Esas No: 2019/1060
Karar No: 2019/2650
Karar Tarihi: 16.04.2019

**20. Hukuk Dairesi         2019/1060 E.  ,  2019/2650 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi

Taraflar arasındaki davanın yapılan yargılaması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 16/04/2019 günü için yapılan tebligat üzerine, temyiz eden davacı ... vekili Av. ... geldi, başka gelen olmadı, açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, gelenin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Daha sonra dosya içindeki tüm belgeler incelenip, gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava dilekçesinde; davacı ile davalıların kat irtifakı şekli ile malik olduktan ve tapunun ... ili, ... ilçesi, ... mah., ... mevkiinde kain 1347 ada 8 parselde bulunan 385,60 m2 büyüklüğündeki arsanın içindeki 1, 2 ve 3 bağımsız bölüm nolu, dubleks mesken vasıflı taşınmazların hali hazırdaki hatalı arsa paylarının iptali ile her üç bağımsız bölümün arsa paylarının mevcut proje, yapı kullanma belgesi ve fiili duruma göre yeniden düzenlenerek tapuya tescili istenilmiştir.

Mahkemece; arsa payı oranının 03.04.1997 tarihli ilk kat irtifakı kurulurken doğru hesaplanmadığı ve kat mülkiyeti hükümleri gereğince arsa paylarının yeniden düzenlenmesi gerektiği gerekçesiyle davanın kabulüne, dava konusu ... ilçesi, ... mevkii, 1347 ada, 8 parselde kayıtlı 385,60 m2 yüzölçümüne sahip taşınmaz üzerindeki mevcut üc adet dubleks meksenin arsa payı oranlarının;

1 nolu bağımsız bölümün 2/12 olan arsa payının 6/18,

2 nolu bağımsız bölümün 6/12 olan arsa payının 7/18,

3 nolu bağımsız bölümün 4/12 olan arsa payının 5/18 olarak düzeltilerek bu şekilde tapuya kayıt edilmesine karar verilmiş, hükmün davalı ... ve davalı ... vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine ... Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi 24.12.2018 tarihli, 2018/828 Esas, 2018/2335 Karar sayılı ilamıyla “Dava konusu ... ilçesi, ... ilçesi, ... mevkii 1347 ada 8 parselde kayıtlı 385,60 m² yüzölçümüne sahip taşınmaz üzerindeki mevcut üç adet dubleks mesken bulunmaktadır. 1 nolu bağımsız bölüm davacıya ait olup alanı 133 m² arsa payı 2/12, davalı ...’e ait 2 nolu bağımsız bölümün alanı 112 m² olup arsa payı 6/12, diğer davalı ...’ye ait 3 nolu bağımsız bölümün alanı 112 m² olup arsa payı 4/12’dir.Taşınmaz üzerinde 03.04.1997 tarihinde kat mülkiyeti kurulmuştur. Yönetim planında da üç dubleks maliki ... görünmektedir. Üç adet bağımsız bölüm maliki de taşınmazı satın alarak malik olmuşlardır. Davacı ... taşınmazı 24.05.2005 tarihinde satın almıştır. Tapu Müdürlüğünce düzenlenen resmi senette davacının satın aldığı bağımsız bölümün arsa payı açıkça 2/12 olarak yazılıdır. Davacı bağımsız bölümün arsa payını bilerek satın almış, satın alma tarihi olan 24.05.2005 tarihinden dava tarihi olan 17.09.2014 tarihine kadar da bir itirazı olmamıştır. Bilirkişi kurulu bağımsız bölümlerin alanları ile arsa payları arasında orantısızlık olduğunu belirtmiş ise de, bu orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmamıştır. Ayrıca arsa payını bilerek satın alıp, bu arsa payına göre bedel ödeyen davacının arsa payının artırılmasında diğer paydaşlara haksızlık olacaktır. Çünkü diğer paydaşlarda arsa paylarına göre bağımsız bölümleri edinmiş ve taşınmazın niteliğine, arsa payına göre bir bedel ödemiştir. Davacının 2005 yılında satın aldığı taşınmaza kat irtifakının 1997 tarihinde kurulduğu, bu tarihte bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısı ile arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenlerin ortaya konulmadığı gib

aradan geçen zamanda da itiraz ileri sürülmediğinden dolayısıyla, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesindeki yasal koşullar gerçekleşmediğinden, davanın reddi yerine kabul kararı verilmesi doğru bulunmadığı gerekçesiyle davalılar Veciye Keskin ve ...'ın istinaf kanun yolu başvurusunun kabulüne, ... Sulh Hukuk Mahkemesinin, 08.02.2017 tarih, 2014/713 Esas ve 2017/72 K., sayılı kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/b-2 maddesi gereğince kaldırılmasına, yerine,"Davacının davasının reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, arsa paylarının düzeltilmesi istemine ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır. Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Her ne kadar dosya da mevcut bilirkişi raporlarında kat irtifakının kurulduğu tarih olan 03.04.1997 tarihine göre bağımsız bölümlerin arsa paylarının hatalı olduğu ve düzeltilmesi gerektiği tespit edilmişse de bağımsız bölümlerin kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu ayrıntılı olarak değerlendirilmemiş olup bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış, soyut bir biçimde değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiştir. Sonuç olarak somut olayda ,dava konusu bağımsız bölüme verilen arsa payının kat irtifakı yahut kat mülkiyeti kurulduğu tarih itibariyle orantılı olup olmadığının tüm yönleriyle ayrıntılı olarak araştırılması gerekirken bu husus gözardı edilerek eksik inceleme ile hüküm kurulmuştur.

Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulduğu tarih itibari ile değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması, arsa paylarının düzenlenmesini gerektirecek bir hususun olup olmadığının tüm yönleriyle detaylı araştırılıp, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve hatalı gerekçelerle ... Sulh Hukuk Mahkemesinin, 08.02.2017 tarih, 2014/713 Esas ve 2017/72 sayılı kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/b-2 maddesi gereğince kaldırılmasına, yerine,davacının davasının reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile bölge adliyesi mahkemesi kararının, 6100 sayılı HMK'nın 373/2. maddesi uyarınca BOZULMASINA, Yargıtaydaki duruşma tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre 2.037.-TL’nin davalılardan alınarak kendisini vekille temsil ettiren davacıya verilmesine, dosyanın bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, temyiz harcının istek halinde iadesine 16/04/2019 günü oy birliği ile karar verildi.