Esas No: 2023/1142
Karar No: 2024/2854
Karar Tarihi: 23.09.2024

**6. Hukuk Dairesi         2023/1142 E.  ,  2024/2854 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2019/2692 E., 2022/1640 K.

Mirasçı ...

DAVALILAR :1- ... Vekili Avukat ...

2- Biay Yapı İnşaat Taah. İç ve Dış Tic. Ltd. Şti. Vekili Avukat ...

DAHİLİ DAVALILAR : 1- ... Vekili Avukat ...

2-... Vekili Avukat ...

3- ... Vekili Avukat ...

4- ... Vekili Avukat ...

DAVA TARİHİ : 06.08.2015

HÜKÜM : Başvurunun Esastan Reddi

İLK DERECE MAHKEMESİ : Kilis 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2019/52 E., 2019/308 K.

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; mülkiyeti davalılardan ...'e ait taşınmaz ile ilgili olarak, diğer davalı yüklenici Biay Yapı İnş. Taah. İç ve Dış Tic. Ltd. Şti. ile Kilis Noterliği'nin 26.06.2013 tarih 10240 yevmiye no.lu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, müvekkili davacının davalı yüklenici şirketten bedelini peşin ödeyerek 2. Kat 18 no.lu, 3. Kat 32 no.lu ve 5. Kat 69 no.lu bağımsız bölümleri satın aldığını, inşaatın yüklenici şirket tarafından tamamlandığını, ancak davalı arsa sahibi tarafından davaya konu bağımsız bölümlerin devredilmediğini belirterek, 2. Kat 18 no.lu, 3. Kat 32 no.lu bağımsız bölüm tapularının müvekili adına tesciline olmadığı takdirde ödenen 130.000,00-TL bedelin işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı yüklenici Biay Yapı Inşaat Taah. İç ve Dış Tic. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkil şirket yönünden tescile ilişkin davanın husumet yokluğundan reddine, davacının harici satım sözleşmesiyle satın almış olduğu üç adet daireden yalnızca bir adetinin bedelini ödediğini, bunun için 5. Kat 69 no.lu dairenin davacıya devredildiğini, dava konusu olan 2. Kat 18 no.lu ve 3. Kat 32 no.lu bağımsız bölümlerin bedeli ödenmediğinden davanın reddini savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesince; dava konusu 2. kat 18 no.lu dairenin bedelinin nakit olarak ödendiğine ilişkin adi yazılı sözleşme bulunması, davacının sözleşme tarihinden bu yana taşınmazı kullandığının anlaşılması ancak dava konusu 3. Kat 32 no.lu bağımsız bölüm için bedelinin ödendiğine ilişkin herhangi bir yazılı belge bulunmaması, bankada davalı yüklenici Biay Yapı İnşaat Taah. İc ve Dış Tic. Ltd. Şti. adına yapılan 149.050,00-TL'nin 32 no.lu bağımsız bölüm için yapıldığına ilişkin somut bir delilin sunulamaması, davalı yüklenici adına yatırılan 149.050,00-TL bedelin karşılığı olarak başka taşınmazların belirtilmesi, davacının taşınmaz üzerinde hakimiyetinin bulunmasının ödemeye ilişkin tek başına ispat niteliği taşıyamayacağından davanın kısmen kabulü ile, 18 no.lu bağmısız bölümde kayıtlı taşınmazın davalı arsa sahibi adına kayıtlı tapu kaydını iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline, 32 no.lu bağımsız bölümde kayıtlı taşınmaza dair davacı taleplerinin reddine, karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesi kararına karşı, davacı vekili ve davalı arsa sahipleri vekilince istinaf yoluna başvurulması üzerine, Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesi tarafından istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bu karara karşı süresinde davalı arsa sahipleri vekilince temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

1. Davacı vekili 19/11/2022 tarihli dilekçesi ile davacı müvekkili ...'in 07/05/2021 tarihinde vefat ettiğini ve vekalet ilişkisinin ölümle son bulduğunu beyanla, Bölge Adliye Mahkemesi kararının müteveffa davacı ... mirasçılarına tebliğini talep etmiş, ilgili dairece müteveffa eşi ... mirasçı olarak eklenmekle Bölge Adliye Mahkemesi kararı mirasçı ...'e 03/12/2022 tarihinde tebliğ edilmiştir. Davacının nüfus kaydının incelenmesinde sağ kalan eşi ile birlikte başka mirasçıların da olduğu görüldüğünden ilk derece mahkemesince öncelikle mirasçılık belgesi temin edilerek taraf teşkilinin sağlanması sonrasında yargılamaya devam edilmesi gerekmekte olup, yazılı şekilde karar verilmesi hükmün bozulmasını gerektirmiştir.

2. Uyuşmazlık, yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı taktirde tazminat istemine ilişkindir.

Temliken tescil diye adlandırılan davalarda yüklenicinin kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca kendisine isabet eden tapu payını ya da bağımsız bölümü 3. kişilere temlik etmesi mümkündür. Ancak arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri uyarınca yüklenicinin ve temlik suretiyle onun alacaklarına halef olan tapu payı ya da bağımsız bölüm temlik alan 3. kişinin tapu payı ya da bağımsız bölüme hak kazanabilmesi için yüklenicinin, sözleşme gereği arsa sahibine karşı üstlendiği inşaat yapma edimini sözleşme ve ekleri, tasdikli proje ve ruhsatı ile imar mevzuatına uygun olarak tamamlayıp teslim etmiş olması zorunludur.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanunu'nun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Somut olayda, İlk Derece Mahkemesince, davanın kısmen kabulü ile, 18 no.lu bağımsız bölümde kayıtlı taşınmazın davalı arsa sahibi adına kayıtlı tapu kaydının iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline, 32 no.lu bağımsız bölümde kayıtlı taşınmaza dair davacı taleplerinin reddine, karar verilmiş ise de; temyiz eden davalı arsa sahiplerinin "yargılamanın başından beri" eksik ve ayıplı işlerin olduğu, arsa sahibi ile yüklenici arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edimlerini tam olarak yerine getirmediği itirazlarına ilk derece yargılama safhasında karar verilmemiş, bu hususta bir araştırma yapılmamış ve raporda da herhangi bir değerlendirme yapılmamıştır.

Mahkemece yapılacak iş; arsa sahipleri ile yüklenici arasında imzalanan sözleşme esas alınarak, yeniden oluşturulacak bilirkişi heyeti ile mahallinde keşif yapılarak, yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan tüm edimlerini yerine getirip getirmediği, yapı kullanma izin belgesinin alınıp alınmadığı, inşaatın yasal olarak tamamlanıp tamamlanmadığının tespit edilmesi, yüklenici tüm edimlerini yerine getirmişse şimdiki gibi karar verilmesi, eksik ve ayıpların varlığı halinde inşaatın getirildiği seviye itibari ile eksik ve kusurlu işler için gerekli bedeller davacı temlik alana depo ettirilerek TBK.'nın 97. maddesi gereğince birlikte ifa kuralı da dikkate alınarak 18 no.lu bağımsız bölüm ile ilgili şimdiki gibi tapu iptali ve tescil kararı verilmesi, bedelin depo edilmemesi durumunda, yüklenicinin yükümlülüğünü ifa ettiğinden bahsedilemeyeceğinden 18 no.lu bağımsız bölüm hakkındaki tapu iptali ve tescil isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı olarak karar verilmesi doğru görülmemiş, kararın davalı arsa sahipleri yararına bozulmasına karar verilmiştir.

SONUÇ : Yukarıda (1) ve (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle ilk derece mahkemesi kararı ile bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin kararın usul ve yasaya aykırı olması nedeniyle HMK'nın 373/1. maddesi gereğince Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesi kararı KALDIRILARAK; Kilis 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/52 E. - 2019/308 K. sayılı kararının BOZULMASINA,

Dosyanın kararı veren ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesine GÖNDERİLMESİNE, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 23.09.2024 tarihinde oy birliği ile kesin olarak karar verildi.