Esas No: 2022/4847
Karar No: 2024/2333
Karar Tarihi: 27.06.2024

**6. Hukuk Dairesi         2022/4847 E.  ,  2024/2333 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2020/1606 E., 2022/1482 K.

DAVA TARİHİ : 24.05.2016

HÜKÜM/KARAR : Esastan Ret

İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2019/230 E., 2019/1016 K.

Taraflar arasındaki asıl ve birleşen dosyada tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl ve birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın asıl davada davalılar vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl davada davalılar vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili asıl ve birleşen dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile birleşen dosyada davalı ... arasında 05.08.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davalı yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmediğini, 27.09.2010 tarihinde sözleşmenin feshedildiğini, 07.08.2006 tarihinde inşaatın hızlanması için yükleniciye devredilen dört adet dairenin feshe rağmen iade edilmediği gibi davalılara devredildiğini ileri sürerek, 1, 2, 3 ve 4 numaralı bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu daireleri davalı yükleniciden satın aldığını, iyiniyetli olduğunu, inşaatın yarım kalması nedeniyle magdur olduğunu, davanın zamanaşımına uğradığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Davalı ... cevap dilekçesinde özetle, uyuşmazlığın taraflarının davacı ve yüklenici olduğunu, daireleri bitmiş vaziyette iken bedelini ödeyerek satın aldığını, iyiniyetli olduğunu, davanın zamanaşımına uğradığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; uyuşmazlığın taraflarının davacı ve yüklenici olduğunu, daireleri bitmiş vaziyette iken bedelini ödeyerek satın aldığını, iyiniyetli olduğunu, davanın zamanaşımına uğradığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Birleşen dosyada davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davanın zamanaşımına uğradığını, müvekkilinin dört adet daireyi bedeli karşılığında satın aldığını ve davalılara sattığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; yüklenicinin sözleşme gereği bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı kusursuz ve eksiksiz tamamlayıp teslim etmesine bağlı olduğu, sözleşmeden sonra ve inşaat sürecinde yükleniciye bir kısım payların devri avans niteliğinde olup, sözleşmenin geriye etkili feshi halinde bu arsa payları talep halinde arsa sahiplerine geri döneceği, yükleniciden devam eden inşaattan bağımsız bölüm arsa payını satın alanlar satın aldıkları bu bağımsız bölümlerin arsa payları ile tapularını ancak yüklenicinin arsa sahibine karşı edimini ifa etmesi durumunda hak kazanabilecekleri, inşaat halindeki bir binada arsa payı (bağımsız bölüm) devralanların arsa sahiplerine karşı iyiniyetli oldukları kabul edilemeyecekleri, dolayısıyla 3. kişilerin TMK'nın 1023. maddesinin korumasından yararlanamayacakları, tamamlanmamış inşaatta yükleniciden bağımsız bölüm satın alan bir kimsenin tapudaki gerçek malikinin kim olduğu ve satanın edimini yerine getirmemesi durumunda sözleşmede kararlaştırılan bedele hak kazanamayacağını bilmemesinin mümkün olmadığı gerekçesiyle, davacının asıl ve birleşen davasının kabulüne, ... ili Merkez ilçesi ... Köyü 1/32 arsa paylı 1735 ada 2 parselde kayıtlı taşınmazın ... adına kayıtlı 1 ve 2 no.lu bağımsız bölümü ile ... adına kayıtlı 3 ve 4 no.lu bağımsız bölümlerinin davalılar adına olan tapu kayıtlarının ayrı ayrı iptali ile davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde davalılar ..., ... ve ... vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; müvekkilinin daireleri tamamlanacağı inancıyla parasını peşin ödeyerek yükleniciden satın aldığını, yüklenicinin arsa sahibinden aldığı vekaletname ile değil bizzat kendisine ait olan taşınmazları müvekkiline sattığını, uyuşmazlığın davacı ve yüklenici arasında olduğunu, müvekkilinin daireleri farklı iki kişiye sattığını, davanın zamanaşımına uğradığını belirterek, kararı istinaf etmiştir.

Davalı ... ve ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; müvekkillerinden Şerif'in 1 ve 2 numaralı daireleri ...'dan tamamen bitmiş vaziyette, daireleri görerek satın aldığını, yine müvekkillerinden Hakkı'nın 3 ve 4 numaralı daireleri bakarak inceleyerek bitmiş vaziyette ...'tan satın aldığını, binanın iskânının satıştan birkaç ay sonra alındığını, mahkemenin kabul gerekçesinin hatalı olduğunu, müvekkillerinin daireleri inşaat halindeyken satın almadığını, müvekkillerinin taşınmazları yükleniciden değil üçüncü şahıslardan aldıklarını, müvekkillerinin 4 dairenin bedelini ödeyerek tapusunu aldığını, davanın zamanaşımına uğradığını belirterek, kararı istinaf etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; dava mülkiyete dayanan tapu kaydının iptali ve tescili davası olduğundan bu tür davalarda, kural olarak zamanaşımının söz konusu olamayacağı, davalı kayıt maliklerinin dava konusu bağımsız bölümü yüklenici ...'ın temlik ettiği ...'ın yargılama aşamasında sattığı ... ve ...'dan satın almış olmaları ve tüm taşınmazların satın alındığı tarihte tapu kaydının beyanlar hanesinde "kat karşılığı inşaat şerhi" bulunması nedeniyle, davalıların TMK'nın 1023. ve 1024. maddelerinden yararlanma olanakları bulunmadığından, davalı ... ve Şerif vekili ile davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde davalılar ..., ... ve ... vekilleri temyiz isteminde bulunmuşlardır.

B. Temyiz Sebepleri

Davalılar ..., ... ve ... vekilleri temyiz dilekçelerinde istinaf dilekçelerinde ileri sürdükleri sebepleri temyiz nedeni olarak ileri sürmüşlerdir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369, 370 ve 371. maddeleri, 6098 sayılı TBK'nın 470-486. maddeleri.

3. Değerlendirme

1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davalılar ..., ... ve ... vekillerinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

3. Davacı arsa sahibi ile birleşen davada davalı yüklenici ... arasında düzenlenen ... 2. Noterliği'nin 05.08.2005 tarih ve 6149 yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" ile dava konusu taşınmazda toplam 32 dairelik inşaat yapılması, 8 dairenin arsa sahibine, kalan 24 dairenin ise aşamalı olarak yükleniciye bırakılması kararlaştırılmış, inşaatın tamamlanma süresi ise sözleşme tarihinden itibaren 54 ay olarak belirlenmiştir. Yine taraflar arasında imzalanan 27.09.2010 tarihli adi yazılı "Ek Sözleşme" ile davalı yüklenicinin dava konusu zemin kattaki 4 daireyi davalı ...'a devrettiği, ... 2. Noterliği'nin 05.08.2005 tarih ve 6149 yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi"nin karşılıklı olarak feshedildiği belirtilmiş, tasfiye hükümlerine de yer verilmiştir.

İstinaf mahkemesince arsa sahibi ve yüklenici arasında imzalanan 27.09.2010 tarihli "Ek Sözleşme" ile taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin fesih ile sonuçlandığı, dolayısıyla arsa malikinin dava konusu bağımsız bölümlerin tapu iptali ve tescili isteminin kabul edilmesi gerektiğini belirterek, ilk derece mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiş olmasının doğru olduğu gerekçesiyle istinaf istemlerinin esastan reddine karar verilmiş ise de, 27.09.2010 tarihli adi yazılı "Ek Sözleşme" başlıklı sözleşmenin incelenmesinde, arsa payı karşılilığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi konusunda taraf iradelerinin uyuşmadığı, davacı arsa malikinin kalan işleri kendisinin yapacağı ya da başkasına yaptıracağı konusunda uzlaştıkları, inşaatın tamamlanması ve tüm borçların ödenmesinden sonra bir kâr doğması halinde arsa malikinin bu kârı yüklenici ile paylaşacağı kararlaştırıldığından arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshedilmediği, sözleşmenin devam ettiği sonucuna varılmıştır.

Bu durumda sözleşme konusu imalatın tamamlanmasından sonra ek sözleşme hükümlerine göre gerçekleşecek son tasfiye neticesinde yüklenici ile arsa maliki arasındaki hesaplaşmada dava konusu 1,2,3 ve 4 numaralı bağımsız bölümleri davalı yüklenicinin hak edip etmediği araştırıldıktan sonra ulaşılacak sonuca uygun şekilde karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, karar bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan nedenlerle;

1. “Değerlendirme” bölümünün “2” nci bendinde açıklanan nedenlerle davalılar ..., ... ve ... vekillerinin diğer temyiz itirazlarının reddine,

2. “Değerlendirme” bölümünün “3” üncü bendinde açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının davalılar ..., ... ve ... yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde asıl davada davalılara iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

27.06.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.