Esas No: 2024/464
Karar No: 2025/1081
Karar Tarihi: 18.03.2025

**6. Hukuk Dairesi         2024/464 E.  ,  2025/1081 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/1530 E., 2023/1312 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Konya 8. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2020/38 E., 2022/215 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle ; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 18.03.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacılar vekili Avukat ... ile davalı ... vekili Avukat ..., davalı ... vekili Avukat ... geldiler. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla onların yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkillerinin murisi ile davalı şirket arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek protokol uyarınca, arsa sahibine verilmesi gereken B blok, 6 no.lu, bağımsız bölümün tapuda davalı ...'a devredildiğini ileri sürerek anılan bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekilleri adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin, taşınmazı bedelini ödeyerek satın aldığını, tapu sicilindeki kayda güvendiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

2.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin söz konusu taşınmazı bedelini ödeyerek.....Ltd. Şti'den satın aldığını ve daha sonra diğer davalı ...'a sattığını, muvazaalı bir işlem olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı yüklenici şirketin kendisine avans olarak verilen bağımsız bölümü tapuda ...'e devrettiği, devir tarihinde inşaatın tamamlanmış olduğu, kısa bir süre sonra da iskân ruhsatının alındığı, davalı ..., devam eden inşaattan değil bitmiş vaziyetteki inşaattan daire aldığından kötüniyetli olduğundan bahsedilemeyeceği, diğer davalı ...'ın da satıcı ... ile emlakçılar vasıtasıyla görüştüğü, taşınmazı tapuda bedelini ödeyerek satın aldığı, tapuda yazılı bedel ile taşınmazın gerçek değeri arasında fahiş fark bulunmadığı, satış tarihinde taşınmazın tapu kaydında herhangi bir şerh ve beyan olmadığı, bu haliyle tapu sicilindeki kayda güvenerek iyiniyetle taşınmazı satın alan davalı ...'ın iktisabının koruması gerektiği, davacının, davalıların kötü niyetli olduklarını ispat edemediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacıların murisi ile davalı yüklenici şirket arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, davacıların murisi adına, dava konusu bağımsız bölüm dışında, dört bağımsız bölüm tescil edildiği, murisin vefatından sonra mirasçılarından davacı ... ile yüklenici şirket arasında A blok, 1 no.lu bağımsız bölüm ile dava konusu B blok, 6 no.lu bağımsız bölümün değişimine ilişkin 27.01.2018 tarihli adi yazılı bir protokol imzalandığı ve davacıların bu protokole dayalı olarak dava konusu bağımsız bölümün tapusunu istedikleri, söz konusu protokol adi yazılı şeklide düzenlendiğinden geçersiz olduğu, kaldı ki davacıların bu protokole konu A blok, 1 no.lu bağımsız bölümü tapuda üçüncü bir kişiye devrettikleri, yüklenici şirketin de B blok, 6 no.lu bağımsız bölümü önce ...'e, onun da davalı ...'a devrettiği, dolayısıyla tarafların kendi istekleri ile daire değişimine ilişkin protokolden döndükleri, sonuç olarak, davacıların bu bağımsız bölümün tescilini isteme hakları olmadığı, davanın bu nedenle reddi gerekirken, ilk derece mahkemesince hatalı gerekçeye dayalı olarak reddine karar verilmesinin doğru olmadığı belirtilerek, istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili temyiz başvuru dilekçesinde;

1- Dava dilekçesinde ...' a davacı olarak gösterilmesine rağmen gerekçeli karar başlığında ismine yer verilmemesinin doğru olmadığını,

2- Müvekkilerinin, 27.01.2018 tarihli daire değişimine ilişkin protokole konu A blok, 1 no.lu daireyi, yüklenici şirketin müşterisine tapuda devrettiklerini, istinaf dairesinin gerekçesinin hatalı olduğunu, tapuda bu işlemi yapan ...in, yüklenici şirket adına hareket ettiğini, bu kapsamda yüklenici şirket tarafından tüm tapu işlemlerinde adı geçen kişiye vekalet verildiğini, söz konusu protokolün geçerli olduğunu,

3- İnşaatların hala bitirilmediğini, yüklenicinin henüz tapuya hak kazanmadığını, davalılar ... ve ...'ın iyiniyetli olmadıklarını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere ve davalı ...’ın iktisabında kötü niyetli olduğunun ispat edilememiş olmasına göre, davacılar vekilinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Davacıların murisi ...’ın da aralarında bulunduğu bir grup arsa sahibi ile davalı yüklenici ...akıtları Tar. Hayv. İnş. Dış. Tic. Ltd. Şti. arasında adi yazılı olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Bu sözleşmede murise 3 adet bağımsız bölüm ve 1 adet dükkan verileceği kararlaştırılmıştır. Sözleşme sonrası arsa sahipleri arsa paylarını yüklenici şirkete tapuda devretmişlerdir.

04.07.2017 tarihinde ruhsatları alınarak inşaatlara başlanmıştır. 18.09.2017 tarih ve 29787 yevmiye nolu kat irtifakı işlemi ile bağımsız bölümler arsa sahipleri ve yüklenici şirket adına tescil edilmiştir. Bu işlemde, A blok 1, A blok 12, D blok 7 ve E blok, 12 no.lu bağımsız bölümler muris ... adına tescil edilmiştir. Dava konusu B blok, 6 no.lu bağımsız bölüm ise yüklenici şirket adına tescil edilmiştir. Kat irtifakı tesis işlemleri, yüklenici şirket ve arsa sahipleri adına çeşitli tarihlerde verilmiş vekaletnameler ile Muhammed Eskici ve Hali Demir tarafından yapılmıştır.

Kat irtifakının tesisinden sonra 27.01.2018 tarihinde, davalı yüklenici şirket ile davacılardan ... varisi ... ve diğer bir grup arsa sahibi bir araya gelerek dairelerin değişimini ve yapılacak imalatlara ilişkin adi yazılı şekilde ayrı bir sözleşme düzenlemişlerdir. Bu sözleşme ile dava konusu uyuşmazlık bakımından, ...’a düşen A blok, 1 no.lu bağımsız bölümün yüklenici şirkete devredileceği, buna karşılık B blok, 6 no.lu bağımsız bölümün de ...’a ait olacağı kararlaştırılmıştır. Davacılar bu protokole dayalı olarak B blok, 6 no.lu bağımsız bölümün adlarına tescilini talep etmektedirler.

Dosya kapsamından, davacı arsa sahiplerinin, tapuda alım satım da dahil tüm işlemleri yapmak üzere ...’i 30.01.2018 tarih 1208 yevmiye nolu vekaletname ile yetkilendirdikleri, daire değişim protokolüne konu yüklenici şirkete ait olacağı kararlaştırılan A blok, 1 no.lu bağımsız bölümün ... tarafından arsa sahiplerinden alınan bu vekalet ile 02.03.2018 tarihinde dava dışı ...’a devredildiği, onun da bağımsız bölümü 27.07.2018 tarihinde ...’ya devrettiği, dosyada arasında bulunan diğer tüm tapu işlemlerinde de ...’in yüklenici şirketi temsilen işlem yaptığı anlaşılmıştır. Sonuç olarak davacı arsa sahiplerinin daire değişim protokolü gereği A blok, 1 no.lu bağımsız bölümü yüklenici şirkete ya da onun adına üçüncü bir kişiye devrederek bu husustaki edimlerini yerine getirdiklerinin kabulü gerekir. Nitekim, yüklenici şirketin de aksi yönde bir savunması bulunmamaktadır.

Bölge Adliye Mahkemesince, 27.01.2018 tarihli daire değişim protokolünün adi yazılı olarak düzenlenmiş olması nedeniyle geçersiz olduğu sonucuna varılmış ise de açıklandığı üzere bu protokol gereği A blok, 1 no.lu bağımsız bölümün, yüklenici şirkete (ya da onun namına üçüncü bir kişiye) devredildiği anlaşıldığından, adi yazılı sözleşmedeki edim tapuda yapılan resmi işlemle yerine getirildiğinden, artık bu sözleşmenin geçersiz olduğundan ve yine bu husustaki edimlerini yerine getiren arsa sahiplerinin sözleşmeden döndüklerinden bahsedilemez. Bu itibarla, Bölge Adliye Mahkemesinin gerekçesi yerinde görülmemiştir.

Ayrıca, davalı yüklenici şirket tarafından, İlk Derece Mahkemesi kararının gerekçesine karşı, açıklanan sebeple istinaf yoluna başvurulmadığı halde, gerekçenin, davacı arsa sahipleri aleyhine, yüklenici şirket lehine olacak şekilde değiştirilmesi de hatalı olmuştur.

Bu durumda, davacı arsa sahiplerinin, daire değişim protokolüne dayalı olarak karşı edim olan B blok, 6 no.lu bağımsız bölümün tescilini isteme hakları mevcuttur. Ancak, az yukarıda özetlenen İlk Derece Mahkemesi kararının gerekçesinde de açıklandığı üzere, davalı malik ...’ın iktisabında kötü niyetli olduğu kanıtlanamadığından, davanın bu gerekçe ile reddi gerekir.

Açıklanan bu nedenlerde, İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşılmakla, Bölge Adliye Mahkemesince, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekirken, istinaf başvurusunun kabulü ile davanın, istinaf yoluna başvuran davacı taraf aleyhine olacak şekilde, yazılı gerekçe ile reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.

Ne var ki bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, sonucu itibarıyla doğru bulunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının gerekçesinin değiştirilerek ve düzeltilerek onanması, HMK'nın 370/4 hükmü gereğidir.

Gerekçeli karar başlığında tarafların isimlerinin hatalı yazıldığına ilişkin itiraz HMK’nın 304. maddesi uyarınca, mahkemece re'sen veya taraflardan birinin talebi üzerine düzeltilebilecek maddi hata olarak değerlendirilmiştir.

KARAR:

Açıklanan sebeplerle;

1. Davacılar vekilinin diğer diğer temyiz itirazlarının reddine,

2. Davacılar vekilinin Bölge Adliye Mahkemesince yapılan değerlendirmeye yönelik temyiz itirazlarının kabulü ile sonucu itibarıyla doğru olan Bölge Adliye Mahkemesi kararının gerekçesinin değiştirilerek ve DÜZELTİLEREK ONANMASINA,

Yargıtay duruşmasında vekili hazır bulunan davalı ... lehine takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davacılardan tahsili ile adı geçen davalıya ödenmesine,

İstek hâlinde peşin alınan temyiz harcının ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

18.03.2025 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.

(Muhalif)

KARŞI OY YAZISI

Davacılar murisi ...'ın da aralarında bulunduğu arsa sahipleri ile yüklenici Sanat Katı .... Şirketi arasında "Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" bulunmaktadır. Kat irtifakı tesisinden sonra 27.01.2018 tarihinde yapılan sözleşmede ...'a düşen A blok 1 nolu bağımsız bölümün yüklenici şirkete devredileceği buna karşılık B blok 6 nolu bağımsız bölümün de ...'a ait olacağı kararlaştırılmıştır.

Davacılar bu sözleşmedeki edimlerini verdikleri vekaletnamenin kullanılması ile yapılan devir ile 02.03.2018 tarihinde yerine getirmişlerdir. Açtıkları bu davada ise davacılar bu sözleşmeye dayalı olarak B blok 6 nolu bağımsız bölümün adlarına tescilini istemektedirler.

Arsa sahibi edimini yerine getirdiği halde ...'a devri gereken taşınmaz yüklenici tarafından 28.12.2018 tarihinde 250.000 TL bedelle ...'e satılmıştır. ... tarafından ise 1 ay 7 gün sonra taşınmaz aynı bedelle davalı ...'a devredilmiştir.

Davalı ... taşınmazı inşaat halinde iken almıştır. Devir tarihi üzerinden 2 yıldan fazla süre geçtikten sonra 13.04.2001 tarihinde yapılan keşifte alınan bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın inşaat halinde mesken olduğu, taşınmazın bulunduğu B blokta henüz ikametin başlamadığı tespiti yapılmıştır.

Ülkemizde yaygın olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı binalar yapılıp satılmaktadır. Hayatın olağan akışı içinde davalı ... bağımsız bölüm satın aldığı taşınmazın bu şekilde bir sözleşme ile yapılmış olabileceğini öngörebilecek durumdadır. Kaldı ki kendisine devir yapan ... taşınmazı yükleniciden devir aldıktan çok kısa bir süre (1 ay 7 gün) sonra aynı bedelle kendisine satmıştır. Yerinde yapacağı küçük bir araştırmayla taşınmazın arsa sahibi ile yüklenici arasındaki anlaşmayla değişildiği ve arsa sahibine ait olduğunu öğrenebilecek durumdadır. Bu olgular karşısında davalı ... taşınmazın davacılara ait olacağını bilmesi gereken kişi durumunda olup tapuya itimat prensibinden yararlanamaz. Davanın kabulü gerekirken yazılı şekilde reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.

Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün bozulması gerektiği görüşünde olduğumdan gerekçesi düzeltilerek hükmün onanması yönünde oluşan değerli çoğunluk görüşüne katılamıyorum.