Esas No: 2021/5426
Karar No: 2022/425
Karar Tarihi: 01.02.2022

**6. Hukuk Dairesi         2021/5426 E.  ,  2022/425 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi

Taraflar arasındaki asıl ve birleşen dosyada tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl ve birleşen davanın kabulüne yönelik verilen hüküm süresi içinde davalı ... mirasçısı ... ... vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- K A R A R -

Davacı dava dilekçesinde özetle; 1 numaralı bağımsız bölümün bedel karşılığında alındığını ancak tapusunun verilmediğini belirtmiş ve bu dairenin tapusunun iptal ve tescilini talep etmiştir. Dava açılırken aynı taşınmaz üzerindeki 6 numaralı bağımsız bölümün tapusunun iptalini isteyen ...’in tüm haklarını davacıya devrettiği anlaşılmış, bu durumda davacılar 1 ve 6 numaralı bağımsız bölümlerin tapularının iptal ve tescilini talep ve dava etmektedirler.

Davalı arsa sahipleri cevap dilekçelerinde özetle; yüklenicinin edimini tamamlamadan inşaatı yarım bıraktığını, kendi imkanları ile binayı bitirdiklerini belirterek davanın reddini talep etmişlerdir.

Davalı bağımsız bölüm malikleri cevap dilekçelerinde özetle; iyi niyetli olarak bağımsız bölümleri aldıklarını beyan ederek davanın reddini talep etmişlerdir.

Davalı yüklenici davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece yapılan yargılama sonucunda Yargıtay 14. Hukuk Dairesince verilen bozma kararına uyularak davanın kabulüne karar verilmiş, bu karar davalı arsa sahipleri murisi ... ... tarafından temyiz edilmiştir.

Asıl ve birleşen dava, yüklenicinin temliki nedeniyle kazanılan kişisel hakka dayalı tapu iptâl ve tescil istemine ilişkindir.

Asıl ve birleşen davada davacılar yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişinin mirasçılarıdır. Asıl davada davalılar yüklenici ve arsa sahipleri, birleşen davada davalılar tapusunun iptali istenen bağımsız bölümlerin malikleridir.

Arsa sahipleri ve yüklenici arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Eser sözleşmelerinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Somut olayda; yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinde iskan alma yükümlülüğünün bulunduğu, tescilin bu şarta bağlandığının açık olduğu ve mahkemece davacıların, davadaki taleplerinin karşılanabilmesi için iskan ruhsatı alınması için davacılara yetki verdiği anlaşılmaktadır. Davacılar iskan ruhsatı alabilmek için belediyeye başvurmuş, belediyeden gelen yazı cevabında inşaatın kaçak olduğu bildirilmiş ve inşaat ile ilgili yıkım kararı alındığı anlaşılmıştır. Yani inşaat yapılıp bitirilmiş olmasına rağmen ekonomik değeri olmayan kaçak bir yapıdır ve yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği üzerine düşen edimi yerine getirmediği sabittir. Tüm bu açıklamalar doğrultusunda; mahkemece inşaatın kaçak olduğu anlaşılmasına, yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirmemesine ve davacıların bağımsız bölümün mülkiyetine hak kazanmamış olmasına göre, davanın reddedilmesi gerekirken, davanın kabul edilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı ... ...’ın temyiz itirazının kabulü ile hükmün davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden davalıya iadesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine, 01.02.2022 gününde oy çokluğuyla karar verildi.

- MUHALEFET ŞERHİ -

Öncelikle, Yapı kayıt belgesinin hukuki mahiyeti üzerinde durmak gerekir. 3194 sayılı Kanuna 11.05.2018 tarihinde eklenen geçici 16. maddeye göre;

1-Yapı kayıt belgesi alan yapılar, tıpkı ruhsatlı ve iskanlı yapılar gibi yasal hale gelmekte ve bu belge verildikten sonra, 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca verilen yıkım ve para cezası kararının infazı ortadan kalkmaktadır. (3194 s.K. geçici m.16/4) Öte yandan yapı kayıt belgesi alınan bir yapı sahibi hakkında imar kirliliğine neden olma suçundan dava açılamamakta, ceza soruşturması varsa takipsizlik kararı verilmekte, açılmış olan kamu davası varsa düşmekte, mahkûm olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkmaktadır. (11. CD. 23.12.2019.T.2018/5966; 9877)

2-3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30. maddesinde; yapının kullanılması yapı kullanma izin belgesi alınmasına bağlıdır. Aynı kanunun 31. maddesinde ise; kullanma izni verilmeyen veya alınamayan yapılara elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinin verilmeyeceği hükme bağlanmıştır. 3194 sayılı Kanun'un geçici 16/3. fıkrasında ise, yapı kullanma izin belgesi alınan yapıya kullanma yetkisi verildiği gibi bu yapılara elektrik, su ve doğalgaz bağlanacağı belirtilmiştir.

3-İşyeri açma ve çalışma ruhsatı verilebilmesi için yapı kullanma izin belgesinin ilgili idareye sunulması gerekmektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca hazırlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasalar Tebliği’nin 6. maddesinin 8. fıkrasına göre; yapı kayıt belgesi verilen yapılarda, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın işyeri açma ve çalışma ruhsatı verileceği düzenlenmiştir.

4-İmar Kanunu’nun geçici 21. maddesine göre; yapı kayıt belgesi alınan yapılarda, ilave inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre güçlendirme kararı alınarak güçlendirme yapılabilecektir.

5-Yapı kayıt belgesi alan gecekondu sahipleri, Hazine ve belediye arazilerini doğrudan satın alma imkanına kavuşmuştur. O kadar ki yapı kayıt belgesi sahibinin istemesi halinde; “bağlı yetki” nedeniyle idare taşınmazı satmaktan imtina edemeyecektir. (3194 s.K. geçici m.16/6).

6-Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecektir (3194 s.K. geçici m.16/5). Görüldüğü gibi, kanun aslında yapı kayıt belgesini, kat mülkiyeti kurulabilmesi için gerekli olan “Yapı Kullanma İzin Belgesi” yerine kabul etmekte aynı fonksiyonu yüklemektedir. Bir başka değişle yapı kayıt belgesi sahibi bu belgeye istinaden imara aykırı olan yapıyı-hiçbir aykırılık yokmuş gibi- hatta, imara uygun yapı yapan bir kişiden daha az harç ve vergi ödemek suretiyle kat mülkiyetine dönüştürebilmekte her bağımsız bölümü kat mülkiyeti kütüğüne kaydedebilmekte ve bu mülkiyet üzerinde bir malikin kullanabileceği tüm hakları kullanabilmektedir.

7- Geçici madde 16/10 da; yapı kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olacağı, bu belge ile ilgili yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı ve yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğunda olduğu belirtilmişse de, bu ifadeler bir “kısıtlama” gibi sunulmuş ise de, aslında anılan hususlar, normal imara uygun yapılar içinde geçerli olduğundan yapı kayıt belgesinin ilgili yapıyı imar mevzuatına uygun hale getirmesi özelliğine etki etmeyecektir.

TMK'nın 683. maddesi, mülkiyet hakkının içeriğini; malikin, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şeyi dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahip olmak, şeklinde belirlemiştir.

Yukarıda yapı kayıt belgesinin, sahibine tanınan haklardan bir kısmını izah ettik. Bu açıklamalardan anlaşılacağı gibi yapı kayıt belgesi sahibi; yapıyı kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma hakkına sahip olduğuna göre, yapı kayıt belgesi alınan bir yapı, kural olarak İmar Kanunu’na uygun bir yapı olarak kabul edilmelidir. Aslında kanun koyucu bazı çekincelerle açıkça adını koymamış olsa bile, yapı sahiplerine sunulan imkânlar dikkate alındığında, 3194 sayılı Kanunun Geçici 16.maddesi, “bedel karşılığı imar affı” niteliğinde bir düzenlemedir. Ancak, bir yapının yapı kullanma iznine sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değerden ve sözleşmeye göre eksik ve ayıplı işlerden yüklenici sorumlu tutulmalıdır.

Somut olaya döndüğümüzde; davacılar yükleniciden iyi niyetle bağımsız bölüm temlik alan üçüncü kişi konumundadırlar. Her ne kadar yetki verilmesine rağmen davacılar inşaatın imara aykırı olması nedeniyle iskan ruhsatı alamamışlarsa da 2018 yılında 3194 sayılı Kanun'a eklenen geçici 16. maddeye göre söz konusu inşaatla ilgili yapı kullanma izin belgesi için başvuru yapılıp yapılmadığı hususunda bir araştırma yapılmamıştır. Gerekli araştırma yapılarak, yapı kayıt belgesi alınması mümkün ise anılan belge TMK'nın 683. maddesinde bir malike tanıdığı tüm hakları sağladığı için, bu hakları “yok hükmünde” saymak; öncelikle 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine aykırı olacağı gibi, kullanılan ve kullanılmaya devam edilecek ve anılan kanunun ekonomik değere atfettiği yapının “ekonomik değerinin olmadığı” kabul edilerek arsa sahibine terkedilmesi ve yükleniciye (dolayısıyla yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan davacılara) sözleşme gereği ve yaptığı işin karşılığı olan tapuların verilmemesi hakkaniyete de uygun düşmeyecektir.

Bu nedenle, söz konusu inşaat için yapı kayıt belgesi alınmasının mümkün olup olmadığı hususu araştırılarak, yapı kullanma belgesinin alınması halinde yukarıda izah ettiğimiz niteliği de dikkate alınarak dava konusu taşınmazların yapı kayıt belgesi nedeniyle piyasada bir değer düşüklüğü varsa düşük değerden ve sözleşmeye göre eksik ve ayıplı işlerden yüklenici dolayısıyla davacılar sorumlu tutularak, yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölümler ve davacıların temlik alması değerlendirilerek bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle kararın bozulması gerekirken, Sayın çoğunluğun yapı kayıt belgesinin amaç ve niteliğine aykırı olan bozma gerekçesine muhalifim.