Esas No: 2024/3053
Karar No: 2025/2063
Karar Tarihi: 20.05.2025

**6. Hukuk Dairesi         2024/3053 E.  ,  2025/2063 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/803 E., 2024/414 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Eskişehir 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/122 E., 2023/142 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili, davalı ..., davalı ... vekili, davalı ... vekili, tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı şirketin, ..... Noterliğinin 13.03.2018 tarih ve ... sayılı kat karşılığı ilk inşaat sözleşmesiyle müvekkiline ait ... Mahallesinde bulunan ... ada ... parselde sözleşme tarihinden başlayarak iskân dahil 15 ay içinde A ve B blok şeklinde her birinde 4'er daire olacak şekilde 8 daire inşa ederek bunlardan B bloktaki 2, 3 ve 4 no'lu daireleri iskânlarını da alarak, yani anahtar teslimi olarak müvekkiline teslim etmeyi taahhüt ettiğini, inşaatı kararlaştırılan vadede bitirmediğini, aynı noterlikte imzalanan 29.01.2020 tarih 3113 sayılı ek sözleşmede temerrüde düştüğünü kabul eden davalının, bu defa A ve B blok inşaatını tamamlayarak müvekkile isabet eden 1, 3 ve 4 numaralı daireleri asıl sözleşmedeki gibi yine yapı kullanım izin belgelerini de alarak 15.08.2020 tarihinde müvekkiline teslim etmeyi taahhüt ettiği halde inşaatı Eskişehir 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2021/7 D. İş dosyasında yapılan keşifte görülen A blok seviyesinden terk ettiğini, neticede TBK 117/2 maddesine uyarınca temerrüde düştüğünü ileri sürerek, müvekkili ile davalı şirket arasında imzalanan ..... Noterliği'nin 13.03.2018 tarih, 6879 sayılı “Düzenleme Şeklinde Daire Karşılığı İnşaat Yapım ve Satış Vaadi Sözleşmesi" başlıklı asıl, yine aynı Noterlik'te imzalanan 29.01.2020 tarih 3113 yevmiye no'lu ek sözleşmenin geriye etkili feshine, davalı şirketin müvekkilin Sazova Mahallesi 10468 ada 21 parsel sayılı arsasından davalı ...'e sattığı A blok zemin, 1 no'lu, ...'e sattığı A Blok zemin, 2 no'lu, ...'ya sattığı A blok 1. kat 3 no'lu ve ...'te sattığı A blok 1. kat 4 no'lu bağımsız bölüm tapularının iptaliyle müvekkil adına tapuya tesciline, yargılama giderlerinin davalılar üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı-karşı davacı ... Yapı Ltd. Şti vekili cevap ve karşı dava dilekçesinde; Covid 19 virüsü sebebi ülkemizde de 2020 yılı Mart ayından itibaren çalışma hayatındaki tüm dengelerin bozulduğunu, inşaat sektöründe de yaşanan ekonomik krizin süreklilik haline dönüştüğünü, virüs sebebi ile işçi bulmakta ve çalıştırmakta zorlanıldığını, müvekkilinin yüklenici firma olarak inşaata devam ettiğini, taraflar arasında imzalanan ..... Noterliği'nin 13.03.2018 tarihli ... yevmiye numaralı asıl ve 29.01.2020 tarihli ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat yapımı ve satış vaadi sözleşmesine göre ...’ya dava konusu B blok zemin, kat 1 no'lu, B blok birinci kat 3 no'lu, B blok birinci kat 4 no'lu bağımsız bölümlerin teslim süresinin ek sözleşme ile yapı kullanım izin belgeleri ve ferdi iskânları alınmak şartıyla 15.08.2020 tarihine kadar uzatıldığını, Eskişehir 3. Asliye Hukuk Mahkemesi 2021/7 D.İş sayılı dosyasıyla inşaat bilirkişisi .... tarafından 22.03.2021 tarihli bilirkişi raporuna itirazlarını sunduklarını, davalı şirketin hem inşaatı terk ettiğinin, hem de B bloktaki çatının kiremitlerinin kaldırılarak A blok çatısına aktarıldığının beyan edildiğini, inşaatın terkedildiği iddiasının asılsız olduğunu savunarak, davanın reddine karar verilmesini karşı dava yönünden ise sözleşmenin geriye dönük fesh olması halinde davacının karşı davacıya bırakmayı taahhüt ettiği B blok zemin kat (2) no'lu bağımsız bölümün değeri ve davalı-karşı davacı şirketi zarara sokması sebebi ile şimdilik 100.000,00 TL'nin davacı-karşı davalıdan dava tarihi itibariyle reeskont faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir.

2.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davacı tarafın iddia ettiği hususların, tamamen gerçek dışı olduğunu, yasal dayanaktan yoksun, somut bir delile dayanmayan ve tamamen soyut iddialardan ibaret olduğunu, davacı ile müvekkili arasında, dava dilekçesinde iddia edilen hususların gerçek olmadığını, tamamen karşılıksız maddi menfaat temin etmek üzere dile getirildiğini, davanın kabulünün davacı tarafın, sebepsiz yere zenginleşmesine ve hakkaniyete tamamen aykırı hükme neden olacağını, müvekkilinin iyiniyetli 3. kişi olduğunu savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

3.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davacı tarafın iddia ettiği hususların, tamamen gerçek dışı olduğunu, yüklenicinin edimlerini yerine getirdiğini, müvekkilinin iyiniyetli 3. kişi olduğunu savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Davalı ... cevap dilekçesinde; davacı tarafın iddia ettiği hususların, tamamen gerçek dışı olduğunu, yüklenicinin edimlerini yerine getirdiğini, müvekkilinin iyiniyetli 3. kişi olduğunu savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, arsa malikinin yüklenicinin inşaatı yarım bırakmasından sonra kendisinin satın aldığı inşaat malzemeleri ile inşaata devam ettiğini belirttiği ve faturalar sunduğu, tanıklarının arsa malikinin inşaatta yüklenici tarafından yapılmayan yarım bırakılan işleri yaptırdığını beyan ettikleri, alınan bilirkişi raporunda davacı arsa maliki tarafından yapılan imalatlar olmasaydı inşaatın fiziki gerçekleşme oranının 73,30 olacağının belirtildiği, bu haliyle yüklenicinin edimini yerine getirmediği, temerrüde düştüğü, davacıya atfedilebilecek kusur bulunmadığı, yükleniciden daire satın alan üçüncü kişilerin iyiniyet iddiasının dinlenmesinin mümkün olmaması nedeniyle davacının davasının kabulü ile 13.03.2018 tarihli ve 29.01.2020 tarihli sözleşmelerin geriye etkili olarak feshine, yüklenici tarafından 3. kişilere devredilen bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, sözleşmenin geriye etkili feshi halinde taraflar TBK'nun 125. maddesi ile aynı Kanunun 77 ve izleyen maddeleri uyarınca karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini geri isteyebilecekleri gibi birbirlerinin mal varlıklarında sebepsiz olarak sağladıkları artışların karşılığını da talep edebilecekleri, sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayalı talepler bakımından sözleşmenin hangi nedenle feshedildiğinin, fesihte tarafların kusurlu olup olmadığının bir önemi de bulunmadığı, yüklenicinin yaptığı inşaat imalat bedelini davacıdan talep etme hakkının olduğu, bilirkişinin kök raporu ve ek raporuna göre yüklenicinin yapılan imalat bedeli toplamının 666.666,31 TL olduğu, davacıdan 525.000,00 TL talep ettiği, taleple bağlı kalınarak 525.000,00 TL inşaat imalat bedelinin 100.000,00 TL'sine karşı dava tarihi olan 11.05.2021 tarihinden itibaren, 425.000,00 TL'sine ıslah tarihi olan 29.09.2022 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davacıdan alınarak, davalı ... Ltd Şti'ne verilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili, davalı ..., davalı ... vekili, davalı ... vekili, tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı ...'nın, davalı ... vekilinin ve davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine davacı-karşı davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile; sözleşmenin geriye etkili olarak feshi ve tapu iptali tescil talepli davalarda, davanın kabulüne karar verilmesi halinde, yüklenicinin sözleşmenin feshi talebi yönünden sözleşme bedeli üzerinden yargılama harç ve giderleri ile vekalet ücretinden sorumlu tutulması gerektiği, tapu iptali ve tescil talebi yönünden ise, üçüncü kişiler ile birlikte müteselsilen sorumlu tutulması gerektiği, üçüncü kişiler ise sadece kendi bağımsız bölümlerinin değerleri ile sınırlı olmak üzere sorumlu tutulması gerektiği, mahkemece davalı yüklenicinin tapu iptali ve tescil talebi açısından yargılama harç ve giderleri ile vekalet ücretinden davalı üçüncü kişiler ile birlikte müteselsilen sorumlu tutulmaması doğru olmadığı, davacı arsa sahibinin asıl davadaki bu konuya ilişkin istinaf itirazı yerinde bulunduğu gerekçesiyle, mahkeme kararı kaldırılarak yeniden hüküm kurulmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili temyiz dilekçesinde;

a.Karşı davacının karşı davasından feragat ettiğini ancak istinaf ilamında bu durumunun dikkate alınmadan müvekkili aleyhine hüküm tesis edildiğini, karşı davanın reddine karar verilmesi gerektiğini,

b.Dava öncesinde temerrüde düşürülmediğini,

c.Taleple bağlılık ilkesine aykırı hareket edildiğini davacının talebinin yalnızca kendisine vaadedilen 2 no'lu bağımsız bölüme yaptığı imalatlar olarak anlaşılması geretiğini, karşı dava yönünden de müvekkili lehine avukatlık ücreti ile yargılama giderlerine hükmedilmesi gerektiğini beyan etmektedir.

2.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; Müvekkilinin dava konusu zemin 2 no'lu taşınmazı 12.03.2021 tarihinde ...'den satın aldığını onun da 03.09.2019 tarihinde...'den satın aldığını, davacı ... ile diğer davalı ... Yapı Ltd. Şti'yi tanımadığını, bu kişi ve şirketi ile herhangi bir ticari faaliyet ve ilişkisinin de bulunmadığını, müvekkilinin TMK'nın 1023 maddesi gereğince, iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduğunu, tapu kütüğüne güven ilkesi gereğince iktisabının korunması gerektiğini beyan etmektedir.

3.Davalı ... temyiz dilekçesinde; İnşaatın % 90 oranında tamamlandığını, bu nedenle sözleşmenin geriye etkili feshinin mümkün olmadığını, müvekkilinin TMK.'nın 1023 maddesi gereğince, iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduğunu, tapu kütüğüne güven ilkesi gereğince iktisabının korunması gerektiğini beyan etmektedir.

4.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; Keşifte inşaatın gerçekleşme oranının % 95 olarak belirlendiğini, sözleşmesinin geriye etkili olarak feshinin mümkün olmadığını, müvekkilinin iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduğunu, tapu kütüğüne güven ilkesi gereğince iktisabının korunması gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tapu iptali, tescili ve tazminat istemine ilişkindir.

1.Davalı-karşı davacı ..... San. ve Tic. Ltd Şti. tarafından dosyanın istinaf aşamasındaki incelemesi sırasında sunulan 15.09.2023 tarihli "İstinaf başvurumdan ve karşı davadaki taleplerimden feragat talebidir." konulu dilekçe ile davalı-karşı davacı ... Ltd. Şti'nin istinaf talebi ile birlikte karşı davadaki taleplerinden de feragat ettiğini açıkça belirtmesi karşısında karşı davacının söz konusu feragat beyanı esas alınmadan hüküm kurulmuş olup verilen kararın bozulması gerekmiştir.

2.Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarih, 2024/1 esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle;

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023.maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’ nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil veya ipoteğin kaldırılması talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; karara karşı temyiz kanun yoluna başvuran davalılar hakkında açılan dava yönünden yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesidir.

3.Davacı vekilinin, davalı ... vekilinin, davalı ...'nın ve davalı ... vekilinin yukarıdaki bentler kapsamı dışında kalan temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığı değerlendirilmiştir.

VI. KARAR

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,20.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.