Esas No: 2015/856
Karar No: 2016/2020
Karar Tarihi: 31.03.2016

**23. Hukuk Dairesi         2015/856 E.  ,  2016/2020 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi

Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- K A R A R -

Davacı vekili, müvekkili yüklenici ile davalı arsa sahibi arasında imzalanan 18.01.1995 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalının hissesine karşılık 8 daire (brüt 100 m²) verileceği ve ilave olarak 200.000.000,00 (E) TL ödeneceğinin kararlaştırıldığını, 8 adet bağımsız bölümün davalıya teslim edildiğini, ancak yapılan imalatların 125 ve 140 m²'lik bağımsız bölümler olması nedeniyle davalıya sözleşmede belirlenenden 260 m² daha fazla imalat verildiğini ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 6.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiş, ıslah yoluyla talebini 18.647,58 TL'ye artırmıştır.

Davalı vekili, zamanaşımı süresinin dolduğunu, bağımsız bölümlerin hukuken tesliminin gerçekleşmediğini, dairelerin oturma ruhsatının alınmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, arsa sahibine verilen dairelerdeki büyüme miktarı davacı yüklenicinin payına düşen dairelerde de aynen mevcut olmakla, sözleşmedeki paylaşım oranında arsa sahibi davalı yararına bir değişiklik meydana gelmediğinden, diğer bir ifade ile inşaat alanındaki büyüme taraflara isabet eden dairelere aynen yansımış olup, inşaat alanının genişletilmesi suretiyle yapılan iş ve sağlanan yarar taraflar arasında paylaşıldığından yüklenicinin, davacıya isabet eden bağımsız bölümlerin yüzölçümlerinin sözleşmeden öngörülenden fazla olmasından dolayı ayrıca bir bedel isteyemeyeceği, zira, inşaat alanının geniş tutulmasının karşılığının arsa payı olarak fiilen davacıya ödenmiş bulunduğu gerekçesiyle, davanın reddine dair verilen karar, davacı vekilinin temyiz istemi üzerine Yüksek 15. Hukuk Dairesinin 17.03.2008 tarih ve 2006/7438 E., 2008/1700 K. sayılı ilamıyla, mahkemenin de kabulünde olduğu gibi Dairenin yerleşmiş içtihat ve uygulamalarına göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde fazladan yer kazanılmış veya sözleşmede yazılı olandan daha büyük yer yapılmışsa aynı yerden paylaşım oranına göre yüklenici de yararlanacağından veya yükleniciye ait bağımsız bölümler de büyüyeceğinden, arsa sahiplerinin sebepsiz zenginleşmesinden söz edilemez ise de; mahkemece bu hususta yeterli inceleme yapılmadığı, bu durumda mahkemece, uyuşmazlık konusu inşaat ile ilgili tasdikli proje, tadilat projesi ve belediye işlem dosyası celp edildikten sonra mahallinde uzman bilirkişiler marifetiyle keşif yapılarak yükleniciye kalan bağımsız bölümlerin de arsa sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin büyümesi oranında geniş yapılıp yapılmadığı .../...

sadece davalı arsa sahiplerinin dairelerinin büyük yapılıp yapılmadığı, sadece arsa sahiplerine ait bağımsız bölümler büyük yapılmışsa BK’nın 413 ve devamı maddeleri uyarınca yapıldığı yıl serbest piyasa rayiçlerine göre bedeli konusunda rapor alınıp sonucuna uygun bir karar vermesi gerekirken, bu hususlar üzerinde durulmadan eksik inceleme sonucu yükleniciye kalan bağımsız bölümlerin de aynı şekilde büyük yapıldığından sözedilerek davanın reddinin doğru olmadığı gerekçesiyle, bozulmuştur.

Mahkemece, verilen direnme kararının davacı vekilince temyizi üzerine Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 03.06.2009 tarih ve 15-178 E., 242 K. sayılı ilamıyla, çarpık ve düzensiz şehirleşmeyi önlemek amacıyla getirilen 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 21. maddesi uyarınca her türlü inşaat yapılmasının yerel idarelerden izin alınmasına bağlı olduğu, ruhsatsız, başka bir anlatımla kaçak yapıların, aynı Yasa'nın 32. maddesi uyarınca yıktırılacağı; ayrıca, 42. maddede kaçak yapılarla ilgili gerek iş sahibi, gerek yüklenici yönünden cezai yaptırımlar getirildiği, İmar Kanunu hükümleri kamu düzeni ile ilgili olup, mahkemelerce re’sen göz önünde bulundurulması gerektiği, imar suçu oluşturan kaçak yapıların yıkılması gerekeceğinden, yaratılan ekonomik değerlerin korunmasından da söz edilemeyeceği, diğer bir ifade ile bu tür yapılar hakkında tescil, tespit, nefaset farkı, eksik işler bedeli vs. talep edilemeyeceği, ancak yıkım talebinde bulunulabileceği, somut olayda, dava konusu inşaatın yasal hale getirilip getirilemeyeceğinin mahkemece araştırılmadığı ve bu konuda taraflara gereken mehil verilmediği, o halde, öncelikle bu hususun araştırılması sonucuna göre, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararının gereğinin yerine getirilmesi gerekirken, kararda direnilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu gerekçesiyle, mahkemenin direnme kararı bozulmuştur.

Mahkemece, yapılan yargılama sonucunda iddia, savunma, dosya kapsamı ve benimsenen bilirkişi raporuna göre; yüklenicinin yaptığı inşaatın bedelinden doğan alacağın taraflar arasındaki sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça BK'nın 364. maddesi hükmüne göre teslim zamanında ödeneceğinden alacağın bu tarihte muaccel olup zamanaşımının işlemeye başlayacağı, davalı vekilinin, dairelerin hukuken teslim edilmediğini, davacı vekilinin de 15.01.2004 ve 20.02.2006 tarihlerinde teslim edildiğini ileri sürdüğü, bu durumda yasada öngörülen beş yıllık zamanaşımı süresinin asıl dava dilekçesi yönünden dolmadığı, öte yandan inşaat teslim edilmedikçe zamanaşımının işlemeyeceği, bu nedenlerle davalı vekilinin asıl dava dilekçesine karşı yapmış olduğu zamanaşımı def'inin reddedildiği, davalı vekilinin ıslah dilekçesi ile yapılan talebe karşı zamanaşımı itirazı bulunmadığından ıslah dilekçesi ile arttırılan kısım yönünden bu yönde herhangi bir karar verilmediği, sözleşme gereğince davalının alması gereken bağımsız bölüm miktarının brüt 800 m² olduğu, 2004 yılındaki artış sonucunda %10 oranında fazla inşaat yapma imkânının doğduğu, buna göre davalıya verilmesi gereken toplam inşaat brüt alanının 880 m² olması gerektiği, fakat davalıya fiilen verilen 8 adet bağımsız bölümün brüt alanı toplamının 904,44 m² olduğu, böylece davalının 24,44 m² fazla alana sahip olduğu, bu artışın fiili imalat tarihi olan 2004 yılı piyasa rayiçleri gereğince bedelinin 18.647,58 TL olduğu, sözleşmenin 2/c, 2/f, 2/g ve 8. maddeleri birlikte değerlendirildiğinde yapı kullanım izni alma masraflarının arsa sahibince karşılanmasının gerektiği, fakat bu işlerin fiili takibinin yüklenici tarafından temsilci olarak yapılacağı, bu nedenle davalı vekilinin yapı kullanma izni masraflarının yükleniciye ait olduğu yönündeki iddialarının yerinde olmadığı gerekçesiyle, davanın kabulü ile 18.647,58 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, 6.000,00 TL'sine dava tarihinden itibaren değişen oranlarda faiz yürütülmesine, ıslah dilekçesi ile talep edilen 12.647,58 TL alacakla ilgili faiz

talebi bulunmadığından bu konuda karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş, karar tashihi ile, ıslah dilekçesi ile talep edilen 12.647,58 TL'ye dava tarihinden itibaren değişen oranlarda ticari faiz yürütülmesine karar verilmiştir.

Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir.

1-Dava, davalı arsa sahibine ait bağımsız bölümlerin taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılandan büyük yapılması nedeniyle tazminatın tahsili istemine ilişkindir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 03.06.2009 tarih ve 15-178 E., 242 K. sayılı ilamında benimsenen Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 17.03.2008 ve 2006/7348 E., 2008/1700 K. sayılı ilamında, mahkemece, mahallinde uzman bilirkişiler marifetiyle keşif yapılarak yükleniciye kalan bağımsız bölümlerin de arsa sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin büyümesi oranında geniş yapılıp yapılmadığı sadece davalı arsa sahiplerinin dairelerinin büyük yapılıp yapılmadığı, sadece arsa sahiplerine ait bağımsız bölümler büyük yapılmışsa BK’nın 413 ve devamı maddeleri uyarınca yapıldığı yıl serbest piyasa rayiçlerine göre bedeli konusunda rapor alınıp sonucuna uygun bir karar verilmesi gerektiği belirtilerek bozulmuştur.

Mahkemece, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire'nin bozma ilamı doğrultusunda mahallinde keşif ve inceleme yapılarak yükleniciye isabet eden bağımsız bölümlerin arsa malikine isabet eden bağımsız bölümlerle aynı oranda büyük yapılıp yapılmadığı belirlenip, yükleniciye isabet eden bağımsız bölümlerin de aynı oranda büyük yapıldığının tespiti halinde aynı yerden paylaşım oranına göre yüklenici de yararlanacağından arsa sahiplerinin sebepsiz zenginleşmesinden söz edilemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmesi, sadece arsa sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin büyük yapıldığının belirlenmesi durumunda ise Özel Daire bozma ilamı doğrultusunda araştırma yapılması gerekirken, sadece Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bozma ilamı doğrultusunda araştırma yapılarak özel dairece belirtilen hususlarda inceleme yapılmadan yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.

2-Bozma nedenine göre, davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, davalı yararına BOZULMASINA, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 31.03.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.