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问题：求一篇关于长江三角洲房地产发展状况和趋势社会调查谢啦 
谢啦
回答：飞向天空：你好！     看看这个长江三角洲以上海为龙头，浙江、安徽、江西、山东都可以纳入；以上海为龙头的长江三角洲地区已成为带动我国经济快速发展的重点区域，也是我国城市建设和房地产开发的最活跃的区域之一。但是，房地产经济的增长和国民经济的增长一样，不是平稳地发展，而是波浪式前进。从长期来看，房地产经济的发展有一个向上的趋势。长期趋势平滑地向前延展，而经济波动则围绕着长期趋势上下震荡。房地产经济波动就是房地产经济总量围绕其长期趋势上下震荡，形成的经济运行状态。房地产经济波动包含了房地产经济的各个层面，包括房地产经济增长率（国民生产总值、国内生产总值、国民收入或社会生产总值等宏观经济变量中房地产部门中的总产出水平的变动），房地产消费水平、房地产业就业水平、房地产价格（物价）水平、以及产业结构等方面的变动。与经济波动相关的一个概念是经济周期。类似的，与房地产波动相对应的概念是房地产经济周期。经济周期是指经济状况按照大致相同的情况反复出现，每一次反复循环的时间间隔基本上是一致的。经济周期是经济波动的特殊状态，是一种有规律的波动。因此，经济波动是一个大的概念，具有普遍性，绝对性。而经济周期是一个小的概念，具有特殊性、相对性。由于经济周期是经济波动的主要形式，也是经济波动研究的主要对象，因而往往被称为经济周期波动。反过来，许多研究中的波动往往也是专指经济周期。由此形成了经济周期的狭义概念和广义概念。狭义的经济周期概念指的是具有较严格规律性的经济周期，广义的经济周期概念指的是广泛存在的经济波动。 房地产经济周期 房地产经济周期，是指房地产经济在运行过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。它一方面同宏观经济总的发展态势密切相关，同时又同行业经济与宏观经济的协调程度紧密联系。比如房地产业相对宏观经济过于超前发展，造成供大于求或暂时饱和，就会出现相应的停滞消化期。 国内外房地产业发展的历史证明，由于房地产业的发展受到宏观经济发展、人口、政治、社会文化、法律制度等多种因素的影响，以及房地产业本身运动规律的制约，房地产业在发展过程中，会表现出周期性波动的变化，出现房地产经济发展的高峰期和低谷期，即房地产经济的周期性波动规律。房地产经济周期是一个上升与下降、扩张与收缩不断往复运动的过程。在一个周期中，房地产经济可以分为两个阶段，即上升（扩张）阶段和下降（收缩）阶段。从谷底到峰顶，是上升阶段，从峰顶到谷底，是下降阶段。从谷底到谷底，或者从峰顶到峰顶，房地产经济经历了一个完整的上升和下降阶段，成为一个周期。在周期运行中，最关键的点位有四个，分别是峰顶、萧条转折点、谷底和扩张转折点。 峰顶： 房地产经济在一个周期内达到的最高点。在此之前，房地产经济处于上升阶段，在此之后，房地产经济处于下降阶段。因此，峰顶是区分房地产经济周期两大阶段的关键点。 萧条转折点： 房地产经济增长率在此点以前高于长期趋势的增长率，所以，尽管房地产经济处于衰退阶段，增长缓慢，但还未进入萧条。在此点以后，房地产经济增长率低于长期趋势的增长率，转入萧条。因此，萧条转折点是区分房地产经济衰退和萧条的点位。 谷底： 房地产经济在一个周期内达到的最低点。在此之前，房地产经济处于下降阶段，在此之后，房地产经济处于上升阶段。因此，谷底也是区分房地产经济周期两大阶段的关键点。 扩张转折点： 当房地产经济周期处于扩张转折点时，意味着增长率达到了长期平均水平，房地产经济走出复苏阶段，开始扩张。因此，扩张转折点是区分房地产经济复苏和扩张的点位。 以上面四个点位划分，整个周期有下面四个阶段： 峰顶—萧条转折点：衰退期；萧条转折点—谷底：萧条期；谷底—扩张转折点：复苏期；扩张转折点—峰顶：扩张期。如果以春夏秋冬来比喻房地产经济周期的四个阶段，是非常贴切的。房地产经济的复苏期犹如春天，气温逐渐升高，冰雪开始融化，虽然偶有“倒春寒”，但是已经走出严冬的阴影，逐渐显出生机。扩张期犹如夏天，气温长期保持在高位，一浪高过一浪，逐渐到达顶峰，房地产经济一片繁荣。衰退期犹如秋天，气温逐渐下降，偶尔会有“秋老虎”，气温出现反复，但已是难有转机。萧条期犹如冬天，气候寒冷，市场凋敝，房地产经济形势严峻。 房地产投资周期 房地产开发投资是反映房地产经济周期的先行指标，其具体数据的升降直接影响着房地产市场的供给状况和房地产市场的景气程度。 从房地产开发投资情况可知： 长江三角洲房地产开发总体处于上升阶段，1999年却出现了—1.47％的负增长；从曲线中看到，1999年后，房地产开发投资逐渐好转，2000年出现5.29％的增长，2001年达到了13.58％的增长。由以上各城市数据可以推测和计算出长江三角洲地区开发投资增长率走势：1991年以前，房地产市场刚刚起步，我们认为这一阶段是一个特殊的发展时期。通过曲线回归，可知长江三角洲地区房地产投资1991—1992年迅速上升，1993年增幅趋于平稳后迅速下滑，1995—1997年表现为负值，1997—2000年投资平稳回升，2000—2001年增速有所加快。 从固定资产投资／GDP可以看出： 固定资产投资／GDP的比例基本保持呈稳定发展趋势，由于在市场经济体制成型之前，经济增长相当大程度上是靠增加投入带来的，因此，长江三角洲的固定资产投资仍有较大的潜力可挖。 房地产竣工面积 从主要城市房地产竣工面积可以看出： 长江三角洲地区房屋竣工面积1995—1997年连续上升，1998年突然降低，1998—1999年增长较大，1999—2000年基本持平，2000—2001年增长较快。长江三角洲地区商品房竣工增长率1995—1996年有小幅上升，由28.37％增至31.81％，1996年后迅速大幅下滑。1996—1998年迅速由31.82％下降到8.48％，1998—2000年有所恢复，2000—2001年增长加速较快。 房地产销售周期 长江三角洲房地产销售额波动比较大，但总的来说仍然是上升趋势。 从销售额增长率来看，长江三角洲1995—1997年迅速上升，1997—1999年逐年下降，2001年后，又呈现出上升的态势。 　　长江三角洲主要城市历年房地产投资增长率（％） 　　城市 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 　　杭州 0.418748 －0.07948 －0.21214 －0.15505 0.060862 0.282982 0.457712 　　南京 －－ 17.24 4.58 38.65 － 3.12 1.46 11.74 　　宁波 0.418748 －0.07948 －0.21214 －0.15505 0.060862 0.282982 0.457712 　　上海 297 41.1 －6.62 －6.04 － 10.79 9.97 11.4 　　苏州 46.52 － 14.5 2.17 14.28 2.68 1.77 12.16 　　温州 75.6 11 －9.9 2.6 14.8 23.2 58.7 　　无锡 1.202 －0.217 －0.075 0.031 0.236 0.062 0.104 　　长江三角洲主要城市历年房地产投资额（亿元） 　　城市 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 　　杭州 71.59 65.9 51.92 43.87 46.54 59.71 87.04 　　南京 59.45 69.7 72.89 101.06 97..91 99.34 111 　　宁波 71.59 65.9 51.92 43.87 46.54 59.71 87.04 　　上海 466.2 657.79 614.23 577.12 514.83 566.17 630.73 　　苏州 58.6461 50.1411 51.2313 58.5447 60.1124 61.1792 68.6178 　　温州 38.12 42.32 38.09 39.09 44.91 55.34 87.87 　　无锡 45.56 35.68 33.02 34.04 42.07 44.67 49.31 　　长江三角洲房地产投资 　　年份 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 　　房地产投资额（亿元） 811.16 987.43 913.3 897.59 755.00 946.12 1121.6 　　房地产投资增长 率（％） 70.19 7.78 －1.47 7.03 0.56 5.29 13.57 　　长江三角洲地区主要城市房地产开发情况 　　（单位：万平方米） 　　年份 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 　　竣工面积 2494.102 3166.760 3478.922 3531.277 3855.956 4043.738 4676.884 　　增长率 28.36648 31.81656 8.482685 3.499359 13.54932 5.188786 16.69721 　　长江三角洲主要城市销售面积 　　城市 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 　　南京 21.51 27.23 40.6 55.19 51.85 62.11 81.85 　　杭州 ＊ ＊ 177.5 216.4 270.5 317.9 363.3 　　宁波 255.54 216.3 178.2 172.7 292.6 261.8 378.3 　　上海 567.66 573.5 686.45 1141.91 1328.67 1557.87 1767.41 　　温州 ＊ ＊ 166.39 202 213.26 147.78 201.42 　　无锡 ＊ ＊ 151.81 172.71 180.39 218.23 201.82 　　长江三角洲主要城市销售率 　　城市 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 　　南京 －－ 26.59 49.1 35.94 － 6.05 19.79 31.78 　　杭州 23.56979 44.62963 19.59027 10.59957 　　宁波－ 0.18159－0.15356 －0.17614－0.03086 0.694268 －0.10526 0.444996 　　上海 242.65 1.03 19.69 66.35 16.36 17.25 13.45 　　温州 －－ 21.4 5.5 －30.7 36.2 南京和上海房地产市场的比较：差距与机会 上海、南京、杭州、宁波、无锡、苏州、温州同属于经济十分发达的长江三角洲地区，都处于未来最有前景的国际化城市带上，两地房地产市场有较多的共性。但是，相比而言，由于上海是这一城市带的核心和国际化大都市，南京在这一城市带上是地位十分显要的中心城市，沪宁两地在城市人口规模和经济、社会功能上的差异，经济发展水平的差异，以及各自特有的自然环境条件和人文环境条件、地方文脉的特征，导致两地的房地产业发展和房地产市场存在着许多差异。因此，对沪宁两地的房地产市场进行全面的比较研究，可以相互借鉴对方的经验，促进房地产市场的发育。 城市定位与行业规模 南京存在巨大的发展空间。一个城市的房地产市场交易规模，与城市人口总量和城市性质及功能直接相关。从人口规模来看，上海有1100万的城市人口，还有庞大的流动人口；而南京市区目前只有不足300万的人口，2010年的规划人口规模也不过500万—600万，单就这一点来说南京和上海并不是同一个数量级的。从城市性质和功能来看，上海将朝着国际化大都市的方向发展，要成为国际的经济中心之一，上海不只是中国的中心城市，也是全球的中心城市；而南京作为沪宁杭国际化城市带上的中心城市和长江三角洲国际化城市圈中的中心城市，在主动接受上海辐射的同时，对上海这一发展极产生强大的支撑作用，这表明南京虽然不可能有上海那样的国际地位，却能获得相应的发展机会。目前，上海的房地产市场年交易量达2000万平方米左右，其中存量交易量占1/4以上；而南京房地产市场的交易量增量只有250万平方米左右，存量市场虽已经开放一年多，但效果不理想，直到最近才开始启动。就绝对量而言，南京是不能与上海相比的，但从相对量来看，南京的房地产交易规模明显偏小，预示着南京房地产市场的空间很大。如果5年内南京房地产市场的年交易量达到甚至超过500万平方米，在南京房地产市场上发展商就有一个比较宽广的舞台。 基础设施 从经济学角度来看，一个地区的城市化发展的水平，不是单纯看人口城市化的程度，同时还要考察城市基础设施建设的水平，以及产业结构的高度和知识创新的能力。发展中国家的城市化必须同时与城市的现代化相结合，才能真正培育起发展极。 长江三角洲地区是中国最发达的三大经济圈之一，但城市化的水平严重滞后于经济发展的水平，最突出的是现代化基础设施建设的水平偏低和产业升级不足，而且由于基础设施建设水平不高，进一步阻碍了产业升级，这是长江三角洲城市圈发展过程中亟待解决的问题。没有一流的基础设施和大交通框架，不可能建成一流的国际化城市圈。改革开放以来，特别是上世纪90年代初开始的大规模浦东开发，大大促进了上海的城市基础设施建设，尤其是大的交通框架基本形成(如地铁的建成开通)，而基础设施的完善直接推动了城市化以及再城市化(如旧城改造)的进程。 城市化与房地产开发有着非常紧密的联系。上海的城市基础设施建设，为房地产开发创造了较好的条件，导致城市边缘和地铁沿线的土地开发迅速热起来，房地产价格空间扩大，使上海房地产市场加速进入大众消费阶段。相比而言，南京的基础设施建设虽有较大进展，但大的交通框架尚未形成，规划建设的档次不高，直接影响了城市化发展的水平和房地产开发的进展，并未具备作为中心城市应有的地位和功能。 房地产市场体系 健全和完善是基调房地产市场是一个整体，房地产一级、二级、三级市场是相互联系、相互促进的。考察一个区域的房地产市场是否发达、房地产业处于哪个阶段，关键看房地产市场体系是否健全和完善。 上海的房地产市场发育迅速，房地产市场体系比较健全和完善，房地产二级、三级市场已经形成了较好的联动效果，三级市场交易的活跃有效地促进了房地产二级市场交易量的增长。近年来，上海市政府在培育房地产二级、三级市场方面做了大量工作，形成了一套有效的房地产市场政策，大大降低了房地产的流通成本和交易成本。 南京房地产二级市场日趋活跃，三级市场初步建立，但由于南京有关政府部门的观念、做法和上海存在着较大的差距，南京有些政府部门热衷于直接进入市场，既当运动员又当裁判员，而不是着眼于健全和完善房地产市场体系，缺乏有效的房地产市场政策，导致房地产的流通成本和交易成本大大提高。 由于住宅福利供给制度基本退出历史舞台，三级市场亦已开放，房地产市场发育的制度约束已经大大减小，问题已经集中在政策层面和操作层面。因此，必须制定一系列促进房地产市场发育的政策，并切实有效地贯彻执行，经过3—5年的不懈努力，不断完善房地产市场体系，培育出一个良性发展的房地产市常 房地产项目的开发规模、品质与品牌 房地产开发的规模决定了开发的模式，一个几万平方米的房地产项目只是一种组团式的开发，甚至连幼儿园等配套都可以不需要；但开发一个50万平方米或者100万平方米的项目，就相当于新建一个小城镇，学校、医院、商尝娱乐场所等等则必不可少，两者之间存在很大的差别，是两种截然不同的开发模式。而且，房地产规模化开发，要求发展商具有足够的实力和拥有专业化的核心技术，擅长资本运作，精于永续经营。 同时，规模化开发迫使发展商提高产品品质以应付市场竞争，规模化开发一旦取得成功，必将大大提升发展商的品牌。相对而言，上海的房地产项目规模大，整体品质高，品牌楼盘多。如上海万里城的规模达215万平方米，上海莘城的规模为160万平方米，20万平方米以上的项目较为普遍。 近年来，南京的房地产项目开发水平有较大提高，南京的发展商提出了“学习上海，赶超杭州”的口号，通过“边干边学”，逐步上台阶，最大的楼盘规模已超过50万平方米，房地产项目运作中小区规划、景观设计、智能物业、数码社区、绿色住宅等概念得到推广和应用，新技术、新材料也都不断成为项目的卖点。 资料来源：《经济日报》　作者：搜房研究院