Esas No: 2022/2139
Karar No: 2023/3656
Karar Tarihi: 06.07.2023

**7. Hukuk Dairesi         2022/2139 E.  ,  2023/3656 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2020/844 E., 2021/2562 K.

KARAR : Davanın kabulü

İLK DERECE MAHKEMESİ : Şile Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2019/255 E., 2019/517 K.

Taraflar arasındaki ön alım hakkından kaynaklanan payın iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın asıl davada davalı ... tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl davada davalı ... tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I.DAVA

1. Asıl davada davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkillerinin maliki olduğu 787 parselin 45/128 payının davalı ... tarafından dava dışı paydaşlardan 24/03/2015 tarihinde 100.00 TL bedelle satın alındığını, bu bedelin gerçeği yansıtmadığını ve fahiş derecede yüksek olduğunu, mahalinde uzman bilirkişilerce yapılacak keşif ile arsa payının değerinin belirlenmesini ve bu bedel karşılığı taşınmazın 45/128 payın iptali ile müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

2. Birleşen davada davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkillerin maliki olduğu 787 parselin 3/64 payının davalı ... tarafından 10.03.2017 tarihinde 10.000,00 TL bedelle satın alındığını, bu bedelin muvazaalı olmakla birlikte fahiş derecede yüksek olduğunu belirterek dava konusu 3/64 oranındaki payın tapu kaydının iptali ve müvekkiller adına tescilini talep ve dava etmiştir.

II.CEVAP

1. Asıl dava davalısı ... cevap dilekçesinde; davacıların satıştan haberdar olduğunu, dava konusu taşınmazın bedelinde muvazaa olmadığını, arsa vasfında olup değerinde artış olduğunu, davanın öncelikle reddini aksi halde mahalinde yapılacak keşif ile taşınmazın bugünkü değerinin belirlenerek davacıların bedeli depo etmesi halinde davanın kabulüne karar verilmesini istemiştir.

2. Birleşen dosya davalısı ... vekili cevap dilekçesinde; davacıların satıştan haberlerinin olduğunu, muvazaa olmadığını, Mahkeme aksi kanaatte ise bilirkişi incelemesi yapılarak taşınmazın değerinin tespiti ile bedelin kesin süre verilerek depo edilmesini, aksi taktirde davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III.İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

1. İlk Derece Mahkemesinin 18/07/2018 tarih ve 2017/79 Esas, 2018/242 Karar sayılı ilmıyla ''davacı tarafın gerçek satış bedelinin daha düşük olduğu iddiasının yapılan keşif sonucu belirlenen değer ve tanık beyanları dikkate alındığında ispatlanamadığı", gerekçesiyle kanuni önalım bedeli üzerinden davanın kabulüne karar verilmiştir.

2. İlk Derece Mahkemesinin 18/07/2018 tarihli kararına karşı davacılar tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesinin 2018/2336 Esas 2019/1010 Karar sayılı ilamı ile ''tanık Sezai'nin beyanlarındaki çelişkinin giderilmesi gerektiği'' gerekçesiyle hükmün kaldırılmasına karar verilerek dosya mahkemeye gönderilmiştir.

3. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, ''Asıl dava yönünden; payını davalı ...'ya satan tanık ..., hissesini 15.000,00 TL bedelle davalı ...'ya sattığını, kardeşi olan diğer hissedarların da 15.000,00 TL para aldıklarını beyan ettiği, alınan bilirkişi raporuna göre de, davalının hissesi satış tarihi itibariyle 38.341,86 TL değerinde olup resmi senette belirtilen bedelin muvazaalı olduğunun sabit olduğu, davacı tarafça satış bedelinin muvazaalı olduğu hususu ispat edildiği" gerekçesiyle 62.206,25 TL bedel üzerinden davanın kabulüne karar verilmiştir.

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davalı ... istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Asıl davada davalı ... istinaf başvuru dilekçesinde; tapu müdürlüğünce emsal satışlar sunulmadığını, tanık olarak dinlenen ... ile davacıların yakın akraba olduklarını, dava konusu işlemlerin de tarafı olduğunu, beyanlarının çelişkili olduğunu, bilirkişi raporunda belirtilen miktarların da hatalı olduğunu işlemin tarafı olan tanığın beyanına dayanarak muvazaanın ispat edilmiş sayılamayacağını ileri sürerek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C.Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, ''İlk derece mahkemesi kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğun'' gerekçesiyle asıl dosya davalısı ... vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davalı ... temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Asıl davada davalı ... temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebeplerle kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Dava, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 732, 733 ve 734 üncü maddeleri,

3. Değerlendirme

1. Ön alım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tâbi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması hâlinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hâle gelir. Ön alım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Ön alım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

2. Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı, üçüncü kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ise de davacı ön alım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmî satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delil ile ispat edebilir.

3. Somut olayda; mahkemece muvazaa iddiasının kanıtlandığına dair beyanına dayanılan tanık Zekai Özgür'ün dava konusu olan 24.03.2015 tarihli Resmi Akit'in tarafı olduğu anlaşıldığından, resmi satış sözleşmesini imzalayan bu tanığın beyanına dayanılarak muvazaa iddiasının ispat edilmiş sayılması doğru olmadığı gibi, keşif ile belirlenen bedelin de tek başına bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya yeterli olmayıp, davacının diğer kanıtlarını doğrulamak bakımından önem taşımaktadır, bu durumda davacı tarafın bedelde muvazaa iddiası kanıtlanamamıştır.

4. Mahkemece bedelde muvazaa iddiası ispatlanamadığından dava konusu payın tapuda gösterilen satış bedeli ile ödenmesi zorunlu harç ve masrafın toplamından oluşan ön alım bedelinin 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734. maddesi uyarınca hükümden önce belirlenecek uygun bir zaman içinde depo edilmesi için süre verilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Asıl davada davalı ...'un temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

06.07.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.