分类：生活-购房置业
问题：公寓与住宅到底有啥区别？ 
回答：公寓式住宅、单元式住宅各在哪些特点？ 1、 公寓式住宅 公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等，主要供当时中等收入的高级职员、政府公务员居住；还有一部分附设于旅馆之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用。 我国早期的公寓式住宅已经具备现代城市单元式住宅的雏型。建国前在一些大城市都建有欧美风格的公寓大楼，如上海的百老汇大厦、海滨公寓等。我国住宅建设从50年代学习苏联经验开始，走了不少弯路。当时建的这类住宅，其特点是一套单元内房间多，通常3~4间；面积大，每间14~18平方米；净空高达3~3.4米，厨而功能全。但这种住宅与我国的居住水平不符，户型规模不符，以后逐步演变成几家合住，共用厨而的居住模式。目前，50年代的这类大房间公寓式住宅，从建筑设计形式上属于淘汰之列，但由于这类住宅建设较早，市政设施和公共配套水平高，又多位于市中心区，在住宅市场上仍比较抢手。这类住宅室内空间大，可以通过内装修来增强使用功能。近些年来，我国各城市中所建的公寓式住宅，在设计上作了较大改善，以适合我国国情。 2、 单元式住宅 单元式（梯间式）住宅，是目前在我国大量兴建的多、高层住宅中应用最广的一种住宅建筑形式。这类住宅与走廊式住宅的最大区别是每层楼面只有一个楼梯，可为2~4户提供服务（大进深住宅每层一梯可服务于5~8户），住户由楼梯平台进入分户门。如果住宅设计为点式，则各层住户围绕一个楼梯分布；如果住宅的平面是条形（板式）设计，则一幢条形住宅可有多个楼梯。不论是一梯二户，还是一梯三户，每个楼梯的控制面积称为一个："居住单位"。因此，条形的梯间式多层住宅又称为"连续单元式住宅"。点式（墩式或塔式）梯间式住宅又称"独立单元式住宅"。单元式住宅的基本特点有： （1）每层以楼梯为中心，每层安排户数较少，各户自成一体。 （2）户内生活设施完善，既减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件。 （3）可以标准化生产，造价经济合理。 （4）仍保留一些公共使用面积：楼梯、走道、垃圾道、保证了邻里交往，有助于改善人际关系。 商住公寓 商住公寓又可称为商务公寓，商务住宅，根据不同的形态又可以细分为soho，scho，STUDIO等形式，是一种即可居住又可办公的高档物业，在产权上属于公寓类型，但其中又完全具备写字楼的功能，是近年来出现的一种极具投资价值的物业。商住公寓的概念大概出现于1998年底，当时在紫竹桥附近的嘉慧苑，其前身就是一个写字楼，因写字楼市场不景气，开发商将其改造上层居住、下层办公的准商住公寓而受到成长型中小企业的宠爱，之后北京市又出现一批类似的项目，但不论从规划设计，还是商务配套都无法和区域内的高档写字楼相抗衡，而且里面存在的主体归属，安全保障等问题也曾经在1999年和2000年引起京城颇多讨论和关注。2002年soho现代城正式亮相，它给人们带来了新的居家办公理念，商住公寓以一种全新的面貌出现，设计上丝毫不亚于高档写字楼的豪华尊贵，商务配套和生活配套也让用户耳目一新，后来市场上又出现了"只商不住"的纯商务公寓和"商住分区"的商住公寓，市场进入一个新的开发热潮。预测今年无论是在商务中心区还是中关村一带商住寓所的上市量都会比较大，商住寓所的投资依旧是市场的关注热点。商住公寓的出现，是市场细分的结果。北京作为首都，是全国的政治、经济、文化、信息、交通中心，加上国家宏观经济的良好发展，入世和申奥成功等利好因素的刺激，吸引了众多人才到北京来创业投资。在创业初期，他们人数较少，流动性较高，创业资本低，对办公地点价格的敏感度较高，这时价格偏低，商务环境较好的商住公寓就满足了这部分市场的需求。此外，大量的小型外地企业进京，也对商住公寓产生了巨大的需求。而作为高档写字楼的主要需求客户外资企业，自从9.11事件之后，对写字楼的需求就处于停滞状态；国有大型企业则由于前期的购买和租赁，现在的需求也基本饱和。所以高档写字楼的市场需求，已经明显出现颓势，估计今年高档写字楼的价格还会一路看低。而中低档的写字楼本身就是市场的淘汰物，不说其商务配套跟不上市场需求，就是其外立面装修就给人"土"的感觉，相信今年会有更多的中低档写字楼改作纯商务的商住公寓上市。目前北京市大概有将近90个商住公寓项目，总建筑面积几百万平米左右，主要集中在CBD及其辐射区、中关村和亚运村。其中CBD以及辐射区域的分布呈现"亮马桥-东直门-国贸-广渠门"态势,在亮马桥商圈,像早期的宾都苑，力鸿花园，金岛花园，康丽大厦以及近期的英特公寓,上海第一中心等都是该区域典型的商住公寓；其次就是以东方银座为代表的东直门区域,集中了东方银座,元嘉国际,住邦2000等高档商住公寓;随着CBD规划的出台，CBD核心区投资价值明显看涨，浓厚的商务氛围和成熟的商务配套造就了soho现代城,优士阁等商住公寓的辉煌；中关村以及亚运村区域本身就是京城商住的发源地,除了汇园公寓, 天创世缘这样的早期项目,像韦伯豪、天行建，长远天地和阳明广场等项目也都是定位于中小成长型企业的商住公寓。此外,望京的佳境天成、金融街的金寰公寓、南城的枫桦豪景也都是新一代商住公寓的代表.预计2003年京城商住公寓的总开发量至少在80万平米以上,其中城南不会有类似的项目出现，西边的西直门区域会有一些项目,北面的中关村和亚运村仍将是开发的重点区域,而东面的朝阳路附近则会成为新的热点区域. 其实,中小型客户之所以选择商住公寓作为办公场所,不外乎是冲着商务公寓低廉的价格,而商住公寓之所以价格较低,完全是政策不健全所导致.如下表所示,商住公寓完全是开发商利用住宅立项从写字楼市场获利的结果. 表-各种项目的立项规划原则 物业类型 使用年限 按揭政策 出让金（每平方米） 使用规范 商住两用楼 70年 8成20年 650－800元 按公寓（低标准） 商务楼 70年 8成20年 650－800元 按公寓（高标准） 写字楼 50年 6成10年 1300元以上 按写字楼（高标准） 目前京城商住公寓的主力价格大概在8000-9000之间,其中CBD均价最高,在10000元/平米左右;其次是中关村,集中在7000-10000元/平米之间.这样的价格与同区域内的写字楼售价相比要低很多，甚至比一些高档外销公寓还低.随着今年写字楼供应量的加大和价格的走低,如何保持价格优势将成为商住公寓立足于市场至关重要的因素.而以下因素的变化将对商务公寓今年的市场前景起到决定性作用: ? 国家政策的完善程度.对于纯商务的商住公寓来说,今年政府是否会有实质性的政策出台还不得而知,万一政策漏洞被堵, 商住公寓的许多优势也将变成泡影.另外,土地资源的控制也会成为限制商务公寓开发的主要因素. ? 同区域内中档写字楼和类似产品的开发力度.由于高档写字楼的需求明显不足,中档写字楼或者类似的产品的开发量肯定会有增加,到时将和商住公寓形成直接的竞争. ? 市场需求的变化.随着近年来商务公寓开发量的增加,产品同质化问题也愈加明显,故而如何根据市场需求的变化,开发出具有个性化的产品将是取胜的关键. 商务公寓概念的问题，从2002年出现，2003年基本上公认了，不叫商务楼，叫商务公寓。这应该说是叫中国特色 国际标准化公寓 近来，一种建筑设计新概念---"国际标准化公寓"概念正受到市场越来越多重视。 　　"国际标准化公寓"的概念体系，是衡量一个住宅产品是否同时满足人们在现时代居住生活和精神方面享受双重需求的标准化尺度，它包含三方面内容。 　　首先，是地段的选择。世界各国的许多例子可以证明，越是都市繁华的中心地带（如CBD），越是高级公寓的理想选择地。 　　其次，是空间的特点。大都市标准的基本公寓单元应由客厅、卧室、厨房、浴室、阳台、光线与空间的分隔六大居室元素构成。一个舒适的居住空间，上述的六大元素显然不可或缺。 　　再次，是居住的文化。在现代的公寓里，室内的环境设计和空间以外的景观配合亦显得相当重要，邻居、社区、装修风格、家具配备和物业管理衍生和创造出了新的居住文化。 　　鉴于这种"国际标准化公寓"的概念体系，沪上首家此概念的实践者，位于浦东大道与源深路交汇处的东晶国际，在公寓房型设计中，将"一房、一厅、一厨、一卫、一阳台"作为房型设计的基本元素，同时做到全明，让住户拥有充裕的光照和通风，如此，既区别于现有市场上现有小户型，使住宅使用功能更加完善，又避免了其他小户型严重光线不足和缺乏居住舒适度的弊端。 　　另外，设计者在4幢酒店式公寓每五层各营造了一个"空中花园"，充分达到园林环境与建筑规划二者的和谐统一。　 什么是商住公寓？ 商住公寓，顾名思义就是既能办商务又可以居住的一种产品，但在建筑术语中没有这种称谓，这是人们根据产品的功能定义的一个不规范的俗称。商住公寓为中、小公司及居家办公的自由职业者提供了一个可商可住的场所，它一般除了提供一些生活配套设施外，还设置了宽带局域网、商务中心、会议室、票务中心及充足的车位等商务设施。 　　商住公寓是目前房地产市场上使用频率较高的一个词汇，产品也由以前的做商住两用的普通住宅发展到有较强商务功能的ＳＯＨＯ，再发展到户型可以多种分割的ＳＴＵＤＩＯ。商住公寓除了自住客户外，还有较大比例客户是做为投资。 商务公寓变换莫测 投资公寓大有商机  12月27日13:59 　 　   　　“公寓”这种类型的房地产产品，有人形象地将它比拟为“变色龙”。何解？因为公寓，特别是商务公寓，都具备写字楼和住宅两种身份，可商可住，一物两用，特别受中小型公司的欢迎。像目前正在销售的时代新世界中心、马赛国际公寓、星汇国际、双城国际等，都是这种类型的公寓。 　　　　正是由于这种“善变”的身份，使公寓具备了极强的生命力：写字楼市场景气的时候，公寓固然能够凭借“写字楼”的身份获得租客们的青睐，即使是写字楼市场不太理想的时候，它更是能够以较低的租金和管理费来吸引租客，保证较为稳定的租金回报。这也使公寓具备了较为良好而稳定的投资价值。据经纬物业、志联行等中介公司的数据显示，用于出租的商务公寓，其投资回报往往可以达到8%以上。 　　　　目前，广州市面上出现了不少打公寓概念的房地产产品，并被赋予了投资的功能。这么多公寓，是不是都有理想的投资回报？投资者究竟应该如何看待公寓这样一种产品呢？如何选择回报较高的公寓产品？ 　　焦点一：此公寓不同彼公寓　　　　志联行的相关负责人说，现在公寓产品的名目更是层出不穷，但其性质却有很大的差异，要做好公寓投资，就首先要将它的种类分清楚。广州经纬房产咨询有限公司的总经理助理杜建华认为，公寓产品可以分为酒店式服务公寓、商务公寓和商住公寓这三大类型。 　　　　就目前的市场总量而言，酒店式公寓并不太多，一般只租不卖，它依附于酒店或者是大的发展商和投资财团而存在，像广州大道五羊新城附近的祁福华厦就是如此。由于发展商的实力比较雄厚，资金回笼的压力较小，因此没有将这些物业拿到市面上来发售，而是分散来放租。志联行的负责人认为，虽然这种物业的投资回报率不错，但由于这种公寓甚少出售，因此，除非是大投资者自己出资兴建，否则，中小投资者很难进行投资。第二种就是带有写字楼和住宅双重身份的商务公寓，由于具备办公和居住两大功能，因而极受市场欢迎。第三种类型则是商住公寓，它是有“公寓”概念的住宅，这部分产品在各种公寓当中所占的量是最大的。 　　　　志联行的负责人认为，像商住公寓这样的产品，层次参差，最容易鱼龙混杂，投资回报也很不一样，好的商住公寓投资回报可到10%以上，还有部分是投资者将空置住宅重新包装，变成公寓后再进行出售的杂牌货，但此类公寓放租后的空置率依然较高，因此，如果市民要购买商住公寓，投资前一定要认真考察才行。　　焦点二：好管家才有好回报　　　　另一位投资者张小姐就遇到了这样一个问题。她表示，自己当时买的公寓和旁边的售价差不多，自己那套的楼龄还短一些，为什么租金却反而不如旁边那家理想呢？业内专家认为，商务公寓的投资回报，一般主要由以下几大因素决定。 　　　　第一是地段价值。公寓由于具备部分写字楼的功能，因此在天河北(含火车东站周边)、珠江新城、天河体育中心、环市路、淘金路或者是天河科技园附近等商务旺区会比较受欢迎，而且，上述区域交通也比较便利。 　　　　第二是公寓的硬件设施。由于中小型企业是租用公寓的主力客户，他们对办公室面积的要求比较小，而对一些公共配套功能空间则要求比较全，因此他们希望外借的机会会较多。比如：他们召开规模稍大的会议时都需要租用会议室，平时还需要经常使用类似商务中心等的功能空间。像位于广州火车东站附近的时代新世界中心，除了通常的配套以外，还有类似员工餐厅、24小时银行、便利店等一系列配套设施，因此目前已经成功吸引了几百家企业进驻办公。 　　　　专家说，以上这两方面因素大多数投资者都比较关注，但另一方面，有时往往会被不少投资者忽略，这就是发展商和物业管理公司的品牌。很多人只有在买期楼的时候，才会留意发展商的品牌，因为怕烂尾，其实，好的发展商和好的物业管理公司能够保证物业管理素质，对于像公寓这样的产品，物业管理的素质对能否保值有重要影响，而且，不同的服务，将会确定不同的租金，环境、治安、管理，对租金有很大影响。也是由于这样一个原因，像新世界的时代新世界中心、珠江地产的马赛国际公寓、城建集团的星汇国际等，由于发展商和物业管理公司的口碑都挺好，因此其销售业绩一直都不错。 　　行家观点：火眼金睛辨“劣质”公寓　　　　由于目前市面上存在着大量的商住公寓，怎么样才可以从中淘出“真金”呢？关键在于我们要把“劣质”公寓的面目识别出来。经纬物业的杜建华总监说，现在不少商住公寓的同质化现象非常严重，真正能够做到位的公寓实际上并不多，有的甚至是滥竽充数，只有公寓的名，而无其实。 　　　　杜建华说，有的小区，在开发过程中，由于受到建筑技术指标的限制，因此在车位、消防等公共配套的需求上都严重不足，这将会很大程度地影响该公寓以后的出租率或者是租金水平。 　　　　而有的发展商，为了快速回笼资金，则将一些住宅的边角料包装成为公寓来出售，这些单位不但单价较高，而且通风采光也不理想，这都会对以后的出租带来影响。另外，有些销售得不太理想的物业，为了加快销售，则将原来的大户型“一分为二”，包装成为小公寓，以较低的总价来带动销售，这些公寓虽然比较容易出租，但由于在排水等垂直管道的设计上存在着一定隐患，因此也需要加倍小心。