Esas No: 2022/2099
Karar No: 2023/2235
Karar Tarihi: 07.06.2023

**6. Hukuk Dairesi         2022/2099 E.  ,  2023/2235 K.**

**"İçtihat Metni"**

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/750 E., 2021/126 K.

Birleşen Ankara 13. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2015/373 Esas sayılı dosyasında;

Birleşen Ankara 12. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2015/178 Esas sayılı dosyasında;

Birleşen Ankara 11. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2016/343 Esas sayılı dosyasında;

DAVA TARİHİ : 14.04.2009

HÜKÜM/KARAR : Kısmen Kabul-Kısmen Ret

Taraflar arasındaki asıl davada alacak, birleşen davalarda tapu iptali ve tescil, ecrimisil, tazminat davalarından dolayı bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl ve birleşen 2015/373 Esas sayılı davaların kabulüne, birleşen 2015/178 Esas sayılı davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın asıl ve birleşen 2015/178, 2016/343 Esas sayılı davalarda davacı-birleşen 2015/373 Esas sayılı davada davalı ... tarafından temyiz edilmesi üzerine, İlk Derece Mahkemesince başvurunun asıl ve birleşen 2015/373 Esas sayılı davaların kabulüne, birleşen 2015/178 Esas sayılı davanın reddine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı asıl ve birleşen 2015/178, 2016/343 Esas sayılı davalarda davacı-birleşen 2015/373 Esas sayılı davada davalı ... tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 07.06.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde asıl ve birleşen davalarda davacı-birleşen davada davalı asil ... ile asıl ve birleşen davalarda davalı-birleşen davada davacı vekili Avukat ...'in gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili asıl dava dilekçesinde özetle; davalı yüklenici ile müvekkilinin murisi arsa sahibi arasında resmi şekilde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme uyarınca inşaatın tamamlanma süresinin sözleşme tarihinden itibaren 28 ay olduğunu, müvekkiline ait dairelerin iskan alınarak teslim edilmediğini, sözleşmenin hukuki şartlar bölümünde inşaatın yapımından kaçınıldığı takdirde 5 kat cezai şartın yazılı bulunduğunu, şimdilik cezai şart için 5.000,00 TL, kira kaybı zararı için 3.000,00 TL, eksik ve ayıplı işler nedeniyle 3.000,00 TL, sözleşmeye aykırı fazla yapılan inşaat bedeli için 2.000,00 TL'nin tahsili ile projeye aykırılıkların giderilmesi için davalıya ait iki adet dairenin satışına izin verilmesini talep etmiştir.

Davacı yüklenici vekili birleşen 2015/373 Esas sayılı dava dilekçesinde özetle; taraflar arasındaki sözleşme uyarınca aşamalı tapu devri öngörüldüğünü, söz konusu binaya 24.06.2010 tarihinde yapı kullanma izni alındığını, bu nedenle dava konusu taşınmazda bulunan 2 numaralı bağımsız bölüm ile 1 numaralı bağımsız bölümün %70'ine tekabül eden davalı arsa sahibinin payının tapusunun iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davacı arsa sahibi vekili birleşen 2015/178 Esas sayılı dava dilekçesinde özetle; asıl davanın açıldığı 14.04.2009 dava tarihinden yapı kullanma izninin alındığı 24.06.2010 tarihleri arası için 11.084,00 TL kira tazminatının tahsilini talep etmiştir.

Davacı arsa sahibi vekili birleşen 2016/343 Esas sayılı dava dilekçesinde özetle; sözleşme uyarınca 1 nolu bağımsız bölümün %30 hissesinin 1/3 ünün tarafına ait olduğunu, davalı yüklenici tarafından söz konusu bağımsız bölümü haksız şekilde başkasına kiralandığı belirtilerek tazminat talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı yüklenici vekili asıl ve birleşen davalara karşı verdiği cevap dilekçesinde özetle; sözleşme uyarınca tarafına devredilmesi gereken tapu devirlerinin süresinde yapılmadığını, bu nedenle dava açmak zorunda kaldığını, teslimin süresinde yapılmamasının arsa sahiplerinin sebebiyet verdiğini, fazla yapılmış inşaat alanı olmadığını belirterek, asıl ve birleşen davaların reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİNİN İLK KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 2009/131 Esas, 2015/135 ve 05.05.2015 tarihli kararıyla; davacıya ait dairelerin süresinde teslim edilmemiş olması nedeniyle 16.309,33 TL kira tazminatına, 2.400,00 TL eksik ve ayıplı iş giderim bedeli olmak üzere toplam 18.709,33 TL'nin davalı yükleniciden tahsiline, 5 ve 7 numaralı dairelerle ilgili dava konusuz kaldığından esas hakkında karar verilmesine yer olmadığına, diğer taleplerinin reddine karar verilmiştir.

IV. BİRİNCİ BOZMA KARARI

A. Bozma Kararı

1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde, davalı yüklenici vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesinin 2015/8268 Esas, 2017/906 Karar ve 23.03.2017 tarihli kararı ile özetle; sözleşmenin 11. maddesinde, yükleniciye satış yetkisi verme aşamalarının düzenlendiği, davalı yüklenici, inşaatın aşamalarına göre, satış yetkisi istediği halde, davacı arsa sahibinin bu yetkiyi vermediğini savunduğu ve bu konuda 23.11.2006 tarihinde Ankara 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/458 Esas ve 2009/448 Karar sayılı dava dosyası ile tapu iptal ve tescil talebinde bulunduğunun anlaşıldığı, alacaklı, kendi kusurlu davranışı ile zararın artmasına sebep olamayacağından, mahkemece, anılan dava dosyasının, davalının edimini yerine getirmesindeki gecikmesine etkisi incelenip değerlendirilerek, dava konusu edilen gecikme tazminatı hakkında sonucuna uygun bir hüküm kurulması gerektiği gerekçesiyle asıl davada verilen kararın bozulduğu anlaşılmıştır.

V. İLK DERECE MAHKEMESİ İKİNCİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 2021/750 Esas, 2021/126 Karar ve 17.11.2021 tarihli kararı ile yüklenicinin Ankara 4. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2006/458 Esas sayılı dosyası ile henüz ferağı verilmemiş olan bağımsız bölümlerin tamamının kendi adına tescili için 23/11/2006 tarihinde dava açtığı, dava sonucunda üç adet bağımsız bölümün tapu tescilinin yüklenici adına tesciline karar verildiği, bu kararın Yargıtay denetiminden geçmek suretiyle kesinleştiği, iş bu dava tarihi olan 23/11/2006 tarihi itibariyle arsa sahibi davacının temerrüdünün oluştuğu, dolayısıyla 23/11/2006 dava tarihi itibariyle arsa sahibi, yükleniciye hak etmiş olduğu üç adet dairenin tapu ferağını vermemiş olmakla, kendi edimini yerine getirmediği, bu durumda, kendi edimini yerine getirmeyen davacı arsa sahibinin, kendi edimini yerine getirene kadar davalı yüklenicinin edimini yerine getirmesini talep edemeyeceği, davalı yüklenicinin, hak ettiği dairelerin ferağını 23/06/2014 tarihinde, hak ettiği tarihten 7 yıl 7 ay sonra almış olduğu ve iş bitim süresinin de bu süre kadar uzatılması gerektiği, ancak davalı yüklenicinin 24/06/2010 tarihinde iskan raporu almış olması nedeniyle inşaatın iskan raporu alınmak suretiyle teslim edilmesi hususunda bir gecikmenin söz konusu olmadığı gerekçesiyle asıl ve birleşen 2015/178 Esas sayılı davalarda kira tazminatı istemlerinin reddine, ayıplı işler bedeli yönünden kabulü ile 2.400,00 TL’nin davalı yüklenicide tahsiline; birleşen 2015/373 Esas sayılı dosyası yönünden, dava konusu taşınmazda yapılan binada iskan raporu alınmış olmasına rağmen yükleniciye özgülendiği halde henüz ferağı verilmeyen 1 numaralı dairenin davalı adına olan 1/3 hissesinin %70'i ile 2 numaralı bağımsız bölümün yine tapuda davalı adına olan 1/3 hissesinin tapu kayıtlarının iptali ile davacı yüklenici adına tesciline; birleşen 2016/343 Esas sayılı dosyası yönünden, mahkemenin 2021/786 Esas sayılı dosyası ile arasında bağlantı olduğu gerekçesiyle mahkemenin 2021/786 Esas sayılı dosyası ile birleştirilmesine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde, asıl, birleşen 2015/178 Esas ve 2016/343 Esas sayılı davalar davacısı arsa sahibi temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Tarafına düşen bağımsız bölümlerin iskan alınmış şekilde 01.02.2007 tarihinde teslim edilmesi gerekirken teslim edilmediği, birleşen 2015/373 Esas sayılı dava dosyası ile Ankara 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/458 Esas sayılı aynı olduğundan derdestlik nedeniyle reddi gerektiği, birleşen 2015/178 Esas sayılı dava dosyasında bilirkişi raporu ile belirlenen 12.742,22 TL kira tazminatına hükmedilmesi gerektiği gerekçesiyle kararı temyiz etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Asıl davada uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kira tazminatı, eksik ve ayıplı iş giderim bedeli, cezai şartın tahsili; birleşen 2015/7373 Esas sayılı davada tapu iptal ve tescil istemi; birleşen 2015/178 Esas sayılı davada kira tazminatı istemi; birleşen 2016/343 Esas sayılı davada haksız şekilde kiralanan bağımsız bölümler için tazminat istemlerine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6098 Sayılı TBK'nın 97, 125/2, 6100 sayılı HMK'nın 114/1-ı maddeleri.

3. Değerlendirme

1. Temyiz olunan nihai kararların bozulması 1086 sayılı Kanun'un 437 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Türk Borçlar Kanunu’nun 97 inci maddesi uyarınca; Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir.

Taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 11. maddesinde, yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin satış yetkisi düzenlenmiş olup, buna göre inşaatın geldiği aşamaya göre davacı arsa sahibinin yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin satış yetkisini vermesi gerekmektedir. Davacı arsa sahibi taşınmazın geldiği aşamaya göre bağımsız bölümlerin satış yetkisini vermediğinden, davalı yüklenici Ankara 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/458 Esas sayılı dosyası ile tapu iptal ve tescil davası açmak zorunda kalmış, yapılan yargılama sonunda 5, 7 ve 16 nolu bağımsız bölümlerin tapu iptal ve tesciline karar verilmiş, kararın kanun yollarından geçerek 12.05.2014 tarihinde kesinleştiği, kesinleşen karar sonucu yüklenicinin 23.06.2014 tarihinde hakettiği bağımsız bölüm tapularına kavuştuğu anlaşılmıştır. Bu durumda inşaatın geldiği aşamaya göre satış yetkisi vermeyerek öncelikli edimini yerine getirmeyip inşaatı süresinde bitmesine engel olan davacı arsa sahibi kusurlu olduğundan işin gecikmesine bağlı olarak kira tazminatı talep edemez. Bu nedenle mahkemece yapılan hukuki değerlendirme yerinde olup, davacı arsa sahibinin temyiz itirazlarının bu nedenle reddi gerekmiştir.

Derdestlik, 6100 sayılı HMK'nın 114/1-ı maddesinde dava şartı olarak “aynı davanın, daha önceden açılmış ve halen görülmekte olmaması" şeklinde düzenlenmiş olup, tarafları, dava sebebi (vakıaları) ve dava konusu (talep sonucu) aynı olan bir davanın ikinci kez açılamayacağını ifade eder. Aynı dava ikinci kez açılırsa, ikinci davada bu husus ileri sürülmese bile re'sen gözetilerek ikinci dava dava şartı yokluğundan reddedilir. Davacı arsa sahibi, birleşen 2015/373 Esas sayılı dava dosyası ile Ankara 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/458 Esas sayılı dava dosyası ile aynı olduğundan derdestlik nedeniyle davanın reddi gerektiğini belirtmiş ise de, her iki davada da davacı yüklenici arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca tarafına düşen bağımsız bölümlerin tescilini talep etmiş ise de; talep ettiği bağımsız bölümler inşaatın geldiği aşamaya göre farklı olduğundan, her iki davanın dava konuları farklı olup, davacı arsa sahibinin temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

3. Dosyadaki yazılara ve mahkemece uyulan bozma kararı gereğince inceleme yapılarak hüküm verilmiş olmasına, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve bozmanın şümulü dışında kalarak kesinleşen cihetlere ait temyiz itirazlarının incelenmesinin artık mümkün olmamasına göre asıl, birleşen 2015/178 Esas ve 2016/343 Esas sayılı davalar davacısı arsa sahibinin yerinde bulunmayan tüm temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Asıl, birleşen 2015/178 Esas ve 2016/343 Esas sayılı davalar davacısı arsa sahibinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

8.400,00 TL duruşma vekalet ücretinin asıl, birleşen 2015/178 Esas ve 2016/343 Esas sayılı davalar davacısı arsa sahibinden alınarak, asıl ve birleşen 2015/178 Esas ve 2016/343 Esas sayılı davalar davalısı ile birleşen 2015/373 Esas sayılı dava davacısı yükleniciye verilmesine,

Aşağıda yazılı onama harcının temyiz eden asıl ve birleşen 2015/178, 2016/343 Esas sayılı davalarda davacı-birleşen 2015/373 Esas sayılı davada davalı ...'den alınmasına,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

07.06.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.