Esas No: 2024/530
Karar No: 2024/4370
Karar Tarihi: 26.11.2024

**6. Hukuk Dairesi         2024/530 E.  ,  2024/4370 K.**

**"İçtihat Metni"**

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/1314 E., 2023/1600 K.

BİRLEŞEN 2021/14 ESAS SAYILI DOSYADA

HÜKÜM/KARAR : Esastan Ret

İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 3. Tüketici Mahkemesi

SAYISI : 2023/62 E., 2023/306 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 26.11.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde asıl ve birleşen dosyada davacı vekili Avukat ... ile asıl dosyada davalı vekili Avukat ...'nun gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

Asıl ve birleşen dosyadaki uyuşmazlık, temliken tescil talebine ilişkin olup dava tapu iptali ve tescil, mümkün olmazsa bedel iadesi istemlerine ilişkindir.

Davacı asıl davada, arsa sahiplerini davalı göstererek dava dışı yükleniciden 26 numaralı daireyi 22.09.2006 tarihinde 110.000,00 TL bedelle satın almak üzere dava dışı yüklenici ile anlaşmaya varıldığını, 2009 yılı itibariyle binada ikamet edilmeye başlandığını, dairenin teslim edildiğini, davalı ile dava dışı yüklenici arasındaki sözleşme hükümleri gereğince, inşaat iskân seviyesine geldiğinde davalının uhdesinde "sadece iki daireyi" tutabileceğinin kararlaştırılmış olmasına rağmen 26 numaralı daire dahil altı adet dairenin haksız şekilde arsa sahiplerince ellerinde tutulduğunu belirterek 26 numaralı dairenin tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, birleşen davada ise taraf teşkili sağlanmak üzere yüklenici davalı olarak gösterilip asıl dava dilekçesindeki iddialar ileri sürülerek tapu iptal tescil, mümkün olmaması halinde ödenen bedelin iadesine karar verilmesini talep etmiştir.

Asıl dosya davalısı; işin iskan ruhsatı alınmak suretiyle teslim edilmesi gereken tarihin 14.12.2009 olduğunu, inşaatın seviyesine göre bağımsız bölümlerin kademeli olarak devredileceğinin kararlaştırıldığını, yüklenicinin sözleşmede belirlenen süre ve şartlarda işi tamamlayarak teslim etmediğini, tespit raporundan anlaşılacağı üzere 07.04.2010 tarihi itibarıyla inşaatın % 85,6 seviyesinde olduğunu, birçok eksik ve ayıplı imalat bulunduğunu, yükleniciye isabet eden 6 adet bağımsız bölüm ve 1 dükkanın yüklenicinin yerine getirmediği edimleri ve borçlarının karşılığı olarak teminat amacıyla elde tutulduğunu, yüklenici aleyhinde Ankara 10. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2017/54 Esası üzerinden dava açıldığını, yapılan yargılama sonucunda 300.000,00 TL cezai şart alacağının tahsiline karar verildiğini belirterek davanın reddini savunmuş, birleşen dosya davalısının cevap dilekçesi vermediği anlaşılmıştır.

Ankara 3. Tüketici Mahkemesince; davacının yüklenicinin arsa sahibi davalıya karşı yükümlülüklerini yerine getirmeden bağımsız bölüme hak kazanma imkanı bulunmadığı, arsa malikinin kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak ceza-i şart istemiyle açtığı dava sonucunda hüküm altına alınan bedelin takibe konu edildiği, TBK’nın 188. maddesi gereği davacının talebinin kabulü için bu dosyanın infaz edilmesi gerektiğinden davacıya süre verildiği, davacının yüklenicinin halefi olarak bu edimi yerine getirmediği, bu nedenle davacının davalı yükleniciden temlik aldığı şahsi hakka dayalı olarak tapu iptali ve tescil isteyemeyeceği, birleşen dava yönünden ise; davacının temlik alan sıfatıyla asıl dava davalısı arsa malikine karşı edim yükümlülüğünü yerine getirmemiş olması nedeniyle tapu iptali ve tescil talebinin reddine karar verilmesi gerektiği ve taşınmaz bedelini ödediğine dair bilgi ve belgeleri dosyaya sunmadığı anlaşılmakla asıl ve birleşen davanın reddine, karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesi kararına karşı davacı ve davalı ... vekillerince istinaf yoluna başvurulması üzerine, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesince davacı ve davalı ...'ın istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

Bu karara karşı asıl ve birleşen dosya davacısı vekilince süresinde temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya duruşmalı olarak incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

Temliken tescil davalarında mahkemece, öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) gibi diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davalı arsa sahibi ile birleşen dosya davalısı yüklenicisi arasında akdedilen sözleşmenin “Sözleşmenin Konusu” başlıklı bölümünde binanın anahtar teslimi olarak teslim edileceği ve "Müteahhide Ait Dükkan ve Dairelerin Satış Yetkisi" başlıklı bölümde de yüklenicinin hangi bağımsız bölümlere hangi aşamada hak kazanacağı hüküm altına alınmıştır.

Dosya kapsamı ve alınan bilirkişi raporundan; birleşen dosya davalısı yüklenicinin, asıl dosya davalısı arsa sahibi ile imzaladığı arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ile üstlendiği edimlerini tam olarak yerine getirmediği, bir kısım eksik imalâtlar olduğu ve arsa sahipleri lehine kesinleşen gecikme cezalarının ödenmesine yönelik mahkeme karar bulunduğu anlaşılmaktadır.

Asıl ve birleşen dosya davacısı ... da yükleniciden bağımsız bölüm satın almış olup, yüklenicinin halefi olarak tapu iptâli ve tescil isteminde bulunduğuna göre tescile hak kazanabilmesi için yüklenicinin inşaatı sözleşme ve ekleri, tasdikli projesi, yapı ruhsatı ile imar mevzuatına uygun olarak tamamlayıp arsa sahipbine ait bağımsız bölümleri teslim etmesi zorunludur.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden doğan haklarını bağımsız bölümü satın alarak temlik alan sözleşmede 3. kişi konumunda olan davacının da, tescile hak kazanabilmesi yüklenicinin edimlerini yerine getirmesi koşuluna bağlı olduğundan, temliken tescil davasında davacı, yüklenicinin bıraktığı eksik ve kusurlu işleri gidermek ya da bedelini karşılamak zorundadır. Dairemizin yerleşik içtihatları uyarınca da yüklenicinin bıraktığı eksik ve kusurlu işlerin tespit edilmesinde hükme en yakın tarihteki durumun esas alınması gerekmektedir.

Bu bilgiler çerçevesinde somut olay değerlendiğildiğinde; mahkemece hükme esas alınan raporda, dosya üzerinden inceleme yapıldığından işin son durumunun tespit edilmesinin mümkün olmadığı belirtilerek dosya kapsamı dikkate alınarak dava tarihinin esas alındığı belirtilmiş olup yukarıda açıklanan nedenlerle raporun hükme esas alınıp karar verilmesi hatalı olmuştur.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş; 6100 sayılı HMK'nın 266 ve devamı madde hükümlerine uygun seçilecek uzman bilirkişi ya da bilirkişiler kurulu aracılığıyla yerinde keşif de yapılarak hükme en yakın tarih itibariyle yüklenicinin eksik ve kusurlu bıraktığı imalatların tespit edilerek bu imalatların mahalli piyasa rayiçleri ile giderim bedelinin ve arsa sahiplerinin ellerinde teminat olarak tuttuğu bağımsız bölüm olup olmadığı, var ise güncel bedellerinin tespit edilmesi, dosya kapsamında mahkeme kararı ile kesinleşen ve yüklenicinin arsa sahibine ödemesi gereken gecikme cezalarının ödenip ödenmediği ve ödenmedi ise hüküm tarihine en yakın tarihteki bedelinin belirlenmesi ve sözleşmenin anahtar teslim esasına göre imzalandığı da dikkate alınarak yüklenicinin dava konusu bağımsız bölümü hakedip etmediği, etmedi ise hak etmesi için kalan edimlerinin ve bedelinin ne olduğu konusunda gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınıp bulunacak miktarın davacıya depo ettirilip 6098 sayılı TBK’nın 97. maddesine göre depo ettirilecek bedelin asıl dosya davalısı arsa sahibine ödenmesi koşuluyla ve birlikte ifa suretiyle tapu kaydının iptâl ve tesciline karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle asıl ve birleşen dosya davacısının temyiz itirazının kabulü ile, ilk derece mahkemesi kararı ile bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin kararın usul ve yasaya aykırı olması nedeniyle HMK'nın 373/1. maddesi gereğince Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi kararı KALDIRILARAK; İlk Derece Mahkemesi kararının temyiz eden asıl ve birleşen dosya davacısı yararına BOZULMASINA, 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin asıl ve birleşen dosya davalılarından alınıp Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan asıl ve birleşen dosya davacısına verilmesine, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine,

dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 26.11.2024 gününde oy birliğiyle karar verildi.