银禧花园

银禧花园（Jubilee Garden）为沙田区一个私人屋苑，位于香港新界沙田区火炭乐景街2-18号，由长江实业、侨光置业及会德丰合作发展，由王欧阳建筑师事务所设计。单位成交及放盘量较多，昔日以高尚住宅项目作为定位。物业大部分单位可享开扬沙田马场景观或九肚山山景。物业基座为港铁东铁线何东楼车厂，邻近火炭站及马场站。
简介.
银禧花园共有8座一字排开，其中包括8幢高座住宅（第1至8座）及1幢复式住宅大厦（银禧阁），单位总数2,260个。银禧花园一期（第4至8座）于1985年10月16日入伙，二期（第1至3座）则于1986年5月8日入伙。
银禧花园单位设有大型玻璃窗，约一半单位可饱览沙田马场、香港体育学院、彭福公园、城门河景、正望御龙山住客会所、明星海鲜舫及大围全景；而另一半单位可望穗禾路一带、火炭工业区、乐林路及九肚山山景。屋苑最大特色就是实用率高达81%。此外，20楼为隔火层，是香港首批设有防火层的住宅之一。屋苑管理由长江实业旗下高卫物业管理负责。
物业附设商场及冷气街市，面积约150,000平方呎，更设有大型泳池、乒乓球室、网球场、篮球场、儿童游乐室、儿童游乐区等住客设施。
发展沿革.
入伙前.
银禧花园第六座原址就是昔日的何东楼，其后于1968年重建为何东楼火车维修厂。后来随着1970-80年代港府积极发展沙田新市镇，人口急增，九广铁路实行电气化以应付不断增加的需求，位于物业基座的何东楼车厂亦准备进行大规模扩建。在南厂兴建前，政府于1979年4月以官地招标方式，推出银禧花园所在地皮，是香港历来少数铁路公司无份参与的上盖发展项目。
按投标章程显示，银禧花园位处沙田15B区，属沙田市地段87号，面积约2.66公顷；而在兴建上盖物业前，政府会代为兴建基座车厂及毗邻道路，但所有费用均由中标公司支付。该地段共接获4份标书，最终由长江实业与侨光置业合组之「宜宾地产发展有限公司」在1979年7月9日以港币3.83亿元投得，随后于同年8月签订地契。
物业投标时，连接该地段的D15A路（即现时乐景街）及邻近的九广铁路火炭车站尚未建成。但沙田马场于1978年兴建时已预留天桥接驳位置至该地段，以供日后发展时贯通马场至火炭车站等地。屋苑建筑师为王欧阳（香港）有限公司（Wong and Ouyang），同期的设计有沙田第一城和北角城市花园。
1980年8月，长实将银禧花园40%权益，转售至与联邦地产合营的「卓见投资有限公司」，后者因而间接获得此屋苑20%的权益。
随著何东楼车厂于1982年完成扩建，银禧花园所在平台亦于同年5月21日由新界拓展署，交付予「宜宾地产」以兴建屋苑各楼宇。
银禧花园于1985年10月16日取得「占用许可证」，正式落成。翻查物业的公契，第一个予以购买的单位是7座某高层单位，而业主周年茂时为「宜宾地产」的董事（前长实高层）。
入伙后.
1980年代，物业附近只有落路下村、火炭站南面大堂及乐林路上的小型屋苑，直至1989年赛马会体艺中学落成。
1990年代，乐景街建成了火炭铁路大楼、榕翠园、骏景园及火炭站北面大堂（即C,D出口）。北面大堂的建成使屋苑居民步行至火车站距离减少，而骏景商场则为居民提供多一个购物选择。另外银禧花园及骏景园之间的三角位（近篮球场位置，南北二厂间平交道上方）建了隔音屏障，减轻了铁路行驶噪音对屋苑的滋扰。骏景园的发展亦为银禧花园居民提供了一个新的休憩公共空间——骏景商场顶层的公众花园。
2000年后，物业附近主要的发展有：御龙山，连接乐信径及大埔公路马料水段的D15道路（后成为骏景路的一段），及榕翠园旁的隔音屏障。其中御龙山会所为部分银禧花园单位遮挡了来自大埔公路和铁路行驶的噪音，而御龙山一段公众通道也分流了部分来往沙田马场的马迷，减轻了人流对银禧花园的滋扰（而部分本属银禧花园的往马场行人通道，亦因而改划入御龙山范围）。
而D15道路则提供除火炭路以外，第二条火炭区对外通路，使银禧花园驾驶者或乘坐公共交通工具者有更多选择（减少路程及增办了28K小巴线）。榕翠园旁的隔音屏障于2010年建成，进一步减轻铁路行驶的噪音滋扰。
2011年年中，香港赛马会在沙田马场的巴士站附近进行工程及改建。其规划显示，马会欲建一座全新、约九层高的办公大楼于巴士站的上方。马会此举受到邻近屋苑，包括银禧花园、御龙山及骏景园的强烈反对，他们认为马会及当局在工程前未有好好咨询居民。另外拟建的办公大楼对区内的环境、通风、采光、交通、嘈音及对屋苑部分单位的景观都有负面影响。其中银禧花园业主立案法团、御龙山业主委员会、时任立法会议员梁国雄、时任区议员庞爱兰、银禧花园业主权益关注会、反对马会兴建屏风楼行动组等都对拟建大楼持反对意见，并为此组织了游行、示威和签名运动来反映居民的诉求，要求当局搁置马会申请。
而在2023年，屋苑附近的惠康货仓完成重建，成为私人屋苑星凯·堤岸，遮挡西北-{面}-部分单位的景观。
单位设施.
基本资料.
银禧花园分为第一期（第4至8座）及第二期（第1至3座），连同银禧阁共9座，每座38层高（银禧阁6层高），共提供2,260个单位。第1至8座每层（4-19楼，21-38楼）有8伙，编号为A-H的单位，每座有272伙，分别座向城门河或火炭区。而银禧阁为复式住宅，每层（8-18楼）有7伙，编号为A1-G2的单位，共有84伙，全部座向城门河。
第1至8座每户单位建筑面积为448至653平方呎，有单房及两房设计，户型分448（+117）、528（+107）、580（+83）、623、644、653平方呎共6种（括号内数字为阳台面积）。银禧阁每户单位建筑面积为1094至1117平方呎，全属三房设计，分复式和顶楼三复式户型。
地理位置上以银禧阁及第1座最接近火炭站，第7、8座最接近骏景园。值得一提的是，银禧花园其中198个单位由政府财政司司长法团持有，由政府产业署代为管理，用作警察宿舍。另外，屋苑是少数可饲养宠物（包括猫、狗）的1980年代入伙大型铁路上盖物业（在不违反其他大厦公契条款下）。
各类配置.
每户均设有大堂对讲机，警报按钮（Panic Alarm），及已接驳屋苑闭路电视系统。每个单位内均设有窗台及花槽，而顶层更有露天阳台。每层则设有东芝牌升降机直达（1至8座每座3台，除避火层及38楼外，因升降机机房直接设于天台），火警钟，救火喉及走火楼梯等公用设施。
每座均设有空气调节的升降机大堂，内有保安岗位及各户信箱。另在平台设有有盖行人通道通往购物商场。第1至8座的20楼为隔火层，天台则有各类公用设施，如非紧急情况不可进入。
公用事业系统.
屋苑已接驳至各类公用事业系统，包括：
停车场.
住宅停车场位于1及2楼，共提供508个有盖车位。业权已由发展商售卖予各投资者，可于市场上自由租赁。值得的留意是，根据公契规定，停车场车位只可供予居民和真正的探访者使用。
物业管理服务.
住宅部份的管理服务现由长江实业旗下高卫物业管理提供。住宅单位每月管理费连同储备基金于2010年底约为$1.05/平方呎，以653平方呎单位为例每月需付680元。
管理费每月1日到期缴交。住户可以缴费灵、自动转账、邮寄支票、投入支票箱或亲身以现金到服务中心缴付。逾期交费可被征收额外利息，另长期拖欠管理费可被入禀追讨，甚至在土地注册处登记法院押记令而导致物业难以转让（又称钉契）。
根据1985年的大厦公契，在入伙初期高卫收取高达屋苑开支的15%作为经理人酬金。于2010经理人酬金水平为7%，每月约110,000元。
住客设施及服务.
花园平台.
花园平台位于物业3楼平台，设有花圃种满各式花卉及树木，有聘用园丁定期保养。另外平台亦有凉亭、象棋枱、长凳等休闲设施，为住户提供一个露天休憩空间。喜欢晨运的住户也常到平台的空地上耍太极和练气功，近2座位置更设有引体上升练习器。由第2座至7座近马场的大直路可供练习跑步和缓步跑，环绕一圈约400米。
户外泳池.
泳池位于平台第4至第5座位置，呈长方形，最长距离约25米。泳池入口附近设收费亭，男/女更衣室、洗手间及冲身设备。
泳池于每年5月至10月的泳季对住户开放，每节均设有救生员服务。于2010年度，每节收费$15/位。如遇台风或暴雨等因素则暂停开放。
网球场.
屋苑设有2个标准网球场，位于平台第7座位置。开放时间为每天07:00-22:00，每小时收费分$35（平日07:00-18:00）、$50（平日18:00-22:00附照明）（六日及公众假期07:00-18:00不附照明）和$60（六日及公众假期18:00-22:00附照明）住户可到服务中心预约和缴费。
篮球场.
篮球场位于近第7座地下位置，需用金钱租下,再用密码进入。
儿童游乐区.
位于平台第3座位置。
乒乓球室.
位于平台第8座位置。
服务中心及保安部提供的服务.
检查服务包括断路器、冲厕水箱、对讲机、电视接收、铝窗等项目，另有代订邮票、电召的士服务、室内小型维修、借用雨伞及夜归护送等一般性服务。
商业设施.
银禧荟.
银禧荟（Jubilee Square）前称银禧阁商场，位于银禧阁住宅大厦下层，地理位置上最为接近火炭站。商场为置富产业信托旗下的物业，楼高5层，设有空气调节，提供日常居民所需。场内设有各式店舖，可供出租面积为170,616平方呎。
商场业主曾于2008年计划把5、6楼全层，原为国际学校的地方租予一机构经营可供居住的老人院舍，并表示院舍运作不会影响银禧花园居民，如：职员及老人出入只会用「货运升降机」、不会使用花园平台。但解释未能释除居民的疑虑，如：是否符合地契内对商场的限制、商场内居住是否合法、改变土地用途是否已获批准、如有闪失责任谁属等。「银禧花园业主权益关注会」则认为与长者共用商场设施会引起衞生问题而极力反对。时任沙田区议员庞爱兰则未有表态，只转达居民的声音及忧虑。后来，经居民、法团及「关注会」一致反对下，商场业主最终取消了该计划，使本来已经接近完成装修的老人院撤出商场。
商场业主于2011年进行公用通道翻新，至2013年底完成了由地下至3楼之间，并把商场更名为“银禧荟”（Jubilee Square）。
银禧开心市集.
第1座地下附近设有街市。在空置了一段时间后，业主于2010年首次将街市翻新，引入营运商，改善了照明及设置空气调节，命名为“J Market”。
现时街市内有售卖鲜肉、鱼、菜、水果及干货等店舖，亦有售卖街头小食及外卖的熟食店舖。同时，为配合银禧荟于2011年的翻新，部份原租用商场的租户如报社、洗衣店、装修公司（尚未正式营业，只有已装潢好的舖面）亦迁至街市营业。街市的开放时间为07:30至20:00。
街市在2018年进行较细规模的第二次翻新后，在同年8月重开，改名为“银禧开心市集”。
时租/月租停车场.
商场停车场位于地下，部分为有盖，共提供97个泊位。由E-park Parking Management Ltd.管理。进场及缴费只能以八达通卡支付，设有时租（分赛马日和非赛马日收费），日泊及月租。
业权及管理.
按置富产业信托上市文件公布，宜宾地产为银禧阁商场及屋苑保留部分的业权拥有者。置富产业信托上市后，原来由美地有限公司（一间由长实及TUT（作为LKS Unity Trust受托人身份）分别拥有85%及15%权益之公司），及卓见投资有限公司（长实之全资附属公司，原为长实与会德丰合营公司））持有的宜宾地产将转至置富产业信托。亦即是说，商场等业权仍由宜宾持有，只是宜宾的股东改为一信托基金。
商场部份现由长江实业成员公司Goodwell-Fortune Property Services Limited提供物业管理、租赁管理以及市场推广服务，惟须受经理人ARA Asset Management (Singapore) Limited之整体管理所限。
交通.
乐景街以至整个火炭都没有通宵公共交通覆盖，平时深宵时分居民主要靠的士进出屋苑。只有港铁在特别日子（如平安夜、除夕等）提供通宵服务时，居民才不需依赖的士。2011年时任区议员庞爱兰曾争取新界区专线小巴61S（循环来往禾𪨶及旺角站），由禾𪨶延长至乐景街，以运输署否决告终。
组织及公契.
法人组织.
银禧花园业主立案法团，位于屋苑平台近2座位置。办工时间为：星期一至五09:00-18:00，星期六09:00-13:00，星期日及公众假期休息。法团聘请了行政主任应付日常营运运作。另外法团旁设康乐室供住户使用。
银禧花园业主立案法团按《建筑物管理条例》（第344章） 于1995年2月25日注册成立，源于之前的业主委员会，为独立法人组织，在法律上代表所有业主管理建筑物的公用部分，行使和执行有关的权利、权力、特权和职责，并有权任免物业管理公司及监督其工作。
业主大会及业权份数.
业主大会如公司的股东大会（Shareholders' meeting），成员是该建筑物的全部业主（业权人）。按个别业主占大厦公契（Deed of Mutual Covenant, DMC）的份数，在大会上有投票权。
按大厦公契订明，屋苑有共2,000,000份「不可分割业权份数」（Equal undivided parts 或 undivided shares），住宅占1,335,120（约66.76%），商场的一部分占268,000（13.4%），住宅车位占6,096（约0.3%）。其余是「保留份数」（Reserve shares），占166,584（8.33%），而「保留部分」（Reserved portion）则占224,200（11.21%）。
另订明第1-8座4-37楼每户占580「份」，38楼每户400「份」，住户车位每个12「份」。而银禧阁每户则视乎大小占约1000-1100多「份」。
「保留部分」指的是的士及╱或出租车的停车位、湿货市场、货车上落货处、游泳池综合大楼、社区服务、教育、康乐及美化市容设施、园景区、发展项目的露天场地等。根据政府租契中特别条第15（a） 条，宜宾地产有限公司对根据建于沙田市地段第87号银禧花园的发展项目的公契的费用及收费负有个人义务，须修理、管理及维护建于沙田市地段第87 号上的所有建筑物及构建物（包括该发展项目现时所处的混凝土平台），尽管其已出让、按揭、分租、放弃管有所述沙田市地段第87 号或当中任何权益或将之出售。
值得一提的是，若拥有不少于50%「不可分割业权份数」（当中业权人必须有支付有关该份数的管理开支或负有支付有关该份数的管理开支的法律责任）通过决议，可终止委任有关经理人（物业管理公司）的聘任。亦即是说，只要有多于一半有付管理费用的「不可分割业权份数」赞成便可罢免物业管理公司，而未有支付有关该份数管理开支的业主是没权参与有关决议。
另外投票权的行使和管理费的摊分，是分别以「不可分割业权份数」和「管理份数」作为准则。此举会造成投票权和管理责任分配不均的情况，就是住用部分的业主须缴付较多管理费但拥有较少投票权，而非住用部分的业主（商场部分）则拥有较大投票权，但所须负的管理责任则较少。此问题已在2004年的立法会《建筑物管理条例》（第344章）检讨工作小组委员会作讨论。
管理委员会.
管理委员会如公司的董事局，成员由以上的立案法团股东大会投票选出，他们在委会会议中决策日常大厦管理事务。不过，重大事项如聘请物业管理公司、年审核数师、大厦外墙工程招标等将会提供方案，再交由业主立案法团大会投票决议。
于2010年底，法团管理委员会有委员共8名，其中包括法团主席、秘书和司库各一名。
屋苑大型维修.
2009年3月14日，业主立案法团召开业主大会，表决维修大厦外墙及维修水管方案。但由于建议费用高昂及因管理公司安排不周，决议未有通过。于2010底，法团把工程重新招标。见高卫物业管理公司内的「争议」内容。
管理组织.
银禧花园服务中心，现由高衞物业管理营运，位于屋苑平台近5座位置。
所属选区及议员.
据选举管理委员会的分界建议，屋苑所属选区为香港立法会地区直选中的新界东选区，选区编号为LC5。而区议会的民选区议员直选则属沙田火炭选区，选区编号为R21。
屋苑已登记选民在选举日可到选举事务处安排的票站投票，本区曾经作为票站的地方有：商场5/7楼及附近的赛马会体艺中学。
重大意外.
2011年11月，银禧花园3座30楼发生三级大火，消防出动120人、6队烟帽队及3条消防喉到场灌救，超过230名住客需要紧急疏散，两名住客吸入浓烟不适，一头金毛寻回犬被困遭焗死，起火原因仍然待查，初步相信无可疑。