Esas No: 2015/11682
Karar No: 2016/1777
Karar Tarihi: 08.03.2016

**6. Hukuk Dairesi         2015/11682 E.  ,  2016/1777 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

DAVA TÜRÜ : Alacak

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davacı vekili Av.... geldi, davalı taraftan gelen olmadı, hazır bulunanın sözlü açıklaması dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kiracı tarafından kiralayan aleyhine açılan 5.755.761 TL imalat bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde,davacının davalı ... Başkanlığına ait 29 ada 49 parselde kayıtlı arsa niteliğindeki taşınmazı 13.3.2003 tarihli Belediye Encümen kararıyla 13.9.2003 başlangıç tarihli ve 15 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiraladığını,kira süresinin 15 yıl olduğunu, davacının sözleşme gereğince taşınmaza yatırım yaptığını, taşınmazı 15 yıl kullanması gerektiğini, sözleşmede 15 yıllık kira süresi bittikten sonra davacı tarafından yapılan tesis ve yapıların içindeki makine ve teçhizatlarıyla birlikte davalıya kalacağının kararlaştırıldığını, davacının 2003-2004 yıllarında aqua park,kapalı otopark,yıkama yeri, eğlence ve AVM dükkanlar,hamam,sinema vs.gibi kompleks bir tesis yaptığını,yapılanların sökülemeyen sabit yatırımlar olduğunu,sözleşme süresi bitmeden davalı tarafın ... İcra Hukuk Mahkemesi'nin 2009/481 Esas, 2009/1202 Karar sayılı tahliye kararının .... İcra Müdürlüğü'nün 2009/259 Esas sayılı dosyasıyla infaz edildiğini, davalının kira konusu taşınmazı 3. kişiye kiraya verdiğini, davacının taşınmazı kullanma imkanının kalktığını, davacının 15 yıl boyunca kullanacağı düşüncesiyle kiralanana yatırım yaptığını,davacının taşınmazdan süreden önce tahliye edilmesi sebebiyle davalının sebepsiz zenginleştiğini, .... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2010/133 Değişik İş sayılı dosyasında taşınmaza yapılan iyileştirmelerin değerinin 9.592.935 TL olduğunun tespit edildiğini, davalının yararlandığı 6 yıllık süre düşüldükten sonra kalan 9 yıllık süre için davalının 5.755.761 TL sebepsiz zenginleştiğinin kabulü gerektiğini belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kadıyla 5.755.761 TL nin harcamaların yapıldığı tarihten itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.Davalı vekili,cevap dilekçesinde,davacı kiracı şirketin kira bedellerinin ödememesi üzerine başlatılan icra takibi sonucu verilen tahliye kararı ile kiralananı tahliye ettiğini,davacının tahliyesinde davalı kusuru bulunmadığını, davacı kiracının sözleşmede kira müddeti sonunda kiracının yaptığı tesis ve yapıların bedelsiz olarak belediyeye bırakılacağının kararlaştırıldığını belirterek davanın reddini savunmuş, Mahkemece, “...davacı tarafın, davalının kiralananı erken tahliye ettirmesi sebebiyle davalının daha fazla kazanç elde ettiğini ispat etmesi gerektiği, davacı vekili tarafından dosyaya sunulan yeni kiracının kira sözleşmesindeki kira bedelinin taraflar arasındaki sözleşmedeki kira bedelinden fazla olmadığı, bu nedenle davalının sebepsiz zenginleştiğinin ispat edilemediği...” gerekçeleriyle davanın reddine karar verilmiştir.

Genel olarak, kiracının kiralanana yaptırdığı imalat ve tesisler taşınmazın tahliyesinden sonra kiralayana kalacağına göre kiralayanın sebepsiz zenginleşmesi söz konusudur. Bu durumda kiracı tarafından taşınmaza yapılan imalat ve tesisler ile ilgili uyuşmazlıklarda dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı BK'nun 410 vd. Maddelerinde (TBK. 526 vd. mad.)düzenlenen vekaletsiz iş görme hükümlerine göre masraf ve harcamaların kiraya verenden istenebilmesi mümkündür. Ancak 1.7.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı TBK 77. maddesi gereğince bu bedelin kiralayandan istenebilmesi için kiracının yaptığı giderlerin mal varlığından çıkarak kiralayanın mal varlığına geçmiş olması ve kiralananın tahliye edilmiş olması gerekir. Davacı kiracı vekaletsiz işgörme hükümleri çerçevesinde ancak, sabit,sökülemeyen faydalı ve zaruri imalatların yapım tarihindeki bedelini davalı kiralayandan talep edebilir. İmalatların sözleşmenin başında yapıldığının kabulü gerekir.

Taraflar arasında 13.9.2003 başlangıç tarihli ve 15 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiği, davacı kiracının kiralanan arsa üzerine 2003-2004 yıllarında aqua park,kapalı otopark,yıkama yeri,eğlence ve AVM dükkanlar,hamam,sinema vs.gibi kompleks bir tesis yaptığı ve yapılan imalatların sökülemeyen sabit yatırımlar olduğu, davacı kiracı hakkında ödenmeyen kira paralarının tahsili amacıyla başlatılan icra takibi üzerine açılan ... İcra Hukuk Mahkemesi'nin 2009/481 Esas, 2009/1202 Karar sayılı tahliye kararının .... İcra Müdürlüğü'nün 2009/259 Esas sayılı dosyasıyla infaz edilerek davacı kiracının kiralanan taşınmazı 4.5.2009 tarihinde tahliye ettiği hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiracının 15 yıl süreli kira sözleşmesi boyunca kullanacağını düşünerek kiralanan taşınmaz üzerine kira sözleşmesi gereğince büyük harcamalar yaparak kompleks bir tesis yaptığı,davalı kiralayan tarafından davacının tahliyesinden dava dışı 3.kişiye bu yerin kiraya verildiği ve davacı tarafından yapılan imalatların davalı kiralayan ve yeni kiracı tarafından benimsenerek kullanıldığı anlaşılmaktadır. Her ne kadar kira sözleşmesinin eki olduğu yazılı encümen kararında yer alan sözleşme başlıklı metnin 2.maddesinde “kira sözleşmesi sonunda projesine göre gerçekleşen tesis ve yapıların .alışır vaziyette bedelsiz olarak belediyeye terk edileceği” kararlaştırılmış ise de, 15 yıllık sözleşme süresi dolmadan sözleşmenin 6.yılında tahliye edilen kiralayanın tahliye nedeniyle kira süresinin geri kalan süresinde kullanamadığı imalat bedellerinin tümünü alamaması davalı kiralayan yararına sebepsiz zenginleştirme oluşturur. Bu durumda Mahkemece, gerektiğinde yerinde yeniden keşif yapılarak kiracının kiralanan üzerine yaptırdığı imalat ve tesislerin faydalı,zaruri ve kalıcı imalatlar olup olmadıkları,bu imalat ve tesislerin taşınmazın değerini artırıcı nitelikte olup olmadıkları araştırılıp faydalı ,zaruri ve değer artırıcı imalatlar ise yapım tarihlerindeki değerlerinin(sözleşmenin başında yapıldığının kabulü ile) tespiti ile yapılan giderlerin 15 yıllık kira süresinin 6.yılında tahliye edildiği dikkate alınarak davacı kiracının kiralananı kullandığı sürenin tahliye nedeniyle kullanamadığı süre ile oranlanarak kiralananın kullanılamayan süre oranındaki imalat bedeli belirlenip tahsiline karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.

SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına takdir olunan 1.350.-TL vekalet ücretinin davalıda alınarak davacıya verilmesine, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 08.03.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.