Esas No: 2017/994
Karar No: 2018/64
Karar Tarihi: 15.01.2018

**20. Hukuk Dairesi         2017/994 E.  ,  2018/64 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... ile davalılardan ... ve ... vekilleri tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava dilekçesinde, davacıların ....mahallesi, 159 pafta, 667 ada 12 parsel sayılı taşınmazın 40/560 hissesine sahip 14 nolu bağımsız bölümü maliki olduğunu, müvekkilinin tapuda yaptığı incelemede davaya konu apartmanın kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulurken arsa paylarının eşit olarak dağıtıldığını ve 10 adet daire ile 4 adet dükkanın tapuya bu hatalı hali ile olarak tescil edildiğini öğrendiğini beyan ederek davaya konu taşınmazın arsa payının düzeltilerek vaki yanlışlığın giderilmesi istenilmiştir.

Mahkemece davanın kabulü ile .... Mah. 159 pafta, 667 ada 12 parsel sayılı .... No: 12 ....Apt, adresindeki taşınmazlara ait arsa paylarının toplam olarak 741 olarak kabulü ile bağımsız bölümlere ait arsa paylarının ayrı ayrı olarak zemin kat 1 nolu dükkanın 35/741, zemin kat 2 nolu dükkanın 45/741, zemin kat 3 nolu dükkanın 35/741, zemin kat 4 nolu dükkanın 39/741, 1.kat 5 nolu konut 56/741, 1. kat 6 nolu konut 63/741, 2.kat 7 nolu konut 56/741, 2.kat 8 nolu konut 63/741, 3. kat 9 nolu konut 55/741, 3. Kat 10 nolu konut 62/741, 4. kat 11 nolu konut 55/741, 4. kat 12 nolu konut 62/741, 5. kat 13 nolu konut 54/741, 5. kat 14 nolu konut 61/741 olarak arsa paylarının düzeltilmesine, arsa paylarının tapuya bu şekilde kayıt ve tesciline karar verilmiş, hüküm davalı ... ile davalılardan ... ve ... vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının yeniden düzenlenmesi istemine ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır. Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Somut olayda, mahkemece dava konusu taşınmazda kat irtifakı 06/03/1979 yılında kurulmuştur. Dava konusu ana taşınmazda tüm bağımsız bölümlere aynı arsa payının (40/560) verilmiş olması nedeniyle arsa paylarının verildiği dönemde gerçekten değerleri ile orantılı olup olmadığının araştırılması gerekmektedir. Dosya da mevcut bilirkişi raporunda bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu açıkca saptanmamış, ayrıca bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış, soyut bir biçimde değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiştir. Ayrıca bu değerlendirme kat irtifakı tesisi tarihi esas alınarak yapılmamıştır.

Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulduğu tarih itibari ile değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması, arsa paylarının düzenlenmesini gerektirecek bir hususun olup olmadığının araştırılıp, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davalı ... ile davalılardan ... ve ... vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 15/01/2018 günü oy birliği ile karar verildi.