管理者が区分所有者のために当事者になるという場合にもいろいろあろうかと思いますが、まず、第三者に対して訴訟を起こす場合というのが考えられようかと思います。たとえば、修繕契約を締結したところが、修繕業者が十分な履行をしてくれないという場合に、その履行を求めて訴訟を起こすという場合には、これは区分所有者全員のために訴訟を起こすことになろうかと思います。この場合は、ただいまおっしゃいましたように、区分所有者全員のために既判力が及ぶということになろうと思います。
 それから、いまおっしゃったのは、そうではなくて、区分所有者の一人に対してたとえば管理費の請求をするというような場合には、これは管理者がそのために訴訟を起こす区分所有者というのは、当該管理費を未払いである区分所有者を除くその他の区分所有者のためにということになろうかと思います。この点は、たとえば五十七条の差しとめ請求も同様でありまして、違反行為をしておる区分所有者に対して訴訟を起こすということは、その区分所有者を除くその他の区分所有者全員のために訴訟を起こすことになろうかと思うわけでありまして、したがいまして、そういった場合には全員のために共通の既判力が及ぶということは考えられないわけであります。区分所有者の中に対立関係があるわけでありますから、その対立関係に応じて勝訴なり敗訴なりの既判力が及ぶ、当然その判決の効力を受ける、グループごとに別の効力を受けるということになろうかと思います。
次に、二十六条の関係でお尋ねしますが、その管理者の訴訟追行権の関係なんですが、四項に「区分所有者のために、原告又は被告となることができる。」というふうになっておりますね。これは日弁連なども、一番大きなポイントだとかいろいろ意見が出てきて、厳しい反対の意見を出しておられる点なんですが、これはやはり民事訴訟法の七十九条、弁護士以外はだめだというその脱法行為、簡易裁判所云々という例外はもちろんありますけれども、ではないのか。それから、訴訟追行のためだけの管理者ということになると、これはやはり弁護士法七十二条の非弁活動というようなことになって、それに対する違反ではないのかという意見があるのですが、この点はどういうふうに考えておられますか。
常識的に考えまして、やはり自分たちの区分所有建物並びに敷地を共同管理するわけでありますから、その管理者は区分所有者の中から選任するということが一応考えられるわけであります。特に、ただいまおっしゃいましたような小規模な区分建物におきましては、管理者の仕事もそれほど多くありませんし、区分所有者以外の、特に業者などを管理者に頼みますと費用もかかるわけでありますから、実際問題として区分所有者の中から選ばれるということが多かろうかというふうに思います。
 しかし、区分所有者の中から適任者が得られない場合あるいは第三者から特に適任者が得られるというような事情もあるわけであります。そういう専門家の知識を活用したいというような場合もあるわけでありますから、そういった場合を法律で排除する必要はないのじゃないか。要は、区分所有者の自治に任せておいていい問題だということで、こういった規定になったわけでございます。
それから管理者、第四節以降にずっとあるのですが、この管理者というのが区分所有者でなくてもいいようですね。私は、区分所有者の人もそこに生活をしていて、いろいろ職業もあるし、管理者ということになってもなかなか忙しくて大変だということもあるかとも思いますけれども、やはり区分所有者から出すべきじゃないのかという気がするのですね。それで先ほども申し上げたのですが、小規模の場合なんか特に区分所有者の中から選んだ方が一番いいのじゃないかなという気がするのですが、これは特に区分所有者に限定しないということを考えた趣旨、理由はどういうところにありますか。
先生御指摘のとおり、マンションの共用部分の維持管理と申しますのは、建物の保全の上で非常に重要な事項であるということを私ども深く認識しておるわけでございます。それで、先ほど御指摘のございました標準管理規約においても、修繕の積立金を計画的に積み立ててきちっと維持修繕をやるようにというようなことで私どもも関係方面に通達もいたしたところでございます。そういう方向で今後も指導してまいりたいというふうに考えております。
そこで、きのう建設省の方にその点お話しするのをちょっと抜かしたのですが、鹿島さん、答えられたら答えていただきたいと思うのですが、やはり今後の法律の運営の問題にこれは係ってくると思うのですね。だから、先ほどの標準規約というのですか、モデル規約というのですか、何か中高層のそういうものをつくったというお話ですが、この「著しく」という問題についても、何か今後の行政指導の上で、モデル規約をつくっていく上で、たとえばこういうものが「著しく多額の費用を要しないもの」と考えられるとか、この程度ならそれを超えるのだとか、何かそういうようなものをつくって一つの参考にしようというようなお考えはあるのかどうか、お尋ねしたいと思うのです。
いろいろたくさん御指摘がございましたが、この前からも何回か申し上げましたけれども、私としてはできるだけ早い機会に、先生もさっき御指摘ございましたように、実態金利が非常に高いものになっておりますし、それを漸次この法案によって引き下げていき、できるだけ四〇％のラインに近づけるように努力していかなきゃならぬという気持ちでおります。
 ただ、先ほどから先生から御指摘がございましたように、実態金利がまことに業態によって私は千差万別であろうと思うんです。この法律は、その高いのは全部一律にカットしていくんだと。低いのは幾ら低くてもいいわけなんですが、そういう過程において好ましからざる業者というのは漸次切り落とされていくんではなかろうか。そういう意味では、非常になまぬるい法案だとおっしゃると思いますけれども、実際に営業しているのは十九万件の中で半分ぐらい、半分ちょっと超えるぐらいと言われておりますが、これをもう少し秩序のあるものにしていきたい、外堀から漸次攻めていく、将来は四〇％でも高過ぎるというのが私の実感であります。
 どういうお金なら一〇九％でなきゃ貸せないのか、そこらがいろいろわからないところも、銀行局長も言いましたように、たくさんございます。ですが、この法案は外堀を埋めながら、将来は四〇％ラインに持っていきたいということを宣明した法律でございまして、私としては、これからいろいろ御議論がなされると思いますけれども、できるだけ早い機会に四〇％の設定ができますよう願望をしておる者の一人であります。