Esas No: 2022/3514
Karar No: 2023/3330
Karar Tarihi: 17.10.2023

**6. Hukuk Dairesi         2022/3514 E.  ,  2023/3330 K.**

**"İçtihat Metni"**

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/565 E., 2022/885 K.

DAVA TARİHİ : 13.07.2015

HÜKÜM/KARAR : Ret

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 27. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/671 E., 2021/569 K.

Taraflar arasındaki sözleşmenin iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili ve müdahil ... mirasçısı vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun davacının istinaf talebinin reddine, asli müdahil ... mirasçısı ...'in istinaf talebinin kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı ile asli müdahil ... mirasçısı ... vekillerince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 17.10.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacı ... mirasçısı ... vekili Avukat ..., asli müdahil ... mirasçısı ... ve vekili Avukat ... ile davalı ve dahili davalılar vekili Avukat ...'in gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı ve diğer arsa sahipleri ile davalı yüklenici şirket arasında 26.04.1995 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davacının sözleşme uyarınca üzerine düşen edimleri yerine getirip hissesinin %50'sini yükleniciye devretmesine rağmen yüklenicinin edimini ifa etmediğini, aradan geçen 20 yılda inşaatın yapılamadığını ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini ve devredilen hisselerin arsa sahipleri adına tescilini talep etmiştir.

Asli müdahil davacı ... vekili müdahale dilekçesinde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini ve devredilen hisselerin arsa sahipleri adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili cevap dilekçesinde; dava konusu taleple ilgili kesin hüküm itirazları bulunduğunu, yükümlülüklerin yerine getirilmesi için birçok kez ihtar gönderdiklerini, fesih şartlarının oluşmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Dahili davalılar arsa sahibi ... mirasçıları vekili, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı yüklenicinin inşaat yapımına engel hukuki engellerin ortadan kalkmadığı, davacıların davalı yüklenicinin inşaatı tamamlamasına engel teşkil edebilecek davalar açtıkları, sözleşme gereğince belirlenen teslim süresinden önce dava açıldığı, davacı arsa sahiplerinin TBK'nın 473. madde hükümlerine göre taraflar arasındaki sözleşmenin feshini talep edemeyecekleri belirtilerek, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve asli müdahil vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B.Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile sözleşmenin 13. maddesine göre işin bitim süresi olarak belirlenen 24 aylık sürenin dava konusu 32 ve 33 sayılı parsellerin tevhid edilerek 49 sayılı parselin oluşturulduğu 26.12.2013 tarihinde başladığı, 24 aylık teslim süresinin 26.12.2015 tarihinde bittiği, bu süreye sözleşmenin 15.maddesi gereğince verilmesi gereken 4 aylık ek sürenin de eklenmesi sonucu bulunan 26.04.2016 tarihi ile 13.07.2015 dava tarihi arasındaki tarih aralığında yapı ruhsatının alınarak inşaatın bitirilmesinin mümkün olduğu gerekçesiyle, davacılar vekilinin sözleşmenin feshi taleplerinin reddine karar verilmesinin isabetli olduğu, harç ve yargılama giderleri bakımından kurulan hükümlerdeki tespitlerin ise eksik ve yanlış hususlar içerdiği, bu nedenle istinaf başvurularının kısmen kabulü ile yeniden esas hakkında karar verilmesi gerektiği belirtilerek, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve asli müdahil vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; davalıların işi kötüniyetle sürümcemede bıraktıklarını ve sözleşmeyi devam ettirme iradesi göstermediklerini, idare mahkemesi kararı kesinleştikten sonra dahi edimin ifası yönünde girişimde bulunmadıklarını, aradaki güvenin sona erdiğini, belediyeye ve idari makamlara başvuru tarihleri dikkate alındığında edimin sürede yerine getirilmediğinin açık olduğunu, davalının cevabı ihtar ile yapılan davete icabet etmediğini, ilk fesih davasında kesinleşme tarihinin 24.03.2011 günü olduğunu,tevhit tarihinin süre hesabında baz alınmasının hatalı olduğunu, temel ruhsatı alma süresinin tespit edilmediğini belirterek, Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

Asli müdahil vekili; sözleşmenin 5. maddesi ile resmi işlemler için 1 yıl süre verilmesine rağmen davalının belediyeye ancak 23.05.2002'de başvurduğunu, idare mahkemesi kararı kesinleştikten sonra dahi ifa girişiminde bulunulmadığını, ilk karar kesinleştiğinde ifa engelinin ortadan kalkmış olduğunu, tespit bilirkişi raporunda sözleşme ile tevhit tarihi arasında makul sürenin geçtiğinin belirtildiğini, 1. ve 2. ek raporların dayanaksız olduğunu, yetki ve süre talepli İstanbul Anadolu 1. Asliye Hukuk Mahkemesi dosyasında tanzim edilen bilirkişi raporu ile toplam inşaat süresinin 43 ay olarak tespit edildiğini, davalının bu dosyada 40 ay süre talep ettiğini, mahkemece yapılan 9 aylık inşaat süresi tespitinin dayanaksız olduğunu belirterek, Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470 vd. maddeleri.

3. Değerlendirme

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan tapu payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatına uygun olarak tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir.

6098 sayılı TBK'nın 470. vd maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi”, iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, Borçlar Kanunu'nun 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir. Dolayısıyla bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır, yani mahkemede açacağı "sözleşmenin feshi" davası sonunda feshi (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilir. Mahkeme, önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını tartışır; haklı ise feshe karar verir, aksi halde davayı reddederek sözleşmeyi yürürlükte tutar. Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır.

Sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra da tarafların sözleşmenin etkisinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekir. Geriye etkili fesihte alacaklı yükleniciye veya onun halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir. Geriye etkili fesihin en önemli sonucu da tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına getirilmeleridir. Bunun anlamı tarafların hiç sözleşme yapılmamış gibi sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına dönmeleridir. Kısaca söylemek gerekirse, geriye etkili fesihte yükleniciye inşaatın fesih tarihindeki fiziki durumuna uygun bağımsız bölüm verilmez. Feshin geriye etkili olacağı konusunda taraf iradelerinin uyuşmaması halinde mahkemece ileriye etkili feshin koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılmalıdır. Fesih ileriye etkili sonuçlar yaratacak şekilde yapılmış veya bunun koşulları oluşmuş ise, feshin doğal sonucu olarak yapılacak tasfiye işleminde yüklenici eserin getirildiği fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusunun devrini isteyebilir. Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farzedilerek hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir. Örneğin, avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa payının adına tescili arsa sahibince; yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir.

Somut olayda, taraflar arasında tanzim edilen sözleşme 26.04.1995 tarihli olup, sözleşmenin 5. maddesi ile getirilen tevhit şartının gerçekleştiği 26.12.2013 günü ile işbu dava tarihi arasında davalı yüklenici tarafından edimin ifasına yönelik hiçbir işlem yapılmamış, arsa sahiplerine ve ilgili mercilere (belediye başkanlığı vb.) başvuruda bulunulmamıştır. Yüklenicinin açtığı İstanbul Anadolu 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2020/294 Esas sayılı yetki ve süre talepli dava dosyasından tanzim edilen bilirkişi raporu ile, toplam inşaat süresinin 43 ay olarak tespit edilmiş olması karşısında yapı ruhsatı, mimari projesi vs. hazırlık işlemleri dahi henüz gerçekleştirilmemiş olan inşaatın, mahkemece tespiti yapılan 9 aylık sürede bitirilemeyeceği hususu izahtan varestedir.

Açıklanan nedenlerle mahkemece, davacı arsa sahiplerinin sözleşmenin geriye etkili feshi talebinin yerinden olduğu gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı gerekçeyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle,

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalılardan alınarak Yargıtay duruşmasında vekil ile temsil olunan davacıya ve asli müdahile verilmesine,

Peşin alınan harcın istek halinde ilgililere iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

17.10.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.