Esas No: 2022/5162
Karar No: 2024/2064
Karar Tarihi: 11.06.2024

**6. Hukuk Dairesi         2022/5162 E.  ,  2024/2064 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 53. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/198 E., 2022/81 K.

HÜKÜM/KARAR : Esastan Red

İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 6. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2018/481 E., 2019/408 K.

Taraflar arasındaki tapu iptal ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; İstanbul İli, ... İlçesi ... Mah. 1007 ada 10 parselde yapı inşa edilmesi için müvekkilinin selefi olan eski toprak sahipleri ile ... Turizm Eğitim ve Yatırım Tic. San. Ltd. Şti. arasında ... 2. Noterliğinin 20.03.2006 tarih ve 8812 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde kat karşılığı gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesi yapıldığını, akabinde eski arsa sahiplerinin taşınmazı müvekkiline devrettiğini, bu durumda müvekkilinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olduğunu, müteahhit firmanın taahhüdünü yerine getirmemesi nedeniyle ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/362 E. 2012/446 K. sayılı ilamı ile geçmişe etkili olarak sözleşmenin feshine karar verildiğini, bu nedenlerle dava konusu İstanbul ili, ... ilçesi ... Mah. 1007 ada 10 parsel 3. Blok A giriş no:16 no.lu davalılar adına kayıtlı mevcut yolsuz tescilin iptali ile müvekkili kooperatif adına tapuya kayıt ve tescilinin yapılmasına, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacıların sözleşmenin tarafı olmadığı gibi arsa sahibi de olmadığını, davacının aktif husumet ehliyetinin bulunmadığını, davacı tarafın geçersiz adi yazılı 03.04.2006 tarihli gayrımenkul satış vaadi başlıklı bir sözleşme ile arsa sahibinden bir kısım bağımsız bölümleri satın alan kişi olduğunu, müvekkillerinin murisi ...'ın dava konusu daireyi dava dışı üçüncü kişi ...'dan 18.02.2010 tarihinde satın aldığını, murisin tapu kaydına güvenle bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli 3. şahıs olduğunu, mülkiyet kazanımının taşınmaz üzerinde şerh de bulunmadığından TMK'nin 1023. Maddesi gereği korunması gerektiğini, binanın yüklenici namına 3. Kişilerce tamamlandığını, tamamlayan olduğun söyleyen ... tarafından yapı bedellerinin tahsili talebi ile davalar açıldığını, her ne kadar fesih olduğu söylense de binanın yüklenici namına başka firmalarca tamamlandığını, müvekkiline pasif husumet yöneltilemeyeceğini davanın usulden reddi gerektiğini ve zamanaşımının gerçekleştiğini belirterek, davanın reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; dava konusu taşınmazın bulunduğu yapı için davacı ile dava dışı ... Turizm Eğitim ve Yatırım Tic. San. Ltd. Şti. arasında yapılan düzenleme şeklinde kat karşılığı gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesinin ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/362 E. 2012/446 K. sayılı ilamı ile geçmişe etkili bir biçimde feshine karar verildiği ve ilgili kararın 30/11/2012 tarihinde kesinleştiği, yükleniciye verilen dava konusu bağımsız bölümün geçmişe dönük feshine karar verilen sözleşme gereği avans niteliğinde verildiği, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan 3. kişilerin bağımsız bölümlerin mülkiyetini iktisap edebilmeleri için yüklenicinin arsa sahiplerine karşı yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmesi ve inşaatı sözleşme koşullarına uygun olarak bitirip teslim etmesi gerektiği, somut olayda davalının tamamlanmamış bağımsız bölümü satın almasının yüklenicinin edimini yerine getirdiğinde bağımsız bölümlere gerçekten hak kazanacağını bilerek bağımsız bölüm satın aldığı kanaatini oluşturduğu, belirtilen nedenlerle davalının Medeni Kanunun 1023. maddesinden yararlanamayacağı gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekilince istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; tapu kayıtlarının eksik incelendiğini ve hatalı değerlendirildiğini, müvekkillerine ait olan taşınmazın yükleniciye verilen daire olmadığını, ana taşınmazda 02.06.2009 tarihinde yönetim planı bulunduğunu, iskanı alınmış olduğunu, müvekkilinin tamamlanmış daire almakla iyiniyet karinesinden faydalanması gerektiğini, sözleşmenin tapuya şerh edilmediğini, davacının taşınmazda kat irtifakı kurulduktan sonra 13.11.2009 tarihinde arsa sahibi ...'ndan taşınmazı satın aldığını ve ferdileşme suretiyle 08.02.2010 tarihinde suretiyle davadışı yükleniciye devrettiğini, yüklenicinin de 09.02.2010 tarihinde ... adlı kişiye sattığını ve 18.02.2010 tarihinde müvekkillerin murisi ...'ın ... dan satın aldığını, tapu kaydı incelenmeksizin ve değerlendirilmeksizin karar verildiğini, davacının kendi muvazaasına dayanamayacağını, davacının anlatımlarının, taşınmazın kendilerine geçişine ve kendilerinden 3. kişilere geçişine dair resmi kayıtlarla örtüşmediği, beyanlarıyla kendilerinin gerek bağımsız bölümün alımı, gerekse de satımları esnasında muvazaa yaptıklarını söylemiş olduklarını, müvekkillerinin ferağ suretiyle edinmiş yükleniciden daire satın almadıklarını, müvekkillerinin yüklenicinin halefi durumları da bulunmadıklarını, davacıların sözleşmenin tarafı olmadığı gibi, arsa sahibi de olmadıkları ve aktif husumet ehliyeti bulunmadığı, sözleşmeye dayanarak tapu iptali ve tescil davası açamayacağı, dava konusu dairenini kat karşılığı inşaat sözleşmesi konusu dairelerdin olup olmadığının belli olmadığını,

Müvekkillerinin murisinin iyiniyetli 3. Kişi olarak edindiğini, kararın tapuya güven ilkesine aykırı olup belirtilen nedenlerle kararın kaldırılması talep edilmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davalı vekilinin istinaf dilekçesinde arsa maliki ile yüklenici arasında feshe rağmen arsa maliki tarafından yükleniciye bağımsız bölüm devrinin yapıldığı, aralarındaki ilişkinin feshe rağmen devam ettiğine ilişkin herhangi bir iddiada bulunmadığı, bu durumda davalının istinaf sebepleriyle bağlı olarak yapılan incelemede davalı tarafından tapu siciline güvenerek taşınmazı satın aldığı ve iyiniyetli olduğu savunulmuşsa da, ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2007/362 Esas sayılı dosyası ile yüklenici ve davacı arsa sahipleri arasındaki sözleşmenin geriye etkili olarak feshedildiği ve kararın kesinleştiği anlaşılmakla, arsa sahipleri sözleşmenin geriye etkili feshi halinde yükleniciye avans olarak verilen ve 3. kişilere devrettiği arsa paylarının iadesini isteyebileceğinden ve yükleniciden temlik alan 3. kişilerin iyi niyet iddiaları artık dinlenemeyeceğinden, yüklenicinin kendisinin kazanmadığı hakkı 3. kişilere temlik etmesinin mümkün olmadığı, dava konusu taşınmazı yükleniciden temlik alan 3. kişilerin ve davalının iyiniyeti korunmayacağından mahkemece tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılmasından önceki hak sahipliğine göre davacılar adına tesciline karar verilmesi usul yasa ve dosya kapsamına uygun olmakla davalı vekilinin istinaf taleplerinin esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili taarfından temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalılar vekili temyizinde özetle; istinaf nedenleri temyiz gerekçesi olarak tekrarlanmış, her ne kadar inşaat sözleşmesinin fesih olduğu söylense de binanın yüklenici namına başka firmalarca tamamladığı, tamamlama bedelinden müvekkile düştüğü iddia edilen payın tahsili için açılan davanın devam ettiği, aradan bunca zaman geçtikten sonra tapu iptali istenmesinde korunmaya değer menfaat bulunmadığı ve davacı yanın sebepsiz zenginleşme gayreti içerisinde olduğu, TMK 2 maddesi kapsamında dürüstlük kurallarına aykırı hareket ettiği açık olduğundan davasının reddine karar verilmesi gerektiği, davacının kendi muvazaasına dayanamayacağı belirterek kararın bozulması talep edilmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi nedeniyle tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, TMK 1023

3. Değerlendirme

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye avans olarak devredilen taşınmazın, sözleşmenin geriye etkili feshi nedeniyle, tapu kaydının iptali ile davacı arsa sahibi adına tescili istemine ilişkindir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin sözleşme gereği bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi, inşaatı kusursuz ve eksiksiz tamamlayıp teslim etmesine bağlıdır. Sözleşmeden sonra ve inşaat süresince yükleniciye bir kısım payların devri avans niteliğindedir. Sözleşmenin geriye etkili olarak feshi halinde bu arsa payları talep halinde arsa sahibine geri döner. Üçüncü kişinin mülkiyet hakkının doğabilmesi için kendisine pay devreden yüklenicinin edimini yerine getirmesi gerekir. Aksi halde, yüklenici ve buna bağlı olarak ondan pay satın alan üçüncü kişiler üzerinde olan tapu kayıtları illet ve sebepten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer. İnşaattan daire satın alan kişiler iyiniyet iddiasında bulunamazlar. Dairemizin yerleşik uygulaması bu şekilde olmakla birlikte her somut olayın özelliklerinin ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Somut olayda, dava dışı önceki arsa sahipleri Ayhan Bacınıoğlu ve ... ile yine dava dışı yüklenici ... Turzm. Eğt. ve Yat. Tic. San. Ltd. Şti. arasında 20.03.2006 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Sözleşmede, arsa sahiplerinin sözleşmeye konu parselleri daha sonra kooperatiflere devredecekleri, bu durumda, kooperatiflerin sözleşmenin tarafı haline gelecekleri, arsa sahiplerinin hak ve yükümlülüklerinin devir alan kooperatiflere geçeceği kararlaştırılmıştır.

Dava dışı önceki arsa sahipleri ... ve ... tarafından, edimin ifasında temerrüde düştüğü iddiasıyla, yüklenici ... şirketi aleyhine, sözleşmenin feshi ve el atmanın önlenmesi istemiyle 18.04.2007 tarihinde ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/362 E. sayılı dosyasında dava açılmıştır. Yargılama sırasında, sözleşmeye konu parsellerden 1007 ada 2 no.lu parsel davacı ... Konut Yapı Kooperatifine, 1647 ada 2 no.lu parsel ise ... Konut Yapı Kooperatifine devredildiğinden, davaya sözleşmenin tarafı haline gelen bu kooperatifler tarafından devam edilmiştir. Yapılan yargılama sonucunda, yüklenici ... şirketinin edimlerini yerine getirmediği gerekçesiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verilmiştir. Bu karar temyiz harç ve masrafları yatırılmadığından temyiz edilmeksizin 23.10.2012 tarihinde kesinleşmiştir.

Davacı arsa sahibi kooperatif, anılan bu davada verilen fesih kararını gerekçe göstererek, 27.11.2018 tarihinde açtığı işbu davada, dava konusu bağımsız bölümün, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, yüklenici şirkete avans olarak verildiğini, sözleşme geriye etkili olarak feshedildiğinden, taşınmazın kendisine iadesi gerektiğini ileri sürmektedir.

Dairemizin aynı gün müzakeresi yapılan 2023/964 Esas sayılı dosyasında; "2009 yılından itibaren yüklenici ... şirketine tapuda bağımsız bölüm devirleri yapılmaya başlandığı, fesih kararının 23.10.2012 tarihinde kesinleşmesinden sonra da 2015 yılına kadar bu devirlerin devam ettiği, yüklenici şirketin de devraldığı bağımsız bölümleri tapuda üçüncü kişilere devrettiği, fesih davasının devamı sırasında ve davanın kesinleşmesinden sonra, bir takım imalatlar için çeşitli kişi ve firmalarla anlaşmalar yapıldığı, tüm bu tapu devirleri ve yapılan sözleşmeler, fesih davasına ve kesinleşmiş fesih kararına rağmen, arsa sahibi kooperatifler ile yüklenici ... şirketi arasındaki, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ilişkisinin devam ettiğini, tarafların gerçek iradelerinin sözleşmenin feshi yönünde olmadığını, sözleşmeyi devam ettirme iradelerini sürdürdüklerini, sonuç olarak, feshin muvazaalı olduğunu gösterdiği" yönünde karar verilmiştir.

Bilindiği üzere “tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacı ile gerçek durumu onlardan gizleyerek kendi gerçek iradelerine uymayan ve kendi aralarında geçerli olmayan bir hususta anlaşmalarına” muvazaa ve bu şekilde yapılan işlemlere de muvazaalı işlemler denir. (Eren, F: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara 2018, s. 367). Eş söyleyişle muvazaa açıklanan beyanlarının gerçek maksatlarına uymadıklarını bildikleri hâlde, tarafların kastettikleri durumdan başka bir ilişkide kendilerini anlaşmış gibi göstermeleri hâli, tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacıyla kendi gerçek iradelerine uymayan haksız eylem niteliğinde anlaşmalarıdır. (7.10.1953 tarihli ve 8/7 Sayılı Yargıtay içtihadı Birleştirme Kararı)

Muvazaa, “mutlak muvazaa”, “nispi muvazaa” gibi çeşitli türlere ayrılır. Tarafların gerçekte bir işlem yapmayı düşünmemelerine rağmen, sırf üçüncü kişilere karşı onları aldatmak amacıyla, işlem yapmış gibi gözükmek için, görünürde bir işlem yapmalarına “mutlak muvazaa” denir. Nispi muvazaada ise; taraflar aralarında yaptıkları bir sözleşmeyi kendi iç iradelerine uymayan ve dışarıya karşı yaptıkları başka bir işlemle gizlerler. Eş söyleyişle, nispi muvazaada taraflar görünürdeki işlem arkasında gerçek iradelerine uygun olmayan gizli bir işlem yaparlar (Fikret, Eren: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara 2018, s. 370).

Arsa sahibi kooperatifler ile yüklenici ... şirketi arasındaki sözleşmenin feshine ilişkin yaratılan muvazaa, mutlak muvazaa niteliğinde olmakla def’i değil, itiraz mahiyetinde olduğundan, yargılamanın her aşamasında ileri sürülebilir.

Kaldı ki davalının cevap dilekçesindeki; "binanın yüklenici namına 3. Kişilerce tamamlandığı, tamamlayan olduğunu söyleyen ... tarafından yapı bedellerinin tahsili talebi ile davalar açıldığı, her ne kadar fesih olduğu söylense de binanın yüklenici namına başka firmalarca tamamlandığı" yönündeki beyanları muvazaanın ileri sürülmesi mahiyetinde olup, istinaf ve temyiz taleplerinde de, her ne kadar inşaat sözleşmesinin feshedildiği söylense de binanın yüklenici namına başka firmalarca tamamladığı, tamamlama bedelinden müvekkile düştüğü iddia edilen payın tahsili için açılan davanın devam ettiği davacının kendi muvazaasına dayanamayacağı belirtilerek kararların bozulması talep edilmiştir.

Bu durumda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, yükleniciye verilen tapuların, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmenin geriye etkili olarak feshi halinde arsa sahiplerine iade edileceği ve bu durumda yükleniciden bağımsız bölüm devralan üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarının dinlenmeyeceğine dair kuralı, muvazaa ve kötüniyet hallerinde geçerli olmayacağı, hiç kimsenin kendi muvazaa ve hilesine dayanarak hak ve menfaat temin edemeyeceği açık olmakla, davacı arsa sahibi kooperatifle yüklenici ... şirketi arasındaki sözleşme geçerliliğini muhafaza ettiği anlaşılmaktadır. Sözleşme geçerli olduğu müddetçe de arsa sahibinin sözleşme gereği yükleniciye bırakılan dava konusu taşınmazın tapu iptal ve tescilini talep etmesi mümkün değildir.

Diğer taraftan davacı arsa sahibi kooperatifle yüklenici ... şirketi arasındaki sözleşme devam ettiğinden yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi halinde arsa sahibinin yüklenici şirket ve haleflerine karşı başvuruda bulunulabileceği tabiidir.

Bu durumda mahkemece yukarıda belirtilen hususlar değerlendirilmek suretiyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, kabulüne karar verilmesi doğru olmamıştır.

VI. KARAR

1.Yukarıda değerlendirme bölümünün 1 numaralı bendinde açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine,

2.Değerlendirme bölümünün 2 no.lu bendinde yer alan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 53. Hukuk Dairesinin 22.09.2022 tarih ve 2022/198 Esas 2022/81 Karar sayılı kararının ORTADAN KALDIRILARAK ilk derece mahkemesi kararının davalı yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan harcın istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 53. Hukuk Dairesine gönderilmesine,

11.06.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.