ただいま審議官が申し上げましたように、原則はこれは土地の占有権限が失われた場合には建物の貸借人というのは直ちに出ていかなきゃならない、こういう関係になりますが、しかしながら、合意で土地の所有者と借地人とが土地の占有権限をなくすということによって第三者である建物貸借人の地位が脅かされてはならないという別の法理がここで働くわけでございまして、最高裁の昭和三十八年の四月十二日の判決によりますと、このような場合には原則としてそのような合意解約の効力を建物の貸借人に対して主張することができない、つまり建物貸借人はこのような合意解約によって追い出されることは原則としてはないということが言われているわけでございます。
この三十五条というのは新設の規定なんですけれども、現行法との比較を簡単にしていただきたいんです。現行法だと借地人と地主が合意をしてもう契約やめましょうと言いますね。そうすると、上に家が建っていましてそこに人が住んでいる、嫌なやつだ、追い出したい、あるいは土地を売ってもうけてどこかに行きたいというふうに考えた場合、その借家人の地位はこの三十五条よりも不安定なんですか、あるいはもっと現状では保護されているということなんですか、どちらなんですか。その点を踏まえての説明をお願いします。
ほぼ確認がとれたと思いますが、なお新法への押しつけがなされるんではないだろうかという不安というのはどうしてもぬぐえないんですね。その辺については、またちょっと積み残しの問題かと思います。
 それでは、次の問題に移ります。というのは、今まで審議の中で余り質疑されていないと思われるところについて、特に日本社会党は質問時間も多いこともありますし、これも義務だと思いますので聞いていきたいと思います。
 まず、新法の三十五条一項、二項で、借地上の借家人の保護という規定があります。この規定はいかなる意味でつくられたのかということなんですが、この規定は地主と借地人が合意によって、あるいは正当事由の補完としての明け渡し料を地主が借地人に支払うことによって借地契約を満了させることができる、そして借地上の建物を借りている借家人を一年以内に出てもらうことができるという結果になって、必ずしも借地上の建物の貸借人を保護することにはならないんではないかというふうに思えるんですけれども、その点をどういうふうにお考えになるかという意味で、その規定の説明を伺いたい。
 それから、もうちょっとさらに加えますと、現行法のもとにおいても、底地を地主あるいは第三者が買い上げる、いわゆる地上げ屋の手法がこの規定によってやりやすくなってしまうんじゃないかというイメージをちょっと感ずるんですけれども、その辺を加えて御説明を願いたいと思います。
大変悩ましい質問を受けたことになるわけでございますけれども、私ども基本的には正当事由がない限り更新で続く、こういう前提をとっているわけでございます。ですから、現在二十年の契約をしておってそれが今後とも二十年、二十年、二十年で続くということになった結果において百年も続くということはあり得るわけでございます。そういう場合に、じゃ、もうあと今後五十年間だけ使わせてもらえば、あとはもう間違いなく返しますと、こういう判断を借地人がする。また、その方が客観的に見ても、あらゆる事情を考慮しても借地人にとって有利であるという場合も、私はないとは断定はしないわけでございます。しかし、多くの場合、先ほど申し上げましたような特段の事情もないのに五十年の定期借地権、五十年たったら間違いなく返すというようなことは、一般的にはその借地人にとっては不利な特約ということになるのではないか。これはやはり具体的な事件で、借地人の方でどういう事情で、どういうまた別途の事情があってそういう契約をしたかということを詳細に検証されて判断されるべき問題だということは言えようかと思います。
しつこいようですが、もう一点。
 それでは、現在続いている借地権を五十年の定期借地権にした方が自分は有利だ、その方が便利なんだというふうに考えてそれに切りかえる、あるいは現在のを解約して新しい契約にし直す、これはどうでしょうか。どうでしょうかというのは、二十年、二十年と続くよりも五十年を一回の方がいいという方が普通考えやすいと思うんですけれども、その場合は率直に言って有効というふうにお考えですか、あるいは脱法的、あるいは無効というふうにお考えでしょうか。
確かにそういう面がございまして、地価の変動の著しい地域におきましては、今回も特に短期動向を把握するという意味で、例えば三大都市圏等では昨年の七月から三カ月ごとの変動状況も調べておるところでございます。
 また、収益価格等をもう少し重視すべきではないか、そういう御意見もいつも伺うわけでございますが、不動産鑑定評価基準におきましてもその旨を明らかにしてございますし、また昨年十月の土地政策審議会の答申におきましても、土地市場における取引価格の上昇が著しい状況のもとで一時的に収益価格と取引価格が乖離する場合があるわけですが、乖離が大きくなった場合には市場に警鐘を発するという意味でその地域の平均的な収益価格を示すことが望ましいのではないかと、そういう御提言をいただいております。
   〔理事青木薪次君退席、委員長着席〕
 この提言を受けまして閣議決定いたしました総合土地政策推進要綱でも同じ趣旨のことを決めておりますので、国土庁としてはこれを受けて、現在地価公示とは別の形で、一定の地域単位で平均的な収益価格を示す方向で検討を行っているところであります。実は試行的に一部試算してみたわけです。近く国会にも御報告する予定になっております年次報告でもその試算結果を紹介させていただく予定でございますが、ただ、それを一般的、普遍的に利用するにはまだまだ課題が多いようでございます。例えば総収益、総費用等の把握方法とか収益価格の試算に関する技術的な課題等がございまして、その辺は引き続き検討してできるだけ早くもっと普遍的に使えるような形に持っていきたい、そういうふうに考えております。