Esas No: 2022/2186
Karar No: 2023/3100
Karar Tarihi: 03.10.2023

**6. Hukuk Dairesi         2022/2186 E.  ,  2023/3100 K.**

**"İçtihat Metni"**

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2021/1197 E., 2022/130 K.

DAVA TARİHİ : 06.03.2020

HÜKÜM/KARAR : Esastan Red

İLK DERECE MAHKEMESİ : Konya 4. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2020/181 E., 2021/345 K.

Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi ve tapu iptal tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalılar ... ve ... vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar ... ve ... vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; Konya İli Karatay İlçesi Emirgazi Mahallesi 32572 Ada 2 Parsel sayılı taşınmaza ilişkin taraflar arasında kat karşılığı yapım sözleşmesi imzalandığını, söz konusu sözleşmeye konu edilen taşınmazın avans niteliğinde devredildiğini, davalı müteahhidin taşınmaza hiçbir işlem yapmadan üçüncü kişilere devrettiğini, müvekkillerinin sözleşme gereğince edimlerini yerine getirmesine rağmen davalı müteahhidin sözleşmeye aykırı davranarak edimlerini yerine getirmediği gibi 28 ay geçmesine rağmen inşaata başlamadığını ileri sürerek, dava konusu taşınmaza ilişkin taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin geçmişe etkili olarak feshi ile taşınmazın tapusunun iptali ile müvekkiller adına tapuya tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin arsa satın aldığını, diğer davalı şirketi tanımadığı gibi taraflar arasındaki sözleşmeyi de bilmediğini, davacıların kötü niyetli olup diğer davalı müteahhitle danışıklı olarak bu davayı açtıklarını, davacılardan ..., Büşra Karakuş ve ...'in davalı şirket ile imzaladıkları bir sözleşmenin dava dilekçesinde bulunmadığını, sözleşmelerin şekil şartlarına aykırı olduğunu, tüm paydaşların da kabulüne bağlı olduğunu davacılar dışında da arsa sahiplerinin bulunduğunu, müvekkilinin iyi niyetli olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

2.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; basiretli bir alıcı gibi araştırıp iyi niyetli üçüncü kişi olarak arsa satın aldığını, bağımsız bölüm ya da daire satın almadığını, inşaata dair bir emare dahi bulunmadığını, davacılardan bir kısmıyla tapu maliklerinin bir kısmının sözleşmelerinin bulunmadığını, taşınmazın tapu kaydında herhangi bir şerh bulunmadığını, taşınmazı satın aldığını üzerinde herhangi bir inşaat emaresi dahi olmadığını, sözleşmelerin geçersiz olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

Diğer davalı yüklenici ... Dekorasyon Yapı İnş. Tic. Ltd. Şti. davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı ile davalılardan ... Ltd. ŞTi arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğu, ihtilafın davacı tarafından akdin feshedilmesinin hukuka uygun olup olmadığı konusunda olduğu mahkememizce tespit edilmiş, ihtilaf ile ilgili delillerin değerlendirilmesi konusunda mahkememizin yetkili ve görevli olduğu kanaatiyle davanın esası yönünden deliller toplanarak yapılan incelemede; davacının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığı ve Konya ili Karatay ilçesi Emirgazi Mah. 32572 ada 2 parsel sayılı taşınmazı davalı şirkete devrettiği, mülkiyetin devrinin davacı ile davalı şirket arasında yapılan kat karşılığı inşaat yapım ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanılarak yapıldığı, bunda tereddüdün bulunmadığının açık olduğu, Mahkememizce davaya konu taşınmazın mevcut hali bilirkişi marifeti ile tespit edildiği, alınan raporda ve mahkememizce yapılan gözlemde yapının teslim edilmediği gibi taşınmaz üzerinde herhangi bir inşaat çalışmasının olmadığı, davalı yüklenicilerin temerrüde düştükleri, sözleşme tarihi ile dava tarihi arasında geçen uzun sürede davalı tarafın taahhütlerini yerine getirmediği ve yerine getirmek için de herhangi bir faaliyette bulunmadığının anlaşıldığı, TMK'nın 692. maddesi gereğince, paylı taşınmaz malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi olağanüstü tasarruflardan sayıldığından, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlı olduğu, öncelikle sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesinin zorunlu olduğu, somut olayda, dava konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın davacı ve sözleşmeyi imzalayan arsa malikleri dışında başka paydaşlarının da bulunduğu, (Karatay Belediyesi ) davalı yüklenici tarafından taşınmazın tüm paydaşları ile sözleşme imzalandığı ya da sözleşmeye onay verdikleri hususunun savunulmadığının anlaşıldığı, bu sebeple sözleşmenin geçersiz hale geldiği, bu durumda mahkemece, feshin ancak geçerli bir sözleşme için söz konusu olabileceği, bu şekilde açılmış bir davada “Çoğun içinde az da vardır.” kuralı gözetilerek, sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar verilmesi gerektiği kanaatine ulaşıldığı ve geçersiz sözleşme gereğince davacıların verdiklerini alabileceklerinden diğer davalıların avans niteliğinde devredilen taşınmazları satın aldıklarından dolayı iyi niyet iddiası dinlenemeyeceğinden davacının tapu iptali tescil talebinin de kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar ... ve ... vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1.Davalı ... vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; müvekkilinin yatırım amacıyla yükleniciden daire satın alan değil arsa satın aldığını, taraf teşkili sağlanmadan karar verildiğini, davacıların bir kısmının ... Yapı Dekorasyon Yapı İnş. Tic. Ltd. Şti. Abdulbaki Temiz ile sözleşme imzaladığını, geçerli bir sözleşmenin bulunmadığını arsa sahiplerinden ..., Rümeysa Kaplan ve Karatay Belediyesinin davalı firma ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamadıklarını, bu şahısların dava açmadığını, davacılardan ..., Büşra Karakuş ve ...'in de davalı firmayla sözleşme imzalamadığını, mahkemenin hem sözleşmenin geçersizliğine karar verip hem de avans olarak devredildiği kabul edilen hisselere ilişkin karar verdiğini belirterek, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir.

2.Davalı ... vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; müvekkilinin inşaat halinde bağımsız bölüm satın almadığını arsa satın aldığını iyi niyetli olduğunu, taraflar arasındaki sözleşmeyi bilmediğini, taşınmaz üzerinde herhangi bir yapının da bulunmadığını, tapu siciline ... ilkesi kapsamında ileri sürülen sözleşmenin de şerh edilmediğini, davacıların kötü niyetli olduğunu davalı müteahhitle danışıklı olarak bu davayı ikame ettiklerini, tüm hacizlerin satın alanlar tarafından ödendikten sonra davacıların bu davayı ikame ettiğini, arsa sahiplerinden ...'ın da buna ilişkin açıklamalarda bulunduğunu, aradan uzunca bir süre geçtikten sonra eldeki davanın ikame edildiğini, sözleşmelerin geçerli olmadığını, davacıların varsa bir zararını müteahhitleri şirketten isteyebileceğini, mahkeme kararında yargılama gideri ve harç olarak aleyhlerine hükmedilen 52.314,00 TL giderin de fahiş olduğunu belirtere, vekalet ücreti ilam harçları ve yargılama giderlerinin de kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında "Dava; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshiyle tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Davacılar ile davalı şirket arasında imzalanan adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri uyarınca, davacıların toplam 310171/546345 payı davalı yükleniciye devrettikleri, davalı yüklenici devredilen 206771/546335 payın davalı ... tarafından, 1034,00 / 546345 payın ise davalı ... tarafından satın alındığı halen onlar adına kayıtlı olduğu anlaşılmıştır. Türk Medeni Kanunun 692. Maddesi uyarınca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tüm paydaşlarla yapılması zorunlu olup aksi halde sözleşmeler geçersizdir. Dava konusu taşınmazda davacılar dışındaki paydaşlarla yapılmış sözleşme olmadığından davacıların yaptığı sözleşmelerde geçersizdir. Geçersiz sözleşme dolaysıyla yapılan tesciller de yolsuz tescil olup, tapuyu daha sonra devralan davalılarında iyiniyet iddiasında bulunması mümkün olmadığından ilk derece mahkemesinin davanın kabulüne yönelik kararı usul ve yasaya uygundur.

Öte yandan dava konusu payın değeri 3.101,71x 950,00 TL = 2.946.624,50TL olup, bu değer üzerinden alınması gereken binde 68,31 oranındaki karar ve ilam harcı miktarı 201.283,27 TL'dir. Bu miktarın dörtte biri olan 50.321,55 TL'si davacı tarafından peşin olarak yargılama sırasında yatırılmış olup, davalı aleyhine hükmedilen 52.314,00 TL yargılama giderinin 50858,25 TL'si davacılar tarafından başlangıçta yatırılan başvurma harcı, nispi harç, tedbir harcıyla keşif harcı ve yargılama sırasında tamamlanan 49.980.00 TL'lik tamamlama harcı olup kalan tutarda posta ve bilirkişi gideridir. Dava değeri olan 2.946.624,50 TL üzerinden AAÜT'nin 13. Maddesine göre hesaplanarak hüküm altına alınması gereken vekalet ücreti 116.864,00 TL'dir. Aslında vekalet ücretinin her bir davalı yönünden kendisine isabet eden payın bedeli üzerinden oranlanması ve davacılar aleyhine ayrı ayrı vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken, toplam bedel üzerinden oranlanarak daha aza hükmedilmesi doğru olmamış ise de, davacıların bu hususta istinaf itirazı bulunmadığından bu durumda davalılar lehinedir. Bu itibarla davalı ...'ın bu yöne ilişkin istinaf itirazı da yerinde değildir." gerekçesiyle istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili ve ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalılar vekili istinaf dilekçelerinde belirttikleri itirazlarını temyiz dilekçelerinde de yinelemişlerdir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun (6100 sayılı Kanun) 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı TBK 470-486 maddeleri.

3. Değerlendirme

1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davacılar arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında imzalanan sözleşme içeriğindeki taşınmazın malikleri tapu kaydından incelendiğinde Karatay Belediyesi'nin de hisseli malik olduğu ancak davalı yüklenici ile herhangi bir arsa payı karşılığı sözleşmesi imzalamadığı ya da davacılar tarafından kararlaştırılan sözleşmelere muvafakat vermediği, geçerli bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden bahsedilebilmesi için bütün maliklerinin imzasının bulunması gerektiği, şayet bütün malikler tarafından imzalanmış sözleşme yoksa geçerli bir sözleşmeden bahsedilemeyeceği, her ne kadar davacılar tarafından sözleşmedeki edimler yerine getirilmediğinden feshi istenmiş ise de; zaten feshi istenen sözleşmenin geçerli olmadığı ve "çoğun içinde az da vardır" ilkesi gereği fesih talebinin geçersizliği de kapsayacağından sözleşmenin feshi yerine geçersizliğinin tespitine karar verilmesi ve avans niteliğinde yükleniciye devredilen tapuların iptal ve tesciline karar verilmesinde hukuka aykırılık bulunmadığı, geçerli olmayan sözleşmeye dayalı olarak yükleniciye avans niteliğinde devredilen taşınmazları alan kişilerin iyiniyetinin dinlenilemeyeceği gerekçesinin de hukuka uygun olduğu anlaşıldığından davalı ... ve Fatih vekillerince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

03/10/2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.