Esas No: 2016/11578
Karar No: 2017/4211
Karar Tarihi: 23.05.2017

**14. Hukuk Dairesi         2016/11578 E.  ,  2017/4211 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

(Tüketici Mahkemesi sıfatıyla)

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 22.12.2011 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat talebi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 10.12.2015 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacılar vekilleri tarafından istenilmekle, tayin olunan 23.05.2017 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı ... vekili Av. ...ile karşı taraftan diğer davacı ... vekili Av. ... ile bir kısım davalılar vekili Av. ... ...ç geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: KA R A R

Dava, yükleniciden alınan bağımsız bölümle ilgili tapu iptal tescil, ikinci kademede tazminat isteğine ilişkindir.

Davacı vekili, davalılardan ... ile diğer davalı... Yapı İnş. Ltd Şti. arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, yüklenici... Yapı İnş. Ltd Şti'in bu sözleşme gereği inşaat bitiminde kendisine ait olacak bağımsız bölümlerden altı adedini inşaatı yapması amacıyla ... İnş. Ltd. Şti'ye devredilmesinin kararlaştırıldığı, ... İnş. Ltd. Şti'ye devredileceği kararlaştırılan A1 ve A2 numaralı bağımsız bölümlerin, 500.000,00 TL bedel karşılığında, müvekkili ...'ın 12.12.2010 tarihli yazılı sözleşme ile ... İnş. Ltd. Şti'den satın almış olduğunu, davalılar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu yapı tamamlanmış olmasına ve tüm taleplerine rağmen tapuda devir yapılmadığını, A1 ve A2 numaralı bağımsız bölüme ait tapu kaydının iptali ile müvekkili adına kayıt ve tesciline, mümkün olmadığı taktirde temliken tescile, mümkün olmadığı taktirde satış sözleşmesindeki bedelin davalılardan tahsiline ve davacılara eşit şekilde ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılar... İnş. Ltd. Şti. ile ... vekillerinin davacılarla davalı... Yapı İnş. Ltd. Şti. ile ... arasında ne sözlü, ne de yazılı hiçbir hukuki ilişki bulunmadığını, davalı... Yapı İnş. Ltd. Şti.'nin diğer davalı arsa sahibi ... ile aralarında arsa payı karşılığı gayrimenkul satış vaadi inşaat sözleşmesi olduğunu, yüklenici... Yapı İnş. Ltd. Şti.'nin inşaatların yapımını ... İnşaat Ltd. Şti.'ne verdiğini, davacıların sözleşmeyi ve ödemeleri taşeron ... İnş. Ltd. Şti.'ne yaptığını, bu sözleşmeden arsa sahibi ve yüklenici davalıların bilgileri ve haberleri olmadığını, ... İnş. Ltd. Şti.'nin yükleniciye karşı edimlerini yerine getirmediğini, taşeron ... İnş. Ltd. Şti.'nin işi yürütememesi, hakkında haciz ihbarnameleri gelmesi üzerine yüklenici... Yapı İnş. Ltd. Şti. ile taşeron ... İnş. Ltd. Şti. arasında sözleşmenin 10.06.2011 tarihinde feshedildiğini, iki şirketin birbirlerini ibra ettiklerini, fesih tarihine kadar taşeronun yapmış olduğu imalatlara karşılık hakediş olan üç adet bağımsız bölümün üçüncü şahıslara tapudan devir yapıldığını, davacı ...'ın adının önerilmediğini belirterek davanın reddini istemiştir.

Davalı ... İnş. Ltd. Şti. vekilinin yüklenici... Yapı İnş. Ltd. Şti'nin inşaatların yapımını 12.12.2010 tarihinde taşeronluk sözleşmesi ile ... İnş. Ltd. yetkilisinin ... verdiğini, taşeronluk sözleşmesinde 22 adet ev inşaatı yapımı karşılığında yerleşim planında A1-A2-D1-G2-I1 ve I2 no ile gösterilen 6 adet bağımsız bölümü ... İnş. Ltd. Şti'ne devrinin kararlaştırıldığını, ... İnş. Ltd.'nin A1-A2 bağımsız bölümleri 500.000 TL karşılğında satımı konusunda davacılar ile arsa sahibi ve yüklenicinin bilgisi ve onayı doğrultusunda varılan 31.12.2010 tarihli gayrimenkul satış sözleşmesi imzalandığını davacılar tarafından taşeron ... İnş. Ltd'ye ödendiği iddia edilen bedellerin kabul edildiğini, imalatların büyük kısmının davacıların ödediği bedellerle karşılandığını, binanın alıcı ...'a teslim edildiğini, halen onun tarafından kullanıldığını, 12.12.2010 tarihli sözleşme altındaki fesih şerhinin, iyi niyet mektubunun 10.06.2011 tarihli sözleşmenin ... İnş. Ltd.'nin arsa sahibi ve yükleniciye karşı haklarını bertaraf etmek için yapıldığını, ... İnş. Ltd.'nin diğer davalılara karşı edimlerini yerine getirdiğini, 10.06.2011 tarihli sözleşmenin ... İnş. Ltd.'nin icra takiplerine maruz kalması... Yapı İnş. Ltd.'ye haciz ihbarnameleri nedeniyle imzalandığını, tarafların gerçek iradesini yansıtmadığını, bu sebeple inşaatların anahtar teslimi haline getirilmesi karşılığında A1-A2'nin devri konusunda iyi niyet mektubu imzalandığını, arsa sahibi ve yüklenici tarafından A1-A2'nin ... İnş. Ltd. Uhdesinde tasarrufuna bırakıldığını ve satım sözleşmesine dayanılarak tescil yapılmadan taşınmazların alıcıya devredildiğini, taşeron ... İnş. Ltd.nin arsa sahibi ve yüklenici ... Yapı İnş. Ltd.'ye karşı edimini yerine getirdiğini, arsa sahibi ve yüklenici edimlerini yerine getirmediklerinden A1-A2'nin davacıya devredilemediğini, ifadan kaçınmanın iyi niyetle bağdaşmayacağını belirterek davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davalılardan ...,... Yapı İnşaat Limited Şirketi,... karşı açılan davanın pasif husumet yokluğundan reddine, tapu iptal ve tescil taleplerinin reddine, davalılardan ... İnşaat Emi. Tur. İhr. İth. San. ve Tic. Ltd. Şti.'ne karşı açılan tazminat davasının kabulü ile, 250.000 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte bu davalıdan alınarak davacı ...'a verilmesine, davalılardan ... İnşaat Emi. Tur. İhr. İth. San. ve Tic. Ltd. Şti.'ne karşı açılan tazminat davasının kabulü ile, 250.000 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte bu davalıdan alınarak davacı ...'ye verilmesine karar verilmiştir.

Hükmü davacılar vekilleri temyiz etmiştir.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana

karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Yapılan bu genel açıklamalardan sonra, somut olaya gelince; Davalılar ... ile... Yapı arasında düzenlenen 19.07.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca, davalı yüklenicinin diğer davalının maliki olduğu 2107 parsel sayılı arsa üzerine inşaat yapım işini yüklendiği, inşaat yapım işinin 12.12.2010 tarihli sözleşme ile... Yapı İnş. tarafından davalı ... İnş. Ltd Şti'ye bırakıldığı, inşaat yapım işi karşılığında altı adet dairenin ve çekişmeli bağımsız bölümlerin ... İnş. Ltd Şti'ye bırakıldığı görülmektedir.

Mahkemece, mahallinde keşif yapılarak, 19.07.2010 tarihli eser sözleşmesi uyarınca inşaatın fiziki seviyesi saptanmalı, bu konuda teknik bilirkişilerden denetime elverişli rapor alınmalı, eksik iş varsa bu işlerin bedeli saptanmalı, ayrıca sözleşme uyarınca yüklenicinin yükümlülükleri arasında bulunan inşaat ile ilgili olarak ödenmesi gerekli belediye hissesi, SGK primleri, Maliyeye yapılacak ödemeler ve sair ödemelerin bulunup bulunmadığı Belediye, SGK ve Maliyeden yazışma yapılarak saptanmalı, davalı... Yapı İnş. Ltd Şti ile davalı ... İnş. Ltd Şti arasında yapılan 12.12.2010 tarihli taşeronluk sözleşmesinin 10.06.2011 tarihinde fesih protokolü ile feshedildiği belirtilmiş ise özellikle... Yapı İnş Ltd tarafından imzalanan iyiniyet mektubu başlıklı yazılı belgede dikkate alınarak davalıların kötü niyetli olup olmadıkları araştırılarak mahkemece tartışılmalı sonucuna göre, davalı yüklenicilerin varsa borçlarını depo etmesi için davacıya mehil verilmeli, bu bedeller depo edildiğinde sözleşme ifa ile sonuçlanmış olacağından istemi hüküm altına almalı, aksi takdirde arsa sahipleri yönünden dava reddedilmelidir.

SONUÇ: Temyiz itirazlarının yukarıda açıklanan nedenlerle kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 1.480 TL Yargıtay vekalet ücretinin davalılardan tahsili ile davacıya ödenmesine, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatıranlara iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 23.05.2017 tarihinde oybirliği ile karar verildi.