Esas No: 2022/476
Karar No: 2023/1467
Karar Tarihi: 24.04.2023

**6. Hukuk Dairesi         2022/476 E.  ,  2023/1467 K.**

**"İçtihat Metni"**

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : Trabzon Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2021/1593 E., 2021/1280 K.

DAVALILAR : 1-... 2-... 3-... vekili Avukat ...

DAVA TARİHİ : 26.10.2019

HÜKÜM/KARAR : Esastan Red

İLK DERECE MAHKEMESİ : Trabzon Tüketici Mahkemesi

SAYISI : 2020/148 E., 2021/299 K.

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın aktif husumet yokluğundan reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmaz üzerinde daire karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzalandığını, sözleşme gereği inşaatın tamamlandığını, dairelerin teslim edildiğini ancak dairelerde bir takım eksik ve yanlış imalatların bulunduğunu, eksikliklerin tespiti için açılan tespit davasında alınan raporda tüm eksikliklerin giderilmesi için toplam 107.940,89 TL gerektiğinin belirlendiğini beyan ederek davaya konu yapılarda belirlenen eksiklikler için şimdilik 4.450,00 TL'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; site yönetiminin ayıplı maldan kaynaklanan davalarda taraf ehliyetinin olmadığını, davaya bakmakla görevli mahkemenin Trabzon Asliye Hukuk Mahkemesi olmadığını, dava konusu taşınmazın fiili kullanımına yapı kullanım izni alınmadan 2014 tarihinde başlandığını, bu nedenle alacağın zaman aşımına uğradığını beyan ederek davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda site yönetiminin nasıl teşekkül edeceği ve yetki ve haklarının neler olduğu teker teker açıklanmış olması karşısında ve dava dilekçesi içeriğinden davacı site yönetiminin bağımsız bölüm maliklerinin yerine geçerek davayı açtığı, kat malikleri kurulu kararı ile de olsa yönetime yetki verilmesi ve site yönetiminin kat malikleri adına binadaki ortak ve bağımsız bölümlerdeki ayıplı işlere ilişkin dava açması, bu şekilde açılan davaya muvafakat vererek taraf teşkili sağlanması hukuken mümkün olmadığından aktif husumet ehliyeti bulunmayan site yönetiminin açtığı bu davanın husumetten reddine dair karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; mahkemece karara dayanak yapılan Yargıtay ilamının güncel olmadığını, bu hususta Yargıtay 17. HD'nin güncel kararlarına göre kat maliklerinin davaya katılmak üzere süre verilmesi gerektiğini, yönetimin ya da yöneticinin kat maliklerini temsil yetkisine giren işler sebebiyle dava açabileceğini ve hem aktif hem de pasif dava ehliyetine sahip olduğunu, aktif husumet yokluğu nedeniyle dava reddedilmesine rağmen müvekkil aleyhine vekalet ücretine hükmedilmesinin çelişkili olduğunu belirterek kararın kaldırılması istemiyle istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı site yönetiminin kat maliklerini temsilen bu davayı açtığını, dosyada mevcut adi yazılı daire karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde mal sahiplerinin Cengiz ve Atilla Sevindik, yapımcıların ise davalılar olduğu görüldüğünü, yine dosyada mevcut tarihsiz mutabakat metnine göre eksik işlerin giderilmesi için sözleşme taraflarının bir araya geldikleri, yani site yönetiminin inşaat yapımı sırasında davalılarla herhangi bir sözleşme ilişkisi bulunmadığı gibi var olan ayıp ve eksiklikleri de gidermediğini, dolayısıyla davacının iş bu davayı açma ehliyeti ve bu anlamda davacılık sıfatı bulunmadığı gerekçesiyle davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, davacının açtığı ortak alandaki ayıp ve eksikliklerin giderilmesi talebine ilişkin davada davacı site yönetiminin husumet ehliyeti olup olmadığına ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı TBK 470-486 maddeleri.

3. Değerlendirme

1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.1.Dava, davalının yapımını üstlendiği sitenin ortak alanlarında eksik ve ayıpların giderilmesi bedelinin tahsili istemi ile açılmıştır.

Taraf sıfatı, bir başka deyişle husumet ehliyeti; davaya konu hak ile kişiler arasındaki ilişkiyi ifade eder. Sıfat, bir maddi hukuk ilişkisinde tarafların o hak ile ilişkisinin olup olmadığının belirlenmesi anlamına gelir. Davacı sıfatı, davaya konu hakkın sahibini, davalı sıfatı ise davaya konu hakkın yükümlüsünü belirler. Uygulamada davacı sıfatı, aktif husumeti, davalı sıfatı ise pasif husumeti karşılayacak şekilde kabul edilmektedir. Dava konusu şey üzerinde kim ya da kimler hak sahibi ise, davayı bu kişi veya kişilerin açması ve kime karşı hukuki koruma isteniyor ise o kişi veya kişilere davanın yöneltilmesi gerekir. Bir kimsenin davacı veya davalı sıfatına sahip olup olmadığı tıpkı hakkın mevcut olup olmadığının tayininde olduğu gibi maddi hukuka göre belirlenir. Taraf sıfatı bu anlamda, defi değil itiraz niteliğinde olup; taraflarca süreye ve davanın aşamasına bakılmaksızın her zaman ileri sürülebileceği gibi taraflar ileri sürmemiş olsalar bile mahkemece re'sen nazara alınmalıdır.

Somut olayda davacı site yöneticisi sıfatıyla apartmanı daire karşılığı inşaat yapım sözleşmesine göre inşa eden davalı yüklenici şirket aleyhine dava açmış olup davacı ile davalı arasında akdi ilişki bulunmamaktadır. Bu durumda mahkemece davanın tarafları arasında akdî ilişki kurulmamış olduğundan davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesinde hukuka aykırılık yoktur.

3.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

24.04.2023 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

(Muhalif)

(Muhalif)

MUHALEFET ŞERHİ

Eldeki davada, taraflar arasındaki uyuşmazlık, yüklenicinin inşa ettiği binanın ortak alanlarında bulunan eksik ve ayıplı işlerin tamir edilmesi veya yenisinin yapılması için açılan davalarda, bina yönetimi/site yönetimini dava ehliyetinin bulunup bulunmadığı konusundadır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya eser sözleşmesi hükümlerine göre yapılan binalarda, dış cephe, asansör, binanın ortak merdivenleri, çatı, otopark, yeşil alanlar, ana su boruları, pis su boruları gibi ortak alanlar, tüm kat malikleri tarafından kullanılan ortak alanlardır. Yüklenici tarafından imal edilen binalarda ferdi mülkiyete geçildikten sonra zamanaşımı süresi içinde binanın ortak alanlarında eksik ve ayıplı işler olduğunun anlaşılması halinde, bu eksik ve ayıplı işler bedelinin tahsili veya bina yönetimimin ortak alanlarda yaptığı bakım ve onarım giderlerinin tahsili amacıyla, bina/site yönetiminin dava ehliyeti bulunup bulunmadığı, bu tür davaların bina yönetimi veya site yönetimi tarafından açılıp açılamayacağı öğretide ve Yargıtay uygulamalarında tartışmalıdır.

Yargıtay tarafından, 2010 yılına kadar olan dönemde verilen kararlarda, eser sözleşmesi veya eser sözleşmesinin özel bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yapılan binalarda iskan alınıp kat mülkiyetine geçildikten sonra, dış cephe, otopark, yeşil alan, ortak çatı, binanın ana temiz ve pis su boruları, ısı yalıtımı gibi ortak alanlarda eksik veya ayıplı işler olduğunun anlaşılması halinde, bu eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi, tamiri veya yenilenmesi amacıyla açılan davaların, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca oluşturulan site yönetimi veya bina yönetimi tarafından açılıp açılamayacağı, bunların dava ehliyeti olup olmadığı tartışmalıdır. Buna karşılık, bu tür davaların, kat maliklerinin tamamı veya tüm kat malikleri tarafından ortak vekâletname verilen bir avukat marifetiyle açılabileceği konusunda tartışma bulunmamaktadır.

Yargıtay 13. HD. 03.10.2011, 2011/5061 E. 2011/13755 K, sayılı kararında “…Kat mülkiyetine tabi toplu yapılarda birden fazla blok olması veya birden fazla parsel üzerinde bina olması halinde sadece ortak alanlarla sınırlı olmak üzere eksik ve ayıplı işler nedeniyle tüzel kişiliği bulunmamasına rağmen zaruret hali ve pratik olması nedeniyle site yönetiminin aktif dava ehliyeti olduğu kabul edilir… Bunun aksinin kabulü halinde uyuşmazlıklar çözümsüzlüğe terk edilmiş olur…” şeklinde karar vermiştir.

Günümüz modern toplum hayatında, kat mülkiyetine tabi bina ve site olarak ifade edilen toplu yaşam alanlarında milyonlarla ifade edilecek sayıda insan yaşadığı, bu durumun modern şehir hayatının kaçınılmaz bir sonucu olduğu dikkate alındığında, bina veya sitedeki ortak asansörün bozulması, binanın dış cephesindeki yalıtımın kendiliğinden düşmesi, asansör, merdiven, otopark gibi ortak alanlarda önemli eksik ve ayıpların olması nedeniyle can ve mal güvenliğinin ciddi risk altında olduğu durumlarda, ortak alanlardaki eksik ve ayıplı işlerin tamiri, yenisiyle değişimi veya bedel iadesi amacıyla açılacak davaların, sitedeki tüm bağımsız bölüm maliklerinin tamamı veya tamamının ortak vekâletname verdiği bir avukat marifetiyle dava açılabileceğini kabul etmek, adalet ve hakkaniyetle bağdaşmaz. Örneğin; Ankara, İzmir veya İstanbul gibi büyük şehirlerde sayısı binlerle ifade edilebilecek site ve toplu yapı olduğu dikkate alındığında, ortak alan sayılan binaların dış cephe, asansör, merdiven, otopark veya yeşil alanlarında yapılan imalatlarda eksik veya gizli ayıplar olduğunun anlaşılması halinde, ortak alanlarda bulunan asansörlerin peş peşe bozulması, pis su borularındaki kırık ve çatlaklar nedeniyle su sızıntısı meydana gelmesi durumunda, site yönetimi veya bina yönetiminin dava ehliyetinin olmadığını kabul etmek, burada yaşayan insanların hayatını çekilmez hale getireceği tartışmasızdır.

Yukarıda yapılan açıklamalardan anlaşıldığı üzere, toplu yapılarda, ortak alanlardaki eksik ve ayıplı işler bedelinin tahsili için açılacak davalarda, bina yönetimi, site yönetimi veya toplu yapı yönetiminin dava ve taraf ehliyeti olduğunu kabul etmek modern toplum hayatının zorunlu bir sonucudur. Toplu yapılardaki bağımsız bölüm sayısının bazı durumlarda, binlerle ifade edildiği dikkate alındığında, bina veya site yönetiminin dava ehliyeti olmadığını kabul etmek, hukuk devletinde adalete erişimi engelleyen önemli bir hak ihlali sayılır. Bu nedenle, toplu yapılarda, ortak alanlarda bulunun eksik ve ayıplı işler bedelinin yükleniciden tahsili için açılacak davalarda site yönetimi veya bağımsız blok yönetimlerinin dava ehliyetine sahip olduğunu kabul etmek gerektiği düşüncesinde olduğumdan, çoğunluk görüşüne muhalifiz.