Kiracının İcra Takibi Yoluyla Tahliyesi

14 Şubat İcra Hukuku Kiracının İcra Takibi Yoluyla Tahliyesi Kira ilişkilerinde en sık karşılaşılan sorunlardan biri, kiracının kira bedelini zamanında veya hiç ödememesidir. Bu durum, özellikle konut veya işyeri ihtiyacını kiraya verdiği taşınmazdan karşılayan mal sahipleri açısından ciddi mağduriyetlere yol açabilir. Türk İcra ve İflas Hukuku, kira borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi için mal sahibine özel ve pratik bir yol sunmaktadır: İcra takibi yoluyla tahliye. Bu yazıda, kiracının kira borcunu ödememesi halinde başvurulabilecek icra takibi süreci ayrıntılı biçimde ele alınacaktır. İtirazsız tahliye, itiraz durumunda izlenecek hukuki yollar, tahliye kararının uygulanması, görevli mahkemeler ve süreler gibi kritik noktalar sistematik şekilde açıklanacaktır. Ayrıca uygulamada sık karşılaşılan sorulara ve mal sahibi ile kiracının haklarına ilişkin pratik bilgilere de yer verilecektir. Yazı İçeriği 1. Kirasını Ödemeyen Kiracıya Karşı İcra Takibi 1.1. Takip Başlatmak İçin Gerekli Koşullar 1.2. Ödeme Emrinin İçeriği ve Süreç 1.3. Usulsüzlük ve Şikayet Hakkı 1.4. Kiracının Seçenekleri 2. Kiracının İtiraz Etmemesi Halinde Tahliye Süreci 2.1. İtirazsız Takibin Hukuki Sonuçları 2.2. Tahliye Talebinin Kesinleşmesi ve Dava Süreci 3. Kiracının İcra Takibine İtiraz Etmesi Halinde İzlenecek Yol 3.1. İtirazın Mahkemeye Taşınması 3.2. Belgelerle İspat Yükümlülüğü 3.3. Yargılama Süreci ve Tahliye Kararı 3.4. Haksız İtiraz ve Tazminat Sonuçları 4. Kira Sözleşmesine İtiraz Halinde Tahliye Davası 4.1. Sözleşmeye Yönelik İtirazın Hukuki Sonuçları 4.2. İtirazın İptali ve Tahliye İçin Açılacak Davalar 4.3. İspat Yükü ve Deliller 4.4. Mahkeme Süreci ve Olası Kararlar 5. Tahliye Kararının Uygulanması 5.1. İcra Müdürlüğü Tarafından Tahliye İşlemleri 5.2. Borçlunun Tahliyeye Karşı İstinaf ve Tehiri İcra Talebi 5.3. Kiracının Tahliye Kararına Uymaması ve Zorla Tahliye 6. İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davasına İlişkin Usul 6.1. Görevli ve Yetkili Mahkemenin Belirlenmesi 6.2. Yargılama Süreci ve Delillerin Değerlendirilmesi 6.3. Hak Düşürücü Süreler ve Zamanaşımı 1. Kirasını Ödemeyen Kiracıya Karşı İcra Takibi Kiracının kira bedelini süresinde ödememesi halinde, kiraya verenin hem kira alacağını tahsil etmek hem de kiracıyı tahliye ettirmek amacıyla başvurabileceği etkili yollardan biri, İcra ve İflas Kanunu uyarınca tahliye ihtarlı ilamsız icra takibidir. Bu yol, kira borcunun tahsiliyle birlikte kiracının taşınmazdan çıkarılmasını aynı süreçte mümkün kıldığı için uygulamada sıkça tercih edilmektedir. Kiraya veren, ödeme emri içeren bir takip talebiyle icra dairesine başvurur ve kiracıya hem borcunu ödemesi hem de tahliye etmesi için belirli bir süre tanınır. 1.1. Takip Başlatmak İçin Gerekli Koşullar Tahliye ihtarlı icra takibi başlatılabilmesi için aşağıdaki unsurlar gereklidir: Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Takip, konut veya çatılı işyeri kiraları açısından Türk Borçlar Kanunu m. 315, hasılat kiraları açısından m. 362 hükümlerine uygun şekilde yapılmalıdır. Kira borcu açıkça belirlenmeli ve hangi dönemlere ait olduğu takip talebinde yer almalıdır. 1.2. Ödeme Emrinin İçeriği ve Süreç İcra müdürlüğü tarafından düzenlenen ve kiracıya tebliğ edilen ödeme emrinde şu bilgilere yer verilmelidir: Borcun ne kadar olduğu, nereye ve ne zaman ödeneceği, Kiracıya borcu ödemesi için tanınan süre : Konut ve çatılı işyerleri için en az 30 gün , Hasılat kiraları için en az 60 gün , Diğer kira türlerinde en az 10 gün . İtiraz süresi : Kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde borca veya kira sözleşmesine itiraz edebilir. Sözleşme süresi 6 aydan kısa ise bu süre 3 gündür . Kiracıya, süresinde ödeme yapmaması ve itiraz etmemesi halinde hem tahliye hem de haciz yoluyla alacağın tahsili için işlem başlatılacağı açıkça bildirilmelidir. 1.3. Usulsüzlük ve Şikayet Hakkı Ödeme emrinde yukarıda belirtilen unsurlardan herhangi birinin eksik olması, takibin geçersiz olmasına neden olabilir. Bu durumda borçlu kiracı, İcra ve İflas Kanunu’nun 16. maddesi uyarınca icra müdürlüğü işlemini süresiz olarak şikayet edebilir. Bu nedenle takip talebinin ve ödeme emrinin eksiksiz ve hukuka uygun şekilde hazırlanması büyük önem taşır. Şikayet kanun yolu ile ilgili daha detaylı bilgi için İcra Müdürlüğü İşlemini Şikayet isimli yazımızı inceleyebilirsiniz. 1.4. Kiracının Seçenekleri Kiracı, ödeme emrine karşı üç yoldan birini seçebilir: Borcu ödeyerek takibi sona erdirebilir. Borca veya sözleşmeye itiraz ederek icra takibini durdurabilir. Hiçbir işlem yapmazsa, kira borcu kesinleşir ve kiraya veren hem tahliye hem de haciz talebinde bulunabilir. Bu icra takibi ayrıca, ileride İki Haklı İhtarla Tahliye Davası açmak isteyen kiraya veren açısından da önemli bir delil teşkil eder. 2. Kiracının İtiraz Etmemesi Halinde Tahliye Süreci Kiracıya gönderilen tahliye ihtarlı ödeme emrine karşı süresi içinde (genelde 7 gün) itiraz edilmemesi ve ayrıca borcun ödeme süresi (konut ve çatılı işyeri kiralarında 30 gün) içinde ödenmemesi halinde, takip kesinleşmiş sayılır. Bu durumda, kiraya veren hem kira alacağını haciz yoluyla tahsil edebilir hem de kiracının tahliyesini talep edebilir. 2.1. İtirazsız Takibin Hukuki Sonuçları Kiracının ödeme emrine itiraz etmemesi, hukuken önemli sonuçlar doğurur: Kira sözleşmesi ve kiracılık ilişkisi kabul edilmiş sayılır. Kira borcu da itiraz edilmeksizin kabul edildiği için, miktarına itiraz ileri sürülemez. Kiracı bu durumda yalnızca sınırlı sebeplerle kendisini savunabilir. Örneğin; Borcu ödeme süresi geçtikten sonra ödediğini, Ödeme emrinin içeriğinin ya da tebliğinin usulsüz olduğunu, Talep edilen borcun aslında ödendiğini iddia edebilir. Ancak bu savunmaların geçerli sayılabilmesi için somut deliller sunulması gerekir. 2.2. Tahliye Talebinin Kesinleşmesi ve Dava Süreci Kiracının itiraz etmeyip ödeme de yapmaması halinde, kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesi’nde tahliye talebinde bulunabilir. Bu dava, ödeme emrine süresinde itiraz edilmemiş olması nedeniyle basitleşmiş bir yargılama süreciyle yürütülür. Mahkeme, kiracının geçerli bir savunması olmadığını tespit ederse, kira sözleşmesini fesheder ve kiracının taşınmazdan tahliyesine karar verir. Not: Kiracı borcunu süresi geçtikten sonra ödemiş olsa bile, kiraya veren tahliye davası açma hakkına sahiptir. Bu ödeme, yalnızca haciz işlemlerini durdurur, tahliye hakkını ortadan kaldırmaz. 3. Kiracının İcra Takibine İtiraz Etmesi Halinde İzlenecek Yol Kiracı, kendisine tebliğ edilen tahliye ihtarlı ödeme emrine karşı yasal süresi içinde itiraz ettiğinde, takip durur ve doğrudan tahliye gerçekleştirilemez. Bu durumda kiraya verenin, takibi yeniden işlemeye koymak ve kiracının tahliyesini sağlamak için İcra Hukuk Mahkemesi’nde “İtirazın Kaldırılması ve Tahliye” davası açması gerekir. 3.1. İtirazın Mahkemeye Taşınması Kiracı ödeme emrine; borcu ödediğini, borcun talep edilemeyeceğini, kira bedelinin fazla olduğunu veya takas talebinde bulunduğunu belirterek itiraz edebilir. Bu tür itirazlar kira ilişkisini veya kira sözleşmesindeki imzayı açıkça reddetmediği sürece, kiracılık ilişkisi kabul edilmiş sayılır. Ancak itirazla birlikte takip durur. Kiraya veren, icra takibini sürdürmek ve tahliye kararı almak için 6 ay içinde İcra Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak itirazın kaldırılmasını ve kiracının tahliyesini talep edebilir. 3.2. Belgelerle İspat Yükümlülüğü Kiracının ödeme yaptığına veya borcun talep edilemeyeceğine ilişkin iddialarını, İcra ve İflas Kanunu’nun 68/a maddesinde sayılan belgelerle ispat etmesi gerekir. En yaygın kullanılan belgeler şunlardır: Banka dekontları, Makbuzlar, Yazılı anlaşmalar, Kiraya verenin borcu kabul ettiğine dair yazışmalar. İtirazın bu belgelerle ispatlanamaması hâlinde, mahkeme itirazı geçici veya kesin olarak kaldırabilir. İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 68/a düzenlenen belgelerin neler olduğu ve içerikleri ile ilgili daha detaylı bilgi için İcra Takibine İtirazın Geçici Kaldırılması başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. 3.3. Yargılama Süreci ve Tahliye Kararı İtirazın kaldırılması ve tahliye talepli davalar, mutlaka duruşmalı olarak görülür. Mahkeme, tarafların sunduğu delilleri toplar, kira ilişkisinin varlığını ve borcun ödenip ödenmediğini değerlendirir. Eğer kiracı borcun tamamını süresinde ödediğini ispat ederse, tahliye talebi reddedilir. Kiracı sadece kira borcunun asıl kısmını ödemiş, ancak faiz, vekâlet ücreti, icra masrafları gibi fer’i alacakları ödememişse; sadece bu kalemler yönünden itiraz kaldırılır, ancak tahliye kararı verilmez. 3.4. Haksız İtiraz ve Tazminat Sonuçları Mahkeme, kiracının haksız itiraz ettiğine karar verirse ve kiraya veren talep ederse, kiracı aleyhine %20’den az olmamak kaydıyla “İcra İnkar Tazminatı”na hükmedilir. Aksi durumda, yani kiracının itirazı haklı bulunursa ve kiracının talebi varsa, bu kez kiraya veren aleyhine “Kötüniyet Tazminatı” (yine %20’den az olmamak üzere) uygulanabilir. 4. Kira Sözleşmesine İtiraz Halinde Tahliye Davası Kiracı, kendisine gönderilen tahliye ihtarlı ödeme emrine karşı, kira sözleşmesinin varlığını ya da sözleşmedeki imzayı kesin ve açık bir şekilde reddederse, artık icra takibi süreci içinde tahliye sağlanamaz. Bu durumda kiraya verenin izlemesi gereken yol, doğrudan mahkemeye başvurarak genel hükümlere göre tahliye davası açmaktır. 4.1. Sözleşmeye Yönelik İtirazın Hukuki Sonuçları Kiracının kira sözleşmesine yönelik açık ve kesin bir itirazı, takip sürecini temelden etkiler. Bu tür bir itiraz, ödeme emrine konu olan kira ilişkisinin yokluğunu ileri sürmek anlamına gelir. Bu durumda: Kiraya veren, elinde yalnızca adi yazılı kira sözleşmesi varsa (örneğin taraflar arasında imzalanmış ancak noterden onaylı olmayan bir sözleşme), itirazın kaldırılması yoluna başvuramaz. İtirazın kaldırılması davası sadece noterlikçe düzenlenmiş veya noterde onaylanmış kira sözleşmeleri için mümkündür (İİK m. 68). 4.2. İtirazın İptali ve Tahliye İçin Açılacak Davalar Kiraya veren, icra hukuk yolunu kullanamayacağından dolayı Sulh Hukuk Mahkemesi’nde şu yollara başvurabilir: İtirazın İptali Davası : Kiracının itirazının haksız olduğu ileri sürülerek kira borcunun tahsili talep edilir. Tahliye Davası : Kira ilişkisinin mevcut olduğu ve kira borcunun ödenmediği ispatlanarak, taşınmazın tahliyesi talep edilir. Her iki dava da genel hükümler çerçevesinde yürütülür ve kiraya veren, kira sözleşmesinin varlığını, borcun doğduğunu ve ödendiğine dair herhangi bir durum olmadığını ispatlamakla yükümlüdür. 4.3. İspat Yükü ve Deliller Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde açılacak bu davalarda kiraya veren: Sözlü beyanlar yerine yazılı belgeler, banka dekontları, tanık beyanları gibi deliller sunmalıdır. Kira ilişkisinin varlığını ve borcun ödenmediğini açık şekilde ortaya koymak zorundadır. Kiracı ise sözleşmeyi hiç yapmadığını, imzanın kendisine ait olmadığını veya borcun zaten ödendiğini ispat ederek davanın reddini sağlayabilir. 4.4. Mahkeme Süreci ve Olası Kararlar Mahkeme, sunulan deliller ışığında kira sözleşmesinin varlığına ve borcun doğduğuna kanaat getirirse: Kira sözleşmesinin geçerli olduğuna, Kiranın ödenmediğine, Ve kiracının tahliyesine karar verebilir. Aksi durumda, itirazı haklı bulan mahkeme, tahliye ve alacak talebini reddedecektir. 5. Tahliye Kararının Uygulanması Mahkeme tarafından verilen tahliye kararının alınması süreci tamamlandıktan sonra, bu kararın fiilen uygulanarak kiracının taşınmazdan çıkarılması icra dairesi aracılığıyla gerçekleştirilir. Bu aşama, hukuki kararın fiziksel tahliyeye dönüşmesidir ve belirli kurallara bağlıdır. 5.1. İcra Müdürlüğü Tarafından Tahliye İşlemleri Tahliye kararının uygulanabilmesi için, kararın kiracıya tebliğ veya tefhim edildiği tarihten itibaren 10 gün geçmesi gerekmektedir. Bu süre dolduktan sonra: Kiraya veren (alacaklı), gerekçeli mahkeme kararı ile birlikte icra dairesine başvurur. İcra müdürlüğü, taşınmazın tahliyesi için resmi işlemleri başlatır. Tahliye işlemi, ilamlı icra takibi kapsamında yürütülür. Önemli bir nokta şudur: Tahliye kararı her ne kadar kesinleşmemiş olsa bile, 10 günlük sürenin dolması halinde icraya konulabilir. Yani kesinleşme şartı yoktur, ancak süre şartı vardır. Not: Bazı kararlar yasal olarak kesinleşmeden icraya konulamaz. Bu istisnalar için ayrıca Kesinleşmeden İcraya Konulamayacak Mahkeme Kararları başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz. 5.2. Borçlunun Tahliyeye Karşı İstinaf ve Tehiri İcra Talebi Kiracı, İcra Hukuk Mahkemesi’nin verdiği tahliye kararına karşı istinaf yoluna başvurabilir. Ancak istinaf başvurusu, kendiliğinden tahliye işlemini durdurmaz. Tahliyenin durması için kiracının şu şartları sağlaması gerekir: Tahliye kararını “tehiri icra talepli” olarak istinaf ettiğini gösterir bir derkenar almalıdır. Ayrıca icra dairesine, en az 3 aylık kira bedeli tutarında teminat yatırmalıdır. Bu şartların yerine getirilmesi hâlinde, tahliye işlemi istinaf incelemesi sonuçlanana kadar durur. Aksi takdirde işlem devam eder. 5.3. Kiracının Tahliye Kararına Uymaması ve Zorla Tahliye Mahkeme tarafından verilen tahliye kararı kesinleştikten sonra, kiracı taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren, icra dairesine başvurarak zorla tahliye işlemini başlatabilir. Bu süreçte; İcra memuru tahliye günü belirler, Gerekirse kolluk kuvveti desteği sağlanır, Kiracının taşınmazdaki eşyaları boşaltılır ve yasal olarak muhafaza altına alınır. Zorla tahliye, kiraya verenin mahkeme kararına rağmen taşınmazına erişememesi halinde başvurabileceği son ve etkili yoldur. 6. İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davasına İlişkin Usul Kiracının ödeme emrine süresi içinde yaptığı itiraz, icra takibini durdurur. Bu durumda kiraya verenin, takibe devam edebilmesi ve kiracının tahliyesini sağlayabilmesi için İcra Hukuk Mahkemesi’nde “İtirazın Kaldırılması ve Tahliye” davası açması gerekir. Bu süreç hem şekli hem de maddi hukuk bakımından belirli usul kurallarına tabidir. 6.1. Görevli ve Yetkili Mahkemenin Belirlenmesi Davanın Açılacağı Yer ve Mahkeme Türü Görevli mahkeme, her durumda İcra Hukuk Mahkemesi’dir. Bu mahkemeler, yalnızca itirazın kaldırılması taleplerini değil, aynı zamanda bu taleple birlikte getirilen tahliye istemlerini de incelemeye yetkilidir. Yetkili mahkeme , genel kural olarak kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. İcra takibi nerede başlatılmış olursa olsun, itirazın kaldırılması ve tahliye talebi bu yer mahkemesinde görülebilir. Yetki Uyuşmazlıklarının Çözüm Yolları Eğer birden fazla yer mahkemesi yetkili görünüyorsa, kiracı ve kiraya veren arasında imzalanan sözleşmedeki yetki şartı geçerli olabilir. Ancak bu şartın açıkça ve yazılı olarak belirtilmiş olması gerekir. Kiracı yetki yönünden itiraz ederse, mahkeme ilk olarak bu konudaki usule uygunluğu değerlendirir ve yetkisizlik kararı vererek dosyayı görevli ve yetkili mahkemeye gönderebilir. 6.2. Yargılama Süreci ve Delillerin Değerlendirilmesi İtirazın kaldırılması ve tahliye istemine ilişkin davalar, basit usulde ve duruşmalı olarak görülür. Mahkeme, hem takibe dayanak yapılan kira sözleşmesini hem de tarafların ileri sürdüğü itiraz gerekçelerini ve delilleri değerlendirir. Kiraya veren, aşağıdaki hususları yazılı belgeyle ispatlamalıdır: Kira sözleşmesinin varlığı (özellikle noter onaylı veya düzenleme şeklinde hazırlanmış olması avantaj sağlar), Kira borcunun doğduğu ve ödenmediği, Takibe konu alacağın ispatlandığı. Kiracı ise borcu ödediğini, kira bedelinin hatalı belirlendiğini, takas talebinde bulunduğunu ya da ödeme emrinin usulsüz olduğunu ileri sürebilir. Bu tür savunmaların mutlaka dayanak belge ile desteklenmesi gerekir (örneğin banka dekontu, makbuz, yazılı beyanlar vb.). 6.3. Hak Düşürücü Süreler ve Zamanaşımı Kiraya verenin itirazın kaldırılması ve tahliye davası açma süresi: Kiracının yaptığı itirazın kendisine tebliğinden itibaren 6 ay içinde İcra Hukuk Mahkemesi’ne başvurulmalıdır. Bu süre hak düşürücü süredir; süresi içinde dava açılmadığında İtirazın Kaldırılması Davası açma hakkı sona erer. Kira alacaklarına ilişkin genel zamanaşımı süresi: 5 yıldır (TBK m. 147/1). Bu süre, her kira dönemi için ayrı ayrı işlemeye başlar. Yargıtay kararları, sürelere ilişkin işlemlerde genellikle şekil kurallarına büyük önem verir. Özellikle hak düşürücü sürelerin kaçırılması halinde yeniden takip başlatılması mümkün olabilir, ancak aynı borca dayalı olarak yeniden dava açılamaz.