Esas No: 2024/1162
Karar No: 2025/2121
Karar Tarihi: 21.05.2025

**6. Hukuk Dairesi         2024/1162 E.  ,  2025/2121 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2020/250 E., 2023/477 K.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar davacı ... vekili, davacı ... ve davalı kooperatif vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında düzenlenen 30.04.2002 tarihli asıl ve 29.09.2005 tarihli ek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca müvekkiline ait 8 bağımsız bölümün en son 28.02.2008 tarihinde teslimi gerekirken teslim edilmediğini ileri sürerek, BK'nın 97. maddesine göre nama ifaya izin ve satış yetkisi verilmesini talep etmiştir. Davacı ... vekili ve davacı asil ... 20.02.2023 tarihli tam ıslah dilekçesi ile sözleşmenin geriye etkili feshini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; taraflar arasında mevcut sözleşme dolayısıyla yapımına başlanan çalışmaların elde olmayan nedenlerle bitirilememiş ise de yapıların oldukça ilerlediğini, davacı tarafın Karşıyaka 2. Noterliğinin 30.07.2008 tarih 30794 yevmiye numaralı azilnamesiyle kooperatif yetkililerinin çalışmalarını engellediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 20.06.2012 tarihli kararı ile; yüklenicinin edim borcunu yerine getirmeyerek temerrüde düştüğü, davacı arsa sahiplerinin aynen ifasına izin taleplerinde haklı olduğu, davalının yüklenici olarak 461.681,90 TL eksik ve kusurlu iş bedelinin bulunduğu, bu miktar üzerinden davacıya ayıplı ve noksan işlerin davalının nam ve hesabına tamamlanması hususunda yetki ve izin verilmesi gerektiği, davalıya sözleşme gereğince düşecek ancak satışı yapılmış olan bağımsız bölümlerin eksik ve ayıplı iş bedelini rahatlıkla karşılayabileceğinin anlaşıldığı ve davalıya düşen taşınmazların dava tarihinden sonra satıldığı göz önüne alındığında satış talebi hususunda karar verilmesine yer olmadığı gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. İlk Bozma Kararı

İlk Derece Mahkemesi kararının süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesi’nin 23.05.2013 tarihli, 2013/1190 Esas, 2013/3447 Karar sayılı ilamı ile onanmasına karar verilmiş, bu kez davacı arsa sahipleri vekili ve davalı vekili tarafından karar düzeltme isteminde bulunmuş Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesi’nin 16.02.2015 tarihli, 2014/5796 Esas, 2015/889 Karar sayılı ilamı ile öncelikle arsa sahiplerine ait villalar ile ortak alanlardaki eksik ve kusurlu işlerin giderilme bedeli yanı sıra sözleşme uyarınca yükleniciye ait olan yapı kullanma izin belgesi giderleri, sigorta primleri ve vergi borçlarının da hesaplanması, yükleniciye ait bağımsız bölümlerin mevcut hali ile satılarak eksik ve kusurlu işlerin giderileceği söz konusu olacağından, yükleniciye ait bağımsız bölümlerin fiili durumları tespit edilerek bu halleri ile bağımsız bölümlerin rayiç değerlerinin saptanıp, sonucuna göre bir değerlendirme yapılması gerektiği, eksik incelemeyle verile karar verildiği , bu itibarla tarafların karar düzeltme istemlerinin kabulü ile Daire’nin 23.05.2013 gün ve 2013/1190 Esas, 2013/3447 Karar sayılı onama ilamının kaldırılarak hükmün taraflar yararına bozulmasına karar verilmiştir.

B. Mahkemece İlk Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin 03.10.2017 tarihli kararı ile temlik alan ... yönünden mahkemenin 2009/216 Esas, 2012/357 Kararı kesinleştiğinden bu davacı yönünden yeniden hüküm kurulmasına yer olmadığına, diğer davacılar yönünden ise davanın kısmen kabulüne ve 879 ada 1 parsel sayılı arsanın nama ifa amaçlı satışına izin verilmesine karar verilmiştir.

C. İkinci Bozma Kararı

İlk Derece Mahkemesi kararının süresi içinde davacı arsa sahipleri ...., .... ile davalı yüklenici kooperatif vekilince temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi’nin 06.05.2019 tarihli ve 2019/848 Esas, 2019/2084 Karar sayılı kararıyla ...’ın arsa sahipleri diğer davacılardan sözleşme konusu bir kısım bağımsız bölüm, parsel ya da bağımsız bölümleri satın ve devir alarak HMK'nın 125/2. maddesine göre devraldığı pay, parsel ve bağımsız bölümler yönünden arsa sahipleri yerine geçtiği, davacı sıfatını kazandığı, her ne kadar ilk karara yönelik ...'ın temyiz ve karar düzeltme talebi olmasa dahi yüklenicinin talebi üzerine onama kararı kaldırılarak bozma yapıldığından ... yönünden de ilk kararda verilen hükmün kesinleşmediği, arsa sahipleri ile yüklenici arasında imzalanan sözleşmelere göre 879 ada 1 parselin davalı yükleniciye bırakıldığının kararlaştırıldığı, dava devam ederken bu parselin tamamının davacı arsa sahiplerince 28.02.2012 tarihinde tapuda ...'a satılarak devredildiği ve halen onun üzerinde kayıtlı olduğu anlaşılmakla mahkemece yapılacak işin dava devam ederken HMK'nın 125/2. maddesine göre devraldığı parsel ve bağımsız bölümlerle ilgili arsa sahipleri yerine geçerek davacı sıfatını kazanan ... vekiline 2. karar ve bozma ilamı tebliğ edilip taraf teşkili sağlandıktan sonra hükme esas alınan raporu düzenleyen bilirkişi kurulundan devralan davacı ...'ın arsa sahiplerine ait olup devraldığı bağımsız bölümler ve ortak alanlarla ilgili nama ifa suretiyle isteyebileceği eksik ve kusurlar ile giderim bedelleri konusunda ilk karara karşı harcını tamamlayarak temyiz yoluna başvurmaması ve onama kararına karşı karar düzeltme talebinde bulunmaması sebebiyle yapı kullanma izin belgesi giderleri, sigorta primleri ve vergi borçları dışında gerekçeli ve denetime elverişli ek rapor alınıp 879 ada 1 parsel yüklenici adına tapuda kayıtlı olmadığından kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yükleniciye devredilip halen onun adına kayıtlı olan ya da hakettiği halde arsa sahiplerince yükleniciye devredilmeyen parsel ya da bağımsız bölümler varsa bunların değerlerinin keşif yapılarak alınacak bilirkişi raporu ile tesbit ettirildikten sonra davacı arsa sahipleri ve devralan davacı ...'ın nama ifa yapmalarına izin verilen eksik ve kusurlu işler ile yapacakları harcamaların nelerden ibaret olduğu ve bunların yapılması için tahsili gereken avans niteliğinde miktarlar gösterilerek nama ifaya izin verilmesi ve yükleniciye ait ya da hakettiği halde arsa sahipleri üzerinde bulunan parsel veya bağımsız bölüm-bölümlerin giderleri karşılayacak kadarının satışına izin ve yetki verilmesinden ibaret olacağı hususları gözetilerek inceleme yapılması gerektiği gerekçesiyle, bozulmasına karar verilmiştir.

D. Mahkemece İkinci Bozmaya Uyularak Verilen Karar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bozma ilamına uyulmasına , Yargıtay'ın istikrar kazanan kararlarında belirtildiği gibi inşaatın %90 ve üzeri oranına ulaştığı takdirde sözleşmenin geriye etkili değil ileriye etkili feshinin koşullarının oluştuğu kabul edildiğinden davacıların somut olayda sözleşmenin geriye etkili feshinin şartlarının oluşmadığı ve talebin TMK'nın 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davacı ... vekili ve davacı ... temyiz dilekçesinde:

a. yüklenici davalı kooperatif geçen 15 yılda hiçbir girişimde bulunmadığını, ek süre vermenin gerekmediğini, seçimlik hakları olan fesih talebini ek süre vermeden kullandıklarını,

b.ıslah dilekçesine ilişkin herhangi bir inceleme yapılmadan inşaatın %90 seviyesinde olduğu kabulüyle davanın reddinin yerinde olmadığını beyan etmektedir.

2. Davalı kooperatif vekili temyiz dilekçesinde: ıslah talebinin reddine karar verilmesi gerektiği aksi halde de kararın onanmasını gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

1-Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hakim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre, davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2- Davacı ... vekili ve davacı ...’ın temyiz sebepleri yönünden;

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle sözleşmenin geriye etkili feshi istemine ilişkindir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da asıl olan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez.

Somut olayda; davacılar arsa sahibi ... ve ... ile davalı yüklenici kooperatif arasında 30.04.2002 tarihli asıl ve 29.09.2005 tarihli ek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca birden fazla parsel üzerinde inşaat yapılacağı, 29.09.2005 tarihli ek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 2. maddesine göre arsa sahibine isabet edecek bağımsız bölümlerin belirlendiği, 3. maddesinde ise “bu dağılıma göre 879 ada 1 parselde yapılacak bütün bağımsız bölümler yükleniciye bırakılmış” denilmekle yükleniciye isabet edecek bağımsız bölümlerin kararlaştırıldığı anlaşılmıştır. Yine sözleşmenin 4. maddesinde “ arsa sahibine isabet eden bağımsız bölümlerin teslim şekli ana sözleşmenin 3. maddesinde belirlendiği gibi oturma ruhsatı alınmış, elektrik ve su aboneliği yapılmış kat mülkiyeti kurulmuş, çevre düzenlenmesi tamamlanmış anahtar teslim şeklinde olacaktır" denilmiş, 5. maddesinde ise teslim süreleri düzenlenmiş olup, en geç teslim tarihi 28.02.2008 tarihinde gerçekleşeceği belirlenmiştir.

20.02.2023 tarihli tam ıslah dilekçesi ile davacı arsa sahipleri sözleşmenin geriye etkili feshini talep edilen davada mahkemece davanın reddine karar verilmiş ise de; araştırma ve incelemenin hüküm kurmak için yeterli olmadığı, her ne kadar gerekçede sözleşmenin geriye etkili feshine ilişkin koşulların oluşmadığı belirtilmiş ise de, inşaatın geldiği seviyenin tespit edilmediği, davacıların sözleşme gereği yükleniciye karşı edimlerin yerine getirilip getirmediği de incelenmemiştir.

Yapılan açıklamalar ve yukarıda belirtilen ilkeler ışığında; mahkemece tarafların tüm delilleri toplandıktan sonra; uzman inşaat mühendisi bilirkişi vasıtasıyla keşif yapılarak arsa sahibi ile yüklenici arasındaki inşaat sözleşmesine göre yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediğinin saptanması, inşaat eksik bırakılmış ise, hangi aşamada bırakıldığının ve eksik işler tespit edilerek inşaat seviyesinin yüzdelik ifade ile belirlenmesi, yine davacı tarafça yapılan sözleşmelerde davacının yükleniciye karşı edimlerini yerine getirip getirmediği hususlarında denetime elverişli ve ayrıntılı rapor alınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik incelemeyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1- Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddine,

2- Yukarıda 2. bentte açıklanan nedenlerle davacı ... vekili ve davacı ...’ın temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün temyiz edenler davacılar yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan harçların istek halinde temyiz edenlere iadesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

Dosyanın kararı veren Yerel Mahkemeye gönderilmesine,21.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.