Esas No: 2015/4452
Karar No: 2015/5980
Karar Tarihi: 18.09.2015

**23. Hukuk Dairesi         2015/4452 E.  ,  2015/5980 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Antalya 7. Asliye Hukuk Mahkemesi

TARİHİ : 24/12/2013

NUMARASI : 2010/128-2013/603

Taraflar arasındaki sözleşmenin ileriye etkili olarak feshi davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı şirket temsilcisince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- K A R A R -

Davacı vekili, müvekkili arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında imzalanan 06.09.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan sürede işin teslim edilmemesi üzerine, 29.04.2009 tarihli ek sözleşme ile teslim tarihinin 30.10.2009 tarihi olarak belirlendiğini, ancak davalının bu süre içerisinde de teslimi gerçekleştirmediğini, inşaat seviyesinin kabul edilebilir bir oranda olmadığını ve bir takım eksik ve ayıplı imalatlar bulunduğunu ileri sürerek, 06.09.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ve 29.04.2009 tarihli ek sözleşmenin ileriye etkili olarak feshini, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla eksik ve ayıplı imalatlar için 10.000,00 TL'nin tahsilini talep ve dava etmiş, yargılama sırasında eksik ve ayıplı imalat bedeline ilişkin talebini takipsiz bıraktığını bildirmiştir.

Davalı şirket temsilcisi, inşaat seviyesinin yüksek olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde ve ek sözleşmede kararlaştırılan sürelerde inşaatın bitirilmediği, A blok % 85, B blok % 49 seviyesinde olup, toplam inşaat seviyesinin % 67 olduğu, yüklenici kârı hariç yapılan imalatın parasal değeri dikkate alındığında yüklenicinin 10 adet bağımsız bölüme hak kazandığı, davacı arsa sahiplerince yükleniciye 8 adet bağımsız bölümün tapusunun devredildiği, %33 oranındaki eksik iş de gözönünde bulundurulduğunda, yükleniciye devri gereken geriye kalan 5 ve 15 no'lu bağımsız bölümlerin toplam değerinin 187.600,00 TL olduğu gerekçesiyle, taraflar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşmenin ileriye etkili olarak feshine, davalı yükleniciye devri yapılmayan 2 adet bağımsız bölümün bedelinin 187.600,00 TL olduğunun, buna karşılık davacı arsa sahiplerinin de dava konusu etmedikleri kira alacağı ile atiye bıraktıkları eksik iş ve nesafet farkı alacakları bulunduğunun tespitine karar verilmiştir.

Kararı, davalı şirket temsilcisi temyiz etmiştir.

1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve ileri sürülen temyiz nedenlerine göre, davalı şirket temsilcisinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2) Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili olarak feshi istemine ilişkindir.

Dosya kapsamından, inşaat seviyesinin %67 oranında olduğu belirlenmiş olup, belirlenen bu seviyeye göre taraflar arasındaki sözleşmenin ileriye etkili değil de geriye etkili feshi gerekir ise de, tarafların gerek yargılama aşamasındaki beyanlarından ve gerekse hükmün ileriye etkili olarak feshine ilişkin kısmının temyize konu edilmemiş olmasından, ileriye etkili fesih yönünden taraf iradelerinin birleştiğinin kabulü gerekir.

Sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra da tarafların sözleşmenin etkisinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekir. Geriye etkili fesihte arsa sahibi BK'nın 108/I maddesine dayanarak yükleniciye veya onun halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir. Geriye etkili feshin en önemli sonucu da tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına getirilmeleridir. Bunun anlamı tarafların hiç sözleşme yapılmamış gibi sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına dönmeleridir. Kısaca söylemek gerekirse, geriye etkili fesihte yükleniciye inşaatın fesih tarihindeki fiziki durumuna uygun bağımsız bölüm verilmez. Fesih ileriye etkili sonuçlar yaratacak şekilde yapılmış veya bunun koşulları oluşmuş ise, feshin doğal sonucu olarak yapılacak tasfiye işleminde yüklenici eserin getirildiği fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusunun devrini isteyebilir. Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farzedilerek hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir. Örneğin, avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa payının adına tescili arsa sahibince; yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. Oysa, ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır. İleriye etkili fesihte önce inşaat seviyesi (tamamlanma oranı) belirlenmeli, davalı yüklenicinin hakettiği arsa payı ile arsa sahiplerine bağımsız bölüm ve bırakılacak pay oranı, inşaatın bitirilmiş olması durumunda yükleniciye verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölüm (ve arsa payı) oranına kıyas yolu uygulanmalı, böylece yüklenicinin yaptığı kısmi ifanın ayni olarak karşılığı tespit edilmeli, ayni olarak bağımsız bölüm verilmesi mümkün olmadığı takdirde yapılan iş ve bağımsız bölümlerin saptanacak değerlerine göre ivaz ilavesi suretiyle tasfiye gerçekleştirilmeli, mevcut işe göre geri alınması icap eden bağımsız bölüm (arsa payı) mevcut ise bunların yükleniciye ait olduğu belirlenmelidir. Diğer anlatımla, 25.01.1984 tarih ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca ileriye etkili fesih, yüklenicinin yaptığı imalatın oranına göre bedel alması anlamına gelmektedir. Kararlaştırılan bedel, arsa payı ve buna tekabül edecek bağımsız bölümler olduğundan, yüklenici işi tamamen ifa etseydi alabileceği bağımsız bölüm ve buna isabet eden arsa payı, işin yüklenici tarafından getirilen seviyesine oranlanarak bulunacak fiziki orana denk gelen bağımsız bölüm ve buna isabet eden arsa payıdır. Yani işin eksik bırakıldığı oranda yüklenici arsa payı almaya hak kazanamayacaktır. Bir örnek verilmek gerekirse işi tamamlasaydı yüklenici 10 adet bağımsız bölüm alacak ise ve yüklenici yaptığı işin tamamı tüm işin %80'i ise bu halde ileriye etkili fesihte yüklenici 8 adet bölümün tapusuna hak kazanmış olacaktır. Mahkemece ileriye etkili feshin sonuçlarının bu şekilde hüküm yerinde gösterilip açıklanması, tasfiyenin gerçekleştirilmesi ve uyuşmazlığın giderilmesi gerekmektedir. Diğer anlatımla, yükleniciye ne miktar bağımsız bölüm verileceği ve bunların yerleri ve arsa payı oranları belirlenmeli, infazı kabil şekilde, mevcut inşaatta tarafların mevcut hakları açıklanarak yani, tasfiye de dikkate alınarak akdin ileriye etkili feshine karar verilmelidir. Böylece arsa sahiplerinin eksik işler bedeliyle ilgili talepleri, yüklenicinin alacağı tapu kayıtlarından indirim yapılmış olacağından karşılanmış olacaktır. Eserde eksik ve kusurlu işler varsa bunların inşaatın fiziki oranı belirlerken gözetilmesi gerekir. Çünkü yüklenici ancak yaptığı imalat kadarının bedelini (arsa yapının devrini) talep edebilir. İleriye etkili fesihte yapıdaki eksik ve kusurlar inşaatın seviye tespitinde değerlendilerek yükleniciye bu oranda daha az tapu devri yapılacağından tasfiyede sorun yaratmaz. Yine ileriye etkili fesihte tasfiye sonucunun da kararda açık seçik gösterilmesi ve yeni uyuşmazlıklara neden olunmadan taraflara aidiyeti gereken payların (bağımsız bölümlerin) HMK 'nın 297. maddesi hükmünce infazda tereddüt yaratmayacak biçimde belirlenmesi zorunludur. Esasen sadece ileriye etkili fesihle yetinilmesi de yeni davalara neden olacağından uyuşmazlığın çözümlendiğinden sözedilemez. Fesih ileriye etkili sonuçlar yaratacak şekilde yapılmış veya bunun koşulları oluşmuş ise, feshin doğal sonucu olarak yapılacak tasfiye işleminde yüklenici eserin getirildiği fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusunun devrini isteyebilir. Başka bir anlatımla, iade hükümleri uygulanmaz, yüklenici yaptığı kısmın bedeline, o miktarda arsa payı olarak hak kazanır; sadece yapmadığı miktarın karşılığı olan arsa payını daha önceden almışsa geri verir.

Somut olayda, hükme esas alınan bilirkişi raporunda, inşaatın %67 seviyesinde olduğu, bu seviyeye göre davacı yüklenicinin 10 adet bağımsız bölüme hak kazandığı, bunlardan 8 adedinin tapusunu devraldığı, 5 ve 15 no'lu bağımsız bölümleri de alması gerektiği, 5 no'lu bağımsız bölümün serbest piyasa rayiç değerinin 130.000,00 TL, 15 no'lu bağımsız bölümün serbest piyasa rayiç değerinin 150.000,00 TL olduğu, bu bağımsız bölümlerin değerinden inşaattaki toplam eksik iş oranı olan %33 oranı üzerinden indirim yapılması sonucunda her iki dairenin toplam değerinin 187.600,00 TL olduğu belirlenmiştir. Mahkemece, bu miktar benimsenerek sözleşmenin tasfiyesi kapsamında yükleniciye devri gereken kalan iki dairenin bedelinin 187.600,00 TL olduğu hüküm altına alınmış ise de, ulaşılan sonuç hatalıdır. Zira, inşaat seviyesi tüm eksik işler dikkate alınarak belirlenmiş ve buna göre yüklenicinin 10 tam bağımsız bölüme hak kazandığı tespit edilmiştir. Bundan sonra yükleniciye tapusu devredilmeyen 5 ve 15 no'lu bağımsız bölümlerin değerinden tüm inşaattaki eksik iş oranında yeniden bir indirim yapılması isabetsiz olmuştur.

Bu durumda mahkemece, eksik işler de gözetilerek belirlenen inşaat seviyesine göre yüklenicinin 10 tam bağımsız bölüme hak kazandığı tespit edilmekle, geriye kalan 5 ve 15 no'lu bağımsız bölümlerin toplam değerinin 280.000,00 TL olduğunun tespiti ile bunun davacıdan tahsiline karar verilmesi gerekirken, bu bağımsız bölümlerin bedelinden, ayrıca eksik bırakılan inşaat seviyesi oranında ayrıca indirim yapılması, dava konusu edilmeyen kira alacağı ile atiye bırakılan eksik ve nesafet farkı alacağı ilgili tespit hükmü kurulması doğru olmamıştır.

SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalı şirket temsilcisinin diğer temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 18.09.2015 tarihinde oybirliği ile karar verildi.