Esas No: 2022/1001
Karar No: 2023/1056
Karar Tarihi: 15.03.2023

**6. Hukuk Dairesi         2022/1001 E.  ,  2023/1056 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi

HÜKÜM/KARAR : Esastan Ret

İLK DERECE MAHKEMESİ : Geyve Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı yüklenici vekili dava dilekçesinde; tarafların düzenlenme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıklarını, sözleşmeye göre A Bloktan arsa karşılığı toplam 9 dairenin davacı tarafından davalıya teslim edildiğini, kalan dairelerin tamamının davacı tarafından satıldığını ve tapuların davalı tarafından verildiğini, üzerine düşen edimi yerine getirmesine rağmen davalının halen sözleşmeye aykırı olarak son kalan 10 no.lu daireyi üzerinde tuttuğunu ileri sürerek, davalı adına kayıtlı bulunan D Blok 10 no.lu dairenin tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı arsa sahibi cevap dilekçesinde; davacı yükleniciye inşaattaki eksikliklerin tamamlanması için ihtarname gönderildiğini, inşaattaki eksiklerinin gerek kendisi tarafından gerekse damadı tarafından kullanılan kredilerle kendilerince giderildiğini, dairelerin tesliminde gecikme olması nedeniyle mahrum kalınan kira gelirlerinin 128.000,00 TL olduğunu, çevre düzenlemesi için 100.000,00 TL harcandığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasındaki sözleşmede arsa sahibi adına kat irtifakının kurulmasından sonra, arsa sahibi tarafından, yükleniciye bırakılan 39 dairenin tapularının veya satış vekaletnamelerinin yükleniciye verilmesi hüküm altına alındığı, sözleşmeye konu olan taşınmazda kat irtifakının 13/12/2011 tarihinde kurulduğu, sözleşmenin anılan hükmüne göre, kat irtifakı kurulduğunda davacı yükleniciye bırakılması kararlaştırılan tüm bağımsız bölümlerin devrinin sağlanması gerektiği, kaldırma kararı sonrası bilirkişiden alınan ek rapora göre, söz konusu inşaatın imar mevzuatına uygun yapıldığının anlaşılması karşısında, dava konusu taşınmazın tapusunun davacıya devri konusunda sözleşme şartlarının oluştuğu gerekçesi ile, davanın kabulü ile dava konusu Sakarya ili, Geyve ilçesi, Alifuatpaşa Mahallesi, Tepecikler mevkii 257 ada, 98 parseldeki D/2/ Bağımsız bölüm no:10 mesken nitelikli taşınmazın davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile taşınmazın davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Mahkeme tarafından verilen kararın usule ve yasaya aykırı olduğunu, taraflar arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi detaylı bir şekilde incelendiğinde, "bu bloklardan A Bloktan arsa sahibi ...'a arsa karşılığı toplam 9 daire ... tarafından anahtar teslimi olarak teslim edilecektir" şeklinde düzenlendiğini, oysa taşınmazların davalıya anahtar teslimi olarak teslim edilmediğini, dosya içerisinde alınan bilirkişi raporunda, yapıların iskanlarının alınmadığı, çevre düzenlemesinin tamamlanmadığının açıkça belirtildiği, anahtar teslimi ibaresi, taşınmazların gerek mimari gerekse hukuki tüm ayıplardan ari şekilde teslimini anlamına geldiği, Yargıtayın kararlarında yapının iskanının alınmaması yapının anahtar teslimi olarak teslim edildiği anlamına gelemeyeceği, davacının üzerine düşen edimleri yerine getirmediğinin açık olduğunu, üzerine düşen edimleri yerine yetirmeyen davacının hak talep edebilmesinin hukuken mümkün olmadığını, keşif zaptı ve dinlenen tanık beyanlarından, davalıya teslimi gereken bağımsız bölümlerde eksiklikler olduğu, bu eksikliklerin ise davalı tarafından giderildiği ve tüm masrafların davalı tarafından karşılandığının açık olduğunu, davacının anahtar teslim olarak davalıya teslim yapılmadığını, kendi edimini yerine getirmeyen kişinin karşısında bulunan kişiden edimini yerine getirmesini istemesinin hukuka ve kanuna aykırı olduğunu belirterek, mahkeme kararının kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile sözleşmenin anılan hükmüne göre, kat irtifakı kurulduğunda davacı yükleniciye bırakılması kararlaştırılan tüm bağımsız bölümlerin devrinin sağlanması veya satış vekaletlerinin yükleniciye verilmesi gerektiği, sözleşmeye konu olan taşınmazda kat irtifakının 13/12/2011 tarihinde kurulduğu, her ne kadar sözleşmede anahtar teslimi şartı getirilmiş ise de aşamalı tapu devri öngörülmediği, kat irtifakı kurulması ile birlikte, yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tamamının yükleniciye tapuda devredileceği veya satış vekaletlerinin verileceği kararlaştırıldığı, bu durumda bu tarihten itibaren tüm taşınmazların yükleniciye devri gerektiği, yüklenicinin D blok 10 no.lu bağımsız bölümün tapu kaydını almaya hak kazandığı, alınan bilirkişi raporuna göre yüklenici tarafından yapılan inşaatın imar mevzuatına ve projesine uygun olduğu, mahkemece D blok 10 no.lu bağımsız bölümün tapusunun iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesinin yerinde olduğu belirtilerek başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1.İstinaf dilekçesini tekrarla; sözleşmede "bu bloklardan A Bloktan arsa sahibi ...'a arsa karşılığı toplam 9 daire ... tarafından ANAHTAR TESLİMİ olarak teslim edilecektir. " şeklinde düzenlendiğini, oysa ki taşınmazların davalıya anahtar teslimi olarak teslim edilmediğini, dosya içerisinde alınan bilirkişi raporunda, yapıların iskanlarının alınmadığı, çevre düzenlemesinin tamamlanmadığının açıkça belirtildiğini, davacının üzerine düşen edimleri yerine getirmediğini açık olduğunu, üzerine düşen edimleri yerine yetirmeyen davacının ise davalıdan hak talep edebilmesinin de hukuken mümkün olmadığını,

2.Keşif zaptı ve dinlenen tanık beyanlarından, davalıya teslimi gereken bağımsız bölümlerde eksiklikler olduğu, bu eksikliklerin ise davalı tarafından giderildiği, tüm masrafların davalı tarafından karşılandığının da açık olduğunu, yüklenicinin edimini ifa etmeden arsa sahibinden edimini ifa etmesini isteyemeyeceğini, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369, 370 ve 371. maddeleri, 6098 sayılı TBK 470-486 maddeleri,

3. Değerlendirme

1.Dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talebine ilişkindir. Davacı yüklenici inşaatı tamamladığını ileri sürerek, sözleşme gereği kendisine verilmesi gereken D blok 10 no.lu dairenin tapu iptal ve tescili isteminde bulunmuş, arsa sahibi tarafından inşaatta eksik ve kusurlu işler bulunduğu, iskan belgesinin alınmadığı, yine teslimdeki gecikmeden ... kira tazminatı alacakları olduğu bu nedenle yüklenicinin son bağımsız bölümün devrini talep etme hakkı bulunmadığı belirtilmiştir.

2. TBK'nın 97. maddesi gereğince kendi edimini yerine getirmeyen taraf karşı taraftan edimini ifa etmesini isteyemez. Sözleşmede arsa sahibine düşen dairelerin anahtar teslim şeklinde teslim edileceği kararlaştırılmıştır. Belediyenin cevabi yazısına göre iskan ruhsatının alınmadığı, dava dilekçesindeki davacı beyanına ve dosya kapsamına göre yükleniciye sözleşmeden ... tüm dairelerin devrinin gerçekleştiği sadece dava konusu 10 no.lu bağımsız bölümün devredilmediği anlaşılmaktadır. Bu durumda sözleşmeden ... edimini yerine getirmeyen davacı yüklenicinin arsa sahibinde teminat dairesi niteliğinde kalan son dairenin devrini talep edebilmesi mümkün değildir. Bu durumda mahkemece arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin karşılamakla yükümlü olduğu tüm masrafları, eksik, ayıplı işler bedeli, kira tazminatı ile iskan masrafları hesaplanarak birlikte ifa kuralı gereği hesaplanan bedelin arsa sahibine ödenmek üzere davacıya depo ettirilmesinden sonra, davacının tapu iptali ve tescil talebi bakımından davanın, arsa sahibinin dava açılmasına sebebiyet vermediği de dikkate alınarak yargılama gideri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulmaksızın şimdiki gibi kabulü aksi halde reddi hükmü kurulması gerekirken bu hususlara dikkat edilmeden davanın kabulü kararı doğru olmamış, kararın açıklanan nedenlerle bozulması uygun bulunmuştur.

VI. KARAR

Açıklanan nedenlerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

15.03.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.