Kiracının Oturmaya Elverişli Evinin Olması Nedeniyle Tahliye Davası

Kiracının Evinin Olması Nedeniyle Tahliye Davası - Demirbaş Hukuk Bürosu Türk Hukukunda Portföy Tazminatı 18 Aralık 2023 Bayilik ve Tek Satıcılık 8 Ocak 2024 Başlıklar Toggle Kiracının Oturmaya Elverişli Evinin Olması Nedeniyle Tahliye Davası Pandemi sonrası dönemde kira fiyatlarında hızlı yükselişler olmuş, diğer taraftan yasal düzenlemelerle konut kirası artışlarına sınırlamalar getirilmiştir. Bunun sonucunda yeni kiralamalarla eski sözleşmeler arasında, kira bedeli yönünden, çok ciddi farklar oluşmuştur. Bu nedenle oturmaya elverişli bir konutu bulunan bazı kiracıların, kendi evini yüksek bedelle kiraya verip kira bedeli düşük kalmış olan kira ilişkisini sürdürmeye çalıştığı gözlenmektedir. Kira Hukukunda, kira sözleşmesinin sona ermesinin önemli başlıklardan biri olduğuna ve kiraya veren bakımından sınırlı sayıda nedene dayanılarak sözleşmenin feshedilebileceğine yukarıdaki bölümlerde değinmiştik. Kira sözleşmesinin sona ermesini sağlayan özel nedenlerden biri de kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunmasıdır. Bu bölümde kiraya verenin, kiracının veya eşinin oturmaya elverişli bir konutunun bulunması durumunda kira sözleşmesini sona erdirme konusunu inceleyeceğiz. Yasal Düzenleme: Kiraya verenin, kiracı veya eşinin oturmaya elverişli bir konutu bulunması nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirme hakkı TBK m. 352/3’ de düzenlenmiştir. Anılan hükme göre “Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir” Türk Borçlar Kanunu tasarısı madde gerekçesi ise şöyledir. “Maddenin üçüncü fıkrası, 6570 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin son fıkrasından alınmıştır. Ancak, bu hükümden farklı olarak, “aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde olma”, “kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmeme” ve “sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sona erdirme” koşullarının birlikte gerçekleşmesi aranmıştır. Böylece, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin konutunun, “aynı belediye sınırları içinde olması”ndan, dolayısıyla büyükşehir belediyelerinin de “aynı belediye” olarak kabul edilmesinden vazgeçilmiş ve “ilçe ya da belde belediye sınırları” esas alınmıştır. 6570 sayılı Kanunun 7’nci maddesinin son fıkrasında bu konuda bir açıklık olmamakla birlikte, kiraya verenin sözleşmenin kurulduğu sırada, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı şehir veya belediye sınırları içinde oturulabilir bir konutu bulunduğunu bilse bile, başka bir koşul aranmaksızın, kira sözleşmesini derhâl sona erdirmeye yönelik dava açabileceğine ilişkin uygulama, Tasarıda yapılan düzenlemede benimsenmemiştir. Gerçekten, bu uygulama, Türk Medenî Kanununun 2’nci maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarına aykırı sonuçlar doğurabilecek nitelikte görülmüştür. Tasarının 351 inci maddesinin son fıkrasındaki düzenlemeye göre, kiraya veren, söz konusu durumu biliyorsa, sözleşmeyi dava yoluyla sona erdiremeyecektir.” Görüldüğü üzere madde gerekçeleri düzenlemeyle ilgili bazı tartışmalara ışık tutmaktadır. Hemen belirtelim ki TBK m. 352/3’ de yer alan bu düzenleme konutlar içindir. İş yeri kiralarında kiracının veya eşinin kullanmaya elverişli bir işyerinin bulunması, kiraya verene, kira sözleşmesini sona erdirme ve tahliye talep hakkı vermemektedir. Öte yandan bu hükmün uygulama alanı bulabilmesi için diğer koşulların yanında kiraya verenin, kiracının oturmaya elverişli bir evinin bulunduğunu sözleşme anında bilmemesi de gerekmektedir. 1.13.2. Kiraya Verenin, Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Oturmaya Elverişli Bir Konutu Bulunmasına Dayalı Fesih Hakkının Koşulları: TBK m. 352/3’e dayalı olarak kira ilişkisini sona erdirebilmek ve bu nedenle bir tahliye davası açabilmek için birtakım koşulların mevcudiyeti şarttır. Yargıtay 6570 Sayılı Yasanın yürürlükte olduğu dönemde verdiği bir kararında bu koşulları; i) varlığı ileri sürülen evin kiralananla aynı şehir veya belediye hudutları içinde olması, ii) bu evin kiracı veya birlikte yasadığı esinin uhdesine kayıtlı bulunması, iii) evin sıhhi ve sosyal bakımından kiracının ailesi, efradı ile oturabileceği vasıfta olması şeklinde özetlemiş, bu üç şartın birlikte mevcudiyeti halinde başka herhangi bir araştırma yapma zorunluluğu ve ihtara ihtiyaç bulunmadığına hükmetmiştir. (6. Hukuk Dairesi, Esas No: 2012/16418, Karar No: 2013/1082) TBK m. 352/3 maddesine dayanılarak açılan tahliye davasında, tahliye kararı verilebilmesi koşulları aşağıda ayrıntılı olarak incelenecektir. Kiracı ve Eşinin Aynı İlçe veya Belde Belediye Sınırları İçerisinde Oturmaya Elverişli bir Konutu Bulunmalıdır. Yasal düzenlemeye göre kiracının aynı ilçe veya belde belediyesi sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması gerekmektedir. Aynı ilçeden ne anlaşılması gerektiği açıktır. 5442 Sayılı İl İdaresi Kanunu’nun 1. Maddesine göre “Türkiye, merkezi idare kuruluşu bakımından coğrafya durumuna, iktisadi şartlara ve kamu hizmetlerinin gereklerine göre illere; iller ilçelere ve ilçeler de bucaklara bölünmüştür.” Anılan kanunun 2. Maddesine göre ise “İl ve ilçe kurulması, kaldırılması, merkezlerinin belirtilmesi, adlarının değiştirilmesi, bir ilçenin başka bir ile bağlanması kanun ile” yapılabilir. Görüldüğü üzere idari bölünme olarak Türk hukukunda “belde” adlı bir idari birim yoktur. Öte yandan 6360 Sayılı Kanun’la önceden mevcut olan “belde belediyeleri” kapatılmıştır. Artık idari sistemimizde “belde belediyeleri” şeklinde yerel bir yönetim de yoktur. Kiracının büyükşehir belediyesi sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması halinde TBK m. 352/3 ‘ün uygulama alanı bulup bulamayacağı tartışmalıdır. Mülga 6570 Sayılı Kanun’un 7/son fıkrasında “Aynı şehir veya belediye hudutları içinde kendisinin veya birlikte yaşadığı eşinin uhdesinde kayıtlı oturabileceği meskeni bulunan” ibaresi yer almaktaydı. Yargıtay “aynı şehir veya belediye hudutları içinde” ibaresini büyükşehir belediyelerini de dahil ederek yorumlamaktaydı. Ancak bu ibare TBK ‘ya alınmamış ve “belde belediyesi” kavramı kullanılmıştır. Artık ağırlıklı görüş, büyükşehir belediye sınırları içerisindeki başka bir konutun bu maddenin kapsamına girmediğidir. Tasarının madde gerekçesinde de kanun koyucunun amacının aynı büyükşehir belediye sınırları içinde bulunan konutları madde kapsamından hariç tutmak olduğu açıkça belirtilmiştir. Büyükşehir belediyelerinin geniş coğrafi alanlara yayılmış yerleşim yerleri olması karşısında bu tercih anlaşılabilirdir. Bununla birlikte ilçe sınırları da bazı örneklerde oldukça dardır. Her olayda idari sınırlara bakarak karar vermek hakkaniyete uygun olmayacaktır. Bazen ilçe sınırı bir cadde olabilmektedir. Kiralanana çok yakın bir yerde ancak komşu ilçe idari sınırlarında yer alan bir konut nedeniyle bu maddenin uygulanamayacağını ileri sürmek hakkaniyete muvafık olmayacağı gibi kanunun amacına da uygun düşmeyecektir. Sonuçta kanun, yakın bölgede oturmaya elverişli bir konutu bulunan kiracının tahliyesini amaçlamaktadır. Kanımca büyükşehir belediyesini madde uygulamasına dahil etmek kanunun amacı ile çelişmemektedir. Konutun büyükşehir sınırları içinde uzak bir noktada bulunması halinde ise elverişlilik koşulu gerçekleşmeyeceğinden kira akdinin sona erdirilmesi ve tahliye talebi zaten dinlenmeyecektir. Konutun Oturmaya Elverişli Olması: Kiracı veya birlikte yaşadığı eşine ait konutun, oturmaya elverişli bir konut olması gerekir. Bundan maksat iskana elverişli ve bir meskenden beklenen olanakları ihtiva etmesidir. İnşaatı fiziken tamamlanmamış, elektriği, suyu doğalgazı bulunmayan, depremde hasar almış konutun oturmaya elverişli olduğu söylenemez. Buna karşılık kiralananın internet altyapısına sahip olmaması, fiziki olarak tamamlanmış olmasına rağmen yapı kullanma izninin henüz alınmamış olması elverişlilik kriteri yönünden önem taşımaz. Konutun, objektif kriterlerin yanında kiracının şahsı ile ilgili ihtiyaçları karşılamaya elverişli olması gerektiği de (sübjektif elverişlilik) ileri sürülmektedir. Sağlık gibi konularda sübjektif ihtiyaçları değerlendirmek anlaşılabilir olmakla birlikte bu konu geniş yorumlanmamalıdır. Örneğin ileri düzeyde yükseklik fobisi olan kiracının eşine ait yüksek bir binanın son katında bulunan ev kiracı yönünden oturmaya elverişli bir konut olarak kabul edilmeyebilir. Ancak kiracının aile bireyleri ve oda sayısı, büyüklük, cephe ve manzara gibi konular, kiracının hobilerine ilişkin hususlar elverişlilik değerlendirmesinde nazara alınmamalıdır. Kiracı veya eşine ait oturmaya elverişli ev salt yazlık olarak kullanılıyorsa TBK m. 352/3 uygulanmayacaktır. Bununla birlikte bu ev kışlık olarak da kullanılabilecek objektif olanaklara sahipse kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme hakkı olduğu kabul edilmelidir. Kiracıya veya eşine ait konutun kirada bulunması da maddenin uygulanmasına engel değildir. Kiracı olan malik veya kiraya verenin salt kirada oturma sebebine dayanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkı vardır. Bu hakkı kullanmayan kiracı zaten dürüstlük kuralına aykırı hareket etmiş olacaktır. Konutun, Kiracı veya Birlikte Yaşadığı Eşine Ait Olması Kiraya verenin TBK m. 352/3 ‘e dayanarak kira sözleşmesini sona erdirmesi ve tahliye davası açabilmesi için oturmaya elverişli konutun kiracıya veya birlikte yaşadığı eşine ait olması şarttır. Kiracı veya birlikte yaşadığı eşinin konutun maliki olması gerekir. Alt ve üst soy dahil akrabalara ait ev için bu madde uygulama alanı bulmayacaktır. İntifa veya sükna hakkı sahibi kiracıya karşı da bu davanın açılabileceği kabul edilmelidir. Zira kira ilişkisinden beklenen şey kiralananı kullanmaktır. İntifa ve sükna hakları da sahibine hakkın konusu olan gayrimenkulü kullanma yetkisi vermektedir. Bununla birlikte aksi görüşte olanlar da vardır. Kiracı veya eşinin sadece çıplak mülkiyetine sahip olduğu intifa ve sükna gibi sınırlı bir ayni hakla yükümlü taşınmaz ise tahliye talebine dayanak yapılamayacaktır. Zira bu durumda kullanma hakkı bir başkasına aittir. Kiracı veya eşinin sahip olduğu konut paylı mülkiyete tabi ise kiraya verenin TBK m. 352/3’e dayalı tahliye davası açamayacağı kabul edilmektedir. Kullanmaya elverişli konutun, kiracıya veya birlikte yaşadığı eşine ait olması gerektiği madde metninde özellikle belirtilmiştir. Kiracı ve eşi ayrı yaşıyorlarsa ayrı yaşayan eşe ait mesken gerekçe gösterilerek tahliye talebinde bulunulamaz. Uzaklaştırma tedbiri veya çalışma durumu gibi nedenlerle geçici olarak ayrı yaşama durumunda ise tahliye talep hakkının varlığı kabul edilmelidir. Evli olmadan birlikte yaşayan çiftler için, bu durum ne kadar uzun sürmüş olursa olsun, TBK m. 353/3 ‘e dayalı tahliye davası açılamaz. Kiraya Verenin Kiracının Elverişli Konutu Olduğunu Sözleşme Anında Bilmemesi Kiraya verenin, TBK m. 352/3 ‘e dayanarak tahliye davası açabilmesi için, kiracının oturmaya elverişli bir konutunun bulunduğunu sözleşmenin yapıldığı anda bilmiyor olması gerekir. Kanunun lafzına göre burada mutlak anlamda bilme aranmaktadır. Öğretide kiraya verenin kiracı veya eşine ait elverişli bir konutun bulunduğunu bilebilecek durumda olduğu veya bilmesi gerektiğinin ileri sürülemeyeceği kabul edilmektedir. Kira Sözleşmesinin Konut Kirasına İlişkin Olması TBK m. 3532/3 ‘ de kiraya verene tanınmış olan sözleşmeyi sona erdirme ve tahliye davası açma hakkı konut kiralarına özgüdür. İşyeri kiralarına uygulanmaz. Kiralananın hem konut hem de işyeri olarak kullanılması durumunda TBK m. 352/3 ‘ün uygulama alanı bulamayacağı görüşünü savunanlar varsa da biz bu görüşe katılmıyoruz. Bu durumda kiracının ağırlıklı kullanım amacına bakılmalıdır. Kiralanan, örneğin “home ofis” olarak adlandırılan kullanma biçimine benzer bir şekilde daha ziyade konut olarak kullanılıyorsa tahliye talep edilebilmelidir. Bu kapsamda örneğin; evde çok yoğun da olsa dikiş, terzilik gibi işlerin yapılması, özel ders verilmesi, avukatlık ve muhasebecilik gibi işlerin yapılması temelde konut olarak kullanılma durumunu etkilemeyecektir. Buna mukabil bir işyerinin bir bolümü konut olarak kullanılıyor ve herhangi bir konutun bu işyerinin işlevini görmesi mümkün bulunmuyorsa bu maddenin uygulanması mümkün olamayacaktır. Konutun Dava Tarihinde Kiracı veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Mülkiyetinde Olması TBK m. 352/3 e dayalı tahliye talebine dayanak olan konutun dava tarihinde kiracı veya eşinin mülkiyetinde olması gerekir. Dava tarihi itibariyle tescilsiz iktisap hallerinden birinin bulunması da yeterlidir. Dava tarihinden önce konut elden çıkarılmışsa dava reddedilecektir. Bu noktada muvazaalı devir iddiasının bu davada tartışılıp tartışılamayacağı akla gelebilir. Bize göre tartışılabilmelidir. Yargıtay’a göre kiracının dava açıldığını öğrendikten sonra konutu elden çıkarmasının ise açılmış olan davaya bir etkisi yoktur.