İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası: Kiraya Verenler İçin Kapsamlı Rehber

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası - Demirbaş Hukuk Bürosu Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Tahliye Davası 22 Temmuz 2025 Vasiyetnamede Yer Alan Evlenme veya Evlenmeme Şartı Geçerli midir? 25 Temmuz 2025 Başlıklar Toggle İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası: Kiraya Verenler İçin Kapsamlı Rehber Kiraya verenlerin en temel haklarından biri, belirli koşullar altında mülklerini kendi kullanımları için geri alabilmeleridir. Bu hak, Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında “İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası” olarak düzenlenmiştir. Bu dava, kiraya verenin veya kanunda belirtilen yakınlarının kiralanan taşınmaza (konut veya işyeri) duyduğu gerçek ve samimi ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesini sağlayan hukuki bir yoldur. Kira sözleşmesini sona erdirme yollarından biri olan bu dava, ihtiyacın varlığı ve samimiyeti kanıtlandığı takdirde kiracının taşınmazdan çıkarılmasını mümkün kılmaktadır. Bu davanın temel amacı, bir yandan mülkiyet hakkının kullanımını güvence altına alırken, diğer yandan kiracının barınma veya işyeri hakkını koruyarak hakkaniyetli bir denge kurmaktır. Kiraya verenin meşru ve samimi ihtiyacı, yasal güvence altına alınmış bir tahliye sebebidir. Özellikle kiraya verenlerin kendi veya aile fertlerinin değişen yaşam koşulları, sağlık durumları, iş veya eğitim ihtiyaçları gibi zorunluluklar karşısında mülklerini kullanma haklarını yasal yollarla elde etmelerini sağlar. Ancak, sürecin hukuki prosedürlere sıkı sıkıya bağlı olması ve ispat yükümlülüğünün kiraya verende bulunması, kiraya verenler için doğru adımların atılmasını ve profesyonel hukuki destek alınmasını zorunlu kılmaktadır. Türk hukuk sisteminde kiracıların güçlü bir şekilde korunduğu ve mülkiyet hakkı ile barınma hakkı arasında hassas bir denge gözetildiği gözlemlenmektedir. Bu durum, kiraya verenlerin ileri sürdükleri “ihtiyaçlarının” otomatik olarak kabul edilmeyeceğini, aksine titiz bir incelemeye tabi tutulacağını göstermektedir. Bu da, davanın başından itibaren hukuki danışmanlık almanın ve iddiaları sağlam delillerle desteklemenin ne kadar kritik olduğunu ortaya koymaktadır. Bu denge, kiraya verenin üzerindeki ispat yükünü ve usul kurallarına uyma zorunluluğunu artırmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nda Yasal Dayanak: TBK Madde 350, 351 ve 355 İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleriyle detaylı bir şekilde düzenlenmiştir. Bu düzenlemeler, hem kiraya verenin haklarını korumakta hem de kiracının mağduriyetini önlemeyi amaçlamaktadır. TBK Madde 350: İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin (örneğin kardeşler) konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle kiracının tahliyesini talep etme hakkını düzenlemektedir. Bu madde, dava yoluyla tahliye sebeplerinden biridir ve TBK m.354 uyarınca kiracı aleyhine değiştirilemez emredici bir hükümdür. Bu durum, kira hukukunda sözleşme serbestisinin sınırlı olduğunu ve sözleşmelere kiracı aleyhine ek tahliye sebepleri eklenemeyeceği anlamına gelir. Bu emredici hükümler, Türk kira hukukunda kiracıların korunmasının güçlü bir kamu politikası olduğunu ve hukuki kesinliği sağlamayı amaçladığını vurgulamaktadır. Kiraya verenler için, sözleşmelerine bu emredici hükümlere aykırı hükümler koymaya çalışmanın geçersiz olacağı anlamına gelir. Bu, tahliye sürecini basitleştirecek gibi görünen “yaratıcı” sözleşme maddelerinin aslında uygulanamaz olduğunu gösterir ve yasal hükümlere sıkı sıkıya bağlı kalmanın önemini vurgular. Aynı zamanda, bu hükümlerin kira artışı gibi ticari amaçlarla kötü niyetli tahliyelerin önüne geçmeyi hedeflediği de anlaşılmaktadır. TBK Madde 351: Yeni Malikin İhtiyacı Kiralananı sonradan edinen yeni malikin de belirli şartlar altında ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkı bulunmaktadır. Yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla, altı ay sonra açacağı bir davayla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Alternatif olarak, yeni malik dilerse, kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı dava yoluyla da gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını kullanabilir. Yeni malikin ihtiyacında da, kiraya verenin kendi ihtiyacındaki şartlar (ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olma niteliği) geçerlidir ve ispatlanması gerekir. TBK 351, yeni maliklere tahliye için iki farklı yol sunmaktadır: 1 ay içinde bildirim + 6 ay sonra dava VEYA sözleşme bitiminden sonraki 1 ay içinde dava. Bu hakların seçimlik olduğu ve birinin seçilmesinin diğerini engellediği, ayrıca 1 aylık bildirim süresine uyulmamasının davanın reddine yol açtığı açıkça belirtilmektedir. Bu durum, yeni malikler için önemli bir usul hatası potansiyeli taşımaktadır. Bildirimin zamanlaması ve şekli sadece bir formalite değil, davanın kabul edilebilirliği için ön koşuldur . Küçük bir hata bile dava hakkının kaybına ve mülk sahibinin bir sonraki kira dönemini beklemesine neden olabilir. Bu, mülk edinimi sonrası tahliye düşüncesi olan yeni maliklerin derhal hukuki danışmanlık almasının mutlak gerekliliğini vurgular, zira hareket alanı dar ve hata kabul etmez niteliktedir. TBK Madde 355: Yeniden Kiralama Yasağı Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar için de benzer bir 3 yıllık yasak vardır; bu durumda eski kiracının yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı bulunur. Bu yasağa aykırı davranılması halinde, kiraya veren eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Bu hüküm, kiracının haksız tahliyesini önlemeyi ve kiraya verenin hakkını kötüye kullanmasını engellemeyi amaçlayan emredici bir hükümdür. Üç yıllık yeniden kiralama yasağı ve buna ek olarak en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödeme yükümlülüğü, kiraya verenler için ciddi bir caydırıcılık unsuru oluşturmaktadır. Bu hükmün amacı, hakkın kötüye kullanımını önlemektir. Bu hüküm, kiraya verenlerin “ihtiyaç”ı daha yüksek kira bedeliyle yeniden kiralama gibi fırsatçı amaçlar için bir bahane olarak kullanmalarını engellemek için güçlü bir koruma mekanizmasıdır. Kiraya verenler, ihtiyaçlarının gerçekten samimi olduğundan ve mülkü en az üç yıl boyunca belirtilen amaçla kullanacaklarından kesinlikle emin olmalıdırlar, zira bu yasağa uymamanın sonuçları oldukça ağırdır. Bu durum, mahkemelerin kiraya verenin iddiasının dürüstlüğüne verdiği önemi vurgulamaktadır. Kimlerin İhtiyacı Tahliye Sebebi Sayılır? İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için, ihtiyacın belirli kişiler için ve belirli koşullar altında mevcut olması gerekmektedir. Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay içtihatları, bu “ihtiyaç” kavramının kapsamını geniş bir perspektifte ele almaktadır. Kiraya Verenin Kendisinin İhtiyacı Kiraya verenin somut, gerçek ve ispatlanabilir bir konut veya işyeri ihtiyacı olmalıdır. Yargıtay kararlarıyla kabul edilen bazı durumlar şunlardır: Kiraya verenin kendisinin kirada oturması , tayin çıkması , oturduğu konutu satması , sağlık sorunları nedeniyle daha uygun bir konuta ihtiyaç duyması , lojmanda kalan bir kişinin kendi evi varken lojmanda kalmaya zorlanmaması , işyerinin tahliye tehdidi altında olması veya kiralananın mevcut iş için daha uygun ve üstün nitelikte olması. Kiraya Verenin Eşinin İhtiyacı Resmi nikahlı eşin konut ihtiyacı geçerli bir tahliye sebebidir. Örnekler arasında eşlerin memuriyet nedeniyle farklı illerde yaşaması , lojmanda oturan eşin tayin olması ve diğer eşin onunla gidememesi durumu , boşanma gibi sebeplerle eşlerin ayrı evde yaşama anlaşması yer almaktadır. Kiraya Verenin Altsoyu ve Üstsoyunun İhtiyacı Kiraya verenin çocukları, torunları (altsoyu) ile anne, baba, büyükanne, büyükbaba (üstsoyu) gibi kan bağı olan kişilerin ihtiyaçları da tahliye sebebi olabilir. Reşit olan çocuğun ayrı eve çıkma isteği , çocuğun üniversite kazanması, evlilik hazırlığı , ekonomik yetersizlik nedeniyle darlık ve zorluğa düşme gibi durumlar bu kapsamdadır. Kiraya Verenin Kanunen Bakmakla Yükümlü Olduğu Diğer Kişilerin İhtiyacı Türk Medeni Kanunu’na göre bakmakla yükümlü olunan kişiler arasında kardeşler de yer alır. Dolayısıyla kiraya veren, kardeşlerinin ihtiyacını gerekçe göstererek de tahliye talep edebilir. Yargıtay kararlarıyla yetim kalan yakınlar veya yeğenler, emanet olarak verilen kişilerin durumu da bu kapsamda değerlendirilebilmektedir.