Esas No: 2020/2395
Karar No: 2021/1453
Karar Tarihi: 06.04.2021

**15. Hukuk Dairesi         2020/2395 E.  ,  2021/1453 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi

- K A R A R -

Davacı vekilince açılan, tapu iptali ve tescil davası sonucunda mahkemece davanın davalılar ..., ..., ..., ... yönünden kabulüne, diğer davalılar yönünden davanın reddine karar verilmiş olup, verilen kararın davacı vekili ile davalılar ..., ... ile ... vekillerince temyiz edilmesi üzerine Dairemizce 2019/36 Esas, 2020/293 Karar sayılı ilamı ile yerel mahkeme kararının onanmasına karar verilmiştir.Bu kez Dairemiz kararına karşı davacı vekili ile davalılar ..., ..., ... vekillerince karar düzeltme talebinde bulunulmuştur.Dosyadaki yazılara, mahkeme kararında belirtilip Yargıtay ilamında benimsenen gerektirici sebeplere göre HUMK’nın 440. maddesinde sayılan nedenlerden hiçbirisine uymayan karar düzeltme isteğinin REDDİNE, 10,30 TL harç ve takdiren 490,00 TL para cezasının karar düzeltme isteyenden alınarak Hazineye gelir kaydedilmesine, 06.04.2021 gününde oy çokluğuyla karar verildi.

MUHALEFET ŞERHİ

Taşınmaz mülkiyeti edinme tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından,tescilin olumlu hükmü uygulanır.Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.(...m.1023)Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyiniyet iddiasında bulunamazlar. Burada aranan iyiniyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden bazı fiili karinelerden yararlanabilir. Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın el değiştirmesinin kıssa sürede olması veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir.Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir.Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir.Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her halde "yolsuz tescil" kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir. Yaptığı araştırmada tapu kaydının yüklenici adına olduğunu tespit eden birinin -aksi ispat edilmedikçe- iyi niyetli olmadığını söylemek mümkün olmadığı için "tapuya güven ilkesine" istinaden mülkiyet kazanımının korunması TMK nın 1023. maddesi ve hakkaniyet gereğidir.Her arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden tamamen iyi niyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm irtifak tapusu satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Arsa sahibi iyi niyetli ve risk almak istemiyorsa; tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarını bertaraf edebilir. Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırı olduğu gibi, taşınmaz hukukunun temeli olan "tapuya güven ilkesine" de açıkça aykırıdır.Somut olayda, davacı-arsa sahibi ile davalı ... AŞ arsında 16.06.2006 tarihinde 110 ada 17 parsel ile ilgili arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Yüklenici

edimlerini yerine getirmediği için; sözleşme, ... 3. Asliye Hukuk Mahkemesince geriye etkili olarak feshedilmiştir. Arsa sahibi kat irtifak tapularının bir kısmını anılan davadan önce, bir kısmını da dava açıldıktan sonra yükleniciye tapuda intikal ettirmiştir. Yüklenici kendisine intikal eden bağımsız bölümleri tapuda üçüncü kişilere satmıştır. Karar düzeltme talebinde bulunan ..., ... ve ..., yargılamanın bütün aşamalında iyiniyetli olduklarını tapuya güvenerek bağımsız bölümleri satın aldıklarını beyan etmişlerdir. Arsa payı inşaat sözleşmesi tapuya tescil edilmediği gibi, davalıların kötüniyetli oldukları davacı tarafından ispat da edilememiştir. Kaldı ki davacı sözleşmenin geriye etkili feshi için dava açtıktan sonra, hayatın olağan akışına aykırı olarak bir kısım bağımsız bölüm tapularını yükleniciye devrederek –en azından- iyiniyetli olmadığını göstermiştir. Bu durumda yukarıda izah edilen temel ilkeler ve fiili durum gereğince karar düzeltme talebinde bulunan davalıların TMK nın 1023. maddesi çerçevesinde “tapuya güven” ilkesinden yararlanmaları kanuni zorunluluktur. Bu nedenle karar düzeltme isteminde bulunan ..., ... ve ...’ın karar düzeltme taleplerinin kabulü ile yerel mahkeme kararının, bu davalılar açısından bozulması gerekirken karar düzeltme isteminin reddine dair Dairemizin Sayın çoğunluğunun kararına muhalifim.