Esas No: 2023/13370
Karar No: 2024/4186
Karar Tarihi: 26.06.2024

Danıştay 4. Daire Başkanlığı         2023/13370 E.  ,  2024/4186 K.


"İçtihat Metni"
               T.C.
D A N I Ş T A Y
 DÖRDÜNCÜ DAİRE  
Esas     No : 2023/13370
Karar	No : 2024/4186          
 
TEMYİZ EDEN (DAVALILAR)	: 1- ... Bakanlığı (E-Tebligat)
VEKİLİ	: Av. ...
	  2- ... Başkanlığı  (E-Tebligat)
VEKİLİ	: Av. ...
KARŞI TARAF (DAVACI)	: ...
VEKİLİ	: Av. ...
İSTEMİN KONUSU	: ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin  ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir. 
YARGILAMA SÜRECİ	:
Dava konusu istem: İstanbul İli, Ataşehir İlçesi, ... Mahallesi, ... ada ... parsel sayılı 155,22 m² yüzölçümlü mülkiyeti Hazine'ye ait taşınmazın Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Alt Yapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü ile ... Hizmetleri ve Ticaret A.Ş. arasında imzalanan Protokol uyarınca, taşınmazın işgalcisi olduğu belirtilen davacıya satışının teklif edilmesine ilişkin ... tarih ve ... sayılı işlemin iptali istenilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ... İdare Mahkemesince verilen ... tarih ve E:...,  K:... sayılı kararda; dosyada bulunan bilgi ve belgeler ile yaptırılan keşif sonucunda düzenlenen bilirkişi raporunun birlikte değerlendirilmesinden; bedel tespit raporu uyarınca 07/06/2021 tarihi itibarıyla davacıya satışı teklif edilen arsa değerinin 737.295,00-TL olarak tespit edildiği;  bilirkişi raporunda ise; davaya konu arsanın bedelinin 659,685,00-TL olduğunun belirtildiği görüldüğünden, dava konusu arsanın satış işleminin dayanağı olan bedel tespit raporunda kıymet takdirinin gerçeği yansıtmadığı ve taşınmazın değerinin üstünde bedel belirlendiği anlaşıldığından, bedel tespit raporunda yer alan bedel esas alınarak davacıya satışı teklif edilen işlemde hukuka uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.
Öte yandan;  davacının uyuşmazlık konusu  taşınmaz üzerinde 2981 sayılı Kanun uyarınca hak sahipliği bulunduğuna yönelik iddiasına yönelik olarak ise, söz konusu iddiayı kanıtlayan herhangi bir belgenin davacı tarafından sunulamadığı, ilgili idarelerin kayıtlarında da bu yönde bir bilgi ve belgenin bulunmadığı; bu nedenle davacının  korunması gereken üstün bir hakkının bulunmadığı sonucuna varıldığından, davacının mülkiyet hakkı iddialarına itibar edilemeyeceği sonucuna varılmıştır.
Belirtilen gerekçelerle dava konusu işlemin iptaline karar verilmiştir.
Bölge İdare Mahkemesi kararının özeti: Bölge İdare Mahkemesince; istinaf başvurusuna konu İdare Mahkemesi kararının usul ve hukuka uygun olduğu ve davalı  tarafından ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği belirtilerek 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir.
TEMYİZ EDENLERİN İDDİALARI	 : 1- Davalı ... Bakanlığı tarafından; dava konusu işlemin bildirici mahiyette olduğu, idari davaya konu olabilecek kesin ve yürütülmesi zorunlu bir işlem niteliğinde olmadığı; bilirkişi raporuna yapılan itirazlarının dikkate alınmadığı ileri sürülmektedir.
	2- Davalı ... İdaresi Başkanlığı tarafından; dava konusu taşınmazın mülkiyetin idarelerinde olmadığı, dava açılmadan önce Maliye Hazinesi'ne devredildiği, idarelerinin dava konusu taşınmaz ile bir ilgisinin bulunmadığı, davanın idareleri yönünden husumet nedeniyle reddine karar verilmesi gerektiği ileri sürülmektedir.
KARŞI TARAFIN SAVUNMASI	:  Cevap verilmemiştir.
TETKİK HÂKİMİ	: ...
DÜŞÜNCESİ	: Temyiz istemlerinin kabulü ile temyize konu Bölge İdare Mahkemesi İdare Dava Dairesi kararının bozulması gerektiği düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Dördüncü Dairesince, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE:	
	MADDİ OLAY : 
	Dava konusu taşınmazın da içerisinde yer aldığı İstanbul İli, Ataşehir İlçesi, Örnek, Esatpaşa ve Fetih Mahalleleri sınırları içerisindeki 26 adet taşınmaz, Bakanlık Makamının 20.06.2019 tarih ve 142732 sayılı Olur'uyla “Rezerv Yapı Alanı”  ilan edilmiştir.
	Dava konusu taşınmazın da içerisinde yer aldığı İstanbul ili, Ataşehir ilçesi, Örnek, Esatpaşa ve Fetih Mahalleleri sınırları içerisindeki 26 adet taşınmazı içeren alanda bulunan taşınmazlara ait hak sahipleri, hisse durumları ile kıymet takdirini gösterir liste, Gayrimenkul Değerleme Anonim Şirketi tarafından hazırlanmış ve söz konusu taşınmazların hak sahiplerine satışının yapılması konusunda uygun görüş verilmiştir.
	Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğünün ... tarih ve ... sayılı yazısı ile, İstanbul ili, Ataşehir ilçesi, Örnek, Esatpaşa ve Fetih Mahalleleri sınırları içerisinde yer alan 26 adet taşınmazın, Bakanlık ile ... Hizmetleri ve Ticaret A.Ş. arasında imzalanan ... tarih ve ... sayılı Protokol kapsamında satış işlemlerine başlanılması hususu 2018/8 sayılı Cumhurbaşkanlığı Genelgesi uyarınca uygun görülmüştür. Satış bedellerine itirazlar hakkında TOKİ tarafından hak sahiplerine cevaben yazılan yazılar gönderilmiş, ... tarih ve ... sayılı yazı ile davacı ...'e “Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı Yönetmeliği'nin 25 inci maddesinin 2 inci fıkrasının (e) bendi uyarınca arsa bedelinin tespitinin yapıldığı. söz konusu taşınmazın ilgili kanun hükümleri uyarınca rayiç bedele ilişkin olarak yapılacak bir işlem bulunmadığı” şeklinde cevap verilmiştir.
	 İstanbul İli, Ataşehir İlçesi, ... Mahallesi, ... ada ... parsel sayılı ve 155,22 m² yüzölçümlü mülkiyeti Hazine'ye ait taşınmazın Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Alt Yapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü ile ... Hizmetleri ve Ticaret A.Ş. arasında imzalanan Protokol gereği taşınmazın işgalcisi olduğu belirtilen davacıya 737.295,00-TL taşınmaz bedelinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Merkez Saymanlık banka hesabına  %2+ KDV hizmet bedeli olan 17.400,16-TL'nin ise Emlak Yönetim Hizmetleri ve Ticaret Anonim Şirketi banka hesabına yatırılması durumunda, söz konusu taşınmazın satışının uygun olduğu davacıya bildirilmiştir.
	 Bunun üzerine görülmekte olan dava açılmıştır. 
	İLGİLİ MEVZUAT 
	6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un "Amaç" başlıklı 1.maddesinde; "Bu Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir." hükmüne; "Tanımlar" başlıklı 2. maddesinde "(1) Bu Kanunun uygulanmasında; a) Bakanlık: Çevre ve Şehircilik Bakanlığını, b) İdare: Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeleri, bu sınırlar dışında il özel idarelerini, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerini ve Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyelerini, c) Rezerv yapı alanı: Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen Bakanlıkça belirlenen alanları, ç) Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanı, d) Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı, e) TOKİ: Toplu Konut İdaresi Başkanlığını, ifade eder." hükmüne; "Tasarrufların kısıtlanması" başlıklı 4. maddesinde; "(1) Bakanlık veya uygulamayı yürütmesi hâlinde TOKİ veya İdare, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini iki yıl süre ile geçici olarak durdurabilir. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde imar ve yapılaşma işlemlerinin geçici olarak durdurulması bir yıl daha uzatılabilir. (2) 3 üncü maddenin üçüncü fıkrasında belirtilen taşınmazlar, tahsis ve devir işlemleri sonuçlandırılıncaya kadar satılamaz, kiraya verilemez, tahsis edilemez, ön izne veya irtifak hakkına konu edilemez hükmüne; "Uygulama işlemleri" başlıklı 6. maddesinin 4. fıkrası ve devamında; " (4) Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlar üzerinde yapımı gerçekleştirilen bağımsız bölümlerin bedelleri, gerekli görüldüğünde, proje uygulamalarının yapıldığı illerdeki mevcut ekonomik durum, tabii afetin ortaya çıkardığı durumlar, konut rayiç ve enkaz bedelleri ile uygulama alanındaki kişilerin mal varlığı ve geliri göz önünde bulundurularak Cumhurbaşkanı kararı ile yapım maliyetlerinin/rayiç değerinin altında tespit edilebilir ve sosyal donatı ve altyapı harcamaları uygulama maliyetine dâhil edilmeyebilir. (5) Bakanlık; a) Riskli alanlara, rezerv yapı alanlarına ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmaya, b) Bu alanlarda bulunan taşınmazları satın almaya, ön alım hakkını kullanmaya, bağımsız bölümler de dâhil olmak üzere taşınmazları trampaya, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmaya, c) Aynı alanlara ilişkin taşınmaz mülkiyetini anlaşma sağlanmak kaydı ile menkul değere dönüştürmeye, ç) Kamu ve özel sektör işbirliğine dayanan usuller uygulamaya, kat veya hasılat karşılığı usulleri de dâhil olmak üzere inşaat yapmaya veya yaptırmaya, arsa paylarını belirlemeye, d) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki esaslara göre paylaştırmaya, payları ayırmaya veya birleştirmeye, 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu uyarınca sınırlı ayni hak tesis etmeye, e) (Ek:29/11/2018-7153/23 md.) Hazine mülkiyetinde olup bu Kanun kapsamında Bakanlığa tahsis edilen taşınmazları; Kanun kapsamında Bakanlıkça kamulaştırılan taşınmazları ve yürütülen uygulamalar neticesinde Bakanlık payına düşen taşınmazları, dönüşüm projeleri özel hesabına gelir elde etmek amacıyla kiralamaya ve satmaya, f) (Ek:29/11/2018-7153/23 md.) Bu Kanun kapsamında kullanılmak üzere hazır konut ve işyeri satın almaya ve bunları devretmeye, g) (Ek:29/11/2018-7153/23 md.) Rezerv yapı alanlarında gelir ve hasılat getirecek her türlü uygulama yapmaya, ğ) (Ek:29/11/2018-7153/23 md.)Parselasyon planlarında, gerekli görülmesi hâlinde varsa ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını tamamlamak üzere düzenleme ortaklık payı kesintisi yapmaya, yetkilidir. (Değişik cümle:29/11/2018-7153/23 md.) (ç) bendinde belirtilen uygulamalar, Bakanlığın bağlı, ilgili ve ilişkili kurum, kuruluş ve bunların iştirakleriyle ve 4/1/2002 tarihli ve 4734 sayılı Kamu İhale Kanununa tabi idareler ile iş birliği içinde veya gerçek kişiler ve özel hukuk tüzel kişileri ile özel hukuka tabi anlaşmalar çerçevesinde de yapılabilir. (Ek cümleler:29/11/2018-7153/23 md.) Kanun kapsamında Bakanlığın tasarrufuna geçen taşınmazlardan hak sahiplerine verilecek olanlar dışındaki taşınmazların kiralanması ve satışı 8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerinden istisnadır. Bakanlık, kiralama ve satış işlemlerine ilişkin usul ve esasları belirlemeye yetkilidir. (10/6/2022-7410/26 md.) (b) bendi uyarınca yapılacak satın alma ve trampada; Bakanlıkça yapılan satın alma/trampa teklifinin malikçe kabul edilmesi durumunda yapılan anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve taraflarca imzalanır. Anlaşmaya konu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile satın alma bedelini, malikin kimlik bilgilerini ve taşınmazların tapuda tesciline veya terkinine dair kabul beyanlarını da ihtiva eden bu tutanak malikin ferağ beyanı ve tapuda Hazine adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır. Taşınmazın Hazine adına tescili veya terkini bu tutanağa istinaden tapu müdürlüğünce resen yapılır... ' hükmüne yer verilmiştir.
	25/12/2017 tarih ve 29990 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı Yönetmeliği'nin "Amaç ve kapsam" başlıklı 1. maddesinde "Bu Yönetmeliğin amacı, dönüşüm projeleri özel hesabı gelirlerinin elde edilmesine, tahsili ve takibi ile bu hesaba bütçeden aktarılan tutarların dönüşüm faaliyetleri kapsamında yürütülecek hibe veya borç verme programlarında kullanılmasına, her türlü yapım, mal ve hizmet alımına ilişkin taahhütlere girişilmesine, giderleştirilmesine, muhasebeleştirilmesine, denetimine ve özel hesabın işleyişine ilişkin usul ve esasları belirlemektir." hükmüne; "Kanun kapsamında Bakanlığın tasarrufundaki taşınmazların satışı ve kiralanması" başlıklı 25. maddesinde ise "(1) Kanun kapsamında Bakanlığın tasarrufuna geçen taşınmazlardan hak sahiplerine verilecek olanlar dışındaki taşınmazların satışı ve kiralanması 8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerinden istisnadır.
(2) Kanun kapsamında Bakanlığın tasarrufuna geçen taşınmazlardan hak sahiplerine verilecek olanlar dışındakiler;
...
e) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup, 30/3/2014 tarihinden önce üzerinde yapılanma olan taşınmazların öncelikle yapı sahipleri ile bunların kanunî veya akdi haleflerine,
...
rayiç bedel üzerinden; küçük sanayi sitesi yapılmak üzere bu amaçla kurulmuş kooperatiflere  (Ek ibare:RG-6/7/2022-31888) ve belediyelere ise, emlak vergi değerinden düşük olmaması kaydıyla Bakanlıkça belirlenecek bedel üzerinden, doğrudan satılabilir veya Bakanlıkça belirlenecek bedel üzerinden doğrudan kiralanabilir.
(3) Kanun kapsamında Bakanlığın tasarrufuna geçen taşınmazların satışı ve kiralanması işleri, Bakanlığın tespit ettiği veya ettireceği rayiç bedel üzerinden, taşınmaz alım ve satımı ile uğraşan kuruluşlara yaptırılabilir. Satış ve kiralama işleri, taşınmaz alımı, satımı ve değerlendirilmesi ile uğraşan kuruluşlara herhangi bir kamu kaynağı harcanmaksızın gördürülecek ise, ilana çıkılmaksızın, işin niteliğine göre, şube sayısı, personel sayısı ve niteliği ve daha önce başka kurum ve kuruluşlara benzer iş niteliğinde iş yapılıp yapılmadığı ve benzeri hususlar gözetilerek, ekonomik, malî, mesleki ve teknik bakımından yeterlilikleri tespit edilen en az üç istekliden imza karşılığı elden veya iadeli taahhütlü mektupla teklif istenilerek pazarlık usulü ile yapılacak değerlendirme sonucunda en uygun teklifi veren istekliye gördürülebilir..." hükmüne yer verilmiştir. 
 	HUKUKİ DEĞERLENDİRME: 
	Uyuşmazlıkta; hükme esas alınan bilirkişi raporunda 4 farklı taşınmazın emsal alındığı, bununla birlikte 3 emsalin "fikir emsali" olarak değerlendirildiği ve aslında yalnızca İstanbul ili,  Ataşehir ilçesi, ... Mahallesi, ... Mevkii, ... parselde kayıtlı 190.375,00 m2 alanlı taşınmazın yürürlükteki imar planlarında "Kısmen Park, Kısmen Bölge Parkı, Kısmen İlköğretim Tesis Alanı, Kısmen Ticaret Meslek Lisesi Alanı, Kısmen Dini Tesis Alanı, Kısmen Özel Sosyal Kültürel ve Eğitim Tesis Alanı ve Kısmen Yol Alanı"  olarak ayrıldığı halde amacına uygun kamulaştırılmayarak mülkiyet hakkının kısıtlandığından bahisle uğranıldığı ileri sürülen zarara karşılık fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 60.000,00-TL'nin(Islah edilmiş haliyle 44.830.058,00-TL)  dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte ödenmesine karar verilmesi istemiyle açılan davada ... İdare Mahkemesinin E:... sayılı dosyasında yaptırılan keşif sonucunda düzenlenen bilirkişi raporunda, anılan taşınmaz hakkında yapılan değer tespitinin, dava konusu taşınmaza uyarlanması suretiyle bir değerlendirme yapıldığı, buna karşın, ... İdare Mahkemesinin davanın esası hakkında bir karar vermediği, anılan davada davanın görev yönünden reddine ilişkin ... İdare Mahkemesince verilen ... tarih ve E:..., K:... sayılı karara karşı yapılan istinaf başvurusunun reddine dair ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının, Danıştay Altıncı Dairesinin 21/04/2022 tarih ve E:2022/53, K:2022/5118 sayılı kararı ile kesin olarak onandığı görülmektedir.
	Bu durumda, hükme esas alınan bilirkişi raporunda yer verilen bedel tespitinin aslında idari yargı merciince verilen kararlarda dikkate alınarak herhangi bir değerlendirmeye tabi kılınmadığı, öte yandan, görülmekte olan davada, yukarıda yer verilen mevzuat hükümleri uyarınca Hazine mülkiyetinde olup 6306 sayılı Kanun kapsamında Bakanlığa tahsis edilen taşınmazları, dönüşüm projeleri özel hesabına gelir elde etmek amacıyla satma konusunda yetkili kılınan idarenin, bu kapsamda işgalci konumunda olan ve İdare Mahkemesi kararında da belirtildiği üzere, herhangi bir mülkiyet hakkı bulunmayan davacıya yapılan teklif ile belirlenen bedel ile ... İdare Mahkemesinin E:... sayılı dosyasında yaptırılan keşif sonucunda düzenlenen bilirkişi raporunda tespit edilen taşınmaz bedeli arasında ciddi bir farklılık bulunmadığı hususu da dikkate alındığında; mülkiyeti Hazine'ye ait taşınmazın Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Alt Yapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü ile ... Hizmetleri ve Ticaret A.Ş. arasında imzalanan Protokol gereği taşınmazın işgalcisi olduğu belirtilen davacıya satışının rayiç bedel dikkate alınarak teklif edilmesine ilişkin dava konusu ... tarih ve ... sayılı işlemde hukuka aykırılık; dava konusu işlemin iptali yolunda verilen İdare Mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurularının reddine dair temyize konu Bölge İdare Mahkemesi İdare Dava Dairesi kararında ise hukuki isabet görülmemiştir.
KARAR SONUCU	:
            Açıklanan nedenlerle;
1.	Temyiz istemlerinin kabulüne,
2.	Temyize konu ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin  ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının  BOZULMASINA,
3.	Yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın anılan İdare Dava Dairesine gönderilmesine, 26/06/2024 tarihinde oybirliğiyle kesin olarak karar verildi.