分类：商业/理财-财务税务
问题：预收账款应如何转账计入收入，能被税务允许，我们是物业公司，主管集 
我们是公司，主管集团公司的写字楼，假如年初应一次性收取全年物业费及能源费600万，计入预收账款科目，是否应按全年12个月匀速转账，每月结转物业费及能源费50万，同时扣除实际缴纳的能源费将余额计入当月收入计算营业税，请各位前辈指教（听说税务部门对预收账款差的比较严，怎样做才符合要求呢）
回答：江苏国税对此的解释已经很清楚了，希望能帮助你预收款项开具结算凭证有讲究A公司是一家经营自有房屋的租赁（经营性租赁，下同）、仓储及物业管理服务的企业，由于其经营项目的特殊性，资金结算均采取预收的方式。根据相关规定，预收款项时开具何种结算凭证将直接影响其当期应缴纳税款的金额。对此，比较如下： 　　第一种方式：收款的同时开具发票。 　　结果是：收款当期即应全额申报营业税（暂不考虑其他税种，下同），而且违反了发票管理规定。 　　政策依据：1.根据1993年12月13日国务院第136号令发布的《中华人民共和国营业税暂行条例》第九条规定：“营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。”A公司收取的款项虽然是预收款，但由于开具的是发票，税务部门审核营业税的纳税义务发生时间通常就其形式来认定，也就是认定发票的开具当期即为营业收入实现的时间，企业应于开票当期全额缴纳营业税。 　　2.根据1993年12月23日财政部第6号令发布的《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。”A公司仅是资金提前结算，预收了价款，经营业务尚没有发生，因此不应该开具发票，应在经营收入具体实现时开具。 　　第二种方式：收款的同时开具资金结算凭证，待收入确认时开具发票。 　　结果是：在收入确认期申报相应的营业税，即应缴纳税款的资金流出随着收入的递延而递延。 　　政策依据：1.根据2003年1月15日财政部、国家税务总局发布的《关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）第五条规定：“单位和个人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预付款、预存费用、预收定金等，下同），其营业税纳税义务发生时间以按照财务会计制度的规定，该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准”（本通知自2003年1月1日起执行）。据此规定，预收价款营业税纳税义务发生时间以收入确认的时间为准。 　　2.A公司的业务涉及租赁、仓储及物业管理服务，其中，仓储及物业管理服务属提供劳务收入、经营租赁属让渡资产使用权收入。《企业会计准则——收入》中明确了提供劳务确认收入的条件：第八条“在同一会计年度内开始并完成的劳务，应在完成劳务时确认收入”；第九条“如劳务的开始和完成分属不同的会计年度，在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，企业应在资产负债表日按完工百分比法确认相关的劳务收入”；第十条“当以下条件均能满足时，交易的结果能够可靠地估计：（1）劳务总收入和总成本能够可靠地计量；（2）与交易相关的经济利益能够流入企业；（3）劳务的完成程度能够可靠地确定”；第十一条“劳务的完成程度应按下列方法确定：（1）已完工作的测量；（2）已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例；（3）已经发生的成本占估计总成本的比例”。A公司在预收仓储、物业管理服务费的情况下，由于劳务行为尚未发生，成本无法计量，因此预收的款项在当期不能确认收入，应随着后期劳务的完成，分期结转收入、成本。 　　《企业会计准则——租赁》中明确了经营租赁确认收入的条件：第三十条“经营租赁的租金应当在租赁期内的各个期间按直线法确认为收入；如果其他方法更合理，也可以采用其他方法”。A公司预收租金的当期即结转收入显然不是合理的方法，应当根据租赁协议的约定按直线法平均分配确认各期的收入。 　　根据财务会计制度的规定，A公司预收的价款均不应该在收款当期确认收入。随着收入确认的递延，其营业税纳税义务发生时间也将向后递延。 　　不难看出，针对同样的业务，开具不同的资金结算凭证，纳税义务发生时间随之不同。比较以上两种资金结算方式，显然第二种方式可以实现税款递延，从而实现获取资金时间价值的目的，同时也符合发票管理的相关规定。 　　据此推断，与A公司经营模式一致的企业一定会选择第二种方式结算资金，但某些公司实际操作具有一定的难度，如现在蓬勃发展起来的为住宅小区服务的物业管理公司，物业管理费通常采取按月提供劳务、按月计算费用、提前预收的方式。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第九条及《中华人民共和国发票管理办法》实施细则第三十一条“向消费者个人零售小额商品或者提供零星服务的，是否可免予逐笔开具发票，由省级税务机关确定”，各地方税务机关基本都是确定可以不逐笔开具发票。据此似乎物业管理公司收取服务费可以不开具发票，只要根据相关规定按期纳税即可，理由有二：1.预收价款时不必开具发票；2.按月服务后，虽然应该确认收入开具发票，但因其为零星服务可免予逐笔开具发票，且针对大量的客户按月按户开具发票，不仅不方便物业管理公司，业主也会感到不方便，实际操作比较困难。但在实际经营中，绝大部分业主，即便是自住性的，虽然不需凭发票报销入账，但在支付物业费时对物业公司开具的自制结算凭证持怀疑态度，会提出索取发票的要求。物业管理公司为了尽快收回服务费，同时也为了减少因频繁开票带来的人力等成本，即便违反了发票管理规定，也不得不在收款同时开具发票。由于双方利益的冲突，致使物业管理公司无法按第二种方式结算资金，因此无法实现税收筹划，同时违反了发票管理规定。同理，企业在经营租赁、仓储服务业务时，如果面对的是大量、零散的客户，也会出现同样的问题。 　　预收价款是经营中很平常的一种资金结算方式，特别在物业管理、租赁、仓储业务中不可避免的会发生上述税收筹划，针对大宗业务时是可行的，但针对零星业务可能不具有操作性。       来源：中国税务报   2007.01.22   杨芳