分类：社会民生-法律
问题：一个有趣的法律问题你好！我想请教一个问题。我是一名大学教师，执教 
你好！我想请教一个问题。我是一名教师，执教多年。我的家庭比较宽裕，现有闲钱100余万元，前些年未征收房屋营业税的时候，我会在闲暇时间，做一些二手房交易，低价买进，加价卖出，做一些投资，小有收获。自从几年前国家征收营业税后，我便罢手不干了。我知道，现在也有很多房虫利用“委托公证”的方式，还在继续炒作二手房。他们付给房主全款后，并不过户，而是与其到公证处签订一份“委托公证书”，然后寻找下家再进行交易。但这样做的最大的风险就是，在房虫持有该房屋期间，如果房屋因原房主其它债务纠纷，被法院查封用于拍卖抵债，则房虫将遭到巨大的损失。我是个比较稳健的投资者，不太你好！我想请教一个问题。我是一名教师，执教多年。我的家庭比较宽裕，现有闲钱100余万元，前些年未征收房屋营业税的时候，我会在闲暇时间，做一些二手房交易，低价买进，加价卖出，做一些投资，小有收获。自从几年前国家征收营业税后，我便罢手不干了。我知道，现在也有很多房虫利用“委托公证”的方式，还在继续炒作二手房。他们付给房主全款后，并不过户，而是与其到公证处签订一份“委托公证书”，然后寻找下家再进行交易。但这样做的最大的风险就是，在房虫持有该房屋期间，如果房屋因原房主其它债务纠纷，被法院查封用于拍卖抵债，则房虫将遭到巨大的损失。我是个比较稳健的投资者，不太愿意冒险，当然，像我刚才所描述的那种情形也很少发生。近段时间来，我又想再度涉足二手房市场了，因为我的百余万闲钱存在银行实在是资源浪费，而我对其它的投资领域又一窍不通，只能选择房地产领域。我打算这么做,具体步骤如下：先与卖房人洽谈好房屋价格后，一同到房管所查验房产证的真实性，在确定该房屋无抵押，无共有人的情况下，再到达公证处，办理两份公证，先办理买卖公证（按千分之三收费），办完后，随即办理委托公证（300元），其中，委托公证也可以到另一家公证处办理，两份公证办完后，我将购房款（全额）打到对方帐户上。对方将房产证+土地证给我，整个流程下来，我的手上会有：房产证，土地证，房屋买卖合同，全额付款的收据，委托公证书，买卖公证书。 我通常会在一个月的时间将房子卖掉，我们这的房产证挂失要6个月后才能补发新证，所以不用担心原房主重新申请补发新证，然后再将房子卖给其他人的这个风险。对于我而言，最担心的问题只有一个，就是在我持有该房屋期间，比如买房后的第十天，遇到法院查封该房屋，理由是原房东因其他债务纠纷，欠下一屁股债务（远大于该房产价值），债主们诉诸法院要求将其名下物业拍卖抵债，并且原房主再也不知下落，假定再也找不到，这时的我该如何最大限度的维护自己的利益。常言道：常在河边走，哪有不失鞋。也许交易三四套房产并不会遇上我说的那种情形，但如果交易四五十套房产，就说不准遇上。假定我一定会遇到这样的事，为了提前预防不幸的发生，事前该做好哪些准备？在合同中该写些什么条款，会在法庭上起到大的作用，使法院采信买卖公证书，从而顺利过户？在法庭上我又该怎么说才对自己有利？ 另外，在法院没发现委托公证书时，我是不会主动亮出的。情况都已讲明，望详细解答，先道一声：谢谢！！
回答：哈。这个问题你前几天提过，还有些印象，基本上是原题。再重复一下我的观点：1、你是个很有经验的“房虫”，对也很内行，但就在于是想要钻法律的“空子”，可是，这是很有风险的。2、其实，你是知道这风险的，即“在我持有该房屋期间，比如买房后的第十天，遇到法院查封该房屋，理由是原房东因其他债务纠纷”……3、这个风险是非常大的，因为这是许多无赖转稼债务危机的惯用手段。只要你遇到一次，就亏大了。4、从法律上讲，确认房屋的产权是以房产证为准，从交易习惯上说，房产交易是以过户为完成，无论是“合同条款”还“公证书”在法律上只是一种证据，但其证据效力都不能大于国家的法律规定。5、上面这个道理你也是应该很清楚的，所以，才有“在法院没发现委托公证书时，我是不会主动亮出的”之想法。可是，执行申请人可能比你更精明，他们会请求法院到公证处调查的，一旦查实，你这就不是“善意第三人”了，这就有“合谋”之嫌了，岂不是弄巧成拙。6、另外，就是没有这份“公证”由于证据的证明力问题和交易没有完成问题，法院也是可以执行的。到时你只能找原房主讨债了，如果找不到原房主，吃亏的就是你。7、我们这样讨论可以，但你千万不要去实施，从你一再提问上看，你是真的要实施吧？那就应了你自己的话——常在河边走，哪有不失鞋。你得当心了。别是偷鸡不成蚀把米，并且这米是很贵的啊。