Esas No: 2024/2489
Karar No: 2025/1211
Karar Tarihi: 24.03.2025

**6. Hukuk Dairesi         2024/2489 E.  ,  2025/1211 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/325 E., 2024/138 K.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar asıl davada davacı - birleşen davada davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1.Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davacı yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan tüm edimlerini yerine getirmiş olmasına rağmen davalı arsa sahibinin davacıya isabet eden 7 no'lu bağımsız bölümün tapusunu devretmediğini ileri sürerek bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini, olmazsa bağımsız bölümün dava tarihindeki bedelinin tahsilini talep ve dava etmiştir.

2.Birleşen davada davacı vekili dava dilekçesinde; yüklenicinin, müvekkiline isabet eden 3 adet daireyi zamanında eksiksiz olarak teslim etmediğini, bina ve bağımsız bölümlerde pek çok eksik ve ayıplı imalat bulunduğunu, bunların müvekkili tarafından yaptırılarak binanın oturulur hale getirildiğini, yapılan delil tespitinde bu eksik ve ayıplı imalatlar ile kira kaybının 70.052,00 TL olarak belirlendiğini, öte yandan edimler arasında aşırı dengesizlik bulunduğundan sözleşmenin gabin ile sakat olduğunu ileri sürerek, 70.052,00 TL’nin ve kötü imalat nedeniyle dairelerdeki değer kaybının davalıdan tahsilini, bunun yanında sözleşmenin gabin nedeniyle feshedilerek, hakkaniyete uygun yeni bir sözleşme oluşturulmasını ve bu sözleşme kapsamındaki haklarının müvekkiline verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Asıl davada davalı vekili cevap dilekçesinde; davanın zamanaşımına uğradığını, binada pek çok eksik ve ayıplı imalat bulunduğunu, yüklenicinin bağımsız bölüme hak kazanmadığını beyan ederek asıl davanın reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk derece mahkemesinin 22.08.2018 tarihli kararı ile satışı vaad edilen taşınmazın alıcının zilyetliğinde bulunduğu sürece zamanaşımının işlemeyeceği, dava konusu taşınmazın asıl davada davacı yüklenicinin zilyetliğinde bulunduğu, onun tarafından kiraya verildiği, bu itibarla davalı arsa sahibinin zaman aşımı savunmasının yerinde görülmediği, binanın ve bağımsız bölümlerin iskân ruhsatının sözleşmede kararlaştırılan teslim süresinden önce 09.05.2005 tarihinde alındığı, davalı arsa sahibine bağımsız bölümlerin teslim edildiği, bunun karşısında arsa sahibinin teslimi iskâna bırakılan dava konusu 7 no'lu dairenin tapusunu yükleniciye devretmediği, asıl davada davacı yüklenicinin tapu iptal ve tescil isteminin yerinde olduğu gerekçeleriyle asıl davanın kabulü ile dava konusu 7 no'lu bağımsız bölümün davacı yüklenici adına tesciline, birleşen davada davacı arsa sahibinin tazminat istemleri bakımından; 818 sayılı BK’nın 126/4. maddesi hükmüne göre eser sözleşmesinde zaman aşımı süresinin 5 yıl olduğu, bu sürenin teslim tarihinden başlayacağı, somut olayda binaya 09.05.2005 tarihinde iskân ruhsatı alınarak teslimin gerçekleştirildiği, binadaki ayıplı imalatlar yönünden yüklenicinin ağır kusuru bulunmadığı, 31.10.2016 olan dava tarihi itibariyle, birleşen davanın zamanaşımına uğradığı gerekçesiyle birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl dava davalısı-birleşen dava davacısı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 02.05.2020 tarihli kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

Bölge Adliye Mahkemesi’nin 02.05.2020 tarihli karının süresi içinde asıl davada davalı-birleşen davada davacı vekili tarfından temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 05.10.2021 tarihli ve 2021/988 Esas ve 2021/609 K. sayılı kararıyla; taraflar arasında düzenlenen 16.02.2004 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye düşen 7 dairenin tapu ferağının inşaat seviyesine göre kademeli olarak yapılacağı, son 1 adet tapunun iskânın alınmasıyla devredileceğinin düzenlendiği, eksik işlerin bedelinin ihbar koşuluna ve ihbar süresine bağlı olmaksızın teslim tarihinden itibaren beş yıllık zamanaşımı süresinde talep edilmesi gerekmekte ise de birleşen davada davalı arsa sahibi sözleşmeden doğan haklarını güvence altına alabilmek amacıyla ve ifa beklentisiyle yükleniciye verilecek son bağımsız bölümü elinde tutmakta haklı olduğu, ifa beklentisi devam ettiği ve ifa da gerçekleşmediği sürece zaman aşımı süresinin işlemeye başlamayacağı, bu nedenlerle mahkemece, birleşen davada davacı arsa sahibinin eksik iş bedeli talebine ilişkin iddia ve delilleri, konusunda uzman bilirkişi vasıtasıyla incelenerek, varsa eksik işlerin bedeli hükme en yakın tarihteki piyasa rayiçlerine göre hesaplattırılıp, birlikte ifa kuralı gereğince, belirlenen tutarın ödenmesi koşuluyla asıl davada tescile karar verilmesi gerekirken eksik incelemeye ve yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde birleşen davanın reddine karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi’nin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında 16.02.2024 tarihinde noter kanalıyla kat karşılığı inşaat ve taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi imzalandığı, sözleşmeye göre işin bitim tarihinin 06.08.2005 olduğu, bu tarihten önce 09.05.2005 tarihinde binaya genel iskân belgesinin alındığı, inşaatın davalıya teslim edildiği, yüklenicinin 13.09.2006 tarihli ihtarnamesiyle 7 no'lu bağımsız bölümün devrini talep ettiği, arsa sahibinin 06.10.2006 tarihli cevabi ihtarnamesiyle eksik ve ayıplı imalatlar bulunduğunu bildirerek, bunlar giderilmeden tapu devri yapamayacağını bildirdiği, arsa sahibinin eksik iş bedeli talebi ile ilgili uzman bilirkişi vasıtasıyla inceleme yapılmak suretiyle eksik iş bedelinin hükme en yakın tarihteki piyasa rayiçlerine göre hesaplanması sonucu 3 adet bağımsız bölümde yapılacak tadilat ve uygun hale getirme bedelinin 368.476,28 TL olduğu, kira gelir kaybının 111.560,17 TL olduğu, ortak alanlarda yapılacak tadilat ve uygun hale getirme bedelinin 701.550,68 TL olduğu, yüklenicinin sözleşmeye göre ortak alanlardaki eksik iş bedelinin % 70 oranına isabet eden 491.085,47 TL bedelden sorumlu olduğu, neticeten yüklenicinin toplamda 971.121,93 TL tazminatı ödemekle yükümlü olduğu gerekçesiyle asıl davanın birlikte ifa kuralı gözetilerek kabulüne, birleşen davanın kısmen kabul kısmen reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

Asıl davada davacı-birleşen davada davalı vekili temyiz dilekçesinde; D. İş dosyasının mahkemece fiziken getirtilmediğini, fotokopi üzerinden fiyat güncellemesi yapıldığını, tespit kararının kendilerine tebliğ edilmediğini, itiraz haklarını kullanamadıklarını, arsa sahibinin payı % 30 olmasına ve bilirkişi tarafından bu doğrultuda hesap yapılmasına karşın mahkemece payı tekrar % 70 olarak hesaplanarak hüküm kurulduğunu, birleşen dava dilekçesinde kira talebi bulunmamasına karşın mahkemece kira bedeline hükmedildiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, asıl dava bakımından arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal tescil talebi, birleşen dava bakımından arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir.

Taraflar arasında düzenlenen 16.02.2004 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye düşen 7 adet dairenin tapu ferağının inşaat seviyesine göre kademeli olarak yapılacağı, son 1 adet tapunun iskân alınmasıyla devredileceği hususunda anlaştıkları görülmektedir. İskân ruhsatı 09.05.2005 tarihinde alınmıştır. Asıl davada yüklenici tarafından sözleşmede kendisine verileceği kararlaştırılan bağımsız bölümün devri talep edilmektedir. Birleşen davada ise eksik ve ayıplı ifadan dolayı alacak talebinde bulunulmuş, arsa sahibince eksik ve ayıplı ifalar nedeniyle bağımsız bölümün tapusunun devredilmediği beyan edilmiştir.

Arsa sahibinin eksik ve ayıplı ifaya ilişkin alacağının hesaplattırılması talebi üzerine Antalya 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2007 -5 D. İş sayılı dosyasından alınan raporda eksik ve ayıplı imalat bedelleri belirlenmiş ancak D. İş dosyasının fiziken dosya arasına alınmadığı, raporun yükleniciye tebliğ edilmediği anlaşılmıştır. Mahkemece öncelikle tespit dosyası getirtilerek bilirkişi raporunda saptanan eksik ve kusurların mahalinde keşif yapılarak alınacak raporla taraf itirazları da dikkate alınmak suretiyle incelettirilip ortak alanlarda arsa sahibinin % 30 pay sahibi olduğu hususu da dikkate alınarak karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesi hatalı olmuştur.

Kabule göre de; birleşen davada davacı-asıl davada davalı arsa sahibinin birleşen dava dilekçesinde kira talebi bulunmadığı dikkate alınarak karar verilmesi gerekirken, talebin kabulüne karar verilmesi de hatalı olmuştur.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle

Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,

24.03.2025 tarihinde üzere oy birliğiyle karar verildi.