Esas No: 2025/102
Karar No: 2025/1120
Karar Tarihi: 19.03.2025

**6. Hukuk Dairesi         2025/102 E.  ,  2025/1120 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2023/1031 E., 2024/699 K.

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar, asıl davada davacı-birleşen davada davalı vekili ile birleşen davada davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; davalılar ile aralarında Bakırköy 3. Noterliği'nin 31.05.2005 tarihli 1508 sayılı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davacının müteahhit olup davalıların ise toprak sahibi olduğunu, sözleşmeye göre Büyükçekmece ...mevkii 16 pafta, 517 ada, 2 no'lu parseldeki taşınmaz üzerinde yapılacak olan inşaatta davacının 70/100 hisse karşılığı 8 adet dükkan, 4 adet 3 + 1 daire inşa ederek sözleşme uyarınca bağımsız bölümlerin iskanını alarak sonuçlandıracağını, Büyükçekmece 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2007/48 D. İş, yine 2007/130 D.İş sayılı dosyaları ile karşılıklı olarak delil tespitinde bulunduklarını, davacı müteahhitlerin edimlerini yerine getirdiği halde davalı toprak sahiplerinin müteahhide vermesi gereken bağımsız bölümleri devretmediğini, bu nedenle A blok, 19, 20, 21 ve 22 no'lu B blok, 9 no'lu bağımsız bölümlere ait arsa paylarının davalılar adına olan kaydının iptali ile davacılar adına tescilini talep etmiştir.

2. Birleşen 2007/674 Esas sayılı davada davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkillerinin müştereken maliki olduğu taşınmazla ilgili olarak davalı müteahhit ... ile aralarında gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin akdedildiğini, müteahhidin kendisine devir olunacak gayrimenkulün 70/100 hissesine ait bedel karşılığı taşınmazda yapılacak olan 40 bağımsız bölümden (tadilat projesi 42 bağımsız bölüm yapılmıştır) öncelikli seçme hakkının malik müvekkillerine ait olmak üzere (3+1) şeklinde inşa olan 4 adet daire ile tüm ticari alan ve dükkan bağımsız bölümlerinin müteahhide ait olacağı ve taşınmaz paylaşımında 1605 m²'lik ticaret alanının tamamı ve bu alanda inşa olunan tüm dükkanlar ile yalnızca bu ticaret alanına mahsus 1000 m²'lik kapalı otopark/ garaj alanın sadece mal sahibine aidiyeti hakkına sahip olduğunu, masrafların müteahhit tarafından ödenerek, mal sahiplerinin çıkaracağı inşaat ruhsatının tesliminden 1 hafta sonra inşaata başlanacağını, tüm sorumluklar ile iskân alınarak teslime kadar her türlü resmi gayriresmi masraf, vergi resim ve harçların müteahhite ait olacağını, gecikme halinde ticaret alanı m²'si için aylık 10,00 USD konut m² için aylık 3,00 USD ödeneğini, tanıtım direği kullanım hakkı, zemin kattaki her türlü ticaret alan gelirlerinin mal sahibine ait olacağını ve sözleşmede yazılı teknik şartlarda anlaşarak sözleşmeyi tanzimle imza ettiklerini, protokol uyarınca bu miktardan fazla yapılan inşaatdan tarafların aynı paylaşım oranında hak sahibi olup, arsa sahiplerinin kayıp her m² için 2.000,00 USD (EURO) talep hakkına sahip olduğunu, müteahhidin sözleşme ve protokole göre onaylı proje gereğince yükümlüklerini yerine getirmediğini savunarak gecikme tazminatı, uğranılan zarar, yapılan harcama, mahrum kalınan kira bedelinin tahsili ile ticari alanların ve usulüne uygun hale getirilen ilave imalâtların teslimini talep ettikleri davalarını 08.09.2015 tarihli dilekçesi ile ıslah ederek iş yeri ve mesken nitelikli bağımsız bölümlerin geç tesliminden kaynaklı gecikme tazminatı olarak 121.359,94 USD'nin, hafriyat sırasında 745 no'lu İş Bankası'na ait ATM cihazına verdiği zarar kapsamında ödenen 1.568,81 TL'nin, iskân harcı ve asfalt kazı bedeli olarak ödenen 1.896,39 TL'nin, tanıtım direği maliyet bedeli olan 105.000,00 TL'nin, tanıtım direği reklam geliri 972.000,00 TL, noterde düzenlenen tespit tutanağı bedeli olan 400,00 TL'nin davalıdan tahsiline, dava konusu taşınmaz içerisinde tamamı ticari alanlara ait olan 1000 m² kapalı garaj alanının müvekkillerine teslimine, projeye aykırı olarak yapılan ilave imalâtların proje tadilat, tadilat projesi ve sair işlemler ile hukuka uygun hale getirilmesine müteakip taraflar arasındaki protokol uyarınca paylaşımının yapılarak taraflarına teslimine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Asıl davada davalılar vekili cevap dilekçesinde; davacı müteahhidin taraflar arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükümlüklerini yerine getirmeyerek müvekkillerini mağdur ettiğini, bir kısım bağımsız bölümlere iskan ruhsatı alındığını ancak 16 bağımsız bölüm için herhangi bir yapı kullanım izninin alınmadığını ve 2007/ 48 D.İş sayılı raporlar ile eksik hususların tespit edildiğini, 1000 m² garaj kısmının taahhüdünün yerine getirilmediğini, ayrıca seçimlik haklarının kullandırılmadığını, bu yönden tazminat hakları bulunduğundan 2007/ 674 Esas sayılı dosya ile dava açıldığını, bir kısım bağımsız bölümlerin iskânının alınmadığını, işlerin eksik yapıldığı sabit olduğundan davacının davasının reddini istemiştir.

2.Birleşen davada davalı yüklenici cevap dilekçesinde; davalı müteahhit ile imzalanan 31.05.2005 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükümlülüklerin yerine getirildiği, arsa sahipleri tarafından Büyükçekmece 1 Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2007/48 Değişik İş sayılı dosyası üzerinden yaptırılan ve 10.04.2007 tarihli raporda gösterilen noksanlıkların tamamının tamamlandığını ve arsa sahiplerine verilmesi gereken 10 adet iş yeri 4 adet meskenin iskan raporu alınmış olarak teslim edilmiş olduğundan davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Mahkemenin 16.09.2010 tarihli ve 2007/751 Esas, 2010/1029 Karar sayılı kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1. İlk Derece Mahkemesi kararının süresi içinde davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi'nce, arsa sahiplerinin zararları ile ilgili davanın açılmasının, edimin ifa olunduğunun kabulünü gerektirmeyeceği, aksine yükleniciye kalan son bağımsız bölümlerin devrinin arsa sahiplerinin açtıkları dava sonucunun teminatsız kalmasına neden olacağı, ayrıca sözleşmede kararlaştırılan inşaat alanından fazlasının yapıldığı iddia olunmuş, bilirkişi incelemesiyle proje dışında A1, A2, A3 ve A5 alanlarının A ve B bodrum katlarına ilave edilen ek hacim elde edildiği saptandığından, sözleşme dışında büyümelerin yasaya uygun olması durumunda arsa sahiplerinin de bu büyümelerden sözleşmedeki orana göre pay istemekte hakları olduğu, mahkemenin bu hususta inceleme yapmadan yüklenicinin tescil istemini aynen kabul etmesinin de usul ve yasaya aykırı olduğu belirtilerek, mahkemece yapılması gereken işin, aynı mahkemenin 2007/674 Esas sayılı dava dosyasını aralarındaki bağlantı nedeniyle eldeki bu dava ile birleştirmek, yasal olan proje dışı fazla inşaattan arsa sahiplerinin sözleşmedeki paylaşım oranına göre almaları gereken arsa payını bilirkişiye hesaplatmak, arsa sahiplerinin bu payları dışında kalan ve birleşen davalarındaki zararları da karşılanmak suretiyle yüklenicinin böylece edimini ifasından sonra istenilen tapu paylarının iptâli ile adına tesciline karar vermekten ibaret olduğu gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

2. Mahkemenin 14.04.2016 tarihli ve 2013/463 Esas, 2026/153 Karar sayılı kararı ile projeye aykırı işlem yapıldığı ve yasal hale getirilemediğinden her nasılsa iskanın projeye aykırı olarak kademi olarak alınmış ise de çatıya ait bağımsız bölümlerde projeye aykırılık yapıldığı ve bu giderilmediğinden, davacı müteahhit kendi edinimini yerine getirmediğinden tapu iptali tescil hakkı bulunmadığından asıl dava yönünden davanın reddine, birleşen davanın ise kısmen kabulüne, ıslah dilekçesinde ticari alanların teslimi ve projeye aykırı yapılan ilave imalâtların protokol yönünde paylaşımları hususunda talepte bulunuşmuşsa da dava dilekçesinde böyle bir talepte bulunulmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

Mahkeme kararının süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 25.10.2018 tarihli ve 2018/1235 Esas, 2018/4073 Karar sayılı kararıyla, davacı-birleşen dosya davalısı yüklenicinin asıl davaya yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde; mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda; binanın statik ve mimari projelere aykırı inşa edildiği, projesine aykırı olarak zeminin büyük yapıldığı, binaya gelişigüzel şekilde kolon ve perde imâl edildiği ve yasal hale getirilemediği belirtildiği, mahkemece de bu gerekçe ile asıl davanın reddine karar verildiği, dosya kapsamında imara aykırılıkların giderilip giderilmeyeceği ilgili belediyeden sorulmadığından dayanak bilirkişi raporu ve varsa eki kroki eklenip ilgili belediyeden ruhsat ve proje tadilatı ve fazlalıkların kaldırılması sureti ile İmâr Kanunu'nun 16. maddesindeki değişiklikler de dikkate alınarak inşaatın yasal hale getirilip getirilemeyeceği sorulup yasal hale getirilmesi mümkün ise bu konuda yükleniciye makul süre ve yetki verilip inşaat yasal hale getirildiğinde asıl dava yönünden, birleşen davada arsa sahipleri yararına hükmedilecek miktar ödenmek şartı ve birlikte ifa koşulu ile tapu iptâl tescile karar verilmesi ve arsa sahipleri davaya karşı çıkmakta haklı olduklarından asıl davada vekalet ücreti ve yargılama gideri ile sorumlu tutulmamalarına, imara aykırılık giderilemiyorsa ya da verilen sürede giderilmez ise de davanın reddine karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile davanın reddine karar verilmesinin doğru görülmediği, davacı-birleşen dosya davalısı yüklenicinin birleşen davaya yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde; B blok, 7 no'lu bağımsız bölüm halen yüklenici adına kayıtlı olduğundan arsa sahiplerince bu bağımsız bölüm ile ilgili tapu iptâl ve tescil talep edilmediğinden B Blok 7 no'lu bağımsız bölüm yönünden talep edilen gecikme tazminatının reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesinin hatalı olduğu, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 13. maddesi uyarınca tanıtım direğinin kullanım hakkı arsa sahiplerine ait olduğu mahkemece; kaldırma ve yıkım tarihi saptanıp hükme esas alınan reklamcı bilirkişiden ek rapor alınarak saptanan tarihteki mahalli piyasa rayiçlerine göre bedel belirleyip hüküm altına alınması gerektiği, davalı-birleşen dosya davacılarının temyiz itirazlarının incelenmesinde ise davalı-birleşen dosya davacısı vekili tarafından mahkemeye sunulan ıslah dilekçesinde; ticari alanlara ait olan 1000 m² kapalı garaj alanının teslimi ile projeye aykırı olarak yapılan ilave imalâtların proje tadilat, tadilat projesi ve sair işlemler ile hukuka uygun hale getirilmesine müteakip taraflar arasındaki münakit protokol uyarınca paylaşımının yapılmasını da talep ettiğinden, Dairenin hükmüne uyulan 02.05.2012 gün, 2011/1783 Esas, 2012/2938 Karar sayılı bozma ilamında ilave imalâtlara ilişkin talebe yönelik olarak; yasal olan proje dışı fazla inşaattan arsa sahiplerinin sözleşmedeki paylaşım oranına göre almaları gereken arsa payı hesaplattırılıp arsa sahiplerinin bu payları dışında kalan ve birleşen davalardaki zararları da karşılanmak sureti ile yüklenicinin bu şekilde edimini ifasından sonra asıl davada tapu iptâl ve tescile karar verilmesi gereğine işaret edilmiş olup mahkemece bozma ilamına uyulduğundan davalı-birleşen dosya davalılarının ıslah dilekçesi ile ilgili ileri sürdükleri talepleri yönünden ıslah harcı tamamlattırıldıktan sonra gerekli inceleme ve araştırma yapılarak ve proje dışı fazla imalâtların yasal olup olmadığı da araştırılıp değerlendirildikten sonra bu talep ile ilgili sonucuna göre karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle, bozulmasına karar verilmiştir.

3.Mahkemenin 24.10.2022 tarihli ve 2020/5 Esas, 2022/732 Karar sayılı kararı ile asıl dava yönünden bozma sonrasında, dava konusu inşaattaki projeye aykırılıkların yasal hale getirilmesi için yükleniciye süre verildiği ve tadilat projesi sunulduğu, akabinde buna ilişkin 31.12.2020 UYAP tarihli bilirkişi raporu alındığı ve raporda fazla imalatın, perde ve kolonların 02.10.2020 tarihli tasdikli tadilat mimari projesine işlenmesi nedeniyle inşaatın yasal hale geldiği görüşünün bildirildiği, 11.10.2022 tarihli belediye cevabi yazısında inşaatın yasal hale gelmesi için yeniden yapı kullanım iznine gerek olmadığının bildirildiği gerekçesiyle birleşen davadaki talepler bakımından birlikte ifa kuralı kuralı da gözetilerek asıl davanın kabulüne,

Birleşen 2007/674 Esas sayılı davanın kısmen kabulüne; 117.159,94 Amerikan Dolarının 3094 sayılı Yasa uyarınca devlet bankalarının ilgili yabancı paranın vadeli mevduatına uyguladığı mevduat faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacılara verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine,

52.000,00 TL reklam panosu direği ile ilgili tazminatın 1.000,00 TL'sinin 15.06.2007 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte, 51.000,00 TL sinin ıslah tarihi 08.09.2015 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacılara verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine,

568,81 TL ATM makinesine yönelik tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacılara verilmesine,

1.896,39 TL iskân masrafı yönünden alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacılara verilmesine,

1.000 m² ticari otopark alanının teslimine ilişkin istemin reddine, projeye aykırı yapılan ilave imalatın protokol yönünde paylaşımı hususunda talebin reddine, sair istemlerin ayrı ayrı reddine karar verilmiştir.

Mahkeme kararının süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 06.07.2023 tarihli ve 2023/1358 Esas, 2023/2615 Karar sayılı kararıyla davacı-birleşen dosya davalısı vekilinin tüm, davalı-birleşen dosya davacısı vekilinin sair temyiz itirazları yerinde görülmemiş, mahkemece 31.12.2020 tarihli bilirkişi raporunda, bozma öncesi raporda belirtilen aykırılıkların esasını ana taşınmaz üzerine inşa edilen 2 adet blok yapıdaki statik yönden (taşıyıcı sistemdeki) yapılan değişiklikleri ihtiva ettiği, mahkemece davacıya verilen yetkiyle sözü edilen tadilat projesinin ise mimari tadilat projesi olduğu, verilen söz konusu projenin statik kolon perde kiriş ölçülerini ve donatıyı gösteren bir proje olmadığını belirttiği, yine 22.02.2022 tarihli bilirkişi raporunda da“ A blok ve B blok için 02.10.2020 tasdik tarihli mimari projede proje onay kapağında “proje ruhsat alması halinde geçerlidir.” ibaresi bulunduğu” ek hacimlerin mimari projeye işlendiği, bahse konu proje için düzenlenen “ yapı ruhsatı ve yapı kullanım izin belgesine” rastlanmadığı belirtildiği, hüküm gerekçesinde yer verilen 11.10.2022 tarihli belediye cevabi yazısında ise 3194 sayılı İmâr Kanunu’nun geçici 16. maddesi kapsamında 30.06.2019 tarihli PAB6LLPU/32GLSLYV sayılı yapı kayıt belgesi alındığı, yapı kayıt belgesi yapı ruhsatı yerine geçtiğinden yeniden tadilat ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi düzenlenmesi için bir hüküm bulunmadığının belirtildiği, yaptırılan tadilat projesine istinaden yeniden iskân izni düzenlenmediği anlaşılmakta, yapı kayıt belgesi mahkemenin kabulünün aksine iskan ruhsatı yerine geçmeyeceği, taraflar arasındaki sözleşmenin 12. maddesinde binanın tamamının bitirilip peyzaj tamamlandıktan sonra iskanın alınması halinde yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin tescilini talep edebileceği düzenlemesi bulunduğu, buna göre usulüne uygun teslimin gerçekleşmesi için davacı yüklenici tarafından yapı kullanma izin belgesinin (iskân ruhsatı) alınmasının gerektiği, mahkemece yapılacak işin öncelikle ilgili Belediyeden dava konusu edilen binaya ilişkin yapı kullanma izin belgesinin (iskân ruhsatı) alınıp alınmadığının sorulması, yapı kullanma izin belgesi alınmamış ise davacı yükleniciye yapı kullanma izin belgesinin alınması için uygun süre ve yetki verilmesi, yapı kullanma izin belgesinin yüklenici tarafından alınmış olması halinde asıl dava yönünden birleşen davada arsa sahipleri yararlarına hükmedilecek miktar ödenmek şartıyla ve birlikte ifa kuralıyla, birleşen davada da fazla imalatların imara uygun hale getirildiği belirlendikten sonra talepler hakkında yapılacak değerlendirme sonucuna göre karar verilmesi gerektiği, mahkemece bu husus üzerinde durulmadan eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru bulunmadığı gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.

4.Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bozma ilamına uyulduğu, dava konusu inşaattaki projeye aykırılıkların yasal hale getirilmesi için yükleniciye süre verildiği, bozma ilamında işaret edildiği gibi iskân ruhsatı alınarak yasal hale getirilmediği gerekçesiyle, asıl davanın reddine, birleşen davanın kısmen kabulüne, 117.159,94 Amerikan Dolarının 3094 sayılı yasa uyarınca devlet bankalarının ilgili yabancı paranın vadeli mevduatına uyguladığı mevduat faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacılara verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine, 52.000,00 TL reklam panosu direği ile ilgili tazminatın 1.000,00 TL'sinin 15.06.2007 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte, 51.000,00 TL'sinin ıslah tarihi 08.09.2015 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacılara verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine, 1.568,81 TL ATM makinesine yönelik tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacılara verilmesine, 1.896,39 TL iskân masrafı yönünden alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacılara verilmesine, 1.000 m² ticari otopark alanının teslimine ilişkin istemin reddine, projeye aykırı yapılan ilave imalatın protokol yönünde paylaşımı hususunda talebin reddine, sair istemlerin ayrı ayrı reddine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Asıl davada davacı-birleşen davada davalı vekili temyiz dilekçesinde:

a. Asıl davaya yönünden; Büyükçekmece Belediye Başkanlığı tarafından verilen cevaplara bakıldığında iskân alınmasına gerek olmadığının anlaşıldığını, dolayısıyla müvekkilinin ifadan kaçınmadığı, yapı kayıt belgesi alınan bir yapının kural olarak İmar Kanunu'na uygun bir yapı olarak kabul edilmesi gerektiğini,

b. Birleşen dava yönünden ise gecikme tazminatının hesabında hata yapıldığını, bağımsız bölümlerin kiraya verildiği tarihin teslim tarihi olarak kabul edilmesinin hatalı olduğunu, teslim tarihinin iskân tarihi olarak kabul edilmesi gerektiğini, gecikme sürelerinin de yanlış hesaplandığını, dava konusu edilen reklam direğinin davalı toprak sahiplerine ait olmadığını bu nedenle de herhangi bir tazminat ödenmesine gerek olmadığını, davalı karşı davacıların ticari alan olan otopark alanına ilişkin isteminin reddine dair gerekçeye katılmadıklarını beyan etmektedir.

2. Birleşen davada davacılar vekili temyiz dilekçesinde:

a. 1.000 m² ticari otopark alanının teslimine ilişkin istemin reddine, projeye aykırı yapılan ilave imalatın protokol yönünde paylaşımı hususunda talebin reddine dair verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu,

b. Otopark hesabının yanlış olduğunu, 1000 m² kapalı garaj alanı için taşınmazda yeterli alan olduğunu ve taraflarına teslim edemezse parasal değerinin sözleşme çerçevesinde müvekkillerine ödenmesi gerektiğini, ilave imalâtlar ile ilgili olarak; yasal olan proje dışı fazla inşaattan, müvekkili arsa sahiplerinin sözleşmedeki paylaşım oranına göre almaları gereken arsa payı hesaplattırılıp, bu payları dışında kalan birleşen davalardaki zararlarının bilirkişi tarafından tespit edilmesi, ayrıca kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği fazla alanların dükkândan verilmesi gerektiği, bunların tazminat hesaplarının dükkân m² fiyatına göre yapılması ayrıca verilen dükkân alanları yaklaşık 40 m² eksik olduğundan tazmin edilmesi gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, yüklenici tarafından açılan asıl davada, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşaat yapım karşılığı verilmesi kararlaştırılan A blok 19, 20, 21, 22 no'lu ve B blok 9 no'lu bağımsız bölümlere ilişkin tapu kayıtlarının iptâli, davacı adına tescili istemi, arsa sahipleri tarafından açılan birleşen davada ise gecikme tazminatı, uğranılan zarar, yapılan harcama, mahrum kalınan kira bedelinin tahsili ile ticari alanların ve usulüne uygun hale getirilen ilave imalâtların teslimi istemine ilişkindir.

Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun geçici 3 ncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 428 nci maddesi ile 439 ncu maddesinin ikinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Temyizen incelenen Mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkan bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

V. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Asıl davada davacı birleşen davada davalı vekili ve birleşen davada davacı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz edenlere yükletilmesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

19.03.2025 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

(Muhalif)

(Muhalif)

MUHALEFET ŞERHİ

Öncelikle, Yapı kayıt belgesinin hukuki mahiyeti üzerinde durmak gerekir. 3194 sayılı Kanuna 11.05.2018 tarihinde eklenen geçici 16. maddeye göre;

1-Yapı kayıt belgesi alan yapılar, tıpkı ruhsatlı ve iskânlı yapılar gibi yasal hale gelmekte ve bu belge verildikten sonra, 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca verilen yıkım ve para cezası kararının infazı ortadan kalkmaktadır. (3194 s.K. geçici m.16/4) Öte yandan yapı kayıt belgesi alınan bir yapı sahibi hakkında imar kirliliğine neden olma suçundan dava açılamamakta, ceza soruşturması varsa takipsizlik kararı verilmekte, açılmış olan kamu davası varsa düşmekte, mahkûm olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkmaktadır. (11. CD. 23.12.2019.T.2018/5966; 9877)

2-3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30. maddesinde; yapının kullanılması yapı kullanma izin belgesi alınmasına bağlıdır. Aynı Kanunun 31. maddesinde ise; kullanma izni verilmeyen veya alınamayan yapılara elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinin verilmeyeceği hükme bağlanmıştır. 3194 sayılı Kanunun geçici 16/3. fıkrasında ise, yapı kullanma izin belgesi alınan yapıya kullanma yetkisi verildiği gibi bu yapılara elektrik, su ve doğalgaz bağlanacağı belirtilmiştir.

3-İşyeri açma ve çalışma ruhsatı verilebilmesi için yapı kullanma izin belgesinin ilgili idareye sunulması gerekmektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca hazırlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasalar Tebliği’nin 6. maddesinin 8. fıkrasına göre; yapı kayıt belgesi verilen yapılarda, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın işyeri açma ve çalışma ruhsatı verileceği düzenlenmiştir.

4-İmar Kanunu’nun geçici 21. maddesine göre; yapı kayıt belgesi alınan yapılarda, ilave inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre güçlendirme kararı alınarak güçlendirme yapılabilecektir.

5-Yapı kayıt belgesi alan gecekondu sahipleri, Hazine ve belediye arazilerini doğrudan satın alma imkanına kavuşmuştur. O kadarki yapı kayıt belgesi sahibinin istemesi halinde; “bağlı yetki” nedeniyle idare taşınmazı satmaktan imtina edemeyecektir. (3194 s.K. geçici m.16/6).

6-Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecektir (3194 s.K. geçici m.16/5). Görüldüğü gibi, Kanun aslında yapı kayıt belgesini, kat mülkiyeti kurulabilmesi için gerekli olan “Yapı Kullanma İzin Belgesi” yerine kabul etmekte aynı fonksiyonu yüklemektedir. Bir başka deyişle yapı kayıt belgesi sahibi bu belgeye istinaden imara aykırı olan yapıyı-hiçbir aykırılık yokmuş gibi- hatta, imara uygun yapı yapan bir kişiden daha az harç ve vergi ödemek suretiyle kat mülkiyetine dönüştürebilmekte her bağımsız bölümü kat mülkiyeti kütüğüne kaydedebilmekte ve bu mülkiyet üzerinde bir malikin kullanabileceği tüm hakları kullanabilmektedir.

7- Geçici Madde 16/10 da; yapı kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olacağı, bu belge ile ilgili yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı ve yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğunda olduğu belirtilmişse de, bu ifadeler bir “kısıtlama” gibi sunulmuş ise de, aslında anılan hususlar, normal imara uygun yapılar içinde geçerli olduğundan yapı kayıt belgesinin ilgili yapıyı imar mevzuatına uygun hale getirmesi özelliğine etki etmeyecektir.

TMK'nın 683. maddesi, mülkiyet hakkının içeriğini; malikin, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şeyi dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahip olmak, şeklinde belirlemiştir.

Yukarıda yapı kayıt belgesinin, sahibine tanınan haklardan bir kısmını izah ettik. Bu açıklamalardan anlaşılacağı gibi yapı kayıt belgesi sahibi; yapıyı kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma hakkına sahip olduğuna göre, yapı kayıt belgesi alınan bir yapı, kural olarak İmar Kanunu’na uygun bir yapı olarak kabul edilmelidir. Aslında Kanun koyucu bazı çekincelerle açıkça adını koymamış olsa bile, yapı sahiplerine sunulan imkânlar dikkate alındığında, 3194 sayılı Kanunun Geçici 16.maddesi, “bedel karşılığı imar affı” niteliğinde bir düzenlemedir. Ancak, bir yapının yapı kullanma iznine sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değerden ve sözleşmeye göre eksik ve ayıplı işlerden yüklenici sorumlu tutulmalıdır.

Somut olayda Dairemiz bozma kararından sonra Büyükçekmece Belediye Başkanlığına yazılan yazıya verilen cevapta 10.10.2022 tarihli cevabi yazıda dava konusu ...Mahallesi Mustafa Kemal Bulv. 517 ada, 2 parsel, a ve b bloklar için 18.07.2005 tarih ve 250/1940 sayılı yapı ruhsatı ve 21.02.2008 tarih, 332/21502 sayılı yapı kullanma izin belgesinin düzenlendiği daha sonra parsel malikleri tarafından 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesi kapsamında 30.06.2019 tarih PAB6LLPU/32GLSYLV sayılı yapı kayıt belgelerinin alındığı Belediye tarafından tasdik edilen tadilat projesinin meri mevzuat gereğince 3 daireye 1 otopark olarak işlenerek fazla imalatların onaylandığı söz konusu yapıların 3194 sayılı imar Kanunu’nun geçici 16. maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi yapıyı yasal hale getirdiği, İmar kanunun geçici 16. maddesi kapsamında yeniden tadilat ruhsatı ve yapı kullanım izin belgesi (iskân) düzenlenmesi için bir hüküm bulunmadığı bildirilmiştir.

Mahkemece yukarıdaki yazıdan da açıkça anlaşılacağı üzere 2 blok için yapı ruhsatı düzenlenmiş olmasına ve tadilat projesi onaylanmış olmasına, ayrıca yapı kayıt belgesi alındığı için, ayrıca iskan belgesi alınmasının mümkün olmadığının belediye başkanlığınca bildirilmiş olmasına rağmen yapı kayıt belgesinin binayı yasal hale getirmediği gerekçesiyle asıl davanın reddine ilişkin çoğunluk görüşüne katılmıyoruz.