Esas No: 2020/2745
Karar No: 2020/6916
Karar Tarihi: 05.11.2020

**14. Hukuk Dairesi         2020/2745 E.  ,  2020/6916 K.**

**"İçtihat Metni"**

14. Hukuk Dairesi

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

.

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 28.01.2010 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 06.06.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili ve bir kısım dahili davalılar tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili, davalılar Bekir, Ali, Şefika, İsa, Erdal, Serdal, Seçkin, Gamze ile diğer davalılar ....,.... murisi ...ile davalı ... ve dahili davalı ...'ın murisi ...'in, Adana 10. Noterliğince düzenlenen 26.01.2006 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile 21 adet (ifraz neticesinde 28 adet) taşınmazdaki bilumum muris ve murisi evvellerinden ırsen ve teselsülen intikal eden veya edecek olan tüm miras hak ve hisselerinin tamamını müvekkili davacıya 35.000,00 TL bedelle satmayı vadettiğini, satış bedelinin nakden ve peşinen ödendiğini, ancak tapuların halen devredilmediğini ileri sürerek dava konusu taşınmazlarda, davalılar adına kayıtlı payların iptali ile müvekkili davacı adına tescilini talep ve dava etmiş; yargılama sırasında da İsa oğlu ... mirasçılarının tamamı davaya dahil edilmiştir.

Davalılar ..., ... ve ... davayı kabul etmiş; dahili davalılar ..., ... ve ... davanın reddini savunmuş; diğer davalılar ve dahili davalılar ise davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece, dava konusu 549, 550, 612, 613, 626, 643, 644, 668, 669, 782, 786, 787 ve 851 parsel sayılı 13 adet taşınmazın kanal vasfında olduğu; 463 parsel sayılı taşınmazın Hazine adına kayıtlı olduğu; 548, 551, 614, 645, 788, 852 ve 854 parsel sayılı 7 adet taşınmazın ise 5403 sayılı Kanunun 8/3. maddesi uyarınca miktar itibariyle 20 dönümden az olduğu gerekçesi ile bu taşınmazlar yönünden davanın reddine; 275, 611, 625, 642, 781, 785, 850 ve 853 parsel sayılı 8 adet taşınmaz yönünden davanın kabulü ile davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ve dahili davalı ...'ın taşınmazlardaki paylarının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili ve bir kısım dahili davalılar temyiz etmişlerdir.

I-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya kapsamına göre davacı vekili ile bir kısım dahili davalıların aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiş, bu nedenle reddine karar vermek gerekmiştir.

II-Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vadedilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.

5578 Sayılı Kanunla değiştirilen 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi gereğince bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne sebeple gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda bu arazilerin ifraz edilemeyeceği, payların 3. şahıslara satılamayacağı, devredilemeyeceği hükmü mevcut iken; 5403 Sayılı Kanunun 8. maddesinde 30.04.2014 tarihli ve 6537 sayılı Kanunun 4. maddesi ile yapılan ve 15.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren değişiklikle "Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez. Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz...." şeklinde düzenleme yapıldığından, artık asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altındaki arazilerde de payın üçüncü şahıslara satışı ve devri mümkün hale gelmiştir.

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince;

1-Dava konusu 626, 643, 644, 782, 786, 787 ve 851 parsel sayılı taşınmazlar yönünden temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Her ne kadar mahkemece, belirtilen taşınmazların tapuda kanal vasfıyla kayıtlı olduğu gerekçe gösterilerek davanın reddine karar verilmiş ise de kanal vasfındaki bu taşınmazların, tapuda gerçek kişiler adına kayıtlı olduğundan satış vaadi sözleşmesine konu edilebileceği gözetilmeksizin, anılan taşınmazlar yönünden yanılgılı gerekçeyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Ne var ki, dava konusu 851 parsel sayılı taşınmazda satış vaadine konu paylar tapuda halen vaat borçluların kök murisi İsa oğlu ... adına kayıtlı olup intikal işlemi yapılarak paylı mülkiyete dönüştürülmesine kadar bu paylar üzerinde tescil hükmü kurulması mümkün olmadığından mahkemece, bu taşınmaz yönünden satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunmadığı; dava konusu 626, 643, 644, 782, 786, 787 parsel sayılı taşınmazlarda ise satış vaadi borçlularının ya da murislerinin payının bulunmayıp, satış vaadinde bulunmayan bir kısım davalılar ile murislerinin paylarının bulunduğu anlaşıldığından, bu taşınmazlar yönünden de davaya konu satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak tapu iptali ve tescil talep edilemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçe ile hüküm kurulması doğru görülmemiş ise de davanın reddi sonucu itibariyle doğru olduğundan, dava konusu 626, 643, 644, 782, 786, 787 ve 851 parsel sayılı taşınmazlar yönünden HUMK’un 438/son maddesi gereğince hükmün gerekçesinin düzeltilerek onanmasına karar vermek gerekmiştir.

2- Dava konusu 548, 551, 614, 645, 788, 852 ve 854 parsel sayılı taşınmazlar yönünden temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Her ne kadar mahkemece, belirtilen taşınmazların, 5403 sayılı Kanunun 8/3. maddesi uyarınca miktar itibariyle 20 dönümden az olmaları nedeniyle satış vaadi sözleşmesine konu edilemeyecekleri gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de 5403 sayılı Kanunun 8. maddesinde 30.04.2014 tarihli ve 6537 sayılı Kanunun 4. maddesi ile yapılan ve 15.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren değişiklikle artık asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altındaki arazilerde de payın üçüncü şahıslara satışı ve devri mümkün hale geldiğinden, anılan taşınmazlar yönünden de yanılgılı gerekçeyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Ne var ki, dava konusu 548, 551 ve 614 parsel sayılı taşınmazların tapuda halen vaat borçlularının kök murisi İsa oğlu ... adına tam paylı olarak kayıtlı olduğu, 852 ve 854 parsel sayılı taşınmazlarda da satış vaadine konu payların tapuda halen vaat borçlularının kök murisi İsa oğlu ... adına kayıtlı olup intikal işlemi yapılarak paylı mülkiyete dönüştürülmesine kadar bu taşınmazlar ve paylar üzerinde tescil hükmü kurulması mümkün olmadığından mahkemece, anılan taşınmazlar yönünden satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunmadığı; dava konusu 645 ve 788 parsel sayılı taşınmazlarda ise satış vaadi borçlularının ya da murislerinin payının bulunmayıp, satış vaadinde bulunmayan bir kısım davalılar ile murislerinin paylarının bulunduğu anlaşıldığından, bu taşınmazlar yönünden de davaya konu satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak tapu iptali ve tescil talep edilemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçe ile hüküm kurulması doğru görülmemiş ise de davanın reddi sonucu itibariyle doğru olduğundan, dava konusu 548, 551, 614, 645, 788, 852 ve 854 parsel sayılı taşınmazlar yönünden de HUMK’un 438/son maddesi gereğince hükmün gerekçesinin düzeltilerek onanmasına karar vermek gerekmiştir.

3- Öte yandan mahkemece, dava konusu 275, 611, 625, 642, 781, 785, 850 ve 853 parsel sayılı taşınmazlar yönünden davanın kabulüne karar verilmiş ise de bu taşınmazlardan 275 ve 611 No'lu parsellerin tapuda halen vaat borçlularının kök murisi İsa oğlu ... adına tam paylı olarak kayıtlı olduğu, 850 ve 853 No'lu parsellerde de satış vaadine konu payların tapuda halen vaat borçlularının kök murisi İsa oğlu ... adına kayıtlı olup intikal işlemi yapılarak paylı mülkiyete dönüştürülmesine kadar bu taşınmazlar ve paylar üzerinde tescil hükmü kurulması mümkün olmadığından; dava konusu 625, 642, 781 ve 785 No'lu parsellerde ise satış vaadi borçlularının ya da murislerinin payının bulunmayıp, satış vaadinde bulunmayan bir kısım davalılar ile murislerinin paylarının bulunduğu anlaşılmakla, bu taşınmazlar yönünden de davaya konu satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak tapu iptali ve tescil talep edilemeyeceğinden mahkemece, belirtilen taşınmazlar hakkındaki davanın reddine karar verilmesi gerekirken, kabulüne karar verilerek tapu iptali ve tescil hükmü kurulması doğru görülmemiştir.

4-Dava konusu 549, 550, 612 ve 613 parsel sayılı taşınmazlar yönünden temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Her ne kadar mahkemece, anılan taşınmazların tapuda kanal vasfıyla kayıtlı olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de kanal vasfındaki bu taşınmazların, tapuda gerçek kişiler adına kayıtlı olduğundan satış vaadi sözleşmesine konu edilebileceği gözetilmeksizin, yanılgılı gerekçeyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.

Ancak, 3083 sayılı yasa kapsamında 06.09.2019 tarihinde yapılan toplulaştırma işlemleri sonucunda belirtilen taşınmazların muhtelif parsellere ifraz edilerek tapu kayıtlarının kapatıldığı ve satış vaadi borçlusu olan davalılar ..., ..., ..., ... ile bir kısım davalıların murisleri Semiha Yurt, Fatma (Cengiz) Kümet ve ...'in taşınmazlardaki paylarının yeni oluşan parsellere aktarıldığı anlaşıldığından mahkemece, ifrazen oluşan bu parsellerin güncel tapu kayıtları incelenmek suretiyle adı geçen davalılar ile bir kısım davalıların murislerine ait payların hangi parsellere aktarıldığının tespit edilmesi ve daha sonra satış vaadine konu bu paylara ilişkin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve araştırma ile belirtilen taşınmazlar yönünden davanın reddine karar verilmesi de doğru görülmemiştir.

5-Dava konusu 668 ve 669 parsel sayılı taşınmazlar yönünden temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;

Her ne kadar mahkemece, anılan taşınmazların da tapuda kanal vasfıyla kayıtlı olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de kanal vasfındaki bu taşınmazlar, tapuda gerçek kişiler adına kayıtlı olması nedeniyle satış vaadi sözleşmesine konu edilebileceğinden ve her iki taşınmazda da satış vaadi borçluları olan ..., ..., ... ve ...ile satış vaadi borçlusu olan bir kısım davalıların murisi Fatma (Cengiz) Kümet'in 56/6144'er; yine satış vaadi borçluları olan ...'in 21/6144 ve ...'in 14/6144 payının bulunduğu, belirtilen taşınmazların toplulaştırma işlemine tabi tutulmayıp tapu kayıtlarının halen açık durumda olduğu ve satış vaadi sözleşmesinin bu taşınmazlar yönünden ifa kabiliyetinin bulunduğu anlaşıldığından mahkemece, belirtilen taşınmazlar yönünden davanın kabulüne ve satış vaadi borçluları ile murisleri adına kayıtlı payların iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi de doğru görülmemiştir.

6-Bunun yanı sıra mahkemece, 463 parsel sayılı taşınmazın dava dışı Hazine adına kayıtlı olduğu gerekçe gösterilerek bu taşınmaz yönünden davanın reddine karar verilmiş ise de anılan taşınmazın davacı tarafça davaya konu edilmediği, satış vaadi borçlusu olan davalıların ve murislerinin de taşınmazda payının bulunmadığı anlaşıldığından, dava konusu olmayan 463 parsel sayılı taşınmaz yönünden yazılı şekilde hüküm kurulması da doğru görülmemiş; açıklanan tüm bu nedenlerle hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda (I) Nolu bentte açıklanan nedenlerle davacı vekili ile bir kısım dahili davalıların sair temyiz itirazlarının reddine; (II) Nolu bendin 1. ve 2. maddelerinde açıklanan nedenlerle, bir kısım dahili davalıların temyiz itirazlarının kabulü ile dava konusu 626, 643, 644, 782, 786, 787, 851, 548, 551, 614, 645, 788, 852 ve 854 parsel sayılı taşınmazlar yönünden hükmün gerekçesinin DÜZELTİLMİŞ bu şekli ile ONANMASINA; 3, 4, 5 ve 6. maddelerinde açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin ve bir kısım dahili davalıların temyiz itirazlarının kabulü ile dava konusu 275, 611, 625, 642, 781, 785, 850, 853, 549, 550, 612, 613, 668 ve 669 parsel sayılı taşınmazlar yönünden temyiz olunan hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 05.11.2020 gününde oy birliği ile karar verildi.