Esas No: 2024/3059
Karar No: 2025/2232
Karar Tarihi: 27.05.2025

**6. Hukuk Dairesi         2024/3059 E.  ,  2025/2232 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2024/986 E., 2024/1278 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Antalya 12. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2020/261 E., 2022/156 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılardan ... vekilince duruşma istemli, davalılar ... ve ... vekillerince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 27.05.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı ... vekili Avukat ..., davalı ... vekili Avukat ..., davalı ... vekili Avukat ... ile davacı vekili Avukat ...’un gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının .... ada, 2 parsel sayılı taşınmazın maliki olduğunu, dava dışı yüklenici ... Konut Yapı Kooperatifi ile 18.06.1997 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesinden dolayı Antalya 1. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2003/963 E., 2008/559 K. dosyası ile yapılan yargılama neticesi sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verildiğini ve kararın kesinleştiğini, Antalya 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2017/419 E., 2018/248 K. dosyası ile yapılan tapu iptal ve tescil davası neticesinde A blok 1-2-3-4-5-8-9-10-12-13-14-17-18 ve 20 no’lu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı arsa sahibi adına tesciline karar verildiğini, 6-7-11-15-16-19-21 no’lu bağımsız bölüm malikleri .... ile ..... San. ve Tic. Ltd. Şti. aleyhine ikame olunan davanın ise atiye bırakıldığından bu bağımsız bölümler açısından davanın açılmamış sayılmasına karar verildiğini ve kararın kesinleştiğini, davalıların atiye bırakılan 7 adet taşınmazın son malikleri olduklarını, tüm bağımsız bölümler açısından sözleşmenin geriye etkili olarak feshedildiğinden 3. kişilere devri gerçekleştirilen 14 bağımsız bölüm için verilen tapu iptal ve tescil kararları doğrultusunda, davalıların kayden maliki olduğu bağımsız bölümlerde yüklenicinin ve kazanılmayan hakkın temlikinden de söz edilemeyeceğini ileri sürerek, 6-7-11-15-16-19-21 no’lu bağımsız bölümlerin davalılar adına olan tapu kaydının iptali davacı arsa sahibi şirket adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davacının 2003 yılında aynı taşınmazların o dönem ki maliki ... isimli şahsa dava açtıklarını ve davayı atiye bıraktıklarını, dava dilekçesi ekindeki belgeler incelendiğinde dayanılan mahkeme kararı içerisinde davacının o dönem açtığı davayı 05.05.2006 tarihinde atiye bıraktığı ve bu yönde verilen kararın temyiz edilmeden kesinleştiğinin açıkça ortada olduğunu, müvekkili tarafından taşınmazlardan 11 no’lu bağımsız bölümün ... isimli şahıstan 11.10.2004 tarihinde, 15 no’lu bağımsız bölümün ... isimli şahıstan 24.04.2008 tarihinde ve 21 no’lu bağımsız bölümün ise .... isimli şahıstan 28.10.2009 tarihinde satın alındığını, satın alma tarihinin üzerinden 10 yıldan fazla zaman geçmiş olmasına rağmen iyiniyetli 3. kişi olduğunu iddia ettiği müvekkilinin aleyhine bu davanın açılmasının hakkaniyete aykırı olduğunu, zamanaşımı itirazlarının bulunduğunu, müvekkilinin tapuya güven ilkesi ile taşınmaz bedelini ödemek suretiyle satın alan iyiniyetli 3. kişi konumunda olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

2. Davalı ... cevap dilekçesinde; Antalya 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2013/98 E. sayılı dosyasında davacının harç ve vekalet ücretinden kurtulmak için davayı müracaata bıraktığını, kendisi hakkında herhangi bir talebinin olmadığını dile getirdiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

3. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; dava konusu .... ada, ... parsel 16 no’lu bağımsız bölümün kütüğü incelendiğinde, 24.11.1999 tarihinde .... Tarım Ürünleri A.Ş. adına kat irtifakı kurulduğunu, 26.11.1999 tarihinde .... Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti'ne satıldığını, bu şirketin daireyi, 14.03.2003 tarihinde ...'a sattığını, ...'ın icra borçları nedeniyle 15.10.2003 tarihinde Antalya 7. İcra Müdürlüğü'nün 2002/11570 E. sayılı icra dosyası ile cebri icrayla ....'a satıldığını, bu şahıstan da 28.11.2007 tarihinde müvekkiline satıldığını, müvekkilinin iyiniyetli 3. şahıs olduğunu, sözleşmenin feshinin kesinleşmesinden sonra 12 yıl geçtiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

4. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin 4721 sayılı TMK’nın 1023. maddesine göre malın maliki olduğunu, müvekkilinin taşınmazı bedelini ödemek suretiyle satın alan iyiniyetli 3. kişi konumunda olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalıların, satın alma tarihlerinden 10 yıldan fazla zaman geçtiği, TMK'nın 1023. maddesi gereği iyiniyetli 3. kişi oldukları iddialarının arsa maliklerine karşı müteahhit yükümlülüklerine 3. kişilerin halefiyeti ilkesi gereği taşınmazı devralan son maliklerin sorumluluklarını ortadan kaldırmayacağı, talep yönünden tapuya güven ilkesiyle ve taşınmaz bedelini ödemek suretiyle satın alan iyiniyetli 3. kişi konumunda olduğu savunmasının geçersiz olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş, 22.06.2022 tarihli ek kararı ile hüküm kısmının 2, 3 ve 4 no’lu fıkralarının düzeltilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalılar ..., ... ve ... vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile sözleşmenin geriye etkili şekilde feshi halinde yükleniciye avans olarak verilen ve 3. kişilere devrettiği arsa paylarının iadesinin istenebileceği, yükleniciden temlik alan 3. kişilerin iyiniyet iddialarının artık dinlenemeyeceği, davalı ... vekilinin istinaf istemi yönünden, kararın tebliğ tarihi ile istinaf edildiği gün gözetildiğinde istinaf talebinin 2 haftalık istinaf süresi geçirildikten sonra yapıldığı, davacı vekilinin ve davalı ... vekili ile davalı ... vekilinin ek karara karşı istinaf başvurusu yönünden, davalılar arasında ihtiyari dava arkadaşlığının bulunduğu, bu nedenle davalılar arasında ihtiyari dava arkadaşlığı bulunması nedeniyle harç ve yargılama giderinden davadaki tapu iptali ve tescile karar verilen bağımsız bölümlerin değerleri dikkate alınarak sorumlu olması ve vekalet ücreti hesap edilirken her bir bağımsız bölümün değeri üzerinden nispi vekalet ücretine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle, davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun süre yönünden reddine, davalı ... vekili ile davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davacı vekilinin karara, davacı vekili, davalı ... vekili ile davalı ... vekilinin ek karara karşı istinaf başvurularının kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;

a. Nispi harç alınmasının hatalı olduğunu,

b. Davacının 22 yıl önce 26.11.1999 tarihinde binada bulunan 21 adet dairenin tamamını bizzat kendisinin, sözleşmede taraf olmayan 3 kişi durumundaki şirkete sattığını,

c. Davacının kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshettiği tarihten itibaren 1 yıl ve herhalde 10 yıllık zamanaşımı süresine tabi olduğunu,

d. Mayıs 2006 tarihinde takipsiz bırakılan davanın, 16/11/2020 tarihinde tekrar ikame edilmesinin mümkün olmadığını,

e. Satın alınma tarihinin üzerinden 10 yıldan fazla zaman geçmiş olmasına rağmen iyiniyetli 3. kişi olan müvekkili aleyhine bu şekilde dava açılmasının hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğunu,

f. Bilirkişi raporunun eksik ve hatalı olduğunu,

g. Müvekkilin ayni hak sahibi olduğunu,

h. Husumet itirazlarının dikkate alınmadığını beyan etmektedir.

2. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;

a. Harçlar Kanunu'na göre sözleşmenin feshi ve tasfiyesine yönelik davaların maktu harca tabi olduğunu,

b. Davanın zamanaşımına uğradığını,

c. Müvekkile satılan taşınmazın 15.10.2003 tarihinde Antalya 7. İcra Müdürlüğü'nün 2002/11570 E. sayılı icra dosyasından cebri icra ile .... isimli şahsa satıldığını,

d. Müvekkilin ayni hak sahibi olduğunu, iyiniyetli olduğunu beyan etmektedir.

3- Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;

a. Müvekkil adına kayıtlı bulunan taşınmazın, dava tarihi itibariyle ekonomik değerinin yani müddeabihin belirlenmesi, harç ve diğer giderlerin de bu miktara göre hesaplanması gerektiğini,

b. Müvekkilinin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesine göre malın maliki olduğunu,

c. Huzurdaki davanın zamanaşımına uğradığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Sonuç

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir.

1. Davalı ... vekilinin temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede;

İlk Derece Mahkemesinin gerekçeli kararının davalı ... vekiline 19.06.2022 tarihinde tebliğ edildiği, davalı ... vekilinin istinaf kanun yoluna yasal süresinden sonra 07.07.2022 tarihinde başvurduğu bu nedenle Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun süre yönünden reddine karar verildiği görülmüştür.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun öngördüğü yargılama sistemine göre İlk Derece Mahkemesi kararını istinaf etmeyen tarafın temyiz hakkı bulunmamaktadır. İlk Derece Mahkemesi kararına karşı davalı ... vekilinin süresinde istinaf kanun yoluna başvurmadığından Bölge Adliye Mahkemesi kararına karşı temyiz hakkı bulunmamaktadır. Bu nedenle davalı ... vekilinin temyiz isteminin reddine karar vermek gerekmiştir.

2. Davalı ... vekilinin temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede;

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle;

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka değişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlanması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Bölge Adliye Mahkemesince yapılacak iş; davalı ...’un 19 no'lu bağımsız bölümü tapu sicilinde mülkiyeti devraldığı anda TMK'nın 1023. maddesi anlamında korunması gereken iyi niyete sahip olmadığı yani tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiği veya bilmesi gerektiği hususunda ispata yarar delillerin ibrazı için, davacı arsa sahibine verilecek makul süre neticesinde oluşacak uygun sonuca göre karar verilmesinden ibarettir.

3. Davalı ... vekilinin temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede;

Somut olayda davalı ..., davaya konu 16 no'lu bağımsız bölümü cebri icradan açık artırma suretiyle satın alan dava dışı üçüncü kişiden satın aldığını beyan etmiştir. Tapu devrinin cebri icraya dayanması halinde iyiniyet iddiasının da cebri icra koşullarına göre değerlendirmesi gerekir. Davaya konu taşınmazın cebri icra yoluyla satın alan kişiden satın alınması halinde TMK’nın 1023. maddesi gereği davalının iyiniyeti korunmaktadır. Bu durumda, davalı beyanında geçen cebri satış dosyasına dair kayıtlar dosyaya celp edilerek, taşınmazın davalı tarafından cebri icra yoluyla satın alan kişiden satın alınması halinde TMK'nın 1023. maddesi gereği davalının iyi niyetinin korunacağı gözetilerek davanın reddine karar verilmesi gerektiği, aksi halde yukarıda (2) numaralı bentte anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda davalı ...’ın 16 no'lu bağımsız bölümü tapu sicilinde mülkiyeti devraldığı anda TMK'nın 1023. maddesi anlamında korunması gereken iyi niyete sahip olmadığı yani tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiği veya bilmesi gerektiği hususunda ispata yarar delillerin ibrazı için, davacı arsa sahibine verilecek makul süre neticesinde oluşacak uygun sonuca göre karar verilmesi gerektiğinden kararın bozulması uygun görülmüştür.

VI.KARAR

Açıklanan sebeple,

Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalı ... vekilinin temyiz isteminin REDDİNE,

(2) ve (3) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalılar ... ve ... vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile, temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının davalılar ... ve ... yararına BOZULMASINA,

Dairemizdeki duruşmada vekille temsil edilen davalılar ... ve ... yararına takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak adı geçen davalılara verilmesine,

Peşin alınan harcın istek halinde ilgililere iadesine,

Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,27.05.2025 tarihinde oy birliği ile karar verildi.