Tribunal: TRL
Processo n.º: 3729/22.9T8CSC.L1-6
Relator: JORGE ALMEIDA ESTEVES
Decisão: PROCEDENTE
Descritores: CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA; REMUNERAÇÃO; EXCLUSIVIDADE

Sumário:
(da responsabilidade do relator)
I- No âmbito de um contrato de mediação imobiliária, o direito à remuneração prevista depende do efetivo exercício de uma atividade por parte do mediador tendente ao negócio visado pelo contrato e que essa atividade seja causa adequada da celebração do negócio que, a final, venha a ser celebrado entre os vendedores (contratantes naquele contrato) e o comprador com quem foi celebrado o negócio mediado.
II- Se o negócio foi celebrado com um comprador apresentado pela mediadora, em que existiram negociações promovidas por aquela, mas que no final se goraram por as partes não terem chegado a acordo, não existe o direito à remuneração se, sendo o contrato celebrado sem a cláusula de exclusividade, ocorrer a quebra do nexo de causalidade adequada entre a atividade da mediadora e o negócio concretamente efetuado.
III- Verifica-se a quebra dessa causalidade quando ocorrem circunstâncias que foram determinantes para o negócio, nomeadamente o facto de os interessados compradores terem tomado a iniciativa de contactar outra mediadora para retomarem as negociações e o preço final ter sido 1.220.000€ superior aquele que havia sido obtido pela autora.
IV- Nestas circunstâncias há que concluir que o negócio celebrado é exclusivamente imputável à atividade da segunda mediadora, a quem foi paga a comissão, não tendo a autora direito a qualquer remuneração.

Acordam os Juízes que compõem este Coletivo da 6ª Secção do
Tribunal da Relação de Lisboa
RELATÓRIO
Ré recorrente:
SUBMARINO DO RIO, LDA.,
pessoa coletiva n.º ..., com sede na Avenida de ..., Cascais
Autora recorrida:
FCGM – SOCIEDADE DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, S.A.,
pessoa coletiva n.º..., com sede na Alameda das ..., Lisboa.
A autora instaurou ação de condenação sob a forma comum de declaração peticionando a condenação da ré no pagamento da quantia de € 147.840,00 € (cento e quarenta e sete mil, oitocentos e quarenta euros), acrescida de juros de mora à taxa legal aplicável às transações comerciais, contados desde a citação até integral e efetivo pagamento.
Para fundamentar a pretensão a autora invocou que se dedica à mediação imobiliária. No âmbito dessa sua atividade celebrou com a ré, em 07.11.2018, um contrato de mediação imobiliária, sem exclusividade, tendo por objeto a venda de um imóvel de que a ré era proprietária, sito na freguesia de Alcabideche, concelho de Cascais, pelo preço de 3.950.000,00 €, tendo como contrapartida uma comissão de 5%
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do valor final de venda, acrescida de IVA. Em cumprimento desse contrato a autora conseguiu angariar interessados na compra, nomeadamente AA e BB, que visitaram o imóvel pela primeira vez em 11.01.2022 e preencheram um documento de reserva, pagando nessa altura 10.000€. Após várias visitas e apresentação de propostas, a ré decidiu, em 28.02.2022, suspender a venda do imóvel. Em 18.07.2022 a autora tomou conhecimento de que em 03.06.2022 os referidos AA e BB celebraram com a ré a escritura pública de compra do imóvel pelo preço de 3.520.000,00 €. A autora entende que a sua atividade foi determinante para a conclusão do negócio, pelo que lhe é devida a comissão acordada no contrato de mediação.
A ré contestou, dizendo que celebrou efetivamente o contrato de mediação imobiliária com a autora em regime de não exclusividade, mas a remuneração acordada foi de 4%. As negociações com o casal AA e BB mediadas pela autora acabaram por se gorar, tendo a última proposta por eles apresentada, no valor de 2.300.000€, sido rejeitada. Acabaram por terminar a relação contratual com a autora. Em finais de abril de 2022, estando ainda por regularizar o processo documental do imóvel, a ré foi contactada por uma outra sociedade de mediação imobiliária, a JJ - Mediação Imobiliária, Lda., que usa a designação comercial “IMOJOY”, indicando que, em parceria com a Remax Collection Villa, de Cascais, representada por DD, tinham interessados na compra. Esses interessados eram exatamente os referidos AA e BB. No âmbito das negociações havidas com a nova empresa de mediação, acabou por ser acordado o preço de € 3.520.000,00 (três milhões quinhentos e vinte mil euros), pelo qual o imóvel, foi vendido. A ré pagou à Imojoy a comissão no valor de 181.843,20€, correspondente a 4,2% do valor da venda, mais IVA à taxa de 23%. A ré considera que, em face das circunstâncias que determinaram a conclusão do negócio, este não é imputável à atividade da autora, pelo que não lhe assiste o direito à pretendida remuneração.
Foi dispensada a realização da audiência prévia com fundamento na simplicidade da causa
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e foi proferido despacho saneador tabelar que julgou verificados os pressupostos processuais.
Dispensou-se a enunciação do objeto do litígio e dos temas da prova
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.
Realizou-se a audiência final tendo sido proferida sentença que terminou com o seguinte segmento decisório:
“
Pelo exposto, julgo a presente acção intentada parcialmente procedente e, consequentemente, condeno a ré SUBMARINO DO RIO, LDA., a pagar à autora FCGM – SOCIEDADE DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, S.A., a quantia de 140.800,00 euros (cento e quarente mil e oitocentos euros), acrescida de juros de mora, à taxa de juros comerciais, contados desde a data da citação e até integral pagamento
”.
*
Inconformada com o decidido, apelou a ré, tendo apresentado alegações e as seguintes conclusões:
A.
O presente recurso vem interposto da Decisão recorrida, na qual o Tribunal a quo julgou a ação parcialmente procedente e, em consequência, condenou a Ré, ora Recorrente, a pagar à Autora, ora Recorrida, a título de comissão, a quantia de EUR 140.800,00, acrescida de juros de mora à taxa de juros comerciais, contados desde a data da citação e até integral pagamento.
B.
A decisão do Tribunal a quo de condenar a Ré, ora Recorrente, no pagamento da referida comissão, é manifestamente injusta e contrária ao Direito e padece de vários erros na apreciação da matéria de facto que carecem da devida correção.
C.
Assim, o que se pretende com as presentes alegações de recurso é que a Decisão recorrida seja revogada e substituída por outra que, apreciando globalmente a factualidade efetivamente subjacente ao presente caso, julgue a ação integralmente improcedente, e, consequentemente, absolva a Recorrente do pedido.
Da impugnação da matéria de facto
D.
Os erros na apreciação da matéria de facto consubstanciam-se (i) na omissão, no elenco de factos provados da Decisão recorrida, de um conjunto de factos relevantes que foram alegados e/ou resultaram da prova produzida em julgamento, (ii) na equivocada inserção no elenco de factos provados de factos que não têm qualquer sustentação na prova produzida em julgamento, ou resultam de depoimentos incongruentes e (iii) na omissão, quer do elenco de factos provados, quer do elenco de factos não provados, de um facto relacionado com a decisão dos compradores de cortar relações com EE que, atendendo à sua relevância e ao facto de sobre ele ter sido produzida prova abundante, deveria ter sido considerado pelo Tribunal a quo.
E.
Em primeiro lugar, o Tribunal a quo incorreu em erro ao dar como provado o facto n.º 35, desde logo porque não foi junto ao processo qualquer documento que corrobore a identidade dos participantes na segunda visita ao imóvel (dia 22.02.2022) e porque da prova produzida em sede de julgamento, resulta que nessa visita, apenas esteve presente, da parte dos compradores, AA.
F.
A própria testemunha BB confirmou que apenas esteve presente na primeira visita realizada ao imóvel, em 11.01.2022 (cfr. minutos 00:21:02 a 00:21:46 do seu depoimento).
G.
A inclusão do facto n.º 35 no elenco de factos provados incorre numa outra incongruência, na medida em que, a testemunha FF também não esteve presente na visita ao imóvel de 22.02.2022, tal como foi por este confirmado em sede de julgamento (cfr. minutos 00:07:00 a 00:07:10 do seu depoimento).
H.
Neste sentido, o facto n.º 35 não se deverá manter no elenco dos factos provados da Decisão Recorrida, devendo o mesmo ser eliminado ou, se assim não se entender, pelo menos alterado, passando a assumir a seguinte formulação:
No dia 22 de fevereiro de 2022, foi realizada nova visita aos imóveis, no âmbito da qual estiveram presentes AA, acompanhada da consultora imobiliária EE, bem como do funcionário da Ré, GG.
I.
Em segundo lugar, o Tribunal a quo incorreu em erro ao dar como provado o facto n.º 47, uma vez que não só não é verdade que tenha sido através da Recorrida que os compradores tomaram conhecimento de todas as características atinentes ao imóvel Casa..., como o mesmo é contraditório com o facto provado n.º 38.
J.
Como ficou refletido nos factos provados n.º 4 e 9 da Decisão recorrida, nos termos do Contrato de Mediação Imobiliária celebrado entre as Partes, a Recorrida estava obrigada a “diligenciar no sentido de conseguir interessado na Compra [da Casa...], pelo preço de 3.950.000,00 € (três milhões, novecentos e cinquenta mil euros), desenvolvendo, para o efeito, ações de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respetivos imóveis” e a “prestar os serviços conducentes à obtenção da documentação necessária à concretização do(s) negocio(s) visado(s) pela mediação”.
K.
O Tribunal a quo deu como provado - facto provado n.º 38 - que os interessados na compra do imóvel apenas vieram a tomar conhecimento das irregularidades registais do imóvel na sequência da vistoria técnica realizada pela empresa ..Manutenção de Patrimónios, Lda.., contratada pelos compradores para o efeito.
L.
O depoimento de BB – um dos compradores – é inequívoco neste sentido (cfr. minutos 00:28:31 a 00:29:15 e 01:24:12 a 01:26:17 do seu depoimento).
M.
A Recorrente, aquando da angariação do imóvel, transmitiu à Recorrida, na pessoa de II, a situação registal do mesmo, tendo deixado bastante claro que o imóvel teria de ser vendido na exata situação registal e jurídica em que este se encontrava (razão pela qual a Recorrente não estava disposta a aceitar quaisquer reduções substanciais do preço), o que a Recorrida não cuidou de transmitir aos compradores AA e BB.
N.
O e-mail enviado pelo legal representante da Recorrente a EE, em 15.02.2022, com as condições inegociáveis da venda (junto como Documento n.º 8 com a petição inicial) e, novamente, o depoimento de BB (cfr. minutos 01:28:41 a 01:29:08 e 01:22:11 a 01:24:10 do seu depoimento) consubstanciam prova inequívoca do que acima se afirmou.
O.
Neste sentido, o facto provado n.º 47 não se poderá manter no elenco dos factos provados da Decisão Recorrida, devendo ser integralmente eliminado.
P.
Em terceiro lugar, o Tribunal a quo errou ao dar como provado o facto n.º 51, cuja inclusão no elenco de factos provados fundamentou nos depoimentos das testemunhas II, EE, FF, BB, AA, JJ, KK, DD e nas declarações de LL.
Q.
Nenhum dos referidos depoimentos permite confirmar que tenha sido numa visita a outra casa indicada pela EE que os compradores, AA e BB, conheceram DD.
R.
As testemunhas AA e BB – cujos depoimentos, por estarem em causa factos pessoais e do conhecimento direto das mesmas, deverão ser valorados preferencialmente sobre todos os outros que espelhem um conhecimento meramente indireto dos factos – confirmaram, de modo consistente, que contactaram DD na sequência de uma pesquisa online de outros imóveis realizada pelos próprios, motivada pela indisponibilidade da EE em continuar a acompanhá-los na busca de uma casa (cfr. minutos 00:23:53 a 00:25:31 do depoimento de AA e minutos 00:37:07 a 00:41:27 do depoimento de BB).
S.
A própria DD, quando questionada sobre como conheceu os compradores, respondeu que estes a contactaram via WhatsApp, no seguimento de uma pesquisa no Idealista (cfr. minutos 00:04:26 a 00:05:46 e 00:54:24 a 00:55:19 do seu depoimento).
T.
Neste sentido, não resta outra solução senão a de reformular o facto n.º 51, de modo a que do mesmo não continue a constar o trecho “numa visita a uma outra casa indicada pela EE, conheceram DD”.
U.
Em quarto lugar, o Tribunal a quo incorreu em erro ao dar como não provado o facto f., sendo que, quanto a este facto em específico, o Tribunal a quo não apresentou qualquer fundamentação para a sua exclusão do elenco de factos provados, limitando-se a apresentar a mesma justificação para a exclusão dos factos e. a g..
V.
Este facto foi, no entanto, corroborado quer por prova documental, quer por prova testemunhal.
W.
Desde logo, pelo Documento n.º 2 junto com a contestação, correspondente ao e-mail enviado pelo legal representante da Recorrente à Recorrida (na pessoa de II), em 29.03.2022, em resposta à proposta dos compradores de EUR 2.300.000,00 para a compra da Casa..., no qual aquele informa que “Dito isto e levando em conta o teor deste novo mail, reitero a não aceitação da mesma e informo que por claras razões de incompatibilidade comunicacional, vimos vedar à Remax a apresentação e comercialização da nossa propriedade”.
X.
Foi com esta proposta que a Recorrente dissipou quaisquer dúvidas de que a Recorrida não estava a cumprir diligentemente o acordado (e contratado) com a Recorrente, principalmente no que respeitava à transmissão de informação clara e exata aos compradores das condições quer do imóvel, quer da venda do mesmo.
Y.
A degradação e a quebra definitiva das relações entre a Recorrente e a Recorrida foi igualmente corroborada quer pelo legal representante da Recorrente (cfr. minutos 00:07:13 a 00:09:04, 00:21:24 a 00:23:24 e 00:31:45 a 00:33:16 das suas declarações), que pelas testemunhas KK (cfr. minutos 00:16:43 a 00:18:20 do seu depoimento), JJ (cfr. minutos 01:03:23 a 01:03:46 do seu depoimento) e DD (cfr. minutos 01:03:23 a 01:03:46 do seu depoimento).
Z.
Neste sentido, a Decisão recorrida deverá ser revogada e substituída por outra que inclua o facto f. no elenco de factos provados.
AA.
Em quinto lugar, o Tribunal a quo errou ao dar como não provado o facto g., dado que foi produzida prova substancial que permitia ao Tribunal ter incluído o facto em questão na matéria dada por provada.
BB.
Desde logo, este facto foi alegado pela Recorrente no artigo 18.º da contestação, no qual se fez referência e se remeteu para o Documento n.º 12 junto pela Recorrida com a sua petição inicial, o qual corresponde a um e-mail remetido pelo representante legal da Recorrente à Recorrida, na pessoa de II, em 28.02.2022, onde se lê “Venho comunicar que a venda deste nosso imóvel se encontra suspensa pelas razões que apontei no meu telefonema de há pouco.” – circunstância que foi, aliás, incluída na factualidade dada como provada na Decisão recorrida, nos factos n.º 40 e 42.
CC.
O envio deste e-mail, bem como o respetivo teor, foram confirmados por prova testemunhal, designadamente pelo depoimento de EE (cfr. minutos 00:39:48 e 00:40:29 do seu depoimento).
DD.
Por outro lado, o representante legal da Recorrente, em sede de declarações de parte, explicou que, depois de levantadas as questões sobre as desconformidades registais do imóvel, e na sua discricionariedade empresarial e comercial, a Recorrente decidiu avançar com o processo de legalização do imóvel (o que lhe permitiria vender o imóvel por um preço superior), razão pela qual, ao mesmo tempo que veda expressa e definitivamente a venda deste imóvel pela Recorrida, decide suspender a venda do imóvel com as demais agências imobiliárias em que o mesmo se encontrava anunciado (cfr. minutos 00:07:13 a 00:09:04 e 01:00:11 a 01:00:24).
EE.
Do supra exposto resulta, em termos claros, que a prova produzida nos autos aponta, precisamente, para que “a Ré decidiu que mais valia retirar a casa do mercado, suspendendo a sua venda até ter regularizado as questões pendentes, dando assim por concluída a sua relação com a Autora”, motivo pelo qual o facto g. da matéria de facto não provada deve antes ser incluído no elenco da matéria de facto provada.
FF.
Em sexto lugar, o Tribunal a quo incorreu em erro ao dar como não provados os factos h. e i., decisão que fundamentou na circunstância de “nenhuma prova a R. fez que tivesse esclarecido a A. sobre as irregularidades do imóvel, antes de terem sido detetadas na vistoria pelo engenheiro contratado pelos interessados”.
GG.
Desde logo, o representante legal da Recorrente, LL, afirmou em sede de julgamento não ter quaisquer dúvidas sobre ter informado a Recorrida sobre todas as características do imóvel, incluindo as desconformidades legais que de que o mesmo padecia (cfr. minutos 00:04:06 a 00:05:38 das suas declarações).
HH.
Por outro lado, a própria II, angariadora do imóvel em questão, encontrando-se sob juramento, não pôde confirmar em Tribunal que estas irregularidades não lhe foram comunicadas pela Recorrente (cfr. minutos 00:33:38 a 00:34:00 do seu depoimento).
II.
A referida prova era suficiente para que o Tribunal a quo tivesse dado por provado que a Recorrente transmitiu à Recorrida a circunstância de existirem desconformidades registais no imóvel, razão pela qual deveria ter incluído o facto i. no elenco de factos provados, e não no elenco de factos não provados.
JJ.
E tendo a Recorrente transmitido estas informações sobre as condições do imóvel à Recorrida, esta estava, naturalmente, obrigada a comunicá-las aos compradores, como imposto pelas Cláusulas 2.ª, n.º 1 e 6.ª, n.º 1 do Contrato (cujo conteúdo foi reproduzido na Decisão recorrida, nos factos provados n.º 4 e 9) – o que, evidentemente, não sucedeu.
KK.
Resulta claro do depoimento de BB que não foi a Recorrida ou EE a comunicar-lhe as irregularidades no imóvel (cfr. minutos 01:28:41 a 01:29:08 do seu depoimento).
LL.
Por outro lado, a Recorrente não pode concordar com a afirmação do Tribunal a quo de que “não se provou que a A. não tenha esclarecido os interessados do preço mínimo pelo qual a R. queria vender os imóveis (…) ou sequer que a proposta mais baixa referida no doc. 1 com a contestação tenha sido inibidora da concretização do negócio”.
MM.
Com efeito, a testemunha AA, compradora do imóvel Casa..., confirmou expressamente em julgamento que não lhes foi comunicado (a si e a BB) que o vendedor (a Recorrente) não estava disposto a aceitar uma tão substancial redução de preço (cfr. minutos 01:22:11 a 01:24:10 do seu depoimento).
NN.
Além disso, ficou também demonstrado que foi precisamente a apresentação desta proposta tão absurdamente reduzida (e tão díspar das condições inegociáveis estabelecidas pela Recorrente no seu email de 15.02.2022), que impeliu a Recorrente a decidir pôr fim à sua relação comercial com a Recorrida.
OO.
Neste sentido, impõe-se incluir os factos não provados i. e h. no elenco de factos provados.
PP.
Em sétimo lugar, o Tribunal a quo errou ao não incluir no elenco de factos provados a decisão, por parte de BB e AA, de cortar relações comerciais com a agente imobiliária EE – facto que não foi, de todo, considerado pelo Tribunal a quo, que não cuidou de o incluir quer no elenco de factos provados, quer no elenco de factos não provados.
QQ.
A ausência de análise de tal facto condicionou a justeza da solução alcançada.
RR.
O facto em questão reputa-se de absolutamente essencial para a demonstração da quebra do nexo de causalidade entre os alegados esforços de promoção da Casa... da Recorrida (através de EE) e a concretização da venda do mesmo aos referidos compradores e, consequentemente, da ausência de fundamento para o pagamento de uma comissão pela Recorrente à Recorrida.
SS.
Em sede de julgamento, as testemunhas AA e BB esclareceram que decidiram prescindir dos serviços de EE atenta a sua urgência em comprar casa e a indisponibilidade manifestada por esta última (cfr. minutos 00:16:03 a 00:17:32 e 00:25:05 do depoimento de AA e minutos 00:37:07 a 01:09:32 e 01:15:55 a 00:41:11 do depoimento de BB).
TT.
Por outro lado, AA referiu expressamente, em sede de julgamento, não ter sentido sequer necessidade de informar EE que iriam trabalhar com outros agentes imobiliários, uma vez que esta se revelava bastante indisponível (cfr. minutos 00:17:33 a 00:17:59 do seu depoimento).
UU.
A testemunha BB confessou, expressamente, que, com o envio da mensagem a EE, em 18.07.2022 (cujo printscreen e tradução foram juntos pela Recorrida em requerimento datado de 03.07.2023), apenas se quis desculpar por ter decidido avançar para a compra do imóvel com outra agente imobiliária, razão pela qual efabulou que a Recorrente exigira que a venda fosse privada, não passando por intermediação de uma imobiliária – muito embora tal não correspondesse à verdade.
VV.
Do exposto, resulta que o facto em causa é demonstrativo da ausência de qualquer papel da Recorrente na decisão, por parte dos compradores, de, também eles, porem término à sua relação com EE, pelo que o facto em questão é um facto complementar, ou concretizador, dos factos essenciais que fundamentam a licitude da conduta da Recorrente (e inexistência de qualquer responsabilidade civil por incumprimento contratual), revelando-se, por esse motivo, decisivo para a improcedência da presente ação e que devia, por inerência, ter sido considerado pelo Tribunal a quo, nos termos do disposto na alínea b), do n.º 2, do artigo 5.º do CPC.
WW.
A propósito dos factos que devem constar da sentença, designadamente sobre os factos complementares, importa atender aos ensinamentos de Abrantes Geraldes, Pimenta, Pires de Sousa e ainda ao Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, de 17.01.2017, proferido no proc. n.º 3161/12.2TBLRA-A.C1.
XX.
Impõe-se, assim, concluir que as regras processuais e a prova produzida na instrução da causa impunham ao Tribunal a quo que incluísse tal matéria no elenco dos factos provados, devendo este Tribunal alterar a Decisão recorrida quanto à matéria de facto, sob pena de violação do disposto na alínea a), do n.º 2, do artigo 5.º do CPC, acrescentando o seguinte facto à matéria de facto provada:
AA e BB começaram, por iniciativa própria, a consultar outros agentes imobiliários, tendo decidido terminar definitivamente a sua relação comercial com EE, atenta a indisponibilidade manifestada pela mesma.
YY.
Subsidiariamente, sempre se dirá que este facto deveria constar da motivação de facto da Decisão recorrida, sendo considerado na apreciação global da prova produzida, assumindo, nesse caso, a natureza de facto instrumental, nos termos da alínea a) do n.º 2 do artigo 5.º do CPC.
ZZ.
Em suma, caso este Tribunal entenda não ser de incluir o facto acima formulado no elenco de factos provados – o que não se concede –, a Decisão recorrida sempre terá de ser revogada e substituída por outra que inclua a referida matéria na respetiva motivação, o que se requer.
AAA.
Em oitavo lugar, e em face de tudo quanto se expôs supra, o Tribunal a quo errou ao dar como provado o facto n.º 66, nos termos do qual “Os compradores que figuram na escritura pública de compra e venda foram angariados pela A., em parceria com a EE”.
BBB.
É que, embora os primeiros contactos com os compradores tenham sido promovidos pela Recorrida, em parceria com a EE, a venda da Casa... apenas se concluiu pelo trabalho de uma outra agência imobiliária (a IMOJOY), não tendo a Recorrida assumido qualquer papel no processo negocial que veio a culminar na concretização da venda do imóvel,
CCC.
O que justifica que, na escritura pública de compra e venda do imóvel, apenas tenha sido feita referência à mediação realizada pela IMOJOY, enquanto verdadeira intermediária do processo de comercialização do imóvel.
DDD.
Neste sentido, impõe-se que o facto n.º 66 seja reformulado, de forma a que do mesmo não se possa extrair o sentido de ter havido uma qualquer dispensa ilegítima e injustificada da presença da Recorrida na celebração da escritura pública, sugerindo-se a seguinte formulação: O contacto inicial com os compradores que figuram na escritura pública de compra e venda foi promovido pela A., em parceria com a EE.
Do Mérito do Recurso
EEE.
A Recorrida não cumpriu de forma diligente o contrato de mediação, nomeadamente na promoção do imóvel "Casa...".
FFF.
A Recorrida foi informada, desde o início, das desconformidades registais do imóvel e do seu respetivo impacto na determinação das condições de venda, nomeadamente do facto de que o preço já refletia essas desconformidades. Ainda que não tivesse sido informada, a Recorrida tinha o dever de realizar a devida "due diligence" para identificar eventuais problemas que pudessem impedir o negócio. Tal dever decorre não só do Contrato de Mediação, mas da própria lei e até da boa-fé. Seja como for, e tal como se demonstrou, a Recorrida estava na posse desta informação, que lhe foi cuidadosamente comunicada pela Recorrente.
GGG.
A falta de comunicação destas desconformidades aos potenciais compradores (AA e BB) resultou numa proposta de compra completamente desfasada da realidade negocial, mais de 1 milhão de euros abaixo do pretendido. Esta má assessoria da Recorrida gerou uma justificada perda de confiança na capacidade que a mesma teria para concluir a venda nas condições acordadas com a Recorrente.
HHH.
A factualidade que acima se descreveu não foi devidamente considerada pelo Tribunal a quo na Decisão recorrida, sendo certo que a mesma assume extrema relevância para a conclusão de que não assiste à Recorrida qualquer direito a receber uma comissão pela conclusão da venda da Casa...
III.
Após a apresentação de tal proposta, muito abaixo do preço pretendido, a Recorrente perdeu a confiança na Recorrida e vedou-lhe a comercialização do imóvel, comunicando essa decisão de forma clara a II em 29.03.2022 (cfr. Documento n.º 2 junto com a Contestação). A rutura foi confirmada pelo representante da Recorrente, LL, no depoimento prestado em sede de julgamento (cfr. minutos 00:07:13 e 00:08:40 do depoimento de LL), e pela recusa da Recorrente em negociar com membros da Remax.
JJJ.
O conteúdo do e-mail (cfr. Documento n.º 2 junto com a Contestação) que o representante da Recorrente remeteu à Recorrida não deixa quaisquer margens para dúvidas quanto à firme intenção da Recorrente de pôr término à relação comercial com a Recorrida, pelo menos no que dizia respeito à comercialização da Casa....
KKK.
Pese embora a linguagem utilizada possa não ser a mais rigorosa do ponto de vista técnico-jurídico, tal não era exigido ao representante da Recorrente, dado que se trata de uma pessoa que não tem formação na área do Direito.
LLL.
A Decisão do Tribunal a quo comete um equívoco nas considerações que faz acerca de uma eventual perda de interesse da Recorrente na comercialização do imóvel. O que ocorreu não foi a perda de interesse na comercialização do imóvel per se, mas apenas em que tal comercialização fosse realizada pela Recorrida, mantendo-se sempre o interesse em alienar o imóvel.
MMM.
Assim, mal andou o Tribunal a quo ao considerar não existirem elementos suficientes para demonstrar uma verdadeira rutura das relações comerciais entre a Recorrente e a Recorrida.
NNN.
Por outro lado, cumpre dizer que, em virtude de não existir um acordo de exclusividade com a Recorrida, a Recorrente era livre de contratar com outras mediadoras imobiliárias, como fez. Recorde-se, a este propósito, que essa possibilidade foi expressamente prevista no Contrato de Mediação, designadamente na sua cláusula 4.ª, n.º 1.
OOO.
Significa isto, por outro lado, que a Recorrente não estava dependente de um término contratual formal com a Recorrida para poder prosseguir a comercialização da Casa... com outra agência de mediação imobiliária.
PPP.
A Recorrente atuou sempre dentro dos limites das prerrogativas que lhe assistiam legal e contratualmente, o que deverá ser tido em devida conta pelo Tribunal ad quem na decisão que vier a produzir.
QQQ.
Não foram os esforços de promoção da Recorrida que conduziram à conclusão do negócio jurídico, não lhe sendo devido qualquer montante remuneratório.
RRR.
Nos termos da Lei da Mediação Imobiliária, o direito à remuneração da mediadora está subordinado à conclusão do negócio que decorra diretamente da sua intervenção, não bastando a simples apresentação de interessados para justificar o pagamento de uma comissão.
SSS.
No caso concreto, as negociações iniciadas pela Recorrida com os compradores BB e AA não resultaram na conclusão da venda da Casa..., tendo sido interrompidas pela Recorrente em virtude de reiterados incumprimentos por parte da Recorrida, culminando na proibição de continuação da comercialização do imóvel por parte desta.
TTT.
O trabalho da Recorrida revelou-se insuficiente para atingir o desiderato do contrato de mediação, o que se revelou em diversos sinais, nomeadamente ao não conseguir assegurar a celebração de um contrato-promessa de compra e venda, o que é comum e esperado em transações imobiliárias de grande dimensão como a presente.
UUU.
O único compromisso obtido pela Recorrida foi a assinatura de um acordo de reserva no valor de EUR 10.000,00, valor insignificante face ao montante total do negócio de EUR 3.520.000,00, e que foi devolvido após o término das negociações.
VVV.
A conclusão da venda foi realizada por outra mediadora, a IMOJOY, que intermediou um novo processo negocial, levando à celebração de um contrato-promessa de compra e venda e, posteriormente, à escritura pública.
WWW.
A identidade dos compradores não implica, por si só, a manutenção de um nexo causal entre o trabalho da Recorrida e a conclusão do negócio, uma vez que o primeiro processo negocial terminou sem sucesso, dando lugar a um novo processo, que foi iniciado e concluído pela IMOJOY e pela DD.
XXX.
Também o facto de o preço de venda ser já conhecido dos compradores não é suficiente para asseverar a existência de causalidade. É que, como ficou provado na Decisão recorrida, os compradores sabiam que o preço era inegociável, o que significava que este não se iria alterar.
YYY.
Ao que acresce o facto de a Recorrente não ter tido qualquer papel na decisão dos compradores de recorrerem aos serviços de outra agência imobiliária.
ZZZ.
Estes eram livres para reestabelecer ligações com a Recorrida e optaram por não o fazer. Assim como eram livres de recorrer aos serviços de outra mediadora imobiliária, como o fizeram, sem que a Recorrida (ou mesmo a Recorrente) tivesse qualquer palavra a dizer sobre isso.
AAAA.
A jurisprudência citada pelo Tribunal da Relação do Porto e pelo Supremo Tribunal de Justiça é clara ao afirmar que, em casos de interrupção das negociações e subsequente venda intermediada por outro mediador, não existe o direito à remuneração pela primeira mediadora.
BBBB.
A Recorrida não demonstrou a existência de um nexo causal entre o seu trabalho e a conclusão do negócio, como erroneamente considerado pelo Tribunal a quo, sendo determinante o papel desempenhado pela IMOJOY na concretização da venda, que foi responsável pela realização de novas visitas ao imóvel, bem como de nova due diligence aos respetivos documentos. Sem a intervenção desta, nunca o negócio jurídico teria sido concluído.
CCCC.
O pagamento de uma comissão foi efetuado pela Recorrente à IMOJOY, nos termos estabelecidos inicialmente com a Recorrida, o que demonstra não ter havido a mínima intenção da Recorrente de se furtar ao pagamento de comissões devidas pela atividade de intermediação.
DDDD.
Em todo o caso, ainda que qualquer montante remuneratório fosse efetivamente devido, o que não se concede, é prática do mercado imobiliário português que, caso o trabalho de várias mediadoras concorra para a conclusão do negócio, a comissão seja repartida equitativamente, nunca podendo ser devida a comissão integral à Recorrida.
Nestes termos e nos demais de Direito que V. Exas. doutamente suprirão:
a)
Deve o presente recurso de apelação ser considerado totalmente procedente, por provado, e, por sua vez, ser revogada a Decisão recorrida, que deverá ser substituída por outra que absolva a Recorrente do pagamento à Recorrida de uma qualquer comissão;
Subsidiariamente,
Deve a Decisão recorrida ser revogada por uma outra que reduza o montante da comissão devida pela Recorrente à Recorrida em função da repartição do trabalho de promoção e comercialização da Casa... entre a Recorrida e a IMOJOY.
b)
Deve ser alterada a decisão proferida quanto à matéria de facto provada, nos termos enunciados nas presentes alegações de recurso.
*
A autora recorrida contra-alegou, pugnando pela improcedência do recurso, concluindo da seguinte forma:
A)
Cumpre, em primeiro lugar, ressalvar que ao longo da prova produzida perante o Tribunal a quo, várias omissões e contradições foram sendo reveladas: desde logo, a Sr.ª KK e o Sr. JJ, que se tratavam mutuamente como “sócios”, quando na verdade são marido e mulher; por outro lado, o facto de a Sr.ª KK ser prima/muito amiga do legal representante da Recorrente – conforme perentoriamente referido pela testemunha DD -, o que foi por ambos omitido;
B)
Não deverá olvidar-se, para efeitos de apreciação de prova e subsequente decisão sobre a matéria de facto, da falta de fidedignidade de alguns dos depoimentos e declarações prestadas que, por isso, não merecem qualquer credibilidade;
C)
Não pode a Recorrida concordar com a cominação apelada pela Recorrente, a eliminação do facto provado n.º 35 com base em erro na apreciação da prova, pois que se verifica apenas um mero lapso de escrita por parte da Mma. Juiz a quo ao referir que o BB e o FF estiveram presentes na visita à Casa... realizada em 22 de fevereiro;
D)
Tanto assim é, que a Sentença recorrida menciona expressamente as passagens dos depoimentos de ambas as testemunhas supra referidas que fundamentaram a decisão quanto ao facto em apreço, em especial na parte em que referem que não estiveram presentes na 2.ª visita: o BB porque não se encontrava em Portugal e o FF porque sofreu uma avaria no seu automóvel (páginas 33 e 34 da decisão recorrida);
E)
Ora, atenta a divergência entre a vontade real da Mma. Juiz a quo e a redação do facto provado, afigura-se clarividente que este padece de erro material, e não de erro de julgamento, carecendo apenas de retificação, pelo que deve passar a ler-se: “No dia 22 de fevereiro de 2022, foi realizada nova visita aos imóveis, no âmbito da qual estiveram presentes a interessada angariada pela Autora, AA, acompanhada da consultora imobiliária EE, bem como do funcionário da Ré, GG.”
F)
A Recorrente alega que da prova produzida e junta aos autos, não é possível extrair-se a conclusão do facto provado n.º 47: antes pelo contrário, crê a Recorrida que os elementos probatórios se afiguram inequívocos no sentido adotado pelo Tribunal a quo.
G)
A Recorrida desconhecia as desconformidades registrais existentes na propriedade, as quais foram culposamente omitidas pela Recorrente aquando da angariação da Casa..., e só vieram a ser descobertas na sequência de uma vistoria técnica realizada por peritos, que, aliás, tinha por objetivo aferir da propensão para a existência de infiltrações, roturas de água, tendo sido exposta a ilegalidade das construções existentes, designadamente a piscina e a casa de hóspedes.
H)
Do facto de a testemunha II não se recordar se a documentação estaria em conformidade, não poderá extrair-se a conclusão perentória de que esta tinha conhecimento das desconformidades urbanísticas, pelo contrário – tanto assim é, que esta refere que, aquando da angariação, parecia estar “tudo como deve ser” - depoimento prestado em sede de audiência de julgamento na data de 03.07.2023 gravado entre os minutos 00:33:04 e 00:33:58.
I)
Da prova produzida revelou-se patente que foi a Recorrida quem publicitou e transmitiu as condições negociais de que os potenciais interessados BB e AA vieram a ter conhecimento (razão pela qual o Tribunal a quo bem andou ao dar como não provados os factos h. e i.)
J)
Em primeiro lugar, foi através do anúncio publicitado pela Recorrida, que a consultora imobiliária EE introduziu a Casa... aos Srs. BB e AA, apresentando-lhes toda a documentação facultada pela Recorrente - depoimento prestado em sede de audiência de julgamento na data de 03.07.2023 gravado entre os minutos 00:06:56 e 00:07:52 e entre os minutos 00:09:03 e 00:09:46;
K)
Neste sentido, deverão ressalvar-se as contradições verificadas no depoimento da Sr.ª KK, que, numa primeira instância referiu perentoriamente ter solicitado a documentação do imóvel junto das entidades competentes, mas depois não soube justificar o porquê de a documentação apresentada pela IMOJOY na escritura ser a mesma que a Recorrida, em parceria com a EE, remeteu para os compradores em fevereiro de 2022 - vide a escritura pública de compra e venda e os emails juntos sob os Documentos n.º 8 e 14 da petição e depoimento prestado em sede de audiência de julgamento na data de 13.09.2023, gravado entre os minutos 00:40:57 e 00:43:07;
L)
Dúvidas não poderão igualmente subsistir quanto ao facto de ter sido a Recorrida responsável por transmitir as condições negociais, encetar e mediar contactos entre as partes, mediar negociações de preço e timings para a celebração do negócio almejado, que veio a ser celebrado nesses mesmos exatos termos (vide Documento n.º 9 e 14 da PI) - resultou provado dos depoimentos prestados por II e Corta (depoimento prestado em sede de audiência de julgamento na data de 03.07.2023, gravado entre os minutos 00:13:51 e 00:14:14), EE (depoimento prestado em sede de audiência de julgamento na data de 03.07.2023 gravado entre os minutos 00:10:45 e 00:12:28), FF (depoimento prestado em sede de audiência de julgamento na data de 03.07.2023 gravado entre os minutos 00:04:52 e 00:06:13) e BB (depoimento da testemunha BB prestado em sede de audiência de julgamento na data de 08.09.2023, gravado entre os minutos 00:15:37 e 00:18:13);
M)
Ao supra exposto, devera ainda acrescer o facto de a comissão da Recorrida, contratualmente estipulada em 4% do preço final (Documento n.º 6 da petição) foi também negociada (para 4,2%) pela Recorrida, em parceria com a EE, a fim de harmonizar os interesses da todas as partes e alcançar o valor líquido que a Recorrente pretendia receber – pág. 7 Documento n.º 8 da petição);
N)
Não podendo a Recorrida deixar de se questionar como é que a Recorrente e a IMOJOY estipularam entre si, igualmente, a comissão de 4% (Documento 5 da contestação), mas coincidentemente veio a Recorrente a pagar uma comissão exatamente correspondente ao valor de 4,2% sobre o valor negócio, tal como havia sido fixado fora do contratualmente estipulado entre a Recorrente e a Recorrida…
O)
Aliás, a própria Recorrente confessa, no art.º 30.º da sua contestação, que aquando da reunião havida na Casa... na presença da legal representante da IMOJOY, já todos sabiam qual o preço pelo qual o negócio seria celebrado, uma vez que o mesmo havia já sido fixado pela Recorrida em sede de anteriores negociações;
P)
Ainda quanto à impugnação do facto provado n.º 47, adiantou-se que as desconformidades registrais foram apenas conhecidas pela Recorrida e pelos compradores na sequência de uma vistoria técnica contratada por estes últimos, que tinha por escopo a análise à propensão do terreno para infiltrações ou roturas de água, mas que veio a desvendar as construções ilegais que a Recorrente omitia: em momento algum, a Recorrente informou a Recorrida das sobreditas discrepâncias entre a realidade física e a realidade jurídica do imóvel;
Q)
Neste sentido, os depoimentos das testemunhas FF (depoimento prestado em sede de audiência de julgamento na data de 08.09.2023, gravado entre os minutos 00:07:50 e 00:09:18), EE (depoimento prestado em sede de audiência de julgamento na data de 03.07.2023 gravado entre os minutos 00:19:01 e 00:20:10) e BB (depoimento prestado em sede de audiência de julgamento na data de 08.09.2023, gravado entre os minutos 00:27:32 e 00:30:05; que descrevem com precisão o contexto em que vieram a tomar conhecimento da ausência de licenciamento das construções;
R)
Refira-se ainda que a proposta inferior apresentada pelos compradores à Recorrente na data de 29.03.2022 teve como pressuposto os encargos camarários e diversos processos de legalização por que os compradores teriam de diligenciar, e bem ainda o risco do indeferimento do licenciamento das referidas construções, razão pela qual o Tribunal a quo deu como provado o facto n.º 38, sem qualquer reparo;
S)
A Recorrente insurge-se ainda contra o facto provado n.º 51, argumentando, em suma, que decorre do depoimento da DD – consultora imobiliária com quem foi, a final, partilhada a comissão recebida (indevidamente) pela IMOJOY – que os compradores a contactaram via WhatsApp;
T)
Salvo o devido respeito, não deverá olvidar-se que a testemunha em causa tem interesse em defender que desempenhou bem o seu trabalho, ao invés de admitir que a comissão que lhe foi paga na sequência da concretização do negócio final adveio, na verdade, do trabalho desenvolvido pela Recorrida, conjuntamente com a EE;
U)
Neste sentido, veja-se como as testemunhas BB e AA admitiram que conheceram casualmente a consultora DD por ocasião da visita a uma casa na Ulgueira, em Sintra, que lhes havia sido indicada pela EE, e pior, que lhe pediram expressamente para ver se a Casa... estaria de novo à venda, uma vez que a tinham visitado com outra agente e estariam interessados (não podendo acolher a tese de que a DD “descobriu” o imóvel nas plataformas) - vide depoimento da testemunha BB prestado em sede de audiência de julgamento na data de 08.09.2023, gravado entre os minutos 00:43:14 e 00:45:12, entre os minutos 01:05:44 e 01:05:54, e entre os minutos 01:51:55 e 01:52:06 e depoimento da testemunha AA prestado em sede de audiência de julgamento na data de 24.10.2023, gravado entre os minutos 00:25:48 e 00:27:17;
V)
Parece-nos, aqui chegados, que BB e AA, por não se encontrarem vinculados por um contrato de mediação imobiliária, sem qualquer obrigação de pagar comissão, revelam-se testemunhas manifestamente mais credíveis do que a DD, pois que a bom rigor, aqueles nada têm a perder, pelo que não merce qualquer reparo a decisão de prova sobre o facto provado n.º 51;
W)
A Recorrente invoca que o Tribunal a quo incorreu em erro de julgamento ao dar como não provado o facto f., escudando-se nas declarações de parte do legal representante da Recorrente, LL, bem como nos depoimentos prestados pelas testemunhas DD e KK;
X)
Esclareça-se, em primeiro lugar, as testemunhas em cujo depoimento se sustenta a Recorrente, não têm qualquer conhecimento direto sobre o facto supra, uma vez não colaboram com a Recorrida, nem tampouco tiveram qualquer intervenção na relação comercial e contratual existente entre Recorrida e Recorrente, baseando os seus depoimentos no “diz que disse”;
Y)
O efeito pretendido pela Recorrente, isto é, a prova do facto f., não é possível com base nos maldizeres e opiniões pessoais que o Sr. LL propalava, ou ainda no que a Sr.ª KK ouviu dizer;
Z)
O legal representante da Recorrente em momento algum referiu ter resolvido o contrato de mediação imobiliária celebrado com a Recorrida, ou sequer denunciado o mesmo nos termos contratualmente previstos, o que não resulta igualmente da prova que instrui os autos;
AA)
Tal como firmado na pág. 50 da decisão recorrida: (…) A resolução encontra-se prevista no art.º 432.º, n.º 1, do CC, e constitui um meio de extinção do vínculo contratual por declaração unilateral que depende da existência de um motivo previsto na lei ou convencionado entre as partes (…); ora, em face do exposto, não poderá merecer acolhimento uma resolução contratual baseada num simples email enviado pelo legal representante da Recorrente em que manifesta “vedar à Remax a apresentação e comercialização da nossa propriedade”, porque não operou nos termos legais;
BB)
Por outro lado, a Recorrente invoca a perda de interesse na concretização do negócio em virtude do incumprimento alegadamente imputável à Recorrida, mas é certo que, a final, a Recorrente celebrou o negócio nos mesmos termos exarados no acordo de reserva negociado pela Recorrida (Documento n.º 9 da PI), com os compradores apresentados pela Recorrida, pagando a mesma comissão a um terceiro que havia sido negociada com a Recorrida – o que não configura, nos termos legais, uma manifestação de perda de interesse na prestação, antes pelo contrário;
CC)
Ainda, no que respeita à proposta apresentada pelos compradores BB e AA no valor de 2.300.000,00 €, adiantou-se já que a mesma surgiu no seguimento da descoberta inesperada das ilegalidades registrais da propriedade por parte da Recorrida e das compradores e era uma proposta a pronto, sem necessidade de recurso a crédito bancário (depoimento da testemunha BB prestado em sede de audiência de julgamento na data de 08.09.2023, gravado entre os minutos 01:23:34 e 01:23:53), não relevando para o caso que ora se nos ocupa, considerando que os compradores avançaram com o negócio pelo preço anteriormente conseguido e fixado no acordo de reserva negociado pela Recorrida – 3.520.000,00;
DD)
Isto posto, em caso algum poderia o Tribunal a quo ter dado como provado o facto f., por manifesta ausência de elementos probatório, bem como fundamento legal;
EE)
Ora, o Tribunal a quo deu como não provado que a Ré tenha decidido retirar a casa do mercado, até ter regularizado as questões pendentes, e dessa forma cessar a relação contratual com a Recorrida, sendo que a Recorrente vem invocar o email da pág. 1 do Documento n.º 12 da petição como forma de subverter a decisão;
FF)
E ainda a passagem do depoimento prestado pela testemunha EE, em sede da qual esta refere que a II a informou que o negócio estaria suspenso, por comunicação enviada pela Recorrente – cumprindo referir que a II foi apenas mensageira da informação transmitida pela Recorrente, e que afinal era falsa, pois que esta não suspendeu, efetivamente, a venda;
GG)
Ora, em primeiro lugar, o Tribunal a quo não poderia dar como provada a cessação da relação contratual entre Recorrente e Recorrida, pelas razões supra aduzidas;
HH)
Pode ler-se no email remetido pelo legal representante da Recorrente para a II (Documento n.º 12 da petição):
“Bom dia II,
Venho comunicar que a venda deste nosso imóvel se encontra suspensa pelas razões que apontei no meu telefonema de há pouco.
Agradeço o seu empenho e profissionalismo na condução do processo de venda e espero poder continuar a contar consigo no futuro. (…)”
II)
Na verdade, contrariamente ao que a Recorrente pretendeu fazer valer, da prova produzida perante o Douto Tribunal a quo ficou demonstrado que do sobredito telefonema não resultou qualquer animosidade da Recorrente perante a Recorrida - depoimento da testemunha II prestado em sede de audiência de julgamento na data de 03.07.2023, gravado entre os minutos 00:37:25 e 00:38:32;
JJ)
Na verdade, do teor das declarações prestadas pelo Sr. LL, e bem ainda da linha cronológica preconizada pela Recorrente, é possível extrair a conclusão de que o alegado “descontentamento” da Recorrente com os serviços prestados pela Recorrida surgiu posteriormente à apresentação de uma proposta inferior pelos compradores (email enviado em 28 de março de 2022 – vide Documento 1 da contestação), não se compaginando com a data em que, alegadamente, a Recorrente decidiu retirar a casa do mercado, 28 de fevereiro de 2022;
KK)
Sem embargos, afigura-se clarividente que a Recorrente não concretizou a alegada decisão, pois que ficou demonstrado que, na prática, a Recorrente não suspendeu a venda nem tampouco regularizou as desconformidades registrais, inexistindo qualquer suporte documental para atestar a submissão do procedimento de licenciamento – foi apenas uma mera “desculpa” dirigida à Recorrida;
LL)
Aliás, volvidos pouco mais de 2 meses desde o sobredito email, a Recorrente vendeu a propriedade aos compradores apresentados pela Recorrida, pelo exato preço logrado em negociações mediadas pela Recorrida (vide escritura pública junta aos autos sob o Documento n.º 14 da petição), sem que as construções ilegais estivessem devidamente licenciadas;
MM)
Mais, a Recorrente declarou falsamente na escritura pública que o negócio exarado tinha tido intervenção da mediadora imobiliária JJ - Mediação Imobiliária, Lda., vulgarmente designada por IMOJOY, donde se extrai que a venda da casa não estava suspensa, como foi comunicado à Recorrida - Documento n.º 14 da petição;
NN)
Não merece qualquer reparo a decisão do Tribunal a quo ao dar como não provado que a Recorrente tenha efetivamente retirado a casa do mercado, pese embora todas as declarações de vontade, vãs, nesse sentido;
OO)
A Recorrente discorda do entendimento do Tribunal a quo ao dar como não provados os factos h. e i., referindo, em suma, que da prova produzida resulta que (i) a Recorrida tinha sido informada das desconformidades registrais aquando da angariação da Casa... e (ii) que a Recorrida não cuidou de alertar os compradores que uma proposta em valor inferior à pretensão da Recorrente não seria aceitável;
PP)
Quanto ao facto não provado h., ressalva-se, como já adiantado, que em momento algum foi a Recorrida informada da existência de irregularidades entre a documentação e a realidade física do imóvel, cumprindo recordar que tal levaria à desvalorização do valor líquido que a Recorrente pretendia receber em resultado da venda;
QQ)
Em segundo lugar, o facto de a testemunha II não ter confirmado que as irregularidades lhe haviam sido comunicadas pelo legal representante da Recorrente, não serve como elemento probatório para atestar o facto contrário, i. e. que, afinal, estas irregularidades lhe foram transmitidas;
RR)
Até porque, conforme já firmado, ficou demonstrado que a Recorrida não tinha conhecimento dos referidos vícios – vide depoimentos da testemunha II prestado em sede de audiência de julgamento na data de 03.07.2023, gravado entre os minutos 00:21:43 e 00:22:21 e da testemunha FF prestado em sede de audiência de julgamento na data de 08.09.2023, gravado entre os minutos 00:07:50 e 00:09:05;
SS)
Acresce ainda que a testemunha BB admitiu expressamente que, juntamente com a EE, chegou a dirigir-se à Câmara Municipal a fim de solicitar as plantas atualizadas da propriedade, uma vez que a documentação fornecida pela Recorrente estava incompleta - depoimento prestado em sede de audiência de julgamento na data de 08.09.2023, gravado entre os minutos 01:29:25 e 01:30:28;
TT)
Em terceiro lugar, no que respeita à 2.ª parte do facto não provado i., importa ter em consideração a seguinte cronologia factual:
- Por email datado de 15 de fevereiro de 2022, o representante legal da Recorrente, LL, informou a II e o FF quais seriam, de forma sucinta, as condições não negociáveis, como seja o valor líquido a receber pela Recorrente – cfr. Documento n.º 8 da petição;
- No dia 17 de fevereiro é assinado o acordo de reserva que estabelecia os termos e condições do negócio, a serem plasmadas em sede de contrato promessa e posterior escritura pública – vide Documento n.º 9 da petição;
- Posteriormente, já no final de fevereiro, em data anterior a 28 de fevereiro, foi realizada uma vistora técnica por engenheiros e arquitetos e desvendadas inúmeras desconformidades registrais entre o estado físico da propriedade e o licenciamento camarário;
- No dia 28 de fevereiro, a Recorrente informa a II da sua suposta de decisão de suspender temporariamente a venda, com vista à regularização da disparidade documental junto das entidades competentes – Documento 12 da petição;
- No dia 28 de março, os compradores apresentam uma proposta em valor inferior ao pretendido pela Recorrente, motivada pelos presumíveis custos que teriam de suportar com os procedimentos de legalização – cfr. Documento 1 da contestação;
UU)
Na sequência da alteração das circunstâncias negociais, i.e. a descoberta das disparidades documentais que enfermavam a propriedade, deveria a Recorrente ter informado a Recorrida da sua irredutibilidade quanto à variação do preço – o que não cuidou de fazer, nem tampouco de provar em sede própria;
VV)
Não resulta, por isso, que a Recorrida pudesse antever que o legal representante da Recorrente se viesse a sentir “pessoalmente ofendido” com uma proposta de valor inferior que continha outros elementos atrativos e que poderiam interessar à Recorrente, como seja a desnecessidade de recurso a crédito bancário e consequente pagamento a pronto – vide Documento n.º 1 da contestação;
WW)
Não podia, razoavelmente, a Recorrida antecipar que a proposta apresentada pelos compradores no valor de 2.300.000,00 € se revelaria um ultraje, pelo que bem andou o Tribunal a quo ao dar como provados os factos h. e i.;
XX)
A Recorrente pugna pela introdução do alegado corte de relações entre os compradores e a consultora imobiliária EE, o que não pode a Recorrida compreender, na medida em que (i) não resultou provado da prova produzida e (ii) afigura-se irrelevante para a boa decisão da causa, uma vez que está em causa a comissão devida à Recorrida – não à EE, que trabalhava para outra agência imobiliária;
YY)
Por seu turno, a relação comercial existente entre a EE e os compradores não se fundava em qualquer título contratual, pelo que aqueles não estavam vinculados a regime de exclusividade, motivo pelo qual chegaram a visitar outros imóveis com diferentes agentes imobiliários;
ZZ)
Dos depoimentos prestados pelo BB e AA, resulta inequívoco que apenas deixaram de trabalhar, em exclusivo, com a EE, porquanto não tinham qualquer obrigação legal ou contratual de o fazer, passando a usufruir igualmente dos serviços prestados por outras agências – não se vislumbrando qual o raciocínio lógico que subjaz à conclusão que a Recorrente pretende fazer valer;
AAA)
A testemunha BB admite, num depoimento isento e credível, que a EE continuou, após o seu regresso de período de férias, a partilhar inúmeros imóveis consigo e com a sua esposa AA, mesmo após terem comprado a casa apresentada pela Recorrida, à revelia desta - depoimento prestado em sede de audiência de julgamento na data de 08.09.2023, gravado entre os minutos 01:07:18 e 01:09:33;
BBB)
Do depoimento prestado pelo BB, qualquer que seja a sua interpretação, não resulta, em momento algum, que tenham sido prescindidos os serviços prestados pela EE, antes pelo contrário, assim como o mesmo não resulta igualmente do facto de o BB ter admitido dar uma desculpa à EE, bem sabendo que havia adquirido a casa por esta apresentada, à sua revelia;
CCC)
Revela-se ainda necessário esclarecer o Tribunal ad quem que, contrariamente ao que a Recorrente parece defender, a EE nunca representou, nem tampouco trabalhou para a Recorrida: esta celebrou um contrato de mediação com a Recorrente, mediante o qual se obrigou a desenvolver ações de promoção e a angariar interessados para a compra do imóvel – Documento n.º 6 da petição e factos provados n.º 4, 13 e 16;
DDD)
Por outro lado, a EE, que trabalhava para a sociedade de mediação imobiliária MM – Mediação Imobiliária, Lda., apresentou à Recorrida um casal que estaria interessado na aquisição da Casa... (BB e AA) – vide facto provado n.º 17 – tendo vindo, nessa sequência, a trabalhar em parceria negociando os termos e condições do contrato;
EEE)
O facto de BB e AA terem decidido deixar de trabalhar, em exclusivo, com a agente EE, em nada releva para efeitos de apuramento da responsabilidade civil, tendo ficado inequivocamente provado o cumprimento da obrigação a que a Recorrida se vinculou perante a Recorrente, sendo, por isso, devida a comissão acordada entre as partes, não assistindo razão à Recorrente;
FFF)
No que respeita ao facto provado n.º 66, cumpre atentar nos factos que permitiram ao Tribunal a quo formar a convicção no sentido de que o negócio se concretizou única e exclusivamente em virtude da atuação exímia da Recorrida, e não de qualquer outra agência imobiliária;
GGG)
Em primeiro lugar, a Recorrida angariou a Casa... em março de 2021 (vide contrato junto aos autos sob o Documento n.º 6) e desenvolveu ações de promoção sobre a Casa... – veja-se o Documento n.º 7 da petição e o depoimento prestado pela testemunha II, em sede de audiência de julgamento na data de 03.07.2023, gravado entre os minutos 00:05:41 e 00:06:28;
HHH)
Em segundo lugar, a Recorrida acompanhou as visitas realizadas ao imóvel com os interessados angariados e apresentados em parceria com EE, conforme melhor resulta dos depoimentos prestados por BB (depoimento prestado em sede de audiência de julgamento na data de 08.09.2023, gravado entre os minutos 00:12:31 e 00:13:29), EE (depoimento da prestado em sede de audiência de julgamento na data de 03.07.2023 gravado entre os minutos 00:07:52 e 00:08:31), II (depoimento prestado em sede de audiência de julgamento na data de 03.07.2023, gravado entre os minutos 00:12:21 e 00:12:45) e FF (depoimento prestado em sede de audiência de julgamento na data de 08.09.2023, gravado entre os minutos 00:03:29 e 00:04:15);
III)
Em terceiro lugar, a Recorrida mediou a negociação dos termos e condições do negócio concretizado entre a Recorrente e os compradores BB e AA, tendo logrado estabelecer o preço (3.520.000,00€) e a comissão da mediadora (4,2%), conforme o Tribunal a quo considerou ao dar como provado o facto n.º 48, aqui não impugnado;
JJJ)
Na verdade, a Recorrente não logrou provar a mais parca negociação mediada pela IMOJOY, ao contrário da Recorrida – vide Documentos n.º 8, 9 e 10 da petição, assim como os depoimentos das testemunhas EE (depoimento prestado em sede de audiência de julgamento na data de 03.07.2023 gravado entre os minutos 00:32:42 e 00:33:05, e ainda entre os minutos 00:56:39 e 00:57:17), FF (depoimento prestado em sede de audiência de julgamento na data de 08.09.2023, gravado entre os minutos 00:05:45 e 00:06:43), os quais não deixaram margem para dúvidas e corroboraram todo o processo negocial mediado pela Recorrida;
KKK)
Mais, quando questionado o BB sobre se, aquando da reunião havida na Casa..., à revelia da Recorrida e da EE, na presença dos legais representantes da Recorrente, e das Sr.ªs KK e DD, os presentes tinham conhecimento que os compradores já tinham visitado a casa com outra imobiliária e fixado o valor final, a resposta foi perentoriamente afirmativa (depoimento prestado por BB em sede de audiência de julgamento na data de 08.09.2023, gravado entre os minutos 01:09:33 e 01:10:26);
LLL)
A mesma testemunha esclareceu o Douto Tribunal a quo que, aquando da sobredita reunião, o preço não foi negociado – porque já havia sido fixado com o trabalho e esforço da Recorrida e da EE… - veja-se depoimento da testemunha BB prestado em sede de audiência de julgamento na data de 08.09.2023, gravado entre os minutos 01:11:30 e 00:12:41;
MMM)
Acresce ainda que a testemunha DD atestou também que a Recorrente foi irredutível e não estava aberta a negociações (depoimento prestado em sede de audiência de julgamento na data de 09.10.2023 gravado entre os minutos 00:16:12 e 00:16:41 e entre os minutos 00:27:15 e 00:28:09);
NNN)
Pior, a Recorrente não demonstrou que tenha sido negociada a comissão na percentagem de 4,2% a pagar à IMOJOY, por oposição aos 4% que vinham estipulados na Cláusula 5.ª, n.º 2 do contrato de mediação imobiliária junto aos autos sob o Documento n.º 5 da contestação, tendo no entanto a Recorrida demonstrado o processo negocial que culminou no valor atípico de 4,2% (Documento n.º 8 da petição);
OOO)
Aliás, tanto assim é, que a Sr.ª KK demonstrou desconhecer por completo a comissão que recebeu: se 4%, se 4,2%...não conseguindo sequer justificar o valor recebido (depoimento prestado em sede de audiência de julgamento na data de 13.09.2023, gravado entre os minutos 00:40:57 e 00:43:07), não podendo a Recorrida deixar de concluir que a IMOJOY limitou-se a aproveitar das diligências levadas a cabo pela Recorrida, para receber a comissão – neste sentido, veja-se o excerto do depoimento prestado por DD em sede de audiência de julgamento na data de 09.10.2023 gravado entre os minutos 01:16:46 e 01:16:52 e entre os minutos 00:19:27 e 00:19:48;
PPP)
Ora, a Recorrente, visando imputar à Recorrida um alegado incumprimento contratual, vem invocar o hiato temporal decorrido entre a data da celebração do contrato de mediação imobiliária entre a Recorrente e a Recorrida, e as visitas realizadas com os interessados apresentados pela Recorrida, tendo a II justificado a dificuldade associada à venda de um imóvel no valor de quase 4.000.000,00 €, na medida em que o público-alvo é redutor e limitado;
QQQ)
Sendo que, por essa ordem de razões, cumpre referir que a Casa... já se encontrava no mercado, noutras agências, muito antes de a Recorrida ter angariado o imóvel (depoimento da testemunha II, prestado em sede de audiência de julgamento na data de 03.07.2023, gravado entre os minutos 00:39:16 e 00:40:23);
RRR)
A Recorrente alega ainda que informou devidamente a Recorrida das desconformidades registrais existentes na propriedade, designadamente as construções ilegais que não se encontravam espelhadas na documentação, o que é manifestamente falso, conforme já se adiantou e demonstrou;
SSS)
A Recorrente violou a sua obrigação de fornecer a documentação atualizada à mediadora imobiliária, entregando informações incompletas, conforme evidenciado pela testemunha BB – se assim não tivesse sido, os compradores não teriam de diligenciar junto da Câmara Municipal a fim de apurar a verdadeira situação registral do imóvel (depoimento prestado em sede de audiência de julgamento na data de 08.09.2023, gravado entre os minutos 01:29:25 e 01:31:17);
TTT)
A Recorrente omitiu deliberadamente as referidas ilegalidades aquando da angariação da Casa..., motivo pelo qual, após ser confrontada pela Recorrente, simulou que iria “regularizar as situações pendentes”, e suspender temporariamente a venda do imóvel;
UUU)
Por outro lado, não pode a Recorrente alegar que o valor do imóvel já refletia as irregularidades, já que a avaliação feita, que se aproximou da proposta inicialmente apresentada pelos compradores, baseou-se no estado físico da propriedade, e não em aspetos documentais - depoimento da testemunha EE prestado em sede de audiência de julgamento na data de 03.07.2023 gravado entre os minutos 00:10:45 e 00:11:54;
VVV)
A descoberta das ilegalidades levou os compradores a fazer uma oferta inferior, considerando os custos de regularização e riscos de fiscalização, mantendo o interesse na aquisição do imóvel – cfr. facto provado n.º 51 - mas certo é que a Recorrente não provou a existência de justa causa para a suspensão da venda, já que concluiu a negociação nas mesmas condições com os mesmos compradores apresentados pela Recorrida, à sua revelia – Documentos n.º 9 e 14 da petição;
WWW)
Cumpre ainda ressalvar que o contrato de mediação imobiliária celebrado entre Recorrente e Recorrida (Documento n.º 6 da petição) renovou-se automaticamente por sucessivos períodos de seis meses, nos termos da cláusula 8.ª, permanecendo, por isso, válido na data da escritura de compra e venda, uma vez que nunca foi denunciado;
XXX)
A Recorrida agiu diligentemente e cumpriu as obrigações a que se vinculou, que, no final de contas, resultaram necessária e diretamente na concretização do negócio nos termos e condições fixados pela Recorrida – factos provados n.º 46, 47 e 48 da decisão recorrida, falecendo, como tal, a teoria pugnada pela Recorrente;
YYY)
Argumenta ainda a Recorrente que vedou a comercialização do imóvel à Recorrida na sequência de uma proposta no valor de 2.300.000,00 €; todavia, tal razão tão só seria válida caso a Recorrente tivesse denunciado formalmente o contrato de mediação, o que não ocorreu; aliás, a Recorrente acabou mesmo por celebrar o negócio com os mesmos compradores que a Recorrida havia apresentado, pagando uma comissão a outra mediadora (IMOJOY), superior em 0,2% àquela que havia sito estabelecida no contrato de mediação, sem no entanto demonstrar as negociações subjacentes;
ZZZ)
A proposta inferior dos compradores resultou diretamente da descoberta de irregularidades na propriedade e da intenção de uma venda rápida e sem recurso a crédito bancário, uma vez que estes mantinham o interesse no negócio, o que foi oportunamente comunicado à Recorrente;
AAAA)
Bem andou o Tribunal a quo ao esclarecer que a relação contratual apenas se extinguiria mediante resolução, revogação ou denúncia, não tendo a Recorrente formalizado qualquer uma destas;
BBBB)
Ainda que assim não se entendesse, o que não se concede, veja-se a decisão do Tribunal da Relação de Guimarães prolatada em 17.09.2020: “Salvo estipulação em contrário, o contrato de mediação imobiliária deve considerar-se revogável. Todavia, não podem valer os seus efeitos no sentido de a parte que interveio no contrato de mediação se querer eximir ao pagamento estipulado quando, pelas circunstâncias do caso, se verifique que a denúncia não constituiu senão um expediente, porventura grosseiro, destinado a dar ao denunciante a aparente liberdade negocial de contratar com a pessoa angariada sem qualquer responsabilização face ao mediador angariante.”
CCCC)
A Recorrente não tem razão ao afirmar que não seria exigível ao seu representante legal a utilização de uma linguagem formal para denunciar o contrato, porquanto a Cláusula 8ª do contrato é absolutamente clara, resultando dos elementos probatórios que instruem os presentes autos que as exigências formais não foram cumpridas;
DDDD)
Além disso, sendo a Recorrente uma empresa cujo objeto social integra, entre outros, a promoção imobiliária, não pode razoavelmente vir alegar desconhecimento das regras contratuais, ainda para mais tendo admitido que teria celebrado inúmeros contratos de mediação imobiliária sobre a propriedade - como se não bastasse a clarividência da literalidade do contrato…reitera-se o sentido do princípio “ignorantia legis neminem excusat”;
EEEE)
Por outro lado, inexistem evidências de que a Recorrente tenha perdido o interesse no negócio, pois acabou por fechar a venda com os mesmos compradores apresentados pela Recorrida, no mesmo valor acordado, pagando a mesma exata comissão negociada entre Recorrente e Recorrida;
FFFF)
A Recorrida foi responsável por apresentar os compradores à Recorrente, organizar visitas e negociar condições, fixando o preço final e o valor da comissão, pelo que se afigura inequívoco que a sua atuação foi crucial para a conclusão do negócio nos termos almejados;
GGGG)
Ao simular a suspensão da venda por ocasião do alegado licenciamento das construções ilegais, a Recorrente visava, na verdade, o pagamento da comissão a outra agência imobiliária, que não teve qualquer intervenção no negócio, e que curiosamente é gerida por uma prima/amiga do legal representante da Recorrente, a testemunha KK (que optou por omitir igualmente este facto, não merecendo qualquer credibilidade) - Vide depoimento da testemunha DD prestado em sede de audiência de julgamento na data de 09.10.2023 gravado entre os minutos 01:13:49 e 01:14:41;
HHHH)
Por outro lado, do depoimento prestado pela testemunha KK resultou que a mesma não tem qualquer conhecimento direito, baseando-se apenas no “diz que disse”, sem evidências concretas, porquanto não participou das negociações havidas entre Recorrente e Recorrida, não podendo atestar a relação contratual que as vinculava;
IIII)
Mais, a testemunha KK, legal representante da IMOJOY, não logrou esclarecer o Tribunal quanto à razão pela qual a Recorrente pagou 0,2% de comissão em excesso (tal como havia sido ficado entre esta e a Recorrida…), nem tampouco por que motivo o contrato de mediação imobiliária não estava assinado pela Recorrente;
JJJJ)
Ora, a Recorrente, ao afirmar ter perdido interesse na prestação da Recorrida, mas não na prestação realizada por qualquer outra entidade, admite uma prática que configura abuso de direito, já que concretizou o negócio com outra mediadora, aproveitando-se do trabalho exímio realizado pela Recorrida; por outro lado, da prova produzida perante o Tribunal a quo resultou provado o contrário, i.e., que a Recorrente não perdeu o interesse, uma vez que celebrou o mesmo negócio dois meses após alegar a suspensão da venda, o que refuta indubitavelmente qualquer alegação de desinteresse subjetivo;
KKKK)
Veja-se o no Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, proferido em 06.12.2011, no âmbito do 321/2002.C1: “A lei, porém, não se contenta, para facultar ao credor o remédio da resolução do contrato, com a simples perda subjectiva do interesse do credor na prestação em mora (…) E porque se exige, não simplesmente a diminuição ou redução do interesse do credor na realização da prestação, mas a perda absoluta, completa, desse interesse, esta só ocorrerá no caso de desaparecimento da necessidade do credor a que a prestação visava responder. Nestas condições, a perda do interesse do credor significa o desaparecimento objectivo da necessidade que a prestação visava satisfazer.”;
LLLL)
A Recorrente apenas poderia alegar perda de interesse caso tivesse vindo a celebrar o contrato definitivo com base em diferentes condições ou com compradores distintos dos apresentados pela Recorrida: no caso sub júdice, dúvidas não podem subsistir que o interesse na prestação se manteve;
MMMM)
Cumpre ainda esclarecer que o montante pago a título de reserva foi devolvido após a alegada “suspensão da venda”, sendo que tal devolução teria ocorrido independentemente do desfecho do negócio, pois não configurava sinal ou princípio de pagamento;
NNNN)
Ao concretizar o negócio com os mesmos compradores e pelo preço negociado pela Recorrida, a Recorrente demonstra que não houve rutura no processo negocial, contradizendo a argumentação patente nas suas alegações;
OOOO)
Ora, parece escapar à sensibilidade da Recorrente o objeto dos presentes autos, porquanto a Recorrida nunca alegou que a Recorrente estaria impedida de contratar outras mediadoras; pelo contrário, no contrato de mediação celebrado com a Recorrida vinha previsto o regime da não exclusividade, tanto que a Recorrida estava ciente de que a Casa... estava anunciada em várias agências, conforme atestado pela testemunha II;
PPPP)
A decisão recorrida não menciona a contratação indevida com outras mediadoras, sendo que a questão da não exclusividade não é controvertida;
QQQQ)
Importa, nos presentes autos, ter em consideração que a Recorrida cumpriu integralmente as suas obrigações, mediou negociações e apresentou os compradores, enquanto a Recorrente celebrou o negócio com esses mesmos compradores, alegando falsamente a intervenção da IMOJOY, a quem pagou a comissão que era devida à Recorrida;
RRRR)
Ademais, a Recorrente baseia-se num contrato de mediação supostamente celebrado com a IMOJOY que não está assinado nem tampouco identifica o angariador imobiliário, vicissitude que a lei comina expressamente com a nulidade - art.º 16.º, n.º 2, al. e) da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro;
SSSS)
A Recorrente insiste que o trabalho desenvolvido pela Recorrida foi insuficiente, todavia a Recorrida demonstrou que as suas ações de promoção foram cruciais para a concretização do negócio, não logrando demonstrar provar os supostos “reiterados incumprimentos” que alega – veja-se as comunicações do Documento n.º 8 e o acordo de reserva negociado pela Recorrida (Documentos n.º 9 e 10 da petição);
TTTT)
Além disso, questiona-se como pode a Recorrente considerar o trabalho da Recorrida insuficiente, se as visitas e negociações realizadas com o casal BB e AA, foram promovidas pela Recorrida, e culminaram na celebração do negócio, tendo sido provado que a IMOJOY não realizou qualquer visita, limitando-se a Sr.ª KK a estar presente numa reunião na Casa... em sede da qual os compradores não visitaram a propriedade (porque já a conheciam…) nem foi definido o preço (que estava já definido…);
UUUU)
A Recorrente afirma que não houve contrato-promessa, todavia, foi de facto celebrado um contrato-promessa baseado nas condições negociadas pela Recorrida, à sua revelia, pelo que a Recorrente optou por concretizar o negócio à margem da Recorrida, aproveitando-se do trabalho por esta realizado;
VVVV)
Cumpre ainda ressalvar que resultou cabalmente provado que, durante a reunião na Casa... na presença da Sr.ª KK, ficou claro que os compradores já conheciam bem a propriedade e não houve uma visita formal, contradizendo a alegação da Recorrente sobre a eficácia da IMOJOY, o que vem por demais confessado nos artigos 29.º e 30.º da contestação – vide depoimento da testemunha AA prestado em sede de audiência de julgamento na data de 24.10.2023, gravado entre os minutos 00:25:48 e 00:27:17, depoimento da testemunha BB prestado em sede de audiência de julgamento na data de 08.09.2023, gravado entre os minutos 01:09:33 e 01:10:24;
WWWW)
A prova apresentada deixa inequívoco que a IMOJOY não teve qualquer papel na fixação do preço da venda, e tanto assim é, que os depoimentos das testemunhas BB e DD confirmam que o preço foi estabelecido pela Recorrida, em colaboração com EE, e que não houve negociações posteriores ao valor previamente acordado (3.520.000,00 €) - depoimento da testemunha BB prestado em sede de audiência de julgamento na data de 08.09.2023, gravado entre os minutos 01:11:30 e 01:12:41 e depoimento da testemunha DD prestado em sede de audiência de julgamento na data de 09.10.2023 gravado entre os minutos 00:16:16 e 00:16:41;
XXXX)
O depoimento prestado pela Sr.ª KK deixou alguma margem para dúvidas, porquanto esta não se recordou de qualquer negociação sobre o preço e contradisse suas próprias afirmações anteriores, o que apenas vem reforçar a conclusão de que a IMOJOY não participou do processo de negociação dos termos negociais, ao contrário da Recorrida, que desempenhou um papel ativo e fundamental à celebração do contrato definitivo; Assim, fica evidente que a Recorrida foi a responsável pela fixação do preço, enquanto a IMOJOY não teve envolvimento significativo - depoimento da testemunha KK prestado em sede de audiência de julgamento na data de 13.09.2023, gravado entre os minutos 00:45:15 e 00:45:31;
YYYY)
Em relação à documentação necessária para a transação, a testemunha KK afirmou que havia solicitado as certidões prediais, mas quando confrontada com as evidências de que os documentos apresentados na escritura eram os mesmos recolhidos pela Recorrida e não outros, é certo que a testemunha não conseguiu justificar a discrepância: o que, novamente, sugere que a IMOJOY, assim como a Recorrente, se aproveitaram das diligências anteriormente levadas a cabo pela Recorrida (depoimento da testemunha KK prestado em sede de audiência de julgamento na data de 13.09.2023, gravado entre os minutos 00:40:57 e 00:43:00);
ZZZZ)
Quanto à questão da comissão, veja-se que ambos os contratos de mediação celebrados entre a Recorrente e a Recorrida e a Recorrente e a IMOJOY previam uma remuneração de 4% (+IVA) (Documento n.º 6 da petição e Documento n.º 5 da contestação), contudo, a IMOJOY recebeu 4,2% i.e. um valor superior ao acordado inicialmente (vide Documento n.º 4 da contestação), o que corresponde a 147.840,00 € + IVA;
AAAAA)
Ora, afigura-se manifestamente bizarro o valor da comissão paga pela Recorrente, quando no seu contrato de mediação vinha explicitamente previsto 4%, isto é, um valor inferior, sendo que a Recorrida logrou provar o raciocínio lógico que resultou no cálculo da comissão em 4,2% (pág. 7 do Documento n.º 8 da petição) – aliás a Sr.ª KK chegou a referir, de forma por demais peculiar, que a Recorrente “se ofereceu para pagar mais” (depoimento prestado em sede de audiência de julgamento na data de 13.09.2023, gravado entre os minutos 00:53:31 e 00:53:54);
BBBBB)
Assim, as evidências indicam que a Recorrente e a IMOJOY celebraram um negócio exatamente espelho ao que havia sido estabelecido entre a Recorrente e a Recorrida, com os compradores BB e AA, em face da indubitável intenção de desviar a comissão para outra entidade mediadora que bem sabem não ter tido qualquer intervenção no negócio;
CCCCC)
Compete destacar, assim, as inconsistências e contradições no depoimento da testemunha KK, especialmente em relação à comissão que a IMOJOY teria recebido, sendo que a confusão em torno do percentual de 4% e a revelação de que a comissão real era de 4,2% (contrariamente ao que fora transmitido à DD) suscitam sérias dúvidas sobre a transparência e a veracidade do depoimento prestado - depoimento prestado em sede de audiência de julgamento na data de 09.10.2023 gravado entre os minutos 01:16:46 e 01:17:20;
DDDDD)
No que concerne à questão da comissão em mediação imobiliária, cumpre esclarecer que a Recorrente, como parte contratante, tinha a responsabilidade de remunerar a mediadora que efetivamente contribuísse para a realização do negócio;
EEEEE)
A alegação de que a comissão deveria ser proporcionalmente faturada à participação de cada mediadora, demonstra um entendimento equivocado das práticas do setor: a comissão é quase sempre paga na totalidade à mediadora que angariou o imóvel, independentemente de haver outras partes envolvidas, podendo a mesma ser posteriormente partilhada com a mediadora que represente os compradores;
FFFFF)
Caso assim não fosse, inexistiria igualmente razão para a Recorrente ter pago a comissão, na íntegra, à IMOJOY, devendo apenas liquidar a proporção que a esta caberia, a final, sendo que a fatura é sempre emitida com a totalidade do valor, razão pela qual não assiste, de todo, razão à Recorrente;
GGGGG)
A Recorrente vem invocar igualmente que a identidade de compradores não permite, de forma linear, concluir pela existência de nexo de causalidade entre o trabalho da primeira mediadora e a concretização do negócio, mas na verdade trata-se de todas as ações de promoção e negociações, incluindo o preço acordado e a comissão resultante, não podendo a Recorrente ignorar a realidade de que as negociações, as visitas ao imóvel e a definição de condições ocorreram sob a mediação da Recorrida;
HHHHH)
A afirmação de que teria havido um "segundo processo negocial" não encontra suporte nas provas apresentadas, porquanto o que realmente ocorreu foi uma confirmação dos termos já acordados;
IIIII)
Atente-se na decisão prolatada pelo Tribunal da Relação de Guimarães, na data de 02.11.2023, no âmbito do processo n.º 5183/21.3T8VNF.G1: “Não obsta à existência do nexo causal terem os termos do contrato resultado, eventualmente, de negociações diretas entre os interessados que o mediador pôs em contacto; f) Assim como não se exige que a atividade do mediador, com vista à consecução do negócio, seja contínua e ininterrupta; g) Bastará, para esse efeito, ter o mediador posto em contacto as partes interessadas, desde que tal atividade tenha influído/contribuído decisivamente para o negócio.”
JJJJJ)
É indiscutível que a Recorrida (i) concretizou ações de promoção e publicitação do imóvel em causa; (ii) promoveu visitas com diversos interessados, entre os quais BB e AA, que vieram posteriormente a celebrar o negócio almejado pela Recorrente; (iii) mediou negociações entre os intervenientes, tendo logrado alcançar um acordo quanto aos termos e condições do negócio (designadamente o preço), o qual foi reduzido a escrito e assinado pela Recorrente e pelos compradores;
KKKKK)
Por fim, e conforme já adiantado, não merecem qualquer credibilidade as declarações prestadas pelo legal representante da Recorrente, em especial porque (i) ficou demonstrada a existência de uma relação de amizade (quiçá até de familiaridade!!) entre o Sr. LL e a Sr.ª KK, legal representante da IMOJOY, que ambos negaram e por outro lado (ii) referiu que a Recorrida “nunca apareceu, nunca fez uma proposta”, ignorando frontalmente o teor das comunicações trocadas entre Recorrente e Recorrida (Documento n.º 8 da petição), do qual constam as propostas (aceites pela Recorrente, note-se!!) e ajustes de condições, assim como o acordo de reserva celebrado entre a Recorrente e os compradores apresentados pela Recorrida (Documentos n.º 9 e 10 da petição);
LLLLL)
Diante do exposto, é notório que a decisão do Tribunal a quo deve ser mantida, inexistindo qualquer erro na apreciação das provas ou na aplicação da legislação vigente, pelo que não merece qualquer reparo.
FUNDAMENTAÇÃO
Colhidos os vistos cumpre decidir.
Objeto do Recurso
O objeto do recurso é balizado pelo teor do requerimento de interposição (art.º 635º nº 2 do CPC), pelas conclusões (artºs 635º nº 4, 639º nº 1 e 640º do CPC), pelas questões suscitadas pelo recorrido nas contra-alegações em oposição àquelas, ou por ampliação (art.º 636º CPC) e sem embargo de eventual recurso subordinado (art.º 633º CPC) e ainda pelas questões de conhecimento oficioso cuja apreciação ainda não se mostre precludida.
Assim, em face das conclusões apresentadas pela recorrente, as questões a decidir são as seguintes:
- apreciar da pretendida alteração da decisão relativa à matéria de facto;
- quanto ao direito, apurar se, em face da atuação da autora em cumprimento do contrato de mediação imobiliária, em regime de não exclusividade, celebrado com a ré, lhe assiste (como se entendeu na decisão recorrida) ou não (como pretende a recorrente) o direito à remuneração acordada por o imóvel ter sido vendido aos compradores cujas negociações foram inicialmente intermediadas pela autora, tendo a venda ocorrido por intermédio de outra imobiliária, a quem a ré pagou a comissão.
***
FUNDAMENTAÇÃO
Factualidade tida em consideração pela 1ª Instância
Na sentença recorrida foram considerados provados os seguintes factos:
1. A Autora FCGM – SOCIEDADE DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, S.A., é uma sociedade comercial anónima que se dedica à mediação imobiliária e administração de imóveis por conta de outrem (Cfr. certidão permanente junta como Documento 1, com a PI).
2. A Ré SUBMARINO DO RIO, LDA., foi proprietária do prédio urbano, destinado a habitação, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cascais-2 sob o número ... da freguesia de Alcabideche e inscrito na matriz da freguesia de Alcabideche sob o artigo ..., com área total de 5424 m2, área coberta de 292m2 e descoberta de 5132m2 composto por edifício de rés-do-chão – 108m2, arribas e currais-72 m2 – pátio-112m2 logradouro5132m2
3. Bem como do prédio urbano destinado a habitação, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cascais-2 sob o número ... da freguesia de Alcabideche e inscrito na matriz da freguesia de Alcabideche sob o artigo ... com área total de 7060m2, área coberta de 202,2m2 e área descoberta de:6857,8m2, com posto por edifício de dois pisos-habitação-área coberta de 168,80m2 e anexo de 33,40m2 (Cfr. Documentos 2, 3, 4 e 5, juntos com a PI).
4. No âmbito da sua atividade comercial, a Autora, como mediadora, identificada no contrato como sendo FCGM – SOCIEDADE DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, S.A. e com sede com sede na Alameda das Linhas de Torres, n.º 60-B, 1750-147 Lisboa, freguesia do Lumiar, concelho de Lisboa celebrou o contrato de mediação imobiliária, em regime de não exclusividade, junto como Documento 6 com a PI, com a Ré SUBMARINO DO RIO, LDA., na qualidade de proprietária dos imóveis referidos em 2. e 3., a 7 de novembro de 2018, mediante o qual aquela se obrigou a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra dos imóveis supra identificados pelo valor global de 3.950.000,00 € (três milhões, novecentos e cinquenta mil euros), desenvolvendo, para tanto, ações de promoção e recolha de informações sobre o negócio pretendido e as características dos prédios melhor descritos nos itens 2. e 3..
5. Foi acordado na clausula 4.ª que “1- O segundo contratante contrata a Remax Collection SLIMgroup em regime de não exclusividade, mas compromete-se a não contratar outra mediadora imobiliária pertencente à rede REMAX.
4.A concretização de negócio com interessados compradores angariados pela primeira Contratante, bem como pelo cônjuge, ascendentes, descendentes, irmãos ou sogros destes interessados, considera-se sempre e de forma inilidível, celebrados com intervenção da Primeira Contraente.”
6. Ficou acordado na clausula 5.ª do contrato que “1.A remuneração será devida se a mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato e também, nos casos em que o contrato tenha sido celebrado em regime de exclusividade, o negócio não se concretize por causa imputável ao cliente.…” (negrito nosso)
7. Como remuneração pelos serviços prestados, foi expressamente acordado o pagamento de 4% sobre o preço pelo qual o negócio fosse efetivamente concretizado, acrescido de IVA à taxa legal aplicável, tal como estipulado na Cláusula 5.ª, n.º2 do contrato de mediação imobiliária.
8. O referido valor remuneratório seria liquidado pela Ré 50% após a celebração do contrato-promessa e o remanescente de 50% na celebração da escritura ou conclusão do negócio (Cfr. n.º 3 da clausula 5.ª do contrato junto como Documento 6 com a PI).
9. Mais ficou acordado na clausula 6.ª n.º 1 que “No âmbito do presente contrato a Mediadora, na qualidade de mandatária e sem representação, obriga-se a prestar os serviços conducentes à obtenção da documentação necessária à concretização do(s) negocio(s) visado(s) pela mediação. (…)”
10. O referido contrato de mediação imobiliária foi celebrado pelo prazo de 6 meses, contados desde a data da celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não fosse denunciado por qualquer uma das partes, mediante o envio de carta registada com aviso de receção ou outro meio equivalente, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo (Cfr. Documento 6).
11. O contrato celebrado entre as partes foi registado sob o n.º BB-21.
12. Consta da clausula 10.ª do contrato como angariador imobiliário NN.
13. A angariação dos imóveis foi da responsabilidade dos comerciais/agentes da Autora, II e FF.
14. Do contrato junto como Doc. nº 6 da PI, contrato pré-impresso e fornecido pela Autora aos seus clientes, consta o timbre da marca “REMAX COLLECTION - Siimgroup”.
15. Em 17/03/2021 a R. também celebrou contrato de mediação imobiliária em regime não exclusividade com a JJ - Mediação Imobiliária, Lda. (“IMOJOY”) junto como doc. 5 com a contestação.
16. Os imóveis em causa foram fotografados e publicitados pela A. através de II e FF e anunciados e apresentados nos diversos meios de promoção da Autora com a colocação daqueles na rede de clientela e divulgação no site e promoção online da sua venda, tudo conforme resulta do Documento 7 junto com a PI.
17. Na sequência das ações de promoção imobiliária levadas a cabo pela Autora FCGM – SOCIEDADE DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, S.A., (cfr. Documento 7, junto com a PI), esta logrou a obtenção de interessados para a compra dos imóveis em questão em parceria com a Remax Valor, designação social da sociedade MM - Mediação Imobiliária, na pessoa da sua colaboradora/agente EE.
18. Nessa sequência, a II e FF da Autora estabeleceram contactos com o legal representante da Ré LL apresentando ao mesmo os interessados e os potenciais compradores, AA e BB.
19. No dia 11 de janeiro de 2022 foi realizada uma primeira visita aos imóveis pelos referidos potenciais compradores, na qual estiveram presentes FF, um empregado da Ré, de nome GG, EE da MM - Mediação Imobiliária., Lda e os clientes desta última, AA e BB.
20. Após a realização da referida visita, tendo sido manifestado o interesse por parte dos interessados supra mencionados AA e BB na compra dos imóveis referidos em 2. e 3., encetaram-se negociações entre aqueles potenciais compradores, através de EE, II e com a Ré na pessoa de LL, à data proprietária dos prédios, tendo ocorrido várias trocas de emails no período ocorrido entre 8 e 16 de fevereiro de 2022, cfr. o Documento 8 junto com a PI.
21. No dia 08/02/2022 o interessado BB envia a EE uma proposta com o preço de 3.450.000,00 (cfr. doc. 8).
22. No dia 10 de Fevereiro 2022, a consultora imobiliária EE enviou uma comunicação para FF e II firmando o seguinte:
“Caros FF e II,
Com muito esforço mesmo, conseguimos chegar aos 3.520.000,00
Isto tem de nos garantir 5% de comissão acrescida de IVA – A comissão é paga pelo vendedor, que sendo empresa, vai se restituir do IVA e vai contabilizar a comissão total e deduzir das suas mais valias.
Valor – 3.520-000,00 €
Comissão 5% - 176.000,00 €
IVA 23% - 40.480,00 € Total Comissão – 216.480,00 €
Líquido p o Vendedor – 3.303.520,00 €
O Comprador está fora. Vamos começar já as due diligences dos documentos, mas a vistoria só poderá ser em 3 semanas.
Preciso de um acordo de reserva e que o imóvel seja retirado do mercado imediatamente de todas as imobiliárias, pois eles começarão já com despesas de advogados e peritos e financiamento e não seria justo de outra forma.
(…)” conforme melhor resulta do Documento 8.
23. No dia 11 de Fevereiro 2022, pelas 18h35m FF envia a II o email comunicando o seguinte: “…Boa tarde II, junto envio proposta
O valor final da proposta:
Comprador BB
Preço: 3.520.000,00€
Comissão:4,2%
Reserva 10.000€
Sinal 10.000€
Escritura máximo 90 dias sendo que a intenção é ser antes
O Comprador está fora. Vamos começar já as due dilligence dos documentos imediatamente e a vistoria técnica em breve. A vistoria final com o proprietário será em no máximo 3 semanas…
Preciso de um acordo de reserva e que o imóvel seja retirado do mercado imediatamente de todas as imobiliárias…
A intenção que o processo de compra seja o mais rápido possível, mas têm de contar com um prazo máximo de 90 dias para que o banco tenha o tempo necessário de organizar tudo o que a parte de capitais próprios sejam desaplicados e transferidos para Portugal…”
24. Em 14 de Fevereiro 2022, pelas 14h25, o legal representante da Ré LL, envia e-mail com o seguinte teor: “…A reserva ficará na posse da agência, pelo que nos é indiferente o valor.
A data do CPCV ficará desde já fixada no máximo até ao dia 7/3, não prorrogável e não aceitamos receber menos de 20% de sinal.
A escritura deverá ter prazo limite de 90 dias a contar da reserva e não do CPCV.
Comprometemo-nos a não aceitar visitas nem tão pouco propostas até ermos assinado o CPCV”.”
25. Em 14 de Fevereiro 2022, pelas 22h53m, o legal representante da Ré LL, envia e-mail para II ...” com o conhecimento de ... e EE com o endereço ... com o seguinte teor:
“Boa noite II
A reserva não é considerada princípio de pagamento e por isso não nos preocupa o montante da mesma.”.
26. Em 15 de Fevereiro 2022, pelas 23h18, o legal representante da Ré LL, envia e-mail para EE com o endereço ...”, com o conhecimento de ...; II ...”, ...”, em que refere quais as condições para aceitação do negócio, referindo serem as mesmas inegociáveis, designadamente:
- Preço € 3.372.000 líquido para os vendedores (com a remuneração da Autora acordada em 4,2%).
- Período de DD ate dia 7/03 data limite para assinatura do CPCV com 20% de sinal e reforço de mais 15% 45 dias após essa data;
- Escritura num prazo máximo de 90 dias a contar da data da reserva.
Cfr. Documento 8 junto com a PI.
27. As referidas condições propostas pela Ré foram transmitidas aos potenciais compradores.
28. No dia 16/02/2002, pelas 15:36h, o legal representante da Ré SUBMARINO DO RIO, LDA., LL endereçou um e-mail a II com os seguintes dizeres:
“Boa tarde,
Vamos acabar com esta never ending story.
Dos 13 dias para DD inicialmente pedidos, já passaram para praticamente o dobro.
Façam o que entenderem fazer, se até dia 15 de Março não tivermos o CPCV assinado com 20% de down payment, a propriedade ficará disponível.
Até lá o único compromisso que assumiremos é não aceitar qualquer proposta que possamos vir a receber.
Um ponto não discutível é que os 90 dias para escritura comecem a contar a partir da data da reserva.
Melhores Cumprimentos
LL
Submarino do Rio Lda.”
Conforme melhor resulta do Documento 8 junto com a PI.
29. Perante a comunicação acima referida e a aceitação da proposta por parte dos interessados angariados AA e BB, a Autora remeteu, o documento de reserva dos imóveis para LL da Ré, que foi devolvido pelos legais representantes da R., devidamente assinado, no dia 17 de fevereiro de 2022 (Cfr. Documentos 9 e 10, juntos com a PI).
30. O acordo de reserva foi igualmente assinado por AA e BB, tendo estes liquidado uma quantia de 10.000,00 € (dez mil euros) nos termos acordados, pelo que dúvidas não subsistem da intenção de compra e da intenção de venda firmadas (v. Documento 9)
31. O referido acordo previa:
- venda dos imóveis pelo preço final de 3.520.000,00 €
- valor de reserva de 10.000,00 €
- sinal a entregar aquando da celebração do contrato promessa de compra e venda no valor de 704.000,00 € (correspondente a 20% do preço global).
- valor a entregar aquando da celebração da escritura pública – 2.816.000,00 €
32. Consta do acordo de reserva que “Pelo presente Acordo de Reserva o Cliente declara à proprietária para os devidos efeitos que é sua intenção adquirir o prédio urbano infra melhor identificado, e, por sua vez, com a consequente aceitação do presente acordo de reserva a proprietária obriga-se a assinar o contrato promessa de compra e venda nos termos negociais abaixo identificados.
Caso, por motivo de inconformidade técnica ou legal do imóvel verificada durante o processo de due dilligence, o contrato promessa não se venha a concretizar até 15 de Março de 2022 (“período de reserva”), este deverá ser considerado nulo e o montante pago a título de reserva será devolvido na sua totalidade ao cliente sem que a esse valor seja acrescido qualquer montante a título de penalizações e/ou juros. Enquanto o presente acordo de reserva se mantiver em vigor, tanto a sociedade mediadora que detém a angariação do imóvel como a proprietária obrigam-se a não levar a cabo qualquer tipo de negociação com vista à venda da referida futura fração autónoma objecto do presente Acordo de Reserva a terceiro. A proprietária reconhece que, durante o período de reserva, serão realizadas diligências técnicas ao imóvel, bem como processo de pré aprovação de financiamento bancário, disponibilizando o acesso ao imóvel.”
33. Estando o acordo de reserva assinado, a Autora retirou os anúncios dos imóveis do site.
34. Decorre do ponto 2.2 do Acordo de Reserva, assinado pelos legais representantes da R. e pelos interessados AA e BB que o valor da reserva foi creditado na empresa “MM – Mediação Imobiliária, Lda”.
35.
No dia 22 de fevereiro de 2022, foi realizada nova visita aos imóveis, no âmbito da qual estiveram presentes os interessados angariados pela Autora, AA e BB, acompanhados dos consultores imobiliários FF e EE, bem como do funcionário da Ré, GG
– facto alterado nos termos que constam infra.
36. Em virtude do interesse demonstrado pelos potenciais compradores AA e BB, foi-lhes enviada toda a documentação actualizada e necessária à celebração do contrato-promessa de compra e venda fornecida pela R..
37. Os interessados AA e BB contrataram serviços de engenharia e manutenção de património da ..Manutenção de Patrimónios, Lda.., com o aconselhamento da Autora, tendo sido realizada uma vistoria técnica a todos os edifícios da propriedade e respetivas infraestruturas no dia 27 de fevereiro, com o que os interessados despenderam €1.272,00€ (Cfr. Documento 11, junto com a PI).
38. Aquando da realização da vistoria técnica referida em 34 foi constatada por OO engenheiro da ..Manutenção de Patrimónios, Lda.. a existência de desconformidades entre o construído nos imóveis e o legalizado, nomeadamente quanto à casa de hóspedes (Guest house) que não estava legalizada.
39. Os interessados angariados, AA e BB, mantiveram apesar disso o interesse na propriedade, o que foi expressamente manifestado à angariadora/ Consultora Imobiliária EE, e solicitaram através da mesma à Autora uma nova visita para o dia 28 de fevereiro de 2022 a fim de serem analisadas as desconformidades detectadas pelo engenheiro referido em 38.
40. No dia 28 de Fevereiro de 2022, pelas 10:28, data agendada para a visita, o legal representante da Ré LL, envia e-mail para II ...”, com o conhecimento de para EE ...”, ... e ... com o seguinte teor “.. Bom dia II
Venho comunicar que a venda deste nosso imóvel se encontra suspensa pelas razões que apontei no meu telefonema de há pouco.
Agradeço o seu empenho e profissionalismo na condução do processo de venda e espero pode continuar a contar consigo no futuro.”(conforme melhor resulta do Documento 12, que ao diante se junta e cujo teor se dá por integralmente reproduzido).
41. A suspensão foi confirmada pelo email do mesmo dia 28 de Fevereiro de 2022 pelas 12h15m de LL para II ...”, com o conhecimento de para EE ...”, ... e ...” “a decisão de suspender a venda foi bastante ponderada e não é, por agora, reversível…”.
42. O legal representante da Ré LL, comunicou a suspensão das diligências de venda por ter decidido avançar para a legalização de construções ainda não legalizadas existentes nos imóveis.
43. No dia 28 de março de 2022, a II reencaminhou para José Salazar Rodrigues da Ré uma mensagem remetida pelos interessados na compra do imóvel, conforme Doc. nº 1 junto com a contestação.
Boa tarde OO e PP,
Recebi a seguinte mensagem que foi mandada à EE.
Refere-se à due-diligence feita à Casa....
“We would like you to communicate the below and need an answer by Wednesday.
Please tell the owner of Casa... that we are aware that there are major discrepancies in the documents. An architect has confirmed with the city hall of Cascais that due to the location of the property inside the boundaries of the national park, it will be impossible for the guest house to be legalized. With this in mind, the property is a high-risk investment and unlikely to ever find a buyer who would not do their due diligence for a property of this value. There is no doubt that they will discover the same issues that we discovered.
Please tell the owner that before we move forwards with another property in Malveira da Serra, we are making a final cash offer of 2.300.000 euros for Casa..., and need an answer from him by Wednesday afternoon.”
Ele paga a totalidade em 30 dias e não vai pedir empréstimo”.
44. A proposta de €2.300.000 foi rejeitada pela Ré, como resulta do email junto como Doc. nº 2 com a contestação.
45. O montante de 10.000,00 €, pago com a reserva dos imóveis, acabou por ser devolvido pela Remax Valor MM Imobiliária, Lda aos interessados angariados, no dia 03/03/2022, dada a suspensão da venda dos imóveis comunicada pela R.. (Cfr. Documento 9 e Documento 13, juntos com a PI).
46. Foi no âmbito das relações comerciais existentes entre a Autora e a Ré, e no seguimento da publicitação realizada pela Autora, na qualidade de mediadora que os compradores AA e BB obtiveram conhecimento da promoção da venda dos imóveis supra identificados.
47.
Foi, também, através da Autora que os compradores obtiveram as informações necessárias e atinentes às características dos imóveis, bem como às respetivas condições de venda
– facto alterado nos termos que constam infra.
48. O preço de 3.520.000,00 €, que foi negociado e que consta do acordo de reserva foi obtido com o acompanhamento e em colaboração com a Autora, na qualidade de mediadora.
49. A R. nunca enviou carta registada com AR à A. com vista à denuncia do contrato de mediação imobiliária celebrado com a Autora, nos termos previstos na Cláusula 8.ª do contrato de mediação.
50. Nem foi declarada expressamente pela R. junto da A. a resolução do contrato de mediação imobiliária.
51.
Como AA e BB continuavam interessados na aquisição dos imóveis referidos em 2. e 3. conhecidos por “Casa...”, sem que a tal obstassem as desconformidades com as planimetrias da Câmara Municipal de Cascais, e tinham pressa em adquirir um imóvel, dado que teriam que sair do imóvel que tinham arrendado, em meados de março de 2022, numa visita a uma outra casa indicada pela EE, conheceram DD, de Cascais, e acabaram por entrar em contacto com ela e perguntar a esta se sabia se a Casa... estava no mercado, ao que esta assegurou que sim, após confirmação junto de QQ da JJ - Mediação Imobiliária, Lda., que usa a designação comercial “IMOJOY”
– facto alterado nos termos que constam infra.
52. JJ - Mediação Imobiliária, Lda., que usa a designação comercial “IMOJOY”, em Abril de 2022 entrou em contacto com a R., com quem tinha formalizado o contrato de mediação referido em 15. informando-a que em parceria com a Remax Collection Villa, de Cascais, representada por DD, tinham interessados na compra dos imóveis referidos em 2 e 3 que identificou como sendo AA e BB que já tinham visitado o imóvel com outra mediadora.
53. Foi, então, marcada reunião em Abril de 2022 nos imóveis conhecidos por “Casa...”, em que estiveram presentes os interessados AA e BB, a advogada destes, a DD, o LL, a KK e QQ da JJ -Mediação Imobiliária, Lda.,
54. Os interessados AA e BB referiram na reunião que já tinham visitados os imóveis com outro agente e que já tinham negociado a compra com a R. através de outro agente, mas que, em face da suspensão da venda pela R. não chegaram a concretizar a aquisição, mantendo os mesmos contudo o interesse no negócio pelo preço de € 3.520.000,00 (três milhões quinhentos e vinte mil euros).
55. AA e BB já sabiam, das negociações com vista à aquisição dos imóveis referidos em 2 e 3, encetadas com a A., que o preço apresentado na reunião pela R. de € 3.520.000,00 (três milhões quinhentos e vinte mil euros) era um preço inegociável, tendo aqueles nessa reunião reafirmado a vontade de adquirir os imóveis pelo preço de € 3.520.000,00 já constante do acordo de reserva referido no doc. 9 junto com a PI.
56. No dia 12 de maio de 2022 AA e BB celebraram com a R. o contrato-promessa de compra e venda junto como Doc. nº 3 com a contestação.
57. A Ré celebrou, a 3 de junho de 2022, escritura pública de compra e venda dos supra mencionados imóveis com os interessados AA e BB, angariados pela Autora no âmbito das ações de promoção imobiliária por si realizadas (vide Documento 14 junto com a PI).
58. Consta da escritura de compra e venda que “…neste negócio jurídico houve intervenção de mediador imobiliário, com a firma JJ - Mediação Imobiliária, Lda.…”
59. As cadernetas prediais referentes aos imóveis mencionados na escritura pública: cadernetas prediais são as mesmas que foram enviadas à Autora pela Ré.
60. As cadernetas prediais foram consultadas e impressas em 14.02.2022 (Cfr. Documento 14).
61. A licença de utilização n.º ..., emitida em 10.01.1962 pela Câmara Municipal de Cascais (Cfr. Documento 14).
62. Na sequência da celebração da escritura pública, pela Ap 5396 de 2022/06/03 foi registada a aquisição dos prédios referidos em 2 e 3 a favor dos interessados compradores AA e BB.
63. Foi com surpresa que a Autora foi informada, a 18 de julho de 2022, que a consultora imobiliária EE havia rececionado uma mensagem remetida pelos interessados por si angariados, AA e BB,
64. Na qual estes comunicaram que havia sido formalizada a 3 de junho de 2022 a escritura pública de compra e venda dos imóveis entre estes e a Ré, pelo preço de 3.520.000,00 € cfr. Documento e respectiva tradução juntos aos autos).
65. A A. não teve conhecimento da existência do contrato de mediação imobiliária referido em 15.
66.
Os compradores que figuram na escritura pública de compra e venda foram angariados pela A., em parceria com a EE
– item eliminado nos termos que constam infra.
67. A Ré não celebrou com a empresa “MM - Mediação Imobiliária, Lda.” mencionada no acordo de reserva qualquer contrato de mediação imobiliária.
68. A R. pagou à JJ - Mediação Imobiliária, Lda. a comissão de 4,2% mais IVA à taxa de 23% - € 181.843,20 (cento e oitenta e um mil oitocentos e quarenta e três euros e vinte cêntimos),
69. A qual foi transferida para a conta bancária da empresa de mediação no dia 7 de junho de 2022, conforme Doc. nº 4 junto com a contestação.
70. A fatura e recibo da comissão paga referida em 68, respetivamente correspondem aos Docs. nº 5, 6 e 7juntos com a contestação.
71. A R. até à data não pagou qualquer quantia à A. a título remuneração prevista no contrato de mediação junto como doc. 6 com a PI.
[
é aditado o facto 72 nos termos que constam infra
].
*
Foram considerados não provados os seguintes factos:
a. a Autora remeteu a 22 de julho de 2022, por intermédio dos seus mandatários, uma carta registada com aviso de receção dirigida à Ré, no âmbito da qual solicitava a regularização da situação e o pagamento da remuneração acordada entre as partes.
b. Os interlocutores da Autora apresentaram-se sem grandes explicações ou precisões quanto a que entidade seria a sua empregadora ou quem lhe pagava a retribuição pela prestação de serviços.
c. o Acordo de Reserva (Doc. nº 9 da PI) não tinha correspondido a uma vontade firme de aquisição pelos potenciais compradores dos imóveis à Ré.
d. Este Acordo teve apenas como propósito fossem facultados aos potenciais compradores quer os documentos necessários para a realização de análise da situação jurídica do estado dos imóveis – vulgo “Due Diligence” –, quer para que os seus consultores de engenharia avaliassem o local e construções.
e. Previamente à assinatura deste Acordo, já as relações entre Ré e Autora estavam bastante periclitantes, com discussões incessantes por parte da Autora das condições do negócio, especialmente no que diz respeito aos prazos e condições de pagamento.
f. Estas relações acabam por ter uma quebra definitiva após os potenciais compradores terem levando um número considerável de questões referentes a desconformidades registais dos imóveis, as quais eram já conhecidas pela Autora, que não cuidou de as introduzir devidamente a esses interessados, como era sua obrigação.
g. a Ré decidiu que mais valia retirar a casa do mercado, suspendendo a sua venda até ter regularizado as questões pendentes, dando assim por concluída a sua relação com a Autora.
h. A A. ignorou a informação que já lhe havia sido transmitida pela Ré quanto às irregularidades nos imóveis;
i. a Autora não transmitiu aos potenciais compradores as irregularidades patentes nos imóveis, como não lhes comunicou que a vendedora não estaria disposta a aceitar uma redução de preço que veio a revelar-se inibidora da concretização do negócio visado.
Fundamentação jurídica
A.
Da alteração da decisão relativa à matéria de facto
Pretende a recorrente impugnar a decisão relativa aos factos provados e não provados, designadamente quanto aos pontos 35, 47, 51 e 66 dos factos provados, f), g), h) e i) dos factos não provados, que considera incorretamente decididos. Pretende ainda que se inclua na factualidade provada um facto que considera resultar da instrução da causa.
O ónus de impugnação previsto no art.º 640º/1, do CPC exige que o recorrente: (1) especifique os meios probatórios que determinariam decisão diversa da tomada em primeira instância para cada um dos factos que pretende impugnar, não sendo suficiente a genérica indicação dos ditos meios de prova (isto é, desacompanhada do reporte a cada um dos facto sindicados, e antes oferecida para a totalidade da matéria de facto sob recurso); (2) a decisão que deve ser proferida sobre cada um dos factos impugnados, esclarecendo sobre o seu exato teor (isto é, a exata redação que pretende para cada um deles); e (3) a indicação das passagens da gravação em que funda a sua sindicância, de novo para cada um dos depoimentos em causa.
Verifica-se que a recorrente cumpriu os ónus de impugnação, pelo que há que apreciar da pretendia alteração da decisão relativa à matéria de facto.
Os factos são os seguintes:
Dos factos provados:
35. No dia 22 de fevereiro de 2022, foi realizada nova visita aos imóveis, no âmbito da qual estiveram presentes os interessados angariados pela Autora, AA e BB, acompanhados dos consultores imobiliários FF e EE, bem como do funcionário da Ré, GG.
47. Foi, também, através da Autora que os compradores obtiveram as informações necessárias e atinentes às características dos imóveis, bem como às respetivas condições de venda.
51. Como AA e BB continuavam interessados na aquisição dos imóveis referidos em 2. e 3. conhecidos por “Casa...”, sem que a tal obstassem as desconformidades com as planimetrias da Câmara Municipal de Cascais, e tinham pressa em adquirir um imóvel, dado que teriam que sair do imóvel que tinham arrendado, em meados de março de 2022, numa visita a uma outra casa indicada pela EE, conheceram DD, de Cascais, e acabaram por entrar em contacto com ela e perguntar a esta se sabia se a Casa... estava no mercado, ao que esta assegurou que sim, após confirmação junto de QQ da JJ - Mediação Imobiliária, Lda., que usa a designação comercial “IMOJOY”.
66. Os compradores que figuram na escritura pública de compra e venda foram angariados pela A., em parceria com a EE.
Dos factos não provados
:
f. Estas relações acabam por ter uma quebra definitiva após os potenciais compradores terem levando um número considerável de questões referentes a desconformidades registais dos imóveis, as quais eram já conhecidas pela Autora, que não cuidou de as introduzir devidamente a esses interessados, como era sua obrigação.
g. a Ré decidiu que mais valia retirar a casa do mercado, suspendendo a sua venda até ter regularizado as questões pendentes, dando assim por concluída a sua relação com a Autora.
h. A A. ignorou a informação que já lhe havia sido transmitida pela Ré quanto às irregularidades nos imóveis;
i. a Autora não transmitiu aos potenciais compradores as irregularidades patentes nos imóveis, como não lhes comunicou que a vendedora não estaria disposta a aceitar uma redução de preço que veio a revelar-se inibidora da concretização do negócio visado.
Quanto ao facto que entendem resultar da instrução da causa, é o seguinte:
“
AA e BB começaram, por iniciativa própria, a consultar outros agentes imobiliários, tendo decidido terminar definitivamente a sua relação comercial com EE, atenta a indisponibilidade manifestada pela mesma
”.
*
Apreciando e decidindo.
Dos factos provados
Quanto ao facto 35, a própria recorrida aceita que tal facto tem de ser alterado, dizendo que a referência à presença de FF e AA se deveu a lapso. Assim, tal facto passará a ter a redação proposta pela recorrente.
Quanto ao facto 47 há que eliminar a expressão “necessárias”, pois é também manifestamente valorativa/conclusiva, passando a ter a seguinte redação: “
foi, também, através da Autora que os compradores obtiveram informações atinentes às características dos imóveis, bem como às respetivas condições de venda
”. E com esta formulação o facto deve manter-se pois da prova produzida resulta que a recorrida facultou aos interessados BB e AA informações acerca do imóvel e das condições de pagamento.
Quanto ao facto 51, dos depoimentos de AA, BB e DD apenas é possível apurar de forma consistente que foram os dois primeiros que tomaram a iniciativa de contactar a terceira. E isso é que interessa para o caso. É completamente irrelevante apurar se BB e AA já conheciam DD antes do contacto que conduziu à conclusão do negócio nos termos em que veio a ser efetuado e se a conheciam por via da visita a uma casa ou por via de um site de anúncios de casas. O aspeto fundamental do facto em questão é o de a iniciativa do contacto com DD - para apurar se a Casa... ainda estava no mercado - ter partido daqueles interessados.
Assim, o facto 51 passará a ter a seguinte redação:
51. Como AA e BB continuavam interessados na aquisição dos imóveis referidos em 2. e 3. conhecidos por “Casa...”, sem que a tal obstassem as desconformidades com as planimetrias da Câmara Municipal de Cascais, e tinham pressa em adquirir um imóvel, dado que teriam que sair do imóvel que tinham arrendado, em meados de março de 2022, contactaram DD, de Cascais, com vista a apurar se a Casa... estava no mercado, ao que esta assegurou que sim, após confirmação junto de QQ da JJ - Mediação Imobiliária, Lda., que usa a designação comercial “IMOJOY”.
O facto 66 tem de ser eliminado do elenco dos factos provados na medida em que, tal como os acima referidos, se trata de algo manifestamente
conclusivo
, para além de ser irrelevante. O que interessa são os factos concretos de onde decorre toda a atividade levada a efeito pela autora-recorrida no âmbito do contrato de mediação, bem como a intervenção de EE nessa relação contratual.
Dos factos não provados
Quanto aos factos não provados, eles na realidade reportam-se a três questões factuais:
- à cessação da relação contratual com a autora-recorrida;
- à retirada da casa do mercado;
- à não comunicação pela autora-recorrida aos interessados de informações relativas às “irregularidades” do imóvel e à não aceitação de propostas muito abaixo do valor pedido.
Quanto à cessação da relação contratual com a autora, resulta ela inequívoca do teor do mail de 29 de março de 2022, no qual a ré-recorrente diz que “informo que por claras razões de incompatibilidade comunicacional, vimos vedar à Remax a apresentação e comercialização da nossa propriedade”. Aliás, o teor deste mail está referido no ponto 44 dos facto provados, mas apenas quanto à rejeição da proposta de 2.300.000€, não se percebendo da razão pela qual tal teor não foi transcrito nos factos provados como o foi o teor do mail enviado pela autora em 28 de março de 2022, que consta de forma integral do facto nº 43. Se este teor foi transcrito, a resposta ao mesmo também o deveria ter sido.
Assim, deve considerar-se provado o seguinte:
“
A ré, em resposta ao mail de 28.03.2022, respondeu por mail de 29.03.2022, no qual comunicou o seguinte:
«A resposta à proposta destes vossos clientes foi recusada há várias semanas pelo que não entendo de todo esta nova investida a roçar a parvoíce…
Dito isto e levando em conta o teor deste novo mail, reitero a não aceitação da mesma e informo que por claras razões de incompatibilidade comunicacional, vimos vedar à Remax a apresentação e comercialização da nossa propriedade»
”.
Quanto à retirada do imóvel do mercado, consideramos que apenas se pode dar como provado o que já consta dos factos provados, ou seja, que a venda foi suspensa, nos termos que constam do facto 42. Resulta da prova produzida, bem como dos mais factos provados, em especial os relativos aos contactos que houve e que levaram à concretização do negócio de venda, que o imóvel nunca foi retirado do mercado, pois a intenção de venda por parte da ré nunca deixou de existir.
Em relação à não comunicação pela autora-recorrida de informações relativas às “irregularidades” do imóvel e à não aceitação de proposta muito abaixo do valor pedido, temos desde logo que na contestação a ré apenas se referiu a irregularidades registais, e mesmo quanto a essas não alegou a quais em concreto se estava a referir e quando é que as comunicou à autora. A alegação efetuada na contestação no que a este aspeto concerne foi demasiado vaga e levada a efeito a propósito da quebra das relações contratuais (cfr. art.º 17 da contestação). Não tendo sido efetuada uma concretização das irregularidades e quando ocorreu tal comunicação, a pretensão modificativa da recorrente tem de improceder. E a mera menção a “irregularidades” é conclusiva, não se sabendo se as mesmas se reportam às que foram detetadas na vistoria técnica efetuada a 27 de fevereiro.
Quanto à não comunicação respeitante à não aceitação de propostas de valor muito inferior ao preço pretendido, trata-se de facto que nem sequer foi alegado pela ré. Mas em todo o caso, o que importa verdadeiramente é o facto de ter sido apresentada a proposta de 2.300.000€, que foi rejeitada, sendo irrelevante apurar se a ré fez aquela comunicação. Até porque, no contexto que resulta do contrato de mediação, tal nem faz sentido, pois se ficou estabelecido um preço no contrato, e esse preço era certamente realista – pois de outro modo não se compreenderia a aceitação do contrato por parte da autora pelo valor de venda acordado - obviamente que esse preço seria o objetivo a alcançar.
Do facto que resulta da instrução da causa
Independentemente das questões que a invocação de tais factos em sede de recurso levantam, nomeadamente o de não ter existido no caso a possibilidade de contraditório, incluindo a nível probatório, na primeira instância, consideramos que o facto em causa não releva. Desde logo a recorrente refere uma “relação comercial” entre os compradores e a agente imobiliária que não se percebe, de todo, em que é que consiste. Da prova produzida resulta que os compradores AA e BB eram terceiros destinatários do negócio objeto do contrato de mediação celebrado entre a autora e a ré e nada mais do que isso. Entre o mediador e o terceiro destinatário não há qualquer vínculo contratual. Haverá uma relação informal da qual podem resultar direitos e obrigações, nos termos definidos pelo art.º 17º/1 da Lei nº 15/2013, de 08.02, mas nada mais do que isso. Não se pode afirmar que exista uma relação de natureza contratual ou quasi-contratual e muito menos que essa relação assuma a natureza de “comercial”. E, como tal, essa relação também não tem de ser cessada da forma efetiva, específica, definitiva que resulta da formulação do facto pretendida pela recorrente. Assim, temos desde logo que não existe prova nenhuma – sendo que tal resulta do alegado pela própria recorrente – de que tenha existido qualquer relação, e muito menos comercial, entre os compradores AA e BB e a agente imobiliária EE, nada havendo também que tenha terminado definitivamente entre eles. E o facto de aqueles terem consultado outros mediadores imobiliários é irrelevante face ao que já consta dos factos provados, nomeadamente do constante sob o nº 51, de onde resulta que o contacto com DD foi efetuado por iniciativa dos compradores AA e BB. E se outros mediadores foram consultados, não releva para o caso dos autos. Só os concretos contactos que conduziram à celebração do negócio em apreço é que são relevantes, sendo que também não existe prova de que outros mediadores foram consultados com vista à aquisição do imóvel que foi pertença da recorrente.
*
Em face do exposto, a pretendida alteração da decisão relativa à matéria de facto procede parcialmente nos seguintes termos:
- Factos
alterados
:
- facto 35:
No dia 22 de fevereiro de 2022, foi realizada nova visita aos imóveis, no âmbito da qual estiveram presentes AA, acompanhada da consultora imobiliária EE, bem como do funcionário da Ré, GG.
- facto 47:
Foi, também, através da Autora que os compradores obtiveram informações atinentes às características dos imóveis, bem como às respetivas condições de venda
.
- facto 51
Como AA e BB continuavam interessados na aquisição dos imóveis referidos em 2. e 3. conhecidos por “Casa...”, sem que a tal obstassem as desconformidades com as planimetrias da Câmara Municipal de Cascais, e tinham pressa em adquirir um imóvel, dado que teriam que sair do imóvel que tinham arrendado, em meados de março de 2022, contactaram DD, de Cascais, com vista a apurar se a Casa... estava no mercado, ao que esta assegurou que sim, após confirmação junto de QQ da JJ - Mediação Imobiliária, Lda., que usa a designação comercial “IMOJOY”.
- O facto 66 é
eliminado
.
- Factos
aditados
:
72
A ré, em resposta ao mail de 28.03.2022, respondeu por mail de 29.03.2022, no qual comunicou o seguinte:
«A resposta à proposta destes vossos clientes foi recusada há várias semanas pelo que não entendo de todo esta nova investida a roçar a parvoíce…
Dito isto e levando em conta o teor deste novo mail, reitero a não aceitação da mesma e informo que por claras razões de incompatibilidade comunicacional, vimos vedar à Remax a apresentação e comercialização da nossa propriedade».
*
B-
Da aplicação do Direito aos factos
Estando definidos os factos, há que proceder à respetiva aplicação do Direito.
O contrato de mediação imobiliária acha-se regulado pela Lei nº 15/2013, de 08.02, a qual entrou em vigor em 01.03.2013 (artigo 45º/1) e revogou o Decreto-Lei nº 211/2004, de 20.08. Tal diploma legal teve em vista a conformação com a disciplina constante do Decreto-Lei nº 92/2010, de 26/07, que transpôs para a ordem jurídica interna a Diretiva nº 2006/123/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 12 de dezembro de 2006, relativa aos serviços no mercado interno (artigo 1º/1).
Sobre o que seja mediação imobiliária diz-se no artigo 2º/1 que consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis.
No caso dos autos não se levanta qualquer dúvida quanto ao facto de a autora e a ré terem celebrado um contrato de mediação imobiliária. A questão que se levanta é a de saber se a autora recorrente tem direito a receber a remuneração relativa à celebração do negócio que veio efetivamente a ser celebrado.
Relativamente à remuneração do mediador imobiliário, estabelece-se o artigo 19º/1 e 2 da Lei 15/2013 que:
1 — A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.
2 — É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel
.
A decisão recorrida fundamentou da seguinte forma a conclusão de que assistia à autora recorrente o direito à comissão pretendida:
“
Ademais, para que se torne devida a remuneração acordada, não basta que o mediador tenha desenvolvido todos os esforços para a produção desse resultado, sendo ao invés necessário que esses esforços tenham conduzido à celebração do negócio visado e que o negócio assim celebrado tenha resultado directamente dessa actividade do mediador” (cfr. Maria de Fátima Ribeiro, O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração, Revista de Direito Comercial, págs. 223 e 224, disponível online).
Discute-se, a este respeito, se o contrato de mediação imobiliária configura uma obrigação de resultado, na medida em que o mediador obriga-se a causar certo resultado, resultado esse que define a prestação, pelo que apenas existe cumprimento se o resultado vier a ocorrer em consequência da actuação do mediador, ou uma obrigação de meios em que o devedor se obriga a tentar adequadamente causar o resultado, existindo cumprimento quando o tenha assim tentado, ainda que o resultado não se tenha produzido, ou se tenha produzido devido a factos estranhos à sua actuação.
In caso como remuneração pelos serviços prestados, foi expressamente acordado o pagamento de 4% sobre o preço pelo qual o negócio fosse efetivamente concretizado, acrescido de IVA à taxa legal aplicável, tal como estipulado na Cláusula 5.ª, n.º 2 do contrato de mediação imobiliária.
O referido valor remuneratório seria liquidado pela Ré 50% após a celebração do contrato-promessa e o remanescente de 50% na celebração da escritura ou conclusão do negócio (Cfr. n.º 3 da clausula 5.ª do contrato junto como Documento 6 com a PI).
No acórdão do STJ de 23-04-2020, Revista n.º 308/16.3T8PTM.E1.S2, disponível em www.stj.pt, foi sumariado que:
«(…) IV - No contrato de mediação imobiliária, a atividade do mediador consiste essencialmente na angariação de interessados para a celebração do negócio visado, podendo a obrigação assumida pelo mediador revestir a natureza de uma obrigação de resultado, se a obrigação do mediador consistir na obtenção de um interessado, ou de meios, se tal obrigação for apenas a de diligenciar no sentido de encontrar interessados no contrato desejado pelo cliente.
V - O cumprimento desta obrigação de obter/procurar interessado na realização do negócio visado pelo contrato de mediação, por si só, não atribui ao mediador o direito à remuneração contratualmente prevista, sendo necessário que a atividade do mediador tenha contribuído para a concretização do negócio em causa, ou seja, que se verifique um nexo causal entre a sua atividade e o contrato a final celebrado, aferindo-se o cumprimento do mediador pela existência desse nexo de causalidade adequada.
VI - Incumbe, assim, à mediadora, nos termos do art.º 342.º, n.º 1, do CC, o ónus de alegação e prova dos elementos constitutivos do direito à remuneração e do nexo de causalidade adequada entre a atividade do mediador e a celebração do negócio visado pelo cliente.»
É assim necessária a verificação cumulativa de três requisitos para que seja devida a remuneração: a actividade do mediador; a conclusão do contrato pretendido entre o comitente e um terceiro; um nexo de causalidade entre aquela actividade e a conclusão deste contrato.
No que se refere ao nexo de causalidade, é necessário “que a atividade do mediador tenha contribuído para essa celebração, ou seja, que se verifique um nexo entre a sua atividade e o contrato a final celebrado, aferindo-se o cumprimento do mediador pela existência desse nexo. A necessidade de um tal nexo decorre dos compromissos assumidos pelas partes no âmbito da relação contratual de mediação imobiliária e é incansavelmente lembrada pela jurisprudência. Tem por função afastar a retribuição quando o nexo causal não se estabelece, mas também mantê-la quando, após o seu estabelecimento, actos alheios ao comportamento do mediador conduzem à sua aparente quebra” (cfr. Higina Orvalho Castelo, O Contrato de Mediação, Almedina, pág. 410).
Assim, incumbia às partes cumprir as obrigações emergentes do contrato de mediação imobiliária, e no caso da A., cumprido por ela teria a mesma direito à remuneração fixada no contrato.
…
Decorre dos factos provados o cumprimento pela A. das obrigações decorrentes do contrato, sendo que não releva a antiguidade do contrato e a maioria as diligencias terem sido realizadas em 2021/2022, pois que enquanto o contrato não for denunciado, renova-se, tal como previsto no contrato e encontrava-se em vigor.
O negócio foi realizado com os interessados angariados pela autora, enquanto compradores, tendo a sua mediação sido causal do negócio celebrado.
Com efeito, resulta da matéria de facto provada ter a autora, no âmbito da promoção do imóvel que desenvolvia com o conhecimento e anuência da ré, tirado fotografias, publicitado o imóvel, promovido visitas aos imóveis com potenciais interessados na repectiva aquisição, assim angariando interessados em cumprimento das obrigações por si contratualmente assumidas, tendo estes apresentado uma propostas de aquisição que ficou a constar do acordo de reserva, correspondente ao preço pelo qual o imóvel foi efectivamente adquirido.
Ainda que os potenciais compradores tenham realizado uma proposta posterior mais baixa, o certo tal consubstancia proposta tentada, em sede de negociações, não ocorrendo qualquer quebra do nexo causal, porquanto só não prosseguiram as negociações porque a R. não quis, ao dizer que tinha a venda suspensa, o que nem sequer era verdadeiro, tanto mais, que tendo sido rejeitada e sabendo os interessados que a R. não desceria abaixo do preço constante do acordo de reserva, mantiveram o interesse na sua aquisição pelo preço constante do acordo de reserva, tanto que continuaram a tentar perceber se os imóveis designados por “Casa...” estariam à venda, não obstante a comunicada suspensão da venda, o que demonstra, sem margem para dúvidas, a continuidade do seu interesse na aquisição, que confirmou à mediadora DD, e logo foram reunir com a proprietária nos imóveis, com vista à concretização da aquisição pelo preço que já havia constado do acordado de reserva.
Verifica-se, assim, por um lado, demonstrado ter a autora cumprido as obrigações a que se obrigou no contrato de mediação imobiliária celebrado com a ré de conseguir um interessado para os imóveis, tendo sido quem angariou clientes, em parceria com EE, a quem iria pagar o serviço, dada a parceria o que é corrente no mercado, por outro os interessados adquiriram, efectivamente, os imóveis objecto do contrato de mediação, sendo o negócio realizado efectivamente o previsto no mesmo.
Resulta, assim, que o negócio celebrado apenas o foi em virtude da actividade desenvolvida pela autora que angariou os interessados que vieram, efectivamente, a celebrar o negócio, e diga-se de forma rápida e pelo preço constante do acordo de reserva, dadas as negociações e diligências feitas anteriormente pela A..
Efectivamente, para o seu preenchimento do nexo de causalidade que deve existir entre a atividade do mediador e a conclusão do negócio visado:
- Basta que o trabalho do mediador tenha contribuído/influído decisivamente para a conclusão do negócio, integrando-se a sua atividade de forma idoneamente determinante na cadeia de factos que deram lugar ao negócio;
- Não é, para tanto, necessário que a atividade do mediador seja a única causa determinante da realização do negócio pretendido pelo comitente;
- Muito menos é necessário que a intervenção do mediador constitua a causa exclusiva da celebração do negócio, pois pode haver outras concausas concorrentes, afirmação que se justifica na hipótese de intervenção de vários mediadores;
- Não se impõe que o mediador esteja presente até à conclusão do negócio, bastando ao mediador a prova do nexo causal entre a sua atividade e a conclusão do negócio; - Não obsta à existência do nexo causal terem os termos do contrato resultado, eventualmente, de negociações diretas entre os interessados que o mediador pôs em contacto; - Assim como não se exige que a atividade do mediador, com vista à consecução do negócio, seja contínua e ininterrupta;
- Bastará, para esse efeito, ter o mediador posto em contacto as partes interessadas, desde que tal atividade tenha influído/contribuído decisivamente para o negócio;
- Não é suficiente a mera identificação de potenciais interessados ou interessados meramente virtuais: os interessados têm que ser reais e efetivos;
- Pode subsistir o nexo causal apesar de ter havido uma interrupção temporária das negociações entre o principal e o potencial comprador ou no caso de ter lugar uma quebra aparente desse mesmo nexo, por atos alheios ao comportamento do mediador.
Neste sentido, Fernando Baptista de Oliveira, in Manual da Mediação Imobiliária, Almedina, 2019, págs. 139 a 14,
Conforme se sintetiza no sumário do recente acórdão da Relação de Lisboa de 22-02-2022, Apelação n.º 1020/19.7T8CSC.L1 -7, disponível em www.dgsi.pt:
«I - No contrato de mediação imobiliária celebrado em regime de não exclusividade (como foi o caso dos autos), o direito à remuneração por parte do mediador depende dos seguintes requisitos: o cumprimento da obrigação pelo mediador (diligenciar por encontrar interessado/encontrar interessado); a celebração pelo cliente do contrato desejado (ou, eventualmente, promessa dele); a existência de um nexo causal entre a actividade do mediador e o contrato celebrado.
II - Para que se verifique o nexo causal torna-se necessário que a actividade do mediador constitua uma das causas próximas e imediatas da conclusão do negócio; que essa actividade seja consciente e voluntária, direccionada para o cumprimento do contrato; a actividade não tem de ser contínua e ininterrupta, nem se exige que o mediador tenha participado em todos eventos da cadeia de factos que levaram à conclusão do negócio, podendo eventualmente ter apenas indicado o interessado ao vendedor, mas de tal modo que se possa dizer que conseguiu a adesão do terceiro à celebração do negócio, influindo assim na sua concretização.»
Neste sentido, citando Higina Castelo, escreve-se na fundamentação do mencionado aresto: «para que se verifique o direito à remuneração, o contrato que venha a ser celebrado pelo cliente e pelo terceiro angariado pelo mediador não tem de ser exactamente o mesmo que foi inicialmente projectado, embora deva existir uma correspondência económica, dando como exemplo mais frequente desta correspondência, mas não identidade, o do preço do contrato, referindo: “aquando da celebração do contrato de mediação, o cliente indica um preço para o pretendido contrato, especialmente quando se trata de um ato de disposição. Muitas vezes, durante a vida do contrato de mediação, e até perante a frustração da obtenção de um terceiro interessado pelo preço ambicionado, é frequente o cliente ir adaptando o preço, diminuindo-o se se tratar de disposição, ou aumentando-o no caso de aquisição. Conseguido um interessado, se o cliente vem a celebrar com ele contrato por valor diferente do perspetivado no contrato de mediação, em princípio, não poderá usar essa diferença para se escusar ao pagamento da remuneração do mediador.”
Lê-se também no Ac. da Relação de Guimarães de 02/11/2023, disponível em www.dgsi.pt que “…Importa ter em consideração que, em qualquer relação contratual e designadamente na de mediação – seja de exclusividade ou não – há que observar o princípio da boa-fé (art.º 762º/2, do C. Civil), há que ter um comportamento honesto, correto, leal e fiel, há que cumprir os deveres acessórios e laterais de conduta ao caso atinentes; pelo que as partes – mediador e comitente – devem prestar mutuamente todas as informações pertinentes e relevantes, devem manter-se leais, praticando todas as condutas que viabilizem o escopo do negócio.
No caso, apesar de estarmos perante um contrato de “não exclusividade”, resulta nos termos expostos que a autora/mediadora, fez diligências quanto à promoção do imóvel, publicitou-o, fez visitas ao imóvel e obteve/angariou interessados e designadamente, o interessado EMP03... e a sua namorada, facto que o réu não desconhecia, mormente quando com estes celebrou, sem conhecimento da autora, a escritura de compra e venda do imóvel, declarando não ter existido intervenção de mediador imobiliário no negócio.
Destarte, resulta evidenciado que os réu não podia deixar de ter consciência da atividade de mediador da autora e da forma como o interessado em questão chegou até si, através da angariação da autora, pelo que a celebração do negócio diretamente concretizado (apenas entre o réu e os ditos interessados) não pode afastar a relação de causa e efeito entre a provada atividade da autora e o negócio concretizado, aliás devidamente explicitada nos pontos 37 a 39 da factualidade provada, razão por que assiste à autora/apelada o direito ao pagamento, a título de retribuição/comissão, fixada no contrato de mediação imobiliária celebrado.
A considerar-se que apenas uma intervenção ao longo de todo o processo, nos casos de não exclusividade, permitiria à mediadora auferir a compensação contratualmente prevista, conduziria a que se estivessem a premiar expedientes ardilosos de molde a privar o mediador da devida retribuição a que na economia do contrato a parte outorgante/cliente se vinculou….”
Como tal, e face às circunstâncias concretas do caso, em que ficou demonstrado ter sido a autora a angariar os interessados na aquisição do imóvel, fruto da sua actividade de mediação, em parceria com EE de outra mediadora, e atenta a mencionada proximidade com a realização do negócio visado e a identidade do preço acordado no seguimento das prolongadas negociações promovidas pela autora.
Dispõe o art.º 406.º, n.º 1 do CC, que «o contrato deve ser pontualmente cumprido», aqui se consagrando o princípio da pontualidade, enquanto vector fundamental em matéria de cumprimento das obrigações.
E, este princípio, consagra a exigência de uma correspondência integral, em todos os aspectos (e não apenas no aspecto temporal, como o nome do princípio poderia fazer supor), entre a prestação efectivamente realizada e aquela a que o devedor se encontra vinculado.
Sem a referida correspondência integral, verifica-se uma situação de incumprimento ou de cumprimento defeituoso.
Por seu turno, havendo incumprimento, a consequência do mesmo é a constituição do devedor em responsabilidade obrigacional pelos danos causados ao credor.
Determina o art.º 798.º do CC que «o devedor que falta culposamente ao cumprimento da obrigação torna-se responsável pelo prejuízo que causa ao credor».
Com base no normativo citado, são, pois, pressupostos da responsabilidade obrigacional ou contratual: o facto voluntário, a ilicitude, a culpa, o dano e o nexo de causalidade entre o facto e o dano.
Assim, e como primeiro pressuposto, tem-se o facto voluntário do agente, enquanto comportamento ou conduta dominável pela vontade daquele, que lhe possa ser imputada em virtude de estar sob o controlo da sua vontade.
A ilicitude corresponde à violação da obrigação, através da não execução pelo devedor, da prestação a que estava obrigado, nos precisos termos em que o estava.
Essa não execução da prestação tem ainda de ser imputável ao devedor a título de culpa (nas suas modalidades de dolo ou negligência), ou seja, tem de lhe ser pessoalmente censurável o facto de não ter adoptado o comportamento devido. E, a culpa do devedor presume-se, nos termos do art.º 799.º do CC..
Vistos os factos provados e não provados, quem incumpriu o contrato foi a R., ao não pagar a remuneração à A. não obstante o cumprimento por esta do contrato.
Face ao exposto, entende-se como demonstrada a prestação da autora e a verificação do nexo de causalidade entre essa actividade traduzida na angariação dos clientes e o negócio que veio a ser concretizado.
In caso como remuneração pelos serviços prestados, foi expressamente acordado o pagamento de 4% sobre o preço pelo qual o negócio fosse efetivamente concretizado, tal como estipulado na Cláusula 5.ª, n.º 2 do contrato de mediação imobiliária e não de 4,2%.
Termos em que deverá a presente acção ser julgada parcialmente procedente e a ré condenada a pagar o valor da remuneração acordado no contrato de mediação correspondente a 4% do preço do negócio efectivamente concretizado no valor de 140 800,00€, acrescido de juros
”.
Consideramos que a decisão recorrida está bem fundamentada no que respeita à
descrição do regime jurídico
, com indicação de doutrina e a jurisprudência que respeitam à questão em causa e que é a de saber
em que termos tem o mediador imobiliário direito à remuneração, vulgo comissão, pela atividade que desenvolveu em cumprimento do contrato de mediação
.
Efetivamente, a doutrina e a jurisprudência fazem apelo à verificação de um
nexo de causalidade adequada
entre a atividade de mediação e a celebração do contrato visado, devendo o mediador alegar e provar, na ação que intenta com vista a obter o pagamento da remuneração, que realizou os atos necessários e determinantes para a concretização do negócio, em especial nos casos em que, como no caso
sub juditio
, está afastada a presunção que pode resultar do facto de ter gozado do regime de exclusividade.
Maria de Fátima Ribeiro
4
entende que “
a verificação da existência de um nexo de causalidade entre a actividade desenvolvida pelo mediador e a conclusão do contrato parece ser o requisito que mais dúvidas coloca, quando de trata de determinar a existência do direito do mediador à remuneração.
Desde logo, cabe apurar em que consiste e como se identifica esse nexo causal. O critério determinante deverá ser o da ligação psicológica entre a actividade do mediador e a vontade de o terceiro concluir um contrato com o comitente - e a afirmação dessa ligação não deve ser posta em causa pelo lapso temporal entretanto decorrido entre o exercício da actividade e a conclusão do contrato, nem pelos factos ocorridos nesse período de tempo, v. g., a intervenção de um novo mediador.
Cabe salientar que não está em causa o contributo do mediador para a formação da vontade do comitente. Ou seja, o facto de o mediador ter aconselhado o comitente, determinando a celebração do contrato, não é suficiente para fazer nascer o direito à remuneração; para tal, será sempre necessário que a vontade do terceiro tenha sido determinada pela actuação do mediador.
Salienta-se que este entendimento não é, contudo, pacífico: para alguns Autores, a mera indicação de um terceiro interessado na celebração do negócio em causa - que venha, efectivamente, a celebrar o negócio -, nos termos pretendidos, pode justificar o direito à remuneração, a menos que do contrato se retire que o mediador se obrigou a negociar o contrato pretendido pelo comitente. Parece é que, neste caso, o mediador deverá sempre estabelecer o contacto entre o comitente e o terceiro interessado [“pôr em contacto” as partes do eventual futuro negócio], para que, depois, estes prossigam eventualmente as necessárias negociações.
Dada a essencialidade da verificação deste nexo causal entre a actividade do mediador e a conclusão do negócio para a constituição do direito à remuneração do mediador, este não terá direito à remuneração se o negócio pretendido pelo comitente vier a ser concluído, mas com um terceiro que não foi “angariado” pelo mediador, não tendo a respectiva actividade de mediação sido causal na conclusão deste negócio [de modo a integrar-se de forma idoneamente determinada na cadeia dos factos que lhe deram origem. E é, naturalmente, ao mediador que cabe fazer a prova deste facto, por se tratar de um facto constitutivo do seu direito”
.
E finalmente, temos a nossa mais alta instância judicial, o STJ, que no acórdão de 23.04.2020
5
, decidiu o seguinte, assim sumariado:
“IV - No contrato de mediação imobiliária, a atividade do mediador consiste essencialmente na angariação de interessados para a celebração do negócio visado, podendo a obrigação assumida pelo mediador revestir a natureza de uma obrigação de resultado, se a obrigação do mediador consistir na obtenção de um interessado, ou de meios, se tal obrigação for apenas a de diligenciar no sentido de encontrar interessados no contrato desejado pelo cliente.
V - O cumprimento desta obrigação de obter/procurar interessado na realização do negócio visado pelo contrato de mediação, por si só, não atribui ao mediador o direito à remuneração contratualmente prevista, sendo necessário que a atividade do mediador tenha contribuído para a concretização do negócio em causa, ou seja, que se verifique um nexo causal entre a sua atividade e o contrato a final celebrado, aferindo-se o cumprimento do mediador pela existência desse nexo de causalidade adequada.
VI - Incumbe, assim, à mediadora, nos termos do art.º 342.º, n.º 1, do CC, o ónus de alegação e prova dos elementos constitutivos do direito à remuneração e do nexo de causalidade adequada entre a atividade do mediador e a celebração do negócio visado pelo cliente”.
Como se constata do acima citado, a doutrina e a jurisprudência recorrem, para determinar o direito do mediador à remuneração acordada,
à teoria da causalidade adequada para estabelecer a relação entre a atividade da mediadora e o negócio que, a final, foi efetivamente celebrado
. Tal teoria, que é essencialmente do âmbito do direito penal e, no âmbito do direito civil, da responsabilidade civil, tem várias formulações doutrinárias, mas que podemos definir da seguinte forma:
existirá nexo de causalidade adequada entre um evento e a respetiva consequência danosa se os danos forem previsíveis para qualquer pessoa de conhecimentos médios colocada na situação ex ante à ação, segundo o juízo de prognose póstuma
. Aplicando essa teoria à atividade de mediação imobiliária, para que haja tal nexo de causalidade tem de haver efetiva atividade da mediadora e essa atividade, globalmente considerada, tem de ser causalmente adequada ao resultado que se veio a verificar, no sentido de esse resultado ser previsível segundo o referido juízo de prognose póstuma.
Mas esta teoria, que formulamos de maneira genérica, tem várias nuances, nomeadamente quando se verifica o que se designa por
quebra do nexo de causalidade
. Essa situação ocorre quando estamos perante um evento que possa ser causalmente adequado a um determinado resultado, mas, por circunstância posteriores, imprevisíveis e alheias ao autor do evento,
esse resultado vem a verificar-se em virtude de uma outra causa
. É o caso típico de alguém que dá uma facada a outrem, este é transportado para o hospital numa ambulância e, nesse percurso, ocorre um acidente que provoca ferimentos na pessoa que havia sido agredida, os quais vêm a determinar a sua morte. Nesta situação, mesmo que a facada seja causa adequada da morte,
o resultado não é imputável ao seu autor
.
Como se referiu supra, no contrato de mediação e para determinar o direito à remuneração,
é necessário que a atividade do mediador seja causa adequada do negócio que, no final, vier a ser efetivamente concretizado
.
No caso concreto temos desde logo dois aspetos fundamentais a considerar e que são muito importantes.
O primeiro é que a iniciativa de retomar o contacto com vista à aquisição do imóvel em apreço
partiu dos interessados compradores
. Ou seja, não foi a ré que, depois de romper as relações com a autora, contactou aqueles interessados para retomar as negociações com vista à concretização do negócio.
E o segundo decorre do facto de os interessados compradores terem contactado para tal finalidade uma outra imobiliária que também estava a intermediar a venda, tendo o negócio sido concluído com a intervenção dessa imobiliária,
a quem foi paga a comissão
.
Quer isto dizer que não estamos na situação, que ocorre algumas vezes (e que é aquela que a lei,
prima facie
, pretende evitar), em que os vendedores, a fim de não pagarem qualquer comissão, contactam diretamente os interessados angariados pela mediadora a fim de celebrarem o negócio diretamente com eles para desse modo se furtarem ao pagamento da comissão. Não foi, de todo, isso que aconteceu.
No caso em apreço temos que a autora desenvolveu toda uma atividade tendente à celebração do negócio com as pessoas com quem o mesmo veio a ser concretizado. No entanto, consideramos que
ocorreram factos relevantes que levam a considerar que existiu uma quebra do nexo de causalidade entre a atividade da autora e o negócio que foi celebrado, que leva necessariamente a que tenhamos de concluir, ao contrário do que se fez na decisão recorrida,
que o negócio não pode ser imputado à atividade da autora
.
Para além das duas circunstâncias acima referidas – a retoma das negociações foi iniciativa dos interessados compradores e foi paga a comissão devida à mediadora – existe um aspeto fundamental que determina tal quebra do nexo de causalidade e que é o facto de
as negociações promovidas pela autora se terem gorado
, pois as partes não chegaram a acordo quanto ao preço. Ou, melhor, dizendo, a proposta final, definitiva, que veio a ser obtida pela atividade autora – e que era de 2.300.000€ - foi rejeitada pela ré de forma absolutamente inequívoca, como se comprova pelo teor do mail que consta supra do facto nº 72. O negócio efetivamente concluído foi pelo preço de 3.520.000€, ou seja, mais
1.220.000€
do que o valor obtido pela autora, o que é um montante obviamente muito substancial.
É verdade que esse valor já tinha sido abordado em sede de negociações promovidas pela autora. No entanto, por via das questões surgidas após a vistoria técnica ao imóvel, tal valor foi colocado de parte de forma definitiva, não tendo a autora conseguido que os interessados apresentassem outra proposta. Aliás, a autora não só não conseguiu melhor proposta,
como nem sequer fez o mínimo esforço para tal finalidade
.
A definitividade do valor de 2.300.000€ resultou da própria atividade da autora
.
O regresso ao valor de 3.520.000€ não foi, de todo, imputável à autora.
Foi desde logo desde logo imputável aos próprios interessados compradores, que decidiram de
motu proprio
retomar as negociações com vista à aquisição do imóvel e decidiram também fazê-lo por via de outra imobiliária e não pela autora. E foi por via destas circunstâncias que o negócio se concluiu por um valor muito superior aquele que a autora havia conseguido.
Como vemos, existiram circunstâncias relevantíssimas que levaram à conclusão do negócio pela forma como ele veio a ser efetivamente celebrado. Faltou à autora aquele rasgo negocial que permitiria o consenso entre as partes, em especial a obtenção de um valor mais adequado aquele que era a expectativa da ré, que, afinal, era a sua cliente e era quem lhe iria pagar a comissão. É que, em face dos factos provados, parece que a determinada altura, nomeadamente após a vistoria técnica,
a autora estava a favorecer mais a parte compradora, procurando convencer a ré a aceitar uma redução muito substancial do preço de forma a favorecer o interesse dos compradores em detrimento da sua cliente
. É claramente isso que se extrai do mail datado de 28 de março de 2022 (facto 43), em que a autora se limita a encaminhar um mail que recebeu dos interessados compradores, com a tal proposta de 2.300.000€, acrescentando ela própria, a final, a seguinte frase da sua autoria: “
ele paga a totalidade em 30 dias e não vai pedir empréstimo
”, como que a dizer “aproveitem que é um excelente negócio”. E foi com esta tirada que a autora terminou a sua intervenção como mediadora neste negócio. Em face destas circunstâncias, como é que se pode considerar que a venda pelo valor de 3.520.000€ é imputável à atividade da autora? Obviamente que resposta só pode ser negativa. É verdade que resulta dos factos provados que autora teve trabalho no âmbito das negociações que tiveram lugar com os compradores AA e BB. Isso é inegável. Mas esse trabalho não conduziu a bom porto e a autora não teve o rasgo negocial – que no caso teria sido muito relevante – de fazer com os interessados retomassem a proposta anterior após a realização da vistoria técnica. E isso até era possível, como se viu
a posteriori
. Claramente a autora achou que após a vistoria técnica estava inviabilizado o negócio pelo valor que constava do acordo de reserva, tendo por isso desistido de insistir pela obtenção de um melhor preço. Aliás, em sede de contra-alegações, a recorrida mantém que a tal proposta de 2.300.000€ era perfeitamente adequada, dizendo na conclusão ZZZ que “
A proposta inferior dos compradores resultou diretamente da descoberta de irregularidades na propriedade e da intenção de uma venda rápida e sem recurso a crédito bancário, uma vez que estes mantinham o interesse no negócio, o que foi oportunamente comunicado à Recorrente
”. Afigura-se muito pouco compreensível esta valorização que a recorrida teima em fazer
, mesmo nesta sede
, de uma proposta que é 1.220.000€ inferior ao valor que até constava do acordo de reserva e pelo qual o negócio acabou por ser concluído. Mas, em todo o caso, será compreensível esta tentativa, um pouco desesperada, é certo, de valorização daquela proposta pois a recorrida deve ter a perfeita noção de que realmente não fez tudo o que poderia ter feito para conseguir que os interessados retomassem a proposta que constava do acordo de reserva.
E note-se que no caso concreto para a ré era irrelevante que os interessados compradores aparecessem por via de outra imobiliária ou retornassem por via da autora, pois da parte deles não houve qualquer intuito de se furtarem ao pagamento da comissão, procedendo na íntegra o afirmado na conclusão CCCC da recorrente. Acresce que o facto de os interessados terem surgido novamente por via de outra imobiliária nem sequer lhe é imputável.
Foram esses interessados que tomaram a iniciativa de procurar outra mediadora para tal finalidade e a isso é alheia a ré
, como com toda a propriedade refere a recorrente na conclusão YYY.
A decisão recorrida baseou a obrigação de pagamento da remuneração apenas na mera atividade da autora de angariação dos interessados e no facto de o preço ser idêntico aquele que também havia sido falado no decurso das negociações intermediadas pela autora. Mas não abordou a questão essencial que decorria do facto de toda essa atividade da autora ter desembocado numa proposta que era 1.220.000€ inferior ao valor pelo qual o negócio foi efetivamente concluído.
Na decisão recorrida cita-se o acórdão da Relação de Guimarães de 02.11.2023 na parte em que diz que “
Importa ter em consideração que, em qualquer relação contratual e designadamente na de mediação – seja de exclusividade ou não – há que observar o princípio da boa-fé (art.º 762º/2, do C. Civil), há que ter um comportamento honesto, correto, leal e fiel, há que cumprir os deveres acessórios e laterais de conduta ao caso atinentes; pelo que as partes – mediador e comitente – devem prestar mutuamente todas as informações pertinentes e relevantes, devem manter-se leais, praticando todas as condutas que viabilizem o escopo do negócio”.
Compulsados os factos provados, quem se nos afigura não ter tido um comportamento honesto, correto e, essencialmente, leal e fiel, foi a autora, que, ao caucionar uma proposta de valor muito inferior ao pretendido pela ré, não agiu de forma a prosseguir os interesse desta, que era a sua cliente, não tendo praticado as condutas necessárias à viabilização do escopo do negócio e que, afinal, até era possível obter, como resulta do negócio que veio a ser efetivamente celebrado.
Procedem na íntegra as conclusões da recorrente, em especial as WWW e XXX, onde se refere que “
A identidade dos compradores não implica, por si só, a manutenção de um nexo causal entre o trabalho da Recorrida e a conclusão do negócio, uma vez que o primeiro processo negocial terminou sem sucesso, dando lugar a um novo processo, que foi iniciado e concluído pela IMOJOY e pela DD
” e que “
o facto de o preço de venda ser já conhecido dos compradores não é suficiente para asseverar a existência de causalidade. É que, como ficou provado na Decisão recorrida, os compradores sabiam que o preço era inegociável, o que significava que este não se iria alterar
”.
Está, pois, verificada a quebra do nexo de causalidade entre a atividade da autora e o negócio que veio a ser efetuado, que não só é diferente daquele que havia sido obtido em termos definitivos pela autora, como também resultou, de forma determinante, de circunstâncias alheias à atividade da autora.
O recurso deve, pois, ser considerado totalmente procedente, devendo a decisão recorrida ser revogada na íntegra e substituída por outra que absolva a ré do pedido.
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DECISÃO
Face ao exposto, acordam os Juízes que compõem este coletivo da 6ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa em julgar o recurso procedente e, em consequência, revogam a decisão recorrida, determinando a improcedência da ação com a consequente absolvição da ré do pedido.
Custas em ambas as instâncias pela recorrida (art.º 527º/1 e 2 do CPC).
Notifique.
TRL, 08mai2025
Jorge Almeida Esteves (relator)
Vera Antunes
Cláudia Barata
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1. Esta alegação deveu-se certamente a lapso uma vez que no contrato de mediação junto pela autora constava a remuneração correspondente a 4% do valor da venda.
2. Apesar de, na sentença, só a parte do relatório destinada à descrição da posição das partes perante o litígio se estender por 16 páginas.
3. Com fundamento nos art.ºs 6º e 547º do CPC, não obstante o disposto no art.º 596º/1 e 597º, dos quais resulta que só é admissível tal dispensa nas ações previstas neste último preceito.
4. In O contrato de mediação, Scientia Ivridica, n.º 331 (2013), pp. 78-79.
5. Proferido no proc.º nº 308/16.3T8PTM.E1.S2, in
www.dgsi.pt
e citado na decisão recorrida.