2B Durumundaki Arazilerin Satışı ve Devri

18 Nisan Gayrimenkul Hukuku 2B Durumundaki Arazilerin Satışı ve Devri Orman özelliğini, bilim ve fen bakımından 31.12.1981 tarihi öncesi kaybeden ve bir daha ormana dönüştürülmesi bilim ve fen bakımından mümkün olmayan orman alanlarının orman sınırı dışına çıkarılması mümkündür. Bu şekilde orman arazisi dışına çıkarılan taşınmazlara 6831 Sayılı Orman Kanunu’nun 2. Maddesinin B bendinde düzenlemeden dolayı 2B arazisi denilmektedir. Şartları taşıyan orman arazisi öncelikle devlet tarafından bu araziyi kullanan bu arazi üzerinde yapısı bulunan hak sahiplerine satılabilecektir. Hak sahipleri tarafından 2B’li arazinin alınması halinde Hazine tarafından genel hükümlere göre satışı gerçekleştirilebilecektir. Ayrıca kullanıcı veya muhdesat sahibi olarak belirlenen hak sahibi kişiler, 2B’li araziye ilişkin satın alma hakkını noter huzurunda düzenlenecek muvafakatname ile haklarını devredebilirler. Yazı İçeriği 1. 2/B Orman Arazisi Nedir? 2. 2/B Orman Arazisinde Hak Sahibi Kimdir? 3. 2/B Orman Arazisinin Hazineden Satın Alınmasında Usul (Başvuru, Süreler ve Ödeme) 4. 2/B Orman Arazisinin Hazine Tarafından Hak Sahibine Satışı 5. 2/B Orman Arazisi 3. Kişiye Satılabilir Mi? 6. 2/B’li Arazinin İmara Açılması ve Arazi Üzerine Yapı Yapılması Mümkün Müdür? Ormanların hayati öneme sahip olması sebebiyle ormanlara ilişkin hem Anayasa’da hem de Orman Kanunu’nda ormanların korunmasına yönelik düzenlemeler yer almıştır. Ancak orman alanlarının doğal ve beşeri sebeplerle tahrip olması ve yok olması mümkündür. Bu arazilerin mutlak orman arazisi korumasından yararlanması halinde arazi orman arazisi niteliğini kaybetmiş arazilerin hiçbir şekilde değerlendirilememesin önüne geçmek için Orman Kanunu m. 2/B’de bazı şartların varlığında bu arazilerin hak sahipleri, üçüncü kişilere satılabileceği düzenlenmiştir. Ancak bu arazilere ilişkin hem satış sürecinin farklı olması hem de her somut özelinde şartların oluşup oluşmadığının değerlendirilmesi gerekmektedir. 2/B’li arazilere ilişkin idare tarafından gerçekleştirilmiş herhangi bir hukuka aykırılık olması durumunda menfaati olanlar İdari İşlemin İptali Davası açabilirler. 1. 2/B Orman Arazisi Nedir? Anayasamızın “Ormanların Korunması ve Geliştirilmesi” başlıklı 169. Maddesinde, devlete ait ormanların mülkiyetinin devrolunamayacağı, ormanlara zarar verebilecek hiçbir faaliyet ve eyleme müsaade edilemeyeceği belirtilmiştir. Ancak aynı maddede orman sınırında bazı hallerin mevcudiyeti halinde daraltma yapılabileceği ve bu daraltılan alanların orman arazisi dışına çıkarılabileceği belirtilmiştir. Anayasa m. 169/4; “Orman olarak muhafazasında bilim ve fen bakımından hiçbir yarar görülmeyen, aksine tarım alanlarına dönüştürülmesinde kesin yarar olduğu tespit edilen yerler ile 31/12/1981 tarihinden önce bilim ve fen bakımından orman niteliğini tam olarak kaybetmiş olan tarla, bağ, meyvelik, zeytinlik gibi çeşitli tarım alanlarında veya hayvancılıkta kullanılmasında yarar olduğu tespit edilen araziler, şehir, kasaba ve köy yapılarının toplu olarak bulunduğu yerler dışında, orman sınırlarında daraltma yapılamaz.” Aynı durum 6831 Sayılı Orman Kanunu ’nun 2. Maddesinin B bendinde de dile getirilmiştir. Orman Kanunu m. 2/B; 31.12.1981 tarihinden önce bilim ve fen bakımından orman niteliğini tam olarak kaybetmiş yerlerden; tarla, bağ, bahçe, meyvelik, zeytinlik, fındıklık, fıstıklık (antep fıstığı, çam fıstığı) gibi çeşitli tarım alanları veya otlak, kışlak, yaylak gibi hayvancılıkta kullanılmasında yarar olduğu tespit edilen araziler ile şehir, kasaba ve köy yapılarının toplu olarak bulunduğu yerleşim alanlarının orman sınırları dışına çıkartılacağı ifade edilmiştir. Bu arazilere ilişkin düzenlemenin Orman Kanunu’nun 2. Maddesinin B bendinde düzenlenmiş olması nedeniyle bu taşınmazlar hakkında “2B” ifadesi kullanılmaktadır. 2. 2/B Orman Arazisinde Hak Sahibi Kimdir? 6292 Sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun ’ un 6. Maddesine göre hak sahipleri bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra düzenlenecek güncelleme listelerine veya kadastro tutanaklarına ya da kesinleşmiş mahkeme kararlarına göre oluşturulacak tapu kütüklerinin beyanlar hanesine göre; bu taşınmazların 31.12.2011 tarihinden önce kullanıcısı ve/veya üzerindeki muhdesatın sahibi olarak gösterilecek kişilerdir. 3. 2/B Orman Arazisinin Hazineden Satın Alınmasında Usul (Başvuru, Süreler ve Ödeme) Orman sınırları dışına çıkartılan bu yerler eğer devlete ait ise hazine adına, hususi orman ise bu şahıslar adına orman sınırları dışına çıkartılacaktır. Bahsi geçen hazine adına orman sınırları dışına çıkarılmış arazilerde 31.12.2011 tarihinden önce hak sahibi olanlar için 6292 sayılı Kanun ile bu yerlerin, kişilere bedel karşılığı satışı hüküm altına alınmıştır. Bu arazilerin maliki olmak isteyen hak sahiplerinin illerde defterdarlıklara ilçelerde ise mal müdürlüklerine başvuru yapması gerekmektedir. Satışlar rayiç bedelin %70’i üzerinden yapılacaktır. Başvurular için kanunda öngörülen süre kanunun yürürlüğe girişinden itibaren 6 ay olarak gösterilmişse de başvuruların azlığı sebebiyle bu süre birkaç defa uzatılmış, son olarak 6 aylık bir ek süre verilmiş ve başvuru tarihi 31.12.2020 tarihinde sona ermiştir. Ancak kanun koyucu ve idarenin sürenin uzatılması yönündeki iradesine bakılacak olursa bu tekrar uzatılması muhtemel gözükmektedir. Bu nedenle kanunda hak sahibi olarak tanımlanan kişilerin 2B arazilerini satın almak istemeleri halinde başvuru sürelerini yakından takip etmeleri gerekmektedir. Hak sahiplerinin satış işlemleri başvurunun tamamlandığı günden itibaren altı ay içinde idare tarafından sonuçlandırılacaktır. Bunun sonucunda idare, başvuruda bulunan kişilerin hak sahibi olup olmadıklarını belirleyecektir. Satış bedeli peşin veya taksitli ödenebilir. Satış bedelinin tamamının peşin ödenmesi hâlinde %20, en az yarısının ödenmesi hâlinde %10 oranında indirim uygulanır ve bu bedellerin, idarece yapılan tebligat tarihinden itibaren en geç üç ay içinde hak sahibince ödenmesi gerekir. Tebliğ edilen bedele itiraz edilemez ve dava açılamaz. Hak sahibi adına mülkiyet devredilmeden yapılan taksitli satışlarda, hak sahibi tarafından yükümlülüklerin yerine getirilmemesi durumunda, tahsil edilen tutar hak sahibine aynen ve faizsiz olarak iade edilir. 4. 2/B Orman Arazisinin Hazine Tarafından Hak Sahibine Satışı 6292 sayılı Kanun m.6/14’e göre, hak sahibi bulunmayan veya doğrudan satın almaya ilişkin hak sahipliği kalmayan taşınmazların tapu kütüklerinde yer alan; 2/B, kullanıcı ve muhdesat belirtmeleri Maliye Bakanlığının talebi üzerine tapu idaresince terkin edilir ve bu taşınmazlar Maliye Bakanlığınca genel hükümlere göre değerlendirilir, üçüncü kişilere satışı gerçekleştirilebilir. Maddenin üçüncü fıkrasına göre; birinci fıkra kapsamında kalan taşınmazlardan Hazine adına tescil edilmiş taşınmazlar hakkında aynı fıkrada belirtilen süre içerisinde idareye başvuruda bulunmayan ilgililerin hakları bu süre sonunda sona erer ve bu kişiler idareden başkaca talepte bulunamazlar, hak ve tazminat talep edemedikleri gibi dava da açamazlar. Bu taşınmazlardan Hazine adına tescil edilenler, idarece genel hükümlere göre değerlendirilir, üçüncü kişilere satışı gerçekleştirebilir. 5. 2/B Orman Arazisi 3. Kişiye Satılabilir Mi? 4 Temmuz 2012 Tarih ve 345 Numaralı Milli Emlak Tebliğine göre; 6292 sayılı kanun yürürlüğe girdikten sonra, kullanıcı veya muhdesat sahibi olarak belirlenen kişiler, noter huzurunda düzenlenecek muvafakatname ile haklarını 3. kişiye devredebilirler. Kadastro tutanaklarında veya güncelleme listelerinde kullanıcı ve/veya muhdesat sahibi olarak bildirilen kişilerin haklarını, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra noterde düzenlenecek muvafakatnameyle kendisine devrettiğini belgeleyen akdi haleflerin başvuruları İdarece kabul edilecektir. Kullanıcılar ve/veya muhdesat sahipleri, İdareye başvuru yaptıktan sonra da haklarını noterde düzenlenen muvafakatnameyle akdi haleflere devredebileceklerdir. Kullanıcıların ve/veya muhdesat sahiplerinin, başvuru bedeli yatırmamaları halinde, bu bedel akdi haleflerden tahsil edilecektir. İdarece, tebligat ve satış işlemi akdi halefe yapılacaktır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 04.11.2019 tarih ve E. 2018/6527 K. 2019/8657 sayılı kararında; uyuşmazlığa konu taşınmazın 2/B gereği Hazine adına orman dışına çıkartılıp hazine adına tapuya kaydedilerek Yasa gereği öncelikli olarak taşınmazda zilyetlik hakkı bulunanlara bedel karşılığı satışının teklif edildiği ardından tarafların noter huzurunda taşınmazın üçüncü kişilere satışına ayrı ayrı muvafakat gösterdiği anlaşılmaktadır. “Sözleşmeye konu Sakarya İli, Hendek İlçesi, 119 Ada, 4 Parselde kayıtlı taşınmazın tapu kaydı incelendiğinde; 6831 sayılı Yasanın 2/B maddesi gereğince Hazine adına orman sınırı dışına çıkarılarak 31/08/2010 tarihinde Hazine adına tapuya kaydedildiği, tapu kaydının beyanlar hanesine tarafların eşit olarak kullanımında olduğuna dair şerh düşüldüğü, taşınmazın Hazine tarafından satışa çıkartıldığı, ilgili Yasa gereği bahse konu arazilerin öncelikli olarak taşınmazlarda zilyetlik hakkı bulunan taraflara bedel karşılığında satışının teklif edildiği, taşınmazın üçüncü kişilere satışının yapılmasına dair tarafların ayrı ayrı muvafakat gösterdiği, akabinde taşınmazın 1/3 hissesinin 06/06/2013 tarihinde dava dışı (…)’a, diğer hisselerin ise 12/12/2014 ve 25/12/2014 tarihlerinde dava dışı (…)’a ve … adlı şahsa satıldığı görülmüştür.” Danıştay 8. Dairesi, 11.11.2020 tarih ve E. 2019/6586 K. 2020/5025 sayılı kararında; 31.12.2011 tarihinden önce noter tarafından düzenlenen muvafakatname ile taşınmazı devreden SS F1 Konut Yapı Kooperatifinin kullanımında olduğu tespit edilen taşınmazın 6292 sayılı Kanun m. 6 kapsamında doğrudan satışına engel bir nedenin bulunmadığıgerekçesiyle temyize konuBölge İdare Mahkemesi’nin kararını onanmıştır. “Bölge İdare Mahkemesi kararının özeti:Konya Bölge Mahkemesi 2. İdari Dava Dairesince; davaya konu taşınmazın 6831 sayılı Kanunun 2/B maddesi uyarınca Hazine adına orman sınırları dışına çıkarıldığı, Kadastro Mahkemesince anılan taşınmazın 1.211,00 m²’sinin davacıların noter tarafından düzenlenen muvafakatname ile taşınmazı devraldığı (…) ilgili mevzuat uyarınca 2/B arazisi olarak tescil edilen, 31.12.2011 tarihinden önce noter tarafından düzenlenen muvafakatname ile taşınmazı devreden SS F1 Konut Yapı Kooperatifinin kullanımında olduğu tespit edilen taşınmazın 6292 sayılı Kanunun 6. maddesi kapsamında doğrudan satışına engel herhangi bir nedenin bulunmadığı, dava konusu taşınmazın satışının yapılması istemiyle yapılan başvurunun zımnen reddine yönelik tesis olunan davalı idare işleminde hukuka uyarlık bulunmadığı (…) sayılı kararın kaldırılmasına ve dava konusu işlemin iptaline karar verilmiştir.” 6. 2/B’li Arazinin İmara Açılması ve Arazi Üzerine Yapı Yapılması Mümkün Müdür? Mevzuatta düzenlenen hükümler uyarınca orman arazisinden 2/B arazisine dönüştürülen alanların dönüştürülme sebebine göre imar açılması ve parselasyon yapılması mümkündür. Yine bu yerler üzerine yapı yapılamayacağına ilişkin bir kayıt yoksa imar izni alınarak yapı da yapılması mümkündür. Danıştay Kararı – 8. Dairesi, 11.11.2020 tarih ve E. 2019/1058 K. 2020/5022 sayılı kararında; “ 6292 sayılı Kanunun yukarıda yer verilen hükümlerinde, orman niteliğini tam olarak kaybettiği tespit edilerek 6831 sayılı Orman Kanununun 2/B maddesi uyarınca Hazine adına orman sınırı dışına çıkarılan taşınmazların imar planı kapsamına alınabileceği belirtilmiş ve yapılaşma için kullanım kararı getirilemeyeceğine yönelik kısıtlayıcı bir hüküm getirilmemiştir . Bu nitelikteki taşınmazların kamu hizmetlerine ayrılabileceği hatta yukarıda yer verilen durumların gerçekleşmesi halinde ise satış dahil genel hükümlere göre değerlendirilebileceği tartışmasızdır. (…) Dava konusu taşınmazın Hazine adına orman sınırı dışına çıkarılan 2/B arazisi olduğu hususu tartışmasız olup, imar planı kapsamına alınarak yapılaşmaya açılması ve dava konusu imar planları uyarınca parselasyon işlemine tabi tutulması mümkündür.”