分类：生活-购房置业
问题：买二手房流程和需要注意的问题我准备于近期在塘沽买二手房，因为第一 
我准备于近期在塘沽买，因为第一次买房，没什么经验，请各位帮忙指点指点，主要是买房的流程和需要注意的问题，还有首付比例是多少？怎么能最大程度的减少首付比例？本人情况：开发区集体户口，可利用公积金贷款40万，每月可还款约4000－5000之间。
回答：为什么要买卖二手房 许多人钟情于二手房是因为二手房有以下优势：1.价格较低。与商品房相比，同地区的二手房价格相对是比较便宜的。2.位置优越，交通方便。许多二手房地处市中心地带，交通相对发达，周边配套设施也较为完善。3.二手房也可以贷款买，降低了二手房交易的门槛，在一定程度上推动了二手房交易。4.二手房多为小户型，所以总价不是很高，投资少，但升值潜力大。5.二手房为现房，与一些商品房相比容易把握，而且购买后即可居住。6.二手房的物业管理费较为便宜。 什么样的二手房可以买卖 根据房改有关政策，已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用房可以上市出售，包括按照成本价、标准价以及按标准价优惠办法购买的公有住房；按照成本价或者标准价购买的安居工程住房；集资合作建设的住房；按市人民政府规定的指导价格购买的经济适用住房；按照高于规定成本价的价格购买的安居工程房和集资合作建设的住房。比如在北京市行政区域内，由政府房管部门直接管理和由产权单位自行管理的公有单元式住宅楼房，包括新建楼房和已住用的楼房均可出售。 但不是所有的公有住房和经济适用房都可以上市交易，千万不要只贪图便宜而买卖法律规定不得上市出售的房屋，这种房子主要有以下几种类型： 1.以低于房改政策规定的价格购买而且没有按照规定补足房价款的； 2.住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的； 3.处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的； 4.产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的； 5.已抵押且未经抵押权人书面同意转让的； 6.上市出售后形成新的住房困难的； 7.擅自改变房屋使用性质的； 8.法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。 哪些人适合买二手房？ 应该说以下这些人是适合购买二手房的：1.有一定经济实力的租房户。大家都知道租房户每月都需支付一定的房租，如果他有一定的经济实力，他完全可以贷款买二手房，以租金来支付月供款。2.一些投资者，手头资金不是很多，由于二手房总价不是很高，地理位置较好，易于出租，所以这些人可以投资二手房。3.一些拆迁居民，由于长期在市区居住，对市区比较有感情，并且资金也不是很富裕，所以往往拿拆迁补偿款购买二手房。4.一些长期无房的普通居民和一些外地人，经济实力不是很强，但有一定的积蓄，因此贷款购买二手房。5.一些白领阶层也适宜购买二手房作为过渡，等实力雄厚以后再购买商品房。 找中介买二手房的十大理由 1.二手房业务比较复杂，其涉及的环节多，许多事情非专业人士所能解决。2.并非天下乌鸦一般黑，出现目前的情况更多是因为几块臭肉坏了满锅的汤。3.二手房交易一般需要较长的时间，您有那么多空闲去折腾吗？4.许多人购买二手房是为了投资，中介可以帮你制订216详细的投资计划。5.中介掌握的信息多，所以可以挑选的余地较大。6.许多“中介免谈”的字样恰恰是一些中介公司自己打出的，其目的是吸引不明真相的购房者或租房者。7.免除中介之后，同样会遇到一些不法个人，同样有上当受骗的可能。8.二手房中介中也有讲信誉、资质高的，它们确实可以帮很多忙。9.有些业务没有中介的帮助很难完成，如居间担保业务、押旧买新业务。10.中介有固定的场所，出现纠纷可以去找它，如果与个人打交道，他一跑了之您怎么去找？ 所以，从事二手房业务的关键并不是找不找中介的问题，而关键是对中介了解的问题和找什么样的中介的问题。 如何识别房产证的真伪？ 与其他房产证相比，新的房产证有以下几点： 首先，格式内容不一样。新的房屋权属证书由建设部设计监制，中国人民银行北京印钞厂独家印制。新证共分三种：即《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。内页印有统一规范的填写项目。由于是统一监制、独家印制，保证了权证的规范、标准、统一，增强了权证的权威性。其次，权证印制质量上乘。封面为红色(他项权证为蓝色)，印有金色国徽。材料为进口护照面料，内页为粉红色印钞纸，采用了护照和钞票印制工艺。第三，增加了防伪功能，如注册号、团花、水印等。第四，发证机关和用印真实。 按照以上新证的特点从总体看它的印制质量。由于新证是独家按照专门工艺和选材印制，它的质量、质地和印制非一般可比。印制精良者为真，印制粗糙者为伪。最重要、最本质的辨别方法是把握新证的特点和防伪功能。主要有以下几个方面： 1.建房注册号。由于新证是建设部监制，建设部对每个能够发证的市(县)发证机关进行了注册登记，并予以编号。在辨别时，要看它是否有编号，编号是否是建设部公告的全国统一编号。 2.发证机关(盖章)。这里要注意两个方面：一是规范的发证机关是市(县)的房地产管理局或市(县)人民政府，别的任何单位或部门都无权发证，它们发的权证都属于非法、无效的；二是所盖印章均为套印，印迹清晰、干净、均匀，手工盖印是不可比的。 3.团花。在封面里页有土红、翠绿二色细纹组成的五瓣叠加团花。线条流畅、纹理清晰。 4.花边。首页，即发证机关盖章页有上下等宽、对称；左右等宽、对称的咖啡色花纹边框。花纹细腻、清晰。 5.暗印、水印。所用纸张为印钞纸，浅粉底色，并印有等线宋体“房屋所有权证”底纹暗印。将纸对着光亮处，则可见高层或多层水印房屋。 6.编号。在封面三页，即“注意事项”页右下角有印钞厂的印刷流水编号。同一发证机关的权证号码是连续的。 7.发证编号。即首页花边框内上端有由发证机关编列的权证号码。此号码与发证机关的簿册、档案记载相一致。 购房时怎样查询所购房的产权状况 购买房产要投入相当大的一笔资金，因此投资的安全性是每一个购房者必须要考虑的首要因素，否则稍有不慎，购房人的利益就会受到侵害。而要想确保房产安全无误，了解房屋的产权状况，则是每一个购房人在购房前必须要做的事情。购房前对所购房屋的产权有清楚的认知，不但可以避免受到坑害，而且购房后自己的利益也可以受到法律的保护。 要了解房屋产权状况，购房人要做到以下几步： 第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。 产权证件是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。 身份证件是指身份证、工作证和户口簿。 资格证件是为查验交易双方当事人的主体资格，例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的证明书等等。 其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买权的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。 第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源，查验的具体方法是： 查验产权记录：包括(1)原房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比重及拥有权形式；(2)档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面查阅该份文件副本；(3)登记日期，此日期为该宗交易的签订日期；(4)成交价格，即该项交易的成交价；(5)其他内容，如房屋平面图等。 第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性及原始成交情况，至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的来源，从而对该房产有更深的了解。 另外，购房者还须了解的内容有：所购房有无抵押，房屋是否被法院查封等。 总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两相对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节的不至于有所遗漏。 二手房价如何评估？ 房地产价格评估是指以技术标准结合市场情况，用公正、公开的原则，对房地产的经济价值进行确认的行为。 房地产作为一项特殊的商品，影响其价格的因素很多，单凭经验是难以掌握的。专业评估人员也要综合采用两种甚至两种以上的评估方法来确定比较合理的价格。 二手房价格评估常用的方法有成本法和市场比较法。 成本法是按现在建造房屋所需的各项费用总和乘以房屋的成新度以计算房屋的价格。 市场比较法是比较流行的一种评估方法，就是用近期内已知或已经发生的交易实例，从中选用地段、房屋状况相近的房地产，将之与需要评估的房地产进行比较，先得出一个初步的价格。由于完全相同的房地产是没有的，即使是非常相似的房地产，也会受成交日期、区域、环境等因素影响，从而使它们的价格各不相同。因此，需要对初步订出的价格进行修正，最后确定出一个比较合理的价格。 购房需要办理哪些手续？ 首先，要签订房屋转让合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部《城市房地产管理法》及建设部《城市房地产转让管理规定》等法律法规规定，凡在城市规划区土地范围内从事房地产买卖、赠与等转让行为，转让当事人必须签订书面合同。 合同应当载明的主要内容包括：双方当事人的姓名或名称住所；房地产权属证书名称和编号；房地产坐落位置、面积和四面界限；土地宗地号(土地规划局批准的每宗土地使用权证的编号)；土地使用权取得的方式及年限，房地产的用途或使用性质；成交的价格及支付方式；房地产交付使用的时间；违约责任；双方约定的其他事项。 其次，应当办理房屋过户手续。办理过户手续的程序如下：1双方当事人在房屋买卖合同签订后30日内，持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；2房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在15日内做出是否受理申请的书面答复；3房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房屋进行现场勘查和评估；4房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；5由房地产管理部门核发过户单。 在办理上述手续后，双方当事人应凭过户手续，并依照《中华人民共和国房地产管理法》的规定领取房地产权属证书。 签二手房买卖合同五大纪律 1条款要完备：当事人应将自己的要求通过条款充分、具体地表达出来。除交易合同规定必须具备的主要条款外，还应当根据具体要求，结合具体情况，列入其他一些必要的条款。 2形式要得当：二手房交易合同应以书面的形式将双方的权利义务明确下来，否则一旦发生纠纷难于举证，不便于有关部门及时处理。 3手续要完善：合同要有双方当事人的签字盖章，当事人约定必须签证或公证的合同，要到工商行政管理部门签证或到公证机关公证。 4文字表达要准确：当事人签订合同，必须注意文字表达的准确性。不少二手房交易合同往往忽视用语的准确性，常出现一些模棱两可、词不达意的情况，结果各有各的理解，各有各的解释，很容易发生纠纷。 5合同具体内容要详细：二手房交易签约不仅在总体上把握，更要从具体内容上把握，签订交易合同应注意下列几项： (1)房屋的客观情况：在房屋条款中应包括房屋坐落的地点、房屋的结构、房屋的层次、房屋的面积等要素。另外还应注明房屋的环境、配套设施及物业管理等。 (2)房屋的价款及付款方式：付款方式有一次性付清的，也有分期付款的，因此，在合同中必须明确规定房价交付的总额和交付方式，并经双方逐一核算清楚。 (3)履行合同的期限和方式：主要指房屋交付的日期和交付手续；房屋价款的支付日期和支付办法等等。例如，房价是现钞支付还是支票支付，是在出卖人所在地支付，还是在买房人所在地支付，都应规定清楚。 (4)产权登记：这既是买卖双方的义务，同时也是他们的权利，如果不办理产权登记，房产转移在法律上就没效力，日后如发生纠纷，将对房屋所有权人产生不利。 (5)税费负担：根据法律的规定确定交易双方应负担的税费。产权过户登记费、印花税、契税及其他交易时所产生的费用由双方协商好各自负担。 (6)双方违约的责任：指买方或卖方不履行合同给对方造成损失所要承担的民事责任。卖方不履行合同主要表现在：逾期交割房屋；交割的房屋存在严重的质量问题；卖方出卖的房产，在产权上存在问题等等。买方不履行合同主要表现有：不按规定期限支付款；无正当理由不受领卖方交付的房屋等。买方或卖方因违约所承担的民事责任有：强制履行合同，支付违约金，赔偿损失等等。这一条，是二手房交易双方确保自身权益的最后防线。 选购二手房注意十项 一、是否有私搭私建部分。如是否占用屋顶平台、走廊，屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等，阳台是否业主自己封闭的，这涉及面积如何计算的问题。 二、确认房屋的准确面积。包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积，产权证上一般标明的是建筑面积，最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积。 三、观察房屋的内部结构。户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹；墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。 四、考核房屋的市政配套设施。打开水龙头观察水的质量、水压；确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的尴尬；观察户内外电线是否有老化的现象；电话线及闭路电视的接通情况。 五、了解装修的状况及住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。 六、物业管理的水平。水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去交；三表是否出户；观察公共楼道的整洁程度及布局；小区是否封闭；保安水平怎样；小区绿化工作如何；物业管理公司提供哪些服务。 七、了解居住的费用。水、电、煤、暖的价格；物业管理费的收取标准；车位的费用。 八、旧房的历史。哪一年盖的，还有多长时间土地使用期限；哪些人住过，什么背景，是何种用途；是否发生过不好的事情，如是否欠人钱或者发生过盗窃案；是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。 九、邻居的组合，拜访上、下、左、右的邻居。了解他们在此居住是否顺心，与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。