Esas No: 2013/3446
Karar No: 2013/5513
Karar Tarihi: 09.04.2013

**14. Hukuk Dairesi         2013/3446 E.  ,  2013/5513 K.**

* ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

* YÜKLENİCİDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIN ALAN KİŞİNİN HAKLARI

* YÜKLENİCİNİN HAKLARINI DEVRİ

* BORÇLAR KANUNU(MÜLGA) (818) Madde 81

* BORÇLAR KANUNU(MÜLGA) (818) Madde 162

* BORÇLAR KANUNU(MÜLGA) (818) Madde 167

* BORÇLAR KANUNU(MÜLGA) (818) Madde 181

* BORÇLAR KANUNU(MÜLGA) (818) Madde 355

**"İçtihat Metni"**

Davacılar tarafından, davalılar aleyhine 07.03.2012 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 20.12.2012 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan davacının tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacılar, davalı yüklenici P.. Ltd. Şti. ile diğer davalılar arsa sahipleri arasında 13.02.2008 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre yüklenici şirkete düşecek olan B-blok bağımsız dubleks villayı, yüklenici ile aralarında 28.12.2010 tarihli harici satım sözleşmesi ile bedelini vererek satın aldıklarını, yüklenicinin 30.04.2011 tarihine kadar inşaatı bitirip evi teslim etmesi ve tapuda devrini yapması gerektiği halde, halen teslim edilmediği gerekçesi ile dava konusu 245 ada 1 parsel sayılı taşınmazda bulunan B-blok dubleksin tapusunun iptali ile kendi adlarına tescilini talep etmiştir.

Davalı arsa sahipleri vekili dava dilekçesinde yüklenici olarak gösterilen P..Ltd. Şti. ile aralarında hiçbir akit olmadığını, eser sözleşmesinde yüklenicinin dava dışı İ.. Ç.. olduğunu, ayrıca inşaatın tamamlanmadığı gibi hangi dairenin kime düşeceğinin de kararlaştırılmadığı gerekçesi ile davanın reddini savunmuştur.

Diğer davalı P.. Ltd. Şti. dava dışı İ.. Ç..’nun harici taşınmaz satış sözleşmesinde imzası olmadığını, inşaatın tamamlanmadığını, satış sözleşmesinde belirtilen satış bedelinin davacılardan alındığı, davacının dayandığı sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olduğu gerekçesi ile davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davalı yüklenici P.. İnşaat ile davacılar arasında yapılan 28.12.2010 tarihli sözleşme gereğince kararlaştırılan bedelin tamamının ödendiğini, davacıların dava konusu taşınmazda oturdukları, dava konusu taşınmazda kat irtifakının tesis edildiği gerekçesi ile davanın kabulüne 245 ada 1 parsel B-Blok zemin birinci kat bağımsız bölüm 1 nolu taşınmazın tapusunun iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmiştir.

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur.

Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerin hasıl eder. Borçlunun temlikten sonraki asıl muhatabı artık alacağı temellük eden (devralan) kişidir. Bu itibarla borçlunun borçtan kurtulabilmesi için temlik işleminden sonra borcunu devralan kimseye ifa etmesi gerekir. Kural budur. Şu hale göre temlik anına kadar borçlu temlikin dışında iken temlik anından itibaren evvelki alacaklı temlik işleminin dışına çıkmaktadır.

Temlikin, temlik edenle borçlu (arsa sahibi) arasında bazı ilişkilerin doğmasına neden olduğu çok açıktır. Zira temlik alan evvelki alacaklının yerine geçmiş borçludan (arsa sahibinden) ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak onun hakkı olmuştur.

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da yukarıda açıklandığı üzere ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifaya derhal uymak zorunda değildir. Gerçekten Borçlar Kanununun 167. maddesi hükmüne göre “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir. Temlikin konusu yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir. Diğer taraftan yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81. maddesinden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Burada yüklenicinin eser sözleşmesinden kaynaklanan borçlarının neler olduğuna ilişkin bazı açıklamaların yapılması gerekmektedir. Genel olarak eser sözleşmelerinde yüklenici, belli bir sonucu meydana çıkararak onu iş sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Eser sözleşmelerinde yüklenicinin "eseri meydana getirme borcu" dayanağını Borçlar Kanununun 355. maddesinden alır. Anılan hükme göre; "İstisna bir akittir ki onunla bir taraf (müteahhit), diğer tarafın (iş sahibinin) vermeyi taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder." Yasada “şey” olarak ifade edilen "eser"dir.

Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez;

Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; yüklenicinin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde belirlenen edimlerini tam ve eksiksiz olarak yerine getirip getirmediği belirlenmemiştir. Bu nedenle yüklenicinin sözleşmeyle yerine getirmesi gereken edimleri hangi oranda yerine getirdiği tespit edilmeli, edimlerin arsa maliki açısından katlanılabilir seviyede yerine getirilmiş ise eksik ve ayıplı işlerin bedelinin toplamının davacı tarafından depo edilmesi için uygun bir süre verilmelidir. Ayrıca, arsa malikine ait taşınmazda iskân ruhsatı alınmamış ise, bu eksikliğin giderilmesi için de davacıya süre verilmelidir. Mahkemece, yapılan bu saptamalar doğrultusunda arsa payı karşılığı davalı arsa sahibine bırakılacak taşınmaz üzerinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmaksızın yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Diğer yandan, dava dışı İ..Ç..’nun davalı arsa sahipleri ile 13.02.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini yüklenici sıfatı ile imzaladığı, dosya içerisindeki ticaret sicil kaydına göre dava dilekçesinde yüklenici sıfatı ile davalı gösterilen P..Ltd. Şti.’nin ortağı olduğu anlaşılmaktadır. Bu nedenle İ.. Ç.. da davada yer almalıdır. Bu durumda İ.. Ç.. hakkında ya usulünce dava açılıp eldeki dava ile birleştirilmeli ya da usul ekonomisi açısından harcı da verilmek suretiyle aynı davaya dahil edilmesi sağlanmalı, taraf teşkili tamamladıktan sonra yukarıda açıklanan ilkeler uyarınca inceleme ve araştırma yapılarak sonucuna göre karar verilmelidir.

Mahkemece, taraf teşkili sağlanmadan eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda yazılı nedenlerle davalıların temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA bozma nedenine göre diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin harcın istek halinde yatıranlara geri verilmesine, 09.04.2013 tarihinde oybirliği ile karar verildi.