Esas No: 2017/4638
Karar No: 2019/2277
Karar Tarihi: 19.03.2019

**3. Hukuk Dairesi         2017/4638 E.  ,  2019/2277 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki alacak ve tahliye davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, asıl davanın kabulüne, karşı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı-karşı davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı-karşı davalı; davalı ile aralarında 01.06.2014 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, kira bedelinin aylık peşin olarak ödeneceğinin kararlaştırılmasına rağmen davalının 2015 Yılı Nisan ayından bakiye 550TL ve 2015 Yılı Mayıs ayına ait 650TL kira borcunu ödemediğini, davalıya gönderilen 30 gün süreli ... 4. Noterliğinin 01.06.2015 tarih ve 15747 yevmiye nolu ihtarnameye rağmen kira bedellerinin ödenmediğini belirterek davalının temerrüt nedeni ile kiralanandan tahliyesine ve 2.500TL kira alacağının tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı-karşı davacı, karşı davasında; evin bozulan plastik panjurlarının tamiri için 550 TL nakit ödemeyi davacının onayı ile Nisan ayı kira bedelinin mahsuben yaptığını, 2014 yılında bahçeye açılan balkon kapısının tamiri için 280TL ödeme yaptığını, 2015 yılı Ocak - Mart ayları arasında taşınmazın dükkandan çevrilme olmasından dolayı pek çok sorunu ortaya çıktığını, evi kiraladığında evin dükkandan çevrilme olduğunun kendisinden saklandığını, sıhhi tesisatın düzgün planlanmamış ve düzgün imalat yapılmamış olması nedeniyle su giderlerinin iyi çalışmaması sebebiyle yatak odası ve banyo dahil evi defalarca su bastığını, o dönemlerde davacıyı konu ile aramasına rağmen telefonlarına çıkmadığını, belediyeden gelen görevlilerin keşif bedeli olarak 200TL ve sonraki su basmalarında da kanal açımı ve benzeri çalışmalar için 480TL ödediğini, bu bedellerin kiradan mahsup edilmediğini, su basmasından dolayı banyoda biriken pis suların çamaşır makinesini bozduğunu, yatak odasında ise bir çok şahsi eşyalarının kullanılamaz hale geldiğini, 2015 yılı Mayıs ayında mutfağın gider borularının tıkandığını, bunların tamiri için 300TL ödediğini, mutfağın kullanılamaz halde olduğunu, bulaşık makinesinin arızalandığını belirterek, panjur tamiri için ödenen 550TL, kanal tıkanması nedeniyle 200TL keşif bedeli ve 480TL kanal açma ücretinin, mutfak giderinin açılması için ödenen 980TL ve diğer tamir ve temizlik giderleri ile birlikte toplam 3.000TL'nin işlemiş faizi ile birlikte yeniden belirlenecek kira tutarından mahsup edilmesi, kalan kısmın da karşı davalıdan tahsilini istemiştir.

Mahkemece; asıl davanın kabulüne ve birleşen davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davalı-karşı davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı-karşı davacının asıl davaya ilişkin temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Davacının ayıplar nedeniyle kiralanana yapılan masraflara ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

6098 sayılı TBK’nun 301. maddesinin ifadesi ile kiraya veren; kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren bu borcu sadece fiili bir teslim ile ifa etmiş olmaz. Kiracı kiralananı hangi maksat için tutmuş ise kiraya veren o maksada elverişli bir tarzda teslim ile mükelleftir. Kiralananın ayıplı olarak teslimi nedeniyle kiralananın kullanılmasında imkansızlık veya derecesinde düşüklük meydana gelmiş ise bu durumda kiracının TBK’nun 123. ve 125. maddeleri dairesinde hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi beklenir. Kiralananda mevcut açık nitelikteki bozukluklara karşın kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması, kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir. Böylesi bir durumda kiraya veren ayıptan sorumlu tutulamaz.

Yine 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 305. maddesine göre, kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan sorumluluğuna başvurabilir. Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır. 307. maddesine göre kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde, bu ayıpların giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıba orantılı indirim isteyebilir. Ayrıca 308. maddesine göre de; kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.

Somut olayda; Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01.06.2014 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin 4. maddesinde; kiracının kiralananda kiraya verenin haberi olmadan tadilat yapamayacağının kabul edildiği görülmektedir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık taşınmaza davalı-karşı davacı kiracı tarafından yapıldığı iddia edilen masrafların taşınmazın olağan kullanımdan kaynaklı masraflar mı? yoksa taşınmazın BK’nun 301. maddesine göre, kiraya verenin, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlü olmasından kaynaklı masraflar olup olmadığı konusundadır. Mahkeme gerekçesinde, davalı/karşı davacının, kiraya verenden tadilata ilişkin herhangi bir yazılı belge almadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş ise de; TBK 308. madde kapsamında ayıp nedeniyle yapılan masrafların istenmesi mümkündür. Bu durumda Mahkemece, mahallinde uzman bilirkişi heyeti ile keşif yapılarak kiralananda meydana gelen su baskını ve gider

arızalarının yapım hatasından kaynaklanıp kaynaklanmadığı, bu durumun TBK.nun 305, 306, 307 ve 308. maddeleri kapsamında ayıp olup olmadığı ve tamirat bedellerinden kimin sorumlu olacağının TBK.nun 305, 306, 307 ve 308. maddeleri gereğince bilirkişilerden denetime elverişli rapor alınması ve alınan raporlar ve taraf delilleri hep birlikte değerlendirilerek sonuca göre bir karar verilmesi, gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir

SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davalı-karşı davacının sair temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan asıl davaya yönelik hükmün ONANMASINA, ikinci bentte açıklanan nedenlerle davalı-karşı davacının temyiz itirazlarının kabulü ile açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün davalı taraf yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 19.03.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.