Esas No: 2021/6610
Karar No: 2022/6016
Karar Tarihi: 22.12.2022

**6. Hukuk Dairesi         2021/6610 E.  ,  2022/6016 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki asıl ve birleşen davada sözleşmenin iptali davasının bozma ilamına uyularak yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın asıl ve birleşen davaların reddine yönelik verilen hüküm süresi içinde asıl ve birleşen dosya davacıları ..., ..., ... ve ... vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- K A R A R -

Asıl davada davacı arsa sahipleri vekili dava dilekçesinde özetle; davacılar ile davalı yüklenici ... İnşaat ... Ltd. Şti. ile aralarında 11/10/2013 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davacı arsa sahiplerinin arsa paylarını yüklenici şirkete tasarrufta bulunması için devrettiklerini, davalı yüklenicinin ise taşınmazı diğer davalılara devrettiğini, davalının sözleşme uyarınca inşaatı bitirmesi gereken zamanda bitirip taraflarına düşen bağımsız bölümleri devretmediğini iddia ederek, sözleşmenin feshi ile devrettikleri taşınmaz paylarının hisseleri oranında kendi adlarına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılar davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece yapılan yargılama sonunda; inşaatın %85 oranında tamamlanması nedeniyle sözleşmenin feshinin hakkaniyetli olmadığı, arsa niteliğindeki taşınmaz üzerinde %85 oranında bitmiş inşaat olması nedeniyle tapunun önceki hale dönüştürülmesinin de mümkün olmaması nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir.

Karar, davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

(Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi 2018/3930 Esas – 2019/685 Karar ve 19.02.2019 tarihli kararı ile sözleşmenin 12. maddesine göre inşaatın yapı ruhsatından itibaren 2 yıl içerisinde bitirileceği, 6 aylık ek süre de verileceği kararlaştırıldığından, ruhsatın alındığı 01.12.2014 tarihinden itibaren inşaatın tamamlanıp teslimi gereken sürenin 01.06.2017 olup, davanın açıldığı 25.06.2015 tarihine göre 6098 sayılı TBK'nın 473. maddesinin 1. fıkrası uyarınca, davalı yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanında bitiremeyeceği açıkça anlaşılıyorsa iş sahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebileceğinden, dava tarihi itibari ile delil belge tutanak ve yapılan keşifte tespit edilen bulgulara göre işin kalan kısmının da göz önünde tutularak davalı yüklenicinin teslimi gereken süreye kadar işi tamamlayıp tamamlayamayacağı konusunda gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınarak sonuca gidilmesi gerektiği gerekçesiyle kararın bozulduğu anlaşılmıştır.

Bozma kararından sonra Konya 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/560 Esas ve Konya 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/696 Esas sayılı dava dosyalarının iş bu dava dosyası ile birleştirilmesine karar verilmiştir.

Mahkemece yapılan yargılama sonunda; inşaatın kalan kısmının teslim tarihi 01.06.2017 gününe kadar tamamlanıp teslim edebileceği raporla sabit olduğundan TBK’nın 473. maddesinin şartların oluşmadığı, ayrıca 16.05.2018 tarihinde binaya yapı kullanma izin belgesi alındığı gerekçesiyle asıl davanın reddine; birleşen Konya 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/696 Esas sayılı dosyasının, asıl davada sözleşmenin geriye etkili olarak feshi istenildiğinden ve bu dosya derdest olduğundan davacıların sözleşmeden kaynaklı kendi hisseleri olan dairelerin tescil talebinde bulunmalarında hukuki yararları olmadığından reddine; birleşen Konya 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/560 Esas sayılı dosyasında, asıl talebin derdestlik sebebiyle reddine, davacıların terditli talebi olan 3 adet bağımsız bölümün tescil talebi yönünden asıl davada sözleşmenin geriye etkili olarak feshi istenildiğinden ve bu dosya derdest olduğundan, davacıların 3 adet bağımsız bölümün tescili talebinde bulunmalarında hukuki yararları bulunmadığı gerekçesiyle bu talebin de reddine karar verilmiştir.

Karar, asıl ve birleşen davalar davacıları arsa sahipleri vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara ve mahkemece uyulan bozma kararı gereğince inceleme yapılarak hüküm verilmiş olmasına, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve bozmanın şümulü dışında kalarak kesinleşen cihetlere ait temyiz itirazlarının incelenmesinin artık mümkün olmamasına göre asıl ve birleşen davalar davacıları arsa sahipleri vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

Davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici ... İnş. ... Ltd. Şti. arasında Konya 9. Noterliğinin 11.10.2013 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmenin 5. maddesine göre yapılacak olan inşaattan davacı arsa sahiplerinden ...’a 1. kat güney cepheli bir adet daire, ...’ya 1. kat doğu cepheli bir adet daire, ...’a ise 2. kat güney cepheli bir adet daire verileceği kararlaştırılmıştır. Davacı arsa sahipleri, birleşen 2019/560 Esas sayılı dava dosyaları ile terditli olarak sözleşme uyarınca taraflarına düşen 3 adet bağımsız bölümün tapu iptal ve tescilini talep etmiş, ancak mahkemece asıl davada geriye etkili fesih talep edildiğinden ve bu davanın derdest olması nedeniyle hukuki yarar yokluğundan davanın reddine karar verilmiştir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri arsa payı devrini de içerdiğinden, noterde düzenleme şeklinde veya tapuda yapılmaları zorunlu olduğu gibi, fesihlerinin de mahkeme kararıyla yapılması zorunludur. Sözleşmenin feshinin mahkeme kararıyla yapılmasının istisnası tarafların sözleşmenin feshi konusunda iradelerinin birleşmesidir. Somut uyuşmazlıkta, tarafların iradeleri fesih konusunda uyuşmamıştır. Davacı arsa sahipleri de sözleşmenin mahkeme kararıyla feshini talep etmiş ise de, mahkemece asıl davada bu taleplerinin reddine karar verilmiştir. İş bu durumda sözleşme ayakta olduğundan, sözleşme hükümleri uyarınca tarafların edimlerinin ifası gerekmektedir. Davalı yüklenici sözleşme uyarınca tamamlayacağı inşaattan kat ve cepheleri belirtilmiş 3 adet bağımsız bölümü davacı arsa sahiplerine yapıp teslim etme borcunu üstlendiğinden davacı arsa sahiplerinin birleşen davayı açmakta hukuki yararlarının olduğunun kabulü gerekmektedir.

İş bu durumda mahkemece yapılacak iş; birleşen 2019/560 Esas sayılı davada dava konusunun, para ile değerlendirilebilen bir şey olması nedeniyle 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 1 sayılı tarifesi gereğince, nispi harca tabi olduğundan, tapu iptal ve tescili talep edilen 3 adet bağımsız bölümün birleşen dava tarihi itibariyle değerinin saptanması için hükme esas alınan raporu düzenleyen bilirkişiden ek rapor alınması, belirlenen bu değer üzerinden eksik nispi harcın davacılara tamamlattırılması, ilgili tapu müdürlüğünden davacı arsa sahiplerine verilmesi gerekli 3 adet bağımsız bölüme dair güncel tapu kayıtlarının getirtilmesi, söz konusu bağımsız bölüm maliklerinin davanın tarafları dışında başka kişiler olması durumunda söz konusu kişiler aleyhine dava açılması için davacı arsa sahiplerine süre verilmesi, oluşacak yeni iddia, savunma ve sözleşme hükümlerinin değerlendirilerek sonucuna uygun karar verilmesinden ibaret olmalıdır.

Eksik inceleme ve yanlış değerlendirme sonucu verilen karar doğru olmamış, bozulması uygun bulunmuştur.

SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle asıl ve birleşen davalar davacıları arsa sahiplerinin diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca kabulü ile kararın asıl ve birleşen davalar davacıları arsa sahipleri yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden davacılara iadesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 ... içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine, 22.12.2022 gününde oy çokluğuyla karar verildi.

- MUHALEFET ŞERHİ -

Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; davacılar ile davalı ... İnşaat Şirketi arasında 11.10.2013 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, sözleşme gereğince davalı ... İnşaat firmasının Konya ili Selçuklu ilçesi Hocacihan Mahallesi 14854 ada 10 parsel üzerinde bulunan arsaya daire yapıp davacılara teslim etme edimini yüklendiğini, davacıların imzaladıkları sözleşmenin 9. maddesi gereğince kendi adlarına olan arsa paylarından büyük bir kısmını yüklenici şirkete tasarrufta bulunması için devrettiklerini, davalı ... İnşaatın ise taşınmazı diğer davalılara devrettiğini, davalı yüklenici şirketin sözleşmeden doğan yükümlülükleri yerine getirmediğini, daireleri bitirmediğini beyanla dava konusu taşınmaz üzerine üçüncü kişilere devrinin önlenmesi amacı ile ihtiyati tedbir konulmasına, yapılan sözleşmenin feshi ile davacıların devrettikleri taşınmazların hisseleri oranında kendi adlarına tesciline, yargılama giderleri ve ücreti vekâletin davalılara yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava ettiği görülmüştür.

Birleşen 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/696 Esas sayılı dosyasında davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilleri ile davalı ... İnşaat şirketi arasında düzenlenen 11/10/2013 tarihinde Konya 9. Noterliğinin 33460 yevmiye no.lu kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği müvekkillerine ait Konya ili, Selçuklu ilçesi, Hocacihan Mah., 14854 ada, 10 parsel üzerinde müvekkillerine daire yapıp teslim edimini yüklendiğini ancak davalı şirketin kötü niyetli olarak müvekkillerine ait tüm arsayı sattıklarını, yüklenici firmanın sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmeyerek daireleri müvekkillerine teslim etmediğini, bu nedenlerle sözleşmeden kaynaklı davacıların kendi hisseleri olan dairelerin tescili ile daireler kiraya verilmiş ise tahliyesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Birleşen 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/560 Esas sayılı dosyasında davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilleri ile davalı ... İnşaat Şirketi arasında düzenlenen 11.10.2013 tarihinde Konya 9. Noterliğinin 33460 yevmiye numarası ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği müvekkillerine ait Konya ili, Selçuklu İlçesi, Hocacihan Mahallesi, 14854 ada, 10 parsel üzerinde müvekkillerine daire yapıp teslim edimini yüklendiğini ancak davalı şirketin kötü niyetli olarak müvekkillerine ait tüm arsayı sattıklarını, yüklenici firmanın sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmeyerek daireleri müvekkillerine teslim etmediğini, bu nedenlerle sözleşmeden kaynaklı davacıların kendi hisseleri olan dairelerin tescili ile daireler kiraya verilmiş ise tahliyesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Birleşen 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/560 Esas sayılı dosyasında davalı ... 2 Eml. İnş. Tic. A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin hisselerin tamamını 24.03.2015 tarihinde diğer davalı ... Demir İnş. Şirketinden satın aldığını, müvekkil şirketin iyi niyetli olduğunu, dava konusu taşınmazı satın aldıktan sonra tüm masrafların kendisine ait olmak üzere inşaatı tamamladığını beyan ederek hukuka aykırı ve haksız yere açılan davanın reddi ile yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davacıya yükletilmesini talep etmiştir.

Mahkemece asıl dava dosyası yönünden; Yargıtay bozma ilamı çerçevesinde ek rapor alınmış ve ek rapora göre, dava tarihi (26.06.2015 ) itibari ile dava konusu inşaatın karkası, kaba inşaatı ve ince işlerinin büyük kısmının bitirildiği ve kalan kısmını davalı/ yüklenicinin teslim tarihi olan (01.06.2017) gününe kadar tamamlayıp teslim edebileceği, bilirkişi raporunun denetime elverişli olduğu, davalı yüklenicinin teslimi gereken süreye kadar işi tamamlayacağının raporla sabit olduğu, TBK’nın 473. maddesi şartlarının oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Birleşen Konya 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/696 Esas sayılı dava dosyası yönünden; asıl dosyası nezdinde sözleşmenin geriye etkili olarak feshi istenildiğinden ve bu dosyanın derdest olduğu anlaşılmakla, davacıların kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı kendi hisseleri olan dairelerin tescil talebinde bulunmalarında hukuki yarar olmadığından reddine karar verilmiştir.

Birleşen Konya 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/560 Esas sayılı dava dosyası yönünden; davacının sözleşmenin feshi ve tapu iptal talebi yönünden asıl dosya ile eldeki davanın konusu, sebebi ve taraflarının aynı olduğu, işbu davanın açıldığı tarihte asıl dosyasının davasının derdest olduğu ve henüz kesinleşmediği anlaşılmakla, derdestlik dava şartı olup yargılamanın her aşamasında resen göz önünde tutulması gerektiğinden, davanın derdestlik sebebiyle reddine karar verilmiştir.

Davacının terditli talebi olan 3 adet dairelerin tescil talebi yönünden mahkemenin asıl dosyası nezdinde sözleşmenin geriye etkili olarak feshi istenildiğinden ve bu dosyanın derdest olduğu anlaşılmakla, davacıların 3 adet dairelerin tescil talebinde bulunmalarında hukuki yarar olmadığından reddine karar verilmiştir.

Karar, davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi; ‘’Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri arsa payı devrini de içerdiğinden, noterde düzenleme şeklinde veya tapuda yapılmaları zorunlu olduğu gibi fesihlerinin de mahkeme kararıyla yapılması zorunludur. Sözleşmenin feshinin mahkeme kararıyla yapılmasının istisnası tarafların sözleşmenin feshi konusunda iradelerinin birleşmesidir. Somut uyuşmazlıkta, tarafların iradeleri fesih konusunda uyuşmamış, davacı arsa sahipleri de sözleşmenin mahkeme kararıyla feshini talep etmiş ise de mahkemece asıl davada bu taleplerinin reddine karar verilmiştir. İş bu durumda sözleşme ayakta olduğundan, sözleşme hükümleri uyarınca tarafların edimlerinin ifası gerekmektedir. Davalı yüklenici sözleşme uyarınca tamamlayacağı inşaattan kat ve cepheleri belirtilmiş 3 adet bağımsız bölümü davacı arsa sahiplerine yapıp teslim etme borcunu üstlendiğinden davacı arsa sahiplerinin birleşen davayı açmakta hukuki yararlarının olduğunun kabulü gerekmektedir. İş bu durumda mahkemece yapılacak iş; birleşen 2019/560 Esas sayılı davada dava konusunun, para ile değerlendirilebilen bir şey olması nedeniyle 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 1 sayılı tarifesi gereğince, nispi harca tabi olduğundan, tapu iptal ve tescili talep edilen 3 adet bağımsız bölümün birleşen dava tarihi itibariyle değerinin saptanması için hükme esas alınan raporu düzenleyen bilirkişiden ek rapor alınması, belirlenen bu değer üzerinden eksik nispi harcın davacılara tamamlattırılması, ilgili tapu müdürlüğünden davacı arsa sahiplerine verilmesi gerekli 3 adet bağımsız bölüme dair güncel tapu kayıtlarının getirtilmesi, söz konusu bağımsız bölüm maliklerinin davanın tarafları dışında başka kişiler olması durumunda söz konusu kişiler aleyhine dava açılması için davacı arsa sahiplerine süre verilmesi, oluşacak yeni iddia, savunma ve sözleşme hükümlerinin değerlendirilerek sonucuna uygun karar verilmesinden ibaret olmalıdır’’ gerekçesiyle mahkeme kararını bozmuştur.

Aşağıda açıklanan nedenlerle Yüksek Özel Daire Sayın Çoğunluğunun bozma kararına katılmıyorum.

Uyuşmazlık, davacı vekilinin temyiz dilekçesinde ileri sürdüğü temyiz sebepleri noktasında toplanmaktadır.

Yargı kararlarına karşı temyiz yolu 6100 sayılı HMK’nın 361 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.

HMK’nın 364. maddesine göre;

‘’Madde 364 - (1) Temyiz, dilekçe ile yapılır ve dilekçeye, karşı tarafın sayısı kadar örnek eklenir.

(2) Temyiz dilekçesinde aşağıdaki hususlar bulunur:

a) Temyiz eden ile karşı tarafın davadaki sıfatları, adı, soyadı, Türkiye Cumhuriyeti kimlik numarası ve adresleri.

b) Bunların varsa kanuni temsilci ve vekillerinin adı, soyadı ve adresleri.

c) Temyiz edilen kararın hangi bölge adliye mahkemesi hukuk dairesinden verilmiş olduğu, tarihi ve sayısı.

ç) Yargıtayın bozma kararı üzerine, bozmaya uygun olarak ilk derece mahkemesince verilen yeni kararın veya direnme kararına karşı temyizde direnme kararının, hangi mahkemeye ait olduğu, tarihi ve sayısı.

d) İlamın temyiz edene tebliğ edildiği tarih.

e) Kararın özeti.

f) Temyiz sebepleri ve gerekçesi.

g) Duruşma istenmesi hâlinde bu istek.

ğ) Temyiz edenin veya varsa kanuni temsilci yahut vekilinin imzası.

(3) Temyiz dilekçesinin, temyiz edenin kimliği ve imzasıyla temyiz olunan kararı yeteri kadar belli edecek kayıtları taşıması hâlinde, diğer şartlar bulunmasa bile reddolunmayıp temyiz incelemesi yapılır’’.

Aynı Kanunun 369/I. maddesine göre,

‘’Madde 369 - (1) Yargıtay, tarafların ileri sürdükleri temyiz sebepleriyle bağlı olmayıp, kanunun açık hükmüne aykırı gördüğü diğer hususları da inceleyebilir’’.

Aynı Kanunun 371. maddesinde bozma sebepleri düzenlenmiştir. Bu maddeye göre;

‘’Madde 371 - (1) Yargıtay, aşağıda belirtilen sebeplerden dolayı gerekçe göstererek temyiz olunan kararı kısmen veya tamamen bozar:

a) Hukukun veya taraflar arasındaki sözleşmenin yanlış uygulanmış olması.

b) Dava şartlarına aykırılık bulunması.

c) Taraflardan birinin davasını ispat için dayandığı delillerin kanuni bir sebep olmaksızın kabul edilmemesi.

ç) Karara etki eden yargılama hatası veya eksiklikleri bulunması’’.

Alt derece mahkemelerinin kararlarının, bir üst derece mahkemesine, sadece, hukuka uygunluk yönünden doğruluğunun denetlenmesinin sağlanmasını konu alan hukuksal çare türüne, temyiz denir (Süha Tanrıver – Medeni Usul Hukuku – Cilt II – Ankara 2021 – S. 80 vd.).

Yargıtay esas hakkında yapacağı temyiz incelemesi sırasında, iki tarafın temyiz ve cevap dilekçelerinde ileri sürdükleri bütün itiraz ve savunmaları göz önünde bulundurur ve vereceği kararda, her temyiz ve savunma sebebinin neden dolayı ret veya kabul edildiğini gerekçeli olarak belirtir. Bundan başka Yargıtay, tarafların temyiz dilekçelerinde ileri sürdükleri iddia ve savunmaları ile bağlı olmayıp, kanuna (hukuka) aykırı bulduğu diğer sebeplerden dolayı da temyiz edilen kararı bozabilir (Baki Kuru – Hukuk Muhakemeleri Usulü El Kitabı – İstanbul 1995 – S. 814 vd.).

Hukuk Muhakemeleri Kanununun öngördüğü anlamda temyiz, dar ve teknik anlamda bir kanun yoludur. Zira öngörülen yola başvuru, hem uyuşmazlığın bir üst mahkemeye yani Yargıtay’a intikalini sağlamakta (aktarıcı etki) hem de alt derece mahkemesi kararının şekli anlamda kesinleşmesini önleyici bir etki (erteleyici etki) doğurmaktadır.

Dar ve teknik anlamda temyiz yargılamasının özellikleri şu şekilde sıralanabilir.

Temyiz yargılamasının ana amacı, aynı ya da birbirine benzeyen olaylarda, ülke genelinde hukuk uygulamasında birliğin sağlanmasıdır.

Temyiz yargılaması, kapsam ve itibariyle, sadece hukuka uygunluk denetimi ile sınırlıdır. Sözü edilen yargılama biçiminde, sadece alt derece mahkemesinin, somut uyuşmazlık ya da olayla ilgili hukuk kuralını, doğru bir biçimde saptayıp saptamadığı; saptanmışsa, uygulamasını doğru bir biçimde gerçekleştirip gerçekleştirmediği kontrol edilir; vakıalara uygunluk denetimi yapılmaz; yani alt derece mahkemesinin, vakıa tespiti ile delil değerlendirmesine ilişkin olarak herhangi bir müdahalede bulunulmaz.

Temyiz yargılaması, kapsam itibarıyla sadece hukuka uygunluk denetimi ile sınırlı bulunduğu için, bu yargılama evresinde, yeni vakıa ve yeni delil getirilemez; ıslaha müracaat edilemez.

Temyiz incelemesi, tarafların dilekçelerinde ileri sürmüş oldukları sebeplere hasren gerçekleştirilmez; yani temyiz mahkemesi, HMK’nın 369/I maddesi gereğince kanunun açık hükmüne aykırı gördüğü diğer hususları da inceleyebilir.

Temyiz yargılaması evresinde, ilke dosya üzerinde inceleme, istisna ise duruşmalı incelemedir. Bu durum, sözü edilen yargılamanın kapsam itibarıyla hukuka uygunluk denetimi ile sınırlı bulunmasının doğal bir sonucudur.

Temyiz yargılamasının kapsamı, sadece hukuka uygunluk denetimi ile sınırlı bulunup; bu evrede vakıalara uygunluk denetimi yapılamadığı, yani alt derece mahkemesinin vakıa tespiti ile delil değerlendirmesinin doğru olup olmadığı hususu irdelenemediği için, 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun temyiz sebeplerini belirleyen 428. maddesinin birinci fıkrasının altıncı bendinde yer alan ve ‘’mesele – i maddiyenin takdirinde hata edilmiş olması’’ şeklinde formüle edilmiş bulunan temyiz sebebine, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 371. maddesinde bilinçli olarak yer verilmemiştir. Çünkü anılan sebep, vakıalara uygunluk denetimi ile ilişkilidir. Bunu gerçekleştirecek olan birim de istinaf yargılamasını icra ile görevlendirilmiş bulunan bölge adliye mahkemeleridir.

Temyiz incelemesi evresinde, Yargıtay tarafların ileri sürmüş oldukları temyiz sebepleri ile bağlı değildir. Taraflarca ileri sürülmemiş ve fakat dosyadan varlığı anlaşılabilen ve kanunun açık hükmüne aykırılık arz eden diğer bir sebepten ötürü de hükmü bozabilir. Süha Tanrıver – Medeni Usul Hukuku – Cilt II – Ankara 2021 – S. 80 vd.)

Yargıtay temyiz incelemesinde, ileri sürülmüş temyiz sebepleriyle bağlı olmamakla beraber, hükmü bozma bakımından hükmün temyiz edilen kısmı ile bağlıdır. Yani bir hükmün tamamı temyiz edilmişse sorun yoktur. O zaman hükmün tamamını bozabilir. Fakat hükmün temyiz talebi dışında kalan kısımlarındaki kanuna aykırılığı nazara alarak bu kısımlara yönelik hükmü bozamaz. Bunun için hükmün tamamının mı, yoksa sadece bir kısmının mı temyiz edildiğini tespit etmek gereklidir (Baki Kuru – Hukuk Muhakemeleri Usulü El Kitabı – İstanbul 1995 – S. 804 vd., İlhan Postacıoğlu – Medeni Usul Hukuku Dersleri – İstanbul 1975 – Altıncı Bası – S. 736 vd.).

Somut olayda taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır.

Mahkemece gerek asıl dava yönünden gerekse de birleşen davalar yönünden davanın reddine karar verilmiştir.

Yüksek Özel Daire Sayın Çoğunluğu tarafından, mahkemenin asıl dosyasıyla birleşmiş 2019/560 esasına kayıtlı dosya üzerinden davacılar vekilinin sair temyiz itirazları reddedilerek mahkeme kararı bozulmuştur.

Davacılar vekili mahkeme kararına karşı verdiği temyiz dilekçesinde; ‘’Müvekkiller ile ... arasında yapılan sözleşmenin 11. maddesine göre; sözleşmenin başkalarına devir yasağının olması başlı başına sözleşmenin feshi sebebidir. Yerel mahkeme söz konusu maddeye dikkat etmeden vermiş olduğu bu karar hukuka aykırıdır. Zira davalı ... binaya daha başlamadan tapunun tümünü diğer davalı firmaya aralarında hiç bir sözleşme olmadan direk satmıştır. Bu satışın kötü niyetli bir satış olduğu her halükarda anlaşılmaktadır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri tarafından tapuda yükleniciye devredilen arsa payları, sözleşme konusu inşaatın yapılabilmesi için yüklenicinin inşaata finans sağlaması amacıyla verilen avans niteliğindedir. Söz konusu arsa payları inşaatın tamamlanmasından sonra devredilebileceği gibi inşaat sırasında ve inşaata başlanmadan önce de devredilmiş olabilir.

Yüklenicinin sözleşmeye imar mevzuatına ve projesine uygun olarak inşaatı tam ve eksiksiz biçimde tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi halinde üçüncü kişilerin satın aldıkları arsa payı ve dairelerin tapu devirleri geçerlilik kazanacaktır. Aksi halde yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer. Esasen bu durum yükleniciden arsa payının mülkiyetini devralan üçüncü kişiler için olduğu kadar taşınmaz üzerinde mülkiyet dışında bir ayni hak kuran üçüncü kişiler içinde geçerlidir.

Yükleniciden pay devralan veya arsa sahibi tarafından avans olarak yükleniciye devredilmiş bir taşınmaz üzerinde kredi sözleşmesi gereği ipotek hakkı sahibi olan üçüncü kişilerde söz konusu haklarının inşaatın usulüne uygun biçimde gerçekleşmesi halinde geçerlilik kazanacağını bilmeleri gerektiğinden iyi niyetli olduklarını ileri süremezler. Dolayısıyla bu kişiler TMK'nın 1023. maddesinin korunmasından yararlanamazlar. Yine yükleniciden pay satın alan üçüncü kişilerin tescilinde olan tapu kayıtları illet ve sebepten yoksun halde olduğundan yapılan devir işlemleri yolsuz tescil durumuna düşecek ve yükleniciden arsa payı satın alan kişilerin iyi niyet iddiasında bulunamayacaklardır. Yine yükleniciden pay devralan 3. kişiler yükleniciye karşı sahip oldukları şahsi hakları arsa sahibine karşı ileri süremezler.

Gerek yükleniciye gerekse de yükleniciden pay alan üçüncü kişilere arsa sahibince yapılan arsa payı devirleri avans ödemesi niteliğindedir. Yüklenici ve ondan bağımsız bölüm satın alan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olmayan üçüncü kişilerin tümü taşınmaz üzerine kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yapıldığını ve yüklenicinin edimini yerine getirdiğinde bağımsız bölümlere gerçekten hak iktisap edebilmeleri için yüklenicinin arsa sahiplerine karşı yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmesi ve inşaatı sözleşme koşullarına uygun olarak bitirip teslim etmesi gerekir.

Sözleşmede müvekkillerime dairelerinin teslim süresine bakıldığında sözleşmeden itibaren 6 ay içerisinde olağan üstü haller durumunda 6 ay daha uzatılacağı belirtilmiştir. Yani sözleşme tarihi olan 11.10.2013 tarihini göz önünde bulundurduğumuzda en geç müvekkillerime dairelerinin 11.10.2014 tarihinde teslim edilmesi gerekmektedir. ... davayı açtığımız tarih ise 26.06.2015 tarihidir. Bu nedenle de sözleşmenin haklı yere feshi ve müvekkillerime ait tapuların müvekkillerim adına tescili gerekmektedir.

Yukarıda arz - izah edilen ve resen gözetilecek nedenlerle; Konya 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2020/494 Esas, 2021/369 Karar, 16.07.2021 tarihli kararının bozulmasına karar verilmesini’’ vekâleten arz ve talep etmiştir.

Temyiz dilekçesinin kapsamından, ileri sürülen temyiz nedenlerinin sadece asıl dosyaya ilişkin olduğu, davacılar vekilinin, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğinden dolayı sözleşmenin haklı olarak feshini ve kendisine düşen dairelerin tapu iptali ve tescilini talep ettiği, oysa Yüksek Özel Daire, ‘’İş bu durumda sözleşme ayakta olduğundan, sözleşme hükümleri uyarınca tarafların edimlerinin ifası gerekmektedir’’ gerekçesiyle sözleşmenin feshi yerine tasfiyesi yoluna gidilerek, bozma sebeplerini mahkemenin asıl dosyasıyla birleşen 2019/560 Esas sayılı dosyaya hasrettiği anlaşılmıştır. HMK’nın 369. maddesi gereğince, Yargıtay, tarafların ileri sürdükleri temyiz nedenleriyle bağlı olmasa da ancak kamu düzenine aykırılık teşkil eden durumlarda yani kanunun kesin olarak emrettiği hususlar yönünden kararda bir noksanlık varsa resen bu yönden de temyiz incelemesi yapabilir. Dolayısıyla kanunun açık hükmüne karşı bir aykırılık yoksa o zaman Yargıtay sadece tarafların ileri sürdükleri temyiz nedenlerini incelemek zorundadır. Davacılar vekili, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği, bu nedenle sözleşmenin geçersiz olduğundan bahisle sözleşmenin haklı olarak geriye etkili olacak biçimde feshi ile tapu iptali ve tescilini talep etmiştir. Ancak Yüksek Özel Daire sözleşmenin ayakta olduğunu varsayarak ileriye etkili olarak tasfiye yapılması yönünde bozma kararı oluşturmuştur. Davacılar vekilinin sözleşmenin tasfiyesi yolunda bir talebi olmadığı gibi bu yönde bir temyiz nedeni de ileri sürmemiştir. Bunun dışında kararda kamu düzenine aykırılık teşkil edecek bir durumda söz konusu olmadığı için, Yargıtayca resen temyiz incelmesi yapılacak başka bir temyiz nedeni de bulunmamaktadır. Davacı tüm temyiz nedenlerini asıl dosyaya hasretmesine rağmen, Yüksek Özel Dairenin bununla bağlı kalmayıp, birleşen dosya üzerinden, sözleşmenin ileriye etkili olacak biçimde tasfiyesi yönünde kararı bozması yasal olarak mümkün değildir.

Tüm yukarıda açıklanan nedenlerle, temyiz edenin ileri sürdüğü temyizin kapsam ve nedenlerine göre İlk Derece Mahkemesi kararının onanması görüşünde olduğumdan, Yüksek Özel Daire Sayın Çoğunluğunun bozma kararına katılmıyorum. 22.12.2022