Kiracının Tahliye Sebepleri ve Tahliye Davaları

24 Mayıs Borçlar Hukuku Gayrimenkul Hukuku Kiracının Tahliye Sebepleri ve Tahliye Davaları Kiracının tahliyesi konusuna ilişkin düzenlemeler Türk Borçlar Kanununda temel iki ana başlık altında düzenlemiş ve bildirim yoluyla tahliye ve dava yoluyla tahliye olmak üzere ikiye ayrılmıştır. Türk Borçlar Kanununun 347 ve devamı maddelerinde bildirim yoluyla tahliye ilişkin hükümler 350 ve devamı maddelerinde ise dava yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler düzenlenmiştir. Kiracının bildirim yoluyla tahliye edilebilmesi için sözleşmesinin en az on yıldır devam ediyor olması ve TBK m.347’de düzenlenen diğer şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. Dava yoluyla tahliye için ise kanunda sayılan hallerin gerçekleşmesi yeterlidir. Ayrıca belirli bir sürenin geçmesi aranmaz. Ancak her bir tahliye sebebinde kendine özgü şartların yerine getirilmesi gerekir. Yazı İçeriği 1. Kiracının Bildirim Yoluyla Tahliyesi 1.1. On Yılı Geçen Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinde Tahliye 1.2. On Yılı Geçen Belirli Süreli Kira Sözleşmesinde Tahliye 2. Kiracının Dava Yoluyla Tahliyesi 2.1. Kiraya Verenin Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye 2.2. Kiraya Verenin İşyeri İhtiyacı Sebebiyle Tahliye 2.3. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye 2.4. Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye 2.5. Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye 2.6. Kira Bedelinin Ödenmemesi Üzerine İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye 2.7. Kiracının veya Eşinin Aynı İlçede Konutunun Bulunması Sebebiyle Tahliye 3. Dava Yoluyla Özel Tahliye Sebeplerinin Sınırlı Olması 4. Yazılı Kira Sözleşmesi Olmayan Kiracılar İçin Tahliye Davaları 5. Tahliye Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme 6. Sıkça Sorulan Sorular Yazımızda ele aldığımız tahliye sebepleri, konut ve çatılı işyeri kiralarına özgüdür. Bu nedenle, konut ve çatılı işyeri dışındaki diğer kira sözleşmelerinde söz konusu hükümler uygulanamayacaktır. Bu noktada çatılı işyeri kavramının açıklanması gerekmektedir. Türk Borçlar Kanunu, işyerlerini çatılı olup olmamasına göre ikiye ayırmış ve farklı hükümlere tabi tutmuştur. Örneğin tarla vasfındaki bir taşınmazın işyeri olarak kabulü mümkün olsa da, çatılı olmadığı için ilgili hükümler kapsamında değerlendirilmesi mümkün değildir. 1. Kiracının Bildirim Yoluyla Tahliyesi Kira sözleşmeleri belirli ve belirsiz süreli olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Buna göre şayet taraflar sözleşmede bir süre öngörmüşlerse, kira sözleşmesinin belirli süreli olduğu kabul edilir. Bununla birlikte, taraflar sözleşmede herhangi bir süre öngörmemişlerse, kira sözleşmesinin belirsiz süreli olduğu söylenebilecektir. Bildirim yoluyla kiracının tahliye edilmesi için sözleşmenin türü önem arz etmektedir. Bu sebeple belirli ve belirsiz süreli sözleşmelerde tahliye ayrı ayrı ele alınmıştır. 1.1. On Yılı Geçen Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinde Tahliye Kiraya veren (ev/işyeri sahibi) belirsiz süreli kira sözleşmesini on yılın sonunda hiçbir neden belirtmeksizin sona erdirebilme hakkına sahiptir. Ancak kiraya verenin belirsiz süreli kira sözleşmesini on yılın sonunda sona erdirebilmesi için fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyması gerekir. Yasal fesih dönemi altı aylık kira döneminin sonudur. Fesih bildirim süresi ise üç aydır. Buna göre kiraya veren altı aylık fesih döneminin sonunda geçerli olacak şekilde en az üç ay önceden kiraya verene yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacaktır. 1.2. On Yılı Geçen Belirli Süreli Kira Sözleşmesinde Tahliye Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı, belirlenen sürenin bitiminden ne az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmadıkça, kira sözleşmesi bir yıl daha uzamış sayılır. Şayet sözleşme, belirlenen sürenin üzerine on yıl daha uzarsa, onuncu uzama yılın sonunda kiraya veren (ev/işyeri sahibi) sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahip olacaktır. Buna göre kiraya veren, on yıllık uzama yılından sonraki her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Kira sözleşmesinin bildirim yoluyla feshedilmesinin şartları ile ilgili detaylı bilgi için “ 10 Yılı Geçen Kira Sözleşmelerinin Feshi Ve Kiracının Tahliyesi – TBK 347 ” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. 2. Kiracının Dava Yoluyla Tahliyesi Kira sözleşmesi bildirim yoluyla feshedilebileceği gibi TBK m. 350 ve devamı maddelerde düzenlenen şartların sağlanması durumunda dava yoluyla da feshedilebilir. Ancak dava yoluyla özel fesih halleri kanunda sayılanlarla sınırlıdır. Diğer bir deyişle kanunda yer almayan özel bir sebebe dayalı olarak dava açılması ve kiracının tahliye edilmesi mümkün değildir. Bu noktada önemle ifade etmek isteriz ki, kanunda sayılan özel sebeplere yenileri eklenemeyeceği gibi şartlarının kiracı aleyhine değiştirilmesi de mümkün değildir. Aşağıda dava yoluyla fesih sebepleri ele alınmıştır. 2.1. Kiraya Verenin Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinin 1. fıkrası gereğince konut ve çatılı işyerlerinin tahliyesi için ilk sebep, kiraya verenin konut ihtiyacıdır. İlgili maddeye göre kiraya veren, kiraya vermiş olduğu konutu; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, açacağı dava ile kiralananın tahliyesini sağlayabilir. Sözleşmenin kiraya verenin konut gereksinimi nedeniyle feshedilebilmesi ve kiralananın tahliyesinin sağlanabilmesi için ihtiyacın gerçek ve samimi olması gerekmektedir. Başka bir deyişle kiraya verenin gerçekten kendisi, eşi, altsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konuta ihtiyacı olması gerekir. Dolayısıyla kiraya verenin müsait durumda olan başkaca taşınmazları varken ihtiyaç sebebiyle açtığı tahliye davası reddedilir. Bu nedenle işbu konut ihtiyacının kiraya verenin kendisi veya kanunda sayılan diğer kişiler için gerçek nitelikte olduğunun mahkemeye ispatlanması gerekecektir. Şayet kiraya verenin konut ihtiyacı gerçekse; belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyarak bir ay içerisinde tahliye davası açılabilir. Yargılama süresince mahkeme konut ihtiyacının gerçek ve samimi olup olmadığını değerlendirecek ve eğer gerçek olduğu kanısına varırsa kiralananın tahliyesine hükmedecektir. Konuya ilişkin detaylı bilgi almak için İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. 2.2. Kiraya Verenin İşyeri İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinin 1. fıkrası gereğince konut ve çatılı işyerlerinin tahliyesi için ikinci sebep kiraya verenin işyeri ihtiyacıdır. İlgili maddeye göre kiraya veren, kiraya vermiş olduğu konutu; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, açacağı dava ile kiralananın tahliyesini sağlayabilir. Kiraya verenin işyeri ihtiyacı da gerçek ve samimi olmalıdır. Şayet kiraya verenin işyeri ihtiyacı gerçekse; belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyarak bir ay içerisinde tahliye davası açılabilir. Yargılama süresince mahkeme konut ihtiyacının gerçek ve samimi olup olmadığını değerlendirecek ve eğer gerçek olduğu kanısına varırsa kiralananın tahliyesine hükmedecektir. 2.3. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi gereğince konut ve çatılı işyerlerinin tahliyesi için bir diğer sebep yeni malikin gereksinimidir. Kira ilişkisinin kurulmasından sonra kiralanan taşınmaz herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira ilişkisinin tarafı olur. Buna göre yeni malik, eski malikin yerini alarak kira sözleşmesini aynı şartlarda sürdürebilecektir. Bununla birlikte yeni malik (yeni ev/işyeri sahibi) kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin taşınmaza ihtiyaçları olduğu gerekçesiyle sözleşmeyi de feshedebilir. Bu yolla sözleşmenin feshedilebilmesi için, taşınmazın el değiştirdiği tarihten başlayarak bir ay içinde durum kiracıya yazılı olarak bildirilmeli ve altı ay sonra tahliye davası açılmalıdır. Ancak yeni malik dilerse sözleşmeyi sona erdirme hakkını sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Konuya ilişkin detaylı bilgi almak için Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. 2.4. Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinin 2. fıkrası gereğince konut ve çatılı işyerlerinin tahliyesi için bir diğer sebep kiralanan taşınmazın inşa ve imar edilecek olmasıdır. Taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kullanımı imkânsız ise kira sözleşmesi feshedilebilecektir. Bu yolla sözleşmenin feshedilebilmesi için inşa veya imarın esaslı olması ve inşa sırasında kullanılmasının mümkün olmaması gerekir. Şayet şartları varsa, belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak bir ay içinde dava açılabilir. Açılacak davada mahkeme, şartların olup olmadığını değerlendirecek ve tahliyeye karar verecektir. Konuya ilişkin detaylı bilgi almak için İnşaat veya Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. 2.5. Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrası gereğince konut ve çatılı işyerlerinin tahliyesi için bir diğer sebep yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliyedir. Kiracının, kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltılmayı taahhüt ettiği belgeye yazılı tahliye taahhüdü denilmektedir. Yazılı tahliye taahhüdünün geçerli kabul edilebilmesi için kiralanan taşınmazın teslim edildiği tarihten sonra düzenlenmiş olması gerekmektedir. Diğer bir deyişle henüz kiralanan taşınmaz teslim edilmeden önce, örneğin kira sözleşmesi imzalanırken düzenlenirse yazılı tahliye taahhüdü hukuken geçerli değildir. Bununla birlikte taahhüdün geçerli olduğu durumda kiracı, belirtilen tarihte söz konusu taşınmazı boşaltmak zorundadır. Şayet taahhüde rağmen taşınmaz boşaltılmazsa, kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Konuya ilişkin detaylı bilgi almak için Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davası başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz 2.6. Kira Bedelinin Ödenmemesi Üzerine İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 2. fıkrası gereğince konut ve çatılı işyerlerinin tahliyesi için bir diğer sebep kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle kiraya veren tarafından iki haklı ihtar keşide edilmesidir. Kiracının kural olarak kira bedelini zamanında ve tam olarak ödemesi gerekmektedir. Ancak kira bedelinin zamanında ödenmediği veya eksik ödendiği durumlar da söz konusu olabilir. Şayet kiracı, bedeli ödemeyi geciktirmiş veya hiç ödememişse, kiraya veren ( ev/işyeri sahibi) kiracıya yazılı olarak ihtarda bulunabilecektir. Bu noktada üçlü bir ayrım yapılması gerekmektedir. Şayet kira sözleşmesi; Bir yıldan daha kısaysa ve bu süre içerisinde iki haklı ihtarda bulunulmuşsa, kira süresinin sonundan başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesi sona erdirebilir. Bir yıl süreliyse vebu süre içerisinde iki haklı ihtarda bulunulmuşsa, kira süresinin sonundan başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bir yıldan uzunsa ve bu süre içerisinde iki haklı ihtarda bulunulmuşsa, ihtarların yapıldığı yılın bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Konuya ilişkin detaylı bilgi almak için İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz 2.7. Kiracının veya Eşinin Aynı İlçede Konutunun Bulunması Sebebiyle Tahliye Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 3. fıkrası gereğince konut ve çatılı işyerlerinin tahliyesi için bir diğer sebep kiracının veya eşinin aynı ilçede konutunun bulunması sebebiyle tahliyedir. Kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa sözleşmenin feshedilmesi mümkündür. Ancak bu sebeple sözleşmenin feshedilebilmesi için kiraya veren (ev/işyeri sahibi) sözleşmenin kurulması sırasında bu konuttan haberdar olmamalıdır. Şayet kiraya veren sözleşmenin kurulması sırasında bu konuttan haberdar olmasına rağmen sözleşmeyi imzalamışsa sözleşme bu sebebe dayalı olarak feshedilemeyecektir. Sözleşmenin bu nedenle feshedilebilmesi için sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılması gerekmektedir. 3. Dava Yoluyla Özel Tahliye Sebeplerinin Sınırlı Olması Kira sözleşmesinin TBK m. 350 vd. hükümlerine göre hangi özel hallerde dava yoluyla sona erdirilebileceğine yukarıda açıklamış bulunuyoruz. TBK m.354’te yer alan düzenlemeye göre, dava yoluyla özel tahliye halleri, kanunda sayılan hallerle sınırlıdır. Diğer bir deyişle kanunda yer almayan özel bir sebeple kiracının tahliye edilmesi mümkün değildir. Bu noktada önemle ifade etmek isteriz ki, kanunda sayılan özel sebeplere yenileri eklenemeyeceği gibi var olan özel sebeplerin şartlarının kiracı aleyhine değiştirilmesi de mümkün değildir. Konuya ilişkin detaylı bilgi almak için Kiracının Tahliye Sebeplerinin Sınırlı Olması başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. 4. Yazılı Kira Sözleşmesi Olmayan Kiracılar İçin Tahliye Davaları Kira sözleşmelerinin geçerlilik şartları arasında yazılı olarak yapılması şartı bulunmamaktadır. Dolayısıyla kira sözleşmelerinin yazılı yapılması hukuki olarak zorunlu olmadığından kira sözleşmesinin sözlü olarak yapılması halinde de geçerliliği etkilenmeyecektir. Ancak olası bir ihtilaf durumunda sözleşmenin başladığı tarih, aylık kira bedeli, kira bedelinin ne zaman ödeneceği gibi konularda hak arama ve iddianın ispatı bakımdan yazılı sözleşme yapılması doğru olacaktır. Kira sözleşmesi olmayan bir kira ilişkisinde tahliye davasında ispat hususunda da bir takım zorluklar yaşanmaktadır. Ancak mahkeme huzurunda taraflar arasında bir kira sözleşmesinin olduğu ispatlandığı takdirde, kiraya veren tarafından kanunda sayılı tahliye sebeplerinin gerçekleşmesi ile kiralananın tahliye edilmesi mümkündür. Öncelikli olarak kiraya verenin, taşınmazını kullan kişi veya kişilerin kiracı statüsünde olduğunu kanıtlama yükümlülüğü mevcuttur. Kiraya veren bu hususu ispatlamak için yargılama süresince çeşitli araçlar kullanabilir. Örnek vermek gerekirse kira ödemelerinin banka aracılığı ile yapıldığı takdirde, banka kayıtları mahkemece celp edilerek kira sözleşmesinin varlığı ispat edilebilir. Bir diğer ispat aracı olarak ise uygulamada elektrik ve su faturaları kullanılmaktadır. İlgili taşınmazın elektrik, su veya doğalgaz faturalarının kiracının aboneliğinde olması, kira sözleşmesinin varlığını ispat gücüne sahiptir. Sayılan çeşitli yöntemler ile mahkeme huzurunda kira sözleşmesinin varlığı ispatlandığı takdirde, yine Türk Borçlar Kanununda sayılı tahliye sebeplerinin de gerçekleşmesiyle taşınmazın tahliyesi sağlanabilecektir. 5. Tahliye Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme TBK m.352’de düzenlenen tahliye davaları kiralanan taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. 6. Sıkça Sorulan Sorular Kanunda Açıkça Sayılmayan Bir Sebepten Tahliye Gerçekleşebilir mi? Konut ve Çatılı İşyeri kiralarında dava yoluyla tahliye gerekçeleri 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350 ve devamı maddelerinde hüküm altına alınmış olup işbu gerekçeler sınırlı sayıdadır. Yukarıda detaylıca izah edilen özel gerekçeler haricinde, kanunda yer almayan başkaca bir gerekçeye dayanılarak kiralananın tahliye edilmesi mümkün değildir. Tahliye Davaları Ne Kadar Sürer? Tahliye davalarının ne kadar sürede sonuçlandığı, ilgili mahkemenin iş yoğunluğuna göre değişkenlik gösterebilmektedir. Bunun yanında süreci etkileyen bir diğer husus ise ilgili davanın işleyişidir. Taraflar anlaşır ve kiracı taşınmazı erken boşaltırsa elbette ki tahliye davası kısa sürecektir. Tarafların anlaşmama durumunda ise tahliye davalarının süresi davanın açıldığı il ve ilçedeki iş yoğunluğu nedeniyle farklılık göstermek kaydıyla ortalama olarak 4 ay ile 1.5 yıl arasında değişim gösterebilmektedir. Kirasını Ödemeyen Ya da Eksik Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? Dava yolu ile kiralanan tahliye edilebileceği gibi, tahliye talepli icra takibi yoluyla da kiralananın tahliye edilmesi mümkündür. Konuya ilişkin detaylı bilgi almak için Kiracının İcra Takibi Yoluyla Tahliyesi başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. Aynı Taşınmaza İlişkin Birden Fazla Kira Sözleşmesi Varsa Ne Olacaktır? Yargıtay tarafından benimsenen görüşe göre aynı taşınmaza ilişkin, aynı başlangıç tarihli iki ayrı kira sözleşmesi mevcutsa, yüksek miktarlı olan kira sözleşmesi esas alınır. Kiracının Evi Başkasına Kiralaması Mümkün Müdür? Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebilir. Bu şekilde kurulan kira sözleşmelerine alt kira sözleşmesi denir. Sözleşmeyle Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapılabilir Mi? Türk Borçlar Kanunu’nun 354. Maddesi uyarınca dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerde, kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı hüküm altına alınmıştır. Ancak TBK uyarınca getirilen işbu sınırlama yalnızca kiracı aleyhine yapılacak değişiklikleri kapsadığından kiracı lehine sözleşme ile değişiklik yapılmasının önünde bir engel bulunmamaktadır. Kiraya Verenin Ölümü Halinde Tahliye Davaları Nasıl Açılır? Kira ilişkisinin devamı sırasında kiraya verenin ölümü halinde tahliye davası, kiraya verenin yasal mirasçıları tarafından açılır. Kiraya verenin yasal mirasçıları, mirasçılık belgesi ile tespit edilir. Kiracı ile kiraya veren arasında yapılmış olan kira sözleşmesinde kiraya veren tarafında birden fazla kişi yer almaktaysa, kiraya verenler arasında mecburi dava arkadaşlığı olacaktır. Böyle bir durumda kiraya verenlerin hepsinin birlikte tahliye davası açması gerekeceğinden davacı pozisyonunda hem yasal mirasçıların hem de diğer kiraya verenlerin bulunması gerekecektir.