Esas No: 2023/4608
Karar No: 2025/233
Karar Tarihi: 14.01.2025

**3. Hukuk Dairesi         2023/4608 E.  ,  2025/233 K.**

**"İçtihat Metni"**

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/1318 E., 2023/1330 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 4. Tüketici Mahkemesi

SAYISI : 2021/69 E., 2023/59 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalılar ... ve ... vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 14.01.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir

Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat Metehan Ağır ile davalılar İffet ve ... vekili Avukat Meryem Özmen'in sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; tefrik edilen davalılardan ... Anadolu Konut A.Ş. (... A.Ş.) ile diğer davalı ... malikleri arasındaki hasılat paylaşımlı konut yapım sözleşmesine dayalı olarak inşa edilecek "..." ... G27 nolu villanın 23.06.2006 tarihinde düzenlenen sözleşme ile müvekkili tarafından satın alındığını, 310.000,00 TL olan satış bedelinin sözleşme şartlara uygun şekilde tamamen ödendiğini, ancak davalı ... A.Ş.nin villayı teslim etmesi gereken 31.12.2007 tarihine kadar teslim etmediğini ve tüm faaliyetlerini durdurduğunu, davalılar arasındaki sözleşmenin adi ortaklık sözleşmesi olduğundan davalıların müteselsilen sorumlu olduğunu ileri sürerek; satış sözleşmesinin geçersiz olduğunun tespiti ile ödenen bedelin denkleştirici adalet kuralına göre davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalılar Hüseyin ve ... vekili; müvekkili arsa maliklerinin davacı ile düzenlenen sözleşmede taraf olmadığını, dava konusu konutun mülkiyetinin yükleniciye ait olmadığını, bu nedenle mülkiyet: nakledici sözleşme yapamayacağını savunarak davanın husumet yokluğundan reddini istemiştir.

2.Müflis ... Konut A.Ş. iflas idaresi memuru Av. ...; davacının müflis şirketteki alacağmı iflas masasına kaydettirmekle yükümlü olduğu halde doğrudan dava açmış olması sebebiyle, iflastan sonra açılan davanın "kayıt-kabul" davasına dönüştüğünü, bu nedenle Tüketici Mahkemesinin davaya bakamayacağını savunarak görevsizlik nedeniyle davanın reddini istemiş, daha sonrasında bu davalı açısından dosya tefrik edilmiştir.

3. Diğer davalı şirket davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıdaki tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı ile davalı şirket arasındaki sözleşme geçersiz olduğundan tarafların verdiklerini denkleştirici adalet ilkesi uyarınca geri isteyebilecekleri, davacı tarafından ödenen bedelin ifanın imkansız hale geldiği dava tarihi itibariyle ulaştığı alım gücünün 995.065,53 TL olduğu, davalılar ile davalı yüklenici arasındaki sözleşmenin hasılat paylaşımlı adi ortaklık sözleşmesi niteliğinde olduğu, arsa sahibi davalıların davacıya karşı yüklenici ile birlikte sorumlu oldukları gerekçesiyle "Davacının davasının kabulü ile; 995.065,53 TL alacağın dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine" karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar İffet ve ... vekilinin istinaf başvurusunda bulunması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş, karara karşı süresi içinde davalılar İffet ve ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalılar İffet ve ... vekili; davanın zamanaşımına uğradığını, Mahkemece müvekkilleri ile diğer davalı yüklenici şirket arasında adi ortaklık bulunduğuna ilişkin tespitin gerekçesinin açıklanmadığını, müvekkili arsa sahipleri ile diğer davalı yüklenici şirket arasında adi ortaklık ilişkisi olmadığını ve emsal dosyalara göre fahiş nitelikte hesaplama yapıldığını ileri sürerek davanın müvekkilleri açısından husumet yokluğundan reddine karar verilmesi için kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, taşınmaz satışı için ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca iadesi istemine ilişkindir.

Adi ortaklık; iki yada daha fazla kişinin emeklerini ve mallarını ortak bir amaca erişmek üzere birleştirmeyi üstlendikleri sözleşmedir (6098 sayılı Kanun md 620). Diğer bir anlatımla, adi ortaklık; birbirini tanıyan, birbirlerinin kabiliyet ve şahsiyetlerine güvenen, eşit ve aynı durumda olan gerçek veya tüzelkişilerin, müşterek amacın gerçekleştirilmesini sağlayacak vasıtaları (sermaye paylarını) ortaklığa getirme konusunda karşılıklı ve uygun irade beyanlarının birbirine ulaşmasıyla teşkil eden bir kişi topluluğudur. Doktrinde adi ortaklık, sözleşmeyle kurulan ve bir müşterek amacın elde edilmesine hizmet eden kişi birliği olarak tanımlanmaktadır (Poroy/Tekinalp/Çamoğlu, Ortaklıklar ve Kooperatif Hukuku. İstanbul 2003. s. 26).

Adi ortaklık sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden farklı olarak iki yada daha çok sayıda kişi arasında kurulabilir. Ortaklar hak ve yetkilerini ortaklığa karşı kullanabilir.

Buna göre adi ortaklığın unsurları; kişi, müşterek amaç, müşterek amaç uğruna birlikte çaba, katılım payı (sermaye) ve sözleşme bağı şeklinde belirtilebilir (Prof. Dr. Nami Barlas, Adi Ortaklık Temeline Dayalı Sözleşme İlişkileri, 3. Bası, İstanbul 2012, s. 17) . Bu nedenle, adi ortaklık ilişkisinin varlığının tespiti için bu unsurların var olup olmadığının araştırılması gerekir.

Ancak, adi ortaklığın, bazı komşu hukuksal müesseselerden, özellikle gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinden ayırt edilmesini sağlayan temel kriterler: müşterek amaç ve müşterek amaç uğruna birlikte çaba unsurudur. Zira, ortaklığa sermaye olarak yalnızca emeğini koyan ortağın zarardan muaf tutulabileceğini öngören 6098 sayılı Kanun'un 623 üncü maddesinin üçüncü fıkrası hükmünün karşıt anlamına (argumentum a contrario) başvuran Türk doktrininde, ortaklığa sermaye olarak salt emeğini koyan ortak dışında hiçbir ortağın zarardan muaf tutulamayacağı, müşterek amacın ve sonuçta adi ortaklığın varlığından söz edebilmek için bütün ortakların hem kazanca ve hem de zarara katılmalarının gerekli olduğu görüşü egemendir. Adi ortaklık sözleşmesinde bir ortağın sadece kâra katılacağına ilişkin hüküm geçersizdir. Bunun tek istisnası ortaklığa katılım payı olarak ortağın emeğini koyması halidir. Bu hal dışında her ortağın zarara katılması zorunluluğu adi ortaklığın benzer hukuki kurumlardan ayırt edici özelliğidir (Dr. Salih Çelen , Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi, Ankara-2021 s.67) Ayrıca, ortakların tamamı müşterek amaca ulaşmak için birlikte çaba sarf etmek konusunda yükümlülük altına girmeleri, adi ortaklığın varlığı bakımından zorunludur. Ortakların sadece ortak amacı benimsemeleri yeterli olmayıp amacın gerçekleşmesi için gerekli faaliyetlere aktif bir şekilde katılmak gerekir. Bu unsur ortaklık sözleşmesinin içeriğinde mutlaka yer almalıdır (Prof. Dr. Nami Barlas, Adi Ortaklık Temeline Dayalı Sözleşme İlişkileri, 3. Bası, İstanbul 2012, s. 25-40).

Öte yandan, hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi: yüklenici tarafından arsa sahibinin arsasında meydana getirilecek yapının, arsa sahibinin verdiği yetkiye dayanarak yüklenici tarafından satılması ye bu surette elde edilecek satış bedelinin (bu bedelin elde edilmesi için yüklenici tarafından yapılan masraflar düşülmeksizin) arsa sahibi ile yüklenici arasında sözleşmede kararlaştırılan oranda paylaşılması esasına dayanmaktadır. Halbuki adi ortaklıkta toplam maliyet giderleri toplam gelirden düşülerek kalan net kâr üzerinden paylaşım yapılır. Oysa hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesinde paylaşım konusu kâr olmayıp bağımsız bölümlerin satışından elde edilen brüt satış bedeli olmaktadır. Bu paylaşım usulüne göre arsa sahibi tarafından bina inşaatı için herhangi bir harcama yapılmayacağından satış tutarı üzerinden yapılacak paylaşımda yüklenicinin payına düşenden fazla gideri olduğu durumda zarar etmesi ihtimali bulunmakta iken arsa sahibinin zararı söz konusu olmaz. Arsa sahibinin bağımsız bölüm satışlarından elde edilen satış bedelinden pay almasına karşılık zarara katılmaması adi ortaklıkta diğer bir zorunlu unsur olan ortak amaç unsurununda olmadığını gösterir. Bu esastan yola çıkarak hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi; yüklenicinin bağımsız bölümler meydana getirme ve bunların satışını sağlama borcuna karşılık, arsa sahibinin bu bağımsız bölümlerin satımına ilişkin yükleniciye temsil yetkisi verme ve bu satıştan elde edilecek brüt (gayri safi) geliri yükleniciyle paylaşma borcu altına girdiği sözleşme şeklinde tanımlanabilir. Yüklenici tarafından meydana getirilen bağımsız bölümlerin tümünün sözleşmede tayin edilen sürede satışının yapılamaması halinde kalanların aynen paylaşımına ilişkin düzenlemede yapılabilir.

Bu tanımdan yola çıkılarak, hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesinin unsurları; arsa sahibinin bağımsız bölümlerin satışından elde edilecek gayri safi geliri paylaşma borcu altına girmesi (arsa sahibinin satışı bizzat yapması ya da satışın gerçekleştirilmesi için yükleniciye vekalet yermesi), yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümleri yapma; arsa sahibi adına satma ve alıcılara teslim borcu altına girmesi ve tarafların anlaşması olarak tespit edilebilir (Yrd. Doç.Dr. Emrehan İnal, Sonuca Katılmalı Sözleşme Kavramı ve Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi, 2. Baskı, İstanbul 2011, s. 149-165).

Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında arsa sahipleri davalılar ile yüklenici ... A.Ş. arasında 14.10.2005 tarihinde akdedilen "Satış Vaadi Şeklinde Düzenlenen Hasılat Paylaşımlı Konut Yapım Sözleşmesi" hükümleri birlikte değerlendirildiğinde; sözleşme gereğince arsa sahiplerinin sadece arsalarını vermeyi, yüklenici şirketler ise bu arsa üzerinde konut yapmayı, bilahare konutların reklam finansman ve tüm tanıtım giderleri ile pazarlama giderlerini karşılamayı, konutları satmayı, satış bedelini tahsil ettikten sonra bir hafta içinde arsa sahibine ödemeyi yüklenmiştir. Sözleşmenin (16/7) maddesinde yüklenicinin bir hafta içinde ödemeyi yapmazsa %10 cezai şart ödeyeceği ve yine sözleşmenin (17/4) maddesinde de inşaatın süresinde bitirilmemesi halinde "arsa maliklerine düşecek konut sayısının 500 YTL ile çarpımı kadar bedeli" aylık cezai şart olarak ödeyeceği kararlaştırılmıştır. Bunun yanında, sözleşmenin (17/5) maddesinde ekonomik kriz vb. sebeplerle reklam kampanyalarına rağmen satılan konut sayısı toplam konut sayısının %25'ine ulaşmadığı takdirde yüklenicinin arsa sahibine %23 hissesini karşılayacak konut vereceği veya bir kısmını konut, bir kısmını para veya senet olarak vereceği ve böylelikle edimini yerine getirmiş olacağı, tüm ek süreler sonunda arsa maliklerinin hissesine düşen %23'lük pay konut veya para olarak arsa maliklerine teslim edilmediği takdirde yapımcının, inşaatı mevcut haliyle arsa sahibine iade edeceği kabul edilmiştir. Sözleşme, özetlenen bu hükümleriyle birlikte bir bütün olarak değerlendirildiğinde adi ortaklık sözleşmesi olmayıp, hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesidir. Bu nedenle, davada eser sözleşmesine ilişkin hükümlerin uygulanması gerektiği açıktır. (İlgili hukuk bölümünde yer verilen Dairemiz ilamları ile ve Hukuk Genel Kurulunun 28.09.2021 tarihli ve 2017/3-2615 E., 2021/1102 K. sayılı ilamı da aynı yöndedir.)

Davacı, Satış Vaadi Şeklinde Düzenlenen Hasılat Paylaşımlı Konut Yapım Sözleşmesinin yüklenicisi olan şirketle 23.06.2006 tarihli adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesini akdetmiş olup anılan sözleşme ile satış bedelinin satıcı sıfatıyla yükleniciye ödeneceği kararlaştırılmıştır.

Hal böyle olunca, İlk Derece Mahkemesince; sözleşmenin nispiliği ilkesine göre, arsa maliki davalılar ile davacı tüketici arasında doğrudan veya temsilen kurulmuş bir sözleşme ilişkisi bulunmadığı gibi davacının yüklenici şirketle yapılan sözleşme ilişkisinde ödemenin yükleniciye yapılması karşısında ödenen satış bedelinin iadesinde arsa maliki olan davalılara sorumluluk ve husumet yöneltilemeyeceği gözetilerek davanın husumet yokluğundan reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeyle davanın davalı ... sahipleri yönünden de kabulüne karar verilmesi, doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanun'un 371 inci maddesi uyarınca davalı ... sahipleri yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

28.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,

14.01.2025 tarihinde oy birliği ile karar verildi.