Esas No: 2022/3397
Karar No: 2024/219
Karar Tarihi: 17.01.2024

**6. Hukuk Dairesi         2022/3397 E.  ,  2024/219 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi

Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi, tazminat, tapu iptal ve tescil ile takyidatların kaldırılması davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın birleşen davada davalı T. ... Bankası .... ve ... Halk Bankası A.Ş. vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı birleşen davada davalı T. ... Bankası .... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I.ASIL DAVA

1.DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilleri arsa sahipleri ile davalı yüklenici şirket arasında 08/05/2017 tarihinde adli yazılı şekilde "Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi" imzalandığını, 11/05/2017 tarihinde müvekkillerinin sözleşmenin kendilerine yüklediği edimi yerine getirdikleri ve adlarına kayıtlı olan taşınmazı davalı ... İnş. San.ve Tic. Ltd. Şti’ne tapuda ferağ ile devir edildiğini, taraflar arasında yapılan sözleşme uyarınca dava konusu taşınmazın üzerindeki inşaatın bitim ve sözleşme gereği taahhüt edilen dairenin teslim tarihinin 18 ay sonrası 08/11/2018 tarihi olduğunu, ancak davalı yanca dava konusu parsel üzerine hiçbir inşaat işlemine başlanılmadığını, davalının artık sözleşme hükümlerini ve tarafına yüklenen edimi yerine getirmesinin imkansız olduğunun görüldüğünü, bu sebeple taraflar arasındaki sözleşmenin feshi ile dava konusu taşınmazın tapusunun davacı müvekkillerinin arsa payları oranında iptali ile her türlü takyidattan arındırılarak davacılar adına tesciline, sözleşmenin feshi sebebi ile binanın yıkılmış olmasından kaynaklı şimdilik 1.000 TL menfi zararın ödenmesine, sözleşmenin feshi ile tapu iptali ve tescil ile menfi zararın ödenmesi mümkün olmadığı takdirde ise terditli talepleri olarak sözleşme ile müvekkillerine verilmesi halinde taahhüt edilen dairenin mahkemece tespiti yapılacak bedelinin müvekkillerine ödenmesini talep etmiştir.

2.CEVAP

Davalı şirket davaya cevap vermemiştir.

II. BİRLEŞEN DAVA

1. DAVA

Davacı vekili birleşen davada dava dilekçesinde özetle, davacılar adına taraflarınca ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/116 Esas sayılı dosyası ile dava konusu arsa vasıflı taşınmazın davacılar payına tekabül edecek arsa payı oranında "Tapu İptali ve tüm takyidatlarından ari olarak davacılar adına tescil olmadığı takdirde tazminat" talepleri ile terditli olarak dava açıldığını, taşınmazın davacı müvekkilleri tarafından davalı ... İnşaata devrinden sonra anılan taşınmaz üzerine ... İnşaat borçlarına karşılık ipotek tesis edildiğini ve 3.kişilerce haciz konulduğunu, dava dışı ... İnşaat adına kayıtlı olan ... ili ... ilçesi ... Mah. 8255 ada 1 parselde kayıtlı taşınmaz tescili yolsuz olmakla taşınmaz üzerine konulan ... ... Bankası A.Ş.nin 09/06/2017 tarih 8077 yevmiye ile 750,00 TL bedelli ipoteğinin ve taşınmaz üzerine konulan tüm hacizlerin davacı müvekkilleri adına düşen arsa payı üzerinden fekkine karar verilmesini talep etmiştir.

2.CEVAP

Davalı T. ... Bankası ....vekili birleşen davada cevap dilekçesinde özetle; toplam 1.015.519,60 TL müddeabih değeri üstünden hesaplanacak nispi peşin harcın ödenmesi gerektiğini, müvekkili Banka lehine ipotek tesis edilmesi sırasında, tapu kaydında şerh edilen sözleşme olmadığından müvekkili Bankanın kazanımının iyiniyetli olması sebebiyle korunması gerektiğini, davaya konu taşınmaz üzerine tesis edilen ipoteklerin, davalı ... İnşaat San. Ve Tic. Ltd. Şti.'nin kullandığı ve kullanacağı kredilerin teminatını teşkil etmek üzere tesis edildiğini savunarak davanın reddini talep etmiştir.

Davalı ...vekili cevap dilekçesi ile; davanın reddini istemiştir.

Davalı ..., davalı ..., davalılar ... ve ..., davalı ... cevap dilekçesi ile; davayı kabul ettiklerini, ancak davanın açılmasına sebebiyet vermedikleri için mahkeme masrafları ve vekalet ücretinin davacılar üzerinde bırakılmasını talep etmiştir.

Davalı ... vekilleri cevap dilekçesi ile; davayı kabul etmediklerini, müvekkilinin dava açılmasına sebebiyet vermemiş olduğundan yargılama giderleri ve vekalet ücretinden muaf tutulmasını talep etmiştir.

Davalı ... tarihli cevap dilekçesi ile; kanuni hakkı gereği haciz işlemi gerçekleştirdiğini, ... bu mevcut davanın açılmasına sebebiyet vermediğini, aleyhine yargılama giderleri ve vekalet ücretine hükmedilmemesini talep etmiştir.

Davalı ...vekili cevap dilekçesi ile; davalı ... İnş. Ltd. Şti.adına takip borçlusu konumuna düştüklerini, haczin tatbiki işleminin öncesinde davalılar adına kayıtlı davaya konu taşınmazların tapu kaydına davacı lehine herhangi bir şerh yahut satış vaadi sözleşmesi bulunmadığını, müvekkili bankanın iyiniyetli olduğu dikkate alınarak, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacıya yükletilmesini talep etmiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesi ile; halen alacaklı konumda olduklarını, ... İnş. Ltd. Şti.üzerine kayıtlı taşınmazlarına haciz konulduğunu, davanın husumet yokluğu nedeniyle reddini, mahkeme aksi kanaatte ise müvekkilinin davanın açılmasına sebebiyet vermemiş olması nedeniyle yargılama giderleri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulmamasını talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile tapuda yapılan devrin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak yapıldığının açık olduğu, davacıların edimlerini yerine getirmiş olmaları sebebiyle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin şekil noksanlığı nedeniyle geçersizliğinin ileri sürülmesinin objektif iyi niyet kurallarına aykırı olacağı, işin 30/10/2018 tarihine kadar tamamlanması gerektiği halde, henüz hiç başlanmadığı, davalı yüklenici şirketin kendi üzerine düşen edimi ifa etmediği, eserin hukuken tesliminden önce yükleniciye, onun da üçüncü kişilere tapu kaydı vermesinin bir bakıma avans ödemesinde bulunulması demek olduğu anlaşıldığından tapu iptali ve tesciline karar verilen dava konusu arsa payı üzerindeki davalı banka lehine konulmuş olan ipotek şerhlerinin kaldırılması gerektiği kanaatiyle davanın kısmen kabulü ile, 08/05/2017 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile, ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, 8255 ada, 1 parsel sayılı arsa nitelikli, davalı ... İnşaat San ve Tic Ltd. Şti adına kayıtlı taşınmazın davacıların toplam 4/14 arsa payı üzerinden iptali ile 2/14 hissesinin davacı ... adına, 2/14 hissesinin davacı ... adına, taşınmaz üzerindeki ipotek ve takyidatlardan davacıların hisseleri oranında arındırılarak tapuya kayıt ve tesciline, taşınmaz üzerindeki ipoteğin davacıların kabul edilen hisseleri oranında kaldırılmasına, takyidatların davacıların kabul edilen hisseleri oranında davacılar hisselerinden kaldırılmasına, davacı tarafın menfi ve müspet zarar talebinin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde birleşen davada Davalılar ... Bankası .... ve ... vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı ...Ş. vekili istinaf dilekçesinde özetle; davanın arabuluculuk zorunlu şartı yerine getirilmediğinden dava şartı yokluğundan reddi gerektiğini, davalı bankaya herhangi bir husumet yöneltilemeyeceğini, davalı ... İnşaat San ve Tic A.Ş.’nin takip borçlusu konumuna düştüğünde haczin tatbiki işlemi öncesinde davaya konu taşınmazların tapu kaydında davacı lehine herhangi bir şerh yahut satış vaadi sözleşmesi bulunmadığını, istihkak talebinden 7 gün içerisinde ileri sürmeyerek vazgeçmiş sayılan davacı borçlunun haczin kaldırılması talebinde bulunması karşısında mahkemece görevsizlik kararı verilmesi gerektiğini, davacı tarafın dayandığı sözleşmelerin resmi şekilde yapılmış satış sözleşmesi olmadığını, müvekkili bankanın tapuda kayıtlı olmayan bir sözleşmenin var olup olmadığını araştırma yükümlülüğü bulunmadığını belirterek, yerel mahkeme kararının kaldırılmasını, davanın tümden reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı T. ... Bankası .... vekili istinaf dilekçesinde özetle; birleşen dosya yönünden sadece müvekkili banka aleyhine yargılama giderlerine ve vekalet ücretine hükmedildiğini, diğer davalılar yönünden haciz lehtarlarının dava açılmasına sebebiyet vermedikleri gerekçesiyle aleyhlerine yargılama gideri ve vekalet ücretine hükmedilmediğini, davaya konu taşınmaz üzerindeki ipotek tesis edilirken taşınmazın davacılar adına kayıtlı olmayıp, davalılardan ... İnşaat San. Ve Tic. Ltd. Şti. adına kayıtlı olduğunu, müvekkili bankanın tapu kayıtlarına güvenerek davaya konu taşınmazın kaydına ipotek tesis ettiğini, davanın açılmasına sebebiyet vermediğini, aleyhine de yargılama gideri ve vekalet ücretine hükmedilmemesi gerektiğini, eksik harcın tamamlatılması için davacı yana süre verildikten sonra davacı kendisine verilen süreye rağmen eksik harcı tamamlamazsa eksik harç tamamlanmadığı için de davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesi gerektiğini, ... bu dava öncesi arabulucuya başvurulduğuna dair herhangi bir tutanak dosyaya sunulmadığından dava şartı noksanlığı sebebiyle de davanın usulden reddi gerektiğini, müvekkili banka lehine ipotek tesis edilmesi sırasında, tapu kaydında şerh edilen sözleşme olmadığından kazanımının iyiniyetli olması sebebiyle korunması gerektiğini belirterek, yerel mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasındaki 08/05/2017 tarihli sözleşme günü itibariyle taşınmazın 4/14 arsa payının davacılar 10/14 arsa payının davalı yükleniciye ait olduğu, adi yazılı geçersiz sözleşmeye rağmen davacıların edimlerini bütünüyle yerine getirmeleri nedeniyle geçersizliğin ileri sürülemeyeceği, davalının temerrüdü nedeniyle geriye etkili feshine karar verilen sözleşmeden dolayı, davalı yüklenicinin mülkiyetini kazanamadığı arsa payı üzerinde, 3. kişilerin iyi niyet iddiasıyla alacağın temlikine istinaden ayni veya şahsi hiçbir hak kazanamayacakları, mahkemece taşınmazın değerine göre harcın doğru olarak hesaplandığı anlaşıldığından, davacıların taşınmazdaki 4/14 arsa paylarına isabet eden tapu kaydındaki davalılar lehine konulmuş ipotek ile haciz şerhlerinin kaldırılmasına dair mahkeme kararında usul ve esas yönünden yasaya aykırı bir husus bulunmadığı sonucuna varılmakla gerekçesiyle davalılar ... Bankası .... ve ... vekillerinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde birleşen davada davalı ... Bankası .... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Birleşen davada davalı ... Bankası .... vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçeler ve Bölge Adliye Mahkemesince aleyhlerine harca hükmedilmesinin yasaya aykırı olduğu itirazı ve resen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulması istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık asıl davada taraflar arasındaki sözleşmenin feshi sonucunda, dava konusu arsa payı üzerine tesis ettirilen sınırlı ayni hakkın fekki kararının yerinde olup olmadığı hususundadır.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı TBK 470-486. maddeleri,

3. Değerlendirme

1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.1.Dava, arsa payı devir ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptali ve tescil, tazminat talebi ve ipotek ve hacizlerin fekkine ilişkindir. Asıl ve birleşen davada davacı arsa sahipleri, asıl davada davalı yüklenici, birleşen davada davalılar ise haciz ve ipotek alacaklılarıdır.

2.2.Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri tarafından tapuda yükleniciye devredilen arsa payları, sözleşme konusu inşaatın yapılabilmesi için yüklenicinin inşaata finans sağlaması amacıyla verilen avans niteliğindedir. Söz konusu arsa payları inşaatın tamamlanmasından sonra devredilebileceği gibi, inşaat sırasında veya inşaata başlanmadan önce de devredilmiş olabilir. Yüklenicinin sözleşmeye, imar mevzuatına ve projesine uygun olarak inşaatı tam ve eksiksiz biçimde tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi halinde üçüncü kişilerin satın aldıkları arsa payı ve dairelerin tapu devirleri geçerlilik kazanacaktır. Aksi halde, yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer. Esasen bu durum yükleniciden arsa payının mülkiyetini devralan üçüncü kişiler için olduğu kadar, taşınmaz üzerinde mülkiyet dışında bir ayni hak, bu arada ipotek hakkı kuran üçüncü kişiler için de geçerlidir. Yükleniciden pay devralan veya arsa sahibi tarafından avans olarak yükleniciye devredilmiş bir taşınmaz üzerinde kredi sözleşmesi gereği ipotek hakkı sahibi olan üçüncü kişiler de, söz konusu haklarının inşaatın usulüne uygun biçimde gerçekleşmesi halinde geçerlilik kazanacağını bilmeleri gerektiğinden iyiniyetli olduklarını ileri süremezler. Dolayısıyla bu kişiler TMK’nın 1023. maddesinin korumasından yararlanamazlar. Tacir olan davalı bankanın, taşınmaz üzerine ipotek koydurmadan önce, gerekli araştırmayı yapıp taşınmaz hissesinin yükleniciye ait olduğunu bilebilecek veya bilmesi gereken durumundadır. Kaldı ki, bankaların tacir olup, kredi veren kuruluşlar olarak basiretli bir tacir gibi tapunun devir sebebini araştırarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği devredildiğini öğrenebilebilecek durumda olması nedeniyle TMK'nın 1023. maddesinin korumasından yararlanamayacağı açıktır. Açıklanan nedenlerle, davalı bankanın iyi niyet savunmasında bulunamayacağından bu bağımsız bölüm üzerine tesis ettirdiği sınırlı ayni hakkın fekki kararı yerindedir.

3.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere, davalıdan Harçlar Kanununa göre harç alınmasının hatalı olmadığının ve davanın arabuluculuk dava şartına tabi olmadığının anlaşılmasına, temyiz edenin sıfatına göre usul ve kanuna uygun olup birleşen davada davalı ... Bankası .... vekilinin temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

Aşağıda yazılı harcın temyiz eden birleşen davada davalı ... Bankası ....’dan alınmasına,

17.01.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.