Esas No: 2012/6055
Karar No: 2012/7043
Karar Tarihi: 17.05.2012

**14. Hukuk Dairesi         2012/6055 E.  ,  2012/7043 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 03.02.2012 gün ve 2011/15328 - 2012/1347 sayılı ilamiyle onanmasına karar verilmişti. Süresi içinde davacı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Davacı, davalılar arasında düzenlenen 19.01.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca 2729 ada 7 parsel sayılı taşınmaz üzerinde yapılan binada davalılardan yüklenici ...'a bırakılan 2 numaralı bağımsız bölümün 23.10.2006 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını, bedelinin ödediğini ve taşınmazın da kendisine teslim edildiğini ileri sürerek tapu iptali ve tescil isteğinde bulunmuştur.

Davalı arsa sahibi ..., binanın iskan ruhsatının alınmadığını, bu nedenle dava konusu 2 numaralı dairenin satılarak iskan masraflarının karşılanacağını savunmuş, davalı yüklenici ise davayı kabul etmiştir.

Mahkemece, yüklenicinin iskan ruhsatı alma yükümlülüğünü yerine getirmediği, davacının iskan ruhsatını almak için süre istediği, bir yılı aşkın süredir de iskan ruhsatının alınmadığı gerekçesi ile dava reddedilmiştir.

Davacı tarafından temyiz edilen karar Dairemizce onanmış, davacı karar düzeltme isteminde bulunmuştur.

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre yükleniciye bırakılan bağımsız bölümün yükleniciden satın alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin,

ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur.

Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerin hasıl eder. Borçlunun temlikten sonraki asıl muhatabı artık alacağı temellük eden (devralan) kişidir. Bu itibarla borçlunun borçtan kurtulabilmesi için temlik işleminden sonra borcunu devralan kimseye ifa etmesi gerekir. Kural budur. Şu hale göre temlik anına kadar borçlu temlikin dışında iken temlik anından itibaren evvelki alacaklı temlik işleminin dışına çıkmaktadır.

Temlikin, temlik edenle borçlu (arsa sahibi) arasında bazı ilişkilerin doğmasına neden olduğu çok açıktır. Zira temlik alan evvelki alacaklının yerine geçmiş borçludan (arsa sahibinden) ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak onun hakkı olmuştur.

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da yukarıda açıklandığı üzere ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifaya derhal uymak zorunda değildir. Gerçekten Borçlar Kanununun 167. maddesi hükmüne göre “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir. Temlikin konusu yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir. Diğer taraftan yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81. maddesinden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Burada yüklenicinin eser sözleşmesinden kaynaklanan borçlarının neler olduğuna ilişkin bazı açıklamaların yapılması gerekmektedir. Genel olarak eser sözleşmelerinde yüklenici, belli bir sonucu meydana çıkararak onu iş sahibine

teslim etmeyi taahhüt eder. Eser sözleşmelerinde yüklenicinin "eseri meydana getirme borcu" dayanağını Borçlar Kanununun 355. maddesinden alır. Anılan hükme göre; "İstisna bir akittir ki onunla bir taraf (müteahhit), diğer tarafın (iş sahibinin) vermeyi taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder." Yasada “şey” olarak ifade edilen "eser"dir.

Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez;

Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince;

Davacı, yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle üzerine düşen edimleri yerine getirdiğini, kendisinin de yükleniciden dava konusu bağımsız bölümü satın aldığını ileri sürmektedir. Gerçekten davalılar arasında 19.01.2006 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış, davacıya satılan bağımsız bölüm de yükleniciye bırakılmıştır. Davacının bağımsız bölümü satış vaadi sözleşmesi ile yükleniciden satın aldığı, bedelini ödediği, bağımsız bölümün de davacıya teslim edildiği çekişmesizdir. Arsa sahibi, yüklenicinin iskan ruhsatını almadığını savunmuş, birlikte ifa kuralı gereği de mahkemece davacıya iskan ruhsatı alması için süre verilmiştir. Beş kez süre verilmesine rağmen ruhsatın alınmaması nedeniyle de dava reddedilmiştir. Ancak, davacı karar düzeltme istemi ile birlikte iskan ruhsatının alındığını belirtmiş, ruhsat örneğini de eklemiştir. Bu durumda mahkemece oluşan yeni duruma göre yeniden inceleme yapılarak deliller değerlendirilip sonucuna göre bir hüküm kurulması gerektiğinden yerinde görülen karar düzeltme isteminin kabulü ile dairemizin onama ilamının kaldırılarak hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacının karar düzeltme isteminin kabulüne, Dairemizin 03.02.2012 tarihli 2011/15328 Esas, 2012/1347 Karar sayılı ilamının onama ilamının KALDIRILARAK, hükmün BOZULMASINA, peşin alınan harçların istek halinde yatırana geri verilmesine, 17.05.2012 tarihinde oybirliği ile karar verildi.