Esas No: 2016/7210
Karar No: 2018/222
Karar Tarihi: 25.01.2018

**23. Hukuk Dairesi         2016/7210 E.  ,  2018/222 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki sözleşmenin iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl davanın kısmen kabulüne, birleşen davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde asıl ve birleşen davada davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- K A R A R -

Davacı vekili, müvekkili ile davalılardan yüklenici ... Gıda İnş. Turz. Taah. San. Tic. Ltd. Şti. arasında 06.12.2007 tarihinde, müvekkiline ait iki adet taşınmaz üzerinde yüklenici tarafından inşa edilecek dairelerden 8,5 adet dairenin müvekkiline verilmesi konusunda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, müvekkilinin tüm edimlerini yerine getirmiş olmasına rağmen, davalı yüklenicinin, çeşitli tarihlerde sözleşmeye konu arsa niteliğindeki taşınmazları diğer davalılar ..., ..., ... ve ...'a sattığını, satılan bu taşınmazlar üzerine davalı bankalar lehine ipotek tesis edildiğini, sözleşmeye göre dairelerin tapularının bir yıl içinde verilmesi gerektiği halde, yüklenicinin halen inşaatlara dahi başlamadığını, diğer davalılar adına yapılan tescillerin yolsuz olduğunu ileri sürerek, müvekkili ile yüklenici ... Gıda İnş. Turz. Taah. San. Tic. Ltd. Şti. arasında 06.12.2007 tarihinde imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshini, diğer davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tescilini ve taşınmazlar üzerindeki tüm takyidatların kaldırılmasını talep ve dava etmiştir.

Davalı ... İnş.Turz. Taah. San. Tic. Ltd. Şti., davaya cevap vermemiştir.

Davalılar ..., ... ve müdahil ... vekili, tapu kayıtlarında davacının iddialarını doğrular nitelikte herhangi bir kayıt ya da şerh bulunmadığını, müvekkillerinin tapu kayıtlarına güvenerek arsayı satın aldıklarını, öte yandan arsa üzerinde herhangi bir inşaat bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... vekili, müvekkilinin iyiniyetle tapu kaydına güvenerek arsayı satın aldığını, satın alırken tapu kayıtlarında herhangi bir kayıt ya da şerh bulunmadığını, taşınmazın kendisinden önceki dört veya beşinci maliki olan ... Ltd. Şti. ile bir ilgisi bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... vekili, müvekkilinin, tapu kaydına güvenerek, taşınmazları yükleniciden değil dava dışı üçüncü kişiden satın aldığını, bilahare diğer davalılar ..., ... ve ...'a sattığını, davacı ile yüklenici arasındaki ilişkilerden haberdar olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... T.A.O. vekili, müvekkili bankanın tapu kayıtlarına güvenerek 246 ada 8 nolu parseli satın alan kişiye kullandırdığı kredinin karşılığında, müvekkili banka lehine ipotek tesis edildiğini, aradan 4 yıl geçmesine rağmen inşaata başlanılmadığı halde bu zamana kadar herhangi bir girişimde bulunmayan davacının kötüniyetli olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... A.Ş. vekili, 249 ada 2 nolu parseli satın alan diğer davalılar ... ve ... ile müvekkili banka arasında imzalanan genel kredi sözleşmesi kapsamında söz konusu parsel üzerinde müvekkili banka lehine ipotek tesis edildiğini, ipotek tesis edilirken taşınmaz üzerinde herhangi bir şerh ya da kayıt bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, davacı ile davalılardan yüklenici ... Gıda İnş. Turz. Taah. San. Tic. Ltd. Şti. arasında 06.12.2007 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı ve aynı gün taşınmazların tapuda yükleniciye satış yoluyla devredildiği, tapuda yapılan satış sözleşmesinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden hiç bahsedilmediği ve tapuya bu konuda herhangi bir şerh düşülmediği, imar uygulaması sonucu parsel numaraları değişen taşınmazların davalı yüklenici tarafından dava dışı üçüncü kişilere, onlardan da davalılara satıldığı ve davalıların taşınmazları satın alırken kullandıkları kredilerin teminatı olmak üzere davalı bankalar lehine taşınmazlar üzerine ipotek tesis edildiği, davalı yükleniciye bir kısım arsa payı değil de taşınmazların tamamen devredildiği, bu nedenle diğer davalılara yüklenici yoluyla yapılan devirlerin alacağın temliki hükmünde olmadığı, tapu kaydına işlenmiş bir şerh bulunmadığı gibi keşif tarihinde dahi taşınmazlar üzerinde henüz inşaatlara başlanmadığı, bu sebeple taşınmazı yükleniciden devralan davalıların, yüklenici ile arsa sahibi arasındaki sözleşmeden haberdar olmalarının mümkün olmadığı, bedelini ödemek suretiyle tapu kaydına güvenerek, mevcut ve geçerli bir tescile dayanarak dava konusu taşınmazları edindiklerinden TMK'nın 1023. maddesi uyarınca iyiniyetli oldukları gerekçesiyle, davanın reddine dair verilen karar Dairemizin 2013/3213 esas, 2013/5831 karar sayılı ilamında belirtilen “ arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine karar verilmesi talep edilmesine rağmen, HMK'nın 297/2. maddesi uyarınca bu talep ile ilgili olumlu ya da olumsuz herhangi bir hüküm kurulmadığı, dava dışı kalan anılan gerçek kişilere ve anılan bankaya dava açması için süre verilmesi, açtığında birleştirilmesi ve onların da varsa savunma ve delillerinin toplanması, değerlendirilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği, satışlar arasında geçen süreler ve satış bedelleri, satanlar ile satın alanlar arasında yakın akraba ilişkisi olup olmadığı hususları değerlendirilmediği, davalı üçüncü kişilerin TMK'nın 1023. maddesinde iyiniyet kuralından faydalanmalarının mümkün bulunmadığı, aynı Yasa'nın 1024. maddesine göre yükleniciden pay alan bu kişilerin bu alımlarının korunmasının mümkün olmadığı, davalı üçüncü kişiler adına olan tapu .../...

kayıtlarının ve davalı bankalar lehine konulan ipoteklerin iptali ile taşınmazların davacı adına tesciline karar verilmelidir. “ gerekçe ile 27.09.2013 tarihinde bozulmuştur.

Bozma ilamı doğrultusunda mahkemece yapılan yargılamada, iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, davalı yüklenici bir inşaat faaliyetine başlamadan taşınmazları sözleşmede belirtilen teslim süresi henüz dolmadan üçüncü kişilere devrettiği , taşınmazların üçüncü kişilerin uhdesine geçmesiyle taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ifası da artık imkansız hale geldiği, taşınmaz üzerinde malik olarak görünen davalıların iyi niyetli üçüncü kişi konumunda bulundukları, tapu kaydında mevcut ve geçerli bir tescile dayanarak dava konusu taşınmazları edindikleri gerekçesiyle, asıl davanın kabulü ile sözleşmenin geçmişe etkili olarak feshine, diğer davalılar aleyhine açılan davanın reddine, birleşen 2014/897 esas sayılı dosyanın ise reddine karar verilmiştir.

Kararı, asıl ve birleşen davada davacı vekili temyiz etmiştir.

Asıl davada davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında 06.12.2007 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, akabinde arsa sahibi arsayı yüklenici şirkete intikal ettirdiği, yüklenici şirkette taşınmazı hisseli olarak 3.kişilere sattığı sabittir.

3.kişiler tarafından satın alına hisselerin her birinin bağımsız daire niteliğinde olduğu yapılan satışlardan anlaşılabilir haldedir. Bu durumda 3.kişiler bu taşınmazdan daire karşılığı hisse aldıklarını temlik sırasında bilmektedir. Aksi durum hayatın olağan akışına aykırıdır.

Hal böyle olunca 3. kişilerin bu taşınmazı arsa payı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenici şirkete intikal eden bu taşınmazı yüklenicinin edimini yerine getirmeden bu hisselerin gerçek manada kendilerine ait olamayacağını, avans niteliğinde olduğunu bildikleri kabul edilmelidir.

Yapılan yargılama sonucunda, 3.kişiler aleyhine açılan tapu iptal, tescil davasında bozmaya yanlış mana verilerek, yüklenici şirketin hiçbir edimini yerine getirmediği halde, yüklenici tarafından avans olarak verilen bu hisselerin 3. kişiler üzerinde bırakılması bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, asıl ve birleşen davada davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, asıl ve birleşen davada davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 25.01.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.