Esas No: 2024/2270
Karar No: 2025/836
Karar Tarihi: 04.03.2025

**6. Hukuk Dairesi         2024/2270 E.  ,  2025/836 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2024/18 E., 2024/263 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Samsun 2. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2023/156 E., 2023/673 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin dava dışı borçlu ...İnşaat Enerji Elektrik Üretim Maden Bil. Tek. Turizm San. Tic. Ltd. Şti'nden olan alacağının tahsili amacıyla Ankara 27. İcra Müdürlüğü'nün 2018/10512 Esas sayılı dosyasında başlatılan takibin kesinleştiğini, borçlu şirketin davalı ile yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanılarak istikhak ve alacaklarının haczi için yazılan yazılara davalı tarafından borçlunun doğmuş alacağı bulunmadığı yönünde cevap verildiğini, alacağın haciz yolu ile garanti altına alınmasını engellediğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve paylaşım listesi tapu müdürlüğüne gönderilerek borçlu şirketin payına düşen kısmın haczinin talep edildiğini ve haczin tatbik edildiğini, davalının şikayeti üzerine Ankara 13. İcra Hukuk Mahkemesi'nin 2019/290 Esas sayılı dosyasında evrak üzerinden yapılan inceleme sonucu haczin kaldırılmasına karar verildiğini, borçlu şirket ve davalı tarafından inşaatların tamamlanma oranları konusunda bilirkişi marifetiyle tespit işlemleri yaptırıldığını, aralarındaki sözleşmenin 28. maddesine göre inşaatların geldiği seviye itibariyle borçlu yüklenici şirkete bırakılan 84 daire ve 1 dükkanın %50'sinin yani 42 daire ve 1 dükkanın tapusunun borçlu şirkete devri gerektiğini, davalının bugüne kadar devri gerçekleştirmediğini, haciz taleplerini reddettiğini ileri sürerek takip dosyasından verilen yetkiye istinaden davalı ile dava dışı borçlu şirket arasında imzalanan 06.05.2011 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden Samsun İli, .............. İlçesi, ...Mahallesi, 10439 ada, 1 parselde kayıtlı 42 adet konut ve 1 işyerinin borçlu ...İnşaat Enerji Elektrik Üretim Maden Bil. Tek. Turizm San. Tic. Ltd. Şti. adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı vekili, Samsun İli, ....... İlçesi ...Mahallesinde bulunan, ...Paşa Bin ....... Paşa Vakfına ait tapuda 10439 ada, 1 parselde kayıtlı taşınmaz üzerine 229 adet bağımsız bölümden oluşan inşaat yapmak üzere müvekkili ile YG İnşaat Taah. Tur. Mad. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında Samsun 3. Noterliği'nin 06.05.2011 tarih ve 9707 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzalandığını, idarenin muvafakati ile YG İnş. Ltd. Şti.’nin inşaat yapım işini ...İnş. Ltd. Şti'ye devrettiğini, işin süresi 12.05.2018 tarihinde bitmesine karşın inşaat yapılmadığından sözleşmenin feshedildiğini, taşınmazda tedbir konulacak bağımsız bölüm bulunmadığını ve tescilin de mümkün olmadığını, davacı tarafından delil olarak dayanılan Samsun 3. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2019/12 Değişik İş sayılı dosyasının dava konusu taşınmaz ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile ilgisi bulunmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

2.Feri Müdahil ... vekili dilekçesinde özetle; davacı ... tarafından müvekkili şirket aleyhine Ankara 27. İcra Müdürlüğü'nün 2018/10512 Esas sayılı dosyası ile icra takibi başlatıldığını, müvekkili şirketin takibe konu senetten kaynaklanan herhangi bir borcu bulunmadığını, YG İnşaat Taah. Tur. Mad. San. ve Tic. Ltd. Şti. ile davalı arasında akdedilen ve daha sonrasında müvekkili şirkete devredilen 06.05.2011 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden Samsun İli İlkadım İlçesi, ...Mahallesi, 3353 ada, 11 parsel sayılı taşınmazda kayıtlı 42 adet konutun ve 1 adet iş yerinin müvekkili şirket adına tescilini sağlamak için tapu iptali ve tescil davası açıldığını, bu dava nedeniyle dava konusu taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir konulduğunu, verilen ihtiyati tedbir kararının icra takibine konu değerin oldukça üzerine çıkarak inşaat alanının tamamını kapsadığını, ihtiyati tedbir kararının kapsamının daraltılmasını talep ettiğini, davacının iddia ettiği alacak tutarının karşılamaya yeter derecede bağımsız bölüm veya bağımsız bölümlerle sınırlandırılması gerektiğini, aksi halde durma aşamasına gelmiş olan inşaatın tamamlanamayacağını, müvekkili şirketin yanı sıra davalı idare ve inşaat alanında çalışmalar yürüten taşeronların haklarına kavuşmasının engellenmiş olacağını belirterek görülen davaya davalı taraf yanında feri müdahil olarak katılma talebinde bulunmuşlardır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; tarafların beyanları, müzekkere cevapları, sunulan bilirkişi raporları değerlendirildiğinde, uyuşmazlığın yüklenici alacaklısı tarafından İİK'nın 94/2. maddesi gereğince icra müdürlüğünden alınan yetki belgesine istinaden arsa sahibi ve yüklenici aleyhine açılan, yükleniciye isabet eden bağımsız bölümlerin yüklenici adına tapuya kayıt ve tescili istemine ilişkin olduğu, İİK'nın 94. maddesine dayalı olarak açılan davalarda ancak mülkiyet ve diğer ayni hakların hak edilip de henüz devredilmemesi halinde borçlu adına tescilinin istenebileceği, bunun için yüklenicinin edimlerini ifa etmesinin ve sözleşmeye göre bağımsız bölümün tesciline hak kazanmış olmasının gerektiği, Mahkemece alınan bilirkişi raporu ile inşaatın davalı yüklenici tarafından sözleşmeye uygun olarak tamamlanmadığı, %87 oranında tamamlandığı anlaşıldığından davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; borçlu ...İnş ile Vakıflar İdaresi arasında akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 28. maddesinde kademeli bir şekilde hakediş ve devir düzenlendiğini, sözleşme ile ...İnş. Ltd. Şti'ne bırakılan 84 daire ve bir dükkanın verilmesinin inşaatın tamamlanması şartına bağlı olmadığını, inşaatın belirli seviyelere gelişine göre peyder pey devir gerektiğini, ayrıca alınan bilirkişi raporunda elektrik ve mekanik işlere ilişkin değerlendirme yapılamadığının da belirtildiğini, bu hususta eksikliğin giderilmediğini, ancak bu giderilmese dahi yine tamamlanan kısım itibariyle tescili gereken bağımsız bölümler bulunduğunu, ...inşaat şirketinin daha önce bu şekilde bazı bağımsız bölümlerin devrini aldığını, o zaman gözetilmeyen inşaatın tamamlanma oranının şimdi gözetilmesinin hakkaniyetli olmadığını, sözleşme gereği zaten hak ettiği bölümler bulunduğunu ve bağımsız bölümlerin % 30'luk kısmının devrinin iskân şartına bağlandığını, işin ilk kararlaştırılan sürede bitirilmediğini, ancak davalı idarenin meclis kararı ile bu sürenin sürekli uzatılmakta olup mevcut durumda halen sözleşme süresi içinde olunduğunu, aksi olsaydı sözleşmenin fesih edilmesi gerektiğini, davalı idarenin bu güne kadar sözleşmeyi fesih etmediği gibi şantiye sahasında fiili çalışmaya da engel olmadığını, hatta geçici kabulü yaparak sözleşmenin devam ettiği yönündeki iradesini ortaya koyduğunu, mevcut davanın 2019 yılında açılmış olup verilen hatalı kararlar nedeniyle iki kez istinaf incelemesinden geçtiğini ve yine iki kez verilen kararların kaldırıldığını, davanın 4 yılı aşkın zaman içinde bitmemesinin adil yargılanma hakkını ihlal eder bir nitelik aldığını, ayrıca paranın değer kaybının sadece faiz ile giderilebilecek noktadan uzaklaştığını, borçlu yanın tutumunun zaten davayı uzatmaya matuf olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, İİK'nın 94/2. maddesi uyarınca alacaklı tarafından açılan borçlu namına tapuya kayıt ve tescil istemine ilişkindir.

1. Borçlu ...inşaat şirketi ile davalı yan arasında kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunmaktadır. Davalı taraf ........... İli, ......... İlçesi, ...Mahallesinde bulunan, Haznedarzade ...Paşa Vakfı'na ait tapuda 3353 ada, 11 parselde kayıtlı taşınmaz üzerine inşaat yapmak üzere YG İnşaat Taah. Tur. Mad. San. ve Tic. Ltd. Şti. ünvanlı şirket ile Samsun 3. Noterliği'nin 06.05.2011 tarihli ve 9706 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzalamıştır. Daha sonra bu sözleşme Samsun 2. Noterliği'nin 04.10.2013 tarihli ve 24374 yevmiye numaralı devir sözleşmesi ve davalı yanın muvafakati ile YG İnşaat Ltd. Şti’den borçlu ...İnş. Ltd. Şti'ne devredilmiştir.

2. Taraflar arasındaki sözleşmenin 28. maddesinde; "inşaat, betonarme ve duvar imalâtları ile çatısı tamamlandığında %30'u, tesvife betonları yapılıp doğramaları ve ince sıvası tamamlandığında %20'si, merdiven kaplamalarının, şapların, fayans ve seramik kaplamalarının, duvar açılarının, duvar boyalarının, tüm zemin kaplamalarının, iç ve dış kapıların takılmasından sonra (inşaat %80 seviyesine geldiği zaman) %10'u daha, kontrol teşkilatının geçici kabule mani bir hal olmadığının belirlenmesi durumunda %10'u daha, bina bitirilip yapı kulanım izin belgesi alındıktan, geçici kabulüne ilişkin tutanaklar idare tarafından onaylandıktan, müteahhitin varsa cezaları ödendikten sonra kalan kısım devirleri müteahhit adına yapılacaktır." ifadesi yer almaktadır. Bağımsız bölümlerin devrinin inşaatın tamamlanma seviyesine göre verilmesi kararlaştırılmıştır.

3. Dava konusu taşınmaz başında 27.04.2022 tarihinde keşif yapılmış olup, inşaat mühendisi ve gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişiler tarafından sunulmuş olan 22.07.2022 tarihli bilirkişi raporu ile yerinde yapılan incelemeler sonucu dava konusu parseldeki yapının tamamlama oranının %87,75 olduğu tespit edilmiş, yapı kulanım izni alınmamış olduğundan sözleşmenin 28. maddesi gereğince müteahhite verilecek dairelerden %70'inin devri yapılabilir olduğu ifade edilmiştir.

4. Taraflar arasında düzenlenen sözleşmeye göre yükleniciye yapılacak olan tapu devirleri aşamalı devir olarak öngörüldüğünden, mahkemece inşaatın geldiği seviye itibariyle yükleniciye devredilecek bağımsız bölüm bulunup bulunmadığının tespiti ile bu tespite göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde gerekçeyle davanın reddi doğru olmamıştır.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

04.03.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.