Esas No: 2024/2035
Karar No: 2025/987
Karar Tarihi: 12.03.2025

**6. Hukuk Dairesi         2024/2035 E.  ,  2025/987 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/1487 E., 2024/192 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Bursa 2. Tüketici Mahkemesi

SAYISI : 2018/283 E., 2021/497 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı arsa maliki ... ile davalı yüklenici ... arasında 01.04.2014 tarihinde imzalanan Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi uyarınca yüklenici payına düşen Bursa ili, ilçesi,, 3130 ada, 5 parsel, B blok, 14 numaralı bağımsız bölüm sayılı taşınmazı harici satış sözleşmesi ile davacının satın aldığını, 200.000,00 TL taşınmaz bedelinin ödendiğini, 2017 yılından itibaren taşınmazı fiilen kullandığını belirterek taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline, aksi takdirde taşınmazın dava tarihi itibari ile tespit edilecek değerinin davacıya ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davalılar arasında imzalanan sözleşme kapsamında yüklenici şirketin edimlerini yerine getirmediğini, inşaatı tamamlamadığını, süresinde teslim edimini yerine getirmediğini, yapı kullanım izin belgesinin alınmadığını, yapı denetim ücretinin ödenmediğini, yüklenicinin edimini yerine getirmediği hususunun tespit raporu ile belirlendiğini, halef olan davacının yüklenicinin edimlerinin yerine getirilmesini sağlamasının gerektiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davalı ... usulüne uygun olarak yapılan tebligata rağmen davaya karşı cevap sunmamıştır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazın davalı ... adına kayıtlı olduğu, taşınmaz mülkiyetinin devrini öngören sözleşmelerin resmi şekilde yapılmasının, sözleşmenin geçersiz olması halinde tarafların aldıklarını geri iade etmelerinin gerektiği, davalılar arasında düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığı, dava konusu taşınmaza ilişkin 10.09.2020 tarihinde kısmi yapı kullanım izin belgesinin alındığı, davacının yapı kullanım izin belgesinin alınması için yapılan masrafların arsa payına düşen kısmını karşılayacağını belirttiği, yükleniciden temlik alınan taşınmaza ilişkin olarak eksik bulunması halinde yüklenicinin tüm eksikliklerinin satın alan tarafından giderilmesinin gerektiği, sözleşmenin kanunda ön görülen şekilde yapılmaması nedeniyle geçersiz olduğu gerekçesiyle tapu iptali ve tescil talebinin reddine, taşınmazın rayiç değerinin davalı yükleniciden alınmasına karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içerisinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde, davalı ... yararına vekalet ücretine hükmedilmesinin hatalı olduğunu, taşınmazın harici satış sözleşmesi ile davacıya satışının yapıldığını, taşınmazın zilyedinin davacı olduğunu, davalılar arasında imzalanan sözleşmeye göre yapı kullanım izin belgesinin alınamaması halinde arsa sahiplerinin sadece dükkan vasıflı taşınmazı uhdelerinde tutabileceklerini, iş bitirme belgesinin düzenlendiğini, yüklenicinin Sosyal Güvenlik Kurumu ve vergi borçlarının bulunmasının yapı kullanım izin belgesi alınmasına engel olmadığını, davalı ... tarafından yapı kullanım izin belgesinin alınması için yapıldığı öne sürülen masrafları kabul etmediklerini, taşınmazın değerinin düşük belirlendiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, yükleniciden haricen satın alınan taşınmaza yönelik tapu iptali ve tescil; aksi takdirde rayiç bedelin ödenmesi istemine ilişkindir.

Alacağın temliki; alacaklı (yüklenici) ile ondan temlik alan üçüncü kişi (davacı) arasında, borçlunun (arsa sahiplerinin) rızasını gerektirmeden yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliği taşıyan şekle bağlı bir sözleşmedir. Şüphesiz, yüklenicinin yaptığı temlik işleminin hüküm ve sonuç doğurması temlik işleminin konusu olan alacağın gerçek bir alacak olmasına bağlıdır. Alacağın temlik edildiği üçüncü kişi bu şekilde bir temlik varsa temlik işleminden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı da ileri sürebilir hale gelecektir. Zira, alacağı devralan kişi önceki alacaklının yerine geçer ve borçludan ifayı istemek gerektiğinde borçluyu ifaya zorlamak hakkı onun olur. Üçüncü kişinin, arsa sahibine karşı açacağı davada arsa sahibi, temlik yapılmamış olsaydı yükleniciye karşı hangi def'ilerde bulunma hakkına sahip ise hakkı temellük eden üçüncü kişiye karşı da bu def'ileri ileri sürebilecektir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin eseri meydana getirme ve teslim borcu edimini yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerine göre iskan koşulu (oturma izni vesaire) gibi diğer borçlarını yerine getirip getirmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de arsa sahibi ile yüklenici arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi, yüklenicinin dava konusu bağımsız bölüme hak kazanıp kazanmadığı ve buna bağlı olarak bu hakkı temlik alan üçüncü kişinin tapu iptali ve tescil isteminin yerinde olup olmadığı incelenmelidir.

Somut olayda; davacı ile davalı yüklenici şirket arasında imzalanan, alacağın temliki niteliğindeki harici satış sözleşmesi ile Bursa ili, ilçesi,, 3130 ada, 5 parsel, B blok, 14 numaralı bağımsız bölüm sayılı taşınmaz 200.000,00 TL bedelle davacıya temlik edilmiş, davacı alıcı tarafından satış bedelinin tamamı ödenmiş ve taşınmaz davacıya fiilen teslim edilmiştir. Davacı da buna dayanarak bağımsız bölümün adına tescilini talep etmektedir.

Davalı yüklenici şirket ile davalı arsa sahibi ... ve dava dışı arsa sahipleri vearasında 01.04.2014 tarihinde Bursa ili, ilçesi, 3128 ada, 2 parsel; 3129 ada, 1 parsel ve 3130 ada, 5 parsel sayılı taşınmazlara yönelik olarak Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmenin 3-A maddesi uyarınca yüklenicinin 3128 ada, 2 parsel sayılı taşınmaz üzerine 9 iş yeri, 16 daire; 3129 ada, 1 parsel üzerine 18 iş yeri, 44 daire; 3130 ada, 5 parsel üzerine 18 iş yeri, 52 daire olmak üzere toplam 45 iş iş yeri ve 112 daire yapılması kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin Yükleniciye Ait Bağımsız Bölümlerin Devri başlıklı 5/a ila 5/e maddelerinde inşaatın aşamalarına göre yükleniciye devredilecek daire ve dükkan sayıları belirtilmiş, 5/f maddesinde ise yapı kullanım izin belgesi alındıktan sonra 581 metrekare alanlı dükkanın devri kararlaştırılmıştır. Bu hali ile 581 metrekare alanlı dükkanın devri iskan şartına bağlanmıştır.

Davacı vekilinin 23.09.2021 tarihli dilekçesi ekinde sunulan iş bitirme belgesine göre, iş 27.11.2019 tarihinde % 100 oranında tamamlanmıştır.

Belediye başkanlığının 12/04/2021 tarihli yazısı ile, 29 no'lu bağımsız bölüm hariç olmak üzere 10.09.2020 tarihinde taşınmaza ilişkin kısmi yapı kullanma izin belgesi düzenlenmiştir.

Arsa sahipleri ile yüklenici arasında imzalanan sözleşme uyarınca inşaat tamamlanmış ve kısmi olarak yapı kullanma izin belgesi düzenlenmiş ise de; yüklenicinin 07.04.2021 tarihi itibari ile bildirilen 7.500.000,00 TL Sosyal Güvenlik Kurumu borcunun ödenmemesi nedeniyle inşaatın tamamına yapı kullanım izin belgesi (iskan ruhsatı) verilmemiş, yüklenici tarafından eksik bırakılan bir kısım işlerin 470.142,14 TL bedel harcanmak suretiyle davalı ... tarafından tamamlandığı hususu dosyaya sunulan delillerle ispat edilmiştir.

Dava tarihi itibariyle temerrüt halinde bulunan davalı yüklenici şirkete sözleşme ile bırakılan daire ve dükkanların tapularının devri için söz konusu ödemelerin tamamının depo edilmesi gerekir. Davacı tarafından sadece dava konusu taşınmaza karşılık gelen borcu ödemesi gerektiğine ilişkin savunması yerinde değildir.

Mahkemece, belirlenen toplam bedelin davacı tarafından ödenmesi gerektiği sonucuna varılması doğru olmuştur. Ancak, davacının sözleşmenin kademeli ferağ hükümleri uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan ve yapı kullanım izin belgesi (iskan ruhsatı) alınması halinde yükleniciye devredileceği kararlaştırılan 581,00 metrekarelik dükkanın halen arsa sahiplerinin uhdesinde bulunduğu, belirlenen bedelin söz konusu dükkanın satış bedelinden karşılanması gerektiği iddiaları araştırılmamıştır.

Bu durumda, davacı tarafın kademeli ferağ hükümleri uyarınca davalı arsa sahipleri uhdesinde bulunan taşınmaza yönelik iddiası üzerinde durularak, gerekirse mahallinde yeniden keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmak suretiyle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kademeli ferağa ilişkin hükümleri ve inşa edilen tüm daire ve dükkanların tapu kayıtları incelenerek, yükleniciye devri gerekirken arsa sahipleri uhdesinde kalan ve tapu devri yapılmayan 581,00 metrekarelik dükkan ya da başka bir bağımsız bölüm kalıp kalmadığı belirlenerek, böyle bir bağımsız bölüm varsa bu bağımsız bölümün rayiç bedeli ile binanın tümüne iskan ruhsatı alınabilmesi için gerekli giderler ve davalı arsa sahiplerinin yüklenici şirketten olan alacakları karşılaştırılarak bedelin tüm giderleri karşılamaya yetmesi ya da karşılanmayan kısım bulunması ve davacı tarafa karşılanmayan kısmı depo etmesi için süre verilmesi sonrasında davacı tarafça depo edilmesi halinde tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar verilmesi, aksi yönde tespit yapılması halinde tapu iptali ve tescil talebinin reddi ile rayiç bedelin ödenmesine karar verilmesi, dava tarihi itibari ile devri yapmamakta haklı olan davalı arsa sahiplerinin yargılama gideri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulmaması gerekir.

Mahkeme tarafından yazılı hususlar araştırılmak ve değerlendirilmeksizin, eksik incelemeye dayalı olarak, yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

12.03.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.