銀禧花園

銀禧花園，也是沙田區一線藍籌屋苑之一，亦是火炭地區內龍頭盤之一。單位成交及放盤量較多，昔日以高尚住宅專案作為定位。物業大部分單位可享開揚沙田馬場景觀或九肚山山景。物業基座為港鐵東鐵綫何東樓車廠，鄰近火炭站及馬場站。簡介.銀禧花園共有8座一字排開，其中包括8幢高座住宅則於1986年5月8日入夥。銀禧花園單位設有大型玻璃窗，約一半單位可飽覽沙田馬場、香港體育學院、彭福公園、城門河景、正望御龍山住客會所、明星海鮮舫及大圍全景；而另一半單位可望穗禾路一帶、火炭工業區、樂林路及九肚山山景。屋苑最大特色就是實用率高達81%。此外，20樓為隔火層，是香港首批設有防火層的住宅之一。屋苑由長江實業旗下高衛物業管理有限公司負責管理。物業附設商場及冷氣街市，面積約150,000平方呎，更設有大型泳池、乒乓球室、網球場、籃球場,兒童遊樂室、兒童遊樂區等住客設施。發展沿革.入夥前.銀禧花園第六座原址就是昔日的何東樓。後來隨著1970-80年代香港政府積極發展沙田新市鎮，人口急增，九廣鐵路實行電氣化以應付不斷增加的需求，位於物業基座的何東樓車廠亦需進行了大規模擴建，新車廠南廠建成時，頂部已預留支柱以供日後發展用。同時，為了籌募九鐵電氣化雙軌工程所需資金，九鐵決定以實益擁有權出讓方式，於1979年推出本上蓋專案進行招標。按投標檔案顯示，銀禧花園位處沙田15B區，屬沙田市地段87號在1979年8月29日以港幣3.83億元投得。物業投標時，連線該地段的D15A路，同期的設計有沙田第一城和北角城市花園。銀禧花園於1985年10月16日取得「佔用許可證」，正式落成。翻查物業的公契，第一個被購買的單位是7座某高層單位，而業主週年茂時為宜賓地產的董事。入夥後.1980年代，物業附近只有落路下村、火炭站南面大堂及樂林路上的小型屋苑，直至1989年賽馬會體藝中學落成。1990年代，樂景街建成了火炭鐵路大樓、榕翠園、駿景園及火炭站北面大堂建了隔音屏障，減輕了鐵路行駛噪音對屋苑的滋擾。駿景園的發展亦為銀禧花園居民提供了一個新的休憩公共空間——駿景商場頂層的公眾花園。2000年後，物業附近主要的發展有：御龍山，連線樂信徑及大埔公路馬料水段的D15道路。而D15道路則提供除火炭路以外，第二條火炭區對外通路，使銀禧花園駕駛者或乘坐公共交通工具者有更多選擇。榕翠園旁的隔音屏障於2010年建成，進一步減輕鐵路行駛的噪音滋擾。在屋苑附近，有中洲控股旗下惠康貨倉的住宅綜合發展/重建專案。值得注意的是，該地段橫跨惠康貨倉及整個火炭站，部分山景單位的景觀可能會有變更。2011年年中，香港賽馬會在沙田馬場的巴士站附近進行工程及改建。其規劃顯示，馬會欲建一座全新、約九層高的辦公大樓於巴士站的上方。馬會此舉受到鄰近屋苑，包括銀禧花園、御龍山及駿景園的強烈反對，他們認為馬會及當局在工程前未有好好諮詢居民。另外擬建的辦公大樓對區內的環境、通風、採光、交通、嘈音及對屋苑部分單位的景觀都有負面影響。其中銀禧花園業主立案法團、御龍山業主委員會、時任立法會議員梁國雄、時任區議員龐愛蘭、銀禧花園業主權益關注會、反對馬會興建屏風樓行動組等都對擬建大樓持反對意見，並為此組織了遊行、示威和簽名運動來反映居民的訴求，要求當局擱置馬會申請。單位設施.基本資料.銀禧花園分為第一期有7夥，編號為A1-G2的單位，共有84夥，全部座向城門河。第1至8座每戶單位建築面積為448至653平方呎，有單房及兩房設計，戶型分448。銀禧閣每戶單位建築面積為1094至1117平方呎，全屬三房設計，分複式和頂樓三複式戶型。地理位置上以銀禧閣及第1座最接近火炭站，第7、8座最接近駿景園。值得一提的是，銀禧花園部分單位由政府財政司司長法團持有，由政府產業署代為管理，用作紀律部隊宿舍。另外，屋苑是少數可飼養寵物。各類配置.每戶均設有大堂對講機，警報按鈕，火警鐘，救火喉及走火樓梯等公用設施。每座均設有空氣調節的升降機大堂，內有保安崗位及各戶信箱。另在平臺設有有蓋行人通道通往購物商場。第1至8座的20樓為隔火層，天台則有各類公用設施，如非緊急情況不可進入。公用事業系統.屋苑已接駁至各類公用事業系統，包括：停車場.住宅停車場位於1及2樓，共提供508個有蓋車位。業權已由發展商售賣予各投資者，可於市場上自由租賃。值得的留意是，根據公契規定，停車場車位只可供予居民和真正的探訪者使用。物業管理服務.住宅部份現由長江實業旗下高衛物業管理有限公司提供物業管理服務。住宅單位每月管理費連同儲備基金於2010年底約為$1.05/平方呎，以653平方呎單位為例每月需付680元。管理費每月1日到期繳交。住戶可以繳費靈、自動轉賬、郵寄支票、投入支票箱或親身以現金到服務中心繳付。逾期交費可被徵收額外利息，另長期拖欠管理費可被入稟追討，甚至在土地註冊處登記法院押記令而導致物業難以轉讓。根據1985年的大廈公契，在入夥初期高衛收取高達屋苑開支的15%作為經理人酬金。於2010經理人酬金水平為7%，每月約110,000元。住客設施及服務.花園平臺.花園平臺位於物業3樓平臺，設有花圃種滿各式花卉及樹木，有聘用園丁定期保養。另外平臺亦有涼亭、象棋枱、長凳等休閒設施，為住戶提供一個露天休憩空間。喜歡晨運的住戶也常到平臺的空地上耍太極和練氣功，近2座位置更設有引體上升練習器。由第2座至7座近馬場的大直路可供練習跑步和緩步跑，環繞一圈約400米。戶外泳池.泳池位於平臺第4至第5座位置，呈長方形，最長距離約25米。泳池入口附近設收費亭，男/女更衣室、洗手間及沖身裝置。泳池於每年5月至10月的泳季對住戶開放，每節均設有救生員服務。於2010年度，每節收費$15/位。如遇颱風或暴雨等因素則暫停開放。網球場.屋苑設有2個標準網球場，位於平臺第7座位置。開放時間為每天07:00-22:00，每小時收費分$35住戶可到服務中心預約和繳費。籃球場.籃球場位於近第7座地下位置，向住戶免費開放。兒童遊樂區.位於平臺第3座位置。乒乓球室.位於平臺第8座位置。服務中心及保安部提供的服務.檢查服務包括斷路器、沖廁水箱、對講機、電視接收、鋁窗等專案，另有代訂郵票、電召計程車服務、室內小型維修、借用雨傘及夜歸護送等一般性服務。商業設施.銀禧薈.銀禧薈前稱銀禧閣商場，位於銀禧閣住宅大廈下層，地理位置上最為接近火炭站。商場為置富產業信託旗下的物業，樓高5層，設有空氣調節，提供日常居民所需。場內設有各式店舖，可供出租面積為170,616平方呎。商場業主曾於2008年計劃把5、6樓全層，原為國際學校的地方租予一機構經營可供居住的老人院舍，並表示院舍運作不會影響銀禧花園居民，如：職員及老人出入只會用「貨運升降機」、不會使用花園平臺。但解釋未能釋除居民的疑慮，如：是否符合地契內對商場的限制、商場內居住是否合法、改變土地用途是否已獲批准、如有閃失責任誰屬等。「銀禧花園業主權益關注會」則認為與長者共用商場設施會引起衞生問題而極力反對。時任沙田區議員龐愛蘭則未有表態，只轉達居民的聲音及憂慮。後來，經居民、法團及「關注會」一致反對下，商場業主最終取消了該計劃，使本來已經接近完成裝修的老人院撤出商場。商場業主於2011年進行公用通道翻新，至2013年底完成了由地下至3樓之間，並把商場更名為“銀禧薈”。銀禧開心市集.第1座地下附近設有街市。在空置了一段時間後，業主於2010年首次將街市翻新，引入營運商，改善了照明及設定空氣調節，命名為“J Market”。現時街市內有售賣鮮肉、魚、菜、水果及乾貨等店舖，亦有售賣街頭小食及外賣的熟食店舖。同時，為配合銀禧薈於2011年的翻新，部份原租用商場的租戶如報社、洗衣店、裝修公司亦遷至街市營業。街市的開放時間為07:30至20:00。街市在2018年進行較細規模的第二次翻新後，在同年8月重開，改名為“銀禧開心市集”。時租/月租停車場.商場停車場位於地下，部分為有蓋，共提供97個泊位。由E-park Parking Management Ltd.管理。進場及繳費只能以八達通卡支付，設有時租，日泊及月租。業權及管理.按置富產業信託上市檔案公佈，宜賓地產為銀禧閣商場及屋苑保留部分的業權擁有者。置富產業信託上市後，原來由美地有限公司持有的宜賓地產將轉至置富產業信託。亦即是說，商場等業權仍由宜賓持有，只是宜賓的股東改為一信託基金。商場部份現由長江實業成員公司Goodwell-Fortune Property Services Limited提供物業管理、租賃管理以及市場推廣服務，惟須受經理人ARA Asset Management (Singapore) Limited之整體管理所限。交通.樂景街以至整個火炭都沒有通宵公共交通覆蓋，平時深宵時分居民主要靠計程車進出屋苑。只有港鐵在特別日子，由禾輋延長至樂景街，以運輸署否決告終。組織及公契.法人組織.銀禧花園業主立案法團，位於屋苑平臺近2座位置。辦工時間為：星期一至五09:00-18:00，星期六09:00-13:00，星期日及公眾假期休息。法團聘請了行政主任應付日常營運運作。另外法團旁設康樂室供住戶使用。銀禧花園業主立案法團按《建築物管理條例》 於1995年2月25日註冊成立，源於之前的業主委員會，為獨立法人組織，在法律上代表所有業主管理建築物的公用部分，行使和執行有關的權利、權力、特權和職責，並有權任免物業管理公司及監督其工作。點此開啟詳盡資料業主大會及業權份數.業主大會如公司的股東大會的份數，在大會上有投票權。按大廈公契訂明，屋苑有共2,000,000份「不可分割業權份數」。另訂明第1-8座4-37樓每戶佔580「份」，38樓每戶400「份」，住戶車位每個12「份」。而銀禧閣每戶則視乎大小佔約1000-1100多「份」。「保留部分」指的是計程車及╱或出租車的停車位、濕貨市場、貨車上落貨處、游泳池綜合大樓、社群服務、教育、康樂及美化市容設施、園景區、發展專案的露天場地等。根據政府租契中特別條第15，儘管其已出讓、按揭、分租、放棄管有所述沙田市地段第87 號或當中任何權益或將之出售。值得一提的是，若擁有不少於50%「不可分割業權份數」的聘任。亦即是說，只要有多於一半有付管理費用的「不可分割業權份數」贊成便可罷免物業管理公司，而未有支付有關該份數管理開支的業主是沒權參與有關決議。另外投票權的行使和管理費的攤分，是分別以「不可分割業權份數」和「管理份數」作為準則。此舉會造成投票權和管理責任分配不均的情況，就是住用部分的業主須繳付較多管理費但擁有較少投票權，而非住用部分的業主檢討工作小組委員會作討論。管理委員會.管理委員會如公司的董事局，成員由以上的立案法團股東大會投票選出，他們在委會會議中決策日常大廈管理事務。不過，重大事項如聘請物業管理公司、年審核數師、大廈外牆工程招標等將會提供方案，再交由業主立案法團大會投票決議。於2010年底，法團管理委員會有委員共8名，其中包括法團主席、秘書和司庫各一名。屋苑大型維修.2009年3月14日，業主立案法團召開業主大會，表決維修大廈外牆及維修水管方案。但由於建議費用高昂及因管理公司安排不周，決議未有透過。於2010底，法團把工程重新招標。見高衛物業管理公司內的「爭議」內容。管理組織.銀禧花園服務中心，現由高衞物業管理營運，位於屋苑平臺近5座位置。所屬選區及議員.據選舉管理委員會的分界建議，屋苑所屬選區為香港立法會地區直選中的新界東選區，選區編號為LC5。而區議會的民選區議員直選則屬沙田火炭選區，選區編號為R21。屋苑已登記選民在選舉日可到選舉事務處安排的票站投票，本區曾經作為票站的地方有：商場5/7樓及附近的賽馬會體藝中學。重大意外.2011年11月，銀禧花園3座30樓發生三級大火，消防出動120人、6隊煙帽隊及3條消防喉到場灌救，超過230名住客需要緊急疏散，兩名住客吸入濃煙不適，一頭金毛尋回犬被困遭焗死，起火原因仍然待查，初步相信無可疑。資料.