Ortaklığın Giderilmesi Davası – İzale-i Şuyu

22 Mart Gayrimenkul Hukuku Ortaklığın Giderilmesi Davası – İzale-i Şuyu Ortaklığın Giderilmesi Davası, taşınır veya taşınmaz malların paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi olduğu durumlarda, ortaklar veya paydaşlar arasındaki birlikte mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesini ve bireysel mülkiyete geçişi sağlayan ya da malın satışıyla elde edilen bedelin adil bir şekilde dağıtılmasını amaçlayan özel bir hukuki süreçtir. İzale-i şüyu davası olarak da bilinen bu davada ortak mülkiye konu malın paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi olup olmamasına bakılmaksızın, paydaşlardan (ortaklardan) her biri malın paylaşılmasını talep edilebilir. Ortaklığın giderilmesi davasında talep halinde öncelikle, ortak mülkiyete konu olan malın, ortaklar arasında pay oranlarına göre bölünmesi (aynen taksimi) yani aynen taksim yöntemiyle ortaklığın sona erdirilmesi seçeneği değerlendirilir. Ancak, hem ortak mülkiyet konusu malın niteliği hem de paydaşların durumu gibi faktörler, ortak malın doğrudan bölünmesini (aynen taksimi) engelliyorsa, bu durumda ortak mülkiyet konusu malın satılmasına ve elde edilen bedelin, paylara uygun şekilde ortaklar arasında paylaştırılmasına karar verilir. Ortaklığın giderilmesi davası için bir zamanaşımı süresi öngörülmemiş olup dava her zaman açılabilir. Yazı İçeriği 1. Ortak Mülkiyet Nedir? 2. Ortak Mülkiyetin Sona Erme Usulleri 3. Ortaklığın Giderilmesi Davası 4. Ortaklığın Giderilmesi Davasının Şartları 5. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Zorunlu Arabuluculuk 6. Davanın Tarafları 7. Ortaklığın Giderilmesi Davasının Açılamayacağı Zamanlar ve Zamanaşımı 8. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme 9. Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Yargılama Usulü 10. Dava Sonunda Verilebilecek Kararlar 10.1. Ortaklığın Paylaştırma (Aynen Taksim) Suretiyle Giderilmesi 10.2. Ortaklığın Satış (Pazarlık/Açık Artırma) Suretiyle Giderilmesi 10.3. Ortaklığının Kat Mülkiyetine Geçiş Suretiyle Giderilmesi 11. Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Satış 11.1. Satış Usulü 11.2. Satış Memuru 11.3. Kıymet Takdiri ve Kıymet Takdirine İtiraz 11.4. Satış İlanı 11.5. İhalenin Yapılması 12. Sıkça Sorulan Sorular Miras yoluyla ya da diğer işlemler sonucunda, birden fazla kişinin aynı malın mülkiyetine ortak bir şekilde sahip olma durumu ortaya çıkabilir. Taraflar arasında ortak mülkiyete konu malın paylaşımı konusunda anlaşmazlık yaşanırsa, paydaşlardan biri dava açarak ortaklığın sona erdirilmesini talep edebilir. Bu dava uygulamada “İzale-i Şuyu Davası” veya “Ortaklığın Giderilmesi Davası” olarak adlandırılır. 1. Ortak Mülkiyet Nedir? Bir malvarlığının mülkiyet hakkı, tek bir kişiye ait olabileceği gibi aynı zamanda birden fazla kişiye de ait olabilir. Mülkiyet hakkının birden fazla kişi arasında paylaşılması durumunda ortak mülkiyet kavramı ortaya çıkar. Ortak mülkiyet, üç ana türde incelenir: Paylı mülkiyet, birden fazla kişinin bir malvarlığı unsuruna belirli oranlarda sahip olduğu durumunu ifade eder. Elbirliği mülkiyeti ise belirli paylar olmadan malvarlığı unsuru üzerinde ortak mülkiyete sahip olma durumunu ifade eder. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış bir yapı içerisindeki kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi ayrı ayrı kullanılabilir alanların, gayrimenkulün malikleri ve/veya ortak malikleri tarafından bağımsız mülkiyet hakları olarak tesis edildiği bir sistemdir. Kat mülkiyeti kavramı, hem bireysel mülkiyeti hem de kolektif mülkiyeti içerir. Çünkü ana gayrimenkul üzerinde birden fazla kişinin mülkiyet hakkı bulunur. Ana gayrimenkul üzerine inşa edilen yapının bağımsız bölümleri ise, ana taşınmazın paydaşlarından her birine ait olan tek kişi mülkiyeti altında yer alır. Kat mülkiyeti hakkında daha detaylıya bilgiye ulaşmak için Kat Mülkiyeti Nedir? isimli yazımızı inceleyebilirsiniz. 2. Ortak Mülkiyetin Sona Erme Usulleri Elbirliği mülkiyeti, malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesi halinde sona erer. Paylı mülkiyete tabi mal, paydaşlardan birine veya bir üçüncü kişiye devredilirse paylı mülkiyet tüm paydaşlar için sona erer. Paylı malın yok olması, kamulaştırılması veya cebri icra yolu ile satışının yapılması halinde de paylı mülkiyet sona erer. Bu hallerde sona erme paydaşların iradesi dışında gerçekleşmektedir. Yukarıda sayılan sona erme halleri tek kişi mülkiyetinde de geçerlidir. Bu sayılanlara ek olarak paylı mülkiyetin kendisine özgü olan bir diğer sona erme hali ise paylaşma/taksimdir. Tüm paydaşlar paylaşma rıza gösterirse dava açılmadan malın paylaşımı gerçekleştirilir. Ancak sadece bir paydaş bile paylaşmaya rıza göstermezse, paylaşmanın gerçekleştirilmesi için ortaklığın sona erdirilmesini talep eden bir dava olan “ortaklığın giderilmesi davası” açılması gerekmektedir. 3. Ortaklığın Giderilmesi Davası Ortalığın Giderilmesi Davası, bir taşınıra veya taşınmaza birlikte sahip olan kişilerin o malı anlaşarak paylaşamamaları nedeniyle paydaşlardan birinin mahkemede dava açarak malın paylaşılmasını istediği davadır. Ortaklığın Giderilmesi Davası doğrudan 4071 Sayılı (TMK) düzenlenmiş bir dava değildir. Ancak hukuki dayanağını TMK madde 698 ve devamındaki hükümlerden almaktadır. Ortaklığın Giderilmesi Davası, bir taşınır veya taşınmaz mala birlikte sahip olan kişilerin, o malı anlaşarak paylaşamamaları halinde, paydaşlardan birinin mahkemede dava açarak malın paylaşılmasını talep ettiği bir hukuki süreçtir. Bu dava, 4071 Sayılı Türk Medeni Kanunu ’nda (TMK) doğrudan düzenlenmemiş olsa da, hukuki dayanağını TMK’nın 698. maddesi ve devamındaki hükümlerinden almaktadır. TMK m. 698 Paylaşma İstemi “Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.” TMK m. 699 Paylaşma Biçimi “Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.” 4. Ortaklığın Giderilmesi Davasının Şartları Ortaklığın Giderilmesi Davası’nda, kişiler birlikte mülkiyete zorlanamayacağından, özellikli bir koşul öngörülmemiştir. Ancak, Ortaklığın Giderilmesi Davası’nın kabul edilmesi için aşağıdaki şartlar gerekmektedir: Elbirliği veyahut paylı mülkiyete konu bir malın bulunması gerekmektedir. Bu mal, taşınmaz olabileceği gibi taşıt, hisse senedi, ziynet eşyası gibi çeşitli varlıklar da olabilir. Davacının, dava açarken ortaklığın tüm taraflarını da dava dosyasına dahil etmesi gerekmektedir. Tüm paydaşlar davada temsil edilmelidir. Ortaklığın sona erdirilmesi istenen malın bilgileri eksiksiz bir şekilde belirtilmelidir. Taşınmaz ise ada ve parsel bilgisi, araç ise plaka numarası, patent belgesi ise numarası gibi detaylar belirtilmelidir. Dava konusu mal üzerindeki ortaklığı gösteren belgenin sunulması gerekmektedir. Örneğin, miras yoluyla kalan bir taşınmazın intikali gerçekleşmemiş olsa dahi, Ortaklığın Giderilmesi Davası açılabilecektir. Ancak taşınmazın sahibine ait olan mirasçılık belgesinin alınmış olması önemlidir. Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğünün bulunmaması gerekmektedir. 5. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Zorunlu Arabuluculuk 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce arabuluculuk yolunun kullanılması zorunlu hale getirilmiştir. Bu tarihten sonra açılacak olan ortaklığın giderilmesi davalarında, arabuluculuk yoluna başvurulmamışsa dava, dava şartı eksikliği gerekçesiyle usulden reddedilecektir. 5 Nisan 2023 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ’un 37. maddesi ile ortaklığın giderilmesi davası için zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Konuyla ilgili detaylı bilgi almak için Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Zorunlu Arabuluculuk başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. Maddeye göre; “MADDE 37- 6325 sayılı Kanuna 18/A maddesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki madde eklenmiştir. “Bazı uyuşmazlıklarda dava şartı olarak arabuluculuk MADDE 18/B-(1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır: b) Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar.” 6. Davanın Tarafları Davacı taraf: Malın paylı veya elbirliği mülkiyete tabi olması fark etmeksizin bir paydaş/ortak veya birkaç paydaş/ortak birlikte, ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Ortaklığın giderilmesi davası açabilmek için tek şart paydaş olmaktır. Paydaş gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişi de olabilir. Davalı taraf: Ortaklığın giderilmesi davasının davalısı ise; Tek bir paydaş/ortak açmışsa, tek paydaş kendisi dışındaki tüm diğer paydaşlar/ortaklar, Birden fazla paydaş/ortak birlikte açmışsa, bu paydaşlar, kendileri dışındaki tüm diğer paydaşlar/ortaklardır. Görüleceği üzere Ortaklığın Giderilmesi Davası paydaşlardan biri veya birkaçı tarafından diğer paydaşların tümüne karşı açılacaktır. Paydaş veya ortaklardan biri ölmüşse, mirasçılık belgesi alınarak, mirasçılarının davaya katılımı sağlanmalıdır. Mirasçılar da, miras bırakandan geriye kalan mal veya gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasını, tüm diğer mirasçılara karşı açmalıdır. Diğer mirasçılar davaya dâhil edilmeden, davaya devam edilemez. 7. Ortaklığın Giderilmesi Davasının Açılamayacağı Zamanlar ve Zamanaşımı Ortaklığın giderilmesi davası bazı sınırlamalar hariç olmak her zaman açılabilen bir dava olup herhangi bir zamanaşımı süresine tabi değildir. Ancak TMK hükümlerine göre; Hukukî bir işlem gereğince paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunması halinde, Paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunması halinde, Uygun olmayan zamanda, Ortaklığın Giderilmesi istenilemez. Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en fazla on yıllık süreyle sınırlandırılabilir. Taşınmazlardaki paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh edilebilir. Uygun olmayan zaman hususu ise dürüstlük kuralı uyarınca, her paydaşın çıkarına göre mahkemece belirlenir. Örnek vermek gerekirse, bir taşınmazda Aile Konutu Şerhi varsa, bu şerh terkin edilmedikçe ortaklığın giderilmesi istenemez. Taşınmazı kiracının kullanması veyahut kentsel dönüşüm alanında kalması hali uygun olmayan zaman olarak öngörülmemiş olup bu hallerde dava açılabilir. 8. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Görevli Mahkeme: Taşınır veya taşınmaz mallara ilişkin mal ve hak paylaşımı ile ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında, tutar veya değere bakılmaksızın, görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili Mahkeme: Taşınmazlarla ilgili davaların yetkili mahkemesi, ilgili taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir. Eğer birden fazla taşınmaz söz konusu ise, bu taşınmazların hepsi için ortaklığın giderilmesi davası, ilgili taşınmazların bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılabilir. Taşınır mallar bakımından ise, genel yetki kuralları Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda öngörülen esaslara göre uygulanacaktır. 9. Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Yargılama Usulü Ortaklığın giderilmesi davasının özgün yapısı nedeniyle, yargılama usulünde bazı farklı özellikler bulunmaktadır. Bu özellikler aşağıdaki şekilde özetlenebilir: Sulh Hukuk Mahkemelerinde, kanun uyarınca aksi belirtilmediği sürece basit yargılama usulü uygulanır. Davanın kesinleşmemiş olması durumunda herhangi bir işlem yapılamaz. Mahkemece ortaklığının aynen taksim yoluyla veya satış yoluyla giderilmesine karar verilebilir. Ancak taraflardan birisi ortaklığın aynen taksim suretiyle giderilmesini talep ederse mahkeme aynen taksimin mümkün olup olmadığını araştırmak zorundadır. Zira öncelik ortaklığın aynen taksim suretiyle giderilmesidir. Ortaklığın giderilmesi davası sonrasında gerçekleştirilecek satışta, yargılama sürecinde alınan bilirkişi raporunda tespit edilen miktar referans alınmaz. Satış işlemi için, Satış Memurluğu tarafından yapılacak kıymet takdiri satışın temelini oluşturur. Ortaklığın giderilmesi davasında ortaklığın giderilmesine karar verileceği için davada kazanan veya kaybeden taraf gibi bir ayrım bulunmaz. Davanın sonucunda her iki taraf için benzer sonuçlar doğar. Ortaklığın giderilmesi davası tam iki taraflı bir dava olduğundan, davacı davasından feragat etse de, davalılardan biri davaya devam etmek isterse mahkemece davaya devam edilerek esas hakkında karar verilmesi gerekir. Davanın iki taraflı bir dava olmasının bir sonucu olarak, dava sonucunda “kazanan” veya “kaybeden” taraftan bahsedilememesidir. Bu nedenle yargılama giderleri ile avukat ücretinin taraflar arasında payları oranında paylaştırılması gerekmektedir. Bir paydaş, kendi sahip olduğu pay üzerinde ‘’intifa hakkı’’ kurma yetisine sahiptir. İntifa hakkı, hak sahibine malın kullanımı ve semerelerinden yararlanma yetkisi veren bir haktır. Eğer bir paydaş, kendi sahip olduğu pay üzerinde intifa hakkı kurarsa, bunu diğer paydaşlara bildirir. Diğer paydaşlar, bu bildirimin yapıldığı tarihten itibaren 3 ay içinde paylaşma talebinde bulunursa, intifa hakkıyla ilgili olarak belirlenen bedel üzerinde satış yoluyla paylaşım devam eder. 10. Dava Sonunda Verilebilecek Kararlar Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri 10.1. Ortaklığın Paylaştırma (Aynen Taksim) Suretiyle Giderilmesi Ortaklığın aynen taksim yoluyla sonlandırılması, ortaklar arasında ortaklığa ait mal veya mallardan bir kısmın her bir ortağa dağıtılması işlemidir. Örneğin, miras kalan beş tarla varsa ve bu beş tarlayı mirasçılar arasında paylaştırmak istiyorsak, her bir mirasçıya birer tarla verilmesiyle ortaklığın sona ermesine “aynen taksim” denir. Ancak, ortaklığın aynen taksim yoluyla sonlandırılabilmesi için belirli koşullar bulunmaktadır. Bu koşullar şunlardır: Ortaklığın giderilmesi davasında, davacı veya davalılardan en az biri, ortaklığın aynen taksim yoluyla sonlandırılmasını talep etmelidir. Mahkeme, ortaklığın giderilmesi istenen malın aynen taksime uygun olup olmadığını bilirkişi incelemesi ile belirlemelidir. Ortaklığın aynen taksim yoluyla sonlandırılması durumunda, malın değerinin aşırı düşmemesi gerekmektedir. Ancak, taraflar taksimi kabul ederse, bu koşul göz ardı edilebilir. Bir paydaş aynen taksim talebinde bulunursa, mahkeme malın aynen taksime uygun olup olmadığını incelemekle yükümlüdür. Eğer malın uygun olduğu kanısına varılırsa, mahkeme malın aynen taksime tabi tutulmasına karar verebilir. Ancak, mal parçalarının değeri eşit değilse, eksik değere sahip olan parçaya denge sağlamak için ek ödeme yapılmasına karar verilir. 10.2. Ortaklığın Satış (Pazarlık/Açık Artırma) Suretiyle Giderilmesi Eğer taraflardan hiçbiri aynen taksim talep etmemişse veya talep edilmiş olsa da malın aynen taksimi mümkün değilse veya paylı malın bölünmesiyle ciddi bir değer kaybı yaşanacaksa, bu durumda açık artırma yoluyla satışa karar verilir. Eğer tüm paydaşlar satışı kabul ederse, satış işlemi sadece paydaşlar arasında gerçekleştirilir. Ancak, paydaşlardan sadece biri bile bu fikre katılmazsa, satış kamuya açık bir şekilde yapılır. Mahkeme, ortaklığın satış yoluyla sonlandırılmasına karar verirse, bu karar kesinleştikten sonra satış işlemleri için dosya satış memurluğuna gönderilir. Satış memurluğu, satışa esas alınacak kıymet takdirini düzenler. Ardından, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre satış yapılır. 10.3. Ortaklığının Kat Mülkiyetine Geçiş Suretiyle Giderilmesi Taşınmazın paylaştırılması, kat mülkiyeti rejiminin kurulmasıyla sağlanabilir. Bu amaçla, mahkeme tarafından, Kat Mülkiyeti Kanunu ‘na uygun olarak inşa edilmiş ve mimari projeye uygun hâle getirilmiş ya da projesi olmamakla birlikte mevcut duruma göre hazırlanmış, ilgili makamlarca onaylanmış bir projenin bulunması gerekmektedir. Her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşecek şekilde planlanmış olmalıdır. Ayrıca, binanın tümünün kâgir ve aynı zamanda tamamlanmış olması gerekmektedir. Eğer tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylanmış projesi arasında farklılıklar varsa veya yapı, imar düzenlemelerine uygun olmasına rağmen projesiz olarak yapılmışsa veya bazı bağımsız bölümler kullanıma uygun değilse, yani kat mülkiyeti kurulmasına engel teşkil eden eksiklikler mevcutsa, hemen kat mülkiyeti rejimi oluşturulamayacağı anlamına gelmez. Bu eksiklikler, kat mülkiyeti talebinde bulunan tarafa uygun bir süre verilerek giderilmesi için fırsat tanınmalıdır. Eksiklikler tamamlandığında, dava konusu taşınmazın yapıları bilirkişiler aracılığıyla konum, yüzölçümü, kullanım amacı gibi açılardan değerlendirilir. Eğer paydaşlar arasında uzun süredir benimsenen bir kullanım biçimi varsa, bu durum öncelikle dikkate alınır. Aksi takdirde, kura usulüyle paydaşlara bağımsız bölümler tahsis edilir. Bu hususta detaylı bilgi için “ Kat Mülkiyeti Kurulması Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi ” isimli yazımızı inceleyebilirsiniz. 11. Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Satış Ortaklığın sonlandırılması için satış yolunun tercih edilmesi durumunda, dava konusu olan malvarlığı unsuru satılarak elde edilen bedel, ortaklar arasında paylaştırılır. Davacı, ortaklığın satış yoluyla sona erdirilmesini talep ettiğinde, mahkeme öncelikle ortaklığın satış yoluyla giderilip giderilemeyeceğini değerlendirir. Eğer davacı hangi yöntemi tercih ettiğini belirtmemişse, mahkeme öncelikle aynen taksimin mümkün olup olmadığını araştırır. Aynen taksim mümkünse bu yönteme başvurulur. Ancak taşınmazın bölünmesi mümkün değilse veya bölündüğünde ciddi bir değer kaybı oluşacaksa, ortaklığın satış yoluyla sona erdirilmesine karar verilir. 11.1. Satış Usulü Satış işlemi açık artırma usulüyle gerçekleştirilir. Açık artırma, herkese açık olarak yapılan genel açık artırma ve yalnızca ortaklar arasında gerçekleşen özel açık artırma olmak üzere iki şekilde yapılabilir. Ancak Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesi uyarınca özel açık artırmanın gerçekleşmesi için tüm paydaşların onay vermesi ve mahkemenin bu yönde bir karar alması gerekmektedir. 11.2. Satış Memuru Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından verilen “Ortaklığın Giderilmesi” ile ilgili kararların kesinleşmesinin ardından, dosya talep üzerine ilgili Satış Memurluğuna iletilir. Satış memuru mahkeme tarafından belirlenir ve satış süreci İcra ve İflas Kanunu’na göre yürütülür. Sulh hukuk Mahkemesi bu satışlarda Hukuk Yazı İşleri Müdürlüğünü yada icra memuru satış memuru olarak görevlendirmektedir. 11.3. Kıymet Takdiri ve Kıymet Takdirine İtiraz Satış memuru, İcra ve İflas Kanunu’nun 128. maddesi ve devamı gereğince satışın hazırlıklarını yapar ve kıymet takdirini gerçekleştirir. Bu kıymet takdirine yönelik yapılan itirazlara, ortaklığın giderilmesi kararını veren Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından bakılır. Aynı şekilde, Satış Memurunun işlemlerine karşı yapılan şikayetlere de Sulh Hukuk Mahkemesi’nce bakılır. İhalenin feshedilmesine ilişkin talepler de şikayet niteliği taşıdığından, bu tür taleplere de Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından bakılır. Kıymet takdirine itiraz üzerine Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından verilen kararlar kesindir. Kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez. 11.4. Satış İlanı Kıymet takdirinin kesinleşmesini müteakip, satış memuru, satış koşullarını belirler ve ilan eder. Açık artırmaya ilişkin satış ilanı satıştan en az 1 ay önce yapılması gerekmektedir. İlan içeriğinde satılacak malın türü, özellikleri, kıymet takdiri değeri ile birlikte ihalenin düzenleneceği yer, tarih ve saat gibi bilgiler yer alır. Satış ilanı bu bilgilerin yanı sıra açık artırma şartnamesini içerir. İlanın bir örneği tapu kaydındaki ilgililere tebliğ edilir. 11.5. İhalenin Yapılması Ortaklığın giderilmesi davalarında verilen kararlar üzerine yapılacak satışlar icra iflas kanunu hükümleri doğrultusunda gerçekleştirilmektedir. Bu düzenleme gereğince satışa ilişkin ihalenin nasıl gerçekleştirileceği de İcra İflas Kanunun Madde 115 te düzenlenmiştir. Birinci ve ikinci ihale, icra müdürü tarafından, ilanda belirlenen gün ve saatte, haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi üzerinden başlatılır. Şartların yerine gelmesi hâlinde mal, en yüksek teklif verene ihale edilir. Şu kadar ki, artırma bedelinin haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazla ise bu miktarı ve ayrıca bu miktara ilave olarak paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını da geçmesi şarttır. Artırmanın sona erdiği gün ve saatte şartların bulunması hâlinde, mal en yüksek teklif verene ihale edilmiş olur ve malın mülkiyeti ihale alıcısına geçer. İhale alıcısının en yüksek teklifi verip de süresi içinde ihale bedelini yatırmaması hâlinde alınan teminat iade edilmeyip öncelikle satış masraflarından düşülmek üzere hak sahiplerine alacaklarına mahsuben ödenir. İcra müdürü, elektronik satış portalında artırma bittikten sonraki ilk iş gününde artırmanın sonucuyla ilgili bir artırma sonuç tutanağı düzenler ve bu tutanaktaki bilgileri aynı gün satış portalında ilan eder. Tutanakta; ihalenin hangi gün ve saatte tamamlandığı, şartlar yerine gelmişse en yüksek teklifi verene malın ihale edildiği, tutanağın ilanından itibaren yedi gün içinde ihale bedelinin icra dairesi hesabına yatırılması gerektiği ve şartlar yerine gelmediği takdirde ihalenin hangi gerekçeyle yapılamadığı belirtilir. Satış talebi teklif verme başladıktan sonra geri alınamaz. Teklif verme süresinin bitimine kadar borcun tamamen ödenmesi hâlinde satış durdurulur. İcra müdürü, asgari ihale bedelinin teklif edilmediği, en yüksek teklif verenin ihale bedelini yatırmadığı veya teklif verme süresinin bitiminden önce borcun ödendiği hâllerde, ihalenin yapılamadığını veya iptal edildiğini tutanakla tespit eder. Asgari ihale bedelinin teklif edilmediği veya en yüksek teklif verenin ihale bedelini yatırmadığı hâllerde ikinci artırma, birinci artırmadaki şartlar çerçevesinde daha önce ilan edilen tarihte başlar. Artırmada, alıcı çıkmazsa veya bu maddede yazılı şartlar gerçekleşmezse alacaklı, önceki satış talebinden kalan satış isteme süresi içinde satış günü verilmesini talep edebilir. Satış isteme süresi satış talebiyle birlikte durur ve duran bu süre, ihalenin yapılamadığına veya iptal edildiğine ilişkin tutanak tarihinden itibaren kaldığı yerden işlemeye başlar. İcra müdürü, artırma bittikten sonraki ilk iş gününde elektronik satış portalından kaynaklanan teknik sebeplerle, artırmanın son on dakikası içinde teklif verilemediğini satış portalı kayıtlarından tespit ederse artırma süresinin bir gün uzatılmasına karar verir; kararda artırmanın başlayacağı ve biteceği tarih ve saatleri gösterir ve tüm bu hususları satış portalında derhâl duyurur. Bu durumda artırmanın başlangıç tarihi, artırma süresinin uzatılmasına karar verildiği tarihten itibaren üç günü geçemez. Bu süre içinde, daha önce en yüksek teklif veren teklifiyle bağlı olacağı gibi yeni istekliler de teminatı yatırmak suretiyle artırmaya katılabilir. 12. Sıkça Sorulan Sorular Ortaklığın Giderilmesi Davası Sırasında Dava Konusu Taşınmazın Tapu Bilgilerinde Yanlışlık Olması Halinde Ne Yapılır? Dava konusu taşınmazın tapu bilgilerinde yanlışlık veya eksiklik olması halinde mahkeme durumu inceler ve gerekirse taraflara bu yanlışlık ve eksikliğin giderilmesi için yetki ve süre verir. Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesine Karar Verildiğinde Bölünen Parçalar Birbiri İle Denk Olmazsa Ne Yapılır? Bölünen parçaların birbiri ile denk olmaması halinde eksik değerdeki parçaya tamamlayıcı miktarda para eklenerek denkleştirme sağlanır. Tüm Paydaşların Malın Aynen Taksim Yolu İle Paylaştırılması Konusunda Anlaşmaları Halinde Hâkim Satış Yolu İle Paylaştırmaya Karar Verebilir mi? Tüm paydaşlar malın aynen taksim yolu ile paylaştırılması konusunda anlaşmış ancak kime hangi parçanın özgüleneceği konusunda anlaşamamışlarsa hâkimin satış yolu ile paylaştırmaya karar vermesi mümkün değildir. Zira ortaklığın giderilmesi davasında, hâkim, paydaşların oybirliği ile alınmış kararlarının aksine hüküm veremez. Üzerinde Kat İrtifakı veya Kat Mülkiyeti Kurulu Olan Taşınmaz Hakkında Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılabilir mi? Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 7. maddesinde kat irtifakına veya kat mülkiyetine tabi olan taşınmazlara ilişkin olarak ortaklığın giderilmesi davası açılamayacağı hüküm altına alınmıştır. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Davacı Feragat Ettiğinde Dava Reddedilir Mi? Ortaklığın giderilmesi davası çift yönlüdür. Yani davalılar aynı zamanda davacı, davacılar aynı zamanda davalıdır. Bu nedenle davacı davadan feragat etse dahi dava reddedilmez ve görülmeye devam edilir. Paylaştırılması İstenen Taşınmazın Üzerindeki Ağaç ve Yapıların (Muhdesat) Kime Ait Olduğu Konusunda Uyuşmazlık Varsa Ne Yapılır? Ortaklığın giderilmesi davasına konu taşınmaz üzerindeki ağaç ve yapıların kimin mülkiyetinde olduğu yönünde uyuşmazlık varsa hâkim ilgili uyuşmazlık hakkında Muhdesat Aidiyetinin Tespiti Davası açılması için süre verir ve bu davanın sonucunu mevcut ortaklığın giderilmesi davasında bekletici mesele yapar. Muhdesat Paydaşlardan Birine Aitse Ne Yapılır? Muhdesat paydaşlardan bir veya birkaçına aitse ve tapuda bu konuda şerh varsa ya da paydaşlar arasında muhdesat konusunda tartışma yoksa arzın ve muhdesatın dava tarihindeki değerleri ayrı ayrı hesaplanır. Akabinde toplam değer ile hesaplanan değer arasında oranlama yapılır. Bu oranlama ile satış bedelinin ödenecek tutarı belirlenir. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Arabuluculuk Dava Şartı mıdır? 01.09.2023 tarihi itibariyle açılacak ortaklığın giderilmesi davaları için dava açılmadan önce arabuluculuk yolunun tüketilmesi zorunludur. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava, dava şartı eksikliği nedeniyle reddedilecektir.