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Art. 3.* La duracion de la sociedad es de noventas y nueve años, á contar del 30 de Julio de 1852. Su asiento y su domicilio están establecidos en Paris.

Trascibimos á continuacion la parte más importante de los estatutos, y que explica con suficiente claridad el mecanismo de la sociedad.

Art. 51. La sociedad hace préstamos hipotecarios de dos clases: los unos son reembolsables á plazo largo, por anualidades calculadas de manera que se amortice la deuda en un trascurso de diez años á lo menos, ó de sesenta años á lo más. Los otros son reembolsables á plazo corto, con amortización ó sin ella. Estos préstamos pueden hacerse, bien en numerario, ó en obligaciones hipotecarias (1).

Art. 52. La sociedad no presta á los propietarios de inmuebles más que sobre primera hipoteca.

Art. 54. No se admiten al beneficio de los préstamos hechos por la sociedad: los teatros, las minas y canteras, los inmuebles pro indiviso, si la hipoteca no se establece sobre la totalidad de ellos, con el consentimiento de todos los copropietarios; aquellos cuyo usufructo y la propiedad desnuda no están reunidos, á mémos del consentimiento de todos los derecho-habientes al establecimiento de la hipoteca.

Art. 56. El total del préstamo no puede exceder de la mitad del valor del inmueble hipotecado. Es á lo más del tercio del valor para las viñas, los bosques y otras propiedades cuya renta proviene de plantaciones. Los edificios de talleres y fábricas no se estiman más que en razon del valor independiente de su aplicación industrial.

Art. 57. En ningun caso, la anualidad al servicio de la cual el deudor se obliga, puede ser superior á la renta total de la propiedad.

Art. 59. La anualidad es pagadera en numerario. Comprende: el interés, la amortización determinada por el tanto de interes y la duracion del préstamo, una alocacion anual por derechos de comision y gastos de administracion, que no puede exceder de 60 céntimos por 100 francos, sino en virtud de un decreto imperial expedido por el Consejo de Estado y á demanda del Consejo de Administracion.

Art. 60. Las anualidades son pagaderas por semestre, en las épocas determinadas por el Consejo de Administracion. En el momento de efectuar un préstamo, la sociedad retiene del capital el interés y la alocacion aplicables al tiempo que debe trascurrir hasta el primer vencimiento semestral.

Art. 61. Todo semestre no pagado al vencimiento, devenga interés de

(1) El Crédit Foncier no realiza actualmente sus préstamos á plazo largo más que en obligaciones hipotecarias.
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pleno derecho y sin aviso en beneficio de la sociedad, al respecto del 5 por 100 al año. Lo mismo sucede con los gastos de ejecución liquidados o tasados, hechos por la sociedad para alcanzar el cobro de sus créditos y desde el día en que fueron adelantados.

Art. 62. Además, la falta de pago de un semestre hace exigible la totalidad de la deuda un mes después del aviso.

Art. 63. Los deudores tienen derecho á liberarse por anticipación en todo ó en parte. Los reembolsos anticipados se efectúan, á elección de los deudores, en numerario, ó en obligaciones hipotecarias pertenecientes á la emisión indicada por el contrato del préstamo. Estas obligaciones serán recibidas á la par, cualquiera que sea su precio corriente. Los reembolsos anticipados dan lugar, en beneficio de la sociedad, á una indemnización de 1/2 por 100 del capital reembolsable por anticipación. Los fondos que provengan de los reembolsos anticipados, efectuados en numerario, se emplearán, ya en amortizar ó rescatar obligaciones hipotecarias, ó en efectuar nuevos préstamos.

Art. 70. La estimación de los bienes ofrecidos en garantía tiene lugar en vista de los títulos, contratos de arrendamiento y otras noticias dadas por el propietario que desea contratar el préstamo. La sociedad tiene derecho además de hacer proceder á un avalúo por peritos. En todos los casos el avalúo se hace por la doble base del valor en venta y de la renta.

Art. 74. Las obligaciones hipotecarias creadas por la Sociedad son nominativas ó al portador.

Art. 76. Las obligaciones hipotecarias no pueden exceder en valor al de los compromisos de los deudores.

Art. 78. Los tenedores de obligaciones hipotecarias, no tienen otra acción para el cobro del capital e intereses exigibles, que la que pueden ejercer directamente contra la sociedad.

Art. 82. Las obligaciones hipotecarias se crean sin época fija de exigibilidad del capital. Son llamadas al reembolso por medio del sorteo. Cada reembolso comprende el número de obligaciones necesario para verificar una amortización tal, que las obligaciones que queden en circulación, no excedan nunca á los capitales que son debidos por razón de los préstamos hipotecarios.

Art. 83. Con la autorización del Gobierno pueden asignarse á las obligaciones, lotes y primas pagaderos en el momento del reembolso.

Art. 89. Los beneficios líquidos realizados se distribuyen anualmente del modo siguiente: 1.º El 5 por 100 del capital realizado del valor de las acciones para ser repartido á todos los accionistas. 2.º Una suma, que no puede exceder del 20 por 100 del remanente, afectada al fondo de reserva, en la proporción determinada por el Consejo de Administración. Lo que queda, completa el dividendo á repartir entre todas las acciones emitidas.
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Art. 91. El fondo de reserva se compone, de la acumulación de las sumas producidas por la distribución anual de los beneficios, en ejecución del artículo 89, hasta constituir la mitad del fondo social.

Aunque en su origen el Crédit Foncier tenía por única y exclusiva misión la de prestar á la propiedad por medio de obligaciones y mediante hipoteca, con el tiempo ha ido ensanchando su esfera de acción y ha extendido el círculo de sus atribuciones. En virtud de una ley de 17 de Julio de 1856 el Estado estaba autorizado para emplear una suma de 100 millones de francos en préstamos para trabajos de drainaje; por un decreto del 28 de Mayo de 1858 el Crédit Foncier se ha encargado de realizar estos préstamos, por medio de emisiones de obligaciones de drainage reembolsables á la par, sustituyendo al Estado en la responsabilidad de los ya efectuados.

Por decreto de 11 de Enero de 1859 el Crédit Foncier ha extendido á la Argelia el privilegio y las atribuciones de que disfrutaba en Francia, pero limitando la suma de los préstamos que verificase en aquel territorio, al 5 por 100 como máximo, de los otorgados en este. Los préstamos en la Argelia deben hacerse en numerario; son reembolsables por anualidades que comprenden: 1.º El interés, que no debe exceder de 8 por 100; 2.º La suma necesaria para amortizar la deuda en un plazo de treinta años á lo más; y 3.º Los gastos de administración, que no pueden exceder de 1 franco 20 céntimos por 100.

En virtud de una ley de 19 de Mayo de 1860 el Crédit Foncier ha reemplazado al Comptoir d'Escompte para todas las operaciones del Sous-Comptoir des entrepreneurs de bâtiments, hasta la concurrencia de 2.500.000 francos. El Crédit Foncier, después de recibir como depósito de garantía el 75 por 100 del capital social del Sous-Comptoir, abre créditos con garantía de prenda sobre valores y mercancías, y facilita el desarrollo de las construcciones.

La ley de 6 de Julio de 1860 ha autorizado al Crédit Foncier para hacer préstamos, por medio de obligaciones llamadas comunales, á los departamentos, municipios y asociaciones sindicales, siempre que el presupuesto de la corporación pueda servir desahogadamente las anualidades del préstamo.

Por último, bajo la protección y como secuela del Crédit Foncier, el Gobernador y el Consejo de Administración de este, fundaron en 1861 una sociedad anónima denominada Crédit Agricole,
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con 20 millones de francos de capital, dividido en acciones de 500 francos. Su objeto, según los estatutos, es:

Art. 2.* La sociedad tiene por objeto procurar capitales ó créditos á la agricultura y á las industrias que se enlazan con ella, haciendo ó facilitando por su garantía el descuento ó la negociación de efectos exigibles á 90 días lo más. Abrir créditos ó prestar á plazo más largo, pero sin que exceda de tres años, sobre prenda ó garantía especial. Recibir depósito con interés ó sin él, sin que puedan exceder de dos veces el capital realizado ó representado por títulos depositados en la caja de la sociedad, conforme al art. 9.* Abrir cuentas corrientes. Verificar cobros, y hacer, con la autorización del Gobierno, todas las demás operaciones que tengan por objeto favorecer el descuaje ó la mejora del suelo, el aumento y la conservación de sus productos y el desarrollo de la industria agrícola. Puede, según las necesidades de sus operaciones, crear y negociar títulos ó valores cuya época de exhibibilidad no podrá exceder de cinco años, pero solamente en representación y dentro de los límites de los créditos ó préstamos verificados.

Dos causas muy importantes impidieron que el Crédit Foncier, diese en un principio gran desarrollo á sus operaciones. Fué la primera, lo imperfecto de la titulación de la propiedad francesa, que aún no se había adaptado á la reforma reciente del régimen hipotecario, aumentada por su extremada división, que según cálculos que merecen crédito, la constituye en poder de ocho millones de propietarios. La segunda es debida, á los sacrificios extraordinarios que el Gobierno del Imperio ha exigido de los contribuyentes, para atender á las costosas guerras á que le han conducido su política de preponderancia y de aventuras, y al gran desarrollo de las obras públicas; y además, al espíritu de empresa y á la fiebre de especulación, que hasta un extremo exagerado y funesto, han fomentado las grandes compañías mercantiles de moderna creación, y á cuyo estímulo la Francia ha empleado sumas inmensas en negocios ruinosos ó de un porvenir muy remoto en el Mediodía de Europa. Calmado ya ese élan característico, y á veces irreflexivo del pueblo francés, que si en ocasiones es de grandes resultados, no puede constituir un sistema de conducta permanente y normal, ha dirigido sus economías hacia los valores sólidos, como las obligaciones hipotecarias, y ha elevado su precio desde 400 francos que tenían en su origen, hasta 496 á que se cotizan las de 500 francos al 3 por 100, y paga á 99 frs. 50 cénti-
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mos las fracciones de aquellas de 100 frs. Precio al que nunca han llegado las obligaciones prusianas, y que permitiendo á la propiedad francesa obtener préstamos á interés médico, ha aumentado en grande escala las operaciones del Crédit Foncier.

Algunas censuras se han dirigido al Consejo de Administracion; pero todas se refieren á cuestiones de detalle, que tienen fácil remedio, si son pertinentes. Se ha dicho que prestaba poco á la propiedad rústica, y méños todavía á la pequeña propiedad. El Gobernador contestó, y no fué desmentido, que la preocupacion del Consejo de Administracion era, la de encontrar deudores para la gran colocacion que habia siempre de obligaciones. De todos modos, el sistema de instituciones que representa el Crédit Foncier, cuenta pocos años de práctica, y aún no ha salido del periodo de ensayo; creemos que es susceptible de mejoras y de perfeccionarse en el sentido de que dispense á la propiedad, así á la grande como á la pequeña, inmensos beneficios.

Del Compte rendu presentado en 27 de Abril de 1868 á la Asamblea general de accionistas, tomamos los siguientes datos de las operaciones de la sociedad hasta el fin de 1867.

    Préstamos hipotecarios á largo plazo
    De estos corresponden á toda Francia, excepto el departamento del Sena
    Y á la propiedad rural
    Préstamos á los ayuntamientos, departamentos y sindicatos
    Su importe.

    14.036
    5.686
    3.053

    845.203.554235.971.314159.578.030599.298.505

Argelia.

    Préstamos hipotecarios á largo plazo
    Idem á los ayuntamientos
    Su importe.

    319
    26
    4.266.9009.434.100

Sous Comptoir des entrepreneurs.

Créditos aprobados por el Crédit Foncier, 309... 94.576.828
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Crédit Agricole.

Préstamos sobre hipoteca. .................... 18.103.163
Idem id. garantía de prenda. ................. 42.638.956

Portugal, esa nación pequeña, pero ilustrada, situada al borde del Océano como centinela avanzado del continente europeo, para recoger y trasmitir á su hermano del Brasil todos los adelantos y mejoras que el espíritu moderno realiza para el progreso de la humanidad, también posee una institución de crédito hipotecario denominada Companhia geral de Crédito Predial Portuguez.

Esta Compañía, fundada con el capital de 9.000.000,000 de reis (50 millones de francos), dividido en 100.000 acciones de 90.000 reis (500 francos), obtuvo del Gobierno portugués en 25 de Octubre de 1864, el privilegio exclusivo durante 25 años, para verificar préstamos á la propiedad con garantía de hipoteca, ó á los municipios, por medio de obligaciones hipotecarias. Los estatutos de esta Sociedad son casi los mismos que los del Crédit Foncier; se diferencian de aquellos, en que esta tiene una existencia más independiente respecto al Gobierno que la francesa. En esta el nombramiento del Gobernador, Subgobernador, individuos del Consejo de Administración y del Comité fiscal ó de Censura, corresponde á la Asamblea general, que es el poder supremo de la Compañía, y de la que forman parte todos los socios que posean diez acciones al menos; el Gobierno puede únicamente aprobar ó reprobar el nombramiento del Gobernador. El capital de la sociedad, del cual dispone esta en totalidad, en aquella está afecto en la mitad, al servicio del Gobierno. El tanto por 100 de los préstamos que percibe esta sociedad por razón de comisión y administración es de 1 por 100; en la francesa es de 0,60 cts. por 100: esta diferencia se explica porque esta sociedad, extendiendo su acción á un territorio de corta extensión, tendrá menos ocasión de lucro. Desconfiando la sociedad de poder colocar á buen precio en Portugal, las primeras emisiones de obligaciones hipotecarias, estableció una sucursal en París para verificarlas allí; pero según datos que consideramos como auténticos, el capital portugués ha rescatado ya más de la mitad de las obligaciones emitidas en París.

Copiamos del balance del año 1867 el adjunto estado que demuestra el desarrollo de operaciones de esta sociedad:
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PRÉSTAMOS A PLAZO LARGO.

Municipales al 6 por 100........... 12.205.997 reis (1)
Prediales » » ........... 2.961.287.628
Prediales al 5 por 100........... 135.430.108

3.108.923.723

OBLIGACIONES EN CIRCULACION.

Municipales de 6 por 100....... 12.096.000
Prediales » » ........... 2.960.244.000
Prediales de 5 por 100....... 134.658.000

3.106.998.000

Para completar el sistema de instituciones, destinadas á fomentar las condiciones productivas del suelo y á mejorar su explotacion, las Cámaras han votado una ley, autorizando la creacion de Bancos agrícolas, que reciben depósitos con interés á corto y á largo plazo, y emiten obligaciones, á vencimientos que varian, desde 36 meses á 5 años. El Gobierno los subvenciona con bienes de manos muer- tas, que representan un valor de 50 millones de francos.

A los que dudan de la capacidad de nuestro pueblo para adqui- rir los elementos de civilizacion y de progreso que poseen otras naciones de Europa, puede presentárseles el ejemplo de Portugal que poblado por la misma raza y habiendo pasado en su historia por las mismas vicisitudes que el nuestro, ha sabido mantenerse á la altura de los pueblos más ilustrados, merced á los treinta años de paz y de libertad que ha disfrutado.

En Austria se ha establecido recientemente el Crédit Foncier Autrichien sobre las mismas bases y con estatutos iguales á los del francés, sin otra diferencia, que la de permitir á la sociedad mayor libertad de accion y más suma de atribuciones en la inver- sion de su capital de garantía. En los pocos años que lleva de

(1) 9.000 reis equivalen á 50 francos.
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ejercicio ha otorgado bastantes préstamos, siendo el principal, el que ha hecho al Estado con la hipoteca de sus dominios.

Ultimamente en Suiza, donde existen desde hace mucho tiempo dos Asociaciones de Propietarios como las prusianas, en Berna una y en Basilea la otra, se ha establecido el Crédit Foncier Suisse, con estatutos análogos al de Portugal; con la circunstancia notable, de que para evitar que los altos empleados exploten á la sociedad en su provecho, se les prohibe solicitar préstamos sobre sus fincas, cláusula significativa que determina claramente la misión de estas instituciones y las condiciones á que deben obedecer para satisfacerlas.

III.

Analizados ya, aunque ligeramente, y sin descender á detalles los tres sistemas de instituciones de Crédito Hipotecario que hasta ahora se han empleado, vamos á hacer su comparación. Como las Asociaciones de Capitalistas que prestan el capital propio á interés fijo, por razón de la limitación de sus recursos no pueden atender á las grandes y variables demandas de la propiedad, y por la fijeza del tanto de interés, producen una perturbación funesta en el régimen mercantil del país, las consideramos como impotentes para la consecución del fin que las dió origen, y no nos ocuparemos de ellas. Vamos á comparar únicamente, las Asociaciones de Propietarios, responsables individual y colectivamente, con las modernas sociedades comanditarias, que sirven de agentes responsables entre la propiedad y el capital; y para hacerlo con método, debemos empezar por analizar las condiciones á que deben satisfacer en su organización fundamental las Instituciones de Crédito Hipotecario, y á fin de que este análisis sea claro, expondrémos brevemente algunos principios generales.

Si tuviéramos que examinar ó formar un juicio comparativo, entre varias máquinas ó organismos destinados, á trasmitir fuerzas materiales y á realizar por su medio determinados fines mecánicos, deberíamos tener presentes los principios de la mecánica que más luz podrían darnos, para formar aquel juicio y para hacer aquel exámen. Análogamente para hacer la crítica comparativa de los dos sistemas de Instituciones ó Bancos de Crédito Hipotecario, que no son otra cosa que organismos económicos, destinados á poner
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en contacto, á facilitar el mútuo auxilio que deben respectivamente prestarse, la riqueza ó capital mueble y el inmueble, habrémos de traer á nuestra memoria algunos principios de la ciencia económica, que estudia á la sociedad humana en su modo de ser activo, para que sirvan de base á nuestro exámen y sean el fundamento de nuestro criterio.

La economía política, casi ignorada á mediados del siglo pasado, ha adelantado tanto desde entonces, se ha enriquecido con tantos y tan fundamentales principios, que si hoy dia, aún no se la puede calificar con el dictado de ciencia, en la acepción rigorosa y que tiene esta palabra en filosofía, puede decirse repitiendo la frase de un hombre ilustre por su saber, que sólo espera la mano de un hábil arquitecto que la constituya como á tal, sobre sólida base y en conjunto ordenado y armónico. Uno de los principios más importantes que ha adquirido, es el de la division del trabajo; fúndase este en la consideración simultánea de la variadísima y compleja multiplicidad de necesidades que siente el género humano, y que aumentan en número y en intensidad á medida que su espíritu se desenvuelve y perfecciona, y en la extraordinaria perfectibilidad de facultades de la raza humana y diversidad de gustos, inclinaciones, y aptitudes de los seres que la forman. Admitida la verdad de esta observación, se desprende de ella naturalmente, que si para satisfacer una necesidad social, se dedican al trabajo que ella exige, los hombres dotados de aptitudes más idóneas, y á quienes la inclinación y el gusto hacen aquel menos repulsivo y violento, y hasta agradable, el efecto del trabajo será más productivo en cantidad y calidad, que lo sería, si por la fuerza se obligase á ejecutarlo á los que no reúnan aquellas condiciones. Y como no se conoce otro clasificador de las inclinaciones y tendencias de los individuos, más que el instinto y sentimiento propios, ni otro avalúador de la potencia de sus fuerzas, que el juicio de la propia conciencia y la experiencia que de ellas se ha hecho, cuando pueden formarse y manifestarse espontánea y libremente; se deduce lógicamente, que, para que las varias y múltiples fuerzas de que dispone la humanidad, se dediquen á satisfacer las necesidades para cuya realización son más aptas, y para que pueda verificarse la más conveniente division del trabajo, debe existir la libertad del trabajo. Admirable armonía de principios que no pueden tener realidad práctica, sin la completa coexistencia de todos ellos. Si
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pronto y bien á su costa las consecuencias del error que en esto cometió: y ahora pretende repararlo y rehabilitar la idea liberal adoptando el nombre antes desdeñado de sistema parlamentario. Pero los hechos no han pasado en vano: y los extravíos originados de las falsas ideas que surgieron de las primeras denominaciones, han dado armas al enemigo para hacer del parlamentarismo, como de invencion nueva y puramente revolucionaria, un objeto de escarnio en la polémica, y un fantasma aterrador para las clases y los intereses que se dejan asustar con el ruido de la libertad. La perturbacion en las cosas y en las ideas ha llegado en este punto á tal extremo, que en Francia se ha dado por hombres de muy alta posicion politica y social el singular espectáculo de ir á buscar, y pretender hallar nada menos que en las mismas instituciones de Inglaterra, armas y argumentos de autoridad para combatir al parlamentarismo!

Claro es que al fin y al cabo todas estas aberraciones no tendrán en la historia política de Europa otro resultado que asegurar más y más el triunfo definitivo del principio liberal por tales medios impugnado. Aun en Inglaterra mismo, ese parlamentarismo ha sabido vencer dificultades mucho mayores para llegar á su actual florecimiento. La idea liberal avanza siempre; y si alguna vez acá ó allá parece como que se detiene en su camino, rendida por el desaliento ó la fatiga de la lucha que es condicion ordinaria de todo progreso humano, tanto peor para los que, fiando en falaces apariencias, pretenden convertir en cosa estable el efímero goce de un respiro pasajero. Si, para demostrar esto, fueran menester pruebas históricas, no habría que buscarlas en lo pasado: el espectáculo que hoy mismo nos está dando el vetusto imperio austriaco bastará para disipar la ofuscacion del más iluso. Pero estas perturbaciones anti-liberales en el movimiento progresivo de la sociedad, por más que solo sean accidentes pasajeros en la vida de los pueblos, ejercen perniciosa influencia sobre las generaciones que las sufren; y los que viven bajo el peso de esta influencia, como el enfermo bajo el yugo del mal, tienen el deber moral de combatirla sin tregua, revindicando altamente los fueros de la dignidad humana en todas las esferas de accion abiertas á la inteligencia y á la actividad del hombre.

Dada la necesidad, ó la conveniencia siquiera, de fijar, con una denominacion sintética, la expresion de la indole y condiciones