Acele Kamulaştırmada Bedel Tespit ve El Koyma Süreci

12 Ağustos Gayrimenkul Hukuku Kamulaştırma Hukuku Acele Kamulaştırmada Bedel Tespit ve El Koyma Süreci Anayasa ile koruma altına alınmış olan mülkiyet hakkının ancak ve ancak “kamu yararı” gerekçesi ile sınırlandırılması mümkündür. Kanunda istisnai olarak sayılan kimi olağanüstü durumlarda, kamu yararının acil ihtiyaçları gereği, bahse konu taşınmazın ivedi bir şekilde idareye tahsisi gerekebilmektedir. Acele kamulaştırma olarak ifade edilen bu müessese, Kamulaştırma Kanunun 27. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre olağanüstü sayılabilecek birtakım hal ve koşullarda, uzmanlar tarafından gerçekleştirilecek olan değer tespiti hariç, diğer kamulaştırma işlemlerinin sonradan tamamlanması şartıyla acele kamulaştırma kararı verilebilmektedir. Yazı İçeriği 1. Acele Kamulaştırma Yapılabilecek Haller 2. Acele Kamulaştırma Uygulama Süreci Usulü 3. Acele Kamulaştırma Bedeli 4. El Koyma Kararı Nedir? Nasıl Verilir? 5. Malikin Tapuda Ferağ Vermesi 6. Acele El Koyma Kararı Verilen Taşınmazın Boşaltılması Zorunlu mudur? 7. Acele Kamulaştırma Kararında Tespit Edilen Bedele İtiraz Edilebilir mi? 8. Acele El Koyma Kararından Sonra Taraflar Nasıl Bir Yol İzleyebilir? 9. İdarenin Makul Süre İçinde Bedel Tespiti ve Tescil Davası Açmaması Halinde Ne Yapılabilir? Kamulaştırma müessesesi, malikin ilgili taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkına doğrudan müdahale edilmesini mümkün kılmaktadır. Kamulaştırma, belli usul ve şartlara uygun olarak yerine getirilmesi mecburi olan pek çok iş ve işlem ile mümkün olabildiği için, uzun sayılabilecek bir süreçte tamamlanabilmektedir. Ancak kanunda olağanüstü kimi durumlarda, ivedilik gerektirmesi sebebiyle kamulaştırma işlemlerinin bir kısmı sonradan yerine getirilmek üzere, taşınmazların acele kamulaştırılmasına imkan tanınmıştır. 1. Acele Kamulaştırma Yapılabilecek Haller Acele kamulaştırma yapılabileceğine ilişkin Kamulaştırma Kanunu’nun 27. maddesinde düzenlenen olağanüstü haller şunlardır: 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanununun uygulanması yurt savunmasının gerektirdiği haller, Bakanlar Kurulu kararı ile Kamulaştırmanın acelelik unsuru taşıdığının tespit edildiği haller, Özel kanunlarda öngörülen acele kamulaştırma yapılabilecek haller. Olağanüstü hallerin hangi koşullarda var olduğunun kabul edilebileceği hususu da dahil olmak üzere, acele kamulaştırma kavramına ilişkin ayrıntılı bilgi için “ Acele Kamulaştırma Nedir? ” başlıklı makalemizi inceleyebilirsiniz. 2. Acele Kamulaştırma Uygulama Süreci Usulü Olağan kamulaştırmadan farklı olarak acele kamulaştırma, kıymet takdiri dışındaki işlemler daha sonradan tamamlanmak üzere, mevzuatta öngörülen usul ve şekillerde taşınmaza el koyma şeklidir. Söz konusu süreçte, acele olarak kamulaştırmaya karar verilse de, ertelenen işlemlerin makul bir süre sonra tıpkı normal kamulaştırma sürecindeki gibi aynen yerine getirilmesi gerekir. Acele kamulaştırma ve el koyma kararından sonra, İdare öncelikle mal sahibi ile anlaşma yaparak taşınmazı satın almayı deneyecektir. “Uzlaşma” olarak ifade edilen bu anlaşma sürecinin ayrıntıları “ Kamulaştırmada İdare ile Uzlaşmak ” başlıklı makalemizde detaylıca izah edilmiştir. Taraflar arasında bu görüşmeler nihayetinde uzlaşma sağlanır ise, idarenin, uzlaşılan bedeli malike ödemesini müteakip kamulaştırma işlemi sonlanmaktadır. Uzlaşma sağlanamazsa idare tarafından ayrıca kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası açılması gerekecektir. Bu konudaki detaylı bilgi için “ Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davası ” başlıklı makalemizi inceleyebilirsiniz. İdare, acele kamulaştırma kararı almakla kamu yararı olan acil konuyu çözdüğünü düşünerek, uzlaşma sağlanmamış olmasına rağmen makul süre içinde bahsi geçen davayı açmayı ihmal edebilmektedir. Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre, idareye kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası açması için tanınan makul süre, acele el koyma kararından itibaren 6 aydır. Bu süre içinde dava açmayan idarenin, ilgili taşınmaza kamulaştırmasız el attığı kabul edilir. Hakkın kötüye kullanılması yasağına aykırılık teşkil eden bu durum karşısında malik, kamulaştırma bedelinin tespiti talebiyle dava açabilir. Doktrin ve uygulamadaki genel kanı, Yargıtay kararında belirtilen işbu sürenin, taşınmaz maliki için de geçerli olacağı yönündedir. Buradan bahisle, kamulaştırma bedelinin tespitini isteyen malikin bahse konu davayı açması için 6 aylık süreye tabi olduğu kabul edilmektedir. 3. Acele Kamulaştırma Bedeli Önemle belirtmek gerekir ki; 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 27. maddesi kapsamındaki düzenlemeler, acele kamulaştırmaya konu taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin değildir. Buna göre, mahkemece yapılacak işlem, taşınmazın değerini tespitten öteye geçmeyecek ve tescil ile ilgili herhangi bir sonuç doğurmayacaktır. Bu bağlamda mahkemenin tespit ettiği bedel, idarece, mahkemenin belirlediği bankanın taşınmaz maliki adına açılacak hesabına yatırılmalıdır. 4. El Koyma Kararı Nedir? Nasıl Verilir? İdarece bahse konu bedel banka hesabına yatırılıp, dekont mahkemeye sunulduktan sonra, mahkeme, acele kamulaştırmaya ilişkin kararda belirlenen usul ve esasa uygun hareket edilip edilmediğini inceler. Herhangi bir hukuka aykırılık tespit edilmez ise taşınmaz hakkında el koyma kararı verilerek, tapu kaydına el koyma şerhi işlenecektir. Acele kamulaştırma ve el koyma kararı alan idarenin, kamulaştırma işleminin geri kalan aşamalarını yerine getirmeme gibi bir seçim hakkı bulunmamaktadır. Uygulamada, acele kamulaştırma kararının alınması, değer tespiti yapılması, bedelin depo edilmesi ve el koyma aşamalarının tamamlanmasına rağmen taşınmazın malikine söz konusu sürecin tebliğ edilmediği birtakım durumlara rastlanabilmektedir. Böyle durumlarda, malikin bahse konu acele kamulaştırma sürecinden haricen haberdar olması halinde, kamulaştırma işlemine ve bedele karşı ilgili yasal süreler içinde dava açma hakkı doğacaktır. 5. Malikin Tapuda Ferağ Vermesi Mahkemece el koyma kararı verildiğinde, acele kamulaştırma işlemi taşınmaz malikine tebliğ edilir. Tebligatın akabinde taşınmaz sahibi tapuda ferağ ( (bir mülkü) resmi olarak başkasına verme ) vererek, bankada adına yatırılan parayı alırsa, kamulaştırma işlemi kesinleşir ve bu bedel kamulaştırma bedeli olur. Taşınmaz sahibi tapuda ferağ vermezse, yukarıda da ayrıntılı olarak izah ettiğimiz üzere, idarece kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası açılabilir. 6. Acele El Koyma Kararı Verilen Taşınmazın Boşaltılması Zorunlu mudur? Acele el koyma kararı ile birlikte tescil kararı verilemediği gibi, taşınmazın boşaltılması talebinin de bu aşamada yapılması mümkün değildir. Mahkemece verilen el koyma kararı sayesinde idare sadece taşınmazda kamu yararı için gerekli olan işlemi yapabilecektir. 7. Acele Kamulaştırma Kararında Tespit Edilen Bedele İtiraz Edilebilir mi? Kıymet takdir komisyonunun belirlediği bedel, acele kamulaştırılmasına karar verilen taşınmazın kamulaştırma bedeli olmayıp, kesin hüküm niteliği taşımamaktadır. Dolayısıyla, komisyonun belirlediği bu bedele ve verilmiş olan el koyma kararına karşı herhangi bir dava yoluna gidilemez. Zira “delil tespiti” niteliğinde olan bu kararın icra edilebilirliği olmadığı gibi, temyiz edilmesi de mümkün değildir. Başka bir deyişle, acele kamulaştırma kararına itiraz edilir ise, mahkemece taşınmazın geri verilmesine ya da kararın iptaline karar verilmesi mümkün değildir. 8. Acele El Koyma Kararından Sonra Taraflar Nasıl Bir Yol İzleyebilir? Acele kamulaştırma ve el koyma kararı taşınmaz malikine tebliğ edilir. Taşınmaz maliki söz konusu bedeli uygun ve yeterli bulursa, kendi adına bankaya yatırılan parayı alıp tapuda taşınmazdan feragat edebilir. Bu durumda kamulaştırma bedeli de acele kamulaştırma ve el koyma sürecinde tespit edilen bedel üzerinden kesinleşecektir. İkinci seçenek ise daha sık olarak başvurulan bir yol olup, bu yol taşınmaz malikinin tespit edilen bedeli az bulması ve uzlaşmak istememesidir. Bu durumda da idare tarafından, ilgili yasa hükmü ve yargı kararları gereğince, yukarıda izah edilen bedel tespiti ve tescil süreci başlatılmalıdır. 9. İdarenin Makul Süre İçinde Bedel Tespiti ve Tescil Davası Açmaması Halinde Ne Yapılabilir? İdarenin 6 aylık makul süre içerisinde kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası açmaması, acele kamulaştırmaya konu taşınmazın maliki aleyhinde (lehinde)? kamulaştırmasız el atma olgusunu ortaya çıkarır. Bu durumda malik, idare aleyhine yargı yoluna gidilebilir. Ancak önemle belirtmek gerekir ki; son dönemde mevzuatta yapılan birtakım yasal değişikliklerle kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat süreci, kendine has bir bedel tespit sürecine dönüştürülmüştür. Mülkiyet hakkını korumak isteyen malikler tarafından çok merak edilen bir diğer husus, kamulaştırma kararlarının iptalinin mümkün olup olmadığı hususudur. Bir nevi idari işlem statüsündeki kamulaştırma işlemine karşı, malikler, bazı şartların varlığı halinde kamulaştırma kararının iptali istemiyle idari yargıda dava açabilirler. Keza, bazı durumlarda malikin ya da mirasçılarının, kamulaştırılan taşınmazın iadesi için geri alma davası açması dahi söz konusu olabilmektedir. Yine, taşınmazın tamamının değil de yalnızca bir kısmının kamulaştırıldığı kimi durumlarda da, malik, çeşitli dava yollarına başvurabilmektedir. Tüm bu dava türleriyle ilgili daha detaylı bilgiye “ Kamulaştırma Kararının İptali ” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. Konuyla alakalı olarak T.C. Anayasamıza ulaşmak için bkz.