Esas No: 2024/9
Karar No: 2024/4449
Karar Tarihi: 19.12.2024

**3. Hukuk Dairesi         2024/9 E.  ,  2024/4449 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/13 E., 2023/1924 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Gaziantep 2. Tüketici Mahkemesi

SAYISI : 2019/538 E., 2021/778 K.

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin 526 Ada, 10 Parseldeki B Blok, 4. Kat, 14 numaralı dairenin 220.000,00 TL bedelle satışı konusunda davalı ... Yapı... Ltd. Şti. ile 24.08.2017 tarihinde "Daire Satım Sözleşmesi" imzaladığını, taşınmazın 24 ay içerisinde teslim edileceğinin kararlaştırıldığını, 01.10.2018 tarihinde şirket yetkilisinin, iflas ettiklerinden inşaata devam edemeyeceklerini, müvekkilinin hissesinin davalı ... Müteahhitlik...Ltd. Şti.'ye devredildiğini söylediğini, aynı tarihte ....Ltd.Şti. ile yeni bir sözleşme yapıldığını, bu sözleşmede tapunun ruhsat tarihinden itibaren 15 ay sonra teslim edileceğinin belirtildiğini, bilahare inşaatın tekrar durduğunu, davalı arsa sahipleri ..., ... ve ... ile diğer davalı ....Ltd. Şti. arasında 14.11.2018 tarihli Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapıldığını, işbu sözleşmede A ve B blok olmak üzere 2 blok inşaa edileceği, A blokta bulunan dairelerin arsa sahibi davalılara dağıtılacağı, B bloktaki dairelerin ise ....Ltd. Şti.'ye verileceğinin kararlaştırıldığını, kendisini arsa sahiplerinin yetkilisi olarak tanıtan kişinin müvekkiline daire verilmeyeceğini ve hak iddia edemeyeceğini söylediğini, davalı arsa sahiplerinin iyiniyetli olmadıklarını belirterek, müvekkilinin ödediği 150.000,00 TL'nin taşınmazın müvekkiline devredileceğine dair 01.10.2018 tarihli sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren işleyecek yasal faiziyle, dava tarihi itibariyle taşınmazın değerinin tespit edilerek, daire bedeli olan 220.000,00 TL ile tespit edilecek bedel arasındaki müvekkilinin kazanç kaybı için şimdilik 1.000,00 TL olmak üzere fazlaya ilişkin hakları saklı olmak üzere 151.000,00 TL'nin davalılardan müteselsilen ve müştereken tahsilini istemiştir.

II. CEVAP

1. Davalı arsa sahipleri ..., ... ve ... vekili; müvekkillerine husumet yöneltilmesinin doğru olmadığını, davanın diğer davalı müteahhit firmaların davacıya karşı edimlerini yerine getirmemesinden kaynaklandığını, ilgili davalı şirketlerin müvekkillerine karşı edimlerini de yerine getirmediklerini, inşaatın tamamlanmadığını, davacı ile davalı müteahhit şirketlerin muvazaa girişimi içerisinde olduklarını, davalı müteahhitlerin inşaatı bitirmemelerine rağmen müvekkillerinden fazladan para alabilmek için davacının sözde ödeme yaptığına dair bir takım belgeler düzenlediklerini ve davacının kendilerinden daire satın aldığını gösterircesine sözleşme düzenlediklerini, davacı tarafın dosyaya ibraz ettiği belgeler incelendiğinde herhangi bir resmi ödeme belgesi bulunmadığını, bu anlamda davacının ödediğini iddia ettiği bedeli müvekkillerinden talep etmesinin de hukuken mümkün olmayacağını savunarak, davanın reddini istemiştir.

2. Diğer davalılar davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı ....Ltd. Şti. yönünden yapılan inceleme ve değerlendirme neticesinde; davacının da kabulünde olduğu üzere ilgili davalı şirketin taşınmazın inşası ve satışından kaynaklı tüm edim ve alacaklarını diğer davalı ....Ltd. Şti.'ye devrettiği, nitekim davacı ile ....Ltd. Şti. arasında haricen ikinci kez daire satış sözleşmesi akdedildiği, bu anlamda bahsi geçen davalı ... Yapı'nın davacının talepleri bakımından husumet ehliyetinin bulunmadığı, davalı arsa malikleri ..., ... ve ... yönünden yapılan inceleme ve değerlendirme neticesinde; somut uyuşmazlıkta ilgili davalıların arsa maliki konumunda bulunduğu ve diğer davalı ....Ltd. Şti. ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdettikleri fakat davacı ile bahsi geçen arsa malikleri arasında akdedilmiş herhangi bir sözleşme bulunmadığı gibi, davacının dosyaya ibraz ettiği ödeme belgelerinden anlaşıldığı üzere arsa maliklerine yapılmış herhangi bir ödeme de bulunmadığı, davacının davalılara husumet yöneltmesindeki temel neden ise, arsa maliklerinin kat karşılığı inşaat sözleşmesine aykırı hareket ederek B blokta inşa edilen taşınmazlar üzerinde de hak iddia etmeleri olduğu ancak bu hususun esasen arsa malikleri ile diğer davalı ....Ltd. Şti. arasında görülebilecek başka bir davanın konusu olabileceği, bunun haricinde Mahkemece inşaat mühendisi bilirkişi eşliğinde dava konusu taşınmazın bulunduğu ana yapı üzerinde yapılan keşif sonrasında alınan bilirkişi raporunda, inşaat seviyesinin %76,68 olduğunun anlaşıldığı, taşınmazın inşaatının fiziki seviyesi belirli bir oran altında iken arsa sahiplerinin bedelin ödenmesi koşulu ile tescile zorlanamayacağı, davalı ....Ltd. Şti. yönünden yapılan inceleme ve değerlendirme neticesinde; davalı ....Ltd. Şti'nin tüm borç ve alacaklarını devri neticesinde davacı ile ikinci bir sözleşme akdedildiği, sözleşmenin Mahkemece geçerli kabul edildiği, sözleşme içeriğinde "150 bin TL nakit ödenmiştir, kalan 70 bin TL tapu teslimatında ödenecektir." ibaresine yer verildiği, sözleşme altında ilgili davalı şirketin kaşesinin ve kaşe üzerine atılı imza bulunduğu, bu anlamda davalının sözleşme ile bağlı olduğu, mevcut delil durumuna göre davacının kazanç kaybına uğradığına yönelik bir kanaat edinilemediği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile; davalılardan ... Yapı İnş. Tah. İç ve Dış Tic. Ltd. Şti. yönünden pasif husumetten reddine, davalılardan ... Mütahitlik İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. yönünden kabulü ile 150.000,00 TL'nin davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine, davalılardan ..., ..., ... yönünden ayrı ayrı reddine, fazlaya ilişkin sair istemlerin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili; davalı arsa sahiplerinin şirketlerin değişiminden ve yapılan sözleşmelerden haberdar olduklarını, ödemelerin kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yapıldığını, arsa sahipleri daire satın alanların ödedikleri meblağ ile inşaatın bitirilmesi sureti ile daire sahibi olduklarından müteahhite ödenen meblağdan sorumlu olduklarını, arsa sahipleri yönünden davanın reddine karar verilmesinin hatalı olduğunu, sözleşmenin yapıldığı dönemde 220.000,00 TL bedelle alınacak olan taşınmazın dava tarihindeki bedelinin 750.000,00 TL civarında olduğunu, aradaki farkın müvekkilin kazanç kaybını oluşturduğunu, kazanç kaybının da hesap edilmesi gerektiğini, tüm davalıların eylem ve işbirliği içerisinde hareket ederek müvekkilini zarara uğrattıklarını ifade ederek, kararı istinaf etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında alacağın temliki niteliğindeki satış sözleşmesi imzalandığı, yüklenicinin edimini yerine getirmediğinden bahisle dava tarihi itibarı ile davacının sözleşmenin ifasından vazgeçerek bedel iadesi istediği, davacının tapu iptali ve tescil isteği bulunmadığından arsa sahiplerine yönelik davanın reddi ile sözleşme akidi olmayan ....Ltd. Şti.'ye yönelik davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddinin doğru olduğu, sözleşme gereği yüklenicinin herhangi bir inşai faaliyette bulunmaması karşısında, davacının satış sözleşmesinin ifasından haklı olarak vazgeçtiğinin kabulünün gerektiği, kazanç kaybı müspet zarar olduğundan, sözleşmenin ifasından vazgeçen davacının artık aynı sözleşmeye dayanarak sözleşmeye dönük beklenti kaybını isteyemeyeceği gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; istinaf sebeplerini tekrar ederek, dava açıldığı tarih itibariyle taraflar arasında taşınmaz satımına ilişkin sözleşmenin varlığını korumaya devam ettiğini, sözleşmenin feshine ilişkin herhangi bir ihtarın olmadığını, müvekkili açısından oluşan müspet zararın da sözleşme taraflarca feshedilmediğinden ödenmesinin gerektiğini, sözleşmeye bağlı olarak edimin ifa edilmemesinden dolayı müvekkilinin uğradığı zararın tazminin talep edildiğini, tüm davalılar yönünden davanın kabul edilmesi gerektiğini ifade ederek, kararı temyiz etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yüklenicinin payına düşen taşınmazın alacağın temliki yoluyla satın alınmasına rağmen taşınmazın teslim edilmemesinden kaynaklı tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı maddesinin birinci fıkrası,

2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Karar) 112 ve 237 nci maddeleri,

3. 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ncı maddesi,

4. 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60 ıncı maddesinin üçüncü fıkrası ile 89 uncu maddesi,

5. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 33 üncü maddesi.

3. Değerlendirme

1. Davalı ....Ltd. Şti.'nin, taşınmazın inşası ve satışından kaynaklı tüm edim ve alacaklarını diğer davalı ....Ltd. Şti.'ye devrettiği, davacı ile ....Ltd. Şti. arasında haricen ikinci kez daire satış sözleşmesi akdedildiğinden davacının talepleri bakımından husumet ehliyetinin bulunmadığı, davacı ile ....Ltd.Şti. arasında yapılan harici satış sözleşmesi ile yükleniciye ait olacak bağımsız bölümlerden birinin davacıya 220.000,00 TL bedelle satılması kararlaştırılmış olup, taraflar arasındaki bu sözleşmenin alacağın devri niteliğinde olduğu, davalı yüklenici ....Ltd.Şti.'nin arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirmediği ve inşaat tamamlanmadan işi bıraktığı, bu durumda borçlu arsa malikinin devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları devralan davacıya karşı da öne sürebileceği, davacı ile yüklenici arasında imzalanan sözleşmede arsa sahibinin taraf olmadığı ve satış bedelinin de arsa sahibine ödenmediği, bu durumda davacının yalnızca sözleşmenin tarafı olan yükleniciye başvurabileceği ve arsa sahibine husumet yöneltilemeyeceği anlaşılmakla, davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Kaynağını 6098 sayılı Kanun'un 29 uncu maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, aynı Kanun'un 237 nci maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706 ve Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan bir sözleşme türüdür. Geçerli bir satış vaadi sözleşmenin ifa olanağının bulunmaması hâlinde ise vaat alacaklısının 6098 sayılı Kanun'un 112 nci maddesine dayanarak borcun ifa edilmemesi nedeniyle uğradığı zararın tazminini isteyebileceği kuşkusuzdur.

3. Bununla birlikte; yüklenici ile arsa sahibi arasında imzalanan geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından resmi olmayan ancak yazılı bir sözleşmeyle üçüncü bir kişiye satılması, Yargıtay'ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, 6098 sayılı Kanun'un 183 ve devamı maddelerinde düzenlenen "alacağın temliki" hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifadeyle, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, "alacağın temliki" hükmünde olan böyle bir sözleşme geçerlidir.

4. Davalı ....Ltd. Şti.'nin, gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile inşaatını üstlendiği taşınmazdan bir adet daireyi 01.10.2018 tarihli sözleşmeyle davacıya sattığı, tarafların, alıcı durumundaki davacı ve yüklenici durumundaki davalı olmasına göre, inşa halindeki taşınmazın satın alınması konusunda yapılan yazılı sözleşme geçerlidir. Bu sözleşme gereğince davacı, toplam 150.000,00 TL ödemiş olduğunu ispat etmiş, dava tarihi itibariyle de daire kendisine teslim edilmemiştir. Bu haliyle, sözleşme geçerli olduğundan; davacının, menfi zarar talebinde bulunabileceğinin kabulü gerekir. Menfi zarar, uyulacağı ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması dolayısıyla uğranılan zarardır. Geçerli sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle, davacı, taşınmazın ifasının imkânsız hale geldiği tarihteki rayiç değerini isteyebilir.

5. Maddi olayları ileri sürmek taraflara, hukuki nitelendirme yapmak ve uygulanacak kanun maddelerini belirlemek hakime aittir (6100 sayılı Kanun'un 33 üncü maddesi). Davacı vekili her ne kadar dava dilekçesinde; ödenen bedel ve kazanç kaybının tahsilini istemişse de, iddianın ileri sürülüş şekline göre talep sonucundaki ifadelerden, geçerli sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle taşınmazın ifasının imkânsız hale geldiği tarih olan dava tarihindeki rayiç değerin talep edildiği anlaşılmıştır.

6. Hal böyle olunca, Mahkemece; davacı tarafından yapıldığı ispat edilen 150.000,00 TL kısmi ödemenin, (harici satım sözleşmesinde dairenin değeri 220.000,00 TL'dir) taşınmazın ifasının imkansız hale geldiği tarih olan dava tarihi (27.09.2019) itibariyle belirlenen rayiç bedeline oranlanması suretiyle talep edilen menfi zararın saptanarak sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekirken; açıklanan hususlar gözardı edilerek karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,

2. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

3. İlk Derece Mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

19.12.2024 tarihinde oybirliği ile karar verildi.