Esas No: 2024/2641
Karar No: 2025/2950
Karar Tarihi: 21.05.2025

**3. Hukuk Dairesi         2024/2641 E.  ,  2025/2950 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2021/2524 E., 2024/623 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 17. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2020/241 E., 2021/457 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma talepli olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyize konu edilen kararın niteliğinin duruşma istenebilecek davalardan olmadığı anlaşılmakla, davacı tarafın duruşma isteminin reddine, temyiz dilekçesinin kabulü ile incelemenin dosya üzerinden yapılmasına karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; mülkiyeti ... Büyükşehir Belediyesine ait olan ve intifa hakkı 49 yıllığına müvekkiline verilen ... ... Uluslararası Kongre ve Sergi Sarayının 23.08.1999 tarihli kira ve yapım sözleşmesi ile 24.05.2021 tarihine kadar işletilmek üzere davalıya kiralandığını, 25.09.2008 tarihinde imzalanan ek sözleşme ile de sözleşme süresinin 01.11.2043 tarihine kadar uzatıldığını, davalının sözleşme gereği ödemesi gereken kira bedellerini ödemediğini ve sözleşmelerden kaynaklanan mali yükümlülüklerini yerine getirmediğini, oluşan temerrüt ve akde aykırılıkların giderilmesine ilişkin düzenlenen 19.11.2019 tarihli ihtarname ile verilen sürelere rağmen aykırılıkların giderilmediğini ve temerrüdün oluştuğunu ileri sürerek; temerrüt ve akde aykırılık nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; müvekkilinin dava konusu turizm tesisinin sadece kiracısı değil, tesisi spor salonundan kongre merkezine çeviren ve akabinde ... Binasını inşa eden yatırımcısı, yapımcısı ve işletmecisi olduğunu, öncesinde müvekkili ile mal sahibi Belediye arasında işletme ilişkisi mevcut iken, davacının intifa hakkı sahibi olması ile birlikte bahse konu 23.08.1999 tarihli kira ve yapım sözleşmesi imzalanarak, tarafların iş birliği dahilinde bir spor kompleksi olan binanın, Uluslararası Kongre Merkezine dönüştürülmesi ve müvekkilinin işletmeci olması konusunda anlaşıldığını, mevcut sözleşmeler gereği üzerine düşen tüm yükümlülükleri eksiksiz yerine getirmekte olduğunu, davacının taraflar arasındaki sözleşmelerle kira alacağının işbu davaya konu kısmını, dava dışı malik Belediyeye açıkça ve yazılı olarak temlik ettiğini, bu nedenle dava konusu kira alacağı hususunda talep hakkı bulunmadığını, ayrıca sözleşmenin feshi ya da taşınmazdan tahliyeyi gerektiren herhangi bir neden bulunmadığını, davaya konu kira bedellerinin daha evvel başkaca davalara konu edilmiş olduğundan dava şartı eksikliğinin söz konusu olduğunu, yine davacı tarafça temerrüt nedeniyle verildiği iddia edilen süre akabinde hiçbir işlem yapılmayıp sonrasında icra takibi başlatılarak yeni bir süre verildiği için, söz konusu ihtarnameden feragat edildiğini, bu nedenle yapılmış bir fesih bildiriminin de bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davaya konu kira ilişkisinin gerekli tesisin bütün teçhizat, mobilya, mefruşat, demirbaş eşyaları ile davalıya kiralandığı ve kira bedellerinin hasılat üzerinden yapılan hesaplama neticesinde ödendiği hususları dikkate alındığında hasılat kiralama ilişkisi olduğu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 362/2 maddesi gereğince, davacı tarafça davalı kiracıya usulüne uygun 19.11.2019 tarihli ihtarname tebliğ edilerek, dava dışı Belediyeye ödenmesi gereken ve muaccel olan Şubat 2018 – Ekim 2019 dönemleri arasında aylık 75.000 USD üzerinden bu dönemi kapsayan toplam 21 aylık kira bedelleri ile muaccel olan kira bedellerinden arta kalan kısım için genel bütçeye gelir kaydedilmek üzere Bakanlık Merkez Saymanlık Müdürlüğüne ödenmesi gereken Şubat 2018–Ekim 2019 dönemleri arasında aylık 15.000,00 USD üzerinden bu dönemi kapsayan toplam 21 aylık kira bedellerinin davacı Bakanlığa ödenmesi ve sözleşmeye aykırılıkların giderilmesi için 60 günlük süre verilerek aksi halde tahliye davası açılacağı hususu ihtar edilmiş, 60 günlük süre dolduktan sonra yani davalı halihazırda temerrüde düştükten sonra başlatılan takip neticesinde icra dosyasına ödeme yapılmış olmakla, davacının 6098 sayılı Kanun'un 362/2 maddesi gereğince temerrüt nedeniyle tahliye talep edebileceği gerekçesiyle; davacının açtığı temerrüt nedeniyle tahliye davasının kabulüne, 23.08.1999 tarihli kira ve yapım sözleşmesi ile 25.08.2008 tarihli kira ve yapım sözleşmesi ek sözleşmesinin feshine, davalının ... Spor Kompleksi Uluslararası Kongre Merkezi olarak kullanılan taşınmazdan tahliyesine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı tarafça, Şubat 2018–Ekim 2019 dönemini kapsayan 21 aylık kira bedellerinin ödenmesi için davalıya 19.11.2019 tarihli temerrüt ihtarnamesini gönderdikten ve verilen yasal ödeme süresi dolduktan sonra, aynı alacak için İstanbul 4. İcra Müdürlüğünün 2020/2156 E. ve 2020/2161 E. sayılı dosyalarında 23.01.2020 tarihinde tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatıldığı, ödeme emrinin davalıya tebliği üzerine de davalı tarafından, yasal ödeme süresi içerisinde icra dairesine ödeme yapıldığı, davacı tarafından gönderilen temerrüt ihtarından sonra aynı alacak için takip başlatılmakla davalıya artık yeni bir ödeme süresi verilmiş olup, bu süre içerisinde de takip konusu kira bedelleri ödendiğinden, icra takibinden önce davalıya gönderilen 19.11.2019 tarihli temerrüt ihtarnamesine dayanılarak tahliye kararı verilmesinin mümkün olmadığı, akde aykırılık olarak ileri sürülen sözleşmenin (8/1-d) maddesi uyarınca, %1'lik hasılat payı ödenmesine ilişkin hükmün sözleşmenin yapıldığı 1999 tarihinden itibaren hiç uygulanmadığı ve davacı Bakanlık tarafından da aradan geçen çok uzun süre içerisinde bu konuda hiç bir ihtilafın çıkartılmadığı, yaklaşık 20 yıl süreyle hasılat payına ilişkin sözleşme hükmünü uygulamayan davacının 20 yıl sonra bu durumu sözleşmeye aykırılık olarak ileri sürmesinin hakkın kötüye kullanımı niteliğinde olup, tahliye sebebi sayılamayacağı, yine sözleşmenin (12/g) maddesinde belirtilen davalı şirketin ortaklık yapısına ilişkin değişikliklerin davalı şirketin yönetim kurulu kararı ile onanarak gerçekleştirildiği ve davalı şirketin genel kurul toplantılarında ortakların bilgisine sunulduğu, davacı Bakanlığın da bu toplantılara katıldığı, ancak bu konuda hiç bir itirazda bulunmadığı, davalı şirketin ortaklık pay ve yapısındaki değişiklikleri bilen ve uzun süre ses çıkarmayan davacının, bu değişiklikleri zımnen kabul etmiş sayılması gerektiğinden artık bu hususu akde aykırılık olarak ileri sürmesi mümkün olmadığı gibi, bu durum doğrudan taşınmazın kullanımı ile ilgili de olmadığından tahliye sebebi oluşturmayacağı, sözleşmenin (7/a) maddesindeki ihlalin ise ispatlanamadığı gerekçesiyle, davalı vekilinin istinaf talebinin kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; davanın terditli olarak temerrüt ve akde aykırılık nedenlerine dayanılarak açıldığını, akde aykırılık iddiasına ilişkin İlk Derece Mahkemesi tarafından herhangi bir değerlendirme yapılmadığı halde Bölge Adliye Mahkemesince deliller toplanmadan dosya üzerinden karar verilmesinin hatalı olduğunu, davacının kira bedellerini zamanında ödemediği gibi, sözleşmelerden kaynaklanan diğer mali yükümlülüklerini yerine getirmediğini, temerrüdün oluşmadığı konusunda Bölge Adliye Mahkemesinin kabulünün aksine Belediyeye ödenmesi gereken kira bedelinin müvekkiline ödenmesinin talep edilmediğini, müvekkilinin sözleşmeye uygun olarak Belediyeye ödemesi gereken kira bedellerinin Belediyeye ödenerek ilgili makbuzların müvekkiline gönderilmesinin talep edildiğini, taraflar arasında halihazırda devam eden bir sözleşme mevcut olup, bu sözleşme kapsamında kiracının ödemesi gereken %1 hazine payı olan devlet alacağını talep etmesinin, hakkın kötüye kullanımı olarak nitelendirilmesinin hukuka aykırı olduğunu, yine davalı şirkette müvekkili Bakanlığın pay sahibi ve yönetim kurulu üyesi olmadığını, pay sahibi ve yönetim kurulu üyesi sıfatının ayrı ve bağımsız tüzel kişiliği olan KTB Döner Sermaye İşletmesi Merkez Müdürlüğüne ait olduğunu, bu nedenle sözleşmenin (12.) maddesine açıkça aykırı hareket edilmesinin, müvekkil Bakanlığın bilgisi dahilinde olduğu ve Bakanlığın bu sözleşmeye aykırılıkları zımnen kabul etmiş sayılması gerektiği yönündeki değerlendirmenin de hatalı olduğunu, yine dava konusu taşınmazın sözleşmeye aykırı şekilde 3. kişilere kiraya verildiğine dair ihale dokümanlarının da ekli olup dikkate alınmamasının hatalı olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, temerrüt ve akde aykırılık nedenlerine dayalı tahliye istemine ilişkindir.

1. Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine ve özellikle davacı tarafça düzenlenen temerrüt ihtarından sonra aynı alacak için takip başlatılmakla davalıya yeni bir ödeme süresi verilmiş olup, bu süre içerisinde takip konusu kira borcunun ödenmiş olduğu ve dava konusu yapı ve tesislerin 3. kişilere kiraya verildiği hususunda sunulan ihale dökümlerinin, kira ilişkisinin kurulduğu yönünde karine oluşturmayacağının anlaşılmasına göre, davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.

2. Taraflar arasında geçerli olarak kurulan 23.08.1999 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile bu sözleşmenin eki niteliğindeki 02.11.1994, 01.09.1999 ve 25.09.2008 tarihli sözleşmelerin varlığı hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı, 23.08.1999 tarihli kira sözleşmesinin "Kira ve Mali Yükümlülükler" başlıklı (8/II) maddesinde yer alan; ''... tarafından UKM ve FSS’nin işletilmesinden elde edilecek toplam yıllık hasılattan Hazine’ye 02.11.2004 tarihinden sonra %1 pay ödenecektir. Hasılata; tahsis olunan arazi üzerinden kurulan işletmelere ait tahakkuk eden her türlü mal ve hizmet satış bedelleri ile yapılan kiralamalar dahildir. Yıllık hasılatı gösteren beyanname 01.06.1994 tarih ve 3568 sayılı Kanuna göre yetkili kılınan Yeminli Mali Müşavirliklere tasdik ettirilir. Bu pay, bilanço dönemini takip eden Mayıs ayı içinde yatırılır." hükmü ile "Diğer Yükümlülükler" başlıklı (12/g) maddesinde yer alan; "...’ın sermayesinin %50’sine tekabül eden paylar Bakanlık Döner Sermaye İşletmesi, Turizm sektöründe kurulmuş vakıf, dernek gibi kâr amacı gütmeyen kuruluşlar arasında gruplandırılacaktır. Diğer ortaklardan özel hukuk gerçek ve tüzel kişi payları münferit olarak %2 oranının üstüne çıkmayacaktır. Hisse devri ve sermaye artırımına gidilmesi gibi hallerde yukarıda belirtilen ..., Turizm sektöründe kurulmuş Vakıf, Dernek gibi kuruluşların %50 payı aynen korunacaktır. …” hükümlerine aykırılık oluştuğu iddiasına dayanarak akde aykırılık nedeniyle tahliye isteminde bulunmuş, Bölge Adliye Mahkmesince; %1'lik hasılat payı ödenmesine ilişkin hükmün sözleşmenin yapıldığı 1999 tarihinde itibaren hiç uygulanmadığı, 20 yıl sonra bu durumun sözleşmeye aykırılık olarak ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanımı niteliğinde olduğu, yine sözleşmenin (12/g) maddesinde belirtilen davalı şirketin ortaklık yapısına ilişkin değişikliklerin, davalı şirketin yönetim kurulu kararı ile onanarak gerçekleştirildiği ve davalı şirketin genel kurul toplantılarında ortakların bilgisine sunulduğu, davacı Bakanlığın da bu toplantılara katıldığı ve hiç bir itirazda bulunmadığı, bu nedenle değişiklikleri zımnen kabul etmiş sayılması gerektiği ayrıca bu durumun doğrudan taşınmazın kullanımı ile ilgili olmadığından tahliye sebebi oluşturmayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de; sözleşmenin (8/II) maddesinde yer alan açık düzenlemeye rağmen davalı tarafça ödeme savunmasında bulunulmadığı gibi Hazine payının ödenmediği hususunun açıkça belirtildiği, yine 25.09.2008 tarihli ek sözleşmede, imza tarihine kadar sözleşmeden doğan yükümlülüklerin davalı tarafça yerine getirildiği hususu kabul edilmiş ise de, bu açıklamanın 25.09.2008 tarihine kadar olan geçmiş borçlardan ibra şeklinde yorumlanabileceği, bu tarih itibariyle sözleşme hükümleri aynen geçerli olmakla, davalının kiralananın işletilmesinden elde edilecek toplam yıllık hasılattan Hazineye %1 pay ödemesi gerektiği, hiç ödenmemiş ve bu konuda talepte bulunulmamış olmasının bu haktan vazgeçildiği anlamı taşımayacağı, kaldı ki aynı sözleşmenin (2.) maddesinde açıkça 01.09.1999 tarihli mevcut sözleşmede yer alan ve Hazineye ödenmekle yükümlü olunan meblağlara ilişkin hükümlere aynen riayet edileceği hükmüne yer verildiği, yine sözleşmenin (12/g) maddesine aykırılık olarak iddia edilen ortaklık payı sınırlandırılmasına ilişkin hükme uygun davranılmadığı hususunun davalı tarafça açıkça ikrar edildiği, bu hususta davacı tarafça, davalı şirket genel kurulunda ibra yönünde oy kullanmak veya yönetim kurulunda itirazda bulunmamak gibi davranışlarının, mevcut sözleşme hükmüne açık aykırılık karşısında, davalı şirket nezdinde korunmaya layık ve esaslı bir güven oluşturacak özellikte olmadıkları, bu nedenle örtülü biçimde kurulmuş bir ibra yahut tadil sözleşmesinden bahsedilemeyeceği gibi davacının sözleşmeyi feshi talebinin de hakkın kötüye kullanımı teşkil etmeyeceğinin kabulü gerektiği, kaldı ki yine 25.09.2008 tarihli son ek sözleşmenin 4. maddesinde; davalının sermaye yapısının 01.09.1999 tarihli sözleşmenin (12/g) maddesinde öngörülen yapıya dönüştürüleceği hususunun da ayrıca ve açıkça hükme bağlanmış olması karşısında, tarafların söz konusu hükümlerin yürürlükte olduğu ve davalının bu borçları ifa ile yükümlü olduğu hususunda açık irade beyanlarını ortaya koyduklarının kabulü gerekmektedir.

Hal böyle olunca, Bölge Adliye Mahkemesince; davacının akde aykırılık nedeniyle tahliye istemi yönünden, bahsi geçen Hazine payı ödenmesi ve ortaklık pay oranlarına ilişkin düzenlemelere ilişkin sözleşmenin (8/II) ve (12/g) maddelerine aykırılık oluştuğunun kabulü ile kiralananın tahliyesi yönünde davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile talebin tümden reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1.Davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,

2.Temyiz olunan, Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/1 maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA,

Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

21.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.