Esas No: 2023/4479
Karar No: 2025/419
Karar Tarihi: 10.02.2025

**6. Hukuk Dairesi         2023/4479 E.  ,  2025/419 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 53. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/357 E., 2023/841 K.

DAVACILAR : 1-... 2-... 3- ...

4-... 5-... vekili Avukat ...

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 2. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2016/171 E., 2019/412 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekilince duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 10.02.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacılar vekili Avukat ...ile davalı vekili Avukat ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkili yüklenici ... ile davalı arsa sahibi arasında davalı arsa sahibinin tapu tahsis belgesi ile malik bulunduğu arsa üzerinde inşaat yapılması için 05.12.1996 tarihinde düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, yüklenicinin kendisine düşen bağımsız bölümleri diğer davacılara satış vaadi sözleşmesi ile noterden satarak bedelini aldığını, davacıların sözleşme tarihlerinden itibaren taşınmazları fiilen kullandıklarını, arsa sahibinin de 01.01.1999 tarihinden beri bağımsız bölümleri kullandığını, 2012 yılında tapu tahsis belgesi olanlara tapu verildiğinden davalı arsa sahibinin de taşınmazın tapusunu aldığını, müvekkili yüklenicinin tapu belgesi ile kat mülkiyeti tesis ettirmesi için davalıya başvurduğunu yanıt alamadığını, yüklenicinin sözleşmeden doğan yükümlülüğünü yerine getirdiğini, davalının kötüniyetli olduğunu ileri sürerek binada kat mülkiyeti kurulmasını ve 2 no.lu bağımsız bölümün davacı ... adına, 1 no.lu bağımsız bölümün davacılar Meryem ve ... adına, bodrum katın ise davacı ... adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; dava konusu yapının kaçak olduğu ve ruhsata bağlanmasının mümkün olmadığını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin mahkeme kararıyla geçersiz kılındığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile geçersiz sözleşme ve imara uygun hale gelemeyeceği anlaşılan kaçak yapıya istinaden tapu iptali ve tescil kararı verilemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde davacılar vekilince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı yüklenici ile diğer davacıların birlikte dava açtıkları ve davacı yüklenicinin ifa kapsamında talep ettiği bağımsız bölümlerin bir kısmını diğer davacılara satış vaadi sözleşmesiyle teslim ettiği, davacı üçüncü kişiler bakımından bu durumda alacağın temliki hükümlerinin uygulanacağı, mahkemece, yüklenici yönünden verilen gerekçe doğru olsa da, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, sözleşmenin başında veya ifası sırasında arsa sahibi tarafından yükleniciye devredilen paylar avans niteliğinde olup, yüklenicinin bu payların mülkiyetini kazanabilmesi için sözleşmenin geçerli olması ve inşaatın da sözleşme ve varsa eklerine ruhsat ve projeye, imar yasasına uygun olarak tamamlayıp teslim etmesi gerektiği o halde yükleniciden temlik alan davacı 3. kişiler tarafından açılan davanın yazılan gerekçeyle reddi gerekirken tüm davacılar yönünden aynı sebeple davanın reddine karar verilmesinin hatalı olduğu gerekçesiyle davacılar vekilinin istinaf başvurusunun gerekçe yönünden kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden hüküm kurulmak suretiyle davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davacılar vekili temyiz dilekçesinde;

a. Müvekkili ile davalı arsa sahibi arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığında Maliye Hazinesinin taşınmazda hissedar olmadığını, sözleşme imzalandığı tarihte tapu kayıtlarında taşınmazın tamamının zaten hazine adına kayıtlı olduğunu, hazinenin hissedarlığının mahkeme kararıyla oluştuğunu bu nedenle tüm paydaşların sözleşmeyi imzalamadığından sözleşmenin geçersiz olduğu gerekçesinin hatalı olduğunu, sözleşmenin geçerliliğinin kurulduğu tarihteki koşullara göre belirleneceğini,

b. Maliye Hazinesinin payını alması için davalıya tebligat gönderdiğini, fakat davalının Hazineye ait hisseyi satın almadığını, davaya Maliye Hazinesinin de dahil edilmesi sağlanıp ve maliye hazinesine ait hissenin satışının teklifinin halen geçerli olup olmadığı sorulup, sonucuna göre hüküm kurulması gerektiğini,

c. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16. maddesi uyarınca 31/12/2017 tarihinden önce mevzuata aykırı olmakla beraber fiilen kullanılan yapıların kayıt altına alınmasının mümkün olduğunu, davalıya müvekkilleri tarafından gönderilen ihtarname ile yapı kayıt belgesi için müracaatta bulunması, yapı kayıt ücretinin müvekkillerce ödeneceğinin ihtar edilmesine rağmen davalıdan cevap alınamadığını, mahkemece müracaatta bulunulup bulunulmadığının sorulması gerektiğini,

d.Arsa sahibi ile yüklenici arasında geçerli bir sözleşmenin kurulduğu, arsa sahibinin kendisine ait daire ve dükkanı 20 yılı aşkın süredir kullandığını,

e. Yükleniciden taşınmaz satın alan kişilerin iyiniyetli 3.kişi olduğunu,

f. Tapu Tahsis belgesiyle taşınmaz satış vaadinin yapılabileceğine dair Adalet Bakanlığı görüşünün olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 . maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olmadığının ve yapının kaçak olduğunun sabit olmasına, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davacılar vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. SONUÇ

Açıklanan sebeple ;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA,

Yargıtay duruşmasında vekili hazır bulunan davalı yararına takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davacılardan tahsili ile davalıya ödenmesine,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

10.02.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.