Esas No: 2023/2838
Karar No: 2024/3636
Karar Tarihi: 22.10.2024

**6. Hukuk Dairesi         2023/2838 E.  ,  2024/3636 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/207 E., 2023/679 K.

HÜKÜM/KARAR : Esastan Ret

İLK DERECE MAHKEMESİ: Kocaeli 2. Tüketici Mahkemesi

SAYISI : 2022/329 E., 2022/787 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekilince duruşmalı, davalı ... vekilince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 22.10.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacı vekili Avukat ... ile davalılardan ... Yatırım İnş. Beton Oto. San ve Tic. A.Ş. vekili Avukat ... geldiler.

Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla, duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalılar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşme uyarınca davalı yükleniciye bırakılan C1 Blok 9 no.lu bağımsız bölümün toplamda 820.000,00 TL bedel ile müvekkiline satılması konusunda davalı yüklenici ile müvekkili arasında 28.01.2021 tarihli adi yazılı satım sözleşmesi imzalandığını, müvekkili davacı tarafından sözleşme hükümlerine uygun olarak Haziran 2022 tarihine kadar ki tüm ödemelerin süresinde yapıldığını, müvekkilinin Haziran 2022 de ödemesini yapmak üzere davalı şirkete gittiğini, ancak şirket tarafından ödemesinin kabul edilmediğini, bununla birlikte şirket yetkilisi tarafından müvekkiline, "ülkenin genel ekonomik koşullarının değiştiği, taşınmaz satış değerlerinin çok fazla arttığı, sözleşme ile belirlenen rakama daireyi vermeyeceklerini, bu şartlar altında sözleşmeye devam etmeyeceklerini, sözleşmenin 3.maddesi gereğince sözleşmeyi tek taraflı olarak feshettiklerini, dava konusu dairenin kendisine teslim edilmeyeceğini ve çok yüksek bir bedelle satılık ilanı verildiğinin şifahen bildirildiğini, bugüne kadar tüm ödemelerini zamanında yapan müvekkili davacının Haziran 2022 tarihli ödemesinin kabul edilmemesi dahi davalı firmanın kötüniyetli tutumunu gösterdiğini belirterek davanın kabulü ile "Kocaeli ili Başiskele ilçesi ... Mahallesi ... Caddesi 1127 ada 6 parsel C1 Blok 9 nolu bağımsız bölüm" tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı arsa sahibi cevap dilekçesinde özetle; davalı yüklenicinin sözleşme uyarınca işi tamamlamadığını, davacının feshedilen satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak tapu iptal ve tescil talebinde bulunamayacağını, davacının parasal yükümlülüklerini yerine getirmediğini belirterek, davanın reddini talep etmiştir.

Davalı yüklenici şirket vekili cevap dilekçesinde özetle; geçersiz sözleşmeye dayalı olarak davacının talepte bulunamayacağını, sözleşmenin davalı yüklenici tarafından feshedildiğini, feshedilen sözleşmedeki edimlerin ifasının talep edilemeyeceğini, davacının ödeme yükümlülüğünü yerine getirmediğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki edimlerini davalı yerine getirmediğinden kişisel hakka dayalı tapu iptal tescil talep edilemeyeceğini belirterek davanın reddini talep etmiştir.

İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonunda; davacının satın aldığı C blokun tamamlanma oranının %80 olduğu, tamamlanması için 3.196,410,00 TL bedel gerektiği, Yargıtay’ın yerleşik içtihatları doğrultusunda bitirilme oranının %90 seviyesinin altında kalması nedeni ile tescil için gerekli şartların oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesi kararına karşı taraflar vekillerince istinaf yoluna başvurulması üzerine, Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesince; mahkemece yapılan keşif ve bilirkişi incelemesine göre yapımı kararlaştırılan A-B-C-D-E-F bloklarından A blokun fiziki seviyesinin %90, diğer blokların fiziki seviyesinin ise %90 seviyesinin altında kaldığı, dolayısıyla işin arsa sahiplerince reddedilebilecek seviyenin altında olduğu, davalı taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kademeli devir düzenlemesinin de yer almadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verildiği gibi, HMK'nın 397/2 maddesi uyarınca ihtiyati tedbir kararının etkisi, aksi kararda belirtilmediği sürece nihai kararın kesinleşmesine kadar devam edeceğinden, tedbire konu taşınmazın da uyuşmazlık konusu olması nedeniyle mahkemece bu yönde verilen kararda isabetsizlik bulunmadığı ve sözleşme konusunun tapu devrini içermesi nedeniyle feshin mahkeme kararıyla veya taraf iradelerinin birleşmesi suretiyle mümkün olduğundan davalı yüklenicinin tek taraflı irade beyanı ile sözleşmenin feshi yoluna gitmesinin mümkün olmadığı gerekçesiyle davalı vekilinin de istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bu karara davacı vekilince duruşmalı, davalı ... vekilince duruşmasız olarak süresinde temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya duruşmalı olarak incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı şirket vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2-Davacı vekilinin temyiz itirazlarına gelince;

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. Belirtilen bu nitelikleri itibarıyla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tipli karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede, eser sözleşmesinin konusu olan inşaat yapma edimi ile taşınmaz satım sözleşmesindeki mülkiyetin nakli borcu bir araya gelmektedir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut bulunmamaktadır. Bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2, 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Türk Medeni Kanun'un 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) gibi diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanunu'nun 188. maddesine göre; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanunu'nun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yüklenicinin binaları davalı arsa sahibinin reddedemeyeceği seviyeye getirmediği, bu nedenle davalı yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi davacının da bu hakları yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağı bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de; temyiz aşamasında davacı tarafça arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu olan tüm blokların tamamlandığı hatta yapı kullanma izin belgelerinin alındığı iddia edildiği ve buna dair belge ve bilgi sunulduğuna göre, mahkemenin bu tür davalarda yargılama bitinceye kadar inşaatın ilerlemiş son halinin dikkate alınarak bir karar vermesi Dairemizin içtihatları ile yerleşmiştir. Bu nedenle mahkemece; yukarıdaki ilkelere göre inceleme yapılarak, alanında uzman bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu ile mahallinde yapılacak keşifle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu inşaatın getirildiği genel fiziki seviye belirlenmeli, inşaatın yüklenici tarafından tamamlanmış olması halinde dava konusu bağımsız bölümün yüklenici ile yapılan sözleşme gereği tapusunun iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline, eksik ve ayıplı işlerin bulunması halinde ise, bunların ikmali için davacıya makul süre ve yetki verilmesi ile ikmali halinde yahut bilirkişi tarafından belirlenen eksik işler bedeli depo edildikten sonra, davacının davalı yüklenici ile imzaladığı adi yazılı satış vaadi sözleşmesindeki bağımsız bölüm bedelini de mahkemeye depo ettiği dikkate alınarak davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddine, 2. bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile ilk derece mahkemesi kararı ile bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin kararın usul ve yasaya aykırı olması nedeniyle HMK'nın 373/1. maddesi gereğince Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi kararı KALDIRILARAK; Kocaeli 2. Tüketici Mahkemesi'nin 2022/329 Esas, 2022/787 Karar, 13.12.2022 Karar tarihli kararının davacı lehine BOZULMASINA, Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan davacı yararına takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalı şirketten alınarak davacıya verilmesine, davacıdan peşin alınan harcın istek halinde iadesine, aşağıda yazılı harcın temyiz eden davalı ... Yatırım İnşaat Beton Otomobil San. ve Tic. A.Ş.'den alınmasına, dosyanın kararı veren ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 22.10.2024 tarihinde oy birliği ile kesin olarak karar verildi.