Kira Tespit ve Tahliye Davalarında Zorunlu Arabuluculuk

04 Eylül Gayrimenkul Hukuku Kira Tespit ve Tahliye Davalarında Zorunlu Arabuluculuk 5 Nisan 2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanan 7445 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 37. Maddesi hükmü ile, kira ilişkilerinden kaynaklanan kira tespit ve tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk şartı getirmiştir. Bu düzenleme ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak kira uyuşmazlıklarına ilişkin davalarda, dava açmadan önce arabulucuya başvuru yapma zorunluluğu getirilmiştir. Söz konusu düzenleme uyarınca; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/A maddesinden sonra gelmek üzere; “18/B – (1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır: a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar……” maddesi eklenmiş, böylece kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar zorunlu arabuluculuk sürecine tabi kılınmıştır. Yazı İçeriği 1. Kira Sözleşmesi ve Kira İlişkisinden Doğan Uyuşmazlıklar 2. Kira Tespit ve Tahliye Davası 3. Kira Tespit ve Tahliye Davalarında Dava Şartı Olarak Arabuluculuk 4. Kira Tespit ve Tahliye Davalarında İhtiyari Arabuluculuk 5. Arabuluculuk Süreci 5.1. Arabuluculuğun Tanımı ve İşlevi 5.2 Arabulucuya Başvuru 5.3. Arabulucunun Seçilmesi 5.4. Arabuluculuk Süreci Uygulamaları 5.5. İlk Oturum 5.6. Son Oturum 6. Arabuluculuk Sürecinde Tarafların Hak ve Yükümlülükleri 7. Arabuluculuk Sürecinde Temsil 8. Arabuluculuk Sürecinde Süreler ve Zamanaşımı 9. Arabuluculuk Ücreti 10. Arabuluculuğun Sona Ermesi 11. İcra Edilebilirlik Şerhi 12. Arabuluculuk Sonrası Dava Açılması 13. Sıkça Sorulan Sorular 14. Kira İlişkisinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklarda Zorunlu Arabuluculuk Hakkında Değerlendirmemiz 1. Kira Sözleşmesi ve Kira İlişkisinden Doğan Uyuşmazlıklar Kira sözleşmesi hukuki dayanağını Türk Borçlar Kanunu’nda bulan tam iki taraflı bir sözleşmedir. Sözleşmenin tarafları kiraya veren ve kiracıdır. Kiraya veren bir şeyin kullanılmasını belirli bir bedel karşılığında kiracıya bırakmayı, kiracı da sözleşmede belirtilen kira bedelini ödemeyi taahhüt eder. Kira sözleşmelerinden kaynaklı ortaya çıkan uyuşmazlıklar çoğunlukla tahliye, kira bedelinin tespiti ve kira bedelinin uyarlanması davaları olarak karşımıza çıkmakta olup bir sonraki başlıkta açıklanmıştır. 2. Kira Tespit ve Tahliye Davası Kira Tespit Davası Kira tespit davaları, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde başlangıçta belirlenen kira bedelinin arttırılması veya azaltılması amacıyla açılan bir dava türüdür. Bu tür davalar “Kira Bedelinin Tespiti Davası” olarak tanımlanmakta ve hukuki dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinden almaktadır. Kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki sosyal, çevresel ve ekonomik koşulların değişmesi nedeniyle, kira sözleşmesinde öngörülen kira bedelinin zaman içinde gözden geçirilmesi gerekebilir. Bu nedenle, beş yılın sonunda yenilenen kira sözleşmeleri için yeni kira yılı için geçerli olacak kira bedelinin belirlenmesi amacıyla dava açılması mümkündür. Bu belirleme işlemi mahkeme tarafından yapılırken, tüketici fiyat endeksindeki artış oranı, benzer kiralama işlemlerindeki kira bedelleri ve kiralanmış mülkün güncel durumu gibi faktörler göz önünde bulundurulur. Böylece taraflar arasında adil bir kira bedeli belirlenmiş olur. Konuyla ilgili detaylı bilgi almak için Kira Tespit Davaları başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. Tahliye Davası Tahliye davası kira sözleşmesine konu olan taşınmazın, kanunda zikredilen sebeplerle boşaltılması için açılan davadır. Tahliye davası hukuki dayanağını hem Türk Borçlar Kanunu hem de İcra İflas Kanunu’nda bulmaktadır. Tahliye davasının şartları kanunda belirtilmiş olup bunlar kiraya verenden kaynaklanan nedenler ve kiracıdan kaynaklanan nedenler olarak ikiye ayrılarak incelenebilir. Kiralayandan kaynaklı tahliye nedenleri arasında gereksinim, yeniden inşa, imar çalışmaları ve yeni malikin ihtiyacı gibi durumlar sıralanabilir. Kiracıdan kaynaklı tahliye davaları genellikle tahliye taahhütnamesine dayanmaktadır. Ancak bunun yanı sıra, 1 yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde kira bedelinin aynı kira dönemi içinde ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar gönderilmişse, kiralayan tahliye davası açabilir. Ayrıca, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılan tahliye talepli icra takibi sonucunda gönderilen ödeme emrinin tebliğ edilmesini müteakip, kira bedelinin 30 gün içinde ödenmemesi halinde, icra hukuk mahkemesinden kiracının tahliyesi talep edilebilir. Konuyla ilgili detaylı bilgi almak için Kiracının Tahliye Sebepleri ve Tahliye Davaları başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. Kira Uyarlama Davası Kira Uyarlama Davası, kira bedelinin değişen koşullara uygun hale getirilmesini hedefleyen bir hukuki davadır. Bu tür davalar, genellikle mevcut kira sözleşmesinin koşullarının değiştiği ve kira bedelinin bu yeni koşullara uygun hale getirilmesi gerektiği durumlarda açılır. Kira uyarlama davası, kira tespit davasından farklıdır çünkü burada kira bedeline bir artış talep edilmez; bunun yerine, mevcut kira bedelinin değişen koşullara göre yeniden düzenlenmesi istenir. Bu dava, kiracı ve kiralayan arasındaki sözleşmenin adalet ve denge ilkesine uygun bir şekilde devam etmesini sağlamayı amaçlar. Kira uyarlama davası, kiracı veya kiralayan tarafından başlatılabilir ve genellikle ekonomik, sosyal veya çevresel değişikliklerin kira bedelini etkilediği durumlarda ortaya çıkar. Bu tür değişiklikler, bölgenin emlak piyasası, tüketici fiyat endeksi, benzer kiralama işlemlerindeki kira bedelleri ve kiralanmış mülkün güncel durumu gibi faktörler tarafından tetiklenebilir. Taraflar arasındaki anlaşmazlıkların çözümü için mahkeme, bu faktörleri göz önünde bulundurarak adil bir kira bedeli belirler. Sonuç olarak, kira uyarlama davası, kira sözleşmesinin mevcut koşullara uygun hale getirilmesini sağlayan bir hukuki araçtır ve taraflar arasındaki dengeyi korumayı amaçlar. Bu dava, kira ilişkilerinin adil ve dengeli bir şekilde sürdürülmesini sağlamak için önemli bir rol oynar. Konuyla ilgili detaylı bilgi almak için Kira Tespit ve Kira Uyarlaması başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. 3. Kira Tespit ve Tahliye Davalarında Dava Şartı Olarak Arabuluculuk 5 Nisan 2023 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 37. maddesi ile kira tespit ve tahliye davaları için zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Bu düzenleme ile birlikte, 1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılacak kira tespit ve tahliye davalarında, öncelikle arabuluculuk başvurusu yapılması zorunlu hale getirilmiştir. Ancak, uygulamanın yürürlüğe girdiği 1 Eylül 2023 tarihinden önce açılan kira tespit ve tahliye istemli davalarda, zorunlu arabuluculuk yoluna başvurma gerekliliği bulunmamaktadır. 7445 Sayılı Kanun’da, arabuluculukla ilgili hükümler, bu madde yürürlüğe girdiğinde hali hazırda devam eden davalar için geçerli olmayacağı açıkça belirtilmiştir. Yani, mevcut davaları etkilemeyecektir. 4. Kira Tespit ve Tahliye Davalarında İhtiyari Arabuluculuk Kira tespit ve tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk süreci, 1 Eylül 2023 tarihi itibariyle yürürlüğe girecektir. Bu tarihten önce açılmış ve devam etmekte olan davaları etkilemeyeceği daha önce belirtilmiştir. Ancak, bu tarihten önce açılan davalar için hukuki olarak tarafların isteğe bağlı olarak arabuluculuk yoluna başvurmasına engel bir hüküm bulunmamaktadır. Zorunlu arabuluculuk, bir dava şartı olduğundan, taraflardan biri arabuluculuk yoluna başvurduğunda yeterlidir. Ancak ihtiyari (isteğe bağlı) arabuluculuğun işleyebilmesi için her iki tarafın da ortak bir irade göstermesi gerekmektedir. Yani, tarafların uzlaşma ve anlaşma konusunda anlaşmaları, arabuluculuk sürecinin başarılı olabilmesi için önemlidir. 5. Arabuluculuk Süreci 5.1. Arabuluculuğun Tanımı ve İşlevi Arabuluculuk, özel hukuk uyuşmazlıklarının çözümünde tarafların iradesiyle işleyen bir alternatif çözüm yöntemidir. Bu süreç, dava açmadan önce veya dava açıldıktan sonra başvurulabilecek bir yol olarak kullanılabilir. Arabuluculuğun temel işlevi, mahkemelerin iş yükünü hafifletmektir. Ayrıca uyuşmazlıkların barışçıl, hızlı ve kesin bir şekilde çözümlenmesini amaçlar. Arabuluculuk, hukuk sistemimizde zorunlu ve ihtiyari olmak üzere iki kategoriye ayrılır. Zorunlu arabuluculuk, bir dava şartıdır ve dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gereklidir; aksi takdirde dava usulden reddedilir. Ticari davalar, işe iade davaları ve kira ilişkisinden kaynaklanan davalara zorunlu arabuluculuk örnek olarak verilebilir. İhtiyari arabuluculuk ise tarafların tamamen kendi iradeleriyle başvurabileceği, zorunlu olmayan bir süreçtir. İhtiyari arabuluculuk yoluna başvurabilmek için tarafların, özel hukuk uyuşmazlığı konusunda serbestçe karar verebilecekleri bir durum olmalıdır. Konuyla ilgili detaylı bilgi almak için İhtiyari Arabuluculuk Nedir? başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. 5.2 Arabulucuya Başvuru Arabulucuya başvuruda bulunacak taraf, ilgili dava için yetkili mahkemenin bulunduğu adliyedeki Arabuluculuk Bürosu’na şahsen veya vekil aracılığıyla başvurabilir. Bu durumda, kira tespit davaları için davalının yerleşim yeri mahkemesi veya özel yetkili mahkeme olan sözleşmenin ifa edildiği yer mahkemesinin bulunduğu adliyede bulunan Arabuluculuk Bürosu’na başvurulabilir. Tahliye davalarında ise davalı kiracı olduğundan, kiracının dava tarihindeki yerleşim yeri mahkemesi neresiyse, o adliyede bulunan Arabuluculuk Bürosu’na başvurulabilir. Ancak Arabuluculuk Bürosu bulunmayan bölgelerde, görevlendirilmiş olan yazı işleri müdürlüğüne başvurulabilir. Bu şekilde, arabuluculuğun taraflar arasında adil bir şekilde işleyebilmesi için gerekli olan başvuru süreci başlatılabilir. 5.3. Arabulucunun Seçilmesi Taraflardan birinin arabuluculuğa başvurması durumunda Arabuluculuk Daire Başkanlığı tarafından belirlenen bir listeden, ilgili komisyon başkanlıklarına bildirilen arabulucular arasından bir seçim yapılarak arabulucu atanır. Ancak taraflar, bu listede bulunması kaydıyla ortak bir arabulucu üzerinde anlaşarak uyuşmazlıklarında kimin arabulucu olacağına kendileri de karar verebilir. Arabulucu tarafsız olmak zorundadır. Arabulucunun büro tarafından atanması durumunda arabulucu, büronun yetkili olup olmadığını kendiliğinden dikkate almaz. Ancak yetki itirazı olan taraf, en geç ilk oturumda yerleşim yeri veya işin yapıldığı yer ile ilgili belgeleri de sunarak yetkisiz arabuluculuk bürosuna başvurulduğu iddiasında bulunabilir. Arabulucu böyle bir durumda kendiliğinden yetki incelemesi yapamaz. Dosyayı derhal ilgili Sulh Hukuk Mahkemesi’ne gönderilmek üzere büroya teslim eder. Mahkeme harç almaksızın yetkiyi inceler, kesin olarak karara bağlar. 5.4. Arabuluculuk Süreci Uygulamaları Görevlendirilen arabulucu, Arabuluculuk bürosu tarafından sağlanan iletişim bilgileri kullanarak taraflarla iletişime geçer ve toplantı yeri ile saati hakkında bilgi alışverişinde bulunur. Ancak, iletişim bilgileri eksik veya hatalı olursa, arabulucu kendi inisiyatifiyle araştırma yaparak taraflara ulaşmaya çalışabilir. Taraflara ulaşan arabulucu, görevlendirme süreci hakkında tarafları bilgilendirir ve ilk toplantıya katılmaları için davet eder. Arabuluculuk toplantılarına, tarafların yanı sıra avukatları veya yasal temsilcileri de katılabilirler. Taraflar, arabuluculuk görüşmeleri sırasında taleplerini dile getirir ve ortak bir anlaşmaya varabilmek için çaba sarf ederler. Arabulucu, taraflara eşit muamelede bulunarak adil bir müzakere ortamı sağlama sorumluluğunu taşır. Eğer taraflar kendi aralarında çözüm bulamazlarsa, arabulucu olası bir çözüm önerisi sunabilir. Arabuluculuk, gizlilik gerektiren bir süreçtir. Arabulucu, arabuluculuk faaliyeti sırasında elde ettiği tüm bilgi ve belgeleri gizli tutma yükümlülüğü taşır. Taraflar da bu bilgileri, olası bir dava veya tahkim yargılamasında kullanma hakkına sahip değildirler. Olası bir dava veya tahkim yargılamasında delil olarak sunulamayacak beyan ve belgeler, Arabuluculuk Kanunu ’nda aşağıdaki şekilde açıklanmıştır: Taraflarca yapılan arabuluculuk daveti veya bir tarafın arabuluculuk faaliyetine katılma isteği. Uyuşmazlığın arabuluculuk yolu ile sona erdirilmesi için taraflarca ileri sürülen görüşler ve teklifler. Arabuluculuk faaliyeti esnasında, taraflarca ileri sürülen öneriler veya herhangi bir vakıa veya iddianın kabulü. Sadece arabuluculuk faaliyeti dolayısıyla hazırlanan belgeler. Arabulucu, arabuluculuk yoluna başvuran taraflara eşitlik ve tarafsızlık ilkesine uygun bir yaklaşım sergilemek ve görevini kişisel olarak yerine getirmekle yükümlüdür. Arabulucu, bu nitelikle yürüttüğü uyuşmazlıkla ilgili olarak daha sonra taraflardan birinin avukatı olarak görev alamaz. 5.5. İlk Oturum Arabulucu tarafından tarafların müzakereye katılması için davet edilmesi sonucunda, tarafların ilk defa bir araya geldiği toplantıya “ilk oturum” denir. Bu oturum, arabulucu tarafından tutanak altına alınır. 5.6. Son Oturum Arabulucu, ilk oturumun ardından olduğu gibi son oturumda da bir tutanak tutmakla yükümlüdür. Bu tutanak arabuluculuk aşamasında anlaşılıp anlaşılamadığına ilişkindir. Arabuluculuk son tutanağı, dava şartı olan arabuluculuk açısından büyük önem taşımaktadır. Çünkü bu tutanak, olası bir dava açılması durumunda dava dilekçesine eklenmezse veya mahkeme tarafından verilen süre içinde sunulmazsa, dava şartı eksikliği nedeniyle dava reddedilir. Kira ilişkisinden doğan davalarında da 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren arabuluculuk zorunlu hale geldiği için, arabuluculuk son tutanağının dava dilekçesine eklenmesi gerekmektedir. Bu adım, davanın geçerliliğini sağlamak amacıyla son derece önemlidir. 6. Arabuluculuk Sürecinde Tarafların Hak ve Yükümlülükleri Sicile kayıtlı olan arabulucular, arabulucu unvanını ve bu unvanın sağladığı yetkileri kullanma hakkına sahiptirler. Arabulucular taraflara eşit konumda olmalıdır ve gizliliği gözetmelidir. Tarafları arabuluculuk faaliyetinin başında, arabuluculuğun esasları, süreci ve sonuçları hakkında gerektiği gibi aydınlatmakla yükümlüdürler. Arabulucular, arabuluculuk yaptığı uyuşmazlıkta daha sonra bir tarafın vekili olarak görev alamazlar. Arabuluculuk sürecinde arabulucunun hak ve yükümlülükleri bulunduğu gibi arabuluculuğa başvuran tarafların da hak ve yükümlülükleri bulunmaktadır. Tarafların ilk olarak arabuluculuk süreci ve sonuçları hakkında aydınlatılma hakları vardır. Arabuluculuk, tamamen gizli yürütülmesi gereken bir süreçtir. Arabuluculuğun gizli olması, taraflar için bir hak olmakla beraber aynı zamanda bir yükümlülüktür. Taraflar, arabuluculuk sürecinin gizli kalmasını isteme hakkına sahip olduğu gibi bu süreci gizli tutmakla da yükümlüdürler. Ayrıca arabulucu da arabuluculuk faaliyeti nedeniyle elde ettiği tüm bilgi ve belgeleri gizli tutmakla yükümlüdür. Arabuluculuk sürecinde gizliliğe aykırı davranılması sebebiyle bir kişinin hukuken korunan menfaatine zarar veren kişi, Arabuluculuk Kanunu’nun 33. Maddesine göre yapılacak şikayet üzerine, 6 aya kadar hapis cezası ile cezalandırılabilecektir. 7. Arabuluculuk Sürecinde Temsil Taraflar, arabuluculuk görüşmelerine bizzat kendileri katılabileceği gibi avukatları veya kanuni temsilcileri aracılığıyla da katılabilirler. 8. Arabuluculuk Sürecinde Süreler ve Zamanaşımı Zorunlu arabuluculuk uygulandığı durumlarda, arabuluculuk bürosuna başvurulduğu tarihten arabuluculuk son tutanağının imzalanmasına kadar geçen süreçte zamanaşımı süreleri durur ve hak düşürücü süreler işlemez. Genel bir kural olarak, arabuluculuk son tutanağının imzalanmasının ardından zamanaşımı ve hak düşürücü süreler yeniden işlemeye başlar. Kira sözleşmesinden doğan alacak davaları dışında kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar 10 yıllık zamanaşımına tabi olduğundan kira tespit ve tahliye davası da 10 yıllık zamanaşımına tabidir. 9. Arabuluculuk Ücreti Arabulucu, yürütmüş olduğu arabuluculuk faaliyeti karşısında ücret ve masrafları isteme hakkına sahiptir. Hatta öyle ki arabulucu henüz faaliyete başlamadan ücret ve masraflar için avans da talep edebilir. Eğer aksi kararlaştırılmamışsa, arabulucunun ücreti, faaliyetin sona erdiği tarihte yürürlükte bulunan Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi ne göre belirlenir. Taraflar, Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesinin altında bir ücret kararlaştıramaz. Arabuluculuk süreci sonunda anlaşılamaz ve kira tespit yahut tahliye davası açılırsa arabuluculuğa ilişkin maktu ücret Arabuluculuk bürosu tarafından arabulucuya ödenir. Dava sonucunda ise ödenen bu ücret davayı kaybeden taraftan tahsil edilir. 10. Arabuluculuğun Sona Ermesi Arabuluculuk sürecinde tarafların anlaşması durumunda arabuluculuk faaliyetinin sonucu, tarafların anlaşıp anlaşamadıkları, arabuluculuk sürecinin nasıl sonuçlandığı arabulucu tarafından düzenlenen bir tutanak ile belgelendirilir. Bu tutanak taraflarca veya varsa avukatları ya da kanuni temsilcileri tarafından imzalanır. Eğer bu belge taraflar, kanuni temsilcileri veya avukatlarınca imzalanmazsa, sebebi belirtilmek suretiyle sadece arabulucu tarafından imzalanır. Arabuluculuk sürecinin sonunda arabuluculuk faaliyetinin neticesi, tarafların anlaşıp anlaşmadığı ve sürecin nasıl tamamlandığı arabulucu tarafından düzenlenen bir tutanakla belgelenir. Bu tutanak, taraflar veya varsa avukatları ya da kanuni temsilcileri tarafından imzalanır. Eğer belge taraflar, kanuni temsilcileri veya avukatlar tarafından imzalanmazsa, sadece arabulucu tarafından imzalanabilir, ancak bu durum gerekçesiyle birlikte açıklanır. Taraflar arabuluculuk sonucunda anlaşmaya varmışlarsa, bu hususlar hakkında daha sonra dava açamazlar. Ancak arabuluculukta anlaşılamazsa, bu durum son oturum tutanağına işlenir. Bu tutanak dava dilekçesine eklenerek kira tespit/ tahliye davası açılabilir. Eğer tutanak eklenmeden mahkemeye başvurulursa, mahkeme davacıya tutanağı sunması gerektiğini belirten bir ihtar içeren davetiye gönderir. Eğer ihtara rağmen tutanak mahkemeye sunulmazsa dava usulden reddedilir. 11. İcra Edilebilirlik Şerhi İş, Tüketici ve Ticaret davalarında, arabuluculuk son tutanağında tarafların avukatlarının imzasının bulunması halinde, bu belge icra edilebilir nitelikte kabul edilir. Kanunlarda icra edilebilirlik şerhi alınmasının zorunlu kılındığı haller hariç, taraflar ve avukatları ile arabulucunun, ticari uyuşmazlıklar bakımından ise avukatlar ile arabulucunun birlikte imzaladıkları anlaşma belgesi, icra edilebilirlik şerhi aranmaksızın ilam niteliğinde belge sayılır (6325 sayılı Kanun m.18). Kanunlarda icra edilebilirlik şerhi alınmasının zorunlu kılındığı hallerde, taraflar, anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerh verilmesini görevli ve yetkili mahkemeden talep edebilirler. Anlaşma belgesi, icra edilebilirlik şerhi olmadan da geçerlidir. Ancak, icra edilebilirlik şerhi içeren anlaşma belgesi, mahkeme tarafından verilen bir karar gibi, yani ilam niteliğindeki bir belge gibi işlem görür. Anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi vermeye yetkili ve görevli mahkeme ; Dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmuşsa, arabulucunun görev yaptığı yer Sulh Hukuk Mahkemesi olarak belirlenmiştir (Arabuluculuk Kanunu m.17/2). 12. Arabuluculuk Sonrası Dava Açılması Taraflar arabuluculuk süreci sonunda bir anlaşmaya varmışlarsa, anlaşılan hususlar hakkında daha sonra taraflar tarafından dava açılamaz. Ancak arabuluculuk sonucunda anlaşmaya varılamayan hususlarda dava açılabilmesi mümkündür. Tarafların anlaşamadığına dair düzenlenen ve tarafların, avukatlarının veya kanuni temsilcilerinin ile arabulucunun imzalarını içeren anlaşmama tutanağı, açılacak olan bedel tespit veya tahliye davasının dava dilekçesine eklenmelidir. Aksi halde mahkeme bu tutanağın ibrazı için süre verir. Belirtilen süre içinde tutanak dava dosyasına sunulmazsa, dava usulden reddedilir. 13. Sıkça Sorulan Sorular Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir? Kira bedelinin tespiti davası kira sözleşmesi yenileneceği zaman açılabilir. İşbu nedenle beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli için kira tespit davası açılabilir. Kira tespit davası ile kira bedeli uyarlama davası birbirinden farklıdır. Şöyle ki; kira bedelinin tespiti davası sadece konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmeleri için açılabilirken kira bedelinin uyarlanması davaları taşınır kiraları için de açılabilmektedir. Hakim Kira Bedelini Nasıl Belirler? Kira tespit davasında hakim; tüketici fiyat endeksi artış oranı, emsal kira bedelleri ve kiralananın da dava tarihindeki durumunu dikkate alarak hakkaniyete uygun olmasını da gözeterek kira bedelini belirler. Tahliye Taahhütnamesi Nedir ve Hangi Şartlarda Tahliye Davası Açılmasına Sebep Olur? Sözleşmenin süresi sona ermiş olsa bile kiracı kiralananı bedelini de ödemek suretiyle kullanmaya devam edebilir. Bunun tek istisnası tahliye taahhütnamesi almaktır. Tahliye taahhütnamesi kiracının belirlenen tarihte kiralanandan çıkacağını yazılı olarak garanti etmesidir. Ancak bu taahhütname sıkı şekil şartlarına tabidir. Öncelikle taahhütname yazılı olmalıdır ve kiracının açık iradesini içermelidir. Ayrıca Yargıtay içtihatlarına göre tahliye taahhütnamesinin tarihi kira sözleşmesinin tarihinden önce veya aynı gün olmamalıdır. Aksi halde tahliye davası açılamaz. Bu nedenle tahliye taahhütnamesinin tarihinin kira sözleşmesinden sonra olup olmadığına dikkat edilmelidir. Arabulucuda Anlaşmak Zorunlu Mudur? Arabulucuya başvurulduğunda arabulucuda anlaşılması zorunlu değildir. Arabuluculuk sürecinde anlaşılamadığına dair arabulucu tarafından düzenlenen ve taraflarca veya vekillerince imzalanan son tutanak ile yetkili mahkemelerde ilgili dava açılabilir. Tarafların Anlaşması Durumunda Arabuluculuk Son Tutanağı Doğrudan İcra Edilebilir mi? İş, Tüketici ve Ticaret davalarında arabuluculuk son tutanağında tarafların avukatlarının imzasının bulunması halinde bu belge icra edilebilir nitelikte olmaktadır. Arabuluculuk Görüşmelerine Katılmak Zorunlu Mudur? Arabuluculuk görüşmelerine tarafların bizzat katılma zorunluluğu olmayıp taraflar vekilleri aracılığıyla da temsil edilebilirler. Ancak, hiçbir şekilde arabuluculuk toplantısına katılmama hali için bir yaptırım öngörülmüştür. Buna göre toplantıya katılmayan taraf dava sonunda haklı çıksa dahi yargılama giderlerinin tamamından sorumlu olacaktır. Toplantıya katılmayan taraf lehine vekalet ücretine de hükmedilmeyecektir. Bu sebeple tarafların veya vekillerinin mutlaka toplantıya katılmaları gerekmektedir. Arabulucu Ücretini Kim Öder? Arabuluculuk başvurusu yaparken başvurucudan herhangi bir ücret alınmamaktadır. İki saate kadar süren arabuluculuk görüşmesi ücretsiz olarak Adalet Bakanlığı’nın bütçesinden karşılanarak arabulucuya ödenecek olup iki saati aşan görüşmelerde ise taraflar aksine bir düzenleme ile anlaşmamış ise eşit olarak taraflarca Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Asgari Ücret tarifesine göre ödenecektir. Ancak iki saate kadar Adalet Bakanlığı’nın ödediği ücret, dava açılması halinde davada haksız çıkan tarafa yargılama gideri olarak ödetilecektir. Bu Uygulama Devam Eden Davalara Nasıl Etki Edecek? 1.09.2023 tarihinden önce açılmış ve devam eden davalara yeni uygulamanın etkisi olmayacaktır başka bir deyişle, ilgili düzenleme 1.09.2023 tarihi itibariyle açılan davalarda etkili olacaktır. Devam eden davalarda ise ihtiyari arabuluculuk yoluna başvurulması mümkündür. Ancak arabulucuya başvurulmasa bile dava, dava şartı eksikliği nedeniyle reddedilmeyecek, davanın esasına girilecektir. Taraflar Arabuluculuk Sürecindeki Beyanları ile Bağlı mıdır? Arabuluculuk faaliyeti gizli olarak yapılır. Bu nedenle taraflar arabulucuda anlaşamadıkları takdirde arabuluculuk sürecindeki beyanları mahkemede delil olarak kullanılamaz. Davadaki Birden Fazla Talepten Yalnızca Biri Zorunlu Arabuluculuğa Tabi Olduğu Durumda Süreç Nasıl Olmalıdır? Yargıtay’ın vermiş olduğu kararlara göre dava şartı zorunlu arabuluculuğa tabi bir talep ile zorunlu arabuluculuğa tabi olmayan bir talep birlikte bulunduğunda (dava yığılması HMK md. 110) asıl olan mahkeme yargısı olduğu için dava açılması halinde zorunlu arabuluculuk nedeniyle dava reddedilmeyecektir. 14. Kira İlişkisinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklarda Zorunlu Arabuluculuk Hakkında Değerlendirmemiz Arabuluculuk kurumu hızlı, tarafsız ve barışçıl işleyen bir süreçtir. Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk şartının getirilmesi ile mahkemelerin yargı yükünü hafifletmek amaçlanmıştır. Bedel tespit davasında arabuluculuğun bu işlevini yerine getirebilmesi ve tarafların bir bedel üzerinde anlaşması mümkündür. Ancak tahliye davasında tarafların arabulucu huzurunda anlaşma ihtimali daha zordur. Bu durumda tarafların arabuluculuk aşamasını da tüketmesi zorunlu olduğundan süreç uzamaktadır. Dolayısıyla yeni uygulamanın bedel tespit davasında daha işlevsel ve faydalı olacağı öngörülebilir.