Esas No: 2023/1129
Karar No: 2024/1935
Karar Tarihi: 04.06.2024

**6. Hukuk Dairesi         2023/1129 E.  ,  2024/1935 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2020/1628 E., 2022/1850 K.

HÜKÜM/KARAR : Kabul

İLK DERECE MAHKEMESİ : Fethiye 2. Asliye Hukuk Mahkemesi (Tük. Mah. Sıf.)

SAYISI : 2016/209 E., 2017/198 K.

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı ... vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 04.06.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalılardan ... vekili Avukat ... ile davacılar vekili Avukat ... 'nın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinledikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacıların, davalı yüklenici şirketten Muğla ili, ..., ..., ... ada 1 parsel B Blok 1 numaralı bağımsız bölümü 104.000 GBP bedel karşılığı satın aldıklarını, satış bedelini ödediklerini, apart dairenin fiilen teslim edildiğini, ancak tapuda resmi devrin yapılmadığını, davalı şirket ile davalı arsa sahibi arasında gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi olup, bunun bir adi ortaklık ilişkisi olması nedeniyle üçüncü kişilere karşı müteselsil sorumlu olduklarını, inşaatın %90'ın üzerinde tamamlandığını" iddia ederek, anılan taşınmazın davalı arsa sahibi adına alınan tapu iptali ile davacılar adına tesciline, bu mümkün olmadığı takdirde ise, ödenen satış bedelinin faizi ile birlikte davalılardan müteselsilen alınmasına karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

1.Davalı şirket vekili cevap dilekçesinde özetle; arsa sahibi ... ile yaşanan hukuksal sorunlardan dolayı davacılara taşınmaz devrini gerçekleştiremediklerini savunmuştur.

2.Davalı ... vekili 24.04.2017 tarihli ıslah talebinde bulunarak verdiği beyan dilekçesinde özetle; davadan yeni haberdar olduklarını, ıslah yoluyla zamanmaşımı def'inin kabulüne karar verilmesini, eser sözleşmesinden doğan alacaklar 5 yıllık zamanaşımı süresine tabi olduğunu, davacının 31.08.2007 tarihli adi yazılı sözleşmeye dayanarak davalı müvekkil ile diğer davalı yükleniciden talep edeceği alacakların zamanaşımına uğradığını, akdedilen Fethiye 3. Noterliği'nin 06.02.2006 tarih ve ... yevmiye no.lu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesini bildirdiklerini, müvekkilinin iş bu sözleşme kapsamında arsa sahibi olup diğer davalı şirket ise yüklenici olduğunu, davacılar; Nikolas Emlak ile yapmış oldukları sözleşme çerçevesinde ..., ... ... Ada 1 Parsel B1 no.lu bağımsız bölümü satın aldıklarını ve satış bedeli olarak da 104.000 GBP ödeme yaptıklarını beyan ettiklerini, bu kapsamda; davalı müvekkil ile diğer davalı yüklenici arasında Yargıtay Kararları doğrultusunda tanımlanan "Gelir Paylaşımına Dayalı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" kurulduğunu, bu sözleşmenin adi ortaklık olduğunu ve adi ortaklıkta her iki ortağın da 3. kişilere karşı müteselsilen sorumlu olduğundan bahisle, öncelikle tapu iptal ve tescil mümkün olmaması halinde bedelin iadesi talebinde bulunulduğunu, müvekkil ile diğer davalı şirket arasında akdedilen sözleşmede, taraflar arasında bir adi ortaklık kurma iradesi bulunmadığını, sadece müteahhide bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satılarak elde edilen geliri arsa sahibine verme yetkisi ve borcu yükleniyorsa o zaman bu sözleşmede, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” tipinin dışına çıkılmadan tipin kendi içinde farklılaşması söz konusu olduğunu, davacılar ile davalı yüklenici arasında resmi şekilde yapılmış ve geçerli bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bulunmadığını, davacının davası bakımından, taleplerinin alacağın temliki kapsamında değerlendirilebilmesi için de öncelikle; davalı yüklenici şirketin, davacı müvekkil nezdinde temlike konu bir alacağının var olması gerektiğini, alacak hakkının şahsa bağlı, nispi nitelikte bir hak olduğunu, yani alacak hakkıın sadece borçlusuna karşı ileri sürülebileceğini, olmayan bir alacağın temliki temellük edeni alacaklı kılmayacağını belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile somut olayda, tarafların birbiriyle eşit hukuki statüye sahip oldukları ve bu statünün gereğini aralarındaki sözleşme ile düzenledikleri, sözleşmeden elde edilecek kazancın paylaşımı hususunda detayları kararlaştırdıkları ve fiili uygulamanın da uyuşmazlık çıkıncaya kadar bu şekilde gerçekleştiği, davalı şirketlerin kar elde etmek maksadıyla birlikte faaliyette bulundukları, bu itibarla davalıların kâr elde etmek amacıyla ortak bir girişimde bulundukları, arsa maliki ile ile yüklenici Şirket arasında adi ortaklık kurulduğu, ortaklık ilişkisine katılan kişiler arasında elbirliğiyle hak sahipliği esasına dayanan âdi ortaklığın tüzel kişiliği olmadığı, adi ortaklık sözleşmesi, borçlandıran bir hukukî işlem niteliğinde olduğu için, sermaye koyma taahhüdünde bulunan ortakların, bu taahhüdünü hiç veya gereği gibi ifa etmemiş olmalarının özleşmenin kurulmasını engellemeyeceği, arsa maliki ile yüklenici şirket arasındaki sözleşmenin, ortakların birlikte hareket ederek yaptıkları bir hukukî işlem olduğu, gelir paylaşımı esasına dayandığı, bu nedenle davalı yüklenici şirketin, diğer davalı arsa malikinden aldığı sözleşme yapma yetkisine dayanarak, davacılara sattığı konutu teslim edememesinden dolayı, arsa malikinin de, yüklenici şirketle birlikte davacılara karşı müteselsilen sorumlu olduğu, ayrıca Fethiye 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin davalılar arasında görülen 2015/393 Esas sayılı (eski 2009/540 Esas) dosyasının, karar gerekçesinde taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesinin gelir paylaşımı esasına dayandığının kabul edildiği, davalı ... vekili tarafından zamanaşımı savunmasında bulunulmuş ise de, dava konusu dairenin davacıya teslim edildiği, davacının bedeli ödediği dikkate alındığında bu itiraz TMK'nın 2. maddesindeki dürüstlük ilkesi ile bağdaşmayacağı, hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğu belirtilerek davanınkabulü ile Muğla ili, ..., ..., ... ... ada 1 parsel B Blok Zemin kat 1 no.lu bağımsız bölümün davalı ... adına olan tapusunun iptali ile davacılar ... ve ... adlarına 1/2'şer oranında paylı olarak tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde davalı ... vekilince istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; davalılar arasındaki sözleşmenin niteliğinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi olup adi ortaklık olmadığını, açılan davada davalı şirket ile davacıların işbirliği içinde muvazaalı hareket ettiklerini, davalı şirketin önceki davada tapu iptali tescil davasından sonuç alamayınca gerçekte olmayan daire alıcıları oluşturarak kanunu dolanmak suretiyle böyle bir yola başvurduğunu, edimlerini yerine getirmediğini, dosyaya sunulan ödeme belgelerinin de danışıklı düzenlenmiş ve sahte olduğunu, ödemelerin kanıtlanamadığını, mahkemece hukuki nitemelemede hataya düşüldüğünü, alacağın temliki hükümlerinin uygulanması halinde davacıların arsa sahibi davalıdan talep haklarının bulunmadığını, mahkeme kararının usul ve yasaya uygun olmadığını belirterek kararın kaldırılmasına karar verilmesini istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi arasındaki benzerliğin yüklenici tarafından arsa üzerinde bina yapılması unsuru olduğu, temel farkın ise arsa sahibi tarafından yükleniciye satış yetkisi verilmesi ve yüklenicinin bu yetkiye dayanarak bağımsız bölümleri satması, elde edilecek gelirin ise taraflar arasında paylaşılması unsuru olduğu, somut olaydaki davalılar arasındaki 06.02.2008 tarih ve ... yevmiye numaralı "düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi" incelendiğinde: sözleşme gereğince arsa sahibine ait; Muğla ili, ..., ... ... ada 1 parsel üzerinde 24 apart daire yapılması, sözleşmenin 3. maddesinde dairelerin arsa sahibi ile yüklenici arasında %50'şer oranda paylaşılması, 4. maddesinde ise %10 pazarlama ve reklam giderleri düşüldükten sonra elde edilecek gelirin de aynı oranda paylaşılmasının kararlaştırıldığı, buna göre; taraflarca düzenlenen sözleşmedeki amacın, yapılacak inşaat nedeniyle edimlerin karşılığının tapu devri esası şeklinde değil, gelir paylaşımı suretiyle elde edilmesi hedeflendiğinden, gelir paylaşımı esasına dayalı olduğunun açık olduğu, Fethiye 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2009/540 E., 2014/261 K. sayılı davasının temyizen incelenmesi sonucunda Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesi'nin 2014/10437 E., 2015/6522 K. sayılı ilamında da sözleşmenin gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi olduğunun hususu kabul edildiği, her ne kadar sözleşmenin 3. ve 4. maddelerinde "bağımsız bölümlerin yarı yarıya paylaşılması, %10 pazarlama ve reklam gideri düşüldükten sonra elde edilen gelirin de aynı oranda paylaşılması" öngörülmüş olup, sözleşmenin niteliği "gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi" olarak kabul edilmiş ise de, arsa sahibinin sadece inşaat için arsasını ve bağımsız bölümlerin satışı için yükleniciye yetki verdiği dikkate alındığında, sözleşme maddelerinin bir bütün olarak yorumlanması sonucunda, bu sözleşmede müşterek amaç ve müşterek amaç için birlikte çaba unsurunun bulunmadığı, dolayısıyla davalılar arasındaki sözleşme ilişkisinin bir adi ortaklık niteliğinde olmadığı, bu durumda; ilk derece mahkemesince her ne kadar sözleşme adi ortaklık olarak nitelendirilmiş ise de, bu konudaki gerekçe doğru olmamakla birlikte, davalılar arasındaki gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi hükümlerine göre yüklenici tarafından yapılan bağımsız bölümlerin arsa sahibince verilen satış yetkisine dayanılarak satılması karşısında, bu satışlardan yüklenici ile birlikte arsa sahibinin de sorumlu olduğu tespitinin doğru olduğu, davacılar ile davalı yüklenici arasında bağımsız bölüm satışı ile ilgili olarak yapılan satış sözleşmesi ise dosyada mevcut olup, buna ilişkin ödemeler de toplam 115.000 GBP miktarında olmak üzere sunulan belgelerle kanıtlandığı, bütün bu nedenlerle; ilk derece mahkemesinin "davanın kabulü" yönündeki kararı sonuç itibariyle doğru olup, davalı arsa sahibi vekilinin sair istinaf sebepleri yerinde değil ise de, yukarıda açıklandığı üzere, gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinin adi ortaklık ilişkisi olarak nitelendirilmesi yönündeki gerekçe yanlış olduğundan, iş bu gerekçenin HMK.'nın 297. maddesine göre kamu düzeni gereğince düzeltilmesi gerektiği belirtilerek davalı ... vekilinin istinaf kanun yoluna başvurusunun kabülü ile; Fethiye 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla) 09/11/2017 tarih ve 2016/209 Esas, 2017/198 Karar sayılı kararının, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/(1)-b-2. maddesi gereğince, kamu düzeni nedeniyle kaldırılmasına, esasa ilişkin aşağıdaki şekilde yeni hüküm tesisine: davanınkabulü ile; Muğla ili, ..., ..., ..., ... ada 1 parsel B Blok, Zemin Kat 1 numaralı bağımsız bölümün davalı ... adına olan tapu kaydının iptaline, davacılar ... ve ... adlarına 1/2'şer oranında paylı olarak tapuya tesciline karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; sözleşme tarihi itibariyle arsa maliki tarafından dürüstlük kuralına aykırı davranan yükleniciye usulünce verilen vekaletname olmadığı, davalı arsa sahibi tarafından davalı yükleniciye sadece ve sınırlı yetki içeren Fethiye 3. Noterliği 25.01.2007 tarih ve ... yevmiye no.lu vekaletname verildiği, bu vekaletnamenin münderecatından açıkça görüldüğü üzere, sınırlı ve sayılı bağımsız bölümlere ilişkin olduğu, karşılıklı yazılı mutabakat sonuncunda ilk 9 daire satışının yapıldığı, dava konusu dairelerin bu 9 daire içerisinde olmadığı, ödeme belgeleri olarak gösterilen belgelerin hileli ödeme belgeleri ve adi yazılı belgeler olduğu, resmi belge niteliği bulunmadığı, ödeme olgusunun ispatlanamadığı, davacıların dava konusu taşınmazla ilgili yaklaşık 10 yıl boyunca hak iddiasında bulunmadıklarını belirterek, kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, adi ortaklık niteliğindeki gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal tescil, olmadığı taktirde bedelin iadesi istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 370 inci maddesinin dördüncü fıkrası,

6098 sayılı TBK'nın 620 ve devamı maddeleri.

3. Değerlendirme

1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre ve özellikle Fethiye 3. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2009/540 Esas sayılı dosyada davalı arsa sahibinin vekilce verilen 13.07.2010 havale tarihli dilekçede dava konusu bağımsız bölümün davacı ...'a satıldığı ve parasının yüklenici tarafından tahsil edildiği beyan edilmiş olup bu beyan dikkate alındığında ve diğer davalı yüklenicinin de bedeli aldığını kabul ettiği anlaşılmakla, davalı ... vekilinin tüm temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. İlk derece mahkemesince; davalıların kâr elde etmek amacıyla ortak bir girişimde bulundukları, arsa maliki ile ile yüklenici şirket arasında adi ortaklık kurulduğu nitelendirmesi yapılarak karar verildiği, kararın istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince, nitelendirmenin yanlış olduğu, davalılar arasındaki 06.02.2008 tarih ve ... yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" incelendiğinde: sözleşme gereğince arsa sahibine ait; Muğla ili, ..., ... ... ada 1 parsel üzerinde 24 apart daire yapılması, sözleşmenin 3. maddesinde dairelerin arsa sahibi ile yüklenici arasında %50'şer oranda paylaşılması, 4. maddesinde ise %10 pazarlama ve reklam giderleri düşüldükten sonra elde edilecek gelirin de aynı oranda paylaşılmasının kararlaştırıldığı, buna göre; taraflarca düzenlenen sözleşmedeki amacın, yapılacak inşaat nedeniyle edimlerin karşılığının tapu devri esası şeklinde değil, gelir paylaşımı suretiyle elde edilmesi hedeflendiğinden, gelir paylaşımı esasına dayalı olduğunun açık olduğu, Fethiye 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2009/540 Esas, 2014/261 Karar sayılı davasının temyizen incelenmesi sonucunda Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesi'nin 2014/10437 Esas, 2015/6522 Karar sayılı ilamında da sözleşmenin gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi olduğu hususunun kabul edildiği, her ne kadar sözleşmenin 3. ve 4. maddelerinde "bağımsız bölümlerin yarı yarıya paylaşılması, %10 pazarlama ve reklam gideri düşüldükten sonra elde edilen gelirin de aynı oranda paylaşılması" öngörülmüş olsa ve sözleşmenin niteliği "gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi" olarak kabul edilmiş ise de, arsa sahibinin sadece inşaat için arsasını ve bağımsız bölümlerin satışı için yükleniciye yetki verdiği dikkate alındığında, sözleşme maddelerinin bir bütün olarak yorumlanması sonucunda, bu sözleşmede müşterek amaç ve müşterek amaç için birlikte çaba unsurunun bulunmadığı, dolayısıyla davalılar arasındaki sözleşme ilişkisinin bir adi ortaklık niteliğinde olmadığı gerekçesi ile ile istinaf başvurusunun kabul edilerek gerekçe değiştirilip davanın kabulüne karar verilmiştir.

Taraflar arasındaki sözleşme incelendiğinde; sözleşmenin gelir paylaşımına dayanan inşaat yapım sözleşmesi olduğu, sözleşmenin 3. ve 4. maddelerinde "bağımsız bölümlerin yarı yarıya paylaşılması, %10 pazarlama ve reklam gideri düşüldükten sonra elde edilen gelirin de aynı oranda paylaşılması" öngörüldüğünden sözleşmede müşterek amaç ve müşterek amaç için birlikte çaba unsurunun bulunduğu ve sözleşmenin adi ortaklık sözleşmesi niteliğinde bulunduğu, adi ortaklığın inşa ettiği B Blok, zemin kat 1 numaralı bağımsız bölümün adi ortaklığın temsilcisi davalı yüklenici tarafından satıldığı ve parasının alındığı anlaşılmakla davacının tapu iptal tescil talebinin haklı olduğu gerekçesi ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekirken hatalı nitelendirme ile istinaf başvurusunun kabul edilip gerekçenin hatalı olarak değiştirilmesi bozmayı gerektirir.

Ne var ki, bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, sonucu itibarıyla doğru bulunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının gerekçesinin değiştirilerek ve düzeltilerek onanması, 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin dördüncü fıkrası hükmü gereğidir.

VI. KARAR

Açıklanan nedenlerle;

1. Davalı ... vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddine,

2. Sonucu itibarıyla doğru olan Bölge Adliye Mahkemesi kararının re'sen gerekçesinin değiştirilerek ve DÜZELTİLEREK ONANMASINA,

3. 17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalı ...'ndan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davacılara verilmesine,

Peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

04.06.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.