Esas No: 2022/5212
Karar No: 2024/2426
Karar Tarihi: 03.07.2024

**6. Hukuk Dairesi         2022/5212 E.  ,  2024/2426 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2016/438 E., 2019/394 K.

DAVACILAR : 1-... 2-... 3-... 4-... vekilleri Avukat ...

DAHİLİ DAVALILAR : ... Mirasçıları 1-... 2-... ve diğer 24 dahili davalı

DAVA TARİHİ : 15.12.2009

HÜKÜM : Red

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil mümkün olmaması halinde tazminat davasından dolayı bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince tapu iptal ve tescil talebinin fiili imkansızlık nedeniyle reddine, rayiç değerin yükleniciden tahsiline karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davacılar vekili ve davalı yüklenici vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkillerinin murisi...’nin davalı yükleniciden 16/10/1997 tarihinde ... 1.Noterliğinin 36543 yevmiye no.lu satış vaadi sözleşmesi gereği müteahhidin yapımını üstlendiği ve kendisine düşecek olan... 6854 ada 5 parsel üzerinde C blok 1 no.lu dükkanı satın aldığını, bedelinin peşin olarak yükleniciye ödendiğini, taşınmazın müvekkilleri tarafından zilyet ve tasarruf edildiğini, ancak tapunun devredilmediğini ileri sürerek, tapu iptal ve tescil talep etmiş, tapunun verilmemesi halinde taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedelinin yasal faizleriyle birlikte tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı yüklenici vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın inşaatın tamamlanmasından sonra davacı tarafa teslim edildiğini ve halen davacı tarafından kullanıldığını, ancak müvekkili ile arsa malikleri arasında çıkan uyuşmazlıklar nedeniyle ... 7.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2007/304 E. sayılı dosyasından verilen kararda C Blok 1 no.lu bağımsız bölümün %67 sinin müvekkiline, %33 payının ise arsa maliklerine verildiğini, aynı Blok'ta 14 ve 15 no.lu bağımsız bölümlerin aynı şekilde %67 sinin müvekkiline, %33 ünün arsa maliklerine bırakıldığını, arsa malikleri ile anlaşmaların devam ettiğini, buna göre tapuyu vermeye hazır olduklarını savunmuş, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİNİN İLK KARARI

Mahkemenin 09.10.2014 tarih ve 2009/466 E., 2014/329 K. sayılı kararıyla; dava konusu taşınmazın satış vaadi sözleşmesi ile davalı yüklenici tarafından davalıya satılıp parasının alındığı, ancak tapuda devrinin fiilen mümkün olmadığı gözetilerek tapu iptal ve tescil talebinin reddine, dava terditli olarak açıldığından tazminat talebinin kabulüne, mahkeme kararının kesinleştiği tarih itibariyle fiili imkansızlık dolduğundan bu tarihteki hesaplanan 60.000,00-TL tazminatın dava tarihinden işleyen yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacı tarafa ödenmesine, diğer arsa maliki olan dahili davalılar hakkında harcı yatırtılmış dava bulunmadığından ayrıca karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

IV. BOZMA KARARI

A. Bozma Kararı

1. İlk derece mahkemesinin yukarıda belirtilen kararını davacılar ve davalı yüklenici ... vekilleri temyiz etmişlerdir.

2. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesi’nin 2015/12442 E., 2016/4152 K. ve 07.04.2016 tarihli kararı ile; davadaki istemin dayanağı, davalı yüklenici ile dava dışı arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacıya şahsi hakkını devretmesine ilişkin "alacağın temliki" (alacağın devri) sözleşmesi olduğu, bu tür davalarda yükleniciden kişisel hakkı temellük eden kişiler bu hakkın varlığını devir yapan yükleniciye karşı ve alacağa hak kazandığını ise yüklenici ile yapılan sözleşmenin tarafı olan arsa maliklerine karşı ileri sürebileceği. bu nedenle arsa sahipleri ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğu, dolayısıyla, inceleme ve araştırmanın arsa sahiplerinin de taraf olduğu bir davada yapılması gerektiğinden mahkemece, davacı tarafa arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa sahibi olan tarafları hakkında usulüne uygun şekilde harçlandırılmış dilekçe ile davaya katılması sağlanmalı, arsa sahiplerinin savunma ve delilleri toplanmalı, özellikle yüklenicinin inşaat sözleşmesi gereğince edimlerini yerine getirip getirmediği belirlenerek, davacıların talepleri hakkında bundan sonra karar verilmesi gerektiği belirtilerek, kararın bozulmasına karar verilmiştir.

V. İLK DERECE MAHKEMESİNİN İKİNCİ KARARI

Mahkemenin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararı ile özetle; toplanan deliller ve uyulan bozma ilamı gereğince yapılan araştırmalara göre yüklenicinin genel iskan ruhsatını almadığı, dolayısıyla edimlerini tam olarak yerine getirmediği, kesinleşen mahkemenin 2007/304 E. 2008/197 K. sayılı ilamına göre satış vaadine konu olan C blok 1 no.lu bağımsız bölümün arsa sahiplerine ait olduğu, yükleniciden alacağı temlik alan davacının bu nedenle ödediği bedeli geri istemekte haklı olduğu tazminat talep edebileceği, tapu iptal talebinin ise fiilen mümkün olmadığı gözetilerek 60.000,00 TL tazminatın dava tarihinden işleyen yasal faiziyle davalı yüklenici Cemal Tokgözden alınarak davacılara miras payları oranında ödenmesine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararını davacılar vekili ve davalı ... vekili temyiz etmiştir.

B. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; kararın bozulması taşınmazın tapusunun davalı tarafından alınmasının bekletici mesele yapılarak müvekkiller adına tesciline, aksi halde taşınmazın güncel değerinin tespiti ile davalıdan tahsiline karar verilmesi gerektiğini belirterek, kararı temyiz etmiştir.

Davalı yüklenici vekili temyiz dilekçesinde özetle; inşaat sahipleri ile yüklenici olan davalının kendi aralarındaki inşaat sözleşmesi gereğince edimlerini ifa edip etmedikleri ve neden ifa edilmediği hususunun eksik araştırıldığı, 2007/304 E. 2008/197 K. sayılı kararla sözleşme gereği iki adet dairenin iskan ve diğer masraflar yönünden mal sahipleri üzerine bırakılmasına karar verildiği, kesinleşen bu hüküm gereği sözleşme gereği genel iskan alma ediminin arsa sahiplerine geçtiği, temyize konu kararda davalının inşaat sözleşmesine göre edimini ifa etmediği gerekçesine dayalı kararın hukuka aykırı olduğu, ayrıca davacıların dava konusu dükkanı teslim alıp ve fiilen kullandıklarını, nemalandıklarını, bu nemanın dava konusu rayiç bedelinden düşürülmesi gerektiği, taşınmazın rayiç değeri değil de ödenen miktarın getirisine göre karar vermesi gerektiğini belirterek, kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, yüklenici temlikine dayalı tapu iptal ve tescil mümkün olmaması halinde rayiç bedel istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun geçici 3 ncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 428 nci maddesi ile 439 ncu maddesinin ikinci fıkrası, 297 nci maddesi, 298 nci maddesinin ikinci fıkrası, 30.09.1988 tarih ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı Yargıtay İBBGK Kararı

3. Değerlendirme

1. Dava arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil, olanaklı görünmez ise davalı yükleniciye ödenen satış bedelinin tahsili istemine ilişkin olup, yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Alacağı devralan kişi evvelki alacaklının yerine geçer. Borçludan ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak artık onun hakkı olur.

2. Yüklenicinin yaptığı devir işleminin hüküm ve sonuç doğurması, devir işleminin konusu olan alacağın gerçek bir alacak olmasına bağlıdır. Yüklenicinin gerek devir (temlik) yoluyla yaptığı işlemin, gerekse tapudan yaptığı satış işleminin kaynağı arsa sahibi ile olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesidir. Yüklenicinin üçüncü kişiye yaptığı temlik işlemlerini arsa sahibi ile olan sözleşmeden ayrı ve bağımsız işlemler olarak düşünmek gerçeklere uygun düşmez. Bu nedenle arsa sahibinin daha işin başında yükleniciye kredi sağlamak amacıyla verdiği tapu, aslında eserin tesliminde ödenecek olan bedele (tapu devrine) karşılık yapılmış “avans ödemesi” dir. Bu özelliğinden dolayı da eğer yüklenici arsa sahibinden kazanacağı şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmiş; ancak eser sözleşmesi ifa ile sonuçlanmamışsa TBK’nın madde 188’den yararlanacak olan arsa sahibi TBK’nın madde 97’ye dayanarak üçüncü kişinin temlik yoluyla kazandığı ifa istemini yerine getirmeyebilir. Yüklenicinin borcu kapsamında kalan eserdeki ayıp ve eksikliklerden ve koşullar yerinde ise arsa sahibinin isteyebileceği ceza-i şart alacağı ile sözleşmedeki diğer alacaklardan ve ayrıca kanundan kaynaklanan arsa sahibinin diğer alacaklarından da ondan temellük edilen kişisel hakkın ifasını isteyen üçüncü kişi de sorumludur.

3. Somut olaya gelince; mahkemece karar gerekçesinde, yüklenicinin genel iskan ruhsatını almadığı, dolayısıyla edimlerini tam olarak yerine getirmediği, kesinleşen aynı mahkemenin 2007/304 E. 2008/197 K. sayılı ilamına göre satış vaadine konu olan C blok 1 no.lu bağımsız bölümün arsa sahiplerine ait olduğu, yükleniciden alacağı temlik alan davacının bu nedenle ödediği bedeli geri istemekte haklı olup tazminat talep edebileceği, tapu iptal talebinin ise fiilen mümkün olmadığı belirtilmiş olup, gerekçede atıf yapılan aynı mahkemenin 2007/304 E., 2008/197 K. sayılı dosyası incelendiğinde; C Blok'taki 1 no.lu dükkan ile 14 ve 15 no.lu bağımsız bölümlerdeki %33 payların mal sahipleri üzerinde bırakılmasına karar verildiği, kararın onanarak 26/10/2009 tarihinde kesinleştiği anlaşılmaktadır. Ancak C Blok'taki 1 nolu dükkan sözleşme gereği iskan ve diğer masraflar yönünden mal sahipleri üzerinde bırakılmıştır. Bu durumda mahkemece, yüklenicinin inşaat sözleşmesi gereğince edimlerini yerine getirip getirmediği belirlenerek, davacıların tapu iptal ve tescil talepleri hakkında bundan sonra bir karar verilmesi gerekmektedir.

2.4 Yapılan açıklamalar doğrultusunda mahkemece, davaya konu yapıda iskan ruhsatı alınmasına engel aykırılıklar bulunup bulunmadığının belirlenmesi varsa yasal hale getirilmesinin mümkün olduğunun anlaşılması halinde davacı temlik alana tadilat projesi, tadilat ruhsatı ve bildirilecek diğer iş ve işlemleri yapmak üzere makul ve kesin süre verilerek binanın yasal hale getirilmesi sağlandıktan sonra, yüklenicinin arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesindeki edimlerini yerine getirip getirmediği, yapıda eksik ve ayıplı işler bulunup bulunmadığı, varsa bunların parasal değeri bilirkişilere hesaplattırılarak ve koşullar yerinde ise arsa sahibinin isteyebileceği ceza-i şart alacağı ile sözleşmedeki diğer alacaklardan ve ayrıca kanundan kaynaklanan arsa sahibinin diğer alacakları, iskân masrafları dahil olmak üzere yüklenicinin varsa vergi ve SSK borçları da değerlendirilmek ve bunların tutarının arsa sahiplerine ödenmek üzere depo ettirilmesi ile davanın sonuçlandırılmasından ibaret olup, bu hususlar üzerinde durulmaksızın eksik inceleme tapu iptal tescil talebinin reddi doğru olmamıştır.

VII. KARAR

Davacılar vekili ve davalı ... vekilinin “Değerlendirme” bölümünün “2” nci bendinde açıklanan sebeplerle temyiz itirazlarının kabulü ile kararın davacılar ve davalı ... yararına BOZULMASINA, bozma sebebine göre diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,

Peşin alınan harcın istek halinde ilgililere iadesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

03.07.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.