Esas No: 2024/1551
Karar No: 2025/529
Karar Tarihi: 13.02.2025

**6. Hukuk Dairesi         2024/1551 E.  ,  2025/529 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/1150 E., 2023/1159 K.

DAVALILAR : ... vekili Avukat ...

ve diğer 15 davalı

İLK DERECE MAHKEMESİ : Sivas 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/506 E., 2022/44 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı arsa sahibi vekili dava dilekçesinde; davalı yüklenici şirket ile imzalanan sözleşme uyarınca kendisine 2,5 daire düştüğünü belirterek dava konusu 1 parselde 1.516,05 m² alanlı arsa niteliğindeki taşınmazda davacıya isabet eden 2,5 daireye karşılık davalılar adına olan arsa payı tapusunun iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı yüklenici şirket vekili cevap dilekçesinde; davacıya hiçbir zaman arsasına karşılık 2,5 daire verileceği şeklinde taahhütte bulunulmadığını, davalının, gerek davacı gerekse de gayrimenkulde hissesi bulunan diğer kişilerle yaptığı sözleşmelere harfiyen riayet ettiğini, gayrimenkulü eksiksiz olarak tamamladığını, arsa sahiplerinin dairelerinin tamamını da kendilerine teslim ettiğini, davacının kötü niyetli olduğunu beyanla, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dosyada üç adet sözleşme olduğu, son tarihli noterlikte düzenlenen 14.09.2007 tarihli sözleşme ile fen bilirkişisinin 04.07.2020 tarihli raporunda davacının 20.08.2007 tarihli sözleşme uyarınca 3283 sayılı taşınmazda mülkiyet edinmemiş olduğu yönündeki tespiti birlikte değerlendirildiğinde taraflar arasındaki 14.09.2007 tarihli sözleşmeye itibar edildiği, 1. kat, 5 no.lu dairenin tamamı ile zemin 1 bağımsız bölüm numaralı dairenin 1/2 hissesinin sözleşme gereği davacıya kalan kısım olduğu, davacı tarafça tüm tapu maliklerine karşı dava açılmışsa da davalı yüklenici adına hisselerin bulunduğu, sözleşmenin ileriye etkili feshi nedeniyle yükleniciden talep edilebileceği değerlendirilerek yüklenici adına kayıtlı olan hisseler yönüyle tapu iptal ve tescil, arsa sahipleri yönünden husumet yokluğu nedeniyle reddi gerektiği belirtilerek davanın arsa sahipleri yönünden husumet nedeniyle reddine, yüklenici şirket adına kayıtlı kat irtifakına göre 1 bağımsız bölümün 1/2 hissesine isabet eden 33/2404 pay ile ve 5 bağımsız bölümün tamamına isabet eden 35/1202 payın tapusunun iptali ile davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; davacı ile davalı yüklenici arasında tanzim edilen 20.08.2007 tarihli 2 adet sözleşmenin birbirinin devamı şeklinde yapıldığını, 3283 ada, 2 parsele ait düzenlenen sözleşmede geçen bu pay ile birlikte dvaacının 2,5 daireyi almaya hak kazandığını, yüklenicinin de davacıya 2,5 daireyi sözleşme hükümlerine uygun olarak yapıp teslim etmeyi taahhüt ettiğini, bilirkişi raporunun çelişkileri ile mahkemece esas alınmasının hukuka aykırılık teşkil ettiğini, 3283 ada 2 parsel numarasında kayıtlı bulunan gayrimenkulün resmi satışından sonra taşınmazın 70 m²'lik kısmının bedelinin müteahhit firmaya ödenmesi halinde bu ücret mukabilinde davacıya 1 dairenin 4/10 payının verilmesi halinde 2,5 daireden bahsedileceği yönündeki bilirkişi tespit ve görüşlerini aynen kabul ettiklerini, mahkemece bu bedelin belirlenmesi ve mahkeme veznesine bloke edilmesine karar verilmesi gerekirken, bu hususlara yönelik talepleri değerlendirilmeden 1,5 daireye isabet eden 68/1202 payın iptaline yönelik verilen kararın hatalı olduğunu beyan ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı ile yüklenici arasında 20.08.2007 tarihli 3283 ada 1 parsele ilişkin adi yazılı, 20.08.2007 tarihli 3283 ada, 2 parsele ilişkin adi yazılı ve Sivas 2. Noterliği'nin 14.09.2007 tarihli, 21233 yevmiye no.lu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır.

1 parsele ilişkin adi yazılı sözleşmede; arsa sahibi davacı ... adına kayıtlı bulunan 162 m² taşınmazın yükleniciye devredileceği, buna karşılık arsa sahibine 32 daireden oluşan inşaatta tamamı kuzey batı cepheli zemin kattaki 1 no.lu daire ile birinci kattaki 5 no.lu dairenin tamamı ve ikinci kattaki 9 no.lu dairenin 1/10’unun verileceği, %75 payın yüklenicide, %25 payın arsa sahibinde kalacağı kararlaştırılmıştır.

2 parsele ilişkin adi yazılı aynı tarihli diğer sözleşmenin “sözleşmenin konusu” başlıklı 2. maddesinde, 2 parselde bulunan ve hakkında Sivas 1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2006/1392 Esas sayılı dosyasında izale-i şuyu davası açılan gayrimenkulun, resmi satışından sonra, 70 m²'lik kısmının bedelinin ve izale-i şuyu dava ve satışından kaynaklanan avukatlık ücreti ile diğer tüm masrafların, harç ve vergilerin davacı ... tarafından müteahhite ödenmesi ve bu ücret mukabilinde davacıya bir dairenin 4/10 payının verilmesi konusunda anlaşmaya varıldığı, “arsa bedelinin ödenmesi ve inşaatın daire karşılığı dağılımı” başlıklı 3. maddesinde aynen “yukarıda pafta, ada, parsel ve yüz ölçümü belirtilen arsa bedelini, ..., daire karşılığı olarak ... Kömür ve İnş. Paz. Ltd. Şti.'ye vermeyi kabul etmiştir. Satış işleminden sonra bir hafta içerisinde satış bedeli müteahhide ödenecektir. Bu bedel ödeninceye kadar arsa sahibi müteahhide 20.000,00 YTL teminat senedi verecektir. Bu bedel mukabilinde mimarın çıkardığı krokiye göre yapılması düşünülen toplam sekiz katlı, 32 (otuz iki) dairelik bir bloktan oluşan inşaatın, bu sözleşmenin ekindeki krokide belirtilen (kuzey batı cepheli) ikinci kattaki 9 (dokuz) no’lu bir adet dairenin 4/10 payı arsa sahibine verilecektir. (Bu pay ile ... 20.08.2007 tarihli sözleşme ile birlikte müteahhit firmadan toplam 2,5 (İki Buçuk Daire) daire almış olacaktır. ...” şeklinde kararlaştırıldığı görülmektedir.

Sivas 2. Noterliği'nde yapılan 14.09.2007 tarihli sözleşmede ise 3283 ada 1 parsel sayılı taşınmazın yükleniciye devredileceği, buna karşılık müteahhit tarafından inşaat tamamlandıktan sonra kuzey batı tarafındaki birinci kattaki 5 no.lu dairenin tamamı ve zemin kat 1 no.lu dairenin %50’si olmak üzere toplam 1.5 adet dairenin arsa sahibine, diğer dairelerin yükleniciye bırakılacağı kararlaştırılmıştır.

Sözleşmelerde bahsedilen Sivas 1.Sulh Hukuk Mahkemesi 2006/1392 E. sayılı izale-i şuyu davası neticelenmiş, satış suretiyle ortaklığın giderilmesine 05.12.2007 tarihinde karar verilmiştir.

Davacı arsa sahibi tarafından davalı yükleniciye keşide edilen Sivas 1. Noterliği'nin 25.06.2013 tarihli, 13321 yevmiye no.lu ihtarnamede aralarında yapılan 2 no.lu parsele ilişkin ek sözleşmenin hiç dikkate alınmadığı, kendisine 2,5 daire devredilmesi gerektiği, 2 no.lu parselde izale-i şuyu yapıldığı, ek sözleşme gereği bu nedenle doğan ve kendi hissesine düşen masrafları karşılayacağını belirterek, kendisine masrafları yatırmak üzere banka hesap numarası bildirilmesini ihtar etmiştir.

Yukarıdaki yapılan açıklamalar dikkate alındığında; her ne kadar mahkemece davacı ile davalı yüklenici arasında noterde yapılan sözleşme esas alınarak 1,5 daireye isabet eden arsa payı üzerinden davanın kısmen kabulüne karar verilmiş ise de taraflar arasında aynı tarihte yapılmış adi yazılı sözleşmelerin bulunduğu, 20.08.2007 tarihli, 3283 ada, 2 no.lu parsele ilişkin adi yazılı sözleşmede Sivas 1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2006/1392 Esas sayılı dosyasındaki ortaklığın giderilmesi davasının sonucuna göre taşınmazın 70 m²'lik kısmının bedeli ile dava giderlerinin yükleniciye ödenmesi karşılığında 1 dairenin 4/10 payının verilmesinin kararlaştırıldığı, yine aynı sözleşmede aynı gün yapılan diğer adi yazılı sözleşmeye atıf yapılarak davacıya verilecek daire miktarının 2,5 daireye çıkartıldığı anlaşılmıştır. Bu sözleşme adi yazılı şekilde yapılmış ise de, Dairemizin yerleşmiş içtihatlarına göre tapu devri yapılması ve sözleşme konusunun önemli ölçüde ifa edilmiş olması halinde artık geçersizliğinin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilmektedir. Davaya konu olayda inşaatın büyük ölçüde tamamlandığı dikkate alındığında artık bu sözleşmenin geçersizliği ileri sürülemeyecektir.

Diğer taraftan anılan sözleşmenin karşılıklı edimler içerdiği anlaşılmış olup, davacı tarafın kendi edimini ifa konusunda ihtarname gönderdiği, davalı yüklenicinin bu şekilde temerrüde düşürüldüğünün kabulü gerekmektedir.

Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş; az yukarıda belirtilen hususlar dikkate alınarak, 3283 ada, 2 parsele ilişkin 20.08.2007 tarihli adi yazılı sözleşmede kararlaştırılan karşılıklı edimlerin tespit edilmesi, taraflarca bu edimlerin ifa edilip edilmediğinin belirlenmesi, bu noktada davalının temerrüde düşürüldüğü hususunun da göz önünde bulundurulması, sözleşmelerde kararlaştırılan ve yerine getirilen edimler dikkate alınıp gerekirse anılan sözleşmede kararlaştırılan masraf ile ödemeler de hesaplanarak depo edilmesi ve TBK'nın 97. maddesi çerçevesinde birlikte ifa kuralı da uygulanmak suretiyle sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile anılan şekilde karar verilmesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

13.02.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.