El Foro español (Madrid. 1898) (1909-06-30 00:00:00), página 2

mos de dar al pacto de venta extrajudicial de bienes hipotecados, una eficacia práctica que pudiera hoy no ser completa, ó por lo menos que procuremos dotarle de garantías que alejen todo peligro de dificultades; debió ser esta labor legislativa, pero no lo ha sido y como cabe dentro de nuestras facultades remediar en parte la omisión, me atrevo á proponer á la consideración de los compañeros algunas observaciones por si las estiman dignas de tenerse en cuenta.

La fórmula generalmente usada en la estipulación de referencia consiste, á grandes rasgos: 1º en la opción del acreedor por el procedimiento judicial ó el extrajudicial, y 2º en la reglamentación del procedimiento extrajudicial. A este propósito se determina que vencida la obligación y no satisfecho el crédito, el acreedor citará al deudor á la subasta que se celebrará veinte días después en una notaría, anunciándose al público durante este plazo y fijándose el tipo de subasta que de ordinario es el importe de las responsabilidades que garantiza la fianza incluido el crédito supletorio para gastos y costas en su caso. Celebrada la subasta con efecto, queda depositado el precio en la notaría; con su importe se reintegra el acreedor de principal, intereses y gastos y el resto queda á disposición del deudor, de sus herederos ó de quien proceda. La fórmula termina facultando el deudor al acreedor para que en su representación otorgue la venta. En el caso de subasta sin efecto, el acreedor podrá adjudicarse la finca en pago del crédito, siendo título bastante para la inscripción la misma escritura de constitución de hipoteca y copia del acta que acredite haberse celebrado sin efecto la subasta.

Esta fórmula es la usada en este distrito; en parecidos ó iguales términos he visto escrituras de otros distritos y substancialmente la misma es la contenida en las escrituras que motivaron los recursos resueltos en 28 de Noviembre de 1893, 12 de Julio y 21 de Octubre de 1901 entre otros.

Este fórmula generalmente aceptada contiene tales vaguedades y omisiones que pudieran producir peligrosas dudas que estamos en el caso de desvanecer para rodear al procedimiento extrajudicial de toda clase de garantías.

La primera omisión que se echa de ver es la de falta de requerimiento al pago. Claro que legalmente no es necesario, pero sería conveniente que por lo menos se incluyera en la citación para la subasta. Respecto de la citación no se dice más sino que se citará al deudor ¿esta citación es, pues, necesariamente personal? De no serlo, ¿podría estimarse válida la citación hecha á las personas y por el orden establecido en el art. 268 de la Ley de Enjuiciamiento civil? Y si la citación no puede hacerse personalmente por ausencia del deudor, ¿no sería conveniente señalar en la escritura el domicilio para la citación en la forma prescripta para el requerimiento al pago en la novísima reforma? Y en caso de fallecimiento del deudor ¿habrá de entenderse la citación con sus herederos? Puede ocurrir que los herederos no sean conocidos del acreedor ó que el deudor muera intestado: en estos casos ¿tendrá derecho el acreedor á instar la declaración de herederos á favor de quien proceda ó á inquirir por medio del registro general de actos de última voluntad la que lo sea del deudor y obtener copia de esta disposición? Por que es evidente que la falta de citación ó la citación hecha indebidamente, anularía todo el procedimiento posterior.

Son extremos estos de gran interés, pero la cuestión más grave á mi juicio está en la personalidad para la enajenación de la finca hipotecada. Se ha celebrado, con efecto, la subasta; el deudor no quiere ó no puede concurrir al otorgamiento de la escritura de venta: á primera vista parece no hay dificultad, pues para ello tiene delegada su representación en el acreedor; pero esta representación, ¿qué naturaleza jurídica tiene? Los términos usualmente empleados (autoriza, faculta, confiere su representación, da poder), son un contrato de mandato de forma especialísmo, pero man- datal al fin, y cuyos efectos no pueden regularse en contra de las disposiciones de la Ley; es, pues, revocable por la voluntad del mandante, y se revoca de derecho por la muerte, sin que sea válido el pacto en contrario. Si, pues, el deudor revoca este mandato, ó sin revocarlo muere antes de realizada la venta, cons- tando de algún modo en el registro la revocación ó la muerte, la escritura no será inscribible, y aun no constando podría pedirse en su día la nulidad de la venta y de su correspondiente inscripción. Claro está que en este litigio tal vez llevarían el acreedor y el comprador la mejor parte, pero nuestra misión no es preparar el éxito de los litigios, sino prevenirlos, evitarlos, y aunque el peligro sea remoto, no puede negarse que existe.

En este punto yo veo la solución en la fórmula que propone D. Tirso de la Torre en su notabilísimo «Exemplarium», (ejemplos números 162 y 163, páginas 410 y 414, tomo I.) es decir, que en vez de facultar ó autorizar el deudor al acreedor para la venta, lo que hace es transmitir para el caso de falta de pago, no el dominio (pacto prohibido), sino una de sus facultades, la de enajenar (el jus abutendi, dice el Sr. La Torre). Hecha así la estipulación es irrevocable, y, como pendiente de condición, no produce ni aun alteración en la liquidación del impuesto de derechos reales: por mí partí nodudo de su validez; dejó la defensa de esta fórmula á su autor, que estoy seguro contestará á mi requerimiento, y de su alegación obtendremos no pocas enseñanzas.

Todas las dificultades antedichas se presentan en el caso de fallecimiento del deudor, agravadas por la necesidad de la inscripción previa á favor de los herederos, pues no sé hasta qué punto pueda aplicarse al pacto de venta extrajudicial la exención de inscripción previa contenida en el número tercero del inciso 8.º del art. 17 de ley de reciente promulgación (la estructura de la nueva ley obliga á citar sus disposicio- nes de este modo enrevesado y confuso; hay artículo que tiene nueve párrafos sin numerar y regla que contiene diez incisos.)

Todavía hay otro punto interesante que, con la fórmula en uso, se presta á muchas confusiones: la devolu- ción del sobrante del precio de la venta y su depósito