Esas No: 2017/4733
Karar No: 2017/8005
Karar Tarihi: 18.10.2017

**20. Hukuk Dairesi         2017/4733 E.  ,  2017/8005 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı ile davalılar ..., ... ve ... vekilleri tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

K A R A R

Davacı, ..., ..., ... mah, 92 pafta, 362 ada 13 sayılı parselde kayıtlı taşınmazın 5 numaralı bağımsız bölüm maliki olduğunu, taşınmazın tapu kaydındaki arsa paylarının, bağımsız bölümlerin kullanım alanları ile orantısız olduğu gerekçesiyle arsa paylarının yeniden düzenlenmesini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece davacının, taşınmazı 02/03/1990 tarihinde edindiği, 634 sayılı Kanunun 3. maddesine göre arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantısız belirlendiği, her bağımsız bölüme özgülenen arsa payı karşılaştırılarak denkliğin sağlanması gerekeceği, 29/03/1986 tarihi itibariyle alan puan, cephe puan, cephe yön puan ve ısınma puan açısından yeniden arsa paylarının değerlendirilmesi gerektiği kanaati ile davanın bilirkişi raporu doğrultusunda kabulüne karar verilmiştir.

Dava, bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının yeniden düzenlenmesi istemine ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesi hükmüne göre; "kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan ana yapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihte, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise bu tarihteki değeri ile orantılı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir." Yasa gereğince; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantısız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır. Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Bilirkişi raporunda kat mülkiyetine geçiş tarihi olan 29/03/1986 tarihinde arsa paylarının orantılı olarak dağıtılmadığı belirtilmişse de; bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmamıştır. Dava konusu taşınmazda 1986 yılında kat mülkiyeti

kurulduğu dikkate alındığında aradan geçen süre zarfında taşınmazda, arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı, bağımsız bölümlerin, kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu konusunda mahkemece herhangi bir değerlendirme ve gerekçe içermeyen soyut ve genel ifadeli rapor esas alınarak hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 18/10/2017 günü oy birliği ile karar verildi.