Esas No: 2020/10233
Karar No: 2020/7199
Karar Tarihi: 30.11.2020

**3. Hukuk Dairesi         2020/10233 E.  ,  2020/7199 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı dava dilekçesinde; davalının davacıya ait bağımsız bölümü 01/03/2009 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli, aylık 1.500 TL kira bedeli ile kiraladığını, 24/12/2012 tarihinde herhangi bir bildirimde bulunmaksızın süresinden önce kiralananı tahliye ettiğini, tahliye ettikten sonra tahliyeyi bildirdiğini, tahliye döneminde aylık kira bedelinin 1910 TL olduğunu, davalının kira dönemi sonuna kadar olan 2012 yılı Aralık ayı kira bedeli ile 2013 yılı Ocak ve Şubat ayları kira bedeli toplamı 5.730 TL’yi ödemeden gittiğini, geçmiş dönemden kalan 65 TL aidat borcu ile Aralık, Ocak ve Şubat aylarına ait 2.481 TL aidat borcunu da ödemediğini, davalının oturduğu dönemde meydana getirdiği hasarları gidermek için 7.000 TL sarfettiğini, taşınmazın halen boş olduğunu, kiraya verilemediğini belirterek ödenmesi gereken kira, aidat ve tadilat masraflarının tespiti ile tahsilini, uğradığı zararlara karşılık şimdilik 3.000 TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davacı ıslah dilekçesinde bilirkişi raporu doğrultusunda 3.000 TL alacağa ek olarak 9.410 TL alacak ekleyerek ıslah ettiğini beyan etmiştir.

Davalı cevap dilekçesinde; taşınmazı tahliye etmesini, davacının 17/10/2012 tarihli e-mail ile talep etmesi üzerine kiralananı tahliye ettiğini, davacıya sadece Aralık 2012 ayı kira bedelini ödemediklerini, ancak davacıdan 1.000 USD depozito alacakları bulunduğunu, bunun Aralık ayı kirası ile takas ve mahsubunu talep ettiklerini, bu nedenle kira borcu olmadığını, taşınmazdaki hasar iddiasının kabul edilemeyeceğini, davacının herhangi bir tespit yaptırmadığını, normal kullanımdan dolayı meydana gelen yıpranmalar nedeni ile tazminat talep edemeyeceğini, davacının sunduğu belgede belirtilen zararların normal kullanımdan kaynaklı olduğunu hasar iddialarını kabul etmediklerini, bu sebeple davanın reddine karar verilmesini dilemiştir.

Mahkemece, bilirkişi raporu aldırılarak taşınmazın tahliyeden itibaren 2 ay içerisinde yeniden kiraya verilebileceği, davalının aylık 1.910,00 TL kira bedeli üzerinden 2012 yılı Aralık ayı kira bedeli ile 2 aylık makul süre kira bedeli olmak üzere toplam 5.730 TL kira bedelinden sorumlu olduğu, yine bu kapsamda 1.856,14 TL ortak gider alacaklarından ve 4.815 TL hor kullanmaya bağlı zarardan da bilirkişi raporu doğrultusundan sorumlu olduğu gerekçesiyle ıslah dilekçesi de dikkate alınarak davanın kabulü ile toplam 12.401 TL alacağın davalıdan tahsiline karar verilmiş; hüküm, davalı tarafça temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalının aşağıdaki bentler dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Davacının, kiralananın kullanımı neticesinde kiralananda ortaya çıkan hasarların tazmini talebi bakımından; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 335. maddesine göre “Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.” Kiracının sorumlu tutulabilmesi, ayıp ve eksikliklerin makul süre (kanun icabı yenilenen kira süresi bitmeden) içinde kiracıya yazılı olarak bildirilmesi koşuluna bağlanmıştır. Somut olayda; davalı 24.12.2012 tarihinde taşınmazı tahliye etmiş, iş bu dava 05.03.2013 tarihinde açılmış ve davacı tarafça dava açılmadan önce hasarların giderilmesi için kiracıya yazılı bildirim yapıldığına dair delil sunulmamıştır. Davacının talep ettiği hasar kalemleri dikkate alındığında söz konusu hasar kalemlerinin olağan incelemeyle belirlenebilir nitelikte olduğu da anlaşılmakla, kiraya verenin TBK m.335 gereğince makul süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunma yükümlülüğünü yerine getirdiği söylenemeyeceğinden hor kullanma tazminatı talebinin kabulü doğru görülmemiştir.

3- Davacının ödenmeyen kira bedeli ve aidat alacakları ile makul süre tazminat talebi bakımından; kural olarak kiracı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı erken tahliye ettiği takdirde; Türk Borçlar Kanununun 325. maddesine göre tahliye tarihine kadar kira bedelinden, tahliye tarihinden itibaren ise kiralananın aynı şartlarda yeniden kiraya verilebileceği makul süre kira bedelinden sorumludur. Mahkemece, hukukçu bilirkişi tarafından hazırlanan rapor doğrultusunda makul süre iki ay olarak esas alınmış ise de bilirkişi makul süre tespiti konusunda ehil değildir. Bunun yanı sıra davalı, cevap dilekçesi ile 1000 USD depozito ödediğini belirterek depozito bedelinin davacı kirayaverenin alacağından takas ve mahsubunu istemiştir. Kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 13. maddesinde “Kiracı yükümlülüklerinin teminatı olarak 1000 USD depozito ödemiştir. Bu depozito kira süresince mal sahibinde kalacaktır. Kiracı kiralananı boşaltırken yükümlülüklerini yerine getirir. Apartman yönetimine hiçbir borcu olmadığını kanıtlarsa ve kiralananda hiçbir hasar olmaması halinde kendilerinin 1000 USD aynen iade edilecektir. Aksi takdirde apartman giderleri ve binadaki hasarlar onarılacak, 1000 USD yetmediği takdirde tekrar para istenecektir.” hükmü düzenlenmiştir. Buna göre davalı kiracının ödediği 1000 USD depozito bedelinin de mahsubu gerekir.

Kural olarak anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekir. Kiralananın anahtarının usulüne uygun olarak kiraya verene teslim edilerek tahliye edildiği kiracı tarafından yazılı delillerle ispatlanmalıdır. Yasal anahtar teslimi bizzat anahtarı kiraya verene teslim etmek suretiyle veya notere ya da mahkemeye tevdi mahalli tayini suretiyle yapılır.

Hal böyle olunca mahkemece, uzman bilirkişiden rapor alınarak kiralananın kira sözleşmesindeki şartlarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre belirlenip davacı kiraya verenin tahliye tarihine kadar kira bedeli ve aidat borcundan, tahliye tarihinden itibaren ise makul süre kira bedeli ile bu döneme ait aidat borcundan sorumlu olacağı gözetilip, kiracının sorumlu olduğu tespit edilen tutardan da kira sözleşmesinde ödendiği belirtilen 1000 USD depozito bedeli mahsup edilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken ehil olmayan bilirkişi raporuna göre ve davalının depozito bedeline ilişkin takas ve mahsup talebi değerlendirilmeksizin hüküm kurulması doğru görülmemiş ve bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davalının sair temyiz itirazlarının reddine; ikinci ve üçüncü bentte açıklanan nedenlerle hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nın geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nın 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 30.11.2020 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.