Esas No: 2024/1829
Karar No: 2025/1230
Karar Tarihi: 25.03.2025

**6. Hukuk Dairesi         2024/1829 E.  ,  2025/1230 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla)

SAYISI : 2021/74 E., 2023/175 K.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar asıl ve birleşen 2010/26 Esas sayılı davada davalı-birleşen Serik 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2011/447 Esas sayılı davada davacı ... vekilince duruşmalı, asıl ve birleşen davalarda davalı ...İnşaat Turizm San. ve Ticaret Ltd. Şti. ve birleşen 2010/26 Esas sayılı davada davalı ... ile birleşen Serik 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2011/447 Esas sayılı davada davalı ... vekillerince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 25.03.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde asıl ve birleşen 2010/26 E. sayılı davada davalı-birleşen Serik 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2010/447 Esas sayılı davada davacı ... vekili Avukat ..., asıl ve birleşen davalarda davalı ...İnş. Turz. Sananayi ve Tic. Ltd. Şti. ve birleşen 2010/ 26 Esas sayılı davada davalı ... vekili Avukat birleşen Serik 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2011/447 Esas sayılı davada davalı ... vekili Avukat ... geldiler. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla onların yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1.Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; davalı şirket ile davalı ... arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalı şirketin 26.03.2009 tarihli noterde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile B blok, çatı katı, 1 no.lu bağımsız bölümü müvekkiline sattığını tapusunu hala vermediğini ileri sürerek B blok, 1 no.lu bağımsız bölümün tapu iptal ve tescilini istemiştir.

2.Birleşen 2010/26 Esas sayılı dosyada davacı vekili, davalı şirketten A blok 1 nolu bağımsız bölümü satın aldığını ancak tapunun verilmediğini ileri sürerek A blok 1 no.lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline mümkün olmazsa ödenen 179.671,00 Euronun ve ödenen 3.100,00 TL iskân ve katılım bedelinin tahsilini talep etmiştir.

3.Birleşen Serik 1.Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2011/447 Esas sayılı dosyasında davacı vekili, müvekkili ile davalı yüklenici şirket arasında 31.07.2006 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, inşaatın 1953 ada 3 parselde yapılacağını, müvekkiline avan projedeki 1957 ada, C blok, (deniz tarafından 3. blok) triplex villanın verileceğinin kararlaştırıldığını, inşaatın kararlaştırılan sürede bitirilemediğini ileri sürerek 1957 ada C blok ( tarafından 3. blok) ikiz blok'un dere tarafındaki triplex villanın tapusunun iptali ile müvekkil adına tesciline; kabul edilememesi halinde 1957 ada, C blok ( tarafından 3. blok) ikiz blok'un dere tarafındaki triplex villa olarak tarif edilen, tapu sicilinde ise 1957 ada, 7 parsel, A blok, 2 no'lu bağımsız bölüm olarak tescil olunduğu anlaşılan taşınmazın rayiç bedelinin 180.000,00 € olarak tespiti ile tespit edilen bedelin davalılardan müştereken ve müteselsilen faizi ile birlikte tahsiline; ayrıca davalı müteahhitten; sözleşme gereği aylık 1.500,00 TL olmak üzere toplam 30 ay için 45.000,00 TL ceza-i şartın tahsili ile müvekkile ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Asıl ve birleşen 2010/26 Esas sayılı dosyada davalı ... vekili cevap dilekçesinde; yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği üzerine düşen edimleri yerine getirmediğini, davanın açılmasına müvekkilinin sebebiyet vermediğini, müvekkilinin kendisine taahhüt edilen bağımsız bölümü halen alamadığını savunarak asıl ve birleşen davanın reddini istemiştir.

2.Asıl ve birleşen davalarda davalı şirket vekili cevap dilekçesinde; davacıların taşınmazı 8 yıldır kullandığını, müvekkilinin yükümlülüklerini yerine getirdiğini, davacıların müvekkiline karşı edimlerini yerine getirmemesinin müvekkili ile davacılar arasındaki ilişkiyi ilgilendirmekte olup, muvafakat etmeleri halinde tescil taleplerinin yerine getirilmesi gerektiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

3. Birleşen Serik 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2011/447 Esas sayılı dosyasında davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davacının kendi parseli ile ilgili dava açabileceğini, müvekkili ile yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olduğunu, ancak davacının yükleniciye düşen yerler yerine müvekkiline düşen bağımsız bölümü istemesinin hukuken mümkün olmadığını, yüklenicinin edimini yerine getirmediğini savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 03.06.2015 tarihli kararı ile birleşen dava 2011/447 Esas sayılı dosya yönünden davacı ile davalı şirket arasında imzalanan sözleşmede davacıya başkasına ait taşınmazdan bağımsız bölüm verileceği için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olmadığı, anılan sözleşmede’in taraf olmadığı, yüklenici ile arasındaki sözleşmede de yüklenicinin üzerine düşen edimleri yerine getirmediği,ten talepte bulunulamayacağı, kendisine has bir sözleşme olduğu, dava konusu villaların değerinin 150.000,00 Euro olduğu, davacının aylık 1.500,00 TL cezai şart talep ettiği davalı ...ile düzenlediği sözleşme gereği en çok altı aylık cezai şart talep edebileceği gerekçesiyle davanın kısmen kabul ile davalı şirketin 150.000,00 Euroyu ve 9.000,00 TL cezai şartı ödemesine, bu hususta diğer davalı hakkındaki talebin reddine, asıl dava yönünden ise; konusu kendine has sözleşme gereği ...'a verilmesi gereken edimler yerine getirilmediğinden ...'ın da kendi edimini ifa etmek zorunda olmadığı, arsa payı inşaat sözleşmeleri ile ilgili yerleşik içtihatların; ... ile ...arasında düzenlenen sözleşmenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olmaması nedeniyle dosya kapsamında uygulanmasının mümkün olmadığı gerekçesiyle asıl davanın reddine, birleşen 2010/26 Esas sayılı dava yönünden ise asıl davadaki gerekçelerle tapu iptal tescil isteminin mümkün olmadığı ödediği bedeli isteyebileceği gerekçesiyle birleşen davada davacının ödediği 179.671,00 Euroyu davalı şirket ve ...’den tahsiline karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

İlk Derece Mahkemesinin 03.06.2015 tarihli kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen davalarda davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nce, arsa sahibi...veile müteahhit şirket arasındaki sözleşmelerin eser sözleşmesi niteliğindeki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olduğunun kabulü ile, incelenen 2010/583 Esas sayılı dosyada alınan karar tarihinden öncesine ilişkin 25.11.2011 tarihli bilirkişi raporu ve eldeki davada alınan raporda bilirkişilerin inşaatın getirilen fiziki seviyesine göre saptadıkları eksik işler bedelinin, pek az ve arsa sahipleri açısından katlanılacak boyutta olup olmadığı hususu değerlendirilerek, davacılara yüklenicinin halefi olarak bu eksiklikleri tamamlama imkanının tanınması ve belirlenecek bedelin tamamının para ile karşılanması halinde, kişisel hakkın doğduğunun kabulü ile tescil hükmünün kurulması gerekirken mahkemece yanlış değerlendirme ve eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olduğu, bozma nedenine göre tarafların sair temyiz itirazlarının incelenmesine bu aşamada gerek görülmediği gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile 12.07.2011 tarihli bilirkişi raporuna göre davacı-davalı ...'ya 1957 adada yapılacak inşaattan verilecek villanın %88,79'unun tamamlandığı, geriye kalan %11,21'lik kısmın tamamlanması için 14.755,16 TL bedel gerektiği, bu oranın pek az ve arsa sahipleri açısından katlanılacak boyutta olduğu, davacı ... tarafından her iki davacı adına bu bedelin tamamlandığı, bu nedenle Yargıtay bozma ilamında da açıklandığı üzere kişisel hakkın doğduğu gerekçesiyle asıl ve birleşen davanın kabulüne, birleşen 2011/447 Esas sayılı dosyanın değerlendirilmesinde; davacı ...'ya sözleşme ile arsa payı karşılığı olarak yine davalı şirketi ile 1957 ada, 7 no.lu parsel maliki davalı arasında yapılan 14.03.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile davalı şirkete bırakılan C1 ve C2 no.lu vilların bırakıldığı, bu villaların davalı ... tarafından satıldığı, davacı tarafça da bu vilların karşılığı olarak davalı ...'e düşen A2 numaralı daireyi talep etmiş olduğu, Serik 2.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2010/583 E.-2013/272 K. sayılı dosyasında, davalı ...'ın davalı BGS şirketine karşı ‘Kat karşılığı inşaat Sözleşmesine dayalı satışa izin’ istediği ve yargılama aşamasında yapılan ilk keşifte, sözleşmeden kaynaklı ...’a teslim edilecek taşınmazlardaki ayıp ve eksiklerin %11,46 olduğunun tespit edildiği, 25.11.2011’de yapılan ikinci keşifte ise eksiklerin giderilmiş olduğu, davaya konu inşaatların bitirildiği ve bunun bizzat ... tarafından bitirildiğinin beyan edildiği, bu aşamada davanın konusuz kalmasından dolayı 19.04.2013 tarihli karar ile davanın reddedildiği, bu durumda davacı ...'nın her ne kadar tescil talep etme hakkı doğmuş ise de taşınmazlar satıldığından ve davacı tarafça sözleşme dışı bir taşınmaz talep edildiğinden tescil talebinin kabul edilemeyeceği gerekçesiyle birleşen 2011/447 Esas sayılı dosyada davacının tapu iptal ve tescil talebinin reddine, 150.000,00 Euro bedelin işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, ...İnş.Turizm San. ve Tic. Ltd. Şti'nin davacıya 9.000,00 TL cezai şart ödemesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Asıl ve birleşen 2010/26 Esas sayılı davada davalı-birleşen Serik 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2011/447 Esas sayılı davada davacı ... vekili temyiz dilekçesinde;

a.Müvekkili açısından arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ifa edilmediğini,

b. Davalı Mürüvet’in hak ve yetkisi olmadığı, satış izni almadığı halde yüklenicinin dairelerini sattığını,

c. Müvekkilinin talep ettiği taşınmazın sözleşme dışı olmadığını, kat irtifakı kurulmadan sözleşme yapılmış olduğundan C bloktaki ikiz blokun hangisi olduğunun belli olmadığını, 2009 yılında kurulan kat irtifakında avan projelerin aynen ruhsatlandırılıp ruhsatlandırılmadığı, sözleşmeye uygun kat irtifakı kurulup kurulmadığı araştırılmadan sözleşmedeki bloklara uygun kat irtifakı kurulmuş gibi değerlendirme yapıldığını,

d. Tefrik edilen 2015/258 Esas sayılı dosyada sadece iskân alınmadığının açık olduğunu, yüklenici adına olan 24 daireden birinin müvekkili adına tescil edilmesi gerektiğini, Mürüvet’in elinde fazladan 11 villa bulundurduğunu,

e. 34 bağımsız bölümün kat irtifakı olduğu için arsa sahibine 13 değil 12 bağımsız bölüm düşeceğini, A blok, 2 no.lu bağımsız bölümün yükleniciye ait olduğunu,

f. Asıl davada tapuyu devretmesi için...tarafından kendisine isabet eden taşınmazın müvekkili adına tescili gerektiğini,

g.14.755,00 TL’nin depo edilmesinin sözleşmenin ifa edilmiş sayılması için yeterli olmadığını,

h. Kabul anlamına gelmeksizin tescil talebi reddedilse de belirlenen tazminat miktarının düşük olduğunu,

ı. Asıl ve birleşen davanın açılmasına müvekkili sebebiyet vermediğinden yargılama harç ve giderleri ile vekalet ücretinden sorumlu tutulmasının doğru olmadığını beyan etmektedir.

2. Birleşen Serik 1.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2011/447 Esas sayılı davada davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;

a. Müvekkili ile davacı ... arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olmadığını, davacı ile davalı şirket arasındaki adi yazılı sözleşmeden dolayı müvekkilinin sorumlu tutulamayacağını, müvekkilinin taahhüdü olmadığını,

b. Dosyada daha önce verilen kararlarda bedelin şirket tarafından ödenmesine dair verilen kararın kesinleştiğini,

c. Yüklenici şirketin müvekkiline karşı edimlerini yerine getirmediğini, inşaatın %89’unun bittiğine dair raporun gerçek olmadığını, müvekkili vekili Abidin’in kendi maddi gücüyle tamamlamaya çalıştığını, inşaatın birçok kısmının yarım olduğunu,

d. Müvekkilinin yüklenici şirketle ortaklığı olmadığını, kefili gibi yorumlandığını beyan etmektedir.

3. Asıl ve birleşen davalarda davalı yüklenici ...İnşaat Turizm San. ve Ticaret Ltd. Şti. ve birleşen 2010/26 Esas sayılı davada davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;

a. Müvekkili ...’in şirketin yöneticisi olup hakkındaki davanın usulden reddi gerektiğini,

b. Alıcıların tam olarak mükellefiyetleri olan semen ödemesini yerine getirmediklerini, toprak sahibi tarafından ise, şirket yükümlülüğünü yerine getirdiği halde alıcılara mülkiyetin devrinin yapılmadığını,

c. Tapu iptal tescil talepleri yönünden ise davanın yine müvekkile yöneltilmesinin hatalı olduğunu, şu anda arsa sahiplerinin hem kendilerine ait kısımları hem de BGS'ye ait kısımları haksız olarak elinde tuttuğunu,

d.Hükümde, vekalet ücretleri ve hükmedilen tazminat miktarlarının hatalı olduğunu,

e. Ayrıca tefrik edilen Serik 3 Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2015/258 E. sayılı dosyasının dosya ile irtibatlı olup, kesinleşmenin beklenilmesinin gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, asıl davada yüklenici temlikine dayalı tapu iptal tescil, birleşen 2010/26 Esas sayılı davada yüklenici temlikine dayalı tapu iptal tescil olmazsa tazminat, birleşen 2011/447 Esas sayılı davada ise arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak tapu iptal tescil olmazsa rayiç bedel istemine ilişkindir

1-Temyizen incelenen Mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; davalı ...İnşaat Turizm San. ve Ticaret Ltd. Şti. ile ...vekilinin asıl ve birleşen davalara yönelik tüm temyiz itirazları, ... vekilinin birleşen 2011/447 Esas sayılı dosyaya ilişkin tüm, asıl dosya ve birleşen 2010/26 Esas sayılı dosyaya ilişkin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2-Yüklenicinin temlikine dayanan tapu iptali ve tescil davalarında, arsa sahibi ile yüklenici arasında bulunan sözleşmeye konu olan taşınmaz talep edilmekte ve çoğu zaman da taşınmaz arsa sahibi üzerine kayıtlı bulunmaktadır. Yine temlik alanın yüklenici yerine geçerek talepte bulunması karşısında, arsa sahibinin yükleniciye karşı sahip olduğu itiraz ve def’ileri ancak bu davada ileri sürmesi söz konusu olmaktadır. Bu itiraz ve def'ilerin ileri sürülmesi de ancak arsa sahibinin davada yer alması halinde mümkündür. Yüklenicinin de arsa sahibi ile aralarında bulunan sözleşme gereğince açılan davada yer alması zorunludur. Bu nedenle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan temliken tescil davalarının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları olan yüklenici ve arsa sahibine karşı birlikte yöneltilmesi gerekir.

Arsa sahibinin davada yer almasının zorunlu olduğu, dava açılmasına sebebiyet vermediği gibi yüklenici şirket sözleşme gereği edimlerini yerine getirmemiş olduğundan dava tarihi itibariyle davaya karşı çıkmakta da haklı olduğu gözetilerek, tapu iptal ve tescil istemi yönünden yargılama giderleri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulmaması gerekir. Bu durumda mahkemece, asıl ve birleşen 2010/26 Esas sayılı davada davalı arsa sahibi ...’ın yargılama gideri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulmaması gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.

3- Birleşen Serik 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2011/447 Esas sayılı davada, davalı ... vekili temyiz istemi yönünden ;

Mahkemece, birleşen 2011/447 Esas sayılı dosya yönünden hükmedilen tazminatın davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmiş ise de davalı ...ın davalı yüklenici şirket ile ayrı bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğu, davacı ... ... ile ... arasında bir sözleşme bulunmadığı anlaşıldığından hükmedilen tazminattan davalı ...’ın sorumlu tutulması doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

1.Yukarıda (1) nolu bentte açıklanan sebeplerle davalı ...İnşaat Turizm San. ve Ticaret Ltd. Şti. ile ...vekilinin asıl ve birleşen davalara yönelik tüm temyiz itirazları, ... vekilinin birleşen 2011/447 Esas sayılı dosyaya ilişkin tüm,asıl dosya ve birleşen 2010/26 Esas sayılı dosyaya ilişkin diğer temyiz itirazlarının Reddine,

2. (2) ve (3) no.lu bentte açıklanan sebeplerle temyiz olunan Mahkeme kararının kararı temyiz eden ... ve ... lehine BOZULMASINA,

Yargıtay duruşmasında vekili hazır bulunan; asıl ve birleşen 2010/26 Esas sayılı davada davalı ... ... yararına takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, asıl ve birleşen 2010/26 Esas sayılı davada davacılardan tahsili ile davalıya ödenmesine,

Birleşen 2011/447 Esas sayılı davada davalı ... yararına takdir olunan 28.000,00 TL vekalet ücretinin davacı ... ...’dan tahsili ile davalıya ödenmesine,

Birleşen 2011/447 Esas sayılı davada davacı ile davalı ...İnşaat Turizm San. ve Ticaret Ltd. Şti. yönünden 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin taraflardan karşılıklı alınarak taraflara karşılıklı verilmesine,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

25.03.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.