Esas No: 2015/3115
Karar No: 2018/3071
Karar Tarihi: 10.05.2018

**23. Hukuk Dairesi         2015/3115 E.  ,  2018/3071 K.**

**"İçtihat Metni"**

...

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacılar vekili ve davalı ... vekili ve diğer davalılar ..., ..., ... ve ... tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- K A R A R -

Davacı vekili; müvekkilleri ile davalı şirket arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, taşınmazın sözlşeme gereğince davalı şirkete devredildiğini, davalı şirket tarafından inşaata başlandığını ve bir kısım bağımsız bölümlerin satılarak inşaatın süresinde bitirilmediğini, müvekkillerinin yüklenicinin kusurundan kaynaklanan feshetme hakkı bulunduğunu ileri sürerek sözleşmenin geriye etkili olacak şekilde feshine, davalı şirket üzerinde bulunan tapunun iptali ile müvekkilleri adına tesciline, kira ve geç teslimden kaynaklanan değer kayıplarının fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 10.000,00TL'nin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini etmiştir.

Davalı şirket ve bir kısım davalılar davanın reddini istemişler, bir kısım davalılar davaya cevap vermemişlerdir.

Mahkemece iddia, savunma ve dosya kapsamında; davalı şirketin inşaatı belirlenen sürede bitirmediği, diğer davalılar ise tamamlanmamış inşaattan daire satın aldıkları için iyiniyetten bahsedilemeyeceği, bu nedenle davacıların taşınmazları geri talep etmekte haklı oldukları ve hukuki yararlarının bulunduğu gerekçesiyle davanın kabulüne sözleşmesinin geriye etkili olmak üzere feshine, tapunun iptali ile davacılar adına tesciline, kira bedeli ve diğer tazminat talebinin reddine, tapu kayıtlarında taşınmaz üzerinde haciz şerhi bulunmadığı anlaşıldığından taşınmaz üzerindeki hacizlerin kaldırılması talebine ilişkin karar vermeye yer olmadığına karar verilmiştir.

Kararı, davacılar vekili ve davalı ... vekili ve diğer davalılar ..., ..., ... ve ... temyiz etmiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacılar vekili ve davalı ... vekili ve diğer davalılar ..., ..., ... ve ...'ün temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

../..

S.2.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacılar vekili ve davalı ... vekili ve diğer davalılar ..., ..., ... ve ...'ün tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun bulunan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harçlarının temyiz edenlerden alınmasına, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 10.05.2018 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.

(Muhalif)

MUHALEFET ŞERHİ

Taşınmaz mülkiyeti edinme tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır.Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.(...m.1023)

Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya

../..

S.3.

bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyiniyet iddiasında bulunamazlar. Burada aranan iyiniyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden bazı fiili karinelerden yararlanabilir. Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın el değiştirmesinin kıssa sürede olması veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir.

Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir.Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her halde "yolsuz tescil" kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir. Yaptığı araştırmada tapu kaydının yüklenici adına olduğunu tespit eden birinin -aksi ispat edilmedikçe- iyi niyetli olmadığını söylemek mümkün olmadığı için "tapuya güven ilkesine" istinaden mülkiyet kazanımının korunması TMK nın 1023. maddesi ve hakkaniyet gereğidir.Her arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden tamamen iyi niyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm irtifak tapusu satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Arsa sahibi iyi niyetli ve risk almak istemiyorsa; tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarını bertaraf edebilir. Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırı olduğu gibi, taşınmaz hukukunun temeli olan "tapuya güven ilkesine" de açıkça aykırıdır.

Somut olayda, arsa sahibi davacılar ile Yüklenici, ...arasında 19/12/2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış ve dava konusu 1693 ada 10 parselin tapu kaydı yüklenici şirkete devredilmiştir. Yüklenici şirket teslim tarihi olan

../..

S.4.

22.06.2012 tarihinde inşaatı %60 oranında tamamlayabildiği için davacı taraf, 18/02/2013 tarihinde sözleşmenin geriye etkili feshi, tapu iptali ve tescil istemli dava açmıştır. Dava yerel mahkemece kabul edilerek yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan davalı üçüncü kişiler adına kayıtlı irtifak tapuları iptal edilerek davacılar adına tescile karar verilmiştir.Davalı yüklenici taşınmaz tapusunu devraldıktan ve bir kısım davalılara arsa payı şeklinde satış yaptıktan sonra 28/01/2010 tarihinde kat irtifakı kurdurmuş ve arsa payı sattığı kişiler adına irtifak tapusu oluşturmuş, bir kısım davalı üçüncü kişilere ise, irtifak tapusu ile bağımsız bölüm satmıştır. Davalı üçüncü kişilerin tamamı tapuya güvenerek satın aldıkları arsa payları ile bağımsız bölümlerin davalı Yörükler şirketine ait olduğunu ya da bu şirketin sattığı dördüncü, beşinci kişilerden satın aldıklarını beyanla iyi niyetli olduklarını, adlarına kayıtlı olan bağımsız bölümlerin tapu iptali ve tescil isteminin reddine karar verilmesini talep etmişlerdir.

Davalılardan sadece ...’ın tanığı ..., ...’ün taşınmazı satın alırken, satın aldığı ... isimli şahsın bağımsız bölümün arsa payı karşılığı yapıldığını söylediğini belirtmesi nedeniyle bu davalı dışında diğer tüm davalıların iyi niyetli olarak malik olduklar ve tapuya güven ilkesi gereğince taşınmazları iktisap ettiklerine dair iddiaların tersine bir iddia ileri sürülmemiş bir başka değişle davalıların kötü niyetli oldukları iddia ve ispat edilmemiştir. Bu durumda yukarıdaki açıklamalar dikkate alındığında kararı temyiz eden davalılardan ... dışında tüm davalıların tapuya güvenerek iyi niyetle taşınmazları iktisap ettikleri, TMK nın 1023. maddesi gereğince “tapuya güven” ilkesi gereğince bu iktisaplarının, (yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediğine bakılmaksızın) korunması gerektiği, dolayısıyla davalı ... dışında kararı temyiz eden diğer üçüncü kişi-davalılar açısından yerel mahkeme kararının tapu iptal ve tescil kısmının bozulması gerekirken Sayın çoğunluğun “onamaya” yönelik kararına muhalifim.