Esas No: 2013/2351
Karar No: 2015/1489
Karar Tarihi: 05.06.2015

**Hukuk Genel Kurulu         2013/2351 E.  ,  2015/1489 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Bakırköy 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

TARİHİ : 14/05/2013

NUMARASI : 2013/113-2013/192

Taraflar arasındaki “tapu iptali ve tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Bakırköy 1. Asliye Hukuk Mahkemesince "bir kısım davacıların davacılık sıfatlarının bulunmaması nedeniyle reddine, bir kısım davacıların davalarının kabulüne" dair verilen 24.01.2012 gün ve 2009/612 E., 2012/21 K. sayılı karar, davalılar vekilinin temyizi üzerine Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 01.11.2012 gün ve 2012/4293 E., 2012/6341 K. sayılı kararı ile;

“...Davacılar vekili, arsa sahibi davacılar ile davalı yüklenici K.. A.. arasında 1998 yılında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, sözleşme gereğince, inşaatın yapımı amacıyla davalı Kamil'e avans niteliğinde devredilen arsa payının, diğer davalı olan oğlu Semih adına tescil edildiğini, ancak davalı K.. A..'ın inşaatı eksik bıraktığını, yapının imar mevzuatına aykırı yapıldığını ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, davalı Semih adına kayıtlı arsa payının tapu kaydının iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılar vekili, müvekkil K.. A..'ın binayı teknik elemanlar tarafından çizilen projelere uygun olarak yapıp, davacılara teslim ettiği halde davacıların pay devrini yapmadıklarını, arsa maliklerinin gerekli vekaletnameleri vermemeleri nedeniyle binanın ruhsatının alınamadığını, diğer davalı S.. A..'ın ise taşınmaz hissesinin bedelini, davacılardan A.. B.., Mehmet Ali Bayram, N.. B.. ve F.A... ödeyerek satın aldığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, davalı yüklenici Kamil tarafından, taşınmaz üzerine yapılan inşaatın başından beri hiçbir ruhsat ve projeye bağlanmadığı, kaçak yapı statüsünde olduğu, binanın yasal hale getirilmesinin mümkün olmadığı, sözleşme süresinin fazlasıyla geçtiği gerekçesiyle, sözleşmenin feshine; sözleşmenin feshedilmesi nedeniyle, sözleşmeye göre karşılıksız olarak davalıya intikal eden arsa paylarının iadesi gerekeceğinden, davalı Semih adına kayıtlı taşınmazın tapu kaydının iptali ile bir kısım davacılar adına tesciline karar verilmiştir.

Kararı, davalılar vekili temyiz etmiştir.

1-) Dava, sözleşmenin feshi ile tapu kaydının iptali talebine ilişkindir.

Mahkemece inşaatın yasal hale getirilmesinin mümkün olmadığı gerekçesi ile yazılı şekilde hüküm kurulmuş ise de yapılan araştırma hüküm kurmaya yeterli değildir. Mahkemece ilgili Belediye Başkanlığı'ndan ve Tapu Müdürlüğü'nden işlem dosyası getirtilip 4 ve 5 parselin tevhidinin mümkün olup olmadığı, ruhsatsız ve projeye bağlanmamış olduğu mahkemece kabul edilen inşaatın yasal hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı sorulduktan sonra tevhid işlemleri ve binanın ruhsata ve projeye bağlanabilmesi mümkün değilse, davacının geriye etkili fesih hakkının doğduğu şimdi olduğu gibi kabul edilmeli, mümkün ise bu takdirde davalıya kendisine yetki ve süre verilmesi konusundaki talebi göz önünde bulundurularak bu konuda yetki ve makul süre verilmesi, anılan hususları verilen sürede gidermesi ve bu hususu mahkemeye bildirmesi halinde, mahkemece mahallinde uzman bilirkişi refakatinde keşif ve inceleme yapılıp, inşaat seviyesi araştırılmalı, 25.01.1984 tarih ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca somut olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda TMK'nın 2 nci maddesi hükmü gözetilmek kaydıyla gerek 15 HD'nin ve Dairemiz'in gerekse Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun kararlarında inşaatın % 90 ve üzeri oranına ulaşması ve ayrıca kalan eksik işlerin de sözleşmede amaçlanan kullanıma engel oluşturmadığının belirlenmesi halinde ileriye etkili fesih koşullarının gerçekleştiği gözetilmeli, bu koşulların gerçekleşmemesi halinde sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının oluştuğu sonucuna varılmalı ve şimdi olduğu gibi isteminin kabulüne karar verilmelidir. Mahkemece bu ilkeler ve açıklamalar çerçevesinde davacının talebi ele alınıp, uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.

2-) Bozma nedenine göre, davalı S.. A.. vekilinin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir...”

gerekçesi ile bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN: Davalılar vekili

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacılar vekili arsa sahibi müvekkilleri ile davalı yüklenici K.. A.. arasında 1998 yılında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, bu davalıya avans niteliğinde arsa payı devredildiğini ancak bunun, (Kamil'in oğlu) diğer davalı Semih adına tescil edildiğini, davalı Kamil'in inşaatı tamamlamadığını ve yapının da imar mevzuatına aykırı olduğunu ileri sürerek sözleşmenin feshine, davalı Semih adına kayıtlı arsa payının tapu kaydının iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılar vekili müvekkili K.. A..'ın binayı projelere uygun olarak yapıp, davacılara teslim ettiği halde davacıların pay devrini yapmadıklarını, arsa maliklerinin gerekli vekâletnameleri vermemeleri nedeniyle binanın ruhsatının alınamadığını, diğer davalı S.. A..'ın ise taşınmaz hissesinin bedelini, davacılardan A.. B.., Mehmet Ali Bayram, N.. B.. ve Fatma Armutçu’ya ödeyerek satın aldığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davalı yüklenici Kamil tarafından, taşınmaz üzerine yapılan inşaatın başından beri hiçbir ruhsat ve projeye bağlanmadığı, kaçak yapı statüsünde olduğu, binanın yasal hale getirilmesinin mümkün olmadığı, sözleşme süresinin fazlasıyla aşıldığı gerekçesiyle, sözleşmenin feshine; sözleşmeye göre karşılıksız olarak davalıya intikal eden arsa paylarının iadesi gerekeceğinden, davalı Semih adına kayıtlı taşınmazın tapu kaydının iptali ile bir kısım davacılar adına tesciline dair verilen kararın davalılar vekilinin temyizi üzerine Özel Dairece yukarıda açıklanan nedenle bozulması sonrasında yerel mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Direnme kararı davalılar vekili tarafından temyiz edilmektedir.

Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık dava konusu yapının ruhsata bağlanıp bağlanamayacağı; bu konuda yapılan incelemenin yeterli olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tam iki tarafa karşılıklı borç yükleyen (synallagmatik) sözleşmelerden olup, bu sözleşme ile yüklenici, üzerinde taraflar arasında anlaşılmış bulunan vasıflarda ve imar mevzuatına uygun bir bina yapmayı üstlenirken arsa sahipleri de edim olarak, belirlenen arsa payının devrini gerçekleştirmeyi üstlenirler.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 22, 26 ve 27 nci maddelerinde belirtilen istisnalar dışında, inşaata başlamadan evvel plan ve projenin hazırlanmış olması ve bunların onaylanmasından sonra yapı ruhsatı alınması gerekir. Şayet bina onaylanmış projeye aykırı yapılmış veya ruhsat alınmadan inşaata başlanmış ve hatta bu şekilde tamamlanmış olsa bile yapının ayıplı ve kaçak olduğu sonucuna varılır.

Gerekli şartların sağlanması suretiyle sonradan projenin onaylatılması ve inşaat ruhsatı alınması, mümkün olup, bu halde yüklenicinin bedele ve tapuda pay devrine hak kazanabileceği kabul edilmekte ise de inşaatın yasal hale getirilmesi imkânının bulunmaması halinde yüklenici iş bedeli niteliğinde olan arsa payına hak kazanamaz.

Somut olayda davalı yüklenicinin 4 parsel sayılı taşınmaz üzerinde inşaat yapmayı üstlendiği halde, proje ve ruhsatı olmaksızın komşu 5 parsel sayılı taşınmaz üzerinde de inşaat yaptığı; ne var ki inşaatın fiilen tamamlandığı ve maliklerin binada oturdukları anlaşılmaktadır.

Bu durumda ilk olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ve özellikle birden çok parsel üzerine inşaat yapılmasının olağanüstü bir tasarruf olduğu gözetilerek, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 692 nci maddesine göre paydaşlarca oybirliği ile hareket edilmesi gerekliliği çerçevesinde ve zorunlu dava arkadaşları oldukları da dikkate alınarak, 5 numaralı parseldeki paysahiplerinin tamamının da davada taraf sıfatının bulunacağının gözden kaçırılması doğru olmadığı gibi yerel mahkemece paysahiplerinin bir kısmı için sıfat yokluğundan verilen red kararının, Özel Dairece re’sen bozma sebebi yapılmaması da yanılgıya dayalıdır. 5 sayılı parselin malikleri davada taraf olmadıkları gibi onlarla yapılmış bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi de bulunmamaktadır.

Ne var ki, dosya içeriğinden bina içinde bu parselin maliklerinin de oturduğu anlaşılmaktadır. Bu durum 5 sayılı parselin paysahiplerinin sözleşmeye rızalarının bulunduğunu göstermektedir. Dava sonunda adı geçenlerin hukuki durumları etkileneceğinden, onların da taraf teşkilinde dikkate alınması gerekir.

Hükme esas alınan bilirkişi raporunun “değerlendirme ve sonuç” bölümünün 2 numaralı bendinde dava konusu taşınmazın belediye işlem dosyasında, mevcut binaya ait her hangi bir proje bulunmadığı ve binanın projesine uygun hale getirilip getirilemeyeceği hususunda bir değerlendirme yapma imkânının olmadığı, bu nedenle mevcut binanın ruhsata bağlanarak yasal hale getirilip getirilemeyeceği hususunun ilgili belediyeden sorulmasının uygun olacağı kanaatine varıldığı bildirilmiştir.

Zeytinburnu Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 20.05.2010 günlü yazısında 4 sayılı parselle ilgili bir ruhsatın bulunmadığı ve “mevcut haliyle” de ruhsata bağlanamayacağına dair cevabi yazının hüküm kurmaya elverişli olmadığı tartışmasızdır. Zira burada araştırılması gereken husus mevcut hal olmayıp, mevcut ruhsatsız yapının yasal hale getirilip getirilemeyeceğidir.

Taraf teşkilinin sağlanmasından sonra, inşaatın üzerine yapıldığı 4 ve 5 parsellerin tevhidi ile binanın ruhsata bağlanmasının mümkün olduğunun anlaşılması halinde, anılan eksiklikleri tamamlaması için davacı yana yetki ve makul süre verilerek bu işlemlerin tamamlanması beklenmeli ve bunların gerçekleşmesi halinde davanın reddi gerekir. Aksi halde şimdiki gibi davanın kabulüne karar verilmelidir.

Bu nedenle direnme kararı yukarıda açıklanan değişik gerekçeyle bozulmalıdır.

SONUÇ: Davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda gösterilen değişik nedenlerden dolayı BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, 05.06.2015 gününde yapılan ikinci görüşmede oybirliği ile karar verildi.