Esas No: 2021/49
Karar No: 2021/1139
Karar Tarihi: 24.03.2021

**15. Hukuk Dairesi         2021/49 E.  ,  2021/1139 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki asıl ve birleşen dosyada tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl ve birleşen davanın kabulüne yönelik verilen hüküm süresi içinde davalılar ... ve ... vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- K A R A R -

Dava, yüklenicinin temliki nedeniyle kazanılan kişisel hakka dayalı tapu iptâl ve tescil istemine ilişkin olup, mahkemece davanın kabulüne dair verilen karara karşı davalı ... ile ... Esnaf ile Sanatkarlar Odaları Birliğince yasal süresi içerisinde temyiz isteminde bulunulmuştur.

Davacılar, davalılardan müteahhit ...'den ... ili, ... 73 ada, 67 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki son iki daireyi taşınmazın haricen satın alındığını, 1988 yılından beri tapunun verilmediğini, bugüne kadar da taşınmazın kullanıldığını, bu nedenle taşınmazın son katındaki iki dairenin davacılar adına tescilini talep ve dava etmiştir.Davalı ... cevap dilekçesinde, davaya konu daireleri davacılara sattığını, parasını aldığını, diğer davalı ile olan sorunlar nedeni ile davacılar oturduğu halde devrin yapılamadığını, davayı kabul ettiğini beyan etmiştir. Mahkemece, zilyetliğin mülkiyetinin delili olduğu gibi mülkiyete müteahhit ve arsa sahibince de itiraz edilmediği, ayrıca ilave katların kat irtifakı projesi ile yönetim planına uygun olduğu ve kaçak yapı olmadığının belirlendiği, diğer yandan tapu kaydı ile projenin uyumsuz olması nedeni ile açılan kat irtifakının düzeltilmesi davasında da davacılar adına kat irtifakının düzeltildiği, mahkemece yapılan yargılama sonucu 4. kattaki 15 Nolu bağımsız bölümün 68/1614 arsa paylı ..., 16 Nolu bağımsız bölümün 90/1614 arsa paylı ... adına düzeltildiği de dikkate alındığında, tapu kayıtlarının buna uygun düzeltilmesi gerektiği gerekçesi ile davanın kabulüne, dava konusu ... ili, ... Mahallesi, 73 ada, 67 parsel sayılı taşınmazda 15 ve 16 bağımsız bölüm Nolu taşınmazların ... adına olan kaydın tapu kayıtlarının iptali ile 15 Nolu bağımsız bölümün davacı ... adına, 16 Nolu bağımsız bölümün ... adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.Dava, yükleniciden satın alınan bağımsız bölümle ilgili temliken tescil istemine ilişkindir. Bir tanımlama yapmak gerekirse alacağın temliki; alacaklı (yüklenici) ile ondan temlik alan üçüncü kişi (davacı) arasında, borçlunun (arsa sahiplerinin) rızasını gerektirmeden yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliği taşıyan şekle bağlı bir akittir. Kuşkusuz, yüklenicinin yaptığı temlik işleminin hüküm ve sonuç doğurması, temlik işleminin konusu olan alacağın gerçek bir alacak olmasına bağlıdır. Alacağın temlik edildiği üçüncü kişi, bu şekilde bir temlik varsa temlik işleminden yararlanarak, bu hakkını arsa sahibine karşı da ileri sürebilir hale gelir. Zira, alacağı devralan kişi, evvelki alacaklının yerine geçer ve borçludan ifayı istemek gerektiğinde de ifaya zorlamak artık onun da hakkı olur. Ne var ki; üçüncü kişinin borçluyu (arsa sahibini) hasım göstererek açacağı davada borçlu, temlik yapılmamış olsaydı eski alacaklısına (yükleniciye) ne gibi def'ilerde bulunmak hakkına sahip idi ise, bu def'ileri yeni alacaklıya (hakkı temellük eden üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir. Kısaca bu gibi davalarda üçüncü kişi temlik işleminin varlığını yükleniciye, alacağının kazanıldığını ise arsa sahiplerine karşı ispat etmek zorundadır. O yüzden denilebilir ki, temlik işlemine dayalı davalarda arsa sahipleri ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. Davanın arsa sahibi ve yükleniciye karşı açılması ve bunlar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunması sebebiyle, yüklenici ve arsa sahiplerinin davadaki varlığı ayrı ayrı düşünülemez. Çekişmenin esası hakkındaki hükmün bunların tamamına karşı kurulması gerekir. Zorunlu dava arkadaşlığı olan davalarda, zorunlu dava arkadaşlarından birinin yokluğu halinde taraf teşkilinde eksiklik olacağından hüküm kurulamaz. Davada taraf teşkili sağlanması kamu düzenine ilişkin olup, taraf teşkili yapılmadan işin esası incelenip yargılamanın sonuçlandırılması mümkün değildir. Bu husus kamu düzeni ile ilgili olup, görevi gereği mahkemelerce ve temyiz halinde Yargıtay'ca kendiliğinden gözetilir.Böyle olunca mahkemece, zorunlu dava arkadaşı olan tüm arsa sahiplerinin, ölmüş olanların mirasçılarının ve yüklenicinin mirasçılarının davaya katılması sağlanarak, taraf teşkili sağlandıktan sonra yüklenicinin sözleşme ve ekleri, onaylı tadilat ruhsatı ve projeyle imar mevzuatına uygun biçimde edimini yerine getirip, sözleşme gereğince bağımsız bölümler ve arsa payına hak kazanıp kazanmadığı belirlenerek, hak kazanmaması halinde davanın reddine, hak kazanmışsa davacıya satışı vaad edilen bağımsız bölümlerin, kat irtifakına esas arsa paylarının hesaplanması için uzman bilirkişiden gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınıp, bağımsız bölüm numaralarıyla da irtibatlandırılarak sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken, noksan inceleme ve araştırmayla karar verilmesi doğru olmamış, hükmün bozulması uygun bulunmuştur.SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalılar ..., ... Esnaf ve Sanatkarlar Odaları Birliğinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edenlere iadesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine, 24.03.2021 gününde oy birliğiyle karar verildi.