Esas No: 2024/2992
Karar No: 2025/2076
Karar Tarihi: 20.05.2025

**6. Hukuk Dairesi         2024/2992 E.  ,  2025/2076 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi (Tüketici Mahk. Sıfatıyla)

SAYISI : 2023/190 E., 2024/47 K.

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının iyiniyet ve dürüstlük kuralı içinde davalılardan Vakıflar Balıkesir Bölge Müdürlüğü ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapan davalı yüklenici ...'dan Edremit .... Noterliği'nin 21.05.2012 tarihli ve 04410 yevmiye sayılı sözleşmesi ile Balıkesir İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, 351 ada, 5 parselde kayıtlı A Girişi 3 no'lu bağımsız bölümü satın aldığını, davalı yüklenicinin taahhüt ettiği sürede daireyi teslim etmediğini, davacının katkılarıyla dairenin eksikleri tamamlanarak, dairede fiilen zilyet olduğunu, davacının edimini yerine getirmesine ve fiilen teslime rağmen tapu devri yapılmadığını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları arasında ihtilaf bulunduğunu beyan ederek, dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... cevap dilekçesinde; davacının ödemelerini yerine getirdiğini, tapu iptal tescil talebinin kabul edilmesini istemiştir.

2. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmazın yükleniciye bırakılan bağımsız bölüm olduğunu, sözleşmenin 28. maddesinde yüklenicinin üçüncü şahıslara kat irtifakı tapu devri yapmasının yasaklandığını, bu maddenin ihlal edilmiş olması sebebiyle davalı yükleniciye tapu devri yapılmadığını, davalı yüklenici tarafından inşa edilen yapılarda da eksik ve ayıplı imalatların olduğunu, davalı yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirmediğinden, davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 17.12.2015 tarihli 2015/16 Esas, 2015/690 Karar sayılı kararı ile uyuşmazlık konusu 14.10.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 28. maddesinde yüklenicinin üçüncü kişilere şahsi hakkını devir ve temlik etmesinin yasaklanmış olması sebebiyle davacı temlik alanın davalı arsa sahibini ferağa zorlayamayacağı için davacının temlik işleminden yararlanamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

Mahkemenin 17.12.2015 tarihli kararına karşı süresi içinde davacı ve davalı ... Bölge Müdürlüğü vekili tarafından temyiz başvurusunda bulunulması üzerine Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 30.11.2021 tarihli 2021/1334 Esas, 2021/3358 Karar sayılı ilamı ile sözleşmenin ilgili maddesinde bahsedilen üçüncü kişilere devir yasağının inşaatın yapımı sürerken yükleniciye düşen arsa payının devrine ilişkin olduğu, oysa davacının talebinin arsa payı değil, yüklenici ile imzaladığı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gereğince (kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye düşecek olan) kat mülkiyetine geçmiş 3 numaralı bağımsız bölümün tapusunun iptali ile kendi adına tesciline ilişkin olduğu, mahkemece uzman bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu ile mahallinde yapılacak keşifle, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu inşaatın getirildiği genel fiziki seviyenin belirlenmesi, inşaatın yüklenici tarafından tamamlanması halinde 3 numaralı bağımsız bölümün yüklenici ile yapılan sözleşme gereği tapusunun iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline, eksik ve ayıplı işlerin bulunması halinde ise, bilirkişi tarafından belirlenen eksik işler bedeli davacı tarafça depo edildikten sonra davanın kabulüne karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemenin ilam başlığında belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazın bozma sonrası yapılan keşif neticesinde genel fiziki seviyenin %75'ten %100 çıktığı, eksik ve ayıplı işlerin bulunmadığı, davalı ... vekilince inşaatın eksik kalan işlerinin idarece tamamlandığının belirtildiği, davalı ...'nce davaya konu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tasfiyesi istemi ile açılan Edremit 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2020/427 Esas sayılı dosyasında alınan bilirkişi raporunda yapılan inceleme neticesinde idare ve idare tarafından kiraya verilen taşınmazın kiracıları tarafından taşınmazlardaki eksikliklerin tamamlandığının tespit edildiği, davalı ...'nun eksikliklerin olduğuna yönelik kabulü ve işlerin tamamının davalı yüklenici tarafından bitirilmediği nazara alınarak, edimini yerine getirmeyen yüklenici ile yapılan sözleşmeye dayalı ifa talep edilemeyeceğinden davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde:

a. Dava konusu taşınmazın tamamlanma seviyesinin %100 olduğu, eksik ve ayıplı imalât bulunmadığı tespit edilmesine rağmen davanın reddine karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, yüklenicinin imalât ediminin yanında arsa sahibinin de devir yükümlülüğünün bulunduğunun gözardı edildiğini, davacının iyiniyetli olduğunu,

b. Davanın reddine dair kararın, uyulmasına karar verilen bozma ilamına aykırılık teşkil ettiğini, arsa sahibi tarafından tamamlanan eksik-ayıplı işlerin bedelinin belirlenmesi ve bu bedelin davacının payı oranında depo edilebilmesi için süre verilmesi gerektiğini,

c. Davalı yüklenici ile davalı arsa sahibi arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tasfiyesine ilişkin Edremit 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2020/427 Esas sayılı davanın derdest olduğunu, davadaki bilirkişi raporunda davalı arsa sahibinin tamamlattığı eksik-ayıplı işler sebebiyle 348.267,08 TL alacaklı olduğunun, davalı yüklenicinin de dava konusu bağımsız bölüm de dahil olmak üzere iki bağımsız bölüm ve 54.905,68 TL alacaklı olduğunun tespit edildiğini, tasfiyeye ilişkin davanın bekletici mesele yapılması gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yükleniciye bırakılan bağımsız bölümün temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

1. Temlike konu taşınmazın hak edilebilmesi için temlik edenin edimini ifa etmiş olması gerekir. Dava konusu olayda da temlik alan davacının bağımsız bölümü hakedebilmesi için yüklenicinin, arsa sahibine karşı edimini ifa etmiş olması gerekir.

2. Mahkemece bozma öncesi icra edilen keşif neticesinde alınan bilirkişi raporunda inşaatın tamamlanma oranının %75 olarak tespit edildiği, bozma sonrası yapılan keşif sonrasında alınan bilirkişi raporunda ise inşaatın tamamlanma oranının %100 olduğu, eksik ve ayıplı işlerin bulunmadığı tespit edilmiştir. Davalı arsa sahibi ...'nce davaya konu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tasfiyesi istemi ile açılan Edremit 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2020/427 Esas sayılı dosyasında alınan bilirkişi raporunda ise yapılan tasfiye hesabında, yüklenicinin sözleşme gereği hakedip almadığı 2 adet bağımsız bölümü ile 54.905,68 TL alacağı olduğu belirtilmiştir. Bu dosya henüz derdest olup kesinleşmemiştir.

Her ne kadar Mahkemece yukarıda açıklanan gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş ise de; yüklenicinin iş sahibi ile yaptığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapmış olduğu imalat karşılığında ne kadar bağımsız bölüm hak ettiği ve bu kapsamda dava konusu bağımsız bölümün yüklenici tarafından hak edilip edilmediği tespit edilmeden yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.

Davalı ... tarafından açılan Edremit 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2020/427 Esas sayılı davanın sonucunda yüklenicinin sözleşme gereği yapmış olduğu imalatlar nedeniyle herhangi bir bağımsız bölümün tescilini hak edip etmediği anlaşılacaktır. Bu durumda Mahkemece yapılması gereken iş; yüklenicinin davalı arsa sahibine karşı edimini ifa edip etmediğinin değerlendirilmesi için taraflar arasındaki hak ve borçların belirleneceği arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tasfiyesine ilişkin arsa sahibi tarafından yükleniciye karşı açılan Edremit 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2020/427 Esas sayılı davası bekletici mesele yapılarak, o davada yapılacak tasfiyeye ilişkin verilecek karar sonucuna göre iş bu davanın konusu olan 351 ada, 5 parsel üzerinde bulunan binanın A Girişi 3 nolu bağımsız bölümün yüklenici tarafından hak edilip edilmediği tespit edilerek, sonucuna göre karar vermekten ibarettir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,20.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.