İpotek Nedir?

22 Kasım Borçlar Hukuku İpotek Nedir? İpotek, borçlunun borcunu ifa etmemesi durumunda alacaklının üzerinde ipotek tesis edilmiş taşınmazı sattırarak satış bedelinden alacağını karşılamasını sağlayan bir sınırlı ayni haktır. İpotek, alacaklıya alacağını elde edememesi halinde ipotekli malı sattırma yetkisi verir. Böylece alacaklı alacağını bu satıştan elde edilen meblağ ile karşılayabilecektir. Satış işlemi icra organları aracılığıyla yapılır. İpotek hakkı alacaklıya borç ödenmediği takdirde malı sattırma yetkisinden daha fazlasını vermez. Lex commissoria yasağı uyarınca alacaklı ile taşınmazın maliki arasında, borcun ödenmemesi halinde taşınmazın mülkiyetinin alacaklıya geçeceğine yönelik bir anlaşma yapılamaz. İpotek hakkı alacak hakkına bağlı bir haktır. Alacak hakkı devredildiği takdirde ipotek hakkı da yeni alacaklıya geçer. Yine bağlılık ilkesinin bir sonucu olarak alacak sona erince ipotek hakkı da sona erer. İpotekle güvence altına alınan bir alacak için zamanaşımı süresi işlemez. Yazı İçeriği 1. İpoteğin Kuruluşu 2. İpoteğin Dava Yolu İle Kurulması 3. İpotekte İyi Niyetin Korunması 4. İpoteğin Alacağa Bağlılığı İlkesi 5. İpotekte Belirlilik İlkesi 5.1. Rehin Yükünün Belirliliği 5.2. Rehin Konusunun Belirliliği 6. Sabit Dereceler Sistemi 7. Kanundan Doğan İpotek Hakları 7.1. Yapı Alacaklısı İpoteği (İnşaatçı İpoteği) 8. İpotekli Taşınmazın Değerinin Korunmasına Yönelik İmkânlar 9. İpotek İle Güvence Altına Alınan Alacak İçin Zamanaşımı 10. İpoteğin Paraya Çevrilmesi 11. Lex Commissoria Yasağı 12. İpoteğin Sona Ermesi 13. Aile Konutu Üzerinde İpotek Tesisinde Eşin Rızası İpotek sınırlı ayni hak niteliğinde olması nedeniyle, alacaklıya borç ödenmediği takdirde malı sattırma yetkisinden daha fazlasını vermez. Taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisi halen taşınmazın malikindedir. Malik taşınmaz üzerinde tasarruf işlemlerine devam edebilir. Bu işlemler taşınmazın değerini düşürdüğü veya da düşürme tehlikesi doğurduğu takdirde alacaklı hâkimden bu davranışların yasaklanmasını isteyebilir. 1. İpoteğin Kuruluşu İpotek hakkının kurulmasına yönelik sözleşmenin resmi şekilde yapılması gerekmektedir. Sözleşmeyi düzenlemeye yetkili resmi makam tapu müdürlüğüdür, noter huzurunda yapılan ipotek sözleşmesi geçerli değildir. Bu sözleşmenin akabinde ipotek hakkı tapuya tescil ettirilmelidir. Resmi şekil ve tapuya tescil geçerlilik şartıdır. İpotek ile rehin tesis eden kişi yani malın sahibi malı teslim etmez dolayısıyla zilyetlik mülkiyet hakkı sahibinde kalır. Üzerinde ipotek kurulacak taşınmaz elbirliği mülkiyetine tabi ise yalnızca bütün olarak ve maliklerin tümü adına ipoteğe konu edilebilir. Taşınmaz üzerinde paylı mülkiyetin söz konusu olması halinde ise her paydaş kendi payı üzerinde ipotek tesis edebilir. Bu şekilde pay üzerinde bir ipotek tesis edilmişse sonrasında taşınmazın tamamı üzerinde ipotek tesis edilemez. 2. İpoteğin Dava Yolu İle Kurulması Taşınmazı üzerinde ipotek hakkı tesis etme borcu altına giren kişi bu taahhüdünü rızaen yerine getirirse herhangi bir sorun doğmaz. Ancak borçlu borcunu yerine getirmezse ipotek hakkı tesisini talep hakkına sahip olan alacaklı tarafından bir tescil davası açılabilir. Bu davada mahkeme davacıyı haklı bulduğu takdirde rehnin kurulmasına yönelik karar verir. Doktrindeki kimi görüşlere göre, hâkim tarafından verilen bu karar ile rehin hakkı kurulduğundan dolayı karar yenilik doğurucu niteliktedir. Dolayısıyla tapuya yapılan tescil de kurucu değil açıklayıcıdır. Ancak kimi görüşler ifade edilen durumun aksini savunmakta ve ipoteğin kurulması için muhakkak tapuda tescil işleminin yapılması gerektiğini ifade etmektedirler. 3. İpotekte İyi Niyetin Korunması İpotek yolsuz olarak yani hukuka uygun olmayarak tapuya kaydedilmiş olsa dahi tapuya güven ilkesince bu tapu kaydına güvenen iyiniyetli üçüncü kişilerce ipotek hakkı kazanılabilir. Ancak bunun için ipoteğin bağlı olduğu alacağın geçerli olması gerekir. Eğer alacak geçerli değilse tapuda kayıtlı olan yolsuz ipotek hakkı iyiniyetle dahi kazanılamaz. Bu durum ipoteğin alacağa bağlılığı ilkesinin bir görünümüdür. 4. İpoteğin Alacağa Bağlılığı İlkesi İpotek alacağa bağlıdır. Bu bağlılık kuruluş aşamasından itibaren kendini gösterir. İpotek hakkının tesis edilebilmesi için öncelikle geçerli bir alacağın söz konusu olması gerekir. İpotek alacağa kapsam yönünden de bağlıdır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.875’de rehin hakkının alacaklıya sağladığı güvencenin kapsamına girecek unsurlar sayılmıştır. Bunlar; ana para, takip gideri, gecikme faizi, iflâsın açıldığı veya rehnin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ile son vadeden başlayarak işleyen faizdir. Görüldüğü gibi ipoteğin güvence altına aldığı tutar alacağın kendisi ve alacağa bağlı olarak ortaya çıkabilecek fer ’ileridir. Yine bu ilkenin bir sonucu olarak alacak kimdeyse ipotek hakkı da ondadır. İpotekli alacak ipotek tesis edildikten sonra temlik edilirse yani alacak üçüncü bir kişiye devredilirse ipotek hakkı da bu devirle birlikte yeni alacak hakkı sahibine geçer. Bağlılık ilkesi sona ermede de kendisini göstermektedir. İpotekli alacak bir şekilde sona erince ipotek hakkı da sona erer. 5. İpotekte Belirlilik İlkesi Belirlilik ilkesi temelde iki husus için söz konusu olur. Bunlardan ilki ipotek ile güvence altına alınan alacağın tutarı, ikincisi ise ipoteğin konusu, yani taşınmazın hangi taşınmaz olduğudur. Gerek ipoteği tesis eden için gerekse de lehine ipotek tesis edilen kişi için bu iki unsurun belirli olması önem arz etmektedir. 5.1. Rehin Yükünün Belirliliği İpotek yalnızca belirli bir alacağın varlığı durumunda kurulabilir. TMK m.851’e göre ipoteğin tutarı Türk parası üzerinden gösterilmelidir. Eğer alacağın tutarı ipotek hakkı kurulurken belirli değilse üst sınır ipoteği gündeme gelir. Üst sınır ipoteği ile amaçlanan taşınmaza yüklenen rehin yükünün sözleşme kurulduğu sırada belirli olmasıdır. Böylece sonradan ipotek hakkı kapsamda talep edilebilecek tutar taşınmazın üzerindeki yükü öngörülemeyecek şekilde fazlalaştırmayacaktır. Bu nedenle üst sınır ipoteğinde doğacak faizler ve alacağa bağlı yan giderler de belirlenen üst sınıra dâhil edilir. Kural ipotek tutarının Türk parası üzerinden gösterilmesi olsa da Medeni Kanun belirli durumlarda yabancı para birimi üzerinden de ipotek tesis edilebilmesine imkân tanımıştır. Yurt içinde veya dışında faaliyette bulunan kredi kuruluşlarınca yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsüyle verilen kredileri güvence altına almak için yabancı para üzerinden de ipotek kurulabilecektir. Burada gösterilebilecek yabancı para birimi ipotekli alacağın para birimidir. Hangi yabancı paralar üzerinden ipotek hakkı kurulabileceğini Cumhurbaşkanı belirler. Aynı derecede yalnızca tek bir para türü kullanılabilir. Dolayısıyla birden fazla para türünün aynı derecede gösterilmesi mümkün değildir. Yabancı para birimi üzerinden kurulan ipoteğe ait bir derece boşaldığı takdirde o para biriminin karşılığı Türk parası veya yabancı para birimi üzerinden ipotek tesis edilebilir. Boşalan derecede daha öncesinde Türk parası üzerinden ipotek hakkı tesis edilmişse yerine tesis edileceği tarihteki karşılığı tutarında yabancı para birimi üzerinden ipotek hakkı tesis edilebilir. İpoteğin kapsamına ana paraya ek olarak faiz de dâhil edilebilir. Medeni Kanun’da yer alan sınırlayıcı hükümler saklı kalmak kaydıyla, taraflar faiz oranını diledikleri gibi kararlaştırabileceklerdir. 5.2. Rehin Konusunun Belirliliği İpotek kurulurken üzerinde kurulacağı taşınmazın da belirli olması gerekir. Aynı borç için tek bir taşınmaz üzerinde ipotek tesis edilebileceği gibi birden fazla taşınmaz üzerinde de ipotek tesis edilebilir. Taşınmaz tek ise bölünen taşınmazın parselleri tapu kütüğüne ayrı ayrı kaydedilmedikçe rehne konu olamaz. Birden fazla taşınmazın aynı borç için ipoteğe konu edilebilmesi için bu taşınmazların aynı malike ait olması veya da taşınmazların maliklerinin müteselsil borçlular olması gerekmektedir. Belirtilen şartlar gerçekleşir ve ipotek birden fazla taşınmaz üzerinde kurulursa her bir taşınmazın alacağın ne miktarı için güvence oluşturduğu ipoteğin tesisi sırasında belirtilmelidir. Aksi yönde bir anlaşma olmaması durumunda güvence, tapu idaresince re’sen taşınmazların her birine değerleri oranında dağıtılır. TMK m.862’de ipoteğin taşınmazın hangi unsurlarını kapsayacağı belirtilmiştir. Bu hükme göre taşınmaz bütünleyici parçaları ve eklentileriyle yükümlenir. Üçüncü kişilerin eklentiler üzerindeki hakları saklıdır. Ana kural taşınır malların rehninin teslimle gerçekleştirilmesidir. Ancak ipotekte taşınmazın eklentileri taşınır olmalarına rağmen teslim edilmeden ipoteğin kapsamında olurlar. 6. Sabit Dereceler Sistemi Bir taşınmaz üzerinde birden fazla alacak için ipotek tesis edilebilir. Hukukumuzda tek bir taşınmazın üzerinde birden fazla ipotek tesisinde sabit dereceler sisteminin uygulanması kabul edilmiştir. Bu sistemde ipoteklerden biri sona erdiğinde bir sonraki sıradaki ipotek onun yerini almaz. Her bir ipoteğin bulunduğu sıra sabittir. İpoteklerden biri sona erdiğinde sona eren ipoteğin sırası boş kalır. Malik dilerse boşalan bu yere başka bir alacak için ipotek tesis edebilir. Bir sırada birden fazla ipotek tesisi de gerçekleştirilebilir. Bu durumda aynı sırada bulunan alacaklıların alacakları o sıraya düşen satış bedelinden alacağın miktarına göre oransal olarak karşılanır. Her ne kadar ana kural sabit dereceler sistemi olsa da taşınmaz maliki ile ipotek hakkı sahibi aralarında yapacakları bir anlaşma ile ipotek hakkı sahibine boşalan dereceye ilerleme hakkı kazandırabilirler. Boşalan dereceye ilerleme hakkı tapuya şerh edilebilir. Hakkın şerh edilmesi ile ipotekli alacaklı bu hakkını yeni maliklere ve diğer rehin hakkı sahiplerine karşı ileri sürebilecektir. Tek bir taşınmaz üzerinde birden fazla rehin hakkı tesis edildiğinde yukarıda açıkladığımız sistem uygulanır. Ancak tek taşınmazın üzerinde birden fazla sınırlı ayni hak tesis edilirse artık hakkın kuruluş tarihi dikkate alınır. Öncelik daha önce kurulan haktadır. 7. Kanundan Doğan İpotek Hakları İpotek kural olarak tarafların karşılıklı anlaşmaları ile kurulan bir haktır. Ancak çeşitli kanunlarda tarafların bu yönde bir anlaşma yapmalarına gerek olmaksızın kanun gereği kurulacak bazı ipotek hakları da düzenlenmiştir. Kanun gereği doğan ipotek haklarının kimileri için sicile tescil dahi şart değildir. Bu kapsamdaki ipotek hakları için de talep halinde tescil yapılabilecektir; ancak bu halde yapılan tescil açıklayıcı nitelikte olur. Tescile gerek olmadan kurulacak olan ipotek haklarından ilki alacaklının, malikin taşınmazın değerini düşürmeye yönelik davranışlarını engellemek amacıyla yaptığı giderlerden doğan rehin hakkıdır. Bu rehin hakkının tapuya tescili gerekmez ve tescil edilmiş diğer yüklerden önce gelir. Bir diğeri ise alacaklının rehinle yüklü taşınmazın koruması için ödediği özellikle malik ödemediğinden, onun hesabına sigortacıya ödediği sigorta primleri bedeli için sahip olduğu ipotek hakkıdır. Bu ipotek hakkı alacaklının esas rehinli alacağı ile aynı sırada yer alır ve tescile tabi değildir. Bunlara ek olarak çeşitli kanunlarda yine tarafların anlaşmasına gerek olmaksızın doğacak çeşitli kanuni ipotek hakları sayılmıştır. Ancak bunlarda yukardakilerden farklı olarak ipoteğin tescili şarttır. 7.1. Yapı Alacaklısı İpoteği (İnşaatçı İpoteği) Yapı alacaklıları taşınmazda bir değer artışı meydana getirmelerine rağmen kimi zaman bu emeklerinin karşılığı olan alacaklarını elde edemeyebilirler. Kanun koyucu yapı alacaklılarını böyle bir durumdan korumak amacıyla bir kanuni ipotek hakkı olan yapı alacaklısı ipoteği düzenlemesine yer vermiştir. Yapı alacaklısı Medeni Kanun m.893/1’de “ Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkârlar” olarak ifade edilmiştir. Yapı alacağının ortaya çıkabilmesi için emek ve malzeme ile inşaata katkıda bulunulmuş ve bu suretle inşaatta bir değer artışı meydana getirilmiş olmalıdır. Yapı alacağının ortaya çıkması için gereken bir diğer şart ise inşaatın malik tarafından ya da onun rızası alınarak yaptırılmış olmasıdır. Yapı alacaklısı tapu memuruna yapacağı bir tek taraflı beyan ile hakkın tescilini sağlayabilir. Kanun bu hakkın ileri sürülebileceği malikleri sınırlamıştır. Yapı alacaklısı bu alacaktan doğan ipotek hakkını inşaatın yapıldığı dönemde malik olan kişiye karşı ileri sürebilir. İnşaat sona erdikten sonra taşınmaz el değiştirirse ipotek hakkı yeni malike karşı ileri sürülemez. Yapı ipoteğinin kuruluşu için de tapuya tescil şarttır. Burada farklılık arz eden hakkın tescili talebinde bulunabilecek olan kişidir. Ana kural ipotek hakkının taşınmazın maliki tarafından tescil ettirilmesi iken yapı alacaklısı ipoteğinde tescil talebinde bulunabilecek olan kişi yapı alacaklısıdır. Yapı alacaklısı bu tescil talebini en geç üstlendiği inşaat işinin bitimi tarihinden itibaren üç ay içinde yapmalıdır. Tescilin yapılabilmesi için alacağın taşınmazın maliki tarafından tanınmış olması gerekir. Malik inşaat işi yapılmış olmasına rağmen alacağı tanımıyorsa alacak mahkemece tespit edilir. Tescilin inşaat işinin tamamlanmasından itibaren üç ay içinde yapılmış olması gerekir. Üç aylık süre hakdüşürücü niteliktedir. Yapı alacaklısı ipoteğinin sırası ipoteğin kuruluş tarihine göre belirlenir. Daha öncesinde bir geçici tescil şerhi yapılmışsa dikkate alınacak tarih şerhin yapıldığı tarihtir. Aynı taşınmaz üzerinde birden fazla yapı alacaklısı ipoteği söz konusu ise bunlar arasında sıra eşitliği vardır. İpotek paraya çevrildiğinde elde edilen tutardan alacakları oranında tatmin edilirler. 8. İpotekli Taşınmazın Değerinin Korunmasına Yönelik İmkânlar Taşınmaz üzerinde ipotek tesis edilmiş olsa da mülkiyet hakkı hala maliktedir. Dolayısıyla malik taşınmaz üzerinde çeşitli tasarruflarda bulunabilir. Kimi durumlarda bu tasarrufların sonucu taşınmazın değerinin düşmesine de sebep olabilir. İşte böyle bir ihtimalde ipotekli alacaklının zarara uğrama ihtimali doğacağı için Medeni Kanun taşınmazın değerinin korunmasına yönelik çeşitli önlemler getirmiştir. Malik, rehinli taşınmazın değerini düşüren davranışlarda bulunduğu takdirde alacaklı, hâkimden bu gibi davranışları yasaklamasını talep edebilir. Alacaklıya, gerekli önlemleri almak üzere hâkim tarafından yetki verilebilir. Hatta gecikmesinde tehlike bulunan hâllerde alacaklı, böyle bir yetki verilmeden de gerekli önlemleri kendiliğinden alabilir. İpotekli alacaklı, önlem için yapmış olduğu giderleri malikten isteyebilir. İpotekli alacaklı yaptığı bu giderler için taşınmaz üzerinde ayrı bir rehin hakkına sahip olur. Bu rehin hakkının, tesciline gerek yoktur ve tescil edilmiş olan diğer yüklerden önce gelir. 9. İpotek İle Güvence Altına Alınan Alacak İçin Zamanaşımı Bilindiği üzere alacaklar için belirli zamanaşımı süreleri vardır. Ancak bir alacak ipotekle güvence altına alınmışsa, ipoteğin tapu kütüğüne tescil edilmesi ile bu alacak hakkında zamanaşımı işlemez. 10. İpoteğin Paraya Çevrilmesi Borç muaccel hale gelmesine rağmen ifa edilmiyorsa alacaklı alacağını ipotekli taşınmazın satış bedelinden elde etme hakkına sahip olur. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 45’e göre rehinle temin edilmiş bir alacağın borçlusu iflasa tabi şahıslardan olsa bile alacaklı yalnızca rehnin paraya çevrilmesi yolu ile takip yapabilir. Ancak rehin tutarı borcu ödemeye yetmezse alacaklı kalan alacağını iflas veya haciz yolu ile takip edebilir. 11. Lex Commissoria Yasağı Medeni Kanun alacağın ödenmemesi halinde ipotekli taşınmazın mülkiyetinin ipotekli alacaklıya geçeceğine yönelik sözleşmelerin geçersiz olduğunu hükme bağlamıştır. Alacaklının alacağı, ipotekli malın kendisi ile değil ipotekli malın satış bedeli ile karşılanır. Taşınmaz satılıp elde edilen bedel ipotekli alacaklıya verilir. Eğer satış bedeli alacak miktarından fazla çıkarsa arta kalan kısım malikte kalır. Aksi söz konusu olursa yani taşınmazın bedeli ipotekli alacaktan düşük çıkarsa alacaklıya bir rehin açığı belgesi verilir. Rehin açığı belgesi ile alacaklı borçluya karşı takip başlatabilir ve bu durumda borçlu diğer malvarlığı unsurları ile de sorumlu olur. 12. İpoteğin Sona Ermesi İpoteğin alacağa bağlılığı ilkesini açılarken bu ilkenin sona ermede de işlediğini ifade etmiştik. Dolayısıyla alacak bir şekilde sona erdiğinde ipotek de ona bağlı olarak, onunla birlikte sona erecektir. İpoteğin kuruluşu için tescilin şart olduğunu yukarıda açıklamıştık. İpotek sona erince bu tescilin terkini gerekecektir. Terkinin ne şekilde yapılabileceğine ilişkin ise doktrinde görüş ayrılığı söz konusudur. Kimi görüşlere göre alacak sona erdiğinde ipotek de sona ereceği için tapudaki kayıt artık kendiliğinden dayanaksız hale gelir ve malik tarafından açıklayıcı bir terkinle sildirilebilir. Kimi görüşlere göre ise malik tek başına terkin işlemini gerçekleştiremeyecektir. Bu görüşe göre malikin ipotek hakkı sahibinden ipoteğin terkinini istemesi eğer ipotekli alacaklı terkin talebinde bulunmazsa bir terkine zorlama davası açması gerekecektir. Konuyla ilgili detaylı bilgi almak için İpoteğin Kaldırılması Davası ve bankalar tarafından konulan ipoteğin kaldırılmasına ilişkin detaylı bilgi almak için ise Konut Üzerindeki Banka İpoteğinin Kaldırılması başlıklı yazılarımızı inceleyebilirsiniz. 13. Aile Konutu Üzerinde İpotek Tesisinde Eşin Rızası TMK m. 194’e göre eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Bu hükmün uygulanması için taşınmazın tapu kaydına aile konutu şerhi konulmuş olmasına da gerek yoktur. Zira aile konutu şerhi kurucu değil açıklayıcı niteliktedir. Eşin rızasına yönelik kanun hükmü emredici niteliktedir. Bu haktan önceden feragat edilemeyeceği gibi hak eşlerin anlaşmasıyla da ortadan kaldırılamaz. Eşin rızası açıkça ve belirli bir işlem için verilebilir. İznin verilişi için bir şekil şartı ise öngörülmemiştir. İpotek hakkı mülkiyet hakkını kısıtlayıcı nitelikte bir hak olduğundan dolayı aile konutu üzerinde ipotek tesis edilebilmesi için yukarıda açıklanan hüküm uyarınca eşin rızasının alınması gerekmektedir. Yargıtay tarafından verilen karalarda da malik olmayan eşin rızası alınmadan aile konutu üzerinde tesis edilen ipoteğin geçerli olmayacağı ifade edilmiştir. Konuyla ilgili detaylı bilgi almak için Eşin Rızası Alınmadan Konulan İpoteğin Geçersizliği başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.