Esas No: 2024/860
Karar No: 2025/1889
Karar Tarihi: 20.03.2025

Danıştay 4. Daire Başkanlığı         2024/860 E.  ,  2025/1889 K.


"İçtihat Metni"
               T.C.
D A N I Ş T A Y
 DÖRDÜNCÜ DAİRE  
Esas     No : 2024/860
Karar	No : 2025/1889                                                                   
TEMYİZ EDEN (DAVALI)	: ... Belediye Başkanlığı
VEKİLİ	: Av. ...
MÜDAHİL (DAVALI YANINDA): ...
VEKİLİ	: Av. ...
KARŞI TARAF (DAVACI)	: ...
İSTEMİN KONUSU	: ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin  ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir. 
YARGILAMA SÜRECİ	:
Dava konusu istem: Davacı tarafından ikamet ettiği sitenin ortak alanında yer alan market için verilen 07/01/2021 tarihli işyeri açma ve çalışma ruhsatının iptali istenilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ... İdare Mahkemesince verilen ... tarih ve E:...,  K:... sayılı kararda; dava konusu edilen ve site yönetimi tarafından kiraya verilen alanın ana taşınmazın ortak yeri olduğu, söz konusu taşınmazın kiralanması konusunda ana taşınmazdaki tüm kat maliklerince ve oybirliğiyle alınmış bir kararın bulunmadığı dikkate alındığında, kira sözleşmesinin Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 45. maddesine aykırı olduğu, dolayısıyla işyeri açma ve çalışma ruhsatı verilirken kat mülkiyeti ile ilgili düzenlemelere aykırı davranıldığı gerekçesiyle dava konusu işlemin iptaline karar verilmiştir.
Bölge İdare Mahkemesi kararının özeti: Bölge İdare Mahkemesince; tapu kütüğünde mesken olarak görünen bağımsız bölümde market niteliğinde ticari faaliyet yürütmek üzere işyeri açma ve çalışma ruhsatı verilmesi için aynı site yönetimi içerisinde yer alan bağımsız bölüm maliklerinin tümünün onayı gerekirken, davalı idarece market ruhsatı verilen bağımsız bölümün tapuda işyeri olarak göründüğünden kat maliklerinden muvafakat istenilmesi zorunluluğu bulunmadığı kabul edilmek suretiyle işyeri açma ve çalışma ruhsatı düzenlendiği, bu nedenle işlemde hukuka uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmıştır, Belirtilen bu gerekçe ile istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir. 
TEMYİZ EDENİN İDDİALARI	 : Davalı idare tarafından, taşınmazın tapu kütüğünde mesken olarak görünmediği, İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik'in Ek-1. maddesinde iş yeri açma ve çalışma ruhsatlarının verilmesi sırasında istenilecek belgeler arasında kat maliklerinin oy birliği ile alınmış karar olacağına ilişkin hüküm bulunmadığı ileri sürülmektedir.
KARŞI TARAFIN SAVUNMASI	:  Cevap verilmemiştir.
TETKİK HÂKİMİ	: ...
DÜŞÜNCESİ	: Temyiz isteminin kabulü gerektiği düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Dördüncü Dairesince, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE	:
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24. maddesinde, "Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmıyan muayenehaneler bu hükmün dışındadır. 
Ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oy birliği ile vereceği kararla açılabilir (...)" hükmü, 
İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik'in 5. maddesinin (b) bendinde, "634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamına giren gayrimenkullerin, tapu kütüğünde mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve benzeri eğlence ve toplantı yerleri; fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri; imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi işyerlerinin açılması hususunda kat maliklerinin oy birliği ile karar alması (...)"  hükmüne yer verilmiştir. 
 Yukarıda belirtilen düzenlemelere paralel olarak, 04/05/2011 tarihli Nevbahar Botanik 2 Sitesinin Yönetim planının 9. maddesinde,  kat malikleri kütüğünde mesken iş yeri veya ticari yer olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde hiçbir şekilde hastane, dispanser, klinik, poliklinik  veya ecza laboratuvarı müesseseler kuramayacakları gibi  kat malikleri kütüğünde mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerde kat malikleri kurulunca oy birliği ile karar verilmedikçe; sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve benzeri eğlence yerleri ile fırın, lokanta, pastane gibi  beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri gibi yerler açılamayacağı ile site içerisinde yer alan kafeteryada toplantılar tertip edilemeyeceği belirtilmiştir.
Dava dosyasının incelenmesinden, davacı tarafından ikamet ettiği Ankara ili, Yenimahalle ilçesi, ... Mahallesi, ... Caddede yer alan ... Sitesinin ortak alanında yer alan taşınmazda  ... adına market faaliyet konulu 07/01/2021 tarihli  işyeri açma ve çalışma ruhsatının düzenlendiğini öğrenmesi üzerine, söz konusu ruhsatın iptali istemiyle bakılan davanın açıldığı, dava devam ederken iş yerinin devredilmiş olması nedeniyle, İfakat Kaymaz adına 15/09/2021 tarihli market konulu işyeri açma ve çalışma ruhsatı düzenlendiği anlaşılmıştır.      
Uyuşmazlıkta, dosyada yer alan Yenimahalle Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğünün  18/07/2023 tarihli ara karar cevabında, taşınmazın 2013 yılında kat mülkiyetine geçtiği, 390 adet bağımsız bölüm oluşturulduğu ve site yönetim planının beyanlar hanesine işlendiği,  26/06/2021 tarihli ... Sitesi Genel Kurulunda alınan karar uyarınca site ortak alanında kalan taşınmazın market olarak kullanılmasına genel kurulca onay verildiği, kira sözleşmesi yapmaya, feshetmeye, market işletmecisinin değişmesi halinde muvafakat vermeye site yönetimine yetki verildiği görülmüştür.
Bu durumda, ... adına düzenlenen ve dava açıldıktan sonra müdahile devredilen market konulu işyeri açma ve çalışma ruhsatlı iş yerinin, site yönetim planında kafeterya olarak isimlendirilen ve sitenin ortak alanında yer alan taşınmazda yer aldığı, site genel kurulunca site yönetimine kira sözleşmesi yapması konusunda yetki verildiği, bu yetkiye istinaden müdahille kira sözleşmesi yapıldığı hususları birlikte dikkate alındığında, davacının işyeri açma ve çalışma ruhsatının iptaline ilişkin idare dava dairesi kararında hukuki isabet bulunmamaktadır. 
KARAR SONUCU	:
            Açıklanan nedenlerle;
1.	Temyiz isteminin kabulüne,
2.	Temyize konu ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının  BOZULMASINA,
3.	Yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın İdare Dava Dairesine gönderilmesine, 20/03/2025 tarihinde oybirliğiyle kesin olarak karar verildi.