Esas No: 2019/3032
Karar No: 2019/5882
Karar Tarihi: 15.10.2019

**20. Hukuk Dairesi         2019/3032 E.  ,  2019/5882 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi taraflar tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava dilekçesinde,...... 694 ada 16 nolu parselde bulunan anataşınmazın bağımsız bölümlerinin arsa paylarının düzeltilerek tapuya tesciline karar verilmesi istenilmiştir.

Mahkemece davanın kabulüne......mahallesi 694 ada 16 nolu parselde kurulu bulunan kat irtifak sözleşmesindeki arsa payı oranlarının iptaline, 204,28 m2'lik alana sahip parseldeki zemin katta bulunan 1 nolu bağımsız bölümün arsadaki pay oranlarının 3/7, 1. kat 2 nolu mesken niteliğindeki bağımsız bölümün 2/7, 2. kat 3 nolu bağımsız bölümün oranının 2/7 olarak kabulüne karar verilmiş, hüküm taraflarca temyiz edilmiştir.

Dava, arsa payının düzeltilmesi istemine ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır. Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Somut olayda öncelikle davacıların kat mülkiyeti tarihinde arsa paylarında yanlışlık yapıldığını somut delillerle ispatlaması gerekmektedir. Bu yanlışlık ispatlandığı takdirde yasanın ilgili maddesi gereği değerlendirme taşınmazda kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulduğu tarih esas alınarak değerlendirme yapılmasını zorunlu kılmaktadır. Dosya da bulunan bilirkişi raporunda her ne kadar kat irtifakı kuruluş tarihi esas alındığı belirtilmiş ise de değerlendirme kat irtifakı kuruluş tarihi esas alınarak yapılmamıştır. Dosya da mevcut bilirkişi raporunda bağımsız bölümlerin kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu açıkca saptanmamış, ayrıca bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış, soyut bir biçimde değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiştir. Ayrıca bu değerlendirme kat irtifakı-kat mülkiyeti tesisi tarihi esas alınarak yapılmamıştır.

Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin kat irtifakı yahut kat mülkiyeti kurulduğu tarih itibari ile değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması, arsa paylarının düzenlenmesini gerektirecek bir hususun olup olmadığının araştırılıp, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 15/10/2019 günü oy birliği ile karar verildi.