分类：社会民生-法律
问题：合建屋合同亲戚（甲方）向广东深圳某一镇的某一村委购买了一块地皮， 
亲戚（甲方）向广东深圳某一镇的某一村委购买了一块地皮，该地属于村委批准，只有村委的土地使用证书没有房产证书，使用证书里面的建设规划是准许建三层半，现在亲戚将该地拆点重建（没有去审批），建成十三层，并逐层销售给私人（乙方），因为没有允许私人销售土地，就把销售合同改成是大伙（乙方）一起合作建设该楼并每人分一层楼，允许出租和乙方子孙继承，期限为五十年，期限满后归还甲方子孙，甲方掌管土地使用证书，乙方只能复印保存。我想请问，如何制定具体的合同细则保障乙方的应有权益，这种交易的合同能否被法律承认和保护，万一甲方私下把土地再整体给转让给别人，或者被列入亲戚（甲方）向广东深圳某一镇的某一村委购买了一块地皮，该地属于村委批准，只有村委的土地使用证书没有房产证书，使用证书里面的建设规划是准许建三层半，现在亲戚将该地拆点重建（没有去审批），建成十三层，并逐层销售给私人（乙方），因为没有允许私人销售土地，就把销售合同改成是大伙（乙方）一起合作建设该楼并每人分一层楼，允许出租和乙方子孙继承，期限为五十年，期限满后归还甲方子孙，甲方掌管土地使用证书，乙方只能复印保存。我想请问，如何制定具体的合同细则保障乙方的应有权益，这种交易的合同能否被法律承认和保护，万一甲方私下把土地再整体给转让给别人，或者被列入城市拆迁规划，乙方该怎么办？有没有什么措施？
回答：     看完你提问的问题，解答如下：     一、对问题的疑问：     1、“只有村委的土地证书”是何意思？是土地使用权登记在村委会名下还是是村委会制作的土地证书？     2、甲方和村委会之间的买卖，是土地使用权转让合同、土地与房屋一同转让、还是转让房屋的合同？    只有在你明确的解释以上问题后，才有可能完整、正确的解答你的问题。    二、对你文中出现问题的披示：    1、甲方是否有房地产开发资质和是否办完五证，如没有，则如果发生诉讼，如不能在一审之前，则法院一般而言不会认可其出卖房地产的效力。    2、购房者与甲方的合同存在效力，如果发生诉讼，则可能不会被法院认可合同效力。    三、补充    1、如果真如你评论中所说得那样，甲方购买的土地实际上是农村集体地。如果是农用地，则违反了土地管理法规定的农业用地不得用于非农业开发。如果是宅基地或者荒地等，则违反房地产管理法，不具有开发资质、没有神本五证、在非国有土地开发等条件，甲方的开发行为无效。    2、甲方房地产开发行为违法，则其出卖房地产的行为也是违法的。即使甲方用合作建房的形式出售房地产，则对于买受人而言，风险更大。因为房屋属于违章建筑，则依据规定，国家可以拆除而不需要支付任何补偿。