Esas No: 2022/6869
Karar No: 2022/9652
Karar Tarihi: 20.12.2022

**3. Hukuk Dairesi         2022/6869 E.  ,  2022/9652 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 15. HUKUK DAİRESİ

İLK DERECE MAHKEMESİ : ANKARA 10. SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen alacak davasının kısmen kabulüne dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; tarafların istinaf başvurularının kabulü ile düzelterek yeniden esas hakkında verdiği karar, davalılar vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; duruşma günü olarak belirlenen 20.12.2022 tarihinde davacı vekili Av. ... ile davalılar vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunan vekillerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı; kiraya veren ve taşınmaz maliklerinden davalı ... arasında 01.12.2011 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi imzaladıklarını, taşınmazı uzun yıllar kullanacağı inancı ve kiraya verenin bu yönde taahhütlerine güvenerek taşınmaza yüksek bedelli masraf ve yatırımlar yaptığını, tarafların 11.08.2014 tarihinde kira sözleşmesinin bedeli ve süresi konusunda yeniden mutabakata vararak ek kira sözleşmesi imzaladıklarını, bu ek sözleşmeye göre kira süresinin 15.01.2015 tarihinden itibaren 10 yıl uzatıldığını, taşınmaz maliki davalıların kiralananı 03.02.2015 tarihinde sattıklarını, yeni malik tarafından yapılan tahliye işlemleri neticesinde 05.10.2015 tarihinde taşınmazdan tahliye edildiğini, davalıların, taşınmaza yapılan zorunlu masraflar neticesinde, taşınmazı ilk halinden çok çok yüksek fiyata satarak sebepsiz zenginleştiklerini, taşınmazda yapılan tadilat, tamirat, yenilik ve değişikliklere malik ve kiraya verenin bilgisi ve muvafakatinin de bulunduğunu ileri sürerek; zorunlu masraflar nedeniyle taşınmazda meydana gelen değer artışından fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 2.500.000,00 TL'nin sebepsiz zenginleşme tarihi olan 03.02.2015 tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılar; masrafların nerdeyse tamamının davacının kendi ticari faaliyetini yürütmek için yapıldığı ve taşınmazın değerine katkı sağlamadığını, sözleşme gereği yapılan masrafların istenemeyeceğini, dava konusu taşınmazın onaylı mimari projesine aykırı olarak yapılmış olan imara aykırı imalatların değer kaybına neden olduğunu savunarak davanın reddini talep etmişlerdir.

İlk Derece Mahkemesince; bilirkişi raporunda davacı tarafça yapılan faydalı ve değer artırıcı imalatların satış bedeline yansımasının 327.353,40 TL olarak hesaplandığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile 327.353,40 TL'den 212.779,71 TL'sinin davalı ... , 81.838,35 TL'sinin davalı ..., 16.367,67 TL'sinin dahili davalı ..., 16.367,67 TL'sinin dahili davalı ... 28/11/2015 tarihinden itibaren işleyecek ticari faiz ile birlikte tahsiline karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesinin kararına karşı, taraflarca istinaf yoluna başvurulmuştur.

Bölge Adliye Mahkemesince; hükme esas alınan 01.12.2011 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile dava konusu taşınmazın kafe olarak işletilmek üzere ... tarafından davacı şirkete kiraya verildiği, bu sözleşmenin 12. maddesinde kiracı tarafından yapılacak imalatların tahliye anında kiraya verene kalacağının açıkça kararlaştırıldığı, dava konusu imalatların 01.12.2011 tarihli ilk kira sözleşmesi içinde yapıldığı ancak ilk kira süresi olan 5 yıllık süre sona ermeden 13.08.2014 tanzim ve 15.01.2015 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli yenileme sözleşmesi yapıldığı, sözleşme yapıldıktan sonra kiralanan taşınmazın dava dışı 3. kişiye satıldığı, yeni malik tarafından ödenmeyen kira bedellerinin tahsili amacıyla başlattığı takip nedeniyle kiralanan taşınmazın 05.10.2015 tarihinde tahliye edildiği, 1/5 payının ..., 1/5 payının ..., 3/5 payının ... adına kayıtlı olduğu taşınmazın 03.02.2015 tarihinde dava dışı şirkete satıldığı, kiracı tarafından yapıldığı kabul edilen faydalı giderlerle birlikte kiralananın satış tarihindeki gerçek değeri ile faydalı giderler dikkate alınmaksızın çıplak değerinin ve arasında oluşabilecek farkın oranlama yapılarak davacı kiracının yapmış olduğu imalatların satış bedeline yansıma miktarının belirlenmesi gerekeceği, hükme esas alınan bilirkişi raporu yetersiz, hüküm kurmaya ve denetime elverişli olmadığı, 5 yıl süreli ilk kira sözleşmesinin 12. maddesi gereğince faydalı masrafların istenemeyeceğinin kararlaştırılması karşısında 01.12.2011 başlangıç tarihli sözleşmenin 31.12.2016 tarihinde son bulacağı ve taşınmazın 05.10.2015 tarihinde tahliye edildiği göz önüne alındığında 5 yıllık kira süresinin tahliye tarihine göre kalan 420 süre yönünden oranlama yapılması gerektiği, bu durumda 2.500.000 TL'nin kalan 420 güne oranlama yapılması sonucu bulunan 575.342,46 TL'nin davalıların payları oranında davalılardan tahsiline karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle; istinaf başvurusunun kabulü ile kararın kaldırılmasına, davanın kısmen kabulü ile 575.342,46 TL'den 345.205,47 TL'sinin davalı ..., 115.068,49 TL'sinin davalı ..., 57.534,24 TL'sinin dahili davalı ..., 57.534,24 TL'sinin dahili davalı ...'den 28.11.2015 tarihinden itibaren işleyecek ticari faiz ile birlikte tahsiline karar verilmiş; karar, taraflarca temyiz edilmiştir.

1) Uyuşmazlık; dava konusu kiralananın, davacı kiracı tarafından kullanma amacına uygun olarak yapılan imalat, tadilat ve onarımlarla birlikte satılmış olması nedeniyle oluşan değer artışının tahsili istemine ilişkindir.

Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle konuyla ilgili yasal düzenlemelerin incelenmesinde yarar bulunmaktadır.

Kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere, kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir.

Taraflar arasında kira ilişkisi 01.12.2011 tarihinde kurulmuştur. Kira sözleşmeleri sürekli borç doğuran sözleşmelerdendir. Kira sözleşmesinin kurulup ifasına başlandığında 818 sayılı Borçlar Kanunu (818 sayılı Kanun) yürürlükte iken bu kanun 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (6098 sayılı Kanun) 11.01.2011 tarihinde kabul edilip 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmesiyle mülga haline gelmiştir. 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun 1 inci maddesinde " Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girdiği tarihten önceki fiil ve işlemlere, bunların hukuken bağlayıcı olup olmadıklarına ve sonuçlarına, bu fiil ve işlemler hangi kanun yürürlükte iken gerçekleşmişse, kural olarak o kanun hükümleri uygulanır..." düzenlemesi mevcuttur. Dolayısıyla uyuşmazlığa konu olan kira ilişkisinin başladığı tarih ile dava sebebini oluşturan kiralananda ki yenilik ve değişiklik oluşturan faydalı ve zorunlu imalat, tadilat ve onarımların yapıldıkları tarih itibariyle 818 sayılı Kanun'un ilgili hükümlerinin, uyuşmazlığın çözümünde uygulanması gerekir.

Kira sözleşmesi kapsamında kiracıya tanınan kullanma hakkı, kiracıya kiralanan şey üzerinde keyfi olarak tadilat ve onarım yapma hakkı vermez. Zira, kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan 818 sayılı Kanun'un 256 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, kiracı kiralananı özenle kullanmak ve aynı Kanun’un 266 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca ne halde teslim almışsa, kira süresi bitiminde o halde geri vermekle yükümlüdür. Kiracının, kiralananı özensiz kullanması ve zarar vermesi ne derece sözleşmeye aykırı bir davranış ise, esasında kiraya verenin bilgisi ve izni dışında kiralananda tadilat ve onarım yapması da aynı derecede sözleşmeye aykırı bir davranıştır.

Bu nedenle kiracı, kural olarak, kiralananda ancak kiraya verenin açık veye zımni izniyle tadilat ve onarımlar yapabilir. Bu izinle kiracı, iznin kapsamına giren tadilat ve onarımları, sözleşmeden kaynaklanan borçlarını ihlal etmeksizin yapabilme imkanına sahip olur. Diğer taraftan, kiraya veren izin vermekle, bu çalışmaları ve giderlerini (benimsemediğinde veya kiralananda değer artışına sebep olmadığında) borçlanmış değildir. Zira, burada kiraya verenin yapma borcununda olmadığı, diğer bir anlatımla kiracının kiralama amacına uygun kullanmak için yaptığı tadilat ve onarımlar söz konusu olduğundan, yapılan çalışma ve giderler doğal olarak kiracının yükümlülüğünde olacaktır. Dolayısıyla kiracı, kiraya verenin açık veya zımni rıza ile vermiş olduğu izinden, kira sözleşmesinin sonunda doğrudan bir tazminat talebinde bulunma hakkını çıkaramaz. Böyle bir tazminat hakkı, bu konuda bir kanun hükmünün bulunması (sebepsiz zenginleşme, vekaletsiz iş görme gibi) veya özel bir anlaşmanın varlığı ile hak ve nesafetin gerektirmesi halinde söz konusu olabilir.

Kiralananı kullanma amacına uygun kullanmak için yapılan tadilat ve onarımlardan, faydalı ve zorunlu olanların kiralamanın devamı sırasında veya tahliye sonrası ödetilmesi konusunda kiracı ile kiraya veren arasında uyuşmazlık çıktığı takdirde, hüküm bulunduğunda her şeyden önce uyuşmazlığın sözleşmenin genel ve özel şartları uyarınca çözülmesi gerekir. Sözleşmeye; kiracının kiralananda imalat, tadilat ve onarımlar yapmasını, tahliye ederken kiralananı yeni bir değişiklik yapmadan olduğu gibi terk etmesini ve bu nedenle kiraya verenden her hangi bir bedel talep etmemesini öngören hükümler konulabilir. Bu türden hükümleri içeren sözleşmenin belirli süreli olması, bu süreyle kiracının kiralananı kullanması ve süre sonunda kiralananın tahliyesi halinde bir bedel talep edilemezse de, kira süresinin bitmesinden önce kiralanan tahliye edildiğinde kalan süre bakımından oranlama yapılarak talebin değerlendirilmesi gerekir. Diğer taraftan, taraflar sözleşmeye kiralama sonrasında kiracı tarafından kiralanana yapılacak tüm imalatların kiralananda bedelsiz olarak bırakılacağına ilişkin hüküm koyabilecekleri gibi sadece belirli imalat kalemlerinin kiralananda bedelsiz bırakılacağını da kararlaştırılabilir.

Kiralanana yapılacak yenilik ve değişikliklere ilişkin bir sözleşme hükmü bulunmuyor ise, kiracı ancak yedek hukuk kuralı niteliğindeki 818 sayılı Kanun (6098 sayılı Kanun) hükümlerine başvurabilir. Kiralananda bilgisi ve izni dışında kiracı tarafından sözleşmedeki kullanma amacına uygun olarak yapılmış olan imalat, tadilat ve onarımlar, kiralananın tahliyesinden sonra bunlardan haberdar olan kiraya veren tarafından kiracıdan eski hale getirme istenmeksizin benimsenmişse, kiracı bu tadilat ve onarımlardan faydalı ve zorunlu olanların yapım bedelini, 818 sayılı Kanun’un 414 üncü (6098 sayılı Kanun'un 530 uncu) maddesinde düzenlenmiş olan gerçek olmayan vekaletsiz iş görme hükmü uyarınca kiraya verenden isteyebilir. Diğer taraftan, bu tadilat ve onarımlar, ister kiraya verenin izniyle ister izni olmaksızın yapılmış olsun, kiraya verenin sonradan bu çalışmalara icazet vermesi (uygun görmesi) halinde, aynı Kanun’un 415 inci ( 6098 sayılı Kanun'un 531 inci) maddesi uyarınca vekalet hükümlerinin uygulanması gündeme gelecek ve kiracı tadilat ve onarımlar nedeniyle yapmış olduğu giderleri kiraya verenden gerçek vekaletsiz iş görme hükümlerine dayanarak talep edebilecektir.

Yukarıda yer verilen açıklamalar ile yerleşmiş Yargıtay uygulamasına göre; kiracı kendi ihtiyacı için ve işinin gereği olarak kiralanana yapmış olduğu değer artırıcı imalat bedelini kiraya verenden benimsenmesi durumunda talep edebilir. Sözleşmede kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalat tadilat ve onarımlar hakkında açık veya zımni bir hüküm bulunmadığı ve bu imalatların tahliyeden sonra kiraya veren tarafından benimsendiğinin kabul edilmesi halinde, kiracıya ödenecek tutar belirlenirken; sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa lüks giderler ile zarar verilmeksizin kiralanandan ayrılması mümkün olan ilavelerin hesaplamaya dahil edilmemesi, aksi kanıtlanamadığında kira sözleşmesinin başlangıcında yapıldığı kabul edilen faydalı ve zorunlu imalatların değerinin, bu imalat tarihindeki mahalli rayicin esas alınması suretiyle belirlenmesi ve bu şekilde belirlenen değerden kullanım süresine göre yıpranma bedelinin düşülmesi gerekir. Diğer taraftan, kiralananın kira sözleşmesi devam ederken satılması halinde ise; daha sonradan yapıldığı kanıtlanamadığında kira sözleşmesinin başlangıcında yapıldığı kabul edilen faydalı ve zorunlu imalat, tadilat ve onarımların satış bedeli içinde kaldığı, taşınmazı satın alan üçüncü kişinin taşınmazı mevcut hali ile görerek aldığı kabul edildiğinden, taşınmazın faydalı ve zorunlu imalatlarla birlikte gerçek değeri ile bu imalatlar dikkate alınmaksızın çıplak değerinin belirlenmesi, taşınmazın gerçek değeri ile çıplak değeri arasında bir fark bulunmadığı takdirde faydalı ve zorunlu masrafların herhangi bir değer artışına sebebiyet vermediğinin anlaşılması halinde davanın reddine karar verilmesi, aksi halde ise bu değerler birbirine oranlanmak suretiyle satış bedeline yansıyan tutarın tespit edilmesi, kira sözleşmesinin yüklediği borçlara aykırı hareket eden kiracının, kiraya verenden ancak yapmış olduğu faydalı ve zorunlu imalatların bedelini isteyebilecek olduğu gözetilerek, bu imalatların bedeli ile sınırlı olmak üzere satış bedeline yansıyan tutarın tahsiline karar verilmesi gerekir. 818 sayılı Kanun döneminde Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 06.05.2014 tarihli ve 2014/3279 E., 2014/5769 K. sayılı kararında da “…Mahkemece kiracı lehine hüküm altına alınması gereken tutar zorunlu ve faydalı giderlerin gerçek değerini aşmamak kaydıyla bu giderlerin satış bedeline yansıyan tutarı olmalıdır….” şeklinde içtihat oluşturulmuştur. Sonuçta yukarıda belirtilen şekilde yapılacak hesaplama sonucu bulunacak kiralananın satış bedelindeki yansıma bedelinin, faydalı ve zorunlu nitelikteki masrafların yapıldıkları tarih itibariyle değerinden, yıpranma payı düşülmek suretiyle hesaplanacak bedeli aşamayacağının gözetilmesi gerekir.

Somut olayda, hükme esas alınan bilirkişi raporu yeterli ve denetime elverişli değildir. Bölge Adliye Mahkemesince; davalıların imara aykırı tadilatlar yapıldığı iddiası da değerlendirilmek suretiyle, alanında uzman bilirkişi heyetince; zorunlu ve faydalı imalatların tespiti ile söz konusu imalatların satış bedeline yansıma miktarının yukarıda açıklanan şekilde belirlenmesi, faydalı ve zorunlu nitelikteki masrafların yapıldıkları tarih itibariyle değerinden, yıpranma payı düşülmek suretiyle hesaplanacak bedeli aşamayacak şekilde bu bedele hükmedilmesi, eğer zorunlu ve faydalı giderlerin yapılmış olması hali ile yapılmamış olması halinde belirlenen değerler arasında bir fark bulunmuyorsa kiraya verenin sebepsiz zenginleşmesi olmadığı kabul edilerek davanın reddine karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

2) Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01.12.2011 tarihli kira sözleşmesinin 12. maddesinde; "Kiracının kiralanan şeyin içinde ve dışında yaptıracağı tezyinat masrafları kendisine ait olacak ve mukavale müddeti bittiğinde yapılan her türlü masraf için tazminat istemeye hakkı olmamak ve gayrimenkul inşaatın tamamı mal sahibinin olacaktır." düzenlemesi yer almaktadır. Sözleşmenin bu hükmünde kastedilen ise lüks masraflar kapsamında yer alan tezyinat, süsleme anlamında olup zorunlu ve faydalı masraflara ilişkin değildir. Bu nedenle, sözleşmenin 12. maddesi hükmü nedeniyle davacı kiracının, sözleşme süresi bitiminde kiralanana yapılan zorunlu ve faydalı masrafları isteyemeyeceği kabul edilerek, masrafların kira sözleşmesinin kalan süresine oranlanarak belirlenmesi ve bu değere hükmedilmesi isabetli değildir.

3) Davalılar, davacı kiracı tarafından, taşınmazın onaylı projesine uygun olmayan imara aykırı tadilatlar yapıldığını ileri sürmekte olup Ankara 9. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2019/1203 Esas, 2020/812 Karar sayılı dosyada, imara aykırı tadilatların, projeye uygun hale getirilmesi (eski hale getirme) için gerekli bedelin ve bu süreye ilişkin kira kaybının tahsili istemiyle dava açtıkları, davanın kabulüne ilişkin karar verildiği anlaşılmaktadır. Davalıların, imara aykırılık ve eski hale getirme iddiası ile açtığı davaya ilişkin bir değerlendirme yapılmadan, eksik inceleme ile karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

4) Kabule göre de; davalılardan Vedat yargılama devam ederken vefat etmiş olup mirasçıları davaya dahil edildiği halde karar başlığında vefat eden Vedat'ın ismine yer verilmesi, mirasçılarının isminin karar başlığında yer almaması da doğru değildir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının HMK'nın 371 inci maddesi uyarınca taraflar yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz karar harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 8.400 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin yekdiğerinden alınıp yekdiğerine verilmesine, HMK'nın 373 üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca yeniden esas hakkında karar verilmek üzere dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 20.12.2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.