Esas No: 2022/2957
Karar No: 2023/3459
Karar Tarihi: 24.10.2023

**6. Hukuk Dairesi         2022/2957 E.  ,  2023/3459 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi

SAYISI : 2018/1339 E., 2022/119 K.

DAVA TARİHİ : 09.07.2012

HÜKÜM/KARAR : Red

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalının müteahhit sıfatıyla diğer davalı arsa sahibi ile gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı sözleşme yaptığını, müteahhit davalının kendisine bırakılan zemin kat 2 nolu daireyi müvekkiline harici satış sözleşmesi ile 2.200 TL bedel karşılığında anahtar teslimi olarak sattığını, satış bedelinin tam olarak ödendiğini, fakat dairenin bir kısım işlerinin eksik bırakıldığını ve tapuda müvekkil adına devri yapılmadığını, şu an dairenin emsal değerinin 80.000,00 TL olduğunu müvekkilinin de daireye 20.000,00 TL masraf yaptığını bu nedenle dairenin değerinin 100.000,00 TL olduğunu belirterek taşınmazın müvekkili adına tesciline; bunun mümkün olmaması halinde müvekkilinin ödemiş olduğu bedelin ve daireye yapılmış masraflar için fazlaya ve ıslaha ilişkin haklarının saklı kalmak kaydıyla 50.000,00 TL nin dava tarihinden itibaren faizi ile birlikte dairenin şimdiki değeri üzerinden davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin davalılardan ...'nın da bulunduğu bir kısım tapu malikleri ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını,inşaata başladığını, bodrum+6 kat olmak üzere inşaatın kabasının bitirildiğini bu sırada Marmara depremi nedeni ile belediye tarafından inşaatın durdurulduğunu bu yüzden inşaatın teslim süresinin geciktiğini bunun üzerine tapu malikleri tarafından sözleşmenin feshi davası açıldığını, mahkeme tarafından sözleşmenin feshine karar verildiğini, kararın Yargıtay tarafından onanarak kesinleştiğini, davacının müvekkilinin bıraktığı malzemeler ile inşaatın içini bitirdiğini, müvekkiline eksik ödeme yaptığını dava sözleşmeden doğan alacak davası olduğundan taşınmazın değerinin müvekkilinden talep edilemeyeceğini savunarak davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 27.02.2015 tarihli ve 2012/494 Esas, 2015/55 Karar sayılı kararı ile davacının davalılar aleyhine açtığı tapu iptal talebinin reddine, davacının alacak davasının kısmen kabulü ile 22.246,00 TL nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalı ... ve Yuvam Kent İnş. Tah. San. Tiç. Ltd.Şti.den müşterek ve müteselsilen alınarak davacıya ödenmesine, ... aleyhine açılan bedelin iadesi talebini husumetten reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı ve davalı ... temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay 14.(kapatılan) Hukuk Dairesinin 25.09.2017 tarihli ve 2015/18637 Esas, 2017/6783 Karar sayılı kararıyla davacı tüketici yüklenicinin temlikine dayalı olarak tapu iptali ve tescil isteğinde bulunduğundan mahkemece kamu düzeninden olan görev hususu re’sen gözetilerek davanın tüketici mahkemesinde bakılması gerekirken çekişmenin esasının incelenip hükme bağlanmasının doğru görülmediği gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.

B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı arsa malikine karşı yüklenici ...'un kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında eser edimini sözleşmede belirlenen şartlarda yerine getirmemiş olduğu, bu haliyle alıcı/tüketicinin yüklenici ile akdetmiş olduğu sözleşme kapsamında arsa malikine karşı ifa talep etme hakkının bulunmadığı, davacı tarafından ödeme davalı yüklenici Kenan ve şirketi Yuvam inşaata yapıldığından işbu davalılardan bedel iadesini talep edebileceği, diğer davalı arsa malikinin müteselsil sorumluluğunu gerektirir hukuki durumun olmadığı, ayrıca davacı vekili ıslah dilekçesi ile talebini taşınmazın rayiç bedeli şeklinde değiştirse de , davalılar arasında akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiği, bu haliyle alacağın temliki hükümlerinin uygulanamayacağı, başka bir deyişle alacağın temliki hükümleri kapsamında adi yazılı şekil şartının geçerli kabul edilmesinin mümkün olmadığı, taşınmazın rayiç bedelinin tahsili talebi yönünden, davalı arsa maliki için pasif husumet yokluğu nedeniyle davanın usulden reddine, diğer davalılar için 38.657,72 TL yönünden kısmen kabul kararı verilmesi gerektiği, davacı tarafın bir diğer talebi olan onarım bedelinin tahsili irdelendiğinde ise; davacı tarafın onarımla ilgili yalnızca 27/02/2002 tarihli bir fatura sunduğu, fatura bedelinin 188.099, TL olduğu, bunun haricinde herhangi bir delilin bulunmadığı, taşınmazın yüklenici tarafından anahtar teslim şeklinde tamamlanmadığının sabit olduğu bu haliyle davacının daire içerisinde onarım yapmasının hayatın olağan akışına uygun olduğu, bu sebeple dosyaya sunulan faturanın dava konusu taşınmaz için yapılan onarım bedeli olduğu kabul edildiğini, davacının onarım yapmış olduğu taşınmazın maliklerinden birisi davalı arsa maliki Sebahattin olmakla Sebahattin'in dairesine zorunlu masraf yapıldığı anlaşılmakla işbu bedelin arsa maliki Sebahattin'den talep edebileceği gerekçesiyle; asli talep olan tapu iptal tescil talebinin reddine, taşınmazın rayiç bedelinin ödenmesine ilişkin talep yönünden; davalı ... yönünden pasif husumet yokluğu nedeniyle davanın usulden reddine, diğer davalılar yönünden davanın kısmen kabul kısmen reddi ile, 38.657,72 TL nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ... ve Yuvam Kent Ltd. Şti.’den alınarak davacıya ödenmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine, onarım bedeline ilişkin talep yönünden, davalı ... ve Yuvam Kent Ltd Şti yönünden pasif husumet yokluğu nedeniyle davanın usulden reddine, diğer davalı ... yönünden davanın kısmen kabul kısmen reddi ile, 718,37 TL nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ... 'dan tahsiline karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı Sabahattin Sarıkaya vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; taraflar arasındaki sözleşmenin şekle aykırı olması nedeniyle batıl olduğunun ileri sürülmesinin iyi niyet kuralına ve hakkın kötüye kullanılması yasağına aykırılık teşkil ettiğini, öncelikle dairenin müvekkili adına tescilini, çeşitli hukuki sebeplerle bu mümkün değil ise denkleştirici adalet ve hakkaniyet gereği günümüz rayiç bedelinin ödenmesi gerektiğini, onarım bedeli yönünden gerekçeli kararda sadece bir fatura sunulduğundan bahsedilmiş ise de, mahallinde keşif ve inceleme yapılmış ve bu keşif ve inceleme sonucunda, yüklenicinin eksik bıraktığı, müvekkil tarafından tamamlanan kısımlar bizzat heyet tarafından tespit edildiğini, mahkemenin sadece faturaya dayalı olarak hüküm kurmasının isabetli olmadığını, müvekkilin daire için ödediği bedelin ve daire için harcadığı bedelin güncel değerini hesaplarken dava tarihi itibariyle hesaplanan değerinin esas alınması gerektiğini beyan ederek kararı temyiz etmiştir.

2. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle, mahkemenin onarım bedeli yönünden vermiş olduğu kararın hatalı olduğunu, davalı yüklenici ile arsa sahipleri arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiğini, feshin kesinleştiği tarihten itibaren davacı ile yüklenici arasındaki sözleşmenin ifasının imkansız hale geldiğini, davacının onarım bedelinin soyut bir iddiadan ibaret olup belgelendirilemediğini, dava konusu taşınmazda kat irtifakı kurulu olmadığı bu nedenle müvekkilinin tek arsa maliki olmadığı, bu konudaki sorumluluğun diğer davalılarda olduğu, aksinin kabulü halinde mahkemece kısmen kabul kararı verildiğini, reddedilen kısım yönünden müvekkili lehine takdir edilen vekalet ücretinin düşük hesaplandığını beyan ederek kararı temyiz etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, yüklenicinin temliki ile kazanılan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1086 sayılı Kanunun 435-436-437. maddeleri, TMK nın 2. maddesi, TBK nın 470-486. maddeleri.

3. Değerlendirme

1.Dava, yüklenicinin temliki işleminden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Kural, borç ilişkisinin sonucu olan edimin alacaklıya ifasıdır. Fakat hayat şartları, ticaret ve ekonomi gereksinmeleri, alacaklının ifayı beklemeden alacağını başkasına devretmesi veya borçlunun borcunu bir başkasına nakletmesi yollarının da açılmasını zorunlu kılmıştır. Görülüyor ki, yüklenicinin taşınmaz alacağının temliki hayatın ihtiyaçlarından ortaya çıkan bir hukuk kurumudur. Örneğin, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde bina yapım işini borçlanan yüklenici finans ihtiyacı duyar. Bu ihtiyacın yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölüm veya bölümlerin onun tarafından daha inşaat aşamasında üçüncü kişilere satılarak veya satış vaadinde bulunularak karşılanması mümkündür. Aslında arsa sahibinin kural olarak Borçlar Kanununun 364 maddesi uyarınca eserin tesliminde vermesi gereken arsa payını, inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de bunu üçüncü kişilere temlik ederek finans sağlaması, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması demektir.

Bir tanımlama yapmak gerekirse; alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akiddir. Borçlar Kanununun 163. maddesi hükmüne göre temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasındaki yazılı sözleşme ile kurulabilir. Ne var ki alacağın temlikinde aranan yazılı şekil temlik sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına engel değildir. Nitekim uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme şekilde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yaptıkları görülmektedir;

Yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik işlemi, akdi (rızai ) temlik işlemidir. Çünkü burada, alacaklı (yüklenici)ile üçüncü kişi arasında serbest iradeleri ile yapılan temlik sözleşmesi vardır. Genellikle de bu tür temlik sözleşmeleriyle yüklenici şahsi hakkının bir kısmını,örneğin bir veya birkaç bağımsız bölüm mülkiyetinin naklini taahhüd eder. Açıklanan özelliği itibarıyla da yüklenicinin üçüncü kişiye yaptığı temlik işlemi genelde ivazlıdır.

Rızai temlik sözleşme ile kurulduğundan temlik sözleşmesinin geçerliği için kuşkusuz bütün sözleşmelerin kurulmasında aranan genel geçerlilik şartlarının varlığı gerekir.

Borçlar Kanununun 162/I ‘deki “Kanun veya akit ile veya işin mahiyeti icabı olarak men edilmiş olmadıkça borçlunun rızası aranmaksızın alacaklı alacağını üçüncü bir şahsa temlik edebilir” hükmünden anlaşılacağı üzere her alacağın temliki mümkün olmayabilir. Başka bir anlatımla kanun, akid veya işin niteliği icabı temlik olanaksızsa o alacak temlik edilemez. Bütün bu açıklamalardan görüleceği üzere, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf, sözleşmede yasaklanmamış ise teslim borcunu (B.K.m.364) yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazanacağı kişisel hakkını (bağımsız bölüm tapusunun devrini) arsa sahibi ile mevcut sözleşmesine dayanarak doğrudan ondan isteyebileceği gibi Borçlar Kanununun 162.maddesi hükmünden yararlanarak arsa sahibinin rızası da gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla (B.K.m.163) devir ve temlik edebilir. Görülüyor ki Borçlar Kanununun 162 ve 163. maddeleri gereğince yüklenicinin yaptığı temlik işlemi ile birlikte temlike konu bağımsız bölümün ayrıca teslimi gerekmez. Çünkü, temlik işlemi; inşaatın başında yapılabileceği gibi inşaat tamamlanmış iken dahi yapılabilir.

Bunun yanında, arsa sahibi ile arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmesinde ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da yukarıda açıklandığı üzere ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifaya derhal uymak zorunda değildir. Gerçekten Borçlar Kanununun 167. maddesine göre “Borçlu temlike vakıf olduğu zaman temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.'' Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir. Temlikin konusu yüklenicinin arsa payı devri karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir. Diğer taraftan yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi BK’nın 81. maddesinden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz. Alacağın temliki işleminde, temlik yoluyla alacağa hak kazanıldığının arsa sahibine temlik işleminin varlığının ispatı ise yükleniciye karşı olmalıdır. Denilebilir ki, bu tür temlik işlemlerine dayalı arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan davalarda arsa sahibi ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin arsa sahiplerine yöneltilmeden görülüp sonuçlandırma olanağı yoktur.

Mahkemece, davanın kısmen kabul kısmen reddine karar verildiği, ancak davanın yüklenici şirkete, yüklenici şirket temsilcisine ve arsa sahiplerinden sadece Sabahattin’e karşı açılmış olduğu, diğer arsa sahiplerinin davada yer almadığı anlaşılmıştır.

Mahkemece, arsa sahipleri arasında zorunlu dava arkadaşlığı olduğundan öncelikle taraf teşkilindeki eksiklik tamamlanmalı, çekişme diğer arsa sahipleri de taraf olduktan sonra onun da huzuru ile görülüp sonuçlandırılmalıdır. Eksik taraf teşkili ile istemin yazılı olduğu şekilde reddi doğru olmamış, kararın açıklanan nedenlerle bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

1.Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

24.10.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.