Esas No: 2014/963
Karar No: 2014/4850
Karar Tarihi: 24.06.2014

**23. Hukuk Dairesi         2014/963 E.  ,  2014/4850 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Alanya 3. Asliye Hukuk Mahkemesi

TARİHİ : 12/09/2013

NUMARASI : 2010/81-2013/308

Taraflar arasındaki asıl ve birleşen tazminat, sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil davalarının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl ve birleşen 2010/81 Esas sayılı davanın reddine, birleşen 2010/146 ve 119 Esas sayılı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde asıl ve birleşen 2010/81 esas sayılı davada davacı kooperatif temsilcileri, birleşen 2010/119 ve 146 Esas sayılı davada davacılar vekillerince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

-K A R A R-

Asıl ve birleşen 2010/81 E. sayılı davada davacı kooperatif temsilcileri, davalı K.. B.. ile 08.12.1998 tarihinde, birleşen 2010/81 Esas sayılı davada ise davalılar ile 30.10.1998 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıklarını, sözleşmelerin imzalandığı tarihte inşaat yapılacak taşınmazların 6831 sayılı Orman Kanunu'nun 2/B maddesi kapsamında kaldığını, arsa sahipleri olan davalılarla 06.10.1999 tarihinde imzaladıkları ek sözleşmelere göre de, taşınmazların zilyedi olan asıl ve birleşen davada davalılar adına Hazine 'den satın alınarak tapuya tescili için yatırılması gereken bedellerin kooperatif tarafından yatırıldığını, davalılar adına tapulanan taşınmazların yasa gereği 5 yıl tarım dışı kullanımının yasak olması ve imar çalışması yapılmaması nedeniyle yüklenici olarak inşaatlara ruhsat alamadıklarını ve inşaatlara başlayamadıklarını, başlanan bir kısım inşaatların ise aynı nedenlerle tamamlanamadığını ileri sürerek, davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile kooperatif adına tescilini, bu mümkün olmaz ise Maliye Hazinesi'ne davalılar namına yatırdıkları arsa bedellerinin güncel değerinin ve yaptıkları masrafların yasal faiziyle birlikte tahsilini talep ve dava etmiştir.

Asıl ve birleşen 2010/81 E. Sayılı davada davalılar vekili, davacı kooperatifin müvekkilleri namına arsa bedellerini Maliye Hazinesi'ne ödediği iddiasını ispatlayamadığını, inşaat sözleşmelerinin üzerinden 15 yıl geçtiğini ve sebebsiz zenginleşme hükümlerine göre bir ve beş yıllık zamamaşımı sürelerinin de dolduğunu, davacı yüklenici kooperatifin 2/B arazilerine inşaat yapılamayacağını bilmesi gerektiğini, yapılan inşaatların da geçen zaman zarfında çürüdüğünü savunarak, davanın reddini istemiştir.

Birleşen Alanya 4. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2010/119 E. sayılı davada davacılar Mehmet Karaduman ve arkadaşları vekili, taraflar arasında 30.10.1998 tarih ve 17304 ve 17305 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri imzalandığını, yüklenici kooperatifin sözleşmelere ve ruhsata aykırı inşaatlara başladığını ancak tamamlanamadığını, inşaatın terkedildiğini ileri sürerek, inşaat sözleşmelerinin feshini ve yapılan inşaatın kal'ini, inşaatın süresinde tamamlanamaması nedeniyle şimdilik 20.000,00 TL kira tazminatının davalı kooperatiften tahsilini talep ve dava etmiştir.

Birleşen Alanya 1. Asliye Hukuk Mahkemesi 'nin 2010/146 E. sayılı davada davacı vekili, müvekkili ile yüklenici kooperatif arasında 08.12.1998 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmasına rağmen, yüklenicinin sözleşmeye ve imara aykırı inşaat yapmaya başladığını ancak 2004 yılından bu yana da inşaat faaliyeti yapmadığını, sözleşmede öngörülen teslim süresi üzerinden 11 yıl geçmesine rağmen inşaatın tamamlanamadığını ileri sürerek, sözleşmenin feshini ve şimdilik 8.000.00 TL kira tazminatının davalı kooperatiften tahsilini talep ve dava etmiştir.

Birleşen 2010/119 E. ve 2010/146 E. sayılı davalarda davalı kooperatif temsilcileri, gerek birleşen 2010/146 E. sayılı davada davacı K.. B.., gerekse de birleşen 2010/119 E. sayılı davada davacılar ile aralarında imzalanan 08.12.1998 tarih ve 30.10.1998 tarihli inşaat sözleşmeleri ve 06.10.1999 tarihinde imzalanan ek sözleşmeler geriği inşaat sözleşmelerine konu taşınmazların 2/B arazisi içerisinde olması nedeniyle zilyedleri olan davacılara bedeli karşılığında satıldığını, davacıların arsa bedellerini ödememeleri üzerine bedellerin kooperatif tarafından Maliye Hazinesi 'ne yatırıldığını, 1999 yılında taşınmazların belediye sınırlarına dahil edildiğini, başlamış inşaatlara ruhsat alınamadığını ve inşaatların da bu nedenle tamamlanamadığını, kooperatifin ödediği arsa bedellerinin kooperatife iadesi gerektiğini zamanaşımı süresinin işlemediğini savunarak, asıl ve birleşen davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma ve benimsenen bilirkişi raporuna göre; taraflar arasında düzenlenen 30.10.1998 tarih ve 17304, 17305 yevmiye numaralı, 08.12.1998 tarih ve 19727 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin imzalandığı tarihte taşınmazların vaadde bulunan gerçek kişiler adına kayıtlı olmadığı, sözleşmeye konu taşınmazların 6831 sayılı Orman Kanunu'nun 2/B maddesi kapsamında olup Maliye Hazinesi adına tapuya tescilli iken zilyedi olan arsa sahiplerine bedeli mukabilinde 1999 yılında satılarak arsa sahipleri adına tapuya tescil edildiği, arsa bedellerinin arsa sahipleri namına asıl ve birleşen 2010/81 E. sayılı davada davacı kooperatif tarafından yatırıldığına ilişkin iddianın ispatlanamadığı gerekçesiyle, asıl ve birleşen 2010/81 E. sayılı davanın reddine; inşaat sözleşmelerine konu taşınmazların 1999 yılında Belediye hudutları içerisine alınması nedeniyle önceden başlamış olan bir kısım inşaatların ruhsatsız ve imara aykırı hale geldiğinden yıkılması gerektiği, yüklenici kooperatifin de 2004 yılında bu yana inşaatlarda faaliyet göstermediği, taşınmazların imara açılmaması nedeniyle bir kısım inşaatlara da başlanamadığının arsa sahiplerince bilindiği, taşınmazlarda imar izni verilmemesi ve inşaatların kaçak yapı statüsünde bulunması nedeniyle sözleşmenin ifasının sonradan imkânsız hale geldiği, arsa sahiplerinin sözleşmeyi fesih hakkının doğduğu gerekçesiyle, birleşen 2010/119 E. ve 2010/146 E. sayılı davanın kısmen kabulü ile, inşaat sözleşmesinin feshi istemlerinin kabulüne, kira tazminatı istemlerinin reddine, birleşen 2010/119 E. sayılı davada men-i müdahale isteminin kabulüyle kaçak yapıların kal ve tahliyesiyle davacılara teslimine karar verilmiştir.

Kararı, asıl ve birleşen 2010/81 E. sayılı davada davacı kooperatif temsilcileri ile birleşen 2010/119 E. ve 2010/146 E. sayılı davada davacılar vekili temyiz etmiştir.

1-Birleşen 2010/119 E. ve 2010/146 E. sayılı davada davacılar vekilinin temyiz itirazları yönünden ;

a-Birleşen her iki davada davacılar vekili tarafından 08.12.1998 ve 30.10.1998 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi istenilmiş, yapılan yargılama sonucunda mahkemece her iki sözleşmenin de feshine karar verilmiş olup, birleşen bu iki davada davalı kooperatif temsilcileri tarafından sözleşmelerin feshine yönelik hükümler temyiz edilmediğinden kesinleşmiştir.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan "Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri" bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, Borçlar Kanunu'nun 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Dolayısıyla bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır, yani mahkemede açacağı "sözleşmenin feshi" davası sonunda feshi (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilir. Mahkeme, önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını tartışır; haklı ise feshe karar verir, aksi halde davayı reddederek sözleşmeyi yürürlükte tutar. Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır. Fesih, sözleşme ilişkisini sona erdirmeye yönelik, bozucu yenilik doğuran bir haktır. Feshin geriye etkili olması durumda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farzedilerek hüküm doğurur. Olumlu zarar niteliğinde olan ve sözleşmenin ifasını bekleyen bir arsa sahibinin isteyebileceği gecikme tazminatını; sözleşmenin feshinde haklı olduğu mahkemece kabul edilen bir arsa sahibinin talep edemeyeceği gözetilmelidir.

Somut olayda, sözleşmelerin feshi gerektiği sonucuna varan mahkemece, davacı arsa sahiplerinin BK'nın 106. maddesindeki seçimlik haklarını fesih doğrultusunda kullandıkları ve bu istemin haklı görüldüğü, buna göre müspet zarar kapsamında kira tazminatı talebinin reddi gerektiği belirtilerek, kira tazminatı taleplerinin reddine karar verilmesi gerekirken, davacı gerçek kişilerin taşınmazların imara açık mevkiide olmadığı, dolayısıyla yüklenici kooperatifin imar izni alamadığı ve inşaata devam etme olanağının bulunmadığı, inşaatı teslim süresi olarak öngörülen 3 yıllık sürenin de hukuken başlamadığını bildikleri, buna göre kira tazminatı talebinin TMK 'nın 2 ve 3. maddelerine aykırı olduğu gerekçesiyle reddine karar verilmesi doğru olmamış ise de, kira tazminat talebinin reddine ilişkin karar, sonucu itibariyle doğru olmuştur.

Bu açıklamalara ve dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, birleşen 2010/119 E. ve 2010/146 E. sayılı davada davacılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

b-Birleşen 2010/119 E. ve 2010/146 E. sayılı davada davalı kooperatif kendisini vekille temsil ettirmediği halde, reddine karar verilen istek kalemleri yönünden davalı kooperatif lehine vekalet ücretine hükmedilmesi doğru olmamıştır.

2)Asıl ve birleşen 2010/81 E. sayılı davada davacı kooperatif temsilcilerinin temyiz itirazlarına gelince;

a- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, asıl ve birleşen davada davacı kooperatif temsilcilerinin aşağı bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

b- Asıl ve birleşen dava, davalı arsa sahiplerinin 6831 sayılı Orman Kanunu'nun 2/B maddesi kapsamındaki arazilerinin Maliye Hazinesi'nden satın alınarak arsa sahipleri adına tapulanması için arsa sahipleri namına yatırılan arsa bedellerinin güncel değerinin tazmini istemine ilişkindir.

6831 sayılı Orman Kanunu'nun 2. maddesinin B bendi ""31/12/1981 tarihinden önce bilim va fen bakımından orman niteliğini tam olarak kaybetmiş yerlerden; tarla, bağ, bahçe, meyvelik, zeytinlik, fındıklık, fıstıklık (antep fıstığı, çam fıstığı) gibi çeşitli tarım alanları veya otlak, kışlak, yaylak gibi hayvancılıkta kullanılmasında yarar olduğu tespit edilen araziler ile şehir, kasaba ve köy yapılarının toplu olarak bulunduğu yerleşim  alanları, orman sınırları dışına çıkartılır.

Orman sınırları dışına çıkartılan bu yerler Devlete ait ise Hazine adına, hükmi şahsiyeti haiz amme müesseselerine ait ise bu müesseseler adına, hususi orman ise sahipleri adına orman sınırları dışına çıkartılır. Uygulama kesinleştikten sonra tapuda kesin tashih ve tescil işlemi yapılır.  " hükmünü içermektedir.

Mahkemece, Hazine'den satın alınarak davalı arsa sahipleri adına tapulanan taşınmazların bedellerinin ödenmesine ilişkin makbuzların davalı arsa sahipleri adına düzenlendiği, bu durumda arsa bedellerinin davalılarca ödendiği, davacı kooperatifin ödeme hususunda başkaça delil de sunamadığı gerekçesiyle asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

Gerek asıl davada davalı K.. B.., gerekse de birleşen davada davalılar adına davalı Mustafa Karaduman ile kooperatif arasında imzalanan 06.10.1999 tarihli ek sözleşmelerde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu olan ve 2/B kapsamınında kalan davalılara ait taşınmazların Maliye'den satın alınması sırasında arsa bedellerinin arsa sahipleri adına kooperatifçe ödeneceği kararlaştırılmıştır. Her ne kadar ödeme makbuzları arazilerin zilyedi olan davalılar adına düzenlenmiş ise de, makbuz fotokopileri asıl ve birleşen 2010/81 E. sayılı davada davacı olan kooperatif temsilcilerince sunulmuş olup, makbuz asılları davacı kooperatif elinde ise, onun tarafından ödendiğine karine oluşturur. Bunun aksini savunan davalıların, bu hususu kanıtlamaları gerekir.

Yukarıda açıklandığı üzere, taraflar arasındaki inşaat sözleşmelerinin feshine ilişkin hüküm kısmı, temyize konu edilmeyerek kesinleştiğinden, sözleşmenin tarafları, karşı tarafın yararına yaptıkları edim ve masraflarını sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre zamanaşımı süresi içerisinde geri isteyebilirler.

Bu durumda mahkemece, asıl ve birleşen 2010/81 E. sayılı davada davacı kooperatiften ödeme makbuzları asılları ile bu yönde varsa başkaca delillerini sunulmasının istenmesi, sunulması halinde yukarıda açıklanan ödeme karinesi gözönünde bulundurularak, davalıların bu karinenin aksini kanıtlayan varsa delillerinin sunmaları halinde tartışılıp değerlendirilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve yanılgılı gerekçeye dayalı, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.

SONUÇ: Yukarıda (1-a) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, birleşen 2010/119 E. ve 2010/146 E. sayılı davada davacılar vekilinin; (2a) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, asıl ve birleşen 2010/81 E. sayılı davada davacı kooperatif temsilcilerinin diğer temyiz itirazlarının reddine, (1-b) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, birleşen 2010/119 E. ve 2010/146 E. sayılı davada davacılar vekilinin, (2b) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, asıl ve birleşen 2010/81 E. sayılı davada davacı kooperatif temsilcilerinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün adı geçen taraflar yararına BOZULMASINA, peşin harçların istek halinde yatıranlara iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 24.06.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.