Esas No: 2022/856
Karar No: 2023/571
Karar Tarihi: 14.02.2023

**6. Hukuk Dairesi         2022/856 E.  ,  2023/571 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi

HÜKÜM/KARAR : Asıl ve Birleşen Davanın Reddi

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiş ve davalı ... hakkında olumlu ya da olumsuz karar verilmemiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı asıl ve birleşen davada davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. ASIL DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalılardan yüklenici ... Makine İnş. Tic. Ltd. Şti. ile diğer davalı arsa malikleri arasında ... 13. Noterliğince 26.07.2006 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmede inşaatın % 61,2'sinin yükleniciye, %38,8'inin ise arsa maliklerine bırakılacağının kararlaştırıldığını, ... 17. Noterliğince 24.06.2008 tarihinde düzenlenen taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi ile müvekkilinin, yükleniciye bırakılan B-1 blok 13 numaralı bağımsız bölümü 200.000,00 TL bedelle satın aldığını, inşaatın tamamlanmasına rağmen tapusunun devredilmediğini belirterek tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde bedelinin davalılardan tahsilini talep etmiştir.

Davalı ... vekili davaya cevap vermemiştir. Dolayısıyla HMK 128. maddesi gereği ileri sürülen maddi vakaları inkar etmiş sayılmıştır.

Davalı arsa malikleri vekili cevap dilekçesinde; yüklenicinin arsa maliklerine yönelik sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmemesi nedeni ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin karşılıklı olarak fesih edildiğini, fesih ve ibra sonucu arsa maliklerinin sözleşme kapsamında bağımsız bölümlerin devri şeklinde veya başkaca herhangi bir taahhüt ve ediminin kalmadığını, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi nedeni ile mal sahipleri nezdinde doğmuş ve doğacak hak ve alacakların yüklenici ...’a temlik edildiğini, mal sahiplerinin temliğe muvafakat ettiğini, temlikten sonra tarafların ortak iradeleri ile karşılıklı olarak sözleşmenin fesih edildiğini, sözleşme nedeni ile yüklenicinin arsa maliklerinden herhangi bir hak ve alacağının olmadığını beyanla arsa maliklerini ibra ettiğini, temlik tarihine kadar yüklenicinin inşaatları yapım aşamasına göre sözleşmede yazılı oranlarda hakettiği 34 bağımsız bölümün tapularının devrinin yapıldığını, davacının bağımsız bölümü satın aldığı sırada tapu kayıtları ile ilgili araştırma yapmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

II. BİRLEŞEN DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde, yüklenici ... Makine İnş. Tic. Ltd. Şti. ile ... arasında haricen düzenlenen temliknamede temlik edenin ... Tic. Ltd. Şti. temlik alanın yüklenici sıfatı ile ... olduğu, yüklenici ... şirketinin ... 13. Noterliğinin 26.07.2006 tarihli sözleşmesinden kaynaklanan arsa sahiplerine yönelik doğmuş, doğacak hak ve alacaklarının ...'a temlik edildiği belirtilerek temlik alan ... ve arsa maliklerini hasım göstermek suretiyle 13 numaralı bağımsız bölümün davacı adına tescilini, mümkün olmadığı takdirde bedelinin davalılardan tahsilini talep etmiştir.

Davalılardan ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkili yüklenicinin davalı firmanın kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapımını üstlendiği taşeron firma olarak iş gördüğünü, davacının davalı yüklenici ile muhatap olduğunu ve imzaladığı sözleşmelerde imzasının dahi bulunmadığını, davacıya karşı hiçbir yükümlülüğünün bulunmadığını, ayrıca müvekkilinin dava yüklenici firmadan çok büyük meblağda alacağının bulunduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 29.07.2011 tarihli ve 2008/394Esas, 2011/674 Karar sayılı kararıyla; davacının arsa maliki davalılar ... ..., ..., ..., ..., ... aleyhine açtığı davanın husumet nedeni ile reddine, davalı ... Makine Tic. Ltd. Şti. aleyhine açtığı davanın yasal koşullarının bulunmaması nedeni ile reddine karar verilmiş, ikinci kademedeki tazminat istemi ile birleştirilen davada davalı ... hakkında olumlu ya da olumsuz bir karar verilmemiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. İlk Derece Mahkemesinin 29.07.2011 tarihli ve 2008/394Esas, 2011/674 Karar sayılı kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen dosyada davacı vekili vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (kapatılan) 14. Hukuk Dairesi 01.04.2013 tarih ve 2013/2935 Esas, 2013/4979 Karar sayılı ilamında;

2.1 “Mahkemece, yapılan keşif sonucunda düzenlenen bilirkişi raporuna göre yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediği anlaşılamamaktadır. Bu durumda, öncelikle yüklenicinin 26.07.2006 tarihli inşaat sözleşmesi gereğince edimlerini yerine getirip getirmediği açıklığa kavuşturulmalı, bundan sonra davacının talepleri hakkında bir karar verilmelidir.

2.2.Yapılan bu saptamalara göre mahkemece yapılması gereken iş; yerinde yeniden keşif yapılarak bilirkişilere 303 ada (516 ada 1 parsel) üzerinde inşa edilen binanın fiziki durumunu belirletmek, yapıda ayıplı eksik işler varsa bunların parasal tutarını hesaplatmak, sözleşmede iskan koşulu da bulunduğundan yapının iskan alınmasına engel bir durumu olup olmadığını tespit etmek, tescile engel bir durum yoksa ve ancak yapıda eksiklikler olduğu saptanırsa bunların tutarını davacıya depo ettirmek, bütün bunların sonucuna göre tapu iptali ve tescil istemi hakkında olumlu olumsuz bir karar vermek olmalıdır.

2.3. Kabule göre de; bu gibi davalarda arsa sahipleri ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan arsa maliklerine yönelik davanın pasif dava ehliyeti yokluğundan reddi doğru olmadığı gibi, birleştirilen dosyada davalı ... hakkındaki istem yönünden ve ikinci kademedeki tazminat istemi yönünden olumlu olumsuz bir karar verilmemesi de doğru görülmemiştir.” gerekçeleri ile bozulmuştur.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

İlk Derece Mahkemesi, yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında; davalı arsa sahipleri ile davalı müteahhit ... arasında yapılan ... 13.Noterliğinin 26.07.2006 tarih ve 17631 yevmiye numaralı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin 10.09.2007 tarihli fesihname başlıklı belge ile feshedildiği, davalı arsa sahipleri tarafından talep edilen 12.09.2007 tarihli delil tespitinde tamamlanma oranı belirtilmese de müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmediği tespit edildiği, davalı arsa sahiplerinin sözleşmenin feshinde haklı olduğu, fesih tarihinden sonra davacı ile davalı ... arasında noterde satış vaadi sözleşmesi düzenlendiği, yine ... 3.Asliye Hukuk Mahkemesince 2009/14 Değişik İş Sayılı dosyasında yapılan 13.03.2009 delil tespitinde diğer davalı ...'ın yükümlülüklerini yerine getirmediğinin tespit edildiği, gayrimenkulün iskanı halihazırda alınmadığı, iskan alınabilmesi için tüm kat maliklerinin başvuru yapması gerektiği, bu konuda herhangi başvurunun bulunmadığı, satış bedelinin ödendiği, ancak taşınmazın yüklenici tarafından bitirilmemesi sebebiyle yüklenici ile arsa malikleri arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin fesih edildiği, taşınmazın tapusunun arsa malikleri adına kayıtlı olduğu, yüklenici olan davalının tapu iptali ve tescil edimini yerine getirmesinin mümkün

görülmediği, diğer taraftan davalı yüklenicinin davacıya karşı olan edimlerini yerine getirmediği ve davacının ödemiş olduğu bedelin karşılıksız kaldığı için davacının mal varlığında meydana gelen eksilme ile davalının mal varlığında sebepsiz meydana gelen zenginleşmenin olacağı gerekçeleriyle; asıl ve birleşen dava yönünden,

1.Davalılar ..., ..., ..., ..., ... ve ... yönünden pasif husumet noksanlığından reddine,

2.Davalı ... Makina İnşaat Nakliye Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi ve birleşen dava yönünden davalı ... yönünden davacının davasının kabulüne,

3.Tapu iptal tescil talebinin reddi ile taşınmazın rayiç değeri olan 200.000 TL'nin davalı ... Yönünden 11/07/2008 tarihinden davalı ... yönünden 26/10/2009 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen davada davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; bozma sonrasında alınan bilirkişi raporunda dava konusu inşaatın %100 oranında yapıldığı, davacının iskan masraflarını ödemesi kaydı ile tapu iptal ve tescil kararı verilebileceğinin belirtilmesine rağmen bozma ilamına aykırı şekilde tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar verildiği, bozma ilamının dışına çıkılarak usuli kazanılmış hak ilkesine aykırı davranıldığı, iskan masraflarının taraflarınca ödenmesi için mahkemeden ara karar oluşturulmasının talep edilmesine rağmen ara karar oluşturulmadan davanın reddine karar verildiği, taşınmazın bedelinin davalı müteahhitlerden tahsilinin mümkün olmadığı, davalı arsa sahipleri dışındaki müteahhitlerin mal varlığının bulunmadığı, inşaat yapımı devam ederken ilk müteahhit davalı ...’nın kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı alacak ve borçlarını birleşen davada davalı ikinci müteahhhit ...’e devrettiği, bu devre arsa sahiplerinin de muvafakat ettiği, bu nedenle davalı arsa sahipleri ve yüklenicilerin davacıya karşı sorumluluğunun bulunduğunu belirtmişlerdir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, davalı yükleniciden devralınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1086 sayılı Kanununun 435-436-437. maddeleri, TMK 2. maddesi, TBK 470-486. maddeleri.

3. Değerlendirme

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat

kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı vekilinin aşağıdaki paragraflar kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2.1. Dava, davalı yükleniciden devralınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2.2.Temliken tescil diye adlandırılan davalarda yüklenicinin kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca kendisine isabet eden tapu payını ya da bağımsız bölümü 3. kişilere temlik etmesi mümkün olup, bu halde alacağın adi yazılı sözleşmeyle temliki geçerlidir. Ancak kat karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri uyarınca yüklenicinin ve temlik suretiyle onun alacaklarına halef olan tapu payı ya da bağımsız bölüm temlik alan 3. kişinin tapu payı ya da bağımsız bölüme hak kazanabilmesi için yüklenicinin, sözleşme gereği arsa sahibine karşı üstlendiği inşaat yapma edimini sözleşme ve ekleri, tasdikli proje ve ruhsatı ve imar mevzuatına uygun olarak tamamlayıp teslim etmiş olması zorunludur. Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca iskan ruhsatının alınması da yüklenicinin sorumluluğunda olduğundan, halefi olan davacının iskan ruhsatı alması gerekmektedir.

2.3.Yargıtay(kapatılan) 14. Hukuk Dairesi’nin 01.04.2013 tarihli ilamıyla, mahkemece yapılması gereken işin, yerinde yeniden keşif yapılarak bilirkişilere 303 ada (516 ada 1 parsel) üzerinde inşa edilen binanın fiziki durumunu belirletmek, yapıda ayıplı eksik işler varsa bunların parasal tutarını hesaplatmak, sözleşmede iskan koşulu da bulunduğundan yapının iskan alınmasına engel bir durumu olup olmadığını tespit etmek, tescile engel bir durum yoksa ve ancak yapıda eksiklikler olduğu saptanırsa bunların tutarını davacıya depo ettirmek, bütün bunların sonucuna göre tapu iptali ve tescil istemi hakkında karar verilmesi olduğu belirtimiştir.

2.4. Mahkemece bozma ilamına uyularak, yerinde keşif yapılmış ve 27.11.2017 tarihli ek raporda dava konusu inşaatın %100 oranında tamamlandığı ancak iskan raporunun alınmadığı belirtilmiştir. Yine Çekmeköy Belediyesi’nin 22.10.2020 tarihli yazısında dava konusu inşaata ait yapı kullanma izin belgesi için başvuruda bulunulmadığı, güncel yapı kullanma izin belgesi harç ve ücret bedelinin 96.609,52 TL olduğu belirtilmiştir.

2.5.Eser sözleşmesinde, yüklenicinin iş bedelinin tamamına hak kazanabilmesi için eseri tamamlayarak iş sahibine teslim ettiğini ispat etmesi gerekir. Kural olarak sözleşmenin feshedilmediği veya işten el çektiği kanıtlanmadığı sürece imalatın yüklenici tarafından yapıldığı kabul edilmelidir. Bu kabul fiili karine niteliğinde olup, iş sahibi bunun aksini ispat edebilir. Bir başka anlatımla iş sahibi, eseri kendisinin tamamladığını, yüklenicinin işi terk ettiğini, yani sözleşmenin sona erdiğini kanıtlamakla yükümlüdür.

Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş, davacının yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan kişi konumunda olduğu, birinci yüklenici ...’nın arsa sahipleri ile arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesini ikinci yüklenici ...’e sözleşmenin devri yoluyla devrettiği, dairemizin yerleşik içtihatlarına göre inşaatın yüklenici tarafından tamamlandığının kabul edilmesinin fiili karine niteliğinde olduğu, aksini davalı arsa sahiplerinin ispatlaması gerektiği ve yine arsa sahipleri ile yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 7. maddesinde aşamalı devirin öngörüldüğü dikkate alınarak, yüklenici arsa sahiplerine karşı tüm edimlerini yerine getirmiş ise davacının tapu iptal ve tescil talebinin kabulü, eğer yüklenici arsa sahibine karşı edimlerini eksik yerine getirmiş, yapıda ayıplı eksik işler varsa bunların

parasal tutarını hesaplatmak, iskan bedelini de belirleyerek bunların tutarını davacıya depo ettirmek, depo edilmesi halinde de davacının tapu iptali ve tescil talebinin kabulü, depo emrine uyulmaması halinde ise davacının bu kez terditli olan tazminat talebinin değerlendirilerek hüküm kurmaktan ibarettir.

Açıklanan gerekçelerle eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1.Yukarıda (1) numaralı paragrafta açıklanan davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,

2. 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 2.5. no.lu paragraflarda açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA,

Peşin yatırılan harcın yatırana iadesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

14.02.2023 tarihinde oy birliği ile karar verildi.