Esas No: 2014/3680
Karar No: 2015/1199
Karar Tarihi: 26.02.2015

**23. Hukuk Dairesi         2014/3680 E.  ,  2015/1199 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi

Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- K A R A R -

Davacı vekili, müvekkili ile davalı arsa sahipleri arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, taraflar arasında daha evvel görülen davalar bulunduğunu, davalı arsa sahiplerinin aşamalara göre tapu devir yükümlülüklerini yerine getirmediklerini, müvekkilinin fazladan imalat yaptığını ileri sürerek, fazla imalat bedeli olarak şimdilik 6.000,00 TL ile davacıların tapu devirlerini gerçekleştirmediği taşınmazlar için 48 aylık gecikme nedeniyle 171.600,00 TL yoksun kalınan kira bedelinden şimdilik 15.000,00 TL'sinin tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalılar vekili, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; ... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2006/187 E., 2007/539 K. sayılı dosyasında 09.06.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin bağımsız bölümlerin paylaşımlarına ilişkin hükümlerinin gabin nedeniyle feshi ile bağımsız bölüm paylaşımının uyarlandığı, kararın kesinleştiği, arsa maliki ...'a 8 nolu bağımsız bölüm, ...'a 4 nolu bağımsız bölüm ile zemin kat 2 nolu, birinci kat 3 nolu, 3. kat 7 nolu bağımsız bölümlerin de 1/3'er hissesi ile 2. kat 5 nolu bağımsız bölümün 4/30'ar hissesinin arsa maliklerine ait olacağının belirlendiği, inşaatın iskân belgesi alınmış olarak teslim edilmesi gereken tarihin 09.09.2007 olduğu, sözleşmeye konu inşaatın ruhsatlı projesine aykırı uygulamalarla ilgili yıkım kararı alındığı, yüklenici tarafından tadilat projesinin onaylanması ile ruhsata uygun hale geleceği, yıkımın söz konusu olmayacağı ileri sürüldüğünden yükleniciye mimari projenin tadilat projesi ile düzeltilmesi ve genel iskân belgesinin alınması için süre verildiği, karar tarihine kadar genel iskân belgesinin alınmadığı, yüklenicinin sözleşme ile üstlendiği işi genel iskân belgesi alınmış olarak 09.09.2007 tarihinde teslim etmesi gerekirken temerrüde düştüğü, bu nedenle arsa sahiplerinin tapu devrini gerçekleştirmemekte haklı olduğu, yüklenicinin hak etmediği taşınmaz ile ilgili yoksun kaldığı kira gelirini de talep edemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

Karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı fazla imalat ve kira kaybı nedeniyle tazminat istemine ilişkindir.

Dosyada bulunan ... .... 'nün 17.12.2008 tarihli inceleme raporunda, inşaatın onaylı mimari projesinde ön bahçe ile arka bahçe aynı kotta iken fiilen ön ile arka bahçe arasında 1,50 m kot farkı bulunduğu, kot farkından dolayı bina giriş merdiveni yapılması zarureti olduğu, yapılan merdivenin ise onaylı mimari projesinden farklı imal edildiği ve onaylanmamış tadilat projesinde gözüktüğü tespit edilmiş, yine ...'nün 08.05.2009 tarihli durum tespit tutanağında, bina merdivenlerinin yıkılarak çekme mesafesinin terk edildiğinin tespit edildiği, 17.06.2010 tarihli yazıda ise inşaatın ruhsata bağlanmasının mümkün olduğu belirtilmiştir. Yine ...'nün 15.12.2011 tarihli yazısında, iki yol arasındaki kot farkı dikkate alınmadan hazırlanan mimari projenin tadilat projesi ile düzeltilmesinin mümkün olduğu bildirilmiştir. Buna göre; dava konusu inşaattaki projeye aykırılıkların tadilat projesi ile giderilmesi mümkün olup, inşaatın tamamı ile ilgili bir yıkım kararı olmamasına rağmen, mahkemece, belediye tarafından yıkım kararı verildiği ve inşaatın yıkıma mahkum olduğunun kabul edilmesi doğru olmamıştır.

Davalı arsa sahiplerince, yükleniciye isabet eden dairelerin tapu kayıtları devredilmemiş ve yüklenici tarafından tapu iptali ile tescile yönelik açılan .... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2006/254 E., 2008/518 K. sayılı dosyasında bir kısım taşınmazlar yönünden tapu iptali ve tescil kararı verilmişse de; davacı yüklenicinin tasarrufu altında bulunan inşaatta kendisine isabet eden daireleri kiraya vermesine hukuken ve fiilen herhangi bir engel bulunmadığı gerekçesiyle kira tazminatına yönelik istemin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile istemin reddi doğru değil ise de karar sonucu itibariyle doğru olduğundan, davacı vekilinin mahrum kalan kira bedeline ilişkin hükme yönelik temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

b- Davacı vekilinin fazla imalat bedeline ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

Yüklenici kendi iradesiyle inşaatın tamamına ve bu kapsamda arsa sahiplerine ve kendisine verilen bağımsız bölümlere aynen yansıtılan değer artırıcı işler yapması halinde sözleşmede aksine hüküm bulunmadığı durumlarda fazla bedel isteminde bulunamaz. Yüklenicinin sözleşmeyle yapımını yüklendiği işin dışında sadece iş sahibinin yararına fazla iş yapması halinde de bu işin bedelini dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan BK'nın 410. vd. maddeleri uyarınca işin yapıldığı tarihteki rayiç üzerinden istemde bulunmaya hakkı vardır. Dairemiz'in 01.03.2013 tarih ve 2012/6495 Esas, 2013/1204 Karar sayılı ilamında da belirtildiği üzere, yüklenici, kural olarak sözleşmede kararlaştırılandan fazla ve daha kaliteli malzeme kullanarak yaptığı işler bedelini, yapılan bu fazla işlerin ve kullanılan kaliteli malzemelerin arsa sahiplerinin menfaatine ve yasal olması, ekonomik değerinin bulunması ve fazla işler ile kaliteli malzemeyi içeren imalatı kendisine isabet eden bağımsız bölümler için de yapmamış olması koşulu ile 818 sayılı BK'nın vekaletsiz iş görmeye ilişkin 410 vd. (TBK'nın 526 vd.) maddeleri uyarınca işin yapıldığı tarihteki mahalli serbest piyasa rayiç değerleri üzerinden tahsilini talep edebilir. Ancak inşaatın ortak yerlerinde ya da davacı yükleniciye düşecek bağımsız bölümlerde yapılan bu neviden fazla imalatlar arsa sahiplerinin yararına olduğu gibi, yüklenicinin de yararınadır. Dolayısıyla her iki tarafın da yararına olan böyle bir kazanım, fazla iş olarak nitelendirilemez ve yükleniciye bunların karşılığını isteme hakkı vermez.

Somut olayda, mahkemece yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda, yüklenici tarafından yapılan fazla imalat bedeli hesaplanmışsa da bu imalatların sadece

davalı arsa sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlere mi yoksa inşaattaki tüm dairelere mi yapıldığına dair yapılan bir tespit bulunmamaktadır. Bu durumda mahkemece, yukarıda açıklandığı gibi, inşaattaki projeye aykırılıkların, inşaatın tamamının yıkımını gerektirmediği, tadilat projesi ile giderilmesinin mümkün olduğu gözetilerek, yukarıda açıklanan ilke doğrultusunda, yüklenici tarafından yapılan fazla imalatın, inşaatın tamamına mı, yoksa arsa maliklerine isabet eden bölümlere mi ya da ortak alanlara mı yapıldığı hususlarının açıklığa kavuşturulması için bilirkişi raporu alınarak, fazla imalatın sadece arsa maliklerine düşen yerlere yapıldığının tespiti halinde, belirlenecek bedele hükmedilmesi, ortak alanlara ya da inşaatın tamamına yapılmış olduğunun tespiti halinde ise bu gerekçeyle istemin şimdiki gibi reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde yanılgılı gerekçeye ve eksik incelemeye dayalı olarak karar verilmesi doğru olmamıştır.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile mahkeme kararının davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 26.02.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.