Esas No: 2024/355
Karar No: 2024/3556
Karar Tarihi: 30.05.2024

Danıştay 4. Daire Başkanlığı         2024/355 E.  ,  2024/3556 K.


"İçtihat Metni"
               T.C.
D A N I Ş T A Y
 DÖRDÜNCÜ DAİRE  
Esas No : 2024/355
Karar No : 2024/3556                                                                   
TEMYİZ EDEN (DAVACI)	:...	  
VEKİLİ	: Av. ...
KARŞI TARAF (DAVALILAR): 1- ... Bakanlığı
VEKİLİ	: Av. ...
2- ... Belediye Başkanlığı 
İSTEMİN KONUSU: ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir. 
YARGILAMA SÜRECİ:
Dava konusu istem:  ... Petrol Ürünleri, Taşımacılık, Nakliyat İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. adlı şirketin ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parselde kayıtlı taşınmazda yapacağı muhtelif sayıdaki konutlardan dört adet bağımsız bölüme ilişkin olarak gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalayan davacı tarafından, söz konusu ada ve parsellerde bulunan taşınmazların 06.02.2023 tarihli depremlerde binaların deprem standartlarına uygun yapılmamış olması nedeniyle ağır derecede hasarlanmış olması ve yıkım kararı verilmiş olması nedeniyle meydana gelen maddi ve manevi zararlarının ödenmesi istemiyle davalı idarelere yapmış olduğu başvuruların reddedilmiş olması nedeniyle fazlaya ilişkin hak ve alacakları saklı kalmak kaydı ile her bir daire için 100.000,00-TL maddi ve 100.000,00-TL manevi tazminat olmak üzere toplam 400.000,00-TL maddi ve 400.000,00-TL manevi tazminatın 06.02.2023 tarihinden itibaren hesaplanacak yasal faizleriyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili istenilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ... İdare Mahkemesince verilen ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararda; ''Olayda, öncelikle davacının dava açma ehliyeti olup olmadığının irdelenmesi gerekmektedir. Davacı dava dilekçesinde dava açmaktaki menfaatini, dava dilekçesi ekinde sunduğu taşınmaz satış vaadi sözleşmesine bağlamaktadır. Dolayısıyla davacının dava açma ehliyetinin olup olmadığı noktasında öncelikle taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin niteliği ve geçerlilik şartlarının araştırılarak ortaya konması gerekmektedir. Gayrimenkul (taşınmaz) satış vaadi sözleşmesi; bir taşınmazın sözleşmede kararlaştırılan koşullarla ilerideki bir zaman diliminde devrini amaçlayan ve iki tarafa da borç yükleyen sözleşmelerdendir. Bir diğer deyişle, ileride tapu memuru önünde resmi bir şekilde yapılması gereken taşınmaz satım sözleşmesi yapılmasının taahhüt edilmesidir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile vaad eden (vaad borçlusu) belli bir taşınmazı satmayı, vaad alan da (vaad alacaklısı) bu taşınmazı satın almayı taahhüt eder. Böylece her iki taraf karşılıklı borçlanmış olurlar, bu özelliği itibari ile taşınmaz satış vaadinden doğan haklar karşılıklı iki kişi tarafından ileri sürülebilen nispi nitelikteki haklardır. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinden doğan alacak hakkının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi, ancak sözleşmenin tapuya şerh edilmesi ile mümkündür (MK md. 1009). Tapuya şerh edilmesi ile sözleşmeden doğan hak, ayni etki (güçlendirilmiş şahsi etki) doğurur. Burada söz konusu olan bir ayni hak değil, sözleşmenin şerh edilmesi nedeniyle ayni etki meydana gelmesidir. Yani, taşınmaz satım vaadi sözleşmesi tapuya şerh verildiğinde, taşınmaz üçüncü kişiye satılsa bile, satış vaadi sözleşmesi alacaklısı alacak hakkını taşınmazı devralan üçüncü kişiden de talep edebilir. Noterlik Kanunu’na göre de noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir. Taraflardan biri dilekçe ile tapuya başvurarak gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini tapuya şerh verebilir (Tapu Kanunu md. 26 ve MK md. 1009). Şerhin etkisi beş yıldır. Yani, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin şerh edilmesinden itibaren 5 yıl içinde taşınmaz tapuda devredilmediği takdirde şerhin etkisi ortadan kalkar. Sözleşmeden kaynaklanan hakkın nispi etkisini ayni etkiye dönüştüren şerh işlemi tapuya kaydedildiği andan itibaren beş yıl içerisinde satış işleminin yapılması gerekir, aksi takdirde şerh düşmüş olur. Şerhin düşmesi sadece ayni etkiyi nispi etkiye dönüştürür. Sözleşmenin muteberliğine ve sözleşme konusu haklar ortadan kalkmaz. Davaya konu olan ve davacı tarafından sunulan söz konusu sözleşmelere bakıldığında; davacı ile yapının müteahhidi olan ... Petrol Ürünleri, Taşımacılık, Nakliyat İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında noter huzurunda resmi şekilde yapıldığı görülmektedir. UYAP üzerinde yapılan tapu kayıtları sorgulamasında ise dava konusu parselde yer alan bağımsız bölümlerle ilgili olarak davacı adına herhangi bir şerh kaydına rastlanılmamıştır. Bu durumda, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri geçerli olmakla birlikte, sözleşmelere ilişkin  olarak tapuya şerh verilmemiş olması nedeniyle sadece taraflar arasında taşınmaz bedeli/zararın tahsilinin talep edilmesi olanaklı bulunduğu dikkate alındığında; taşınmazların maliki veya üzerinde tasarruf yetkisi bulunduğuna dair hukuken itibar edilebilir veri sunamayan davacının dava açma ehliyetinin bulunmadığı kanaatine varılmakla davanın ehliyet yönünden reddi gerektiği sonucuna ulaşılmaktadır.'' denilerek davanın ehliyet yönünden reddine karar verilmiştir.
Bölge İdare Mahkemesi kararının özeti: Bölge İdare Mahkemesince; ''...meydana gelen afetler nedeniyle taşınmazında inceleme yapılan ve bu inceleme sonucunda taşınmazında bulunan yapı/yapılar hakkında mülkiyet hakkını etkileyebilecek nitelikte verilen kararların, tapu kayıtlarına göre (veya taşınmaz hakkında başkaca hukuken kabul edilebilir tasarruf hak ve yetkisine sahip olunabilecek durumlara göre) mülkiyet hakkına sahip olan kişiler adına tesis edileceği, aktarılan Kanun hükmünde de söz konusu işlemlere karşı yapılacak itiraz veya yargı yoluna başvurulmasının mal sahipleri tarafından yapılacağının açıkça belirtildiği, zira işin mahiyeti itibarıyla da mülkiyet ve tasarruf hakkını doğrudan etkileyen bu gibi işlemler hakkında itiraz ve yargı yoluna başvurulması haklarının da iradelerine uygun olarak mal sahipleri tarafından yapılmasının gerek 7269 sayılı Kanun gerek 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun vermiş olduğu hakların doğal bir sonucudur. 7269 sayılı Kanun uyarınca yapılan hasar tespit işlemleri ile bu işlemlere dayalı olarak gerçekleştirilecek yıkım işlemlerinin yapı maliklerinin veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı alınmaksızın tesis edilebileceği, 7269 sayılı Kanun uyarınca tesis edilecek işlemlerin doğrudan hak sahibinin Anayasa ile güvence altına alınan mülkiyet hakkına ilişkin olacağı gibi devletçe nakdi yardım veya konut yardımı yapılması, 6305 sayılı Kanun kapsamında doğal afet sigortasından tazminat alınması gibi hak sahipleri üzerinde bireysel sonuçlar doğuracağı, ağırlıklı yönüyle bireysel işlem niteliğinde olan bu işlemlere karşı kiracının, müteahhidin, satış vaadi sözleşmesi imzalananın dava açabileceğinin kabulü halinde maliklerin Anayasa ile güvence altına alınan mülkiyet hakkının özüne dokunabileceği gibi 7269 sayılı Kanun kapsamında ilgililerine sağlanan haklarında ortadan kaldırılması sonucu doğuracağı açıktır. Yine bu kapsamda idarenin hizmet kusuruna dayalı olarak açılan davalarda da dava açma hakkının maliklere ait olduğu izahtan varestedir. Dosyanın incelenmesinden, davacının davasını noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine dayandırdığı, Uyap kapsamında yapılan incelemede davacının söz konusu taşınmazların maliki olmadığı gibi davacı tarafından tapuda tescile yönelik açılmış ve sonuçlanmış bir davanın varlığı da davacı tarafından ileri sürülmemiştir. Her ne kadar davacı ile ... Petrol Ürünleri, Taşımacılık, Nakliyat İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında 4 bağımsız bölüm için noter huzurunda düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi yapılmış ise de bu sözleşmelere dayanılarak gayrimenkul üzerinde ayni haklara bağlı hak iddia edilemeyeceği, dolayısıyla özel hukuk kurallarına göre yapılan sözleşmenin davacıya malike tanınan yetkileri kullanma yetkisi sağlamayacağı açıktır. Bu durumda, davacının malik sıfatına haiz olmadığı açık olduğundan, taşınmazların hasar görmesi ve yıkım kararı verilmesi nedeniyle uğradığı ileri sürülen zararına yönelik açılan maddi ve manevi tazminat davasında meşru, güncel ve kişisel menfaati olmadığı görüldüğünden, davanın ehliyet yönünden reddi gerektiği sonucuna ulaşılmakla, istinafa konu İdare Mahkemesi kararında sonucu itibarıyla isabetsizlik görülmemiştir.'' denilerek istinaf başvurusunun yukarıda belirtilen gerekçelerle reddine karar verilmiştir.
TEMYİZ EDEN DAVACININ İDDİALARI: İdari Dava Dairesi gerekçesinin taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin hukuki niteliği ile bağdaşmadığı, sözleşmenin hukuki niteliğinin ''sözde bir ön sözleşme'' gibi değerlendirilmesinin hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğu, sözleşmeden kaynaklı hakların yok sayılmasının hatalı sonuçlara neden olduğu, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin dava açıldıktan sonra 17.08.2023 tarihinde davacı tarafından ... Tapu Sicil Müdürlüğü'ne şerh edildiği, davacının mülkiyet haklarının Anayasa ve yasalar tarafından güvence altına alındığı, aksi durumun, hukuk düzenine ve sözleşme serbestisi ilkesine olan güveni zedeleyeceği belirtilerek, temyize konu kararın bozulması gerektiği ileri sürülmektedir.
KARŞI TARAFIN SAVUNMASI: 
1-Davalı idarelerden ... Bakanlığı tarafından; davacının temyiz isteminin reddi gerektiği savunulmaktadır.
2-Diğer davalı tarafından; savunma verilmemiştir.
TETKİK HÂKİMİ: ...
DÜŞÜNCESİ	: Temyiz isteminin reddi ile temyize konu İdari Dava Dairesi kararının onanması gerektiği düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Dördüncü Dairesince, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE	:
MADDİ OLAY:
 ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, 69 parselde sayılı taşınmazda yer alan ve projede  ... Blok, ... Kat  Bağımsız Bölüm No:...  ve ..., ... Blok .... Kat Bağımsız Bölüm No:... ve... Blok... Kat Bağımsız Bölüm No:... olarak görünen dairelerin satılması hususunda davacı ile yapının müteahhidi olan ... Petrol Ürünleri, Taşımacılık, Nakliyat İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığı, taşınmazların 06.02.2023 tarihli depremlerde, binaların deprem standartlarına uygun yapılmamış olması nedeniyle ağır derecede hasarlanmış olması ve AFAD tarafından yıkım kararı verilmiş olması nedeniyle meydana gelen maddi ve manevi zararlarının ödenmesi istemiyle davalı idarelere yapmış olduğu başvuruların reddedilmiş olması nedeniyle, fazlaya ilişkin hak ve alacakları saklı kalmak kaydı ile, her bir daire için  100.000,00-TL maddi ve 100.000,00-TL manevi tazminat olmak üzere toplam 400.000,00-TL maddi ve 400.000,00-TL manevi tazminatın 06.02.2023 tarihinden itibaren hesaplanacak yasal faizleriyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesi istemiyle bakılan davanın açıldığı anlaşılmaktadır.
İLGİLİ MEVZUAT:
 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 2. maddesinde; idari işlemler hakkında yetki, sebep, şekil, konu ve maksat yönlerinden biri ile hukuka aykırı olduklarından dolayı menfaatleri ihlal edilenler tarafından açılacak iptal davaları idari dava türleri arasında sayılmış; ilk inceleme konularının gösterildiği 14. maddesinin 3/c bendinde; dilekçenin "ehliyet" yönünden de inceleneceği belirtilmiş; 15. maddenin 1/b bendinde ise; bu hususta kanuna aykırılık görülmesi halinde davanın reddedileceği kurala bağlanmıştır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinde; bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmelerin geçerli olduğu, kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliğinin, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlı olduğu, 237. maddesinde; taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesinin şart olduğu, taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmelerinin, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmayacağı hükme bağlanmıştır.
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 705. maddesinde; taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasının, tescille olacağı, miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılacağı, ancak bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlı olduğu, 706. maddesinde; taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olmasının, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlı olduğu, 1009. maddesinde; arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer hakların tapu kütüğüne şerh edilebileceği bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebileceği kurala bağlanmıştır.
1512 sayılı Noterlik Kanununun 60. maddesinde, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmanın Noterlerin görevleri arasında olduğu düzenlenmiştir. 
2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddesinde, gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin, taraflarından birisi isterse gayrimenkul siciline şerh verileceği, şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse şerhin tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re'sen terkin edileceği düzenlenmiştir.
HUKUKİ DEĞERLENDİRME:
Dosyanın incelenmesinden; UYAP kayıtlarının sorgulanması neticesinde, davacının davaya konu taşınmazların tapu maliki olmadığı, davacının davasını, dava dışı yapı müteahhidi olan ... Petrol Ürünleri, Taşımacılık, Nakliyat İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. ile  noter huzurunda imzalanan 25.08.2022 ve 08.09.2022 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine dayandırdığı anlaşılmaktadır.
İlgili mevzuat hükümleri çerçevesinde konu değerlendirildiğinde; davacının davayı açmakta meşru, güncel ve kişisel bir menfaatinin olup olmadığının tespiti için, davaya dayanak aldığı gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin hukuki nitelemesinin yapılması gerektiği açıktır. 
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile vaad edenin, sözleşmeye konu taşınmazı satmayı, vaad alanın da bu taşınmazı satın almayı taahhüt ettiği, her iki tarafa da borç yükleyen bu sözleşme ile tapu memuru önünde resmi bir şekilde yapılması gereken taşınmaz satım sözleşmesi yapılmasının taahhüt edildiği, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden doğan alacak hakkının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesinin Türk Medeni Kanununun 1009. maddesi uyarınca ancak sözleşmenin tapuya şerh edilmesi ile mümkün olduğu, Borçlar Kanunu uyarınca resmi şekilde düzenlenmesi mümkün olan ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu uyarınca Noterler tarafından düzenlenebilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile tarafların tek taraflı olarak sözleşmeyi taşınmazın siciline şerh ettirebilecekleri, bu şerhin sözleşme uyarınca taşınmazı satın almayı vaad eden lehine  3. kişilere karşı ileri sürebileceği bir ayni hak kullanımına imkan vereceği, 2644 sayılı Tapu Kanunu uyarınca, şerh işleminin tapuya kaydedildiği andan itibaren beş yıl içerisinde satış işleminin yapılması gerektiği, aksi takdirde şerhin düşeceği, ilgili taşınmaza ilişkin ayni hak kullanımı imkanının ortadan kalkacağı, ancak şerhin düşmesinin -taşınmaz satış vaadi sözleşmesi taraflarca ya da mahkeme kararı ile feshedilmedikçe- sözleşmenin geçerliliğini ve sözleşmeden kaynaklanan karşılıklı edimlerin yerine getirilmesine ilişkin yükümlülükleri ortadan kaldırmayacağı anlaşılmaktadır.
Davaya konu olan ve davacı tarafından sunulan söz konusu taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine bakıldığında; davacı ile yapının müteahhidi olan ... Petrol Ürünleri, Taşımacılık, Nakliyat İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında noter huzurunda resmi şekilde yapıldığı görülmektedir.  Ayrıca, dava konusu bağımsız bölümlerle ilgili olarak, dava tarihi itibarıyla, söz konusu taşınmaz satış vaadi sözleşmesine ilişkin herhangi bir şerh olduğu bilgisi mevcut olmamakla birlikte, davacı tarafından temyiz dilekçesinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin dava açıldıktan sonra 17.08.2023 tarihinde davacı tarafından tapu siciline şerh edildiğinin belirtildiği anlaşılmaktadır. 
Bu durumda, yukarıda belirtilen hükümler çerçevesinde yapılan değerlendirme neticesinde, sözleşmenin tapuya şerh verilmiş olması halinde; bahsi geçen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin, davacının taşınmazların üzerinde tasarruf yetkisi bulunduğuna dair hukuken itibar edilebilir veri olarak kabul edilebileceği dikkate alındığında, her ne kadar davaya konu taşınmazlar üzerine davacı tarafından konulduğu belirtilen şerhin tarihi, dava tarihinden sonra tarihli olsa da, adil yargılama ve usul ekonomisi ilkeleri göz önüne alınarak, ilgili şerhin tapu kaydından sorgulanması ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin halen geçerli olup olmadığının araştırılması -taraflarca yapılan bir fesih ya da feshe yönelik bir Mahkeme kararı olup olmadığının tespiti- sonrasında, davacının dava açmakta meşru, güncel ve kişisel menfaati olup olmadığı değerlendirilmek ve -2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 14.maddesindeki diğer usule ilişkin hususlar da dikkate alınarak, diğer ilk inceleme konularında sorun olmaması halinde- davanın  esası hakkında karar verilmek üzere İdare Mahkemesi kararının kaldırılması gerekirken, söz konusu husus araştırılmaksızın, istinaf isteminin gerekçeli olarak reddi yolunda verilen temyize konu İdare Dava Dairesi kararında hukuku uyarlık bulunmamaktadır.
Öte yandan; davacının ehliyetli kabul edilmesi ve dosyanın, esasının incelenmesine geçilmesi halinde, maddi tazminat miktarı belirlenirken, davacının dava açmaktaki menfaatine dayanak olan taşınmaz satış vaadi sözleşmelerindeki karşılıklı edimlerin ve bu edimlerin ne kadarının davacı tarafından yerine getirildiğinin de dikkate alınması suretiyle,  ilgili idarelerin hizmet kusuru bulunması halinde kusur oranları çerçevesinde, davacının gerçek zararı belirlenmek suretiyle değerlendirme yapılması gerektiği de açıktır.
Diğer yandan; adli yargıda söz konusu deprem nedeniyle zararın meydana gelmesinde sorumluluğu bulunan kişilere karşı açılan tazminat davası olması halinde ve özel hukuk hükümlerine göre davacının gerçek zararının adli yargıda tazmin edilerek karşılanması durumunda, adli yargıda hükmedilen tazminat miktarının ya da varsa sigorta tarafından ödeme yapılmış olması halinde davacıya yapılan ödemenin, tahsilde tekerrüre sebebiyet verilmemesi için yapılacak tazminat ödemelerinde dikkate alınacağı da tabiidir.
KARAR SONUCU:
Açıklanan nedenlerle;
1.Temyiz isteminin kabulüne,
2.Temyize konu ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının  BOZULMASINA,
3.Yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın İdare Dava Dairesine gönderilmesine, 30/05/2024 tarihinde oybirliğiyle kesin olarak karar verildi.