Esas No: 2022/4965
Karar No: 2023/4210
Karar Tarihi: 12.12.2023

**6. Hukuk Dairesi         2022/4965 E.  ,  2023/4210 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi

SAYISI : 2018/309 E., 2022/961 K.

DAVA TARİHİ : 28.08.2012

HÜKÜM/KARAR : Kabul

Taraflar arasında görülen tapu iptal ve tescil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Yargıtay (kapatılan) 14. Hukuk Dairesince Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın bozulmasına karar verilmiştir.

Karar, davalılardan ... vekilince duruşma istemli olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 12.12.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir..

Belli edilen günde taraflar adına gelen olmamış davalılar ... vekili ... ve davacı ... vekili Avukat ...'nun mazeret dilekçesi gönderdikleri ve mazeret dilekçelerinde duruşmanın yokluklarında yapılmasını talep ettikleri görüldü. Temyiz incelemesinin dosya üzerinde yapılmasına karar verilerek duruşmadan sonra işin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalılar arasındaki 21.7.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre yükleniciye düşen 10 numaralı bağımsız bölümü yükleniciden 16.03.2010 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile 115.000,00 TL bedelle satın aldığını, bağımsız bölümü de 01.04.2011 tarihinde teslim aldığını ileri sürerek, 10 numaralı bağımsız bölümün davalı arsa sahibi adına kayıtlı tapusunun iptali ile davacı adına tesciline, şimdilik 1.000,00 TL maddi tazminatın davalı yüklenici ...’den tahsiline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı arsa sahibi ... vekili cevap dilekçesinde; davacının dayandığı 16.03.2010 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile 01.07.2009 tarihli adi yazılı protokolün çelişkili olduğunu gerçeğe uygun bulunmadığını, diğer davalı yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan edimini yerine getirmediğini, eksik işler bedeli ve kira bedelinin ödenmediği gibi iskan ruhsatı alınmadığını, müvekkile verilmesi kararlaştırılan dubleks dairenin normal daire şeklinde yapıldığını, belediyece tahakkuk ettirilen para cezasının ödenmediğini, böylece yüklenici edimini yerine getirmediğinden davacının yüklenicinin halefi olarak şahsi hak kazanmadığını, yüklenicinin borçlarının tamamından davacının sorumlu olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

Davalı yüklenici ... davaya cevap vermemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 03.12.2015 tarihli ve 2012/776 Esas, 2015/2375 Karar sayılı ilamıyla, eksik işler bedelinin 29.500,00 TL olduğu, kat maliklerince yapılan masrafın 18.000,00 TL olduğu, toplam 47.500,00 TL'den davacının arsa payı olan 16/100 oranına isabet eden miktarın 7.600,00 TL olduğu gerekçesiyle, davanın kabulü ile, 10 numaralı bağımsız bölümün davalı ... adına olan tapu kaydının belirlenen eksik işlerden davacı arsa payına isabet eden 7.600,00 TL'nin ödenmesi koşuluyla tapudan terkini ile davacı adına tesciline, 1.000,00 TL'nin davalı yüklenici ...'den dava tarihinden itibaren yasal faiziyle tahsiline karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 20.11.2016 tarih ve 2016/5028 Esas, 2016/9702 Karar sayılı ilamı ile, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle yüklenicinin temlikine dayalı olarak açılan davalarda yapılan inşaatlar devamlılık gösterdiğinden ve inşaatın fiziki oranında değişiklik olabileceğinden yeniden yapılacak keşif sonucu dava konusu bağımsız bölümün değil inşaatın bütününün seviyesinin uzman bilirkişi vasıtası ile tespit edilerek arsa sahipleri bakımından tahammül edilebilir oranda ifa ile sonuçlandığı kanaatine ulaşılırsa ve davacı tüketicinin, davalı arsa sahibinin yükleniciden tahsili gereken kira bedeli alacağından ve imar para cezasından sorumlu olmadığı gözetilerek, belirlenecek noksan işler bedelinin ve iskan ruhsatı bedelinin tamamının davalı arsa sahiplerine ödenmek üzere davacıya depo ettirilmesi neticesine göre bir karar verilmesi gerektiği, Gaziosmanpaşa 4. İcra Müdürlüğünün 2013/2 E. sayılı takip dosyası dikkate alınarak davalı arsa sahibinin noksan işler bedeli alacağı ile ilgili tahsilde tekerrür olmayacağı hususunun da belirtilerek depo kararı verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucu, davacının 01.04.2011 tarihinde daireyi teslim aldığı, binanın iskan ruhsatının alınmadığı, inşaatın %99 oranında tamamlandığı, çevre düzenlemesinin bitirildiği, binanın arsa sahipleri bakımından tahammül edilebilir oranda ifa ile sonuçlandığı, davacının davalı arsa sahibinin yükleniciden tahsili gereken kira bedeli alacağından ve imar para cezasından sorumlu olmadığı, belirlenen noksan işler bedelinin ve iskan ruhsatı bedelinin tamamının davalı arsa sahibine ödenmek üzere davacıya depo ettirildiği gerekçesiyle, davanın kabulü ile, dava konusu 10 numaralı bağımsız bölümünün davalı ... adına kaydının iptali ile davacı adına tesciline, 1.000,00 TL'nin davalı ...'den dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; bozmanın gereklerinin yerine getirilmediğini,yapının iskanının alınmaması halinde, hukuki teslim ve yüklenicinin edimini ifa ettiğinden bahsedilemeyeceğini, yüklenicinin sözleşmeden kaynaklı edimlerini yerine getirmediğini, davalılar arasındaki sözleşmeye aykırı bina yapıldığını, diğer davalı yüklenici ... hakkında Gaziosmanpaşa 4. İcra Müdürlüğünün 2013/2 E. sayılı dosyası ile eksik imalat bedeli ve kira bedeli yönünden icra takibi başlatıldığını, ancak takibe konu alacağın ödenmediğini, müvekkile ait dairelerde eksik ve ayıplı imalatların bulunduğunu, davacının davalı yükleniciye 115.000,00 TL ödeme yaptığı iddiasının gerçeğe uygun olmadığını, iskan ruhsatının alınmadığını, hükme esas alınan bilirkişi raporunun eksik ve hatalı olduğunu, davacıya depo ettirilen bedelin müvekkile ödenmesine yönelik bir hüküm kurulmamış olmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu, davanın açılmasına sebebiyet vermeyen ve hiçbir kusuru bulunmayan, her bakımdan mağdur durumdaki müvekkil aleyhine vekalet ücreti ve yargılama giderlerine hükmedilmiş olmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, yüklenici temlikine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun geçici 3/2. maddesi atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 427 ve devamı maddeleri, 818 sayılı Borçlar Kanununun 355 ve devamı maddeleri

3. Değerlendirme

1. Yargıtay Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre; “Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez; bununla beraber kat mülkiyetine tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak, alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde, olayın özelliğine göre hakim Medeni Kanunun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebilir”.

Temliken tescil diye adlandırılan davalarda yüklenicinin kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca kendisine isabet eden tapu payını ya da bağımsız bölümü 3. kişilere temlik etmesi mümkündür. Ancak arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri uyarınca yüklenicinin ve temlik suretiyle onun alacaklarına halef olan tapu payı ya da bağımsız bölüm temlik alan 3. kişinin tapu payı ya da bağımsız bölüme hak kazanabilmesi için yüklenicinin, sözleşme gereği arsa sahibine karşı üstlendiği inşaat yapma edimini sözleşme ve ekleri, tasdikli proje ve ruhsatı ile imar mevzuatına uygun olarak tamamlayıp teslim etmiş olması zorunludur.

Somut uyuşmazlıkta, bozma sonrası mahallinde yapılan keşif sonucu düzenlenen raporda, inşaatın % 99 oranında tamamlandığının belirtildiği ancak iskan ruhsatı alım ve eksik imalat bedellerinin hesaplanmadığı görülmüştür. Öte yandan mahkemece sadece imar iskan harç bedeli olan 16.623,23 TL depo ettirilmiştir.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş; mahallinde yeniden alanında uzman bilirkişi heyetince keşif yapılarak, eksik imalat ve iskan ruhsatının alınması için gerekli bedellerin karar tarihine en yakın tarihli rayiç değerler üzerinden belirlenmesi, belirlenen bedelin 818 sayılı BK’nın 81. maddesi uyarınca birlikte ifa kuralı gereği davalı arsa sahibine ödenmek üzere davacıya depo ettirilmesinden sonra, davacının tapu iptali ve tescil talebi bakımından davanın şimdiki gibi kabulü, depo edilmemesi halinde reddi hükmü kurulması gerekirken, eksik incelemeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, kararın bozulması gerekmiştir.

2. Kabule göre de, birlikte ifa kuralı gereğince depo ettirilen bedel yönünden hüküm kurulmaması doğru olmamıştır.

VI.KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. bentte açıklanan nedenlerle davalı arsa sahibi ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davalı ... yararına BOZULMASINA,

Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunmayan davalı ... yararına duruşma vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

Peşin alınan temyiz harcın istek halinde davalı ...’e iadesine,

Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

12.12.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.