Esas No: 2024/2306
Karar No: 2025/2207
Karar Tarihi: 26.05.2025

**6. Hukuk Dairesi         2024/2306 E.  ,  2025/2207 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/926 E., 2023/947 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Sivas 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2018/542 Esas- 2021/513 Karar

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... İnş. vekili, davalı ... vekili, davalı ... vekili, davalı ... (vefat) eşi ... vekili, davalı ..., davalı ... tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde davalı yüklenicinin; ..... Noterliği'nde 06.11.2014 tarihli ... yevmiye no'lu ... ile yapılan, .... Noterliği'nde 06.11.2014 tarihli ... yevmiye no'lu ... ile yapılan, ... Noterliği'nde 06.11.2014 tarihli, ... yevmiye no'lu ... ile yapılan, .... Noterliği'nde 06.11.2014 tarihli, 23629 yevmiye no'lu ... ile yapılan, .... Noterliği'nde 06.11.2014 tarihli, 23623 yevmiye no'lu ... ile yapılan, .... Noterliği'nde 06.11.2014 tarih .... yevmiye no'lu ... ile yapılan Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ile 30.07.2018 tarihine kadar arsa üzerinde bağımsız bölümleri yapıp teslim etmeyi taahhüt ettiğini, ayrıca 30.07.2018 tarihinde teslim edilememesi halinde arsa sahiplerine ait olacak her bir bağımsız bölüm için emsal kira bedeli ödeneceğinin kararlaştırıldığını, sözleşmenin tarafı olan ve inşaatın yüklenicisi konumunda olan karşı tarafın, taahhüt etmiş olduğu 30.07.2018 tarihinde inşaatı tamamlamadığını, inşaatta aylardır herhangi bir çalışmanın olmaması ve davalı müteahhit hakkında bir çok icra takibinden haberdardar olan davacı arsa sahiplerinin, .... Noterliği'nin 08.08.2018 tarih ... yevmiye no'lu ihtarnamesi ile müteahhit firmaya ihtar çekilerek sözleşmenin feshedildiğinin bildirildiğini, ihtara da geçerli bir mazeret olmaksızın cevap verilmediğini, ihtar sonrası, inşaatın son durumu ile ilgili olarak Sivas 3. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2018/80 D. İş no'lu dosyası ile yapılan keşifte, inşaat seviyelerinin 1. blok % 50 seviyesinde, 2. blok ise % 55 seviyesinde kaldığının tespit olunduğunu, müteahhit firmanın kararlaştırılan sürede inşaatı tamamlayamadığı gibi, geçen süreç içerisinde de, bir çok haciz ile acze düştüğünü, firma olarak ticari piyasada güveni kalmadığını, böylelikle davacıların da yapmış olduğu sözleşme kapsamında, sözleşme süresinin dolması ile feshi haklı olduğu gibi, sözleşme imza tarihinden bu güne projede gelinen seviye itibariyle de sözleşmeyi feshetmekte haklı olduğunun görüldüğünü, davacıların arsadaki tüm payını müteahhit firmaya avans olarak devrettiğini, müteahhit firmanın ise, tapu kayıtları incelendiğinde, sözleşme dışına çıkarak, taşınmazları hak etmemesine rağmen başkaca şahıslara sattığını, bu nedenle davacılara ait olan ve müteahhit firmanın sözleşme kapsamında hak etmediği tapu paylarının iptali ile davacıların adına haciz ve diğer şerhlerden arındırılmış olarak tescilini talep ettiklerini, davacıların müteahhit firmanın sözleşme süresi içerisinde inşaatı tamamlayamadığı için zararlarının bulunmakta olduğunu, inşaatın kesin vade tarihi olan 30.07.2018 tarihine kadar yapı kullanım izni alınmış vaziyetiyle teslim edilmesi halinde davacıların mevcut piyasa koşullarına göre maliyet artışlarından etkilenmeyeceklerini, davacıların böylelikle mevcut durumda maliyet artışlarından dolayı inşaat projesini tamamlamada zarara uğrayacaklarını, davacıların 30.07.2018 tarihinden itibaren dairelerini teslim alarak, bu dairelerden elde edeceği 2018 yılı itibariyle ortalama 1.000,00 TL 1.250,00 TL arasında piyasa rayici olan kira alacağından mahrum kaldıklarını belirterek; Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri'nin feshi ile, inşaatın süresinde teslim edilememesi nedeniyle, 30.07.2018 tarihinden itibaren yargılama süreci, inşaatın karar kesinleşme süreci dahil olmak üzere site şeklinde olan inşaat projesinin yapım süresinin tamamlanmasına kadar ki muhtemel süreçte, doğmuş ve doğacak olan davacıların mahrum kaldığı kira bedeli alacağı olarak şimdilik 10.000,00 TL ve maliyet artışları nedeniyle uğranılan zarar nedeniyle şimdilik 10.000,00 TL'nin davalı ...'tan alınarak davacılara ödenmesine karar verilmesini, davalı ...'ın dava konusu taşınmazlara el atmasının önlenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davacılar vekilince 09.03.2021 tarihinde sunulan tam ıslah dilekçesi ile; davacıların davalı müteahhit ... ile .... Noterliği’nde 06.11.2014 tarihli .... yevmiye no'lu ... ile yapılan , .... Noterliği’nde 06.11.2014 tarihli, ... yevmiye no'lu ... ile yapılan, .... Noterliği’nde 06.11.2014 tarihli ... yevmiye no'lu, ... ile yapılan, .... Noterliği’nde 06.11.2014 tarihli ... yevmiye no'lu ... ile yapılan, .... Noterliği’nde 06.11.2014 tarih ... yevmiye no'lu ... ile yapılan, .... Noterliği’nde 06.11.2014 tarihli .... yevmiye no'lu ... ile yapılan Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ile 30.07.2018 tarihine kadar arsa üzerinde bağımsız bölümler yapıp teslim etmeyi taahhüt ettiğini, ayrıca 30.07.2018 tarihinde teslim edilememesi halinde arsa sahiplerine ait olacak her bir bağımsız bölüm için emsal kira bedeli ödeneceğinin kararlaştırıldığını, sözleşmenin tarafı olan ve inşaatın yüklenicisi konumunda olan karşı tarafın, taahhüt etmiş olduğu 30.07.2018 tarihinde inşaatı tamamlamadığını, inşaatta aylardır herhangi bir çalışmanın olmaması ve davalı müteahhit hakkında bir çok icra takibinden haberdar da olan davacı arsa sahiplerinin, .... Noterliği'nin 08.08.2018 tarihli ... yevmiye no'lu ihtarnamesi ile müteahhit firmaya ihtar çekerek sözleşmenin feshediliğini bildirildiklerini, ihtara da geçerli bir mazeret olmaksızın cevap verilmediğini, ihtar sonrası, inşaatın son durumu ile ilgili olarak Sivas 3. Sulh Hukuk Mahkemesi' nin 2018/80 D. İş no'lu dosyası ile yapılan keşifte, inşaat seviyelerinin 1. blok % 50 seviyesinde, 2.blok ise % 55 seviyesinde kaldığının tespit olunduğunu, Mahkemece yapılan keşifle birlikte alınan bilirkişi raporlarında da inşaat seviyesinin A blokta % 47, B blokta % 58 oranında olduğunun belirlendiğini, müteahhit firmanın kararlaştırılan sürede inşaatı tamamlayamadığı gibi, geçen süreç içerisinde de müteahhit firmanın bir çok haciz ile acze düştüğünü, firma olarak ticari piyasada güveni kalmadığını, böylelikle davacıların da yapmış olduğu sözleşme kapsamında, sözleşme süresinin dolması ile feshin haklı olduğunu, sözleşme imza tarihinden bu güne projede gelinen seviye itibariyle de sözleşmeyi feshetmekte haklı olduğunun görülmekte olduğunu, davacıların arsadaki tüm payını müteahhit firmaya avans olarak devrettiğini, müteahhit firmanın ise, tapu kayıtları incelendiğinde, sözleşme dışına çıkarak taşınmazları hak etmemesine rağmen başkaca şahıslara sattığını belirterek, .... Noterliği’nde 06.11.2014 tarih,.... yevmiye no'lu ... ile yapılan, .... Noterliği’nde 06.11.2014 tarihli ... yevmiye no'lu ... ile yapılan, .... Noterliği’nde 06.11.2014 tarihli, ... yevmiye no'lu ... ile yapılan .... Noterliği’nde 06.11.2014 tarihli, ... yevmiye no'lu ... ile yapılan, .... Noterliği’nde 06.11.2014 tarih ... yevmiye no'lu ... ile yapılan, .... Noterliği’nde 06.11.2014 tarihli ... yevmiye no'lu ... ile yapılan Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin geriye etkili feshi ile ... ada 1, 2, 3, 4, 5, 6 parsel (tevhidle birlikte oluşan 7 parsel) sayılı taşınmazdaki kat irtifakının sona erdirilmesi ve tapu kaydından terkiniyle satış ve tüm devirlerin geriye etkili olarak davalılar adına olan tapuların iptali ile davacılar adına, haciz ve diğer tüm şerhlerden arındırılarak, arsa payları oranında tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Bir kısım davalılar vekili Av. ... cevap dilekçesinde; davacıların düşük harç ödemek ve teminat yatırmak amacıyla dava değerini düşük gösterdiğini, % 50 ve % 55 oranında tamamlanmış olan 2 blok ve 80 daireden oluşan taşınmazların tapu kaydına ihtiyati tedbir konulduğunu, davalıların da iyi niyetli olarak daire satın aldıklarını, müteahhidin inşaatı durdurması üzerine bir kısım davalılar ile arsa sahipleri olan davacıların bir araya gelip, inşaatı birlikte yapmayı önerdiklerini, tüm davalılar para toplayıp inşaatı tamamlamayı kabul etmesine rağmen davacıların kötüniyetli bir şekilde bu duruma rıza göstermediklerini, inşaatın daire sahiplerince tamamlanmasına muvafakat vermediklerini, davacıların arsanın kendilerinin olduğu söyleyerek dairelerini ellerinden alacaklarını söyleyerek hem davalıları tehdit ettiklerini, hem de inşaatın daire sahiplerince yapılmasına izin vermediklerini, bu nedenle davacıların kötü niyetli olduklarını, davalıların iyiniyetli 3. kişi oldularını, tapu siciline güvenerek arsa payı değil daire satın aldıklarını, satış bedelini de ödediklerini, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmediğini, davalıların arsanın davacılara ait olduğunu daire satın aldıktan ve inşaat durduktan sonra inşaatı tamamlamak istedikleri zaman öğrendiklerini, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi halinde her bir davalı açısından inşaatın dairesine isabet eden imalat gideri hesaplanarak ilgili davalıya verilmesinin gerekmekte olduğunu, zira inşaatın davalılardan alınan paralarla yapılıp bu seviyeye getirildiğini, 3. kişi konumundaki, müteahhitten daire alan davalıların davanın açılmasına sebebiyet vermediklerinden yargılama giderleri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulmamaları gerektiğini beyanla davanın reddini istemiştir.

2.Davalı ... cevap dilekçesinde: öncelikle tarafına açılmış olan bu davanın haksız ve yersiz olduğunu, açılan davayı kabul etmediğini, 2017 yılı başında daha önce tanımadığı İsmail Budakbaşı isimli kişiden ev sahibi olma mutluluğu ile tabiri caizse dişinden tırnağından, çocuğunun nafakasından artırarak biriktirdiği para ile tamamını ödeyerek 30.12.2017 teslim tarihli bir daire aldığını, kendisinin müteahhit ile alışverişi olmadığını, ancak geçen zaman içinde inşaatta bir ilerleme olmadığını gördüğünü, yükleniciden bir beklentisinin kalmadığını, diğer mağdur daire sahipleri ile 2018 Haziran ayında iyi niyetleriyle toplandıklarını, fikir birliği yaptıkları arsa sahiplerini de bu toplantıya çağırdıklarını, kimse mağdur olmadan müteahhitin yarım bıraktığı bu inşaatı imkanlarını zorlayarak tamamlamak istediklerini, toplantıya arsa sahiplerinden ikisinin katıldığını ancak kimsenin mağdur olmaması için kendilerinin gösterdiği bütün gayrete rağmen arsa sahiplerinin anlamadıkları sebeplerden dolayı anlaşma yoluna gitmek istemediklerini, müteahhit olmayan bir şahıstan edinmiş olduğu tapusunun şahsında bırakılmasını beyanla davanın reddini istemiştir.

3.Davalı ... cevap dilekçesinde davacıların düşük harç ödemek ve teminat yatırmak amacıyla dava değerini düşük göstediğini, %50 ve %55 oranında tamamlanmış olan 2 blok ve 80 daireden oluşan taşınmazların tapu kaydına ihtiyati tedbir konulduğunu, müteahhidin inşaatı durudurması üzerine bir kısım davalılar ile arsa sahipleri olan davacıların bir araya gelip, inşaatı birlikte yapmayı önerdiklerini, tüm davalıların para toplayıp inşaatı tamamlamayı kabul etmesine rağmen davalıların kötüniyetli bir şekilde bu duruma rıza göstermediklerini, inşaatın daire sahiplerince tamamlanmasına muvafakat vermediklerini, davacıların arsanın kendilerinin olduğu söyleyerek dairelerini ellerinden alacaklarını söyleyerek hem davalıları tehdit ettiklerini, hem de inşaatın daire sahiplerince yapılmasına izin vermediklerini, bu nedenle davacıların kötüniyetli olduklarını, davalıların iyiniyetli 3. kişi oldularını, tapu siciline güvenerek arsa payı değil daire satın aldıklarını, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi halinde her bir davalı açısından inşaatın dairesine isabet eden imalat gideri hesaplanarak ilgili davalıya verilmesinin gerekmekte olduğunu, zira inşaatın davalılardan alınan paralarla yapılıp bu seviyeye getirildiğini, 3. kişi konumundaki müteahhitten daire alan davalıların davanın açılmasına sebebiyet vermediklerinden yargılama giderleri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulmamaları gerektiğini beyanla davanın reddini istemiştir.

4.Davalı ... cevap dilekçesinde; davacı vekilinin iddia ettiği gibi ... ada, ... parselde kayıtlı gayrimenkulün 5000/412900 paylı A blok, 8. kat, 31 no'lu bağımsız bölümünü 10.08.2017 tarihinde ile satın aldığını, kendisinin bu tapu iptali ve tescil olayında iddia edildiği gibi kendi parasını vererek ve satıcının elindeki tapuyu da görüp tapuyu üzerine aldığından dolayı hiçbir şüphesi kalmadan aldığını, karşı taraf davacıların vekili tarafından kendi ve kendisi gibi birkaç kişinin davalı olarak gösterilmesinin kanuna aykırı olduğunu, davacılar vekilinin açmış olduğu davanın sadece davacıları ve karşı taraf müteahhidi ilgilendiren durum olduğundan kendilerinin davalı olarak göstermesinin gereksiz olduğunu beyanla davanın reddini istemiştir.

Davalı ... cevap dilekçesinde; davacı vekilinin iddia ettiği gibi ... ada, ... parselde kayıtlı gayrimenkulün 5000/412900 paylı B blok, üçüncü kat, 9 no'lu bağımsız bölümünü 27.10.2016 tarihinde ile satın aldığını, kendisinin bu tapu iptali ve tescil olayında iddia edildiği gibi kendi parasını vererek ve satıcının elindeki tapuyu da görüp tapuyu üzerine aldığından dolayı hiçbir şüphesi kalmadan aldığını, karşı taraf davacıların vekili tarafından kendisi ve kendisi gibi birkaç kişinin davalı olarak gösterilmesinin kanuna aykırı olduğunu, davacılar vekilinin açmış olduğu davanın sadece davacıları ve karşı taraf müteahhidini ilgilendiren durum olduğundan kendisini davalı olarak göstermesinin gereksiz olduğunu beyanla davanın reddini istemiştir.

6.Davalı ... ve ... cevap dilekçesinde; davacıların düşük harç ödemek ve teminat yatırmak amacıyla dava değerini düşük gösterdiğini, %50 ve %55 oranında tamamlanmış olan 2 blok ve 80 daireden oluşan taşınmazların tapu kaydına ihtiyati tedbir konulduğunu, müteahhidin inşaatı durdurması üzerine bir kısım davalılar ile arsa sahipleri olan davacıların bir araya gelip, inşaatı birlikte yapmayı önerdiklerini, tüm davalıların para toplayıp inşaatı tamamlamayı kabul etmesine rağmen davacıların kötüniyetli bir şekilde bu duruma rıza göstermediklerini, inşaatın daire sahiplerince tamamlanmasına muvafakat vermediklerini, davacıların arsanın kendilerinin olduğunu, dairelerini ellerinden alacaklarını söyleyerek hem davalıları tehdit ettiklerini, hem de inşaatın daire sahiplerince yapılmasına izin vermediklerini, bu nedenle davacıların kötüniyetli olduklarını, davalıların iyiniyetli 3. kişi olduklarını, tapu siciline güvenerek arsa payı değil daire satın aldıklarını, satış bedelini de ödediklerini, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmediğini, davalıların arsanın davacılara ait olduğunu daire satın aldıktan ve inşaat durduktan sonra inşaatı tamamlamak istedikleri zaman öğrendiklerini, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi halinde her bir davalı açısından inşaatın dairesine isabet eden imalat gideri hesaplanarak ilgili davalıya verilmesinin gerekmekte olduğunu, zira inşaatın davalılardan alınan paralarla yapılıp bu seviyeye getirildiğini, 3. kişi konumundaki müteahhitten daire alan davalıların davanın açılmasına sebebiyet vermediklerinden yargılama giderleri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulmamaları gerektiğini beyanla davanın reddini istemiştir.

7.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davalı aleyhine açılmış olan işbu davanın haksız ve yersiz olduğunu, açılan davayı kabul etmediklerini, müteahhit firma ile davacı arasında yapılan sözleşme ve müteahhitin sözleşme dışına çıkarak ...'a taşınmazı satmış olmasının tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyeti kazanan davalının kazanımlarının ve haklarının korunmakta olduğunu, davacıların kötüniyetli olduğunu ve davacının davalı hakkında iddialarının hukuka aykırı olduğunu, .... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2017/406 E. sayılı dosyası ile görülmekte olan tasarrufun iptali davası sonucunun eldeki davanın sonucunu etkileyeceğini, bu dava dosyasının eldeki dava bakımından bekletici sorun olarak kabul edilmesini talep ettiklerini beyanla davanın reddini istemiştir.

8.Davalı ... Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, normalde noterde yapılan sözleşmenin tapuya işletilmesi gerekmekteyken yapılan sözleşmenin davacı tarafından tapuya işletilmediğini ve tapuya şerh düşülmediğinden davalının bu sözleşmeden haberdar olmasının mümkün olmadığını, davalının davaya konu edilen somut olayda 3. kişi konumunda olduğunu, davalının arsa sahipleri ile müteahhit arasında yapıldığı iddia edilen sözleşmeden haberdar olmadığını, davalı şirketin taşınmazı aldıktan sonra ...'a sattığını, lakin ...'ın bina tamamlanmadığı için alımdan caydığını ve taşınmazın davalı şirkete iade edildiğini, davalı şirkete de taşınmazın müteahhitten değil ...'ndan geçtiğini, davalının, taşınmazların asıl malikinin ... olduğunu bilerek iyi niyetle kazanım yapmış olduğunu beyanla davanın reddini istemiştir.

9.Davalı ... cevap dilekçesinde; taraflar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, normalde noterde yapılan sözleşmenin tapuya işletilmesi gerekmekteyken yapılan sözleşmenin davacı tarafından tapuya işletilmediğini ve tapuya şerh düşülmediğinden davalının bu sözleşmeden haberdar olmasının mümkün olmadığını, davalının davaya konu edilen somut olayda 3. kişi konumunda olduğunu, davalının arsa sahipleri ile müteahhit arasında yapıldığı iddia edilen sözleşmeden haberdar olmadığını beyanla davanın reddini istemiştir.

10.Davalı ... cevap dilekçesinde; taraflar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, normalde noterde yapılan sözleşmenin tapuya işletilmesi gerekmekteyken yapılan sözleşmenin davacı tarafından tapuya işletilmediğini ve tapuya şerh düşülmediğinden davalının bu sözleşmeden haberdar olmasının mümkün olmadığını, davalının davaya konu edilen somut olayda 3. kişi konumunda olduğunu, davalının arsa sahipleri ile müteahhit arasında yapıldığı iddia edilen sözleşmeden haberdar olmadığını beyanla davanın reddini istemiştir.

11.Davalı ... cevap dilekçesinde; taraflar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, normalde noterde yapılan sözleşmenin tapuya işletilmesi gerekmekteyken yapılan sözleşmenin davacı tarafından tapuya işletilmediğini ve tapuya şerh düşülmediğinden davalının bu sözleşmeden haberdar olmasının mümkün olmadığını, davalının davaya konu edilen somut olayda 3. kişi konumunda olduğunu, davalının arsa sahipleri ile müteahhit arasında yapıldığı iddia edilen sözleşmeden haberdar olmadığını beyanla davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacıların, davalı müteahhit ... ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzaladıkları ve tapuda taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulduğu, davacılar vekili taraflar arasında yapılan sözleşme gereğince davalı müteahhidin taşınmazın üzerinde kurulması gereken yapının sözleşmede belirlenen sürenin tamamlanmasına rağmen edimin yerine getirilmediğini, davalı yüklenicinin aciz hali içerisinde olduğunu iddia ederek; Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri'nin geriye etkili feshi ile Sivas ili, ... ilçesi, ... Mah., ... ada .... parsel (tevhidle birlikte oluşan 7 parsel) sayılı taşınmazdaki kat irtifakının sona erdirilmesi ve tapu kaydından terkiniyle satış ve tüm devirlerin geriye etkili olarak davalılar adına olan tapuların iptali ile davacılar adına, haciz ve diğer tüm şerhlerden arındırılarak, arsa payları oranında tesciline karar verilmesinin talep edildiği, dava konusu taşınmazın değeri 2.854.240,75 TL + feshi istenen düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin değeri (31.960,00 TL + 16.600,002, 16.500,00 TL + 16.425,00 TL + 17.025,00 TL+ 16.700,00 TL) taşınmaz üzerinde bulunan .... İnşaatın ipotek değeri olan 200.000,00 TL, ...'ın haciz değeri olan 30.871,46 TL, ... haciz değeri olan 1.690,31 TL, ... vergi dairesi haciz değeri olan 106 TL, CK .... Parakende A.Ş. Haciz değeri olan 1.600,25 TL olmak üzere toplam 3.203.718,77 TL üzerinden alınması gereken 54.711,50 TL harçtan peşin alınan 1.195,43 TL harcın mahsubu ile bakiye 53.516,08 TL harcın davacı tarafça tamamlandığı, tapu kayıtları getirtilmiş mahallinde keşif yapılmış ve taşınmaz üzerindeki yapıların henüz %47 ile %58 oranında tamamlanmış olduğu, mevcut inşaat bedelinin geriye kalan kısmın tamamlanma bedelinden çok daha fazla olduğu ve yapının sözleşmede belirlenen sürede tamamlanamamış olduğunun anlaşıldığı, buna göre; davalı müteahhidin edimini sözleşmede belirtilen sürede yerine getirmediği, inşaatın geldiği aşama dikkate alındığında mütehhide edimin yerine getirilmesi için mehil verilmesinin bir anlam ifade etmeyeceği, sözleşmede iş bitimi için kesin vadelerin belirlendiği değerlendirilmekle taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geriye etkili feshi talebinin yerinde olduğu, davalılar adına kayıtlı taşınmazların tevhid işlemi sonrası 7 parsel haline geldiği, fen bilirkişisinin 20.03.2021 tarihli raporunda da belirtildiği üzere davacıların kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında kendi paylarına isabet eden bağımsız bölümlere denk gelen arsa paylarını yükleniciye devretmemiş olup yüklenici hissesine isabet eden miktarı yükleniciye devretmiş, kat irtifakı kurulması sonrasında da yüklenicinin hissesine isabet eden bağımsız bölümleri davalılara devretmiş olduğu, kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında davacıların hisselerine isabet eden bağımsız bölümler ile devir durumları 20.03.2021 tarihli bilirkişi raporunda liste halinde gösterildiği, bunlardan blok 22 ve 23 bağımsız bölümde bulunan taşınmazların ...'a satıldığı, hisse üzerinde ise Sivas İcra Dairesi'nin 2017/10317 Esas dosyasında ... Eğitim lehine haciz şerhinin bulunduğu, A blok, 35 bağımsız bölüm numaralı dairenin ise ... adına kayıtlı olduğu , davacı tarafça ... yönüyle davadan feragat edildiği, ... Eğitim Şirketi ile ... yönünden ise arsa sahiplerinin kendi paylarını devir ettikleri, ... Eğitim Şirketi'nin haciz şerhi tesis ettirilen taşınmaz maliki yönüyle de davadan feragat edildiği, yükleniciye devrolan paylar yönüyle; taraflar arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde bina yapım işini borçlanan davalı yüklenicinin finans ihtiyacını karşılamak için kararlaştırılan bağımsız bölümleri henüz inşaat aşamasında üçüncü kişilere satabileceği, yüklenici sözleşmeden doğan edimini yerine getirdiği takdirde yani eseri fen, sanat kurallarına ve sözleşmeye uygun olarak meydana getirdiği takdirde eser bedeli olan arsa payının devrine hak kazanacağı, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan 3. kişilerin ise yüklenici, arsa sahibine karşı sözleşmeden doğan edimini yerine getirdiği takdirde tescil talebinde bulunabilecekleri, aksi durumda bağımsız bölümleri devralan 3. kişilerin tescili talep yetkileri bulunmadığı gibi bağımsız bölüm üzerinde arsa sahibine karşı da hak iddiasında bulunamayacakları, eğer inşaatı yapmayı taahhüt eden, taahhüdünü yerine getirmezse tapunun temlik nedeni ortadan kalktığı için arsa sahiplerinin dava açabileceği, inşaatı yapmayı taahhüt edenden bağımsız bölüm alan kişilerin de iyiniyetli olup olmamasının önem arz etmediği gözetilerek tapu kaydının iptaline karar verilebileceği, zira burada yükleniciden bağımsız bölüm satın alan 3. kişilerin arsanın gerçekte yükleniciye ait olmadığını, ona bu payın kat karşılığı verildiğini, edimini yerine getirmediği takdirde 3. kişilerin kendilerine bırakılan bağımsız bölümlerde ve arsa paylarında haklarının doğmayacağını bildikleri ve bunu göze alarak hareket ettikleri bu sebeple iyiniyet iddiasında bulunamayacaklarının kabul edildiği, iptali istenen hisselerin üzerinde takyidat sahibi diğer davalılar yönüyle ise davacıların yükleniciye devrettiği payların avans niteliğinde olduğu, davacıya şahsi hak verildiği ve tapuya iyiniyetle güven ilkesinin korunamayacağı değerlendirilerek tapu iptal kararı yönüyle taşınmaz üzerindeki sınırlamalardan arındırılmış şekilde karar verilmesi gerektiği, ( bkz: Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2014/10698 Esas, 2016/2211 Karar İlamı) kat irtifakı terkin edildiği için tapudaki payların 1/1 hisseye isabet etmesi nedeniyle arsa sahiplerinin kendi adlarına kayıtlı ya da kendilerinin devrettikleri ve haklarında Red kararı verilen davalılar adına kayıtlı taşınmazlar olan fen bilirkişisi ....'ın 20.03.2021 tarihli raporunda gösterilen bağımsız bölümlere isabet eden payların hisselerinin mevcut malikleri üzerinde bırakılması gerektiği gerekçesiyle; davalı ... yönüyle açılan davanın feragat nedeniyle reddine, davalı ..., ... yönüyle açılan davanın reddine, Diğer davalılar yönüyle açılan davanın kabulü ile davacılar ile davalı yüklenici arasında yapılan Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin geriye etkili feshine, Sivas ili, ... ilçesi, ... mah., ... ada, ... parselin (.... parsel tevhidle oluşan) sayılı taşınmazdaki kat irtifakının sona erdirilmesi ve tapu kaydından terkiniyle satış ve tüm devirlerin geriye etkili olarak davalılar adına olan tapuların iptaline, Sivas ili, ... ilçesi, ... mah., ... ada , ... parselin (davalı ... ile ... haricinde) diğer davalılar adına kayıtlı bulunan hisselerin iptale ile; -47793/374211 hissesinin davacı ..., -40077/374211 hissesinin davacı ..., -41352/374211 hissesinin davacı ..., -40319/374211 hissesinin davacı ..., -19649/374211 hissesinin davacı ..., -19978/374211 hissesinin davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline, Fen Bilirkişisi ....ın 20.03.2021 tarihli raporunda gösterilen bağımsız bölümlere isabet eden payların hisselerinin mevcut malikleri üzerinde bırakılmasına, taşınmazlar üzerinde bulunan ve davalılar adına kayıtlı olan haciz ve diğer tüm şerhlerlerin kaldırılmasına karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ..., davalı ... . San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili, bir kısım davalılar vekili Avukat ..., davalı ..., davalı ... , davalı ... vekili, davalı ..., davalı ... tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davalı ... . Taah. Tic. Ltd. Şti. vekili temyiz dilekçesinde; davacı tarafın karar aşamasında ıslah dilekçesi vererek davayı tümden değiştirmek suretiyle ek taleplerini sunmasının hukuka aykırı olduğunu, bu duruma muvafakatlerinin bulunmadığını, müvekkil firma yetkilisinin, müteahhit ile davacılar arasındaki ilişkileri bilmediğini, dava dilekçesinde iddia edildiği gibi arsa payı satın almadığını, inşaatta kat irtifakına geçildiğini ve iyiniyetli olarak daire satın aldığını, davacılara da sözleşmede verilmesi gereken dairelerin tapularının verildiğini, davalıların da müteahhit tarafından davacılar kadar mağdur edildiğini, dairelerin tamamlanarak fiilen teslim edilmediğini, inşaatın fiilen tamamlanıp teslim edilmeden durdurulduğunu, tüm davalıların birleşerek para toplayıp inşaatı tamamlamayı önerdiklerini, davacıların arsanın kendilerinin olması sebebiyle daireleri elinizden alırız diyerek davalıları tehdit ettiklerini, hem de inşaatın daire sahiplerince yapılmasına izin vermediklerini, davacıların kötü niyetli olduklarını, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmediğini, davalıların arsanın davacılara ait olduğunu daire satın aldıktan ve inşaat durduktan sonra inşaatı tamamlamak istediklerinde öğrendiğini, davacıları tanımadıkları gibi, arsanın da müteahhide ait olduğunu bilmediklerini, davacıların amacının davalılar aleyhine sebepsiz zenginleşmek olduğunu, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi halinde her bir davalı açısından inşaatın dairesine isabet eden imalat giderinin hesaplanarak ilgili davalıya verilmesi gerektiğini, zira inşaatın davalılardan alınan paralarla yapılıp bu seviyeye getirildiğini, 3. kişi konumundaki müteahhitten daire alan davalıların davanın açılmasına sebebiyet vermediklerinden yargılama giderleri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulmaması gerektiğini beyan etmektedir.

2.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; davacı tarafın karar aşamasında ıslah dilekçesi vererek davayı tümden değiştirmek suretiyle ek taleplerini sunmasının hukuka aykırı olduğunu, bu duruma muvafakatlerinin bulunmadığını belirtmesine rağmen mahkemece itirazları dikkate alınmadan hukuka aykırı bir şekilde karar verildiğini, davalıların müteahhit ile davacılar arasındaki ilişkiyi bilmediklerini, davalıların davacının iddia ettiği gibi arsa payı satın almadığını, inşaatta kat irtifakına geçildiğini ve davalıların iyiniyetli olarak daire satın aldıklarını, davacılara sözleşmede verilmesi gereken dairelerin tapularının verildiğini, davalıların da müteahhit tarafından davacılar kadar mağdur edildiğini, inşaatın fiilen tamamlanıp teslim edilmeden durdurulduğunu, tüm davalıların birleşerek para toplayıp inşaatı tamamlamayı önerdiklerini, davacıların arsanın kendilerinin olması sebebiyle daireleri elinizden alırız diyerek davalıları tehdit ettiklerini, hem de inşaatın daire sahiplerince yapılmasına izin vermediklerini, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmediğini, davalıların arsanın davacılara ait olduğunu daire satın aldıktan ve inşaat durduktan sonra inşaatı tamamlamak istedikleri zaman öğrendiklerini, davacıları tanımadıkları gibi, arsanın da müteahhide ait olduğunu bilmediklerini, davacıların amacının davalılar aleyhine sebepsiz zenginleşme olduğunu, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi halinde her bir davalı açısından inşaatın dairesine isabet eden imalat giderinin hesaplanarak ilgili davalıya verilmesi gerektiğini, zira inşaatın davalılardan alınan paralarla yapılıp bu seviyeye getirildiğini, 3. kişi konumundaki müteahhitten daire alan davalıların davanın açılmasına sebebiyet vermediklerinden yargılama giderleri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulmamaları gerektiğini beyan etmektedir.

3.Davalı ... temyiz dilekçesinde; davacı tarafın karar aşamasında ıslah dilekçesi vererek davayı tümden değiştirmek suretiyle ek taleplerini sunmasının hukuka aykırı olduğunu, bu duruma muvafakatlerinin bulunmadığını belirtmesine rağmen mahkemece itirazları dikkate alınmadan hukuka aykırı bir şekilde karar verildiğini, davalıların müteahhit ile davacılar arasındaki ilişkiyi bilmediğini, davalıların davacının iddia ettiği gibi arsa payı satın almadığını, inşaatta kat irtifakına geçildiğini ve davalıların iyiniyetli olarak daire satın aldıklarını, davacılara sözleşmede verilmesi gereken dairelerin tapularının verildiğini, 3. kişi konumundaki davalılar davanın açılmasına sebebiyet vermediklerinden yargılama gideri ve vekalet ücretine hükmedilmemesi gerektiğini, inşaatın tamamının davalılardan alınan paralar ile yapıldığını, mahkemece davacılar sebepsiz yere zenginleşirken müvekkillerinin iyiniyetle aldığı taşınmazların ellerinden gittiğini, davacıların hem arsasını geri aldığını hemde hiçbir bedel ödenmeksizin taşınmaz üzerinde inşaat sahibi olduğunu, yani davacıların müvekkilleri aleyhine sebepsiz zenginleştiğini, davalıların da müteahhit tarafından davacılar kadar mağdur edildiğini, davalıların arsanın davacılara ait olduğunu daire satın aldıktan ve inşaat durduktan sonra inşaatı tamamlamak istedikleri zaman öğrendiklerini, davacıları tanımadıkları gibi, arsanın da müteahhide ait olduğunu bilmediklerini beyan etmektedir.

4.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; davacı tarafın karar aşamasında ıslah dilekçesi vererek davayı tümden değiştirmek suretiyle ek taleplerini sunmasının hukuka aykırı olduğunu, bu duruma muvafakatlerinin bulunmadığını, daireyi 3. kişiden aldığını, müteahhit firma ile davacılar arasındaki ilişkiden haberi olmadığını, dava dilekçesinde iddia edildiği gibi arsa payı satın almadığını, inşaatta kat irtifakına geçildiğini, kendisinin iyiniyetli olarak tapu siciline güvenerek daire satın aldığını, bu nedenle iyiniyetinin korunması gerektiğini, davalıların kötüniyetli olup inşaatın kalan kısmını tamamlama teklifini kabul etmediklerini, %50 ve %55 oranında tamamlanan 2 blok halindeki 80 dairenin sahibi olmak istediklerini ve amaçlarının sebepsiz olarak zenginleşmek olduğunu, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi halinde her bir davalı açısından inşaatın daireye isabet eden imalat giderinin hesaplanarak ilgili davalıya verilmesi gerektiğini, inşaatın daire sahipleri yani kendilerinden alınan paralarla bu seviyeye getirildiğini beyan etmektedir.

5.Davalı ... temyiz dilekçesinde; davacı tarafın karar aşamasında ıslah dilekçesi vererek davayı tümden değiştirmek suretiyle ek taleplerini sunmasının hukuka aykırı olduğunu, bu duruma muvafakatlerinin bulunmadığını, daireyi 3. kişiden aldığını, mahkemece bu yönlü bir karar verilmesi gerekirken iyi niyet dinlenmeksizin davanın kabulü yönüyle karar verilmesinin usulsüz olduğunu, müteahhit firma ile davacılar arasındaki ilişkiden haberinin olmadığını, dava dilekçesinde iddia edildiği gibi arsa payı satın almadığını, inşaatta kat irtifakına geçildiğini, kendisinin iyi niyetli olarak tapu siciline güvenerek daire satın aldığını, davalıların kötü niyetli olup inşaatın kalan kısmını tamamlama teklifini kabul etmediklerini, %50 ve %55 oranında tamamlanan 2 blok halindeki 80 dairenin sahibi olmak istediklerini ve amaçlarının sebepsiz olarak zenginleşmek olduğunu, davalı olarak bedeli karşılığında daireyi 3. kişiden satın almış olup tamamen olayın mağduru olduğunu, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi halinde her bir davalı açısından inşaatın dairemize isabet eden imalat giderinin hesaplanarak ilgili davalıya verilmesi gerektiğini, inşaatın daire sahipleri yani kendilerinden alınan paralarla bu seviyeye getirildiğini beyan etmektedir.

6.Davalı ... temyiz dilekçesinde; davacı tarafın karar aşamasında ıslah dilekçesi vererek davayı tümden değiştirmek suretiyle ek taleplerini sunmasının hukuka aykırı olduğunu, bu duruma muvafakatlerinin bulunmadığını belirtmesine rağmen mahkemece itirazlarının dikkate alınmadan hukuka aykırı bir şekilde karar verildiğini, davalıların müteahhit ile davacılar arasındaki ilişkiyi bilmediklerini, davalıların davacının iddia ettiği gibi arsa payı satın almadığını, inşaatta kat irtifakına geçildiğini ve davalıların iyi niyetli olarak daire satın aldıklarını, davacılara sözleşmede verilmesi gereken dairelerin tapularının verildiğini, davalıların da müteahhit tarafından davacılar kadar mağdur edildiğini, inşaatın fiilen tamamlanıp teslim edilmeden durdurulduğunu, tüm davalıların birleşerek para toplayıp inşaatı tamamlamayı önerdiklerini, davacıların arsanın kendilerinin olması sebebiyle dairelerinin elinizden alırız diyerek davalıları tehdit ettiklerini, hem de inşaatın daire sahiplerince yapılmasına izin vermediklerini, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmediğini, davalıların arsanın davacılara ait olduğunu daire satın aldıktan ve inşaat durduktan sonra inşaatı tamamlamak istedikleri zaman öğrendiklerini, davacıları tanımadıkları gibi, arsanın da müteahhide ait olduğunu bilmediklerini, davacıların amacının davalılar aleyhine sebepsiz zenginleşme olduğunu, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi halinde her bir davalı açısından inşaatın dairesine isabet eden imalat giderinin hesaplanarak ilgili davalıya verilmesi gerektiğini, zira inşaatın davalılardan alınan paralarla yapılıp bu seviyeye getirildiğini, 3. kişi konumundaki müteahhitten daire alan davalıların davanın açılmasına sebebiyet vermediklerinden yargılama giderleri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulmamaları gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan sözleşmelerin geriye etkili feshi, kat irtifakının sona erdirilmesi, tapu kaydındaki şerhlerin terkini ve davalılar adına olan tapuların iptali ile davacılar adına yeniden hisseli olarak paylı mülkiyete dönüştürülmesi istemine ilişkindir.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi,

Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle;

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı,zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992.maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nin 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil veya ipoteğin kaldırılması talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesidir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgililere iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,26.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.