Esas No: 2016/14559
Karar No: 2017/8666
Karar Tarihi: 21.11.2017

**14. Hukuk Dairesi         2016/14559 E.  ,  2017/8666 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil veya tazminat davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 24.05.2016 gün ve 2016/897 Esas, 2016/6220 Karar sayılı ilamı ile bozulmasına karar verilmişti. Süresi içinde davacı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:

\_ K A R A R \_

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat isteğine ilişkindir.

Davalı, davanın zamanaşımına uğradığını, yapının ruhsatsız olup kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurmaya müsait olmadığını, sözleşmelerde bağımsız bölümlerin arsa paylarının belirtilmediğini, binanın halen kaçak durumda olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, satış vaadi sözleşmelerine konu bağımsız bölümlere isabet eden arsa payının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.

Davalı vekilinin temyizi üzerine hükmün, Dairemizin 24.05.2016 gün ve 2016/897 Esas, 2016/6220 Karar sayılı ilamı ile " ...1902 parsel sayılı taşınmaz tarla niteliği ile davalı ve dava dışı kişiler adına kayıtlıdır. Bu taşınmaz üzerine bina yapıldığı da bilirkişi raporuyla sabittir. Bu gibi taşınmazlar tapuda "tarla" niteliğinde kayıtlı olmalarına rağmen üzerine yapılan bina sebebiyle karmaşık bir hukuki yapı gösterirler. Davalı, davacıya 11.12.2003 tarihli sözleşmeler ile 1902 parsel tapu kaydından belli bir miktar payın satımını değil davalının inşa ettirdiği binanın birinci bodrum katı, zemin katı ve birinci katında bulunduğu belirtilen dükkanların ve bu dükkanların arsa payına tekabül eden hak ve hissesini satmayı vaat etmiş, satış vaadine konu bağımsız bölümler için arsa payı özgülememiştir. Bu durumda mahkemece, 1902 sayılı parsel üzerine yapıldığı belirlenen binanın işlem dosyası ilgili belediyeden getirtilmeli, binanın inşaat ruhsatı alınarak yapımına başlanıp başlanmadığı ve bu ruhsata uygun tamamlanıp tamamlanmadığı, dava konusu taşınmaz üzerinde dava konusu dükkanları da kapsayacak şekilde kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilip edilemeyeceği yani yapının yasal hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı yerinde keşif yapılarak bilirkişilere inceletilerek tespit edilmeli, yapı yasalara uygun ise satış vaadine konu bağımsız bölüme özgülenecek arsa payı binada kat irtifakı kurulacakmış gibi bilirkişilere hesaplattırılmalı, bu payın davacı adına tesciline karar verilmelidir. Aksinin saptanması halinde dayanak satış vaadi sözleşmelerinin arsa payına ilişkin olmayıp, bağımsız bölüm satışına ilişkin kabul edilmesi gerektiğinden kaçak ve yıkımı gereken yerde ekonomik değerlerin korunmasından söz edilemeyeceğinden tescil talebi ifa olanağı bulunmadığından reddolunmalıdır." gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

Davacı vekili, karar düzeltme talebinde bulunmuştur.

Dosya kapsamında yer alan bilgi ve belgelerden; davacının 11.12.2003 tarihli satış vaadi sözleşmeleriyle 1902 parsel sayılı ve taşınmazda satış vaadinde bulunan malik davalının inşa ettiği sıradan 5 adet bağımsız bölüm satın aldığı; ancak, anılan taşınmazda kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmediği anlaşılmaktadır.

Gerçekten, 24.04.1978 tarih ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında vurgulandığı üzere, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 10, 13 ve 14 'üncü maddeleri gereğince, kat mülkiyeti ya da kat irtifakı, tapu memuru tarafından düzenlenecek resmi senet (sözleşme) ve tapu siciline tescil ile kurulur. Ne var ki, bağımsız bölüm satış vaadi sözleşmesiyle kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmamakta, sadece ileride kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulacak bağımsız bölümün satışı vaat edilmektedir. Bağımsız bölümler, bağımsız bir taşınmaz niteliginde olduğundan, böyle bir bölümün satış vaadi aslında bir taşınmaz satışı vaadinden başka bir şey değildir. Anılan Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, henüz kat irtifakı kurulmadan önce yapılan binadaki bağımsız bölüm satışı geçerli olduğundan bağımsız bölümün bütün nitelikleri ile ona özgülenen arsa payının orantılı olması, ileride kat irtifakı kurulma aşamasında kat irtifakının bağımsız bölüm malikleri arasında yeni bir sorun yaratmamasına, tescil hükmü veren mahkemece dikkat edilmesi gerekir.

Dosyada mevcut proje ve yapı ruhsatına göre dava konusu taşınmazların yer aldığı binanın bodrum kat, zemin kat ve 1. normal kattan oluşacağı, ancak binanın keşif esnasında yapılan incelemede bodrum kat, zemin kat, 1. normal kat, 2. normal kat ve 3. normal kattan oluştuğu, dava konusu edilen bağımsız bölümlerin ise yapı ruhsatı ile izne bağlanan katlarda bulunduğu, bilirkişilerce satış vaadi sözleşmelerine konu bağımsız bölümlere isabet eden arsa payları, 2. normal kat ve 3. normal katların değerlendirilme dışı tutulmak suretiyle diğer katlar üzerinden belirlendiği ve mahkemece bu doğrultuda karar verildiği anlaşılmıştır.

Ne var ki, satış vaadi sözleşmelerinin yapıldığı tarihte, taşınmaz üzerindeki binanın mevcut haliyle inşa edilmiş olduğu ve satış vaadi sözleşmelerinde, satışı vaadedilen 1 no'lu, 4 no'lu, 11 no'lu, 12 no'lu ve 13 no'lu bağımsız bölümlere isabet eden arsa paylarının da devrinin kararlaştırıldığı anlaşıldığından; mahkemece, binanın mevcut haliyle dava konusu bağımsız bölümlere düşen payların, yapının kat irtifakı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kurulucakmış gibi bilirkişiye hesaplattırılarak payları belirtilmeli, dava konusu bağımsız bölümlerin kat irtifakına esas bulunacak arsa payları ne ise o payın iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

Hükmün bu nedenle bozulması gerekirken, maddi hata nedeniyle bozma ilamında belirtilen değişik gerekçe ile bozulmasına karar verildiği anlaşıldığından davacı vekilinin karar düzeltme talebinin kabulü ile Dairemizin 24.05.2016 gün ve 2016/897 Esas, 2016/6220 Karar sayılı bozma ilamının kaldırılmasına ve hükmün belirtilen gerekçe ile bozulmasına karar verilmesi gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin karar düzeltme isteminin kabulü ile Dairemizin 24.05.2016 gün ve 2016/897 Esas, 2016/6220 Karar sayılı bozma ilamının KALDIRILMASINA, yukarıda belirtilen nedenlerle hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan karar düzeltme harcının istek halinde davacı tarafa iadesine, 21.11.2017 tarihinde oyçokluğu ile karar verildi.

(Muhalif)

-KARŞI OY YAZISI-

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat isteğine ilişkindir.

Davalı, davanın zamanaşımına uğradığını, yapının ruhsatsız olup kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurmaya müsait olmadığını, sözleşmelerde bağımsız bölümlerin arsa paylarının belirtilmediğini, binanın halen kaçak durumda olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, satış vaadi sözleşmelerine konu bağımsız bölümlere isabet eden arsa payının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.

24.04.1978 tarihli ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihatı Birleştirme Kararına göre, tapuda arsa niteliğinde kayıtlı olmasına rağmen ileride kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğunda bir paya bağlanacak bağımsız bölümün ayrı bir taşınmaz niteliği kazanmadan önce satış veya temlik işlemine konu yapılması halinde mahkemece temlik işleminin tarafına geçirilmesi gereken payın bilirkişi marifetiyle keşif yapılarak ileride kat irtifakına esas teşkil edecek arsa payı olarak belirlenmesi, dava konusu yapılması halinde davacı 3. kişiye ancak bu payın tescil edilmesi olanaklıdır.

Burada üzerinde durulması gereken husus kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmamış bir taşınmazdan bağımsız bölüm satış vaadinde bulunulması ve satışı vaat olunan bağımsız bölümün yer aldığı yapı "kaçak-imara aykırı" ise olayın ne şekilde bir çözüme kavuşturulması gerektiğidir.

3194 sayılı İmar Kanununun 26 ve 27. maddelerinde belirtilen ayrık durumlar dışında inşaata başlamadan önce tüm yapılar için ruhsat alınması zorunludur. Buradaki "ruhsat" kavramı (ya da yapı izin belgesi) arsa malikine taşınmazı üzerinde imar kurallarına uygun bir yapıyı veya yapılmış bir yapı üzerindeki esaslı değişiklik, ek ve onarımları yapabilmesi için yetkili merciin verdiği izin belgesini ifade eder. Bu belge ile arsa maliki taşınmazı üzerine yapı yapabilme yetkisini kazanır. Uygulamada bu belgeye "inşaat ruhsatı" denilmektedir. İnşaat yapımına ruhsat alınarak başlanmış ve inşaat ruhsata uygun yürütülerek tamamlanmışsa hiçbir sorun yoktur. Ancak, yapıya ruhsat alınmadan başlanmışsa ortada imar kurallarına aykırı bir inşaat var demektir. Uygulamadaki adı ile bu tür inşaat "kaçak inşaat" tır. İmar Kanununun 32. maddesi hükmüne göre ruhsat da alınmış olmakla beraber inşaat, ruhsat ve eklerine aykırı yapılmışsa bu inşaat kaçak yapı sayılır. Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak sürdürülen yapılara ne gibi bir müeyyide uygulanacağı İmar Kanununun 32/son maddesinde gösterilmiştir. Buna göre yapı belediye encümeni veya il idare kurulu kararını takiben yasal hale getirilmez veya yasal hale getirilmesi olanaksız ise masrafı sahibinden tahsil edilerek yıkılması gerekir. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak yapılan bina veya bağımsız bölümler yasaya uygun hale getirilmezse yıkılacağından, yıkılacak yerlerle ilgili olarak yaratılmış ekonomik değerlerin korunması söz konusu olmayacağından, bu tür yerlerin aynının paylaştırılması paylaşım sonucu da bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satışı veya satış vaadi sözleşmesine konu yapılması yasalara uygun düşmez. Esasen, imara aykırı-kaçak ve yıkılması yasa buyruğu olan bir yapıda bağımsız bölüm satışına değer tanımak yasa aykırılığın hukuk düzeni tarafından korunması anlamına gelir.

Başka bir ifadeyle 24.04.1978 tarihli ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararının ancak imar mevzuatına uygun inşa edilmiş fakat henüz kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış binalardaki bağımsız bölüm satışının vaat edilmesi halinde uygulanabileceğinin kabulü gerekir.

1902 parsel sayılı taşınmaz tarla niteliği ile davalı ve dava dışı kişiler adına kayıtlıdır. Bu taşınmaz üzerine bina yapıldığı da bilirkişi raporuyla sabittir. Bu gibi taşınmazlar tapuda "tarla" niteliğinde kayıtlı olmalarına rağmen üzerine yapılan bina sebebiyle karmaşık bir hukuki yapı gösterirler. Davalı, davacıya 11.12.2003 tarihli sözleşmeler ile 1902 parsel tapu kaydından belli bir miktar payın satımını değil davalının inşa ettirdiği binanın birinci bodrum katı, zemin katı ve birinci katında bulunduğu belirtilen dükkanların ve bu dükkanların arsa payına tekabül eden hak ve hissesini satmayı vaat etmiş, satış vaadine konu bağımsız bölümler için arsa payı özgülememiştir.

Bu durumda mahkemece, 1902 sayılı parsel üzerine yapıldığı belirlenen binanın işlem dosyası ilgili belediyeden getirtilmeli, binanın inşaat ruhsatı alınarak yapımına başlanıp başlanmadığı ve bu ruhsata uygun tamamlanıp tamamlanmadığı, dava konusu taşınmaz üzerinde dava konusu dükkanları da kapsayacak şekilde kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilip edilemeyeceği yani yapının yasal hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı yerinde keşif yapılarak bilirkişilere inceletilerek tespit edilmeli, yapı yasalara uygun ise satış vaadine konu bağımsız bölüme özgülenecek arsa payı binada kat irtifakı kurulacakmış gibi bilirkişilere hesaplattırılmalı, bu payın davacı adına tesciline karar verilmelidir. Aksinin saptanması halinde dayanak satış vaadi sözleşmelerinin arsa payına ilişkin olmayıp, bağımsız bölüm satışına ilişkin kabul edilmesi gerektiğinden kaçak ve yıkımı gereken yerde ekonomik değerlerin korunmasından söz edilemeyeceğinden tescil talebi ifa olanağı bulunmadığından reddolunmalıdır.

Sayın çoğunluğun; yukarıda açıkladığım araştırmalar yapılmadan satış vaadine konu edilen bağımsız bölümlerin arsa paylarının bilirkişiye hesap ettirilerek davacı adına tesciline karar verilmesi gerektiği görüşüne katılmamaktayım.