Tribunal: TRP
Processo n.º: 210/24.5T8PRD.P1
Relator: MANUEL DOMINGOS FERNANDES
Decisão: CONFIRMADA
Descritores: CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL; FALTA DE ASSINATURA DE CONTRAENTE; CONFISSÃO JUDICIAL; AMPLIAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO; FACTUALIDADE INSTRUMENTAL; RESOLUÇÃO DO CONTRATO

Sumário:
I - O Tribunal da Relação goza no âmbito da reapreciação da matéria de facto dos mesmos poderes e está sujeito às mesmas regras de direito probatório que se aplicam ao juiz em 1ª instância, competindo-lhe proceder à análise autónoma, conjunta e crítica dos meios probatórios convocados pelo recorrente ou outros que os autos disponibilizem, introduzindo, nesse contexto, as alterações que se lhe mostrem devidas.
II - O contrato-promessa de compra e venda de imóveis está sujeito à forma escrita, a qual constitui uma verdadeira formalidade “ad substantiam”.
III - Sendo a promessa bilateral, a falta de assinatura de um dos contraentes gera a nulidade do contrato, nos termos do artigo 220.º do Código Civil.
IV - A nulidade é invocável a todo o tempo por qualquer interessado, podendo ser oficiosamente declarada pelo tribunal.
IV - Atento o carácter instrumental da reapreciação da decisão da matéria de facto, no sentido de que a reapreciação pretendida visa sustentar uma certa solução para uma dada questão de direito, a inocuidade da aludida matéria de facto justifica que este tribunal indefira essa pretensão, em homenagem à proibição da prática no processo de atos inúteis (artigo 130.º do CPCivil).
V - Para que seja atribuída força probatória plena à confissão judicial obtida através de depoimento de parte é necessário que a declaração confessória seja reduzida a escrito, ficando registada na ata da audiência judicial, nos termos do art.º 463º do CPC
VI - De outro modo, a confissão judicial tem força probatória livre–cf. art.º 358.º, n.º 4, do CCivil.
VII -
Na vigência do Código de Processo Civil anterior, mas igualmente após 01/09/2013, ocasião em que passou a vigorar a Lei 41/2003, de 26 de junho (NCPC) a matéria de facto à qual há que aplicar o direito tem de cingir-se a verdadeiros factos e não a questões de direito ou a meros juízos conclusivos, razão pela qual a revogação do artigo 646, n.º 4 do anterior CPC, não significa que o princípio nele estabelecido haja sido alterado devendo, assim, eliminar-se da fundamentação factual os pontos que contenham meras conclusões.
VIII - A ampliação da matéria de facto mostra-se indispensável, quando se tenham omitido dos temas da prova factos alegados pelas partes que se revelam essenciais para a resolução do litígio, na medida em que assegurem enquadramento jurídico diverso do suposto pelo juiz do tribunal “a quo” e, por assim ser, não constitui um expediente processual para incluir factualidade instrumental na factualidade provada.
IX - Por força da sua função probatória da factualidade essencial, a factualidade instrumental não deve constar nos fundamentos de facto, antes deve operar em sede de motivação da decisão da matéria de facto para justificar a prova ou a não prova de algum facto essencial que haja sido alegado por qualquer das partes.
X - A resolução (contratual) é uma forma condicionada, vinculada e retroativa de extinção dos contratos: condicionada por só ser possível quando fundada em lei ou convenção; vinculada por requerer que se alegue e demonstre determinado fundamento e retroativa por operar desde o início do contrato (art.º 433 do Código Civil).
XI - Revela-se eficaz e operante a resolução do contrato-promessa que, apesar dos fundamentos invocados (alteração das circunstâncias da decisão de contratar) não terem respaldo no quadro da fundamentação factual, é aceita de forma tácita pela contraparte.
XII - Tal aceitação configura um acordo extintivo por mútuo consentimento, nos termos do princípio da liberdade contratual, consagrado no artigo 405.º do CCivil.

Processo nº 210/24.5T8PRD.P1-Apelação
Origem-Tribunal Judicial da Comarca do Porto Este-Juízo Local Cível de Paredes- J1
Relator: Des. Dr.
Manuel Fernandes
1º Adjunto Des. Dr. Carlos Gil
2º Adjunto Des. Dr.ª Teresa Pinto da Silva
5ª Secção
Sumário:
………………………………
………………………………
………………………………
*
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I-RELATÓRIO
AA, e BB,
ambos residentes na Avenida ..., n.º ..., 5.º direito, ... ..., Paredes, intentaram ação declarativa de condenação contra
A... Unipessoal, Lda.,
com sede na Rua ..., ..., ..., Paredes.
Alegaram, em síntese, que:
- entre as partes foi celebrado um contrato-promessa de compra e venda de uma fração autónoma, a qual se encontrava em fase de legalização para obtenção de alvará de licença de utilização e constituição da propriedade horizontal. Tendo sido acordado o pagamento de sinal;
- Foi-lhes garantido que em 3 meses, portanto, em julho de 2022, a casa estaria concluída, bem como, estaria concluído todo o processo de legalização da casa;
- Sendo do conhecimento da Ré que os Autores iam proceder à aquisição de crédito bancário para conseguirem pagar o remanescente do valor constante desse contrato-promessa;
- A entidade bancária entrou em contacto com a Ré para que esta lhe fornecesse a documentação necessária para conseguir concluir o processo de aprovação do crédito nos termos que tinham solicitado;
- A Ré sabia que a aquisição do imóvel dependia da concessão do crédito por parte do banco, sendo esta condição absolutamente essencial para a conclusão do negócio;
- A Ré sugeriu-lhe que passassem a habitar a fração, em regime de comodato, mesmo sem ter a propriedade horizontal aprovada pela Câmara Municipal ... e sem ter a respetiva licença de habitabilidade, com o correspondente aditamento ao contrato-promessa, o que aceitaram, passando então a residir no imóvel no referido regime de comodato;
- Até setembro de 2022, o Banco conseguia aprovar o crédito, no montante e nas condições solicitadas por eles solicitadas, desde que, a Ré entregasse a respetiva documentação no banco, nomeadamente, licença de habitabilidade e constituição da propriedade horizontal;
- Ora, apesar das várias interpelações, só em novembro de 2022, a Ré forneceu ao banco os elementos referentes à legalização da casa, sendo que, nessa data, já o banco não aprovou o crédito nas condições inicialmente por eles contratadas;
- Nessa sequência enviaram, no dia 15 de dezembro de 2022, uma carta registada com AR à Ré, na qual procedem à resolução do contrato-promessa, e solicitam a restituição da quantia entregue a título de sinal;
- A essa missiva a Ré não manifestou oposição à resolução e à entrega do sinal, mas da entrega do imóvel, e da avaliação dos danos que o mesmo teria.
- Porém, no dia 05/01/2023 entregaram o imóvel, mas a Ré não lhes devolveu o sinal, tendo-lhes comunicado a existência de prejuízos e propondo entregar apenas a quantia de € 11.128,02, com a justificação de que, a diferença seria para pagar as despesas com reparação.
*
Concluíram os Autores formulando os seguintes pedidos:
“1º- Deverá ser decretada a resolução do contrato-promessa de compra e venda acima referenciado;
2º- Deverá ser a R. condenada por abuso de direito numa indemnização nunca inferior a € 5.000;
3º- Deverá ser a R. condenada a restituir o sinal aos AA. no valor de € 16.850;
4ª- Deverá ser a R. condenada a pagar aos AA. uma compensação pelos danos não patrimoniais causados no valor de € 3.000, tudo acrescido de juros de mora desde a data da resolução até e efetivo e integral pagamento
”.
*
A Ré apresentou contestação e deduziu pedido reconvencional, alegando para o efeito, e em síntese, que:
- O único contrato-promessa, celebrado entre as Partes, foi o de 8 de junho de 2022;
- O prédio encontrava-se em fase de legalização, pelo que, só com essa legalização é que o contrato definitivo poderia ser celebrado, não se tendo comprometido com qualquer prazo;
- Em agosto de 2022, como a fração autónoma já reunia condições de ser habitada, os Autores solicitaram-lhe a entrega antecipada, o que a Ré autorizou, nas condições e nos termos do aditamento ao contrato promessa de 24 de agosto de 2022;
- Teve que colocar o imóvel no estado em que se encontrava antes de ter sido ocupado pelos Autores/reconvindo com o que teve despesas;
- Teve que suportar os pagamentos de água e luz ainda custos relacionados com a necessidade de proceder à substituição do exaustor, avariado pelos Autores/reconvindos;
- Incorreram também os mesmos num atraso de pelo menos 21 dias na entrega do imóvel;
- E durante 5 meses, beneficiaram da casa, obtendo assim uma vantagem económica não inferior a 3.510,00 €, dado que, não pagaram qualquer renda.
*
Concluiu pedindo a improcedência da ação e a procedência da reconvenção, com a consequente condenação dos Autores a pagarem-lhe o montante de 6.816,98 Euros, acrescido de juros de mora, à taxa legal, desde a notificação até efetivo e integral pagamento, à taxa de legal de juro para créditos de que são credoras empresas comerciais, ou no mínimo extinto por compensação o crédito que se venha a conceder aos Autores, na medida do crédito da Ré sobre os Autores.
*
Os Autores apresentaram articulado de réplica, pugnando pela improcedência da reconvenção e pela procedência do pedido de litigância de má-fé que, entretanto, formularam.
*
No despacho saneador proferido foi fixado o objeto do litígio e definidos os temas da prova.
*
Teve lugar a audiência final, com observância do pertinente formalismo legal, como consta das respetivas atas.
Fixada a matéria de facto pela forma que dos autos consta foi, a final, proferida sentença com a seguinte parte dispositiva:
“Em face do exposto, e ao abrigo das citadas disposições legais, julgo a presente ação parcialmente procedente e, em consequência, decido:
7.1. declarar válida a resolução extrajudicial do contrato promessa celebrado entre as Partes, comunicada pelos Autores à Ré, em 15-12-2022;
7.2. condenar a Ré A... Unipessoal, Lda. a pagar aos Autores AA, e BB a quantia de 16.850,00 Euros (dezasseis mil oitocentos e cinquenta euros), a título de restituição do sinal entregue pelos Autores à Ré; acrescida de juros de mora, vencidos e vincendos, à taxa legal de 4%, contados desde a data da resolução do contrato e de interpelação para a restituição do sinal (15-12-2022), até efetivo e integral pagamento;
7.3. absolvendo a Ré do demais peticionado pelos Autores;
7.4. absolver a Ré do pedido de condenação por litigância de má-fé;
7.5. julgar parcialmente procedente o pedido reconvencional e, em consequência, condenar os Autores/Reconvindos a pagar à Ré/Reconvinte a quantia de 568,48 Euros (quinhentos e sessenta e oito euros e quarenta e oito cêntimos); acrescida de juros de mora, vencidos e vincendos, à taxa legal de 4%, contados desde a citação até efetivo e integral pagamento;
7.6. absolvendo os Autores/Reconvindos do demais peticionado pela Ré/Reconvinte”
.
*
Não se conformando com o assim decidido, veio a Ré interpor o presente recurso, concluindo as suas alegações nos seguintes termos:
I - A Recorrente nos termos e para os efeitos do artigo 635.º, nº 4 do CP Civil declara que não limita o objeto de recurso às conclusões, e que por isso deve considerar-se como abrangendo tudo o que da sentença for desfavorável à recorrente, sem prejuízo do que possa entender-se fixado por não impugnado nem prejudicado pelo vertido nas alegações de recurso.
II- O 437.º do Código Civil exige alteração anormal das circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contrariar, que exigência das obrigações assumidas pela parte lesada afete gravemente os princípios da boa fé e não esteja coberta pelos riscos próprios do contrato.
III- Não se concebe que a perda do sinal de 16.500,00 € pelo promitente comprador que não conseguiu ou não se esforçou para conseguir ou não quis o financiamento bancário necessário ao pagamento dos remanescentes 152.000,00 € do preço de uma compra de um imóvel além dos custos com aquisição, ofenda gravemente a boa fé negocial.
IV- A recusa de financiamento bancário por uma instituição bancária, mesmo que se tenha verificado e seja alheia à vontade ou conduta das partes, faz parte dos riscos do negocio, não constitui nada de imprevisível e os AA não fizeram prova nem da recusa, nem do motivo da recusa nem de terem feito qualquer esforço no sentido de obterem financiamento junto de outras instituições.
V-A manter-se a jurisprudência da decisão recorrida abre-se a porta para à resolução generalizada unilateral dos contratos pela parte que tem que a prestação monetária a pagar, basta alegar que não conseguiu que certa pessoa individual ou coletiva lhe emprestasse dinheiro que precisava para cumprir o contrato.
VI- Uma reapreciação da prova gravada, nomeadamente a transcrita nas alegações 18º e 21º, que aqui se dão por reproduzidas e uma correta aplicação do direito impõe-se a eliminação dos factos provados 4.1.2 a 4.1.7 a passagem do facto 4.1.12 e 4.1.13 a não provado (passando o não provado 4.2.4 a provado), a eliminação da parte final do facto 4.1.17, a passagem do facto 4.,1.19 a não provado e a eliminação da segunda parte do facto provado 4.1.20 a substituição do facto 4.1.22 por um que transcreva o teor da carta de 20/02/2022 ou remeta para o seu teor,, conforme cremos que se demonstra nas alegações de recurso, para as quais remetemos.
VII- Impõe-se ainda numa reapreciação da mesma prova gravada o aditamento aos factos provados os factos vertidos na alegação 23º, ou seja a)que os documentos numero 2 e 3 da PI são simples reservas de compra, sem intervenção da ré, b) Que a condição do crédito bancário apenas valia para a reserva perante a mediadora, c) Que a ré não aceitou nem aceitaria celebrar contrato sob condição de obtenção de crédito pelos compradores d) Que o autor chamou totalmente a si o encargo de obter o financiamento bancário, e) Que o autor nunca forneceu qualquer documento de aprovação ou não aprovação do crédito, f) Que o autor recusou incluir a autora no financiamento bancário; g) Que mesmo em dezembro de 2022 o autor não quis sequer tentar obter o financiamento junto do Banco 1... como sugerido pela mediadora.
VII- Errou a sentença recorrida ao interpretar o segundo paragrafo da carta da ré de 20/12/2022 como aceitação da resolução do contrato pelos autores.
VIII- A carta dos autores de 15 de dezembro de 2022 (doc. 5 da pi) é tão perentória que não admite qualquer ação da Ré para impedir o seu efeito que era a resolução unilateral do contrato de promessa de compra e venda, com ou sem fundamento valido, neste caso sem.
IX- A ré manifestou expressamente a sua discordância com a resolução, mas naturalmente não podia nem queria obrigar os autores a permanecerem na casa, em cuja entrega nessa data já estavam em mora de acordo com o aditamento de 6 de agosto de 2022.
X- Nunca uma disponibilidade temporária e condicional, em determinado contexto da ré para a devolução de parte do sinal, como a manifestada na carta da ré de 20 de dezembro de 2022 (doc. 6 da pi) pode ser interpretada como aceitação do bom fundamento para a resolução do contrato.
XI- Sensibilidade, credulidade e boa-fé não se confundem com falta de razão ou reconhecimento da razão à contraparte.
XII- A afirmação dos factos 4.1.19 e 4.1.20 carece de alguma exigência de prova nomeadamente documental, que não a simples palavra do autor, não tendo este apresentado qualquer prova documental apesar do alegado pela ré nos artigos 14º a 19 da contestação.
XIII- Num resumo e bem cotejada a prova produzida vemos apenas os autores a resolverem o contrato de promessa, por alegadamente lhes ter sido reprovado o crédito numa instituição bancária, sem procurarem instituições alternativas, depois de estarem a habitar o imóvel durante dois meses e meio, comportando-se como se o contrato promessa tivesse sido celebrado sob condição resolutiva da não aprovação do crédito pelo banco que escolheram consultar e tivessem feito a prova dessa não aprovação e que a mesma não decorria de facto que lhes fosse imputável
XIV- A conclusão final terá que ser que os autores não fizeram prova de fundamento válido para a resolução do contrato pela carta de 15 de dezembro de 2022, incorrendo por isso na perda do sinal conforme estabelecido na primeira parte do artigo 442º n.º 2 do código Civil
XV- Violou a decisão recorrida entre outros o disposto nos artigos 437º, 410.º n.º 2, 221º e 442º n.º 2 do Código Civil.
XVI- Requer seja dado efeito suspensivo ao presente recurso nos termos do artigo 647º n.º 4 do CPCivil para o que se propõe a prestar caução no valor da condenação ou outro que se entenda conveniente no prazo que lhe for fixado pelo tribunal, dado que a execução causaria enorme agravo na manutenção da atividade económica da ré, nomeadamente ao nível dos clientes fornecedores e movimentação de património que faz parte da sua atividade.
XVII- Deve ser deferido o recurso e substituída a decisão recorrida por outra que julgue a ação improcedente e não provada e absolva a ré do pedido.
*
Devidamente notificados contra-alegaram os Autores concluindo pelo não provimento do recurso.
*
Após os vistos legais cumpre decidir.
*
II- FUNDAMENTOS
O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso-cf. arts. 635.º, nº 3, e 639.º, n.ºs 1 e 2, do C.P.Civil.
*
No seguimento desta orientação são as seguintes as questões a decidir no presente recurso:
a)- saber se o tribunal recorrido cometeu erro na apreciação da prova e assim na decisão da matéria de facto;
b)- decidir em conformidade face à pretendida alteração factual, ou sendo julgada improcedente a pretendida alteração, saber se o tribunal fez ou não uma correta subsunção jurídica dos factos que nos autos se mostraram assentes.
*
A)-FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
É a seguinte a matéria factual que o tribunal recorrido deu como provada:
4.1.1. A Ré adquiriu o prédio urbano, sito na Rua ..., na freguesia ..., concelho de Paredes, descrito na Conservatória do Registo Predial de Paredes sob o número .../..., em 15-06-2021; tendo a constituição da propriedade horizontal sido registada em 23-11-2022 (fração A e B); e tendo, posteriormente, as frações sido adquiridas por terceiros em 30-05-2023 e em 30-11-2022, respetivamente;
4.1.2. Em 22-04-2022, os Autores, na qualidade de promitentes compradores, outorgaram um denominado “contrato promessa de compra e venda”, no qual se encontra identificado CC, intervindo em nome e em representação da sociedade Ré, como primeiro outorgante e representante da sociedade vendedora; relativo à fração autónoma, andar moradia sito no rés-do-chão, habitação do tipo T-três, a ser construída no prédio urbano (identificado em 4.1.1.), encontrando-se em fase de legalização para obtenção de Alvará de Licença de Utilização junto da Câmara Municipal ... (isto é, não tinha ainda licença de habitabilidade, nem estava constituído o regime de propriedade horizontal);
4.1.3. O preço global foi de 168.500,00 Euros; o qual seria pago da seguinte forma: “A título de sinal e princípio de pagamento por conta do preço acordado será efetuada, no prazo de 7 (sete) dias, pelos segundos outorgantes, uma transferência bancária na importância de EUR. 5.000,00 (cinco mil euros), para a conta (…), cujo titular é a B..., Lda.; A título de reforço de sinal e pagamento por conta do preço acordado será efetuada, até ao dia 31/05/2022, pelos segundos outorgantes, uma transferência bancária na importância de EUR. 11.850,00 (onze mil oitocentos e cinquenta euros) (…);
4.1.4. De acordo com o artigo 5.º do aludido documento: “a) A B..., Lda. (…) ficará como fiel depositária do sinal (…) até ao dia 10/05/2022, à obtenção por parte dos segundos outorgantes de parecer favorável por parte de entidade bancária e à confirmação de conseguirem os fundos necessários para completar os 10% do valor do imóvel, altura em que será efetuada a entrega do mesmo sinal ao primeiro outorgante.
b) Caso os segundos outorgantes não obtenham parecer favorável por parte da entidade bancária e/ou os fundos necessários para completar os 10% do valor do imóvel até ao dia 10/05/2022, inclusive, os promitentes compradores poderão resolver o presente contrato mediante comunicação à contraparte por escrito, implicando a resolução apenas a devolução pela B..., Lda., enquanto fiel depositária, aos segundos, das quantias recebidas a título de sinal e por conta do pagamento do preço, em singelo (…);
4.1.5. Era do conhecimento da Ré que os Autores iam recorrer a crédito bancário para conseguirem pagar o remanescente do valor do preço, ou seja, € 151.650,00 (a aquisição do imóvel dependia da concessão do crédito por parte do Banco aos Autores);
4.1.6. Em 02-05-2022, os Autores, na qualidade de promitentes compradores, outorgaram um denominado “contrato promessa de compra e venda”, no qual se encontra identificado CC, intervindo em nome e em representação da sociedade Ré, como primeiro outorgante e representante da sociedade vendedora; relativo à fração autónoma do prédio urbano (identificado em 4.1.1.); sendo que, no artigo terceiro se encontra estabelecido que: “O preço global convencionado para a compra é de EUR 168.500,00 Euros (…) e será pago na forma seguinte: “A título de sinal e princípio de pagamento por conta do preço acordado será efetuada, no dia de hoje, pelos segundos outorgantes, uma transferência bancária na importância de EUR. 5.000,00 (cinco mil euros), para a conta (…), cujo titular é a B..., Lda.; A título de reforço de sinal e pagamento por conta do preço acordado será efetuada, até ao dia 08/06/2022, pelos segundos outorgantes, uma transferência bancária na importância de EUR. 11.850,00 (onze mil oitocentos e cinquenta euros) (…);
4.1.7. De acordo com o artigo 5.º do aludido documento: “a) A B..., Lda. (…) ficará como fiel depositária do sinal (…) até ao dia 08/06/2022, à obtenção por parte dos segundos outorgantes de parecer favorável por parte de entidade bancária e à confirmação de conseguirem os fundos necessários para completar os 10% do valor do imóvel, altura em que será efetuada a entrega do mesmo sinal ao primeiro outorgante.
b) Caso os segundos outorgantes não obtenham parecer favorável por parte da entidade bancária e/ou os fundos necessários para completar os 10% do valor do imóvel até ao dia 08/06/2022, inclusive, os promitentes compradores poderão resolver o presente contrato mediante comunicação à contraparte por escrito, implicando a resolução apenas a devolução pela B..., Lda., enquanto fiel depositária, aos segundos, das quantias recebidas a título de sinal e por conta do pagamento do preço, em singelo (…);
4.1.8. Em 08-06-2022, os Autores, na qualidade de promitentes compradores, e CC, intervindo em nome e em representação da sociedade Ré, como primeiro outorgante e representante da sociedade vendedora, outorgaram um denominado “contrato promessa de compra e venda” relativo à fração autónoma do prédio urbano (identificado em 4.1.1.);
4.1.9. No artigo terceiro, do denominado “contrato promessa de compra e venda”, datado de 08-06-2022, encontra-se estabelecido que: “O preço global convencionado para a compra é de EUR 168.500,00 Euros (…) e será pago na forma seguinte: “A título de sinal e princípio de pagamento por conta do preço acordado será efetuada, no dia de hoje, pelos segundos outorgantes, a entrega da importância de EUR. 14.000,00 (catorze mil euros), sendo que o valor de EUR. 5.000,00 (cinco mil euros) através de transferência bancária para a conta (…), cujo titular é a B..., Lda. (fiel depositária desde o dia 03/05/2022); o valor de EUR. 9.000,00 (nove mil euros), para a conta (…), cujo titular é a sociedade promitente vendedora; A título de reforço de sinal e pagamento por conta do preço acordado será efetuada, até ao dia 04/07/2022, pelos segundos outorgantes, uma transferência bancária na importância de EUR. 2.850,00 (dois mil oitocentos e cinquenta euros) (…)”;
4.1.10. A título de sinal, os Autores pagaram à Ré 16.850,00 Euros (pago da seguinte forma: € 5.000,00 no dia 03/05/2022, € 9.000,00 no dia 09/06/2022, e € 2.850,00 no dia 04/07/2022);
4.1.11. No artigo quinto, do denominado “contrato promessa de compra e venda” datado de 08-06-2022, encontra-se estabelecido que: “A escritura de compra e venda deverá celebrar-se em dia, hora e local que os promitentes compradores vierem a indicar ao representante da sociedade vendedora (…) não podendo esta data ultrapassar o prazo de 60 (sessenta) dias.”;
4.1.12. Durante todo este período, os Autores mantiveram-se em contacto com o Banco (Banco 2...) que, continuava a assegurar-lhes que ainda tinham possibilidade de obter o valor do crédito que pretendiam;
4.1.13. Os Autores viviam em Penafiel, em regime de arrendamento, sendo que, tal contrato entretanto cessou, e por essa circunstância, a Ré sugeriu aos Autores que passassem a habitar a fração, em regime de comodato;
4.1.14. Em 24-08-2022, os Autores, na qualidade de promitentes compradores, e CC, intervindo em nome e em representação da sociedade Ré, como primeiro outorgante e representante da sociedade vendedora, outorgaram um denominado “aditamento ao contrato promessa de compra e venda de 08-06-2022” relativo à fração autónoma do prédio urbano (identificado em 4.1.1.);
4.1.15. No considerando primeiro do aludido documento encontra-se consignado “(…) tendo já pago a quantia de EUR. 16.850,00 (dezasseis mil oitocentos e cinquenta euros)”;
4.1.16. No ponto um do aludido documento encontra-se estabelecido que “No dia 06/08/2022 o primeiro entregará aos segundos, a título de comodato, as chaves do imóvel, para sua habitação, passando a correr por conta destes todas as despesas inerentes ao mesmo, nomeadamente, luz, água, gás e IMI.”;
4.1.17. No ponto dois encontra-se estabelecido que: “O contrato definitivo será feito em data e local a marcar pela mediadora (…), no prazo máximo de 30 dias, após a obtenção de toda a documentação legal para a marcação da escritura (…)”; sendo que, em 24-08-2022, segundo a Ré, a legalização do imóvel estaria concluída a partir do início de setembro de 2022;
4.1.18. No ponto quatro encontra-se estabelecido que: “
Se por qualquer motivo os segundos outorgantes faltarem ao contrato definitivo ou entenderem ter causa para o resolver ou pedir redução do preço, ou não terem reunidas as condições para a celebração do contrato definitivo, deverão proceder à entrega imediata do imóvel à primeira, cessando o comodato, que não confere aos segundos direito de retenção em caso algum nomeadamente com referência ao contrato e com referência a quaisquer benfeitorias que façam, sob pena de indemnizarem a primeira no montante de 30,00 € por cada dia de atraso na entrega do imóvel
”;
4.1.19. Até setembro de 2022, o Banco conseguia aprovar o crédito, no montante e nas condições solicitadas pelos Autores;
4.1.20. Em novembro de 2022, a Ré forneceu ao Banco os elementos referentes à legalização do imóvel, sendo que, nessa data, já o Banco não aprovou o crédito nas condições inicialmente contratadas com os Autores;
4.1.21. Os Autores enviaram à Ré uma carta registada com AR, datada de 15-12-2022, através da qual comunicam que procederam à resolução do contrato promessa; e pediram que lhes fosse restituída a quantia que entregaram a título de sinal, isto é, a quantia de € 16.850,00; tendo ainda os Autores solicitado à Ré o agendamento de um dia para procederem à entrega do imóvel;
4.1.22. A Ré respondeu à carta enviada pelos Autores, por carta datada de 20-12-2022, onde lhes comunicou “depois e apenas depois, da entrega do imóvel e avaliação dos custos para a sua colocação de novo à venda, estarei disponível para devolver o remanescente do sinal, deduzidos os custos.”; e solicitou que o imóvel lhe fosse entregue no dia 28-12-2022;
4.1.23. Em resposta a essa carta, enviaram os Autores uma nova carta à Ré, datada de 22-12-2022, na qual, solicitaram que as chaves do imóvel fossem entregues no dia 05-01-2023, e que, nessa data, fosse feita a avaliação do imóvel;
4.1.24. A Ré envia aos Autores uma carta datada de 27-12-2022, na qual expõe que aplicará 30,00 € por cada dia de 29-12-2022 a 05-01-2023; e sem reconhecer aos Autores o direito à devolução do sinal (deduzidas as despesas de colocação do imóvel no estado em que o entregou aos Autores, e contas de luz), lhes indica o dia 06-02-2023 para esse efeito;
4.1.25. No dia 05-01-2023, a Ré, através do seu legal representante, esteve presente no imóvel, visitou todas as divisões do imóvel, na presença do Autor AA, e foram tiradas fotografias ao imóvel pelo Autor; tendo as chaves do imóvel sido entregues à Ré, nesse dia;
4.1.26. A Ré, até à presente data, não devolveu o sinal aos Autores;
4.1.27. Os Autores enviaram à Ré uma carta datada de 23-02-2023, na qual solicitaram a devolução do sinal, descontando-se as quantias devidas pela luz, referentes aos meses de novembro e dezembro de 2022;
4.1.28. A Ré enviou uma carta aos Autores, datada 15-03-2023, na qual informa que, ao montante que já tinha entendido entregar aos Autores, retira € 300,00 pelo trabalho, incômodo, teimosia e insistência dos Autores em questionar as despesas da Ré; a Ré informou ainda os Autores que, findo o prazo que a Ré estabeleceu, a Ré revogaria a proposta de devolver parte do sinal, e os Autores perderiam por completo o sinal;
4.1.29. Os Autores tiveram de sair do imóvel e tiveram de procurar uma casa para arrendar, cuja renda fosse compatível com a sua situação económica;
4.1.30. A Autora encontrava-se grávida; tendo os Autores duas filhas menores de idade;
4.1.31. Ficaram a viver, provisoriamente, em casa da Mãe do Autor;
4.1.32. Os Autores sentiram muita angústia; uma grande preocupação, desespero e tristeza;
4.1.33. A Ré, para repor o prédio no estado anterior à sua entrega aos Autores, de modo a colocá-lo no estado de novo, despendeu 1.783,50 €, com o polimento dos rodapés, porta, escadaria e moveis; 3.400,00 €, em pintura de todas as paredes e tetos; e também despendeu 328,48 € com o pagamento das faturas da luz calculados até 05-01-2023.
**
4.2
Factos Não Provados:
Não se provou que:
4.2.1. Foi garantido aos Autores que em julho de 2022 estaria concluído todo o processo de legalização da casa, nomeadamente, a propriedade horizontal e ainda que a respetiva licença de habitabilidade estaria igualmente emitida pela Câmara Municipal ...;
4.2.2. Em 08-06-2022, a Ré voltou a reforçar que durante o mês de junho de 2022, a casa estaria devidamente legalizada;
4.2.3. O Banco (Banco 2...) entrou em contacto com a Ré para que esta lhe fornecesse a documentação necessária para conseguir concluir o processo de aprovação do crédito dos Autores;
4.2.4. Em agosto de 2022, os Autores solicitaram à Ré a entrega antecipada da fração;
4.2.5. Em junho de 2023, a Ré teve conhecimento que os Autores avariaram o exaustor (não tendo disso dado conhecimento à Ré); cuja substituição importou o pagamento pela Ré do montante de 255,00 €.
4.2.6. A Ré teve de renegociar com a banca o pagamento do financiamento contraído para a obra, prorrogando o prazo, pagando juros e taxas de prorrogação, num valor não inferior a 3.000,00 €; com consequentes constrangimentos e incómodos.
*
III- O DIREITO
Como supra se referiu a primeira questão que vem colocada no recurso prende-se com:
a)- saber se o tribunal recorrido cometeu erro na apreciação da prova e assim na decisão da matéria de facto.
Como resulta do corpo alegatório e das respetivas conclusões a Ré/apelante abrange, com o recurso interposto, a impugnação da decisão da matéria de facto, não concordando com a resenha de algum dos factos dados como provados e não provados, sendo que, observa, de forma satisfatória, os ónus que sobre si recaem, pelo que deve ser conhecida a impugnação da decisão da matéria de facto nos moldes alegados.
Com efeito e ao contrário do que afirma os Autores/apelados que pugnam pela rejeição da impugnação da matéria de facto por falta de cumprimento dos referidos ónus, alegando a ausência de especificação e correspondência da passagem da gravação com cada facto concreto impugnado, essa exigência fica satisfeita com a indicação do ficheiro em que se encontram gravados no suporte técnico e minutos respetivos de cada depoimento convocado, complementadas estas indicações com a transcrição, no corpo das alegações, dos excertos dos depoimentos relevantes para o julgamento do objeto do recurso,
o que sucede no caso em apreço
.
[1]
Vejamos, então, se lhe assiste razão.
O controlo de facto, em sede de recurso, tendo por base a gravação e/ou transcrição dos depoimentos prestados em audiência, não pode aniquilar (até pela própria natureza das coisas) a livre apreciação da prova do julgador, construída dialeticamente na base da imediação e da oralidade.
Efetivamente, a garantia do duplo grau de jurisdição da matéria de facto não subverte o princípio da livre apreciação da prova (consagrado no artigo 607.º nº 5) que está deferido ao tribunal da 1ª instância.
Ora, contrariamente ao que sucede no sistema da prova legal, em que a conclusão probatória é prefixada legalmente, no sistema da livre apreciação da prova, o julgador detém a liberdade de formar a sua convicção sobre os factos, objeto do julgamento, com base apenas no juízo que fundamenta no mérito objetivamente concreto do caso, na sua individualidade histórica, adquirido representativamente no processo.
“
O que é necessário e imprescindível é que, no seu livre exercício de convicção, o tribunal indique os fundamentos suficientes para que, através das regras da ciência, da lógica e da experiência, se possa controlar a razoabilidade daquela sobre o julgamento do facto como provado ou não provado
”.
[2]
De facto, a lei determina expressamente a exigência de objetividade, através da imposição da fundamentação da matéria de facto, devendo o tribunal analisar criticamente as provas e especificar os fundamentos que foram decisivos para a convicção do julgador (artigo 607.º, nº 4 do CPCivil).
Todavia, na reapreciação dos meios de prova, a Relação procede a novo julgamento da matéria de facto impugnada, em busca da sua própria convicção, desta forma assegurando o duplo grau de jurisdição sobre essa mesma matéria, com a mesma amplitude de poderes da 1.ª instância.
[3]
Impõe-se-lhe, assim, que “
analise criticamente as provas indicadas em fundamento da impugnação, quer a testemunhal, quer a documental, conjugando-as entre si, contextualizando-se, se necessário, no âmbito da demais prova disponível, de modo a formar a sua própria e autónoma convicção, que deve ser fundamentada
”.
[4]
Tendo presentes estes princípios orientadores, vejamos agora se assiste razão à Ré/ apelante, neste segmento recursivo da impugnação da matéria de facto, nos termos por ela pretendidos.
Os pontos 4.1.2 a 4.1.4 e 4.1.6 a 4.1.7 reproduzem, quase na íntegra, os documentos nºs 2 e 3 juntos com a petição inicial intitulados de “
contrato promessa de compra e venda
”.
Nos referidos documentos, assinados
apenas pelos Autores/apelados
encontra-se identificado CC, como interveniente em nome e em representação da sociedade Ré, como primeiro outorgante.
Ora, pergunta-se qual a relevância jurídica dos referidos factos, em termos de solução jurídica do pleito, quando está dado como assente, no ponto 4.1.8 da resenha dos factos provados, a outorga de um contrato-promessa entre Autores e Ré em 08/06/2022, referente ao mesmo imóvel objeto dos citados documentos, mas agora devidamente assinado pela Ré e pelos Autores?
A resposta é simples: nenhuma.
A lei estabeleceu, por razões de segurança jurídica, normas específicas quanto à forma do contrato-promessa, as quais estão necessariamente ligadas à validade do mesmo.
A este título dispõe o artigo 410.º do CCivil:
1.
À convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, excetuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa.
2.
Porém, a promessa respeitante à celebração de contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico, quer particular, só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral
.
A doutrina e a jurisprudência têm convergido no entendimento unânime de que, na promessa bilateral (como era o caso), a falta de assinatura de um dos contraentes gera nulidade do contrato-promessa, nos termos do artigo 220.º do Código Civil, sendo que, a falta de assinatura por parte do promitente comprador em contrato promessa bilateral
é questão substantiva de conhecimento oficioso que implica a nulidade desse contrato, por força dos artigos 410.º, nº2, 220.º e 286.º do CCivil
.
Ora, sendo nulos os referidos contratos-promessa bilaterais, assinado apenas por um contraente, se o não subscritor pretender, apesar disso, que o subscritor fique vinculado perante ele, em termos de unilateralidade, terá, então, de promover a conversão do contrato sinalagmático nulo numa promessa não sinalagmática válida para o que terá de alegar e provar, nos termos do artigo 293º, do Código Civil, que o fim prosseguido pelas partes permite supor que elas teriam querido uma promessa unilateral, obrigatória apenas para o signatário, se tivessem previsto a nulidade da promessa bilateral entre si celebrada.
Com efeito, tratando-se de um contrato bilateral não pode decompor-se o acordo sinalagmático numa parte válida e numa parte viciada gerando, assim, obrigações para uma parte e não para a outra.
Como assim, não se encontrando os contratos assinados pela Ré/apelante sempre teria de concluir-se pela sua nulidade estando vedado ao tribunal decretar oficiosamente a conversão, pois que tal teria de ser requerido pelas partes.
[5]
Desta forma, atento o carácter instrumental da reapreciação da decisão da matéria de facto, no sentido de que a reapreciação pretendida visa sustentar uma certa solução para uma dada questão de direito, a inocuidade da aludida matéria de facto justifica que este tribunal indefira essa pretensão, em homenagem à proibição da prática no processo de atos inúteis (artigo 130.º do CPCivil).
Como refere Abrantes Geraldes,
[6]
“
De acordo com as diversas circunstâncias, isto é, de acordo com o objeto do recurso (alegações e, eventualmente, contra-alegações) e com a concreta decisão recorrida, são múltiplos os resultados que pela Relação podem ser declarados quando incide especificamente sobre a matéria de facto. Sintetizando as mais correntes: (…) n) Abster-se de conhecer da impugnação da decisão da matéria de facto quando os factos impugnados não interfiram de modo algum com a solução do caso, designadamente por não se visionar qualquer solução plausível da questão de direito que esteja dependente da modificação que o recorrente pretende operar no leque de factos provados ou não provados
”.
Bem pode dizer-se, pois, que a impugnação da decisão sobre matéria de facto, neste conspecto, é mera manifestação de “
inconsequente inconformismo
”
[7]
, razão pela qual nos
abstemos de a reapreciar relativamente às alíneas em questão.
[8]
*
O ponto 4.1.5 tem a seguinte redação:
“Era do conhecimento da Ré que os Autores iam recorrer a crédito bancário para conseguirem pagar o remanescente do valor do preço, ou seja, € 151.650,00 (a aquisição do imóvel dependia da concessão do crédito por parte do Banco aos Autores)”.
Alega a apelante que o referido facto não devia constar dos factos provados, referindo que o mesmo não pode ir colher suporte aos documentos nºs 2 e 3 juntos com a petição inicial, além de não ter qualquer suporte na prova testemunhal ou declarações de parte do autor, sendo de resto irrelevante porque é anterior ao contrato de 8 de junho de 2022, onde não foi feita a alusão a financiamento bancário e não foi acordada nenhuma condição resolutiva do contrato, que para o ser está sujeita à mesma forma do contrato-promessa, nos termos do artigo 221.º do Código Civil.
Acontece que, na motivação da decisão da matéria de facto o tribunal recorrido estriba a prova do mencionado facto no depoimento/declarações de parte do representante da Ré, CC.
Efetivamente, ouvido tal depoimento/declarações de parte
[9]
, ao minuto 4,10 o referido representante legal afirma, de forma expressa e perentória,
que sabia que os Autores/ apelados iriam pedir financiamento bancário para a compra do imóvel
.
Como se torna evidente o referido facto faz parte do núcleo essencial da causa de pedir em que se estriba a ação, pois que o fundamento resolutivo do contrato-promessa celebrado em 08/06/2022 repousa na circunstância de o crédito bancário não ter sido concedido pelo atraso verificado por banda da Ré em entregar a documento necessária para a conclusão do processo de financiamento, em concreto, a constituição da propriedade horizontal e licença de habitabilidade.
É certo que, em caso de confissão do declarante, as declarações devem ser reduzidas a escrito pelo juiz para terem força probatória plena; só as declarações reduzidas a escrito em ata de audiência podem ser valoradas (cf. artigos 466.º, nº 2 e 463º do CPCivil) e no caso não o foram, como se evidencia da leitura da respetiva ata.
Porém, situamo-nos no âmbito do princípio da liberdade de julgamento e, como tal, a confissão judicial tem força probatória livre (cf. artigo 358.º, n.º 4, do CCivil), o qual faculta ao tribunal apreciar livremente as provas e fixar a matéria de facto em sintonia com a convicção que tenha firmado acerca de cada facto controvertido, salvaguardando os casos excecionais em que a livre apreciação deve ceder perante a exigência de formalidade legal, de documento ou de prova já plenamente efetuada, o que não é o caso.
Nestes termos e não constando dos autos elemento probatório que contrarie o referido depoimento/declarações de parte, deve o mencionado ponto constar do elenco dos factos provados, por adotarmos a posição que admite que as declarações de parte constituam causa única de justificação para dar certo facto como provado, revestidas que sejam das exigências bastantes para formar no julgador a convicção segura de que o facto ocorreu, como é aqui o caso.
*
Pretende depois a Ré apelante que os pontos 4.1.12 e 4.1.13 deviam ser dados como não provados e que o ponto 4.2.4 dos factos não provados devia transitar para os factos provados.
Os citados pontos têm, respetivamente, a seguinte redação:
“4.1.12. Durante todo este período, os Autores mantiveram-se em contacto com o Banco (Banco 2...) que, continuava a assegurar-lhes que ainda tinham possibilidade de obter o valor do crédito que pretendiam;
4.1.13. Os Autores viviam em Penafiel, em regime de arrendamento, sendo que, tal contrato, entretanto cessou, e por essa circunstância, a Ré sugeriu aos Autores que passassem a habitar a fração, em regime de comodato.
4.2.4 Em agosto de 2022, os Autores solicitaram à Ré a entrega antecipada da fração”.
Mas qual a relevância jurídica em termos de decisão do pleito dos apontados factos, quando em relação ao ponto 4.1.13 estão dados como provados os pontos 4.1.14 a 4.1.16 dos quais já consta a relação contratual de comodato celebrada entre as partes em relação à fração objeto do contrato promessa e que não foram objeto de impugnação?
Como se torna evidente os referidos factos são inócuos à luz das diversas soluções plausíveis das questões decidendas.
Como assim, valem aqui,
mutatis mutandis
, as mesmas considerações feitas a propósito da impugnação dos pontos 4.1.2 a 4.1.4, 4.1.6 e 4.1.7.
*
Propugna ainda a apelante a eliminação da parte final do facto 4.1.17, a passagem do facto 4.1.19 a não provado e a eliminação da segunda parte do facto provado 4.1.20 e a substituição do facto 4.1.22 por um que transcreva o teor da carta de 20/02/2022 ou remeta para o seu teor.
O ponto 4.1.17 é do seguinte teor:
“No ponto dois encontra-se estabelecido que: “O contrato definitivo será feito em data e local a marcar pela mediadora (…), no prazo máximo de 30 dias, após a obtenção de toda a documentação legal para a marcação da escritura (…)”; sendo que, em 24-08-2022, segundo a Ré, a legalização do imóvel estaria concluída a partir do início de setembro de 2022”.
Alega a apelante que a parte final do apontado facto não tem qualquer suporte e vai contra o teor do aditamento ao contrato-promessa onde não aparece indicada previsão da legalização do imóvel em qualquer altura, muito menos no início de setembro que corresponde precisamente ao momento aprazado para o início do comodato do imóvel (a data 6/8/2022 ali colocada para a futura entrega das chaves é um lapso manifesto pois o aditamento ao contrato-promessa foi celebrado em 24/8).
Na motivação da decisão da matéria de facto o tribunal recorrido ancorou a prova desse excerto factual por ter sido reconhecida pelo legal representante da Ré no âmbito do seu depoimento de parte/declarações de parte.
Ouvidas as referidas declarações constata-se, efetivamente, o referido reconhecimento.
Destarte, vale também aqui as mesmas considerações feitas na impugnação do ponto 4.1.5. devendo, portanto, o referido facto continuar a constar nos factos provados com a mesma redação.
*
Os pontos 4.1.19 e 4.1.20 têm, respetivamente, a seguinte redação:
“4.1.19. Até setembro de 2022, o Banco conseguia aprovar o crédito, no montante e nas condições solicitadas pelos Autores”.
4.1.20. Em novembro de 2022, a Ré forneceu ao Banco os elementos referentes à legalização do imóvel, sendo que, nessa data, já o Banco não aprovou o crédito nas condições inicialmente contratadas com os Autores.
Alega a apelante que a afirmação de tais factos carece de alguma exigência de prova nomeadamente documental, que não a simples palavra do autor.
Na motivação da decisão da matéria de facto e sobre os citados pontos o tribunal recorrido discorreu do seguinte modo:
”A factualidade vertida em 4.1.19. e 4.1.20. resultou demonstrada pelas declarações de parte prestadas pelo Autor, e que a este propósito foram corroboradas pela testemunha DD, e de certa forma também pela testemunha EE. Bem como, pela testemunha FF, agente de mediação mobiliária, que mediou o contrato das Partes, e que referiu ao Tribunal que o Autor lhe havia comunicado que já não poderia avançar com o negócio porque não ia conseguir o financiamento. Sendo que, por referência ao confronto desta testemunha com o contrato datado de 08-06-2022, mencionou que naquela data os Autores teriam dito à agência que já reuniam as condições para avançarem com o negócio, tendo-se então celebrado o dito contrato de promessa. O qual posteriormente é alvo de um aditamento em 24-08-2024, o que faz crer que, na sequência do relatado pela testemunha FF, nessa data os Autores ainda reuniriam as ditas condições para avançar com o negócio. Por sua vez, posteriormente, tal como foi relatado pela testemunha FF, deixaram de ter as condições necessárias. O que comunicaram à agência. Levando a crer que até setembro de 2022, o Banco conseguia aprovar o crédito, no montante e nas condições solicitadas pelos Autores, as quais não se mantiveram em n novembro do mesmo ano. E que, nessa sequência, desencadeia a missiva dos Autores dirigida à Ré, em 15-12-2022, em conformidade com o que também se deu como demonstrado em 4.1.21.”.
Como se retira da referida fundamentação a prova dos citados pontos factuais não resultou apenas, como alega a apelante das declarações de parte do Autor, uma vez que, como resulta da referida transcrição, tais declarações foram corroboradas pelas testemunhas aí mencionadas.
Por outro lado, não se divisa qual o fundamento legal para se afirmar que os referidos factos não possam ser dados como provados apenas com o recurso à prova testemunhal e declarações de parte do Autor.
*
Desta forma e não invocando a apelante quaisquer outros elementos probatórios constantes dos autos que infirmem a transcrita fundamentação, devem os apontados factos continuar a constar na resenha dos factos provados.
*
O ponto 4.1.22 dos factos provados é do seguinte teor:
“4.1.22. A Ré respondeu à carta enviada pelos Autores, por carta datada de 20-12-2022, onde lhes comunicou “depois e apenas depois, da entrega do imóvel e avaliação dos custos para a sua colocação de novo à venda, estarei disponível para devolver o remanescente do sinal, deduzidos os custos.
”
Propugna a apelante que tal facto deve ser substituído por outro que transcreva o teor da carta de 20/02/2022 ou remeta para o seu teor.
Dúvidas não existem de que uma coisa são os factos
qua tale
, ou seja, acontecimentos concretos da natureza ou da vida das pessoas relevantes para o direito e, outra, os documentos, meios de prova dos factos, sendo certo que a decisão a proferir sobre a matéria de facto exclui a simples remissão para documentos desprovida de qualquer explicitação acerca do seu conteúdo que permita compreender o seu conteúdo real.
Por outro lado, os documentos não são factos, mas antes meios de prova dos factos que interessam à decisão da causa (artigos 341.º e 362.º do CCivil).
Acontece que, no caso em apreço, o tribunal recorrido, no indicado ponto factual, reproduziu apenas parte do conteúdo do citado documento o que não deveria ter feito, pela simples razão de que o referido excerto fica completamente descontextualizado.
Como assim, altera-se o citado ponto factual pela forma seguinte:
“A Ré respondeu à carta enviada pelos Autores, por carta datada de 20-12-2022 do seguinte teor:
*
Pretende por último a apelante, neste segmento recursivo da impugnação da matéria de facto, que sejam aditados aos factos provados os seguintes factos instrumentais:
a)-Que os documentos numero 2 e 3 da PI são simples reservas de compra, sem intervenção da ré;
b)-Que a condição do crédito bancário apenas valia para a reserva perante a mediadora;
c)-Que a ré não aceitou nem aceitaria celebrar contrato sob condição de obtenção de crédito pelos compradores;
d)-Que autor chamou totalmente a si o encargo de obter o financiamento bancário;
e)- Que o autor nunca forneceu qualquer documento de aprovação ou não aprovação do crédito;
f)-Que o autor recusou incluir a autora no financiamento bancário;
g)-Que mesmo em dezembro de 2022 o autor não quis sequer tentar obter o financiamento junto do Banco 1... como sugerido pela mediadora.
Para este efeito convoca as declarações de parte do seu representante e os depoimentos das testemunhas FF e GG.
Analisemos.
Nos termos do art.º 666.º, nº 2 al. c) do CPCivil mostrando-se indispensável ampliar a matéria de facto, deve o tribunal da Relação alterar a decisão da matéria de facto, se a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.
Portanto, o tribunal
ad quem
apenas deve proceder à ampliação da matéria de facto sempre que conclua que, à luz das diversas soluções plausíveis das questões decidendas, existe matéria de facto alegada que não foi conhecida pelo tribunal recorrido, ou seja, a referida ampliação mostra-se indispensável, quando se tenham omitido dos temas da prova factos alegados pelas partes que se revelam essenciais para a resolução do litígio, na medida em que assegurem enquadramento jurídico diverso do suposto pelo juiz do tribunal
a quo
.
[10]
A citada ampliação pode ainda decorrer de factualidade complementar ou concretizadora da que as partes tenham alegado e que se tenha vindo a revelar no decurso da instrução da causa, tal como previsto na alínea b) do nº 2 do artigo 5º do Código de Processo Civil e que se mostre indispensável com referência às diversas soluções plausíveis das questões de direito colocadas na ação.
Acontece que, a ampliação da decisão da matéria de facto não constitui um expediente processual para incluir factualidade instrumental na factualidade provada, e isto pela razão simples de que não se pode considerar matéria indispensável para a resolução das questões colocadas na ação à luz das diversas soluções plausíveis das questões de direito, isto é, tal factualidade tem apenas relevo probatório dos factos essenciais.
Ora, por força da sua referida função probatória, a factualidade instrumental não deve constar nos fundamentos de facto, antes deve apenas atuar em sede de motivação da decisão da matéria de facto para justificar a prova ou a não prova de algum facto essencial que haja sido alegado por qualquer das partes.
[11]
Isto dito, importa sopesar que dos factos provados consta já a matéria necessária para aquilatar da bondade da resolução do contrato-promessa celebrado entre as partes e da relevância da conduta da apelante nessa mesma resolução.
*
Acresce ainda dizer o seguinte.
As als. a) e b) não assumem qualquer relevo útil para a decisão jurídica do pleito face ao que supra se decidiu em relação à impugnação dos pontos 4.1.2 a 4.1.4 e 4.1.6 e 4.1.7.
As restantes alíneas contêm, predominantemente, conclusões e não factos, ou seja, contêm afirmações de juízos ou conclusões que deveriam ser fundamentadas com factos concretos, em vez de apresentadas como meras asserções.
A al. c) é uma declaração de intenção ou posição jurídica, que deveria ser suportada com factos objetivos (comunicações, negociações etc.), ou seja, trata-se de uma conclusão sobre uma vontade (eventual) da ré.
A al. d) ainda que parcialmente factual, está a retirar uma conclusão global de uma alegada atuação.
A al. f) é uma conclusão sobre uma decisão pessoal, além de que, afirma uma recusa sem descrever o ato concreto (exe: proposta de contrato, resposta do autor).
A al. e) é conclusiva e valorativa, dado que interpreta a vontade do autor e a ausência de diligência como recusa.
*
Conforme é entendimento pacífico da jurisprudência dos tribunais superiores, mormente do Supremo Tribunal de Justiça, as conclusões apenas podem extrair-se de factos materiais, concretos e precisos que tenham sido alegados, sobre os quais tenha recaído prova que suporte o sentido dessas alegações, sendo esse juízo conclusivo formulado a jusante, na sentença, onde cabe fazer a apreciação crítica da matéria de facto provada.
Dito de outro modo, só os factos materiais são suscetíveis de prova e, como tal, podem considerar-se provados. As conclusões, envolvam elas juízos valorativos ou um juízo jurídico, devem decorrer dos factos provados, não podendo elas mesmas serem objeto de prova.
[12]
Segundo elucida Anselmo de Castro
[13]
“
são factos não só os acontecimentos externos, como os internos ou psíquicos, e tanto os factos reais, como os simplesmente hipotéticos”, depois acrescentando que “só, (…), acontecimentos ou factos concretos no sentido indicado podem constituir objeto da especificação e questionário (isto é, matéria de facto assente e factos controvertidos), o que importa não poderem aí figurar nos termos gerais e abstratos com que os descreve a norma legal, porque tanto envolveria já conterem a valoração jurídica própria do juízo de direito ou da aplicação deste
”.
Ora, no caso em apreço como já acima se referiu os citados pontos envolvem, na sua maioria, expressões conclusivas que teriam de ser retiradas de outra materialidade alegado no sentido exposto.
O artigo 607.º, nº 4 do CPCivil
[14]
dispõe que na fundamentação da sentença, o juiz tomará em consideração os factos admitidos por acordo, provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito, compatibilizando toda a matéria de facto adquirida e extraindo dos factos apurados as presunções impostas pela lei ou por regras de experiência.
No âmbito do anterior regime do Código de Processo Civil, o artigo 646.º, nº 4 do CPCivil, previa, ainda, que:
têm-se por não escritas as respostas do tribunal coletivo sobre questões de direito e bem assim as dadas sobre factos que só possam ser provados por documentos ou que estejam plenamente provados, quer por documento, quer por acordo ou confissão das partes”.
Esta norma não transitou para o atual diploma, o que não significa que na elaboração da sentença o juiz deva atender às conclusões ou meras afirmações de direito.
Ao juiz apenas é atribuída competência para a livre apreciação da prova dos factos da causa e para se pronunciar sobre factos que só possam ser provados por documento ou estejam plenamente provados por documento, admissão ou confissão.
Compete ao juiz singular determinar, interpretar e aplicar a norma jurídica (artigo 607.º, nº 3 do CPCivil) e pronunciar-se sobre a prova dos factos admitidos, confessados ou documentalmente provados (artigo 607.º, nº 4).
Às conclusões de direito são assimiladas, por analogia, as conclusões de facto, ou seja, “
os juízos de valor, em si não jurídicos, emitidos a partir dos factos provados e exprimindo, designadamente, as relações de compatibilidade que entre eles se estabelecem, de acordo com as regras da experiência
“
[15]
.
Antunes Varela considerava que deve ser dado o mesmo tratamento “
às respostas do coletivo, que, incidindo embora sobre questões de facto, constituam em si mesmas verdadeiras proposições de direito
“
[16]
.
Em qualquer das circunstâncias apontadas, confirmando-se que, em concreto, determinada expressão tem natureza conclusiva ou é de qualificar como pura matéria de direito, deve continuar a considerar-se não escrita porque o julgamento incide sobre factos concretos.
*
Portanto, os referidos pontos nunca poderiam constar da resenha dos factos provados, para além de que, também os mesmos estavam desprovidos de qualquer relevo útil em termos da decisão de mérito da ação.
Efetivamente, como se evidencia da decisão recorrida o tribunal considerou operante a resolução do contrato feita pelos Autores/apelados, não porque estivesse provado nos autos matéria factual que preenchesse a
factie species
dos artigos 437.º e ss. do CCivil, isto é, resolução do contrato por alteração das circunstâncias, mas sim
porque a Ré aceitou a resolução do contrato efetuada pelos Autores
, ou seja, a questão a dilucidar é se ocorreu ou não a referida aceitação.
*
Indefere-se, assim, a ampliação da decisão da matéria de facto requerida pela Ré/apelante.
*
Improcedem, desta forma, as conclusões
1ª a 6ª
formuladas pela recorrente.
*
Permanecendo inalterada a fundamentação factual a segunda questão que importa analisar consiste em:
b)- saber se o tribunal fez ou não uma correcta subsunção jurídica dos factos que nos autos se mostram assentes.
Sob este conspecto, a questão que apenas importa dilucidar centra-se em ajuizar se é correta ou não a conclusão retirada pelo tribunal recorrido de que a apelante aceitou a resolução do contrato promessa operada pelos Autores.
O tribunal
a quo
na decisão recorrida exarou a esse propósito o seguinte:
“Contudo, é inquestionável que, tendo uma Parte resolvido o contrato por alteração das circunstâncias, por declaração extrajudicial à outra Parte, não tendo esta aceite tal resolução, tem aquela de demonstrar, por ação ou exceção, a invocada alteração anormal das circunstâncias. E tal não se basta, obviamente, com a prova da declaração feita, mas com a alegação e prova dos factos invocados naquela.
Todavia, no caso em apreço, parece resultar que a parte a quem foi comunicada extrajudicialmente a resolução do contrato por alteração das circunstâncias, isto é, a Ré, demonstrou aceitar a resolução, embora impondo condicionantes.
Veja-se, a este propósito que, de acordo com o que resultou demonstrado, os Autores enviaram à Ré uma carta registada com AR, datada de 15-12-2022, através da qual comunicam que procederam à resolução do contrato promessa; e pediram que lhes fosse restituída a quantia que entregaram a título de sinal, isto é, a quantia de € 16.850,00; tendo ainda os Autores solicitado à Ré o agendamento de um dia para procederem à entrega do imóvel.
Resultando ainda demonstrado que, a Ré respondeu à carta enviada pelos Autores, por carta datada de 20-12-2022, onde lhes comunicou “depois e apenas depois, da entrega do imóvel e avaliação dos custos para a sua colocação de novo à venda, estarei disponível para devolver o remanescente do sinal, deduzidos os custos.”; e solicitou que o imóvel lhe fosse entregue no dia 28-12-2022.
O que se traduz numa aceitação da resolução. Apenas colocando condicionantes para a devolução do sinal. Devolução ou restituição do sinal que, inclusive, se afigura como uma das consequências da própria resolução do contrato de promessa.
Assim, entendemos que se impõe declarar válida a resolução extrajudicial do contrato promessa celebrado entre as Partes, comunicada pelos Autores à Ré em 15-12-2022, com fundamento na alteração superveniente das circunstâncias
”.
Deste entendimento dissente a apelante alegando que a carta dos autores de 15 de dezembro de 2022 (doc. 5 da p.i.) é tão perentória que não admite qualquer ação sua para impedir o seu efeito, sendo que, manifestou expressamente a sua discordância com a resolução, mas naturalmente não podia nem queria obrigar os autores a permanecerem na casa, em cuja entrega nessa data já estavam em mora de acordo com o aditamento de 6 de agosto de 2022.
Que dizer?
Como é sabido, o contrato deve ser pontualmente cumprido e só pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei (cf. art.º 406.º, n.º 1, do CCivil).
Dispõe o artigo 406.º do C. Civil que o contrato só pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei.
Ora, a resolução do contrato é precisamente um dos casos admitidos na lei para a modificação ou extinção do contrato.
Trata-se, no fundo, da consagração do princípio “
pacta sunt servanda
”, o qual deve ser entendido como significando que o contrato deve ser cumprido, sendo que, o devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado (cf. art.º 762.º, n.º 1, do CCivil).
Assim, sempre que o devedor não cumpra a prestação a que está vinculado ou a tenha realizado em desrespeito de qualquer dos princípios referidos, estar-se-á perante uma situação de não cumprimento do dever obrigacional.
A resolução destrói a relação contratual (validamente constituída), sendo operada por um dos contraentes, com base num facto posterior à celebração do contrato, ou seja, trata-se da destruição da relação contratual operada por ato posterior de vontade de um dos contraentes que pretende fazer regressar as partes à situação em que se encontrariam se o contrato não tivesse sido celebrado.
O que é preciso é que uma das partes esteja em falta e a outra não, ou seja, que um dos contraentes não execute culposamente o contrato e que o outro o tenha executado ou se tenha prestado a executá-lo.
Na generalidade dos casos, a resolução assentará num poder vinculado, obrigando-se a parte que dela se pretende fazer valer, a alegar e provar o fundamento, previsto na convenção das partes ou na lei, que justifica a destruição unilateral do contrato, sendo que, na maior parte dos casos, ela é extrajudicial, não necessitando do concurso do tribunal para operar os seus efeitos (cf. art.º 436.º, nº 1 do CCivil).
[17]
/
[18]
Além disso, importa ter em atenção que as declarações negociais são recetícias (cf. o artigo 224.º, n.º 1, do Código Civil), pelo que a declaração de resolução se torna plenamente eficaz logo que chega à esfera do seu destinatário, máxime nos termos convencionados pelas partes.
*
Postos estes breves considerandos, vem provado nos autos que:
“Os Autores enviaram à Ré uma carta registada com AR, datada de 15-12-2022, através da qual comunicam que procederam à resolução do contrato promessa; e pediram que lhes fosse restituída a quantia que entregaram a título de sinal, isto é, a quantia de € 16.850,00; tendo ainda os Autores solicitado à Ré o agendamento de um dia para procederem à entrega do imóvel”
(cf. ponto 4.1.21 dos factos provados);
A essa missiva a apelante respondeu por carta de 20/12/2022 do seguinte teor:
O tribunal recorrido interpretou a referida missiva enviada pela apelante, exarando que dela resulta que a mesma aceitou a resolução do contrato-promessa operada pelos Autores apelados na carta envida àquela em 15/12/2022.
Será assim?
É verdade que, num primeiro momento a apelante refere, na resposta à carta resolutória enviada pelos Autores/apelados, não reconhecer qualquer alteração das circunstâncias da base do negócio (relacionada com a falta de financiamento) fundamento invocado pelos Autores/apelados para a predita resolução do contrato-promessa.
Todavia, num segundo momento e a nosso ver,
a Ré/apelante aceita a resolução do contrato
,
impondo apenas como condicionante que devolveria o sinal depois de deduzidos os custos da reparação da fração para a por novamente à venda, ou seja, ainda que de forma implícita/tácita, evidencia a concordância com a cessação da relação contratual,
sendo de enfatizar que a condição imposta dizia apenas respeito ao montante a devolver a título de sinal
.
Com efeito, da citada resposta extrai-se que a apelante reconhece as dificuldades dos Autores: “
Não obstante sou sensível às V. Exas dificuldades e problemas (...)
”, o que revela uma compreensão da situação e não demonstra oposição à resolução.
Por outro lado, a referência ao sinal e eventual devolução parcial:
“(...) disponível para devolver o remanescente do sinal, deduzidos os custos
”,
apenas pode significar que a apelante admite implicitamente o fim do vínculo contratual
, pois a manutenção do contrato inviabilizaria tal devolução (já que o sinal, por regra, se perde com a resolução/incumprimento imputável ao comprador–art. 442.º CCivil).
Portanto, embora não haja uma aceitação expressa da resolução, há elementos que
indiciam uma aceitação tácita
, nomeadamente: a)-ausência de oposição à resolução; b)-disponibilidade para devolver parte do sinal e c)-ausência de exigência de cumprimento do contrato, sendo essa a interpretação que um declaratário normal extrairia da referida missiva (cf. artigo 217.º e 236.º, nº 1 do CCivil).
É certo que não existe norma expressa sobre “resolução por mútuo consentimento”, mas ela resulta do princípio geral da autonomia privada.
Ora, a resolução do contrato-promessa operada pelos Autores/apelados foi aceite no caso concreto pela Ré/apelante, ainda que de forma tácita/implícita.
Tal aceitação configura um acordo extintivo por mútuo consentimento, nos termos do princípio da liberdade contratual, consagrado no artigo 405.º do CCivil, ou seja, a aceitação de uma proposta de resolução (mesmo que inicialmente unilateral) é juridicamente válida desde que verificada nos termos do artigo 230.º (aqui, acordo de resolução) do mesmo diploma, sendo que, tratando-se de uma declaração recetícia, os seus efeitos produzem-se quando chega ao conhecimento do destinatário, conforme o disposto no artigo 224.º do CCivil.
*
Sob este conspecto alega a apelante que a carta resolutiva dos Autores/apelados era tão perentória que não admitia qualquer ação sua para impedir o seu efeito.
Não cremos, salvo o devido respeito, que assim fosse.
Na verdade, perante a mencionada resolução à Ré/apelante bastava responder dizendo que se opunha e não aceitava a resolução por manifesta falta de fundamento, o que não fez, aliás, se de facto a apelante tivesse ficado sem reação, como quer fazer crer, nem sequer tinha respondido.
Ora, não só respondeu, como referiu que estava sensível às dificuldades dos Autores/apelados e que devolveria o sinal nas condições aí assinaladas.
*
Diante do exposto, não merece censura a decisão recorrida quando conclui pela eficácia da resolução do contrato operada pelos Autores/apelados com a consequente condenação da Ré na devolução do sinal prestado.
[19]
*
Improcedem, desta forma, todas as conclusões formuladas pela apelante e, com elas, o respetivo recurso.
*
IV-DECISÃO
Pelos fundamentos acima expostos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar improcedente a apelação e, consequentemente, confirmar a decisão recorrida.
*
Custas pelos apelantes (artigo 527.º, nº 1 do CPCivil).
*
Porto, 26 de maio de 2025.
Manuel Domingos Fernandes
Carlos Gil
Teresa Pinto da Silva
______________
[1]
Tem sido esta a orientação maioritária da jurisprudência do STJ, vide por todos o Ac. deste Tribunal de 02/02/2016-processo nº 725/12.8TBCHV.G1.S1, relatado pelo Ex.º Conselheiro Lopes do Rego.
[2]
Miguel Teixeira de Sousa in Estudos Sobre o Novo Processo Civil, 1997, p. 348.
[3]
Cr. acórdãos do STJ de 19/10/2004, CJ, STJ, Ano XII, tomo III, pág. 72; de 22/2/2011, CJ, STJ, Ano XIX, tomo I, pág. 76; e de 24/9/2013, processo n.º 1965/04.9TBSTB.E1. S1, disponível em www.dgsi.pt.
[4]
Cf. Ac. do S.T.J. de 3/11/2009, processo n.º 3931/03.2TVPRT.S1, disponível em www.dgsi.pt.
[5]
Veja-se neste sentido Ana Prata, “O Contrato Promessa e seu Regime Civil”, 2ª Reimpressão da edição de 1994, pág. 500 e ss., bem como os acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 25.11.2003 e do Tribunal da Relação do Porto de 6.11.2012 e 7.04.2014, todos consultáveis em www.dgsi.pt”.
[6]
In Recursos em Processo Civil Novo Regime, 2.ª edição revista e atualizada pág. 297.
[7]
A.S. Abrantes Geraldes, “Recursos no Novo Código de Processo Civil”; Almedina, 5.ª edição, 169.
[8]
Importa lembrar que no preâmbulo do Dec. Lei n.º 39/95, de 15 de fevereiro (pelo qual foi introduzido o segundo grau de jurisdição em matéria de facto) o legislador fez constar que um dos objetivos propostos era
“facultar às partes na causa uma maior e mais real possibilidade de reação contra eventuais (…) erros do julgador na livre apreciação das provas e na fixação da matéria
de facto relevante para a solução jurídica do pleito
(…)
” (negrito e sublinhados nossos).
[9]
Como consta da ata lavrada em 7 de outubro de 2024 aí se consignou que durante o depoimento do referido representante legal foram também pedidas as suas declarações de parte, o que foi deferido pelo tribunal.
[10]
António Santos Abrantes Geraldes in Recursos no Novo Código de Processo Civil, Coimbra, Almedina, 2013, pág. 240.
[11]
Cf. neste sentido Ac. desta Relação de 12/05/2025-Processo nº 5008/21.0T8PRT.P1 relatado pelo aqui 1º adjunto e que aqui seguimos de perto.
[12]
Cf. Acórdãos de 23.9.2009, Proc. n.º 238/06.7TTBGR.S1, Bravo Serra; e, mais recentemente, reiterando igual entendimento jurisprudencial: de 19.4.2012, Proc.º 30/08.4TTLSB.L1.S1, Pinto Hespanhol; de 23/05/2012, proc.º 240/10.4TTLMG.P1.S1, Sampaio Gomes; de 29/04/2015, Proc.º 306/12.6TTCVL.C1.S1, Fernandes da Silva; de 14/01/2015, Proc.º 488/11.4TTVFR.P1.S1, Fernandes da Silva; 14/01/2015, Proc.º 497/12.6TTVRL.P1.S1, Pinto Hespanhol; todos disponíveis em
http://www.dgsi.pt/jstj
.
[13]
In Direito Processual Civil Declaratório, Almedina, Coimbra, vol. III, 1982, p. 268/269.
[14]
No que diz respeito aos factos conclusivos cumpre observar que na elaboração do acórdão deve observar-se, na parte aplicável, o preceituado nos artigos 607.º a 612.º CPCivil aplicáveis
ex vi
artigo 663.º, nº 2 do mesmo diploma legal.
[15]
José Lebre de Freitas e A. Montalvão Machado, Rui Pinto
Código de Processo Civil–Anotado,
Vol. II, Coimbra Editora, pág. 606.
[16]
Antunes Varela, J. M. Bezerra, Sampaio Nora
, Manual de Processo Civil,
2ª edição Revista e Atualizada de acordo com o DL 242/85, S/L, Coimbra Editora, Lda. 1985, pág. 648.
[17]
Como esclarecedoramente se afirma no ac. do STJ de 19.9.2002, Processo nº 02B1949, consultável em dgsi.pt.
“A declaração resolutória (meio próprio de operar aquele efeito-art.º 436º, n. 1, CC), como declaração negocial que é (unilateral e recetícia), não se basta com a mera manifestação de vontade correspondente; para ser eficaz, terá de se reportar ao motivo de resolução (ressalvada, naturalmente, convenção que o dispense). De outro modo, ficaria o declaratário à mercê dos desígnios insondáveis do declarante.
Sendo assim, como o efeito resolutório vem da vontade do declarante e não da sentença (que se limita a controlar a regularidade do ato e a declarar-lhe os efeitos), não pode o tribunal atribuir relevo a um motivo de resolução que, embora emirja dos factos provados, não tenha sido considerado como tal pela parte interessada, no ato da declaração
”.
[18]
Ou como diz J. Baptista Machado in Pressupostos da Resolução por incumprimento, in Estudos em Homenagem ao Prof. J.J. Teixeira Ribeiro-II Jurídica, págs.348/349. “
O direito de resolução é um direito potestativo extintivo e depende de um fundamento-tem de verificar-se um facto que crie esse direito, ou melhor, um facto ou situação a que a lei liga como consequência a constituição (o surgimento) desse direito potestativo. Tal facto ou fundamento é o facto do incumprimento ou situação de inadimplência”
.
[19]
Os custos da reparação da fração foram apreciados pelo tribunal recorrido no âmbito do pedido reconvencional, tendo sido prolatada a decisão nos termos que constam da respetiva sentença e que está fora do objeto do presente recurso.