Esas No: 2024/6892
Karar No: 2025/1933
Karar Tarihi: 17.02.2025

**5. Hukuk Dairesi         2024/6892 E.  ,  2025/1933 K.**

**"İçtihat Metni"**

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/3716 Esas, 2024/690 Karar

DAVA TARİHİ : 04.04.2017

KARAR : Esastan ret

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 18. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/1129 Esas, 2023/824 Karar

Taraflar arasındaki arsa payı düzeltim davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekilince istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak, davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesinin kaldırma kararı üzerine yeniden yargılama yapan İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalılar ... vd. ve davalı ... vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin İstanbul ili, ..., ... 192 pafta, 874 ada 45 parseldeki taşınmazda malik olduğunu, dava konusu taşınmazda kat irtifakının 1986 yılında kurulduğunu, müvekkilinin maliki olduğu zemin kat 1 ve 2 nolu bağımsız bölümleri 20.10.2010 tarihinde 3 nolu bağımsız bölümü ise 06.03.2008 tarihinde satın aldığını, davaya konu taşınmazda bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa payları kat irtifakının kurulduğu sırada, bağımsız bölümlerin konum ve değerleri ile orantılı olarak dağıtılmadığını, zemin katta müvekkilinin sahip olduğu 3 adet dükkana özgülenen her bir arsa payının dükkanların konumu ve değerleri dikkate alınmadan belirlendiğini, bu nedenle müvekkilinin hak kaybı olduğunu, müvekkilinin korunmaya değer hukuki menfaati olduğunu, arsa paylarının yeniden belirlenmesi davasının kat mülkiyetinin devamı halinde görülebilecek bir dava olduğunu, huzurda açılan dava sırasında gelebilecek bir değişme nedeni ile hakkın elde edilmesinin imkansız hale gelme ya da telafisi mümkün olmayan bir zarar doğma ihtimali mevcut olduğunu, dava konusu taşınmazda dava sonuna kadar ihtiyati tedbir kararı verilmesini, arsa paylarının 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (634 sayılı Kanun) ilgili maddeleri gereğince yeniden tespit edilerek düzeltilmesine ve tapuya tesciline masraf ve vekâlet ücretinin davalılara yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının kötü niyetli olarak Kentsel Dönüşüm Projeleri dolayısıyla daha fazla menfaat temin etmeye çalıştığını, tüm kat maliklerinin 31 yıl önce kurulmuş söz konusu kat irtifakına göre belirlenmiş arsa payları çerçevesinde vergi ve aidat ödediğini, vergi ve aidatların geriye yönelik olarak sebepsiz zenginleşmeye sebebiyet vereceği, bundan da en fazla davacının menfaat sağlayacağının aşikar olduğu, dokuz yıldır aidatlarını mevcut arsa payları oranında ödeyen davacının huzurdaki davayı ikame etmesinde iyi niyetten bahsedilemeyeceğini, ayrıca ihtiyati tedbir talebine itiraz ettiklerini ileri sürerek davanın reddine, yargılama ve vekâlet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

2. Bir kısım davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; davada zamanaşımı, derdestlik, husumet ve kesin hüküm yönünden itirazlarının olduğunu, müvekkillerinin dava konusu İstanbul ili, ..., ... 192 pafta, 874 ada 45 parsel sayılı taşınmazda bağımsız bölüm maliki olduğunu, mezkur taşınmazda dükkanların arsada daha az yer kapladığını, davacı yanın proje dışı büyümeler yaptığını, fiilen oluşturduğu haksız ve hukuksuz duruma, huzurdaki dava ile yasal zemin kazandırılmak istendiğini, projede yapılan değişikliklerle ilgili olarak sair inşaatların tespitinin yapılmasını talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde bir kısım davalılar vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; her ne kadar bilirkişi raporunda ve yerel mahkeme karararında arsa paylarının yeniden belirlenmesi yönünde kanaat belirtilmişse de dava konusu taşınmazdaki arsa paylarının kat irtifakının kurulduğu tarihte bağımsız bölümlere uygun olarak tesis edildiğini, 17.10.1986 tarihinde kat irtifakı kurulduğunu ve kat mülkiyetine geçilmediğini, binada toplam 13 bağımsız bölüm bulunduğunu, hükme esas alınan bilirkişi raporunda; ''...ışık ve manzara durumları dikkate alınarak, taşınmazın semti, semt içerisindeki konumu, çevresinin oluşumu ve gelişimi gibi tüm etkenler ve civar emsaller göz önünde bulundurularak...'' ifadeleriyle yeni arsa payları belirlendiğini, bağımsız bölümlerin her birinin aynı cepheleri görüp güneş ışığını aynı açılardan aldığını, müvekkilin taşınmazının kat puanı, yön puanı, manzara puanı hususlarının davacının taşınmazına göre fazla olduğunu, davacının, taşınmazın geneline oranı %7,5 olan eski arsa payının istinafa konu kararla birlikte %12,94 olacak şekilde arttığını, arsa payı belirlemesine esas olanın bağımsız bölümlerin değerinin kat irtifakı veya kat mülkiyetine geçildiği tarihteki değeri olduğunu, taşınmazın çevresinde meydana gelen değişimler ve gelişimlerin dikkate alınamayacağını, İlk Derece Mahkemesi tarafından davacının, gayrimenkulde projeye aykırı bir şekilde değişiklik yaptığı itirazının dikkate alınmadığını, davanın hukuki yarar yokluğundan reddi gerektiğini, kat mülkiyeti tesisinde yer alan bütün şartları bilerek kabul eden ve buna rağmen taşınmazı satın alan davacının talebinin dürüstlük kuralına ve hakkın kötüye kullanılması ilkelerine aykırı olduğunu, davacının kentsel dönüşüm projelerinden daha fazla menfaat elde edebilmek saikiyle hareket ettiğini belirterek kararın kaldırılmasını ve davanın reddini talep etmiştir.

2.Davalılar ... vd. vekili istinaf dilekçesinde özetle; davacının kat irtifakı tesisi sırasında malik olmadığını; ancak eski malikin arsa paylarının belirlenmesi ve kat irtifakı kuruluşu sırasında attığı imzanın davacıyı da bağladığını, davacının dava konusu taşınmazı kat irtifakı tesis edildikten sonra bilerek ve bu şekli ile kabul ettiğini, bilirkişi raporunun haksız olduğunu, adeta sonuçtan gerekçeye gidilerek hazırlananan, adaletsiz bir puanlama sistemini esas alan bir rapor olduğunu belirterek kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile mahallinde keşif yapılarak mimari projenin uygulandığı, kat mülkiyetinin kurulduğu tarihte arsa paylarının bağımsız bölümlere uygun olup olmadığına ilişkin bilirkişiden rapor alındığı, alınan raporun gerekçeli ve hüküm kurmaya elverişli olduğu, mahkemenin rapor doğrultusunda karar verdiği, kararın yerinde olduğu, istinaf sebeplerinin yerinde olmadığı, davacının dava ehliyetinin bulunduğu, bilirkişiler tarafından kat irtifakının tesis edildiği tarihteki taşınmazın durumuna göre rapor düzenlendiği, istinaf sebeplerinin yerinde olmadığı gerekçesiyle bir kısım davalılar vekillerinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesindeki itirazlarını tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme

Uyuşmazlık, tarafların kat maliki oldukları ana gayrimenkulde bağımsız bölümlerin arsa paylarının değerleriyle orantılı olup olmadığının tespiti ile yeni arsa paylarının tapu siciline tesciline ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

2. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3 üncü ve 33 üncü maddeleri.

3. Değerlendirme

1. Bölge adliye mahkemelerinin nihaî kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Dosyada mevcut bilirkişi raporunda bağımsız bölümlerin kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerlerinin ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olup olmadığının açıkça saptanmadığı, ayrıca bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurların tek tek yazılıp açıklanmadığı ve bu bağımsız bölümlerin değerlerinin ayrı ayrı hesaplanmadığı, soyut bir biçimde değerlendirme yapılarak arsa paylarının yeniden belirlendiği anlaşılmıştır.

3. Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulduğu tarih itibarıyla değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki, cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısıtma ve aydınlatma süreleri, mimari kullanımı ve konumu, cephesi, manzarası gibi hususların yeniden değerlendirilmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması, arsa paylarının düzenlenmesini gerektirecek bir hususun olup olmadığının araştırılıp, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme sonucu davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Davalıdan peşin alınan temyiz karar harcının istenildiğinde iadesine

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

17.02.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.