Esas No: 2022/2088
Karar No: 2023/2210
Karar Tarihi: 06.06.2023

**6. Hukuk Dairesi         2022/2088 E.  ,  2023/2210 K.**

**"İçtihat Metni"**

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : Adana Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/118 E., 2022/115 K.

DAVALILAR : 1-... 2-... 3-... 4-... 5-... 6-... 7-... vekili Avukat ... 8-... vekili Avukat ...

DAHİLİ DAVALILAR : 1-... 2-... 3- ... 4-... vekili Avukat ...

DAVA TARİHİ : 11.05.2021

HÜKÜM/KARAR : Esastan Red

İLK DERECE MAHKEMESİ : Mersin 6. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/130 E., 2021/265 K.

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil (muris muvazaası nedeniyle) davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın aktif husumetten reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; dava dışı S.S. ... Konut Yapı Kooperatifi ile arsa sahibi davalıların murisi ... arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre müteahhide düşen dairelerden bir tanesinin arsa sahibi ... adına tapuya kaydedilmiş olduğunu, davalı ... mirasçılarının bu taşınmazın tek tapu kaydını iki ayrı tapuya dönüştürerek muvazaalı olarak diğer davalı ...'e devrettiklerini belirterek dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile site yönetimi adına tapuya tescili, bunun mümkün olmaması halinde dava tarihindeki değerinin davalılardan alınarak davacıya verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili cevap dilekçelerinde; davacı apartman yönetiminin husumet ehliyeti olmadığını, sözleşmenin tarafı olmadığını, zaman aşımı süresinin dolduğunu belirterek davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu talebin temelinin mülkiyet hakkına dayandığını, site yönetimine kat malikleri kurulunca yetki verilmiş olmasının, eldeki uyuşmazlık yönünden site yönetiminin dava açma ehliyetinin bulunduğunun kabule yeterli olmadığı gerekçesiyle davacının bu davayı açma hususunda aktif husumet ehliyeti bulunmadığından davanın aktif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazların inşası için Sınırlı Sorumlu ... Konut Yapı Kooperatifinin kurulup yapıların inşasının tamamlanması ile kooperatifin kuruluş amacının gerçekleştiğini, bu nedenle müvekkili sitenin kurulmuş olup, kooperatif tasfiye edilerek yapı kayıt belgeleri ile birlikte kooperatifin tüm hak ve alacaklarının müvekkili siteye devredildiğini, bu nedenle de dava konusu inşa ve paylaşım işlemlerine ilişkin davanın yeni hak sahibi müvekkili site yönetimi tarafından açılması gerektiğini, aksi yöndeki davalı itirazının kabulünün mümkün olmadığını, davalı tarafından 634 sayılı Kanunun 35. maddesinin 7. Fıkrası gereğince ''Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması'' hususunda yetki verildiği göz önüne alındığında müvekkili sitenin bu davayı açma hakkı olduğunu belirterek, kararın bozulmasını talep etmişlerdir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davaya konu tapu iptal ve tescil, olmadığı taktirde taşınmaz bedelinin tahsili talebi, 634 sayılı Kanunun 35 nci maddesi kapsamı dışında kaldığından, site yönetimine kat malikleri kurulunca yetki verilmiş olmasının, eldeki uyuşmazlık yönünden site yönetiminin dava açma ehliyetinin bulunduğunu kabule yeterli olmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçeler ve resen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması ve davanın kabulüne karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, terditli olarak tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı TBK 470-486 maddeleri

3. Değerlendirme

1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. 634 sayılı Kanunun 35 nci maddesi kapsamında, ana taşınmazın genel yönetimi dışında kalan işler için yöneticinin dava takip yetkisi bulunmadığının kabulü gerekir. Davaya konu tapu iptal ve tescil, olmadığı taktirde taşınmaz bedelinin tahsili talebi, 634 sayılı Kanunun 35 nci maddesi kapsamı dışında kalmaktadır. Dava konusu talebin temeli mülkiyet hakkına dayanmaktadır. Bu durumda, site yönetimine kat malikleri kurulunca yetki verilmiş olması, eldeki uyuşmazlık yönünden site yönetiminin dava açma ehliyetinin bulunduğunu kabule yeterli değildir. Bu nedenlerle davacı vekilinin temyiz talebinin reddi gerekmektedir.

3.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

06.06.2023 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

(Muhalif)

(Muhalif)

MUHALEFET ŞERHİ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine aykırı davranılmak suretiyle muvazaalı olarak yapılan taşınmaz satış işlemi nedeniyle tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde tazminata hükmedilmesini talep etmiştir.

Davalılar davanın reddini talep etmişlerdir.

İlk Derece Mahkemesi; ‘’Kanun koyucu, tüzel kişiliği bulunmayan Kat malikleri Kuruluna 634 sayılı Kanunun 35. maddesi ile bu kanundan doğan yetki ve görevleri kapsamındaki bazı iş ve işlemlerde kat maliklerini temsilen hukuki ilişki kurma ve dava takip yetkisi vermiştir. Ne var ki ana taşınmazın genel yönetimi dışında kalan işler için yöneticinin dava takip yetkisi bulunmadığının kabulü gerekir. Bu bilgiler ışığında somut olay değerlendirildiğinde; dava konusu talebin temeli mülkiyet hakkına dayanmaktadır. Bu durumda, site yönetimine kat malikleri kurulunca yetki verilmiş olması, eldeki uyuşmazlık yönünden site yönetiminin dava açma ehliyetinin bulunduğunu kabule yeterli olmadığı’’ gerekçesiyle davanın aktif husumetten reddine karar verilmiştir.

Karar davacı vekili tarafından istinaf edilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi, ‘’634 sayılı Kanunun 35. maddesi kapsamında, ana taşınmazın genel yönetimi dışında kalan işler için yöneticinin dava takip yetkisi bulunmadığının kabulü gerekir. Davaya konu tapu iptal ve tescil, olmadığı takdirde taşınmaz bedelinin tahsili talebi, 634 sayılı Kanunun 35. maddesi kapsamı dışında kalmaktadır. Dava konusu talebin temeli mülkiyet hakkına dayanmaktadır. Bu durumda, site yönetimine kat malikleri kurulunca yetki verilmiş olması, eldeki uyuşmazlık yönünden site yönetiminin dava açma ehliyetinin bulunduğunu kabule yeterli değildir. İlk derece mahkemesinin, davacının bu davayı açma hususunda aktif husumet ehliyeti bulunmadığından davanın aktif husumet yokluğu nedeniyle reddine ilişkin kararı yerindedir’’ gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK’nın 353/1 - b.1 maddesi gereğince esastan reddine karar vermiştir.

Karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Yüksek Özel Daire Sayın Çoğunluğunca karar oy çokluğuyla onanmıştır.

Aşağıda açıklanan nedenlerle, Yüksek Özel Daire Sayın Çoğunluğunun kararına katılmıyoruz.

Dava; Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine aykırı davranılmak suretiyle muvazaalı olarak yapılan taşınmaz satış işlemi nedeniyle tapu iptali ve tescili, bu mümkün olmadığı takdirde tazminat davasıdır.

Uyuşmazlık, site yönetiminin dava açmakta aktif dava ehliyetinin bulunup bulunmadığı noktasında toplanmaktadır.

Medeni hukukta olduğu gibi medeni usul hukukunda da ehliyet büyük önem taşır. Konunun temeli, “hak” ve “dava hakkı” kavramlarına dayalıdır.

Bireylerin bir hakkın inkâr veya ihlali durumunda yargı gücüne başvurarak haklarının etkin şekilde korunmasını istemek konusunda sahip oldukları yetkiye “dava hakkı” denilmektedir. Bir kimsenin bu korumayı yargı gücünden belli bir hasma karşı fiilen talep etmesi ise davadır.

Öğretide davada taraf kavramını açıklamaya yönelik olarak maddi taraf kuramı, şekli taraf kuramı ve işlevsel taraf kuramı başlıkları altında toplanabilecek üç farklı yaklaşım bulunmaktadır. İşlevsel taraf kuramı yalnızca mal varlığı davaları bakımından tarafın belirlenmesine yönelik çözüm sunmakta iken, taraf olmayı maddi anlamda hakkın ayrılmaz parçası olarak gören maddi taraf kuramının aksine 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun (HMK) davada taraf tayininde, kimin kime karşı hukuki koruma istediğinin belirlenmesinde dava dilekçesinin esas alınmasını öngören şekli taraf kuramını esas aldığı münferit düzenlemelerinden açıkça anlaşılmaktadır (İradî taraf değişikliği: m. 124; dava ve cevap dilekçelerinin içerikleri: m. 119/1 - b, c ve 129/1 - b, c; kesin hükmün davanın tarafları açısından bağlayıcı olması: m. 303 gibi).

HMK’nın 50. maddesine göre;

‘’Madde 50 – (1) Medenî haklardan yararlanma ehliyetine sahip olan, davada taraf ehliyetine de sahiptir’’.

Bu maddeye göre, taraf ehliyeti “Medenî haklardan yararlanma ehliyetine sahip olan, davada taraf ehliyetine de sahiptir” şeklinde açıklanmıştır.

Davada taraf ehliyetinden maksat bir davada davacı veya davalı olarak yer alabilme ehliyetidir. Bu kavram medeni hukuktaki hak ehliyetinin medeni usul hukuku alanındaki uzantısını oluşturur (Tanrıver, S.: Medeni Usul Hukuku, c. I, Ankara 2016, s. 485).

HMK’nın 53. maddesine göre;

‘’Madde 53 – (1 ) Dava takip yetkisi, talep sonucu hakkında hüküm alabilme yetkisidir. Bu yetki, kanunda belirtilen istisnai durumlar dışında, maddi hukuktaki tasarruf yetkisine göre tayin edilir’’.

Bu maddede talep sonucu hakkında hüküm alabilme yetkisi olarak tanımlanan dava takip yetkisi, hukukumuzda davanın taraflarının tayininde şekli taraf kuramının kabul edilmesinin sonucu olarak taraf ve taraf sıfatı kavramlarının birbirlerinden ayrılmasının sonucu olarak varlık kazanmıştır.

Kişinin taraf ehliyetinin bulunması, taraf olarak yer aldığı davasını yürütebilmesi için tek başına yeterli değildir; kişinin dava ehliyetine de sahip olması gerekir (Erişir, E.: Medeni Usul Hukukunda Taraf Ehliyeti, İzmir 2007, s. 57).

Dava ehliyeti ise bir kişinin bizzat yahut tayin edeceği temsilcisi aracılığı ile dava açabilmesi, davayla ilgili usul işlemleri yapabilmesi ve kendisine karşı dava açılması hâlinde de hakkını koruyucu beyanlarda bulunabilme yani savunma yapabilme ehliyeti olarak tanımlanabilir.

Davada davacı ve davalı olarak yer almakla taraf olarak gösterilenlerin maddi hukuk bakımından gerçekten bu niteliği taşıyıp taşımamaları tümüyle birbirinden farklı kavramlardır. Nitekim dava konusu kılınan sübjektif hakla davanın tarafları arasındaki ilişkiyi ifade eden ve dava dilekçesinde davacı ve davalı olarak gösterilmiş kişilerin maddi hukuk bakımından gerçekten hak sahibi veya yükümlü konumunda bulunup bulunmadığına ilişkin olarak sıfat kavramı karşımıza çıkar (Tanrıver, s. 512).

Sıfat, belirli ve somut bir davada husumeti yöneltebilmek olanağını sağlayan hukuki bir durum olup statüye mensup olmayı ifade eden bir niteliktir. Belirli bir hak üzerinde dava hakkını sağlayan statü, o hakka sahip olmak olabileceği gibi temsil kuralları uyarınca o hakta tasarruf yetkisi de olabilir. Başka bir anlatımla; ileri sürülen hakkın veya hukuki durumun söz konusu davayı açmak yetkisini verip vermediği keyfiyeti sıfat kavramına karşılık gelir.

Dava, bizzat hak sahibi tarafından açıldığı zaman hak sahibi olmak durumu ile sıfat kavramları örtüşmekte ise de; dava, hak sahibinden başka bir kişi tarafından açıldığında sıfat kavramı bütün özerkliği ve özelliği ile meydana çıkmaktadır (Yargıtay HGK 2017/13 – 663 E., 2020/873 K., 2017/8 – 1677 E., 2019/1422 K., 2017/1 – 1282 E., 2017/604 K.).

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 27. maddesine göre;

‘’Madde 27 – Ana gayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır’’

Aynı Kanunun 34. maddesine göre;

‘’Madde 34 – Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.

Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.

Ana gayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.

Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.

Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.

Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.

Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.

Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde, kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini isteyebilir.

(Değişik son fıkra: 14.11.2007 – 5711/18 md.) Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin ana gayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından iki yüz elli Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir (28.11.2007 tarih ve 26714 S.R.G. de yayımlanan 14.11.2007 tarih ve 5713 sayılı kanunun 17. maddesi ile değiştirilen son fıkrası metni: Yöneticinin öz ve soyadı ile iş ve ev adresinin ana gayrimenkulün giriş kapısı yanına veya antrede görülecek bir yere çevre içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birinden, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece 50 liradan 250 liraya kadar para cezası alınmasına kesin olarak hükmolunur)’’.

Bu maddenin birinci fıkrası, “Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), Kurula da (Yönetim Kurulu) denir” şeklinde düzenleme içermektedir.

Aynı Kanunun 35. maddesine göre;

‘’Madde 35 – Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:

a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;

b) Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;

c) Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi;

d) Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;

e) Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;

f) Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;

g) Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması;

h) Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;

i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;

j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;

k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.

l) (Ek: 4.4.201 – 6645/82 md.) Ana gayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi.

(Ek fıkra: 4.4.2015 – 6645/82 md.) Bu Kanunun 34 üncü maddesinde belirtilen şartları taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan ana gayrimenkulde, birinci fıkrada sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur’’.

Bu madde de yönetici veya yönetim kurulunun görevleri sayılmış olup, (i) bendinde “Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi” şeklindeki ifade ile dava açma hakkı düzenlenmiştir.

Kat malikleri kurulunun tüzel kişiliğinin bulunmadığı tartışmasızdır (Yargıtay HGK 28.06.2006 tarih, 2006/18 – 483 E., 2006/473 K. ). Ancak kanun koyucu tüzel kişiliği bulunmayan bu kurula 634 sayılı Kanunun 35. maddesi ile bu kanundan doğan yetki ve görevleri kapsamındaki bazı iş ve işlemlerde kat maliklerini temsilen hukuki ilişki kurma ve dava takip yetkisi vermiştir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesi gereğince kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimi için bir yönetici veya üç kişilik yönetim kurulu seçmek zorundadırlar. Kanunun 35. maddesinde ise yöneticinin görevleri sayılmış olup, bunlar arasında kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi (a bendi), ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması (b bendi) ve ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması (h bendi) sayılmıştır.

Kanunun 38. maddesine göre;

‘’Madde 38 – Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.

(Ek fıkra: 14.11.2007 – 5711/19 md.) Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.’’

Sözü edilen bu maddeye göre, yönetimin, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunduğu belirtilmiştir. Bu durumda yönetici, vekâletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Yasal bir temsilcidir, yetkisini kanundan almaktadır. Bu sıfatla yaptığı sözleşmelerden dolayı kendisine husumet yöneltilebilir.

Yönetici, ana taşınmazı ilgilendiren konularda diğer kat malikleri adına temsilci sıfatıyla onları taraf göstererek dava açabilir. Açılacak bu davalarda taraf, yönetici değil, kat malikleridir (Kuru, C. 1, s. 1021. Oğuzman/Seliçi, s. 506, 517).

Ana taşınmazı ilgilendirmeyen davalarda yönetici kat maliklerini temsil edemez. Yönetici, aynı zamanda kat maliki ise bu sıfatına dayanarak dava açabilir ya da kendisine karşı dava açılabilir (Yargıtay 13. HD 23.1.2003 tarih, 2002/12968 E., 2003/573 K.). Kat maliki sıfatı bulunmayan yöneticinin yalnız diğer kat maliklerini temsilen dava açması mümkündür (Rezan Epözdemir – Taraf Ehliyeti – Ankara 2017 – Sayfa 111 vd.).

Ülkemizde yaşanan ekonomik ve sosyal gelişme ile nüfus artışının işyeri ve konut ihtiyacını doğurduğu, bu ihtiyacın karşılanması amacıyla gerek Devlet kuruluşları, gerekse özel girişimciler eliyle birden çok taşınmaz üzerine ayrı ayrı bloklar halinde toplu yapıların inşa edildiği bilinen bir gerçektir. Bu nitelikteki toplu yapılaşmalarda, çoğunlukla her parsele bir blok apartman yapılmakta, bu blok apartmanlarda toplu yapının bir bölümünü teşkil etmektedir. Tek bir parsel üzerine inşa edilmiş blok apartmandaki bağımsız bölümler için Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmekte, bu blok yönetimiyle ilgili uyuşmazlıklarda anılan yasa hükümleri uygulanarak çözümlenebilmektedir. Ancak bu blokların oluşturduğu toplu yapının yönetimiyle ilgili uyuşmazlıklarda ise Kat Mülkiyeti Kanunu, Medeni Kanunun toplu mülkiyete ilişkin hükümleri veya Kooperatifler Kanunu hükümlerinin uygulanması mümkün değildir. Oysaki toplu yapının kendini oluşturan blok apartmanlara ait ortak yerler dışında tüm toplu yapı kapsamındaki bağımsız bölüm maliklerinin kullanımına terk edilmiş kanalizasyon, ısıtma, aydınlatma, eğitim, spor, park ve bahçe gibi ortak tesis ve alanlarının bulunduğu da bilinmektedir. Bu ortak tesis ve alanlarının amacına uygun olarak bir disiplin dâhilinde kullanılmaları, bakım ve onarımlarının yapılması, bakım ve onarımlar için gerekli giderlerin toplanıp harcanmaları toplu yapı yönetimini zorunlu kılmaktadır. Ne var ki yürürlükte bulunan yasalarımızda toplu yapı yönetiminin oluşumuna, görev ve sorumlulukları kapsamındaki blok apartman yönetimleriyle ilişkilerine, görev sorumluluğu içinde davada taraf ehliyetine sahip bulunduğuna dair bir düzenlemeye yer verilmemiştir. O nedenle de açıklanan konularda ve özellikle davada taraf olabilme ehliyeti konusunda yasal boşluğun bulunduğu kabul edilmelidir.

Türk Medeni Kanununun 1. maddesine göre;

‘’Madde 1 – Kanun, sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanır.

Kanunda uygulanabilir bir hüküm yoksa hâkim, örf ve adet hukukuna göre, bu da yoksa kendisi kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar verir.

Hâkim, karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanır’’.

Bu durum karşısında mahkemelerin TMK’nın 1. maddesinden kaynaklanan görevi gereği, benzer kurum ve kuruluşlar için yasalarımızda öngörülen düzenlemelerden örnekleme yoluyla yararlanarak toplu yapı için de sosyal barışı sağlayıcı bir çözüm bulması, bunun sonucuna uygun karar vermesi gerektiği duraksanmamalıdır (Yargıtay 13. HD 24.6.2003 tarih, 3973/8255 E., K., 13.4. 2004 tarih, 15614/5236 E., K., 6.7.2005 tarih, 7253/ 11633 E., K., Rezan Epözdemir – Taraf Ehliyeti – Ankara 2017 – Sayfa 114 vd.).

Somut olayda, dava dışı S.S. Nida Konut Yapı Kooperatifi (yüklenici) ile arsa sahibi ... arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre müteahhide düşen dairelerden bir tanesinin arsa sahibi ... adına tapuya kaydedilmiş olduğu, ... mirasçılarının bu taşınmazın tek tapu kaydını iki ayrı tapuya dönüştürerek muvazaalı olarak devrettikleri iddiasıyla, taşınmazın tapu kaydının iptali ile site yönetimi adına tapuya tescili, bunun mümkün olmaması halinde dava tarihindeki değerinin davalılardan alınarak davacıya verilmesi talep edilmiştir. Ancak davanın, davacının aktif husumet ehliyeti bulunmadığı gerekçesiyle reddedildiği anlaşılmıştır.

Her ne kadar davacı yönetim inşaat sözleşmesinin tarafı değilse de, yöneticinin Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat maliklerinden aldığı yetki ile kanun uyarınca verilen görevleri yerine getirerek açtığı bir dava bulunmaktadır.

Yukarıda açıklanan tüm bu nedenlerden dolayı, yerel mahkemece, davanın esasına girilerek sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekirken davacının aktif husumet ehliyeti bulunmadığından dolayı davanın reddine dair karar verilmesi hatalı olmuştur. Yüksek Özel Daire Sayın Çoğunluğunca kararın onanması yönündeki karara açıklanan tüm bu nedenlerden dolayı katılmıyoruz.