Esas No: 2016/4353
Karar No: 2019/1170
Karar Tarihi: 21.03.2019

**23. Hukuk Dairesi         2016/4353 E.  ,  2019/1170 K.**

**"İçtihat Metni"**

......

Taraflar arasındaki asıl ve birleşen davada sözleşmenin iptali, tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl davanın kabulüne, birleşen davanın reddine yönelik verilen hükmün süresi içinde asıl davada davalı birleşen davada davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- K A R A R -

Asıl davada davacılar vekili, davalı yüklenicinin, müvekillerinin murisiyle 31.08.1994 tarihinde yaptığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediğini ileri sürerek inşaatın gerçekleşme oranının ve davalının bu orana göre sahip olabileceği payın tespitini ve sözleşmenin haklı nedenlerle feshedildiğinin tespitini talep ve dava etmiştir.

Dava vekili, davanın reddini istemiş, açtığı birleşen davada ise sözleşme uyarınca müvekkilinin hak kazandığını ileri sürdüğü, (B) blok 1, 3, 6, 7 ve 9 nolu bağımsız bölümlerin müvekkili adına tescilini talep ve dava etmiş, ıslah yoluyla tapu iptal ve tescil talep ettiği bağımsız bölümlerin numaralarını (B) blok 2, 4, 8 ve 9 olarak değiştirmiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, taraflar arasında 31.08.1994 tarihinde düzenlenen sözleşmede (A) ve (B) blok olmak üzere iki adet blok inşa edileceğinin ve 24 ay içerisinde teslim edileceğinin kararlaştırıldığı yüklenicinin sadece (B) blok inşaatını tamamladığı, dava tarihi olan 2001 yılına kadar aradan çok uzun süre geçmiş olmasına rağmen işi tamamlamadığı, toplam imalat seviyesinin %47,66 olarak tespit edildiği, bu itibarla arsa sahiplerinin fesihte haklı olduğu gerekçesiyle, asıl davanın kabulü ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

Kararı, asıl davada davalı-birleşen davada davacı vekili temyiz etmiştir.

1-Asıl dava, yüklenicinin temerrüdü nedeniyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmenin feshi, birleşen dava, aynı sözleşmeye dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshedilmesiyle ileriye etkili olarak feshedilmesinin sonuçları birbirinden farklıdır. Sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra da tarafların sözleşmenin yükümlerinden kurtulmaları başka bir anlatımla, sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekir. Geriye etkili fesihte alacaklı dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı BK'nın 108/I maddesine (TBK 125.md.) dayanarak yükleniciye veya onun halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir. Geriye etkili feshin en önemli sonucu da tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına getirilmeleridir. Bunun anlamı tarafların hiç sözleşme yapılmamış gibi sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına .../...

S. 2

dönmeleridir. Kısaca söylemek gerekirse geriye etkili fesihte yükleniciye inşaatın fesih tarihindeki fiziki durumuna uygun bağımsız bölüm verilmez. Feshin geriye etkili olacağı konusunda taraf iradelerinin uyuşmaması halinde mahkemece ileriye etkili feshin koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılmalıdır. Fesih ileriye etkili sonuçlar yaratacak şekilde yapılmış veya bunun koşulları oluşmuş ise feshin doğal sonucu olarak yapılacak tasfiye işleminde yüklenici eserin getirildiği fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusunun devrini isteyebilir. Feshin geriye etkili olması durumunda sözleşme hiç yapılmamış (yok) farzedilerek hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir. Örneğin avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa payının adına tescili arsa sahibince yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. Oysa, ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır. Burada arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olmakla beraber yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini de isteyebilir. Diğer bir anlatımla, ileriye etkili fesih, yüklenicinin yaptığı imalatın oranına göre bedel alması anlamına gelmektedir.

Somut olayda, taraflar arasında 31.08.1994 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan sürede edimini tümüyle ifa etmediği, toplam imalat seviyesinin %47,66 olduğu, sözleşmeye konu parselde kat irtifakının tesis edildiği ve sözleşme uyarınca davalı yükleniciye isabet eden B blok 6 ve 7 nolu dairelerin, yüklenici tarafından dava dışı üçüncü kişilere devredildiği, daha önce arsa sahiplerince bu kişiler aleyhine açılan tapu iptal tescil davasının da reddedildiği anlaşılmıştır. Bu itibarla, yüklenicinin kendisine isabet eden bağımsız bölümlerden iki adetinin tapusunu devralmış olduğu uyuşmazlık dışıdır.

Davacı taraf dava dilekçesinin talep sonucu kısmında, inşaatın gerçekleşme oranının ve davalının bu orana göre sahip olabileceği payının tespitini ve sözleşmenin haklı nedenlerle fesh edildiğinin tespitini istemiştir.

Mahkemece sözleşmenin feshine karar verilmiş ise de, dava dilekçesinin talep sonucu kısmında belirsizlik bulunduğu gibi, mahkemenin gerekçeli kararında feshin ileriye etkili mi yoksa geriye etkili mi olduğu hususunda bir açıklık bulunmamaktadır.

Bu durumda mahkemece, asıl davada davacı vekilinden ileriye mi yoksa geriye mi etkili fesih istediği hususunda açıklama alınarak, asıl ve birleşen davalarda sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik incelemeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.

2-Bozma nedenine göre, asıl davada davalı-birleşen davada davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle asıl davada davalı-birleşen davada davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün asıl davada davalı-birleşen davada davacı yararına BOZULMASINA, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 21.03.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.