Esas No: 2015/11565
Karar No: 2015/12004
Karar Tarihi: 24.12.2015

**14. Hukuk Dairesi         2015/11565 E.  ,  2015/12004 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 28.03.2011 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 13.12.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi daval ... tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, arsa sahibine isabet eden bağımsız bölümün arsa sahibinden satın alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davalıların murisi .. ve diğer paydaşlar tapuda adlarına kayıtlı bulunan 603 parsel sayılı taşınmaz üzerine inşaat yaptırmak amacıyla dava dışı .. ile aralarında 23.09.1994 tarihinde bir inşaat sözleşmesi düzenlemişlerdir. Bu sözleşme gereğince arsa sahiplerinden .. hissesine düşen dava konusu 2 bağımsız bölüm numaralı mesken ferdileşme sonucu 24.11.2006 tarihinde adına tescil edilmiştir.

Dava konusu 2 numaralı bağımsız bölüm .’nun sağlığında davalı oğlu ... tarafından (30.03.2006 tarihli vekaletname ile) babası .’ya vekaleten ferdileşmeden önce 07.06.2006 tarihinde adi yazılı satış sözleşme ile davacıya satılmıştır. Davacı bu satış sözleşmesine dayanarak tapu iptali ve tescil talebinde bulunmuştur.

Davalı ..., dava konusu bağımsız bölümü davacıya sattığını, devir işlemleri yapılacağı sırada babası .’ya vasi tayin edildiğini, vasinin taşınmazın davacıya devrine engel olması nedeniyle devir işlemlerinin yapılamadığını belirterek davanın kabulüne karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece “dava konusu dairenin satışına dair düzenlenen sözleşme resmi şekle uygun olarak yapılmamış ise de taraflarca tüm edimlerin yerine getirilmesi, dairenin halen davacı tarafından malik sıfatıyla kullanılması karşısında davalıların tapuda taşınmazı devre yanaşmamalarının TMK’nın 2. maddesi uyarınca dürüstlük kuralına aykırı olduğu” gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Davalı ..., satışın geçersiz olduğunu, sözleşmenin resmi şekil şartlarını taşımadığını, alacağın temliki hükümlerinin uygulanamayacağını, davanın reddini savunmuştur.

Davalı ... da davanın reddini istemiştir.

Davalı ..., davayı kabul etmiştir.

Hükmü, Mustafa Kuru’nun mirasçısı ve aynı zamanda vasisi olan davalı ... temyiz etmiştir.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir. İçtihadı Birleştirme Kararına göre bu kural sadece “arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davalarında” uygulanabilir.

Dava konusu taşınmaz tapuda davalıların murisi .. adına kayıtlı olup davacı 07.06.2006 tarihli adi yazılı sözleşme ile bu bağımsız bölümü davalı ...'dan satın almıştır. Davalı. 20.11.2014 tarihinde yapılan keşif sırasında taşınmazı babası ve diğer arsa maliklerinin vekili olarak davacıya sattığını beyan ederek davayı kabul etmiştir. Dava konusu bağımsız bölüm, arsa sahiplerinden .hissesine isabet eden bir daire olup ferdileşme ile de adına tescil edilmiştir. Ancak, davada dayanılan 07.06.2006 tarihli sözleşme adi yazılı şekilde düzenlenmiştir. Sözleşmenin konusu, yükleniciden temlik alınan bir bağımsız bölüme ilişkin olmayıp tapuda arsa sahibi adına kayıtlı bir taşınmazın satışına ilişkin olduğundan, Türk Medeni Kanununun 706. ve Borçlar Kanununun 213. maddelerine göre resmi şekilde düzenlenmemiş bu sözleşmeye dayanılarak mülkiyet aktarımı istenemez. Bu satışın davalı .. tarafından davacıya bizzat veya bağımsız bölümün maliki..’ya vekaleten yapılmasının da bir önemi bulunmamaktadır. Zira, resmi şekilde düzenlenmeyen bu sözleşme geçerli değildir. Dolayısıyla, resmi şekilde sözleşme yapılması gereken bir konuda adi yazılı sözleşme ile mülkiyet aktarılamayacağından TMK’nın 2. maddesindeki dürüst davranma kuralına dayanılarak uyuşmazlık çözümlenemez.

Mahkemece “dava konusu dairenin satışına dair düzenlenen sözleşme resmi şekle uygun olarak yapılmamış ise de taraflarca tüm edimlerin yerine getirilmesi, dairenin halen davacı tarafından malik sıfatıyla kullanılması karşısında davalıların tapuda taşınmazı devre yanaşmamalarının TMK’nın 2. maddesi uyarınca dürüstlük kuralına aykırı olduğu” gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş ise de somut olayda arsa sahipleri ile yüklenici arasında yapılan inşaat sözleşmesi gereğince yüklenici kooperatif hissesine düşen bir bağımsız bölümün temliki söz konusu değildir. 30.09.1988 tarihli, 1897/2 E. 1988/2 K. sayılı Yargıtay İBBGK kararının konusu aynen şu şekilde açıklanmaktadır;

“… İçtihadı Birleştirmenin konusu olayların özelliğine gelince: 1965 yılında Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra ülkemiz inşaat sektöründe hızlı bir ilerleme kaydedilmiş, eskiden hiç görülmeyen "kat karşılığı inşaat sözleşmesi" olarak adlandırılan yaygın bir sözleşme türü doğmuştur. Bu sözleşmelerle müteahhit (yüklenici), arsa (iş) sahibinin arsası üzerinde inşaat yapmayı üstlenmekte, buna karşılık inşaat bitince kendisine devir edilecek olan bazı daireleri (bağımsız bölümleri) bedel olarak almaktadır. Ancak, müteahhit daha inşaata başlar başlamaz ileride mülkiyeti iş sahibi tarafından kendisine devredilecek olan bağımsız bölümleri, yapacağı inşaatın finansmanı için üçüncü kişilere geçersiz sözleşmelerle satmaktadır. Veyahutta bazı müteahhitler mülkiyeti kendilerine

ait bulunan taşınmaza Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere inşaat yapımı sırasında inşaatı tamamlayabilmek için gerekli parayı temin amacıyla aynı şekilde geçersiz sözleşmelerle ve ileride satışa konu bağımsız bölümün tapusunu vereceği hususunda karşı tarafta tam bir güvence yaratarak satışlar yapmaktadırlar. İşte bu şekilde Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması; genellikle, aslında bağımsız bölümün satış bedeli satım tarihi itibariyle uygun bulunduğu ve satıcı satış bedelinden inşaat sırasında yararlandığı halde, bu arada alıcının ödemiş olduğu para değerinin enflasyon nedeniyle oldukça düşmesinden, buna mukabil satılan bağımsız bölümlerin değerlerinin tapuda devir edileceği zaman da fahiş oranda artmış bulunmasından ileri gelmektedir. Başka bir anlatımla, bunları düşünen satıcı ( müteahhit ) sözleşmeden sıyrılmanın yollarını aramakta ve yasanın öngördüğü resmi şekil şartına sığınarak mülkiyeti devir borcundan kaçınmaktadır. Satıcının bu tutumu ise; açıkça, şekil mecburiyeti koyan yasa hükmünden bu hususta korunmaya layık bir yararı olmaksızın yararlanmaya çalışma teşkil eder ve onun hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralını duraksamaya yer vermeyecek şekilde ihlal ettiğini gösterir. Oysa MK.nun 2 nci maddesinin ikinci fıkrasıyla, suistimal karakteri doğrudan doğruya aşikar olan hallerde hakların istimali kanuni himayeden mahrum bırakılmıştır…”

Daya konu olayda ise davacı tarafından doğrudan arsa malikinden (ve arsa malikinin hissesine isabet eden dava konusu 2 no’lu bağımsız bölüm) adi yazılı sözleşme ile haricen satın alınmış olup; İBBGK kararında belirtildiği şekilde arsa sahipleri ile yüklenici arasında yapılan inşaat sözleşmesi gereğince yüklenici hissesine düşen bir bağımsız bölümün temlik alınması söz konusu olmadığından uyuşmazlığın çözümünde 30.09.1988 tarihli, 1897/2 E. 1988/2 K. sayılı Yargıtay İBBGK kararının uygulama yeri yoktur.

Diğer taraftan, elbirliği ortaklığında bir paydaşın tasarrufu ile diğer paydaşların zarar görmemesi, bir başka anlatımla diğer paydaşların 3. kişilere karşı korunması gerekir. Bunun sonucu olarak her türlü tasarruf tüm paydaşların oluru ile mümkündür. Davacı elbirliği ortakları arasında yer almadığından iştirak halinde mülkiyete konu taşınmazlar yönünden davalı ...'nun davayı kabulü halinde de ifa olanağının bulunduğundan söz edilemez.

Davaya konu uyuşmazlıkta da her ne kadar davalı ... davayı kabul etmiş ise de davaya konu taşınmaz halen davalıların murisi adına tapuda kayıtlı olup yargılama sırasında mirasçılardan davalı Ali ve Rukiye davanın reddini talep ettikleri gibi davalı Ali de davanın reddi gerektiği gerekçesi ile hükmü temyiz etmiştir.

Bu durumda mahkemece, belirtilen hususlar gözetilerek davanın reddi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı ...'nun temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 24.12.2015 tarihinde oyçokluğu ile karar verildi.

Dava, taşınmaz satışına ilişkin tapu iptali ve tescil davasıdır. Davalı 07.06.2006 tarihli, daire maliki .. dosyada mevcut ..30.03.2006 tarihli ve 003241 yevmiye numaralı daire satış yetkisini de içeren vekaletnameye dayalı oğlu ... tarafından düzenlenen belgeye dayalı B blok, zemin kat 2 no'lu daireyi satın aldığını, bedelinin tamamen ödediğini, ferdileşme olmadığından tapuyu devralamadığını belirterek tapunun iptali ve adına tescilini talep etmiştir.

Davalılardan ..., davayı kabul etmiş, diğer davalılar davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, dava kabul edilmiş, hükmü davalılardan ... temyiz etmiştir.

Dava konusu dairenin, satımına ilişkin düzenlenen satış vaadi sözleşmesi resmi şekle uygun olarak yapılmamış ise de sözleşmede taraflarca ödemenin yapıldığı, dairenin davacıya teslim edildiği, tapunun ise ferdileşmeye geçtikten sonra devredileceği belirtilmiştir.

Ferdileşmede malik olan Mustafa Kuru 30.03.2006 tarihli satış yetkisi de içeren oğlu ...'ya vekalet vermiş, vekil de bu sözleşmeyi yapmıştır.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Satış sözleşmesi, tapu maliki ölmeden, malikin resmi vekaletnamesi ile davalı Mehmet tarafından yapılmıştır. Mehmet, vekaleten satış yaptığını ve bedelin alındığını kabul etmektedir.

Açıklanan nedenlerle tapu iptali ve davacı adına tescile ilişkin mahkeme kararının onanması düşüncesi ile yüksek heyetin bozma yönündeki kararına katılmıyorum.