Esas No: 2023/2500
Karar No: 2024/1932
Karar Tarihi: 11.06.2024

**3. Hukuk Dairesi         2023/2500 E.  ,  2024/1932 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi

Taraflar arasındaki alacak ve tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince; davalı vekilinin başvurusunun esastan reddine, davacı vekilinin başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmünün kaldırılmasına, yeniden davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili ve duruşma istemli olarak davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 11.06.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davacılar vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ...'ın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkili ile davalı arasında 03.06.2012 tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, davalı tarafça 28.07.2016 tarihli ihtar ile sözleşmenin 29.07.2016 tarihi itibariyle feshedildiğini ve 10.09.2016 tarihinde kiralananın tahliye edileceğinin bildirildiğini, 29.07.2016 tarihli cevabi ihtar ile feshin haksız olduğu ve yükümlülüklerin devam ettiğinin bildirildiğini, 10.09.2016 tarihinde anahtar teslimi yapılmadığını, kiracıya ait resmi evraklar, faturalar, eşyalar ve mesleki bir takım evrakların kiralananda bulunduğunu, delil tespiti dosyasında da bu hususların ve ayrıca kiralanana verilen zararların tespit edildiğini, anahtar teslim edilmediği halde 28.07.2016 tarihinden bu yana kira bedeli ödenmediğini ileri sürerek; davalının fesih işleminin haksız olduğunun ve anahtar tesliminin yapılmadığının tespit edilmesine, davalının haksız feshi nedeniyle kira ödeme yükümlülüğünü ihlal ettiği 2016 Ağustos ayından dava açma tarihine kadar işleyen kira bedellerine karşılık şimdilik 432.526,64 Euro (KDV dahil) alacağın her ay için ayrı ayrı olmak üzere temerrüt tarihlerinden itibaren avans faizi işletilmesine, aksi kanaat halinde temerrüt tarihlerinden itibaren yasal faiz yürütülmesine; haksız fesih nedeniyle dava tarihinden sözleşme bitim tarihi arasındaki döneme ilişkin işleyecek kira bedellerine karşılık şimdilik 1.000,00 Euro alacağı olduğuna, aksi kanaat halinde bir bilirkişi incelemesine karar verilmesi suretiyle kiralananın aynı şartlarla hangi sürede ve ne miktardan kiraya verilebileceğinin tespitinin istenmesine, takdir edilecek süreye ilişkin şimdilik 1.000,00 Euro'nun davalıdan tahsiline, kiracının kiralanana verdiği zarara karşılık şimdilik 1.000,00 TL'nin delil tespiti raporunun tanzim edildiği tarihten itibaren işleyecek avans faizi ve yasal faiz ile birlikte hükmedilmesine, kiralananın ileride başka bir kiracı ya da kiracılara, davalı ile akdedilen sözleşmede belirlenen toplam kira tutarından daha az bir bedelle kiralanması halinde tüm kira dönemine şamil olmak üzere eksik alınan ve neticede zarara konu edilecek sözleşmeye aykırı fesih işlemi nedeniyle tahakkuk edecek eksik kira bedelinden şimdilik 1.000,00 Euro alacağın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş; 16.09.2020 tarihli dilekçe ile kiralananın boşta kaldığı süreye ilişkin 1.000,00 Euro olan talebini 370.737,12 Euro'ya arttırarak temerrüt tarihinden itibaren avans faizi işletilmesi, aksi kanaatte olunması halinde yasal faiz işletilmesi talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davanın belirsiz alacak davası olarak açılamayacağını, talebin açıklattırılarak harcın tamamlattırılması gerektiğini, hem dava tarihi ile sözleşme bitiş tarihi arasındaki döneme ilişkin kira bedellerinin hem de aynı döneme ilişkin olarak kiralananın daha az bedelle kiraya verilmesi halinde aradaki fark kira bedelinin talep edilemeyeceğini, AVM'deki müşteri sayısı/trafiğinin azalması ve genel ekonomik şartlar uyarınca kira ve diğer bedellerin kur artışları nedeniyle ciddi oranda artmasından kaynaklı ticari işletmenin karsız hale gelmesi ve ticari faaliyetin çekilmez bir hal alması nedeniyle 29.07.2016 tarihi itibari ile sözleşmenin haklı nedenle feshine karar verilerek 10.09.2016 tarihi itibari ile kiralananın davacıya teslimine karar verildiğini, 26.07.2016 tarihli ihtar ile de davacıya bildirim yapıldığını, bundan sonra kiralanan 21.10.2016 tarihinde boşaltılarak anahtarların 24.10.2016 tarihinde taşınmaz sahibi NL Yönetim şirketi yetkilisi ...tarafından teslim alındığı halde teslim tutanağını imzalamaktan imtina edilmesi nedeniyle 07.12.2016 tarihli ihtar ile yeniden bilgilendirme yapıldığını, kiralananın süresinden önce geri verilmesi halinde davacıların ancak makul süre kadar kira bedeli isteminde bulunabileceklerini, kiralanan boş ve ince işçilik olmaksızın teslim edildiğinden kiralanana zarar verildiği iddiasının kabul edilemeyeceğini, davacıların bir zararının bulunmadığını, kiralananın daha az bedelle yeniden kiralanmasından doğan zarar tazmini talebinin farazi olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı tarafça ileri sürülen fesih nedenlerinin haklı olmadığı, yıllık kira bedeli üzerinden anahtar tesliminin ancak yazılı belge ile ispatlanabileceği, davalı tarafa yemin teklif etme hakkı hatırlatıldığı halde yemine ilişkin ara kararı gereğinin tanık dinletmek istendiği belirtilerek yerine getirilmediği, davacı tarafça yaptırılan delil tespitinde; kiralanan davacı tarafından mahkeme heyetine tespite hazır hale getirildiği, dolayısıyla tespit tarihi itibariyle kiralananın davacı hakimiyetine girdiği ve anahtar tesliminin bu tarih itibari ile gerçekleştiğinin kabulü gerektiği, buna göre davacının anahtarın kendilerine teslim edilmediğinin tespitine ilişkin talebinin ayrı bir talep halinde yapılmasının doğru bulunmadığı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 325 inci maddesi kapsamında bilirkişi heyeti tarafından makul sürenin 6 ay olarak belirlendiği, kira sözleşmesinin 18. maddesi kapsamında kiralanana verilen zararın sadece taşınmazın temizlenmesinden kaynaklanan masraf olduğu, kiralananın başka bir kiracıya daha düşük bir bedelle kiralanması halinde oluşan farka ilişkin talebin taşınmazın yeniden kiralanmadığı, kaldı ki kiralanmış olsa dahi kiracının yeni yapılacak sözleşmede kendi kusuru olmaksızın taşınmazın aynı şartlarda yeniden kiraya verilmesinde daha düşük fiyatla kiralanmasından sorumlu olmayacağı, kira bedelinin yabancı para ya da TL üzerinden istenip istenmeyeceğine ilişkin dosyaya kazandırılan bilirkişi raporlarındaki hesaplamalara yönelik taraf itirazlarının değerlendirilmemesi nedeniyle yargılamanın sürüncemede kalmaması bakımından hesaplamanın re'sen yapıldığı, sözleşmenin kira bedelini belirleyen 6. maddesinde yer verilen düzenlemeler çerçevesinde TL üzerinden belirlenmesi ve ödenmesi gerektiği, banka hesap hareketlerinde de ödemelerin TL cinsinden yapıldığı, davacı talebinin bu yönüyle haklı olmadığı gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, kira sözleşmesinin davalı tarafça haksız fesih edildiğinin tespiti ile toplam 564.879,78 TL kira bedelinden 203.967,20 TL'sinin 10.08.2016 tarihinden, 205.944,47 TL'sinin 10.09.2016 tarihinden, 154.968,11 TL'sinin 10.10.2016 tarihinden itibaren avans faizi işletilmesine, 1.279.413,80 TL makul süre tazminatının dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte, taşınmaza verildiği belirtilen 200,00 TL'lik zararın dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacılar vekili; anahtar teslim tarihinin kiralananda delil tespiti talep edilen tarih olduğuna ilişkin kabulün hatalı olduğunu, anahtar teslim edilmediğinden teslim tarihinin dava tarihi olarak kabul edilmesi gerektiğini, delil tespiti sırasında kiralananda davalıya ait fatura ve benzeri sair resmi evrakın bulunduğunun belirlendiğini, anahtarın teslim edildiğinin ispatının kiracıya ait olduğunu, kiralananın terk edilmesinin sorumluluğun sona ermesi bakımından yeterli olmadığını, aynı kiralananın aidatına ilişkin açılan davada tahliye tarihinin eldeki davanın açılış tarihi olarak kabul edildiğini ve bu kararın kesinleştiğini, aynen ifa talep edildiği halde yabancı para borcu niteliğindeki alacaklar ile ilgili Türk parası üzerinden hüküm tesis edilmesinin usule aykırı olduğunu, alacağın muaccel olduğu tarihteki kur üzerinden Türk Lirasına çevrilmesi suretiyle hüküm tesis edildiğini, kira bedelinin yabancı para borcu olduğunda tereddüt bulunmadığını, aynen ifa yolu seçildiği halde sözleşmenin (6.3) maddesi gerekçe gösterilmek suretiyle kira bedellerinin muaccel oldukları tarihteki TL üzerinden tahsil edilmesine karar verilmesinin hatalı olduğunu, 6098 sayılı Kanun'un 99 uncu maddesine göre yabancı para cinsinden talebe engel bulunmadığını, makul süreye ilişkin tazminatın yabancı para üzerinden belirlenmesi gerektiğini, kiralanana verilen zararlar bakımından herhangi bir değerlendirme yapılmadığını, sadece moloz kaldırma bedeline hükmedilmesinin doğru olmadığını, vekalet ücretinin eksik hesaplandığını, hak kazanılan Euro cinsinden bedellere temerrüt tarihinden itibaren avans faizi uygulanmasını, mümkün görülmezse bu tutarların yasal faiziyle tahsiline karar verilmesi gerektiğini ileri sürerek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

2. Davalı vekili; akit haklı nedenle feshedildiğinden makul süre kira bedeli ve kira alacağı yönünden davanın tümden reddi gerektiğini, kiralananın anahtarı davacıya teslim edildiği halde bu konudaki delillerin yeterince değerlendirilmediğini, kiralananın 21.10.2016 tarihinde tahliye edildiğini, davacı tarafça anahtar teslim tutanağı imzalamaktan imtina edildiğini, ortada bir anahtar olmadığından tevdii mahalli tayini yoluna da gidilmediğini, tanık dinletme talebinin reddedildiğini, delil tespiti talep tarihinin anahtar teslim tarihi olarak kabul edilmesinin bu bakımdan hatalı olduğunu, 31.07.2022 tarihine kadarki kira bedellerinin talep edilmesinin haksız olduğunu, kiralanan boş ve ince işçilikleri olmaksızın teslim alındığından aynı şekilde teslim edildiğini, kiralanana zarar verilmediğini ileri sürerek kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı ile davacılardan Pasifik Gayrimenkul Yatırım İnşaat A.Ş. arasında 03.06.2012 tarihinde, AVM'de yer alan ve toplam alanı 4.176 m² olan mecurun kiralanması amacıyla 10 yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığı, sözleşmenin (6.1) maddesinde aylık kira bedelinin kira ile ilgili alanın her metre karesi için 12,50 Euro olacağı ve ayrıca KDV'nin de kira bedeline ilaveten ödeneceğinin belirtildiği, aynı maddenin 3. fıkrasında kira bedelinin T.C. Merkez Bankasının ödeme gününde açıkladığı Euro/TL döviz satış döviz alış kurunun ortalaması esas alınarak hesaplanan TL cinsinden posta ücreti ve masraflardan ari olarak kiralayan tarafından belirlenecek banka hesabına en geç her ayın 10. iş günü peşin ödeneceğinin kararlaştırıldığı, tacir olan davalı kiracının taşınmazı kiralarken oluşabilecek tüm olumlu olumsuz ihtimalleri değerlendirerek, basiretli tacir gibi davranması ve elde etmeyi umduğu sonuçların oluşmaması halini de düşünerek sözleşme yapması ve bu yönüyle yaptığı sözleşmenin sonuçlarına katlanması gerekeceğinden davalı kiracı şirket tarafından kira sözleşmesinin bu gerekçelerle süresinden önce feshinin haklı olarak kabul edilemeyeceği; sözleşmenin erken haksız feshedilmesi halinde kural olarak kiracının tahliye tarihine kadar işleyen kira bedellerinden ve tahliye tarihinden sonra da makul süre kira bedelinden sorumlu olduğu, her ne kadar davalı tahliye tarihini 21.10.2016 olarak bildirmiş ve anahtar teslimine ilişkin tutanağın davacı şirket yetkilisi tarafından imzalanmaması nedeniyle tanık dinletmek istemiş ise de 6100 saylı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 200 üncü maddesi uyarınca yıllık kira bedeli tutarına göre anahtar teslimi ancak yazılı belge ile ispatlanabileceğinden davalı tarafa cevap dilekçesinde dayanmış olduğu yemin teklif etme hakkı hatırlatıldığı, ancak davalının yemine ilişkin ara kararını tanık dinletmek isteyerek yerine getirmediği, bu durumda Mahkemece kiralananın tahliye tarihinin davacı kiraya verenin Ankara 10. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2016/226 D.İş sayılı dosyası ile yaptırdığı tespit tarihi olarak kabul edilerek kira sözleşmesinin başlangıç tarihi dikkate alındığında 02.11.2016 tarihine kadar işleyen kira alacağına ve bu tarihten itibaren de bilirkişi raporu ile belirlenen 6 aylık makul süre kira bedeline hükmedilmesinde bir usulsüzlük bulunmadığı; sözleşmenin 6. maddesindeki düzenleme gereğince ödenmeyen kira bedellerinin vade tarihindeki, makul süre kira bedelinin tahliye tarihindeki kur esas alınarak TL cinsinden hesaplanmasının da yerinde olduğu, öte yandan tespit raporunda belirtilen eksiklikler ve hasarlar hakkında bilirkişi tarafından kendi uzmanlık konusu olmadığı belirtilmek suretiyle gözlemlerinin yazıldığı, yargılama sırasında yaklaşık 20 ay sonra yapılan keşifte söz konusu eksikliklere ilişkin bir uzman bilirkişinin hazır edilmediği, Mahkemece alınan raporlarda da bu eksikliklere yer verilmediğinden davacının bu iddiasını ispat edemediği gerekçesiyle; davalı vekilinin tüm, davacılar vekilinin ise vekalet ücreti ve yargılama giderinin eksik miktarda hesaplandığına ilişkin başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kısmen kabulü ile davaya konu taşınmaza ilişkin kira sözleşmesinin davalı tarafça haksız fesih edildiğinin tespiti ile toplam 564.879,78 TL kira bedelinden 203.967,20 TL'sinin 10.08.2016 tarihinden, 205.944,47 TL'sinin 10.09.2016 tarihinden, 154.968,11 TL'sinin 10.10.2016 tarihinden itibaren avans faizi işletilmesine, 1.279.413,80 TL makul süre tazminatının dava tarihinden itibaren yasal faiz işletilmesine, taşınmaza verildiği belirtilen 200,00 TL'lik zararın dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacılara verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacılar vekili; diğer istinaf sebeplerini tekrar ederek, kararın bozulmasını istemiştir.

2. Davalı vekili; istinaf sebeplerini tekrar ederek, kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, davalı kiracı tarafından kira sözleşmesinin haksız nedenle feshedildiğinin tespiti ile kira alacağı, makul süre kira bedeli ve hor kullanma tazminatının tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6098 sayılı Kanun'un 99, 316, 325 inci maddeleri ile 6217 sayılı Kanun'un Geçici 2 nci maddesi.

3. Değerlendirme

Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye, kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi tanınmamasına rağmen, davalı kiracının, davacı kiraya verenin rızası olmaksızın ve haklı bir nedene de dayanmaksızın sözleşmeyi feshederek kiralananı tahliye etmiş olmasının sözleşmeye aykırı davranış teşkil etmesine, bu nedenle davalı kiracının anahtarı teslim ettiği tarihe kadar olan kira bedeli ile bu tarihten itibaren kiralananın aynı şartlarda kiraya verilebileceği makul süre kira bedelinden sorumlu bulunmasına, anahtar teslimine ilişkin derece mahkemelerinin kabulünün yerinde olmasına, dosyaya kazandırılan raporda makul sürenin 6 ay olarak belirlenmesine, yabancı ülke parasıyla ödemenin iki ayrı ihtimalli olarak sözleşmede kararlaştırılmış bulunmasına, ilk ihtimalde ödemenin mutlaka yabancı para cinsinden bir para ile yapılmasının kararlaştırılması, ikinci ihtimalde ise borçlunun dilerse vade günündeki kur karşılığı milli para cinsinden ödeme yaparak da borcundan kurtulabileceği, buna göre kira bedelinin ne şekilde ödeneceğinin düzenlendiği sözleşmenin (6.1) inci maddesine göre, hem kira alacağı hem de makul süreye ilişkin tazminat niteliğindeki bedele ilişkin hesaplamanın yerinde olmasına, dosyaya kazandırılan bilirkişi raporlarında belirlenen hor kullanma tazminatı miktarına ilişkin davacı vekilinin yargılama sırasında bir itirazının bulunmadığının anlaşılmasına göre; taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

17.100,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine,Aşağıda yazılı bakiye temyiz harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,11.06.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.