Elbirliği (İştirak Halinde) Mülkiyette Taşınmazların İcra Yolu ile Satışı

26 Ekim Gayrimenkul Hukuku Elbirliği (İştirak Halinde) Mülkiyette Taşınmazların İcra Yolu ile Satışı Elbirliği mülkiyeti, bir malın mülkiyetine yani kullanma, yararlanma ve tasarruf yetkisine, kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan bir topluluğun tamamının birlikte sahip olmasıdır. Buna göre, elbirliği mülkiyeti, sınırlı sayıda kurulur ve genellikle miras ortaklığında gibi durumlarda görülür. Elbirliği mülkiyetine tabi olan bir taşınmazda, maliklerin belirli payları veya konumları önceden belirlenmemiştir. Her malik, taşınmazın tamamına ortak ve eşit haklara sahip olarak kabul edilir. Elbirliği mülkiyetine tabi olan bir taşınmazdaki maliklerden birinin borcu nedeniyle cebri icraya konu edilmesi halinde haciz yoluyla satılma zorunluluğu ortaya çıktığında, paylı mülkiyet olmadığından öncelikle taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi gerekmektedir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirli payları bulunmadığı ve başkasına devredemedikleri için ortakların alacaklıları, ancak ortaklığın tasfiye edilerek ortağa düşecek payın tayinini ve bu pay ile alacağın cebri icra yolu ile ödenmesini isteyebilecektir. Dolayısıyla öncelikle taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi ve tasfiyesi gerekmektedir. İçindekiler 1. Elbirliği ile Mülkiyet Nedir? 2. Elbirliği Ortaklığı Halleri 3. Elbirliği Mülkiyetinde Ortakların Durumu 4. İştirak Halinde Mülkiyet Hissesi Haczi 5. Elbirliği Mülkiyetine Tabi Taşınmazın Cebri İcra Yoluyla Satışı 6. Sıkça Sorulan Sorular Y 1. Elbirliği ile Mülkiyet Nedir? Türk Medeni Kanunu’nun 701. Maddesinde elbirliği mülkiyeti şu şekilde tanımlanmaktadır: “Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla, mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.” Bu tanımlamada ifade edildiği üzere, elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her bir ortağın hakkı tüm malvarlığına yayılmıştır. Eş söyleyişle, elbirliğiyle mülkiyet halinde her ne kadar hak sahiplerinin hakkı belli bir pay olarak gösterilmekteyse de, taşınmazın her ortağı, taşınmaz üzerinde eşit hakka sahiptir. Bu nedenle de elbirliği mülkiyetinde malik olan kimseler paydaş değil aslında ortaktır. Bu nedenle uygulamada malik olan kimselerin hakkına “iştirak payı” denmektedir. 2. Elbirliği Ortaklığı Halleri Elbirliği mülkiyeti, ortaklık ilişkisi bulunan kişilerin, bu ortaklık nedeniyle bir mala birlikte sahip olma durumunu ifade eder. Bu nedenle, paylı mülkiyetten farklı olarak, elbirliği mülkiyetinde ortaklık, mülkiyetin özünde mevcuttur. Ancak bu ortaklık, tüzel bir kişiliğe sahip değildir. Elbirliği mülkiyeti, temelde bu ortaklığın bir sonucu olarak ortaya çıkar. Elbirliği mülkiyetini oluşturan bu ortaklık, yalnızca kanunun bu tür bir ortaklığa izin verdiği veya sözleşmeler yoluyla kurulduğu durumlarda geçerlidir. Kanunda öngörülen hukuki olaylar veya yapılan sözleşmelerle elbirliği mülkiyeti oluşturulabilir. Örneğin, ölen bir kişinin birden fazla mirasçısı olduğunda, bu mirasçılar “miras ortaklığı” adı altında terekenin malvarlığına elbirliği mülkiyeti ile sahip olurlar. Bu, mirasın paylaşılması ve yönetimi için bir çözüm yolu olarak kullanılır. 3. Elbirliği Mülkiyetinde Ortakların Durumu Elbirliği mülkiyetinde hiçbir ortağın üzerinde tasarruf edebileceği bir payı bulunmamaktadır, diğer bir deyişle her malikin mülkiyet hakkı malın tamamına haizdir. Dolayısıyla ilgili malvarlığında hiçbir ortak tek başına tasarruf edemez. Ancak her bir ortak için ortaklık malvarlığının tasfiyesi ile belli bir pay alma hakkı söz konusudur. Diğer bir deyişle müstakbel bir hakları söz konusudur. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirli payları bulunmadığı ve başkasına devredemedikleri için ortakların alacaklıları, ancak ortaklığın tasfiye edilerek ortağa düşecek payın tayinini ve bu pay ile alacağın cebri icra yolu ile ödenmesini isteyebilecektir.Dolayısıyla öncelikle taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi ve tasfiyesi gerekmektedir. 4. İştirak Halinde Mülkiyet Hissesi Haczi İcra İflas Kanunu’nun 94. Maddesi, iştirak halinde tasarruf edilen malların nasıl haczedilebileceğini ve bu haciz işlemine ilişkin usulleri düzenlemektedir. Buna göre; Taksim edilmemiş miras, bir şirket veya iştirak halinde tasarruf edilen bir mal hissesi icra işlemine tabi tutulursa, icra dairesi, ilgili üçüncü şahısların yerleşim yerlerini biliniyorsa onlara bu durumu bildirir. Bu bildirim sonucunda borçlunun belirli bir taşınmazdaki hissesi haczedilirse, icra memuru, haciz işleminin taşınmazın kayıtlarına işlenmesi için tapu sicil müdürlüğüne tebligat yapar. Anonim şirketlerde hisseler için pay senedi veya pay ilmühaberi çıkarılmamışsa, borçlunun şirketteki payı icra dairesi tarafından şirkete tebliğ edilerek haczedilir. Bu haciz, şirketin pay defterine işlenmek zorundadır; ancak, haciz şirketin pay defterine kaydedilmemişse bile, şirkete tebliğ tarihinde yapılmış sayılır. Haciz işlemi, icra dairesi tarafından tescil edilmek üzere Ticaret Siciline bildirilir. Bu durumda, haczedilen payların devri, alacaklının haklarını ihlal ettiği oranda geçersizdir. Haczedilen payların satışı, taşınır malların satışı prosedürlerine tabidir. Diğer taşınır varlıklar için icra dairesi, devir işlemlerini engelleyen önlemleri alır.” İştirak Halindeki Mülkiyet Hisseleri ve İcradan Haczi: İştirak halinde mülkiyet hisseleri üzerinde tasarruf yapılması mümkün değildir. Bu nedenle caiz olmadığı için, icra sırasında bu hisselerin değil, iştirak halindeki mülkiyet ilişkisinin sonlandığı payın haczi söz konusudur. Haczedilen Hissenin Diğer Hissedarlara Bildirilmesi: İcra dairesi, borçluya ait bir iştirak halindeki mülkiyet hissesini haczedince, bu durumu hissedarların adreslerine bildirir. Bu bildiriyle birlikte, borçlunun hissesine düşecek olan payın icra dairesine verilmesi gerektiği, tüm ilgili tebligatların bundan sonra icra dairesine yapılacağı ve borçlunun muvafakatinin alınması gereken her türlü müşterek tasarrufun bundan sonra icra dairesinin onayına tabi olduğu belirtilir. Hissedarların Semereleri İcra Dairesine Vermemesi : Hissedarlar, bu bildiriye rağmen semereleri icra dairesine değil, borçluya verirlerse, bu durumda semereleri tekrar icra dairesine ödemek zorunda kalırlar. Taşınmazların Haczi ve Tapu Sicili Şerhi: Borçlunun iştirak halinde maliki olduğu bir taşınmazdaki hissesi icra sırasında haczedilirse, tapu sicili memuru, bu bilgiyi tapu siciline şerh olarak kaydeder. 5. Elbirliği Mülkiyetine Tabi Taşınmazın Cebri İcra Yoluyla Satışı Elbirliği mülkiyetine tabi olan bir taşınmazın ortaklarından birinin borçlusu olduğu bir durumda, borcun alacaklısı, elbirliğine konu taşınmazın ve/veya taşınmazların cebri icra yoluyla satışını talep edebilir. Başka bir deyişle, alacaklı, borçlunun elbirliğiyle mülkiyet hakkına sahip olduğu taşınmaza ilişkin ortaklığın giderilmesi davası açarak dava sonucunda, borçlunun elbirliğiyle mülkiyetteki payı üzerinden alacağına kavuşabilmektedir. Elbirliği halinde olan taşınmazın ve/veya taşınmazların cebri icra yoluyla satışının nasıl yapılacağı hususu İcra ve İflas Kanunu’nun 121’inci maddesinde açıklanmıştır. “Bir intifa hakkı veya taksim edilmemiş bir miras veya bir şirket yahut iştirak halinde tasarruf olunan bir mal hissesi gibi yukarıdaki maddelerde gösterilmeyen başka nevi malların satılması lazım gelirse icra memuru satışın nasıl yapılacağını icra mahkemesinden sorar. İcra mahkemesi, yerleşim yerleri malum olan alakadarları davet ve gelenlerini dinledikten sonra açık artırma yaptırabileceği gibi satış için bir memur da tayin edebilir yahut iktiza eden diğer bir tedbiri alabilir.” Buna göre, icra müdürü satışın nasıl yapılacağını icra mahkemesinden sorar. İcra mahkemesi, yerleşim yerleri malum olan ilgilileri davet ederek gelen ilgilileri dinledikten sonra 3 şekilde karar verebilir: Açık arttırma yoluyla bu hakların satılmasını emredebilir, Satış için memur tayin edebilir, Gerekli gördüğü başka bir tedbiri alabilir. Açık artırma yöntemiyle yapılan satış, genellikle hissenin gerçek değerinin altında gerçekleşebileceği için, bu yöntem borçlu ve alacaklının çıkarlarına uygun olmayabilir. Bu durumda, iştirak halindeki mülkiyet ilişkisini sona erdirmek amacıyla terekenin belirli malları üzerinden ortaklığın sona erdirilmesi (izale-i şuyu) davası açma yetkisi vermek, yaygın bir uygulamadır. Buna göre icra mahkemesi, İİK madde 121/2’deki tedbirlerden olmak üzere, borçlunun hissesini haczettirmiş olan alacaklıya (veya icra dairesine), terekedeki bir veya birden fazla mal hakkında ortaklığın giderilmesi davası açmak için yetki verir. Ancak önemle ifade etmek gerekir ki 01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak ortaklığın giderilmesi davalarında arabulucuya başvuru yapmak zorunludur. Alacaklı veya icra müdürü alınan yetki belgesi ile (arabuluculuk aşaması da tüketildiği takdirde) o mal hakkında sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açar. Ortaklığın giderilmesi davasında malın aynen taksiminin mümkün olmaması nedeniyle malın satılmasına karar verilirse, mal satılır, satış bedelinden borçlunun hissesine düşen para icra dairesine yatırılır ve bu para ile alacak ödenir. Bu işlemler yapılmadan elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmazın cebri icra yoluyla satışının yapılması ve alacaklı adına tapu siciline tescil edilmesi mümkün değildir. Ortaklığın giderilmesi davasının usulüne ve hukuki sürece ilişkin detaylı bilgi için Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. 6. Sıkça Sorulan Sorular Ortaklığın Giderilmesi Davasına Ortak Mülkiyete Tabi Birden Fazla Taşınmaz Konu Edilirse Ne Olur? Bu durumda, cebri icraya konu borç miktarına göre dava tarihi itibarıyla taşınmazlardan borçlu ortağın payına düşen değerin tespit edilmesi gerekir. Bu tespite istinaden borca yetecek kadar taşınmaz için ortaklığın giderilmesine karar verilir. Şayet fazlaya ilişkin bir istem varsa reddedilir. Zira burada asıl amaç, alacaklının alacağına ulaşmasının sağlanmasıdır. Ortaklığın Giderilmesi Davası Kime Yöneltilmelidir? Ortaklığın giderilmesi davasında, borçlu ortak dâhil olmak üzere tüm ortakların davaya dâhil edilmelidir. Ortakların tamamı arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunmaktadır. Elbirliği Mülkiyetine Tabi Olan Taşınmaz Ortaklar Tarafından Paylaştırılabilir mi? Elbirliği mülkiyetine tabi olan taşınmazın paydaşlar tarafından gerek fiilen gerekse bir sözleşme ile paylaşılması mümkünse de taşınmazın malikleri, taşınmaz üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri bir paya sahip olmadıkları için yapılan bu paylaşma, tasarruf işlemi niteliğinde olamayacaktır. Başka bir deyişle, malikler arasında yapılan bu paylaşma işlemi; tapu kayıtlarında herhangi bir değişikliğe sebebiyet vermeyecektir . Dolayısıyla bu paylaştırma taşınmazın tamamının cebri icra yoluyla satışına da engel olmayacaktır. Bu durum yalnızca malikler açısından bağlayıcı olacak, maliklerin aralarında ileri sürebilecekleri ecrimisil talepleri bakımından haksız işgal durumunun değerlendirilmesine sebebiyet verecektir. Ecrimisil davasına ilişkin detaylı bilgi için Ecrimisil Davası (Haksız İşgal Tazminatı) yazımızı inceleyebilirsiniz. Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Dönüştürülmesi Davasını Kimler Açabilir? Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi davaları, mirasçılar tarafından açılabilir. Mirasçılar dışında alacaklılar da İcra İflas Kanununun 121. maddesi uyarınca icra hakiminden “yetki belgesi” almak kaydıyla bu davayı açabilirler. Taşınmazlarda Haczin Kesinleşmesinden İtibaren 1 Yıl İçinde Satış İstenmesi Kuralı Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılması Durumunda Nasıl İşleyecektir? İcra İflas Kanunu’na göre haciz kesinleştikten sonra 1 yıl içerisinde alacaklı tarafından satış istenmediği takdirde haciz kalkacaktır. Ancak, elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmaz için açılan ortaklığın giderilmesi davasının açılmasının usulüne uygun bir satış talebi yerine geçip geçmeyeceği kanunda düzenlenmemiştir. Yüksek yargı içtihatlarına göre, alacaklı tarafından, borçlunun maliki bulunduğu elbirliği mülkiyete tabi olan taşınmaza haciz konulduğu tarihten itibaren yasal 1 yıllık süre içerisinde icra hukuk mahkemesinden almış olduğu yetkiye dayanarak yetkili ve görevli sulh hukuk mahkemesinde açacağı ortaklığın giderilmesi davası ile dava tarihi itibariyle üzerine haciz konulan elbirliği mülkiyet rejimine tabi olan taşınmazın satışının istemiş sayılacağı, süresinde ortaklığın giderilmesi davası açılmadığı takdirde taşınmaz üzerinde ki haczin kalkmış olacağını ifade edilmektedir.