領展房地產投資信託基金

領展房地產投資信託基金，2015年8月19日以前稱領匯房地產投資信託基金，是香港首家上市及最大型的房地產投資信託基金。營運概況.由於領展資產管理有限公司擔任管理人，基金單位全數由私人投資者持有之故，香港政府並無持有任何權益。領展旗下物業組合遍及香港、北京、上海和廣州，包括於香港有約900萬平方呎零售物業、約61,000個泊車位，以及一個發展中專案，並於中國內地有約276萬平方呎零售及辦公室物業。領展於2005年11月25日在香港交易所上市，是香港首家上市及最大型的房地產投資信託基金領展房地產投資信託基金，以市值計，是現時亞洲地區最大型房地產投資信託基金，亦是全球以零售為主最大的房地產投資信託基金之一。投資策略.領展投資和管理可獲取持續回報、位處香港及中國內地一線城市的零售和商業物業。自2015年1月起，領展採取涵蓋六大增長動力的業務拓展策略，包括資產提升、資產管理、資產收購、資產出售、物業發展及物業重建；業務模式帶來全面的增長原動力，包括：領展近年積極擴充套件內地版圖，王國龍接受訪問時提到，內地專案的成本收益率超過5%，增長及回報潛力較本港優勝，料成領展業務增長引擎，繼續留意大灣區內廣州及深圳的發展機會。領展去年已決定增加內地投資比重，由佔資產值最多12.5%提升至20%，2019年2月深圳商場交易完成後，內地資產佔領展總資產值約13.1%。領展首席策略總監丘兆祺接受經濟日報訪問時表示無論是香港或是內地市場，都會尋求發展空間。內地主要集中在一綫城市，包括廣州、深圳、上海及北京。因為一綫城市經濟發展理想，中產收入不俗，會花費出街食飯睇戲、會花錢讓小朋友補習，這種消費模式正是我們想要。至於物業質素也不能忽視，買入內地商場，我們都會傾向size大些，就好像香港樂富廣場、黃大仙中心、將軍澳厚德商場，因為商場大些，效益會高些，所以傾向買較大的商場。資產提升計劃.領展自2005年上市後，一直透過資產提升工程，發揮物業的潛力，有關工程涵蓋硬體配套、商戶組合、顧客服務及推廣活動等多個範疇。截至2013年12月，領匯完成33個資產提升專案。預計2018年年底前，將有42個專案完成資產提升，包括：興華廣場、利東商場、小西灣廣場、赤柱廣場、竹園廣場、海富商場、樂富街市、樂富廣場、愛民廣場、秀茂坪商場、德田廣場、黃大仙中心北館、慈雲山中心、元州商場、黃大仙中心南館、何文田廣場、蝴蝶廣場、長發廣場、彩明商場、彩雲商場、彩園廣場、T Town、頌安商場、富東廣場、H.A.N.D.S、TKO Gateway、葵芳廣場、瀝源廣場、良景廣場、朗屏商場、美林商場、明德商場、沙角商場、尚德廣場、新翠商場、隆亨市集、太和廣場、大元街市、天盛商場、天瑞商場、天耀廣場、青衣商場、華心商場、禾輋廣場及耀安商場。都會商場.為加強組合管理，並提升營運效益及配合品牌形象，領展於2015年將香港核心物業組合重新分類為三個組別，包括6個「都會」級商場，即達10萬方呎的大商場；其次有38個中型的「匯坊」級商場，以及86個較細的「鄰裡」商場，領展將按不同組別而分配資源。都會商場包括樂富廣場、赤柱廣場、黃大仙中心、TKO Gateway、彌敦道700號及T Town。主要股東.目前，香港政府並無直接持有領展任何股份或基金單位，領展亦沒有任何主要或控股投資者。領展完全由香港以至世界各地的私人及機構投資者持有。架構.現時領展的管理團隊包括：中國內地董事總經理人力資源董事總經理國際市場首席營運總裁歷史.上市.領展的資產是由香港房屋委員會於香港交易所上市，藉以籌集資金。就有關領展上市的決定，房屋及規劃地政局局長在傳媒答問環節中表示：「我們一向表示，我們是需要財政上的支援，令我們能夠繼續公屋建設計劃。」2004年12月6日，領展進行第一次招股，獲分配上市編號2382，單位的定價在10.5至10.8港元，集資250億元，並向散戶提供百分之三的折扣優惠。受惠於當時的低息環境，領展第一次招股時吸引了51萬名散戶認購，涷結資金2800億元，超額認購130倍，打破11年前由駿威汽車創下的凍資紀錄，成為當時凍結資金最多的公司。公屋商場私有化引起公眾關注。由於公屋商場為房委會主要的財政公屋居民擔心公屋商場私有化後，將使房委會唯一的盈利收入絕，最終導致公屋租金上升。此外，他們亦擔心屋邨商場私有化後以盈利為先，不再提供現有的廉價消費品，並認為房委會這行動違反《房屋條例 》中，香港房屋委員會需確保為居民提供生活設施的規定。以盧少蘭為代表的公屋居民，在香港立法會議員鄭經翰、陳偉業等的支援下，於公開發售期間向高等法院提請司法覆核。期間房委會為求令領展早日上市，曾要求法庭將盧少蘭本來28日的上訴期縮短到少於24小時。盧少蘭最終在無代表律師的情況下在上訴庭敗訴。但是由於終審法院沒有權力像高等法院的原訟庭及上訴庭縮短上訴期限，形成不明朗因素，加上房委會沒有在招股書中披露法律風險，受法律程式所礙，最終房委會宣佈擱置上市，未能成功套取資金。這導致2005年1月1日，投資領展的小投資者在香港皇后像廣場舉行集會，抗議公屋居民被喻為「阻人發達」的行為。另一方面，領展事件亦引發香港對公共資產私有化的討論，2004年12月25日130名學者及民間人士聯合發表聖誕宣言，呼籲社會討論公產私有化，希望各界正視當下嚴峻的社會不公平及貧富分化問題。2004年12月30日，超過30個民間團體發出聯合宣告，反對公共資產私有化。當時於立法會會議上房屋及規劃地政局局長孫明揚曾表示：「分拆出售計劃有充足的法理依據。房委會以及參與計劃的投資銀行和律師們，在籌備分拆出售的前期，做了大量小心論證工作，並取得本地和英國資深大律師的明確法律意見，認為房委會有權根據《房屋條例》分拆出售其商場和停車場設施。因此，並無需要修改法例，才推行計劃。事實上，自從二零零三年七月房委會公佈分拆出售的決定以來，傳媒屢作廣泛報道，立法會房屋事務委員會亦多次討論而本會也曾於十二月一日作出冗長的休會辯論。一直以來，分拆出售計劃的法理依據，從未受到任何質疑。」2005年7月，香港終審法院認為《房屋條例》只要求房委會「確保提供」商場及停車場等設施，並無必要擁有該等設施，判房委會勝訴。資產提升.樂富廣場.樂富廣場位處九龍東區地段，港鐵樂富站上蓋，領展轄下旗艦物業。廣場分A、B兩區由頂層天橋連線。樂富廣場於2010年完成翻新，重整間隔及商舖分佈，引進大型百貨公司－UNY生活創庫，並設有一個大型中庭，舉辦不少推廣活動。赤柱廣場.赤柱廣場位於赤柱海旁，鄰近著名的赤柱大街和歷史地標美利樓。赤柱廣場於1999年落成，翻新前，由於原有物業設計及佈局所限，未能有效利用場內各樓面及天然環境。領展2011年11月完成投資額達2.27億港元的提升工程，把商場發展成地標性休閒好去處，吸引香港居民及外地遊客。赤柱廣場設定綠化天台，並使用風力發電街燈、節能LED燈及環保建築物料，2012年獲香港環保建築協會頒發最高「白金」評級。赤柱廣場亦是香港首個寵物友好的購物商場，提供設施包括狗帶牽引位置、寵物及主人專用升降機等，方便竉物主人使用。2011至2013年間，赤柱廣場與愛護動物協會合辦「海濱寵物嘉年華」，挑戰各項與狗隻相關的健力士世界紀錄。總部被佔領.領展多年的拆售動作，終引致社會極大反彈。2016年4月28日，大批民主派議員、幹事佔領領展，幾乎全泛民主派都有代表參與，在門口張貼「領展奸商去死吧」。領展為了防止混亂發生並影響運作，要求法庭頒下禁制令，禁制各被告於未經許可下，進入或佔據領展觀塘總部辦公室所在的安盛金融大樓指定4個樓層的範圍，以及不得以示威及高叫口號等方式，妨礙或騷擾原告及其租客「安靜享用」安盛金融大樓指定樓層及樂富商場。 當日收市，領展股價下挫3毫。現況.2006年，已經上市的領匯對旗下商場及車位大幅加租，甚至對一些小商戶不再續約，引來只租給連鎖企業的指控。而且更鬧出把旗下商場內的醫生集中到一地計劃的傳聞。將軍澳厚德邨街市因維修外判商的失誤而引致火災一發不可收拾，兩個多月也未能完全修好，引致街市內商戶損失慘重。2008年，多個領匯轄下屋邨街市因抗議領匯遲遲未與承包商商討續約或大幅加租而罷市。2009年6月領匯公佈全年業績前，現有178個停車場外判管理合約於2009年7月中屆滿，新合約生效後，每日工時由8小時增至12小時，時薪由原來28元減至約23元。工聯會斥領匯「減薪、裁員、加工時，所有無良老闆所做的都做齊」。 此外，部份停車場員工2009年7月中後不再受聘。涉及的停車場包括屯門、天水圍、將軍澳、深水埗、大埔等。每個場地平均裁減半數員工，其中一個場地原有15名護衛員，減至只有3人，估計總共有百多名員工被裁減。職工盟屬會香港物業管理及保安職工總會於2009年6月26日發動受影響保安員進行罷工，並成功迫使領匯承諾與工會進行談判。與此同時，香港物業管理及保安職工總會又呼籲使用領匯停車場的車主聯署支援工會的訴求，並繼續鼓勵工友在停車場範圍張貼抗議標語。由於領展近年大幅加租引起極大民憤，房屋委員會終止原有把新建成商場售予領展的計劃，而房屋署於2010年建議重新設立商業樓宇科管理新商場。2013年12月，領展與國內龍頭發展商萬科簽訂戰略合作意向書，計劃進軍中國零售物業市場。2014年2月舉行股東特別大會，提出擴大投資地域至珠江三角洲的建議獲得透過，意味領展可正式向內地進發。根據意向書，領展及萬科會研究在內地進行各種戰略合作模式的可行性，並且尋找內地零售物業的投資機會，而理想的投資物業應地處內地人口稠密的社群，且位於重要交通樞紐上，並能為周邊地區的居民提供一站式購物體驗。領匯行政總裁王國龍表示，「相信是次與萬科的合作，可以締造協同效應，為領匯持份者帶來更大價值」。2015年3月，以25億元人民幣收購北京中關村商場EC Mall「歐美匯」，預計4月1日完成交易，將透過現金或/及發債支付。2015年5月，領展放棄收購萬科旗下龍崗萬科廣場。2015年7月，瑞安房地產(00272.HK)宣佈，向領展旗下全資附屬 Capital Gainer，出售 Brixworth International Limited (間接擁有位於中國上海企業天地1期及2期物業) 之全部已發行股本訂立買賣協議，而訂約方已估計最終代價將為66.26億元人民幣。由於「領匯」已被人搶先在中國大陸註冊，為配合中國大陸業務發展，於2015年8月19日，易名為「領展房地產投資信託基金」，英文名則更改為「Link Real Estate Investment Trust」。2016年2月，領展首度染指寫字樓市場。領展於2016年7月14日發行首個亞洲房地產企業綠色債券。首批5億美元綠色債券，年期10年，息率固定，定價為2.875%。集資所得，大部分會投放在九龍灣商業發展專案的冷氣及照明系統。債券於7月22日在港交所掛牌。現任董事會主席聶雅倫於2009年加入。至2019年3月31日投資物業組合之估值達2184.96億港元，其零售設施以提供附近居民日常所需為主。2014年，領展晉身為恒生指數成份股，並於2015年獲納入恒生綜合大型股指數成份股。於2016年7月，領展發行了首批綠色債券。該批2026年到期的五億美元定息債券，息率為2.875%，為香港企業取得最低息率之一。此債券分別獲穆迪及標準普爾評為「A2」及「A」級別。於2018年3月31日，領展的員工數目為955人。董事會成員男女比例分別為66.7%及33.3%，另外高階管理人員的男女比例分別為60%及40%。根據社商賢匯2018年3月發表的香港企業女性董事概況報告，領展為女性董事比例第二高的香港藍籌公司。於2015年1月，​領展及南豐發展組成的合營公司，成功投得觀塘商業用地，將發展成甲級寫字樓商業綜合專案，包括兩棟辦公大樓，及其內之零售設施以及停車場，該專案為領展首個物業發展專案，亦為首個辦公室物業專案，2017年6月5日該專案命名為「海濱匯」，預計2019年落成。另外，領展於2016年斥59.1億元投得的旺角彌敦道700號，標誌領展首個香港核心商區商業專案；專案於2018年6月開業，商場定名為T.O.P This is Our Place。領展近年進軍內地，​於2015年4月​​收購北京歐美匯購物中心，標誌領展進軍內地，並於同年8月收購領展企業廣場，成為領展旗下首項內地辦公室物業投資。其後於2017年5月​收購西城都薈廣場，為領展於廣州的首項投資。於2018年11月26日宣佈以25.6億元人幣宣佈發行綠色可轉換債券，息率初步範圍為0.8釐至1.6釐，集資金額50億元，是次綠色可轉換債券的發行為全球房地產行業及香港上市企業首例。發債的所得款項淨額將用於這綠色融資框架下，現有及日後合資格的綠色專案。另外，於2019年12月，領展宣佈在香港及中國以外的首項收購，宣佈以約6.83億澳元，相當於36.7億港元，向黑石集團收購位於澳州悉尼100 Market Street的一幢，樓高10層，淨可供出租總面積28385平方米的甲級商廈，專案目前由三名租戶租用，分別為澳洲上市公司、聯邦政府機構及主權財富基金。2020年7月，領展首次進軍歐洲，宣佈收購位於倫敦金絲雀碼頭的辦公室物業「The Cabot」，總代價約3.714億英鎊，按物業估值折讓約0.4%。機構評級.2019年惠譽首次給予領展長期發行人違約評級及優先無擔保債務評級，兩者同為「A」級，展望為穩定。另外，穆迪及標準普爾亦分別給予領展“A2”發行人評級及“A”評級。供股集資.2023年2月10日，領展公佈為“償還目前債務、探索投資機遇和用作一般營運資本”為由，以5供1形式供股集資約188億元，每個供股基金單位價格44.2元，較停牌前價格62.8港元折讓29.6%。有關訊息公佈後，引起不少小股民不滿要「籌旗」。而復牌後股價大跌16.4%，沽空股份增至894.18萬股，是過去8年錄得沽空股數最多的一天。多家大行亦紛紛出手調低該股投資評級，認為負面反應會持續。對香港社會的負面影響.領展街市及熟食檔位在2012 - 13年度的平均月租為每平方呎67.3港元；相若時期香港房屋委員會街市的平均月租為每呎約37港元，熟食檔位約24港元；而食物環境衛生署街市轄下街市攤檔的平均月租為每呎31港元，熟食市場為30.9港元。張超雄於2012年11月21日在立法會發言時批評：「領匯與壟斷、通脹和貧窮均有莫大關係。大家想起領匯，便會想起它不斷加租……商鋪若要續租，便要付出更高的成本，必然會將成本轉嫁顧客，造成通脹。而且，迫走小商戶，引入大財團。小商戶無生意可做，便會走向貧窮。公共屋邨的居民面對加租、加價，導致他們更貧窮。現今領匯對很多基層市民，尤其是很多居於公屋的老弱和貧窮市民，造成很大困擾。」馮檢基議員批評：「多年來，我們看到領匯公司用多種高壓手段管理商業設施，不但迫令商戶搬遷和裝修、迫小商戶結業，更藉重組商場的行業組合，引入大型連鎖店，扼殺小商戶的生存空間。」特區政府把大量公屋街市出售予領匯，被指造成基層市民創業更加困難，「領展街市勢將成為社會矛盾的焦點」。《東方日報》有文章指出：「領展幾乎壟斷了公共屋邨的商場及街市，居民無從選擇，只能任人宰割，那些靠綜援生活的居民更是苦不堪言。」「羊毛出自羊身上，領展唯利是圖，屋邨居民成為最大受害者。」領展的所作所為被指「已經到了民怨沸騰的地步」，特區政府被批評對於領展造成的問題束手無策。財經界人士周顯更指領展「在瘋狂加租的過程中，引來了不少社會悲劇」，指沙田禾輋邨、瀝源邨、沙角邨及新翠邨等屋邨商場後，月租由上升一倍有多至超過10萬元，不少邨內多間20-30年歷史的商店被迫結業。其總結為「換言之，問題的根本，是這十幾年來，政府所批出的商業用地嚴重不足，不單是屋邨的商場和停車場不足，而是整個香港，都飽受到租金上升，迫死租戶的煎熬，所以，問題也不單單是「領展」，而是整個香港，民粹太多，愚民太多，和地產霸權勾結的政客也太多，把視線轉移了，市民也渾然不覺。」2017年當選行政長官的林鄭月娥據報在2016年曾私下稱領展是香港民生議題的「三座大山」之一。她於2017年12月承認「面對領展問題感到『有少少束手無策』」。其後，林鄭月娥於2018年7月12日出席立法會答問大會時又表示：「我無意在此維護領展的營商手段，但事實上我親自考察過一些領展商場或街市，亦訪問過一些居民，不是一面倒，全部都是用你剛才用那種形容詞，說壓榨居民，有些居民亦覺得在營運上有所改善，所以現在對著一個商業機構、商業運作，我們都要尊重這個精神。」反映在領展一事，社會上也有正反的聲音，而非政界人士一面倒的意見。地區影響.天水圍.天水圍新市鎮的主要購物點大多數是領展物業，並無公共街市。2012年工黨在天水圍的一個調查指有超過7成受訪者表示天水圍物價昂貴，而當中有7成人表示領展的高租金是主要原因。由於鄰近的元朗區物價較廉宜，不少天水圍居民寧願到元朗購物以節省開支。其它團體在2011年進行的調查亦指領展不斷加租是天水圍物價高昂的主要原因。領展於2016年2月關閉天耀街市，改建為商場，附近居民如需光顧街市則需要改往更遠的天盛街市或其它地方，引起一些地區團體批評「嚴重影響居民日常生活」。天盛街市在改裝後，其內店舖物價上漲，也引起居民不滿。2016年5月，有調查顯示，有85.4%區內居民會跨區至屯門、元朗，甚至北上深圳東門、蛇口、落馬洲等地買餸。即使地區人士多年來爭取在天水圍開設食環署街市，但政府卻一直未有正視。。最終促成政府興建食環署街市，選址在天水圍站對出的馬路上空，而位於天秀路的臨時街市天幕街市亦已於2020年12月開業。東湧.東湧同樣沒有公共街市。香港工會聯合會在2014年6月公佈的一個調查指在東湧逸東邨街市購買「兩餸一湯」食材的價格是該調查中各區街市最高者。工聯會立法會議員麥美娟認為東湧所有公屋商場和街市屬於領展，缺乏競爭引致食物價格上升。黃大仙.2016年領展出售天馬苑商場後，一些居民批評新業主對商場管理較領展差，縮減清潔人手更引致鼠患曱甴問題惡化，花槽亦沒有人淋水。觀塘.自2014年9月領展成功出售彩霞邨商場予大富基業後後，邨內出現種種管理問題，如嘗試向社福機構租戶徵收管理費。2016年10月，彩霞邨部份停車場亦改變用途作安老院之用。同時，一些居民亦表示停車場車位除了加租外，亦取消固定車位，逼使住戶與時租車位人士爭用車位。2018年領展轄下的觀塘曉麗苑固定車位由月租3380元加至3800元，加幅達12.4%，高於房委會轄下停車場今年平均6%的加幅。而曉麗苑加價後的車位月租金，比太古城住戶於商場的固定車位月租3580元更高。南區.田灣邨商場自2015年售予傑熙集團後，商場陸續被圍封，即使2017年4月向地政總署申請改變用途開辦國際學校被拒後，學校表示會繼續磋商。由於商場一直被圍封，區內於2017年只剩下一間惠康超級市場，嚴重影響區內市民的選擇。土地契約問題.停車場加租與違法出租.領展出售物業亦帶動停車場加租，以安蔭邨停車場為例，有「舖王」之稱的新業主鄧成波把停車場時租加價近四成半，月租亦由2,680元加至2,900元。。另外，資深投資者林子峰購入的東熹苑及華貴邨商場的車位更被拆售，單個車位以高達150萬元出售。部分拆售的車位更被發現違反地契，由非屋苑居民使用。然而，領匯監察亦關注拆售車位引伸出的維修保養等的權責問題。「阻礙」公屋重建.由於領展的前身領匯上市的原因，純綷是為缺錢的房委會解困，事前沒有太多詳細研究，包括自計劃上市至後上市後，不少屬於地契的法律條文詮釋沒有多大的關注，直至香港房屋委員會在2014年2月的一份檔案指出：「已拆售屋邨乃領匯及房委會共同擁有業權的，故此我們需要得到領匯的同意，一起檢討相關的法例、地契、公契及業權等問題，擬定一套領匯及房委會皆能接受的重建模式，然後才可推展重建。」這意味特區政府如果打算重建其範圍內有領展物業的舊屋邨，必須取得領展同意才可以進行，而領展或會透過其業權份數影響重建計劃的設計，甚至可能要求房委會需先收購其業權份數。逃避居屋的管理和維修費責任.傳真社揭發領展並無依照2005年與房委會簽訂的《買賣協議》攤分23個居屋公用地方的管理和維修費，令屋苑業主白白多付千萬元維修費。僅有3個屋苑知悉此條款，與領展按比率分攤相關費用。房委會沒有履行執行人責任，採取監察措施，監督領展遵守協議。食環署食品零售價格調查.以上調查的結果卻與政府委託顧問調查公司的報告有很大的差異。食環署在 2016 年進行了一項調查，蒐集其轄下街市的食品零售價格，並與其他主要零售渠道的食品零售價格作出比較，調查報告指出「領展街市沒有食品的價格為最高」，以及「領展街市有17 種食品的價格較食環街市及超市低」。