Esas No: 2018/762
Karar No: 2020/2109
Karar Tarihi: 16.06.2020

**23. Hukuk Dairesi         2018/762 E.  ,  2020/2109 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik verilen hükmün davalı vekilince duruşmalı, davacılar vekilince duruşmasız olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davalı vekili Avukat ... ile davacılar vekili Avukat ...'nun gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı vekili, müvekillerinin murisi ...’nin, 2007 yılında yoğun bakımda yattığı bir dönemde verdiği vekaletname ile kendi adına kayıtlı 764 ada 39 ve 40 nolu parsellerin 1/3’er hissesini davalıya devrettiğini, taraflar arasında adi yazılı olarak düzenlenen ayrı bir sözleşmede ise davalının boş olan 40 nolu parselde yapacağı inşaattan ...’ye 3 adet daire vereceğinin, inşaat tamamlanınca ...’nin vefat etmesi halinde 39 nolu parseldeki 1/3 hisseyi davacı ...’ye iade edeceğinin, davacının inşaata hiç başlamaması halinde ise 39 ve 40 nolu parsellerdeki hisseleri tümüyle iade edeceğinin kararlaştırıldığını, davalının inşaata hiç başlamadığını, sözleşmedeki koşulların yerine getirilmediğini ileri sürerek, anılan parsellerin tevhidi sonucu oluşan dava konusu 764 ada 56 nolu parselin 1/3 hissenin tapu kaydınını iptali ile hisseleri nispetinde davacılar adına tescilini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, davalının, davacıların murisi ... ile yaptığı anlaşmada kararlaştırıldığı şekilde inşaatı yapmadığı, bu nedenle kendisine devredilen tapuları iade ile yükümlü olduğu, davacıların ise yine bu sözleşmede kapsamında, davalının davacıların murisine yaptığı ödemenin güncel karşılığını mahkemesi veznesine depo ettikleri gerekçesiyle, davanın kabulü ile 764 ada 56 parsel sayılı taşınmazda davalı adına olan tapu kaydının 1/3 oranında iptali ile iptal edilen bu hissenin ... mirasçısı olan davacılar ve müdahil adlarına hisseleri oranında tesciline karar verilmiştir.

Kararı, taraf vekilleri temyiz etmiştir.

1)Dava, tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri M.K. m. 706. B.K.'nun 237, Tapu Kanunu m. 26 ve Noterlik Kanunu 60. madde uyarınca resmi şekil şartına uyulmadan yapılması halinde geçersizdir. Ancak sözleşme imzalanmasından sonra taşınmaz devri yapılması veya inşaatın reddedilmeyecek seviyeye gelmesi halinde şekle uyulmaması nedeniyle geçersizliği iddia edilemeyecektir.

TMK'nın 692. maddesi hükmünce paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korunmasının ya da olağan şekilde kullanılmasının gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi ya da paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması oybirliği ile aksi kararlaştırılmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olarak kurulabilmesi için .../...

TMK'nın 692. maddesi gereğince, sözleşmenin konusu olan taşınmazın tüm paydaşlarıyla sözleşme yapılması veya diğer paydaşların yapılmış olan sözleşmeye muvafakat etmiş olması gerekmektedir. Bu husus kamu düzenine ilişkin olup, mahkemece kendiliğinden gözetilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davası da, olağanüstü tasarruf işlemleri ve önemli işlerden olduğundan, geçerli sözleşmenin varlığı halinde feshinin de tüm paydaşlarca talep ve dava edilmesi gerekir.

Somut olayda, davacıların murisi ... ile davalı yüklenici arasında 2007 yılında yapıldığı anlaşılan sözleşme, adi yazılı olarak düzenlenmiş ise de parselin o tarihteki malikleri tarafından, yükleniciye ve yüklenicinin gösterdiği üçüncü kişilere tapu devirleri yapılmış olmakla artık arsa sahipleri ile yüklenici arasında geçerli bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ilişkisi tesis edildiğinin kabulü gerekir.

Eldeki davada ileri sürülen talep tapu iptal ve tescil talebi olmakla birlikte bu talep aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi istemini de kapsadığından, sözleşmenin düzenlendiği tarihte arsa sahibi olan Suat Köse ve İsmail Köse'nin, varsa mirasçılarının, TMK'nın 692. maddesi uyarınca, bu davada taraf olması zorunludur. Bu durumda, davada yer almayan arsa sahiplerinin muvafakâtını sağlamak üzere davayı açan arsa sahiplerine süre verilerek muvafakâtlerin sağlanması, muvafakat vermeyen arsa sahibinin bulunması halinde bu hissedarlar aleyhine de dava açtırılıp, davalar birleştirilmek suretiyle taraf teşkili sağlandıktan sonra, işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.

Öte yandan, tevhid ile oluşan dava konusu 764 ada 56 nolu parselin 1/3 hissesi davalı ... adına kayıtlı olup, bu hisse tümüyle iptal edilerek davacılar adına tescile karar verilmesi gerekirken, hükmün infazında tereddüt oluşturacak şekilde, davalı adına olan tapu kaydının 1/3 oranında iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmesi hatalı olmuştur.

2)Bozma nedenine göre, taraf vekillerinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, taraf vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, taraflar yararına BOZULMASINA, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, vekilleri Yargıtay duruşmasında hazır bulunan taraflar yararına takdir olunan 2.540,00 TL duruşma vekalet ücretinin, her bir yandan alınarak, yek diğerine verilmesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 16.06.2020 tarihinde oy birliği ile karar verildi.