Esas No: 2023/1526
Karar No: 2024/2574
Karar Tarihi: 10.09.2024

**6. Hukuk Dairesi         2023/1526 E.  ,  2024/2574 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2022/120 E., 2023/46 K.

DAVALILAR : 1- ... VekiliAvukat ...

Oğuz 2- ... 3- Akyazı İnşaat Nakliyat

Turizm Sanayi Ve Ticaret Limited Şirketi

DAVA TARİHİ : 22.05.2014

HÜKÜM : Davanın Kabulü

Davacı vekili, davalı ... ile davalı şirket arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğunu, sözleşmede 1 no.lu dairenin yükleniciye verileceğinin karalaştırıldığını, yüklenicinin daireyi gayrimenkul satış sözleşmesi ile müvekkiline sattığını, davalı şirketin taşınmazı teslim etmediğini, taşınmazın halen davalı ... adına kayıtlı olduğunu ileri sürerek taşınmazın tapusunun iptali ile müvekkili adına tescilini, mümkün olmadığı takdirde davalı şirket yetkilisine ödenen 110.000 TL'nin yasal faizi ile tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalılar, davaya cevap vermemiştir.

İlk derece mahkemesinin 17/12/2015 tarih 2014/378 E., 2015/432 K. sayılı kararında; yüklenici davalı ile alıcı davacı arasında düzenlenen adi yazılı satış sözleşmesi geçerli olup, dairenin bedeli de ödendiği gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesi kararına karşı davalı ... vekili tarafından temyiz yoluna başvurulması üzerine İlk derece mahkemesinin kararı, Yargıtay (Kapatılan) 23.Hukuk Dairesi 12.09.2019 tarih 2016/5605 E. ve 2019/3546 K. sayılı ilamı ile arsa sahipleri arasında dava konusu bağımsız bölüm ile ilgili tapu iptal ve tescil davasının bulunduğunu, bu davanın bekletici mesele yapıldıktan sonra sonucuna göre karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozularak dosya ilk derece mahkemesine gönderilmekle, ilk derece mahkemesinin bozma ilamına uyarak verdiği davanın kabulüne ilişkin kararın davalı ... vekili tarafından temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

Bozmaya uyulduktan sonra, ilk derece mahkemesince verilen karara ilişkin incelemede, alacağın temliki ve borcun nakli mülga Borçlar Kanunu'nun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızasının alınması gerekmez. Temlik, borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerini hasıl eder. Borçlunun temlikten sonraki asıl muhatabı artık alacağı temellük eden (devralan) kişidir. Bu itibarla borçlunun borçtan kurtulabilmesi için temlik işleminden sonra borcunu devralan kimseye ifa etmesi gerekir.

Temlikin, temlik edenle borçlu (arsa sahibi) arasında bazı ilişkilerin doğmasına neden olduğu çok açıktır. Zira temlik alan evvelki alacaklının yerine geçmiş olan borçludan (arsa sahibinden) ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak onun hakkı olmuştur.

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da yukarıda açıklandığı üzere ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifaya derhal uymak zorunda değildir. Gerçekten mülga Borçlar Kanunu'nun 167. maddesi hükmüne göre “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu def'ileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir”. Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür def'iler ileri sürebilecekse, aynı def'ileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir. Temlikin konusu yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir. Diğer taraftan yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi mülga Borçlar Kanununun 81. maddesinden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Burada yüklenicinin eser sözleşmesinden kaynaklanan borçlarının neler olduğuna ilişkin bazı açıklamaların yapılması gerekmektedir. Genel olarak eser sözleşmelerinde yüklenici, belli bir sonucu meydana çıkararak onu iş sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Eser sözleşmelerinde yüklenicinin "eseri meydana getirme borcu" dayanağını mülga Borçlar Kanununun 355. maddesinden alır. Anılan hükme göre; "İstisna bir akittir ki onunla bir taraf (müteahhit), diğer tarafın (iş sahibinin) vermeyi taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder". Yasada “şey” olarak ifade edilen "eser"dir.

Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez.

Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; arsa sahibi ile yüklenici arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin anahtar teslim olarak kararlaştırıldığı, dosya kapsamında inşaatın aşamasının belirlendiği sadece 2015 tarihli bilirkişi raporunun ve yine 2015 tarihli belediye yazısının bulunduğu, bunlara göre ise inşaatın natamam olduğu ve %80 seviyesinde olduğu anlaşılmakla, mahkemece karar verilmeden önce yeniden mahallinde keşif yapılarak inşaatın aşaması ve yüklenici tarafından iskanın alınıp alınmadığının belirlenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve araştırma ile karar verildiği anlaşıldığından usul ve yasaya uygun görülmeyen kararın bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle Gelibolu 1 Asliye Hukuk Mahkemesince verilen karar usul ve yasaya aykırı olduğundan davalı ... vekilinin temyiz sebeplerinin kabulü ile hükmün davalı ... lehine BOZULMASINA, dosyanın kararı veren ilk derece mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine 10.09.2024 gününde oy birliğiyle karar verildi.