Esas No: 2024/645
Karar No: 2024/2390
Karar Tarihi: 02.07.2024

**6. Hukuk Dairesi         2024/645 E.  ,  2024/2390 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2023/93 E., 2023/347 K.

DAVALILAR : 1-... vekili Avukat ... 2-...

3-... 4-... 5-...-... Grup İnşaat

BİRLEŞEN SELÇUK ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ'NİN 2023/115 ESAS, 2023/139 KARAR

SAYILI DOSYA AÇISINDAN

DAVALILAR : 1-... 2-... 3-...

DAVA TARİHİ : 17.02.2021

HÜKÜM/KARAR : Ret

Taraflar arasındaki, tapu sicilindeki şerhin terkini ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerhi davasının yapılan yargılaması sonunda, ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik verilen hükmün, asıl ve birleşen davada davacı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli edilen günde asıl ve birleşen dosyada davacı vekili Avukat ..., davacı şirket yetkilisi ... ile davalılardan ... vekili Avukat ... geldiler. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili şirket ile arsa sahipleri arasında 02.04.2019 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmenin tapuya şerhi için tapu idaresine başvurması üzerine, tapuda, davalı ... hissesi üzerinde, ... Grup İnşaat şirketi adına arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi bulunduğunu gördüklerini, oysaki inşaatın müvekkili şirket tarafından yapıldığını ileri sürerek, davalı şirket adına olan şerhin terkini ile tapuya müvekkili lehine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi verilmesini talep ve dava etmiş, bozma üzerine davalı arsa sahiplerine karşı açtığı birleşen davada da aynı taleplerde bulunmuştur.

II. CEVAP

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; ... Grup İnşaat şirketinin tüzel kişliği bulunmadığını, müvekkili ...’a ait bir şahıs şirketi olduğunu, dört sene önce bir başka firmanın inşaata başladığını, onun adına şerh konulduğunu, davacının bu hususu bilerek inşaat başladığını ve tamamladığını, en başta bunu bilerek inşaata başlayıp sonrasında şerhin kaldırılmasını talep etmesinin iyiniyet ile bağdaşmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 17.11.2021 tarihli, 2021/49 Esas, 2021/468 Karar sayılı kararıyla; inşaatı davacı şirketin yaptığının sabit olduğu, tapudaki şerhin ... hissesi üzerinde ve ...’ın sahibi olduğu, ayrı bir tüzel kişliği bulunmayan, ... Grup İnşaat şirketi lehine tesis edildiği, davalı tarafın, davacı şirket ile olan sözleşmesini inkar etmediği, davacının inşaatı belirli bir seviyeye getirdiği, bu aşamada davacı şirketin şerhin tescilini talep etmesinin haklı olduğu gerekçesiyle, ... hissesi üzerindeki 24.7.2017 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhinin terkinine, tapu kaydına davacının taraf olduğu 2.4.2019 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhinin tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde davalı ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 02.06.2022 tarihli, 2022/753 Esas, 2022/819 Karar sayılı kararıyla; istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde, davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairemizin 25.01.2023 tarihli, 2022/3562 Esas, 2023/258 Karar sayılı ilamıyla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde imzası bulunan tüm paydaşların davaya yer alması gerektiği, taraf teşkili sağlanmadan karar verilmesinin doğru olmadığı belirtilerek, ilk derece mahkemesi kararı bozulmuştur.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, sözleşmenin tarafı olan diğer arsa sahipleri aleyhine açılan dava eldeki dava ile birleştirilerek, tapuya şerhi talep edilen, 02.04.2019 tarihli davacı şirket ile yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa sahiplerinden ...'in yer almadığı, bu nedenle TMK'nın 692. maddesi uyarınca sözleşmenin geçersiz olduğu, geçersiz sözleşmenin şerhinin talep edilemeyeceği, davalı ... Grup İnşaat Şirketi lehine konulan şerhin tapu maliki talep etmeden terkinin mümkün olmadığı, ayrıca belirli bir sürenin dolmasıyla, tapu memuru tarafından şerhin re'sen terkin edileceğine dair de bir yasal düzenleme bulunmadığı gerekçesiyle, asıl ve birleşen davaların reddine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz başvuru dilekçesinde özetle; davalı ...-... Grup Şirket ile ilk yapılan 18.7.2017 tarihli sözleşme feshedilerek, ...'ın da aralarında bulunduğu tüm arsa sahipleri ile müvekkili şirket arasında bu kez 02.04.2019 tarihli sözleşmenin düzenlendiğini, ilk sözleşmeye ilişkin şerhten itibaren beş yıl geçtiğinden hukuki değerinin kalmadığını, müvekkilinin taraf olduğu 02.04.2019 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yer almayan arsa sahibi ... ile diğer arsa sahipleri arasında, parselin taksimine ilişkin noterde sözleşme yapıldığını, arsa sahiplerinin bu fiili taksime uygun olarak yapı ruhsatı aldıklarını, paylı mülkiyeti bu şeklide sona erdirdiklerini, dolayısıyla müvekkili ile yapılan sözleşmenin geçerli olduğunu, inşaatı müvekkilinin yaparak tamamladığını, davanın kabulü gerektiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır.

2. İlgili Hukuk

Türk Borçlar Kanunu 470 vd., Türk Medeni Kanunu 688 vd. maddeleri

3. Değerlendirme

1. Asıl ve birleşen davalarda davacı vekilinin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olduğuna ilişkin temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede;

1.1. Bilindiği üzere, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706., Türk Borçlar Kanunu'nun 237., Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri hilafına tapulu taşınmazlarda harici veya fiili taksim ile payların mülkiyeti ana taşınmazdan ayrılamaz. Ne var ki, taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş yada fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemsel olarak (fiilen) bağımsız bu oluşumun tapuda yapılacak resmi taksime veya ortaklığın satış suretiyle giderilmesine yahut o yerde bir imar uygulaması yapılmasına kadar korunması, "ahde vefa" kuralının yanında TMK'nın 2. maddesinde düzenlenen iyiniyet kuralının da bir gereğidir.

1.2. Somut olayda, asıl ve birleşen davalarda davacı yüklenici şirket ile davalı arsa sahipleri Kamil, ... ve Elçin arasında 02.04.2019 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Sözleşmede A, B ve C blokların her birinde 6 daire olmak üzere toplam 18 daire inşa edileceği, B bloktaki 6 daire ile C bloktaki 3 dairenin yüklenici şirkete, diğer dairelerin arsa sahiplerine ait olacağı kararlaştırılmıştır.

1.3. Davacı yüklenici şirket, tapu sicilinde ... hissesi üzerinden sözleşme şerhinin terkini ve kendisinin taraf olduğu 02.04.2019 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin şerhi istemiyle işbu davayı açmıştır.

1.4. Türk Medeni Kanunu’nun 692/1 inci maddesinde; “Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oy birliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.” düzenlemesine yer verilmiş olup Mahkemece, bu yasal düzenlemeye dayalı olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahiplerinden ...’in yer almadığı gerekçesiyle, sözleşmenin geçersiz olduğu sonucuna varılmıştır.

1.5. Türk Medeni Kanunu’nun 689 uncu maddesi uyarınca, paydaşlar, kendi aralarında oy birliği ile anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin kanularda kanun hükümlerinde farklı bir düzenleme yapabilirler.

1.6. Somut uyuşmazlıkta, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu 325 ada 58 No.lu parselin hissedarları davalılar ..., ..., ... ile davalı ...’ın hisse devraldığı önceki hissedar Funda Mercan arasında, noterde 17.07.2017 tarihinde “Düzenleme Şeklinde Paylı Mülkiyette Anlaşma Sözleşmesi” başlıklı bir fiili taksim anlaşması yapılmıştır. Bu anlaşmada 2457,63 m² büyüklüğündeki parsel 3 parçaya bölünmüş, parsel eki krokide (a) harfiyle gösterilen 900 m² alanın ..., (b) harfi ile gösterilen 1228,81 m² alanın Funda Mercan, ( c ) harfiyle gösterilen 328,81 m² alanın ... ve Elçin Ambrosse tarafından kullanılacağı, hissedarların birbirlerinin alanları üzerinde herhangi bir hak iddia etmeyecekleri, kendi alanlarında diledikleri şekilde tasarrufta bulunabilecekleri, inşaat yapabilecekleri, inşaatta yapılacak blokları gösteren kat irtifanın bu sözleşmenin eki olduğu, bu beyanın tüm resmi kurumlar önünde diğer paylı mülkiyet sahiplerinin izni olarak geçerli kabul edileceği, bu sözleşmedeki hükümlerin hisselerin devri halinde yeni pay sahiplerini de bağlayacağı düzenlenmiştir. Bu sözleşme ekinde A, B, C ve D blokları gösterir bir kat irtifakı listesi oluşturulmuştur.

1.7. Arsa sahipleri yaptıkları bu fiili taksim anlaşmasına ve kat irtifakı listesine dayalı olarak, belediyeden A, B ve C bloklara ilişkin yapı ruhsatını almışlar, parsel üzerinde hali hazırda mevcut olan inşaat bu yapı ruhsatına dayalı olarak yapılmıştır.

1.8. Davacı yüklenici şirket tarafından inşaa edilen A, B ve C bloklar, yukarıdaki fiil taksim anlaşmasına göre, davalı ...’ın fiili kullanımında olan ve sözleşme eki krokide (b) harfi ile gösterilen 1228,81 m² alanın ve yine davalılar ... ve Elçin Ambrosse’nin fiili kullanımda olan ve sözleşme eki krokide ( c ) harfiyle gösterilen 328,81 m² alanın üzerine inşa edilmiş olup ...’in kullanımda olan alana taşma ya da tecavüz olduğuna dair de bir iddia bulunmamaktadtır. Nitekim, davalı ... savunmasında, fiili taksim anlaşması ile parselin paylaşıldığını, dava konusu uyuşmazlıkla bir ilgisi bulunmadığını beyan etmiştir.

1.9. Bu durumda, her ne kadar arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları arasında, parselin hissedarlarından ...’in yer almadığı anlaşılmış ise de az yukarıda bahsi geçen 17.07.2017 tarihli fiili taksim anlaşmasıyla, ...’in, diğer hissedarların kendilerine tahsis edilen alan üzerine inşaat yapmalarına ya da bir yüklenici ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmak suretiyle inşaat yaptırmalarına önceden onay verdiği, bu hususta tüm hissedarların oy birliği bulunduğu açık olup, TMK’nın 692/1 inci maddesinde belirtilen koşul sağlandığından, dava konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olduğu kabul edilmelidir. Bu itibarla, işin esası hakkında, tarafların iddia, savunma ve delilleri üzerinde inceleme ve araştırma yapılarak, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.

2. Bozma nedenine göre, asıl ve birleşen davada davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.

VII. KARAR

Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan sebeplerle, asıl ve birleşen davada davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararının, davacı yararına BOZULMASINA,

(2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,

Yargıtay duruşmasında vekili hazır bulanan, asıl ve birleşen davalarda davacı yararına takdir olunan 17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davalılar ..., ... ve ...’dan tahsili ile davacıya ödenmesine,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin ilgili Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

02.07.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.