Esas No: 2018/6387
Karar No: 2020/6291
Karar Tarihi: 15.10.2020

**8. Hukuk Dairesi         2018/6387 E.  ,  2020/6291 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

DAVA TÜRÜ : Ecrimisil

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup hükmün davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

K A R A R

Davacı vekili, tarafların 1007 ada 3 ve 4 parsel sayılı taşınmazların 1/2 hisse sahibi paydaşları olduklarını, dava konusu iki parça taşınmazın davalı tarafından birleştirildiğini, etraflarının perde beton duvarla çevrilip zemine saha betonu atılarak açık depo olarak kullanıldığını öne sürerek dava tarihinden geriye doğru beş yıllık ecrimisil bedeli olarak şimdilik 3.000,00 TL'nin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili, intifadan men koşulunun gerçekleşmediğini, müvekkili tarafından dava konusu arsaların korunmaya alındığını ve etrafının duvarla çevrildiğini, böylelikle arsanın yerinin belirlendiğini ve başkalarının tecavüz kullanımının engellendiğini, yapılan bu faydalı ve zorunlu masraf ile arasaya değer katıldığını, müvekkilinin bu yerleri yılda bir aylığına buğday alımı için kullandığını, diğer 11 ay arsanın boş kaldığını,davacının kullanımına engel olunmadığını açıklayarak davanın reddine, aksi halde müvekkilince yapılan zorunlu ve faydalı masrafların ecrimisil tutarından mahsubuna karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece, taşınmazların ortaklığının giderilmesi için dava açıldığı ve dava dilekçesinin davalıya 18.12.2013 tarihinde tebliğ edildiği, intifadan men şartının bu tarih itibarı ile gerçekleştiği ancak davalı tarafından taşınmazlara yapılan faydalı masrafların, bilirkişilerce hesap edilen ecrimisil bedelinden mahsupu halinde davacının ecrimisil bedeline ilişkin alacağının kalmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edildi.

Dava, paydaşlar arasında ecrimisil istemine ilişkindir.

Kural olarak, men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi de, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır. Ancak, bu kuralın yerleşik yargısal uygulamalarla ortaya çıkmış bir takım istisnaları vardır. Bunlar; davaya konu taşınmazın kamu malı olması, ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren yada (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması, davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması halleridir. Bundan ayrı, taşınmazın getirdiği ürün itibariyle de, kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, çay yahut muris tarafından kurulan işletmenin yahut, başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali halinde intifadan men koşulunun oluşmasına gerek bulunmamaktadır.

Bu nedenle, davaya konu taşınmazlar yönünden sayılan istisnalar dışında intifadan men koşulunun gerçekleşmesi aranacak ve intifadan men koşulunun gerçekleştiği iddiası, her türlü delille kanıtlanabilecektir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 27.02.2002 tarihli ve 2002/3-131 Esas, 2002/114 Karar sayılı ilamı)

Ecrimisil hesabı ise uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir. Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Yine Türk Medeni Kanunu'nun 995/2. maddesi ise; "iyi niyetli olmayan zilyet, yaptığı giderlerden ancak hak sahibi için de zorunlu olanların tazmin edilmesini isteyebilir." hükmünü amirdir.

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut uyuşmazlık incelendiğinde, dosya içerisindeki bilgi ve belgelerden, tarafların dava konusu 107 ada 3 ve 4 parsel sayılı, arsa niteliğindeki taşınmazların ½ hisse malikleri oldukları, davalının dava konusu iki parça taşınmaz ile birlikte dava konusu olmayıp aynı ada içerisinde yer alan 1,2 ve 5 parsel sayılı taşınmazları bir bütün halinde açık depo olarak kullanılarak etraflarına duvar çektiği, davacı tarafından davalı aleyhine dava konusu taşınmazlara ilişkin olarak ortaklığın giderilmesi davası açıldığı, anılan davaya ilişkin dava dilekçesinin davalıya 18.12.2013 tarihinde tebliğ edildiği, bu tarih itibarı ile intifadan men koşulunun gerçekleştiği, davalı vekilinin taşınmazların etrafına çekilen beton perde ile zemine dökülen betonun faydalı ve zorunlu masraf olduğundan bahisle ecrimisil bedelinden mahsup edilmesinin talep edildiği, Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporu uyarınca hesaplanan ecrimisil tutarından davalı tarafça yapılan faydalı masrafların mahsupu neticisende talep edilebilecek ecrimisil tutarı bulunmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verildiği anlaşılmıştır.

Mahkemece her ne kadar yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş ise de, Mahkemenin bu gerekçesine katılma imkanı bulunmamaktadır.

Şöyle ki; davalı tarafından cevap dilekçesinde dava konusu taşınmazlara zorunlu ve faydalı masraflar yapıldığı ileri sürülmüş ise de; bir kimsenin kullandığı taşınmazın paylı mülkiyete tabi olduğunu ve başka paydaşların bulunduğunu bildiği halde tamamını kullanmış olması durumunda iyiniyetli olarak kabul edilemez. 4721 sayılı Medeni Kanun'un 995/2.maddesi karşısında kötüniyetli zilyet olan davalı, yaptığı zorunlu masrafları davacıdan isteyebilir. İnşaat mühendisi tarafından tanzim olunan rapor içeriğine göre davalı tarafça yapılan masraflar dava konusu taşınmazın korunması, bakım ve onarımı için zorunlu değildir. Anılan masrafların davalı tarafça taşınmaz üzerinde yürütülen ticari iş için yapıldığı sabit olup Mahkemece bu masrafların mahsubu ile ecrimisil isteminin reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.

Kabule göre de, ecrimisil bedeli yönünden hükme esas alınan bilirkişi raporunda mevcut hesaplama yönteminin Daire uygulamasına aykırı düştüğü anlaşılmaktadır.Raporda, emsal araştırmasının yöntemince yapılmadığı, intifadan men şartının gerçekleştiği 18.12.2013 tarihinden dava tarihi olan 18.12.2015 tarihine kadar olan dönem için hesaplama yapılması gerekirken, 2015-2011 yılları arasına ilişkin, öncelikle taşınmazların 2015 yılına ilişkin kira bedellerinin tespit edilip, diğer yıllar için geriye doğru hesaplama yapıldığı görülmektedir.

O halde, Mahkemece, haksız işgalcinin taşınmazı kullanmasından dolayı taşınmaz malikine ödemekle yükümlü olduğu haksız işgal tazminatı olan ecrimisilin hesabı için, Daire uygulamalarına uygun şekilde emsallere göre araştırma yapılıp, ortaklığın giderilmesi davasına ilişkin dava dilekçesinin davalıya tebliğ edildiği 18.12.2013 tarihi başlangıç tarihi olarak baz alınmak suretiyle hesaplama yaptırılarak ilk dönem için miktarın belirlenmesi, sonraki dönemler için ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle miktarın belirlenmesi, sonucunda talep miktarı ve kazanılmış müktesep haklar gözetilerek ecrimisile hükmedilmesi gerekirken bu hususları içermeyen bilirkişi raporuna itibar edilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazları yukarıda açıklanan nedenle yerinde olduğundan kabulüyle, usul ve yasaya uygun bulunmayan hükmün 6100 sayılı HMK'nin Geçici 3.maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK'un 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, HUMK'un 440/III-1, 2, 3 ve 4. bentleri gereğince ilama karşı karar düzeltme yolu kapalı bulunduğuna ve peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 15.10.2020 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.