Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi - Sözleşmenin Feshi - Rayiç Bedel

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi - Sözleşmenin Feshi - Rayiç Bedel - Demirbaş Hukuk Bürosu Çekişmeli Boşanma Davası Hakkında Sık Sorulan Sorular 16 Mayıs 2021 Elatmanın Önlenmesi – Ecrimisil – İntifa Hakkı 16 Mayıs 2021 Başlıklar Toggle Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Feshi Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir? Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türk hukuk sisteminde sıkça başvurulan karma tipli sözleşmelerdendir. Arsa sahibi ile yüklenici arasında kurulan bu sözleşmede arsa sahibi arsa payını veya payın bir bölümünü yükleniciye devretme borcu yüklerken, yüklenici de bu arsa üzerine bina inşa ederek belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi , arsa sahibi ile yüklenici (müteahhit) arasında yapılan ve arsa payı karşılığında yüklenicinin bina inşa etmeyi taahhüt ettiği bir özel hukuk sözleşmesidir. Bu sözleşme türü, Türkiye’de özellikle büyükşehirlerde konut imalat sektöründe sıkça kullanılmaktadır. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Özellikleri İki taraflı bir taahhüt sözleşmesidir: Arsa sahibi, arsasının belirli bir payını yükleniciye devretmeyi, Yüklenici ise bu arsa üzerinde bina inşa ederek, belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Karma nitelikli bir sözleşmedir: Eser sözleşmesi (inşaat yapımı) ve taşınmaz satış vaadi unsurlarını bir arada barındırır. Yazılı şekilde ve noterde düzenlenir: Taşınmazla ilgili bir hak doğurduğu için resmi şekil önemlidir. Tapuya şerh verilebilir. Tarafların yükümlülükleri ayrıntılı şekilde düzenlenmelidir: İnşaat süresi, teslim tarihleri, bağımsız bölümlerin paylaşımı, cezai şartlar, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi, kat mülkiyeti kurulması gibi hususlar net şekilde kararlaştırılmalıdır. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Bulunması Gereken Temel Unsurlar Arsanın açık tanımı ve tapu bilgileri Yüklenicinin üstleneceği inşaatın teknik şartları Taraflara düşecek bağımsız bölümler İnşaatın başlama ve bitiş süresi Cezai şartlar, gecikme tazminatları Ruhsat, yapı kullanma izin belgesi alma ve bunlara ilişkin harç ve vergi sorumlulukları, Yüklenicinin inşaat yapımına ilişkin sorumlukları Vergi ve kamusal ödemelere ilişkin sorumluluklar Üçüncü kişilere karşı sorumluluklar Tapu devri şartları ve ödeme planı (varsa) Somut olayla ilişkili sair hususlar Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Dayanakları Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 470 – 486: Eser sözleşmelerine ilişkin hükümler Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 706: Taşınmaz devri ve şekil şartı Tapu Kanunu m. 26: Şerh verilme imkânı Yargıtay Kararları: Uygulamada sözleşmenin geçerliliği, feshi, tazminat ve sorumluluklar Yargıtay içtihatları ile şekillenmektedir Sonuç Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahiplerinin yapım maliyeti üstlenmeden konut veya işyeri sahibi olmasını, müteahhitlerinden de yine maliyet üstlenmeden proje geliştirecek arsa temin ettikleri benzersiz faydaları olan pratik bir çözümdür. Ancak bu sözleşme türü, yüksek maliyetli ve uzun vadeli yükümlülükler içerdiği için dikkatle hazırlanmalıdır. Şekil şartlarına uyulmaması, teslim tarihlerinin ihlali, projeye aykırılık veya taraflar arasında anlaşmazlıklar durumunda ciddi hukuki sorunlar yaşanabilir. Bu nedenle, kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmadan önce mutlaka gayrimenkul ve inşaat hukuku alanında uzman bir avukattan danışmanlık alınması önerilir. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahipleri ile yüklenici arasında uzun vadeli ve karmaşık borç ilişkileri doğuran, inşaat ve satış unsurlarını bir arada barındıran karma nitelikli sözleşmelerdir. Bu nedenle sözleşmenin feshi, hem sözleşme serbestisi ilkesine , hem de taraflar arasındaki menfaat dengesine ciddi şekilde etki eder. Dolayısıyla, fesih işlemi birtakım şartlara bağlanmıştır . 1. Taraf İradelerinin Birleşmesiyle (İkale ile) Fesih Eğer hem arsa sahipleri hem de yüklenici, sözleşmenin sona erdirilmesi konusunda serbest iradeleriyle mutabakata varırlarsa , herhangi bir mahkeme kararına gerek olmaksızın sözleşme sona erdirilebilir. Bu tür sona erdirmeye hukukta ikale (bozma sözleşmesi) denir. Ancak bu durumda dikkat edilmesi gereken temel unsurlar şunlardır: Yazılılık şartı aranmalıdır (özellikle gayrimenkule ilişkin hükümler içerdiğinden), Fesih tarihindeki mevcut inşaat seviyesi, yapılan işler, teslim edilen bağımsız bölümler ve bedel iadesi gibi tüm hususlar açıkça düzenlenmelidir, Taraflar arasında ileride doğabilecek alacak ve tazminat taleplerine karşı düzenleyici hükümler içermelidir. 2. Mahkeme Kararıyla Fesih Tarafların fesihte anlaşamadığı ya da sözleşmeye aykırılık iddiasının bulunduğu durumlarda, sözleşmenin sona erdirilmesi ancak mahkeme kararıyla mümkündür . Yargıtay’a göre bu noktada şu esaslar dikkate alınır: Haklı sebep bulunmalıdır. (Örneğin yüklenicinin taahhüdünü yerine getirmemesi, inşaatın süresinde tamamlanmaması, projeye aykırı imalat yapılması, arsa sahibinin inşaata engel olması vb.) Fesih davası, sözleşmenin tarafı olan tüm paydaşlar tarafından ve tüm paydaşlara karşı açılmalıdır. (Bu husus, Yargıtay 15. HD, 02.10.2019 tarihli kararda açıkça vurgulanmıştır.) Mahkeme, mevcut inşaatın seviyesini, hukuka uygunluk durumunu, projeye uyumu ve tarafların kusur oranlarını değerlendirerek fesih ve tazminat talepleri hakkında hüküm kurar. Bu kapsamda, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde fesih, hukuki sonuçları itibariyle ciddi teknik detaylar içerdiğinden, fesih öncesinde uzman bir hukukçuya danışılması önem taşır. Aksi halde, eksik taraf teşkili, haklı nedenin ispatlanamaması ya da fesih sonrası yapılan iş bedelinin tespiti gibi nedenlerle davalar uzun yıllar sürebilmekte ve maddi kayıplara neden olabilmektedir. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi ve Rayiç Bedel Tespiti: Yargıtay Karar İncelemesi Kat karşılığı inşaat sözleşmesi , arsa sahibi ile yüklenici arasında kurulan ve yüklenicinin belirli bağımsız bölümleri arsa karşılığında inşa etmeyi üstlendiği bir sözleşme türüdür. Bu sözleşmenin feshi halinde yüklenicinin talep edebileceği iş bedeli , özellikle rayiç bedel , imar ve proje uygunluğu gibi kritik ölçütlerle değerlendirilmelidir. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, E: 2005/7593 K:2007/ 187 T: 18.01.20072007 tarihli bu emsal kararında fesih sürecine ve bedel hesaplamasına ilişkin önemli görüşler ortaya koymuştur. Olayın Özeti: Arsa sahipleri, 15.10.2002 tarihli ihtarname ile yükleniciye sözleşmeyi feshettiklerini bildirir. Yüklenici şirket, 27.03.2003’te açtığı yaptığı işlerin bedelini tahsil davasıyla bu feshi benimser. Davaya konu uyuşmazlıkta mahkeme, yüklenici lehine karar verir; ancak bilirkişi raporları imar durumu , proje uygunluğu ve mahalli piyasa rayiçlerini dikkate almamıştır. Yargıtay, sözleşmenin feshi ve iş bedelinin belirlenmesi açısından eksik inceleme yapıldığı gerekçesiyle kararı bozmuştur . Yargıtay’ın Tespitleri ve Hukuki Değerlendirmeleri: 1. Fesih Kuralı ve İstisnası “Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kural olarak mahkeme kararı ile feshedilebilir. Bunun istisnası, taraf iradelerinin fesih konusunda birleşmesidir.” Bu ifadeyle Yargıtay, fesih için ya mahkeme kararı ya da açık ve karşılıklı irade beyanının zorunlu olduğunu vurgulamıştır. Taraflar bu olayda fesihte birleştiği için dava bu yönden kabul görmüştür. 2. İş Bedelinin Belirlenmesinde Esas Ölçüt “Yüklenicinin yaptığı işin bedeli, tarafların fesihte birleştiği tarih itibariyle, mahalli piyasa rayiçlerine göre hesaplanmalıdır.” Bu karar, yüklenicinin yapmış olduğu işin ekonomik değerinin belirlenmesinde, fesih tarihindeki piyasa koşullarının dikkate alınmasını zorunlu kılar. Buradaki yıl 2003 olarak belirlenmiştir. 3. İmar ve Proje Uygunluğu Olmadan Bedel Talep Edilemez “Yüklenici, ancak imara ve projeye uygun olarak yaptığı işin bedeline hak kazanabilir.” Yargıtay’a göre, ruhsatsız ya da projeye aykırı yapılarda yüklenici iş bedeli talep edemez . Bu nedenle mahkemenin bilirkişi raporu alırken imar mevzuatına uygunluk kriterini göz önünde bulundurması gerekir. Sonuç: Kararın Bozulması Bilirkişi raporları, hem imar ve proje uygunluğu hem de rayiç bedel kriterlerini içermediği için eksik incelemeyle karar verildiği kabul edilmiştir. Mahkemenin, ek bilirkişi incelemesi yaptırarak: İnşaatın projeye ve inşaat ruhsatına uygunluğunun belirlenmesi, Bu kapsamda kalan imalatların 2003 yılı piyasa değerine göre bedelinin hesaplanması , Bu doğrultuda birleşen dava hakkında karar vermesi gerektiği ifade edilmiştir. Uygulayıcılar İçin Öneri: Bu karar, hem yüklenici hem de arsa sahipleri için sözleşmenin sona erdirilmesi sürecinde hukuki güvenliğin nasıl sağlanması gerektiğine dair önemli dersler içermektedir. Özellikle: Fesih yazılı ve açık olmalı, Yapılan işin projeye ve ruhsata uygun olup olmadığı mutlaka kontrol edilmeli, Yüklenicinin yaptığı imalatın bedeli hesaplanırken fesih tarihindeki rayiçler esas alınmalıdır. Tüm Arsa Paydaşlarının Dahil Olmadığı Fesih Davası Geçersizdir: Yargıtay Karar İncelemesi Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri , yalnızca yüklenici ve tek bir arsa sahibi arasında değil, çoğu zaman birden fazla paydaşı bulunan taşınmazlar üzerinde kurulmaktadır. Bu durumda sözleşme, tüm maliklerle ayrı ayrı ya da müştereken imzalanır. İşte bu kararda Yargıtay, taraflardan birinin eksik olduğu bir fesih davasının hüküm doğurmayacağına ve sözleşmenin hukuken devam ettiğine hükmetmiştir. Kararın Özeti: Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, T: 02.10.2019, 2640/3741 sayılı kararında “Geçerli olarak kurulmuş bir sözleşmenin feshi davasında TMK m. 692/1 gereği tüm maliklerin muvafakati şart olmasına rağmen taşınmazda paydaş olan ve ayrı bir sözleşme imzalayan tüm arsa sahipleri davada taraf olmaksızın açılmış ve bu karar temyiz edilmeksizin şeklen kesinleşmiş olsa dahi tüm sözleşme taraflarının yer almadığı ve arsa sahiplerinin taraf olmadığı bir davada verilen hükmün yüklenici ve halefleri aleyhine hukuki sonuç doğurması mümkün değildir. Bu durumda sözleşme ayaktadır.” Yargıtay’ın Hukuki Tespitleri: 1. Paylı Mülkiyette Oybirliği Şartı – TMK m. 692/1 “Paylı mülkiyette, paydaşlar taşınmaz üzerindeki tasarruf işlemlerini ancak oybirliği ile gerçekleştirebilir.” Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi gibi önemli bir işlem, taşınmazın hukukî kaderini doğrudan etkilediği için tüm arsa maliklerinin ortak iradesiyle yapılmalıdır. Bir veya birkaç malik tarafından açılan fesih davası, diğer maliklerin haklarını etkileyemez . 2. Taraf Teşkili Eksikse, Hüküm Yükleniciye Karşı Geçersizdir Davada sözleşmeye taraf olan tüm maliklerin bulunmaması , verilen kararın yüklenici ve halefleri yönünden bağlayıcılığını ortadan kaldırır. Temyiz edilmese dahi şeklen kesinleşmiş bir karar, usul hukuku bakımından geçerli sayılabilir , ancak maddi anlamda hüküm ifade etmez. Bu nedenle Yargıtay, eksik taraf teşkili nedeniyle verilen bu tür kararların, sözleşmeyi sona erdirmeye yeterli hukuki dayanak oluşturmayacağını açıkça belirtmiştir. 3. Sözleşme Ayaktadır Tüm maliklerin yer almadığı bir fesih davası sonucunda verilen karar geçersiz olduğu için, sözleşme hâlâ geçerlidir ve yüklenici ile arsa sahipleri arasındaki ilişki devam etmektedir. Uygulamada Bu Kararın Önemi Bu karar, kat karşılığı inşaat sözleşmelerine taraf olan arsa sahiplerinin bir kısmı tarafından dava açılması hâlinde dahi, tüm tarafların davaya dahil edilmesinin zorunlu olduğunu ortaya koymaktadır. Aksi halde: Yargılamada alınan kararlar eksik taraf teşkili nedeniyle yükleniciye karşı hüküm ifade etmez. Yüklenici, yapılan feshi tanımak zorunda değildir. Uygulamada bu durum ciddi zaman ve maliyet kayıplarına yol açabilir. Sonuç: Bu karar, özellikle birden fazla paydaş bulunan taşınmazlar üzerinde yapılan sözleşmelerin feshinde dikkatli olunması gerektiğini ortaya koymaktadır. Taraflardan yalnızca biri tarafından açılacak bir dava, mahkemece kabul edilse ve kesinleşse dahi diğer maliklerin iradesini etkilemez ve yüklenici açısından geçerli bir fesih sonucu doğurmaz . Kararın Tam Metni: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi – Sözleşmenin Feshi – Rayiç Bedel T.C. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E: 2005/7593 K:2007/ 187 T: 18.01.2007 * Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi * Fesih * Rayiç Bedel. OZET : Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kural olarak mahkeme kararı ile feshedilebilir. Bunun istisnası, taraf iradelerinin fesih konusunda birleşmesidir. Taraf iradelerinin fesih konusunda birleştiği tarihteki mahalli piyasa rayiçlerine göre, yüklenicinin imar ve projeye uygun yaptığı iş bedelinin hesaplanması gerekir. (818 s. BK m 356 vd) DAVA: Mahalli mahkemesinden verilen hükmün temyizen tetkiki taraf vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla, dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü. KARAR: Dava sözleşmenin haklı olarak feshedildiğinin tespiti , elatmanın önlenmesi, cezai şartın tahsili , birleşen dava iş bedelinin tahsili istemleri ile açılmış mahkemece verilen karar , taraf vekillerince temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle 29.03.2001 tarihli ek sözleşmenin ek madde 21`deki düzenleme dikkate alındığında, davacılar yararına cezai şartın karar altına alınmasında bir isabetsizlik bulunmamasına göre yüklenicilerin tüm arsa sahiplerinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir. 2-Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kural olarak mahkeme kararı ile feshedilebilir. Bunun istisnası , taraf iradelerinin fesih konusunda birleşmesidir. Arsa sahipleri 15.10.2002 tarihli ihtarname ile kat karşılığı inşaat sözleşmesini fesh ettiklerini yüklenicilere bildirmişlerdir. Yüklenici şirket de 27.03.2003 tarihinde yaptığı işlerin bedellerinin tahsili için birleşen davayı açmakla feshi benimsemiştir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi durumunda, yüklenicinin yaptığı işin bedelinin feshin kesinleştiği tarih itibariyle hesaplanması gerekir. Taraf iradeleri fesih konusunda 2003 yılında birleştiğine gore, yuklenicinin iş bedelinin 2003 yılı mahalli piyasa rayiçlerine göre hesaplanması zorunludur. Yüklenici, ancak imara ve projeye uygun olarak yaptığı, diger bir ifade ile yasal olan işin bedeline hak kazanabilir. Dosyadaki bilirkişi raporlarında, yapılan imalatın imar durumuna ve projeye uygun olup olmadığı konusunda bir açıklama bulunmamaktadir. İş bedeli hesapları da 2003 yılı mahalli piyasa rayiçleri dikkate alınarak yapılmamıştır. Mahkemece belirtilen kurallara uygun olmayan rapora göre birleşen dava hakkında bir karar verilmesi doğru olmamıştır. Yapılacak iş , bilirkişiden ek rapor alınarak yüklenici şirket tarafından yapılan inşaatın imar durumuna ve projesine uygun olup olmadığının belirlenmesinden , bu nitelikteki yasal inşaatın 2003 yılı mahalli piyasa rayiçlerine göre değerinin hesaplattırılmasından , sonuca göre değerlendirme yapılıp birleşen dava hakkında bir karar oluşturulmasından ibarettir. Kararın bu nedenlerle bozulması gerekmiştir. SONUC: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle yüklenicilerin tüm, arsa sahiplerinin sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bent uyarınca kararın davacılar ve birlesen davanın davalıları arsa sahipleri yararına (BOZULMASINA), ödedikleri temyiz pesin harcın istek halinde temyiz eden davacı -davalılara geri verilmesine, 18.01.2007 gününde oybirliğiyle karar verildi. Bir başka davada Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasında tüm arsa paydaşlarının ve sözleşme katılımcısı olan yüklenicilerin taraf olması gerektiğine hükmetmiştir. Karar 2: Fesihte Oybirliği Paylı Mülkiyet “Geçerli olarak kurulmuş bir sözleşmenin feshi davasında TMK m. 692/1 gereği tüm maliklerin muvafakati şart olmasına rağmen taşınmazda paydaş olan ve ayrı bir sözleşme imzalayan tüm arsa sahipleri davada taraf olmaksızın açılmış ve bu karar temyiz edilmeksizin şeklen kesinleşmiş olsa dahi tüm sözleşme taraflarının yer almadığı ve arsa sahiplerinin taraf olmadığı bir davada verilen hükmün yüklenici ve halefleri aleyhine hukuki sonuç doğurması mümkün değildir. Bu durumda sözleşme ayaktadır.” (15.HD, 02.10.