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DE ARRENDAMIENTOS

PETICIONES LABRIEGAS

Preocupa hondamente este asunto en el campo agrícola y constituye materia de estudio en todos los centros dirigentes y en todos los laboratorios agrosociales. Nosotros, en Revista Católica de Cuestiones Sociales, hemos registrado todos los movimientos, todas las inquietudes de la masa y de los directivos, en orden a los contratos sobre el dominio útil de la tierra. Hoy tenemos cosas nuevas e importantes que decir acerca de tal materia.

Fué de ayer (28 de mayo de 1927) la petición hecha en Medina del Campo por la agricultura en activo allí congregada, solicitando en la séptima y octava conclusiones: «Que se modificase la legislación vigente sobre arrendamientos agrícolas, en el sentido de que sean más justos, se otorguen por largos plazos y se abonen al arrendatario las mejoras hechas en una finca, de acuerdo con los propietarios. Que se establezca la concesión del derecho de retracto a los arrendatarios en los contratos de venta de las fincas que llevan en arricido».

La contestación no se ha hecho esperar.

UN DICTAMEN OFICIAL

En los últimos días del pasado mes de octubre, la Junta Central de Acción Social Agraria, elevó a la Dirección General, asesorada por aquella, un dictamen interesantísimo sobre «contratos de arriendo, subarriendo y aparcería», que vamos a extractar suavemente, añadiendo levisímos comentarios y algunas referencias de lo que en naciones extranjeras rige sobre cada uno de los extremos que abarca el dictamen referido.

LA TASA DE LA VENTA

La Junta aludida afirmó su criterio favorable al principio de la libertad de contratación en los nuevos contratos, no sometidos,
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por tanto, a tasa alguna. Así ocurre en la inmensa mayoría de los países agrícolas, si bien hay alguna excepción, como en Checoslovaquia, donde rige un límite máximo de renta, que es para los cultivos de forraje y por hectárea, el valor que tenga en la Bolsa de Praga la medida de 150 kilos de centeno; para la hectárea de patacas, el valor de 180 kilos; para cereales de segunda, 200 kilos de su semilla; y la hectárea de terreno dedicado a remolacha, 300 kilos de la misma.

En orden a eso, es curiosa la modalidad acogida en Bélgica. No hay allí tasa de rentas, pero están facultados los tribunales agrícolas para modificar en más o menos la cuantía de la renta durante la vigencia del contrato, según sea aconsejado por las variaciones a veces notables del valor de la moneda y de los precios de los productos agrícolas, que suben y bajan enormemente durante lapsos pequeños.

Cuando la normalidad reina en una nación, es indudablemente preferible la libertad contractual, es decir, que la oferta y la demanda rijan este fenómeno económico.

DURACIÓN DE LOS NUEVOS CONTRATOS

La Junta de Acción Social tomó sobre la duración de los contratos, estos acuerdos interesantísimos:

El plazo mínimo de duración de los contratos de arrendamiento de fincas rústicas, cuando el precio convenido en ellos no exceda de 3.000 pesetas anuales en los contratos individuales, ni rebase de esta cifra la que en el prorrateo corresponda a cada individuo en los colectivos, se fijará en seis años, prorrogables por otros seis a voluntad del colono.

Si durante el transcurso de los referidos plazos el propietario deseara cultivar directamente la finca objeto del contrato, tendrá derecho a ella, con obligación de entregar al arrendatario en las fechas de pago determinadas y durante el número de años que falten para completar los convenidos, el importe de la respectiva anualidad de arrendamiento.

Al enajenar una finca arrendada, el arrendatario conserva su derecho a la explotación de la finca arrendada hasta el término del plazo legal o convenido, salvo el caso de que quiera explotarla directamente el propietario en las condiciones indicadas en el párrafo anterior.

Se exceptuarán de los referidos plazos de duración de los contratos, los de aprovechamiento de pastos y determinados cultivos, tales como los de maíz, pataca, azafrán, melones, anís huerta, los de nueva implantación y aquellos que tienen el carácter exclusivo de intermedios. Cuando no haya avenencia entre
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las partes para su determinación, a este efecto intervendrá el Patronato local de Acción Social Agraria, pudiendo apelarse de sus acuerdos ante los provinciales y la Junta Central de Acción Social Agraria.

El arriendo a largos plazos que ya pidieron nuestros labriegos en Medina, es una necesidad, habida cuenta de lo inseguro de las cosechas. Un cómputo de muchos años, permite llegar a una media de cosecha que puede ser remuneradora en poco tiempo; si hay desgracia, llega la ruina. De ahí las prórrogas admitidas en numerosas legislaciones y la tácita reconducción aceptada en numerosos contratos.

La vieja legislación española, obligaba a que el despido se efectuara con un año de anticipación, y bastaban tres días de permanencia en la tierra arrendada, para que fuese aplicada a tácita reconducción. Parco anda en esto nuestro Código Civil, estableciendo que, cuando no se haya fijado duración contractualmente, se entiende que dura hasta la obtención de una cosecha, aunque exija tres años, y que cuando haya dos o tres hojas, se suponga hecho el contrato por tantos años como hojas hay. Pero en cambio, vendida la finca, puede expirar el contrato.

Nuestras costumbres agrícolas van mucho más allá que nuestra ley civil positiva. Es frecuentísimo el caso de suceder los hijos a los padres en el disfrute de un arrendamiento durante numerosas generaciones; y de grata memoria es nuestra rabassa morta, que hace durar el arrendamiento lo que dura la vida, o un promedio de cincuenta años; y la mamportería asturiana, que dura de treinta a cuarenta años en el cultivo a medias de las pomaradas.

En Baviera, el Estado interviene los arriendos y puede modificar sus plazos o anularlos si se trata de tierras menores de cinco hectáreas, o de más de diez, cuando el colono carece de otros terrenos; o de veinte, si llevara doce años labrándole. En Austria, la Comisión de Transmisión de Propiedades, interviene en los contratos de más de seis años, concediéndoles, si no dañan los intereses comunes. Bélgica ha tomado el plazo de tres años, pero con prórroga de tres, de seis y de nueve años, según cultivos; y los despidos los regula, obligando a efectuarlos con dos años de antelación.

También Checoslovaquia tiene establecido el derecho de prórroga, aun contra el dueño de la finca, a no ser que sólo posea éste quince hectáreas o menos; pero es preciso, que el colono cultive personalmente y sin obreros la heredad, y no posea más de ocho hectáreas, ya en propiedad ya en arrendamiento. Más curioso es aún lo establecido en Italia, donde es preciso demostrar que hay causa que justifique el despido cuando ha concluido un contrato, para darle por extinguido.
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Punto propenso a discusiones es el tipo de precio de arriendo, fijado por la Junta de Acción Social para aplicarle las reformas conseguidas. A unos parecerán pocas las 3.000 pesetas, a otros muchas. Nosotros debemos advertir, que las legislaciones extranjeras procuran los beneficios en favor del arrendatario en los arrendamientos pequeños. El caso del gran rentero, es el caso del gran capitalista, que no necesita protección de la ley como el pelantrín.

REVISIÓN DE LA RENTA

Ya hemos consignado antes algo de lo estatuido sobre esto en otras naciones.
Nuestra Junta de Acción Social Agraria opinó que, fijado el plazo de duración de los arriendos, la revisión del precio de los mismos en períodos distintos, daría lugar a perjudiciales trastornos.
Y es que aquí hay normalidad en los accidentes económicos que influyen en estos asuntos.

SUBARRIENDO

Dice la Junta de Acción Social: El subarriendo sólo debe aceptarse como excepción, cuando el contrato no tenga carácter de especulación y previo informe favorable del correspondiente Patronato de Acción Social Agraria, pudiendo recurirse ante la Junta Central de Acción Social Agraria.
Bélgica continúa autorizando los subarriendos. Checoslovaquia no sólo los autoriza, sino que los beneficios que establece sobre prórrogas, etc., para el arrendatario, los hace valer para los subarrendatarios, siempre que sigan las condiciones que al primer arrendatario exige.

MEJORAS

Las mejoras necesarias en los predios rústicos, pueden tener el carácter de obras de conservación ordinarias o de carácter extraordinario. Siendo las primeras aquellas que exige la cosa arrendada para conservarla en el estado en que se recibió, es indudable que esta clase de obras deben efectuarse por cuenta del arrendatario. Respecto a las de carácter extraordinario, como su ejecución se exige, no para la conservación del predio, sino para evitar un daño que haría desmerezecer su futuro valor, deben efectuarse por cuenta del arrendador.
En cuanto a mejoras simplemente útiles, entendiéndolo por tales,
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aquellas que afecten de una manera permanente y sustancial a la productibilidad de la finca, si se realizan en virtud del contrato, a él habrán de atenerse las partes, pero si no son contractuales, pueden ofrecerse los siguientes casos:

1.º Que puedan separarse sin perjuicio del predio.
2.º Que no puedan separarse. En el caso primero, podrá retirarlas el arrendatario al término del contrato, y si el arrendador desea que continúen en la finca habrá de abonarlas.

En el caso segundo, las mejoras se abonarán por partes iguales entre arrendador y arrendatario. Para la determinación de las mejoras útiles discutidas, se atenderán las partes a previa calificación paritaria.

Los cambios de cultivo, especialmente los que supongan el paso del herbáceo al arbóreo o arbustivo, no podrán hacerse sin consentimiento del arrendador. Si llegaran a efectuarse prescin- diendo de él, el arrendatario queda obligado a suprimir cuantas modificaciones hubiese introducido para efectuar el cambio. Pero si el arrendador lo aceptase, por considerarlo útil, estará obliga- do a abonar el valor de la mejora.

Tal es lo que acordó la Junta de Acción Social sobre el extre- mo tan interesante de las mejoras. En la redacción del acuerdo, está sucinta y convincente la justificación del mismo.

Es evidente la justicia y la conveniencia de espolpear los buenos deseos de los colonos amantes de su trabajo, mas ello dentro de la necesidad de poner un dique a las exageraciones, que acabarían por arruinar al dueño de la finca.

La Junta ha ido más allá que nuestro Código Civil, ciertamente parco y remiso en esta materia de indemnizaciones por mejoras, así a favor del arrendatario como del usufructuario.

Sin embargo, aún pudiera haberse aclarado más algún extre- mo: como el de las mejoras de lujo; y el acuerdo compensador de que, si el arrendatario causaba destrozos o hacía desmerecer la finca, se le indemnizase al propietario.

Las mejoras son tratadas de diferente manera por las leyes y costumbres de otros países.

Bélgica, por ejemplo, accede a que sean abonadas al colono, pero en justa proporción, si aumentan el valor de la finca. Aco- plada a esta manera legal, vive la costumbre del país, que en algunas zonas adopta una modalidad curiosa: la de que el colono entrante se las abone al saliente, siendo parte en tal suma la paja, abonos y cosechas pendientes que aquel deja. En cuanto al beneficio aportado a la heredad por el cambio del cultivo si no fué efectuado de acuerdo con el dueño, no tiene derecho a ser indemnizado el colono. Para evitar pleitos, suelen los propieta- rios de los fundos belgas unir al contrato, un análisis concreto
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agronómico y químico de la heredad que se arrienda, que sirve para poner en claro todo esto de mejoras y deterioros al finar el arrendamiento.

A este respecto, es digno de anotarse lo legislado en Cuba sobre mejoras en los predios que el Estado arrienda. Allí, las mejoras hechas, quedan de propiedad del Estado. Mas si un rentero hubiese construido en su finca un ferrocarril, gastándose en él más de 200.000 pesetas, tendrá derecho a que el contrato se le prorrogue por diez años. Finados éstos, el ferrocarril pertenece al Estado.

Francia tiene asimismo establecido, que toda clase de mejoras sean, salvo pacto en contrario, del dueño de las tierras. Por el contrario, Holanda, partiendo de la necesidad de alentar a los colonos a que mejorando los campos enriquezcan la nación, establece las indemnizaciones a favor del colono, si bien poniendo un dique a las exageraciones.

Las leyes inglesas especifican más. Según ellas, el rentero necesita consentimiento del dueño para construcciones, desmontes, plantaciones y saneamientos. Para hacer canales de desagüe, no ha de requerir autorización, pero ha de avisárselo. Para las demás mejoras, no es preciso ni que avise. Las mejoras se abonan al arrendador según dictamen de peritos. También Italia tiene admitido el pago de las mejoras.

DERECHO DE RETRACTO

La Junta Central de Acción Social Agraria hubo de estimar que debe concederse el derecho de retracto a los arrendatarios de predios en que el precio convenido no exceda de 3.000 pesetas anuales.

Del mismo modo, debe concedérsele el derecho de preferencia al nuevo arriendo.

Cuando el precio del arrendamiento se fijase en tal forma que hiciera sospechar por su desproporción con las características de la finca que se utilizaba como medio para hacer desaparecer el derecho preferente concedido al arrendatario, se someterá el caso, a instancia de éste, a examen del Comité paritario de la propiedad rústica correspondiente.

Aquel derecho de retracto que la referida entidad aconseja establecer, como el de tanto que otros piden, son viejas fórmulas jurídicas de derecho sobre la finca labrada a favor de quien la labra; constituyen uno de los procedimientos para dar a la acumulación de trabajo que año tras año enriqueció la tierra, una compensación natural y anhelada. Porque nada hay tan deseado por el colono apto y trabajador que reune algunos elementos de
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resistencia, como el ascender de rentero a amo. Sabe él por dónde y cómo ha de sacar mayor fruto a la tierra, si la tierra, por ser suya, le incitase a un formidable aumento de labor y a meter en su cultivo los brazos de los demás miembros de su familia; y sabido esto, la quiere enérgicamente, ya que las demás maneras de ganar de comer que otros hombres ejercitan, son desconocidas para él.

Bien va la Junta por este camino, y aún puede ahondar más en él. Cuanto se haga porque el rentero llegue a propietario, es dar pasos de gigante hacia el logro de la solución para tres problemas de transcendencia inusitada: el social de reducir el proletariado, el económico de aumentar la producción agrícola nacional, y el político, de paz y orden, que encuentra en la más extensa red de pequeños propietarios su cimiento más firme.

En Austria, los colonos que lleven en arriendo desde 1880 una finca de cabida legal según la ley colonizadora, pueden aspirar a su compra por una suma inferior al décuplo de su renta. En Irlanda, la legislación sobre esta materia es copiosa y accidentada. Así la de 1885, ordenó que las ventas libres entre colonos y dueños, hubiesen de ser pagadas en cuarenta y seis años con el cuatro por ciento de intereses; después se fijó la tasa del precio por el valor de las rentas y se les prohibió a los compradores subdividir las fincas compradas ni hipotecarlas por más del valor de diez rentas. De este modo, tres cuartas partes del suelo cultor irlandés ha llegado a poder de quien lo labra.

El derecho de preferencia acordado por la Junta nuestra de Acción Social en el nuevo arriendo, es un avance en este plan, que no suele aparecer en las legislaciones extranjeras.

Asimismo, el último párrafo transcrito del informe de la Junta Central de Acción Social Agraria, debe ser hijo de alguna amarga experiencia; a través de su redacción, notáse que hubo casos en los que por procedimientos condenables, se intentó el despojo de un derecho esgrimido por algún arrendatario, según cláusulas contractuales de arrendamiento, contra los que opusieron una oferta absurdamente crecida de tercera persona, oferta ficticia que para ser anulada sin una ley como la que la Junta propugna, exige un pleito largo, dudoso y carísimo.

COMITÉS PARITARIOS

Quiere la Junta recordar la eficacia de estos organismos recién creados e incorporarles al estudio y resolución de los problemas que nos ocupan; y al efecto, trae a colación en su escrito, lo dispuesto en el Real Decreto de mayo del año 1928, según el cual, los Comités paritarios tienen facultades para prevenir los
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conflictos entre el capital y el trabajo campesino y para intervenir en los conflictos entre propietarios y arrendatarios, estudiando e interpretando los contratos dentro de las leyes vigentes, y para evitar que ningún contrato vaya contra la ley ni impida la explotación racional del predio.

DESAHUCIOS

Sobre este punto hubo de tomar la Junta Central de Acción Social Agraria, los siguientes acuerdos:
Deben subsistir las causas primera y segunda de desahucio determinadas en el artículo 1.569 del Código civil, desapareciendo en cambio, la tercera,
Se consideran nulas cuantas condiciones figuren en los contratos que puedan traducirse en impedimentos para aplicar en los cultivos las enseñanzas recibidas universalmente por la técnica.
Se estimará como causa legítima de desahucio, la infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato no subsanables mediante justa indemnización; y asimismo, la reincidencia de infracciones subsanables, cuando la indemnización no se hubiera abonado.
La causa cuarta de desahucio establecida en el artículo 1.569 del Código Civil, se modificará en relación con el número dos del artículo 1.555 del mismo cuerpo legal, en el sentido de substituir la cláusula •según costumbre de la tierra•, por los términos •según costumbre recibida por la técnica aplicada a las condiciones del lugar•.
Las dos cláusulas del artículo 1.569 del Código Civil que deben subsistir para fundamentar el desahucio, son: Primera, haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arriendos en los artículos 1.577 (•por todo el tiempo necesario para la recolección que toda la finca diere en un año o pueda dar de una vez, aunque pasen dos o más años•) y 1.581 (•por años si el alquiler fijado es anual, por meses si es mensual•). Segunda, falta de pago en el precio convenido.
En cambio, debe desaparecer la tercera, que es •infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato•.
Hay una cuarta causa de disolución fijada por el referido artículo 1.569, cuya redacción la Junta modifica; es: •Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer, o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el número segundo del artículo 1.555 (•a usar de la cosa arrendada como diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra•).
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El segundo párrafo de los copiados del informe que vamos comentado bajo el último epígrafe, es muy de ponderar, porque sujeta a la ciencia caprichos y veleidades que pueden ser dañinos, asestando a la rutina irracional un golpe que es necesario.
Y el tercer párrafo contiene una enorme cantidad de sentido práctico y sentido común.

ADICION-APARCERÍA

La Junta acordó hacer constar su criterio de que sean transmisibles todos los contratos que tengan carácter de inscribibles.
Asimismo advierte que el tema de aparcería será objeto de una información que efectúa la sección agro-social.
Son entrambos puntos de un enorme interés. El acordado, porque de la inscripción arrancan derechos muy transcendentes consagrados en nuestra legislación positiva, y de lo que espera el resultado de dicha información, porque es sistema muy extendido por el agro español, que en algunas zonas le debe su prosperidad.

PROYECTO DE LEY ARGENTINO

Queremos terminar este bosquejo ligerísimo, con unas notas dignas de estudio sobre el proyecto aprobado por la Comisión de legislación de la Cámara Argentina de Diputación hace pocos días.
A las prescripciones de esta ley nueva, quedaron sujetos cuantos tratos y compromisos se realicen, teniendo por base tierras cultores o fincas ganaderas.
Señala como plazo mínimo para los arrendamientos rústicos el de cinco años, aunque se hayan pactado por menos, si el arrendatario anuncia al arrendador dentro del año primero que se acoge a dicha ley. Toda prórroga de contrato presupone la vigencia del contrato prorrogado; sobre todo, en lo que afecta al plazo.
Prohibense los subarriendos o las cesiones de contrato.
Los contratos de arrendamiento, han de otorgarse cualquiera que sea su valor ante escribano o juez, y si alguno infringiese este precepto, pagará cien pesos de multa cada parte.
El arrendatario puede construir una casa en la finca con dos pisos y cocina, y hacer las obras que crea indispensables para trabajo de la heredad, y levantar tinglados, silos, aguadas, etcétera, etcétera. Puede plantar árboles frutales, no debiendo pasar de quinientos. Cuando el contrato expire, los peritos nombrados al efecto por ambas partes, tasarán estas mejoras, que el dueño
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deberá pagar al rentero. Y es de notar el singular añadido: el rentero no perderá su derecho a las indemnizaciones por mejoras, aun cuando la finca haya sido embargada o hipotecada.

El citado proyecto declaró nulos los conciertos, obligando al rentero a vender sus frutos al arrendador o a persona que él designe, los que le obliguen a un seguro con determinada Compañía o al uso de determinadas máquinas, y en fin, cuantas condiciones pugnen con la ley.

Otra importante disposición es la que obliga a los propietarios a establecer escuelas para los hijos de los colonos en el centro del fundo, si no existen otros centros de instrucción a menos de diez kilómetros del poblado.

Declaranse inembargables los muebles, las ropas, los útiles domésticos, un arado, una rastra, una máquina sembradora, una cosechadora, un «suky» o un automóvil, un carro con siete arneses o un camión, quince caballos o tres yuntas de bueyes, dos vacas y sus crías, tres cerdos, los animales útiles y aves de corral para el consumo de un año de la familia, y la semilla para la siembra hasta un máximo de cien hectáreas.

Cuando se trate de fincas ganaderas, serán también inembargables un toro semental, diez vacas lecheras con sus crías, una jardinera o un automóvil de transportes, una máquina desnatadora y los envases necesarios.

Es, en suma, la protección a largo plazo y la justa reciprocidad en las relaciones entre terrateniente y cultor.

COLOMA.