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tendemos la vista por Europa veremos sancionada por la experiencia la verdad de esta teoría; Inglaterra y los Países Bajos, los pueblos del continente en que primero ha existido la libertad del trabajo, son los más adelantados, los más ricos, son los que marchan á la cabeza y dirigen el movimiento industrial de los tiempos modernos; y es porque á la benéfica sombra de esa libertad, ha podido verificarse natural y espontáneamente la división del trabajo en el límite y forma más convenientes.

Aplicando estos principios á la cuestión que discutimos, podemos establecer, que todo organismo económico, destinado á realizar un fin determinado y distinto de los demás fines sociales, debe constituirse con elementos humanos, que libremente y por su propia y espontánea iniciativa y con perfecto conocimiento de la responsabilidad que contraen, concurren á desenvolverlo.

Analizando el problema del Crédito Hipotecario, observaremos, que los propietarios para mejorar las fuerzas productivas de sus fincas, necesitan capitales con determinadas condiciones de devolución del préstamo y de baratura de interés, y para obtenerle dan en garantía su propiedad. Por otra parte, los que por resultado del trabajo y de la economía han logrado formar capitales, desean colocarlos de un modo seguro y fructuoso. Tenemos pues aquí, dos colectividades dedicadas á trabajos especiales, á cuidar y fomentar la propiedad la una, y á la formación y conservación de capitales la otra, que experimentan necesidades que se corresponden recíprocamente, pero cuya satisfacción mutua exige un trabajo especial, que ninguna de las dos está llamada exclusivamente á ejecutar. Hé aquí justificada la existencia de una tercera colectividad, que tenga por misión única satisfacer aquella doble necesidad, sirviendo de agente de préstamos para el propietario y de hipotecario responsable para el capitalista.

Pero se dirá que este agente no ofrece al capitalista una garantía tan sólida como la Asociación mutua de Propietarios, en la que las propiedades de todos los mutuarios garantizaban la falta de pago de cualquiera de ellos y el demérito de su propiedad, pues la hipoteca que suscribe cada propietario en favor del agente está afecta únicamente á la responsabilidad de su propia deuda. Para que el agente ofrezca al capitalista toda la garantía necesaria, es preciso, pues, que posea un capital propio, que pueda compensar el demérito de las fincas cuyos dueños dejen de pagar sus anualidades.
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La estadística permite calcular fácilmente el maximum de quebrantos posibles por la causa indicada, y que debe servir de garantía efectiva de la agencia.

Este sistema tiene para los capitalistas la ventaja de evitarles las molestias consiguientes á la expropiacion y venta en pública subasta de los bienes que garantizan sus créditos; y para los propietarios, la de permitirles dedicarse al cuidado y explotación de su propiedad, sin las preocupaciones consiguientes á la administración de una asociación de que forman parte. Para estos últimos, tiene además otra ventaja de más importancia que la anterior y de un carácter más positivo. Se funda en otro principio de economía social que corresponde á una tendencia general de la humanidad; consiste esta en la aspiración que tiene el comun de los hombres á separar de su existencia y de su porvenir todo lo que siendo eventual y variable les impide establecer de un modo seguro el que podríamos llamar presupuesto de sus obligaciones; á virtud de esta tendencia, el trabajo por prestación personal se ha convertido en el salario para las obligaciones del presente, y las cajas de ahorros, las de socorros mutuos y los seguros sobre la vida se han creado para ocurrir á las contingencias del porvenir. En las asociaciones alemanas, el propietario vive siempre bajo la amenaza de un dividendo de valor variable, por causa del demérito en las fincas de deudores quebrados ó por errores en su avalúo; preferirá pagar á la Agencia un dividendo fijo equivalente al término medio de aquel, con tal que esta le sustituya en aquella responsabilidad. Prueba de esto es, que las sociedades de seguros mutuos á prima ó dividendo variable, se han convertido en sociedades de seguros á prima fija.

Si se autoriza á la Sociedad-agencia para que especule con el capital de garantía, el dividendo fijo ó prima que exigía por aquella responsabilidad, será tanto menor cuanto más lucrativas sean las operaciones para que se la faculte; la prudencia aconseja que estas operaciones sean de índole segura, y que se obligue á la agencia á reponer anualmente el capital que hubiese perdido.

Por último, si entre los propietarios y capitalistas hay algunos, cuya perfección de facultades y variedad de aptitudes é inclinaciones, les permite é impulsa á dedicarse á trabajos distintos de los que constituyen su especialidad, y que sirvan de pasto á su actividad exuberante, pueden voluntaria y libremente ingresar en la
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Agencia como socios comanditarios; de suerte que este sistema, estableciendo marcadamente la diferencia de fines que deben realizar tres colatividades diferentes, no opone obstáculos, aunque no obliga, á que los individuos de cualquiera de ellas puedan contribuir espontáneamente á realizar los fines de las otras. En el sistema de asociacion de propietarios deudores, por el contrario, al conceder un préstamo á un propietario, se obliga forzosamente á este nuevo deudor, no solo á la responsabilidad inherente á los préstamos que la Asociacion otorgue á partir del momento de su ingreso en ella, sino á la correspondiente á los verificados anteriormente, y cuando él no tenia intervencion alguna en la administracion de la Asociacion. Creemos por estas consideraciones más perfectas y más en armonia con los principios de la ciencia, las sociedades comanditarias que las Asociaciones de Propietarios.

Si del estudio de la cuestion en el terreno de la ciencia, descendemos á su exámen en la práctica y en el terreno de los hechos, encontrarémos motivos fundados para deducir la misma conclusion. Segun hemos dicho al ocuparnos del Crédito Hipotecario en Francia, en el año de 1852 se expidió un decreto, autorizando el establecimiento de Asociaciones de Crédito Hipotecario regionales, formadas á voluntad de los interesados, por la asociacion de capitalistas ó de propietarios; se constituyeron tres: la de Paris, la de Nevers y la de Marsella: otras muchas llegaron á solicitar la autorizacion especial que necesitaban para constituirse. Pues todas estaban formadas por la asociacion de capitalistas, ninguna por propietarios; y es que no hay punto alguno de contacto entre las costumbres, la clase de trabajo y el modo de ser en general del agricultor, y las atenciones, cuidados y hasta conocimientos que se necesitan para formar parte con inteligencia y provecho de una sociedad mercantil; en Francia, donde la propiedad está muy dividida, y donde la mayor parte de los propietarios pepueños son á la vez agricultores, y viven en su propiedad separados de las ciudades donde tendrian asiento las asociaciones, les seria muy onerosa la asistencia á las juntas, y serian asociados para las pérdidas, pero no para la intervencion y prevision en evitarlas. A los capitalistas que por sus costumbres, aficiones, inteligencia y medios, reunen las condiciones necesarias al desempeño de las funciones que esas asociaciones exigen, es á quienes corresponde formarlas.
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IV.

La segunda cuestion en importancia, que debemos discutir al ocuparnos del Crédito Hipotecario, es la de si conviene que estas instituciones extiendan su accion á un gran territorio, á toda una nacion, ó si es preferible por el contrario, que la circunscriban á un territorio pequeño que forme una parte de aquella. Desde tres puntos de vista debemos mirarla, para tener en cuenta los tres grandes intereses que se rozan con ella y que aunque solidarios en definitiva, aparecen en ocasiones divergentes; son estos el de los propietarios, el de los capitalistas que poseen obligaciones hipotecarias, y el de la Agencia.

¿Cuál es el interés de los propietarios? El interés de los propietarios consiste, en obtener buen precio de las obligaciones que reciben de la Agencia en todas las circunstancias, así en las buenas como en las malas, y con preferencia en estas. Veamos cuál de los dos sistemas, el de circunscripciones pequeñas ó el de las grandes, satisface mejor esta necesidad. Si el territorio es pequeño, dominarán en él generalmente las mismas condiciones climatológicas y meteorológicas; de suerte, que las buenas ó malas cosechas serán tambien generales; cuando sean buenas, los propietarios harán poco uso del crédito, y se emitirán pocas obligaciones, y como por efecto de la amortización periódica de las que están en circulacion y del natural aumento del capital en tiempos de abundancia, crecerá la demanda de ellas, y el precio de las que se emitan será muy alto; este aumento de valor de las obligaciones abaratará el interés de los préstamos é impulsará á los propietarios, á contraerlos con exceso para mejoras poco pensadas, ilusorias á veces, ó para invertirlos en obras de lujo y recreo. Pero supongamos, y esta hipótesis se realiza con harta frecuencia por desgracia, que se suceden dos ó más años de malas cosechas; la demanda de préstamos, no para bonificar y para aumentar las condiciones productoras de la tierra con trabajos de utilidad á larga fecha, sino para las necesidades ordinarias del cultivo, será extraordinaria, y extraordinaria tambien la emisión correspondiente de obligaciones; como en tiempos de escasas ó malas cosechas, el alto precio de las subsistencias y la falta de trabajo, consumen gran parte de las economias y del capital circulante, parte del cual estaba invertido
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en obligaciones, estas saldrán á la venta y aumentarán la oferta, y de consiguiente disminuirá su valor, y si la crisis se prolonga, llegará á encontrarse el mercado, abarrotado de obligaciones, como se dice mercantilmente, y no podrán colocarse á ningun precio; en esta situacion los propietarios más agobiados dejarán de pagar sus anualidades, serán expropiados, y sus fincas vendidas en pública subasta, y si son muchos, y lo serán en una circunscripción castigada toda por la misma calamidad, la oferta simultánea de muchas propiedades disminuirá su valor, encarecerá más el precio del dinero, con lo que se producirá una quiebra general para los propietarios y un peligro para la Agencia, que tendrá que acudir á su fondo de garantía para servir los intereses y amortización de las obligaciones, porque no encontrará comprador para las propiedades hipotecadas que están en completa depreciación (1).

Por el contrario, en una gran extension territorial, en una nación, rara vez acontece que las buenas ó malas cosechas sean generales; las diferencias de clima y los distintos efectos meteorológicos de las regiones que lo componen, establecen cierta compensación, de la que resulta que son rarísimas las cosechas muy buenas y también las malas. De esta situación casi normal en que constantemente se encuentra la propiedad, se desprende, que la demanda de préstamos y la emisión de obligaciones, seguirán cierta ley periódica de tiempo y de cantidad que no perturbará el mercado, y dará lugar, á lo más, á pequeñas alteraciones de precio generalmente ascendente. Si una provincia ó región limitada sufre una sequía ó una calamidad de cualquier género, y para acudir á su remedio tiene que usar del crédito con exceso, encontrará en un mercado vasto, donde hay abundancia de dinero, comprador de sus obligaciones á un precio que puede llamarse corriente, y sin grande quebranto podrá eludir los efectos de la calamidad.

Considerémos la cuestion con relación á los capitales que se invierten en obligaciones, y para proceder en su estudio con completo conocimiento, tratemos de indagar y de determinar en lo posible, el carácter propio de estos capitales y las condiciones que exigen en su empleo ó colocación.

(1) ¿En qué situacion se encontraría en el presente año un Banco Hipotecario, destinado exclusivamente al servicio de las provincias de Castilla ó de la Mancha?
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El capital mueble de que dispone la Sociedad, ya provenga del trabajo de las generaciones anteriores ó del suyo propio, puede dividirse, en cuanto á su aplicación ó fines á que se destina, en dos grandes grupos ó categorías; componen el primero los capitales activos que crean nuevas industrias ó sirven de motores á las antiguas, y que pueden compararse con la sangre que, circulando por las infinitas arterias del organismo industrial de la Sociedad, le dan vida y movimiento y le permiten satisfacer las múltiples y variadas necesidades que esta siente. Estos capitales, más ávidos de ganancia que de seguridad de su propia conservación, á los que no arredra ninguna aventura industrial, por peligrosa que parezca, miran el interés elevado como la condición principal que determina su empleo; vienen á ser, respecto á la masa total de capitales sociales, el elemento batallador que guerrea constantemente para adquirir nuevos territorios industriales, ó para conservar por lo menos la flexibilidad y el vigor de los antiguos, que ya poseía la Sociedad. Estos capitales suelen estar acumulados en pocas manos, y de esta suerte su acción es más eficaz.

El segundo grupo ó categoría lo forman los capitales que, ya provengan del trabajo y de la economía de las clases más numerosas de la Sociedad, ya de la situación de retiro definitivo ó temporal á que forzosa y naturalmente tienden los de la primera categoría, buscan en su empleo, no tanto el alto interés ó beneficio, cuanto la completa seguridad y puntualidad en la percepción de su renta ó interés, aunque sea pequeño, y principalmente las mejores garantías de conservación de su perfecta integridad; en una palabra, solicitan en su empleo una que podríamos llamar consolidación temporal, durante la cual, tranquilamente y sin pérdida, descanse de su acción y se preparen para nuevas empresas, ó se acumulen lenta, pero con seguridad, hasta consolidarse definitivamente por su inversión en la propiedad, que les sirve como de fundente. De este grupo de capitales, que es el mayor en toda Sociedad bien organizada económicamente, provienen los que se destinan á la adquisición de obligaciones hipotecarias, y será mayor la tendencia de aquellos á invertirse en esta clase de valores, cuanto más verifiquen y satisfagan estos á las condiciones que convienen á aquellos y que son: 1.ª La puntualidad y seguridad en el cobro del interés: 2.ª La fijeza ó pequeña de oscilaciones que su valor experimente: y 3.ª La facilidad de su compra y venta, para que en
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todo momento puedan realizarse y destinar los capitales invertidos en ellos á otras aplicaciones diferentes.

La primera condicion se satisface siempre que la Agencia ó Banco cuente con una garantía suficiente. La segunda es más difícil, ó mejor dicho, no se puede conseguir cuando la circulacion de las obligaciones tiene lugar en una circunscripcion pequeña, pues en esta las oscilaciones del precio son mayores por las razones que hemos expuesto al tratar la cuestion, mirándola en interés de los propietarios; y como la limitacion del mercado supone disminucion de compradores y de vendedores, será imposible encontrar en cualquier momento quien quiera comprar ó vender; y de consiguiente se dificultará la fácil realizacion, que era la tercera. En un mercado extenso y que cuenta diversos centros de contratacion, el sobrante de obligaciones de los unos se compensará con la escasez de los otros, y de esta compensacion resultará cierta consolidacion de los precios, que á la vez que mantendrá la integridad del capital empleado en estos valores, facilitará su realizacion por la multiplicidad de las operaciones, originada del continuo movimiento de obligaciones que pasan de los centros abundantes á los escasos de ellos.

Finalmente, el interés de la agencia consiste, en que se verifique el mayor número posible de préstamos; y que su capital de garantía sea pequeño con relacion al territorio á que extiende su accion. Para conseguir el primer resultado, es preciso que la haratura del interés estimule á los propietarios á mejorar sus fincas, y de consiguiente que el mercado sea grande, para que por lo que hemos dicho, atraiga la mayor suma de capitales á la adquisicion de obligaciones y eleve su precio; la depreciacion general de la propiedad en un territorio pequeño pudiendo ser mayor que la que tenga lugar en todo un gran territorio, de aquí que en las circunscripciones pequeñas, el fondo de garantía debe ser mayor relativamente que en las grandes, y mayor tambien de consiguiente la prima del interés de este que deben pagar los propietarios y que aumentará el interés definitivo del préstamo.

Es pues evidente, que, tanto en interés de los propietarios como de los capitalistas y de la Agencia ó Banco intermedio entre las necesidades de aquellos, es preferible que esta, por medio de sucursales ó representantes en los centros comerciales de una nacion, ó bien constituido por agrupacion de sociedades provinciales, ex-
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tienda á todo el territorio el beneficio del Crédito Hipotecario por la emisión de una sola clase de valores. ¿Quién duda que las obligaciones al 3 1/2 por 100 de las asociaciones prusianas, ganarían en precio medio y circularían más fácilmente, si correspondiesen á un tipo único? ¿Pues no es una verdad demostrada por la experiencia, que la unificación de las deudas de los Estados, eleva su precio?

No queremos terminar el estudio de esta cuestión, sin presentar un símil que representa con perfecta exactitud, la situación respectiva de los grandes y pequeños Bancos y facilita su comparación. Supongamos un lago alimentado por diferentes ríos y en el que el agua mantiene su nivel entre ciertos límites por la evaporación atmosférica; si el lago es pequeño, tendrá pocos afluentes, y estos tomando sus aguas de la misma región hidrográfica, crecerán ó menguarán simultáneamente y producirán notables variaciones de nivel, que no podrán compensar la evaporación que es lenta y varía poco; si por el contrario el lago es grande y le surten de aguas muchos ríos que proceden de regiones hidrográficas distintas, casi nunca acontecerá que todos los ríos crezcan ó mengüen simultáneamente; será lo probable, que crezcan ó mengüen en épocas distintas y de consiguiente que se verifique cierta compensación en el caudal de aguas que lleven al lago, y que el nivel de estas, aunque varíe, lo haga entre límites más próximos. El lago es el mercado ó territorio á que extiende su acción el Banco; los ríos son las emisiones de obligaciones que proveen el mercado; la evaporación es la amortización.

V.

Demostrada á nuestro juicio de un modo evidente, la superioridad de la organización del crédito territorial, por medio de sociedades en comandita, que sirvan de agentes intermedios entre el capital y la propiedad, respecto á la de las Asociaciones de Propietarios; réstanos ahora explicar las causas, en virtud de las cuales el espíritu humano ha pasado de un sistema á otro, deteniéndose en el del Banco de Capitalistas que prestaban capital propio, como en Baviera y Bélgica; es decir, la ley que ha presidido al desenvolvimiento filosófico de la idea del crédito territorial.

Así como en el mundo material los adelantos de las ciencias físico-matemáticas, van tendiendo á establecer como hipótesis fundamen-
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tal, que la materia y todas sus determinaciones y manifestaciones, no son otra cosa, que efectos de acciones y reacciones de fuerzas que pugnan y obran unas respecto á otras; podriamos admitir como hipótesis, que las opiniones e ideas que cruzan por la mente de la humanidad, son tambien manifestaciones y efectos de las acciones y reacciones de los grandes intereses que la agitan, creados para satisfacer las necesidades sociales y que constituyen las fuerzas del mundo moral. Esta hipótesis, que puede fundarse en la unidad de concepcion que debió presidir á la creacion de las leyes que rigen tanto al mundo material como al inmaterial ó del espíritu, está hasta cierto punto probada, por la serie de oscilaciones que el espíritu humano ejecuta á un lado y otro de la verdad antes de alcanzarla, y por esa especie de flujo y refluo de opiniones y de juicios, que alternativa y sucesivamente, asaltan y dominan la inteligencia humana, cuando estudia y procura buscar la explicacion de un fenómeno ó el medio de subvenir á una dificultad; rara vez se verifica que á una apreciacion de un fenómeno, mirado bajo cierto aspecto ó considerado desde cierto punto de vista, suceda otra tomada desde el mismo punto, ó que lo mire bajo el mismo aspecto; lo natural, lo práctico es, que á una opinión que satisfaciendo cierto orden de intereses, olvida otros tan importantes como aquellos, pero distintos y hasta opuestos á veces, corresponde otra opinion en cierto modo y apariencia antitética, que viene á neutralizar y á corregir por su accion la exclusiva y absorbente de aquella. De esta serie de apreciaciones que, partiendo de diferentes puntos de vista van aproximándose sin embargo, de esas oscilaciones cada vez menores del juicio humano, á un lado y otro de la verdad que busca, que corresponden á intereses distintos enlazados con ella, nace su conocimiento más completo y las instituciones destinadas á darle realidad práctica.

La idea del Crédito Hipotecario, que tuvo su origen en un momento de crisis para la propiedad, se realizó prácticamente por medio de las Asociaciones de Propietarios en beneficio y provecho propios, con una administracion compuesta exclusivamente de propietarios, y en la que no se concedia intervencion alguna, ó si se concedia era insignificante, á los representantes del capital, elemento tan importante como el de la propiedad en el desarrollo práctico del crédito territorial.

Este vicio fundamental de la organizacion del crédito se puso de