Esas No: 2023/930
Karar No: 2024/1797
Karar Tarihi: 28.05.2024

**6. Hukuk Dairesi         2023/930 E.  ,  2024/1797 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/831 E., 2022/1235 K.

HÜKÜM/KARAR : Esastan Red

İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 23. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2019/26 E., 2020/11 K.

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı istemin esastan reddine yönelik verilen hükmün davalılar ... vekili, ... vekili ile ... ve ... vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. 28.05.2024 gününde duruşmalı temyiz talebinde bulunan davalılar ... ve ... vekili avukat ..., yine duruşmalı temyiz talebinde bulunan ... vekili Avukat ..., temyiz talebinde bulunan ... vekili Avukat ... ile davacı vekili Avukat ... geldi. Tebligata rağmen başka gelen olmadığından onların yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

I. DAVA

Davacı arsa sahipleri vekili, müvekkilleri ile dava dışı yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicinin aczi sebebi ile inşaat seviyesinin %46 olarak kabulü ve yükleniciye 10 adet bağımsız bölüm verilmesi, kalan tüm bağımsız bölümlerin arsa sahiplerine ait olacağının kabulü, yükleniciden yarım kalan inşaat nedeni ile eksik ve kusurlu işler bedeli ve sair bir bedel istenmeyeceği şartları ile ileriye etkili olarak feshinin kararlaştırıldığını, yükleniciden bağımsız bölüm satın alanlar diğer malikler ile arsa sahipleri arasında yapılan toplantı neticesinde kararlaştırılan bağımsız bölüm başına eksik iş bedellerinin ihtarname ile talep edildiğini, bir kısım maliklerin bunu ödediğini ancak davalıların kararlaştırılan eksik iş bedellerini ödemediğini, davalılar adına kayıtlı olan tapu kayıtlarının iptali ile müvekkilleri adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılardan ... vekili cevap dilekçesinde özetle; taraflarına arsa sahiplerinin sözleşme imzaladığı ikinci yükleniciye ilişkin hangi firma ya da şahıs olduğuna dair bir bilgi verilmediğini, tespit raporunda konut blok'un %74 oranında bitirilmiş olmasına karşın ileriye etkili fesihte %46 seviyesinin nasıl belirlendiğinin anlaşılamadığını, eksik iş bedeli olarak istenen 75.000 TL’nin hangi amaç ve kritere göre talep edildiğinin anlaşılamadığını, toplam 37 daireden 27’sinin arsa sahiplerinde olduğunu, konut blok'taki eksik işlerin daire sayısına bölünmesi halinde daire başına sorumluluğun 28.000 TL olduğunu, arsa sahiplerinin kendilerine ait yerleri diğer maliklere tamamlattırmaya çalıştığını, müvekkilinin 6 no.lu bağımsız bölümü dava dışı ... Ltd. Şti.’den 30/11/2012 tarihinde aldığını, müvekkiline husumet düşmediğini, davanın reddini savunmuştur.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; mahkemenin görevsiz olduğunu, müvekkilinin 14 no.lu bağımsız bölümü arsa sahibi ...’dan satın aldığını, arsa sahiplerinin kat karşılığı inşaat sözleşmesini usul ve yasaya aykırı olarak feshettiğini, müvekkilinin bu durumdan kendisinden bedel istenen ihtarname ile haberdar olduğunu, tamamlanma oranının %80 civarında olduğunu, davanın reddini savunmuştur.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; taraflarına arsa sahiplerinin sözleşme imzaladığı ikinci yükleniciye ilişkin hangi firma ya da şahıs olduğuna dair bir bilgi verilmediğini, tespit raporunda konut blok'un %74 oranında bitirilmiş olmasına karşın ileriye etkili fesihte %46 seviyesinin nasıl belirlendiğinin anlaşılamadığını, eksik iş bedeli olarak istenen 75.000 TL’nin hangi amaç ve kritere göre talep edildiğinin anlaşılamadığını, toplam 37 daireden 27’sinin arsa sahiplerinde olduğunu, konut blok'taki eksik işlerin daire sayısına bölünmesi halinde daire başına sorumluluğun 28.000 TL olduğunu, arsa sahiplerinin kendilerine ait yerleri diğer maliklere tamamlattırmaya çalıştığını, müvekkilinin 25 no.lu bağımsız bölümü dava dışı ...’ndan aldığını, müvekkiline husumet düşmediğini, davanın reddini savunmuştur.

Davalılar ... ve ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkillerinin 31 no.lu bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payını, ana gayrimenkulde "kat irtifakı" tesis edildikten sonra doğrudan yükleniciden değil, yüklenicinin devrettiği ... isimli şahıstan satın aldıklarını, sözleşmenin ileriye etkili olarak feshedilmiş olması halinde dahi davacıların yükleniciden veya onun derettiği üçüncü kişilerden bağımsız bölüm satın alanların tapularının iptalini ve tescil isteyebilecekleri kabul edildiğinde, müvekkillerine eksik iş bedeliyle ilgili davadan önce yapılmış bir ihtar bulunmadığından eksik iş bedelini depo etmeleri için mehil verilmesini talep etmiştir.

Diğer davalılara usulüne uygun tebligat yapılmış olup, yazılı cevap dilekçesi verilmemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile daha önce verilen davanın kabulüne dair kararın istinaf edilmesi üzerine, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi'nin 27.11.2018 Tarih, 2017/1050 Esas, 2018/1224 Karar ile ilk derece mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesi nedeniyle dosyanın yeni esasa kaydedilerek yeniden yargılama yapıldığı, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesinin 27.11.2018 Tarih, 2017/1050 Esas, 2018/1224 Karar ilamı doğrultusunda davalılar ... ve ...'ya usulüne uygun olarak dava dilekçesinin tebliğ edildiği ve davaya karşı beyanlarının alındığı, tüm dosya içeriği, denetlenebilir hüküm kurmaya kısmen yeterli mahiyette bulunan bilirkişi kurulunun 30.01.2017 tarihli ek raporu doğrultusunda inşaatın sözleşmeye göre % 56,82 oranında gerçekleştiği, yüklenici tarafından satılan bağımsız bölümlerin 2, 3, 6, 7, 9, 14, 15, 16, 17, 22, 23, 24, 25, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36 ve 37 no.lu bağımsız bölümler olduğu, bunlardan 13 adedinin katılım payını ödeyen 3.kişiler olduğu, bakiye 8 adet bağımsız bölümün ise davalılara ait olan 6, 14, 15, 17, 23, 25, 31, 34 no.lu bağımsız bölümler olduğu, fesih sözleşmesinde yükleniciye 10 adet bağımsız bölüm verileceği kararlaştırıldığı halde katılım payını ödeyenler 13 kişi olduğundan yüklenicinin yaptığı imalatın karşılığını fazlasıyla aldığı, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davalıların sözleşmenin ileri etkili feshi nedeniyle sözleşmenin tarafı olan yükleniciden tazminat talep hakları bulunduğu, davacı arsa sahiplerinin ise ileriye etkili fesih nedeniyle dava dışı yüklenici tarafından davalılara satılan 6, 14, 15, 17, 24, 25, 31 ve 34 no.lu bağımsız bölümler yönünden tapu iptal ve tescil taleplerinin yerinde olduğu gerekçesiyle davanın kabulü ile, davacılar vekilinin 1/9 olarak tescil talepleri de dikkate alınarak, davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptaline, davacılar adına 1/9 oranında tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili, davalı ... vekili, davalılar ... ve ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalılar ... ile ... vekili istinaf başvurusunda özetle; davacıların dayandıkları "Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi"nin, yüklenicinin acze düşmesi ve işi muayyen zamanda bitiremeyeceğinin anlaşılması üzerine, inşaatın fiziki gerçekleşme oranı % 46 seviyesinde iken, arsa sahipleri ve yüklenicinin karşılıklı rızalarıyla 24.12.2014 tarihinde Ankara ... Noterliğinde düzenlenen "Düzenleme Şeklinde Fesih ve İbra Sözleşmesi" ile ileriye etkili olacak şekilde feshedilerek, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hak ve borçlar, sözleşmenin taraflarınca tasfiye edilerek tarafların birbirlerini ibra ettiklerini, yüklenicinin, edimini tam ve eksiksiz ifa ettiğinde kat bloğunda 23 adet bağımsız bölüm alacakken, fesih ve ibra sözleşmesi ile yapmış olduğu imalatın karşılığı yükleniciye 10.50 daire verilmesinin kararlaştırıldığını, bunun 0,5 adedinin arsa sahiplerinin gecikme sebebiyle kira alacağına sayılarak, yüklenicinin, yaptığı işin karşılığı 10 adet bağımsız bölümü hak ettiğinin kabul edildiğini, ileriye etkili fesih ve ibra sözleşmesi ile; arsa sahiplerinin, işin eksik bırakılan bölümü ile ilgili taleplerinin; yüklenici edimini tam ve eksiksiz ifa etmiş olsaydı başlangıçtaki sözleşmeye göre alacağı bağımsız bölüm sayısıdan, inşaatın fiziki gerçekleşme oranına göre indirim yapılarak karşılandığını, yüklenicinin işin eksik kalan bölümünü tamamlama borcunun ibra ile sona erdiğini, müvekkillerinin, yüklenicinin devrettiği şahıstan satın aldıkları (31) nolu bağımsız bölümün, fesih ve ibra sözleşmesiyle yükleniciye bırakılan bağımsız bölümler içinde olduğunu, TBK'nın 470. (eski. BK'nın 355.) maddesi ile devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi" gereğince arsa sahiplerince yükleniciye kayden temlik olunan arsa payının, ona verilen "avans"niteliğinde kabul edilmesi ve bu yolla yapılan temlik sonucu oluşturulan tapu kaydının gerçek mülkiyet durumu göstermemesi; yüklenicinin sözleşme ile yüklendiği edimini tam ve eksiksiz olarak ifa etmemiş olması sebebine dayandığını, yüklenicinin sözleşme ve yasa hükümleriyle fen ve sanat kurallarına uygun şekilde yüklendiği edimini ifa ettiği oranda şahsi hak elde edeceğini ve elde ettiği şahsi hakkını da üçüncü kişilere TBK'nın 183'ncü ve izleyen maddelerine göre devredebileceğini, yüklenicinin, sözleşme gereğince edimini tam ve eksiksiz ifa etmesiyle ya da sözleşmenin ileriye etkili feshi durumunda ancak yüklenicinin şahsi haklarının ayni hakka dönüşebileceğini, yüklenicinin, sözleşme gereğince kendi edimini tam ve eksiksiz olarak ifa etmediği takdirde; arsa sahiplerinin yükleniciye "avans" olarak verdikleri onun da üçüncü kişilere devrettiği bağımsız bölümle irtibatlı kat irtifak tapularını geri isteme hakkına sahip olduğunu, ancak somut olayda, durumun böyle olmadığını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin, inşaat %46 seviyesinde iken, yüklenicinin işi tamamlayamayacağının anlaşılması üzerine, taraflarca 24.12.014 tarihinde ileriye etkili olarak feshedildiğini ve arsa sahiplerinin, inşaatın fiziki gerçekleşme oranına göre yüklenicinin alabileceği bağımsız bölümleri hesaplayıp yükleniciyi ibra etmekle onu, işin eksik kalan bölümünü tamamlama borcundan kurtardığını, böyle bir durumda yüklenicinin, işin eksik kalan bölümünü tamamlama ve noksansız teslim etme borcunun ortadan kalktığını, buna bağlı olarak arsa sahiplerinin kayden "avans" olarak verdikleri bağımsız bölüm tapularının da, avans niteliğinde olmaktan çıkacağını, gerçek mülkiyete dönüşeceğini, bu halde de, arsa sahiplerinin, yükleniciye verdikleri yüklenicinin de üçüncü kişilere devrettiği bağımsız bölümlerin mülkiyetini (tapularını) geri isteme hakkını kaybedeceklerini, mahkemece arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin, sözleşmenin taraflarınca inşaatın fiziki gerçekleşme oranı %46 seviyesinde iken karşılıklı rıza ile "ileriye etkili olacak şekilde feshedildiğini" kabul edilmekle birlikte; ileriye etkili feshin; arsa sahipleri ve yükleniciden veya onun devrettiği kişilerden bağımsız bölüm satın alan kişiler bakımından hukuki sonucunu kararında tartışmadığını ve değerlendirmediğini kararın bu yönüyle eksik ve gerekçeden yoksun olduğunu, 24.12.2014 tarihli düzenleme şeklinde fesih ve ibra sözleşmesinde; "arsa sahiplerinin, yüklenicinin yapmış olduğu imalatların karşılığı yükleniciye bırakılması kararlaştırılan 10 adet bağımsız bölümün belirlenmesi konusunda seçim hakkına sahip olduklarını, arsa sahiplerinin belirlenecek bu 10 adet bağımsız bölüm dışında, kendisine isabet eden ve avans olarak verilen dairelerin tapularının geri istenebileceğini, arsa sahiplerini bu şekilde ibra ettiğini yüklenicinin kabul ve taahhüt ettiği" husunun belirtildiğini, böyle bir fesih ve ibra sözleşmesinin, arsa sahipleri ile yüklenici ve yükleniciden veya onun devrettiği kişilerden bağımsız bölüm satın alanlar arasında düzenlenmesi gerekirken, böyle yapılmadığını yüklenici, üçüncü kişilere devrettiği arsa payı alacağı üzerinde söz konusu devir anlaşması sonucu (bu bir alacağın temliki olduğuna göre) tasarruf yetkisini kaybettiğini, dolayısıyla, yüklenicinin devrettiği alacak üzerinde artık herhangi bir şekilde tasarrufta bulunması mümkün değilken, yüklenicinin devrettiği arsa payı alacağı üzerinde "fesih ve ibra sözleşmesi" ile tasarrufta bulunduğunu "kendi devrettiği arsa paylarının, devralan üçüncü kişilerden arsa sahiplerince geri istenebileceğini kabul ve taahhüt etmiştir." şeklindeki bu şartın yükleniciden veya onun devrettiği kişilerden bağımsız bölüm satın alanlar bakımından geçerli ve hukuken bağlayıcı olmadığını, arsa sahibi olan davacıların, yüklenici ile aralarında mevcut "kat karşılığı inşaat sözleşmesini" onunla anlaşmak suretiyle karşılıklı rızalarıyla 24.12.2014 tarihinde ileriye etkili olacak şekilde feshetmiş olmaları ve işi tasfiye ederek, birbirlerini ibra etmiş olmaları nedeniyle (yüklenici inşaatı getirdiği fiziki orana uygun bağımsız bölümün tapusunu isteyebileceği için), yüklenicinin üçüncü kişiye yaptığı ve bu fiziki orana uygun devirlerin artık "avans" niteliğinde olmaktan çıkacağını ve gerçek mülkiyet durumuna dönüşeceğini, böyle bir durumda da, yükleniciden bağımsız bölümle irtibatlı arsa payını devralmış olan üçüncü kişiler üzerindeki tescilin artık "yolsuz tescil" olarak görülemeyeceğini, mahkemece bu hukuki durumun kararında değerlendirilmediğini, bu yönüyle kararın de yeterli gerekçeden yoksun olduğunu, müvekkillerinin, (31) no.lu bağımsız bölümle irtibatlı arsa payını, ana gayrimenkulde kat irtifakı tesis edildikten sonra yüklenicinin devrettiği ... isimli şahıstan 14.5.2013 tarihinde gerçek karşılığını vererek satın aldıklarını, böyle bir devirin, yüklenicinin arsa sahiplerinden talep edebileceği arsa payının kendi adına geçirilmesini istemeye ilişkin alacak hakkının devri olmayacağını ve bu devre "alacağın temliki" hükümlerinin uygulanmayacağını (Bkz. Çiğdem Kırca, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Sözleşmeden Dönmenin Üçüncü Kişilere Etkisi, Ticaret Hukuku ve Yargıtay Kararları Sempozyumu Bildiriler-Tartışmalar Ank. 2007 sf. 95), mahkemece bu hususun da gözden kaçırıldığını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmediğini, bu nedenle arsa sahiplerinin, sözleşmeden doğan haklarını, üçüncü kişilere karşı ileri sürmelerinin yasal olarak mümkün bulunmadığını, arsa sahiplerinin, işin eksik bırakılan %54'lük kısmını, bağımsız bölümleri yükleniciden veya onun devrettiği kişilerden devralan bir kısım bağımsız bölüm malikleriyle bir araya gelerek aldıkları karar gereği kendilerinin tamamlama yoluna gittiklerini, müvekkillerinin bu toplantıya çağrılmadıklarını, arsa sahiplerinin işin eksik bırakılan bölümünü tamamlamalarının, yükleniciden bağımsız bölüm devralan üçüncü kişiler bakımından, onların hesabına iş görme olup, "vekaletsiz iş görme" niteliğinde olduğunu, TBK'nın 529' ncu maddesinde yer alan hükme göre, vekaletsiz iş görmede, görülen işin; iş sahibinin menfaatine yapılması halinde, iş görenin, durumun gereğine göre zorunlu ve yararlı yaptığı bütün masrafları faiziyle birlikte iş sahibi ödemek mecburiyetinde olduğunu, bu durumda, arsa sahiplerinin, sadece işin tamamlanması için yaptıkları masrafları, bağımsız bölüm sahiplerinden arsa payları oranında talep etme hakkına sahip olduklarını, böyle bir halde, feshedilmiş sözleşmeye geçerlilik tanıyarak başlangıçta "avans" niteliğinde verdikleri, fesih ve ibra sözleşmesi ile "gerçek mülkiyete" dönüşen tapuların iadesini isteyemeyeceklerini, mahkemece vekaletsiz iş görme hükümlerinin uygulanıp uygulanmayacağının da tartışılmadığını, bir an için, arsa sahiplerinin yüklenici ile yaptıkları arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini" ileriye etkili olarak feshettikleri ve ilişkiyi tasfiye edip, birbirlerini ibra etmiş olmalarına rağmen, müvekkillerinin üzerindeki tapuyu iptal ettirebilecekleri kabul edildiğinde; mahkemenin eksik iş bedelinin yatırılması için bir önel vermesi gerekirken, önel verilmediğini, davacı vekilinin, dava dilekçesinde eksik iş bedeli olarak (31) no.lu bağımsız bölümle ilgili 75.000.00 TL'nin yatırılması için müvekkillerine ihtar çektiklerini, ihtara rağmen bu miktarın yatırılmadığını ileri sürmüş ise de, müvekkillerine davadan önce ve dava sırasında böyle bir ihtar gönderilip usulüne uygun tebliği edilmediğini, mahkemenin yargılama sırasında eksik iş bedelinin depo edilmesi için mehil vermesi gerekirken, bu yönde herhangi bir işlem yapmaksızın doğrudan tapu kaydının iptaline karar verilmesinin, kanuna ve bu husustaki Yargıtay kararlarına da aykırı olduğunu belirterek, istinaf başvurusunun esastan kabulü ile mahkeme kararının kaldırılarak, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... vekili istinaf başvurusunda özetle; kararın dosyada mevcut asıl ve ek bilirkişi raporuna aykırı olduğunu, bilirkişi asıl ve ek raporunda, dosyada mevcut belge ve bilgi eksikliği olduğunun belirtilmesine rağmen mahkemece bu eksikliklerin tamamlanmadığını, gerekçeli kararda, 30.01.2017 tarihli bilirkişi raporunun karara dayanak aldığının belirtildiğini; ancak bilirkişi raporunda yazan hususların hiçbir şekilde dikkate almadığını, davacı yanın kötüniyetli bir biçimde, hukuki durumun izah ettiğinden çok farklı bir şekilde gerçekleştiği hususunu gizlemek maksadıyla, sunulması lazım gelen belgeleri sunmaktan imtina ettiğini ve mahkemenin bu durumu görmezden geldiğini, davacıların, ileriye etkili feshettikleri ilk kat karşılığı yapım sözleşmesinin muhatabı olan ... İnş. San. Tic. Ltd. Şti.’ni neden ve hangi gerekçe ile ibra ettiğinin anlaşılamadığını, tek bir kuruş dahi harcamadan, ilk sözleşme ile 14 adet, ikinci sözleşme ile ek olarak 13 adet olmak üzere, konut bloğunda toplam daire sayısı olan 37 daireden 27 daireye davacıların malik olmaya çalıştığının anlaşıldığını, bu durumda davacıların haksız ve kötüniyetli olduklarını, davacıların haksız olduğu yönündeki tespitin bilirkişi raporuna şu şekilde yansıdığını, “…buna bağlı olarak davacı yanın, yapılan yeni paylaşımla elde ettiği fazla dairelerin de hesaba katılmasıyla ancak, bir dairenin 0.0823'lük kısmının iptalini talep edebileceği…” şeklindeki bilirkişi tespitinin son derece açık olduğunu, mahkemece bu tespitin görmezden gelinmesinin kabul edilemez olduğunu, verilen tapu iptali yönündeki kararla her birisi 500.000 tl değerinde ve karar tarihi itibariyle oturulabilir durumdaki dairelerin her birisinin 75.000 TL. imalat eksiği nedeniyle iptaline karar verildiğini, kararın, dosya içeriğine, dosyada mevcut delillere ve mahkemenin dayanak gösterdiği bilirkişi raporlarının tamamen aksine olduğunu, raporun 3. sayfasının son kısmında yine, "acze düşen yüklenici ile yükleniciden bağımsız bölüm satın alan ve tapu kaydı adlarına tescil edilen bağımsız bölüm maliklerinin haklarını ihlal eder şekilde bir fesih sözleşmesinin düzenlendiği anlaşılmıştır." denildiğini, davacı yan tarafından, hak sahiplerinin bilgileri dışında, onlardan habersiz düzenlenen fesih sözleşmesinin esasen bilirkişinin haklı tespiti ile arsa sahiplerine bir önceki sözleşmeden farklı olarak ilave olarak fazladan 2.57 adet dairenin haksız olarak verildiğini, hukuka, hakka aykırı bu sözleşmenin dışında, davacı yanca 8 adet tapunun da iptali talebinin bilirkişi raporuyla haksız addedildiğini, mahkemece belirtilen bu hususlar görmezden gelinerek gerekçeli kararda 30.01.2017 tarihli bilirkişi raporu esas alınmış gibi yapıldığını ancak 30.01.2017 tarihli bilirkişi raporunda davalı müvekkili lehine olan hiçbir tespitin hükme esas almadığını, bilirkişi raporunda müvekkilin tapu maliki olduğu “6 no.lu dairenin tapusunun iptal edileceğine dair bir tespit olmadığı halde, mahkemece tapunun iptaline kürür verilmesinin bozmayı gerektirdiğini, davacı yanın, dava açılmasından sonra tarafımızla yapmış olduğu sulh görüşmeleri neticesinde, davacı yanca bizzat hazırlanarak gönderilen sulh ve feragat protokolü gereği mahkemeye başvurarak talep edilen 75.000 tl'yi depo ettiklerini, mahkemenin önce verdiği ara kararla bu miktarın depo edilmesine kararı verdiğini ancak bu ara kararından rücu ettiğini, davacının daha sonra çeşitli bahaneler ileri sürerek gündemden çıkardığı ve mahkemeye sunulan protokolün bilirkişi heyetince değerlendirilerek, müvekkili yönünden bir tapu iptalinin mümkün olamayacağının da bilirkişi raporunun sonuç bölümünde ifade edildiğini, davacı tarafından hazırlanan ve gönderilen sulh protokolü gereğince, talep edilen eksik işler bedeli 75.000 TL'nin mahkeme veznesine depo edilmesinin müvekkilinin iyiniyetinin en açık göstergesi olduğunu, bilirkişi heyetince, müvekkilinin maliki olduğu 6 no.lu daire yönünden davacılarca hazırlanan protokolün bir irade beyanı olarak değerlendirilerek tapu iptal ve tescil istenemeyeceği belirtilmesine rağmen kabul kararı verilmesinin hukuka aykırı olduğunu davacıların davayı mirasçı sıfatı ile ikame ettiğini ancak dosya içerisinde bu durumu ispata elverişli usulüne uygun olarak düzenlenmiş bir mirasçılık belgesi bulunmadığını belirterek, mahkemenin usul ve yasaya aykırı olan kararının kaldırılmasına karar verilmesi talep etmiştir.

Davalı ... vekili istinaf başvurusunda özetle; davacıların davayı mirasçı sıfatı ile açtığını ancak dosya içerisinde buna ilişkin veraset ilamının bulunmadığını, davacıların taraf sıfatının bulunduğu hususunun araştırılmadan karar verildiğini, bilirkişi raporu ile mahkeme kararının çeliştiğini, düzenlenen kök raporda müvekkili adına yapılan savunmaların tasdik edildiğini, davacıların yapmış oldukları hesaplamaların hatalı olduğunun ve bu doğrultuda fesih ve ibra sözleşmesinin de yanlış olduğunu belirtildiğini, itirazların karşılanması için alınan ek raporda ise önceki bilirkişi raporundaki görüşte ısrar edildiğini ve sadece maddi hesap hataların düzeltildiğini, buna rağmen mahkemece bilirkişi raporunun aksine davanın kabulüne hatalı olduğunu, yapılan işin teknik bir iş olup, hukuki bilgi ile çözümlenemeyeceğinin HMK'nın 266. maddesi kapsamında alınan bilirkişi raporunun dikkate alınmamasının usule aykırı olduğunu, maddi vakıaların aydınlatılmadan eksik incelemeden karar verildiğini, Ankara 21.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2016/481 Esas sayılı dava dosyasının celbinin talep edilmesine rağmen mahkemece, bu talebin dikkate alınmadığını, arsa sahiplerine karşı açılan davanın incelenmemesinin hatalı olduğunu, bağımsız bölümün satın alındığı ...'a ve ipotek şerhi alacaklısı ... A.Ş'ye davanın ihbarının talep edilmesine rağmen mahkemece bu talebin yerine getirilmediğini, mahkemenin görevsiz olduğunu, müvekkili açısından görevli mahkemenin tüketici mahkemesi olduğunu, arsa sahipleri ile yüklenici şirket arasında birbirinden farklı üç adet sözleşme bulunduğunu, bu üç sözleşmeye ilişkin inşaatta sanki tek bir inşaat varmış gibi kabul edilerek ileriye dönük fesih işlemlerinin gerçekleştirildiğini, tarafları farklı ve birbirinden tamamen bağımsız sözleşmelerle yüklenilmiş villa ve apartman inşaatının ayrı ayrı ele alınması ve buna göre tamamlanma oranlarının tespitinin gerektiğini, tüm işler için tek bir rapor alınarak tamamlanma oranının düşük gösterildiğini, mahkeme kararının bu yönüyle hakkaniyete aykırı olduğunu, müvekkilinin taşınmazını arsa sahiplerinden satın alan ...'dan satın aldığını, davacı tarafın 14 no.lu bağımsız bölümün yükleniciye düşen bağımsız bölüm olduğunu, ancak taraflar arasındaki arsa payı inşaat sözleşmelerinin hiç biri, bu nedenle vekalet ilişkisi dahi olmadan bağımsız bölümü arsa sahiplerinden satın alan üçüncü kişiden bağımsız bölümü satın alan müvekkiline karşı dava yöneltilemeyeceğini ve tapu iptal ve tescili davası açılamayacağını, arsa sahipleri ile yüklenici arasındaki fesih ve ibra sözleşmesinin hatalı olduğu gibi üçüncü kişileri hak kaybına sebebiyet verecek şekilde düzenlendiğini, fesihteki imalat oranın nasıl hesaplandığının anlaşılamadığını, blok yapıdaki tamamlanma oranının %80 nin üzerinde olduğunu, müvekkilinin bağımsız bölümü arsa sahiplerinden satın almakla onların halefi olduğunu, rızası alınmadan yapılan ibra işlemine karşı yasal haklarının saklı tutulduğunu belirterek, usul ve yasaya aykırı olan mahkeme kararının kaldırılarak, davanın müvekkili açısından reddine karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dosya kapsamındaki bilgi, belge ve toplanan deliller değerlendirilerek yasal düzenlemelere uygun ve isabetli gerekçeyle karar verilmiş olduğu, ileri sürülen istinaf sebepleri dikkate alındığında mahkeme kararında usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı ve özellikle davalıların dava dışı yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişi konumunda bulunmaları, davacı yüklenici tarafından gönderilen yazı üzerine dava açılmadan önce eksik iş bedelini ödediklerinin iddia ve ispat edilememiş olmasına, dosyada taraf teşkilinin mahkemece sağlandığının anlaşılmasına göre, davalılar ... ile ... vekili, davalı ... vekili ve davalı ... vekilinin istinaf başvurularının HMK'nın 353/1-b.1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili, davalı ... vekili ve davalılar ... ile ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı ... vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçeler ve re'sen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

Davalı ... vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçeler ve re'sen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

Davalılar ... ve ... vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçeler ve re'sen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı TBK 470-486 maddeleri

3. Değerlendirme

1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Dosya kapsamının incelenmesinde, dosya eki olarak kapsama alınan Ankara 21. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2021/292 Esas sayılı dava dosyasında (Eski 2016/481 Esas sayılı dosya) yükleniciden bağımsız bölüm satın alanlar ile arsa sahipleri arasında birden fazla davanın birleştirilerek görüldüğü, özellikle Ankara 21. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2021/292 Esas sayılı dava dosyası ile birleştirilen Ankara 17. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2017/206 Esas sayılı dava dosyasında davacı arsa sahiplerinin, terditli tapu iptali ve tescil istemlerine konu ettikleri bağımsız bölümlerin, eldeki davaya konu edilen bağımsız bölümlerin bir kısmını içerdiği, birleştirilen diğer dosyalarda ise arsa sahiplerinin dava konusu edilen inşaattaki eksiklikleri gidermek için bir kısım bağımsız bölümleri sattıkları, yükleniciden bağımsız bölüm satın alanlardan eksiklik giderim bedellerini aşan miktarda tahsilat yaptıkları iddialarının mevcut olduğu, bu durumda bu davalar arasında bağlantı bulunmakta olup birisi hakkında verilecek kararın diğerlerinin sonucunu da etkileyeceğinden HMK'nın 166. maddesi gereğince aralarında bağlantı bulunan ve bir kısım dava konusu bu dava ile aynı olan Ankara 21. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2021/292 Esas sayılı dava dosyası birlikte değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken bu husus gözden kaçırılarak karar verilmesi doğru görülmemiş, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.

2.1. Bozma nedenine göre, temyiz edenler vekillerinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1-Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi’nin 2022/831 Esas, 2022/1235 Karar sayılı ve 06/12/2022 tarihli kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

2- Bozma nedenine göre, temyiz edenler vekillerinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına,

17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacılardan alınarak, Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davalılardan ..., ..., ..., ...’a verilmesine,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgililere iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesine gönderilmesine,

28.05.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.