Esas No: 2023/9249
Karar No: 2023/12950
Karar Tarihi: 20.12.2023

**5. Hukuk Dairesi         2023/9249 E.  ,  2023/12950 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/1585 Esas, 2023/1510 Karar

KARAR : Esastan ret

İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 12. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2022/1119 Esas, 2023/109 Karar

Taraflar arasındaki bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının düzeltilerek tapuya tescili davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacılar ... vekili ve davalı ... tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar ... vekili ve davalı ... tarafından temyiz edilmekle; temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; ana gayrimenkulde bulunan bağımsız bölümlere, değerleriyle doğru orantılı arsa payı verilmediği gerekçesiyle mahkemece yeni arsa paylarının belirlenerek tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalılar ... ve ... cevap dilekçesinde, her iki bloktaki dairelerin konumu ve büyüklüklerinin farklı olduğunu, bu nedenle paylarda bir yanlışlık bulunmadığını, 634 ... Kat Mülkiyeti Kanunun'da (634 ... Kanun) arsa payı belirlenmesinde iki temel esasın kabul edildiğini, birincisinin arsa payının bağımsız bölüm konum ve büyüklüklerine göre belirlenmesi, ikincisinin arsa paylarının projede gösterilmesi zorunluluğu olduğunu, birinci maddede zikredilen hususların mezkur kanuna göre tesis edildiğini, bu nedenle müvekkillerine atfedilen kusuru kabul etmediklerini, arsa payı değişikliğinin zorunlu şartının, bağımsız bölüm değerlerinin kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulduğu tarihlerde gerçek değerleri ile orantısız olarak belirlenmiş olması olduğunu, bu hususun konu gayrimenkuller için söz konusu olmadığından açılan davanın reddinin gerektiğini, 634 ... Kanun'da sonradan gayrimenkullerde meydana gelen değişimler sebebiyle arsa paylarının değiştirilemeyeceğinin belirtildiğini, bu kanun gereği kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması aşamasında arsa paylarının bu tarihler itibarıyla hesaplanması gerektiğini, yani yapı projesinin ilk haline sadık kalarak ve o tarihteki değerlere bağlı olarak arsa paylarının belirlenmesi gerektiğini, buna göre kısaca arz etmeye çalıştıkları nedenlerden dolayı davacı tarafın talep ettiği hususlarda yasaların aradığı şartların gerçekleşmediği için açılan işbu davanın reddini talep etmişlerdir.

2. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde, davanın hangi sebeple ve ne talebi ile müvekkiline yöneltildiğinin anlaşılamadığını, davacılarla müvekkili arasında bir fark olmadığını, müvekkilinin konu olan yeri tapu kayıtlarına güvenerek ve bu kayıtlar esas alınarak satın aldığını, bu davada müvekkilinin muhatap olmadığını, davacıların taşınmazı müvekkilinden satın almadığını, binayı yapanın da müvekkili olmadığını, davacıların bu taşınmazları alırken hisse paylarını bilerek aldıklarını, müvekkilinin davacılar ile birlikte hareket etmediği için davalı olarak gösterildiğini, bu nedenle davalı sıfatı olmadığını, müvekkili hakkında açılan davanın reddini talep ettiklerini, tapu kayıtlarını düzeltme yetkisi olan tapu müdürlüğünün davalı olarak gösterilmesi gerekmekte iken müvekkili ve diğer davalıların davalı gösterilmesinin yanlış olduğunu, bu nedenle de mivekkili hakkında açılan davanın reddini talep etmiştir.

3. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde, ...'in de dahili davalı olarak davaya katılmasının sağlanması gerektiğini, her iki bloktaki dairelerin konumu ve büyüklüklerinin farklı olduğunu, bu nedenle paylarda bir yanlışlık bulunmadığını,634 ... Kanun'da arsa payı belirlenmesinde iki temel esasın kabul edildiğini, birincisinin arsa payının bağımsız bölüm konum ve büyüklüklerine göre belirlenmesi, ikincisinin arsa paylarının projede gösterilmesi zorunluluğu olduğunu, birinci maddede zikredilen hususların mezkur kanuna göre tesis edildiğini, bu nedenle müvekkiline atfedilen kusuru kabul etmediklerini, arsa payı değişikliğinin zorunlu şartının, bağımsız bölüm değerlerinin kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulduğu tarihlerde gerçek değerleri ile orantısız olarak belirlenmiş olması olduğunu, bu hususun konu gayrimenkuller için söz konusu olmadığından açılan davanın reddinin gerektiğini, 634 ... Kanun'da sonradan gayrimenkullerde meydana gelen değişimler sebebiyle arsa paylarının değiştirilemeyeceğinin belirtildiğini, davacılarla müvekkili arasında herhangi bir taraf olma durumu olmadığını, müvekkilinin konu olan yerin 1/2 sini tapu kayıtlarına güvenerek ve bu kayıtlar esas alınarak satın aldığını, diğer 1/2 payın ...'a ait olduğunu, bu davanın hangi sebeple ve ne talebi ile müvekkiline yöneltildiğinin anlaşılamadığını, bu davada müvekkilinin muhatap olmadığını, davacıların taşınmazı müvekkilinden satın almadığını, binayı yapanın da müvekkili olmadığını, davacıların bu taşınmazları alırken hisse paylarını bilerek aldıklarını, müvekkilinin davacılar ile birlikte hareket etmediği için davalı olarak gösterildiğini, bu nedenle davalı sıfatı olmadığını, bu davada iyiniyet kurallarının işlemeyeceğini, tapuda iyiniyet kurallarının düşünülemeyeceğini, bu davada tapu müdürlüğünün davalı olarak gösterilmesi gerektiğini belirtmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... süresinde sundukları istinaf başvuru dilekçesinde; kararın yanlış olduğunu, dava konusu taşınmazın kat mülkiyeti kurulumu ve arsa paylarının dağılımı esnasında hiç bir davacının dava konusu taşınmazda malik sıfatıyla yer almadığını ve arsa payı dağılımında imzaları ve onayları bulunmadığını, maliki oldukları bağımsız bölümlerin arsa payı yanlış olarak hesaplanmış ve tapuya da bu şekilde tescil edildiğini, binayı yapan şahsın toprak sahibinin eşi olup hile ve aldatmaca yaparak şahsi menfaat sağlamak amacıyla kendisine ayırdığı dairelere fahiş oranda arsa payı verirken, sattığı dairelere gerçekte olması gerekenin çok altında arsa payı verdiğini,toplam 1420 pay üzerinden A Bloktaki davalılara ait 4 daireye 290, 240, 240 ve 230 olmak üzere toplam 1000 pay verilmiş iken davacılara ait B Bloktaki 8 daire ve 3 dükkan olmak üzere toplam 11 bağımsız bölüme sadece 420 pay verildiğini, Anayasa Mahkemesinin kararında belirtildiği üzere mağduriyet yaşandığını, kendilerinin kötü niyetli olmadığını, müteahhitin kötü niyetli olduğunu belirterek kararın kaldırılmasını istemiştir.

2. Davalı ... istinaf başvuru dilekçesinde dava konusu yeri 11.07.2018 tarihinde satın aldığını, alınan üç bilirkişi raporu değerlendirildiğinde davanın kabulüne karar verilmesi gerektiğini, davacıların hiç birinin kat irtifakı kurulduğu esnada kat maliki olmadığını, taşınmazı yapan kişinin kendi bloğundaki dairelerin arsa paylarını yüksek göstermesinin kötü niyetli olduğunu, kararın yanlış olduğunu belirterek kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile arsa payları arasında orantısızlık olduğu hususunun ispat edilemediği, böylece mahkeme kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili ve davalı ... temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacılar ... vd. vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesindeki itirazlarını tekrar etmiş, kararın eksik araştırma ve inceleme neticesinde verildiğini ileri sürmüştür.

2. Davalı ... temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesindeki itirazlarını tekrar etmiştir, kararın eksik araştırma ve inceleme neticesinde verildiğini ileri sürmüştür.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, tarafların kat maliki oldukları ana gayrimenkulde bağımsız bölümlerin arsa paylarının değerleriyle orantılı olup olmadığının tespiti ile yeni arsa paylarının tapu siciline tesciline ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. 6100 ... Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 ... Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

2. 634 ... Kanun'un (634 ... Kanun) 3 üncü maddesi

3. Değerlendirme

1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 ... Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Dava konusu ana gayrimenkulde 2009 tarihinde kat irtifakının tesis edildiği anlaşılmaktadır.

3. Davacı kat maliklerinin kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi işlemlerinde bizzat bulunmadıkları dosya kapsamı ile sabittir.

4. Dosya da mevcut bilirkişi raporunda incelemenin kat irtifakı tarihi esas alınarak yapıldığı belirtilmiş ise de, somut olarak kat irtifakı tarihinde bağımsız bölümlerin değerini etkileyecek anataşınmazın o dönem ki konumu ve şartlarını gösterir bir bilgi ve belge dosya kapsamına alınmadığı gibi verilen yeni arsa paylarının hangi kriterlere göre ne şekilde hesaplandığı açık ve hiçbir tereddüte mahal bırakmayacak şekilde belirtilmemiştir.

5. Davacıların müteahidin A bloğa fazla arsa payı ayırdığı iddiası karşısında Kat irtifakı tesisi tarihinde anagayrımenkuldeki A bloğa fazladan pay ayrılıp ayrılmadığı, ayrılmış ise haklı bir gerekçesinin olup olmadığı değerlendirilmeli, netice itibarıyla arsa paylarının orantısız olduğu sonucuna varılması halinde yeni arsa payları 634 ... Kanun'un ve Yargıtayın yerleşik içtihatları doğrultusunda belirlenmelidir. Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulduğu tarih itibari ile değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki, cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısıtma ve aydınlatma süreleri, mimari kullanımı ve konumu, cephesi, manzarası gibi hususların yeniden değerlendirilmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması,arsa paylarının düzenlenmesini gerektirecek bir hususun olup olmadığının araştırılıp, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme sonucu işin esası hakkında davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davacılar ... vd. ve davalı ...'ın temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Davacılar ... vd. ile davalı ...'dan peşin alınan temyiz harcının istek halinde iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

20.12.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.