Esas No: 2024/1562
Karar No: 2025/1666
Karar Tarihi: 24.04.2025

**6. Hukuk Dairesi         2024/1562 E.  ,  2025/1666 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2024/61 E., 2024/376 K.

BİRLEŞEN DAVA YOZGAT 2. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ 2023/711 ESAS

İLK DERECE MAHKEMESİ : Yozgat 2. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2023/230 E., 2023/655 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı birleşen davada davalı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 24.04.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde asıl ve birleşen davada davacı vekili Avukat ... geldi. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili arsa sahibi ile yüklenici şirket arasında 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, müvekkilinin kendisine ait bağımsız bölümü yapılacak inşaattan bağımsız bölümün müvekkiline verilmesi koşuluyla yükleniciye devrettiğini, inşaatın 31 parsel ile 32 parselin birleşmesi sonucu oluşan 33 no.lu parselde yapıldığını ve blok isimlerinin değişmesi sonucu müvekkiline teslim edilmesi gereken bağımsız bölümün A blok 13. numaralı daire olduğunu, taşınmazın müvekkiline fiilen teslim edilmesine rağmen tapuda müvekkil adına tescil ettirilmediğini ileri sürerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile A blok, 13 no.lu dairenin tapu kaydının iptali ile takyidatsız müvekkili adına tescilini talep etmiştir.

2. Birleşen davada davacı vekili dava dilekçesinde; asıl davada tapu iptal tescil istenen taşınmaz üzerinde yüklenici firma borcu nedeniyle davalı banka lehine ipotek verilmiş olduğunu, dava konusu taşınmazın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye devredildiğini, bankanın özen yükümlülüğünü yerine getirmediğini, dava konusu yerin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapılan bir yer olmayıp 6306 Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında yapılan bir inşaat olduğunu, tapuda bu yönde şerh mevcut olduğunu, davalı bankanın basiretli tacir gibi hareket etmediğini ileri sürerek taşınmaz üzerindeki ipoteğin fek’ini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Asıl davada davalı şirket davanın reddini sitemiştir.

2. Birleşen davada davalı ...Ş. vekili cevap dilekçesinde; taraflar arasında resmi şekilde yapılmış arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olmadığını, kat irtifakının ipotek tesisinden sonra kurulduğunu, müvekkilinin tapu siciline güvenen iyiniyetli 3. kişi olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile asıl davada davacı ile davalı şirket arasında adi yazılı şekilde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış ise de; davacının taşınmazın tapusunu kentsel dönüşüm kapsamında 17.07.2019 tarihinde tapuda davalı şirkete devrettiği ve tapudaki resmi senette taraflar arasında yapılan iş bu 20.03.2019 tarihli adi yazılı sözleşmeye atıf yapıldığı, adi sözleşme altındaki imzaların da inkar edilmediği veya aksinin yazılı bir belge ile de ispatlanamadığı anlaşıldığından sözleşmenin geçerli olduğu ve sözleşme gereği davalının sözleşmede bahsedilen tapu devri edimini yerine getirmediği tespit edildiği gerekçesiyle asıl davanın kabulü ile taşınmazın davacı adına tesciline birleşen davada ise; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile ilgili tapuda herhangi bir şerh bulunmamakta ise de sözleşmenin imzalanmasından sonra henüz teslim süresi dolmadan yüklenicinin iş bedeli olarak kararlaştırılan arsa payını haketmediği bir aşamada arsa üzerinde arsa payı karşılığı inşaat yapıldığı açıkça belli veya küçük bir araştırma ile belirlenebilir olduğu halde dava konusu taşınmaz üzerine konan ipotek şerhlerinden dolayı davalı bankanın iyiniyetli olarak kabul edilmesinin mümkün olmadığı, eserin hukuken tesliminden önce yükleniciye, onun da üçüncü kişilere tapu kaydı vermesinin bir bakıma avans ödemesinde bulunulması demek olduğu gerekçesiyle tapu iptali ve tesciline karar verilen dava konusu bağımsız bölüm taşınmaz üzerindeki davalı banka lehine konulmuş olan ipotek şerhinin kaldırılmasına karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında 03.05.2019 tarihinde arsa payı karşılığı 6306 sayılı Yasa kapsamında inşaat sözleşmesi yapılmış ve bu sözleşme gereğince arsa sahibinin taşınmazını yükleniciye tapuda devrettiği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya tescil edilmemiş ise de; taşınmazın beyanlar hanesinde 16.09.2019 tarihi ile "6306 sayılı Kanun gereği taraflar arası anlaşma mevcuttur" şerhinin bulunduğu, davalı bankanın anılan şerhi tapuda görmesine rağmen 10.03.2021 tarihinde taşınmaza ipotek tesis ettirdiği, yine ipotek tesisinden kısa bir süre sonra da taşınmaz üzerine kat irtifakı tesis işlemi yapıldığı, bu bağlamda; davalı bankanın basiretli bir tacir olarak kendisinden beklenen özeni göstermediği, tapu kaydı üzerinde bulunan 16.09.2019 tarihli şerhe rağmen kütükteki tescilin belgelerle çelişip çelişmediğini incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçındığı anlaşıldığından iyiniyet iddiasında bulunamayacağı, dolayısıyla mahkemece ipoteğin fekkine karar verilmesinde bir isabetsizlik olmadığı, yine ipotek tesisi taşınmazda kat irtifakı kurulmadan arsa vasfı üzerinde tesis edildiğinden ve iptaline karar verilen davacının arsa payı değeri ipotek değerinden az olduğundan arsa payı değeri üzerinden harç ikmalinin de doğru olduğu gerekçesiyle birleşen davada davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Birleşen davada davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;

a. Zorunlu arabuluculuk başvuru şartının yerine getirilmediğinden davanın dava şartı yokluğundan reddi gerektiğini,

b. Müvekkili bankanın tüm işlerinin ticari olduğunu, görevli mahkemenin Asliye Ticaret Mahkemesi olduğunu,

c. İpotek bedeli 60.000.000 TL olduğundan harcın bu bedel üzerinden tamamlatılması, aksi halde diğer işlere devam edilmemesi gerekirken, harcın tamamlatılmadığını,

d. Müvekkili bankanın TMK’nın 1023. maddesi uyarınca tapu kütüğündeki sicile iyiniyete dayanarak ipotek tesis ettirdiğinden kazanımının korunması gerektiğini,

e. Müvekkilinin taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadığını, sözleşmenin adi yazılı şekilde yapılmış olması nedeniyle geçerli olmadığını,

f. Sözleşmeye göre davacıya verilecek bağımsız bölüm ile dava konusu bağımsız bölümün farklı olup tapuda şerhde olmadığından müvekkilinin durumu bilmesinin mümkün olmadığını,

g. Arsa sahibi davacının sözleşmenin başında tapusunu devrettiğini, sözleşme feshedilmediğinden avans olarak yükleniciye devredilen tapu payının arsa sahibine dönmesinin söz konusu olmayacağını, müvekkilinin kötü niyetli olduğunun veya davalı inşaat firmasıyla birlikte hareket ettiğinin ispatlanamadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, ipoteğin kaldırılması istemlerine ilişkindir.

1.Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup birleşen davada davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

28.000,00 TL duruşma vekâlet ücretinin birleşen davada davalıdan alınarak Yargıtaydaki duruşmada vekille temsil olunan davacıya verilmesine,

Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz eden birleşen davada davalıya yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

24.04.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.