Esas No: 2020/1909
Karar No: 2020/2968
Karar Tarihi: 11.11.2020

**15. Hukuk Dairesi         2020/1909 E.  ,  2020/2968 K.**

**"İçtihat Metni"**

Mahkemesi : ... Bölge Adliye Mahkemesi ... Hukuk Dairesi

İlk Derece Mahkemesi : ... Asliye Hukuk Hakimliği

Yukarıda tarih ve numarası yazılı olan Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesi’nce verilen kararın temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- K A R A R -

Dava, adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmış olup, eksik işlerin giderim bedeli ile fazladan yapılan bağımsız bölüm nedeniyle arsa sahibine isabet eden kısmın değerinin tahsili istemine ilişkindir. İlk derece mahkemesince ıslahla artırılan miktar da dikkate alınarak davanın kısmen kabulüne dair verilen karara karşı davalı vekilinin istinaf başvurusu üzerine ... Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi’nce davalı vekilinin istinaf talebinin kısmen kabulü ile esas hakkında yeniden hüküm kurularak davanın 73.744,44 TL üzerinden kısmen kabulüne karar verilmiş, verilen karar, yasal süresi içerisinde davalı yüklenici vekili ve katılma yoluyla davacı arsa sahibi vekilince temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve 6100 sayılı HMK 355. maddedeki, kamu düzenine aykırılık halleri resen gözetilmek üzere istinaf incelemesinin, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılacağı kuralına uygun biçimde inceleme yapılıp karar verilmiş ve özellikle taraflar arasında adi yazılı şekilde düzenlenmiş olup, işin tamamlanması ve tapuda da pay devri yapılmak suretiyle geçerli hale geldiği kabul edilen 14.10.2011 tarihli kat karşılığı inşaat yapma ve yaptırma sözleşmesinin 4-A maddesine göre işin bitim tarihi 30.06.2013 şeklinde kararlaştırıldığı, sözleşmenin 1-G maddesi içeriğine göre davalı yüklenicinin yapı kullanma izin belgesi alma ve kat mülkiyetine göre cins tashihi işlemlerini de üstlendiği, iki blok halinde yapılan inşaatta A blok için 22.11.2013, B blok için 20.05.2014 tarihinde yapı kullanma izin belgesinin alındığı, akdi ilişkinin eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olması nedeniyle, zamanaşımı süresinin TBK’nın 147/6

maddesine göre 5 yıl olduğu somut olayda zamanaşımı süresinin en son blokun yapı kullanma izin belgesinin alındığı 20.05.2014 tarihinde başlaması gerekir ise de; sözleşmede kararlaştırılan işin bitim tarihinden sürenin işlemeye başladığı kabul edilse dahi 22.09.2017 dava tarihi itibariyle TBK’nın 147/6 maddesinde öngörülen 5 yıllık zamanaşımı süresinin dolmadığı, davalı yüklenicinin ıslahla artırılan bölüm yönünden ıslah dilekçesinin tebliğine rağmen yasal süresi içinde zamanaşımı defiinde bulunmadığının anlaşılmasına göre davalı yüklenici vekilinin tüm temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-Davacı arsa sahibi taraflar arasında düzenlenen sözleşme uyarınca kendisine düşeceği kararlaştırılan 6 bağımsız bölümün eksik olarak yapıldığını ve bağımsız bölümleri sattığı her bir kişiye 5.000,00’er TL olmak üzere toplam 30.000,00 TL eksik iş karşılığı ödeme yaptığını ileri sürererek bu miktarın da davalı tarafça ödenmesini talep etmiştir. Eksik iş ve imalât, sözleşme ve eklerine göre yüklenici tarafından yapılması üstlenilip de yapılmayan iş ve imalâtlardır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde sözleşmenin tarafı olan arsa sahibi kendisine ait bağımsız bölümleri daha sonradan 3. kişilere satmış olsa dahi mevcut hali ile ve eksiklikleri sebebiyle daha düşük bir bedelle satmış olacağından arsa sahibinin eksik işlerin giderim bedelini yükleniciden istemesi mümkündür. 3. kişilerin ancak arsa sahibi ile dava açmaları veya temlik sözleşmesi sunması halinde talep hakkı vardır (Yargıtay 15. H.D.’nin 15.02.2005 gün ve 2004/4852 Esas, 2005/1252 Karar sayılı ilamı). İstenecek bedel de arsa sahibine ait bağımsız bölümlerdeki eksikliklerin giderim bedeli ile ortak alandaki eksikliklerin giderim bedelinden arsa sahibine ait bağımsız bölümlere isabet eden arsa payı oranındaki karşılığı olacaktır (Yargıtay 15. H.D.’nin 27.06.2013 gün ve 2012/4508 Esas, 2013/4243 Karar sayılı ilamı).

Davalı tarafça yargılama aşamasında eksikliklerin kendisi tarafından giderildiği savunulmuş ise de A blok için 22.11.2013, B blok için 20.05.2014 tarihinde yapı kullanma izin belgeleri alınarak inşaatın tamamlandığı ve arsa sahibine ait bağımsız bölümlerin teslim edildiğinin kabulü gerektiğinden yapı kullanma izin belgelerinin alındığı tarih itibariyle yüklenicinin inşaattan el çektiğinin kabulü zorunludur.

Dairemizin 04.04.2017 tarih ve 2016/1621 Esas, 2017/1538 Karar sayılı emsal kararı ile yerleşik uygulamasına göre eser sözleşmesi ilişkisinin devam ettiği sürece ve teslim anına kadar gerçekleştirilen tüm iş ve imalâtların yüklenici tarafından yapıldığı, teslimden sonraki yapılan işlerin arsa sahibi tarafından yapıldığı ya da yaptırıldığının karine olarak kabulü gerekir. Az yukarıda açıklandığı gibi, davalı yüklenici en son blokun yapı kullanma iznini 20.05.2014 tarihinde alarak inşaatı teslim ettiğinden davacının ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2015/111 D. iş sayılı dosyasında yaptırdığı delil tespitinde, tespit tarihi itibariyle delil tespit raporunda saptanan hali ile inşaatı eksik olarak teslim ettiğinin kabulü zorunludur. Davalı yüklenici delil tespitinden sonra işe devam ederek saptanan eksiklikleri giderdiğini yasal delillerle kanıtlayamadığından karinenin aksini ispatlayamamış olması nedeniyle yargılama sırasında tamamlanan eksikliklerin arsa sahibinden bağımsız bölüm satın alan 3. kişilerce tamamlandığının kabulü zorunludur.

Bu durumda, davacı arsa sahibi eksik işlerin giderim bedelini de talep edebileceğinden bölge adliye mahkemesince hükme esas alınan raporu düzenleyen bilirkişi

kurulundan davacı arsa sahibine bırakılan bağımsız bölümlerdeki eksik işler ile ortak alanlardaki eksik işlerin nelerden ibaret olduğu ve bunların dava tarihi itibariyle mahalli piyasa rayiçlerine göre giderim bedeli ile ortak alanlardaki eksikliklerin arsa sahibine ait olup devrettiği bağımsız bölümlerin arsa paylarına isabet eden kısmı konusunda gerekçeli ve denetime elverişli ek rapor alınıp, taleple bağlılık ilkesi de gözetilerek sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken davacının kendisine ait bağımsız bölümleri eksiklik sebebiyle daha düşük fiyatla satmış olmasına rağmen eksik işlerin giderim bedelini isteyebileceği gözden kaçırılarak yanlış değerlendirme sonucu davanın eksik işlere yönelik kısmının reddi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.

SONUÇ: Yukarıda 1. bentte yazılı nedenlerle davalı vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile ... Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi hükmünün davacı yararına BOZULMASINA, ödenenden 5766 sayılı Kanun'un 11. maddesi ile yapılan değişiklik gereğince Harçlar Kanunu 42/2-d maddesi uyarınca alınması gereken 267,80 TL Yargıtay başvurma harcının mahsup edilerek, varsa fazla alınan temyiz harcının temyiz eden davalıya iadesine, 6100 sayılı HMK 373. madde hükümleri gözetilerek dosyanın Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesi'ne, karardan bir örneğinin ise ilk derece mahkemesine gönderilmesine,

11.11.2020 gününde oybirliğiyle karar verildi.