Esas No: 2022/2111
Karar No: 2023/3237
Karar Tarihi: 11.10.2023

**6. Hukuk Dairesi         2022/2111 E.  ,  2023/3237 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2020/759 E., 2021/2934 K.

DAVA TARİHİ : 09.03.2015

HÜKÜM/KARAR : Esastan Red

İLK DERECE MAHKEMESİ : Kocaeli 1. Tüketici Mahkemesi

SAYISI : 2015/610 E., 2019/215 K.

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle;kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalılardan Akademi İnş. ..A.Ş arasında Kocaeli ili, Başiskele ilçesi, Yuvacık mahallesi A-2 Blok 1 Kat 17 nolu daire ile aynı yerde bulunan A-1 Blok 2.Kat dubleks 18 no.lu dairenin satımı konusunda 06.09.2011 ve 10.09.2011 tarihlerinde sözleşme imzalandığını, müvekkilinin sözleşme gereği satım bedeli olan 190,000,00 TL'nin tamamını şirkete ödemesine rağmen satıcının daireyi müvekkiline teslim etmediğini, davalılardan Akademi inş. ile diğer davalı Nurtun İnş. Ltd. Şti. arasında daha sonra inşaat devir sözleşmesi yapıldığını, müvekkili ile yapılan sözleşmedeki tüm hak ve borçların bu şirkete devredildiğini, dava konusu taşınmazların davalı arsa sahibi ... adına tapuda kayıtlı bulunduğunu belirterek; dava konusu dairelerin tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline, tapu iptal ve tescil yönündeki taleplerinin reddi halinde fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydı ile 190.000,00 TL nin dava tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte davalılardan müştereken müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı arsa sahibi ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili arsa sahibi ile davacı arasında herhangi bir sözleşme akdedilmediğini, davacı talebinin müvekkilini bağlamayacağını belirterek husumet nedeni ile davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Nurtun İnşaat vekili cevap dilekçesinde özetle; inşaata davalı Akademi İnşaat tarafından başlandığını, inşaatın bir bloğu yapıldıktan sonra arsa sahibi ile akademi firması arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiğini arsa sahibi ile müvekkilinin noterde kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediklerini, davacının müvekkiline herhangi bir ödeme yapmadığını belirterek, davanın reddini talep etmiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı ile Akademi İnşaat şirketi arasında düzenlenen sözleşmenin geçerli bir sözleşme olmadığını, herhangi bir ödemenin mevcut olmadığını, müvekkili şirketin davalılardan Nurtun İnşaat ile yapmış olduğu 26.10.2015 tarihli satış sözleşmesinde müvekkilinin inşaatı Nurtan inşaat firmasından bedel mukabilinde satın aldığını, davacıya karşı müteselsilen sorumluluğunun bulunmadığını, müvekkili şirket ile davacı arasında akdedilmiş bir sözleşme olmadığını, müvekkili şirketin davacı ile Akademi firması arasında yapılan sözleşmenin varlığından haberdar olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; dosya kapsamında alınan bilirkişi raporuna göre davacıya satımı yapılan davaya konu 17 ve 18 no.lu bağımsız bölümlerin bulunduğu A-2 Blok'un tamamlanma oranının %70, A 1 Blok'un tamamlanma oranının % 75 seviyesinde, inşaatın (projenin) genel tamamlanma oranının ise % 33" olduğunun tespit edildiği, bu itibarla davalı müteahhitlerin edimlerini arsa malikine karşı yerine getirmemeleri nedeni ile davacının temlik alan sıfatıyla müteahhit ile imzalanan sözleşme uyarınca taşınmazların mülkiyetinin tescilini arsa malikinden talep edemeyeceğini, bu itibarla davacının tapu iptal ve tescil talebinin reddinin gerektiği, davacı tarafça sözleşme uyarınca davalı Akademi İnşaata ödeme yapıldığının ibraz edilen deliller anlaşıldığı, bu itibarla davacının ödediği bedeli davalı Akademi İnşaat'tan talep etme hakkının olduğu gibi arsa malikinin yeni kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığı Nurtun İnşaatla imzaladığı devir protokolünün 3.maddesi uyarınca Nurtun İnşaat Yapı Sanayi Ve Tic. Ltd. Şti. nin Akademi İnşaat Taah. Paz. San. İç Ve Dış Tic. A.Ş. nin Sözleşme yaptıkları şahıslara karşı "Kayıtsız şartsız hiç bir mazeret göstermeksizin tapularını ve dairelerinden doğacak tüm hak ve alacaklarını vereceğini kabul, taahhüt ve ibra edeceğinin" açıkça düzenlenmesi karşısında davacının ödemiş olduğu bedeli, taşınmazın devrinin gerçekleşmemesi nedeni ile Nurtun İnşaat Yapı Sanayi Ve Tic. Ltd. Şti.'den da talep edebileceği, ancak dahili davalı MC Commerce İnş. Enerji San. Ve Tic. Ltd. Şti. ve arsa maliki arasında dava tarihinden sonra 26.10.2015 tarihli Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanmış ise de, söz konusu sözleşme içeriğinde önceki müteahhitlerden bağımsız bölüm satın alan tapusu verilmeyen alıcılar ile ilgili düzenlemenin bulunmadığı, MC Commerce İnş. Enerji San. Ve Tic. Ltd. Şti. nin davacıların alacak talebi bakımından husumetinin bulunmadığı kanaatiyle, davacının alacak talebinin davalılar Akademi İnşaat Taahhüt Paz. San. İç ve Dış Tic. A.Ş. ve Nurtun İnşaat Yapı San. Ve Tic. Ltd. Şti. yönünden kabulü ile 190.000,00 TL nin dava tarihi olan 18.12.2014 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine, davalı ... ve MC Commerce İnşaat Enerji Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti. hakkında alacak isteminin husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazların tapu iptali ve tesciline karar verilmesi gerekirken mahkemenin eksik, hukuka aykırı inceleme neticesinde talebin reddine karar vermesinin hukuka aykırı olduğunu, davalılardan MC Commerce ile arsa sahibi ... arasında imzalanan Kocaeli 7. Noterliğinin 26/10/2015 tarihli ve 33865 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde "kat irtifakı kurulduktan sonra arsa payları için tapu devri yapılan alıcılar, dairelerin inşaatı sırasında müteahhit firma MC Commerce İnş. Enerji San. ve Tic. Ltd Şirketi firmasına inşaat maliyetini ödemek ile dairesinin teslimini almaya hak kazanır" ibaresinin mevcut olduğunu, müvekkili sözleşmenin yükümlülüklerini eksiksiz bir şekilde yerine getirerek 190.000 TL satım bedelinin tamamını ödediğini, davalılardan Akademi İnşaat ve Nurtun İnşaat iflas etmiş olduğundan müvekkilinin alacağının tahsilinin mümkün olmadığını, kararın bu yönden de hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğunu belirterek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacının davalı Akademi İnşaat ile yaptığı alacağın temliki hükümleri kapsamında değerlendirilmesi gereken adi yazılı sözleşme uyarınca taşınmazın tescilini talep etmesi için müteahhit tarafından arsa malikine karşı imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca edimlerin tam olarak ya da kabul edilebilir oranda yerine getirilmesi gerektiğini, ancak mahkemece mahallinde yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporuna göre inşaatın genel tamamlanma oranının %33 olduğunun tespit edildiği, bu durumda davacının tapu iptali ve tescil istemine ilişkin talebinin yerinde olmadığı, davacı vekili istinaf başvurusunda bu bedelden dahili davalı MC Commerce İnşaat Enerji Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi ile arsa sahibinin de sorumlu olduğunu iddia etmiş ise de MC Commerce İnşaat Enerji Sanayi ve Ticaret Limited Şti. Firması ile Nurtun İnşaat arasındaki adi yazılı sözleşmede MC Commerce Şirketinin önceki yükleniciler tarafından satılan dairelerle ilgili herhangi bir sorumluluk üstlenmediği, sadece inşaatı devraldığı anlaşıldığından, davacının başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde, istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri temyiz nedeni olarak ileri sürmüştür.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, yüklenici temlikine dayalı tapu iptali ve tescil, terditli olarak zararın tazmini istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 470 ve devamı maddeleri.

3. Değerlendirme

1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temliken tescil diye adlandırılan davalarda yüklenicinin kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca kendisine isabet eden tapu payını ya da bağımsız bölümü 3. kişilere temlik etmesi mümkündür. Ancak arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri uyarınca yüklenicinin ve temlik suretiyle onun alacaklarına halef olan tapu payı ya da bağımsız bölüm temlik alan 3. kişinin tapu payı ya da bağımsız bölüme hak kazanabilmesi için yüklenicinin, sözleşme gereği arsa sahibine karşı üstlendiği inşaat yapma edimini sözleşme ve ekleri, tasdikli proje ve ruhsatı ile imar mevzuatına uygun olarak tamamlayıp teslim etmiş olması zorunludur . Somut olayda, davalı yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği edimini yerine getirmediği sabit olduğundan tapu iptal ve tescil istemi yönünden davanın reddine karar verilmesinde isabetsizlik görülmemiştir.

3. Davacı vekilinin bedelden dahili davalı MC Commerce İnşaat Enerji Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi ile arsa sahibinin de sorumlu olduğuna yönelik temyiz itirazında; MC Commerce İnşaat Enerji Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti. Firması ile Nurtun İnşaat arasındaki adi yazılı sözleşmede MC Commerce Ltd. Şti. nin önceki yükleniciler tarafından satılan dairelerle ilgili herhangi bir sorumluluk üstlenmediği, sadece inşaatı devraldığı, MC Commrerce Şirketi ile arsa sahibi arasında yapılan sözleşmeye göre de dava konusu bağımsız bölümlerin bulunduğu A1 ve A2 bloklarının da yüklenici MC Commerce Ltd. Şti. ne bırakıldığı, bu itibarla MC Commerce Ltd. Şti. ile arsa sahibinden davacının alacak talebi bakımından husumetinin bulunmadığının anlaşılmasına göre, mahkemece verilen kararda isabetsizlik görülmemiştir.

4.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı harcın temyiz edenden alınmasına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

11.10.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.