Esas No: 2024/3281
Karar No: 2025/3521
Karar Tarihi: 24.06.2025

**3. Hukuk Dairesi         2024/3281 E.  ,  2025/3521 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/2003 E., 2024/1128 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Kızılcahamam Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/285 E., 2022/119 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 24.06.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ... sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; taraflar arasında düzenlenen 14.04.1999 tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesinin sona ermesi üzerine davalı ile 22.07.2009 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığını, kira süresinin 22.07.2010 tarihinde sona erdiği, davalının bu tarih itibariyle fuzuli şağil durumuna düştüğünü, davalının kiracılık sıfatının tespiti davası açtığını, davanın reddine ilişkin kararın kesinleşmesi üzerine kiralananın 19.06.2013 tarihinde tahliye edilerek boş olarak İdareye teslim edildiğini, sözleşmenin bitim tarihi 22.07.2010 tarihinden itibaren haksız olarak kiralanan tesisi elinde bulunduran davalının herhangi bir ödeme yapmadığını, kira sözleşmesinin (14.) maddesinde “Kira süresinin sona ermesi veya sözleşmenin feshi halinde taşınmaz İdare’ye teslim edilmezse geçen her gün için, cari yıl kira bedelinin yüzde biri oranında ceza itirazsız ödenir” hükmünün yer aldığını, bu maddeye göre davalının taşınmazı sözleşme hükümlerine aykırı olarak müvekkiline teslim etmemesinden dolayı cezai şart alacağını ödemekle yükümlü olduğunu, davalı ile yapılan sözleşmenin sona ermesinden sonra 16.09.2010 tarihinde yapılan ihalede söz konusu tesisin yıllık 480.000,00 TL bedelle ihale edildiğini, davalının ödemesi gereken ecrimisil miktarının ve cezai şart tutarının yeni ihale bedeli esas alınarak belirlenmesi gerektiğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, davalının fuzuli şagil olduğu dönemlere ilişkin toplam 1.379.093,00 TL ecrimisil alacağı ile kira sözleşmesinin (14.) maddesinde öngörülen cezai şart alacağının şimdilik 1.682.535,00 TL'nin 22.07.2010 tarihinden itibaren yasal faizi ile tahsiline karar verilmesini talep etmiş, ıslah ile cezai şart alacağı talebini 5.033.324,00 TL’ye arttırmıştır.

II. CEVAP

Davalı vekili; müvekkilinin fuzuli işgalci olmadığını, sorumluluğunun taraf olduğu 22.07.2009 tarihli kira sözleşmesindeki yıllık 42.000,00 TL kira bedeli ile sınırlı olduğunu, sözleşmedeki kira bedeli dışında bir sorumluluğun bulunmadığını, cezai şart istenemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 22.07.2010 tarihinde sona erdiği, bu tarihten sonra davalının kiralananı tahliye ettiği 18.06.2013 tarihine kadar fuzuli şagil durumunda olduğunun kesinleşmiş yargı kararı ile sabit olduğu, dava konusu yere emsal teşkil edebilecek bir taşınmaz bulunmadığı, yine taraflarca dava konusu yere emsal bir kira sözleşmesi de sunulamadığından bilirkişi kurulu tarafından, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde yıllık kira bedeli olarak belirlenen 42.000,00-TL esas alınarak yapılan hesaplamaya itibar edildiği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, 143.254,16 TL ecrimisil alacağı ve 506.961,86 TL cezai şart tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 22.07.2009 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile otoyol hizmet tesisinin 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na (2886 sayılı Kanun) göre yapılan ihale ile davalıya kiraya verildiği, sözleşmenin (10.) maddesinde, kiracının kira süresinin bitiminde derhal taşınmazı tahliye edeceği, (14.) maddesinde ise kira süresinin sona ermesi halinde taşınmaz idareye teslim edilmezse geçen her gün için cari yıl kira bedelinin yüzde biri oranında cezanın ödeneceğinin kararlaştırıldığı, bu şartların geçerli olup tarafları bağlayacağı, kira süresinin 22.07.2010 tarihinde bitmesine rağmen taşınmazın tahliye edilmediği, 18.06.2013 tarihinde tahliye edildiği hususunda uyuşmazlık bulunmadığı, davalı kiracının tarafı olduğu kira sözleşmesindeki bedel ve artış şartı ile belirlenen ecrimisil ve cezai şarttan sorumlu olduğu, davalı tarafından kiracılığın tespiti, ihalenin feshi ve sair davalar açılmış olmasının yasal hakkın kullanılması mahiyetinde olup bu nedenle davalıya kusur atfedilemeyeceği gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; davalının sözleşmenin bitim tarihi 22.07.2010 tarihi itibariyle fuzuli şagil durumuna düştüğü, haksız ve kötüniyetli olarak haksız işgaline devam ettiğini ve taşınmazı ancak 18.06.2013 tarihinde tahliye ettiğini, davalı ile yapılan sözleşmenin sona ermesinden sonra yapılan ihalede yeni kira bedelinin yıllık 480.000,00 TL olduğu halde ecrimisil bedelinin çok düşük belirlendiğini, cezai şartının hesaplanmasında yeni sözleşme bedelinin esas alınması gerektiğini, yapılan ihalenin iptaline davalının sebep olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra fuzuli şagil olarak kiralananın kullanılması nedeniyle ecrimisil ve cezai şart istemine ilişkindir.

1.Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili kanun maddelerinin doğru şekilde uygulandığı, taraflar arasında düzenlenen 22.07.2009 tarihli kira sözleşmesinin (14.) maddesi uyarınca hükmedilen cezai şart tazminatının sözleşmede belirlenen bedel ve artış şartına göre hükmedilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığının anlaşılmasına göre, davacı vekilinin sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2.2886 sayılı Kanun’un 75. maddesinin 3. fıkrasında “kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm var ise ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır., 4.fıkrasında “İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine bulunduğu yer mülkiye amirince en geç onbeş gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.” hükmü bulunmaktadır. Yasal süre bitiminden itibaren ecrimisil alınacağı hüküm altına aldığından, 2886 sayılı Kanun'un 1. maddesi uyarınca usulüne uygun yeni bir sözleşme yapılmadıkça kiracıyı fuzuli şagil kabul etmek gerekir.

Somut olayda; davacıya ait taşınmazın davalı kiracıya 2886 sayılı Kanun kapsamında ihale ile kiraya verildiği konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra davalı kiracı tarafından, kiracılık sıfatının tespiti davası açıldığı, söz konusu davada, 2886 sayılı Kanun'un 75. maddesi çerçevesinde taraflar arasındaki kira sözleşmesinin, kira süresinin dolduğu tarih itibariyle sona ermesi nedeniyle kiracının fuzuli şagil durumuna düştüğü, tahliye isteminde haksız bir yön bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verildiği, kararın kesinleşmesine üzerine davalı kiracının kiralanandan 18.06.2013 tarihinde tahliye edildiği anlaşılmaktadır. Bu nedenle, İlk Derece Mahkemesinin de kabulünde olduğu üzere, davalı kiracının, kira sözleşmesinin sona erdiği 22.07.2010 tarihinden taşınmazın tahliye edildiği 18.06.2013 tarihe kadar 2886 sayılı Kanun’un 75. maddesi uyarınca ecrimisil ödemesi gerekmektedir.

Gerek öğretide, gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, taşınmazı haksız olarak elinde bulunduran kimsenin mülkiyet sahibine (malike) ödemekle yükümlü bulunduğu, en azı kira geliri en çoğu mahrum kalınan gelir kaybı olan haksız işgal tazminatıdır. Ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun olmalıdır. Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir. İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Hal böyle olunca, İlk Derece Mahkemesince dava konusu edilen döneme ilişkin olarak, çekişme konusu taşınmazın niteliği gözetilerek oluşturulacak bilirkişi kurulu aracılığıyla yukarıda açıklanan ilkelere uygun olarak ecrimisil alacağının belirlenmesi ve buna göre karar verilmesi gerekirken; yeterli araştırma yapılmadan, dava konusu yere emsal teşkil edecek kira sözleşmelerinin bulunmadığı gerekçesiyle, taraflar arasında sona eren kira sözleşmesi ve sözleşmedeki artış şartına göre belirlenen bedelin ecrimisil olarak hüküm altına alınması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

1. Davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine,

2. Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,

3. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanunun 371. Maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA,

28.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

24.06.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.