领展房地产投资信托基金

领展房地产投资信托基金（Link Real Estate Investment Trust，），简称领展（Link），是香港首家上市及最大型的房地产投资信托基金。2015年8月19日以前称领汇房地产投资信托基金，简称领汇。
营运概况.
由于领展资产管理有限公司担任管理人，基金单位全数由私人（个人或机构）投资者持有之故，香港政府并无持有任何权益。领展旗下物业组合遍及香港、北京、上海和广州，包括于香港有约900万平方呎零售物业、约61,000个泊车位，以及一个发展中项目，并于中国内地有约276万平方呎零售及办公室物业。
领展于2005年11月25日在香港交易所上市，是香港首家上市及最大型的房地产投资信托基金。以市值计算，领展房地产投资信托基金是现时亚洲地区最大型房地产投资信托基金，亦是全球以零售为主最大的房地产投资信托基金之一。
投资策略.
领展投资和管理可获取持续回报、位处香港及中国内地一线城市的零售和商业物业（不包括酒店及服务式住宅）。自2015年1月起，领展采取涵盖六大增长动力的业务拓展策略，包括资产提升、资产管理、资产收购、资产出售、物业发展及物业重建；业务模式带来全面的增长原动力，包括：
领展近年积极扩展内地版图，王国龙接受访问时提到，内地项目的成本收益率超过5%，增长及回报潜力较本港优胜，料成领展业务增长引擎，继续留意大湾区内广州及深圳的发展机会。领展去年已决定增加内地投资比重，由占资产值最多12.5%提升至20%，2019年2月深圳商场交易完成后，内地资产占领展总资产值约13.1%。
领展首席策略总监丘兆祺接受经济日报访问时表示无论是香港或是内地市场，都会寻求发展空间。内地主要集中在一线城市，包括广州、深圳、上海及北京。因为一线城市经济发展理想，中产收入不俗，会花费出街食饭睇戏、会花钱让小朋友补习，这种消费模式正是我们想要。至于物业质素也不能忽视，买入内地商场，我们都会倾向size（楼面）大些，就好像香港乐富广场、黄大仙中心、将军澳厚德商场，因为商场大些，效益会高些，所以倾向买较大的商场。
资产提升计划.
领展自2005年上市后，一直透过资产提升工程，发挥物业的潜力，有关工程涵盖硬件配套、商户组合、顾客服务及推广活动等多个范畴。截至2013年12月，领汇完成33个资产提升项目。
预计2018年年底前，将有42个项目完成资产提升，包括：
兴华广场、利东商场、小西湾广场、赤柱广场、竹园广场、海富商场、乐富街市、乐富广场、爱民广场、秀茂坪商场、德田广场、黄大仙中心北馆、慈云山中心、元州商场、黄大仙中心南馆、何文田广场、蝴蝶广场、长发广场、彩明商场、彩云商场、彩园广场、T Town、颂安商场、富东广场、H.A.N.D.S、TKO Gateway、葵芳广场、沥源广场、良景广场、朗屏商场、美林商场、明德商场、沙角商场、尚德广场、新翠商场、隆亨市集、太和广场、大元街市、天盛商场、天瑞商场、天耀广场、青衣商场、华心商场、禾𪨶广场及耀安商场。
都会商场.
为加强组合管理，并提升营运效益及配合品牌形象，领展于2015年将香港核心物业组合重新分类为三个组别，包括6个「都会」级商场，即达10万方呎的大商场；其次有38个中型的「汇坊」级商场，以及86个较细的「邻里」商场，领展将按不同组别而分配资源。都会商场包括乐富广场、赤柱广场、黄大仙中心、TKO Gateway、弥敦道700号及T Town。
主要股东.
目前，香港政府并无直接持有领展任何股份或基金单位，领展亦没有任何主要或控股投资者。领展完全由香港以至世界各地的私人及机构投资者持有。
（截至2018年10月24日）
架构.
现时领展的管理团队包括：
历史.
上市.
领展的资产是由香港房屋委员会（房委会）分拆其零售物业及停车场而来。房委会早年由于特区政府决定停售居屋，导致房委会面临财政入不敷支，陷入困境，又加上2003年香港爆发严重急性呼吸系统综合症（SARS），会影响公共设施卫生环境的恶劣问题。所以在2004年初房委会决定分拆其部分零售物业及停车场，将之证券化并成立领汇基金（现称领展基金）于香港交易所上市，借以筹集资金。就有关领展上市的决定，房屋及规划地政局局长在传媒答问环节中表示：「我们一向表示，我们是需要财政上的支持，令我们能够继续公屋建设计划。」
2004年12月6日，领汇进行第一次招股，获分配上市编号2382（第二次上市获分配上市编号为0823，而原有获分配的上市编号则分配予舜宇光学科技使用），单位的定价在10.5至10.8港元，集资250亿元，并向散户提供百分之三的折扣优惠。受惠于当时的低息环境，领汇第一次招股时吸引了51万名散户认购，涷结资金2800亿元，超额认购130倍，打破11年前由骏威汽车创下的冻资纪录，成为当时冻结资金最多的公司。
屋邨商场私有化引起公众关注。由于公共屋邨商场为房委会主要的财政来源，公屋居民担心屋邨商场私有化后，将使房委会唯一的盈利收入来源断绝，最终导致公屋租金上升。此外，他们亦担心屋邨商场私有化后以盈利为先，不再提供现有的廉价消费品，并认为房委会这行动违反《房屋条例 》中，香港房屋委员会需确保为居民提供生活设施的规定。以卢少兰为代表的公屋居民，在香港立法会议员郑经翰、陈伟业等的支持下，于公开发售期间向高等法院提请司法覆核。期间房委会为求令领汇早日上市，曾要求法庭将卢少兰本来28日的上诉期缩短到少于24小时。卢少兰最终在无代表律师的情况下在上诉庭败诉。但是由于终审法院没有权力像高等法院的原讼庭及上诉庭缩短上诉期限，形成不明朗因素，加上房委会没有在招股书中披露法律风险，受法律程序所碍，最终房委会宣布搁置上市，未能成功套取资金。这导致2005年1月1日，投资领汇的小投资者在香港皇后像广场举行集会，抗议公屋居民被喻为「阻人发达」的行为。另一方面，领汇事件亦引发香港对公共资产私有化的讨论，2004年12月25日130名学者及民间人士联合发表圣诞宣言，呼吁社会讨论公产私有化，希望各界正视当下严峻的社会不公平及贫富分化问题。2004年12月30日，超过30个民间团体发出联合声明，反对公共资产私有化。
当时于立法会会议上房屋及规划地政局局长孙明扬曾表示：「分拆出售计划有充足的法理依据。房委会以及参与计划的投资银行和律师们，在筹备分拆出售的前期，做了大量小心论证工作，并取得本地和英国资深大律师的明确法律意见，认为房委会有权根据《房屋条例》分拆出售其商场和停车场设施。因此，并无需要修改法例，才推行计划。事实上，自从二零零三年七月房委会公布分拆出售的决定以来，传媒屡作广泛报道，立法会房屋事务委员会亦多次讨论而本会也曾于十二月一日作出冗长的休会辩论。一直以来，分拆出售计划的法理依据，从未受到任何质疑。」
2005年7月，香港终审法院认为《房屋条例》只要求房委会「确保提供」商场及停车场等设施，并无必要拥有该等设施，判房委会胜诉。
资产提升.
乐富广场.
乐富广场位处横头磡乐富站上盖，为其辖下旗舰物业。乐富广场分A、B两区，由顶层天桥连接。领汇于2010年完成翻新，重整商场内间隔及商户组合、引进大型百货公司——UNY生活创库，并设有一个大型中庭，举办不少推广活动。
赤柱广场.
赤柱广场位处赤柱海旁，邻近著名的赤柱大街和历史地标美利楼。赤柱广场于1999年落成，由于原有设计及布局所限，物业翻新前未能有效利用场内各楼面及天然环境。领汇于2011年11月完成投资额达2.27亿港元的资产提升工程，把商场发展成地标性休闲好去处，吸引香港居民及外地游客。
赤柱广场设置绿化天台，并使用风力发电街灯、节能LED灯及环保建筑物料，2012年获香港环保建筑协会颁发最高「白金」评级。
赤柱广场亦是香港首个宠物友好的购物商场，提供设施包括狗带牵引位置、宠物及主人专用升降机等，方便竉物主人使用。2011年至2013年间，赤柱广场与爱护动物协会合办「海滨宠物嘉年华」，挑战各项与狗只相关的健力士世界纪录。
总部被占领.
领展多年的拆售动作，终引致社会极大反弹。2016年4月28日，大批民主派议员及干事占领领展总部，几乎所有民主派政党都有派代表参与，在门口张贴「领展奸商去死吧」。领展为了防止混乱发生并影响运作，要求法庭颁下禁制令，禁制各被告于未经许可下，进入或占据领展观塘总部办公室所在的安盛金融大楼指定4个楼层的范围，以及不得以示威及高叫口号等方式，妨碍或骚扰原告及其租客「安静享用」安盛金融大楼指定楼层及乐富商场。当日收市，领展股价下挫3毫。
现况.
2006年，已经上市的领汇对旗下商场及车位大幅加租，甚至对一些小商户不再续约，引来只租给连锁企业的指控。而且更闹出把旗下商场内的医生集中到一地计划的传闻。将军澳厚德邨街市因维修外判商的失误而引致火灾一发不可收拾，两个多月也未能完全修好，引致街市内商户损失惨重。
2008年，多个领汇辖下屋邨街市因抗议领汇迟迟未与承包商商讨续约或大幅加租而罢市。
2009年6月领汇公布全年业绩前，现有178个停车场外判管理合约于2009年7月中届满，新合约生效后，每日工时由8小时增至12小时，时薪由原来28元减至约23元。工联会斥领汇「减薪、裁员、加工时，所有无良老板所做的都做齐」。 此外，部份停车场员工2009年7月中后不再受聘。涉及的停车场包括屯门、天水围、将军澳、深水埗、大埔等。每个场地平均裁减半数员工，其中一个场地原有15名护卫员，减至只有3人，估计总共有百多名员工被裁减。
职工盟属会香港物业管理及保安职工总会于2009年6月26日发动受影响保安员进行罢工，并成功迫使领汇承诺与工会进行谈判。与此同时，香港物业管理及保安职工总会又呼吁使用领汇停车场的车主联署支持工会的诉求，并继续鼓励工友在停车场范围张贴抗议标语。
在领汇大幅加租引起民间不满后，房屋委员会终止原有把新建成商场售予领汇的计划，而房屋署于2010年建议重新设立商业楼宇科管理新商场。
2013年12月，领汇与国内龙头发展商万科签订战略合作意向书，计划进军中国零售物业市场。2014年2月举行股东特别大会，提出扩大投资地域至珠江三角洲的建议获得通过，意味领汇可正式向内地进发。根据意向书，领汇及万科会研究在内地进行各种战略合作模式的可行性，并且寻找内地零售物业的投资机会，而理想的投资物业应地处内地人口稠密的社区，且位于重要交通枢纽上，并能为周边地区的居民提供一站式购物体验。领汇行政总裁王国龙表示，「相信是次与万科的合作，可以缔造协同效应，为领汇持份者带来更大价值」。
2015年3月，领汇以25亿元人民币收购北京中关村商场EC Mall「欧美汇」，预计4月1日完成交易，将透过现金或/及发债支付。
2015年5月，领汇放弃收购万科（02202.HK）旗下龙岗万科广场。
2015年7月，瑞安房地产（00272.HK）宣布，向领汇（00823.HK）旗下全资附属 Capital Gainer，出售 Brixworth International Limited（间接拥有位于中国上海企业天地1期及2期物业）之全部已发行股本订立买卖协议，而订约方已估计最终代价将为66.26亿元人民币。
由于「领汇」一名已被人抢先在中国大陆注册，为配合中国大陆业务发展，领汇房地产投资信托基金于2015年8月19日易名为「领展房地产投资信托基金」（简称「领展」），英文名则更改为「Link Real Estate Investment Trust」。
2016年2月，领展首度染指写字楼市场。
领展于2016年7月14日发行首个亚洲房地产企业绿色债券。首批5亿美元绿色债券，年期10年，息率固定，定价为2.875%。集资所得，大部分会投放在九龙湾商业发展项目的冷气及照明系统。债券于7月22日在港交所挂牌。
现任董事会主席聂雅伦（Nicholas Charles Allen）于2016年4月1日起接替第二任主席苏兆明（首任主席为郑明训）。现任领展行政总裁王国龙（George Kwok Lung HONGCHOY）于2009年加入。至2019年3月31日投资物业组合之估值达2184.96亿港元，其零售设施以提供附近居民日常所需为主。2014年，领展晋身为恒生指数成份股，并于2015年获纳入恒生综合大型股指数成份股。于2016年7月，领展发行了首批绿色债券。该批2026年到期的五亿美元定息债券，息率为2.875%，为香港企业取得最低息率之一。此债券分别获穆迪及标准普尔评为「A2」及「A」级别。
于2018年3月31日，领展的员工数目为955人。董事会成员男女比例分别为66.7%及33.3%，另外高级管理人员的男女比例分别为60%及40%。根据社商贤汇2018年3月发表的香港企业女性董事概况报告，领展为女性董事比例第二高的香港蓝筹公司。
于2015年1月，​领展及南丰发展组成的合营公司，成功投得观塘商业用地，将发展成甲级写字楼商业综合项目，包括两栋办公大楼，及其内之零售设施以及停车场，该项目为领展首个物业发展项目，亦为首个办公室物业项目，2017年6月5日该项目命名为「海滨汇」（The Quayside），预计2019年落成。另外，领展于2016年斥59.1亿元投得的旺角弥敦道700号，标志领展首个香港核心商区商业项目；项目于2018年6月开业，商场定名为T.O.P This is Our Place。
领展近年进军内地，​于2015年4月​​收购北京欧美汇购物中心，标志领展进军内地，并于同年8月收购领展企业广场，成为领展旗下首项内地办公室物业投资。其后于2017年5月​收购西城都荟广场，为领展于广州的首项投资。于2018年11月26日宣布以25.6亿元人币（约28.9亿元港币）购入位于北京通州区的京通罗斯福广场100%权益，为集团旗下于北京的第二个及内地一线城市的第四个收购项目。于2019年3月8日领展（0823）宣布发行绿色可转换债券，息率初步范围为0.8厘至1.6厘，集资金额50亿元，是次绿色可转换债券的发行为全球房地产行业及香港上市企业首例。发债的所得款项净额将用于这绿色融资框架下，现有及日后合资格的绿色项目。
另外，于2019年12月，领展宣布在香港及中国以外的首项收购，宣布以约6.83亿澳元，相当于36.7亿港元，向黑石集团收购位于澳州悉尼100 Market Street的一幢，楼高10层，净可供出租总面积28385平方米的甲级商厦，项目目前由三名租户租用，分别为澳洲上市公司、联邦政府机构及主权财富基金。2020年7月，领展首次进军欧洲，宣布收购位於伦敦金丝雀码头的办公室物业「The Cabot」，总代价约3.714亿英镑（相等于约36.832亿港元），议定物业价值为3.8亿英镑（约37.685亿港元），按物业估值折让约0.4%。
机构评级.
2019年惠誉首次给予领展（0823.HK）长期发行人违约评级及优先无担保债务评级，两者同为「A」级，展望为稳定。另外，穆迪及标准普尔亦分别给予领展“A2”发行人评级及“A”评级。
供股集资.
2023年2月10日，领展公布为“偿还目前债务、探索投资机遇和用作一般营运资本”为由，以5供1形式供股集资约188亿元，每个供股基金单位价格44.2元，较停牌前价格62.8港元折让29.6%。有关消息公布后，引起不少小股民不满要「筹旗」。而复牌后股价大跌16.4%，沽空股份增至894.18万股，是过去8年录得沽空股数最多的一天。多家大行亦纷纷出手调低该股投资评级，认为负面反应会持续。
对香港社会的负面影响.
领展街市及熟食档位在2012 - 13年度（截至2012年9月）的平均月租为每平方呎67.3港元；相若时期香港房屋委员会街市的平均月租为每呎约37港元，熟食档位约24港元；而食物环境卫生署街市辖下街市摊档的平均月租为每呎31港元，熟食市场为30.9港元。
张超雄于2012年11月21日在立法会发言时批评：「领汇与垄断、通胀和贫穷均有莫大关系。大家想起领汇，便会想起它不断加租……商铺若要续租，便要付出更高的成本，必然会将成本转嫁顾客，造成通胀。而且，迫走小商户，引入大财团。小商户无生意可做，便会走向贫穷。公共屋邨的居民面对加租、加价，导致他们更贫穷。现今领汇对很多基层市民，尤其是很多居于公屋的老弱和贫穷市民，造成很大困扰。」冯检基议员批评：「多年来，我们看到领汇公司用多种高压手段管理商业设施，不但迫令商户搬迁和装修、迫小商户结业，更藉重组商场的行业组合，引入大型连锁店，扼杀小商户的生存空间。」
特区政府把大量公屋街市出售予领汇，被指造成基层市民创业更加困难，「领展街市势将成为社会矛盾的焦点」。《东方日报》有文章指出：「领展几乎垄断了公共屋邨的商场及街市，居民无从选择，只能任人宰割，那些靠综援生活的居民更是苦不堪言。」「羊毛出自羊身上，领展唯利是图，屋邨居民成为最大受害者。」领展的所作所为被指「已经到了民怨沸腾的地步」，特区政府被批评对于领展造成的问题束手无策。
财经界人士周显更指领展「在疯狂加租的过程中，引来了不少社会悲剧」，指沙田禾𪨶邨、沥源邨、沙角邨及新翠邨等屋邨商场后，月租由上升一倍有多至超过10万元，不少邨内多间20-30年历史的商店被迫结业。其总结为「换言之，问题的根本，是这十几年来，政府所批出的商业用地严重不足，不单是屋邨的商场和停车场不足，而是整个香港，都饱受到租金上升，迫死租户的煎熬，所以，问题也不单单是「领展」，而是整个香港，民粹太多，愚民太多，和地产霸权勾结的政客也太多，把视线转移了，市民也浑然不觉。」
2017年当选行政长官的林郑月娥据报在2016年曾私下称领展是香港民生议题的「三座大山」之一。她于2017年12月承认「面对领展问题感到『有少少束手无策』」。其后，林郑月娥于2018年7月12日出席立法会答问大会时又表示：「我无意在此维护领展的营商手段，但事实上我亲自考察过一些领展商场或街市，亦访问过一些居民，不是一面倒，全部都是用你刚才用那种形容词，说压榨居民，有些居民亦觉得在营运上有所改善，所以现在对着一个商业机构、商业运作，我们都要尊重这个精神。」反映在领展一事，社会上也有正反的声音，而非政界人士一面倒的意见。
地区影响.
天水围.
天水围新市镇的主要购物点大多数是领展物业，并无公共街市。
2012年工党在天水围的一个调查指有超过7成受访者表示天水围物价昂贵，而当中有7成人表示领展的高租金是主要原因。由于邻近的元朗区物价较廉宜，不少天水围居民宁愿到元朗购物以节省开支。其它团体在2011年进行的调查亦指领展不断加租是天水围物价高昂的主要原因。
领展于2016年2月关闭天耀街市，改建为商场，附近居民如需光顾街市则需要改往更远的天盛街市或其它地方，引起一些地区团体批评「严重影响居民日常生活」。天盛街市在改装后，其内店舖物价上涨，也引起居民不满。
2016年5月，有调查显示，有85.4%区内居民会跨区至屯门、元朗，甚至北上深圳东门、蛇口、落马洲等地买𩠌。即使地区人士多年来争取在天水围开设食环署街市，但政府却一直未有正视。。最终促成政府兴建食环署街市，选址在天水围站对出的马路上空，而位于天秀路的临时街市天幕街市亦已于2020年12月开业。
东涌.
东涌同样没有公共街市（东涌迎东邨及满东邨的屋邨商场设有街市，惟其位置较为偏远，且规模不大）。
香港工会联合会在2014年6月公布的一个调查指在东涌逸东邨街市购买「两𩠌一汤」食材的价格是该调查中各区街市最高者。工联会立法会议员麦美娟认为东涌所有公屋商场和街市属于领展，缺乏竞争引致食物价格上升。
黄大仙.
2016年领展出售天马苑商场后，一些居民批评新业主对商场管理较领展差，缩减清洁人手更引致鼠患曱甴问题恶化，花槽亦没有人淋水。
观塘.
自2014年9月领展成功出售彩霞邨商场予大富基业后后，邨内出现种种管理问题，如尝试向社福机构租户征收管理费。2016年10月，彩霞邨部份停车场亦改变用途作安老院之用。同时，一些居民亦表示停车场车位除了加租外，亦取消固定车位，逼使住户与时租车位人士争用车位。2018年领展辖下的观塘晓丽苑固定车位由月租3380元加至3800元，加幅达12.4%，高于房委会辖下停车场今年平均6%的加幅。而晓丽苑加价后的车位月租金，比太古城住户于商场的固定车位月租3580元更高。
南区.
田湾邨商场自2015年售予杰熙集团后，商场陆续被围封，即使2017年4月向地政总署申请改变用途开办国际学校被拒后，学校表示会继续磋商。由于商场一直被围封，区内于2017年只剩下一间惠康超级市场，严重影响区内市民的选择。
土地契约问题.
停车场加租与违法出租.
领展出售物业亦带动停车场加租，以安荫邨停车场为例，有「舖王」之称的新业主邓成波把停车场时租加价近四成半（平日11元或假日13元加至划一16元），月租亦由2,680元加至2,900元。。另外，资深投资者林子峰购入的东熹苑及华贵邨商场的车位更被拆售，单个车位以高达150万元出售。部分拆售的车位更被发现违反地契，由非屋苑居民使用。然而，领汇监察亦关注拆售车位引伸出的维修保养等的权责问题。
「阻碍」公屋重建.
由于领展的前身领汇上市的原因，纯綷是为缺钱的房委会解困，事前没有太多详细研究，包括自计划上市至后上市后，不少属于地契的法律条文诠释没有多大的关注，直至香港房屋委员会在2014年2月的一份文件指出：「已拆售屋邨乃领汇及房委会共同拥有业权的，故此我们需要得到领汇的同意，一起检讨相关的法例、地契、公契及业权等问题，拟定一套领汇及房委会皆能接受的重建模式，然后才可推展重建。」这意味特区政府如果打算重建其范围内有领展物业的旧屋邨，必须取得领展同意才可以进行，而领展或会透过其业权份数影响重建计划的设计，甚至可能要求房委会需先收购其业权份数。
逃避居屋的管理和维修费责任.
传真社揭发领展并无依照2005年与房委会签订的《买卖协议》摊分23个居屋公用地方的管理和维修费，令屋苑业主白白多付千万元维修费。仅有3个屋苑知悉此条款，与领展按比率分摊相关费用。房委会没有履行执行人责任，采取监察措施，监督领展遵守协议。
食环署食品零售价格调查.
以上调查的结果却与政府委托顾问调查公司的报告有很大的差异。食环署在 2016 年进行了一项调查，搜集其辖下街市（食环街市）的食品零售价格，并与其他主要零售渠道的食品零售价格作出比较，调查报告指出「领展街市没有食品的价格为最高」，以及「领展街市有17 种食品的价格较食环街市及超市低」。