Esas No: 2008/5712
Karar No: 2009/5875
Karar Tarihi: 02.11.2009

**(Kapatılan)15. Hukuk Dairesi         2008/5712 E.  ,  2009/5875 K.**

**"İçtihat Metni"**

Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- K A R A R -

Dava, İİK’nın 72. maddesine dayalı olarak açılmış olup, davacıların davalıya borçlu olmadıklarının tespitine karar verilmesi istemlerine ilişkindir.

Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş ve verilen karar davacılar vekillerince temyiz edilmiştir.

Yanlar arasında yapılan ve Trabzon 3. Noterliği’nce doğrudan düzenlenen 11.04.2007 tarih, 8897 yevmiye numaralı ve “Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat ve Satış Vaadi Sözleşmesi” başlıklı sözleşme, davacılar tarafından arsa sahipleri; davalı tarafından da yüklenici sıfatları ile imzalanmıştır. Yüklenici, sözleşmede tapu kayıtları gösterilen 13, 17 ve 9 parsel sayılı taşınmazlara sözleşmede öngörülen koşullarla inşaat yapmayı yüklenmiştir. Sözleşmenin 8. maddesi hükmünde, yanlarca sözleşmeden dönülmesi halinde tarafların yek diğerine 15.000,00 YTL (TL) tutarında ceza ödenmesi kararlaştırılmıştır. Yanlarca kararlaştırılan ceza koşulu, BK’nın 158/son maddesi hükmü gereğince, “dönme cezası” niteliğindedir.

Trabzon 3. İcra Müdürlüğü’nün 2007/2133 takip sayılı dosyası üzerinden davacılardan ...; 2007/2154 takip sayılı dosyası üzerinden ise, davacılardan ... hakkında, davalı tarafından adî takip yoluyla icra takibi başlatılmış ve az yukarıda belirtilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, takiplere dayanak alınmış ve her bir icra takibinde 11.04.2007 tarihli sözleşmenin 8. maddesi uyarınca 15.000,00 YTL (TL) asıl alacak ve 90.000,00 YTL (TL) işlemiş faizin, takip borçlularından tahsili istenmiştir. Davada ise, yanlar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin bağlayıcı olmadığı ve dolayısıyla ceza koşulununda istenemeyeceği ileri sürülerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan ceza şartı sebebi ile davalıya borçlu olmadıklarının tespitine karar verilmesi istenmiştir. Taraflarca yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan parsellerin davacılardan başka çok sayıda paydaşların bulunduğu; parsellerde mülkiyetin ise, müşterek mülkiyet ve çoğunlukla da elbirliği mülkiyet şeklinde olması ve diğer paydaş ve ortakların tümüyle sözleşme yapılmaması sebepleriyle sözleşmenin ifâsının imkansız olduğu davacılarca ileri sürülmüştür.

Türk Medeni Kanunu’nun 692. maddesi gereğince, paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Bu yasal nedenle, “önemli tasarruflardan” sayılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli ve bu

kapsamda yanlarını bağlayıcı olabilmesi için ilgisine göre tüm paydaşlar veya ortaklar ile yüklenici arasında sözleşme yapılması veya bazı ortak yada paydaşlarca yapılan sözleşmeye diğer maliklerin tamamının onay vermesi zorunludur. Az yukarıda açıklandığı üzere, sözleşme konusu parsellerin davacılardan başka çok sayıda paydaş ve ortaklarının bulunduğu, davacılarca ileri sürülmüş olmasına karşın bu husus mahkemece araştırılmamıştır. Oysa, dava ve icra takibine dayanak alınan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlendiği tarih itibariyle; parsellerin kayden malik durumunu gösterip, göstermediği anlaşılamamakla birlikte en son intikallerden önce parsellerin kayden çok sayıda maliklerinin bulunduğu dosya kapsamındaki tapu kayıtlarından görülmektedir. O halde, öncelikle yukarıda açıklanan yasal koşullar gözetilerek sözleşmenin yanları bağlayıcı ve geçerli olup olmadığının mahkemece saptanması gerekmektedir. Taraflarca imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin, tarafları bağlayıcı olmadığının saptanması durumunda, bu sözleşme ile kararlaştırılan ceza şartının da, hükümsüz olacağının kabulü ile davacıların, icra takip konusu yapılan ceza şartı alacağından ötürü davalıya borçları olmadıklarının tespitine karar verilmesi gerekecektir.

Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tapulu taşınmaz yada tapulu taşınmaz payının temlikini de içerdiğinden, sözleşmenin feshi ya tarafların iradelerinin birleşmesi ile fesih olunabilir; yada sözleşmenin feshine mahkemece karar verilmesi halinde sözleşme, kural olarak geriye etkili sonuç doğurur şekilde feshedilir. Bu hukuksal sebeple, dönme cezasını isteyen tarafın fesihte kusurunun bulunmaması gerekir. Buna göre de, sözleşmenin yanları bağlayıcı olduğunun saptanması durumunda da, fesihte davacıların kusurlu olup olmadıklarının mahkemece saptanması zorunludur.

Diğer yandan, sözleşmede kararlaştırılan ceza tutarının toplamının 15.000,00 YTL (TL) olduğu hususu da gözden kaçırılarak davanın tümden reddine karar verilmesi de kabul şekli bakımından doğru olmamıştır.

Açıklanan sebeplerle karar bozulmalıdır.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulüne ve kararın davacılar yararına BOZULMASINA, fazla alınan temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacılara geri verilmesine, 02.11.2009 gününde oybirliğiyle karar verildi.