Ön Alım Davası – Şufa Hakkı Davası

07 Nisan Gayrimenkul Hukuku Ön Alım Davası – Şufa Hakkı Davası Önalım hakkı veya bir başka ifade ile şufa hakkı, bir taşınmaza ilişkin belirli bir kişiye öncelikli satın alma hakkı tanır. Bu kapsamda, açılan önalım davası ise bu satış ilişkisinin mahkeme kararı ile kurulmasını sağlamaktadır. Önalım hakkı, malikin taşınmazını istediği kişiye satma hakkını da kısıtlamakta ve mülkiyet hakkına sınırlama getirmektedir. Önalım hakkı, mevzuatımızda, sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkı ve kanundan kaynaklanan önalım hakkı olmak üzere iki alt kategoriye ayrılmaktadır. Ancak, bunların malike tanıdığı haklar aynı olup yalnızca hak kazanma koşulları ve şartları açısından farklılıklar bulunmaktadır İçindekiler 1. Önalım Hakkının Tanımı ve Hukuki Niteliği 1.1. Yasal Önalım Hakkı 1.2. Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı 2. Yasal Önalım Hakkının Şartları 2.1. Paydaş Olma Şartı 2.2. Paylı Mülkiyete Tabi Taşınmaz Olma Şartı 2.3. Pay Satışının Üçüncü Kişilere Yapılmış Olma Şartı 3. Önalım Hakkının Kullanılması 4. İki Veya Daha Fazla Paydaşın Önalım Haklarını Kullanması 5. Önalım Hakkının Kullanılmasında Hak Düşürücü Süre ve Zamanaşımı 6. Önalım Davası 6.1. Önalım Hakkı Davasında Davanın Tarafları 6.2. Önalım Hakkı Davasında Deliller ve İspat Yükü 6.3. Önalım Bedelinin Yatırılması 6.4. Önalım Hakkı Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme 7. Önalım Kararının Hüküm ve Sonuçları 8. Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Durumlar 9. Sıkça Sorulan Sorular 1. Önalım Hakkının Tanımı ve Hukuki Niteliği Önalım hakkı, bir taşınmazın sahibinin, taşınmazı üçüncü bir kişiye satması durumunda, önalım hakkı sahibine, tek taraflı bir beyanla taşınmazı satın alma yetkisi veren yenilik doğuran haktır. Yenilik doğuran bir hak niteliğinde olması nedeniyle, hak sahibi bu hakkını kullandığında ortaya yeni bir hukuki durum çıkmaktadır. 1.1. Yasal Önalım Hakkı Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın paydaşlarından birinin, payını bir üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara aynı şartlarla bu payın satın alınabilme yetkisi verir. Bu hakkın kullanılabilmesi için payın tamamen veya kısmen satılmasının bir önemi yoktur. 1.2. Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Sözleşmeden doğan önalım hakkı, malik bir kimseye sözleşme ile önalım hakkı tanıdığında söz konusu olur. Önalım sözleşmesi, yazılı şekle tabi olup bu şart geçerlilik şartıdır. Sözleşmeden doğan önalım hakkı da yasal önalım hakkı gibi yenilik doğuran bir hak olup malike tanıdığı yetkiler aynıdır. Önalım hakkı taraflarca en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir. Yasal önalım hakkı yalnızca taşınmazlarda söz konusu olabilirken, sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkı taşınırlarda da kurulabilmektedir. 2. Yasal Önalım Hakkının Şartları Yasal önalım hakkının oluşması için bazı şartların varlığı gerekir: Paylı mülkiyete tabi taşınmaz olması Önalım hakkı sahibinin söz konu taşınmazda paylı malik olması Taşınmazın paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye satılması Bu şartların varlığı halinde ön alım hakkı doğacak ve hakkın kullanılması halinde önalım hakkını kullanan paydaş taşınmazın alıcısı haline gelecektir. Burada önemli nokta satış veya ekonomik olarak satışa eşdeğer bir işlemle devrin gerçekleşmesinin gerektiğidir. 2.1. Paydaş Olma Şartı Yasal önalım hakkının doğabilmesi için, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaş olma şartı aranmaktadır. Dolayısıyla, yasal önalım hakkı kişiye değil paya bağlı bir haktır. Örneğin, paydaşlardan biri payını devrederse yasal önalım hakkını da kaybedecektir ve bu hakka yeni paydaşa geçecektir. 2.2. Paylı Mülkiyete Tabi Taşınmaz Olma Şartı Yasal önalım hakkının doğabilmesi için ilgili taşınmazın paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz olması gerekmektedir. Paylı mülkiyet, birden fazla kişinin aynı taşınmazın tamamı üzerinde, aynı zamanda ve belirli oranlarda malik olmalarını ifade eder. Bu durumda, yasal önalım hakkı yalnızca paylı mülkiyete sahip olan kişiler arasında doğar. 2.3. Pay Satışının Üçüncü Kişilere Yapılmış Olma Şartı Yasal önalım hakkı, payın paydaşlar dışındaki bir kişiye satılması durumunda devreye giren bir haktır. Bir paydaşın başka bir paydaşa yaptığı satışta yasal önalım hakkı geçerli değildir. Temel olarak yasal önalım hakkının amacı, payların yabancı bir kişiye satılmasını sınırlamak ve mümkünse payların aynı kişi veya kişilerde toplanmasını sağlamaktır. Bu sayede, taşınmazın paylı mülkiyet yapısının istikrarını koruma amaçlanır. 3. Önalım Hakkının Kullanılması Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkının dava dışında kullanılması mümkün değildir. Açılacak dava sonucunda mahkemece verilen kararın kesinleşmesine müteakip taşınmazın mülkiyeti önalım hakkı sahibine geçecektir. Önalım hakkının dava yolu ile kullanılması halinde arada kurulan satış ilişkisi, taşınmazı satın alan üçüncü kişi ile kurulan sözleşmenin aynı şartlarını taşıyacaktır. Taşınmazın bedeli bakımından ise tapuda gösterilen satış bedeli geçerli kabul edilecektir. Yerleşik Yargıtay kararlarına göre önalım hakkını kullanan paydaşa karşı, satış bedelinin daha yüksek olduğu gerekçesiyle muvazaa iddiasında bulunulamayacaktır. 4. İki Veya Daha Fazla Paydaşın Önalım Haklarını Kullanması Birden fazla paydaşın yasal önalım hakkını kullanması durumunda, pay oranları ne olursa olsun, her bir paydaş üçüncü bir kişiye satılan payın aynı oranda alıcısı durumuna girer. Bu ilke, Yargıtay’ın 11 Haziran 1947 tarihli ve 5/8 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile kabul edilmiştir. Ancak, paydaşlardan sadece bir kısmı önalım hakkını kullanırken diğerleri kullanmazsa, sadece önalım hakkını kullanarak payı satın alanlar, bu haktan yararlanmış olurlar. 5. Önalım Hakkının Kullanılmasında Hak Düşürücü Süre ve Zamanaşımı Önalım hakkının kullanımıyla ilgili olarak bir hak düşürücü süre belirlenmiştir. Bu süre, taşınmazı satın alan üçüncü kişinin sürekli bir dava tehdidi altında kalmamasını sağlamak amacıyla konmuştur. Bu kurallara göre: Taşınmazın satışı, hak sahibine noter kanalıyla bildirildiğinde, önalım davasının 3 ay içinde açılması gerekmektedir. Yani, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren 3 ay içinde önalım hakkının kullanılması gerekmektedir. Ancak, eğer satış hak sahibine hiç bildirilmemişse, bu durumda bu süre 2 yıl olarak kabul edilecektir. Yani, satış hak sahibine hiç bildirilmediyse, en fazla 2 yıl içinde önalım hakkı kullanılmalıdır. Her iki durumda da, belirtilen sürelerin geçmesiyle birlikte önalım hakkı ortadan kalkacaktır ve taşınmazın üçüncü kişiye devri kesinleşecektir. Bu süreler, hak sahibine önalım hakkını kullanma fırsatı vermekle birlikte, bu hakların süresi içinde kullanılmasını gerektirir. 6. Önalım Davası Önalım hakkı yalnızca dava yoluyla kullanılabilmektedir. Bu noktada önalım davası açılırken belli başlı hususlara dikkat edilmesi gerekmektedir 6.1. Önalım Hakkı Davasında Davanın Tarafları Önalım davası, önalım hakkı sahibi tarafından genellikle taşınmazın alıcısına karşı açılır. Ancak, taşınmazın satışından sonra mülkiyet hala alıcı adına tescil edilmemişse, yani tapuda kayıt henüz gerçekleşmemişse, önalım davası satıcıya karşı açılabilir. Bu durumda, satışın sonuçlanmasının ardından taşınmazın tapuda tescili gerçekleşmemişse ve satıcının hala mülkiyeti üzerindeyse, önalım hakkı sahibi bu durumu dikkate alarak satıcıya karşı dava açabilir. 6.2. Önalım Hakkı Davasında Deliller ve İspat Yükü Önalım hakkı davasında taşınmaz mülkiyetini yahut paylı mülkiyetin varlığını ispat etmek gerekebilir. Bunun yanında fiili taksim olgusu, muvazaalı işlemler de ispatı gerekebilecek diğer hususlardır. İspat yükü, bu durumların varlığını iddia eden kişide, yani davacıda bulunur. Önalım hakkı davasında, tapu kayıtları, tanık ifadeleri, keşif raporları, bilirkişi görüşleri, yemin beyanları, kadastro tutanakları, fotoğraflar, topografik haritalar gibi çeşitli kanıtlar delil olarak kullanılabilir. Özellikle tapu kayıtları, önalım bedelinin belirlenmesinde önemli bir role sahiptir, çünkü tapu kayıtlarında yer alan satış bedeli, önalım bedelinin belirlenmesinde esas alınmaktadır. Ancak, bunun tek istisnası, önalım hakkı sahibinin önalım hakkını kullanamaması için tapu sicilindeki satış bedelinin yüksek gösterilmiş olması, yani bedelde muvazaa halidir. Muvazaalı bir işlemin varlığı ise söz konusu satış sözleşmesinde paydaşlar üçüncü kişi konumunda olduğundan tanık, hukuka, görüntü kaydı, mesajlaşma ekran görüntüsü vb. her türlü delil ile ispat edilebilecektir yani kesin delil şartı aranmayacaktır. 6.3. Önalım Bedelinin Yatırılması Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde ve hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. Yargıtay’ın 20 Haziran 1951 tarihli ve 13/5 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı gereği, önalım bedelinin en geç yargılamanın sonuna kadar depo edilmesi gerekir. 6.4. Önalım Hakkı Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme Görevli Mahkeme: Önalım davalarına bakmakla görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir . Yetkili Mahkeme: Önalım hakkı davalarının görülmesi için yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Önalım hakkına konu olan taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesi, bu davaların kesin yetkili mahkemesidir. 7. Önalım Kararının Hüküm ve Sonuçları Önalım davası yenilik doğuran dava, kararı yenilik doğuran karardır. Bu kararın kesinleşmesi ile, önalım konusu payın yahut sözleşmesel önalımsa taşınmazın mülkiyeti önalım hakkı sahibine intikal eder. Bu intikal verilen karar ile kendiliğinden gerçekleşir. Önalım hakkı sahibi, dilerse bu karar ile adına açıklayıcı tescilin yapılmasını tapu memurundan talep edebilir. 8. Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Durumlar Bağış, trampa, taşınmaz satış vaadi gibi işlemlerde önalım hakkı kullanılamaz. Ölüme bağlı tasarruf yapılması halinde önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkından feragat edilmişse , önalım hakkı kullanılamaz. Paydaşlar arasında fiili taksim yapılmış ise önalım hakkı kullanılamaz. Taşınırlar üzerinde yasal önalım hakkı kullanılamaz. Payın bir şirkete sermaye olarak konulması halinde önalım hakkı kullanılamaz. Cebri arttırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Bir bağımsız bölümün veya kat irtifakı payının satılması halinde önalım hakkı kullanamaz. Mülkiyet elbirliğinde mülkiyet şeklinde ise önalım hakkı kullanılamaz. Tüm paydaşların payını üçüncü bir kişiye devretmesi durumunda önalım hakkı kullanılamaz. 9. Sıkça Sorulan Sorular Payı Satın Alan Üçüncü Kişi de Payı Bir Başkasına Satarsa Ne Olur? Önalım hakkının mevcudiyeti, mülkiyetin devrine engel olmamaktadır. Payı satın alan üçüncü kişi de payı bir başkasına satmış olabilir. Bu durumda, önalım hakkını kullanmaya ilişkin süreler yeniden başlar. Eğer bu devir önalım davası sürerken yapılmışsa, davacı davayı yeni malike yöneltebilir. Kiracının Ön Alım Hakkı Var mıdır? Kiracı, söz konusu taşınmazda paydaş değil ise satın almada önalım hakkı bulunmamaktadır; ancak sözleşme ile akdi olarak önalım hakkı kurulabilmesi önünde engel yoktur. Şufa Hakkından Feragat Etmek Mümkün müdür? Şufa hakkından feragat etmek mümkündür; ancak belli koşulları bulunmaktadır. Feragatin geçerli olabilmesi için resmi şekilde gerçekleştirmesi ve feragate dair tapuya şerh vermesi gerekmektedir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme feragat olmayıp, yazılı şekle bağlıdır. Önalım Hakkı Ne Zaman Düşer? Sözleşmeden doğan önalım hakkı tapuya şerh edilme tarihinden itibaren 10 yıl sonrasında geçerliliğini yitirmektedir. Yasal önalım hakkı ise, noter aracılığıyla satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay, her halde üst sınır olan 2 yıl sonrasında düşecektir. Fiili Taksimin Mevcudiyeti Yasal Önalım Hakkını Nasıl Etkiler? Fiili taksim, paydaşların taşınmazın paylarına ilişkin kendi aralarında taksim kararlaştırması ve her paydaşın payını fiili taksime uygun bir şekilde kullanmasıdır. Fiili taksimin söz konusu olduğu bir halde diğer paydaşların önalım hakkı iddia etmesi dürüstlük kuralıyla bağdaşmayıp kabul edilmemektedir. Önalım Bedeli Nedir? Önalım hakkına sahip olan paydaş, satıcının payı sattığı bedel mukabilinde önalım hakkını kullanma talebiyle dava açmaktadır. Ancak söz konusu pay, tapuda bedel harç masrafından kaçınmak için düşük gösterilmişse yahut paydaşların önalım hakkını kullanmasının önüne geçmek amacıyla yüksek gösterilmiş ise davacı tarafından muvazaa iddiasında bulunabilecektir. Bu iddia üzerine mahkemece söz konusu bedelin araştırılması yoluna gidilecektir. Alıcının ise, paydaşa karşı muvazaa iddiasında bulunması mümkün değildir. Önalım Hakkının Şerh Edilmesi Zorunlu mudur? Yasal önalım hakkı, kanundan doğan bir hak olduğundan şerh edilmesine gerek olmaksızın alıcıya karşı ileri sürülebilir. Ancak, sözleşmesel önalım hakkı nispi bir hak olduğundan önalım hakkı sahibinin bunu alıcıya karşı da ileri sürebilmesi için hakkın şerh edilmesi gerekir.