Esas No: 2019/2640
Karar No: 2019/3741
Karar Tarihi: 02.10.2019

**15. Hukuk Dairesi         2019/2640 E.  ,  2019/3741 K.**

**"İçtihat Metni"**

Mahkemesi:Asliye Hukuk Mahkemesi

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... , ... ve ... vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış, eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmâl edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- K A R A R -

Asıl ve birleşen davalar, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geriye etkili feshi sonucu yüklenici tarafından devedilen tapu paylarının iptâl ve tescili istemine ilişkindir. Mahkemece davaların birleştirilerek yapılan yargılaması sonucunda asıl ve birleşen davalarda ... İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti., ..., ... ve ... hakkında açılan davaların feragat nedeniyle reddine, dava konusu taşınmaza ait tapu kaydının malik hanelerinin iptâliyle toplam 77 hissesinin haklarındaki dava feragat nedeniyle reddedilen davalılar adına, geriye kalan 623 hissenin de davacılar ve devralan davacı adına tapuya kayıt ve tesciline dair verilen karar, davalılar ..., ..., ... , ..., ..., ..., ... , ..., ..., ... , ... ve ... vekillerince temyiz edilmiştir.Dava konusu ... ilçesi... Mahallesi 6560 parsel sayılı taşınmaz üzerinde arsa payı karşılığı inşaat yapımı konusunda 03.10.1984 gün, 13228 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi, dava dışı yüklenici ... ile bir kısım davacıların murisi ve taşınmazda 2/4 pay sahibi ... arasında imzalanmıştır. Aynı taşınmazda pay sahibi olan arsa sahipleri ... ve ... ile dava dışı yüklenici ... arasında aynı Noterlikte 03.10.1984 gün, 13229 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi imzalanmıştır. ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 1995/724 Esas 1996/316 Karar sayılı dosyasındaki sözleşmenin feshi ve ifaya izin davası, 03.10.1984 gün, 13228 yevmiye nolu sözleşmeyi arsa sahibi olarak imzalayan ... mirasçıları tarafından yüklenici aleyhine açılmış ve sözleşmenin feshine ilişkin karar temyiz edilmeksizin kesinleşmiştir.Dava konusu taşınmazda kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan 743 sayılı Türk Kanunu Medeni'nin 624. maddesinin son fıkrasında "Ziraat usulünün değiştirilmesi, büyük tamirat icrasi gibi daha ziyade mühim olan idari tasarruflar, müşterek mülkün yarısından fazlasına malup olan ve adet itibari ile de ekseriyeti teşkil eden hissedarların reyleri içtima etmedikçe yapılamaz" hükmü bulunmaktadır. Dava açıldıktan sonra 01.01.2002 tarihinde yürürlüğe giren 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 692. maddesinde ise, paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle, aksi kararlaştırılmış olmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlıdır, hükmü mevcuttur. Paylı taşınmazda arsa payı karşılığı inşaat yapım ve satış vaadi sözleşmesi yapılması, paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerinden olduğu, mülkiyetin nakli taahhüdünü içeren önemli idari tasarruflar olduğundan, geçerli olarak kurulması için tüm arsa sahipleriyle birlikte ya da ayrı ayrı sözleşme yapılması gerekir. Somut olayda 2/4 pay sahibi ... ile dava dışı yüklenici arasında 03.10.1984 gün 13228, diğer 2/4 paylı arsa sahibi ... ve ... ile dava dışı yüklenici arasında 03.10.1984 gün 13229 yevmiye nolu kat karşılığı inşaat yapım ve satış vaadi sözleşmeleri yapıldığından sözleşme ilişkisi yapıldıkları tarihte yürürlükte bulunan Medeni Kanun'un 624/son maddesine göre geçerli olarak kurulmuştur.Arsa payı karşılığı inşaat yapımı ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri tapuda pay devrini içerdiğinden geçerliliği 743 sayılı MK'nun 634, 4721 sayılı TMK'nun 706, 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 213, 6098 sayılı TBK'nun 237, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri gereğince noterde düzenleme (resmi) şekilde yapılmasına bağlıdır. Dolayısıyla bu sözleşmeden dönmek ya da fesih etmek isteyen tarafın karşı tarafın kabul etmemesi ve karşı çıkması halinde mahkeme kararına ihtiyacı vardır. Başka bir anlatımla arsa payı karşılığı inşaat yapım ve satış vaadi sözleşmelerinin taraf iradelerinin birleşmemesi halinde mahkeme kararı ile feshi mümkündür. Fesih davasında da sözleşmenin tüm taraflarının ve arsa sahiplerinin tamamının yer alması zorunludur. (Medeni Kanun'un 625/II, TMK'nın 692. maddeleri ile Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 01.06.1998 gün 1998/1388 Esas, 1998/2335 Karar, 14.04.2008 gün 2007/1276 Esas, 2008/2431 Karar, 06.11.2018 gün 2018/4396 Esas, 2018/4298 Karar sayılı ilamları) Bu açıklamalardan sonra somut olaya gelince; dava konusu 6560 parsel sayılı taşınmazın sözleşme tarihi itibariyle paydaş olan tüm maliklerince 03.10.1984 gün, 13228 ve aynı gün 13229 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi imzalanarak sözleşme ilişkisi geçerli olarak kurulmuş ise de; ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 1995/724 Esas 1996/316 Karar sayılı dosyasındaki sözleşmenin feshi ve nama ifaya izin davası, fesih davasının açıldığı tarihte yürürlükte bulunan 743 sayılı Medeni Kanun'un 625/II. maddesi hükmünde bütün hissedarların muvafakati şart kılınmasına rağmen, taşınmazda paydaş olan ve ayrı bir sözleşme imzalayan tüm arsa sahipleri davada taraf olmaksızın açılmıştır. Söz konusu karar temyiz edilmeksizin şeklen kesinleşmiş görünmekte ise de; tüm sözleşme taraflarının yer almadığı ve arsa sahiplerinin taraf olmadığı bir davada verilen hükmün yüklenici ve onun halefleri aleyhine hukuki sonuç doğurması mümkün değildir. Bu haliyle sözleşme halen hukuki varlığını muhafaza etmektedir. Bu durumda mahkemece dayanak sözleşme tarafları ile tüm arsa sahiplerince açılan dava sonucunda feshedilmiş olmayıp, bir kısım arsa sahiplerinin açtığı dava sonucunda verilen ve tüm arsa sahiplerinin yer almadığı davadaki fesih kararı yüklenici ve onun halefleri hakkında hukuki sonuç doğurmayıp hukuki varlığını muhafaza ettiğinden davanın reddine karar verilmesi gerektiği ve bu durumun mahkemece kendiliğinden gözetilmesi gerekirken, bu husus gözden kaçırılarak davanın kısmen kabulü doğru olmadığı gibi kabul şekli itibariyle dava konusu taşınmazda kat irtifakı da tesis edildiğinden tapu kayıtları iptâl edilen bağımsız bölüm numaraları ve arsa payları belirtilerek ve yine tapu kayıtlarına göre maliklerinin davada taraf olup olmadıkları da araştırılıp bu hususa da dikkat edilmek suretiyle sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken, davada taraf olmayan 13 nolu bağımsız bölüm maliki ... , 23 nolu bağımsız bölüm maliki ... , 22 nolu bağımsız bölüm maliki ... , 4 nolu bağımsız bölüm maliki ... ve 6 nolu bağımsız bölüm paydaşları ... ve ... 'ün tapu pay ve kayıtlarının da iptâli sonucunu doğuracak şekilde iptâl ve tescil karar verilmesi doğru olmamış, hükmün temyiz eden davalılar ve davada taraf olmadığı halde tapu kayıtları iptâl edilen az yukarıda ad ve soyadları yazılı kişiler yararına bozulması uygun görülmüştür.SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün temyiz eden davalılar ..., ..., ... , ..., ..., ..., ... , ..., ..., ... , ... ve ... ile davalarda taraf olmadıkları halde tapu kayıtları iptâl edilen ... , ... , ... , ... , ... ve ... yararına BOZULMASINA, 5766 sayılı Kanun'un 11. maddesi ile yapılan değişiklik gereğince Harçlar Kanunu 42/2-d maddesi uyarınca alınması gereken 143,50'er TL Yargıtay başvurma harcının temyiz eden davalılar ... , ..., ..., ..., ... ve ...'dan, 143,50 TL Yargıtay başvurma harcının temyiz eden davalılar ..., ..., ... , ..., ... ve ...

... 'den alınmasına, ödedikleri temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz eden davalılar ... , ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... , ..., ... ve ...'e iadesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine 02.10.2019 gününde oybirliğiyle karar verildi.