Esas No: 2024/2174
Karar No: 2025/1924
Karar Tarihi: 08.05.2025

**6. Hukuk Dairesi         2024/2174 E.  ,  2025/1924 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 53. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2024/57 E., 2024/514 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Büyükçekmece 3. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2022/821 E., 2023/521 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 08.05.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacı vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ....'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; dava dışı önceki arsa sahipleri .... ve ... ile yine dava dışı ... Turzm. Eğt...Ltd. Şti. arasında 20.03.2006 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, dava dışı arsa sahiplerinin sözleşmeye konu taşınmazlarla birlikte sözleşmeden doğan tüm hak ve yükümlülükleri müvekkili kooperatife devrettiklerini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2007/362 Esas, 2012/446 Karar sayılı kararıyla geriye etkili olarak feshedildiğini ve kararın kesinleştiğini, dava dışı yüklenici şirketin kendisine avans olarak devredilen taşınmazda kat irtifakı tesis ettirerek üçüncü kişilere bağımsız bölüm sattığını, yüklenici şirket edimlerini yerine getirmediğinden ondan temlik yoluyla bağımsız bölüm devralan kişilerin, bağımsız bölümlerin mülkiyetini iktisap etmelerinin mümkün olmadığını, iyiniyet ve tapuya güven ilkesi iddialarının dinlenme olanağı da bulunmadığını ileri sürerek, tapuda davalı adına kayıtlı .... ada .... parsel 4. Blok A Giriş 21 Nolu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin taşınmazı yüklenici şirketten değil dava dışı Hilmi Kıllı isimli kişiden tapu sicilindeki kayda güvenerek iyiniyetle satın aldığını, dava dilekçesinde bahsi geçen olaylardan haberdar olmadığını, davacı ile dava dışı ... Turzm. Eğt..Ltd.Şti.'nin kötüniyetli olarak birlikte hareket etme ihtimalleri bulunduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin daha önce görülen davada, davalı yüklenici ... Turzm. Eğt...Ltd. Şti.'nin savunma yapmadığı, kararı temyiz etmediği, dava tarihinden sonra hukuki zorunluluk olmamasına rağmen arsa sahibi tarafından yüklenici şirkete tapu devri yapılmaya devam edildiği ve yüklenici şirketin inşaata devam ettiği, dolayısıyla sözleşmenin geriye etkili feshine ilişkin kararın tarafların gerçek iradesine uygun olmadığı, feshin muvazaalı olduğu, hiç kimsenin kendi muvazaa ve hilesine dayanarak hak ve menfaat temin edemeyeceği gibi üçüncü kişilerin hukuki durumunu ağırlaştıramayacağı, bu durumda, tapu siciline güvenerek iyiniyetle mal iktisap eden davalının iyiniyetinin korunması gerektiği sonucuna varılarak, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava dışı yüklenici şirketi ile davacı arsa sahibi arasındaki sözleşme ilişkisinin fiilen devam ettiği, sözleşmenin feshedilmediği ayakta olduğu, bu durumda feshe bağlı olarak tapu iptal ve tescil talebinde bulunulamayacağı, davanın bu gerekçe ile reddi gerekirken muvazaa sebebine dayalı olarak reddine karar verilmesinin doğru olmadığı belirtilerek, istinaf başvurusunun gerekçe yönünden kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; inşaata ... firmasının devam etmediğini, ...'ın devam ettiğini, bu husustaki delillerinin toplanmadığını, davalının feshin muvazaalı olduğuna dair bir savunması olmadığını, Bölge Adliye Mahkemesinin sözleşmenin ayakta olduğuna dair değerlendirmesinin hatalı olduğunu, tapu iptal ve tescil isteminin sözleşmenin feshini de kapsadığını, İmar işlem dosyasından da feshin belirli olduğunu, fesih kararından sonra 2013-2014 yıllarında ... firmasının inşaatı tamamlayacağını taahhüt etmesi üzerine firmaya avans nitelinde tapu devirleri yapıldığını, ancak firmanın taahhüdünü yine yerine getirmediğini, bu durumun başlı başına feshi muvazaalı hale getirmeyeceğini, ... firması 2014 yılı sonu itibariyle inşaatları tamamlayamadığından, bu kez inşaat da daha önce taşeron olarak iş yapan ...-... Yapı firması ile anlaşma yaptıklarını, ancak inşaatlar yine de tamamlanmadığından, inşaatı devam ettirecek finansman kalmadığı için 2018 yılında, davalı da dahil olmak üzere, ... firmasının daire sattığı kişilere dava açmaya başladıklarını, açılan davaların kooperatif lehine sonuçlanması üzerine alacağın temliki yoluyla inşaata yatırımcı temin edildiğini, öte yandan fesih kararından sonra yüklenici ... firmasına tapu devirleri yapılmasının ve yeni sözleşmeler düzenlenmesinin feshin muvazaalı olduğunu değil, taraflar arasında yeni bir sözleşme ilişkisi kurulduğunun göstergesi olduğunu, eski yüklenicinin de davaya dahil edilerek karar verilmesi gerektiğini, davalının taşınmazı natamam vaziyette devraldığını, tanık olarak dinlenen ... firmasının yetkilisi Seyit Doğan'ın da inşaatı kendilerinin yapmadığını beyan ettiğini, diğer dosyalarda dinlenen tanıkların 2014 yılından sonra inşaata ...'ın devam ettiğini beyan ettiklerini, mevcut imalatların iskana uygun olup olmadığının araştırılmadığını, feshin muvazaalı olduğuna ilişkin ilk derece mahkemesi kararının da yerinde olmadığını, zira feshin kesinleşmiş mahkeme kararına dayandığını, mahkeme kararının muvazaalı olduğunun kabul edilemeyeceğini, beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshedildiği iddiasına dayalı olarak yükleniciden temlik alınan bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ve davacı arsa sahibi adına tescili istemine ilişkindir.

Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Somut olayda, dava dışı önceki arsa sahipleri .... ve ... ile yine dava dışı yüklenici ...... San. Ltd. Şti. arasında 20.03.2006 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Sözleşmede, arsa sahiplerinin sözleşmeye konu parselleri daha sonra kooperatiflere devredecekleri, bu durumda, kooperatiflerin sözleşmenin tarafı haline gelecekleri, arsa sahiplerinin hak ve yükümlülüklerinin devir alan kooperatiflere geçeceği kararlaştırılmıştır.

Dava dışı önceki arsa sahipleri ... ve ... tarafından, edimin ifasında temerrüde düştüğü iddiasıyla, yüklenici ... şirketi aleyhine, sözleşmenin feshi ve el atmanın önlenmesi istemiyle, 18.04.2007 tarihinde, Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/362 E. sayılı dosyasında dava açılmıştır. Yargılama sırasında, sözleşmeye konu parsellerden .... ada ... nolu parsel davacı ... Konut Yapı Kooperatifine, .... ada ... nolu parsel ise ... Konut Yapı Kooperatifine devredildiğinden, davaya sözleşmenin tarafı haline gelen bu kooperatifler tarafından devam edilmiştir. Yapılan yargılama sonucunda, yüklenici ... şirketinin edimlerini yerine getirmediği gerekçesiyle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verilmiştir. Bu karar, temyiz harç ve masrafları yatırılmadığından, temyiz edilmeksizin 23.10.2012 tarihinde kesinleşmiştir.

Davacı arsa sahibi kooperatif, anılan bu davada verilen fesih kararını gerekçe göstererek, 01.11.2018 tarihinde açtığı işbu davada, dava konusu bağımsız bölümün, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, yüklenici şirkete avans olarak verildiğini, sözleşme geriye etkili olarak feshedildiğinden, taşınmazın kendisine iadesi gerektiğini ileri sürmektedir.

Dairemizin 2021/1292 Esas ve 2022/1903 Karar sayılı eldeki dosyaya emsal nitelikte olan bozma ilamıyla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin bir başka mahkemede feshine karar verilmesine rağmen fesihten sonra da arsa maliki davacı kooperatif tarafından yükleniciye bağımsız bölüm devri yapıldığının ve feshin muvazaalı olduğunun iddia edilmesine göre, mahkemece bu hususun araştırılması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Gerçekten de, dosyada bulunan tapu kayıtlarının incelenmesinde, davacı arsa sahibi kooperatif tarafından, sözleşmenin feshi davası açılmış olmasına ve hukuki bir zorunluluğu bulunmamasına rağmen, 2009 yılından itibaren yüklenici ... şirketine tapuda bağımsız bölüm devirleri yapılmaya başlandığı, fesih kararının 23.10.2012 tarihinde kesinleşmesinden sonra da 2015 yılına kadar bu devirlerin devam ettiği, yüklenici şirketin de devraldığı bağımsız bölümleri tapuda üçüncü kişilere devrettiği anlaşılmıştır.

Yine, fesih davasının devamı sırasında ve davanın kesinleşmesinden sonra, bir takım imalatlar için çeşitli kişi ve firmalarla anlaşmalar yapılmıştır. Dosya arasında bulunan ve davacı arsa sahibi kooperatifçe de varlığı inkar edilmeyen, 19.07.2011 tarihli .... isimli şirket ile yapılan sözleşmede, 02.08.2011, 29.03.2012 tarihli .... isimli kişi ile yapılan sözleşmelerde, 15.10.2012 ve 11.03.2013 tarihli .... Ltd. isimli şirket ile yapılan sözleşmede, 15.06.2014 tarihli .... Gayrimenkul isimli şirket ile yapılan sözleşmede ve son olarak 17.07.2014 tarihli ... ve yüklenici ... şirketi yetkilisi olduğu anlaşılan ....’ın da yer aldığı sözleşmede, davacı arsa sahibi kooperatif ile birlikte, yüklenici ... şirketinin de taraf olduğu bu sözleşmelerde, yüklenici şirketin hak ediş alacağına karşılık, iş yapan firmalara, arsa sahibi kooperatiflerin bazı bağımsız bölümleri devretmeyi taahhüt ettikleri görülmüştür.

Tüm bu tapu devirleri ve yapılan sözleşmeler, fesih davasına ve kesinleşmiş fesih kararına rağmen, arsa sahibi kooperatifler ile yüklenici ... şirketi arasındaki, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ilişkisinin devam ettiğini, tarafların gerçek iradelerinin sözleşmenin feshi yönünde olmadığını, sözleşmeyi devam ettirme iradelerini sürdürdüklerini, sonuç olarak, feshin muvazaalı olduğunu göstermektedir.

Bilindiği üzere “tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacı ile gerçek durumu onlardan gizleyerek kendi gerçek iradelerine uymayan ve kendi aralarında geçerli olmayan bir hususta anlaşmalarına” muvazaa ve bu şekilde yapılan işlemlere de muvazaalı işlemler denir (Eren, F: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara 2018, s. 367). Eş söyleyişle muvazaa açıklanan beyanlarının gerçek maksatlarına uymadıklarını bildikleri hâlde, tarafların kastettikleri durumdan başka bir ilişkide kendilerini anlaşmış gibi göstermeleri hâli, tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacıyla kendi gerçek iradelerine uymayan haksız eylem niteliğinde anlaşmalarıdır (7.10.1953 tarihli ve 8/7 Sayılı Yargıtay içtihadı Birleştirme Kararı)

Muvazaa, “mutlak muvazaa”, “nispi muvazaa” gibi çeşitli türlere ayrılır. Tarafların gerçekte bir işlem yapmayı düşünmemelerine rağmen, sırf üçüncü kişilere karşı onları aldatmak amacıyla, işlem yapmış gibi gözükmek için, görünürde bir işlem yapmalarına “mutlak muvazaa” denir. Nispi muvazaada ise; taraflar aralarında yaptıkları bir sözleşmeyi kendi iç iradelerine uymayan ve dışarıya karşı yaptıkları başka bir işlemle gizlerler. Eş söyleyişle, nispi muvazaada taraflar görünürdeki işlem arkasında gerçek iradelerine uygun olmayan gizli bir işlem yaparlar (Fikret, Eren: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara 2018, s. 370).

Arsa sahibi kooperatifler ile yüklenici ... . San. Ltd. Şti. arasındaki sözleşmenin feshine ilişkin yaratılan muvazaa, mutlak muvazaa niteliğinde olmakla def’i değil, itiraz mahiyetinde olduğundan, yargılamanın her aşamasında ileri sürülebilir.

İlk Derece Mahkemesince, açıklanan bu sebeplerle, sözleşmenin geriye etkili feshine ilişkin kararın, davacı kooperatif ile davalı dışı yüklenici şirketin gerçek iradesine uygun olmadığı, feshin muvazaalı olduğu, hiç kimsenin kendi muvazaa ve hilesine dayanarak hak ve menfaat temin edemeyeceği gibi üçüncü kişilerin hukuki durumunu ağırlaştıramayacağı, bu durumda, tapu siciline güvenerek iyiniyetle mal iktisap eden davalının iyiniyetinin korunması gerektiği sonucuna varılarak davanın reddine karar verilmesi isabetli olmuştur.

Bölge Adliye Mahkemesince, davacı tarafın istinaf başvurusunun bu gerekçe ile reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile reddine karar verilmesi doğru olmamış ise de temyiz edenin sıfatına göre bu husus bozma nedeni yapılmamıştır.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA,

İstek hâlinde peşin alınan temyiz harcının ilgiliye iadesine,

Yargıtay duruşmasında vekili hazır bulunan davacı yararına takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,08.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.