Esas No: 2024/351
Karar No: 2025/2310
Karar Tarihi: 29.05.2025

**6. Hukuk Dairesi         2024/351 E.  ,  2025/2310 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2020/261 E., 2023/248 K.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen kararı asıl davada davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

1-Asıl davada davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkilleri ile dava dışı yüklenici ... arasında 05.02.2013 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye göre yükleniciye düşecek olan bağımsız bölümlerin inşaat tamamlandıktan sonra devredileceğini, inşaat süresinin ruhsattan itibaren 24 ay olarak belirlendiğini ancak yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini, mahkeme aracılığıyla yaptırılan tespit dosyasında inşaattaki eksik işlerin tespit edildiğini, müvekkillerince 09.07.2015 tarihli ihtarname ile inşaat süresinin dolduğu halde inşaat seviyesinin %60 olduğu ve bu nedenle sözleşmeyi feshettiklerinin ihtar edildiğini, yükleniciye sözleşme kapsamında devri yapılan 10 no'lu bağımsız bölümün yüklenici tarafından davalı ...’e satış ve devrinin yapıldığını, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için 10 no'lu bağımsız bölümü haketmediğini, davalıya yapılan devrin ayni hak sonucunu doğurmadığını belirterek 10 no'lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptâli ile müvekkilleri adına tescilini talep etmiştir.

2-Birleşen davada davacılar vekili dava dilekçesinde; taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, yüklenicinin edimini yerine getirmediğini, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin taraflarınca haklı olarak feshedildiğini, ayrıca davalı yüklenici ...’un Maçka Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2014/273 E. sayılı dosyası ile de müvekkillere tapu iptal ve tescil davası açtığını, bu nedenle de taraf iradelerinin fesih konusunda birleştiğinin de kabulü gerektiğini belirterek .... Noterliği'nin 05.02.2013 tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Asıl davada davalı vekili cevap dilekçesinde; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin ihtarname ile değil mahkeme kararı ile mümkün olabileceğini, ortada geçerli bir feshin bulunmadığını, davacı tarafın kötüniyetli olduğunu ve sözleşme imzalandıktan 14 ay sonra, 15.04.2014 tarihinde yükleniciye bir takım bağımsız bölümlerin devrinin yapıldığını ve müvekkilinin tapu siciline güvenerek aynı tarihte 10 no'lu bağımsız bölümü yükleniciden satın aldığını, arsa sahipleri tarafından yapılan devrin avans niteliği taşımadığını, yüklenici ile davacılar arasında sözleşmenin tasfiyesi niteliğinde uzlaşma sağlandığını ve bazı bağımsız bölümlerin yükleniciden geri alındığını, davacıların sözleşmeye göre inşaatın tamamlanması ile yapmaları gereken devirleri inşaat tamamlanmadan yapmaları ile davaya kendilerinin sebebiyet verdiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

Birleşen davada davalı vekili, davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 13.03.2019 tarihli kararı ile dava dışı yüklenici tarafından edimlerin sözleşmeye uygun yerine getirilmemesi ve alınan bilirkişi raporunda inşaatın seviyesinin %50 civarında olduğunun kabul edilmesi karşısında yüklenicin avans niteliğinde aldığı bağımsız bölüme ilişkin yaptığı devirlerin ayni hak sonucu doğurmayacağı belirtilerek davanın kabulü ile 10 no'lu bağımsız bölümün davalı adına olan tapu kaydının iptâli ile davacıların hisseleri oranında adlarına tesciline karar karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin 13.03.2019 tarihli kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 06.09.2019 tarihli kararı ile başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

Bölge Adliye Mahkemesinin 06.09.2019 tarihli kararının süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairece, 06.07.2020 tarihli, 2019/3262 Esas, 2020/2059 Karar sayılı ilamı ile, davacılar tarafından açılan davanın, sadece yükleniciden bağımsız bölüm satın alan ...'e karşı açılmış olduğu, tapu kaydının iptâl ve tescili istemi dava dışı yüklenici ile imzalanan kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi talebini de içerdiğinden davacılara, dava dışı yüklenici ...’a karşı arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi ile ilgili dava açıp huzurdaki dava ile birleştirilmesi için süre verilmesi ve taraf teşkilinden sonra işin esasının incelenmesi gerektiği gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile 10.12.2020 tarihli celsede bozma ilamına uyulmasına karar verilerek, yükleniciye karşı açılan dava ile iş bu davanın birleştirilmesine karar verilerek, asıl dosya yönünden yapılan incelemede sonucunda davacıların birleşen dosya yönünden, inşaatın kalan kısmının arsa sahipleri ve daire satın alanlarca kendi aralarında yapılan sözleşme uyarınca arsa sahipleri ve daire sahipleri tarafından tamamlandığının tanık beyanlarından anlaşıldığı, asıl dosya davalısının arsa sahipleri ile daire satın alanlar arasındaki anlaşmaya yaklaşmadığı, dairelerin tamamlanması hususunda kararlaştırılan ve satın aldığı daire yönünden ödenmesi gereken bedeli ödemediği, dava konusu bağımsız bölümün inşaat devam ederken 2014 yılında dava dışı yüklenici tarafından davalı ...'e satıldığının anlaşıldığı, her ne kadar davalı tarafça davacı arsa sahipleri ile dava dışı yüklenici arasında inşaatın tamamlanamamasından sonra bir anlaşma olduğu iddia edilse de mevcut arsa payı karşılığı kat sözleşmesi feshedildiğinden ve ortada davalı tarafın iddiasını kanıtlayacak başka bir sözleşme bulunmadığından yüklenici tarafından avans niteliğindeki kayden temlik edilmiş bağımsız bölümün davalıya satılması karşısında bu iddiaya itibar edilmediği, ayrıca yüklenicinin iş yarım bırakması sebebiyle zorunluluk olmamasına rağmen tamamlama külfeti altına giren davacıların feshedilen sözleşmeye dayanan ve inşaatın tamamlanmasına dair ödemeleri yapmayan davalıya kayden temlik olunan ve avans niteliğinde bulunan bağımsız bölümün davalıda kalmasına zorlanamayacağı, yüklenici tarafından inşaat %50 seviyesinin altındayken henüz hak kazanmadığı ve davalıya devredilen dava konusu 10 numaralı bağımsız bölümün devrinin yolsuz tescil durumuna düştüğü bu itibarla inşaatın tamamlanmadığını bildiği halde yükleniciden dava konusu yeri satın alan davalının iyiniyet iddiasında da bulunamayacağı sabit olduğu gerekçesiyle asıl ve birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Asıl davada davalı vekili temyiz dilekçesinde:

a. Taşınmazı tapu kaydına güvenerek iyiniyetle satın aldığını,

b.İptal edilen hisse oranlarının hatalı olduğunu,

c. Uyuşmazlığa davacı tarafın sözleşmeye aykırı davranışlarının sebebiyet verdiğini,

d.Mahkemece iyiniyet ve hakkın kötüye kullanılması hükümlerinin değerlendirilmediğini,

e. Mahkemece eksik inceleme ve yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak hüküm kurulduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, asıl ve birleşen davada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptali ile tescil istemlerine ilişkindir.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi,

Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle;

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı,zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlanması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil veya ipoteğin kaldırılması talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş;kararı temyiz eden davalı yönünden yukarıda açıklanan kriterlere göre inceleme yapılarak sonucuna göre karar vermekten ibarettir. Kararın açıklanan nedenlerle bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan İlk D erece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın kararı veren mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesi’ne gönderilmesine,29.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.