Esas No: 2011/749
Karar No: 2012/50
Karar Tarihi: 08.02.2012

**Hukuk Genel Kurulu         2011/3-749 E.  ,  2012/50 K.**

* KİRACILIĞIN TESPİTİ

* KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ

* ALT KİRACI

* BORÇLAR KANUNU(MÜLGA) (818) Madde 238

* BORÇLAR KANUNU(MÜLGA) (818) Madde 259

**"İçtihat Metni"**

Taraflar arasındaki “kiracılığın tespiti” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda;Muğla Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 19.11.2009 gün ve 2008/654 E., 2009/920 K. sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin 01.06.2010 gün ve  2010/9107-9681  sayılı ilamı ile;

( “… Davacı vekili dava dilekçesinde, dava konusu büfenin davalı belediye  tarafından  dava dışı O. Özürlüleri  Koruma ve Güçlendirme  Derneğine 28.7.1998 başlangıç  tarihli  sözleşme ile kiraya  verildiğini, davacının da sözkonusu dernekten  1.4.2000 tarihli  kira sözleşmesi  ile  alt kiracı olarak taşınmazı  kiraladığını,  davalı belediyenin dernek ile yaptıkları  kira akdinin  feshedildiğini, davalı tarafından  davacıya  tahliye etmesi için  ihtarname gönderildiğini, oysa kiraların  davacı tarafından davalıya ödendiğini  belirterek  davacının kiracılık  sıfatının  tesbitini talep etmiştir.

Davalı belediye vekili cevabında, kira sözleşmesi yaptıkları kiracı derneğin  kendiliğinden ortadan kalktığını, kira sözleşmesinin feshedildiğini, davacının  1.1.2008'den  beri  işgalci olduğunu  beyan etmiştir.

Mahkemece; davanın kabulü ile  davacının 10 yıldır  kiracı sıfatı ile kullandığını, derneğin davacıya devrine zımnen muvafakat  gösterdiklerini  belirterek  davacının büfede  kiracı sıfatı ile  bulunduğunun tesbitine karar verilmiş, hükmü davalı vekili temyiz etmiştir.

Davalı belediye ile  dava dışı O. Özürlüleri Koruma ve Güçlendirme Derneği arasında düzenlenen  28.7.1998 tarihli kira sözleşmesinin  3.maddesine göre  derneğin, "belediyenin yazılı izni olmadan  devir edemez" koşuluna rağmen davacıya  1.4.2000 tarihli  alt kira sözleşmesi gereğince devrettiği  ve davacının en son aylık  94 TL  kira ödediği  anlaşılmaktadır. Dava dışı derneğin  kendiliğinden ortadan kalkması  sonucunda davalı  belediye ile yaptıkları  kira sözleşmesi de  fesh edilmiş, belediyenin davacıya gönderdiği  27.2.2008 tarihli ihtarname  ile davacının  tahliyesi talep  edilmiştir.

Davada uyuşmazlık,  davalı ile  dava dışı  kiracı dernek  arasında  düzenlenen  kira sözleşmesinin  feshedilmesi durumunda  alt kiracı olan  davacının dernek ile  yaptığı sözleşmenin de  sona erip ermeyeceği  noktasında  toplanmaktadır.

Davalı ile  dava dışı dernek arasındaki  kira sözleşmesinin  1.1.2008  tarihi itibariyle  feshedildiği ihtilafsızdır. Alt kiracının  kira ilişkisi  kiracıya bağlı olarak  devam eder. Kiralayan  ile kiracı  arasındaki  kira ilişkisi herhangi bir şekilde  sona erdiğinde  alt kiracının da  kiracılığı son bulur.  Taşınmaz, kiracı  tarafından  3.kişiye (alt kiracıya) kiralandığında  kira ilişkisinin  tarafı olarak kiracılık devam eder.  Alt kiracı, kira sözleşmesinin  tarafı durumuna geçmez. Bu nedenle davalı belediye ile  kiracı arasındaki  kira sözleşmesi  feshedilmesi nedeniyle  alt kiracı olan  davacının da  kiracılığı kiracı derneğe bağlı olarak  son bulmuştur.  Çünkü kiralayan  (davalı) ile  alt kiracı (davacı)  arasında  sözleşmesel  bağlantı yoktur.

İkinci  kiracı (alt kiracı), birinci kiracının kira sözleşmesinden doğan haklarını onun adına kullanan  bir kimse durumundadır.

Alt kira sözleşmesinin  ilk sözleşmenin  ayakta kaldığı sürece geçerli olduğu ve ilk sözleşmenin  feshi ile alt kira sözleşmesinin de kendiliğinden  fesholunmuş sayılacağı  düşünülmeden, mahkemece; davalı tarafından davacının  kiracılığına  zımnen  muvafakat gösterildiğinden  bahisle  davanın kabulüne  karar verilmesi  doğru  görülmemiştir. ...”)

gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN: Davalı vekili

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, kiracılık sıfatının tespiti istemine ilişkindir.

Yerel Mahkemece, “Sözleşme ile dava konusu taşınmazı davalı Muğla Belediyesi'nden kiralayan O. Özürlüler Derneği Muğla Şubesinin kendiliğinden sona erdiğinin tespitine karar verilmiş ise de, davalı Belediye Başkanlığının davacı Cengiz B. 'in dava konusu taşınmazı 1999 yılından 2008 yılına kadar kiracı olarak işletmesine muvafakat ettiği ve davacının bu yeri 10 yıl gibi uzunca bir süre işletmesinden sonra, kiracı derneğin kendiliğinden sona erdiğinin tespitine karar verildiğinden bahisle, davacı hakkında başlattığı fuzuli işgal işleminin ve davacının kiracılık sıfatına karşı koymasının, iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağı” gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Davalı vekilinin temyizi üzerine hüküm, Özel Dairece yukarıda başlık bölümünde gösterilen nedenlerle bozulmuştur.

Mahkemece önceki kararda direnilmiş; hükmü temyize davalı vekili getirmiştir.

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu'nun önüne gelen uyuşmazlık; dava dışı O. Özürlüler Derneği ile davacı arasındaki hukuki ilişkinin alt kira mı yoksa kiranın devri mi olduğu, buradan varılacak sonuca göre davalı ile dava dışı kiracı dernek arasında düzenlenen kira sözleşmesinin  feshedilmesi durumunda, davacının kiracılık ilişkisinin de sona erip ermeyeceği, davacının kiracılığının davalı tarafından zımnen kabul edilip edilmediği,noktasında  toplanmaktadır.

Öncelikle, dava dışı O. Özürlüler Derneği ile davacı arasındaki hukuki ilişkinin alt kira mı yoksa kiranın devri mi olduğu hususu, çözümlenmelidir.

Bunun hususun çözümünden sonra da, kiralayan davalı Belediye ile kiracı Dernek arasındaki kira sözleşmesinin feshi durumunda bu feshin dava dışı Dernek ile davacı arasındaki sözleşmeyi nasıl etkileyeceği üzerinde durulmalıdır.

Hemen burada “alt kira” ve “kiranın devri”  kavram ve kurumlarının irdelenmesinde yarar vardır:

Adi kira, borç doğuran bir sözleşmedir.

818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 238. maddesi hükmü gereğince "Adi kira bir akittir ki kiralayan, onunla kiracıya ücret mukabilinde bir şeyin kullanılmasını terk etmeyi iltizam eder".

Sözleşmenin meydana gelmesi için, önemli unsurlar üzerinde tarafların anlaşmaya varmaları zorunludur. Nesne (şey), kullanmanın yolu ve kapsamı, kullanmayı bırakmanın süresi ve kira bedeli üzerinde tarafların iradesinin birleşmesi gerekir.

Anılan Kanunu'nun 259. maddesi hükmü gereğince;

" Müstecir, mucire zarar verecek bir tebeddülü mucip olmamak şartiyle, mecuru tamamen yahut kısmen ahara icar yahut icarı bir üçüncü şahsa ferağ edebilir.

İkinci müstecir, birinci müstecire müsaade edilenden başka bir tarzda kullandığı takdirde; birinci müstecir, bundan dolayı mucire karşı mesul olur.

Mucir, ikinci müsteciri bu hususa riayet ettirmeğe selahiyettardır”.

Bir başka deyişle kiracı kiralayana zarar verecek bir değişikliği gerektirmemek koşuluyla kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kirayı bir üçüncü kişiye de devredebilir.

Burada iki durum söz konusu olup; birincisi kiracının kiracısı, ikincisi de kiracının kira sözleşmesinden doğan kullanma hakkını bir üçüncü kişiye devretmesidir.

Alt kira sözleşmesi, alt kiracıya ilk kiralayana karşı hiçbir hak vermemesine karşılık, kiranın (yani kullanma hakkının) devrinde aksi durum söz konusudur. Devrolunan, devre dayanarak kiralayandan kiralanan şeyin (nesnenin) teslimini ve sözleşmeye uygun durumda korunmasını (bulundurulmasını) isteyebilir.

Ne var ki, bir tarafta kiracı ile alt kiracı arasındaki hukuksal ilişki, diğer tarafa kiracı ile devrolunan arasındaki ilişki de birbirinden farklıdır. Birincisi kanunun kira hükümlerine bağlıdır, sonuncusu ise temlike (alacağın temlikine) ilişkin hükümlere ve buna temel oluşturan hukuksal işlem hakkındaki hükümlere bağlıdır. Bu temlik ivazlı ise satış, ayni sermaye koyma gibi, ivazsız ise bağışlama, vekalet gibi bir sebebe dayanabilir. Bu nedenle kullanma hakkını devreden kiracı, kendi karşı alacağı için devrolunanın kişisel mallarında hapis hakkına malik olmadığı halde alt kirada ilk kiracı ikinci kiracıya karşı hapis hakkını haizdir; zira ondan kira alır(Geniş bilgi için bkz. Becker, H: Borçlar Hukuku, Çeşitli Sözleşme İlişkileri, çev. Suat Dura, Ank. 1993, sh. 287; Tandoğan, Haluk: Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, c.1/2, Ank. 1985, sh. 154 vd; Feyzioğlu, Feyzi Necmeddin: Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, İst. 1980, sh. 484 vd; Tunçomağ, Kenan: Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, İst. 1977, sh. 231 vd).

Alt kirada birinci kiracı kiralayan sıfatını alır ve alt kira sözleşmesi ilk kiralayana zarar vermemek koşuluyla birinci kira sözleşmesinden farklı hükümler taşıyabilir. Oysa kiranın devrinde birinci kiracının kullanma hakkı hiçbir değişikliğe uğramadan devralana geçer (Tandoğan, sh. 157).

Öte yandan; kiralayan ve alt kiracı arasındaki ilişkiye gelince; üçüncü kişiler arasında kurulan alt kira sözleşmesi ilk kiralayana etki yapmaz. Şöyle ki: alt kiracı kiralayana karşı hiçbir talep hakkına sahip değildir. Zira ona (kiralayana) karşı kira sözleşmesinden kaynaklanan bağımsız bir hakkı bulunmamaktadır. Bu nedenle alt kiracı, kiralanan nesnenin (şeyin) teslimini kiralayandan isteyemez. Buna karşılık kiralayan kira sözleşmesini sona erdirmek istiyorsa kendi kiracısına (ilk kiracı) karşı dava açmak zorundadır. Birinci kiracının kira süresi bittikten sonra onun kiracısının (alt kiracının) da kira süresi sona erer:Alt kiracının malı kullanma hakkının kapsamı ve süresi asıl kiracının hakkı ile sınırlıdır. Alt kiracı, kiralananı kiracıdan daha uzun bir süre için kullanamaz. Zira alt kiracının kiralananı kullanma olgusu bağımsız bir hakka değil ve fakat münhasıran kiracının hakkına bağlı bir yetkiye dayanmaktadır. V. Tuhr'un da işaret ettiği gibi, ikinci kiracı birinci kiracının kira sözleşmesinden doğan haklarını onun adına kullanan bir kimse durumundadır(Feyzioğlu, sh. 487). Bundan ayrı olarak alt kira sözleşmesi ilk kira sözleşmesi ayakta kaldığı sürece geçerlidir ve ilk kira sözleşmesinin feshi ile alt kira sözleşmesi de kendiliğinden fesholunmuş sayılır. Zira, alt kiracının kiralayana karşı ileri sürebileceği herhangi bir talep hakkı bulunmamaktadır.O halde kiranın sona ermesi ile kiralayanın alt kiracıyı da taşınmazdan (kiralanandan) çıkarma yetkisinin olduğunu kabul etmek gerekir(Becker, sh. 287, 288 ve 290).

Kira sözleşmesinin feshedilmesinin alt kiracı bakımından, hakkın kötüye kullanılması olup olmadığı hususunun 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesinin 2. fıkrası ışığında çözümlenmesi gerekir. Adı geçen fıkra hükmüne göre; "Bir hakkın sırf gayrı ızrar eden suiistimalini kanun himaye etmez" Fakat, hakkın açıkça doğruluk ve güven koşullarına göre belirlenen kapsam ve sınırlarının aşılması suretiyle kullanılsa bile, bundan (yani hakkın kullanımından) başkalarının zarar görmesi ya da zarar görme tehlikesiyle karşı karşıya olması gerekir. Zarardan amaç, başkalarının hukuken korunan maddi veya manevi yararlarının ihlalidir. Yukarıda açıklandığı üzere davalı (alt kiracının) davacı (ilk kiralayana) karşı hiçbir hakkı bulunmamaktadır.

Nitekim, Hukuk Genel Kurulu’nun 03.10.2001 gün ve 2001/6-653 E. -2001/672 K;  10.10.2001 gün ve  2001/6-942 E, 2001/696 K.; 2001/6-1042 E, 2001/1030 K. sayılı kararlarında da aynı hususlar vurgulanmıştır.

Yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde:

Davalı belediye ile  dava dışı O. Özürlüler Derneği arasında düzenlenen  Muğla İkinci Noterliği'nin 03.08.1998 gün ve 8981 yevmiye numaralı 28.07 1998 başlangıç ve 31.12.1998 bitiş tarihli kira sözleşmesi uyarınca Muğla İli, Emirbeyazıt mah. bulunan büfe Muğla Belediye Başkanlığı tarafından “O. Özürlüler Derneği adına büfe olarak kullanılmak üzere” aylık 5.000.000 TL bedelle O. Özürlüler Derneği’ne kiraya verilmiştir.

Kira Özel Şartnamesinin;

1. maddesi ile büfenin açık arttırma ile kiraya verileceği;

“Kira Bedeli ve Ödemeler” başlıklı D bendinde, kira süresinin bitmesinden en geç bir ay evvel tarafların yazılı olarak mukavelenin feshini isteyebileceği aksi takdirde kiranın yenilenmiş akdedilip idarenin tespit edeceği kira miktarının geçerli olacağı;

“Mukavelenin Yürürlükten Kalkması” başlıklı B bendinde, kiracının vefatı hali;

Kiracının Yükümlülükleri” başlıklı kiracı dernek tarafından imzalı belgenin;

3. maddesinde; Belediyenin yazılı izni dışında kiralanan yerin açık ve gizli üçüncü bir şahsa kısmen veya tamamen devir etmemeyi, kiralamamayı, kendisine ortak yapmamayı kabul ve taahhüt edeceği;

10. maddesinde; kiracının kiraladığı işyerini bizzat kullanmak mecburiyetinde olduğu, hiçbir şekilde hizmet dışı bırakamayacağı, aksi halde tahliye ettirilerek geri alınacağı;

kararlaştırılmıştır.

Davalı Belediye'nin kiracısı olan dava dışı Dernek tarafından, sözleşmedeki “belediyenin yazılı izni olmadan  devir edemez" koşuluna rağmen  03.04.1999 tarihli ihale ile kiralanan, davacıya kiralanmış; bir yılın dolmasından sonra da 01.04.2000 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi imzalanmıştır.

01.04.2000 başlangıç tarihli bu sözleşmenin;

Hususi Şartlar 1. maddesinde: işbu kira kontratosuna ekte bulunan Ortopedik Özürlüler Derneği Muğla Şubesinin kira sözleşmesi hükümlerinin dahil olacağı kararlaştırılmıştır.

Dava dışı derneğin  mahkeme kararı ile 03.07.2007 tarihinde kendiliğinden ortadan kalkması  sonucunda belediyece, Muğla Valiliği'ne, tebligatlara cevap verilmediğinden bahisle dava dışı derneğin akıbeti hakkında bilgi istemiyle yazı yazılmış; Muğla Valiliği İl Dernekler Müdürlüğü'nün 12.02.2008 tarihli cevabi yazısında; 15.02.1996 tarihinde kurulan O. Özürlüleri Koruma ve Güçlendirme Derneği Muğla Şubesinin TMK’nun  87/5 maddesi gereğince Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2005/1034 E.2007/556 K. sayılı kararı ile 06.07.2007 tarihinde kendiliğinden dağıldığına karar verildiğinin belirtilmesi üzerine davalı  Belediyece  kira sözleşmesi  fesh edilmiştir.

Davalı Belediyenin davacıya gönderdiği  27.2.2008 tarihli ihtarname  ile de, kira sözleşmesi feshedilen davacının, bu fesih nedeniyle fuzuli işgalci olarak bulunduğu  kiralanandan tahliyesi istenmiştir.

Somut olayın açıklanan özellikleri ile dosyadaki bilgi ve belgelere göre; taraflar arasında yasal anlamda bir kira ilişkisinin kurulduğundan söz edilemez. Davacı, kira parasını kendi kiralayanı olan dava dışı Derneğin banka hesabına yatırmakta, Dernek ise Belediye veznesine ödeme yapmaktadır. Kira parasının ödenmemesi nedeniyle davalı Belediye tarafından dava dışı Dernek aleyhine icra takibine girişilmiştir.

Davalı ile (dava dışı olan birinci kiracı) O. Özürlüleri Koruma Derneği arasında  kiranın devri söz konusu olmadığı gibi, “taşınmaz kira sözleşmesi” yapması yasal olarak belirli şartlara tabi tutulan davalı tüzel kişilik olan Belediye'nin zımnen muvafakat vermesi de olanaklı değildir.

O halde somut olayın bu özelliği de dikkate alındığında TMK.'nun  2. maddesinin uygulama olanağından ve de taraflar arasında bir kira sözleşmesinin kurulduğundan söz edilemez.

Kaldı ki, hakkın kötüye kullanılması yasağı ikinci derecede (tali) bir yol olup uygulanması mümkün bir kanun hükmü bulunduğu sürece bu kavrama başvurulamaz.

Dava dışı O. Özürlüler Derneği ile davacı arasında alt kira ilişkisinin kurulduğu belirgin olmakla, uyuşmazlık ta buna ilişkin hükümlere göre çözümlenmelidir.

Kiralayan belediyeye ait taşınmaz, dava dışı kiracı derneğe kiralanmış ve dava dışı kiracı tarafından da üçüncü kişi (alt kiracı) durumundaki davacıya kiralandığına göre,  alt kiracı davacının kira ilişkisi, ancak kiracıya (kendisine kiralayan kiracıya) bağlı olarak varlığını sürdürecektir. Bu nedenle ikinci  kiracı (alt kiracı) durumundaki davacı, birinci kiracının kira sözleşmesinden doğan haklarını ona bağlı olarak kullanan durumunda olmakla; davalı kiralayan  ile dava dışı kiracı  dernek arasındaki  kira ilişkisi sona erdiğinde alt kiracı durumundaki davacının  kiracılığı da son bulacaktır.

Bu nedenle, davalı belediye ile dava dışı kiracı dernek arasındaki kira sözleşmesinin  feshedilmesi nedeniyle  alt kiracı olan  davacının kiracılığı da, kendi akidi olan kiracı derneğe bağlı olarak  son bulmuştur. Zira, kiralayan (davalı) ile  alt kiracı (davacı)  arasında  sözleşmesel  bağlantı bulunmamaktadır.

Öte yandan, taşınmazlarını kiralama konusunda yasal sınırlamalara ve özel düzenlemeye tabi Davalı Belediyenin, zımnen davacının kiracılık sıfatını kabul ettiğinin, kabulü de mümkün değildir.

Hal böyle olunca, dava dışı kiracı derneğin dağılması nedeniyle kiralayan davalı tarafından bu taraflar arasındaki kira sözleşmesi feshedildiğinden, dava dışı kiracı ile davacı arasındaki alt kira sözleşmesinin de kendiliğinden fesholduğunun kabulü gerekir.

Açıklanan nedenlerle, yerel mahkemece, Mahkemece; davalı tarafından davacının kiracılığına zımnen muvafakat gösterildiğinden bahisle  davanın kabulüne  karar verilip, bu kararda direnilmiş olması usul ve yasaya aykırıdır.

Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

S O N U Ç :Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanunun 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. Maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, 08.02.2012 gününde oybirliği ile karar verildi.