Riskli Yapılarda Kentsel Dönüşüm Süreci

30 Aralık Gayrimenkul Hukuku Riskli Yapılarda Kentsel Dönüşüm Süreci Türkiye, aktif fay hatları üzerinde yer alan bir ülke olması nedeniyle deprem riski yüksek bölgelerden oluşmaktadır. Bu gerçek, özellikle eski ve dayanıklılığı düşük yapıların büyük bir tehdit oluşturmasına yol açmaktadır. Depremlerin yıkıcı etkilerini en aza indirmek ve güvenli yaşam alanları oluşturmak amacıyla riskli yapılarda kentsel dönüşüm süreci devreye sokulmuş ve riskli yapıların yenilenmesi için çeşitli hukuki düzenlemeler yapılmıştır. Riskli yapı tespiti, tahliye süreçleri, maliklerin hakları ve kentsel dönüşüm teşvikleri gibi birçok hukuki ve teknik aşamayı içeren bu süreç, hem bina sahipleri hem de kiracılar açısından önemli hak ve yükümlülükler doğurmaktadır. Bu yazımızda, riskli yapılarda kentsel dönüşüm sürecinin hukuki çerçevesini, başvuru yollarını ve sürecin aşamalarını detaylı şekilde ele alacağız. Yazı İçeriği 1. Riskli Yapı Tespiti ve Hukuki Süreçler 1.1. Riskli Yapı Nedir? 1.2. Riskli Yapı Tespiti Hangi Yapılar İçin Yapılabilir? 1.3. Riskli Yapı Tespitini Kimler Talep Edebilir? 1.4. Riskli Yapı Tespitinin Maliklere Tebliği Süreci 2. Riskli Yapı Tespitine İtiraz ve Dava Yolu 2.1. Riskli Yapı Tespitine İtiraz 2.2. Riskli Yapı Tespitine Karşı Dava Açma 3. Kentsel Dönüşüm Kararı ve Malikler Arasında Alınan Kararlar 3.1. Kentsel Dönüşüm Kararı İçin Yapılacak Toplantı ve Süreci 3.2. Toplantı Davetinin Tebliği ve Usulü 3.3. Kentsel Dönüşüm Kapsamında Alınabilecek Kararlar 3.4. Karara Katılmayan Kat Maliklerine Tebligat Süreci 4. Karara Katılmayan Kat Maliklerinin Arsa Paylarının Satışı 4.1. Açık Artırma Usulüyle Satış Süreci 4.2. Maliklerin Satışa İtiraz Hakkı ve Hukuki Yollar 5. Riskli Yapının Tahliyesi ve Yıkım Süreci 5.1. Tahliye İçin Maliklere Tanınan Süre ve Hukuki Yükümlülükler 5.2. Zorla Tahliye ve Uygulama Süreci 6. Yıkılan Riskli Yapının Yerine Yeni Bina İnşa Edilmesi 6.1. Müteahhit Seçimi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi 6.2. Yeni Proje ve Kat Maliklerinin İtiraz Hakları 7. Hak Sahiplerine Yapılacak Devlet Destekleri ve Teşvikler 7.1. Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı ve Başvuru Süreci 7.2. Kentsel Dönüşüm Kredisi ve Diğer Finansal Destekler 7.3. Devlet Teşviklerinden Yararlanma Koşulları 1. Riskli Yapı Tespiti ve Hukuki Süreçler 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yeniden inşası gibi süreçleri düzenlemektedir. Kentsel dönüşüm, yalnızca fiziksel yenilenmeyi değil, aynı zamanda hukuki süreçlerin titizlikle yürütülmesini gerektiren çok aşamalı bir uygulamadır. 1.1. Riskli Yapı Nedir? Riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıyan ve bu durumunun ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edildiği yapılardır. Bir yapının kentsel dönüşüme tabi tutulabilmesi için aşağıdaki şartlardan en az birinin sağlanması gerekmektedir: Yapının ekonomik ömrünü tamamlamış olması, Yapının yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıması, Bu hususlardan en az birinin ilmî ve teknik verilere dayalı olarak tespit edilmesi. Riskli yapı tespiti, yalnızca yapının fiziksel durumuna bakılarak değil, mühendislik raporları, zemin etüdleri ve teknik analizler doğrultusunda belirlenmektedir. Bu süreç, ilgili mevzuata uygun olarak yetkili kurum ve kuruluşlar tarafından yürütülür. 1.2. Riskli Yapı Tespiti Hangi Yapılar İçin Yapılabilir? Riskli yapı tespiti yapılabilecek yapılar, 6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 7/1. maddesinde açıkça belirtilmiştir. Bu düzenleme ile riskli yapı tespiti yapılabilecek yapıların kapsamı sınırlandırılmıştır. Yönetmeliğe göre, riskli yapı tespiti şu yapılar için yapılabilir: İnsanların yaşamlarını sürdürdüğü yapılar, Hayvanların barındığı yapılar, Eşyaların korunması amacıyla kullanılan yapılar. Henüz tamamlanmamış ve ikamet edilmeyen inşaat halindeki yapılar ile metruk (terk edilmiş ve kullanılmayan) yapılar için riskli yapı tespiti yapılmaz. 1.3. Riskli Yapı Tespitini Kimler Talep Edebilir? Riskli yapı tespiti, esas olarak yapı malikleri veya kanunî temsilcileri tarafından masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılmaktadır. Eğer yapıda kat irtifakı veya kat mülkiyeti bulunmuyorsa, tespiti yaptırma yetkisi arsa payı sahibine aittir. Bunun dışında, yetkili idareler tarafından da riskli yapı tespiti süreci başlatılabilir: Başkanlık veya ilgili idare, maliklere belirli bir süre vererek riskli yapı tespiti yaptırmalarını talep edebilir. Malikler verilen süre içinde tespit yaptırmazsa, tespit işlemi resen Başkanlık veya İdare tarafından gerçekleştirilir. Başkanlık, ilgili idarelere belirli bir süre vererek riskli yapı tespitini yapmalarını isteyebilir. Bu düzenlemeler, sürecin hızlı ve etkin bir şekilde yürütülmesini sağlamak amacıyla getirilmiştir. 1.4. Riskli Yapı Tespitinin Maliklere Tebliği Süreci Riskli yapı tespitinin tebliği, 6306 sayılı Kanun kapsamında belirlenen kurallara göre yürütülür ve hak sahiplerinin bilgilendirilmesini amaçlar. Öncelikle, tespit raporu yetkili idare veya lisanslı kurum tarafından hazırlanarak ilgili müdürlüğe iletilir. Eksiklik bulunmaması halinde rapor onaylanır ve en geç 10 iş günü içinde tapu kütüğüne işlenerek taşınmazın riskli olduğu resmî kayıtlara geçirilir. Ardından, hak sahiplerine bilgilendirme süreci başlar. Tebligat, şu yöntemlerle yapılır: E-Devlet Kapısı üzerinden maliklere bildirim yapılması, Yapıya tebligat yerine geçen Ek-6 tutanağının asılması, Muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmesi, Başkanlığın internet sitesinde duyuru yapılması. 2. Riskli Yapı Tespitine İtiraz ve Dava Yolu Kentsel dönüşüm sürecinde alınan riskli yapı tespit raporunun gerçeği yansıtmadığını düşünen hak sahipleri, bu tespite karşı itiraz ve dava yoluna başvurabilir. Aşağıda bu yollara ilişkin özet bilgi verilmekte olup, detaylı bilgi için “Riskli Yapı Kararına Karşı İtiraz ve İptal Davası” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. 2.1. Riskli Yapı Tespitine İtiraz Bir bina riskli yapı olarak tespit edildiğinde, bu durum tapu kütüğüne işlenerek maliklere tebliğ edilir. Malikler veya kanunî temsilcileri, tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde itiraz hakkına sahiptir. İtirazlar, Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne veya bu müdürlüğün bulunmadığı illerde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne yapılabilir. Başkanlık yetki devri yapmışsa, itirazlar belediyelere veya il özel idarelerine de iletilebilir. İtirazları değerlendirmek üzere Başkanlık tarafından teknik heyetler oluşturulur. Heyet, itiraz gerekçeleriyle sınırlı kalmaksızın, riskli yapı tespit raporunun hukuka ve teknik gerekliliklere uygunluğunu inceler. Gerekli düzeltmeler yapıldıktan sonra yapının riskli olup olmadığına dair nihai karar verilir ve itiraz sahibine bildirilir. Teknik heyetin kararı kesindir ve başka bir malik tarafından yapılan ikinci bir itiraz dikkate alınmaz. 2.2. Riskli Yapı Tespitine Karşı Dava Açma Riskli yapı tespitine ilişkin kararlar, idari işlem niteliğindedir ve bu kararlara karşı yargı yoluna başvurulabilir. T.C. Anayasası’nın 125. maddesi uyarınca, malikler, itirazlarının reddine veya doğrudan riskli yapı tespit raporuna karşı idari dava açabilirler. Dava Açma Süresi: Riskli yapı tespitine karşı dava açma süresi, itirazın reddedildiği veya tebligatın yapıldığı tarihten itibaren 30 gündür. Bu süre, hak düşürücü olup, geçirilmesi durumunda dava hakkı kaybolur. Dava Açabilecek Kişiler: Dava açma hakkı, taşınmazın mülkiyet hakkına sahip maliklere, yasal temsilcilere ve mirasçılara tanınmıştır. Kiracılar ve ayni hak sahipleri dava açamaz. Doğrudan Dava Açma Hakkı: İtiraz süreci beklenmeden doğrudan dava açılabilir. Dava, yetkisiz idare, eksik bilimsel dayanaklar veya hukuka aykırılık gerekçeleriyle açılabilir. Görevli ve Yetkili Mahkeme: Riskli yapı tespiti ile ilgili iptal davalarında, görevli mahkeme idare mahkemesidir. Yetkili mahkeme, yapının bulunduğu yerin idare mahkemesidir. Yürütmenin Durdurulması: İptal davası açıldığında, maliklerin yürütmenin durdurulması talep etme hakkı vardır. Yürütmenin durdurulması, tahliye veya yıkım gibi işlemleri geçici olarak durdurur. Mahkeme, hukuka aykırılık ve telafisi güç zarar koşullarını değerlendirerek bu kararı verebilir. 3. Kentsel Dönüşüm Kararı ve Malikler Arasında Alınan Kararlar Kentsel dönüşüm süreci, maliklerin ortak kararları doğrultusunda şekillenir. Bu aşama, toplantılarla başlar ve proje kapsamındaki kararların alınmasını sağlar. Karara katılmayan maliklere, resmi tebligat yapılır ve süreçle ilgili hakları hakkında bilgilendirilirler. Sürecin şeffaf ve hukuka uygun şekilde ilerlemesi için tebligat usulleri büyük önem taşır. Kararlar, yıkım, yeniden inşa gibi çeşitli seçeneklerle maliklerin ortak iradesine göre yönlendirilir. 3.1. Kentsel Dönüşüm Kararı İçin Yapılacak Toplantı ve Süreci Riskli yapı kararının kesinleşmesi ve tapu kütüğüne işlenmesi sonrasında, kat malikleri bir araya gelerek kentsel dönüşüm sürecinin nasıl ilerleyeceğine dair karar almak zorundadır . Bu süreçte, maliklerin salt çoğunluk (%50+1) ile karar alması gerekmektedir. 3.2. Toplantı Davetinin Tebliği ve Usulü Riskli yapı statüsündeki binalarda, kentsel dönüşüm sürecini başlatmak için kat maliklerinin toplantıya daveti gereklidir. 6306 sayılı Kanun, bu konuda spesifik bir düzenleme getirmemiş olsa da, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri kıyas yoluyla uygulanabilir. Toplantıya Çağrı Usulü: Çağrının Yapılması: Kat maliklerinin toplantıya çağrılması, yöneticinin, denetçinin veya maliklerin en az üçte birinin talebi üzerine yapılabilir. Çağrının Zamanı ve Şekli: Toplantı tarihinden en az 15 gün önce kat maliklerine bildirim yapılmalıdır. Bildirim, çağrı veya taahhütlü mektup yoluyla yapılır. Toplantı Amacı: Çağrıda, toplantının amacı ve gündem açıkça belirtilmelidir. Toplantının çağrı usulüne aykırı yapılması halinde, geçerliliği Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından denetlenebilir. Davet yazısında, toplantının kentsel dönüşüm ve riskli yapı kararı doğrultusunda yapılacak düzenlemeleri görüşmek amacıyla yapıldığı açıkça belirtilmelidir. Toplantıya davet , aşağıdaki yöntemlerden biriyle yapılmalıdır: Bütün paydaşlara imzalattırılacak yazılı çağrı Taahhütlü mektup Gerektiğinde noter aracılığıyla bildirim 3.3. Kentsel Dönüşüm Kapsamında Alınabilecek Kararlar Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinin ardından, kat maliklerinin salt çoğunluğu (%50 +1) ile binanın geleceğine dair karar alınması gerekmektedir. Bu toplantı, kentsel dönüşüm sürecinin nasıl ilerleyeceğini belirleyen en kritik aşamadır. Toplantıda alınabilecek kararlar şunlardır: Binanın güçlendirilmesi veya yeniden inşa edilmesi, Müteahhit seçimi ve sözleşme şartlarının belirlenmesi, Yeni proje ve kat planlarının oluşturulması, Finansman kaynakları ve devlet desteklerinden yararlanma, Yıkım süreci ve geçici konut düzenlemeleri, Katılmayan maliklere yönelik yapılacak işlemler, Kentsel dönüşüme katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı. 3.4. Karara Katılmayan Kat Maliklerine Tebligat Süreci Kentsel dönüşüm sürecinde, alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif veya teklifin incelenebileceği yer, karara katılmayan maliklere 6306 sayılı kanun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesine göre aşağıdaki yöntemlerden biriyle bildirilir: Tapuya elektronik tebligat adresi bildirenlere → Elektronik tebligat yoluyla Tapuya elektronik tebligat adresi bildirmeyenlere → Noter aracılığıyla Riskli yapılar için → Ek-8 formu kullanılarak ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilerek Riskli alanlar ve rezerv yapı alanları için → Ek-10 formu kullanılarak ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilerek 4. Karara Katılmayan Kat Maliklerinin Arsa Paylarının Satışı Kararın alınmasının ardından, katılmayan maliklere “Ortak Karar Protokolü” formatında hazırlanan karar tutanağı noter aracılığıyla tebliğ edilir. Bu tebliğde, maliklere 15 gün süre tanınır ve bu süre içinde kararı kabul etmedikleri takdirde, arsa paylarının açık artırma ile satılacağı bildirilir. 15 günlük yasal süre içinde kararı ve teklifi kabul etmeyen maliklerin arsa payları, Başkanlık tarafından rayiç değeri tespit edilerek, bu değerden az olmamak kaydıyla anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacaktır. 4.1. Açık Artırma Usulüyle Satış Süreci Açık artırmanın yeri ve zamanı, Tebligat Kanunu hükümlerine uygun şekilde tüm maliklere bildirilir. Açık artırmaya yalnızca “Ortak Karar Protokolü”nü imzalayan malikler veya kanuni temsilcileri katılabilir. Karara katılmayan malikler, açık artırma gerçekleşmeden önce “Ortak Karar Protokolü”nü imzalayarak satış sürecinden vazgeçebilir. 4.2. Maliklerin Satışa İtiraz Hakkı ve Hukuki Yollar Kentsel dönüşüm sürecine katılmayan malik, payının satışına itiraz edebilir. Bu itirazlar şu nedenlere dayanabilir: Satışın Usulsüz Yapılması : Satış işlemi hukuka uygun yapılmadıysa, malik işlemin iptalini talep edebilir. Piyasa Değerinin Altında Satış Bedeli : Satış bedeli adil olmayan bir şekilde belirlenmişse, malik mahkemeye başvurabilir. Eğer satış bedeli eksik hesaplanmışsa, mahkeme farkın eski malike ödenmesine karar verebilir veya satış işlemini iptal edebilir. Pay satışına dair başvurular, idari işlemler olduklarından, tebligat tarihinden itibaren 30 gün içinde idari yargıya başvurulabilir. Ancak bedel tespiti gibi işlemler doğrudan dava açılabilir nitelikte değildir. Malikler, üst makama başvuru yaparak idari işlemin değiştirilmesini veya iptal edilmesini isteyebilir. Bu başvuru, dava açma süresini durdurur. 5. Riskli Yapının Tahliyesi ve Yıkım Süreci Riskli yapının tespitinin kesinleşmesi, yapıya ilişkin itiraz süresinin kullanılmaması veya yapılan itirazın reddedilmesi ile gerçekleşir. Tespitin kesinleşmesi sonrası, ilgili müdürlük, yapının yıkılması için idareye talepte bulunur ve tahliye-yıkım süreci başlatılır. 5.1. Tahliye İçin Maliklere Tanınan Süre ve Hukuki Yükümlülükler İdare, riskli yapıda yaşayan kişilere tahliye ve yıkım için en az 90 günlük bir süre tanır. Bu süre tek seferlik olarak verilir ve yapı sahiplerinin bu süre içinde taşınmazı boşaltması ve yıkım işlemini üstlenmesi beklenir. Yönetmelik m.8/3 gereği, verilen süre sonunda yapının tahliye edilmemesi veya yıkımın gerçekleştirilmemesi durumunda idare, yıkımı resen gerçekleştirme yetkisine sahiptir. Tahliye süresi içinde, elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kesilmesi istenebilir ve ilgili kamu kurumları bu talepleri yerine getirmek zorundadır. Ayrıca, tahliyeyi engelleyen maliklere karşı suç duyurusunda bulunulabilir ve cezai yaptırımlar uygulanabilir. 5.2. Zorla Tahliye ve Uygulama Süreci Maliklerin belirlenen süre içinde tahliye işlemi gerçekleştirmemesi durumunda, zorla tahliye süreci başlatılabilir. Mülki idare amiri, kolluk kuvveti desteğiyle yapıya girilmesini sağlayabilir ve kapalı alanlar açılabilir. Zorla tahliye işlemi sırasında, ilgili yazılı izinler alınarak, güvenlik önlemleriyle tahliye gerçekleştirilir. Eğer tahliye işlemi engellenirse, engelleyen kişilere karşı tutanak tutulur ve suç duyurusunda bulunulur. Kolluk kuvvetleri desteğiyle tahliye işlemi yapılması, kamu güvenliğinin sağlanması adına önemli bir prosedürdür. 6. Yıkılan Riskli Yapının Yerine Yeni Bina İnşa Edilmesi Maliklerce riskli yapı yıkıldıktan sonra geriye kalan arsa hakkında inşaat sözleşmesi yapılması kararı alınabilir. Kentsel dönüşüm sürecinde de uygulamada alınan en sık karar arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedilmesidir. Bununla birlikte taraflar diledikleri şartlarda inşaat sözleşmeleri akdedebilirler. 6.1. Müteahhit Seçimi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Kentsel dönüşüm sürecinde, arsa sahiplerinin en kritik kararlarından biri, müteahhit seçimi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılmasıdır. Bu sözleşme, müteahhidin, arsa sahibi adına inşa edeceği binanın bağımsız bölümleri karşılığında arsa üzerindeki payları almasını sağlar. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yasal zorunluluklara tabidir ve geçerli olabilmesi için noter huzurunda veya tapuda yapılması gerekmektedir. Aksi takdirde, sözleşme hukuken geçersiz sayılır. Sözleşmede Yer Alması Gerekene Müteahhidin Temel Yükümlülükleri : İnşaatı fen ve bilim kurallarına uygun şekilde tamamlamak, Bağımsız bölümleri sözleşmede belirtilen süre içinde teslim etmek, İnşaat ruhsatını almak ve kat irtifakı oluşturmak. Ancak müteahhidin yükümlülükleri yalnızca yasal zorunluluklarla sınırlı değildir. Tarafların anlaşmasına bağlı olarak ek yükümlülükler de sözleşmeye eklenebilir. Müteahhidin Ek Yükümlülükleri Ekstra Güvence ve Teminatlar : Müteahhit, inşaatı belirlenen sürede tamamlayamazsa cezai şart ödemeyi taahhüt edebilir. Ayrıca, banka teminat mektubu sunarak mali güvence sağlayabilir. Geçici Konut veya Kira Yardımı : İnşaat süresince maliklerin mağdur olmaması için geçici konut sağlanması veya kira yardımı verilmesi kararlaştırılabilir. Kalite Standartları ve Malzeme Kullanımı : Sözleşmeye, belirli kalite standartlarına uygun malzemelerin kullanılması ve inşaatın teknik şartnameye uygun şekilde yapılması şartı eklenebilir. Tasarım ve Mimari Düzenlemeler : Maliklerin taleplerine göre, kat planlarının veya daire içi düzenlemelerinin belirli kriterlere uygun olarak şekillendirilmesi kararlaştırılabilir. Ek Sosyal ve Ortak Alanlar : Site projelerinde otopark, çocuk oyun alanı, spor salonu veya sosyal tesislerin inşa edilmesi gibi ek yükümlülükler müteahhide yüklenebilir. Taahhütlü Teslim Süresi ve Gecikme Cezaları : İnşaatın belirlenen sürede tamamlanması taahhüt edilebilir ve gecikme durumunda maliklere günlük cezai tazminat ödeme yükümlülüğü getirilebilir. Sigorta ve Güvence Önlemleri : İnşaatın tamamlanmaması, eksik veya hatalı teslim edilmesi gibi durumlara karşı yapı tamamlama sigortası yaptırılması sözleşmeye eklenebilir. Garanti ve Bakım Hizmetleri : Müteahhit, inşaat tesliminden sonra belirli bir süre boyunca yapıda ortaya çıkabilecek kusurları gidermeyi taahhüt edebilir. Bu tür ek yükümlülüklerin sözleşmeye dahil edilmesi, maliklerin haklarını koruyarak projenin daha sağlıklı ilerlemesini sağlar. Müteahhit seçiminde, hem teknik hem de mali yeterlilik dikkate alınmalı ve sözleşme hukuki danışman eşliğinde hazırlanmalıdır. 6.2. Yeni Proje ve Kat Maliklerinin İtiraz Hakları Kentsel dönüşüm sürecinde, kat maliklerinin haklarının korunması ve adil bir proje sürecinin yürütülmesi büyük önem taşır. Yeni bir inşaat projesi başlatıldığında, maliklerin haklarını koruyacak şekilde müteahhit ile yapılan sözleşmenin titizlikle hazırlanması gerekir. Ancak bazı durumlarda, sözleşme hükümleri maliklere aşırı yük getirebilir, eşitsizlik yaratabilir veya hukuka aykırı olabilir. Bu tür durumlarda malikler, sözleşmeye karşı itiraz hakkını kullanabilir ve anlaşmanın yeniden gözden geçirilmesini talep edebilir. Maliklerin Sözleşmeye İtiraz Sebepleri Eşitsiz ve Hakkaniyetsiz Sözleşme Hükümleri: Sözleşmede maliklerin aleyhine adaletsiz veya ağır yükümlülükler getiren maddeler bulunması, hak kaybına yol açabilecek adil olmayan paylaşım veya ödeme şartları, maliklerin lehine olmayan ve tek taraflı avantaj sağlayan müteahhit hükümleri. Aşırı Yükümlülük İçeren Sözleşme Maddeleri: Maliklerin finansal yükünü aşırı artıran ve makul olmayan ödemeler içeren sözleşme maddeleri, İnşaatın gecikmesi durumunda müteahhide herhangi bir yaptırım uygulanmazken maliklerin zarara uğramasına neden olan hükümler. Sözleşmenin Geçerliliğini Etkileyen Eksiklikler: Yetersiz imza sayısı ile yapılan sözleşmeler, Maliklerin salt çoğunluk (%50+1) sağlamadan sözleşmeye taraf olmaları, Bazı maliklerin iradesi dışında sözleşmeye dâhil edilmesi. Malikler, eşitsiz veya hakkaniyetsiz sözleşme hükümlerinin iptali için Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açabilir. Mahkeme, sözleşme hükümlerinin adil olup olmadığını ve maliklerin haklarının ihlal edilip edilmediğini değerlendirir. Eğer sözleşme maliklerin haklarını ihlal ediyorsa, mahkeme bu maddelerin iptal edilmesine veya daha adil bir hale getirilmesine karar verebilir. Geçersiz imza sayısı ile yapılan sözleşmelerde, mahkeme, sözleşmenin bütünüyle iptali veya yeniden değerlendirilmesi yönünde karar verebilir. 7. Hak Sahiplerine Yapılacak Devlet Destekleri ve Teşvikler Kentsel dönüşüm sürecinde, riskli yapılar nedeniyle mağduriyet yaşayan hak sahiplerine devlet destekleri ve çeşitli teşvikler sunulmaktadır. Bu destekler, hak sahiplerinin yaşam koşullarını iyileştirmek ve daha güvenli, sürdürülebilir bir ortamda yaşamalarını sağlamak amacıyla belirli şartlar altında verilmektedir. Kentsel dönüşümde sağlanan devlet yardımları, kira yardımları, finansal teşvikler, vergi muafiyetleri, geçici konut-işyeri tahsis edilmesi ve benzeri birçok aracı kapsamaktadır. Bu destekler, kentsel dönüşüm projelerinin etkinliğini artırmak ve sürecin başarılı bir şekilde tamamlanmasını sağlamak açısından büyük önem taşımaktadır. 7.1. Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı ve Başvuru Süreci 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli yapılar nedeniyle tahliye edilen malikler ve kiracılar için devlet tarafından sağlanan önemli yardımlardan biridir. Bu yardımlar arasında kira desteği, özellikle riskli alanlarda yaşayan vatandaşların geçici konut ihtiyaçlarını karşılamak amacıyla sunulmaktadır. Aşağıda, kentsel dönüşüm kira yardımı ve başvuru süreci hakkında bilmeniz gerekenler sıralanmıştır: Başvuru Süresi ve Yeri: Kira yardımı başvuruları, tahliye tarihi veya yapının yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde yapılmalıdır. Başvurular, ilgili Belediye veya Müdürlük aracılığıyla yapılmalıdır. Kira Yardımı Süresi: Başvurunun kabul edilmesi durumunda, hak sahiplerine 18 aya kadar kira yardımı sağlanabilir. Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında bu süre, 48 aya kadar uzatılabilir. Başvuru Koşulları: Başvuru sahibi, riskli yapıda ikamet ediyor olmalıdır. Başvuru, uygun bulunmalı ve hak sahipliği doğrulanmalıdır. Kimler Kira Yardımı Alabilir? Malikler, kiracılar, sınırlı ayni hak sahipleri ve kapıcı dairesinde ikamet edenler kira desteğinden yararlanabilir. Kira yardımı süresi ve ödenecek miktar, başvuru sahibinin hak sahipliği türüne göre değişiklik gösterebilir. Kira Yardımı Belirleme ve Ödeme: A.R.A.A.D. Bilgi Sistemi üzerinden yapılan işlemlerle kira yardımı miktarı belirlenir. Ödemeler, belirlenen kira tutarı üzerinden gerçekleştirilir. 7.2. Kentsel Dönüşüm Kredisi ve Diğer Finansal Destekler Kentsel dönüşüm süreci kapsamında, hak sahiplerine özel olarak sunulan finansal destekler, riskli yapıların yenilenmesi için büyük önem taşımaktadır. Bu destekler arasında en yaygın olanı, devlet destekli faiz indirimli kredilerdir. Aşağıda, kentsel dönüşüm kredisi ve diğer finansal destekler hakkında bilmeniz gerekenler sıralanmıştır: Kentsel Dönüşüm Kredisi Nedir? Kentsel dönüşüm kredisi , riskli yapıların yenilenmesi amacıyla sağlanan devlet destekli bir kredi türüdür. Bu kredi, düşük faiz oranları ile sunulmakta olup, başvurular 6306 sayılı Kanun’un 7. maddesi uyarınca yapılmaktadır. Başvuru Şartları: Riskli yapı tespiti yapılmalıdır. Hak sahiplerinin, öncelikle yapılarını riskli olarak tespit ettirmeleri gerekmektedir. Başvuru süreci , belirlenen faiz oranlarıyla finansman sağlayacak şekilde yapılmaktadır. Kredi Vadesi ve Faiz Oranları: Kentsel dönüşüm kredisi ve faiz desteğine ilişkin düzenlemeler, Cumhurbaşkanı kararı ile belirlenmekte olup, her yıl değişkenlik gösterme ihtimali bulunmaktadır. 13.04.2023 tarihli 32162 sayılı ve 7065 karar sayılı Cumhurbaşkanı kararı çerçevesinde, kentsel dönüşüm kredisine ilişkin azami miktarlar ve faiz oranları şu şekilde belirlenmiştir. Konutlar için kredi vadesi 10 yıl olarak belirlenirken, iş yerleri için vade süresi 7 yıl olarak uygulanmaktadır. Birden fazla konutu bulunan hak sahipleri için, ilk konutlarına yönelik konut yapım ve edinme kredilerine %8,4 faiz desteği uygulanmaktadır. İkinci ve sonraki konutlar için ise bu destek oranı yıllık %7,2 olarak belirlenmiştir. İşyeri yapım ve işyeri edinme kredisinde ise %4,8 faiz desteği uygulanmaktadır. Hak sahiplerine kullandırılacak faiz destekli kredi tutarı en fazla 1.250.000.-TL’dir. Birden fazla bağımsız bölüme sahip olan hak sahipleri adına faiz desteği sağlanacak toplam kredi tutarı her bir bağımsız bölüm için 1.250.000.-TL’yi aşmamak kaydıyla toplamda en fazla 3.000.000.-TL olabilecektir. Kimler Kentsel Dönüşüm Kredisi Alabilir? Konutlarını yeniden inşa etmek isteyen hak sahipleri, Riskli yapılarda sınırlı ayni hak sahipleri Ekstra Avantajlar ve Muafiyetler: Bu kredi kapsamında noter harcı ve banka sigorta muamele vergisi gibi masraflardan muafiyet sağlanmaktadır. 7.3. Devlet Teşviklerinden Yararlanma Koşulları Kentsel dönüşüm sürecinde devlet tarafından sağlanan teşvikler, hak sahiplerinin ekonomik yüklerini hafifletmek amacıyla sunulmaktadır. Bu teşvikler arasında kira yardımı, faiz desteği, harç muafiyetleri gibi mali kolaylıklar yer almaktadır. Ancak, bu teşviklerden yararlanabilmek için belirli koşulların yerine getirilmesi gerekmektedir. Aşağıda, devlet teşviklerinden yararlanma koşulları ile ilgili bilmeniz gerekenler sıralanmıştır: Destek Türünü Seçme: Kentsel dönüşüm kredisi ve kira yardımı desteklerinden sadece birini seçerek yararlanmak mümkündür. Destek türü , başvurulan kişilerin ihtiyaçlarına göre belirlenir. Başvuru Süresi ve Koşulları: Başvurular, ilgili mevzuatlar çerçevesinde belirli süreler içinde yapılmalıdır. Örneğin, kira yardımı başvurusu için tahliye tarihi veya yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde başvuru yapılmalıdır. Kentsel dönüşüm kredisi başvurusu için de belirli faiz oranları ve kredi limitleri uygulanmaktadır. Kentsel Dönüşüm Süreçleriyle İlgili Detaylı Bilgi İçin Önerilen Yazılar Kentsel dönüşümle ilgili daha detaylı bilgi edinmek için aşağıdaki yazılarımızı inceleyebilirsiniz: Riskli Yapı Kararına Karşı İtiraz ve İptal Davası Riskli Yapı Nedir? Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır? Riskli Alanlarda Kentsel Dönüşüm Süreci Kentsel Dönüşüm Kararına Uymayan Maliklerin Hakları Kentsel Dönüşüme İlişkin İnşaat Sözleşmelerinin Feshi Riskli Yapılarda Güçlendirme Kararı Bu yazı yalnızca bilgilendirme amaçlı yayımlanmış olup, tüm hakları Kulaçoğlu Hukuk Bürosu’na aittir. Hak kaybına uğranılmaması ve yasal süreçlerin doğru bir şekilde yürütülmesi için, herhangi bir işlem yapılmadan önce Gayrimenkul Hukuku ve Kentsel Dönüşüm alanında uzman avukatlardan hukuki destek alınmasını tavsiye ederiz.