Esas No: 2022/889
Karar No: 2023/700
Karar Tarihi: 22.02.2023

**6. Hukuk Dairesi         2022/889 E.  ,  2023/700 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi (Tük. Mahk. Sıf.)

HÜKÜM/KARAR : Kabul

Taraflar arasında görülen tapu iptal ve tescil mümkün olmadığı takdirde tazminat davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Yargıtay 14. Hukuk Dairesince Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davalı ... yönünden davanın reddine, davalı ... Ltd. Şti. yönünden davanın kabulüne karar verilmiştir.

Mahkeme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı yüklenici ... İnş. Ltd. Şti. ile davalı arsa sahibi ... arasında düzenlenen 01.12.2011 tarihli adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile davalı yüklenicinin dava konusu 1391 ada 2 parsel sayılı taşınmazda inşaat yapımı işini üstlendiğini ve sözleşme uyarınca kendisine düşen 37 numaralı bağımsız bölümü, 25.01.2014 tarihli adi yazılı satış sözleşmesi ile müvekkiline sattığını, satış bedeli olan 50.000,00 TL’nin müvekkili tarafından yükleniciye ödendiğini belirterek, dava konusu 1391 ada 2 parsel sayılı taşınmazda kayıtlı 37 numaralı bağımsız bölümün müvekkili adına tescilini, olmadığı takdirde ödenen satış bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan veya davalı yükleniciden tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı arsa sahibi Mehmet Beşir Topra cevap dilekçesinde; yüklenicinin inşaatı süresinde tamamlamaması nedeniyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin karşılıklı feshedildiğini ve inşaatın yapımının başka bir yükleniciye devredildiğini beyan ederek davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 12.05.2016 tarihli ve 2015/172 Esas, 2016/215 Karar sayılı kararı ile, davalı yüklenici yönünden tazminat talebinin kabulüne, tapu iptali ve tescil talebinin reddine; davalı arsa sahibi yönünden ise davanın reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 07.01.2020 tarihli ve 2016/14451 Esas, 2020/131 Karar sayılı kararıyla, somut olayda; davacı tüketici, yüklenicinin temlikine dayalı olarak tapu iptali ve tescil isteğinde bulunduğundan o yerde ayrı bir tüketici mahkemesi varsa çekişmenin tüketici mahkemesinde görülmesi, aksi halde davaya tüketici mahkemesi sıfatıyla bakılması yasadan kaynaklanan bir zorunluluktur. Mahkemece kamu düzeninden olan görev hususu re’sen gözetilerek işlem yapılması gerekirken görevli olmayan asliye hukuk mahkemesince çekişmenin esasının incelenip hükme bağlanması doğru görülmemiş, hükmün bu sebeplerle bozulmasına, bozma nedenine göre sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile Yargıtay bozma ilamı doğrultusunda yargılamaya Tüketici Mahkemesi sıfatıyla devam olunmuş, dava konusu taşınmazın dava tarihinden sonra dava dışı Dinçer Koç isimli kişiye satıldığı anlaşıldığından davacıdan HMK madde 125/2 gereğince seçimlik hakkı sorulmuş ve davacı vekilince davasını mevcut davalılara karşı tazminat isteğine dönüştürdüğü bildirilmiş, mahallinde yapılan keşif neticesinde alınan bilirkişi raporuna göre taşınmazın dava tarihi itibariyle hesaplanan değeri üzerinden davacı tarafça bedel artırım dilekçesi sunulmuştur. Dava dilekçesi ekinde sunulan sözleşme ve ödeme evraklarına göre davacının yapılan satış nedeniyle yükümlülüklerini yerine getirdiği ancak tapuda devrin sağlanamadığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar vermek gerektiği, ancak yüklenici haricindeki diğer davalı arsa sahibi ...’ın sorumluluğu yönünden ise dava konusu 37 bağımsız bölüm nolu taşınmaz ancak davalı yüklenicinin tescile hak kazanma şartlarının oluşması halinde, yüklenicinin şahsi hakkını devralan davacı tarafça davalı arsa sahibine karşı ileri sürülebileceği, davalının cevap dilekçesi ekinde sunulan 18/05/2014 tarihli belgeye göre arsa sahibi ile yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin kararlaştırıldığı, fesih evrakında inşaatın süresinde bitirilmediği ve yarım kaldığının belirtildiği, bu durumda yüklenicinin kazanamadığı şahsi hakkını davacıya devretmiş olması sonrası bu hakkın davalı arsa sahibine karşı ileri sürülmesi mümkün olmadığından arsa sahibi yönünden davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; davacı vekili olarak taraflarına tebliğ edilmiş herhangi bir cevap dilekçesi bulunmadığı, 19/01/2016 tarihli ilk duruşmada davalının cevap dilekçesi olduğu belirtilmemiş ve davalı da duruşmadaki beyanında herhangi bir cevap dilekçesi yahut belgeden bahsetmemiş olduğunu, söz konusu evrak kendilerine tebliğ edilmediği için ilgili evrakın geçerli olup olmadığına ilişkin beyanda bulunamadıklarını, hiçbir gerekçe olmaksızın tanıklarının birinin dinlenilmediği ve dosya kapsamındaki delillerin eksik toplandığını, mahkemece herhangi bir araştırma yapılmaksızın davanın reddine karar verilmiş olmasının hukuka aykırı olduğu, davacı müvekkilinin davalı yüklenici şirket ile yapmış olduğu daire satış sözleşmesinin alacağın temliki niteliğinde olduğu, yargılama sırasında davalı arsa sahibi tarafından taşınmazın 3. kişiye devredildiği ve fiilen tescil imkansız hale geldiğinden HMK m.125 dikkate alınarak dava konusu taşınmazın dava tarihindeki değeri üzerinden usule uygun bir şekilde davalı arsa sahibinden tazminat talep edildiği, ancak yerel mahkemece hukuka aykırı bir şekilde bu taleblerinin reddedildiği, temliken tescil hükümleri uyarınca davalı arsa sahibinin de davacı müvekkiline karşı sorumlu olduğunu beyanla davalı arsa sahibi yönünden verilen davanın reddi kararının bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciden temlik alınan bağımsız bölüme ilişkin tapu iptali ve tescil talebinin tapu devri nedeniyle mevcut davalılardan tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun geçici 3 ncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun (1086 sayılı Kanun) 428 nci maddesi, 438 nci maddesinin yedi, sekiz ve dokuzuncu fıkraları ile 439 ncu maddesinin ikinci fıkrası, 818 Sayılı Borçlar Kanunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, ilgili mevzuat.

3. Değerlendirme

1.Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun geçici 3 ncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Kanunun 428 nci maddesi ile 439 ncu maddesinin ikinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Yüklenicinin gerek devir (temlik) yoluyla yaptığı işlemin, gerekse tapudan yaptığı satış işleminin kaynağı arsa sahibi ile olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesidir. Yüklenicinin üçüncü kişiye yaptığı temlik işlemlerini arsa sahibi ile olan sözleşmeden ayrı ve bağımsız işlemler olarak düşünmek gerçeklere uygun düşmez.

Davadaki istemin dayanağı 25.01.2014 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir. Bu sözleşmeyle davalılardan yüklenici arsa sahipleri ile olan 01.12.2011 günlü arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince kendisine bırakılması kararlaştırılan 37 numaralı bağımsız bölümdeki şahsi hakkını davacıya temlik etmiştir. Anılan temlik işleminin hüküm ve sonuç doğurması kuşkusuz davalılar arasındaki 01.12.2011 günlü sözleşmenin ifa ile sonuçlanmasına bağlıdır.

Ancak somut olayda, davalılar arasındaki arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin karşılıklı alarak feshedildiği, davalı arsa sahibinin cevap dilekçesi ve ilk celsede hazır bulunarak yüklenicinin inşaatı bitirmediği, başka bir yüklenici ile inşaatı bitirdiklerine ilişkin beyanda bulunduğu anlaşılmaktadır. Sözleşme feshedilmiş ve inşaatın kalan kısmının bu yüklenici tarafından tamamlandığına ilişkin davacı tarafça hiçbir delil ileri sürülmemiştir.

Devir sözleşmesinin dışında bulunan ve işlemin tarafı olmayan arsa sahibi temlik işleminden (devirden) haberdar olunca devir işleminin tarafı olur ve arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan haklarını ona karşı da (devralan üçüncü kişiye) ileri sürer hale gelmek suretiyle ifa isteğini reddedebilir. Arsa sahibi yüklenicinin öncelikli borcunun varlığını bildirerek temlik yoluyla kazanılan borcu ifadan kaçınabilir. Burada TBK. m.97 borçluya (arsa sahibine) ödemezlik defini kullanma yetkisini vermektedir. Çünkü yüklenici üçüncü kişiye ancak arsa sahibinden neyi hak kazanmışsa onu temlik edebilir. Temlik sözleşmesinin konusu da bir borç ilişkisinden doğmuş olan alacak ne ise o olur. Yüklenicinin arsa sahibi ile aralarındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği edimini yerine getirdiği söylenemeyeceğinden, bu temlikin hüküm ve sonuç meydana getirmeyeceği, sadece bir taahhüt işlemi olarak yükleniciyi borçlandıracağı açıktır. Dolayısıyla davacı sadece akidi olan yükleniciden adem-i ifa sebebiyle tazminat isteyebilir. Bu tazminatın nedeni borçlunun taahhüdünü ihlal etmesidir. Mahkemece ortaya konan tüm bu hukuki açıklamalar dikkate alınmak suretiyle davacının akidi olan yükleniciden bilirkişinin saptadığı davacı zararının tahsiline karar verilmesi, sözleşmenin tarafı olmayan arsa sahibi hakkındaki davanın da reddedilmiş olunmasında yasaya aykırılık yoktur.

3. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekilinin temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davacı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Temyiz peşin harcı davacı tarafından peşin yatırılmışsa da harçtan muaf olduğundan iadesine,

Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,

Karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine,

22.02.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.