Esas No: 2023/3050
Karar No: 2024/1562
Karar Tarihi: 07.05.2024

**3. Hukuk Dairesi         2023/3050 E.  ,  2024/1562 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkiline ait taşınmazın 01.07.2004 tarihli kira sözleşmesi ile davalıya kiralandığını, kira sözleşmesinin 12. maddesine göre davalının 3 ay önceden yazılı ihbarda bulunmak kaydıyla kira ilişkisini sonlandırma hakkı bulunduğunu, davalının bu bildirim yükümlülüğüne uymadan 27.09.2017 tarihli yazısı ile binayı tahliye ederek teslim edeceğini müvekkiline bildirdiğini, kiralananın 02.10.2017 tarihinde müvekkili tarafından teslim alındığını, teslim sonrasında kiralanan da önemli hasarlar olduğunun görüldüğünü, yaptırılan tespit sonucunda alınan bilirkişi raporunda hasarların giderilmesi 253.425,00 TL harcama ve onarım için 30 gün süre gerektiğinin belirtildiğini, davalı fesih süresine uymadığından kira borcunun 254.032,25 TL olduğunu, kira alacağı, hor kullanma tazminatı ile tamir süresince kira kaybı alacağı için davalı hakkında takip başlatıldığını, davalının haksız olarak borca itiraz ettiğini ileri sürerek; itirazın iptaline, asıl alacak kalemleri toplamı üzerinden müvekkili lehine icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; müvekkilinin tahliye iradesini 6 ay önce 30.03.2017 tarihli ihtarname ile davacıya bildirmek istediğini, kira sözleşmesinin özel şartlar 10. maddesine aykırı şekilde yeni adres bildirme yükümlülüğünü yerine getirmemesi sebebiyle ihtarnamenin davacıya tebliğ edilmediğini, davacıya adres değişikliğini bildirmediğinden ulaşılamaması nedeniyle 27.09.2017 tarihli yazı ile kiralananın tahliye edileceğinin bildirildiğini ve 02.10.2017 tarihinde kiralananın anahtarının teslim edildiğini, kiralananda olağan kullanmadan meydana gelen yıpranmadan sorumlu olmadıklarını, davacının taşınmazda meydana getirilen faydalı değişikliklerin de eski hale getirilmesini talep ettiğini, kira sözleşmesinin 10. maddesi ile rıza gösterilen değişikliklerin eski hale getirilmesinin talep edilemeyeceğini, tespit bilirkişi raporunun kira sözleşmesi hükümlerine uygun olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacıya ait taşınmazın 01.07.2004 tarihinde davalı Bakanlık tarafından kiralandığı, 02.10.2017 tarihinde tutulan tutanakla teslim alındığı noktasında taraflar arasında herhangi bir uyuşmazlık bulunmadığı, davalı kiracı tarafından 30.03.2017 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğinin bildirildiği savunmasında bulunulmuş ise de, söz konusu ihtarnamenin davacı tarafa tebliğ edilemediği, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünde yer alan 14. maddesine göre; davalı kiracının, davacının Mernis adresini araştırmak ve Tebligat Kanunu'nun 21 inci maddesi uyarınca tebliğ ettirmekle yükümlü olduğu, bu yükümlülüğün davalı tarafından yerine getirilmediği, dolayısıyla kira sözleşmesinin 01.07.2017 tarihinde bir yıl süre ile yenilenmiş olduğunun kabul edilmesi gerektiği, davalı tarafından 29.09.2017 tarihinde kira sözleşmesini feshettiğine dair usulünce bildirimde bulunulduğu, dolayısıyla taraflar arasındaki sözleşme uyarınca işbu tarih itibariyle davalı tarafın 3 ay önceden bildirim yükümlülüğü bulunduğundan 2 ay 28 günlük kira alacağı ve işlemiş faizinden sorumlu olacağı, sözleşmenin 12. maddesi uyarınca onarım süresi yönünden kira kaybı talebinde bulunulamayacağı, kira sözleşmesinin 10 ve 13. maddeleri bir arada değerlendirildiğinde; hor kullanmadan dolayı davalı tarafın oluşan zarardan sorumlu olacağı, hor kullanma tazminatının hesaplandığı bilirkişi raporunun sözleşme maddeleri dikkate alınarak denetime elverişli şekilde düzenlendiği, kira alacağı dışındaki diğer taleplerin yargılamayı gerektirmesi nedeniyle likit olmadığı gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile davalı tarafından yapılan itirazın (203.225,80 TL kira alacağı, 13.028,72 TL işlemiş faiz, 253.425,00 TL hor kullanma tazminatı) toplamda 456.650,80 TL asıl, 13.028,72 TL işlemiş faiz yönünden iptali ile takibin devamına, 203.225,80 TL kira alacağı yönünden icra inkar tazminatının kabulü ile söz konusu bedelin %20'si oranında icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili; kira sözleşmesi hükümleri gereği kiraya verenin adresini değiştirmesi halinde davalı Bakanlığa bildirimde bulunması gerektiğini, yine sözleşme gereği üç ay önceden ihbarde bulunmak kaydıyla kira süresinin bitimi beklenmeksizin ve herhangi bir sebep sunulmaksızın Bakanlıkca sözleşmenin feshedilebileceğinin taraflarca kabul edildiğini, davalı Bakanlıkça, davacının sözleşmede bildirdiği adrese usulüne uygun tebligat çıkartıldığını, davacı güncel adresini beyan etmediğinden ve anılan adresteki bina yıkılmış olduğundan tebligat yapılamadığını, fesih bildirimini havi ihtarnamenin davacı adreste bulunamadığından tebliğ edilemediği tarihin 01.04.2017 olduğunu, sözleşme hükümlerine göre ancak bu tarih itibariyle kiraya hak kazanacağını, bunu aşan bir zarar ziyan talebinde bulunulamayacağını, dolayısıyla feshin haksızlığından söz etmenin mümkün olmadığını, davacı tarafından 2004 yılında kiraya verilen taşınmazın o tarihteki haliyle iadesinin istenildiğini, faydalı değişiklikler dahi kaldırılarak binanın imalatına esas projesine dönüştürülmesine ilişkin tüm bedellerin talep edildiğini, hükme esas alınan bilirkişi raporunda itirazlarını karşılayacak mahiyette bir değerlendirme yapılmadığını, kira ilişkisinde kullanımdan doğan yıpranmadan kiracının sorumlu olmadığını, teknik bilirkişi tarafından tespit yapılır iken meydana gelen hasarın yahut yıpranmanın kullanımdan kaynaklanıp kaynaklanmadığının da tespiti gerekirken bunun yapılmadığını, aldırılan son ek raporda tüm kullanmaların hor kullanma olduğu yönünde beyanda bulunulmakta yetinildiğini, tüm eskimenin hor kullanma olmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, faydalı değişikliklerin istenemeyeceği ısrarla beyan edilmesine ve bu hususta taraflar arasında sözleşme hükmü bulunmasına rağmen, yapılan değişikliklerin hangilerinin faydalı olduğu tespitinin de yapılmadığını, bilirkişi raporunun hükme esas alınmaya uygun olmadığını ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 01.07.2004 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesinin 12. maddesinde, kiracının, sözleşmenin kira süresi sonunda sona ermesi hali hariç olması durumunda, 3 ay önceden kiraya verene yazılı ihbarda bulunmak kaydıyla herhangi bir zamanda ve dilediğinde sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebileceği, 14. maddesinde ise; kiraya verenin ve kiracının tebligat adresinin gösterildiği, bu adreslere tebligatın yapılamaması halinde Tebligat Kanunu'nun 21 inci maddesinin uygulanacağının düzenlendiği, davalı tarafından; sözleşmenin feshine ilişkin 30.03.2017 tarihli ihtarın davacının sözleşmede bildirdiği adresine çıkartıldığı ancak davacı sözleşmede kararlaştırılan yükümlülüğüne uymayarak güncel adresini beyan etmediğinden ve anılan adresteki bina yıkılmış olduğundan tebligat yapılamadığı, tebligatın iade edildiği 01.04.2017 tarihi nazara alındığında usulüne uygun olarak süresinde fesih bildirimi yapılmış olduğunu savunmuş ise de, sözleşmenin özel şartlar 14. bölümünde yer alan maddesinde, tarafların sözleşmede belirtilen adreslerine tebligat yapılamaması halinde Tebligat Kanunu'nun 21 inci maddesinin uygulanacağı belirtildiğine göre, davalı tarafça davacının Mernis adresinin araştırılarak bu adrese tebligat yapılması gerektiği, davacının Mernis adresi bulunduğuna ve bu adrese tebligat yaptırılmadığına göre davalı kiracının sözleşmede kararlaştırılan 3 ay önceden fesih bildirim yükümlülüğünü yerine getirdiğinden bahsedilemeyeceği, bu durumda davalının 2 ay 28 günlük kira bedelinden sorumlu olduğu, ayrıca kiralananı özenle kullanmak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 334 üncü maddesi uyarınca kiralananı aldığı haliyle kiralayana teslim etmekle yükümlü olan davalının kira sözleşmesinin 10 ve 13. maddeleri uyarınca bilirkişi raporu ile belirlenen hasar bedelinden sorumlu tutulmasında bir usulsüzlük bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; istinaf sebeplerini tekrar ederek, kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, erken tahliye nedeniyle kira kaybı ve hor kullanma tazminatının tahsili için başlatılan icra takbine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. 6098 sayılı Kanun'un 316 ve 334 üncü maddeleri,

2. 6217 sayılı Kanun’un geçici 2 nci maddesi

3. Değerlendirme

1. Taraflar arasında düzenlenen 01.07.2004 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesinin “Özel şartlar” bölümünün 10. maddesi; “Taraflarca kira sözleşmesinde yazılı adresler kanuni ikametgah adresi olarak kabul edilmiş bu adreslerin değişmesi halinde taraflar keyfiyeti bir hafta zarfında yazılı olarak birbirlerine bildireceklerdir. Aksi takdirde kontratta yazılı adreslere yapılacak tebligat muteber sayılacaktır.”,

“Kira sözleşmesi özel şartları” başlıklı bölümünün 14. maddesinde; tarafların adresleri belirtilerek, “Bu adreslere tebligat yapılamaması halinde, Tebligat Kanunu 21 nci maddesi uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir.

Davalı kiracı tarafından, davacı kiraya verenin sözleşmede belirtilen adresine tebliğe çıkartılan fesih ihtarnamesinin bila tebliğ iade edildiği sabittir. Bahsi geçen sözleşme hükümlerinden, bila tebliğ iade edilen tebligatın, tebliğ edilmiş sayılacağı sonucunun çıkarılamayacağı, kaldı ki 14. maddede, Tebligat Kanunu'nun 21 inci maddenin uygulanması gerektiğinin açıkça belirtildiği, bu durumda kira sözleşmesinin 12. maddesine uygun olarak 3 aylık feshi ihbar süresine uyulmadığı ve kiralananın sözleşme süresi bitmeden erken tahliye edildiği, davalı kiracının feshi ihbar süresine uyulmadan, sözleşmenin erken feshi sebebiyle, sözleşmenin 12 inci maddesinde belirlenen makul süre kira bedelinden sorumlu olduğu anlaşılmakla, davalının bu yöne ilişen temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Bilindiği üzere; kiracı, kiralananı tam bir özenle kullanmak ve kiralananı sözleşme sonunda aldığı hali ile kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Yargıtayın yerleşmiş uygulaması göre; kiracı, sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp, münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Davalının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde, olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur.

3. Kira sözleşmesinin “Kira sözleşmesi özel şartları” başlıklı bölümünün 10. maddesinde; “Kiracı, kiraladığı binada yapacağı keşif sonucunda binanın ana yapısına zarar vermeden ihtiyacına göre katların iç kısımların bölünmesi, tadili ve binanın duvar ve zeminlerinin bakımı, boyanması ve tercihine bağlı olarak tefrişini, onarımlarını yaptırarak kullanabilecektir.”,

13. maddesinin son fıkrasında; “Kiracı, sözlemenin sona ermesi halinde sözleşmenin imzası sırasında kiraya veren tarafından kendisine teslim eilmiş olanlar hariç yapmış olduğu ilave ve dekorasyonlardan, ana yapıya zarar vermeden alınabilecek olanları geri alabilir ve alınmayacak olanları bilabedel kiraya verene bırakacaktır. ” düzenlemeleri yer almaktadır.

4. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda; tespit raporu baz alınarak olağan kullanım-hor kullanım ayrımı yapılmadan tüm istek kalemleri yönünden hor kullanım nedeniyle zarar belirlemesi yapıldığı, yıpranma payları dikkate alınarak bedellerin belirlendiği ifade edilmiş ise de, bu hususta denetime elverişli bir tespitinin yapılmadığı, sözleşmenin 10 ve 13. maddelerinin ve davalının buna yönelik itirazlarının değerlendirilmediği anlaşılmaktadır. Bu nedenle İlk Derece Mahkemesince; kiralananda tespit edilen hasarların, hor kullanımdan kaynaklanıp kaynaklanmadığı, tespit edilen kalemlerde normal kullanımdan kaynaklanan yıpranma olup olmadığının belirlenmesi, tahliye tarihindeki rayiç birim fiyatları üzerinden fiyat değerlendirmesi yapılması, tespit edilen kalemlerden kullanma süresiyle orantılı yıpranma payının düşülüp düşülmeyeceği konusunda, kira sözleşmesinin 10 ve 13. maddeleri gözetilerek ve davalının itirazlarını karşılayacak şekilde denetime elverişli bir rapor alınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yetersiz bilirkişi raporu esas alınarak yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davalı tarafın sair temyiz itirazlarının reddine,

2. Davalı tarafın hor kullanma tazminatına yönelik temyiz itirazının kabulü ile temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,

3. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanun'un 371 inci maddesi uyarınca davalı yararına BOZULMASINA,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,07.05.2024 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

K A R Ş I O Y

Sayın Çoğunluğun, davalı kiracının feshi ihbar süresine uyulmadan, sözleşmenin erken feshi sebebiyle; sözleşmenin 12 inci maddesinde belirtilen makul süre kira bedelinden sorumlu olduğu düşüncesine iştirak edilmemiştir. Zira, 3 ay önceden fesih bildirimi yükümlülüğüne davalı idare tarafından uyulmuştur. Yapılan tebligat geçerlidir. Taraflar sözleşme ile bu hususu serbest iradeleri ile kararlaştırmışlardır. Sözleşmenin "Özel Şartlar" bölümünün 10 uncu maddesi; " Taraflarca kira sözleşmesinde yazılı adresler kanuni ikametgah adresi olarak kabul edilmiş bu adreslerin değişmesi halinde taraflar keyfiyeti bir hafta zarfında yazılı olarak birbirlerine bildireceklerdir. Aksi takdirde kontratta yazılı adreslere yapılacak tebligat muteber sayılacaktır." hükmünü ihtiva etmektedir. Tebligat sözü edilen sözleşmede ki adrese iletilmiştir. Sözleşmede ki haber verme yükümlülüğünü yerine getirmeyen davacı, edimini yerine getirmemenin sonuçlarına katlanmalıdır. Aksi hal, TMK.nın 2 nci maddesindeki "Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz." hükmüne aykırılık teşkil eder.

Tebligat Kanunu'nun 21 inci maddesinin uygulanma durumu somut olayda söz konusu değildir. TK.nın 21/2 nci maddesine göre "Gösterilen adres muhatabın adres kayıt sistemindeki adresi olup, muhatap o adreste hiç oturmamış veya o adresten sürekli olarak ayrılmış olsa dahi, tebliğ memuru tebliğ olunacak evrakı, o yerin muhtar veya ihtiyar heyeti azasından birine veyahut zabıta amir veya memurlarına imza karşılığında teslim eder ve tesellüm edenin adresini ihtiva eden ihbarnameyi gösterilen adresteki binanın kapısına yapıştırır. İhbarnamenin kapıya yapıştırıldığı tarih, tebliğ tarihi sayılır.

" hükmünü içermektedir.

Taraflar, adres araştırılması sonucunu doğuracak ve kanunda öngörülen 3 ay önceden ihtar çekme yükümlülüğü nedeniyle sözleşmenin yenilenmesi durumunu gözeterek; kararlaştırdıkları sözleşmeye özel hüküm koymuşlar ve kontratta yazılı adreslere yapılacak tebligatların muteber sayılacağını kararlaştırmışlardır. Bu kararlaştırmanın aksiyle hareket etmek, hakkın kötüye kullanılmasıdır.

Açıkladığımız sebeplerle, tebligatın geçerli olduğu ve 3 aylık feshi ihbar süresine uyulduğu gözetilerek; Mahkemece sonucu dairesinde bir değerlendirme yapılarak karar oluşturulması gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir. Karşı oy görüşümdür. 07.05.2024