Esas No: 2024/2512
Karar No: 2025/704
Karar Tarihi: 25.02.2025

**6. Hukuk Dairesi         2024/2512 E.  ,  2025/704 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2019/362 E., 2023/700 K.

DAVACILAR : ... mirasçıları: a- ... vekili Avukat ...

...b- ... c- ... d- ... e- ... vekilleri Avukat ...

DAVALILAR : 1- ... vekili Avukat ... 2- ...

Mahkemece bozmaya uyularak verilen kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkili arsa sahibi ile davalı yüklenici ... arasında 24.05.2005 tarihli 06035 yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" ve aynı tarihli 06403 yevmiye numaralı ek sözleşme imzalandığını, sözleşmenin 8. maddesinde inşaatın başlama süresinin 31.10.2005, teslim süresinin ise bu tarihten 16 ay sonrası olduğunun kararlaştırıldığını, bu tarihin de 28.02.2007 tarihine denk geldiğini, ancak davalı yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi üzerine kendisine ihtarname keşide edildiğini ve taraflar arasında 09.07.2007 tarihinde yazılı ek protokol imzalandığını, protokol uyarınca davalı yüklenicinin 6 ay içerisinde inşaatları bitirmeyi ve ana sözleşmenin 12. maddesi uyarınca 6 ay için toplam 27.000 €'yu müvekkiline ödemeyi kabul ettiğini, bu protokole dayalı olarak taraflar arasında 12.07.2007 tarihinde noterlikçe düzenlenen ek bir protokol imzalandığını, bu protokol uyarınca davalı yüklenici ...'nın 20 gün içerisinde inşaat ruhsatlarının tamamını almayı ve 2 aylık kesin süre içerisinde kat irtifakı tapularını tamamlamayı, 10.04.2008 tarihinde ise inşaatları teslim etmeyi, ayrıca 27.000 €'luk gecikme cezasını da ödemeyi, inşaatların tamamlanıp, davacıya teslimine kadar olan gecikme cezasını da her ayın sonunda düzenli olarak ödemeyi kabul ettiğini, ancak davalı yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi üzerine sözleşmelerin feshi, maddi manevi zarar ile cezai şartın tahsili için ...2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2008/270 Esas sayılı dosyası ile davalı ... aleyhine dava açıldığını, davalı yüklenici ...'nın müvekkili ile imzaladığı sözleşmeleri ve yüklendiği edimleri diğer davalı ...'e 25.03.2009 tarih, 04213 yevmiye no'lu noter sözleşmesi ile devrettiğini ve taraflar arasında 03.07.2009 tarihinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin devir ve tarafların hak ve alacaklarının belirlenmesi hususunda yazılı akit düzenlendiğini, bunun üzerine müvekkilinin açtığı ilk davadan vazgeçtiğini, imzalanan bu sözleşme ile yeni yüklenici davalı ...'in daha önce imzalanan diğer sözleşmeler ile ilgili tüm edimleri üzerine aldığını, sözleşme uyarınca davalı ...'in hissesine düşen 17 adet bağımsız bölümden 12 tanesinin devir ve intikallerinin davalı ...'e veya onun gösterdiği kişilere yapıldığını, 5 tanesinin tapusunun ise müvekkilinin üzerinde kaldığını, davalı ...'in 15.10.2009 tarihine kadar inşaatları teslim etmeyi, aksi durumda 100.000,00 € cezai şart ödemeyi kabul ettiğini, ayrıca müvekkili ile ... arasında imzalanan sözleşmeden kaynaklanan 240.000,00 TL'nin en geç 15.10.2009 tarihine kadar ödenmesi, aksi halde aylık % 8 temerrüt faizi uygulanmasının kararlaştırıldığını, inşaatların teslim edilmemesi halinde müvekkilinin uhdesinde kalan 5 bağımsız bölümün kendi adlarına tescillerinden de vazgeçmeyi kabul ettiklerini, süresinde teslim yapılmaması halinde müvekkilinin tek taraflı olarak tüm sözleşmeleri fesih hakkına sahip olduğunu, her iki davalının da müteselsilen sorumlu bulunduklarını, ancak davalıların edim ve yükümlülüklerini yerine getirmediklerini ileri sürerek, 24.05.2005 tarih 06035 no'lu yevmiye ve aynı tarihli 06043 yevmiye no'lu sözleşmeler ile 09.07.2007 tarihli protokol, 12.07.2007 tarih 09192 yevmiye no'lu ek protokol ve 03.07.2009 tarihli sözleşmelerin feshi ile 240.000,00 TL'nin 15.09.2009 tarihinden itibaren % 8 faizi ile 100.000,00 € cezai şartın ise dava tarihinden itibaren yasal faizi ile davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkili ile davacı arasında imzalanan 03.07.2009 tarihli devir sözleşmesinin kanuni şekil ve şartlara uyulmadan düzenlendiğini, davada talep edilen 240.000,00 TL ile 100.000,00 € cezai şartın bu sözleşmelerde hüküm altına alındığını, sözleşmenin geçersiz olduğunu, müvekkili ile diğer davalı ... arasında imzalanan 25.03.2009 gün 04213 yevmiye no'lu sözleşme ile müvekkilinin sadece diğer davalı ...'ya karşı sorumluluk yüklendiğini, davacının feshini istediği akde dayalı olarak cezai şart talep edemeyeceğini, davacının ya akdi feshedip olumsuz zarar talep etmesi ya da akti feshetmeyip cezai şart talep etmesi gerektiğini, davacı ile diğer davalı arasında imzalanan sözleşme uyarınca inşaa edilecek 35 adet bağımsız bölümden 18 adedinin arsa sahibine, 17 adetinin ise yükleniciye ait olacağının kararlaştırıldığını, müvekkilinin 25.03.2009 tarihli sözleşmeyle yüklendiği edimleri süresi olan 15.12.2009 tarihi itibariyle yerine getirdiğini, ancak davacının inşaatları teslim almaktan imtina ettiğini, müvekkilinin mahkeme kanalı ile inşaatların iskâna hazır hale geldiğini tespit ettirdiğini ve davacıya anahtarları teslim hususunda noter kanalı ile 11.12.2009 tarihinde ihtarname keşide ettiğini, davacının daha önce açtığı davada cezai şart talep ettiğini, bu davadan feragat ettiği için aynı nedenlerle cezai şart talep etmesinin mümkün olmadığını, davacının sözleşme uyarınca en az 15 bağımsız bölümün devrini vermesi gerekirken, 12 bağımsız bölümün devrini yaptığını, bu nedenle temerrüde düştüğünü, açılan davanın MK'nın 2. maddesine ve hakkaniyet ilkelerine aykırı olduğunu savunarak reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 24.12.2012 tarihli ve 2009/208 Esas, 2012/628 Karar sayılı kararı ile davacı arsa sahibi ile davalı ilk yüklenici ... arasında 24.05.2005 tarih, 06035 yevmiye no'lu taşınmaz mal satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, sözleşme uyarınca ...Gölköy 4. pafta 243 ve 247 parselde kayıtlı taşınmazlar üzerine %50 paylaşım esasına göre inşaatlar yapılmasının kararlaştırıldığı, ancak davalı yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi üzerine karşılıklı ihtarnameler keşide edilip dava açıldığı, daha sonra tarafların bir araya gelip 03.07.2009 tarihli sözleşme ile davalı ...'nın diğer davalı yüklenici ...'e devrettiği, davalı ...'in tüm hak ve alacakları devraldığı ve 30.07.2009 tarihinde tüm bağımsız bölümleri bitirmeyi ve önceki sözleşmelerden kalan 240.000,00 TL ve 100.000,00 € cezai şartı ödemeyi kabul ettiği, ancak alınan bilirkişi raporlarında 2 parsel üzerine inşaa edilen taşınmazlarda %25 ve %37 oranlarında emsal aşımları olduğu, taşınmazların bu hali ile yapı kullanma izin belgelerinin alınmasının mümkün bulunmadığı, ancak emsal aşımını karşılayacak şekilde bağımsız bölümlerin yıkılması gerektiği, bu durumda davalı tarafın edimlerini yerine getirdiklerinin kabulünün mümkün bulunmadığı ve davacı arsa sahibinin sözleşmeleri fesihte haklı bulunduğu, fesih edilen sözleşmeye dayalı olarak da cezai şart talep edilemeyeceği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile dava konusu sözleşmelerin feshine, 240.000,00 TL'nin yıllık %13.5 faizi ile 15.10.2009 tarihinden itibaren davalı ...'den tahsiline cezai şarta ilişkin davacı talebinin ise reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1. Mahkemenin 24.12.2012 tarihli kararına karşı süresi içinde davacı ve davalı ... vekillerince temyiz isteminde bulunulması üzerine Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesi'nin 11.07.2013 tarihli ve 2013/2515 Esas, 2013/4858 Karar sayılı kararıyla; inşaatta emsal aşımı olduğu belirtilmesine rağmen bu aşımın giderilip giderilemeyeceği konusunda bir araştırma yapılmadığı ve hükmedilen alacağa akdî faiz oranının uygulanması gerekçeleriyle bozulmasına karar verilmiştir.

2. Mahkemenin 22.06.2016 tarihli ve 2014/366 Esas, 20160/420 Karar sayılı kararı ile; mahkemece davalı ...’e emsal aşımını gidermesi için süre verildiği, ancak davalının bu süre içinde emsal aşımını gidermediği gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile sözleşmelerin feshine, cezai şart talebinin reddine, 240.000,00 TL gecikme cezasının kabulüne karar verilmiştir.

Mahkemenin 22.06.2012 tarihli kararına karşı süresi içinde davacı ve davalı ... vekillerince temyiz isteminde bulunulması üzerine Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi'nin 21.06.2018 tarihli ve 2018/582 Esas, 2018/2607 Karar sayılı kararıyla; mahkemece öncelikle davacıya “Yapı Kayıt Belgesi” düzenlenip düzenlenmediği konusunda süre verilip belgenin sunulması halinde binanın yasal durumu hakkında değerlendirme yapılması, bu belgenin düzenlenememiş olması halinde binanın yasal hale getirip getirilemeyeceğinin araştırılıp sonucuna göre karar verilmesi gerekeceğinden mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.

3. Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taşınmazlar hakkında yapı kayıt belgesi düzenlendiği, taşınmazların yasal hale getirilip getirilemeyeceği hususunda bilirkişilerden alınan kök ve ek raporların dosya arasına alındığı, bilirkişi raporlarında belirtildiği şekilde taşınmazların yasal hale getirilebilmesi amacı ile işlemleri yapmak üzere davalı ...'e yetki ve süre verildiği, davalı tarafından işlemlerin eksiksiz olarak tamamlandığı, bu hususta ...Belediye Başkanlığı'ndan ve Kadastro Müdürlüğünden gelen müzekkere cevaplarının dosya arasına alındığı, bu hali ile, taşınmazların yasal hale getirilebilir nitelikte olduğu ve yasal hale getirilmeleri için işlemlerin davalı tarafından yapılmış olduğunun anlaşıldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; davalı tarafın sözleşmeye aykırı davrandığının sabit olduğunu, yapı kayıt belgelerinin müvekkilleri tarafından alındığını, imar barışı kanununa karşı hile yoluna başvuran ve sözleşmedeki edimlerini yerine getirmeyen davalının haksız kazanç sağladığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi ve tazminat istemine ilişkin olup, her ne kadar mahkemece 3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen geçici 16. madde gereğince taşınmaz yasal hale geldiğinden davanın reddine karar verilmişse de; Dairemizin yerleşik içtihatlarına göre; "Yapı kayıt belgesi", "Yapı kullanma izin belgesi (İskân)" yerine geçmeyeceğinden inşaatın yasal hale geldiğinin kabulü mümkün değildir. Dosya safahatine göre, inşaatın belirlenen yasal emsal aşılarak imara aykırı olarak yapıldığı sabit olup, 3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen geçici 16. maddesi ve imar mevzuatı gereğince emsal artışına rağmen inşaatın yasal hale getirilip getirilemeyeceğinin mahkemece usulüne uygun olarak araştırılıp değerlendirilmediği anlaşılmaktadır.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş, yapı kayıt belgesi de eklenerek binanın mevcut hali ile yasal hale getirilip getirilemeyeceğinin ilgili Belediyeden sorulması, gelen yazı cevabından İmar Kanunu'nun geçici 16. maddesi ve imar mevzuatı gereğince yasal hale getirilebileceğinin mümkün olması halinde, bu konuda öncelikle yüklenicinin talebi olması halinde ek rapor alınarak kendisine süre ve yetki verilmesi, davalı yüklenici tarafından verilen sürede bina yasal hale getirilirse sonucuna göre karar verilmesi, binanın yasal hale getirilmesi mümkün değil veya verilen süreye rağmen bina yasal hale getirilmemiş ise yapılan açıklamalar doğrultusunda davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve araştırma ile hüküm kurulması doğru olmamıştır.

VI. KARAR

Yukarıda açıklanan nedenlerle;

...2. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen karar usul ve yasaya aykırı olduğundan kararın BOZULMASINA,

Peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

25.02.2025 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

(Muhalif)

- MUHALEFET ŞERHİ -

1- Bilindiği üzere eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli-karma bir sözleşmedir. Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme türüdür.

2- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. Yüklenici, finansmanını sağlayarak, lüzumunda sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina (inşaat) meydana getirmeyi üstlenirken, arsa sahibi de buna karşılık arsa payı devri suretiyle bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır. Bu sözleşmede ücret (bedel) arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir.

3- Türk Hukuk Lûgatında da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukukî niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan karma bir sözleşme türü olduğu vurgulanmıştır (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 669).

4- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici özen borcunun gereği olarak inşaatı sözleşme ve ekleri, tasdikli projesi, yapı ruhsatı ve imara uygun olarak yapıp süresi içinde teslim etmekle yükümlüdür.

5- Bu noktada uyuşmazlığın çözümü açısından 7143 sayılı Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen geçici 16 ncı madde uyarınca yapı kayıt belgesi alınması durumunda bu belgenin sağladığı statüye ilişkin açıklama yapılmasında yarar vardır.

6- 7143 sayılı Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu'na geçici 16 ncı madde eklenmiş ve maddenin ilk fıkrası, afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve İmar Barışının sağlanması amacıyla, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31.10.2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31.12.2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi hâlinde yapı kayıt belgesi verilebileceği düzenlemesini içermektedir.

7- "Yapı kayıt belgesi” ifadesi, hukukumuza ilk olarak 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16 ncı maddesi ile girmiştir. 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16 ncı maddenin gerekçesi de “afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız, ruhsat ve eklerine aykırı veya imar mevzuatına aykırı yapıların kayıt altına alınması ile dönüşüm projelerine finans sağlanarak, dönüşümün daha hızlı ve etkin yapılması amacıyla 31.12.2007 tarihinden önce yapılmış yapıların, yapı sahiplerinin müracaatları üzerine ve beyanına göre hazırlanacak yapı kayıt sistemine işlenmesi, bu yapılara su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilmesi için yargı ve belediyelerdeki iş yükünün azaltılabilmesi için alınmış yıkım kararlarından ve tahsil edilmeyen para cezalarından vazgeçilmesi, maliklerin yarısının muvafakatinin bulunması hâlinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilmesi” olarak belirtilmiştir.

8- Anılan madde, bir bütün olarak gerekçesi ile birlikte değerlendirildiğinde, imara aykırı yapılarla ilgili bu belgenin başvuru sonucu verilmesiyle yapının kullanılması ile ilgili maliklere bir yetki verildiği, yapının kullanımı ve zilyetliği hususunda idari bir statü sağlandığı anlaşılmaktadır. Yapı kayıt belgesi verilmekle sağlanan bu statü, imar mevzuatına aykırı olması nedeniyle korunmayan ve aslında yıkılması gereken bir yapının kullanılması konusunda yapı malikine idare tarafından bir koruma sağlamaktadır (Hukuk Genel Kurulunun 31.01.2024 tarihli ve 2023/(15)6-843 Esas, 2024/45 Karar sayılı kararı).

26. Yapı kayıt belgesi alan yapılar, tıpkı ruhsatlı ve iskânlı yapılar gibi yasal hâle gelmekte ve bu belge verildikten sonra 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilerek yıkım ve para cezası kararlarının infazı ortadan kalkmaktadır (3194 s. K. geçici md.16/4).

9- 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30 uncu maddesinde, yapının kullanılması yapı kullanma izin belgesi (iskân ruhsatı) alınması koşuluna bağlanmış; aynı Kanun'un 31 inci maddesinde de, inşaatın bitme gününün kullanma izninin verildiği tarih olduğu belirtilerek kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılara izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinin verilmeyeceği, ancak yapı kullanma izin belgesi alan bağımsız bölüm sahiplerinin bu hizmetlerden faydalandırılacağı hükme bağlanmıştır. 3194 sayılı Kanun'un geçici 16 ncı maddesinin üçüncü fıkrasında ise, yapı kayıt belgesinin yapının kullanım amacına yönelik olduğu düzenlenerek yapı kayıt belgesi alan yapılara, talep hâlinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabileceği belirtilmiştir.

10- 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16/5 inci maddesinde;

"Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi hâlinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir."

Şeklinde yapı kayıt belgesi alınması hâlinde cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebileceği düzenlenmekle birlikte aynı Kanun’un geçici 21 inci maddesine göre yapı kayıt belgesi alınan yapılarda, ilâve inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre güçlendirme kararı alınarak güçlendirme de yapılabilecektir.

11- Görüldüğü gibi, Kanun aslında yapı kayıt belgesini, kat mülkiyeti kurulabilmesi için gerekli olan “Yapı Kullanma İzin Belgesi” yerine kabul etmekte ve yapı kayıt belgesine iskân ruhsatı ile aynı fonksiyonu yüklemektedir. Başka bir anlatımla yapı kayıt belgesi sahibi bu belgeye istinaden imara aykırı olan yapıyı sanki hiçbir aykırılık yokmuş gibi kat mülkiyetine dönüştürebilmekte, her bağımsız bölümü kat mülkiyeti kütüğüne kaydedebilmekte ve bu mülkiyet üzerinde bir malikin kullanabileceği tüm hakları kullanabilmektedir.

12- Ayrıca 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16/10 uncu maddesinde yapı kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olduğu, yapı kayıt belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı ve yapının depreme dayanıklılığı hususunun malikin sorumluluğunda olduğu belirtilmiş ve bu ifadeler bir “kısıtlama” gibi sunulmuş ise de, aslında anılan hususlar, normal imara uygun yapılar için de geçerli olduğundan yapı kayıt belgesinin ilgili yapıyı imar mevzuatına uygun hâle getirmesi özelliğine etki etmeyecektir.

13- Hemen belirtilmelidir ki, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 683 üncü maddesinde mülkiyet hakkının içeriği, bir şeye malik olan kimsenin hukuk düzeninin sınırları içinde, o şeyi dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahip olduğu şeklinde düzenlenmiştir.

14- Yapı kayıt belgesi ile ilgili bu açıklamalardan anlaşılacağı üzere yapı kayıt belgesi sahibi; yapıyı kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma haklarına sahip olduğuna göre, yapı kayıt belgesi alınan bir yapı, kural olarak İmar Kanunu’na uygun bir yapı olarak kabul edilmelidir. Aslında Kanun Koyucu bazı çekincelerle açıkça adını koymamış olsa bile, yapı sahiplerine sunulan imkânlar dikkate alındığında 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16 ncı maddesi, “bedel karşılığı imar affı” niteliğinde bir düzenlemedir. Yapı kayıt belgesi Kanunla yeni bir durum yaratarak yapıyı yasal hâle getiren yeni bir hukuki olgu meydana getirmiş, binanın yasal olmamasına bağlanan hukuki ve cezai yaptırımları ortadan kaldırmak suretiyle bu tür yapılara yapı kullanma izin belgesinin sahip olduğu tüm olanakları sağlayan hukuki bir statü kazandırmıştır. Ancak, bir yapının yapı kullanma iznine (iskân ruhsatına) sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değer ile sözleşmeye göre eksik ve ayıplı işlerin bedelinden yüklenici sorumlu tutulmalıdır.

15- Yapı kayıt belgesi TMK'nın 683 üncü maddesinin bir malike tanıdığı tüm hakları sağladığı için, bu hakları “yok hükmünde” saymak, öncelikle 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16 ncı maddesine aykırı olacağı gibi kullanılan ve kullanılmaya devam edilecek olan ve anılan Kanun'un ekonomik değer atfettiği yapının “ekonomik değerinin olmadığı” kabul edilerek sözleşme feshedilmek suretiyle tüm yapının arsa sahiplerine terk edilmesi ve yükleniciye yaptığı işin karşılığının verilmemesi de hakkaniyete uygun düşmeyecektir. Ayrıca tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak hisse veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişi davalıların da tapularının iptal edilerek arsa sahipleri adına tescil edilmesi TMK'nın 1023 üncü maddesine aykırı olacaktır. Yukarıda yer verilen tüm gerekçeler Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenmiş olup 09.10.2024 tarih, 2023-(6)-703 E., 2024/506 K. sayılı karar da Yapı Kayıt Belgesine anılan gerekçelerle itibar edilmesi düşüncesiyle bozma kararı verilmiştir.

16- Bu durumda Dairemizin sayın çoğunluğunun bozma kararının değerlendirme ve gerekçe başlıklı 1. paragrafında belirtilen ‘’Yapı Kayıt Belgesinin Yapı Belgesi Kullanma İzin Belgesi yerine geçmeyeceğinden inşaatın yasal hale geldiğinin kabulü mümkün değildir.’’ görüşüne yukarıda ayrıntılı olarak açıkladığım gerekçelerle katılmıyorum. Yapı Kayıt Belgesi alınan bina bozma sonrası alınan bilirkişi kök ve ek raporlarında belirtildiği üzere taşınmazların yasal hale getirilmesi amacıyla işlemleri yapmak üzere davalı ...’e yetki ve süre verildiği, davalı tarafından işlemlerin eksiksiz olarak tamamlandığı bu hususta ...belediye başkanılğından ve kadastro müdürlüğünden gelen cevapların dosya arasına alındığı bu haliyle taşınmazların yasal hale getirilebilir nitelikte olduğu tespit edildiğinden sözleşmenin feshi talebine ilişkin davanın reddi kararı usul ve yasaya uygun olup kararın çoğunluk görüşünde yer verilen gerekçelerle bozulmasına ilişkin sayın çoğunluğun görüşüne katılmıyorum.