Esas No: 2022/4386
Karar No: 2024/1984
Karar Tarihi: 05.06.2024

**6. Hukuk Dairesi         2022/4386 E.  ,  2024/1984 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi (Tüketici Mahk. Sıfatıyla)

SAYISI : 2021/125 E., 2022/88 K.

DAVA TARİHİ : 05.12.2013

HÜKÜM/KARAR : Davalı ... Yönünden Kabul, Diğer Davalılar Yönünden Reddine

1- Mahkemece yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı taktirde tazminat istemli davada verilen 13/05/2014 tarihli ilk kararda, davacı ...'in de davacılarından birisi olduğu Muğla 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 17/01/2013 tarihli, 2009/655 E. ve 2013/33 K. sayılı dosyasında arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşme gereğince yükleniciye isabet eden ve davacı kullanımında olan aynı bağımsız bölümün tapusunun iptali ile davacı adına tescilinin istendiği ancak mahkemece arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu imalat tamamlanmadığından davanın reddedildiği, kararın derecattan geçerek 10/09/2013 tarihinde kesinleştiği, dava konusu, dilekçe içeriği ve talep konularının aynı olduğu gerekçesiyle, davanın HMK'nın 114/1-i maddesi gereğince kesin hüküm dava şartı noksanlığından reddine karar verilmiştir.

2- Mahkemenin ilk kararına karşı, davacı vekilince temyiz yoluna başvurulması üzerine, Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 24/03/2015 tarihli, 2014/17497 E. ve 2015/3198 K. sayılı ilamında; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle yüklenicinin temlikine dayalı olarak açılan davalarda yapılan inşaatlar devamlılık gösterdiğinden ve inşaatın fiziki oranında her an değişiklik olabileceğinden bu konuda açılmış iki ayrı davadan önceki davanın sonraki dava için kesin hüküm oluşturmayacağı, ayrıca işbu davada tapu iptali ve tescil talebi kabul edilmediği takdirde önceki dosyadan farklı olarak bedel talebinin de bulunduğu anlaşılmakla, mahkemece işin esasına girilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle hükmün bozulmasına, bozma nedenine göre diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

3- Bozma ilamına karşı bir kısım davalılar vekilince karar düzeltme isteminde bulunulmuş ise de, Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 10/05/2015 tarihli, 2015/8721 E. ve 2015/8451 K. sayılı ilamı ile istemin reddine karar verilmiştir.

4- Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda verilen 10/03/2016 tarihli ikinci kararda, mahkemenin önceki kararında direnilmesi ile davanın HMK'nın 114/1-i maddesi gereğince kesin hüküm dava şartı noksanlığından reddine karar verilmiştir.

5- Mahkemenin direnme kararına karşı, davacı vekilince temyiz yoluna başvurulması üzerine, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 24/01/2018 tarihli, 2017/14-2534 E. ve 2018/88 K. sayılı ilamında; her iki davanın konusu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olup, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak açılan davalarda yüklenicinin ilim ve fenne uygun inşaat yaparak arsa sahibine teslim etme edimini yerine getirip getirmediğinin her davada ayrıca değerlendirilmesi gerektiği, bu sözleşmelerde edim konusu inşaatın devamlılık göstermesi nedeniyle inşaat seviyesinin sürekli değişebileceği dikkate alındığında önceki dava ile sonraki dava konusunun aynı olduğunun kabul edilemeyeceği, önceki davada verilen hükmün sonraki dava için kesin hüküm oluşturmayacağı, davacının yeni bir dava ile tapu iptali ve tescil istemesinde herhangi bir usulsüzlük bulunmadığı, mahkemece işin esasına girilerek bir sonuca varılması gerektiği gerekçesiyle, direnme hükmünün bozulmasına karar verilmiştir.

6- Mahkemece ikinci bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda verilen 10/09/2019 tarihli üçüncü kararda, inşaat ruhsatının yasal süresinin geçmiş olması ve değiştirilen imar mevzuatı gereği davacının satın aldığı bağımsız bölümün tapusunun genel taşınmazdan ayrılması mümkün olmadığından davacıya satılan bağımsız bölümün arsa sahipleri adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili mümkün değil ise de işbu dava açılırken davacı, arsa payı tescil talebinin ifasının mümkün olmaması halinde konut değerini talep ettiğinden, davalı müteahhit davacı ile yaptığı sözleşme gereği, diğer davalı arsa sahipleri de müteahhit ile yapılan sözleşmede kendilerine düşen bağımsız bölümlerin %100 oranında tamamlanarak teslim edilmesi nedeniyle müteahhidin satış vaadinden müştereken ve müteselsilen sorumlu olacaklarından yapının değeri dava tarihi itibariyle 184.128,00 TL olarak belirlenmiş ise de taleple bağlı kalındığı gerekçesiyle davanın kabulü ile, 100.000,00 TL'nin müştereken ve müteselsilen davalılardan tahsiline karar verilmiştir.

7- Mahkemenin üçüncü kararına karşı, taraflar vekillerince temyiz kanun yoluna başvurulması üzerine, Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin 16/12/2020 tarihli, 2020/1654 E. ve 2020/3241 K. sayılı ilamında; davalı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasındaki 17/04/1996 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yapı kullanma izin belgelerinin yüklenici tarafından alınacağının hükme bağlandığı, bilirkişi raporunda 701 parseldeki yapıların bitmiş ve kullanılabilir olduğu, diğer parsellerdeki imalâtın natamam olduğu, 702 nolu parseldeki bağımsız bölüm için riskli bina raporu hazırlanması nedeniyle taşınmazda ve diğer parsellerdeki binalara iskan ruhsatının alınamayacağı ancak yıkılarak yeni imar planı hükümlerine göre yeni binalar yapılacağı, 703 parselin bir kısmının imar yoluna tecavüzlü olduğu, belediye yazısında yapı ruhsatı yenilenmediğinden hükümsüz hale geldiği, yapı kullanma izin belgesinin alınmadığı, yapıların ruhsat eki mimari projesine de uygun olmadığı belirtildiği, inşaatın yasal olarak tamamlandığından ve yüklenicinin yükümlülüğünü ifa ettiğinden bahsedilemeyeceğinden yükleniciden alacağın temliki gereğince daireyi temlik alan davacının da tescile hak kazandığının söylenemeyeceği, ancak mahkemece inşaatın yasal hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı hususunun araştırılmadığı ve raporda herhangi bir değerlendirme yapılmadığı, mahkemece; davalılar arasında imzalanan sözleşme ile belediyeden işlem dosyası ve projeler de getirtildikten sonra yeniden oluşturulacak bilirkişi ile keşif de yapılarak davalı arsa sahipleri ile yaptığı sözleşme ve ekleri ile tasdikli projesi yapı ruhsatı ile imar mevzuatına göre, yüklenicinin inşaatı tamamlayıp bağımsız bölüm ya da arsa paylarına hak kazanıp kazanmadığının tespit edilmesi, inşaatın getirildiği seviye itibari ile eksik ve kusurlu işler depo ettirilerek birlikte ifa sureti ile davacının tapu iptâl ve tescil isteyip isteyemeyeceği değerlendirilerek, proje ruhsat ve imar mevzuatına aykırılıklar var ise; ruhsat ve proje tadilatı ile yasal hale getirilip getirilemeyeceğinin değerlendirilmesi, yasal hale getirilebilecekse bunun için gerekli iş ve işlemlerin ilgili belediyeden sorularak bir kuşkuya yer vermeyecek şekilde belirlenmesi; alınacak cevaba göre bilirkişi vasıtasıyla keşif yapılarak rapor alınmak suretiyle inşaatın yasal hale getirilmesi için gereken tüm işler için davacıya makul süre ve yetki verilmesi, ruhsat proje ve imara aykırılıkların giderilmesi halinde tapu iptâl ve tescile hükmedilebileceği, davalı arsa sahipleri davaya karşı çıkmakta haklı olduklarından ücreti vekâlet ve yargılama giderinden sorumlu tutulmamaları, davacının tapu iptal ve tescile hak kazanamaması halinde davacının bedel ile ilgili taleplerinin HMK’nın 177. maddesinde yapılan değişiklik nazara alınarak ıslah talebi de değerlendirilerek davalı yükleniciden tahsiline karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle hükmün taraflar yararına bozulmasına, tarafların sair temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

8- Mahkemece üçüncü bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda verilen 23/06/2022 tarihli dördüncü kararda, ilgili belediyeye yazılan müzekkere cevabında davaya konu imalatın ruhsat ve projelerinin ruhsat ve proje tadilatı yapılarak yasal hale getirilemeyeceği, bunun yasal olarak mümkün olmadığı cevabı verildiğinden yeniden keşif ve bilirkişi incelemesi yapılması gereksiz yargılama giderine neden olacağından ve yargılamaya bir yenilik katmayacağından buna gerek görülmediği, gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile davalı arsa sahipleri yönünden açılan davanın reddine, davalı ... yönünden açılan davanın kabulü ile 100.000,00 TL'nin bu davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

9- Mahkemenin dördüncü kararına karşı davacı vekili ile davalı yüklenici ... vekili tarafından süresinde temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

Kamu düzenine aykırılık halleri ile uyulan bozma kararı gereğince inceleme yapılarak hüküm verilmiş olduğu, kararın dayandığı gerektirici sebepler ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı ve yine sözleşmenin bir bütün olduğu gözetilerek, sözleşme gereğince yapılacak bağımsız bölümlerin bütünü üzerinden tespit olunan tamamlanma oranı kabul edilebilir imalat seviyesinin altında kaldığı gibi bağımsız bölümlere ait kat irtifakının da kurulmadığı ve yapıdaki aykırılıkların tadilatla dahi yasal hale getirilmesinin mümkün olmadığı tespit edildiğinden asli talep olan tapu iptali ve tescil isteminin reddine karar verilmesinde isabetsizlik bulunmadığı anlaşılmakla; davalı ... vekilinin tüm, davacı vekilinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

Davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarına gelince; davacı temlik alan vekili dava dilekçesi ile, müvekkilinin davalılar arasında akdedilen 19/10/1990 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca 699, 700, 701, 702, 703 nolu parseller üzerinde inşa edilecek dairelerden yükleniciye isabet eden 703 parsel ve 22 nolu daireyi adi yazılı sözleşme ile temlik aldığını, satış bedelini yükleniciye ödeyip daireyi kullanmaya başladığını, ancak davalı arsa sahiplerinin bağımsız bölüme düşen arsa payını devretmediğini ileri sürerek dava konusu bağımsız bölüme düşen arsa payının tapusunun iptali ile davacı adına tesciline, bu talep kabul edilmediği taktirde ikinci kademede tazminat isteminde bulunmuştur.

Davalı yüklenici davaya cevap vermemiş, davalı arsa sahipleri de yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmediğini, inşaatın tamamlanmadığını belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece bozma ilamlarına uyularak verilen son kararda, ilgili belediyeye yazılan müzekkere cevabı ile davaya konu imalatın, ruhsat ve projelerinin ruhsat ve proje tadilatı yapılarak yasal hale getirilemesinin yasal olarak mümkün olmadığı cevabı verildiğinden yeniden keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmaksızın arsa sahiplerine yönelik tapu iptal ve tescil talebinin reddine, yükleniciye karşı açılan davanın taleple bağlı kalınarak 100.000,00 TL üzerinden kabulüne karar verilmiştir.

Her ne kadar mahkemece arsa sahiplerine yönelik ve asli talep olan tapu iptal ve tescil talebinin esastan reddi ile terditli talep olan tazminat isteğinin incelenmesi neticesinde dava konusu taşınmazın dava tarihindeki değeri üzerinden yüklenici aleyhine tahsil hükmü kurulması isabetli ise de, yargılama sırasında 20/02/2019 tarihinde icra edilen keşif akabinde aldırılan 11/03/2019 tarihli bilirkişi raporunda dava konusu bağımsız bölümün arsa payı ve yapı değeri birlikte gözetilerek (arsa değeri 141.300,00 TL, yapı değeri 42.828,00 TL olmak üzere) dava tarihindeki değerinin 184.128,00 TL olarak belirlendiği, bilirkişi raporunun davacı vekiline 19/03/2019 tarihinde tebliği üzerine davacı vekilince 26/03/2019 tarihli itiraz ve beyan dilekçesi ile süresi içerisinde işbu rapora karşı aynı sözleşme kapsamında ve aynı inşaat içerisinde yer alıp da farklı davacılar tarafından aynı davalılara karşı açılan dava dosyalarında belirlenen komşu bağımsız bölümlerin emsal değerleri bildirilerek itiraz edildiği ve ek rapor talebinde bulunulduğu, 25/04/2019 tarihli celsede miktar açısından rapora itirazın tekrarladığı halde, mahkemece gerek aynı celsede gerek sonraki celselerde talep ara karara bağlanmadan ve hükmün gerekçesinde de rapora itirazlara neden itibar edilmediği açıklanmadan itiraza uğrayan bedel üzerinden karar verilmesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.

Mahkemece yapılması gereken iş; davacı vekilinin 26/03/2019 tarihli itiraz ve beyan dilekçesi kapsamında ve dilekçede zikredilen emsal dosyalarda aldırılan bilirkişi raporlarındaki değerlendirme ve tespitler göz önünde bulundurularak, dava konusu taşınmazın dava tarihindeki değerinin davacının rapora itirazlarını karşılar ve denetime elverişli şekilde hesaplatarak sonucuna göre hüküm kurulmasından ibarettir.

Bozma nedenine göre davacı vekilinin vekalet ücretine yönelik temyiz itirazının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı ... vekilinin tüm, davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi ile temyiz olunan kararın davacı yararına BOZULMASINA, bozma nedenine göre davacı vekilinin vekalet ücretine yönelik temyiz itirazının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, aşağıda yazılı temyiz harcın davalı ...'dan alınmasına, peşin alınan temyiz harcın istek hâlinde davacıya iadesine, dosyanın dosyanın ilk derece mahkemesine gönderilmesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 05/06/2024 tarihinde oy birliği ile karar verildi.