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Revista de España (1868-05-01 00:00:00), página 262

INSTITUCIONES (1)

DE CRÉDITO HIPOTECARIO

EN EL SUR Y OCCIDENTE DE EUROPA.

La Revolucion francesa, que á la vez que destruía de raíz el carcomido árbol de la civilización antigua, inauguraba la era del movimiento liberal y democrático del mundo moderno, y con el terror espantaba el mundo: el Imperio, que con sus aspiraciones de dominación universal, llevaba la guerra á todos los pueblos y les obligaba á atender á la más perentoria de las necesidades, que es la conservación de su autonomía, explican suficiente si no satisfactoriamente, que el movimiento económico en favor de la propiedad, iniciado en la Alemania del Norte, no fuese continuado por la del Sur y por las naciones del Mediodía de Europa, en el primer cuarto del presente siglo. Las luchas políticas que siguieron en Francia á la caída del primer imperio, y que al parecer aún no han terminado de un modo definitivo; la revolución que empezó en España en los últimos años de la guerra de la Independencia, la guerra de sucesión y la constante instabilidad de nuestras situaciones políticas; el estado de sujeción y de fraccionamiento en que ha vivido Italia; por último, el sistema de hipotecas tácitas que consiente la legislación de estos tres pueblos y el gobierno absoluto que ha regido el imperio de Austria, disculpan, ya que no justifiquen, el poco interés con

(1) En el número anterior se cometió el error de imprenta de poner Sustituciones por Instituciones y de decir en el estado de cotización, Obligaciones, al 3 1/2 por 100 en vez de al 3 1/4 por 100.
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que han mirado la cuestion del crédito territorial en el segundo cuarto del siglo, y que se hayan dejado adelantar en el estudio y aplicacion de ella, por Baviera y Bélgica. Y es que cuando los pueblos tienen que luchar en defensa de la independencia y de la integridad de su territorio contra los ataques de enemigos exteriores, ó se ven perturbados en el goce y pacífico disfrute de sus derechos y libertades, por la accion de enemigos interiores, engendrados en su propio seno por la ambicion y las malas pasiones, atentos exclusivamente al cuidado y proteccion de estos tan importantes y supremos intereses, descuidan todo lo que se refiere á la mejora de su vida material, y escasamente, si solicitados por las necesidades imprescindibles y apremiantes que exige su conservacion, atienden á procurarse el indispensable sustento. Por eso los pueblos privados de libertad, ó que luchan por conseguirla, se presentan en un estado de adelanto moral y material, inferior é incomparable siempre, con el de aquellos que en perfecta posesion de este que podemos llamar el quid divinum de la civilizacion y del progreso, pueden desarrollarlo pacíficamente, con el concurso de todas sus fuerzas y en todas las esferas de la actividad humana.

I.

Restablecida la paz entre las naciones de Europa, Baviera, dotada de un Gobierno paternal y tolerante, y Bélgica, regida constitucionalmente, emprendieron á la par la benéfica obra de dotar á su propiedad de Instituciones de Crédito Hipotecario.

Parecia natural que Baviera, poblada por la raza germánica, rodeada de Estados alemanes y unida á ellos por tantos intereses comunes en lo presente y por su historia en lo pasado, siguiera en la creacion de Instituciones Hipotecarias el sistema con tanto éxito planteado en aquellos países, de que nos hemos ocupado en el articulo anterior (1), y que habia sido practicado en su propio territorio por la Asociacion de Wurtemberg. Sin embargo, en vez de seguir el anchuroso camino abierto por la Alemania del Norte y del Occidente, tomó otro completamente distinto y hasta contrario. A la Asociacion de Propietarios sustituyó la Asociacion de Capitalis-

(1) Revista de España, núm. 8.º del 15 de Julio.
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tas; á los préstamos en obligaciones, los préstamos en efectivo, y al organismo para un fin único, el organismo para un fin múltiple. Fenómeno extraño y que aparece á primera vista con el carácter de una aberración, pero que, como todos los fenómenos sociales, tiene su explicacion y fundamento racional, que procurarémos exponer cuando comparemos los diversos sistemas de Instituciones de Crédito Hipotecario.

En 400 millones de florines (1) se calculaba la deuda que sostenía la propiedad territorial del reino, en 1825. La mayor parte de esta deuda, contraída en circunstancias angustiosas, devengaba intereses tan crecidos, que era imposible su liberacion, y á veces, hasta el pago puntual de aquellos; de esta situacion se originaban multitud de demandas de secuestro y el peligro inminente para muchos propietarios, de verse expropiados de sus bienes. Las condiciones usurarias de los préstamos y las preocupaciones que entonces se tenian sobre la usura, eran tales, que los tribunales, con la mira de atenuar la apurada situacion de los propietarios y de castigar indirectamente, lo que entonces se creia un abuso de los capitalistas, prescindian en sus fallos de la estricta justicia 'en daño de estos y beneficio de aquellos. Esta infraccion de las leyes, que privaba de validez á los contratos hipotecarios, retrajo más el capital y agravó la situacion de los propietarios. Y como siempre sucede que del exceso del mal resulta el remedio, se pensó en el Crédito Hipotecario. Despues de muchos estudios se adoptó la proposicion presentada por el Baron de Eichtal, y en su virtud se estableció en 1835 el Banco Bávaro Hipotecario y de Descuento.

El capital del Banco se fijó al principio en 10.000.000 de florines, dividido en 20.000 acciones de 500 florines una, con facultad de aumentarlo hasta 20 millones; podía el Banco emitir billetes al portador hasta el máximo de \( \frac{2}{5} \) del capital total. Se le facultó para admitir depósitos y para ejecutar todas las operaciones de un Banco de Circulacion y Descuento; además se le permitió establecer una Caja de Ahorros, un Montepío y una Sociedad de Seguros sobre la vida y sobre incendios, á prima fija; podía establecer sucursales. Por último, se le concedió privilegio por noventa y nueve años para todas estas atribuciones. El Banco se obligaba á su vez á prestar á la propiedad, mediante hipoteca, y hasta el 50 por 100 de su valor, los 3/5 de su capital al interés de 4 por 100 por in-

(1) Un florin equivale á 2 francos, 195 milésimas.
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tereses y comision, más el tanto anual por amortización, que variaba de 1/2 por 100 en adelante, según la duración de aquella, teniendo facultad el propietario deudor, de variar á su voluntad el tanto de amortización, y de consiguiente el plazo de liberación de su deuda. El minimum de los préstamos era de 500 florines. Los 2/5 restantes del capital se invierten en operaciones de Banca y en préstamos hipotecarios á propietarios extranjeros, debiendo conservar en metálico el 1/4 de la emisión en billetes. El capital total del Banco se compone; del valor de las acciones emitidas, más los 2/5 de esta suma en billetes al portador, y de las cantidades que recibe por primas de seguros, como Caja de Ahorros, y por depósitos.

Las utilidades del Banco que se reparten á los accionistas, provienen: 1.º, del 3 por 100 de los préstamos hipotecarios; 2.º, de las utilidades que resultan de la emisión de billetes; 3.º, de las comisiones, tanto de los préstamos hipotecarios, como de los seguros, Caja de Ahorros, Montepío y de las operaciones de Banca; el 10 por 100 de las utilidades 2.ª y 3.ª sirven para constituir un fondo de reserva hasta el 10 por 100 del capital.

La suma total de préstamos verificados por este Banco, varía entre 14 y 18 millones de florines, y como el reembolso anual es generalmente del 1/12 al 1/10 del préstamo total, en un siglo puede prestar á la propiedad, de 150 á 180 millones de florines. El Gobierno, que posee cierto número de acciones, y que en sus muchas relaciones con el Banco se sujeta á la ley general, ejerce en las operaciones de este su vigilancia y tutela, por medio de un Comisario.

En el año 1850 se reformaron los estatutos, en la parte que se refiere á la administración del Banco. Componen esta, un Comité general formado por los 60 mayores accionistas. La Administración la componen siete accionistas residentes en Munich, elegidos por el Comité, y estos á su vez nombran un Director y un Subdirector; además existe un Comité de censura elegido por el general, destinado á ilustrar á la Administración sobre el valor de las firmas.

Muchos lunares pueden señalarse en esta institución; es el primero, el de que prestando este Banco su propio capital y siendo este fijo, no conserva siempre la relación conveniente con las necesidades de la propiedad, y cuando estas sean grandes y no pueda servirlas todas, los propietarios que no obtengan su auxilio, tendrán
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que sufrir las duras condiciones de la usura, tanto más sensible, cuanto más en pequeño se ejerza, y aumentada por el privilegio de que disfruta el Banco: el segundo nace, de la obligacion impuesta al Banco de prestar á un interés constante; nada hay, en efecto, más contrario á la naturaleza de las cosas; el interés del dinero es un elemento esencialmente variable con la abundancia ó escasez de capitales, y si se comprende que un capitalista, preste una cantidad pequeña á interés fijo durante un plazo largo, como se mantendría constante por medio de estufas la temperatura de una habitacion, sería locura imaginar el mismo resultado, para un campo extenso abierto á los vientos y al sol y á todos los agentes que influyen en la temperatura. Por último, es tan vario y tan vasto el campo de las operaciones del Banco, algunas de ellas son de índoles tan diversas entre sí, que difícilmente se pueden armonizar.

Sin embargo de los vicios económicos de que adolece esta institucion, ha prestado grandes beneficios á la propiedad, no solo de Baviera, sino tambien de Austria, adonde ha extendido su accion por las buenas condiciones del régimen hipotecario, prestando grandes cantidades, á intereses, que aumentados con la anualidad de la amortización, variaban entre 4 1/2, 5, 5 1/2, ó lo más 6 por 100 al año, produciendo la liberación de la deuda en 61 1/2 años, en 42, en 34 1/2 y en 29.

Por otra parte, los accionistas han obtenido grandes beneficios; de suerte que las acciones se han cotizado siempre con prima, variando esta entre 40 y 100 por 100, á pesar de haber atravesado épocas de grandes crisis económicas y políticas, como la del año 1848, que se llamó la presse du feu.

Sin embargo del buen éxito que este sistema de Crédito Hipotecario ha tenido en Baviera, debemos desconfiar de la conveniencia de su aplicación á otros países. ¿Cómo era posible que resistiese á las violentas sacudidas que experimenta el interés del dinero en Inglaterra y en otros pueblos de grande iniciativa y actividad mercantil? En Baviera, por ser país esencialmente agrícola, con una industria bastante limitada, de escaso movimiento comercial por la posición central que ocupa en Europa, y poblado por una raza laboriosa y sobria, pero prudente con extremo, y gracias también á la vigilancia constante e ilustrada del Gobierno, ha podido subsistir, á pesar de los vicios orgánicos que lleva en su seno.
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Bélgica, país eminentemente industrial y mercantil, hasta el punto de que la suma de valores de este orden, alcance á igualar sino supera, al valor de la propiedad rural, debía obedecer en la creación de las Instituciones Hipotecarias, al carácter y tendencias dominantes en sus habitantes; así sucedió en efecto, y las dos que se establecieron en Bruselas en el año 1835, denominada Caja de Propietarios la una, y Caja Hipotecaria la otra, más que instituciones destinadas á facilitar á la propiedad empeñada, al menor interés posible, los capitales que necesitase para su liberación y fomento, eran Asociaciones de Capitalistas, reunidos con el objeto evidente, de monopolizar y beneficiar en su exclusivo provecho, los préstamos á la propiedad.

La Caja de Propietarios se fundó con un capital de 3.000.000 de francos, dividido en acciones de 500 francos; prestaba su capital al 4 por 100 sobre hipoteca de fincas, y emitía además otro tanto en obligaciones con 4 por 100 de interés, para aumentar su capital disponible, que de este modo podía doblarse. Percibía de los propietarios deudores, además del interés fijo de 4 por 100, 1 por 100 de comisión y el tanto de amortización, que variaba según el plazo de esta, desde cinco hasta cincuenta años, y que podía anticiparse por entregas en efectivo. Las obligaciones se amortizaban por sorteo, con primas de lotería, que variaban desde 6 hasta 100 por 100 del valor de aquellas; el fondo para estas primas, se formaba con el 25 por 100 de las utilidades de la sociedad y el 75 por 100 restante, se distribuía entre los accionistas. El tanto por ciento anual que obtenían de su dinero los obligacionistas, era por término medio 8 por 100; 4 del interés fijo de aquellas y otro 4 por 100 importe medio de las primas; el beneficio de los accionistas y administradores era muy superior y resultaba, que la anualidad que pagaban los propietarios deudores de Bélgica, era más de 1 por 100 mayor que la que pagaban los de Wurtemberg, á igualdad de duración del préstamo. La Caja de Propietarios prestaba hasta el 86 por 100 del valor de las fincas hipotecadas, y el privilegio de su existencia era de noventa y nueve años.

La Caja Hipotecaria, cuyo título de concesión le asignaba una existencia de sesenta años, era como la anterior una sociedad de capitalistas, fundada con un capital de 12.000.000 de francos, dividido en acciones de 1.000 francos. Podía también emitir obligaciones al 4 por 100 de interés, que amortizaba á la par sin sorteo
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ni prima, pero las admitía en pago de anualidades; el importe de aquellas no podía exceder del de los préstamos en numerario. Percibía 1 por 100 de comisión y disfrutaba el beneficio de dos privilegios, de que carecía la Caja de Propietarios; consistía el primero, en la creación de una Caja de seguros sobre la vida; y el segundo, en lo que se llamaba el préstamo compuesto, según el cual, los propietarios deudores que pagaban anualidades dobles de las que les correspondían por sus préstamos, percibían al año de amortizados estos, un capital igual á su valor.

Estas instituciones, como operaban con capital limitado é insuficiente á satisfacer las necesidades de la propiedad, gravada según cálculos que merecen crédito, con una deuda de 700.000.000 de francos, dispensaban á esta escasos beneficios; como por otra parte tenían interés en repartir grandes dividendos á sus accionistas, prestaban á un tanto por ciento superior al corriente, y de estos préstamos con carácter usurario, se originaban litigios sin cuenta con los deudores morosos, y por último expropiaciones forzosas. Como además la legislación hipotecaria belga, no era tan favorable al préstamo hipotecario como la germánica, la acción de estas sociedades se redujo más de día en día, hasta el punto de que su existencia, no produjera resultado alguno en beneficio de la propiedad.

En el año 1850 presentó á las Cámaras el Ministro de Hacienda Mr. Frère Orban, un proyecto de ley de reforma de la legislación hipotecaria y otro para el establecimiento de una Asociacion de Propietarios, sobre el modelo de la de Galicia. Esta Asociacion no llegó á formarse, y en el año 1861 se fundó en Bruselas una sociedad anónima con 6.000.000 de francos de capital, denominada Caisse hipotecaire Belge, para ejercer el préstamo hipotecario por medio de obligaciones hipotecarias.

Esta sociedad ha prestado á la propiedad grandes sumas, á interés médico, en los pocos años que lleva de ejercicio, pero como sus estatutos son casi iguales á los del Crédit Foncier de France, y de creación posterior, no hablaremos de ella.

II.

Vamos á considerar ahora el que podemos llamar, tercer período del Crédito Hipotecario, inaugurado en Francia en el año 1854 con
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la institución denominada Crédit Foncier, y que ha servido de modelo literalmente, ó con ligeras variantes, para la creación de instituciones análogas en Portugal, Suiza y Austria.

La propiedad francesa se encontraba gravada en el año 1852 con una deuda que, según opinión de ilustres estadistas, ascendía á 8 ó 10.000.000.000 de francos, de los que 3.000 afectaban exclusivamente á la propiedad rústica; esta deuda se contraía y se administraba por el intermedio de los notarios, los plazos de los contratos eran cortos, el reembolso se verificaba en totalidad, y el interés medio que servía, se calculaba en más de \(7\frac{1}{2}\) por 100; condiciones sumamente desfavorables á los propietarios, que los tenían en perpetuo temor respecto á su porvenir como tales, y que producían la expropiación para muchos. Además, los gastos de inscripción de la hipoteca y de formalización del contrato eran tales, que aumentaban en 10 por 100 el interés de un préstamo de 300 francos durante un año; y como según el Marqués d'Audiffret se verifican anualmente más de 250.000 préstamos de cantidades menores de 300 francos, resulta que la pequeña propiedad de Francia, pagaba por sus deudas á plazo corto, de 15 á 20 por 100 al año.

Preocupado el Gobierno francés con la penosa situación en que se encontraba la propiedad, é ilustrado con los estudios que del crédito hipotecario en Alemania, habían hecho por su encargo Mr. Royer y Mr. Josseau, expidió un decreto en Febrero de 1852, autorizando el establecimiento de sociedades de Crédito Hipotecario, formadas por propietarios ó por capitalistas, limitadas á circunscripciones determinadas, y que prestasen á la propiedad por medio de obligaciones hipotecarias, en condiciones semejantes á las de las asociaciones alemanas. Para facilitar la acción de estas sociedades, el decreto indicado creó en su favor una ley civil especial, y un procedimiento sumario de secuestro y expropiación, parecido al que se emplea en los asuntos mercantiles.

A la sombra de este decreto se crearon varias sociedades formadas por capitalistas; en París se fundó la Banque Foncière y otras dos, la una en Nevers y la otra en Marsella; pero la falta de regularidad en los títulos de propiedad y la concurrencia que les hacían los notarios, dificultaron en extremo la acción de estas sociedades, particularmente las de las provincias, que faltas de capitales que se invirtiesen en sus obligaciones, tuvieron que recurrir á contraer
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con las escuelas democráticas francesas; y en esta obra reconoce expresamente que el gobierno inglés por su constitución no es verdaderamente representativo por más que lo considera equivalente por sus resultados prácticos.

La verdad es, que á los ingleses no les había ocurrido nunca la idea de designar y distinguir su sistema de gobierno con una denominación específica en la ciencia política, hasta que la escuela liberal francesa propagó estas dos, que, aunque poco exactas, son ya de uso generalmente admitido. Lo mismo Lord Brougham hoy, que Blackstone hace un siglo, y todos los demás escritores, que en este tiempo se han consagrado al estudio de la Constitución de la Gran Bretaña, se contentan para definirla, con decir que es un sistema mixto, dentro del cual se hallan felizmente armonizados los mejores elementos de cada una de las tres formas simples de los gobiernos monárquico, aristocrático y popular. Mas los franceses, que generalmente se pagan de los nombres antes que de las cosas, al tratar de adoptar aquel sistema como una novedad sin precedentes ni vínculos históricos en su patria, necesitaban determinar de algún modo su esencia por medio de una denominación que hiciera desde luego visible á los ojos de todos la ventajosa diferencia entre lo nuevo que se introducía y lo viejo que se desechaba.

El nombre que más natural y espontáneamente se ofrecía para este objeto era el de gobierno parlamentario: pero esta expresión no podía sonar bien á los oídos de la Francia liberal de 1789. El recuerdo de los Parlamentos de los dos últimos siglos de la monarquía francesa, obstáculo perenne e insuperable para todo gobierno débil, aunque fuera bien intencionado, é instrumento dócil de la tiranía en manos de todo despota fuerte y resuelto, hacia imposible entonces aquel nombre en Francia. Fuera de este recuerdo, la palabra Parlamento no tenía al parecer, en sí misma, ni histórica ni científicamente, significación alguna propia que pudiera expresar por sí sola, y recomendar por consiguiente las excelencias del nuevo sistema. Fué preciso, pues, buscar otro nombre; y los primeros liberales franceses fijaron su preferencia en las dos expresiones de Monarquía constitucional y Gobierno representativo, no como arbitrarias y de significación técnica meramente convencional, sino como las que más y mejor se prestaban á indicar con su acepción natural y ordinaria la esencia y condiciones fundamentales del nuevo sistema político. La escuela ha experimentado
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empréstitos con la Banque Foncière de Paris; hasta que por último se fundieron en ella y constituyeron la sociedad conocida con el nombre de Crédit Foncier de France, con privilegio exclusivo por noventa y nueve años, para prestar á la propiedad de toda la Francia, en obligaciones hipotecarias, y disfrutando de una subvención de 10.000.000 de francos, que debía percibir proporcionalmente al importe de los préstamos que otorgase.

El Crédit Foncier de France se constituyó definitivamente con un capital de 60.000.000 de francos, dividido en acciones de 500 y con facultad para aumentarlo, á fin de que el importe de su capital realizado fuese siempre el 5 por 100 de los préstamos otorgados. La Administración de la sociedad se compone de un Gobernador y dos Subgobernadores nombrados por el Gobierno; de un Consejo de Administración y de un Comité de Censura elegidos por la Asamblea general de accionistas, y compuesto el primero de veinte, y de tres accionistas el segundo, renovable el primero por quintas partes, y el segundo por terceras. Los corresponsales de la sociedad en las provincias suelen ser notarios ó los receiveurs des finances, y los nombra el Gobernador: la Asamblea general de accionistas la componen los doscientos que representan mayor número de acciones.

La sociedad tiene por objeto:

Artículo 1.º Prestar, sobre hipoteca, á los propietarios de inmuebles, sumas reembolsables, á plazo largo por anualidades, á plazo corto con amortización ó sin ella. Crear y negociar obligaciones hipotecarias por un valor que no puede exceder al de las sumas que le deben los propietarios deudores. Puede aplicar, con la autorización del Gobierno, cualquier otro sistema que tenga por objeto facilitar los préstamos sobre inmueble, la mejora del suelo, los progresos de la agricultura y la extinción de la deuda de la propiedad. La sociedad puede tratar con compañías de seguros francesas ó extranjeras para favorecer la liberación del deudor.

Art. 2.º La sociedad está autorizada para recibir, con interés ó sin él, capitales en depósito. Estos capitales podrán ser empleados, hasta la concurrencia de la mitad de su valor, y por un plazo que no excederá de 90 días, ya según condiciones deliberadas en Consejo de Administración, en adelantos sobre las obligaciones emitidas por la sociedad, ó sobre cualesquiera otros valores que sean recibidos en el Banco de Francia como garantías de préstamos, bien en compras de bonos del Tesoro. El excedente ingresará íntegramente en el Tesoro, en cuenta corriente, al tanto de interés que fije el Ministro de Hacienda. Las sumas que la sociedad puede recibir en depósito, no podrán exceder de la cifra determinada por el Ministro.