Esas No: 2024/475
Karar No: 2025/2280
Karar Tarihi: 28.05.2025

**6. Hukuk Dairesi         2024/475 E.  ,  2025/2280 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/2354 E., 2023/2710 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Samsun 2. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2020/171 E., 2023/76 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... , dahili davalılar ..., ..., ..., .... Gıda Tarım ve Hayvancılık Pazarlama Ticaret ve Sanayi Limited Şirketi, ..., Maliye Hazinesi, QNB Finansbank A.Ş., ... San. ve Tic. Ltd. Şti., ..., ..., Sosyal Güvenlik Kurumu, ..., ..., ..., ..., ... Müdürlüğü, Zafer Vergi Dairesi Müdürlüğü,... vd. dahili davalı vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı arsa sahipleri vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında 5 parsel sayılı taşınmaz hakkında düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, arsa sahipleri olan müvekkilleri tarafından yükleniciye 60 adet bağımsız bölümün tapuda devredilerek satış yetkisi verildiğini, yüklenicinin de 40 tanesini sattığını, müvekkillerinin sözleşme gereğince tüm yükümlülüklerini yerine getirdiklerini ancak yüklenici tarafından inşaatın süresinde tamamlanmaması nedeniyle düzenlenen ek sözleşmeye de uymadıklarını, davalılara noter aracılığıyla ihtarname gönderildiğini, işi bırakmaları nedeniyle yaptırılan tespit neticesinde temin edilen bilirkişi raporunda eksiklerin belirlendiğini ileri sürerek, 17.03.2011 tarihli sözleşme ile 28.03.2014 tarihli ek sözleşmenin geçmişe etkili feshine, tapuda davalılara avans mahiyetinde devredilen ve halen davalı ... Modern İnş. Tic. A.Ş. adına kayıtlı bulunan B blok 31 bağımsız bölüm numaralı taşınmaz ile davalı ...... Ltd. Şti. adına kayıtlı bulunan A blok 3, 6, 7, 9, 12, 18, 35, 36, B blok, 4, 14, 23, 28, 29, 39, 46 , villa J, L, M, N ve P bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptaline, her türlü takyidattan arındırılmış şekilde eşit hisse ile müvekkilleri adına tesciline, davalıların taşınmazlara müdahalelerinin men'ine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekilleri davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacılar tarafından davalılar aleyhine açılan davanın kabulü ile .... Noterliği'nin 17.03.2011 tarihli, ... yevmiye no'lu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve 28.03.2014 tarihli ek sözleşmenin geriye etkili sonuç doğuracak şekilde feshine, dava konusu 5 parsel sayılı A blok 3, 6, 7, 9, 12, 18, 35 ve 36 bağımsız bölüm no'lu, B blok 4, 14, 23, 28, 29, 39 ve 46 bağımsız bölüm no'lu, Villa J/1, L/1, M/1, N/1 ve P/1 no'lu taşınmazların davalı ... Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi adına olan tapu kayıtlarının; aynı taşınmazda B blok, 31 bağımsız bölüm no'lu taşınmazın davalı ... İnşaat Ticaret A.Ş. adına olan tapu kaydının iptali ile davacı arsa sahipleri adına takyidatlardan ari olarak tesciline, davalı ... aleyhine açılan davanın reddine, dahili davalılar Yapı Kredi Bankası A.Ş., SGK, ..., ... aleyhine açılan davanın konusu kalmadığından esas hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... ve ... Vekili, davalı ... vekili, davalı ... vekili, davalı ... vekili, davalı ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... vekili, davalı ..., Kurumlar Vergi Dairesi Müdürlüğü, ... vekili, davalı ... vekili,davalı ... vekili, davalı ... Finansbank vekili, davalı ... vekili, davalı SGK vekili, davalı ... Tic. Ltd. Şti. vekili, davalı ... Tur. vekili, davalı ... vekili, davalı asil ..., davalı asil .... tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1- Dahili davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, karar neticesinde iyiniyetli 3. kişi olan müvekkillerinin müktesep hakkının zedelendiğini ve mağdur edildiğini, davalı yüklenicinin edimini ifa etmediğini, kendisine ödenen 175.779,70 TL’nin müvekkiline iade edilmediğini, uğranılan bu zararın tazmini için Samsun 9. İcra Dairesi'nin 2017/131843 E. sayılı dosya ile icra takibi başlattıklarını, davalının kayıtların haciz şerhi işlendiğini, davacı ile davalı firma arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin davacı tarafından geriye dönük feshe ilişkin ileri sürülen hak, şahşi bir hak niteliğinde olup iyiniyetli 3. kişi olan müvekkillerine karşı ileri sürülemeyeceğini, davacı arsa sahibi ile yüklenici firma arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin bir borçlandırıcı işlemi olup, tasarruf işlemi olmadığını, müvekkillerinin tapu siciline güven ilkesi gereği taşınmazı iyiniyetle satın aldığını, müvekkillerinin tarafı vaadi olmadığı davaya konu satış vaadi sözleşmenin geriye dönük olarak feshi müvekkili ve müvekkili ile aynı durumda olan 3. kişilerin mağduriyetine sebebiyet verdiğini, davacı arsa sahiplerinin sözleşmeden dönme hakkını (geriye etkili fesih) kullanmasının da hakkaniyete aykırı olduğunu, inşası taahhüt edilen yapıların tamamlanma aşaması dikkate alındığında eski hale getirilmesi yani yıkılması çok sayıda mağduriyete sebebiyet vereceğini, davalı firmanın müvekkili ve benzer durumda olanlardan aldığı para ile taşınmazların üstüne bina ve harcamalar yaptığını, bu yüzden kabul anlamına gelmemekle birlikte işbu davanın kabulü halinde taşınmazlar üzerindeki davalı firma tarafından yapılan harcamalara ilişkin bilirkişi raporunda belirlenen inşaat maliyeti bedellerinin, davalı firmadan alacaklı olan müvekkilleri korumak adına depo edilmesi gerekmekte iken, mahkemece bu husus göz ardı edilerek karar verildiğini, davanın bu şekilde kabulü ile davacıların sebepsiz olarak zenginleşmesinin söz konusu olacağını, davacıların adı geçen taşınmazlar için alacak ve tazminat davası açması gerekirken, müvekkillerinin müktesep hakkının bulunduğu taşınmazda işbu davayı ikame etmesinin isabetsiz olduğunu, davacının talebinin aksine geçmişe etkili olarak tapu iptali ve tescilinin şartları oluşmamış olup neredeyse tamamına yakını bitmiş olan inşaatın tamamlanması tüm taraflarca en makul olanı olduğunu, aksi takdirde iyiniyetli hakkını korumaya çalışan müvekkillerinin ve diğer ilgililerin alacağını tahsil imkanın ortadan kaldırılmasının kabul edilemez olduğunu, ... firmasının mevcut taşınmazlardan başka bir mal varlığı olmadığı ve müvekkilleri gibi birçok kişinin zararını karşılama imkanlarının olmayacağını beyan etmiştir.

2- Dahili Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; Müvekkilinin, Samsun 8. İcra Müdürlüğü'nün, 2013/7153 Esas (Yeni Esas Samsun İcra 2015/48210) sayılı dosyasında .... San. Tic. Ltd. Şti. hakkında icra takibi başlattığını ve söz konusu dosya, 25.02.2015 tarihinde, dava tarihinden önce haricen tahsil edilerek kapatıldığını, müvekkilinin davacılar tarafından açılan davada terkini gerekli, geçerli bir haczi bulunmadığını, geçerli bir haciz bulunmayan taşınmazla ilgili aleyhine yargılama giderlerine hükmedilmesinin kabul edilebilir olmadığını beyan etmektedir.

3- Maliye Hazinesi vekili temyiz dilekçesinde; yerel mahkemece verilmiş olan kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, ...nin kapatılarak Maliye Bakanlığı'na devredilmesi sonucu iş bu davaya Maliye Hazinesi dahili davalı olarak katıldığını, ancak 657 sayılı Olağanüstü Hal Kapsamında Bazı Tedbirler Alınması Hakkında Kanun Hükmünde Kararname uyarınca davanın Maliye Hazinesi açısından reddedilmesi gerekirken, müvekkili hazine hakkında herhangi bir hüküm kurulmadığını beyan etmektedir.

4- Davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... vekili temyiz dilekçesinde; kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, müteahhit ... firmasının arsa sahiplerine karşı yapmış oldukları ve halen arsa sahiplerinde bulunan imalat bedellerinden dolayı bir dava açmadıklarını, müvekkillerinin açmış oldukları diğer davalar ile yüklenici ile birlikte arsa sahiplerine de husumet yöneltmelerinin tek sebebinin, müteahhit firmanın halen arsa sahiplerinde bulunan inşaat imalat bedellerine halef olmak olduğunu, yüklenici ile arsa sahipleri ... ve müteveffa ... vereseleri, ..., ... ve ... arasında ikame edileri huzurdaki davada ise sözleşmenin geriye dönük feshi ile müteahhit firma tarafından yapıları bağımsız bölümlerin davacı arsa sahipleri üzerine tapuda tescilini sağlamak üzere ayni hak niteliğinde dava olduğunu, müvekkillerinin davasının ise müteahhit firmanın arsa sahiplerinde bulunan bilirkişi raporları ile tespit edilmiş 6.094.985,06 TL'lik imalât alacağında bulunan şahsi alacak haklarına ilişkin olduğunu, müteahhit firmanın aralarında müvekkillerinin bulunduğu yaklaşık seksen kişiden topladığı yaklaşık yedi milyon para ile bu inşaat imalâtlarını yaptığını, davacıların fesih davasında ayni hak talepleri ile müvekkillerinin derdest olan şahsi hakka dayalı davalarının konularının farklı olduğunu, bilirkişi raporlarındaki çelişkiler giderilmeden hükme esas alınması sonucu eksik inceleme ile hüküm tesis edildiğini, müvekkillerinin huzurda görülen ayni hakkın tesişine yönelik davada taraf sıfatları bulunmaması ve hukuki yarar yokluğuna rağmen metazori olarak davalı olarak dahil edilmeleri sonucu, haciz ve ipotek şerhleri güncel olarak devam eden diğer dahili davalılar ile birlikte harç, yargılama gideri ve vekalet ücretinden eşit miktarda müteselsilen sorumlu olduklarına karar verildiğini, müvekkillerinin huzurda görülen davanın açılmasında hiçbir kusurları olmadığı halde davalı olarak dahil edilmeleri sonucu yargılama gideri, harç, avukatlık ücretine mahkum edilmelerinin denkleştirici adalet ve hakkaniyet ilkesine ağır derecede aykırı olup kararın bu yönü ile de bozulması gerektiğini beyan etmektedir.

5- ..., Kurumlar Vergi Dairesi Müdürlüğü, ... vekili temyiz dilekçesinde; kararın hukuka aykırı olduğunu, davalı ... Turizm Şirketi' nin dahili davalı ..., Muratpaşa Vergi Dairesi ve Kurumlar Vergi Dairesi Müdürlüklerine vergi borçları bulunması dolayısıyla söz konusu vergi daireleri tarafından 6183 sayılı Kanun kapsamında amme borcunun tahsili amacıyla adı geçen şirket adına kayıtlı taşınmazlar üzerine haciz işlemleri tatbik edildiğini, davanın davacılar ile davalı şirketler arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı şahsi bir ihtilaf olup, taşınmazlar üzerine tapu kayıtlarında taşınmaz sahibi görünen davalı şirketlerin borçlarından kaynaklı konulan hacizler açısından davanın niteliği gereği, davanın açılmasına taraflarınca sebebiyet verilmediğinden, dava sonucu vekalet ücretinden idarelerinin sorumlu tutulmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu beyan etmektedir.

6- ... vekili temyiz dilekçesinde; kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, dava konusu taşınmazların tapu kaydına, ilâmlı alacağı için kesinleşen icra takibi ile haciz koydurmuş olan müvekkilinin davacılar ile müteahhit firma arasındaki, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapu iptal ve tescil davasına, dahili dava yoluyla “davalı” olarak dahil edilemeyeceğini, müvekkilinin iyi niyetli olduğunu, arsa sahibi olan davacıların, perde arkası işlemleri ile müteahhit davalıların sebep olduğu mağduriyetlerini daha da ağırlaştırarak sebepsiz zenginleşmelerini meşrulaştırmaya çalıştıklarını, satışı yapılmış olan ancak mülkiyeti davalı tarafından müvekkiline devredilmeyen bağımsız bölüm için ödediği bedellerin ve kira bedelleri toplamının tahsili davası sonucunda almış olduğu mahkeme ilamını icraya koyduğunu ve icra takibi sırasında yapılan malvarlığı araştırmasında davalı müteahhidin maliki bulunduğu taşınmazlara haciz tatbik edildiğini, dava konusu taşınmazlara, tapu kaydına güvenerek işlem yapan ve haciz koyduran alacaklıların bu hacizlerinin kaldırılmasının hukuka aykırı ve haksız olduğunu, beyan etmektedir.

7- ... vekili temyiz dilekçesinde; davada esasiyle ... şirketinden daire satın alan müvekkilinin tapusunu alamadığından mağdur edildiğini ve o güne kadar ödediği meblağ için icra takibi başlattığını ve tapuya haciz koyarak alacağı konut fiyatları karşısında zaten eriyerek yok olma derecesine geldiğinden oldukça mağdur olduğunu, müvekkilinin iyiniyetli 3. şahıs olduğunu, tapu kaydına güvenerek Medeni Kanun'un 1030. madde ve devamına güvenerek haciz işlemi gerçekleştirildiğini, davaya dahili davacı olarak dahil edilmesinin sebebi kesinleşmiş alacakları nedeniyle koymuş oldukları haciz olduğunu, ayrıca bilirkişi raporundaki bedelin de aşırı düşük belirlendiğini, buna ilişkin itirazlarının dikkate alınmadığını beyan etmektedir.

8- QNB Finansbank vekili temyiz dilekçesinde; yerel mahkemece verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, müvekkilinin tarafı olmadığı davaya konu satış vaadi sözleşmenin geriye dönük olarak feshi mağduriyetine sebebiyet verdiğini, verilen bu karar neticesinde birçok iyiniyetli 3. kişi mağdur olduğunu, medeni kanunun iyiniyete ilişkin hükümleri ve tapu kayıtlarının aleniliği/resmiliği ilkeleri uyarınca işbu dava ile müvekkilinin haklarının zayi olacağını, davacıların sözleşmeden dönme hakkını kullanmasının hakkaniyete aykırı olduğunu, inşaası taahhüt edilen yapıların tamamlanma aşaması dikkate alındığında eski hale getirilmesi yani yıkılması çok sayıda mağduriyete sebebiyet vereceğini, ayrıca müvekkilinin lehine ipotek tesis edilen kurum olduğunu, mahkemenin bu ipoteği iptal etme yetkisi ve hakkı da olmadığını beyan etmektedir.

9- ... vekili temyiz dilekçesinde; yerel mahkemece verilmiş olan kararın hukuka aykırı olduğunu, davacı ile müvekkili arasında bir hukuki ilişki olmadığını, müvekkilinin dahili davalı olarak mahkemece verilen ara kararı ile dahili davalı olduğunu, davacı ile davalılar arasındaki dava konusu ilişkide müvekkilinin, taraf veya kusurlu olmadığını beyan etmektedir.

10- Sosyal Güvenlik Kurumu vekili temyiz dilekçesinde; kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, davacı tarafından açılan tapu iptali ve tescil davasının kabulüne karar verildiğini, müvekkili alacaklı SGK'nın taşınmazlar üzerinde çeşitli dosyalardan haczi bulunduğunu, bu nedenle davaya dahil edildiğini, müvekkili tarafından konulan hacizlerin de terkinine ilişkin kararı usul ve yasaya aykırı olduğunu, ayrıca müvekkili SGK ile ilgili olarak konusuz kalma şeklinde karar verilmesinin de usul ve yasaya aykırı olduğunu, devam eden alacak olup olmadığının mahkeme tarafından araştırılmadığını, yeterince araştırma yapılmadan verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, kurum lehine vekalet ücreti ve yargılama gideri takdir edilmesi gerekirken lehlerine yargılama gideri ve vekalet ücreti takdir edilmemesinin de usule aykırı olduğunu beyan etmektedir.

11- Uygar .... ve Tic. Ltd. Şti. vekili temyiz dilekçesinde özetle; yerel mahkemece verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, dava konusu taşınmazların tapu kaydına, ödenmeyen alacak yönünden kesinleşen icra takibi ile haciz koydurmuş olan müvekkili şirketin davacılar ile müteahhit firma arasındaki, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapu iptal ve tescil davasına, dahili dava yoluyla “davalı” olarak dahil edilemeyeceğini, davada, alacaklı üçüncü şahıs “davalı sıfatı” ile taraf yapılamayacağını, müvekkili şirketin, davacılar ile davalı müteahhitler arasındaki muarazadan haberdar olmadığı gibi taraf da olmadığını, tek amacının ticari alış verişten kaynaklı alacağının tahsil edilmesi olduğunu, mahkemece karar verilirken müvekkiline ait hacizlerinin terkinine yönünde karar verilerek müvekkiline ait alacağının tahsilini güçleştirecek şekilde hüküm kurulduğunu, davacı arsa sahiplerinin müvekkili şirketi ve dava konusu taşınmazlara haciz koydurmuş olan diğer alacaklıları dahili davalı olarak davaya dahil etmelerindeki amaçlarının, hiçbir ödeme yapmadan müvekkilinin ve diğer alacaklıların icra takipleri ile kesinleşmiş olan alacaklarından akdin geçmişe etkili feshi davasından alacağı ilamla, sorumluluk ve yükümlülüklerinden kanunu dolanmak olduğunu, davacıların müteahhit firmalara karşı açmış oldukları geriye dönük fesih davasında, müvekkili şirketin diğer alacaklılarla birlikte davaya dahil edilerek, bu davanın açılmasında hiçbir kusur veya dahli olmadığı halde, dava değeri üzerinden hesaplanan karar ve ilam harcı, yargılama giderleri ve avukatlık ücreti ödemeye mahkûm edildiğini, davacıların, dava konusu taşınmazdaki mülkiyet haklarını ve bağlı diğer haklarını, davalılara devir ve temlik ettiklerini ve hukuken geçerli bu devire güvenen diğer dahili dava edilmek istenenler, şimdi bu dava ile mağdur edilmek istendiklerini, davalılara sözleşme uyarınca mülkiyet devredilerek, müteahhidin inşa etmeyi ve satıp devretmeyi üstlendiği konut ve işyerlerinin iyiniyetli üçüncü kişilere ve kamuya teminatı davacılar tarafından da devredilen taşınmazla sınırlı olarak üstlenildiğini, dava konusu taşınmazlara, tapu kaydına güvenerek işlem yapan ve haciz koyduran alacaklıların bu hacizlerinin kaldırılmasının hukuka aykırı ve haksız olduğunu, kararın vekalet ücreti ve yargılama giderleri yönüyle de usul ve yasaya aykırı olduğunu, açılan iş bu dava davacılar ile davalı şirketler arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı şahsi bir ihtilaf olup, taşınmazlar üzerine tapu kayıtlarında taşınmaz sahibi görünen davalı şirketlerin borçlarından kaynaklı konulan hacizler açısından davanın niteliği gereği, davanın açılmasına sebebiyet vermediklerinden, dava sonucu vekalet ücretinden ve yargılama harçlarından müvekkili şirketin sorumlu tutulmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek kararın bozulmasını istemiştir.

12- ... Turizm vekili temyiz dilekçesinde; kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, davacılar ile müvekkili arasında herhangi bir hukuki ilişki bulunmadığını, davacı ... davalılar arasındaki ilişkide de müvekkiline atfedilebilecek kusur ya da sorumluluk bulunmadığını davanın açılmasına da sebep olmadıklarını, açılan bu dava davacılar ile davalı şirketler arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı şahsi bir ihtilaf olup, taşınmazlar üzerine tapu kayıtlarında taşınmaz sahibi görünen davalı şirketlerin borçlarından kaynaklı konulan hacizler açısından davanın niteliği gereği, davanın açılmasına müvekkiline sebebiyet verilmediğinden, dava sonucunda hükmedilen vekalet ücreti ve yargılama giderlerinden müvekkilinin sorumlu tutulmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu, tapu siciline güven ilkesi ile birlikte müvekkili şirketin mevcut alacağı olduğu hususunun da göz önünde bulundurularak karar verilmesi gerektiğini beyan etmektedir.

13- ... vekili temyiz dilekçesinde; kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, davacıların, davayı davalı müvekkiline karşı yöneltmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu ve davanın bu yönüyle husemet yokluğundan reddi gerektiğini, davanın açılmasına sebebiyet veren müvekkili olmadığı gibi davalı müvekkiline atfedilecek bir kusur da olmadığını, davacıların talepleri doğrultusunda tapu iptalinin gerçekleşmesi, borçludan alacaklı olan müvekkili belediyenin ve diğer alacaklıların alacak haklarını zarara uğrattığını, bu durumun, alacaklıların haciz müessesesi ile güvence altına alınan alacak haklarının korunamamasına yol açacak olup, dolaylı olarak kamu düzenini de etkileyeceğini, haciz şerhlerinin kaldırılması ve tapunun iptal tesciline karar verilmesi, davalı şirket lehine, müvekkili belediye aleyhine sebepsiz zenginleşmeye yol açacağını, bu durumun kabulünün mümkün olmadığını, beyan etmektedir.

14- Dahili davalılardan ... temyiz dilekçesinde; kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, davacılar ile davalı ... Sanayi ve Tic. Limited Şirketi ile aralarında yapılmış olan kat karşılığı arsa satış vaadi sözleşmesine güvenerek Samsun ili ... ilçesi ... ada bulunan 2. etap ...., A blok, 2. kat, 12 no'lu bağımsız bölümü satın almak için satış sözleşmesi yaparak bedelini ödediğini, ancak bedelini ödediği taşınmazın tapusunu alamadığı gibi taşınmaz için ödediği bedelin iadesini halen alamadığını, davalı ... şirketinin, davacıların arsasına eksik de olsa inşaatın büyük bir bölümünü bitirdiğini, arsaya değer kattığını, davacı ile davalı ... firması arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin davacı tarafından geriye dönük feshe ilişkin ileri sürülen hak, şahşi bir hak niteliğinde olup iyiniyetli 3. kişilere karşı ileri sürülemeyeceğini, davacı arsa sahiplerinin sözleşmeden dönme hakkını kullanmasının hakkaniyete aykırı olduğunu, davanın açılmasına sebebiyet vermediğini, davanın tarafı olmaması nedenleriyle, aleyhine vekalet ücreti ve yargılama gideri ve harçların ödenmesine hükmedilmiş olmasının haksız ve yasaya aykırı olduğunu beyan etmektedir.

15- Dahili davalılardan ...temyiz dilekçesinde; davacı ile aralarında hukuki bir ilişki olmadığını, davacılar tarafından verilmiş olan yetki uyarınca kendisinin ve başka insanların aldatıldığını, taraflar arasındaki murazadan haberdar olmadığını, kendisinin iyiniyetli olduğunu, beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşmenin geriye etkili feshi ile tüm takyidatlardan ari olarak tapu iptal ve tescil istemlerine ilişkindir.

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı ... vekili, davalı ... vekili, davalı ... vekili, davalı ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... vekili, ..., Kurumlar Vergi Dairesi Müdürlüğü, ... vekili, davalı ... vekili, davalı ... vekili, davalı ... vekili, davalı SGK vekili, davalı ... Tic. Ltd. Şti. vekili, davalı ... Tur. vekili, davalı ... vekili, davalı asil ..., davalı asil ....’nun tüm temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. İpotek alacaklısı davalı banka QNB Finansbank vekilinin temyiz itirazlarının değerlendirilmesi yönünden;

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi,

Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle;

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyi niyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin;üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı,zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyi niyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; kararı temyiz eden davalı banka yönünden yukarıda açıklanan şartlar göz önünde bulundurularak ipotek alacaklısı bankanın ipoteğin tesis tarihinde iyi niyetli olup olmadığının araştırılarak sonucuna göre karar verilmesinden ibarettir. Kararın açıklanan nedenlerle bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgililere iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,28.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.