Esas No: 2022/590
Karar No: 2023/159
Karar Tarihi: 19.01.2023

**6. Hukuk Dairesi         2022/590 E.  ,  2023/159 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

HÜKÜM/KARAR : Kabul

İLK DERECE MAHKEMESİ : Mustafakemalpaşa 1. Asliye Hukuk Mahkemesi(Tük. Mah. Sıf.)

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalılar arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, davalı yüklenici ...’ye isabet edecek olan 3. kat 4 nolu bağımsız bölümü 90.000,00 TL bedel karşılığında davalı yükleniciden 16/05/2015 tarihli harici satış sözleşmesi ile satın aldığını, 75.000,00 TL ödeme yaptığını, ancak tapu devrinin yapılmadığını iddia ederek tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini, mümkün olmaması halinde ise ödenen bedelin denkleştirici adalet gereğince hesaplanarak ödenmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı yüklenici ... davaya cevap vermemiştir.

Davalı arsa sahibi vekili cevap dilekçesinde özetle; davalı yüklenicinin sözleşme uyarınca inşaatı tamamlamadığını, davacı ile diğer davalı arasında yapılan sözleşmede arsa sahibi taraf olmadığından davanın reddi gerektiğini, aksinin düşünülmesi halinde ise yüklenici davalının eksik ve ayıplı işlerinden davacının sorumlu olduğunu, bu borçların hesaplanıp, kendisine ödenmek üzere depo ettirilmesi gerektiğini ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesi’nin 2018/43 Esas, 2019/1327 Karar ve 11.12.2019 tarihli kararı ile özetle, davalı yüklenici ile davacı arasındaki sözleşme gereğince tarafların yerine getirmesi gereken edimler ifa edilmediği gerekçesi ile tapu iptal-tescil talebinin reddine; davacının sunduğu sözleşme ile makbuz suretlerinden sebepsiz zenginleşmenin ispat edilemediği gerekçesi ile bedelin ödenmesi talebinin de reddine karar verilmiştir.

IV- İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi 2021/475 Esas, 2021/1411 Karar ve 06.10.2021 tarihli kararı ile özetle; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin sözleşmeye, fen ve sanat kurallarına uygun eksiksiz ifada bulunup edimlerini tam olarak yerine getirmesi, inşaat tamamlanmamışsa, bu eksikliklerin pek az olup arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta olması halinde yüklenici veya onun halefi sayılan davacı 3. kişi tarafından tamamlanması imkanının tanınması ve yükleniciden bağımsız bölümü temlik alan 3. kişinin, yüklenici yerine geçerek edimleri tamamlaması, eksiklik fiilen tamamlanmasa bile tespit olunan bedelin ödenmesi hallerinde, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan 3. kişinin bağımsız bölüm tapusuna hak kazanabileceği, somut olayda; mahkemece yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporundan, inşaatın %96,80 oranında tamamlandığı, sözleşmede belirtilip de yüklenici davalı ... tarafından eksik bırakılan işlerin giderim bedelinin 46.326,00 TL, belediye borcunun 6.714,43 TL, SGK borcunun 2.350,34 TL olmak üzere toplam 55.390,77 TL olduğu, davacının, yüklenici davalı ile 90.000,00 TL karşılığında anlaşmasına rağmen 75.000,00 TL ödeme yapması nedeni ile 15.000,00 TL daha ödeme yapması gerektiği, mahkemece verilen süre içerisinde davacının 55.390,77 TL eksik işler bedeli ve 15.000,00 TL satış bedeli bakiyesini depo ettiği görüldüğünden 3. kişi olan davacının tescile hak kazandığı, dolayısıyla davacının istinaf talebinin kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak 3 no.lu bağımsız bölümün davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı arsa sahibi vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri :

Davalı arsa sahibi vekili temyiz dilekçesinde özetle; bilirkişi raporuna itirazlarının dikkate alınmadığı, eksik işler bedelinin tespit raporuna göre düşük belirlendiği, 698 ada 1 parselde inşa edilecek bina için toplam 4 adet demir kapı yapılması gerekirken raporda 2 adet demir kapı yapım bedeli hesabı yapıldığı, 698 ada 14 parsel için de 2 demir kapı yapılması gerekirken 1 demir kapı hesabı yapıldığı, davalı yüklenicinin SGK ve diğer kurumlara olan borçlarının eksik hesaplandığı, iskan alınması için gereken masrafların hesaplanmadığı, dava açılmasına sebebiyet verilmemesine rağmen aleyhine yargılama gideri ve vekalet ücretine hükmedilmesinin yanlış olduğu gerekçesiyle kararı temyiz etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin tapu iptal ve tecil, olmazsa ödenen bedelin iadesi istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

Türk Borçlar Kanununun 184 üncü maddesi, 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı.

3. Değerlendirme

1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hakim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı arsa sahibi vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerine dayalı olarak, yükleniciden bağımsız bölüm satın alanların temlik sözleşmesinde verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölüm tapu payına hak kazanabilmeleri için inşaatın yüklenici veya yüklenici namına temlik alan tarafından sözleşme ve ekleri tasdikli yapı ruhsatı ve projeleri ile imar mevzuatına uygun olarak tamamlanıp arsa sahiplerine ait bağımsız bölümleri kendilerine teslim edilmesi zorunludur. İlk derece mahkemesince alınan bilirkişi raporunda, inşaat %96,80 seviyede tamamlanmış olduğundan kabul edilebilir aşamaya gelmiştir. İnşaat seviyesi itibariyle kabul edilebilir aşamaya gelmiş ise de; yüklenici ile yaptığı imalâtlar karşılığı yükleniciden bağımsız bölümleri temlik alan davacının temlik aldığı bağımsız bölümün tapusuna hak kazanabilmesi için inşaatın kabul edilebilir seviyeye getirilmiş olması yeterli olmayıp, davalı arsa sahibine ait bağımsız bölümlerdeki ve ortak alanlardaki eksik ve kusurların bedeli ile yüklenici tarafından sözleşme uyarınca ödenmesi gereken SGK, vergi ve diğer borçlarının ödenmesi gerekmektedir.

İlk derece mahkemesince yargılama aşamasında alınan bilirkişi raporunda, davalı arsa sahibine düşecek bağımsız bölümdeki eksik işler giderim bedeli, binadaki ortak işler giderim bedeli ve kurumlara olan borçlar hesaplanmış ve bölge adliye mahkemesince depo edilen bu bedellerin davalı arsa sahibine ödenmesi koşuluyla yükleniciye düşen bağımsız bölümün tapu iptal ve tesciline karar verilmiş ise de; davalı arsa sahibince bilirkişi raporuna itiraz ve temyiz dilekçesinde 698 ada 1 parsel sayılı taşınmaz için 4 adet demir kapı yapılması gerekirken 2 adet demir kapı hesabı yapıldığı, ayrıca 698 ada 14 parsel sayılı taşınmaz için de 2 adet demir kapı yapılması gerekirken 1 adet demir kapı hesabı yapıldığına dair itirazlar bulunulmasına rağmen bu itirazların giderilmediği anlaşıldığı gibi, hesaplanan eksik işler bedelinin hükme en yakın tarihteki piyasa rayiçleri ile hesaplanması gerekirken, dava tarihi itibariyle hesaplandığı, ayrıca davalı yüklenicinin SGK’ya olan borcu 2.350,34 TL kabul edilmiş ise de, SGK tarafından verilen 04.12.2018 tarihli cevabi yazıda 698 ada 14 parsel için, bildirilen tarih itibariyle asıl borcun 15.308,15 TL, faizinin ise 5.611,31 TL, yine 698 ada 1 parsel için bildirilen asıl borcun 1.642,63 TL, faizinin ise 707,70 TL olduğu, mahkemece sadece 698 ada 1 parsel sayılı taşınmaz için SGK’ya olan borcun dikkate alındığı, 698 ada 14 parsel için SGK’ya olan borcun dikkate alınmadığı anlaşılmıştır.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş; hükme en yakın tarih itibariyle davalı yüklenicinin sözleşmeye konu inşaat nedeniyle SGK’ya, belediyeye ve diğer kurumlara borçlu bulunup bulunmadığının tespiti için ilgili kurumlara müzekkere yazılması, hükme esas alınan raporu düzenleyen bilirkişiden davalılar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile belediyeye verilen plan ve projesine göre davalı yüklenicinin 698 ada 1 parsel sayılı taşınmaz için 4 adet demir kapı, 698 ada 14 parsel sayılı taşınmaz için ise 2 adet demir kapı yapmak zorunda olup olmadığının değerlendirilmesi ve davalı arsa sahibine düşecek bağımsız bölüm ile ortak alanlardaki eksik işlerin giderim bedelinin hükme en yakın tarihteki piyasa fiyatlarıyla hesaplanması için ek rapor alınmasından ibaret olmalıdır. Ayrıca bu tür davalarda arsa sahibi ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğu, arsa sahibinin davada taraf olmasının nedeninin arsa sahibinin yükleniciye karşı ileri sürebileceği def'ileri, yükleniciden şahsi hak temlik alan kişilere karşı da ileri sürebilme hakkının tanınması olduğu, bu nedenle davalı arsa sahibinin yargılama giderlerinden ve vekalet ücretinden sorumlu tutulması doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. “Değerlendirme” bölümünün 1 inci bendi uyarınca davalı arsa sahibinin diğer temyiz itirazlarının reddine, 2 nci bent uyarınca temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgiliye iadesine,

Dosyayı kararı veren Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesine gönderilmesine,

19.01.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.