Esas No: 2016/10807
Karar No: 2019/3415
Karar Tarihi: 15.04.2019

**14. Hukuk Dairesi         2016/10807 E.  ,  2019/3415 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 23.11.2000 ve 13.09.2001 günlerinde verilen dilekçelerle tapu iptali ve tescil talebi üzerine bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davalı ... hakkındaki davanın açılmamış sayılmasına, asıl ve birleştirilen davanın kabulüne dair verilen 11.02.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava, yükleniciden temlik alınan hakka; ve ayrıca satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemlerine ilişkindir.

Davacılar vekili asıl ve birleştirilen davada, 816 ada, 16 parsel sayılı taşınmazın 71/142 hissesinin davalıların murisi ... , 71/142 hissesinin ... adına tapuda kayıtlı olduğunu, bu taşınmaz üzerinde bulunan binadaki daireleri müvekkillerine satış vaadi sözleşmesi ile sattığını, 1992 yılından bu yana müvekkillerinin bu dairelerde oturduklarını, ancak davalının tapuları 10 yıldır müvekkillerine vermediğini, davalı ... adına kayıtlı 71/142 hisse ile ... adına kayıtlı 71/142 hissenin tapu kaydının iptali ile müvekkillerinin hisseleri oranında tapuya tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece, davanın kabulüne dair verilen ilk karar davalılar vekilinin temyizi üzerine Dairemizin 27.10.2014 tarih, 2014/6563-11847 E-K sayılı ilamıyla, "...somut olayda; davacılar ... , ... , ... ve ... yüklenici ... ile yaptığı sözleşmeler yüklenicinin temliki niteliğinde olduğundan ve bu davacılar tarafından yüklenici temlikine dayalı tapu iptali ve tescil isteğinde bulunulduğundan bu kişiler yönünden davanın görüleceği mahkemenin tüketici mahkemesi olduğu..." gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozma ilamı sonrasında, bozma ilamında yer alan davacılar yönünden dosya tefrik edilerek tüketici mahkemesine görevsizlik kararı verilmiş, diğer davacılar ile devam edilen yargılama sonucunda; asıl davada davalı ... hakkındaki dava 01/03/2011 tarihinde işlemden kaldırıldığı, süresi içinde yenilenmediği anlaşılmakla ... hakkındaki davanın HMK 150/5 maddesi gereğince 02/06/2011 tarihi itibariyle açılmamış sayılmasına, davanın ve birleştirilen davanın kabulü ile, 816 ada, 16 parsel sayılı taşınmazın ... adına kayıtlı 71/142 ve ... adına kayıtlı 71/142 hisse tapu kayıtlarından 70/142 hisse tapu kaydının iptali ile, 12/142 hissenin ..., 12/142 hissenin ... , 22/142 hissenin ..., 12/142 hissenin ... ve 12/142 hissenin ... adlarına tapuya tesciline, kalan 72/142 hissenin ... ve ... adlarına bırakılmasına karar verilmiştir.

Hükmü, davalılar vekili temyiz etmiştir.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardandan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Yukarıdaki açıklamalardan anlaşılacağı üzere bu gibi davalarda arsa sahipleri ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğunun kabulü gerekir.

Somut olaya gelince; arsa sahibi ve yüklenici arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunduğundan ve inceleme ve araştırmanın yüklenicinin de taraf olduğu bir davada yapılması gerektiğinden mahkemece, davacı tarafa arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicisi hakkında dava açmak üzere mehil vermeli, açılırsa o dava eldeki dava dosyası ile birleştirilmeli, yüklenici davaya dahil edilerek taraf teşkili sağlanmalı, yüklenicinin savunma ve delilleri toplanmalı, özellikle yüklenicinin inşaat sözleşmesi gereğince edimlerini yerine getirip getirmediği araştırılarak sonucuna göre hüküm kurulmalıdır. Açıklanan nedenlerle, mahkemece taraf teşkili sağlanmadan davanın esası hakkında karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir.

Kabule göre de; 6100 sayılı HMK'nın 69. maddesinde yer alan "Müdahilin de yer aldığı asıl davada hüküm, taraflar hakkında verilir. Fer’î müdahilin, tarafla rücu ilişkisinde, asıl davadaki uyuşmazlık hakkında yanlış karar verildiği iddiası dinlenilmez. Ancak, müdahil, zamanında ihbar yapılmadığı için davaya geç katıldığını veya yanında katıldığı tarafın iddia ve savunma imkânlarını kullanmasını engellediğini ya da kendisince bilinmeyen iddia ve savunma imkânlarının, tarafın ağır kusuru sebebiyle kullanılamadığını belirterek, yanında katıldığı tarafın yargılamayı hatalı yürüttüğünü ileri sürebilir." hükmü karşısında, davada taraf sıfatı bulunmadığı halde ... hakkında hüküm kurulması doğru değildir. Kaldı ki, dosya içerisinde ...'ın feri müdahillik talebinin kabul edildiğine ilişkin bir bilgi veya belgeye de rastlanmamıştır.

Öte yandan, dosyada davalı ... tarafından usulüne uygun verilmiş bir vekaletnameye rastlanmadığı halde davalılar vekilinin kararı davalı ... adına da temyiz etmesi doğru değildir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin yatırılan harcın istek halinde yatıranlara iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 15.04.2019 tarihinde oy birliği ile karar verildi.