Esas No: 2016/8672
Karar No: 2019/6625
Karar Tarihi: 15.10.2019

**14. Hukuk Dairesi         2016/8672 E.  ,  2019/6625 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla)

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 28.06.2014 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 16.09.2014 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili, duruşmasız olarak incelenmesini, davalı ... ve ... vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 15.10.2019 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden vekili davalı ... vekili Av. ... geldiler. Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KA R A R

Dava, yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili, davacı ile ilk yüklenici ... arasında yapılan 04.07.2006 tarihli yazılı sözleşmeyle B 3 - 3/2 ve B 3 - 3/4 No'lu dairelerin satın alındığını, satış bedelinin ödendiğini belirterek tapu iptali ve tescil isteminde bulunmuştur.

Davalı yüklenici ... vekili, ilk yüklenici ...'dan 25.03.2009 tarihli sözleşme ile sadece alacaklarını devir aldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davalı arsa sahibi ... vekili, yüklenicilerin edimini yerine getirmediğini, yükleniciler aleyhine ...Asliye Hukuk Mahkemesine kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi davası açtığını, dava sonucunun beklenmesi ve davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, dava konusu taşınmazda emsal aşımı bulunduğu, yüklenicilerin edimini yerine getirmediği gerekçesiyle davacının iskan alındığında dava açma hakkının bulunduğu saklı tutularak davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili, davalı ... vekili ve davalı ... vekili temyiz etmiştir.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay ... Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardandan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Arsa sahibi ... ile ilk yüklenici ... arasında 24.05.2005 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve protokoller yapılmıştır. İlk yüklenici ... 25.03.2009 tarihli devir ve temlik sözleşmesiyle tüm hak ve alacaklarını davalı ...'e temlik etmiş, davalı ... ile arsa sahibi arasında 03.07.2009 tarihli inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Arsa sahibi ... .... Asliye Hukuk Mahkemesi, 2014/366 Esas - 2016/420 Karar sayılı dosyasında yükleniciler ile yapmış olduğu sözleşmelerin feshini 240.000,00TL gecikme tazminatının tahsilini ve 10.000 Euro cezai şartın ödenmesini talep etmiştir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne, yükleniciler ile yapılmış olan sözleşmelerin feshine, 240.000,00TL'nin davalı ...'den tahsiline, cezai şart talebinin reddine karar vermiş, Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 21.06.2018 tarihli, 2018/582 Esas - 2018/2607 Karar sayılı ilamı ile hükmün bozulmasına karar verilerek 10.07.2019 günlü, 2018/4666 Esas - 2019/3312 Karar sayılı ilamı ile karar düzeltme isteminin reddine karar verilmiştir.

Somut olayda; davalı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında resmi şekle uygun olarak noterde düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve protokoller ile 243 ve 276 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde inşaat yapımının kararlaştırıldığı anlaşılmıştır. Ancak davalı arsa maliki,...Asliye Hukuk Mahkemesi, 2014/366 Esas - 2016/420 Karar sayılı dosyası ile anılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve protokollerinin yerine getirilmediğini ileri sürerek sözleşmenin ve protokollerin feshini istemiştir. Burada sözleşmenin feshinin ileriye veya geriye etkili olması ayırımı önem kazanmaktadır. Bu ayrım, yüklenicinin yapımını üstlendiği inşaatı kısmen tamamlaması, fakat temerrüdü yüzünden teslim edememesi halinde tasfiyenin nasıl yapılacağı sorunu ile ilgilidir. Eğer feshin sonuçları geriye etkili olacaksa, sözleşme yokmuşçasına tasfiye edileceğinden yüklenici inşaatın yaptığı kısmına orantılı arsa payı değil, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre imal ettiği inşaat bedelini alır. Fesih ileriye etkili kabul edilirse, yükleniciye imalat oranına paralel arsa payı bırakılır.

Davalı ilk yüklenici ... ile davacı arasında 04.07.2006 tarihinde düzenlenen harici satış sözleşmesi ile yapılan temlik işlemi gereğince davacının temlik aldığı şahsi hakkın konusunun, kat karşığı inşaat sözleşmesinin ileriye

veya geriye etkili olarak feshi sonucunda yükleniciye bırakılıp bırakılmayacağı belirleneceğinden, satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunup bulunmadığı davalı arsa maliklerince açılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasının sonucu ile doğrudan ilgilidir.

Bu durumda mahkemece, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin davanın "bekletici mesele" yapılarak sonuçlanmasının beklenmesi ve daha sonra oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması da doğru görülmemiş; bu nedenlerle kararın bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 2.037,00TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalı ...'den alınarak davacıya verilmesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 15.10.2019 tarihinde oy birliği ile karar verildi