Esas No: 2023/2747
Karar No: 2024/4806
Karar Tarihi: 11.12.2024

**6. Hukuk Dairesi         2023/2747 E.  ,  2024/4806 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/1039 E., 2023/549 K.

KARAR : Kabul

İLK DERECE MAHKEMESİ : Bursa 9. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2019/149 E., 2021/28 K.

Davacı vekili dava dilekçesinde, taraflar arasında 05.11.2014 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin 5. maddesinde inşaatın sözleşme tarihinden itibaren 24 ay içinde tamamlanacağının aksi halde her ay için ayrı ayrı 250 Euro kira tazminatı ve cezai şart ödeneceğinin kararlaştırıldığını, müvekkiline ait bağımsız bölümün 2018 Şubat ayında teslim edildiğini, 14 aylık gecikme ile teslimin yapıldığını, kira tazminatı ve cezai şartın tahsili için açılan icra takibine itiraz edildiğinden likit alacağa yapılan itirazın iptali ile % 20 den az olmamak üzere icra inkar tazminatına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesi ve karşı davasında, davanın kötüniyetli ve haksız olduğunu, sözleşmenin 4 hissedar ile imzalandığını, yapı kullanım izni alınmadan 8 ay öncesinde 2017 yılı Haziran ayında inşaatın tamamlanarak taşınmazların anahtarlarının arsa sahiplerine teslim edildiğini, iskan alınmasındaki gecikmeye arsa sahiplerinin yaptığı gereksiz şikayetlerin sebebiyet verdiğini, inşaat ve iskandaki gecikmelerin davacı ve diğer arsa sahiplerinden kaynaklandığını, sözleşme gereği yüklenici olarak kendisine verilmesi gereken satış vekaletlerinin verilmediğini, bu nedenle inşaatın son % 5-10'luk tamamlanma oranı yönünden, 1 yıl boyunca ilave kaynak bulmak zorunda kaldığını ve bu nedenle inşaatı tamamlayamadığını, sözleşmenin 7. maddesinde kademeli ferağın öngörüldüğünü ve kademeli ferağ yükümlülüğüne uyulmaması halinde arsa sahiplerinin ceza-i şart ödeyeceklerinin kararlaştırıldığını yine sözleşmenin 9. maddesinde de inşaatın arsa sahiplerinin eylemleri nedeniyle gecikmesi halinde ceza-i şartın ödeneceğinin kararlaştırıldığını, müvekkilinin ferağ verilmesi için arsa sahiplerine 26.09.2017 tarihinde ihtarname gönderdiğini ve ihtarnamenin 04.10.2017 tarihinde tebliğ edildiğini, buna rağmen ve yine iskan alınmasından sonra da davacı ve diğer arsa sahipleri tarafından ferağın verilmediğini, belirtilen nedenlerle asıl davanın reddi ile % 20 den az olmamak üzere kötüniyet tazminatına hükmedilmesine ve karşı davalarının kabulü ile; sözleşme gereği müvekkiline ait olması gereken 3 no.lu bağımsız bölümün davacı hissesinin iptali ile müvekkili adına tesciline, inşaatın geç bitmesi nedeniyle uğradığı zararların tazminine ve sözleşmenin 7. ve 9. maddeleri gereği ceza-i şart alacaklarının tahsiline karar verilmesini istemiştir.

İlk Derece Mahkemesince; aynı sözleşmeden kaynaklı davada Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi 2020/138 Esas, 2020/825 Karar sayılı ilamında, sözleşmede hem gecikme tazminatının hemde ceza-i şartın birlikte istenebileceğine dair hüküm var ise her ikisinin birlikte istenebileceği, ancak ceza-i şartın istenebilmesinin inşaatın teslimi sırasında hakların saklı tutulmasına yani itirazi kayıt konulmasına bağlı olduğu, böyle bir itirazı kayıt konulmadığı veya ihtar yapılmadığı için cezai şart istenemeceği, inşaatın teslim edilmesi gereken 30.11.2016 tarihinden teslim olarak yapı kullanma izninin alındığı 19.02.2018 tarihine kadar 3.500 EURO gecikme tazminatı alacağının doğduğunun kabul edildiği, inşaatın davacı arsa sahibine gecikmeli olarak teslim edildiği, sözleşmede kademeli satış yetkisinin tüm arsa sahiplerinin birlikte sorumluluklarını gerektirecek şekilde düzenlendiği ve dava dışı arsa sahiplerinden........, ile ......,'ün daire için satış yetkisi verdiği nazara alınır ve davacı ......., adına hisseli olarak kayıtlı bağımsız bölümün teminat dairesi olduğu kabul edilir ise, davacının gecikmeden kaynaklanan zararı teminat altına alınmadan davacı adına kayıtlı son teminat niteliğindeki bağımsız bölümün devir edilmemesinde temerrütün oluşmayacağı, bağımsız bölümün yükleniciye devir şartı iskan şartına bağlanmış ve dava tarihinden önce iskan alınmış ise de arsa sahibinin gecikme tazminatı teminat altına alınmadığından, dava tarihi itibariyle tapuda devir yapmamakta haklı olduğu ve karşı davanın açılmasına sebebiyet vermediği, anlaşılmakla tescil talebine ilişkin yargılama harç ve masrafından davalı yüklenicinin sorumlu tutulması gerektiğine karar verildiği, icra inkar tazminatı ve kötüniyet tazminatının şartlarının oluşmadığı gerekçeleriyle; asıl davanın kısmen kabulü ile ceza-i şart alacağı yönünden davanın kabulüne, fazlaya dair istemin reddine, tarafların icra inkar ve kötüniyet tazminat taleplerinin reddine; karşı davada, karşı davacının tazminat ve ceza-i şart alacağı taleplerinin reddine, tapu iptal ve tescil talebinin kabulüne karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararına karşı davalı- karşı davacı vekili ve katılma yoluyla davacı - karşı davalı vekilince istinaf yoluna başvurulması üzerine, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesince; inşaatın sözleşmeye göre teslim edilmesi gereken 30.11.2016 tarihinden önce davacının bağımsız bölümü kullandığı ispatlanamadığından yapı kullanma izninin alındığı 19.02.2018 tarihine kadar 3.500 EURO gecikme tazminatı doğduğu, dosyada mevcut tanık beyanlarına göre asıl davada davacı arsa sahibine düşen bağımsız bölümün fiilen tesliminin 2018 yılı içerisinde yapıldığının anlaşıldığı, davacı tarafça teslim öncesinde çekilen 25.09.2017 ve 10.10.2017 tarihli ihtarname içeriklerinde, cezai şart ve kira tazminatı talep edildiğinden teslim öncesi çekilen bu ihtarname içeriklerinin ihtirazi kayıt niteliğinde olduğu, arsa sahibinin ceza-i şart alacağı bakımından da sorumlu tutulması gerektiği, sözleşmenin 7. maddesindeki kademeli satış yetkisinin tüm arsa sahiplerinin birlikte sorumluluklarını gerektirecek şekilde düzenlendiği ve dava dışı arsa sahiplerinden...ın Akçaabat Noterliğinin 03.11.2014 tarih 15102 yevmiye no.lu vekaletnamesi ve ...'ün 05.11.2014 tarih 37617-37618 yevmiye no.lu vekaletnameler ile daire için satış yetkisi verdiği nazara alınır ise davacı ... adına hisseli olarak kayıtlı bağımsız bölümünün teminat dairesi olduğu, sözleşmeden kaynaklanan haklar teminat altına alınıncaya kadar tescilden kaçınabileceği, öte yandan sözleşme ilişkisinde önce yüklenicinin temerrütü oluştuğundan ceza-i şarta ilişkin karşı dava talebinin reddinin usul ve yasaya uygun bulunduğu, dava konusu 3 no.lu bağımsız bölümün yükleniciye devrinin iskan şartına bağlanmış olup dava tarihinden önce iskan alındığından tescil şartlarının oluştuğu, ancak davacı-karşı davalı arsa sahibinin gecikme tazminatı teminat altına alınmadığından, dava tarihi itibariyle tapuda devir yapmamakta haklı olduğu ve karşı davanın açılmasına sebebiyet vermediği, tescil talebine ilişkin yargılama harç ve masrafından davalı yüklenicinin sorumlu tutulması gerektiği gerekçeleriyle davacı- karşı davalı vekilinin istinaf isteminin kabulüne İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına yeniden hüküm kurulmak suretiyle; asıl davanın kısmen kabulü ile, kira tazminatı ve cezai şart alacağı yönünden davanın kabulüne, fazlaya dair istemin reddine, icra inkar tazminatı ve kötüniyet tazminatı taleplerinin reddine; karşı davanın kısmen kabulü ile, karşı davacının tazminat ve ceza-i şart alacağı taleplerinin reddine, tapu iptal ve tescil talebinin kabulüne karar verilmiştir.

Bu karara karşı taraf vekillerince süresinde temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

1-) Asıl davaya yönelik taraf vekillerinin temyiz istemleri yönünden; miktar veya değeri kesinlik sınırını geçmeyen davalara ilişkin nihai kararlar, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 362 nci maddesi uyarınca temyiz edilemez. Temyize konu edilen miktarın kesinlik sınırının altında kalması hâlinde anılan Kanun’un 366 ncı maddesi atfıyla aynı Kanun’un 352 nci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca temyiz dilekçesinin reddine karar vermek gerekir. Dosya içeriğine göre, davada temyiz istemi yönünden kabul edilen tutar 7.000 Euro ( dava tarihi itibariyle 35.700,00 Türk Lirası) olup Bölge Adliye Mahkemesinin karar tarihi itibari ile kesinlik sınırı olan 238.730,00 Türk Lirası'nın altında kalmaktadır.

2-) Karşı davaya yönelik karşı davacı vekilinin temyiz istemi yönünden;

a-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre karşı davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

b-) Karşı davacı yüklenici, sözleşmenin 7. maddesinin son paragrafında düzenlenen gecikme cezası hükmüne göre ceza-i şart talep ettiğini ve bu ceza-i şartın ödenmesi için 26.09.2017 tarihinde ihtarname gönderdiğini buna rağmen karşı dava tarihi olan 05.06.2018 tarihine kadar arsa sahiplerinin sözleşme gereği kademeli ferağ maddesine göre yüklenici olarak hak ettiği bağımsız bölüm tapularının kendisine intikal ettirilmediği gerekçesiyle ceza-i şart talep ettiğine göre, dosya içeriği itibarıyla bu husustaki araştırma yeterli olmamasına rağmen yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş; sözleşmenin 7. maddesi gereğince ceza-i şarta hükmedilebilmesi için arsa sahiplerince kademeli ferağ gereğince yükleniciye süresinde tapu intikallerinin yapılıp yapılmadığı, kaç tanesinin yapıldığı tespit edilerek ve öte yandan sözleşme gereği iskana bırakılan daire açısından ise cezai şarta hükmedilemeyeceği dikkate alınarak, devir yapılmayan daireler açısından karşı davacı yüklenicinin vekalet verilmesi talebini içeren 26.09.2017 tarihli ihtarnamesinin 04.10.2017 tarihinde tebliğinden itibaren, sözleşmenin 7. maddesinde öngörülen 15 günlük sürenin eklenmesi ile bulunan 19.10.2017 tarihinden, karşı dava tarihi olan 05.06.2018 tarihine kadar yapılacak hesaplama neticesinde bulunacak meblağa hükmedilmesi gerekirken, yazılı şekilde bu husustaki talebin reddine karar verilmesi doğru olmamış kararın bozulmasına karar verilmesi gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle,

Asıl davada tarafların temyiz istemlerinin miktardan REDDİNE

Yukarıda 2.a bölümünde açıklanan nedenlerle, karşı davada, karşı davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,

2.b. bölümünde açıklanan nedenlerle, karşı davacı vekilinin temyiz istemlerinin kabulü ile, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesinin İlk Derece Mahkemesince verilen kararın kaldırılarak yeniden esas hakkında verdiği karar usul ve yasaya aykırı görüldüğünden BOZULMASINA, HMK’nın 373/2. maddesi gereğince dosyanın Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesine GÖNDERİLMESİNE,

Peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden taraflara iadesine

11.12.2024 tarihinde oy birliği ile kesin olarak karar verildi.