Esas No: 2023/4114
Karar No: 2025/2273
Karar Tarihi: 28.05.2025

**6. Hukuk Dairesi         2023/4114 E.  ,  2025/2273 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2023/184 E., 2023/278 K.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar; davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilleri ile dava dışı müteahhit ... arasında arsa payı karşılığında inşaat sözleşmesi imzalandığını, Kırıkkale ili, ..., ... Mah. ... ada, ... parsel sayılı taşınmazda inşa edilecek bağımsız bölümlerden kat mülkiyeti tesis olunduktan sonra 10 numaralı bağımsız bölüm olarak tescil olunan bağımsız bölümün müvekkilleri adına tescili şartı ile mülkiyetin dava dışı müteahhide inşaat hazır şekilde devredildiği, inşaatın tamamlanıp binanın kullanıma hazır olmasını müteakiben müvekkillerinin sözleşme kapsamında hak sahibi bulundukları 10 numaralı bağımsız bölümün adlarının tescilini dava dışı müteahhitten talep ettiği, ancak haklarına düşen bağımsız bölümün davalı başkaca bir kişiye devredildiğini öğrenmelerini müteakiben tapu iptal ve tescile yönelik dava açtıklarını, taşınmaz hakkında tapu iptal ve müvekkili adına tesciline karar verildiği, ilamın kesinleştiği, dava dışı ipotek borçlusu müteahhidin bankalardan kredi temin edebilmek adına dava konusu bağımsız bölüm üzerinde ipotek tesis ettirdiğini ileri sürerek, 10 numaralı bağımsız bölüm üzerinde davalı banka lehine tesis olunan ipoteğin kaldırılmasını talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkili bankanın dava dışı borçlular ile kredi sözleşmesi yapmış olup, kredi sözleşmesinin güvencesi olarak ipotek tesisinin Kırıkkale Tapu Sicil Müdürlüğü'nün resmi senetleriyle kurulduğu, taşınmaz satış vaadine yönelik şerh işleminin tapu kayıtlarında mevcut olmadığı, müvekkili bankaca taraflar arasında yapılan sözleşmenin tapuda şerh olmaksızın bilinmesinin mümkün olmadığı, davacı tarafça tapuya herhangi bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bildirimi yapılmadığından bildirilmeyen işlemin müvekkili banka tarafından bilinmesinin mümkün olmadığının açık olduğundan haksız davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 04.03.2020 tarihli kararı ile, davalı bankanın ipoteğin konulduğu tarihteki mülkiyet durumu ile tapu sicilinin aleniyeti ilkesi gereği iyi niyetli olduğunun kabulünün gerektiği, davalının ipotek borçlusu ile birlikte kötü niyetle hareket ettiğinin iddia ve ispat edilemediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin 04.03.2020 tarihli kararına karşı süresinde davacılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 24.02.2022 tarihli kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

Bölge Adliye Mahkemesinin 24.02.2022 tarihli kararının süresinde davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 11.04.2023 tarihli, 2022/1584 Esas ve 2023/1379 sayılı kararı ile, dava dışı yüklenici tarafından hem avans niteliğinde devralınan hem de arsa sahibine ait bir yer ile ilgili olarak yapılan işlemlerin hukuken geçerli bir sonuç doğurmayacağı ve taşınmaz üzerinde lehine hak tesis edilenin de TMK'nın 1023'üncü maddesinden yararlanamayacağının açık olduğu, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle bozulmuştur.

İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bozma ilamına uyulmasına, dava konusu olan 10 numaralı bağımsız bölümün arsa sahibi davacıların murisine ait olduğu kesinleşmekle birlikte dava dışı yüklenicinin avans niteliğinde aldığı ve sözleşme gereği kendisine düşmeyen, inşaatı tamamlasa bile kendisine ait olamayacak bir yer ile ilgili tasarrufta bulunduğu, dava dışı yüklenici tarafından hem avans niteliğinde devralınan hem de arsa sahibine ait bir yer ile ilgili olarak yapılan işlemlerin hukuken geçerli bir sonuç doğurmayacağı, taşınmaz üzerinde lehine hak tesis edilenin de TMK'nın 1023'üncü maddesinden yararlanamayacağı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde; ipotek tesis işlemleri sırasında davaya konu tapu kaydında herhangi bir şerh bulunmadığını, müvekkili bankaya herhangi bir bildirim yapılmadığını, müvekkili bankaca taraflar arasında yapılan sözleşmenin tapuda şerh olmaksızın bilinmesinin mümkün olmadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, ipoteğin fekki tazminat istemine ilişkindir.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle;

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyi niyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Her ne kadar Dairemizce kesin bozma kararı verilmiş, mahkemece bozma ilamına uyularak karar verilmişse de, İçtihadı Birleştirme kararlarının usuli kazanılmış hakların istisnası olduğu değerlendildiğinde, anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda mahkemece yapılması gereken iş; karara karşı temyiz kanun yoluna başvuran davalı hakkında kurulan hüküm yönünden yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesinden ibaret iken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine,

Karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,28.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.