地主側が承諾をしない場合には建てられないということになるわけですけれども、それではお尋ねのような場合に非常に困るということから、十八条の規定を新たに設けているわけでございます。契約の更新の後において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造することにつきやむを得ない事情があるにもかかわらず、借地権設定者つまり地主が承諾をしてくれないという場合には、裁判所に申し立てまして、これは従来の借地非訟と手続は同じでございますけれども、裁判所が承諾にかわる許可を与えることができる。その際には裁判所が
当事者間の利益の公平を図るため必要があれば、借地権の存続期間は今後何年とするというようなことも定められることができるということが十八条の後段にあるわけでございます。ここでいう
 「やむを得ない事情がある」という場合には、委員御指摘のように、まさに火事で焼けてしまったとか災害でその建物が失われてしまった、こういうような場合が典型的な事例であるというふうに言えようかと思います。
その点はわかりました。
 それでは、次に八条の方へついでに進んでいきたいと思うのですが、これは契約の第一回目の満了が終わって今度更新された。衆議院の修正がありましたから二十年という期間になっているわけでありますが、そこでこの条文一項、二項でまいりますと、例えば三十年が終わって二十年の更新に入って五年目で家が燃えてしまった。本来ならばあと十五年これは期間があるわけですね。そのときにこれは承諾が得られなかったという場合は、せっかく十五年の借地権期間があって建物をつくった場合、その建物が十五年ぴたっとで終わればいいですよ、十五年ぴたっとで朽ちてしまうような建物ならいいですけれども、果たしてその建物が十五年目で朽ちるのか、また二十年もってしまうのか、三十年もってしまうのか、ちょっとわからないと思うのです。そのときに承諾がないからといって契約は直ちに解除だというのはちょっと余りにも借地人に酷じゃないかな、こう思うのですが、この辺のところはどんなふうに調整するのでしょうか。
これは一方では、当初の存続期間というのは非常に堅固なものの存続期間といたしまして当事者が合意した、あるいは法律上定められているわけでございまして、これが三十年ということになっているわけでございます。他方、更新後の存続期間、すなわち当事者のいろんな実情に応じて、土地所有者側、すなわち貸し手側のいろんな事情も考慮して、あるいはその借地関係を解消する、そういう期間といたしまして十年という期間が設定されているわけでございます。
 ところで、現行法におきましては、この期間というのは更新後の期間、すなわち二十年あるいは三十年と同じ期間が新たに建物が再築された場合の期間として用意されておりますけれども、現行法に倣うといたしますとこの期間は十年ということになります。それでは、しかしながら新しい建物を建てる場合といたしましては少し短いのではないか。せっかく新しい建物を建てる、しかもこの場合には土地の所有者が七条の二項によってみなし規定による承諾がある場合といたしましても、いずれにいたしましても承諾をしているという場合でございますので、それは少し短か過ぎるのではないか、このような議論から、いわば三十年と十年というもののバランスをとりまして、ここは二十年ということにいたしたわけでございます。
そこで、これは八条ともかかわってくる更新との関係ですけれども、建物を建てた、それで承諾がない場合は既存期間だけと。そして、その後はこれは新しい法律ですから、第一回目は二十年、そしてその後は十年、こういうふうに行く流れになるわけです。それで、承諾があった場合には、結局そこから二十年、こうなるわけですね。前が、例えば三十年の契約のうちの二十年目で焼失してしまった、しかしそこから今度二十年というふうになるのですが、ここで二十年の存続というふうにしたのはどういう根拠でもって二十年としたのですか。
御指摘のとおりでございまして、この七条の第一項というのは、延長がいかなる場合に生ずるかという要件を定めているわけでございまして、その要件に該当しない場合には延長が生じない、すなわち残存期間がそのまま続く、こういうわけでございます。
その辺のところがちょっと、今ここで質疑をすれば十二分に私も納得できますけれども、最初に条文を見たときにあれっと思ったわけなんです。私も借地・借家法を使っていろいろ弁護士の仕事もさせてもらいましたけれども、先ほども言いましたように、できる限り現実に家や土地を借りる方がずっと読んでわかるようにしておいていただきたいと思うので、この辺のところももう少し親切に表現を改められるか、もしくは運用上ぜひ指導を賜りたい。
 もう一つここで念のために伺っておきますが、結局承諾が得られなくても残存期間は建物は合法的に建てられますよということを意味しているわけですね。
御指摘のとおり、築造する前に承諾がある場合もございますし、築造された後に、ほとんどそれは直後ということになると思いますけれども、承諾をするということも理論的にはあり得る、こういうことでございます。
まず、五百平米未満の問題につきましては、やはり法律上指定要件の中に五百平米以上という面積要件が入るわけでございますので、五百平米未満の農地につきましては生産緑地地区としては指定できない、こういう考え方で割り切らざるを得ないのではないかと思っておりますが、ただその農地等が極めて貴重な農地等の場合にみんなで残そうというような考え方がありました場合に、それを具体的にどう取り扱うかという現実面での対応というのはあるいはいろいろあるのかと思いますけれども、生産緑地地区制度の中でこれを保全し、税制上の措置も講ずるということは、やはりちょっと難しいというふうに私どもは割り切らざるを得ないというふうに考えておるわけでございます。
 それから、逆の場合でございますが、五百平米以上の面積要件があっても実態からして緑地として残していくのはいかがかなといったようなものがあることも事実だと思います。この辺につきましては、農地所有者の方々の意向ということがまず第一義的には重要視されるべきものと私ども理解してございますけれども、やはり都市計画制度の中で長期的に緑地として評価し保全していく以上は一定の限界があるというふうに理解しておるところでございます。