Esas No: 2023/365
Karar No: 2024/2302
Karar Tarihi: 26.06.2024

**6. Hukuk Dairesi         2023/365 E.  ,  2024/2302 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2020/611 E., 2022/1802 K.

HÜKÜM/KARAR : Esastan Ret

İLK DERECE MAHKEMESİ : Büyükçekmece 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2018/523 E., 2019/466 K.

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1.Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin selefi olan eski arsa sahipleri ... ve ... ile ... Turizm Eğitim ve Yatırım Tic. San. Ltd. Şti. arasında İstanbul ili, ..., ..., ... ada, 10 parsel sayılı taşınmaz üzerine bina inşa edilmesi için, 20.03.2006 tarihinde Büyükçekmece 2. Noterliği'nde ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde kat karşılığı gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesi imzalandığını, akabinde eski arsa sahiplerinin bu sözleşemden doğan hak ve alacakları ile birlikte gayrimenkulü müvekkili koopratife devrettiğini, bu şekilde müvekkili kooperatifin arsa sahibi sıfatıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı haline geldiğini, düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 2. sayfasının 2. paragrafında da açıkça sözleşmenin asıl muhatabı ve tarafının müvekkili kooperatif olduğunun açıkça belirtildiğini, yüklenici ... Turizm Eğitim ve Yatırım Tic. San. Ltd. Şti.'nin taahüdünü yerine getirmemesi, yapıyı inşa etmemesi sebebiyle taraflarınca Büyükçekemece 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılan 2007/362 Esas sayılı dosyasından mahkemece 16.05.2012 tarih, 2012/446 Karar sayılı kararı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçmişe etkili bir biçimde feshine karar verildiğini, bu kararın kesinleştiğini, müvekkili yapı kooperatifi adına kayıtlıyken, kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında mesken paylaşımı listesi gereğince dava dışı yüklenici şirkete avans mahiyetinde devredilen dava konusu İstanbul ili, ..., ..., ... ada, 10 parsel, 2. Blok, 5. Kat, b Giriş, 18 no.lu bağımsız bölümün yüklenici şirket tarafından finasman sağlamak amacıyla topraktan satış şeklinde 3. şahıslara devredildiğini, dava konusu bağımsız bölümün de davalıya bu silsile ile intikal ettiğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin kesinleşmiş mahkeme ilamı ile geçmişe etkili feshedilmesi üzerine müvekkili kooperatifin, taşınmaz üzerine bina inşa edilmesi konusunda yeni bir yüklenici anlaştığını, hali hazırda inşaatın devam ettiğini, Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre eldeki davalarda davalı gibi 3. şahıslara yapılan tapu devirlerinin 3. şahıslara ayni bir hak kazandırmadığını, söz konusu tapu devirlerinin alacağın temliki hükmünü taşımadığını, dolayısıyla yüklenicinin arsa sahibine karşı taahhüdünü eksiksiz bir biçimde yerine getirmediği sürece gayrimenkulleri temlik alan 3. şahısların gerçek anlamda mülkiyeti iktisap etmiş sayılamayacaklarını, somut olayda da yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle kesinleşen mahkeme kararı doğrultusunda sözleşmenin geçmişe etkili feshedildiğini, bu sebeple davanın niteliği gereği iyiniyet veya tapu kaydına güven ilkesi iddiasının hukuki bir önem arz etmediğini ileri sürerek, dava konusu İstanbul ili, ..., ..., ... ada, 10 parsel, 2. Blok, 5. kat, B Giriş, 18 no.lu bağımsız bölümün davalı adına kayıtlı yolsuz tescilin iptali ile müvekkili kooperatif adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu bağımsız bölümü tapu kaydında şerh bulunamamasına güvenerek dava dışı ...'ten bedeli mukabilinde satın aldığını, mahkemede görülen gesih davasına davacının da katıldığını, fesih kararının 2012 yılında verildiğini, fesih kararı verildiği tarihte bağımsız bölümün tapusunun davacı üzerine olduğunu ve ... Turizm Eğitim ve Yatırım Tic. San. Ltd. Şti'ye devrettiğini bildiğini, davacının gerçek kişi arsa sahiplerinin halefi olarak feshedilen ... Turizm Eğitim ve Yatırım Tic. San. Ltd. Şti'nin sözleşmesine katılırken basiretli bir tacir gibi davranmadığını, 2012 yılındaki fesih akabinde tapuları geri almak için gerekeni yapmadığını, yüklenici ... Turizm Eğitim ve Yatırım Tic. San. Ltd. Şti.'ye dava açmayıp, eldeki dava tarihine kadar bekleyip davayı şimdi açtığını, davada zamanaşımı süresinin dolduğunu, aynı zamanda davacının bu kötüniyetli hareketinin korunamayacağını, sonradan gelen “müteahhit firma” olan ... tarafından davacı ile Anarşe Kooperatifi ve kendisi aleyhinde Büyükçekmece 4. Asliye Hukuk Mahkemesi'nde 2016/15 Esas sayılı dosya ile alacak davası açıldığını, açılan davadaki davacı ... avukatları ile eldeki davada davacı avukatlarının aynı olduğunu, aralarında bir bağ olduğunun buradan da belli olduğunu savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile mahkemece, konuya ilişkin Yargıtay’ın yerleşik kararları, inşaat tamamlanmadan yükleniciye yapılmış olan bu devirlerin “avans” niteliğinde olduğu, yüklenicinin bu arsa paylarının mülkiyetini edinemeyeceği, sözleşmeden dönülmesi hâlinde bu tapuların iadesinin aynî hakka dayalı olarak her zaman istenebileceği ve ayrıca alıcı-üçüncü kişilerin iyiniyetli kabul edilemeyeceği gerekçesiyle davanın kabulü ile; İstanbul ili, ..., ..., ... Ada, 10 Parsel, 4. Blok, B Giriş, 18 no.lu bağımsız bölümün davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1.Davalı vekili istinaf dilekçesiyle, müvekkilinin iyiniyetli 3. kişi olduğunu, tapu kaydına güven ilkesini düzenleyen TMK'nın 1023. maddesindeki iyiniyet kaidelerinin davada uygulanması gerekir iken aksi kanaatle davanın kabulünün haksız olduğunu, müvekkilinin bağımsız bölümü 3. kişiden satın alırken tapu kaydında herhangi bir şerh bulunmadığını, tapuya güven ilkesinin esas olduğunu, müvekkilinin eldeki dava ile mağduriyetine ve hak kaybına neden olanın ilk yüklenici olan ... Turizm Eğitim ve Yatırım Tic. San. Ltd. Şti.'ye inşaat bitmeden arsa payı yani mülkiyet devri yapan ve bilahare sözleşmenin feshi davası açıldığında tapuya şerh koydurmayan davacı taraf olduğunu, tapu iptaline dayanak gösterilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasının Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nde 2007 yılında açıldığını ve 2012 yılında karara bağlandığını, müvekkilinin dava konusu bağımsız bölümü iktisap tarihinin ise 1 yıl sonra 22.02.2013 tarihi olduğunu, mahkemece hiçbir araştırma ve inceleme yapılmadığını, sadece taşınmazın değerinin tespiti ile yetinildiğini ve harç tamamlatıldığını, sonradan gelen “müteahhit firma” olan ... tarafından davacı ile Anarşe Kooperatifi ve kendisi aleyhinde Büyükçekmece 4. Asliye Hukuk Mahkemesi'nde 2016/15 Esas sayılı dosya ile alacak davası açıldığını, açılan davadaki davacı ... avukatları ile eldeki davada davacı avukatlarının aynı olduğunu, aralarında bir bağ olduğunun buradan da belli olduğunu belirterek, yerel mahkeme kararının kaldırılması için istinaf yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dosyadaki tapu kaydına göre, dava konusu bağımsız bölümün 11.11.2009 tarihli kat irtifakı ile önceki arsa sahibi Ayhan Bacınoğlu adına kayıtlı iken 13.11.2009 tarih, ... yevmiye no ile devralan davacı arsa sahibi ... Konut Yapı Kooperatifi'ne devredildiği, bu kooperatif tarafından 06.07.2010 tarih, ... yevmiye no ile ... Turizm Eğitim ve Yatırım Ticaret San. Ltd. Şti'.ye devredildiği, yüklenici şirket tarafından 07.07.2010 tarih, ... yevmiye no ile ... isimli kişiye, bu kişi tarafından 12.01.2011 tarih, ... yevmiye no ile ...'e, 26.04.2011 tarih, ... yevmiye no ile ...'e, 22.02.2013 tarih, ... yevmiye no ile de davalı ... adına satış suretiyle tapuda devir ve tescil edildiği, dosya kapsamına göre, davacı arsa sahibi kooperatifin dava konusu taşınmazı önceki arsa sahiplerinden devraldığı ve sözleşmenin feshine ilişkin devam etmekte olan davaya davacı olarak katıldığı; mahkemece kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve sulh protokolünün feshine karar verildiği ve bu karar kesinleştiği, somut olayda, önceki arsa sahipleri ile dava dışı yüklenici ... Turizm Eğitim ve Yatırım Tic. San. Ltd. Şti. arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve sulh protokolünün temerrüt nedeniyle feshedildiği, bu kararın kesinleştiği sabit olup, dosyada bulunan ve inşaat mühendisi ... tarafından hazırlanan 08.11.2019 tarihli bilirkişi raporunda, 17.10.2019 keşif tarihi itibariyle dava konusu binanın % 71 seviyesinde bitirildiği tespit edildiğinden, yüklenicinin edimini sözleşme uyarınca ifa ettiğinin kabulüne imkan bulunmadığı, bu durumda, dava dışı yükleniciden taşınmaz satın alan şahısların taşınmazların mülkiyetini iyiniyetle kazanımından bahsetmenin mümkün olmadığı anlaşıldığından, davacı arsa sahibince dava dışı yüklenici şirkete avans olarak verilen ve yüklenici şirket tarafından dava dışı üçüncü kişilere ve en son davalıya devredilen taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline dair mahkemece verilen karar Yargıtay'ın yerleşik içtihatları ve dosya kapsamına göre usul ve yasaya uygun bulunduğu, her ne kadar davalı vekilince ibraz edilen istinaf dilekçesinde; davacı arsa sahibi şirket ile dava dışı yüklenici ... Turizm Eğitim ve Yatırım Tic. San. Ltd. Şti. arasında muvazaalı işlemler yapıldığı, bu suretle müvekkili gibi yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü şahısların mağdur edildikleri yönünde itirazda bulunulmuş ve bu konuda delil sunulmuş ise de, HMK'nın 357/1. maddesi gereğince kamu düzenine aykırılık gibi resen gözönünde bulundurulması gereken haller dışında ilk derece mahkemesinde ileri sürülmeyen iddia ve savunmalar istinaf aşamasında dinlenemeyeceğinden ve yeni delillere dayanılamayacağından davalı vekilinin istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü muvazaa iddiası yönünden Dairece istinaf incelemesi yapılmadığı belirtilerek, başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz başvuru dilekçesinde istinaf dilekçesi içeriğini tekrar ederek, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi nedeniyle tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369, 370 ve 371. maddeleri, aynı Kanun'un 225-239. maddeleri, 6098 sayılı TBK'nın 470-486. maddeleri,

3. Değerlendirme

1. Daha önce Dairemizce denetimden geçmiş benzer nitelikteki dosyalarda, Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2007/362 E., 2012/446 K. sayılı ilamıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verilmesine rağmen dava dışı yüklenicinin inşaatın yapımına devam ettiği, fesihten sonra da arsa maliki davacı tarafından dava dışı yükleniciye bağımsız bölüm devrinin yapıldığı, feshin muvazaalı olduğu iddia edilmiştir.

Bu durumda, anılan iddialar araştırılarak davacı arsa maliki ile dava dışı yüklenici arasında kesinleşen fesih kararına rağmen sözleşme ilişkisinin ve işin yapımının fiilen devam edip etmediği, inşaatın dava dışı yüklenici ... Ltd.Şti. tarafından tamamlanıp tamamlanmadığı hususları incelenip sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik incelemeye dayalı yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

2. Bozma nedenine göre, davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. (1) no.lu bentte açıklanan nedenlerle, temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

2. (2) no.lu bentte açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

26.06.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.