Esas No: 2015/7655
Karar No: 2018/3429
Karar Tarihi: 30.05.2018

**23. Hukuk Dairesi         2015/7655 E.  ,  2018/3429 K.**

**"İçtihat Metni"**

....

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- K A R A R -

Davacılar vekili, müvekkili kooperatifin maliki bulunduğu taşınmaz üzerinde bina yapımı için dava dışı yüklenici ile yapılan 29.05.1996 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin .....Ticaret Mahkemesi'nin 2004/166 Esas sayılı dosyasından 02.05.2007 tarihinde feshine karar verildiğini, sözleşme çerçevesinde yükleniciye bırakılan 6 numaralı dubleks konutun 05.08.2002 tarihinde dava dışı.....satıldığını ve ..... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2009/181 Esas sayılı dosyasından 29.04.2010 tarihinde 6 nolu taşınmazın tapusunun iptal edilerek müvekkili kooperatif adına tesciline karar verildiğini, kararın Yargıtay'ın 15. Hukuk Dairesi'nin 2010/5873 Esas 2011/6756 Karar sayılı ilamı ile onandığını, karar düzeltme talebinin reddi ile kararın 12.01.2012 tarihinde kesinleştiğini, kesinleşmiş Mahkeme kararına dayanılarak Tapu Müdürlüğü'ne müracaat edildiğinde, 11.09.2012 tarihinde taşınmazın davalı ...'e devrerilmiş olduğunu öğrendiklerini ileri sürerek tapu kaydının iptali ile kooperatif adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, müvekklinin yüklenciden bağımsız bölüm satın alan kişi olmadığını tamamen iyiniyetli olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

Mahkemece iddia, savunma, bilirkişi raporları, ve tüm dosya kapsamından; dava konusu taşınmazın 05.08.2002 tarihinde dava dışı yüklenici tarafından üçüncü kişiye devredildiği, davacı arsa sahibinin üçüncü kişi aleyhine açtığı tapu iptali tescil davasının 29.04.2010 tarihinde kabul edildiği, ancak tapu kayıtlarında tedbir bulunmaması nedeniyle çok kısa bir süre sonra 17.05.2010 tarihinde taşınmazın bu defa dava dışı üçüncü kişiye devredildiği, daha sonra 11.09.2012 tarihinde ise taşınmazın bu kez davalıya devredildiği davalının kendisinden beklenen özeni göstermediğinden TMK m. 1023 uyarınca iyiniyet iddiasında bulunamayacağı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

.../...

S.2

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun bulunan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edenden alınmasına, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 30.05.2018 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.

(Muhalif)

MUHALEFET ŞERHİ

Taşınmaz mülkiyeti edinme tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır.Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.(...m.1023)

Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyiniyet iddiasında bulunamazlar. Burada aranan iyiniyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden bazı fiili karinelerden yararlanabilir. Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın el değiştirmesinin kıssa sürede olması veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini .../...

S.3

üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir.

Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir.Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her halde "yolsuz tescil" kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir. Yaptığı araştırmada tapu kaydının yüklenici adına olduğunu tespit eden birinin -aksi ispat edilmedikçe- iyi niyetli olmadığını söylemek mümkün olmadığı için "tapuya güven ilkesine" istinaden mülkiyet kazanımının korunması TMK nın 1023. maddesi ve hakkaniyet gereğidir.

Her arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden tamamen iyi niyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Arsa sahibi iyi niyetli ve risk almak istemiyorsa; tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarını bertaraf edebilir. Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırı olduğu gibi, taşınmaz hukukunun temeli olan "tapuya güven ilkesine" de açıkça aykırıdır.

Somut olayda davacı/arsa sahibi kooperatifle dava dışı .... ….ltd.şti arasında 29.05.1996 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle ..... 8. Asliye Ticaret Mahkemesince 2004/166 esas sayılı dosyasında sözleşmenin geriye etkili feshine karar verildiği, bu karardan sonra yükleniciye devredilen ancak yüklenicinin ... ve ..... sattığı 6 nolu dubleks konutun tapu iptali ve tescili için kayıt malikleri aleyhine ...... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/181 esasında dava açıldığı, bu davada 6 nolu bağımsız bölümün tapu iptal ve tesciline karar verildiği ve bu kararın kesinleştiği, kararın infazı için tapu müdürlüğüne başvurulduğunda, taşınmazın 11.09.2012 tarihinde davalı ... Keskine satıldığı, 6 nolu bağımsız bölümün tapusu fiilen alınamadığı için bu kez son malik aleyhine iş bu tapu iptali ve tescil davasının açıldığı anlaşılmıştır.

Yargılamanın tüm aşamalarında davalı iyi niyetli olarak ve tapuya güvenerek 6 nolu bağımsız bölümü satın aldığını beyan etmiştir. Davacı taraf, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini tapuya şerh ettirmeden, tapuyu yüklenici şirkete devretmiş, yüklenici şirket bu taşınmazı ..... ve.....atmış, bu şahıslarda taşınmazı 11.09.2012 tarihinde davalıya satmıştır. Yukarıda da açıkladığımız gibi, üçüncü kişinin (somut olayda dördüncü kişi)iyi niyeti asıldır. Yani davalının TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iyi niyetli olduğu karine olarak kabul edilir. Bu karinenin aksini, yani davalının kötü niyetli olduğunu davacı tarafın ispatlaması gerekir. Somut olayda davacı taraf, “afaki” iddialar dışında davalının kötüniyetli olduğuna dair hiçbir delil sunamamıştır. Bu nedenle, davalının mülkiyet iktisabının TMK nın 1023. maddesi gereğince korunması gerekir.Yerel mahkemenin TMK nın 1023. maddesinin amaç ve koruduğu yarara aykırı olan gerekçesi de dikkate alınarak kararın bozulması gerekirken, Dairemizin Sayın çoğunluğunun kararın onanmasına dair kararına muhalifim.