今の青木先生の御意見どおりやりますと、東京都内で力のない者は土地を持つことができなくなります。そういう点で、この問題については国土庁並びに大蔵省、それから自治省、三省の関係大臣にはお願いをしているわけでありますが、急に国有地の処分をした地域が公示価格の三倍にもなったなんということになりますと、来年は恐らく三倍近い値段が出てくるわけでありますから、税金はそのまま素直にいったらとても高いものになりまして、相続税になればなおひどくなるわけでありますから、国民は土地を持つなという政策になりかねないのでありまして、そういう点では、今度の調査には十二分にひとつ配慮してもらいたいと、私はそう思っております。
今のいわゆる地価高騰、特に首都圏を中心にした地価高騰というのは大変目に余るものがあるわけなんです。その地価高騰のあおりで、明年いわゆる固定資産の評価がえが行われる、そうなりますと、一般のサラリーマンというのか庶民大衆というのか、たまたま東京都の周辺に住んでいた、何も経済活動をしていない生活の場であるそれが、政策的な大臣のおっしゃる都市政策の失敗によって、幾ら少なくても三割ぐらいは固定資産税が上がっちゃうわけです。これはいかにも気の毒じゃないかと思うわけです。これを何とか抑える方法はないのかということについて、まず両大臣の御見解を伺いたいんです。
僕は都営住宅の場合をかなり知っていまして、国立の都営住宅、青柳の住宅なんか、建てかえの話し合いをして十数年ですよ。それで住民要求がかなり通って、いいのができました。東京都の都営住宅の建てかえは、本当に話し合いをやっています。今度のはどうですか、寝耳に水ですよ。僕は最後に、大臣、とにかく住民とよく話し合って民主的にやるということぐらいは指導してほしいと思います。
恐らくそうならないと思うんです。
 大臣、きょうは住都公団の総裁、理事に質問してまいったんですけれども、きょう私、一端を質問いたしましたけれども、非常に大きな問題がやっぱりあるんですね。法的にも問題がある。実質上問題がある。住民と本当にぶつかりが始まりますよ。僕は大臣に指導官庁として、今のやり方、これは根本的に再検討が必要だと思うんです。そうでないと自治協とまた大変なことになると私は思うので、今のやり方に対する根本的な再検討、これを建設省としても指導していただきたいと思いますが、最後に答弁をお願いします。
今、理事から申しましたように、そういう計算は一つの試算としてやったものだと思いますが、団地によって違うわけでありますし、戻りがどれだけあるかによっても変わってくるわけでありますから、そういう見通しはなかなか困難だと思います。
 ただ一言申し上げたいのは、すべての団地でとんとんというわけにはなかなかいかないわけでありますから、ある程度は、もうかるというのは変な言い方なんですが、黒字になる団地もありますし、それから赤字になる団地もある。全体としては、当公団は公的機関でありますから何も黒字を出す必要はない、しかしながら赤字も出してはいかぬ。これが経営者である私の責任だと思っております。
実際に建てかえを行う場合、先ほど幾つか出ましたけれども、例えば七年間減額する、これは公募家賃でいきますと三十三カ月分になるわけでございます。これは一つの試算でございますけれども。それからさらに、引っ越し費用でありますとか、いろんな費用があります。これは十項目ぐらいいろいろとそういう手当てをしながら御協力を得ていこうというわけでございまして、要するに土地がただだからもうかるのじゃないかというようなわけにはなかなかいかないというふうに考えております。具体的に個々の場所でもって、住宅計画によっても変わってくると思いますけれども、そう単純に黒字という問題ではないと思います。
実際に着手しております小杉団地の例で申し上げますと、現在これは住宅希望調査というのをやっておるわけでございますが、その結果でございますと、戻り賃貸、つまり賃貸住宅に戻りたいという方が四〇％。それから、これは調査の結果でございますけれども、戻り分譲、つまり分譲住宅をつくってもらって、そこに戻りたいという方が二五％ということで、合わせますと六五％という数字はあります。
今、法的に容積率二〇〇％あるのに六〇％程度だと、それを上げるのが正当な事由であるかのように言いましたけれども、皆さん方、これの家賃計算するときに戻り入居はどのぐらいかということを計算してやっているのだと思うんです。で、僕らが聞いてみると、戻り入居率は大体五〇％未満だと黒字だ、五〇％を超えると、余り皆さん帰ってきちゃうと新規入居が入りませんから赤字になるという話を聞いたんですが、戻り入居率は大体どのぐらいだと見ているんですか。
我々は、前にも総裁が恐らくお答え申し上げていると思いますけれども、現在住んでいる方々の理解と協力を得ながら話し合いでやっていきたいというふうに考えておるわけでございますし、そのために、先ほど幾つか総裁が申し上げましたが、そのほかにもいろいろな手たてを考えておるわけでございます。そういう形で誠心誠意対応してまいりたいというふうに考えております。
これは恐らく裁判にならないと決まらないですよ、今おっしゃったことが正当な事由に当たるかどうか。これはどうしても立ち退き請求に応じない方が出たら、また裁判をやるつもりですか。
先生おっしゃるとおり、公営住宅法の場合と違って、それに限っての特別な法的な根拠というものはないわけでございます。ただし、一般的な、要するに民法関係でございますから借家法関係でございますが、そういうものを見ながら大臣の承認を得て建てかえをやっていくということでございます。
先ほど申し上げましたとおりでございまして、要するに、確定するのは予算が成立した後いろんな条件を勘案して確定するわけでございますから、その後に地元に対して申し上げるということになると思います。
第一だと思います。手ぬるい手段を用いたのではこの地価を抑えることできません。それですから、本当に思い切った手段を講じなくてはこの地価は抑えることできません。
 それで、保有税の問題、みんなちょっと勘違いされているのじゃないか。あれは仏つくった法律ですが、地価値上がりのために持っている土地にかけるという方針でやったんです。ところが、それがいつの間にか地方自治団体の財源になってしまいまして、山でも何でも持っているものにかけるようになったもんですから、私はあれを制限しまして、十年間で打ち切りにしたんです。それですから、今の段階ではあの保有税という税金は地価抑制のために役に余り立たないのじゃないかと考えております。