Kamulaştırmada Uzlaşma

19 Ağustos Gayrimenkul Hukuku Kamulaştırma Hukuku Kamulaştırmada Uzlaşma Kamulaştırma; kamu yararının gerekli kıldığı hallerde, devlet ve kamu tüzel kişileri tarafından özel mülkiyete tabi taşınmazlara usul ve mevzuat kuralları çerçevesinde el konulması işlemi olup, kamulaştırmaya ilişkin idari süreç, Kamulaştırma Kanunu’nda yer alan usul ve yöntemlere göre yürütülür. Kamulaştırma sürecinde zaman, emek ve maliyet açısından tasarruf sağlanabilmesi açısından, öncelikle uzlaşma usulünün denemesi yasal bir zorunluluktur. Tarafların kamulaştırma bedeli konusunda yargı yoluna başvurmaksızın anlaşabilmelerinin önünü açan bu düzenlemeye “uzlaşma” denmekte olup, uzlaşma prosedürü birtakım usul ve şartlara tabidir. Kamulaştırma Kanunu’nda yapılan birtakım temel değişiklikler neticesinde, taşınmaz maliki ile idare arasında uzlaşmaya başvurulması, bazı durumlara özgü olarak kamulaştırma davası açılabilmesinin ön şartı haline getirilmiştir. Yazı İçeriği 1. Kamulaştırmada Uzlaşma Nedir? 2. Kamulaştırmada Uzlaşma Usulü 3. Kamulaştırmada Uzlaşmaya Davet 4. Kamulaştırmada Uzlaşma Sürecinde Süreler 5. Kamulaştırmada Uzlaşmaya Varılmasının Sonuçları 6. Kamulaştırmada Uzlaşma Sağlanamamasının Sonuçları 7. Sonuç 1. Kamulaştırmada Uzlaşma Nedir? Kamulaştırma Kanunu’nda kamulaştırmanın etkin ve süratli yapılabilmesi için tapuya kayıtlı taşınmazların kamulaştırılması için idarenin öncelikle satın alma usulüne başvurması yasal bir zorunluluk olarak öngörülmüştür. Önemle belirtilmesi gerekir ki, kamulaştırmada satın alma usulü yani uzlaşma, yalnızca tapuya kayıtlı taşınmazlar için uygulanabilen bir usuli kural olarak düzenlenmiştir. Satın alma usulü, esasen tarafların uzlaşmasına dayanmaktadır. Buna göre idare, kamulaştırmaya ilişkin kimi durumlarda, öncelikle malik ile satın alma usulüne göre uzlaşmayı denemek zorundadır. Şayet malikle uzlaşma sağlanamazsa mahkemeye başvurarak taşınmazın bedelinin tespiti ile idare adına tescili talep edilebilecektir. Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil de denen bu dava süreci hakkında detaylı bilgi için “ Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davası ” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. 2. Kamulaştırmada Uzlaşma Usulü 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m. 8 uyarınca tapuda kayıtlı taşınmazlar hakkında kamulaştırma yapılması için öncelikli olarak “satın alma” usulünün uygulanması gerekmektedir. Tapuya kayıtlı taşınmazların kamulaştırılmalarında, “uzlaşma” denilen satın alma usulü uygulanmaksızın, doğrudan kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil talepli dava açılması halinde, açılan dava, “dava şartı” yokluğundan reddedilecektir. Kamulaştırma süreci, idarenin kamu yararı ve ihtiyacı nedeniyle, özel mülkiyete tabi taşınmaz için kamulaştırma kararı alması ile başlamaktadır. Kararın akabinde, ilgili taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine kamulaştırma yapılacağı bildirilerek ve tapu sicil kaydına kamulaştırılma şerhi konulur. Kamulaştırma kararının alınması akabinde idare tarafından kamulaştırılacak taşınmazın kıymetinin belirlenmesi için kıymet takdir komisyonu oluşturulur. Kıymet takdir komisyonu, taşınmaza ilişkin tüm verileri toplamak suretiyle taşınmazın değerini tespit eder. Kıymet takdir komisyonları ilgili kamu kuruluşlarından hatta mahalli emlak alım satım bürolarından bilgi almak suretiyle taşınmazın değer tespitini bizzat yapabilecekleri gibi, uzman kişi, kurum veya kuruluşlara rapor hazırlatmak suretiyle de taşınmazın değerini tespit edebilirler. Uzlaşma da denilen satın alma işleminin, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen bedel üzerinden pazarlık yolu ile gerçekleşmesi gerekmektedir. Pazarlıkla satım ve trampa işlemleri ile uzlaşma görüşmelerinin yürütülmesi için idare, kıymet takdir komisyonuna ek olarak kendi bünyesinde ayrıca bir uzlaşma komisyonu görevlendirecektir. Kısa süre öncesinde kadar, uygulama imar planlarındaki değişikliklerle taşınmazına kamulaştırmasız hukuki el atılan malik için de idareye karşı dava açmadan önce uzlaşmaya başvuru yasal zorunluluktu. Ancak Anayasa Mahkemesi, konuya ilişkin olarak 05.04.2019 tarihli ve 30736 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 2016/181E., 2018/111K. sayılı kararıyla, hukuki el atmaya dayalı tazminat davalarında, malik için öngörülen “önce idareye başvuru ve uzlaşma başvurusunun yapılması” şartı iptal edilmiştir. Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye “ Hukuki El Atmada İdare İle Uzlaşma Zorunlu Mu ? ” başlıklı yazımızdan ulaşabilirsiniz. 3. Kamulaştırmada Uzlaşmaya Davet İdare, yukarıda bahsi geçen komisyonları görevlendirdikten sonra malik ile iletişime geçerek uzlaşma sürecini resmen başlatacaktır. Uygulamada bu durum, “uzlaşmaya davet” olarak adlandırılmaktadır. İdare tarafından, resmi taahhütlü bir yazı aracılığıyla malik ile iletişime geçilecektir. Resmi taahhütlü bildirim, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararı uyarınca Kamulaştırma Kanunu’na göre, bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde ise 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre yapılacaktır. Malik, kamulaştırma kararını satın alma usulünün tebliği ile öğrendiği için işbu karara karşı idari yargıda dava açma süresi de tebligat ile başlayacaktır. Resmi taahhütlü yazıyla, kamulaştırılacak taşınmazın, bedeli ödenmek üzere pazarlıkla satın alınmak istendiği veya idareye ait başka bir taşınmaz malla trampa edilerek devralınma talebi malike bildirilecektir. İdarenin bu bildiriminde, kıymet takdir komisyonunun evvelce belirlediği tahmini taşınmaz bedeli belirtilmez. 4. Kamulaştırmada Uzlaşma Sürecinde Süreler Malik veya temsilcisi tarafından, idarenin yazısının tebliğinden itibaren on beş gün içinde kamulaştırmaya konu taşınmazı, pazarlıkla ve anlaşarak satma talebiyle veya trampa isteğiyle idareye başvurulabilir. Malikin başvurusunun akabinde, uzlaşma görüşmeleri başlar. Uzlaşma görüşmelerinin nihayetinde, kıymet takdir komisyonunun belirlediği tahmini değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşılabilir. Bu durumda, anlaşmaya ilişkin şartları içeren bir tutanak düzenlenip komisyon üyeleri ve malik tarafından imzalanır. Önemle belirtilmesi gerekir ki, yerleşik Yargıtay kararları uyarınca, uzlaşma komisyonu ile malik arasında yapılacak pazarlıkta teklif edilen ve kabul edilen fiyatların, taraflar yönünden bağlayıcılığı yoktur. Yani, taraflarca dava açılması halinde mahkemece taşınmazın değerinin belirlenmesinde, uzlaşma görüşmelerinde zikredilen bedeller bir ölçüt olarak kabul edilemez. Benzer şekilde, idarenin taraflar arasındaki anlaşma tutanağına dayanarak maliki tescile zorlama davası açması ya da malikin bedelin ödenmesi talebiyle dava açarak idareyi zorlaması mümkün değildir. İdarece, uzlaşma tutanağının imzalanmasından itibaren en geç 45 gün içinde, tutanakta belirtilen bedel ödenmeye hazır hale getirilerek bu durum malike veya yetkili temsilcisine yazıyla bildirilmelidir. Bu yazıda, malikten, belirtilen günde idare adına tapuda ferağ vermesi istenilebilir. Malik veya yetkili temsilcisi tarafından idare adına tapuda ferağ verilmesi halinde, kamulaştırma bedeli de kendilerine ödenir. 5. Kamulaştırmada Uzlaşmaya Varılmasının Sonuçları Tarafların uzlaşmasının en önemli sonucu; bahse konu taşınmazın, malikinden kamulaştırma yoluyla alınmış sayılması ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davası açılamamasıdır. Dolayısıyla taşınmaz maliklerinin taşınmazın değerini kapsamlı bir şekilde araştırmaları oldukça yararlı olacaktır. 6. Kamulaştırmada Uzlaşma Sağlanamamasının Sonuçları İdareyle malik arasında uzlaşma sağlanamaması veya malikin ferağ için tapuya gelmemesi gibi nedenlerle, taşınmaz satın alma yoluyla elde edilemezse, Kamulaştırma Kanunu m.10 uyarınca işlem yapılır. Yani uzlaşamama halinde idare, kamulaştırma bedelinin mahkemece tespit edilerek idare adına tescili talebiyle taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesine başvurabilir. 7. Sonuç Sonuç olarak, taraflar uzlaşma görüşmeleri sonucunda anlaşırlarsa kamulaştırma işlemine ve bedeline karşı itiraz davası açılamayacaktır. Tarafların anlaşma sağlayamaması halinde ise kamulaştırma bedelinin tespiti mahkemece gerçekleştirilerek taşınmaz malın idare adına tescili yapılacaktır. T.C. Anayasamıza ulaşmak için bkz.