Esas No: 2022/4571
Karar No: 2023/3967
Karar Tarihi: 28.11.2023

**6. Hukuk Dairesi         2022/4571 E.  ,  2023/3967 K.**

**"İçtihat Metni"**

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi

SAYISI : 2021/225 E., 2022/209 K.

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davalı ... tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 28.11.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı asil ... ve vekili Avukat ... ile davacı vekili Avukat ... geldi. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı yüklenici şirketin, davalılar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan edimlerini yerine getirdiğini, bu sözleşmeye göre kendisine isabet eden 3. kat 6 no.lu bağımsız bölümü müvekkiline sattığını, müvekkilinin abonelikleri tesis ettirerek dairede oturmaya başladığını, fakat davalı arsa sahibinin dairenin tapusunu devretmediğini ileri sürerek, anılan bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini, bu talebin kabul edilmemesi

halinde fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 10.000,00 TL’nin davalılardan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; diğer davalı yüklenici şirketin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tüm edimlerini yerine getirmediğini, halen iskan ruhsatının alınmadığını, davalı yüklenici şirket hakkında gecikme tazminat istemli bir dava açtıklarını, yüklenici henüz tapuya hak kazanmadığından, davacının talebinin yerinde olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

2.Davalı Bayramoğlu Taah. İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. temsilcisi, dava konusu bağımsız bölümü bedeli karşılığında 2017 yılında davacıya sattıklarını, inşaatın tamamlandığını, Maliye ve SGK borçlarının yapılandırıldığını, binanın iskana hazır hale geldiğini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 19.11.2019 tarihli ve 2018/393 Esas, 2019/402 Karar sayılı kararıyla; inşaatın %100 oranında tamamlandığı, iskan ruhsatı almaya hazır halde olduğu, İmar Kanununun 28. maddesinin sondan bir önceki fıkrasına eklenen düzenleme gereği, yüklenicinin vergi ve sigorta borcu bulunmasının iskan ruhsatı alınmasına engel teşkil etmediği, bu durumun temlik alan davacının tapu iptal ve tescil istemine bir engel teşkil etmediği gerekçesiyle, davalı ... aleyhindeki davanın kabulü ile bağımsız bölümün davacı adına tesciline, davalı Bayramoğlu Taah. İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. hakkındaki davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde vekili davalı ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 26.06.2020 tarihli ve 2020/215 Esas, 2020/1012 Karar sayılı kararıyla; istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairemizin 19.10.2021 tarihli ve 2021/1018 Esas, 2021/956 Karar sayılı ilamıyla davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarını yerinde görülmediği, iskan ruhsatı için gerekli tüm masraflar ve davalı arsa sahibinin, mahkeme ilamına dayalı gecikme tazminatı alacağı ödenmeden, davalı yüklenici şirketin ve ondan şahsi hak temlik alan davacının, bağımsız bölümün tescilini isteme hakları bulunmadığı, mahkemece, açıklanan bu hususlar yönünden, davalı yüklenici şirketin, diğer davalı arsa sahibine karşı olan edimlerini yerine getirip getirmediği araştırılarak, yüklenicinin ve buna bağlı olarak ondan şahsi hak temlik alan davacının dava konusu bağımsız bölümün tapusuna hak kazanıp kazanmadığı saptanıp, sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği, öte yandan temlik işlemine dayalı davalarda arsa sahibi ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan çekişmenin esası hakkındaki hükmün bunların tamamına karşı kurulması gerektiğinden davalı yüklenici şirket hakkında açılan davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı arsa malikleri tarafından takibe konulan borcun kapatıldığı, davacı tarafından bozma ilamında belirtilen borcun ödenmesi ve iskan ruhsatının alınmış olması nedeni ile inşaatın %100 tamamlandığı, davalı vekili ayrıca icra takibi yaptıklarını ve dava açtıklarını savunmuş ise de, davadan sonra yapılan takip ve açılan davaya davalı vekilinin muvafakatinin olmadığını bildirmesi karşısında ve yargılama boyunca benzer şekilde dava ve takip yapılma durumu karşısında itibar edilmediği, davalı yüklenici ile arsa sahibi arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğu gerekçesiyle davanın kabulü ile dava konusu taşınmazın tapusunun iptali ile davacı adına tesciline, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; yüklenicinin sözleşmedeki iskan koşulu vs diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklanmadığını, kira tazminatı için derdest olan davaya rağmen hukuki gerekçe belirtmeksizin davanın kabul edildiğini, HMK’nın 145. maddesi gereğince derdest davanın ve takip dosyasının delil olarak kabul edilmesi gerektiğini, davacı ile davalı yüklenici arasında satım işleminin muvazaalı olduğunu, yüklenici tarafından ihtarlara rağmen iskan alınmadığından dava konusu bağımsız bölümün güvence olarak tutulduğunu,davacının dava konusu bağımsız bölüme ait tüm vergi ve harçları ödediği iddiasının gerçek dışı olduğunu,tanıkların yanlı beyanda bulunduğunu,davanın açılmasında müvekkili kusuru bulunmadığından yargılama giderleri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulmasının doğru olmadığını, davacı lehine takdir edilen vekalet ücreti ve karar ve ilam harcının hatalı olduğunu belirterek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

TBK’nın 470 vd.,

3. Değerlendirme

1. Dava, yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptâli ve tescil istemine ilişkindir. Bir tanımlama yapmak gerekirse alacağın temliki; alacaklı (yüklenici) ile ondan temlik alan üçüncü kişi (davacı) arasında borçlunun (arsa sahiplerinin) rızasını gerektirmeden yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliği taşıyan şekle bağlı bir akittir. Kuşkusuz, yüklenicinin yaptığı temlik işleminin hüküm ve sonuç doğurması temlik işleminin konusu olan alacağın gerçek bir alacak olmasına bağlıdır. Alacağın temlik edildiği üçüncü kişi bu şekilde bir temlik varsa temlik işleminden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı da ileri sürebilir hale gelir. Zira alacağı devralan kişi evvelki alacaklının yerine geçer ve borçludan ifayı istemek gerektiğinde de borçluyu, ifaya zorlamak artık onun hakkı olur. Ne var ki; üçüncü kişinin borçluyu (arsa sahibini) hasım göstererek açacağı davada borçlu, temlik yapılmamış olsaydı eski alacaklısına (yükleniciye) ne gibi def'ilerde bulunmak hakkına sahip idi ise, bu def'ileri yeni alacaklıya (hakkı temellük eden üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi, yüklenicinin dava konusu bağımsız bölüme hak kazanıp kazanmadığı ve buna bağlı olarak bu hakkı temlik alan üçüncü kişinin tapu iptali tescil isteminin yerinde olup olmadığı incelenmelidir.

Dairemizce, İlk Derece Mahkemesi kararı, açıklanan bu hususlar yönünden, davalı yüklenici şirketin, diğer davalı arsa sahibine karşı olan edimlerini yerine getirip getirmediği araştırılarak hüküm kurulması için bozulmuştur. Ne var ki mahkemece, eldeki davadan sonra açıldığı gerekçesiyle, arsa malikince yüklenici aleyhine açılan Çorum 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2021/366 Esas sayılı dosyasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı kira alacağına ilişkin dava sonucu beklenmeden ve Çorum İcra Müdürlüğü’nün 2022/7067 Esas sayılı icra takibi değerlendirilmeden hüküm kurulmuştur. Bozma ilamında da belirtildiği üzere, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davacının tapuya hak kazanabilmesi için yüklenicinin arsa malikine karşı edimlerini yerine getirmiş olması gerekir.

Bu durumda mahkemece, Çorum 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2021/366 Esas sayılı dava dosyası sonucunun beklenmesi, yüklenicinin tazminat sorumluluğuna karar verilmesi halinde bu bedelin depo ettirilmesi, Çorum İcra Müdürlüğü’nün 2022/7067 Esas sayılı dosyasında yapılan takibin de arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında olup olmadığının değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik incelemeye ve yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.

2-6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 326. maddesinde; "(1) Kanunda yazılı hâller dışında, yargılama giderlerinin, aleyhine hüküm verilen taraftan alınmasına karar verilir.

(2) Davada iki taraftan her biri kısmen haklı çıkarsa, mahkeme, yargılama giderlerini tarafların haklılık oranına göre paylaştırır" düzenlemesi yer almaktadır.

Davayı kazanan taraf davasını bir vekil vasıtası ile takip etmiş ise, haksız çıkan (davayı kaybeden) taraf yargılama gideri olarak vekalet ücretine de mahkum edilir. (HMK m. 323/1-ğ)

Kural olarak, haksız dava açan veya haksız olarak aleyhine dava açılmasına sebebiyet veren kişi, bütün yargılama giderlerinden sorumlu olacaktır. Ancak, kusuru olmaksızın hakkında dava açılan ve aleyhine hüküm verilen tarafın aleyhine vekâlet ücreti hükmedilmesi ve yargılama giderlerinden sorumlu tutulması doğru değildir.

TBK'nın 97. maddesi uyarınca, kural olarak (sözleşmede aksine bir hüküm yok ise) karşılıklı edimleri içeren sözleşmelerde bir tarafın diğer tarafın edimini yerine getirmesini isteyebilmesi için önce kendi edimini ifa etmesi gerektiği gözetilmelidir.

Mahkemece, somut olayda, davalı arsa maliki dava tarihi itibariyle dava konusu taşınmazı davacıya vermemekte haklı olduğundan davalı arsa maliki davanın açılmasına sebebiyet vermemiş olup, bu nedenle yargılama gideri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulamayacağı gözetilerek karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.

VII. KARAR

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Yargıtay duruşmasında vekili hazır bulunan davalı ... yararına takdir olunan 17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davacıdan tahsili ile davalıya ödenmesine,

Peşin alınan harcın istek halinde iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,

28.11.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.