Esas No: 2022/4122
Karar No: 2024/79
Karar Tarihi: 10.01.2024

**6. Hukuk Dairesi         2022/4122 E.  ,  2024/79 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi

Taraflar arasında açılan taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanan alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikler yönünden yapılan inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; ; taraflar arasında noterlikçe düzenlenen taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığında inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin konusunun ... ili ... ilçesi ... mahallesi 12213 ada 4 parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde kat karşılığı inşaat yapımı olduğunu, sözleşmenin 7.maddesinde davacı ...'a A blok 3.kat 9 nolu dairenin %25 inin müvekkiline verileceği şeklinde düzenlendiğini, davalı müteahhitin sözleşmede kararlaştırılan edimlerini yerine getirmediğini, söz konusu dairenin tamamının dava dışı...'e devredildiğini, sözleşmeye konu A blok 3.kat 9 nolu dairenin %25 ine tekabül eden bedelin davalıdan tahsiline karar verilmesi gerektiğini, sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölüm hissesini müvekkile devretmediğini, bedelini artırmak kaydı ile şimdilik 5.000,00 TL'nin davalıdan reeskont avans faizi ile birlikte tahsili talep edilmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; görev itirazında bulunduğunu, ... ili ... ilçesi ... mahallesi ... sokak 596 pafta 5538 ada 18 nolu parselde kain taşınmaza ilişkin arsa sahipleri ...'a ... 1.Noterliğinin 24/12/2014 tarih ve 35750 yevmiye numarası ile adlarına davalı müteahhit şirket ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması, kat mülkiyeti yasalarından faydalanmak için vekaletname verdiklerini, dava dışı ... ile de davalı şirket arasında 25/12/2014 tarihinde ... ili ... ilçesi ... mahallesi ... sokak 596 pafta 5538 ada 18 nolu parselde kain taşınmaza ilişkin düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, taraflar arasında yapılan sözleşmede davaya konu noter sözleşmesinde geçen A blok 3.kat 9 nolu dairenin %25 inin davacıya devredilmesi hususunda bir anlaşma bulunmadığını, davacının müvekkili ile sözleşme yaptıktan sonra payını devretmesi gereken edimlerini yerine getirmediğini, davalı müvekkil şirketin mağduriyetine sebep olduğunu, müvekkil şirketin tapuda işlem yapamadığını, ruhsat alamadığını, inşaatın geciktiğini, müvekkilin yaptığı inşaatın gecikmesi durumunda diğer tüm arsa sahiplerine karşı olan yükümlülüklerini yerine getiremeyeceğinden diğer arsa sahiplerine olan edimini ifa edebilmek için iradesine uygun olmayan sözleşmeyi imzalamak zorunda kaldığını, 2014 tarihli sözleşemeye göre üzerine düşen pay devrine ilişkin edimini yerine getirmesi gerekirken getirmeyip bir koz olarak kullandığını, davacıdan kaynaklı kusur sonrası duran inşaatın davalı müvekkil şirket de inşaatı tamamladığını belirterek davanın reddine karar verilmesi talep edilmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesi’nin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; mahkemece dava konusu taşınmaz başında keşif icra edilerek bilirkişilerce rapor düzenlendiğini, sözleşme hükümleri de incelenerek davaya konu bağımsız bölümün %25'lik kısmının değerinin dava tarihi itibariyle değerinin 125.904,86 TL olduğunun belirlendiğini, davalı yanca 28/02/2022 tarihli celsede müvekkilinin davacıya bir takım ödemeler yaptığını belirterek buna ilişkin makbuzlar sunduğu, davalı vekilinin dilekçesi ekinde sunduğu bilgi ve belgeler bilirkişilere tevdi edilerek ek rapor alındığı, bu ek raporda davalı tarafça 2015-2016-2017 ve 2020 yıllarında davacıya toplamda 68.250,00 TL ödeme yapıldığı belirtilerek rapordaki tabloda gösterilen ödemelerin huzurdaki davaya konu bağımsız bölüm ile ilgili olduğunun düşünülmesi halinde talep edilebilecek miktarın 57.657,86 TL olduğu belirtilmiş ise de davalı vekilinin dilekçesi ekinde sunduğu belge tarihleri dikkate alındığında bu ödemelerin taraflar arasında düzenlenen 01/04/2019 tarihli KKİS tarihinden önceki döneme ilişkin olduğu anlaşıldığı, taraflar arasındaki KKİS düzenlenmeden yapılan bu ödemelerin davaya konu ödemeler olmadığı açık olup bu miktarın bağımsız bölümün %25'lik kısmının değerinden düşülmesi mümkün olmadığı, davalı tarafın ödemeye ilişkin üstelik süresinde sunulmayan delilleri/ödemeleri mahkemece kabul görmediği, rapor ve KKİS sözleşmesindeki hükümlerde dikkate alınarak davanın kabulü ile; 125.904,86 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesi’nin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; araflar arasında önceden imzalanan bir sözleşme olduğunu, daha önceki ödemelerin miktardan düşülerek bilirkişi raporu doğrultusunda bir hüküm kurulması gerektiğini, arsa sahiplerinin dava dışı ...'a adlarına davalı yüklenici müteahhit şirket ile kat karşığı inşaat sözleşmesi yapılması için önce vekaletname verdiklerini, dava dışı ... ile de davalı şirket arasında 25.12.2014 tarihinde taşınmaza ilişkin düzenlenme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıklarını, bu sözleşmede dava konusu taşınmaz olan 596 pafta 5538 ada 18 no.lu parsel daha sonra tapuda belediye 18 imar uygulaması sonrası mahkemenize konu taşınmaz olan 12213 ada 4 no.lu parsel olduğunu, 25.12.2014 tarihli taraflar arasında yapılan sözleşmede, mahkemenize konu ... 3.Noterliğinin 01.04.2019 tarih ve 03419 yevmiye nolu düzenlenme şeklindeki taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde geçen A blok 3.kat 9 no.lu dairenin %25 'nin davacıya devredilmesi hususunda bir anlaşma bulunmadığını, davacının müvekkiline sözleşme yaptıktan sonra arsa sahibi olarak inşaatın devamı için davalı şirkete payını devretmesi gereken edimi yerine getirmesi zorundayken bu ediminden sürekli kaçınması sonucunda davalı şirketin mağduriyetine sebep olduğunu, 2014 tarihli sözleşmeye göre üzerine düşen pay devrine ilişkin edimini yerine getirmesi gerekir iken bu edimini yerine getirmeyip bir koz olarak kullandığını, davalı şirketi zor durumda bırakıp bu zor durumundan faydalanarak ve 2019 tarihinde tekrar haksız olarak sebepsiz zenginleşerek davalı şirket arasında sözleşme yapıldığını, sonrasında payını devrederek davacıdan kaynaklı kusur sonrası duran inşaatı davalı şirketin tamamladığını, müvekkilinin yaptığı inşaatın gecikmesi durumunda diğer tüm arsa sahiplerine karşı olan yükümlülüklerini yerine getiremeyeceğinden bu sözleşmeyi imzalamak zorunda bırakıldığını, açıklanan nedenlerle istinaf başvurusunda bulunmuştur.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesi’nin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında düzenlenen sözleşme doğrultusunda arsa sahibine daha önce diğer arsa sahipleri ile noter huzurunda çekilen kura gereğince A Blok 3. Kat 9 nolu dairenin %25'inin verileceğinin kararlaştırıldığı, 12213 ada 6 parselde 16.12.2019 tarihinde Kat Mülkiyetinin 16.12.2019 tarihinde kurulduğu, A Blok 3. Kat 9 nolu bağımsız bölüm ... adına kayıtlı iken 19.09.2020 tarihinde...'e devredildiği, mahkemece 17.12.2021 tarihinde yapılan keşif sonucunda verilen bilirkişi raporunda A blok 3. Kat 9 nolu dairenin %25'inin 125.904,86.-TL değerinde olduğunun belirtildiği, davacı yanca davanın ıslah edildiği, davalı vekili yanca 19.06.2017 tarihinde 2.500.-TL, 15.06.2016 keşide tarihli 20.000.-TL bedelli çek, 19.07.2016 keşide tarihli 20.000.-TL bedelli çek, 23.06.2017 keşide tarihli 10.000.-TL bedelli çek, 23.07.20047 keşide tarihli 10.000.-TL bedelli çek, 31.10.2017 keşide tarihli 12.500.-TL bedelli çek, 30.10.2016 keşide tarihli 20.000.-TL bedelli çek, 31.10.2017 keşide tarihli 12.500.-TL bedelli çek, ve İcra Müdürlüğü dosyasına davacı adına 750.-TL olmak üzere davacıya ödeme yaptığını, bu ödemelerin 68.250.-TL' sinin dava konusu olayla ilgili olduğunun belirtildiği, eser sözleşmelerinde öncelikle bina yapma yükümlülüğü altına giren yüklenici tarafın sözleşmeye uygun olarak edimini yerine getirmesi gerektiğini, daha sonra arsa malikinin edimini yerine getirmesinin talep edilmesi gerektiğini (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 24.02.2016 tarih ve 2014/23-724 E.-2016/168 K.sayılı kararı), davalının mahsup talebinde bulunduğu ödemelerin sözleşme tarihinden önce olması nedeniyle bu borca istinaden yapıldığının kabul edilmesinin mümkün olmadığı, tüm bu nedenlerle davalı vekilinin yerinde olmayan istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesi’nin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; dosyaya sunulan ödeme evrakları bakımından 2019 yılındaki sözleşmenin değil 25.12.2014 tarihli KKİS dikkate alınması gerektiği ve ödemelerin borçtan düşülmesi gerektiğini, diğer istinaf sebeplerini tekrar ederek ve resen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Dava, taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanan alacak davasıdır.

2. İlgili Hukuk

TBK 470. maddesi ve devamı maddeleri.

3. Değerlendirme

1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

10.01.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.