Dövizle (Kira) Sözleşme Yapma Yasağı

09 Mart Borçlar Hukuku Gayrimenkul Hukuku Dövizle (Kira) Sözleşme Yapma Yasağı 13 Eylül 2018 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan 85 sayılı Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Cumhurbaşkanlığı kararı ile Türkiye’de ikamet eden kişilere, Bakanlık tarafından belirlenen istisnai durumlar dışında, sözleşme bedellerini ve sözleşmeden kaynaklanan ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirlemeleri yasağı getirilmiştir. Bu yazıda, dövizle sözleşme yapma yasağı ve kısıtlaması, bu kısıtlamanın etkilediği sözleşme türleri, kira sözleşmeleri açısından nasıl uygulandığı, düzenlemenin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılan döviz endeksli kira sözleşmelerinin nasıl düzenlenmesi gerektiği ve yasalara uymama durumunda uygulanabilecek yaptırımlar ele alınmıştır. İçindekiler 1. Dövizle Sözleşme Yapma Yasağı ve Kapsamı 1.1. Türkiye’de Yerleşik Olmayanlar için Dövizle Sözleşme Serbestisi 1.2. Türkiye’de Yerleşik Olmayanların Döviz Üzerinden Yapabileceği İşlemler 1.3. Tüzel Kişiler Bakımından Dövizle Sözleşme Yasağı 2. Dövizle Sözleşme Yapma Yasağının İstisnaları 3. Dövizle Sözleşme Yapma Yasağının Kira Sözleşmesine Etkisi 4. Sözleşme Bedellerinin Yeniden Belirlenmesi 5. Dövizle Sözleşme Yapma Yasağına Uymamanın Yaptırımları 6. Sıkça Sorulan Sorular 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ’nun 26. maddesi uyarınca Türk Hukuku’nda kural olarak “sözleşme özgürlüğü” ilkesi benimsenmiştir. Buna göre taraflar, bir sözleşmenin içeriğini hukuk düzeninin izin verdiği ölçüde, kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilmektedirler. “Sözleşme Özgürlüğü” ilkesi kural olmakla beraber, kanunlarla bazı istisnalara tabi tutulmuştur. Bu istisnaların belki en önemlilerinden birisi de dövizle sözleşme yapılmasına ilişkin sınırlamaya yönelik özel düzenlemelerdir. 1. Dövizle Sözleşme Yapma Yasağı ve Kapsamı Cumhurbaşkanlığı’nın 13.09.2018 tarihli ve 30534 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 85 sayılı Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Karar ı; “Türkiye’de yerleşik kişilerin, Bakanlıkça belirlenen haller dışında, kendi aralarındaki menkul ve gayrimenkul alım satım, taşıt ve finansal kiralama dahil her türlü menkul ve gayrimenkul kiralama, leasing ile iş, hizmet ve eser sözleşmelerinde sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılamaz.” Bu Karar ile Türkiye’de yerleşik kişilerin dövizle veya dövize endeksli olarak sözleşme yapmasına sınırlamalar getirilmiştir. İşte bu düzenlemenin ana unsurları: Dövizle Sözleşme Yapma Yasağı: Türkiye’de yerleşik kişiler, Bakanlıkça belirlenen istisnai durumlar haricinde, sözleşme bedellerini ve sözleşmeden kaynaklanan ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramazlar. Yasak Kapsamına Giren Sözleşmeler: Bu düzenleme, dövizle veya dövize endeksli olarak yapılacak tüm sözleşmeleri kapsamaktadır. Kira sözleşmeleri de bu kapsama dahildir. Döviz Endeksli Kira Sözleşme Bedellerinin Yeniden Belirlenmesi : Dövizle veya dövize endeksli olarak akdedilmiş kira sözleşmeleri, bu yasağa uyum sağlamak için Türk Lirası cinsinden yeniden düzenlenmelidir. Yani, kira bedelleri artık Türk Lirası üzerinden ifade edilmelidir. Yasağa Aykırılık Durumunda Yaptırımlar: Yasağa aykırı davranan kişiler veya işletmeler hukuki yaptırımlarla karşılaşabilirler. Bu yaptırımlar, yasal düzenlemelere ve yetkililerin politikalarına bağlı olarak değişebilir. Yasağa uymamak durumunda, örneğin cezai yaptırımlar veya sözleşmelerin hükümsüz sayılması gibi sonuçlarla karşılaşılabilir. 1.1. Türkiye’de Yerleşik Olmayanlar için Dövizle Sözleşme Serbestisi Türkiye’de yerleşik olmayan kişiler dövizle sözleşme yapma yasağına tabi değildir. Karar Türkiye’de yerleşik bireyler arasında yapılan sözleşmeler için geçerlidir. Bu nedenle, sözleşmenin taraflarından biri Türkiye’de yerleşik olmadığı takdirde, bu kararın hükümleri uygulanmayacak ve sözleşme edimleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirlenebilecektir . Bu sebeple, hangi sözleşmelerin bu kararın kapsamında olduğunu belirleyen önemli bir faktör, taraflardan herhangi birinin Türkiye’de yerleşik olup olmadığıdır. Türkiye’de yerleşik kişiler, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar’ın 2. maddesinin b bendi gereğince şu şekilde tanımlanmıştır: “Yurtdışında işçi, serbest meslek ve müstakil iş sahibi Türk vatandaşları dahil Türkiye’de kanuni yerleşim yeri bulunan gerçek ve tüzel kişiler.” Bu tanıma göre, Türkiye’de yerleşik kişinin tespitinde hususunda, gerçek kişinin Türk vatandaşı olup olamaması önem arz etmemektedir. Türkiye’de yerleşik kişi gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişi de olabilmektedir. Düzenlemeden açıkça anlaşılacağı üzere Türkiye’de kanuni yerleşim yeri bulunmayanlar bu düzenlemenin dışında tutulmuştur. Maddede dövizle sözleşme yapma yasağının Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında yapacakları sözleşmeleri kapsadığı açıkça ifade edildiğinden taraflardan birinin Türkiye’de yerleşik olmaması halinde sözleşmenin döviz cinsinden kararlaştırılması mümkündür. Dolayısıyla Türkiye’de ikamet etmeyen kişiler dövizle sözleşme yapabilirler. 1.2. Türkiye’de Yerleşik Olmayanların Döviz Üzerinden Yapabileceği İşlemler Türkiye’de yerleşik olmayan (dışarıda yerleşik) kişiler için sayılan şu imkânlar da sağlanmıştır: Türkiye’de yerleşik kişilerin, dışarıda yerleşik kişilerden, Türkiye’de yapacakları işlemler nedeniyle döviz kabul etmeleri serbesttir. Dışarıda yerleşik kişiler; bankalar, yetkili müesseseler, PTT, kıymetli maden aracı kuruluşları ve aracı kurumlarla döviz alım ve satımı yapabilirler. Türkiye’de yerleşik kişiler ile dışarıda yerleşik kişilerin, bankalar vasıtasıyla yurt dışına döviz transfer ettirmeleri serbesttir. Türkiye’de yerleşik kişiler, dışarıda yerleşik kişiler için veya bunlar adına yurt içinde veya dışında yapmış oldukları tüm hizmet (müteahhitlik hizmetleri dâhil) karşılığı dövizler ile dışarıda yerleşik kişiler nam ve hesabına yapılan gider karşılığı dövizleri serbestçe tasarruf edebilirler. Türkiye’de ve dışarıda yerleşik gerçek kişilerin, bankalar aracılığıyla kişisel sermaye hareketlerine ilişkin yurt dışından yurt içine ve yurt içinden yurt dışına yapacakları transferler serbesttir. Dışarıda yerleşik kişilerin, (yurtdışındaki yatırım ortaklıkları ve yatırım fonları dâhil) her türlü menkul kıymetler ile diğer sermaye piyasası araçlarını Sermaye Piyasası Mevzuatına göre yetkili bulunan bankalar ve aracı kurumlar vasıtasıyla satın almaları, satmaları, bu kıymetler ve araçlara ait gelirler ile bunların satış bedellerini bankalar aracılığıyla transfer ettirmeleri serbesttir. Dışarıda yerleşik kişilerin Türkiye’de satın aldıkları veya sahip oldukları gayrimenkul ve gayrimenkule bağlı ayni hakların gelirleri ve satış bedellerinin bankalar vasıtasıyla transfer ettirilmesi serbesttir. Bankalar ile Bakanlıkça belirlenecek diğer kişiler tarafından yurt dışında yerleşik kişilere döviz ve Türk Lirası kredi açılması serbesttir. Türkiye’de yerleşik kişilerin yurt dışından gayri nakdi kredi, garanti ve kefalet sağlamaları ile Türkiye’de ve dışarıda yerleşik kişiler lehine dışarıda yerleşik kişilere muhatap teminat mektubu düzenlemeleri, garanti ve kefalet vermeleri serbesttir. Bankaların; dışarıda yerleşik kişiler lehine Türkiye’de yerleşik kişilere muhatap, yurt içinde açılacak uluslararası ihalelerle ilgili olarak Türkiye’de yerleşik kişiler lehine Türkiye’de yerleşik kişilere muhatap, döviz üzerinden teminat mektubu düzenlemeleri, garanti ve kefalet vermeleri serbesttir. Merkez Bankası ve bankalar, Türkiye’de ve yurtdışında yerleşik kişiler adına döviz tevdiat hesapları ve altın depo hesapları açabilirler. Bu hesaplar üzerinde sahipleri serbestçe tasarrufta bulunabilirler. 1.3. Tüzel Kişiler Bakımından Dövizle Sözleşme Yasağı Türkiye’de yerleşik kişiler sadece gerçek kişilerden oluşmaz; tüzel kişiler de Türkiye’de yerleşik kişi olarak kabul edilir. Bu nedenle, Türkiye’de faaliyet gösteren şirketler, yurt dışındaki şubeleri, temsilcilikleri, ofisleri, fonları veya Türkiye’deki şirketlere yüzde elli veya daha fazla pay sahibi olan diğer şirketler de Türkiye’de yerleşik kişi olarak kabul edilir. Bu kişiler veya kuruluşlar da Türkiye’de dövizle sözleşme yapma yasağına tabidir. 2. Dövizle Sözleşme Yapma Yasağının İstisnaları Döviz cinsinden sözleşme yapma yasağı genel bir kuraldır. Ancak, Bakanlık tarafından belirlenen bazı özel durumlar için bu yasağın istisnai olarak uygulandığı sözleşmeler bulunmaktadır. Bu istisnai durumlar şunlardır: Menkul satışı ve kiralanması T.C. vatandaşı olmayan kişilerle yapılacak iş sözleşmeleri Türkiye’de yerleşik olmayan kişilerle yapılan gayrimenkul satım ve kira sözleşmeleri de dahil, tüm sözleşmeler Türkiye’de bulunmayan taşınmazlara ilişkin satım ve kira sözleşmeleri Bu sözleşmeler bakımından dövizle sözleşme yapma yasağı uygulanmayacak, taraflar dilerlerse sözleşme edimlerini döviz cinsinden veya döviz endeksli olarak belirleyip, bu şekilde sözleşme akdedebileceklerdir. Konuya ilişkin detaylı bilgi almak için Dövizle Yapılan Sözleşmelerin Uyarlanması başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. 3. Dövizle Sözleşme Yapma Yasağının Kira Sözleşmesine Etkisi 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile kural olarak, Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında yapacakları Gayrimenkul Kiralama Sözleşmelerinin kira bedellerinin döviz cinsinden veya dövizle endeksli olarak belirlenemeyeceği kararlaştırılmıştır. “Türkiye’de yerleşik kişiler kendi aralarında akdedecekleri; konusu yurt içinde yer alan gayrimenkuller olan, konut ve çatılı iş yeri dahil gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmeden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramazlar.” Bu tebliğ kapsamında, bir Gayrimenkul Kiralama Sözleşmesi’nin yasak kapsamına girebilmesi için aşağıdaki şartların bir araya gelmesi gerekmektedir: Türkiye’de yerleşik kişiler arasında yapılmış olması, Taşınmazın Türkiye’de bulunması Maddeden itibarla, taraflardan en az birinin Türkiye’de yerleşik olmaması veya taşınmazın Türkiye’de bulunmaması durumunda dövizle sözleşme yasağı uygulama alanı bulamayacaktır. Türkiye’de yerleşik kişilerin dövizle sözleşme yapma yasağı, bazı istisnalara tabidir. Özellikle, Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan Türkiye’de yerleşik kişilerin kiracı olarak taraf oldukları gayrimenkul satış ve kiralama sözleşmeleri için, sözleşme bedelinin ve diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılmasına izin verilmiştir. 4. Sözleşme Bedellerinin Yeniden Belirlenmesi Cumhurbaşkanlığı Kararının geçici 8. maddesi uyarınca, bu Kararın yürürlüğe girdiği 13.09.2018 tarihinden itibaren 30 gün içinde, yasak kapsamına giren ve bu Kararın yürürlük tarihinden önce yapılan sözleşmelerde belirlenen döviz cinsinden bedellerin, Bakanlıkça belirlenen istisnalar dışında Türk parası olarak yeniden belirlenmesi zorunluluğu getirilmiştir. 13 Eylül 2018 tarihinden önce dövizle veya dövize endeksli olarak kararlaştırılan sözleşmeler kapsamındaki tahsil edilmiş veya gecikmiş alacaklar, gayrimenkul kira sözleşmeleri için verilen depozitolar ve sözleşmelerin ifası sırasında dolaşıma giren kıymetli evraklar için yeniden bir belirleme yapılmasına ihtiyaç yoktur. Kira bedelinin uyarlanması ile kira bedelinin belirlenmesi davaları konuları itibariyle birbirinden ayrılmaktadır. Bu farklara ilişkin detaylı bilgi almak için Kira Tespit Davası ile Kira Bedelinin Uyarlanması Davasının Farkları başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. 5. Dövizle Sözleşme Yapma Yasağına Uymamanın Yaptırımları 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun’un 3. maddesi uyarınca; Cumhurbaşkanının bu Kanun hükümlerine göre yapmış bulunduğu genel ve düzenleyici işlemlerdeki yükümlülüklere aykırı hareket eden kişi, 3.000 Türk Lirasından 25.000 Türk Lirasına kadar idarî para cezası ile cezalandırılır. Bu kabahatlerin bir tüzel kişinin yararına olarak işlenmesi halinde, ilgili tüzel kişiye de aynı miktarda idarî para cezası verilir. Kabahatin konusunu yabancı para oluşturması halinde, idarî para cezasının hesaplanmasında fiilin işlendiği tarih itibarıyla Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının bu paraya ilişkin “döviz satış kuru” esas alınır. Hükmolunacak idarî para cezasına, suç tarihi ile tahsil tarihi arasındaki süreler için 6183 sayılı Kanuna göre tespit edilen gecikme zammı oranında, para cezası ile birlikte tahsil olunmak üzere, gecikme faizi uygulanır. Gecikme faizinin hesaplanmasında ay kesirleri nazara alınmaz. Yukarıdaki fıkralarda yazılı suçların tekerrürü halinde verilecek cezalar iki kat olarak hükmedilir. Bu madde hükmüne göre idarî para cezasına karar vermeye Cumhuriyet Savcısı yetkilidir. 6. Sıkça Sorulan Sorular 1. Dövizle Kira Sözleşmesi Yapmak Yasal mıdır? Gayrimenkul Kiralama Sözleşmesi’nin dövizle sözleşme yapma yasağı kapsamına girmesi için aşağıdaki koşulların bir araya gelmesi gerekmektedir: 1) Türkiye’de yerleşik kişiler arasında yapılması, 2) Kiralanacak olan gayrimenkulün Türkiye’de bulunması. Dolayısıyla, en az bir tarafın Türkiye’de yerleşik olmaması veya kiralanacak gayrimenkulün Türkiye’de bulunmaması durumunda dövizle sözleşme yasağı uygulanmayacaktır. 2. Dövizle Kira Sözleşmesi Yapmanın Cezası Nedir? Dövizle kira sözleşme yapılması bir kabahat olarak düzenlenmiş olup idari para cezası yaptırımına tabidir. 3. Dövizle Kira Sözleşmesi Yapmanın Yaptırımları Nelerdir? Dövizle kira sözleşmesi yapılması halinde 3.000 Türk Lirasından 25.000 Türk Lirasına kadar idarî para cezasına hükmedilebilir. İdari para cezasını vermeye yetkili kişi ise Cumhuriyet Savcısı’dır. İdarî para cezasının hesaplanmasında fiilin işlendiği tarih itibarıyla Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının bu paraya ilişkin “döviz satış kuru” esas alınır. Tekerrür durumunda ise bu cezalar iki katı olarak uygulanmaktadır. Ancak Cumhuriyet Başsavcılıkları nezdinde işlem başlatılabilmesi için ihbarların ekinde söz konusu iddiaları destekleyici somut bilgi ve tevsik edici belgelerin (fatura, sözleşme örneği, fiyat teklifi vb.) yer alması gerekmektedir. Hiçbir somut belgeye dayanmayan ihbarlar hakkında işlem tesis edilememektedir. 4. Yabancı Bir Kiracıyla Dövizle Kira Sözleşmesi Yapabilir miyim? Evet, mümkündür nitekim Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlığı bulunmayan Türkiye’de yerleşik kişilerin kiracı olarak taraf oldukları gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılabileceği ‘Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliği’nde açıkça düzenlenmiştir. 5. Mevcut Bir Kira Sözleşmesini Dövizle Değiştirmek Mümkün müdür? Dövizle kira sözleşmesi yapılabilmesi şartları oluştuğu takdirde ve tarafların karşılıklı birbirine uygun iradesiyle kira sözleşmesinin bedelinin Türk lirasından dövize çevrilebilmesi mümkündür. 6. Dövizle Kira Sözleşmesi Yapmak İçin Özel İzin Gerekiyor mu? Türkiye’de bulunan bir taşınmaz bakımından döviz üzerinden kira sözleşmesi ancak bir yabancının yani Türk vatandaşı olmayan kişinin kiracı olduğu hallerde mümkündür. Yabancıya ev kiralarken dikkat edilecekler içerisinde en önemli hususlardan biri de mutlaka kira sözleşmesinin noter huzurunda imzalanmasıdır. Ardından kira kontratının Göç idaresine teslimi gerekmektedir. Söz konusu bu prosedür izlenerek bir yabancıyla kira sözleşmesi yapılabilir. 7. Yabancı Bir Kiracıya Dövizle Kira Sözleşmesi Yapmak İçin Ek Belgeler Gerekir mi? Normalde kira sözleşmesinin şekle tabi değildir yani sözlü biçimde dahi kurulabilir. Ancak kira sözleşmesi yabancı bir kiracı ile akdedilecekse noter huzurunda yapılması zorunludur. Ayrıca bu sözleşme Göç İdaresine teslim edilmelidir. Eğer yabancının Türkiye’de kalacağı süre boyunca yeme, içme, konaklama masraflarını karşılayacak bir Destekleyici Türk Vatandaşı varsa noterde sözleşme yapmaya gerek yoktur. Noter onaylı taahhütname ve Türk Vatandaşının gelir evraklarının Göç İdaresine teslimi yeterlidir. 8. Kiracı Dövizle Ödeme Yapmak İsterse Kiraya Zam Yapmak Mümkün müdür? Döviz bazlı kira sözleşmelerinde mülk sahibi, ilk 5 yıl boyunca kira ücretini artıramaz. 5 yılın sonunda zam yapma hakkına sahiptir . 9. Dövizle Kira Sözleşmesi Yaptığımızda Vergi Konuları Nasıl Ele Alınır? Gelir İdaresi Başkanlığının 463 Yayın No’lu Kira Geliri Elde Eden Mükellefler İçin Vergi Rehberine göre ; “Döviz cinsinden kiraya verme işlemlerinde tahsilatın yapıldığı tarihteki T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak kira gelirinde gayri safi hasılat belirlenir.” Gayrisafi hasılat ise GVK’nın 70. maddesinde sayılan mal ve hakların kiraya verilmesinden, bir takvim yılı içinde, o yıla veya geçmiş yıllara ilişkin olarak, nakit veya aynî olarak tahsil edilen kira bedellerini ifade eder. Gayrimenkul sermaye iradında gelirin elde edilmesinde “tahsilat esası” benimsenmiştir. Bu esas uyarınca, kira gelirlerinin vergiye tabi olabilmesi için mutlaka tahsil edilmiş olması gerekmektedir. Buna göre gayrimenkulünü kiraya verenin; Bilgisine girmiş olması kaydıyla, bu kişi adına, bankaya, kamu müessesesine, icra dairesine, notere veya postaya para yatırılması, Kira alacağının, kiracının talebi doğrultusunda başka bir kişiye devredilmesi veya kiracıya olan borçla takas edilmesi, hallerinde, kira geliri tahsil edilmiş sayılmaktadır.