觀塘市中心重建專案

觀塘市中心重建專案是香港歷史上最大規模的市區重建專案，位於東九龍觀塘區觀塘裕民坊一帶，佔地570,000平方呎。觀塘市中心重建專案於1998年由土地發展公司公佈，直至2007年3月，由其演變為的市區重建局就專案啟動法定規劃程式，專案至此正式展開。觀塘市中心重建專案涉及業權逾1,653個、居民約5,000人，分為5期發展，工程預計耗時約12年。於重建完成後，該帶地段將會變身成為一個集住宅、酒店、商業、休閒用途設施及交通為一體的新地標：全香港綠化率最高的市中心，闢出170,000平方呎土地以保留現時的街舖及市集特色，設有梯間式瀑布和玻璃鵝蛋形社群中心，配合高逾280米的甲級商廈。第一期於2014年完成、第二及三期於2021年完成，其餘兩期則在發展中，預計整個重建專案將不遲於2031年完成。簡介.觀塘市中心重建專案由兩部分組成，分別是主地盤及月華街地盤，地盤面積共53,500平方米。至於主地盤除裕民坊外，範圍還包括北至物華街雙數號，東至協和街，南至觀塘道，西至康寧道，面積大約48,860平方米。主地盤的重建範圍除了私人樓宇、商舖及小販攤檔外，還包括了觀塘巴士總站、位於同仁街的觀塘政府合署及郵政局、觀塘賽馬會健康院等公共設施。重建方案.市區重建局於2005年至2006年先後進行三輪諮詢，為期18個月。2006年初進行的第三輪諮詢中，由逾100名居民、業主及社群人士提出6組規劃方案。2006年8月10日，市區重建局根據居民建議，委託建築師顧問公司所提交的三個發展設計概念，展開為期兩個月的公眾諮詢。顧問公司提出規劃藍圖，分別以馬梁建築師事務所巴士總站面積的3倍，而地面則建設為步行街及中央廣場，確保「人車分隔」。居民可以利用行人路和天橋，往來市中心。設計不採納香港建築常見的「城堡式」，即不將個別屋苑和商業大廈建在一個自成一國的商場或者停車場平臺，而是改為以架空行人專用平臺，在此公眾空間上將各組建築群以及架空的港鐵觀塘站出口連在一起，並且以梯階式綠化平臺連線周邊現有街道。重建後的建築物高低有致，避免形成屏風樓，阻隔氣流和日照。東九都會.王歐陽集團董事林和起表示，設計特點是把綠化與建築融合起來，是當中擁有最多綠化面積的設計。建築物具穿透性，建築物的中間位置設有空中花園，可以讓遊人觀賞景物，又可以減輕觀塘道的壓迫感，令人沒有被包圍的感覺。躍動都會.WDA Group公司董事總經理周蕙禮表示，「躍動都會」整個設計著重引入天然光及使到空氣流通。例如採用梯田式設計，即一幢有若apm高度的地標建築物，附近再零散興建樓高數十層的酒店或者辦公大樓，避免屏風樓設計，仿似「牆」的效果；而中央一個綠化區，有著地標式大草地和流水瀑布。薈萃觀塘.「薈萃觀塘」設計總監的阮德尊表示，把住宅樓群鄰近觀塘住宅區，而非鐵路站及工廠區，遠離噪音及其他汙染。而設有平臺花園，空地及空中花園，會有行人天橋與一些社群設施如多用途社群中心、圖書館等及政府合署連線。現有方案.觀塘市中心重建專案於2009年獲得城市規劃委員會核准，但是為了配合香港社會最新發展的需要，市區重建局參照屋宇署於2011年頒布的《可持續建築設計指引》，於2012年改善發展藍圖，擴闊建築物間距以騰出空間，加強通風效果。當中包括建議擴闊面向觀塘道近駿業裡的建築物立面的間距，其中一幢大廈更一分為二，以加強空氣流通；而為了避免觀塘道的交通噪音穿越兩幢大廈的空間而影響區內住宅，市區重建局將會於兩幢大樓之間興建隔音屏；屏障以行人天橋形式設計。另外，為了應付《起動九龍東》所帶來的新增人口需要，重建範圍內的觀塘賽馬會診所亦新增70,000呎樓面面積。第1期.月華街地盤位於月華街及協和街交界，即前觀塘巴士總站，地址為月華街8號，面積大約4,640平方米，由王歐陽建築師事務所設計，提供299個單位。月華街地盤專案於2009年由信和置業投得發展，並命名為觀月·樺峰，是整個計劃中最早啟動工程的專案。屋苑地底兩層設新觀塘賽馬會健康院普通科門診診所，並更名為觀塘社群健康中心，已於2015年1月投入服務。第2至3期.觀塘市中心第2及3區為商住發展專案，範圍包括裕民坊、康寧道、物華街及協和街。地盤佔地約23.4萬方呎，除要求興建四幢48至52層高住宅，設1,700夥實用面積600至800平方呎的單位外，基座4層平臺上會設有商場、面積達6,400平方米的公眾休憩用地、交通交匯處等，總樓面逾185萬方呎，預計最快2019年落成，總投資約180億元，由設計。其中政府設施將由市建局負責興建，涉資約17億。市建局於2014年2月24日邀請有興趣參與的發展商提交合作發展意向書。市建局在4月8日共收到15份意向書，除了四大發展商新地、恆地、長實及新世界外，亦吸引一班中大型發展商，例如信置、會德豐、南豐、麗新，近年於香港覓地發展的內房企龍頭萬科，亦有派代表到場交意向書。2014年5月20日，市建局宣佈，邀請10家發展商入標競投合作發展觀塘市中心重建計劃第二、三發展區。包括長實、鷹君、恆地、嘉裡、南豐、新世界、信置、新地、太古地產及會德豐入標競投合作發展。早前有入意向的內房龍頭萬科、麗新發展及K＆K Property則被踢出局。訊息指，市建局要求發展商出價最少達80億元，分紅比例由發展商建議，建成後需要將商場及公共設施交予政府，涉35萬方呎，政府會給予發展商18億元，近150萬方呎住宅樓面則由發展商擁有。預算總投資額約達180億元，即使扣除該局提供最多約18億元，發展商也要負擔逾160億元投資額。2014年7月29日，市建局宣佈因4間發展商入標價遠低於專案「入場費」80億元，加上發展商在招標期間，曾就觀塘市中心住宅專案的巨型商場平臺、及公共交通交匯處工程，表達不少意見，擔心工程風險造成上蓋建築期延誤，從而引發超支問題，令當局無法接受，宣佈流標收場。故第二輪招標將修訂專案相關工程的延誤風險條款，包括放寬原來計劃全部興建600至800方呎大單位規定，容許發展商「拆細」單位，回應市場對上車單位需求，以減低中標發展商面對的不明朗因素。有份入標的會德豐地產，主席梁志堅認為，專案是次流標原因仍未清楚，可能發展商提供的標書內容與市建局的要求有距離。2014年8月5日，市建局宣佈邀請十家符合要求的發展商，按已修訂的條款重新入標競投。招標條款中，刪去80億元的入場費，由財團自行出價；至於專案的單位型別，亦可以與市建局商討，增加細單位的比例，以便符合市場需求。另一方面，亦有財團指出，市建局要求發展商必需在56個月內，為該局建好包括商場及公共交通交匯處等的2層平臺設施，之後才興建住宅部分過短，所以今次市建局延長興建平臺的時間至72個月。由於今次市建局為專案「開綠燈」，市場預期專案會獲不俗的反應。截標日期為8月26日。2014年9月1日，市建局宣佈由信和置業及華人置業合組的財團溢順投資有限公司成功投得專案。其中信置佔9成股權。市傳中標價僅約60至70億元，估計每呎地價不足5,000元。2014年9月22日，信置營業部聯席董事田兆源接受訪問時指，正委託建築師樓修訂圖則，稍後會申請專案單位數目，增加11%至2,000夥，即單位面積將會有所縮減，8成會屬於兩房及3房單位，當中兩房單位面積約500平方呎，而3房則約800平方呎，估計最快3年後可預售樓花。信和表示專案將為九龍東及觀塘區正中心之最尊貴專案。落成後將連線港鐵站、未來觀塘新市中心發展區及大型商場。專案亦會採用綠色生活為發展概念，除了公共交通配套外，在物料、設計上亦會採納環保元素，盡量多自然通風及採光。2015年9月，市建局提交最新提交修訂方案，地盤總面積498308.6方呎，可建總樓面401.9萬方呎，住宅佔149.5萬方呎，第2、3期發展區新方案擬建4座高39至43層住宅大樓，提供1999夥單位，另商用樓面約36.1萬方呎，計劃提供單位數目較原來1869夥增約7%。另新方案平均單位面積由796.5方呎減至753.48方呎，單位面積原由570方呎至1248.6方呎，減至新方案介乎355方呎至1098方呎，減幅由12%至38%不等。整體車位供應亦減少，新建議提供980至1310個私家車泊位，較舊方案1140至1650個，最高減21%。2017年7月3日，華營建築中標位於新九龍內地段第6514號的觀塘市中心第二及第三區住宅綜合發展專案平臺工程。專案樓高9層，包括2層地庫及7層平臺。合約金額11.507億港元；合約工期753天，合約期2017年7月10日至2020年3月2018年2月8日，華營建築中標位於新九龍內地段第6514號觀塘市中心第二及第三區住宅綜合發展專案之上蓋發展專案。專案包括4座住宅。總建築樓面面積約163,000m²；合約金額31.55億港元，合約期2017年7月10日至2020年9月2018年6月28日，信和置業公佈專案命名為凱滙，專案由4幢物業組成，分兩期發展，共提供約1999夥單位。第1期佔1024夥，2期佔975夥，專案11月29日獲批預售樓花同意紙，預計關鍵日期為2021年4月30日，並在同月5日公佈—期首張205夥價單，6日開放位於尖沙咀中心展覽廳，專案分別在12月11日和18日進行首輪和次輪銷售合共出售871夥，套現逾106億元，打破信和及市場紀錄。18日上載二期價單，首推共208夥，市值31.3億，入場費682.18萬元2021年，基座商場玻璃貼上「裕民坊」名字及標誌。同年2月，市建局公佈商場特色市集名為裕民裡。2021年3月，市建局公佈凱滙基座商場正式命名為「裕民坊Yue Man Square」，更設有全港首個室內空調智慧公共運輸交匯處。此外，商場除覆蓋5G無線網路及免費提供Wi-Fi 6高速上網服務外，亦引入多項智慧科技設施，包括人工智慧空調系統、防疫消毒設施機械人、整合實時商場洗手間及育嬰室使用狀況的電子顯示屏等。2021年4月1日和2日，商場地下和1樓，以及裕民坊公共運輸交匯處，分別正式對外開放。整個專案自2018年12月開售至2021年5月28日，兩期合共累售出1789夥，套現逾227億元，第4至5期.第4及5區位處政府合署及裕民大廈一帶，將以商業發展為主，地盤面積為275505平方呎，樓面面積達2165932平方呎，計劃作零售、辦公室及酒店用途，可興建約400間套房；而樓面將達104.1萬平方呎的商場，規模將比apm商場還大，成為區內最大商場。2017年3月，由於當局/市區重建局未完全收購第5發展區——裕民坊內的全部業權，為了讓專案可如期完工，當局建議將第4及5區分拆發展。當局同時建議將港鐵觀塘站建造平臺，將出口伸延至地標大樓內，由原本一個大平臺連線兩座大樓，轉為兩座獨立大樓，包括一座包含零售樓面的商業大樓，及另一座中密度的綜合政府辦公室/商業大樓。建築物高度將由主水平基準以上260米增至285米，層數增至60至70層，整個專案商業樓面合共約121萬方呎，比之前方案略增5千多方呎。不過新發展方案將靠近觀塘道的政府辦公室及零售鵝蛋形建築物的特色設計消失，而公眾休憩用地及綠化空間亦刪除水景設計，改為平實設計。到2022年3月，專案原定進行招標。不過因專案引入「浮動規劃引數」後而招標日期押後招標日期。到同年7月市建局向城規會遞交申請，容許發展商可以彈性分配商業、辦公室、酒店設施樓面面積，當中酒店部分可以放棄興建。到同年8月10日邀請有興趣參與的發展商及財團提交合作發展意向書，截收意向書日期為9月7日中午。到截收發展意向書當日共接獲24份意向書，包括長實、新地、恆基、信和、會德豐地產、鷹君、華懋、遠東發展、中國海外和多間不知名財團。不過到2023年1月11日截標當日，只接獲一份標書。新地接受媒體查詢時指以獨資方式入標。到同年2月2日，市建局公佈收回有關的招標專案，代表流標收場。發展計劃的時間表.），於2001年8月16日以7,450萬元購入，持貨12年易手帳面約賺2.045億元或2.74倍。公司註冊處資料，公司董事包括吳錦青、黃海燕等，而吳氏為新世紀錶行董事長。批評.通風受阻.規劃方案造成地區通風受阻，一直關注專案的香港建築師學會觀塘重建關注組主席何文堯表示憂慮規劃方案造成地區通風受阻，龐大的半地下交通總匯將積聚廢氣，對候車市民造成影響。他指出，過去不少有蓋交通總站的抽風系統設計欠佳，使站內空氣無法流通。他又稱，市建局規劃中的商場平臺高逾4層，在觀塘道路面上望如一幅巨型牆壁，使地面空氣難以流通。長春社主席何少芳則表示，8倍地積比率過高，將使市中心變成將軍澳翻版，不但通風受阻，亦使社群剩下只有名店進駐的豪華商場，失去原有社群生活。未能改善基層生活.規劃方案未能改善基層社群生活，商販認為市區重建局年初以急於發展為由，要將植根觀塘數十年的商販趕走，市區重建局欠所有被逼遷的商販一個交代，未能改善基層的社群生活，需要反思現有的發展模式。修改原有設計.市建局在2017年8月向城規會邀交的專案修訂中，靠近觀塘道的政府辦公室及零售建築「鵝蛋」形設計消失，公眾休憩用地及綠化空間亦因「有關部門」不希望公園內有水景設計，改為平實設計。結果引起部分市民和觀塘區議會批評新修訂淪為商場式設計，違背社群共識，並譴責市建局繞過諮詢程式。市建局去信觀塘區議會解釋指出，是「因應有關政府部門意見，而改為樓面面積較實用及易於管理的平實建築設計，以減輕政府管理時的困難和挑戰」。 在受到公眾及觀塘區議會議員的猛烈評擊後，市建局再次修改方案，原本鵝蛋型的地標式大樓改為「半蛋」設計，並重新加入梯級式平臺花園。