El Foro español (Madrid. 1898) (1908-03-20 00:00:00), página 4

una finca faltase un solo eslabón. Y ciertamente que de este modo el Registro reflejaría el estado de la propiedad, y la historia de una finca empezando por un título de dominio anterior á la fecha en que empezó á regir la Ley, aparecería con perfecta claridad, revelando todas las trasmisiones y la constitución y cancelación de todos los gravámenes.

Pero tan excelentes propósitos requieren para su realización una condición indispensable, que desgraciadamente no existe, y es la docilidad de los propietarios, su convencimiento de que las transmisiones y gravámenes de la propiedad deben constar en títulos adecuados y que éstos títulos deben llevarse al Registro. Cuando todo esto falta, es inútil aspirar á que tales oficinas reflejen de un modo perfecto el estado de la propiedad; siempre habrá lagunas en la historia de algunas fincas y así vemos en los Libros millares de inscripciones primeras hechas hace 40 años que están esperando por una inscripción 2.ª, que demuestre que alguien ha adquirido o gravado la finca. ¿Y es posible que durante tanto tiempo no se hayan verificado transmisiones? Si se han verificado, pero no constan en documento público ó bien éste no se ha inserto.

La experiencia de lo ocurrido debe hacer cauto al Legislador y recordarle que lo mejor es enemigo de lo bueno. Ya que aspira á que todos los títulos se inscriban, dé facilidades para ello, pero no exija en términos absolutos la necesidad de la previa inscripción castigando en el adquirente la incuria del trasferente, pues con ello no impedirá que el público continúe alejado del Registro.

No se vaya á creer que yo defiendo la inscripción de un título aunque el derecho trasmitido figure registrado á nombre de persona distinta del trasferente. Lejos de mí incurrir en tal herejía hipotecaria. La inscripción debe garantizar al propietario que no se inscribirá contrato alguno de trasmisión ó gravamen de la finca sin que aparezca otorgado por él ó por su legítima representación. Pero cuando la finca no está inserta á favor de nadie, ¿qué dificultad hay en permitir la inscripción del título traslativo del dominio?

El Legislador quiere que conste en el Registro toda la cadena de propietarios, pero exige que el primer eslabón sea anterior á 1863 y esa exigencia ofrece dificultades insuperables. ¿Por qué ese eslabón no ha de ser de fecha corriente? ¿Qué puede ocurrir? ¿Qué venda una finca quien no es dueño? Ciertamente, pero hoy también puede suceder lo mismo con la inscripción posesoria, y nadie se preocupa de ello, porque tales inscripciones no perjudican al legítimo dueño, quien tiene expedito el camino para pedir en juicio su anulación.

Pues aplíquese el mismo criterio á las inscripciones de títulos traslativos de dominio, y digase que cuando no conste registrado el derecho del trasferente surtirán los mismos efectos que las inscripciones posesorias. Pongamos de ello un ejemplo.

El arrendatario de una finca, que no está inserta á favor de nadie trata de apropiársela, aprovechando la incuria del dueño. Para conseguirlo hoy, necesita comprar á dos testigos que declaren en el oportuno expediente, y después vende la finca en escritura pública, que se inscribe sin dificultad. He aquí una estafa que tiene fácil remedio. El dueño legítimo de la finca, en cuanto se entera de los hechos demandará á vendedor y comprador pidiendo la nulidad de los títulos y de las inscripciones y obtendrá ejecutoria favorable siempre que interponga su acción antes de que el comprador haya consolidado el dominio por prescripción. Molestia será para el dueño el tener que acudir al Juzgado, pero es molestia que se evitaría si tuviera inserto su título.

Si se adopta la solución que propongo, y la escritura de compra venta pueda inscribirse sin necesidad de registro previamente el derecho del vendedor, el arrendatario de mi ejemplo no necesita para consumar su estafa de la compra de los dos testigos, pero el dueño legítimo del inmueble podrá siempre reivindicar su propiedad como en el caso anterior, y la molestia que le ocasioné el pleito será el justo castigo de su incuria al no insertar.

Si raros son hoy los casos de inscripción posesoria á favor de quien no es dueño, tampoco será frecuente la venta de finca hecha por quien no ostente derechos dominicales, y la codicia de los usurpadores de lo ajeno se contendrá ante lo deseable de las inscripciones que pueden conseguir por medios reprobados.

Estoy por creer que con el nuevo sistema sería más difícil el estafetismo, porque hoy los compradores confían tal vez demasiado en la inscripción posesoria y no se esfuerzan en averiguar si el poseedor es el legítimo dueño, mientras que el que compra una finca á quien carece de titulación inscrita escudriña los medios de adquisición del vendedor y con alguna diligencia pronto adquiere la convicción de si es ó no dueño.

Creo, por lo expuesto, que tratándose de títulos traslativos de dominio debe desaparecer el artificial defecto de la previa inscripción, y siempre que el derecho transferido no aparezca registrado á nombre de tercera persona, debe el Registrador proceder á la inscripción definitiva á favor del nuevo adquirente. Es lamentable que un comprador de buena fe presente su escritura en el Registro y tal vez acompañe otra otorgada diez años antes á favor del vendedor y aun exhiba otro título de fecha más antigua expedido á nombre de un causahabiente del vendedor, es decir que justifica con documentos auténticos el dominio disfrutado en un período de 20 ó más años, pero como los documentos son posteriores á 1863 no es admisible la inscripción de ninguno, y á ese adquirente no le queda otro remedio que el expediente judicial si tiene vocación (que vocación se necesita hoy) para poner su propiedad al amparo del Registro.

Ciento que el nuevo proyecto permite la inscripción de los títulos anteriores á la fecha en que empiece á regir. Me parece bien la concesión, pero tiene el defecto de ser temporal y la necesidad que se trata de remediar es de carácter permanente. Se trata de moderar el rigorismo tradicional del art. 20 y sin duda se abriga la esperanza de que ahora los propietarios acudirán al Registro para empezar en 1908 la cadena