Esas No: 2023/2046
Karar No: 2024/3292
Karar Tarihi: 08.10.2024

**6. Hukuk Dairesi         2023/2046 E.  ,  2024/3292 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Adana Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/1689 E., 2022/1077 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ: İskenderun 2. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/87 E., 2022/109 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekilince duruşmalı, davalılar ..., ..., ..., ... vekilince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 08.10.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacı vekili Avukat ... geldi.

Tebligata rağmen karşı taraftan gelen olmadığı anlaşılmakla onların yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

Davacı yüklenici kooperatif vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre davacı yüklenicinin Hatay ili, ... ilçesi, ...Mah., ... Mıntıkası, 13 parsel sayılı taşınmaz üzerine inşaat yapılması işini üstlendiğini, söz konusu parselin ifraz ile 10 parsele ayrıldığını, 1294, 1296 ve 1300 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde sosyal tesisler bulunduğunu, sözleşme uyarınca dava konusu parsellerin mülkiyetinin davacıya ait olacağının taahhüt edildiğini belirterek, 1294, 1296 ve 1300 parsel sayılı taşınmazların davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı arsa sahipleri ..., ..., ..., ..., ... vekilleri cevap dilekçelerinde özetle; sözleşmenin 6. maddesinde “yüzme havuzu, yollar, trafo, arıtma tesisi, çevre düzenini ikinci taraf yapacaktır. Mal sahibi parasal katkıda bulunmayacaktır” ibaresini davacı kooperatifin kendi lehine yorumlamak istediğini, oysa ki bu yerlerin tapularının davacı kooperatife devredileceğine dair hiçbir ibare yer almadığını, burada sadece bu işlemlerin parasal katkılarının kooperatif tarafından karşılanacağının belirlendiğini, aynı sözleşmenin 7. maddesinde de, iş merkezi ve gazino yapılması halinde sadece “%42’sinin arsa sahibine ait olacağı” hususunun belirlendiğini, oysa ki 6. maddede herhangi bir yüzdelik ve devir taahhüdünün olmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

İskenderun 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2021/87 Esas, 2022/109 Karar, 29.03.2022 tarihli kararı ile özetle; sözleşmeye konu taşınmazdan ifrazen oluşan 1294 parselin üzerine site yüzme havuzu, 1296 parselin üzerine site idare binası, 1300 parselin üzerine de site fosseptik alanının inşa edildiği, sözleşmenin 6. maddesinde yüzme havuzu, yollar, trafo, arıtma tesisi ve çevre düzenini ikinci tarafın yani davacı yüklenici kooperatifin yapacağı, arsa sahibinin herhangi bir parasal katkıda bulunmayacağının düzenlendiği, 7. maddesinde ise iş merkezi ve gazino yapılması halinde yapılacakların % 42’sinin arsa sahibine verileceği, arsa sahibinin parasal katkıda bulunmayacağının (ek sözleşme ile oran %z 40’a çekilmiştir) kararlaştırıldığı, söz konusu sözleşmenin 6. maddesinde ortak alanların devredileceğine dair hüküm bulunmadığından davacının bu ortak alanların bulunduğu 1294 ve 1300 parsel sayılı taşınmazlar yönünden taleplerin reddine, söz konusu sözleşmenin 7. maddesinde tarafların yükümlülüklerinin yerine getirilmesi halinde yapılan yerin %60’ının davacı kooperatife, %40’ının arsa sahibine kalacağının kararlaştırıldığı, her ne kadar ilgili maddede iş merkezi ve gazino yapılması halinde ibaresi bulunsa da 1296 parsel üzerinde site yönetim binasının bulunduğu, bu yer için dükkan ve işyeri ruhsatı alındığı gözetilerek 1296 parselin % 60’lık kısmı yönünden ise davanın kısmen kabulüne karar vermek gerektiği belirtilerek, davanın kısmen kabulü ile dava konusu Hatay ili, ... ilçesi, ... Mahallesi 1296 parsel sayılı taşınmazdaki davalıların hisseleri toplamının % 60’ına ilişkin tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya tesciline, geriye kalan % 40’nın miras payları oranında davalılar üzerinde bırakılmasına, ... ilçesi, ... Mahallesi 1294 ve 1300 parsel sayılı taşınmazlardaki tapu iptali ve tescil taleplerinin ise reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı kooperatif vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Adana Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi’nin 2022/1689 Esas, 2022/1077 Karar, 11.10.2022 tarihli kararı ile özetle; 11.11.2009 tarihinde arsa sahibine ait dublekslere yapı kullanma izinlerinin alındığı, davacı kooperatife 38, davalı arsa sahiplerine ise 25 bağımsız bölüm düştüğü, bağımsız bölümlerin 1291-1292-1293-1295-1297-1298, 1299 parsel sayılı taşınmazlarda yer aldığı, davalılar murisinin kooperatif üyelerine tapuları devrettiği, 63 bağımsız bölümün ortak kullandığı yüzme havuzu ve arıtma tesisinin 1294 ve 1300 parsel nolu taşınmazlar üzerinde olduğu, ... Sitesi'nin sadece S.S. ... Konut Yapı Kooperatifi üyelerinin (38) ikamet ettiği site olmadığı, davalılar murisinin 3. kişilere sattığı yeni maliklerin (toplam 25) de ikamet ettiği, 1296 parsel sayılı taşınmazın sözleşmenin 7. maddesinde iş merkezi ve gazino yapılması halinde %40’ın arsa sahibine verileceğinin düzenlendiği, ... Belediyesi’nce 27.04.2006 tarihinde 1296 parsel için dükkan ve işyeri olarak ruhsat alındığı, maddeye göre buraya yapılacak olan iş merkezinin %40'ının davalı arsa sahibine verilmesi gerektiği, yerinde yapılan incelemede 1296 parsele site yönetim binası yapıldığı, ortak alanlar üzerinde her bir bağımsız bölüm malikinin, arsa payı oranında hak sahibi olduğu, bu haliyle davacı kooperatifin %60 oranında ortak alan üzerinde de hak sahibi olduğu, ilk derece mahkemesince her üç parsel yönünden davanın kısmen kabulü ile davalılar adına kayıtlı tapunun %60 oranında iptali ile davacı kooperatif adına tapuya tesciline karar verilmesi gerekirken, yalnızca 1296 parsel yönünden kısmen kabul kararı verilmiş olmasının yerinde olmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf talebinin kısmen kabulü ile yerel mahkeme kararının HMK'nın 353/1-b-2 maddesi gereğince kaldırılmasına, dava konusu Hatay ili, ... ilçesi, ... Mahallesi 1294 parsel, 1296 parsel, 1300 parsel sayılı taşınmazlarda davalılardan her birinin 1/5 olan payının 5/25 kabul edilerek her bir davalı yönünden ayrı ayrı 3/25 (% 60'a denk gelen) payının iptali ile; davacı S.S. ... Konut Yapı Kooperatif adına toplamda 15/25 pay olarak tapuya tesciline karar verilmiştir.

Bu karara karşı davacı vekilince duruşmalı, davalılar ..., ..., ..., ... vekilince duruşmasız olarak süresinde temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya duruşmalı olarak incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre taraflar vekillerinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-Taraflar arasında İskenderun 3. Noterliği’nin 07.08.1995 tarih ve 15823 no.lu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmenin 6 ncı maddesinde; yüzme havuzu, yollar, trafo, arıtma tesisi ve çevre düzeninin davacı kooperatif tarafından yapılacağı, davalı arsa sahiplerinin parasal katkıda bulunmayacağı belirtilmiş, yine sözleşmenin 7 nci maddesinde iş merkezi ve gazino yapılması halinde yapılacakların %42’sinin arsa sahibine verileceği düzenlenmiş, İskenderun 3. Noterliği’nin 07.02.1996 tarih ve 2974 yevmiye numaralı ek sözleşmesi ile bu oran %40 olarak belirlenmiştir. Sözleşmeye konu 13 parsel 10 ayrı parsele ayrılmış, davacı kooperatife düşen 38, davalı arsa sahiplerine düşen 25 bağımsız bölümün 1291-1292-1293-1295-1297-1298-1299 parsel sayılı taşınmazlar üzerine inşa edildiği anlaşılmıştır. Taraflara düşen bağımsız bölümler tamamlanmış ve yapı kullanma izin belgesi alınmıştır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 16 ncı maddesi uyarınca; kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Somut uyuşmazlıkta, dava konusu edilen 1294 parsel sayılı taşınmaz üzerine davacı kooperatifçe site yüzme havuzu, 1296 parsel sayılı taşınmaz üzerine site yönetim binası, 1300 parsel sayılı taşınmaz üzerine ise site fosseptik toplama havuzu arıtma tesisi inşa edilmiştir. Söz konusu bu alanların böylelikle site ortak kullanımına tahsis edildiği anlaşılmıştır. Ortak yerlerde az yukarıda belirtildiği üzere kat malikleri arsa payları oranında malik olduklarından sözleşmeye konu temel 13 parselden ayrılan tüm parseldeki bağımsız bölüm maliklerinin davada taraf olarak gösterilmesi, tüm malikler huzurunda davanın görülerek ortak alanların ortak alan olarak, ticari alan varsa sözleşmedeki paylaşım oranına göre sözleşmenin tarafları adına tesciline karar verilmesi gerekirken, taraf teşkili sağlanmadan yargılama yapılıp karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle, taraflar vekillerinin diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca kabulü ile Adana Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi’nin 2022/1689 Esas, 2022/1077 Karar, 11.10.2022 tarihli kararının taraflar yararına BOZULMASINA, 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalılardan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davacıya verilmesine, peşin alınan harçların istek halinde temyiz eden taraflara iadesine, dosyanın kararı veren Adana Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 08.10.2024 tarihinde kesin olarak oy birliği ile karar verildi.