Esas No: 2021/1154
Karar No: 2022/645
Karar Tarihi: 09.02.2022

**6. Hukuk Dairesi         2021/1154 E.  ,  2022/645 K.**

**"İçtihat Metni"**

Çorum Tüketici Mahkemesi

Taraflar arasındaki asıl ve birleşen davada tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın esastan reddine yönelik verilen hüküm asıl davada davalılar ... ve ... vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davalılar ... ve ... vekili Avukat ... ile davacı ... vekili Avukat ...'in gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- K A R A R -

Asıl dava, arsa sahibi ve yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümlerden 2 adetinin temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayanan tapu iptâli ve tescil, mümkün olmadığı takdirde taşınmaz için ödenen bedelin iadesi istemine ilişkin olup, arsa sahiplerine, birleşen dava ise aynı istemle yükleniciye açılmıştır. İlk derece mahkemesince asıl davanın kabulü ile davacının temliken satın aldığı bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tapuda kayıt ve tesciline yükleniciye karşı açılan birleşen davanın reddine dair verilen kararın davalı arsa sahipleri vekilince istinaf edilmesi üzerine Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi tarafından davalı arsa sahiplerinin istinaf başvurusunun esastan reddine dair verilen karar, davalı arsa sahipleri vekilince temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle HMK 355. maddedeki kamu düzenine aykırılık halleri resen gözetilmek üzere istinaf incelemesinin, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılacağı kuralına uygun biçimde inceleme yapılıp bir isabetsizlik bulunmaksızın karar verilmiş olmasına, dava şartları, delillerin toplanması ve hukukun uygulanması bakımından da hükmün bozulmasını gerektirir bir neden bulunmamasına göre davalılar ... ile ... vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-Davalı arsa sahipleri vekilinin diğer temyiz itirazlarına gelince; davacı davasında, yüklenicinin davalı arsa sahipleri ile imzaladığı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile ...Mahallesi 3122 Ada 2-3 no.lu parselde yaptığı binadan davalı yüklenici ... İnşaat Taahhüt Ltd. Şti. ile imzaladığı 20/06/2011 tarihli ve 08/08/2013 tarihli sözleşmeler ile A blok 13 ve 25 nolu dairelerin üzerinde 2 adet bağımsız bölümü satın aldığını ve bedelini bir kısım nakit, bir kısım taksitle olmak üzere ödediğini, ancak bağımsız bölümlerin kendisine teslim edilmediğini belirterek, satışı yapılıp teslim edilmeyen bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptâli ile kendisi adına hükmen tescilini, tapu iptâli ve tescil mümkün olmazsa yükleniciden satın aldığı bağımsız bölümlerin değerinin tahsiline karar verilmesi şeklinde terditli istemde bulunmuştur.

Dava, yükleniciden satın alınan bağımsız bölümle ilgili temliken tescil istemine ilişkindir. Bir tanımlama yapmak gerekirse alacağın temliki; alacaklı (yüklenici) ile ondan temlik alan üçüncü kişi (davacı) arasında, borçlunun (arsa sahiplerinin) rızasını gerektirmeden yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliği taşıyan şekle bağlı bir akittir. Kuşkusuz, yüklenicinin yaptığı temlik işleminin hüküm ve sonuç doğurması, temlik işleminin konusu olan alacağın gerçek bir alacak olmasına bağlıdır. Alacağın temlik edildiği üçüncü kişi, bu şekilde bir temlik varsa temlik işleminden yararlanarak, bu hakkını arsa sahibine karşı da ileri sürebilir hale gelir. Zira, alacağı devralan kişi, evvelki alacaklının yerine geçer ve borçludan ifayı istemek gerektiğinde de ifaya zorlamak artık onun da hakkı olur. Ne var ki; üçüncü kişinin borçluyu (arsa sahibini) hasım göstererek açacağı davada borçlu, temlik yapılmamış olsaydı eski alacaklısına (yükleniciye) ne gibi def'ilerde bulunmak hakkına sahip idi ise, bu def'ileri yeni alacaklıya (hakkı temellük eden üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir. Kısaca bu gibi davalarda üçüncü kişi temlik işleminin varlığını yükleniciye, alacağının kazanıldığını ise arsa sahiplerine karşı ispat etmek zorundadır. O yüzden denilebilir ki, temlik işlemine dayalı davalarda arsa sahipleri ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. Davanın arsa sahibi ve yükleniciye karşı açılması ve bunlar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunması sebebiyle, yüklenici ve arsa sahiplerinin davadaki varlığı ayrı ayrı düşünülemez. Çekişmenin esası hakkındaki hükmün bunların tamamına karşı kurulması gerekir. Zorunlu dava arkadaşlığı olan davalarda, zorunlu dava arkadaşlarından birinin yokluğu halinde taraf teşkilinde eksiklik olacağından hüküm kurulamaz. Davada taraf teşkili sağlanması kamu düzenine ilişkin olup, taraf teşkili yapılmadan işin esası incelenip yargılamanın sonuçlandırılması mümkün değildir. Bu husus kamu düzeni ile ilgili olup, görevi gereği mahkemelerce ve temyiz halinde Yargıtayca kendiliğinden gözetilir. İlk derece mahkemesince yüklenici hakkında taraf teşkilini sağlamak üzere açılan birleşen davanın husumet yokluğu nedeni ile reddine karar verilmesi hatalı olmuştur.

Yine Dairemizin 30.06.2020 gün, 2020/1551 Esas, 2020/1982 Karar sayılı ilamı, Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 04.12.2014 gün, 2014/9234 Esas, 2014/13844 Karar sayılı ilamı ve benzer diğer emsal Yargıtay içtihatlarında da belirtildiği üzere; temliken tescil istemine dayalı davalarda temlik alanın temlike konu bağımsız bölüme hak kazanabilmesi için yüklenicinin inşaatı sözleşme ve ekleri, proje ve şartname ile imar mevzuatı hükümlerine göre tamamlayıp arsa sahibine ait bağımsız bölümleri teslim etmesi zorunludur.

Somut olayda, davalılar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi Çorum 2. Noterliğinin 26.09.2013 tarih 29198 yevmiye numaralı fesihnamesi ile feshedilmiş, mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda fesih tarihi itibariyle inşaatın gerçekleşme oranının %23 olduğu belirtilmiştir. Bu durumda, yüklenicinin gerçekleştirdiği imalat seviyesine göre davacının temliken satın aldığı bağımsız bölümlerin adına tescilini talep edemeyeceği anlaşılmış olup, dava dilekçesinde davacının satın aldığı bağımsız bölümlerin bedeline ilişkin talepte bulunduğu da dikkate alınarak mahkemece, davalı arsa sahipleri yönünden tapu iptal tescil talebinin reddi yerine kabulüne karar verilmesi doğru olmamıştır.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş; yüklenicinin gerçekleştirdiği imalat seviyesine göre davacının temliken satın aldığı bağımsız bölümlerin adına tescilini talep edemeyeceği, dava dilekçesinde davacının satın aldığı bağımsız bölümlerin bedeline ilişkin talepte bulunduğu da dikkate alınarak, davalı arsa sahipleri yönünden tapu iptal tescil talebinin reddi ile, davalı yükleniciye karşı bedele ilişkin talebi incelenerek karar verilmesinden ibarettir.

SONUÇ: Yukarıda 1 no.lu bentte açıklanan nedenlerle davalılar ... ile ...'in sair temyiz itirazlarının reddine, 2 no.lu bent uyarınca temyiz itirazlarının kabulü ile Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesinin 2020/671 Esas, 2020/1691 Karar sayılı kararının kaldırılmasına, ilk derece mahkemesi kararının davalılar yararına BOZULMASINA, 3.815,00 TL duruşma vekâlet ücretinin davacıdan alınarak Yargıtaydaki duruşmada vekille temsil olunan davalılar ... ve ...'e verilmesine, peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden davalılar ... ve ...'e iadesine,

6100 sayılı HMK 373. madde hükümleri gözetilerek dosyanın ilk derece mahkemesine, karardan bir örneğin ise bölge adliye mahkemesi hukuk dairesine gönderilmesine, 09.02.2022 gününde oy birliğiyle karar verildi.