Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Yapılır ?

26 Nisan Gayrimenkul Hukuku Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Yapılır ? Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi , arsa sahibinin belirli bir payını müteahhide devretmeyi taahhüt ettiği ve müteahhidin de bu arsa üzerine bina yapımını üstlendiği bir sözleşme türünü ifade eder. Uygulamada Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi olarak da bilinen bu sözleşme ile arsa sahibi, parasal bir ödeme yapmadan daire sahibi olma hakkını elde edebilirken, müteahhit de inşaattan kendi payına düşen daireleri satarak kar elde edebilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çeşitli yöntemlerle uygulanabilir. Örneğin, arsanın tamamının müteahhide devredilmesi karşılığında arsa sahibine belirli daire tapuları devredilebilir. Alternatif olarak, arsa sahibi arsasını elinde tutabilir ve inşaat ilerledikçe müteahhide belli bir pay devri yapabilir. Sözleşmede, yapı ruhsatının alınması, kat irtifakı ve kat mülkiyetinin kurulması, ayrıca vergi borçlarına katlanmanın kim tarafından üstlenileceği açıkça belirtilmelidir. Genellikle bu tür yükümlülükler uygulamada müteahhitin sorumluluğunda olacak şekilde düzenlenmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geçerli olabilmesi için tarafların sözleşmenin temel unsurlarında anlaşmaları ve aynı zamanda sözleşmenin şekil şartlarına uygun bir biçimde düzenlenmesi gerekmektedir. Bu nedenle, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin mutlaka noter huzurunda düzenleme yoluyla yapılması gerekmektedir. Yazı İçeriği 1. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir? 1.1. Hukuki Niteliği 1.2. Sözleşmenin Şekli 2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Farklı Uygulama Yöntemleri 2.1. Arsanın Tamamının Müteahhide Devredilmesi 2.2. Belirli Bir Arsa Payının Müteahhide Devredilmesi 2.3. Arsa Payının İnşaattaki Aşamaya Göre Devredilmesi 2.4. Arsa Sahibinin Arsa Payının Satışını Vaat Etmesi 3. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tarafların Yükümlülükleri 3.1. Arsa Sahibinin Yükümlülükleri (Borçları) 3.2. Müteahhidin Yükümlülükleri (Borçları) 4. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Kira Ödemesi 5. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Gecikme Tazminatı 6. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Cezai Şart 7. Arsa Sahibinin Denetim ve Kontrol Hakkı 8. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine Ek Teknik Şartname Hazırlanması 9. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi 10. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yapılırken Dikkat Edilmesi Gerekenler 11. Sıkça Sorulan Sorular “ Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hazırlanması ve Yapılması ” oldukça karmaşık ve detaylı bir süreçtir. Bu tür sözleşmelerde, taraflar arasındaki hak ve yükümlülüklerin kapsamlı ve adil bir şekilde belirlenmesini gerektirir. Hem hukuki hem de teknik konuların hassas bir denge içinde ele alınması gerekir. Bu süreçte tecrübe ve uzmanlık da büyük önem taşır. Bu nedenle, bir gayrimenkul hukuku avukatından hukuki destek almak, sözleşmenin doğru şekilde hazırlanması, tarafların haklarının korunması ve potansiyel uyuşmazlıkların minimize edilmesi açısından hayati bir rol oynar. Uzman bir avukatın danışmanlığı, tarafların haklarının en iyi şekilde korunmasını ve sorunsuz bir inşaat sürecini sağlamada büyük bir katkı sağlar. 1. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir? Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasındaki belirli bir payı müteahhide devretmeyi taahhüt ettiği, müteahhidin ise arsa üzerinde bina yapımını üstlendiği bir anlaşma türünü ifade eder. Bu tür sözleşme, günümüzde arsasına bina yapmak isteyen ancak yeterli sermayeye sahip olmayan arsa sahipleri arasında sıkça tercih edilen bir yöntem haline gelmiştir. Böylelikle arsa sahibi, parasal bir ödeme yapmadan daire sahibi olma fırsatını elde edebilirken, müteahhit de inşa ettiği diğer daireleri satarak kar elde edebilir. Konuyla ilgili detaylı bilgi sahibi olabilmek için Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. 1.1. Hukuki Niteliği Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliğinin doğru bir şekilde belirlenmesi, özellikle tarafların sözleşme kapsamındaki yükümlülüklerinin ve sözleşmeden kaynaklanan anlaşmazlıklara uygulanacak hukuki kuralların tespitinde büyük önem taşımaktadır. Hukuki niteliği dolayısıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesi, eser sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi veya taşınmaz satış sözleşmesi ile çeşitli benzerlikler taşır. Bu sözleşmenin hukuki niteliği, tam iki tarafa karşılıklı borç yükleyen, atipik bir yapıya sahip, karma özelliklere sahip, geçici edimlerin sürekli edimlerle iç içe geçtiği bir borç ilişkisi oluşturan bir sözleşme olarak kabul edilmektedir. 1.2. Sözleşmenin Şekli Hukuki niteliği dolayısıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesi, eser sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi veya taşınmaz satış sözleşmesi ile çeşitli benzerlikler taşır. Bu bağlamda, eser sözleşmesinin yapılmak için özel bir şekil şartı gerektirmediği düşünülebilir, ancak taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve taşınmaz satış sözleşmesi resmi bir forma tabidir. Benzer şekilde, kat karşılığı inşaat sözleşmesi de taşınmaz devrine dair bir unsur içerdiği için, geçerliliği resmi bir şekilde düzenlenmesine bağlıdır. Bu nedenle, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin yasal geçerliliğinin sağlanabilmesi için noter vasıtasıyla düzenlenmesi gerekmektedir. 2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Farklı Uygulama Yöntemleri Pratikte, bu tür sözleşmenin çeşitli yöntemlerle uygulandığı gözlemlenmektedir. Örneğin, arsa sahibi arsanın tamamını müteahhide devredebilir ve müteahhit, inşaat tamamlandıktan sonra arsa sahiplerine daire tapularını teslim edebilir. Alternatif olarak, arsa sahibi arsayı elinde tutabilir ve inşaatın tamamlanma aşamasına göre arsa sahipleri müteahhide tapu devri yapabilir. Binanın kaba inşaatı tamamlandığında, arsa sahipleri tarafından müteahhide on daire tapusunun devredilmesi gibi bir karar alınabilir. Aşağıda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin uygulamada farklı şekillerine daha detaylı bir bakış sunulmuştur. 2.1. Arsanın Tamamının Müteahhide Devredilmesi Uygulamada, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında arsanın tamamının müteahhide devredilmesi yöntemi tercih edilebilmektedir. Bu uygulama şeklinde müteahhit, binanın inşasını tamamladıktan sonra arsa sahiplerine dairelerin tapularını devretme yükümlülüğü altına girer. Bu durumda arsa sahiplerinin lehine, müteahhide devredilen arsa üzerinde ipotek tesis edilmesi gerekmektedir. Bu tür bir sözleşme tercihinin arkasında, genellikle arsa sahiplerinin yapıyla ilgili sorumluluklarını azaltma isteği yatmaktadır. Çünkü yasal olarak, yapı üzerinde kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurma yükümlülüğü ile vergi ödeme sorumluluğu, tapuda mal sahibi olarak görünen kişiye aittir. Bu sebeple arsa sahipleri, arsanın tamamen devredilmesiyle bu tür yükümlülüklerden kurtulmayı amaçlamaktadır. Ancak belirtmek gerekir ki, arsanın tamamen devredilmemesi durumunda dahi vergi borcu gibi yükümlülüklere müteahhitin katlanacağı şeklinde karar alınabilir. 2.2. Belirli Bir Arsa Payının Müteahhide Devredilmesi Bu uygulama şeklinde arsa sahibi, kat irtifakı tesis edilmiş olan arsanın belirli bir kısmını, sözleşme hükümleri doğrultusunda müteahhide devrederek kat irtifakı kurulan arsanın mülkiyetini paylaşmaktadır. Bu süreçte, arsa sahibinin haklarını güvence altına almak amacıyla devredilen bu paylar üzerine arsa sahibi lehine ipotek tesis edilmesi gerekmektedir. Ancak unutulmaması gereken bir nokta, bu teminat ipoteği olarak adlandırılan güvence mekanizmasının bazen arsa sahibinin haklarını tam anlamıyla koruyamayabileceğidir. Müteahhit, ipotek bedelini ödeyerek ipoteği kaldırma yetisine sahip olabilir ve bu durum, arsa sahibinin haklarının zayıflamasına yol açabilir. 2.3. Arsa Payının İnşaattaki Aşamaya Göre Devredilmesi Günümüzde, arsa payının inşaat aşamasına göre devredilmesi en sık tercih edilen uygulama biçimlerinden biridir. Bu yaklaşımda, arsa sahibi inşaatın tamamlanma durumuna bağlı olarak belirli bir oranda arsa payını veya kat irtifaklı bağımsız bölümü müteahhide devredeceğini taahhüt eder. Örneğin, arsa sahibi temel atıldığında 3 adet kat irtifaklı bağımsız bölüme ait taşınmaz tapusunu müteahhide devretme taahhüdünde bulunabilir veya üçüncü kata gelindiğinde 10 adet kat irtifaklı bağımsız bölüme ait taşınmaz tapusunun müteahhide geçeceği şeklinde bir düzenleme yapabilir. Arsa payı konusunda detaylı bilgi edinebilmek için Arsa Payının Yeniden Düzenlenmesi başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. 2.4. Arsa Sahibinin Arsa Payının Satışını Vaat Etmesi Burada arsa sahibi, belirli bir arsa payını müteahhide satmayı taahhüt etmektedir. Buna karşılık müteahhit ise binanın yapımını taahhüt etmektedir. Görüldüğü üzere burada, esasında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile inşaat yapım sözleşmesi olmak üzere iki sözleşme vardır. Bu durumda arsa sahibi, müteahhide belirli bir arsa payını satma taahhüdünde bulunmaktadır. Bu taahhüde karşılık olarak müteahhit, binanın yapımını gerçekleştirmeyi taahhüt eder. Bu bağlamda, aslında iki ayrı sözleşme devreye girmektedir: birincisi, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, ikincisi ise inşaat yapım sözleşmesi. Bu düzenlemeye göre, arsa sahibi gelecekte tamamlanacak bir projenin bir parçası olan arsa payını müteahhide satmayı taahhüt eder. Müteahhit ise bu arsa payının satışını vaat eden arsa sahibi adına belirli bir inşaatı yapmayı üstlenir. Bu çerçevede, esasında arsa sahibi ile müteahhit arasında iki ayrı ve bağımsız taahhüt söz konusudur: arsa sahibinin arsa payını satışı ve müteahhidin inşaat yapımı taahhüdü. Bu iki sözleşme, projenin yürütülmesi ve tamamlanması sürecinde arsa sahibinin arsa payını satma ve müteahhidin inşaat yapımını gerçekleştirme yükümlülüğünü düzenler. Bu şekilde, taşınmazın sahibi değişiklik göstermeden müteahhit aracılığıyla inşaatın tamamlanmasını sağlamak, müteahhit ise projenin tamamlanmasının ardından belirli bir arsa payını elde etmek amacına ulaşır. 3. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tarafların Yükümlülükleri Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, iki taraf arasında karşılıklı yükümlülüklerin bulunduğu bir anlaşma türüdür. Bu nedenle, sözleşme taraflarının yerine getirmesi gereken çeşitli edimler bulunmaktadır. 3.1. Arsa Sahibinin Yükümlülükleri (Borçları) Arsa sahibinin asli edim yükümlülüğü, üzerinde inşaat yapılması için sözleşme konusu arsayı müteahhide teslim etmektir. Arsanın müteahhide fiziken ve hukuken inşaat yapmaya elverişli olarak ve ayıpsız şekilde teslim edilmesi gerekir. Bir arsanın fiziki olarak elverişli sayılabilmesi için, üzerinde başka bir yapı veya ikamet eden kişilerin bulunmaması gerekmektedir. Hukuksal uygunluk ise taşınmazın 3194 sayılı İmar Kanunu başta olmak üzere ilgili mevzuata uygun şekilde inşaata elverişli olmasıdır. Arsa sahibinin bir diğer temel yükümlülüğü de, müteahhit ile yapılan sözleşme doğrultusunda belirlenen zamanda, sözleşme hükümlerine göre arsa paylarını müteahhide devretmektir. Bu devir, arsanın tamamının veya belirli bir payının müteahhide geçirilmesi şeklinde olabilir. Aynı zamanda inşaat ilerledikçe devirlerin gerçekleşeceği aşamalara göre de yükümlülükler belirlenebilir. 3.2. Müteahhidin Yükümlülükleri (Borçları) Müteahhidin asli yükümlülüğü, sözleşme konusu inşaatı başarıyla tamamlayarak arsa sahibine teslim etmektir. Bununla birlikte müteahhidin, arsa sahibinin menfaatine uygun hareket etme, inşaat sürecinde özenli davranma ve projeyi belirlenen süre içinde başlatma ve tamamlama gibi sadakat ve özen yükümlülükleri de bulunmaktadır. Taraflar arasında yapılan sözleşme, binanın inşasıyla ilgili detaylarını içermelidir. Bu detaylar arasında inşaatın hangi niteliklere göre gerçekleşeceği, kaç adet dairenin olacağı, kullanılacak malzemelerin türü, taşınmazların ne tür niteliklere sahip olacağı gibi konular yer almalıdır. Müteahhit, inşa etme yükümlülüğünü bu sözleşme hükümlerine ve iyi niyet kurallarına uygun şekilde yerine getirmelidir. Müteahhit, taahhüt ettiği niteliklere uymadan binayı inşa ederse, ayıp hükümlerinden kaynaklanan sorumluluklarla karşı karşıya kalabilir. Bu nedenle, müteahhidin inşaatı tamamlarken taahhüt ettiği niteliklere ve standartlara uygun hareket etmesi büyük önem taşır. İnşaat ruhsatı alma yükümlülüğü de müteahhidin sorumluluğundadır. Sözleşmeyle arsa sahibine bu yükümlülük yüklenebilse de çoğu durumda müteahhit, gerekli izinleri ve ruhsatları almakla yükümlüdür. Aynı şekilde, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurma yükümlülüğü de genellikle müteahhit tarafından yerine getirilir ve sözleşmeye bu şekilde yansıtılır. Bu durumlar, sözleşme hükümlerine göre belirlenir ve inşaat sürecinin düzenli ve hukuki açıdan sağlam bir şekilde ilerlemesini sağlar. 4. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Kira Ödemesi Arsa üzerine yapılacak bir yapının tamamlanması, uzun bir zaman süresi gerektiren bir süreçtir. Bu inşaat sürecinde, yeni bina tamamlanana kadar arsa sahipleri geçici olarak başka yerde kiralık bir evde ikamet etme ihtiyacı duyabilmektedirler. Müteahhit ile arsa sahipleri arasında yapılan sözleşmelerde, müteahhitin arsa sahiplerine inşaat süresi boyunca (genellikle inşaat süresi kadar) kira ödemesi yapacağına dair bir hüküm konulabilir. Bu kira ödemesi, müteahhitin yan borcu olarak kabul edilir. Eğer müteahhit, sözleşmede belirtildiği şekilde kira ödemesini yerine getirmezse, arsa sahibi müteahhidin bu sorumluluğunu talep etme hakkına sahip olacaktır. Bu kira ödemesi, arsa sahiplerinin inşaat sürecindeki geçici konut ihtiyaçlarını karşılamalarına yardımcı olurken, müteahhite de daha uzun süreli inşaat sürecinde arsa sahiplerine olan taahhütlerini yerine getirme fırsatı sunar. Bu şekilde, hem arsa sahiplerinin mağduriyeti önlenebilir hem de inşaatın sağlıklı bir şekilde ilerlemesi sağlanabilir. 5. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Gecikme Tazminatı Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, müteahhit tarafından taahhüt edilen inşaatın belirlenen tarihte tamamlanması ve sözleşme kapsamındaki diğer yükümlülüklerin (kat mülkiyetinin kurulması, iskan alınması vb.) tamamının yerine getirilmesi esastır. Eğer müteahhit, sözleşmede belirtilen tarihte bu yükümlülüklerini yerine getirmezse, temerrüde düşmüş olur ve arsa sahipleri, müteahhidin temerrütten doğan sorumluluğuna gidebilirler. Müteahhit, inşaatın tamamlanması ve bağımsız bölümlerin teslim edilmesi konusunda gecikme yaşarsa, arsa sahibi aynen ifayı talep etme hakkına sahiptir. Bununla birlikte, aynen ifa talebi yanı sıra arsa sahibi gecikme tazminatı da talep edebilir. Gecikme tazminatı talebi kapsamında, arsa sahibi inşaatın gecikmesi nedeniyle uğradığı zararları talep edebilir. Bu zararlar, örneğin kira giderleri, depo masrafları gibi mali kayıpları içerebilir. Bu tazminat, arsa sahibinin müteahhitin taahhütlerini yerine getirmemesi nedeniyle uğradığı zararların telafisi amacıyla talep edilir. Gecikme tazminatı, sözleşme hükümleri ve mevzuat çerçevesinde belirlenir ve taraflar arasında yapılacak anlaşmaya göre ödenir. Bu tazminat, sözleşmenin taraflarının haklarını ve yükümlülüklerini adil bir şekilde koruma amacını taşır. Ancak, arsa sahibinin aynen ifa ve gecikme tazminatı talebinde bulunabilmesi için, arsa payının devri gibi kendi üzerine düşen tüm yükümlülüklerini eksiksiz yerine getirmiş olması gerekmektedir. 6. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Cezai Şart Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, taraflar arasında yapılan anlaşmaya aykırılık durumlarında cezai şart uygulamasına olanak tanır. Cezai şart, yüklenilen edimin sözleşme hükümlerine uygun olarak ifa edilmemesi durumunda doğrudan doğan bir haktır. Bu bağlamda, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde cezai şart, tarafların taahhüt ettikleri yükümlülükleri yerine getirmemeleri halinde ödenmesi gereken bir tür tazminat niteliğindedir. Cezai şart, sözleşmenin taraflarını taahhüt ettikleri yükümlülükleri yerine getirmeye teşvik ederken, aynı zamanda uygunsuz davranışların da yaptırımını sağlar. Bu şekilde, tarafların sözleşme hükümlerine uymaları ve taahhütlerini zamanında yerine getirmeleri amaçlanır. Cezai şartın miktarı, sözleşme tarafından belirlenir ve taraflar arasında kabul edilen şartlara göre ödenmesi gereken bir miktar olarak tanımlanır. Sonuç olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde cezai şart ve gecikme tazminatı gibi mekanizmalar, tarafların sözleşme hükümlerine uyumunu sağlamak ve sözleşme ihlalleri durumunda yaptırım sağlamak amacıyla önemli bir rol oynar. Tarafların hak ve yükümlülüklerini adil bir şekilde korumayı amaçlayan bir yaklaşım olarak, bu mekanizmaların sözleşme metni içerisinde detaylı bir şekilde belirlenmesi gerekmektedir. 7. Arsa Sahibinin Denetim ve Kontrol Hakkı Arsa sahibi, inşaat sürecinde müteahhidin yaptığı işlemleri denetleme ve kontrol etme hakkına sahiptir. Bu hak, arsa sahibinin yapılan işleri yakından izleyerek inşaatın doğru ve eksiksiz bir şekilde ilerlemesini sağlama amacını taşır. Müteahhit ise, arsa sahibinin denetim ve kontrol faaliyetlerine katlanma yükümlülüğü altındadır. Bu denetim ve kontrol faaliyetleri aracılığıyla arsa sahibi, inşaat aşamasındaki eksiklikleri veya ayıplı işleri tespit edebilir ve müteahhide bildirme imkanı bulabilir. Bu durum, ilerleyen süreçte ortaya çıkabilecek daha büyük anlaşmazlıkların önüne geçmeyi amaçlar. 8. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine Ek Teknik Şartname Hazırlanması Teknik şartname esasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin devamı niteliğindedir. Bu şartname ile arsa payı sahipleri ile müteahhit arasında kurulan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaatın nasıl yapılacağı, hangi malzemelerin kullanacağı, hangi kalitede ilerleneceği vb. hususlar belirlenmektedir. İnşa edilen yapının bu teknik şartnameye aykırı olacak şekilde inşa edilmesi durumunda somut olayın özelliklerine göre eksik ifa nedeniyle temerrüt veya ayıptan doğan sorumluluk hükümlerine gidilebilmektedir. Uygulamada, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde çıkan çoğu uyuşmazlığın yapının teknik şartnameye aykırı olması sebebiyle çıktığı görülmektedir. Örneği müteahhit, teknik şartnamede parke ve fayanslarda belirli bir kalitede olan bir markayı kullanacağını taahhüt etmesine rağmen daha ucuz ve kalitesiz bir malzeme kullanırsa müteahhidin bu sebeple sorumluluğu doğacaktır. Ek teknik şartname, aslında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin devamı niteliğindedir. Bu şartname, arsa payı sahipleri ile müteahhit arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ayrıntılarını belirler. İnşaatın nasıl yapılacağı, hangi malzemelerin kullanılacağı, hangi kalite standartlarının gözetileceği gibi konular bu teknik şartname aracılığıyla belirlenir. Bu teknik şartnameye uygun olmayan bir şekilde inşa edilen yapının, özellikle somut olayın koşullarına bağlı olarak, eksik ifa sebebiyle temerrüt veya ayıptan kaynaklanan sorumluluk hükümlerine tabi tutulabileceği dikkate alınmalıdır. Pratikte, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan pek çok uyuşmazlığın, inşaatın teknik şartnameye uygun olmaması nedeniyle ortaya çıktığı gözlenmektedir. Örneğin, müteahhit, teknik şartnamede belirtilen bir kalite standardına sahip olan parke ve fayansları kullanacağını taahhüt etmesine rağmen daha düşük kaliteli malzemeleri tercih ederse, bu durum müteahhidin sorumluluğunu gerektirecektir. 9. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi Taraflar, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi hususunda anlaşmaya varabilirler. Eğer sözleşme metni içerisinde bu konu ele alınmamışsa, daha sonra gerçekleştirilecek başka bir sözleşme ile de tapuya şerh anlaşması yapılabilir. Bu sözleşme tapuda yapılabileceği gibi noterde düzenleme şeklinde de yapılabilir. Her iki durumda da, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya veya notere şerh edilmesi, taraflar arasındaki hak ve yükümlülükleri daha sağlam bir şekilde korumayı amaçlayan bir adımdır. 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1009. Maddesi: “Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir.” Şeklindedir. TMK. M.1009/2: Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.” Bu kanun hükmü gereğince arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh verilmekle birlikte o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir hale gelmektedir. 10. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yapılırken Dikkat Edilmesi Gerekenler Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yapılırken dikkat edilmesi gereken bir dizi önemli husus bulunmaktadır. Bu hususlar şunlar olabilir: Şekil Şartına Uygunluk: Sözleşme, noter aracılığıyla düzenlenmeli ve tapuda şerh edilmelidir. Bu, sözleşmenin hukuki geçerliliğini sağlamak için gereklidir. Vekaletnamenin İçeriği: Resmi işlemlerin yapılması için verilecek vekaletnamenin içeriği titizlikle belirlenmeli ve her iki tarafın hak ve yükümlülüklerini yeterince yansıtmalıdır. İnşaatın Aşamalarının Belirlenmesi: İnşaatın başlama tarihi, teslim süresi, iskan ve inşaat ruhsatı alma gibi aşamaların hangi taraflarca yerine getirileceği net bir şekilde belirlenmelidir. Arsa Paylarının Devri: Arsa paylarının müteahhide ne zaman ve hangi oranlarda devredileceği net olarak belirlenmelidir. İnşaatın hangi aşamasında devirlerin gerçekleşeceği açıkça ifade edilmelidir. Cezai Şart ve Gecikme Tazminatı: Müteahhidin inşaatı geciktirmesi durumunda ödeyeceği cezai şart ve gecikme tazminatı gibi hususlar belirlenmeli ve bu konuda net bir düzenleme yapılmalıdır. Kira Bedeli: İnşaat sürecinde arsa sahiplerinin kirada oturması gerektiğinde ödenecek kira bedeli belirlenmeli ve sözleşmede yer almalıdır. Haklı Fesih Halleri: Taraflar arasında belirlenecek haklı fesih halleri net bir şekilde ifade edilmelidir. İşlerin istenilen şekilde yürümemesi durumunda nasıl bir yol izleneceği açıkça belirtilmelidir. Detaylı Teknik Şartname: İnşaatın nasıl yapılacağı, kullanılacak malzemelerin türü ve kalitesi gibi detaylar teknik şartnameyle belirlenmelidir. Bu, uyuşmazlıkların önüne geçmek adına önemlidir. Hukuki Destek: Sözleşme detayları oldukça karmaşık olabilir. Bu nedenle bir gayrimenkul hukuku avukatından destek almak, tarafların haklarını ve yükümlülüklerini korumak açısından önemlidir. Anlaşmazlık Çözüm Yolları: Anlaşmazlık durumlarında hangi yolların izleneceği belirlenmeli, arabuluculuk veya mahkeme gibi çözüm yolları önceden düşünülmelidir. Sonuç olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin detaylı ve açık bir şekilde düzenlenmesi, her iki tarafın da haklarını ve yükümlülüklerini adil bir şekilde korumayı amaçlayan bir yaklaşım benimsenmesi gerekmektedir. 11. Sıkça Sorulan Sorular Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir? Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin belirli bir arsa payının mülkiyetini yükleniciye devretmeyi taahhüt ettiği ve yüklenicinin bu arsa üzerinde bina yapmayı üstlendiği bir sözleşmedir. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hangi Şekilde Düzenlenmelidir? Hukuki niteliği gereği kat karşılığı inşaat sözleşmesi, eser sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi veya taşınmaz satış sözleşmesi ile benzerlikler taşır. Bu nedenle, taşınmaz satış vaadi ve taşınmaz satış sözleşmelerinin resmi bir şekle tabi olması, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin de resmi bir şekilde düzenlenmesi gerektiği anlamına gelir. Dolayısıyla, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin yasal geçerliliğini sağlamak için noter aracılığıyla düzenlenmesi gerekmektedir. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tapuda Nasıl Şerh Edilir? Genel bir kural olarak, kişisel hakların tapuda şerh edilmesi için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi dışında ayrıca bir şerh anlaşması gerekebilir. Ancak 2009 yılında Tapu Kanunu’nda yapılan değişiklikle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan hakların şerhi için ayrı bir şerh anlaşması gerekmemektedir. Taraflardan her biri, Tapu Müdürlüklerine başvurarak sözleşmenin şerhini isteyebilir. Vekaletname Nasıl Hazırlanmalıdır? Bu işlem için taraflar bizzat yada yetkili temsilcileri aracılığıyla notere başvurmalıdır. İnşaatın Başlama ve Teslim Tarihi Nasıl Belirlenir? İnşaatın başlama ve teslim tarihleri, arsa sahibi ve müteahhit arasındaki sözleşme ile açıkça ve herhangi bir karışıklığa mahal vermeden belirlenmelidir. Ancak, bu tarihlerin belirlenmemesi durumunda sözleşme geçersiz hale gelmez. Eğer sözleşmede başlama ve teslim tarihi belirtilmemişse, müteahhit, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığı tarihten itibaren inşaata başlamak için gerekli hazırlıkları yapmalı ve benzer nitelikteki inşaatlar için makul ve ortalama bir süre içinde inşaatı tamamlamalıdır. Arsa Paylarının Hangi Aşamalarda Devredilmesi Gereklidir? Arsa paylarının devri konusunda uygulamada farklı yöntemler bulunmaktadır. Taraflar, arsa paylarının ne zaman ve hangi aşamalarda devredileceğine dair farklı anlaşmalar yapabilirler. Bu konuda en sık rastlanan ve tercih edilen yöntem, arsa sahibinin, müteahhitin inşaatı tamamlamasının ardından arsa paylarını devredeceğini taahhüt ettiği sözleşmedir. Gecikme Durumunda Cezai Şart ve Gecikme Tazminatı Nasıl Belirlenir? Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde cezai şart, tarafların taahhüt ettikleri yükümlülükleri yerine getirmemeleri halinde ödenmesi gereken bir tür tazminat niteliğindedir. Cezai şartın miktarı, sözleşmede taraflarca belirlenir ve taraflar arasında kabul edilen şartlara göre ödenmesi gereken bir miktar olarak tanımlanır. Gecikme tazminatı talebi kapsamında, arsa sahibi inşaatın gecikmesi nedeniyle uğradığı zararları talep edebilir. Bu zararlar, örneğin kira giderleri, depo masrafları gibi mali kayıpları içerebilir. Gecikme tazminatı, sözleşme hükümleri ve mevzuat çerçevesinde belirlenir ve taraflar arasında yapılacak anlaşmaya göre ödenir. Kira Bedeli Nasıl Kararlaştırılır? Sözleşme akdedilirken gecikme tazminatı kapsamında arsa sahibine hangi miktarda kira bedeli ödeneceğini taraflar arasında belirlenebilir. Taraflar sözleşmede hiçbir gecikme tazminatı belirlememiş olsalar dahi Türk Borçlar Kanununun 118. maddesi gereğince güncel kira bedeli üzerinde hesaplama yapılarak gecikme tazminatına karar verilmektedir. Teknik Şartname Neden Önemlidir? Teknik şartname ile arsa sahibi ve müteahhit arasında kurulan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin devamı niteliğinde inşaatın nasıl yapılacağı, hangi malzemelerin kullanacağı, hangi kalitede ilerleneceği vb. hususlar belirlenmektedir. Pratikte, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan pek çok uyuşmazlığın, inşaatın teknik şartnameye uygun olmaması nedeniyle ortaya çıktığı gözlenmektedir. Bu nedenle teknik şartname düzenlenmesi inşaatın ilerleyen süreçlerinde arsa sahipleri ve müteahhit arasındaki uyuşmazlıkların önüne geçmek veya uyuşmazlık meydana gelmesi halinde yapı teknik şartnameye uygun olarak tamamlanmazsa müteahhidin sorumluluğuna gidebilmek için önemlidir. Haklı Fesih Durumları Nasıl Belirlenir? Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflarca hangi durumlarda haklı olarak feshedilebileceği Türk Borçlar Kanununda düzenlenmektedir. Arsa sahibi ya da müteahhit sözleşmeyi geçerli bir nedenle sonlandırmak istiyorsa, bu işlemi yalnızca mahkemeye başvurarak gerçekleştirebilir. Eğer kanunda düzenlenen haklı nedenle fesih durumlarının varlığı söz konusu ise sözleşmenin haklı olarak feshine mahkeme karar verir. Sözleşme İptali ve İptal Durumunda Tazminat Konuları Nasıl İşler? Sözleşmelerin iptal edilebilirliği Borçlar Kanununun genel hükümler kısmında düzenlenmiş olup tüm sözleşmeler için uygulanır. Bu bakımdan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptal edilebilmesi için hata, hile, korkutma veya aşırı yararlanma halinin bulunması gerekir. Bu durumda iptal edilen sözleşme, geçmişe etkili olarak sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren geçersiz hale gelir. Zararın tazmini bakımından hile ve korkutma halinde bu irade sakatlıklarını oluşturan kişiler zararı tazminle yükümlüyken hataya düşen kişi hataya düşmekte kusuru varsa sözleşmenin karşı tarafının menfi zararını tazmin eder. Müteahhitin İnşaatın Niteliklerine Uymaması Durumunda Hangi Haklar Doğar? Devam eden inşaat sırasında müteahhidin taraflar arasında anlaşılan niteliklere uymayan bir taşınmaz inşa ettiğinin anlaşılması durumunda durum derhal müteahhide ihtar edilmeli ve hukuki yollara başvurulmalıdır. Bu durumda müteahhitle imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesi de mümkündür. İnşa edilen taşınmazdaki ayıplar taşınmaz inşa edildikten sonra anlaşılırsa bu durumda da mağdur edilen arsa sahipleri öncelikle bir ihtarla müteahhitten zararlarını talep edebilir aksi durumda ayıplı konut davası açarak zararlarını dava yoluyla tazmin edebilirler. Müteahhitin Garanti ve Ayıplı İşler Konusundaki Yükümlülükleri Nelerdir? Ayıplı işler bakımından müteahhidin sorumluluğu ayıbın çeşitlerine göre değişmektedir. Bu bakımdan gözden geçirilmek suretiyle yapılan muayenede görülebilen ayıplar açık ayıp olup bu ayıbın inşaatın tesliminden itibaren en kısa sürede gözden geçirilmesi ve eğer açık ayıp tespit edilirse hemen müteahhide bildirilmesi gerekmektedir. Süresi içinde bildirilmeyen açık ayıplardan müteahhidin sorumluluğu doğmamaktadır. Ancak gözle yapılan muayenede görülemeyen ayıplar gizli ayıp olup müteahhidin gizli ayıplardan sorumluluğu inşaatın tesliminden itibaren 5 yıldır. Fakat ayıbın ortaya çıkmasında müteahhidin ağır kusuru bulunuyorsa müteahhidin sorumluluğu inşaatın tesliminden itibaren 20 yıldır. Bu süreler içerisinde müteahhit ayıplı iş nedeniyle uğranılan zararı telafi etmekle yükümlüdür. Sözleşme Yaparken Hukuki Destek Almak Neden Önemlidir? Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hazırlanması ve Yapılması oldukça karmaşık ve detaylı bir süreçtir. Bu tür sözleşmelerde, taraflar arasındaki hak ve yükümlülüklerin kapsamlı ve adil bir şekilde belirlenmesini gerektirir. Hem hukuki hem de teknik konuların hassas bir denge içinde ele alınması gerekir. Bu süreçte tecrübe ve uzmanlık da büyük önem taşır. Bu nedenle, bir gayrimenkul hukuku avukatından hukuki destek almak, sözleşmenin doğru şekilde hazırlanması, tarafların haklarının korunması ve potansiyel uyuşmazlıkların minimize edilmesi açısından hayati bir rol oynar.