五十二条の一項ただし書きにおきまして、特別決議事項を除いては、「規約で、理事その他の役員が決するものとすることができる。」と、こういう規定がございますので、この規定によって理事その他の役員の専決事項というふうに定めることが可能であります。
次は五十二条、これは、管理組合法人の事務は、すべて集会の決議によって行うという規定でありますが、これは日常のルーチン的事務は含まれないと解釈していいんでしょうね。
御承知のように、法人につきましては、理事等の不法行為について法人が責任を負う場合があり得るわけでありまして、その類推ということで、この区分所有者の団体が一種の社団であるということになりますと、その社団が責任を負う。その社団と申しましても、その実質は区分所有者であるというような考え方が一つあり得るかというふうに思いますけれども、従来の一般的な考え方といたしましては、区分所
有者は管理者の不法行為については責任を負わないということで考えております。
そうすると、一般論だけれども、管理者の不法行為については、管理者自身が不法行為による責任を負うべきであって、他人である区分所有者はいかに関連があろうとも、自己が選任した者であろうとも責任を負うべき筋合いではない、こういうふうに理解してよろしいかな。それならば、その不法行為なるものが職務の遂行に関連して生じた場合はどうだろうかという疑念が起きないでもないんですが、その点はどういうふうにあなた方理解しておられますか。
二十九条は区分所有者の責任等について規定を置いておりますけれども、この場合に管理者の不法行為等に対しては区分所有者が責めに任ずべきでないことは、ただいま御指摘のとおりでありまして、その他にも区分所有者が管理者の不法行為について責任を負うべき根拠というものは考えておりません。
区分所有者の責任については第二十九条の規定がある。これは管理者が職務の範囲内において第三者との間にした行為については区分所有者がその責めに任ずることを前提にして、その任ずべき割合はどうかという点の規定でありますけれども、これは管理者の不法行為については何らの関連がない、不法行為についてはどういうふうに理解したらいいのか、この点をまず御説明いただきたい。
規約で報酬を払うことができるということを定める必要があることは御指摘のとおりでございまして、三十条には「管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。」という規定がございます。管理者に対する報酬の問題は、まさにこの管理に関する事項として規約によって定めることができるというふうに考えております。
一方におきまして専有部分の登記にその敷地利用権を書き込むことになるわけであります。そして、他方におきまして敷地たる土地の登記簿には、この土地はかくかくの建物の敷地権になったという旨の記載をするわけであります。
なかなかこれは解釈上むずかしいね。これちょっとやはり補償についての規定を置くとか、あるいはあなた方がよほど解説をしないと、実際問題の運用は非常にこれはトラブルを生ずるおそれもあるんじゃないかと思いますがね。
 そして、この敷地権の問題、これは不動産登記法ではどういうふうな登記をしますか。
そうすると、そういう人との補償関係は集会の決議で決める前に、あるいは規約で決める前に解決しておきなさいよと、そうでないとこの規約によって共用部分に入れちゃうということはトラブルを生じますよと、こういうことかな。あるいはできませんよというのか、どちらです。
規約の効力といたしまして、区分所有者に限られるわけでありまして、区分所有者以外の者には何らの効力を及ぼしませんから、その者との関係では補償関係等によって解決しておいて、自分たち区分所有者が自由にできる権利関係というものをつくり出しておかなければ、ただいま申しましたような規約による敷地とか一体化の問題は生じないと、こういう趣旨で申し上げたわけであります。
区分所有者が共有しておる土地についてだけ一体化の問題も起こってくるし、さらにはこの規約による敷地の問題も起こってくるので、第三者が加わっておるような土地、あるいは敷地等については、補償の問題によって解決しなければ一体化の問題、あるいは規約による敷地の問題ということはできないという趣旨で申し上げたわけでございます。
区分所有者が敷地利用権を有しておる場合に、その敷地利用権を専有部分と一体化させるということになるわけでありますから、第三者の関係が加わっております場合には、この問題は起こらないということになるわけであります。
ですから、私がお尋ねしたのは、そういうふうに所有者が異なる場合に、その土地を敷地として決めてしまってこれを処分できなくなってしまう。従来は賃借権が設定してあろうとそれを処分し得たわけだから、所有者としては何らかの対価をもって処分し得たのじゃないだろうか。しかし、それもいまはその道も閉ざされてしまうということになると、やはりそこに補償問題を生ずる余地があるんじゃなかろうかと思うけれども、それはどうでしょう。
本音は、五年後に検討を始めて恐らく四〇％ラインに決めざるを得ないだろうというまず前提がございます。決めざるを得ないというのもおかしいんでありますが、決めなければならぬであろうという大前提があるわけです。ところが、業界の実態金利がこの法律の施行によって非常に切り下げられていくか、あるいは現在の異常な高金利を生んでいる金融構造、私、余りいい言葉ではないと思いますけれども、いわゆるブラックマネーなるものがカットできて、そして正常な金利のついた資金によって融資が行われる状態が現実のものになるか、そういう場合を想定しておるわけでありますけれども、それにもかかわらず、五四％から五年後に四〇％ラインに下げる場合に非常に無理だというような事態が想定されるかもしれない。その場合には四〇％と五四％の間の線も検討することもあり得るという考え方でその附帯決議が出たわけでございますが、本音は、四〇％ラインというのはひとつ
決まったようなものだという考え方から出発した附帯決議でございます。