Esas No: 2023/3597
Karar No: 2025/433
Karar Tarihi: 11.02.2025

**6. Hukuk Dairesi         2023/3597 E.  ,  2025/433 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/469 E., 2023/943 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Kocaeli 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2022/12 E., 2022/606 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili ve davalı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 04.02.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacı vekili Avukat ... geldi. Tebligata rağmen karşı taraftan gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında ... Noterliği'nin 20.01.2021 tarihli 00674 yevmiye sayılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davacının sözleşme uyarınca üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirip ihtar ile arsanın teslim alınarak inşaata başlanmasını talep etmesine rağmen davalının edimin ifasından kaçındığını ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili feshini, tapu kaydındaki şerhin kaldırılmasını, sözleşmenin 10. maddesi ile hüküm altına alınan cezai şartın tahsilini ve 19.01.2021 tarihli protokol gereğince davalıya ödenen 445.000,00 TL'nin tahsilini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; taşınmaz üzerindeki ipoteğin ancak 10 ay sonra kaldırılması nedeniyle, artan inşaat maliyetlerinden kaynaklı olarak, taraflar arasında uyarlama görüşmeleri devam ederken davacının edimin ifasına yönelik ihtarda bulunduğunu, ibranamelerde bahsi geçen bedellerin tamamının ödenmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile tarafların örtülü olarak ortaya koydukları fesih iradelerinin işbu davanın açılmasıyla birleşmiş olduğu, kaldı ki kalan sürede inşaatın tamamlanamayacağının sabit olduğu, davalının edimin ifasında temerrüde düştüğü ve fesihte kusurlu olduğu, davacı tarafından ödenen bedelin sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında iadesi gerektiği, ayrıca cezai şart talep edilemeyeceği belirtilerek, davanın kısmen kabulü ile sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, 445.000,00 TL'nin dava tarihinden işleyecek yasal faizi ile davalıdan tahsiline, cezai şart isteminin reddine, yargılama sırasında şerh kaldırıldığından bu istem hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde davalı vekilince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine; Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile sözleşme ile belirlenen ruhsat alım süresinin davacı tarafından ipoteğin kaldırıldığı tarihte başladığı, dava tarihi itibariyle yüklenici temerrüdünden söz edilemeyeceği, uyarlama isteminin fesih beyanı olarak değerlendirilemeyeceği, gecikmede kusur arsa sahibinde olduğundan fesih isteminin reddi gerektiği, adi yazılı protokol ile sözleşme şartlarını ağırlaştıran hükümler getirilemeyeceğinden 19.01.2021 tarihli protokolün geçersiz olduğu ve 445.000,00 TL'nin arsa sahibine bu gerekçe ile iadesi gerektiği belirtilerek, istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve fesih isteminin reddine, 445.000,00 TL'nin dava tarihinden işleyecek yasal faizi ile davalıdan tahsiline, cezai şart isteminin reddine, yargılama sırasında şerh kaldırıldığından bu istem hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; taraflar arasında sözleşmeyi tadil edecek herhangi bir adi yazılı protokol yapılmadığı, bu protokolün sözleşme uyarınca davalıya düşen bağımsız bölümün davacıya satışını düzenlediği, önceki tarihli adi yazılı belgenin sonraki tarihli sözleşmeyi tadil edemeyeceği, fesihte taraf iradelerinin örtüştüğü, kusurun davalıda olduğu, ipoteğin kaldırıldığının bildirilmesine rağmen ifadan kaçındığı, dava devam ederken tapudaki şerhin davalı yanca kaldırılmasının da fesih iradesinin sonucu olduğu ve re'sen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

Davalı vekili; Bölge Adliye Mahkemesinin talebi aşarak karar verdiği, davacının protokolün geçersizliğini ileri sürmediği, adi yazılı protokolün sözleşmeden önce yapılmış olduğu ve sözleşmeyi tadil ettiğinin söylenemeyeceği, bono bedelinin tamamının ödenmediği, reddedilen talepler bakımından lehlerine vekalet ücreti takdir edilmediği ve re'sen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

B. Değerlendirme ve Sonuç

Uyuşmazlık; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile 19.01.2021 tarihli protokol uyarınca davacı arsa sahibi tarafından ödenen bedelin iadesi istemine ilişkindir.

1-Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hakim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre, taraf vekillerinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2-Davacı vekilinin diğer temyiz itirazları bakımından;

Kural olarak eser sözleşmelerinin geçerliliği hiçbir şekle bağlı olmadığı için bu sözleşmelerden dönmek isteyen taraf, dönme iradesini karşı tarafa bildirdiği an, bozucu yenilik doğuran bu hak (sözleşmeden dönme hakkı) kendiliğinden hükmünü icra eder. Dönmenin haklı olup olmadığı, ayrıca açılacak tazminat davasında (eda davası) tartışılır.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan "Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri" bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, Borçlar Kanunu'nun 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Dolayısıyla bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır, yani mahkemede açacağı "sözleşmenin feshi" davası sonunda feshi (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilir. Mahkeme, önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını tartışır; haklı ise feshe karar verir, aksi halde davayı reddederek sözleşmeyi yürürlükte tutar. Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak haklı sebeplerin bulunması halinde mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır.

Somut olayda; davacı arsa sahibi 08.11.2021 tarihli ihtarı ile protokol şartlarını yerine getirip taşınmaz üzerindeki kayıt ve şerhleri kaldırdığını davalıya bildirmiş ve davalıdan inşaat yapılmak üzere arsanın teslim alınmasını talep etmiştir. Bu ihtar üzerine davacı tarafından cevap dilekçesinde beyan edildiği üzere; sözleşme tarihinden 10 ay gibi bir zaman geçtiği, inşaat maliyetlerinin arttığı, mevcut sözleşme şartları ile ifaya başlanamayacağı bildirilmiş, akabinde 06.12.2021 tarihli davacı ihtarı ile davalı yükleniciye ifaya başlanılması için 1 aylık süre verilmiş, aksi halde sözleşmenin haklı nedenlerle feshedilmiş sayılacağı ihtar edilmiştir. Yine davalı vekili bu ihtara dayalı olarak cevap dilekçesinde; sözleşmenin feshi bildirildiğinden sözleşmeye dayalı olarak inşaatın tamamlanmasının davalıdan beklenemeyeceği, beyanında bulunmuş ve işbu davanın açılması akabinde tapu kaydındaki arsa payı inşaat sözleşmesine ilişkin şerhi kendiliğinden terkin ettirmiştir.

Bu durumda mahkemece; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi doğrultusunda taraf iradelerinin birleştiği kabul edilerek, sözleşmenin feshine hükmedilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçelerle fesih talebinin reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.

3-Taraf vekillerinin diğer temyiz itirazları bakımından;

Taraflar arasındaki 19.01.2021 tarihli protokol arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden önce, davacı arsa sahibinin yapılacak inşaatta sözleşme uyarınca davalıya kalacak bağımsız bölümlerden birini, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi mahiyetinde olduğu anlaşılan protokol ile haricen satın alması hususunda tanzim edilmiş olup, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini tadil edici nitelikte değildir.

Kaynağını Türk Borçlar Kanunu'nun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706. ve Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür.

Bu durumda mahkemece; 19.01.2021 tarihli sözleşmenin, adi yazılı şekilde yapılmış olması nedeniyle, geçersiz olmasına dayalı olarak satış bedelinin sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında iadesine hükmedilmesi gerekirken, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini tadil edici nitelik taşıdığından bahisle iadesine karar verilmesi de doğru olmamıştır.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple,

1-Taraf vekillerinin diğer temyiz itirazlarının reddine,

2-Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

28.000,00 TL duruşma vekâlet ücretinin davalıdan alınarak Yargıtaydaki duruşmada vekille temsil olunan davacıya verilmesine,

Peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden taraflara iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

11.02.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.