Tribunal: TRE
Processo n.º: 854/22.0T8SSB.E1
Relator: TOMÉ DE CARVALHO
Descritores: MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA; REMUNERAÇÃO; RESPONSABILIDADE CIVIL; FACTO ILÍCITO

Sumário:
1 – A possibilidade de reapreciação da prova produzida em 1ª instância, enquanto garantia do duplo grau de jurisdição em sede de matéria de facto, nunca poderá envolver a reapreciação global de toda a prova produzida, impondo-se, por isso, ao impugnante, no respeito dos princípios estruturantes da cooperação e da lealdade e boa-fé processuais, a observância das regras relativas ao ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão de facto.
2 – A remissão genérica para a abertura e encerramento das gravações dos depoimentos em causa impede a reapreciação da matéria de facto provada ao abrigo do disposto no artigo 640.º do Código de Processo Civil, porquanto essa prática não se integra no ónus de indicação com exactidão das passagens das gravações em que funda as alterações pretendidas.
3 – A remuneração do mediador pela prática dos actos adequados a conseguir a concretização do negócio visado com a mediação só é devida, caso seja possível estabelecer um nexo causal entre a actividade que foi desenvolvida e a concretização do negócio visado pela mediação.
4 – É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.
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Não são merecedores da tutela do direito os meros incómodos, as indisposições, preocupações e arrelias comuns e só são indemnizáveis os danos que, segundo as regras da experiência e do bom senso, afectam profundamente os valores ou interesses da personalidade jurídica ou moral e tornam inexigível um comportamento resignativo do ofendido.
(Sumário do Relator)

Processo n.º 854/22.0T8SSB.E1
Tribunal Judicial da Comarca de Setúbal – Juízo Local de Competência Genérica de Sesimbra – J1
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Acordam na secção cível do Tribunal da Relação de Évora:
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I – Relatório:
Na presente acção de condenação proposta por “(…) – Mediação Imobiliária, Lda.” contra (…) e (…), uma vez proferida sentença, a sociedade Autora veio interpor recurso da mesma.
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A Autora pediu a condenação dos Réus a pagar-lhe a quantia de € 12.484,50 (doze mil e quatrocentos e oitenta e quatro euros e cinquenta cêntimos), bem como os juros que se vencessem até efectivo e integral pagamento.
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Citados, os Réus apresentaram contestação, em que visam a absolvição do pedido e deduziram pedido reconvencional solicitando a condenação da Autora a pagar-lhes € 4.500,00 (quatro mil e quinhentos euros).
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A Autora respondeu à reconvenção através de réplica.									           *
Em sede de audiência prévia foi elaborado despacho saneador, fixado o objecto do litígio e enunciados os temas da prova.
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Realizada a audiência de julgamento, o Tribunal
a quo
decidiu:
a) absolver do pedido os Réus (…) e (…).
b) julgar procedente a reconvenção condenando a Reconvinda “(…) – Mediação Imobiliária, Lda.” no pagamento aos Reconvintes da quantia de € 4.500,00 (quatro mil e quinhentos euros), a título de danos não patrimoniais.
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A sociedade recorrente não se conformou com a referida decisão e a peça de recurso continha as seguintes conclusões:
«1) Salvo o devido respeito e consideração pelo tribunal
a quo
– a Sentença, aqui objeto de recurso, enferma de claros e evidentes erros de julgamento quanto à apreciação da factualidade alegada pelas partes nos autos e, por consequência disso, verificando-se, assim, uma incorreta interpretação (e respetiva aplicação) das normas jurídicas ao caso em concreto.
2) Em face da prova documental carreada pelas partes para os autos, bem como da prova testemunhal prestada em audiência de julgamento, considera a Apelante que tais provas impunham decisão diferente da que efetivamente veio a ser proferida, pretendendo, desse modo, a Apelante recorrer, também, da decisão que versou sobre a matéria de facto dada como provada nos autos;
3) Compulsada a douta sentença aqui em crise não se discorre quais as provas que foram relevantes para a tomada de decisão sobre a matéria de facto.
4) O Tribunal recorrido omite os demais depoimentos das testemunhas arroladas pela Apelante, desconhece-se se tais depoimentos foram atendidos ou não, se foram julgados revelantes ou irrelevantes para a decisão proferida, porquanto a esse respeito a Douta Sentença nada diz.
5) O Tribunal recorrido na fundamentação não faz qualquer alusão aos depoimentos das testemunhas (…) e (…).
6) A não valoração de todas as provas produzidas em sede de julgamento, acarreta uma violação de um dos princípios fundamentais do processo civil, como o são os princípios da livre apreciação da prova e do contraditório.
7) Se o tribunal não valorizar uma prova (ou a ignorar), essa omissão pode representar uma infração ao dever de fundamentação da sentença, uma vez que o juiz está obrigado a apreciar criticamente toda a prova apresentada pelas partes.
8) Se o tribunal não valorar todas as provas apresentadas e não justificar adequadamente essa omissão, a sentença é nula por insuficiência de fundamentação.
9) Se o Tribunal ignora ou não valoriza uma prova relevante, isso significa uma violação do contraditório, especialmente se a parte que apresentou essa prova não teve a oportunidade de ver a mesma devidamente considerada no processo.
10) A omissão na valoração de provas conduz à nulidade da sentença nos termos do disposto no artigo 615.º, n.º 1, alínea d), do Código de Processo Civil.
11) É sabido que as declarações da parte são consideradas um meio de prova, mas o seu valor probatório deve ser visto com cautela, especialmente quando a parte tem interesse direto no resultado do processo, bem como quando as partes assistiram à produção de outras provas, podendo, assim, ajustar suas declarações para tentar moldar o seu depoimento ao que já foi alegado.
12) Os Réus prestaram declarações de parte tendo estado presentes durante a fase de produção de provas o que influenciou a objetividade das suas declarações.
13) As declarações de parte não foram espontâneas e contradizeram depoimento de testemunhas imparciais, tais como depoimento da testemunha (…), (…) e (…).
14) Os factos que a Apelante considerada erroneamente julgados e inseridos na decisão quanto aos factos provados são
17. Cumulativamente ao contrato de mediação imobiliária ficou acordado, verbalmente, entre Autora e Réus que a venda do imóvel dos Réus só se celebraria se a Autora a arranjasse um lote de terreno com duas moradias, uma para os Réus, outra para a filha destes, até ao valor máximo de € 230.000,00 (duzentos e trinta mil euros), no mesmo prazo de 6 meses, do contrato de mediação imobiliária, tendo a Autora concordado com esta imposição por parte dos dois Réus.
19. que a contraproposta apresentada pelos Réus de € 203.000,00 não obteve resposta dos compradores.
20. Os Réus continuaram com o contrato de mediação com a autora, na busca de compradores para a sua casa, na esperança de que a Autora lhes arranjaria o mencionado lote nas referidas condições pretendidas pelos Réus.
21. A Autora não arranjou mais nenhum potencial comprador para o imóvel dos Réus.
22. A atuação/omissão da Autora causou nos Réus frustração e sofrimento.
15) os Réus não venderam o seu imóvel, nem comprar outro imóvel por factos que só aos mesmos poderão ser imputados. Pois os negócios estiveram, fechados e só não se concluíram porque desistiram de vender e de comprar.
16) A apelante sempre pautou a sua atitude para com os apelados movida de boa-fé e fez tudo o que estava ao seu alcance para que os negócios se viessem a concretizar.
17) O Tribunal deveria julgar como não provados que
17. Cumulativamente ao contrato de mediação imobiliária ficou acordado, verbalmente, entre Autora e Réus que a venda do imóvel dos Réus só se celebraria se a Autora a arranjasse um lote de terreno com duas moradias, uma para os Réus, outra para a filha destes, até ao valor máximo de € 230.000,00 (duzentos e trinta mil euros), no mesmo prazo de 6 meses, do contrato de mediação imobiliária, tendo a Autora concordado com esta imposição por parte dos dois Réus.
19. que a contraproposta apresentada pelos Réus de € 203.000,00 não obteve resposta dos compradores.
20. Os Réus continuaram com o contrato de mediação com a autora, na busca de compradores para a sua casa, na esperança de que a Autora lhes arranjaria o mencionado lote nas referidas condições pretendidas pelos Réus.
21. A Autora não arranjou mais nenhum potencial comprador para o imóvel dos Réus.
22. A atuação/omissão da Autora causou nos Réus frustração e sofrimento.
18) Os factos insertos na decisão sobre Factos Não Provados, que abaixo se indicam, deveriam ser dados como provados, nomeadamente deveriam ser dados como provados que
1. O negócio não se concretizou por facto imputável aos clientes.
6. Nos inícios de fevereiro de 2022, os RR. contactaram a consultora da A. por forma a procurarem uma moradia tipologia T3, na área geografia da Quinta do (…), com um preço de venda até € 270.000,00 (duzentos e setenta mil euros), sendo este o valor de teto máximo.
7. A proposta de € 230.000,00 feita pelos RR. foi aceite pelos vendedores.
8. Entretanto e após uma nova visita ao imóvel, os RR. desistiram da compra da moradia na Quinta de (…), cuja proposta de aquisição pelo valor de € 230.000,00 (duzentos e trinta mil euros) tinha sido aceite pela parte vendedora.
9. Os Réus não adquiriram o imóvel porque depois da proposta aceite, informaram a consultora que desistiam daquela compra.
10. A mediadora que detinha a promoção do imóvel já estava a diligenciar pela elaboração.
19) Quando os apelados decidiram colocar o seu próprio imóvel à venda, não condicionaram a venda do seu próprio imóvel à aquisição de outro imóvel, conforme decorre dos depoimentos esclarecidos e isento das testemunhas (…) e (…).
20) No entender da recorrente são os seguintes meios de prova que impunham decisão diversa:
1) Documentos juntos com a PI 1 a 4;
2) Testemunha (…), depoimento prestado na sessão de julgamento de 15/12/2023, gravado no suporte digital com início as 15h50 e términus às 16h35;
3) Testemunha (…), depoimento prestado na sessão de julgamento de 15/12/2023, gravado no suporte digital com início as 14h50 e términus às 15h50;
4) Testemunha (…), depoimento prestado na sessão de julgamento de 15/12/2023, gravado no suporte digital com início as 16h38 e términus às 17h00.
21) Quanto ao pedido de indemnização, entende a ora Apelante que nenhuma prova se fez.
22) A apelante não omitiu qualquer dos seus deveres, não teve qualquer comportamento omisso suscetível de causar a alegada tristeza e sofrimento e os invocados prejuízos patrimoniais.
23) Foram os apelados que desistiram de comprar a casa de que gostaram , para a qual apresentaram uma proposta de aquisição, que foi aceite e o negócio considerado fechado.
24) Na verdade, não resultou qualquer facto provado que sustente a condenação no valor de € 4.500,00.
25) Desconhece-se qual o critério que foi usado para arbitrar tal quantia.
26) Não se descortina qual foi o ato, ou omissão que provocou a tristeza e sofrimento dos apelados.
27) Da douta sentença não decorre qualquer fundamentação fáctica ou jurídica para a fixação do valor de € 4.500,00.
28) O dano moral não está ligado a prejuízos financeiros ou patrimoniais diretos, mas sim ao sofrimento emocional ou psicológico experimentado pela vítima.
29) As decisões sobre indemnizações por incómodos e tristeza devem seguir uma abordagem cuidadosa, com base em critérios de proporcionalidade e razoabilidade.
30) A condenação da apelante no valor de € 4.500,00 é desproporcional e excessiva.
31) Desconhecemos qual foi gravidade do dano e qual foi o critério de avaliação para o incomodo e a tristeza.
31) Situações triviais, como as alegadas pelos apelados, não afetam profundamente a integridade emocional da pessoa e como tal não costumam ser altamente indemnizadas.
32) A apelante e os apelados firmaram um contrato de mediação imobiliária.
33) É devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário.
34) O Tribunal
a quo
considerou inteiramente válido e vigente na ordem jurídica tal Contrato, nem sequer tendo atendido às diversas exceções de nulidade formal que vieram a ser inicialmente invocadas (em sede de Contestação) pelos Réus.
35) A Autora/Apelante encontrou interessado em adquirir a imóvel propriedade dos Réus. Foi aceite a contraproposta apresentada, o negócio foi fechado e em condições de ser assinado o contrato promessa de compra e venda. O que só não veio a suceder uma vez que os apelados desistiram da venda.
36) A venda não teve lugar, por ter sido inviabilizada pelos réus que, com fundamento na desistência, sem que tenha sido apurada qualquer atitude culposa da autora que tivesse determinado a não efetivação do negócio.
37) Destarte é uma vez que o negócio, objeto da mediação, não se concretizou por causa imputável aos apelados, a apelante tem direito à remuneração devida.
38) Neste sentido, ao não ter condenado os Réus/Apelados, a Sentença proferida pelo Tribunal
a quo
violou a norma contida no n.º 2 do artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, de 08 de Fevereiro.
Nestes termos expostos e nos mais que os Excelentíssimos Senhores Desembargadores suprirão, deve o presente recurso de apelação ser julgado procedente, com o que se fará Justiça».
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Houve lugar a contra-alegações em que os Réus, separadamente, defenderam a manutenção da sentença recorrida.
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Admitido o recurso, foram observados os vistos legais.
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II – Objecto do recurso:
É entendimento uniforme que é pelas conclusões das alegações de recurso que se define o seu objecto e se delimita o âmbito de intervenção do Tribunal
ad quem
(artigos 635.º, n.º 4 e 639.º, n.º 1, do Código de Processo Civil), sem prejuízo das questões cujo conhecimento oficioso se imponha (artigo 608.º, n.º 2,
ex vi
do artigo 663.º, n.º 2, do mesmo diploma).
Analisadas as alegações de recurso, o
thema decidendum
está circunscrito à apreciação de existência de:
a) nulidade por omissão de pronúncia.
b) erro na apreciação dos factos.
c) erro na aplicação do direito.
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III – Matéria de facto:
3.1 – Factos provados:
Com interesse para a decisão da causa estão provados os seguintes factos:
1. Os Réus são proprietários do imóvel sito na Rua (…), lote 504 A, Quinta do (…), descrito na Conservatória do Registo Civil, Predial, Comercial e Automóvel de Sesimbra sob a ficha (…) e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo (…) da freguesia de Quinta do (…), concelho de Sesimbra.
2. Em 21 de Fevereiro de 2022, a Autora, enquanto mediadora imobiliária, celebrou com os Réus o contrato de mediação imobiliária com o n.º (…), tendo por objeto a venda do imóvel identificado no número anterior.
3. Pelo identificado contrato de mediação, a Autora obrigou-se a diligenciar no sentido de encontrar interessado na compra pelo preço de € 207.000,00 (duzentos e sete mil euros), desenvolvendo, para o efeito acções de promoção e recolha de informação sobre o negócio pretendido e características do imóvel.
4. Os Réus contrataram os serviços da Autora em regime de exclusividade.
5. Como contrapartida dos serviços de mediação imobiliária, foi acordado o pagamento da quantia correspondente a 5% calculado sobre o preço pelo qual o negócio viesse a ser concretizado, acrescida de iva à taxa legal de 23%.
6. Em conformidade com o estatuído no n.º 1 da cláusula 5ª, a remuneração acordada era devida se a Mediadora conseguisse interessado que concretizasse o negócio objecto de mediação, ou caso o negócio não se concretizasse por facto imputável ao cliente.
7. As partes estipularam que o pagamento da comissão fixada no contrato de mediação imobiliária seria concretizado na proporção de cinquenta por cento com a celebração do contrato promessa de compra e venda e o remanescente após a outorga da escritura ou conclusão do negócio).
8. O contrato de mediação imobiliária tinha uma validade de seis meses, contados a partir da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos, se não fosse denunciado por qualquer das partes e teve como início de vigência 21/02/2022.
9. No âmbito do identificado contrato de mediação, a Autora obrigou-se a prestar os serviços conducentes à obtenção da documentação necessária à concretização do negócio visado, sendo que a remuneração por estes serviços estava incluída na remuneração acordada para a mediação imobiliária.
10. Os Réus foram registados como cliente da Autora, tendo esta sido incumbida da execução do referido contrato com exclusividade, cujo teor é do perfeito e integral conhecimento dos Réus.
11. As cláusulas do contrato em causa foram lidas pelo Réus, tendo estes compreendido o sentido, conteúdo e alcance das mesmas.
12. Nos termos contratados, a Autora obrigou-se a promover acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características do respectivo imóvel, com vista a angariar comprador.
13. No âmbito do aludido contrato, a Autora desenvolveu várias acções de promoção, designadamente diligenciou pela colocação de cartaz no imóvel e promoveu a inserção do imóvel na sua página WEB e de toda a rede Remax, publicidade em montra da loja, inclusão do imóvel em revista de publicidade do grupo Remax.
14. A Autora no âmbito da execução do contrato, diligenciou no sentido de obter interessados para aquisição do supra identificado prédio.
15. A Autora selecionou clientes e procedeu a visita ao imóvel com o interessado (…), cliente da imobiliária Remax Ski, que após a visita do imóvel, apresentou uma proposta para aquisição pelo valor de € 203.000,00 (duzentos e três mil euros).
16. Em 01/08/2022, os Réus procederam ao cancelamento do contrato mediação imobiliária celebrado com a Autora, para não ser renovado a 21/08/2022.
17. Cumulativamente ao contrato de mediação imobiliária ficou acordado, verbalmente, entre Autora e Réus que a venda do imóvel dos Réus só se celebraria se a Autora a arranjasse um lote de terreno com duas moradias, uma para os Réus, outra para a filha destes, até ao valor máximo de € 230.000,00 (duzentos e trinta mil euros), no mesmo prazo de 6 meses, do contrato de mediação imobiliária, tendo a Autora concordado com esta imposição por parte dos dois Réus.
18. Verificaram-se somente duas visitas, uma da esposa do comprador em 28/02/2022 e outra em 01/03/2023 do casal potencial comprador, tendo apresentado uma proposta de € 200.000,00 (duzentos mil euros).
19. A qual foi recusada pelos Réus, que apresentaram contraproposta de € 203.000,00 (duzentos e três mil euros) em 01/03/2022, sobre o qual não obtiveram resposta dos potenciais compradores.
20. Os Réus continuaram com o contrato de mediação com a Autora, na busca de compradores para a sua casa, na esperança de que a Autora lhes arranjaria o mencionado lote nas referidas condições pretendidas pelos Réus.
21. A Autora não arranjou mais nenhum potencial comprador para o imóvel dos Réus.
22. A actuação/omissão da Autora causou nos Réus frustração e sofrimento.
23. Com vista à aquisição do imóvel, os Réus solicitaram a intermediação de crédito disponibilizada pela Autora, pelo que iniciaram o procedimento para concessão de crédito junto de entidades bancárias.
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3.2 – Factos não provados:
Não resultou provado a seguinte factualidade com relevância para a decisão da causa:
1. O negócio não se concretizou por facto imputável aos clientes.
2. A Autora através dos seus serviços, tratou da obtenção de toda a documentação do imóvel, designadamente caderneta predial, certidão do registo predial e certificado energético.
3. A Autora divulgou através dos seus parceiros, através de emails e newsletters, das redes sociais e de todo o conjunto de portais nacionais e internacionais com que trabalham para divulgar o imóvel angariado.
4. Os Réus efectuaram o pagamento da comissão.
5. Foi a Autora que tratou do certificado energético do imóvel dos Réus.
6. Nos inícios de Fevereiro de 2022, os Réus contactaram a consultora da Autora por forma a procurarem uma moradia tipologia T3, na área geografia da Quinta do (…), com um preço de venda até € 270.000,00 (duzentos e setenta mil euros), sendo este o valor de tecto máximo.
7. A proposta de € 230.000,00 feita pelos Réus foi aceite pelos vendedores.
8. Entretanto e após uma nova visita ao imóvel, os Réus desistiram da compra da moradia na Quinta de (…), cuja proposta de aquisição pelo valor de € 230.000,00 (duzentos e trinta mil euros) tinha sido aceite pela parte vendedora.
9. Os Réus não adquiriram o imóvel porque depois da proposta aceite, informaram a consultora que desistiam daquela compra.
10. A mediadora que detinha a promoção do imóvel já estava a diligenciar pela elaboração do contrato promessa de compra e venda.
11. Os Réus decidiram colocar o seu próprio imóvel à venda, após a cessação do contrato de mediação imobiliária com a Autora.
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IV – Fundamentação:
4.1 – Nulidade por omissão de pronúncia:
De acordo com a primeira parte da alínea d) do n.º 1 do artigo 615.º do Código de Processo Civil, a sentença é nula, quando «o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento».
A sociedade recorrente entende que o Tribunal
a quo
violou a sobredita norma, ao não se ter pronunciado relativamente a testemunhos prestados em sede de audiência de julgamento por parte de (…) e (…) e que a não valoração de todas as provas produzidas no julgamento acarreta a violação de um dos princípios fundamentais do processo civil.
A nulidade da decisão por omissão de pronúncia só acontece quando o acto decisório deixa de decidir alguma das questões suscitadas pelas partes, salvo se a decisão tiver ficado prejudicada pela solução dada a outra questão submetida à apreciação do Tribunal.
Questões submetidas à apreciação do Tribunal identificam-se com os pedidos formulados, com a causa de pedir ou com as excepções invocadas, desde que não prejudicadas pela solução de mérito encontrada para o litígio.
É a violação daquele dever que torna nula a decisão e tal consequência justifica-se plenamente, uma vez que a omissão de pronúncia se traduz em denegação de justiça.
Coisa diferente são as razões jurídicas alegadas pelas partes em defesa dos seus pontos de vista, as quais correspondem a simples argumentos e não constituem questões na dimensão valorativa estipulada no artigo 615.º, n.º 1, alínea d), do Código de Processo Civil.
Na esteira do preconizado por Alberto dos Reis há que não confundir questões suscitadas pelas partes com motivos ou argumentos por elas invocados para fazerem valer as suas pretensões. Na realidade, «são, na verdade, coisas diferentes: deixar de conhecer de questão de que devia conhecer-se, e deixar de apreciar qualquer consideração, argumento ou razão produzida pela parte. Quando as partes põem ao Tribunal determinada questão, socorrem-se, a cada passo, de várias razões ou fundamentos para fazer valer o seu ponto de vista; o que importa é que o Tribunal decida a questão posta; não lhe incumbe apreciar todos os fundamentos ou razões em que elas se apoiam para sustentar a sua pretensão»
[1]
.
Amâncio Ferreira evidencia que se trata da nulidade mais invocada nos Tribunais, «originada na confusão que se estabelece com frequência entre questões a apreciar e razões ou argumentos aduzidos no decurso da demanda»
[2]
.
Deste modo, o julgador não tem que analisar e a apreciar todos os argumentos, todos os raciocínios, todas as razões jurídicas invocadas pelas partes em abono das suas posições. Apenas tem que resolver as questões que por aquelas lhe tenham sido postas
[3]
[4]
.
É jurisprudência consolidada e absolutamente pacífica que não pode falar-se em omissão de pronúncia quando o Tribunal, ao apreciar a questão que lhe foi colocada, não toma em consideração qualquer argumento alegado pelas partes no sentido de procedência ou improcedência da acção. O que importa é que o julgador conheça de todas as questões que lhe foram colocadas, excepto aquelas cuja decisão tenha ficado prejudicada pela solução dada a outras
[5]
.
E na hipótese vertente existe uma identidade absoluta entre as pretensões deduzidas pelas partes e a matéria solucionada pelo Tribunal e, por conseguinte, não existe omissão de pronúncia.
*
A fundamentação cumpre uma dupla função: de carácter objectivo – pacificação social, legitimidade e controlo das decisões; e de carácter subjectivo – garantia do direito ao recurso e controlo da correcção material e formal das decisões pelos seus destinatários
[6]
.
Para cumprir a exigência constitucional, a fundamentação há-de ser expressa, clara e coerente e suficiente. Ou seja, não deve ser deixada ao destinatário a descoberta das razões da decisão, os motivos não podem ser obscuros ou de difícil compreensão, nem padecer de vícios lógicos e a fundamentação deve ser adequada à importância e circunstância da decisão.
A fundamentação da decisão deve, pois, permitir o exercício esclarecido do direito ao recurso e assegurar a transparência e a reflexão decisória, convencendo e não impondo.
Embora referindo-se à jurisdição penal, tem aqui aplicabilidade a afirmação que «o sistema de livre apreciação da prova deve definir-se pelo seu significado positivo que se traduz na valoração racional e crítica que permita ao julgador objectivar a apreciação dos factos e assegurar pelo seu conteúdo as garantias procedimentais concedidas pela lei fundamental. É de salientar que os destinatários da decisão não são apenas os sujeitos processuais mas a própria sociedade»
[7]
.
O núcleo essencial mínimo de motivação demanda que esta seja objectiva e clara e, bem assim, se estruture num raciocínio suficientemente abrangente em relação à apreciação dos problemas fundamentais e necessários à justa decisão da lide
[8]
. Efectivamente, o exame crítico consiste na enumeração das razões de ciência reveladas ou extraídas das provas administradas, a razão de determinada opção relevante por um ou por outro dos meios de prova, os motivos da credibilidade dos depoimentos, o valor de documentos e exames que o tribunal privilegiou na formação da convicção, em ordem a que os destinatários (e um homem médio suposto pela ordem jurídica exterior ao processo com a experiência razoável da vida e das coisas) fiquem cientes da lógica do raciocínio seguido pelo Tribunal e das razões da sua convicção
[9]
.
A exigência legal impõe que se estabeleça o fio condutor entre a decisão sobre os factos provados e não provados e os meios de prova usados na aquisição da convicção, fazendo a respectiva apreciação crítica nos seus aspectos mais relevantes
[10]
[11]
.
Analisada a decisão sobre a matéria de facto, verifica-se que a motivação individualiza os contributos advenientes das declarações tomadas às partes, às testemunhas e a documentos que entendeu serem fundamentais na formação da convicção relativamente à prova dos factos em conflito e a descrição efectuada é claramente suficiente para perfectibilizar os comandos legais destinados a salvaguardar a reconstituição do pensamento do julgador, ainda que a referência ao testemunho de (…) seja meramente pontual e o de (…) tenha sido completamente omitido.
Além de não existir um método operativo único a prosseguir em matéria de fundamentação, o processo intelectivo impresso na decisão é suficiente para cumprir o dever de fundamentação e através das regras da ciência jurídica, da lógica e da experiência são facultados ao destinatário as razões psicológicas da convicção do juízo e os julgadores do Tribunal Superior foram convencidos da correcção formal da decisão.
É certo que não é feita qualquer menção aos testemunhos em causa, mas a descrição efectuada na decisão recorrida é claramente suficiente para perfectibilizar os comandos legais destinados a salvaguardar a reconstituição do pensamento do julgador. E, por isso, à luz dos contributos doutrinais editados a este respeito
[12]
[13]
[14]
[15]
[16]
[17]
[18]
[19]
[20]
, interligando a resposta do Tribunal e as exigências expressas na lei, não se comungando do entendimento expresso que existem factos infundamentados e que a decisão em causa não se adequa às exigências impostas pelo n.º 4 do artigo 607.º do Código de Processo Civil.
*
Em adição, mesmo que se entendesse que a referida omissão assentava na deficiente formulação da justificação fáctica, José Lebre de Freitas e Isabel Alexandre sublinham que «face ao actual código, que integra na sentença tanto a decisão sobre a matéria de facto como a fundamentação desta decisão (artigo 607.º, nºs 3 e 4), deve considerar-se que a nulidade consagrada na alínea b) do n.º 1 (falta de especificação dos fundamentos de facto que justificam a decisão) apenas se reporta à primeira, sendo à segunda, diversamente aplicável o regime do artigo 662.º, nºs 2-d e 3, alíneas b) e d)»
[21]
.
Esta posição doutrinal está sustentada na lição Alberto dos Reis que parte da distinção entre erros de actividade e erros de juízo. Na perspectiva do Catedrático de Coimbra «o magistrado comete erro de juízo ou de julgamento quando decide mal a questão que lhe é submetida, ou porque interpreta e aplica erradamente a lei, ou porque aprecia erradamente os factos; comete erro de actividade quando, na elaboração da sentença, infringe as regras que disciplinam o exercício do seu poder jurisdicional. Os erros da primeira categoria da decisão, os da segunda categoria são de carácter formal: respeitam à forma ou ao modo como o juiz exerceu a sua actividade de julgador.
Assentemos, pois nisto: por vícios da sentença entende a lei os erros materiais e os erros formais, que se corrigem pelos meios facultados pelos artigos 667.º e 669.º
[22]
. Contrapõem-se aos erros substanciais, contra os quais se há-de reagir por via de recursos»
[23]
.
Esta posição é partilhada por Antunes Varela
[24]
e encontra eco ainda na jurisprudência recente dos Tribunais Superiores
[25]
[26]
.
Em síntese, se a sentença omitir a justificação da factualidade apurada ou se não contemplar determinado facto ou meio de prova concreto, tal não corresponde ao vício consagrado em qualquer das alíneas do n.º 1 do artigo 615.º Código de Processo Civil, devendo a questão ser enquadrada como erro substancial, que está sujeito à disciplina estabelecida para a modificabilidade da decisão de facto e ao ónus de impugnação provisionado no artigo 640.º do citado diploma, por se estar no domínio do mérito da causa e não se tratar de um simples lapso material de actividade.
Assim a existir algum vício, estar-se-ia perante um erro substancial e não face a uma nulidade da sentença
[27]
, posto que, assim sendo, carece de fundamento a arguição efectuada, a qual se julga improcedente.
Questão diversa é a de saber se existe fundamento para julgar que essa factualidade deveria ter julgada em sentido diverso, mas essa apreciação será feita de seguida.
*
4.2 – Erro na decisão de facto:
Só à Relação compete, em princípio, modificar a decisão sobre a matéria de facto, podendo alterar as respostas aos pontos da base instrutória, a partir da prova testemunhal extractada nos autos e dos demais elementos que sirvam de base à respectiva decisão, desde que dos mesmos constem todos os dados probatórios, necessários e suficientes, para o efeito, dentro do quadro normativo e através do exercício dos poderes conferidos pelo artigo 662.º do Código de Processo Civil.
Em face disso, a questão crucial é a de apurar se a decisão do Tribunal de primeira instância que deu como provados (e não provados) certos factos pode ser alterada nesta sede – ou, noutra formulação, é tarefa do Tribunal da Relação apurar se essa decisão fáctica está viciada em erro de avaliação ou foi produzida com algum meio de prova ilícito e, se assim for, actuar em conformidade com os poderes que lhe estão confiados.
*
A recorrente discorda da fixação dos factos provados 17)
[28]
, 19)
[29]
, 20)
[30]
, 21)
[31]
e 22)
[32]
e pretende a reversão da matéria de facto não provada contida em 1)
[33]
, 6)
[34]
, 7)
[35]
, 8)
[36]
, 9)
[37]
e 10)
[38]
.
A recorrente alicerça a pretensão de modificação da decisão de facto nos documentos 1 a 4 juntos com a petição inicial e com as prestações probatórias de (…), (…) e (…) e afirma que quanto ao pedido de indemnização que nenhuma prova se fez.
Em contraponto, os apelados recorrem a transcrições das declarações de parte tomadas a (…) e (…) e às testemunhas …, …, …, … e … (erradamente identificado por … na resposta às alegações) para sustentar a bondade da decisão.
*
Relativamente aos factos provados que estão discussão, a Meritíssima Juíza de Direito avançou que «
não se pôde dar como provado que o negócio só não se concretizou por culpa imputável aos réus dado que era condição da venda da sua casa a aquisição de uma moradia bi-familiar. A autora não conseguiu encontrar um imóvel do interesse dos réus, para compra por estes, conforme foi afirmado pelos RR. em declarações de parte as quais foram corroboradas pelas testemunhas filha (de 24 anos de idade e licenciada em ciência política) e futuro genro, irmão e cunhada, respetivamente, as testemunhas (…), (…), (…) e (…).
Assim sendo, não pudemos concluir que o negócio não se concretizou por culpa imputável aos réus, facto não provado 1, e mostram-se provados os factos dos pontos 16 a 21
».
A resposta ao facto 22) apoia-se nas declarações da Ré, do Réu e da filha de ambos.
Relativamente aos factos 6) a 9) a resposta negativa é justificada com a inexistência de prova documental, na prestação probatória de (…) e nas declarações de parte dos Réus.
O facto não provado 10) também está justificado com a ausência de prova documental e na falta de comprovação que a mediadora «já estava a diligenciar pela elaboração do contrato promessa de compra e venda».
*
O Tribunal de Recurso está impedido de se socorrer dos suportes gravados por não ter sido cumprido o disposto no artigo 640.º
[39]
do Código de Processo Civil.
A parte recorrente remete genericamente para a abertura e encerramento das gravações dos depoimentos em causa mas não indica com
exactidão as passagens das gravações em que funda as alterações pretendidas
[40]
, limitando-se a fazer um resumo daquilo que foi dito pelas testemunhas e demais sujeitos processuais no decurso das correspondentes prestações probatórias.
Ao seguir esse procedimento, a sociedade apelante não indica com rigor as passagens das gravações em que fundam cada uma das diversas alterações pretendidas, por referência aos tempos de gravação – neste ponto, é de confrontar com aquilo que foi feito pela parte contrária em sede de resposta – e isso inviabiliza assim que seja prosseguido o método de controlo da decisão de facto agora imposto pela legislação processual.
Diz a exposição de motivos da Lei n.º 41/2013, de 26 de Junho [Novo Código de Processo Civil] que «se cuidou de reforçar os poderes da 2ª instância em sede de reapreciação da matéria de facto impugnada. Para além de manter os poderes cassatórios – que lhe permitem anular a decisão recorrida, se esta não se encontrar devidamente fundamentada ou se mostrar que é insuficiente, obscura ou contraditória –, são substancialmente incrementados os poderes e deveres que lhe são conferidos quando procede à reapreciação da matéria de facto, com vista a permitir-lhe alcançar a verdade material».
Porém, este reforço de poderes e deveres não é unidireccional. Na verdade, a lei ao mesmo tempo impõe novas regras das condições de exercício do direito de recurso. Assim, os recorrentes têm agora o dever de modelar a peça de interposição de recurso com a seguinte estrutura: (i) especificação dos concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados, (ii) indicar os concretos meios probatórios constantes do processo que impõem decisão diferente, (iii) adiantar qual deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas e (iv) mencionar com exactidão as passagens da gravação em que funda o seu recurso.
Actualmente, nos termos do n.º 1 do artigo 640.º do Código de Processo Civil, quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição, os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados, os concretos meios probatórios constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada que imponham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida e a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
Na realidade, tanto na motivação como nas conclusões de recurso a peça de recurso não cumpre minimamente as exigências legais e a jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça.
Nesta sede, foi propósito deliberado do legislador não instituir qualquer convite ao aperfeiçoamento da alegação a dirigir ao apelante. A lei é a este respeito imperativa, ao cominar a imediata rejeição do recurso, nessa parte, para a falta de incumprimento pelo recorrente do referido ónus processual (artigo 640.º, n.º 2)»
[41]
[42]
[43]
.
Diz-nos, a este propósito, Abrantes Geraldes que relativamente «a pontos da decisão da matéria de facto cuja impugnação se funde, no todo ou em parte, em provas gravadas, para além da especificação obrigatória dos meios de prova em que o recorrente se baseia, cumpre ao recorrente indicar com exactidão as passagens da gravação relevantes e proceder, se assim o entender, à transcrição dos excertos que considere oportunos». Bem como que a rejeição total ou parcial do recurso respeitante à impugnação da matéria de facto deve verificar-se na situação de «falta de indicação exacta das passagens da gravação em que o recorrente se funda»
[44]
. Acrescenta este autor que «as referidas exigências devem ser apreciadas à luz de um critério de rigor»
[45]
[46]
.
A possibilidade de reapreciação da prova produzida em 1ª instância, enquanto garantia do duplo grau de jurisdição em sede de matéria de facto, nunca poderá envolver a reapreciação global de toda a prova produzida, impondo-se, por isso, ao impugnante, no respeito dos princípios estruturantes da cooperação e da lealdade e boa-fé processuais, a observância das citadas regras. Em acréscimo, a transcrição integral de toda a prova produzida não é hoje uma exigência e não substitui a obrigação de mencionar com exactidão as passagens da gravação em que funda o seu recurso.
Em conclusão, a impugnação da decisão de facto que omita em absoluto a indicação concreta das passagens das gravações dos depoimentos em que funda o recurso feita e que faz apelo apenas aos tempos de início e fim da gravação não é admissível e implica a rejeição do pedido de modificação da matéria de facto, por não cumprir os requisitos impostos pelo artigo 640.º do Código de Processo Civil.
Deste modo, o Tribunal
ad quem
está inibido de alterar a decisão de facto com base nas declarações convocadas pela recorrente podendo, no entanto, modificar a decisão de facto a partir de outros elementos probatórios se for o caso.
*
Neste particular, quanto ao suporte documental convocado importa salientar que os documentos 1, 2 e 4 (caderneta predial, certidão permanente e proposta de compra – modelo 2) não têm qualquer idoneidade para alterar qualquer dos pontos da matéria de facto objecto de recurso.
Quanto ao contrato de mediação imobiliária, o mesmo tem um clausulado modelo típico do regime das regras contratuais gerais e nada obsta a que o enunciado contratual seja completado com recurso a obrigações adicionais ou outras condições negociadas entre as partes que vigorem no relacionamento inter subjectivo, as quais podem reger o negócio estabelecido.
O referido documento n.º 3 apenas poderia fundamentar uma resposta diversa ao ponto 17 dos factos provados, ainda assim, tal como consta da fundamentação da decisão de facto a testemunha (…) afirmou que «
a compra de uma casa bi-familiar pelos réus dependia não só de empréstimo bancário, o que foi confirmado pelos RR. nas suas declarações de parte; como, também, da venda da casa pertencente aos réus, que foi objeto do contrato de mediação imobiliária junto ao presente processo
».
Deste modo, nenhuma alteração há a fazer na referida resposta.
*
Ainda assim, cautelarmente, o Tribunal
a quo
procedeu à audição de toda a prova gravada e aquilo que sobressai é que, para além da questão do ónus da prova, se criaram dois blocos probatórios e a Meritíssima Juíza de Direito estava legitimada a optar por uma das teses em desfavor da outra.
Neste campo, o presente Juiz Relator vem pugnando que a alocução fundamento para impor decisão diversa, nos termos proclamados pelo n.º 1 do artigo 662.º do Código de Processo Civil, não se basta com a possibilidade de uma alternativa decisória antes exige que o juízo efectuado pela Primeira Instância esteja estruturado num lapso relevante no processo de avaliação da prova
[47]
.
Assim, resulta que não existe motivo válido para qualquer modificação da decisão de facto ao abrigo do disposto no artigo 662.º do Código de Processo Civil, confirmando-se assim a opção firmada pela Primeira Instância relativamente a estes factos.
*
4.3 – Erro de Direito:
4.3.1 –
Da remuneração pelos serviços de mediação imobiliária:
A actividade de mediação imobiliária consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objecto bens imóveis (artigo 2.º, n.º 1, da Lei n.º 15/2013, de 08/02).
O contrato de mediação imobiliária é um contrato formal, bilateral e oneroso, através do qual o mediador se obriga a procurar um interessado e a aproximá-lo do comitente para a efectiva realização do pretendido negócio e este último obriga-se a remunerá-lo pelo serviço prestado.
Na interpretação de Higina Castelo o contrato de mediação imobiliária pode ser definido como aquele pelo qual uma empresa de mediação imobiliária assume a incumbência (ou nalguns casos a obrigação) de procurar, para os seus clientes, destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta ou o arrendamento dos mesmos, ou o trespasse ou a cessão de posição em contratos que tenham por objecto bens imóveis, mediante remuneração, devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação
[48]
.
A remuneração do mediador pela prática dos actos adequados a conseguir a concretização do negócio visado com a mediação só é devida, caso seja possível estabelecer um nexo causal entre a actividade que foi desenvolvida e a concretização do negócio visado pela mediação.
É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.
Temos aqui um esboço da distinção conceptual entre as figuras da obrigação de meios e da obrigação de resultado. Consensualmente, a obrigação de meios existe quando o devedor apenas se compromete a desenvolver, prudente e diligentemente, certa actividade para a obtenção de um determinado efeito, mas sem assegurar que o mesmo se produza; a obrigação de resultado ocorre quando o devedor, ao contrair a obrigação, se compromete a garantir a produção de certo resultado em benefício do credor ou de terceiro (o cumprimento envolve já a produção do efeito a que tende a prestação, havendo coincidência entre a realização da prestação debitória e a plena satisfação do interesse do credor), resultando o devedor adstrito à efectiva obtenção do fim pretendido pelo credor
[49]
[50]
[51]
[52]
.
Tal como resulta do enunciado normativo, em ordem a permitir o recebimento da remuneração definida por lei, em regra, neste tipo contratual existe uma obrigação de resultado mitigado, que se traduz na concretização de uma venda (ou de acto de conteúdo análogo), a qual está subordinada a um conjunto de regras e de procedimentos precipitados na sobredita legislação e apenas se este resultado negativo for imputável aos vendedores é que poderá ser fixada uma remuneração.
A retribuição pelos serviços prestados no âmbito do contrato de mediação imobiliária está prevista no artigo 19.º
[53]
da Lei n.º 5/2013, de 08/02 e é entendimento estabilizado na jurisprudência que a remuneração do mediador pela prática dos actos adequados a conseguir a concretização do negócio visado com a mediação só é devida, caso seja possível estabelecer um nexo causal entre a actividade que foi desenvolvida e a concretização do negócio visado pela mediação
[54]
[55]
[56]
[57]
.
Lacerda Barata acentua que o direito à retribuição depende da celebração do contrato prometido embora seja independente do cumprimento do mesmo. Só com a verificação de um “resultado útil” – a realização do negócio – da actuação do mediador, este ganha o direito à retribuição
[58]
.
A questão da causalidade é abordada de forma aprofundada por Manuel Salvador
[59]
. Este autor defende que pode considerar-se assente que o conceito de causalidade não implica que a actividade do mediador, para como tal se deva considerar, não possa conduzir a outro resultado senão à feitura do negócio, não se tratando de aplicar a teoria da causalidade adequada.
Na sentença recorrida escreveu-se que «
cabia à Autora a alegação e prova de que angariou um interessado na compra do imóvel, bem como que esse interessado estava pronto a celebrar o contrato de compra e venda nos termos em que foi concebido no contrato de mediação.
No caso, a autora não logrou alegar e subsequentemente demonstrar que o interessado que angariou estava pronto a celebrar o contrato visado, ou seja, cabia à autora demonstrar que o interessado angariado dispunha de fundos financeiros imediatos que o habilitassem a pagar o preço ou, em alternativa, que disporia dos mesmos aquando da projetada celebração da compra e venda. Para este efeito, só releva a apresentação de um interessado que tenha demonstradas condições financeiras de honrar o contrato, sob pena de a angariação de interessados inviáveis gerar a obrigação de pagamento da remuneração da mediadora
».
A matéria de facto provada não permite assim julgar procedente o pedido formulado pela Autora.
*
4.3.2 – Da responsabilidade Civil:
São vários os pressupostos da responsabilidade civil por actos ilícitos, como se extrai do artigo 483.º, n.º 1, do Código Civil:
a) o facto do agente ("um facto dominável ou controlável pela vontade, um comportamento ou uma forma da conduta humana"
[60]
– que se pode traduzir numa acção ou omissão);
b) a ilicitude (ou antijuridicidade) que pode revestir a modalidade de violação de direito alheio (direito subjectivo) e a violação de uma disposição legal destinada a proteger interesses alheios;
c) o nexo de imputação do facto ao lesante ou culpa do agente, em sentido amplo, o que significa que a sua conduta merece a reprovação ou censura do direito e que pode revestir a forma de dolo ou negligência;
d) o dano ou prejuízo;
e) o nexo de causalidade entre o facto praticado pelo agente e o dano sofrido pela vítima.
A culpa é apreciada, na falta de outro critério legal, pela diligência de um bom pai de família, em face das circunstâncias de cada caso (artigo 487.º, n.º 2, do Código Civil).
*
No âmbito do aludido contrato, a Autora desenvolveu várias acções de promoção, designadamente diligenciou pela colocação de cartaz no imóvel e promoveu a inserção do imóvel na sua página WEB e de toda a rede Remax, publicidade em montra da loja, inclusão do imóvel em revista de publicidade do grupo Remax.
No âmbito da execução do contrato, a Autora diligenciou no sentido de obter interessados para aquisição do supra identificado prédio, selecionou clientes e procedeu a visita ao imóvel com o interessado (…), que, após a visita do imóvel, apresentou uma proposta para aquisição pelo valor de € 203.000,00 (duzentos e três mil euros).
Realizaram-se ainda duas visitas, uma da esposa do comprador em 28/02/2022 e outra em 01/03/2023 do casal potencial comprador, tendo apresentado uma proposta de € 200.000,00 (duzentos mil euros). A qual foi recusada pelos Réus, que apresentaram contraproposta de € 203.000,00 (duzentos e três mil euros) em 01/03/2022, não tendo obtido a resposta dos potenciais compradores.
Em termos de danos não patrimoniais, são ressarcíveis «os danos que, pela sua gravidade, mereçam tutela do direito», proporcionando-se à vítima uma satisfação ou compensação económica (cfr. artigo 496.º, n.º 1, do Código Civil) e a factualidade apurada não autoriza a concessão de uma indemnização e muito menos uma com a dimensão económica daquela que foi atribuída, a qual é manifestamente desproporcionada e se destaca dos parâmetros habituais dos Tribunais nacionais ao nível da concessão de uma compensação equitativa pelo dano moral.
Do conspecto factual apurado não resulta que os referidos pressupostos da responsabilidade civil se encontrem preenchidos e, sem conceder, ainda que houvesse um comportamento culposo da Autora, a situação em apreço não merecia qualquer indemnização face à não concretização completa e à simplicidade dos danos morais sofridos.
Na supra descrita actuação não se encontra qualquer comportamento delituoso da sociedade Autora. E, assim, qualquer frustração e sofrimento que os Réus possam ter tido não é susceptível de ser indemnizado, por não se estar perante uma obrigação de resultado obrigatório.
A matéria contida no ponto 22 inscreve-se na esfera de protecção da linha jurisprudencial que entende que as simples contrariedades ou incómodos não apresentam um nível de gravidade objectiva suficiente para os efeitos da atribuição de uma indemnização ao abrigo do n.º 1 do artigo 496.º do Código Civil
[61]
.
Isto é, um dano considerável é aquele que, no mínimo, espelha a intensidade de uma dor, angústia, desgosto, um sofrimento moral que, segundo as regras da experiência e do bom senso, se tornam inexigíveis em termos de resignação
[62]
.
Não são assim merecedores da tutela do direito os meros incómodos, as indisposições, preocupações e arrelias comuns
[63]
e só são indemnizáveis os danos que afectam profundamente os valores ou interesses da personalidade jurídica ou moral
[64]
.
Desta sorte, julga-se parcialmente procedente o recurso, absolvendo-se a reconvinda “(…) – Mediação Imobiliária, Lda.” do pedido de pagamento aos reconvintes (…) e (…) de qualquer quantia a título de danos não patrimoniais.
*
V – Sumário:
(…)
*
VI – Decisão:
Nestes termos e pelo exposto, tendo em atenção o quadro legal aplicável e o enquadramento fáctico envolvente, decide-se julgar parcialmente procedente o recurso interposto, revogando-se a sentença recorrida na parte em que condenou a reconvinda “(…) – Mediação Imobiliária, Lda.” no pagamento aos reconvintes da quantia de € 4.500,00 (quatro mil e quinhentos euros), a título de danos não patrimoniais, mantendo-se no mais a decisão em causa.
Custas do presente recurso na proporção do respectivo vencimento, atento o disposto no artigo 527.º do Código de Processo Civil.
Notifique.
*
Processei e revi.
*
Évora, 13/02/2025
José Manuel Costa Galo Tomé de Carvalho
Mário Branco Coelho
Isabel de Matos Peixoto Imaginário
__________________________________________________
[1]  José Alberto dos Reis, Código de Processo Civil Anotado, Volume V, Coimbra Editora, Coimbra, 1981 (reimpressão), pág. 143.
[2] Amâncio Ferreira, Manual dos Recursos em Processo Civil, 9ª Edição, pág. 57.
[3] Alberto dos Reis, Código de Processo Civil Anotado, Volume V, Coimbra Editora, Coimbra, 1981 (reimpressão), pág. 141.
[4] A. Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, Manual de Processo Civil, 2.ª edição, Coimbra Editora, Coimbra, pág. 688.
[5]  Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 23/06/2004 e 02/12/2013, in www.dgsi.pt.
[6] No mesmo sentido, Lebre de Freitas, A Acção Declarativa Comum, pág. 281, que afirma que «a fundamentação exerce, pois, a dupla função de facilitar o reexame da causa pelo Tribunal Superior e de reforçar o autocontrolo do julgador, sendo um elemento fundamental na transparência da justiça inerente ao acto jurisdicional».
[7] José Manuel Tomé de Carvalho, Breves palavras sobre a fundamentação da matéria de facto no âmbito da decisão final penal no ordenamento jurídico português, Julgar 21, Setembro-Dezembro 2013, pág. 84.
[8] José Manuel Tomé de Carvalho, Breves palavras sobre a fundamentação da matéria de facto no âmbito da decisão final penal no ordenamento jurídico português, Julgar 21, Setembro-Dezembro 2013, pág. 83.
[9] José Manuel Tomé de Carvalho, Breves palavras sobre a fundamentação da matéria de facto no âmbito da decisão final penal no ordenamento jurídico português, Julgar 21, Setembro-Dezembro 2013, pág. 84.
[10] Lebre de Freitas e João Redinha, Código de Processo Civil Anotado, vol. II, Coimbra Editora, Coimbra, pág. 628.
[11] No acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 11/07/2006, in www.dgsi.pt, é dito que «a prova há-de ser sempre apreciada segundo critérios de valoração racional e lógica do julgador, pressupondo o recurso a conhecimentos de ordem geral das pessoas normalmente inseridas na sociedade do seu tempo, a observância das regras da experiência e dos critérios da lógica, tudo se resolvendo, afinal, na formação de juízos e raciocínios que, tendo subjacentes as ditas regras, conduzam a determinadas convicções reflectidas na decisão de pontos de facto sob avaliação. Deve, ela, ainda ser considerada globalmente, conjugando todos os elementos disponíveis e atendíveis».
[12] Alexandre Pessoa Vaz, Direito Processual Civil, Almedina, Coimbra, 1998, págs. 211-241.
[13] Gonçalves Salvador, Motivação, Boletim do Ministério da Justiça nº121, págs. 85-117.
[14] Oliveira Martins, Justiça Portuguesa, n.º 29, pág. 49.
[15] Gonçalves Pereira, Poderes do juiz em matéria de facto, Justiça Portuguesa, n.º 32, pág. 81.
[16] Miguel Corte-Real, O dever da fundamentação da decisão judicial dada sobre a matéria de facto, Vida Judiciária, n.º 24, págs. 22-24.
[17] Michele Taruffo, Note sulla garanzia constituzionale della motivazione, Boletim da Faculdade de Direito de Coimbra, n.º 55, págs. 29-38.
[18] Cláudia Sofia Alves Trindade, A prova de estados subjectivos no processo civil: presunções judiciais e regras de experiência, Almedina, Coimbra, 206, págs. 317-225.
[19] Marta João Dias, A fundamentação do juízo probatório — Breves considerações, Julgar n.º 13, Janeiro de 2011.
[20] José Manuel Tomé de Carvalho, Breves palavras sobre a fundamentação da matéria de facto no âmbito da decisão final penal no ordenamento jurídico português, Julgar 21, Setembro-Dezembro 2013, remetendo aqui para as demais referências bibliográficas ali contidas sobre este assunto.
[21] Código de Processo Civil Anotado, 3ª edição, Almedina, Coimbra, 2017, pág. 736.
[22] A que actualmente correspondem os artigos 614.º e 617.º do novo Código de Processo Civil.
[23] José Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, Código de Processo Civil Anotado, vol. V, Coimbra Editora, Coimbra, 1984, págs. 124-125.
[24] Antunes Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, Manual de Processo Civil, 2ª edição revista e actualizada, Coimbra Editora, Coimbra, págs. 687-689.
[25] No acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 05/03/2015, in www.dgsi.pt, é afirmado que «não são confundíveis nem têm o mesmo regime o vício da nulidade da sentença por falta de fundamentação e o vício da deficiência da motivação da decisão da matéria de facto».
[26] Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 29/06/2015, in www.dgsi.pt.
[27] Esta é a posição consolidada deste colectivo de Juízes Desembargadores, tal como pode ser observado nos acórdãos do Tribunal da Relação de Évora de 02/05/2019 e 21/11/2019, pesquisáveis em www.dgsi.pt.
[28] (17) Cumulativamente ao contrato de mediação imobiliária ficou acordado, verbalmente, entre Autora e Réus que a venda do imóvel dos Réus só se celebraria se a Autora a arranjasse um lote de terreno com duas moradias, uma para os Réus, outra para a filha destes, até ao valor máximo de € 230.000,00 (duzentos e trinta mil euros), no mesmo prazo de 6 meses, do contrato de mediação imobiliária, tendo a Autora concordado com esta imposição por parte dos dois Réus.
[29] (19) que a contraproposta apresentada pelos Réus de € 203.000,00 não obteve resposta dos compradores.
[30] (20) Os Réus continuaram com o contrato de mediação com a Autora, na busca de compradores para a sua casa, na esperança de que a Autora lhes arranjaria o mencionado lote nas referidas condições pretendidas pelos Réus.
[31] (21) A Autora não arranjou mais nenhum potencial comprador para o imóvel dos Réus.
[32] (22) A actuação/omissão da Autora causou nos Réus frustração e sofrimento.
[33] (1) O negócio não se concretizou por facto imputável aos clientes.
[34] (6) Nos inícios de Fevereiro de 2022, os Réus contactaram a consultora da A. por forma a procurarem uma moradia tipologia T3, na área geografia da Quinta do (…), com um preço de venda até € 270.000,00 (duzentos e setenta mil euros), sendo este o valor de tecto máximo.
[35] (7) A proposta de € 230.000,00 feita pelos Réus foi aceite pelos vendedores.
[36] (8) Entretanto e após uma nova visita ao imóvel, os Réus desistiram da compra da moradia na Quinta de (…), cuja proposta de aquisição pelo valor de € 230.000,00 (duzentos e trinta mil euros) tinha sido aceite pela parte vendedora.
[37] (9) Os Réus não adquiriram o imóvel porque depois da proposta aceite, informaram a consultora que desistiam daquela compra.
[38] (10) A mediadora que detinha a promoção do imóvel já estava a diligenciar pela elaboração do contrato promessa de compra e venda.
[39] Artigo 640.º (Ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto):
1 - Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2 - No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;
b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.
3 - O disposto nos nºs 1 e 2 é aplicável ao caso de o recorrido pretender alargar o âmbito do recurso, nos termos do n.º 2 do artigo 636.º.
[40] A título meramente exemplificativo, é dito – Meios probatórios: Declarações de parte de Declarações de parte do Réu (…), ora Recorrentes nos presentes autos, prestadas em audiência de discussão e julgamento, em 18-12-2019, pelas 10h, cuja gravação áudio teve início às 10h38 e terminou às 11h31;
[41] Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 14/07/2016, in www.dgsi.pt.
[42] No mesmo sentido pode ser consultado o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 07/07/2016, in www.dgsi.pt, que sublinha que «para que a Relação conheça da impugnação da matéria de facto é imperioso que o recorrente, nas conclusões da sua alegação, indique os concretos pontos de facto incorrectamente julgados, bem como a decisão a proferir sobre aqueles concretos pontos de facto, conforme impõe o artigo 640.º, n.º 1, alíneas a) e c), do CPC. Não tendo o recorrente cumprido o ónus de indicar a decisão a proferir sobre os concretos pontos de facto impugnados, bem andou a Relação em não conhecer da impugnação da matéria de facto, não sendo de mandar completar as conclusões face à cominação estabelecido naquele nº 1 para quem não os cumpre».
[43] Na esteira da mais avalizada jurisprudência [Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 19/02/2015, in www.dgsi.pt], também entendemos que «não observa tal ónus o recorrente que identifica os pontos de facto que considera mal julgados, mas se limita a indicar os depoimentos prestados e a listar documentos, sem fazer a indispensável referência àqueles pontos de facto, especificando os concretos meios de prova que impunham que cada um desses pontos fosse julgado provado ou não provado».
[44] Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, 3ª edição, 2016, págs. 136-145.
[45] Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, 3ª edição, 2016, págs. 136-145.
[46] Em apoio desta tese, a título de exemplo, consulte-se o acórdão da Relação de Lisboa de 14/04/2016, publicado em www.dgsi.pt, que sublinha que «os apelantes não articulam os vários depoimentos a que aludem conjugados com os documentos que referem, com respeito a cada um dos pontos da matéria de facto que impugnam, sendo a sua impugnação feita rebatendo o decidido na sentença recorrida em termos globais; por outro lado, omitiram em absoluto a indicação das passagens das gravações dos depoimentos em que fundam o recurso».
[47] Por todos podem ser consultados os acórdãos de 30/01/2020, 13/02/2020, 04/06/2020, 08/10/2020, 03/12/2020, 13/05/2021 e 30/06/2021, entre muitos outros disponíveis na plataforma www.dgsi.pt.
[48] Higina Castelo, O Regime Jurídico da Actividade Mediação Imobiliária”, Almedina, Coimbra, 2015, pág. 8.
[49] Almeida Costa, Direito das Obrigações, 5.ª edição, Coimbra, pág. 733.
[50] Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, vol. II, 5.ª edição, Coimbra, pág. 72.
[51] Menezes Cordeiro, in Direito das Obrigações, vol. I, Lisboa, 1980, pág. 358.
[52] Acórdão da Relação de Évora de 24/10/2019, consultável em www.dgsi.pt.
[53] Artigo 19.º (Remuneração da empresa):
1 - A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.
2 - É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.
3 - Quando o cliente for um potencial comprador ou arrendatário, a empresa, desde que tal resulte expressamente do respectivo contrato de mediação imobiliária, pode cobrar quantias a título de adiantamento por conta da remuneração acordada, devendo as mesmas ser devolvidas ao cliente caso o negócio não se concretize.
4 - O direito da empresa à remuneração cujo pagamento caiba ao cliente proprietário de imóvel objecto de contrato de mediação não é afastado pelo exercício de direito legal de preferência sobre o dito imóvel.
5 - O disposto nos números anteriores aplica-se apenas a contratos sujeitos à lei portuguesa.
[54] Esta solução é defendida desde há muito pelo Supremo Tribunal de Justiça, podendo ser detectada nos acórdãos de 10/10/2002, 31/05/2001, de 11/03/1999, de 31/03/1998, de 05/06/1996, de 03/11/1993, in www.dgsi.pt.
[55] Acórdãos do Tribunal da Relação de Coimbra de 18/12/2013 e do Tribunal da Relação de Lisboa de 14/06/2012 e de 02/06/2016, in www.dgsi.pt.
[56] Entre outros, relativamente à jurisprudência mais actualizada da Relação de Évora sobre a matéria da remuneração podem ser convocados os acórdãos datados de 23/02/2018, 27/04/2017, 22/03/2017, 26/01/2017, 08/09/2016 e 21/06/2016, todos disponíveis em www.dgsi.pt.
[57] A recorrente fez apelo aos acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 03/04/2008 e do Tribunal da Relação do Porto de 10/02/2015, de 19/02/2009, 15/07/2009 e 02/11/2009, in www.dgsi.pt.
[58] Lacerda Barata, Contrato de Mediação, Estudos do Instituto de Direito do Consumo, vol. I, Julho de 2002, págs. 202 e 203.
[59] Manuel Salvador, “Contrato de Mediação”, Lisboa, 1964, págs. 96 a 104.
[60] Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, 4ª edição, vol. I, Coimbra, pág. 447.
[61] Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 11/05/98, consultável em www.dgsi.pt.
[62] Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça 24/05/2007, acessível em www.dgsi.pt.
[63] Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 07/11/2018, depositado em www.dgsi.pt.
[64] Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 20/10/2005, disponibilizado em
www.dgsi.pt
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