El Foro español (Madrid. 1898) (1911-07-20 00:00:00), página 8

tratantes estipulan, las cuales se obligan á cumplirlas solemnemente los interesados.

Por lo general, el contrato de tornayunta se concierta por un año agrícola, cuyo período es prorrogable indefinidamente, resolvéndose si cualquiera de las reses percibe ó se inutiliza.

Retroventa con arrendamiento.

UNICO

España

Una de las costumbres consuetudinarias que el moderno derecho popular viene extendiendo con más fuerza y expansión por casi todo el territorio español, siguiendo la idea de sustituir las hipotecas y los préstamos con intereses elevados, por contratos menos onerosos para los agricultores y labradores, es la determinada en la heredad de vender una finca, generalmente rústica, con pacto de retrocesión, previendo en el convenio que el vendedor conservará la heredad en arrendamiento, durante el período del contrato.

Esta práctica, que no tiene precedentes muy antiguos, ni nombre especial en las poblaciones en que se desen- vulve, es una verdadera retroventa singular, en la que se ofrece la novedad de constituir al propio tiempo que aquél pacto, un contrato de arrendamiento en beneficio del vendedor, que de este modo no pierde en ningún momento el uso de la tierra, ni los aprovechamientos consiguientes que la misma produzca; si bien ha de abonar por tal disfrute al comprador, un canon o pensión, estipula- do unas veces en frutos y otras en dinero.

La costumbre está bien desarrollada, como hemos dicho, en la mayor parte de las provincias españolas; pero aquí solamente vamos á detallar los principales caracteres de la institución consuetudinaria, en aquellas localidades donde se utiliza con mayor frecuencia.

En los partidos judiciales de Alburquerque, Almendralejo, Cáceres, Coria, Don Benito y Plasencia, pertenecientes todos á la región de Extremadura, la venta á retro con arrendamiento á favor del vendedor está muy generaliza- da, adquiriendo cada día mayores proporciones y avanza- ces la costumbre.

Generalmente, otorgado el contrato de compraventa con pacto de retrocesión, los contratantes acuerdan de modo inmediato que la finca enajenada quede en poder del vendedor mediante la estipulación de un contrato de arrendamiento, en el que se señala una cantidad que repre- senta el precio del arriendo; ofreciendo la venta in- mobiliable de no pasar el inmueble, á pesar de la enajena- ción, á manos del comprador.

La cantidad que como renta ó merced del arrenda- miento se estipula comúnmente en estas retroventas especiales, suele ser el 10 por 100 del precio de la venta; lle- gándose en algunas localidades, como Coria, á convenir el 20 por 100 en tal concepto, con lo cual la situación del vendedor se hace muy dura y comprometida.

Casi siempre se pacta en esta convención popular, que si deja de pagarse la pensión ó canon estipulado durante uno de los plazos acordados para el arriendo, el contrato queda extinguido y además la venta consumada.

En la provincia de la Coruña, también son muy frecuen- tes los contratos de compraventa con pacto de retroce- sión, en los cuales se estipula generalmente el arrenda- miento de la finca á favor del vendedor. Tales pactos, des- envueltos y reglamentados por la costumbre popular, han sustituido poco á poco á los préstamos hipotecarios, que debido á la codicia de los prestamistas, arruinaban á los labradores de las localidades gallegas.

Ordinariamente se faculta al vendedor para retraer la finca enajenada en cualquier tiempo, estableciéndose el tanteo á favor del comprador; en el caso de que aquel traspase su derecho á recobrar la heredad vendida con el pacto de retrocesión.

El plazo para retraer varía entre dos y diez años, du- rante cuyo período el vendedor satisface por el arrenda- miento de la tierra enajenada una pensión ó canon, paci- tado unas veces en dinero y otras en especie, precisamen- te de la producida ó producidas por la finca, que equi- vale al 6 ó 8 por 100 del precio convenido por la venta.

La falta de pago de la pensión durante un término de tiempo que oscila entre seis meses y dos años, es causa suficiente para que se consuma el contrato de comprava- venta; sin facultad por parte del vendedor-arrendatario, para reclamar posteriormente ninguna indemnización de daños y perjuicios.

En los términos municipales de Puebla de Trives y Car- ballino, según manifestación de los Registradores de la propiedad de los distritos correspondientes, en el 75 por 100 ó más de los casos, las fincas vendidas con pacto de retrocesión, de arrendamiento, pasan á poder del com- prador en mayoría de las veces por dificultades económi- cas de los vendedores que no pueden satisfacer la renta, reducidísima casi siempre, que pagan por el arriendo de su finca, y en no pocas por la emigración continua de las familias de aquellas localidades.

En el partido judicial de Caravaca, provincia de Murcia, es muy corriente en las ventas á retro de heredades, huer- tas y tierras de labor, convenir el arrendamiento de las mismas vendidas, á favor del enajenante; para lo cual, en el documento público ó privado, que se otorga, queda consignada una cláusula especial, en la que los contratantes determinan que la finca enajenada se arrienda al vendedor durante el término del pacto de retrocesión, que general- mente se estipula por uno ó dos años.

En el pueblo de Abanilla, partido judicial de Cieza, de la provincia de Murcia igualmente, las cartas de gracia entregando en arrendamiento la tierra vendida al vendedor, son muy frecuentes.

Estos contratos se otorgan por el plazo de un año, y ofrecen de singular que no señalan precio ó merced por el arrendamiento, aunque desde luego lo convienen los interesados particularmente.

El vendedor-arrendatario, está obligado á satisfacer puntualmente la renta, en cuyo supuesto el contrato se va re- novando técnicamente; pero en el caso de que aquél deje de abonar uno ó dos plazos, la falta de pago se considera como motivo bastante para consolidar la adquisición de la finca á favor del acreedor-comprador y arrendador al precio del tiempo.

La misma costumbre y en idénticas condiciones, se desarrolla en Daimiel (provincia de Ciudad Real), La Roda (provincia de Albacete), y Yecla (provincia de Murcia).

En muchas poblaciones del antiguo principado de Cataluña, también es conocido el pacto de retroventas, es- tableciendo el arrendamiento de la finca á favor del vendedor; pero tal convención consuetudinaria, no presenta novedades de nota que sean una singularidad de las ex- puestas anteriormente.

Por lo general, el contrato se concierta por tiempo inde- finido, único variante que inicia, aunque en algunas loca- lidades el plazo de la retrocesión se estipula por tres ó cinco años, según los casos y la extensión de las tierras; y el interés medio que se acuerda como renta ó precio del arriendo, es del 5 al 6 por 100 anual.

En los términos de Aranda de Duero y Villarcayo (pro- vincia de Burgos), y en los de Haro, Nájera y Torrecilla de Cameros (provincia de Logroño), es muy general que se establezca el arrendamiento de la finca vendida con pacto de retrocesión en favor del vendedor, durante el plazo para retraer; obligándose dicho vendedor á satisfacer al comprador, con el nombre de renta, una cantidad equiva- lente al interés del precio de la compra.

Los plazos que comúnmente se estipulan para ejercitar el derecho de retracto, son de cuatro, seis y hasta de ocho años; pactándose en algunos distritos que la falta de pago de una anualidad de renta ó pensión, produce la extinción del derecho de retracto en la cosa enajenada.

En la mayor parte de las localidades, sin embargo, la cos- tumbre acepta la prórroga de los plazos, y en varios lugares se permite á los acreedores-compradores la venta en pública subasta extrajudicial, de las fincas vendidas, en- tregando al vendedor lo que reste del precio obtenido, después de satisfacer la cantidad primitiva, los intereses y los demás gastos devengados.

Luis Moutón y Ocampo.

(Continuará)