Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası

23 Şubat Borçlar Hukuku Gayrimenkul Hukuku Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılabilmesine ilişkin şartlar Türk Borçlar Kanunu’nun 351. Maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre kira ilişkisinin kurulmasından sonra kiralanan taşınmaz herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira ilişkisinin tarafı olur. Buna göre yeni malik, eski malikin yerini alarak kira sözleşmesini aynı şartlarda sürdürebilecektir. Bununla birlikte yeni malik (yeni ev/işyeri sahibi) kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri için taşınmaza ihtiyaçları olduğu gerekçesiyle sözleşmeyi feshedebilir. Yazı İçeriği 1. Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Tanım 2. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları 3. Yeni Malik, Hangi Yakınlarının İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Açabilir? 3.1. Yeni Malikin Bakmakla Yükümlü Olduğu Kişiler Kimdir? 4. Taşınmaz İhtiyacının Gerçek ve Samimi Olup Olmadığının Mahkemece Tespiti 5. Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davasında Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre 6. Tahliye Sonrası Taşınmazın Başka Birine Kiralanması Halinde Tazminat 7. Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme 8. Sıkça Sorulan Sorular Konut veya işyeri olarak kullanılan taşınmazı yeni satın alan kişi, taşınmazı kiracı olarak kullananı açacağı dava ile tahliye ettirebilir. Bu yolla sözleşmenin feshedilebilmesi için, taşınmazın el değiştirdiği tarihten başlayarak bir ay içinde durum kiracıya yazılı olarak bildirilmeli ve altı ay sonra tahliye davası açılmalıdır. Ancak yeni malik dilerse sözleşmeyi sona erdirme hakkını sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Açılacak davada mahkeme, ihtiyacın samimi olup olmadığını değerlendirecek ve ihtiyacın samimi olması durumunda tahliyeye karar verecektir. 1. Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Tanım 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 351’e göre yeni malik kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri olarak taşınmaza ihtiyaçları olması durumunda dava açarak kira sözleşmesini feshedip kiracıyı tahliye edebilir. Yeni malik tarafından açılacak bu dava, bozucu yenilik doğuran bir dava olup mahkemenin sözleşmenin feshi ve tahliye kararı vermesi üzerine taraflar arasındaki kira sözleşmesi sona erecektir. TBK m. 351’de yer alan düzenleme yeni malik tarafından açılacak davaya ilişkindir. TBK m. 350/1’de ise taşınmazı eski malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası düzenlenmiş olup bu konuda daha detaylı bilgi için İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası isimli yazımızı inceleyebilirsiniz. TBK m. 351 “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” 2. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları Taşınmazı sonradan edinen yeni malikin ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesinin feshi ile kiracının tahliyesi için dava açması ve davanın kabul edilmesi için belli şartların bulunması gerekmektedir. Aksi halde davanın reddine karar verilecektir. Bu şartlar; Kiralanan taşınmazı sonradan edinen yeni malikin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri olarak taşınmaza ihtiyaçlarının olması, Bu kişilerin taşınmaz ihtiyacının sürekli, gerçek, samimi ve zorunlu olması, Edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, davanın altı ay sonra veya sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmış olması, gerekmektedir. Tüzel kişiliğe sahip şirketlerin yeni malik olduğu durumda ancak şirketin kendi ihtiyacı sebebiyle dava açılabilir. Şirketin ortağı veyahut yetkilisinin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılması mümkün değildir. Şahsın yeni malik olduğu durumda, tüzel kişiliğe sahip şirketin ihtiyacı nedeniyle tahliye talebinde bulunulması mümkün değildir. 3. Yeni Malik, Hangi Yakınlarının İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Açabilir? TBK m. 351’de yer alan açık düzenlemeye göre yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası ancak, Yeni malikin kendisi, Yeni malikin eşi, Yeni malikin çocukları ve torunları başta olmak üzere altsoyu, Yeni malikin anne ve babası olmak üzere üstsoyu, Yeni malikin kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin, ihtiyacı sebebiyle açılabilir. 3.1. Yeni Malikin Bakmakla Yükümlü Olduğu Kişiler Kimdir? Yeni malikin kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler her somut olaya göre ayrıca tespit edilecektir. Nitekim yeni malikin kardeşi, TBK m. 350’de sayılan kişilerden olmasa da 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu m. 364’e göre kiraya veren kardeşine bakmakla yükümlü olabilecektir. Kiraya verenin kardeşine bakmakla yükümlü olabilmesi için kendisinin refah içinde bulunması ve kardeşinin ise yardım edilmediği takdirde yoksulluğa düşecek olması gerekmektedir. Nitekim Yargıtay içtihatlarında yeme, içme, barınma gibi bireyin maddi varlığını geliştirmek için zorunlu ve gerekli görülen harcamalarını karşılayabilecek düzeyde geliri bulunmayanlar yoksul kabul edilmiş olup kiraya verenin kardeşinin yoksul durumda olması halinde kiraya verenin refah içinde bulunması şartıyla kardeşine kanun gereği bakmakla yükümlü olduğuna karar verilmiştir. Böyle bir durumda yeni malik, kardeşine kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu için kiraya verenin kardeşinin ihtiyacı sebebiyle de tahliye davası açılabilmesi mümkün olacaktır. 4. Taşınmaz İhtiyacının Gerçek ve Samimi Olup Olmadığının Mahkemece Tespiti Taşınmazı satın alan/ edinen yeni malik tarafından kiralananın ihtiyaç sebebiyle tahliye edilmesi için TBK m. 351’de düzenlenen ihtiyacının gerçek, samimi, sürekli ve zorunlu olması gerekmektedir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. İhtiyacın bu şartlara haiz olup olmadığı her somut olaya göre ayrı ayrı değerlendirilecektir. Mahkeme yargılama sırasında taşınmazı satın alan/ edinen yeni malik veyahut ihtiyacı olduğu iddia edilen kişinin tahliyesi istenen taşınmazın bulunduğu bölgede başka bir taşınmazının bulunup bulunmadığı araştıracaktır. İhtiyacın olup olmadığı hususunda mahkeme tanık dinleyebilecek gerekirse keşif ve bilirkişi incelemesi yapabilecektir. Nitekim Yargıtay içtihatlarında tanık beyanları ile ispatlanan, keşif ve bilirkişi incelemesi ile doğrulanan taşınmaz ihtiyacının varlığını ve işbu ihtiyacın samimi ve zorunlu olduğunu kabul etmeyen yerel mahkeme kararlarında bozmaya gidilmektedir. Yargıtay bir başka kararında ise kiracıyı çıkarabilmek için taşınmazın muvazaalı olarak başkasına devredilmesi durumunda kiracının muvazaa iddiasına yeni malikin ihtiyaç sebebiyle açacağı tahliye davasında ileri sürebileceğine hükmetmiştir. Yine Yargıtay bu kararında kiracının devrin geçersizliğine yönelik dava açmakta hukuki yararının olduğuna hükmetmiştir. Yargıtay 4. Hukuk Dairesi 2021/929 E., 2021/1609 K. ve 25.05.2021 T. “… malik olan davalılardan …’nın 03/09/2012 tarihli kira sözleşmesi ile kiraladığı dükkanından davacıyı çıkarmak için 10/11/2015 tarihinde önce Eskişehir 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2015/2053 esas sayılı dosyası ile iş yerinde sözleşmeye aykırı tadilat yaptığından bahisle davacı aleyhine tahliye davası açtığı, mahkemece davanın esastan reddine dair karar verilmesi üzerine bu defada davacıyı taşınmazdan tahliye etmek amacıyla taşınmazı muvazaalı olarak diğer davalı …’e gerçek bedelinin çok altında bir bedelle satış suretiyle devrettiği, yeni malikin kiracıya taşınmazı sözleşme bitiminde tahliye etmesi amaçlı ihtarda bulunduğu akabinde de 06/09/2017 tarihinde Eskişehir Sulh Hukuk Mahkemesinin 2017/1722 esas sayılı dosyası ile ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açtığı ve bu dosyanın hala derdest bulunduğu, aşamaları anlatılan taraflar arasındaki devir işleminin muvazaalı ve davacıyı taşınmazdan çıkartmak amaçlı olduğunun iddia edildiği anlaşılmaktadır. Davacının eldeki davayı açmakta hukuki yararı vardır.” 5. Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davasında Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre Yeni malik tarafından açılacak ihtiyaç sebebiyle sözleşmenin feshi ile tahliye davasının açılmasında kira sözleşmesinin belirli süreli mi belirsiz süreli mi olduğuna göre farklı hak düşürücü süreler öngörülmüştür. Kira sözleşmesinin belirsiz süreli olması halinde taşınmazı satın alan/edinen yeni malik taşınmazı edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra dava açarak sözleşmenin feshini ve kiracının tahliyesini isteyebilir. Kira sözleşmesinin belirli süreli olması halinde ise taşınmazı satın alan/edinen yeni malik taşınmazı edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra dava açarak sözleşmenin feshini ve kiracının tahliyesini isteyebileceği gibi sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde de kullanabilir 6. Tahliye Sonrası Taşınmazın Başka Birine Kiralanması Halinde Tazminat Yeni Malik, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeni Malik, bu hükme aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır. 7. Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir. Ancak tahliye davası taşınmazın aynına ilişkin olmadığından, bu yetki kesin değildir. Davalının yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifa edileceği yerde de tahliye davası açılabilir. Kiracının tahliye sebeplerine ilişkin detaylı bilgi için “ Kiracının Tahliye Sebepleri ve Tahliye Davaları ” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. 8. Sıkça Sorulan Sorular Yeni Malik İle Tekrardan Kira Sözleşmesi İmzalanmasına Gerek Var mıdır? Yeni Malik ile tekrardan kira sözleşmesinin akdedilmesine gerek yoktur. Zira kiralanan taşınmazın el değiştirmesiyle beraber kira sözleşmesinin tarafı doğrudan yeni malik haline gelecektir. Kira Başlangıç Tarihinin İspat Yükü Kimin Üzerindedir? Kira sözleşmesindeki kira başlangıç tarihinin ne zaman olduğuna ilişkin ispat yükü kiraya verene aittir. Kiraya veren kira ilişkisinin başlangıç tarihini ispat ettikten sonra kiracı tarafından başka bir tarih öne sürülüyorsa bu halde ispat yükü kiracıya geçecektir. Kiracının Evi Başkasına Kiralaması Mümkün Müdür? Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebilir. Bu şekilde kurulan kira sözleşmelerine alt kira sözleşmesi denir. Kiracı Evi Göstermek Zorunda Mıdır? Kiralanan taşınmazın sahibi, mülkiyet hakkı çerçevesinde taşınmazını dilediği zaman satma yetkisine sahiptir. Bu kapsamda kiralanan taşınmazın kiracının kullanımında olduğu durumlarda kiracı, kiralananı satın almak isteyenlerin görmesine ve incelemesine izin vermekle yükümlüdür. Ancak kiralanan taşınmazın gösterilmesi için kiracıya en uygun zaman seçilmelidir. Kiracının Kiralanan Taşınmaza Zarar Vermesi Halinde Ne Yapılır? Kiracı kiralanan taşınmazı korumak ve gözetmekle yükümlüdür. Bu kapsamda kiracı, kiralanan taşınmazda kiralama amacına uymayan, alışılmışın dışında değişiklikler yapamaz. Keza kiracının, kiralanan taşınmazı aldığı şekilde teslim etmesine engel olacak değişiklikleri yapması ve taşınmaza zarar vermesi halinde yükümlülüğünü ihlal ettiğinden söz edilecektir. Kiraya veren sözleşmede öngörülmeyen bu tip değişikliklerin yapıldığını öğrendiğinde kiracıya ihtar yapmalı ve eski hale getirmeyi talep etmelidir. Kiracı tarafından ihtarın tebliğinden itibaren 30 günlük süre içerisinde taşınmaz eski hale getirilmezse kiraya veren sözleşmeyi feshedebilecektir. Şirketin Yeni Malik Olması Durumunda Ne Olacaktır? Tüzel kişiliğe sahip şirketlerin yeni malik olduğu durumda ancak şirketin kendi ihtiyacı sebebiyle dava açılabilir. Şirketin ortağı veyahut yetkilisinin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılması mümkün değildir. Şahsın yeni malik olduğu durumda, tüzel kişiliğe sahip şirketin ihtiyacı nedeniyle tahliye talebinde bulunulması mümkün değildir.