Esas No: 2023/2487
Karar No: 2023/3329
Karar Tarihi: 16.10.2023

**6. Hukuk Dairesi         2023/2487 E.  ,  2023/3329 K.**

**"İçtihat Metni"**

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2022/304 E., 2023/114 K.

DAVA TARİHİ : 09.10.2012

HÜKÜM/KARAR : Kısmen Kabul

Taraflar arasında görülen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapu iptal ve tescil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Mahkeme kararı davalılar vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 16.10.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davalılardan ... (Cengizhan Mim. Müh. Ltd. Şti.) vekili Avukat ... ile davacılar Sıddak Sar vd. vekili Avukat ...'nın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekillerinin murisi ile davalı şirket arasında 20.07.2009 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, murisin yaşlılık ve tecrübesizliğinden istifade edilerek, edimler tam olarak yerine getirilmediği halde, sözleşmeye konu parselin davalı yüklenici şirketin ortaklarından sözleşme dışı davalı ...’e devrettirildiğini ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkilleri adına tescilini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; hata ve hile iddiaları yönünden davanın zamanaşımına uğradığını, binanın arsa sahibinin talebiyle ruhsat alınmadan yapıldığını, sözleşmenin feshi talebinin kötüniyetli olduğunu, davalı ...’ün iyiniyetli üçüncü kişi konumunda bulunduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 14.10.2015 tarihli ve 2013/354 Esas, 2015/457 Karar sayılı kararı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, adi yazılı olarak yapılmış olması nedeniyle şekil yönünden geçersiz ise de yüklenici tarafa tapu devri yapılmakla şekil eksikliğinin giderildiği, sözleşmenin geçerli hale geldiği, davalı yüklenici şirketin inşaat ruhsatını almadığı, resmi işlemleri başlatmadığı, edimlerini tam olarak yerine getirmediği, bu haliyle edimin ifasında temerrüde düştüğü gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, dava konusu bağımsız bölümün davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacılar adına payları oranında tesciline karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Birinci Bozma Kararı

1. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (kapatılan) 23. Hukuk Dairesinin 30.05.2017 tarihli ve 2015/9260 Esas, 2017/1604 Karar sayılı kararıyla, davacı arsa sahiplerinin sözleşmeye konu arsayı süresinde hukuki ve fiili ayıplardan ari olarak teslim etmeyerek kendi edimlerini yerine getirmedikleri, bu nedenle yerinde olmayan sözleşmenin feshi talebinin reddi gerektiği, öte yandan, sözleşmede arsanın devri, yapılacak işin seviyesine bağlanmış olmasına rağmen, sözleşmedeki işler tamamlanmadan arsanın devredilmesinin TBK’nın 96 ncı maddesinde belirtilen erken ifa mahiyetinde olduğu, bu durumda artık sözleşme içeriğine göre tapu iptal ve tescil koşullarının oluşup oluşmadığı araştırılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği belirtilerek davalılar yararına bozulmuştur.

B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin 24.02.2021 tarih 2018/792 Esas, 2021/130 Karar sayılı kararı ile sözleşmeye konu 4 ve 5 nolu parseller üzerinde yapı ruhsatı alınabilmesi için parsellerde bulunan beledeyiye ait arkın ilave edilmek suretiyle parsellerin tevhit işlemlerinin yapılmasının zorunlu olduğu, bu hususta yükleniciye herhangi bir yetki verilmediği, arsa sahiplerinin hukuki ve fiili ayıptan ari olarak arsayı teslim yükümlülüklerini yerine getirmedikleri, yüklenicinin teslimde geciktiğinin söylenemeyeceği, bu nedenle arsa sahiplerinin fesih talebinin yerinde olmadığı, yine ruhsat alınması ve resmi işlemlerle ilgili eksiklikler davacı arsa sahiplerinden kaynaklandığından, tapu iptal tescil talebinin de dinlenemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

C. İkinci Bozma Kararı

1. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairemizin 08.02.2022 tarihli ve 2021/4237 Esas, 2022/623 Karar sayılı kararıyla dosyada alınan bilirkişi raporlarında inşaatın seviyesinin %87 olarak tespit edildiği, yargılama sırasında davalı yüklenicinin inşaatı bitirmeye yönelik eylemi olmadığı, bu durumda mahkemece, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin inşaatın gerçekleştirilme seviyesi dikkate alınarak geriye etkili olarak feshi ile sözleşme gereğince davalı ...’e devredilmiş olan dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptaline karar verilmesi gerektiği belirtilerek, davacılar yararına bozulmuştur.

D. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile inşaatın fiziki seviyesinin %87 oranında olduğu, yerleşik Yargıtay içtihatları uyarınca bu durumda ileriye etkili feshin mümkün olmadığı, yargılama sırasında yüklenici şirketin inşaatı bitirmeye yönelik bir eylemi olmadığı gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde, davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalılar vekili temyiz başvuru dilekçesinde; arsa sahiplerinin arsa teslim yükümlülüklerini yerine getirmediklerini, bilirkişi raporunda belirtilen %13’lük eksik seviyenin, arsanın temiz olarak teslim edilmemesi nedeniyle ruhsat alınamamasından kaynaklandığını, belediyeye ait arkın ilave edilmesi suretiyle parsellerin tevhit işlemlerinin gerçekleştirilmesi için yüklenici şirkete yetki verilmediğinden ruhsat alınamadığını, arsanın hukuki ve fiile ayıptan ari olarak teslimi gerektiğini, yargılama sırasında parselin tehvid ve ruhsat işlemlerini tamamlamak üzere yetki vermeleri için arsa sahiplerine ihtar çektiklerini, ayrıca bu konuda mahkemeden imar affı kapsamında yetki ve izin talep ettiklerini ve aynı konuda bir başka mahkemede dava açtıklarını, tevhid edilmesi gerektiği belirtilen arkın bulunduğu parseli satın aldıklarını ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapu iptal ve tescil istemlerine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 428 inci maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrası

3. Değerlendirme

1. Yargıtay (kapatılan) 23. Hukuk Dairesinin 30.05.2017 tarih ve 2015/9260 Esas, 2017/1604 Karar sayılı bozma ilamında, arsayı hukuki ve fiili ayıplardan ari olarak yükleniciye teslim etme yükümlülüğünün davacı arsa sahiplerine ait olduğu, yapının ruhsatının alınabilmesi için parsellerin tevhid edilmesi gerektiği, bunun için de belediyeye ait arkın ilave edilmesi gerektiği, davacı arsa sahiplerinin bu hususta yükleniciye yetki vermedikleri, bu nedenle yüklenicinin teslimde geciktiğinin söylenemeyeceği belirtilmiştir.

2. Dairemizin 08.02.2022 tarihli ve 2021/4237 Esas, 2022/623 Karar sayılı bozma ilamında davalı yüklenicinin inşaatı bitirmeye yönelik eylemi olmadığı belirtilmiş ise de bu tespitin maddi hataya dayalı olduğu anlaşılmıştır. Zira, dosya arasında bulunan belediye yazılarına göre inşaat ruhsatının alınamamasının nedeni sözleşmeye konu 31 ada 4 no.lu parselin bitişiğinde bulunan ve mülkiyeti belediyeye ait arkın tevhid edilmemesi olup davalı yüklenici şirketin söz konusu tevhid işlemlerini gerçekleştirmek üzere gerekli girişimlerde bulunduğu, bu kapsamda; daha sonra hazine adına 31 ada 29 parsel olarak tescil edilen 16 m² büyüklüğündeki bu alanın, talep üzerine 25.12.2013 tarihinde satışı çıkarıldığı ve yüklenici şirket tarafından satın alındığı, davacı arsa sahiplerinin, yüklenici şirketi vekaletten azletmeleri nedeniyle tevhid işlemlerinin tamamlanamadığı, yüklenici şirketin yargılama sırasında bir başka mahkemede (Kayseri 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2017/200 Esas sayılı dosyası) resmi işlemleri tamamlamak üzere yetki ve izin talepli dava açtığı ve eldeki davada da aynı konuda talepte bulunduğu anlaşılmıştır.

3. Dosya kapsamında alınan bilirkişi raporlarında, 31 ada 4 ve 5 no.lu parseller üzerinde inşa edilen yapının tüm kaba ve ince işlerinin tamamlandığı, yapıda ikamet edildiği, sadece bahçe duvarı imalatında bir takım eksiklikler bulunduğu, bunun yanında esas itibariyle yapı ruhsatı ve iskan ruhsatının alınmadığı, yapı kayıt belgesi bulunduğu, yapı ve iskan ruhsatı alınmamasından kaynaklı eksikliğin %13 oranına tekabül ettiği, sonuç olarak inşaatın seviyesinin %87 olduğu belirtilmiştir.

4. Bu tespitler karşısında, sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilmesinin nedeni yapı ruhsatı ve iskan ruhsatı alınmamış olmasıdır. Yapının kaba ve ince imalatı tamamlanmış olup, uzun yıllardır içerisinde ikamet edilmektedir. Belediye yazılarında tehvid işlemlerinin tamamlanması halinde yapı ruhsatı verilmesine engel bir hal bulunmadığı belirtilmiştir. Bu durumda, mahkemece, bu hususta açılan diğer davanın sonucu beklenmeden eldeki davada, yüklenici şirkete, yapının yasal hale getirilmesi için gerekli tüm yetki, izin ve süreler verilerek, yapının yasal hale getirilmesi, bilirkişi raporunda belirtilen diğer eksik imalatların tamamlanması ve yapı kayıt belgesi alınması için arsa sahiplerince yapılan masrafların depo edilmesi halinde sözleşmenin geriye etkili feshi talebinin reddine karar verilmesi, aksi takdirde şimdi olduğu gibi kabulüne karar verilmesi gerekmektedir.

5. Diğer yandan, sözleşmenin 4 üncü maddesinde, işlerin tamamlanması ve nakit 20.000,00 TL ödenmesi karşılığında arsa sahibinin yüklenici şirkete 31 ada 8 no.lu parseli devredeceği kararlaştırılmıştır. Yüklenici şirket, bu hükme dayalı olarak 5.000,00 TL ödediğini başkaca borcu kalmadığını savunmuş ise de bu ödemeyi, sözleşmenin tarafı olan kök muris ...’ın mirasçılarından davacı ...’a yapmıştır. Davacı ...’ın miras payı 3/20 olup ancak kendi payı kadar tahsile yetkilidir. Diğer mirasçıların hakları yönünden yükleniciyi ibra etme yetkisi bulunmamaktadır. Yüklenici şirketin tapuya hak kazanabilmesi için tüm arsa sahiplerinin paylarını ödemiş olması gerekir. Dava tarihi itibariyle bu ödemenin yapılmadığı sabit olduğundan, yüklenici şirkete yapılan tapu devri TBK 96 ncı maddesi uyarınca erken ifa mahiyetinde olup tapu iptal ve tescil isteminin bu nedenle kabulü gerekmekte ise de mahkemece, usul ekonomisi gözetilerek, söz konusu talep reddedilmeden, yukarıdaki 4 no.lu bentte belirtilen edimlerin ifa edilmesi halinde, yüklenici şirkete, 20.000,00 TL’lik ödemeye ilişkin diğer tüm mirasçılara düşen payları da mahkeme veznesine depo etmesi için süre verilmesi, söz konusu ödeme yapıldığında, tapu iptal ve tescil isteminin reddine karar verilmesi ve bunun yanında, davacı arsa sahiplerinin, bu taleple ilgili olarak dava tarihi itibariyle haklı oldukları gözetilerek, tapu iptal ve tescil istemi yönünden yargılama giderleri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulmamaları gerekir.

6. Mahkemece bu hususlar gözetilmeksizin eksik incelemeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, hükmün davalılar yararına bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Mahkeme kararının, davalılar yararına BOZULMASINA,

Yargıtay duruşmasında vekilleri hazır bulunan davalılar yararına takdir olunan 17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davacılardan tahsili ile davalılara ödenmesine,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,

16.10.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.