お答え申し上げます。
 私ども申し上げております農用地開発公団の知見を国際協力に活用するというのは、まさに先生御指摘のような人材の活用という意味でございます。そういう意味では、さらに今回の法令改正を契機といたしまして、先ほど申し上げましたように室をつくり、そこで専門の職員を配置すると同時に、公団職員についても、さらに研修の強化、さらに派遣チームへの参加等を通じて幅広くその知見を広めていく。国内の知見を海外に生かすと同時に、海外の知見を蓄積し、それを身につけた技術者をふやしていくという内部養成の問題については、できるだけ積極的に取り組んでまいりたいと思っておるわけでございます。
私は、当初から申し上げているように、農用地開発公団が今日までの日本の農業開発に果たしてきた幾つかの歴史的役割りの中で、あるときには自分の内部を整理をし自己革新をしながら、また、外部に対して新しい課題に取り組んできたという、この二つのことに取り組んできたと思うのですね。そういう中で、公団としては大変成果を上げてきたのではないかと思われますが、さらにこれが海外国際協力事業団と競合するわけではないけれども、それの委託を受けて、あるいはＡＤＣＡと相談をしながら、新しい課題に取り組むについては、何としてもこれは従来の成果の上に新しい力を加えていく必要があるだろう。その場合に、やはり外部から入れるというよりも、内部ないしそのことに十分にたけた人材を活用する。こういう人材活用という問題について提案をしてみたいと思うのですけれども、この点については何か考えがありますか。
私も、臨調体制下で農用地開発公団だけが特別だということはなかなか言いずらいわけでございますけれども、海外事業もしっかりやれるように人は確保いたしたい、そういうふうに考えております。
吉井先生の御質問たくさんございましたので、順次お答えをさせていただきたいと存じます。
 まず、私どもが今回買いかえ特例の部分的な復活をお願いしておりますのは、住宅政策のうち住みかえを促進するといいますか、住みかえによって居住水準が向上するという点に特に着目をさせていただきまして、現在住みかえが阻害をされているんではないかということからこの復活を部分的にお願いしているというのが真意でございます。
 御承知のとおり、第六期住宅建設五カ年計画におきましては、一戸当たりの住宅の規模を現在の約九十平米から九十五平米にしよう、そして、日米構造協議ではさらにその五年後の二〇〇〇年に百平米にしようとしているわけでございます。したがいまして、そのための施策としましては、公庫融資の拡充でございますとか、あるいは税制の拡充でございますとか、これによりまして取得能力の向上によって居住水準の向上を図っていくということのほか、買いかえ特例というものの制度を使わせていただいて、さらに居住水準が向上して国際的な公約も果たしていく必要があるんではないかというふうに考えた次第でございます。
 ところで、この買いかえ特例につきましては、従来確かに弊害が存しましたことは当然おっしゃるとおりでございまして、特に買いかえ資産につきまして、価格につきまして、地価高騰期には緩みまして、高い価格で買いかえ資産を買ってもいいじゃないか、そういう実例がかなりございました。したがいまして、地価高騰の主因とは私ども考えておりませんけれども、地価高騰が都心部で起こったときに、それを周辺部あるいは地方に波及させた、そういう役割を果たしたという意味で反省をしなければいけない点があるわけでございます。
 しかし、現実に、完全に買いかえ特例がなくなりますと、住みかえをする際に、現在三千万の特別控除がございます。それから、その上が、六千万までが住民税を含めて一四％、その上が二〇％、こういうふうな税率がかかりまして、十年以上持っておられる方々あるいは十五年持っておられる方々が、転勤でございますとか、あるいは郊外にさらに移りたい、あるいは逆に都心に戻ってきたい、マンションから戸建てに移りたい、あるいは親子二世代で住みたい、住みかえの理由というのは家族の構成あるいは年齢の変化によってたくさんあるわけでございますけれども、税金がかかりまして、従来のローンがまだ残っている、あるいはさらによりよい家を求めるために、物件によるわけでございますけれども、さらなるローンを組まなければいかぬ、こういった状況を考えますと、住みかえ施策としては、仮に二百万、三百万あるいは一千万を超えまして税金がかかるとなると、それだけ居住水準向上対策にはマイナスに響いてくるという面も否定できないわけでございます。したがいまして、また先ほどの繰り返しになりますけれども、土地対策との整合性を図る、すなわち、地価高騰をさせないという条件つきで復活させていただくというのはそれなりの理論的な妥当性があるんではないかという考えでございます。
 ところで、どういう条件かということにつきましては、今先生からも御指摘もございました。私ども、取引が適正な価格でやられていること、それからトリガーと言っていいのかどうかわかりませんけれども、地価高騰が一〇％以上、二以上の都府県で出た場合にはその期間は停止をするとか、あるいは余り高額の物件を買いかえするのはそれを認めるのはいかがなものかということから、大体六十坪、相続税で小規模宅地と言っておりますけれども、住宅につきましては税額が軽減されておりますが、その二百平米、六十坪の土地で都内の住宅地の二十三区の平均が大体坪三百万ぐらいでございますけれども、そういったことを勘案いたしまして二億円という譲渡価格制限を設けたらいかがかと、こういったことを提案させていただいて、議論をさせていただき始めているところでございます。
 ところで、適正価格はどういうことで決めるのかということでございますけれども、基本的には地価公示というのを基準といたしまして評価をしてそれを審査するなり、あるいは適正なる申請はそれを認める、そういった方法はいかがであるとか、あるいはトリガーにつきましては確かにおっしゃるとおりの御疑問もございます。ただし、私ども、制度といたしましては、住みかえというのはやはり必要である、今後も大いに住みかえという国民の皆さん方のニーズというのは酌み取っていかなきゃいかぬ、そして、それによって地価が、それによってとは申しませんけれども、何らかの経済的な理由で地価が仮に高騰するという場合は、一定期間は停止してもしかるべきだ、こういった考え方で今回提案をさせていただいているのが私どもの考えでございます。