Esas No: 2024/22
Karar No: 2025/852
Karar Tarihi: 04.03.2025

**6. Hukuk Dairesi         2024/22 E.  ,  2025/852 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2014/139 E., 2023/206 K.

İlk Derece Mahkemesi kararı birleşen 2011/171 Esas sayılı davada davacı-birleşen 2011/174 Esas sayılı davada davalı ... ve diğerleri vekilince duruşmasız, birleşen 2011/575 Esas sayılı davada davacı-birleşen 2011/174 Esas sayılı davada davalı ... vekilince duruşmalı, birleşen 2011/174 Esas sayılı davada davacı- asıl ve birleşen 2011/171 Esas ve 2011/575 Esas sayılı davada davalı ... vekilince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 04.03.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde birleşen davada davalı ... vekili Avukat ..........., asıl ve birleşen davada davalı-birleşen davada davacı ... vekili Avukat ..., birleşen davalarda davacı ve davalılar ... ve ... vekili Avukat ........ile asıl ve birleşen davada davacı asil ...'in gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Asıl ve birleşen 2011/171 E. sayılı davada davacı arsa sahipleri vekilleri dava dilekçelerinde; taraflar arasında düzenlenen 28.02.2005 ve 30.03.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine dayalı olarak davalı yüklenicinin edimini süresinde yerine getirmemesi nedeniyle doğan gecikme tazminatı alacaklarının tahsili için yüklenici aleyhine başlattıkları icra takiplerinin haksız itiraz neticesinde durduğunu ileri sürülerek, itirazın iptali ile %40 icra inkâr tazminatının tahsilini talep ve dava etmişlerdir.

2. Birleşen 2011/575 E. sayılı davada davacı arsa sahibi vekili dava dilekçesinde; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine dayalı olarak davalı yüklenicinin edimini süresinde yerine getirmemesi nedeniyle tespit edilecek gecikme tazminatı alacaklarının tahsilini talep ve dava etmiştir.

3. Birleşen 2011/174 E. sayılı davada davacı yüklenici vekili dava dilekçesinde; davalı arsa maliklerinin aralarındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine baştan beri riayet etmediklerini, sözleşmeye göre davalıların inşaatın %50'si tamamlandığında yükleniciye ait olacak dairelerin tapularını devretmeyi kabul ettikleri halde ve inşaat bitmiş olmasına rağmen bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının davacıya devredilmediğini ileri sürülerek, dava konusu taşınmazda davalılar adına kayıtlı olan hisselerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tescilini ayrıca davalıların haksız eylemleri neticesinde süresinde işlemlerin yapılamamasından kaynaklanan zararlarının tazminini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Asıl ve birleşen davalarda davalılar vekilleri ayrı ayrı, asıl ve birleşen davaların reddini istemişlerdir.

III. YEREL MAHKEME KARARI

Yerel Mahkemenin 27.03.2012 tarihli ve 2011/170 Esas, 2012/178 Karar sayılı kararı ile yüklenici ile arsa malikleri arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri düzenlendiği, yüklenicinin inşaatı süresinde tamamladığı, 32.473,85 TL bedelle giderilebilecek eksiklik dışında bir eksiklik bulunmadığı, hesaplanan miktarın birlikte ifa ilkesi gereğince depo edildiği ve karar kesinleştiğinde tapu iptal ve tescil davasının davalılarına ödenmesi gerektiği belirtilerek, tapu iptali ve tescil davasının kısmen kabulüne, arsa maliki davalılar adına kayıtlı hisselerin iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline, tazminata ilişkin taleplerin reddine, depo edilen 32.473,85 TL'nin karar kesinleştiğinde davalılara ödenmesine, diğer davaların reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1. Yerel Mahkemenin 27.03.2012 tarihli kararının süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine, Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesi'nin 28.02.2013 tarihli ve 2012/4535 Esas, 2013/1175 Karar sayılı kararı ile sözleşme konusu inşaatın belediyedeki imar işlem dosyası ve projeleri getirtilerek, uyuşmazlık konusu hakkında uzman bir bilirkişi heyeti ile mahallinde keşif yapılıp inşaatın projesine ve imar mevzuatına uygun olup olmadığı, uygun değilse neler olduğu ve bunların giderilme imkanlarının bulunup bulunmadığı konularında rapor alınması gerektiği, ayrıca birlikte ifa kapsamında belirlenen bedel içinde yer alan yapı kullanma izin belgesi alınması ve irtifak kurulması için gerekli masrafların ne suretle belirlendiği anlaşılamadığı gibi, ortak alanlarla ilgili eksikliklerin giderilme bedelinin hesabında da arsa sahiplerinin payının nazara alınmamasının doğru olmadığı belirtilerek, Yerel Mahkeme hükmünün bozulmasına karar verilmiştir.

2. Yerel Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, binanın iskan alabilecek yapı olduğu ancak arsa sahiplerinin yükleniciyi vekaletten azletmesi nedeniyle yasal sürecin tamamlanmasının olanaksız hale geldiği, yüklenicinin edimini yerine getirdiği, azil sonrası süreçte yükleniciye atfedilecek kusur bulunmadığı gerekçesiyle, arsa sahiplerinin gecikme tazminatı istemlerinin reddine, yüklenicinin tapu tescil isteminin kabulüne, ruhsat alınmadığından dolayı yüklenicinin tazminat isteminin reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Birleşen 2011/575 E. sayılı davada davacı- birleşen 2011/174 E. sayılı davada davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; yüklenici kusuru neticesinde binanın hatalı inşa edildiğini, teslim tarihi üzerinden 18 yıl geçmesine rağmen tam ve eksiksiz ifanın gerçekleştirilmediğini, usulüne uygun teslimden bahsedilemeyeceğini, taşınmazın tapuda halen arsa olarak göründüğünü, kendi edimini ifa etmeyen yüklenicinin tapu talep edemeyeceğini beyan etmektedir.

2. Asıl ve birleşen 2011/171 E. sayılı davalarda davacılar- birleşen 2011/174 Esas sayılı davada davalılar vekili temyiz dilekçesinde; binanın sözleşme hükümlerine ve imar planına aykırı inşa edildiğini, daireler süresinde eksiksiz teslim edilmediğinden günün rayiçlerine uygun kira bedeli takdiri gerektiğini, kat irtifakı dahi kurulmadığından yüklenicinin tapu devrini talep edemeyeceğini beyan etmektedir.

3. Birleşen 2011/174 E. sayılı davada davacı yüklenici vekili temyiz dilekçesinde; iskân alımı ve kat irtifakı kurulması için tespit edilen bedelin davalılara ödenmesine karar verilmesinin hatalı olduğunu, bu aşamaya kadar yapılan bütün ihtarlara rağmen kat irtifakı kurulup iskân alınmasına yanaşmayan davalıların yine hiçbir çaba sarf etmeyeceklerinin açık olduğunu, lehe yargılama gideri ve vekalet ücreti takdir edilmemesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre uyuşmazlık; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescili, tazminat istemlerine ilişkindir.

1-Kural olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan tapu payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve bu doğrultuda çıkartılan Deprem Yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp, arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir. 3194 sayılı İmar Yasası uyarınca, her türlü bina inşaatının yerel idarenin tasdikli projesine uygun yapılması zorunludur. Şayet inşaatta kısmen veya tamamen tasdikli projesine aykırı imalat var ise, aynı Yasa'nın 32. maddesi uyarınca inşaatın yıkımı gerekir. Yıkılacak yerlerle ilgili olarak da, kazanılmış ekonomik değerden söz edilemez ve bağımsız bölüm tapusuna hak kazanılamaz. İmar Yasası kamu düzenine ilişkin olup, mahkemenin re'sen göz önünde bulundurması gerekir. İlke olarak, İmar Kanunu'nun emredici hükümlerine aykırı biçimde inşa edilmiş kaçak yapılar için imalat bedeli ve tapunun tescili talep edilemez ise de, bu yapıların ruhsata bağlanarak yasal hale getirilmeleri durumunda hukuki korumanın başlayacağı, imalat bedelinin ve tapu tescilinin talep ve dava edilebileceği kuşkusuzdur.

Somut olayda; sözleşme konusu Rize ili, Merkez ...... Mahallesi, 280 ada, 16 parsel sayılı taşınmaza ilişkin, 01.03.2016 tarih ve 36 sayılı belediye meclisi kararıyla onaylanan, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği aleyhine yapılan başvuru ile, Samsun Bölge İdare Mahkemesi 2. İdari Dava Dairesi tarafından verilen 20.11.2020 tarihli, dava konusu işlemin iptaline dair kararın, temyiz incelemesi neticesinde Danıştayca onanarak kesinleştiği anlaşılmıştır.

Bu durumda mahkemece; bahsi geçen idari işlemin iptaline dair karar dikkate alınarak, asıl ve birleşen davalardaki taleplerin yeniden değerlendirilmesi gerekirken, idari yargıya yapılan başvurunun neticesi beklenmeksizin, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.

2-Bozma nedenine göre, diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1-Yerel Mahkeme kararının asıl ve birleşen davalarda temyiz eden arsa sahipleri lehine BOZULMASINA,

2-Bozma nedenine göre, diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgililere iadesine,

Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan, asıl ve birleşen 2011/171 E. ile 2011/575 E. sayılı davalarda davacılar- birleşen 2011/174 Esas sayılı davada davalılar yararına takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin asıl ve birleşen 2011/171 E. ile 2011/575 E. sayılı davalarda davalı- birleşen 2011/174 Esas sayılı davada davacıdan alınarak, asıl ve birleşen 2011/171 E. ile 2011/575 E. sayılı davalarda davacı- birleşen 2011/174 Esas sayılı davada davalı arsa sahiplerine verilmesine,

Peşin alınan harcın istek halinde temyiz edenlere iadesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

Dosyanın kararı veren Yerel Mahkemeye gönderilmesine,

04.03.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.