Esas No: 2022/4803
Karar No: 2023/4206
Karar Tarihi: 12.12.2023

**6. Hukuk Dairesi         2022/4803 E.  ,  2023/4206 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/711 E., 2022/954 K.

Taraflar arasındaki tapu iptal tescil ve ipoteklerin kaldırılması davasından dolayı bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonunda Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar T. Halk Bankası A.Ş. ve Türkiye Vakıflar Bankası T.A.O. vekilleri tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 12.12.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacı vekili Avukat ... davalı ...Ş. vekili Avukat ..., davalılardan .... İnş. San. Ve Tic. Ltd. Şti. yetkilisi ... ve davacı vekili Avukat ... Şafak gelmiş tebligata rağmen başka gelen olmadığından onların yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı yüklenici ..İnş. San.Tic.Ltd Şti arasında 31.05.2016 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme gereği müvekkilinin maliki olduğu 9 parsel sayılı taşınmazı davalı yükleniciye tapuda satış yoluyla devrettiğini, bunun karşılığında davalı yüklenicinin arsa üzerine yapacağı binada 2,4,6 ve 9 numaralı bağımsız bölümlerin müvekkile verileceğinin kararlaştırıldığını, davalı yüklenicinin müvekkilden arsayı temlik aldıktan sonra dava konusu bağımsız bölümleri diper davalılara ipotek ettirdiğini, davalı yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan süreden sonra inşaatı tamamlamış olmasına rağmen sözleşme gereği müvekkiline verilmesi gereken bağımsız bölümlerin tapularını devretmekten kaçındığını ileri sürerek, 2, 4, 6, 9 numaralı bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına kayıt ve tesciline, 72.000,00 TL gecikme tazminatının yasal faiziyle birlikte davalı yükleniciden tahsiline, dava konusu bağımsız bölümler üzerine tesis edilen ipoteklerin, her türlü haciz ve takyidatların kaldırılmasını talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı Kösebey İnşaat San.ve Tic.Ltd.Şti vekili cevap dilekçesinde; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin adi şekilde yapılmış olduğunu, noterde resmi düzenleme şeklinde yapılmadığından sözleşmeye itibar edilmesinin mümkün olmadığını, dava konusu taşınmazın bahse konu sözleşmeden sonra satış yoluyla müvekkiline devredildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı T.Vakıflar Bankası T.A.O vekili cevap dilekçesinde; müvekkili bankanın iyiniyetli olarak hak tesis ettiğini, müvekkili banka lehine ipotek tesis edilmesi sırasında tapu kaydında sözleşme şerhinin olmadığından müvekkili bankanın kazanımının iyiniyetli olması sebebiyle ipoteğin korunması gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ...Ş. vekili cevap dilekçesinde; müvekkili bankanın sözleşmenin tarafı olmadığını, dava konusu sözleşmenin ipoteğin tesisi sırasında tapuya şerh edilmediğini, müvekkili bankanın aleni tapu kaydına güvenerek ipotek tesis ettiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III.İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 27.02.2020 tarihli ve 2019/112 Esas, 2020/118 Karar sayılı kararıyla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile ilgili tapuda herhangi bir şerh bulunmamakta ise de, sözleşmenin imzalanmasından sonra henüz teslim süresi dolmadan yüklenicinin iş bedeli olarak kararlaştırılan arsa payına hak etmediği bir aşamada arsa üzerinde kat karşılığı inşaat yapıldığı açıkça belli veya küçük bir araştırma ile belirlenebilir olduğu halde dava konusu taşınmaz üzerine konan ipotek şerhlerinden dolayı davalıların iyiniyetli olarak kabul edilmesinin mümkün olmadığı, yüklenicinin borcu nedeniyle konulmuş bulunan ipotek şerhlerinin davacı arsa sahibine mükellefiyet getirdiğinden davacının iptalini sağladığı bağımsız bölüm taşınmazlar üzerindeki şerhlerin kaldırılmasını talep ve dava edebileceği, çünkü eserin hukuken tesliminden önce yükleniciye, onun da üçüncü kişilere tapu kaydı vermesinin bir bakıma avans ödemesinde bulunulması demek olduğu gerekçesiyle, davanın kabulü ile, 2, 4, 6, 9 numaralı bağımsız bölümlerin davalı Kösebey İnşaat Sanayi ve Ticaret Ltd Şti adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, taşınmazlar üzerindeki davalı bankalar lehine tesis edilen ipoteklerin kaldırılmasına, haciz ve takyidat lehtarlarına karşı usulüne uygun harç verilerek açılmış bir dava bulunmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına, 72.000,00TL Kira bedeli alacağının dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalı Kösebey İnşaat Sanayi ve Ticaret Ltd Şti'nden tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiştir.

IV.İSTİNAF

A.İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar T. Halk Bankası A.Ş. ve Türkiye Vakıflar Bankası T.A.O. vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

B.Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 25.11.2020 tarihli ve 2020/645 Esas, 2020/1350 Karar sayılı kararıyla; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmemiş olup, yükleniciye verilen avansın iadesinin söz konusu olmadığı, bu halde TMK’nın 1023. maddesi hükmünce tapu kaydında dava edilen bağımsız bölümlerin sözleşmeye göre arsa sahibine bırakılan bağımsız bölüm olduğuna dair bir şerhin bulunmaması sebebiyle, yüklenicinin borcu sebebiyle adına kayıtlı bağımsız bölüme ipotek şerhi konulan davalılar Türkiye Vakıflar Bankası A.Ş. ve Türkiye Halk Bankası A.Ş.’nin iyiniyetli olacağı ve yüklenici ile el ve işbirliği içerisinde bu yerin arsa sahibine kaldığını bilerek ipotek tesis ettirdiklerinin yasal delillerle kanıtlanamadığı gerekçesiyle, davalılar T. Vakıflar Bankası T.A.O. ve T. Halk Bankası A.Ş. vekillerinin istinaf başvurusunun kabulü ile, ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak, yeniden hüküm kurulmasına, davanın kısmen kabulü ile, 2, 4, 6, 9 numaralı bağımsız bölümlerin davalı Kösebey İnşaat Sanayi ve Ticaret Ltd Şti adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, tapu iptali ve tescile karar verilen taşınmazlar üzerindeki davalı bankalar lehine tesis edilen ipoteklerin kaldırılması talebinin reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A.Bozma Kararı

1.Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2.Dairemizin 03.03.2022 tarihli ve 2021/1237 Esas, 2022/1173 Karar sayılı ilamı ile, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra yükleniciye, tapuda yapılan satış şeklindeki taşınmaz yahut pay temlikinin, gerçekte satış olmayıp, sözleşme gereğince arsa sahibince yüklenilen pay devri ediminin ifası olarak kabulünün gerektiği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri tarafından tapuda yükleniciye devredilen arsa payları, sözleşme konusu inşaatın yapılabilmesi için yüklenicinin inşaata finans sağlaması amacıyla verilen avans niteliğinde olduğu, sözkonusu arsa payları inşaatın tamamlanmasından sonra devredilebileceği gibi, inşaat sırasında veya inşaata başlanmadan önce de devredilmiş olabileceği, yüklenicinin sözleşmeye, imar mevzuatına ve projesine uygun olarak inşaatı tam ve eksiksiz biçimde tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi halinde üçüncü kişilerin satın aldıkları arsa payı ve dairelerin tapu devirleri geçerlilik kazanacağı, aksi halde, yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten yoksun hale geleceği ve yapılan işlemin yolsuz tescil durumuna düşeceği, bu durumun yükleniciden arsa payının mülkiyetini devralan üçüncü kişiler için olduğu kadar, taşınmaz üzerinde mülkiyet dışında bir ayni hak, bu arada ipotek hakkı kuran üçüncü kişiler için de geçerli olduğu, yükleniciden pay devralan veya arsa sahibi tarafından avans olarak yükleniciye devredilmiş bir taşınmaz üzerinde kredi sözleşmesi gereği ipotek hakkı sahibi olan üçüncü kişiler de, söz konusu haklarının inşaatın usulüne uygun biçimde gerçekleşmesi halinde geçerlilik kazanacağını bilmeleri gerektiğinden iyiniyetli olduklarını ileri süremeyecekleri, bu kişilerin TMK’nın 1023. maddesinin korumasından yararlanamayacakları, ipoteklerin kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken, talebin reddine karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

B.Bölge Adliye Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, arsa sahibi tarafından avans olarak yükleniciye devredilmiş bir taşınmaz üzerinde kredi sözleşmesi gereği ipotek hakkı sahibi olan davalı bankaların, söz konusu haklarının inşaatın usulüne uygun biçimde gerçekleşmesi halinde geçerlilik kazanacağını bilmeleri gerektiğinden iyiniyetli olduklarını ileri süremeyecekleri, bu davalıların TMK’nın 1023. maddesinin korumasından yararlanmalarının söz konusu olmayacağı gerekçesiyle davanın kabulü ile, 2, 4, 6, 9 numaralı bağımsız bölümlerin davalı Kösebey İnşaat San. ve Tic. Ltd Şti adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, tapu iptali ve tescile karar verilen bağımsız bölümler üzerindeki davalı bankalar lehine tesis edilen tüm ipoteklerin kaldırılmasına karar verilmiştir.

VI.TEMYİZ

A.Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar T. Halk Bankası A.Ş. ve Türkiye Vakıflar Bankası T.A.O. vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B.Temyiz Sebepleri

1. Davalı ...Ş. vekili temyiz dilekçesinde; müvekkilinin dava konusu sözleşmenin tarafı olmadığını, sözleşmenin ipoteğin tesisi sırasında tapuya şerh edilmediğini, müvekkilinin bu sebeple aleni tapu kaydına güvenerek ipotek tesis ettiğini, TMK’nın 1023. maddesi uyarınca tapuya ... ilkesi gereğince iyi niyetli müvekkilinin ipotekten doğan haklarının korunması gerektiği belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

2. Türkiye Vakıflar Bankası T.A.O. vekili temyiz dilekçesinde; müvekkili bankanın iyi niyetli olarak ipotek tesis ettirdiğini, sözleşmenin ipoteğin tesisi sırasında tapuya şerh edilmediğini, dava şartı noksanlığının bulunduğunu, TTK’nın 5/A maddesi uyarınca zorunlu arabuluculuğa başvurulmadığını belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C.Gerekçe

1.Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal tescili ile taşınmaz üzerindeki ipoteklerin kaldırılması istemine ilişkindir.

2.İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 470 ve devamı maddeleri,

3. Değerlendirme

1. Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davalılar T. Halk Bankası A.Ş. ve T. Vakıflar Bankası T.A.O vekillerinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalılar T. Halk Bankası A.Ş. ve T. Vakıflar Bankası T.A.O’dan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davacıya verilmesine,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz eden davalılar T. Halk Bankası A.Ş. ve T. Vakıflar Bankası T.A.O’ya yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

12.12.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.