Geçit Hakkı Davası

24 Mayıs Gayrimenkul Hukuku Geçit Hakkı Davası Geçit hakkı, genel yola bağlantısı olmayan veya genel yola çıkmak için yeterli bir yolu bulunmayan taşınmaz malikine, bedel karşılığında komşulardan birinin veya birkaçının taşınmazı üzerinde kurulan ayni bir haktır. Ancak bu durumun, aleyhine geçit hakkı kurulacak taşınmazın değerini düşüreceği ve taşınmaz malikinin haklarını sınırlayıcı nitelikte olacağı aşikardır. Bu nedenle zorunlu geçit hakkının kurulabilmesi için geçit hakkı talep eden taşınmaz maliki, yükümlü taşınmaz malikine tam bir denkleştirme bedeli ödemekle yükümlüdür. Bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır. Yazı İçeriği 1. Geçit Hakkı Nedir? 2. Geçit Hakkı Verilmesi Davası 3. Geçit Hakkı Verilmesi Davasında Davanın Tarafları 4. Geçit Hakkı Verilmesi Kararının Tapuda Tescili 5. Geçit Hakkının Sona Ermesi 6. Geçit Hakkı Verilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Bu davada mahkeme, talep edenin geçit ihtiyacı değerlendirilecek ve yüklü taşınmaza en az zarar verecek şekilde geçit hakkı kuracaktır. Ayrıca taşınmazın gerçekten yola ihtiyacı olup olmadığı, bu yol ihtiyacının önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve en az zarar görecek olana karşı mı açıldığının tespit edilmesi gereklidir. Mahkeme davanın ispatı noktasında tanık, keşif ve bilirkişi dahil her türlü delile dayanabilir. 1. Geçit Hakkı Nedir? Geçit hakkı, yola bağlantısı olmayan veya yola çıkmak için yeterli bir alanı bulunmayan taşınmaz malikinin, komşu taşınmaz maliklerinden birinin veya birkaçının taşınmazı üzerinde mahkeme kararı ile bir bedel karşılığında verilen ayni bir haktır. Geçit hakkı 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu (“TMK”) madde 747 düzenlenmiş sınırlı ayni haktır. TMK m. 747 “(1) Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir. (2) Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır. (3) Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir.” Kanunun açık lafzından da görüleceği üzere geçit hakkı, yola bağlantısı olmayan veya yola çıkmak için yeterli bir alanı bulunmayan taşınmaz malikinin, komşu taşınmaz maliklerinden birinin veya birkaçının taşınmazı üzerinde mahkeme kararı ile bir bedel karşılığında verilen ayni haktır. Kanun, komşu taşınmaz maliklerine rızası olmasa dahi zorunlu geçit hakkı verilmesine katlanma yükümlülüğü yüklemiştir. Ancak gecik hakkının illa ki dava yoluyla kullanılması zorunlu olmayı tarafların anlaşması ile de kurulması mümkündür. 2. Geçit Hakkı Verilmesi Davası Geçit hakkının dava yoluyla talep edilmesi halinde, talep edenin geçit ihtiyacı değerlendirilecek ve yüklü taşınmaza en az zarar verecek şekilde geçit hakkı kurulacaktır. Yargılamada mahkeme taşınmazın gerçekten yola ihtiyacı olup olmadığını, bu yol ihtiyacının önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve en az zarar görecek olana karşı mı açıldığını ve de geçit hakkı için tam bir bedel belirlemek zorundadır. Yolun geçeceği yer tespit edilirken yüklü taşınmaza zarar vermemek amacıyla geçit asgari boyutlarda olacaktır. Mahkeme bunları yaparken keşif, bilirkişi vb. gibi kanunen hukuka uygun her türlü delilden faydalanacaktır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 22.02.2012 tarih ve 2011/14-767 E., 2012/97 K. “Saptanan geçit nedeniyle yükümlü taşınmaz malikine ödenmesi gereken bedel de yine objektif kriterlere, taşınmazın niteliğine göre atanacak bilirkişiler aracılığı ile saptanmalıdır.” Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 25.09.2013 tarih ve 2013/152 E., 2013/1394 K . “Geçit ihtiyacı olan kişi, davasını önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun ve en az zarar görecek taşınmaz malikine yöneltmesi gerekir.” Burada dikkat edilmesi gereken bir diğer husus ise üzerinde geçit hakkı kurulması talep edilen yükümlü taşınmazın özel mülkiyete tabi ve tapuya kayıtlı arazi olması zorunludur. Tapu tahsis belgesi sahibine karşı açılan davalar ile maliki devlet olan taşınmazlar üzerinde geçit hakkı kurulamayacaktır. Bu durumda; Tapuya kayıtlı olmayan özel mülkiyete tabi araziler, Tapu kütüğünde ayrı sayfada kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, Kat mülkiyeti tesis edilmiş bağımsız bölümler üzerine, zorunlu geçit hakkı kurulamaz. YHGK 11.02.1959 tarih ve 1958/14 E. 1959/13 K. sayılı kararında; “Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazların öncelikle tapuya kaydedilmesi, ardından zorunlu geçit hakkı talebinde bulunulması gerekmektedir. Aynı şekilde sicile kayıtlı olmayan taşınmazlar lehine de hakkın tesisi mümkün değildir.” 3. Geçit Hakkı Verilmesi Davasında Davanın Tarafları TMK m. 747’de belirtilen koşulların gerçekleşmesi halinde ve bir irtifak sözleşmesiyle zorunlu geçit hakkı için bir anlaşmaya varılamaması halinde davanın kim tarafından açılacağının ve kime karşı açılacağının tespit edilmesi gerekmektedir. Genel olarak geçit hakkı davasında davacı, lehine geçit hakkı kurulmasını talep eden taşınmaz malikidir, davalı ise aleyhine geçit hakkı kurulacak olan taşınmazın malikidir. Ancak özellik arz eden durumlarda bulunmaktadır. Davacı Geçit hakkı davasında davacı, lehine geçit hakkı kurulmasını talep edilen tapuya kayıtlı taşınmazın malikidir. Zira, geçit hakkı istemi yalnızca tapuya kayıtlı taşınamazlar açısından talep edilebildiğinden, tapuya kayıtlı olmayan bir taşınmazda zilyet sıfatına haiz kimse, komşu taşınmazdan geçit hakkı talep edemeyecektir. Bu noktada taşınmazların birden çok maliki olması durumu sorun teşkil etmektedir. Geçit hakkı talep eden taşınmazın malikleri birden çok ise davacı sayısı elbirliği mülkiyet – paylı mülkiyet esasına göre çözülecektir. Taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet bulunması halinde TMK m. 693/IIIhükmü gereğince paydaşlardan biri zorunlu geçit hakkı tesisi için dava açabilir, paydaşlardan bir veya birkaçının açılmış davadan feragat etmesi halinde dahi ortak menfaat ilkesi gereğince diğer paydaşlar davaya devam edebilecektir. Davalı Geçit hakkı davasının davalısı, kural olarak yükümlü kılınmak istenen taşınmazın malikidir. Taşınmaz üzerinde paylı veya elbirliği halinde mülkiyet varsa dava tüm hak sahiplerine karşı açılmalıdır. Davalı olarak tüm hak sahipleri gösterilmelidir Tapuya kayıtlı olmayan bir taşınmazdan geçit hakkı talep edilemeyeceğinden, komşu taşınmazın zilyeti, davalı sıfatına haiz olamaz. Bu sebeple öncelikle taşınmazın tapuya kaydı için süre verilmelidir. Geçit hakkı tesis edilmesi istenilen taşınmaz üzerinde, başkaca ayni haklar mevcut ise ( intifa hakkı , oturma hakkı, üst hakkı, rehin hakkı, taşınmaz yükü, irtifak hakkı) bu ayni hakların sahipleri geçit tesis edilmesi durumundan etkilenecekleri için davalı olarak gösterilmelidir. 4. Geçit Hakkı Verilmesi Kararının Tapuda Tescili Geçit hakkına ilişkin dava taşınmazın aynına ilişkin olduğundan kesinleşmeden icra edilmesi mümkün değildir. Dava sonunda hak sahibi karara ilişkin ilamı ve kesinleşme şerhini tapuya ibraz ederek geçit hakkının tapu siciline kaydını talep edebilecektir. Geçit hakkı, TMK’nın m. 748/3 ve m. 1012 ile Tapu Sicil Tüzüğü ’nün “irtifak hakları ve taşınmaz yükünün tescili” başlıklı 30. maddesi gereğince kütük sayfasında ayrılan özel sütununa tescil edilmesi gerekmektedir. 5. Geçit Hakkının Sona Ermesi Zorunlu geçit hakkı, lehine geçici hak tesis edilen taşınmaz malikinin genel yola ulaşmak için duyduğu zorunluluktan ötürü tanındığından zaruret durumu devam ettiği sürede varlığını sürdürür. Zaruret ortadan kalktığında ise geçit hakkının terkini talep edilebilir. Zorunlu geçit hakkı ihtiyacın ortadan kalkması halinde kendiliğinden ortadan kalkmaz. Yükümlü taşınmaz maliki, geçit hakkı sahibine irtifak hakkının kaldırılması yönündeki talebini iletmelidir. Anlaşma sağlanamadığı takdirde, bu hak dava yoluyla ileri sürülebilir. Geçit hakkı dava yoluyla kaldırılırsa yükümlü, mahkemenin iptal kararına dayanarak tapudaki kaydın terkinini talep edebilir. Zorunlu geçit hakkı, lehine geçit hakkı tesis edilen taşınmaz malikinin, bu hakkın terkinini talep etmesi halinde veya taşınmazın tamamen ve sürekli yok olması (deprem, sel, heyelan gibi) durumlarında kendiliğinden sona erer. Bunun için terkine gerek olmayıp tapu sicilinde yapılacak çizim sadece açıklayıcı niteliktedir. Geçit hakkı, yararlanan ve yükümlü taşınmazlardan birinin veya her ikisinin kamulaştırılmasıyla ortadan kalkar. Yükümlü taşınmazın kamulaştırılmasıyla bu taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı son bulduğundan, söz konusu taşınmaz üzerinde tesis edilmiş geçit hakkı da son bulur ve kamulaştırma bedeline dönüşür. 6. Geçit Hakkı Verilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Geçit hakkı verilmesi davasında görevli ve yetkili mahkeme geçit hakkı istenilen taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. Bu davalarda yetki, dava konusunun taşınmazın aynına ilişkin olması sebebiyle kesindir.