Esas No: 2024/2515
Karar No: 2025/2046
Karar Tarihi: 15.05.2025

**6. Hukuk Dairesi         2024/2515 E.  ,  2025/2046 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi

SAYISI : 2021/12 E., 2022/564 K.

Mahkeme kararı davalılar ... ve ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; davalılardan ... ile diğer davalılar arasında arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, davalı ...’un Malatya ili ... Mah. ... ada ... parsel üzerindeki taşınmazda 2 nolu daireyi ...’a sattığını, yine aynı parselde 3 nolu daireyi ...’ye sattığını, müvekkili ...’a zemin kat hariç 3. kat 9 nolu daireyi sattığını, müvekkili ...’in zemin hariç 2. kat 5 nolu daireyi satın aldığını, ...’ın 1. kat 4 nolu daireyi satın aldığını, müvekkillerinden ...’ın ise zemin hariç 2. kat 6 nolu daireyi....’dan satın aldığını, ...’ün ise zemin hariç 3. kat 8 nolu daireyi satın aldığını, müvekkillerinden ...’in zemin katta bulunan bir daireyi ...’a, .... Mah. ... ada ... parsel üzerinde bulunan zemin hariç 3. kat 7 nolu dubleks daireyi, ...’a vekaleten ...’a ... parsel üzerinde bulunan zemin hariç 1. kat 1 nolu daire ve 2. kat 1 nolu daire olmak üzere iki daireyi, ...’e ... nolu parselde bulunan 1 blok zemin hariç 3. kat 8 nolu dubleks daireyi, ...’nin satın aldığı .. parselde kayıtlı zemin hariç 2. katta bina girişine göre sol tarafta bulunan daireyi müteahhit ....’un ....’a satmış olduğu daireyi ....’ın da müvekkillerine sattığını, ...’nin ... ada ... nolu parsel üzerinde yapılan ön cepheye bakan zemin hariç 3. kattaki dairesini müvekkilinin aldığını, ...’ın arsa sahiplerinden ...’ya isabet eden ... ada ... parsel üzerinde müşterek sahip olduğu son kat yola bakan dubleks daireyi müvekkilinin satın aldığını, müvekkillerinden .... ’in ise ... parsel üzerinde inşa edilen zemin hariç 4. kat 9 nolu daireyi satın aldığını, ...’ın ... parsel zemin hariç 3 nolu sol tarafta bulunan yola ve parka bakan daireyi satın aldığını, davalı müteahhidin daireleri zamanında bitirip teslim edememesine rağmen müvekkillerinin birtakım eksikliklerini kendileri tamamlayarak söz konusu dairelere 1999 yılının sonu ile 2000 yılının başından itibaren taşınmaya başladıklarını, elektrik, su v.s. abonelerini yaptırdıklarını belirterek, ... ada ... parsel ile, .... ada ... parsel ve ... ada ... parsel nolu taşınmazdaki davalıların müşterek bulunan hisselerinin iptali ile müvekkilleri adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili cevap dilekçesinde davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Dava, Malatya 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılmış ve Malatya 1. Asliye Hukuk Mahkemesince ayrı ayrı görevsizlik kararı verilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 20. Hukuk Dairesinin 26.12.2006 tarihli, 2006/16202 Esas, 2006/18197 Karar sayılı kararı ile Malatya 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin yargı yeri olarak belirlenmesine karar verilmiştir. Malatya 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 23.09.2014 tarihli, 2007/99 Esas, 2014/759 Karar sayılı kararıyla davanın kabulüne karar verilmiş, hükmün temyizi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 02.04.2018 tarihli, 2018/24 Esas, 2018/2555 Karar sayılı ilamı ile uyuşmazlığın çözümünde tüketici mahkemesinin görevli olduğu gerekçesi ile hüküm bozulmuş, bozma doğrultusunda dosya görevsizlik kararı ile Malatya 2. Tüketici Mahkemesine gönderilmiştir.

Tüketici Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla, davanın davalı arsa sahipleri ile davalı yüklenici ... arasında ..... Noterliğinin 18.08.1995 tarihli ..... yevmiye numaralı düzenleme suretiyle arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılmasını müteakip bir kısım dairelerin yüklenici tarafından davacılara satılmasından sonra taşınmazların tapu devrinin yapılmaması sebebiyle yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil davası olduğu, uyuşmazlık konusu Malatya ili, ... ilçesi, .... Mahallesi, ... ada ... parsel sayılı ana taşınmaz üzerinde kurulu yapının 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 numaralı bağımsız bölümlerinin, .... ada ... parsel sayılı ana taşınmaz üzerinde kurulu yapının 1, 3, 4, 5, 7, 8 numaralı bağımsız bölümlerinin, .... ada ... parsel sayılı ana taşınmaz üzerinde kurulu yapının 3, 8, 9, 10 numaralı bağımsız bölümlerinin yüklenici tarafından yapılan sözleşmeler uyarınca binanın mimari proje, sözleşme ve teknik şartname uyarınca %99,99 oranında imal edildiği, uyuşmazlık konusu bağımsız bölümlerin bulunduğu binaların imalatında bahçe duvarındaki kısmen 7.00 mt bahçe duvarı ile demir doğrama korkuluklarından kaynaklı eksiklikler dışında başkaca bir eksikliğin bulunmadığı, SGK ve ilgili belediyeye bir borcun bulunmadığı, binaların iskânının alındığı, dolayısıyla temlik alacaklısı davacıların arsa maliklerine karşı temlik eden yükleniciden kaynaklı 9.400,00 TL dışında bir borcunun bulunmadığı, anılan 9.400,00 TL borcun davalı arsa sahipleri adına davacılarca bozmadan önce depo edildiği, bu suretle mülkiyetin koşullarının oluştuğu gerekçesiyle tüm davacılar yönünden davanın kabulüne, bir aylık vadeli hesap şeklinde arsa sahipleri adına açılan banka hesabına depo edilen 9.400,00 TL'nin (işlemiş faizi ile birlikte hükmün kesinleşmesi halinde) arsa sahiplerine ödenmesine, arta kalan miktarın işlemiş faizi ile birlikte davacılara ödenmesine karar verilmiştir.

IV. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalılar ... ve ... vekili temyiz dilekçesinde; bozma kararı öncesinde depo edilen 29.007,59 TL'nin birlikte ifa kuralı gereği davalı ...'ya ödenmesine karar verilmesi gerektiğini, dava konusu eksik işler bedeli olan 29.007,59 TL'nin karar vermeye en son tarih olan 29.03.2022 tarihindeki değeri olan 334.921,24 TL'nin davalı müvekkili ... adına depo ettirilerek birlikte ifa kuralı gereği davalılar adındaki tapunun iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmesi gerektiği, 18 yıldan fazla bir süredir davayı takip ettikleri halde lehlerine vekalet ücretine hükmedilmemesinin hatalı olduğunu, davalılardan ...'nın ... ada ... parselde ... ve ... dışında diğer dört davalı ile birlikte 1/5 oranında ortak olduğu 2 numaralı dairedeki hissesinin aynı dairede durup durmadığını, davacı ...'a yüklenici tarafından satılıp satılmadığı hususunda mahkemece araştırma yapılmadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümlerin temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere ve temyiz edenin sıfatına göre davalılar ... ve ... vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2- Temliken tescil diye adlandırılan davalarda yüklenicinin arsa payı kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca kendisine isabet eden tapu payını ya da bağımsız bölümü 3. kişilere temlik etmesi mümkündür. Ancak arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yüklenicinin ve temlik suretiyle onun alacaklarına halef olan tapu payı ya da bağımsız bölüm temlik alan 3. kişinin tapu payı ya da bağımsız bölüme hak kazanabilmesi için yüklenicinin, sözleşme gereği arsa sahibine karşı üstlendiği inşaat yapma edimini sözleşme ve ekleri, tasdikli proje ve ruhsatı ile imar mevzuatına uygun olarak tamamlayıp teslim etmiş olması zorunludur.

Somut uyuşmazlıkta, bozma sonrası mahallinde yapılan keşif sonucu düzenlenen 13.04.2022 tarihli raporda, ... ada ... parseldeki taşınmazda inşaatın % 99,99 oranında tamamlandığı, tüm bağımsız bölümlerin fiilen kullanılmakta olduğu, taşınmazın ortak alanlarından sadece arka cephesinin bahçe duvarının yapılmadığı kısmen duvar üstü korkuluklarının eksik olduğu; ... ada ... parsel ve ... ada ... parselde bulunan taşınmazlarda inşaatın tamamlanmış olduğu, eksik ve kusurlu imalatın bulunmadığı, taşınmazların amacına ve fen kurallarına göre imal edilip fiilen kullanıldığı, binaların yapı kullanma izin belgelerinin 10.04.2012 tarihinde alındığı, davalı yüklenici ...'un dava konusu inşaatlarla SGK ve vergi borçlarının bulunmadığı belirtilmiş; davacılar aleyhine tespit edilen eksikliklerin bedeli olan 29.007,59 TL'nin mahkemenin 18.03.2009 tarihli ara kararıyla davalı arsa sahipleri adına depo edildiği, keşif tarihi itibariyle 29.007,59 TL'nin TUİK -ÜFE artış oranlarına göre güncel değeri 334.921,34 TL olarak hesap edildiği görülmüştür.

29.07.2022 tarihli ek bilirkişi raporunda 1261 ada 7 parsel üzerinde bulunan binanın tamamlanma oranının fiziki olarak %99,99 olduğu, %0,001 eksikli taşınmazın bahçe duvarındaki kısmen 7.00 mt bahçe duvarı ile demir doğrama korkuluklarından kaynaklı eksik imalatın tamamlanması için keşif günü itibariyle piyasa rayiç değerinin 9.400,00 TL olduğunun tespit edildiği anlaşılmıştır.

Mahkeme gerekçesinde, eksik ve ayıplı iş bedeli olan 9.400,00 TL'nin tamamının depo edilmesi yönünden yapılan değerlendirme başlıklı H bendinde, Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 02.04.2018 tarihli, 2018/24 Esas, 2018/2555 Karar sayılı bozma ilamından önce karar veren Malatya 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 23.09.2014 tarihli, 2007/99 Esas, 2014/759 Karar sayılı kararına dayanak 2007/99 Esas sayılı dosyasında mahkemesince verilen depo kararı uyarınca davacılar tarafından 24.599,35 TL'nin depo ettirilmesine karar verilip bu miktarın da davacılar tarafından mahkeme veznesine depo ettirilmesi sebebiyle, 9.400,00 TL eksik ve ayıplı iş bedelinin yeniden depo ettirilmesine gerek duyulmadığına işaret edilmiştir.

Bozma öncesi düzenlenen 24.11.2008 tarihli bilirkişi raporunda .... ada ... parsel üzerinde bulunan binada arsa sahibi davalılara ait iki dairedeki eksikliklerin bedeli 24.555,60 TL, ortak alanlardaki eksikliklerin bedeli (bahçe duvarları, korkuluklar) davalı arsa sahiplerinin hisseleri oranında 4.451,99 TL olmak üzere toplamda eksik iş bedeli 29.007,59 TL olarak belirlenmiş ve bu bedel arsa sahipleri adına açılan banka hesabına depo edilmiştir. Dosya kapsamından eksik iş tespit edilen iki dairenin, 18.08.1995 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği davalı müteveffa ...'ya isabet eden ... ada ... parsel üzerindeki daireler olduğu, .. ada ... parsel üzerinde bulunan taşınmaz üzerindeki hissesinin davalı ...'ya 20.11.2000 tarihinde satış suretiyle tapu kayıtlarından devredildiği anlaşılmıştır.

Bu durumda mahkemece, ... ada ... parsel üzerinde bulunan davalı arsa sahiplerine ait bağımsız bölümlerdeki ve ortak alanlardaki eksik işlerin, davalı yüklenici ve davacı taraflarca, kendileri tarafından sonradan giderildiğinin iddia edilmediği gözetilerek, davalı arsa sahibi davalıların banka hesabına depo edilen 29.007,59 TL''den 24.555,60 TL'yi davalı ...'ya ödenmesine, 4.451,99 TL'nin davalı arsa sahiplerine ödenmesine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçe ile ortak alanlardaki eksik işlerden doğan alacaktan davalı arsa sahiplerine düşen pay belirlenmeksizin, tüm eksik ve ayıplı işlerin hesaplamaya dahil edildiği 29.07.2022 tarihli bilirkişi raporu doğrultusunda 9.400,00 TL'nin davalı arsa sahiplerine ödenmesine karar verilmesi doğru olmamış, hüküm bozmayı gerektirmiştir.

Ne var ki, bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, HUMK'un 438/son maddesi uyarınca gerekçesi değiştirilerek ve 438/7. maddesi uyarınca hüküm fıkrası düzeltilerek kararın onanması uygun bulunmuştur.

V. KARAR

Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davalılar ... ve ... vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, yerel mahkeme kararının HUMK'un 438/son maddesi uyarınca gerekçesi değiştirilerek ve hüküm fıkrasının 3 numaralı bendindeki "Bir aylık vadeli hesap şeklinde arsa sahipleri adına açılan banka hesabına depo edilen 9.400,00 TL'nin (işlemiş faizi ile birlikte hükmün kesinleşmesi halinde) arsa sahiplerine ödenmesine, arta kalan miktarın işlemiş faizi ile birlikte davacılara ödenmesi" ibarelerinin çıkarılarak yerine "arsa sahipleri adına açılan banka hesabına depo edilen 29.007,59 TL'nin, 24.555,60 TL'sinin davalı ...'ya, 4.451,99 TL'nin birlikte ifa kuralı gereğince karar kesinleştiğinde işlemiş faizi ile birlikte davalı arsa sahiplerine ödenmesine" ibarelerinin yazılmasına ve kararın bu hali ile HUMK'un 438/7 maddesi uyarınca DÜZELTİLEREK ONANMASINA,

Karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine,15.05.2025 gününde oy birliğiyle karar verildi.