Esas No: 2023/5859
Karar No: 2024/7791
Karar Tarihi: 24.12.2024

Danıştay 4. Daire Başkanlığı         2023/5859 E.  ,  2024/7791 K.


"İçtihat Metni"
               T.C.
D A N I Ş T A Y
 DÖRDÜNCÜ DAİRE  
Esas     No : 2023/5859
Karar	No : 2024/7791                                                                   
TEMYİZ EDEN (DAVALI)	: ... Valiliği
VEKİLİ	: Av. ...
KARŞI TARAF (DAVACI)	: ... Sanayi ve Ticaret Anonim
		 Şirketi
VEKİLİ	: Av. ...
İSTEMİN KONUSU	: ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının aleyhe olan kısmının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir. 
YARGILAMA SÜRECİ	:
Dava konusu istem: İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, Suadiye Mahallesi mevkiinde bulunan ... ada, ... parsel sayılı ve tamamı Hazineye ait taşınmazın 420,00-m²'lik kısmının davacı tarafından tek katlı yapı ve giriş mahalli yapılmak suretiyle fuzulen işgal edildiği gerekçesiyle 18/07/2017-29/05/2020 tarihleri arası dönem için 1.046.782,10-TL ecrimisil istenilmesine ait ecrimisil ihbarnamesine yapılan itirazın reddine  ilişkin ... tarih ve E... sayılı ecrimisil düzeltme ihbarnamesinin iptali istenilmiştir.
                  İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ... İdare Mahkemesince verilen ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararda; dosyadaki bilgi ve belgelerle bilirkişi raporunun birlikte değerlendirilmesinden, 420,00-m² işgalli alan üzerinden 18/07/2017-29/05/2020 tarihleri arası dönem için 345.129,20-TL ecrimisil tahakkuk ettirilebileceği sonucuna varıldığından, dava konusu ecrimisil düzeltme ihbarnamesinin, 345.129,20-TL'lik kısmında hukuka aykırılık, bu tutarı aşan 701.652,90-TL'lik kısmında ise hukuka uyarlılık görülmediği sonucuna varılmıştır. Belirtilen gerekçelerle dava konusu işlemin 701.652,90-TL'lik kısmının iptaline, 345.129,20-TL'lik kısmı yönünden ise davanın reddine karar verilmiştir.
                   Bölge İdare Mahkemesi kararının özeti: Bölge İdare Mahkemesince; istinaf başvurusuna konu İdare Mahkemesi kararının usul ve hukuka uygun olduğu ve davalı  tarafından ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği belirtilerek 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir.
TEMYİZ EDENİN İDDİALARI	 : Davalı idare tarafından, ecrimisil bedelinin mevzuata uygun olarak belirlendiği, belirlenen m² fiyatının kire bedelinin altında olamayacağı ileri sürülerek davanın reddi gerektiği ileri sürülmektedir.
KARŞI TARAFIN SAVUNMASI	: Cevap verilmemiştir.
TETKİK HÂKİMİ	: ...
DÜŞÜNCESİ	: Temyiz isteminin kabulü gerektiği düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Dördüncü Dairesince, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE	:            
             2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun işlem tarihinde yürürlükte bulunan haliyle 75. maddesinde; "Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malları, özel bütçeli idarelerin mülkiyetinde bulunan taşınmaz mallar ve Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmaz malların, gerçek ve tüzelkişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden, bu Kanunun 9. maddesindeki yerlerden sorulmak suretiyle, idareden taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı üç kişiden oluşan komisyonca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilecek ecrimisil istenir. Ecrimisil talep edilebilmesi için, idarelerin işgalden dolayı bir zarara uğramış olması gerekmez ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz." hükmüne yer verilmiştir.
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun 74. maddesine dayanılarak çıkarılan Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik'in 85. maddesinin 2. fıkrasında; "...ecrimisilin tespit ve takdirinde; İdarenin zarara uğrayıp uğramadığına ve işgalcinin kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın, taşınmazın işgalci tarafından kullanım şekli, fiili ve hukuki durumu ile işgalden dolayı varsa elde ettiği gelir, aynı yer ve mahalde bulunan emsal nitelikteki taşınmazlar için oluşmuş kira bedelleri veya ecrimisiller, varsa bunlara ilişkin kesinleşmiş yargı kararları, ilgisine göre belediye, ticaret odası, sanayi odası, ziraat odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulmak suretiyle edinilecek bilgiler ile taşınmazın değerini etkileyecek tüm unsurlar göz önünde bulundurulur. İşgalin şekli, Hazine taşınmazının konumu ve taşınmazdan elde edilen gelir gibi unsurlar itibariyle asgari ecrimisil tutarlarını belirlemeye Bakanlık yetkilidir..." hükmüne; 5. fıkrasında; "Bakanlık, uygulamada birliği sağlamak amacıyla, ecrimisilin tespit ve takdirine ilişkin usul ve esasları belirlemeye yetkilidir." hükmüne yer verilmiştir.
 Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik hükümlerine dayanılarak hazırlanan 336 Sıra No'lu Milli Emlak Genel Tebliği'nin "Ecrimisilin tespit ve takdir edilmesi" başlıklı 5/3.maddesinde; "Hazine taşınmazlarının gerçek veya tüzel kişilerce işgale uğradığının tespit edilmesi hâlinde; tespit tarihinden itibaren onbeş gün içinde taşınmaz tespit tutanağına dayanılarak bedel tespit komisyonunca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere, tarımsal amaçlı kullanımlar ile belediye ve mücavir alan sınırları dışında gelir getirici unsur taşımayan kullanımlar için taşınmazın emlak vergisine esas asgari değerinin yüzde birbuçuğundan; belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve planlı alanlarda tarım dışı kullanımlar için ise taşınmazın emlak vergisine esas asgari değerinin yüzde üçünden az olmamak üzere ecrimisil tespit ve takdir edilir." kuralına yer verilmiştir.
           Dosyada yer alan bilgi ve belgelerin incelenmesinden; İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, ... Mahallesinde bulunan ... ada, ... parsel no.lu ve 4.732,00 m² yüzölçümlü  tamamı Hazineye ait  taşınmazın dava konusu alan dışında kalan taşınmazın 350,00 m² lik kısmı üzerinde bulunan yapının restoran olarak kullanılmak üzere davacı şirket ile Milli Emlak Dairesi arasında imzalan ... tarih ve ... sayılı kira sözleşmesi ve devamında yapılan ... tarih ve ... yevmiye no.lu Kira Sözleşmesi uyarınca; 2011 yılına ilişkin kira sözleşmesi ile üç yıllığına 2011 yılına ilişkin ilk yıl kira bedeli 45.750,00-TL, sonrasında yapılan 2017 yılına ilişkin ikinci sözleşme ile 2017 yılı kira bedeli 231.700,00-TL yıllık bedelden, takip eden yıllar kira bedelleri, ise bir önceki yıl kira bedelinin Türkiye İstatistik Kurumunca Yayımlanan Üretici Fiyatları Endeksi (ÜFE-bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim) oranında artış yapılması suretiyle 2886 sayılı yasanın pazarlam usulune uygun olarak davacı şirkete kiraya verilmiştir.
 Davalı idare memurları tarafından taşınmazın mahallinde tanzim ettiği 29/05/2020 tarihli tespit tutanağı ile anılan taşınmazın 770,00 m²'lik kısmının Gazino ve Giriş Mahalli olarak davacı şirket tarafından kullanıldığının tespit edildiği (kiralama ihalesi yapılan 350,00 m²’ik alan haricinde kalan) 420,00 m²'si üzerinde İşyeri (Tek Katlı Yapı + Gazino ve Giriş Mahalli) yapılmak suretiyle fuzulen işgalinden dolayı, 03.06.2020 tarih ve 1081 sayılı komisyon kararma istinaden 18/07/2017-29/05/2020 dönemi (2 yıl, 12 ay, 12 gün) işgal dönemi için, Komisyonca 2017 yılı için 278.040,00-TL (m² birim değerinin ecrimisil bedeli 662,00 TL/m² ), 2018 yılı için 347.550,00 TL (m² birim değerinin ecrimisil bedeli 827,50 TL/m²), 2019 yılı için 388,962,00 TL (m² birim değerinin ecrimisil bedeli 926,10 TL/m²)  2020 yılı için 445.439,40 TL (m² birim değerinin ecrimisil bedeli 1.060,57 TL/m²) davalı şirket adına düzenlenen 1.046.782,10-TL bedelli ... tarih ve E... sayılı Ecrimisil İhbarnamesinin, iptali istemiyle bakılmakta olan dava açılmıştır.
 Uyuşmazlıkta, Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda, emsal araştırması neticesinde 2017 yılı için 220,00-TL/m² birim bedelin davaya konu işgal alanı yönünden ecrimisil hesaplamasına esas alınabileceği belirtilerek; ecrimisil hesabı yapılmış ise de; davalı idare tarafından ecrimisil tahakkukunda İdare; Devlet İhale Kanunu 75. Maddesi ve Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 85 maddesi mahalde oluşan emsal kira bedelleri ile 336 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinin 5. Maddesinin 3. Fıkrasında belirtilen belediye ve mücavir alan sınırları içinde emlak vergi değerinin yüzde üçünden az olamaz hükümlerine istinaden, söz konusu taşınmazın 2017 yılına ilişkin ecrimisil bedeli taşınmazın 350 m² kısmının yıllık kira bedelinin 231.700, 00-TL  esas alınarak kiralanmasına ilişkin sözleşme uyarınca kira bedeli dikkate alınarak 2017 yılı 662,00 TL/m², 2018 yılı 827,50 TL/m², 2019 yılı 926,10 TL/m²,  2020 yılı 1060,57 TL/m² olduğu, söz konusu yerde davalı idare ile davacı arasında düzenlenen yukarıda bahse konu kira sözleşmesinde, kira başlangıç tarihi olan 15/08/2017 tarihinde ilk yıl kira bedeli 231.700,00-TL yıllık bedelden, takip eden yıllar kira bedelleri, ise bir önceki yıl kira bedelinin Türkiye İstatistik Kurumunca Yayımlanan Üretici Fiyatları Endeksi (ÜFE-bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim) oranında artış yapılmak suretiyle hesaplanmıştır.
  Bu durumda; hükme esas alınan Bilirkişi Raporunda somut emsal araştırması yapılarak alınan emsaller doğrultusunda yapılan değerlendirme sonucu 2012 yılı emlak vergi değerinin %3 ü olan birim bedelinin ve dava konusu taşınmaza ilişkin yapılan emsal kira sözleşmesinin 2017 yılına YDO ile yapılan hesap neticesi bulunan 662,00 TL/m² ve idarenin bu bedel üzerinden belirlediği 662,00 TL/m² birim bedelin altında 220,00 TL/m² birim bedel üzerinden yapılan hesap uyarınca tesis edilen temyize konu kararda aynı taşınmaza ilişkin yapılan kira sözleşmesinin dikkate alınmadığı, Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik'in 85. maddesinin 2. fıkrasında yer alan ..."aynı yer ve mahalde bulunan emsal nitelikteki taşınmazlar için oluşmuş kira bedelleri"..; belirlenecek ecrimisil miktarları açısından da göz önünde bulundurulması gerektiği dikkate alındığında, dava konusu ecrimisile ilişkin işgal alanında gerçekleştirilen işgalin şekli, bu alanların konumu ve kullanımlarından elde edilecek gelir düzeyi, emsal oluşturabilecek yerlerin kira bedeli ve varsa önceki dönem ecrimisil bedelleri, ticari  sirkülasyon  ve Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik'in 85. maddesinin 2. fıkrası uyarınca ek rapor veya gerekirse yeni bir bilirkişi raporu aldırılmak suretiyle yeniden bir karar verilmesi gerektiğinden, hatalı değerlendirmeye dayalı olarak verilen temyize konu kararın ecrimisil ihbarnamesinin iptaline ilişkin kısmında hukuki isabet bulunmamaktadır.
 
KARAR SONUCU :
            Açıklanan nedenlerle;
1.	Temyiz isteminin kabulüne,
2.	Temyize konu ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının iptale ilişkin kısmının   BOZULMASINA,
3.	Yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın İdare Dava Dairesine gönderilmesine, 24/12/2024 tarihinde oyçokluğuyla kesin olarak karar verildi.
(X) KARŞI OY :
Temyize konu Bölge İdare Mahkemesi kararında 2577 sayılı Kanun'un 49. maddesinde sayılan bozma nedenlerinden hiçbirisi bulunmadığından, davalının temyiz isteminin reddi ile Bölge İdare Mahkemesi kararının onanması gerektiği oyu ile karara katılmıyoruz.