Esas No: 2023/2366
Karar No: 2025/195
Karar Tarihi: 21.01.2025

**6. Hukuk Dairesi         2023/2366 E.  ,  2025/195 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/460 E., 2023/95 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Cihanbeyli 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2019/318 E., 2021/876 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ...Ş. vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; davacıların murisi ...'a ait ... ili ... ilçesi ... Mahallesi 178 ada 17 no.lu parsele ilişkin, muris ... ile davalı ... arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme gereği arsa üzerine inşa edilecek ve 36 ayda tamamlanacak binadan murise 3,75 daire verileceğini, davacıların da sözleşmeyi ve bu şartları aynen kabul ettiğini, sözleşme gereği ve avans niteliğinde davacılar murisinin arsanın tamamını 07.03.2016 tarihinde tapuda davalı ... ye devrettiğini, yüklenici ...'nin arsa üzerine 05.05.2016'da Yapı ve Kredi Bankası lehine 1.120.000,00 TL bedelli ipotek tesis ettirdiğini, arsa tapu kaydı üzerinde ... ve diğer şahıslar lehine icrai haciz şerhleri konulduğunu, fakat davalı ...'nin 39 ay geçmesine rağmen ruhsat almadığını ve bugüne kadar inşaata başlamadığını ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, davalı ... üzerine kayıtlı tapunun iptali ile tüm ipotek, haciz ve takyidatlardan ari şekilde davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline, sözleşmenin yerine getirilmemesi nedeniyle şimdilik 5.000,00 TL müspet/menfi zararın davalı ...'den tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ...Ş. vekili cevap dilekçesinde; davacılar ile diğer davalı arasında yapılan sözleşmenin müvekkili banka tarafından bilinmesinin mümkün olmadığını zira bu sözleşmenin tapu siciline işlenmediğini, müvekkili bankanın tapu siciline güvenerek ipotek tesis ettiğini, davacıların 3-4 yıl geçtikten sonra dava açmalarının da kötü niyetli olduklarının göstergesi olduğunu, husumetleri bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Diğer davalılar cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalılardan ...'ın davacılara ait dava konusu taşınmazı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile aldığı ancak inşaatı belirlenen sürede teslim etmediği, diğer davalılardan bankanın taşınmaz üzerine ipotek tesis ettiği; ötekinin ise ihtiyati haciz şerhi koydurduğu, ipotek tarihinde taşınmazın değeri ile ipotek bedeli arasında misli ile fark bulunduğu, tanık beyanlarından davalı ...'ın yap sat işi ile uğraştığının herkesçe bilindiği anlaşılmakla davalı bankanın basiretli bir tacirden beklenen özeni göstermediği dolayısı ile somut olayda iyi niyetten bahsedilemeyeceği, bu suretle davacı yanın inşaat yapmak amacı ile davalı şirkete verdikleri taşınmazların da inşaatın süresinde yapılmamış olması nedeni ile bu taşınmazlarını geri talep etmelerinde hakları ve hukuki yararları bulunduğu gerekçesiyle sözleşmenin feshi ve tapu iptal ve tescile ilişkin dava ve dosyada taraf olarak gösterilenlerin ipotek ve haciz şerhlerinin kaldırılmasına yönelik davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ...Ş. vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yapılan taşınmaz devrinin gerçek bir devir olmayıp avans niteliğinde olması nedeniyle yüklenicinin edimini yerine getirmediği mevcut durumda, TMK'nın 1023. maddesi uyarınca, davalı bankanın iyiniyetli olsa da, olmasa da, ipotek hakkını kazanamayacağı gerekçesiyle istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

“ Davalı ...vekili temyiz dilekçesinde:

a. Müvekkili bankanın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden haberdar olmadığını, tapuda şerh bulunmadığını,

b. Yapılan ipotek işleminde herhangi bir usulsüzlük ya da kötü niyet olmadığını, asıl olanın iyiniyetin varlığı olduğunu, TMK'nın 1023. maddesi gereği iyiniyetlerinin korunması gerektiğini,

c. Tanık beyanlarının hükme esas alınamayacağını, davacı tarafın tapu devrinden 3-4 yıl sonra dava açmasının, davacının kötüniyetli ve müvekkili bankayı zarara uğratma amacında olduğunu gösterdiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, ipotek ve hacizlerin kaldırılması istemine ilişkindir.

1- Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı bankanın aşağıdaki bendin dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2.1. Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.(M.K.m.1023)

2.2. Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyi niyet iddiasında bulunamazlar. Burada aranan iyi niyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden bazı fiili karinelerden yararlanabilir. Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın kısa sürede el değiştirmesi veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir.

2.3. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir.

2.4. Somut olayda, davacıların murisi ile davalı ... arasında 07.03.2016 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış ve bu sözleşme gereğince arsa sahibi taşınmazını yükleniciye tapuda devretmiştir. Yüklenici, dosya arasındaki bilirkişi raporuna göre 178 ada 17 no.lu parselde inşaata başlanmamış, taşınmazın üzerine kat irtifakı tesis edilmemiştir. Taşınmaz üzerinde Yapı Kredi Bankası A.Ş. lehine borçlu yüklenici ... aleyhine, 1.120.000,00 TL borç için 05.05.2016 tarihli ipotek tesis edilmiştir. Temyiz eden davalı ...Ş. vekili, yargılamanın tüm aşamalarında tapuya güvenerek ipotek kaydının müvekkilinin iyi niyetli olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Tapuya güven ilkesine göre tapuya güvenen kişinin iyi niyetli olduğu karine olarak kabul edilir. Bu karinenin aksini, yani davalı bankanın kötü niyetli olduğunu davacı tarafın ispatlaması gerekir. Somut olayda davacı taraf, “afaki” iddialar dışında davalının kötü niyetli olduğuna dair hiçbir delil sunamamıştır. Bu nedenle, temyiz eden davalı bankanın ipotek hakkının TMK'nın 1023. maddesi gereğince korunması gerekir. Yerel mahkeme ve istinaf mahkemesinin TMK'nın 1023. maddesinin amaç ve koruduğu yarara aykırı olan gerekçeleri de dikkate alınarak İlk Derece Mahkemesi kararının temyiz eden davalı banka açısından ipoteğin kaldırılması talebinin reddi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1-Davalı banka vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine

2. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

3. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde davalı ...Ş.'ye iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

21.01.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.