Esas No: 2023/2970
Karar No: 2024/3779
Karar Tarihi: 05.11.2024

**6. Hukuk Dairesi         2023/2970 E.  ,  2024/3779 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/2190 E., 2023/291 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 13. Tüketici Mahkemesi

SAYISI : 2021/427 E., 2022/16 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin davalı...Aras şirketi ile Bakırköy 7. Noterliğinde 15.12.2015 tarihli satış vaadi sözleşmesi akdettiklerini, bu sözleşme ile davalı yüklenici şirketin 50.000,00 TL bedel karşılığında, İstanbul-Küçükçekmece-...Köyü, 47 ada, 3 parselde kayıtlı arsa üzerine inşa edilecek binanın zemin kat 2 no'lu bağımsız bölümünü davacıya satmayı vaat ettiğini, kat irtifakının kurulduğunda davaya konu dairenin davalı ... adına tahsis ve tescilinin yapıldığını, davalı yüklenici ile diğer davalı arasında akdedilen sözleşme gereğince yüklenici edimini yerine getirmesine ve binayı inşa ve teslim etmesine rağmen davalı arsa sahibinin sözleşme gereğini yerine getirmediğini ve yüklenici şirket hissesine düşen dairelerin yükleniciye devrinin yapılmadığını, alacağın temliki hükümlerine göre iş bu davayı açmakta hak ve taraf ehliyetine sahip olduğunu ileri sürerek davalı ... adına kayıtlı dava konusu bağımsız bölümün tapusunun iptali ile davacı adına tesciline, bu talebin kabul edilmemesi halinde davacının müspet zararlarının tespiti ile davalı şirketten tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili ile diğer davalı yüklenici şirket arasındaki düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, davalı yüklenici tarafından sözleşmeye ilişkin hiçbir işlem yapılmadığını, yapılan sözleşme gereğince inşaatın 13 ayda bitirilmesi gerektiğini, geçen 4 yıllık süreye rağmen inşaatın devam ettiğini, yüklenici şirketin hiçbir inşai faaliyette bulunmadığını, inşaatı kendisinin yaptığını belirterek yasal dayanaktan yoksun davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. MAHKEME KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davalı inşaat şirketinin davalı arsa sahibine karşı edimlerini süresinde ve sözleşmeye uygun olarak yerine getirmediği, davacının bu nedenle arsa sahibini cebri tescile zorlayamayacağı, davalı arsa sahibi ile davacı arasında doğrudan akdedilen bir sözleşme olmadığı gibi davacının geçerli sözleşmeye istinaden ancak dava tarihi itibari ile Türk Borçlar Kanunu'nun 112. maddesi uyarınca müspet zararını sözleşmenin diğer tarafı olan yükleniciden talep edebileceği, davacının dava konusu taşınmazın dava tarihi itibari ile rayiç değeri olan 130.000,00 TL'nin tahsilini talep etmekte hukuken haklı olacağı gerekçesiyle davacının tapu iptal ve tescil talebinin reddi ile terditli talebi bakımından davanın kabulüne, 10.000,00 TL'nin dava tarihinden, 120.000,00 TL'nin ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte, toplam 130.000,00 TL' nin davalı...Aras Turizm İnşaat Gıda ve Kuyumculuk Sanayi Tic. Ltd. Şti.'den alınarak davacıya verilmesine, davalı ... yönünden açılan davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; İlk Derece Mahkemesince delillerin toplandığı, dosya kapsamı ve yasal mevzuata uygun karar verildiği gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/1-b/1 bendi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; mahkemenin, davalılar arasındaki sözleşme gereği davalı yüklenicinin diğer davalı arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirmediğinden bahisle bu sözleşmeye dayalı olarak hakkını 3. kişilere devredemeyeceğine ilişkin değerlendirmesinin hatalı olduğunu, davalı arsa sahibinin dosyaya sunduğu beyan dilekçelerinde inşaatı kendi imkanları ile tamamladığını savunduğunu ve buna ilişkin belgeyi, sözleşmeyi sunacağını beyan ettiklerini, bu hususta iki kez kesin süre aldıklarını ve hiç bir belge sunamadıklarını, hal böyleyken davalı yanın savunmasını ispat edemediğini, davalı mal sahibi tarafından sözleşmeyi fesih anlamında hiçbir hukuki girişmde bulunılmamış olması karşısında davalılar arasındaki sözleşmenin geçerli olup varlığını koruduğunun kabulü gerekirken mahkemece aksi yönde verilen kararın hatalı olduğunu, dava konusu taşınmazın tümüyle davalı şirket tarafından inşa ettirildiğini ve davalı arsa sahibi tarafından da aksi yöndeki iddiaların ispat edilemediğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedel iadesi istemine ilişkindir.

1. Davalı arsa sahibi Kemal Yeşilirmak'ın da aralarında bulunduğu arsa sahipleri ile davalı yüklenici...Aras İnşaat Şirketi arasında düzenlenen Bakırköy 7. Noterliğinin 14.12.2015 tarih ve 22426 yevmiye no'lu Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde davaya konu dairenin içinde bulunduğu binanın davalı müteahhit şirket tarafından inşa edilmesi ve binadaki dairelerin paylaşılması esaslarının düzenlendiği, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde davaya konu zemin kat, 2 no'lu dairenin davalı müteahhit şirkete bırakıldığı, davacı ile davalı inşaat şirketi arasında noterde 15/12/2015 tarihinde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile davacının 50.000,00 Türk Lirası karşılığında sözleşmeye konu İstanbul İli, Küçükçekmece İlçesi, ...Köyü, 47 ada, 3 parselde yer alan binanın, zemin kat, 2 numaralı bağımsız bölümünü satın aldığı, davalı inşaat şirketinin davacı tüketiciden tahsil ettiği bedele karşılık olarak sözleşmeye konu bağımsız bölümü tapuda davacı adına tescil etme borcunu yüklendiği, ancak sözleşmeye konu bağımsız bölümü 07/02/2017 tarihli kat irtifakı tesisi ile davalı arsa sahibi ... adına tescil edildiği anlaşılmıştır.

2. Kaynağını 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 29. maddesinden alan taşınmaz satış sözleşmeleri, bu kanunun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706. maddesi ile geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve ayni hak sağlayan sözleşme türüdür. Gerek davalılar arasında akdedilen taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gerek davacı ile davalı yüklenici...Aras Turizm İnşaat Gıda ve Kuyumculuk San. Tic. Ltd. Şti. arasında akdedilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde akdedilmiş olması nedeni ile sözleşmelerin kanunun aradığı şekle uygun ve geçerli bir sözleşme olduğu anlaşılmaktadır.

3. Davacı, yükleniciden bağımsız bölüm satın almış olup, yüklenicinin halefi olarak tapu iptâli ve tescil isteminde bulunduğuna göre, tescile hak kazanabilmesi için yüklenicinin inşaatı sözleşme ve ekleri, tasdikli projesi, yapı ruhsatı ile imar mevzuatına uygun olarak tamamlayıp arsa sahibine teslim etmesi gerekir.

4. Somut olayda, bilirkişi raporuna göre dava konusu bağımsız bölümünün tamamlanma seviyesinin %97 oranında olduğu, dava konusu 2 no'lu bağımsız bölümün de içinde bulunduğu binaya 26.08.2020 tarihinde yapı kullanma izin belgesinin (iskan) verildiği, 2 no'lu bağımsız bölümün tam hisseyle 07.02.2017 tarihli kat irtifakı tesisi işlemi ile davalı arsa sahibi ... adına kayıtlı olduğu görülmüştür.

Her ne kadar davalı arsa sahibi tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre yüklenicinin edimini tamamlamadığı, inşaatın arsa sahibi tarafından tamamlandığı iddia edilmiş ise de; Dairemizin yerleşik içtihatlarında kabul edildiği üzere, ayakta olan sözleşme kapsamında inşaatın davalı yüklenici tarafından tamamlandığının kabulü gerekir. Aksinin iddia edilmesi durumunda ise arsa sahibi tarafından ispatlanması gerekir. Davalı arsa sahibi, inşaatın kendisi tarafından tamamlandığını ispat edememiştir.

5. Dosya kapsamındaki bilgi ve belgelerden yargılama sırasında inşaatın sözleşme kapsamına göre bitirildiği ve iskânının alındığı anlaşılmakta olup, imalatların yüklenici tarafından yapıldığı karinesi dikkate alınarak mahkemece tapu iptali ve tescil talebinin kabul edilmesi gerekirken, reddiyle ikinci talep olan bedel yönünden kabule karar verilmesi doğru olmamış ve bozmayı gerektirmiştir.

6. Bozma nedenine göre, davacı vekilinin diğer temyiz istemlerinin incelenmesine gerek görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1.Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2.İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının ir örneğinin karar veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

05.11.2024 tarihinde oy birliği ile karar verildi.