Processo n.º 25619/19.2T8LSB.L1.S1
Relator: LUIS CORREIA DO MENDONÇA
Decisão: REVISTA IMPROCEDENTE
Descritores: OBJETO DO RECURSO; RECURSO DE REVISTA; PODERES DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA; INTERPRETAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO; TEORIA DA IMPRESSÃO DO DESTINATÁRIO; VONTADE REAL DOS DECLARANTES; MATÉRIA DE FACTO; QUESTÃO DE FACTO; NULIDADE DE ACÓRDÃO; FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO; AMBIGUIDADE; OPOSIÇÃO ENTRE FUNDAMENTOS E DECISÃO; EXCESSO DE PRONÚNCIA; OFENSA DO CASO JULGADO; JUROS DE MORA

Sumário:
O STJ pode censurar a interpretação dos negócios jurídicos quando a interpretação feita pelas instâncias violar o preceituado nos artigos 236.º, 1 e 238.º, 1 do CC. 2. Fica-lhe, porém, vedado censurar a fixação da vontade real das partes, quando essa vontade já está determinada de acordo com a as regras probatórias e não carece de esforço interpretativo adicional.

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
***
Sinoreis PT II
,
Unipessoal Lda
.,
Sinoreis PT III
,
Unipessoal Lda
. e
Sinoreis PT IV
, Unipessoal Lda., instauraram acção declarativa, com processo comum, contra
Habitat Vitae II, Property Management, Unipessoal Lda.
e
Oceansupport, Unipessoal Lda
., pedindo:
a) a condenação da Ré Habitat Vitae:
- no pagamento à Autora Sinoreis II da quantia de 180.301,68 €, correspondente a rendas vencidas e não pagas, e da quantia de 72.120,68 €, referente à indemnização devida nos termos do artigo 1041.º do Código Civil, ambas as quantias acrescidas de juros vencidos desde a data de vencimento das obrigações e vincendos, até integral pagamento, calculados à taxa de juro prevista para as transacções comerciais;
- no pagamento à Autora Sinoreis III da quantia de 236.600,23 €, correspondente a rendas vencidas e não pagas, e da quantia de 94.640,09 €, referente à indemnização devida nos termos do artigo 1041.º do Código Civil, ambas as quantias acrescidas de juros vencidos desde a data de vencimento das obrigações e vincendos até integral pagamento, calculados à taxa de juro prevista para as transacções comerciais; e,
- no pagamento à Autora Sinoreis IV da quantia de 140.958,34 €, correspondente a rendas vencidas e não pagas, e da quantia de 56.383,34 €, referente à indemnização devida nos termos do artigo 1041.º do Código Civil, ambas as quantias acrescidas de juros vencidos desde a data de vencimento das obrigações e vincendos até integral pagamento, calculados à taxa de juro prevista para as transacções comerciais;
b) a condenação da Ré Oceansuport:
- no pagamento à Autora Sinoreis II da quantia de 93.555,04 €, correspondente a rendas vencidas e não pagas, da quantia de 37.422,00 €, referente à indemnização devida nos termos do artigo 1041.º do Código Civil, ambas as quantias acrescidas de juros vencidos desde a data de vencimento das obrigações e vincendos até integral pagamento, calculados à taxa de juro prevista para as transações comerciais; e,
- no pagamento à Autora Sinoreis III da quantia de 126.079,55 €, correspondente a rendas vencidas e não pagas, e da quantia de 50.431,82 €, referente à indemnização devida nos termos do artigo 1041.º do Código Civil, ambas as quantias acrescidas de juros vencidos desde a data de vencimento das obrigações e vincendos até integral pagamento, calculados à taxa de juro prevista para as transacções comerciais.
Alegaram a celebração de contratos de arrendamento e subarrendamento, cujas rendas não foram pagas.
As Rés contestaram e reconvieram.
Após audiência de discussão e julgamento foi proferida sentença que
:
1. Condenou as RR. Habitat Vitae II – Property Management, Unipessoal Lda. e Oceansupport, Unipessoal Lda., a pagar à A. Sinoreis PT II, Unipessoal Lda., a quantia que se liquidar, referente às rendas devidas desde outubro de 2017, inclusive, de forma proporcional aos meses restantes desse ano contratual, bem como a renda referente ao ano contratual de 2018, deduzidas das quantias pagas pelas RR. referentes a essas rendas, caso resulte um saldo liquidado a favor da A., quanto ao contrato a que reciprocamente se vincularam e na parte em cada uma se vinculou, nos termos dos factos provados.
2. Condenou as RR. Habitat Vitae II – Property Management, Unipessoal Lda., e Oceansupport, Unipessoal Lda., a pagar à A. Sinoreis PT III, Unipessoal Lda., a quantia que se liquidar, referente às rendas devidas desde 27 de maio de 2017, de forma proporcional aos meses restantes desse ano contratual, bem como a renda referente ao ano contratual de 2018, deduzidas das quantias pagas pelas RR. referentes a essas rendas, caso resulte um saldo liquidado a favor da A., quanto ao contrato a que reciprocamente se vincularam e na parte em cada uma se vinculou, nos termos dos factos provados.
3. Condenou a R. Habitat Vitae II – Property Management, Unipessoal Lda., a pagar à A. Sinoreis PT IV, Unipessoal Lda., a quantia que se liquidar, referente às rendas devidas referentes ao ano contratual completo que se venceu em 1 de novembro 2017 e ao que se venceu em 1 de novembro de 2018, deduzidas das quantias pagas pela R. referentes a essas rendas, quanto ao contrato a que se vinculou com esta A., nos termos dos factos provados.
4. As quantias liquidadas serão acrescidas da indemnização de 20%, nos termos do artigo 1041.º do Código Civil, a calcular proporcionalmente relativamente às quantias efectivamente em dívida relativamente às rendas, bem como de juros legais à taxa aplicável aos juros comerciais, contados do recebimento das faturas correspondentes pelas RR., e sobre as quantias que se liquidarem.
5. Mais se condenou a A. Sinoreis PT II, Unipessoal Lda., a pagar às RR., o que se liquidar relativamente às quantias pagas por estas àquela, relativas às rendas, caso o saldo apurado seja favorável a estas e na medida que o for, acrescidas de juros legais à taxa aplicável aos juros comerciais, contados da notificação da A. da reconvenção das RR.
6. Todas as quantias que se liquidarem terão como limite o valor das quantias peticionadas pelas partes.
7. Absolveu AA. e RR. no restante peticionado.
Inconformada, interpôs a Autora competente recurso de apelação.
O Tribunal da Relação de Lisboa, julgou totalmente procedente o recurso principal, revogando-se parcialmente a sentença recorrida, e julgou totalmente improcedente o recurso subordinado
. Consequentemente:
a) condenou a Ré Habitat Vitae:
- no pagamento à Autora Sinoreis II da quantia de 180.301,68 €, correspondente à segunda renda vencida e não paga, e da quantia de 72.120,68 €, referente à indemnização devida nos termos do artigo 1041.º do Código Civil pela mora no pagamento das primeira e segunda rendas, ambas as quantias acrescidas de juros vencidos desde a data de vencimento das respetivas obrigações e vincendos, até integral pagamento, calculados à taxa de juro prevista para as transacções comerciais;
- no pagamento à Autora Sinoreis III da quantia de 236.600,23 €, correspondente à segunda renda vencida e não paga, e da quantia de 94.640,09 €, referente à indemnização devida nos termos do artigo 1041.º do Código Civil pela mora no pagamento das primeira e segunda rendas, ambas as quantias acrescidas de juros vencidos desde a data de vencimento das respetivas obrigações e vincendos até integral pagamento, calculados à taxa de juro prevista para as transações comerciais; e,
- no pagamento à Autora Sinoreis IV da quantia de 140.958,34 €, correspondente à segunda renda vencida e não paga, e da quantia de 56.383,34 €, referente à indemnização devida nos termos do artigo 1041.º do Código Civil pela mora no pagamento das primeira e segunda rendas, ambas as quantias acrescidas de juros vencidos desde a data de vencimento das respectivas obrigações e vincendos até integral pagamento, calculados à taxa de juro prevista para as transacções comerciais;
b) condenou a Ré Oceansuport:
- no pagamento à Autora Sinoreis II da quantia de 93.555,04 €, correspondente à segunda renda vencida e não paga, da quantia de 37.422,00 €, referente à indemnização devida nos termos do artigo 1041.º do Código Civil pelo mora no pagamento das primeira e segunda rendas, ambas as quantias acrescidas de juros vencidos desde a data de vencimento das respetivas obrigações e vincendos até integral pagamento, calculados à taxa de juro prevista para as transacções comerciais; e,
- no pagamento à Autora Sinoreis III da quantia de 126.079,55 €, correspondente à segunda renda vencida e não paga, e da quantia de 50.431,82 €, referente à indemnização devida nos termos do artigo 1041.º do Código Civil pela mora no pagamento das primeira e segunda rendas, ambas as quantias acrescidas de juros vencidos desde a data de vencimento das respectivas obrigações e vincendos até integral pagamento, calculados à taxa de juro prevista para as transacções comerciais.
c) Revogou a sentença recorrida no que se refere à condenação contida no ponto 5. do seu segmento decisório.
Inconformadas, interpuseram as rés recurso de revista, cuja minuta concluíram da seguinte forma
:
1. O douto Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 06.06.2024, ora recorrido, é nulo, nos termos do disposto na alínea b) do n.º 1 do artigo 615º do CPC, por não especificaro fundamento de facto e de direito que justifica a alteração da decisão que havia sido proferida em 1ª Instância.
2. O douto Acórdão recorrido é, também, nulo, nos termos do disposto na alínea c) do n.º 1 do artigo 615º do CPC, por se verificar uma clara contradição e ambiguidade nos fundamentos aí invocados e a decisão a final tomada.
Vejamos, quanto à Recorrida Sinoreis II,
3. O Tribunal a quo inicialmente afirmou que não iria interpretar o contrato de cessão de posição contratual celebrado em 24.10.2017 (i.é, o “Acordo de Cessão de Posição Contratual do Contrato de Subarrendamento Para Fins Não Habitacionais – Tripartido Celebrado a 16 de Janeiro de 2017”, junto com a petição como doc. 32 e referenciado no ponto 74. do elenco de factos provados”), para efeitos de julgar qual a amplitude da responsabilidade das Recorrentes Habitat Vitae e Oceansupport no pagamento das rendas peticionadas pela Recorrida Sinoreis II, mas posteriormente acabou por analisá-lo, sem justificar minimamente ou dar explicações lógicas e perceptíveis para a sua clara mudança de entendimento;
4. Mais contraditório se torna o douto Acórdão recorrido, na medida em que a fundamentação que o Tribunal a quo utiliza para justificar a condenação a final das Recorrentes Habitat Vitae e Oceansupport reconduziu-se, precisamente, à análise e interpretação desse mesmo contrato de cessão de posição contratual celebrado em 24.10.2017, mas desta feita apenas para concluir pela existência de uma cessão de posição contratual.
Quanto à Recorrida Sinoreis III,
5. O Tribunal a quo não fundamentou ou especificou as concretas razões pelas quais acabou por proceder à análise e interpretação do “Acordo de Cessão de Posição Contratual do Contrato de Arrendamento para Fins Não Habitacionais Celebrado a 2 de Novembro de 2016”, de 27.05.2017 e a que se reporta o ponto 41 dos Factos Provados, quando havia inicialmente dito que não o faria. Acabou por fazê-lo, contraditoriamente ao afirmado, apenas e só para concluir pela existência de cessão da posição contratual e dele retirar o consentimento da Sinoreis III.
Quanto a todas as Recorridas,
6. Tendo o Tribunal a quo entendido que não seria devido IVA quanto às 1ª rendas contratuais vencidas, verifica-se que o mesmo entrou em contradição quando acaba por imputar aos pagamentos realizados pelas Recorrentes os valores de IVA de cada um das 1ªs rendas vencidas.
7. Significa isto que o Tribunal a quo, apesar de referir que o IVA das 1ªs rendas não seria devido quanto à Sinoreis II (€62.987,04), Sinoreis III (€ 83.416,34) e Sinoreis IV (€ 32.420,42) acaba, contraditoriamente, por retirar dos valores pagos pelas Recorrentes os referidos montantes de € 62.98704, € 83.416,34 e € 32.420,42, valores estes que, consequentemente, ficaram por imputar aos valores das respetivas 2ªs rendas vencidas.
8. São, assim, patentes quer a falta de fundamentação quer as ambiguidades e contradições que se extraem do douto Acórdão recorrido, tornando tal decisão incompreensível, e nula, face ao disposto nas alíneas b) e c) do n.º 1 do artigo 615º do CPC.
9. O douto Acórdão recorrido é, ainda, nulo, nos termos do disposto na alínea d) do n.º 1 do artigo 615º do CPC, na medida em que o Tribunal a quo conheceu de questões das quais não podia ter tomado conhecimento,
in casu
, não podia ter condenando a Habitae Vitae a pagar o que quer que seja à Sinoreis IV, porquanto tal matéria não estava compreendida no objeto do respetivo recurso – cfr. Conclusões “A” a “KKKK”.
10. Acresce que, ao ter novamente decidido sobre tal matéria, o douto Acórdão recorrido ofendeu o caso julgado decorrente da sentença proferida no Tribunal de 1ª Instância, em concreto o ponto 3 da respetiva parte decisória, assim violando o disposto no artigo 580º, n.º 1 e 2, e artigo 619º, n.º 1, ambos do CPC.
11.O douto Acórdão recorrido também incorre em claros erros de julgamento, nomeadamente na aplicação da lei aos factos dados como provados, provocando umaincompreensível e injustaalteração do sentido dadecisão proferida em 1ª Instância, semque, para tal, haja uma qualquer justificação, assim violando o disposto nos n.ºs 3, 4 e 5 do artigo 607º e n.º 1 do artigo 674º, ambos do CPC, bem como o disposto nos artigos 236º a239º,362º,373º,376º, 392º e 424º do Código Civil.
12.Resultou provado nos presentes autos que, das cessões da posição contratual operadas, resultou para as Recorrentes, com o acordo das Recorridas, a obrigação do pagamento de rendas apenas para o futuro, i.é, após aquelas se tornarem arrendatárias/subarrendatárias dos imóveis em causa. Assim, as Recorrentes apenas se encontram obrigadas a pagar o proporcional das rendas anuais vencidas no ano em que ocorreram as cessões (2017) e, bem assim, as rendas anuais que posteriormente se venceram (2018).
13.Sobre esta questão, o Tribunal de 1ª Instância, após analise e interpretação dos contratos de cessão da posição contratual celebrados em 24.10.2017 (quanto à Sinoreis II) e 27.05.2017 (quanto à Sinoreis III) – cfr. factos provados 74e 41) -decidiu dar razão às Rés, ora Recorrentes, no que tangeàsrelações contratuais estabelecidas com as ora Recorridas Sinoreis II e Sinoreis III; o mesmo já não sucedendo quanto à Sinoreis IV, pelas razões que o Tribunal de 1ª Instância cuidou de fundamentar, na douta Sentença proferida em 15.12.2022. Contudo,
14.O Tribunal a quo entendeu – erradamente - que os contratos de cessão da posição contratual celebrados em 24.10.2017 (quanto à Sinoreis II) e em 27.05.2017 (quanto à Sinoreis III) não necessitariam de ser analisados e interpretados para poder julgar a questão essencial que se discute no presente processo. Nesse sentido,
15.O Tribunal a quo não atendeu – erradamente - ao “Acordo de Cessão de Posição Contratual do Contrato de Subarrendamento para Fins Não Habitacionais – Tripartido celebrado a 16 de janeiro de 2017”, de 24.10.2017, junto sob o Doc. 32 com a petição inicial e que é objeto do ponto 74 dos factos provados; nem atendeu – também erradamente - ao “Acordo de Cessão de Posição Contratual do Contrato de Arrendamento para Fins Não Habitacionais Celebrado a 2 de Novembro de 2016”, de 27.05.2017, junto sob o Doc. 16 com a petição inicial e que é objeto do ponto 41 dos factos provados.
16.Incorreu, assim, o Tribunal
aquo
num grave e injustificado erro de julgamento quanto à questão essencial deste processo.
17.O “Acordo de Cessão de Posição Contratual do Contrato de Subarrendamento para Fins Não Habitacionais – Tripartido celebrado a 16 de janeiro de 2017” (Sinoreis II), o “Acordo de Cessão de Posição Contratual do Contrato de Arrendamento para Fins Não Habitacionais Celebrado a 2 de Novembro de 2016” (Sinoreis III) e o “Acordo de Cessão de Posição Contratual do Contrato de Arrendamento para Fins Não Habitacionais Celebrado a 2 de Novembro de 2016” (Sinoreis IV) respeitam a acordos ou contratos tripartidos, celebrados entre as três partes aí mencionadas, a saber: o fundo Five Stars, a Habitae Vitae e as Recorridas (Sinoreis II/Sinoreis III/Sinoreis IV, respetivamente).
18.As Recorridas Sinoreis II, Sinoreis III e Sinoreis IV não se limitaram, assim, a prestar um mero consentimento às cessões da posição contratual, tendo antes negociado asmesmase acordado nosprecisos termos constantesdos referidos acordos (escritos e não escritos), e enquanto Partes, conforme resulta dos próprios documentos.
19.Aliás, é bem de ver que a cessão da posição contratual para a Recorrente Oceansupport encontra-se expressamente mencionada nos pontos 44 e 75 dos factos provados, aí se fazendo menção ao “acordo” com as Recorridas Sinoreis III e Sinoreis II e não um mero consentimento desta; os pontos 85, 96 e 104 dos factos provados também fazem menção à existência de negociações entre Recorrentes e Recorridas.
20.O próprio julgamento feito pelo Tribunal a quo mostra-se ferido na sua coerência, porquanto para análise acerca da existência ou não de consentimento às cessões da posição contratual o mesmo fez confessadamente análise e interpretação dos ditos acordos resultantes das tais “negociações”.
21.É, pois, patente que o consentimento às cessões da posição contratual só pode resultar
in casu
de uma negociação e prévio acordo quanto aos seus respetivos termos, entre as três partes envolvidas, desde logo porque certamente implicou uma análise e decisão sobre o risco que tais cessões implicariam para as Recorridas.
22.Acresce que, nunca as Recorridas Sinoreis II, Sinoreis III ou Sinoreis IV colocaram em causa a existência de negociações entre si e as Recorrentes, nomeadamente no recurso de Apelação pelas mesmas interposto da decisão de 1ª Instância (veja-se a conclusão “X” contante deste recurso de Apelação; bem como as conclusões J), K), M), O), P), RR), SS) TT), VV), GGG) e JJJJ)).
Posto isto,
Quanto à Recorrida Sinoreis II,
23.Deve o 1º parágrafo da alínea a) e o 1º parágrafo da alínea b), ambos da parte decisória do douto Acórdão recorrido, ser revogados e reposto o correto julgamento efetuado em 1ª Instância, e, nesse sentido, ser proferida decisão que condene as Recorrentes Habitae Vitae e Oceansupport apenas a pagar à Recorrida Sinoreis II a quantia se vier a liquidar, referente às rendas devidas desde 24.10.2017 (pontos 74 e 81 dos Factos Provados), de forma proporcional aos meses restantes desse ano contratual (2017), bem como a renda referente ao ano contratual de 2018, deduzidas das quantias pagas pelas Recorrentes referentes a essas rendas (ponto 78 dos Factos Provados), caso resulte um saldo liquidado a favor da Recorrida Sinoreis II.
24.Deve, ainda, a Recorrida Sinoreis II ser condenada a pagar às Recorrentes o que se liquidar relativamente às quantias pagas por estas àquela, relativas às rendas, caso o saldo apurado seja favorável a estas e na medida que o for, acrescidasdejuros legaisàtaxaaplicável aos juros comerciais,contados da notificação da Recorrida Sinoreis II da reconvenção das Recorrentes.
Quanto à Recorrida Sinoreis III,
25.Deve o 2º parágrafo da alínea a) e o 2º parágrafo da alínea b), ambos da parte decisória do douto Acórdão recorrido, ser revogados e reposto o correto julgamento efetuado em 1ª Instância, e, nesse sentido, ser proferida decisão que condene as Recorrentes Habitae Vitae e Oceansupport apenas a pagar à Recorrida Sinoreis III a quantia se vier a liquidar, referente às rendas devidas desde 27.05.2017 (ponto 41 dos Factos Provados), de forma proporcional aos meses restantes desse ano contratual (2017), bem como a renda referente ao ano contratual de 2018, deduzidas das quantias pagas pelas Recorrentes referentes a essas rendas (ponto 47 dos Factos Provados), caso resulte um saldo liquidado a favor da Recorrida Sinoreis III.
Quanto à Recorrida Sinoreis IV, na hipótese de se entender inexistir caso julgado quanto à decisão contida no ponto 3 da sentença proferida em 1ª Instância,
26.Deve o 3º parágrafo da alínea a) da parte decisória do douto Acórdão recorrido ser revogado e substituído por decisão que condene a Recorrente Habitat Vitae apenas a pagar à Recorrida Sinoreis IV a quantia que se vier a liquidar, referente às rendas devidas desde 24.10.2017 (ponto 20 dos Factos Provados), de forma proporcional aos meses restantes desse ano contratual (2017), bem como a renda referente ao ano contratual de 2018, deduzidas das quantias pagas pela Recorrente referentes a essas rendas (ponto 29 dos Factos Provados).
27.Deve, ainda, a Recorrida Sinoreis IV ser condenada a pagar à Recorrente Habitae Vitae o que se liquidar relativamente às quantias pagas por esta àquela, relativas às rendas, caso o saldo apurado seja favorável a esta e na medida que o for, acrescida de juros legais à taxa aplicável aos juros comerciais, contados da notificação da Recorrida Sinoreis IV da reconvenção da Recorrente Habitat Vitae.
28.O Acórdão recorrido efetuou ainda um errado julgamento no que tange com o cálculo dos valores pretensamente em dívida pelas Recorrentes e peticionados pelas Recorridas, na medida em que o Tribunal a quo não imputou aos valores peticionados pelas Recorridas o valor global de € 178.82380 (€ 62.987,04/Sinoreis II + € 83.416,34/Sinoreis III + € 32.420,42/Sinoreis IV), referente ao IVA das 1ªs rendas.
29.Na verdade, se o IVA das 1ª rendas não é devido, então o valor de € 178.82380 (€ 62.987,04/Sinoreis II + € 83.416,34/Sinoreis III + € 32.420,42/Sinoreis IV) deveria ter sido imputado aos valores peticionados pelas Recorridas, o que não sucedeu.
30.O douto Acórdão recorrido viola, também, o disposto nos artigos 29.º, n.º 1, alínea b) e 36.º, n.º 1 do CIVA, artigos 270º, 805º, n.º 1 e 806º, n.º 1, todos do Código Civil e artigo 610º, n.ºs 1 e 2, alínea a) do CPC, na medida em que o Tribunal a quo entendeu – erradamente - que “a existir mora, a mesma deverá ser considerada com referência à data de vencimento das rendas e não com referência à data em que foram enviadas às Rés as respetivas faturas”.
31.Ora, contrariamente ao entendimento do Tribunal a quo vertido no douto Acórdão recorrido, entende-se que as ora Recorridas Sinoreis II, Sinoreis III e Sinoreis IV estavam obrigadas a emitir as faturas aquando do vencimento de cada uma das respetivas rendas, cobrando o IVA à taxa então em vigor, nos termos dos artigos 29.º, n.º 1, alínea b) e 36º, n.º 1, ambos do CIVA.
32.Em face do Ponto 79 dos factos provados (Sinoreis II), Pontos 48 e 97 dos factos provados (Sinoreis III) e Pontos 31 e 86 dos factos provados (Sinoreis IV), não só o IVA mas também o valor das rendas apenas seria exigível após a emissão das respetivas faturas, emissão esta que constitui condição para que se possa considerar vencida e exigível a obrigação - veja-se, neste sentido, o sumariado no Acórdão do Tribunal da Relação Coimbra, de 16.12.2015 (proc. n.º 162/12.4...) e o Acórdão do Tribunal da Relação de Évora, de 30.06.2022 (proc. 3414/20.6...);
33.Quaisquer juros de mora que sejam devidos pela eventual falta de pagamento das rendas, o que se equaciona, mas sem conceder, apenas se vencerão após emitidas as faturas, in casu 22.02.2019.
Pelo que,
34.Devem as decisões condenatórias no pagamento de juros de mora contidas no Acórdão recorrido ser revogadas e substituídas por decisão que apenas condene as Recorrentes no pagamento dos juros de mora, vencidos desde 22.02.2019 e calculados sobre os valores de renda que, nesta data, se encontrem em dívida.
35.O Acórdão recorrido viola, ainda, o disposto nos artigos 805º, n.º 1 e 1041º, n.º 1, ambos do Código Civil, porquanto indemnização prevista no artigo 1041º, n.º 1 do Código Civil incide sobre o “que for devido” (na expressão constante da lei), e não sobre a totalidade da renda que se encontrar em mora – tal como foi erradamente entendido pelo Tribunal a quo;
36.Por um lado, as Recorrentes só se constituíram em mora quanto ao pagamento da indemnização prevista no artigo 1041º, n.º 1 do Código Civil após terem sido interpeladas para o pagamento de tais valores indemnizatórios, nos termos do artigo 805º, n.º 1 do Código Civil, pelo que, não tendo ficado provada a data em que ocorreram tais interpelações, temos que as Recorrentes apenas se poderão considerar interpeladas para o pagamento de tais montantes indemnizatórios com a citação para a presente ação, ocorrida em 09.12.2019 quanto à Recorrente Habitat Vitae e em 23.12.2019 quanto à Recorrente Oceansupport.
37.Deve, assim, o Acórdão recorrido ser substituído, nesta parte, por decisão que apenas condene a Recorrente Habitat Vitae a pagar às Recorridas Sinoreis II, SinoreisIII eSinoreisIV a indemnização de 20%, nostermosdo artigo 1041.º do Código Civil, sobre os concretos montantes de renda que, após liquidação, se encontrarem efetivamente em dívida na data de 09.12.2019 (data correspondente à da sua interpelação para pagamento desta mesma indemnização);
38.Deve, ainda, o Acórdão recorrido ser substituído, nesta parte, por decisão que apenas condene a Recorrente Oceansupport a pagar às Recorridas Sinoreis II e Sinoreis III a indemnização de 20%, nos termos do artigo 1041.º do Código Civil, sobre os concretos montantes de renda que, após liquidação, se encontrarem efetivamente em dívida na data de 23.12.2019 (data correspondente à da sua interpelação para pagamento desta mesma indemnização); e
39.Deve, também, o Acórdão recorridoser substituído,nesta parte, por decisão que condene as Recorrentes no pagamento de juros à taxa aplicável aos juros comerciais, calculados sobre as quantias indemnizatórias que vierem a ser liquidadas, e desde a data das respetivas citações (09.12.2019 e 23.12.2019).
40.Por fim, o douto Acórdão recorrido viola o disposto no artigo 94º, .º 1, alínea c) e n.º 4 do CIRC, porquanto as Recorrentes nunca poderiam ser condenadas a pagar às Recorridas o valor total das respetivas rendas contratuais, porquanto estas estão sujeitas, por lei, a retenção na fonte de 25% do seu respetivo valor.
41.Em face disto, a parte decisória constante do Acórdão recorrido, consubstanciadana condenação das Recorrentes a pagar às Recorridas os valores de € 180.301,68, € 236.600,23, € 140.958,34, € 93.555,04 e € 126.079,55, deve ser revogada, por violar o disposto no artigo 94º, n.º 1, alínea c) e n.º 4 do CIRC.
Nestes termos, e nos melhores de Direito que V. Exas. doutamente suprirão, deve o presente recurso ser julgado procedente, por provado, revogando-se o acórdão recorrido e decidindo-se nos termos supra expostos, com as legais consequências.
Assim decidindo, V. Exªs. farão, como sempre, JUSTIÇA!».
A recorridas apresentaram contra-alegações em que pugnam pela confirmação do acórdão recorrido.
***
Constituem questões decidendas:
i)
Da nulidade do acórdão
ex
artigo 615.º, alínea b) CPC
;
ii)
Da nulidade do acórdão
ex
artigo 615.º, c)
;
iii)
Da nulidade do acórdão
ex
artigo 615.º, d)
;
iv)
Da violação do caso julgado
;
v)
Dos contratos de cessão da posição contratual
;
vi)
Dos juros de mora
;
vii)
Da indemnização nos termos do artigo 1041.º, 1 CC
;
viii)
Do IVA e da retenção na fonte de 25% das rendas.
.
***
São os seguintes os enunciados de dados de facto considerados assentes nas instâncias
:
1. As AA. SINOREIS II, III e IV são sociedades comerciais por quotas que têm como objeto “a compra e venda e a permuta de bens imóveis, incluindo a revenda dos adquiridos para esse fim. A administração, locação e exploração de bens imóveis, próprios ou alheios. A prestação de serviços de consultoria relacionados com a atividade imobiliária, incluindo a gestão de projetos imobiliários, a aquisição de equipamentos diversos para esses fins e a prospeção de novos mercados, nacionais e internacionais. A prestação de serviços conexos com as atividades antes mencionadas”.
2. A R. HABITAT VITAE é uma sociedade comercial por quotas que tem como objeto “compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para o mesmo fim, promoção imobiliária, consultadoria, gestão e apoio a projetos imobiliários, comercialização de produtos do ramo imobiliário, projetos e montagem de investimentos imobiliários, bem como a gestão de imóveis próprios e alheios; arrendamento, gestão de condomínios, exploração de empreendimentos imobiliários e turísticos, incluindo alojamento local”.
3. a R. OCEANSUPPORT é uma sociedade comercial por quotas que tem como objeto “exploração de imóveis para efeitos da atividade de alojamento local, prestação de serviços de gestão e consultoria, especialmente nas áreas comercial, marketing e financeira e recursos humanos, designadamente a sociedades que se dediquem à atividade imobiliária, hoteleira, de restauração e atividades turísticas em geral, podendo exercer direta ou indiretamente nessas atividades a respetiva exploração. Administração de bens imóveis próprios ou alheios, compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para o mesmo fim”.
4. Em 2 de novembro de 2016, a A. SINOREIS IV celebrou o contrato de arrendamento para fins não habitacionais com o FUNDO FIVE STARS, tendo por objeto as frações autónomas: Fração autónoma designada pela letra "A", sita no piso... e mezanino, correspondente a loja, destinada a comércio, com acesso direto pela rua, pelo n.º... da Rua dos ...; Fração autónoma designada pela letra "B", sita no piso ..., correspondente ao apartamento ..., destinado a habitação, com acesso a partir do n.º ... da Rua dos ...; Fração autónoma designada pela letra "C" sita no piso dois, correspondente ao apartamento ..., destinado a habitação, com acesso a partir do n.º... da Rua dos ...; Fração autónoma designada pela letra "D" sita no piso ..., correspondente ao apartamento ..., destinado a habitação, com acesso a partir do n.º ... da Rua dos ...; Fração autónoma designada pela letra "E" sita no piso ..., correspondente ao apartamento..., destinado a habitação, com acesso pelo n.º ... da Rua dos ...; e, Fração autónoma designada pela letra "F" sita no piso cinco, correspondente ao apartamento ..., destinado a habitação, com acesso pelo n.º ... da Rua dos .... Todas do prédio urbano sito na Rua dos ..., n.ºs ..., ... e ..., freguesia de ..., concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.º ... da referida freguesia e inscrito na respetiva matriz.
5. O objetivo do FUNDO FIVE STARS com a celebração do contrato de arrendamento com a REQUERENTE SINOREIS IV era o de diretamente, ou através terceiros devidamente autorizados, subarrendar as frações autónomas ou efetuar a sua exploração no regime de alojamento local.
6. Considerando a finalidade referida no contrato de arrendamento celebrado ficou deste, desde logo, a constar a autorização necessária ao subarrendamento e arrendamento de curta duração da ora A. SINOREIS IV.
7. Foi ainda acordado entre a ora A. SINOREIS IV e o FUNDO FIVE STARS que caso ocorresse a transmissão da propriedade de alguma das frações autónomas objeto do contrato de arrendamento, as Partes se obrigavam a efetuar as necessárias diligências para, por referência às frações transmitidas, celebrar um contrato de subarrendamento.
8. O contrato de arrendamento foi celebrado com prazo certo de 2 (dois) anos, com início no dia 2 de novembro de 2016 e termo no dia 1 de novembro de 2018.
9. Foi convencionado que a renda a pagar pelo FUNDO FIVE STARS, na qualidade de Arrendatário, à Senhoria, ora A. SINOREIS IV, era no valor anual mínimo de 140.958,34€, acrescida de IVA, sendo que se do rendimento líquido do arrendatário com a cedência das frações a terceiros resultasse um valor superior ao valor fixado seria esse o valor da renda anual a pagar à A. SINOREIS IV.
10. Pelo arrendamento a que acima se fez referência, o Arrendatário obrigou-se ao pagamento de rendas anuais a primeira com vencimento no final de 12 meses do contrato e a segunda com vencimento no final de 24 meses do contrato, a pagar por transferência bancária efetuada pelo Arrendatário para a conta da ora A. SINOREIS IV indicada no contrato.
11. No dia 23 de novembro de 2016 a A. SINOREIS IV e o FUNDO FIVE STARS celebraram um contrato denominado “Acordo de Revogação Parcial de Contrato de Arrendamento para fins não habitacionais e contrato de subarrendamento para fins não habitacionais”.
12. Consta do considerando G) do contrato em causa que este foi celebrado na sequência da venda das frações autónomas identificadas pelas letras “B”, “C” e “E” pela A. SINOREIS IV a terceiros, e da necessidade de converter o contrato de arrendamento celebrado no dia 2 de novembro de 2016, num contrato de subarrendamento.
13. Com o contrato celebrado em 23 de novembro de 2016, a A. SINOREIS IV e o FUNDO FIVE STARS acordaram na revogação parcial do contrato de arrendamento por referência às frações que aquela declarou ter transmitido a terceiros (frações autónomas identificadas pelas letras “B”, “C” e “E”), com efeitos ao dia 18 de novembro de 2016.
14. O contrato manteve-se inalterado no que referia às frações autónomas designadas pelas letras “A”, “D” e “F”.
15. Quanto à relação existente entre a A. SINOREIS IV e o FUNDO FIVE STARS, por referência às frações vendidas a terceiros, acordaram as Partes na conversão do contrato de arrendamento (celebrado em 2 de novembro de 2016) e com efeitos ao dia 18 de novembro de 2016 (data da escritura de compra e venda a terceiros), num contrato de subarrendamento para fins não habitacionais, mantendo-se em vigor nos exatos termos, com exceção do considerando G), e cláusulas oito, número 1 e nove.
16. Em 23 de outubro de 2017 foi celebrado entre a SINOREIS IV e o FUNDO FIVE STARS um contrato denominado “Acordo de Revogação Parcial de Contrato de Arrendamento para fins não habitacionais e contrato de subarrendamento para fins não habitacionais”.
17. As Partes acordaram na revogação parcial do contrato de arrendamento celebrado em 2 de novembro de 2016, por referência à fração que se declarou ter sido vendida pela SINOREIS IV (fração autónoma identificada pela letra “F”), com efeitos ao dia 16 de agosto de 2017.
18. Por referência ao contrato de arrendamento celebrado em 2 de novembro de 2016, este manteve-se inalterado no que referia às frações autónomas designadas pelas letras “A” e “D”.
19. A A. SINOREIS IV e o FUNDO FIVE STARS, por referência à fração que se declarou ter sido vendida a terceiros, acordaram as na conversão do contrato de arrendamento, com efeitos ao dia 16 de agosto de 2017 “num contrato de subarrendamento para fins não habitacionais, nos termos e condições do Contrato de Arrendamento, exepto no que ao considerando G) e ás Cláusulas Oito, número 1 e Nove respeita”.
20. No dia 24 de outubro de 2017, foi celebrado entre o FUNDO FIVE STARS, na qualidade de cedente, e a R. HABITAT VITAE, na qualidade de cessionária, o contrato de cessão da posição contratual de Arrendatária e Subarrendatária, cuja cópia consta de fls. 64 a 68 dos autos.
21. A posição cedida pelo FUNDO FIVE STARS à R. HABITAT VITAE foi a de arrendatária das frações “A” e “D”.
22. A A. SINOREIS IV tinha declarado ter vendido a terceiros as frações autónomas designadas pelas letras “B”, “C”, “E” e “F”, e celebrou com o FUNDO FIVE STARS os contratos de subarrendamento em 23 de novembro de 2016 e 23 de outubro de 2017, quanto a estas frações autónomas, a posição cedida pelo FUNDO FIVE STARS à R. HABITAT VITAE foi a de Subarrendatária.
23. Nos termos do referido contrato de cessão da posição contratual a posição contratual foi cedida gratuitamente pelo FUNDO FIVE STARS à ora R. HABITAT VITAE.
24. No mesmo contrato consta, entre o mais, que a R. HABITAT VITAE aceita a cessão “(…) nomeadamente o pagamento integral das rendas anuais que se vencerão em 01 de novembro de 2017 e 01 de novembro de 2018, o que é expressamente aceite pela Cessionária”.
25. A A. SINOREIS IV, consentiu na cessão da posição contratual.
26. A R. HABITAT VITAE, era conhecedora do negócio do arrendamento, uma vez que é a sua área de atuação e já o efetuava antes da venda das frações autónomas pelo FUNDO FIVE STARS à A. SINOREIS IV.
27. A REQUERIDA HABITAT VITAE sabia exatamente qual a rentabilidade que podia retirar das frações.
28. O contrato de arrendamento, por referência às frações autónomas designadas pelas letras “A” e “D” e de subarrendamento por referência às frações autónomas designadas pelas letras “B”, “C”, “E” e “F” caducou, por decurso do prazo fixado, no dia 1 de novembro de 2018, nos termos convencionados.
29. A R. “Habitat Vitae” pagou à A., em 12 de março de 2018, o valor de € 105.718,76, e em 30 de janeiro de 2019 o valor de € 67.660,00, relativamente às rendas.
30. Até à presente data, não foi paga mais qualquer quantia.
31. A A. SINOREIS IV emitiu em nome da REQUERIDA as faturas FT 2019A1/4 e FT 2019A1/5 no dia 22/02/2019, com vencimento no mesmo dia, nos valores de ilíquidos de € 109.754,38 e € 31.203,96, respetivamente, acrescidas de IVA.
32. Não obstante as interpelações efetuadas, a R. HABITAT VITAE não pagou estes valores.
33. Em 2 de novembro de 2016, a A., SINOREIS III celebrou o contrato de arrendamento para fins não habitacionais com o FUNDO FIVE STARS, tendo por objeto as frações autónomas designadas pelas letras "A", "B", "C", "D", "E", "F", "G", "H", “T”, "J", "K", "L", "M", "N", "O" e "P", todas do prédio urbano sito na Rua das ..., n.ºs ...,..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... e ... e Rua ..., n.ºs ... e ..., freguesia de ..., concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.º .48 da referida freguesia e inscrito na respetiva matriz sob o artigo P..13 da fregu esia da ....
34. O objetivo do FUNDO FIVE STARS com a celebração do contrato de arrendamento com a A. SINOREIS III era o de diretamente, ou através terceiros devidamente autorizados, subarrendar as frações autónomas ou efetuar a sua exploração no regime de alojamento local.
35. O FUNDO FIVE STARS ou os terceiros autorizados por via dos subarrendamentos ou alojamento de curta duração receberiam as competentes rendas.
36. Considerando a finalidade referida no contrato de arrendamento celebrado ficou deste, desde logo, a constar a autorização necessária ao subarrendamento e arrendamento de curta duração da ora REQUERENTE SINOREIS III.
37. Foi acordado entre a ora A. SINOREIS III e o FUNDO FIVE STARS que caso ocorresse a transmissão da propriedade de alguma das frações autónomas objeto do contrato de arrendamento as Partes se obrigavam a efetuar as necessárias diligências para, por referência às frações transmitidas, celebrar um contrato de subarrendamento.
38. O contrato de arrendamento foi celebrado com prazo certo de 2 (dois) anos, com início no dia 2 de novembro de 2016 e termo no dia 1 de novembro de 2018.
39. Foi convencionado que a renda a pagar pelo FUNDO FIVE STARS, na qualidade de Arrendatário, à Senhoria, ora A. SINOREIS III, era no valor anual mínimo de 362.679,78€, acrescida de IVA, sendo que se do rendimento líquido do arrendatário com a cedência das frações a terceiros resultasse um valor superior ao valor fixado seria esse o valor da renda anual a pagar à A. SINOREIS III.
40. Pelo arrendamento supra descrito, o Arrendatário obrigou-se ao pagamento de rendas anuais a primeira com vencimento no final de 12 meses do contrato e a segunda com vencimento no final de 24 meses do contrato, a pagar por transferência bancária efetuada pelo Arrendatário para a conta da ora A. SINOREIS III indicada no contrato.
41. No dia 27 de maio de 2017, foi celebrado entre o FUNDO FIVE STARS, na qualidade de cedente, e a RÉ HABITAT VITAE, na qualidade de cessionária, um contrato de cessão da posição contratual de Arrendatária.
42. Através do referido contrato de cessão da posição contratual a ora RÉ HABITAT VITAE assumiu a posição de Arrendatária da AUTORA SINOREIS III, por referência ao contrato de arrendamento celebrado no dia 2 de novembro de 2016.
43. Nos termos do referido contrato de cessão da posição contratual a posição de arrendatária foi cedida gratuitamente pelo FUNDO FIVE STARS à ora RÉ HABITAT VITAE.
44. E porque as catorze frações autónomas arrendadas à R. HABITAT VITAE correspondem à totalidade das frações do prédio, com o acordo da A. SINOREIS III, e sendo que a situação de exploração das frações em regime de alojamento local se enquadrava na limitação legalmente prevista, parte das frações passaram a ser exploradas pela R. OCEANSUPPORT, tendo a R. HABITAT VITAE II indicado expressamente os dados da sociedade e valores que pretendia que lhe fossem faturados e à R. OCEANSUPPORT.
45. As RR. HABITAT VITAE e OCEANSUPPORT, são conhecedoras do negócio do arrendamento, uma vez que é área de atuação das sociedades, pelo que, sabiam exatamente qual a rentabilidade que podiam retirar das frações.
46. O contrato de arrendamento, caducou, por decurso do prazo fixado, no dia 1 de novembro de 2018, conforme convencionado entre as Partes.
47. As RR. “Habitat Vitae” e “Oceansupport” pagaram à A., em 12 de março de 2018, respetivamente, os valores de € 177.450,17 e € 94.559,66, e em 30 de janeiro de 2019, respetivamente, os valores de € 113.568,10 e € 60.518,19, referente às rendas.”
48. A A. SINOREIS III, emitiu no dia 22/02/2019, com vencimento no mesmo dia, em nome da R. HABITAT VITAE a fatura FT 2019A1/4 no valor ilíquido de 236.600,23€ e em nome da REQUERIDA OCEANSUPPORT a fatura FT 2019A1/5 no valor ilíquido de 126.079,55€, valores acrescidos de IVA.
49. Não obstante as interpelações efetuadas, as RR. HABITAT VITAE e OCEANSUPPORT esses valores não foram pagos à A. SINOREIS III.
50. Em 29 de novembro de 2016, a A. SINOREIS II celebrou o contrato de arrendamento para fins não habitacionais com o FUNDO FIVE STARS, tendo por objeto catorze frações autónomas designadas pelas letras “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L”, “M” e “N”, todas do prédio urbano sito na Rua dos ... n.ºs ...,...,... e ..., Largo ..., n.ºs... e ... e ..., n.ºs ..., ... e ..., freguesia de ..., concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.º .92 da referida freguesia e inscrito na respetiva matriz sob o artigo P..16 da freguesia da ....
51. O objetivo do FUNDO FIVE STARS com a celebração do contrato de arrendamento com a A. SINOREIS II era o de diretamente, ou através terceiros devidamente autorizados, subarrendar as frações autónomas ou efetuar a sua exploração no regime de alojamento local.
52. O FUNDO FIVE STARS ou os terceiros autorizados por via dos subarrendamentos ou alojamento de curta duração receberiam as competentes rendas.
53. Considerando a finalidade referida no contrato de arrendamento celebrado ficou deste, desde logo, a constar a autorização necessária ao subarrendamento e arrendamento de curta duração da ora A. SINOREIS II.
54. Foi acordado entre a ora A. SINOREIS II e o FUNDO FIVE STARS que caso ocorresse a transmissão da propriedade de alguma das frações autónomas objeto do contrato de arrendamento, as Partes se obrigavam a efetuar as necessárias diligências para, por referência às frações transmitidas, celebrar um contrato de subarrendamento.
55. O contrato de arrendamento foi celebrado com prazo certo de 2 (dois) anos, com início no dia 29 de novembro de 2016 e termo no dia 28 de novembro de 2018.
56. Foi convencionado que a renda a pagar pelo FUNDO FIVE STARS, na qualidade de Arrendatário, à Senhoria, ora REQUERENTE SINOREIS II, era no valor anual mínimo de 273.856,72€, acrescida de IVA, sendo que se do rendimento líquido do arrendatário com a cedência das frações a terceiros resultasse um valor superior ao valor fixado seria esse o valor da renda anual a pagar à A. SINOREIS II.
57. As rendas eram anuais, sendo a primeira com vencimento no final de 12 meses do contrato e a segunda com vencimento no final de 24 meses do contrato, a pagar por transferência bancária efetuada pelo Arrendatário para a conta da ora REQUERENTE indicada no contrato.
58. No dia 27 de dezembro de 2016 a A. SINOREIS II e o FUNDO FIVE STARS celebraram um contrato denominado “Acordo de Revogação Parcial de Contrato de Arrendamento para fins não habitacionais e contrato de subarrendamento para fins não habitacionais”.
59. O contrato em causa, tal como consta do considerando G) foi celebrado na sequência de uma declarada venda da fração autónoma designada pela letra “G” pela A. SINOREIS II a terceiros.
60. A A. SINOREIS II assumiu a obrigação de aquando da venda a terceiros das frações autónomas objeto do contrato de arrendamento, celebrar com o terceiro adquirente o competente contrato de arrendamento, através do qual assumiria a posição de arrendatária, com a possibilidade de subarrendar o locado, por forma a garantir a manutenção do direito ao arrendamento por parte do FUNDO FIVE STARS e as Partes poderem cumprir as obrigações assumidas no contrato de arrendamento celebrado em 29 de novembro de 2016.
61. Com o contrato celebrado em 27 de dezembro de 2016, a A. SINOREIS II e o FUNDO FIVE STARS acordaram na revogação parcial do contrato de arrendamento por referência à fração autónoma dita como transmitida pela SINOREIS II a terceiros (fração autónoma designada pela letra “G”), com efeitos à data de 15 de dezembro de 2016.
62. Por referência ao contrato de arrendamento celebrado em 29 de novembro de 2016 este manteve-se inalterado no que referia às frações autónomas designadas pelas letras “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L”, “M” e “N”.
63. Quanto à relação existente entre a A. SINOREIS II e o FUNDO FIVE STARS, por referência à fração vendida a terceiros, acordaram as Partes na conversão do contrato de arrendamento celebrado em 29 de novembro de 2016, e com efeitos ao dia 15 de dezembro de 2016, num contrato de subarrendamento para fins não habitacionais, mantendo-se em vigor nos exatos termos, com exceção do considerando G), e cláusulas oito, número 1 e nove.
64. Em 11 de janeiro de 2017 foi celebrado entre a SINOREIS II e o FUNDO FIVE STARS um contrato denominado “Acordo de Revogação Parcial de Contrato de Arrendamento para fins não habitacionais e contrato de subarrendamento para fins não habitacionais”.
65. As Partes acordaram na revogação parcial do contrato de arrendamento celebrado em 29 de novembro de 2016 por referência às frações entretanto declaradas como vendidas pela SINOREIS II (frações autónomas designadas pelas letras “F” e “K”), com efeitos à data de 11 de janeiro de 2017.
66. O contrato de arrendamento celebrado em 29 de novembro de 2016 manteve-se inalterado no que referia às frações autónomas designadas pelas letras “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “H”, “I”, “J”, “L”, “M” e “N”.
67. Quanto à relação existente entre a A. SINOREIS II e o FUNDO FIVE STARS, por referência às frações ditas como vendidas a terceiros, acordaram as Partes na conversão do contrato de arrendamento e com efeitos ao dia 11 de janeiro de 2017, num contrato de subarrendamento para fins não habitacionais, mantendo-se em vigor nos exatos termos, com exceção do considerando G), e cláusulas oito, número 1 e nove.
68. Quando a REQUERENTE SINOREIS II declarou que vendeu a terceiros as frações autónomas designadas pelas letras “E” e “N”, foi celebrado em 24 de janeiro de 2017 entre a SINOREIS II e o FUNDO FIVE STARS um contrato denominado “Acordo de Revogação Parcial de Contrato de Arrendamento para fins não habitacionais e contrato de subarrendamento para fins não habitacionais”.
69. Com o contrato celebrado em 23 de fevereiro de 2017 a REQUERENTE SINOREIS II e o FUNDO FIVE STARS acordaram na revogação parcial do contrato de arrendamento por referência à fração autónoma designada pela letra “H”, dita como transmitida pela SINOREIS II a terceiros, com efeitos ao dia 23 de fevereiro de 2017.
70. A A. SINOREIS II e o FUNDO FIVE STARS acordaram também na revogação parcial do contrato de arrendamento por referência à fração autónoma transmitida pela SINOREIS II a terceiros (fração autónoma designada pela letra “C”), com efeitos à data de 20 de abril de 2017.
71. Com o contrato celebrado em 23 de outubro de 2017, a A. SINOREIS II e o FUNDO FIVE STARS acordaram na revogação parcial do contrato de arrendamento por referência à fração autónoma dita como transmitida pela SINOREIS II a terceiros (fração autónoma designada pela letra “I”), com efeitos à data de 15 de dezembro de 2016.
72. A A. SINOREIS II e o FUNDO FIVE STARS acordaram também na revogação parcial do contrato de arrendamento por referência à fração autónoma dita como transmitida pela SINOREIS II a terceiros (fração autónoma designada pela letra “M”), com efeitos ao dia 9 de agosto de 2018.
73. Relativamente à fração autónoma designada pela letra “A”, com a intervenção da A. SINOREIS II, o FUNDO FIVE STARS celebrou em 16 de janeiro de 2017, um contrato de subarrendamento com a sociedade C..., Lda. com o NIPC .......23.
74. Foi celebrado entre o FUNDO FIVE STARS, na qualidade de cedente, e a R. HABITAT VITAE, na qualidade de cessionária, o contrato de cessão da posição contratual de subarrendamento, por referência ao contrato de subarrendamento celebrado no dia 16 de janeiro de 2017, nos termos em que consta de fls. 166 a 170 e de forma gratuita.
75. E porque as catorze frações autónomas arrendadas à A. HABITAT VITAE correspondem à totalidade das frações do prédio, com o acordo da REQUERENTE SINOREIS II, e sendo que a situação de exploração das frações em regime de alojamento local se enquadrava na limitação legalmente prevista, parte das frações passaram a ser exploradas pela R. OCEANSUPPORT, tendo a REQUERIDA HABITAT VITAE II indicado expressamente os dados da sociedade e valores que pretendia que fossem faturados a si e à R. OCEANSUPPORT.
76. As RR HABITAT VITAE e OCEANSUPPORT, são conhecedoras do negócio do arrendamento, uma vez que é área de atuação das sociedades, pelo que, sabiam exatamente qual a rentabilidade que podiam retirar das frações.
77. O contrato de arrendamento, caducou, por decurso do prazo fixado, no dia 28 de novembro de 2018, conforme estava convencionado.
78. As RR. “Habitat Vitae” e “Oceansupport” pagaram à A., em 12 de março de 2018, respetivamente, os valores de 135.226,26€ e 70.166,28€, em 30 de janeiro de 2019 a R. “Habitat Vitae” pagou à A. o valor de 86.544,81€ e em 01.02.2019 a R. “Oceansupport” pagou à A. o valor de 43.672,10€, referente às rendas.
79. A A. SINOREIS II, emitiu no dia 22/02/2019, com vencimento no mesmo dia, em nome da R. HABITAT VITAE a fatura FT 2019A1/3 no valor ilíquido de 157.825,82€ e a fatura FT2019A1/4 no valor líquido de 22.475,86€ e em nome da R. OCEANSUPPORT a fatura FT 2019A1/5 no valor ilíquido de 93.555,04€, valores a que acresce IVA.
80. Não obstante as interpelações efetuadas, às RR. HABITAT VITAE e OCEANSUPPORT, esses valores não foram pagos à A. SINOREIS II.
81. Do contrato de cessão celebrado em 24 de outubro de 2017, um dos imóveis era uma loja comercial.
82. Por entender que o prazo de 2 anos era curto para obter rentabilidade resultante da exploração das frações, a Habitat desde logo manifestou perante a Sinoreis IV a intenção de entrar neste negócio desde que os prazos de arrendamento que haviam sido acordados com o Fundo Five Stars fossem alargados.
83. O alargamento deste prazo era condição que a R. considerava essencial para realizar o negócio.
84. Na altura em que entra no negócio, por uma questão de simplificação em termos de formalização contratual, a Habitat acedeu em assumir a posição da Five Stars, pois era mais simples e mais rápido assinar 1 (um) contrato de cessão de posição contratual, ao invés de estar a formalizar novos contratos de arrendamento, novos acordos de revogação parcial e novos contratos de subarrendamento com a Sinoreis IV – basta ter em atenção a quantidade de contratos que foram juntos aos autos pelas AA com a sua PI, para se entender a alegada simplificação.
85. A R., desde que encetou negociações com a A., a Habitat deixou explícito que pretendia estender os prazos de duração dos contratos originários.
86. A Sinoreis IV procedeu à emissão das faturas em 22/02/2019.
87. Nas faturas foram emitidas pela Sinoreis IV, não consta qualquer “retenção na fonte”.
88. A Habitat acabou por devolver as faturas.
89. Foram várias as propostas de arrendamento apresentadas pela Habitat à Sinoreis IV, não as tendo esta aceite em virtude de não concordar com o montante da renda.
90. A Sinoreis IV nunca acedeu à extensão dos prazos pretendidos pela R. Habitat, tendo o contrato de arrendamento caducado em 1 de novembro de 2018, por decurso do prazo fixado.
91. No “contrato” de cessão datado de 27 de maio de 2017, consta, entre o mais “(…) a CEDENTE transmite à CESSIONÁRIA a sua posição contratual detida no contrato com efeitos a partir de 2 de novembro de 2016 (…)”.
92. Este contrato apenas se mostra assinado pela A. SINOREIS PT III, UNIPESSOAL, LDA..
93. Por entender que o prazo de 2 anos era curto para obter rentabilidade resultante da exploração das frações, a Habitat desde logo manifestou perante a Sinoreis III a intenção de entrar neste negócio desde que os prazos de arrendamento que haviam sido acordados com o Fundo Five Stars fossem alargados.
94. O alargamento deste prazo era condição que a R. considerava essencial para realizar o negócio.
95. Na altura em que entra no negócio, a Habitat acordou verbalmente em assumir a posição da Five Stars, mas não chegou a assinar o respetivo acordo escrito de cessão de posição contratual.
96. A R., desde que encetou negociações com a A., a Habitat deixou explícito que pretendia estender os prazos de duração dos contratos originários.
97. A Sinoreis III só procedeu à emissão das faturas em 22/02/2019.
98. Nas faturas foram emitidas pela Sinoreis III, não consta qualquer “retenção na fonte”.
99. A Habitat acabou por devolver as faturas.
100. A Sinoreis III nunca acedeu à extensão dos prazos pretendidos pelas RR., tendo o contrato de arrendamento caducado em 1 de novembro de 2018, por decurso do prazo fixado.
101. Na altura em que entra no negócio cuja cessão foi efetuada em 24 de outubro de 2017, relativamente a uma loja comercial, a Habitat acordou verbalmente em assumir a posição da Five Stars, no que diz respeito às demais frações habitacionais do mesmo prédio.
102. Por entender que o prazo de 2 anos era curto para obter rentabilidade resultante da exploração das frações, a Habitat desde logo manifestou perante a Sinoreis II a intenção de entrar neste negócio desde que os prazos de arrendamento que haviam sido acordados com o Fundo Five Stars fossem alargados.
103. O alargamento deste prazo era condição que a R. considerava essencial para realizar o negócio.
104. A R., desde que encetou negociações com a A., a Habitat deixou explícito que pretendia estender os prazos de duração dos contratos originários.
105. Em 12 março 2018, a Habitat procedeu ao pagamento de €135.226,26, em 12 março 2018, a “Oceansupport” procedeu ao pagamento de € 70.166,28 em 30 janeiro 2019, a R. Habitat procedeu pagamento de € 86.544,81 e em 1 de fevereiro de 2019, a “Oceansupport” pagou € 43.672,10, relativamente a este contrato.
106. Nas faturas emitidas pela Sinoreis II, não é considerada a eventual “retenção na fonte”
107. A Habitat acabou por devolver as faturas.
108. A Sinoreis II nunca acedeu à extensão dos prazos pretendidos pelas RR., tendo o contrato de arrendamento caducado em 29 de novembro de 2018, por decurso do prazo fixado.
109. O valor de cada uma das duas rendas anuais previstas no contrato de arrendamento a que se alude em 4. foi fixado no montante de 140.958,34 €, a que acresceria IVA.
110. O valor de cada uma das duas rendas anuais previstas no contrato de arrendamento a que se alude em 33. foi fixado no montante de 362.679,78 €, a que acresceria IVA.
112. O valor de cada uma das duas rendas anuais previstas no contrato de arrendamento a que se alude em 50. foi fixado no montante de 273.856,72 €, a que acresceria IVA.
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1. Da nulidade do acórdão ex artigo 615.º, 1, al. b) CPC
(serão deste código os artigos ulteriormente citados sem menção da fonte).
Alegam os recorrentes que o acórdão do Tribunal da Relação é nulo, por não especificar os fundamentos de facto e de direito que justificam a alteração da decisão que havia sido proferida em 1ª Instância.
Não têm razão.
É por demais sabido que:
i) A fundamentação é um elemento indispensável para a decisão e compreensão da sentença;
ii) Não se pode aplicar uma norma sem explicar que ela existe e a razão pela qual foi essa, e não outra, a disposição que serviu para a resolução do caso.
iii) A constituição e a lei ordinária tornam obrigatória a motivação (artigo 205.º, 1 CRP, 24.º, 1 LOSJ e 154.º 1);
Todas as sentenças têm, por conseguinte, de ser fundamentadas, sob pena de nulidade, não sendo bastante a remissão para a matéria de facto provada constante de outras peças processuais, nem a justificação que consista na simples adesão aos fundamentos alegados pelas partes nos articulados (artigo 154.º, 2).
No caso vertente, o acórdão tem bastante fundamentação de facto, como resulta de uma simples exame gráfico da peça.
Sempre se tem distinguido a falta de fundamentação, da fundamentação medíocre ou insuficiente, só aquela conduzindo ao vício de actividade do tribunal.
Pode dar-se o caso de a decisão pecar por
error in judicando
, por ter uma insuficiente base factual, mas então já entramos no campo dos vícios de julgamento, que não se ataca por esta via.
Os recorrentes acrescentam que inexiste fundamentação de facto
para a alteração da decisão do primeiro grau
.
Ora, o acórdão é unitário e, em princípio, auto-suficiente.
Também agora as recorrentes confundem o vício de
error in procedendo
com o de
error in judicando.
Basta ler o acórdão para se perceber que houve fundamentação do julgado.
Se esta fundamentação está correcta e satisfaz as pretensões das recorrentes é uma questão diferente, que não tem de ser apreciada nesta sede.
De todo o modo, sempre se dirá que a Relação explicou o porquê da «análise da concreta questão relativa à responsabilidade das Rés pelo pagamento das rendas previstas no contrato de arrendamento celebrado em 29.11.2016 [entre Sinoreis II e Five Stars] não passar pela interpretação do contrato de cessão de posição contratual de 24 de Outubro de 2017» mas «sim pelo próprio regime jurídico da cessão de posição contratual previsto no art.º 424º, n.º 1, do CC, regime esse que se explanou em articulação com a concreta situação colocada nos autos».
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2 Da nulidade do acórdão ex artigo 615.º, 1, al. c)
Alegam as recorrentes que o acórdão recorrido é nulo, por se verificar uma clara contradição e ambiguidade nos fundamentos invocados e a decisão a final tomada.
Mais concretamente referem que:
i) O acórdão se torna confuso, na medida em que na fundamentação que utiliza para justificar a condenação a final das Rés reconduziu-se à análise e interpretação do contrato de 24 de Outubro de 2017, desta feita apenas para concluir pela existência de uma cessão de posição contratual, o que revela uma clara contradição com o que inicialmente havia preconizado como critério para fundamentação da sua decisão.
ii) A Relação entra em nova contradição quando refere que o contrato de 24 de Outubro de 2017 apenas “reflete o acordado entre o cedente e a cessionária, vinculando-os a ambos, produzindo efeitos entre ambos, mas já não à Autora “Sinoreis II”, que nesse acordo não teve intervenção”.
iii) A Relação decidiu não analisar e interpretar o contrato de 24 de Outubro de 2017 (identificado no ponto 74. dos factos provados e junto com a petição como doc. 32) para apurar a amplitude da responsabilidade das Rés no pagamento das rendas peticionadas pela Autora Sinoreis II sem se vislumbrar o fundamento concreto que invoca para tomar tal decisão.
As recorrentes não têm mais uma vez razão.
A contradição a que alude o artigo 615.º, 1, c) é a contradição entre os fundamentos e a decisão, isto é, a fundamentação orienta-se em determinado sentido e o dispositivo contraria esse sentido.
Quer isto dizer que contradições existentes no desenvolvimento do raciocínio argumentativo, a existirem, sem repercussão na decisão, não são sindicáveis ao abrigo do referido preceito.
Acresce que não é a qualquer ambiguidade ou obscuridade que o legislador se refere, mas sim a uma ambiguidade ou obscuridade qualificada, isto é, causal da ininteligibilidade da decisão.
Ora, as recorrentes censuram o acórdão recorrido por o tribunal ter tido uma atitude contraditório consistente em ter analisado e interpretado o contrato de 24 de Outubro de 2017, quando havia proclamado que não o faria por entender que o seu julgamento por aí não passaria, quando foram as partes que acordaram que o ajuizado contrato era de cessão da posição contratual, o que a relação deu por assente e foi a partir da aplicação desse regime que se resolveu o caso.
Alegam ainda os recorrentes que se verifica ainda contradição por a Relação «apesar de referir que o IVA das 1ªs rendas não seria devido quanto à Sinoreis II (€ 62.987,04), Sinoreis III (€ 83.416,34) e Sinoreis IV (€ 32.420,42) acaba, contraditoriamente, por retirar dos valores pagos pelas Rés os referidos montantes de € 62.98704, € 83.416,34 e € 32.420,42, valores estes que, consequentemente, ficaram por imputar aos valores das respectivas 2ªs rendas vencidas».
Tal contradição inexiste.
Explica-o claramente o segundo grau quando diz: «Da leitura do acórdão resulta claramente que assim não é.
De facto, a propósito das rendas devidas a cada uma das Autoras “Sinoreis II”, “Sinoreis III” e “Sinoreis IV”, é dito no acórdão objeto de recurso - depois de se identificarem os valores pagos pelas Rés a cada uma das referidas Autoras, bem como os valores de cada uma das primeiras rendas anuais acrescidos de IVA à taxa de 23% (indicando-se a parcela correspondente ao valor ilíquido das rendas e a parcela correspondente ao valor do IVA que sobre cada uma delas incide) -, o seguinte: «No entanto, haverá que ter presente que relativamente a essa primeira renda anual não está demonstrado nos autos que tenha sido emitida qualquer fatura que justifique o pagamento do valor correspondente ao IVA,
pelo que o mesmo não é devido
. De facto, as faturas juntas com a petição, conforme decorre do respetivo descritivo, referem-se à segunda renda anual, vencida no ano de 2018. Por outro lado, conforme decorre do pedido formulado pela Autora, relativamente a essa segunda renda anual, vencida no ano de 2018 (de valor igual à primeira),
apenas é peticionado o seu valor ilíquido, apesar de nas respetivas faturas ser incluído o valor do IVA, o que só pode significar que as Autoras o consideram pago
.
Neste enquadramento, entendemos
que com os pagamentos acima assinalados as Autoras consideraram paga a primeira renda anual (…), bem como o IVA referente à segunda renda anual
” – sublinhado nosso.
A nosso ver, decorre claramente do exposto, que este Tribunal considerou pagos os valores correspondentes às primeiras rendas anuais (sem IVA, porque considerou que o mesmo não era devido), bem como os valores correspondentes ao IVA referente às segundas rendas anuais (o qual considerou ser devido), sendo que em ponto algum do acórdão é afirmado ou considerado que as Rés pagaram o IVA referente às primeiras rendas».
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3 Da nulidade do acórdão ex artigo 615.º, 1, al. d)
Dizem ainda as recorrentes que «o douto Acórdão recorrido é, ainda, nulo, nos termos do disposto na alínea d) do n.º 1 do artigo 615º, na medida em que o Tribunal
a quo
conheceu de questões das quais não podia ter tomado conhecimento,
in casu
, não podia ter condenando a Habitae Vitae a pagar o que quer que seja à Sinoreis IV, porquanto tal matéria não estava compreendida no objeto do respetivo recurso».
Preceitua o artigo 608.º, 2 que o juiz não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser conhecimento oficioso de outras.
Se o juiz não respeitar esta prescrição, há excesso de pronúncia.
O primeiro grau decidiu:
3. Condena-se a R. “Habitat Vitae II – Property Management, Unipessoal” Lda., a pagar à A. “Sinoreis PT IV, Unipessoal” Lda., a quantia que se liquidar, referente às rendas devidas referentes ao ano contratual completo que se venceu em 1 de novembro 2017 e ao que se venceu em 1 de novembro de 2018, deduzidas das quantias pagas pela R. referentes a essas rendas, quanto ao contrato a que se vinculou com esta A., nos termos dos factos provados.
As autoras recorreram sem questionarem este capítulo do julgado.
Por sua vez, as rés recorreram subordinadamente, e concluíram.
5. A decisão contida no ponto. 3. da parte decisória da Sentença recorrida viola o disposto no artigo 334º do Código Civil, na medida em que conduz a uma situação profundamenteinjusta e que excedemanifestamente oslimitesimpostospela “boa-fé, pelos bons costumes” e “pelo fim social ou económico” do direito exercido.
6. Com efeito, a decisão em causa fará com que a “Habitat Vitae II – Property Management, Unipessoal, Lda.” se veja na contingência de ter de pagar uma renda anual no valor de € 140.958,23, sem que tenha dos imóveis arrendados, a que tal renda respeita, feitoa sua exploraçãoe deles retiradoqualquerrendimentodurante 357 dias (365 dias – 8 dias).
7. Ou seja, a Ré “Habitat Vitae II – Property Management, Unipessoal, Lda.” vê-se condenada a pagar à “Sinoreis PT IV” a totalidade da 1ª renda anual vencida em 02.11.2017 – i.é, 8 dias após a cessão da posição contratual -, sem que tenha tido a fruição dos imóveis, lógico pressuposto do pagamento de renda, relativamente à quase totalidade desse ano.;
8. …
9….
10. Resulta ainda da natureza do negócio celebrado que o pagamento postecipado da renda tem como pressuposto a prévia exploração dos imóveis e o recebimento de valores com os quais se pagará a renda anual em causa, o que in casu não sucedeu.
11. Deve, assim, a decisão contida no ponto 3. da douta Sentença ser revogada e substituída por outra que, na esteira do decidido nos anteriores pontos 1. e 2., apenas condene a “Habitat Vitae II – Property Management, Unipessoal, Lda.” no pagamentodoproporcional da 1ª renda anual vencida, i.é, a partirda data da cessão da posiçãocontratual, ocorrida em 24.10.2017, e até aotermodesse anocontratual, bem como no pagamento da 2ª renda anual, ambas descontadas dos valores já oportunamente pagos, tudo isto a apurar em liquidação de sentença.
Nestes termos e nos mais de Direito que V. Exas. doutamente suprirão,
a) Deve o recurso interposto pelas Autoras/Recorrentes ser julgado totalmente improcedente, mantendo-se a douta sentença recorrida, com exceção do ponto 3. da respetiva parte decisória e que é objeto do recurso subordinado;
b) Deve o recurso subordinado ser julgado procedente, e, em consequência, ser:
i) RetificadooFactoProvado29nos termos acima expostos; e
ii) Ser revogado o ponto 3. da parte decisória da douta Sentença recorrida, condenando-se a Recorrente “Habitat VitaeII–PropertyManagement,Unipessoal,Lda.” a pagar à Recorrida “Sinoreis PT IV”, a quantia que se liquidar, referente às rendas devidas desde 24.10.2017, de forma proporcional aos meses restantes desse ano contratual, bem como a renda referente ao ano contratual de 2018, deduzidas das quantias pagas pela Recorrente referentes a essas rendas, caso resulte um saldo liquidado a favor da Autora/Recorrida».
O acórdão impugnado argumentou a este respeito:«Conforme se refere na sentença recorrida, consta expressamente do texto do contrato de cessão de posição contratual celebrado em 27.05.2017, junto com a petição como doc. 9, que a Ré “Habitat Vitae” assumiu “(…) todos os direitos e obrigações decorrentes do mesmo, nomeadamente o pagamento integral das rendas anuais que se vencerão em 01 de Novembro de 2017 e em 1 de Novembro de 2018, o que é expressamente aceite pela CESSIONÁRIA” (veja-se o n.º 1 da cláusula primeira).
O texto da citada cláusula não deixa quaisquer dúvidas. Através do contrato de cessão de posição contratual a Ré vinculou-se expressamente, perante a cedente, ao pagamento integral da primeira renda prevista no contrato de arrendamento celebrado em 02.11.2016.
E a verdade é que, mesmo que do dito contrato não constasse essa referência expressa, o resultado, perante a Autora “Sinoreis IV”, sempre seria o mesmo. É que, conforme acima já tivemos a oportunidade de explicar a propósito dos demais contratos de cessão de posição contratual em causa nos autos, a Autora “Sinoreis IV” apenas intervém no contrato de cessão de posição contratual agora em causa para dar o seu consentimento à transmissão da posição contratual, conforme exige o disposto no artigo 424º, do Código Civil, e nada mais.
Tendo presente tudo quanto acima já foi dito a propósito dos efeitos do contrato de cessão de posição contratual, de nada adianta à Ré invocar perante a Autora “Sinoreis IV” que a decisão de a condenar no pagamento da totalidade da primeira renda anual prevista no contrato de arrendamento celebrado em 02.11.2016 viola o disposto no artigo 334º do Código Civil, referindo, para o efeito, que a mesma conduz a uma situação injusta que excede manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes e pelo fim social ou económico do direito exercido. Efetivamente, o equilíbrio entre as prestações assumidas no contrato de cessão de posição contratual, ou a falta dele, é questão que poderá ser discutida entre cedente e cessionário, mas que seguramente não é oponível à aqui Autora “Sinoreis IV”, a qual se limitou a consentir na transmissão da posição contratual da cedente para a cessionária.
Atento o exposto, conclui-se que quanto a tal contrato são devidas as duas rendas anuais nele previstas na sua totalidade e que ascendem ao valor, cada uma delas, de 140.958,34 €.
Assim sendo, improcede o recurso subordinado, confirmando-se, quanto a tal matéria, a sentença recorrida».
Isto considerado, não se descortina qualquer excesso de pronúncia.
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4. Da violação do caso julgado
Acresce que, tendo decidido o recurso subordinado como lhe competia, nos termos sobreditos, o acórdão recorrido não ofendeu o caso julgado decorrente da sentença proferida no Tribunal de 1ª Instância, em concreto o ponto 3. da respetiva parte decisória.
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5. Do contrato de cessão da posição contratual e sua interpretação
As recorrentes entendem que da interpretação dos contratos dos autos resulta para as recorrentes, com o acordo das Recorridas, a obrigação do pagamento de rendas apenas para o futuro, i.é, após aquelas se tornarem arrendatárias/subarrendatárias dos imóveis em causa.
Assim, as recorrentes apenas se encontram obrigadas a pagar o proporcional das rendas anuais vencidas no ano em que ocorreram as cessões (2017) e, bem assim, as rendas anuais que posteriormente se venceram (2018).
Vejamos.
Na sentença afirma-se que «estamos perante uma matéria de interpretação contratual incidindo especialmente sobre a questão de desde quando são devidas as respectivas rendas. Assim, a caracterização do acordo negocial subjacentes à presente demanda, só é passível de ser alcançada mediante a indagação do verdadeiro conteúdo e alcance do seu conteúdo»
Para este fim, o tribunal faz apelo à teoria da impressão do declaratário que está consagrada nos artigos 236.º a 239.º do Código Civil.
Foi da aplicação desta teoria, na interpretação dos contratos, que o primeiro grau concluiu, quanto ao contrato de 24 de Outubro de 2017, que a «pretensão referida pela R. Habitat Vitae II, quanto ao pagamento proporcional das rendas à A. Sinoreis PT IV, não tem, qualquer correspondência quanto ao que foi efetivamente acordado entre estas partes, nos termos que resulta do contrato escrito junto aos autos», «resultando expressamente que a R. se vinculou ao pagamento da renda anual que se venceria em 1 de Novembro, e não meramente ao proporcional dessa renda».
Quanto ao contrato junto, datado de 24 de Outubro de 2017, mas apenas assinado pela Sinoreis III, o mesmo não se pode ter como vinculando a R. Habitat, que não o assinou»; «não se demostrando claramente que a R. se vinculou ao pagamento das rendas anteriores, a única interpretação possível e a mais razoável é a de que a obrigação de pagamento das rendas apenas é devida desde tal assunção, não existindo obrigação do pagamento de rendas devidas eventualmente pelo anterior arrendatário (Five Stars). o total do pagamento das rendas.
Quanto ao contrato entre Habitat Vitae II/Sinoreis PT II afirma-se que «existem indícios claros de que a intenção das partes era o pagamento apenas pela R. da parte proporcional das rendas relativas a esse ano».
O acórdão impugnado, considerou que a resposta a estas questões não passava pela interpretação do contrato de cessão de posição contratual celebrado em 24 de Outubro de 2017.
Argumentou assim o segundo grau:
«Para um melhor enquadramento da questão, cumpre referir aqui a seguinte factualidade considerada como provada»
Reproduziu depois os factos provados números 50 a 78.
Para além da referida factualidade, a Relação chamou a atenção para que «na sentença recorrida foi considerado que o contrato de cessão de posição contratual aqui em causa é composto por uma parte escrita (o denominado “Acordo de Cessão de Posição Contratual do Contrato de Subarrendamento Para Fins Não Habitacionais – Tripartido Celebrado a 16 de Janeiro de 2017”, junto com a petição como doc. 32 e referenciado no ponto 74. do elenco de factos provados), e por uma parte não escrita (acordada verbalmente), englobando dessa forma todas as frações objeto do contrato de arrendamento identificado no ponto 50. do elenco de factos provados». Efetivamente, escreveu-se na sentença, a propósito da interpretação que na mesma foi dada à parte final do n.º 3 da cláusula primeira da “parte escrita” do contrato que “Esta circunstância não deixa de se estender à parte não escrita do contrato de cessão (acordada de forma meramente verbal), mas aceite pelas partes como tendo sido igualmente acordado, relativamente às restantes frações.” E, quanto a esse entendimento, não foi a referida sentença objeto de recurso, motivo pelo qual se tem o mesmo por assente.
Em matéria de direito, cumpre referir que a cessão da posição contratual tem o seu regime geral disciplinado no artigo 424º e seguintes do Código Civil.
Determina esse normativo, no seu n.º 1, que «No contrato com prestações recíprocas, qualquer das partes tem a faculdade de transmitir a terceiro a sua posição contratual, desde que o outro contraente, antes ou depois da celebração do contrato, consinta na transmissão».
Trata-se de um contrato que opera uma mera modificação subjetiva de outro contrato, passando o cedente a ser substituído pelo cessionário.
A cessão de posição contratual traduz-se na «extinção subjetiva da relação contratual, quanto ao cedente, sendo a mesma relação adquirida pelo cessionário e permanecendo idêntica, apesar desta modificação de sujeitos» – cfr. Mota Pinto, Cessão da Posição Contratual, pág. 450.
Feito este enquadramento e revertendo para a concreta situação dos autos, importa ter presente que o contrato de cessão de posição contratual foi celebrado entre o “Fundo Five Stars”, na qualidade de cedente, e a Ré “Habitat Vitae”, na qualidade de cessionária. A intervenção da Autora “Sinoreis II” nesse contrato visou tão só a prestação do seu consentimento à transmissão da posição contratual do cedente para a cessionária (veja-se o considerando B desse contrato), consentimento esse exigido pelo citado artigo 424º, n.º 1, do Código Civil.
Isso significa que os concretos termos da cessão acordados pelas partes e vertidos no contrato de cessão de posição contratual celebrado, recorde-se, entre o “Fundo Five Stars” e a Ré “Habitat Vitae”, apenas produzem efeitos entre elas, sendo inoponíveis à Autora “Sinoreis II”, pois esta nele não teve intervenção.
Por força desse contrato de cessão de posição contratual, a Ré “Habitat Vitae” passou a ocupar no contrato de arrendamento celebrado em 29.11.2016, perante a Autora “Sinoreis II” e com o seu consentimento, a posição contratual que antes era ocupada pelo “Fundo Five Stars”, com todos os direitos e obrigações decorrentes do mesmo. E uma dessas obrigações era precisamente a de pagamento à Autora “Sinoreis II” da primeira renda anual contratualmente prevista. Efetivamente, à data da cessão da posição contratual a primeira renda anual ainda não se havia vencido, pelo que a obrigação de pagamento da mesma na data de vencimento transmitiu-se na sua totalidade para a cessionária.
É verdade que conforme se refere na sentença recorrida, consta da parte final do n.º 3 da cláusula primeira do contrato de cessão de posição contratual que “Na presente data o CEDENTE entrega à CESSIONÁRIA (…) o proporcional da renda do mês de Outubro de 2017.” No entanto, conforme referimos, qualquer que seja a interpretação que se pretenda dar a essa cláusula, o certo é que a mesma reflete o acordado entre o cedente e a cessionária, vinculando-os a ambos, produzindo efeitos entre ambos, mas já não à Autora “Sinoreis II” que nesse acordo não teve intervenção.
Atento o exposto, no que a tal questão se refere, conclui-se que pelas Rés é devida a totalidade da primeira renda anual (na proporção entre elas estabelecida), a qual ascende ao valor de 273.856,72 € (igual ao valor da segunda renda anual), procedendo nessa medida o recurso, com a consequente revogação, nessa parte, da sentença recorrida».
A Relação transpôs depois este raciocínio quanto à responsabilidade das Rés, perante a Autora “Sinoreis III”, pelo pagamento das rendas previstas no contrato de arrendamento celebrado em 02.11.2016, em razão dos efeitos do contrato de cessão de posição contratual celebrado em 27.05.2017 e, na sequência análise, concluiu que é devida pelas Rés a totalidade da primeira renda anual (na proporção entre elas estabelecida), a qual ascende ao valor de 362.679,78 € (igual ao valor da segunda renda anual).
Quer dizer, o Tribunal da Relação entendeu que estava devidamente fixada a vontade real dos declarantes e foi a ela que aplicou o direito.
Nada se pode censurar a este comportamento.
A jurisprudência do nosso supremo tribunal tem feito a distinção entre questões de facto e de direito, a propósito, entre outras matérias, da interpretação dos negócios jurídicos.
Compulsando a jurisprudência dos últimos 57 anos, verifica-se que o Supremo começou por entender que a interpretação dos negócios jurídicos e a determinação da vontade real dos outorgantes constituem matéria de facto, da exclusiva competência das instâncias (Ac. STJ de 2.2.1968, Proc. 062036).
Até meados dos anos 80, foi esta a jurisprudência dominante (v.g. Acs. STJ de 10.7.1973, Proc. 064760, de 7.6.1977, Proc. 066634, de 6.12.1978, Proc. 067393, de 14.3.1979, proc. 06777, de 21.7.1981, Proc. 009356, de 4.10.1985, Proc. 001005, de 6.2.1986, Proc. 073266).
A partir de meados da década de 80, como se lê no acórdão de 21.1.1986, Proc. 0732896, o STJ «abandonou posição tão radical, passando a entender que é da sua competência censurar tal interpretação, quando contrária aos artigos 236.º, 1 e 238.º, 1 do CC.
É esta a orientação que ainda hoje prevalece.
São inúmeros os acórdãos que se poderiam citar e que adoptaram esta orientação. Citemos apenas, entre muitos outros, os acórdãos de 12.11.1987, Proc. 075215 de 23.3.1995, Proc. 085688, de 19.2.2008, Proc. 07A4529 e de 27.11.2019, Proc. 598/11.8T28TC.E1.S1.
Encontramos ainda, nesse período, acórdãos discrepantes, que defendem amplamente a sindicância pelo STJ da interpretação dos negócios jurídicos, entendida com o questão de direito, como é caso dos acórdãos do STJ de 9.2.1988, Proc. 0075623, de 28.2.1989, Proc. 076668, de 19.3.1991, Proc. 079860, de 15.3.1992, Proc. 080463, de 17.12.1997, Proc. 97B181, de 29.4.1999, Proc. 98B428.
No entanto são acórdãos excepcionais que não contrariam aquela orientação dominante.
Temos, pois, que as instâncias deram como provado que a vontade real das partes ao celebrar o contrato de cessão de créditos foi de que a cessão abrangesse a totalidade do crédito das prestações devidas pela locatária a título de rendas.
A Relação andou bem na decisão proferida, pois que, ainda que não tenha tido necessidade de verificar uma vontade das partes já devidamente plasmada na factualidade provada, concluiu correctamente que não resultou, em nenhum momento, provada outras condições de pagamento das rendas.
***
6. Dos juros de mora
Concluem as recorrentes que quaisquer juros de mora que sejam devidos pela eventual falta de pagamento das rendas, o que se equaciona, mas sem conceder, apenas se vencerão após emitidas as faturas, in casu 22.02.2019.
Como se viu, o Tribunal da Relação condenou as recorridas no pagamento dos juros sobre as quantias devidas, acrescidas de juros vencidos desde a data de vencimento das respectivas obrigações e vincendos, até integral pagamento, calculados à taxa de juro prevista para as transacções comerciais.
Fundamentou essa condenação na seguinte maneira:
«De acordo com o Tribunal
a quo
as Rés apenas incorrem em mora na obrigação de pagamento das rendas na data do envio das faturas.
Não concordamos com essa posição.
(…) Sendo a renda uma obrigação pecuniária periódica com prazo certo, a mesma vence-se na data convencionada, sem necessidade de interpelação, pelo que a sua exigibilidade não depende da emissão de fatura prévia à data fixada no contrato pelas partes para cumprimento (artigo 805º, n.º 2, al. a), do Código Civil)».
Acrescenta que só em caso de recusa de passagem de factura pelas ora recorridas «a falta de emissão de tal documento constituiria recusa de cooperação indispensável à realização da prestação das Rés (cfr. Antunes Varela, “das Obrigações em Geral, 3ª ed., Vol. II, pág. 61) susceptível de legitimar a recusa do cumprimento da obrigação de pagamento das rendas, já que tal faria incorrer as Autoras em mora por não praticarem os actos necessários ao cumprimento da obrigação de pagamento das rendas pelas Rés (artigos 787º e 813º do Código Civil)».
Nada disso tendo sido invocado, a Relação decidiu correctamente ao considerar a mora por referência à data estabelecida nos contratos originários para o pagamento anual das rendas.
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7. Da indemnização nos termos do artigo 1041.º, n.º 1 do Código Civil
Para as recorrentes o acórdão recorrido viola, ainda, o disposto nos artigos 805º, n.º 1 e 1041º, n.º 1, ambos do Código Civil, porquanto indemnização prevista no artigo 1041º, n.º 1 do Código Civil incide sobre o “que for devido” (na expressão constante da lei), e não sobre a totalidade da renda que se encontrar em mora – tal como foi erradamente entendido pelo Tribunal a quo.
Mais uma vez não têm razão.
Como alegam as recorridas, «se as rendas anuais eram devidas em 2 de Novembro de 2017 e em 2 de Novembro de 2018 e se resulta também provado que as recorrentes não efectuaram qualquer pagamento às recorridas antes de Março de 2018, e nenhum pagamento foi efectuado por conta das rendas de 2018, dúvidas não subsistem que tal indemnização é devida e calculada sobre todo o valor de renda, e não apenas sobre uma parte», idêntico raciocínio se aplicando ao cálculo de juros de mora.
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8. Do pagamento do IVA e da retenção na fonte de 25% do valor das rendas
Alegam as recorrentes que o tribunal violou o disposto nos artigos 29.º, n.º 1, alínea b) e 36.º, n.º 1 do CIVA e o disposto no artigo 94º, .º 1, alínea c) e n.º 4 do CIRC.
A propósito do IVA sobre as rendas, já anteriormente se disse o adequado, em sede de vícios do acórdão.
O restante é matéria nova, não suscitada no recurso subordinado nem apreciada no acórdão.
Sabido é que o nosso sistema é de reapreciação e não de reexame, pelo que estão afastados de cognição os
nova
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Vencidas, as recorrentes suportarão a totalidade das custas do recurso (artigo 527.º, 1 e 2).
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Pelo exposto, acordamos em julgar improcedente o recurso, e, consequentemente, em confirmar o acórdão recorrido.
Custas pelas recorrentes.
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13.5.2025
Luís Correia de Mendonça (relator)
Anabela Luna de Carvalho
Luís Espírito Santo