市區重建局 (香港)

市區重建局是香港專門負責處理樓宇重建及復修的法定機構，前身為於1988年成立的土地發展公司。鑑於香港特別行政區政府希望加快市區重建，於2001年透過《市區重建局條例》及成立市區重建局，職責包括加速舊區重建、促進復修樓齡較高樓宇、修葺保育具有歷史或者建築價值的樓宇，並且透過改善舊區的環境促進經濟發展。架構.委員會.設有多個委員會處理居民的安置及補償、重建規劃及文物保護等事務。歷史.成立.為瞭解決市區老化的問題並改善舊區居民的居住環境，香港特別行政區政府於2000年7月制定《市區重建局條例》，為推行市區更新提供一個新架構。市建局於2001年5月1日成立。2001年的市區重建策略要求市區重建局以「4Rs」策略為重建策略，分別為︰2010至2012年.根據市區重建局2010至11年進行的統計，在香港市區內樓齡逾50年的樓宇有逾4,000幢。在未來十年，這些樓宇的數目更會按年遞增。2011年2月，市建局提出一系列新政策，建議進行市區重建時應採用「以人為先，地區為本，與民共議」，並要求市區重建局推出由居民申請的重建，以及補償方式要增加樓換樓選項。市區重建策略2011年3月，市區重建局董事會透過《「樓換樓」先導計劃。市區重建局成立至2012年，推行了56個重建專案，令到3萬4千戶居民受惠，並且為到房屋市場提供約1萬9千個新住宅單位。同年9月3日，市區重建局位於深水埗首個「需求主導」重建專案取得突破，逾8成業主在60日考慮期屆滿前同意將其物業出售予該局，是該局歷史上首個落實由業主申請重建的專案。同年12月，為了協助增加香港土地供應，市區重建局表示於未來5年將會加快重建步伐。主席張震遠表示，有需要研究將更多的工業大廈更改作為房屋用途，惟現時市區重建專案的速度太慢，每個專案至少歷時7至8年，大型專案超過10年，他直言需要認真探討各個環節是否有加快的空間。他透露，市區重建局方於未來5年計畫投放250億港元進行重建發展及樓宇復修等，又會逐步接手香港房屋協會的樓宇復修工作，預計涉及6千7百幢樓宇，惠及約23萬個單位的業主。2015至2020年.針對目前多項重建專案均為舊樓重建，不利於整個舊區的重新發展，市區重建局董事會於2015年4月23日開會討論有關於來年的計劃時，非執行董事蔣麗芸提出未來應該多做「舊區重建」，而非「舊樓重建」。而另一位非執行董事黃遠輝指出，在會議上討論了市區重建局的長遠策略定位，例如在舊區集中重建專案，令到舊區更新更快可見成效。就此，市區重建局就此擬議改變模式，研究於集中重建，以加快更新舊區。而土瓜灣則為列為新策略的試點；由於九龍城市區更新地區諮詢平臺已經提出優先重建九龍城馬頭圍道十三街和五街、環字八街、九龍城道及落山道一帶，故此該三區有望成為區內的大型重建專案。2016年3月4日市區重建局今日啟動九龍城庇利街/榮光街發展專案的法定規劃程式，是局方繼觀塘專案後近年最大規模的重建，預計斥資116億元發展，重建包括馬頭圍道107及109號單號、榮光街2至50號雙號、庇利街3至21號單號、環發街1至19號、環興街1至20號、環樂街1至20號及環達街1至13號，涵蓋103個街號，880個業權，估計有2,000住戶受影響，專案地盤面積達8.65萬平方呎，重建後可提供1,150個4至500平方呎住宅單位，涉及6幢大廈共55,500平方米住宅樓面，料2025至2026年度落成2017年7月28日市區重建局今日啟動西營盤崇慶裡/桂香街專案，專案位於崇慶裡1至7號，涉及14個街號，樓宇高6層至8層，沒有電梯，於1959年至1978年建成，地盤總面積約1,120平方米，估計涉及98個業權，重建後總樓面達8,700平方米，可提供165個中小型住宅單位，專案預計在2026至2027年完成，初步估計發展成本達13億。2017年10月24日永泰地產合組財團Southwater Hong Kong Limited以116.2億港元，奪得市建局卑利街、嘉鹹街地盤C專案，地盤位於嘉鹹街、結志街及閣麟街, 地盤面積2萬8901平方呎,以專案可建樓面面積43萬3520平方呎面積計算，每方呎樓面地價約2.68萬元， 另外, 提供一個不少於1萬4100平方呎的公眾休憩用地.2018年3月15日市建局啟動兩個新重建專案，包括上環皇后大道西/賢居里專案及大角咀橡樹街/埃華街專案，專案範圍包括樓齡約50年的皇后大道西129至151號單數門牌號的建築物，及賢居里垃圾收集站和公廁，和李陞街遊樂場內的5人足球場，地盤總面積約2046平方米，大角咀橡樹街/埃華街專案，地盤面積約820平方米，包括橡樹街89至95號單數號及埃華街1至5號，毗鄰杉樹街/橡樹街需求主導重建專案，專案界線內的建築物樓齡由41年至55年，樓高6至10層。2018年6月21日市區重建局啟動土瓜灣榮光街/崇安街重建專案，涉及土瓜灣銀漢街44號至54號A(雙數)和榮光街72號至118號(雙數)，地盤總面積約3016平方米，包括周邊的部分公眾行人路面及政府土地的小巷。重建範圍內的建築物，於1958至1961年間落成，覆蓋36個街號，樓高8層2017/18年度市建局完成的4個重建專案，合共錄得102.65億元盈餘，當中以灣仔利東街「囍匯」盈餘最高，達88.4億元；另一灣仔專案「尚翹峰/壹環」亦錄得11.17億元盈餘；而大角嘴的「形品‧星寓」專案則錄得4.73億元盈餘。市建局位於旺角波鞋街的專案「Skypark」則錄得1.65億元虧蝕。2019年2月22日市區重建局啟動九龍城啟德道／沙浦道重建專案KC-015，專案涉及沙浦道31至49號內的建築物，地盤總面積約6106平方米，包括兩塊政府土地、一條後巷、部分沙浦道及周邊的部分公眾行人路，覆蓋50個街號，約450個業權，包括670戶家庭及40間地鋪。專案總樓面面積約4.8萬平方米，將提供40100平方米住宅樓面面積，涉及約810個中小型單位，及8000平方米商業／零售樓面面積，當中800平方米可用作社群用途，專案預計8至10年完成2020年10月16日市區重建局啟動旺角山東街╱地士道街專案重建專案，專案涉及旺角山東街1至27號、奶路臣街2L至2M號，覆蓋24個街號，約170個業權，包括280戶家庭及有約20間地鋪。地盤總面積約2790平方米，包括康樂及文化事務署轄下的地士道街休憩花園、一條政府土地上的小巷，及周邊的公眾行人路，重建後會提供約12450平方米的住宅樓面面積，興建約300個中小型私人住宅單位、2850平方米政府社群設施、約2490平方米商業樓面，重置780平方米休憩用地。20週年.市建局表示，2021年是該局20週年誌慶，同時是「收成期」，將會有8個重建專案完成清場，可望於2021/22年度內，相繼推出招標，補充現金流。市建局籌備了一份五年計劃，涵蓋多個新策展的重建專案，連同已開展但尚未完成收購的重建專案，未來需要支付的收購開支及建築費用，總成本將會超過一千億元，合共提供約18,000個住宅單位。市建局已將這份涵蓋未來5年 (2021/22 年度至2025/26年度) 的業務綱領，交予政府審核；若獲準推行，這將會是市建局自2001年成立以來，最大規模、開支最龐大的一份業務綱領。2021年3月5日市區重建局啟動土瓜灣土瓜灣道／榮光街發展計劃，涉及約53個街號內的建築物，約560個業權，包括830戶家庭及有約90間地鋪。地盤總面積約6590平方米，專案重建後總樓面面積約55460平方米，當中包括4.2萬平方米住宅樓面，可提供約900個約500平方呎的中小型住宅單位；另8,320平方米商業樓面、5,540平方米預留作政府、機構或社群用途，並興建行人天橋接駁至專案對面的港鐵土瓜灣站，估計2032年完工。2021年9月9日市區重建局公佈恆基地產以81.89億元投得土瓜灣庇利街/榮光街發展專案，專案預計提供1150個住宅單位，每方呎樓面地價11,414元。2022年5月27日市區重建局啟動九龍城衙前圍道 ／賈炳達道發展計劃，項位於賈炳達道及衙前圍道，涵蓋主地盤、北面地盤和東面地盤，主地盤和東面地盤內涉及約120個街號內的，91幢私人樓宇，約1000個業權，包括1600戶家庭及有約140間地鋪。地盤總面積約398932平方呎(約37,060平方米)，專案重建後總樓面面積約294.93萬平方呎(約285170平方米)，當中包括202420平方米住宅樓面，可提供約4350個實用面積約400呎的中小型住宅單位；另約25300平方米商業樓面、約47,000平方米預留作政府、機構或社群用途，專案主地盤將興建一個地下停車場，提供360個車位，預計2036至2037年落成，而北面地盤位於賈炳達道公園範圍將重置九龍城市政大廈及毗鄰社群設施改劃作社群設施用途，以「一地多用」的模式，興建一棟新政府綜合大樓預計於2030年落成，三個地盤將合共提供約10450平方米的地面綠化空間，主要市區更新計劃.樓宇復修.主要為舊樓維修，於不清拆的情況下延長舊樓使用期。計劃範圍包括中西區、灣仔、紅磡／馬頭圍、油麻地、旺角、大角咀、觀塘、深水埗及荃灣。需求主導重建專案.2015年以實用面積每平方呎13,614元，創下歷來最高的住宅專案收購價。2017年以實用面積每平方呎13,391元作出收購，成為九龍區住宅重建專案收購價歷來第二高記錄爭議.醜聞事件及公關災難.前董事行賄.2005年，市區重建局前董事許振文與生意拍檔莫京儒於當年內部認購市區重建局參與興建的堅尼地城泓都24個單位，涉嫌串謀新世界發展職員隱瞞4份臨時買賣約，藉以避過繳交49萬港元印花稅；至於另外9個無法出售的單位，許振文企圖向市區重建局時任執行董事林筱魯行賄，要求他協助踢契，以取回583萬港元訂金，後來被該名執行董事舉報。2009年2月3日，區域法院裁定許振文串謀詐騙和行賄罪名成立，判監禁15個月。虛構諮詢受訪者.2006年4月，市區重建局為籌劃觀塘裕民坊重建專案，首次向居民發行一份名為《觀塘路》的地區報章，報章上列出多名「業主」、「商人」及「街坊」支援重建工作，惟被香港傳媒揭發不少人士訪問均為虛構。在維基百科條目作出隱惡揚善的刪改.2012年9月，市區重建局企業傳訊總監邱松鶴被指控於2012年5月至9月期間在維基百科上編輯市區重建局、政務司司長林鄭月娥、發展局局長陳茂波、市區重建局主席張震遠、永利街、嘉鹹街以及利東街的條目，作出隱惡揚善的刪改。邱松鶴於中文及英文維基百科均使用賬戶Qshshq，在英文維基百科使用者頁上更表明身份。他不但刪走對市區重建局的批評，更加入宣傳性質的內容。例如經常被批評活化成高階餐廳後，一般香港市民難以參觀的和昌大押被形容為「香港市民和遊客的好去處」。香港維基媒體協會於9月21日發表宣告，強調嚴禁使用者利用維基百科宣傳，勸喻公關應該避免在有利益衝突的條目作出編輯。邱松鶴反駁指出維基百科的編輯原則矯枉過正，認為機構的傳訊人員有權利在維基百科上提供機構的新資料，只要嚴格按照編輯原則，機構傳訊人員在相關網頁上提供事實的權利不應剝奪。將灣仔和昌大押天台列為「私人公共空間」.灣仔和昌大押The Pawn只在地下側門及天台貼出告示，表示平臺花園開放時間為上午11時至晚上11時，一般市民難以察覺天台是公共空間。記者向酒吧職員查詢可否到天台參觀及逗留，職員表示可以。但市建局發言人表示，和昌大押天台屬「 Private Open Space」，食肆開放天台給市民休憩是出於好意，目的是希望公眾可更親密參觀這歷史建築物。重建發展模式爭議.市建局高層：政府的「安全套」，「幹完髒了就扔了」.2014年，於光華新聞文化中心主辦的「雙城對話：臺北x香港」論壇上，時任市區重建局總監馬昭智被問到舊區重建往往未能保留社群特色時，回應時形容市建局是政府的「安全套」，政府不想做、不敢做的專案就會丟給市建局，以及被政府「幹完髒了就扔了」，暗示市建局拆毀舊區的方式，只是按照政府政策執行，及替政府孭鑊。市建局高估開支.2017年12月5日，本土研究社指出，市建局過去十年預計總開支每年平均達271億，但翻看相關年報，實際總開支平均只有137億，遠低於當初估算，十年以來累積下來一共高估589億。團體質疑，市建局錯誤高估開支，藉此合理化現時重建模式，令市建局為了收回高估後的開支，只能以「賺到盡」的方式開發土地，而拒絕其他發展方式，如公營／私營混合物業發展模式、興建公屋或其他可負擔房屋等。市建局過去預計開支與實際開支差距如下：顧問報告：指出市區重建局「向錢看」，傾向考慮商業盈利.市區重建局於2015年發表的顧問報告建議被指為「向錢看」，觸發行政總監譚小瑩辭職而引起爭議。市區重建局主席蘇慶和強調市區重建局的運作模式一直無變，不過希望引入新思維，例如用盡地積比率、重建價值不高的舊樓，可以改為加強樓宇復修。對於顧問報告建議改變重建模式，考慮盈利及商業效益，蘇慶和不認為顧問報告引起市區重建局內部反感，強調自己處事一直追求效率和效益，清者自清，不會受到其他噪音影響，他會盡好主席之份。受影響市民狀況.住宅租戶迫遷事件引發居民抗爭.2009年6月26日，市區重建局宣佈位於深水埗順寧道的重建專案，並進行人口凍結登記。該專案涉及182人受影響，而租戶佔67人。但由人口凍結日當天開始直至往後的3個月內，同區出現不尋常的大型迫遷，至少有13戶住宅租戶被地產業主終止租約及要求收回單位，甚至告上法庭。由當區居民組成的順寧道重建關注組質疑，出租業主在資訊不全的情況下以為趕走租客可以獲得市建局更多賠償，但根據市建局政策，實質上是不會增加任何賠償，市建局間接在迫遷事件上得益，因為當時沒有機制處理已接受人口登記但於之後被迫遷離的租戶的安置及補償安排，若租客被趕走，市建局則可以省回安置及賠償金。迫遷事件引起基層租戶的連串抗爭，要求修改市區重建局的政策漏洞。順寧道重建關注組發起一項「尋找市建局董事會主席張震遠」的行動，於2009年12月30日起，以馬拉松方式接力尋人，逢星期一、三、五，關注組及聲援者在午飯時間到市建局樓下尋找張震遠，要求接信及承諾修改政策漏洞，行動直至次年1月22日張震遠於總部地下接收迫遷租戶信件後方結束。在2010年4月15日，有順寧道重建專案的租戶楊女士因被迫遷而無家可歸，遂於專案對面的公園紮營，抗議市區重建局欠缺保障，並批評市建局意圖分化居民，聲稱可以用市建局物業單位安置她，但要求她不可以告訴其他居民，及要求簽保密協議，楊女士認為市建局應合理安置所有被迫遷租戶，而不是用個別處理的方法，因此拒絕市建局提議。重建區居民的抗爭行動及關注團體的持續監察成功迫使市建局多次修改政策漏洞，包括：在2009年11月，市區重建局推出「最佳化住宅租客援助措施」，但只為被迫遷的租戶提供小額搬遷補助金，被批評為是「假最佳化，真卸責」，是變相剝扣了租戶原有安置或賠償權益。在2012年2月，順寧道重建關注組於市區重建局新重建專案的社會影響評估中發現了一項名為「住宅租客體恤援助計劃」的新措施，聲稱會賠償給被迫遷租戶，但在順寧道重建關注組去信追問市建局細節後，發現在申請條件上十分苛刻，批評是刻意令被迫遷租戶難以申請。在2017年6月13日，市區重建局宣佈最佳化「住宅租客體恤援助計劃」，指在最佳化政策下，被迫遷住宅租戶可獲賠償金，或如符合入住公屋資格，可獲公屋安置，或如未能符合入住公屋資格，亦可獲安置於市建局的安置大廈。民間組織舊區街坊自主促進組質疑，市區重建局並沒有清晰界定「迫遷」的定義，如租戶居住的單位天花嚴重漏水，但業主因市建宣佈重建拒絕維修，又或者業主覺得租戶有賠償或安置，因此大幅加租幾倍，令租戶無法承擔，這些情況是否屬於迫遷，而市區重建局又是否會提出協助及保障他們作為重建租戶的權益，這些均沒有交待。小店租戶遭迫遷 市建局保障不力.2013年5月，H18 重建專案「卑利街╱嘉鹹街發展計劃 」的商舖租戶關注組釋出一份立場書，批評市區重建局自2007年宣佈重建專案後，一直任由租戶被業主魚肉，有在結志街經營的雜貨店及鈞樂茶餐廳就被加租三成多，而根據市建局的特惠津貼發放準則，即使有舖租戶面臨業主大幅加租，租戶亦沒有選擇，如不續租至市建局土收或成功收購，該店將不獲任何特惠津貼，唯有任由業主加租，瓜分租戶的補償金，關注組指市建局理應修改政策漏洞，保障小商戶權益。相同問題在往後重建區仍有一直發生，而在關注團體爭取多年後，市區重建局在2017年6月才宣佈推出一項最佳化措施，指在收購物業前被業主迫遷的小商戶亦可以申請一筆「營商特惠津貼」的補償。然而，新措施的推行並沒有舒緩重建區內舖租戶的迫遷狀況，在兩個月後土瓜灣庇利街／榮光街重建專案即發生大規模的迫遷事件，位於庇利街單數3至21號中，有近一半或以上的小店均分別被業主要求終止租約。2017年9月14日，由五個土瓜灣重建專案小商戶共同組成的「KC9-KC13受影響非住宅租戶關注組」發起集會請願行動，批評市區重建局的新措施充滿漏洞，未能真正保障舖租戶的權益，不但變相剋扣原有賠償，還要先等待市建局成功收購業權後才能領取發有關賠償，十分荒謬。被迫遷的小店潮汕美食老闆娘受訪時指，小商戶面對驟如其來的迫遷，除了往後生計堪虞外，還需要應付各項結業支出，只是員工的遺散費，就可能周轉不靈，而市建局的補償卻隨時要在結業數年後才發放，根本無助舒緩燃眉之急。直至2018年12月，事隔一年多，已結業的潮汕美食仍未取得市建局的補償。重建過程漫長 居民生活受困擾及缺乏保障.市區重建局宣佈重建專案後，並非即時安置或補償給區內居民，而受影響的住宅租戶更需要等待業主先出售單位給市建局，才有機會獲得安置或補償。在深水埗東京街/福榮街重建專案，有居民等待了超過五年仍未有安置，而大廈樓宇由於長期沒有再做維修，外牆及單位內部均出現石屎剝落的情況，險釀成人命傷亡，但市建局仍然拒絕先對居民安置，被質疑是要「玩死居民」。一項在土瓜灣重建專案進行的社群調查亦發現，在市建局宣佈重建後，重建專案內的居住環境急促惡化，包括唐樓照明系統損壞、衛生及治安情況惡化、樓宇失修惡化等問題。重建專案內的治安亦引來居民憂慮，有受重建影響居民組成的關注組在2016年11月舉辦記招，批評市建局在成功收購重建區內物業後，以粗鐵鏈鎖起物業閘門，並貼上告示列明單位已被收購，更會拆爛部分已收購單位，令舊樓形同廢墟，手法十分高調，招引賊人犯案，令尚未搬離的住戶不安。管理費過高.近年市局重建局發展的專案，管理費都高於私人住宅，如煥然壹居管理費呎租達港幣4元。另外，由於市建局在發展專案的公契中列明收取管理人酬金為大廈開支的百份之十，變相盡可能谷大大廈支出，以賺取更多管理人酬金，亦令管理費居高不下。管理層權力鬥爭.市建局現行管理層總監級中分為兩個派系。新派為革新派，以改革及引進新科技為首，提升工作效率。另一陣營為舊派，眼紅新派做法，故聯黨結集，用人唯親，其以收購部及復修部最為嚴重。