Esas No: 2024/2955
Karar No: 2025/2240
Karar Tarihi: 27.05.2025

**6. Hukuk Dairesi         2024/2955 E.  ,  2025/2240 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2024/27 E., 2024/462 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 6. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2019/282 E., 2023/324 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 27.05.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacı asil ... ve vekili Avukat ... ile davalı ... vd. vekili Avukat .... geldiler. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla onların yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ve adi şirket ortağı dava dışı ... ile davalı arsa sahipleri arasında İstanbul İli, ... İlçesi, ... pafta, ... ada, ... parsel sayılı taşınmaz için ... Noterliği'nin 01.08.1989 tarihli, ve ... sayılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, daha sonra 01.09.1989 tarihli ek sözleşme yapıldığını, ek sözleşmenin son paragrafı uyarınca bodrum katın yalnız bir dairesinin davalı ...'a, zemin katın yalnız bir dairesinin ...'a, diğer katlardaki dairelerin ise yüklenici olan müvekkili ... ve onun ortağı olan dava dışı ...'na ait olacağının kararlaştırıldığını, sözleşmede öngörüldüğü şekilde taşınmazın inşa edildiğini, daha sonra arsa sahipleri ile yükleniciler arasında bağımsız bölüm paylaşımı yapıldığını, müvekkili ile ortağı dava dışı ... arasında da kendi bağımsız bölümlerinin taksiminin yapıldığını, yüklenicilere kalan bu taşınmazların 1994 yılından beri malik sıfatıyla zilyet olarak kullanıldığını, ancak tapu kaydının paylaşıma uygun gerçek malik durumunu yansıtmadığını, tapu kaydına göre taşınmazın 84 paydan oluştuğunu, bu payların 1/2 payının davalı ..., 36 / 84 payının müvekkilinin ortağının babası davalı ..., 6 / 84 payının ise ... mirasçısı davalı ... adına kayıtlı olduğunu, arsa sahipleri olan davalılar ... ve ...'nın sözleşmenin 1. maddesinden doğan bodrum ve zemin katların dışında kalan bağımsız bölümlerine karşılık gelen pay oranlarını, sözleşmenin diğer tarafını oluşturan adi şirket ortakları olan müvekkili ... ve onun ortağı olan ...'na eşit oranlı olarak devir etme borcunu yerine getirmediğini, adi şirket ortağı ...'nun hukuka aykırı ve danışıklı / muvazaalı işlemi ile 36 / 84 payı babası davalı ...'na devrettiğini, taşınmazdaki payını devir ve tescilinin yapılmasının TBK'nın 520. maddesinde düzenlenen adi şirket hükümlerine aykırı olduğunu, devrin ortak irade ile yapılması gerektiğini, adi şirket sözleşmesinde aksine hüküm olmaması halinde TBK'nın 523. maddesi uyarınca adi şirket ortağının kâr ve zarar payının sermaye ne olursa olsun eşit olacağını ileri sürerek, İstanbul İli, ... İlçesi, ... pafta, ... ada, ... parselde bulunan taşınmaz üzerindeki yapının bağımsız bölümlerinin değerlerinin tespiti ile tespit edilecek değerlere göre bağımsız bölümlere isabet eden arsa paylarının belirlenmesini, davalılar adına tapu kaydının iptali ile yapının bağımsız bölümlerinden ikinci bodrum katın, zemin kat 4 sayılı bağımsız bölümün ve en üst kat dubleks dairenin tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini, bu şekilde kat mülkiyetinin kurulmasını talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; noter sözleşmesine göre taşınmazdaki 1. bodrum katın sözleşmede belirtilen şekilde tam kat haline dönüştürülerek müvekkiline aidiyetine dair verilen mahkeme kararının kesinleştiğini, ek sözleşme adi yazılı olup geçersiz olduğunu, davacının sözleşme gereği edimlerini yerine getirmediğini, taşınmazın projeye aykırı olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

2.Diğer davalılar cevap dilekçesi sunmamıştır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile 7143 sayılı Kanun'la 3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen geçici 16'ncı maddesi uyarınca dava konusu taşınmazla ilgili yapı kayıt belgesi alındığı, İmar Kanunu'nda yapılan bu değişikliğe göre inşaatın yasal hale geldiği, her iki davalı arsa sahibine verilmesi kararlaştırılmış bağımsız bölümler yönünden bir uyuşmazlık bulunmadığı, diğer davalı ...'nun ise, davacının adi ortaklık kurduğunu ileri sürdüğü ...'nun babası olup dava konusu taşınmazda 36/84 pay sahibi olduğu, taşınmazı 24.02.2020 tarihli ve 5441 sayılı satış işlemi ile devraldığı, Bölge Adliye Mahkemesinin kaldırma kararında belirtilmiş ise de 7143 sayılı Kanun'la 3194 sayılı İmâr Kanunu'na eklenen geçici 16'ncı madde uyarınca dava konusu taşınmazla ilgili yapı kayıt belgesi alınıp alınmadığı ve İmâr Kanunu'nda yapılan bu değişikliğe göre inşaatın yasal hale getirilip getirilemeyeceği konularının değerlendirilmesinin davacının asıl talebi ile hukuki bağı bulunmadığı, çünkü dava konusu uyuşmazlığın aslen yüklenici durumunda olan davacı ile davacının ortağı olduğunu belirttiği ...'nun babası olan davalı ...'na ait olan pay üzerinde olduğu, ..... Noterliği'nin 01.08.1989 tarihli ve ... sayılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi davacı ile dava dışı ...'nun bu sözleşmede bilgileri yazılı olan davaya konu taşınmazda yapı eseri meydana getirmek için emeklerini ve mallarını birleştirmeyi üstlendiklerini gösterdiğinden davacı ile dava dışı ... arasında adi ortaklık sözleşmesi bulunduğu, söz konusu sözleşme hükümlerine göre yapımı tamamlanan binada henüz kat mülkiyetine geçilmemiş olup arsa payı üzerinde müşterek mülkiyet esasına göre paylı mülkiyet devam ettiği, ... ile birlikte arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre davacının payına düşen toplam 36/84 payın tamamının davacı ve ortağı ... üzerine devrinin yapılması gerekirken davalı ...'na devrin yapıldığı, 6098 sayılı TBK'nın m. 623'e göre davacı ile davalı arasında kâr payının ne şekilde paylaşılacağına ilişkin bir anlaşma bulunmadığından bu maddeye göre eşit olarak paylaşım yapılması gerektiği, davalı ...'nun davacının ortağı ...'nun babası olması, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmaması, devraldığı payda devreden davalı ...'nın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre hukuken hakkının bulunmaması dikkate alındığında yapılan devrin 6098 sayılı TBK'nın m. 19'a göre danışıklı / muvazaalı olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile davalı ... aleyhine açılan ve ölümü ile mirasçılarına yöneltilen davanın kabulüne, İstanbul İli, .... İlçesi, .... ada, ... parsel sayılı taşınmazdaki davalı ... adına kayıtlı 36 / 84 payın 1/2 oranında iptali ile 18 / 84 payın davacı ... adına tapuya tesciline, davalılar ... ve ... aleyhine açılan davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ile davalı ... bir kısım mirasçılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı yüklenici işinin ehli, basiretli bir tacir gibi hareket etmek zorunda olup, arsa sahiplerince imar ve ruhsata aykırı inşaat yapılması talep edilse dahi sözleşmeler ve inşaatın yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 356/I. maddesi delaleti ile 357/son maddesi uyarınca arsa sahiplerini imara aykırı ve kaçak yapının yasal olmayıp yıkılacağı ya da yapı kullanma izni verilmeyeceğini bildirip uyarması gerektiği, aksi halde bunun sonuçlarına katlanmak zorunda olduğu, İmar Yasası ve bağlı mevzuatına ve yapı ruhsatına aykırı olarak yapılan yapı yasal hale getirilmedikçe “kaçak yapı” sayılacağı ve kaçak yapının ise ekonomik değer ifade etmediğinden ve yıkılarak kaldırılması gerektiğinden, arsa sahiplerinin malvarlığında artış sağlamayacağı ve dolayısıyla yüklenici tarafından da bedelinin ya da tapu iptalinin talep edilemeyeceği, o halde, yapılan bu açıklamalar ışığında somut olayda; mahkemece bu gerekçelerle davanın reddi gerekirken yazılı şekilde kaçak yapıya hukuki koruma sağlanarak tapunun iptaline karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, bir kısım davalılar vekilinin istinaf talebinin kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden hüküm kurulmak suretiyle davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde;

a.HMK'nın m. 141 hükmünde öngörülen savunma hakkının genişletilmesi yasağına aykırı bir şekilde davalı ...’nun bir kısım mirasçılarının sonradan sunduğu dilekçeler ve deliller dikkate alınarak onlar lehine olarak davanın reddine karar verildiğini,

b. Aralarında mecburi dava arkadaşlığı bulunan ... mirasçıları tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmadığını, bir kısım mirasçının başvurduğu istinaf başvurusunun kabul edilemeyeceğini, mirasçı ...’nun istinaf kanun yoluna başvurmadığını,

c. ... mirasçıları tarafından usulüne uygun istinaf başvurusu olmayıp sadece müvekkili istinaf başvurusu olduğundan aleyhe bozma yasağı nedeniyle usuli müktesep hak oluştuğunu,

d. ... mirasçılarının arsa sahibi konumunda olmadığını, bu nedenle ...’na yöneltilen davanın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine aykırılık sebebiyle reddine karar verilemeyeceğini,

e. İstinaf kararının kendi içinde çelişkili olduğunu, dava dosyasındaki bilgi ve belgelerle ilgisiz bulunduğunu, ilk derece mahkemesinin istinaf kararında da yer alan tespitine göre yapının yasal hale geldiğini, buna rağmen yasal hale gelmediği gerekçesiyle davanın reddedildiğini,

f. Yapının yasal hale gelmediği itirazının arsa sahipleri tarafından yapılmadığını, yapının yasal hale gelip gelmemesinin, ... adına kayıtlı payların muvazaa gerekçesi ile yarı oranında iptali ile müvekkili adına tescili açısından önemi olmadığını,

g. Yapı projesine aykırılık söz konusu olsa bile, eserin davalılar ... ve ... tarafından kabul edilemeyecek nitelikte olmayıp kabul edildiğini, meydana getirilen inşaat üzerinde malik sıfatıyla tasarrufta bulunularak zenginleştiğini, bu nedenle, sözleşmede öngörülen paylaşım oranı belirleyiciliğinde, eserin davalılarca kabul edildiği ve zenginleştiği oranda davalı ... yönünden adına kayıtlı taşınmaz hissesi cebri icra marifetiyle satıldığından onun adına kayıtlı (42/84) taşınmaz hissesi yerine kaim olan parasal değer üzerinden tazminat talebinin kabulüne karar verilmesi gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

1-Davacı ..., ... ile birlikte yüklenici adi ortaklık olarak davalı arsa sahibi ... ve ... (... murisi) ile 01.08.1989 tarihinde düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamışlardır.

Adi ortaklıkta, ortaklığın tüzel kişiliği bulunmadığından salt adi ortaklık olarak husumet ehliyeti bulunmadığı gibi ortaklardan sadece birinin dava açma hak ve yetkisi ya da birine karşı dava açılması da mümkün bulunmamaktadır. Bir başka anlatımla, adi ortaklık şeklinde yürütülen iş ve işlemlerden dolayı oluşacak olan uyuşmazlıklar sonunda açılacak olan davada, adi ortaklardan birinin dava açabilmesi için diğer ortağın muvafakat vermesi ya da birlikte dava açmaları gerekir.

Somut olayda, yüklenici adi şirketin ortaklarından ...’nin tek başına dava açarak tapu iptal ve tescil talebinde bulunduğu anlaşıldığından diğer ortak ...’nun davaya muvafakatinin sağlanması gerekmektedir.

Bu durumda mahkemece, davacıya diğer ortak ...’nun muvafakatinin sağlanması için süre verilerek davaya muvafakatin sağlanması halinde işin esasına girilip bir karar verilmesi, adi şirketin diğer ortağı olan ...’nun davaya muvafakat vermemesi halinde ise davacı ...’nin işbu davayı açmakta aktif husumet ehliyeti bulunmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, kararın re’sen bozulması gerekmiştir.

2- Bozma nedenine göre davacı vekilinin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple,

1.Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının re’sen BOZULMASINA,

2.Yukarıda (2) no'lu bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,

Bozma nedenine göre duruşma vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

Peşin alınan temyiz karar harcın istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,27.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.