Esas No: 2023/4798
Karar No: 2024/3214
Karar Tarihi: 21.10.2024

**3. Hukuk Dairesi         2023/4798 E.  ,  2024/3214 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Erzurum Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2021/442 E., 2023/1159 K.ti. vekili Avukat ...

DAVA TARİHİ : 27.02.2020

İLK DERECE MAHKEMESİ : Erzurum 4. Asliye Hukuk ((Tüketici) Mahkemesi

SAYISI : 2020/51 E., 2021/21 K.

Taraflar arasındaki maddi tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın aktif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkil site yönetiminin A ve B bloklarına ait üst kat dairelerde kış aylarında çatı izolasyonundan kaynaklanan sorunlar nedeniyle akıntılar mevcut olduğunu, davalı inşaat şirketi tarafından site sakinlerine anahtar teslim olarak verilen dairelerin şartnamelere uygun olarak yapılmadığını, kat maliklerinin çatıdan kaynaklanan izolasyon sorunlarından kaynaklı gizli ayıbı kış aylarında üst kattaki dairelerde oluşan akıntılar nedeniyle öğrendiğini, oluşan bu sorunlar nedeniyle üst kattaki dairelerin kullanılamaz hale geldiğini, yapı tekniği açısından su geçirmez bir izolasyon sisteminin kurulması gereken binada sağlam bir çatı tekniğinden dahi söz etmenin mümkün olmadığını belirterek uzman bilirkişiler tarafından hesaplandığında arttırılmak üzere şimdilik 1.000,00 TL maddi tazminatın davalıdan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; öncelikle davanın zamanaşımı nedeniyle reddini talep ettiğini, davacının dava açmadan önce ayıp ile alakalı müvekkiline bildirim yapma zorunluluğunu yerine getirmediğini, bu sebeple dava şartı yokluğundan davanın reddinin gerektiğini, müvekkilinin Bayındırlık İşleri Genel Şartnameleri ve buna bağlı hazırlanan protokollerde belirlenen yapı tekniği kurallarına uygun davrandığını, orta nitelikte malzeme kullanması yeterli iken en üst kalitede malzeme kullandığını, belirtilen ayıp var ise bu ayıbın normal kullanımdan ve eskimeden kaynaklanmış olma ihtimalinin olduğunu, taşınmazın teslim tarihi üzerinden yaklaşık 6 yıl gibi bir süre geçtiğini savunarak davanın reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında akdi bir ilişkinin bulunmadığından davalı şirketin davacı apartman yönetimine karşı bir sorumluluğunun bulunmadığı, dava konusu taşınmazın müteahhidi olan davalı şirketin sözleşme ilişkisi içinde olduğu maliklere karşı sorumluluğundan söz edilebilir ise de davacı apartman yönetimine karşı bir sorumluluğunun bulunmadığı, davacının aktif husumet sıfatının bulunmadığı gerekçesiyle davanın aktif husumet yokluğu nedeniyle usulden reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili; gizli ayıpları içeren sorunların Kat Mülkiyeti Kanunu ve sair mevzuata göre doğrudan site sakinlerinin tamamını ilgilendirdiğini, akdi ilişkinin varlığının yerel Mahkemece bu minvalde yorumlanması halinde yüklenici firmalara karşı gizli ayıptan dolayı dava açılmasının imkansız hale geldiğini, dava dilekçesi incelendiğinde davalı yanın kusurundan ileri gelen eksiklerin giderilmesi için site yönetiminin karar alma zarureti olduğunu, çatı ve buna bağlı diğer müştemilat sitenin ortak kullanımında olduğunu, ortak kullanım alanlarına ilişkin karar ve giderler dahil birçok hususta site yönetiminin karar alması ve bu nedenle taraf sıfatına haiz olmasının kanuni bir zorunluluk olduğunu, yerel Mahkemenin akdi ilişkinin varlığını yanlış yorumlayarak eksik ve hatalı bir karar verdiğini ileri sürerek; İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı yüklenici şirket ile davacı site yöneticisi arasında imzalanmış bir sözleşme bulunmaması karşısında tüm kat maliklerinin dahil olmadığı dava sebebiyle İlk Derece Mahkemesince aktif husumet yokluğu sebebiyle davanın usulden reddi yönündeki kararında usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamasına göre davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; istinaf dilekçesinde bildirdiği sebepleri tekrarlayarak, davacı ...'in yönetici olarak davada yer almasına rağmen yargılama giderlerinden sorumlu tutulduğunu, bu hususun dikkate alınmadığını ileri sürerek kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, davacı site yönetiminin davalı tarafından imal edilip, dava dışı kat maliklerine satışı yapılan bağımsız bölümlerin içinde bulunduğu binanın ortak alanlarında ayıplı/eksik imalat bulunduğu iddiası ile uğranılan zararın tazmini istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 27, 34, 35, 38, 39, 40, 45 inci maddeleri.

2. Dairemizin 2021/7671 E., 2022/2246 K. sayılı ilamı.

3. Dairemizin 2022/7565 E., 2022/9662 K. sayılı ilamı.

3. Değerlendirme

1. Eldeki davada, davacı site yönetimi, davalı tarafından imal edilip, dava dışı kat maliklerine satışı yapılan bağımsız bölümlerin içinde bulunduğu binanın ortak alanlarında ayıplı/eksik imalat bulunduğu iddiası ile eksik/ayıplı iş nedeniyle uğranılan zararın tahsilini talep etmiştir.

2. Dava dosyasının incelenmesinde; karar defterinde site yönetimine dava açma yetkisi verildiği, site yönetiminin imza sirkülerinin bulunduğu, site yönetimindekilerin bireysel olarak ve site adına avukata dava açmak için vekaletname verdikleri, davanın site yönetimi adına açıldığı görülmüştür.

3. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 2 inci maddesinin (b) bendinde, bu Kanuna göre anagayrimenkulun bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerler "ortak yerler"; kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma hakları da "kullanma hakkı" olarak tanımlanmıştır. Bu tanıma paralel olarak kat mülkiyeti kurulu olan anagayrimenkulün ortak yerleri üzerinde kat maliklerinin hakları Kanun'un 16 ncı maddesinin birinci fıkrasında düzenlenmiş ve kat maliklerinin anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik oldukları hüküm altına alınmıştır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32 inci maddesinde ise; anagayrimenkulün kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetileceği, 34 üncü maddesinde de kat maliklerinin, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye (yönetici) veya üç kişilik bir kurula (yönetim kurulu) verebilecekleri belirtilmiştir. Bu maddeye göre seçilen yöneticinin görevleri ise Kanunun 35 inci maddesinde ayrı ayrı sayılmış ve maddenin (a) bendinde "kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi" de yöneticinin görevleri arasında gösterilmiştir. Sözü edilen Kanun'un 38 inci maddesinde de yöneticinin, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunduğu düzenlenmiştir.

4. Apartman yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığından, kural olarak apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun dava ve taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Yönetici ya da apartman yönetimi, ancak Kat Mülkiyeti Kanunu'nun tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkını kullanabilir. Kat malikleri kurulunca yetki verilmesi durumunda, kat maliklerini temsil yetkisine giren işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yöneticinin ya da yönetim kurulunun dava açabileceği belirgindir. Böyle bir durumda yönetici vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Temsil yetkisini az yukarıda açıklanan özel yasa maddesinden alan bir temsilcidir.

5. Davacı site yönetimi, davalı tarafından hatalı, eksik yapılan işler nedeniyle meydana gelen eksikliklerin giderilmesi için yapılacak masrafları talep ve dava ettiğine göre ihtilaf, sebepsiz zenginleşme veya vekaletsiz iş görme hükümleri dairesinde çözümlenebilecek mahiyettedir.

6. Binanın ortak alanlarında kişilerin can ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik veya ayıplı işlerin giderilmesi konusunda site ve apartman kat malikleri kurulu tarafından yöneticiye Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34 üncü maddesi uyarınca yetki verilebileceği gibi, aynı Kanun'un 35 inci maddesi gereğince anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan konularda gerekli tedbirleri onlar adına almakla görevli olması nedeniyle bu hususların yöneticinin görevi kapsamında kaldığının kabulü gerektiği, site ve apartmanın ortak alanlarındaki eksik ve ayıplı işlerin giderilmesinin yönetici tarafından talep edilmesinin hak, adalet ve hakkaniyet ile usul ekonomisi ilkelerine uygun bir çözüm olacağı, bu nedenle yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda olduğu gibi, binanın ortak yerleriyle sınırlı olarak kişilerin can ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi için açılması gereken davalarda, kat maliklerini temsilen dava açma ehliyeti bulunduğu var sayılmalıdır (Dairemizin 15.03.2022 tarihli ve 2021/7671 E. 2022/2246 K. sayılı kararı da aynı yöndedir).

7. Günümüz hayatının getirdiği toplu site yapılaşmaları ya da çok katlı yapılarda kat malikleri sayısının oldukça fazla olması ve maliklerin ortak kullanımına ayrılmış olan tesis ve alanların bir disiplin içinde bakılması, korunması ve onarılması, başka bir deyişle ortak kullanımdaki yerlerin yönetilmesi için yapılan harcamalar nedeniyle tüm kat maliklerinin birlikte dava açabileceğinin veya tüm kat maliklerine karşı dava açılması gerektiğinin kabulü, uyuşmazlıkları çözümsüzlüğe terk etme sonucunu doğuracağı gibi usul ekonomisi ilkesine de uygun değildir. Özellikle ortak yaşam alanlarında kişilerin can ve mal güvenliklerini ve sağlıklarını tehlikeye atan, eksiklik ve ayıpların giderilmesi konusunda site ve apartman Kat Malikleri Kurulu tarafından yönetici/yönetim kuruluna Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34 üncü maddesi uyarınca yetki verilebileceği gibi, bu hususların aynı Kanun'un 35 inci maddesi gereğince ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan konularda gerekli tedbirleri onlar adına almakla görevli olan yönetici/yönetim kurulunun görevleri kapsamında kaldığının kabulü gerekir.

8. Sonuç olarak denilebilir ki, yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda ve bu sözleşmeler nedeniyle bizzat yapmış olduğu harcamalar yönünden rücu davalarında, yönetim kurulunun kat maliklerini temsilen aktif ve pasif dava ehliyeti bulunduğu varsayılmalıdır. Aksinin benimsenmesi durumunda ise, bu kez üçüncü kişilerin yönetici ile sözleşme yapmaktan kaçınması hali doğacak veya alacakların tahsilinde özellikle birden fazla parsel üzerinde kurulu sitelerde malik sayısının çokluğu da nazara alındığında ilgililerin tahsil imkansızlığı nedeniyle ilgililerin bundan zarar görmeleri sonucu kaçınılmaz olacaktır.

9. Hal böyle olunca; dava açılmadan önce, kat maliklerinin, can ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi hususunda davacı yöneticiye yetki verdiklerini bildirdikleri ve buna yönelik davalının herhangi bir itirazının bulunmadığı anlaşıldığından davacı site yönetiminin davada taraf ehliyeti bulunduğu gözetilerek işin esasına girilip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

10. İlk Derece Mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının HMK'nın 373 üncü maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının HMK'nın 371 inci maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

21.10.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.