Esas No: 2019/3039
Karar No: 2019/5566
Karar Tarihi: 19.06.2019

**3. Hukuk Dairesi         2019/3039 E.  ,  2019/5566 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki menfi tespit davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı, davalı ile aralarında noterde tasdik edilmiş 01.06.2006 başlangıç tarihli aylık 400 TL bedelli kira sözleşmesi bulunduğunu, kira sözleşmesinden iki yıl sonra bakiye kira borcuna karşılık 2.000TL bedelli çeki davalıya vermek üzere oğluna teslim ederek iş yerini tahliye ettiğini, davalı tarafından ibra edildiği halde ödenmediğini iddia ettiği kira alacakları sebebiyle kötüniyetli olarak aleyhine takip başlatıldığını, iş bu takibe dayanak olarak, aralarında formalite olarak düzenlenen 01.01.2005 başlangıç tarihli aylık 600TL bedelli kira sözleşmesinin gösterildiğini, bahsi geçen sözleşmede imzası taklit edilerek " Akşehir 1. Noterliği'nin 22.06.2006 tarih ve ... yevmiye nolu kira sözleşmesi geçersizdir." ifadesinin eklendiğini, geçerli olan sözleşmenin 01.06.2006 tarihli sözleşme olduğunu ve tahliye tarihine kadar toplam 12.186 TL ödeme yapmış olduğundan davalıya borcu bulunmadığını belirterek Fatih 2. İcra Müdürlüğü'nün 2008/7826 Esas sayılı dosyasından davalıya borçlu bulunmadığının tespiti ile kötüniyet tazminatına karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, kısmen kabulü ile Fatih 2. İcra Müdürlüğü'nün 2008/7826 Esas sayılı takip dosyasına konu olan borcun 28.572.12 TL kısmından borçlu olmadığının tespitine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere, özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-) Davacı dava dilekçesi ekinde delil olarak sunduğu, tarafların gerçek iradelerine uygun olan sözleşmenin, Akşehir 1. Noterliği'nde tasdik edilmiş 22.06.2006 tarih ve 6700 yevmiye numaralı, 01.06.2006 başlangıç tarihli bir yıl süreli sözleşme olduğunu ileri sürmüştür. İş bu akitte, kira bedelinin aylık 400TL olacağı kararlaştırılmıştır. Davalı kiraya veren ise akdin tarafların gerçek iradelerine uymayan ve hukuki sonuç doğurmayan görünürde bir işlem olduğunu bu itibarla baştan itibaren geçersiz olduğunu savunmuştur. Uyuşmazlık aylık kira bedeli yönünden farklı hükümler içeren iki ayrı sözleşmeden hangisinin davacı ile davalının gerçek iradesine uygun olarak düzenlendiğinin tespiti noktasında toplanmaktadır. Kira sözleşmelerinden hangisine üstünlük tanındığının tespit edilebilmesi için önce, davacının davalıya yaptığı ödemelerin incelenmesi gerekir. Davacı tarafından davalı hesabına 06.03.2006 - 05.02.2007 tarihleri arasında 650TL, 05.02.2007- 31.01.2008 tarihleri arasında ise 400TL ödendiği, alınan bilirkişi raporu ile tespit edilmiştir. Davacı tarafından delil olarak dayanılan 01.06.2006 başlangıç tarihli aylık 400TL bedelli sözleşmeden sonra da 05.06.2006 tarihinde 650TL , 04.07.2006 tarihinde 650TL, 03.10.2006 tarihinde 618TL, 05.02.2007 tarihinde 600TL yaptığı ödemelerin davalının icra takibinde dayandığı 01.01.2005 tanzim tarihli sözleşme hükümlerine uygun olduğu anlaşıldığından kira bedellerinin düşük bedelli ikinci sözleşmeye göre istenmesi gerektiğine ilişkin davacı iddiaları T.M.K.'nun 2. maddesinde düzenlenen iyi niyet kuralı ile bağdaşmaz. Bunun yanısıra kira sözleşmesi, tarafların karşılıklı olarak fesih konusunda anlaşması, mahkeme kararı ya da kiralananın yok olması ile sona erebilir. Bu durumda, mahkemece uyuşmazlığın davalı tarafından sunulan akit hükümleri gereğince çözüme kavuşturulmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır.

01.01.2005 başlangıç tarihli beş yıl süreli kira sözleşmesinde kira bedelinin aylık 600TL olduğu, hususi şartlar 6. maddesinde " Kiracı kontrat bitiminde kira rayiç bedelini %18 oranında artışını şimdiden kabul ve taahhüt eder. Her yıl sonu artırım bu oranda yapılır.", 20. maddesinde "kiracı kontrat tarihinden itibaren en geç beş gün içinde kirayı ödemekle yükümlüdür. Zamanında ödemediği takdirde %10 gecikme cezası ödemeyi kabul ve taahhüt eder." kararlaştırmaları mevcuttur.

Kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 346.maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğünün getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçmişe etkili olma başlıklı 2. maddesinde; Türk Borçlar Kanunu'nun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7. maddesinde de; Türk Borçlar Kanunu'nun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76'ncı, faize ilişkin 88'inci, temerrüt faizine ilişkin 120'nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138'inci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK'nin 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 sayılı Yasa'nın Geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 sayılı Yasa'nın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun'da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'üncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.

6102 sayılı TTK'nun 12.maddesinde "bir ticari işletmeyi, kısmen de olsa, kendi adına işleten kişiye tacir denir. Bir ticari işletmeyi kurup açtığını, sirküler, gazete, radyo, televizyon ve diğer ilan araçlarıyla halka bildirmiş veya işletmesini ticaret siciline tescil ettirerek durumu ilan etmiş olan kimse, fiilen işletmeye başlamamış olsa bile tacir sayılır.” Bu durumda mahkemece tarafların sunacağı delillerden ve ilgili Ticaret Odasından davalı borçlunun işletmesini ticaret siciline tescil ettirerek durumu ilan etmiş olup olmadığı ve vergi dairesinden bilanço esasına göre defter tutup tutmadığı araştırılarak davalı borçlunun tacir olup olmadığı belirlenmelidir.

Uyuşmazlık, kira sözleşmesinde kararlaştırılan gecikme faizi koşulunun geçerli olup olmadığı hususundadır. Hükme esas alınan 28.01.2013 tarihli bilirkişi raporunda; davacının ödemesi gereken miktar kira alacağı 10.710TL, gecikme zammı 9.117TL ve işlemiş faiz 786,17TL toplamı 20.613.17 TL hesaplanmış ise de kiracının gerçek kişi olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar gözönünde bulundurularak davacı kiracının tacir olup olmadığı hususu araştırılıp, sözleşmedeki faiz koşulunun geçerli olup olmayacağı belirlendikten sonra sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, tacir araştırması yapılmadan, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

3-) Öte yandan, davacı, delil olarak dayandığı 2.000TL bedelli çekin kira bedeline mahsuben davalıya iletilmek üzere oğlu ...'ye teslim edildiğini iddia etmiştir. Uyuşmazlık kira alacağına ilişkin olduğuna göre, münhasıran kira ödemesine ilişkin ödemeler incelenerek bir değerlendirme yapılması gerekmektedir. Hal böyle olunca, davalı adına yapıldığı ve dava konusu kira bedelinden mahsup edilmesi gerektiği ileri sürülerek çek bilgileri de bildirildiği halde Mahkemece davacının bu ödeme savunması üzerinde durulup bahsi geçen çek bedelinin ödenip ödenmediği araştırılıp, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, bu konuda herhangi bir araştırma yapılmamış olması da doğru değildir.

4-) Davacı kiracı tarafından kira sözleşmesinin süresinden önce feshedildiği anlaşılmaktadır. Mahkemece, kiracının tek taraflı olarak sözleşmeyi feshinin haksız olduğuna ilişkin değerlendirmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Ancak kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi kendisine tanınmayan kiracının, kiraya verenin bilgisi ve rızası olmaksızın, haklı bir nedene de dayanmaksızın, kira süresinin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi sözleşmeye aykırı davranış (haksız fesih) sayılır; böylesi bir durumda kiracı, kiraya verenin bu yüzden uğradığı zararı tazminle sorumludur. Ne var ki, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 114. maddesi (mülga 818 Sayılı BK.nun 98.maddesi) göndermesi ile aynı Kanunun 52. maddesi (mülga BK.nun 44. maddesi) uyarınca, kiraya veren de, kiralananı aynı koşullarla yeniden kiraya vermek konusunda gereken çabayı göstermeli ve böylece zararın artmasına sebebiyet vermemelidir. Aksi takdirde, artmasına sebep olduğu zarar tutarını kiracıdan isteyemez. Bu durumda, davacının zararı tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir. Hükme esas alınan kira sözleşmesinin hususi şartlar 8. maddesinde ''Kiracı kiralananı boşaltmak istediği taktirde 1 ay evvelinden mal sahibine haber verecektir." şeklinde ihbar şartına yer verilmiştir. Tarafların serbest iradesi ile konulmuş bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Sözleşmede tarafların makul süreyi 1 ay olarak belirlediği ve davalı ihbar koşuluna uymadan taşınmazı 30.06.2008 tarihinde tahliye ettiğine göre bu tarihten itibaren sözleşmede kararlaştırılan 1 aylık makul süre tazminatı üzerinden karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde fazla kira parasına hükmedilmesi de doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.

SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacının sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci, üçüncü ve dördüncü bentlerde açıklanan nedenlerle hükmün HUMK'un 428. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden taraflara iadesine, 6100 sayılı HMK'nın geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'un 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 19.06.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.