Elatmanın Önlenmesi - Ecrimisil - İntifa Hakkı

Elatmanın Önlenmesi - Ecrimisil - İntifa Hakkı - Demirbaş Hukuk Bürosu Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi – Sözleşmenin Feshi – Rayiç Bedel 16 Mayıs 2021 Kamulaştırmasız El Atma Davası 16 Mayıs 2021 Başlıklar Toggle El Atmanın Önlenmesi ve Ecrimisil Davaları Giriş Mülkiyet hakkı, Anayasa’nın 35. maddesi ile güvence altına alınan temel haklardan biridir. Ancak uygulamada birçok taşınmaz mal sahibi, mülkiyet hakkına hukuka aykırı şekilde müdahale edilmesiyle karşı karşıya kalmaktadır. Bu tür durumlarda el atmanın önlenmesi ve ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davaları, mülk sahibinin en önemli hukuki koruma yollarıdır. Bu yazıda, el atmanın önlenmesi davasının koşulları, ecrimisil talebinin dayanakları ve Yargıtay içtihatları doğrultusunda dikkat edilmesi gereken hususlara yer veriyoruz. El Atmanın Önlenmesi Davası Nedir? El atmanın önlenmesi davası, Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesine dayanan bir müdahalenin men’i davasıdır. Mülkiyet hakkına sahip olan kişi, taşınmazına haksız olarak yapılan fiziki müdahaleyi durdurmak ve işgalcinin taşınmazdan çıkarılmasını sağlamak amacıyla bu davayı açar. Şartları: Davacı, taşınmazın maliki olmalıdır (tapu ile ispat). Davalı, taşınmaza haksız şekilde müdahalede bulunmuş olmalıdır. Müdahale devam ediyor olmalı ya da yeniden başlama tehlikesi bulunmalıdır. El atmanın önlenmesi davası, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkına dayanan ayni nitelikte bir dava olduğu zamanaşımına tabi değildir. Bu dava süresiz olarak açılabilir; hak düşürücü süre veya zamanaşımı yoktur. Müdahale sona ermişse, yalnızca ecrimisil talebi gündeme gelir. Ecrimisil Nedir? Ecrimisil , bir taşınmazın, malikin izni olmaksızın üçüncü kişiler tarafından kullanılması sonucu doğan kullanım tazminatıdır . Haksız işgalci, malik lehine taşınmazın kullanım değerine göre belirlenen bedeli ödemek zorundadır. Bu bir tazminat değil , haksız kullanım karşılığıdır . Ecrimisil Talep Şartları: Mülk sahibi, dava tarihinde malik olmalıdır. Davalı, taşınmazı haksız şekilde kullanmalıdır. Kullanım karşılıksız ve rızaya aykırı olmalıdır. Ecrimisil miktarı, bilirkişi tarafından taşınmazın rayiç kira değerine göre belirlenir. Zamanaşımı: Ecrimisil talebi, 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Geçmişe dönük en fazla 5 yıl için talep edilebilir. El Atma Devam Ederken Ecrimisil İstenebilir mi? Evet. Halen devam eden bir el atma söz konusuysa , malik aynı anda hem el atmanın önlenmesi hem de ecrimisil talepli dava açabilir. Böylece hem müdahalenin son bulması hem de uğranılan zararın tazmini sağlanır. Yargıtay’ın Konuyla İlgili Görüşü Yargıtay, yerleşik içtihatlarında şunları vurgulamaktadır: Tapulu mal sahibinin rızası olmaksızın taşınmaza müdahale edilmesi haksız el atmadır. Haksız işgalci iyi niyetli olsa dahi ecrimisil ödemekle yükümlüdür. Ecrimisil, kusura değil, fiili kullanıma dayanır. Devlet kurumları dahi olsa, tapulu taşınmaza hukuki dayanak olmaksızın yapılan müdahale ecrimisil sorumluluğunu doğurur (Yargıtay 1. HD, 2021/1471 E., 2021/2883 K.). Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler Tapu Kaydı Belgesi: Mülk sahipliği mutlaka tapu kaydı ile belgelenmelidir. İzinsiz Kullanımın Tespiti: Fiziki müdahale varsa, keşif, tanık veya hava görüntüleri gibi delillerle desteklenmelidir. Bilirkişi İncelemesi: Ecrimisil hesaplamasında bilirkişi raporu esastır. Taşınmazın konumu, kullanım amacı ve rayiç kira bedeli dikkate alınır. Noterden İhtarname: Özellikle kamusal kuruluşlara karşı açılacak davalarda, önceden ihtar çekmek güçlü bir hukuki adımdır. Sonuç El atmanın önlenmesi ve ecrimisil davaları, taşınmaz maliklerinin mülkiyet hakkını koruma altına alan en etkili araçlardandır. Bu hakların zamanında ve usulüne uygun şekilde kullanılması, mülk sahiplerinin mağduriyetini gidermekte kritik rol oynar. Hukuki süreçte profesyonel destek alınması, delillerin doğru toplanması ve Yargıtay içtihatlarının dikkate alınması başarılı bir sonuca ulaşmanın temelidir. Elatmanın Önlenmesi, Ecrimisil ve İntifa Hakkı İlişkisi: Bir Yargıtay Kararı İncelemesi Gayrimenkul hukukunda sıkça karşılaşılan elatmanın önlenmesi ve ecrimisil talepleri, taşınmaz üzerinde ayni veya sınırlı ayni hak sahibi kişilerin mülkiyet hakkının ihlali durumunda başvurdukları etkili hukuki yollardır. Bu yazımızda özellikle intifa hakkı sahiplerinin üçüncü kişilere karşı açabileceği elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davaları ele alınacak, konu Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 6.12.2005 tarihli, E. 2005/9293, K. 2005/10983 sayılı kararı kapsamında değerlendirilecektir. İntifa Hakkı Nedir? İntifa hakk ı, bir başkasına ait mal üzerinde, malı kullanma ve ondan yararlanma yetkisi veren sınırlı ayni hak türüdür. Türk Medeni Kanunu’nun 795. maddesi uyarınca intifa hakkı, taşınmazlar bakımından tapuda tescil ile doğar. Aynı kanunun 803. maddesi ise, intifa hakkı sahibinin malı zilyetliğinde bulundurabileceğini, yönetebileceğini, kullanabileceğini ve ondan faydalanabileceğini açıkça hüküm altına alır. Bu kapsamda, intifa hakkı sahibi, sadece hakkı doğuran kişi veya kurumlara karşı değil, her türlü üçüncü kişiye karşı da haklarını ileri sürebilir. Elatmanın Önlenmesi ve Ecrimisil Davaları Elatmanın önlenmesi davası , ayni veya sınırlı ayni hak sahibinin taşınmazına, mülkiyet hakkına aykırı şekilde başkası tarafından yapılan müdahalenin sonlandırılması talebidir. Ecrimisil davası ise haksız olarak taşınmazı kullanan kişiden, bu kullanım süresince elde edilen muhtemel kira geliri veya kullanım değeri karşılığında tazminat talebidir. Ecrimisil, mülkiyet veya intifa hakkı sahibinin haksız işgale uğraması halinde devreye girer ve bu kişilerin uğradığı zarar, geriye dönük olarak talep edilebilir. Yargıtay Kararı Ne Diyor? (6.12.2005 – 14. HD, E. 2005/9293, K. 2005/10983) Söz konusu kararda, intifa hakkı tapuya tescil edilmiş olan davacı şirket , dava konusu taşınmaz üzerinde otogaz istasyonu kuran üçüncü bir kişi aleyhine elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davası açmıştır. Mahkeme ilk derece kararında, davacının taşınmaz maliki ile yapmış olduğu kişisel hak doğuran sözleşmeye itibar etmiş ve davayı reddetmiştir. Ancak Yargıtay, bu kararı bozmuştur . Yargıtay kararında şu hususlar vurgulanmıştır: İntifa hakkı, tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Bu tescil gerçekleştikten sonra, intifa hakkı sahibi, sınırlı ayni hak kazandığı için bu hakkını üçüncü kişilere karşı da ileri sürebilir. Dolayısıyla, intifa hakkı sahibi olan davacı, taşınmaz üzerinde haksız işgalde bulunan kişiye karşı hem müdahalenin önlenmesini hem de ecrimisil talebinde bulunabilir. İlk derece mahkemesinin, sadece eski tarihli kişisel hakka dayalı sözleşmeye dayanarak davayı reddetmesi, hukuka uygun değildir. Tapuya tescil edilmiş intifa hakkı, kişisel değil ayni nitelikte olduğundan, üstün bir hak sağlar. Uygulamada Ne Anlama Geliyor? Bu karar, özellikle şu uygulamalara ışık tutmaktadır: İntifa hakkı sahipleri , tapuya tescil edilmiş hakları sayesinde malik gibi haklarını koruyabilir. Taşınmaza izin alınmaksızın yapılan her türlü müdahale , intifa hakkı sahibinin elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davası açma hakkını doğurur. Haksız işgalci üçüncü kişiler, taşınmazdan tahliye edilmekle kalmaz, geçmiş döneme ait haksız kullanımın karşılığı olan ecrimisili de ödemek zorunda kalır. Sonuç: İntifa Hakkı, Yalnızca Malikler İçin Değil Yargıtay’ın bu içtihadı, intifa hakkı sahibi kişilerin de ayni hak sahipleri gibi güçlü korumaya sahip olduklarını açıkça ortaya koymaktadır. Bu yönüyle taşınmaz üzerinde hak sahibi olanlar, gerek tapu sicilinin korunması gerekse hukuki müdahaleye karşı dava açma yetkileri bakımından maliklerle benzer konumdadır. Gayrimenkul hukuku uygulayıcıları ve intifa hakkı sahipleri açısından bu karar, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil taleplerinin kapsamı bakımından son derece yol göstericidir. El Atmanın Önlenmesi ve Ecrimisil Talepli Dava Dilekçesi Örneği ……………………. NÖBETÇİ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ’NE (ECRİMİSİL VE EL ATMANIN ÖNLENMESİ DAVASIDIR) DAVACI : Ad Soyad: [Adınız Soyadınız] T.C. No: [T.C. Kimlik No] Adres: [Açık Adresiniz] VEKİLİ : Av. Hüseyin DEMİRBAŞ Baro Sicil No: … Adres: … DAVALI : Ad Soyad / Kurum Adı: … Adres: … DAVA KONUSU : Müvekkile ait tapulu taşınmaza davalının izinsiz olarak el atmasının önlenmesi ve bu el atma nedeniyle uğranılan zararın (ecrimisil) tahsili talepleridir. AÇIKLAMALAR : Müvekkil, … ili, … ilçesi, … mahallesi, … ada, … parsel sayılı taşınmazın malikidir. Tapu kaydı ektedir (EK-1). Davalı, herhangi bir hukuki gerekçeye dayanmaksızın müvekkile ait taşınmazı … [örnek: araç parkı, bahçe kullanımı, inşaat malzemesi deposu vb.] amacıyla kullanmakta olup bu fiil, açık bir şekilde mülkiyet hakkına tecavüz niteliğindedir. Davalı, müvekkilin izni veya rızası olmaksızın taşınmazı kullanmakta, haksız olarak menfaat elde etmektedir. Bu haksız kullanım süresi … yıldır. (Belirtilen süreye ilişkin tanık beyanlarımız ve delillerimiz sunulacaktır.) Davalının bu eylemi nedeniyle müvekkil, taşınmazını dilediği gibi kullanamamakta ve gelir elde edememektedir. Bu sebeple el atmanın önlenmesini, ayrıca haksız işgal nedeniyle … TL ecrimisil bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep etmekteyiz. Ecrimisil hesabı için bilirkişi incelemesi yapılmasını talep ediyoruz. Taşınmazın rayiç kira değeri üzerinden hesaplanacak ecrimisil miktarı, dava sırasında netleşecektir. Bu sebeple fazlaya dair haklarımız saklı kalmak kaydıyla şimdilik … TL ecrimisilin tahsilini talep ediyoruz. HUKUKİ NEDENLER : TMK m.683, TBK m.995 vd., HMK m.107, Yargıtay içtihatları, sair ilgili mevzuat. DELİLLER : Tapu kaydı (EK-1) Uydu görüntüleri / fotoğraflar Tanık beyanları Bilirkişi incelemesi Keşif İhtarname (varsa) Her türlü yasal delil SONUÇ VE TALEP : Yukarıda arz edilen nedenlerle; Davalının müvekkile ait … ada … parsel sayılı taşınmaza yönelik el atmasının önlenmesine , Şimdilik … TL ecrimisilin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline , Yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini saygılarımızla arz ve talep ederiz. TARİH : DAVACI VEKİLİ Av. Hüseyin DEMİRBAŞ (İmza) Yargıtay Kararı Tam Metin: Elatmanın Önlenmesi – Ecrimisil – İntifa Hakkı YARGITAY 14. HUKUK DAIRESI E. 2005/9293 K. 2005/10983 T. 6.12.2005 • ELATMANIN ÖNLENMESi ( Ecrimisil Talebi – İntifa Hakları Tapu Kütüğüne Tesçil İle Kurulacağı ) • INTIFA HAKKI ( İntifa Hakki Sahibi Hakkın Konusu Olan Malı Zilyetliğinde Bulundurma Yönetme Kullanma ve Ondan Yararlanma Hakkına Sahip Olup Bu Haklarını Akidine Karsi İleri Sürebileceği Gibi üçüncü Kişilere Karşı da İleri Sürebileceği ) • ECRİMİSİL TALEBİ ( İntifa Hakkına Dayalı – Bu Haklarını Akidine Karsi İleri Sürebileceği Gibi üçüncü Kişilere Karşı da İleri Sürebileceği) 4721/m.795,803 OZET : Dava, intifa hakkına dayalı elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteğine ilişkindir. Türk Medeni Kanunu`nun 795 maddesi uyarınca intifa hakları tapu kütüğüne tesçil ile kurulur. Ayni yasanın 803 maddesi uyarınca da intifa hakkı sahibi, hakkın konusu olan malı zilyedliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma hakkına sahip olup, bu haklarını akidine karşı ileri sürebileceği gibi üçüncü kişilere karşı da ileri sürebilir. DAVA : Davacı vekili tarafindan, davalı aleyhine 10.5.2004 gununde verilen dilekçe ile intifa hakkına elatmanın önlenmesi ve haksız işgal tazminatı istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 4.5.2005 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü. KARAR : Dava, intifa hakkına dayalı elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteğine ilişkindir. Davacı, lehine intifa hakkı bulunan Batman ilçesi ( merkez ) İluh Koyu 15695 parsele otogaz depolama ve satış istasyonu tesis eden davalının müdahalesinin önlenmesini ve haksız isgal nedeniyle 3 milyar TL tazminatın tahsili isteğinde bulunmuştur. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir. Turk Medeni Kanunu`nun 795 maddesi uyarinca intifa hakları tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Aynı yasanın 803 maddesi uyarınca da intifa hakkı sahibi, hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma hakkına sahip olup, bu haklarını akdine karşı ileri surebileceği gibi üçüncü kişilere karşı da ileri sürebilir. Dava dışı Öz Polatlar Petrol Ltd. Sti.`nin maliki olduğu dava konusu taşınmazda davacı şirket yararına tesis edilmiş intifa hakkı tapu kütüğüne tesçil edilmiş ve davacı sınırlı ayni hak kazanmış bulunduğundan bu hakkını Türk Medeni Kanununun 803 maddesi uyarınca üçüncü kişi durumunda olan davacıya karşı ileri sürebilir. Bu yön gözetilmeden davacının tapu maliki ile yapmış olduğu eski tarihli kişisel hak niteliğindeki sözleşmeye değer verilmek suretiyle davanın reddi doğru olmadığından karar bozulmalıdır. SONUC : Davacin temyiz itirazlarinin kabulu ile hukmun BOZULMASINA, pesin yatirilan temyiz harcinin istek halinde yatirana iadesine, 6.12.2005 tarihinde oy birligi ile karar verildi.