Esas No: 2022/3993
Karar No: 2024/775
Karar Tarihi: 28.03.2024

**6. Hukuk Dairesi         2022/3993 E.  ,  2024/775 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen tapu iptali ve tescil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı ile davalı ... arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme uyarınca arsa sahibi davacıya ait 2 ve 3 no.lu parsellerde bulunan payların davacı yüklenici şirkete devri karşılığı, yüklenici şirketin arsaya yapacağı binalardan, noter huzurunda çekilecek kura sonucu belirlenecek bir adet dairenin verileceğini, davacının 2 parselde bulunan hissesini 04.02.2011’de, 3 parselde bulunan hissesini de 07.02.2011’de tapuda yükleniciye devrettiğini, yüklenicinin inşaat ruhsatlarını alarak süresi içinde inşaatları tamamladığını, arsa sahiplerine tahsis edilmiş dairelerin kura çekilişlerinin 15.07.2012 tarihinde gerçekleştirildiğini, davacıya kurada B blok 12 no.lu dairenin isabet ettiğini, davalı yüklenicinin 22.10.2014 tarihinde kat irtifakı kurarak kat irtifak tapularını çıkarttığını, ancak yüklenicinin, davacı dahil 25 arsa sahibinin tapusunu devretmediğini, tapusu davacıya devredilmeyen 12 nolu dairenin diğer davalı ...’a 16.11.2017’de yüklenici tarafından satılıp devredildiğini öğrendiğini, yüklenicinin sözleşme ile kararlaştırılan edimini yerine getirmediğinden taşınmazda mülkiyet hakkının oluşmadığını, buna bağlı olarak da yükleniciden daire alan 3. kişi olan diğer davalının mülkiyet hakkının doğmadığını, yapılan satış ve devrin sebepten yoksun hale geldiğini ve yolsuz tescil durumuna düştüğünü, buna göre de davalıların iyi niyet iddiasında bulunamayacağını belirterek 12 no.lu dairenin davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, tapu kaydının iptali ile tapuya kayıt ve tescilinin mümkün olmaması halinde, daire bedeli olarak şimdilik 15.000,00 TL’nin davalı yüklenci şirketten tahsiline, yine sözleşmenin yerine getirilmemiş olması ve geciken ifa nedeniyle doğan şimdilik 5.000,00 TL zararın da yüklenici şirketten tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davalı müvekkilinin dava konusu gayrimenkulün diğer davalı ... yetkilisi ...’dan ... Bankasından kredi çekerek ve bu krediyi direkt davalı şirket hesabına ... ederek satın aldığını, davalının kendisinden beklenebilecek özen yükümlülüğünü de yerine getirdiğini ve tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet hakkını kazandığını savunarak davanın reddini talep etmiştir.

2.Diğer davalı yüklenici şirket davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 22.09.2020 tarih ve 2018/686 Esas, 2020/372 Karar sayılı kararı ile, “Davalı yüklenici şirketin sözleşme ile kararlaştırılan edimini yerine getirmediğinden taşınmazda mülkiyet hakkı oluşmadığı, buna bağlı olarak yükleniciden daire alan 3. kişi olan diğer davalının mülkiyet hakkının doğmadığı ve yapılan satış ve devrin sebepten yoksun hale geldiği, yolsuz tescil durumuna düştüğü” gerekçesiyle dava konusu taşınmazın davalı ... adına olan tapu kaydının iptaline ve 16.080,00 TL tazminatın davalı yükleniciden tahsiline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 02.12.2020 tarih ve 2020/868 Esas, 2020/853 Karar sayılı kararı ile, yargılama gideri yönünden karar düzeltilerek esas hakkında yeniden hüküm kurulmuş ve davalı ... adına kayıtlı 12 no.lu tapu kaydının davacı adına tapuya kayıt ve tesciline ve 16.080,00 TL tazminatın davalı yüklenici şirketten tahsiline karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairemizin 17.02.2022 tarihli ve 2021/2532 Esas, 2022/901 Karar sayılı ilamıyla; "Mahkemece davalı ... hakkındaki tapu iptali ve tescil kararı davalı yüklenici şirketin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirmemesi, bu nedenle tapuya hak kazanamaması, (taşınmazda mülkiyet hakkı oluşmaması) dolayısıyla davalı ...’ın da hak sahibi olamayacağı gerekçesine dayandırılmıştır. Oysa davacı vekili dava dilekçesinin 4. bendinde “Yüklenicinin inşaat ruhsatlarını alarak süresi içinde inşaatları tamamladığını” belirtmiş, yine dava dilekçesinde yükleniciden eksik ve kusurlu işler bedeli ile ilgili bir talepte bulunmamıştır.

Mahkemece mahallinde yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporu kapsamından da dava konusu dairenin ve dairenin içinde bulunduğu sitenin inşaatının tamamlandığı anlaşılmaktadır. Davada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi de talep edilmemiştir. Davalı yüklenici şirket 15.07.2012 tarihli kura çekiliş tutanağı ile davacı arsa sahibine isabet eden dava konusu 12 no.lu daireyi 16.11.2017 tarihinde davalı ...’a tapuda devretmiştir. Davalı ... tapu kütüğündeki kayda iyi niyetle dayanarak dava konusu dairenin mülkiyetini kazandığını savunmuştur.

Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, satın alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse, iyi niyetten maksat "hakkın doğumuna engel olacak bir hususun, hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir". Belirtilen ilke, TMK’nın 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddede; "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde vurgulanmıştır.

Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyiniyet iddiasında bulunamazlar. Üçüncü kişinin iyi niyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir.

Somut olayda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya tescil edilmemiştir. Davalı ...’ın dava konusu daireyi, davacıya ait olduğunu bilerek, davacının zararına hareket ederek ve muvazaalı şekilde satın aldığı iddia ve ispat olunamamıştır. Kanunun iyi niyete sonuç bağladığı durumlarda asıl olan iyi niyetin varlığıdır. Davalı ...’ın Türk Medeni Kanunun 1024. maddesi anlamında kötü niyetli üçüncü kişi olduğu kanıtlanmış değildir.

Davacı arsa sahibi tarafından sözleşmenin feshinin talep edilmemesi, edilse dahi yüklenici tarafından edimi yerine getirilmiş olduğundan sözleşmenin geriye etkili feshinin de mümkün olmaması nedeniyle dava konusu bağımsız bölüme ait tapu kaydının ancak yukarıda belirtilen muvazaanın isbat edilmesi halinde mümkün olabilecektir. Bu durumda davalı ... hakkında açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır" gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.

B. Bölge Adliye Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bozma ilamındaki gerekçeyle, "Davacının tapu iptal ve tescil talebinin reddine, davacının tazminat talebinin kabulüne,daire bedeli olarak 320.000,00 TL tazminatın dava tarihi olan 12.07.2018 tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalı ... ... Mühendislik Ltd. Şti'nden tahsili ile davacıya ödenmesine,16.080,00 TL tazminatının dava tarihi olan 12.07.2018 tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalı ... ... Mühendislik Ltd. Şti'nden tahsili ile davacıya ödenmesine" karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; uygulamada, yüklenicinin tapuya hak kazanmamasına rağmen finans temini olanağı sağlamak üzere sözleşmenin başlangıcında ya da aşamalı olarak tapu devri yapılacağının kabul edildiğini, ancak yapılan bu devirlerin avans niteliğinde olup tapu payı devredilmiş olsa dahi yüklenici edimini tamamen yerine getirmediği sürece ayni hakkı kazanmasının mümkün olmadığını, kaldı ki, dava konusu bağımsız bölümün, sözleşme gereği müvekkiline verilmesinin kararlaştırıldığını ve noterde yapılan kura çekimiyle de müvekkiline isabet etmiş olan bağımsız bölüm olduğunu, dolayısıyla, yüklenicinin edimlerini yerine getirse bile dava konusu bağımsız bölüm üzerinde tapuya hak kazanamayacağını, eğer yüklenici üçüncü kişiye temlik etmiş veya satış vaadinde bulunmuş ise, burada üçüncü kişinin iyiniyet iddiası dinlenilmeden tapunun arsa sahibine iade edileceğini, zira ancak gerçek alacak temlik edilebileceğinden yüklenicinin kazanamadığı hakkın temlikinden söz edilemeyeceğini ve bu temlik işlemine dayanılarak hak talebinde bulunulamayacağını, dava konusu bağımsız bölümün, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince arsa sahibine verilmesi kararlaştırılan (noter kura çekimi ile müvekkiline isabet etmiş bulunan) bağımsız bölüm olduğuna göre artık yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediğine bakılmaksızın arsa sahibinin sözleşmeyi ayakta tutarak tapu iptali ve tescil talebinde bulunabileceği kabul edileceğinden, yüklenicinin kendisine ait olmayan bağımsız bölümleri 3. kişilere devretse bile 3. kişi ve daha sonraki devralanların iyiniyet savunmasında bulunmasının mümkün olmadığını, davalı ...’ın yükleniciye kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği avans olarak verilmiş arsa üzerine yapılmış binadan bağımsız bölüm edinmeyi amaçladığını, bunun için de diğer davalı ... ... Mühendislik Ltd.Şti.’den dava konusu bağımsız bölümü satın aldığını, tapu kayıtları üzerinde ve ... üzerinde yapacağı küçük bir araştırma ile yükleniciye tapuda pay devreden taşınmaz paydaşlarının sözleşme ile vaat edilen ve 2012 yılında çekilen kur’a ile adlarına isabet eden bağımsız bölümleri halen teslim alamadıklarını, sonuç olarak yüklenicinin arsa payı devralmak suretiyle inşaatı yapmak üzere kendisine paydaşlar tarafından arsa devri yapıldığını öğrenebilecek ve yüklenicinin edimini yerine getirmediğini, bu nedenle de yükleniciye bırakılan bağımsız bölümler üzerinde mülkiyet hakkının doğmayacağını bilebilecek durumda olduğunu, dava konusu taşınmazların bulunduğu bina ile ilgili paydaşların açmış olduğu davalar ve bu davalar görülürken binalara gelip giden mahkeme heyetlerinin mevcudiyeti dolayısıyla yapacağı araştırma sonucu sorunlu bir taşınmaz aldığını öğrenebileceğini, bu hususu bilerek mülkiyeti edinmek için yaptığı işlemlerin kötüniyete dayandığını, dolayısı ile arsa maliki tarafından arsa payının iptal edileceği riskini göze alarak tapuyu devir aldığını, davalı ...'ın satın aldığı bağımsız bölüme bağlı olarak arsa payı aldığının bilincinde olup, bu sebeple Türk Medeni Kanunun 3. ve 1023. maddelerinin koruyuculuğundan yararlanmasının söz konusu olamayacağını, ilk derece mahkemesinin davanın tahkikatı esnasında Yargıtay'ın baskın görüşü etrafında hareket ederek, arsa sahibine vaat ettiği edimi ifa etmeyen yüklenicinin tapudaki kazanımlarının korunmayacağı düşüncesiyle arsa sahibine vaat edilen ve noterde çekilen kur'ada isabet eden dairenin teslim edilmemiş olması nedeniyle verilenlerin iadesi gerektiği, mülkiyetin kazanılmadığı gerekçesiyle tapunun iptaline karar verdiğini, ilk derece mahkemesinin bu görüş doğrultusunda iyiniyet iddiasının dinlenmeyeceği hususunu göz önüne alarak, kötüniyet incelemesi yapmadığını, bu hususta gösterdikleri iki tanığın da bu nedenle dinlenmediğini, ilk derece mahkemesinin kararının eksik inceleme sonucu kurulmuş hüküm haline düşürüldüğünü belirterek bu nedenlerle kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Dava, eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak terditli biçimde açılmış olup, davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili, tapu iptali ve tescilin mümkün olmaması halinde daire bedelinin diğer davalı yüklenici şirketten tahsili ve sözleşmenin yerine getirilmemiş olması ve gecikmiş ifa nedeniyle doğan zararın da yükleniciden tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 470 ve devamı maddeleri

3. Değerlendirme

1.Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.Temyizen incelenen bölge adliye mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan ... Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesinin 2022/568 Esas, 2022/... Karar

ve 08.06.2022 tarihli kararının 6100 sayılı Kanunun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca

ONANMASINA,

Aşağıda yazılı onama harcının temyiz edenden alınmasına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

28.03.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.