El Progreso agrícola y pecuario (1926-06-15 00:00:00), página 1

Valoración tributaria de la propiedad territorial.

Existe una diferencia, que en muchos casos es de gran importancia, entre la valoración de una finca, rústica o urbana, referida a los efectos tributarios, y la valoración de esa misma finca para los efectos inmediatos de una transmisión de su dominio.

La confusión de esos dos conceptos ha originado—aparte de otras cosas que han sido rebatidas y discutidas extensamente—una justificada alarma por parte de los propietarios ante una disposición oficial que les obligaba a declarar un valor en venta de sus inmuebles para obtener de su declaración efectos tributarios.

La tasación tributaria de las fincas es un supuesto, acordado entre la Administración y los propietarios, con todos los caracteres de una conclusión teórica. El dato que como síntesis de todas sus averiguaciones persigue la Hacienda es el de la producción líquida anual de cada inmueble, teniendo en cuenta las circunstancias especiales de lugar, calidad, etc., así como aquellas otras de orden numérico que puedan determinar la cifra media correspondiente a un período de tiempo de varios años.

La valoración hecha para la transmisión de dominio está influída por causas circunstanciales, es empírica, hasta el punto de llegar al absurdo por un efecto práctico; cuenta con motivos de afición, de capricho, de necesidad económica; apenas mira al porvenir.

Para dar mayor claridad a las afirmaciones anteriores recurramos al ejemplo: si suponemos una finca rústica enclavada en un término municipal cualquiera, la investigación fiscal se dirigirá al conocimiento de la extensión y calidad de sus terrenos; una vez esto conocido, tendrá de averiguar las utilidades que puede reportar al cultivador y al propietario, aplicando datos medios de producción, de rentas, de gastos de cultivo, etc., datos que se han de referir a un período de varios años y que se aplicarán igualmente al grupo de fincas que, merezcan la misma calificación. En suma: se buscará un término prudente de probabilidad productiva para un conjunto de terrenos similares, sabiendo de antemano que, individualmente, nunca podrá lograrse una exactitud absoluta. Cuando de este modo se obtiene una producción líquida supuesta y aproximada para un período de tiempo de cinco, de diez o de más años, si se quiere conocer el valor teórico de la finca se capitaliza, bien la renta media que se asignó, ya el producto líquido total, a un tipo de interés que parezca prudente para la localidad y las circunstancias que concurren en la finca, y se logra una cifra que, seguramente, no es el valor real del inmueble.

Si esa misma finca hubiera que tasarla para venderla o comprarla, la información sería completamente distinta, pues el promedio de años anteriores desaparecería para dar paso abiertamente a los datos de mayor actualidad; así, pues, se buscaría el valor de la unidad superficial de terrenos semejantes en las últimas transacciones, los motivos individualísimos que pudieran acrecentar o rebajar ese valor en la finca en cuestión, las causas personales que en el vendedor o en el comprador influyeran para la más fácil o difícil cesión y para la más grande o más pequeña codicia adquisitiva.

La primera valoración, la que pudiéramos llamar tributaria, corresponde hacerla al técnico, pues por el carácter teórico que tiene no puede ser realizada por el propietario sin el peligro de caer en grandes errores. La tasación segunda, la que se hace para comprar o vender, salvo en muy contados casos, tiene y debe ser hecha por los interesados en la compraventa.

Los dos valores que nos ocupan pueden hallarse muy distanciados, si que tal cosa suponga fraude, ocultación ni falta de buena fe por parte del propietario.

Una finca se puede suponer por datos derivados de un promedio que producirá líquidamente 1.500 pesetas anuales, de las que 1.000 corresponden a la renta y el resto es ganancia del agricultor. Aplicando—porque parece justo en aquel caso—un tipo de capitalización del 4 por 100 sobre la renta, se llegará teóricamente a un valor del inmueble de 25.000 pesetas. Hemos de suponer que todos los cálculos están hechos a conciencia y con un perfecto conocimiento de causa que dé entera firmeza a los resultados. Pues bien: esa finca puede venderse