Esas No: 2024/463
Karar No: 2025/564
Karar Tarihi: 17.02.2025

**6. Hukuk Dairesi         2024/463 E.  ,  2025/564 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 53. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/399 E., 2023/1069 K.

DAVALILAR : 1- AC Yapı İnş. San. ve Tic. A.Ş. vekili Avukat ...

2- T. Garanti Bankası A.Ş. vekili Avukat ...

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 13. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2016/494 E., 2020/50 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili ve davalı ... İnş. San. ve Tic. A.Ş. vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında 16.07.2010 tarihli noterde Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedildiğini, inşaatın niteliklerini düzenleyen sözleşmenin üçüncü maddesinin b bendinde “Bağımsız bölüm emsal alanlarının toplamının ana arsadaki payı oranında % 44’ü arsa sahibine, % 56’sı müteahhide ait olacaktır.” düzenlemesinin yer aldığını, yine (d) bendinde “müteahhit oluşturduğu proje taslağını arsa sahibi ile karşılıklı görüşmeler neticesinde belirleyecek ancak inşaat işinde ehli olan müteahhit yönlendirme yapacaktır. Daha sonra da bu taslağa mümkün olduğunca bağlı kalınmak kaydıyla uygulama yapılacaktır. İş bu sözleşmeye konu inşaat ile ilgili etüt projeler sözleşme ekine koyulacak ve mal sahibi tarafından onaylanmış olacaktır. Daha sonra yapılması zaruri değişikliklerde de mal sahibinin onayı alınacaktır.” hükmünün yer aldığını, ayrıca sözleşmenin diğer mutabakatları düzenleyen 13. maddesinin (d) bendinde “iş bu sözleşme hükümlerinin herhangi birinin, sözleşmede öngörülen şekilden başka bir şekilde tatbik edilmesi, arsa sahiplerinin aleyhine olmayacaktır.” düzenlemesinin yer aldığını, davalının belirtilen taşınmaz üzerinde konut alanı dışında ticari alan inşası gerçekleştirdiğini ve bu ticari alanlarını sözleşmede yer alan paylaşım hükümlerine aykırı olarak sadece kendi adına tescil ettirdiğini, dava konusu H blok 1-2-3-4-5-6-7 no.lu bağımsız bölümde kain taşınmaz üzerinde inşaa edilen alanlarda Garanti Bankası A.Ş. lehine 10.07.2015 tarihinde 8.000.000,00 TL bedelle ipotek tesis edildiğini ileri sürerek davalı adına kayıtlı H blok 1-2-3-4-5-6-7 no.lu bağımsız bölümde kayıtlı taşınmazların sözleşme içeriğinde belirtilen oranda tapu iptali ve müvekkili adına tesciline ve müvekkili adına müvekkilinin hissesine isabet eden bölüm açısından davalı tarafça taşınmaz üzerinde davalı Garanti Bankası A.Ş. lehine tesis edilen ipoteğin kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... İnş. San. Tic. A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; taraflar arasındaki 16.07.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre, arsa sahiplerinden ...’ın tapuda kayıtlı 2854308/4054470 arsa payı oranı üzerinden 8.000 m² %44 yapı emsal alanı karşılığı 1255895/4054470 toplam arsa paylı 101 adet bağımsız bölümü vermeyi üstlendiğini, müvekkilinin Dore Life sitesinin inşatını, %100 oranında 03.02.2014 tarihinde tamamladığını, 24.03.2014 tarihinde iskan ruhsatını aldığını, eksik emsal alanın olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

2. Davalı Garanti Bankası A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; davacı ile diğer davalı arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflar arasında bağlayıcı olduğunu, müvekkili bankanın kredi alacağının devam ettiğini, tapu kaydında herhangi bir şerh bulunmadığından müvekkili bankanın arsa sahibi ile yüklenici arasında akdedilen sözleşme hükümlerini bilmesinin beklenemeyeceğini, Yargıtay kararlarına göre iyiniyetli üçüncü kişinin aynı hakkının korunması gerektiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı ile yüklenici davalı arasında akdedilen sözleşme hükümlerine göre arsa sahibi ...’a ait 2854308/4054470 arsa payı ve sözleşme gereği % 44 paylaşım oranı esas alınarak verilmesi gerekli toplam emsal alanın 25.851,35 \* (2854308/4054470) \* 0,44 = 8.007,60 m² ve bu emsal alanın 7.893,88 m²'sinin konut nitelikli, 113,72 m²'sinin işyeri nitelikli emsal alan olması gerektiği, davacı ...’a verilen 101 adet daire nitelikli bağımsız bölümlere ait toplam emsal alanın 7.838,06 m² olduğu, sözleşme gereği davacı arsa sahibi ...’a verilmesi gereken emsal alandan 55,82 m² konut nitelikli, 113,72 m² ticari nitelikli emsal alanların eksik verildiği, henüz işin başında arsa sahiplerince yükleniciye bir kısım tapu paylarının devredilmesinin finans kolaylığı sağlamak amacıyla olup, avans niteliğinde olduğundan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile ilgili tapuda herhangi bir şerh bulunmamakta ise de sözleşmenin imzalanmasından sonra henüz teslim süresi dolmadan, yüklenicinin henüz iş bedeli olarak kararlaştırılan arsa payını hak etmediği bir aşamada, arsa üzerinde kat karşılığı inşaat yapıldığı açıkça belli olduğu halde dava konusu bağımsız bölümler üzerine konan ipotek şerhinden dolayı davalı bankanın iyiniyetli kabul edilmesinin mümkün olmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı yüklenici şirket ve davalı banka vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, davacı arsa sahibince sadece ticari alana yönelik olarak H blok için tapu iptal ve tescil talebinde bulunmuş iken talep aşılarak konut alanı içinde kalan E blok, zemin kat, 5 no.lu daire tapusunun verilmesinin hatalı olduğu, davalı yüklenici kat irtifak listesinin davacı tarafından imzalandığını, bu durumun arsa sahibinin paylaşımı kabul ettiğinin göstergesi olduğunu iddia etmiş ise de, kat irtifak listesinin davalı yüklenicinin vekili tarafından imzalanmış olduğu, tapu sicilinin aleniliği ilkesi ve TMK'nın 1023. maddesinde sözü edilen iyiniyet kuralı uyarınca lehine ipotek tesis edilen davalı bankanın iyiniyetli olduğunun kabulünün zorunlu olduğu, davacı, ayni hak sahibi bankanın diğer tarafla el ve işbirliği yaparak kötüniyetle ipotek tesis ettiğini iddia edip kanıtlamadan iyiniyetli davalının kazandığı ayni hakkın korunması gerektiği gerekçesiyle istinaf başvurularının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden esas hakkında karar verilmek suretiyle, davanın kısmen kabulü ile İstanbul ili, Sancaktepe ilçesi, Sarıgazi mahallesinde bulunan 949 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki H blok 2 ve 5 no.lu dükkanların tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline ve bu taşınmazlar üzerindeki diğer davalı Garanti Bankası lehine tesis edilmiş bulunan ipoteklerin kaldırılmasına yönelik talebin reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin anahtar teslim olarak kararlaştırıldığını, iskân alınması ile teslim yükümlülüğünün sona ermediğini, davalı bankanın bu hali ile iyiniyetli kabul edilemeyeceğini beyan etmektedir.

Davalı yüklenici şirket vekili temyiz dilekçesinde; hükme esas alınan bilirkişi raporunun itirazlarını karşılamadığını, eksik emsal alanın olmadığını, bilirkişi hesaplama yaparken kat irtifak listesindeki emsal değerleri dikkate aldığını, kat irtifak listesine göre tablo hazırladıklarını bilirkişinin bunu dikkate almadığını, sözleşmenin 1 ve 3b maddesine göre davacıya verilecek olan toplam emsal alanın verildiğini, ticari yada konut nitelemesi yapılmadığını, davacının paylaşım protokolü uyarınca seçimini konut alanı üzerinden yaptığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal tescil ve ipoteğin kaldırılması istemine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davalı banka lehine konulan ipotekte bankanın kötü niyetli olduğunun ispat edilemediği, keza davalı yüklenici şirketin konutlarla ilgili fazlalık için ayrıca talepte bulunabileceğine göre, davacı vekili ile davalı yüklenici vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz eden davacı ve davalı ... İnş. San. ve Tic. A.Ş.'ye yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

17.02.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.