Esas No: 2015/9007
Karar No: 2018/2661
Karar Tarihi: 05.04.2018

**23. Hukuk Dairesi         2015/9007 E.  ,  2018/2661 K.**

**"İçtihat Metni"**

.....

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, sözleşmenin feshi davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl ve birleşen davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde asıl ve birleşen davada davacılar vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- K A R A R -

Asıl ve Birleşen davada davacılar vekili, davacı müvekkil arsa sahibi .... ile davalı yüklenici ..... arasında 01.09.1995 tarihli diğer arsa malikleri ile yüklenici ...... arasında ise 08.09.1995 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini inşaatı %50 seviyesinde yarım bıraktığını, sözleşme gereği kendisine verilecek bağımsız bölümleri davalı 3. Kişilere satarak tapuda devrettiğini ileri sürerek yüklenici ile arsa malikleri arasında imzalanan sözleşmelerin feshini, davalılar adına kayıtlı tapuların iptali ile davacılar adına hisseleri oranında tescilini ve talep ve dava etmiştir.

Asıl dava ve birleşen dava bir kısım davalılar ve vekilleri, davacıların talebinin zamanaşımına uğradığını, davalıların tapuları iyi niyetli olarak iktisap ettiklerini savunarak, davanın reddini istemişlerdir.

Mahkemece, iddia savunma bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, davalı yüklenicinin sözleşmedeki edimini yerine getiremediği, davalıların taşınmazı yükleniciden iyi niyetle parasını vererek satın alan kişiler olduğu, kötü niyetli olduklarına ilişkin dosyaya herhangi bir delil ibraz edilemediği, inşaatın %50 sinin tamamladığı göz önüne alınarak asıl ve birleşen dava bakımından davanın kısmen kabul kısmen reddi ile, davacılar ile yüklenici davalı ... arasında yapılan 01.09.1995 ve 08.09.1995 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshine, diğer davalılar hakkında açılan tapu kaydının iptali ile davacılar adına tapuya yeniden tescili talepli davanın reddine, karar verilmiştir.

Kararı asıl ve birleşen davada davacılar vekili temyiz etmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, asıl ve birleşen davada davacılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2-Dava, yüklenici ile arsa malikleri arasında imzalanan sözleşmelerin feshi, tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Mahkemece tapu iptali ve tescil istemine ilişkin davanın

.../...

S.2.

reddine karar verilmiş ise de bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamından, sözleşmedeki süre dolduğu halde tüm inşaat seviyesinin % 50 olduğu, davalıların yükleniciye isabet eden bağımsız bölümleri ondan satın aldıkları anlaşılmıştır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, henüz işin başında yükleniciye ya da onun gösterdiği şahıslara bir kısım tapu paylarının devredilmesi avans niteliğindedir. Dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 162. ve izleyen maddeleri hükümleri uyarınca; yüklenici hak ettiği oranda alacak haklarını üçüncü kişilere temlik edebilir. Arsa sahibinin yükleniciye arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yapmış olduğu arsa payı temlikleri, ona finans kolaylığı sağlamak amacıyla yapıldığından, yüklenici yüklendiği edimini ifa ettiği oranda arsa sahiplerine karşı alacak hakkı ve o oranda da kendisine temlik olunan paylar üzerinde mülkiyet hakkı doğar.

Öte yandan, Yüklenici sözleşmeden doğan edimini yerine getirmediği takdirde arsa sahibi sözleşmenin feshi ile üçüncü kişi üzerine oluşan tapunun iptalini isteyebilir. Diğer bir anlatımla, üçüncü kişinin mülkiyet hakkının doğabilmesi için kendisine pay devreden yüklenicinin edimini yerine getirmesi ve mülkiyete hak kazanması gerekir. Aksi halde, yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer. Yükleniciden arsa payı satın alanlar ancak yüklenicinin arsa sahibine karşı edimini tam olarak yerine getirmesi halinde arsa paylarına hak kazanabilirler.

Davalı üçüncü kişilerin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak yapılan bir inşaattan bağımsız bölüm almaları karşısında, taraflar arasındaki hukuki ilişkiyi bilmemeleri ve Yargıtay'ın yerleşik içtihatları gereğince de iyiniyetli olmaları mümkün bulunmadığından bu durumda mahkemece, dava konusu bağımsız bölümlerin gerçekte yükleniciye ait olmadığı, yükleniciye bu payların arsa payının devri nedeniyle verildiği, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde kendisine devredilen arsa paylarında hakkının olmayacağı, arsa maliki davacı tarafından arsa payının iptal ettirilebileceği riskini göze alarak tapuyu devraldıklarını 3. kişilerin bilmeleri gerektiği, davalı ve dava dışı üçüncü kişilerin TMK'nın 1023. maddesinde iyiniyet kuralından faydalanmalarının mümkün bulunmadığı, aynı Yasa'nın 1024. maddesine göre yükleniciden pay alan bu kişilerin bu alımlarının korunmasının mümkün olmadığı sonucuna varılarak dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmelidir. Bu hususlar gözetilmeden, yanılgılı gerekçe ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.

SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle asıl ve birleşen davada davacılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, asıl ve birleşen davada davacılar yararına BOZULMASINA, fazla yatırılan peşin harcın istek halinde temyiz edenlere iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 05.04.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

.....