Esas No: 2023/1093
Karar No: 2023/1378
Karar Tarihi: 11.04.2023

**6. Hukuk Dairesi         2023/1093 E.  ,  2023/1378 K.**

**"İçtihat Metni"**

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 53. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/1820 E., 2022/205 K.

DAVACILAR : 1- ... 2- ... 3- ... 4- ...

5- ... 6- ... 7- ...

8- ... 9- ... 10- ...

11- ... 12- ... 13- ... 14-

...15- ... 16- ... Vekili Avukat ...

...

DAVALILAR : 1- ... 2- ... Vekili Avukat ...

Yeni 3- ... Vekili Avukat ... 4- ...

5- ... İnşaat Taahhüt Ve Gayrimenkul Hizmetleri Anonim

Şirketi Vekili Avukat ... 6- ... 7-

...

MÜTEVEFFA : ... Vekili Avukat ...

DAVA TARİHİ : 27.12.2020

HÜKÜM : Esastan Red

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 10. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2020/444 E., 2021/918 K.

Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi ve tapu iptal tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalılar ... İnşaat, ..., ..., ... ve ... vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar ... İnşaat A.Ş ile ... vekili davalı ... ile ... vekili ve ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkillerinin İstanbul İli, ... ada, 1-2-3-4-5-6 sayılı parsellerde malik oldukları evleri bulunmakta iken davalı ... İnşaat A.Ş ile Beyoğlu 48. Noterliğince 40458 yevmiye numaralı 13.03.2016 tarih ve 18.03.2016 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yapıldığını, inşaatın sözleşmede belirlenen tarihte teslim edilmediğini, hiçbir işlem dahi yapılmadığını, 4 sene geçmiş ve atıl olduğunu, kira yardımı da yapılmadığını, kiracı konumun da kaldıklarını, tevhit ile 18 ay içinde dairelerin teslim edileceğinin yazıldığını, temel dahi atılmadığını, kötü niyetli olarak davacıları oyaladıklarını, inşaata alınan vekaletler ile kat irtifakın kurulduğunu, boş arsaya kat mülkiyeti kurarak tapulama yapıldığını, kendi adına çıkarılan tapular ile diğer davalılara usulsüz satış yapıldığını, sonuç olarak sözleşmelerin iptali ile feshine karar verilmesini, eski 6140 ada 1-2-3-4-5-6 sayılı yeni 6140 ada 7 parselin davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptaline davacılar adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili ile diğer davalı ... İnşaat A.Ş. isimli firmanın inşaatını üstlendiği Sarıyer İlçesi, ...Mahallesinde bulunan ... Evleri projesinde 3 adet 37 no.lu, 40 no.lu ve 41 no.lu daireleri toplam 1.386,00 TL'ye satın almak üzere aralarında anlaştıklarını, müvekkilinin davalı ... İnşaat A.Ş. ile yapılan sözleşme uyarınca ödeme yaptığını, müvekkilinin dava dilekçesinde iddia edildiği üzere husumetin bir tarafı olmadığını en az davacılar kadar mağdur edildiğini, husumetin ve davanın esas olarak davalı ... İnşaat A.Ş. ye yönledirilmesi gerektiğini, davanın müvekkili yönünden reddine karar verilmesini talep etmiştir.

2.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin mümkün olmadığını, müvekkilinin iyi niyetli kazanımının korunması gerektiğini, TBK m.243/2 ’’Taşınmaz satışında mülkiyeti saklı tutma koşulu da tescil edilemez’’ hükmüne; Tapu Sicil Tüzüğü m. 16/2 ise ’’İstem, tescili bozucu veya hükümsüz kılıcı kayıt ve şarta bağlanamaz’’ hükmünü havi olduğunu, bu hükümlerin tapu siciline ... ilkesi ile birlikte değerlendirildiğinde müvekkilinin salt üçüncü kişiler arasındaki hukuki ilişkiler nedeniyle kazanımının korunmamasının hukuka aykırı olduğunu, sözleşmeden dönme halinde taleplerin 3. kişilere karşı ileri sürülemeyeceğini, haksız davanın esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.

3.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili ...'nın diğer davalı ... İnşaat A.Ş. isimli firmadan dava konusu taşınmazın bir payı olan İstanbul İli, ... Kat 56. numaralı bağımsız bölümü 05.04.2018 tarih ve 6363 yevmiye numaralı tapu devri ile satın aldığını, müvekkilline yapılan satışın muvazaalı olmadığını, müvekkilinin dava dilekçesinde iddia edildiği üzere husumetin bir tarafı olmadığını en az davacılar kadar mağdur edildiğini, husumetin ve davanın esas olarak davalı ... İnşaat A.Ş. ye yönlendirilmesi gerektiğini, davanın müvekkili yönünden reddini talep etmiştir.

4.Davalı ... İnşaat Taah. ve Gay. Hiz. A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin mümkün olmadığını, işbu davanın ikame edilmesinin hakkın kötüye kullanılması olduğunu, TBK m.243/2 ’’Taşınmaz satışında mülkiyeti saklı tutma koşulu da tescil edilemez’’ hükmüne; Tapu Sicil Tüzüğü m. 16/2 ise ’’İstem, tescili bozucu veya hükümsüz kılıcı kayıt ve şarta bağlanamaz’’ hükmünü havi olduğunu, bu hükümler karşısında sözleşme ilişkisinin bir sonucu olarak taşınmaz mülkiyetinin el değiştirmesinin mümkün olmadığını, seçimlik hakların kullanılmasının mümkün olmadığını, haksız davanın esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.

5.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davacıların, davalılardan ... İnşaat A.Ş. ile yapmış olduğu Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin feshi sağlanmadan iyiniyetli 3. kişi olan müvekkiline dava açılamayacağını, müvekkilinin davalılardan ... İnşaat Gayrimenkul Hizmetleri A.Ş.'den Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesi ile 350.000 TL bedelle taşınmazı satın aldığını, müvekkilinin iyiniyetli 3. kişi olduğunu, davacı ile davalı müteahhit arasında akdedilmiş bulunan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin tapuya tescil edilmediğini, davacının müteahhitle yapmış olduğu Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh vermeyerek kusurlu davrandığını, müvekkilinin iyiniyetli olduğunu, davacı ile müteahhit firma arasındaki ilişkinin dışında olduğunu, haksız ve mesnetsiz davanın reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacılar ile davalı ... Şirketi A.Ş arasında davacılara adına kayıtlı taşınmazların tevhid edilmesi suretiyle düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin imzalandığı, davacı arsa sahiplerinin sözleşmeler uyarınca edimini yerine getirmek amacıyla avans olarak dava konusu taşınmazdaki bir bölüm hisseleri devrettikleri taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulduğu diğer davalıların yükleniciden bağımsız bölüm satın aldıkları, sözleşme tarihlerinin 2016 yılı olduğu, parsellerin tamamında tevhit işlemlerin bitirilerek projelerin tasdik edildiği, yapıya ait 28.04.2017 tarihli ruhsat belgesinin alındığı, 16.06.2017 tarihinde kat irtifak işleminin tesis edildiği, yapı ruhsat süresinin henüz dolmadığı ancak yapılan keşif sırasında herhangi bir inşai faaliyetine başlanmadığının görüldüğü, her ne kadar sözleşmede süre ve teslim tarihi kararlaştırılmamışsa da, dava tarihi itibari ile 3,5 yıl keşif tarihi itibari ile 4 yıllık bir sürenin geçtiği, davacılar açısından makul katlanılabilir sürenin aşıldığı anlaşılmakla, davalı yüklenicinin eseri tamamlayıp arsa sahiplerine dairelerini teslim etmeyerek temerrüde düştüğü, bu haliyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geriye etkili feshinin koşullarının oluştuğu, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davalıların alacağın temliki hükümlerine göre yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirdiğinde hak sahibi olacakları ve TMK'nın 1023. maddesindeki karinenin koruyuculuğundan faydalanamayacakları anlaşılmakla sözleşmelerin geriye etkili olarak feshine, taşınmazın tevhid işleminden önceki durumuna döndürülerek davacı hak sahipleri adına tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar ... İnşaat A.Ş. ..., ..., ... ve ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1.Davalı ... ve ... vekili istinaf dilekçesi ile; müvekkili davalı ...'nın diğer davalı ... İnşaat A.Ş. isimli firmadan dava konusu taşınmazın bir payı olan 7 Parsel, 11. Kat, 56. numaralı bağımsız bölümü 05.04.2018 tarih ve 6363 yevmiye numaralı tapu devri ile satın aldığını, müvekkiline yapılan satışın muvazaalı olmadığını, elden ve bankadan olmak üzere 450.000 TL para ödendiğini, müvekkilinin bu taşınmaza davalı inşaat firmasının taahhütlerini yerine getirememesinden dolayı bir nevi zorunlu olarak paydaş olduğu açıkça ortadayken mahkemenin bu hususu hiç değerlendirmeyip müvekkili yönünden de kabul kararı vermesinin hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğunu, husumetin bir tarafı olmadığı gibi en az davacılar kadar mağdur edildiğini, husumetin ve davanın esas olarak davalı ... İnşaat A.Ş. ye yönlendirilmesi gerektiğini ve müvekkiller yönünden kararın kaldırılması ve davanın reddedilmesi gerektiğini belirterek istinaf başvurusunda bulunmuştur.

2.Davalı ... vekili istinaf dilekçesi ile; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ani edimli sözleşme olduğunu, her ne kadar eserin yapımı zaman alsa da yüklenicinin ediminin eserin teslim edilmesi ile bir anda ifa edildiğini, o halde fesih kavramı için yapılan açıklamaların hiçbirinin arsa payı karılığı inşaat sözleşmesi için geçerli olmadığını, ani edimli sözleşmelerin irade beyanı ile sona erdirilmek istendiğinde dönme kavramı kullanılması gerektiğini, davacıların, yüklenici edimini ifa etmeden önce arsa payını yükleniciye devrettiklerini, ayrıca bu paylar üzerinde ipotek de tesis edilmediğini, TMK m. 2 ’’Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz’’ hükmünü içerdiğini, orta zekalı, makul ve dürüst herhangi bir kimsenin arsa payını devretmesine karşın devralan kimsenin o pay üzerinde tasarrufta bulunmayacağını ileri sürmesinin dürüstlük kurallarına aykırılığın ve hakkın kötüye kullanılması yasağının çok bariz bir örneği olduğunu, TMK m. 1023 ’’Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.’’ hükmüne yer verdiğini, buna göre tapu kütüğünde malik olarak kaydedilmiş bir kimseden taşınmazı iktisap eden kimselerin kazanımlarının korunması gerektiğini, tapu kütüğü kayıtları incelendiğinde müvekkilinin taşınmazı iktisap ettiği sırada satıcının gerçekten malik olunduğunu, taşınmaz üzerinde herhangi bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi bulunmadığını, müvekkilinin iyi niyetli kazanımının korunması gerektiğini belirterek istinaf başvurusunda bulunmuştur.

3.Davalı ... vekili istinaf dilekçesi ile; müvekkilinin diğer davalılardan ... İnşaat Gayrimenkul A.Ş.'den 350.000.TL. bedelle bağımsız bölüm satın aldığını, müvekkili satın aldığında bu gayrimenkulün tapuda ... İnşaat adına kayıtlı olduğunu, taşınmaz üzerinde takyidat bulunmadığını, müvekkilinin, gayrimenkul satışlarında "esas" olan , satışa engel hiçbir kayıt ve/veya 3.kişinin hakkını gösterir hiçbir şerh ihtiva etmeyen bu tapu kaydına istinaden yasanın aradığı tüm koşulları yerine getirmek sureti ile gayrimenkulü tapu memuru huzurunda satın aldığını ve bedelini de ödediğini, iyiniyetli 3. kişi olan müvekkilinin yasaya uygun surette iktisap ettiği mülkiyet hakkını ortadan kaldırdığını, somut olayda müvekkili bakımından alacağın temliki hükümlerinin uygulanmasının mümkün olmadığını, tapu kaydına istinaden mülkiyet iktisap etmiş iyiniyetli 3.kişi olan müvekkilinin tartışmasız olarak MK.nun 1023.maddesinin koruması altında olduğunu, MK.nun 1023.maddesinin açık hükmüne ve hukukun vazgeçilmez en temel prensibi olan MK. nın 2. Maddesine ugun olarak iyiniyetli 3. Kişi olarak tapu kaydına ... ile mal iktisap eden müvekkilinin hakkının korunması gerekirken mahkemece hatalı hukuki niteleme yapılarak aksine karar verilmesinin hukuken kabul edilmesi mümkün olmayan son derece haksız ve fevkalade adaletsiz bir karar olduğunu belirterek istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalıların istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar ... İnşaat A.Ş ile İle ... vekili ... ile ... vekili ve davalı ... vekilince temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalılar vekili istinaf başvuru dilekçesinde belirttiği istinaf sebeplerini temyiz dilekçesinde de ileri sürmüştür.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan sözleşmenin feshi ve tapu iptal tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri,

6100 sayılı Kanunun 183 ve devamı maddeleri.

3. Değerlendirme

1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli-karma bir sözleşmedir. Sözleşmenin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. Yüklenici, finansmanını sağlayarak, lüzumunda sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina (inşaat) meydana getirmeyi üstlenirken, arsa sahibi de buna karşılık arsa payı devri suretiyle bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır. Bu sözleşmede ücret (bedel) arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre inşaat yapan yüklenicinin, yaptığı işin karşılığı olan arsa payını, TBK 479 maddesi hükmü doğrultusunda, kural olarak arsa sahibine verilmesi gereken dairelerin teslimi anında talep hakkı doğar. Ancak taraflar yasa hükmünün aksine, arsa payının devrine ilişkin özel koşullar kararlaştırabilir. Örneğin, üzerinde inşaat yapılacak arsanın müteahhide verilmesi öngörülen payının, peşinen devri kabul edilebileceği gibi, müteahhide isabet edecek bağımsız bölümlerin kat irtifaklı arsa paylarının, inşaatın belirli aşamalarında devri de kararlaştırılabilir. İnşaatın tamamlanmasından önce müteahhide pay devri yapılması, inşaat yapımı sırasında müteahhide gerekli olan sermayenin sağlanarak işin bir an önce bitirilmesi amacını gütmektedir. Peşinen tapuda yapılan bu pay devri bir nevi avans niteliğindedir. Yüklenicinin peşinen kendisine devredilen tapuya hak kazanabilmesi için sözleşmede açık bir hüküm bulunmadıkça kendi edimini yüklendiği özen borcu uyarınca kanuna, sözleşme hükümlerine fen ve sanat kurallarına uygun olarak ifa etmiş olması gerekmektedir. Yüklenici edimini tam olarak yerine getirdiğinde, kendi adına düşen bağımsız bölümlerin tescilini isteyebilecektir. Yükleniciden pay satın alan üçüncü kişiler de yüklenicinin halefi olduklarından ancak, yüklenici edimi tam olarak yerine getirip tapuyu almaya hak kazandığı takdirde hak sahibi olacaklardır. Nitekim yüklenici edimini yerine getirmediği takdirde arsa sahibine sözleşmenin feshi ile devredilen tapunun iptalini isteme hakkı doğmaktadır. Zira ani edimli türden olan eser sözleşmeleri kural olarak geriye etkili olarak sonuç doğurmaktadır. İnşaatın kısa sürede tamamlanması amacıyla inşaatın başında bu sözleşme uyarınca tapuda devir yapılmasına rağmen, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmeden dönüldüğünde artık tapuda yapılan devrin sebebi ortadan kalkacak ve kayıt yolsuz tescile dönüşecektir. Avans niteliğindeki bu paylar, yüklenici temerrüde düştüğünde arsa sahibi tarafından geri istenebilir ve yüklenici ile bağımsız bölüm almak üzere sözleşme yapan üçüncü kişiler, tapuda yapılan devre rağmen bu payları arsa sahibine iade etmek zorundadır. Bu durumda üçüncü kişiler için TMK’nın 1023. maddesi uygulanamaz. Zira üçüncü kişiler yüklenicinin halefidir. Bu sözleşmenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yapıldığını, yüklenici inşaatı tamamladığında bağımsız bölümü alabileceğini bilirler veya bilmeleri gerekir. Bu sebeple TMK’nın 1023. maddesi hükmünün uygulanması için aranan iyi niyet şartı, üçüncü kişi açısından gerçekleşmez.

Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu inşaatın yapılacağı yerde yapılan keşfe göre taşınmazın üzerinin boş ve herhangi bir inşai faaliyetinin bulunmadığı, inşaata başlanılmamış olduğunun tespit edildiği anlaşılmakla, yüklenicinin arsa sahibi ile aralarındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği edimini yerine getirdiğinin söylenemeyeceği ve yükleniciden bağımsız bölüm alan davalı 3.kişilerin TMK 1023 maddesi gereği iyi niyetleri korunamayacağından davalılar ... İnşaat A.Ş, ..., ..., ... ve ... vekili temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz eden davalı ... ve ...'ndan ve davalı ... İnş. A.Ş ile ...'dan tahsilatta tekerrüre sebebiyet vermemek kaydıyla müştereken ve müteselsilen alınmasına ve davalı ...'tan alınmasına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

11/04/2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.