Esas No: 2021/5850
Karar No: 2021/11218
Karar Tarihi: 10.11.2021

**3. Hukuk Dairesi         2021/5850 E.  ,  2021/11218 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : HAYRABOLU SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen alacak davasının kabulüne dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davalının istinaf başvurusunun kabulüne, ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak davanın reddine yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı; davalı ile 28/02/2011 başlangıç tarihli ve on beş yıl süreli kira sözleşmesi imzaladığını, sözleşmeye göre davalının kira sözleşmesine konu taşınmazlarda armut fidanı yetiştireceğini, ilk beş yıl kira bedeli ödemeyeceğini, beş yıldan sonra tarlalardan elde edilen mahsulün belirli bir oranının kendisine verilmesi gerektiğini, ancak davalı kiracının elde ettiği mahsulün belirli oranını vermediği gibi, tarlalara gerekli bakımı yapmaması nedeniyle düşük miktarda mahsul elde edilmesine sebep olduğunu ileri sürerek; 2016 yılı hasat zamanından ödenmesi gereken şimdilik 4.000 TL ile aynı yıl için davalının sözleşmeye aykırı davranışları nedeniyle elde edilememiş ürünün rayiç bedelinden şimdilik 1.000 TL'nin hasat sonu tarihi itibariyle hesaplanacak yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiş; yargılama sırasında davasını ıslah ederek talebini 97.247 TL'ye çıkarmıştır.

Davalı; dava konusu alacakların zamanaşımına uğradığını, sözleşmeden kaynaklanan kira borçlarını usulüne uygun ödediğini, davacıya herhangi bir borcunun kalmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

İlk derece mahkemesince; davanın kabulüne, davalı kiracının üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmemiş olması nedeniyle davacının uğramış olduğu 97.247,05 TL kazanç kaybının dava tarihi itibariyle işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesi kararına karşı, davalı tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur.

Bölge adliye mahkemesince; taraflar arasındaki tüm sözleşmelerde elde edilecek ürüne ilişkin alt limitin belirlenmediği, kiracı tarafından taahhüt edilmiş sabit bir kira bedelinin bulunmadığı gerekçesiyle, davalının istinaf başvurusunun kabulüne, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

TBK'nın 112. maddesi, borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi hâlini düzenlemektedir. Buna göre; borç, hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.

TBK'nın 357. maddesi ürün kirasına ilişkin düzenleme içermektedir. Buna göre, ürün kirası; kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir. TBK'nın 364. maddesine göre; kiracı, kiralananı özgülendiği amaca uygun ve iyi bir biçimde işletmekle, özellikle ürün vermeye elverişli bir durumda bulundurmakla yükümlüdür. Aynı Kanun'un 365. maddesine göre ise; kiracı, kiralananın bakımını gereği gibi sağlamakla yükümlüdür.

Taraflar arasında geçerli 28/02/2011 başlangıç tarihli ve on beş yıl süreli kira sözleşmesi ile bu sözleşmeye ek sözleşmelerin varlığı hususunda herhangi bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. 28/02/2011 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 7. maddesinde; kira süresinin ilk beş yılında fidanların yetiştirilmesi ile ilgili her türlü zirai, iktisadi işlemlerin gerektiği gibi eksiksiz yapılıp tamamlanacağı, bu döneme ilişkin bütün giderlerin kiracıya ait olacağı kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin 8. maddesinde; kira süresinin ikinci beş yıllık döneminde tüm işletme giderlerinin kiracıya ait olacağı ve kiracının bu külfetleri gerektiği gibi eksiksiz yerine getireceği düzenlenmiştir. Sözleşmenin 12. maddesinde ise; kiracının her yıl dolu, sel, don, kuraklık gibi her türlü oluşan afetlere karşı zirai ürün sigortası yaptırması suretiyle kira bedellerinin ödenmesini garantiye alacağı düzenlenmiştir.

Somut olayda; ilk derece mahkemesince hükme esas alınan bilirkişi raporunda, kira sözleşmesine konu alanlarda yabancı ot mücadelesinin yapılmadığı, budamanın usulüne uygun yapılmadığı, yanlış yapılan budamadan dolayı ağaçlarda gelişim geriliği ve verim kaybı oluşacağı, psilla zararından dolayı ağaçlarda zarar meydana gelmiş olduğu, bahçede meydana gelen verim kayıplarının meyvecilik konusunda usta işçilerin çalıştırılmamasından, sıra üzeri el çapalama makineleri, sıra arası otların sürülmesi için bahçe traktörleri, rototiller, budama platformu gibi aletlerden faydalanılmamasından ve meteorolojik olaylarda erken uyarı sistemlerinin dikkate alınmamasından ve gerekli tedbirlerin alınmamasından kaynaklandığı belirtilmiştir. Buna göre, davalı kiracının Türk Borçlar Kanununda düzenlenen kiralananı iyi bir biçimde işletme ve ürün vermeye elverişli durumda bulundurma yükümlülüğünü yerine getirmediği gibi kira sözleşmesinde kararlaştırılan yükümlülükleri de yerine getirmediği ve böylece kiralanandan elde edilecek mahsulde azalmaya sebep olduğu anlaşılmaktadır.

Bu nedenle bölge adliye mahkemesince; davalı kiracının kanuna ve taraflar arasındaki sözleşme hükümlerine uymamak suretiyle oluşan zarardan sorumlu olduğunun kabulü gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak davanın reddine karar verilmiş olması, doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının HMK'nın 371. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davacıya iadesine, HMK'nın 373. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca dosyanın kararı veren bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 10/11/2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.