Esas No: 2024/1314
Karar No: 2024/4372
Karar Tarihi: 26.11.2024

**6. Hukuk Dairesi         2024/1314 E.  ,  2024/4372 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2023/282 E., 2024/69 K.

HÜKÜM/KARAR : Ret

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar-karşı davalılar vekilince duruşmalı, davalı ... vekilince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 26.11.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacılar-karşı davalılar vekili Avukat ... ile davalı-karşı davacılardan ... vekilleri Avukat ... ve Avukat ......,.geldi. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacılar vekili; müvekkilleri ile davalılardan... İnş. San. ve Tic. A.Ş. arasında Zeytinburnu 2. Noterliğinin 03.12.1993 tarih 48064 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, ancak yüklenicinin inşaatı projeye uygun yapmadığını, daha sonra tarafların bir araya gelerek 07.02.2007 tarihli ek sözleşme imzaladığını, bu sözleşme ile yüklenici inşaatı projeye uygun hale getirmeyi taahhüt etmesine karşın edimlerini yerine getirmediğini ve üçüncü kişilere hisse devri yaptığını belirterek taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ve ek sözleşmenin feshi ile davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... ....., davacıların ellerindeki hisselere isabet eden bir daire bulunmadığını, ayrıca kendisi gibi binada yer satın alan iyi niyetli şahısların mağdur edilmesi amacıyla bu davanın açıldığını beyanla, davanın reddinin talep etmiştir.

Davalı ..., öncelikle zamanaşımı itirazında bulunduğunu, esesa ilişkin olarak binada bir kısım esaslı olmayan aksaklıklar var ise tadilat projesiyle ruhsata bağlanmasının mümkün olduğunu beyanla, davanın reddinin talep etmiştir.

Davalılar... İnşaat San. ve Tic. A.Ş. ve..., tapu iptali tescil talebine konu edilen gayrimenkulün eksik harcının tamamlanması gerektiğini, ayrıca taraflar arasında geçerli sözleşmenin 03.12.1993 tarihli sözleşme olup, 07.02.2007 tarihli sözleşmenin geçersiz olduğunu, geçerli olan sözleşmenin tarafının... İnş San. ve Tic. A.Ş. olup, davalı... adına açılan davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesi gerektiğini, davacıların kat karşılığı insaat sözlesmesinde kendilerine tahsis edilmesi kararlaştırılan yerleri aldıkları gibi davalılara verilmesi kararlaştırılan yerleri işgal ettiklerini, davacı tarafın sözleşmenin gerektirdiklerini yerine getirmemesinin kendi kusurundan kaynaklandığını, davaya dayanak yapılan ek sözleşmenin geçersiz olduğunu, inşaatın bulunduğu halihazır durum itibarıyla geriye etkili olarak feshinin hukuken olanaksız olduğunu, ayrıca sözleşmenin geriye etkili feshi ile tasfiye durumunda dahi sözleşmenin sebepsiz zenginleşmeye mahal vermeyecek şekilde tasfiiyesinin zorunlu olduğunu beyanla, davanın reddini talep etmiştir.

Davalı ..., davacılar ile arasında herhangi bir akdi ilişki bulunmadığını, sözleşmenin tarafı da olmadığını, bahse konu taşınmazda adına kayıtlı bir bağımsız bölümü de olmadığını beyanla, davanın reddini talep etmiştir.

Davalı ..., davacıların 07.02.2007 tarihli ek sözleşmeyi imzalarken anılan inşaatların projeye uygun hale getirilmesinin mümkün olmadığını bilerek ve isteyerek sözleşmeyi imzaladıklarını, diğer davalı... İnşaat A.Ş. tarafından yapılmış eseri projeye uygun hale getirilemeyeceğini bilerek kabul ettiklerini beyanla, davanın reddini talep etmiştir.

Bir kısım davalılar vekili tarafından verilen cevap ve karşı dava dilekçesinde, öncelikle eksik harcın tamamlanması gerektiğini, davanın zamanaşımına uğradığını, esasa ilişkin olarakda davacıların kendi edimlerini yerine getirmemeleri nedeniyle bu davayı açamayacaklarını, bu nedenle davanın reddi gerektiğini, karşı dava olarak da davacılar uhdesinde fazladan bulunan paylarının iptali ile davalılar-karşı davacılar adına tapuya tesciline, bu anlamda dava konusu taşınmazda satın alınan ve nizasız olarak kullanılan daire ve dükkan sahibi davalıların payı olmayanlara pay verilmesi eksik payı olanlara pay ilave edilmesi suretiyle tescil kararı verilmesini talep etmiştir.

İlk Derece Mahkemesince; 07.02.2007 tarihli ek sözleşme ile davacı arsa sahiplerinin projeye aykırı bina yapıldığını, ruhsat alınmasının imkansız olduğunu, bu haliyle binayı kullanmayı kabul ettiklerini, yasal imkan olursa iskan ruhsatı alınıncaya kadar sorumluluğun yüklenici inşaat firmasına ait olduğunu açıkça kabul ettikleri, davanını 09.05.2011 tarihli olduğu gözönüne alındığında davacı arsa sahiplerinin iyiniyetli olmadıkları, tüm gayrimenkulün tapusunu almak amacıyla hareket ettikleri, iyiniyetli hisse satın alan diğer davalılara yönelik kötü niyetli hareket ettikleri, davacı arsa sahiplerinin dosyanın mecut hali ve ibraz edilen belge evrak, keşif bilirkişi raporları itibariyle iyiniyetli olmamaları sebebiyle hukuken korunamayacağı, mahkemenin verdiği nama ifa yetkisi kapsamında kat mülkiyeti tesisi suretiyle tapuların oluşması hususu da dikkate alındığında davacıların iddialarının yerinde olmadığı, iskan ruhsatı alınmamasının dava konusu olmadığı belirtilerek asıl davanın reddine, karşı dava bakımından davalı yükleniciye nama ifa kapsamında verilen yetki ile çıkartılan tapular birlikte değerlendirildiğinde karşı davacıların taleplerinin yerine gelmiş olduğu adlarına hisseli bile olsa tapunun oluştuğu belirtilerek iş bu karşı davacılar tarafından açılan davanın konusuz kaldığından karar verilmesine yer olmadığına dair verilen karar, sadece asıl dava bakımından davacılar vekilince istinaf edilmiş, istinaf üzerine Bölge Adliye Mahkemesince yapılan inceleme sonucunda; dava ve sözleşmeye konu binada yargılama sırasında 27.11.2020 tarihi itibarı ile kat mülkiyetine geçildiği, oturma izin belgesi olmadan kat mülkiyetine geçilemeyeceğine göre, binanın iskanının alınmış olduğunun kabulünün gerektiği, bir bina için iskan belgesinin alınmış olmasının o inşaatın imar mevzuatına, onaylı mimarı projesine, yapı ruhsatı ve eklerine uygun yapıldığını gösterdiğini, bu gerekçelere göre, inşaatın projesine uygun olarak imal edildiği kabul edilerek asıl davanın reddine dair verilen kararın usul, yasa ve dosya kapsamına uygun olduğu belirtilerek davacılar vekilinin asıl davaya yönelik istinaf taleplerinin reddine dair verilen karar, asıl dava bakımından davacılar vekilince temyiz edilmiştir.

Temyiz üzerine yapılan incelemede; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 05.07.2023 tarihli, 2022/1636 Esas, 2023/2602 Karar sayılı ilamı ile 3194 sayılı İmar Yasasının 21. maddesi hükmü uyarınca, bazı istisnalar dışında, bütün yapılar için belediye veya valiliklerden yapı ruhsatı alınmasının zorunlu olduğu, yapı ruhsatının ise, ancak projelerine, imar plânı ve yönetmeliğine göre ve resim ve harçları incelenerek verilebileceği, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak inşa edilen yapılarda ruhsata aykırılık giderilemiyorsa, 3194 sayılı Yasanın 32. maddesi hükmü gereğince, ilgili belediye veya valilikçe inşaatın derhal durdurulacağı ve yasal hale getirilmesi olanaksız ise veya ruhsat veya eklerine ya da imar mevzuatına aykırılığın öncelikle yüklenici tarafından giderilemiyorsa bu hali ile yapılan yapının yıktırılmasına karar verileceği ve anılan Yasanın 42. maddesi hükmü gereğince de yapı sahibine ve yükleniciye ceza yaptırımı uygulanacağının hüküm altına alındığı, İmar Kanunu'ndaki bu düzenlemelerin kamu düzenine ilişkin olup mahkemelerce re'sen gözetilmesi gerektiği, yapının tümüyle kaçak yapılmış olması halinde yıkılması gereken bir yapı olup ekonomik değerinden söz edilemeyeceğinden yüklenicinin iş bedeline hak kazanamayacağı, imara aykırılık bulunması veya yapının kısmen kaçak yapılması halinde ise inşaatın yasal hale getirilmesinin mümkün olması halinde yüklenicinin iş bedeli talebinde bulunabileceği, bunun hukuki sonuçları itibarıyla imara aykırı yapılarda öncelikle inşaatın yasal hale getirilip getirilemeyeceğinin bilirkişi raporu alınmak ve ilgili idareden sorulmak suretiyle araştırılması gerektiği, somut olayda; yüklenicinin işi eksik, yasaya ile ruhsat ve projesine aykırı yaptığı, bedele hak kazanmadan devraldığı avans tapu paylarını davalılara devrettiği, sözleşmedeki edimini yerine getirmediğinin anlaşıldığı, her ne kadar davalı yüklenici vekilince, 20.03.2019 tarihli yapı kayıt belgesi dosya kapsamına sunulmuş ise de yapı kayıt belgesinin imara aykırı yapının kullanılmasına ilişkin olup, yapıyı imara uygun hale getirmediği, yapı kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşümüne kadar geçerli olduğu, yapı kayıt belgesinin, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde kararlaştırılan edimlerin ifasına bir etkisi bulunmadığı, yapı kayıt belgesinin alınmasının yüklenicinin iskan ruhsatı alma yükümlülüğünü ortadan kaldırmadığı belirtilerek dava konusu binanın yasal hale getirilip getirilemeyeceğinin açıklığa kavuşturulması için binanın tadilat projesiyle yüklenici tarafından yasal hale getirilip getirilemeyeceği hususunun bilirkişi raporu örneği, yapı kayıt belgesi de eklenerek ilgili Belediyeden sorulması, yasal hale getirilebilecek ise bu konuda öncelikle davalı yüklenici yana süre ve yetki verilmesi, davalı yüklenici tarafından verilen sürede bina yasal hale getirilirse davanın reddine, binanın yasal hale getirilmesi mümkün değil veya verilen süreye rağmen bina yasal hale getirilmemiş ise yapılan açıklamalar doğrultusunda sonucuna uygun bir karar verilmesi gerektiğinden bahisle kararın bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda; Zeytinburnu Belediye Başkanlığının 02.01.2024 tarihli yazı cevabı nazara alındığında, davaya konu binanın yasal hale getirildiği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, karar davacılar ve davalı ... vekillerince temyiz edilmiştir.

Mahkemece bozma ilamına uyulduğuna göre 09.05.1960 gün 21/9 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca bozmada belirtilen hususlar lehine olan taraf için usulü kazanılmış hak oluşturduğundan bozma uyarınca inceleme yapılması ve hüküm kurulması zorunlu hale gelmiştir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 05.07.2023 tarihli, 2022/1636 Esas, 2023/2602 Karar sayılı ilamı ile yapı kayıt belgesinin imara aykırı yapının kullanılmasına ilişkin olup, yapıyı imara uygun hale getirmediği, yapı kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşümüne kadar geçerli olduğu, yapı kayıt belgesinin, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde kararlaştırılan edimlerin ifasına bir etkisi bulunmadığı, yapı kayıt belgesi alınmasının yüklenicinin iskan ruhsatı alma yükümlülüğünü ortadan kaldırmadığı belirtilerek dava konusu binanın yasal hale getirilip getirilemeyeceğinin açıklığa kavuşturulması için binanın tadilat projesiyle yüklenici tarafından yasal hale getirilip getirilemeyeceği hususunun bilirkişi raporu örneği, yapı kayıt belgesi de eklenerek ilgili belediyeden sorulması gerektiği bildirilmiş, mahkemece bozma ilamına uyularak ilgili belediyeye müzekkere yazılmış ve sonucuna göre karar verilmiş ise de; Zeytinburnu Belediye Başkanlığı'nın 02.01.2024 tarihli yazısı incelendiğinde, bozma ilamında belirtilen şekilde cevap verilmediği, bozma ilamında açıkça imara aykırı yapının kullanılmasına ilişkin olan ve yapıyı imara uygun hale getirmeyen, sadece yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşümüne kadar geçerli olduğu belirtilen yapı kayıt belgesinin varlığı dikkate alınarak bozma ilamında belirtilen hususlara aykırı şekilde "Yapı Kayıt Belgesine göre kat mülkiyeti tesis edildiği anlaşılmış olup bu hususta yapının tamamının yasal hale getirildiği görülmüş, kurumumuzdan herhangi bir yapı ve iskan ruhsatı alınmasının gerekmediği anlaşılmıştır" şeklinde cevap verilerek yapının alınan yapı kayıt belgesi ile yasal hale geldiği bildirilmiş, mahkemece de bu belge hükme esas alınmıştır.

Dairemizin 05.07.2023 tarihli, 2022/1636 Esas, 2023/2602 Karar sayılı ilamında da belirtildiği üzere yapı kayıt belgesi imara aykırı yapının kullanılmasına ilişkin olup, yapıyı imara uygun hale getirmediğinden mahkemece bozma ilamının gereğini yerine getirmeyen belge esas alınarak hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olmuştur.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş, binanın tadilat projesiyle yüklenici tarafından yasal hale getirilip getirilemeyeceği hususunun, bilirkişi raporu örneği ve yapı kayıt belgesi de eklenerek ve özellikle yapı kayıt belgesinin imara aykırı yapının kullanılmasına ilişkin olup, yapıyı imara uygun hale getirmediği de belirtilerek ilgili Belediyeden sorulması, yasal hale getirilebilecek ise bu konuda öncelikle davalı yüklenici yana süre ve yetki verilmesi, davalı yüklenici tarafından verilen sürede bina yasal hale getirilirse şimdiki gibi davanın reddine, binanın yasal hale getirilmesi mümkün değil veya verilen süreye rağmen bina yasal hale getirilmemiş olursa az yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda sonucuna uygun bir karar verilmesinden ibarettir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacıların temyiz itirazlarının kabulü ile kararın BOZULMASINA, bozma sebebine göre davalı ...'nin temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına, 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalı... İnş. San. ve Tic. A.Ş'den alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davacılara verilmesine, peşin alınan harçların istek halinde temyiz eden taraflara iadesine, 26.11.2024 gününde oy çokluğuyla karar verildi.

(Muhalif)

(Muhalif)

- MUHALEFET ŞERHİ -

Öncelikle, Yapı kayıt belgesinin hukuki mahiyeti üzerinde durmak gerekir. 3194 sayılı Kanuna 11.05.2018 tarihinde eklenen geçici 16. maddeye göre;

1-Yapı kayıt belgesi alan yapılar, tıpkı ruhsatlı ve iskânlı yapılar gibi yasal hale gelmekte ve bu belge verildikten sonra, 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca verilen yıkım ve para cezası kararının infazı ortadan kalkmaktadır. (3194 s.K. geçici m.16/4) Öte yandan yapı kayıt belgesi alınan bir yapı sahibi hakkında imar kirliliğine neden olma suçundan dava açılamamakta, ceza soruşturması varsa takipsizlik kararı verilmekte, açılmış olan kamu davası varsa düşmekte, mahkûm olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkmaktadır. (11. CD. 23.12.2019.T.2018/5966; 9877)

2-3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30. maddesinde; yapının kullanılması yapı kullanma izin belgesi alınmasına bağlıdır. Aynı Kanunun 31. maddesinde ise; kullanma izni verilmeyen veya alınamayan yapılara elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinin verilmeyeceği hükme bağlanmıştır. 3194 sayılı Kanunun geçici 16/3. fıkrasında ise, yapı kullanma izin belgesi alınan yapıya kullanma yetkisi verildiği gibi bu yapılara elektrik, su ve doğalgaz bağlanacağı belirtilmiştir.

4-İşyeri açma ve çalışma ruhsatı verilebilmesi için yapı kullanma izin belgesinin ilgili idareye sunulması gerekmektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca hazırlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasalar Tebliği’nin 6. maddesinin 8. fıkrasına göre; yapı kayıt belgesi verilen yapılarda, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın işyeri açma ve çalışma ruhsatı verileceği düzenlenmiştir.

5-İmar Kanunu’nun geçici 21. maddesine göre; yapı kayıt belgesi alınan yapılarda, ilave inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre güçlendirme kararı alınarak güçlendirme yapılabilecektir.

6- Yapı kayıt belgesi alan gecekondu sahipleri, Hazine ve belediye arazilerini doğrudan satın alma imkanına kavuşmuştur. O kadarki yapı kayıt belgesi sahibinin istemesi halinde; “bağlı yetki” nedeniyle idare taşınmazı satmaktan imtina edemeyecektir. (3194 s.K. geçici m.16/6).

7-Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecektir (3194 s.K. geçici m.16/5). Görüldüğü gibi, Kanun aslında yapı kayıt belgesini, kat mülkiyeti kurulabilmesi için gerekli olan “Yapı Kullanma İzin Belgesi” yerine kabul etmekte aynı fonksiyonu yüklemektedir. Bir başka değişle yapı kayıt belgesi sahibi bu belgeye istinaden imara aykırı olan yapıyı-hiçbir aykırılık yokmuş gibi- hatta, imara uygun yapı yapan bir kişiden daha az harç ve vergi ödemek suretiyle kat mülkiyetine dönüştürebilmekte her bağımsız bölümü kat mülkiyeti kütüğüne kaydedebilmekte ve bu mülkiyet üzerinde bir malikin kullanabileceği tüm hakları kullanabilmektedir.

8- Geçici Madde 16/10 da; yapı kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olacağı, bu belge ile ilgili yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı ve yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğunda olduğu belirtilmişse de, bu ifadeler bir “kısıtlama” gibi sunulmuş ise de, aslında anılan hususlar, normal imara uygun yapılar içinde geçerli olduğundan yapı kayıt belgesinin ilgili yapıyı imar mevzuatına uygun hale getirmesi özelliğine etki etmeyecektir.

TMK nın 683. maddesi, mülkiyet hakkının içeriğini; malikin, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şeyi dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahip olmak, şeklinde belirlemiştir.

Yukarıda yapı kayıt belgesinin, sahibine tanınan haklardan bir kısmını izah ettik. Bu açıklamalardan anlaşılacağı gibi yapı kayıt belgesi sahibi; yapıyı kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma hakkına sahip olduğuna göre, yapı kayıt belgesi alınan bir yapı, kural olarak İmar Kanunu’na uygun bir yapı olarak kabul edilmelidir. Aslında Kanun koyucu bazı çekincelerle açıkça adını koymamış olsa bile, yapı sahiplerine sunulan imkânlar dikkate alındığında, 3194 sayılı Kanunun Geçici 16.maddesi, “bedel karşılığı imar affı” niteliğinde bir düzenlemedir. Ancak, bir yapının yapı kullanma iznine sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değerden ve sözleşmeye göre eksik ve ayıplı işlerden yüklenici sorumlu tutulmalıdır.

Somut olaya döndüğümüzde; davacıların murisiyle davalı/yüklenici şirket arasında 03.12.1993 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış ve yapı tamamlanarak oturulacak hale getirmiş ancak iskan ruhsatı alınamamıştır. Yüklenici kendi dairelerinden bir kısmını davalı üçüncü kişilere temlik suretiyle tapuda devretmiştir. Yüklenici iskan ruhsatı alamamışsa da 26.03.2019 tarihinde tüm inşaat için yapı kayıt belgesi almış ve dosyaya ibraz etmiştir. Dairemizin bozması doğrultusunda belediyeye yazılan yazı cevabında “yapı kayıt belgesine istinaden kat mülkiyeti tesis edildiği ve yapının yasal hale geldiği bu aşamadan sonra iskan ruhsatı alınmasının gerekmediği” belirtilmiştir.Yerel mahkeme bozmadan sonra verdiği ikinci kararında da arsa sahiplerinin davasının reddine karar vermiştir. Bu kararın temyizi üzerine Dairemizin Sayın çoğunluğu “yapı kayıt belgesinin yapıyı imara uygun hale getirmediğini dolayısıyla bozmanın gereğinin yerine getirilmediğini” belirterek yeniden bozma kararı vermiştir.

Yukarıda mahiyetini açıkladığımız yapı kayıt belgesi alınmış olması nedeniyle çoğunluk kararının gerekçesine iştirak etmiyorum. Şöyle ki;

Yapı Kayıt Belgesi TMK nın 683. maddesinin bir malike tanıdığı tüm hakları sağladığı için, bu hakları “yok hükmünde” saymak; öncelikle 3194 sayılı Kanunun geçici 16. maddesine aykırı olacağı gibi, kullanılan ve kullanılmaya devam edilecek ve anılan Kanunun ekonomik değer atfettiği yapının “ekonomik değerinin olmadığı” kabul edilerek tüm yapının arsa sahibine terkedilmesi, yükleniciye yaptığı işin karşılığının verilmemesi ve yükleniciden tapuya güvenerek mülkiyet iktisap eden üçüncü kişi/davalıların TMK’nın 1023.maddesi gereğince iktisaplarının korunması İmar Kanunu, Türk Medeni Kanunu ve hakkaniyete aykırı olacaktır.

Nitekim Hukuk Genel Kurulu 09.10.2024 tarih, 2023/6-703 Esas, 2024/506 sayılı Kararında Yapı Kayıt Belgesinin, yukarıda zikrettiğimiz niteliklerinden bahsederek Yapı Kayıt Belgesine itibar edilmesi gerektiğini belirterek direnme kararının bozulmasına karar vermiştir.

Bu nedenle iskân ruhsatı yerine alınan yapı kayıt belgesi dikkate alınarak; yapının,iskan ruhsatına sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değer bilirkişiye tespit ettirilerek ve depo ettirilmek suretiyle sözleşme gereğince yükleniciye bırakılması gereken bağımsız bölümler tespit edilerek, yüklenici ve yükleniciden temlik alan davalıların tapu iktisaplarının korunarak bir karar verilmesi için kararın bozulması gerekirken, Sayın çoğunluğun yazılı gerekçelerle kararı bozmasına katılmadığımdan “gerekçe açısından” söz konusu karara muhalifim.

- MUHALEFET ŞERHİ -

1- Bilindiği üzere eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli-karma bir sözleşmedir. Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme türüdür.

2- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. Yüklenici, finansmanını sağlayarak, lüzumunda sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina (inşaat) meydana getirmeyi üstlenirken, arsa sahibi de buna karşılık arsa payı devri suretiyle bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır. Bu sözleşmede ücret (bedel) arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir.

3- Türk Hukuk Lûgatında da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukukî niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan karma bir sözleşme türü olduğu vurgulanmıştır (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 669).

4- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici özen borcunun gereği olarak inşaatı sözleşme ve ekleri, tasdikli projesi, yapı ruhsatı ve imara uygun olarak yapıp süresi içinde teslim etmekle yükümlüdür.

5- Bu noktada uyuşmazlığın çözümü açısından 7143 sayılı Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen geçici 16 ncı madde uyarınca yapı kayıt belgesi alınması durumunda bu belgenin sağladığı statüye ilişkin açıklama yapılmasında yarar vardır.

6- 7143 sayılı Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu'na geçici 16 ncı madde eklenmiş ve maddenin ilk fıkrası, afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve İmar Barışının sağlanması amacıyla, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31.10.2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31.12.2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi hâlinde yapı kayıt belgesi verilebileceği düzenlemesini içermektedir.

7- "Yapı kayıt belgesi” ifadesi, hukukumuza ilk olarak 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16 ncı maddesi ile girmiştir. 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16 ncı maddenin gerekçesi de “afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız, ruhsat ve eklerine aykırı veya imar mevzuatına aykırı yapıların kayıt altına alınması ile dönüşüm projelerine finans sağlanarak, dönüşümün daha hızlı ve etkin yapılması amacıyla 31.12.2007 tarihinden önce yapılmış yapıların, yapı sahiplerinin müracaatları üzerine ve beyanına göre hazırlanacak yapı kayıt sistemine işlenmesi, bu yapılara su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilmesi için yargı ve belediyelerdeki iş yükünün azaltılabilmesi için alınmış yıkım kararlarından ve tahsil edilmeyen para cezalarından vazgeçilmesi, maliklerin yarısının muvafakatinin bulunması hâlinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilmesi” olarak belirtilmiştir.

8- Anılan madde, bir bütün olarak gerekçesi ile birlikte değerlendirildiğinde, imara aykırı yapılarla ilgili bu belgenin başvuru sonucu verilmesiyle yapının kullanılması ile ilgili maliklere bir yetki verildiği, yapının kullanımı ve zilyetliği hususunda idari bir statü sağlandığı anlaşılmaktadır. Yapı kayıt belgesi verilmekle sağlanan bu statü, imar mevzuatına aykırı olması nedeniyle korunmayan ve aslında yıkılması gereken bir yapının kullanılması konusunda yapı malikine idare tarafından bir koruma sağlamaktadır (Hukuk Genel Kurulunun 31.01.2024 tarihli ve 2023/(15)6-843 Esas, 2024/45 Karar sayılı kararı).

26. Yapı kayıt belgesi alan yapılar, tıpkı ruhsatlı ve iskânlı yapılar gibi yasal hâle gelmekte ve bu belge verildikten sonra 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilerek yıkım ve para cezası kararlarının infazı ortadan kalkmaktadır (3194 s. K. geçici md.16/4).

9- 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30 uncu maddesinde, yapının kullanılması yapı kullanma izin belgesi (iskân ruhsatı) alınması koşuluna bağlanmış; aynı Kanun'un 31 inci maddesinde de, inşaatın bitme gününün kullanma izninin verildiği tarih olduğu belirtilerek kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılara izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinin verilmeyeceği, ancak yapı kullanma izin belgesi alan bağımsız bölüm sahiplerinin bu hizmetlerden faydalandırılacağı hükme bağlanmıştır. 3194 sayılı Kanun'un geçici 16 ncı maddesinin üçüncü fıkrasında ise, yapı kayıt belgesinin yapının kullanım amacına yönelik olduğu düzenlenerek yapı kayıt belgesi alan yapılara, talep hâlinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabileceği belirtilmiştir.

10- 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16/5 inci maddesinde;

"Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi hâlinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir."

Şeklinde yapı kayıt belgesi alınması hâlinde cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebileceği düzenlenmekle birlikte aynı Kanun’un geçici 21 inci maddesine göre yapı kayıt belgesi alınan yapılarda, ilâve inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre güçlendirme kararı alınarak güçlendirme de yapılabilecektir.

11- Görüldüğü gibi, Kanun aslında yapı kayıt belgesini, kat mülkiyeti kurulabilmesi için gerekli olan “Yapı Kullanma İzin Belgesi” yerine kabul etmekte ve yapı kayıt belgesine iskân ruhsatı ile aynı fonksiyonu yüklemektedir. Başka bir anlatımla yapı kayıt belgesi sahibi bu belgeye istinaden imara aykırı olan yapıyı sanki hiçbir aykırılık yokmuş gibi kat mülkiyetine dönüştürebilmekte, her bağımsız bölümü kat mülkiyeti kütüğüne kaydedebilmekte ve bu mülkiyet üzerinde bir malikin kullanabileceği tüm hakları kullanabilmektedir.

12- Ayrıca 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16/10 uncu maddesinde yapı kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olduğu, yapı kayıt belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı ve yapının depreme dayanıklılığı hususunun malikin sorumluluğunda olduğu belirtilmiş ve bu ifadeler bir “kısıtlama” gibi sunulmuş ise de, aslında anılan hususlar, normal imara uygun yapılar için de geçerli olduğundan yapı kayıt belgesinin ilgili yapıyı imar mevzuatına uygun hâle getirmesi özelliğine etki etmeyecektir.

13- Hemen belirtilmelidir ki, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 683 üncü maddesinde mülkiyet hakkının içeriği, bir şeye malik olan kimsenin hukuk düzeninin sınırları içinde, o şeyi dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahip olduğu şeklinde düzenlenmiştir.

14- Yapı kayıt belgesi ile ilgili bu açıklamalardan anlaşılacağı üzere yapı kayıt belgesi sahibi; yapıyı kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma haklarına sahip olduğuna göre, yapı kayıt belgesi alınan bir yapı, kural olarak İmar Kanunu’na uygun bir yapı olarak kabul edilmelidir. Aslında Kanun Koyucu bazı çekincelerle açıkça adını koymamış olsa bile, yapı sahiplerine sunulan imkânlar dikkate alındığında 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16 ncı maddesi, “bedel karşılığı imar affı” niteliğinde bir düzenlemedir. Yapı kayıt belgesi Kanunla yeni bir durum yaratarak yapıyı yasal hâle getiren yeni bir hukuki olgu meydana getirmiş, binanın yasal olmamasına bağlanan hukuki ve cezai yaptırımları ortadan kaldırmak suretiyle bu tür yapılara yapı kullanma izin belgesinin sahip olduğu tüm olanakları sağlayan hukuki bir statü kazandırmıştır. Ancak, bir yapının yapı kullanma iznine (iskân ruhsatına) sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değer ile sözleşmeye göre eksik ve ayıplı işlerin bedelinden yüklenici sorumlu tutulmalıdır.

15- Yapı kayıt belgesi TMK'nın 683 üncü maddesinin bir malike tanıdığı tüm hakları sağladığı için, bu hakları “yok hükmünde” saymak, öncelikle 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16 ncı maddesine aykırı olacağı gibi kullanılan ve kullanılmaya devam edilecek olan ve anılan Kanun'un ekonomik değer atfettiği yapının “ekonomik değerinin olmadığı” kabul edilerek sözleşme feshedilmek suretiyle tüm yapının arsa sahiplerine terk edilmesi ve yükleniciye yaptığı işin karşılığının verilmemesi de hakkaniyete uygun düşmeyecektir. Ayrıca tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak hisse veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişi davalıların da tapularının iptal edilerek arsa sahipleri adına tescil edilmesi TMK'nın 1023 üncü maddesine aykırı olacaktır. Yukarıda yer verilen tüm gerekçeler Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenmiş olup 09.10.2024 tarih, 2023-(6)-703 E., 2024/506 K. sayılı karar da Yapı Kayıt Belgesine anılan gerekçelerle itibar edilmesi düşüncesiyle bozma kararı verilmiştir.

16- Tüm bu maddi ve hukuki olgular ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasındaki sözleşme 03.12.1993 tarihli olup binanın yüklenici tarafından yapılıp teslim edildiği 07.07.2017 tarihli sözleşlme ile davacı arsa sahiplerinin binayı kullanmayı kabul ettikleri binaya 20.03.2019 tarihinde yapı kayıt belgesi alındığı ve 27.11.2020 tarihinde kat mülkiyetine geçildiği, yukarıda açkılanıdğı üzere 3194 sayılı yasanın geçici 16. maddesinin sağladığı imkan ve yetkiyle, binanın yasal hale getirildiği, Zeytinburnu Belediye Başkanlığınn 02.01.2024 tarihli yasada bu durumun teyit edilği binanın yıkılmasının söz konusu olmadığı binada kat mülkiyeti de tesis edildğinden alınıp satılmasına kullanılmasına tasarruf edilmesine veya kiraya verilmesine engel bir durumun bulunmadığı iskana alınmış bir bina bile olsa kuşkusuz yeniden yapılmasının yeni imar mevzuatına tabi olacağı anlaşılmıştır.

17- Bu durumda mahkemece iskân ruhsatı yerine alınan yapı kayıt belgesi dikkate alınarak; yapının, yapı kullanma izin belgesine (iskân ruhsatına) sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değer bilirkişi aracılığıyla tespit edilerek ve yükleniciye depo ettirilmek suretiyle sözleşme gereğince yükleniciye bırakılması gereken bağımsız bölümler belirlendikten sonra yapılacak değerlendirmeye göre, bina yapı kayıt belgesi alınmış ve yasal hale getirilmiş sayıldığından uyuşmazlığın bu ilkeler doğrultusunda çözülmesi gerekirken kararın çoğunluk görüşünde yer verilen gerekçelerle bozulmasına katılmıyorum.