Esas No: 2022/5201
Karar No: 2024/178
Karar Tarihi: 16.01.2024

**6. Hukuk Dairesi         2022/5201 E.  ,  2024/178 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi

Taraflar arasındaki tapu iptal tescil ve sözleşmenin feshi davalarından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince asıl davanın usulden reddine, birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın asıl davada davacı- birleşen davada davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince, birleşen davada verilen hükme yönelik istinaf başvurusunun reddine, asıl davada verilen hükmü yönelik başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle asıl davanın kısmen kabulüne, birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleşen davalarda davalı vekilince duruşmalı, davacı vekilince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda 16.01.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde asıl davada davalı-birleşen davada davacı vekili Avukat ... ile asıl davada davacı-birleşen davada davalı vekili Avukat ... ...’nın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. ASIL DAVA

1. Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında 16.07.2012 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, müvekkili arsa sahibi şirketin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirdiğini, davalı yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan süre dolmuş olmasına rağmen inşaatı henüz tamamlamadığını, davalı şirketin müvekkilinin izin ve onayı olmamasına rağmen işi başkasına devrettiğini bildirdiğini, bu devrin geçersiz olduğunu, devir olsa bile davalının sorumluluğunun devam ettiğini, müvekkiline verilmesi gereken dairelerin verilmediğini ileri sürerek, müvekkiline devri gereken beş adet dairenin tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline ve bu dairelerdeki eksik işlerin bedellerinin tahsiline, aynen ifaya ilişkin bu taleplerinin kabul edilmemesi halinde, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, denkleştirici adalet ilkesi gözetilerek, dairelerin değeri yönünden 50.000,00 TL tazminatın ve mahrum kalınan kira bedellerine karşılık 5.000,00 TL gecikme tazminatının davalıdan tahsiline karar verimesini talep ve dava etmiştir.

2. Asıl davada davalı vekili cevap dilekçesinde; davanın zamanaşımına uğradığını, davacının müvekkiline tapu devri yapmadığını, tapuların ... Şirketine devredildiğini, davanın bu şirkete yöneltilmesi gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

II. BİRLEŞEN DAVA

1. Birleşen davada davacı vekili dava dilekçesinde; davalı arsa sahibinin sözleşme gereğince müvekkiline devretmesi gereken taşınmaz hissesini, bilgileri dışında, üçüncü bir kişiye devrettiğini, bu nedenle müvekkilinin edimlerini yerine getiremediğini, davalının ....Ltd. Şti. ve ... ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığını ileri sürerek, 16.07.2012 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

2. Birleşen davada davalı vekili cevap dilekçesinde; davanın zamanaşımına uğradığını, sözleşme uyarınca, müvekkili tarafından, tapu devirleri için aynı zamanda ... Şirketinin de yetkilisi olan ...’a vekalet verildiğini, bu vekaletnamenin sözleşme anında verildiğini ve yüklenici şirketin bundan haberdar olduğunu, bu kişilerin sürecin başından beri işbirliği içerisinde hareket ettiklerini, nitekim yüklenici şirketin kendi adına kayıtlı hisseyi de ...’e vekalet vererek ... Şirketine devrettiğini, netice olarak tüm hisselerin ... Şirketinde birleştiğini, ... Şirketinin ve ...’in arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde müşterek borçlu ve müteselsil kefil olarak yer aldığını, ...’in müvekkilinin haberi olmaksızın hisseyi tapuda ... Şirketine devrettiğini, müvekkilinin tapu devri yükümlülüğünü yerine getirdiğini, yüklenici şirketin temerrüde düştüğünü savunarak, birleşen davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile asıl davada davacı arsa sahibi şirketin, taşınmaz hissesini davalı yüklenici şirkete değil dava dışı ... Şirketine devrettiği, taşınmazın tapuda bu şirket adına kayıtlı olduğu, tapu iptal ve tescil davası, tapuda malik olarak görünen kişiler aleyhine açılabileceğinden, davalı yüklenici şirkete yönelik talebin pasif husumet yokluğundan reddi gerektiği, davacı arsa sahibinin, yüklenici şirkete sözleşme gereğince yapması gereken tapu devrini yapmadığından temerrüde düştüğü, bu nedenle terditli tazminat taleplerinin de yerinde olmadığı; birleşen davada yapılan incelemede, davalı arsa sahibi tapu devri yükümlülüğünü yerine getirmediği, taşınmazın üçüncü kişiye devredildiği, bu haliyle sözleşmenin ifasının mümkün olmadığı gerekçesiyle, asıl davada tapu iptal ve tescil isteminin pasif husumet ehliyeti yokluğundan usulden reddine, tazminat davasının esastan reddine, birleşen davanın kabulü ile 16.07.2012 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davacı-birleşen davada davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Asıl davada davacı-birleşen davada davalı vekili istinaf başvuru dilekçesinde; sözleşmeye konu taşınmaz hissesinin davalı yüklenici şirketin bilgisi ve onayı ile ... Şirketine devredildiğini, bu şirketin sözleşmede aynı zamanda müşterek borçlu ve müteselsil kefil sıfatıyla yer aldığını, davalı yüklenici şirketin de uhdesinde bulundurduğu hisseleri aynı tarihlerde bu şirkete devrettiğini, tapu devirlerinin ...’e verilen vekalet ile yapıldığını, temerrüde düşenin arsa sahibi değil yüklenici şirket olduğunu, yüklenicinin fesih talebinin kabul edilebilir olmadığını, inşaatın geldiği seviyenin de feshi haklı kılmadığını ileri sürmüştür.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu hissesinin, arsa sahibi tarafından dava dışı ...’e verilen vekaletname ile dava dışı ... Şirketine devredildiği, asıl davada davacı arsa sahibi tapu iptal ve tescil isteminde bulunmuş ise de bu davanın kayden malik olana karşı açılabileceği, davalı yüklenici şirketin bu istem yönünden pasif husumet ehliyeti bulunmadığı, arsa sahibi, tapu devrini yüklenici şirkete yapmamış ise de tapunun sözleşmede müşterek borçlu ve müteselsil kefil olarak yer alan dava dışı ... Şirketine devredilmiş olduğu, arsa sahibinin böylelikle tapu devri yükümlülüğünü yerine getirmiş olduğu, tarafların talepleri nazara alındığında sözleşmenin feshi konusunda iradelerinin birleştiği, sözleşmenin feshi nedeniyle verdiklerinin iadesini isteyebilecekleri, davacı arsa sahibinin bu kapsamda devri yapılan taşınmazın bedelini talep edebileceği, bilirkişi raporunda devrolunan arsa bedelinin 682.490,00 TL olarak tespit edildiği, sözleşme fesholunduğundan arsa sahibinin kira kaybı talebinin yerinde olmadığı, inşaatın başka şirket tarafından yapılarak tamamlandığı gözetildiğinde artık sözleşmenin ifa olanağı kalmadığı gerekçesiyle, birleşen davada verilen hükme yönelik istinaf talebinin esastan redddine, asıl davada verilen hükme yönelik istinaf talebinin kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, asıl davada tapu iptal ve tescil davasının pasif husumet yokluğu nedeniyle usulden reddine, taşınmazın rayiç değerine ilişkin talebin kabulü ile 682.490,00 TL’nin davalı yüklenici şirketten tahsili ile davacıya ödenmesine, gecikme tazminatı talebinin reddine, birleşen davanın kabulü ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen davalarda taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Asıl davada davacı-birleşen davada davalı vekili temyiz başvuru dilekçesinde; ... Şirketinin sözleşmede müşterek borçlu ve müteselsil kefil sıfatıyla yer aldığını, alt yüklenici olarak sorumlu olduğunu, fesih iradelerinin birleştiğine ilişkin tespitin hatalı olduğunu, müvekkilinin sözleşmeden kaynaklanan tapu devir yükümlülüğünü yerine getirdiğini, yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan sürede daireleri teslim etmediğini, temerrüde düşenin yüklenici olduğunu, yüklenicinin fesih talebinin yersiz olduğunu, davasının zamanaşımına uğradığını, hüküm altına alınan tutarın müvekkilinin zararlarını gidermekten uzak olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

2. Asıl davada davalı-birleşen davada davacı vekili temyiz başvuru dilekçesinde; arsa sahibinin müvekkiline tapu devri yapmadığını, tapu devrinin ... Şirketine yapıldığını, arsa sahibinden hiç bir şey almayan müvekkilinin iade yükümlülüğünün de olmadığını, istinaf dairesi kararının kendi içerisinde çelişki olduğunu, davacı arsa sahibi ile dava dışı ... Şirketinin daha yüksek kazanç elde etmek için müvekkilini devre dışı bıraktıklarını, arsa sahibinin, ... Şirketinden iki adet daire aldığını, taşınmazın değeri yönünden alınan bilirkişi raporunun yeterli olmadığını ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, asıl davada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil, olmassa sözleşmeye göre arsa sahibine devri gereken dairelerin rayiç bedelinin ve gecikme tazminatının tahsili, birleşen davada ise sözleşmenin feshi istemlerine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

Türk Borçlar Kanunu 125 ve 470 vd. maddelleri

3. Değerlendirme

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre asıl davada davalı-birleşen davada davacı ... Mim. Peyz. İnş. San. ve Tic. A.Ş. vekilinin tüm temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2.1. Asıl davada davacı-birleşen davada davalı ... Tek. İlt. San. ve Tic. A.Ş. vekilinin temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede;

2.2. Asıl davada davacı arsa sahibi ... İnşaat şirketi ile davalı yüklenici ... İnşaat Şirketi arasında 16.07.2012 tarihinde düzenlenen arsa payı karşığı inşaat sözleşmesinde, arsa sahibi şirkete nitelikleri belirtilen asgari 400 m² büyüklüğünde 5 adet daire verileceği, arsa sahibi şirketin de sözleşmeye konu taşınmazdaki 572/2400 oranındaki hissesini 7 gün içerisinde yüklenici şirkete devredeceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmede, dava dışı ... Gayrimenkul Yat. ve İlt. Org. Ltd. Şti ve ... müşterek borçlu ve müteselsil kefi olarak yer almışlardır. ... Şirketi adına sözleşmeyi ... imzalamıştır.

2.3. Arsa sahibi şirket, sözleşmenin düzenlendiği gün aynı noterlikte ...’e, taşınmazın tapuda devri yetkisini de içeren vekaletname vermiştir. (... 14. Noterliği’nde düzenlenen 16.07.2012 tarih ve 7774 sayılı vekaletname) İstinaf Dairesi gerekçesinde de belirtildiği üzere, arsa sahibi şirket bu vekaletnameyi vermekle sözleşmede kararlaştırılan tapu devri yükümlülüğünü yerine getirmiştir.

2.4. Arsa sahibince taşınmaz devri konusunda yetkilendirilen ... 04.06.2013 tarihinde söz konusu hisseyi tapuda dava dışı ... Şirketine devretmiştir. Yüklenici şirket de aynı parselde kendi adına kayıtlı olan hissenin bir kısmını 28.06.2013 tarihinde ... şirketine tapuda devretmiştir. Dosya kapsamından, sözleşmeye konu işin ... Şirketine devredildiği, inşaatın bu şirket tarafından yapıldığı anlaşılmıştır. Nitekim, yüklenici ... Şirketi yetkilisi tarafından ... Şirketi yetkisiline gönderilen 08.12.2015 tarihli ihtarnamede, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tüm cezai ve hukuki sorumluluğun ... Şirketine devredildiği, arsa sahibi şirketin tüm mağduriyetinin giderilmesi gerektiği aksi taktirde kendilerine rücu edileceği, bugüne kadar verilmesi gereken hasılat payının verilmediği belirtilmiştir. Dosya arasında bulunan, yüklenici şirket yetkilisi ve ... Şirketi yetkilisi arasında adi yazılı şekilde düzenlenmiş 25.06.2013 tarihli sözleşmede söz konusu inşaatla ilgili hasılat paylaşımı yapıldığı görülmüştür. Yüklenici şirket tarafından arsa sahibine gönderilen 14.12.2015 tarihli ihtarnamede de 25.06.2013 tarihli sözleşme ile taşınmaz ile ilgili tüm cezai ve hukuki sorumluluğun ... Şirketine devredildiği ve hiç bir sorumluluklarının kalmadığı bildirilmiştir.

2.5. Tüm bu olgular nazara alındığında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki devir yasağına rağmen yüklenici ... şirketinin işi dava dışı ... Şirketine devrettiği ve bu devre arsa sahibince muvafakat edildiği anlaşılmış olup bu durum yüklenici şirketin arsa sahibine karşı sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini ortadan kaldırmaz. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin, sözleşmenin devri başlıklı maddesinde; yüklenicinin işbu sözleşmeyle yüklendiği edimleri tamamen üçüncü kişilere devredemeyeceği, ancak işin bir kısmının alt yüklenicilere yaptırılmasının mümkün olduğu, bu durumun yüklenicinin arsa sahibine karşı hukuki yükümlülüklerini etkilemeyeceği düzenlenmiştir.

2.6. İstinaf dairesi gerekçesinde, dava konusu taleplere göre tarafların iradelerinin sözleşmenin feshinde birleştiği belirtilmiş ise de asıl davada davacı arsa sahibi, sözleşmede kendisine devri gereken dairelerin tapularını olmassa rayiç bedellerinin tazminini talep etmiş olup bu talep sözleşmenin ifasına yönelik bir taleptir. Yine yüklenici şirket tarafından sözleşmenin feshi istemiyle açılan birleşen davanın da reddine istemiştir. Bu itibarla, fesih yönünde taraf iradelerinin birleştiğinin kabulü hatalı olmuştur.

2.7. Bu durumda, sözleşmeye göre tapu devri yükümlülüğünü yerine getiren asıl davada davacı arsa sahibi şirket, inşaatın teslimi için kararlaştırılan sürenin geçmiş olmasına göre mütemmerit durumdaki davalı yüklenici şirketten sözleşmeden kaynaklanan alacaklarını isteyebilir. Bu kapsamda, dava konusu konusu taşınmaz tapuda üçüncü kişiye devredildiğinden, kendisine devri gereken dairelerin dava tarihindeki rayiç bedellerinin tahsilini talep edebilir. Asıl davada davacı tarafın, terditli bu istemi hakkında inceleme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi, birleşen davada ise mütemmerit durumdaki yüklenici şirketin fesih talebinin yerinde olmadığı gözetilerek birleşen davanın reddine karar verilmesi gerekir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının, asıl davada davacı-birleşen davada davalı yararına

BOZULMASINA,

Yargıtay duruşmasında vekili hazır bulunan asıl davada davacı-birleşen davada davalı ... Tek. İlt. San. ve Tic. A.Ş. yararına takdir olunan 17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin, asıl davada davalı-birleşen davada davacı ... Mim. Peyz. İnş. San. ve Tic. A.Ş. tahsili ile ... Tek. İlt. San. ve Tic. A.Ş.’ye ödenmesine,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde temyiz eden ... Tek. İlt. San. ve Tic. A.Ş.'ye

iadesine,

Aşağıda yazılı harcın temyiz eden ... Mim. Peyz. İnş. San. ve Tic. A.Ş.'den alınmasına,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

16.01.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.