Taşınmazlara Yapılan Tecavüzlerin İdarece Önlenmesi – 3091 Sayılı Kanun

27 Nisan Gayrimenkul Hukuku Taşınmazlara Yapılan Tecavüzlerin İdarece Önlenmesi – 3091 Sayılı Kanun 3091 Sayılı Kanun , kamuya ait taşınmazların yanı sıra özel mülkiyete tabi taşınmazlara karşı yapılan tecavüz veya müdahalelerin idare tarafından hızlı ve etkili bir şekilde engellenmesini amaçlamaktadır. Bu kanun çerçevesinde, taşınmazlara yönelik tecavüzlerin, dava açılmasına gerek olmadan yetkili idare tarafından engellenmesi imkanı sağlanmıştır. Taşınmaz mala yapılan müdahaleden haberdar olan kişi, malik veya zilyet* olması fark etmeksizin müdahalenin önlenmesi için taşınmazın bulunduğu yerdeki yetkili idareye, (Valilik veya Kaymakamlık) başvurabilir. Başvuru üzerine taşınmazın bulunduğu yerdeki Valilik veya Kaymakamlık makamı gerçek bir tecavüz veya müdahale olup olmadığını incelemek üzere bir soruşturma başlatarak soruşturma memurlarını görevlendirir. Soruşturmayı yürüten idare, başvuru tarihinden itibaren en geç 15 gün içinde karar vermekle yükümlüdür. Soruşturmanın tamamlanmasının ardından, elde edilen bulgulara ve delillere dayalı olarak tecavüz veya müdahalenin önlenmesine veya başvurunun reddedilmesine karar verilir.” (* Zilyet : 3091 Sayılı Kanun uyarınca, bir taşınmazdan yarar sağlamak üzere o taşınmazı fiilen hâkimiyet alanında bulunduran kimse, taşınmazın zilyedi olarak kabul edilmektedir.) Yazı İçeriği 1. 3091 Sayılı Kanun Nedir? 2. Hangi Haller Taşınmaza Müdahale Veya Tecavüz Sayılır? 3. Yetkili İdari Merci 4. Kimler İdareye Başvurabilir? 5. İdareye Başvuru Süresi 6. İdareye Yapılan Başvuru Usul Ve Süreçleri 6.1. İdareye Başvuru Şekli 6.2. İdari Soruşturma Aşaması 6.3. İdari Soruşturma Aşamasında Taşınmazda Keşif Yapılması 6.4. İdari Soruşturma Aşamasında Tanık Ve Bilirkişi İfadelerinin Alınması 6.5. İdari Soruşturma Sonucunda İdari Karar Alınması 7. İdari Kararın Yerine Getirilmesi 8. Tecavüzün Tekrarlanması Halinde Cezai Yaptırım 9. İdarenin Kararına Karşı Dava Yolu 10. Sıkça Sorulan Sorular Kanun koyucu, zilyetlik kavramı kapsamında kişilere önemli haklar tanımış olup adli yargının yanında idari başvuru yolu ile de taşınmazlara yapılan tecavüzlerin önlenmesine ilişkin koruma sağlamıştır. Bu Kanun ile el atmanın önlenmesi ve müdahalenin meni davası yoluna gitmeksizin taşınmaza yönelik haksız saldırıların daha hızlı ve kolay bir şekilde idare tarafından engellenebileceği bir çözüm sunmuştur. 1. 3091 Sayılı Kanun Nedir? 3091 Sayılı Kanun, kamuya ait taşınmazların yanı sıra özel mülkiyete tabi taşınmazlara karşı yapılan tecavüz veya müdahalelerin idare tarafından hızlı ve etkili bir şekilde engellenmesini amaçlamaktadır. Bu kanun çerçevesinde, taşınmazlara yönelik tecavüzlerin, dava açılmasına gerek olmadan yetkili idare tarafından engellenmesi imkanı sağlanmıştır. Örnek olarak, sahip olduğunuz bir arsanın başkası tarafından işgal edilmesi durumunda, 3091 Sayılı Kanun’a göre doğrudan idareye başvurarak, bu işgalin sona erdirilmesini talep edebilirsiniz. Bu kanun, mülkiyet haklarını koruma ve taşınmazlara yapılan haksız saldırıları önleme amacı güder. 2. Hangi Haller Taşınmaza Müdahale Veya Tecavüz Sayılır? Kanunda özellikle taşınmaza yapılan tecavüz ve müdahaleler kavramları kullanılmıştır. Hangi davranışların tecavüz ya da müdahale olarak değerlendirileceği ise, her olayın özel koşullarına bağlı olarak değerlendirilmelidir. Ancak aşağıda tecavüz veya müdahale olarak değerlendirilebilecek örnek davranışlara yer verilmiştir: Taşınmazın izinsiz olarak işgal edilmesi veya kullanılması, Taşınmazın sahibinin izni olmaksızın yapı, bina veya tesis inşa edilmesi, Taşınmazın sahibinin izni olmaksızın taşınmaz üzerinde herhangi bir değişiklik yapılması, Taşınmazın sahibinin rızası alınmadan üzerine herhangi bir malzeme veya ekipman yerleştirilmesi, Bahçe, tarla ve arsa gibi arazi üzerinden devamlı olarak gelip geçmek suretiyle zilyedin taşınmazdan istifade etmesine engel olunması, Ekim ve dikimde bulunmak, Bir hak iddia ederek tarla veya bahçedeki mahsulü biçmek, toplamak, Başkasının taşınmaz malına taş, toprak, ağaç, gübre ve benzeri şeyleri bırakmak suretiyle zilyedin taşınmazdan istifade etmesine engel olunması, Sulama veya içme sularından, su kuyularından, sarnıçlardan, su yollarından, su borularından ve arklarından yararlanmanın engellenmesi, Başkasının arazisi üzerinden su geçirmek üzere ark açmak, Yukarıda sayılanlara benzer diğer davranışlarda bulunmak: Kanunda açıkça belirtilmeyen ancak taşınmazlara yapılan tecavüz veya müdahaleyi temsil eden diğer davranışlar da tecavüz olarak değerlendirilebilir. 3. Yetkili İdari Merci Taşınmaza yönelik tecavüz veya müdahalelerin önlenmesi talebi için yetkili idari merci, 3091 Sayılı Kanun çerçevesinde açıkça belirtilmiştir. Taşınmaz, merkez ilçe sınırları içindeyse: Yetkili merci, vali veya görevlendireceği vali yardımcısıdır. Taşınmaz, diğer ilçelerdeyse: Yetkili merci, ilçenin kaymakamlığıdır. Örneğin, İstanbul’da bir ilçe dışında (örneğin, Beylikdüzü ilçesi) yer alan taşınmazlara karşı tecavüz veya müdahalelerin önlenmesi talepleri için bu ilçenin kaymakamlığına başvurulur. Taşınmazın bulunduğu yer, aynı ildeki ilçeler arasında sınır uyuşmazlığına sahipse: Yetkili kaymakamlık, valilik tarafından belirlenir. Bu tür durumlarda valilik, sınır uyuşmazlığını dikkate alarak hangi kaymakamlığın yetkili olduğunu belirler. Taşınmaz, iller arası sınır uyuşmazlığına sahipse: Yetkili valilik veya kaymakamlık, İç İşleri Bakanlığı tarafından belirlenir. Bu durumda, İç İşleri Bakanlığı, hangi valiliğin veya kaymakamlığın yetkili olduğuna karar verir. 4. Kimler İdareye Başvurabilir? 3091 Sayılı Kanun’a göre, taşınmaz malın zilyeti olan kişiler, yani malın fiilen hâkimiyetini elinde bulunduranlar idareye başvurabilirler. Bu zilyetler şunları içerebilir: Malın sahibi olan kişi: Taşınmazın mülkiyet hakkına sahip olan kişi, aynı zamanda taşınmazın zilyedi olarak kabul edilir. Dolayısıyla malın sahibi, taşınmazlarına yönelik tecavüz veya müdahaleleri önlemek için idareye başvurabilir. Üzerinde oturma hakkı, inşaat hakkı veya irtifak hakkı olanlar: Bu haklara sahip kişiler, taşınmazın zilyedi olarak kabul edilirler ve bu haklara dayalı olarak taşınmazın hâkimiyetini elinde bulundururlar. Bu kişiler de taşınmazlarına yönelik tecavüz veya müdahaleleri önlemek için idareye başvurabilirler. Kiracılar: Taşınmazı kiralayan kişiler, kiralanan taşınmazın geçici bir süre için zilyeti olarak kabul edilirler. Kiracılar da kiraya aldıkları taşınmazlarına yönelik tecavüz veya müdahaleleri önlemek amacıyla idareye başvurabilirler. Örneğin, bir müteahhit ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığında, arsa üzerinde inşaat hakkı müteahhite verilmişse, müteahhit artık arsanın zilyedi olarak kabul edilir ve arsaya yönelik tecavüz veya müdahaleleri önlemek için idareye başvurabilir. Taşınmaz malın birden fazla zilyeti olduğunda, bu zilyetlerden herhangi biri tek başına 3091 Sayılı Kanun uyarınca idareye başvurabilir. Bu, taşınmazın birden fazla sahibinin veya kullanıcısının koruma taleplerini daha etkili bir şekilde iletebilmesini sağlar. Örneğin, miras yoluyla birden fazla mirasçıya geçmiş olan bir taşınmazın işgal edilmesi durumunda, herhangi bir mirasçı bu işlemi durdurmak için idareye başvurabilir. Kamuya ait taşınmazlar için ise, kamu idareleri, kamu kurum ve kuruluşlarının yetkilileri tarafından başvuruda bulunulabilir. Bu durumda, kamu kurumları tarafından sahip olunan taşınmazlara yönelik tecavüz veya müdahalelerin önlenmesi için ilgili kurum yetkilisi başvuru yapabilir. Tüzel kişilerin sahip olduğu taşınmazlar için de, tüzel kişiliğin yetkilisi veya temsilcisi tarafından başvuru yapılabilir. Örneğin, bir anonim şirketin sahip olduğu taşınmazların işgal edilmesi durumunda, şirketin yetkilisi veya temsilcisi bu tür olayları idareye bildirebilir. Köy halkına ait taşınmazlar için ise, köy halkından herhangi bir kişi bu taşınmazların korunması için idareye başvurabilir. Bu, köydeki topluluk çıkarlarını koruma amacını taşır. 5. İdareye Başvuru Süresi Bu Kanun uyarınca idareye başvuru süresi, altmış gün ile sınırlandırılmıştır. Buna göre, tecavüz veya müdahalenin yapıldığının öğrenildiği tarihten itibaren altmış gün içinde idareye başvurulmalıdır. Ancak, her halde, tecavüz ve müdahale üzerinden bir yıl geçmeden başvuru yapılmalıdır. Yani, tecavüz ya da müdahalenin başladığı tarih itibarıyla bir yıl geçmiş fakat bu fiiller bir yıl sonra öğrenilmişse altmış gün içerisinde başvurulsa bile talep reddedilecektir. Hemen belirtmek gerekir ki, Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz mallar ile menfaati umuma ait taşınmazlara yapılan tecavüzlerde bu süreler aranmaz. 6. İdareye Yapılan Başvuru Usul Ve Süreçleri 6.1. İdareye Başvuru Şekli 3091 Sayılı Kanun kapsamında idareye başvuru yapmak isteyen kişilerin bu başvuruyu yazılı bir dilekçe ile yapmaları yaygın bir uygulamadır. İlgili makamlar, yazılı dilekçenin daha resmi bir şekilde işlem görmesini tercih edebilirler. Bu nedenle başvuruyu yapacak kişilerin yazılı bir dilekçe hazırlamaları önemlidir. Başvuru dilekçesinde aşağıdaki önemli bilgilere yer verilmelidir: Başvuru sahibinin adı, soyadı, T.C. kimlik numarası veya diğer kimlik bilgileri. Başvuru sahibinin iletişim bilgileri (adres, telefon numarası, e-posta adresi vb.). Taşınmazın açıkça tanımlanması: Taşınmazın konumu, tapu bilgileri veya diğer tanımlayıcı bilgilerle belirtilmelidir. Başvurunun gerekçesi: Taşınmaza yapılan tecavüz veya müdahale ile ilgili detaylı açıklamaların bulunması önemlidir. Başvuru sahibinin isteği: Tecavüzün önlenmesi veya müdahalenin sona erdirilmesi gibi başvurunun amacı açıkça belirtilmelidir. Başvuru dilekçesi hazırlandıktan sonra, ilgili makama bizzat gidilerek teslim edilmesi gerekmektedir. Bazı durumlarda başvuruların online olarak da yapılabildiği idareler olabilir, bu nedenle ilgili valilik veya kaymakamlığın resmi web sitesini kontrol etmek faydalı olabilir. Başvurunun doğru ve eksiksiz bir şekilde yapılması, işlemin hızlı ve etkili bir şekilde sonuçlanmasına katkı sağlayacaktır. Başvuru işlemi sırasında gereken evrakları eksiksiz olarak hazırlamak ve ilgili idare tarafından belirlenen prosedürlere uymak önemlidir. 6.2. İdari Soruşturma Aşaması 3091 Sayılı Kanun’a göre, başvurunun ardından Vali veya Kaymakam, veya görevlendirdikleri kişiler tarafından idari soruşturma başlatılır. Bu soruşturma sürecinde şu aşamalar yer alır: Soruşturmanın Başlatılması: Vali veya Kaymakam, başvuru üzerine soruşturmanın başlatılmasına karar verir veya bu görevi görevlendirdiği yetkililere devredebilir. Soruşturmanın başlatılmasına ilişkin bir yazılı emir düzenlenir. Soruşturma Memurları Görevlendirilmesi: Soruşturmanın yapılması için Vali veya Kaymakam, soruşturma memurlarını görevlendirir. Bu memurlar, taşınmazın ölçülmesi, sınırlarının belirlenmesi, krokisinin çizilmesi gibi teknik işlemlerde yardımcı olabilirler. Tebliğ ve İşlem Bildirimi: Soruşturma memurları, soruşturmanın yapılacağı yer, gün ve saat ile tarafların tanık ve diğer delilleri ile hazır bulunmaları gerektiği konusunda taraflara bildirimde bulunurlar. Bu bildirim, her türlü imkan kullanılarak yapılır ve tutanak altına alınır. Soruşturmanın Yapılması: Belirlenen tarih ve saatte soruşturma memurları, taşınmazın durumunu incelemek üzere sahaya giderler. Bu aşamada taşınmazın ölçümleri yapılır, sınırları belirlenir ve kroki çizilir. Deliller toplanır ve tarafların ifadeleri alınır. Soruşturma Sonucunun Değerlendirilmesi: Soruşturma memurları, topladıkları delilleri ve inceleme sonuçlarını rapor halinde sunarlar. Karar Verme: İl yada İlçe İdare Kurulu, soruşturma sonuçlarını değerlendirerek taşınmaza yönelik tecavüz veya müdahalenin önlenmesine veya başvurunun reddine karar verir. Bu karar, 15 gün içinde alınması gerekmektedir. 6.3. İdari Soruşturma Aşamasında Taşınmazda Keşif Yapılması 3091 Sayılı Kanun çerçevesinde idari soruşturma aşamasında taşınmaz malın mahallinde inceleme yapma yetkisi Vali, Kaymakam veya görevlendirdikleri kişilere verilmiştir. soruşturma memuru, taşınmaz malın bulunduğu yerde sırasıyla önce şikayetçinin, sonra mütecaviz olduğu iddia edilen kişi veya kişilerin, daha sonra tarafların tanıklarının ve gerek gördüğünde doğrudan seçeceği bilirkişiler ile ilgilisine göre Hazine, özel idare ve belediye temsilcilerinin, köy veya mahalle muhtarı ve ihtiyar kurulu üyelerinin ifadesini alarak: a) Taşınmaz malın niteliğini ve bütün sınırlarını. b) Taşınmaz malı fiilen tasarruf eden zilyedin kim veya kimler olduğunu, ne zamandan beri ve ne suretle zilyet olduğunu, c) Mütecavizin kim veya kimler olduğunu. d) Taşınmaz mala mütecavizi veya mütecavizler tarafından ne şekilde ve ne zaman tecavüz veya müdahale edildiğini. e) Tecavüz veya müdahalenin bu taşınmazın hangi kısmına veya miktarına yapıldığını. f) Başvuru sahibinin bu tecavüzü veya müdahaleyi hangi tarihte öğrenildiğini, tespit eder. Bu amaçla taraflarca gösterilen tapu ve her türlü belgeleri inceler, araziye uygunluğunu araştırır. 6.4. İdari Soruşturma Aşamasında Tanık Ve Bilirkişi İfadelerinin Alınması Soruşturmayı yürüten yetkili, tanıkların ve bilirkişilerin ifadeleri tek tek alır. Her birisi ifade verirken bir diğeri onu duymayacak şekilde o yerden uzaklaştırılır. Tanıkların ifadesi alınmadan önce tanıklara anlaşmazlık konusu olay hakkında bilgisi olup olmadıkları sorulur. Tanıklara, soruşturmanın amacının zilyedi belirlemek olduğu ve mülkiyet hakkının belirlenmesinin bu soruşturma kapsamında olmadığı da açıklanır. Tanık ifadeleri yeminli olarak alınır. Keşif esnasında tanıklarını hazır bulundurmayan taraf, daha sonradan tanık dinletemez. 6.5. İdari Soruşturma Sonucunda İdari Karar Alınması Soruşturmayı yapan idare, başvuru tarihinden itibaren en geç 15 gün içinde karar vermek zorundadır. Soruşturma dosyasının durumuna göre tecavüz veya müdahalenin önlenmesine veya yapılan başvurunun reddine karar verilir. Kararlarda, taşınmaz mal üzerinde üstün sayılabilecek bir hakkı olduğunu iddia edenlerin yargı yoluna başvurması gerektiği belirtilir. 7. İdari Kararın Yerine Getirilmesi Yetkili idari makam tarafından taşınmaz zilyetliğine tecavüzün veya müdahalenin tespit edilmesi akabinde bu fiillerin önlenmesi kararı verilecektir. Bu kararın gereğinin yerine getirilmesi için infaz memuru görevlendirilir. İnfaz memuru da dosyanın kendisine iletilmesinden itibaren beş gün içerisinde tecavüzün olduğu taşınmazın mahalline giderek karar gereğini yerine getirir ve taşınmazı zilyede teslim eder. Soruşturma memuru ile infaz memurunun aynı kişi olması mümkündür. 8. Tecavüzün Tekrarlanması Halinde Cezai Yaptırım 3091 sayılı Kanun’un 15. maddesinde ise ikinci sefer taşınmaza tecavüz ve müdahalede bulunanlar için özel bir ceza düzenlemesi öngörülmüştür. Hükme göre aynı taşınmaza herhangi bir mahkeme kararı olmadan ikinci kez müdahale veya tecavüzde bulunulması durumunda, hapis cezası öngörülmüştür. Buna göre bu taşınmaz devletin tasarrufunda bulunan bir mal ise altı aydan iki yıla kadar hapis cezasına hükmedilebilir. Gerçek veya tüzel kişilerin zilyetliğindeki taşınmaz mallardan ise üç aydan bir yıla kadar hapis cezası öngörülmüştür. 9. İdarenin Kararına Karşı Dava Yolu 3091 sayılı Kanun uyarınca idare tarafından verilen önleme kararının hukuka aykırı olduğunu düşünen taraf, bu kararı iptal etmek için idare mahkemelerinde dava açabilir. Örneğin, yetkisiz bir idare tarafından karar verilmişse veya başvurunun hak düşürücü süre içinde yapılmamışsa, idarenin kararı mahkeme tarafından iptal edilebilir. Aynı şekilde, idare tarafından taşınmaza yönelik bir tecavüz veya müdahalenin olduğu tespit edilmişse, ancak gerçekte böyle bir olayın olmadığı ortaya çıkarsa, karar yine mahkeme tarafından iptal edilebilir. Konuya ilgili detaylı bilgi almak için “ İdari İşlemlerin İptali Davası ” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. Son olarak belirtmek gerekir ki, taraflar arasında söz konusu taşınmazla ilgili bir dava varsa ve bu davada ihtiyati tedbir kararı verilmişse 3091 sayılı Kanun uyarınca idareye başvurulamayacaktır. Buna göre taşınmazla ilgili ihtiyati tedbir kararı olmasına rağmen idareye başvurulmuş ve idarede önleme kararı alınmışsa bu karara itiraz edilebilecektir. 10. Sıkça Sorulan Sorular 3091 Sayılı Kanun Kapsamında Başvuru Yaparak Anlaşamadığım Kiracımı Evden Çıkarabilir miyim? Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanunun Uygulama Şekli Ve Esaslarına Dair Yönetmelik’e göre taşınmaz mal üzerindeki anlaşmazlığın ortaklıktan veya kira sözleşmesinden kaynaklanmış olması idarenin taşınmaza eylemli olarak kimin veya kimlerin zilyet olduklarını araştırarak karar vermesine engel değildir. Ortaklığın veya kira sözleşmesinin sona erip ermediği, bulunduğu aşamada geçerliliği olup olmadığı adli yargının çözümleyeceği üstün hak iddiası niteliğindedir. 3091 Sayılı Kanun, taşınmaz mal üzerinde fiili hakimiyeti esas alarak zilyetliği korumayı amaçlar. Kiracı ise eylemli olarak zilyet konumundaysa bu durumda 3091 Sayılı Kanun ile evden çıkarılması mümkün olmayacaktır. 3091 Sayılı Kanun Kapsamında Taşınmaz Zilyetliğimin Korunması İçin Başvuru Yaparsam Kaç Günde Sonuçlanır? Yetkili idare, yapılan başvuruya istinaden yapılacak soruşturmayı en kısa sürede yaparak tamamlamak durumundadır. Ancak bu süre 15 günü geçemez. Mevzuatta, idarenin kararını başvuru tarihinden itibaren en geç 15 gün içerisinde vermek zorunda olduğu belirtilmiştir. Taşınmazı Kullanmak Benim Hakkım Olmasına Rağmen 3091 Sayılı Kanun Kapsamında Taşınmazdan Kullanmam Yasaklandı. Ne Yapmalıyım? İlk olarak idare tarafından verilen müdahale veya tecavüzün önlenmesi kararına karşı İdare Mahkemeleri nezdinde bir idari işlemin iptali davası açılabilir. Bunun yanında taşınmazda üstün bir hakka olduğunu iddia eden kimse, adli yargıda açacağı davada da üstün hak iddiasında bulunabilir. 3091 Sayılı Kanun Kapsamında Nereye Başvuru Yapılmalıdır? Taşınmaz, merkez ilçe sınırları içerisindeyse yetkili merci vali veya görevlendireceği vali yardımcısıdır. Taşınmaz diğer ilçelerde ise yetkili merci, kaymakamlıktır. Bu nedenle Valilik veya Kaymakamlığa başvuru yapılması gerekmektedir. 3091 Sayılı Kanun Kapsamında Yapılan Başvuruda İnceleme Nasıl Yapılır? Vali veya Kaymakam tarafından ya da bu kişilerin görevlendirileceği kişiler tarafından taşınmaz mahallinde inceleme yapılarak tanık ve bilirkişiler dinlenebilir, taşınmaz krokisi incelenebilir. Böylece taşınmazdaki zilyedin kim olması gerektiğine dair incelemeler yapılır.