İşyeri Kira Sözleşmelerine İlişkin Yeni Hükümler

07 Temmuz Borçlar Hukuku Gayrimenkul Hukuku İşyeri Kira Sözleşmelerine İlişkin Yeni Hükümler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Bununla birlikte kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiralarında, işyeri kira sözleşmelerine ilişkin yeni hükümlerin yürürlük tarihi 01.07.2020 olarak belirlenmiştir. Erteleme döneminde meydana gelen uyuşmazlıklarda öncelikle taraflar arasındaki kira sözleşmesi hükümlerinin uygulanacağı, sözleşmede hüküm bulunmadığı takdirde ise eski Borçlar Kanunu’nun tatbik olunacağı düzenlenmiştir. Buna göre, söz konusu hükümlerin uygulama alanına giren uyuşmazlıklarda yürürlük tarihlerinin dikkate alınması ve önceki kanun ile yeni düzenlemelerin bir arada değerlendirilmesi gerekmektedir. Zira erteleme dönemi 01.07.2020 tarihinde sona ermiş olsa da bu dönemde meydana gelen uyuşmazlıkların çözümünde halen eski düzenlemelerin uygulama alanı bulması mümkündür. Yazı İçeriği 1. Ertelemenin Şartları Nelerdir? 2. Ertelemenin Uyuşmazlıklara Etkisi Nedir? 3. Erteleme Kapsamında Yer Alan Maddeler Hangileridir? Erteleme hükmü uyarınca Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmayacaktır. Buna göre söz konusu maddelerin yürürlük tarihi olan 01.07.2020 tarihine kadar meydana gelen uyuşmazlıklarda öncelikle taraflar arasındaki kira sözleşmesi hükümleri uygulanacaktır. Bununla birlikte sözleşmede hüküm bulunmaması durumunda ise mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun uygulama alanı bulacağı söylenebilecektir. 1. Ertelemenin Şartları Nelerdir? 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ’nun çeşitli maddelerinin yürürlük tarihini erteleyen hüküm, 6217 sayılı Kanun ’un Geçici 2. maddesinde yer almaktadır. Kanaatimizce ertelenen TBK hükümlerinin kapsamının belirlenebilmesi için ertelemenin hangi şartlara tabi olduğunun anlaşılması gerekmektedir. Buna göre ilgili hükme aşağıda yer verilmiştir; “ Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında , 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” Yukarıda yer alan hükümden de görüleceği üzere, ertelemenin söz konusu olabilmesi için iki şart söz konusudur. İlk şart kira sözleşmesinin işyeri kirasına ilişkin olmasıdır. İkinci şart ise, bu sözleşmenin kiracısının Türk Ticaret Kanunu ’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişilerinden birisi olmasıdır. Bu noktada kanunda aranan şartların değerlendirilmesi gerekmektedir. İşyeri Kirası Nedir? İşyeri, mesleki veya ticari faaliyetlerin yürütüldüğü yere verilen isimdir. Buna göre, bir kişi mesleki veya ticari faaliyetlerini yürütmek adına bir yer kiralarsa işyeri kirasından söz edilebilecektir. Bu noktada önemle belirtmek gerekir ki, Türk Borçlar Kanunu işyerlerini çatılı olup olmamasına göre ikiye ayırmış ve farklı hükümlere tabi tutmuştur. Ancak erteleme hükmünde böyle bir ayrım yapılmadığı görülmektedir. Dolayısıyla ertelemenin çatılı olsun olmasın her türlü işyerini kapsadığı söylenebilecektir. Tacir ve Tacir Sayılanlar Kimlerdir? Tacir ve tacir sayılan kişiler, Türk Ticaret Kanunu’nun 12. maddesi ve devamı hükümlerde sayılmıştır. Buna göre; “ Bir ticari işletmeyi, kısmen de olsa, kendi adına işleten kişiye tacir denir. Bir ticari işletmeyi kurup açtığını, sirküler, gazete, radyo, televizyon ve diğer ilan araçlarıyla halka bildirmiş veya işletmesini ticaret siciline tescil ettirerek durumu ilan etmiş olan kimse, fiilen işletmeye başlamamış olsa bile tacir sayılır.” İşyeri kirasının kiracısı, tacir veya tacir sayılan bir kişi olduğu takdirde erteleme hükümlerinin uygulanması mümkündür. Özel Hukuk ve Kamu Hukuku Tüzel Kişileri Kimlerdir? Özel hukuk tüzel kişileri; ticaret şirketleri, dernekler ve vakıflardır. Bununla birlikte tüzel kişiliği bulunmayan adi ortaklıkların erteleme hükmünden yararlanması mümkün değildir. Benzer şekilde tacir olmayan diğer gerçek kişilerin de erteleme kapsamında yer almadığı söylenebilecektir. Kamu tüzel kişileri; il özel idareleri, belediyeler ve üniversiteler ile kuruluş kanunlarında kamu tüzel kişisi oldukları belirtilen diğer kurumlardır. Söz konusu kamu tüzel kişileri, kiracı olarak işyeri kirası akdetmeleri halinde erteleme hükümlerinden yararlanabileceklerdir. Sonuç olarak, yukarıda açıkladığımız kişilerin kiracı olarak işyeri kira sözleşmesi akdetmeleri halinde, erteleme hükmünün kapsamında kaldıkları kabul edilebilecektir. Buna göre söz konusu hükümler, erteleme dönemi boyunca meydana gelen uyuşmazlıklarda uygulanamayacaktır. 2. Ertelemenin Uyuşmazlıklara Etkisi Nedir? Ertelenen hükümlerin uygulama alanına giren uyuşmazlıklarda, yürürlük tarihlerinin dikkate alınması ve buna göre bir değerlendirme yapılması gerekmektedir. Öyle ki, meydana gelen bir uyuşmazlığa kural olarak meydana geldiği tarihte yürürlükte olan kanunlar uygulanacaktır. Şayet uyuşmazlık, erteleme döneminde meydana gelmişse, öncelikle sözleşme hükümleri, sözleşmede düzenleme bulunmadığı takdirde ise mülga Borçlar Kanunu uygulanabilecektir. Bununla birlikte Türk Borçlar Kanunu’nun yeni hükümlerinin ilgili uyuşmazlığa uygulanması mümkün değildir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları da bu yöndedir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 16.02.2021 Tarihli ve 2021/1059 E., 2021/1637 K. Sayılı Kararı “Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.09.2013 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin Özel Şartlar başlıklı bölümünün 3. maddesinde ” … Kira bedellerinin vadesinden sonraki 5 gün içerisinde ödenmemesi durumunda kira bedellerinin tamamının muaccel olacağı” kararlaştırılmıştır. 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanun’unun 346.maddesinin ikinci cümlesi, kira sözleşmelerine konulan muacceliyet şartlarını geçersiz kılmış ise de, iş bu davada kiralanan işyeri olarak kullanılmak üzere kiraya verilmiş olup, davalı kiracı da şirket olduğundan, sözleşmede kararlaştırılan muacceliyet şartını geçersiz kılan yasa hükmü 6353 Sayılı Kanunun 53. maddesi ile değişik 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesi hükmü gereğince erteleme kapsamındadır. Bu durumda tacir olan kiracı-şirket hakkında TBK’nun 346. maddesinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile uygulanamayacağı gözetilerek muacceliyet koşulunun geçerli olduğunun kabulü gerekir. Önceki aylara ait kira bedelleri ödenmediğinden kira sözleşmesindeki muacceliyet şartı gereğince alacaklının 2015 yılının Ağustos ayına ait kira bedelini de talep etmesi mümkündür.” Yukarıda yer alan karardan da görüldüğü üzere, erteleme döneminde meydana gelen uyuşmazlıklarda ertelenen hükümlerin uygulanması mümkün değildir. Bununla birlikte ertelemenin şartlarının oluşup oluşmadığının her somut olayda ayrıca değerlendirilmesi icap etmektedir. 3. Erteleme Kapsamında Yer Alan Maddeler Hangileridir? Yürürlüğü ertelenen maddeler aşağıda yer almakta olup söz konusu maddelerin düzenledikleri konular, makalelerimizde daha detaylı olarak incelenmiştir. İlgili maddelerin incelendiği makalelerimize aşağıdaki bağlantılardan ulaşabilirsiniz: İşyeri Kira Sözleşmesi Devir Edilebilir mi ? İşyerinin Kira Sözleşmesi Bitmeden Önce (Erken) Tahliyesi Kiracının Önemli Sebeplerle Tahliyesi – Madde 331 Kiracı Aleyhine Kira Sözleşmesine Ek Sözleşme Yapma Yasağı – TBK Madde 340 İşyeri ve Konut Kiralarında Depozito (Güvence Bedeli) – TBK Madde 342 Kira Sözleşmesinde Değişiklik Yapılabilir Mi? – TBK Madde 343 İşyeri Kiralarında Uygulanacak Kira Bedelinin Belirlenmesi BK Madde 344 Kiracı Aleyhine Cezai Şart Düzenleme Yasağı – TBK Madde 346 Kiracının Tahliye Sebeplerinin Sınırlı Olması – TBK Madde 354