Esas No: 2024/2028
Karar No: 2025/834
Karar Tarihi: 04.03.2025

**6. Hukuk Dairesi         2024/2028 E.  ,  2025/834 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/1346 E., 2024/640 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Ayvalık 2. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2015/9 E., 2020/404 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı taraf vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; dava konusu Balıkesir ili, ..... ilçesi, ......, mevkii 6612 parsel sayılı taşınmazın üzerine yapılacak 3 blok apartman için taşınmazın maliki davalı ... ile müteahhit davacı ... arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığını, inşaat sözleşmesi hükümlerine göre taşınmaz üzerine yapılacak 3 blok apartmanın (A) blok tamamı arsa sahibine (B) ve (C) blokların tamamının ise müteahhide ait olacağını, müteahhidin yükümlülüklerini büyük ölçüde yerine getirdiğini ve A bloğu teslim ettiğini, A blokta bulunan bağımsız bölümleri arsa sahibinin hukuken ve fiilen tasarruf ettiğini, B bloğun inşaatının hiç yapılmadığını, (C) bloğun ise bitirildiğini, arsa sahibinin (A) bloktaki eksiklikler için ve gecikmeden kaynaklanan kira tazminatı için dava açtığını ve davanın lehine sonuçlandığını, sözleşme gereği müteahhidin hakkına düşen (B) bloğun tüm bağımsız bölümleri ile (C) bloğun kısmen tapusu verildiğinden 1, 2, 3, 4, 5, 12, 14 numaralı bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının şu anda davalı ... adına kayıtlı bulunduğunu belirterek, davacının payına düşen taşınmazların tapu kayıtlarına tedbir konulmasını ve Balıkesir ili, ...... ilçesi, .....Sarımsak mevkii, 6612 parsel sayılı taşınmazın (B) bloktaki tüm bağımsız bölümlerin ve (C) bloktaki 1, 2, 3, 4, 5, 12, 14 numaralı bağımsız bölümlerin davalı adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline, yargılama gideri ve avukatlık ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesi talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı tarafın iş bu davada müvekkiline ait olan .......... ili, ..........ilçesi, ..... mevkii, 6612 parsel sayılı taşınmazın üzerine 2000 yılından beri yapılması gereken ancak geçen yaklaşık 15 seneden beri yapılmayan ve müvekkilinin mağduriyetini doğuran Ayvalık 2. Noterliği'nin 2774 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak tapu iptali ve tescil davası açıldığını, taşınmaz üzerine 15.000,00 TL teminat karşılığında ihtiyati tedbir konulduğunu, dava değerinin öncelikle 100.000,00 TL olarak gösterildiğini, davacı tarafın ihtiyati tedbire yönelik olarak 15.000,00 TL'yi mahkeme veznesine depo ettiğini, (B) bloğun inşaatının hiç yapılmadığını, ayrıca sözleşmeye göre binaların genel iskân ruhsatının alınmasının da davacı yükleniciye ait olduğunu, binanın genel iskân ruhsatının da alınmadığını, davanın reddinin gerektiğini belirterek; ihtiyati tedbir kararının kaldırılmasına ya da makul bir teminat oranında değiştirilmesine, mesnetsiz davanın reddine, davanın açılmasına davalı arsa sahibi sebebiyet vermediğinden her halükarda davalı arsa sahibi yargılama harç ve giderleri ile vekalet ücretinden sorumlu tutulmayarak, yargılama giderleri ile avukatlık ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı yüklenicinin tamamı arsa sahiplerine ait olacağı kararlaştırılan A blokun süresinde tamamlanmaması ve eksik işler sebebiyle arsa sahibi ... tarafından ... aleyhine Ayvalık Asliye Hukuk Mahkemesi'ne 2009/592 Esas sayılı dosya ile nama ifaya izin, eksik ve kusurlu işler bedeli ve gecikme tazminatının faizi ile birlikte tahsili talebiyle dava açıldığı, yapılan yargılama neticesinde davanın kabulü ile arsa sahibi davacıya nama ifaya izin verilmesine, 50.005,00 TL eksik ve kusurlu iş bedeli ile 292.237.00 TL kira ve gecikme tazminatının davalıdan tahsiline dair karar verildiği, kararın davalı tarafça temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 2013/5173 Esas 2013/8285 Karar sayılı ilamı ile kararın bozulduğu, bozma sonrasında yapılan yargılama sonunda, davacı tarafça nama ifanın değil eksik iş bedelinin talep edilmesi sebebiyle, Ayvalık 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 18.12.2014 tarih 2014/137 Esas, 2014/446 Karar sayılı ilamı ile 50.005,00 TL eksik ve kusurlu işler bedeli ile 292.237,00 TL gecikme tazminatının faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine dair karar verildiği, Mahkemece hükmedilen eksik ve kusurlu işler bedelinin davalı arsa sahibine ödenmesinden sonra taraflar arasındaki sözleşme kapsamında, davalı arsa sahibinin olumlu zararlarının karşılanmış olacağı, edimler arasında denge sağlanmış olacağı, davacı yüklenicinin anlaşma gereği kendisine düşecek olan dairelerin tapularının tescilini talep edebileceği, Ayvalık 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 18.12.2014 tarihli, 2014/137 Esas, 2014/446 Karar sayılı ilamının infazına ilişkin davacı ... aleyhine başlatılan Ayvalık İcra Müdürlüğünün 2015/140 Esas sayılı ilamlı icra takibinde dosya borcunun ödendiği ve dosyanın 24.12.2018 tarihinde kapatıldığı, davacı yüklenicinin eksik ve kusurlu işler bedeli ile gecikme tazminatını arsa sahibine ödemesi ile taraflar arasındaki sözleşmenin ifası kapsamında davalı arsa sahibinin olumlu zararları karşılandığı, edimler arasında dengenin sağlandığı kabul edilerek, davanın kabulüne, Balıkesir ili Ayvalık ilçesi Küçükköy mahallesi Sarımsak mevkiinde bulunan 6612 parselde kayıtlı (B) bloktaki tüm bağımsız bölümlerin ve (C) bloktaki 1,2,3,4,5,12,14 nolu bağımsız bölümlerin davalı ... adına olan tapu kayıtlarının iptali ile, davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne karar verilmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırı bir husus bulunmadığı gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalılar ... ve ... vekili ve diğer davalılar vekili temyiz dilekçesinde; yüklenici davacının sözleşmeden doğan tüm edimlerini yerine getirmediğinden tapu iptaline karar verilemeyeceğini, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarının bu yönde olduğunu, dava konusu taşınmazda belirtilen B bloğun hiç yapılmadığını, (B) bloğun hiç yapılmamış olması nedeniyle, tüm taleplerine rağmen bilirkişiler tarafından inşaat seviyesi yüzdesinin belirtilmediğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile tüm dairelerin anahtar tesliminin kararlaştırıldığını, müteahhit tarafından iskân izni alınmadığını, iskân izni alınabilmesi koşullarının da iş bu taşınmazda gerçekleşmediğini, bilirkişilerin raporlarında yüklenicinin yalnızca arsa sahibine karşı olan edinimlerinin yerine getirilip getirilmediği hususunu irdelediğini, usul ve yasa gereği dava konusu inşaat sözleşmesi bir bütün üzerinden imzalandığında yalnızca arsa sahibine düşen taşınmaz açısından değil tüm taşınmazlar açısından yerine getirilip getirilmediğinin araştırılması gerektiğini, mahkeme tarafından yapı denetim şirketinden davaya konu parselde yapılan inşaatların dava sırasında ve sonrasında tamamlanma seviyesinin ne olduğunun araştırılması gerekip bu hususun yerine getirilmediğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı yüklenici ile davalı arsa sahibi arasında Ayvalık 2. Noterliği'nin 03.05.2000 tarihli, 2774 yevmiye no'lu kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir.

Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinde paylaşım hususu belirlenmiş olup, inşa edilecek 3 blokun anahtar teslim bitirileceği kabul edilmiş, tapu devir aşamaları ile ilgili herhangi bir hüküm kurulmamıştır. Bu durumda tapu devrinin iskan alındığında yapılacağının kabulü gerekmekte olup, arsa sahibinin daha önce (A) Blok için açtığı davada verilen ve kesinleşen Ayvalık 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 18.12.2014 tarihli, 2014/137 Esas, 2014/446 Karar sayılı hükmü kapsamında yüklenicinin edimini tamamladığı kabul edilemez.

Bu nedenle Mahkemece henüz iskânı alınmamış daireler yönünden tapu iptali ve tescil talebinin kabul edilemeyeceği gözetilerek karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yanılgılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmamıştır.

VI.KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgililere iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

04.03.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.