Esas No: 2024/172
Karar No: 2024/626
Karar Tarihi: 15.02.2024

**6. Hukuk Dairesi         2024/172 E.  ,  2024/626 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasında görülen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapu iptal ve tescil davasında mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen kararın davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 16.10.2023 tarihli ve 2023/2487 Esas, 2023/3329 Karar sayılı ilamıyla hükmün yeniden bozulmasına karar verilmiştir.

Bu kez Dairemiz bozma kararına karşı davacılar vekilince karar düzeltme talebinde bulunulmuştur.

Yapılan inceleme neticesinde;

I. DAVA

Davacı arsa sahipleri vekili dava dilekçesinde; müvekillerinin murisi ile davalı yüklenici şirket arasında 20.07.2009 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, murisin yaşlılık ve tecrübesizliğinden istifade edilerek edimler tam olarak yerine getirilmediği halde, sözleşmeye konu parselin davalı yüklenici şirketin ortaklarından sözleşme dışı davalı ...’e devrettirildiğini ve edimin halen ifa edilmediğini ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkilleri adına tescilini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili cevap dilekçesinde; hata ve hile iddiaları yönünden davanın zamanaşımına uğradığını, arsa sahibinin talebiyle binanın ruhsatsız yapıldığını, sözleşmenin feshi talebinin kötü niyetli olduğunu, davalı malik ...’ün iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 14.10.2015 tarihli ve 2013/354 Esas, 2015/457 Karar sayılı kararı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, adi yazılı olarak yapılmış olması nedeniyle şekil yönünden geçersiz ise de tapu devri yapılmakla şekil eksikliğinin giderildiğinden sözleşmenin geçerli hale geldiği, davalı yüklenici şirketin inşaat ruhsatını almadığı, resmi işlemleri başlatmadığı, edimlerini tam olarak yerine getirmediği, bu haliyle edimin ifasında temerrüde düştüğü gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, dava konusu bağımsız bölümün davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacılar adına payları oranında tesciline karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Birinci Bozma Kararı

1. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuş olup, Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesinin 30.05.2017 tarihli ve 2015/9260 Esas, 2017/1604 Karar sayılı kararıyla, davacı arsa sahiplerinin sözleşmeye konu arsayı süresinde hukuki ve fiili ayıplardan ari olarak teslim etmeyerek kendi edimlerini yerine getirmedikleri, bu nedenle yerinde olmayan sözleşmenin feshi talebinin reddi gerektiği, öte yandan sözleşmede arsanın devri, yapılacak işin seviyesine bağlanmış olmasına rağmen, sözleşmedeki işler tamamlanmadan arsanın devredilmesinin TBK’nın 96 ncı maddesinde belirtilen erken ifa mahiyetinde olduğu, bu durumda artık sözleşme içeriğine göre tapu iptal ve tescil koşullarının oluşup oluşmadığı araştırılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği belirtilerek davalılar yararına bozulmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin 06.11.2018 tarihli ilamı ile davacılar vekilinin karar düzeltme istemine reddine karar verilmiştir.

B. Mahkemece İlk Bozmaya Uyularak Verilen İkinci Karar

Mahkemenin 24.02.2021 tarih 2018/792 Esas, 2021/130 Karar sayılı kararı ile sözleşmeye konu 4 ve 5 nolu parseller üzerinde ... ruhsatı alınabilmesi için parsellerde bulunan beledeyiye ait arkın ilave edilmek suretiyle parsellerin tevhit işlemlerinin yapılmasının zorunlu olduğu, bu hususta yükleniciye herhangi bir yetki verilmediği, arsa sahiplerinin hukuki ve fiili ayıptan ari olarak arsayı teslim yükümlülüklerini yerine getirmedikleri ve yüklenicinin teslimde geciktiğinin söylenemeyeceğinden arsa sahiplerinin fesih talebinin yerinde olmadığı, yine ruhsat alınması ve resmi işlemlerle ilgili eksiklikler davacı arsa sahiplerinden kaynaklandığından, tapu iptal tescil talebinin de dinlenemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

C. İkinci Bozma Kararı

1. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuş olup, Dairemizin 08.02.2022 tarihli ve 2021/4237 Esas, 2022/623 Karar sayılı kararıyla, bilirkişi raporlarında inşaatın seviyesinin %87 olarak tespit edildiği, yargılama sırasında davalı yüklenicinin inşaatı bitirmeye yönelik eylemi olmadığı, bu durumda mahkemece taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin inşaatın gerçekleştirilme seviyesi dikkate alınarak geriye etkili olarak feshi ile sözleşme gereğince davalı ...’e devredilmiş olan dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptaline karar verilmesi gerektiği belirtilerek, davacılar yararına bozulmuştur.

2. Dairemizin 23.06.2022 tarihli ilamı ile davalılar vekilinin karar düzeltme isteminin reddine karar verilmiştir.

D. Mahkemece İkinci Bozmaya Uyularak Verilen Üçüncü Karar

1. Mahkemenin 06.04.2023 tarih 2022/304 Esas, ,2023/114 Karar sayılı kararı ile inşaatın fiziki seviyesinin %87 oranında olduğu, yerleşik Yargıtay içtihatları uyarınca bu durumda ileriye etkili feshin mümkün olmadığı, yargılama sırasında yüklenici şirketin inşaatı bitirmeye yönelik bir eylemi olmadığı gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmiştir.

2. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde, davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

E. Üçüncü Bozma Kararı

1. Dairemizin 16.10.2023 tarih, 2023/2487 Esas ve 2023/3329 Karar sayılı bozma ilamı ile "30.05.2017 tarihli ilk bozma ilamında, arsayı hukuki ve fiili ayıplardan ari olarak yükleniciye teslim etme yükümlülüğünün davacı arsa sahiplerine ait olduğu, yapının ruhsatının alınabilmesi için parsellerin tevhid edilmesi gerektiği, bunun için de belediyeye ait arkın ilave edilmesi gerektiği, davacı arsa sahiplerinin bu hususta yükleniciye yetki vermedikleri, bu nedenle yüklenicinin teslimde geciktiğinin söylenemeyeceği, 08.02.2022 tarihli ikinci bozma ilamında davalı yüklenicinin inşaatı bitirmeye yönelik eylemi olmadığı belirtilmiş ise de bu tespitin maddi hataya dayalı olduğunun anlaşıldığı, belediye yazılarına göre inşaat ruhsatının alınamamasının nedeninin sözleşmeye konu 31 ada 4 no.lu parselin bitişiğinde bulunan ve mülkiyeti belediyeye ait arkın tevhid edilmemesi olduğu, davalı yüklenici şirketin söz konusu tevhid işlemlerini gerçekleştirmek üzere gerekli girişimlerde bulunduğu, bu kapsamda; daha sonra hazine adına 31 ada 29 parsel olarak tescil edilen 16 m² büyüklüğündeki bu alanın, talep üzerine 25.12.2013 tarihinde satışı çıkarıldığı ve yüklenici şirket tarafından satın alındığı, davacı arsa sahiplerinin, yüklenici şirketi vekaletten azletmeleri nedeniyle tevhid işlemlerinin tamamlanamadığı, yüklenici şirketin yargılama sırasında bir başka mahkemede resmi işlemleri tamamlamak üzere yetki ve izin talepli dava açtığı ve eldeki davada da aynı konuda talepte bulunduğu, alınan bilirkişi raporlarında, 31 ada 4 ve 5 no.lu parseller üzerinde inşa edilen yapının tüm kaba ve ince işlerinin tamamlandığı, yapıda ikamet edildiği, sadece bahçe duvarı imalatında bir takım eksiklikler bulunduğu, bunun yanında esas itibariyle ... ruhsatı ve iskan ruhsatının alınmadığı, ... kayıt belgesi bulunduğu, ... ve iskan ruhsatı alınmamasından kaynaklı eksikliğin %13 ve inşaat seviyesinin %87 olduğunun belirtildiği, sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilmesinin nedeninin ... ruhsatı ve iskan ruhsatı eksikliği olduğu, yapının kaba ve ince imalatı tamamlanmış olup, uzun yıllardır içerisinde ikamet edildiği Belediye yazılarında tehvid işlemlerinin tamamlanması halinde ... ruhsatı verilmesine engel bir hal bulunmadığının belirtildiği, bu durumda mahkemece açılan diğer davanın sonucu beklenmeden eldeki davada, yüklenici şirkete, yapının yasal hale getirilmesi için gerekli tüm yetki, izin ve süreler verilerek, yapının yasal hale getirilmesi, bilirkişi raporunda belirtilen diğer eksik imalatların tamamlanması ve ... kayıt belgesi alınması için arsa sahiplerince yapılan masrafların depo edilmesi halinde sözleşmenin geriye etkili feshi talebinin reddine karar verilmesi, aksi takdirde şimdi olduğu gibi kabulüne karar verilmesi gerektiği, diğer yandan, sözleşmenin 4 üncü maddesinde, işlerin tamamlanması ve nakit 20.000,00 TL ödenmesi karşılığında arsa sahibinin yüklenici şirkete 31 ada 8 no.lu parseli devredeceği kararlaştırılmıştır. Yüklenici şirket, bu hükme dayalı olarak 5.000,00 TL ödediğini başkaca borcu kalmadığını savunmuş ise de bu ödemeyi, sözleşmenin tarafı olan kök muris ...’ın mirasçılarından davacı ...’a yaptığı, davacı ...’ın miras payı 3/20 olup ancak kendi payı kadar tahsile yetkili olacağı, diğer mirasçıların hakları yönünden yükleniciyi ibra etme yetkisi bulunmadığı, yüklenici şirketin tapuya hak kazanabilmesi için tüm arsa sahiplerinin paylarını ... olması gerektiği, dava tarihi itibariyle bu ödemenin yapılmadığı sabit olduğundan, mahkemece, usul ekonomisi gözetilerek, yukarıdaki 4 no.lu bentte belirtilen edimlerin ifa edilmesi halinde, yüklenici şirkete, 20.000,00 TL’lik ödemeye ilişkin diğer tüm mirasçılara düşen payları da mahkeme veznesine depo etmesi için süre verilmesi, söz konusu ödeme yapıldığında, tapu iptal ve tescil isteminin reddine karar verilmesi ve bunun yanında, davacı arsa sahiplerinin, bu taleple ilgili olarak dava tarihi itibariyle haklı oldukları gözetilerek, tapu iptal ve tescil istemi yönünden yargılama giderleri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulmamaları gerektiği, mahkemece bu hususlar gözetilmeksizin eksik incelemeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığı" gerekçesiyle hükmün davalılar yararına bozulmasına karar verilmiştir.

V. KARAR DÜZELTME

A. Karar Düzeltme Talebi

Dairemizin yukarıda belirtilen ilamına karşı süresi içinde davacılar vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur.

B. Karar Düzeltme Sebepleri

Davacılar vekili karar düzeltme dilekçesinde özetle; sözleşmede mesken ruhsatı alınmış şekilde 2009 yılı içerisinde teslim edileceği belirtilmesine rağmen yüklenicinin temerrüde düşmesinden 4 yıl sonra ark satın almasının, 8 yıl sonra yetki talepli dava açmasının inşaatı bitirmeye yönelik eylem olarak kabul edilemeyeceğini, bozma ilamında arsa sahiplerinin yükleniciyi vekâletten azletmeleri nedeniyle tevhit işlemlerinin tamamlanmadığı belirtilmişse de yüklenicinin azledilmediğini, yüklenicinin yaptığı imalatın tüm işe oranının %23-%24 civarında olduğunu, yüklenicinin 5.000 TL ödediğini, ödenmeyen 15.000,00 TL'nin bu aşamada depo edilmesinin hakkaniyete aykırı olduğunu, kararın onanması gerektiğini belirterek, karar düzeltme talebinin kabulünü talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapu iptal ve tescil istemlerine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun geçici 3 ncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 428 nci maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrası, 440 ıncı maddesi, 818 sayılı Borçlar Kanununun 97 nci, 355 inci ve devamı maddeleri.

3. Değerlendirme

1. Yargıtay kararının düzeltilmesi 1086 sayılı Kanunun 440 ncı maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Dosyadaki yazılara, mahkeme kararında belirtilip Yargıtay ilamında benimsenen gerektirici sebeplere göre davacılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan ve HUMK’un 440. maddesinde sayılan nedenlerden hiçbirisine uymayan diğer karar düzeltme itirazlarının reddine karar verilmiştir.

3. Dairemiz 16.10.2023 tarihli bozma ilamının 4 üncü sayfasındaki 3 numaralı değerlendirme bölümünün 2 numaralı paragrafında her ne kadar "davacı arsa sahiplerinin, yüklenici şirketi vekaletten azletmeleri nedeniyle tevhid işlemlerinin tamamlanamadığı" belirtilmişse de bu kez yapılan incelemede ... bu tespitin maddi hataya dayalı olduğu anlaşılmıştır. Zira davacı arsa sahipleri murisi tarafından 21/07/2009 tarihli düzenleme şeklinde vekaletname ile yüklenicinin gösterdiği kişilerin vekil tayin edildiği ancak davalı yüklenici tarafından yargılamanın her aşamasında vekaletten azledildiklerine dair savunmada bulunulmuş ve bu hususta ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2017/200 Esas (yeni esası ... 10. Asliye Hukuk Mahkemesi 2021/35) sayılı dosyasında yetki ve süre verilmesi talepli dava açılmışsa da davacı arsa sahiplerince vekaletten azil olgusu hiç bir aşamada kabul edilmediği gibi dosya kapsamında ve yüklenici delilleri arasında herhangi bir azilnamenin mevcut olmadığı anlaşılmış olup, davacı arsa sahiplerinin bu hususa ilişkin karar düzeltme itirazının kabulü ile bozma ilamından maddi hataya dayalı bu kısım çıkartılarak eş deyişle bozma ilamının gerekçesi bu yönden daraltılarak, ilamdaki sair hususlar aynen muhafaza edilmek kaydıyla yerel mahkemenin 06/04/2023 tarihli hükmünün aşağıdaki gerekçelerle temyiz eden davalılar yararına bozulmasına karar verilmiştir.

4. Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesinin 30.05.2017 tarih ve 2015/9260 Esas, 2017/1604 Karar sayılı bozma ilamında, arsayı hukuki ve fiili ayıplardan ari olarak yükleniciye teslim etme yükümlülüğünün davacı arsa sahiplerine ait olduğu, yapının ruhsatının alınabilmesi için parsellerin tevhid edilmesi gerektiği, bunun için de belediyeye ait arkın ilave edilmesi gerektiği, davacı arsa sahiplerinin bu hususta yükleniciye yetki vermedikleri, bu nedenle yüklenicinin teslimde geciktiğinin söylenemeyeceği belirtilmiştir.

5. Dairemizin 08.02.2022 tarihli ve 2021/4237 Esas, 2022/623 Karar sayılı bozma ilamında davalı yüklenicinin inşaatı bitirmeye yönelik eylemi olmadığı belirtilmiş ise de bu tespitin maddi hataya dayalı olduğu anlaşılmıştır. Zira, dosya arasındaki belediye yazılarına göre inşaat ruhsatının alınamamasının nedeni sözleşmeye konu 31 ada 4 no.lu parselin bitişiğinde bulunan ve mülkiyeti belediyeye ait arkın tevhid edilmemesi olup, davalı yüklenici şirketin söz konusu tevhid işlemlerini gerçekleştirmek üzere gerekli girişimlerde bulunduğu bu kapsamda; daha sonra Hazine adına 31 ada 29 parsel olarak tescil edilen 16 m² büyüklüğündeki bu alanın, talep üzerine 25.12.2013 tarihinde satışı çıkarıldığı ve yüklenici şirket tarafından satın alındığı ancak tevhid işlemlerinin tamamlanmadığı, yüklenici şirketin yargılama sırasında bir başka mahkemede (... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2017/200 Esas sayılı dosyası) resmi işlemleri tamamlamak üzere yetki ve izin talepli dava açtığı ve eldeki davada da aynı konuda talepte bulunduğu anlaşılmıştır.

6. Dosya kapsamında alınan bilirkişi raporlarında, 31 ada 4 ve 5 no.lu parseller üzerinde inşa edilen yapının tüm kaba ve ince işlerinin tamamlandığı, yapıda ikamet edildiği, sadece bahçe duvarı imalatında bir takım eksiklikler bulunduğu, bunun yanında esas itibariyle ... ruhsatı ve iskan ruhsatının alınmadığı, ... kayıt belgesi bulunduğu, ... ve iskan ruhsatı alınmamasından kaynaklı eksikliğin %13 oranına tekabül ettiği, sonuç olarak inşaatın seviyesinin %87 olduğu belirtilmiştir.

7. Bu tespitler karşısında, sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilmesinin nedeni ... ruhsatı ve iskan ruhsatı alınmamış olmasıdır. Yapının kaba ve ince imalatı tamamlanmış olup, uzun yıllardır içerisinde ikamet edilmektedir. Belediye yazılarında tehvid işlemlerinin tamamlanması halinde ... ruhsatı verilmesine engel bir hal bulunmadığı belirtilmiştir. Bu durumda, mahkemece, bu hususta açılan diğer davanın sonucu beklenmeden eldeki davada, yüklenici şirkete, yapının yasal hale getirilmesi için gerekli tüm yetki, izin ve süreler verilerek, yapının yasal hale getirilmesi, bilirkişi raporunda belirtilen diğer eksik imalatların tamamlanması ve ... kayıt belgesi alınması için arsa sahiplerince yapılan masrafların depo edilmesi halinde sözleşmenin geriye etkili feshi talebinin reddine karar verilmesi, aksi takdirde şimdi olduğu gibi kabulüne karar verilmesi gerekmektedir.

8. Diğer yandan, sözleşmenin 4 üncü maddesinde, işlerin tamamlanması ve nakit 20.000,00 TL ödenmesi karşılığında arsa sahibinin yüklenici şirkete 31 ada 8 no.lu parseli devredeceği kararlaştırılmıştır. Yüklenici şirket, bu hükme dayalı olarak 5.000,00 TL ödediğini başkaca borcu kalmadığını savunmuş ise de bu ödemeyi, sözleşmenin tarafı olan kök muris ...’ın mirasçılarından davacı ...’a yapmıştır. Davacı ...’ın miras payı 3/20 olup ancak kendi payı kadar tahsile yetkilidir. Diğer mirasçıların hakları yönünden yükleniciyi ibra etme yetkisi bulunmamaktadır. Yüklenici şirketin tapuya hak kazanabilmesi için tüm arsa sahiplerinin paylarını ... olması gerekir. Dava tarihi itibariyle bu ödemenin yapılmadığı sabit olduğundan, yüklenici şirkete yapılan tapu devri TBK 96 ncı maddesi uyarınca erken ifa mahiyetinde olup tapu iptal ve tescil isteminin bu nedenle kabulü gerekmekte ise de mahkemece, usul ekonomisi gözetilerek, söz konusu talep reddedilmeden, yukarıdaki 4 no.lu bentte belirtilen edimlerin ifa edilmesi halinde, yüklenici şirkete, 20.000,00 TL’lik ödemeye ilişkin diğer tüm mirasçılara düşen payları da mahkeme veznesine depo etmesi için süre verilmesi, söz konusu ödeme yapıldığında, tapu iptal ve tescil isteminin reddine karar verilmesi ve bunun yanında, davacı arsa sahiplerinin, bu taleple ilgili olarak dava tarihi itibariyle haklı oldukları gözetilerek, tapu iptal ve tescil istemi yönünden yargılama giderleri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulmamaları gerekir.

9. Mahkemece bu hususlar gözetilmeksizin eksik incelemeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, hükmün temyiz eden davalılar yararına bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Yukarıda 3 numaralı paragrafta açıklanan sebeplerle;

Davacılar vekilinin karar düzeltme talebinin KABULÜ ile Dairemizin 16.10.2023 tarih, 2023/2487 Esas

ve 2023/3329 Karar sayılı bozma ilamının KALDIRILMASINA,

Yerel mahkeme kararının yukarıda 4 ve devamındaki paragraflarda açıklanan sebeplerle temyiz eden davalılar yararına BOZULMASINA,

Karar düzeltme harcın istek halinde davacılara iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,

15.02.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.