Esas No: 2013/11397
Karar No: 2014/2875
Karar Tarihi: 11.03.2014

**6. Hukuk Dairesi         2013/11397 E.  ,  2014/2875 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İstanbul 3. Asliye Ticaret Mahkemesi

TARİHİ : 15/05/2012

NUMARASI : 2009/625-2012/95

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasına dair karar, davalılar ve davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, erken tahliyeye bağlı tazminat ve cezai şartın tahsiline yönelik icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkemece cezai şart isteminin kabulüne, erken tahliye tazminatı isteminin kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir

Davacı vekili dava dilekçesinde; alışveriş merkezindeki 304 nolu bağımsız bölümün 15.01.2008 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli sözleşme ile davalı şirkete kiraya verildiğini, davalı M.. Ö..’in ise sözleşmeyi müteselsil kefil olarak imzaladığını, kira ilişkisi başladıktan bir süre sonra davalı kiracının akdi tek yanlı olarak feshederek kiralananı 29.05.2009 tarihinde tahliye ettiğini, davalının feshinin haksız ve hukuka aykırı olduğunu, sözleşmenin 12/24.maddesi uyarınca feshin belli koşullara bağlandığını, bu kapsamda davalının, kira süresi sonuna kadar işleyecek kira paraları yanında 500.000 Euro cezai şart ile sorumlu olduğunu, fazla talep hakkı saklı olmak üzere 6 aylık erken tahliye tazminatı ve 50.000 Euro cezai şartın tahsili bakımından kiracı ve kefil hakkında icra takibi başlattıklarını, davalıların itirazı üzerine takibin durduğunu belirterek itirazın iptaline ve %40 icra inkar tazminatının davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalılar vekili ise; davacının sözleşmeden ve yasadan kaynaklanan taahhütlerini yerine getirmediğini, davacının AVM’nin kiracılar tarafından büyük oranda terk edildiğini, çarşıdaki insan sirkülasyonu ve ticari hayatın bitme noktasına geldiğini, konuya ilişkin Şişli 3.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2009/200 D.iş dosyası ile tespit yaptırdıklarını, işyerinden elde edilen cironun kira parasını karşılayamaz hale geldiğini, mevcut durumun kira başlangıcı itibariyle öngörülmesinin kiracıdan beklenemeyeceğini, sözleşmenin haklı nedenle feshedildiğini, sözleşmedeki cezai şart koşulunun geçersiz ve fahiş olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir. Mahkemece, davalının itirazlarının reddi ile cezai şart yönünden davanın kabulüne, erken tahliye tazminatı yönünden ise üç aylık yeniden kiraya verme süresi ile sınırlı olarak itirazın iptali isteminin kabulüne karar verilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin tüm davalı vekilinin ise aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davalı vekilinin cezai şarta yönelik temyiz itirazlarına gelince

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 15.01.2008 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile davacıya ait alışveriş merkezi dahilindeki 304 nolu mağaza davalı firmaya kiraya verilmiştir. Davacı sözleşmenin davalı kiracı tarafından haklı bir nedene dayanmaksızın süresinden önce feshedildiğini belirterek, erken tahliye nedeniyle kira tazminatı ve cezai şartın tahsilini istemiştir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi uyarınca taraflar sözleşme süresi ile bağlı olup kural olarak akdin süresinden önce ve haklı bir nedene dayanmaksızın feshi durumunda feshe maruz kalan taraf açısından uğranılan zararların tazminini talep hakkı doğar. Taraflar sözleşmenin ihlali durumunda ödenecek tazminat miktarını sözleşmenin başlangıcında maktuen tayin etmiş olabilirler. Nitekim kira sözleşmenin 12/24.maddesinde erken fesih durumunda kiracının kira süresi sonuna kadar işleyecek olan kira bedelleri ile birlikte 500.000 Euro cezai şart ödeyeceği kararlaştırılmıştır. Uyuşmazlığa konu olayda davalı kiracı keşide ettiği 11.05.2009 tarihli ihtarda; mevcut kiracıların çarşıyı terk etmekte olduğu, AVM’deki ticari hayatın beklenen düzeyde olmadığı, elde edilen cironun kira parasını karşılayamaz duruma düştüğü bu koşullarda kiracılık sıfatının sürdürülemeyeceği belirtilerek akdin 30.05.2009 tarihi itibariyle sonlandırılacağı bildirilmiş ise de feshin haklılığına ilişkin ileri sürülen olguların varlığı da davalı tarafından kanıtlanabilmiş değildir. Bu durumda yukarıda açıklandığı üzere erken fesih nedeniyle kiraya verenin uğradığı kayıpların tazmini gündeme gelecektir. Taraflar sözleşmede erken fesih durumunda ödenecek tazminat tutarını 500.000 Euro olarak belirlemişlerdir. Sözleşmenin tarafları ceza miktarını tayinde serbest olmakla birlikte hükmedilecek ceza tutarının hak, adalet ve nesafet kurallarına da uygun olması gerekir. Hakim borçluyu iktisaden sarsan ceza miktarını tenkisle mükellef olup hakim tarafından resen nazara alınması gereken hüküm açısından; borca aykırı davranılması yüzünden uğranılan zarar ile tayin edilen ceza tutarı arasında adalet ve hakkaniyet ölçüsünü zedeleyen bir fark bulunmamalılıdır. Öte yandan TTK’nun 24. Maddesi gereğince tacir sıfatını haiz borçlu cezai şartın indirilmesini isteyemez ise de kararlaştırılan ceza tutarı borçlunun iktisaden sarsılmasını, çöküntüye uğramasını mucip olacak ise indirim isteyebileceği uygulamada kabul edilmektedir. Somut olayda kiralanan taşınmazın tahliye tarihinden itibaren üç aylık bir süre zarfından yeniden kiraya verilebileceği bilirkişi raporunda açıklanmıştır. Erken tahliye durumunda kiraya verenin maruz kaldığı zarar ile bu zararı karşılamaya matuf ceza miktarı arasında adalet ve hakkaniyet ölçüsünü zedeleyen bir fark bulunup bulunmadığı mahkemece irdelenerek bu yönde olumlu-olumsuz bir kanaat bildirilmediği gibi sözleşmede tayin edilen ceza tutarının davalının ticari işletmesinin boyutu itibariyle borçluyu iktisaden sarsıntıya uğratacak derecede yüksek olup olmadığı da yeterince araştırılmış değildir. Mahkemece açıklanan bu yönler üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesinde isabet görülmemiştir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ: Yukarıda 2 nolu bentte açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 11.03.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.