Esas No: 2023/3583
Karar No: 2023/2270
Karar Tarihi: 18.09.2023

**3. Hukuk Dairesi         2023/3583 E.  ,  2023/2270 K.**

**"İçtihat Metni"**

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : Trabzon Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/1388 E., 2022/1384 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Trabzon Tüketici Mahkemesi

SAYISI : 2017/448 E., 2022/201 K.

Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi, bedel iadesi ve kira kaybı davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacılar vekili ve davalı gerçek kişiler vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince taraflar vekillerinin başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili ve katılma yoluyla davalı gerçek kişiler vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili; davalılar ... ve diğerlerinin Trabzon İli, ... İlçesi, .../... Mahallesi, ... Cad. 220 ada 3 parsel, 220 ada 4 parsel, 225 ada 2 parsel ve (eski parsel 3372, yeni parsel 298 ada 1 parsel) kayıtlı taşınmazların maliki olduklarını, davalı arsa malikleri ile davalı ... İnşaat Harfiyat Nak. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davalılardan ... İnşaat Harfiyat Nak. San. ve Tic. Ltd. Şti. ile 19.01.2012 tarihli satış sözleşmesi imzalayarak Trabzon ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, ...-2 evleri, 3. etap, B blok, 6. kat Askeriye tarafı olarak belirlenen taşınmazı 57.500,00 TL peşin ve sonraki tarihlerde 90.000,00 TL ödeme kaydıyla toplamda 125.000,00 TL bedelle müvekkillerinin satın aldıklarını, bu sözleşmeye göre ... inşaata banka makbuzundan da anlaşılacağı üzere 90.000,00 TL ödeme yaptıklarını, evlerin sözleşme tarihinden itibaren 18 ay içerisinde teslim edileceğinin belirtildiğini, sözleşme doğrultusunda ödenmesi gereken bedeli davalı ... İnşaat Harfiyat Nak. San. ve Tic. Ltd. Şti.'ye ödediklerini, kalan bedeli de ödemeye hazırlanırken davalılardan ... inşaatın satış konusu taşınmazı tamamlaması gereken tarihte tamamlayamadığını, söz konusu inşaatın davalı ... İnşaat Harfiyat Nak. San. ve Tic. Ltd. Şti.'den kaynaklı sebeplerle tamamlanamadığı için geriye kalan 35.000,00 TL'yi ödemediklerini, ayrıca davalı ... İnşaat Harfiyat Nak. San. ve Tic. Ltd. Şti. ile aralarında yapılan satış sözleşmesinin 8 nolu maddesinde satıcının zamanında teslim edemediği daireler için rayiç bedelden kira bedeli ödemeyi kabul ettiğini, davalıların sebepsiz zenginleştiğini belirterek yüklenici ... inşaat şirketine ödedikleri 90.000,00 TL bedelin fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla ödeme tarihinden itibaren işleyecek mevduata uygulanan en yüksek faiz ile davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, sözleşme gereğince teslim tarihi olan 19.06.2013 tarihinden dava tarihine kadarki toplam aylık kira bedellerinin hesaplanarak dava tarihinden itibaren işleyecek mevduata uygulanan en yüksek faiz ile davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini istemişlerdir.

II. CEVAP

1. Davalı arsa sahipleri vekili; müvekkillerinin sözleşmenin tarafı olmadıklarını, davacıların davasına dayanak olarak gösterdiği Yargıtay kararlarından da açıkça anlaşılacağı üzere arsa maliklerine karşı yüklenicinin borcundan dolayı sebepsiz zenginleşme davası açabilmenin ön koşulunun kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmiş olması ve bu fesih nedeni ile arsa maliklerinin sebepsiz olarak zenginleşmiş olmaları olduğunu, davacıların sebepsiz zenginleşme davası açma hakkının bulunmadığını, davacı tarafın davasının dayanağının sebepsiz zenginleşme olduğu düşünüldüğünde huzurdaki davanın süresinde açılmadığını, süresinde açılmayan davanın zamanaşımı nedeni ile reddini, esas yönünden de açılan davanın tümden reddini istemiştir.

2. Davalı ... İnşaat Hafriyat Nak. Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti.; davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 19.01.2012 tarihli ... İnşaat firması ile davacılar adına vekil İsmail Çalık arasında imzalanan sözleşmeye göre dava konusu taşınmazın davalı ...'un inşa edeceği 3. parsel, B blok, 6. Balkon Askeriye tarafındaki daire olduğu, teslimat süresinin 18 ay olarak kararlaştırıldığı, satış bedelinin 125.000,00 TL olarak belirlendiği, 57.500,00 TL'sinin peşin olarak ödendiği, kalan tutarın daha sonra ödeneceğinin kararlaştırıldığının görüldüğü, arsa sahipleri tarafından Trabzon 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/1302 E. sayılı dosyası ile sözleşmenin feshi davası açılmış olup başlangıçta Mahkemece bu dosya bekletici mesele yapılmış iken davanın niteliği dikkate alınarak sonradan bu ara karardan dönüldüğü, toplanan delillere göre sözleşme gereğince davacıların bedelin 57.500,00 TL'sini peşin olarak ödediği, 15.000,00 TL'yi 09.07.2012 tarihli, 7.000,00 TL'yi 19.08.2012 tarihli, 5.000,00 TL'yi 21.08.2012 tarihli, 5.000,00 TL'yi 23.10.2012 tarihli tahsilat makbuzlarıyla davalı ... şirketine ödediği ancak dairelerin henüz yapılmadığı ve bu anlamda teslimin gerçekleşmediği sabit olup, yanlar arasında bu hususun çekişmeli de olmadığı, davacının ödediği bedeli kendi akidi olan ve parayı ödediği ... şirketinden isteyebileceği, davalı arsa sahiplerinin sebepsiz zenginleşmesinin burada söz konusu olmadığı, dava konusu uyuşmazlığın, davacılar ile davalı yüklenici arasındaki harici satış sözleşmesinden kaynaklı olarak satın alınan bağımsız bölümün tapuda devrinin yapılıp teslim edilmemesi nedeniyle, sözleşme gereğince ödenen bedelin tahsili talebine ilişkin olduğu, diğer davalı arsa sahiplerinin yapılan harici satış sözleşmesinin tarafı olmadığı, yüklenici ile arsa sahibi arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre yüklenicinin kendisine düşen bağımsız bölümleri harici satış sözleşmesi ile satmış olduğu, arsa sahiplerinin sorumluluğu yüklendiğine dair delil de ibraz edilemediği, zarardan sözleşmenin tarafının sorumlu olacağı, arsa sahiplerine husumet yöneltilemeyeceği, davacı ile davalı ... İnşaat Hafriyat Nakliye Turizm Sanayi Ltd. Şti. arasında yapılan satış sözleşmesinin alacağın temliki hükümleri gereğince geçerli olduğu, bu sözleşmeye göre davalı şirketin yapıyı sözleşmeye uygun olarak bitirip tapusu ile beraber davacılara teslim etme yükümlülüğü altına girdiği, davacıların da buna karşılık taşınmazın bedelini süresinde ödeme borcunu üstlendiği, karşı çıkılmayan belgelere ve açıklamalara göre davacılar tarafından daire için 89.500,00 TL'nin ödendiğinin sabit olduğu ancak davalı ... inşaat şirketinin üstlendiği borcu yerine getirmediği ve taşınmazın tapusunu davacılara devretmediği, davalı şirket edimini yerine getirmediğinden davacıların akdi feshederek ödediğini geri isteme haklarının olduğu, davacıların istediği kira tazminatının ifaya eklenen cezai şart hükmünde olduğu, bedel iadesinin sözleşmeden dönmenin, geç teslim nedeniyle kira kaybı ve diğer tazminatları istemenin de ifanın devamını istemenin sonuçlarından olduğu, davacıların vekilinin satış bedeli olarak ödediği bedelin iadesini istemiş olmakla sözleşmeden dönmüş olduğu, artık sözleşme devam ediyormuş gibi kira kaybı isteyemeyeceği gerekçesiyle; davacılar tarafından davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... aleyhine açılan bedel iadesi davasının işbu davalıların taraf sıfatının bulunmaması sebebiyle HMK 114/1.d, 115/1,2 nci maddeleri gereğince husumet yokluğundan usulden reddine, davacılar tarafından davalı ... İnşaat Hafriyat Nakliyat San. ve Tic. Ltd. Şti. aleyhine açılan davanın kısmen kabul kısmen reddi ile 19.01.2012 tarihli ''... 2 Satış Sözleşmesi''nin feshine, davacıların ödemiş olduğu 89.500,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile davalı ... İnşaat Hafriyat Nakliyat Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti.'den alınıp davacılara verilmesine, davacılar tarafından davalılar aleyhine açılan kira tazminatı davasının koşulları oluşmadığından reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacılar vekili ve bir kısım davalı vekili ... istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacılar vekili; davanın arsa sahiplerine yöneltilen kısmının sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayandığını, Mahkemece dosyanın yalnızca yükleniciye yöneltilmiş sözleşmeden kaynaklı alacak davası olarak değerlendirildiğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra yüklenicinin inşaatı yarıda bırakması durumunda yükleniciden taşınmazı satın alan üçüncü kişinin uğradığı zararını arsa sahibinden onun mamelekine geçen oran nispetinde isteyebileceğini, nitekim Hukuk Genel Kurulunun da 28.03.2001 tarihli ve 2001/13-200 E., 2001/286 K. sayılı kararında bu yönde hüküm kurduğunu, somut olayda müvekkillerinin malvarlığının yükleniciye ödenen 90.000,00 TL kadar azalmışken, arsa sahiplerinin mal varlığının da müvekkillerinin de katkılarıyla arttığını, Mahkemece davaya konu taşınmazlar üzerinde keşif dahi gerçekleştirilmediğini, Yargıtay kararları gereğince yüklenicinin edimini ne ölçüde yerine getirdiğinin tespit ettirilmediğini ve davalı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin açılan davanın bekletici mesele yapılmasından dahi vazgeçildiğini, Mahkemece taraflar arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin resmi şekilde yapılmaması ve bu sebeple hukuk alanında doğurduğu sonuç dikkate alınmaksızın yargılama yapıldığını, somut olayda da yüklenicinin inşaatı belli bir seviyeye getirdikten sonra işi bıraktığı, borca batık hale gelmesi akabinde de firar ettiğinin ortada olduğunu, bu noktada türlü zorluklarla ev sahibi olma umuduyla hareket eden müvekkillerinin uğradığı zararın yalnızca borca batık durumda olan yüklenici tarafından karşılanmasını beklemenin hakkaniyete ve vicdana aykırı olduğunu, kira kaybından kaynaklı alacak talebinin reddine karar verilmesinin ve faize dava tarihinden itibaren hükmedilmesinin isabetsiz olduğunu, kararın usul ve kanuna aykırı bulunduğunu ileri sürerek, İlk Derece Mahkemesi kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davalı gerçek kişiler vekili; davanın esastan reddedilmesi ve davalılar lehine nispi vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken davanın husumetten reddedilmesine ilişkin kararın usul ve kanuna aykırı bulunduğunu ileri sürerek, İlk Derece Mahkemesi kararın bu yönüyle kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacılar yönünden yapılan incelemede; somut olayda, davalı yüklenicinin edimini yerine getirmediğinin ortada olduğu, yüklenicinin arsa sahipleri ile arasında yaptığı sözleşme hükümleri uyarınca inşaata başladığı ancak yaklaşık 1/3'lük kısmını tamamlamadığı, temlik sözleşmesinin davacı ile davalılardan yüklenici ... Ltd. Şti. arasında düzenlendiği, sözleşmede davalı arsa sahiplerini bağlayıcı bir imza bulunmadığından hüküm altına alınan tazminat miktarından sorumlu tutulamayacaklarının ortada olduğu, arsa malikleri yönünden yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptal ve tescil davasının reddedilmesi ve sebepsiz zenginleşen yüklenici yönünden tazminata karar verilmesinin yerinde olduğu, kira tazminatı menfi zarar olmayıp, müspet zararlardan olduğundan tescile karar verilmeyip bedele hükmedilmesi gereken durumlarda sözleşmenin ifası durumunda hükmedilebilecek müspet zarara hükmedilmesi yerinde olmadığından İlk Derece Mahkemesinin bu talep yönünden red kararı vermesinin de usule ve yasaya uygun olduğu, dava tarihinden önce davalıların temerrüde düşürüldüğü ispatlanamadığından faiz başlangıcının dava tarihi ve işletilmesi gereken faizin de aralarında ticari bir ilişki bulunmadığından yasal faiz olması gerekirse de, Mahkemece davalı yüklenici yönünden ödeme tarihinden itibaren ticari faize hükmedildiği ve bu hususta istinaf bulunmadığı görülmekle davalı yüklenici şirketin ödeme tarihinden itibaren ticari faizi ile sorumlu bulunduğuna yönelik kararın da yerinde olduğu, karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin 7 nci maddesinin ilgili bölümündeki "....(2) Davanın dinlenebilmesi için kanunlarda öngörülen ön şartın yerine getirilmemiş olması ve husumet nedeniyle davanın reddine karar verilmesinde, davanın görüldüğü mahkemeye göre bu Tarifenin ikinci kısmının ikinci bölümünde yazılı miktarları geçmemek üzere üçüncü kısımda yazılı avukatlık ücretine hükmolunur...", düzenleme karşısında; yukarıda açıklanan nedenle bu davalılar yönünden davanın usulden reddi ile maktu vekalet ücretine hükmedilmiş olmasında da usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle; davacı vekili ile bir kısım davalılar vekili Av. ...'ın istinaf başvurularının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 353/1-b.1 inci maddesi gereğince ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacılar vekili ve katılma yoluyla bir kısım davalı vekili ... temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacılar vekili; istinaf sebeplerini tekrarlayarak, sebepsiz zenginleşen arsa sahiplerinin davacılar karşısında onların zararına olacak şekilde korunmasının menfaatler dengesine ve hukuka aykırı olduğunu, dosyada davacıların ödeme yaptığına dair dekont bulunmakta olup ödeme tarihlerinin belirli olduğunu, taraflar arasında düzenlenen satış sözleşmesinde dairelerin teslim tarihinin de açık olduğunu, yüklenicinin halen taşınmazları teslim etmediği de dikkate alındığında somut olay kapsamında temerrütün gerçekleştiğini, kararın usul ve kanuna aykırı bulunduğunu ileri sürerek, İlk Derece Mahkemesi kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davalı gerçek kişiler vekili; davacı tarafın temyiz isteminin miktar yönünden reddine karar verilmesi gerektiğini, dairece esasa girilip inceleme yapılması durumunda ise, istinaf sebeplerini tekrarlayarak yerel Mahkeme ve Bölge Adliye Mahkemesi kararının ret gerekçesinin değiştirilerek davalı arsa malikleri lehine yargılama giderlerine hükmedilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Dava, taşınmaz satış sözleşmesinin feshi ile ödenen bedelin iadesi ve kira kaybının tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 77 nci maddesi şöyledir: "Haklı bir sebep olmaksızın, bir başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür.

Bu yükümlülük, özellikle zenginleşmenin geçerli olmayan veya gerçekleşmemiş ya da sona ermiş bir sebebe dayanması durumunda doğmuş olur."

2. Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 29.11.2016 tarihli ve 2015/30059 E., 2016/22423 K. sayılı ilamının ilgili kısmı şöyledir: "...davacı tüketiciler ile davalı satıcı-yüklenici arasındaki konut satışından kaynaklanmakta olup, diğer davalı arsa sahibi yapılan harici satış sözleşmelerinde taraf değildir. Yüklenici ile arsa sahibi arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi yüklenicinin inşaatı %28 seviyesinde iken terk etmesi nedeniyle arsa sahibi tarafından 09.06.2000 tarihinde noterden gönderilen fesih ihbarı ile fesh edilmiş olup, inşaat 28.06.2001 tarihinde belediye tarafından inşaata devam edilmemesi için mühürlenmiştir. Yüklenici ile arsa sahibi arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre yüklenici kendisine düşen bağımsız bölümleri harici satış sözleşmesi ile satmış olup, yapılan satış sözleşmelerinde davalı arsa sahibi taraf olmadığı gibi arsa sahibinin sorumluluğu yüklendiğine dair delil de ibraz edilmemiştir. Bu durumda; zarardan sözleşmenin tarafı sorumlu olacağından arsa sahibine husumet yöneltilemez..."

3. Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 30.05.2018 tarihli ve 29.11.2016 tarihli ve 2015/30453 E., 2018/6383 K. sayılı ilamının ilgili kısmı şöyledir: "...davacının istediği kira tazminatı ifaya eklenen cezai şart hükmünde olup, bedel iadesi sözleşmeden dönmenin, geç teslim nedeniyle kira kaybı ve diğer tazminatları istemekte ifanın devamını istemenin sonuçlarından biridir. Dava konusu olayda davacı, satış bedeli olarak ödediği bedelin iadesini istemiş olmakla sözleşmeden dönmüş olup, artık sözleşme devam ediyormuş gibi kira kaybı isteyemez..."

4. 6098 sayılı Kanun'un borçlunun temerrüdüne ilişkin 117 nci maddesi şöyledir: ''Muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer. Borcun ifa edileceği gün, birlikte belirlenmiş veya sözleşmede saklı tutulan bir hakka dayanarak taraflardan biri usulüne uygun bir bildirimde bulunmak suretiyle belirlemişse, bu günün geçmesiyle; haksız fiilde fiilin işlendiği, sebepsiz zenginleşmede ise zenginleşmenin gerçekleştiği tarihte borçlu temerrüde düşmüş olur. Ancak sebepsiz zenginleşenin iyiniyetli olduğu hâllerde temerrüt için bildirim şarttır.''

3. Değerlendirme

1. Her ne kadar İlk Derece Mahkemesince faiz başlangıcı zaten dava tarihi olarak kabul edilmişse de, Bölge Adliye Mahkemesince; "dava tarihinden önce davalıların temerrüde düşürüldüğü ispatlanamadığından faiz başlangıcının dava tarihi ... olması gerekirse de, mahkemece davalı yüklenici yönünden ödeme tarihinden itibaren ticari faize hükmedildiği ve bu hususta istinaf bulunmadığı görülmekle davalı yüklenici şirketin ödeme tarihinden itibaren ticari faizi ile sorumlu bulunduğuna yönelik kararın da yerinde olduğu," değerlendirmesi maddi hata niteliğinde olduğundan ve sonuca etkisi görülmediğinden bozma nedeni yapılmamıştır.

2. Temyizen incelenen karar; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine ve özellikle yüklenici ile arsa sahibi arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre yüklenicinin kendisine düşen bağımsız bölümü harici satış sözleşmesi ile davacılara sattığı, yapılan satış sözleşmesine davalı arsa sahiplerinin taraf olmadığı gibi arsa sahiplerinin sorumluluğu yüklendiğine dair delil de ibraz edilmediği, zarardan sözleşmenin tarafı sorumlu olacağından arsa sahibine husumet yöneltilemeyeceği değerlendirmesinde ve dava tarihinden önce temerrüte düşürülmediği anlaşılan davalı yüklenici şirkete ödenen bedele dava tarihinden itibaren faiz işletilmesinde hukuki isabetsizlik bulunmamasına göre davacılar ile temyiz eden bir kısım davalıların temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz eden bir kısım davalılara yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

18.09.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.