İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

23 Şubat Borçlar Hukuku Gayrimenkul Hukuku İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu madde 350 de düzenlenmiştir. Bu madde hükmüne göre kiraya veren (ev/işyeri sahibi) kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin taşınmaza ihtiyaçları olduğu gerekçesiyle kira sözleşmesini feshederek kiracıyı tahliye edebilir. Kiracının ihtiyaç sebebiyle tahliye edilebilmesi için ihtiyacın gerçek ve samimi olması gerekmektedir. Şayet ihtiyaç gerçekse belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak bir ay içinde dava açılabilir. Açılacak davada mahkeme, ihtiyacın samimi olup olmadığını değerlendirecek ve ihtiyacın samimi olması durumunda tahliyeye karar verecektir. Table of contents 1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası – TBK 350/1 2. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları 3. Kimlerin ihtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Açılabilir? 3.1. Kiraya Verenin Bakmakla Yükümlü Olduğu Kişiler Kimdir? 4. Taşınmaz İhtiyacının Gerçek ve Samimi Olup Olmadığının Tespiti 5. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre 6. Tahliye Sonrası Taşınmazın Başkasına Kiralanması Halinde Tazminat 7. İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme 8. Sıkça Sorulan Sorular Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren bu hükme aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır. 1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası – TBK 350/1 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 350/1’e göre kiralayan kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri olarak taşınmaza ihtiyaçları olması durumunda dava açarak kira sözleşmesini feshedip kiracıyı tahliye edebilir. Kiraya veren tarafından açılacak bu dava, bozucu yenilik doğuran bir dava olup mahkemenin sözleşmenin feshi ve tahliye kararı vermesi üzerine taraflar arasındaki kira sözleşmesi sona erecektir. TBK m. 350 “Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” Yeni satın alan malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası TBK Madde 351de düzenlenmiş olup, bu konuda daha detaylı bilgi için Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası isimli yazımızı inceleyebilirsiniz. 2. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılması ve davanın kabul edilmesi için belli şartların bulunması gerekmektedir. Aksi halde davanın reddine karar verilecektir. Bu şartlar; Kiralayanın kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri olarak taşınmaza ihtiyaçları olması, Bu kişilerin taşınmaz ihtiyacının sürekli, gerçek, samimi ve zorunlu olması, Davanın 1 aylık hak düşürücü sürüde açılmış olması 3. Kimlerin ihtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Açılabilir? TBK m. 350’de yer alan açık düzenlemeye göre ihtiyaç sebebiyle tahliye davası ancak, Kiraya verenin kendisi, Kiraya verenin eşi, Kiraya verenin çocukları ve torunları başta olmak üzere altsoyu, Kiraya verenin anne ve babası olmak üzere üstsoyu, Kiraya verenin kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin, ihtiyacı sebebiyle açılabilir. Tüzel kişiliğe sahip şirketlerin kiraya veren olduğu durumda ancak şirketin kendi ihtiyacı sebebiyle dava açılabilir. Şirketin ortağı veyahut yetkilisinin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılması mümkün değildir. Şahsın kiraya veren olduğu durumda, tüzel kişiliğe sahip şirketin ihtiyacı nedeniyle tahliye talebinde bulunulması mümkün değildir. 3.1. Kiraya Verenin Bakmakla Yükümlü Olduğu Kişiler Kimdir? Kiraya verenin kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler her somut olaya göre ayrıca tespit edilecektir. Nitekim kiraya verenin kardeşi, TBK m. 350’de sayılan kişilerden olmasa da 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu m. 364’e göre kiraya veren kardeşine bakmakla yükümlü olabilecektir. Kiraya verenin kardeşine bakmakla yükümlü olabilmesi için kendisinin refah içinde bulunması ve kardeşinin ise yardım edilmediği takdirde yoksulluğa düşecek olması gerekmektedir. Nitekim Yargıtay içtihatlarında yeme, içme, barınma gibi bireyin maddi varlığını geliştirmek için zorunlu ve gerekli görülen harcamalarını karşılayabilecek düzeyde geliri bulunmayanlar yoksul kabul edilmiş olup kiraya verenin kardeşinin yoksul durumda olması halinde kiraya verenin refah içinde bulunması şartıyla kardeşine kanun gereği bakmakla yükümlü olduğuna karar verilmiştir. Böyle bir durumda kiraya veren, kardeşine kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu için kiraya verenin kardeşinin ihtiyacı sebebiyle de tahliye davası açılabilmesi mümkün olacaktır. 4. Taşınmaz İhtiyacının Gerçek ve Samimi Olup Olmadığının Tespiti Kiraya veren tarafından kiralananın ihtiyaç sebebiyle tahliye edilmesi için TBK m. 351/1’de düzenlenen ihtiyacının gerçek, samimi, sürekli ve zorunlu olması gerekmektedir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. İhtiyacın bu şartlara haiz olup olmadığı her somut olaya göre ayrı ayrı değerlendirilecektir. Mahkeme, yargılama sırasında kiraya verenin veyahut ihtiyacı olduğu iddia edilen kişinin tahliyesi istenen taşınmazın bulunduğu bölgede başka bir taşınmazının bulunup bulunmadığı araştıracaktır. İhtiyacın olup olmadığı hususunda mahkeme tanık dinleyebilecek gerekirse keşif ve bilirkişi incelemesi yapabilecektir. Nitekim Yargıtay içtihatlarında tanık beyanları ile ispatlanan, keşif ve bilirkişi incelemesi ile doğrulanan taşınmaz ihtiyacının varlığını ve işbu ihtiyacın samimi ve zorunlu olduğunu kabul etmeyen yerel mahkeme kararlarında bozmaya gidilmektedir. 5. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre Türk Borçlar Kanunu uyarınca tahliye davalarının açılması sürelere bağlanmıştır. Buna göre kira sözleşmesi belirli süreli olarak kararlaştırılmışsa kiraya veren ancak kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açacağı dava ile kiracının tahliyesini isteyebilir. Davanın süre bitmeden veyahut süre bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılmaması halinde davanın reddine karar verilecektir. TBK m. 350’de belirsiz süreli kira sözleşmelerine ilişkin genel hükümlere atıf yapılmıştır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih sürelerine ilişkin genel hüküm TBK m. 328 ve329’dir. Bu maddelere göre kiraya veren belirsiz süreli kira sözleşmesi ile taşınmazı kullanan kiracısını ihtiyaç sebebiyle çıkarmak için altı aylık fesih döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uymak zorundadır. Diğer bir anlatımla belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her altı aylık dönem bir fesih dönemi olduğundan kiralayan altı aylık fesih döneminden en az üç ay önce kiracıya bildirimde bulunmak ve altı aylık fesih dönemi dolduktan sonra bir ay içerinde davayı açmak durumundadır. Örneğin 01.01.2022 tarihinde başlayan belirsiz süreli kira sözleşmesinde her bir altı ay fesih dönemidir. Buna göre 01.01.2022-30.06.2022 ilk fesih dönemi, 01.07.2022-31.12.2022 ikinci fesih dönemi, 01.01.2023-30.06.2023 üçüncü fesih dönemidir. 2023 yılının şubat ayında taşınmaza ihtiyacı hasıl olan kiraya veren en geç 31.03.2023 tarihine kadar kiracıya bildirimi ulaştırmak ve 01.07.2023-31.07.2023 tarihleri arasında davayı açmak zorundadır. 6. Tahliye Sonrası Taşınmazın Başkasına Kiralanması Halinde Tazminat Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren, bu hükme aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır. 7. İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir. Ancak tahliye davası taşınmazın aynına ilişkin olmadığından, bu yetki kesin değildir. Davalının yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifa edileceği yerde de tahliye davası açılabilir. 8. Sıkça Sorulan Sorular Tahliye Davası Hangi Taşınmazlara İlişkin Açılır? Konut ve Çatılı işyeri niteliğinde olan taşınmazlar için Türk Borçlar Kanununun yukarıda bahsedilen ilgili maddeleri uyarınca tahliye davası açılabilir. Kiraya Veren Torununun İhtiyacı Dolayısıyla Tahliye Davası Açabilir mi? TBK m.350 göre; kiralayan kendisi, eşi, altsoy, üstsoy ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için tahliye davası açabilir. Dolayısıyla kiraya verenin altsoyu niteliğinde olan torunun konut veya işyeri ihtiyacı dolayısıyla tahliye davasının açılması mümkündür. Aynı Taşınmaza İlişkin Birden Fazla Kira Sözleşmesi Varsa Ne Olacaktır? Yargıtay tarafından benimsenen görüşe göre aynı taşınmaza ilişkin, aynı başlangıç tarihli iki ayrı kira sözleşmesi mevcutsa, yüksek miktarlı olan kira sözleşmesi esas alınır. Yazılı Kira Sözleşmesi Yoksa Ne Olacaktır? Tahliye Davası açmanın şartlarından bir tanesi taraflar arasında kira sözleşmesinin bulunmasıdır. Kira sözleşmelerinin yazılı yapılması geçerlilik şartlarından olmadığından sözlü yapılan kira sözleşmeleri de hukuki mevcudiyetini koruyacaktır. Bu kapsamda yazılı olmayan kira sözleşmelerinin tahliye davası aşamasında ispatlanabilmesi için Yargıtay çeşitli ispat araçları geliştirmiştir. Yargıtay tarafından benimsenen görüşe göre kiralanan taşınmazın elektrik ve su aboneliklerinin kiracının üstüne olması kira sözleşmesinin varlığını ispata yarayacaktır. Şirketlerin Kiraya Veren Olduğu Durumlarda Ne Olacaktır? Tüzel kişiliğe sahip şirketlerin kiraya veren olduğu durumda ancak şirketin kendi ihtiyacı sebebiyle dava açılabilir. Şirketin ortağı veyahut yetkilisinin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılması mümkün değildir. Şahsın kiraya veren olduğu durumda, tüzel kişiliğe sahip şirketin ihtiyacı nedeniyle tahliye talebinde bulunulması mümkün değildir. Kiraya Verenin Oğlu Tahliye Davası Açabilir Mi? Tahliye davaları bizatihi kiraya verenin kendisi tarafından açılabilmektedir. Dolayısıyla tahliye davaları her ne kadar kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı sebebiyle açılabiliyor olsa da, bu dava yalnızca kiraya verenin bizatihi kendisi tarafından açılabilmektedir. Bu nedenle tahliye davası, konut ihtiyacı bulunsa dahi kiraya verenin oğlu tarafından açılamayacaktır. Kiracının diğer tahliye sebepleri ile ilgili detaylı bilgi almak için Kiracının Tahliye Sebepleri ve Tahliye Davaları başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.