Esas No: 2023/5480
Karar No: 2024/7507
Karar Tarihi: 17.12.2024

Danıştay 4. Daire Başkanlığı         2023/5480 E.  ,  2024/7507 K.


"İçtihat Metni"
               T.C.
D A N I Ş T A Y
 DÖRDÜNCÜ DAİRE  
Esas     No : 2023/5480
Karar	No : 2024/7507                                                                       
TEMYİZ EDEN TARAFLAR: 1- (DAVACI) ... Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi	                          	  VEKİLİ: Av. ...
		 2- (DAVALI) ... Valiliği 
                         VEKİLİ: Av. ...
İSTEMİN KONUSU	: ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının taraflarca aleyhlerine olan hüküm fıkralarının bozulması istenilmektedir.  
YARGILAMA SÜRECİ	:
Dava konusu istem:  İstanbul ili, Üsküdar ilçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel numaralı Hazineye ait taşınmazın 2.695,00-m² si üzerinde spor tesisi yapılmak suretiyle fuzulen işgali nedeniyle 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun 75. maddesi uyarınca 10/11/2013-22/01/2015 tarihleri arası dönem için davacıdan 193.803,72-TL ecrimisil istenilmesine ilişkin ... tarihli ve ... sayılı ecrimisil ihbarnamesinin iptali istenilmiştir. 
                İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ... İdare Mahkemesince verilen  ... tarih ve E:...,  K:... sayılı kararda; dava dosyasında bulunan bilgi ve belgeler ile yerinde yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen bilirkişi raporu birlikte değerlendirildiğinde, internet üzerinden yapılan araştırma sonucunda bulunan emsal kiralık dairenin kiraya çıkarılma fiyatına göre  taşınmazın 2013 yılı kira bedeli 35,00 TL/m² baz alınmak suretiyle yapılan hesaplamalara göre 16/11/2013-22/01/2015 tarihleri arasındaki 2.695,00 m²' lik işgali için davacı şirketten talep edilmesi gereken ecrimisil tutarının 117.991,20-TL olması gerektiği, bu durumda dava konusu ecrimisil ihbarnamesinin, 117.991,20-TL'lik kısmında hukuka aykırılık, 75.812,52-TL'lik kısmında hukuka uygunluk görülmediği sonucuna varılmıştır. Belirtilen gerekçelerle dava konusu işlemin kısmen iptaline, kısmen davanın reddine karar verilmiştir.
                  Bölge İdare Mahkemesi kararının özeti: Bölge İdare Mahkemesince; istinaf başvurusuna konu İdare Mahkemesi kararının usul ve hukuka uygun olduğu ve taraflarca ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği belirtilerek 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurularının reddine karar verilmiştir.
TEMYİZ EDEN DAVACININ İDDİALARI	: Davacı tarafından, reklam panosunun şirketlerine ait olmadığı, taşınmazın kira ilişkisi, irtifak hakkı ve ön izin sözleşmesiyle şirket kullanımında olduğu, taşınmazı satın alma talebinin olduğu, ecrimisil miktarının fahiş olduğu, bilirkişi raporunun eksik inceleme dayalı olarak hazırlandığı ileri sürülmektedir.
TEMYİZ EDEN DAVALININ İDDİALARI	: Davalı idare tarafından, ecrimisil bedelinin mevzuata uygun olarak hesaplandığı ileri sürülerek davanın aleyhe olan kısmının kaldırılması ve işin esası hakkında yeniden karar verilmesi ileri sürülmektedir.
DAVACININ SAVUNMASI	: Cevap verilmemiştir. 
DAVALININ SAVUNMASI	: Cevap verilmemiştir.
TETKİK HÂKİMİ : ...
DÜŞÜNCESİ	:  Davalı idarenin temyiz isteminin kabulü ile Bölge  İdare Mahkemesi kararının iptale ilişkin kısmının bozulması, davacının temyiz isteminin reddi ile Bölge İdare Mahkemesi kararının reddine ilişkin kısmının onanması gerektiği  düşünülmektedir. 
TÜRK MİLLETİ ADINA
	Karar veren Danıştay Dördüncü Dairesince, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE	:
	Davacının temyiz istemi yönünden yapılan değerlendirme;
              Bölge idare mahkemelerinin nihai kararlarının temyizen bozulması, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 49. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
Temyizen incelenen kararın, davanın reddine ilişkin kısmı usul ve hukuka uygun olup; davacının, temyiz dilekçesinde ileri sürdüğü iddialar; kararın, dava konusu ecrimisil ihbarnamesinin  212.990,59-TL tutarındaki kısım yönünden davanın reddine ilişkin hüküm fıkrasının bozulmasını gerektirecek nitelikte bulunmamıştır.
Davalı idarenin temyiz istemi yönünden yapılan değerlendirme;
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun işlem tarihinde yürürlükte bulunan haliyle 75. maddesinde; "Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malları, özel bütçeli idarelerin mülkiyetinde bulunan taşınmaz mallar ve Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmaz malların, gerçek ve tüzelkişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden, bu Kanunun 9. maddesindeki yerlerden sorulmak suretiyle, idareden taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı üç kişiden oluşan komisyonca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilecek ecrimisil istenir. Ecrimisil talep edilebilmesi için, idarelerin işgalden dolayı bir zarara uğramış olması gerekmez ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz." hükmüne yer verilmiştir.
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun 74. maddesine dayanılarak çıkarılan Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik'in 85. maddesinin 2. fıkrasında; "...ecrimisilin tespit ve takdirinde; İdarenin zarara uğrayıp uğramadığına ve işgalcinin kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın, taşınmazın işgalci tarafından kullanım şekli, fiili ve hukuki durumu ile işgalden dolayı varsa elde ettiği gelir, aynı yer ve mahalde bulunan emsal nitelikteki taşınmazlar için oluşmuş kira bedelleri veya ecrimisiller, varsa bunlara ilişkin kesinleşmiş yargı kararları, ilgisine göre belediye, ticaret odası, sanayi odası, ziraat odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulmak suretiyle edinilecek bilgiler ile taşınmazın değerini etkileyecek tüm unsurlar göz önünde bulundurulur. İşgalin şekli, Hazine taşınmazının konumu ve taşınmazdan elde edilen gelir gibi unsurlar itibariyle asgari ecrimisil tutarlarını belirlemeye Bakanlık yetkilidir..." hükmüne; 5. fıkrasında; "Bakanlık, uygulamada birliği sağlamak amacıyla, ecrimisilin tespit ve takdirine ilişkin usul ve esasları belirlemeye yetkilidir." hükmüne yer verilmiştir.
	Dosyada yer alan bilgi ve belgelerin incelenmesinden; İstanbul İli, Üsküdar İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... sayılı tamamı 38.520,00 m² ve ... sayılı parselde tamamı 16.208,50 m² Hazineye ait  taşınmazlar davacı ile Milli Emlak Dairesi Başkanlığı arasında imzalanan İstanbul 18. Noterliğinin ... tarih ve No:... ile onaylı kira sözleşmesinde, Hazinenin mülkiyetinde olan ... ada, ... parselin 1.665,50 m² ve ... parsel sayılı taşınmazın 765,00 m²'si olmak üzere toplam 2.430,50 m²'lik kısmın özel spor alanı olarak 10/11/2008 tarihinden (yer teslim tarihi) itibaren 2008 yılı kira bedeli 103.000,00 TL yıllık bedelden, takip eden yıllar kira bedelleri, ise bir önceki yıl kira bedelinin Türkiye İstatistik Kurumunca Yayımlanan Üretici Fiyatları Endeksi (ÜFE-bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim) oranında artış yapılması suretiyle 2886 sayılı yasanın pazarlam usulune uygun olarak 5 yıl süreli davalı idare tarafından davacı şirkete kiraya verilmiştir. Ayrıca davacı şirket ile İdare arasında dava konusu 45 parselin 6.000,00 m² lik kısmı üzerinde Spor Tesisleri yapmak üzere taşınmazın eğitim ve öğretim faaliyetlerinde kullanılması amacıyla 1 yıl geçerli olmak üzere 30.610,00-TL bedelden 03/08/2009 Noter onay tarihli sözleşme düzenlenmiş ve 1 er yıldan sözleme uyarınca 4  yıl uzatılabileceği hükmü uyarınca şirketin talepleri gereğince 4 yıl uzatıldığı ve sözleşmenin 03/08/2013 tarihi itibari ile sona erdiği anlaşılmaktadır.
	Davalı İdare memurlarınca taşınmazın mahallinde yapılan tespit sonucu düzenlenen 21/08/2014 tarihli taşınmaz tespit tutanaklarında bahse konu taşınmazın 5.930,00 m² lik kısmının davacı şirket tarafından işgal edildiği belirlenerek, ... tarih ve ... sayılı yazısıyla davacıya ön izin sürelerinin bittiğinden bahisle ve taşınmazı izinsiz kullanmaları nedeniyle taşınmazın tahliye işlemlerini gerçekleştirmeleri gerektiği bildirilmiş, 02/09/2014 tarihinde ilgilisine tebliğ edildiği anlaşılmala, bu defa bahse konu işleme karşı davacı tarafından ... İdare Mahkemesinin ... Esas sayılı dosyasından yürütmenin durdunulması talepli dava açıldığı, anılan İdare Mahkemesinin E:... ve K:... sayılı kararıyla davanın İncelenmeksizin reddi üzerine söz konusu taşınmazın tahliye işlemi 22/01/2015 tarihinde gerçekleştirilmiştir.
	İdare denetim elemanlarınca taşınmaz hakkında tutulan 21/08/2014 ile 05/05/2015 tarihli tespit tutanaklarında; taşınmazın yaklaşık 5.930,00 m2'lik kısmının "Spor Tesisi (2 Adet 2 katlı yapı + 2 Adet Halı Saha+ Sundurma Yapı+ Reklam Tabelası (Spor Tesisi ve Reklam Panosu) " yapılmak suretiyle (ilk tutanakta 2000 tarihinden beri 2. tutanakta ise 27/01/2015 tarihinden beri) işgal edildiği tespit edilmiş ve 05/05/2015 tarihli tutanağın açıklama kısmına; "Taşınmazın ekli tahliye tutanağından anlaşılacağı üzere 26/01/2015 tarihinde tahliyesi gerçekleşmiş bir gün sonra da 27/01/2015 tarihinde tekrar adı geçen şirketin faaliyete başladığı çevreden öğrenilmiştir." notu düşülmüş, anılan tutanak uyarınca kıymet takdiri yapan ... tarih ve ... sayılı Ecrimisil Kıymet Takdir Kararına dayanılarak düzenlenen ... tarih ve ...  sayılı ecrimisil ihbarnamesiyle; 5.930,00 m²'lik "spor tesisi" işgali sebebiyle  04/08/2013-22/01/2015 tarihleri arası davacı şirket adına 512.417,03TL ecrimisil bedeli tahakkuk ettirilmesi üzerine bakılan dava; 04/08/2013-22/01/2015 tarihleri arası için davacı şirket adına  512.417,03.-TL ecrimisil tahakkuk ettirilmesine ilişkin ... tarih ve ... sayılı ecrimisil ihbarnamesinin iptali istemiyle açılmıştır.	
	 Uyuşmazlıkta, Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda, emsal araştırması neticesinde 2013 yılı için 35,00-TL/m² birim bedelin davaya konu işgal alanı yönünden ecrimisil hesaplamasına esas alınabileceği belirtilerek; ecrimisil hesabı yapılmış ise de; davalı idare tarafından ecrimisil tahakkukunda İdare; 336 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinin 5. Maddesinin 3.Fıkrasında belirtilen belediye ve mücavir alan sınırları içinde emlak vergi değerinin yüzde üçünden az olamaz hükmü dikkate alınarak Söz konusu taşınmazın cephesinin bulunduğu Derem Sokağının emlak vergisine esas asgari değeri, 2013 yılı 390,19 TL/m², 2014 yılı 500,00 TL/m², 2015 yılı 525,25 TL/m², olduğu, dava konusu edilen ecrimisil bedeli takdir edilirken; 336 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinin 5. Maddesi hükmü uyarınca kullanım şekilleri dikkate alınarak E.V.D.'nin %3'ünden az olmamak üzere değerlendirildiği, 2013 yılı için yıllık m² birim bedeli 54,00-TL 2014 yılı için yıllık m2 birim bedeli 60,00-TL, 2015 yılı m² birim bedeli 70,00-TL, belirlenerek kullanılan yüz ölçüm ve döneme yansıtılarak hesaplanmışmış olup, söz konusu yerde davalı idare ile davacı arasında düzenlenen yukarıda bahse konu kira sözleşmesinde, kira başlangıç tarihi olan 10.11.2008 tarihinde ilk yıl kira bedeli 103.000,00-TL yıllık bedelden, takip eden yıllar kira bedelleri, ise bir önceki yıl kira bedelinin Türkiye İstatistik Kurumunca Yayımlanan Üretici Fiyatları Endeksi (ÜFE-bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim) oranında artış yapılmak suretiyle 2013 yılı kira bedeli (42,37 x 1.3083) 55,56 TL/m² olarak hesaplanmaktadır.
  Bu durumda; hükme esas alınan Bilirkişi Raporunda somut emsal araştırması yapılarak alınan emsaller doğrultusunda yapılan değerlendirme sonucu 2013 yılı emlak vergi değerinin %3 ü olan 11,70 TL/m² birim bedelinin üzerinde ancak dava konusu taşınmaza ilişkin yapılan emsal kira sözleşmesinin 2013 yılına YDO ile yapılan hesap neticesi bulunan 55,56TL/m² ve idarenin belirlediği 54,00 TL/m² birim bedelin altında 35,00 TL/m² birim bedel üzerinden yapılan hesap uyarınca tesis edilen temyize konu kararda aynı taşınmaza ilişkin yapılan kira sözleşmesinin dikkate alınmadığı, Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik'in 85. maddesinin 2. fıkrasında yer alan ..."aynı yer ve mahalde bulunan emsal nitelikteki taşınmazlar için oluşmuş kira bedelleri"..; belirlenecek ecrimisil miktarları açısından da göz önünde bulundurulması gerektiği dikkate alındığında, dava konusu ecrimisile ilişkin işgal alanında gerçekleştirilen işgalin şekli, bu alanların konumu ve kullanımlarından elde edilecek gelir düzeyi, emsal oluşturabilecek yerlerin kira bedeli ve varsa önceki dönem ecrimisil bedelleri, ticari  sirkülasyon  ve Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik'in 85. maddesinin 2. Fıkrası uyarınca ek rapor veya gerekirse yeni bir bilirkişi raporu aldırılmak suretiyle yeniden bir karar verilmesi gerektiğinden, hatalı değerlendirmeye dayalı olarak verilen temyize konu kararın ecrimisil ihbarnamesinin iptaline ilişkin kısmında hukuki isabet bulunmamaktadır.
 
KARAR SONUCU :
	Açıklanan nedenlerle;
	1.	Davacının temyiz isteminin reddine, davalı idarenin temyiz isteminin kabulüne,
	2.	Temyize konu ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının,dava konusu ecrimisil ihbarnamesinin ... TL'lik davanın reddine ilişkin kısmının ONANMASINA,
3. Anılan İdari Dava Dairesi kararının  ihbarnamenin ... TL tutarı yönünden iptaline ilişkin kısmınınn BOZULMASINA,
4. Bozulan kısım hakkında yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın İdare Dava Dairesine gönderilmesine, 17/12/2024  tarihinde oybirliğiyle kesin olarak karar verildi.