Esas No: 2022/4190
Karar No: 2023/3727
Karar Tarihi: 07.11.2023

**6. Hukuk Dairesi         2022/4190 E.  ,  2023/3727 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/322 E., 2022/914 K.

Taraflar arasındaki asıl ve birleşen davalarda alacak-sözleşmenin iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın asıl ve birleşen davada davacı ... vekili ile asıl ve birleşen davada davalı ... Gayrimenkul Danışmanlık İnşaat San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili ile asıl davada davalı ... vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleşen davada davalı ... Gayrimenkul Danışmanlık İnşaat San. ve Tic. Ltd. Şti. vekilince duruşmalı, asıl ve birleşen davada davacı ... vekilince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 07.11.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde asıl davada davalı-birleşen davada davacı ... Gayrimenkul Dan. İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili Avukat ... geldi. Tebligata rağmen karşı taraftan gelen olmadığı anlaşılmakla onların yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1.Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin sahibi olduğu taşınmazla diğer hissedarların taşınmazlarının tevhit edilmesi sonucu yüzölçümü 5.000,00 m²’nin üzerine çıkarılan Maltepe ilçesi, 146 pafta, 1417 ada, 20 parsel sayılı taşınmazın hissedarı olduğunu, müvekkilinin vekil olarak tayin ettiği davalı ... ile ... Gayrmenkul Danışmanlık İnşaat Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti. arasında Kadıköy 24. Noterliğinin 15.01.2010 tarih ve 1685 yevmiye no.su ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, sözleşme gereğince davalı şirketin 33 ay içerisinde söz konusu inşaatı bitirip iskan ruhsatı alınmış vaziyette tam ve eksiksiz olarak teslim etmeyi, teslim edemediği takdirde her daire için aylık 500 Amerikan Doları gecikme tazminatı ödemeyi kabul ettiğini, müvekkilinin sözleşmeyi akdetmesi için vekil tayin ettiği ...’in yetkisini kötüye kullandığını, kendisinin 1.100,00 m² arsası için 11 daire aldığı halde müvekkilinin 407,00 m² arsası için 3 daire aldığını, 2010 yılında yapılan sözleşmede adı bulunmayan ...’ün sahibi olduğu 1.261,00 m² yüz ölçüme sahip arsanın 1417 ada, 19 sayılı parselle tevhit edilerek emsalinin 2,00’ye çıkartılması sonucu 20 daire yerine 30 dairelik inşaat alanı elde edildiğini ileri sürerek, müvekkilinin şimdilik 10.000,00 TL tutarındaki zararın ve yoksun kaldığı kârın davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep etmiş, 15.03.2021 tarihli dilekçesi ile eksik verilen dairelere ilişkin belirsiz alacak talebini belirli hale getirerek ve 114.880,00 TL artırarak davalı ... San. Tic. Ltd. Şti. yönünden 124.880,00 TL'ye yükselttiklerini belirtmiştir.

2.Birleşen 2013/412 Esas sayılı davada davacı vekili dava dilekçesinde; davalı yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre süresinde edimini yerine getirmediğini, üç daire yerin altı daire üzerine taşınmaz satış vaadi şerhi koyduğunu, iskan alınmadığını ileri sürerek, sözleşmenin hükmen feshini ve tevdi mahalli tayini talep etmiştir.

3.Birleşen 2013/865 Esas sayılı davada davacı vekili dava dilekçesinde; davalı yüklenicinin sözleşme gereği inşaatı süresinde etmediğini ileri sürerek 36.000,00 TL’nin her ay için muaccel olduğu tarihten itibaren işleyecek yasal faizi ile tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Asıl davada ve birleşen davalarda davalı ... Gayrimenkul Danışmanlık İnşaat Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti. vekili, toplam inşaat alanından değişiklik olmadığını, inşaatta gecikme olmadığını savunarak davanın reddini istemiş, karşı davada müvekkiline ait olması gereken 7, 8 ve 9 no.lu bağımsız bölümlerin 15.01.2010 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve satış vaadi uyarınca tapusunun iptali ile müvekkili adına tesciline, bu bağımsız bölümlerin kira, ecrimisil bedellerinin ödenmesine ve davalıya ait 2, 23 ve 26 no.lu bağımsız bölümlerinin anahtarlarının müvekkil tarafından teslim edilmesi için tevdi mahalli tayin edilmesini talep ve dava etmiştir.

2.Asıl davada davalı ... cevap dilekçesinde; vekaletname ve sözleşmenin aynı gün imzalandığını, vekaletnamede sözleşmeden tüm maliklerin haberdar olduğunun açık olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile sözleşme kapsamında davacıya eksik alan verildiği sabit olmakla, davalı yüklenicinin eksik alan karşılığı olan toplam 124.880,00 TL'yi davacıya ödemesi gerektiği, ihtilaf konusu olan eksik alanın esasen davacının taraf olduğu sözleşmeye konu taşınmaz haricinde davalı ...'a ait taşınmazın tevhit edilmiş olmasından kaynaklandığı, işbu taşınmazın tevhidi ile emsalin değiştiği ve değişikliğin aynı zamanda hissedar malik olan davalı ... tarafından da bilindiğinin kabulü gerektiği, davalı ...'in, oluşacak bu duruma rağmen vekil sıfatıyla vekil eden davacı yararına hareket etmediği, yüklenicinin ödemekle yükümlü olduğu bedel yönünden müştereken sorumlu olduğu, davalı ...'ın, tevhit edilen arsa maliki olduğu, davacı ile arasında herhangi bir sözleşme ilişkisi bulunmadığı, işbu davalının sözleşme kapsamında davacı aleyhine zenginleştiği iddiasının diğer davalılardan talep edilebileceği dikkate alınarak, davalı ...'ın davalıya karşı herhangi bir sorumluluğunun bulunmadığı gerekçesiyle asıl davada eksik alan bedeli 124.880,00 TL’nin davalı yüklenici ve Arif’ten müştereken ve müteselsilen tahsiline, davalı ...’a yönelik davanın reddine,

Birleşen Anadolu 21. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/300 Esas sayılı davada; sözleşmenin feshi istemi yönünden davadan feragat edilmiş olması sebebiyle başkaca araştırma ve değerlendirme yapılmasına gerek olmadığı, davacı adına tescilli 7, 8 ve 9 numaralı bağımsız bölümlerin sözleşme kapsamında asıl davaya konu edilen alacak haricinde yüklenici edim yükümlülüğünün davanın açılmasından sonra olacak şekilde yerine getirilmiş olduğu dikkate alınarak esasen davalı yükleniciye ait olması gerektiği ancak, sözleşmenin iki tarafa borç yükleyen sözleşme olması sebebiyle, yüklenicinin sözleşme gereğince asıl davaya konu edilip kabul edilen eksik m² alan bedelini ödemesi gerektiği, bu haliyle de tapu iptal ve tescil isteminin birlikte asıl davaya konu kabul edilen alacağın ödenmesi ile birlikte kabulü gerektiği, davaya konu taşınmazların davalı yüklenici zilyetliğinde olması sebebiyle ecrimisil isteminin yerinde olmadığı gerekçesiyle tapu iptal tescil talebinin asıl dava hükmünün yerine getirilmesi şartıyla kabulüne, ecrimisil talebinin reddine,

Birleşen Anadolu 16. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2013/865 Esas sayılı davada, taşınmazların süresinde teslim edildiği olgusunun yüklenici tarafından ispatlanamadığı, davaya konu taşınmazların tesliminin 12 ay geciktiği ve karşılığı olan 18.000 USD = 36.378,00 TL yönünden yüklenici davalının sorumlu olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı-karşı davalı vekili ve asıl davada davalı ... ile davalı-karşı davacı ... Ltd.Şti. vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1.Davacı-karşı davalı vekili istinaf dilekçesinde; tazminat bedelinin düşük olduğunu, raporun hatalı olduğunu, müvekkiline verilen dairelerin bulunduğu kat ve m² sebebiyle eksik olan şerefiye farklarını hesaba katmadığını, sadece eksik verilen m² hesabı ile yetinilip, verilen dairelerin fiyatını etkileyecek alternatif özelliklerin hesaba katılmamasının bilirkişi raporunu eksik bıraktığını ve denetime elverişli olmadığını, vekil olan davalı ...’in her yüz m²'ye daha fazla daire aldığını, vekalet görevini kötüye kullandığını, tevhit işlemi sonrası fazladan elde edilen dairenin ... ve yüklenici arasında paylaştırılmasının diğer paydaşların hakkına tecavüz olduğunu, fazladan elde edilen 10 dairenin hesaplama dışı olduğunu, karşı dava açıldığı tarihte müvekkili haklı olduğundan lehlerine vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini belirterek istinaf başvurusunda bulunmuştur.

2.Asıl davada davalı ... ile davalı-karşı davacı ... Ltd. Şti. vekili istinaf dilekçesinde; sözleşmeye göre aşamalı devir öngörüldüğü, tapuların devrinin şarta bağlandığını ve lehlerine vekalet ücretine hükmedilmediğini, eksik ifa sözkonusu olmadığını, fazla m² verildiğini, dairelerin şerefiye paylarının hiç değerlendirilmediğini, inşaatın tesliminde geikme olmadığını, gecikme için ihtarname keşide edilmediğinden temerrüt ve gecikme cezasından bahsedilemeyeceğini, müvekkili şirkete süresinde teslim edilmeyen bağımsız bölümleri müvekkilinin satma veya kiraya verme olanağı bulunmadığından ecrimisil verilmemesinin hatalı olduğunu, müvekkili Arif'e verilen vekaletnamede “..aramızda yapılan sözleşme tüm mal sahipleri tarafından okunduktan sonra imzalanmıştır...” yazılı olup, tüm arsa sahiplerinin o andan noterde olduğunu, sözleşme harcı daha az olacağından bir kişiye vekalet verilerek imzalandığını, konusuz kalan talepler için vekalet ücretine hükmedilmediğini belirterek istinaf başvurusunda bulunmuştur.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile inşaatın süresinde bitirilerek kullanılabilir şekilde teslim edildiğini, ispat külfeti davalı yüklenicide olup, davalı yüklenicinin inşaatın sözleşmede belirlenen şekilde yapılarak tam ve eksiksiz şekilde süresinde davacı arsa sahibine teslim edildiğini ispatlayamadığı,

Sözleşmede aşamalı devir öngörüldüğü, davacı karşı davalı arsa sahibinin sözleşme ile üstlendiği aşamalı devri yapmadığı, ancak yüklenicinin sözleşme gereğince edimini yerine getirmesi için arsa sahibini temerrüde düşürdüğünü ispatlayamadığı, davaya konu inşaat tamamlanmış olup teslime hazır olduğundan yüklenicinin sözleşmede öngörülen bağımsız bölüm tapularına hak kazandığı, ancak davadan önce arsa sahibine fiili teslim yapılmadığından ancak fiili teslim ile birlikte tapuya hak kazanacağından mahkemece birlikte ifaya karar verilmesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı, yüklenici arsa sahibinin edimini yerine getirmemesi nedeniyle zarara uğradığını ispatlayamadığından ve bağımsız bölümler fiilen yüklenicinin zilyetliğinde olduğundan kira/ecrimisil talep etmesine olanak bulunmadığı,

Karşı dava da karar tapu iptal tescil talepli karşı davanın kabulü yönünde olduğundan, karşı davalı lehine vekalet ücretine hükmedilmemesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı,

Davaya konu sözleşme davacı ile birlikte dava dışı arsa malikleri ve yüklenici arasında yapılmış olup, farklı arsa sahiplerinin mülkiyetinde olan taşınmazların tevhidi sonucu oluşacak yeni taşınmaz üzerine inşaat yapılmasının kararlaştırıldığı, tevhidden önce tevhide konu her bir parselin emsali 1.50 iken tevhidle birlikte yeni oluşan parselde emsal 2.00'ye çıkmış olduğı, tevhid nedeniyle daha fazla inşaat alanı kazanıldığı, sözleşmede başka parsellerin de tevhidi kararlaştırılmış olup, davalı ...'a ait taşınmazın tevhidi ile emsal oranının artmadığı yine 2.0 olarak kaldığı, sadece davalı ...'a ait taşınmazın emsal oranının tevhid sonucu arttığı, sözleşme gereğince davacı arsa sahibine verilmesi gereken metre kare inşaat alanı verilmediği tespit edildiğinden bu eksiklikten sözleşmenin taraflarının sorumlu olup, davacı ile sözleşme ilişkisi bulunmayan davalı ...'ın sorumluluğu bulunmadığı,davalı ...'a ait taşınmazın tevhidi ile yeni inşaat alanı kazanılmadığından bu davalı hakkındaki davanın reddinin usul ve yasaya uygun olduğu, ancak davaya konu KKİS her ne kadar davacı adına vekaleten davalı ... tarafından imzalanmış ise de davacının da içinde bulunduğu tüm arsa maliklerinin sözleşmenin imzalanması sırasında noterde hazır oldukları, sözleşmenin tüm maddelerinden haberdar oldukları, sözleşmenin arsa malikleri ile müzakere edildiği, sadece noterde işlem yapılması için vekaletname verildiği, vekalet verilen davalı ...'in arsa sahiplerinin isteği doğrultusunda ve onlarca kararlaştırılan ve bilinen sözleşmeyi imzaladığı, vekalet görevini kötüye kullandığının ispatlanamadığı ve sözleşmede arsa sahiplerine verilmesi gereken metre karenin tarafların iradesine uygun olarak %50 şeklinde belirlendiği, eki krokide davacı arsa sahibine ait olması kararlaştırılan bağımsız bölümlerin metre karelerinin belirlenmediği, sadece bağımsız bölüm numarası ile tespit edildiği, bunun da davacı arsa sahibinin iradesine uygun olarak yapıldığı, yüklenici tarafından davacı arsa sahibine eksik metre kare verilmesine bu davalının her hangi bir şekilde dahil olduğu, vekalet görevini kötüye kullandığı ispatlanamadığından bu davalı hakkında açılan davanın kabulüne karar verilmesinin hatalı olduğu gerekçesiyle, asıl ve birleşen İstanbul Anadolu 21. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/300 E. Sayılı davasında davacı vekili ile asıl ve birleşen davalar yönünden davalı karşı davacı ... Gayrımenkul Danışmanlık İnşaat San. ve Tic. Ltd. Şti. vekilinin istinaf talebinin esastan reddine, asıl dava yönünden davalı ...'in istinaf talebinin kabulü ile, asıl davaya yönelik olarak İlk Derece Mahkemesinin asıl davadaki kararı kaldırılarak yeniden hüküm kurulmak suretiyle bu davalı hakkında açılan davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı-karşı davalı vekili ile davalı-karşı davacı ... Ltd. Şti.vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı-karşı davalı vekili ile davalı-karşı davacı ... Ltd. Şti. vekili temyiz dilekçesinde, istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri temyiz nedeni olarak ileri sürmüşlerdir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, asıl dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı eksik alan ve fazladan yapılan bağımsız bölüm nedeniyle tazminat, birleşen 2014/300 Esas sayılı davada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, karşı dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yükleniciye düşen bağımsız bölümün tapu iptal ve tescil, birleşen 2013/865 Esas sayılı davada geç teslim nedeniyle gecikme tazminatı istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 371 nci maddeleri, 6098 sayılı TBK 470. vd.maddeleri

3.Değerlendirme

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre asıl ve birleşen davalarda davalı karşı davada davacı yüklenici vekilinin tüm, asıl davada ve birleşen davalarda davacı-karşı davada davalı arsa maliki vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Davacı arsa maliki ile davalı yüklenici arasında imzalanan 15.01.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde parsellerin sahiplerine %50 hisse oranında daire verileceği, yükleniciye %50 oranında daire kalacağı, parsellerdeki imar şartlarının değişikliğinden doğan m² artışlarının %50’sinin arsa sahibine, %50’sinin yükleniciye ait olacağı düzenlenmiştir.

Asıl davada davacı vekilince, davalı ...’e ait 9 no.lu parselin 19 no.lu parselle tevhidi sonucunda emsal alanı arttığından davalı ...’ın parselinden 20 daire yerine 30 daire yapıldığı iddiasına dayalı olarak tazminat talebinde bulunulmuştur.

Bilirkişi kurulu 15.06.2020 tarihli raporunda ise 9 ve 19 parselin tevhidi sonucu oluşan m² alanında fazla inşaat elde edilip edilmediği değerlendirilmiş, tevhitten önce davalı ... parselinde inşaat yapılması halinde elde edilecek bağımsız bölüm adedine ilişkin değerlendirme yapılmamıştır.

Bu durumda mahkemece, davalı ...’a ait parselde tevhit yapılmaksızın inşaat yapılması halinde elde edilecek bağımsız bölüm sayısı ile tevhit sonucu oluşan parselde yapılan inşaatta elde edilen bağımsız bölüm sayısının belirlenmesi, tevhit sonrası daha fazla bağımsız bölüm olup olmadığının tespit edilerek sonucuna göre davacı ile aralarındaki sözleşme uyarınca davalı yüklenicinin sorumluluğuna karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunmayan davacı yararına duruşma vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

Peşin alınan temyiz karar harçlarının istek hâlinde taraflara iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

07.11.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.