Esas No: 2024/2212
Karar No: 2025/2244
Karar Tarihi: 28.05.2025

**6. Hukuk Dairesi         2024/2212 E.  ,  2025/2244 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/156 E., 2024/505 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 7. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/174 E., 2022/438 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı birleşen davada davalı ... vekilince duruşmalı, asıl davada davalı ... vekilince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 13.05.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde birleşen davada davalı .... vekili Avukat ..., asıl davada davalı vekili Avukat .... ile asıl ve birleşen davada davacı vekili Avukat ...'ün gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Asıl ve birleşen davada davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile yüklenici İrmer İnşaat şirketi arasında 02.10.2015 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye istinaden yükleniciye hak edeceği dairelerden 14 tanesinin satış yetkisinin verildiğini, yüklenicinin 14 daireyi de kötüniyetle 3. şahıslara devrettiğini, sözleşmeye uygun olarak inşaat bitirilip teslim edilmediğinden açılan dava sonucunda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine ve taşınmaza el atmasının önlenmesine karar verildiğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında mal edinen 3. kişilerin tapu kayıtlarının yolsuz tescil nedeniyle hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek, 4 no.lu ve 16 no.lu bağımsız bölümün davalı ... şirketi adına olan tapu kaydının iptali ile tüm takyidatlardan arınmış olarak müvekkili adına tesciline , 4 nolu bağımsız bölümde davalı banka lehine olan 1.500,00 TL bedelli ipoteğin de yolsuz tecil olması nedeniyle kaldırılmasına, icra dosyası ile yapılan satış işlemlerinin durdurulması ve haczin kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Asıl davada davalı şirket vekili cevap dilekçesinde, dava konusu bağımsız bölümlerin yükleniciye avans niteliğinde verilmediğini, doğrudan arsa sahibi tarafından üçüncü kişilere satıldığını, satışın vekaleten yapılmış olmasının satıcının arsa sahibi olduğu gerçeğini değiştirmeyeceğini, müvekkilinin 16 nolu bağımsız bölümü satın aldığı üçüncü kişinin arsa sahibine uzanan malikler listesinde yüklenicinin bulunmadığını, doğrudan arsa sahibinde aldığından yüklenicinin arsa sahibine olan edimlerini yerine getirip getirmemesinden bağımsız olarak mülkiyeti kazandığını,davacı arsa sahibinin kötüniyetli olduğunu, yüklenici eseri bitirmemiş olmasına rağmen vekalet vererek taşınmazların satıldığını, TMK’nın 1023. maddesine göre müvekkilinin iyiniyetinin korunması gerektiğini, tapu sicilinin taşınmazın içinde bulunduğu hukuki durumu göstermediğini savunarak davanın reddini istemiştir.

2.Birleşen davada davalı banka vekili cevap dilekçesinde; sözkonusu ipoteğin 3.şahıs ipoteği olduğunu, yapılan takip sonucunda ipotekli taşınmazın 24.10.2019 tarihinde alacağa mahsuben müvekkili tarafından alındığını, davalı şirket ile müvekkili arasında doğrudan bir borç ilişkisi olmadığını, davacı tarafın davasının haksız ve hukuki mesnetten uzak olduğunu, ayrıca ipoteğin tesis edildiği 03.11.2017 tarihinde söz konusu taşınmaz maliki davalı firma olduğunu,davacının yüklenici ile arasındaki uyuşmalık ve defileri müvekkiline ileri süremeyeceğini, , aksi durumda TMK. 1009.maddesinin tapuya şerh verilmesine ilişkin hükmü ve tapuda aleniyet ilkesinin anlamsız olacağını ve cebri satış yoluyla iyi niyetli müvekkil banka adına alınan taşınmaz hakkında satışın durdurulması kararının haksız ve hukuki mesnetten uzak olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile Ankara 17. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 24.12.2019 tarih ve 2019/83 E., 2019/654 K. sayılı kararı ile davacı arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçmişe etkili olarak feshine karar verildiği ve kararın kesinleştiği, her ne kadar arsa payı maliki payları tapuda davalı ... Şirketi'ne devredilmiş iseler de dava dışı yüklenici sözleşmede üzerine düşen edimi yerine getirmediğinden sözleşmenin geriye etkili feshedilmesi sebebiyle hiçbir zaman ayni hak kazanamadığı, yükleniciden pay alan kişiler yahut paya haciz koyduran alacaklıların da iyiniyet iddiasının dinlenmeyeceği, feshin geriye etkili olması sebebiyle, sözleşme hiç yapılmamış farz edilerek hüküm doğuracağından tarafların karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabileceği, davalı yükleniciye yapılmış olan tüm kazandırmaların geçersiz olacağı, davalılar adına olan tapuların iptali ile taşınmazların arsa sahipleri adına tescili gerektiği, söz konusu bağımsız bölümlerin yüklenici ile arsa sahibi arasındaki sözleşmeler gereğince yükleniciye isabet ettiği ve davalılara satıldığı, tapu kaydındaki devrin arsa sahipleri tarafından yapılmış olmasının bu hususu değiştirmeyeceği, davalının yüklenicinin edimini yerine getirmemiş olması nedeniyle hak sahipliklerinin geçerli olmadığı, davalı Bankanın ipotek tesisi aşamasında yapılan eksper incelemesinde açıkça görülebilecek hususların öngörülmediği belirtilerek alacaklı lehine verilen krediden dolayı tesis edilen ipotekten sözleşmenin feshi halinde arsa sahibinin sorumlu tutulmasının yerinde olmayacağı, arsa sahibinin ipotekten yararlanan kişi olmadığı ve davalı bankanın iyi niyetli 3. kişi olarak tapuya güven ilkesinden somut olayda yararlanamayacağı, sözleşmenin geriye etkili feshi ile tapu iptal tescil talebinin kabulü ve 4 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydına tescil edilmiş olan davalı TEB A.Ş. lehine ipotekten davacı arsa sahibinin sorumlu tutulamayacağı gerekçesiyle asıl davanın kabulü ile dava konusu 4 ve 16 no.lu bağımsız bölümün son kayıt maliki davalı adına olan kayıtlarının yolsuz tescil nedeni ile iptali ile üzerindeki her türlü takyidattan arınmış olarak davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, birleşen davanın kabulü ile 4 no.lu bağımsız bölüm üzerindeki 1.500.000,00 TL bedelli davalı banka lehine olan ipotek şerhinin terkinine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Asıl davada davalı vekili temyiz dilekçesinde;

a.Dava konusu taşınmazların yükleniciye düşen dairelerden olmadığını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde hangi dairenin kime düşeceğinin belirlenmediğini,ispat yükünün arsa sahibinde olduğunu, emsal kararda dairenin yükleniciye düştüğünün arsa sahibince ispat edilmesi için ilk derece mahkemesi kararını Bölge Adliye Mahkemesince kaldırdığını,

b. Müvekkilinin taşınmazları arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini bilmeden aldığını, TMK’nın 1023. maddesi uyarınca müvekkili iyiniyetinin korunması gerektiğini, tapuya şerh edilmiş bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmadığını, taşınmazı yükleniciden satın almadığını, iyiniyetnin korunması gerektiğini,

c. 4 no.lu bağımsız bölümü doğrudan arsa sahibinden aldığını, 16 nolu bağımsız bölümü ise yükleniciden değil 3. kişiden aldığını, bu 3.kişininde arsa sahibinde aldığını, dava konusu taşınmazların avans verilmesi değil 3. kişiye satılmasının sözkonusu olduğunu,

d. Taşınmazları arsa sahibi doğrudan satmış olup işlemin vekili tarafından yapılmasının vekili satış sözleşmesinin tarafı yapmayacağını, arsa sahibinin sözleşmeden bağımsız olarak sattığının göstergesinin yüklenicinin edimini yerine getirmemesine rağmen mülkiyeti 3. kişiye devretmesi olduğunu,arsa sahibi ve yüklenicinin kötüniyetli olduğunu,

e. 30.10.2016 tarihinde yüklenicinin eseri tamamlaması gerekirken arsa sahibinin 14.04.2017 tarihinde verdiği vekalet ile satışların yapıldığını,

f. Tapu sicilinde beyan veya şerh olmadığından sorumluluk Devletin ve arsa sahibinin üzerindeyken iyiniyetli 3. kişi olan müvekkiline sorumluluk yüklenmesinin hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğunu beyan etmektedir.

2.Birleşen davada davalı banka vekili temyiz dilekçesinde;

a. Davalı ... şirketi ile müvekkili banka arasında doğrudan bir borç ilişkisinin bulunmadığını, dava dışı ... şirketinin kullandığı kredi teminatı olarak davalı ... şirketi tarafından ipoteğin verildiğini, ipotek tesis tarihinde taşınmaz malikinin davalı şirket olduğunu,

b. Davacının yüklenici ile arasındaki uyuşmazlık ve defilerinin iyiniyetli bankaya karşı ileri süremeyeceğini,

c.Tapuda şerh olmadığından tapuya güven ilkesi gereği müvekkilinin kötüniyetinden sözedilemeyeceğini,

d. Davacının şerh verme yükümlülüğünü kendi kusuru ile yerine getirmediğini,

e. Müvekkilinin davacının yapmış olduğu sözleşmelerden haberdar olmasının beklenemeyeceğini,

f. Bankanın kötüniyetli olduğunu ispat külfetinin davacıda olduğunu, taşınmazın kat irtifakı da dahil olmak üzere iskana elverişli hale gelerek nihai kullanıcı olan 3.kişilere satışının gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği hususunun bankanın tasarrufu ve hakimiyeti dışında olduğunu,

g. Varsa ipotek tarihinde taşınmazı işgal eden şahısların taşınmazda hangi sıfatla mukim olduğunu belirsiz olduğunu, tapuda beyan olmadığını,

h. TMK’nın 883.maddesi gereği ipotek fekin şartının borcun tamamen ödenmesi olduğunu,

ı.24.10.2019 tarihinde taşınmazı alacağa mahsuben satış ihalesi neticesinde satın aldıklarını, TMK 705/2 uyraınca cebri icra satışında mülkiyetin tescilden önce kazanılacağını, ihtiyati tedbirin cebri icra satış sonucu yapılması lazım gelen tescil işlemine engel olmadığını,

i.Mülkiyeti bankada olan taşınmaz hakkında açılacak davada taraf olarak müvekkil gösterilmeliyken malik olmayan borçu firmaya davanın yöneltildiğini bu hususun mahkemece dikkate alınmadığını, müvekkilinin tescile yönelik talebinin reddine karar verilmesinin de bozulmasını ve tapu müdürlüğüne tedbirin tescile engel olmadığına dair müzekkere yazılmasına karar verilmesi gerektiğini beyan etmektedir.

3. Asıl davada davalı şirket ek karar temyiz dilekçesinde; İlk derece mahkemesince davanın kabulüne karar verildiğinden bakiye harcın müvekkiline yüklendiğini, İstinaf mahkemesinin de istinaf başvurusunu reddettiği halde aleyhe bakiye harca hükmetmesinin fazla harç tahsiline yol açacağını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, asıl davada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal tescil birleşen davada ise ipoteğin feki istemine ilişkindir.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyi niyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine....” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle;

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyi niyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023.maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’ nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyi niyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nin 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2.fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; asıl davada davalı tapu malikinin dava konusu taşınmazları iyiniyetli iktisap edip etmediğini ve birleşen davada davalı bankanın ipotek tesis edildiğinde iyiniyetli olup olmadığını değerlendirerek sonucuna göre bir karar verilmesi olup kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Yargıtay duruşmasında vekili hazır bulunan asıl davada ve birleşen davada davalılar yararına ayrı ayrı takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, asıl davada ve birleşen davada davacıdan tahsili ile asıl davada ve birleşen davada davalılara ödenmesine,

Peşin alınan harçlarının istek hâlinde temyiz eden davalılara iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,28.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.