Esas No: 2022/5188
Karar No: 2024/2437
Karar Tarihi: 03.07.2024

**6. Hukuk Dairesi         2022/5188 E.  ,  2024/2437 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 53. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/108 E., 2022/73 K.

DAVA TARİHİ : 30.01.2018

HÜKÜM : Başvurunun Esastan Reddi

İLK DERECE MAHKEMESİ : Büyükçekmece 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2018/53 E., 2019/213 K.

Taraflar arasındaki tapu iptali tescil ve tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikler yönünden yapılan inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; dava dışı arsa sahipleri ile yine dava dışı yüklenici ...Turizm Eğitim ve Yatırım Tic. San.Ltd Şti. arasında Büyükçekmece 2. Noterliğinin 20.03.2006 tarih ve 8812 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, daha sonra müvekkilinin sözleşmeden kaynaklanan hak ve alacaklarla birlikte taşınmazı arsa sahiplerinden devralarak sözleşmenin tarafı haline geldiğini, Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/362 E., 2012/446 Karar sayılı ilamı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine karar verildiğini ve kararın kesinleştiğini, daha sonra müvekkilinin inşaatın tamamlanması için 26/04/2014 tarihinde Ferit Akdağ-Akkonak Yapı İnşaat ile sözleşme imzaladığını, ilk yüklenici ...Turizm Eğitim ve Yatırım Tic. San.Ltd Şti.’ye avans niteliğinde verilen ve davalıya satılan 1007 ada 10 parsel 4. Blok A Giriş 18 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının dava açma ehliyeti bulunmadığını, müvekkilinin tapu siciline güvenerek taşınmazı satın aldığını, tapu siciline güvenen iyi niyetli üçüncü kişi konumunda olan müvekkilinin kazanımının korunması gerektiğini, davanın zamanaşımına uğradığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; arsa sahipleri tarafından yapılan devrin avans niteliğinde olduğu, yüklenicinin arsa sahiplerine karşı yükümlülüklerini tam olarak yerine getirip inşaatı sözleşme koşullarına uygun teslim etmesi halinde 3.kişilerin taşınmaza hak kazanabilecekleri, aksi halde somut olayda olduğu gibi yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirmediği gözetilerek sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilebileceği, bu halde de Yargıtay'ın yerleşik içtihatları gereğince yükleniciden pay satın alan üçüncü kişilerin avans niteliğinde devredilen taşınmazların mülkiyetine Medeni Kanun'un 1023. maddesinde düzenlenen iyi niyet kuralından faydalanmasının mümkün olmadığı gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; sözleşmenin tarafı olmayan, hiçbir zaman arsa sahibi sıfatına haiz olmayan 3. Kişi konumundaki davacının eldeki davayı açma ehliyetinin bulunmadığı,yolsuz tescil hakkı olmayan davacının başka isim altında tapu tescil ve iptal davası açma hakkının zamanaşımına tabi olduğunu, müvekkilinin kötü niyetli olduğunu ispat yükünün davacı tarafta olduğunu, dava dosyasında müvekkilinin kötü niyetli olarak hareket ettiğini gösterir herhangi bir bilgi, belge ve delil bulunmadığını, iyi niyetli müvekkilinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerektiğini istinaf sebepleri olarak ileri sürmüştür.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; yüklenicinin kendisinin kazanmadığı hakkı 3. kişilere temlik etmesinin mümkün olmadığı, dava konusu taşınmazı yükleniciden temlik alan davalının iyi niyetinin korunmayacağı, bu nedenle mahkemece tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesinin usul, yasa uygun olduğu gerekçesiyle başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesini tekrar ederek, davacının, yüklenici ile akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine dair verilen kararın kesinleşme tarihi olan 23.10.2012 tarihinden sonra kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yer alan bir kısım taşınmazların yükleniciye devrettiği somut gerçekliği karşısında, artık yükleniciye yapılan devrin avans niteliğinde olduğunun kabulünün mümkün olmadığını temyiz sebepleri olarak ileri sürmüştür.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye avans olarak devredilen taşınmazın, sözleşmenin geriye etkili feshi nedeniyle, tapu kaydının iptali ile davacı arsa sahibi adına tescili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369/1. ile 370 ve 371. maddeleri, 6098 sayılı TBK 470-486 maddeleri

3. Değerlendirme

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin sözleşme gereği bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi, inşaatı kusursuz ve eksiksiz tamamlayıp teslim etmesine bağlıdır. Sözleşmeden sonra ve inşaat süresince yükleniciye bir kısım payların devri avans niteliğindedir. Sözleşmenin geriye etkili olarak feshi halinde bu arsa payları talep halinde arsa sahibine geri döner. Üçüncü kişinin mülkiyet hakkının doğabilmesi için kendisine pay devredilen yüklenicinin edimini yerine getirmesi gerekir. Aksi halde, yüklenici ve buna bağlı olarak ondan pay satın alan üçüncü kişiler üzerinde olan tapu kayıtları illet ve sebepten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer. İnşaattan daire satın alan kişiler iyiniyet iddiasında bulunamazlar. Dairemizin yerleşik uygulaması bu şekilde olmakla birlikte her somut olayın özelliklerinin ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Somut olayda, dava dışı önceki arsa sahipleri Ayhan Bacınıoğlu ve Galip Erciyes ile yine dava dışı yüklenici ...Turzm. Eğt. Ve Yat. Tic. San. Ltd. Şti. arasında 20.03.2006 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Sözleşmede, arsa sahiplerinin sözleşmeye konu parselleri daha sonra kooperatiflere devredecekleri, bu durumda, kooperatiflerin sözleşmenin tarafı haline gelecekleri, arsa sahiplerinin hak ve yükümlülüklerinin devir alan kooperatiflere geçeceği kararlaştırılmıştır.

Dava dışı önceki arsa sahipleri Ayhan Bacınıoğlu ve Galip Erciyes tarafından, edimin ifasında temerrüde düştüğü iddiasıyla, yüklenici ...şirketi aleyhine, sözleşmenin feshi ve el atmanın önlenmesi istemiyle, 18.04.2007 tarihinde, Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/362 E. sayılı dosyasında dava açılmıştır. Yargılama sırasında, sözleşmeye konu parsellerden 1007 ada 2 nolu parsel davacı Anarşe Konut Yapı Kooperatifine, 1647 ada 2 nolu parsel ise Uzayikibinler Konut Yapı Kooperatifine devredildiğinden, davaya sözleşmenin tarafı haline gelen bu kooperatifler tarafından devam edilmiştir. Yapılan yargılama sonucunda, yüklenici ...şirketinin edimlerini yerine getirmediği gerekçesiyle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verilmiştir. Bu karar, temyiz harç ve masrafları yatırılmadığından, temyiz edilmeksizin 23.10.2012 tarihinde kesinleşmiştir.

Davacı arsa sahibi kooperatif, anılan bu davada verilen fesih kararını gerekçe göstererek, 30.01.2018 tarihinde açtığı işbu davada, dava konusu bağımsız bölümün, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, yüklenici şirkete avans olarak verildiğini, sözleşme geriye etkili olarak feshedildiğinden, taşınmazın kendisine iadesi gerektiğini ileri sürmektedir.

Dairemizin 2021/1292 esas ve 2022/1903 karar sayılı eldeki dosyaya emsal nitelikte olan bozma ilamıyla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin bir başka mahkemede feshine karar verilmesine rağmen fesihten sonra da arsa maliki davacı kooperatif tarafından yükleniciye bağımsız bölüm devri yapıldığının ve feshin muvazaalı olduğunun iddia edilmesine göre, mahkemece bu hususun araştırılması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Gerçekten de, dosyada bulunan tapu kayıtlarının incelenmesinde, davacı arsa sahibi kooperatif tarafından, sözleşmenin feshi davası açılmış olmasına ve hukuki bir zorunluluğu bulunmamasına rağmen, 2009 yılından itibaren yüklenici ...şirketine tapuda bağımsız bölüm devirleri yapılmaya başlandığı, fesih kararının 23.10.2012 tarihinde kesinleşmesinden sonra da 2015 yılına kadar bu devirlerin devam ettiği, yüklenici şirketin de devraldığı bağımsız bölümleri tapuda üçüncü kişilere devrettiği anlaşılmıştır.

Yine, fesih davasının devamı sırasında ve davanın kesinleşmesinden sonra, bir takım imalatlar için çeşitli kişi ve firmalarla anlaşmalar yapılmıştır. Dosya arasında bulunan ve davacı arsa sahibi kooperatifçe de varlığı inkar edilmeyen, 19.07.2011 tarihli Sa Şaş isimli şirket ile yapılan sözleşmede, 02.08.2011, 29.03.2012 tarihli Özdemir Kılıç isimli kişi ile yapılan sözleşmelerde, 15.10.2012 ve 11.03.2013 tarihli Kayalar Ltd. isimli şirket ile yapılan sözleşmede, 15.06.2014 tarihli İdol Gayrimenkul isimli şirket ile yapılan sözleşmede ve son olarak 17.07.2014 tarihli Ferit Akdağ ve yüklenici ...şirketi yetkilisi olduğu anlaşılan Seyit Doğan’ın da yer aldığı sözleşmede, davacı arsa sahibi kooperatif ile birlikte, yüklenici ...şirketinin de taraf olduğu bu sözleşmelerde, yüklenici şirketin hak ediş alacağına karşılık, iş yapan firmalara, arsa sahibi kooperatiflerin bazı bağımsız bölümleri devretmeyi taahhüt ettikleri görülmüştür.

Tüm bu tapu devirleri ve yapılan sözleşmeler, fesih davasına ve kesinleşmiş fesih kararına rağmen, arsa sahibi kooperatifler ile yüklenici ...şirketi arasındaki, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ilişkisinin devam ettiğini, tarafların gerçek iradelerinin sözleşmenin feshi yönünde olmadığını, sözleşmeyi devam ettirme iradelerini sürdürdüklerini, sonuç olarak, feshin muvazaalı olduğunu göstermektedir.

Bilindiği üzere “tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacı ile gerçek durumu onlardan gizleyerek kendi gerçek iradelerine uymayan ve kendi aralarında geçerli olmayan bir hususta anlaşmalarına” muvazaa ve bu şekilde yapılan işlemlere de muvazaalı işlemler denir (Eren, F: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara 2018, s. 367). Eş söyleyişle muvazaa açıklanan beyanlarının gerçek maksatlarına uymadıklarını bildikleri hâlde, tarafların kastettikleri durumdan başka bir ilişkide kendilerini anlaşmış gibi göstermeleri hâli, tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacıyla kendi gerçek iradelerine uymayan haksız eylem niteliğinde anlaşmalarıdır (7.10.1953 tarihli ve 8/7 Sayılı Yargıtay içtihadı Birleştirme Kararı)

Muvazaa, “mutlak muvazaa”, “nispi muvazaa” gibi çeşitli türlere ayrılır. Tarafların gerçekte bir işlem yapmayı düşünmemelerine rağmen, sırf üçüncü kişilere karşı onları aldatmak amacıyla, işlem yapmış gibi gözükmek için, görünürde bir işlem yapmalarına “mutlak muvazaa” denir. Nispi muvazaada ise; taraflar aralarında yaptıkları bir sözleşmeyi kendi iç iradelerine uymayan ve dışarıya karşı yaptıkları başka bir işlemle gizlerler. Eş söyleyişle, nispi muvazaada taraflar görünürdeki işlem arkasında gerçek iradelerine uygun olmayan gizli bir işlem yaparlar (Fikret, Eren: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara 2018, s. 370).

Arsa sahibi kooperatifler ile yüklenici ...Turz. Eğit. ve Yat. Tic. San. Ltd. Şti. arasındaki sözleşmenin feshine ilişkin yaratılan muvazaa, mutlak muvazaa niteliğinde olmakla def’i değil, itiraz mahiyetinde olduğundan, yargılamanın her aşamasında ileri sürülebilir.

Bu durumda, Mahkemece arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, yükleniciye avans olarak verilen tapuların, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmenin geriye etkili olarak feshi halinde arsa sahiplerine iade edileceği ve bu durumda yükleniciden bağımsız bölüm devralan üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarının dinlenmeyeceğine dair kuralın, muvazaa ve kötü niyet hallerinde geçerli olmayacağı, hiç kimsenin kendi muvazaa ve hilesine dayanarak hak ve menfaat temin edemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcın istek hâlinde ilgilisine iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 53. Hukuk Dairesine gönderilmesine,

03.07.2024 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

(Muhalif)

KARŞI OY YAZISI

Dava; taraflarca getirilme ilkesine tabi bir davadır. Uyuşmazlığın da tarafların getirdiği vakıalara (iddia ve savunma sebeplerine) göre incelenmesi, tarafların getirdiği delillerin de bu kapsamda değerlendirilmesi gereklidir. Başka dosyada ileri sürülen ancak bu dosyada ileri sürülmeyen vakıaların ve başka dosyada bildirilip bu dosyada bildirilmeyen delillerin mahkemece bu dosyada incelenip değerlendirilmesi usulen mümkün değildir.

Diğer yandan iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağı başladıktan sonra yeni vakıalara ve delillere dayanılamayacağı gibi delillerin de belli süreler içinde gösterilmesi gerekir. İstinaf veya temyiz aşamasında da yeni vakıalara ve delillere dayanılamaz.

Temyizen incelenen karar, belirtilen bu hususlara, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile, hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre, usul ve kanuna uygun olup davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte değildir.

Belirttiğim nedenlerle temyiz itirazları reddedilerek hükmün onanması gerektiği görüşünde olduğumdan hükmün bozulması yönünde oluşan değerli çoğunluk görüşüne katılamıyorum.