İcra Yoluyla Haczedilen Malın Satışı ve İhale Süreci

27 Haziran İcra Hukuku İcra Yoluyla Haczedilen Malın Satışı ve İhale Süreci İcra takibinde haciz işlemi, borçlunun malvarlığına geçici olarak el konulması anlamına gelir; ancak bu işlem, alacağın doğrudan tahsilini sağlamaz. Asıl amaç, haczedilen malın satışa çıkarılması ve elde edilen satış bedelinden alacaklının tahsilatının sağlanmasıdır. Yani alacaklı, borçlunun malına değil, malın satışından doğan bedele yönelir. Bu süreç, icra müdürlüğü denetiminde ve çoğunlukla elektronik ortamda açık artırma yöntemiyle gerçekleştirilir. Bu yazıda, icra takibi sürecinde haczedilen malların nasıl satıldığını, satış işleminin hangi usullere tabi olduğunu ve ihalenin nasıl yürütüldüğünü ayrıntılı biçimde ele alacağız. Özellikle taşınır ve taşınmaz malların satış farkları, satış öncesi yapılması gereken işlemler, ihale ilanları, alıcıların katılım usulleri ve satış sonrası haklar gibi konularda uygulamaya yönelik pratik bilgiler sunulacaktır. Yazı İçeriği 1. Satış Sürecinin Hukuki Temeli – Paraya Çevirme İlkesi 2. Haczedilen Malların Satış Talebi ve Süreleri 2.1. Satış Talebinde Kimler Bulunabilir? 2.2. Satış Talebi Süreleri 2.3. Süresinde Satış Talebinde Bulunulmamasının Sonuçları 3. Kıymet Takdiri Nedir ve Nasıl Yapılır? 3.1. Kıymet Takdirinin Amacı ve Hukuki Dayanağı 3.2. Taşınmaz Mallarda Kıymet Takdiri 3.3. Bilirkişi Raporunun Tebliği ve İtiraz Hakkı 4. Kıymet Takdirine İtiraz 5. Satış İlanı ve İhale Hazırlıkları 5.1. Satış İlanının Hazırlanması ve İçeriği 5.2. Elektronik Satış Portalı (e-Satış) ve İlanın Yayınlanması 5.3. Satış İlanı ve Süresi 5.4. Mükellefiyetler Listesi 5.5. Artırma Şartnamesi 6. İhale ve Açık Artırma Süreci 6.1. Süreler ve Genel Esaslar 6.2. Artırma Bedelinin Geçerlilik Şartları 6.3. Artırmaya Katılmak İçin Teminat Şartı 7. İhale Süreci Nasıl İşler? 8. İhalenin Kesinleşmesi ve Feshi (İptali) 8.1. İhalenin Kesinleşmesi 8.2. İhalenin Feshi ve Başvuru Süreci 8.3. Fesih Sebepleri ve Yargılama 9. Satışın Gerçekleşmesi ve Tapu Tescil Süreci 9.1. Satış Bedelinin Ödenmesi ve Dağıtılması 1. Satış Sürecinin Hukuki Temeli – Paraya Çevirme İlkesi İcra hukukunda geçerli olan temel prensiplerden biri, “ paraya çevirme ilkesi ”dir. Bu ilke; para alacaklısının, borçlunun malvarlığına doğrudan değil, söz konusu malvarlığının satışından elde edilen bedel üzerinden alacak tahsil edebileceğini ifade eder. Başka bir deyişle, borçlunun haczedilen malları, alacaklıya aynen devredilmez; bu mallar, açık artırma yoluyla paraya çevrilir ve satış bedeli üzerinden alacaklının tatmini sağlanır. Paraya çevirme ilkesi, yalnızca bireysel bir alacak tahsilini değil, alacaklılar arasında adil paylaşım ve malın piyasa değeri üzerinden değerlendirilmesini amaçlayan daha geniş bir hukuki ve ekonomik dengeyi temsil eder. Bu yaklaşım sayesinde; Malvarlığının değerinin altında elden çıkarılması engellenir, Açık artırma yoluyla rekabet ortamı yaratılarak malın gerçek piyasa değeri belirlenir, Alacaklının tahsilat şansı artırılırken, borçlunun zarar görmesi de sınırlanmış olur. 2. Haczedilen Malların Satış Talebi ve Süreleri Haciz işleminin tamamlanması, borcun tahsilini tek başına sağlamaz. Alacağın tahsili ancak malların paraya çevrilmesiyle mümkündür. Bu nedenle, haczedilen malların satışı için icra müdürlüğüne satış talebinde bulunulması gerekir. 2.1. Satış Talebinde Kimler Bulunabilir? Satış talebi, geleneksel olarak yalnızca alacaklı tarafından yapılabiliyordu. Ancak, 7343 sayılı Kanun ile İcra ve İflas Kanunu’nda yapılan değişiklikle, artık borçlu da hacizli mallarının satışını talep edebilir hale gelmiştir. Bu düzenleme, borçluya yalnızca pasif bir taraf olma rolünü aşma imkânı sunmuş, borcun kapatılması sürecinde daha etkin bir rol üstlenmesini sağlamıştır. 7343 sayılı Kanun ile borçluya tanınan bu yeni yetki, onun yalnızca bir yükümlü değil, süreci yönlendirme kabiliyetine sahip aktif bir taraf olduğunu göstermektedir. Bu sayede borçlu: Borcun tamamını karşılayacak malın satışını talep ederek, Diğer mallar üzerindeki hacizlerin kaldırılmasını sağlayabilir ve Tasarruf özgürlüğünü yeniden kazanabilir. Bu değişiklik, borçlunun icra sürecinde devamlı bir baskı altında kalmasını engellerken, aynı zamanda alacaklının da tahsil sürecini hızlandırma potansiyelini artırmaktadır. 2.2. Satış Talebi Süreleri Satış talebinde bulunulması için İcra ve İflas Kanunu’nda öngörülen süreler taşınır ve taşınmaz mallar açısından aynıdır: Genel Kural: Alacaklı veya borçlu, haczin fiilen yapıldığı tarihten itibaren bir yıl içinde satış talebinde bulunmak zorundadır. Süre, haciz kararının verildiği değil, uygulandığı tarihten itibaren işlemeye başlar. İstisnai Hâller: Değeri hızla azalan, muhafazası masraflı veya bozulmaya elverişli taşınır malların satılmasına, icra müdürü satış talebi aranmaksızın resen karar verebilir. Bu uygulama, malın değer kaybetmesini veya gereksiz masraf oluşmasını önlemeye yöneliktir. 2.3. Süresinde Satış Talebinde Bulunulmamasının Sonuçları Eğer satış talebi süresi içinde yapılmazsa, haciz kendiliğinden düşer . Bu durumda haczedilen mallar üzerindeki el koyma işlemi sona erer ve alacaklı yeniden haciz işlemi başlatmak zorunda kalır . Ancak burada önemli bir ayrımı vurgulamak gerekir: Haczin düşmesi, icra takibinin sona erdiği anlamına gelmez . Alacaklı, aynı takip dosyası kapsamında yeni bir haciz işlemi talep ederek süreci yeniden başlatabilir. Bu nedenle dosya kapatılmaz; yalnızca hacze ilişkin güvence ortadan kalkmış olur. 3. Kıymet Takdiri Nedir ve Nasıl Yapılır? Haczedilen malların satışa çıkarılabilmesi için, öncelikle bu malların piyasa değerlerinin belirlenmesi, yani kıymet takdiri yapılması zorunludur. Kıymet takdiri, satış sürecinin sağlıklı işlemesi açısından kritik bir aşamadır; zira satışın hangi değerden başlayacağı bu tespit ile belirlenir. 3.1. Kıymet Takdirinin Amacı ve Hukuki Dayanağı İcra ve İflas Kanunu uyarınca, satış işlemi öncesinde malın gerçek değerine yakın bir bedelle satılmasını sağlamak amacıyla kıymet takdiri yapılır. Bu işlem, özellikle taşınmaz mallar açısından ayrıntılı bir şekilde düzenlenmiştir. 3.2. Taşınmaz Mallarda Kıymet Takdiri Taşınmaz bir malın satışa çıkarılabilmesi için, bağımsız ve tarafsız bir bilirkişi tarafından değer tespiti yapılması gerekir. Kıymet takdiri süreci şu adımlarla ilerler: Bilirkişi, taşınmazı yerinde inceler, Taşınmazın konumu, özellikleri, piyasa koşulları ve mevcut kullanımı dikkate alınarak piyasa değeri belirlenir, Hazırlanan raporda, değer tespitine etki eden tüm unsurlar gerekçeli şekilde açıklanır. İcra memuru, bilirkişiye rapor hazırlarken dikkate alması gereken hususları (örneğin tapu kaydındaki ipotek, haciz, irtifak gibi yükümlülükleri) bildirmekle yükümlüdür. 3.3. Bilirkişi Raporunun Tebliği ve İtiraz Hakkı Kıymet takdiri tamamlandıktan sonra hazırlanan bilirkişi raporu, hem alacaklıya hem de borçluya usulüne uygun şekilde tebliğ edilir. Bu tebliğ işlemi, ilgililerin hak kaybı yaşamaması açısından önemlidir. Rapora karşı çıkmak isteyen taraflar, tebliğden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine itiraz edebilir. Eğer rapor hiç tebliğ edilmez veya usule aykırı tebliğ edilirse, taraflar rapordan haberdar oldukları tarihten itibaren itiraz hakkını kullanabilir. 4. Kıymet Takdirine İtiraz Kıymet takdiri raporu, haczedilen malın satışına esas olacak değeri belirlediği için hem alacaklıyı hem de borçluyu doğrudan ilgilendirir. Bu nedenle raporun hatalı, eksik ya da özensiz biçimde düzenlenmesi halinde taraflara itiraz etme hakkı tanınmıştır. İtiraz Süresi ve Usulü Kıymet takdiri raporuna itiraz, İcra ve İflas Kanunu uyarınca icra mahkemesinde şikâyet yoluyla yapılır. Taraflar, raporun usulüne uygun şekilde tebliğ edilmesinden itibaren 7 gün içinde bu hakkı kullanabilir. Eğer rapor: Hiç tebliğ edilmemişse ya da Usulsüz şekilde tebliğ edilmişse, itiraz süresi, raporun gerçekte öğrenildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Kimler İtiraz Edebilir? Aşağıdaki kişi ve kurumlar kıymet takdirine karşı itiraz hakkına sahiptir: Borçlu : Malının gerçek değerinin altında gösterildiğini düşünüyorsa, Alacaklı : Değerin düşük olması nedeniyle alacağının karşılanamayacağı endişesindeyse, İpotek alacaklısı veya diğer ilgili üçüncü kişiler : Haklarının zedelenmemesi için. İtiraz Gerekçeleri Kıymet takdiri raporuna itirazlar genellikle şu nedenlerle yapılır: Malın değeri piyasa gerçeklerine göre çok düşük ya da fahiş şekilde belirlenmişse, Rapor yetersiz, yüzeysel veya teknik hatalar içeriyorsa, Bilirkişinin uzmanlığına veya tarafsızlığına ilişkin ciddi şüpheler varsa, Malın hukuki durumu (ipotek, haciz, şerh gibi) göz ardı edilmişse, Tebligat usule uygun yapılmamışsa. Mahkemenin İncelemesi ve Karar Süreci İtiraz, ilgili icra mahkemesinde dosya üzerinden incelenir. Ancak mahkeme, gerekli görürse, yeni bir bilirkişi görevlendirerek, malın tekrar değerlemesini yaptırabilir. İtiraz haklı bulunursa: Mevcut kıymet takdiri iptal edilir ve yeni bir bilirkişi raporu alınır. İtiraz reddedilirse: Rapor kesinleşir ve satış süreci bu belirlenen değer üzerinden yürütülür. Not: Kıymet takdiri kesinleşmeden satış yapılamaz. Ayrıca kıymet takdirindeki eksiklik veya hata, satış tamamlandıktan sonra ihalenin feshi talebine gerekçe olabilir. 5. Satış İlanı ve İhale Hazırlıkları 5.1. Satış İlanının Hazırlanması ve İçeriği İcra dairesi, kıymet takdirinin kesinleşmesinden sonra satış ilanını düzenler. Satış ilanında şu hususlara yer verilmesi zorunludur: Satışa konu malın cinsi, mahiyeti ve önemli nitelikleri, Kıymet takdirine göre belirlenen tahmini değeri, Malın bulunduğu yer, Artırmanın yapılacağı tarih, saat aralığı, Elektronik satış portalı (e-Satış) üzerinden açık artırma yapılacağı bilgisi. 5.2. Elektronik Satış Portalı (e-Satış) ve İlanın Yayınlanması İcra yoluyla satış işlemlerinde, satış ilanlarının yayımlandığı resmî platform, Adalet Bakanlığı’na bağlı e-Satış Portalıdır. Bu sistem, satış sürecinin şeffaf, erişilebilir ve güvenilir biçimde yürütülmesini sağlamak amacıyla oluşturulmuştur. 🔗 https://esatis.uyap.gov.tr 5.3. Satış İlanı ve Süresi Satışın yapılacağı tarih ve saat aralığı, artırmanın başlangıç tarihinden en az 15 gün önce ilan edilmelidir. Bu ilan: e-Satış Portalında , Gerek görüldüğü takdirde Basın İlan Kurumu İlan Portalında , Ve ayrıca adliye ilan panolarında yayımlanabilir. İlan, artırmanın sonuna kadar yayında kalır ve ilgililerin erişimine açık tutulur. Bu süreç, malın daha geniş bir kitleye ulaşmasını sağlayarak rekabet ortamını artırmayı ve malın değerinde satılmasını temin etmeyi amaçlar. Bu portalda ilan yayınlamak, icra dairesinin takdirinde değildir; kanunen zorunludur. İlan ayrıca adliyelerdeki ilan panolarında ve gerekli görülürse yerel gazetelerde de yayımlanabilir. Bu sistem, ilanların daha geniş bir kitleye ulaşmasını sağlayarak rekabet ortamını artırmayı ve satışın şeffaf yürütülmesini amaçlar. 5.4. Mükellefiyetler Listesi Taşınmazların satışında, icra memuru tarafından satış öncesi mükellefiyetler listesi hazırlanır. Bu listede, taşınmaz üzerindeki: Haciz şerhleri, İpotekler, İrtifak hakları, Diğer sınırlayıcı kayıtlar detaylı şekilde belirtilir. Liste, borçluya ve haciz koyduran alacaklılara tebliğ edilir. Taraflar 3 gün içinde itirazda bulunabilir. İtiraz süresinin geçmesi veya itirazların reddedilmesiyle liste kesinleşmiş olur. 5.5. Artırma Şartnamesi İcra dairesi, ihaleye katılım koşullarını belirleyen artırma şartnamesini hazırlar. Bu şartname: Katılım için gerekli belgeleri, Teminat oranını (%10), Satış bedelinin ödeme süresi ve yöntemi, Elektronik ortamda teklif verme kurallarını içerir. Artırma şartnamesi, ihaleye katılacak tüm tarafların hak ve yükümlülüklerini düzenler ve satış işleminin hukuki dayanağını oluşturur. 6. İhale ve Açık Artırma Süreci 6.1. Süreler ve Genel Esaslar Kıymet takdiri kesinleşip satış ilanı yayımlandıktan sonra, ihale süreci başlar. Bu süreçte, haczedilen malın satışa sunulması açık artırma (elektronik artırma) yoluyla yapılır. Satış işlemi, icra dairesi tarafından belirlenen gün ve saat aralığında, Adalet Bakanlığı’nın e-Satış Portalı üzerinden yürütülür. a. İlk Artırma İlan edilen tarih , artırmanın başlangıcından en az 15 gün önce olmalıdır. Açık artırma, elektronik ortamda 7 gün süreyle erişime açık kalır. Bu sürede teklifler verilir ve en yüksek teklifi veren kişi satışa hak kazanır. Ancak bu teklifin hukuken geçerli kabul edilmesi için bazı şartları (bkz. 6.2) taşıması gerekir. b. İkinci Artırma İlk artırmada satış gerçekleşmezse (yani geçerli teklif yoksa), ikinci artırma yapılır. İkinci artırmanın tarihi, birinci artırmanın sona ermesinden itibaren en geç bir ay içinde belirlenmeli ve yeniden ilan edilmelidir. İkinci artırma da 7 gün süreyle e-Satış platformunda açık kalır ve aynı kurallar geçerlidir. 6.2. Artırma Bedelinin Geçerlilik Şartları Elektronik ortamda yapılan icra satışlarında, en yüksek teklifi sunmak , tek başına malı satın almaya hak kazanmak için yeterli değildir. Teklifin geçerli kabul edilerek satışın tamamlanabilmesi için, aşağıdaki üç asgari koşulun birlikte sağlanması gerekir: %50 Kuralı : Teklif edilen bedel, malın muammen (takdir edilen) kıymetinin en az %50’si kadar olmalıdır. Rüçhanlı Alacak Kuralı : Teklif, mal üzerinde kayıtlı bulunan rüçhanlı (öncelikli) alacakların toplam tutarını aşmalıdır. (Örnek: ipotek veya rehin gibi teminatlı alacaklar.) Masraf Kuralı : Teklif, satış ve paylaştırma masraflarını karşılayacak düzeyde olmalıdır. (Bu masraflar icra dairesince belirlenir ve ilanda belirtilir.) 6.3. Artırmaya Katılmak İçin Teminat Şartı Elektronik ortamda düzenlenen icra ihalelerine katılmak isteyen herkesin, belirli bir teminat yatırması zorunludur. Bu teminat, satışın ciddiyetini sağlamak ve kötü niyetli teklifleri önlemek amacıyla uygulanır. Teminatın Esasları: Teminat bedeli, malın muhammen (takdir edilen) değerinin %10’u oranındadır. Bu tutar, icra dairesinin bildireceği banka hesabına yatırılmalıdır. Teminat yatırılmadan e-Satış sistemine teklif girilmesi mümkün değildir. Teminat Muafiyetine İlişkin İstisnalar: Aşağıdaki kişiler için teminat yatırma zorunluluğu bulunmaz: Satışı talep eden alacaklı , Ortaklığın giderilmesi amacıyla yapılan satışlarda, satışa konu paya sahip kişiler. Bu kişiler, artırma süresinin sona ermesinden önceki iş günü mesai bitimine kadar icra dairesine yazılı başvuruda bulunmak ve alacak veya pay oranlarının teminata karşılık geldiğini belgelemek kaydıyla teminattan muaf tutulurlar. Bu sistem, hem katılımcıların güvenilirliğini artırır hem de gerçek alıcılar ile fırsatçılar arasındaki ayrımı netleştirerek artırma sürecini adil ve güvenli kılar. 7. İhale Süreci Nasıl İşler? Haczedilen malların satış süreci, artık tamamen elektronik ortamda yürütülmektedir. 7343 sayılı Kanun ile yapılan düzenlemeyle birlikte, bu süreç Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemine (UYAP) entegre edilen Elektronik Satış Portalı üzerinden gerçekleştirilmektedir. Peki, elektronik ortamda ihale süreci nasıl işlemektedir? İşte adım adım açıklaması: Satış Elektronik Ortamda Yapılır Haczedilen mallar, fiziki ortamda değil, elektronik ortamda, resmî satış portalı üzerinden açık artırmaya çıkarılır. Satış işlemleri yalnızca UYAP’a entegre edilen bu sistem aracılığıyla yürütülür. Açık Artırma Süresi ve Teklifler Açık artırma, ilanda belirtilen tarih ve saat aralığında başlar ve toplam 7 gün boyunca devam eder. Bu süre zarfında kullanıcılar, sistem üzerinden teklif verebilir. Teklif verirken dikkat edilmesi gereken bazı kurallar vardır: Teklifler arası fark, satışa sunulan malın muhammen (tahmini) değerinin binde beşi kadar olmalı ve her hâlükârda bu fark 1.000 TL’nin altında olamaz. En yüksek teklifi veren kişi, artırma süresi boyunca daha yüksek bir teklif gelmediği sürece teklifini geri çekemez ve teminatını alamaz. Son Dakikada Teklif Gelirse Süre Uzar Açık artırma süresinin son 10 dakikası içinde yeni bir teklif verilirse , sistem otomatik olarak artırmayı 3 dakika uzatır . Bu süre içerisinde tekrar yeni bir teklif gelirse her seferinde yeniden 3 dakika eklenir. Ancak toplam uzatma süresi 1 saati geçemez . Bu süre Adalet Bakanlığınca daha da uzatılabilir, kısaltılabilir ya da tamamen kaldırılabilir. Kimlik Bilgileri Korunur İhaleye teklif veren kişilerin kimlik bilgileri, yalnızca sistemi yöneten yetkililer tarafından görülebilir. Diğer kullanıcılar bu bilgileri sistemde göremez. Böylece hem şeffaf hem de güvenli bir ihale ortamı sağlanmış olur. 8. İhalenin Kesinleşmesi ve Feshi (İptali) 8.1. İhalenin Kesinleşmesi Açık artırma sonucunda en yüksek teklifi veren kişi, malın alıcısı olur. Ancak satış hemen kesinleşmez. İhalenin geçerlilik kazanabilmesi için, satış tarihinden itibaren 7 günlük yasal bekleme süresi geçmelidir. Bu süre içinde herhangi bir itiraz olmaz ya da yapılan itiraz reddedilirse, ihale kesinleşir ve mülkiyet alıcıya geçer. 8.2. İhalenin Feshi ve Başvuru Süreci İhalenin hukuka aykırı şekilde yapıldığını düşünen kişiler, satışın iptali için icra mahkemesine şikâyet yoluyla başvuru yapabilir. Fesih talebinde bulunabilecek kişiler şunlardır: Alacaklı, Borçlu, Taşınmazda hakkı bulunan ilgililer (ipotek, intifa vs.), İhaleye katılıp teklif verenler (nispi harç yatırmaları gerekir). Fesih talebinde bulunan kişi, ileri sürdüğü usulsüzlük nedeniyle kişisel menfaatinin zarar gördüğünü ispatlamak zorundadır. Başvuru süresi kural olarak ihale tarihinden itibaren 7 gündür . Ancak bazı özel durumlarda (örneğin satış ilanının usulsüz tebliği, yanıltıcı bilgi verilmesi, ihaleye fesat karıştırılması) süre, bu durumların öğrenildiği tarihten itibaren başlar. Her hâlükârda bu süre, ihalenin ilanından itibaren bir yılı geçemez. 8.3. Fesih Sebepleri ve Yargılama İhalenin feshi, icra mahkemesi tarafından duruşmalı ve basit yargılama usulüne göre değerlendirilir. Fesih sebepleri arasında en sık karşılaşılanlar: Satış ilanının usulsüz tebliği, Kıymet takdirinin üzerinden uzun süre geçmesi, İhalenin ilan edilen zaman ve yer dışında yapılması, Alıcının taşınmazın nitelikleri hakkında yanıltılması, İhaleye fesat karıştırılmasıdır. Mahkeme, şikâyeti reddederse başvuru sahibi ihale bedelinin %10’u oranında tazminat ödemeye mahkûm olabilir. Ancak usuli nedenlerle reddedilen başvurularda (örneğin süre kaçırılması) bu ceza uygulanmaz. İhale feshedilirse, mülkiyet sona erer ve satış bedeli nemalı olarak alıcıya iade edilir. Alıcı, taşınmazı kullanmış olsa da ecrimisil ödemez , ancak maldan elde ettiği kazançları iade etmek ve yaptığı faydalı/zaruri masrafların karşılığını talep etmek hakkına sahiptir. 9. Satışın Gerçekleşmesi ve Tapu Tescil Süreci Geçerli bir açık artırma sonucunda en yüksek geçerli teklifi sunan kişi, satışa hak kazanır. Ancak malın mülkiyetinin devri ve satış işleminin tamamlanabilmesi için aşağıdaki yasal prosedürlerin eksiksiz şekilde tamamlanması gerekir: a. Satışın Kesinleşmesi Artırma süreci sona erdiğinde, icra dairesi bir satış tutanağı düzenler. Bu tutanakta; İhaleyi kazanan kişi, Teklif edilen bedel, Yatırılan teminat gibi bilgiler yer alır. Tutanağın düzenlenmesini izleyen süreçte, ihalenin feshi için İcra ve İflas Kanunu m. 134 gereğince 7 günlük itiraz süresi işlemeye başlar. Bu süre içinde herhangi bir ihalenin feshi talebi (itiraz) yapılmazsa satış kesinleşir . b. Bedelin Ödenmesi İhaleyi kazanan kişi, icra dairesi tarafından belirlenen süre içinde satış bedelinin tamamını tek seferde ve eksiksiz şekilde ödemekle yükümlüdür. Aksi hâlde: Satış geçersiz sayılır, Teminat irat kaydedilir (Hazineye gelir olarak yazılır), Mal yeniden satışa çıkarılır. Bu uygulama, satışın güvenilirliğini sağlamak ve ihaleye katılımda ciddiyeti korumak amacı taşır. c. Tescil (Taşınmazlar İçin) Taşınmaz satışlarında, satışın kesinleşmesi ve bedelin ödenmesinin ardından, icra dairesi “taşınmaz satış belgesi” düzenler. Bu belge, mülkiyetin devri için tapu müdürlüğüne gönderilir. Tescil işlemi tamamlandığında: Mülkiyet yeni alıcıya geçer, Taşınmaz üzerindeki haciz, ipotek ve şerhler kaldırılır (istisnaları hariç). 9.1. Satış Bedelinin Ödenmesi ve Dağıtılması İhale kesinleştikten ve bedel ödendikten sonra elde edilen satış bedeli, belirli bir öncelik sırasına göre dağıtılır. Bu aşama, özellikle birden fazla alacaklının bulunduğu dosyalarda önem kazanır. a. Öncelikli Ödemeler İcra dairesi, satış bedelinden önce şu kalemleri karşılar: Satış ve artırma giderleri Takip ve haciz masrafları b. Alacaklılara Ödeme Masraflar düşüldükten sonra kalan tutar, alacaklılara ödenir. Eğer dosyada birden fazla alacaklı varsa: İcra müdürlüğü bir sıra cetveli düzenler, Alacaklılara, hukuki önceliklerine göre ödeme yapılır (örneğin ipotekli alacaklıya öncelik verilir). c. Artan Bedelin Borçluya İadesi Satış bedeli tüm borçları ve masrafları karşıladıktan sonra artıyorsa, kalan tutar borçluya iade edilir. Bu durum, borçlunun menfaatini korumaya yönelik yasal bir güvencedir.