Esas No: 2021/1184
Karar No: 2022/624
Karar Tarihi: 08.02.2022

**6. Hukuk Dairesi         2021/1184 E.  ,  2022/624 K.**

**"İçtihat Metni"**

İstanbul Anadolu 5. Tüketici Mahkemesi

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın esastan reddine yönelik verilen hüküm davacılar vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde tebligata rağmen taraflar adına gelen olmadığı, davacılar vekili Avukat ...'ın mazeret dilekçesi verildiği görüldü. İncelemenin evrak üzerinde yapılmasına karar verildikten sonra ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya evrak üzerinde incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacılar vekili, müvekili Tevrat’ın davalı şirketten, adi yazılı sözleşmeyle, 620 ada 5 parselde kayıtlı 7 ve 8 nolu dubleks daireleri aldığını ve 57.512,00 TL nakit 140.000,00 bedelli müvekkili ... Adına olan gayrimenkulünü devretmek suretiyle edimlerini yerine getirdiklerini,binanın kaba inşaatını tamamlayan ve bir kısım ince işçiliklerini yapan davalı şirketin arsa maliki olan davalı ... ile yaptığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini bila bedel feshetmesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu ileri sürerek,davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili ... adına tesciline, bu talep yerinde görülmezse davalı ... adına kayıtlı olan taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili ... adına tesciline, bu talepte yerinde görülmezse müvekkillerin sözleşme gereği ödedikleri bedellerin tespiti ile tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı ... vekili, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... vekili, dava yüklenicinin müvekkilinin inşaatını tamamlamadan ortadan kaybolduğunu, şirkete ya da yetkilisine ulaşamadıklarını, müteahhit olmadığı halde müvekkilinin masraflarını ödeyerek inşaatı tamamladığını, davacının yüklenici ile yaptığı sözleşme harici olarak yapıldığından geçerli olmadığını savunarak,davanın reddini istemiştir.

İlk derece mahkemesince, davacılardan Tevrat’ın dava konusu bağımsız bölümleri

almak için davalı şirketle anlaştıkları, davacı ...’ye ait evin vekaletname ile davalı ...’a 140.000,00 TL ‘ye satılarak bedelin davalı şirket sahipleri adına geçtiği, davacıların nakit ödemeleri de dahil toplam 196.222,00 TL ödeme yaptıkları, yüklenici ile arsa sahibinin 12.12.2013 tarihli noterden düzenledikleri fesihname ile sözleşmeyi feshettikleri, fesih nedeniyle alacağın temliki hükümlerinin uygulama imkanı kalmadığı husumet yokluğu nedeniyle davanın reddi gerekeceği,davacının davalı ...’a açılan davayı geri aldıkları davalının da buna muvafakat ettiği,davacıların ödemiş oldukları bedeli sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre her zaman isteyebileceği gerekçesiyle ...’a yönelik tapu iptal ve tescil talebinin reddine,davalı ... yönünden davanın geri alınması sebebiyle davanın son bulduğunun tespitine,196.222,00 TL’nin davalı şirketten tahsiline karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesi kararına karşı, davacılar vekilince istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2-1988/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararı uyarınca davacının tapu iptal isteminde bulunabilmesi için tüm edimlerini yerine getirmesi yanında davalının da teslim edimini yerine getirmiş olması gerektiği, dosya içindeki bilgi ve belgelerden dava konusu taşınmazın davacıya teslim edilmediği anlaşılmakla anılan içtihadı birleştirme kararındaki koşulların oluşmadığı, artık arsa payı karşığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin araştırma yapmaya gerek bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Kararı, davacılar vekili temyiz etmiştir.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. Belirtilen bu nitelikleri itibarıyla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tipli karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede, eser sözleşmesinin konusu olan inşaat yapma edimi ile taşınmaz satım sözleşmesindeki mülkiyetin nakli borcu bir araya gelmektedir.

Taşınmazların mülkiyetini nakleden sözleşmeler, resmi biçime uyularak yapılmadıkça Türk Medeni Kanunun 706 ve Türk Borçlar Kanununun 237. maddeleri hükümleri uyarınca geçersizdir. Kural olarak bu sözleşmeye dayanılıp tescil isteminde bulunulamaz. Kural bu olmakla birlikte yüklenici, arsa sahibi ile aralarında var olan arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapmakta olduğu inşaatta kendisine bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü kazanacağı şahsi hakkın temliki suretiyle ve yazılı olmak koşuluyla üçüncü bir kişiye temlik etmişse Türk Borçlar Kanunu'nun 184. maddesinin yalnızca yazılı yapılmasını öngördüğü bu sözleşmeye dayanarak şahsi hakkı temellük eden üçüncü kişi bağımsız bölümün adına tescilini isteyebilir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) gibi diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir.

Türk Borçlar Kanununun 188. maddesine göre; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince;

Dava, temliken tescil talebine ilişkin olup davacı, davalı yüklenici ile arasında düzenlenen harici satış sözleşmesine göre tapu iptali ve tescil, mümkün olmazsa bedel talebinde bulunmuştur.

Mahkemece, yüklenici ile arsa maliki arasında düzenlenen fesihname nedeniyle alacağın temliki hükümlerinin uygulanmayacağı gerekçesiyle tapu iptal ve tescil istemi reddedilmiş ise de davacılar vekilince söz konusu fesihnamenin muvazaalı olduğu iddia edilmiş olup mahkemece bu husus incelenmediği gibi fesih tarihine kadar davalı yüklenicinin inşaatı tamamlama oranı bilirkişilerce tespit edilmeden davalı arsa malikinin sunduğu bir kısım faturalara dayalı olarak inşaatın davalı arsa malikince tamamlandığı yönünde kanaat belirtilmiştir. Dosyada mevcut bilirkişi raporu yeterli inceleme ve araştırmaya dayalı değildir.

Bu durumda mahkemece davacı temliken tescil talep etmiş olmakla davalı yüklenici ile arsa maliki arasında düzenlenen 12.12.2013 tarihli fesihnamenin muvazaalı bir işlem olup olmadığı, fesihten sonra inşaatın kimin tarafından tamamlandığı hususlarında gerekli inceleme yapılarak feshin temlik alan davacı haklarını ihlal edip etmeyeceğinin değerlendirilmesi, davalı yüklenici şirketin, diğer davalı arsa sahibine karşı olan edimlerini yerine getirip getirmediği araştırılarak, yüklenicinin ve buna bağlı olarak ondan şahsi hak temlik alan davacının dava konusu bağımsız bölümün tapusuna hak kazanıp kazanmadığının tespit edilmesi, eserin (binanın) arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirildiği; ancak, yüklenicinin arsa sahibine gerek eksik ve ayıplı işlerden, gerekse sözleşme veya kanundan kaynaklanan nedenlerden dolayı borçlu bulunduğu ortaya çıkarsa yüklenicinin halefi olarak davacıya bunları yerine getirmek üzere uygun süre tanınması, ya da olanaklı bulunursa karşılıkları para olarak depo ettirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik incelemeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Açıklanan bu nedenlerle, istinaf başvurusunun esastan reddi kararı doğru olmamış, istinaf mahkemesi kararı kaldırılarak ilk derece mahkemesi kararının bozulması uygun görülmüştür.

SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının kabulü ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesinin 17.09.2020 tarih ve 1063 E., 1154 K. sayılı kararı kaldırılarak ilk derece mahkemesi kararının davacılar yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine, HMK 373/1 maddesi gereğince dosyanın ilk derece mahkemesine, karardan bir örneğin ilgili Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 08.02.2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.