Esas No: 2025/1211
Karar No: 2025/2185
Karar Tarihi: 26.05.2025

**6. Hukuk Dairesi         2025/1211 E.  ,  2025/2185 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2025/206 E., 2025/505 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Samsun 6. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2024/316 E., 2024/167 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı arsa sahipleri vekili Avukat ... tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; kendileriyle davalı yüklenici arasında 24.09.2020 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, sözleşme gereğince yüklenicinin inşaat ruhsatının onaylandığı tarihten itibaren 36 ay içinde iskânı alınmış olarak inşaatı tamamlayıp teslim etmesi gerektiğini, aradan yaklaşık 40 ay geçmesine rağmen inşaat ruhsatı alınmadığı gibi inşaata da başlanmadığını; öte yandan diğer arsa sahipleri ile davalı yüklenicinin sözleşme de imzalayamadığını, kendilerinin kira alacaklarından mahrum kaldığını; davalının gerekli izinleri almakta kusurlu olup olmadığının, ayrıca sözleşmedeki cezai şarttan sorumlu olup olmadıklarının da tespiti ile, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin aynen ifasını; şimdilik 1.000,00 TL kira alacaklarının davalıdan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili, cevap dilekçesinde; davacıların eda davasına konu olabilecek taleplerinin tespit davasına konu edilemeyeceğini, bu nedenle de dava açmakta hukuki yararları bulunmadığını, kendisinin sözleşmenin ifa edilmesine kusurlu olmadığı davanın reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve numarası belirtilen kararı ile, davacıların sübut bulmayan davalarının reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde, davacılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili temyiz dilekçesinde; davalının kendisinin ilgili sözleşmeyi yapmak isteyen taraf olduğunu, 6 ayrı parselin tevhidi neticesi ortaya çıkacak olan müstakil parsel üzerindeki tedbir ve takyidatların kaldırıldığını, yapıların yıkıldığını; davalının kötü niyetli davranarak diğer arsa sahipleri ile sözleşme imzalamadığını, 40 aydan uzun bir süredir işin sürüncemede kaldığını, kendilerinin maddi ve manevi zarara uğradıklarını beyan ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ifa edilmesi nedeniyle kira kaybı alacağının tahsili, davalı yüklenicinin kusurunun bulunup bulunmadığı ve sözleşmenin 15. maddesinde cezai şartın ifasından arsa sahiplerinin sorumluğu olup olmadığının tespiti istemine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemesinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı HMK'nın 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Türk Medeni Kanunu'nun 692. maddesinde "Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır." düzenlemesine yer verilmiştir.

Eser sözleşmesinin kendine özgü bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olarak kurulabilmesi için de TMK'nın 692. maddesi gereğince, sözleşmenin konusu olan taşınmazın tüm paydaşlarıyla sözleşme yapılması veya diğer paydaşların yapılmış olan sözleşmeye muvafakat etmiş olması gerekmektedir.

Eldeki davada tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında imzalanan ..... Noterliğinin 24/09/2020 tarih ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'ne konu parsellerde davacılar ile birlikte sözleşmeyi imzalayan hissedarlar dışında hissedarların bulunduğu ve bu hissedarların sözleşmeye katıldıkları veya muvafakat ettiklerinin iddia ve ispat edilmediği, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olabilmesi için yüklenicinin tüm paydaşlarla sözleşme yapması gerektiği, mevcut koşullarda taraflar arasında yapılan sözleşmenin geçersiz olduğu, kaldı ki sözleşme hükümlerine göre arsa sahipleri tarafından arsaya yönelik tüm sorunlar giderilip, arsa sahiplerine ait 6 ayrı parselin tevhidi neticesi ortaya çıkacak olan müstakil parsel üzerindeki tedbir ve takyidatlar kaldırılmış, üzerindeki yapılar yıkılmış ve tamamı boş vaziyette müteahhide teslimini müteakiben proje tanzimi ve onayı sonrasında alınacak yapı ruhsatına istinaden inşaatın başlayacağı ve ruhsat tarihinden itibaren 36 ayda bitirileceğinin kararlaştırıldığı, arsa sahiplerinin kendi üzerlerine düşen edimleri ve arsayı inşaata uygun hale getirmediklerinin gerek tapu kayıtları gerekse davacılar vekilinin aşamalardaki beyanı ile sabit olduğu, bu haliyle davacıların davalıdan kira kaybı alacağı talep hakları bulunmadığı; davacı tarafça, inşaatın başlaması için gerekli izinlerin alımında davalının kusuru bulunup bulunmadığının, sözleşmedeki cezai şartın ifasından sorumlu olup olmadığının tespiti istenmiş ise de, eda davasına konu olabilecek bir husus hakkında tespit davası açılmasında hukuki yarar bulunmadığı anlaşıldığından davacı arsa sahiplerinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davacılar vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı HMK'nın 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA,

Davacılardan alınması gereken harç peşin olarak yatırıldığından yeniden harç alınmasına yer olmadığına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,26.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.