Fahiş Aidat Bedeline İtiraz

28 Şubat Borçlar Hukuku Gayrimenkul Hukuku Fahiş Aidat Bedeline İtiraz Aidat, toplu yaşama düzenin yarattığı ortak giderlerin karşılanması için aylık olarak alınan ücrettir. Binalar, iş ve yaşam merkezleri büyüyüp genişledikçe ortak alan çeşitliliği de artmakta bu da aidat miktarını arttırmaktadır. Hali hazırda içinde bulunduğumuz süreçte meydana gelen ekonomik dalgalanmalardan da etkilenen aidat ücretleri artık çoğu bütçeyi zorlar hale gelmesi sebebiyle işletme projesinin iptali davaları da gitgide artmaktadır. Yazı İçeriği 1. Aidat Nedir? 2. Aidat Ödeme Yükümlülüğü Kimdedir? 3. Çok Masraflı ve Lüks Giderler 4. İşletme Projesine İtiraz 5. Aidatın Ödenmemesi 6. Pandemi Sürecinin İş Yeri ve AVM Aidatlarına Etkisi Aidat her ne kadar Kat Malikleri Kurulu tarafından belirlenmiş ve sakinlere tebliğ edilmiş ise de fahiş aidatın iptal edilmesi gerekli şartların varlığı halinde mümkündür. 1. Aidat Nedir? Aidat, Kat Mülkiyeti Kanunu madde 20’de; “Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; Katılmakla yükümlüdür. c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. şeklinde açıklanmış olup kanun maddesinde de açıkça belirtildiği üzere, kişi ortak alanları kullanmak istemediği, ihtiyaç duymadığı gerekçesi ile aidat giderlerini ödemekten kaçınamaz. Aidat ödemeleri elden yapılabileceği gibi tavsiye edildiği şekilde yalnızca aidat ödemelerinin toplanması için açılan bir banka hesabına havale yapılarak da toplanabilmektedir. Görev tanımının içerisinde aidat tahsili de mevcut olan site/apartman/iş merkezi yöneticisinin tahsil edilen aidat miktarın içeriğini ne için ne miktarda ödendiği konut sakinlerine açıklama yükümlülüğü bulunmaktadır. Bu husus Kat Mülkiyeti Kanunu madde 39’da; “Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, ana gayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.” şeklinde açıklanmıştır. İşbu kanun hükmü uyarınca; yönetici tüm hesapları yaparken şeffaf olmalı, gelir ve gider kalemlerini detaylıca aidat ödemekle yükümlü maliklere ve kiracılara bildirmelidir. Aidat ödemeleri, aidat ücretinin belirlenmesi ve ödenmemesi halinde neler yapılabileceği hakkında detaylı bilgi edinmek için sitemizde yer alan “Aidat Bedeli (Konut, Site, İşyeri)” başlıklı makalemizi inceleyebilirsiniz. 2. Aidat Ödeme Yükümlülüğü Kimdedir? Taşınmazda kat mülkiyeti söz konusu ise ödeme yükümlülüğü maliktedir. Taşınmaz maliki kim ise aidatı ödemeye yükümlü olmakla birlikte malik konutu aktif olarak kullanmasa dahi aidatı ödemekle yükümlüdür. Taşınmazın kiraya verilmesi halinde ise Türk Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu madde 22 uyarınca aidat ödemeleri hususunda kiracı ve malik müteselsil olarak sorumlulardır. Aidatın ödenmemesi halinde kiracıya da malike de başvurulabilir. Mirasçılık halinde durumun akıbetini açıklamakta da fayda olduğunu düşünmekteyiz. Murisin vasiyetname düzenlememesi ve mirasçıların mal paylaşımı hususunda anlaşamamaları genellikle karşılaşılan durumlardandır. Bu durumda mirasçılar eşya üzerinde el birliğiyle mülkiyete haiz olacaklardır. Dolayısıyla mirasçılar aidat borcu konusunda da müştereken sorumlu tutulacaktır. 3. Çok Masraflı ve Lüks Giderler Normal ortak alan haricinde Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 43’te yer alan “ Çok Masraflı ve Lüks Olanlar” başlığı altında düzenlenmiş özel kullanımlar da mevcuttur. İşbu kanun hükmü kapsamında yer alan yeni alanlar aidat kapsamında tüm kat maliklerine yüklenemez. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 43; “Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya ana gayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler. Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar.” İşbu kanun maddesinden de anlaşılacağı üzere masraflı ve lüks yeniliklerin yapılması sonucunda meydana gelecek yapım, bakım ve onarım masrafları yalnızca bu ilavenin yapılmasına karar veren maliklere yüklenebilir. 4. İşletme Projesine İtiraz Fakat aidatın fahiş olması için lüks ve masraflı yenilikler yapılmış olması gerekmemektedir. Son zamanlarda kira ücretlerine yaklaşan aidat ücretleri kiracıları ve ev sahiplerini oldukça zorlamaktadır. Bu durumun genel sebebi ekonomik dalgalanmalar olsa da aidat miktarını belirleyen kat malikleri kuruluna katılımın az olması sebebi ile kontrol mekanizmasının zayıf olmasında dolayı da fahiş aidat miktarları ortaya çıkmıştır. Bu sebeple bu tip bir durumla karşılaşmamak için yapılabilecek ilk şey kurullara katılıp aidat miktarı belirlenme aşamasında itirazların sunulması ve değerlendirmeye alınmasıdır. Bunun haricinde fahiş biçimde hazırlanmış işletme projesine itiraz etmek de mümkündür. Yönetim yahut kurul tarafından hazırlanan işletme projesi daire sakinlerine posta yolu ile yahut imza karşılığı ile tebliğ edilir. Tebliğ edilmemesi yahut usulsüz tebliğ hallerinde borç ortadan kalkmaz. İşletme projesine tebliğinden sonra 7 gün içerisinde itiraz edilebilir. İtiraz etmek için apartman, site yahut iş merkezi yönetimine dilekçe yazılarak projenin itirazlar dikkate alınarak tekrar değerlendirilmesinin talep edilmesi gerekmektedir. İtiraz dilekçesi yöneticiye iadeli posta yahut imza karşılığı verilmek üzere tebliğ edilebilir. İtirazlar dahilinde kurul projeyi tekrar değerlendirmelidir. Gerekirse yeni bir işletme projesi düzenlenebileceği gibi değiştirilmemesi halinde gerekçesi ile birlikte itiraz edene bildirilmelidir. İşletme projesine 7 gün içerisinde itiraz edilmemesi halinde proje kesinleşmiş olur. İtiraz edilmesine rağmen işletme projesi hukuka ve hakkaniyete aykırılık teşkil ediyor ise Sulh Hukuk Mahkemelerinde uyuşmazlığın çözülmesinin talep edilme mümkündür. 5. Aidatın Ödenmemesi Aidatın ödenmemesi halinde ödemeyen kişiye karşı icra takibi başlatılabileceği gibi dava da açılabilmektedir. Aynı şekilde intifa hakkı sahipleri de dava açma ve takip başlatma yetkisine sahiptir. Ödenmeyen aidatlar için geciken günler için Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince aylık %5 gecikme tazminatı işleyecektir. İcra takibi başlatılırken ise ilamsız icra takibi başlatılırken takip talebine kat malikleri kurulu kararı eklenebileceği gibi eklenmeden de takip başlatılabilmektedir. Aidatı ödememekte direnen kat maliki, Kat Mülkiyeti Kanunu madde 25’te yer alan; “Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler.” hükmü gereğince kat mülkiyeti hakkını devretme mecburiyetinde kalabilir. Fahiş aidat bedeline itiraz edilmiş olması, fahiş bedelin mutlaka düşeceği anlamına gelmediğinden, sonuç alınıncaya kadar aidat bedellerinin düzenli ödenmesi ciddi önem arz etmektedir. 6. Pandemi Sürecinin İş Yeri ve AVM Aidatlarına Etkisi Covid-19 sebebiyle alınan önlemler kapsamında toplumun sık kullandığı birçok yer ya geçici olarak kapatılmış ya insanlar bireysel tedbir kapsamında gitmemesi yoğunluğu azalmıştır. Bu kapsamda çıkarılan kararnameler ile çok sayıda iş kolunun faaliyetleri geçici bir süreliğine durdurulmuştur. Yine altyapısı elveren birçok işyerinin evden çalışmaya geçmesi iş yerlerinin bulunduğu iş merkezleri, plazalarda bulunan insan sayısında önemli düşüş yaşanmıştır. Normal zamanda yoğun olarak kullanılan bu yerlerin boşalması ile bu yerlere ait aidat ödemelerinin ne olacağı tartışmalı hale gelmiştir. Korona salgınının alışveriş merkezlerinde bulunan işletmelerin aidat borcuna etkisi de bulunan iş yerlerinin ortak gidere ne şekilde katılacağı 29636 sayılı Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmeliğe aykırı olmayacak şekilde taraflar arasında sözleşme ile belirlenir. Madde 11; “ Ortak kullanım alanlarına ilişkin elektrik, su, ısınma, yenileme niteliğinde olmayan bakım-onarım, güvenlik ve temizlik gibi belirli dönemlerde tekrarlanan ve alışveriş merkezinin aynına ilişkin olmayan ortak giderler, bu Yönetmelik ekindeki usul ve esaslara göre hesaplanarak paylaştırılır. Alışveriş merkezindeki perakende işletmelerden, birinci fıkradaki ortak giderler dışında kalan pazarlama ve yönetim gibi ortak faydaya yönelik hizmetler için katılım payı talep edilebilmesi, bu hususun, taraflar arasındaki sözleşmede belirtilmiş olmasına bağlıdır. Taraflar arasındaki sözleşmede aksi belirtilmedikçe bu giderler de bu Yönetmelik ekindeki usul ve esaslara göre hesaplanır.” Yapılan bu ortak giderler genel olarak Alışveriş Merkezlerinin problemsiz işlemesi için yapılan masraflardır. için güvenlik, temizlik, teknik destek gibi hizmetlerin sürdürülmesi gerekmektedir. Taraflar arasında imzalan sözleşmede de kiralayanın sorumlulukları kapsamında kiralanan iş yerine kullanıma hazır bulundurma zorunluluğu ve AVM personele karşı yasal zorunluğu sebebiyle yükümlülükleri bulunduğundan kiracı olan işletmelerin aidat borcu devam edecektir.