Esas No: 2016/13756
Karar No: 2017/11805
Karar Tarihi: 30.11.2017

**13. Hukuk Dairesi         2016/13756 E.  ,  2017/11805 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi

Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün davacı avukatınca duruşmalı, davalı .... Avukatınca duruşmasız olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davacı vekili avukat ... geldi. Karşı taraftan gelen olmadığından onun yokluğunda duruşmaya başlanılmış ve hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlenildikten sonra karar için başka güne bırakılmıştı. Bu kez temyiz dilekçesinin süresinde olduğu saptanarak dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

K A R A R

Davacı vekili, 1809 ada 1 parsel sayılı taşınmazın arsa malikinin ... Vakfına ait olduğunu, arsa maliki vakıf ile diğer davalı ... Yapı İnşaat Ltd. Şti. arasında ... 4. Noterliğinin 12 Mart 2010 tarih ve 05148 yevmiye nolu gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlendiğini, bu sözleşme dayanak alınarak davalı ... Yapı Ltd. Şti. ile diğer davalı ... İnşaat Ltd. Şti. arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, 07.04.2011 tarihinde satış sözleşmesi ile alt yüklenici olan ... İnşaat Ltd. Şti'nden... Evleri adlı projede yer alan A4 Blok, 2. Kat, 4 no'lu daireyi satın aldığını belirterek A4 Blok, 2. Kat, 4 nolu dairenin adına tesciline, tescil mümkün olmadığı takdirde dava tarihi itibariyle belirlenecek daire bedelinin ... İnşaat ile ... Yapı İnşaat Ltd. Şti.'nden müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ...; açılan dava ile ilgilerinin bulunmadığını, vakfın ... İnşaat Şirketi ile hiçbir hukuki ilişkiye girmediğini, vakıf ile diğer davalı ... şirketi arasında imzalanan 12.03.2010 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 18. maddesinde yapılacak işin açıkça devir ve temlik yasağı bulunduğunu, alt yüklenici ile yapılan sözleşmenin geçerliliğinin vakıf yönetiminin onayı halinde mümkün olacağını belirterek davanın reddini dilemiştir.

Davalı ... İnşaat Ltd. Şti.; davalı ... İnşaat ile alt yüklenici ilişkisi kurulmasına dair herhangi bir sözleşme bulunmadığını, ... İnşaat Ltd. Şti'nin henüz inşaat yapımına başlamamışken davacı ile aralarında adi satış sözleşmesi imzaladıklarını, davacı tarafın asıl yüklenicinin ... İnşaat olduğundan haberdar olduğu halde firmayı bilgilendirmediğini ve tapuların dağıtılmasına kısa bir süre kala dava açıldığını, davacının iyi niyetli olmadığını, ... İnşaat ile ... İnşaat arasında geçerli sözleşme olduğu kabul edilse dahi davacının alacağını talep edebilmesi için ... İnşaat Ltd. Şti'nin öncelikle yüklenici olan ... inşaata karşı sözleşmedeki edimlerini yerine getirmesi gerektiğini, oysa ... İnşaat Ltd. Şti'nin inşaatı halen devam eden konutlar ile ilgili hiçbir imalatının bulunmadığını, inşaatın tamamının firma tarafından yapıldığını, 3. Kişinin mülkiyet hakkının doğabilmesi için kendisine pay devreden yüklenicinin edimini yerine getirmesi gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davalı ... İnşaat; ... Vakfına ait arsa üzerinde yapılacak inşaat ile ilgili ... İnşaat ile sözleşme imzalayarak inşaata başladığını, inşaatı %90 oranında tamamladığı halde ... İnşaat'ın defalarca işi bırakması için baskı yapmaya başladığını, 15.11.2012 tarihinde emrivaki şeklinde bir fesih sözleşmesi imzalatıldığını, davacının kendisinden daire satın aldığını ve daire bedeli olan 150.000,00 TL'nin tamamını davacıdan aldığını beyan etmiştir.

Mahkemece, dava konusu ... No: 4 'de bulunan taşınmaza ait tapu kaydının iptali ve tesciline ilişkin davasının tüm davalılar yönünden reddine, Davacının taşınmaza ilişkin bedel iadesi davasının davalı ... İnş. Ltd Şti yönünden kabulü ile, 19/02/2015 havale tarihli bilirkişi raporu ile belirlenen değeri olan 200.000,00 TL 'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte ... İnş. Ltd Şti'den tahsiline, Davacının, diğer davalı ... İnş. Ltd Şti açısından bedel iadesi davasının reddine, karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı ... İnş. Ltd. Şti tarafından temyiz etmiştir.

1-Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2, 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile "tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği" benimsenmiştir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; "Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir." Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Yapılan bu genel açıklamalardan sonra, somut olaya gelince; davalılardan ... ile ... İnşaat Ltd. Şti. arasında vakıf adına kayıtlı ... İlçesi 1809 ada, 1 parselde yer alan taşınmaz üzerinde inşaat yapmak üzere ... 4. Noterliğinin 12 Mart 2010 tarih ve 05148 yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş bu sözleşme ile dava konusu A4 Blok 2. Kat 4 numaralı bağımsız bölümün yükleniciye bırakıldığı anlaşılmıştır.

Yüklenici ... İnşaat Ltd. Şti ile alt yüklenici ... İnşaat Ltd. Şti. arasında da tarihsiz adi yazılı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Davacı ile yüklenici ... İnşaat veya Vakıf arasında herhangi bir sözleşme mevcut değildir. Davacı ile alt yüklenici ... İnşaat tarihsiz adi sözleşme ile 150.000,00 TL bedel karşılığında alt yükleniciye isabet edecek A-4 Blok 2. kat 4 nolu daireyi satın almak için anlaşmışlardır.

Yüklenici ... İnşaat Ltd. Şti. ile alt yüklenici ... İnşaat Ltd. Şti. arasındaki tarihsiz kat karşılığı inşaat sözleşmesi 15.11.2012 tarihinde feshedilmiştir. ... İnşaat Ltd. Şti.'nin satmış olduğu dairelerden ... inşaat Ltd. Şti.'nin sorumlu olmadığı bu sözleşmede belirtilmesine rağmen,davacının ödemiş olduğu bedelin inşaatın yapımında kullanılıp kullanılmadığı, davalılar ... İnşaat Ltd. Şti. ile alt yüklenici ... İnşaat Ltd Şti. arasındaki 15.11.2012 tarihli fesih sözleşmesinin alacaklıları zarara uğratmak amacıyla muvazaalı olarak yapılıp yapılmadığı, dava konusu ... Kat 4 nolu bağımsız bölümün kat irtifakı tapusunun kimin adına kayıtlı olduğu tespit edilip, davalı ... inşaat Ltd. Şti ile davalı ... İnşaat Ltd. Şti. arasında muvazaalı işlem olup olmadığı araştırılıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken bu hususlar gözardı edilerek, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.

2-Bozma nedenine göre davacının sair ve davalının tüm temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle hükmün davacı yararına BOZULMASINA, 2. bentte açıklanan nedenlerle davacının sair ve davalının tüm temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına, 1480,00 TL duruşma avukatlık parasının davalı ....'den alınarak davacıya ödenmesine, peşin alınan 27,70 TL harcın istek halinde davalı ....'ye iadesine, HUMK’nun 440/1 maddesi uyarınca tebliğden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 30/11/2017 gününde oybirliğiyle karar verildi.