままその上に住宅を建てていくというやり方でございますれば、これは地価が顕在化しないということの一つの方法であろうということで、それをお手伝いするような方向での政策努力をしてまいりたいと思っておるところでございます。
 なお、今の御提案の監視区域につきましては、そういう方向をもちろん考えてまいりたいと思っております。
住宅地高度利用地区に指定され、そして二十メートルまでの中高層住宅の建設が可能となりますと、またここで地価が高騰をする、こういうことが明らかじゃないかなと思います。地区指定と同時に監視区域に指定するといった措置が必要ではないかと考えますが、どうでしょうか。
市街地住宅懇談会にお触れになりましたので若干御説明さしていただきますと、今先生は検討すべきことと考えるというふうに言われましたけれども、実はこの懇談会は題名どおり懇談会でございまして、全員の話が一致しますれば提言的なものになりますけれども、懇談会の中である発想が出たというときには、そういうことが議論されたというようなことで議論された内容を項目的に書いた部分がございまして、その中に段階的用途地域の変更制度というのが書いてあったのでございます。この趣旨は、今先生御指摘のとおりの趣旨そのままでございます。別にこれは説明を要しません。
 ただ、現行の都市計画制度との関係で、やはり先ほど来都市局長申しておりますような今回の住宅地高度利用地区計画というようなことで、地区計画としてそういう社会情勢の変化に応じて用途地域を変えていくということの方が制度的になじむということで、今回この趣旨はその中に十分生きているというふうに住宅局長の懇談会としては考えておるのではないかと思っております。
初めに御質問ございました用途地域の変更のことでございますが、都市計画法上おおむね五年ごとに見直すという仕組みにいたしておりまして、これは多少のおくれはございますけれども、地方公共団体としてはその方向で御尽力をいただいているところでございまして、さらに必要があれば臨時の用途地域の見直し等もこの法律に関しては必要ではないかというふうなことも内部で議論をいたしておるところでございます。
私の限られた体験でございますけれども、海外なんかに百年ぐらいの古い家なんかが結構中古市場として住宅市場にあるわけですけれども、そういうとき、買う前にそういうアセッサーというんでしょうか、それを診断する人たち、職業というものが存在しているんですね。そういうふうにして診断士がいて、また住宅の維持管理というものがそれに基づいていろいろなされていることによって、非常にメンテナンスというんでしょうか維持管理がいい、したがって長く住宅が使える。そういう状況があるわけで、日本も二十年、三十年で建てかえていくというんじゃなくて、もっと補強、そして維持管理、そういうものに重点を置くような住宅政策というのもこれから必要なんではないかと思うわけでございまして、この点につきましてはぜひ御検討いただければと思うわけでございます。
 そのついでに、老朽住宅、老朽化集合住宅と言うとちょっと言葉が悪いですけれども、その建てかえについて伺います。
 集合住宅の建設が始まって二十余年、三十年近くになるわけで、もう既に建てかえ問題が起こっている。大変恐縮でございますけれども、これはもう私はあってはならないことだろうと思います。集合住宅、特にコンクリート、公共事業としてなさっているものであれば六十年とか七十年とかもっと長期的な建物を最初からお建てになるべきだった。あるいは、建てた後、維持管理をきっちりなさって、そしてすぐに建てかえが必要であるようなものを建ててはいけなかったと思うわけでございますけれども、そんなことは言ったって仕方がないわけで、戦後のあの焼け野原の中から大量に住宅を供給しなくちゃならなかった中で安かろう悪かろうのものができてしまったんではないかなと思います。
 それだけではなくて、データによりますと、容積率が平均六〇％、しかも三十八平米という非常に狭い住宅で、今の豊かな日本の住宅の実情に合わなくなっているということもありますし、またそうした初期の集合住宅が比較的良好な住宅地に建っているということもあり、建てかえというのが必要なんだろうと、そういうことはよくわかります。
 しかし、それ以外に、今後の問題も含めまして、その建てかえ、寿命が短いということには今申し上げたこと以外にも問題があるんではないか。つまり、建築費そのものの問題。もうちょっと建築費をかければ、もうちょっと注意していいものを建てればといった建築費の問題もあります。それから技術の問題もある。それから維持管理の問題、こういうものがあるんではないかと思います。こういうことを見直すことによってもっと良質なものを、そしてそれが長く使え、しかも気持ちよく住める、居住環境が向上する、そういうものをこれからつくっていただきたいと思うわけでございますけれども、この点につきまして御意見をお伺いしたいと思います。