Esas No: 2020/12193
Karar No: 2021/10356
Karar Tarihi: 20.10.2021

**3. Hukuk Dairesi         2020/12193 E.  ,  2021/10356 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine dair verilen hükmün süresi içinde davacı mirasçıları tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı; davalıların murisine ait taşınmazın 330 m²'lik bölümünü 14/11/1979 tarihinde noterde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını, taşınmazın tescilini sağlamak amacı ile açılan davanın reddi kararının temyiz incelemesinden geçerek kesinleştiğini, sözleşmenin ifa olanağının bulunmadığını ileri sürerek; satım bedeli olarak ödenen 33.000 liranın denkleştirici adalet kuralı gereğince ve taşınmazın bugünkü değeri de gözetilerek şimdilik 10.000TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep etmiştir.

Davalılar; taşınmazın murisleri tarafından önceki maliklerden haricen satın alındığını, parselleme sırasında yeni parsel numarası alarak her nasılsa ilk malikler adına tescil edildiğini, zilyetliğin devri ile sorumluluğun yerine getirildiğini, savunarak, davanın reddini dilemişlerdir.

Dahili davalı; taşınmazın tapusuz olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece; davaya konu taşınmazın 1982 yılında kadastrosu üçüncü şahıslar adına yapılarak kesinleştiği, sözleşme gereğince taşınmazın davacıya teslim edildiği ve kadastro çalışmalarının teslimden sonra tamamlandığı, davacının sözleşmeye dayalı olarak üçüncü kişilere karşı Kadastro Kanunu'nun 12/3 maddesi gereği on yıllık süre içerisinde dava açma olanağı varken bunu kullanmadığı, sözleşmenin imkansız hale gelmesinde davalıların ve murisinin herhangi bir kusurunun bulunmadığı, davacının satış vaadi sözleşmesine dayanarak sulh hukuk mahkemesince görülen tapu iptali ve tescili davasının reddi nedeniyle sözleşmenin ifa olanağının yokluğu nedeniyle ödenen bedelin iadesine yönelik talebinin TMK’nın ikinci maddesi gereği objektif iyiniyet kuralları ile bağdaşmayacağı, kaldı ki Borçlar Kanunu'nun 66. maddesi gereğince zamanaşımı süresinin geçtiği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı mirasçıları tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 22. maddesine dayalı olarak yapılan satış vaadi sözleşmesinin ifasının imkansız olması nedeniyle açılmış müspet zarara ilişkin tazminat davasıdır.

Kaynağını Borçlar Kanunu'nun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri Borçlar Kanunu'nun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706 (MK 634) ve Noterlik Kanunu'nun 89. madde hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tamamen iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaad alacaklısı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yükleyen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu'nun 716 (MK 642.md) maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davası ile borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için vaat borçlusunun satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihte tapuda kayıtlı taşınmazın maliki olması gerekmez. Vaat borçlusunun sözleşmenin yapıldığı tarihte malik olmaması sözleşmenin sıhhatine tesir etmez. Satış vaadi sözleşmesi geçerli olmakla birlikte dava tarihinde davalılar vaat olunan taşınmazın maliki olmadığından aynen ifa mümkün değildir. Kural olarak, borcun ifa edilmemesi borçlunun sorumluluğunu meydana getirir ve borcun ifa edilmemesinde kusurlu kabul edilir. Bu durumda vaat alacaklısı davacı aynen ifa yerine Borçlar Kanunu'nun 96 ve devamı maddeleri uyarınca tazminat talep edebilir. Buradaki tazminat alacaklının müspet zararıdır. Müspet zarar ise; aktin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesinden doğan zarardır.

HGK'nın 29/09/2010 tarih ve 2010/14-386-420 ve 28/09/2011 tarih ve 2011/13-528-571 sayılı kararlarında da açıklandığı üzere, resmi şekilde düzenlenmesi gereken ve tam iki tarafa borç yükleyen satış vaadi sözleşmelerinde, edimini yerine getiren taraf, karşı tarafın da edimini yerine getirmesini isteyebilir.

Hemen burada, ifa imkânsızlığı ile ilgili genel bir açıklama yapılmasında da yarar vardır.

818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 20/1. maddesine göre; “Bir akdin mevzuu gayrı mümkün veya gayri muhik yahut ahlaka mugayir olursa o akit batıldır.” Aynı şekilde, Borçlar Kanunu'nun 96. maddesi; “Alacaklı hakkını kısmen veya tamamen istifa edemediği takdirde borçlu kendisine hiçbir kusurun isnat edilemeyeceğini ispat edemedikçe bundan mütevellit zararı tazmine mecburdur.” hükmünü taşımaktadır. Keza, 117. maddesi; “Borçluya isnat olunamayan haller münasebetiyle borcun ifası mümkün olmazsa, borç sakıt olur.”, demek suretiyle, imkânsızlık kavramını düzenlemiştir.

İmkânsızlık, ifa engeli sebeplerinden birini oluşturur. Gerçekten de, imkânsızlık, sürekli, kalıcı, temelli bir ifa engelidir. Bu niteliği ile imkânsızlık, temerrüdün karşıtıdır. İmkânsızlığın pratik önemi borçluya karşı aynen ifanın zorla sağlanamamasında ortaya çıkar.

Diğer bir ifadeyle imkânsızlık, borçlanılan edimin ya baştan itibaren geçerli olarak doğmasını ya da sonradan borçlu veya diğer herhangi bir kimse tarafından objektif, sürekli ve kesin olarak yerine getirilmesini önleyen, fiili veya hukuki engellere verilen isim olarak tarif edilebilir.

İmkânsızlık, bir veya birden çok edimi kapsayabilir. Ayrıca, edimin ifasının imkânsızlığı, asli edimler yanında yan edimler için de söz konusu olabilir. İmkânsızlık genellikle edim sonucuna ilişkin olmalıdır. Ancak, bazı durumlarda imkânsızlık, edim fiiline ilişkin de olabilir. İmkânsızlık bir insan fiilinden veya tabiat olayından doğması yanında, mantıki, hukuki veya fiili sebeplerden de kaynaklanabilir.

Borçlar Kanunu'nun 20. maddesine göre, bir akdin konusu mümkün değilse, o akit imkânsızdır. Burada söz konusu olan imkânsızlık, başlangıçtaki, yani sözleşme yapıldığı sırada mevcut olan imkânsızlıktır (objektif imkansızlık). Bu halde, konusu hukuki veya fiili sebeplerden dolayı imkânsız olan sözleşme butlan yaptırımına tabidir ve başlangıçtan itibaren geçersizdir. Burada geçerli olan butlan yaptırımından bahsedebilmek için, imkânsızlık sözleşmenin konusu ile ../...

ilgili olmalı ve yalnız borçlu bakımından değil, objektif mahiyette ve herkes için söz konusu olmalıdır. Batıl bir sözleşme baştan itibaren hiçbir hüküm ve sonuç doğurmaz. Fakat, sözleşme yapılırken taraflardan biri imkânsızlığı biliyor veya bilmesi gerekiyorsa ve buna rağmen diğer tarafı bundan haberdar etmemişse, bu durumda karşı tarafın uğradığı menfi zararı karşılamakla yükümlüdür.

Borçlar Kanunu'nun 117. maddesine göre, edimin yerine getirilmesi sözleşme yapıldıktan sonra imkânsız olursa ve bu imkânsızlıkta borçlunun kusuru bulunmazsa, borçlu borcundan kurtulur. Burada sözleşme, başlangıçtaki imkânsızlık gibi butlan yaptırımına tabi olmamakla birlikte, borçlu borcundan kurtulmaktadır. Borçluyu borcundan kurtaran imkânsızlığın objektif veya sübjektif olması önemli değildir. Sözleşme yapıldıktan sonra ortaya çıkan imkânsızlık, ister objektif ister sübjektif olsun, borçlunun kusuruna dayanmadıkça, borçlu borcundan kurtulur. Sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan imkânsızlık, borçlunun kusuruna dayanıyorsa, borçlu bundan sorumlu olur. Sonraki imkânsızlık, ister objektif ister sübjektif mahiyette olsun, borçlunun kusuru söz konusu olursa, borçlu bundan sorumlu olur. Bu takdirde, borca aykırılığı konu alan BK’nın 96. maddesindeki genel hüküm uygulama alanı bulur.

İmkânsızlık; objektif-sübjektif imkânsızlık, başlangıçtaki-sonraki imkânsızlık, tam-kısmi imkânsızlık, sürekli-geçici imkânsızlık, borçlunun sorumlu olduğu imkânsızlık ve borçlunun sorumlu olmadığı imkânsızlık seklinde çeşitli türlere ayrılabilir.

Objektif imkânsızlık, Borçlar Kanunu'nun 20, 96. ve 117.maddelerinde hüküm altına alınmıştır. Objektif imkânsızlık-sübjektif imkânsızlık ayrımı baştaki imkânsızlık halinde önem kazanmaktadır. Sonraki imkânsızlığın doğurduğu hukuki sonuçlar açısından, objektif imkânsızlık ile sübjektif imkânsızlık arasında bir fark bulunmamaktadır. Borçlar Kanunu'nun 20. maddesine göre başlangıçtaki objektif imkânsızlık bir butlan sebebidir. Önemli olan, edimi sadece borçlunun mu, yoksa herkesin mi yerine getirip getiremeyeceğidir. Buna göre, eğer edim, borçlu da dahil üçüncü kişiler tarafından da yerine getirilemiyorsa, imkânsızlık objektiftir.

Yukarıda açıklandığı üzere, Borçlar Kanunu'nun 117. maddesinde yer alan şekilde, borçluya yükletilemeyen sonraki imkânsızlık hallerinde borçlunun borcu sona ereceğinden, borçlunun karşı taraftan aldığı şeyleri sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade etmesi gerekir. Henüz almadığı şeyleri ise isteme hakkından mahrum olur. Ancak, bu durumda da istisnai olarak Borçlar Kanunu'nun 117/2. maddesine göre; taraflar aralarında yaptıkları sözleşme ile borçluya yüklenemeyen imkânsızlık halinde borçlunun karşı taraftan aldığı şeyleri muhafaza edeceğini kararlaştırabilirler.

Ayrıca Borçlar Kanunu'nun, “Halin icabından veya hususi şartlardan mütevellit istisnaların maadasından, satılan şeyin nefi ve hasarı akdin inikadı anından itibaren alıcıya intikal eder.” şeklinde düzenlenen 183. maddesi ve “ Uzun müddet için yapılan hizmet akdinde, işçi, hastalıktan, askerlikten veya bu gibi sebeplerden dolayı kusuru olmaksızın nispeten kısa bir müddet için işi ifa edemediği takdirde o müddet için ücret istemeye hakkı vardır” şeklinde hüküm altına alınan 328. maddesi, Borçlar Kanunu'nun 117. maddesine istisna getiren özel hükümlerdir. Sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan imkânsızlık halinde borçlunun kusuru söz konusu ise daha önce de belirtildiği gibi, Borçlar Kanunu'nun 96. maddesindeki genel hüküm uygulanır. Bu durumda, borç sona ermez, borçlu, alacaklı zarara uğramışsa, bunu tazmin etmek zorunda kalır.

İmkansızlık, borçlunun kusuruna dayanıp dayanmamasına değil, genel olarak borçlunun bu imkânsızlıktan sorumlu tutulup tutulmayacağına göre tasnif edilmelidir. Nitekim, Borçlar Kanunu'nun 117. maddesinde kullanılan tabirler de bu görüşü desteklemektedir. Yani, kanun kusursuz olmayı değil, sorumlu olmamayı aramaktadır. Şüphesiz geçici imkânsızlığın varlığı, beraberinde tarafların bu sözleşmeyle ne kadar süre bağlı kalacakları sorununu getirir. Bu konudaki kural "ahde vefa, söze sadakat" ilkesi gereği tarafların sözleşmeyle bağlı tutulmasıdır. Ancak bazı

özel durumlar vardır ki, tarafları o sözleşmeyle bağlı saymak hem onların ekonomik özgürlüklerini engeller, hem de bir başkası ile sözleşme yapma fırsatını ortadan kaldırır. Uygulamada, geçici imkânsızlık halinde tarafların o sözleşmeyle bağlı tutulma süresine "akde tahammül süresi" denilmektedir. Bu sürenin gerçekleşip gerçekleşmediğini de her somut olaya göre ve onun çerçevesinde değerlendirmek gerekir.

Bilindiği gibi, genelde temlik borcu doğuran sözleşmelerden olan satım sözleşmelerinde satış konusu olan malın, sözleşmenin yapıldığı anda mevcut olmasına ya da satıcının malvarlığında bulunmasına gerek yoktur. Bu itibarla ilerde yapılacak veya üretilecek yahut hâsıl olacak şeyler de satışa konu teşkil edebilirler. Bir başka anlatımla, satıcı başkasına ait şeyleri de satabilir. Eğer satıcı başkasına ait şeyi satmış ve ifa zamanına kadar da o şey üzerinde tasarruf yetkisini elde edememişse ve bu yüzden borcunu yerine getiremiyorsa, ademi ifa nedeniyle tazminat ödemekle yükümlü tutulabilir (BK. 96).

Kural olarak, başkasına ait tapuda kayıtlı taşınmazların noter tarafından düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile satışı, kişisel borç doğuran bir sözleşme olması nedeniyle geçerlidir. Bir başka deyimle, borç doğuran bir sözleşmenin geçerliliği, hiç bir zaman satıcının satış tarihinde veya daha sonra o şeye malik olması şartına bağlı değildir. Vaatte bulunanın, satış vaadinin konusunu oluşturan taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin varlığını aramak da gerekmez(Karahasan, Mustafa Reşit, Türk Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, C.4, s.308).

Maliki olmadığı bir taşınmazı satmış bulunan kişi aleyhine açılacak (ifa ve mülkiyetin alıcıya geçirilmesi) davasının redde müncer olması, böyle bir satışın Borçlar Kanunu'nun 20. maddesinde öngörülen afakî imkânsızlık (objektif imkânsızlık) nedeniyle geçersiz sayılmasını gerektirmez. Çünkü, böyle bir sözleşme, “borç doğuran” bir sözleşme olarak geçerlidir ve sonuçta sübjektif imkânsızlık nedeniyle tasarrufi işlemin, yani ifanın yerine getirilememesi sonunda meydana gelen zararın tazmini, Borçlar Kanunu'nun 96. maddesi gereğince satıcıdan istenebileceği gibi, eğer bir ceza şartı kararlaştırılmış ise bunun da ödetilmesi yine Borçlar Kanununun 158. maddesi uyarınca alıcı tarafından istenebilir.

Bu yönden somut olay değerlendirildiğinde; satış vaadine konu taşınmazın sözleşme tarihinde tapusuz olduğu her ne kadar davalıların murisi tarafından özel parselasyona tabi tutulmuş ise de sözleşme tarihinde ifasının mümkün olmadığı, 1982 yılında yapılan kadastro çalışmaları sırasında taşınmazın üçüncü kişi adına kayıt ve tespitinin yapıldığı, davacı tarafından davalılar aleyhine açılan tapu iptali ve tescil davasının, taşınmazın dava dışı 3. kişi adına tapuya kayıtlı olması nedeniyle ifa olanağı bulunmadığı gerekçesiyle reddedildiği anlaşıldığından, sonraki imkansızlık nedeniyle borcu sona eren davalı mirasçıların, murislerinin davacı taraftan aldığı satış bedelini, Borçlar Kanunu'nun 117. maddesi hükmü uyarınca sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade etmeleri gerekir.

Hal böyle olunca mahkemece; borcun sonra erdiği tarih itibariyle, davacının talebi doğrultusunda denkleştirici adalet ilkesi gereğince hesaplama yapılarak sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddi usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

Kabule göre ek; taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunu'nun 125. maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlar. Ancak, satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye, yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise, on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda, zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesi uyarınca iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından dinlenmez. Buna göre, hem dosyadaki taraf beyanları çerçevesinde

taşınmazın zilyetliğinin davacıya devredilmiş olması, hem de davacı tarafından davalılar aleyhine açılan tapu iptali ve tescil davasının reddi kararının 18/03/2009 tarihinde yargıtay denetiminden geçerek kesinleşmesi hususları birlikte değerlendirildiğinde; davacı açısından borcun sona erdiği tarih 18/03/2009 olup, eldeki davanın 20/08/2009 tarihinde açıldığı gözönüne alındığında zamanaşımı süresinin de dolmamış olmasına rağmen mahkemenin talebin zamanaşımına uğradığı yönündeki değerlendirmesi de doğru değildir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün HUMK’nın 428. maddesi gereğince davacı taraf yararına BOZULMASINA, 54,40 TL peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nın geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK’nın 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 20/10/2021 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.