Esas No: 2016/9083
Karar No: 2017/3378
Karar Tarihi: 25.04.2017

**14. Hukuk Dairesi         2016/9083 E.  ,  2017/3378 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 13.04.2012 gününde ve devamı tarihlerde verilen dilekçeler ile tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde tazminat istenmesi üzerine davalar birleştirilerek yapılan muhakeme sonunda; asıl ve birleştirilen tapu iptali ve tescil davalarının ayrı ayrı reddine dair verilen 10.03.2015 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı ... vekili, duruşmasız olarak temyizi ise davacı ... vekili, davacılar ..., ... ve ... vekili, davacı ... vekili, davacı ... vekili davacı ... vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 25.04.2017 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av. ... ile karşı taraftan birleştirilen dosya davalılarından davalı ... ... vekili Av. ... ile birleştirilen dosya davacısı ... vekili Av. ... ile birleştirilen dosya davacısı ... vekili Av. ... ile birleştirilen dosya davalısı ... vekili Av. ... ile davalı ... vekili Av. ... geldiler. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Davacı ... vekili asıl dosyada 13.04.2012 tarihli dilekçesi ile davalı arsa sahipleri ... ve ... ile yapılan 27.04.2006 ve 08959 yevmiye no'lu ve ... ile yapılan... yevmiye no'lu Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine göre davalı yüklenici şirket ... İnş.Tur. ...Tic. Ltd. Şti'ne düşen ... ada ... parsel sayılı taşınmazda B blok 6. kat 11 no'lu, 6. Kat 12 no'lu ve 9. kat 18 no'lu bölümleri 27.04.2006 tarihli 09000 yevmiye no'lu taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını beyanla tapu iptali ve tescil istemiştir.

Davacı vekili 20.10.2014 tarihli ıslah dilekçesi ile tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde dava tarihi itibari ile toplam 3 adet bağımsız bölümünün değerini davalı ... İnş. Tur. Nak. Tic. Ltd. Şti. ve ....Emlak Ltd. şirketinden tahsilini istemiştir.

Birleştirilen 2012/1564 E. sayılı dosyada davacı ... vekili 30.11.2012 tarihli dilekçesi ile dava konusu 3 adet bağımsız bölümün tapudan muvazaalı olarak devredildiği iddiası ile devir alanlar aleyhine tapu iptali ve tescil istemiştir.

Birleştirilen 2013/651 E. sayılı dosyada davacı ... vekili 07.012.2013 tarihli dilekçesi ile aynı taşınmazda yüklenici şirketten 08.05.2006 tarihli adi yazılı sözleşme ile B blok 4. kat 8 no'lu bölümün satın ve teslim aldığını beyanla tapu iptali ve tescil istemiştir.

Birleştirilen 2013/1096 sayılı dosyada davacı ... vekili 22.11.2013 tarihli dilekçesi ile A Blok 1. kat 2 no'lu bağımsız bölümü yüklenici şirketten 21.05.2008 tarihli adi yazılı sözleşme ile satın aldığını ileri sürerek tapu iptali ve tescil mümkün olmadığı takdirde taşınmazın rayiç bedelinin yasal faizi ile tahsilini istemiştir.

Birleştirilen 2013/819 sayılı dosyada ... vekili 01.11.2013 tarihli dilekçesi ile yüklenici şirketten 27.04.2006 tarihli 09002 yevmiye no'lu taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile satın alan.... 19.09.2006 tarih 19767 yevmiye no'lu taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile B blok 1. kattaki cephesi belirtilen bağımsız bölümü satın aldığını ileri sürmüş, tapu iptali ve tescil mümkün olmadığı takdirde taşınmazın güncel değerinin tahsilini istemiştir.

Birleştirilen 2013/1000 E. sayılı dosyada davacı ... vekili 12.11.2013 sayılı tarihli dilekçesi ile yüklenici şirketten A blok 1. kat 2 no'lu bağımsız bölümü 20.09.2013 tarihli ve 20000 yevmiye no'lu taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını ileri sürerek tapu iptali ve tescil istemiştir.

Birleştirilen 2013/1018 E sayılı dosyada davacı ... vekili 26.11.2013 tarihli dilekçesi ile yüklenici şirketten 12.07.2013 tarih 15448 yevmiye no'lu taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile B Blok 8. Kat 15 no'lu bağımsız bölümü satın ve teslim aldığını ileri sürmüş, tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde taşınmazın güncel değerinin tazminat olarak tahsilini istemiştir.

Birleştirilen 2013/781 E. sayılı dosyada davacılar ..., ..., ... vekili 24.10.2013 tarihli dilekçeleriyle yüklenici şirketten davacı ...'in 06.12.2012 tarih 30445 yevmiye no'lu taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile C blok 10. kat 10 no'lu, yine ...'ın 09.03.2013 tarih 21295 yevmiye no'lu taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile A blok 8. kat 15 nolu bağımsız bölümü satın aldıklarını, yine davacı ...'ın 29.03.2013 tarih 06802 yevmiye no'lu taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile B blok 2. kat 4 no'lu bölümü satın ve teslim aldığını ileri sürmüş tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde noter satış vaadi sözleşmelerinde ödenen bedelleri faizi ile tahsilini istemiştir.

Davalı arsa sahibi ... vekili, davalının kısıtlı olduğunu, davacıların vasi ile yapılmış sözleşme bulunmadığını yüklenicinin ediminin yerine getirilmediğini ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.

Davalı arsa sahibi ... vekili, yüklenicinin edimini yerine getirmediği, davanın reddini savunmuştur.

Bir kısım davalılar tapu kaydına güvenerek bağımsız bölüm satın aldıklarını, davanın reddini savunmuşlardır.

Davalı yüklenici ... İnş.Tur. ...Tic. Ltd. Şti. yetkilisi arsa sahibinin dairelerini 3 yıl önce bitirerek teslim ettiğini, arsa sahipleri tarafından kiraya verildiğini yüklenici şirket yönünden davanın reddini savunmuştur.

Davalı.... Emlak Ltd. Şirketi temsilcisi,... İnş.Tur. ...Tic. Ltd. Şti'den olan alacak ödendiğinde tapuyu geri vereceğini bildirmiştir.

Mahkemece, ..... Tüketici Mahkemesinin 2012/714 Esas, 2013/1720 Karar sayılı dosyası incelendiğinde; 05.04.2013 tarihinde düzenlenen rapora göre 7145 ada 12 parsel inşaatın %86,21 seviyesinde olduğu iskan ruhsatının alınmasının mümkün olmadığı gerekçesiyle davacının tescil talebinin reddine 06/11/2013 tarihinde karar verildiği ve bu kararın temyiz aşamasında olduğu anlaşılmıştır.

... müdahale talebinde bulunmuş, müdahale talebinin reddine karar verilmiştir.

Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davalı yüklenici firma.... İnş. Tur. Nak. Ltd. Şti ile arsa sahipleri diğer davalılar arasında 7145 ada 12 no'lu parselde kayıtlı 5510 metrekare yüzölçümlü arsa vasfını haiz 1824/2225 hak ve hisse ile ilgili arsa sahibi davalı ... adına hareket eden kayyum Av. İsmail Sarı ile yüklenici .... İnşaat. Tic. Ltd. Şti. ile 27.04.2006 tarih ve 08959 yevmiye numaralı ''Düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat satış sözleşmesi'' yine aynı yerle ilgili olarak 7145 ada 12 no'lu parselde kayıtlı arsa vasfını haiz 401/2225 hak ve hisse ile ilgili arsa sahibi davalı ... ile yüklenici .... inşaat. Tic. Ltd. Şti. arasında 05/05/2006 tarih ve 09654 yevmiye numaralı ''Düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat satış sözleşmesi'' ve ..... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2004/1885-1395 sayılı 13.05.2009 tarihli tavzih kararına göre taşınmaz üzerinde 4. blok inşaat yapılmasının kararlaştırıldığı ve 09.04.2014 tarihinde yapılan keşif sonucu düzenlenen 05.08.2014 tarihli bilirkişi raporunda dava konusu taşınmaz üzerindeki A blokun %98 seviyesinde, B blok'un %98 seviyesinde, C blok'un %60 seviyesinde, D blok'un %96 seviyesinde tamamlandığı, blokların tamamlanma oranının ise %88 seviyesinde olduğu, %12'lik kısmın inşaatının tamamlanmadığı, keşif tarihi itibari ile A,B,C ve D blokta kalan işlerin maliyetinin 821.348,41TL olduğu, bu durumda %95'in çok altında yüklenici tarafından arsa sahipleri ile yapılan sözleşmeye göre, binanın %88 seviyesinde olduğu, belediye yazıları ve bilirkişi raporuna göre iskan ruhsatının alınmasının mümkün olmadığı anlaşıldığından, davacıların tapu iptali tescil taleplerinin reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı ... vekili davacı ... vekili, davacılar ..., ... ve ... vekili ve davacı ... vekili, ... vekili ve davacı ... vekili temyiz etmiştir.

Dava, yüklenicinin temliki suretiyle kazanılan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil muvazaa iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde alacak ve tazminat isteğine ilişkindir.

Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri çift tipli karma sözleşmelerdendir. Burada yüklenicinin borcu arsa sahibine ait arazi üzerine sözleşmesine, amaca ve fenne uygun bir bina imal ederek, arsa sahibine teslim etmek, arsa sahibinin temel borcu ise kendisine teslim edilen binadan sözleşmeyle yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümler tapu kaydını ona aktarmaktır. Yüklenici kendisine bırakılan bağımsız bölümler tapusunu doğrudan arsa sahibinden isteyebileceği gibi yazılı olması koşuluyla şahsi hakkını Türk Borçlar Kanunu 183. maddesi hükmünce üçüncü kişilere de temlik edebilir. Davacı üçüncü kişilerin isteminin dayanağı yüklenicinin yaptığı temlik işlemidir. Alacağı devralan kişi de evvelki alacaklının yerine geçeceğinden, borçludan ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak hakkını kazanır. Ancak bu tür davalarda yükleniciden temellük edilen kişisel hakka dayanılarak ifanın arsa sahibinden istenmesi halinde mahkeme yüklenicinin arsa sahibi ile olan sözleşmesine göre gerçekte neyi istemeye hak kazandığı yönü üzerinde durulmalıdır. Çünkü, yüklenici arsa sahibinden neyi hak kazanmışsa 3. kişiye ancak onu temlik edebilir. Gerçekten, temlik sözleşmesinin konusu bir borç ilişkisinden doğmuş olan alacak neyse odur.

Dosyada mevcut 27.04.2006 tarihli ve 05.05.2006 tarihli düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, davalı arsa sahipleri ... ile davalı ... Güney ile davalı yüklenici ... İnş. ve Tur. Nak. Tic. Ltd. Şti. arasında imzalanmıştır. .... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2004/1885-1395 sayılı 13.05.2009 tarihli tavzih kararına göre A-B-C-D olmak üzere 4 blok halinde yapılacak inşaatta B blokta bulunan ve sözleşmede detaylı konumu açıklanan toplam 11 adet bağımsız bölüm arsa sahibi ...'ya ve B blokta 2 adet ve D bloktan 2 adet daire arsa sahibi ... bırakılmış, geriye kalan tüm daire ve işyerlerinin yüklenici firmaya ait olacağı kararlaştırılmıştır.

Ayrıca, sözleşmede yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapu ferağının ne şekilde verileceği açıklanmış olup buna göre, inşaatın fiziki seviyesi gözetilerek kademeli olarak tapu ferağı verilmesi gerekecektir.

Mahkemece, 09.04.2014 tarihinde yapılan keşifte ise; tüm bloklardaki inşaat seviyesi incelenmiş dava konusu 7145 ada 12 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki A blok'un %98 seviyesinde, B blok'un %98 seviyesinde, C blok'un %60 seviyesinde, D blok'un %96 seviyesinde tamamlandığı, blokların tamamlanma oranının ise %88 seviyesinde olduğu, %12'lik kısmın inşaatının tamamlanmadığı, keşif tarihi itibari ile A,B,C ve D blokta kalan işlerin maliyetinin 821.348,41-TL olduğu, 27.04.2009 tarihinde kat irtifakının kurulduğu yapılan devirler gözetilerek davalı arsa sahiplerine bırakılması gereken bağımsız bölümlerde eksikliklerin bulunmadığı; ancak, ortak alanlarda eksiklikler bulunduğu, belediyece onaylanan mimari projenin bodrum katında toprak dolgu olarak görünen kısım projeye uymadığından ve inşaat tamamlanmadığından iskan alınmasının mümkün olmadığı belirtilmiştir.

Yukarıda yapılan açıklamalar, sözleşme içerikleri, keşif sonucu alınan rapor ve rapora keşif sonucu 05.08.2014 rapor ve bu rapora yönelik itirazlar ile dava dışı taşeron... ile yapılan 11.12.2013 günlü sözleşme içeriği ve... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/99 -2014/226 sayılı 11.04.2014 tarihli tasarrufun iptali davası da incelenerek; ayrıca, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi nedeniyle yüklenicinin temlikine dayalı olarak açılan davalarda yapılan inşaatlar devamlılık gösterdiğinden ve her an inşaatın fiziki oranında değişiklik olabileceğinden, davalı arsa sahibi ... ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yüklenicinin yaptığı inşaat seviyesinin ne oranda olduğu yeniden keşif yapılarak inşaat seviyesi açıklığa kavuşturulmalıdır. İnşaat sözleşmelerindeki tescil isteme koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği belirlenmelidir. Tescil isteme koşullarının gerçekleştiği saptanacak olursa inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin karşılamakla yükümlü olduğu tüm masrafların, noksan işler bedeli ile birlikte tahsilde tekerrür olmayacak şekilde depo ettirildikten sonra tescil yoluna gidilmelidir. Ayrıca davacı ...'ın yüklenicinin temlikine göre şahsi hak kazandığının belirlenmesi halinde muvazaa iddiası yönünden tarafların iddia, savunma ve delilleri toplanıp inceleme yapılmalıdır.

Mahkemece dosyada mevcut sözleşmeler içeriği ve rapora yönelik itirazlar dikkate alınmadan eksik inceleme ile hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

Kabule göre de; davacılar ..., ..., ..., ..., ... ve ... davaları tapu iptali ve tescil mümkün olmadığı takdirde alacak, tazminat şeklinde terditli olup 6100 sayılı HMK'nın 26 ve 111. maddeleri gereğince ikinci kademe terditli alacak ve tazminat istemleri yönünden inceleme yapılıp bu konuda olumlu, olumsuz bir karar verilmemiş olması doğru görülmemiş, bu sebeplerle kararın bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz eden davacılar vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatıranlara iadesine, 1480,00 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalılardan alınarak temyiz eden davacılara verilmesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 25.04.2017 tarihinde oybirliği ile karar verildi.