Esas No: 2013/61
Karar No: 2013/1409
Karar Tarihi: 25.09.2013

**Hukuk Genel Kurulu         2013/6-61 E.  ,  2013/1409 K.**

* TAŞINMAZI YENİ İKTİSAP EDEN MALİĞİN, ESKİ MALİK İLE YAPILAN KİRA SÖZLEŞMESİNİN TARAFI OLMASI VE KİRALAYAN SIFATINI KAZANMASI

* BORÇLAR KANUNU(MÜLGA) (818) Madde 254

* TÜRK BORÇLAR KANUNU (6098) Madde 310

**"İçtihat Metni"**

Taraflar arasındaki “alacak” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Sivas 1. Asliye Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen, 01.03.2011 gün ve 2009/490 E., 2011/100 K. sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 19.07.2011 gün ve 2011/7152-8350 sayılı ilamı ile;

(...Dava, 30.000 TL kira parasının tahsiline ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacılar vekili, dava dilekçesinde, müvekkillerinin dava konusu 91 No'lu parselde bulunan 4 ve 5 No'lu bağımsız bölümleri 10.3.2004 tarihinde satın alarak davalı hakkında ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açtıklarını, davanın kabulle sonuçlanıp kiralananın 13.11.2006 tarihinde icra marifeti ile tahliye ettirildiğini, bu davalarda 4 No'lu bağımsız bölüm için yıllık 10.800 TL, 5 No'lu bağımsız bölüm için yıllık 21.600 TL kira parası üzerinden harç yatırıldığını, davalının yıllık kira parası ve harca bir itirazda bulunmadığını, satın almanın kendisine bildirildiği 25.3.2004 tarihinden tahliye tarihine kadar da kira parası ödemediğini belirterek, şimdilik 30.000 TL kira parasının reeskont faizi ile tahsilini talep etmiştir. Davalı vekili, ortada taraflar arasında belirlenmiş bir kira sözleşmesi ve sabit bir kira bedelinin bulunmadığını, istem kira alacağına yönelik olsa da kira tespiti niteliğinde olup süresinde açılmadığını, önceki davalarda harç miktarına itiraz edilmemesinin kira bedellerinin kabul edildiği anlamına gelmediğini, müvekkilinin önceki maliklere peşin ödemeler yaptığından ikinci kez istenemeyeceğini, davacıların talep ettiği kira paralarının da fahiş ve afaki olduğunu, emsal sözleşmelere göre gerçeği yansıtmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Davacıların 25.3.2004-13.11.2006 arası kira parasının tahsili için açtıkları davada mahkemece davanın kabulüne dair verilen karar, davalı tarafın temyizi üzerine Dairemizin 28.4.2009 gün ve 3221-3811 sayılı kararı ile, taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi olmayıp, davacılar daha önce taraflar arasında görülen tahliye davalarında gösterdikleri yıllık kira bedeline göre istemde bulunmuşlarsa da, davalının kira miktarına karşı çıkması nedeniyle kira parasının davacı tarafından kanıtlanması gerektiği, kira parasının emsal kira sözleşmeleri, keşif ve bilirkişi incelemesi ile belirlenemeyeceği, mahkemenin tarafların yerine geçerek kira parasını saptayamayacağı, yıllık kira miktarına göre de davacının kira miktarını ya yazılı delillerle kanıtlaması ya da yemin deliline dayanması gerektiğine işaretle bozulmuştur. Mahkemece bozma ilamına uyulmasına karar verilmiştir. Bozma ilamından sonra davacılar vekili 30.3.2010 tarihli dilekçesi ile yemin deliline dayanmayacaklarını bildirmiştir. Yine bozmadan sonra mahkeme vergi dairelerinden muhtasar beyannameleri celp ederek, uyuşmazlık konusunda ilk raporu veren bilirkişi heyetinden ek rapor alıp yine aynı sonuca vararak davanın kabulüne karar vermiştir. Mahkemece bozma ilamına uyulmasına karşın bozma gerekleri yerine getirilmemiştir. Davacı yan kira miktarını yazılı delillerle kanıtlayamamıştır. Bu konuda celp edilen vergi kayıtları kira miktarının ne kadar olduğunu kanıtlama konusunda yeterli delil değildir. Davacı da yemin deliline dayanmayacağını beyan etmiştir. Bu durumda mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir...)

gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, 25.3.2004-13.11.2006 arası kira parasının tahsili istemine ilişkindir.

Davacılar vekili, dava dilekçesinde, müvekkillerinin dava konusu 91 no'lu parselde bulunan 4 ve 5 no'lu bağımsız bölümleri 10.3.2004 tarihinde satın alarak davalı hakkında ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açtıklarını, davanın kabulle sonuçlanıp kiralananın 13.11.2006 tarihinde icra marifeti ile tahliye ettirildiğini, bu davalarda 4 no'lu bağımsız bölüm için yıllık 10.800 YTL, 5 no'lu bağımsız bölüm için yıllık 21.600 YTL kira parası üzerinden harç yatırıldığını, davalının yıllık kira parası ve harca bir itirazda bulunmadığını, satın almanın kendisine bildirildiği 25.3.2004 tarihinden tahliye tarihine kadar da kira parası ödemediğini belirterek şimdilik 30.000 YTL kira parasının reeskont faizi ile tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, ortada taraflar arasında belirlenmiş bir kira sözleşmesi ve sabit bir kira bedelinin bulunmadığını, istem kira alacağına yönelik olsa da kira tespiti niteliğinde olup davanın süresinde açılmadığını, önceki davalarda harç miktarına itiraz edilmemesinin kira bedellerinin kabul edildiği anlamına gelmediğini, müvekkilinin önceki maliklere peşin ödemeler yaptığından ikinci kez istenemeyeceğini, davacıların talep ettiği kira paralarının da fahiş ve afaki olduğunu, emsal sözleşmelere göre gerçeği yansıtmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Mahkemenin; davacıların taşınmazı iktisap ettiğini davalıya bildirdikleri tarihten itibaren davalının taşınmazda fuzuli işgalci durumuna düştüğü bu tarih esas alınmak suretiyle davacıların fuzuli işgal tazminatına hak kazandıkları gerekçesi ile davanın kabulüne ilişkin verdiği karar; Özel Daire’ce, yukarıda yazılı gerekçeyle bozulmuş; Yerel Mahkemece, önceki kararda direnilmiştir.

Direnme kararını davalı vekili temyiz etmiştir.

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kiralananı yeni iktisap eden davacı alacaklıların alacaklarını, taşınmazı iktisap ettiklerini kiracıya bildirdikleri tarihten itibaren, davalı kiracı ile eski malikler arasında yapılmış kira sözleşmesine göre mi, yoksa bu tarihten itibaren davalı fuzuli işgalci kabul edilerek ecrimisil hesabına göre mi isteyebilecekleri noktasında toplanmaktadır.

Somut olayda, davacılar, davalının kiracısı olduğu 4 no'lu dükkanı 26.2.2004 ve 5 no'lu dükkanı 10.3.2004 tarihinde satın aldıktan sonra davalıya 25.3.2004 tarihinde tebliğ edilen ihtarname ile kiralananlara iş yeri olarak ihtiyaçlarının bulunduğunu, kiralananın tahliye edilmesini, tahliye tarihine kadar geçen süre için de aylık 1.000 Euro kira bedeli ödenmesini istemişler, sonrasında her bir kiralanan için ayrı ayrı iktisap ve iş yeri ihtiyacı hukuki sebebine dayanarak tahliye davaları açmışlardır. Bu davalarda 4 no'lu bağımsız bölüm için yıllık 10.800 YTL, 5 no'lu bağımsız bölüm için yıllık 21.600 YTL harca esas değer göstermişlerdir. İşbu dava ile de ihtarın tebliğ tarihi olan 25.3.2004 ile, tahliye tarihi olan 13.11.2006 tarihleri arasında ödenmeyen kira paralarının tahsili istenmiştir. Taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi bulunmamaktadır.

818 sayılı Borçlar Kanunu (BK)’nun 254 maddesinde, “İcarın akdinden sonra, mecur, mucir tarafından ahara temlik yahut icraen takibat veya iflas tariki ile kendisinden nezedildiği takdirde; müstecir, mecurun ahiren maliki olan üçüncü şahıstan ancak kabulü şarti ile icarenin devamını ve mucirden akdi icra yahut tazminat ita etmesini isteyebilir.

Bununla beraber icar edilen şey bir gayrimenkul olduğu takdirde, akit daha evvel feshe müsait olmadıkça kanunen ihbar caiz olan miada kadar üçüncü şahıs, icara riayet etmekle mükellef tutulur ve feshi ihbar etmediği takdirde akdi kabul etmiş addolunur.

Ammenin menfaati için istimlake dair olan hususi hükümler mahfuzdur.”  denilmiştir.

Benzer bir düzenlemeye 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK)’nun 310.maddesinde de yer verilmiştir.

Madde metninden de açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmazı yeni iktisap eden malik, sözleşmenin tarafı olmakta ve kiralayan sıfatını kazanmaktadır.

Eldeki davada, davacıların taşınmazı önceki kiralayandan iktisap ettikleri ve bu hususu ihbarname ile davalı kiracıya bildirdikleri hususlarında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı kiracı da önceki malik ile yapılmış kira sözleşmesine karşı çıkmadığına göre, davacılar kira sözleşmesinin tarafı haline gelmiştir ve önceki malik ile yapılmış olan kira sözleşmesine dayanarak dava açmalarında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Bu durumda, uyuşmazlığın da, el atmanın önlenmesi ve haksız işgal tazminatı kurallarına göre değil, kira sözleşmesine göre çözümlenmesi gerekmektedir.

Kural olarak, davalı kiracı, davacıların talep ettiği kira miktarına karşı çıktığına göre taşınmazı iktisap eden davacılar, kiralayan sıfatı ile talep ettikleri aylık kira miktarını kanıtlamak zorundadırlar. Mahkemece, ilk bozmadan sonra vergi dairelerinden getirtilen muhtasar beyannameler ile kira miktarının kanıtlanması doğru olmadığı gibi, davalının fuzuli şagil kabul edilerek, haksız işgal tazminatı belirlenmesi de doğru olmamıştır.

Dosyadaki bilgi ve belgelere göre, davacılar, dava dilekçesinde talep ettikleri kira miktarını kanıtlayamamışlardır. Ancak, davalı vekili 06.10.2008 tarihli dilekçede ve ilk bozmadan sonra 11.03.2010 tarihli duruşmada, 2004 yılı kirasının 6.500.TL olduğunu kabul etmiştir. Davacılar vekili de, ilk bozmadan sonra 19.01.2010 tarihli duruşmada, davalı tarafın kabul ettiği 2004 yılı kira bedelinin 6.500.TL olduğuna dair beyana dayandıklarını söylemiştir. Bu durumda, taraflar arasında 2004 yılı kira bedelinin 6.500.TL olduğu konusunda ihtilaf bulunmamaktadır.  Açıklanan maddi ve hukuki olgulara göre; Mahkemece yapılacak iş, davacılar, 25.3.2004-13.11.2006 tarihleri arası kira parasının tahsilini istediklerine göre, 2004 yılı kira bedelinin 6.500.TL olduğunun kabulü ile uyuşmazlığın çözümlenmesi gerekirken bu hususlar gözetilmeksizin karar verilmesi hatalı olmuştur.

Yukarıda açıklanan bu değişik nedenlerle direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ:     Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda gösterilen değişik nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanunun 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine aynı kanunun 440.maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren onbeş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 25.09.2013 gününde oybirliği ile karar verildi.