まず公示価格の算定の方法から説明させていただきたいと思いますけれども、現実の取引の価格につきましては、地価の安定している状況では、かなり幅の狭い取引の価格といいますか、そういう幅で取引が成立しておりまして、公示価格を決定する場合にはそういう現実の取引価格をもとにいたしまして算定しているわけでございます。ところが地価が急激に上昇しているような場合には、現実の取引価格も幅が非常に広く、著しく投機的な高い価格から通常の価格から、いろいろ幅が広がるわけでございます。
 私ども公示価格を算定する場合には、そういう投機的な著しく跳びはねた価格というものはこれを排除するといいますか、それでまた正常な状態での取引ということで、そういう取引事例をもとにして算定しているわけでございます。したがいまして、価格の上昇が非常に激しいようなときには、公示価格に対しまして現実にはそれよりもかなり高い価格が現実の取引として成立するという場合もあるかと思いますけれども、それはあくまでも業者の売り希望価格とか店頭価格というものでございまして、私どもといたしましては、この公示価格を指標にいたしまして国土利用計画法の審査もやっている次第でございます。
大体、民間の業者から言わせますと、今のお話がまさしくナンセンスというか、民間の業者の場合には、公示価格がずっと出まして、基準価格が出ますね、そうしますと、これに対して最低二割高前後がそのときの時価なんだ、こういうふうにすぐ見てしまうんですね。もう公示価格とか基準価格で絶対買えるものじゃないんです。時価というものはもう公示価格の二割高のものだ、こういうふうに頭の中ではじいているんです、初めから。そういったものが結果的には日本の地価の国が国民に示す言えば定価なんだよ、こういう言い方は私はやっぱり何らかの方法でもってやめなきゃいかぬと思うんです。それはもう一分も違っちゃいかぬとは私申し上げませんけれども、やっぱり政府が示すものについては国民の信頼があって、そしてある程度はそれが基準になって、その程度の地価でもって土地が買える、手に入る、こういう状態に持っていかなきゃいかぬと思うんです。
 そういったものをまとめる方法と物差しをもっときらっと、その土地の実際の適正な価格といいますか、時価に合うような形にする方法は全くありませんか。どうですか、それは。
現実に住宅・都市整備公団で土地を取得している場合の価格の決め方を御説明申し上げますけれども、住宅・都市整備公司としましては、不動産鑑定機関の鑑定評価額を基本とするという規則をきちんと設けておりまして、鑑定評価額は、御案内のように、地価公示法の規定によりまして公示価格を規準とするということになっておりますので、そういう観点から、住宅・都市整備公団で取得します価格は地価公示価格と均衡がとれた形でもって執行されておるところでございます。現実にそれを跳びはねたような大きな価格は住都公団としては経営が成り立ちませんので、やはりそういう均衡のとれた形でもって執行されておると考えております。
公団関係の方々はおいでになっていないと思うんですが、一応関係の方に伺います。
 公示価格を形成する順序、手順については、私は余り細かいことは知りませんから伺いませんが、先ほどどなたかも質問いたしておりましたけれども、地価の表示の仕方がたくさんございまして、これこそ縦割り行政の典型的な標本だというふうに言われても仕方ないと思うんですが、要するに公示価格あるいは基準価格、そして相続税評価基準、固定資産税評価基準、こういったようなものがずらっと横にあるわけです。私たち東京なり日本に住んでおりまして、こんなややこしい物差しがあるので、わからぬといいますか、とにかく面倒でどうにもしようがないという感じがいたします。こういうものを一本化するということについて先ほどどなたか返事をされましたから私はあえて問いません。
 実は建設委員会で前にちょこっと顔を出したときに伺ったことがありましたけれども、今、例えば住宅公団等が大きな団地をつくる場合なんかの土地を買う場合、公示価格でもって買える、あるいは基準価格で買えるものはありますか、ないですか。どうですか、その辺のことについては。
大変東京圏の宅地価格が高騰している原因はいろいろあるわけでございますけれども、その中の一つに、言うなれば将来の実需が先行きに対する不透明感の中で早く顕在化するということも一つあると私も認識しているわけでございます。
 そういった中で、今先生おっしゃったように、いわゆる公的な宅地住宅の供給の見通しというものをつくり上げ、できるだけお示しするということの重要性というものを認識しています。とりわけ、昨年十月に政府が決めました緊急土地対策要綱におきましても、公的プロジェクトにつきまして実施プログラムを策定するということが決められているわけでございまして、建設省におきましても、公的宅地につきまして、ということは具体的には住都公団あるいは地方住宅供給公社あるいは都道府県、こういったところが中心になりますけれども、こういった公的供給につきましての供給時期あるいは供給の量、こういったものをまとめるべく現在鋭意作業中でございます。
同じ問題でぜひ名井参考人にも意見を聞きたいんですが、実は今回の土地及び住宅税制の中でまず買いかえですね、買いかえの問題はどうも不公平じゃないかというのがあるんです。一つは、親代々から住んでいた、どちらかというと自分は余り汗を流してないんですな。それで、土地を持っていたその人が出ていくときには、それなりに控除しましょう、特例を残しましょうというんでしょう。営々と働いてようやくつくった自分のうちのところへ移りたいというときにはその特例が認められない。これはちょっと不労所得の方によ過ぎるんじゃないかという、そういう片手落ちの論議が一つあるんです。
 それからもう一つは、その特例を認めるのにローンを借りてなきゃだめだというんでしょう。つまり、先ほどから皆さん労働組合の立場からもマイホームを持ちたいという人が六〇％もおるというような希望があるんですが、本来であれば、もう少し建物とか土地を買ったときにそのときにも減税をするみたいなそういう制度をとればいいのに、ローンを借りてなきゃだめだと。皮肉って言えば、今金余り現象で銀行も金が余っておるものだからローンで何でもやりなさいと、ローン促進みたいな政策じゃないかという皮肉の論もあるんです。つまり、別の方から言うと今回の制度は金持ち優遇の制度じゃないか、どうも政府は口では広げると言うけれども、庶民的なことにはなっていないんじゃないかというような意見もあるんでございますが、お三人の参考人からそれぞれ御見解をいただければ大変ありがたいと思うんです。
 まず、江戸参考人いかがでございましょうか。