Esas No: 2023/1
Karar No: 2023/2496
Karar Tarihi: 22.06.2023

**6. Hukuk Dairesi         2023/1 E.  ,  2023/2496 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2020/151 E., 2022/178 K.

DAHİLİ DAVALILAR : 1-... 2- ... 3-...

vekili Avukat ...

MÜTEVEFFA : ...

KARŞI DAVA

DAVACILAR : 1-... 2-... 3-...

vekili Avukat ...

DAVALILAR : 1-... 2-... vekili Avukat ...

DAVA TARİHİ : 30.01.2004

HÜKÜM/KARAR : Asıl Dava Kabul, Karşı Dava Ret

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve temyiz incelemesinden geçen asıl ve karşı davada sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; asıl davanın kabulüne, karşı davanın reddine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davalılar-karşı davacılar ... ve ... ile dahili davalılar ... Mirasçıları tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı arsa sahibi mirasçıları vekili asıl dava dilekçesinde özetle; muris arsa sahibi ile yüklenici davalı arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sonrasında muris arsa sahibinin taşınmazın %75 hissesini davalı yüklenici adına tescil ettirdiğini, davalı yüklenici tarafından sözleşme ve imara aykırı kaçak yapılan inşaatın belediyece yıkımına karar verildiğini, davalı yüklenicinin mal kaçırmak amacıyla taşınmazın %50 hissesini diğer davalılara devrettiğini ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline, zararlarının tazmini için şimdilik 25.000,00 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Dahili davalılar vekili karşı dava dilekçesinde özetle; inşa edilen binanın arazinin değerinden fazla olması nedeniyle TMK’nın 724 üncü maddesi uyarınca adlarına tesciline karar verilmesini talep etmişlerdir.

II. CEVAP

Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; sözleşmenin imzalanmasından sonra belediyeye müracaat edildiğinde, inşaat izninin üç kat için verildiğinin öğrenildiğini, bu nedenle sözleşmenin geçersiz hale geldiğini, ancak daha sonra sözleşmenin uygulama imkanı olmadığı ve imar mevzuatına aykırı olduğunu bilen tarafların, arsanın %75 hissesinin yükleniciye satılması, satış bedelinin 200.000,00 TL'lik kısmının nakden verilmesi, kalanının da sözleşmede belirtilmiş iki daire ve bir dükkan karşılığı ödenmesi için yeniden anlaştıklarını, davacının iki daire ve bir dükkanı 1998 yılında herhangi bir ihtirazi kayıt ileri sürmeden teslim aldığını, davanın zamanaşımına uğradığını belirterek davanın reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİNİN İLK KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 2004/61 Esas, 2006/30 Karar ve 06.03.2006 tarihli kararıyla; yapının imara uygun hale getirilmesi mümkün olmadığından arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine, davalı yüklenici ile tapu maliki davalıların akraba olmalarının salt kötüniyetli oldukları anlamına gelmediği gerekçesiyle de davacıların diğer tüm taleplerinin reddine karar verilmiştir.

IV. BİRİNCİ BOZMA KARARI

A. Bozma Kararı

1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde, davacı mirasçılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2.Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesinin 2013/5091 Esas, 2013/7107 Karar ve 14.01.2013 tarihli kararı ile özetle; davalı yüklenicinin, arsa vasfında olan taşınmazların %75 payını tek paydaş olan davacı arsa sahibinden 26.09.1995 tarihinde tapuda devraldığı, bu payın %50'lik kısmını diğer davalılara 26.09.1998 tarihinde devrettiği, üçüncü kişilerin, inşaat bitmiş olmasına rağmen yükleniciden henüz arsa vasfındaki taşınmazdan pay satın almaları, akraba olmaları, tapu maliki yüklenicinin gerçek pay sahibi olmadığını bilebilecek durumda olmaları dikkate alındığında, bu kişilerin dava konusu arsa paylarının gerçekte yükleniciye ait olmadığını, yükleniciye bu payların avans olarak verildiğini, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde kendisine devredilen arsa paylarında hakkı olmayacağını, arsa maliki davacı tarafından arsa payının iptal ettirebileceğini göze alarak tapuyu devraldıklarının kabulünün gerektiği, bu kişilerin TMK'nın 1023. maddesindeki iyiniyet kuralından yararlanmalarının mümkün olmadığı ve aynı Yasa'nın 1024. maddesine göre bu alımlarının korunmasının da mümkün olmadığı gerekçesiyle davalılar adına kayıtlı tapu paylarının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesi ve eksik harcın tamamlattırılması gerektiği gerekçesiyle kararın bozulduğu anlaşılmıştır.

V. İLK DERECE MAHKEMESİ İKİNCİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 2014/232 Esas, 20181/229 Karar ve 21.06.2018 tarihli kararı ile, davanın kısmen kabulü ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine, davacıların tapu iptal ve tescil taleplerinin kabulü ile ... Parsel sayılı taşınmazın davalı ... adına olan 25/100 hissenin ve davalı ... adına olan 25/100 hissenin tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına 1/2'şer payla tapuya kayıt ve tesciline, davacıların tazminat istemlerinin reddine karar verilmiştir.

VI. İKİNCİ BOZMA KARARI

A. Bozma Kararı

1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde, davalılar yüklenici ve üçüncü kişiler vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2.Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin 2018/5448 Esas, 2019/2154 Karar ve 08.05.2019 tarihli kararı ile özetle; davalı ...'ın yargılamanın devamı sırasında 02.11.2014 tarihinde vefat ettiği, Beykoz Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2014/1871 Esas, 2014/1911 Karar sayılı veraset ilamına göre geriye mirasçı olarak davalılar ... ve ... ile davada taraf olmayan ..., ... ve ...'ı mirasçı olarak bıraktığı, davada taraf olmayan bu mirasçıların davaya dahil edilerek taraf teşkili tamamlandıktan sonra işin esasına girilip, sonucuna uygun karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle kararın bozulduğu anlaşılmıştır.

VII. İLK DERECE MAHKEMESİNİN SON KARARI :

İlk Derece Mahkemesinin 2020/151 Esas, 2022/178 Karar ve 14.06.2022 tarihli kararı ile özetle; asıl davada sözleşmenin geriye etkili feshi ve tapu iptal ve tescil talebinin kabulüne, temliken tescil istemindeki iyiniyet unsurunun somut olayda bulunmadığı gerekçesiyle karşı davanın reddine karar verilmiştir.

VIII. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde, davalılar ve dahili davalılar vekili kararı temyiz etmiştir.

B. Temyiz Sebepleri

Davalılar ve dahili davalılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; sözleşmeye konu arsanın imarlı hale getirilişinin sebebinin 2B den arsa olmaya evrilmesinin davalıların ödediği bedelle mümkün olduğunu, hakimin reddi talebin de bulunulmuş ise de buna dair bir karar verilmediğini, Yapı Kayıt Belgesi durumunun irdelenmediğini, binanın değerinin ödenmesi gerektiğini, bina yasal hale geldiğinden ekonomik değeri olduğunu, tüm maliklerin muvafakati olmaksızın cins değişikliği, kat mülkiyetine geçiş ve iskan almanın mümkün olmadığını, yüklenicinin sözleşmeden önce %75 arsa hissesine sözleşme öncesi arsa ortaklığı ve yaptığı ödemeler sebebiyle hak kazandığını, arsanın 2B vasıflı arazi iken rayiç değerinin yaklaşık ¾ üne tekabül eden nakit ödemeler karşılığında tevhit, ifraz, yola terk vb gerekli işlemlerin davalı tarafından yapılarak arsanın imar parseli haine dönüştürüldüğünü, yani tarafların başlangıçtaki anlaşmasının taşınmazın imar parseline dönüştürülmesi ve 2B arazisinden arsaya dönüştürülmesi için gereken tüm harcamaların yüklenici tarafından yapılması karşılığında arsanın o tarihteki rayiç bedeline göre arsa payının devredildiğini, tapuda yapılan devir işleminin hukuki temelini resmi satış senedi, maddi dayanağını ise 15.08.1995 tarihli belge ve para transferi oluşturduğundan sözleşme iptal edilse dahi devre ilişkin hukuki temel ayakta kalacağından tapu iptal ve tescil talebinin reddedilmesi gerektiğini, diğer davalıların muvaazalı işlem yapmadığını, dahili davalı ...’ın yargılama sırasında vefat etmesine rağmen mirasçılarının davaya dahil edilmeden yargılamanın sonlandırılmasının doğru olmadığını belirterek kararı temyiz etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Asıl davada uyuşmazlık, arsa payı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi, tapu iptal ve tescil talebi; karşı dava ise TMK’nın 724 üncü maddesi uyarınca tescil talebine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6098 Sayılı TBK’nın 470 inci maddesi.

3. Değerlendirme

1. Temyiz olunan nihai kararların bozulması 1086 sayılı Kanun'un 437 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Davalılardan ... yargılama sırasında ölmüş, mirasçıları davaya dahil edilmiştir. Ölüm tarihinden sonra mirasçılara intikal de yapılmış, ancak taşınmaz tapuda elbirliği mülkiyet şeklinde kayıtlıdır. Yargılama sırasında mirasçılardan dahili davalı ...’ın 27.12.2021 tarihinde vefat ettiği, geriye mirasçı olarak eşi ... ile çocukları ...,...,...’u bıraktığı, ancak bu mirasçıların davacı tarafından davaya dahil edilmeden yargılamanın sonlandırıldığı anlaşılmıştır. ... yönünden elbirliği mülkiyeti geçerli olup, tüm mirasçıların davada taraf olarak yer alması zorunludur.

Davacı tarafa, davada taraf olmayan mirasçıları davaya dahil etmek isteyip istemediğinin sorulması, dahil etmek istediği takdirde mirasçılara dair dahili dava dilekçesi vererek davaya dahil etmek üzere tarafına kesin süre verilip taraf teşkili tamamlandıktan sonra, işin esasına girilip sonucuna uygun bir karar verilmesi, kesin süreye rağmen dahili dava işleminin yapılmaması halinde ... mirasçılarıyla ilgili taraf teşkili tamamlanmadığından ... aleyhine açılan davanın reddiyle, diğer davalılar hakkında işin esasıyla ilgili sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken, bu husus gözden kaçırılarak yargılamaya devamla davanın karara bağlanması doğru olmamış, kararın bozulması uygun görülmüştür.

IX. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davalılar – dahili davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile yukarıda “Değerlendirme” bölümünün “2” bendi uyarınca kararın davalı – dahili davalılar yararına BOZULMASINA, bozma sebebine göre davalı – dahili davalılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına,

Peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden davalılar ile dahili davalılara iadesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

22.06.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.