Yapı Ruhsatı Talebinin Reddi Kararına İtiraz ve Dava Yolu

07 Ekim İdare Hukuku Yapı Ruhsatı Talebinin Reddi Kararına İtiraz ve Dava Yolu Yapı ruhsatı , imar planına göre düzenlenir. İmar planı olmayan yerde bulunan bir taşınmaz için yapı ruhsatı verilmesi hukuka aykırıdır. Yapı ruhsatı alındıktan sonraki iki sene içerisinde inşaata başlanmış olması ve ruhsatın alındığı tarihten itibaren 5 sene içerisinde de inşaatın bitirilmesi zorunludur. Eğer bu sürelere uyulmazsa verilmiş olan yapı ruhsatı hükümsüz hale gelir. Hukuken gerekli şartları sağlanmasına ve usulüne uygun olarak başvuru yapılmasına rağmen yapı ruhsatı talebi reddedilirse, bu red kararına karşı idari işlemin iptali davası açılması gerekir. İdari işlemin iptali davası açılmadan önce idareye başvuru yolu denenebileceği gibi herhangi bir başvuruda bulunulmadan doğrudan dava yoluna da gidilebilir. Bu durumda hak kaybı yaşanmaması açısından 60 günlük dava açma süresine dikkat edilmesi son derece önem arz etmektedir. 3194 sayılı İmar Kanunu ’nun kapsamına giren bazı istisnalar dışında bütün yapılar için belediyelerden veya valiliklerden yapı ruhsatı alınması zorunludur. Yazı İçeriği Yapı Nedir? Yapı Ruhsatı Alma Şartları Ruhsat Alınan Yapının İnşaatına Başlama ve İnşaatı Bitirme Süresi Yapı Ruhsatı Verilmesi Talebinin Reddi Kararına Karşı İptal Davası İptal Davasında İleri Sürülebilecek Hususlar İptal Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme İptal Davasında Zamanaşımı Sıkça Sorulan Sorular Yapı ruhsatının verilmesi, imar hukuku yönünden planlamayı ve bu planlara uygunluk denetiminin yapılmasını sağlayan birel idari işlemdir. Yapı ruhsatı talebinin reddi kararı idari işlemin bütün unsurlarını içermelidir. Aksi halde idare tarafından tesis edilen işlem hukuka aykırı hale gelecektir. 1. Yapı Nedir? Bir yapının hukuka uygun olarak inşa edilebilmesi için öncelikle “yapı ruhsatı” alınması gerektiğinden, öncelikle hukuki olarak neyin “yapı” olarak tasnif edildiğinin tespit edilmesi gerekmektedir. 3194 sayılı İmar Kanunu madde 5 hükmü uyarınca: “Yapı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir.” Ruhsat alınmadan, kanundaki yapı tanımına giren bir inşaya başlanırsa bu yapı, hukuka aykırı olacaktır. Örneğin; Danıştay 14. Dairesinin 2011/12209 Esas, 2012/6816 Karar sayılı ilamına göre baz istasyonları da yapı olarak sayılarak GSM şirketlerinin yapı ruhsatı almak zorunda olduğu belirtilmiştir. Bir yerde uygulama imar planı olmadan, yapı ruhsatı verilemez. Uygulama imar planı 1/1000 ölçekli olarak düzenlenir. Nazım imar planına göre düzenlenen ruhsat ise, hukuka aykırı olacaktır. Ruhsat alınmış yapılarda değişiklik yapılmak isteniyorsa bu durumda yeniden ruhsat alınması gerekmektedir. Ancak bağımsız bölümlerin brüt oranı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa, ruhsat; hiçbir vergi, resim, harca tabi olmayacaktır. Taşıyıcı unsurları etkilemeyen derz, iç ve dış sıva, boya badana, oluk, dere, doğrama, döşeme, tavan kaplamaları şeklindeki tadilat ve tamiratlarsa ruhsata tabi değildir. Keza, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri, çatı onarımı, kiremit aktarılması gibi işlemler için de yapı ruhsatı alınması gerekmemektedir. Zira bu durumlar yapılarda köklü değişiklik ve esaslı tadilat teşkil etmemektedir. Esaslı Tadilat, yapılarda taşıyıcı unsuru etkileyen ve/veya inşaat alanını ve ruhsat eki projelerini değiştiren işlemlerdir. 2. Yapı Ruhsatı Alma Şartları Yapı ruhsatı almak için belediye/valilik bürolarına yapı sahipleri veya kanuni vekilleri tarafından dilekçeyle müracaat edilmektedir. Dilekçeye yalnızca şu belgeler eklenmelidir: Tapu (istisnai hallerde tapu senedi yerine geçecek belge) Mimari Proje Statik Proje Elektrik ve Tesisat Projeleri, resim ve hesapları Röperli/yoksa ebatlı kroki Belediye veya valilikler öncelikle ruhsat ve eklerini incelemektedir. Eksik ve yanlış yoksa başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde yapı ruhsatı verilir. Eksik veya yanlış varsa, başvuru tarihinden itibaren on beş gün içinde başvuru sahibine ilgili tüm eksik ve yanlışları yazıyla bildirilir. Eksik ve yanlışlar tamamlandıktan sonra yapılacak başvurudan itibaren en geç on beş gün içinde yapı ruhsatı verilir. Kamuya ait yapı ve tesisler ile sanayi tesislerinde ruhsat verilmesi usulü, İmar Kanunu madde 26’da düzenlenmiş olup kendine özgü bazı kuralları vardır. 3. Ruhsat Alınan Yapının İnşaatına Başlama ve İnşaatı Bitirme Süresi Ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde yapıya başlanmalıdır. Eğer ruhsat alındığı tarihten itibaren iki yıl içinde yapının inşaatına başlanmazsa alınmış olan ruhsat hükümsüz hale gelir. İki yıl içinde inşaata başlanıp, başlama süresiyle birlikte beş yıl içerisinde inşaat bitirilmezse verilen ruhsat yine hükümsüz hale gelecektir. Ruhsatın hükümsüz hale geldiği durumlarda inşaata devam edebilmek için yeniden ruhsat alınmalıdır. Ruhsat yenilemesi ve plan tadilinde ayrıca harç alınmaz. Ancak inşaat sahasında artış, bağımsız bölümlerin brüt alanı veya niteliğinde değişme olmuşsa, yeniden harç hesaplanır ve önceki harç bundan düşürülür. 4. Yapı Ruhsatı Verilmesi Talebinin Reddi Kararına Karşı İptal Davası Usule uygun olarak ruhsat talebinde bulunulmasına rağmen, talep hukuka aykırı bir şekilde reddedilmişse, idari işlem niteliğindeki idarenin ret kararına karşı idari yargıda iptal davası açılabilir. Doğrudan dava yoluna başvurulabileceği gibi dava yoluna gitmeden öncede idareye bir başvuruda bulunulabilir. İdarenin olumsuz dönüş yapması veya 30 günlük süre içerisinde cevap vermemesi durumunda dava yoluna gitme hakkı saklıdır. Belirtmek gerekir ki idareye başvuru yapıldığı takdirde idari yargıda dava açma süresi olan 60 günlük süre duracaktır. İdari yargıda iptal davalarına ilişkin detaylı bilgiye “ İdari İşlemlere İtiraz ve İptal Davası ” başlıklı yazımızdan ulaşabilirsiniz. İdari Başvuru Sonrasında İptal Davası İptal davası açmadan önce, ruhsat talebinin reddi kararının tebliğinden itibaren altmış gün içinde üst makamdan, üst makam yoksa kararı veren idari makamdan kararın kaldırılması istenebilir. İdareye başvuru, işlemeye başlamış idari dava açma süresini durdurur. Bu başvuruya otuz gün içinde cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır. Bu tarihten itibaren altmış günlük dava açma süresi içinde idari yargıda iptal davası açılabilir. Diğer ihtimalde kararın kaldırılması idari makamdan istenmiş ve idare talebi reddetmiş olabilir. Bu halde de, ret kararının tebliğinden itibaren altmış gün içinde iptal davası açılabilir. İdareye Başvurulmaksızın İptal Davası Ruhsat talebinin reddi kararının tebliğinden itibaren altmış gün içinde, idareye başvurmaksızın doğrudan iptal davası açılabilir. İdareye başvuru zorunlu bir yol olmayıp, ilgililerin isteğine bağlıdır. İlgililer isterse önce idareye başvurup ret kararının kaldırılmasını isteyebilecekleri gibi; isterlerse doğrudan idare mahkemesinde iptal davası açabilir. 5. İptal Davasında İleri Sürülebilecek Hususlar Hukuka ve usulüne uygun ruhsat talepleri, hukuka aykırı bir şekilde reddedilen ilgililer iptal davası açabilecektir. Açılacak bu davada ruhsat talebinin reddinin hukuka aykırı olduğu ileri sürülecektir. Ret kararları idari işlem olduğu için işlemin yetki, şekil, sebep, konu, maksat yönlerinden biri/birkaçıyla hukuka aykırı oldukları ileri sürülmelidir. Açılacak iptal davasında, idarenin ret cevabında belirttiği sebeplere göre dava dilekçesi şekillenecektir. İdari işlemin unsurlarına göre yapı ruhsatını değerlendirecek olursak; Yetki Unsuru Ruhsat talebi, işlemi yapmaya yetkili olmayan makamca reddedilirse bu ret kararı hukuka aykırı olur. İmar Kanunu madde 21/1 hükmünde ruhsat talepleri hakkında karar mercii olarak belediye ve valilikler gösterilmiştir. Eğer bu ruhsat talebinin reddi kararı belediye veya valilik tarafından verilmemişse hukuka aykırı olan idari işlem mahkeme tarafından iptal edilmelidir. Şekil Unsuru Ruhsat talebinin reddi kararları ilgilisine usulüne uygun bir şekilde tebliğ edilmelidir. Bu tebliğ işlemi olmadan verilen ret kararı hukuka aykırı olur. Ayrıca, ret için önceden, bir başka idari makamdan karar alınması gerekmesine rağmen bu karar alınmamışsa yine işlem sakatlanmış olur. Bu durumlarda hukuka aykırı gelen idari işlemin mahkeme tarafından iptal edilmesi gerekir. Konu Unsuru İdari işlemin konusu, yapılmış olan idari işlem sonucunda meydana gelen hukuki değişikliği ifade eder. Ret işleminin konusu meşru ve mevzuata uygun olmalıdır. Örneğin var olmayan bir arazi için verilen inşaat ruhsatı, işlemin konu unsuru açısından hukuka aykırı olacaktır. Aynı şekilde hazine arazisi üzerine yapacağı inşaat için kişiye verilen ruhsat da hukuka aykırı olacaktır. Amaç Unsuru İdari işlemlerin yegâne amacı kamu yararıdır. Bu nedenle idari işlemler, kamu yararı gereklerine uygun olmalıdır. Ruhsat talepleri de kamu yararı dışında sırf şahsi çıkarlar için reddedilirse, bu durum işlemin maksat unsurunu zedeler ve ret işlemi, hukuka aykırı olur. Bu noktada önemle belirtmek gerekir ki, imar planlarının iptali, bu plana dayanılarak verilen ruhsatın da doğrudan iptaline sebebiyet vermez. Diğer taraftan, yapı ruhsatının alınması ve yapının bu ruhsata uygun şekilde inşasının tamamlanması, yapının kullanılabilir hale gelmesi için yeterli değildir. İnşaatın, tahsis edilen yapı ruhsatına uygun şekilde tamamlanmasının akabinde, ilgili yapının kullanıma açılması için yapı kullanma izin belgesi (İskan Ruhsatı) denen lisans alınmalıdır. Ancak kimi durumlarda, inşaatın ruhsata uygun şekilde tamamlanmasına ve başvurunun hukuka uygun şekilde yapılmasına rağmen, yapı kullanma izin belgesi (iskan ruhsatı) talebi reddedilebilmektedir. İskan ruhsatı talebinin reddi ile ilgili detaylı bilgi için “ Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan Ruhsatı) Talebinin Reddi ve İptal Davası ” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. 6. İptal Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme İdari işlem niteliğindeki yapı kullanma izin belgesi talebinin reddi işlemine karşı, bahse konu ret kararını veren idarenin bağlı bulunduğu yerdeki idare mahkemeleri görevli ve yetkilidir. 7. İptal Davasında Zamanaşımı Yapı kullanma izin belgesi talebine ilişkin olarak olası bir red kararının ilgilisine tebliğinden itibaren altmış gün içinde ilgili kararın iptali için dava açılması gerekmektedir. Bahse konu tebliğden itibaren altmış günlük süre, dava açılabilmesi için hak düşürücü süredir. Yukarıda açıkladığımız şekilde idareye başvuru yapılması durumunda dava açma süresi duracaktır. İdare tarafından red kararı verilmesi durumunda dava açma süresi işlemeye devam devam edecektir. 8. Sıkça Sorulan Sorular İdare Mahkemelerinde Avukat Tutma Zorunluluğu Var mı? Türk Hukuku, tarafların mahkemelerde kendilerini bizzat savunmalarına ve temsil etmesine imkan tanımakta olup, tarafların mahkemelerde temsil edilmek için avukat tutması, bazı istisnalar dışında zorunlu değildir. Bu kapsamda İdare Mahkemelerinde de idare hukuku avukatı tutma zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak İdare Hukuku mevzuatının karmaşık yapısı, İdari Yargılama Usul Kanununda yer alan sürelerin kesin ve kısa oluşu gibi nedenlerle, dava sürecinin hukukçu olmayan kişiler tarafından yürütülmesi halinde, gerek şekil, gerekse de esas açısından telafisi mümkün olmayan hatalı işlemler yapılabilir. Son derece ayrıntılı düzenlemeler içeren idari yargı sürecinde hak kaybına uğranılmaması için, herhangi bir işlem yapılmadan önce “ İdare Hukuku ” alanında hizmet veren avukatlardan hukuki destek alınmasını tavsiye ederiz. Yapı Ruhsatı Verilmesi Talebim Reddedildi. Şimdi Ne Yapmalıyım? Yapı ruhsatı talebinizin hukuka uygun olduğunu ve idare tarafından hukuka aykırı olarak talebinizin reddedildiğini düşünüyorsanız red işleminin tebliğ tarihinden itibaren 60 günlük süre içerisinde başvurunuzu reddeden idarenin bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde idari işlemin iptali davası açabilirsiniz. Dava yolun gitmeden önce dava açma süresi içerisinde idareye başvuru yoluna da gidebilirsiniz. İdarenin başvurunuzu reddetmesi halinde dava açma hakkınız saklı kalacaktır. İnşaata Başladım. Ancak Yapı Ruhsatını Almadım. İnşaatın Akıbeti Ne Olur? İnşa edilen yapı imar planı ve ilgili mevzuatlara uygun olarak düzenlenen yapı ruhsatı ve onun eki mimari projeye uygun olarak inşa edilebilir. Eğer bir yapı ruhsatsız olarak inşa ediliyorsa veya ruhsatın eki olan mimari projeye aykırı olarak inşa ediliyorsa ve bu durum idare tarafından tespit edilirse inşaat yetkili idare tarafından durdurulur. İdare, süre vererek aykırılıkların giderilmesini talep eder. Eğer bu sürede aykırılıklar giderilmezse yapının yıkılmasına karar verilir. Ayrıca bu yıkım kararıyla birlikte yapı sahibine idari para cezası da verilir. Yıkım kararlarıyla ilgili detaylı bilgi almak için Yıkım Kararına Karşı İtiraz ve İptal Davası başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. Komşunun İnşaatı Benim Haklarıma Müdahale Ediyor. Buna Karşı Dava Açabilir miyim? Menfaati olan herkes yapı ruhsatının iptalini talep edebilme hakkına sahiptir. Komşu taşınmazın aldığı yapı ruhsatına dayanarak inşa edeceği yapının kendi taşınmazına zarar vereceğini düşünen kişi komşusunun yapı ruhsatının iptalini talep edebilir. Müteahhitle Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İmzaladık. Müteahhit Anlaşmamıza Aykırı Olarak Yapı Ruhsatı Aldı. Bu Yapı Ruhsatını İptal Ettirebilir miyim? Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 55. maddesinde “(8) Parsel malik veya maliklerinin ruhsat ve eki onaylı projelere muvafakati alınmaksızın yapı ruhsatı düzenlenemez, onaylı projelerde tadilat yapılamaz.” Hükmü bulunmaktadır. Bu hükme göre müteahhit taşımaz malikleri ile olan anlaşmasına aykırı olacak şekilde mimari proje hazırlarsa ve projeye dayalı olarak yapı ruhsatı alırsa taşınmaz malikleri bu yapı ruhsatının iptalini talep etme hakkına sahiptir. Bu yazı yalnızca bilgilendirme amaçlı yayımlanmış olup, tüm hakları Kulaçoğlu Hukuk Bürosu’na aittir. İdare Hukuku mevzuatı ve özellikle de İdari Yargılama Usul Kanunu, diğer hukuk alanlarına nazaran daha ayrıntılı sayılabilecek kurallar içermekte olup, hak kaybına uğranılmaması açısından, herhangi bir işlem yapılmadan önce “ İdare Hukuku ” alanında hizmet veren avukatlardan hukuki destek alınmasını tavsiye ederiz.