Esas No: 2023/1444
Karar No: 2024/4003
Karar Tarihi: 13.11.2024

**6. Hukuk Dairesi         2023/1444 E.  ,  2024/4003 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2019/247 E., 2022/461 K.

KARAR : Kısmen Kabul

Davacılar vekili, müvekkillerinin müştereken maliki oldukları taşınmazın davacılardan ...'a ait iken davacı ile davalılardan ... arasında yapılan 03.02.1997 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği arsa sahibine verilecek dairelere karşılık 96/263 hisseyi üzerinde bırakarak diğer hisseleri yükleniciye devrettiğini, diğer davacıların da yükleniciden pay satın alan kişiler olduğunu, yüklenicinin taşınmazda kat irtifakı tesis etmeyip, 35/263 hisseyi davalılardan ...'a, 11/263 hisseyi de diğer davalı ...'e devrettiğini, yine yüklenici davalı uhdesinde de 19/263 hissenin kaldığını, davalıların taşınmazda bağımsız bölüm sahibi olmadıklarını, yüklenici ve diğer davalıların kötü niyetle hareket ettiklerini ileri sürerek; 65/263 hissenin tapu kaydının iptali ile tespit edilecek oranlarda davacılar adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... vekili, müvekkilinin iyiniyetli üçüncü kişi olarak bedelini vermek suretiyle taşınmaz hissesi iktisap ettiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Diğer davalılar, davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmenin 3. maddesindeki, ''İleride imar durumuna göre, ilave kat inşaatına izin verildiği takdirde bu hak ...' ye ait olacaktır.'' ve 4. maddesindeki, ''iş bu pafta ve parsel üzerine yapılacak olan 4. normal katın üzerine yapılacak olan çekme kat ...' a ait olacaktır." düzenlemeleri karşısında davalı yüklenicinin ileride ilave kat inşaatına izin verilmesi halinde daire yapımı için bir kısım payları elinde tuttuğunun anlaşıldığı, sözleşmenin de fesih edilmediğinden geçerliliğini sürdürdüğü gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

Bu karara karşı süresinde davacılar vekilince temyiz yoluna başvurulması üzerine, Dairemiz'in (Kapatılan 23. Hukuk Dairesi) 11.06.2018 tarih, 2015/9032 E. ve 2018/3624 K. sayılı ilamı ile, davacılardan arsa sahibi ... ile davalı yüklenici ... arasındaki 03.02.1997 tarihli sözleşmenin 3 ve 4. maddelerinin sözleşmenin bir bütün olarak ifası ile tamamlanıp, tasfiyesine kadar bağlayıcı olduğu, başlangıçta taraflar için borçlandırıcı işlem olarak ahde vefa ilkesi uyarınca geçerli olan sözleşme kaydının binanın bitirilmesi ile artık kanunen imkansızlaştığı, sözleşme serbestisi içinde bir ümit beklentisi olarak kararlaştırılmış olan kaydın binanın tamamlanması ile artık değer verilemeyeceği, kat mülkiyeti rejimine göre boşta arsa payı bırakılamayacağı, binanın tamamlanmış olduğu gözetilerek, kurulu kat mülkiyeti rejimine esas olmak üzere uzman bilirkişiden rapor alınarak liste yapılarak boşta kalan arsa paylarının dağıtımı ve özgülemesi yapılarak pay tescili kararı verilmesi gerektiği gerekçesiyle, kararın bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemenin bozma üzerine verdiği kararında, davalılar ... ve ...'in dava konusu taşınmazdaki hisseyi bir çok davacıdan önce edindiği, taşınmazda fiili kullanımlarının olmamasının kendilerini kötü niyetli hale getirmeyeceği, davacıların dava konusu taşınmazda fiili kullanımlarının olmasının da davacılara üstün hak vermeyeceği, davalılar ... ve ...'e yönelik açılan davanın reddinin gerektiği, diğer davalı yüklenici ... yönünden ise, bozma ilamında belirtildiği üzere başlangıçta geçerli olan sözleşme kaydının binanın bitirilmesi sonrası için bir değer ifade etmeyeceği, binanın tamamlanmış olması nedeniyle davalı yüklenici uhdesinde kalan hissenin kayıt maliklerine payları oranında dağıtılması gerektiği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Mahkemenin bozma ilamına uyarak verdiği karar davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

1-a) Somut olayda, davacılardan ... ile davalılardan ... arasında 03.02.1997 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, sözleşmenin 3. maddesinde ‘İleride imar durumuna göre, ilave kat inşaatına izin verildiği takdirde bu hak ...' ye ait olacaktır.’, 4. maddesinde ise ‘iş bu pafta ve parsel üzerine yapılacak olan 4. normal katın üzerine yapılacak olan çekme kat ...' a ait olacaktır.’ düzenlemelerinin kararlaştırıldığı, sözleşmeye konu parselde kat irtifakının kurulmadığı ve tarla vasfında olduğu, fiili durumda ise 3 normal katlı toplam 11 dairenin bulunduğu bir yapının mevcut olduğu görülmüştür. Bu durumda mahkemece, konusunda uzman bilirkişi heyeti oluşturulup yerinde keşif yapılmak suretiyle davacı arsa sahibi ... ile davalı yüklenici ... arasındaki 03.02.1997 tarihli sözleşme gereği tarafların almaları gereken arsa paylarının kat irtifakı rejimine göre belirlenip, sözleşme gereği yükleniciye verilmesi kararlaştırıp alınacak bilirkişi raporu doğrultusunda belirlenen paydan, pay devri yaptığı davacılar ve davalılar yönünden temliken tescil hükümlerine göre temlik tarihleri de dikkate alınarak oluşacak uygun sonuca göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun görülmüştür.

1-b) Bozma nedenine göre, davacılar vekilinin diğer temyiz istemlerinin şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda (1-a) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davacılar vekilinin temyiz istemlerinin kabulü ile kararın davacılar lehine BOZULMASINA, (1-b) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, bozma nedenine göre davacılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, dosyanın kararı veren Mahkemesine gönderilmesine, peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden tarafa iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 13.11.2024 tarihinde oy birliği ile karar verildi.