İşyerinin Kira Sözleşmesi Bitmeden Önce (Erken) Tahliyesi – TBK Madde 325

07 Temmuz Borçlar Hukuku Gayrimenkul Hukuku İşyerinin Kira Sözleşmesi Bitmeden Önce (Erken) Tahliyesi – TBK Madde 325 Kira sözleşmesi kapsamında en sık karşılaşılan sorunların başında, kiracının süresinden önce çıkması yani işyerinin erken tahliye edilmesi gelmektedir. Öyle ki, uygulamada kiracılar, çeşitli sebeplerle henüz kira sözleşmesi bitmeden taşınmazdan çıkmak istediklerini kiraya veren işyeri sahibine bildirmekte ve taşınmazı tahliye etmektedirler. Bu durum kiraya veren işyeri sahiplerinin ciddi gelir kaybına uğramasına neden olmaktadır. Zira işyerinin süresinden önce tahliye edilmesi nedeniyle kiralanan taşınmaz belirli süre boş kalmakta veya daha düşük bedellere kiralanabilmektedir. Bu durumu göz önünde bulunduran kanun koyucu, kiracının borçlarının, taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiralanabileceği makul süre için devam edeceğini düzenlemiştir. Diğer bir deyişle kiracı, erken tahliye sebebiyle kiraya verenin uğradığı zarardan sorumlu tutulmuştur. Yazı İçeriği 1. Kira Sözleşmesi Ne Zaman Sona Erer? 1.1. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi 1.2. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi 2. Kiraya Verenin Erken Tahliye Sebebiyle Uğradığı Zararın Tazmini 2.1. Makul Süre Nedir? 2.2. Kiracının Sorumluluğunun Kapsamı 2.3. Tazminat Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme 3. Kiracının Sorumluluktan Kurtulması Kiracının sorumluluğunun makul bir süre için devam edeceği düzenlenmiş olmakla birlikte, kiracı belirli şartlar altında sorumluluktan kurtulabilmektedir. Öyle ki, erken tahliye eden kiracı, şayet kendisi yerine, kiraya verenin kabul edebileceği niteliklerde ve ödeme gücüne sahip yeni bir kiracı bulursa sorumluluktan kurtulacaktır. Bu noktada kiraya verenin, yeni kiracıyı kabul etmesi veya onunla anlaşması zorunlu değildir. Önemli olan kiracının kendisi yerine uygun bir başka kiracı bulmuş olmasıdır. Ayrıca kiracının sorumlu olduğu bedel hesaplanırken, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler ve elde ettiği gelirler de dikkate alınmalıdır. Öyle ki, kiraya verenin kurtulduğu giderler ile elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararların kira bedelinden indirilmesi gerekecektir. 1. Kira Sözleşmesi Ne Zaman Sona Erer? Asıl konumuza geçmeden önce kira sözleşmesinin normal şartlarda ne zaman sona ereceği sorusunun cevaplanması gerektiği kanaatindeyiz. Zira, erken tahliyeden söz edebilmek için öncelikle kira sözleşmesinin süresinin ve sözleşmenin ne zaman sona ereceğinin ortaya konulması gerekmektedir. Türk Borçlar Kanunu ’nun 300. maddesine göre kira sözleşmesi belirli veya belirsiz bir süre için yapılabilmektedir. Buna göre şayet taraflar sözleşmede bir süre öngörmüşlerse, kira sözleşmesinin belirli süreli olduğu kabul edilir. Bununla birlikte, taraflar sözleşmede herhangi bir süre öngörmemişlerse, kira sözleşmesinin belirsiz süreli olduğu söylenebilecektir. 1.1. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi Belirli süreli kira sözleşmeleri kural olarak belirlenen sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirlenen sürenin sonunda sözleşmenin sona ermesi için karşı tarafa yazılı bildirimde bulunulması gerekmektedir. Öyle ki, sözleşmenin sona ermesini isteyen taraf, belirlenen sürenin bitiminden ne az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmazsa, kira sözleşmesi bir yıl daha uzamış sayılır. Ayrıca belirli süreli kira sözleşmesinin yazılı bildirim yoluyla sona erdirilmemesi durumunda, kira sözleşmesi bir yıl daha uzamakla kalmaz, aynı zamanda belirsiz süreli hale gelir. Zira, TBK m. 327’de tarafların açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürmeleri durumunda kira sözleşmesinin belirsiz süreli sözleşmeye dönüşeceği düzenlenmiştir. 1.2. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi Belirsiz süreli kira sözleşmelerinin kiracı tarafından yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyularak sona erdirilmesi mümkündür. Bu noktada yasal fesih dönemi ile fesih bildirim sürelerinin açıklanması icap etmektedir. İşyeri kiralarında yasal fesih dönemi altı aylık kira döneminin sonudur. Buna göre işyeri kiralarında kiracı, her altı aylık döneminin sonunda sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Ancak altı aylık kira fesih döneminin sonunda sözleşmenin sona ermesi için en az üç ay önceden kiraya verene yazılı bildirimde bulunulması gereklidir. Bu üç aylık süre ise fesih bildirim süresi olarak adlandırılmaktadır. Sonuç olarak belirsiz süreli olarak akdedilen veya daha sonradan belirsiz süreli hale gelen işyeri kira sözleşmelerinde kiracı, belirli şartlar altında sözleşmeyi feshedebilir. Buna göre sözleşmeyi feshetmek isteyen kiracı, öncelikle kiraya verene yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bu bildiriminin sözleşmenin sona erdirileceği tarihten en az üç ay önce yapılması gerekir. Fesih bildirimi sürelere uygun yapıldığı takdirde kira sözleşmesi, altı aylık fesih döneminin sonunda sona erecektir. Önemle belirtmek gerekir ki, Yargıtay kira sözleşmesinin feshedilmiş sayılması için yalnızca bildirimi yeterli görmemekte aynı zamanda anahtarın usulüne uygun olarak kiraya verene teslimini de aramaktadır. Anahtarın kiraya verene teslim edildiğini ispat yükü kiracı aittir. Bu nedenle kiracının anahtarı yazılı olarak düzenlenecek bir tutanak ile teslim etmesi ispat kolaylığı sağlayacaktır. 2. Kiraya Verenin Erken Tahliye Sebebiyle Uğradığı Zararın Tazmini Kiracılar, çeşitli sebeplerle henüz kira sözleşmesi bitmeden taşınmazdan çıkmak istediklerini kiraya verene bildirmekte ve taşınmazı tahliye etmektedirler. Bu durum kiraya veren işyeri sahiplerinin gelir kaybına uğramasına neden olmaktadır. Zira işyerinin süresinden önce tahliye edilmesi nedeniyle kiralanan taşınmaz belirli süre boş kalmakta veya daha düşük bedellere kiralanabilmektedir. Bu durumu göz önünde bulunduran kanun koyucu, kiracıyı erken tahliye sebebiyle kiraya verenin uğradığı zarardan sorumlu tutmuştur. Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesine göre, işyerinin erken tahliye edilmesi durumunda, kiracının borçları, taşınmazın benzer koşullarda tekrar kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Buna göre kiraya veren işyeri sahibinin, erken tahliye nedeniyle kira kaybı alacağı talepli tazminat davası açması mümkündür . Açılacak davada makul sürenin ve kiracının sorumluluğunun kapsamının nasıl belirleneceğinin değerlendirilmesi gerekmektedir. 2.1. Makul Süre Nedir? Kanunda kiracının sorumluluğunun makul bir süre için devam edeceği düzenlenmişse de bu süreden ne anlaşılması gerektiği belirlenmemiştir. Bu nedenle taşınmazın erken tahliye edildiği tarihten itibaren benzer koşullarla yeniden kiralanabileceği makul sürenin tespiti gerekmektedir. Öncelikle ifade etmek isteriz ki, tarafların makul süre konusunda uzlaşma sağlamaları mümkündür. Şayet taraflar kira sözleşmesinde bir makul süre öngörmüş veya erken tahliye sonrası makul süre konusunda anlaşmaya varmışlarsa bu süreye riayet edilmesi gerekir. Ancak tarafların makul süre konusunda anlaşamamaları durumunda makul sürenin tespiti mahkeme tarafından yapılacaktır. Mahkeme, yapacağı keşif ve bilirkişi incelemesiyle makul süreyi tespit edebilir. Makul süre tespit edilirken, işyerinin konumu, özellikleri, benzer niteliklerdeki taşınmazlara duyulan ihtiyaç ile somut olaya özgü diğer hususlar dikkate alınır. Somut olayın özelliklerine göre daha yüksek bir makul süre belirlenmesi mümkün olsa da Yargıtay, makul sürenin ortalama üç ay olduğu kabul etmektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 16.10.2019 Tarihli ve 2018/3415 E., 2019/8030 K. sayılı Kararı “Yerleşmiş Yargıtay uygulamalarına göre kiralanan taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul sürenin ortalama üç ay olduğu göz önünde bulundurulduğunda; yanılgılı değerlendirme ile yetersiz bilirkişi raporuna göre, davalının 8 aylık 15 gün makul süre kira bedelinden sorumlu tutulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” 2.2. Kiracının Sorumluluğunun Kapsamı Makul süreden sonra belirlenmesi gereken ikinci husus kiracının sorumluluğunun kapsamıdır. Kanunun ilgili hükmünde kiracının borçlarının makul bir süre için devam edeceği düzenlenmişse de kira sözleşmesinden kaynaklanan her borçtan kiracının sorumlu tutulması mümkün değildir. Buna göre kiracının sorumluluğu, kira bedeli ve aidat ücretlerini ödeme borcundan ibarettir. Tahliye gerçekleştiği için, özenle kullanma, komşulara saygı gösterme veya ayıpları kiraya verene bildirme gibi diğer sorumluluklarının devam etmeyeceği söylenebilecektir. Kiracının sorumlu olduğu tazminat tutarı, işyeri erken tahliye edilmeseydi ödenecek olan kira bedeli ve aidat ücretinin makul süre ile çarpımı yoluyla bulunabilecektir. Konunun daha iyi anlaşılabilmesi için bir örnek verilmesi gerektiği kanaatindeyiz. Örneğin makul süre 3 ay olarak tespit edilmiş ve kira bedeli ile aidatın toplamı aylık 10.000 TL ise kiracının sorumlu olacağı tutar 30.000 TL olacaktır. Her ne kadar kiracının sorumlu olacağı tutarın bu yolla hesaplanması mümkün olsa da bu bedelden birtakım indirimlerin de yapılması gerekmektedir. Öyle ki TBK m.325/2’de kiraya verenin kurtulduğu giderler ile elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı gelirlerin kira bedelinden indirileceği düzenlenmiştir. Buna göre kiraya veren, işyerinin tahliyesi nedeniyle birtakım giderlerden kurtulmuşsa örneğin taşınmazın faturalarını kiraya veren öderken, tahliye nedeniyle fatura ödememişse bu bedelin indirilmesi gerekecektir. Kiraya veren, işyerini bir başka kişiye kiralayamamakla birlikte kendisi kullanarak gelir elde etmiş olabilir. Bu durumda da elde ettiği gelirin indirilmesi gerekecektir. Bu noktada önemle belirtmek isteriz ki, kiraya veren, işyerini benzer özelliklerle yeniden kiraya verebilmek için çaba sarf etmelidir. Aksi durumda, kiraya verenin kendisinden beklenen özen ve çabayı göstermemesi nedeniyle sebep olduğu zararı, kiracıdan istemesi mümkün değildir. Kiracının sorumlulukları ile ilgili detaylı bilgi için “ İşyeri Kiralarında Uygulanacak Kira Bedelinin Belirlenmesi BK Madde 344 ” ve “ Aidat Bedeli (Konut, Site, İşyeri) ” başlıklı yazılarımızı inceleyebilirsiniz. 2.3. Tazminat Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Kiraya veren tarafından açılacak kira kaybı alacağı talepli tazminat davasında görevli ve yetkili mahkeme, sözleşmenin ifa yerindeki veya kiracının yerleşim yerindeki sulh hukuk mahkemesidir. 3. Kiracının Sorumluluktan Kurtulması Kiracının sorumluluğunun makul bir süre için devam edeceği düzenlenmiş olmakla birlikte, kiracı belirli şartlar altında sorumluluktan kurtulabilmektedir. Öyle ki, erken tahliye eden kiracı, şayet kendisi yerine, kiraya verenin kabul edebileceği niteliklerde ve ödeme gücüne sahip yeni bir kiracı bulursa sorumluluktan kurtulacaktır. Bulunan yeni kiracı, kanunun aradığı niteliklere sahip olmasına rağmen kiraya veren kiracıyı kabul etmeyebilir. Bu durumda da kiracının sorumluluktan kurtulması mümkündür. Zira kiracı, sorumluluktan kurtulmak için üstüne düşeni yapmış ancak kiraya veren yeni bulunan kiracıyı kabul etmemiştir.