Esas No: 2023/2112
Karar No: 2023/2328
Karar Tarihi: 13.06.2023

**6. Hukuk Dairesi         2023/2112 E.  ,  2023/2328 K.**

**"İçtihat Metni"**

...

MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2021/1416 E., 2021/1535 K.

...

...

HÜKÜM : Esastan Red

İLK DERECE MAHKEMESİ : Fatsa 2. Asliye Hukuk Mahkemesi (Tük. Mahk. Sıf.)

SAYISI : 2018/460 E., 2021/40 K.

Taraflar arasındaki tapu iptal ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili ve davalı ... İnşaat Sanayi Ve Ticaret Ltd.Şti. vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalılar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, Ankara 50. Noterliğince düzenlenmiş bulunan 10/04/2012 tarih-6415 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine göre müteahhit ... İnş.San. Ve Tic.Ltd.Şti.'nin inşaat yaptığını, bu inşaat sözleşmesine göre 37 ada 8 parsel numaralı taşınmazda yapılan binanın 5. kat 24 bağımsız bölüm no.lu ön cephe çatı katlı mesken nitelikli bölümünün müteahhit davalı Şirket tarafından Fatsa 2. Noterliğinin 07/04/2014 tarih, 02831 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ile müvekkiline satıldığını, bedeli müteahhit şirket tarafından tamamen tahsil edilmiş olan bu satış sözleşmesine göre satışı yapılan meskenin ferağ takririnin 01/08/2014 tarihinde müvekkiline verilecek olmasına rağmen henüz verilmediğinden bahisle 37 ada 8 parsel numaralı taşınmazda kat irtifakı sonucu kurulmuş olan 5. kat 24 no.lu bağımsız bölüm no.lu ön cephe Çatı Katlı Mesken nitelikli taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına adına tapuya tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Dahili davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin ...'nun mirasçılarından biri olduğunu, davacı tarafından açılan davayı kabul etmediklerini, zira davacı ile diğer davalı ... İnşaat Sanayi ve Ticaret Ltd.Şti. ticari bir ilişki içerisinde oldukları mizansenini yaratarak, birbirleriyle adeta husumet altında olduklan izlenimi yaratarak, halk diliyle adeta "danışıklı dövüş" içerisinde bulunduklarını, müvekkillinin babası ... ile diğer davalı ... İnşaat arasında dava dilekçesinde de belirtildiği gibi Ankara 50. Noterliğinin 10/04/2012 gün ve 6415 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi ve kat karalığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, fakat bu sözleşmeye istinaden inşaatın henüz tamamlanmadığını, davacı yanın gayrimenkul satış vaadine dayanarak satın aldığı daire sözleşmesinin müteahhide yüklediği edimlerin yerine getirilip getirilmediği hususunda müvekkillerine herhangi bir yazılı başvurusunun olmadığını, alıcı olarak üzerine düşen alıcı yükümlülüklerin de bu şekilde yerine getirmediğinden bahis ile davacı tarafından haksız ve yersiz açılan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Diğer davalılar tarafından yasal süre içerisinde dava dilekçesine karşı cevap dilekçesi ibraz edilmemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında yüklenici davalı ... İnşaat Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti'nin edimini sözleşme kapsamında yerine getirmediği, iskanın alınamadığının sabit olduğu, yüklenici davalı ... İnşaat Sanayi ve Ticaret ... İnşaat Sanayi Ve Ticaret Ltd.Şti.'nin arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesine dayanarak isteyebileceği hakkı olmadığından şahsi hakkını harici sözleşme ile ondan bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişi konumundaki davacılara temlik etmesinin de ona bir hak sağlamadığı, ayrıca, harici sözleşme ile yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişi davacılar ile arsa sahibi davalılar arasında herhangi bir sözleşme ilişkisi bulunmadığı, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davacılar, arsa sahibi olan davalılardan sözleşme hukuki ilişkisine dayalı olarak bir istekle bulunamayacağı, davalı arsa sahiplerinin davacılara karşı bir sebepsiz zenginleşmesinin de bulunmadığı, arsa sahibinin bir sebepsiz zenginleşmesi varsa ancak yüklenici akidine karşı olabileceği, bu durumda davada arsa sahiplerine husumet yöneltilemeyeceği, davacılar ödedikleri satış bedelini ancak akitleri olan yükleniciden isteyebileceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve Davalı ... İnşaat Sanayi Ve Ticaret Ltd.Şti. istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1.Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; önceki beyanlarını tekrarla, mahkeme gerekçesinin ferağa icbar davasını ortadan kaldıran bir gerekçe olup kabulünün mümkün olmadığını, yapılan keşifte inşaatın tamamen yapılmış olduğunun görüldüğünü, yerel mahkemece bu durumun değerlendirilmediğini, keşfe katılan arsa sahiplerinin de binanın tamamen bitirildiğini belirttiğini, mahkemece inşaat hiç yapılmamış gibi değerlendirme yapıldığını, yerel mahkeme kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek istinaf kanun yoluna başvurmuştur.

2.Davalı ... İnş. San. Ve Tic. Ltd. Şti. yetkilisi ... istinaf başvuru dilekçesinde özetle; mahkeme gerekçesinin ferağa icbar davasını ortadan kaldıran bir gerekçe olup kabulünün mümkün olmadığını, yapılan keşifte inşaatın tamamen yapılmış olduğunun görüldüğünü, yerel mahkemece bu durumun değerlendirilmediğini, keşfe katılan arsa sahiplerinin de binanın tamamen bitirildiğini belirttiğini, mahkemece inşaat hiç yapılmamış gibi değerlendirme yapıldığını, yerel mahkeme kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek istinaf kanun yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında, " davacının ancak sözleşme yaptığı yüklenici şirketin diğer davalı arsa sahibine karşı edimini yerine getirdikten sonra temlik yoluyla sahip olduğu kişisel hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilecek olmasına rağmen, yerel mahkemece yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporu ile tamamlanma seviyesinin %75 olarak belirlenmiş olmasına ve bu haliyle Ankara 50. Noterliğinin 10/04/2012 gün ve 06415 yevmiye sayılı işlemine konu davalıların arasındaki Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi hükümlerine uygun olarak yüklenici şirketin arsa sahibine karşı edimini tam olarak yerine getirmemiş olması sebebiyle, kademeli ferağ olanağı sunan sözleşmede belirtilen kademeye göre yüklenicinin veya yükleniciden temlik alan üçüncü kişinin tescil isteyebilmesi için sözleşmede belirtilen bitim süresinin geçmemiş olmasının gerekmesine, başka bir deyişle; davalıların arasındaki sözleşmenin 8. maddesine göre yüklenicinin edimini yerine getireceği tarihte, yüklenicinin henüz inşaatı sözleşmeye, fen ve sanat kurallarına uygun yerine getirememişse sözleşmenin kademeli ferağ olanağı tanıdığından söz edilerek tescil talebinde bulunulamayacak olması da nazara alındığında, davacının temlik yoluyla kişisel hakkını arsa sahibine karşı ileri sürmesinin yasal olarak mümkün bulunmamasına ve gerekçe içeriğine göre, ilk derece mahkemesi kararında davanın esasıyla ilgili hükme etki edecek tüm delillerin toplandığı, kanunun olaya uygulanmasında ve gerekçede hata edilmediği, ihtilafın doğru olarak tanımlandığı, bu nedenle inceleme konusu kararın usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından" gerekçesiyle davacı vekili ve davalı ... İnş. San. Ve Tic. Ltd. Şti. Yetkilisi ...'nın yerinde bulunmayan istinaf başvurularının ayrı ayrı 6100 sayılı HMK'nun 353/1-b.1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili istinaf dilekçesinde belirttiği itirazları temyiz dilekçesinde de yinelemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, yükleniciden harici satış ile alınan bağımsız bölümün tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 371 inci maddesi,

Türk Borçlar Kanunu’nun 184 üncü maddesi,

30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı.

3. Değerlendirme

Dava temliken tescil talebine ilişkindir.Davacı,davalı yüklenici ... İnş. San. Ve Tic. Ltd. Şti.’nden haricen satın aldığı bağımsız bölümün tapusunun iptali talebi ile eldeki davayı açmıştır.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesine göre; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye ) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya ) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya ) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı ) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Somut olayda Mahkemece 26/02/2020 tarihli kök ve 24/07/2020 tarihli ek rapor alınmış ve raporlarda inşaatın fiziki oranının %75 olarak belirlendiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de dosya kapsamına göre yargılama sırasında inşaatın durdurulmasına ilişkin mahkemece verilmiş bir tedbir kararının bulunmadığı, mahkemenin hükme esas aldığı bilirkişi raporunun Fatsa 1. Asliye Hukuk Mahkemesi 2017/86 D.iş sayılı 13/06/2017 tarihli tespit raporuna atıf yapılarak oluşturulduğu, tespit raporu incelendiğinde ise, 21/01/2014 Tarihli Belediyece düzenlenen tutanak esas alınarak düzenlendiği, belediye tespitinden sonra inşaatta herhangi bir imalat yapılıp yapılmadığı, belirlenen %75'lik fiziki oranın değişip değişmediği konusunda değerlendirme yapılmadığı anlaşılmaktadır.

Bu durumda Mahkemece yapılacak iş; mahallinde keşif yapılarak bilirkişiden ek rapor alınmak suretiyle inşaatın sözleşmeye göre fiziki oranın tespiti ile , bina tamamlanmış ve imar mevzuatına uygun ise yüklenici ve arsa sahipleri arasında düzenlenen sözleşmede, binanın yüklenici tarafından anahtar teslimi tamamlanacağı kararlaştırıldığından, davacı tarafından varsa eksik iş bedelinin davalı arsa sahiplerine ödenmek üzere depo edilmesi, ondan sonra davacının tapu iptali ve tescil isteğinin değerlendirilmesi, binanın imar mevzuatına uygun olmayıp yasal hale gelme imkanı da bulunmuyorsa şimdiki gibi davanın reddine karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile davanın reddedilmesi doğru olmamıştır.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye

Mahkemesine gönderilmesine,

13/06/2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.