Esas No: 2018/3199
Karar No: 2018/7012
Karar Tarihi: 05.11.2018

**20. Hukuk Dairesi         2018/3199 E.  ,  2018/7012 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... Genel Başkanlığı vekili ve davalı ... vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava dilekçesinde; Kat mülkiyetine tabi ... caddesi, Ihlamur çıkmazı, Alkan Apartmanı adresinde bulunan ... 1271 ada 106 parseldeki ana gayrimenkulde 1 nolu bağımsız bölümde malik oldukları, ana taşınmazın bağımsız bölümlerinin arsa paylarının tapuya tescili sırasında bağımsız bölümlerin payları ile arsa paylarının oranlı olarak tahsis edilmediği iddia edilerek arsa paylarının yeniden düzenlenmesi istenilmiştir.

Mahkemece; arsa paylarında somut bir arsa payı hatası tespit edilemediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hükmün davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi 2018/929 Esas, 2018/630 Karar sayılı ilamıyla “ Dava konusu taşınmazda kat mülkiyeti kurulduğu tarih olan 1972 yılında bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenlerin ortaya konulduğu, bağımsız bölümlerin, kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin açıklanan unsurları ve belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken yanlışlık olduğu bilirkişi raporunda yeterli açıklık bulunduğu gerekçesiyle ilk derece mahkemesi kararı yerinde olmadığından HMK 353/1-b/2 maddesi gereğince İstinaf başvurusunun kabulüne, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davacıların açmış olduğu kat mülkiyetine tabi ana taşınmazdaki bağımsız bölümlerin arsa paylarının konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmemesi nedeniyle düzeltilmesi davasının kabulüne, kat mülkiyetine tabi Kadıköy ilçesi, Bağdat caddesi, Ihlamur çıkmazı, Alkan apartmanı adresinde bulunan Kadıköy Tuğlacıbaşı mahallesi, 1271 ada 106 parseldeki anagayrimenkulde kayıtlı bağımsız bölümlerin arsa paylarının düzeltilmesine,

Anagayrimenkuldeki arsa paylarının 601 payda üzerinden değerlendirilmesine,

1-Bodrum bağımsız bölüm no:1: 58/601,

2-Zemin bağımsız bölüm no:2: 52/601,

3-Zemin bağımsız bölüm no:3: 53/601,

4-Kat 1 bağımsız bölüm no:4: 71/601,

5-Kat 1 bağımsız bölüm no:5: 73/601,

6-Kat 2 bağımsız bölüm no:6: 71/601,

7-Kat 2 bağımsız bölüm no:7: 73/601,

8-Kat 3 bağımsız bölüm no:8: 74/601,

9-Kat 3 bağımsız bölüm no:9: 76/601 olarak tespitine, bu şekilde tapuya tesciline karar verilmiş, hüküm davalı ... Genel Başkanlığı vekili ve davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, arsa paylarının düzeltilmesi istemine ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır. Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Somut olayda dava konusu taşınmazda kat mülkiyetinin kurulduğu 19.12.1972 tarihinde; bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmadığı gibi aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı, bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu bilirkişi kurulunca açıkça saptanmamış, ayrıca bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış, soyut bir biçimde değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiştir.

Bölge adliye mahkemesince, yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarih itibari ile değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması, arsa paylarının düzenlenmesini gerektirecek bir hususun olup olmadığının araştırılıp, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile istinaf başvurusunun kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının HMK'nın 371. maddesi gereğince davalılar yararına BOZULMASINA, dosyanın bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, temyiz harcının istek halinde iadesine 05/11/2018 günü oy birliği ile karar verildi.