分类：社会民生-法律
问题：法律案例分析题，求助甲向房地产开发商乙购买一套期房，并签订了购房 
 甲向房地产开发商乙购买一套期房，并签订了购房合同。甲因资金有限，不能一次性付款，于是向银行丙申请按揭贷款，于是，丙银行与甲、乙订立了为甲贷款支付房款的合同，以及将甲的房屋合同担保自己的债权的合同。但在此之前，乙就因资金不足向另一银行丁贷款，以自己拥有的土地使用权做贷款抵押，并办理了抵押登记。一年后，在房屋即将全部竣工之际，开发商乙的商品房预售不畅，乙携款失踪。银行丁的债权到期后，率先向法院提出实现抵押权的请求，主张以土地使用权和房屋清偿其债权；后来的甲和丙也向法院提出主张所有权的要求。甲主张，其已支付完房款，自然应该拥有房屋的所有权；而丙主张，按揭的 甲向房地产开发商乙购买一套期房，并签订了购房合同。甲因资金有限，不能一次性付款，于是向银行丙申请按揭贷款，于是，丙银行与甲、乙订立了为甲贷款支付房款的合同，以及将甲的房屋合同担保自己的债权的合同。但在此之前，乙就因资金不足向另一银行丁贷款，以自己拥有的土地使用权做贷款抵押，并办理了抵押登记。一年后，在房屋即将全部竣工之际，开发商乙的商品房预售不畅，乙携款失踪。银行丁的债权到期后，率先向法院提出实现抵押权的请求，主张以土地使用权和房屋清偿其债权；后来的甲和丙也向法院提出主张所有权的要求。甲主张，其已支付完房款，自然应该拥有房屋的所有权；而丙主张，按揭的性质就是以指定房屋的所有权来担保债权，因此，其应该拥有按揭贷款房屋的所有权。问：1.此案有几种民事关系，各为什么性质？2.甲、丙、丁的主张成立吗？为什么？我的回答：1,根据上述案例，有以下几种民事法律关系：第一，甲与乙（开发商）达成买卖合同，构成买卖关系，属于债权范围；第二，甲向丙（银行）进行按揭贷款，构成借贷关系，属于债权范围；第三，乙（开发商）与丙银行签订为甲贷款支付房款的合同，属于债权范围；第四，乙(开发商）向丁（银行）抵押贷款，并利用土地使用权作了登记，则成为了一种对抗第三方，有排斥作用的权力，属于物权范围。2，根据上述案例，甲的主张不予成立，因为甲与乙签订了买卖合同属于债权范围，处于合同未履行完毕状态，则物权并未发生变动，只能利用请求权，使乙承担违约责任，向乙提出违约赔偿。丙的主张也不予成立，因为其同甲是借贷关系，而甲与乙仅仅是债权范围的买卖关系，并未将合同履行完毕，故丙仅仅停留于债权的请求权，且丁已经利用物权主张自己的权利，当先考虑丁的物权主张，所以丙只能向乙提出承担违约责任，作出违约赔偿。丁的主张可以成立，乙向其抵押贷款，并已经作了不动产登记（土地使用权），则拥有房屋的所有权，其利用物权主张自己的合法利益，主张可以成立。请问上述回答有无不妥？望前辈指点，我想精益求精，谢谢
回答：你的分析基本可以，但有几个问题要提出，供你参考。1，你说的情况，房屋“即将竣工”，那就是还没有竣工验收。那么，房屋的建设还没有全部完成，那还不存在所有权的问题。因为房屋买卖合同买卖标的是现房，因此现房所有权还不存在，因此房屋还没有转移给购房者。买房人此时对房屋仍然属于期待利益，没完工的房屋仍然属于开发商所有。买房人对未竣工房屋甚至没有有限受偿权。2，我国物权法规定贯彻房地一体主义，土地和房产不可分别抵押。因此丁银行主张土地使用权的抵押权时，同时应当就房产一并抵押。但其实没有一并抵押，怎么办？丁行使抵押权时房、地应当一并拍卖，但丁对房屋部分的拍卖价款不享有优先受偿权。注意：丁不“拥有房屋的所有权”。3，按揭房屋的模式是房屋建成竣工后，交付给买房人，办理所有权登记和抵押权登记（还有把房产证押在银行处的交易习惯）。购房人享有现房所有权，银行对买房人享有债权以及对房主的房屋享有抵押权。因此银行丙的说法完全不搭界。你可能注意到了，我们现有的这套民商法制度对买房人，特别是买建造中的房屋的买房人的保护力度是很脆弱的，一旦开发商发生信用危机携款逃跑，偿债能力不足的话，买房人也就是普通百姓就面临巨大的经济损失。究其原因在于期房买卖，交易的标的实际上是现实不存在的东西，到底能否建成现房是未来才能决定的，是一个有很大不确定性风险的一个东西，其性质类似于购买金融产品。但现有的司法实践将这些合同作为现有的“物”买卖合同来处理，对于相对弱势一方的风险保护很不到位的。有待于立法和司法上转变对期房交易的态度。