Esas No: 2022/2108
Karar No: 2023/1983
Karar Tarihi: 24.05.2023

**6. Hukuk Dairesi         2022/2108 E.  ,  2023/1983 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi

EK KARAR TARİHİ : 27.02.2020

SAYISI : 2009/1010 E., 2010/416 K.

DAVALILAR : 1- ...

ve diğer 25 davalı

DAHİLİ DAVALI : ... mirasçıları: a- ... b- ...,...

d- ...

BİRLEŞEN 2007/670 ESAS SAYILI DOSYADA

vekili Avukat ...

DAVA TARİHİ : 03.10.2007

HÜKÜM/KARAR : Kısmen Kabul - Kısmen Ret

Taraflar arasındaki asıl ve birleşen davada tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine, İlk Derece Mahkemesince başvurunun davalı ... yönünden kabulüne, diğer davalılar yönünden reddine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davacı tarafın duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyize konu edilen kararın süre yönünden duruşma istenebilecek davalardan olmadığı anlaşılmıştır.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369 uncu maddesinin ikinci fıkrası uyarınca davacı vekilinin duruşma isteğinin süre yönünden reddine, temyiz dilekçesinin kabulü ile incelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1.Davacı dava dilekçesinde özetle; davalı ... Ltd. Şti. ile aralarında imzalanan Kartal 10. Noterliğinin 29.08.2003 tarihli 26801 yevmiye numaralı sözleşmesi ile davalının Tuzla, 25 pafta, 1715 parsel sayılı gayrimenkul üzerinde inşa edilen binalardan E blok 13 no.lu daireyi anahtar teslimi olarak satmayı vaat ettiğini, bedelin 18.500,00 TL'lik kısmının ödendiğini, sözleşmede dairenin teslim tarihinin 30.04.2004 olarak kararlaştırıldığını, yüklenici ile arsa malikleri arasında düzenlenen taşınmaz mal satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin Kartal 2. Noterliğinin 23.05.2005 tarih ve 16409 yevmiye no.lu fesihnamesiyle fesih edildiğini, aynı gün arsa malikleri ile davalılar ... ve ... arasında Kartal 12. Noterliğinin 23.05.2005 tarih 16417 yevmiye no.lu taşınmaz mal satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, aynı gün davalılardan ... ile ... ve ... arasında düzenlenen taşınmaz mal satış vaadi sözleşmeleriyle davalı ...'in ...,... ada, 1 parsel, 5870 ada, 1 parsel, 5890 ada, 1 parsel, 5900 ada, 1 parsel de kayıtlı taşınmazlardaki tüm hak ve hisselerini hiç bir belge ibraz etmeden bütün hukuki vecibeleri ile birlikte tüm aktif ve pasifi ile birlikte ... ve ...'a 5.000,00 YTL bedel karşılığında satmayı vaad ve taahhüt ettiğini, davalıların danışıklı eylemleri nedeniyle davacı gibi birçok kişinin de mağdur olduğunu belirterek; dava konusu konuta ilişkin hissenin iptali ile davacı adına tesciline bu mümkün olmadığı takdirde taşınmazın rayiç bedelinin belirlenerek, bu miktarın ödenmesine, bu talepleri kabul olmadığı taktirde müvekkilinin ödediği 18.500,00 YTL'nin 30.04.2004 tarihinden itibaren ticari avans faizi ile bu miktarın günümüz koşullarına göre uyarlanarak ödenmesine, taşınmazın teslim tarihi olan 30.04.2004 tarihinden itibaren belirlenecek rayiç kira bedellerinin ticari avans faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

2.Birleşen davada aynı gerekçelerle taraf teşkili sağlanmak üzere yeni yükleniciye karşı açılmıştır.

II. CEVAP

1.Davalı arsa malikleri vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili ile ... Ltd. Şti. arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tanzim edildiğini, sözleşmeye göre inşaat süresinin 48 ay olduğunu, bu sürenin 06.07.1999 tarihinde bittiğini, yükleniciye karşı Tuzla Asliye Hukuk Mahkemesinin 2004/1161 sayılı dosyası ile akdin feshi davası açtıklarını, dava sürerken davalı şirketin müzayaka altında olduğunu, inşaatı tamamlayamayacağını bu nedenle bila bedel akdin feshini kabul ettiğini beyan ettiğini, bu defa yeni yükleniciler sıfatı ile ... ile ... ile 4 aylık bir anlaşma yapıldığını, ancak bu anlaşmanın da yükleniciler yüzünden yerine getirilemeyerek feshedildiğini, 10 yıldır dairelerine kavuşmayı bekleyen müvekkilleri için bu defa ... Ltd. Şti. ile anlaşma yapıldığını ve 180 gün içerisinde dairelerin tamamlanmasının kararlaştırıldığını, 2005 Ekim ayından 2006 Mayıs ayına kadar süratli bir şekilde dairelerin yapıldığını gören 350 kişinin ... İnş. Ltd. Şti.'den daire aldıkları iddiası ile davalar açmaya başladığını, davanın zaman aşımına uğradığını, beş yıllık süreden sonra açıldığını, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden arsa maliklerinden hisse alan kişiler ile yükleniciden hisse alan kişilerin ayrı ayrı değerlendirildiğini, davacının arsa maliki müvekkillerinden hisse almadığı gibi, satış vaadi sözleşmesi de yapmadığını yükleniciden hisse alınması durumunda, yüklenicinin arsa maliklerine karşı edimini yerine getirmesi halinde arsa maliklerinden alacağı hisseyi üçüncü kişilere verebileceğini, eğer yüklenici inşaatı tamamlayamamış ise üçüncü kişinin yüklenicinin yerine geçerek arsa maliklerini inşaatını tamamlayıp kendi hissesini talep edebileceğini, bir daire sahibi olabilmek için son sözlemeye göre 56 daire yükümlülüğüne girebilmek hayatın olağan akışına ters düştüğü gibi muhatabın da üçüncü şahıs değil yüklenici olduğunu, bu durumda ancak ödediğini geri isteme, yani alacak davasının söz konusu olabileceğini belirterek davanın reddini istemiştir.

2.Birleşen dosyada davalı ... Sanayi Tesisleri İmalatı ve Tic. A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; mecburi dava arkadaşlığı istisnası dışında dahili dava yoluyla taraf dahil etme imkanı bulunmadığını, dava müvekkiline hisse satışından sonra ikame edildiğine göre sonradan husumet yöneltilmesinin usul kurallarına uygun olmadığını, ne davacının ne de davalının hukuki menfaat olmadığından davanın ihbar edilmesinin de mümkün olmadığını belirterek müvekkilinin davalı sıfatı ile davaya dahil edilmesi ve davanın müvekkiline ihbar edilmesi taleplerinin reddi ile kendileri aleyhine açılan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile yüklenici ile arsa maliki arasında yapılan arsa payı devri karşılığı kendisine inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yüklenicinin kişisel hak kazanabilmesi ve edimine karşılık kendisine verilecek daireleri üçüncü şahsa temlik etmesi halinde temlikin geçerli olabilmesi için yapının tamamlanmış olması gerektiği, davacının satış vaadi sözleşmesini akdettiği yüklenicinin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapmayı üstlendiği yeri ruhsatsız yaptığı, yapıyı tamamlamadığından arsa malikleri ile bu yüklenici arasındaki sözleşmenin feshedildiği, bu sebeple taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine konu dairenin mülkiyetinin davacıya devrinin mümkün olmadığı, taşınmazın konumu satışı vaat edilen dairenin nitelikleri, bölgedeki taşınmaz sürüm değerleri göz önüne alınarak 12.10.2006 dava tarihindeki değerinin 85.000,00 TL olabileceğinin değerlendirildiği, davacı ile davalı yüklenici ... Ltd. Şti. arasında yapılan sözleşmenin tarihinin 29.08.2003 olduğu, yani davacının taşınmazını yüklenicinin edimini ifa etmesinin sonu olarak belirlenen 07.06.1999 tarihinden sonra aldığı, bu tarih itibariyle, yüklenicinin arsa maliklerine karşı edimini yerine getirmekte gecikmeye düştüğü, davalı ... Ltd. Şti.'nin inşaatları tamamlayamayacağını arsa sahiplerine bildirdikten sonra, dava konusu taşınmazların yapımını fesih sözleşmesi ile aynı tarihli başka yükleniciler ile yeni bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, daha sonra bu yeni yüklenicilerde taşınmazın yapımını devam ettiremedikleri ve 07.10.2005 tarihinde yine arsa malikleri ve yeni yükleniciler tarafından resmi şekilde fesih edildiği, bu nedenle davacının arsa malikleri ile yeni yüklenicilerden bir talepte bulunamayacağı belirtilerek davalı ... İnş. San. ve Turizm Ltd. Şti. hakkında açılan davanın kabulü ile 85.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren bu davalıdan alınıp davacıya verilmesine, diğer davalılar ile dahili davalılar hakkında açılan davanın reddine, davalı arsa malikleri ile ... San. Tes. İmlt. ve Tic. A.Ş. kendilerini vekille temsil ettirdiklerinden avukatlık asgari ücret tarifesine göre hesap edilen 8.500,00 TL ücreti vekaletin davacıdan alınarak bu davalılara verilmesine karar verilmiştir.

IV. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı temyiz dilekçesinde özetle; ilk ve öncelikle talepleri olan tapu iptal tescile karar verilmesi gerektiği, davalılar arasındaki muvazaanın kabul edilerek davalıların müteselsilen sorumlu tutulmamasının hatalı olduğu, ilk müteahhit ile ikinci müteahhit arasındaki sözleşmeye istinaden ikinci müteahhitle aralarındaki devam protokolü ve ödenen ücret belgelerinin göz önünde bulundurulmamasının ve 2003 yılında yapılan sözleşmede dairenin 2004'te teslim tarihi belirtilmesi ve bu teslim tarihinin geçmiş olmasına rağmen kira alacağına hükmedilmemesinin doğru olmadığı, bedelin düşük belirlendiği, hükmedilen bedele reeskont ticari avans faizi yerine yasal faize karar verilmesinin ve husumet nedeniyle diğer davalılar yönünden davanın reddedilmesine rağmen davalılar lehine nispi vekalet ücreti verilmesi nedeni ile kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, yüklenicinin temliki işlemi nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademedeki istek ise yapılan ödemenin istirdadı ile kira alacağının tahsili istemlerine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 428 inci maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrası,

6100 sayılı Hukuk Muhakamesi Kanunu'nun 297/2. maddesi,

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470 vd. maddeleri.

3. Değerlendirme

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere ve özellikle arsa sahipleri ile davacının gayrı menkul satış vaadi yaptığı yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmenin feshedilmiş olması nedeni ile yüklenicinin, tapusunun iptali ve tescili istenen taşınmaza hak kazanamadığının, dosya kapsamındaki deliller ile davalıların muvazaalı işlem yaptığının ispatlanamadığının ve bilirkişilerce güncel bedelin tespit edilmiş olduğunun anlaşılmasına göre davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir

2. Dava tarihinde yürürlükte bulunan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemesi Kanunu'nun 388. ve 389. maddeleri ile temyiz incelemesi tarihinde 6100 sayılı Hukuk Muhakamesi Kanunu'nun 297/2. maddesine göre, hükmün sonuç kısmında taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gerekmektedir. Ayrıca, mahkeme kararının gerekçeli olması hususu 6100 sayılı HMK'nın 297. maddesinde belirtildiği gibi aynı zamanda Anayasa'nın 141. maddesinin de amir hükmü gereğidir. Bu nedenlerle; mahkeme kararları tarafların iddia ve savunmalarının özetini, tarafların anlaştıkları ve anlaşamadıkları hususları, çekişmeli vakıalar hakkında toplanan delilleri, delillerin tartışılması ve değerlendirilmesini, sabit görülen vakıalarla bunlardan çıkarılan sonuç ve hukuki sebepleri mutlaka kapsamalıdır. Gerekçe sayesinde kararların doğru olup olmadığı denetlenebilir. Gerekçesiz bir kararın Yargıtay tarafından denetlenmesi de mümkün değildir. Gerekçe, doyurucu olmalı, kararın neden, nasıl, hangi hukuki gerekçeyle ve hangi deliller değerlendirilmek suretiyle verildiği hususlarını içermelidir. Bu hususları içermeyen kararların gerekçeli olduğundan bahsedilemez. Ayrıca kararda maddi olguların mahkemece nasıl nitelendirildiği, kurulan hükmün hangi nedenlere ve hukuksal düzenlemelere dayandırıldığı ortaya konulmalı, maddi olgular ile hüküm arasındaki mantıksal bağlantı açıklanmalıdır. Tarafların o dava yönünden hukuk düzenince hangi nedenle haklı ya da haksız olduğunu anlayıp değerlendirilebilmeleri ve Yargıtay'ın hukuka uygunluk denetimi yapabilmesi için, ortada, usulüne uygun şekilde oluşturulmuş, hükmün hangi nedenle o içerik ve kapsamda verildiğini ayrıntılarıyla gösteren, ifadeleri özenle seçilmiş ve kuşkuya yer vermeyecek açıklıktaki bir gerekçenin bulunması bu yasal ve Anayasal düzenleme karşısında zorunludur.

Mahkemece verilen hüküm incelendiğinde talep edilen kira tazminatı ile faiz türü ile ilgili olumlu ve olumsuz bir karar verilmediği gibi haklarında davanın reddine karar verilen davalılara yönelik verilen kararın, husumete yönelik mi yoksa esasa yönelik mi olduğu da kararda gerekçe olmadığından anlaşılamamaktadır.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş; 6100 sayılı Hukuk Muhakamesi Kanunu'nun 297/2. maddesine göre, hükmün sonuç kısmında taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde talep edilen kira tazminatı ile ilgili olumlu ya da olumsuz bir karar vermek, hükümde faiz türünü açıkça göstermek ve davalılar hakkında husumetten mi yoksa esasa dair mi ret kararı verildiğinin gerekçesi ile açıklanarak husumetten ret kararı verilmesi halinde vekille temsil olunan davalılar lehine maktu, haklarındaki davanın esastan reddedilmesi halinde ise nispi vekalet ücretine hükmetmekten ibarettir.

Açıklanan nedenlerle hükmün sonuç kısmında taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmemesi ve gerekçesiz karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun görülmüştür.

V. KARAR

Açıklanan nedenlerle;

1. bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine,

2. bent uyarınca temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan mahkeme kararının davacı lehine BOZULMASINA,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme kanun yolu açık olmak üzere,

Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,

24.05.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.