Esas No: 2016/5203
Karar No: 2019/1781
Karar Tarihi: 08.05.2019

**23. Hukuk Dairesi         2016/5203 E.  ,  2019/1781 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki sözleşmesinin feshi ile tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın davalılar ...ve ... yönünden karar verilmesine yer olmadığına, diğer dava yönünden kabulüne davalı ... dışındaki diğer davalı vekillerince ayrı ayrı temyiz edilmesi üzerine dosya incendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- K A R A R -

Davacı vekili, müvekkilli arsa sahibi ile davalılardan ... arasındaki 10.12.2013 tarihli düzenleme şeklindeki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği arsanın yükleniciye devredildiğini, yüklenicinin inşaat ile ilgili imalatlara sözleşme gereği devam etmediğini, diğer davalıların da yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişiler olduğunu ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili olarak feshi ile davalılar adına kayıtlı bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı ..., davaya cevap vermemiş, diğer davalılar davanın reddini istemişlerdir.

Mahkemece iddia, savunma, bilirkişi raporları ve tüm dosya kapsamından; inşaat ile ilgili imalatların %1 – 2 seviyesinde olduğunu, yüklenici olan davalı ...'in imalata devam etmediği gibi kayıplara karıştığı gerekçesi ile davanın kabulü ile sözleşmenin geriye etkili feshine, davalılar adına kayıtlı olan bağımsız bölüm tapularının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.

Kararı, davalılar ... Uluslararası Nakliyat Petrol Tekstil İnş. Gıda San. ve Tic. Ltd. Şti. ..., ..., ..., ... ve ... vekilleri ayrı ayrı temyiz etmişlerdir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalılar ... Uluslararası Nakliyat Petrol Tekstil İnş. Gıda San. ve Tic. Ltd. Şti. ..., ..., ..., ... ve ... vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalılar ... Uluslar Arası Nakliyat Petrol Tekstil İnş. Gıda San. ve Tic. Ltd. Şti., ..., ..., ..., ... ve ... vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun bulunan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harçlarının temyiz edenlerden alınmasına, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 08.05.2019 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

MUHALEFET ŞERHİ

Taşınmaz mülkiyeti edinme tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır.Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.(...m.1023)

Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyi niyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyi niyet iddiasında bulunamazlar. Burada aranan iyi niyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyi niyet iddiasında bulunamaz. .../...

Üçüncü kişinin iyi niyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyi niyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden bazı fiili karinelerden yararlanabilir. Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın el değiştirmesinin kısa sürede olması veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyi niyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir.

Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden "Tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir. Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her halde "Yolsuz tescil" kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir. Yaptığı araştırmada tapu kaydının yüklenici adına olduğunu tespit eden birinin -aksi ispat edilmedikçe- iyi niyetli olmadığını söylemek mümkün olmadığı için "Tapuya güven ilkesine" istinaden mülkiyet kazanımının korunması TMK'nın 1023. maddesi ve hakkaniyet gereğidir.

Her arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden tamamen iyi niyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK'nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanun'a aykırı davranmak olacaktır. Arsa sahibi iyi niyetli ve risk almak istemiyorsa; tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarını bertaraf edebilir. Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırı olduğu gibi taşınmaz hukukunun temeli olan "Tapuya güven ilkesine" de açıkça aykırıdır.

Somut olayda davacı/arsa sahibi ... ile davalı/yüklenici ... arasında 10.12.2013 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı ve yüklenici inşaatı %1-2 seviyesinde bırakarak kaçtığı için sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilmiştir. Arsa sahibi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini yaptıktan sonra 25.12.2013 tarihinde dava konusu 3131 parselin tapusunu tamamen yüklenici adına “Satış suretiyle” intikal ettirmiş ve yüklenici, 06.05.2014 tarihinde kat irtifakı oluşturarak A/7 bağımsız bölümü ...….Ltd Şti; A/14 bağımsız bölümü ...; A/20 ve 38 bağımsız .../...

bölümleri ...; A/35 bağımsız bölümü ...; B1 ve B2 bağımsız bölümleri ... ve B/34 bağımsız bölümü ...’e tapuda satara devretmiştir.

Yargılamanın tüm aşamalarında yukarıda ismi geçen kişiler, iyi niyetli olarak ve tapuya güvenerek bağımsız bölümleri satın aldıklarını beyan etmişlerdir. Davacı taraf, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini tapuya şerh ettirmeden, tapuyu yükleniciye satış suretiyle intikal ettirmiştir. Yukarıda da açıkladığımız gibi yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin iyi niyetli oldukları asıldır ve mülkiyet iktisapları korunmalıdır. Yani davalı/üçüncü kişilerin TMK'nın 1023. maddesine istinaden "Tapuya güven ilkesi" gereğince iyi niyetli olduğu karine olarak kabul edilir. Bu karinenin aksini, bir başka değişle davalıların kötü niyetli olduğunu davacı tarafın ispatlaması gerekir. Olayımızda davacı taraf, “Afaki” iddialar dışında davalıların kötü niyetli olduğuna dair hiçbir delil sunmadığına göre, davalıların mülkiyet iktisabının TMK'nın 1023. maddesi gereğince korunması gerekir. Yerel mahkeme kararının, “Yükleniciden bağımsız bölüm alan şahıslar adına olan tapuların iptali ve davacı adına tesciline” dair kısmının bozulması gerekirken, kararın tamamen onanmasına dair, Sayın çoğunluğunun kararına muhalifim.