香港地产业

香港的房地产业已有悠久的历史，1841年英国占领香港后拍卖土地，逐步形成和确立香港的地权制度和土地批租制度。
1950年代末期到1980年抵垒政策结束前，因政局动荡，大批中国大陆人口移入，香港人口急速膨胀，居住成为当时社会经济中一个严重问题。因此香港政府出于人道理由与社会安定，于1950年成立之香港模范屋宇会提供土地。1954年开始大量兴建徙置区。在1960年代，香港屋宇建设委员会推出廉租屋邨。1970年代初，大批地产公司纷纷借此牛市时机挂牌上市筹集大量资金发展业务。此时持香港工商持续增长，成为二战后以来空前的繁荣。随著需求上涨，发展规模渐大，经营房地产所需资金也日见庞大，一些小型地产公司在此时逐渐被淘汰，实力雄厚的地产商逐渐垄断市场，此时地产业逐渐成为香港经济的重要的支柱。1984年中英联合声明签订，严格限制香港土地供应，导致香港房地产供求失衡而价格急升，至1997年为止。1997年香港主权移交之际，亚洲金融风暴爆发，同时特区政府推出八万五建屋计划试图恢复供求平衡，导致香港地产市道受到重创，大量业主变成负资产，至2002年11月，特区政府为了挽救楼市，推出了减少土地供应和政府退出房地产市场等名为孙九招的政策，并受到更紧密经贸关系等贸易政策刺激香港经济发展和物价上涨，直到2010年，楼市几乎回到1997年金融风暴前夕的水平，其后仍然上升不止，使市民负担房地产的能力成为社会及政治议题，而政府的政策并未能影响此趋势。
2010-2020年香港连续10年蝉联全球最难负担楼价的地区。根据2020年的统计数据，香港中位数收入住户平均需要20.8年不吃不喝的收入才能负担一个住房。
历史.
早期的城市建设及土地制度.
第一次鸦片战争之后，英国取得香港成为其殖民地，而当时英国之所以看中香港，主要原因是维多利亚港，英国人当时正在建立一条全球的贸易路线，来运输他们购买和生产的原材料与产品，他们需要不向他们征税的自由贸易港，而维多利亚港作为天然的避风港，水深港阔，正是英国人的需求。因为英国人将香港设为了自由贸易港，英国人无法从贸易中征税，但建设香港又需要资金，但香港却土地贫瘠而且缺乏自然资源，而英国政府又不愿运钱过来，那么政府唯一可以做的，也是唯一拥有的就只有土地。由此开始了土地在香港发展中的重要角色。
1841年，根据《英皇制诰》，所有土地马上皆属英国皇室所有，称为官地（Crown land），香港的土地拍卖并不是真的将土地永久出售，而只是出售有期限的使用权（Leasehold），可以称之为“批地”，而这也确定了现行的土地批租制度，但新界区居民的红契土地仍保留著清朝政府的地权制度。早期批地年期极长，为999年，而后期缩短至99年，而现时批地年期大多为50年。英国人于1841年6月7日便公报公开发售（批地）土地并于同月14日由海军上将Admiral Sir Charles Elliot于澳门成功拍出404幅土地。而由于土地全部属于政府（英国皇室），政府作为一个垄断的供应者，为提高土地价格，维护自己利益，限量卖地成为了政府最理性的行为，而这就是高地价政策的开始。
二战后至1960年代.
踏入二十世纪，于四十年代后期开始由此中国大陆的战乱与动荡，大量内地居民涌来香港，香港人口急速膨胀，由1946年的60万，于1949年激增至186万，到1959年更超过了300万，人口的急剧增加使居住成为当时社会经济中一个严重问题。在港九各地，到处出现一些简陋的木屋。由于木屋区频频发生火灾，港府于是设立徙置区安置灾民。由于居住环境恶劣及严重短缺，成为当时香港社会最严峻的一个问题。
因此港英政府出于人道与社会安定，于1950年成立香港模范屋宇会，由政府拨地，为低收入居民提供廉租房屋，兴建之屋苑有模范邨，而于1954年开始大量兴建徙置区，后来的徙置屋邨是香港公共房屋的前身。当时，香港除了贸易外，轻工业渐渐崛起，而大量从内地来港的贫穷移民便成为了工厂工人，徙置区可以视作等同于工人宿舍，降低工厂的成本，更有助于香港的出口，其实就是一种补贴出品。另外建立公共房屋可以有助于私人房屋的价格，即有助于政府的高地价政策。1950年代随人口的激增，大量资本拥入地产业，香港就出现了房地产热潮。在高地价政策下港英政府可以以低税率来维持香港的竞争优势，同时又有收入搞公共服务，为低收入提供一定的保障同时，中产可经投资物业而享受到财富增加的好处，这渐渐便加强了整个香港社会对高地价政策的路径依赖。
1955年港府修改建筑条例，鼓励新建筑物向高空发展，以缓解楼宇供应紧张的困境，楼宇建造高度不再受1903年起实施的普通民房高度以5层为限的规定所限制，新条例准许建筑物的高度为街道宽度的1.41倍，每层的高度也由3.66米减至2.74米。而在此之前，若要兴建高出5层的楼宇，得报港督和行政局审批核准，在20世纪50年代初，香港超过5层的高楼还只有寥寥10多间。1955年爱国商人霍英东投资兴建当时香港最高的大厦——蟾宫大厦，在兴建的过程中，霍英东开创了“分层出售”、“分期付款”、“卖楼花”等的售楼方式，为香港地产业发展带来革命，加速了整个香港地产市场的繁荣，是香港地产发展史上一个里程碑。从此地产业成为香港的经济支柱之一，占GDP的比重在20%以上，成为香港经济的“晴雨表”。
1965年香港股灾，香港爆发了银行信用危机，恒生指数在这次股灾跌了四分之一。接著房地产价格暴跌，陷入了战后第一次大危机之中，许多地产公司倒闭，香港房地产业一直延续到1969年才有所好转。
1970年代.
1970年代是香港的地产狂潮年代，香港的华资巨头，现时的香港四大地产商等便是由此起家，如华人首富李嘉诚，他在1958年转型投资地产，1971年成立长江实业，1972年于香港交易所上市。同年，当时的香港总督麦理浩制定了「十年建屋计划」政策，要在1973年至1982年的十年期间，为180万香港基层居民提供公共房屋单位。1974年，石油危机导致香港股市暴跌，地产业全面调整，香港楼价下跌了三至四成。1975年底开始，房地产市场续渐回升，港府1976年开始地铁修建计划，提升了城市土地价值。至1978年，又推行「居者有其屋计划」，解决二百多万基层市民的自置居所需要。由此可见当时的高楼价已是严重社会问题。1977至1979年两年间，香港人口由450万人急增至500万人，楼宇出现供不应求，屯门、沙田、葵涌等香港新市镇逐步成型，分散市区香港岛及九龙区挤迫的人口密度。这个时期的香港持续快速发展，香港房地产市场达到高潮。
中英联合声明.
直至1981年，中英双方有关香港问题谈判，中华人民共和国政府将对香港行使主权，令港人出现信心危机。一年内，香港楼价下跌六成。至1984年9月，《中英联合声明》发表，声明在「一国两制」的原则下，中国政府会确保其社会主义制度不会在香港特别行政区实行，香港奉行的资本主义制度、社会制度和生活方式可以维持“五十年不变”。后来市民信心渐渐回升，楼市慢慢再度复苏。。另外《中英联合声明》限制每年香港土地供应不得多于50公顷，令地本身已经少的土地供应更少，直接把香港楼价推上新高。
1989年，北京「六四事件」爆发，中共以武力镇压学运，部分香港人对前景失去信心，资金人才外流，楼价再度大跌，为刺激经济及重拾港人信心，当年的港督卫奕信提出“玫瑰园计划”，决定兴建规模庞大的新机场，即今日的赤𫚭角机场。
十多年内，香港地价上升了二十倍，过高的地价，使只有少数的拥有庞大资本的地产商才能参与土地市场，结果做成寡头垄断，造成政府与地价巨头与数百万私楼拥有者这共同利益体，而这造成了主权移交后高地价的必需继续性。而另外企业，特别是中小企也需要高楼价，物业是香港工商业的重要抵押品，中小企往往通过抵押物业向各银行借贷，流动周转，高房价令楼成为香港银行最接受的抵押品，此同时又强化了高地价。市区住宅楼价在1995年，售价约每平方米4万港元，普通市民难以负担。
1997年主权移交以后.
香港回归之后，亚洲金融危机爆发，香港也被波及。而首任香港行政长官董建华推出了“八万五建屋计划”，遇上亚洲金融危机，香港地产市道受到重创，中产作为社会的中坚力量，当他变成负资产，整个社会的经济便无法维持，所以原本为解决目标的高地价政策成为了唯一的救星。2002年，政府推出「孙九招」，不再兴建新的居者有其屋住宅，并减少供应。由2003年起，香港楼市持续上升5年。2008年金融海啸期间楼价一度下调约30%，但为时短，不足两季。在各国推出救市措施后，金融体系渐告稳定，楼价又再上升，直到2010年，部分地区楼价已超越97年金融风暴前夕的水平。
此时政府多以“勾地”来卖地。在「勾地」制度下，香港地政总署定期列出公开的土地储备表《供申请售卖土地一览表》，即是俗称「勾地表」。勾地是香港特区政府现行拍卖政府土地的一个途径，此制度在亚洲金融危机后（1999年）推出，在当时，它与另一传统的拍卖官地机制「常规卖地」同时施行。「勾地」就是土地在正式挂牌出让前，由对该土地感兴趣的单位向政府表明购买意向，并承诺愿意支付的土地价格。
有意买官地的公众人土，包括地产发展商，可向地政总署提出申请「勾地」，并报出底价。政府收到申请，若果有关提价合乎政府估计的市场价格之十成（后降至八成），就会将该地块按规定「勾出」，并在规定期限内组织其招标拍卖，公众拍卖会上价高者得，提出勾地者必须参与该次竞价，但其报价不得低于它申请时的底价。若果拍卖时「不到价」，即是不达到官订拍卖当时秘密底价，地政总署有权收回，并留作下次再拍卖，直至等于或高于政府预期的价格为止。如果拍卖时无人提出等同或高于勾地者申请时的提价，政府有权没收原先勾地者的按金。该按金是保证是次拍卖价不会低于勾地者原先的提价。在卖地过程中，政府不会提供任何优惠予勾地申请者，如申请者最终不能买得土地，发还按金时也不会给予利息。而有观点认为勾地是近年高楼价的另一原因。
到2010年代，香港住宅楼价和租金屡创新高，引起强烈民怨。2011年中，国务院港澳办主任王光亚访港，警告特区政府避免让香港的房屋问题演变成政治问题，要求特区政府加倍关注，解决市民住屋问题。2011年8月，国务院副总理李克强访问香港，期间特别关注香港房屋问题。在中央政府施压下，同年10月时任行政长官曾荫权宣布恢复居者有其屋计划。梁振英继任行政长官后，政府于2013年2月宣布取消勾地制度。
从2006年至2015年，香港每年平均仅有2万多个住宅单位建成。2017年有人估计香港每年需要有5万多个住宅单位供应，始能满足包括新增人口在内的住屋需求。长期的房屋供应短缺以及楼价和租金大升造成各种社会问题，逐渐撕裂香港社会。面对楼价严重脱离一般人的负担能力，越来越多香港年轻人对置业感到绝望。在住宅以面积计价格大升而买家购买力有限的环境下，发展商兴建实用面积少于200平方英尺的特小住宅单位（「纳米楼」）开始成为趋势。前行政会议成员林奋强在2017年指出香港的房屋问题已到了「祸延三代」的地步。
与中国共产党关系.
香港回归前后，中国共产党高官子女及亲属开始大规模投资香港房地产，包括栗战书之女、建银国际董事长栗潜心在内，中共高层领导中最少有三位有亲属在香港购买豪宅，总价值达5100万美元，他们利用香港作为国际避税天堂的优势积累了大量财富。1991年，习近平姐姐齐桥桥即开始在香港购买房产，2009年齐桥桥之女张燕南在浅水湾购入别墅，此外她还拥有至少5处公寓。2010年，汪洋之女，前德意志银行高管汪溪沙以200万美元的价格购买了一处住宅。栗潜心通过加入华菁会等香港团体为中共高官子女（太子党）和香港富豪及政治家建立了交流平台。由于中共高层将自身既得利益与香港紧密融合，他们无法容忍可能会威胁到香港经济地位的抗议活动，因此要采取更为强硬的立场。正是在栗潜心之父栗战书的推动下，港区国安法在随后得以迅速通过。