Esas No: 2024/1695
Karar No: 2025/1667
Karar Tarihi: 24.04.2025

**6. Hukuk Dairesi         2024/1695 E.  ,  2025/1667 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2024/86 E., 2024/358 K.

BİRLEŞEN DAVA YOZGAT 1. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

2023/3 ESAS

İLK DERECE MAHKEMESİ : Yozgat 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2022/72 E., 2023/225 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı birleşen davada davalılar ..., ... ve ... Bankası A.Ş. vekillerince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 24.04.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde taraf vekillerine yapılan tebligata rağmen duruşmaya gelmediklerinden incelemenin evrak üzerinden yapılmasına karar verildikten ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan sonra dosyadaki kağıtlar okundu işin gereği konuşulup düşünüldü:

I. DAVA

1. Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili arsa sahibi ile yüklenici şirket arasında 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, müvekkilinin kendisine ait bağımsız bölümü yapılacak inşaattan bağımsız bölümün müvekkiline verilmesi koşuluyla yükleniciye devrettiğini, inşaatın 31 parsel ile 32 parselin birleşmesi sonucu oluşan 33 no.lu parselde yapıldığını ve blok isimlerinin değişmesi sonucu müvekkiline teslim edilmesi gereken bağımsız bölümün H blok, 7. kat, 13 numaralı daire olduğunu, taşınmazın müvekkiline fiilen teslim edilmesine rağmen tapuda müvekkil adına tescil ettirilmediğini ileri sürerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile H blok, 7. kat, 13 numaralı dairenin tapu kaydının iptali ile takyidatsız müvekkili adına tescilini talep etmiştir.

2. Birleşen davada davacı vekili dava dilekçesinde; asıl davada tapu iptal tescil istenen taşınmaz üzerinde yüklenici firma borcu nedeniyle davalı banka lehine ipotek verilmiş olduğunu, dava konusu taşınmazın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye devredildiğini, bankanın özen yükümlülüğünü yerine getirmediğini, dava konusu yerin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapılan bir yer olmayıp 6306 Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında yapılan bir inşaat olduğunu, tapuda bu yönde şerh mevcut olduğunu, davalı bankanın basiretli tacir gibi hareket etmediğini ileri sürerek taşınmaz üzerindeki ipoteğin fek’ini talep etmiş, davalı ... ... ve ...’in ise inşaatta yapması gereken imalatları yapmadığını, diğer davalıların taşınmazın tapu kaydı üzerine haciz koyma hakkı olmadığını bu nedenle bu hacizlerin de fekkine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

1. Asıl davada davalı vekili davanın reddini istemiştir.

2. Birleşen davada davalı ...Ş. vekili cevap dilekçesinde; taraflar arasında resmi şekilde yapılmış arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olmadığını, kat irtifakının ipotek tesisinden sonra kurulduğunu, müvekkilinin tapu siciline güvenen iyiniyetli 3. kişi olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile asıl davada davacı ile davalı şirket arasında 15.04.2019 tarihli adi yazılı şekilde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış ise de; davacının taşınmazın tapusunu kentsel dönüşüm kapsamında 16.07.2019 tarihinde tapuda davalı şirkete devrettiği, sonrasında 1062 ada, 32 parsel ile 1062 ada, 31 parselin tevhidi ile 33 parselin oluştuğu ve birleşen dosyada davalı ... lehine 10.03.2021 tarihinde 60.000.000.000,00 TL bedelli ipotek tesis edildiği, 16.03.2021 tarihinde kat irtifakına geçildiği, tapudaki resmi senette taraflar arasında yapılan iş bu 15.04.2019 tarihli adi yazılı sözleşmeye atıf yapıldığı, adi sözleşme altındaki imzaların da inkar edilmediği veya aksinin yazılı bir belge ile de ispatlanamadığı anlaşıldığından sözleşmenin geçerli olduğu ve sözleşme gereği davalının sözleşmede bahsedilen tapu devri edimini yerine getirmediği tespit edildiği gerekçesiyle asıl davanın kabulü ile taşınmazın davacı adına tesciline, birleşen davada ise; davalılardan ..., ..., ..., ... Elektrik İnş. San. Ltd Şti., Yapı Kredi Faktoring AŞ.’nin haciz şerhi olduğu, Halk Bankası lehine ise ipotek tesis edildiği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile ilgili tapuda herhangi bir şerh bulunmamakta ise de sözleşmenin imzalanmasından sonra henüz teslim süresi dolmadan yüklenicinin iş bedeli olarak kararlaştırılan arsa payını hak etmediği bir aşamada arsa üzerinde arsa payı karşılığı inşaat yapıldığı açıkça belli veya küçük bir araştırma ile belirlenebilir olduğu halde dava konusu taşınmaz üzerine konan ipotek şerhlerinden dolayı davalı bankanın iyi niyetli olarak kabul edilmesinin mümkün olmadığı, eserin hukuken tesliminden önce yükleniciye, onun da üçüncü kişilere tapu kaydı vermesinin bir bakıma avans ödemesinde bulunulması demek olduğu gerekçesiyle tapu iptali ve tesciline karar verilen dava konusu bağımsız bölüm taşınmaz üzerindeki ipoteğin ve hacizlerin fekkine, tapu müdürlüğünün olayda kusuru olmadığından tapu müdürlüğü aleyhine açılan davanın reddine, davalılar ... ve ... ile davacı arasında bir sözleşme olmadığından bu davalılar aleyhine açılan davanın da reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar ... ve ... ile Halk Bankası vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Birleşen davada davalı ...Ş. vekili temyiz dilekçesinde;

a. Zorunlu arabuluculuk başvuru şartının yerine getirilmediğinden davanın dava şartı yokluğundan reddi gerektiğini,

b. Müvekkili bankanın tüm işlerinin ticari olduğunu, görevli mahkemenin Asliye Ticaret Mahkemesi olduğunu,

c. İpotek bedeli 60.000.000,00 TL olduğundan harcın bu bedel üzerinden tamamlatılması aksi halde diğer işlere devam edilmemesi gerekirken harcın tamamlatılmadığını,

d. Müvekkili bankanın TMK’nın 1023. maddesi uyarınca tapu kütüğündeki sicile iyiniyetae dayanarak ipotek tesis ettirdiğinden kazanımının korunması gerektiğini,

e. Müvekkilinin taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadığını, sözleşmenin adi yazılı şekilde yapılmış olması nedeniyle geçerli olmadığını,

f. Sözleşmeye göre davacıya verilecek bağımsız bölüm ile dava konusu bağımsız bölümün farklı olup tapuda şerhde olmadığından müvekkilinin durumu bilmesinin mümkün olmadığını,

g. Arsa sahibi davacının sözleşmenin başında tapusunu devrettiğini, sözleşme feshedilmediğinden avans olarak yükleniciye devredilen tapu payının arsa sahibine dönmesinin söz konusu olmayacağını, müvekkilinin kötüniyetli olduğunun veya davalı inşaat firmasıyla birlikte hareket ettiğinin ispatlanamadığını beyan etmektedir.

2. Birleşen davada davalılar ... ve ... vekili temyiz dilekçesinde;

a. Müvekkillerinin iyi niyetli olarak satın aldıkları dairenin teslim edilmemesi nedeni ile ödedikleri paranın tahsili için mahkeme kararı ile ihtiyati haciz kararı alarak tapuya şerh edildiğini,

b. İyiniyetli konumda olduklarını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, ipoteğin kaldırılması istemlerine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, birleşen davada davalı ... vekili, ... ve ... vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz harçlarının temyiz eden birleşen davada davalılar ..., ... ve ... Bankası A.Ş.'ye yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

24.04.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.