şyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davasında aynı anda kira tespiti talep edilebilir mi? Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2006/3434 kararını analiz ettiğimiz bu yazıda, samimi ihtiyaç, mülkiyet hakkı ve kötü niyet iddiaları detaylı şekilde ele alınıyor.

İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Kira Bedelinin Tespiti - Demirbaş Hukuk Bürosu Yeni İktisap ve Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye İhtar ve Dava Açma Süresi 17 Mayıs 2021 Kira Süresi Dolmadan Tahliye Nedeniyle Kar Kaybı Talebi 17 Mayıs 2021 Başlıklar Toggle İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye ve Kira Tespiti Davaları: Bir Yargıtay Kararı İncelemesi İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası , özellikle mülk sahiplerinin yakınlarının iş kurma veya çalışma ihtiyacına dayanarak kira ilişkisini sonlandırmak istedikleri durumlarda başvurulan bir hukuki yoldur. Ancak bazı durumlarda bu davalarla eş zamanlı olarak kira bedelinin tespiti davası da açılabilir. Bu noktada iki talep birbiri ile çelişir gibi göründüğünden “asıl amaç kira artışı mı, yoksa gerçek bir ihtiyaç mı var?” sorusu kritik hâle gelir. Bu yazımızda, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 04.04.2006 tarihli kararını esas alarak bu konuda emsal teşkil eden unsurları inceliyoruz. ⚖️ Karar Özeti: İşyeri Tahliyesi ve Kira Tespiti Aynı Anda Talep Edilebilir mi? Karar: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Tarih: 04.04.2006 Esas: 2006/1602 Karar: 2006/3434 Kapsam: İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye – Kira tespiti davası – Kötü niyet iddiası – Seçimlik mülkiyet hakkı Kararın Hukuki Analizi 1️⃣ Tahliye Davasında İhtiyacın Samimi Olup Olmadığı Nasıl Belirlenir? Yargıtay, işyeri ihtiyacına dayalı tahliye davalarında, ihtiyacın: Gerçek (sübjektif olarak ispatlanmış) , Samimi (iyi niyetli) ve Zorunlu (alternatifsiz ve süreklilik arz eden) olması gerektiğini vurgulamaktadır. Bu kararda, davacı baba, oğlunun uzun süredir işsiz olduğunu ve kiralanan yerde market ve büfe işi yapacağını ileri sürerek tahliye istemiştir. Mahkeme ilk derece mahkemesi, bu ihtiyacın samimi olmadığına kanaat getirse de, Yargıtay bu görüşe katılmamıştır . 2️⃣ Kira Tespiti Davası, Tahliye Talebine Engel midir? Davacının kira tespiti talebinde bulunmuş olması, Yargıtay’a göre tahliye talebini geçersiz kılmaz . “Kira tespiti davası açmak, ihtiyacın samimi olmadığı anlamına gelmez.” Bu yaklaşım, mülkiyet hakkı kapsamında ev sahibinin ekonomik menfaatini koruma hakkına işaret etmektedir. Tahliye davasının asıl amacının kira artışı olduğu iddiası, somut delillerle ispatlanmadıkça geçerli kabul edilmez. 3️⃣ Davacının Başka Taşınmazlarının Olması Ne Anlama Gelir? Yargıtay, aynı kişiye ait başka taşınmazların bulunmasının, ihtiyacın samimi olmadığı anlamına gelmeyeceğini belirtmiştir. Önemli olan, davaya konu taşınmazın: Yapılacak işe uygunluğu , Alternatiflerinin hâlihazırda kullanımda olup olmaması gibi kriterlerdir. Kararda, aynı parseldeki diğer işyerlerinin kirada olduğu, ihtiyacın bu taşınmazla sınırlı olduğu ve kullanım amacına en uygun yerin bu olduğu vurgulanmıştır. 4️⃣ Daha Önce Açılan Davanın Reddedilmiş Olması: Kesin Hüküm Sayılır mı? Hayır. Yargıtay, önceki tahliye davasının reddedilmiş olmasının, yeni açılan dava bakımından kesin hüküm teşkil etmeyeceğini belirtmiştir. Çünkü: İhtiyaç koşulları değişmiş olabilir (örneğin, oğul işsiz kalmış olabilir), Önceki ret kararı somut olay bakımından bağlayıcı olsa da yeni delillerle yeni dava açılabilir. 5️⃣ Emsal Nitelikteki Bu Karardan Çıkarılacak Sonuçlar Ev sahibi, hem tahliye hem de kira tespiti davasını aynı anda açabilir. İhtiyaç samimi ve gerçekse , bu durum kira artışını amaçladığı iddiasını geçersiz kılar. Kira ilişkisi süresiz dahi olsa, işyeri ihtiyacına dayalı tahliye mümkündür . Ev sahibi, kirada olan diğer taşınmazları tahliye etmek zorunda değildir ; bu, mülkiyet hakkı kapsamında bir seçimlik haktır . Kararın Tam Metni: İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Kira Bedelinin Tespiti İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Kira Bedelinin Tespiti T.C. YARGITAY 6. Hukuk Dairesi Esas: 2006/1602 Karar: 2006/3434 Tarih: 04.04.2006 ÖZET: Davacının kira parasının tespitini istemesi, açılan tahliye davasında ihtiyaç iddiasının samimi olmadığına delil teşkil etmez. Ayrıca davacının dava konusu kiralananın dışında kirada başka yerlerinin de olup, bu yerlerin tahliyelerinin istenmemesi mülkiyet hakkının bir sonucu olup davacı kötü niyetli olarak kabul edilemez. (6570 sayılı GMKHK. m. 7) KARAR METNİ: Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan tahliye davasına dair karar davacılar tarafından süresi içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki tüm kağıtlar okunarak gereği görüşülüp düşünüldü. Uyuşmazlık, iş yeri ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili, dava dilekçesinde, müvekkilinin davalının kiracısı olduğu taşınmazı market ve tekel büfesi olarak işlettiğini, davacılardan Cemil’in oğlu Özgür’ün de yirmi altı yaşında olup eğitimini tamamladığını, askerliğini yaptığını, halen bir işi olmadığını, kiralananda aynı işi yapmak istediğini, bu konuda davalıya ihtarname gönderilmesine rağmen sonuç alınamadığını belirterek, davalının kiralanandan tahliyesini talep etmiştir. Davalı vekili, davanın süresinde açılmadığını, davacıların daha önce aynı nedene dayanarak açtıkları davanın reddine karar verildiğini, şartlarda bir değişikliğin olmamasına rağmen yeniden tahliye davası açılmasının ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığını gösterdiğini, davacıların aynı parselde bulunan ve daha büyük olan üç dükkanlarının daha olduğunu, davalıyı tahliyeye zorlamak için kira tesbit davası da açtıklarını asıl amacın kira parasını artırmak olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye sebebi yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye nedeni olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Olayımıza gelince; uyuşmazlık ihtiyaç iddiasına dayalı tahliye istemine ilişkindir. Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 15.07.1992 başlangıç günlü ve süresiz kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. 21.07.2004 gününde tebliğ edilen ihtarname ile dava süresinde açılmıştır. Davacılar, Cemil’in oğlu Özgür’ün işsiz olduğunu, kiralananda market-tekel bayii işi ile iştigal edeceğini iddia ederek tahliye isteminde bulunmuştur. Dinlenen davacı tanıkları davacının iddiasını doğrular nitelikte anlatımda bulunarak 1979 doğumlu ihtiyaçlının uzun süredir işsiz olduğunu, artık bir iş yapmak istediğini, kiralananda market-tekel bayii işi yapacağını söylemişlerdir. Yapılan keşif sonrasında düzenlenen bilirkişi raporunda da davalının kiralananda halen aynı işi yaptığı davalının savunmasında belirtilen sair dükkanların boş olmayıp kirada oldukları ve kiralananın da yapılacak işe uygun bulunduğu belirtilmiştir. Davacının kanuni hakkını kullanarak kira tespiti isteminde bulunması tahliye isteminin kabulüne engel oluşturmaz ve ihtiyacın samimi olmadığını göstermez. Yine kirada bulunan dükkanlardan yapılacak işe uygun olanının seçilerek tahliyesinin istenmesi mülkiyet hakkının kullanımının gereğidir ve davacının bu konuda seçimlik hakkı bulunmaktadır. Kaldı ki kiralananda halen aynı iş yapılmaktadır. Davalı hakkında daha önce açılan tahliye davasının reddine karar verilmesi işbu dava için kesin hüküm oluşturmaz. Uzun süredir işsiz olan ve kendisine ilişkin başkaca iş yeri bulunmayan davacının oğlunun toplanan delillere göre ihtiyaç iddiası kanıtlanmıştır. Bu halde mahkemece ihtiyacın samimi olmadığı, asıl amacın kira parasını artırmak olduğu düşüncesi ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Mahkemece tahliye isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı biçimde hüküm kurulması doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir. Sonuç: Yukarda açıklanan sebeplerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK.nun 428. maddesi uyarınca hükmün (BOZULMASINA), istem halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine 04.04.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.