Esas No: 2024/13683
Karar No: 2025/6630
Karar Tarihi: 30.04.2025

**5. Hukuk Dairesi         2024/13683 E.  ,  2025/6630 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2021/3344 Esas, 2024/2105 Karar

KARAR : Esastan ret

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 20. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2017/785 Esas, 2021/1014 Karar

Taraflar arasındaki bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının düzeltilerek tapuya tescili davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; davacıların tapunun İstanbul ili, ..., ..., 39 ada 5 parselinde kayıtlı 1, 2, 3, 4, 5, 6 bağımsız bölüm numaralı 20/200 arsa paylı mesken nitelikli taşınmazın maliki olduklarını, davalı ...'ın ise anataşınmazda 7 bağımsız bölüm numaralı dairenin sahibi olduğunu, ana taşınmazın 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi (634 sayılı Kanun) 24.10.1990 tarihli yönetim planına sahip, 7 bağımsız bölüm, bodrum, zemin, iki normal kattan oluşan 263 metrekare yüzölçümlü apartman olduğunu, davacıların davalıya, taşınmazdaki arsa paylarının 634 sayılı Kanun'daki emredici hükümlere aykırı olarak oluşturulduğunu ve aynı büyüklükte ve konum olarak çok fark olmamasına rağmen kendisine fahiş arsa payı tahsis edildiğini tespit ve düzeltilmesini talep ettiklerini, davalının bu talebi kabul etmediğini, davalının tek daire maliki olmasına rağmen 60/200 arsa payı sahibi olduğunu, öte yandan arsa payı düzenlenirken pay/paydanın yanlış kurulduğunu, bağımsız bölümlere toplamda 200 paydayı aşar şekilde 210 pay verildiğini, davacıların apartmandaki arsa payının gerçek olmaması, aynı değer, aynı büyüklük ve konumda bulunan dairelere farklı ve fahiş arsa paylarının tahsis edilmesi ve bu durumun davacılar aleyhine sonuçlar doğurması ve bağımsız bölümlere toplamda paydayı aşar pay verilmesi nedenleriyle dava konusu taşınmazdaki arsa paylarının düzeltilmesi için dava açtıklarını, açıklanan nedenlerle dava konusu taşınmazdaki kanuna aykırı arsa paylarının düzeltilmesine, düzeltilen arsa paylarının tapuya tesciline, yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasında tespit ve düzeltime ilişkin herhangi bir görüşme olmadığını, o yüzden davacıların beyanlarına itiraz ettiklerini, davacıların tasdikli projede imzasının bulunup bulunmadığının tespit edilmesi gerektiğini, davaya konu taşınmazı 28.08.1993 tarihinde dava dışı üçüncü kişiden satın aldığını, mevcut arsa paylarının tahsisi konusunda bir dahilinin bulunmadığını, iyi niyetli olduğunu, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulması aşamasında arsa paylarının bu tarihler itibarıyla proje müellifi mimar tarafından hesaplandığını, davaya konu taşınmazın da kat irtifakının kurulduğu tarih itibarıyla bağımsız bölümlerin değerleri dikkate alınarak arsa paylarının bilirkişi marifetiyle belirlenmesi gerektiğini, davayı açmasının ve yargılama giderlerinden davalıyı sorumlu tutmasının kesinlikle iyi niyetli bir tutum olmadığını, açıklanan nedenlerle davanın reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacıların taşınmazı kat irtifakı kurulduğu tarihten sonra iktisap etmiş olduğundan kat irtifakı tesis akdine iştirak etmediklerini, yapılan keşif sonrası alınan bilirkişi raporu ile tespit edildiği üzere ilk arsa paylarının belirlenmesi sırasında bulundukları kat, kat içerisindeki konumları, alanları, piyes sayıları, ışık ve manzara durumları gibi değerlerine etken eden faktörlerin dikkate alınmadan belirlendiğinin tespit edildiği, buna göre dava konusu taşınmazdaki bağımsız bölümlerin mevcut arsa paylarının 634 sayılı Kanun'un 3 üncü maddesine ve hakkaniyet kurallarına aykırı olduğu, davacılar kat mülkiyeti kurulduktan sonra taşınmazı edindiğinden davacıların kötü niyetle hareket ettiğine yönelik bir kanaate varılmadığı ve yapının kat mülkiyetinin kurulmuş olduğu tarihteki durumu üzerinden yapılan bilirkişi incelemesi sonucu sunulan raporda, paylar arasında azımsanmayacak ölçüde farklılık tespit edildiği ayrıca payda 200 iken payın 210 olmasının da hatalı olduğu göz önüne alınarak arsa paylarının yeniden düzenlenmesi gerektiğinden davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; mahkemenin eksik araştırma ile kararı verdiğini, keşif ve bilirkişi raporunun yetersiz kaldığını, bilirkişi kök raporuna ve 1. ek rapora karşı itiraz edildiğini, itirazlar doğrultusunda yeniden keşif kararı verilmesi talep edildiğini, 1990 yılında inşa edilen ve kat irtifakı kurulan dönemdeki yapının özelliklerine göre oranlı bir şekilde paylaşıldığını, aradan uzunca bir zaman geçmesine rağmen mevcut arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığını, anataşınmazdan kaynaklanan yükümlülükler, yıllarca bu oran üzerinden ifa edildiğini son yıllarda gündeme gelen kentsel dönüşüm uygulamaları ve imar barışı çerçevesinde davanın açılmasının iyiniyet kuralları ile bağdaşmayacağı hususu, hem bölge adliye mahkemesi kararlarında hem de yargıtay içtihatlarında genel kabul gördüğünü, bu nedenle, söz konusu davanın reddi gerekirken, kabulüne karar verilmesinin hukuka ve hakkaniyete aykırılık teşkil ettiğini kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmaz üzerinde 7 bağımsız bölümün bulunduğu, yönetim planının 24.10.1990'da onaylanmış olduğu ve kat irtifakı kurularak arsa paylarının belirlenmiş olduğu, mahkemece tarafların sunduğu deliller ile resen toplanan delillerin, ana taşınmaza ilişkin kayıt ve belgelerin değerlendirildiği, mahallinde uzman bilirkişilerden oluşan heyetle keşif yapıldığı, dosyada kök ve ek rapor alındığı, rapora göre arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile oransız olarak belirlenmiş olduğunun anlaşıldığı, mahkemece bilirkişi heyetinin raporlarına itibar edilerek bağımsız bölümlerin arsa paylarının yeniden düzenlendiği ve hükme esas alınan bilirkişi raporunun hüküm kurmaya yeterli ve elverişli olduğu gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın eksik inceleme neticesinde verildiğini, raporun hüküm kurmaya elverişli olmadığını, istinaf taleplerinin incelenmediğini bu nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, tarafların kat maliki oldukları ana gayrimenkulde bağımsız bölümlerin arsa paylarının değerleriyle orantılı olup olmadığının tespiti ile yeni arsa paylarının tapu siciline tescili istemine ilişkindir.

3. Değerlendirme

1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.Dava konusu ana gayrimenkulde 1990 tarihinde kat irtifakının tesis edildiği anlaşılmaktadır.

3.Dosyada mevcut bilirkişi raporunda; bağımsız bölümlerin kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerlerinin açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu açıkca saptanmamış, ayrıca bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış olup soyut bir biçimde değerlendirmenin yapılarak arsa payları yeniden belirlenmesi isabetli değildir.

4.Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulduğu tarih itibari ile değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki, cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısıtma ve aydınlatma süreleri, mimari kullanımı ve konumu, cephesi, manzarası gibi hususların yeniden değerlendirilmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması, arsa paylarının düzenlenmesini gerektirecek bir hususun olup olmadığının araştırılması davacıların kat irtifakı tesis edilirken yahut kat mülkiyetine geçiş işlemleri sırasında arsa paylarını belirleyip belirlemediklerinin tespiti ve oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme sonucu işin esası hakkında davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Davalıdan peşin alınan temyiz harcının istek halinde iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,30.04.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.