Esas No: 2022/5057
Karar No: 2024/1530
Karar Tarihi: 15.05.2024

**6. Hukuk Dairesi         2022/5057 E.  ,  2024/1530 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/840 E., 2022/1191 K.

HÜKÜM/KARAR : Esastan Red

İLK DERECE MAHKEMESİ : Çanakkale 2. Asliye Hukuk Mahkemesi(Tüketici Mah. Sıft.)

SAYISI : 2017/122 E., 2021/318 K.

Taraflar arasındaki tapu iptal tescil mümkün olmaması halinde bedelin tahsili davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı ... vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalılardan ... ile diğer davalı ... İnş. Faz. Tur. Gıda Ltd. Şti. arasında Çanakkale 3. Noterliğince 24.10.2011 tarihinde ve 8499 yevmiye no.lu "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" düzenlendiğini, yüklenicinin bu sözleşme uyarınca kendisine kalacak C blok 4. normal kat 18 no.lu daireyi 20.06.2016 tarihinde yaptıkları sözleşme ile müvekkili ...'ye 137.500,00 TL bedelle satmayı taahhüt ettiğini, satış bedelinin ödendiği, ancak yüklenicinin tapu devrini gerçekleştirmediğini, davalı yükleniciden satın alınan C Blok 4.kat 18 no.lu bağımsız bölümün davalı arsa maliki ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini bunun mümkün olmaması halinde müvekkili tarafından ödenen toplam 135.500,00 TL'nin fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen karar verilmesi isteğinde bulunmuştur.

II. CEVAP

Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; diğer davalı yüklenicinin 24.10.2011 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini zamanında ve gereği gibi yerine getirmeyerek temerrüte düştüğünü, sözleşmeye göre inşaatın "anahtar teslimi suretiyle eksiksiz ve yapı kullanma izni almaya hazır vaziyette" teslim edileceğinin kararlaştırıldığını, sözleşme ile kabul edilen teslim tarihinin 24.08.2013 olduğunu, bu tarihe kadar inşaatın tamamlanmadığı gibi bu tarihten yaklaşık 1 yıl sonra Çanakkale 2.Asliye Hukuk Mahkemesin'in 2014/111 D.iş sayılı dosyası ile yaptırılan tespitte inşaatın ancak %84 seviyesine geldiğinin tespit olunduğunu, sözleşmenin 8.maddesine göre yüklenicinin inşaatı %90 seviyesine getirmedikçe tapuyu isteyemeyeceğini, yüklenicinin inşaat dolayısıyla SGK'ya 70-80 bin TL borcu olduğu gibi vergi dairesi ve belediyeye de borçlu durumda olduğunu, yüklenicinin sözleşme uyarınca edimini yerine getiremediğini ve temerrüde düştüğünü, sözleşme uyarınca geç teslim sebebiyle kira kayıplarının giderilmesi amacıyla müvekkili tarafından yüklenici aleyhine Çanakkale 1.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2015/25 Esas sayılı dosyası ile belirsiz alacak davası da açıldığını, yüklenicinin kendi edimini yerine getirmedikçe arsa sahibinden edimini yerine getirmesini isteyemeyeceğini, yine Yargıtay içtihatları ile benimsendiği üzere arsa sahibinin yüklenicinin temlikine dayanarak arsa sahibinden ifa talep eden üçüncü kişiye karşı yükleniciye karşı ileri sürebileceği her türlü def'iyi temlik alan üçüncü şahsa karşı da ileri sürebileceğini bu nedenlerle ödemezlik def'i göz önüne alınarak müvekkili arsa sahibi hakkındaki tapu iptali ve tescil isteminin reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı yüklenici, davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bilirkişi raporunda davaya konu bağımsız bölümün eksik imalatlarının tamamlandığı, sitenin tüm yapı unsurlarının %94'ünün tamamlandığı bildirilmiş olup, buna göre eserin arsa sahibinin kabulden kaçınamayacağı bir seviyeye getirilmiş olduğu kanaatine varılmış, ancak yapıda bazı esaslı tadilatlar yapıldığı, tadilat projesi için belediyeye başvuru yapılmadığı, yapı kullanma izin belgesinin verilemeyeceği, projenin belediyeye sunulmasından sonra aykırılığın giderilmesinin mümkün olabileceği, belediyenin 13.01.2020 tarihli cevabi yazısından da tadilat projesi için tadilat ruhsatının gerektiği, bunun için tüm kat maliklerinin muvafakatinin alınarak yüklenici ve yapı denetim ruhsatı sorumluluğunda tadilat ruhsatı düzenlenebileceğinin bildirildiği, bilirkişi tarafından bağımsız bölümün arsa payının 121/8393 olması nedeniyle bu bağımsız bölüme düşen eksik imalat bedelinin 8.496 TL olduğu, yüklenicinin Vergi ve SGK borcu toplamının 312.414,01 TL olup bağımsız bölüme düşen bedelin 4.339,08 TL olduğu, iskan için bu aşamada hesaplama yapılmadığı anlaşılmıştır. Bu duruma göre eserin % 94 olan tamamlanma oranı da dikkate alındığında arsa sahibinin kabulden kaçınamayacağı bir oranda bitirildiği, davacı tarafından 137.500 TL olarak belirlenen satış bedelinin davacı tarafından ödendiği, bu hususta davalı yüklenici tarafından bir itiraz ileri sürülmeyip diğer davalı arsa sahibinin buna ilişkin bir alacak hakkına da sahip olmadığı, iskan alınmasının tüm kat maliklerinin katılımı, yüklenici ve arsa sahibinin inisiyatifi ile mümkün olabileceği, bu masrafa tarafların bilahare katlanabileceği, bu durumun ise bağımsız bölümün tescilini talep etmeye engel oluşturmayacağı, zira aksinin düşünülmesi halinde kötüniyetli arsa sahiplerinin tescili her zaman önleyebileceği, eksik imalat bedeli ile kurum borçlarına ilişkin toplam 12.8235,08 TL'nin davacı tarafça depo edildiği anlaşıldığından, davacının tescil talebine ilişkin koşulların oluştuğu gerekçesiyle, davanın kabulü ile davaya konu 18 nolu bağımsız bölümün davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, 8.496,00 TL eksik imalat bedelinin, davacı tarafından depo edilen bedelden alınarak davalılardan ...'ya karar kesinleştiğinde ödenmesine, 4.339,08 TL bedelin ise müteahhide ait borç olduğundan karar kesinleştiğinde, davalı şirkete ödenmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı ... vekili istinaf başvuru dilekçesi ile; imzalanan sözleşme gereğince iskan ruhsatının alınarak bağımsız bölümlerin teslim edilmesi gerektiği, ancak sözleşme ile kabul edilen 24.08.2013 teslim tarihinden yaklaşık 1 yıl sonra yapılan tespitte inşaatın yalnızca %84'ünün tamamlandığı, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanmasının üzerinden yaklaşık 11 yıl geçmiş olmasına rağmen ortada tamamen bitirilmiş bir inşaat olmadığı, tarafımızca kabul edilmemesine rağmen inşaatın şu ana kadar aradan geçen 11 yılda sadece %94'ünün bitirildiği, inşaatın iskan ruhsatı olmadığı ve davalı şirketin gerek SGK ya gerekse de belediyeye olan borçları sebebi ile iskanının alınamayacağını, taraflar arasında imzalanan sözleşmeye göre davalı yüklenici firmanın dahi müvekkilinden taşınmazın yani arsa payının teslimini istemesi hukuken mümkün değil iken, taşınmazı almak için bedel ödediğini iddia eden davacı tarafın müvekkilden taşınmazı adına tescil etmesini talep edemeyeceği, dava tarihi itibari ile de inşaatın ne kadarının tamamlandığı ortada olup iş bu kararın müvekkili lehine kaldırılması gerektiği, Mahkemenin gerekçeli kararında; dava konusu inşaatla ilgili SGK borcunun 31.01.2020 tarihi itibariyle 259.060,07 TL, vergi borcunun da 02.05.2016 tarihi itibariyle 53.353,94 TL olduğu, ifadesine yer vermiştir. Toplam bedel 72 daireye bölünmüş ve davacı taraf bu bedeli depo ederek davanın kabulüne karar verilmesinin, 72 daireli bir taşınmazda yüklenici davalı firmanın borcunun kat malikleri arasında ödenmesinin yasaya aykırı olduğu, davalı firmanın borcu 2016 yılından beri artmakta olup güncel borç istenmesi gerektiği, yüklenici firmanın ödemek zorunda olduğu ancak ödemediği Vergi Borcu, SGK Borcu, Belediye Borcu, Mimari Proje Borcu, Yapı Denetim Borcu (icra yolu ile tarafımdan tahsil edilmiştir.) 1.500.000 -TL’nin müvekkiline ödemesi, inşaatın geç teslim edilmiş olması sebebi ile kira alacaklarının tahsili için açılan dava neticesinde davalı şirketten alacak 500.000 -TL endekse göre uğranılan zararın ise 562.131 TL olduğu, davalı şirketin borçlu olduğu Yapı Denetim Firmasına ödemek zorunda kalınan tutar, ücret, dava ve harç miktarları sebebi ile 2019 yılı itibari ile zarar 250.000 -TL olduğu, ödenen miktardan ziyade müvekkilinin uğradığı zararın göz önüne alınması ve bunun neticesinde karar verilmesi gerektiği, yüklenici firmanın kat karşılığı inşaat sözleşmesinde belirtilen tutardan fazla olarak sattığı ve bu sebeple ortaya çıkan gelir vergisinden dolayı 2014 yılından 35.000 .-TL ödeme yapmak zorunda kalan müvekkilin bu bedel karşılığında günümüz endeksine göre uğradığı zarar 107.662 -TL, yargılama giderleri, avukat vekalet ücretleri ve diğer masraflar adı altında toplamda 100.000 - TL yargılama gideri masrafı, yüklenici firmanın ödenmeyen aidatları sebebi ile aidat alacağı için ödediğim toplam tutar 24.123,67 -TL olup 2022 yılı itibari ile zarar 51.750.00, yüklenici firmanın ödemesi gerekirken ödemediği emlak vergisi sebebi ile müvekkil 20.000 -TL ödemiş olup an itibari ile toplam zararın 1.326.095 -TL olduğunu, davalı yüklenici firma ile davacı arasındaki temlik sözleşmesinin geçerliliğinin tartışmalı olduğu, tarafların danışıklı olarak bu davaları yürüttüğünü beyanla istinaf yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile eserin %94 olan tamamlanma oranı da dikkate alındığında arsa sahibinin kabulden kaçınamayacağı bir oranda bitirildiği, davacı tarafından 137.500 TL olarak belirlenen satış bedelinin davacı tarafından ödendiği, bu hususta davalı yüklenici tarafından bir itiraz ileri sürülmeyip, diğer davalı arsa sahibinin buna ilişkin bir alacak hakkına da sahip olmadığı, iskan alınmasının tüm kat maliklerinin katılımı, yüklenici ve arsa sahibinin inisiyatifi ile mümkün olabileceği, bu masrafa tarafların bilahare katlanabileceği, bu durumun ise bağımsız bölümün tescilini talep etmeye engel oluşturmayacağı, zira aksinin düşünülmesi halinde kötüniyetli arsa sahiplerinin tescili her zaman önleyebileceğinden eksik imalat bedeli ile kurum borçlarına ilişkin toplam 12.8235,08 TL'nin davacı tarafça depo edildiği anlaşıldığından, davacının tescil talebine ilişkin koşulların oluştuğu kanaatine varılıp, eksik imalat bedelinin davalı arsa sahibine, kurum borçları bedelinin davalı yüklenici şirkete ödenmesiyle davanın kabulüne dair kararın bu haliyle usul ve yasaya uygun olduğu anlaşılmakla, davalı ... vekilinin istinaf talebinin 6100 Sayılı HMK'nın 353/(1)-b-1. maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; istinaf başvuru dilekçesindeki sebeplerle kararı temyiz etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil, olanaklı görünmez ise davalı yükleniciye ödenen satış bedelinin davalılardan tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı TBK 470-486. maddeleri.

3. Değerlendirme

1.1 Dava arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil, olanaklı görünmez ise davalı yükleniciye ödenen satış bedelinin davalılardan tahsili istemine ilişkin olup, yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Alacağı devralan kişi evvelki alacaklının yerine geçer. Borçludan ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak artık onun hakkı olur.

1.2 Yüklenicinin yaptığı devir işleminin hüküm ve sonuç doğurması, devir işleminin konusu olan alacağın gerçek bir alacak olmasına bağlıdır. Yüklenicinin gerek devir (temlik) yoluyla yaptığı işlemin, gerekse tapudan yaptığı satış işleminin kaynağı arsa sahibi ile olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesidir. Yüklenicinin üçüncü kişiye yaptığı temlik işlemlerini arsa sahibi ile olan sözleşmeden ayrı ve bağımsız işlemler olarak düşünmek gerçeklere uygun düşmez. Bu nedenle arsa sahibinin daha işin başında yükleniciye kredi sağlamak amacıyla verdiği tapu, aslında eserin tesliminde ödenecek olan bedele (tapu devrine) karşılık yapılmış “avans ödemesi” dir. Bu özelliğinden dolayı da eğer yüklenici arsa sahibinden kazanacağı şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmiş; ancak eser sözleşmesi ifa ile sonuçlanmamışsa TBK’nın madde 188’den yararlanacak olan arsa sahibi TBK’nın madde 97’ye dayanarak üçüncü kişinin temlik yoluyla kazandığı ifa istemini yerine getirmeyebilir. Yüklenicinin borcu kapsamında kalan eserdeki ayıp ve eksikliklerden ve koşullar yerinde ise arsa sahibinin isteyebileceği cezai şart alacağı ile sözleşmedeki diğer alacaklardan ve ayrıca kanundan kaynaklanan arsa sahibinin diğer alacaklarından da ondan temellük edilen kişisel hakkın ifasını isteyen üçüncü kişi de sorumludur.

2.1 Yukarıdan beri yapılan açıklamalar karşısında somut olaya gelince; 26.08.2019 günlü bilirkişi raporunda; eksik imalatların keşif tarihi itibariyle bedeli 589.294,00 TL olduğu, yüklenicinin vergi ve SGK borcu toplamının da 312.414,01 TL olduğu saptanmış, mahkemece anılan rapor ve aynı doğrultudaki 18.05.2021 tarihli rapor hükme esas tutulmuşsa da eksik ve ayıplı işlerin tüm bedelinden davacının sorumlu tutulması yerine, arsa payı oranında sorumlu kılınarak tahsiline, bir kısmının da yükleniciye ödenmesine karar verilmesi doğru olmamıştır.

2.2 Diğer taraftan mahkemece yaptırılan bilirkişi incelemesi ile sitenin tüm yapı unsurlarının %94'ünün tamamlandığı, ancak yapıda bazı esaslı tadilatlar yapıldığı, tadilat projesi için belediyeye başvuru yapılmadığı, yapı kullanma izin belgesinin verilemeyeceği, projenin belediyeye sunulmasından sonra aykırılığın giderilmesinin mümkün olabileceği, belediyenin 13.01.2020 tarihli cevabi yazısından da tadilat projesi için tadilat ruhsatının gerektiği, bunun için tüm kat maliklerinin muvafakatinin alınarak yüklenici ve yapı denetim ruhsatı sorumluluğunda tadilat ruhsatı düzenlenebileceğinin bildirildiği anlaşılmaktadır.

2.3 Yüklenici ve arsa sahibi arasında imzalanan 24.10.2011 tarihli düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 6. maddesinde yapı kullanma izin belgesi (iskan masrafları) arsa sahiplerine ait olduğu düzenlenmişse de aynı sözleşmenin işin teslimini düzenleyen 11. maddesinde, müteahhidin mal sahibine ait bölümleri kararlaştırılan eksiksiz anahtar teslim olarak ve yapı kullanma izin belgesini almaya hazır olacak biçimde işi bitirmeye ve mal sahiplerine teslime mecbur olduğu belirtilmiştir.

2.4 Mahkemece yapılması gereken iş, davaya konu inşaata yapı kullanma izin belgesinin verilemeyeceği ancak iskan ruhsatı alınmasına engel aykırılıkların tadilat ruhsatı ile giderilebileceğinin tespit edilmiş olmasına göre, dava tarihine en yakın tarih itibariyle iskan alınabilmesi için imara ve sözleşmeye aykırı imalatların giderim bedelleri, yine arsa sahibince yapılan yargılamada belirlenen eksik ve ayıplara ve davalı arsa sahibine ödenmesi kararlaştırılan gecikme nedeniyle kira alacağına ilişkin ve sözleşmeden kaynaklanan alacakları bulunduğuna yönelik itirazları da incelenmek suretiyle, iskân masrafları hariç olmak üzere yüklenicinin varsa vergi ve SSK borçları da değerlendirilmek ve bunların tutarının arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmesi ile davanın sonuçlandırılmasından ibaret olup, bu hususlar üzerinde durulmaksızın eksik inceleme ve hatalı değerlendirme ile karar verilmesi doğru olmamıştır.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesine gönderilmesine,

15.05.2024 tarihinde oybirliği ile karar verildi.