Arsa Payının Düzeltilmesi Davası

17 Temmuz Gayrimenkul Hukuku Arsa Payının Düzeltilmesi Davası 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun ’un yürürlüğe girmesi ile ekonomik ömrünü tamamlamış yapıların kentsel dönüşüm süreçlerinde birtakım değişiklikler yapılmıştır. Bundan böyle, binanın yıkılması, yerine yapılacak inşaatta arsa paylarının belirlenmesi, bağımsız bölümlerin paylaşımı gibi konularda önceden aranan oybirliği şartı yerine, 2/3 çoğunlukla karar alınması yeterlidir. Böylece, yeniden inşaya onay vermeyen azınlık arsa payı sahibi engeli kalkmış, ekonomik ömrünü tamamladığı tespit edilen birçok yapı yeniden inşa edilmeye başlanmıştır. Ancak birçok binada, müteahhit hilesi, daha az aidat vermek isteme gibi nedenlerden dolayı, arsa paylarının gerçek durumu yansıtmadığı bilinmektedir. Yapının yıkılmasını müteakip, kat mülkiyetinin ortadan kalkması nedeniyle, kat mülkiyeti paylı mülkiyete dönüşmektedir. Bu nedenle, arsa payları gerçek durumu yansıtmayan maliklerin hak kaybına uğramamaları için yapının yıkılmasından önce arsa payı düzeltmesi için dava açması gerekmektedir. Yazı İçeriği 1. Arsa Payı Nedir? 2. Arsa Payı Nasıl Belirlenir? 3. Arsa Payının Düzeltilmesi Davası 4. Arsa Payının Yeniden Belirlenmesi 5. Arsa Payının Değiştirilemeyeceği Durumlar 6. Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Taraflar 7. Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Zamanaşımı 8. Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduktan sonra, bağımsız bölümün çeşitli gerekçelerle değerinin artması ya da azalması, arsa payının yeniden belirlenmesinde nazara alınmaz. Örneğin, taşınmazın içinin sonradan restore edilerek yenilenmesinin veya öndeki binanın sonradan yıkılması neticesinde ilgili bağımsız bölümün deniz manzaralı hale gelmesinin arsa payına bir etkisi olmayacaktır. Açılacak davada, her bir bağımsız bölümünün arsa paylarının özgülendiği tarihteki değerlerini hesaplamak ve buna göre gerçek arsa paylarını tayin etmek üzere, uzman bilirkişilerden rapor alınacaktır. 1. Arsa Payı Nedir? Arsa payı, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken arsa üzerinde yer alan ana yapının bağımsız bölümlerine, rayiç değerleri oranında arsa üzerinden verilen pay olarak tanımlanmaktadır. Arsa payının belirlenmesine ilişkin hükümler 634 sayılı Kat Mülkiyet Kanunu ’nda düzenlenmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 2/d maddesine göre; “Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına” arsa payı denir. Bu kanun hükümlerine aykırı düzenlenen arsa payları, irtifak hakkı sahiplerinin veya maliklerin hak kaybına uğramasına neden olmaktadır. Bu durumda irtifak hakkı sahipleri veya malikler tarafından arsa payının yeniden belirlenmesine talebiyle “Arsa Payının Düzeltilmesi Davası” açılması mümkündür. Bu davayı ancak kat irtifakı sahipleri yahut bunların mirasçıları açabilecek olup kiracıların ya da apartman yöneticisi gibi kişilerin bu davayı açmaya hak ve yetkileri yoktur. Bağımsız bölümler ise; tamamlanan yapıdaki daire, dükkân, büro gibi kullanıma müsait ve kat mülkiyetine konu olan bölümlerdir. Başka bir anlatımla; bir arsa üzerinde yer alan apartmandaki daire, dükkân gibi bağımsız bölümlerin değerleri oranında bulundukları arsa üzerinde sahip oldukları paya, arsa payı denir. 2. Arsa Payı Nasıl Belirlenir? Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun ‘un, 14.11.2007 tarihinde kabul edilerek yürürlüğü girmesinden önceki dönemde, arsa payları herhangi bir yasal düzenleme gözetilmeksizin belirlenmekteydi. Kat mülkiyeti ve kat irtifakına konu olan bağımsız bölümlerin arsa paylarının belirlenmesi, mülkiyet sahiplerinin kişisel beyanlarına bağlı olarak gerçekleştirilirdi. Bununla beraber, güncelliğini yitirmiş bir yöntem olarak arsa payının, arsa üzerinde yer alan bağımsız bölümlere eşit olarak bölünmesi veya metrekareye oranla belirleme usulü de uygulanmaktaydı. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılan değişiklikle beraber, arsa paylarının belirlenmesi, mülkiyet sahiplerinin beyanlarına bağlı olmaktan çıkartılmış; uzman kişilerin, projeyi hazırlayan mimar veya mühendislerin teknik bilgilerine dayandırılmıştır. Bahse konu mevzuat değişikliğiyle beraber, ilgili bağımsız bölümün birtakım objektif kriterleri göz önünde bulundurularak ve teknik verilere dayalı şekilde arsa payları belirlenmeye başlamıştır. Bağımsız bölümün arsa payının tespitinde göz önünde bulundurulan temel kıstaslardan bazıları, metrekare olarak kullanım alanı, bulunduğu kat, manzarası, cephesi, yönü, rüzgârdan etkilenme durumu gibi özellikleridir. 3. Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Birden fazla bağımsız bölümden oluşan bir taşınmazda, her bir bağımsız bölüm üzerinde kurulan mülkiyet hakkına kat mülkiyeti denir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun m.2/c bendinde yer verilen kat irtifakı tanımı ise şöyledir: “Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına kat irtifakı denir.” Buna göre arsa paylarının belirlenmesinde dikkate alınacak kıstaslara aykırı olarak arsa payı belirlenmiş ve kat mülkiyeti kurulmuşsa, bazı hak sahiplerince arsa payının düzeltilmesi davası açılabilir. Söz gelimi, kat mülkiyeti kurulurken arsa payları, arsa üzerindeki bağımsız bölümlere eşit olarak dağıtılmış olabilir. Bu durumda hakkaniyete aykırı bir paylaşım işlemi tesis edilmişse, hak sahiplerince arsa payının düzeltilmesi davası açılmasında hukuki yarar vardır. Zira arsa payları yanlış tespit edilen taşınmazın kentsel dönüşüme girmesi halinde, bazı kat malikleri, ederinden fazla kazanç elde ederken diğerlerinin hak kaybına uğraması mümkündür. Keza, yerleşik Yargıtay kararları uyarınca, bu davanın açılabilmesinin bir diğer şartı, davacının iyiniyetli olması ve dava açmakta korunmaya değer hukuki yararının bulunmasıdır. Yargılama esnasında, davacının iyiniyetli olup olmadığına kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması sırasında arsa paylarının bizzat davacı tarafından düzenlenip düzenlenmediği araştırılarak karar verilir. Başka bir deyişle, kat mülkiyeti kurulduktan sonra malik olanlar ve kat mülkiyeti kuruluşunda bizzat bulunup, tapuda imzası olmayan malikler, iyi niyetli olarak kabul edilecektir. Diğer taraftan, davacı, arsa paylarını bizzat düzenlemişse, hata, hile, korkutma gibi iradeyi ortadan kaldırıcı sebeplerin varlığını ispatlamadıkça, iyi niyetli olarak kabul edilemeyecek ve davası reddedilecektir. 4. Arsa Payının Yeniden Belirlenmesi Arsa payının düzeltilmesi davasının konusu, ana taşınmazdaki her bir bağımsız bölümün arsa paylarının yeniden belirlenmesidir. Burada bağımsız bölümlere özgülenmiş olan arsa paylarının, kat irtifakının ya da kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerleri ile oranlı olup olmadığının belirlenmesi gerekir. Bilirkişiler, bağımsız bölümlerin kat irtifakının ya da kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerini; ilgili bağımsız bölümün kullanım alanı, bulunduğu kat, cephe, manzara gibi niteliklerine göre belirler. Bilirkişilerce, oranlamaya esas değer tespit edilirken, ana yapıda kat irtifakı tesis edilmişse kat irtifak tarihi; kat mülkiyeti kurulmuşsa kat mülkiyetinin kurulma tarihi esas alınır. Bu noktada önemle belirtilmelidir ki, arsa payına esas alınacak değer belirlenirken, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduktan sonra bağımsız bölümlerde meydana gelen değişiklikler dikkate alınmaz. 5. Arsa Payının Değiştirilemeyeceği Durumlar Bağımsız bölümlere, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi uyarınca özgülenen arsa payları, bu bölümlerin değerinde sonradan gerçekleşen artış veya azalmalardan etkilenmeyecektir. Başka bir anlatımla, objektif kıstaslar dikkate alınarak belirlenmiş olan arsa payı, konutun değerinin sonrada azalması ya da artması nedeniyle değişmez. Söz gelimi, kat irtifakının kurulmasından sonraki bir tarihte, ilgili taşınmazın bulunduğu parselde yapılan plan değişiklikleri neticesinde, ana taşınmazın ön cephesinden işlek bir cadde geçirildiğini varsayalım. Bu durumda, ana taşınmazın caddeye bakan bağımsız bölümleri, diğer kısımdakilere oranla görece daha çok değerlenmişse de, sonradan oluşan bu değer artışı, arsa paylarını değiştirmeyecektir. Bağımsız bölümün değerinde sonradan ortaya çıkan artış veya azalmalar nedeniyle arsa payının değiştirilemeyeceğine ilişkin hüküm, kanunun emredici nitelikteki hükümlerindendir. Yani taraflar, aralarında anlaşma yaparak sonradan gerçekleşen artış veya azalmaların arsa payını etkileyeceğine karar veremeyeceği gibi, açılan arsa payının düzeltilmesi davası da, mahkeme tarafından reddedilecektir. 6. Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Taraflar Bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmedikleri iddiasıyla arsa paylarının düzeltilmesi davasını, kat malikleri, kat irtifakı sahipleri ve onların mirasçıları açabilecektir. Bu sıfatları taşımadığı halde ana taşınmazın yöneticisi olan kişi bu davada taraf olamayacağı gibi kiracı veya intifa hakkı sahiplerinin de dava açma yetkileri yoktur. Benzer şekilde, bu davanın davalıları da, davacılardan geriye kalan bağımsız bölümlerin kat malikleri ve irtifak hakkı sahipleridir. Yargılama esnasında alınan bilirkişi raporlarında, arsa paylarının gerçekten hatalı olduğu tespit edilmişse, tüm maliklerin veya irtifak hakkı sahiplerinin arsa payı oranları mahkemece yeniden belirlenecektir. Bu nedenle de, davacı ve/veya davacılar dışındaki tüm maliklerin veya irtifak hakkı sahiplerinin, yargılamaya davalı sıfatıyla taraf olmaları gerekir. 7. Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Zamanaşımı Arsa payının düzeltilmesi davası, bağımsız bölümler kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsünü korudukları sürece açılabilir. Başka bir deyişle, davanın açılması için, herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmemiştir. Ancak uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir durum olarak, örneğin kentsel dönüşüme girecek bir ana taşınmazın, yıkılmadan önce bu davaya konu edilerek keşif işleminin yapılması gerekir. Konuya ilişkin detaylı bilgi için “ Riskli Yapı ve Tespiti ” başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz. Riskli yapıların yıkılıp yeniden yapılması, esasen yasal bir zorunluluktur. Uygulamada, riskli yapıdaki bağımsız bölüm sahipleri, binanın yıkılıp yeniden yapılması için müteahhitlerle anlaşmaktadır. Bu doğrultuda, “ Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ” ya da “ Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ” adı verilen sözleşmeler hazırlanmaktadır. Söz konusu sözleşmeler içerikleri açısından son derece teknik bilgiler ihtiva etmekte olup, hak kaybına uğranılmaması için hukuki destek alınması önem arz etmektedir. 8. Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Kat Mülkiyeti Kanununa göre; bu kanunun uygulanmasından doğabilecek her türlü uyuşmazlıkta görevli mahkeme, sulh hukuk mahkemesidir. Bu bağlamda Kat Mülkiyeti Kanundan kaynaklanan arsa payının düzeltilmesi davası da sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır. Yetkili mahkeme ise 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre belirlenir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ’nun 12. maddesinde “Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.” denilmektedir. Buna göre arsa payının düzeltilmesi davasından yetkili mahkeme, arsa payının düzeltilmesi talep edilen bağımsız bölümün bulunduğu yer mahkemesidir.