紐約農產品交易所

紐約農產品交易所總部設在紐約市曼哈頓下城金融區，服務於美國各地的農產品和商品經銷商網路。該所起初以紐約商業協會為名成立於1861年，總部設在紐約農產品交易公司名下在白廳街上的一棟大樓。1868年，協會更名為紐約農產品交易所，並於1872年接手了這棟大樓。1881至1884年，交易所在百老匯街2號設了新的總部，面朝鮑林格林公園。大樓由喬治·布朗·波斯特設計，是世界上第一個熟鐵和磚混結構建築，特點是地磚尺寸約為220英尺*144英尺。大樓竣工後，交易所開始盈利。到19世紀80年代，成為美國交易所中會員數最多的，巔峰時期有3000名。到1900年，該所每日交易額可達1500萬美元。20世紀初，其他城市相繼發展，交易所的交易量開始減少；為後續發展，交易所賣掉大樓，後被拆除，成為百老匯街2號大樓所在地。自1959年，大樓一直被用作交易大廳，直到1973年，它才重組成不動產投資信託。起源.紐約農產品交易所一開始是紐約穀物交易所，於1853年獲得執照。當時，人們主要在戶外買賣麵粉和穀物，地點集中在百老街和南街上的四棟大樓 — 呈“L”字型。到19世紀50年代末，這個臨時總部容不下這麼多的客流量，因為至少有1000名商人擠進這個破舊的城區裡；而且，鄰近土地也不能拿來擴建。因此，19世紀60年代初，穀物交易所成員成立了兩家公司，一個是建立的新總部，另一個負責經營大樓裡的商品交易。首個總部.紐約農產品交易公司成立於1860年，地址在街區的大樓裡，以白廳街、摩爾街、珍珠街和水街為界。該公司曾試圖將已有的大樓建的更高一點，但由於地基不穩而放棄。第一棟大樓，後被稱為紐約農產品老交易所，在一次建築設計比賽中由萊奧波德·伊徳利茲設計。該建築於1861年竣工 ，造價95350美元；但在1886年出售給了美國政府，後被改造為陸軍大樓，位於白廳街39號；又在1986年翻新成辦公樓，名為紐約廣場3號。這座大樓佔了整個街區，樣式新奇。磚牆邊鑲著橄欖核，窗戶上沿是高大拱頂。內部原本是一個雙層高的交易大廳，開放式木天花板由四個褐砂石墩子支撐，只在地梁和牆中用了鐵。建築評論家蒙哥馬利·斯凱勒曾將該大樓頂層的十字型設計成為“非常醒目的耳堂設計”。交易所的創立.1861年4月22日，穀物交易所中的700位商人創立了紐約商業協會，出租了農產品交易所的第三層。 理論上，協會和穀物交易所並無瓜葛；但實際上，除了兩位商人，穀物交易所的其他商人都加入了該協會。該協會服務於全美的農產品和商品經銷商網路， 於1862年獲得紐約州議會的執照。 根據規定，該協會每年選舉理事會成員 ；在協會成立一週年之際，成員數量達1238名。1865年，年會費從原本20美元/人增加到25美元/人。 1868年，紐約商業協會正式更名為紐約農產品交易所。到1869年，交易所已擁有2023名成員，年利潤為49000美元，其中五分之四都用於支付交易所大樓租金。因此，1870年，交易所成立委員會來決定大樓租金預算，但一開始沒有采取行動。1872年1月，經交易所會員投票決定對會員徵收200美元/人的費用，用以籌備資金購買大樓。 最終，1872年5月，在1300名會員同意支付費用後，以265000美元買下這棟大樓。而後，交易所內部被翻修，將地下室改造成完整的樓層，用以容納更多成員，並在四樓設定了董事會會議室。交易所還設計了會員證和官方印章，將入會費提高到300美元/人。就在買下大樓後不久，1873年，公司法案被修訂，允許交易所持有最多150萬美元的不動產和個人財產。同年，入會費提高到500美元/人，當時交易所共有2237名成員； 第二年，入會費再次提高到1000美元/人。到1875年，交易所開始尋找新的場地，1878年，會員數量已增至2468人，即使是擴建後的大樓也容不下這麼多成員。據《紐約論壇》報道，該大樓“光線不足，通風不良，還很潮溼”，漲潮時，地下室還容易被浸沒。1880年，交易所修改公司規定，將會員人數限制在2700人，新會員的入會費需1000美元；多出來的300名會員需要2500美元/人。入會收費制度最終在1882年被廢除。鮑林格林總部.1897年初，在農產品交易所成立委員會以尋找新的大樓後，成立了第二個總部，即紐約農產品交易所大樓。選址委員會建議將大樓建在交易所廣場以南，百老匯以東，威廉街以西的位置。1879年6月，交易所會員投票透過選址建新樓，併為此成立了委員會。起初，交易所想在最終選定的背面找一個場地，但最後，在19世紀80年代中期 以670000美元買下了比弗街和斯通街中間的鮑林格林東側的土地，街道市場街的一部分，因貫穿擬建地點而被關閉，新街也向南延伸，與街道市場街相連。設計.1880年10月，交易所的部分成員組成了新的建築委員會，邀請了10位參加建築設計比賽，還有另外7位建築師自願提交了設計圖。設計要求大樓一樓有商店和辦公室，交易大廳需要容納3000名成員。設計圖提交給交易所的建築委員會後，將在交易所成員中展示，並進行票選。委員會選擇了四份作品，匿名掛在了交易大廳牆上，進行進一步評估。在1881年3月舉行正式投票前一週，交易所成員要求建築委員會提供進一步指導。委員會推薦了一份設計圖，名為《我即希望》，據《紐約時報》推測，這是喬治·布朗·波斯特的方案。交易所絕大多數成員。最終，波斯特總共提交了4000版總部大樓設計圖。外牆.出於防火考慮，大樓外牆主要選擇紅磚和赤陶土材料，大樓入口樓梯和地窖牆面均由花崗岩鋪設。整體來看，外觀看起來很貼近地面，水平線的設計讓這種感覺變得更為強烈。在西、南、北三面，入口有三道拱門和成對的柱子，構成了長方形門面。東側，新街突出來的露臺通往沒有柱子的入口，佔地面積約4128平方英尺。北、西、南三面的外牆都有兩個拱廊，高低分佈；下層拱廊連至三層交易大樓的天花板，但因為在交易大廳上增加了三層，所以其實相當於四層樓高。下層拱廊上還有陶土做的小裝飾，比如每個拱門上的窗戶有國家圓形印章，拱腹上的船眉型浮雕，拱門上的門楣有動物頭和穀物雕飾。上層拱廊位於交易大廳正上方，和最低的兩層辦公室齊平，拱門的寬度是下面拱廊的一半。第九層有著長方形的鏤空，其寬度也是上層拱廊的一半。九層和十層架著厚重的飛簷，十樓有一個長方形開口。鐘樓有4個錶盤，每面一個並配有小陽臺；內部有樓梯，沒有一扇窗。錶盤12英尺。塔頂上有和主樓類似的厚重飛簷。結構特點.大樓竣工時，據說有“一千二百萬塊磚，鐵梁長達15英里，柱子長約1.75英里，用了2061噸赤陶土，7層半樓，2000多扇窗，近1000扇門。”地底下鋪了好幾層流沙，放了15000根由雲山和松木製成的木樁當地基。木樁一直向下扎直到硬土層，約有35英尺，略低於潮面。地下室還安置了煤廠和水泵，由一條窄距的鐵軌相連。鮑林格林總部是世界上第一座混合熟鐵和磚的上層結構建築，鑄鐵的柱子均勻分佈形成網格，靠在鍛鐵樑上，每根梁重12短噸。橫樑、拱肋、桁架均由金屬製成。內部天井的牆壁也用金屬搭成骨架，波斯特聲稱這是第一個：“外牆用上金屬骨架”的建築。每個天井的柱子和梁都由橫到三樓交易大廳的柱子上的普拉特桁架承擔重量。上部建築幾乎是全金屬骨架，除了外部柱子被嵌入石墩裡。溫斯頓·韋斯曼寫了一篇關於波斯特的建築的文章，裡面提到波斯特這樣做是因為他不信任骨架結構。外牆是承重磚石結構，由墩組成，低層鋪上花崗岩，上層用磚。底部的墩石較厚，地下室的約11英尺。內部細節.美國紐約農產品交易所的主樓最高達10層，鐘塔內還有另外四層樓。主樓擁有六個完整樓層，分別是底層、包含交易大廳的第三層、作為辦公室的第七至第十層；而剩餘的第二、第四、第五和第六層為中間層。主樓共有九架電梯，期中四架靠近斯通街最南端，五架緊鄰比弗街北端。此外，大樓兩端的兩個臺階連線著每個樓層。斯通街一端的臺階和電梯直接延伸至鐘樓內部。與鐘樓緊鄰的屋頂上有一個露臺。位於三樓的交易所大廳面積約220 x 144 英尺。整個交易所大廳在鮑靈格林和斯通街的23面大窗照耀下熠熠生輝，而通往交易大廳的長廊也由炫彩的瓷磚裝飾。從交易所北端俯瞰，能看到三層樓，分別是經理辦公室、檢錄室和專為交易所客戶打造的圖書館。紐約物產交易所有著功能各異，裝修奢華的分部，比如證券交易經紀人行情室、仲裁室和董事會會議室。底層還有私人辦公室，第七至第十層樓坐擁190間辦公室。新開發區.鮑林格林中心總部於1881年五月一日整日動工，於同年七月打通第一個地基。1881年六月，紐約物產交易所理事會為該大樓建設撥出額外三十萬美元。當時，賓夕法尼亞鐵路公司和紐約海事交易所已租用了計劃建成的物產交易大樓的部分割槽域。許多工程師和承包商都受聘前來建設大樓。交易所甚至專門指派了一個特別委員會調查建設大樓的費用。1881年12月，該委員會上報稱，大樓建設預計斥資210萬美元，而光挖掘地基的費用使得總成本抬高了20萬美元。總部大樓的奠基儀式於1882年6月6日隆重舉辦。用以慶祝開幕的各國國旗掛在樓房架構上，當時只建到第一層。1883年五月舉辦的交易所年會上，交易所主席萊蒙·霍爾曼宣佈，新的總部大樓已竣工，預計10個月後正式開放。同年12月，交易所舉辦了一場拍賣會。拍賣內容是出租老大樓頂樓的178間辦公室。幾乎所有頂樓辦公室都於1884年五月的第一週搶購一空，同期承租人便搬進去使用了。新總部大樓於1884年五月六日正式開放，有4000多人參與了開業當天的一系列演講。事實上，新大樓五月五日便以一位女士的招待會為由悄悄開放了。大樓的設計爭議頗豐，受到了不少歷史學家和建築家的關注。建築竣工後，德國外交官卡爾·辛克爾代恩說他相信紐約物產交易所的設計足以比肩羅馬法爾內塞宮；《紐約時報》的撰寫者克里斯托弗·蓋勒稱交易所“是曼哈頓最令人驚豔的建築”。然而，一些批評家也提出了相反意見。蒙哥馬利·舒勒批評大樓外觀“差強人意，像個信封似的……毫無設計感，讓遊客提不起興趣。”《房地產記錄指南》的一位匿名批評家稱這座樓“恰如一個徒有其表的花瓶”，不適合置於大樓後面，因為“就好像一個人將家裡所有浮誇的裝飾品都掛在了廚房門上”。另一位作者，瑪麗安娜·範·倫塞拉的評價則比較折衷，她稱這座塔樓“過於浮誇甚至令人不適”，但又認可屋簷以下的設計“總體來看非常好”。交易所執行.紐約物產交易所從事商品期貨交易。交易涵蓋範圍極廣，包括麵粉、穀物、棉籽油甚至輪船交易，雖然不同產品獨立運作，但由同一個貿易協會調節管控。一般情況下，交易所的工作時間為工作日上午9點至下午4點；每週六上午9點至下午3:30。若交易過程中有分歧出現，則由一個五人仲裁團裁定。因故或因病缺席的會員可自行選擇代班替他們完成工作，但倘若他們不履行合約，該會員及其代班可能會被禁止進入交易大廳。交易所會員名額的上限是三千。不論何時，倘若一個會員去世，他或她的家庭會收到1萬美元撫卹金，其中3美元是來自其他會員捐贈和交易所盈餘的基金。1886年，《哈珀斯新月刊》將紐約物產交易所形容為“嘈雜的，伴有惡魔尖叫的合奏”。1911年，紐約物產交易所的主席稱，交易所主要從事諸如“小麥、玉米、黑麥、燕麥、大麥、麵粉、餐飲、啤酒花、乾草、麥稈和種子，以及一切肉製品如豬肉、豬油、油脂、棉花籽油、植物油、動物油、幾乎所有松脂製品、黃油和芝士”的物產交易，不難看出幾乎囊括了日常所有食物。紐交所的倉單通常以250桶食物為一組，每桶重200磅。穀物的買賣則以8000蒲式耳為單位。許多不同等級的商品，比如玉米，燕麥，黑麥和大麥都在紐約物產交易所進行交易。在正式交易之前，工人們會多次抽查這些商品，以確保質量。紐約物產交易所還是史上第一個建立商品各自資訊交流中心的交易所。19 世紀末.正如一位作家在1884所寫，“紐交所一開始只是個不起眼的小角色，但如今已擴張為壓倒性的、充滿潛力的、高效率的交易所，這是20年前無法想象的”，彼時的紐交所擁有3000多名會員，是美國會員人數最多的交易所。除了其交易活動，一些會員還成立了休閒俱樂部，比如合唱團和棒球隊。另一項風靡一時的活動也是由交易所會員發明的，“投擲麵糰”活動，靈感為了質檢而滾動穀物做成的小球，但該活動於1893年被禁止。1886年，該辦公室的年租金為每年18萬美元，使得當年的建樓200萬美元投資得到了6%的回報。七年後，辦公樓的年租金超過260000美元。交易所的規模空前盛大。1892年，會員們投票建議在大樓東側建一棟新樓，但當時並沒有展開施工。19世紀90年代，紐約物產交易量出現下滑趨勢，紐交所向美國州際商務委員會提出投訴，稱貨運商逐漸將貿易中心轉向費城和巴爾的摩等城市，從而導致紐約的物產交易出現疲軟。紐交所的貿易高峰期在1900年，當時日均交易額高達1500萬美元。次年，紐約物產交易所便被評為紐約最繁華的交易所之一，僅次於紐約證券交易所和統一證券交易所。然而隨後幾年，紐約貨運設施變少，導致物產交易所交易額下滑。同期，鐵路在波士頓、費城、巴爾的摩、芝加哥和其他城市興起，也增加了物產交易的競爭。20 世紀早期和中期.紐約物產交易所於1902年開始從事棉花籽油交易。20世紀10年代，當紐約證券交易所剛興建起來時，物產交易所成為了紐約證券交易所的臨時中心。也正是在這10年間，位於斯通街的物產交易所東部附屬樓建成；最後一年，物產交易所在76百老匯街購置了另一棟緊鄰的大樓。1907年美國銀行危機後，物產交易所喊停了奢華的新年夜晚宴，轉而向窮人分發糧食。當時，物產交易所已自認其總部過於龐大，甚至能輕鬆容納紐約證券交易所。1909年，一個特別委員會提議以600萬美元的價格出售物產交易所大樓。雖然物產交易所還是保留了其大樓所有權，但與其他城市的交易所相比，其地位持續下滑。1907年，交易所暫停了穀物期貨交易，但因為紐約的主要蒸汽船公司和證券行都是這家交易所的客戶，物產交易所仍在方方面面保持著影響力。1926年八月，交易所開創了穀物期貨交易市場，幾個月後開啟了燕麥期貨交易市場。那時，物產交易所還擁有1500多名會員。同年12月，交易所的會員們再次投票提議出售大樓。但由於缺少合適的備用選址，大樓還是沒有出售。同期，棉花籽油期貨市場依然活躍，但小麥期貨市場缺少投機商。有關備用選址，1928年有人提出一棟高達100樓的摩天大樓，但是被否決了。同年12月，物產交易所開始拋售其證券。兩年後，物產交易所委託了一個委員會研究銷燬總部大樓的可能性，儘管當時仍未採取任何行動。二十世紀三十年代早期，物產交易所成為美國最大的證券交易中心之一，超過1000多個證券在其總部拋售。辦公室和商業區仍在出租。1934年，底層部門辦公區域搖身一變為餐廳。1935年，為了響應政府規定，物產交易所喊停了證券拋售。二戰爆發，美國政府控制著一切貨物，蒸汽船行業便不再需要交易所了，物產交易所的業務也持續下滑。1946年，物產交易所開啟了精製大豆油期貨市場。同期，交易所再次開始考慮重新選址。二十世紀五十年代，交易所擁有約500名會員，是其19世紀巔峰時期的六分之一。新選址建設.1953年10月，物產交易所大樓拋售給了開發商傑克·D·威勒爾和本傑明·H·斯維格，租期長達100年。開發商們計劃在物產交易樓的場地上，即百老匯2號街，建設一座30層高的大樓。交易所出租了約21000平方英尺場地，包括底層的交易大廳和第二層的行政辦公室。當時，塔爾博特·哈姆林寫到“對於這座建築非必要的破壞似乎帶來了一些倒黴事。”原計劃失敗後，物產交易所和查理斯·F·諾耶斯公司進行了商談。該公司1956年接手了大樓新選址計劃。與該公司達成的協議之一是交易所仍可以擁有新選址的土地所有權。後來，尤里斯建築公司，紐約的一個商業房地產開發公司接管新選址計劃，物產交易所依然保留了土地所有權。1957年一月，物產交易所出售了其位於鮑靈格林總部的內部陳設傢俱，並搬至位於百老匯二十四號街的臨時總部。同年二月，鮑靈格林總部大樓被拆除。六月，物產交易所的官員取回了當年奠基儀式的一些陳設和物品，包括紀念硬幣、商品罐、書籍和一份報紙，都完好無損。但是，沒有一件赤土裝飾品得以保留。這一情況被作者薩拉·蘭德和卡爾·W·康迪特憤慨地稱為“無法原諒的墮落行為”。1959年 12月23日，隨著摩天大樓的落成，物產交易所大樓搬至百老匯二號街。儘管物產交易所每年必須向大樓業主支付10萬美元作為租借底層的費用，他每年還是能靠向業主出租草地賺275000美元。交易所的瓦解.1962年，紐約物產交易所探討了和紐約棉花交易所合併的可行性。然而，隨著1963年“色拉油醜聞”的爆發，醜聞的主角，也是紐約物產交易所的會員——聯合原油公司宣佈破產，合併計劃告吹。正是由於醜聞，許多貿易員短期內拒絕與交易所交易。1966年，物交所開始經營大豆油期貨交易，1967年開啟魚飼料期貨交易。1969年，物交所成立國際商業交易所用以承擔交易所的合同市場。1970年代早期，國際商業交易所僅處理外匯期貨，而物交所不再經營物品期貨交易。1973年1月，物交所的聲譽會員以壓倒性的氣勢投票要求將交易所變成名為“物產交易所房產信託”的免稅不動產投資信託。該信託的主要資產是百老匯二號街的土地所有權。這一舉動使得物產交易所向其剩餘的473位會員每人發放房產信託的1000股股票和1900美元先進。1973年5月22日，物交所成為物產交易所房產信託。1983年，該信託的受託者們同意以2600萬美元的價格出售其位於百老匯二號街的土地所有權，清算其所有資產。該清算是在PERT和一家房地產開放公司——奧林匹亞與約克公司的糾紛後進行的，後者擁有百老匯二號的土地所有權，並反對提高土地租賃價格的提議。