Esas No: 2023/2767
Karar No: 2024/535
Karar Tarihi: 06.02.2024

**6. Hukuk Dairesi         2023/2767 E.  ,  2024/535 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasında görülen sözleşmenin feshi davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.

Karar, bir kısım davalılar vekilince duruşma istemli olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 06.02.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacılardan... vd. vekili Avukat ..., davalılardan ... vd. vekili Avukat ..., davalılardan ... Proje Danışmanlık Hizmetleri Tic. Ltd. Şti. vd. vekili Avukat ...’in gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkilleri ve davalı arsa sahiplerinin, diğer davalı yüklenici ... Proje İnşaat ve Danışmanlık Hizmetleri Tic. Ltd. Şti. ile 05.09.2005 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediğini, sözleşme uyarınca yüklenici şirketin en kısa sürede arsanın imar durumunu alarak proje etütlerini, avan proje ve tatbikat projelerini arsa sahiplerinin de yazılı görüşünü alarak hazırlaması ve inşaat ruhsatını alması, ruhsat alındıktan sonra da en geç otuz ay içinde inşaatı fiilen bitirmesi gerektiğini, bu kapsamda davalının resmî işlemleri yapıp inşaata hemen başlaması için arsa sahiplerinin davalı şirketin ortağı ...’ü sözleşmenin imzalandığı 05.09.2005 tarihinde vekil tayin ettiklerini, ancak yüklenicinin hemen işe başlaması gerekirken, ilki on dört ay sonra 2006 yılında, ikincisi 2007 yılında olmak üzere iki defa ... Büyükşehir Belediyesine imar planı tadilatı teklifi yaptığını, her iki plan tadilatı teklifinin de 3194 sayılı İmar Kanunu, 2960 sayılı Boğaziçi İmar Kanunu ve ... İmar Yönetmeliğine aykırı bulunması nedeniyle reddedildiğini, yüklenici şirketin daha işin başında arsanın imar durumunu alma aşamasında kendisinden beklenen özeni göstermediğini, sözleşme tarihinden itibaren yedi yıl geçtiği hâlde davalının hiçbir sonuç alıcı girişimde bulunmadığını ve inşaata başlamadığını, davalının kusurundan kaynaklanan nedenlerle bugüne kadar inşaat ruhsatının alınamadığını, müvekkillerinin son kez 06.07.2012 tarihli ihtarname ile davalı şirkete kırk beş günlük süre verdiklerini, davalının sözleşmenin geçerlilik kazanması ve imar durumunun alınabilmesi konusunda öne sürdüğü koşulların dayanaksız ve gerçek dışı olduğunu ileri sürerek, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, konusuz kaldığından dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan kat karşılığı inşaat hakkı şerhinin terkinine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... Proje Danışmanlık Hizmetleri Tic. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde; sözleşmenin feshi talebine ilişkin bu davanın bütün arsa malikleri tarafından ikame edilmediğini, sözleşmenin tarafı olan diğer arsa sahipleri , ... (...), ... ve ...’ın davalı olarak gösterildiğini ve davalı arsa sahiplerinin sözleşmenin feshine yönelik talepleri bulunmadığını, işin esası incelenmeden önce diğer arsa maliklerinin muvafakatleri sorgulanarak TMK’nın 692. maddesine aykırı şekilde tüm arsa sahiplerinin ortak rızası ile açılmayan fesih davasının aktif husumet ehliyeti yokluğundan reddedilmesi gerektiğini, sözleşmenin imzalandığı 05.09.2005 tarihinde dava konusu parselin de içinde bulunduğu bu alanda imar problemlerinin yaşandığını, dava dilekçesindeki iddiaların aksine sözleşmenin imzalandığı tarihten davacıların ihtarname gönderdiği 06.07.2012 tarihine kadar müvekkili şirketin yedi yıl boyunca imar revizyonu konusunu takip ederek emek ve para harcadığını, müvekkilinin ilki 08.11.2006 tarihinde, ikincisi de 13.11.2007 tarihinde olmak üzere ... Büyükşehir Belediyesine 1/5000 ölçekli imar plan değişikliği ile ilgili başvuru yaptığını, yapılan başvuruların talepler bölge planlarında değerlendirileceğinden bölge planlarının tamamlanmasına kadar atiye bırakılarak geri çevrildiğini, sözleşmenin imzalandığı tarihteki imar durumu nedeniyle dava konusu parselin inşaata elverişli olmadığını, mevcut imar planı çerçevesinde sözleşmeye konu maksimum inşaatın yapılamayacağının davacılar tarafından da bilindiğini, davacıların arsanın mevcut durumunun inşaata elverişli olmadığını bilerek salt plan tadilatı teklifi amacıyla müvekkili şirketin yetkilisi ... ...’a vekâletname verdiklerini, müvekkiline gönderilen 06.07.2012 ihtarname tarihine kadar davacıların inşaatın başlamamasına ve/veya bu hususun müvekkili şirketten kaynaklandığına yönelik hiçbir ihtar ya da talepleri olmadığını, bölgenin imar durumunu bilinçli bir şekilde yedi yıl bekleyen ve bu konuda müvekkiline vekâletname veren davacıların yedi yılın sonunda daha elverişli hâle gelen imar durumu sebebiyle artan ... alanlarını görerek sözleşmenin feshini talep etmelerinin dürüstlük ve iyi niyet kuralına aykırı olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

2.Davalı arsa sahipleri vekili cevap dilekçesinde; müvekkillerinin açılan davaya ve sözleşmenin feshi talebine muvafakat etmediklerini, arsa sahibi müvekkillerinin rızası olmadan TMK’nın 692. maddesine aykırı şekilde açılan fesih davasının husumet nedeniyle usulden reddedilmesi gerektiğini, dava konusu parselin sözleşmenin imzalandığı tarihte tarafların ortak beklentilerini karşılamaması ve bölgedeki imar planlama çalışmalarının devam etmesi nedeniyle davalı yüklenici şirketin sözleşmeden itibaren ilgili bölgedeki belediye planlama çalışmalarını yakından takip ettiğini ve plan tadiliyle ilgili iki ayrı başvuruda bulunduğunu, yüklenicinin bu süreçte imar yapılanmasının son durumu ile yürüttüğü çalışmalar ve yaptığı başvurular konusunda müvekkillerini ve davacı arsa sahiplerini bilgilendirdiğini, davalı yüklenicinin imar planı tadilatını takip etmesi ve bu konuda başvurularda bulunması nedeniyle gecikmeden dolayı herhangi bir kusurunun olmadığını, müvekkillerinin iradesinin sözleşmenin feshi değil, aksine yeni imar planları kesinleştiğinde sözleşmedeki sürelere riayet edilerek inşaatların yüklenici tarafından tamamlanıp kendilerine teslim edilmesi olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 24.11.2016 tarihli ve 2012/348 Esas, 2016/351 Karar sayılı kararı ile, davalı yüklenici şirketin arsa sahiplerinden aldığı ... takip vekâletnamesi ile başlangıçta uygulanması elverişli olmayan imar durumunu düzeltmek için çaba sarf ettiği, geçici hukukî imkânsızlıkta davalı firmanın etkisinin ve kusurunun bulunmadığı, imar durumunun alınabilmesi için geçen sürenin bölgesel nitelikli imar çalışması yapılmasından kaynaklandığı, haklı nedenle fesih şartlarının gerçekleşmediği, davacıların uzun bir süre ihtarname göndermemesinin sözleşmenin çekilmez hâle gelmediği hususunda haklı bir ... uyandırdığı, davacının imar durumunda değişiklik meydana geldikten sonra sözleşmeyi feshetmek istemesinin hakkın kötüye kullanılması sonucunu doğuracağı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekilleri ile davalı ... (...), ... ve ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

... Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesinin 14.02.2018 tarihli ve 2017/609 Esas, 2018/179 Karar sayılı kararı ile, tarafların belediyece yapılan imar planı çalışmalarının tamamlanması konusunda iradelerinin birleştiği, ifadaki gecikmenin yüklenicinin kusurundan kaynaklanmadığı, dava tarihi itibariyle sözleşmenin feshine yönelik şartların oluşmadığı, ilk derece mahkemesince davanın reddine dair verilen kararın usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle taraf vekillerinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Birinci Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekilleri ile davalı ... (...), ... ve ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin 17.04.2019 tarihli ve 2018/2530 Esas, 2019/1841 Karar sayılı kararı ile, yargılama devam ederken öldüğü anlaşılan ...'un tüm mirasçılarını gösterir veraset ilamı ibraz ettirilip, davacılara süre verilerek mirasçılarının tamamı davaya katılarak ve bu şekilde taraf teşkili tamamlandıktan sonra işin esası incelenmesi gerektiği, dava tarihine kadar tahammül ve makul bekleme süresinin geçip geçmediği de tartışılarak sonucuna uygun bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

B. Mahkemece Birinci Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemesinin 05.11.2019 tarihli ve 2019/188 Esas, 2019/394 Karar sayılı kararı ile, bozma kararına uyularak yapılan yargılama sonucunda, bozma kararında gösterilen eksiklikler giderildikten sonra önceki karar gerekçesi aynen tekrarlanmak suretiyle davanın reddine karar verilmiştir.

C. İkinci Bozma Kararı

1. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekilleri ile davalı arsa sahipleri ... (...), ... ve ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin 23.09.2020 tarihli ve 2020/1203 Esas, 2020/2536 Karar sayılı kararı ile, imar plan değişikliğinin tamamlanmamasında arsa sahipleri ve yüklenici kusursuz olmakla birlikte, sözleşme tarihinden dava tarihine kadar arsa sahiplerinin tahammül edebilecekleri makul bekleme süresi çoktan geçmiş olmasına rağmen, imar plan değişiklikleri sonuçlandırılıp ... ruhsatı alınarak inşaata başlanamaması nedeniyle davanın kabulüne karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

D. Mahkemece İkinci Bozmaya Karşı Verilen Direnme Kararı

Mahkemenin 02.03.2021 tarihli ve 2020/340 E., 2021/80 K. sayılı kararı ile, önceki karar gerekçesi aynen tekrarlanmak suretiyle direnme kararı verilmiştir.

E. Üçünçü Bozma Kararı

1.Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekilleri ile davalı arsa sahipleri ... (...), ... ve ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 13.12.2022 tarihli ve 2022/6-111 Esas, 2022/1714 Karar sayılı kararıyla, Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu gerekçesiyle direnme kararının özel daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı bozulmasına karar verilmiştir.

F. Mahkemece Üçüncü Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, dava tarihine kadar imar plan tadilatı değişikliği sonuçlanmamış olduğu, işinin ehli olup, basiretli tacir gibi hareket ederek sözleşme tarihinde arsa üzerinde bulunması muhtemel, fiili ve hukukî engelleri bilmek zorunda olan yüklenici şirket tarafından inşaat ruhsatının hâlen alınmamış ve hiçbir şekilde inşaata başlanmamış olduğu, bu suretle mülga BK’nın 356. maddesindeki (TBK m. 471) düzenlemeye aykırı olarak yüklenici davalının üzerine düşen özen borcunun gereğini yerine getirmemiş olduğu, geçici de olsa imkânsızlığın kalkmasına kadar arsa sahipleri bakımından makul bekleme süresinin geçtiği ve taraflar arasındaki ... ilişkisinin de zedelendiği gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Mahkemenin yukarıda belirtilen dördüncü kararına karşı süresi içinde ... Proje Danışmanlık Hizmetleri Tic. Ltd. Şti ve ... ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalılardan ... Proje Danışmanlık Hizmetleri Tic. Ltd. Şti ve ... ... vekili temyiz dilekçesinde; davadan 5 ay önce imar planı değişikliğinin onaylandığını, makul bekleme süresinin geçtiğine yönelik değerlendirmenin hatalı olduğunu, arsa sahiplerinin sözleşme tarihinden dava tarihine kadar yaklaşık 7 sene hiçbir bir ihtar ya da uyarı tebliğ etmeksizin bekleyip 18.05.2012’de uygulama imar planı onaylandıktan yaklaşık 90 gün sonra 10.09.2012 tarihinde sözleşmeyi tek taraflı feshettiklerini, tarafların sözleşme ile hedefledikleri ortak amacın sözleşme konusu arsanın üzerinde en elverişli imar durumu ile maksimum inşaat imkanı almak olduğunun açıkça düzenlendiğini, müvekkilin de çabası ile eski durumda inşaat alanı 2.091 m2 iken yeni durumda 5.696 m2 olduğu esnada sözleşmenin feshedildiğini, bozma kararında yer verilen 30.10.2010 tarihli, 04.11.2010 tarihli ve 07.11.2010 tarihli e-maillerin arsa sahibi vekili tarafından müvekkil yükleniciye gönderildiğinin iddia edildiğini, dosyaya sunulan maillerin ... tarafından gönderildiğini, ...’in arsa sahibi olmadığını, kendisinin arsa sahiplerinin vekilliği sıfatının da bulunmadığını, sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilmesi icap ederken sözleşmenin feshine şekilde hüküm kurulmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu kaydı üzerine konulan kat karşılığı inşaat hakkı şerhinin terkini istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun geçici 3 ncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 428 nci maddesi, 438 nci maddesinin yedi, sekiz ve dokuzuncu fıkraları ile 439 ncu maddesinin ikinci fıkrası, 818 sayılı Borçlar Kanununun 355 ve devamı maddeleri

3. Değerlendirme

1. Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun geçici 3 ncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Kanun'un 428 nci maddesi ile 439 ncu maddesinin ikinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen Mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; davalılardan ... Proje Danışmanlık Hizmetleri Tic. Ltd. Şti ve ... ... vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Davalılardan ... Proje Danışmanlık Hizmetleri Tic. Ltd. Şti ve ... ... vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Yargıtay duruşmasında vekili hazır bulunan davacılar yararına takdir olunan 17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davalılar ... Proje Danışmanlık Hizmetleri Tic. Ltd. Şti ve ... ...’ten tahsili ile davacılara ödenmesine

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edenlerden tahsilatta tekerrüre sebebiyet vermemek kaydıyla müştereken ve müteselsilen alınmasına,

Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,

06.02.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.