Esas No: 2025/1146
Karar No: 2025/2255
Karar Tarihi: 28.05.2025

**6. Hukuk Dairesi         2025/1146 E.  ,  2025/2255 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/683 E., 2023/523 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Eskişehir 4. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2020/379 E., 2022/68 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar ... ve ... tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; dava konusu Eskişehir ili, ... ilçesi, ... Mh. ... ada, ... parsel sayılı arsa üzerinde 21.11.2016 tarihli Arsa Payı Kat Karşlığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, 2018 yılında da ek sözleşmeler imzalandığını, Arsa Payı Kat Karşlığı İnşaat Sözleşmesi gereği neticeten arsa sahibi ...'a 1. kat 3 no'lu BB, arsa sahibi ...'a zemin kat 1 no'lu BB'ün isabet edeceğinin kararlaştırıldığını, ...'ın kendisine ait olacak taşınmazı müvekkili ... devrettiğini, ruhsattan itibaren 18 ay içerisinde inşaatın tamamlanacağının kararlaştırılmasına rağmen yüklenici davalı ...'ın inşaatı yarım bıraktığını, bu nedenle yaptırılan tespit neticesinde inşaatın % 33.25 seviyede olduğununu tespit edildiğini, müvekkillerinin ilk sözleşme uyarınca yükleniciye 26.000,00 TL de fark ödemesi yaptıklarını,

Yüklenicinin kendisine ait olacak taşınmazları davalılara sattığını, inşaatın sözleşmede kararlaştırılan sürede tamamlanamamış olması nedeniyle; sözleşmenin geriye etkili feshine, davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali her türlü takyidattan ari olarak müvekkilleri adına tesciline, ödenen 26.000,00 TL'nin şimdilik 1.000 TL'sinin yükleniciye ödenen 12.12.2016 tarihinden itibaren yükleniciden tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... cevap dilekçesinde; Dava konusu bağımsız bölümlerin bedelini elden vererek satın aldığını, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... ve ... cevap dilekçesinde; yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri kapsamında kendisine ait olacak bağımsız bölümleri devredebileceğini 3. kişilerin iyiniyetlerinin korunması gerektiğini, arsa sahiplerinin şerh suretiyle 3. kişilerin iyiniyet iddialarını bertaraf edebileceğini, davacıların ilk sözleşmeden sonra ek sözleşmeler de yaptığı, yarım kalan inşaat nedeniyle davacının sebepsiz zenginleştiğini, arsa sahiplerinin üzerlerine düşen özen yükümlülüğünü yerine getirmediğini, tapuda yapılan devir işleminin geçerli olduğunu, müvekkillerinin davada taraf olamayacağını, arsanın davacılardan sadece ...'ye ait olduğunu, davacı ...'ın da yükleniciden bağımsız bölüm devralan olarak kendileri ile aynı durumda olduğunu, husumet itirazlarının bulunduğunu, müvekkillerinin mağdur olup davalı yüklenici ...'e 259.000,00 TL ödediklerini, müvekkillerinin iyiniyetli olup, kötüniyetlerinin ispatının gerektiğini yolsuz tescilin arsa sahibi tarafından müvekkkillerine karşı ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğunu, belirtilen nedenlerle davanın reddine karar verilmesini talep etmişlerdir.

Davalı ... cevap dilekçesinde; diğer davalılarla birlikte davalı yüklenici ...'e ödeme yaparak taşınmazlarının teslim edilmesini beklediklerini, elden 90.000,00 TL ödeme yaptığını, ödeme yapılırken davacıların da bizzat yanlarında olduğunu, müteahhit tarafından mağdur edilmekle birlikte bu defa da arsa sahipleri tarafından mağdur edilmek istendiklerini davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı ile davalı müteahhit arasında .... Noterliği'nce düzenlenen 21.11.2016 tarih ve ... yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile aynı noterlikçe düzenlenen 19.06.2018 tarihli ve ... yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığı, mahkemece keşif neticesinde alınan bilirkişi raporunda da belirtildiği üzere sözleşme gereklerinin müteahhit tarafından yerine getirilmediği, rapora bakıldığında inşaatın % 33,25 seviyesinde tamamlandığı, bu durumda müteahhit tarafından edimlerin tam olarak yerine getirilmediği hususunun sabit olduğu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin karşılıklı borç yükleyen sözleşmeler olduğu, müteahhittin edimlerini yerine getirmemesi sebebiyle sözleşmenin feshedildiği ve hiç yapılmamış kabul edildiği, bu durumda tarafların birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri alabileceği, davaya konu taşınmazların avans niteliğinde müteahhide verildiği ve müteahhit tarafından 3. kişilere satıldığı, müteahhit tarafından edimlerin yerine getirilmemesi sebebi ile üçüncü kişilere devrin dayanaksız kaldığı, taşınmazların davacıya iade edilmesi gerektiği, yine taraflar arasında düzenlenen sözleşme gereği davacı tarafından davalı müteahhite 26.000,00 TL para gönderildiği, sözleşme gereklerinin yerine getirilmemesi sebebi ile ödenen bu bedelin davacıya iade edilmesi gerektiği, bu sebeple taleple bağlı kalınarak 1.000,00 TL'lik talep açısından da davacının haklı olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar ... ve ... tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalılar ... ve ... tarafından temyiz dilekçelerinde; iyiniyetli 3. kişilerin tapu siciline güvenerek kazandıkları ayni hakların korunması gerektiğini, ancak kötüniyetlerinin ispatı halinde davacının tapu iptal ve tescili talep edebileceğini, TMK'nın 1023. maddesi gereği davanın reddi gerektiğini, ancak sözleşmenin şerhi suretiyle iyiniyetin bertaraf edilebileceğini, davacıların süreçte üzerlerine düşen özen yükümlülüğünü yerine getirmediklerini, davacıların inşaatın tamamlanma oranı olan %33 oranında haksız zenginleştiklerini, sözleşmenin tasfiyesi için bu tutarların müvekkillerine verilmesi gerektiğini, kendilerine husumet yöneltilemeyeceğini, davanın husumet yokluğu nedeni ile reddine karar verilmesi gerektiğini, sadece davacı ...'nin arsa sahibi olup davacı ...'ın da yükleniciden tapu devir alan kişi olduğunu, yargılama gideri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulmalarının adil yargılanma hakkının ihlali niteliğinde olduğunu, inşaat seviyesinin belediyeden de sorulması gerektiğini, bilirkişi hesaplamasının hatalı olduğunu, yüklenicinin ve haleflerinin yaptığı kısmi ifanın ayni karşılığı tespit edilerek ayni olarak bağımsız bölüm verilmesi mümkün olmadığı taktirde yapılan iş ve bağımsız bölümlerin saptanacak değerlerine göre ivaz ilavesi suretiyle tasfiyenin gerçekleştirilmesi gerektiğini beyan etmektedirler.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, davalı yüklenici ile akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve alacak istemi ile temliken tescil alan davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ve davacı adına tecili istemine ilişkindir.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi,

Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle;

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’ nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nin 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılması gereken iş; karara karşı temyiz kanun yoluna başvuran davalılar ... ve ...'ın tapu sicilinde mülkiyeti devraldıkları anda, TMK'nın 1023. maddesi anlamında korunması gereken iyiniyete sahip olmadıklarını yani tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiklerini veya bilmeleri gerektiğini ispata yarar delillerin ibrazı için, davacı arsa sahiplerine verilecek makul süre neticesinde oluşacak sonuca uygun karar verilmesinden ibarettir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgililere iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,28.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi. .