Esas No: 2024/11120
Karar No: 2025/3354
Karar Tarihi: 12.03.2025

**5. Hukuk Dairesi         2024/11120 E.  ,  2025/3354 K.**

**"İçtihat Metni"**

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2022/327 Esas, 2024/225 Karar

KARAR : Kabul

Taraflar arasındaki kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescili davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.

Mahkeme kararı davacı idare ve bir kısım davalılar vekilleri ile davalılar ... ve ... tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı idare dava dilekçesinde özetle; Kahramanmaraş ili, ..., ... Mahallesi 570 ada 5 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalılar ... vd. vekili cevap dilekçesine özetle; belirtmiş oldukları delillerinin toplanmasını ve dava konusu taşınmazın gerçek bedelinin tespit edilerek taraflarına ödenmesine karar verilmesini, ücreti vekaletin ve dava harç ve masraflarının davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini müvekkilleri adına beyan etmiştir.

2.Davalı ... vekili cevap dilekçesine özetle; müvekkiline ait Kahramanmaraş ili, ..., ... Mahallesi 570 ada 5 nolu parselde kayıtlı 18/360 arsa paylı 13 nolu bağımsız bölümün ile ilgili davacı tarafından açılan kamulaştırma davasında davacı tarafça istenen kamulaştırma bedelini kabul etmediklerini, bu değerin gerçek bedeli yansıtmadığını, müvekkiline ait dava konusu taşınmazın gerçek değerinin gerek ticaret sanayi odasının gerek davacı kurumun tespitlerinin gerekse acele el koyma aşamasında alınan bilirkişi raporlarında belirtilen değerden çok daha fazla edeceğinin dikkate alınmasını, davaya konu yerin gerçek piyasa değerinin tespitiyle kamulaştırılmasını, kamulaştırma bedeline dava tarihinden itibaren yasal faiz işletilmesini, mahkeme masraflarının ve vekâlet ücretinin davacı tarafa yükletilmesini müvekkili adına beyan etmiştir.

3.Davalı ... vekili cevap dilekçesine özetle; mahallinde uzman tanıkların dinlenmesi suretiyle, müvekkillerine ait dava konusu parsellerin işyeri vasıflı olması nedeniyle konut vasfındaki diğer kamulaştırma konusu bağımsız bölümlerden ayrılmak suretiyle ayrı esas üzerinden davanın görülmesi ile kamulaştırmaya esas gerçek rayiç değerinin belirlenmesini, kamulaştırma bedelinin müvekkillerine geç ödenmesi nedeniyle zarar meydana gelmemesi için gerekli tetbirlerin alınmasını, bu nedenle zararlarını talep etme haklarının saklı tutulmasını, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini müvekkilleri adına beyan etmiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemece 14.03.2014 tarihlili ve 2013/76 Esas, 2014/201Karar sayılı kararıyla davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Mahkemenin 14.03.2014 tarihli ve 2013/76 Esas, 2014/201 Karar sayılı kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesince yapılan temyiz incelemesi sonucunda kararın bozulmasına karar verilmiştir.

3.Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesinin 12.10.2015 tarihli ve 2015/12913 Esas, 2015/14120 Karar sayılı kararına karşı bir kısım davalılar vekili karar düzeltme talebinde bulunmuştur.

4.Dairemizce yapılan inceleme sonucunda; dava konusu taşınmazın arsa değeri ve tüm yapının (ortak yerleri içerir biçimde) değeri hesaplandıktan sonra arsa payına düşen miktarına göre bağımsız bölümün karşılığı tespit edilir. Şayet o bağımsız bölüm yapısında değeri etkileyecek özellik ve nitelikte ekstra ilaveler varsa bunlar da göz önünde tutulmak gerekir. Bundan sonra zeminle yapı değerleri toplanıp kamulaştırmaya konu edilen bağımsız bölümün tapu kaydında yazılı olan arsa payına oranlanmasıyla bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli tespit edilir. Bilirkişi kurulunca bu esaslara uygun değerlendirme yapılmadan rapor düzenlenmiş olması doğru olmadığı gibi kabule göre de somut olayda bilirkişi raporunda dava konusu taşınmaza emsal olarak alınan ... 253 ada 38 parsel sayılı kat irtifaklı taşınmazın 4 numaralı bağımsız bölümünün 30.12.2008 tarihli satışı ve emsal alınan ... Mahallesi 1776 ada 4 parsel sayılı kat mülkiyetli taşınmaza ait 4 numaralı dükkan satışı olup, kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulu yapılardaki bağımsız bölüm satışlarında; binanın niteliği, inşaat kalitesi, bağımsız bölümlerin iç düzeni, cephesi gibi hususlar satış fiyatının belirlenmesinde etkili olup, ortak yerlerden yararlanma oranı dahi satış fiyatında dikkate alındığından bu gibi satışlarda binanın değeri düşülmüş olsa bile yanılgıya sebebiyet verecek nitelikte olduğundan arsa değerlendirmesinde emsal olamayacağını, emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda olması, taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya kamulaştırmaya yakın günlerde satılmış olması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve kamulaştırma gününden önce satılmış olan taşınmazlar da emsal alınabileceği ve kamulaştırma bedelinin tespiti davasından önce acele el koyma dosyasında tespit edilen bedel davalılar adına bankaya yatırıldığından, bu bedelin tespit edilen kamulaştırma bedelinden mahsup edilerek fark bedele dava tarihinden itibaren dört aylık sürenin bittiği tarihten karar tarihine kadar faiz uygulanması gerekirken, mahkemece paranın bankaya bloke edildiği tarihe kadar yasal faiz işletilmesine karar verilmiş olması, hatalı olduğundan kararın bozulmasına karar verilmiştir.

B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin 20.04.2021tarihli ve 2018/279 Esas, 2021/182 Karar sayılı kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

C. İkinci Bozma Kararı

1. Mahkemenin 20.04.2021tarihli ve 2018/279 Esas, 2021/182 Karar sayılı kararına karşı süresi içinde bir kısım davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairemizce yapılan temyiz incelemesi sonucunda; taşınmaz üzerindeki yapılara resmi birim fiyatları esas alınıp, yıpranma payı da düşülerek değer biçilmesinde ve tespit edilen bedelin bloke ettirilerek hükmün kesinleşmesi beklenmeden davalı tarafa ödenmesine karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir. Ancak; hükme esas alınan bilirkişi raporunda, dava konusu taşınmaz ve somut emsal olarak alınan taşınmazın Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden araştırılmadan ve somut emsalin satış akit tablosu getirilmeden değer tespit edildiği gibi, bozma öncesinde davaya konu taşınmazın m² değeri 20.000 TL, bozma sonrasında ise 8.013,87 TL olarak belirlenmiş olup m² değerleri arasında fahiş fark bulunması nedeniyle ve aynı kamulaştırma kapsamında aynı değerlendirme tarihi itibarıyla Dairemizin 2021/5265 Esas sayılı ilamı ile denetimden geçen Kahramanmaraş 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/7 Esas, 2020/21 Karar sayılı dosyasında dava konusu taşınmaza komşu 569 ada 4 parsel sayılı taşınmazın metrekaresine 15.277,10 TL, Dairemizin 2021/5361 Esas sayılı ilam ile denetimden geçen Kahramanmaraş 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2019/664 Esas, 2020/370Karar sayılı dava dosyasında ise 569 ada 2 parsel sayılı taşınmazın metrekaresine 24.000 TL değer biçildiği hâlde, dava konusu taşınmazın metrekaresine 8.013,87 TL değer biçildiğinden alınan raporlar inandırıcı ve hüküm kurmaya elverişli olmadığından kararın bozulmasına karar verilmiştir.

D. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı idare ve bir kısım davalılar vekilleri ile davalıar ... ve ... temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacı idare vekili temyiz dilekçesinde özetle; alınan raporun hüküm kurmaya elverişli olmadığını, dava konusu taşınmaza en uygun emsalin dosyaya sunulduğunu; ancak, bilirkişi heyetince değerlendirmeye alınmadığını, birim bedelin yüksek hesaplandığını ileri sürmüştür.

2. Davalı Abdurrrahman ve ... temyiz dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın gerçek değerinin tespit edilmediğini, somut emsal taşınmazın değerlendirmede kullanılamayacağını, Merkez ... 253 ada 8 parselin dava konusu taşınmaz ile eş değerde olup, bu taşınmazın emsal alınması gerektiğini, yakın konumda bulunan parsellere dava konusu taşınmazdan daha yüksek değer tespit edildiğini, taşınmazın bulunduğu mevki itibarıyla daha yüksek bedel tespit edilmesi gerektiğini ileri sürerek kararı temyiz etmiştir.

3. Davalılar ... vd. vekili temyiz dilekçesinde özetle; taşınmazın gerçek değerinin tespit edilmediğini, emsal alınan taşınmazın satış bilgilerinin gerektiği gibi değerlendirilmediğini, Merkez ... 253 ada 8 parselin dava konusu taşınmaz ile eş değerde olup, bu taşınmazın emsal alınması gerektiğini, aynı kamulaştırma kapsamında yakın parsellere daha yüksek bedel belirlendiğini, taşınmazın bulunduğu mevki itibarıyla daha yüksek bedel tespit edilmesi gerektiğini ileri sürerek kararı temyiz etmiştir.

4. Davalılar ... vd. vekili temyiz dilekçesinde özetle; hükme esas alınan bilirkişi raporunda tüm meskenlerin içinin aynı olduğu gibi bir yanlış değerlendirme yapıldığını, dairelerin içine bakılmaksızın hepsi tek örnek daire gibi hepsi için yaklaşık aynı fiyatı tespit edildiğini, müvekkilinin dairesinin ticarethane olarak kullanılmakta olup içinin özel olarak yaptırıldığını, raporun aksine birçok öne çıkan özelliğinin bulunduğunu, bu özelliklerin bilirkişilerce tespit edilmediğini ve değerin tespitinde kullanılmadığını ve hatalı hüküm kurulduğunu, yerel mahkemece doğru olmayan düşük değer tespiti yapılan bilirkişi raporuna göre karar vermiş olup verilen karar usule ve kanuna aykırı olduğunu ileri sürerek kararı temyiz etmiştir.

5. Davalılar ... vd. vekili temyiz dilekçesinde özetle; ilk bozma sonrası "şerefiye" adı altında zemin kat meydana sıfır durumdaki iş yerlerine ilave değer koyan bilirkişi raporları, sonraki inceleme ve kararlarda dikkate alınmadan, sadece tapudaki tamamen gelişigüzel yazılan arsa paylarına göre kamulaştırma bedellerinin dağıtımına gidildiğini, hakkaniyete uygun olmayan, bağımsız bölümlerin gerçek değerlerini yansıtmaktan uzak bu hesaplama yöntemi karşısında, müvekkiller açısından arsa payının gerçek rayice uygun hale getirilmesi için dava açmak üzere tarafımıza süre verilmesine ilişkin taleplerinin gerekçesiz olarak reddedilmesinin müvekkil ve aynı konumdaki iş yeri sahiplerini büyük oranda hak kaybına uğrattığını, kararın bu yönden bozulması gerektiğini ileri sürerek kararı temyiz etmiştir.

6. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; Kahramanmaraş 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2012/74 D.İş sayılı dosyasında bilirkişiler tarafından raporun 2. Sayfasının 2. bendinde "binanın arsa bedelinin konumu ve piyasa şartları yanında Ticaret ve Sanayi Odasının 02.05.2012 tarihli ve 167 sayılı toplantıda alınan kararda göz önüne alınarak; iş yeri arsa payı m² bedellerinin 15.000 TL, ambar arsa payı m² bedellerinin 10.000 TL, meskenlerin arsa payı m² bedellerinin 4.700 TL olarak tespit edildiğini,'' bozma sonrasında alınan raporda ise değer çok düşük olduğunu, mahkeme kararında hükme esas alınan bilirkişi raporunda, tüm meskenlerin içinin aynı olduğu gibi bir yanlış değerlendirme yapıldığını, dairelerin içine bakılmaksızın hepsi tek örnek daire gibi işlem yapıldığını ve hepsi için yaklaşık aynı fiyatı tespit edildiğini, davalının dairesi kendisinin dişçi olması nedeniyle ticarethane olarak kullanılmakta olup içinin özel olarak yaptırıldığını, hükme esas alınan raporun aksine yağlı boya, PVC çift cam, yerler granit ya da özel seramik, özel ahşaplar vs. vs. gibi bir çok özelliği bulunduğunu, bu özellikler hükme esas alınan bilirkişi raporlarında tespit edilmemiş ve hatalı hüküm kurulduğu, tespit dosyasına bu yerin fotoğrafları ile birlikte mahal listesi de dosyaya daha önce sunulduğunu, ancak hükme esas alınan bilirkişi raporunda ve hükümde bu hususlar dikkate alınmamış ve değer düşük çıktığını, taşınmazın şehrin en merkezi yerinde olup gerçek değerinin tespit edilmesini temyiz etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, ... olarak davacı idare ile davalı tapu malikleri arasındaki kamulaştırma bedelinin tespiti istemine ilişkindir.

2. Değerlendirme

1.Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun geçici 3 üncü maddesinin atfıyla 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 26.09.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikten önceki 428 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Arsa niteliğindeki Kahramanmaraş ili, ..., ... Mahallesi 570 ada 5 parsel sayılı taşınmazın zeminine 2942 sayılı Kanun'un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca emsalin üstün ve eksik yönleri belirlenip kıyaslaması yapılarak; üzerlerindeki yapılara ise aynı Kanun'un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (h) bendi uyarınca resmî birim fiyatları esas alınıp yıpranma payı düşülerek değer biçilmek suretiyle bedelinin tespit edilmesinde ve tespit edilen bedelin davalı tarafa ödenmesine, dava konusu taşınmazın davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile davacı idare adına tesciline karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir.

3.Temyizen incelenen kararın bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozma ile kesinleşen ve karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davacı idare, bir kısım davalılar vekillerinin ve davalılar ... ve ...'nin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun kararın ONANMASINA,

Taraflardan peşin alınan temyiz harçlarının Hazineye irat kaydedilmesine,

12.03.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.