Esas No: 2014/4095
Karar No: 2014/8457
Karar Tarihi: 24.06.2014

**14. Hukuk Dairesi         2014/4095 E.  ,  2014/8457 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Didim(Yenihisar) 2. Asliye Hukuk Mahkemesi

(Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla)

TARİHİ : 10/12/2013

NUMARASI : 2013/455-2013/472

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 23.03.2010 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil veya tazminat istenmesi üzerine bozmaya uyularak yapılan muhakeme sonunda; tapu iptali ve tescil isteminin reddine, tazminat isteminin davalılar H.. E.. ve E.. E.. yönünden kabulüne dair verilen 10.12.2013 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 24.06.2014 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacılar vekili Av. A.. Ö.. geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenin sözlü açıklamaları dinlendi duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KA R A R

Davacılar, davalılar Onur ve Ali ile dava dışı Erkol Ltd. Şti. arasında 21.09.2005 günü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, arsa maliklerinin vekili ile 25.10.2006 tarihinde düzenlenen satış ön protokolü uyarınca ..parsel sayılı taşınmazdaki (A) blok 11 numaralı bağımsız bölümün satışının yapıldığını, bu hususun arsa malikleri ile şirket arasındaki 27.04.2009 günlü tutanakta da belirtildiğini, taşınmaz bedeli 70.000£ ödendiğini, taşınmazın teslim edildiğini ancak tapu kaydının devredilmediğini ileri sürerek, taşınmazın adlarına tescilini veya ödenen 70.000£ bedelin ödeme tarihinden itibaren işleyen faiziyle davalılardan alınmasını istemişlerdir.

Davalılardan Ali ve Onur, yüklenicinin sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmediğinden Didim Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2011/835 Esas sayılı davanın görüldüğünü, bu dava sonucunun beklenilmesi gerektiğini savunmuşlar; davalılar Hüseyin ve Erol ise yanıt vermemiştir.

Mahkemece, tapu iptali ve tescil ile davalılar Ali ve Onur hakkındaki tazminat istemlerinin reddine; 70.000£ bedelin fiili ödeme günündeki TL karşılığının dava tarihinden itibaren işleyen faizi ile birlikte davalılar Hüseyin ve Erol’dan alınmasına karar verilmiştir.

Hükmü, davacılar vekili temyiz etmiştir.

Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede alacak istemlerine ilişkindir.

Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez.

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Gerçekten, Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen borçlu, temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Somut uyuşmazlıkta, davacı, davalı arsa malikleri ile dava dışı E.. Ltd.Şti. arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak yapılan.. parsel sayılı taşınmazdaki (A) blok .. numaralı bağımsız bölümü adi yazılı 25.10.2006 tarihli sözleşmeyle temlik aldığından adına tescilini veya ödenen bedelin tahsilini istemiştir. Didim Noterliği’nde 21.09.2005 günü düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca .. parsel sayılı taşınmazdaki 9 adet bağımsız bölümün bulanacağı (B) bloğun tamamı ile (A) bloktaki zemin kat 4

numaralı bağımsız bölüm arsa maliklerine; diğer bağımsız bölümler yükleniciye bırakılmıştır. Mülk ve inşaat bilirkişi kurulunun düzenlediği 10.01.2012 günlü rapordan (B) blokta 6 adet bağımsız bölüm bulunup % 100 oranında tamamlandığı saptanmış, ancak (A) blok tamamlanma oranı belirtilmemiştir. Yükleniciden temlik alan davacının, arsa maliklerini ifaya zorlayabilmesi için yüklenici ile arsa maliki arasındaki sözleşme edimlerinin yüklenici tarafından tamamen yerine getirilmesi ya da katlanabilir seviyede yerine getirdiğinde eksik veya kusurlu iş bedelinin arsa maliklerine ödenmek üzere depo edilmesi gerekmektedir. Bu nedenle, yüklenicinin .. parsel sayılı taşınmazdaki sözleşmeden kaynaklanan edimlerini ne oranda yerine getirdiği, katlanılabilir seviyede olup olmadığı belirlenmelidir.

Bunun yanında, Didim Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2011/835esas sayısında kayıtlı dava ile davacı arsa malikleri Ali ve Onur, davalı yüklenici E.. Ltd. Şti.’den arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak eksik ve ayıplı iş bedeli ile kira tazminatı alınmasını istemiştir. Anılan bu davada verilecek karar yüklenicinin arsa maliklerine karşı edimlerini yerine getirip getirmediğini belirleyeceğinden yükleniciden temlik alan davacının tapu iptali ve tescil istemini etkileyecektir. Dolayısıyla, yüklenicinin edimlerini katlanılabilir seviyede yerine getirdiğinin anlaşılması halinde, Didim Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2011/835 Esas sayılı davasının HMK’nın 165. maddesi uyarınca belketici mesele yapılması gerekir.

Yüklenicinin edimlerini katlanılabilir seviyede yerine getirdiğinin anlaşılması halinde, eksik ve ayıplı işler bedeli ile varsa sözleşmeden kaynaklanan tazminat alacaklarının tümünün davacı tarafından depo edilmesi için önel verilmeli, yerine getirildiğinde tapu iptali ve tescil isteminin kabulüne karar verilmeli aksi durumda şimdiki gibi davacıların ikinci kademedeki istemi değerlendirilmelidir.

Mahkemece, yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda gerekli araştırmalar yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 1.100 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalılardan alınarak davacılara verilmesine, 24.06.2014 tarihinde oybirliği ile karar verildi.