Esas No: 2022/4638
Karar No: 2024/1671
Karar Tarihi: 22.05.2024

**6. Hukuk Dairesi         2022/4638 E.  ,  2024/1671 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/301 E., 2022/661 K.

HÜKÜM/KARAR : Esastan Ret

İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2010/241 E., 2021/623 K.

Taraflar arasındaki sözleşmenin iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacılar vekili ile davalılar ..., ... ve S.S. ... Konut Yapı Kooperatifi vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı tereke temsilcisi ve davalılar vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1.Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile S.S. ... Konut Yapı Kooperatifi 27.02.1997 tarihinde müvekkilinin maliki bulunduğu 109 Pafta 120 Ada 5 no.lu parsel sayılı taşınmaz ile ilgili kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, sözleşmede arsa üzerinde yapılacak inşaatın %27'sinin arsa sahibi müvekkiline %73'ünün ise kooperatife ait olacağı, mevcut arsanın üzerine yapılacak inşaatların kat çıkma serbestisi yani imar değişikliği halinde yapılacak dairelerden yine % 27'sinin müvekkiline ait olacağı, kooperatif yönetiminin müvekkilinin yaşlı olması, akli muvazenenin yerinde olmaması, attığı imzanın sonuçlarını kavrayamamasından istifade ederek 6 adet bakımsız, özelliği olmayan sözleşmeye uygun özellikler taşımayan daire yapıp bunları müvekkiline devrettiğini, arsayı parsellere ayırdığını, geri kalan parselleri hileli muvazaalı işlemler ile hukuka aykırı olarak üzerine aldığını, 3. kişilere devrettiğini, haksız kazanç elde ettiğini belirterek müvekkili ile S.S. ... Konut Yapı Kooperatifi arasında akdedilen 27.02.1997 tarihli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin, taraflar arasında yapılan diğer sözleşmelerin feshi ile davalılar ve devredilmesi halinde davaya dahil edilecek kişiler adına 120 ada 5 parselden ifrazından ya da başka sebeple doğacak taşınmaz kayıtlarının iptali ve müvekkili adına tesciline, bu taleplerinin kabul edilmemesi halinde fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla (12.000,00.TL) sözleşmenin uygulanmamasından doğan zararların davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak müvekkiline verilmesine, dava konusu taşınmazlar üzerine 3. kişilere devrin önlenmesi açısından ihtiyati tedbir konulmasına, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalılara tahmiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalılar ..., ... ve ... vekili 10.05.2010 havale tarihli ve 18.05.2010 havale tarihli cevap dilekçeleri ile; zaman aşımı definde bulunduklarını, edimlerini ifa ettiklerini, davanın husumetten, usulden ve esastan reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının, davalı S.S. ... Konut Yapı Kooperatifi dışındaki davalılardan Yargıtay'ca onanan ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2008/113 Karar sayılı ilamı doğrultusunda bir talep hakkı olmadığı, kooperatif ile imzalanan sözleşmelerinin karşılıklı olarak ifa edilmiş olması, hüküm ve sonuçlarının doğması sebebiyle feshedilemeyeceği, dava konusu parselin davacının kendi rızasıyla davalı kooperatife devrolması, daha sonra bu parselin satış - intikal vb. yollarla davalının da elinden çıkması sebebiyle tapusunun iptali ve davacı adına tescilinin mümkün olmadığı, davacının tazminat talebinin ise davaya ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerine konu parselin üzerine 3 kata kadar inşaat yapılabilmesinin mümkün olması, daha sonra kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yer alan daha fazla katın yapılmaması sebebiyle yüklenici kooperatifin daire borcunun doğmaması gerekçesiyle reddi gerektiği, taraflar arasında rızaen yapılan ve ifa edilmiş iki sözleşmenin aradan geçen 10 yıllık süreden sonra feshini istemenin ve değişen imar durumuna göre geçmişe yönelik talepte bulunmanın hakkının kötüye kullanımı teşkil ettiği belirtilerek, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde davacı tereke temsilcisi ile bir kısım davalılar ..., ..., Kooperatif vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1.Davacılar vekili tarafından verilen istinaf dilekçesinde özetle; sözleşmenin yapıldığı tarihte sözleşmenin tarafı olan arsa sahibi müteveffa ...'ın yaşlılığı, okuma yazma dahi bilmemesi gerekçesi ile cahil ve hayat tecrübesi bakımından bilgisizliğinden faydalanılarak yaklaşık 8.000,00 m2 büyüklüğündeki arsa karşılığında 6 adet daire teslim edileceğinin taahhüt edildiğini, dava dilekçesinde hem sözleşmenin kurucu unsuru olan ehliyetsizlik nedeniyle işlemin yokluğunun tespitini kademeli olarak da aşırı yararlanma nedenleri ile hukuki işlemin ortadan kaldırılarak hiç gerçekleşmemiş gibi sonuçlarını doğurması talep edildiğini, bilirkişi raporunda davacının mülkiyetini alması gerektiği 6 daire dışında alması gereken daire değeri 27/02/1997 tarihi itibari ile 5.301,00 TL, 26/03/2010 tarihi itibariyle 142.596,00 TL olduğunun hesaplandığını, mahkemece davacının bir akıl hastalığının olup olmadığının araştırılması akabinde kişiliği, yaşı, sağlık durumu, toplumdaki yeri, ekonomik gücü pisikolojik yapısı ve diğer hususların araştırılarak aşırı yararlanma hususunun değerlendirilmesi gerekirken akıl hastalığı ve aşırı yararlanma hususları değerlendirilmeksizin verilen red kararının hukuka aykırı olduğunu, davalıların hukuka aykırı muvazaalı işlemleri ile edimlerini tam ifa etmeden arsanın kalan büyük bir kısmını ele geçirdiklerini, ardından da kötü niyetli olarak kooperatifi tasfiye ettiklerini, kooperatife üye toplamadan, kısaca kuruluş amacını gerçekleştirmeksizin geri kalan arsaya el koyduklarını, değişen imar durumuna göre değil işlemin yapıldığı tarihteki imar durumuna göre talepte bulunulduğunu, bu nedenle verilen kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

2.Davalılar ..., ..., S.S. ... Yapı Koop. vekilleri tarafından sunulan istinaf dilekçesinden özetle; mahkemenin ret kararı doğru olsa da gerekçesinin eksik olduğunu, vekalet ücretinin hatalı hesaplandığını, zaman aşımı definin incelenmediğini, gerçek kişiler için davanın husumet yokluğundan reddine, kooperatif açısından ise, zamanaşımı defi nedeniyle reddine karar verilmesi gerektiğini belirterek, kararın kaldırılmasını istemişlerdir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile İlk Derece Mahkemesi tarafından yapılan yargılamaya, toplanan delillere, dosya içeriğine, hükmün dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye, sözleşmenin ifa edilmiş olmasına göre delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmadığı anlaşılmakla, tarafların istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde davacı tereke temsilcisi, bir kısım davalılar ..., ..., Kooperatif vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Taraflar vekilleri temyiz başvuru dilekçelerinde istinaf dilekçesi içeriğini tekrar ederek hükmün bozulmasına karar verilmesini talep etmişlerdir

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tapu iptal ve tescil mümkün değilse sözleşmenin uygulanmamasından doğan zararın tazmini istemlerine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369, 370 ve 371. maddeleri,

818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 355-370. maddeleri.

3. Değerlendirme

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı vekili ve bir kısım davalılar vekilinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Davacılar murisi ... ile davalı kooperatif arasında "kat karşılığı inşaat sözleşmesi" başlıklı adi yazılı sözleşme imzalanmış olup sözleşme hükümleri "1- arsa üzerinde yapılacak inşaatın %27'si arsa sahibi ...'a , %73'ü S.S. ... Yapı Kooperatifine ait olacaktır. 2- Mevcut arsanın üzerine yapılacak inşaatların oturum ruhsatı 3 (üç) kat üzerinedir. Daha sonradan kat çıkma serbestisi alınırsa çıkılan katların %27'si yine arsa sahibinin olacaktır. 3- Arsa sahibine inşaat bittikten sonra verilecek dairelerin 6 (altı) tanesi eski fertek yolu üzerindeki bloklardan kalan kısmı ise yönetimin istediği bloklardan verilecektir. 5- Arsa sahibi kooperatife arsanın üzerinde yapılacak işlerin en kolay ve seri şekilde yapılabilmesine uygun bir vekaletnameyi noterden verecektir. 6- Kooperatifin taahhüt ettiği daireleri inşaat ruhsatı alındıktan itibaren 2 (iki) yıl içinde arsa sahibine teslim edilecektir. 7- Arsa sahibine verilecek dairelerin özellikleri diğer kooperatif sahiplerine verilenlerin aynısı olacaktır" şeklindedir.

3. Taraflar arasında düzenlenen adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi başlıklı sözleşme arsa sahibi ile kooperatif arasında imzalanmış olup davada taraf olarak gösterilen temyiz eden davalılar ... ve ... ile arsa sahibi arasında kurulmuş bir sözleşme ilişkisi bulunmamaktadır. Bu nedenle bu kişiler hakkında davanın husumetten reddine karar verilmesi gerekirken esastan reddi yerinde olmamış, kararın bu nedenle temyiz eden davalılar ... ve ... yönünden bozulması gerekmiştir.

4. Dosyanın tetkikinden, davalı kooperatifin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki edimlerini yerine getirmediği, sadece davalıya ait bloğu yapıp diğer yapılması gereken blokları yapmadığı, sözleşme konusu arsanın da ifraz edilip elden çıkarıldığı anlaşılmıştır. Yapılan bilirkişi incelemesi neticesinde sözleşmenin yapıldığı tarih itibariyle davacıya ait arsaya yapılabilecek toplam daire sayısı belirlenmiş, sözleşmedeki orana göre arsa sahibine devri gereken daire sayısı ve dava tarihi itibariyle bedeli hesaplanmıştır. Bu durumda sözleşmeden doğan edimlerini ifa etmeyen yüklenici arsa sahibinin sözleşmeden kaynaklanan zararından sorumludur. Mahkemece bilirkişi raporunda arsa sahibine devri gerekirken devredilmeyen dairelerin bedeli için belirlenen 142.596,00 TL üzerinden davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken reddi doğru olmamış, kararın bu nedenle de bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davacı vekili ve bir kısım davalılar vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine,

2. Davacı vekili ve bir kısım davalılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

3. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde davacı tereke temsilcisi ve davalılara iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

22.05.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.