Esas No: 2022/2588
Karar No: 2023/3243
Karar Tarihi: 11.10.2023

**6. Hukuk Dairesi         2022/2588 E.  ,  2023/3243 K.**

**"İçtihat Metni"**

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/181 E., 2022/261 K.

DAVA TARİHİ : 14.09.2017

HÜKÜM/KARAR : Esastan Ret

İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 19. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/451 E., 2021/768 K.

Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davacının tapu iptali ve tescil isteminin kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalılar ... vekili, ... ve ... vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar ..., ... ve ... vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacıların maliki olduğu Ankara ili, Keçiören ilçesi, Bağlum/Hisar Mahallesinde kain 2751 ada 3 parsel numaralı taşınmaza ilişkin olarak davacılar ile davalı yüklenici ... arasında 25/06/2014 tarih ve 14806 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalı yüklenici tarafından davacılara gönderilen fesih bildiriminin haksız olduğunu, davalı yüklenicinin sözleşmeye ve kanuna aykırı hareket etmesi nedeniyle, sözleşmenin geçmişe etkili olarak feshine karar verilmesi gerektiğini, davalı yüklenicinin bina inşaatını mevsim şartlarını bahane etmek suretiyle yapımını durdurmuş olduğunu, hem buna hem de sözleşmede yükleniciye devredileceği belirtilen dairelerin, eserin yapımı nispetinde kademeli olarak devredileceği kararlaştırılmasına rağmen, davalı yüklenici ...’ın talebi üzerine ve gösterdiği kişilere davacılar tarafından vekalet verilmek suretiyle sözleşmede yükleniciye kalacağı kararlaştırılan 10 daireden 3 tanesinin 1 aylık süre içerisinde 3. kişilere devredildiğini, davacıların bu iyiniyetli tutumuna karşın davalı yüklenicinin inşaatı tamamlamadığını, davacıların, sözleşmeye uygun hareket ettiğini ve davalı yüklenicinin isteği doğrultusunda devir yapılmış olduğunu bildirmelerine rağmen, davalı yüklenici ...'ın 11/03/2016 tarih ve 06046 yevmiye numaralı ihtarname ile sözleşmeyi haksız olarak feshetmiş olduğunu, kat irtifak tesisli 8 adet bağımsız bölümün yolsuz tescil olduğunu, davalı yüklenici ...'dan, devam eden inşaattan bağımsız bölüm arsa payını satın alan diğer davalıların; satın aldıkları bu bağımsız bölümlerin arsa payları ile tapularına ancak davalı yüklenicinin davacılara karşı edimini ifa etmesi durumunda hak kazanabileceklerini, inşaat halindeki bir binada arsa payı (bağımsız bölüm) satın alan davalıların iyiniyetli olduklarının kabul edilemeyeceğinin gerek Yargıtay yerleşik içtihatları gerekse de mevzuata göre açıkça ortada olduğunu belirterek, 25/06/2014 tarih ve 14806 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçmişe etkili olarak feshine, davalı yüklenicinin edimlerini ifa etmemesi sebebiyle davacıların uğramış olduğu zararlara ilişkin olarak, fazlaya ilişkin dava ve talep hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik, 500,00 TL’nin davalı yüklenici ... dan tahsiline, davalı ... adına kayıtlı 1. bodrum kat 2 no.lu bağımsız bölümün, davalı ... adına kayıtlı zemin kat 3 no.lu bağımsız bö1üm ve 3. normal kat 13 no.lu bağımsız bölümün, davalı ... adına kayıtlı 1. normal kat 6 no.lu bağımsız bölümün, davalı ... adına kayıtlı 1. normal kat 7 no.lu bağımsız bölümün, davalı ... adına kayıtlı 2. normal kat 9 no.lu bağımsız bölümün ve 11 no.lu bağımsız bölümün, davalı Haşan Tutak adına kayıtlı 2 normal kat 10 no.lu bağımsız bölümün tapularının iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmesine, tapu iptali ve tescil talepleri uygun görülmez ise; taşınmazın bedeli talebine ilişkin olarak, şimdilik 8.000,00 TL tutarındaki alacaklarının yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle, davacıların taleplerinin haksız olduğunu davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, müvekkili davalı ... adına olan 9 ve 11 no.lu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmesinin hukuken mümkün olmadığını, davalı müvekkilinin Sincan ilçesinde inşaat malzemesi alım-satımı yapan bir işyeri sahibi olduğunu, yüklenici ...'a malzeme satışı yaptığını ve karşılığında da işbu daireleri almış olduğunu, kaldı ki işbu iki adet dairenin tapuda satışının arsa sahiplerinin vermiş oldukları yetkiyle olduğunu, dairelerin tapusunun iptalinin mümkün olmadığını, davacıların, davalı müteahhit ...'a ait olması gereken 10 adet dairenin 8 tanesine ait arsa paylarını, davalı ...’ın hak etmiş olmamasına rağmen devredildiğini kabul etmekte olduklarını, davacıların kat karşılığı inşaat sözleşmesine aykırı olarak, davalı müteahhide henüz müteahhidin hak etmediği orandan fazla arsa payı devir etmekle kusurlu olduklarını, binanın inşasında gelinen seviyeye göre ve binada üçüncü kişilere yapılan devir oranında sözleşmeye aykırı davranan davacıların tutumu bir arada değerlendirildiğinde geriye etkili feshin mümkün olmadığını, fesih için inşaatın hiç yapılmamış olması veya çok az bir imalatın mevcut olması gerektiğini, dava konusu yerdeki inşaatın büyük oranda bitirilmiş olduğunu, geriye etkili olarak feshe uygun olmayan bir inşaat olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

2.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; husumet itirazında bulunduklarını, müvekkilinin sözleşmenin şartlarına aykırı hileli bir duruma mahal vermediğini, iyi niyetli olarak söz konusu bu daireyi 85.000,00 TL’ye satın aldığını, arsa sahibinin muvafakatiyle ve vermiş olduğu vekaletnameye istinaden satın aldığını, bu yüzden arsa sahibiyle yüklenici arasında yaşanan anlaşmazlığın tamamen iyi niyetli daire alan müvekkiline yansıtılmasının doğru olmayacağını, çünkü daireyi satmaya yetkisi olan kişiden ve bedelini ödeyerek satın aldığını, daire satışı davacının vermiş olduğu usulüne uygun vekaletnameye ilişkin yapıldığını, muvazaalı ya da hileli bir satış olmadığını, yolsuz tescilin iyi niyetli olmayan 3. kişilere karşı ileri sürülebileceğini, müvekkilinin parasını vererek satın almış olduğu daireden dolayı mağdur edildiğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

3.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; husumet itirazında bulunduklarını, müvekkilinin sahip olduğu daireyi arsa sahibinden bedelini ödeyerek tamamen iyi niyetli olarak satın aldığını, ortada yolsuz tescilin söz konusu olmadığını, müvekkilinin davacı ile yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadığını, davacının tapu iptali talebi ve yolsuz tescil iddiasının tamamen hukuki dayanaktan yoksun olduğunu belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile binanın yapı ruhsatının 22/06/2015 tarihinde alındığı, sözleşme uyarınca da binanın ruhsat tarihinden itibaren 16 ay içinde bitirilerek iskanının alınmış şekilde arsa maliklerine teslim edileceğinin kararlaştırıldığı, bu halde binanın en geç 22.12.2016 tarihinde iskan ruhsatı alınarak arsa sahiplerine teslim edilmesi gerektiği, taşınmaz başında yapılan keşif sonrasında düzenlenen bilirkişi kurulu raporu ile; binanın fiziki gerçekleşme oranının %43,41 olduğunun belirlendiği, bu seviyeye getirilen eserin, sözleşmeye, fen ve amacına uygun meydana getirilmiş ve tamamlanmış bir eser olmadığının kabulü gerektiğinden davacılar ile davalı yüklenici arasından yapılan Altındağ 8. Noterliğinin 25/06/2014 tarih ve 14806 yevmiye no.lu düzenleme şeklinde taşınmaz satın vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçmişe etkili olarak feshine karar verildiği, yüklenicinin dava konusu bağımsız bölümlerdeki hakkı doğmadığından davalılara geçen bağımsız bölümler ve arsa payı üzerinde tasarruf hakkı da bulunmadığı, davalılar ..., ..., ..., ..., ... ve ..., davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalı yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümleri, arsa sahibinden alınan vekaletname dava dışı 3. kişilerden devralanlar olduğu, yüklenici ...'ın arsa sahiplerine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı bu davalılara temlik ettiği, davacılar ile davalı yüklenici arasında akdedilen sözleşmenin geçmişe etkili olarak feshine karar verildiğinden, davalı ... dışındaki davalılara yapılan tescillerin dayanağının ortadan kalktığı, tescillerin yolsuz hale geldiği, açıklanan gerekçelerle davacıların tapu iptal ve tescil isteminin kabulüne karar verildiği, tapu kayıtlarından zemin kat 3 no.lu bağımsız bölüm ve 3. normal kat 13 no.lu bağımsız bolümün 31/12/2015 tarihinde önce Nagehan Karip'e, Nagehan Karip tarafından da 24/02/2016 tarihinde davalı ...'a devredildiğinin görüldüğü, TMK'nın 1023. maddesi hükmünce tapu kütüğündeki tescile iyiniyete dayanarak mülkiyet veya başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunması gerekir ise de, yasanın 1024. maddesi gereğince bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişinin tescile dayanma olanağı olmadığı, dava konusu olayda ikinci el konumundaki ...’ın iyi niyetli olması halinde ediniminin korunacağı, ne var ki, ...’in taşınmazın belirlenen gerçek değerini ödediğini kanıtlayamadığı gibi davalı yüklenicinin akrabası olduğu, dolayısıyla iyi niyetli olmadığı anlaşıldığından bu davalı aleyhine açılan davanın da kabulüne karar vermek gerektiği, öte yandan davacılar dava konusu taşınmazların üzerindeki haciz, ipotek ve tedbirlerden ari bir şekilde tesciline karar verilmesini istemiş ise de; takyidatların kaldırılmasına ilişkin usulüne uygun açılmış bir dava bulunmadığından esası hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verildiği, davacıların, davalı yüklenici ...'a yönelik tazminat isteminin ise ispatlanamadığından reddine karar verilerek davanın kabulüne, sözleşmenin feshine, mevcut tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına tesciline, takyidatların kaldırılmasına ilişkin talep hususunda usulüne uygun açılmış bir dava olmadığından esası hakkında karar verilmesine yer olmadığına, yükleniciye açılan maddi tazminat davasının ispatlanamadığından reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili, davalı ... vekili, davalı ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1.Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; arsa sahiplerinin satış için yükleniciye vekaletname verdiklerini, sözleşmenin geriye etkili feshinin hukuka aykırı olduğunu, inşaatın malzemelerinin müvekkili tarafından karşılandığını belirterek, mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

2.Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; yüklenicinin 6 adet daireyi hak ettiğini, müvekkilinin iyi niyetli olduğunu, davacı tarafından verdiği vekaletname ile satışın yapıldığını, imalat bedelinin depo ettirilmesi gerektiğini belirterek, mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

3.Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; 3 ve 13 numaralı dairelerde daha önce Nagehan Karip'in malik olduğunu, bu kişiye dava açılmadığını, maddi tazminat isteminin reddine rağmen vekalet ücretine hükmedilmediğini, yüklenicinin 6 adet daireyi hak ettiğini, müvekkilinin ilk daire alan kişi olduğunu, müvekkilinin iyi niyetli olduğunu belirterek, mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile mahkemece, dosya kapsamındaki bilgi, belge ve toplanan deliller değerlendirilerek yasal düzenlemelere uygun ve isabetli gerekçeyle karar verilmiş olduğu, ileri sürülen istinaf sebepleri dikkate alındığında mahkeme kararında usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı anlaşılmakla davalılardan ..., ... ve ... vekilinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmesi gerekmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili, davalı ... vekili, davalı ... vekil temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; yüklenicinin muvafakati ve talebiyle gerçekleşen tapu kaydının iptalinin hukuka aykırı olduğunu, arsa sahiplerinin satış için yükleniciye vekaletname verdiklerini, sözleşmenin geriye etkili feshinin hukuka aykırı olduğunu, inşaatın malzemelerinin müvekkili tarafından karşılandığını, hak etmediği halde yükleniciye dairelerin devir yetkisini veren arsa sahibinin kusurlu işleminden fayda sağlayamayacağını, fiziki gerçekleşme oranına göre yüklenicinin 6 adet daireyi hak ettiğini, bu dairelerin içinde kendilerine düşen 2 adet dairenin de olduğunu belirterek hükmün bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

2.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; davacının verdiği vekaletname ile satışın yapıldığı hususunun dikkate alınmadığını, yüklenicinin 6 adet daireyi hak ettiğini, kendisinin de dairesini 07.12.2015 tarihinde aldığını, ilk daire alanlardan olduğundan bu hak edilen 6 daireden birinin kendisininki olduğunu, müvekkilinin iyi niyetli olduğunu, yükleniciye hak etmediği halde devir yetkisi veren arsa sahibinin kusurlu olduğunu, bilirkişi raporunda tespit edilen 847.152,30 TL imalat bedelinin davacılara depo ettirilmesi gerektiğini, depo ettirilmeden verilen kararın yerinde olmadığını, yüklenici aleyhine yargılama gideri ve vekalet ücretine hükmedilmemesinin de hatalı olduğunu belirterek hükmün bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

3.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; başvurunun esastan reddi kararının gerekçesiz olarak verildiğini, 3 ve 13 numaralı dairelerde daha önce Nagehan Karip'in malik olduğunu, bu kişiye dava açılmadığını, taraf teşkilinin sağlanmadığını, yükleniciye karşı açılan maddi tazminat davasının reddine rağmen davalılar lehine vekalet ücretine hükmedilmediğini, gerçekleşme oranına rağmen sözleşmenin geriye etkili feshinin hatalı olduğunu, yükleniciye düşen dairelerin arsa sahibinin rızasıyla devredilip devredilmediği hususunun netleştirilmediğini, yüklenicinin 6 adet daireyi hak ettiğini, müvekkilinin ilk daire alan kişi olduğunu, iyi niyetli olduğunu, arsa sahibinin verdiği vekaletnameye istinaden daireyi satın aldıklarını, ödemeyi arsa sahiplerine yaptıklarını belirterek mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tapu iptal ve tescil mümkün değilse arsa bedelinin tazmini istemlerine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369, 370 ve 371. maddeleri, 6098 sayılı TBK 470-486 maddeleri,

3. Değerlendirme

1.Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.Davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici ... arasında Altındağ 8. Noterliğinin 25/06/2014 gün ve 14806 sayılı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Sözleşme kapsamında binanın yapı ruhsatının 22/06/2015 tarihinde alındığı, sözleşme uyarınca da binanın ruhsat tarihinden itibaren 16 ay içinde bitirilerek iskanının alınmış şekilde arsa maliklerine teslim edileceğinin kararlaştırıldığı, bu halde binanın en geç 22.12.2016 tarihinde iskan ruhsatı alınarak arsa sahiplerine teslim edilmesi gerektiği, binanın fiziki gerçekleşme oranının %43,41 olduğunun tespit edildiği görülmüştür. Yüklenici sözleşmede kararlaştırılan süre ve koşulda taşınmazı teslim edememiştir. Bu durumda mahkemece sözleşmenin geçmişe etkili olarak feshine karar verilmesinde isabetsizlik bulunmamaktadır.

3.Davalı yüklenici arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca sözleşmeye konu edimlerini eksiksiz olarak yerine getirmediğinden, sözleşme hükümlerine göre dava konusu taşınmazlarda hak sahibi olamayacak ve yükleniciden bağımsız bölüm devralan diğer davalılara geçen bağımsız bölümler ve arsa payı üzerinde tasarruf hakkı da bulunmayacaktır. Temyiz eden davalılar ..., ... ve ...'in, davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalı yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümleri devralan kişiler olduğu anlaşılmıştır. Bu durumda; davacılar ile davalı yüklenici arasında akdedilen sözleşmenin geçmişe etkili olarak feshine karar verildiğinden, yükleniciye düşen bağımsız bölümleri devralan davalılar adına olan tapu kaydın iptali ile arsa sahipleri adına tesciline dair verilen kararda hukuka aykırılık görülmemiştir.

4.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan nedenlerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderlerinin temyiz eden davalılar ..., ... ve ...'tan ayrı ayrı alınmasına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

11.10.2023 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

- MUHALEFET ŞERHİ -

Davalılar, ..., ... ve ... tapuda satın aldıkları ve kendi adalarına kayıtlı olan dava konusu bağımsız bölümleri davacı arsa sahiplerinin yükleniciye verdiği vekâletnameye istinaden satın aldıklarını beyanla tapu iptali ve tescil isteminin reddine karar verilmesini iddia ve talep etmişlerdir.

Davalıların bu iddiaları üzerinde durularak doğruluğunun ispatlanması halinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine karar verilse bile, bağımsız bölümler vekaleten de olsa iyiniyetle arsa sahibinden tapuda satın alındığından davalıların bu iktisaplarının korunması gerekeceği belirtilerek kararın bozulması gerekirken kabule yönelik yerel mahkeme kararının onanmasına dair Sayın çoğunluğun kararına muhalifim.