Esas No: 2021/9036
Karar No: 2022/834
Karar Tarihi: 09.02.2022

**3. Hukuk Dairesi         2021/9036 E.  ,  2022/834 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : BURSA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 4. HUKUK DAİRESİ

İLK DERECE

MAHKEMESİ : BURSA 10. SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde birleştirilerek görülen alacak ve menfi tespit davalarından; alacak davasının kısmen kabulüne, birleşen menfi tespit davasının kabulüne dair verilen karar hakkında, bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; taraf vekillerinin istinaf başvurularının kabulü ile ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden asıl ve birleşen davanın kabulüne dair verilen kararın, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı; taşınmazını 01/09/2018 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi ile kiralayan davalının kira süresi sona ermeden önce kiralananı tahliye etmek istediğini bildirdiğini, bu talebi kabul etmediğini ancak davalının anahtarları notere teslim ederek kiralananı tahliye ettiğini, sözleşmede kira bedelinin yıllık peşin olarak ödeneceği kararlaştırıldığı halde davalının 01/09/2019 tarihinde başlayan döneme ait KDV dahil 301.041,60TL kira bedelini ödemediğini, kira sözleşmesi uyarınca davalı tarafından verilmiş olan 30/08/2019 tarihli ve 100.000TL bedelli çeki bankadan tahsil etmesi nedeniyle bakiye 201.041,60TL alacağının kaldığını, sözleşmenin 7. maddesinde peşin ödenen kira bedellerinin iade edilmeyeceğine ilişkin hüküm bulunduğunu, bu hükmün cezai şart niteliğinde olduğunu ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, bakiye 201.041,60TL'nin öncelikle cezai şart alacağı olarak, olmadığı takdirde kira alacağı olarak 01/09/2019 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsilini istemiştir.

Davalı; ilk kira dönemine ilişkin bedeli 13/08/2018 tarihinde davacıya peşin olarak ödediğini, 18/07/2019 tarihli ihtarname ile kiralananı 01/09/2019 tarihi itibariyle tahliye edeceğini davacıya bildirdiğini, davacının almaya yanaşmadığı anahtarı 01/10/2019 tarihinde notere teslim ettiğini, sözleşmenin 7. maddesindeki düzenlemenin cezai şart olmadığını, sözleşmenin 11. maddesi gereğince davacıya 01/09/2019, 01/09/2020, 01/09/2021 tarihli ve 100.000'er TL bedelli çekleri teslim ettiğini,

davacının çekleri iade etmediği gibi 01/09/2019 tarihli çeki bankaya ibraz ederek tahsil ettiğini, bu nedenle de borcu bulunmadığını; aksi düşünülse dahi ancak tahliye tarihine kadar olan kira bedelinden ve tahliye tarihinden sonra da makul süre kira bedelinden sorumlu bulunduğunu, bu bedellere hükmedilmesi durumunda davacı tarafından tahsil edilen çekin mahsubu gerektiğini savunarak, davanın reddini dilemiş; ... Gayrimenkul Geliştirme İnşaat ve Yatırım A.Ş. ile birlikte açtığı birleşen davada ise, kira sözleşmesi gereğince teminat olarak verdikleri 01/09/2020 tarihli ve 01/09/2021 tarihli çekler nedeniyle davalıya borçlu olmadığının tespitini talep etmişlerdir.

İlk derece mahkemesince; asıl dava yönünden, 01/09/2018 tarihli kira sözleşmesi ile kira bedelinin yıllık olarak ödeneceğinin kararlaştırıldığı, davaya konu taşınmazın anahtarının davalı tarafından 01/10/2019 tarihinde Bursa ..., Noterliğine, noter tarafından ise davacıya 03/10/2019 tarihinde teslim edildiği, bu itibarla taşınmazın 03/10/2019 tarihinde tahliye edildiğinin kabul edildiği, davacı tarafından kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 7. maddesinin cezai şart olduğu ileri sürülerek erken tahliye nedeniyle 01/09/2019-31/08/2020 tarihleri arasındaki yeni kira dönemine ait bir yıllık kira bedelinin tahsili istenilmiş ise de, anılan maddede kira süresinin bitiminden önce kiracının tahliye etmesi halinde peşin olarak ödenen kira bedellerinin hiçbir şekilde geri verilmeyeceği ve bu hususta kiracının hiçbir hak iddia etmeyeceği hususunun düzenlendiği, davalı tarafından davaya konu döneme ilişkin olarak davacıya yapılmış peşin kira ödemesinin olmadığı, 17/08/2020 tarihli bilirkişi raporu doğrultusunda anahtar teslim tarihine kadar geçen 32 gün için 25.594TL kira bedeli, taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği 45 gün için makul süre kira bedeli olan 35.993TL olmak üzere toplam 61.587TL'den davalının sorumlu olduğu, davalı her ne kadar borcundan tahsil edilen çek bedelinin mahsubunu talep etmiş ise de, davacının dava dilekçesinde 01/09/2018-01/08/2019 tarihlerine ilişkin kira bedelinin ödenmemesi üzerine 30/08/2019 tarihli 100.000TL'lik çek bedelini bankaya ibraz ederek tahsil ettiğini beyan ettiği, aksinin davalı tarafça ispatlanamadığı, bu nedenle takas-mahsup işlemi yapılmadığı, birleşen dava yönünden ise; kira sözleşmesinin 11. maddesi uyarınca menfi tespit davasına konu çeklerin teminat olarak verildiği, söz konusu maddenin erken tahliye halini düzenlemediği, davacının asıl davada borçlu olduğu kabul edilen 61.587TL'nin teminat olarak verilen 200.000TL çek bedelinden mahsubunun gerektiğinden bahisle; asıl davanın kısmen kabulü ile 61.587TL kira bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal ticari faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, birleşen davada davacının 138.413TL borçlu olmadığının tespitine karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri istinaf yoluna başvurmuştur.

Bölge adliye mahkemesince; sözleşmenin 7. maddesindeki peşin ödenen kira bedelinin geriye istenemeyeceğine ilişkin koşulun, TBK'nın 325 inci maddesi kapsamında uygulanması gereken makul süreye ilişkin bir düzenleme olduğu, kira sözleşmesi uyarınca davaya konu döneme ilişkin kira bedelinin 29/08/2019 tarihinde muaccel hale geldiği, kiralananın 03/10/2019 tarihinde davalı kiracı tarafından tahliye edildiği, erken tahliye halinde peşin ödenen kira bedelinin iadesini isteyemeyeceği yönündeki düzenlemenin tacir olan davalı kiracıyı bağlayacağı, tahliye tarihinden önce muaccel hale gelen ancak ödenmeyen 301.041,60TL kira bedelinden davalı kiracının sorumlu olduğu, tahsil edilen 30/08/2019 tarihli çekin 01/09/2019 - 31/08/2020 kira yılına ait olduğu hususunda taraflar arasında ihtilaf bulunmadığı, çek bedeli olan 100.000TL'nin mahsubu sonucu alacak miktarının 201.041,60TL olduğu, sözleşmenin 7. maddesi uyarınca kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlü bulunduğu, taşınmazı yeniden 01/08/2020 tarihinde üçüncü kişiye kiralayan davacı kiraya verenin elde ettiği KDV dahil 20.600TL'nin mahsubu sonucu alacağının 180.981,60TL olarak belirlendiği, birleşen davada ise kira sözleşmesinin 11. maddesi uyarınca teminat olarak verilen çeklerin iade edilmesi gerektiği gerekçesiyle; tarafların istinaf başvurularının kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, asıl davanın kısmen kabulü ile 180.981,60TL'nin 01/09/2019 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, birleşen davada 01/09/2020 ve 01/09/2021 keşide tarihli 100.000'er TL bedelli iki adet çek yönünden davacıların borçlu olmadığının tespitine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

1) Birleşen davaya yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre; davalı kiraya verenin temyiz itirazlarının reddi ile birleşen davada verilen kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

2) Asıl davaya yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyizin kapsamına göre; tarafların aşağıdaki bendin dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

3) Uyuşmazlık, tacir olan taraflar arasında üç yıl süreli olarak imzalanan iş yeri kira sözleşmesine konu kiralananın, davalı kiracı tarafından sözleşme süresine uyulmaksızın tahliye edilmesi nedeniyle, kira sözleşmesi hükümleri uyarınca ikinci yıla ait kira bedelinin tahsili istemine ilişkindir.

6353 sayılı Kanun ile değişik 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi uyarınca; kiracının Türk Ticaret Kanunu'nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu iş yeri kiralarında, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin yürürlüğü 01/07/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle ertelenmiştir. Yürürlüğü ertelenen bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak; sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri, kira sözleşmesinde hüküm olmayan hallerde mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu hükümleri uygulanacaktır.

Bu noktada davaya konu 01/09/2018 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi incelendiğinde, "Özel Koşullar'' başlıklı bölümünde yer alan;

2. maddesinin; " Taşınmazın ilk yıl için aylık kira bedeli KDV hariç net 17.000TL, yıllık kira bedeli KDV hariç 204.000TL'dir. Kira bedeli yıllık bazda her yıl peşin olarak kira başlangıç döneminden 2 gün önce KDV dahil tutar olarak belirtilen banka hesabına ödenecektir. İkinci ve üçüncü yıl kira bedelleri ÜFE+TÜFE ortalaması oranında arttırılmak suretiyle belirtilen şekilde ödenecektir. İlk yılın kira bedeli iş bu sözleşmenin imzalanmasından önce ödenecek olup, yer teslimi ödemeden sonra yapılacaktır.",

4. maddesinin; "İkinci ve üçüncü yıl, yıllık kira bedellerinin kira başlangıç döneminden 2 gün önce peşin ödenmemesi halinde, ödenmeyen kira bedelleri muacceliyet kesbedeceği gibi bu hal taşınmazın tahliyesi ve teminat olarak alınan çeklerin nakde çevrilme sebebidir.",

7. maddesinin; "Kira sözleşmesinin bitim tarihinden 30 gün önce taraflar anlaşmadığı takdirde kiracı mecuru kontrat bitim tarihinde tahliye etmeyi beyan ve taahhüt eder. Kiralananı kira süresinin bitiminden önce kiracının tahliye etmesi halinde, peşin ödenen kira bedelleri hiçbir şekilde geri verilmez ve bu hususta kiracı hiçbir hak iddiasında bulunamaz.",

11. maddesinin; "Kiracı, kiralananı demirbaş, dekorasyon ve tefrişatlı olarak kiraladığı için, hem kira bedelinin ve iş merkezi aidat ve masrafları ile kullanıma ait abonelik bedellerinin ödenmemesi durumuna, hem de kullanımdan kaynaklanabilecek hasar, noksanlık ve kusurların telafi edilmemesi durumuna karşılık, kiralayana kiralanan yerin tesliminden önce 100.000TL'lik 30/08/2019- 30/08/2020-30/08/2021 tarihlerine ait 3 adet çek verilecektir. Söz konusu durumlar için verilen çeklerin tutarlarının yetmemesi halinde, kiracı çekleri aşan tutarları da karşılamak zorundadır.",

12. maddesinin; "Tahliye halinde kiracıya ait kullanımdan kaynaklı hiçbir borcun kalmadığı ve kiralananın teslim edildiği gibi hasarsız ve masrafsız olarak teslim edildiğinin tespitini müteakiben verilen çekler kiracıya iade edilecektir." hükmünü içerdiği görülmektedir.

Yukarıda yapılan açıklamalar ile yer verilen sözleşme hükümleri birlikte değerlendirildiğinde; kira süresinin bitiminden önce haklı bir neden olmaksızın kiralananın tahliyesi halinde, kiracının kalan sürenin tüm kira paralarından sorumlu olacağına ilişkin bir cezai şarta sözleşmede yer verilmediği açıktır. Davacı tarafça dayanılan sözleşmenin 7. maddesindeki kararlaştırma ise, açıklandığı üzere cezai şart niteliğinde olmayıp, kira bedelini peşin olarak ödeyen kiracının süresi sona ermeden kiralananı tahliye etmesi halinde, ödediği kira bedelini kiraya verenden

talep edemeyeceği hususunu içermektedir. Esasen, tahliyenin gerçekleştiği döneme ait kira parasının ödenmediği hususunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Bu aşamada, davaya konu iş yeri kira sözleşmesinde Türk Borçlar Kanunu (TBK)'nun 325 inci maddesinde düzenlenmiş olan, kiralananın erken tahliyesi halinde kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarının kiralananın yeniden kiraya verilebileceği makul süreye kadar devam edeceği hükmüne koşut bir düzenlemeye yer verilmemiş olmaması nedeniyle, konuyla ilgili mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK)’nun ilgili hükümleri ile bu hükümler uyarınca oluşan Yargıtay uygulaması hakkında açıklama yapılmasında yarar vardır;

Kira sözleşmelerinde kiraya verene ait edim, kiralananı kiracıya teslim etmek ve kira süresi boyunca onu kiracının kullanımına elverişli şekilde bulundurmak (BK md. 249); kiracının edimi ise, kira paralarını ödemek, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanıp, süre sonunda iade etmektir (BK md. 256,257).

Bir kira sözleşmesi, o yolda açık bir sözleşme hükmü bulunmasa dahi, kira süresi bitmeden tarafların karşılıklı anlaşmalarıyla sona erdirilebilir; buna hukuken herhangi bir engel yoktur. Böylesi bir sona erdirme hukuki işlem niteliğindedir.

Taraflar, kira sözleşmesinde, kiralananın istenirse tek taraflı bildirimde bulunulmak suretiyle kira süresinin bitiminden önce tahliye edilebileceğini de kararlaştırılabilirler. Ancak, bu bildirim sözleşmede belirli bir şekle ve süreye tabi tutulmuş ise, bildirimin geçerli olabilmesi için, kararlaştırılan koşullara uyulması zorunludur.

Sözleşmede, kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi kendisine tanınmayan kiracının, kiraya verenin bilgisi ve rızası olmaksızın ve haklı bir nedene de dayanmaksızın, kira süresinin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi sözleşmeye aykırı davranış (haksız fesih) sayılır; böylesi bir durumda kiracı, kiraya verenin bu yüzden uğradığı zararı tazminle sorumludur. Ne var ki, BK'nın 98 inci maddesi atfıyla sözleşmelerde de uygulanması gereken 44 üncü maddesi uyarınca, kiraya veren de, kiralananı aynı koşullarla yeniden kiraya vermek konusunda gereken çabayı göstermeli ve böylece zararın artmasına sebebiyet vermemelidir. Aksi takdirde, artmasına sebep olduğu zarar tutarını kiracıdan isteyemez.

Dosyadaki bilgi ve belgelerden; davalı kiracı tarafından davacı kiraya verene gönderilen 18/07/2019 tarihli ihtarnamede; sözleşmenin feshedildiği, 01/09/2019 tarihinde tahliye edilecek olan kiralananın ve anahtarının teslim alınması hususlarının bildirildiği, akabinde kiralananın teslim alınmaması üzerine davalı kiracı tarafından davaya konu taşınmazın anahtarının 01/10/2019 tarihinde düzenlenen emanet tutanağı ile notere teslim edildiği, emanet tutanağı ile davaya konu taşınmazın anahtarının ise davacı kiraya verene 03/10/2019 tarihinde teslim edildiği, bu itibarla kiralananın kira süresi dolmadan önce davalı kiracı tarafından 03/10/2019 tarihinde tahliye edildiği anlaşılmaktadır. Esasen bu husus, derece mahkemelerinin de kabulündedir.

Yapılan bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davalı kiracı tarafından tek taraflı olarak davacı kiraya verene gönderilen fesih ihtarının haklı nedene dayanmadığı, diğer bir anlatımla kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi tanınmamasına rağmen davalı kiracının, davacı kiraya verenin rızası olmaksızın ve haklı bir nedene de dayanmaksızın sözleşmeyi feshederek kiralananı tahliye etmiş olmasının sözleşmeye aykırı davranış teşkil ettiği, bu nedenle davalı kiracının anahtarı teslim ettiği tarihe kadar olan kira bedeli ile bu tarihten itibaren kiralananın aynı şartlarda kiraya verilebileceği makul süre kira bedelinden sorumlu olduğunun kabul edilmesi gerekir.

Hal böyle olunca bölge adliye mahkemesince; kira sözleşmesinin kararlaştırılan süreden önce davalı kiracı tarafından feshi ile kiralananın tahliyesinin haksız olduğu, davalı kiracının kiralananı 03/10/2019 tarihinde tahliye etmesi nedeniyle, bu tarihe kadar olan kira bedeli ile tahliye tarihinden itibaren belirlenecek makul süre kira bedelinden sorumlu olduğu, her ne kadar ilk derece mahkemesince hükme esas alınan bilirkişi raporunda taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği (makul) süre 45 gün olarak belirlenmiş ise de, iki dairenin birleştirilmesi suretiyle iş yerine dönüştürülen kiralananın binanın 8. katının tamamını kapladığı ve davacı kiraya veren tarafından tahliyenin gerçekleştiği 03/10/2019 tarihinden yaklaşık 10 ay sonra 01/08/2020 tarihinde kiraya verilebildiği gözetilerek, öncelikle makul sürenin tespiti hususunda gerekirse yeniden keşif yapılmak suretiyle değerlendirme uzmanı ve emlakçılardan oluşacak bilirkişi kurulundan rapor alınması, davalı kiracının sorumlu olduğu anahtar teslimine kadar geçen süreye ilişkin kira bedeli ile makul süre kira bedelinin belirlenmesinden sonra takas-mahsup talebi de değerlendirilmek suretiyle ulaşılacak sonuca göre asıl davanın esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması, doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davalı kiraya verenin temyiz itirazlarının reddiyle HMK'nın 370 inci maddesi uyarınca birleşen davada verilen kararın ONANMASINA, ikinci bentte açıklanan nedenlerle tarafların asıl davaya yönelik sair temyiz itirazlarının reddine, üçüncü bentte açıklanan nedenlerle HMK'nın 371 inci maddesi uyarınca asıl davaya ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının taraflar yararına BOZULMASINA, asıl ve birleşen davada peşin alınan temyiz harçlarının istek halinde temyiz eden davalı/birleşen davada davacılara iadesine, birleşen davada 10.246,50TL bakiye temyiz harcının temyiz eden davalıya yükletilmesine, asıl davada peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davacıya iadesine, HMK'nın 373 üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca dosyanın kararı veren bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 09/02/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.