Esas No: 2021/6239
Karar No: 2022/4853
Karar Tarihi: 19.10.2022

**6. Hukuk Dairesi         2021/6239 E.  ,  2022/4853 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi

İLK DERECE

MAHKEMESİ : Karacabey 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

Yukarıda tarih ve numarası yazılı olan bölge adliye mahkemesi hukuk dairesince verilen kararın temyizen tetkiki davalılar ... ve ... vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü.

- K A R A R -

Davacı vekili, davacı ve diğer mirasçılara ait taşınmaza ilişkin olarak davalı şirket ile 12.10.2015 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, inşaat işlerinin kolay ilerleyebilmesi için 02/11/2015 tarihinde diğer paydaşların arsa paylarını davacıya devrettiklerini, davalının süresi içinde inşaata başlamadığını ve süresi içerisinde tamamlamadığını, bağımsız bölümlerin fiziken yapılmış olmadığını, bu nedenle sözleşmenin feshedildiğini, 20/09/2017 tarihli fesih ihbarnamesi ile sözleşmenin feshedilmiş sayılmasına, taşınmaz üzerinde davalılar ve davacı adına kurulmuş kat irtifaklarının bozularak, davalıların ve davacıya ait kat irtifaklı tapuların iptali ile dava konusu taşınmazın yeniden arsa vasfı ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılardan ... ve ... vekili, sözleşmeye taraf olmayan müvekkillerine davanın yöneltilemeyeceğini, davalı müvekkillerine açılması gereken davanın kat irtifaklarını satın almaları sebebiyle tapu iptali biçiminde açılması gerektiğini, davanın 1 yıllık iptal davası zamanaşımı süresinden sonra açılması nedeniyle süre yönünden reddi gerektiğini, öncelikle davanın usulden ve husumet yönünden reddine, esasa ilişkin itirazları ve beyanları doğrultusunda davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Diğer davalılar davaya cevap vermemişlerdir.

İlk derece mahkemesince, yapı ruhsatının verilmesinden yaklaşık 23 ay sonra yapılan keşifte dava konusu taşınmazın boş arsa olduğu, üzerinde herhangi bir inşaat faaliyeti bulunmadığı, yüklenici firma dışındaki diğer davalıların da kayden oluşturulan ancak fiziken bulunmayan bağımsız bölümlerden taşınmaz satın almış oldukları görülse de yapılan satış işlemlerinde davalı yüklenici firma yetkilisi ...'un vekil olarak işlemleri yürüttüğü, davacı tarafından diğer davalılara yapılmış gerçek bir satış olmadığı gibi davacının satış işlemlerine karşılık aldığı herhangi bir para bulunmadığı gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesi kararına karşı, davalılar ... ve ... vekilince istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine, teslimin ruhsat tarihinden itibaren 18 ay olarak kararlaştırıldığı ancak 12.08.2016 tarihinde ruhsat alınmasına rağmen 12.02.2018 tarihine kadar ve keşif tarihi itibariyle davalı yüklenici tarafından inşaata başlanmadığı bu nedenle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine karar verilmesinde usûl ve yasaya aykırı bir durum bulunmadığı, davacı arsa sahibinin vekili olarak satımda bulunan ...’un davalı yüklenici şirket temsilcisi olduğu, davalı ...’e bizzat arsa sahibinin yaptığı satış işleminde ise ...’un bu kez alıcı ... vekili olarak hareket ettiği, akraba oldukları anlaşılan davalıların henüz inşasına başlanmamış bir yapıdan inşaatın bizzat yüklenicisi ile muhatap olarak, bağımsız bölüm satın almaları nedeniyle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde iyiniyet iddiasında bulunmayacakları gerekçesi ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Kararı davalılar ... ve ... vekilleri temyiz etmiştir.

1)Dava, davacı ve dava dışı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında imzalanan düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve devredilen bağımsız bölümlerin tapu iptali ve kat irtifakının kaldırılarak arsa olarak davacı adına tescil istemlerine ilişkindir.

TMK'nın 692. maddesi gereğince, paylı taşınmaz malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi olağanüstü tasarruflardan sayıldığından, oybirliği ile aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Öncelikle sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesi zorunludur. Somut olayda olduğu gibi tüm arsa sahiplerince imzalanan sözleşmenin bulunması ya da sözleşmeye onay verilmiş olması halinde, sözleşmenin feshi ya da iptali davası da "olağanüstü tasarruf" niteliğinde olduğundan, davanın sözleşmenin tarafı olan tüm arsa sahiplerince açılması veya davaya muvafakatlarının sağlanması, muvafakatlerinin bulunmaması halinde davacı tarafa bu kişiler aleyhine dava açması için süre verilmesi, açtığında açılan davanın bu dava ile birleştirilmesi gerekir. Bir davada, işin esasının incelenebilmesi için öncelikle taraf teşkili yapılması zorunludur. Bu husus, kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemelerce re'sen dikkate alınması gerekir.

Somut olayda, 12.10.2015 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, sözleşmeden sonra davacı dışındaki diğer paydaşların paylarının tamamını davacıya devrettikleri, bu satışın işlerin kolay ilerlemesi için yapıldığı ve gerçek bir satış olmadığı, diğer maliklerin de sözleşmesel haklarının gündemde olduğu, sözleşmede yer almasına rağmen davada arsa sahiplerinin hepsinin yer almadığı anlaşılmaktadır. Bir davada, işin esasının incelenebilmesi için öncelikle taraf teşkili yapılması zorunludur. Bu husus, kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemelerce re'sen dikkate alınması gerekir.

Bu bilgiler ışığında, mahkemece, davacı tarafa sözleşmede yer alan dava dışı arsa sahiplerinin davaya onayını sağlamak için süre verilerek, taraf teşkilinin sağlanması, davaya muvafakati sağlanamazsa davacı vekiline dava dışı arsa sahipleri aleyhine dava açmak üzere süre verilip, dava açılması halinde bu dava ile birleştirilmesi sağlandıktan sonra, işin esasına girilerek taraf delilleri değerlendirilip sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, bu hususlar üzerinde durulmadan, yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamıştır. Açıklanan nedenlerle, istinaf başvurusunun esastan reddi kararı doğru olmamış, istinaf mahkemesi kararı kaldırılarak ilk derece mahkemesi kararının bozulması uygun görülmüştür.

2- Bozma nedenine göre, davalılar ... ve ... vekillerinin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesinin 15.09.2021 tarih ve 2021/55 E., 2021/1289K. sayılı kararının kaldırılarak, ilk derece mahkemesi kararının BOZULMASINA, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, bozma nedenine göre davalılar ... ve ... vekillerinin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine, HMK'nun 373/1. maddesi gereğince dosyanın kararı veren ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 19.10.2022 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.