Esas No: 2021/8300
Karar No: 2023/937
Karar Tarihi: 16.02.2023

**7. Hukuk Dairesi         2021/8300 E.  ,  2023/937 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

Taraflar arasındaki elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin dava dışı yüklenici ile noterde düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, dava konusu müteahhide kalacak 25 No.lu bağımsız bölümün satış sözleşmesiyle yüklenici tarafından davalıya satıldığını; davalının, davacı aleyhine açtığı tapu iptali ve tescil davasının reddine karar verildiğini, 2006 tarihinden beri davacı adına kayıtlı evde oturan davalının karar üzerine evden taşındığını, fakat anahtarı teslim etmediğini ileri sürerek elatmanın önlenmesi ile ecrimisil talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davalının elinde bulundurduğu bağımsız bölümün, davacı ile dava dışı yükleniciyle arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca müteahhide kalan bağımsız bölümlerden olduğunu; davalının, bu bağımsız bölümü 2004 yılında müteahhitten satın aldığını, taşınmaz üzerinde gerçek hak sahibi olduğunu, gerek mezkur kat karşılığı inşaat sözleşmesi gerekse bu sözleşmeye bağlı olarak müteahhit ile davalı arasında yapılan satış sözleşmesinin halen geçerli olduğunu, davalının taşınmazı sözleşmeye istinaden elinde bulundurduğunu, haksız işgalinden ve kötüniyetinden bahsedilemeyeceğini, bir an için ecrimisil talebinin haklı olduğu düşünülse dahi ecrimisilin ancak ret ile sonuçlanan tapu iptali ve tescil davasının kesinleşmesinden sonra başlatılabileceğini açıklayarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazın davalının kullanımında olduğu, taşınmazı tahliye etmeden faydalı ve zorunlu gider talep edilemeyeceği, satın alma gerekçesiyle taşınmazı tasarruf eden davalının açtığı davanın reddi tarihinden itibaren ecrimisil ödemesi gerekeceği, taşınmazın davacı adına kayıtlı olduğu, davacının yükleniciden satın aldığı, mülkiyet hakkına üstünlük tanınması gerektiği gerekçeleriyle elatmanın önlenmesi davasının kabulüne, ecrimisil davasının kısmen kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili istinaf dilekçesinde; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin halen ayakta ve geçerli olduğunu, dava konusu taşınmazın sözleşme uyarınca müteahhide kalan yer olduğunu, davalının da bunu müteahhitten satın aldığını, ret kararının kesin hüküm oluşturmadığını, sözleşme tasviye edildiğinde dava konusunun arsa sahibinde mi müteahhitte mi kalacağının açıklığa kavuşacağını beyanla haksız yere açılan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile yükleniciye düşen bağımsız bölümün davalı tarafından satış sözleşmesiyle satın alınması, davacı ve yüklenici arasındaki inşaat sözleşmesinin halen geçerli olması ve geriye dönük fesih edilmemesi, mahkemece belirlenen eksik ve ayıplı imar bedeli davacı tarafından tahsil edildiğinde, yükleniciden konut alan davalının bu hakka dayanarak tescil talep edebileceği, davalının bağımsız bölümdeki kullanımının haklı olduğu ve kötü niyetli olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Taraflar arasında imzalanan sözleşmenin fesih edilmemiş olmasının bu davada bir önemi olmadığını, karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmeye istinaden, kendi edimini yerine getirmeyen bir kişinin karşı taraftan hak iddia edemeyeceğini,

2. Yüklenici ile davalının 2004 yılında yaptığı bu sözleşmenin zamanaşımına uğradığını,

3. Harici satış sözleşmesi ile yüklenicinin alacağını temlik ettiği düşünülse dahi yüklenicinin talep edebileceği bir alacak bulunmadığından, davalının da artık bu hakka dayanamayacağını,

4. Yükleniciye edimini yerine getirmek için sonsuz bir süre tanınmasının hakkaniyete aykırı olduğunu ileri sürmüştür.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, davanın reddi kararın eksik incelemeye ve hatalı değerlendirmeye dayalı olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri, 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İçtihatı Birleştirme Büyük Genel Kurulu (YİBBGK) Kararı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 2 nci, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 97 ve 188 inci maddeleri.

3. Değerlendirme

1. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı YİBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre (4721 sayılı Kanun'un 2 nci maddesi gözetilerek açılan tescil davasının kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

2. Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. 6098 sayılı Kanun'un 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davalıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davalıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davalı) 6098 sayılı Kanun'un 97 nci maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

3. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi iki tarafa hak ve borçlar yükler. Burada, biri diğerinden farklı iki ayrı hukuki müessese vardır. Bunlardan ilki, geçerliliği bir şekle bağlı olmayan inşaat sözleşmesi (eser sözleşmesi) “yüklenicinin borcu”, diğeri ise kamu düzeni bakımından resmi şekilde yapılmadıkça hüküm doğurmayan taşınmaz malda pay mülkiyetinin devri “arsa sahibinin borcu”dur. Aksine sözleşme hükmü bulunmadıkça yüklenici, bedele (arsa payı devrini talebe) eserin teslimi halinde hak kazanır. Ancak uygulamada, yükleniciye finans sağlamak amacıyla ve yine uygulamadaki deyimiyle “kademeli ferağ” şeklinde teslimden önce de bir kısım arsa payı avans biçiminde devredilmektedir.

4. Kademeli ferağ olanağı sunan sözleşmede belirtilen kademeye göre yüklenicinin veya yükleniciden temlik alan üçüncü kişinin tescil isteyebilmesi için sözleşmenin bitim süresinin geçmemiş olması gerekmektedir. Başka bir deyişle; sözleşmeye göre yüklenicinin edimini yerine getireceği tarihte, yüklenici henüz inşaatı sözleşmeye, fen ve sanat kurallarına uygun yerine getirememişse sözleşmenin kademeli ferağ olanağı tanıdığından söz edilerek tescil talebinde bulunulamaz.

5. Dava konusu taşınmaz davacı ... adına tapuda kayıtlıdır. Kayıt maliki İkbal ile yüklenici dava dışı Mustafa arasında 06.11.2003 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak yüklenici tarafından 25 No.lu bağımsız bölüm davalı ...'a temlik edilmiş ise de Hakan'ın bu temlike dayalı olarak davacı ... aleyhine Manisa 1. Asliye Hukuk Mahkemesinde açtığı dava reddedilmiştir. Davacı ... tarafından yüklenici Mustafa aleyhine açılan eksik işlem bedelinin talep edildiği (aynen ifa) davasında ise mahkemece bir kısım eksikliklerin aynen ifası mümkün olmadığından bu kısımlara ilişkin bedelin yükleniciden tahsiline 15.06.2011 tarihinde karar verilmiş, hüküm Yargıtay 15. Hukuk Dairesi tarafından 11.10.2012 tarihinde onanarak kesinleşmiştir. Davalı ... tarafından bu onama ilamından sonra açılmış tescil istemli bir dava bulunmamaktadır.

6. Davacı tapuda kayıt maliki olup ayni hak sahibidir. Davalı ise yükleniciden temlike dayalı şahsi hak sahibidir. Kural olarak hakların yarışmasında ayni hakka üstünlük tanınması gerektiğinden Bölge Adliye Mahkemesince şahsi hakka üstünlük tanınarak davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

16.02.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.