Esas No: 2023/3008
Karar No: 2025/2308
Karar Tarihi: 29.05.2025

**6. Hukuk Dairesi         2023/3008 E.  ,  2025/2308 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/544 E., 2023/170 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Konya 2. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2016/519 E., 2021/789 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı ..., davalılardan ..., ..., ..., ... ve ... vekillerince ayrı ayrı temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının maliki olduğu taşınmazlar üzerine inşaat yapılması ve yapılacak inşaattan %35 oranında dairenin davacıya verilmesi hususunda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını ve davacının, davalı şirketin isteği üzerine inşaatın yapılması amacıyla dava dışı ...isimli kişiye vekalet verdiğini ancak sadece temel kazısı yapan davalı şirketin Belediye'nin yeni bir İmar 18 uygulaması yaptığı gerekçesiyle işi durdurduğunu ve müvekkiline de teminat senedi verdiğini ancak davalının aradan geçen zamana rağmen inşaata devam etmediğini, kendisine inşaat için verilen vekaletnameyi kullanarak davacının bilgisi dışında sözleşmeye konu taşınmazlardan ... parsel sayılı taşınmazın 1/2 pay oranında davalılar ... ve ... adına, ... parsel sayılı taşınmazın 1/2 pay oranlarında ... ve ... adına, ... parsel sayılı taşınmazın davalı ... adına, ... parsel sayılı taşınmazın davalı ... adına ve ... parsel sayılı taşınmazın ise davalı ... adına tescilini sağladığını ve ayrıca ... no'lu parseller üzerinde davalı Vakıflar Bankası lehine ipotek tesis ettirdiğini, davalının bilgisi dışında gerçekleşen bu işlemlere hiç bir şekilde onayının olmadığını, davalıların hep birlikte hareket ettiklerini, iyiniyet iddiasında bulunamayacaklarını ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliğinin tespitine, olmazsa geriye etkili olarak feshine, taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tesciline, ... parsel sayılı taşınmazların üzerindeki ipoteklerin kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin avukat olup meslektaşı ve arkadaşı olan ...'nün ağabeyi olan ...'nün kendisine gelerek yatırımlık arsa aldıklarını belirtmesi üzerine ... İnşaatın ofisine gittiğini, arsaya bakmaya gittiklerini, temel kazıldığını gördüğünü, belediyenin imar çalışması yaptığı için şimdilik inşaat yapılamadığının söylendiğini, yapılan pazarlık sonucunda ... nolu parseli 400.000,00 TL bedelle satın aldığını, davacının kötüniyet iddialarının geçerliliğinin bulunmadığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden haberdar olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin avukat olduğunu, birikimini yatırıma çevirme arayışındayken akrabası olan ve emlak alım satım işleriyle uğraşan ...'nün yatırımlık bir arsa olduğunu söylemesi üzerine ... no'lu parseli 220.000,00 TL bedelle satın aldığını, vekalet, sözleşme, yapı ruhsatı alınamaması dahil tüm iddiaların ve açıklamaların müvekkiliyle ilgisi olmadığını, davaya konu olayda iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

Davalı Türkiye Vakıflar Bankası T.A.O. vekili cevap dilekçesinde; müvekkili banka ile ... Ltd. Şti. arasında kredi sözleşmesi imzalandığını, söz konusu firmanın kredilerin teminatını teşkil etmek üzere ... parsel no'lu taşınmazları banka lehine ipotek ettiğini, kredinin geri ödenmemesi üzerine Konya 9.İD.'nin 2016/10271 sayılı dosyasıyla rehnin paraya çevrilmesi yolu ile, 2016/10269 sayılı dosyasıyla genel haciz yolu ile 2016/10274 sayılı dosyasıyla ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takibe başlandığını, davacı tarafından arsa karşılığı inşaat yapım sözleşmesi yapıldığına dair müvekkiline sunulmuş bir beyan bulunmadığını, müvekkilinin iyiniyetli olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin beyin cerrahı olduğunu, ... parsel sayılı taşınmazı ...'den yatırım amaçlı olarak 590.000,00 TL bedel üzerinden anlaşma yapıldığını, alırken taşınmazın ipotekli olduğunu, ... inşaatın kredi kapama bedeli olan banka ipotek kredi hesabına 490.000,00 TL göndererek ve 100.000,00 TL daha ödeme yaparak arsanın maliki olduğunu, bu arsa üzerine kat karşılığı inşaat yapılması için ... Mimarlık şirketi ile ön sözleşme yaptığını, ortada müvekkilinin öğrenebileceği ve tespit edebileceği bir inşaat sözleşmesi olmadığını, davacının iddia ettiği gibi bir grubun işlemlerine dahil olmadığını ve onlarla birlikte hareket etmediğini, müvekkilinin iyiniyetli olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile inşaat seviyesinin %0 seviyesinde olduğu bu nedenle sözleşmenin geriye etkili feshinin gerektiği, 3. kişilere geçen tapuların avans tapu niteliğinde olduğu, bu nedenle tapu devirlerinin de geçersiz hale geldiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve bir kısım davalılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davada, Konya ... Mahallesi ... ada, ... parsel sayılı taşınmazda sözleşme tarihinde davacı ile birlikte davalı Karatay Belediye'sinin de hissedar olduğu, yine aynı yer ... ada, ... parsel sayılı taşınmazda davacı ile birlikte ... isimli şahsın da malik olduğu, halen taşınmazlarda hissedar olan bu kişilerle sözleşme yapıldığına ilişkin dosyada her hangi bir delil olmadığı gibi, bu hususta her hangi bir iddia da bulunmadığı da dikkate alındığında bu taşınmazlar yönünden yapılan sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar verilmesi gerektiği, davalı banka yönünden karar ve ilam harcı ile vekalet ücretinin de hatalı hesaplandığı gerekçeleriyle;

Davalılar ... vekili, ... vekili ile davalı ...'nün yapmış oldukları istinaf başvurularının esastan reddine,

Davacı vekili ile davalı Vakıfbank vekili, davalı ... vekili ve ...'nın yapmış oldukları istinaf başvurularının kabulü ile; yerel mahkeme kararının kaldırılarak davacı ile davalı ... Sanayii ve Ticaret Limitet Şirketi arasındaki Konya ... Mahallesi .../... ada ve parsel sayılı taşınmazlara ilişkin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, ... ada, ... parsel ve ... ada, ... parsel sayılı taşınmazlara ilişkin sözleşmenin geçersizliğinin tespitine ve davalı 3. kişiler üzerindeki tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1- Davacı vekili katılma yoluyla temyiz başvuru dilekçesinde; davalı banka aleyhine ipoteğin kaldırılması yönünden ipotek bedeli üzerinden yargılama gideri ve vekalet ücretine hükmedilmemesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ... aleyhinde hükmedilen yargılama giderleri ve vekalet ücretlerinin de eksik hesaplandığını beyan etmektedir.

2-Davalı ... vekili temyiz başvuru dilekçesinde; davacı tarafça dava dilekçesinde öncelikle sözleşmenin geçersizliğinin tespitinin, terditli olarak da sözleşmenin geriye etkili feshinin istendiği, davacının ilk talebi hakkında karar verilmediğini, sözleşmenin geçersiz olduğunun davacının da kabulünde olduğunu, geçersiz sözleşmenin feshine karar verilemeyeceğini, müvekkilinin taşınmazı iyiniyetle satın alan dördüncü kişi olduğunu, davalılarla hiç bir ilgisinin bulunmadığını, taşınmazı emlakçı aracılığıyla satın aldığını, taraflar arasındaki ilişkiyi bilebilecek durumda olmadığını, tapuda herhangi bir şerh bulunmadığını, boş bir arsa satın aldığını, TMK'nın 1023. maddesinin uygulanması gerektiğini, yatırım amacıyla müvekkilince satın almanın yapıldığını, huzurdaki davanın vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptal tescil davası olup taşınmazın yüklenici ... İnşaattan da alınmadığını, satın almadan önce de tüm araştırmaların yapıldığını, bir kazı ve inşaat faaliyetinin de olmadığını, davanın inşaat sözleşmesine dayandırılmasının mahkemeyi yanıltmaya yönelik olduğunu, davalı ... inşaata yapılan bir arsa payı devrinin bulunmadığını, yapılmayan ve verilmeyen bir arsa payının avans olarak kabul edilmesinin hukuka aykırı olduğunu, müvekkilinin konumunun diğer davalılardan farklı olduğunu beyan etmektedir.

3-Davalı Türkiye Vakıflar Bankası T.A.O vekili temyiz başvuru dilekçesinde; müvekkilinin banka müşterisi ... Ltd. Şti’ne genel kredi kullandırttığını ve davalı ... Otomotiv şirketinin de söz konusu kredilerin teminatını teşkil etmek üzere 245.000,00 TL bedelle taşınmazları ipotek verdiğini, ipoteğin fekki talebinin ayrı bir davanın konusu olduğundan ipotek bedeli üzerinden harç tamamlanması gerektiğini, müvekkili bankanın iyiniyetli olduğunu tapu siciline güvenerek ipotek tesis edildiğini, kötüniyetin veya müvekkilinin sözleşmeyle bilgisinin ispatlanmadığını, sözleşmenin tapu kütüğüne şerh verilmediğini, müvekkilinin kusuru olmadığını beyan etmektedir.

4-Davalı ... temyiz başvuru dilekçesinde; davacı tarafça sunulan sözleşmenin kat karşılığı inşaat sözleşmesi niteliğinde olmadığını, davacının ancak vekaletin kötüye kullanılmasını ileri sürebileceğini, kendisinin ileri sürülen sözleşmenin tarafı olmadığını geçerli şekilde kazandığı mülkiyet hakkının ihlal edildiğini, iyiniyetli olan kendisinin mülkiyet hakkının korunması gerektiğini, davacının zararını ancak sözleşmenin tarafı yükleniciden isteyebileceğini, TMK'nın 1023. ve 1020. maddelerinin ihlal edildiğini, Yargıtay uygulamasının da hatalı olduğunu, arsa sahibinin herhangi bir şerh yapılmaksızın devrinin riski üstlenmek olduğunu, hakkın kötüye kullanılması yasağı kapsamında olayın değerlendirilmesi gerektiğini beyan etmektedir.

5-Davalı ... vekili temyiz başvuru dilekçesinde; birden fazla taşınmaz için dava açıldığından her bir taşınmaz için müddeabihin ayrı ayrı belirlenmesi gerektiği halde bu eksikliğin tamamlanmadığını, taşınmazların değeri oranında teminatın tamamlatılmasının da sağlanmadığını, müvekkilinin satın almasına dair ödeme belgelerinin dosyaya sunulduğunu, davacının sunduğu sözleşmede müvekkilinin satın aldığı ... ada, ... parselin bulunmadığını, tapuda şerhin de olmadığını, davacı ile yüklenici olduğu belirtilen şirket arasındaki sözleşmenin müvekkilince bilinmesinin mümkün olmadığını ve iyiniyetli olduğunu, tedbirsiz ve ihmal ile tapuya şerh vermeyenin davacı olduğunu, dosyaya sunulan sözleşmenin kat karşılığı inşaat sözleşmesi niteliğinde bulunmadığını, Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi kararlarının kanuna ters düştüğünü, müvekkilinin mülkiyet hakkının ihlal edildiğini, mahkeme kararının tapu siciline hakim olan açıklık ilkesine tescil ilkesine ve güven ilkesine aykırı olduğunu, hakkın kötüye kullanılması yasağı kapsamında değerlendirme yapılması gerektiğini beyan etmektedir.

6-Davalı ... temyiz başvuru dilekçesinde; taşınmazın davacı tarafın vekili tarafından satıldığını tapu kayıtlarından görerek aldığını, tapuda şerh bulunmadığını, davacının sözleşmesinin adi yazılı şekilde olduğunu ve sözleşmenin unsurlarını taşımadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptali ile tescil ve taşınmaz üzerindeki hacizlerin kaldırılması istemlerine ilişkindir.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi,

Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle;

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nin 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; kararı temyiz eden davalılar yönünden yukarıda açıklanan kriterlere göre inceleme yapılarak sonucuna göre karar vermekten ibarettir. Kararın açıklanan nedenlerle bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgililere iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,29.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.