Esas No: 2023/4480
Karar No: 2024/2388
Karar Tarihi: 02.07.2024

**6. Hukuk Dairesi         2023/4480 E.  ,  2024/2388 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/182 E., 2023/1088 K.

DAVALILAR : 1-... vekili Avukat ... 2-...

vekili Avukat ... 3-... 4-Kamil Burçin ... 5-...

FERİ MÜDAHİLLER :1-... vekili Avukat ...

2-... vekili Avukat Yasin Bayraktar

DAVA TARİHİ : 11.02.2020

HÜKÜM/KARAR : Kabul

İLK DERECE MAHKEMESİ : Selçuk Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2020/55 E., 2022/244 K.

Taraflar arasındaki, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemli davanın, yapılan yargılaması sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın, davacı vekili, fer’i müdahil ... vekili ve davalı ... vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davalı ... hakkındaki davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine, davalılar ..., ... ve ... hakkındaki davanın reddine, ... hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili, fer’i müdahil ... vekili ve katılma yoluyla davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle ve incelemenin duruşmalı olarak yapılması davacı tarafından istenilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 02.07.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir..

Belli edilen günde asıl ve birleşen davada davacı vekili Avukat ..., davacı şirket yetkilisi Ferzande Aden ile davalılardan ... vekili Avukat ... geldiler. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla, duruşmaya başlanarak hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili yüklenici ile davalı arsa sahipleri arasında 02.04.2019 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, müvekkilinin sözleşmede kaynaklanan edimlerini büyük ölçüde yerine getirdiğini, sözleşmenin kademeli ferağa ilişkin hükümleri uyarınca, inşaatın geldiği seviyeye göre B bloktan 6 adet dairenin tapusuna hak kazandığını ileri sürerek, müvekkiline söz konusu dairelerin satış yetkisinin verilmesini talep ve dava etmiştir.

2. Davacı yanından davaya müdahil olan ... vekili, müvekkilinin iş karşılığı yükleniciye isabet eden C blok 3 no.lu bağımsız bölümü satın aldığını, bu dairenin yüklenici adına tesciline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini, henüz iskan ruhsatının alınmadığını, inşaatta kullanılan bir kısım malzeme ve işçilik borçlarını müvekkilinin ödediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; yüklenicinin edimini yerine getirmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... cevap dilekçesinde; arsa sahipleri arasında yapılan paylı mülkiyet anlaşmasında da görüleceği üzere, yüklenici ile ... arasındaki ticari ilişki hakkında bir bilgisi olmadığını, hiç bir şekilde dahil olmadığını, aralarındaki sorun ve sonuçların kendisi dışında şekillendiğini, davanın tüm süreçlerinden herhangi bir şekilde sorumlu olmak istemediğini beyan etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı ..., arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadığından, sözleşmeyi arsa sahiplerinden ...'nin vekili olarak imzaladığından, adı geçene karşı açılan davanın pasif husumet yokluğundan reddine, diğer davalılar yönünden yapılan incelemede ise, dava konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa sahiplerinden ...'in yer almadığı, TMK'nın 692 nci maddesi uyarınca, bu durumda sözleşmenin geçersiz olduğu gerekçesiyle, diğer davalılar aleyhine açılan davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde, davacı vekili, fer’i müdahil ... vekili ve davalı ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı ... hakkında verilen kararın yerinde olduğu, sözleşmeye konu taşınmazın müşterek maliklerinden ... sözleşmede yer almadığından, TMK'nın 692 nci maddesi uyarınca sözleşmenin geçersiz olduğu, taşınmazın paydaşları arasında sözleşmeden önce yapılan 17.07.2017 tarihli anlaşmanın, sözleşmeye onay verildiğini göstermeyeceği, zira sözleşmenin tüm taşınmazı kapsayacak şekilde yapıldığı, geçersiz sözleşmeye dayalı olarak tapu istenemeyeceği, davanın bu nedenle reddi gerektiği, ... dahili davalı yoluyla davaya dahil edilmiş ise de hukukumuzda zorunlu dava arkadaşlığı dışında dahili dava usulünün bulunmadığı, adı geçen hakkında usulünce açılmış bir dava bulunmadığı, fer'i müdahilin talebinin yerinde olmadığı gerekçesiyle, davalı ... ve feri müdahil ... vekilinin istinaf başvurusunun ayrı ayrı esastan reddine, davacı şirket vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davalı ... hakkında açılan davanın pasif husumet yokluğundan reddine, davalılar ..., ... ve ... aleyhine açılan davanın reddine, ... hakkında usulünce açılmış bir dava bulunmadığından, bu hususta karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde davacı vekili, fer’i müdahil ... vekili ve davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuşlardır.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacı yüklenici şirket vekili temyiz başvuru dilekçesinde; davanın, tapu iptal ve tescil istemi değil, dairelerin satış yetkisinin verilmesi istemi olduğunu, mahkemece talep konusunun değiştirilemeyeceğini, ... de dahil olmak üzere taşınmazın paydaşları arasında, taşınmazdan ne şekilde tasarruf edileceğine dair 17.07.2017 tarihli noterde bir anlaşma yapıldığını, bu taksim anlaşmasının fiilen de gerçekleştirildiğini, her maliğin kendisine isabet eden alanda inşaat yapma hakkına sahip olduğunu, mahkemece bu taksimin göz ardı edildiğini, taksim anlaşması ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine önceden onay verildiğini, taksim anlaşması eki krokiye göre taşınmaza inşaat ruhsatı verildiğini, davalıların cevap dilekçesinde satış için yetki vermeyeceklerini, tapu iptal ve tescil davası açılması gerektiğini belirterek, tapunun yükleniciye verilmesi gerektiğini ikrar ettiklerini, inşaatların geldiği aşamaya göre yüklenicinin tüm bağımsız bölümlere hak kazandığını, davalılar kat irtifakı kurulmasına yanaşmadığından iskan ruhsatı alınamadığını, davalı ...'ın yüklenicinin hak kazandığı tapuları vermeye hazır olduğunu beyan ettiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

2. Fer’i müdahil ... vekili temyiz başvuru dilekçesinde; yükleniciden iş karşılığı C blok 3 nolu taşınmazı satın aldığını, tüm edimleri yerin getirdiğini, bu nedenle yükleniciye isabet eden bu dairenin yüklenici adına tescili gerektiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

3. Katılma yoluyla davalı ... vekili temyiz başvuru dilekçesinde; vekalet ücretinin hatalı hesaplandığını ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır.

2. İlgili Hukuk

Türk Borçlar Kanunu 470 vd., Türk Medeni Kanunu 688 vd. maddeleri

3. Değerlendirme

1. Davacı vekilinin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olduğuna dair temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede;

1.1. Bilindiği üzere, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706, Türk Borçlar Kanunu'nun 237, Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri hilafına tapulu taşınmazlarda harici veya fiili taksim ile payların mülkiyeti ana taşınmazdan ayrılamaz. Ne var ki, taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş yada fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemsel olarak (fiilen) bağımsız bu oluşumun tapuda yapılacak resmi taksime veya ortaklığın satış suretiyle giderilmesine yahut o yerde bir imar uygulaması yapılmasına kadar korunması, "ahde vefa" kuralının yanında TMK'nın 2. maddesinde düzenlenen iyiniyet kuralının da bir gereğidir.

1.2. Somut olayda, davacı yüklenici şirket ile davalı arsa sahipler...... ve... arasında 02.04.2019 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Sözleşmede A, B ve C blokların her birinde 6 daire olmak üzere toplam 18 daire inşa edileceği, B bloktaki 6 daire ile C bloktaki 3 dairenin yüklenici şirkete, diğer dairelerin arsa sahiplerine ait olacağı kararlaştırılmıştır.

1.3. Davacı yüklenici şirket, sözleşmenin kademeli ferağa ilişkin 30. maddesine göre, inşaatın geldiği seviye itibariyle B bloktaki 6 adet dairenin satışına izin ve yetki verilmesi istemiyle işbu davayı açmıştır.

1.4.Türk Medeni Kanunu’nun 692/1 inci maddesinde; “Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oy birliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.” düzenlemesine yer verilmiş olup Mahkemece, bu yasal düzenlemeye dayalı olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahiplerinden ...’in yer almadığı gerekçesiyle, sözleşmenin geçersiz olduğu sonucuna varılmıştır.

1.5. Türk Medeni Kanunu’nun 689 uncu maddesi uyarınca, paydaşlar, kendi aralarında oy birliği ile anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin kanularda kanun hükümlerinde farklı bir düzenleme yapabilirler.

1.6. Somut uyuşmazlıkta, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu 325 ada 58 No.lu parselin hissedarları davalılar ..., ..., ... ile davalı ...’ın hisse devraldığı önceki hissedar ... ... arasında, noterde 17.07.2017 tarihinde “Düzenleme Şeklinde Paylı Mülkiyette Anlaşma Sözleşmesi” başlıklı bir fiili taksim anlaşması yapılmıştır. Bu anlaşmada 2457,63 m² büyüklüğündeki parsel 3 parçaya bölünmüş, parsel eki krokide (a) harfiyle gösterilen 900 m² alanın ..., (b) harfi ile gösterilen 1228,81 m² alanın ... ..., ( c ) harfiyle gösterilen 328,81 m² alanın ... ve... Ambrosse tarafından kullanılacağı, hissedarların birbirlerinin alanları üzerinde herhangi bir hak iddia etmeyecekleri, kendi alanlarında diledikleri şekilde tasarrufta bulunabilecekleri, inşaat yapabilecekleri, inşaatta yapılacak blokları gösteren kat irtifanın bu sözleşmenin eki olduğu, bu beyanın tüm resmi kurumlar önünde diğer paylı mülkiyet sahiplerinin izni olarak geçerli kabul edileceği, bu sözleşmedeki hükümlerin hisselerin devri halinde yeni pay sahiplerini de bağlayacağı düzenlenmiştir. Bu sözleşme ekinde A, B, C ve D blokları gösterir bir kat irtifakı listesi oluşturulmuştur.

1.7. Arsa sahipleri yaptıkları bu fiili taksim anlaşmasına ve kat irtifakı listesine dayalı olarak, belediyeden A, B ve C bloklara ilişkin yapı ruhsatını almışlar, parsel üzerinde hali hazırda mevcut olan inşaat bu yapı ruhsatına dayalı olarak yapılmıştır.

1.8. Nitekim dosyada bulunan 10.08.2022 tarihli belediye yazısında; parselen tüm maliklerinin (...,... ...ve...) 17.07.2017 tarihli paylı mülkiyette anlaşma sözleşmesi ve 19.02.2018 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıkları, bu sözleşmelere ve yapı sahiplerinin başvurularına istinaden 30.05.2018 tarihli (70, 71, 72 nolu) A, B ve C blokların yapı ruhsatlarının düzenlendiği, yapı sahiplerinin başvurusu üzerine 02.04.2019 tarih ve 2173 yevmiye nolu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden bu kez 17.04.2019 tarihli 46, 47, 48 sayılı isim değişikliği (müteahhit) yapı ruhsatlarının düzenlendiği bildirilmiştir.

1.9. Davacı yüklenici şirket tarafından inşaa edilen A, B ve C bloklar, yukarıdaki fiil taksim anlaşmasına göre, davalı ...’ın fiili kullanımında olan ve sözleşme eki krokide (b) harfi ile gösterilen 1228,81 m² alanın ve yine davalılar ... ve... Ambrosse’nin fiili kullanımda olan ve sözleşme eki krokide ( c ) harfiyle gösterilen 328,81 m² alanın üzerine inşa edilmiş olup ...’in kullanımda olan alana taşma ya da tecavüz olduğuna dair de bir iddia bulunmamaktadtır. Nitekim, davalı ... savunmasında, fiili taksim anlaşması ile parselin paylaşıldığını, dava konusu uyuşmazlıkla bir ilgisi bulunmadığını beyan etmiştir.

1.10. Bu durumda, her ne kadar arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları arasında, parselin hissedarlarından ...’in yer almadığı anlaşılmış ise de, az yukarıda bahsi geçen 17.07.2017 tarihli fiili taksim anlaşmasıyla, ...’in, diğer hissedarların kendilerine tahsis edilen alan üzerine inşaat yapmalarına ya da bir yüklenici ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmak suretiyle inşaat yaptırmalarına önceden onay verdiği, bu hususta tüm hissedarların oy birliği bulunduğu açık olup, TMK’nın 692/1 inci maddesinde belirtilen koşul sağlandığından, dava konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olduğu kabul edilmelidir. Bu itibarla, işin esası hakkında, tarafların iddia, savunma ve delilleri üzerinde inceleme ve araştırma yapılarak, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şeklide karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.

2. Bozma nedenine göre, davacı vekilinin diğer, fer’i müdahil ... ve katılma yoluyla davalı ... vekilinin tüm temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.

VI. KARAR

Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan sebeplerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının, davacı yararına BOZULMASINA,

(2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin diğer, fer’i müdahil ... ve katılma yoluyla davalı ... vekilinin tüm temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,

Yargıtay duruşmasında vekili hazır bulanan davacı yararına takdir olunan 17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davalılar ..., ... ve ...’dan tahsili ile davacıya ödenmesine,

Peşin alınan temyiz karar harçlarının istek hâlinde temyiz edenlere iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

02.07.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.