Esas No: 2024/88
Karar No: 2025/1328
Karar Tarihi: 04.03.2025

**3. Hukuk Dairesi         2024/88 E.  ,  2025/1328 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2015/275 E., 2023/649 K.

DAVA TARİHİ : 12.02.2009

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar, taraf vekillerince duruşma talepli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 04.03.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davacı/ karşı davalı asıl ... ve vekili Avukat ... ile davalı karşı davacı vekili Avukat ...'nin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalının, dava dışı arsa sahipleri ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediğini, bu sözleşmeye dayanarak 8 parseldeki arsa üzerinde gerçekleştirilecek dükkan ve dairelerin bir kısmına malik olacak davalının, mali yükün altından tek başına kalkamayacağından davacı ile 27.09.2007 tarihli inşaat ortaklığı sözleşmesi imzaladıklarını ve 8 parselde yapılacak inşaata gelir ve giderler olmak üzere %50 ortak olmayı kararlaştırdıklarını, daha sonra 19.11.2008 tarihinde imzalanan sözleşmenin mevcut olduğunu, davalının taraflar arasındaki bu sözleşmeler uyarınca bir kısım dairelere ilişkin ½ hissenin davacı adına tapu tescillerini yapmadığını ileri sürerek; bodrum kat 15 nolu, zemin kat 1 nolu, 4. kat 9 nolu, 6. kat 14 nolu bağımsız bölümlerin ½ hissesinin davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini veya şimdilik 350.000,00 TL değerinin 27.09.2007 tarihinden itibaren bankalar tarafından mevduata uygulanan en yüksek faiz oranı uygulanmak suretiyle tahsilini talep etmiş, 17.07.2023 tarihli dilekçesi ile talebini 3.680.000,00 TL üzerinden ıslah etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davacının sermaye olarak koymayı üstlendiği 250.000,00 TL'yi ödemediğini, kendi edimini yerine getirmeden davalıdan talepte bulunamayacağını, %75'i tamamlanan inşaatın tüm giderlerini davalının karşıladığını, bundan sonraki ödemelerinin kabul edilmeyeceğini, sözleşmeyi tek yanlı fesih yetkisine dayanarak feshettiklerini savunarak, davacının talebinin reddini istemiş, karşı davasında ise; sermaye payı olan 250.000,00 TL'nin ödenmesi koşuluyla davacı/karşı davalıya 13 nolu bölümün tamamının 19.11.2008 tarihli sözleşme ile devredildiğini, ancak ödemenin gerçekleşmediğini ileri sürerek; 13 nolu bağımsız bölümün karşı davalı adına olan tapu kaydının iptali ile karşı davacı adına tescilini, olmazsa 250.000,00 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 13.11.2013 tarihli kararıyla; tarafların aralarında dava konusu inşaatı birlikte yapmak amacıyla adi ortaklık kurdukları, davacının sözleşme gereğince ortaklığa koyması gereken sermayeyi 13 nolu daireyi satın almak ve davalı şirkete şirketin mal aldığı yerlere ödemeler yapmak suretiyle ödediği, tarafların 27.09.2007 tarihinde ilk ortaklık sözleşmesini yaptıktan sonra 19.11.2008 tarihinde ikinci kez sözleşme yaparak ortaklık iradelerini teyit ettiği, davacının ortaklık payına hak kazandığı gerekçesiyle; asıl davanın kabulüne, ispatlanamayan karşı davanın reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1. Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararının süresi içinde davalı/ karşı davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece verilen 18.11.2014 tarihli ilamla; " (...) Hal böyle olunca, Mahkemece; ortaklığın tasfiyesi için ortaklığın sona erdiği tarih itibariyle, ortaklığın harcamalarıyla ilgili yönetici ortaktan hesap istenmeli, hesap listesinin verilmemesi halinde yönetici ortağın hesap vermekten kaçındığı kabul edilmeli, hesap listesinin üzerinde uyuşmazlık çıkması halinde taraflardan delilleri sorularak toplanmalı, ortaklığa ait tüm gelir gider hesabı çıkarıldıktan, ortaklığın tüm aktif ve pasifi kesin olarak belirlendikten sonra konusunda uzman bilirkişi ya da bilirkişi kurulu aracılığıyla verilen hesap listesinin sunulan belgeler ile inşaatta yapılan imalatlarla uyumlu olup olmadığı belirlenerek denetim sağlanmalı, ortaklığa kalan bağımsız bölüm ve dairelerin, karar tarihine en yakın tarih itibariyle değeri belirlenmeli, ortaklığın varsa üçüncü kişilere veya kurumlara olan borçları ortaklığın aktifinden mahsup edilmeli, ortaklardan her birinin ortaklığa verdiği avanslarla, ortaklık için yapmış oldukları masraflar ve vermiş oldukları sermaye iade edildikten sonra taraflar arasındaki sözleşme hükümlerine uygun 2, 13 ve 8 no'lu bağımsız bölümler dışında ortaklara paylaştırılması gereken miktar belirlenmeli, bu aşamalardan sonra, tasfiye memurunun yaptığı tasfiye işleminin sonuç bilançosuna göre hakim (HMK.297 madde uyarınca) tarafların hak ve yükümlülüklerini saptayıp tasfiye işlemini sonlandırmalı ve bu doğrultuda hüküm kurulmalıdır.

Ayrıca, davacının sermaye payını ödeyip ödemediği, harcamalara katılıp katılmadığı da yöntemine uygun araştırılmalıdır. Adi ortaklıkta ortaklardan birinin sermaye koyma borcunu yerine getirmediği, yine harcamalara katılması gerekirken katılmadığı sabit olsa dahi bu hususlar, ortaklığın tasfiyesine engel değil, tasfiye sırasında gözetilmesi gereken bir durum olarak değerlendirilmelidir." gerekçesiyle; kararın bozulmasına karar verilmiştir.

2. Bozmaya uyan Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında ortaklık sözleşmesinin kurulduğu, arsa sahipleriyle yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği, müteahhide düşecek 1,2,8,9,13,14,15 nolu dairelerin taraflar arasında %50-50 paylaştırılacağı hususunda anlaşıldığı, taşınmazın tamamını davalı şirketin yaptığı, davalı şirketin idareci ortak olduğu, davacının 30.000,00 TL sermaye koyduğu, başkaca sermaye koyduğunu ispatlayamadığı, diğer tüm masrafları davalının yaptığının kabulü gerektiği, taraflar arasındaki 19.11.2008 tarihli sözleşmeye göre; 2 nolu dairenin davalıya, 13 nolu dairenin davacıya bırakıldığı, tarafların bu dairelerden dolayı haklarından feragat ettiği, dolayısıyla tarafların bu dairelerden dolayı ayrıca bir talepte bulunamayacağı, 8 nolu dairenin dava tarihinden önce satıldığı, davacının dava tarihi itibariyle davalının elinde kalan (2 nolu daire hariç) 1,9,14 ve 15 nolu dairelerin tescilini talep ettiği, tasfiye halinde tescilin mümkün olmadığı, davacı vekilinin bu dairelerin karar tarihine yakın rayiç değerleri üzerinden ortaklık hissesini talep edebileceği, bilirkişi heyetince Çevre Şehircilik Bakanlığı birim maliyet fiyatları gözetilerek taşınmazın IV-A sınıfı yapıda olduğu gerekçesiyle maliyetinin 924.079,20 TL olarak hesap edildiği, tarafların maliyetin piyasa rayicine göre olması gerektiği yönünde itirazı olmadığı, davacı vekili taşınmazın III-B olarak sınıflandırılması gerektiği yönünde itiraz sunmuş ise de, raporda ve birim maliyet cetvelindeki esaslara göre taşınmazın IV-A olarak değerlendirilmesi gerektiği, taşınmazın maliyeti 924.079,20 TL olarak tespit edilmiş ise de değeri 165.000,00 TL olarak belirlenen 8 nolu dairenin davalı tarafından satılması ve davalı tarafın satış bedelinin yarısını davacıya verdiğini ispatlayamaması nedeniyle bu bedelin maliyetten düşülmesi gerektiği, yine davacının ödediği ispat olunan 30.000,00 TL sermaye değeri düşülüp, kalan tutar paylaşıldıktan sonra sermaye bedelinin ayrıca davacıya ödenmesi gerektiği, bilirkişi heyeti tarafından 1,9,14 ve 15 nolu dairelerin toplam değeri 7.360.000,00 TL hesap edildiğine göre tasfiye sonucu net tutarın 7360.000,00-(924.079,20-165.000,00)-30.000,00=6.570.920,80 TL olacağı, bu miktarın yarısı olan 3.285.460,40 TL'ye davacının ödediğini ispat ettiği 30.000,00 TL'nin eklenmesiyle davacının tasfiye alacağının 3.315.460,40 TL olarak hesap edildiği, davalı karşı davacının ise tasfiye alacağının olmadığı gerekçesiyle; asıl davanın kısmen kabulüne, taraflar arasında inşaat yapımına ilişkin kurulan adi ortaklığın feshine, 3.315.460,40 TL'nin 14.10.2022 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, karşı davanın kısmen kabulüne, taraflar arasında inşaat yapımına ilişkin kurulan adi ortaklığın feshine, davalı-karşı davacının tasfiye alacağı olmadığından alacak talebinin reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davacı/ karşı davalı vekili; taraflar arasındaki adi ortaklığın yanlış bir yöntem ile tasfiyesi yoluna gidildiğini, tasfiye sonucunda tarafların iradesine aykırı olarak, kanunun dile getirmediği şekilde taraflara farklı nitelikte hak vermek suretiyle bozma kararına ve adalet ilkelerine aykırı olarak hüküm kurulduğunu, tarafların iradesinin daima aynen taksim üzerine olduğunu, kanunun da daima pay vermek suretiyle adi ortaklığın tasfiyesini emrettiğini, payların nitelik yönünden ayrıştırılması anlamına gelecek bir ifadeye yer verilmediğini, taraflara irade ve uygulamaları doğrultusunda aynı nitelikte pay-hisse verilmesi ile adi ortaklığın tasfiye edilmiş olacağını, dava konusu inşaat muhitinde ve aynı nitelikteki dairelerin karar tarihindeki fiyat ortalaması 4.500.000,00-5.000.000,00 TL civarında olduğunun da taleplerindeki haklılığı gösterdiğini, belirttilen haksızlığı ortadan kaldırmayacak olsa dahi Mahkemece hüküm tarihine yakın bir tarihte yeniden dava konusu gayrimenkullerin değerlemesininin yapılması ve hükmün de bu değerlendirmeye göre kurulmasının kararı daha tutarlı hale getireceğini, davacı lehine parasal alacağa hükmedilmesi ve sözleşme konusu gayrimenkullerin davalı tarafa bırakılmasının davacının ecrimisil, kullanım tazminatı vb. haklarına da zarar verdiğini, davacının ortaklık payı olarak sadece 30.000,00 TL ödediği, sözleşme ile yükümlendiği ortaklık payının tamamını ödemediğine dair Mahkeme tespit ve hesaplamalarını kabul etmediklerini, sözleşme şartından da görüleceği üzere davacıya sözleşme ile nakit olarak ödenmek üzere yüklenen tutarın sadece 30.000,00 TL olduğunu, davacının kalan edimini inşaata harcamakla yükümlü olduğunu, edimini bu şekilde yerine getireceğinin taraflarca imzalanan sözleşme ile belirlendiğini ve davacının bu bedeli inşaata harcadığını, harcamalarını karşı tarafa sunduğunu, karşılıklı olarak kabul ile onayladıklarının dosyada mevcut deliller ile sabit olduğunu, taraflardan birinin ticari şirket olduğu bir sözleşmenin dava konusu olması halinde, ticari amacın da açık olmasına rağmen kanuni faize hükmedilmesi de haksızlık oluşturduğunu, taraflar arasında parasal olarak hükmedilecek bir paylaştırma kararında ticari avans faizine hükmedilmesi gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

2. Davalı/ karşı davacı vekili; davacı/ karşı davalının sözleşmede kararlaştırılan sermaye koyma borcunun tamamını yerine getirmediğini, sadece 30.000,00 TL ödediğini, Mahkemece de davacının koyduğu paranın 30.000,00 TL olduğunun kabul edilmesine rağmen davacı sanki maliyetin yarısını koymuş gibi kâr dağıtımı yapılmasının hakkaniyete aykırı olduğunu, elde edilecek kârın herkesin koyduğu sermaye ile orantılı olarak paylaştırılması gerekirken davacının maliyetin yarısını koymuş gibi hesaplama yapılması ve buna göre karar verilmesinin yerinde olmadığını, elde edilen kârın ikiye bölünmesinin kabul edilemez olduğunu, davacı karşı davalının koyduğu sermaye 30.000,00 TL olduğuna göre bu inşaatın yapımından sonra kalan kârını 1,9,14,15 nolu dairelerin 14.10.2022 tarihli değeri olamayacağını, tasfiye hesabında kalan dairelerin değerleri hangi tarihte yapıldıysa, inşaatın maliyetinin de aynı tarihte yapılması gerektiğini, davalının inşaatın yapımında harcadığı para 2009 yılına göre hesaplanıp daire değerleri ise 2022 yılına göre hesaplanıp ortada sanki bir kâr varmış gibi paylaşım yapılmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu, adi ortaklığın feshine karar verildiğine göre fesih tarihine göre kâr-zarar hesabı yapılması gerekirken, dairelerin karara yakın bir tarihte, inşaatın maliyetinin ise dava tarihine göre belirlenip tasfiye yapılmasının yanlış olduğunu, Mahkemece bozma ilamına uyulmasına rağmen bozma gereğinin yerine getirilmediğini, karara esas alınan bilirkişi raporu ve ek raporun hüküm kurmaya elverişli olmadığını, tarafların kâr ve zarara ortak olduklarını, arsa sahiplerinden inşaatın yapımı için avans olarak alınan dairelere ortak olmadıklarını, 27.09.2007 tarihli inşaat sözleşmesinde; Kilimoğlu inşaat ve ... %50 ortaktır bu dairelerin satışından elde edilecek kâr veya zarar her iki taraf arasında %50 oranında paylaşılacaktır denmek suretiyle bu dairelerin ortaklığa katılım payı olarak konulmadığının satılarak inşaatın yapımında kullanılacağının açık olduğunu, Mahkemenin kabulünde olduğu üzere 15 nolu dairenin 02.04.2010 tarihinde satılması, inşaatın iş bitirmesinin 21.03.2011 tarihinde alınması ve iskan safhasında aranan eksikliklerin 20.06.2012 tarihinde tamamlanmasına göre 15 nolu dairenin satışından alınan paranın inşaatta kullanıldığının kabulü ile o tarihteki değeri üzerinden tasfiye hesabına katılması gerektiğini, Mahkemece taşınmazın tamamını davalı şirketin yaptığı, davalı şirketin idareci ortak olduğu, davacının 30.000,00 TL sermaye koyduğu, başkaca sermaye koyduğunu ispatlayamadığı, diğer tüm masrafların davalının yaptığının kabulü gerektiği tespit edildiği halde tasfiye değerinin hesaplanmasında gerçek kâr-zarar hesaplanmadığını, bilirkişilerin inşaat maliyetinde %20 oranına tekabül eden "merdivenler, merdiven boyları, duvarlar" gibi inşaat alan maliyetlerini de dikkate alarak net değil brüt m2 hesaplamasını esas almaları gerektiğini, davalı şirketin "idareci ortak" olmasından kaynaklı, tasfiye işlemlerindeki bilirkişi hesaplamalarında, kendisine ücret takdir edilmesi, takdir edilecek ücretin tasfiye öncesi maliyete eklenerek akabinde de kârdan düşülmesi gerektiğini, davacının 12.02.2009 tarihinde 1,9,14,15 nolu dairelerin ½ payının tapusunun iptali ile adına tesciline olmazsa 350.000,00 TL'nin fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla davalıdan alınmasına karar verilmesini talep ettiğini, 27.05.2013 tarihinde ise alacağını 482.500,00 TL'ye çıkararak harcını yatırdığını, 17.07.2023 tarihinde ise alacağını 3.680.000,00 TL'ye çıkararak harcını yatırdığını, bir davada sadece bir kere ıslah yapılacağından Mahkemenin kabulüne göre 482.500,00 TL'nin hüküm altına alınarak fazla istemin reddi gerekirken 2. kere yapılan ıslahın kabulü ile verilen kararın usule aykırı olduğunu, 13 nolu daire davacıya 285.000,00 TL'ye satılmışken bu dairenin parasının da ödenmediğini, karşı dava olarak davacı karşı davalının haksız edindiği dairenin parasının da şirkete ödenmesi gerektiği halde ödenmemesi ve davanın reddi kararının da yerinde olmadığını, tasfiye değerinin fesih tarihine göre ortaklığın aktif ve pasifi belirlendikten sonra kâr ve zarar %50 paylaştırılması sonucu davalı karşı davacının bir alacağı var ise sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı tasfiye hesabı ile hüküm kurulmasının hakkaniyete aykırı olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, asıl ve karşı davada adi ortaklıktan kaynaklı tapu iptali ve tescil olmadığı taktirde alacak istemine ilişkindir.

1. Temyizen incelenen kararın bozmaya uygun olduğu, bozma ilamında belirtilen sıra ve yönteme göre değerlendirme yapılarak karar verildiği, öncelikli talebi tapu iptali ve tescil olan davacı karşı davalının Mahkemenin 19.03.2013 tarihli celsesinde verilen ara karar üzerine taşınmaz değerleri üzerinden harcı tamamladığı, 17.07.2023 tarihli dilekçesinin ise ıslah niteliğinde olduğu anlaşılmakla; davalı/ karşı davacı vekilinin tüm, davacı karşı davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2. Ticari işlerde, taraflar arasında öngörülmese dahi avans faizi oranında temerrüt faizi talep edilebilir. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun ticari iş karinesini düzenleyen 19/2 maddesine göre; taraflardan yalnız biri için ticari iş niteliğinde olan sözleşmeler, Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, diğeri için de ticari iş sayılır. Buna göre; davalı tacir olduğundan Mahkemece ticari faize hükmedilmesi gerekirken yasal faize hükmedilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Ne var ki, bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'na (6100 sayılı Kanun) eklenen Geçici 3. madde atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 438/7 maddesi uyarınca temyiz olunan Mahkeme kararının düzeltilerek onanması gerekir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davalı/ karşı davacı vekilinin tüm, davacı/ karşı davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,

2. Temyiz olunan Mahkeme kararının hüküm fıkrasının 1. bendinde yer alan “yasal faiziyle” ibaresinin çıkartılarak yerine "ticari faiziyle" ibaresinin yazılması suretiyle hükmün DÜZELTİLEREK ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz eden davalı/karşı davacıya yükletilmesine,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davacı/karşı davalıya iadesine,

28.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalı/ karşı davacıdan alınarak davacı/ karşı davalıya verilmesine,

1086 sayılı Kanun'un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,04.03.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.