Esas No: 2023/5827
Karar No: 2024/7366
Karar Tarihi: 16.12.2024

Danıştay 4. Daire Başkanlığı         2023/5827 E.  ,  2024/7366 K.


"İçtihat Metni"
               T.C.
D A N I Ş T A Y
 DÖRDÜNCÜ DAİRE  
Esas     No : 2023/5827
Karar	No : 2024/7366                                                                       
TEMYİZ EDEN TARAFLAR	: 
1- (DAVACI) ... Turizm Yatırımları Anonim Şirketi	 
	        VEKİLİ	:  Av. ...
	  2- (DAVALI) ... Valiliği	 
	       VEKİLİ :  Av. ...
 
İSTEMİN KONUSU	: ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının taraflarca aleyhlerine olan hüküm fıkralarının bozulması istenilmektedir.  
YARGILAMA SÜRECİ	:
Dava konusu istem: İstanbul İli, Sarıyer İlçesi, ... Mahallesi, ... Mevkiinde bulunan ... ada, ... parsel sayılı ve tamamı Hazineye ait 409.640,00 m² yüzölçümlü taşınmazın, 552,00 m²'si üzerinde bahçe (iskele+bahçe) yapılmak suretiyle fuzulen işgal edildiğinden bahisle 29/07/2012-28/07/2017 tarihleri arasındaki dönem için 613.760,48-TL ecrimisil tahakkuk ettirilmesine ilişkin ... tarih ve ... sayılı ecrimisil ihbarnamesinin iptali istenilmiştir. 
İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ... İdare Mahkemesince verilen  ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararda; Mahkemece ecrimisil ihbarnamesine konu taşınmaz mahallinde gerçekleştirilen keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen bilirkişi raporunda; "dava konusu işlemde belirtilen taşınmazın 21/04/1961 tarihinde Hazine adına tescil edildiğinden bahisle 552 m²'nin davacının tasarrufunda olması ve yaz sezonunda değişik amaçlı kullanılmasının olanaklı olması nedeniyle taşınmazın ecrimisil gerektireceği, 2012 yılı için 1 m² ecrimisil bedelinin 60,00 TL/m² olarak belirlendiği, bu değerin emlak vergisine esas değerin % 3 ünden fazla olduğu, taşınmazın 2012 yılı ecrimisil bedelinin  ise 552 x 60  TL/m² = 33.120,00 TL olarak hesaplandığı, bu değer baz değer olarak alınmak ve "Yeniden Değerleme Oranı" artış oranlarından yararlanmak suretiyle ecrimisil talep edilen 29/07/2012-28/07/2017 tarihleri arasındaki dönem için toplam ecrimisil bedelinin 199,398,54 TL olarak belirlendiği, idarece belirlenen tutar ile arasındaki farkın nedeninin, idarece davaya konu taşınmazın mevcut kullanım durumunun değerlendirilmemesinden, fahiş ecrimisil tespitinden ve hesaplamada YDO artış oranları endeksi uygulamasından kaynaklandığı" belirtildiğinden, dosyadaki bilgi ve belgelerle Bilirkişi Raporu'nda yer verilen tespitler gözönünde bulundurulduğunda, dava konusu, 29/07/2012-28/07/2017 tarihleri arası dönem yönünden 613.760,48-TL ecrimisil tahakkuk ettirilmesine ilişkin ecrimisil ihbarnamesinin 199.398,54-TL'lik kısmında hukuka aykırılık, bu tutarı aşan 414.361,94-TL'lik kısmında ise hukuka uyarlılık bulunmadığı sonucuna varılmıştır. Belirtilen gerekçelerle  dava konusu işlemin kısmen iptaline,  davanın kısmen reddine karar verilmiştir.
Bölge İdare Mahkemesi kararının özeti: İdare Dava Dairesince; istinaf başvurularına konu İdare Mahkemesi kararının usul ve hukuka uygun olduğu ve taraflarca ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği belirtilerek 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurularının reddine karar verilmiştir. 
TEMYİZ EDEN DAVACININ İDDİALARI: Ecrimisil alacağının zamanaşımına uğradığından bahisle dava konusu işlemin iptali gerektiği, fuzuli işgalin söz konusu olmadığı, bilirkişi raporunda ifade edilen denize girme şeklinde kullanılabileceği yönündeki tespitin hatalı olduğu, bu rapora dayanılarak verilen kararın redde ilişkin kısmının da bozulması gerektiği ileri sürülmektedir.
TEMYİZ EDEN DAVALININ İDDİALARI: Dava konusu işlemde belirtilen ecrimisil bedelinin, 295 ada, 1 sayılı komşu parseldeki 60 m2'lik taşınmazın kira bedelinin emsal alınarak belirlendiği, anılan taşınmazın 2011 yılı kira birim m2 bedeli olan 175 TL'nin ÜFE verilerine göre güncellenerek uyarlanması suretiyle 2012 yılı birim bedelinin tespit edildiği, ayrıca 2012 yılı birim bedeli belirlenirken emlak vergisine esas asgari değerin %3'nün altında kalmamasına dikkat edildiği, 2014 yılı emlak vergisine esas asgari değer güncellendiğinden bilirkişilerce yapılan birim bedeli tespitinin bu yıldan sonraki yıllarda bu değerin altında kaldığı, bu sebeple daha düşük hesaplama yapıldığı, hükme esas alınan bu hesaplamanın ise hatalı olduğu belirtilerek temyize konu kararın iptale ilişkin kısmının bozulması gerektiği ileri sürülmektedir.
KARŞI TARAFIN SAVUNMASI: Taraflarca cevap verilmemiştir. 
TETKİK HÂKİMİ                                       : ...
DÜŞÜNCESİ	: Davacının temyiz isteminin reddi ile temyize konu kararın redde ilişkin kısmının onanması, davalının temyiz isteminin kabulü ile temyize konu kararın iptale ilişkin kısmının bozulması gerektiği düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
	Karar veren Danıştay Dördüncü Dairesince, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE	:
	Davacının temyiz istemi yönünden yapılan değerlendirme;
	Bölge idare mahkemelerinin nihai kararlarının temyizen bozulması, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 49. Maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.
	Temyiz incelemesi yapılan karar usul ve hukuka uygun olup, dilekçede ileri sürülen temyiz nedenleri kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.	
 	Davalı idarenin temyiz istemi yönünden yapılan değerlendirme;
 	 2886 sayılı Devlet İhale Kanunun 75/1. maddesinde: "Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malları, özel bütçeli idarelerin mülkiyetinde bulunan taşınmaz mallar ve Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmaz malların, gerçek ve tüzelkişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden bu kanunun 9 uncu maddesindeki yerlerden sorulmak suretiyle, idareden taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı üç kişiden oluşan komisyonca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilecek ecrimisil istenir. Ecrimisil talep edilebilmesi için, idarelerin işgalden dolayı bir zarara uğramış olması gerekmez ve fuzuli şagildin kusuru aranmaz." hükmüne yer verilmiştir.	
	Hazine Taşınmazların İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 85/2. maddesinde; "Ecrimisilin tespit ve takdirinde; İdarenin zarara uğrayıp uğramadığına ve işgalcinin kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın, taşınmazın işgalci tarafından kullanım şekli, fiili ve hukuki durumu ile işgalden dolayı varsa elde ettiği gelir, aynı yer ve mahalde bulunan emsal nitelikteki taşınmazlar için oluşmuş kira bedelleri veya ecrimisilller, varsa bunlara ilişkin kesinleşmiş yargı kararları, ilgisine göre belediye, ticaret odası, sanayi odası, ziraat odası,borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulmak suretiyle edinilecek bilgiler ile taşınmazın değerini etkileyecek tüm unsarlar göz önünde bulundurulur." hükmüne yer verilmiştir.
	336 sıra nolu Milli Emlak Genel Tebliği 5/3. maddesinde: "Hazine taşınmazlarının gerçek veya tüzel kişilerce işgale uğradığının tespit edilmesi halinde; tespit tarihinden itibaren onbeş gün içinde taşınmaz tespit tutanağına dayanılarak bedel tespit komisyonunca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere, tarımsal amaçlı kullanımlar ile belediye ve mücavir alan sınırları dışında gelir getirice unsur taşımayan kullanımlar için taşınmazın emlak vergisine esas asgari değerinin yüzde birbuçuğundan; belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve planlı alanlarda tarım dışı kullanımlar için ise taşınmazın emlak vergisine esas asgari değerinin yüzde üçünden az olmamak üzere ecrimisil tespit ve takdir edilir." hükmüne yer verilmiştir.
	2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 31. maddesi ile "bilirkişi" konusunda atıfta bulunan 6100 sayılı Kanun'un 266. maddesinde, "Mahkeme, çözümü hukuk dışında özel veya teknik bilgiyi gerektiren hallerde, taraflardan birinin talebi üzerine yahut kendiliğinden, bilirkişinin oy ve görüşünün alınmasına karar verir..." hükmü yer almaktadır.
      6100 sayılı Kanunun 282. maddesinde; "Hakim, bilirkişinin oy ve görüşünü diğer delillerle birlikte serbestçe değerlendirir." hükmü yer aldığından; sunulan bilirkişi raporunun hükme esas alınabilecek yeterlilikte olmaması veya taraflarca yapılan itirazları karşılamaması halinde bilirkişilerden ek rapor istenilebileceği veya yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılabileceği gibi verilen rapor dikkate alınmadan uyuşmazlığın çözümüne engel bir düzenlemenin de bulunmadığı açıktır.
Dosyanın incelenmesinden, davalı idarece dava konusu işlemde belirtilen ecrimisil bedeli belirlenirken ecrimisile konu taşınmaz ile aynı mahallede ve aynı konumda bulunan Sarıyer ilçesi, ... Mahallesi,  ... ada, ... parsel sayılı taşınmazın önünde deniz yönünde bulunan Hazineye ait 60 m²'lik  beton zemin alanlı taşınmazın yalı bahçesi olarak kullanılmak üzere özel şahsa kiralanmasına ilişkin 25/04/2011 tarihli kira sözleşmesine esas birim m² kira bedelinin esas alındığı ve 2011 yılına ait kira bedelinin yıllar itibarıyla ÜFE artış oranında güncellenmesi suretiyle 2012 yılı için:190-TL/m², 2013 yılı için 200-TL/m²,  2014 yılı için 210-TL/m², 2015 yılı için 231-TL/m², 2016 yılı için 243-TL/m², 2017 yılı için 255-TL/m² olarak tespit edildiği; İdare Mahkemesi kararına esas alınan bilirkişi raporunda ise, idarece emsal alınan taşınmazın kira bedelinin yüksek bulunduğunun belirtildiği, ancak sebebinin açıklanmadığı, taşınmazın 2012 yılı  emlak vergisine esas asgari değerinin %3'ü olan 54,96-TL nin düşük olduğu belirtildikten sonra başka dava dosyalarında yapılan bilirkişi incelemelerinde belirlenen emsal değerlerden sözedilerek, 2012 yılı için ecrimisil birim bedelinin 60,00-TL/m² olarak belirlendiği ve bu değere yeniden değerleme oranları uygulanmak suretiyle 2013 yılı için 64,68TL/m², 2014 yılı için 67,22 TL/m², 2015 yılı için74,02TL/m², 2016 yılı için 78,15 TL/m², 2017 yılı için ise 81,14 TL/m² tespit edilip dava konusu işlemde belirtilen dönem için toplam 199.398,54-TL ecrimisil bedeli hesaplandığı, bu yıllara ilişkin dava konusu işlemde belirtilen taşınmazın cephesinin bulunduğu Köybaşı Caddesinin emlak vergisine esas asgari birim değerinin %3'ünün; 2012 yılı için 54,96TL/m², 2013 yılı için 59,25TL/m², 2014 yılı için 90,00 TL/m², 2015 yılı için 94,55TL/m², 2016 yılı için 97,19 TL/m², 2017 yılı için ise 100,91 TL/m² olduğu, ancak bilirkişi kurulunca 2014, 2015, 2016 ve 2017 yılları için  esas alınan ecrimisil m² birim değerlerinin ilgili yılların emlak vergi değerinin %3'ünden düşük olmasına rağmen raporda bu yılların  emlak vergi değerleri ile ilgili bir değerlendirme yapılmadığı anlaşılmıştır.
 İşgal nedeniyle alınan bir tazminat olan ecrimisilin tutarının hesaplanmasında öncelikle taşınmazın mevkii, kullanım şekli, elde edilen gelir, altyapı, ulaşım kolaylığı, varsa önceki dönem kira ve emsal ecrimisil bedelleri gibi tüm faktörlerin etkili olduğu,  ayrıca 336 sıra nolu Milli Emlak Genel Tebliği'nin 5. maddesinin 3. fıkrasında yer alan belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve planlı alanlarda tarım dışı kullanımlar için taşınmazın emlak vergisine esas asgari değerinin % 3'ünden az olmamak üzere ecrimisil tespit ve takdir edileceği kuralı ile tespit edilecek bedelin alt sınırının belirlendiği kuşkusuzdur. 
Bu nedenle, ecrimisil bedelinin takdirinde sözü edilen alt sınırın altında kalmamak üzere, öncelikle taşınmazın mevkii, kullanım şekli, elde edilen gelir, altyapı, ulaşım kolaylığı, varsa önceki dönem kira ve emsal ecrimisil bedellerinin esas alınması gerektiği açıktır.
 	Bu durumda, dava konusu taşınmaza en yakın özellikleri taşıyan, benzer amaçla (ticari) kullanılan, emsal oluşturabilecek yerlerin kira bedeli (bakılan davada idarece belirtilen emsal) ve varsa önceki dönem ecrimisil bedelleri, ticari  sirkülasyon, kullanımın amacı, şekli ve niteliği itibariyle civardaki emsalleri, taşınmazın konumu, mevkii, metrekare değeri, çevre koşulları ve davacının taşınmazın işgali ile elde ettiği yarar ve 336 Sıra No'lu Milli Emlak Genel Tebliği'nin 5/3. maddesi ile varsa kesinleşen idari yargı kararları da gözetilmek suretiyle düzenlenecek ek rapor veya gerekirse yeni bir bilirkişi raporu aldırılmak suretiyle bir karar verilmesi gerekirken, idarece sunulan emsal niteliğindeki kira sözleşmesi gözetilmeden düzenlenen, diğer yandan davalı idarece tespit edilen bedelin yüksek olduğu yolundaki görüşü somut veriye dayanmayan ve 2012 yılı dışındaki yılların emlak vergisine esas asgari değerleri konusunda eksik incelemeye dayalı bilirkişi raporu hükme esas alınabilecek yeterlilikte olmadığı halde anılan bilirkişi raporuna dayanılarak verilen temyize konu kararın iptale ilişkin kısmında hukuki isabet bulunmamaktadır. 
KARAR SONUCU	:
	Açıklanan nedenlerle;
	1.	Davacının temyiz isteminin reddine, davalı idarenin temyiz isteminin kabulüne,
	2.	Temyize konu ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının, davanın reddine ilişkin kısmının ONANMASINA,
3. Anılan İdari Dava Dairesi kararının dava konusu işlemin iptaline ilişkin kısmının BOZULMASINA,
4. Bozulan kısım hakkında yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın İdare Dava Dairesine gönderilmesine, 02/12/2024  tarihinde oybirliğiyle kesin olarak karar verildi.