Esas No: 2023/3232
Karar No: 2025/1310
Karar Tarihi: 27.03.2025

**6. Hukuk Dairesi         2023/3232 E.  ,  2025/1310 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/87 E., 2023/122 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı-karşı davacı vekili ve davalı ... vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 03.12.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı-karşı davacı asil ... ve vekili Avukat ... ile davacılar ... vd. vekili Avukat ... geldiler. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkilleri ile davalı yükleniciler ... ve ... arasında Yenimahalle 3. Noterliğinin 30.05.2003 tarih ve 15741 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Gayrimenkul Satış Vadi Sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmeye göre inşaatın inşaat ruhsatı tarihinden itibaren 20 ay içinde tamamlanması ve arsa sahiplerine iskân raporu alınmış bir şekilde bağımsız bölümlerin teslimi gerektiğini, bağımsız bölümlerin teslimi gereken tarihten itibaren iki yıllık süre geçmesine rağmen halen teslim edilmediğini, davalı yüklenicilerin sözleşme koşullarını yerine getirmedikleri gibi, sözleşme gereğince kendilerine bırakılan bağımsız bölümleri haricen sattıklarını ileri sürerek, sözleşmenin ileriye yönelik olarak feshine, müvekkillerin inşaatın süresinde ve usulen bitirilmemesi nedeniyle uğramış oldukları 10.000,00 TL kira tazminatının değişen oranlarda reeskont faizi ile birlikte davalı taraftan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davalı ve karşı davacı ... vekili karşı davasında; sözleşmeye göre müvekkiline verilmesi gereken iki adet bağımsız bölümün tapusunun müvekkile devredilmediğini, müvekkilinin iskan ruhsatı alınınca üç adet bağımsız bölümün daha mülkiyetini kazanacağını, müvekkilin beş adet bağımsız bölüm karşılığı 600.000,00 TL zarara uğradığını ileri sürerek, müvekkilinin uğramış olduğu zarara karşılık olmak üzere 15.000,00 TL’nin karşı davalı taraftan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

3. Birleşen Ankara 14. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2007/439 Esas sayılı dosyasında davacı ... vekili dava dilekçesinde; davacı tarafça müvekkiline verilmesi gereken bağımsız bölümlerin devredilmediğini ileri sürerek, bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptali ile müvekkil adına tesciline, olmadığı takdirde bağımsız bölümlerin bedeline karşılık olmak üzere 920.000,00 TL’nin müvekkilinin bağımsız bölümleri hak etmiş sayıldığı tarihten itibaren işletilecek yasal faizi ile birlikte davacı taraftan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde, inşaat ruhsatının 30.12.2003 tarihinde alındığını, bu durumda inşaatın 30.12.2005 tarihinde bitirilmesi gerektiğini, müvekkilinin süreden çok önce 30.07.2005 tarihinde inşaatı sözleşmeye uygun olarak tamamlayıp, oturulabilecek bir vaziyette davacılara teslim ettiğini, davacıların bağımsız bölümlerde oturmaya başladıklarını savunarak, davanın reddini istemiştir.

2. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde, müvekkilinin sözleşmeden kaynaklanan borçlarını süresinde ve usulen yerine getirdiğini, buna karşın davacı tarafça müvekkiline verilmesi gereken bağımsız bölümlerin devredilmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 06.03.2014 tarihli kararı ile; taşınmaz üzerindeki yapının fiziki gerçekleşme oranının %96 olduğu, yapının reddedilmeyecek düzeye geldiği, bu aşamada sözleşmenin geçmişe etkili olarak feshinin hukuken olanaklı olmadığı, esasen davacı tarafın da sözleşmenin geçmişe etkili olarak feshi isteminin bulunmadığı, buna karşın davalı yükleniciler tarafından henüz iskân ruhsatının alınmadığı, yüklenicilerin işe devam etmediği, taşınmaz üzerinde bulunan yapıda ve bir kısım ortak alanlarda bazı eksik ve ayıplı işlerin bulunduğu, öte yandan yükleniciler tarafından 4, 6, 27 ve 28 numaralı bağımsız bölümlerin 3. şahıslara devir ve temlik edildiği, eksik ve ayıplı imalatların giderilmesi masrafların dava tarihi itibariyle 77.558.74 TL olduğu, bu halde eksik ve ayıplı işlerin bedeli karşılığı bir adet bağımsız bölüm yönünden sözleşmenin ileriye yönelik feshinin sözleşmeye ve taraf menfaatlerine uygun olduğu, kira mahrumiyet bedelinin 5.800,00 TL olduğu gerekçesiyle, asıl dava bakımından taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin 29 numaralı bağımsız bölüm yönünden ileriye yönelik olarak feshine, kira mahrumiyet bedeli davasının kısmen kabulüne, 5.800,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işletilecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, karşı davanın reddine, birleşen davanın açılmamış sayılmasına karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

İlk Derece Mahkemesinin 06.03.2014 tarihli kararının süresi içinde davalı-karşı davacı ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairece, yüklenicinin gerçekleştirdiği fiziki gerçekleşme oranı esas alınarak, bu oran dahilinde yüklenicinin sözleşmeye göre alması gereken bağımsız bölüm adedinden indirim yapılmak suretiyle hakettiği bağımsız bölümlerin adet ve yerlerinin saptanarak varsa alması gereken bağımsız bölümlerin, karşı davada taleple bağlılık ilkesi gözden kaçırılmadan, yüklenici adına tesciline karar verilmesi gerektiği gerekçesi ile kararın bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesinin 17.10.2019 tarihli kararı ile, asıl dava yönünden, davalı- karşı davacı tarafın sözleşmeden kaynaklanan borç ve yükümlülüklerini süresi içinde ve usulen yerine getirmediği, bu durumda inşaatın seviyesi de göz önünde tutulduğunda, sözleşmenin ileriye dönük olarak feshi gerektiği, sadece 29 numaralı bağımsız bölümün kaldığı, belirtilen bağımsız bölümün değerinin, taşınmaz üzerindeki yapının eksik ve ayıplı işlerini ve davalı- karşı davacı yüklenicilerin vergi, prim, harç ve iskan masraflarını karşılamasının olanaklı olmadığı, birleşen dava dosyası yönünden daha önce verilen kararın ise usulen kesinleştiği gerekçesiyle, asıl dava bakımından taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin ileriye yönelik olarak feshine, kira mahrumiyet bedeli davasının kısmen kabulüne, 5.800,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işletilecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine, karşı davanın reddine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesinin 17.10.2019 tarihli kararının süresi içinde davalı-karşı davacı ... vekili ve davalı-birleşen davada davacı ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairece, sözleşme ve eklerine göre yüklenicilerin fen ve tekniği, tasdikli projesi ve imar mevzuatına göre gerçekleştirdikleri imalâtın fiziki oranının tespiti ile bu oranı sözleşmeye göre yüklenicilerin alması gereken bağımsız bölüm sayısına uygulamak, fiziki gerçekleşme oranına göre indirim yapmak suretiyle hak ettikleri bağımsız bölümlerin sayısı ve yeri konusunda gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınması, karşı davada taleple bağlılık ilkesi de dikkate alınmak suretiyle asıl davada tasfiyeye ve yüklenicinin açtığı karşı davada da tapu iptâl ve tescil istemi ile ilgili sonucuna uygun bir karar verilmesi gerektiği gerekçesi ile bozulmuştur.

İlk Derece Mahkemesinin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile inşaatın fiziki gerçekleşme seviyesinin % 96 olarak tespit edildiği, eksik kusurlu imalatların güncel değerinin 277.488,00 TL olduğu gerekçesiyle asıl dava bakımından taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin ileriye yönelik olarak feshine ve tasfiyesine, Ankara ... Mahallesi 30790 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan 18/1101 arsa paylı 3 numaralı bağımsız bölümün 7,61/1101 arsa payının arsa sahiplerine, 10,39/1101 arsa payının davalı-karşı davacı yükleniciye, 29 numaralı bağımsız bölümün davacı-karşı davalı arsa sahiplerine bırakılmasına, kira mahrumiyet bedeli davasının kısmen kabulüne, 5.800,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işletilecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine, karşı davanın kısmen kabulüne, 28 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davalı-karşı davacı ... adına tesciline, fazlaya ilişkin isteminin reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1-Davalı-karşı davacı ... vekili temyiz dilekçesinde; bilirkişi raporunun hatalı olduğunu, bedellerin doğru şekilde tespit edilmediğini, daire satışının arsa sahiplerince yapıldığını, iskan alımı için müvekkiline süre verilmediğini, ilgisiz kalemlerin de iskan bedeline dahil edildiğini, mahallinde keşif yapılması gerektiğini, rapor ve ek raporlarının birbiri ile çelişkili olduğunu, bozma ilamına aykırı şekilde karar verildiğini, hüküm fıkrasının kabul/red gibi bir hüküm içermediğini, vekalet ücretine hatalı şekilde hükmedildiğini beyan etmektedir.

2-Davalı-birleşen davada davacı ... vekili temyiz dilekçesinde; bilirkişi raporlarının eksik ve yetersiz inceleme ile hazırlandığını, müvekkilinin arsa sahiplerini temerrüde düşürdüğünü, iskan alınmamasında kusurun arsa sahiplerine ait olduğunu, devri gereken dairelerin teslim edilmediğini, binanın süresinden önce bitirilip teslim edildiğini, mahkeme gerekçesinin kendi içinde de çelişkili olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosyanın içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmış olup, asıl davada fesih ve tazminat, karşı davada ve birleşen davada ise tapu iptali ve tescil ile alacağın tahsili istemlerine ilişkindir.

1. Temyizen incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkan bulunmadığı anlaşılmakla, yine bilirkişi raporu ile hesaba katılan 128.827,64 TL prim borcunun karar tarihinden sonra davalı-karşı davacı yüklenici tarafından ödendiği anlaşıldığından sözü edilen ödemenin arsa sahiplerinden ayrıca talep edilebileceğinin tabi bulunmasına göre davalı-birleşen davada davacı ... vekilinin tüm, davalı-karşı davacı ... vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Mahkemece 3 numaralı bağımsız bölümde arsa maliklerinin yanı sıra davalı yüklenicinin de hak sahibi olduğu kabul edilmiş, ancak yüklenici lehine tapu iptali ve tescil kararı verilmemiştir. Kararın hüküm bölümünün A/1 fıkrasının 2. paragrafında 3 numaralı bağımsız bölüm bakımından “7,61/1101 arsa payının arsa sahiplerine, 10,39/1101 arsa payının davalı-karşı davacı yükleniciye BIRAKILMASINA” şeklinde hüküm kurulması bozmayı gerektirir ise de, bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununa eklenen Geçici 3. maddesi atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 438/7 hükmü uyarınca İlk Derece Mahkemesi kararının düzeltilerek onanması gerekir.

VI. KARAR

1. Yukarıda 1. bentte açıklanan sebeplerle davalı-birleşen davada davacı ... vekilinin tüm, davalı-karşı davacı ... vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine,

2. Yukarıda 2. bentte açıklanan sebeplerle davalı-karşı davacı ... vekilinin mahkeme kararına yönelik temyiz itirazlarının kabulü ile kararın hüküm fıkrasının (A.1) numaralı bendinin ikinci paragrafında yer alan “7,61/1101 arsa payının arsa sahiplerine, 10,39/1101 arsa payının davalı-karşı davacı yükleniciye BIRAKILMASINA” kelimelerinin çıkartılarak yerine “ davacı-karşı davalı ... adına tapuya kayıtlı 3 no'lu bağımsız bölümün arsa payının 1039/110100 oranında iptali ile davalı-karşı davacı ... adına tapuya tesciline, kalan kısmın davacı-karşı davalı ... üzerinde bırakılmasına” cümlesinin yazılması suretiyle DÜZELTİLEREK ONANMASINA,

28.000,00 TL duruşma vekâlet ücretinin davacılardan alınarak Yargıtaydaki duruşmada vekille temsil olunan davalı-karşı davacı ...’e verilmesine,

İstek halinde peşin alınan temyiz harcının davalı-karşı davacıya iadesine,

Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz eden davalı ...'tan alınmasına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

27.03.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.