Esas No: 2023/11588
Karar No: 2024/7646
Karar Tarihi: 19.12.2024

Danıştay 4. Daire Başkanlığı         2023/11588 E.  ,  2024/7646 K.


"İçtihat Metni"
            T.C.
D A N I Ş T A Y
DÖRDÜNCÜ DAİRE
Esas No : 2023/11588
Karar  No : 2024/7646
DAVACI : ... Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi
VEKİLİ  : Av. ...
DAVALILAR : 1-... Bakanlığı 
VEKİLİ  : Av. ...
 2- ... Valiliği 
VEKİLİ : Av. ...
MÜDAHİL (DAVALILAR YANINDA) :...
VEKİLİ : Av. ...
DAVANIN KONUSU : Davacı şirketin de hissedarı olduğu ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazda bulunan bina hakkında 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı kararı verilmesi üzerine, kat malikleri kurulu kararına katılmayan davacının hissesinin 18/05/2023 tarihinde satışına ilişkin ... Valiliği işlemi ile anılan Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 15. maddesinin 2. fıkrasındaki "herhangi bir şekil şartına tabi olmaksızın" ibaresinin, 15. maddenin 3.  fıkrasında geçen "arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır" ibaresinin, 15/A maddesinin 4. fıkrasında geçen "Ancak, arsa yapı satılacak maliklere tebligat yapılamamış olması veya bu maliklerin satışa izleyici olarak katılmaması satışın geçerliliğine etki etmez ve gıyaplarında yapılan satış işlemi geçerli olur" ibaresinin ve 15/A maddesinin 6. fıkrasında geçen "Yapılacak ilk satışa en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar dışında herhangi bir katılamaz" ibaresinin iptali istenilmiştir.
DAVACININ İDDİALARI  : Davacı şirketin de hissedarı olduğu ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazda bulunan bina hakkında 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı kararı verilmesi sonrası, 43 kat maliki ile davacının yüklenici sıfatıyla inşaat yapım sözleşmesi imzaladığı ve kentsel dönüşüm sürecinin başladığı, ancak bir kısım kat malikinin sözleşmeden döndüğünü belirterek, ikinci bir kat malikleri kurulu kararı ile başka bir yüklenici ile yeni bir sözleşme imzalandığı, taraflar arasındaki sözleşmenin mahkeme kararı ile feshedilene kadar geçerli olduğu, ilk sözleşme bu şekilde feshedilmeksizin ikinci bir sözleşme yapılmasının olanaksız olduğu, davacı ile kat malikleri arasında yapılan sözleşmenin geçerli olduğuna ilişkin ve ikinci kat malikleri kurulu kararının iptali için adli yargıda dava açıldığı, ikinci kat malikleri kurulunda alınan karara katılmadığı için davacının hissesinin ise satışa çıkarıldığı ve daha sonra ise satıldığı, satışa dayanak sözleşmenin esaslı unsurlarının bulunmadığı, maliklerin ve yüklenicinin alacağı dairelerin, paylaşımların belli olmadığı, ayrıca davacının hissesinin kıymet takdiri yapılmadan, kıymet takdirinin tebliği ve denetlenmesine imkan tanınmadan satılmasının mülkiyet hakkının ihlal ettiği, kaldı ki satış bedelinin de düşük belirlendiği, bütün bu işlemlerin 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15 ve 15/A maddelerine dayandırıldığı, anılan Yönetmelik hükümlerinin Kanuna ve Anayasa'ya aykırı olduğu ileri sürülerek, satış işleminin ve anılan Yönetmelik hükümlerinin iptali talep edilmiştir.
DAVALILARIN SAVUNMASI : Davalı Bakanlık tarafından; öncelikle davanın ehliyet yönünden reddine karar verilmesi gerektiği, uyuşmazlığın esası yönünden ise; ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazda bulunan bina hakkında 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı kararı verilmesi sonrası, iki kat maliki dışındaki diğer kat maliklerinin davacı ... Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi ile inşaat yapım sözleşmesi imzaladığının bildirilmesi üzerine sürecin başlatıldığı, ancak daha sonra kat malikleri tarafından anılan sözleşmeden dönüldüğüne ilişkin azilname sunulması üzerine sürecin durdurulduğu, kat malikleri tarafından yeni bir sözleşme sunulması üzerine ise dönüşüm sürecinin yeniden başlatıldığı ve yeni sözleşmeye katılmaktan imtina eden davacının hissesinin satışa çıkarıldığı, bu arada adli yargıda bir takım davaların açıldığı, ancak hiçbirinde satışa engel bir kararın bulunmadığı, satış işleminden önce davacı hissesinin değer tespit komisyonu tarafından kıymet takdirinin de yapıldığı, satış işleminin mevzuata ve hukuka uygun şekilde gerçekleştirildiği, iptali istenen düzenleyici işlemlere ilişkin olarak ise; daha önce açılan davalarla da Yönetmelik hükümlerinin hukuka uygun olduğunun ortaya koyulduğu belirtilerek, davanın reddine karar verilmesi gerektiği savunulmuştur.
Davalı Valilik tarafından ise; öncelikle süre aşımı nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerektiği, işin esasına ilişkin olarak ise; ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazda bulunan bina hakkında 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı kararı verilmesi sonrası, iki kat maliki dışındaki diğer kat maliklerinin davacı ... Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi ile inşaat yapım sözleşmesi imzaladığının bildirilmesi üzerine sürecin başlatıldığı, ancak daha sonra kat malikleri tarafından anılan sözleşmeden dönüldüğüne ilişkin azilname sunulması üzerine sürecin durdurulduğu, kat malikleri tarafından yeni bir sözleşme sunulması üzerine ise dönüşüm sürecinin yeniden başlatıldığı ve yeni sözleşmeye katılmaktan imtina eden davacının hissesinin satışa çıkarıldığı, bu arada adli yargıda bir takım davaların açıldığı, ancak hiçbirinde satışa engel bir kararın bulunmadığı, satış işleminden önce davacı hissesinin değer tespit komisyonu tarafından kıymet takdirinin de yapıldığı, satış işleminin mevzuata ve hukuka uygun şekilde gerçekleştirildiği belirtilerek, davanın reddine karar verilmesi gerektiği savunulmuştur.
DANIŞTAY TETKİK HÂKİMİ   : ...
DÜŞÜNCESİ    : Satış işlemi yönünden davanın reddine, düzenleyici işlemler yönünden ise; anılan Yönetmeliğinin 15. maddesinin 2. fıkrasındaki "herhangi bir şekil şartına tabi olmaksızın" ibaresi yönünden işin esasının bakılması gerektiği, diğer kısımlar yönünden ise davanın reddine karar verilmesi gerektiği düşünülmektedir.
DANIŞTAY SAVCISI    : ...
DÜŞÜNCESİ   : Dava,... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazda bulunan bina hakkında 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı kararı verilmesi üzerine, davacının hissesinin 18/05/2023 tarihinde satışına ilişkin ... Valiliği işlemi ile anılan Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 15 ve 15/A maddelerinin iptali istemiyle açılmıştır.
Davalı idarelerin usule ilişkin itirazları yerinde görülmemiştir.
Dava konusu işlemlerin tesis tarihinde yürürlükte olduğu haliyle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un "Uygulama işlemleri" başlıklı 6.maddesinin 1.fıkrasında "(1) Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Taşınmazların niteliği resen mevcut duruma göre tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Belirtilen haklar ve şerhler, tapuda; tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaz Yeni yapılar için kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi safhasında belirtilen haklar ve şerhler, muvafakat aranmaksızın sadece söz konusu haklar ve şerhlerden yükümlü olan malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir. Uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.
Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir.
Riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.
Açık artırma ile satışı yapılacak payların üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar, satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder. Satış işlemi sonrasında tapu kaydındaki haklar ve şerhler Bakanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir." hükmüne yer verilmiştir. 
Yine dava konusu işlem tarihinde yürürlükte olduğu haliyle 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin "Riskli yapıların bulunduğu parsellerde, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında yapılacak uygulamalar" başlıklı 15.maddesinde;
"(1) Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapılarda Kanun kapsamında öncelikle maliklerce uygulama yapılması esastır. Kanun kapsamında yapılacak bu uygulamalara ilişkin iş ve işlemlerde ilgili kurum maliklere yardımcı olmakla yükümlüdür.
(2) Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine  ,sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir. Bu tebliğde, on beş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği, riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir.
(3) Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları; 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Riskli yapılarda ise, anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.
(4) (Mülga:RG-25/7/2014-29071)
(5) Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, üzerindeki riskli binanın yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın satışına karar verilmesi halinde, bu satışın öncelikle Bakanlığa veya Bakanlığın uygun gördüğü bağlı veya ilgili kuruluşuna veyahut da İdareye veya TOKİ’ye teklif edilmesi gerekir.
(6) Bakanlıkça uygun görülmesi hâlinde, Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, arsa payları satın alınanlar ile 14 üncü madde hükümleri çerçevesinde konut veya işyeri sözleşmesi yapılabilir.
(7) Bir parselde birden fazla yapı bulunması ve bu yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması halinde, yürütülecek uygulamalara yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında bütün maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.
(8) Bir parselde birden fazla yapı bulunması ve bu yapılardan bazılarının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması halinde;
a) İlgili tapu müdürlüğünce, parsel üzerinde bulunan bütün yapıların değil, sadece riskli olarak tespit edilen yapıların tapu kütüğüne yapının açık adresi belirtilerek riskli yapı-belirtmesi işlenir.
b) Yürütülecek uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında riskli olarak tespit edilen yapıların maliklerinin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.
c) Riskli olarak tespit edilen yapıların yeniden inşası için düzenlenecek yapı ruhsatı, diğer maliklerin haklarının menfi olarak etkilenmemesi şartıyla, bütün maliklerin değil, sadece riskli yapıların maliklerinin talep ve muvafakatine istinaden düzenlenir. Yapı ruhsatı düzenlenmeden önce imar planına göre terk edilmesi gereken bir alan söz konusu ve diğer malikler hisselerine düşen alanı terk etmekten imtina ediyor ise, riskli yapıların maliklerinin hisselerine düşen alanın terkinine bu maliklerce muvafakat edildiğine ve terk işlemi yapılacağı zaman bu maliklerin yeniden muvafakati aranmadan resen terk yapılabileceğine dair tapu kaydının beyanlar hanesine şerh düşülmesi suretiyle yapı ruhsatı düzenlenir. Riskli yapıların yeniden inşası için kurulacak kat irtifakında da, diğer maliklerin arsa payını etkilememesi kaydıyla sadece riskli yapıların maliklerinin talep ve muvafakati aranır.
ç) Riskli olarak tespit edilen yapıların bulunduğu alanın risksiz olan veya riskli yapı tespiti yapılmamış olan yapıların bulunduğu alandan ifrazı mümkün ise, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemleri re’sen yapılır veya yaptırılır.
(9) Üzerindeki yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması şartı ile tevhidi mümkün olan birden fazla parselin tevhit edilmesi ile taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, her parselde ayrı ayrı sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu parsel veya parsellerin arasında veya bitişiğinde bulunan yapılaşmamış boş parsellerin, riskli yapıların bulunduğu parsellerle tevhit edilmek suretiyle birlikte değerlendirilebilmesi için 3/7/2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 7 nci maddesinin üçüncü fıkrası hükmü saklı olmak üzere boş parsellerdeki bütün maliklerin, oybirliği ile karar alması gerekir. Tevhitten sonra yapılacak uygulamaya tevhit ile oluşan parselde sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.
(10) Kanun kapsamındaki yapıların yıktırılmasından sonra bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Bu haklar ve şerhler, tapuda, tevhit, ifraz, taksim, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde muvafakat aranmaz. Yeni kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi safhasında belirtilen haklar ve şerhler, muvafakat aranmaksızın sadece sözkonusu haklar ve şerhlerden yükümlü olan malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir.
(11)  Uygulama alanında zeminden kaynaklanan sebeplerle veya herhangi bir afet riskinden dolayı veyahut mevzuata göre yapılaşma hakkının olmamasından dolayı yeni yapı yapılması mümkün değil ise, uygulama alanındaki yapının yerine yapılacak yeni yapı, uygulama alanı dışında başka bir parselde yapılabilir. Böyle bir durumda Kanundan kaynaklanan hakların uygulama alanı dışındaki parselde kullanılacağına dair uygulama alanının bulunduğu ildeki Müdürlükten yazı alınır. Bu yazı Müdürlükçe ilgili belediyelere ve tapu müdürlüklerine bildirilir.
(...) Kanun kapsamında Bakanlıkça yürütülen uygulamalar neticesinden elde edilecek gelir ve hasılat, Kanunun 7 nci maddesinin beşinci fıkrasının (a) bendi uyarınca, dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilir. Kanun kapsamında İdare ve TOKİ ile gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince yürütülen uygulamalardan elde edilen gelir ve hasılat dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmez. İdare ve TOKİ tarafından Kanun kapsamında yürütülen uygulamalarda elde edilen gelir ve hasılat, kentsel dönüşüm uygulamalarında kullanılmak üzere İdare ve TOKİ’nin hesaplarına gelir olarak kaydedilir ve bu gelirler, kentsel dönüşüm uygulamaları dışındaki işler için kullanılamaz. Ancak, İdare ve TOKİ tarafından yürütülen uygulamalara Bakanlıkça kaynak aktarımı yapılmış ise, bu uygulamalardan elde edilecek gelir ve hasılatın belirli bir oranının dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmesi yönünde Bakanlık ile İdare veya TOKİ arasında protokol düzenlenebilir.
(13) Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya kat karşılığı temlik sözleşmesine istinaden inşa edilecek olan binaya ilişkin kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisi işlemi, hak sahipleri adına, talep edilmesi halinde Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından yapılır veya yaptırılır. Yapılacak talebe esas kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya kat karşılığı temlik sözleşmesinde hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması gerekmektedir. Tapuya tescil işlemlerinde elektronik ortamda düzenlenen ve ilgili idare tarafından onaylı mimari proje ile yönetim planı esas alınır. Mimari proje ile yönetim planında malik imzası aranmaz." hükmü yer almıştır.
Anılan Yönetmeliğin "Açık artırma usulü ile satış" başlıklı 15/A maddesinde;  
"(1) Riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı için;
a) Maliklerin en az üçte iki çoğunlukla anlaştıklarına dair anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait sözleşme veya vekâletname örnekleri gibi belgeler,
b) Maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alındığının ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre karara katılmayan malike bildirilerek kabulü için on beş gün süre verildiğine dair belgeler,
c) Üçte iki çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere ait taşınmazların Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen değerine ilişkin belgeler,
ç) Satışı yapılacak arsa paylarının maliklerinin tebligata elverişli adres bilgileri,
ile birlikte yazılı olarak Müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareye müracaatta bulunulur. Satış işleminin yapılabilmesi için yapıların yıktırılmış olması gerekmez.
(2) Satış için yapılacak müracaat üzerine, satışı yapılacak payın tapu kütüğünün beyanlar hanesine, 6306 sayılı Kanuna göre satış işlemine tabi olduğu ve satışa veya taşınmazın devrini gerektiren benzeri bir işleme tabi tutulamayacağı yönünde belirtme yapılması ilgili tapu müdürlüğünden yazılı olarak istenir.
(3) Satışı yapılacak arsa paylarının rayiç değerini tespit etmek ve sonrasında satış işlemini gerçekleştirmek üzere, Müdürlük veya İdare bünyesinde, biri başkan ikisi üye olmak üzere, en az üç kişiden oluşan Bedel Tespiti Komisyonu ile Satış Komisyonu teşkil olunur. Rayiç değer, maliklerce Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilmiş olan taşınmazın değeri de gözetilerek Bedel Tespiti Komisyonunca belirlenir.
(4) Müdürlük veya İdare, satışın yapılacağı yeri ve zamanı, üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere veya üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere bildirilmek üzere, kendisinin de malik olması şartıyla üçte iki çoğunluğa sahip maliklerin anlaştıkları yükleniciye elden veya maliklerin adreslerine taahhütlü posta yoluyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ eder. Satışın yapılacağı yer ve zaman satışı izlemek üzere arsa payı satılacak maliklere de bildirilir. Ancak, arsa payı satılacak maliklere tebligat yapılamamış olması veya bu maliklerin satışa izleyici olarak katılmaması satışın geçerliliğine etki etmez ve gıyaplarında yapılan satış işlemi geçerli olur.
(5) Satışı yapılacak payın üzerinde ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi hakların bulunması satış işlemine engel teşkil etmez. Belirtilen haklar satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder. Satış işlemi sonrasında, satış bedelinin yatırıldığı banka hesabına malike ödeme yapılmaması için bloke koydurulur ve durum ipotek, haciz ve intifa hakkı gibi hakların alacaklısına veya ilgili icra müdürlüğüne veya mahkemeye bildirilir. Satış bedelinin belirtilen hak sahiplerine ödenmesi ile ilgili iş ve işlemler ilgili mevzuatına göre ve ilgililerince yürütülür. Tapu kaydındaki haklar ve şerhler satış sonrasında Müdürlüğün veya İdarenin talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilir.
(6) Yapılacak ilk satışa en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar dışında herhangi biri katılamaz. İlk satış işleminde satılacak hissenin anlaşma sağlayan paydaşlarca alınmak istenmemesi durumunda tekrar yapılacak satış işlemlerine en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar ile on üçüncü fıkrada belirtilen şartları haiz üçüncü şahıslar katılabilir. Satışı gözlemci olarak izlemek isteyenler ile payı satışa çıkarılan malikler satışın yapıldığı salona alınabilir. Ancak, bunların satışa müdahale etmesine müsaade edilmez. Satışın yapılmasını engellemeye veya satışın işleyişi ile düzenini bozmaya yönelik eylemlerde bulunanlar ile ses ve görüntü kaydı almaya çalışanlar Satış Komisyonu tarafından salondan çıkartılabilir. Satış için belirlenen saatten sonra satış salonuna kimse alınmaz.
(7) Satışa katılan katılımcıların kimliği kontrol edilerek bir tutanak ile kayıt altına alınır. Katılımcı durumunu gösteren tutanağın tanziminden sonra Komisyon Başkanınca, satışa çıkarılan arsa paylarına ilişkin bilgiler satışa katılanlara bildirilir ve satış işlemi başlatılır. Komisyon Başkanı, rayiç bedelin altında olmamak üzere satışa katılan paydaşlardan, sözlü olarak pey sürmelerini ister. Sürülen peyler arttırma tutanağına yazılarak, karşılığı pey sahibi tarafından imzalanır. Arttırma işlemine devam etmeyecek katılımcıların keyfiyeti, arttırma tutanağına yazması ve imzalaması zorunludur.
(8) Komisyon, yedinci fıkrada belirtilen şekilde yapılan satış işlemi sonunda, tespit edilen rayiç bedelden az olmamak üzere, en yüksek bedeli teklif eden katılımcıya satış yapılmasını karara bağlar ve bu katılımcıdan satış bedelinin  yedi gün içerisinde banka nezdinde açtırılacak vadeli hesaba yatırması istenir.  Bu süre içerisinde satış bedeli yatırılmaz ise,  pey süren diğer katılımcılara  sırasıyla bildirimde bulunulur ve satış bedelini yatıran katılımcıya  satış yapılır.
(9) Satışa iştirak eden tek bir katılımcı olması halinde, belirlenen rayiç değerinden az olmamak üzere bu katılımcının vereceği teklif geçerli kabul edilir.
(10) Satış bedelinin yatırılmasından sonra, satış işlemi, tapuda yeni malik adına tescil yapılmak üzere, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğünce tescil işlemi tamamlandıktan sonra, yeni tapu kaydı Müdürlüğe veya İdareye gönderilir ve Müdürlük veya İdarece durum payı satılan ilgiliye bildirilir." hükmüne yer verilmiştir.
Dosyasının incelenmesinden, ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, ... ada,...  parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan binanın riskli yapı olarak tespit edildiği, taşınmaz maliklerince üçte iki çoğunluğun sağlanarak ... Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi ile "Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Satış Vaadi Sözleşmesi"si yapıldığı,  anılan şirketin de uyuşmazlık konusu taşınmazda arsa payı satın aldığı, söz konusu taşınmazda ...nolu bağımsız bölümün ... hisse maliki ve ... nolu bağımsız bölüm maliki ile anlaşma sağlanamadığından adı geçen maliklerin hisselerinin 6306 sayılı Kanun ve anılan Kanunun Uygulama Yönetmeliği kapsamında diğer hissedarlara satış işleminin gerçekleştirilmesinin talep edilmesi üzerine, satışı talep edilen taşınmazların değerinin satış işlemlerine başlanıldığı ve davalı idarenin ... tarih ve ... sayılı yazısı ile, ... Tapu Müdürlüğü'nden bahse konu hisselerin tapu kütüğüne satış ve devri önlemeye yönelik şerh konulmasının istenildiği ve hisselerin değerlemesinin yapılması için dosyanın Değerleme Tespit Komisyonu'na gönderildiği, hissesinin satışı talep edilen... mirasçısı tarafından verilen ve 22/09/2022 tarihinde davalı idare kayıtlarına giren dilekçe ile üçte iki çoğunluk tarafından ... ve davacı noter aracılığıyla gönderilen azilnamelerin, ayrıca diğer malikler tarafında vekil tayin edilen tarafından da davalı idare kayıtlarına 23/09/2022 tarihinde giren dilekçe ile azilnamelerin sunulduğu, bunun üzerine davalı idarece, ... tarih ve ... sayılı yazı ile ... Tapu Müdürlüğü'nden, hisse satışının iptal edildiğinden bahisle tapu kütüğüne işlenilen şerhlerin terkin edilmesinin istenildiği, davalı idarenin ... tarih ve ... sayılı işlemiyle de, üçte iki çoğunluk tarafından vekaletnamelerden azledildiğinden, üçte iki çoğunluk kararının ortadan kalkması nedeniyle hisse satış işleminin iptal edildiği ve  bu nedenle  ... Tapu Müdürlüğünden tapu kütüğüne işlenilen şerhlerin terkin edilmesinin istenildiği, ayrıca davalı idarenin ... tarih ve ... sayılı yazısıyla da üçte iki çoğunluk tarafından sözleşmeden dönülmesi nedeniyle üçte iki çoğunluk kararının ortadan kalktığı gerekçesiyle hisse satış işleminin iptal edildiği, anılan işlemin iptali istemiyle açılan davada, ...  İdare Mahkemesinin E:..., K:... sayılı kararıyla davanın reddine karar verildiği, bu karara yönelik istinaf başvurusunun ... Bölge İdare Mahkemesi Üçüncü İdari Dava Dairesinin ... tarihli, E:..., K:... sayılı kararıyla reddedildiği, akabinde ... Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi  tarafından 08/11/2022 tarihli dilekçeyle satış işlemlerine devam edilmesi istemiyle davalı idareye başvuru yapıldığı, başvurunun idarece cevap verilmeyerek zımnen reddedilmesi üzerine açılan davada, ...  İdare Mahkemesinin E:..., K:... sayılı kararıyla davanın reddine karar verildiği, bu karara yönelik istinaf başvurusunun ... Bölge İdare Mahkemesi  ... İdari Dava Dairesinin ... tarihli, E:..., K:...... sayılı kararıyla reddedildiği, bu arada taşınmaz maliklerince üçte iki çoğunluk sağlanarak  başka bir şirketle ( ... İnş.San.Tic.A.Ş.) "Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat İnşaat ve Satış Vaadi Sözleşme"si yapıldığı, taşınmazda hissedar olan  ... Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi 'nin, maliklerin 2/3 çoğunluğun almış olduğu karara katılmaması üzerine anılan şirketin hissesinin 6306 sayılı Kanun uyarınca satışının 18/05/2023 tarihinde açık artırma usulü satış yöntemiyle gerçekleştirilerek anılan hissenin taşınmazda hissedar olan bir kişi tarafından satın alındığı,  ... Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi tarafından taşınmazdaki hissesinin satışına ilişkin 18/05/2023 tarihli işlemle bu işlemin dayanağı anılan 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 15 ve 15/A maddelerinin iptali istemiyle iş bu davanın açıldığı anlaşılmaktadır.
Dava Konusu Yönetmelik maddelerinin incelenmesi;
Anayasa'nın 124. maddesinde; Cumhurbaşkanı, bakanlıklar ve kamu tüzelkişileri, kendi görev alanlarını ilgilendiren kanunların ve Cumhurbaşkanlığı kararnamelerinin uygulanmasını sağlamak üzere ve bunlara aykırı olmamak şartıyla, yönetmelikler çıkarabilecekleri kuralı yer almıştır. Anayasa'nın aktarılan hükmü ve normlar hiyerarşisi bağlamında, bir yasa hükmüne dayalı olarak hazırlanan yönetmelikler ile yasa hükümlerine açıklık getirilmesi ve yasa hükümlerinin  uygulamaya geçirilmesi  amaçlanır.  
Kanun koyucu tarafından idareye tanınan düzenleme yetkisinin başta kamu yararı olmak üzere hizmet gereklerine, hukuk devleti, hukuk güvenliği ve kazanılmış haklara riayet ilkelerine uygun olarak kullanılması gerekmektedir.
 Yukarıda yer alan düzenlemeler uyarınca; afet riski altındaki yapıların iyileştirilmesi, tasfiyesi ve yenilenmesine ilişkin uygulamaların ivedilikle yapılmasının kamu yararına hizmet ettiği, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere afet riski altındaki alanlarda bulunan veya bu alanlar dışında olup da riskli olduğu tespit edilen yapıların yıkılarak yerine yenisinin yapılması sürecinde maliklerin haklarına zarar vermeden, ancak uygulamanın da sürüncemede kalmasına mahal vermeden iş ve işlemlerin yürütülmesinin hedeflendiği anlaşılmaktadır.
Bu durumda; kanun koyucu tarafından idareye tanınan düzenleme yetkisi uyarınca dava konusu Yönetmelik hükümlerinin öngörüldüğü, dayanağı Kanun maddelerine ve sağlıklı bir çevrede yaşama hakkı ilkesine uygun olarak, kamu yararı ve hizmet gerekleri doğrultusunda düzenleme yapıldığı sonucuna ulaşıldığından, yukarıda belirtilen iptale konu Yönetmelik kurallarında hukuka aykırılık bulunmamaktadır.
Dava konusu satış işlemine gelince;
Uyuşmazlığın yukarıda aktarılan mevzuat kapsamında değerlendirilmesinden, riskli yapının üzerinde yer aldığı taşınmaz maliklerinin 2/3 ' ü ile dava dışı  ... İnş.San.Tic.A.Ş.) "Düzenleme Şeklinde  Arsa Payı Karşılığı İnşaat İnşaat ve Satış Vaadi Sözleşme"si yapıldığı, taşınmazda hissedar olan  ... Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi 'ne anlaşma şartlarının usulüne uygun tebliğ edildiği, ancak herhangi bir anlaşmanın sağlanamaması üzerine,anılan hissenin diğer bir hissedara satışına ilişkin dava konusu işlemde  hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna varılmıştır. 
Diğer yandan, ... Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi tarafından kendisiyle taşınmaz malikleri arasında sözleşme imzalandığından yeni sözleşme yapılamayacağı iddiasında bulunmakta ise de, sözleşmesinin bir eser sözleşmesi olarak taşınmaz yapılmasına ilişkin olduğu, dolayısıyla bu sözleşmenin geçerliliğinin devam edip etmeyeceği hususunun adli yargıda çözülebilecek bir uyuşmazlık olup, iş bu davayı etkilemeyeceğinden bu iddiaya itibar edilmemiştir.
Açıklanan  nedenlerle, davanın  reddi gerektiği, düşünülmektedir. 
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Dördüncü Dairesince; duruşma için taraflara önceden bildirilen 19/12/2024 tarihinde, davacı vekili Av. ..., davalı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı vekili Av. ... ve davalı idareler yanında müdahil vekili Av. ...'nın geldiği, davalı ... Valiliği vekilinin gelmediği, Danıştay Savcısının hazır olduğu görülmekle, açık duruşmaya başlandı. Taraflara usulüne uygun olarak söz verilerek dinlendikten ve Danıştay Savcısının düşüncesi alındıktan sonra taraflara son kez söz verilip, duruşma tamamlandı. Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra, gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE	:
MADDİ OLAY:
Dava dilekçesinde düzenleyici işlemlerle ilgili olarak, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15 ve 15/A maddelerinin iptali talep edilmiş ise de, davacı vekili tarafından davalı idarelerin savunma dilekçelerine karşı verilen 25/12/2023 tarihli dilekçede; 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinin 2. fıkrasındaki "herhangi bir şekil şartına tabi olmaksızın" ibaresinin, 15. maddesinin 3.  fıkrasında geçen "arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır" ibaresinin, 15/A maddesinin 4. fıkrasında geçen "Ancak, arsa yapı satılacak maliklere tebligat yapılamamış olması veya bu maliklerin satışa izleyici olarak katılmaması satışın geçerliliğine etki etmez ve gıyaplarında yapılan satış işlemi geçerli olur" ibaresinin ve 15/A maddesinin 6. fıkrasında geçen "Yapılacak ilk satışa en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar dışında herhangi bir katılamaz" ibaresinin iptali talep edildiğinden, satış işlemi ile birlikte Yönetmeliğin anılan kuralları inceleme konusu yapılmıştır. Aynı dilekçede eksik düzenleme nedeniyle Yönetmelik hükümlerinin iptali talep edilmiş ise de, dava dilekçesinde eksik düzenlemeye ilişkin bir iddia bulunmadığından, bu hususta bir inceleme yapılmamıştır.
İLGİLİ MEVZUAT:
 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların dönüştürülmesi Hakkında Kanunun amacını düzenleyen 1.maddesinde; "Bu Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir." hükmüne, "Uygulama İşlemleri" başlıklı 6. maddesinde ise; Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Başkanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Taşınmazların niteliği resen mevcut duruma göre tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. (Değişik cümle:4/7/2019-7181/24 md.) Belirtilen haklar ve şerhler, tapuda; tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaz. (Ek cümle:4/7/2019-7181/24 md.) Yeni yapılar için kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi safhasında belirtilen haklar ve şerhler, muvafakat aranmaksızın sadece söz konusu haklar ve şerhlerden yükümlü olan malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir. (Değişik cümle:4/7/2019-7181/24 md.) Uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. (Ek cümleler:7/11/2023-7471/10 md.) Yapılacak yeni uygulamaların gerektirdiği; tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil ve benzeri işlemler, yıkım ve yapıma ilişkin her türlü izin ve ruhsat iş ve işlemleri ile diğer idareler/kurum ve kuruluşlar nezdinde, maliklerin tamamının ve ilgililerinin muvafakatiyle yürütülmesi gereken tüm iş ve işlemler hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile aldıkları karara istinaden yapılır. İdareye paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara ilişkin olarak, anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait vekâletname/sözleşme örnekleri sunulabilir. (Değişik cümleler:7/11/2023-7471/10 md.) Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde bu paylar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında tespit edilen rayiç bedeli dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alınır. (Değişik cümle:29/11/2018-7153/23 md.) Riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır..., hükümlerine yer verilmiştir.
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinin 2. fıkrasında; Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer, bu karara katılmayanlara, tapuya elektronik tebligat adresi bildirenlere elektronik tebligat adresi üzerinden, tapuya elektronik tebligat adresi bildirmeyenlere ise noter vasıtasıyla veya riskli yapılarda Ek-8’de yer alan form, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında Ek-10’da yer alan form doldurularak ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilir. İlan suretiyle yapılan bildirimde; salt çoğunluk ile alınan karara ilişkin olarak, anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait vekâletname/sözleşme örnekleri veya (Değişik ibare:RG-13/12/2024-32751) uygulama alanında Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından hazırlanan anlaşma oranını gösteren belge ve anlaşma şartlarını içeren teklifin, muhtarlığa teslim edilmesi suretiyle ya da anlaşma sağlayan müteahhit, Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ilgili taşınmazın bulunduğu il sınırları içerisinde belirlenen bir adreste, karara katılmayan maliklerce incelenmesi sağlanır. Elektronik yolla yapılan bildirim, bildirimin muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda, muhtarlıkta ilan suretiyle yapılan bildirim ise, ilanın son günü yapılmış sayılır. Karara katılmayanlara yapılan bildirimde; bildirimin yapıldığı/yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya salt çoğunlukla alınan kararın ve yapılan teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Başkanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alınacağı, dönüşüm projesinin maliklerce yürütüldüğü alanlarda satış yapılıncaya kadar öncelikle diğer paydaşlara satış işleminin tekrarlanacağı, riskli yapılarda ise yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir, hükümleri yer almıştır.
15. maddesinin 3. fıkrasında; Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları; 15/A maddesinde belirtilen usule göre, açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alınır, dönüşüm projesinin maliklerce yürütüldüğü alanlarda satış yapılıncaya kadar öncelikle diğer paydaşlara satış işlemi tekrarlanır. Riskli yapılarda ise, anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır, hükümlerine yer verilmiştir.
15/A maddesinin 4. fıkrasında; Müdürlük veya İdare, satışın yapılacağı yeri ve zamanı, hisseleri oranında salt çoğunlukla anlaşan maliklere veya kendisinin de malik olması şartıyla bu maliklerin anlaştıkları müteahhide ve arsa payı satılacak maliklere, riskli yapılarda Ek-9’da yer alan tutanağı, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında Ek-11’de yer alan tutanağı düzenleyerek, tapuya elektronik tebligat adresi bildirilmiş ise elektronik tebligat adresleri üzerinden, tapuya elektronik tebligat adresi bildirilmemiş ise, e-Devlet Kapısı üzerinden bildirmek ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan etmek suretiyle tebliğ eder. Elektronik yolla yapılan tebligat, muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda, e-Devlet Kapısı üzerinden bildirmek ve muhtarlıkta ilan etmek suretiyle yapılan tebligatta ise muhtarlıkta yapılan ilanın son günü yapılmış sayılır. Arsa payı satılacak maliklere tebligat, satışa izleyici olarak katılmaları maksadıyla yapılır ve bunlara tebligat yapılamamış olması veya bu maliklerin satışa izleyici olarak katılmaması satışın geçerliliğine etki etmez ve gıyaplarında yapılan satış işlemi geçerli olur, düzenlemelerine yer verilmiştir.
15/A maddesinin 6. fıkrasında ise; Yapılacak ilk satışa hisseleri oranında salt çoğunluk ile anlaşan paydaşlar dışında herhangi biri katılamaz. İlk satış işleminde satılacak hissenin anlaşma sağlayan paydaşlarca alınmak istenmemesi durumunda tekrar yapılacak satış işlemlerine hisseleri oranında salt çoğunluk ile anlaşan paydaşlar ile on üçüncü fıkrada belirtilen şartları haiz üçüncü şahıslar katılabilir. Satışı gözlemci olarak izlemek isteyenler ile payı satışa çıkarılan malikler satışın yapıldığı salona alınabilir. Ancak, bunların satışa müdahale etmesine müsaade edilmez. Satışın yapılmasını engellemeye veya satışın işleyişi ile düzenini bozmaya yönelik eylemlerde bulunanlar ile ses ve görüntü kaydı almaya çalışanlar Satış Komisyonu tarafından salondan çıkartılabilir. Satış için belirlenen saatten sonra satış salonuna kimse alınmaz, hükümleri yer almıştır.
 
HUKUKİ DEĞERLENDİRME:
Usul Yönünden:
Davalı idarelerin ehliyet ve süre aşımı itirazları yerinde görülmeyerek, işin esasına geçildi.	
Esas Yönünden:
Davanın, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinin 2. fıkrasındaki "herhangi bir şekil şartına tabi olmaksızın" ibaresi yönünden yapılan incelemede; 
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinin 2. fıkrasının dava tarihindeki halinde; riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine toplantı yapılması gerekmeksizin ve herhangi bir şekil şartına tabi olmaksızın sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir. Bu tebliğde, on beş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği, riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir." hükümlerine yer verilmiştir.
Ancak; 21/05/2024 tarihli, 32552 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin 10. maddesi ile 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinin 2. fıkrası değiştirilmiş, yönetmelik hükmünün yukarıda da belirtilen yeni halinde kat malikleri toplantısının yapılmasına ve herhangi bir şekil şartına tabi olup olmadığına ilişkin bir düzenlemeye yer verilmediği görülmüştür.
Bu durumda, yukarıda belirtilen değişiklik dikkate alındığında, dava konusu edilen Yönetmelik hükmünün yürürlükte bulunmadığı, ortada hukuki denetimi yapılacak, yürürlükte olan bir mevzuat hükmünün bulunmadığı anlaşıldığından; davacının iptalini istediği 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinin 2. fıkrasındaki "herhangi bir şekil şartına tabi olmaksızın" ibaresi hakkında karar verilmesine hukuken olanak bulunmamaktadır.     
Öte yandan, davalı idarece dava açıldıktan sonra dava konusu hükmün yürürlükten kaldırıldığı dikkate alındığında, bu kısım yönünden avukatlık ücreti ile yargılama giderlerinin davanın açılmasına sebebiyet veren davalı Bakanlık üzerinde bırakılması gerekmektedir. 
Davanın, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinin 3.  fıkrasında geçen "arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır" ibaresi yönünden yapılan incelemede; 
Davanın açıldığı tarihteki haliyle, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinin 3. fıkrasında; hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları; 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Riskli yapılarda ise, anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır, hükümlerine yer verilmişken, davanın devamı sırasında 21/5/2024 tarihli ve 32552 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren halinde ise; hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları; 15/A maddesinde belirtilen usule göre, açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alınır, dönüşüm projesinin maliklerce yürütüldüğü alanlarda satış yapılıncaya kadar öncelikle diğer paydaşlara satış işlemi tekrarlanır. Riskli yapılarda ise, anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır, hükümlerine yer verilmiştir.
Davacı tarafından; 25/12/2023 tarihli dilekçesinde yer verdiği, anılan Yönetmeliğin 15/3. fıkrasında geçen "arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır" ibaresinin, satışın yalnızca diğer paydaşlara hasredilmesinin mülkiyet hakkına, temel hak ve özgürlüklerin sınırlandırılmasında ölçülülük ilkesine aykırı olduğu belirtilmiştir.
Davacının bu husustaki iddiası ile Yönetmelik hükmünün her iki halinin birlikte incelenmesinden; her ne kadar Yönetmelik hükmü dava sırasında değişikliğe uğramış ise de, her iki hükmün, riskli yapılarda diğer paydaşlarca alınan karara katılmayan hissedarın hissesinin, anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara açık artırma yöntemi ile satış yapılmasını içerdiği, dava konusu edilen hükmün, dava sırasında yayımlanan değişiklikle esaslı bir değişikliğe uğramadığı dikkate alındığında, hükmün esasının incelenmesi gerekmektedir.
Uyuşmazlıkta; davacının iddia ettiği gibi, dava konusu edilen hükmün pay satışının yalnızca taşınmazın diğer hissedarlarına yapılmasının söz konusu olmadığı gibi, 6306 sayılı Kanunun 1.maddesinde belirtilen fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevresine kavuşmak amacıyla girişilen ve satış aşamasına gelinmiş riskli yapı dönüşüm sürecinin sürüncemede kalmaması ve ivedilikle tamamlanabilmesi için, kat malikleri kurulu toplantısında alınan karara katılmayan paydaşın hissesinin diğer paydaşlara veya üçüncü kişilere satışını düzenleyen dava konusu hükmün, yukarıda belirtilen 6306 sayılı Kanunun 6. maddesine de uygun olarak düzenlendiği sonucuna varılmıştır.
Davanın, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15/A maddesinin 4.  fıkrasında geçen "Ancak, arsa yapı satılacak maliklere tebligat yapılamamış olması veya bu maliklerin satışa izleyici olarak katılmaması satışın geçerliliğine etki etmez ve gıyaplarında yapılan satış işlemi geçerli olur" ibaresi yönünden yapılan incelemede; 
 Davanın açıldığı tarihteki haliyle, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15/A maddesinin 4. fıkrasında; Müdürlük veya İdare, satışın yapılacağı yeri ve zamanı, üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere veya üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere bildirilmek üzere, kendisinin de malik olması şartıyla üçte iki çoğunluğa sahip maliklerin anlaştıkları yükleniciye elden veya maliklerin adreslerine taahhütlü posta yoluyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ eder. Satışın yapılacağı yer ve zaman satışı izlemek üzere arsa payı satılacak maliklere de bildirilir. Ancak, arsa payı satılacak maliklere tebligat yapılamamış olması veya bu maliklerin satışa izleyici olarak katılmaması satışın geçerliliğine etki etmez ve gıyaplarında yapılan satış işlemi geçerli olur.” hükümlerine yer verilmişken, davanın devamı sırasında 21/5/2024 tarihli ve 32552 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren halinde ise; Müdürlük veya İdare, satışın yapılacağı yeri ve zamanı, hisseleri oranında salt çoğunlukla anlaşan maliklere veya kendisinin de malik olması şartıyla bu maliklerin anlaştıkları müteahhide ve arsa payı satılacak maliklere, riskli yapılarda Ek-9’da yer alan tutanağı, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında Ek-11’de yer alan tutanağı düzenleyerek, tapuya elektronik tebligat adresi bildirilmiş ise elektronik tebligat adresleri üzerinden, tapuya elektronik tebligat adresi bildirilmemiş ise, e-Devlet Kapısı üzerinden bildirmek ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan etmek suretiyle tebliğ eder. Elektronik yolla yapılan tebligat, muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda, e-Devlet Kapısı üzerinden bildirmek ve muhtarlıkta ilan etmek suretiyle yapılan tebligatta ise muhtarlıkta yapılan ilanın son günü yapılmış sayılır. Arsa payı satılacak maliklere tebligat, satışa izleyici olarak katılmaları maksadıyla yapılır ve bunlara tebligat yapılamamış olması veya bu maliklerin satışa izleyici olarak katılmaması satışın geçerliliğine etki etmez ve gıyaplarında yapılan satış işlemi geçerli olur, düzenlemelerine yer verilmiştir.
Anılan Yönetmelik hükmü yönünden, davacı tarafından 25/12/2023 tarihli dilekçesinde belirtildiği üzere, düzenlemenin hak arama hürriyetine aykırı olduğu, idarenin işlemlerinin denetlenebilirliğini ortadan kaldırdığı ileri sürülmüş, dava sırasında iptali talep edilen hükmün bulunduğu anılan Yönetmeliğin 15/A maddesinin 4. fıkrası değişikliğe uğramış ise de, yeni düzenlemede iptali talep edilen hükme de yer verildiği görüldüğünden, hükmün esasının incelenmesi gerekmektedir.
Kanun koyucu tarafından idareye tanınan düzenleme yetkisi uyarınca dava konusu Yönetmelik kuralının öngörüldüğü, anılan kuralın, arsa payı satılacak maliklere tebligat yapılamaması, başka bir ifadeyle tebligatla ulaşılamaması halinde kentsel dönüşümü duraksamaya yer vermeden ve uygulama işlemlerini sürüncemede bırakmadan gerçekleştirmek için dönüşümü isteyen kat maliklerinin haklarını koruyarak, azınlıkta kalan maliklerin de mülkiyet hakkını ihlal etmeyecek şekilde düzenlendiği, ayrıca pay satışına giden süreçte kat maliklerinin (işlem sırasında) en az üçte iki çoğunluk ile aldıkları karara karşı adli yargıda, bu karara dayanılarak tesis edilen idari işlemlere karşı idari yargıda dava açma hakkının da her zaman bulunduğu, bu davalara konu edilecek iş ve işlemlerin ise (kat malikleri kurulu kararı, anlaşma teklifi, teklifin kabul edilmemesi halinde arsa payının satışa çıkarılacağı ihtarı) dava konusu Yönetmeliğin diğer maddeleri uyarınca noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilmesi zorunlu olduğundan, süreç sonunda arsa payının satılacağının malik tarafından öğrenilebileceği dikkate alındığında, davacının iddia ettiği gibi düzenlemenin hak arama hürriyetine aykırı olmadığı ve idarenin işlemlerinin denetlenebilirliğini ortadan kaldırmadığı, Yönetmelik hükmünün yukarıda belirtilen 6306 sayılı Kanunun 6. maddesine de uygun olarak düzenlendiği sonucuna varılmıştır.
Davanın, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15/A maddesinin 6.  fıkrasında geçen "Yapılacak ilk satışa en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar dışında herhangi bir katılamaz" ibaresi yönünden yapılan incelemede;
Davanın açıldığı tarihteki haliyle, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15/A maddesinin 6. fıkrasında; Yapılacak ilk satışa en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar dışında herhangi biri katılamaz. İlk satış işleminde satılacak hissenin anlaşma sağlayan paydaşlarca alınmak istenmemesi durumunda tekrar yapılacak satış işlemlerine en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar ile on üçüncü fıkrada belirtilen şartları haiz üçüncü şahıslar katılabilir. Satışı gözlemci olarak izlemek isteyenler ile payı satışa çıkarılan malikler satışın yapıldığı salona alınabilir. Ancak, bunların satışa müdahale etmesine müsaade edilmez. Satışın yapılmasını engellemeye veya satışın işleyişi ile düzenini bozmaya yönelik eylemlerde bulunanlar ile ses ve görüntü kaydı almaya çalışanlar Satış Komisyonu tarafından salondan çıkartılabilir. Satış için belirlenen saatten sonra satış salonuna kimse alınmaz, hükümlerine yer verilmiş, davanın devamı sırasında 21/5/2024 tarihli ve 32552 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren halinde ise; Yapılacak ilk satışa hisseleri oranında salt çoğunluk ile anlaşan paydaşlar dışında herhangi biri katılamaz. İlk satış işleminde satılacak hissenin anlaşma sağlayan paydaşlarca alınmak istenmemesi durumunda tekrar yapılacak satış işlemlerine hisseleri oranında salt çoğunluk ile anlaşan paydaşlar ile on üçüncü fıkrada belirtilen şartları haiz üçüncü şahıslar katılabilir. Satışı gözlemci olarak izlemek isteyenler ile payı satışa çıkarılan malikler satışın yapıldığı salona alınabilir. Ancak, bunların satışa müdahale etmesine müsaade edilmez. Satışın yapılmasını engellemeye veya satışın işleyişi ile düzenini bozmaya yönelik eylemlerde bulunanlar ile ses ve görüntü kaydı almaya çalışanlar Satış Komisyonu tarafından salondan çıkartılabilir. Satış için belirlenen saatten sonra satış salonuna kimse alınmaz, hükümlerine yer verilmiştir. 
Anılan Yönetmelik hükmünün, davacı tarafından 25/12/2023 tarihli dilekçesinde belirtildiği üzere, satışın yalnızca diğer paydaşlara hasredilmesinin mülkiyet hakkına, temel hak ve özgürlüklerin sınırlandırılmasında ölçülülük ilkesine aykırı olduğu ileri sürülmüş, dava sırasında iptali talep edilen hükümde bulunan "en az üçte iki çoğunluk", "salt çoğunluk" olarak değiştirilmiş ise de, yapılan değişikliğin Yönetmeliğin diğer ilgili maddelerindeki değişikliğe istinaden yapıldığı ve iptali istenen hüküm için esaslı bir değişiklik olmadığı gibi davacı tarafından da hususiyetle satışa katılacak çoğunluğa ilişkin bir itirazın olmadığı dikkate alındığında, hükmün esasının incelenmesi gerekmektedir.
Olayda; davacının iddia ettiği gibi, dava konusu edilen hükmün pay satışının yalnızca taşınmazın diğer hissedarlarına yapılmasının söz konusu olmadığı, çünkü iptali talep edilen hükmün devamında hissenin anlaşma sağlayan paydaşlarca alınmak istenmemesi durumunda, üçüncü kişilere de satılabileceğinin düzenlendiği, süreçten haberdar olmaları nedeniyle satışın öncelikle diğer pay sahiplerine yapılmasının yapı dönüşüm sürecini hızlandıracağı, satış işleminin gerçekleştirilmesi sırasında diğer rekabet koşullarının oluşturulması halinde satışın öncelikle diğer paydaşlara yapılmasının mülkiyet hakkının ihlali anlamına gelmediği, 6306 sayılı Kanunun 1.maddesinde belirtilen fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevresine kavuşmak amacıyla girişilen ve satış aşamasına gelinmiş riskli yapı dönüşüm sürecinin sürüncemede kalmaması ve ivedilikle tamamlanabilmesi için getirildiği anlaşılan dava konusu hükmün, yukarıda belirtilen 6306 sayılı Kanunun 6. maddesine de uygun olarak düzenlendiği sonucuna varılmıştır.
  Öte yandan, dava konusu düzenlemelerin başka davacılar tarafından iptali istemiyle açılan davada; Danıştay Altıncı Dairesinin 12/06/2019 tarih ve E:2019/2513, K:2019/5503 sayılı kararıyla davanın reddedildiği, bu kararın Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 23/09/2021 tarih ve E:2019/2838, K:2021/1580 sayılı kararıyla onandığı görülmüştür.
Bu durumda; kanun koyucu tarafından idareye tanınan düzenleme yetkisi uyarınca dava konusu Yönetmelik hükümlerinin öngörüldüğü, normlar hiyerarşisine, dayanağı Kanun maddelerine ve sağlıklı bir çevrede yaşama hakkı ilkesine uygun olarak, kamu yararı ve hizmet gerekleri doğrultusunda, kişilerin can ve mal emniyetini de korumak amacıyla düzenleme yapıldığı sonucuna ulaşıldığından, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinin 3. fıkrası ile 15/A maddesinin 4. ve 6. fıkralarının yukarıda belirtilen ilgili kısımlarında hukuka aykırılık bulunmamaktadır.
Davanın, satış işlemi yönünden yapılan incelemesinde ise;
 Dosyanın incelenmesinden; ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazda bulunan ... Apartmanı isimli bina hakkında 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı kararı verildiği,	riskli yapı kararı verilen binanın yıkılarak yeniden yapılması konusunda yüklenici davacı firma ile kat malikleri arasında .... Noterliğinin ... tarihli, ... numaralı,...tarihli, ... numaralı, ... tarihli, ... numaralı ve ... tarihli, ... numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, sözleşmelerin imzalandığı aşamada davacı yüklenici firmanın anılan binada 11/10/2021 tarihinde 1/140 arsa paylı, garaj niteliğindeki taşınmazı satın alarak, taşınmazda 5,86 m²'lik hisseye sahip olduğu anlaşılmaktadır.
İlerleyen süreçte, davacı yüklenici tarafından sözleşmeden kaynaklı taahhütlerinin yerine getirilmediği gerekçesi ile kat malikleri tarafından davacı ile yapılan yapım sözleşmelerinin feshedilerek, yeni bir kat malikleri kurulu kararı ile başka bir yüklenici ile yeniden yapım sözleşmesi imzalandığı, anılan sözleşmenin 15 gün içerisinde imzalanması, aksi takdirde arsa payının satılacağına ilişkin ... 38. Noterliğinin ... tarihli, ... sayılı ihtarnamesinin tebliğ edilmesine rağmen, davacının sözleşmeyi imzalamaktan imtina etmesi üzerine, hissesinin satıldığı, bunun üzerine bakılmakta olan davanın açıldığı anlaşılmıştır.
Davacının, yüklenici sıfatı ile kat malikleri ile imzaladığı ve fesihle sonuçlanan düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olduğuna ve ikinci kat malikleri kurulu kararının geçersiz olduğuna ilişkin iddialarıyla adli yargıda dava açtığı, davacı tarafından; maliklerin ve yüklenicinin alacağı dairelerin, paylaşımların belli olmadığı iddiasında bulunulmuş ise de, kat maliklerinin 3. kişi ile sonradan imzaladıkları inşaat yapım sözleşmesinin içeriğine göre; ... Büyükşehir Belediye Meclisinin 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı statüsünde bulunan yapıların yıkılıp yeniden inşası halinde var olan inşaat alanına %20 oranında ilave yapılacağına ilişkin kararı gereğince, %20 oranındaki inşaat artışına denk gelen kısımların müteahhit firmaya bırakılacağı, kat maliklerinin ise kendi bağımsız bölümlerine sahip olacağı anlaşılmaktadır.
Yine davacı tarafından; taşınmazın kıymet takdirine ve satış bedeline yönelik itirazlarda bulunulmuş ise de, diğer kat maliklerince alınan karara katılmayan davacı tarafın arsa payı değeri, gayrimenkulun bulunduğu yerin konumu, yakın çevresi, bölge gelişimi, alt yapısı ve ulaşım imkanları, cadde ve sokağa olan cephesi, alan ve konumu, imar durumu gibi değerine etken olabilecek tüm özellikler dikkate alınarak tespit edilmiştir.
 Bu durumda; riskli yapı kararı üzerine, mevzuata uygun şekilde toplanan kat malikleri toplantısında, yine mevzuata uygun olarak maliklerin hisseleri oranında en az üçte iki çoğunluk ile alınan karara katılmayan davacının usulüne uygun olarak sözleşmeye davet edildiği ve  sözleşmeyi imzalamaması hâlinde gelişecek hukuki sürecin de (satış vs.) davacıya bildirildiği, buna rağmen kat malikleri toplantısında alınan karara katılmayan davacının hissesinin, değerine etken olabilecek tüm özellikler dikkate alınarak, yeterli tespit ve gerekçelerle kıymet takdiri yapıldıktan sonra, diğer bütün paydaşlara açık şekilde, rekabet ortamı oluşturularak satışına ilişkin işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna varılmıştır. 	
KARAR SONUCU   :
Açıklanan nedenlerle;
1. 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinin 2. fıkrasındaki "herhangi bir şekil şartına tabi olmaksızın" ibaresine ilişkin kısım yönünden KARAR VERİLMESİNE YER OLMADIĞINA, Yönetmeliğin diğer kuralları yönünden ise DAVANIN REDDİNE,
2. Davacının hissesinin ... tarihinde satışına ilişkin ... Valiliği işlemi yönünden de DAVANIN REDDİNE,
3. Ayrıntısı aşağıda gösterilen toplam ...TL yargılama giderinin davadaki haklılık oranı dikkate alınarak ... TL'sinin davacı üzerinde bırakılmasına, ...TL'sinin davalı Bakanlıktan alınarak davacıya verilmesine,
4. Ayrıntısı aşağıda gösterin toplam ... TL yargılama giderinin davacıdan alınarak davalı yanında müdahile verilmesine, 
5. Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca duruşmalı yargılama için belirlenen ... TL vekâlet ücretinin davalı Bakanlıktan alınarak davacıya verilmesine, ... TL vekâlet ücretinin davacıdan alınarak davalı idarelere verilmesine,
6.Posta giderleri avansından varsa artan tutarın kararın kesinleşmesinden sonra taraflara  iadesine,
7. Bu kararın tebliğini izleyen günden itibaren 30 (otuz) gün içerisinde Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu'na temyiz yolu açık olmak üzere, 19/12/2024 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.