Esas No: 2023/345
Karar No: 2024/2077
Karar Tarihi: 11.06.2024

**6. Hukuk Dairesi         2023/345 E.  ,  2024/2077 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2020/480 E., 2022/1793 K.

HÜKÜM/KARAR : Esastan Red

İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 6. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2018/478 E., 2019/413 K.

Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine dayanan tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; arsa sahibi ... ve ... ile ... Turizm Eğitim ve Yatırım Tic. San. Ltd. Şti arasında ... 2. Noterliği'nin 20/03/2006 tarih 008812 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde kat karşılığı gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesinin imzalandığını, arsa sahiplerinin sözleşemeden doğan hak ve alacakları ile birlikte gayrimenkulü müvekkili kooperatife devrettiğini; yüklenici ... şirketinin taahhüdü yerine getirmemesi nedeniyle ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2007/362 Esas 2012/446 Karar sayılı ilamı ile sözleşmenin geriye etkili bir biçimde feshine dair verilen kararın kesinleştiğini, dava konusu taşınmazın kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamımda avans niteliğinde müteahhide devredildiğini ve müteaihhitin finansman sağlamak amacıyla gayrimenkulü üçüncü kişi olan davalıya devrettiğini ileri sürerek; sözleşmenin kesinleşen mahkeme kararı doğrultusunda geçmişe etkili feshedildiğinden davanın kabulü ile dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili kooperatif adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı, davaya cevap vermemiştir, aşamalardaki beyanlarında davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile önceki arsa sahipleri ile dava dışı ... Turizm Eğitim ve Yatırım Tic.San.Ltd.Şti arasında yapılan düzenleme şeklinde kat karşılığı gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesinin, ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2007/362 Esas 2012/446 karar sayılı ilamı ile geçmişe etkili bir biçimde feshine karar verildiği ve kararın 30.11.2012 tarihinde kesinleştiği; sözleşme gereği avans niteliğinde yükleniciye verilen bağımsız bölümleri devralan kişilerin bu bağımsız bölümlerin mülkiyetini iktisap edebilmeleri için yüklenicinin arsa sahiplerine karşı yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmesi ve inşaatı sözleşme koşullarına uygun olarak bitirip teslim etmesi gerektiği, somut olayda davalı, tamamlanmamış bağımsız bölümü yükleniciden devir almış ise de, bu devrin yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirmesi halinde davacı arsa sahiplerine karşı da hüküm ifade edeceği, bu durumun davalı tarafından bilindiği, yapılan bu devir işleminin dava dışı yükleniciye karşı şahsi bir hak vereceği, arsa maliklerine karşı ayni bir hakkın varlığından söz edilemeyeceği, emsal Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2010/17419-21956 Esas ve Karar, 23. Hukuk Dairesi'nin 2016/1583 Esas, 2017/1640 Karar sayılı ilamı 15. Hukuk Dairesi'nin 2017/449 Esas 2017/2579 Karar sayılı ilamları da dikkate alındığında davalının MK'nun 1023. maddesinden yararlanamayacağı gerekçesi ile, davanın kabulüne, dava konusu 1007 ada 10 parsel 2. Blok B Giriş 24 nolu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; müvekkilinin davacı ve dava dışı şirketin yapmış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesine, tapuda bu durum şerh verilmesine güven duyarak dava konusu taşınmazı dava dışı şirketten satın aldığını, mülkiyet hakkının ilk derece mahkemesi tarafından ihlal edildiğini, müvekkilinin iyiniyetli olup olmadığını araştırmadığını, müvekkilinin tamamen ev sahibi olmak amacıyla dava konusu taşınmazı satın aldığını; bu hususlara dikkat edilmeden müvekkili aleyhine afaki bir vekalet ücretine hükmedildiğini belirterek İlk Derece Mahkemesi kararının ortadan kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesi istemi ile istinaf yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı arsa sahibi kooperatifin dava konusu taşınmazı önceki arsa sahiplerinden devraldığı ve sözleşmenin feshine ilişkin devam etmekte olan davaya davacı olarak katıldığı; mahkemece Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Sulh Protokolünün feshine dair verilen kararın kesinleşmiştiği, dosya kapsamındaki delillere göre, sözleşmenin feshi kararının kesinleşmesi nedeniyle dava dışı yüklenicinin edimini sözleşme uyarınca ifa ettiğinin kabulüne imkan bulunmadığından, dava dışı yükleniciden taşınmaz satın alan şahısların taşınmazların mülkiyetini iyiniyetle kazanımından bahsetmenin mümkün olmadığı, davacı arsa sahibince dava dışı yüklenici şirkete avans olarak verilen ve yüklenici şirket tarafından dava dışı üçüncü kişilere ve en son davalıya devredilen taşınmazların davalı adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tescilin dair mahkemece verilen kararın Yargıtay'ın yerleşik içtihatları ve dosya kapsamına göre usul ve yasaya uygun olduğu, davalı vekilince, mahkemece hükmedilen vekalet ücreti yönünden de istinaf talebinde bulunulmuş ise de, dava konusu taşınmazın yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporuna göre belirlenen dava tarihindeki değeri üzerinden karar tarihindeki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre davacı lehine 41.950,00 TL vekalet ücretine hükmedilmesinin doğru olduğu gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar veilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçeler ve re'sen dikkate alınacak nedenlerle ve ek olarak yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediği hususunda yerel mahkemede herhangi bir araştırma yapılmadığını belirterek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine dayanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri,

3-Değerlendirme

1- Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2- Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye devredilen taşınmazın, sözleşmenin geriye etkili feshi nedeniyle, tapu kaydının iptali ile davacı arsa sahibi adına tescili istemine ilişkindir.

2.1-Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin sözleşme gereği bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi, inşaatı kusursuz ve eksiksiz tamamlayıp teslim etmesine bağlıdır. Sözleşmeden sonra ve inşaat süresince yükleniciye bir kısım payların devri avans niteliğindedir. Sözleşmenin geriye etkili olarak feshi halinde bu arsa payları talep halinde arsa sahibine geri döner. Üçüncü kişinin mülkiyet hakkının doğabilmesi için kendisine pay devreden yüklenicinin edimini yerine getirmesi gerekir. Aksi halde, yüklenici ve buna bağlı olarak ondan pay satın alan üçüncü kişiler üzerinde olan tapu kayıtları illet ve sebepten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer. İnşaattan daire satın alan kişiler iyiniyet iddiasında bulunamazlar. Dairemizin yerleşik uygulaması bu şekilde olmakla birlikte her somut olayın özelliklerinin ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

2.2-Somut olayda, dava dışı önceki arsa sahipleri ... ve ... ile yine dava dışı yüklenici ... Turzm. Eğt. ve Yat. Tic. San. Ltd. Şti. arasında 20.03.2006 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Sözleşmede, arsa sahiplerinin sözleşmeye konu parselleri daha sonra kooperatiflere devredecekleri, bu durumda, kooperatiflerin sözleşmenin tarafı haline gelecekleri, arsa sahiplerinin hak ve yükümlülüklerinin devir alan kooperatiflere geçeceği kararlaştırılmıştır.

2.3-Dava dışı önceki arsa sahipleri ... ve ... tarafından, edimin ifasında temerrüde düştüğü iddiasıyla, yüklenici ... şirketi aleyhine, sözleşmenin feshi ve el atmanın önlenmesi istemiyle, 18.04.2007 tarihinde, ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/362 E. sayılı dosyasında dava açılmıştır. Yargılama sırasında, sözleşmeye konu parsellerden 1007 ada 2 no.lu parsel davacı ... Konut Yapı Kooperatifine, 1647 ada 2 no.lu parsel ise ... Konut Yapı Kooperatifine devredildiğinden, davaya sözleşmenin tarafı haline gelen bu kooperatifler tarafından devam edilmiştir. Yapılan yargılama sonucunda, yüklenici ... şirketinin edimlerini yerine getirmediği gerekçesiyle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verilmiştir. Bu karar, temyiz harç ve masrafları yatırılmadığından, temyiz edilmeksizin 23.10.2012 tarihinde kesinleşmiştir.

2.4.Davacı arsa sahibi kooperatif, anılan bu davada verilen fesih kararını gerekçe göstererek, 27.11.2018 tarihinde açtığı işbu davada, dava konusu bağımsız bölümün, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, yüklenici şirkete avans olarak verildiğini, sözleşme geriye etkili olarak feshedildiğinden, taşınmazın kendisine iadesi gerektiğini ileri sürmektedir.

2.5.Dairemizin aynı gün müzakeresi yapılan 2023/964 Esas sayılı dosyasında; "2009 yılından itibaren yüklenici ... şirketine tapuda bağımsız bölüm devirleri yapılmaya başlandığı, fesih kararının 23.10.2012 tarihinde kesinleşmesinden sonra da 2015 yılına kadar bu devirlerin devam ettiği, yüklenici şirketin de devraldığı bağımsız bölümleri tapuda üçüncü kişilere devrettiği, fesih davasının devamı sırasında ve davanın kesinleşmesinden sonra, bir takım imalatlar için çeşitli kişi ve firmalarla anlaşmalar yapıldığı, tüm bu tapu devirleri ve yapılan sözleşmeler, fesih davasına ve kesinleşmiş fesih kararına rağmen, arsa sahibi kooperatifler ile yüklenici ... şirketi arasındaki, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ilişkisinin devam ettiğini, tarafların gerçek iradelerinin sözleşmenin feshi yönünde olmadığını, sözleşmeyi devam ettirme iradelerini sürdürdüklerini, sonuç olarak, feshin muvazaalı olduğunu gösterdiği" yönünde karar verilmiştir.

2.6- Bilindiği üzere “tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacı ile gerçek durumu onlardan gizleyerek kendi gerçek iradelerine uymayan ve kendi aralarında geçerli olmayan bir hususta anlaşmalarına” muvazaa ve bu şekilde yapılan işlemlere de muvazaalı işlemler denir. (Eren, F: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara 2018, s. 367). Eş söyleyişle muvazaa açıklanan beyanlarının gerçek maksatlarına uymadıklarını bildikleri hâlde, tarafların kastettikleri durumdan başka bir ilişkide kendilerini anlaşmış gibi göstermeleri hâli, tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacıyla kendi gerçek iradelerine uymayan haksız eylem niteliğinde anlaşmalarıdır. (7.10.1953 tarihli ve 8/7 Sayılı Yargıtay içtihadı Birleştirme Kararı)

2.7-Muvazaa, “mutlak muvazaa”, “nispi muvazaa” gibi çeşitli türlere ayrılır. Tarafların gerçekte bir işlem yapmayı düşünmemelerine rağmen, sırf üçüncü kişilere karşı onları aldatmak amacıyla, işlem yapmış gibi gözükmek için, görünürde bir işlem yapmalarına “mutlak muvazaa” denir. Nispi muvazaada ise; taraflar aralarında yaptıkları bir sözleşmeyi kendi iç iradelerine uymayan ve dışarıya karşı yaptıkları başka bir işlemle gizlerler. Eş söyleyişle, nispi muvazaada taraflar görünürdeki işlem arkasında gerçek iradelerine uygun olmayan gizli bir işlem yaparlar (Fikret, Eren: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara 2018, s. 370).

2.8-Arsa sahibi kooperatifler ile yüklenici ... şirketi arasındaki sözleşmenin feshine ilişkin yaratılan muvazaa, mutlak muvazaa niteliğinde olmakla def’i değil, itiraz mahiyetinde olduğundan, yargılamanın her aşamasında ileri sürülebilir.

Kaldı ki davalının temyiz dilekçesindeki; "...yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediği hususunda yerel mahkemede herhangi bir araştırma yapılmadığı " yönündeki beyanları muvazaanın ileri sürülmesi mahiyetindedir.

2.9-Bu durumda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, yükleniciye verilen tapuların, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmenin geriye etkili olarak feshi halinde arsa sahiplerine iade edileceği ve bu durumda yükleniciden bağımsız bölüm devralan üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarının dinlenmeyeceğine dair kuralı, muvazaa ve kötüniyet hallerinde geçerli olmayacağı, hiç kimsenin kendi muvazaa ve hilesine dayanarak hak ve menfaat temin edemeyeceği açık olmakla, davacı arsa sahibi kooperatifle yüklenici ... şirketi arasındaki sözleşme geçerliliğini muhafaza ettiği anlaşılmaktadır. Sözleşme geçerli olduğu müddetçe de arsa sahibinin sözleşme gereği yükleniciye bırakılan dava konusu taşınmazın tapu iptal ve tescilini talep etmesi mümkün değildir.

2.10-Diğer taraftan davacı arsa sahibi kooperatifle, yüklenici ... şirketi arasındaki sözleşme devam ettiğinden yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi halinde arsa sahibinin yüklenici şirket ve haleflerine karşı başvuruda bulunulabileceği tabiidir.

2.11-Bu durumda mahkemece yukarıda belirtilen hususlar değerlendirilmek suretiyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, kabulüne karar verilmesi doğru olmamıştır.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan harcın istek hâlinde ilgilisine iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesine gönderilmesine,

11.06.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.