Esas No: 2024/1025
Karar No: 2025/256
Karar Tarihi: 23.01.2025

**6. Hukuk Dairesi         2024/1025 E.  ,  2025/256 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2019/298 E., 2023/920 K.

HÜKÜM/KARAR : Kabul-Ret

Davacı yüklenici vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili yüklenici ile davalı arsa sahibi ... arasındaki 17.06.2011 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile davalı adına kayıtlı taşınmazda bina yapılması konusunda anlaşma sağlandığını, müvekkilinin edimlerini yerine getirirken taşınmaz üzerinde belediyenin ipoteği ile çok sayıda haciz şerhi olduğunu fark ettiğini, müvekkilinin girişimi sonucu belediyenin taşınmazdaki ipoteği kaldırdığını, ancak ipotek şerhi kalkar kalkmaz arsa sahibi davalının sözleşmeyi feshederek taşınmazı muvazaalı bir şekilde diğer davalıya devrettiğini ileri sürerek, davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, sözleşmenin ifasına devam edilmesi yönünde yetki verilmesine, bu talepleri kabul edilmediği takdirde haksız fesih sebebiyle uğranılan kazanç kaybı nedeniyle şimdilik 10.000,00 TL’nin tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin taşınmazı iyiniyetli üçüncü kişi olarak iktisap ettiğini savunarak davanın reddini talep etmiştir.

Davalı arsa sahibi ... vekili cevap dilekçesinde özetle; yapılan sözleşmenin butlan nedeni ile geçersiz olduğunu, sözleşme ekindeki inşaat projesi incelendiğinde 250 m²'lik bir taşınmazda 10 adet daire yapılmasının bilim ve fen açısından mümkün olmadığını, imar mevzuatına aykırı olduğunu, sözleşmenin haklı sebeple feshedildiğini, sözleşmeye göre tek taraflı feshin mümkün olduğunu, sözleşme ile vekaletname verilmiş olmasına rağmen davacının hiçbir işlem yapmadığını savunarak, davanın reddini talep etmiştir.

Mahkemece yapılan yargılama sonunda; sözleşmeye göre inşaatın tamamlanma süresinin inşaat ruhsat tarihinden itibaren 18 ay olduğu, sözleşmenin 17.06.2011 tarihinde yapılmış olmasına rağmen davacı yüklenicinin, davalı ...'nin 01.10.2012 tarihli ihtarı ve dava tarihine kadar ruhsat almak için herhangi bir işlem ve başvuru yapmadığı, arsanın üzerinde bir çok haciz şerhi ile ipotek bulunduğu, yüklenicinin sözleşmeyi yapmadan tapu kaydını inceleyerek gerekli araştırmayı yapması gerektiği, ancak bu inceleme ve araştırmayı yapmadığı, her ne kadar davalının arsayı hukuki ayıptan ari olarak teslim etmediği belirgin ise de, davacı yüklenicinin yapması gerekenlerin yanında ciddi bir kusur sayılamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Bu karara karşı süresinde davacı vekilince temyiz yoluna başvurulması üzerine (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesi’nin 2015/9005 Esas, 2018/3622 Karar, 11.06.2018 günlü kararı ile; taraflar arasındaki 17.06.2011 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu 9 parsel sayılı taşınmazın ifraz – tevhit uygulamasının sözleşmenin yapıldığı tarihte bilindiği sözleşmedeki kayıtlar ve dosya kapsamından sabit olup, davalı arsa sahibinin 01.10.2012 tarihli ihtardan çok sonra 27.12.2013 tarihinde ifraz işlemi ile tapuda 9 parselin 15 ve 16 parsellere ayrıldığı, bu yönüyle ifraz işleminden itibaren inşaata ilişkin ruhsat alımı yapılabilceği ve davalı arsa sahibinin ihtar tarihine göre yüklenici temerrüdünden bahsedilemeyeceği gözetilerek işin esasına girilip muvazaalı devir olgusu yönünde araştırma yapılarak oluşacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle karar bozulmuştur.

Bozma ilamına uyan mahkemece yapılan yargılama sonunda; taraflar arasındaki 17.06.2011 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu 9 parsel sayılı taşınmazın ifraz – tevhit uygulamasının sözleşmenin yapıldığı tarihte bilindiği sözleşmedeki kayıtlar ve dosya kapsamından sabit olup, davalı arsa sahibinin 01.10.2012 tarihli ihtardan çok sonra 27.12.2013 tarihinde ifraz işlemi ile tapuda 9 parselin 15 ve 16 parsellere ayrıldığı, bu yönüyle ifraz işleminden itibaren inşaata ilişkin ruhsat alımı yapılabileceği ve davalı arsa sahibinin ihtar tarihine göre yüklenici temerrüdünden bahsedilemeyeceği, davalılar arasında yapılan devir işleminin muvazaalı olduğuna yönelik ispata elverişli delil bulunmadığı, satışın gerçek bir satış olduğu, bu nedenle tapu iptali ve tescil talebi ile sözleşmenin ifası için yetki verilmesine yönelik talebin reddine, davalı ...'un sözleşmeye aykırı hareket etmiş olması nedeniyle davacının zararını karşılamakla yükümlü olduğu, davacının müspet zararının 918.500,00 TL olduğu gerekçesiyle bu miktar üzerinden davanın kabulüne karar verilmiştir.

Mahkemenin bozma ilamına uyarak verdiği karar davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü;

Bir sözleşmenin ifasının imkânsız olması iki aşamada ortaya çıkar. Bu aşamalar sözleşmenin kurulmasından önce ve sözleşmenin kurulmasından sonra şeklinde isimlendirilebilir. Eğer, edim sözleşmenin kurulmasından önce imkânsız ise başlangıçtaki imkânsızlıktan, sözleşme kurulduktan sonra imkânsız hale gelmişse sonraki imkânsızlıktan söz edilir. Başlangıçtaki imkânsızlık durumunda imkânsızlık objektif ise borç ilişkisi TBK. md. 27/1’e göre hükümsüzdür. İmkânsızlığın fiili veya hukuki olması bu bağlamda önemli değildir.

Somut olaya döndüğümüzde; taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davacı yüklenici, sözleşme konusu taşınmaz üzerine plan ve projesine uygun olarak 2 bodrum kat, zemin kat, 2 normal kat ve 1 dubleks katlı, 1. bodrum katta 2. bodrumla ters dubleks olan 2 adet bağımsız bölüm, zemin, 1. ve 2.katlarda 2’şer adet bağımsız bölüm ile 3. normal katta 2 adet dubleks bağımsız bölümden oluşmak üzere toplam 10 adet bağımsız bölüm yapmayı üstlenmiştir. Yargılama aşamasında hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda, sözleşmeye konu taşınmazın 15.02.2010 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında; TAKS : 0,40, - KAKS : 1.00, ayrık nizam 4 kat yapılanma şartlarında konut alanında kaldığı, dava konusu 257,15 m² arsa üzerine 10 adet bağımsız bölüm yapılmasının mümkün olmadığı belirtilmiştir. Bu durumda davacı yüklenicinin 10 adet bağımsız bölüm yapma yükümlülüğünün mevcut imar durumuna uymadığı, sözleşmenin kurulması aşamasında bunu bilmesi gerektiği ve basiretli bir tacir gibi davranmadığı, bu anlamda sözleşmenin ifasında objektif imkansızlık bulunduğu, sözleşmenin başlangıçtaki imkansızlık hali göz önüne alınarak kesin hükümsüz olduğu, geçersiz sözleşmeye dayalı olarak müspet zarar kapsamında kâr kaybı talep edilemeyeceğinden davanın reddine karar verilmesi gerekirken, terditli talep olan kâr kaybına hükmedilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile kararın davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

23.01.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.