Esas No: 2013/15369
Karar No: 2013/17417
Karar Tarihi: 09.12.2013

**1. Hukuk Dairesi         2013/15369 E.  ,  2013/17417 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

DAVA TÜRÜ : ECRİMİSİL

Yanlar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalı tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ...'ın raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Dava, vekalet sözleşmesinden kaynaklanan kira alacağının tahsili ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.

Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden, dava konusu 184 ada 21 parsel sayılı taşınmazda eşit paylarla davacı, davalı ve dava dışı...'in paydaş oldukları, davalıyı vekil tayin eden davacının ...10. Noterliği'nin 05.01.2006 tarihli ve 00401 yevmiye nolu azilnamesi ile davalıyı azlettiği ve azilnamenin 16.01.2006 tarihinde davalıya tebliğ edildiği, davacının 184 ada 21 parsel ile ... sokak No: 8/1 adresindeki işyerinden Şubat 2000 tarihinden itibaren vekil sıfatıyla tahsil edilen 9.000.00-TL kira alacağı ile azilden sonraki tasarruflar nedeniyle 11.000.00-TL ecrimisilin tahsili istemiyle eldeki davayı açtığı aşamada ... sokak No: 8/1 adresindeki işyerine ilişkin davasını atiye bıraktığı, davalının, 2006-2009 yıllarında davacıya bir miktar ödemede bulunduğu ve yine kiracılar aleyhine icra takipleri yaptığı ayrıca davacının da davalı aleyhine 21.01.2008 tarihinde aynı hukuki sebebe dayalı icra takibinde bulunduğu anlaşılmaktadır.

Davalının kira alacağına yönelik temyiz itirazları bakımından yapılan inceleme sonucunda, davacının, Şubat 2000 tarihinden 16.01.2006 tarihine kadar kira geliri nedeniyle alacak isteminde bulunduğu, ancak davalı tarafından bu döneme hasren yapılan ödemeler ve diğer masraflarda gözetilmek suretiyle elde ettiği kira bedelleri ile davacının payına isabet edecek kira bedellerinin hüküm vermeye yeterli ve denetime esas olacak şekilde belirlenmediği anlaşılmaktadır.

Ayrıca davacı, Şubat 2000 tarihinden sonraki dönem için kira alacağı talep ettiği halde mahkemece talebi aşacak şekilde 01.01.2000 tarihinden itibaren kira alacağına hükmedilmesi de isabetsizdir.

Davalının ecrimisile ilişkin temyiz itirazlarına gelince, dava konusu taşınmazda taraflar paydaştırlar. Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan her zaman payına vaki elatmanın önlenilmesini ve/veya ecrimisil istiyebilir. Elbirliği mülkiyetinde de paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine ecrimisil davası açabilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı ecrimisil davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay içtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu, kesin sonuç getiren taksim veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.

Kural olarak, men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi de, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır. Ancak, bu kuralın yerleşik yargısal uygulamalarla ortaya çıkmış bir takım istisnaları vardır. Bunlar; davaya konu taşınmazın kamu malı olması, ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren yada (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması, davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması halleridir. Bundan ayrı, taşınmazın getirdiği ürün itibariyle de, kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, çay yahut muris tarafından kurulan işletmenin yahut, başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali halinde intifadan men koşulunun oluşmasına gerek bulunmamaktadır.

Ayrıca gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İnançları Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)

Hemen belirtilmeli ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek resen emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olayda, mahkemece yapılan araştırmanın hükme yeterli olduğunu söyleyebilme imkanı yoktur. Zira dava konusu taşınmazlar ve benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılmadan, taşınmazları kullanan kiracılardan ödedikleri kira bedelleri ve varsa emsal kira sözleşmeleri değerlendirilmeden soyut ve genel ifadelerle ecrimisil hesaplanması doğru değildir.

Diğer taraftan, zemin katta bulunan dairenin taraflarca dava dışı paydaşa bırakılıp bırakılmadığının, davalının bu daire üzerinde de tasarrufta bulunup bulunmadığının tam olarak açıklığa kavuşturulması ayrıca davacı tarafından davalı aleyhine ...İcra Müdürlüğünün 2008/504 sayılı dosyasında yapılan icra takibi ve bu takip sırasında talep edilen miktarlar da dikkate alınarak davalı tarafından ecrimisil talep edilen dönemde davacıya yapılan ödemelerin miktarı, hangi dönem ve hangi daire için yapıldığı da tam olarak belirledikten sonra ecrimisil bedelinden düşülmesi gerekirken değinilen hususların gözardı edilmesi de isabetsizdir.

Bununla birlikte, davalının açık muvafakatı ile davacının taşınmazlardan birine ilişkin davasını atiye terk etmesi mümkün ise de atiye terk nedeniyle hüküm tesisine yer olmadığına karar verilmesi gerekirken davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesi de hatalıdır.

Hal böyle olunca değinilen olgular ve yukarıda belirtilen ilkeler doğrultusunda araştırma yapılması, gerektiğinde 6100 sayılı HMK'nun 324. maddesi de uygulanmak suretiyle hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Davalı tarafın bu yöne değinen temyiz itirazları yerindedir. Kabulüyle, hükmün açıklanan nedenlerden ötürü (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK'nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 09.12.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.