Esas No: 2022/5697
Karar No: 2023/1808
Karar Tarihi: 07.06.2023

**3. Hukuk Dairesi         2022/5697 E.  ,  2023/1808 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/853 E., 2022/1220 K.

DAVA TARİHİ : 14.07.2015

İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 4. Tüketici Mahkemesi

SAYISI : 2015/1146 E., 2019/112 K.

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne kısmen reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacı vekilinin başvurusunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kısmen kabulüne kısmen reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili ve davalı ...Gayrimenkul Yatırım San. ve Tic. A.Ş. vekili tarafından duruşma istemli olarak, davalı Bahaş İnş. San. ve Tic. A.Ş. vekili tarafından duruşmasız temyiz edilmekle kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 06.06.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat Muhammet Tarık Altun, davalı Bahaş İnş. San. ve Tic. A.Ş. vekili Avukat Rasim Çolakoğlu ile davalı ...Gayrimenkul Yatırım San. ve Tic. A.Ş. vekili Avukat Gönül Şanlı'nın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin daha derinlemesine incelenmesi ve bu konuda bir araştırma yapılması gerektiği heyetçe zorunlu görüldüğünden, Yargıtay Kanununun 24/1 ve Yargıtay İç Yönetmeliğinin 21/3 maddeleri uyarınca görüşmenin başka bir güne bırakılması uygun görülmüş olup, işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen günde Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili, davalı SCS Sağlam ile davacı arasında 18.05.2012 tarihli gayrimenkul pay ortaklığı sözleşmesi akdedildiğini, 18.05.2012 tarihli gayrimenkul pay ortaklığı sözleşmesi ile davalı şirketlerin Esenyurt ilçesi 1440 ada 15 parselde kain arsada 90.000,00 TL karşılığında brüt yaklaşık 135 m² daire yapım ve teslimi taahhüdünde bulunduklarını, davacının gayrimenkul pay ortaklığı sözleşmesinden doğan edimini tam ve eksiksiz şekilde yerine getirdiğini, sözleşmenin 3. maddesi gereğince taahhüt ettiği ödemeleri gerçekleştirdiğini, kendisine ait daire için sözleşmede belirtildiği gibi toplamda 90.000,00 TL ödediğini, davalıların sözleşmede kendilerine verilen azami sürede edimlerini yerine getirmediklerini, sözleşmenin 11. maddesinde dairelerin teslim tarihinin sözleşme tarihinden itibaren azami 36 ay olduğunu, adi ortaklık uyarınca sözleşmesel edimin yerine getirilmemesinden tüm davalıların müteselsilen sorumlu olduklarını beyanla, davalılar tarafından teslimi gereken bağımsız bölümün teslim tarihinde tamamlanmış haldeki rayiç bedelinin fazlaya ilişkin her türlü hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 90.000,00 TL'nin davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

1. Davalı Bahaş İnşaat San. ve Tic. A.Ş. vekili, davacı ile davalı SCS Sağlam Gayrimenkul Ltd. Şti. arasında 18.05.2012 tarihinde gayrimenkul pay ortaklığı sözleşmesi yapıldığını, davalı ortaklar arasında adi ortaklık sözleşmesinin 30.05.2012 tarihinde yapıldığını, sözleşmede imzası olmayan ve bedeli şirketin ortaklık hesabına geçmeyen bir satıştan ve bedel iadesinden müvekkili şirketin sorumlu tutulamayacağını, dava konusu taahhüdün adi ortaklık ile hiçbir ilgisinin olmadığını, yapılan adi ortaklık sözleşmesinin 8. maddesinde, ortaklar yönetim kurulunda bulunan temsilcilerinden her birinin atacağı üç imza ile en geniş şekilde temsil edileceğini, üç temsilcinin imzasının olmadığı bir taahhüdün ortaklığı borç altına sokamayacağının hükme bağlandığını, davacının taşınmaz bedeli olarak yatırdığı parayı 1 nolu davalının banka hesabına yatırdığını, SCS Sağlam Gayrimenkul Şirketinin yaptığı usulsüz satışlar ile ilgili olarak diğer davalı şirket ile müvekkili şirket hakkında takipsizlik kararı verildiğini, davacı ile davalı SCS Gayrimenkul Şirketi arasında yapılan pay ortaklığı sözleşmesinin resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olduğunu, davacıya verdiği taahhüt bakımından davalı SCS Gayrimenkul Şirketinin sebepsiz zenginleşme kurallarına göre kişisel olarak sorumlu olduğunu, ortaklığın ve müvekkili şirketin geçersiz sözleşmede imzası olmadığından sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre zenginleşen SCS Gayrimenkul Şirketinin bu sonuçtan sorumlu olduğunu savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

2. Davalı ...Gayrimenkul Yatırım Sanayi ve Ticaret. A.Ş. vekili, diğer davalılar ile müvekkili şirket arasında adi ortaklık sözleşmesi yapıldığını, SCS tarafından davacıya verilen dava konusu taahhüdün adi ortaklık ile hiçbir ilgisinin olmadığını, sözleşmede müvekkilinin adının geçmediğini, adi ortaklık sözleşmesinin tarihinin 30.05.2012 olduğunu, davacının SCS ile yaptığı sözleşme tarihinin 18.05.2012 olduğunu, SCS tarafından müvekkilinin de mağdur edildiğini savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

3. Davalı SCS Sağlam Gayrimenkul İnşaat San. Tic. Ltd. Şti., davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı Bahaş İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş ile davalı ...Gayrimenkul Yatırım Sanayi ve Tic. A.Ş.'nin adi ortaklığın tarafı olduğu, ancak dava konusu sözleşmenin tarafı olmadıkları, ödenen gayrimenkul bedellerinin bu şirketlere ödenmediği, davalı SCS Gayrimenkul Şti. dışındaki diğer davalı şirketlerin adi ortaklığın tarafı olduğu, ancak yapılan sözleşmenin tarafı olmadığı, kaldı ki davalılar arasındaki adi ortaklık sözleşmesinin taraflar arasında yapılan sözleşmeden sonraki tarihli bir adi ortaklık sözleşmesi olduğu, bu nedenle davacı ile davalı SCS Şirketi arasında adi yazılı şekilde yapılan sözleşme ile hiçbir ilgilerinin olmadığı gibi davacı ile davalı SCS Gayrimenkul arasındaki sözleşme adi ortaklık sözleşmesinden sonraki bir tarihte yapılmış olsa dahi, davalılar arasındaki adi ortaklık sözleşmesinin 8. maddesi gereğince davalı SCS Gayrimenkul Ltd. Şti.'nin temsil ve ilzama hiçbir şekilde yetkili olmadığı da anlaşılmakla, davalılar Bahaş İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. ile ...Gayrimenkul Yatırım Sanayi ve Tic. A.Ş. hakkında açılan davanın reddine, yerinde yapılan incelemede dava konusu taşınmazın inşa edileceği alanda sözleşmenin ifasının artık mümkün olmadığı anlaşıldığından, sözleşme feshinin yasal koşullarının oluştuğu ve davacının ödediği bedelin sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde talep edilebileceği kanaatine varılarak, davalı SCS Sağlam Gayrimenkul İnşaat Sanayi ve Tic. Ltd. Şti. yönünden davanın kısmen kabulü kısmen reddi ile taşınmazın dava tarihi itibariyle rayiç değeri olan 247.246,00 TL'nin bu davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili; dava dosyasındaki delillerin hatalı incelendiğini, davalı Bahaş ve davalı ...şirketleri yönünden de davanın kabulü gerekirken bu davalılar hakkında davanın reddine karar verilmesinin hatalı olduğunu, emsal olarak 450.000,00 TL değeri baz alınarak hüküm verilmesi gerektiğini, ayrıca hükümde faize hükmedilmediğini belirterek istinaf talebinin kabulü ile kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacıya taahhüt olunan dairenin teslim edilmediği, ancak davacı tarafça ödenen bedelin de iade edilmediği sabit olduğundan yapılan bilirkişi incelemesi ile söz konusu taşınmazın rayiç bedelinin 247.246,00 TL olduğu belirlenmekle, bu durumda ilgili yasa hükümlerine göre sözleşmenin geçerli olduğu ve davacının taşınmazın rayiç bedelini tüm davalılardan talep edebileceği gözetilerek belirlenen ve talep arttırım dilekçesi ile arttırılan rayiç bedel hakkında davanın tüm davalılar yönünden müteselsilen kabulüne karar verilmesi gerekirken, sadece davalı SCS Sağlam Gayrimenkul Ltd. Şti. hakkında kabulüne karar verilmesi usul ve hukuka uygun bulunmadığından, davacının diğer davalılar hakkındaki istinaf talebinin kabulü gerektiği, davacının faiz talebinde bulunmadığı gözetilerek HMK'nın 26 ncı madde kapsamında taleple bağlılık kuralı gereği talep edilenden fazlasına hükmedilemeyeceğinden faize hükmedilmemesinin usul ve hukuka uygun bulunduğu, davacının faize yönelik istinaf talebinin yerinde olmadığı belirtilerek, davacının istinaf talebinin kabulüne, kararın düzeltilerek yeniden esas hakkında karar verilmesine, davanın tüm davalılar yönünden kısmen kabulü ile 247.246,00 TL'nin davalılardan müteselsilen alınıp davacıya verilmesine, fazla talebin reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuran

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili, davalı ...Gayrimenkul Yatırım San. ve Tic. A.Ş. vekili ve davalı Bahaş İnş. San. ve Tic. A.Ş. vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili; istinaf nedenlerini tekrar ederek, kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davalı Bahaş İnşaat San. ve Tic. A.Ş. vekili, davacı ile diğer davalı SCS Sağlam Gayrimenkul İnşaat San. Tic. Ltd. Şti. arasında akdedilen 18.05.2012 tarihli sözleşmede davalı şirketin herhangi bir şekilde aktif veya pasif tarafı bulunmadığını, davalı şirket ile diğer davalılar arasında akdedilen adi ortaklık sözleşmesinin tarihinin 30.05.2012 olduğunu, davacı ile adi ortaklığın sözleşme yapabilmesi için adi ortaklık sözleşmesi de dikkate alındığında üç ortağın onay vermesi gerektiğini, istinaf kararında 15.05.2012 tarihli adi ortaklık sözleşmesi kurulduğu iddia edilmiş olsa da söz konusu sözleşmenin işleme alınmadığını ve tarafların ortaklık iradesinin 30.05.2012 tarihli sözleşme ile netleştiğini, yani söz konusu ikinci sözleşme ile ilk sözleşmenin yok hükmüne geçtiğini, davacı ile sözleşme akdeden SCS şirketinin bireysel sorumluluğunun, adi ortaklığın diğer şirketleri olan davalı şirket ve ...Gayrimenkul ile birlikte müteselsilen olmasının da hukuka aykırı olduğunu, SCS Gayrimenkulün işlemi kendi adına ve hesabına yaptığını, kendi adına ve adi ortaklık hesabına yaptığı kabul edilse dahi 637. madde uyarınca tek başına sorumlu olduğunu ve en önemlisi SCS şirketine ortaklık adına yönetim görevi verilmediğini ileri sürerek, kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

3. Davalı ...Gayrimenkul Yatırım Sanayi ve Ticaret. A.Ş. vekili, diğer davalılar ile arasında adi ortaklık sözleşmesi yapıldığını, SCS tarafından davacıya verilen dava konusu taahhüdün adi ortaklık ile hiçbir ilgisinin olmadığını, sözleşmede adının geçmediğini, adi ortaklık sözleşmesinin tarihinin 30.05.2012 olduğunu, davacının SCS ile yaptığı sözleşmenin tarihinin 18.05.2012 olduğunu, SCS tarafından kendisinin de mağdur edildiğini savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine istinaden rayiç bedelin iadesi istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu'nun "Tüketicinin seçimlik hakları" kenar başlıklı 11 inci maddesi şöyledir:

"(1) Malın ayıplı olduğunun anlaşılması durumunda tüketici; a) Satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme, b) Satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinden indirim isteme, c) Aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde, bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere satılanın ücretsiz onarılmasını isteme, ç) İmkân varsa, satılanın ayıpsız bir misli ile değiştirilmesini isteme seçimlik haklarından birini kullanabilir. Satıcı, tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür.

(2) Ücretsiz onarım veya malın ayıpsız misli ile değiştirilmesi hakları üretici veya ithalatçıya karşı da kullanılabilir. Bu fıkradaki hakların yerine getirilmesi konusunda satıcı, üretici ve ithalatçı müteselsilen sorumludur. Üretici veya ithalatçı, malın kendisi tarafından piyasaya sürülmesinden sonra ayıbın doğduğunu ispat ettiği takdirde sorumlu tutulmaz.

(3) Ücretsiz onarım veya malın ayıpsız misli ile değiştirilmesinin satıcı için orantısız güçlükleri beraberinde getirecek olması hâlinde tüketici, sözleşmeden dönme veya ayıp oranında bedelden indirim haklarından birini kullanabilir. Orantısızlığın tayininde malın ayıpsız değeri, ayıbın önemi ve diğer seçimlik haklara başvurmanın tüketici açısından sorun teşkil edip etmeyeceği gibi hususlar dikkate alınır.

(4) Ücretsiz onarım veya malın ayıpsız misli ile değiştirilmesi haklarından birinin seçilmesi durumunda bu talebin satıcıya, üreticiye veya ithalatçıya yöneltilmesinden itibaren azami otuz iş günü, konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda ise altmış iş günü içinde yerine getirilmesi zorunludur. Ancak, bu Kanunun 58 inci maddesi uyarınca çıkarılan yönetmelik eki listede yer alan mallara ilişkin, tüketicinin ücretsiz onarım talebi, yönetmelikte belirlenen azami tamir süresi içinde yerine getirilir. Aksi hâlde tüketici diğer seçimlik haklarını kullanmakta serbesttir.

(5) Tüketicinin sözleşmeden dönme veya ayıp oranında bedelden indirim hakkını seçtiği durumlarda, ödemiş olduğu bedelin tümü veya bedelden yapılan indirim tutarı derhâl tüketiciye iade edilir.

(6) Seçimlik hakların kullanılması nedeniyle ortaya çıkan tüm masraflar, tüketicinin seçtiği hakkı yerine getiren tarafça karşılanır. Tüketici bu seçimlik haklarından biri ile birlikte 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca tazminat da talep edebilir."

3. Değerlendirme

1. Hükme esas alınan bilirkişi raporuna davacı tarafça 30.11.2017 tarihli dilekçe ile özellikle rayiç bedelin belirlenmesi noktasında çeşitli emsaller de sunularak itiraz edilmiştir. Buna göre mahkemece bilirkişi heyetinden davacının itirazlarını değerlendiren ek rapor aldırılması, yeterli görülmediği takdirde ise alanında uzman bilirkişilerden oluşturulacak üç kişilik heyetten yeni bir rapor aldırılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, davacının bilirkişi raporuna itirazları karşılanmaksızın karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

2. Bozma sebebine göre davacı vekilinin sair, davalı ...Gayrimenkul Yatırım San. ve Tic. A.Ş. vekili ve davalı Bahaş İnş. San. ve Tic. A.Ş. vekilinin tüm temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Bozma sebebine göre davacı vekilinin sair, davalı ...Gayrimenkul Yatırım San. ve Tic. A.Ş. vekili ve davalı Bahaş İnş. San. ve Tic. A.Ş. vekilinin tüm temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına,

8.400,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalılardan alınıp davacıya verilmesine,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz eden davalılara yükletilmesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

07.06.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.