Esas No: 2020/2254
Karar No: 2020/2763
Karar Tarihi: 13.10.2020

**15. Hukuk Dairesi         2020/2254 E.  ,  2020/2763 K.**

**"İçtihat Metni"**

Mahkemesi :Asliye Hukuk Mahkemesi

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki asıl ve birleşen dosya davalısı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- K A R A R -

Asıl ve birleşen dava, arsa sahibi davacılar ile yüklenici davalı arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinin feshi ile tapu kaydındaki sözleşme şerhinin terkini istemlerine ilişkindir. Mahkemece yapılan yargılama sonunda asıl ve birleşen davanın kabulüne dair verilen karar, asıl ve birleşen dosyada davalı vekilince temyiz olunmuştur.

TMK'nın 692. maddesi hükmünce paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korunmasının ya da olağan şekilde kullanılmasının gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi ya da paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması oybirliği ile aksi kararlaştırılmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olarak kurulabilmesi için TMK'nın 692. maddesi gereğince, sözleşmenin konusu olan taşınmazın tüm paydaşlarıyla sözleşme yapılması veya diğer paydaşların yapılmış olan sözleşmeye muvafakat etmiş olması gerekmektedir. Bu husus kamu düzenine ilişkin olup, mahkemece kendiliğinden gözetilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davası da, olağanüstü tasarruf işlemleri ve önemli işlerden olduğundan, geçerli sözleşmenin varlığı halinde feshinin de tüm paydaşlarca talep ve dava edilmesi gerekir.

Dosyada bulunan ve davaya dayanak yapılan sözleşmelerden olan Bornova 1. Noterliği’nin 20.03.2012 tarih 07883 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde arsa sahipleri arasında bulunan ...,..,..,... 1. Noterliği’nin 02.02.2012 tarih 03832 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde arsa sahipleri arasında bulunan ...nın davada taraf olmadığı anlaşılmıştır. Sözleşme tarihinde tüm arsa sahiplerince imzalanıp geçerli olan sözleşmeler yönünden arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi ve şerhin terkini davasının TMK’nın 692. maddesi hükmünce tüm paydaşlarca birlikte açılması gerektiğinden bu parseller yönünden sözleşmede yer alıp davada taraf olmayan arsa sahiplerinin davaya muvafakatlerini sağlamak üzere davayı açan arsa sahiplerine süre verilip muvafakatlerinin sağlanmaması halinde eldeki dava ile birleştirilmek üzere muvafakat vermeyen arsa sahipleri hakkında dava açılıp birleştirilerek taraf teşkilinin sağlanması gerekir.

Dosyada bulunan tapu kayıtlarına göre, davaya dayanak yapılan sözleşmelerden olan Bornova 1. Noterliği’nin 20.02.2012 tarih 03832 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin konusunu oluşturan ...ili Bornova ilçesi ...Mahallesi 234 ada 10 parsel sayılı taşınmazın sözleşme tarihinde 1/2 pay sahibi olduğu anlaşılan Ahmet Demir’in, Bornova 1. Noterliği’nin 13.09.2012 tarih 23495 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin konusunu oluşturan ...ili Bornova ilçesi ...Mahallesi 234 ada 13 parsel sayılı taşınmazın sözleşme tarihinde 1/2 pay sahibi olduğu anlaşılan Şükrü Taşçı’nın ve Bornova 1. Noterliği’nin 21.02.2012 tarih 05303 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ile Bornova 1. Noterliği’nin 10.05.2012 tarih 12547 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin konusunu oluşturan ...ili Bornova ilçesi ...Mahallesi 234 ada 22 parsel sayılı taşınmazın sözleşme tarihinde 1/2'şer pay sahibi oldukları anlaşılan Saik Padir ile Saniye Padir’in ilgili parsellere ilişkin sözleşmelerde arsa sahibi olarak yer almadıkları görülmüştür. Davaya dayanak yapılan bir diğer sözleşme olan Bornova 1. Noterliği’nin 20.03.2012 tarih 07883 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin konusunu oluşturan ...ili Bornova ilçesi ...Mahallesi 284 ada 55 parsel sayılı taşınmazın sözleşme tarihinde 1/2 pay sahibi olduğu anlaşılan ...’in dosyada bulunan veraset ilamına göre 01.04.2001 tarihinde vefat ettiği ve bu parseldeki hissesinin geriye kalan mirasçıları ...,...,...,...,..,...,..,...,...ve ...’e dosyada bulunan tapu kayıtlarına göre 02.09.2015 tarihinde intikal ettiği, söz konusu pay sahiplerinin adı geçen parsele ilişkin sözleşmede taraf olmadığı, aynı sözleşmenin konusunu oluşturan ...ili Bornova ilçesi ...Mahallesi 284 ada 64 parsel sayılı taşınmazın sözleşme tarihinde kayıt maliki olduğu anlaşılan ...nın dosyada bulunan veraset ilamına göre 25.03.2000 tarihinde vefat ettiği ve bu parseldeki taşınmazın geriye kalan mirasçıları ...,..,.... ve ...’a dosyada bulunan tapu kayıtlarına göre 13.09.2012 tarihinde intikal ettiği, dava dışı ... dışındaki söz konusu pay sahiplerinin adı geçen parsele ilişkin sözleşmede taraf olmadığı, aynı sözleşmenin konusunu oluşturan ...ili Bornova ilçesi ...Mahallesi 284 ada 69 parsel sayılı taşınmazın sözleşme tarihinde kayıt maliki olduğu anlaşılan Hasan İnah’ın dosyada bulunan veraset ilamına göre 09.08.1983 tarihinde vefat ettiği ve bu parseldeki taşınmazın geriye kalan mirasçıları ...,..,...,...,...,... ile dosyada bulunan veraset ilamına göre 09.11.2012 tarihinde vefat eden mirasçısı ...’in mirasçıları olan ...,...,...,... ile ...’a dosyada bulunan tapu kayıtlarına göre 13.09.2012 tarihinde intikal ettiği, dava dışı müteveffa ...dışındaki söz konusu pay sahiplerinin adı geçen parsele ilişkin sözleşmede taraf olmadığı görülmüştür. Dolayısıyla bazı parsellerle ilgili dosyadaki tapu kayıtlarına göre bazı arsa sahiplerinin sözleşme tarihine göre tapuda hissedar olduğu yada miras yoluyla pay sahibi olduğu halde o parselle ilgili olarak imzalanan sözleşmede arsa sahibi olarak yer almadıklarının görüldüğü ve TMK’nın 692. maddesi gereğince arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinin geçerliliği için tüm arsa sahiplerince yapılması gerektiğinden mahkemece bu parsellerle ilgili sözleşmede yer almayan arsa sahipleriyle ayrı bir arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi yapılıp yapılmadığı yada sözleşmeye katılıp katılmadığı araştırılarak toplanacak belgelere göre sözleşme konusu parseller yönünden tüm paydaşların imzalaması yada katılmasıyla sözleşme geçerli hale gelmişse davada taraf olmayan ve ayrı bir sözleşme yapılan yada sözleşmeye katılan arsa sahiplerinin davaya muvafakatleri yada bir önceki paragrafta belirtildiği üzere hakkında dava açılıp birleştirilerek taraf teşkilinin tamamlanması, eğer tüm paydaşlar ve mirasçıları tarafından imzalanan ya da katılarak geçerli hale getirilen sözleşme ilişkisi bulunmadığı anlaşılırsa bu parseller yönünden sözleşmenin feshine değil geçersiz olduğunun tespitine karar verilmesiyle yetinilmesi gerekir.

Bu hususlar üzerinde durulmadan eksik inceleme ile yazılı şeklide hüküm tesisi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuş ve bozma nedenine göre diğer temyiz itirazları incelenmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, bozma sebebine göre diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, ödenenden 5766 sayılı Kanun'un 11. maddesi ile yapılan değişiklik gereğince Harçlar Kanunu 42/2-d maddesi uyarınca alınması gereken 437,00 TL Yargıtay başvurma harcının mahsup edilerek, varsa fazla alınan temyiz harcının temyiz eden asıl ve birleşen dosya davalısına iadesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine 13.10.2020 gününde oybirliğiyle karar verildi.