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tales á corto término y sin hipoteca á la agricultura y á las industrias que con ella tienen mas ó menos relacion y dependencia. El Banco agrícola es á los agricultores lo que un Banco de emision ó una Caja de descuento es á los comerciantes. Como decia M. O. Quin, Consejero de Estado, en el preámbulo del proyecto de ley para la fundacion de este Banco, «un comerciante, aunque sea de inferior categoria, sin más fianza que sus mercancías, á pesar de la facilidad con que pueden ocultarse y desaparecer, encuentra crédito para los valores que crea; encuentra como intermediarios Cajas de descuento, y su firma es admitida en el Banco de emision que le abre sus arcas. El cultivador, cuya posicion es más estable, cuya industria es, por decirlo así, más sedentaria y menos arriesgada, que es propietario de ganado, de cosechas, de instrumentos de labranza, etc., etc., ve que su firma no es admitida en la plaza ni en el Banco, y que no puede poner en ella ningun valor en circulacion; de manera que se ve obligado á simular la remesa de una plaza á otra para crear la letra de cambio; y si encuentra algun intermediario que preste su garantía, no es sino con condiciones onerosas y usurarias.»

No parece propio de la índole de este trabajo descender hoy al análisis minucioso de las operaciones de la Sociedad de Crédito agrícola para dar una idea general sobre el mecanismo y el objeto de esta institucion; nada nos parece mejor que copiar el dictamen presentado por M. O. Quin al Cuerpo legislativo sobre la ley de 28 de Julio de 1860. Este distinguido hombre público, despues de fijar el capital social en 20 millones de francos dividido en 40.000 acciones de á 500 francos cada una; despues de establecer que por de pronto solo se emitiria la mitad de las acciones, y que las 20.000 restantes se emitirian ulteriormente, y no á la vez, sino á medida que fueran necesarias y por acuerdo del Consejo de administracion aprobado por el Gobierno, añade lo siguiente: «La Sociedad de Crédito agrícola, aunque perfectamente distinta de la de Crédito territorial, está dirigida por el Gobernador y los Subgobernadores de esta última Sociedad, lo cual establece entre ambas instituciones un lazo útil sin solidaridad de intereses.

»La Sociedad de Crédito agrícola tiene por objeto procurar capitales ó crédito á la agricultura y á las industrias que se relacionan con ella, haciendo ó facilitando por medio de su garantía el descuento ó la negociacion de efectos exigibles lo más
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tarde á los noventa dias; abrir créditos ó prestar á vencimiento más largo, pero sin pasar nunca de tres años, sobre prenda ó otra garantía especial; recibir depósitos con ó sin interés, sin poder exceder de otro tanto y una mitad más del capital realizado ó representado por los títulos depositados en manos de la Sociedad; abrir cuentas corrientes, operar reembolsos y hacer con autorización del Gobierno cualesquiera otras operaciones que tengan por objeto favorecer el desmonte y mejora del suelo, el acrecentamiento de sus productos y el desenvolvimiento de la industria agrícola.

»La Sociedad elegirá en los departamentos representantes que la ofrezcan una responsabilidad suficiente, y cuya función consistirá en garantir la solvencia del mutuario. A este intermediario es á quien el cultivador deberá dirigirse para obtener el crédito que haya menester.

»Este intermediario, ya sea propietario, banquero, agente de negocios ó otra cosa, si juzga que há lugar á facilitar el descuento del billete suscrito por el propietario, arrendatario, colono, en una palabra, por el mutuario, lo garantizará con su firma, y la Sociedad agrícola, aceptando este papel con la garantía de su correspondal, lo endosará á su vez.

»De este modo, revestido el billete de las tres firmas exigidas por el Banco de Francia, será admitido al descuento por este establecimiento, y por medio de tal combinación el cultivador dispondrá del crédito que hasta aquí solo obtenía el comerciante.

»Se ve pues que la Sociedad de Crédito agrícola en este caso no representará más papel que el de endosante, y que el capital realizado en sus manos no será otra cosa que un fondo de garantía.

»Al Banco, es decir, á ese gran depósito de los capitales en Francia, es á donde irá á tomar el dinero pedido por el cultivador.

»Por precio de este servicio exigirá del mutuario, además del interés que percibe el Banco por razón del descuento, un doble derecho de comisión que se distribuirá entre la misma Sociedad de Crédito agrícola y su correspondal ó intermediario.

Los efectos ó billetes así suscritos serán reembolsables al plazo de noventa días, porque, como es sabido, es el más largo que fijan los estatutos del Banco.

»Pero como este término sería con frecuencia demasiado corto
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para el cultivador, y la oferta de un crédito limitado á tres meses sería mirada con razon por este como inaceptable, la Sociedad agrícola, por medio de un sistema de prórrogas escalonadas, le otorga en caso de necesidad mayor latitud.

»En este caso compréndese sin esfuerzo que el derecho de comisión que haya de abonar el mutuario, será un poco más elevado, pero siempre quedará muy inferior al que los banqueros particulares exigen del comercio por una serie de renovaciones de igual duracion.

»Una convencion entre el Banco y la Sociedad del Crédito agrícola asegurará la regularidad de estas diversas operaciones.

»Así, pues, hacer que se admita al descuento en el Banco de Francia el papel de la agricultura, como se admite el del comercio, y otorgarle para el reembolso términos más largos que el que ha fijado la ley de este establecimiento, es el importantísimo servicio que está llamada á hacer la Sociedad del Crédito agrícola.

»Pero su círculo de accion no quedará reducido á estos estrechos límites.

»Muchas veces intervendrá en favor de la poblacion agrícola para prestarla los auxilios que esperaba del Crédit Foncier, pero que este tendrá que rehusarle, porque así lo exijan la letra y el espíritu de los estatutos.

»Supóngase, por ejemplo, un dominio rural en estado de explotacion productiva, pero cuyo poseedor no puede presentar una titulacion tan regular y perfecta como exige el Crédit Foncier, ó bien una propiedad industrial de una renta segura, pero que por los estatutos del Crédit Foncier no puede servir de hipoteca para un préstamo á largo término (como sucede con las minas, los teatros, etc.), ó bien, en fin, una tierra inculta susceptible de ponerse en productos tales, que compense con usura el interés del capital empleado en su mejora, pero á la cual el Crédit Foncier no puede hacer ninguna anticipacion por ser actualmente improductiva; en todos estos casos y otros semejantes el Crédito agrícola podrá venir en ayuda del Crédito territorial, llenando así la laguna que deja esta institucion, á la cual dará la mano con gran provecho de la agricultura.»

No hay que añadir á lo que hemos traducido una palabra más; y por lo tanto nos ocuparemos de la necesidad del privilegio ó la exclusiva para la fundacion de la Sociedad, de la conveniencia de
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que el Gobierno la subvencione, y de las reformas legislativas que habría que hacer para que la institución funcione desembarazadamente y sin peligro.

IV.

Tenemos el convencimiento de que no prosperará en España una Sociedad de Crédito territorial como no sea única y tenga la exclusiva. Hay que hacer para la propiedad lo que se ha hecho para el comercio. Hay que conceder á la Sociedad de Crédito territorial por lo menos una protección parecida á la que se ha otorgado al Banco de España.

La gran dificultad de la institución de crédito que trata de fundarse consiste en popularizar en el mercado y poner á la par la obligación ó cédula hipotecaria. El día en que al propietario le sea indiferente que le entreguen metálico ó obligaciones por la facilidad de negociar estas á la par, ese día la institución habrá llegado á su completa madurez; entonces lo que la Sociedad preste á cada propietario no será más que el crédito mismo de su inmueble bajo la forma perfeccionada de una cédula hipotecaria, signo verdaderamente representativo de la riqueza territorial.

Ahora bien, es muy problemático este resultado con la multiplicidad de sociedades. La concurrencia entre ellas dificultaría la negociación de los títulos ó obligaciones, por la necesidad de averiguar la mayor ó menor estabilidad y consistencia de la sociedad que las hubiera emitido: esto aparte de que la coexistencia de varias sociedades con un mismo objeto y consagradas á unas mismas operaciones haría nacer entre ellas una rivalidad peligrosa, de tal suerte que impulsadas por un espíritu de especulación y cada cual con la mira de sobrepasar en negocios á las otras, lo probable es que por atraerse el mayor número de mutuarios les hicieran concesiones imprudentes y dieran para los préstamos facilidades incompatibles con la naturaleza de estas sociedades, concluyendo con la bancarrota y el descrédito de la institución.

Aun siendo la sociedad única, sus directores habrán de proceder con mucho pulso en un principio para popularizar la cédula hipotecaria. Será preciso empezar por hacer los préstamos á metálico, ó por lo menos parte en metálico y parte en obligaciones, porque
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lo que quiere el propietario es dinero, ya sea para pagar sus deudas y libertar su propiedad de los gravámenes que la agobian, ó ya para mejorarla; y entregarle obligaciones ó títulos desconocidos en el mercado, que no podrá negociar ó que negociará con gran pérdida, equivale á no prestarle nada ó á prestarle en condiciones más onerosas y á un interés mucho más alto que lo haría el capitalista particular. Por mucho tiempo, aun después de naturalizada en el mercado, por decirlo así, la obligacion hipotecaria, será preciso que en vez de negociarla el propietario, se encargue de negociarla por él la Sociedad, en quien la necesidad no es tan apremiante como en el particular que toma el préstamo, y puede esperar la ocasión de realizar con ventaja sus valores, inspirando confianza á los capitalistas y estudiando las necesidades de la plaza. Esto solo puede hacerlo una sociedad única que tenga la exclusiva. ¿Lo comprenderán así el Gobierno y las Córtes? no lo sabemos; pero es de temer que la experiencia de Francia no nos sirva de nada y que hayamos de pasar por un período de ilusiones hasta que después venga el desengaño. Aquí como allí, habrá muchos que defiendan el sistema aleman, esto es, el de la pluralidad de sociedades. Aquí como allí, habrá quien dé la preferencia á las sociedades de mutuarios, especie de seguro mútuo y solidario entre los propietarios. Aquí como allí, empezará el poder supremo por pagar tributo, siquiera sea con cierta reserva y limitaciones, al principio de la libertad de asociacion: lloverán las demandas de autorización para la organización de sociedades de crédito territorial; la mayor parte de estos proyectos fracasarán; se establecerán á lo más tres ó cuatro sociedades con condiciones de vitalidad; la experiencia, que es un gran maestro, les enseñará muy pronto que no pueden vivir aisladas é independientes sin perjudicarse mútuamente, y acabarán por fusionarse y venir á la unidad.

La fusion, que ha de venir más tarde, debe hacerse ahora.

Sobre si se habrá de conceder subvención para el establecimiento del crédito territorial poco puede decirse. Es verdad que Federico el Grande, al fundar en Silesia la primera Sociedad de Crédito territorial, la dotó con 1.125.000 frs. Es asimismo cierto que el Gobierno francés, al absorber todas las sociedades en una y elevar el capital social de esta á 60.000.000, la otorgó por decreto de 10 de Diciembre de 1852 una subvención de 10.000.000 de francos, pagaderos á medida que se fueran efectuando los préstamos, im-
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poniéndola en cambio obligaciones muy penosas y de difícil cumplimiento, que después fué preciso derogar.

Pero cualquiera que sea la protección que otros Soberanos y otros pueblos hayan dado á este género de instituciones, lo mejor será aprovecharse de las varias aspiraciones que sobre esto se manifiestan como base de una licitación. Por lo demás es probable que una vez fundada la Sociedad de Crédito territorial, si esta no podía soportar los gastos, el Gobierno y las Cortes se apresurarían á darle la mano. ¡Tanto es lo que ha de sentirse la necesidad de dotar á la propiedad inmueble de este poderoso instrumento de crédito, sin el cual no hay que pensar que crezca y se desarrolle la riqueza en este país!

Antes de concluir haremos una observación. No sabemos si podrá establecerse en España sin perjuicio de los accionistas una Sociedad de Crédito territorial sin subvención. Nos parece que sí; creemos que aun perdiendo algo en los primeros años harían después ganancias, no exorbitantes, pero sí seguras, en las cuales encontrarían una compensación. Pero no nos atrevemos á asegurar lo mismo respecto de la Sociedad de Crédito agrícola, que como antes se ha dicho, es perfectamente distinta de la de Crédito territorial, por más que una y otra se den la mano. En Francia ha precedido al establecimiento de la Sociedad agrícola un convenio, por virtud del cual, en el caso de que los beneficios anuales de la Sociedad no bastaran para cubrir los gastos de administración y pagar un interés de 4 por 100 al capital social realizado, el Estado se obliga á abonar la diferencia, aunque con la condición de que la suma que por tal concepto entregará á la Sociedad no excederá anualmente de 400.000 frs. Los hombres más competentes y experimentados en la administración de la Sociedad, de Crédito territorial declaran que sin este auxilio era imposible fundar sin gran riesgo la Sociedad de Crédito agrícola, y su opinión es para nosotros de tanto peso, que creemos necesario consignarla aquí.

Réstanos solo tratar de las reformas que será preciso introducir en nuestra legislación para el establecimiento de una Sociedad de Crédito territorial.

De lo expuesto resulta que hay que hacer las siguientes reformas legislativas:

1.ª Autorizar á la Sociedad de Crédito territorial para emitir obligaciones destinadas á préstamos sobre inmuebles.

2.ª Declarar que esta facultad es exclusiva de la Sociedad de
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Crédito territorial, no pudiendo por lo tanto pretender igual derecho las demás Sociedades anónimas de crédito creadas ó que se creen con arreglo á la ley de 28 de Enero de 1856, 11 de Julio del propio año y demás leyes vigentes sobre Sociedades, que como ya hemos dicho, en nuestra opinión no tienen hoy tal derecho.

3.ª Ensanchar cuando mémos en otro tanto el límite señalado por el art. 7.º de la ley de 28 de Enero de 1856 á la emisión de las obligaciones para que la misma autoriza á las Sociedades anónimas de Crédito en general, ó lo que nos parece mejor, autorizar á la Sociedad de Crédito territorial para emitir en obligaciones, como las demás Sociedades, hasta diez veces el importe del capital realizado, y además una cantidad igual á la suma total de los préstamos que hubiese hecho sobre inmuebles á término largo.

4.ª Autorizar á la misma Sociedad para que las obligaciones que emita puedan ser nominativas ó al portador á su voluntad.

Fuera de estas reformas y de algunas otras que hemos indicado al examinar separadamente las distintas operaciones de una Sociedad de Crédito territorial, muy poco es lo que resta hacer, pues por fortuna la nueva ley hipotecaria hecha principalmente con la mira de atraer los capitales á la tierra y fundar el crédito inmobiliario en España, satisface cumplidamente á las exigencias de la institución que se intenta crear, sin que obstén para nada los artículos 3.º y 108 de la misma ley, porque es de notar que la hipoteca de las obligaciones ó cédulas que han de emitirse, no es especial sobre tal ó cual inmueble, sino general sobre toda la masa de bienes hipotecada á la Sociedad.

Esto es muy importante y es menester no olvidarlo. Las cédulas hipotecarias son la sustitución de la hipoteca colectiva á la hipoteca individual y por esta combinación feliz mobilizan el contrato de préstamo fraccionándolo en pequeñas porciones, cada una de las cuales viene á constituir un valor distinto del contrato mismo, trasmisible y endosable. La cédula hipotecaria es, como el billete de Banco, un medio de crédito, un valor en circulación, y puede ser como él nominativa ó al portador, distinguiéndose sin embargo en tres cosas: 1.ª en que es un título hipotecario y el billete de Banco no; 2.ª en que produce interés y el billete no; y 3.ª en que el billete de Banco es reembolsable á la vista, mientras que al poner en circulación la cédula hipotecaria, la Sociedad solo se obliga á pagar al portador puntualmente el interés y á reembolsar el capi-
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tal por vía de sorteo en un periodo correspondiente á la duración del préstamo mismo.

Autorizada la Sociedad para la emisión de obligaciones hipotecarias, y hechas las demás declaraciones que se han indicado, casi ninguna reforma hay que introducir en nuestra legislación civil, porque como ya se ha dicho, la ley hipotecaria bajo el punto de vista del Crédito territorial, es superior á la legislación francesa, y luego que esté vigente, la Sociedad que en España se constituya, podrá prestar con la seguridad de que lo hace sobre primera hipoteca, sin que nadie pueda disputarle la preferencia.

La nueva ley ha sustituido en efecto á las antiguas hipotecas generales tácitas y ocultas el sistema de las hipotecas expresas y especiales, de manera que los derechos que no están inscritos en el registro no perjudican nunca á tercero. Únicamente al principio será preciso que la Sociedad proceda con mucho pulso para no comprometer su capital. La razón es esta. En el tránsito de una legislación á otra ha sido preciso adoptar un temperamento que concilie el respeto debido á los derechos adquiridos antes de la publicación de la ley, con la necesidad de una reforma radical y pronta para que pudiera fundarse el crédito territorial. Consecuencia de esto ha sido respetar las hipotecas legales existentes; pero señalando á aquellos en cuyo favor están constituidas el plazo de un año, que después se ha alargado diversas veces sin que hoy sea fijo, para que dentro de él acudan á inscribirlas en el registro, convirtiéndolas así de generales y tácitas que eran en especiales y expresas. Cerrados estos plazos, los acreedores legales expresos no perderán la facultad de inscribir las hipotecas, pero ya entonces su derecho de preferencia nacerá desde el día de la inscripción, y por consiguiente tendrán que ser postergados á la Sociedad de Crédito territorial en cuanto á los préstamos que esta haya podido hacer antes de esa fecha. No sucederá lo mismo con los acreedores hipotecarios que hagan la inscripción dentro de los plazos señalados por las últimas leyes, porque respecto de estos, su privilegio se retrotrae al día de la constitución de la hipoteca, art. 352: así, pues, durante esta primera época será preciso examinar escrupulosamente antes de hacer un préstamo, la situación especial y el estado de familia del peticionario, y si maneja fondos de la Hacienda ó ha contratado con ella, si es casado y al contraer matrimonio se le ha ofrecido dote, si es tutor ó curador de un menor incapacitado, etc., etc.,
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la Sociedad no deberá contratar con él, sino exigiéndole préviamente la constitucion é inscripción de una hipoteca especial, con arreglo á lo que dispone el art. 356.

Aun después de pasado este periodo, será preciso tomar una precaución análoga si el peticionario del préstamo es un marido cuyos bienes estén ó puedan estar legalmente hipotecados á la dote y parafernales de su mujer, ó un padre que sea responsable con los suyos & sus hijos, por los que constituyen el peculio de estos ó tengan la cualidad de reservables. Estas hipotecas de que se hace mención expresa en el art. 354 de la ley hipotecaria, cuando son anteriores á la publicación de esta, subsisten con arreglo á la legislación precedente, mientras duren las obligaciones que garantizan, sin que por razón de ellas pueda exigirse la constitución é inscripción de una hipoteca especial, como se exige para las demás hipotecas legales preexistentes.

Pero si no puede hacerse esta exigencia por las personas en cuyo favor están constituidas, esto es, por las mujeres casadas y los hijos, en cambio pueden ser sustituidas con hipotecas especiales por la voluntad de ambas partes ó la del obligado y dejar de tener efecto en cuanto á tercero, en virtud de providencia dictada en el juicio de liberación establecido en el art. 365, de manera que lo que la Sociedad tiene que hacer siempre que un marido ó un padre le pidan prestado, es no acceder á su demanda mientras no constituya la hipoteca especial en favor de su mujer ó de sus hijos, ó presente una sentencia favorable obtenida en el juicio de liberación (artículos 355 y 356).

Por supuesto que todo esto se entiende respecto de los padres y de los maridos que tenían ya contra sí una hipoteca legal, con anterioridad á la publicación de la ley hipotecaria, pues por lo que hace á los que se casan después, así como á los que sean nombrados tutores, curadores, recaudadores de contribuciones, etc., si bien la ley no ha querido dejar desamparados á las mujeres casadas, á los hijos, á los menores á los incapacitados, á la Hacienda pública, etc., estableciendo en su favor una hipoteca legal, ha declarado terminantemente que no tendrán otro derecho que el de exigir la constitución de una hipoteca especial suficiente para su garantía, y que para que las hipotecas legales se entiendan constituidas, se necesita la inscripción del título en cuya virtud se constituyen. (Artículos 158 y 159.)