Kiracı Tahliye Davası ve Şartları

Günümüzde artan fiyatlar ve hızla değişen ekonomik koşullar hem ev sahiplerini hem de kiracıları zor duruma düşürebilmektir. Ev sahiplerinin kiracıları bir şekilde evden çıkarmak, kiracıların ise evden çıkmamak için verdikleri zorlu mücadeleler hukuki alanda bir çatışma doğurmaktadır. Ev sahipleri artan fahiş kira bedellerinden faydalanmak için kendim oturacağım diyerek kiracıyı çıkarmaya, kiracılar da kanuni haklarını sonuna kadar kullanmaya çalışmaktadırlar. Kiracı tahliye davası ve şartları bu yazımızın konusunu oluşturmaktadır.İçindekiler
ToggleTahliye NedenleriEvde Kendim Oturmak İstiyorum Kiracımı Nasıl Çıkartabilirim?Kiracı Tahliye Davası Nedir?İhtiyacın KapsamıYeniden Kiralama YasağıEv Sahibi Kiracıyı Ne Kadar Sürede Çıkartabilir?Kiracıyı Evden Çıkarmanın Diğer YollarıKiracı Hangi Durumlarda Tahliye Edilir?Kiracımı Çıkarmak Değil Kirayı Artırmak İstiyorum Ne Yapabilirim?Kiracımı Evden Nasıl Çıkartırım?İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Yargıtay KararlarıYargıtay 3. Hukuk Dairesi 01.03.2018 Tarih 2018/1057 Esas 2018/1859 Karar6. Hukuk Dairesi 2013/7288 Esas 2013/10048 Karar6. Hukuk Dairesi 2013/14490 Esas 2013/14951 KararYargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/1057 Esas 2018/1859 KararHukuk Genel Kurulu 2014/224 Esas  2015/2354 Karar3. Hukuk Dairesi  2018/7829 Esas 2019/131 KararSonuçTahliye NedenleriEv sahibi, kiracısını tabi ki çıkarabilecektir ancak birçok şartın olgunlaşması gerekmektedir. Bunlardan ilki ve en önemlisi; ihtiyaç halidir. Ev sahibinin kiraya verdiği evde oturmakta menfaati, o eve kesin bir şekilde ihtiyacı olmalıdır. Eğer ev sahibinin aynı bölgede başka bir evi daha varsa, bu eve ihtiyacı olmadığı düşünülerek, kiracıyı çıkarma hakkı elinden alınacaktır. Bu evin gerçekten ev sahibi ya da alt-üst yakınlarından birinin ihtiyacı mecburiyeti ile kiracı çıkarılmak istendiği takdirde ev sahibi kiracıya karşı dava açılabilmektedir.Evde Kendim Oturmak İstiyorum Kiracımı Nasıl Çıkartabilirim?Ev sahipleri günümüzde kiracılarını evde kendileri oturacakları gerekçesiyle çıkartmaya çalışsalar da ilgili kanun bu nedeni tek başına yeterli kabul etmemektedir. 2011 yılında yürürlüğe giren “6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’’ ile kiracıların hakları korunmaktadır. Ev sahibinin eve ihtiyacının olması, kiracının mülkte on yıldır ikamet etmesi, ev sahibinin tadilat yapmak istemesi, kiracının kira ödemesini yapmaması, ev sahibinin değişmesi gibi haklı sebepleri olduğu durumda kiracıyı çıkarmak adına ihtarname çekilebilir.Ev sahibi evde kendi oturacaksa ya da yakınlarının ihtiyacı varsa kiracıya tahliye davası açabilir. Böyle durumlarda; kanunlar kiracıyı koruma adına 3 yıl süreyle mevcut kiracının evi başkasına kiralamasını yasaklamıştır. Ev sahibinin aynı lokasyonda başka evi olması da kiracıyı çıkarmaya engel olacak en önemli sebeplerdendir.Fakat Türk Borçlar Kanunu’nun 350/1 hükmü ev sahiplerinin imdadına yetişmektedir. Bu hükme göre, kiracı kendine düşen borçları düzenli biçimde yerine getirse ve kira sözleşmesinin koşullarına uysa dahi, kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu hasıl olursa, kiracıya karşı süresinde kiracı tahliye davası açabilme hakkına sahip olacaktır.Kiracı Tahliye Davası Nedir?Tahliye davaları, bir kişinin evini başka bir kişiye kira olarak vermesinden sonra çeşitli nedenlerle kiracısını evden çıkarmak için oluşturduğu bir takım dava çeşididir. Kiracının evden çıkması amaç edinilerek açılmaktadır. Açılan bu dava sonucunda ortaya konulan nedenlerle birlikte kiracının evden çıkması ile sonuçlanması beklenir. Kiracı tahliye davası açılabilmesi için davayı açan kişinin evi kullanmak ihtiyacı olduğunu ortaya koyması gerekmektedir.İhtiyacın KapsamıKira sözleşmesinin kurulması sırasında var olmayan fakat sözleşme yapıldıktan sonra ortaya çıkan kiraya verenin kendisine ve ailesine ilişkin bazı nedenler de tahliye davasının konusunu oluşturabilir. Yargıtay’ın kararlarına göre, kiraya verenin sağlık nedeniyle kiracının oturmakta olduğu yerde oturmasının gerekmesi bir tahliye nedeni olabilir. Ancak kiraya verenin sağlık durumunun gerçekten kiracıyı taşınmazdan çıkarmayı gerektirdiğini kanıtlaması ve ayrıca kendi oturmakta olduğu daireyi kiracısına teklif etmesi gerekir. Gereksinim nedeniyle kiracı tahliye davası açılabilmesi için, gerçekten de kiraya verenin gereksinim duyması ve bunun içten olması gerekir.Bu nedenle, salt kiracıyı çıkarıp bir ahbabına kiralamak, kira parasını istediğince arttırmak, gereksinimi karşılayan evi olduğu halde kiradaki evini birkaç aylığına yazlık olarak kullanmak üzere kiracıyı taşınmazdan çıkarmak istemesi ya da bir taşınmaz boşaldığı halde onu kiraya vererek başka bir kiracısını gereksinme nedeniyle taşınmazdan çıkarmak istemesi gibi durumlarda istemin içten olmadığı kabul edilir ve davası reddedilir.Yeniden Kiralama YasağıEv sahibinin gereksinim nedeniyle kiracısını tahliye ettirdiği taşınmazını 3 yıl boyunca başka kişilere kiralamayacağı durumu kanunda “Yeniden kiralama yasağı” başlıklı TBK 355 hükmünde güvence altına alınmıştır. Hükme göre; “kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.”Ev Sahibi Kiracıyı Ne Kadar Sürede Çıkartabilir?Ev sahibi taşınmazına kendi oturmak isterse ilk önce noter aracılığı ile ihtiyaç sebebiyle kiracısına ihtar çekmelidir. Bu ihtarı çekmek için bir süre yoktur ev sahibinin ne zaman ihtiyacı doğmuşsa ihtarını çekebilir. İhtarda kiracıya en az 30 günlük süre verilmelidir.Ancak bu ihtara rağmen kiracı hemen evi boşaltmak zorunda değildir. İsterse ihtardan sonra 6 ay daha evde oturabilir. 6 ay sonunda kiracı evi hala boşaltmamışsa ev sahibi kiralanan taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemelerinde tahliye istemli davasını açabilir. Bu davada ev sahibi, kiracının oturduğu eve ihtiyacını kendisi ispatlamak zorunda kalacaktır. Ayrıca ihtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.Yargıtay bir kararında; ihtiyaç nedeniyle tahliye davası için, kiraya verenin aynı bölgede davaya konu taşınmaza benzer nitelikte başka bir taşınmazının olması sebebiyle kiraya verenin ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olmadığını kabul etmiştir. Böylece kiraya verenin kiracıyı tahliye talebi reddedilmiştir.Kiracıyı Evden Çıkarmanın Diğer YollarıKiracının kiralanan taşınmazda en az 1+10 yıldır ikamet ediyor olması halinde kiracı bildirimle her zaman tahliye edilebilir. Eğer kiracı evde ikamet etmekte bahsi geçen bu süreyi doldurmadıysa ve ev sahibi de evi kullanmaktaki ihtiyacını ispatlayamazsa diğer nedenlere dayanarak tahliye davası açılabilecektir. Anılan bu nedenler; kira ilişkisinin devamını çekilmez kılan önemli haller ve kiracının özenle kullanma yükümlülüğüne aykırı davranmasıdır.Önemli neden taraflardan birinin ya da her ikisinin kusurundan kaynaklanabileceği gibi taraflara atfedilmeyen sebeplerden de doğabilir. Hiç şüphesiz bu sebep olağanüstü bir ağırlık taşımalıdır. Hangi sebebin bu nitelikte olduğu, her bir kira sözleşmesi açısından tarafların menfaatleri karşılaştırmak suretiyle tespit edilmelidir. Kiracının başka bir şehre tayini çıkması, kiracının kiraya vereni darp etmesi vb. gibi sebepler önemli nedenlerdir.Kiracı Hangi Durumlarda Tahliye Edilir?Yukarıda açıklanan bilgilere dayanarak konuyu özetleyecek olursak. Kiracıyı evden çıkartma şartları;Kiralayanın kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi;Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise tahliyesi;Kiralananı sonradan edinen kişinin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi olarak sıralanabilir.İlgili yasa maddeleri kapsamında belirtilen tahliye kriteri, zorunlu ihtiyaç sebebine dayanmaktadır. Ev sahibi zorunluluk halini ispatlaması halinde kiracısını evden çıkarabilecektir.Kiracımı Çıkarmak Değil Kirayı Artırmak İstiyorum Ne Yapabilirim?Kira fiyatları hızla artarken kiralarının çok alt seviyede kaldığını düşünen ev sahipleri için ‘mal sahibi uyarlama davası’ açma hakkı söz konusudur.Kira uyarlama davası, kira sözleşmesi kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü durumlar nedeniyle kira bedelinin yeni şartlara uyarlanmasını sağlayan davadır.Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin sonradan değişen hal ve şartlara uydurulması talebi ile açılır.Kira uyarlama davası açılabilmesi için; Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır. Bu olağanüstü hal herkes için geçerli, objektif, önceden belirlenemeyecek nitelikte olması gerekir. Olağanüstü durum, borçludan kaynaklanmamalıdır.Kira uyarlama davası, taraflar arasındaki dengeyi bozan olağanüstü durumun meydana gelmesi halinde her zaman açılabilir. Kiracımı Evden Nasıl Çıkartırım?Yukarıda açıklanan bilgilere dayanarak, hukuki yollardan kiracıyı evden çıkartmanın yolları nelerdir? Şimdi bunlara bir göz atalım.İhtiyaç HaliKiracıyı evden çıkartmanın ilki ve en önemli adımı ihtiyaç halidir. Ev sahibinin kiraya verdiği evde oturmakta menfaati, o eve kesin bir şekilde ihtiyacı olmalıdır. Eğer ev sahibinin aynı bölgede başka bir evi daha varsa, bu eve ihtiyacı olmadığı düşünülerek, kiracıyı çıkarma hakkı elinden alınacaktır. Bu evin gerçekten ev sahibi ya da alt-üst yakınlarından birinin ihtiyacı mecburiyeti ile kiracı çıkarılmak istendiği takdirde ev sahibi kiracıya karşı dava açılabilmektedir.Tahliye DavasıTahliye davası, ev sahibinin kiracısını evden çıkarmak için oluşturduğu bir dava çeşididir. Kiracının evden çıkması amaç edinilerek açılmaktadır.  Tahliye davası açılabilmesi için davayı açan kişinin evi kullanmak ihtiyacı olduğunu ortaya koyması gerekmektedir. Ev sahibinin gereksinim nedeniyle kiracısını tahliye ettirdiği taşınmazını 3 yıl boyunca başka kişilere kiralamayacağıSağlık NedenleriYargıtay’ın kararlarına göre, kiraya verenin sağlık nedeniyle kiracının oturmakta olduğu yerde oturmasının gerekmesi bir tahliye nedeni olabilir. Ancak kiraya verenin sağlık durumunun gerçekten kiracıyı taşınmazdan çıkarmayı gerektirdiğini kanıtlaması ve ayrıca kendi oturmakta olduğu daireyi kiracısına teklif etmesi gerekir. Gereksinim nedeniyle kiracı tahliye davası açılabilmesi için, gerçekten de kiraya verenin gereksinim duyması ve bunun içten olması gerekir.Kiralananın Yeniden İnşasıKiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise tahliyesi istenebilir.Evi yeni satın almış olmakKiralananı sonradan edinen kişinin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi karşılamak üzere tahliye davası açılabilir ve kiralananın tahliyesi istenebilir.İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Yargıtay KararlarıBu bölümde kiracı tahliye davası ve şartlarına ilişkin örnek Yargıtay kararları verilmiştir.Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 01.03.2018 Tarih 2018/1057 Esas 2018/1859 KararDavacı, halen eşi adına kayıtlı taşınmazda oturduğunu, bu taşınmazın riskli yapı kabul edildiğini ve yıkım aşamasında olduğunu, kiralanan konuta ihtiyaçları bulunduğunu belirterek davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.Davalı, ihtiyacın samimi olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.Mahkemece, ihtiyacın samimi ve zorunlu olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.Somut olayda; hükme esas alınan 01.04.2014 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacının halen oturduğu ve eşi adına kayıtlı olan taşınmaz hakkında 6306 sayılı yasa kapsamında yıkım kararı alınmış olduğu, davacı tanıklarının anlatımından ise davacının eşyalarını bir depoya bıraktığı ve…’ da bulunan 1+1 yazlık eve geçici olarak taşındıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda toplanan deliller birlikte değerlendirildiğinde davacının ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece bu nedenle davanın kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.6. Hukuk Dairesi 2013/7288 Esas 2013/10048 KararOlayımıza gelince; davacının oğlunun dava açıldığı tarihte İstanbul’da oturduğu konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı oğlunun dava açılış tarihinde ve yargılama aşamasında yerleşeceğini iddia ettiği Karabük iline gelmek için her hangi bri girişimde bulunmadığı dosya içeriğinden anlaşılmaktadır. Bu nedenle henüz ihtiyaç doğmamıştır. Doğmamış ihtiyaç için açılan tahliye davası dinlenemez. Bu sebeple davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi hatalı olmuştur.6. Hukuk Dairesi 2013/14490 Esas 2013/14951 Karar”Olayımıza gelince; davacının halen kirada oturmakta olduğu hususu dosya kapsamı ile sabit olup, esasen bu husus mahkemenin de kabulündedir. Mahkemece her ne kadar davacının tahliye tehdidinin ispatına yönelik delil bildirilmediğinden ve tahliye tehdidini ispat edemediğinden bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de, konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterli olup, ayrıca tahliye tehdidi altında bulunması gerekmemektedir. Davacının kirada oturduğu konusunda uyuşmazlık bulunmadığına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/1057 Esas 2018/1859 Karar”Somut olayda; hükme esas alınan 01.04.2014 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacının halen oturduğu ve eşi adına kayıtlı olan taşınmaz hakkında 6306 sayılı yasa kapsamında yıkım kararı alınmış olduğu, davacı tanıklarının anlatımından ise davacının eşyalarını bir depoya bıraktığı ve…’ da bulunan 1+1 yazlık eve geçici olarak taşındıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda toplanan deliller birlikte değerlendirildiğinde davacının ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece bu nedenle davanın kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.”Hukuk Genel Kurulu 2014/224 Esas  2015/2354 Karar”Davacı 10.05.1973 doğumlu olup dava tarihi itibariyle 39 yaşındadır. Reşit olan bir kimsenin ayrı meskende oturması yasal hakkıdır. Anne veya babası ile birlikte oturmaya zorlanamaz. Dinlenen davacı tanıkları ihtiyaçlı olan davacının halen annesi ile birlikte oturduğunu artık annesinden bağımsız ayrı bir evde yaşamak istediğini bildirmişlerdir. Bu olgu tek başına konut ihtiyacının varlığını kabule yeterli olup bağımsız bölümün uzunca bir süre davacının mülkiyetinde olmasına rağmen davacının bu güne kadar kiralananda oturmayı tercih etmediği ve bundan sonrada oturma niyetinin bulunmadığına  yönelik mahkemenin kabulü yerinde değildir. Bu bakımdan mahkemece kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır…”3. Hukuk Dairesi  2018/7829 Esas 2019/131 Karar”İhtiyaçlının, 80 yaşının üzerinde olduğu çocukları ve torunlarının dava konusu taşınmaza yakın yerlerde oturduğu ve ihtiyaçlının ise kızının yanında kaldığı ayrıca …de konutu olduğu anlaşılmaktadır. İhtiyaç nedenine dayalı tahliye davalarında, ihtiyaç sahibinin çocuğu dahi olsa başkasının yanında kalıyor olması ve yaşı dikkate alındığında çocuklarına uzak bir yerde oturuyor oluşu ihtiyacın samimi olmadığını kanıtlamaz. Dinlenilen davacı tanıklarının da; ihtiyaçlının bakıma muhtaç olduğu ve çocuklarına yakın yaşamak istediğini ve ihtiyaç iddiasını doğruladıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü icab eder. Mahkemece, ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.”SonuçTBK’nın 350 ve 351’inci maddeleri kiraya verenden kaynaklı tahliye sebeplerini düzenlemiştir. Bu sebepler, kiralayanın kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi; kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise tahliyesi; ve de kiralananı sonradan edinen kişinin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi olarak sıralanabilir. İlgili yasa maddeleri kapsamında belirtilen tahliye kriteri, zorunlu ihtiyaç sebebine dayanmaktadır. Ev sahibi zorunluluk halini ispatlaması halinde kiracısını evden çıkarabilecektir. Kiraya veren ile kiracı arasındaki anlaşmanın çözülememesi halinde bir avukat yardımıyla sonuca gidilmesi mümkündür.