Esas No: 2017/2653
Karar No: 2018/7512
Karar Tarihi: 26.11.2018

**20. Hukuk Dairesi         2017/2653 E.  ,  2018/7512 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesidavalılar ..., ..., ... vekilleri ve bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava dilekçesinde; davacılar ile davalıların ... ili, ... ilçesi, ... Paşa Cad. No:117, Elif Apt. 165 Pafta, (eski 704 ada), 3211 ada, 17 parsel de kayıtlı ana taşınmaz üzerinde bulunan bina da bağımsız bölüm malikleri olduklarını, ana taşınmaz üzerinden kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulurken arsa paylarının o tarihteki bağımsız bölümlerin değerleri ile orantılı olarak düzenlenmediğinden davacıların ana taşınmazda bulunan dükkanlarının caddeye cephesi olduğunu, binanın yapıldığı tarihte de aynı şekilde ana cadde üzerinde olduğunu, bu nedenle taşınmazdaki bağımsız bölümlerin mevcut arsa paylarının Kat Mülkiyeti Kanunun 3. maddesine ve hakkaniyet kurallarına aykırı olup, yeniden düzenlenmesi istenilmiştir.

Mahkemece davanın kabulüne, dava konusu ... ili, ... ilçesi, Bostancı mah., 165 pafta 704 ada 17 sayılı parselde kayıtlı olan kat mülkiyeti ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri arsa paylarının iptali ile zemin kat 1 nolu dükkanın arsa payının 1427/22000, zemin kat 2 nolu dükkanın arsa payının 1196/22000, zemin kat 3 nolu dükkanın arsa payının 973/22000, zemin kat 4 nolu dükkanın arsa payının 599/22000, zemin kat 5 nolu dükkanın arsa payının 2031/22000, 1 kat 6 nolu dairenin arsa payının 760/22000, 1 kat 7 nolu dairenin arsa payının 648/22000, 1 kat 8 nolu dairenin arsa payının 821/22000, 2 kat 9 nolu dairenin arsa payının 771/22000, 2 kat 10 nolu dairenin arsa payının 831/22000, 3 kat 11 nolu dairenin arsa payının 781/22000, 3 kat 12 nolu dairenin arsa payının 669/22000, 3 kat 13 nolu dairenin arsa payının 842/22000, 4 kat 14 nolu dairenin arsa payının 710/22000, 4 kat 15 nolu dairenin arsa payının 852/22000, 5 kat 16 nolu dairenin arsa payının 801/22000, 5 kat 17 nolu dairenin arsa payının 689/22000, 5 kat 18 nolu dairenin arsa payının 862/22000, 9 nolu dairenin arsa payının 730/22000, 6 kat 20 nolu dairenin arsa payının 872/22000, 7 kat 21 nolu dairenin arsa payının 821/22000, 7 kat 22 nolu dairenin arsa payının 709/22000, 7 kat 23 nolu dairenin arsa payının 882/22000, 8 kat 24 nolu dairenin arsa payının 831/22000, 8 kat 25 nolu dairenin arsa payının 892/2200 olarak tapuya tesciline karar verilmiş, hüküm davalılar ..., ..., ... vekilleri ve bir kısım davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının yeniden düzenlenmesi istemine ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye

başvurabileceği hükme bağlanmıştır. Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Somut olayda; öncelikle davacıların kat mülkiyeti tarihinde arsa paylarında yanlışlık yapıldığını somut delillerle ispatlaması gerekmektedir. Bu yanlışlık ispatlandığı takdirde yasanın ilgili maddesi gereği değerlendirme taşınmazda kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulduğu tarih esas alınarak değerlendirme yapılmasını zorunlu kılmaktadır. Dosya da bulunan bilirkişi raporunda her ne kadar kat mülkiyeti kuruluş tarihi esas alındığı belirtilmiş ise de değerlendirme kat mülkiyeti kuruluş tarihi esas alınarak yapılmamıştır. Dosya da mevcut bilirkişi raporunda bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu açıkca saptanmamış, ayrıca bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış, soyut bir biçimde değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiştir. Ayrıca bu değerlendirme kat irtifakı-kat mülkiyeti tesisi tarihi esas alınarak yapılmamıştır.

Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin kat irtifakı yahut kat mülkiyeti kurulduğu tarih itibari ile değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması, arsa paylarının düzenlenmesini gerektirecek bir hususun olup olmadığının araştırılıp, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davalılar ..., ..., ... vekilleri ve bir kısım davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 26/11/2018 günü oy birliği ile karar verildi.