Kentsel Dönüşüme İlişkin İnşaat Sözleşmelerinin Feshi

01 Ocak Gayrimenkul Hukuku Kentsel Dönüşüme İlişkin İnşaat Sözleşmelerinin Feshi Kentsel dönüşüm sürecinde, riskli yapı kararı alındıktan sonra, kat maliklerinin salt çoğunluğu (%50+1) ile binanın yenilenmesine veya güçlendirilmesine karar verilmektedir. Ancak, bu süreçte kat maliklerinin teknik bilgi ve deneyime sahip olmamaları ve çoğu zaman maddi imkanlarının yetersiz olması, riskli yapıları kendi başlarına yenilemelerini zorlaştırmaktadır. Bu nedenle, inşaat konusunda uzmanlık, bilgi birikimi ve sermaye gücüne sahip müteahhitlerle iş birliği yapmak genellikle bir zorunluluk haline gelmektedir. Müteahhitlerle yapılan bu iş birliğinde, tarafların hak ve yükümlülükleri inşaat sözleşmesi ile belirlenmektedir. Öte yandan, kentsel dönüşüm yalnızca bireysel bir girişim değil, aynı zamanda kamusal bir hizmet niteliği taşımaktadır. Bu nedenle, inşaat süreçleri ve yapılan sözleşmeler, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na bağlı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından denetlenmektedir. Hak sahipleri ile müteahhitler arasında yapılan sözleşmelerin feshi söz konusu olduğunda da bu kamusal yön devreye girmekte ve sürecin belirli yasal şartlara uygun şekilde yürütülmesi gerekmektedir. Bu yazımızda, kentsel dönüşüm projelerinde müteahhitle yapılan inşaat sözleşmelerinin hangi durumlarda ve nasıl feshedilebileceğini detaylarıyla ele alacağız. Yazı İçeriği 1. Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yapılan İnşaat Sözleşmeleri 1.1. Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yapılan Sözleşmelerin Hukuki Niteliği 1.2. Müteahhit ile Kat Malikleri Arasındaki Sözleşme Türleri 2. Kentsel Dönüşüm Sözleşmelerinin Feshi 2.1. Hukuki Dayanaklar 2.2. Müteahhit Temerrüdü Nedeniyle Sözleşmenin Feshi 2.3. Maliklerin Sözleşmenin Feshine İlişkin Karar Alması 3. Sözleşmenin Feshi Sonrası İdareye Yapılacak Fesih Müracaatı 3.1. Müteahhitin Fesih Sürecine İtiraz ve Dava Hakkı 4. Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi Feshinin Hukuki Sonuçları 4.1. Fesih Sonrası Hukuki ve Mali Sorumluluklar 4.2. Yarım Kalan İnşaatlar İçin Kat Maliklerinin Hakları 4.3. Yeni Sözleşme Yapılması ve Devam Eden Kentsel Dönüşüm Süreci 1. Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yapılan İnşaat Sözleşmeleri Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan inşaat sözleşmeleri, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği çerçevesinde, riskli yapıların yenilenmesi veya yeniden inşa edilmesi amacıyla taraflar arasında yapılan sözleşmelerdir. 1.1. Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yapılan Sözleşmelerin Hukuki Niteliği Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan sözleşmelerin hukuki niteliği, içeriğine ve taraflar arasındaki ilişkiye bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Genel olarak bu sözleşmeler, tam iki tarafa borç yükleyen karma sözleşme niteliğini haiz sözleşmelerdir. 1.2. Müteahhit ile Kat Malikleri Arasındaki Sözleşme Türleri Kentsel dönüşüm kapsamında, müteahhit ile kat malikleri arasında farklı hukuki niteliklere sahip sözleşmeler imzalanabilir. Bu sözleşmelerin türü; tarafların yükümlülükleri, inşaat süreci ve gelir paylaşımı gibi unsurlara göre belirlenmektedir. Uygulamada, müteahhit ile kat malikleri arasında en sık yapılan sözleşmeler, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve müteahhitlik (yeniden inşa) sözleşmesidir. 1.2.1. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi) Bu sözleşme, arsa sahiplerinin arsa paylarını müteahhite devretmesi ve müteahhidin arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa ederek bunların belirli bir kısmını arsa sahiplerine teslim etmesini öngörmektedir. Müteahhit, arsa sahibinin kendisine devrettiği arsa payı veya yapılacak binadaki belirli bağımsız bölümler karşılığında inşaatı tamamlamayı taahhüt eder. Bu sayede, arsa sahipleri yeni binadan bağımsız bölümler (konut veya dükkan) elde ederek taşınmazlarının değer kazanmasını sağlarken, müteahhit de binadaki belirli bağımsız bölümleri edinmiş olur. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz devrini içerdiğinden, geçerli olabilmesi için noter huzurunda resmi şekilde düzenlenmesi zorunludur. 1.2.2. Müteahhitlik (Yeniden İnşa) Sözleşmesi Bu sözleşme türünde, riskli yapının yıkılmasının ardından yeni bina inşa edilir. Kat malikleri, müteahhide inşaat maliyeti üzerinden belirli bir yüzde oranında veya sabit bir bedel ödemeyi taahhüt eder. Müteahhit ise bu bedel karşılığında binanın yeniden inşasını üstlenir. Bu sözleşme, kat maliklerinin finansal yükümlülüklerini ve müteahhidin inşaat sürecindeki sorumluluklarını belirleyerek kentsel dönüşüm projelerinde yaygın olarak uygulanmaktadır. 2. Kentsel Dönüşüm Sözleşmelerinin Feshi Kentsel dönüşüm sürecinde, taşınmaz malikleri ile müteahhitler veya ilgili idareler arasında imzalanan sözleşmelerin, belirli şartlar altında feshedilmesi mümkündür. Sözleşmenin feshi, taraflardan birinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi, projede hukuka aykırılık bulunması veya maliklerin haklarını ihlal eden durumların ortaya çıkması halinde gündeme gelebilir. 2.1. Hukuki Dayanaklar Kentsel dönüşüm sözleşmelerinin feshi, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nde düzenlenmiştir. Sözleşmenin iptali veya feshi için aşağıdaki hukuki sebeplerin varlığı aranmaktadır. 2.2. Müteahhit Temerrüdü Nedeniyle Sözleşmenin Feshi Temerrüt, borçlunun borcunu zamanında ifa etmemesi halinde içerisinde bulunduğu hukuki durumdur. 6306 sayılı Kanun kapsamında müteahhidin temerrüdü nedeniyle inşaat sözleşmesinin feshedilebilmesi iki farklı durumda öngörülmüştür. Müteahhittin Yapım İşine Bir Yıl İçinde Başlamaması Bütün maliklerce anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınıp bu karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanılmamış olması gerekir. Yani, sözleşmelerin bu gerekçeyle feshedilebilmesi için, sözleşme hükümlerine göre yapım işine başlanılmasından önce, hak sahiplerince yerine getirilmesi gereken edimler varsa, bunların tamamı yerine getirilmiş olmalıdır. Keza, yapım işine başlanılmasına engel teşkil edecek bir yargı kararı, idare kararı, idare uygulaması veya benzeri geçerli bir gerekçe olmamalıdır. Özetle, kentsel dönüşüme ilişkin sözleşmelerin feshedilebilmesi için, yapım işine, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle başlanılmamış olması gerekir. Müteahhittin Altı Aydır Yapım İşine Devam Etmemesi Sözleşmelerin bu gerekçeyle feshedilebilmesi için yapım işinin belirli bir seviyede durdurulması ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor olması gerekir. Bu koşulların varlığı, ilgili idarenin tespit, tutanak ve kayıtları, yapı denetimi sistemindeki kayıtlar, fotoğraflar, uydu görüntüleri gibi belgelerle ortaya konulmalıdır. Yukarıda sayılan durumlardan herhangi birinin gerçekleşmesi durumunda fesih kararı, herhangi bir şekil şartına bağlı olmaksızın hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınabilecektir. Genel anlamda borçlu temerrüdü hakkında daha fazla bilgi edinmek için Borçlu Temerrüdü ve Alacaklının Hakları başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. 2.3. Maliklerin Sözleşmenin Feshine İlişkin Karar Alması Kentsel dönüşüm sürecinde, maliklerin sözleşmeyi feshetme hakkı belirli şartlara bağlıdır. Sözleşmenin feshi için, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluk ile karar alması gerekmektedir. 3. Sözleşmenin Feshi Sonrası İdareye Yapılacak Fesih Müracaatı Hak sahipleri tarafından yukarıda belirtilen şartlar kapsamında fesih kararı alındıktan sonra, yapım işine başlanılmamış olmasının müteahhitten kaynaklandığına ilişkin bilgi ve belgelerle Kentsel Dönüşüm Başkanlığına fesih müracaatında bulunulması gerekmektedir. İdarece Fesih Müracaatının İncelenmesi Fesih müracaatı üzerine, öncelikle fesih kararının kanunda belirtilen şartlara uygun olup olmadığı incelenir. Eğer fesih müracaatının mevzuata uygun olduğu tespit edilirse, fesih gerekçesine göre müteahhide yazılı olarak bildirim yapılarak 15 gün süre verilir. Bu süre zarfında, müteahhidin yapım işine devam etmeme nedenlerini gerekçeleriyle ve belgeleriyle birlikte açıklaması talep edilir. Belirtilen sürenin sonunda fesih şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğine dair yapı mahallinde inceleme yapılır. Bu süreçte, belediye, sosyal güvenlik kurumları ve diğer ilgili kurum ve kuruluşlarla yazışmalar gerçekleştirilerek gerekli bilgi ve belgeler temin edilir. Yapılan inceleme ve araştırma neticesinde fesih şartlarının gerçekleşmediğinin tespit edilmesi durumunda bu konuda fesih müracaatında bulunan maliklere bilgi verilir. Fesih Şartlarının Gerçekleştiğinin Tespit Edilmesi Yapılan değerlendirme sonucunda fesih şartlarının gerçekleştiği tespit edilirse, müteahhide 30 gün süre verilerek: Yapım işine başlaması, veya Projeyi tamamlamak için yeterli ekip ve ekipmanla çalışmalara devam etmesi ihtar edilir. Müteahhit, verilen 30 günlük süre içinde yükümlülüklerini yerine getirmezse, bu sürenin bitim tarihi itibarıyla hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan sözleşme, ilgililerin muvafakati aranmaksızın kendiliğinden (re’sen) feshedilmiş sayılacaktır. Sözleşmelerin feshedilmiş sayıldığı, maliklere ve müteahhite bildirilir. Mevzuat gereği, kentsel dönüşüm projelerinde inşaat sözleşmelerinin fesih kararı hak sahipleri tarafından alınsa da, fesih işleminin kesinleşmesi Başkanlık tarafından yapılan resmi işlemler sonucunda gerçekleşmektedir. Bu nedenle, sözleşmenin feshi, idari hukuk açısından kesin ve yürütülebilir bir idari işlem niteliğindedir. İdarenin bu işlemi hukuka aykırı şekilde gerçekleştirmesi veya süreci usulüne uygun yürütmemesi durumunda, hak sahipleri veya ilgili taraflar idari yargıda iptal davası açabilirler. 3.1. Müteahhitin Fesih Sürecine İtiraz ve Dava Hakkı Kat malikleri tarafından sözleşmesinin feshine ilişkin Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne müracaat edildikten sonra Müdürlük tarafından müteahhite verilen on beş günlük süre içerisinde müteahhit, hak sahiplerince ileri sürülen fesih sebeplerinin gerçek olmadığı, kendisinin işi süresinde teslim edememesinin inşaat alanındaki engeller veya mülk sahiplerinden kaynaklanan gecikmeler sebebi ile yaşandığı veya hak sahiplerince alınan kararın salt çoğunluk sağlamaksızın alındığı gibi sebeplerle feshe itiraz edilebilecektir. Müteahhit tarafından ileri sürülen itirazlara rağmen Müdürlük, hak sahiplerince ileri sürülen feshi sebeplerinin geçerli olduğuna karar vererek sözleşme feshettiği takdirde söz konusu karar idari işlem niteliğinde olduğundan müteahhit, ilgili karara karşı İdare Mahkemeleri’nde dava açarak itiraz edebilir. 4. Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi Feshinin Hukuki Sonuçları Kat malikleri ile müteahhit arasında imzalanan kentsel dönüşüm sözleşmelerinin feshedilmesi, taraflar açısından çeşitli hukuki ve mali sonuçlar doğurmaktadır. Fesih süreci tamamlandıktan sonra, hem maliklerin hem de müteahhidin yükümlülükleri ve hakları, ilgili mevzuat çerçevesinde değerlendirilir. 4.1. Fesih Sonrası Hukuki ve Mali Sorumluluklar Malikler, müteahhidin inşaata bir yıl içinde başlamaması veya işe altı aydan uzun süre ara vermesi durumunda sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Ancak, bu durum malikler açısından zarara yol açabilecek sonuçlar doğurabilir. 6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 13/11-g maddesi, fesih tarihine kadar yapılan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer mali yükümlülükler açısından genel hukuk hükümlerinin uygulanacağını düzenlemiştir. Yine aynı maddede fesih tarihine kadar yüklenici tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemelerinin hak sahiplerinden geri talep edilemeyeceği düzenlenmiştir. Malikler, genel hukuk hükümlerine göre uğradıkları zararları tazmin edebilirler. Bu kapsamda, İnşaatın gecikmesi nedeniyle oluşan kira kayıplarını, Yeni yükleniciyle yapılacak sözleşmenin daha yüksek maliyetli olması halinde aradaki farkı, Diğer doğrudan zararlarını talep etme hakkına sahiptirler. Ancak, kentsel dönüşüme ilişkin inşaat sözleşmesinin, inşaatın altı aydan uzun süre durması nedeniyle feshedilmesi halinde, müteahhit tarafından halihazırda yapılan işlerin mahsuplaştırılması gerekmektedir. Bunun yanı sıra, sözleşmenin 6306 sayılı Kanun kapsamındaki nedenler yerine müteahhidin eksik ve sözleşmeye aykırı malzeme kullanması başta olmak sair hukuka aykırı sebeplerle feshedilmesi durumunda, maliklerin Türk Borçlar Kanunu kapsamı genel hükümleri çerçevesinde uğradıkları zararları tazmin etme hakkı bulunmaktadır. Ayrıca, fesih sonrasında, maliklerin veya ilgili idarenin talebi üzerine, taşınmazların tapu kaydına şerh edilen inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler ilgili tapu müdürlüğü tarafından terkin edilir. 4.2. Yarım Kalan İnşaatlar İçin Kat Maliklerinin Hakları Eğer inşaat, müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmenin feshedilmesi sonucunda yarım kalmışsa, kat malikleri müteahhidin eksik ve kusurlu ifasından doğan zararları için Türk Borçlar Kanunu kapsamında genel hükümlere dayalı olarak tazminat davası açabilirler. Bu dava kapsamında maliklerin; Eksik veya hatalı inşaat işlerinden kaynaklanan zararlarının giderilmesini, Tamamlanmamış yapı nedeniyle uğranılan mali kayıpların tazmin edilmesini, Müteahhitin kusurlu davranışı nedeniyle doğan zararlarının karşılanmasını talep etme hakları bulunmaktadır. 4.3. Yeni Sözleşme Yapılması ve Devam Eden Kentsel Dönüşüm Süreci Kentsel dönüşüm sözleşmesinin feshine karar verildikten sonra, kat malikleri hisselerinin salt çoğunluğu ile yeni bir yüklenici seçmek üzere karar alabilirler. Bu karar doğrultusunda, maliklerin oy çokluğu ile belirlediği yeni müteahhit ile yeni bir inşaat sözleşmesi imzalanarak dönüşüm sürecine devam edilir. Yeni yüklenici ile yapılan sözleşmenin şartları, önceki projede yaşanan aksaklıklar göz önünde bulundurularak daha detaylı hazırlanmalı ve maliklerin haklarını güvence altına alacak şekilde düzenlenmelidir. Bu süreçte, maliklerin mağduriyet yaşamamaları adına hukuki danışmanlık almaları büyük önem taşımaktadır. Sonuç Kentsel dönüşüm sözleşmesinin feshi, taraflar açısından önemli hukuki ve mali sonuçlar doğurmaktadır. Malikler, fesih sonrası hak kaybına uğramamak için yeni bir yüklenici ile anlaşmadan önce detaylı bir değerlendirme yapmalı, hukuki destek almalı ve süreci titizlikle takip etmelidir. Ayrıca, fesih sonrası inşaatın tamamlanması ve mali yükümlülüklerin düzenlenmesi sürecinde genel hukuk hükümlerinin uygulanacağı dikkate alınarak, yasal hakların korunması için gerekli önlemler alınmalıdır. Kentsel Dönüşüm Süreçleriyle İlgili Detaylı Bilgi İçin Önerilen Yazılar Kentsel dönüşümle ilgili daha detaylı bilgi edinmek için aşağıdaki yazılarımızı inceleyebilirsiniz: Riskli Yapılarda Kentsel Dönüşüm Süreci Riskli Yapı Kararına Karşı İtiraz ve İptal Davası Riskli Yapı Nedir? Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır? Kentsel Dönüşüm Kararına Uymayan Maliklerin Hakları Riskli Alanlarda Kentsel Dönüşüm Süreci Riskli Yapılarda Güçlendirme Kararı Bu yazı yalnızca bilgilendirme amaçlı yayımlanmış olup, tüm hakları Kulaçoğlu Hukuk Bürosu’na aittir. Hak kaybına uğranılmaması ve yasal süreçlerin doğru bir şekilde yürütülmesi için, herhangi bir işlem yapılmadan önce Gayrimenkul Hukuku ve Kentsel Dönüşüm alanında uzman avukatlardan hukuki destek alınmasını tavsiye ederiz.