Esas No: 2024/2959
Karar No: 2025/1974
Karar Tarihi: 13.05.2025

**6. Hukuk Dairesi         2024/2959 E.  ,  2025/1974 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2024/284 E., 2024/733 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Gölbaşı(Adıyaman) 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2017/484 E., 2021/335 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında ... Noterliğinin 01.04.2014 tarih ve 01755 yevmiye nolu düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, sözleşme gereği dört adet bağımsız bölümün arsa sahibi müvekkiline devredileceğinin kararlaştırıldığını ancak bağımsız bölümün devrinin yapılamadığını belirterek sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümlerin tapu iptali ile davacı adına tesciline, mümkün olmadığı takdirde taşınmazların rayiç bedelinin tespiti ile dava tarihinden itibaren avans faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; 01.04.2014 tarih ve 01755 yevmiye no.lu sözleşme gereğince dava konusu 645 m²'lik taşınmaz üzerine daire ve dükkan inşa etmeyi taahhüt ettiklerini, bu dairelerden 4 tanesinin arsa sahibine bırakıldığını, sözleşmenin imzalandıktan sonrasında imar değişikliği talebinde bulunulduğunu ancak zemin + 4 kat şeklinde 5 kata izin verilmediğini, inşaat yapım sürecinde davacı arsa sahibinin imar durumundan haberdar olduğunu ve muvafakat ettiği imar durumuna göre inşaatın tamamlandığını, güncel imar durumuna göre davacı arsa sahibinin payının aynı oranda kalacağını bilmesine karşın haksız ve aşkın şekilde taleplerde bulunduğunu belirterek davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, taraflara arasındaki sözleşme uyarınca arsa sahibi davacıya dükkan üstü güneydoğu, 4. kat güneydoğu, 4. kat güneybatı, 3. kat kuzey batıdaki olmak üzere dört daire verileceğinin kararlaştırıldığını, dava konusu arsanın güncel hali ile üzerinde her katta 2 daire olmak üzere zemin+3 katlı bina inşa edildiğini, yapı kullanma belgesi alındığını, imar planı nedeniyle sözleşmede belirtilen alandan eksik inşaat yapılması halinde yeni inşaat alanına sözleşmedeki paylaşım oranının uygulanmasıyla yeni paylaşımın belirlenmesi adına bilirkişilerden ek rapor alındığını, ek raporda sözleşmeye göre arsa sahibinin hissesinin %32'ye denk geldiği, bina değerinin %32'sinin 673.569,90 TL olduğu buda hali hazırdaki yapıdan 3 daire (165m²'den iki daire+180m²'den 1 daire fiyatı toplam 640.739,61 TL)+32.830,29 TL'nin davacının payı olduğu tespit edildiğini, davacının payının davacıya verilmesi gerektiğini gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu, dava konusu taşınmazın imar planında herhangi bir değişiklik olmadığı, sözleşmenin yapıldığı tarihte ve inşaatın bitimi tarihinde imar izninin zemin + 3 kat olduğunu, davalı yüklenicinin tacir olduğu sözleşme tarihinde arsanın imar durumunu bildiğini buna rağmen binanın zemin + 4 kat olarak yapabileceğini düşünmesinini hatalı olduğunu, tazminata uygulanacak faize ilişkin yerel mahkeme kararına karşı istinaf talebinin incelenmediğini beyan etmektedir.

Davalı vekili temyiz dilekçesinde; imar değişikliği nedeniyle hem inşaatın yapılacağı alanın küçültüldüğü hem de planlanan kat bakımından eksilme yaşandığını, fiili duruma göre mahkemece kabul edilen paylaşım oranlarının hatalı olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı tapu iptali ve tescili ile terditli tazminat istemine ilişkindir.

1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2.Davacı vekilinin temyiz itirazlarına gelince;

Taraflar arasında düzenlenen 01.04.2014 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinde taraflar arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinde davacı arsa sahibine ait 645 m²'lik 242 ada 6 no.lu parselde arsa sahibine yapılacak binada yönleri belirtilmek suretiyle 4 dairenin verilmesi kararlaştırılmıştır. Sözleşmede imar değişikliği ve yapılacak tüm bağımsız bölümlerin sayıları ile kat sayısı ile ilgili her hangi bir hüküm bulunmamaktadır.

Mahkemece alınan bilirkişi raporuna göre inşaatın yapıldığı alanda bitişik nizam 4 katlı yapılaşmaya izin verildiği, fiilen bodrum kat+ zemin+3 katlı inşaat yapıldığı,binaya yapı kullanma izin belgesinin alındığı açıklanmış ancak sözleşmede bodrum,zemin kat ve 4 katlı bina yapımının kararlaştırıldığı planlanan bu yapıya göre arsa sahibi payının % 40 olduğu açıklanmış ise de sözleşmede kat sayısı ve toplam bağımsız bölüm sayısı belli olmadığından bilirkişinin paylaşımın %40 arsa sahibine ait olacak şekilde kararlaştırıldığı yönündeki değerlendirmesi yerinde değildir.

Dosya kapsamına göre davalı yüklenici tarafından sözleşmenin imzalanmasından sonra belediyeye imar değişiklik başvurusunda bulunduğu, bu başvurunun 04.02.2015 tarihli Gölbaşı Belediyesi Meclis Kararı ile reddedildiği anlaşılmaktadır.

Davalı savunmasında imar değişikliği nedeniyle bir katı yapamadığını bu nedenle davacıya dört daire verilemeyeceğini iddia etmekte ve sözleşme yapılırken arsa sahibine verilecek dairelerin bir kısmının 4. katta olduğu tanımlanmış ise de, yüklenici tacir olup işin ehli olması sebebi ile başlangıçtaki imar mevzuatına göre yapacağı inşaatın özelliklerini tespit edip, projeleri buna göre yaptırmak zorundadır.Bu nedenlerle davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken sözleşmeye uygun olmayan paylaşım oranı dikkate alınarak karar verilmesi doğru görülmemiş, kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcın istek halinde ilgilisine iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,13.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.