Esas No: 2021/2145
Karar No: 2022/1024
Karar Tarihi: 15.02.2022

**7. Hukuk Dairesi         2021/2145 E.  ,  2022/1024 K.**

**"İçtihat Metni"**

7. Hukuk Dairesi

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi

...

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 13.12.2016 tarihinde verilen dilekçeyle satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 13.03.2020 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davacı vekili tarafından talep edilmiştir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince istinaf talebinin esastan reddine dair verilen kararın davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü.

KARAR

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili, davalının Üsküdar 2. Noterliğinin 27/10/2008 tarih, 27114 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile dava konusu 731 parsel sayılı taşınmaz üzerinde yapılmış olan binanın ikinci normal kat (girişe göre sol tarafta bulunan) kat irtifakı kurulduğunda 4 numaralı bağımsız bölüm numarasını alacak olan daireyi arsa payı ile birlikte müvekkiline satmayı vadettiğini, satış bedelinin ödendiğini ve dairenin yıllardır müvekkili tarafından kullanıldığını belirterek satış vaadi sözleşmesine konu daireye isabet edecek arsa payının müvekkili adına tapuya tescilini talep etmiştir.

Davalı vekili, davacıya arsa payı değil daire satışı vadedildiğini, satış vaadi sözleşmesinde kat irtifakının kurulmasından sonra devir işleminin yapılacağının belirtildiğini, taşınmazda kat irtifakı kurulmadığı gibi, davacıya satışı vadedilen dairenin arsa payının belli olmadığını ve belirlenebileceği bir kriter olmadığını, davacı ile müvekkili arasında resmi şekil şartına uygun usulünce düzenlenmiş bir sözleşme olmadığından müvekkilinin arsa payı devir yükümlülüğünün bulunmadığını ve arsa payının devrinin de mümkün olmadığını beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

İlk derece mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Davacı vekilinin istinaf talebinde bulunması üzerine, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince davacı vekilinin istinaf talebinin satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğu ve satış vaadi sözleşmesinin mülkiyetin nakli için elverişli bulunmadığı gerekçesiyle esastan reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

İmar düzeni; bir arsa üzerine yapılacak olan resmi ve özel nitelikli değişik çeşitte ve değişik amaçlara özgülenecek yapıların çeşidine ve amacına göre hangi özellikleri taşıması gerektiğini düzenleyen kuralların bütününü ifade eder. İmar düzeni kuralları sadece Belediye veya mücavir alanlardaki yapıları değil, Belediye sınırlarının dışındaki yapıları da ilgilendirir. 3194 sayılı İmar Kanunu ülke bütününde düzenli yerleşmeyi sağlamak, imar kargaşasına meydan vermemek, planlı ve sağlıklı yapılaşmayı gerçekleştirmek amacı taşıdığından bu yasanın emredici hükümleri kamu düzeni ile ilgilidir. İnşaata başlamadan önce uyulması gereken kurallar, inşaat devam ederken uyulması gereken yapı düzeni kuralları, inşaat bitirildikten sonra uyulması zorunlu olan kurallar bir bütündür.

3194 sayılı İmar Kanununun 26 ve 27. maddelerinde belirtilen ayrık durumlar dışında inşaata başlamadan önce tüm yapılar için ruhsat alınması zorunludur. Buradaki "ruhsat" kavramı (ya da yapı izin belgesi), arsa malikine taşınmazı üzerinde imar koşullarına uygun bir yapıyı veya yapılmış bir yapı üzerindeki esaslı değişiklik, ek ve onarımları yapabilmesi için yetkili merciin verdiği izin belgesini ifade eder. Bu belge ile arsa maliki, taşınmazı üzerine yapı yapabilme yetkisini kazanır. Uygulamada bu belgeye "inşaat ruhsatı" denilmektedir. İnşaat yapımına ruhsat alınarak başlanmış ve inşaat ruhsata uygun yürütülerek tamamlanmışsa hiçbir sorun yoktur. Ancak, yapıya ruhsat alınmadan başlanmışsa ortada imar kurallarına aykırı bir inşaat var demektir. Uygulamadaki adı ile bu tür inşaat "kaçak inşaat"tır. İmar Kanununun 32. maddesi hükmüne göre ruhsat alınmış olmakla beraber inşaat, ruhsat ve eklerine aykırı yapılmışsa bu inşaat da "kaçak yapı" sayılır. Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak sürdürülen yapılara uygulanacak müeyyide İmar Kanununun 32/son maddesinde gösterilmiştir. Buna göre yapı, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını takiben yasal hale getirilmez veya yasal hale getirilmesi olanaksız ise masrafı sahibinden tahsil ederek yıkılmalıdır. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak yapılan bina veya bağımsız bölümler yasaya uygun hale getirilmezse yıkılacağından, yıkılacak yerlerle ilgili olarak yaratılmış ekonomik değerlerin korunması söz konusu olmayacağından, bu tür yerlerin aynının paylaştırılması, paylaşım sonucu da bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satışı veya satış vaadi sözleşmesine konu yapılması yasalara uygun düşmez. İmar mevzuatına aykırı ve sonuçta yıkımı zorunlu bir bina meydana getirilmiş ve bu binadaki bir bağımsız bölümün satışı vaat edilmişse ruhsatsız veya ruhsata aykırı ve sonuçta yıkılması zorunlu bir yerde yaratılmış ekonomik değerler korunamayacağından yasa uyarınca bu satışa değer vermek olanaksızdır. Esasen imara aykırı - kaçak ve yıkılması yasa buyruğu olan bir yapıda bağımsız bölüm satışına değer tanımak da yasaya aykırılığın hukuk düzeni tarafından korunması anlamına gelir.

Gerçekten, "imar kirliliğine neden olma" başlıklı Türk Ceza Kanununun 184. maddesi de "yapı ruhsatiyesi almadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır. Yapı ruhsatiyesi olmadan başlatılan inşaatlar dolayısıyla başlatılan şantiyelere elektrik, su veya telefon bağlantısı yapılmasına müsaade eden kişi iki yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır..." hükmünü içermektedir.

Bütün bunlardan sonra değişik bir ifade ile söylemek gerekirse 24.04.1978 tarih ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararının ancak, imar mevzuatına uygun inşa edilmiş fakat henüz kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış binalardaki bağımsız bölüm satışının vaat edilmesi halinde uygulanabileceğini kabul etmek gerekir. (İzzet Karataş, Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Yüklenicinin Temliki İşleminden Kaynaklanan Davalar, Ankara 2009, sf. 48 vd).

Ne var ki, henüz kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamış bir taşınmazda yapılan binadan bağımsız bölüm değil de bağımsız bölüme karşılık belirli bir miktar arsa payı devri satışı vaat olunmuşsa yasal engel bulunmadıkça arsa payının satış vaadi geçerlidir. Fakat vaat alacaklısına imar mevzuatına aykırı, kaçak ve yıkılması zorunlu bir binadan arsa payı satışı değil, münhasıran bağımsız bölümü vaadinde bulunulmuşsa, bağımsız bölümün yukarıda açıklanan sebeplerle tescili olanaksızdır. Kuşkusuz, kaçak yapıda bağımsız bölüme özgülenecek arsa payından da söz edilemeyeceğinden bu gibi sözleşmelerin ifa olanağı yoktur.

İncelenen dosya kapsamına göre somut uyuşmazlıkta;

Davalı vaad borçlusu ...’nin Üsküdar 2. Noterliğinin 27.10.2008 tarih 27114 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesiyle dava konusu 731 ada 22 parsel sayılı taşınmaz üzerinde yapılmış olan binada 2. normal kattaki, kat irtifakı kurulduğunda 4 numaralı bağımsız bölüm numarasını alacak olan daireyi bu daireye isabet eden arsa payı ile birlikte davacı vaad alacaklı ...’a satmayı vadettiği, satış bedelinin ödendiği ve dairenin davacıya teslim edildiği görülmüştür. Dosya içerisinde bulunan bilirkişi raporlarından ve davacı vekilinin beyanlarından 731 ada 22 parsel sayılı taşınmazda inşa edilen yapının mimari projesinin bulunmadığı, kaçak ve ruhsatsız olduğu, taşınmazda kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmediği, tesis edilmesinin de mümkün olmadığı anlaşılmıştır. Bu durumda kaçak ve yıkımı gereken bir binada bağımsız bölüm satışı vadedilemeyeceği gibi bu bağımsız bölüme özgülenecek arsa payından da söz edilemeyeceğinden, başka bir ifadeyle hukuken mevcut olmayan bir yapıda hak iddiasında bulunulamayacağından satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı bulunmamaktadır.

Bölge adliye mahkemesince, bu gerekçe ile davacı vekilinin istinaf talebinin esastan reddine karar verilmesi gerekirken satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğu gerekçesi ile reddine karar verilmesi nedeniyle hükmün bozulması gerekmekte ise de yeniden yargılama yapılması gerekmediğinden gerekçesi düzeltilerek onanmasına karar verilmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddine, hükmün açıklanan şekilde GEREKÇESİ DEĞİŞTİRİLEREK ONANMASINA, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, dosyanın İLK DERECE MAHKEMESİNE, kararın bir örneğinin ilgili Bölge Adliye Mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, 15.02.2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.