Esas No: 2022/2552
Karar No: 2023/2912
Karar Tarihi: 21.09.2023

**6. Hukuk Dairesi         2022/2552 E.  ,  2023/2912 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2021/1099 E., 2022/364 K.

HÜKÜM/KARAR : Ret

İLK DERECE MAHKEMESİ : Edremit 3. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2018/310 E., 2020/397 K.

Taraflar arasındaki sözleşmenin iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı arasında müvekkiline ait bulunan ... Mahallesi, 103 ada, 1 parsel üzerine yapılacak olan inşaat için sözleşme yapıldığını, bu sözleşmenin 5. maddesi gereğince ruhsat alınması için altı ay süre kararlaştırıldığını, davalının sözleşme gereğince halen ruhsat alımı için girişimde bulunmadığından ve bu tarihten itibaren inşaatın süresi içerisinde tamamlanması mümkün olmadığından davalı tarafın temerrüde düştüğünü, sözleşmenin yerine gelmemesi sebebiyle müvekkilinin zarara uğrayacak olması ve sözleşmenin devamı her iki taraf için yarar sağlamayacağından davalının temerrüdü sebebiyle sözleşmenin haklı sebeple feshine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; tarafların sözleşmenin 5. maddesine bir istisna koyduklarını, inşaat ruhsatı alma süresi başlıklı bu maddede imar uygulamalarından kaynaklanan resmi gecikmeleri hariç tuttuklarını, tarafların ruhsat alma süresine bu istisnayı koyma nedenlerinin taşınmazın bulunduğu alanda sözleşmenin imzalandığı tarihte 4 kat inşaat yapımına henüz izin verilmemiş olmasından kaynaklandığını, bu nedenle altı aylık ruhsat başvuru süresinin geçtiği tespitinin doğru olmadığını, müvekkilinin anlaşmış oldukları gibi ruhsat başvurusu için imar uygulamasında resmi değişiklik yapılmasını ve kat artışı verilmesini beklediğini, müvekkilinin inşaatı tamamlamak istediği için bu aşamada yapmış olduğu masrafları ve sözleşmede düzenlenen cezai şart isteme hakkını saklı tuttuklarını, haksız davanın reddi gerektiğini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile "…davaya konu ... ilçesi, ... Mah, 103 ada, 1 parsel arsa vasıflı taşınmaz ile ilgili taraflar arasında düzenlenmiş olan Edremit .... Noterliği'nin 19.10.2016 tarih ve 9712 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin incelenmesinde söz konusu sözleşmenin 5. maddesinde yapı ruhsatı alınma tarihinin sözleşmeden itibaren 6 ay olarak sınırlandırılmış olduğu ancak maddenin devamında imar uygulamasından kaynaklanan resmi gecikmeler hariç denilerek söz konusu arsada imar revizyonu olacağının belirtildiği, söz konusu revizyonların 6 ay gibi kısa bir sürede tamamlanamayacağı açık olmakla birlikte sözleşme taraflarının bu revizyonu kabul ettiğinin düşünüldüğü, tarafların bu revizyondan haberdar olduğu ve revizyon sonrası kat artışı ön görülerek 2 blok 4 normal katlı 40 daireli bağımsız bölüm üzerinden paylaşım yaptıklarının anlaşıldığı, ancak sözleşme tarihinde ve halen söz konusu arsa taşınmazının % 40 taban yoğunluklu ve 2 kat imarlı olduğu, arsa üzerinde arsa içerisinden geçen toprak yol ve ot bitki örtüsü olduğu, taşınmazın hali hazırda yapılabilir durumda ve yapılaşma koşulunun iyi durumda olduğu, taşınmaz çevresinde 4-5 katlı yapılaşmaların bulunduğu, taşınmazın yapılaşmanın gelişmekte olduğu bir bölge içerisinde bulunduğu, gerek bilirkişi raporundan gerekse tanık beyanlarından tarafların imar revizyonunu ön görerek sözleşme yapmış oldukları, sözleşmelerini imar revizyonu sonrası kat artışı ön görülerek 2 blok, 4 normal katlı, 40 daireli bağımsız bölüm üzerinde paylaşım yapmış oldukları, imar revizyonu nedeniyle 6 aylık ruhsat alım süresinin kısa olacağı ön görülerek 5. maddede imar uygulamasından kaynaklanan resmi gecikmeleri hariç tutmuş oldukları, sözleşmenin imzalanmasından sonra ruhsat ve diğer işlerin takip edilebilmesi için davacı tarafça davalı şirkete sözleşme ile aynı tarihte düzenleme şeklinde vekalet de verildiği, tüm bu hususlar dikkate alındığında sözleşmenin kurulduğu 19/10/2016 tarihi ile 25/05/2018 dava tarihi arasında 1 yıl; 7 ay; 5 günlük bir sürenin bulunduğu, icra edilen 04/09/2020 tarihli keşifteki mahkeme gözlemine göre halen daha inşaat işlemlerinin başlamadığı; dolayısıyla tarafların sözleşmeyle bağlı kalmasının geçen zaman zarfı, değişen sosyal ve ekonomik koşullar altında makul kabul edilemeyeceği, makul bekleme süresinin dolduğu, davalı şirketin basiretli tacir gibi hareket etmek zorunda olduğu, resmi şekilde yapılan sözleşme akdedilirken imar uygulamasından kaynaklı uzamış gecikmelerin açıkça göz önünde bulundurulması gerektiği, tek başına bu hususun süresiz olarak sözleşmeden hariç bırakılmasının mümkün olmadığı, sözleşmedeki 5. maddeye göre istenen imar işleminin yapılmasının ebedi beklenemeyeceği, aksi düşüncenin 4721 sayılı TMK 2 vd maddeleri gereğince dürüstlük kuralları ile TBK 26 vd maddeleri gereğince sözleşme özgürlüğü ilkelerine açıkça aykırılık teşkil edeceği, davalı tanık beyanlarına davanın mahiyeti ve tüm dosya kapsamı dikkate alınarak itibar edilmediği" gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili istinaf dilekçesinde; yerel mahkemenin ''henüz inşaat işlemlerinin başlamadığı, dolayısıyla tarafların sözleşmeye bağlı kalmasının geçen zaman zarfı, değişen sosyal ve ekonomik koşullar altında makul kabul edilemeyeceği, makul bekleme süresinin dolduğu... '' gerekçesiyle davayı kabul ettiğini, Edremit .... Noterliğinin 19.10.2016 tarih, 09712 yevmiye numaralı Satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanmasından sonra ruhsat ve diğer işlemlerin takip edilebilmesi için davalıya vekalet vermediğini, davanın başından davanın son celsesine kadar vekaletnamenin dosyaya sunulmadığını, Edremit .... Noterliği tarafından davaya konu sözleşme gönderildiğini, ancak sözleşme ekinde vekaletnamenin bulunmadığını, vekalet vermenin tek yanlı bir işlem olduğunu, düzenlenen vekaletin davalı müvekkiline verilmediğini, son duruşmaya kadar da dosyaya ibraz edilmediğini, tarafların imar revizyonunu ön görerek anlaşma imzaladıklarını, bu hususun bilirkişi raporu ve tanık beyanlarında da belirtildiğini bildirmiş ve ilk derece mahkemesince verilen kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile "Dosya içeriği, toplanan deliller, kararda yazılı gerektirici nedenler, istinaf talep dilekçesi içeriği değerlendirilerek yapılan inceleme sonucu; taraflar arasında resmi şekle uygun olarak düzenlenmiş arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, sözleşme ile ardışık yevmiye numaralı vekaletname düzenlenmiş olduğu, buna rağmen davalının ruhsat alınması için gerekli başvuruları yapmadığı gibi imar revizyonu için ayrıca bir yetkiye ihtiyaç var ise bu konuda davacıyı yöntemince temerrüde düşürmediği, davaya cevapları sırasında bütün evrakları hazır biçimde ruhsat başvurusu için imar revizyonunu beklediğini beyan eden ve vekaletname verilmediğine dair bir savunma ileri sürmeyen davalının, bilirkişi raporuna beyanı sırasında savunmasını genişleterek vekaletname verilmediğine ilişkin ileri sürdüğü savunmasına mahkemece itibar edilmemesinde bir usulsüzlük bulunmadığı, sözleşme tarihi itibariyle 2 kat olan imar izninin dava ve hatta karar tarihi itibariyle de halen daha 4 kata revize edilmediği" gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili, istinaf dilekçesinde belirtilen gerekçelerle kararı temyiz etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Dava, eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 470 ve devamı maddeleri

3. Değerlendirme

1.Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.Bölge Adliye Mahkemesince verilen karar, istinaf dilekçesinde de belirtilen gerekçelerle davalı vekili tarafından temyiz edilmiş ise de, ilk derece mahkemesi ve istinaf mahkemesi kararında gösterilen ve yukarıda belirtilen değerlendirmeler usul ve yasaya uygun olduğundan davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

3.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalı vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı onama harcının temyiz eden davalıdan alınmasına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,21.09.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.