Esas No: 2024/2104
Karar No: 2025/2776
Karar Tarihi: 13.05.2025

**3. Hukuk Dairesi         2024/2104 E.  ,  2025/2776 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/689 E., 2024/739 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Kocaeli 7. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2022/7 E., 2022/376 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma talepli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 13.05.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ...'ın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davacı şirkete davalı Organize Sanayi Bölgesinde (OSB) yaş/kuru meyve sebze alanında yatırım yapmak üzere 14.05.2015 tarihli müteşebbis heyet kararı ile yapılan sanayi alanı ön tahsis işlemi neticesinde davacı şirket tarafından ödemeler yapılmaya başlandığını, ancak şirketin içinde bulunduğu olağanüstü durumlar nedeniyle ödeme yapılamadığını, davalı tarafa alt yapı katılım payı ödemelerinin gerçekleştirilme ihtimali olmadığı bildirilerek öncelikle ödemelerin vadesinin uzatılmasının talep edildiğini, ardından da arsanın rayiç bedeli üzerinden bir ödeme yapılması durumunda arsa tahsis bedelinin iadesinin kabul edileceğinin bildirildiğini, ancak davalı tarafın bu durumu kabul etmeyerek 03.01.2020 tarihli karar ile davacı şirketin katılımcı vasfını sonlandırdığını, ardından davalı müteşebbis heyetinin 26.11.2020 tarihli kararı ile de arsa tahsis avans bedeli olarak 1.889.437,99 TL'nin davacı şirkete ödeneceği bildirilerek ödeme yapıldığını, davalı tarafından alınan karar ve hesaplanan meblağın hatalı olduğunu, hakkaniyet ve nefaset gereği taşınmazın rayiç bedeli üzerinden davacının ödediği meblağın iadesi, yahut Yargıtay kararları gereği denkleştirici adalet ilkesi dikkate alınarak hesaplama yapılması gerektiğini, ayrıca davalının 03.01.2020 tarihinde temerrüde düşmesine rağmen hiç faiz ödemediği gibi davalı tarafından yapılan kesintilerin de haksız olduğunu ileri sürerek; şimdilik 100.000,00 TL'nin işleyecek ticari faizi ile davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmesini talep etmiş; 12.10.2022 tarihli ıslah dilekçesi ile talebini, ödenen paranın güncellenmiş değeri 2.316.819,14 TL ve 14.170,78 TL faiz alacağı olmak üzere toplam 2.330.989,92 TL'ye yükseltmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; arsa ön tahsis işleminin iptali kararının mevzuata uygun olduğunu, davacı tarafından tanzim olunan 17.09.2010 tarihli taahhütname ile davalıdan ön avans talebinde bulunulduğunu, müteşebbis heyetinin 21.04.2017 tarihli kararı ile 01.05.2017 tarihinden itibaren metrekare başına aylık toplam 1,00 TL katılım payı alınmasına karar verildiği hususunun davacıya bildirildiğini, sonraki yıllarda da bu bedelin artırılmadığını, katılım paylarının ödenmesi gerektiği aksi takdirde yapılan ön tahsis işleminin iptal edileceği hususunun her yıl yapılan bildirimler ile davacıya tebliğ edildiğini, ancak davacının tebligatlara cevap vermediği gibi herhangi bir ödeme de gerçekleştirmediğini, OSB Uygulama Yönetmeliği’nin 59. maddesi uyarınca davacının katılım payı borçlarını vadesinde ödememesi, mücbir sebebine ilişkin herhangi bir başvuru yapmaması dolayısıyla ve haklı nedenle arsa tahsis işleminin feshedildiğini, tahsis iptalinde iade edilmesi gereken bedellerin OSB Uygulama Yönetmeliği'nin konu ile ilgili 62. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca hesaplandığını, yeniden değerleme oranı ile hesaplanan arsa tahsis iade bedelinin bir üst limit olduğunu ve davalının bu bedelin altında bir arsa tahsis iade bedeli tespit etmesinin de yetkisi dâhilinde olduğunu, iade edilecek tutarın davalı yönetim kurulu tarafından karara bağlandığını ve tüm arsa tahsis iptal işlemlerinde eşit ve adil bir yaklaşım benimsenmekte olduğunu, katılımcılara sanayi parselinin tahsis edilmesi OSB mevzuatında öngörülen şartların gerçekleşmesi halinde tapunun devredilmesine ilişkin bir satış vaadini içermekte olup, tahsisin tanınması ile tapunun katılımcılara geçmediğini, arsa tahsis iptali durumunda iade edilecek bedel mevzuat doğrultusunda hesaplanmış olup, davalının arsa tahsis iade bedelini daha yüksek hesaplama hak ve yetkisi bulunmadığını, ayrıca davalının iade edilecek bedeli iptal/geri alınma tarihinden itibaren 1 yıl içerisinde ödemesi de yine mevzuattan kaynaklandığından bu süre içerisinde yapılan ödemelere ayrıca faiz işletilmediğini, davacı tarafa iade edilecek bedelin 1.889.437,99 TL olarak hesaplandığını, davalı müteşebbis heyetinin 26.11.2020 tarihli kararı ile hükme bağlanan bu bedelin iptal tarihinden 1 yıl 1 ay sonra 02.02.2021 tarihinde davacıya iade edildiğini, denkleştirici adalet ilkesinin somut olayda uygulanamayacağını, katılımcılardan tahsil edilen bedellerin altyapı ihtiyaçlarının karşılanması için kullanıldığını, davacı tarafça yapılan ödemelerin tamamı arsa tahsis bedeline ilişkin olmayıp, tüm katılımcıların ödemek zorunda olduğu yönetim aidatlarının iade bedeli hesaplanmasına eklenmesinin mümkün olmadığını, dolayısıyla davacı tarafından yapılmayan yönetim aidatı ve altyapı katılım payı ödemelerinin arsa tahsis iade bedelinden mahsup edildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı tarafça imzalanan 17.09.2010 tarihli taahhütnamenin (17.) maddesinde davacı tarafın iptal tarihine kadar ödemiş olduğu bedelin davalının belirleyeceği zaman ve cezai miktarlar düşülerek ödenmesini kabul ve taahhüt ettiği, sözleşme özgürlüğü kapsamında davalı tarafından davacının ödediği 963.611,00 TL'nin iade tutarının 1.889.437,99 TL olarak hesaplandığı ve ödemenin yapılması karşısında bu durumun davacı kabulü dahilinde olup, dava konusu olayda şartları oluşmayan denkleştirici adalet ilkesinin uygulanamayacağı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; eski ve yeni tarihli yönetmelik hükümleri birlikte değerlendirildiğinde dava konusu olan ve iadesi gereken bedelin OSB Uygulama Yönetmeliği'nin 2018 tarihli değişik 110. maddesinin 3. fıkrası hükmü nazara alınarak belirlenmesi gerektiği sonucuna varıldığından, davacıya tahsis edilen arsanın tahsisinin iptal edilmesi nedeniyle, davacı tarafından sadece arsa bedeli olarak ödendiği anlaşılan 963.611,00 TL'nin tahsisin iptal edildiği tarih itibariyle ve 2018 tarihli değişik OSB Uygulama Yönetmeliği'nin 110/3 maddesi kapsamında güncellenmiş değerinin bilirkişi raporunda 4.359,125,49 TL olduğu, bu miktardan dava tarihinden önce ödenen 1.889.437,99 TL'nin mahsubu sonucunda davacının talep edebileceği ve eksik ödenen arsa bedelinin 2.316.819,14 TL olduğu sonucuna varılmış olup, İlk Derece Mahkemesi tarafından yanılgılı değerlendirme ile davanın reddine karar verilmesinin doğru görülmediği gerekçesiyle; davacı vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın kısmen kabulü ile 2.316.819,14 TL alacağın temerrüdün gerçekleştiği 03.01.2020 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; hükme esas alınan bilirkişi raporunda belirlenen 4.359.125,49 TL'lik bedelin 213 sayılı Vergi Usul Kanunu (213 sayılı Kanun) uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranına göre tespit edilmediğini, Dolar, Euro, asgari ücret, TÜFE ve altındaki artışların ortalamasına göre ve denkleştirici adalet ilkesi dikkate alınarak belirlenmiş olup somut olayda uygulanmasının mümkün olmadığını, İlk Derece Mahkemesinde dosyaya sunulan bilirkişi raporu ile herhangi bir değerlendirme ya da tespit yapılmamış olup, yalnızca denkleştirici adalet ilkesine göre hesaplama yapıldığını, OSB Uygulama Yönetmeliği'nin 59. maddesi uyarınca katılımcılar tarafından ödemelerin zamanında yapılmaması durumunda katılımcının arsa tahsis işleminin iptal edilmesi halinde ödenen bedelin OSB Uygulama Yönetmeliği'nin 62. maddesinde belirlenen şekilde iade edilmesinin mevzuat uyarınca zorunlu olduğunu, nitekim Bölge Adliye Mahkemesinin kararında dikkate alınan OSB Uygulama Yönetmeliği'nin 11.05.2018 tarihli ve değişik 110. maddesinin de bu minvalde olduğunu, ancak arsa tahsisinin iptal edildiği 03.01.2020 tarihinde 2009 tarihli Uygulama Yönetmeliği değil, 02.02.2019 tarihli Uygulama Yönetmeliği'nin 62. maddesinin yürürlükte olduğunu, davalı tarafından iade edilecek bedelin 213 sayılı Kanun uyarınca hesaplanmış yeniden değerleme tutarları eklenmiş olan bedel olduğunu, bu bedelden yeniden değerleme oranına göre hesaplanmış yönetim gideri olarak 152.868,36 TL'nin mahsubu ile bakiye iade bedelin 1.889.437,99 TL olarak tespit edildiğini, denkleştirici adalet ilkesinin somut olayda uygulanamayacağını, denkleştirici adalet ilkesinin uygulanabilmesi için bir kişinin mal varlığının geçerli bir sebebe dayanmaksızın, diğerinin mal varlığına kayması durumunun söz konusu olması gerektiğini, katılımcılardan tahsil edilen bedellerin altyapı ihtiyaçlarının karşılanması için kullanıldığını, davacı tarafça yapılan ödemelerin tamamı arsa tahsis bedeline ilişkin olmayıp, tüm katılımcıların ödemek zorunda olduğu yönetim aidatlarının iade bedeli hesaplanmasına eklenmesinin mümkün olmadığını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa tahsisinin iptali nedeniyle eksik iade edildiği iddia edilen arsa tahsis bedeli istemine ilişkindir.

Dosya kapsamından; davacıya 17.09.2010 tarihinde arsa tahsisinin yapıldığı ve davacının arsa ve alt yapı gideri katılım payı olarak 2010-2015 yılları arasında 963.611,00 TL'yi davalı OSB'ye ödediği, davalı OSB tarafından 03.01.2020 tarihli karar ile davacıya yapılan arsa tahsisinin iptal edildiği, iptal nedeniyle 1.889,437 TL'nin 26.11.2020 tarihli karara istinaden 02.02.2021 tarihinde banka aracılığıyla davacıya iade edildiği anlaşılmaktadır.

Arsa tahsisinin iptali tarihinde yürürlükte olan 02.02.2019 tarihli OSB Uygulama Yönetmeliği'nin "Ödemelerin zamanında yapılmaması" başlıklı 59. maddesinin 4. fıkrası " Katılımcıdan parselin geri alınması halinde, katılımcının o ana kadar yaptığı arsa tahsis bedeli, 62. maddede belirlenen şekilde hesaplanır ve en geç bir yıl içinde OSB tarafından katılımcıya ödenir." şeklinde;

"Arsa tahsisinin iadesi veya iptali" başlıklı 62. maddesinin 3. fıkrası ise; "Her iki durumda ödenecek arsa bedeli; 56. madde kapsamında, OSB tarafından parsel tahsis veya satış işleminin gerçekleştiği tarihten itibaren, arsa tahsis iadesi veya iptali işleminden dolayı ödeme yapılacak tarihe kadar, 213 sayılı Kanun uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı ile güncellenir. Arsa tahsis iadesi veya iptali işlemini içine alan yılın ilk günü ile ödeme yapılacak tarih arasındaki kıst dönem için yapılacak yeniden değerleme işleminde, 213 sayılı Kanun uyarınca belirlenen cari yıl yeniden değerleme oranı kullanılır. Hesaplanan tutarı geçmemek üzere, arsa iade veya iptal bedeli, geri alındığı tarihten itibaren en geç bir yıl içinde OSB tarafından katılımcıya ödenir. Bu şekilde iade/iptal işlemi yapılarak paralarını alan katılımcıların yeniden müracaat etmesi halinde hiçbir öncelik hakları olmaz." şeklindedir.

Yapılan bu açıklamalar ışığında; Bölge Adliye Mahkemesince; her ne kadar davacıya iadesi gereken bedelin OSB Uygulama Yönetmeliği'nin 2018 tarihli değişik 110. maddesinin 3. fıkrası hükümleri nazara alınarak belirlenmesi gerektiği sonucuna varılması hatalı ise de, her iki düzenlemenin de arsa tahsisin iptali halinde ödenecek bedelin 213 sayılı Kanun uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı ile güncelleneceğini öngördüğü, ancak Bölge Adliye Mahkemesince hükme esas alınan İlk Derece Mahkemesince yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen raporda ise davacıya iade edilmesi gereken bedelin denkleştirici adalet ilkesine göre belirlendiği, olayda denkleştirici adalet ilkesine göre hesaplama yapılamayacak olduğu anlaşılmakla, Bölge Adliye Mahkemesince iadesi gereken bedel yönünden hatalı sonuca varılmıştır.

O halde Bölge Adliye Mahkemesince, arsa tahsisinin iptali tarihinde yürürlükte olan Yönetmelik hükümlerine göre davacıya iadesi gereken bedelin tespiti hususunda konusunda uzman bilirkişi heyetinden rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, İlk Derece Mahkemesince aldırılan hüküm kurmaya elverişli nitelikte olmayan rapora göre karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesi uyarınca davalı yararına BOZULMASINA,

28.000,00 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

13.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.