Esas No: 2022/4527
Karar No: 2024/796
Karar Tarihi: 02.04.2024

**6. Hukuk Dairesi         2022/4527 E.  ,  2024/796 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2019/1799 E., 2022/1270 K.

HÜKÜM/KARAR : Esasdan Red

İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 9. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2018/564 E., 2019/301 K.

Taraflar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin temerrüt nedeniyle geriye etkili feshi, tapu iptal ve tescil ile ipoteğin terkini isteminden dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davacılar ile davalı ... İnş. Mad. Kuy. Otom. Tar. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında imzalanan sözleşmenin geriye etkili olarak feshine ... ada ... parsel (1), (2), (11), (12) no.lu bağımsız bölümlerin davacılar adına tapuya tesciline ve İİK 28. md. uyarınca hüküm özünün ilgili Tapu Müdürlüğüne gönderilmesine karar verilmiştir.

Kararın bir kısım davalılar vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılardan ... Koop., ..., ..., ... vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; arsa sahibi müvekkilleri ile davalı şirket arasında 24/08/2016 tarihinde İstanbul ...Noterliğinde ... yevmiye sayılı düzenlenme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşme ile davalıların davacılara ait taşınmaz üzerindeki binanın yıkılarak yerine yeni bir bina yapılması konusunda anlaşma sağlandığını, sözleşme gereğince taşınmazın müvekkileri tarafından davalı yükleniciye teslim edildiğini, 11/05/2017 tarihinde binaya kat irtifakı kurulduğunu, sözleşme kapsamında 1, 2, 11 ve 12 no.lu bağımsız bölümlerin tapularının aynı gün davalı yüklenici şirketin üzerine geçirildiğini, müvekkillerinin tüm edimlerini eksiksiz yerine getirmelerine rağmen davalı yüklenicinin sözleşme uyarınca üzerine düşen edimi yerine getirmediğini, davalı yüklenicinin 1 yılı aşkın süredir inşaata gelmediğini ve inşaatta uzun zamandır hiçbir faaliyet bulunmadığını, sözleşme uyarınca davalı yüklenici üzerine devredilen bağımsız bölümlerin inşaat henüz % 35-40 seviyesindeyken davalı yüklenici tarafından diğer davalılara devredildiğini, yükleniciden bağımsız bölüm devralan diğer davalıların dava konusu taşınmaz üzerindeki binanın fiili durumu itibariyle TMK'nın 1023. maddesindeki iyi niyet iddiasından yararlanamayacaklarını ileri sürerek müvekkilleri ile davalı yüklenici arasında düzenlenen sözleşmenin geriye etkili feshi ile tapuda davalılar ..., ..., ... ve ... adlarına kayıtlı 1, 2, 11 ve 12 no.lu bağımsız bölümlerin tapu kayıtların iptali ile sözleşme öncesi paylar itibariyle müvekkilleri adına tapuya tescili ile davalı kooperatif lehine tesis edilen ipoteğin terkinine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... ve Kefalet Kooperatifi vekili, müvekkilinin Esnaf ve Sanatkarlar Kredi Ve Kefalet Kooperatifi olup üyelerine kullanacakları işletme kredilerinde kefil görevini üstlendiğini, davalı ...'nin de müvekkili kooperatifin üyesi olduğunu, davalının ... Bankası ... Şubesi nezdinde müvekkilinin kefaleti ile işletme kredisi kullandığını, karşılığında müvekkilince teminat olarak davalının dava konusu ... Ada, ... parsel, 2 no.lu bağımsız bölümü üzerine müvekkili lehine 25/09/2018 tarihli ipotek konulduğunu, taşınmazda 11/05/2017 tarihinde davalı ... İnşat adına kat irtifakı tesis edildiğini, akabinde 2 no.lu dairenin 12/05/2017 tarihinde ...'e, ... tarafından 29/06/2018 tarihinde ...'e, ... tarafından da 11.07.2018 tarihinde de kooperatif ortağı ...'ye satıldığını, müvekkil lehine ipotek tesisi yapıldığı tarih itibariyle tapu kütüğünde herhangi bir kısıtlama veya sınırlama bulunmadığını, müvekkilinin TMK'nın 1023.maddesi kapsamında iyi niyetli olduğunu savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Davalı ... vekili, müvekkilinin iyiniyetli olarak ... tarafından verilen vekaletname ile vekil İlhan Yeniyol'dan dava konusu 2 no.lu bağımsız bölümü 11/07/2018 tarihinde satın aldığını, ...' tarafından dairenin yüklenici ... İnş.Mad.Kuy.Otom.Tar.San. Ve Tic.Ltd.Şti.'nden satın alındığını, müvekkilinin iyi niyetli 3.şahıs olduğundan iyi niyetinin korunması gerektiğini savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Davalı ... vekili, müvekkilinin 11.07.2018 tarihinde iyi niyetli olarak dava konusu taşınmazın 1 no.lu bağımsız bölümünü satın aldığını, ...'ın da bu taşınmazı ... şirketinden satın aldığını, müteahhidin arsa sahipleriyle olan ilişkisini bu sebeple bilebilecek durumda olmadığını, müvekkilinin iyi niyetinin korunması gerektiğini, satın alındığında inşaatın yaklaşık % 60'ının bitirilmiş olduğunu bildirerek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... vekili, müvekkilinin dava konusu 4.kat, 11 no.lu bağımsız bölümü davalı yüklenici şirketten bedeli mukabilinde satın aldığını, müvekkilinin iyi niyetli 3.kişi olduğunu ve TMK'nın 1023.maddesi kapsamında korunduğunu savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Davalı ... vekili, ön inceleme duruşmasındaki beyanında davayı kabul etmediklerini bildirmiştir.

Davalı yüklenici ... Tarım San.ve Tic. Ltd. Şti. vekili adına usulüne uygun tebligat yapıldığı halde, cevap dilekçesi vermediği görülmüştür.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile sözleşmenin 10.maddesine göre inşaat süresinin 30/09/2016 tarihinden itibaren 18 ay olup, davalı yüklenicinin bu tarihte işi bitirmeyi ve arsa sahibine iskanlı olarak teslim etmeyi taahhüt ettiği, buna göre inşaatın teslim tarihinin 30.03.2018 olduğu, 11.12.2018 tarihli bilirkişi kurul raporuna göre, davacılara ait arsada yapımı kararlaştırılan imalâtların keşif tarihi itibariyle dahi % 50 seviyesinde tamamlandığının belirlendiği, bir kısım davalılar tarafından inşaat seviyesinin % 60 oranında olduğunun ileri sürüldüğü ve buna ilişkin seviye tespit raporu sunulduğu, bu raporun davacılarca kabul edildiği gözetildiğinde, işin teslim edilmesi gereken sürenin üzerinden 5 ay geçmesine rağmen inşaat seviyesinin %60 olması karşısında davacı arsa sahiplerinin sözleşmenin geriye etkili fesih talepleri yönünden şartların gerçekleştiği, yüklenicinin tapu payına hak kazanmadığı, dolayısıyla davalıların arsa sahibinin avans olarak davalı yükleniciye devrettiği payları devralan diğer davalı 3.kişilerin pay hakkı kazanmalarının mümkün olmadığı, TMK'nın 1024.maddesi hükmü gereğince davalı 3. şahıslar adına yapılan tescilin yolsuz tescil olduğu, bu davalıların TMK'nın 1023. maddesinde düzenlenen iyi niyet karinesinden yararlanamayacakları, bu nedenle davalı yüklenici dışındaki diğer davalılara karşı açılan tapu iptal ve tescil talebinin kabulüne karar vermek gerektiği, davalı kooperatif yönünden açılan ipoteğin terkini talebi yönünden; tamamlanmamış inşaat nedeniyle kredi veren davalı kooperatifin, tapudaki gerçek malikin kim olduğu ve yüklenicinin edimini yerine getirmemesi durumunda sözleşmede kararlaştırılan bedele hak kazanamayacağını, bu nedenle taşınmaz üzerine kurulan ipotek hakkının geçerli olamayacağını bilmesi gerektiği, davalı yüklenici şirket edimini yerine getirmediğinden konulan ipoteğin tescilinin yolsuz olduğu, bankanın TMK'nın 1023. maddesinin korumasından yararlanamayacağı gerekçesiyle, davacılar ile davalı ... Tarım San.ve Tic. Ltd. Şti. arasında imzalanan İstanbul ... Noterliğinin 24.08.2016 tarih, ... yevmiye numaralı düzenlenme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, dava konusu İstanbul İli, ... İlçesi, ... Ada, ... Parsel (1) no.lu bağımsız bölümün davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacıların sözleşme öncesi tapudaki payları oranında davacılar adına tapuya tesciline, İstanbul İli, ... İlçesi, ... Ada, ... Parsel (2) no.lu bağımsız bölümün davalı ... adına olan tapu kaydının iptaline, davalı S.S. Topkapı Esnaf ve Sanatkârlar Kredi ve Kefalet Kooperatifi lehine konulan 25/09/2018 tarih, 10588 yevmiye no.lu ipoteğin davacılar yönünden kaldırılarak ipotekten ari olarak davacıların sözleşme öncesi tapudaki payları oranında davacılar adına tapuya tesciline, İstanbul İli, ... İlçesi, ... Ada, ... Parsel (11) no.lu bağımsız bölümün davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacıların sözleşme öncesi tapudaki payları oranında davacılar adına tapuya tesciline, İstanbul İli, ... İlçesi, ... Ada, ... Parsel (12) no.lu bağımsız bölümün davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacıların sözleşme öncesi tapudaki payları oranında davacılar adına tapuya tesciline, İİK.28.maddesi uyarınca hüküm özünün ilgili tapu müdürlüğüne gönderilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde bir kısım davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı S.S. Topkapı Esnaf Ve Sanatkârlar Kredi Ve Kefalet Kooperatifi vekili istinaf dilekçesinde özetle; davalı ...'nin müvekkili kooperatifin üyesi olduğunu, davalının ... Bankası ... Şubesi nezdinde müvekkilinin kefaleti ile işletme kredisi kullandığını, karşılığında müvekkilince teminat olarak davalının dava konusu ... Ada, ... parsel, 2 no.lu bağımsız bölümü üzerine müvekkili lehine 25.09.2018 tarihli ipotek konulduğunu, taşınmazda 11.05.2017 tarihinde davalı ... İnş.Mad.Kuy.Otom.Tar.San. Ve Tic.Ltd.Şti. adına kat irtifakı tesis edildiğini, akabinde 2 no.lu dairenin önce ...'e, sonra ...'e, ... tarafından da 11.07.2018 tarihinde de kooperatif ortağı ...'ye satıldığını, müvekkil lehine ipotek tesisi yapıldığı tarih itibariyle tapu kütüğünde her hangi bir kısıtlama veya sınırlama bulunmadığını, müvekkilinin TMK'nın 1023.maddesi kapsamında iyi niyetli olduğunu belirterek, yerel mahkeme kararının kaldırılması için istinaf kanun yoluna başvurmuştur.

Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmediğini, müvekkilinin bağımsız bölümü davalı yüklenici şirketten bedelini ödeyerek satın aldığını, bu nedenle TMK'nın 1023. maddesi gereğince iyi niyetli 3. şahıs olup bağımsız bölümü tapu kütüğüne güvenerek devraldığını, mahkemece müvekkilinin iyi niyetinin korunması gerektiğini, belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılması için istinaf kanun yoluna başvurmuştur.

Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; müvekkilinin dava konusu 2 no.lu bağımsız bölümü davalı yüklenici şirketten değil, yüklenicinin sattığı ... isimli şahıstan satın aldığını, Türk hukuk düzeninde tapuya güven ilkesinin esas olduğunu, nitekim müvekkilinin de tapuya güvenerek bağımsız bölümü satın aldığını, bağımsız bölümün tapu kaydında sözleşmeye ilişkin bir şerh bulunmadığını, davacıların tedbirsiz hareketleri ile hem kendilerinin hem de müvekkilinin mağduriyetine sebep olduklarını, müvekkilinin bağımsız bölümü inşaat aşamasında iken inşaatın biteceği inancıyla satın aldığını, %60'ı bitmiş bir inşaattan arsa payı satın alan müvekkilinin mahkemece korunması gerektiğini belirterek, yerel mahkeme kararının kaldırılması için istinaf kanun yoluna başvurmuştur.

Davalı ... vekili istinaf dilekçesiyle, müvekkilinin dava konusu 1 no.lu bağımsız bölümü davalı yüklenici şirketten değil, yüklenicinin sattığı ... isimli şahıstan satın aldığını, Türk hukuk düzeninde tapuya güven ilkesinin esas olduğunu, TMK 'nın 1023.maddesi gereği iyi niyetin korunması gerektiğini, bağımsız bölümün tapu kaydında sözleşmeye ilişkin bir şerh bulunmadığını, davacıların tedbirsiz hareketleri ile hem kendilerinin hem de müvekkilinin mağduriyetine sebep olduklarını, müvekkilinin bağımsız bölümü inşaat aşamasında iken inşaatın biteceği inancıyla satın aldığını, %60'ı bitmiş bir inşaattan arsa payı satın alan müvekkilinin mahkemece korunması gerektiğini belirterek, yerel mahkeme kararının kaldırılması için istinaf kanun yoluna başvurmuştur.

Mahkeme kararına karşı davalı ... vekilince de, 31.08.2019 tarihinde istinaf kanun yoluna başvurulmuş ise de; davalı vekilince 03/09/2019 tarihli muhtıra gereğince süresi içerisinde istinaf harcı yatırılmadığından mahkemece 19/09/2019 tarihli ek karar ile; HMK'nın 344.maddesine göre davalı ... vekilinin istinaf başvurusundan vazgeçmiş sayılmasına karar verildiği, davalı vekilince bu ek karara karşı istinaf başvurusunda bulunulmadığı tespit edilmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; yüklenicinin inşaatı tamamlamada temerrüde düştüğü ve inşaatın gerçekleştirme seviyesinin % 50-60 olarak tespit edildiği dikkate alınarak Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulunun 25.01.1984 günlü 3/1 sayılı kararı uyarınca sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilmesinin dosya kapsamı ile usul ve yasaya uygun olduğu, davalı yüklenicinin temerrüde düşmesi nedeniyle davalı yüklenicinin edimini sözleşme uyarınca ifa ettiğinin kabulüne imkan bulunmaması nedeniyle, davalı yükleniciden taşınmaz satın alan diğer davalı şahıslar ile davalı ipotek sahibinin iyi niyetle kazanımından bahsetmenin mümkün olmadığı gerekçesiyle davacı arsa sahiplerince davalı yüklenici şirkete avans olarak verilen ve davalı yüklenici tarafından diğer davalılara devredilen davalı üçüncü şahıslar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile ipoteğin terkinine karar verilmesi de Yargıtay'ın yerleşik içtihatları ve dosya kapsamına göre isabetli olduğu gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar S.S. Topkapı Esnaf Ve Sanatkârlar Kredi Ve Kefalet Kooperatifi, ..., ..., ... vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalılar vekilleri; istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçeler ve re'sen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, taraflar arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin temerrüt nedeniyle geriye etkili feshi, tapu iptal ve tescil ile ipoteğin terkini talebine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6098 sayılı TBK 470-486 maddeleri

3. Değerlendirme

1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Davacı arsa sahipleri ile davalı ... Tarım San.ve Tic. Ltd. Şti.arasında 24.08.2016 tarihinde İstanbul ...Noterliğinde ... yevmiye numaralı düzenlenme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır.

Bu sözleşme ile davalı şirket yüklenici sıfatıyla, davacı arsa sahiplerinin hissedar oldukları İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mah., ... ada, ... parsel sayılı taşınmaz üzerindeki binayı yıkıp, yerine 2 bodrum, 2 zemin, 6 adet normal ile piyesli dubleks daire yapıp, iskanı alınmış olarak arsa sahiplerine teslim etme işini üslenmiştir.

Sözleşmenin " Binanın bölüşülmesi" başlıklı 4.maddesinde; inşa edilen binadaki 1, 2, 11 ve 12 no.lu bağımsız bölümlerin davacı arsa sahiplerine verileceği, geri kalan bağımsız bölümlerin davalı yüklenici şirkete verileceği kararlaştırılmıştır.

Sözleşmenin "Konu" başlıklı 1.maddesinde; binanın iskanın davalı yüklenici şirket tarafından alınacağı belirtilmiş, sözleşmenin "İşin Teslimi" başlıklı 10.maddesinde; davacı arsa sahiplerinin anahtarların davalı yüklenici şirkete 30.09.2016 tarihinde boş olarak teslim edecekleri, bu tarihten itibaren davalı yüklenicinin en geç 18 ayda inşaatı bitirerek davacı arsa sahiplerine teslim edeceği kararlaştırılmıştır.

Maddenin devamında; yüklenicinin yerin boş olarak tesliminden itibaren en geç 15 iş günü içerisinde işlemlere başlayacağı, yapı ruhsatını en geç 3 ay içinde 31.12.2016 tarihine kadar alacağı kabul ve taahhüt edilmiştir.

Sözleşmenin 19.maddesinde; inşaat süresinin 18 ayı geçmesi ve sürenin 6 ayı geçmesi halinde davacı arsa sahiplerince sözleşmenin tek taraflı feshedilebileceği kararlaştırılmıştır.

Dosya kapsamında bulunan tapu kayıtlarından; dava konusu taşınmaz üzerindeki binadaki 1.bodrum kat (1) no.lu bağımsız bölümün davalı yüklenici şirket tarafından 22.05.2017 tarihinde dava dışı ...'a satıldığı, ... tarafından da bağımsız bölümün 06.09.2018 tarihinde davalı ...'a satıldığı, 1.bodrum kat (2) no.lu bağımsız bölümün davalı yüklenici şirket tarafından 12.05.2017 tarihinde dava dışı ...'e satıldığı, ... tarafından 29.06.2018 tarihinde dava dışı ...'e satıldığı, ... tarafından da 11.07.2018 tarihinde davalı ...'ye satıldığı, 4.kat (11) no.lu çatı arası piyesli bağımsız bölümün davalı yüklenici şirket tarafından 12.05.2017 tarihinde davalı ...'na satıldığı, 1.bodrum kat (12) no.lu bağımsız bölümün davalı yüklenici şirket tarafından 16.05.2017 tarihinde davalı ...'a satıldığı, bu bağımsız bölümün tapu kaydına 19.09.2018 tarihinde davalı ...'ın davalı kooperatiften aldığı 400.000,00 TL kredi karşılığı ipotek konulduğu anlaşılmaktadır.

Mahallinde yapılan keşif akabinde inşaat mühendisleri ... ile ... tarafından hazırlanan 11.12.2018 tarihli bilirkişi kurul raporunda; 30.11.2018 keşif tarihi itibariyle inşaatın tamamlanma seviyesinin %50, dava tarihi itibariyle taşınmazın değerinin 3.555.615,00 TL olarak belirlendiği, sözleşme maddesi gereğince davalı yüklenicinin binayı 30.03.2018 tarihinde teslim etmesi gerektiği, 6 ay uzaması halinde sürenin 30.09.2018 tarihine denk geldiği, davalı yüklenicinin temerrüdü nedeniyle davacıların sözleşmenin geriye etkili fesih talebinde haklı oldukları belirtilmiş, davalı yanca dosyaya sunulan ... Firması tarafından hazırlanan tutanakta; 31.12.2017 tarihinde yapılan tespitte inşaatın tamamlanma seviyesinin % 60 olarak belirlendiği görülmüş, dairemizin yerleşik içtihatlarına göre inşaat seviyesinin %90'ın altında kalması nedeniyle sözleşmenin feshi koşulları gerçekleşmiştir.

Davalı yüklenicinin temerrüde düşmesi nedeniyle davalı yüklenicinin edimini sözleşme uyarınca ifa ettiğinin kabulüne imkan bulunmaması nedeniyle, davalı yükleniciden taşınmaz satın alan diğer davalı şahıslar ile davalı ipotek sahibinin iyi niyetle kazanımından bahsetmenin mümkün olmadığı gerekçesiyle davacı arsa sahiplerince davalı yüklenici şirkete avans olarak verilen ve davalı yüklenici tarafından diğer davalılara devredilen davalı üçüncü şahıslar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile ipoteğin terkinine karar verilmesi de dosya kapsamına göre isabetli olmuştur.

3.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup bir kısım davalılar vekillerince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderlerinin temyiz edenlere yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

02.04.2024 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

KARŞI OY

Taşınmaz mülkiyeti edinme tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır.Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.(M.K.m.1023)

Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyiniyet iddiasında bulunamazlar. Burada aranan iyiniyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden bazı fiili karinelerden yararlanabilir. Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın el değiştirmesinin kısa sürede olması veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir.

Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir.Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her halde "yolsuz tescil" kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir. Yaptığı araştırmada tapu kaydının yüklenici adına olduğunu tespit eden birinin -aksi ispat edilmedikçe- iyi niyetli olmadığını söylemek mümkün olmadığı için "tapuya güven ilkesine" istinaden mülkiyet kazanımının korunması TMK nın 1023. maddesi ve hakkaniyet gereğidir.

Her arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden tamamen iyi niyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm irtifak tapusu satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Arsa sahibi iyi niyetli ve risk almak istemiyorsa; tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarını bertaraf edebilir. Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırı olduğu gibi, taşınmaz hukukunun temeli olan "tapuya güven ilkesine" de açıkça aykırıdır.

Somut olayda, davacı-arsa sahipleriyle yüklenici arasında 24.08.2016 tarihinde ... ... Mahallesinde bulunan ... parselle ilgili arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Arsa üzerinde kat irtifakı kurulduktan sonra yüklenici adına tapuda kayıtlı olan dava konusu 1, 2, 11 ve 12 no.lu bağımsız bölümler yüklenici tarafından davalı üçüncü kişilere satılmıştır. Ayrıca 2 no.lu bağımsız bölüm üzerinde de ipotek tesis edilmiştir. Temyiz eden davalılar ipotek tesisi ve bağımsız bölüm satın almayı tamamen tapuya güvenerek iyiniyetli olarak gerçekleştirdiklerini beyan etmişlerdir. Sözleşme tapuya tescil edilmediği gibi davalıların kötüniyetli oldukları da davacılar tarafından ispat edilememiştir. Hal böyle olunca yukarıda izah edilen temel ilkeler gereğince tüm temyiz eden davalıların TMK nın 1023. maddesi çerçevesinde “tapuya güven” ilkesinden yararlanmaları kanuni zorunluluktur. Bu nedenle temyiz eden davalılara yönelik tapu iptali tescil ve ipoteğin terkin edilmesi isteminin kabulüne yönelik yerel mahkeme kararının bozulması gerekirken MK nın 1023. maddesi göz ardı edilerek kötüniyetli oldukları ispatlanmayan davalıların iktisaplarının geçersiz sayılması sonucunu doğuran Sayın çoğunluğun onama kararına muhalifim.

KARŞI OY

Davacı arsa sahipleri ile davalı ... Tarım San.ve Tic. Ltd. Şti.arasında 24/08/2016 tarihinde İstanbul ...Noterliği'nde ... yevmiye numaralı düzenlenme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır.

Dosya kapsamında bulunan tapu kayıtlarından; dava konusu taşınmaz üzerindeki binadaki 1.bodrum kat (1) no.lu bağımsız bölümün davalı yüklenici şirket tarafından 22/05/2017 tarihinde dava dışı ...' satıldığı, ... tarafından da bağımsız bölümün 06/09/2018 tarihinde davalı ...'a satıldığı, 1.bodrum kat (2) no.lu bağımsız bölümün davalı yüklenici şirket tarafından 12/05/2017 tarihinde dava dışı ...'e satıldığı, ... tarafından 29/06/2018 tarihinde dava dışı ...'e satıldığı, ... tarafından da 11/07/2018 tarihinde davalı ...'ye satıldığı, 4.kat (11) no.lu çatı arası piyesli bağımsız bölümün davalı yüklenici şirket tarafından 12/05/2017 tarihinde davalı ...'na satıldığı, 1.bodrum kat (12) no.lu bağımsız bölümün davalı yüklenici şirket tarafından 16/05/2017 tarihinde davalı ...'a satıldığı, bu bağımsız bölümün tapu kaydına 19/09/2018 tarihinde davalı ...'ın davalı kooperatiften aldığı 400.000,00 TL kredi karşılığı ipotek konulduğu anlaşılmaktadır.

Mahallinde yapılan keşif akabinde inşaat mühendisleri ... ile ... tarafından hazırlanan 11.12.2018 tarihli bilirkişi kurul raporunda; 30.11.2018 keşif tarihi itibariyle inşaatın tamamlanma seviyesinin %50, dava tarihi itibariyle taşınmazın değerinin 3.555.615,00 TL olarak belirlendiği, sözleşme maddesi gereğince davalı yüklenicinin binayı 30.03.2018 tarihinde teslim etmesi gerektiği, 6 ay uzaması halinde sürenin 30.09.2018 tarihine denk geldiği, davalı yüklenicinin temerrüdü nedeniyle davacıların sözleşmenin geriye etkili fesih talebinde haklı oldukları belirtilmiş, davalı yanca dosyaya sunulan ... Firması tarafından hazırlanan tutanakta; 31.12.2017 tarihinde yapılan tespitte inşaatın tamamlanma seviyesinin % 60 olarak belirlendiği görülmüş, dairemizin yerleşik içtihatlarına göre inşaat seviyesinin %90'ın altında kalması nedeniyle sözleşmenin feshi koşullarının gerçekleşmiştir.

Davalı yüklenicinin temerrüde düşmesi nedeniyle davalı yüklenicinin edimini sözleşme uyarınca ifa ettiğinin kabulüne imkân bulunmaması nedeniyle, davalı yükleniciden taşınmaz satın alan diğer davalı şahıslar ile davalı ipotek sahibinin iyi niyetle kazanımından bahsetmenin mümkün olmadığı gerekçesiyle davacı arsa sahiplerince davalı yüklenici şirkete avans olarak verilen ve davalı yüklenici tarafından diğer davalılara devredilen davalı üçüncü şahıslar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile ipoteğin terkinine karar verilmiştir.

TMK’nın 1023. maddesi gereğince; tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.

Her ne kadar yüklenicinin edimini ifa etmemesi nedeniyle sözleşmeden dönülmüş ise de, yüklenici tarafından devredilen taşınmaz maliklerinin iyiniyetli olduklarının genel ıspat kuralları gereğince davacılar tarafından ispat edilmesi gerekir. Yargılamada davalıların kötüniyetli oldukları ispat edilmiş değildir. Bu durumda, bu davalılar açısından yolsuz tescil söz konusu olmadığı gibi tapuya güvenerek taşınmaz satın alan iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduklarından TMK’nın 1023. maddesi gereğince kazanımlarının korunması gerekir.

Diğer yönden inşaatın bir kısmı tamamlanmış olup imalat bedeli olarak yükleniciye ödenecek bedel dahi üçüncü kişilere devredilmiş olan taşınmaz bedellerini karşılayacak durumdadır. Bu durumda yüklenicinin imalat bedelini alacak olması ve arsa sahiplerinin de tüm taşınmazları almaları karşısında tek mağdur olacak olan iyiniyetli konumda bulunan davalı üçüncü kişiler olacaktır. Bir hukuki ilişkide kendini güvenceye almadan arsayı devreden arsa sahiplerinin ve edimini ifa etmeyen yüklenicinin korunması, buna karşın sözleşmenin hiç tarafı olmayan ve tapu siciline güvenerek taşınmaz satın alan üçüncü kişinin mağdur edilmesi de hukuka güven ilkesini zedeleyecektir.

Tüm bu hususlar dikkate alındığında, bu davalılar yönünden davanın reddine karar verilmesi gerektiği düşüncemle sayın çoğunluğun aksi yöndeki görüşüne katılmamaktayım.