Esas No: 2024/2993
Karar No: 2025/1520
Karar Tarihi: 16.04.2025

**6. Hukuk Dairesi         2024/2993 E.  ,  2025/1520 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2024/383 E., 2024/547 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 14. Tüketici Mahkemesi

SAYISI : 2023/336 E., 2023/576 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili site yönetimine ait binanın otoparkında bir aracın elektrik aksamından kaynaklı nedenle çıkan yangın sonrasında alınan tespit raporu ile ortak alanların projeye uygun inşa edilmediği ve yangın yönetmeliğine aykırı inşa edildiğinin tespit edildiğini, davalı yüklenici ... Firmasının ortak alanlarda bulunan elektrik aksamını projeye uygun yapmadığını, durumun davalı yükleniciye bildirilmesi sonrasında tadilata başlanıldığını, ancak davalı şirketin birkaç gün sonra ihtarname çekerek işi durdurduğunu, bunun üzerine cevabi ihtarname ile projeye aykırılıkların ve eksikliklerin tamamlanılmasının istenildiğini, davalı ... şirketinin ihtarname ile giderim yükümlülüğünü kabul ettiğini, projedeki eksikliklerden, açık ve gizli ayıplardan denetim sorumluluğu bulunması nedeniyle fenni mesul, mimar ve mühendisler, yapı denetim firması, şantiye şefi, yapı kullanım belgesi altında imzası bulunan tüm yetkililerin müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğunu, bu nedenle projeye aykırı imalâtların ve tüm açık ve gizli ayıpların davalı ... Gayrimenkul Yatırım Şirketi tarafından onaylı projelerine uygun hale getirilmesini, mümkün olmaması halinde bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek en yüksek banka reeskont faizi ile birlikte şimdilik 50.000,00 TL'sinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini, eksiklikler nedeniyle meydana gelen 13.07.2022 tarihli yangın nedeniyle uğranılan zarara ilişkin şimdilik 50.000,00 TL maddi tazminatın olay tarihinden itibaren işleyecek en yüksek banka reeskont faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... Gayrimenkul A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; müvekkili şirketin davacı site yönetimine karşı hukuken herhangi bir sorumluluğu bulunmadığını, dava konusu taşınmazın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin müteahhit sıfatı ile S.S. ... Konut Yapı Kooperatifi ile imzalandığını, müvekkilinin kısmi işlerde taşeronluk yaptığını, doğrudan bir sorumluluğu bulunmadığını, taleplerin zamanaşımına uğradığını, 2017 yılında iskânın alındığını, aynı talepler ile arsa sahibi tarafından davadışı kooperatife karşı dava açıldığını ve derdest olduğunu, derdestlik itirazlarının bulunduğunu, davacı site yönetiminin taraf ehliyeti bulunmadığını, yönetmelik hükmüne aykırı davranılarak kapalı otoparka LPG’li araç alındığından şayet bir eksiklik varsa bile tüm kusurun davacı site yönetimine ve LPG'li araç sahibine ait olduğunu açıklanan tüm bu nedenlerle davanın reddini talep etmiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; dava şartı arabuluculuğa başvurulmadığını, dava konusu olan sitenin yapımı esnasında müvekkilin şantiye şefi olarak çalıştığını, husumet itirazlarının bulunduğunu, davacının taleplerinin 5 yıllık zamanaşımına uğradığını, zararın sebebinin otoparkta yanan LPG'li araç olduğunu, davacının ağır kusurlu olduğunu, 2017 yılında yapılan bir yapı için eksikliklerin bulunduğu iddiasının yersiz olduğunu, aksi takdirde 5 yıl önce biten ve 5 yıl boyunca site yönetimi tarafından gerekli bakımları yapılmayan bir eserden şantiye şefi sıfatıyla müvekkilinin sorumlu tutmanın kanunlara aykırı olduğunu, tüm bu nedenlerle davanın reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu alacak iddiasının temelinin mülkiyet hakkına ve bu hakkın devamı olarak tüketiciye tanınan seçimlik yetkilere dayandığı, bu durumda, site yönetimine kat malikleri kurulunca yetki verilmiş olmasının eldeki uyuşmazlık yönünden site yönetiminin dava açma ehliyetinin bulunduğunu kabule yeterli sayılmadığı gerekçesiyle davanın aktif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar vermiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar vermiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; gerek bölge adliye mahkemelerinin gerekse Yargıtay'ın 2021 ve 2022 yıllarında site yönetiminin aktif husumet ehliyeti konusundaki görüşünü değiştirdiğini ve site yönetiminin iş bu davalarda aktif husumet ehliyetinin bulunduğuna yönelik kararlar verdiğini, müteahhit ile müvekkili arasında eksik ve ayıplı işlerin yapılması konusunda mutabakat sağlandığını, dosya kapsamına sunulan ihtarnameler ile davalı yüklenicinin taşınmazlarda bulunan eksik ve ayıplı işleri tamamlamayı üslendiğinin sabit olduğunu, bu ihtarnamenin davalı tarafları bağlayacağını, site yönetimi adına yönetici ... tarafından dava açıldığını ve aynı apartmanda kat maliki olduğunu, payı oranında dava hakkının olduğunun kabulü gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, ortak alandaki projeye aykırı ve ayıplı imalâtların projeye uygun hale getirilmesi olmadığı taktirde bedelinin tazmini ile bu eksiklikler nedeniyle meydana gelen yangından kaynaklı zararların tazmini istemine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davacı vekilinin temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA,

Davacı harçtan muaf olduğundan harç alınmasına yer olmadığına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

16.04.2025 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.

(Muhalif) (Muhalif)

KARŞI OY

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davacı site yönetimine ait binanın ortak alanı olan kapalı otoparkta site sakinlerinden ...'e ait 06 ... 587 plaka sayılı aracın elektrik aksamının şase yapması sonucu yangın çıktığını, meydana gelen yangın sonucunda birçok araçta, site sakinlerine ait evlerde ve site yönetimine ait kapalı otoparkta maddi zararın meydana geldiğini, meydana gelen hasarın tespiti amacı ile taraflarınca Ankara 6.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2022/216 D.İş sayılı dosyası ile tespit yaptırıldığını, davalı yüklenici ... Gayrimenkul Yatırım İnş. Taah. ve Tic. A.Ş.'nin ortak alanlarda bulunan elektrik aksamını projeye uygun yapmadığını, otoparklarda kullanılması gereken duman tahliye fanlarını otomatik çalıştıracak bir sistem olmadığı sadece her bir fanın bağımsız çalışacak şekilde anahtarlamalı olarak yapıldığını, genel yangın algılama projesinde olması gereken ve tüm yerleşkeleri kapsayan yangın algılama sisteminin yapılmadığı ve olası bir yangın durumunda tüm sakinleri haberdar edecek sesli uyarı sisteminin yapılmadığı sadece kat ortak alanlarına zil mantığı ile çalışan standart dışı cihazlar takıldığı, tüm site genelinde bulunan yangın dolapları ve otoparklarda bulunan springler sistemini besleyen yangın pompa grubuna takılan elektrik şalterinin düşük amperli takıldığını ve bu sebeple yangın pompalarının hiçbir şekilde çalışamayacağını (150 amper olması gereken sigorta 32 amper takılmış) tespit ettiklerini, bu tespitler üzerine davalı yüklenici firma ... Gayrimenkul Yatırım İnş. Taah. ve Tic. A.Ş. tarafına ortak alanlardaki projeye aykırılıkların ve eksikliklerin giderilmesi talep edildiğini, bu talep üzerine ilk olarak yüklenicisi olduğu binaların ortak alanında bulunan otopark tavanının tamir ve tadilatına başladığını ancak inşaat çalışmasına başladıktan bir kaç gün sonra inşaat çalışmasını durdurduğunu, bunun üzerine ihtar çekildiğini, buna rağmen eksikliklerin giderilmediğini, açıklanan nedenlerle projeye aykırı imalatların ve tüm açık ve gizli ayıpların davalı ... Gayrimenkul Yatırım İnş. Taah. ve Tic. A.Ş. tarafından onaylı projelerine uygun hale getirilmesini, mümkün olmaması halinde; dava tarihinden itibaren işleyecek en yüksek banka reeskont faizi ile birlikte şimdilik 50.000,00 – TL alacağın, davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile olay tarihinden itibaren işleyecek en yüksek banka reeskont faizi ile birlikte şimdilik 50.000,00 – TL Maddi tazminatın davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini ayrıca tüm yargılama giderleri ile vekaletin davalılar üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılar vekilleri davanın reddini talep etmiştir.

İlk Derece Mahkemesince, davanın aktif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiştir.

Anılan karar Davacı tarafından istinaf edilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi davacının istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir.

Davacı vekilince bu karar temyiz edilmiştir.

Yüksek Özel Daire kararı oyçokluğuyla onamıştır.

Yüksek Özel Daire Sayın Çoğunluğunun bu kararına aşağıda açıklanan nedenlerle katılmıyoruz.

Uyuşmazlık Kat Mülkiyeti Kanununa göre kurulmuş site yönetiminin açılan bir davada aktif husumet ehliyetinin bulunup bulunmadığı noktasında toplanmaktadır.

Medeni hukukta olduğu gibi medeni usul hukukunda da ehliyet büyük önem taşır. Konunun temeli, “hak” ve “dava hakkı” kavramlarına dayalıdır.

Bireylerin bir hakkın inkâr veya ihlali durumunda yargı gücüne başvurarak haklarının etkin şekilde korunmasını istemek konusunda sahip oldukları yetkiye “dava hakkı” denilmektedir. Bir kimsenin bu korumayı yargı gücünden belli bir hasma karşı fiilen talep etmesi ise davadır.

Öğretide davada taraf kavramını açıklamaya yönelik olarak maddi taraf kuramı, şekli taraf kuramı ve işlevsel taraf kuramı başlıkları altında toplanabilecek üç farklı yaklaşım bulunmaktadır. İşlevsel taraf kuramı yalnızca mal varlığı davaları bakımından tarafın belirlenmesine yönelik çözüm sunmakta iken, taraf olmayı maddi anlamda hakkın ayrılmaz parçası olarak gören maddi taraf kuramının aksine 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) davada taraf tayininde, kimin kime karşı hukuki koruma istediğinin belirlenmesinde dava dilekçesinin esas alınmasını öngören şekli taraf kuramını esas aldığı münferit düzenlemelerinden (İradî taraf değişikliği: m.124; dava ve cevap dilekçelerinin içerikleri: m.119/1 - b, c ve 129/1 - b, c; kesin hükmün davanın tarafları açısından bağlayıcı olması: m. 303 gibi) açıkça anlaşılmaktadır.

HMK’ nın 50. maddesine göre;

‘’Madde 50 - (1) Medenî haklardan yararlanma ehliyetine sahip olan, davada taraf ehliyetine de sahiptir’’.

Bu maddeye göre, taraf ehliyeti “Medenî haklardan yararlanma ehliyetine sahip olan, davada taraf ehliyetine de sahiptir” şeklinde açıklanmıştır.

Davada taraf ehliyetinden maksat bir davada davacı veya davalı olarak yer alabilme ehliyetidir. Bu kavram medeni hukuktaki hak ehliyetinin medeni usul hukuku alanındaki uzantısını oluşturur (Tanrıver, S.: Medeni Usul Hukuku, c. I, Ankara 2016, s. 485).

HMK’ nın 53. maddesine göre;

‘’Madde 53 - (1) Dava takip yetkisi, talep sonucu hakkında hüküm alabilme yetkisidir. Bu yetki, kanunda belirtilen istisnai durumlar dışında, maddi hukuktaki tasarruf yetkisine göre tayin edilir’’.

Bu maddede talep sonucu hakkında hüküm alabilme yetkisi olarak tanımlanan dava takip yetkisi, hukukumuzda davanın taraflarının tayininde şekli taraf kuramının kabul edilmesinin sonucu olarak taraf ve taraf sıfatı kavramlarının birbirlerinden ayrılmasının sonucu olarak varlık kazanmıştır.

Kişinin taraf ehliyetinin bulunması, taraf olarak yer aldığı davasını yürütebilmesi için tek başına yeterli değildir; kişinin dava ehliyetine de sahip olması gerekir (Erişir, E.: Medeni Usul Hukukunda Taraf Ehliyeti, İzmir 2007, s. 57).

Dava ehliyeti ise bir kişinin bizzat yahut tayin edeceği temsilcisi aracılığı ile dava açabilmesi, davayla ilgili usul işlemleri yapabilmesi ve kendisine karşı dava açılması hâlinde de hakkını koruyucu beyanlarda bulunabilme yani savunma yapabilme ehliyeti olarak tanımlanabilir.

Davada davacı ve davalı olarak yer almakla taraf olarak gösterilenlerin maddi hukuk bakımından gerçekten bu niteliği taşıyıp taşımamaları tümüyle birbirinden farklı kavramlardır. Nitekim dava konusu kılınan sübjektif hakla davanın tarafları arasındaki ilişkiyi ifade eden ve dava dilekçesinde davacı ve davalı olarak gösterilmiş kişilerin maddi hukuk bakımından gerçekten hak sahibi veya yükümlü konumunda bulunup bulunmadığına ilişkin olarak sıfat kavramı karşımıza çıkar (Tanrıver, s. 512). Sıfat, belirli ve somut bir davada husumeti yöneltebilmek olanağını sağlayan hukuki bir durum olup statüye mensup olmayı ifade eden bir niteliktir. Belirli bir hak üzerinde dava hakkını sağlayan statü, o hakka sahip olmak olabileceği gibi temsil kuralları uyarınca o hakta tasarruf yetkisi de olabilir. Başka bir anlatımla; ileri sürülen hakkın veya hukuki durumun söz konusu davayı açmak yetkisini verip vermediği keyfiyeti sıfat kavramına karşılık gelir.

Dava, bizzat hak sahibi tarafından açıldığı zaman hak sahibi olmak durumu ile sıfat kavramları örtüşmekte ise de; dava, hak sahibinden başka bir kişi tarafından açıldığında sıfat kavramı bütün özerkliği ve özelliği ile meydana çıkmaktadır (Yargıtay HGK 2017/13 – 663 E., 2020/873 K., 2017/8 – 1677 E., 2019/1422 K., 2017/1 – 1282 E., 2017/604 K.).

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 27. maddesine göre;

‘’Madde 27 – Ana gayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır’’

Aynı Kanunun 34. maddesine göre;

‘’Madde 34 – Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.

Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.

Ana gayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.

Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.

Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.

Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.

Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.

Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde, kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini isteyebilir.

(Değişik son fıkra: 14.11.2007 - 5711/18 md.) Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin ana gayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından ikiyüzelli Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. (28.11.2007 tarih ve 26714 S.R.G. de yayımlanan 14.11.2007 tarih ve 5713 sayılı kanunun 17. maddesi ile değiştirilen son fıkrası metni: Yöneticinin öz ve soyadı ile iş ve ev adresinin ana gayrimenkulün giriş kapısı yanına veya antrede görülecek bir yere çevre içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birinden, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece 50 liradan 250 liraya kadar para cezası alınmasına kesin olarak hükmolunur)’’.

Bu maddenin birinci fıkrası, “Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), Kurula da (Yönetim Kurulu) denir” şeklinde düzenleme içermektedir.

Aynı Kanunun 35. maddesine göre;

‘’Madde 35 – Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:

a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;

b) Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;

c) Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi;

d) Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;

e) Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;

f) Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;

g) Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması;

h) Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;

i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;

j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;

k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.

l) (Ek: 4.4.201 - 6645/82 md.) Ana gayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi.

(Ek fıkra: 4.4.2015 - 6645/82 md.) Bu Kanunun 34 üncü maddesinde belirtilen şartları taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan ana gayrimenkulde, birinci fıkrada sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur’’.

Bu madde de yönetici veya yönetim kurulunun görevleri sayılmış olup, (i) bendinde “Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi” şeklindeki ifade ile dava açma hakkı düzenlenmiştir.

Kat malikleri kurulunun tüzel kişiliğinin bulunmadığı tartışmasızdır (Yargıtay HGK 28.06.2006 tarih, 2006/18 - 483 E., 2006/473 K. ). Ancak kanun koyucu tüzel kişiliği bulunmayan bu kurula 634 sayılı Kanun’un 35. maddesi ile bu kanundan doğan yetki ve görevleri kapsamındaki bazı iş ve işlemlerde kat maliklerini temsilen hukuki ilişki kurma ve dava takip yetkisi vermiştir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesi gereğince kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimi için bir yönetici veya üç kişilik yönetim kurulu seçmek zorundadırlar. Kanunun 35. maddesinde ise yöneticinin görevleri sayılmış olup, bunlar arasında kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi (a bendi), ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması (b bendi) ve ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması (h bendi) sayılmıştır.

Kanunun 38. maddesine göre;

‘’Madde 38 - Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.

(Ek fıkra: 14.11.2007 - 5711/19 md.) Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.’’

Sözü edilen bu maddeye göre, yönetimin, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunduğu belirtilmiştir. Bu durumda yönetici, vekâletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Yasal bir temsilcidir, yetkisini kanundan almaktadır. Bu sıfatla yaptığı sözleşmelerden dolayı kendisine husumet yöneltilebilir.

Yönetici, ana taşınmazı ilgilendiren konularda diğer kat malikleri adına temsilci sıfatıyla onları taraf göstererek dava açabilir. Açılacak bu davalarda taraf yönetici değil, kat malikleridir (Kuru, C. 1, s. 1021. Oğuzman/Seliçi, s. 506, 517).

Ana taşınmazı ilgilendirmeyen davalarda yönetici kat maliklerini temsil edemez. Yönetici, aynı zamanda kat maliki ise bu sıfatına dayanarak dava açabilir ya da kendisine karşı dava açılabilir (Yargıtay 13. HD 23.1.2003 tarih, 2002/12968 E., 2003/573 K.). Kat maliki sıfatı bulunmayan yöneticinin yalnız diğer kat maliklerini temsilen dava açması mümkündür (Rezan Epözdemir – Taraf Ehliyeti – Ankara 2017 – Sayfa 111 vd.)

Ülkemizde yaşanan ekonomik ve sosyal gelişme ile nüfus artışının işyeri ve konut ihtiyacını doğurduğu, bu ihtiyacın karşılanması amacıyla gerek Devlet kuruluşları, gerekse özel girişimciler eliyle birden çok taşınmaz üzerine ayrı ayrı bloklar halinde toplu yapıların inşa edildiği bilinen bir gerçektir. Bu nitelikteki toplu yapılaşmalarda, çoğunlukla her parsele bir blok apartman yapılmakta, bu blok apartmanlarda toplu yapının bir bölümünü teşkil etmektedir. Tek bir parsel üzerine inşa edilmiş blok apartmandaki bağımsız bölümler için Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmekte, bu blok yönetimiyle ilgili uyuşmazlıklarda anılan yasa hükümleri uygulanarak çözümlenebilmektedir. Ancak bu blokların oluşturduğu toplu yapının yönetimiyle ilgili uyuşmazlıklarda ise Kat Mülkiyeti Kanunu, Medeni Kanunun toplu mülkiyete ilişkin hükümleri veya Kooperatifler Kanunu hükümlerinin uygulanması mümkün değildir. Oysaki toplu yapının kendini oluşturan blok apartmanlara ait ortak yerler dışında tüm toplu yapı kapsamındaki bağımsız bölüm maliklerinin kullanımına terk edilmiş kanalizasyon, ısıtma, aydınlatma, eğitim, spor, park ve bahçe gibi ortak tesis ve alanlarının bulunduğu da bilinmektedir. Bu ortak tesis ve alanlarının amacına uygun olarak bir disiplin dâhilinde kullanılmaları, bakım ve onarımlarının yapılması, bakım ve onarımlar için gerekli giderlerin toplanıp harcanmaları toplu yapı yönetimini zorunlu kılmaktadır. Ne var ki yürürlükte bulunan yasalarımızda toplu yapı yönetiminin oluşumuna, görev ve sorumlulukları kapsamındaki blok apartman yönetimleriyle ilişkilerine, görev sorumluluğu içinde davada taraf ehliyetine sahip bulunduğuna dair bir düzenlemeye yer verilmemiştir. O nedenle de açıklanan konularda ve özellikle davada taraf olabilme ehliyeti konusunda yasal boşluğun bulunduğu kabul edilmelidir.

Türk Medeni Kanununun 1. maddesine göre;

‘’Madde 1 - Kanun, sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanır.

Kanunda uygulanabilir bir hüküm yoksa hâkim, örf ve adet hukukuna göre, bu da yoksa kendisi kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar verir.

Hâkim, karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanır’’.

Bu durum karşısında mahkemelerin TMK’ nın 1. maddesinden kaynaklanan görevi gereği, benzer kurum ve kuruluşlar için yasalarımızda öngörülen düzenlemelerden örnekleme yoluyla yararlanarak toplu yapı için de sosyal barışı sağlayıcı bir çözüm bulması, bunun sonucuna uygun karar vermesi gerektiği duraksanmamalıdır. Yargıtay 13. HD 24.6.2003 tarih, 3973/8255 E., K., 13.4. 2004 tarih, 15614/5236 E., K., 6.7.2005 tarih, 7253/ 11633 E., K., Rezan Epözdemir – Taraf Ehliyeti – Ankara 2017 – Sayfa 114 vd.)

Somut uyuşmazlıkta, davacı site yönetimine ait binanın ortak alanı olan kapalı otoparkta yangın çıktığı, meydana gelen yangın sonucunda birçok araçta, site sakinlerine ait evlerde ve site yönetimine ait kapalı otoparkta maddi zararın meydana geldiğini, meydana gelen hasarın tespiti amacı ile Ankara 6. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2022/216 D. İş sayılı dosyası ile tespit yaptırıldı, davalı yüklenici ... Gayrimenkul Yatırım İnş. Taah. ve Tic. A.Ş.'nin ortak alanlarda bulunan elektrik aksamını projeye uygun yapmadığı, otoparklarda kullanılması gereken duman tahliye fanlarını otomatik çalıştıracak bir sistem olmadığı sadece her bir fanın bağımsız çalışacak şekilde anahtarlamalı olarak yapıldığı, genel yangın algılama projesinde olması gereken ve tüm yerleşkeleri kapsayan yangın algılama sisteminin yapılmadığı ve olası bir yangın durumunda tüm sakinleri haberdar edecek sesli uyarı sisteminin yapılmadığı sadece kat ortak alanlarına zil mantığı ile çalışan standart dışı cihazlar takıldığı, tüm site genelinde bulunan yangın dolapları ve otoparklarda bulunan springler sistemini besleyen yangın pompa grubuna takılan elektrik şalterinin düşük amperli takıldığı ve bu sebeple yangın pompalarının hiçbir şekilde çalışamayacağını (150 amper olması gereken sigorta 32 amper takılmış) tespit ettikleri, bu tespitler üzerine davalı yüklenici firma ... Gayrimenkul Yatırım İnş. Taah. ve Tic. A.Ş. tarafına ortak alanlardaki projeye aykırılıkların ve eksikliklerin giderilmesi talep edildiği, bu talep üzerine ilk olarak yüklenicisi olduğu binaların ortak alanında bulunan otopark tavanının tamir ve tadilatına başladığı ancak inşaat çalışmasına başladıktan bir kaç gün sonra inşaat çalışmasını durdurduğu, bunun üzerine ihtar çekildiğini, buna rağmen eksikliklerin giderilmediği, bu yönde açılan davanın, davacının aktif husumet ehliyeti bulunmadığı gerekçesiyle reddedildiği anlaşılmıştır.

Davanın konusu, ana gayrimenkulün ortak alanlarıyla ilgilidir. Her ne kadar davacı yönetim inşaat sözleşmesinin tarafı değilse de, yöneticinin Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat maliklerinden aldığı yetki ile kanun uyarınca verilen görevleri yerine getirerek açtığı bir dava bulunmaktadır. Zira ortada ortak alanlarda eksik bırakılan işlerin giderilmesi söz konusudur.

Yukarıda açıklanan tüm bu nedenlerden dolayı, yerel mahkemece, davanın esasına girilerek sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekirken davacının aktif husumet ehliyeti bulunmadığından dolayı davanın reddine dair karar verilmesi hatalı olmuştur. Yüksek Özel Daire Sayın Çoğunluğunca kararın onanması yönündeki kararına açıklanan tüm bu nedenlerden dolayı katılmıyoruz.