Esas No: 2023/2041
Karar No: 2024/1677
Karar Tarihi: 21.03.2024

**7. Hukuk Dairesi         2023/2041 E.  ,  2024/1677 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 46. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2020/2846 E., 2022/1934 K.

KARAR : Başvurunun kabulüne, tapu iptal tescil talebi hakkındaki davanın reddine, davacının terditli taleplerinden bedel iadesi talebinin kabulü ile 665.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ... İnşaat A.Ş.'den alınarak davacıya verilmesine

İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 1. Tüketici Mahkemesi

SAYISI : 2018/481 E., 2020/102 K.

Taraflar arasındaki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal tescil, olmadığı takdirde tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulüne, tapu iptal tescil talebi hakkındaki davanın reddine, davacının terditli taleplerinden bedel iadesi talebinin kabulü ile 665.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ... İnşaat A.Ş.'den alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin 11.09.2017 tarihinde Beyoğlu 48. Noterliğince onaylı 90215 yevmiye No.lu satış vaadi sözleşmesi ile dava konusu taşınmazdan 1 adet bağımsız bölüm satın aldığını, sözleşme gereği taşınmazın 30.07.2018 tarihinde teslim edilmesi gerekirken teslim edilmediğini, davalıların da sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmelerinin mümkün görünmediğini belirterek sözleşmeye uygun olarak ilgili taşınmazın her türlü muvazaadan ve takyidattan ari, kusursuz ve tam olarak müvekkiline teslimi ile müvekkili adına tapuda tesciline, mümkün değilse ödenen satış bedeli olan toplam 665.000,00 TL'nin 400.000,00 TL'sinin ödendiği tarihi olan 27.08.2017'den, kalan 265.000,00 TL'nin ise ödemelerin tamamlandığı tarih olan 17.04.2018'den itibaren işleyecek yasal faizi ile davalılardan müteselsilsen ve müştereken tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalılar ... ve ... vekili cevap dilekçesinde; Beşiktaş 10. Noterliğinin 11.11.2014 tarih ve 7413 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı kat karşılığı sözleşmesi gereği İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, ... Mevkii, 1367 ada 12 parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde anahtar tesliminin İnanlar İnşaat A.Ş. tarafından üstlenildiğini, arsa sahibi olan davalıların bir yükümlülüğünün bulunmadığını, ödemelerden müvekkillerinin menfaatlerinin olmamasından dolayı davanın reddini istemiştir.

2. Davalı ... İnşaat A.Ş. vekili davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile Beşiktaş 10. Noterliği'nin 11.11.2014 tarih ve 7413 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı kat karşılığı sözleşmede satıcı olarak İnanlar İnşaat A.Ş. ile davalı ... ve ...'ın yer aldığı ancak sözleşmede öngörülen taşınmazın sözleşme hükümlerine göre inşa edilmediği, teslimin gerçekleşmediği, bu nedenle davacının sözleşmeden dönme ve ödemiş olduğu satış bedelini davalılardan müştereken ve müteselsilen birlikte talep edebileceği anlaşıldığından davanın kabulüne, dava konusu taşınmazın davacı adına tapuda tescili mümkün olmadığından davacının ödemiş olduğu toplam 665.000.00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar ... ve ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalılar ... ve ... vekili istinaf dilekçesinde; satış vaadi sözleşmesi davalılar arasındaki anahtar teslimi şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi mehazında kurulduğundan ve taşınmazın tüm bedeli yüklenici tarafından tahsil edildiğinden davalı müvekkillerinin arsa sahibi olduğu sabit olup bu yön irdelenmeden kurulan hükmün kaldırılması gerektiğini, müvekkillerinin davacı ile yapılan satış vaadi sözleşmesinde arsa sahibi olarak bulunmasının yegane sebebinin inşaat bitirildikten sonra şartları oluştuğunda tapunun davacı tüketiciye devrinde kolaylık sağlanmasına yönelik olduğunu, bu durumun müvekkillerine doğrudan satıcı, yüklenici sıfatını kazandırmayacağını, davalı arsa sahiplerinin, davacılara karşı sözleşmeden ... sorumluluklarının bulunmadığını, tüm bu sebeplerle ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak açılan davanın arsa sahipleri yönünden reddine karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı yüklenicinin diğer davalı olan ..., ... ile aralarındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki edimlerini yerine getirmediği ve bu sebeple davacıya satışını vaat ettiği daireye hak kazanamadığı anlaşıldığından davaya konu taşınmazın tescil ve devrinin mümkün olmadığı, davaya konu olan bağımsız bölümün satış vaadi sözleşmesinin davacı ile davalı yüklenici arasında yapıldığı, diğer davalıların ise satış vaadi sözleşmesinde arsa sahipleri sıfatıyla bulundukları, davalı yüklenici ve davalı arsa sahiplerinin müşterek müteselsil sorumluluğunu doğuran bir irade birliği, müşterek gaye unsurunu içerir sözleşme ilişkisi bulunmadığı, gelir paylaşımı ve ortak hareket ettikleri konusunda da bir tespit bulunmadığı görüldüğünden davalı arsa sahiplerinin bedel iadesi yönünden sorumluluğuna gidilemeyeceği, davacı vekilinin 27.06.2019 tarihli celsede, tescil taleplerinden vazgeçtiklerini bildirerek diğer talepleri yönünden dosya üzerinden bilirkişi incelemesi yapılmasını talep etmiş olmaları nedeniyle davalıların istinaf başvurusunun kabulüne, tapu iptal tescil talebi hakkındaki davanın reddine, davacının terditli taleplerinden bedel iadesi talebinin kabulü ile 665.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ... İnşaat A.Ş.'den alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; mal sahibi davalılar ... ve ...'ın açık ve net şekilde satıcı sıfatıyla noter tasdikli satış vaadi sözleşmesini imzaladıklarını, davalıların kendi aralarında nasıl bir anlaşmaya vardıklarının müvekkili açısından bir önemi bulunmadığını, anlaşma ile belirledikleri banka hesabına müvekkil tarafından tam ve eksiksiz ödeme yapılmasına rağmen, diğer davalıların inanlar inşaat tarafından şahsi hesaplarına bir ödeme yapılmadığı gibi bir iddia ile sorumluluktan kaçınmalarının hukuken mümkün olmadığını belirterek hükmün bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Dava, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri,

2. Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 29 uncu maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu'nun 237 nci maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmî şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu'nun 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

3. Değerlendirme

1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Davacı tüketici harçtan muaf olduğundan harç alınmasına yer olmadığına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

21.03.2024 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi.

KARŞI OY

Bakırköy 1. Tüketici Mahkemesinin 25.02.2020 tarihli ve 2018/481 Esas, 2020/102 karar sayılı kararı ile davacının bedel iadesi talebinin kabulüne, 665.000 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiş, kararın, davalılar ... ve ... vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine istinaf incelemesini yapan İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 46. Hukuk Dairesinin 22.09.2022 tarihli ve 2020/2846 Esas, 2022/1934 Karar sayılı kararı ile; davalıların istinaf başvurusunun kabulüne, davacının tapu iptal ve tescil talebinin reddine, bedel iadesi talebinin kabulü ile, 665.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan İnanlar İnşaat A.Ş,'den alınarak davacıya verilmesine, davalılar ... ve ... mirasçıları hakkında açılan davanın ise pasif husumet yokluğundan reddine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

6502 sayılı Yasa'nın 40/1 inci maddesinde Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesi "Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir." şeklinde tanımlanmıştır. 41 inci maddede "Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi hâlde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez." denilmiştir. Aynı Yasa'nın 83/1 inci maddesinde "Bu Kanunda hüküm bulunmayan hâllerde genel hükümler uygulanır." hükmüne yer verilmiştir.

Davacı ile davalılar İnanlar İnşaat A.Ş., ... ve ... arasında Beyoğlu 48. Noterliğinde 11.09.2017 tarihli 90215 yevmiye numaralı Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi düzenlenmiş, sözleşme hem davalı şirket yetkilisi tarafından, hem de davalılar ... ve ... tarafından imzalanmıştır. 6502 sayılı Kanunun'un 40 ncı maddesine göre taraflar arasında akdolunan sözleşme Ön Ödemeli Konut Satış Vaadi Sözleşmesidir ve 6502 sayılı Yasa'nın 41 inci maddesi, Türk Borçlar Kanunu'nun 29 unu maddesi gereğince, şekil şartlarına uygun olarak yapılmış geçerli bir sözleşmedir. Bu nedenle, Türk Borçlar Kanunu'nun 1 inci maddesi gereğince, sözleşmenin tüm tarafları arasında kurulmuş geçerli bir akdin varlığı kabul edilmelidir. Dolayısı ile, istinaf mahkemesinin " (...) Adi yazılı bir şekilde yapılan satış vaadi sözleşmesinin TMK m.706 ve TBK m.12-237 gereğince ve tapu kanununun 26 ncı madddesine göre taşınmaz satışlarının resmi şekilde yapılması zorunluluğundan dolayı geçersiz bir sözleşme olduğu anlaşılmaktadır. Geçersiz sözleşmelerde taraflar, sebepsiz zenginleşme hükümleri doğrultusunda birbirlerine sadece verdiklerini geri isteyebileceklerinden ve ödemelerin yüklenici olan İnanlar İnşaat A.Ş'ye yapıldığı dikkate alınarak davalı arsa sahiplerinden bu anlamda da talepte bulunamayacağı sabittir." şeklindeki gerekçesi dosya içeriğine uygun olmayan yanlış bir gerekçedir.

Yine Bölge Adliye Mahkemesinin kararında, "Davalı yüklenici ve davalı arsa sahiplerinin müşterek müteselsil sorumluluğunu doğuran bir irade birliği, müşterek gaye unsurunu içerir sözleşme ilişkisi bulunmadığı, gelir paylaşımı ve ortak hareket ettikleri konusunda bir tespit de bulunmadığı görüldüğünden davalı arsa sahiplerinin bedel iadesi yönünden sorumluluğuna gidilemez." şeklindeki gerekçe ile, arsa sahibi davalıların bedel iadesi yönünden sorumluluklarının bulunmadığı sonucuna varılmış ise de, Türk Borçlar Kanunu'nun 1. Maddesine göre "Sözleşme, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulur. İrade açıklaması, açık veya örtülü olabilir." şeklindeki düzenlemesi karşısında, sözleşmeyi imzalayan tarafın, imzaladığı sözleşmenin diğer tarafları ile "müşterek gaye unsurunun içerir sözleşme ilişkisi..." v.s bir amacının bulunması gerekmez. Bu, sözleşmenin geçerliliği için bir şart değildir. İradeyi sakatlayan her hangi bir unsurun bulunması halinde sözleşme, imzalandığı andan itibaren tüm imzacılar için bağlayıcı ... gelir. Davalı vekilinin cevap dilekçesinde belirttiği gibi; sözleşmede, "...gerçek kişi davalıların, sadece davalı şirket ile aralarında düzenledikleri hisse devir sözleşmesine göre inşaatın tamamlanmasından sonra hisse devrini yapmakla yükümlü olduklarına" dair açık veya bu şekilde yorumlanabilecek örtülü bir ifade de yer almamaktadır. Bu nedenle davalıların, davacıya karşı davalı şirketle birlikte tam bir sorumlulukları bulunduğu kabul edilmelidir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa payı maliki, akidi olan yükleniciye karşı ileri sürebileceği tüm def'ileri, Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ile yükleniciden taşınmaz satın alan üçüncü kişiye karşı da ileri sürebilir. Başka bir ifade ile; yüklenici, arsa sahibine karşı edimlerini sözleşmeye uygun şekilde tam olarak yerine getirmemişse, arsa maliki, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişiye pay devrinden kaçınabilir. Gerek dairemizin, gerekse Yüksek Yargıtay'ın diğer dairelerinin istikrar kazanmış içtihatları bu yöndedir. Ancak somut uyuşmazlıkta arsa malikleri, imzaladıkları sözleşmede, davacıya karşı, yüklenici ile birlikte sorumlu olduklarını kabul etmişlerdir. Bu nedenle, gerek temyize konu istinaf mahkemesinin gerekçeli kararındaki açıklamaların, gerekse davalılar vekilinin cevap dilekçesinde ve aşamalarda emsal olarak sunduğu Yargıtay kararlarının somut uyuşmazlığa uygulanması imkanı bulunmamaktadır. Aksine; yüklenici, arsa sahibine karşı edimini tam olarak yerine getirmemiş olsa dahi, sözleşme gereğince edimini kısmen yerine getirmiş, inşaatı belirli bir seviyeye getirmiş ise, aralarındaki sözleşme fesh olsa bile, yüklenicinden taşınmaz satın alan ve tüm ödemelerini yerine getiren üçüncü kişiye karşı sebepsiz olarak zenginleşmiş olacağından, zenginleştiği miktarda üçüncü kişiye karşı sorumludur. Nitekim, Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 21.10.2009 tarih 2009/2376 Esas, 2009/11832 Karar sayılı kararında "(...) Davacılar, davalı yüklenici ile arsa sahipleri arasında yapılan Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye düşen daireleri satın aldıklarını ancak dairelerin kendilerine teslim edilmediği gibi arsa sahiplerinden davalı Nurcan coşkun 'un borcu nedeni ile izalei şuyu yolu ile satışına karar verildiğini, açılan tapu iptal ve tescil davasının red edildiğini belirterek eldeki davayı açmışlardır. Yüklenicinin sözleşmeden ... yükümlülüğünü yerine getirmediğiı inşaatın imar mevzuatına aykırı olması ve ruhsatının da bulunmaması nedeni ile açılan tescil davasının da red edildiği ancak arsa sahiplerinden davalı Nurcan 'ın diğer davalı ... sadık Gündoğduna olan borcu için izalei şüyu yolu satışına karar verildiği yapılan satış işlemi sonucu taşınmazın üzerindeki kaçak ve projeye aykırı dairelerle birlikte satıldığı dosya içeriği ile sabittir. Kural olarak her ne kadar davacıların akidi yüklenici şirket ise de dava konusu taşınmaz yüklenicinin yapmış olduğu imalat1arla birlikte arsa sahiplerinin borcu için satıldığı belirgindir. Bu durumda arsa sahipleri yüklenicinin yapmış olduğu imalat nedeni ile arsa bedeli dışında fazladan bir bedel almışlarsa bu kadar miktar kadar sebebsiz zenginleşmişlerdir. Sebebsiz zenginleşilen bu miktar kadar davacılara karşı sorumludurlar.Mahkemece arsa sahiplerinin yüklenicinin yaptığı imalatlar nedeni ile ne miktar sebepsiz zenginleştiği belirlenip davacılara karşı bu miktar ile sorumlu olduklarının kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçelerle red kararı verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir. .." şeklindeki gerekçesinde bu husus vurgulanarak içtihat haline getirilmiştir. Arsa sahibi ile Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ile yüklenicinden daire satın alan üçüncü kişi arasında bir sözleşme bulunmasa dahi, arsa sahibinin sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde sorumlu olduğu Yüksek Mahkemenin kararı ile kabul edildiği hâlde, üçüncü kişi ile arsa sahibi arasında geçerli bir sözleşmenin varlığı halinde, arsa sahibinin bu sözleşmenin ifa edilmemesi halinde sorumlu olduğu, kuşkuya yer bırakmayacak derecede açıktır.

Bu gerekçe ile; İlk Derece Mahkemesince verilen kabul kararının kaldırılmasına yönelik Bölge Adliye Mahkemesinin kararının bozulması, davanın, diğer davalılar yönünden de kabulüne karar verilmesi gerektiği kanaati ile, sayın çoğunluğun onama yönündeki görüşüne iştirak etmiyorum.