Esas No: 2010/11893
Karar No: 2010/15014
Karar Tarihi: 11.11.2010

**(Kapatılan) 18. Hukuk Dairesi         2010/11893 E.  ,  2010/15014 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Mahkemece bilirkişi incelemesi yaptırılmış ise de alınan rapor hüküm kurmaya yeterli değildir.

Şöyle ki;

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, emsal taşınmazların (... Mah. 1794 ada 10 ve 14 ile 1433 ada 3, 4 ve 5 parseller) satış değerinin rayicin çok altında olduğu ve az vergi ödemek amacıyla düşük gösterildiği belirtilerek bu taşınmazların vergi beyan değerleri ile rayiç değerleri dikkate alınarak değerlendirme yapılmış olmakla bu rapora itibar edilemez.

Ayrıca yine emsal taşınmazlardan (... Mah. 198 ada 20 parsel) üzerinde kat mülkiyeti kurulu taşınmazın 5 nolu işyeri nitelikli bağımsız bölümünün satışı emsal olarak incelenmiştir. Kat mülkiyetli ya da kat irtifakı kurulu yapılardaki bağımsız bölüm satışlarında binanın niteliği, inşaat kalitesi, bağımsız bölümlerin iç düzeni, cephesi gibi hususlar satış fiyatının belirlenmesinde etkili olup, ortak yerlerden yararlanma oranı dahi satış fiyatında dikkate alındığından bu gibi satışlarda binanın değeri satış değerinden düşülmüş olsa bile yanılgıya sebebiyet verecek nitelikte olduğundan arsa değerlendirmesinde emsal olamaz.

Mahkemece, dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kabul edildiğine göre Kamulaştırma Yasasının kıymet takdiri esaslarını gösteren 11.maddesinin birinci fıkrasının özellikle arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tesbiti ve bedelin tesbitinde etkisi olan diğer unsurlarda dikkate alınarak her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin saptanması gerekmektedir.

Emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda olması, taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya kamulaştırmaya yakın günlerde satılmış olması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve kamulaştırma gününden önce satılmış olan taşınmazlar da emsal alınabilir. Bu emsalin satış fiyatına Türkiye İstatistik Kurumu toptan eşya fiyatları endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar belirtilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri belirlenmelidir.

Bu saptamanın yapılmasında dikkate alınması gereken diğer bir unsur dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların vergi beyan değerleri arasındaki orandır.

Anılan Yasanın 11.maddesinin (d) bendinde vergi beyanı, kıymet takdirinde gözönünde tutulması gereken esaslar arasında sayılmıştır. Bu tür nesnel öğeler sayesinde bilirkişilerin öznel değerlendirmelerini denetleme olanağı elde edilmiş olur. Bu nedenle dava konusu taşınmaz ve emsal alınan taşınmazın değerlendirme tarihindeki bulundukları cadde veya sokak için belediyelerce emlak vergisine esas olmak üzere belirlenen m² fiyatları, ilgili belediyeden getirtilerek bu değerlere göre verilen m² fiyatının mukayese edilmesi gerekir.

Emsalin ve dava konusu taşınmazın emlak vergisine esas değerlerinin birbirine oranı ile bilirkişi raporlarında emsal karşılaştırması sonucu değerlendirmeye esas alınan oran birbirinden fahiş ölçüde farklı ise, mahkemece bu farklılık ve çelişki bilirkişi kurulundan ek rapor alınarak mutlaka giderilmelidir.

İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Yasasının 18.maddesinin 2.fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır.

Mahkemece tarafların vereceği yada resen belirlenecek emsal kayıtlar Tapu Sicil Müdürlüğünden getirtildikten ve bunun imar parseli olup olmadığı da sorulup saptandıktan sonra yukarıda açıklanan esaslara uygun incelemeyi ve sonucunu içeren ek bilirkişi raporları alınıp hasıl olacak sonuca göre hüküm kurulması gerektiğinin düşünülmemesi doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 11.11.2010 gününde oybirliğiyle karar verildi.