Tapu Tahsis Belgesi ve İptal Davası

18 Eylül Gayrimenkul Hukuku İdare Hukuku Tapu Tahsis Belgesi ve İptal Davası Tapu tahsis belgesi; imar planı yapılacak kamu arazisi üzerinde gecekondu sahibi olan kişilerin mağduriyetini engellemek için verilen bir belgedir. Böylece bu alanların tapusu devlette kalsa da tapu tahsis belgesi olan kişilerin, geçici süreliğine ilgili gayrimenkulü kullanma hakkı olmaktadır. Tapu tahsis belgesi, taşınmaz üzerinde imar uygulaması başlayana kadar, hak sahiplerini koruma altına almakta ve taşınmazın yıkılmasını engellemektedir. Taşınmaz üzerinde ıslah imar planı veya kadastro planları yapılmaya başlanırsa, tapu tahsis belgesinin tapuya dönüştürülmesi gündeme gelebilecektir. Yazı İçeriği Tapu Tahsis Belgesi Tapu Tahsis Belgesi Verilebilecek Yapılar Tapu Tahsis Belgesi Verilemeyecek Yapılar Tapu Tahsis Belgesinin Tapuya Tescili Şartları Tapu Tahsis Belgesinin İptali Nedenleri Tapu Tahsis Belgesinden Kaynaklı İşlemlere Karşı Dava Yolu Tapu Tahsis Belgesinden Kaynaklı İşlemlere Karşı İptal Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Tapu Tahsis Belgesinden Kaynaklı İşlemlere Karşı İptal Davasında Zamanaşımı Sıkça Sorulan Sorular Her türlü yapıya ilişkin olarak tapu tahsis belgesi verilmesi mümkün değildir. Tapu tahsis belgesinin verilmesinde taşınmazın niteliği önem arz ettiği gibi taşınmazın üzerinde yer aldığı arazinin niteliği de önem arz etmektedir. Bununla beraber yazımızın girişinde önemle belirtmek isteriz ki gerekli şartların sağlanması halinde, yapılacak bir başvuru ile tapu tahsis belgesi tapu senedine dönüştürülebilecektir. Ancak bu konudaki başvuruların 31.05.2023 tarihine kadar yapılması gerekmektedir. Başvuruların mücavir alan sınırları içinde belediyeye diğer alanlarda ise valiliklere yapılması gerekmektedir. 1. Tapu Tahsis Belgesi Tapu tahsis belgesi, bir mülkiyet belgesi olmayıp yalnızca fiili kullanmayı belirleyen ve ilgilisine yalnızca kişisel hak sağlayan bir zilyetlik belgesidir. Bu belge, 2981 sayılı İmar Affı Kanunu ’nun 10. maddesinde düzenlenmiştir: “Bu Kanun hükümlerine göre hazine, belediye, il özel idaresine ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğünün idare ettiği arsa veya araziler üzerinde, gecekondu sahiplerince yapılmış yapılar, 12’nci madde hükümlerine göre tespit ettirildikten sonra, kayıt maliki kamu kuruluşunca bu yer hak sahibine tahsis edilir ve bu tahsisin yapıldığı tapu sicilinin beyanlar hanesinde gösterilerek ilgilisine “Tapu Tahsis Belgesi” verilir. Tapu tahsis belgesi, ıslah imar planı veya kadastro planları yapıldıktan sonra hak sahiplerine verilecek tapuya esas teşkil eder.” 2981 Sayılı Kanun, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ’un 23. maddesi ile yürürlükten kaldırılmıştır. Ancak; 6306 sayılı Kanun’un yürürlüğe ilişkin 24. maddesi: “Bu Kanunun; a) …23 üncü maddesi, yayımı tarihinden on bir yıl sonra, b) Diğer hükümleri yayımı tarihinde, yürürlüğe girer.” şeklinde olup 6306 Sayılı Kanun, 31.05.2012 tarihinde yayımlanmıştır. Dolayısıyla 2981 Sayılı Kanun ve bu kanunda düzenlenen “Tapu Tahsis Belgesi” düzenlemesi halen yürürlükte olup 31.05.2023 tarihine kadar da yürürlükte kalacaktır. Bu halde, mevcut tapu tahsis belgesi sahiplerinin tapuyu kazanmaları için gereken şartları sağlamaları halinde 31.05.2023 tarihine kadar başvuru yapmaları gerekmektedir. 2. Tapu Tahsis Belgesi Verilebilecek Yapılar Tapu tahsis belgesi kapsamındaki gecekondular ve bunlar hakkında uygulanacak hükümler 2981 sayılı Kanunun 13. maddesinde gösterilmiştir. 3. Tapu Tahsis Belgesi Verilemeyecek Yapılar İbadet yeri, mescit, türbe gibi yerlerin sınırları içinde kalan yapılara tapu tahsis belgesi verilmemektedir. Ayrıca bu yerlerin sınırları içinde kalmamakla beraber, eserlerin bütünlüğünü bozan yapılar da tapu tahsis belgesine konu olamayacaklardır. Ancak bu yerlerdeki yapılar üzerinde hak sahibi olan kişilere başka yerden arsa tahsis edilmektedir. 4. Tapu Tahsis Belgesinin Tapuya Tescili Şartları Tapu tahsis belgesi, açıklandığı üzere, yalnızca fiili kullanma durumunu belirlemekte; mülkiyet hakkı vermemektedir. Dolayısıyla bu belgeler, tahsis edilen yerin, tahsis yapılan kişi veya mirasçıları adına tescilini sağlamamaktadır. Ancak bazı koşullarla, tahsis kapsamındaki yerin, hak sahibi adına tescili mümkündür. Bu koşullar şu şekilde sayılabilir: Hukuki yönden geçerliliğini koruyan bir tapu tahsis belgesinin bulunması, Tahsise konu yerde 3194 sayılı İmar Kanunu ’nun 18. maddesi uyarınca imar planı veya ıslah-imar planlarının yapılmış olması, İlgilisine, tapu tahsis belgesi gereğince bir başka yerden tahsis yapılmamış olması, Tahsise konu yerin kamu hizmetine ayrılmamış ve imar planına göre konut alanında kalmış olması, Tahsise konu yer ile tescili istenilen taşınmazın aynı yer olup olmadığı ve taşınmazın niteliklerinin belirlenmesi amacıyla mahallinde uzman bilirkişiler aracılığı ile keşif yapılması, Tahsise konu arsa bedelinin ödenmiş olması, ödenmemiş ise taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin uzman bilirkişiler aracılığı ile saptanarak hükümden önce mahkeme veznesine veya belirlenecek tevdi mahalline depo edilmiş olması, İmar parsellerinin oluşturulması sırasında, şuyulandırmaya tabi tutulan parselden 2981 sayılı Kanun’un 18/b-c maddesi uyarınca düzenleme ortaklık payı kesilip kesilmediğinin, kesilmiş ise uygulanan oranın saptanması gerekmektedir. Yukarıda sayılan koşulların sağlanması halinde, tahsise konu taşınmazın mülkiyetinin, tapu tahsis belgesi sahipleri lehine tescili gerekmekte olup aksi halde hak sahiplerinin yargısal yollara başvurmaları mümkündür. Diğer taraftan, yukarıdaki listenin son maddesinde bahsi geçen düzenleme, günlük hayatta “parselasyon planı” veya “hamur kuralı” gibi adlarla da anılan ve sıkça rastlanan bir uygulamadır. Kendi içinde gerek usuli gerekse esas itibariyle incelikleri olan bu uygulamalarda da “ İmar Kanunu Madde 18 Uygulaması ve İptal Davası ” yazımızda bahsedilen hukuka aykırılıklara rastlanabilmektedir. 5. Tapu Tahsis Belgesinin İptali Nedenleri Bir kimseye tapu tahsis belgesi verilebilmesi için, öncelikle tahsisi istenen alanın 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında olması gerekmektedir. Şayet talepler bu kapsamda değilse tapu tahsis istemi reddedilecektir. Taleplerin bu kapsamın dışına çıkması ise tapu tahsis belgesinin iptali nedenidir. Tapu tahsis belgesi, her ne kadar kişiye mülkiyet hakkı vermese de yukarıda sayılan koşulların mevcudiyeti halinde, tahsis kapsamındaki yer, hak sahibi adına tescil edilmektedir. Hak sahibi olmadığı halde tapu verilen kişilerin tapuları ise resen iptal edilmektedir. Bu kişiler aleyhine yolsuz tescilden kaynaklı tapu iptal ve tescil davaları açılması gerekecektir. Gerçekte hak sahibi olmadığı halde, her nasılsa tapu tahsis belgesi verilen bir yer söz konusuysa, idarece tapu veya tahsis belgesinin iptali gündeme gelebilecektir. Keza, tahsis ve tapu verilen yerin, niteliği itibariyle bir gecekondu olmadığı durumlarda da idarece tapu veya tahsis belgesinin iptal edilmesi mümkündür. 6. Tapu Tahsis Belgesinden Kaynaklı İşlemlere Karşı Dava Yolu Tapu tahsis belgesinin iptali, bir idari işlem olduğundan ilgililerin, tapu tahsis belgesinin iptali işleminin iptali talebiyle İdare Mahkemesi’nde “iptal davası” açması mümkündür. Ayrıca tapu tahsis belgesinin tapuya dönüştürülmesine ilişkin talebin reddi işlemi de bir idari işlem olduğundan, bu işleme karşı da iptal davası açılması gerekmektedir. İptal davalarında, idari işlemin yetki, şekil, sebep, konu ve amaç unsurları bakımından hukuka uygun olup olmadığı denetlenmekte olup davanın, kararı veren idareye karşı açılması gerekmektedir. Açılacak davalar, İdari Yargılama Usulü Kanunu (İYUK)’na tabi olup “ İdari İşlemlerin İptali Davası ” yazımızda belirtilen sürelere ve dava açma koşullarına riayet edilmesi gerekmektedir. 7. Tapu Tahsis Belgesinden Kaynaklı İşlemlere Karşı İptal Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Tapu tahsis belgesinin iptali işleminin iptali istemi ile açılacak dava, idari yargının görev alanındadır. Bu nedenle iptal davası açacak kişilerin, idare mahkemelerine başvurmaları gerekmektedir. Tapu tahsis belgesinden kaynaklı işlemlerden doğan uyuşmazlıklar, bir taşınmaza ilişkin olduğundan davanın, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılması gerekmektedir. 8. Tapu Tahsis Belgesinden Kaynaklı İşlemlere Karşı İptal Davasında Zamanaşımı İptal kararına karşı açılacak davaların, İYUK madde 7 hükmü gereği kararının tebliğinden itibaren altmış gün içinde açılması gerekmektedir. Bu süre hak düşürücü süre niteliğinde olduğundan süre geçtikten sonra ilgilinin dava açma hakkı ortadan kalkmaktadır. Öte yandan, hak sahibi olmadığı halde tapu tahsis belgesine dayalı olarak lehine tapu tescili yapılan kişiler aleyhine, “tapu iptal ve tescil” davası açılması gerekmektedir. Buradaki uyuşmazlık idarenin bir işleminden kaynaklanmadığından, tapu iptal ve tescil davalarında adli yargı mahkemeleri görevlidir. Tapu iptal ve tescil davalarına ilişkin detaylı bilgiye “ Tapu İptal ve Tescil Davaları ” başlıklı yazımızdan ulaşabilirsiniz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/1756 E. 2017/1553 K. sayılı ve 06.12.2017 tarihli kararı nda da bu husus açıkça belirtilmiştir: “2981 sayılı Kanun uyarınca tapu tahsis belgeli yerlerde, idarenin eylem ve işleminin tapu tahsis belgesinin verilmesi ile sona ermesi, dava konusu taşınmazın aynına yönelik kararlardan olan iptal ve tescile ancak adli yargıda karar verilmesinin mümkün olması hususları birlikte değerlendirildiğinde; tapu tahsis belgesine dayalı olarak hak sahibi olduğunu iddia edenler tarafından açılacak tapu iptali ve tescil davalarında adli yargı mahkemelerinin görevli olduğu kabul edilmelidir.” 9. Sıkça Sorulan Sorular İdare Mahkemelerinde Avukat Tutma Zorunluluğu Var mı? Türk Hukuku, tarafların mahkemelerde kendilerini bizzat savunmalarına ve temsil etmesine imkan tanımakta olup, tarafların mahkemelerde temsil edilmek için avukat tutması, bazı istisnalar dışında zorunlu değildir. Bu kapsamda İdare Mahkemelerinde de idare hukuku avukatı tutma zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak İdare Hukuku mevzuatının karmaşık yapısı, İdari Yargılama Usul Kanununda yer alan sürelerin kesin ve kısa oluşu gibi nedenlerle, dava sürecinin hukukçu olmayan kişiler tarafından yürütülmesi halinde, gerek şekil, gerekse de esas açısından telafisi mümkün olmayan hatalı işlemler yapılabilir. Son derece ayrıntılı düzenlemeler içeren idari yargı sürecinde hak kaybına uğranılmaması için, herhangi bir işlem yapılmadan önce “ İdare Hukuku ” alanında hizmet veren avukatlardan hukuki destek alınmasını tavsiye ederiz. Tapu Tahsis Belgesine Sahip Olan Kişi Taşınmazın Mülkiyetine Sahip midir? Tapu tahsis belgesi mülkiyet hakkını ortaya koyan bir belge değildir. İlgili taşınmazın fiilen kim tarafından kullanıldığını belirten, zilyetliğe ilişkin bir belgedir. Dolayısıyla tapu tahsis belgesine sahip olan kişi mülkiyet hakkının sağladığı haklara sahip olmaz; yalnızca kullanma hakkına sahip olur. Tapu Tahsis Belgesine Sahip Olan Kişinin Ölümü Halinde Belgenin Sağladığı Haklar Sona Erer mi? Tapu tahsis belgesinin sağladığı hakların mirasçılara geçmesi mümkündür. Dolayısıyla tapu tahsis belgesine sahip olan kişinin ölümü halinde kişinin mirasçıları tapu tahsis belgesinin sağladığı haklardan yararlanabileceklerdir. Tapu Tahsis Belgesinin Verileceği Alanın Yüzölçümüne İlişkin Bir Sınırlama Var mıdır? Tapu tahsis belgesi en fazla 400 m²’lik alana ilişkin olarak düzenlenebilir. Kişinin fiili kullanımı 400 m²’lik alanı aşıyor olsa dahi aşan kısım tapu tahsis belgesine konu olmaz. Tapu Tahsis Belgesinin Tapu Senedine Dönüştürülmesi Mümkün müdür? Kanunda sayılan şartların mevcudiyeti halinde, yapılacak bir başvuru ile tapu tahsis belgesinin tapu senedine dönüştürülmesi mümkündür. Bu başvurunun mücavir alan sınırları içinde belediyeye diğer alanlarda ise valiliklere yapılması gerekmektedir. Ancak önemle belirtmek isteriz ki bu başvurular 31.05.2023 tarihine kadar yapılabilecektir. Taşınmaz İçin Tapu Tahsis Belgesi Verilmeksizin Doğrudan Tapu Verilebilir mi? Tapu tahsis belgesi, ıslah imar planı veya kadastro planları yapıldıktan sonra hak sahiplerine verilecek tapuya esas teşkil eder. Ancak ilgili alan ıslah imar planı veya kadastro planları ile belirlenmişse tapu tahsis belgesi yerine hak sahiplerine doğrudan tapularının verilebilmesi de mümkündür. Apartmanlar Tapu Tahsis Belgesine Konu Olur mu? Tapu tahsis belgesinin zenginleşme aracı olarak kullanılmasına izin verilmemektedir. Kanun’un ana amacı maddi zorluklar sebebiyle barınma ihtiyacını karşılayamayacak durumda olan kişilere barınma olanağı sağlamaktır. Bu kapsamda birçok kattan oluşan apartmanların gecekondu olarak kabulü ve tapu tahsis belgesi verilmesi mümkün değildir. Tapu Tahsis Belgesinin Sayısına İlişkin Bir Sınırlama Var mıdır? Aynı idari sınırlar içerisinde birden fazla taşınmaza ilişkin olarak tapu tahsis belgesinden yararlanılması mümkün değildir. Özel Mülkiyete Tabi Olan Bir Arazi Üzerinde Bulunan Gecekondu İçin Tapu Tahsis Belgesi Verilebilir mi? Tapu tahsis belgesi hazineye ait olan arazilerin üzerinde yapılmış gecekondular için verilebilmektedir. Özel mülkiyete tabi olan bir arazi üzerinde bulunan gecekondu için tapu tahsis belgesinin düzenlenmesi mümkün değildir. Bu yazı yalnızca bilgilendirme amaçlı yayımlanmış olup, tüm hakları Kulaçoğlu Hukuk Bürosu’na aittir. İdare Hukuku mevzuatı ve özellikle de İdari Yargılama Usul Kanunu, diğer hukuk alanlarına nazaran daha ayrıntılı sayılabilecek kurallar içermekte olup, hak kaybına uğranılmaması açısından, herhangi bir işlem yapılmadan önce “ İdare Hukuku ” alanında hizmet veren avukatlardan hukuki destek alınmasını tavsiye ederiz.