Esas No: 2022/10674
Karar No: 2023/2227
Karar Tarihi: 08.03.2023

**5. Hukuk Dairesi         2022/10674 E.  ,  2023/2227 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

KARAR : Kabul

Taraflar arasındaki bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının düzeltilerek tapuya tescili davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulü karar verilmiştir.

Mahkeme kararı bir kısım davalılar vekili ve davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı ... vekili dava dilekçesinde; ana gayrımenkulde bulunan bağımsız bölümlere, değerleriyle doğru orantılı arsa payı verilmediği gerekçesiyle mahkemece arsa paylarının düzeltilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Bir kısım davalılar vekili cevap dilekçesinde; davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Kayseri 4. Sulh Hukuk Mahkemesinin 17.11.2014 tarih 2013/26 Esas, 2014/1446 Karar sayılı ilamı ile Kayseri ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 410 ada 2 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki bağımsız bölümlere ait arsa paylarının iptali ile davanın kabulü ile arsa paylarının belirlenerek tapuya tesciline karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Kayseri 4. Sulh Hukuk Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde bir kısım davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay 18. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonucunda, taraf teşkilinin sağlandıktan sonra işin esasına girilmesi gerektiğinde kararın bozulmasına karar verilmiştir.

B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Kayseri 4. Sulh Hukuk Mahkemesinin 07.01.2021 tarihli ve 2016/2463 Esas, 2021/58 Karar sayılı kararı ile davanın kabulü ile yeni arsa paylarının tapuya tesciline karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Kayseri 4. Sulh Hukuk Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde bir kısım davalılar vekili ve davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Bir kısım davalılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; kat irtifakının terkini ve inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin açılan davaların bekletici mesele yapılması gerektiğini, arsa paylarının kat irtifakı kurulurken oluşturulup uzunca bir süre geçtiğini, eksik inceleme ile hüküm kurulduğunu ileri sürmüştür.

2. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; yapının tam olarak tamamlanmadığını, davacıların arsa payını bilerek taşınmazları satın aldığını, eksik inceleme ile deliller toplanmadan karar verildiğini ileri sürmüştür.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının değerleriyle orantılı verilmesi hususunda hakimin müdahalesi istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. 6100 sayılı Hukuk Mahukemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) geçici 3 üncü maddesinin atfıyla 1086 sayılı Hukuk Muhakameleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 26.09.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikten önceki 427 ilâ 439 uncu maddeleri.

2. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (634 sayılı Kanun) 3 üncü maddesi.

3. 634 sayılı Kanun'un "Hakimin müdahalesi" 2 başlıklı 33 ncü maddesi.

3. Değerlendirme

1. Anagayrimenkul üzerinde toplam 10 blok üzerinden kat irtifakının tesis edildiği, ancak sadece 2 adet bloğun yapıldığı anlaşılmaktadır.

2. Taşınmaza yönelik aynı zamanda dava dışı arsa maliklerinin müteahit aleyhine açtığı Kayseri 5. Asliye Hukuk Mahkemesi 2017/340 esas sayılı dosyası ile geriye etkili fesih davasının sürmekte olduğu, bu davanın sonucunun eldeki davanın neticesini etkileyeceği düşünüldüğünde bekletici mesele yapılması gerekmektedir. Mahkemece bu husus gözetilmeksizin yazılı olduğu şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.

3. 634 sayılı Kanun'un 3 ncü maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır. Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

4. Kabule göre de, mahkemece dava konusu taşınmazda kat irtifakı ya da kat mülkiyetinin kurulduğu tarih belirlenerek inceleme yapılmamıştır. Dosya da mevcut bilirkişi raporunda bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu açıkca saptanmamış, ayrıca bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış, soyut bir biçimde değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiştir. Ayrıca bu değerlendirme kat irtifakı tesisi tarihi esas alınarak yapılmamıştır.Bu nedenle de hükmün bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan kararın BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde yatıranlara iadesine, aşağıda yazılı kalan temyize başvuru harcının davalı ...'den alınmasına,

08.03.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.