Esas No: 2024/1905
Karar No: 2025/1856
Karar Tarihi: 06.05.2025

**6. Hukuk Dairesi         2024/1905 E.  ,  2025/1856 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2022/23 E., 2024/8 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekilince duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 06.05.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacı vekili Avukat ... ile davalı ... vekili Avukat ..., asli müdahil ... vekili Avukat ... geldi. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukat-avukatların sözlü açıklaması-ları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalılar ..., ... ve dava dışı ... arasında imzalanan Antalya ... Noterliği'nin 29.12.2005 tarihli ve 43510 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle yapılacak inşaattaki 23 bağımsız bölümden 17'sinin yüklenici müvekkiline, 6'sının ise arsa sahiplerine ait olacağının kararlaştırıldığını, dava dışı ...'nun üzerine düşen edimi yerine getirip, kat'i ferağ takririni vermesine rağmen, davalıların kat'i ferağ takririni vermediklerini ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere davalılara ait sözleşme konusu taşınmazlar ile ilgili olarak tescile icbar ve hükmen tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davacı tarafından söz konusu inşaatın sadece 2. bodrum kata kadar kaba inşaatının yapıldığını, bu seviyedeki bir inşaat için tescil talep edilemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

2.Davalı ..., davaya cevap vermemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemece verilen 06.12.2011 tarihli ve 2009/297 Esas 2011/354 Karar sayılı ilk kararda, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; taraflar arasındaki sözleşmede bina yapılınca tapuların devredileceği ve paylaşımın yapılacağının kararlaştırıldığı, henüz inşaat seviyesinin %20 oranında olduğu, davalıların, davacıya tapu verme yükümlülüğünün doğmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1.Mahkeme kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz isteminde bulunulması üzerine Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesi'nin 17.09.2014 tarihli ve 2014/8323 Esas, 2015/263 Karar sayılı bozma ilamı ile, "Dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 818 sayılı BK'nın 81. (6098 sayılı TBK'nın 97.) maddesine göre karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifasını talep eden kimse sözleşmede aksine bir hüküm yoksa, kural olarak kendi borcunu ifa etmedikçe karşı taraftan edimin ifasını isteyemez. İmar mevzuatına uygun imalat, inşaatın iskân alınabilecek duruma getirilerek fiili ve hukuki yönden eksiksiz olarak arsa sahibine teslim edilmesi anlamını taşır ve sözleşmeye göre iskân alması gereken bir yüklenici iskân alınca kendisine düşen bağımsız bölümlerin arsa payının devrini isteyebilir. Dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 818 sayılı BK'nın 364. maddesi "İşin parası, teslim zamanında ödenir. Yapılan şey parça parça teslim edildikçe bedeli ifa olunmak üzere mukavele edilmiş ise her kısmın bedeli o kısmın teslimi zamanında ödenmek lazımdır" hükmünü içermektedir. (TBK md. 479) kural olarak, ücret (arsa payı) sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa (kademeli ferağ öngürülmemişse) işin yapılmasından sonra ödenir (devredilir). Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, ücret, devri kararlaştırılan arsa payıdır. İnşaat yapma borcunu yerine getirmeyen yüklenici, arsa sahibinden tapu devrini isteyemez (BK. m. 81; TBK 97). Aslında arsa sahibinin kural olarak BK'nın 364. (TBK md. 479) maddesi uyarınca eserin tesliminde vermesi gereken arsa payını, inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de bunu üçüncü kişilere temlik etmesi; yüklenicinin finans sağlaması, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması demektir.

Taraflar arasındaki 29.12.2005 tarihli düzenleme şeklindeki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin "genel şartlar" bölümünde arsa sahiplerince yükleniciye verilmesi gereken dairelerin kat'i ferağ takrirlerinin belirlenecek tarihlerde verileceği taahhüt edilmiştir. Sözleşmenin "özel şartlar" bölümünün "Ferağ hakkı, kat irtifakının ve kat mülkiyetinin tesisi" başlıklı 4. maddesi, "Müteahhit ruhsat alınması ile birlikte tapu nezdinde kat irtifakı tesis edecektir ve yönetim planını tapuya tescil ettirecektir (müteahhit tarafından düzenlenmiş ve arsa sahibi tarafından onaylanmış bağımsız bölümler karşılığında satışı vaad edilen arsa paylarının tapuda müteahhit lehine ferağı yapılacaktır.) " düzenlemesini içermektedir. Dosya kapsamından, kat irtifakının 03.07.2006 tarihinde kurulmuş olduğu anlaşılmaktadır.

Bu durumda mahkemece, sözleşme hükümlerinin tamamı, özellikle sözleşmenin özel şartlar bölümün 4. maddesi tartışılıp değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, emredici nitelikte olmayan ve somut olayda aksi kararlaştırıldığı anlaşılan BK'nın 364. maddesine dayalı olarak inşaatın seviyesi esas alınarak hüküm kurulması doğru olmamıştır" gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.

2.Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; "Sözleşmenin özel şartlar başlığını taşıyan kısmının "Ferağ hakkı, kat irtifakının ve kat mülkiyetinin tesisi" başlıklı 4. maddesindeki; 'Müteahhit ruhsat alınması ile birlikte tapu nezdinde kat irtifakı tesis edecektir ve yönetim planını tapuya tescil ettirecektir (müteahhit tarafından düzenlenmiş ve arsa sahibi tarafından onaylanmış bağımsız bölümler karşılığında satışı vaad edilen arsa paylarının tapuda müteahhit lehine ferağı yapılacaktır.)' şeklindeki düzenlemeden kademeli olarak ferağ sonucu çıkmadığı, bu durumda inşaat yapma borcunu yerine getirmeyen yüklenicinin, arsa sahibinden tapu devrini isteyemeyeceği değerlendirilmiştir.Kaldı ki; sözleşmede öngörülen özel nitelikli 4. maddenin kademeli ferağa ilişkin olduğu yorumlansa dahi 17.06.2021 tarihli bilirkişi heyeti raporuna göre yüklenicinin inşaat seviyesine göre 3 adet tapu kaydına sahip olması gerektiği, 1 adet fazla tapu aldığı bildirilmiş olup, sonuç itibari ile yine tapu iptal ve tescil koşullarının oluşmadığı, davalıların davacıya tapu verme yükümlülüğünün bulunmadığı" gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde;

a. Mahkemece verilen kararın usul ve yasaya, uyulmasına karar verilen bozma ilamının gereklerine ve taraflar arasındaki sözleşme hükümlerine açıkça aykırı olduğunu,

b. Bilirkişi kurulu tarafından hazırlanan 17.06.2021 tarihli raporda, ara kararda istenilenin aksine, taraflar arasındaki sözleşmeye ve Yargıtay bozma ilamına aykırı biçimde, sanki davacıya inşaat seviyesine göre tapu verileceği kararlaştırılmışcasına rapor tanzim edildiğini,

c. Dava dosyasında somut ,net ve kesin olan durumun, sözleşme gereği davalılar ve gerekse diğer arsa sahibi gibi gözüken Miraç Uslu tarafından davalıya kat irtifakına geçilmesinden sonra verilmesi gereken tapuların verilmemesi olduğunu,

d. Sözleşme şartlarını yerine getirmeyen, tapuları vermeyen, kat irtifakı kurulurken tapuları üzerine geçirip sonra hak sahibi olduğunu iddia eden davalıların savunmalarının tümüyle kötüniyetli olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Mahkemece bozma ilamına uyulduğu halde bozma gerekleri tam olarak yerine getirilmemiştir. Mahkemece, Yargıtay Dairesince verilen bozma kararına uyulması sonunda, kendisi için o kararda gösterilen şekilde inceleme ve araştırma yapılarak, yine o kararda belirtilen hukuki esaslar gereğince hüküm verme yükümlülüğü doğar. "Usuli kazanılmış hak" olarak tanımlanan bu olgu mahkemeye, hükmüne uyduğu Yargıtay bozma kararında belirtilen çerçevede işlem yapma ve hüküm kurma zorunluluğu getirmektedir. (09.05.1960 günlü ve 21/9 sayılı Y.İ.B.K) Bozmaya uyulmakla taraflar yararına oluşan usuli kazanılmış hakkın korunabilmesi için bozmada işaret edilen hususların noksansız olarak yerine getirilmesi zorunludur.

Hükmüne uyulan, Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesi'nin 17.09.2014 tarihli bozma ilamında, sözleşme hükümlerinin tamamı, özellikle sözleşmenin özel şartlar bölümünün 4. maddesi tartışılıp değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği, emredici nitelikte olmayan ve somut olayda aksi kararlaştırıldığı anlaşılan BK'nın 364. maddesine dayalı olarak inşaatın seviyesi esas alınarak hüküm kurulmasının doğru olmadığı belirtildiği halde, mahkemece sözleşmenin özel şartlar bölümünün 4. maddesi tartışılıp değerlendirilmeden bozma öncesi verilen karardaki gerekçe ile usuli kazanılmış hakka aykırı olarak karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olmuştur. Bu hali ile mahkemece bozma gereğinin yerine getirildiğinin kabulü mümkün değildir.

O halde mahkemece yapılması gereken; bozma ilamında belirtildiği üzere, taraflar arasındaki 29.12.2005 tarihli düzenleme şeklindeki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin "genel şartlar" bölümünde, arsa sahiplerince yükleniciye verilmesi gereken dairelerin kat'i ferağ takrirlerinin, belirlenecek tarihlerde verileceğinin taahhüt edildiği, sözleşmenin "özel şartlar" bölümünün "Ferağ hakkı, kat irtifakının ve kat mülkiyetinin tesisi" başlıklı 4. maddesinin, "Müteahhit ruhsat alınması ile birlikte tapu nezdinde kat irtifakı tesis edecektir ve yönetim planını tapuya tescil ettirecektir (müteahhit tarafından düzenlenmiş ve arsa sahibi tarafından onaylanmış bağımsız bölümler karşılığında satışı vaad edilen arsa paylarının tapuda müteahhit lehine ferağı yapılacaktır.)" düzenlemesini içerdiği, dosya kapsamından, kat irtifakının 03.07.2006 tarihinde kurulduğu dikkate alınarak, sözleşme hükümlerinin tamamı, özellikle sözleşmenin özel şartlar bölümün 4. maddesi tartışılıp değerlendirilerek, anılan maddedeki koşulların yerine getirilip getirilmediği araştırılarak oluşacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesinden ibarettir.

Açıklanan nedenlerle eksik inceleme, hatalı değerlendirme ve usuli kazanılmış haklara aykırı olarak yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Yargıtaydaki duruşmada vekille temsil olunan davacı yararına taktir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

Peşin alınan harcın istek halinde iadesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere ,06.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.