Esas No: 2016/2739
Karar No: 2018/6280
Karar Tarihi: 02.10.2018

**14. Hukuk Dairesi         2016/2739 E.  ,  2018/6280 K.**

**"İçtihat Metni"**

14. Hukuk Dairesi

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 03.05.2013 gününde verilen dilekçe ile yüklenici temlikine dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine dair verilen 16.09.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava, yükleniciden temlik alınan bağımsız bölüme ilişkin tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili, müvekkili davacının ... İli, ... İlçesi, 8549 parsel sayılı taşınmazla ilgili olarak yüklenicinin arsa sahipleri ile yaptığı 24.08.1993 tarih 39711 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kendisine düştüğünü belirttiği ... kat, B3 Blok, 2 numaralı bağımsız bölümün satışıyla ilgili olarak davalı yüklenici ile ... 14. Noterliğinin 10.06.1999 gün ve 30210 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesiyle; ... kat, B3 Blok, 20 numaralı bağımsız bölümün satışıyla ilgili olarak ... 14. Noterliğinin 30.11.1999 gün ve 59514 yevmiye numaralı taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle yüklenicinin satış vaadinde bulunduğunu, satış bedellerinin ödendiğini ve taşınmazların 15 yıldır davacı tarafından kullanıldığını, davalı arsa sahiplerinin mülkiyetinde bulunan dava konusu bağımsız bölümün tapusunun verilmediğini ileri sürerek tapu iptal ve tescil isteminde bulunmuştur.

Davalı arsa sahibi ... vekili, 24.08.1993 tarihli gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 26. maddesinde “üçüncü şahıslar adına kesinlikle kat irtifakı tapu devri yapılamaz” hükmünün düzenlendiğini, yüklenicinin edimini yerine getirmediğini, davanın zamanaşımına uğradığını beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında davalı yüklenici şirketin edimlerini yerine getirdiği, sözleşme kapsamında kendisine düşen bağımsız bölümlere hak kazandığı, yüklenici şirketin kendisine düşen B-3 blok, ... kat, 2 nolu bağımsız bölümü satış vaadi sözleşmesiyle davacıya sattığı ve bedelini aldığı sabit olmakla davacının bu bağımsız bölüm yönünden davasının kabulüne, davalı idare adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya tesciline; dava konusu edilen B-3 blok, zemin kat, 4 nolu bağımsız bölüme ilişkin davalı yüklenici şirket ile davacı arasında düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesi bulunmadığından bu bağımsız bölüme yönelik davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davalı arsa sahibi ... vekili temyiz etmiştir.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardandan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Davalılar arasındaki 24.08.1993 tarihli sözleşme, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, inşaattır. Bu tür sözleşmeler “yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise yapılacak inşaata karşılık bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği” sözleşmelerdir. Başka bir deyişle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ücret (bedel) arsa sahibi tarafından nakit olarak değil, ayin olarak ödenmektedir. Yine belirtilmelidir ki, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi iki tarafa hak ve borçlar yükler. Burada, biri diğerinden farklı iki ayrı hukuki müessese vardır. Bunlardan ilki, geçerliliği bir şekle bağlı olmayan inşaat sözleşmesi (eser sözleşmesi) “yüklenicinin borcu”, diğeri ise kamu düzeni bakımından resmi şekilde yapılmadıkça hüküm doğurmayan taşınmaz malda pay mülkiyetinin devri “arsa sahibinin borcu”dur. Aksine sözleşme hükmü bulunmadıkça yüklenici, bedele (arsa payı devrini talebe) eserin teslimi halinde hak kazanır. Ancak uygulamada, yükleniciye finans sağlamak amacıyla ve yine uygulamadaki deyimiyle “kademeli ferağ” şeklinde teslimden önce de bir kısım arsa payı avans biçiminde devredilmektedir.

Diğer taraftan; davadaki istemin dayanağı davacı ile davalı yüklenici arasında akdedilen 10.06.1999 ve 30.11.1999 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmeleridir. Bu sözleşmelerle diğer davalı yüklenicinin, arsa sahibi ile olan 24.08.1993 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırıldığı iddia edilen çekişme konusu ... kat, B3 blok, 2 numaralı bağımsız bölüm ile ... kat, B3 blok, 20 numaralı bağımsız bölümün davacıya satışı vaat edilmiştir. Yüklenicinin yaptığı bu işlem hukuken, alacağın temliki niteliğindedir. Kısaca bir tanımlama yapmak gerekirse alacağın temliki borçlunun rızası gerekmeksizin eski alacaklı (yüklenici) ile yeni alacaklı (davacı üçüncü kişi) arasında Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi hükmü gereğince yazılı olarak yapılması zorunlu bir tasarruf işlemidir. Kuşkusuz alacağın temliki ile ancak hak kazanılan (gerçek alacak) temlik edilebilir. Başka bir anlatımla borçludan kazanılmamış bir hak yoksa salt alacağın temliki işlemi yapılmış olması yeni alacaklıya temlik işlemine dayanarak talep yetkisi vermez. Ayrıca temlik işleminden sonra ifanın kendisinden talep edilmesi halinde borçlu temlik işlemi yapılmamış olsa idi eski alacaklıya karşı ne gibi bir itiraz ve def ide bulunacak idi ise, aynı itiraz ve def’ileri yeni alacaklıya karşı da ileri sürebilir. Değişik bir söyleyişle arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklar yeni alacaklıya karşı da ileri sürülebilir hale gelir.

Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;

Davalılar arasındaki 24.08.1993 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kademeli ferağ imkanı tanınmışsa da sözleşmeye göre inşaatın tamamlanma süresi bin yüz gündür. 21.02.2014 tarihinde yapılan keşif sonrası düzenlenen 08.05.2014 tarihli bilirkişi raporunda dosyadaki bilgi ve belgeler doğrultusunda inşaatın getirildiği fiziki seviyenin %50 olduğu tespit edilmiştir.

Kademeli ferağ olanağı sunan sözleşmede belirtilen kademeye göre yüklenicinin veya yükleniciden temlik alan üçüncü kişinin tescil isteyebilmesi için sözleşmenin bitim süresinin geçmemiş olması gerekmektedir. Başka bir deyişle; sözleşmeye göre yüklenicinin edimini yerine getireceği tarihte, yüklenici henüz inşaatı sözleşmeye, fen ve sanat kurallarına uygun yerine getirememişse sözleşmenin kademeli ferağ olanağı tanıdığından söz edilerek tescil talebinde bulunulamaz.

O halde, mahkemece mahallinde yeniden keşif yapılarak, keşif tarihi itibariyle inşaatın geldiği seviye tespit edilerek, yüklenicinin 24.08.1993 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre arsa sahibine karşı edimini yerine getirip getirmediğinin ve buna bağlı olarak temlik alan davacının tescil hakkı kazanıp kazanmadığının belirlenmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 02.10.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi.