Esas No: 2024/1363
Karar No: 2025/2123
Karar Tarihi: 21.05.2025

**6. Hukuk Dairesi         2024/1363 E.  ,  2025/2123 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2021/786 E., 2022/1099 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Küçükçekmece 4. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2019/203 E., 2020/435 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilleri ile dava dışı yüklenici ... arasında 16.12.1992 tarihli düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, yüklenicinin imara aykırı olarak 4. katı fazladan yaptığını ve kendisine düşen tapu hissesini de bölerek projede görünmeyen bağımsız bölüm hissesi olarak imara aykırı şekilde 10/100 hisseyi davalıya satış yaptığını, davacıların yükleniciden imara aykırı hisse alan .... ile .... ve yüklenici aleyhine Küçükçekmece 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2008/406 Esas, 2010/659 Karar sayılı dosyasıyla açtıkları sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil davası neticesinde davanın kabul edildiği ve kararın kesinleştiğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak fesih edildiğini ileri sürerek, imar durumu ve projeye aykırı olarak dava dışı yüklenici .... tarafından satış yapılan dava konusu İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... pafta, ... parsel sayılı taşınmazda davalı ... adına kayıtlı 10/100 hissenin tüm takyidatlardan ari olarak iptalini ve davacılar adına eşit oranda tescilini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davanın zamanaşımına uğradığını, müvekkilinin dava konusu taşınmaza 12.08.1997 tarihinde malik olduğunu, o günden bu yana taşınmazı iyiniyetli malik olarak kullandığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, sözleşme konusu arsa üzerinde ilave olarak 4. katın yapıldığını, Belediye Encümenince 3194 sayılı yasanın 32. Maddesi uyarınca para cezası ve yıkım kararının verildiği, binanın kat mülkiyetine geçmesinin mümkün olmadığı,arsa sahiplerine ve 3. şahıs maliklere arsa payı üzerinde kat irtifakı kurulduğu, bağımsız bölüm tapularının alınmasının mümkün olmadığı,Küçükçekmece 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2008/406 Esas ve 2010/659 Karar sayılı kesinleşmiş ilamına göre sözleşmenin geriye etkili feshedildiği, imar durumu ve projeye aykırı olarak yüklenici tarafından yapılan satışın davalının taşınmazdaki 10/100 hissesinin ana taşınmazda daire olarak yerinin bulunmadığını, 4. katın yasa ve ruhsata aykırı olduğundan yıkıldığını gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davalı vekili temyiz dilekçesinde:

a. Kararın gerekçesiz olduğunu,

b. Davanın zamanaşımına uğradığını,

c. Müvekkilinin davaya konu taşınmazda 10/100 hissesine tekabül eden fiilen kullanmış olduğu bodrum katta yer alan işyeri (dükkan) ve ayrıca otopark bulunduğunu hatta davaya konu taşınmazın davalı tarafından otopark olarak kullanılması için .... Noterliği’nin 05.11.1997 tarihli ve ... yevmiye no.'lu "Beyan ve Muvafakatname" vermiş olduklarını bunca yıl sonra dava açılmasının hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğunu,

d. Savunmalarının dinlenilmediğini, tanık dinletme taleplerinin gerekçesiz olarak reddedildiğini,

e. Taşınmaz müteahhit tarafından her ne kadar projesine aykırı yapılmış ise de bunu davacıların istek ve muvafakatları ile yaptığını kaçak kısımların yıkıldığını ve binanın yasal hale geldiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle;

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Davacılar arsa sahipleri ile dava dışı yüklenici ... arasında 16.12.1992 tarihli düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, arsa sahiplerinin taşınmazın bazı kısımlarının ruhsata aykırı yapıldığını ve bağımsız bölüm satın alan dava dışı ... ile ...’e ait olan bağımsız bölümlerin Belediyece yıkıldığını ileri sürülerek, yüklenici ve dava dışı kişiler hakkında Küçükçekmece 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2008/406 Esas, 2010/659 Karar sayılı dosyasıyla sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil davası açmış ve yargılama neticesinde davanın kabul edildiği ve kararın kesinleştiği anlaşılmıştır. Mahkemece davalının kaçak binada arsa payı satın almasının mümkün olmadığı gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiş ise de anılan İçtihadı Birleştirme kararı kapsamında davalı ... ’nun savunmalarının değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış açıklanan nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılarak, İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının davalı yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,21.05.2025 tarihinde oy birliği ile karar verildi.