Esas No: 2008/3015
Karar No: 2009/2294
Karar Tarihi: 20.04.2009

**(Kapatılan)15. Hukuk Dairesi         2008/3015 E.  ,  2009/2294 K.**

**"İçtihat Metni"**

Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davalı-k.davacılar vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı-k.davalı şirket vekili avukat ... ile temlik alan ... vekili ... ve davalı-k.davacılar vekili avukat ... .... Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

- K A R A R -

Davacı yüklenici, davalı arsa sahipleriyle imzalanan 09.03.1998 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince inşaat belli bir aşamaya getirildiğinde taraflar arasında 14.09.2000 tarihinde yüklenici nam ve hesabına inşaatın ikmâli hususunda anlaşma yapıldığını, bu anlaşma gereği davalılar inşaatı ikmâl ederek tüm giderlerin hesaplanacağı ve bulunacak miktara %30 kâr payının ekleneceği, buna karşılık yükleniciye ait olan 1, 4 ve 8 nolu toplam 3 daire satılarak belirtilen giderler düşüldükten sonra kalanının davacı şirkete ödeneceğinin öngörüldüğünü, davalıların inşaatı ikmâl edip 3 daireyi sattıklarını, haricen yapılan hesaplamaya göre 3 daire bedelinden masraflar düşüldükten sonra 150.000,00 TL’den fazla bir miktar şirkete ödemeleri gerekirken ödemediklerini ve hesap vermeye de yanaşmadıklarını belirterek şimdilik 40.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren faizi ile birlikte tahsilini istemiştir.

Davalılar açılan davanın reddini savunmuşlar, karşı davaların da ise inşaat ikmâl maliyeti, ödemeler ve kâr payı toplamı dairelerin satış bedelinden fazla olduğundan aradaki farkın kendilerine ödenmesi gerektiğini öne sürerek şimdilik 10.000,00 TL’nin yasal faizi ile tahsilini istemişlerdir.

Mahkemece, alınan bilirkişi raporu doğrultusunda yüklenici şirkete ait 3 adet dairenin 2001 yılı rayiçleriyle saptanan değeri 185.000,00 TL’den natamam inşaatın tamamlanması için yapılması gereken masraf ve kâr marjı, vekâlet ücreti ve harç tutarı toplamı 152.179,25 TL’nin mahsubu ile kalan 32.821,00 TL’nin davalı arsa sahiplerinden tahsiline, arsa sahipleri tarafından açılan karşı davanın ise reddine karar verilmiş, karar davalı ve karşı davacı arsa sahipleri tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı ve karşı davacı arsa sahiplerinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2-Davacı yüklenici 09.03.1998 tarihli Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden doğan edimlerini sözleşmeye uygun olarak yerine getiremediğinden taraflar arasında 14.09.2000 tarihinde yüklenici nam ve hesabına inşaatın ikmâli için sözleşme imzalanmıştır. Bu sözleşme uyarınca yarım kalan inşaat yüklenici nam ve hesabına sözleşmede öngörülen esas ve usullere göre ikmâl edilecek, çalıştırılacak personelle ilgili ücret, sigorta primleri, yasaların öngördüğü her türlü giderler, iş kazası sonucu tahakkuk edecek tazminatlar ile inşaat nedeniyle ilgili mercilere ödenecek her türlü vergi, resim ve harçlar maliyet hesabında nazara alınmak suretiyle tüm giderlerin yekûnu tespit edilecek, bu surette tespit edilen inşaat maliyet yekûnuna %30 kâr marjı da eklenecektir. Yükleniciye ait bağımsız bölümler üzerindeki hacizlerin kaldırılması için avukata ödenecek vekâlet ücretleri de ilave edilmek suretiyle bulunacak miktarın yükleniciye ait 1, 4 ve 8 nolu dairelerin satışlarından elde edilecek tutarından tenzil edildikten sonra bakiyesi yükleniciye verilecektir.

Davacı ve karşı davalı yüklenici ile imzalanan 09.03.1998 tarihli sözleşmeye göre iskân alma yükümlülüğü davacı yükleniciye aittir. İkmâl inşaatı anlaşmasında da sigorta primleri ile yasaların öngördüğü her türlü vergi, resim ve harçların maliyet unsuru olarak giderlere dahil edileceği açıkça belirtildiğinden ve arsa sahiplerinin inşaatın ikmâli için dava dışı ... Müteahhitlik İnşaat San. ve Tic. Ltd. Şti. ile imzaladıkları 08.12.2000 tarihli sözleşmede de iskânın ikmâl inşaatını üstlenen yüklenici şirket tarafından alınacağı kararlaştırıldığından mahkemece harcamalar ve %30 kâr marjı tutarı olan 152.179,25 TL’ye iskân alım masraflarının dahil edilmemiş olması doğru olmamıştır.

O halde, Mahkemece yapılacak iş 2001 yılı itibariyle sözleşme konusu binaya iskân alınması için gerekli masrafların bilirkişi aracılığı ile belirlenmesi, bu miktarın da 152.179,25 TL masraf tutarına ilave edilmesi suretiyle sonucuna göre karar verilmesinden ibarettir.

Karar açıklanan nedenlerle bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: Yukarıda 1. bendde yazılı nedenlerle davalı ve karşı davacı arsa sahiplerinin diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca hükmün davalı ve karşı davacı arsa sahipleri yararına BOZULMASINA, 625,00 TL duruşma vekâlet ücretinin davacı ve karşı davalı yükleniciden alınarak, davalı ve karşı davacı arsa sahiplerine verilmesine, ödedikleri temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalı-k.davacılara geri verilmesine, 20.04.2009 gününde oyçokluğuyla karar verildi.

KARŞI OY YAZISI

Davacı-karşı davalı yüklenici şirket ile davalı karşı davacı arsa sahipleri arasında yapılan ve ... 38. Noterliğince doğrudan düzenlenen 09.03.1998 tarih ve 07797 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince; sözleşme konusu (2) parsel sayılı tapulu taşınmaza sözleşme koşullarıyla inşaat yapmayı ve inşaattaki on adet bağımsız bölümlerin beş adedini arsa sahiplerine teslim etmeyi davacı karşı davalı şirket yüklenmiştir. Diğer (1, 4, 5, 8 ve 9) numaralı bağımsız bölümler ise, yapılan inşaat karşılığı yüklenici şirkete ait olacaktır.

14.09.2000 tarihli ve ... 11. Noterliğince düzenlenen “Düzenleme Şeklinde Fesihname” başlıklı sözleşme taraflarca yapılmış ve 09.03.1998 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi fesih olunmuştur. Ancak, aynı tarihli ve adî yazılı şekilde taraflar arasında yapılan “Yüklenici Nam ve Hesabına Yaptırılacak İkmâl İnşaatı Sözleşmesi” başlıklı sözleşme ile de, yüklenici şirkete verilmesi gereken (1, 4 ve 8) bağımsız bölüm numaralı taşınmazların satılarak elde edilecek gelirle, yüklenici namına inşaatın tamamlanmasını arsa sahipleri yüklenmişlerdir. Bu sözleşme gereğince, fesih olunduğu bildirilen sözleşmedeki tüm koşullara uygun şekilde ve iskân alınması da dahil tüm işler, arsa sahiplerince, az yukarıda belirtilen bağımsız bölümlerin satış bedelleri harcanarak ikmâl olunduktan sonra, artan para olursa yüklenici şirkete iade olunacaktır. “ Fesihname ” olarak nitelendirilen 14.09.2000 tarihli düzenleme şeklinde yapılan sözleşme ile aynı tarihli “İkmal İnşaatı Sözleşmesi” birlikte değerlendirildiğinde; esasen yanlar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye ya da ileriye etkili sonuçlar doğuracak şekilde feshinin taraflarca amaçlanmadığı; yüklenicinin “eksik ifasının” Borçlar Kanunu’nun 97. maddesi hükmü uyarınca, tüm masrafları yükleniciye ait olmak üzere arsa sahiplerince, onun namına ifasına yönelik olarak tarafların iradelerinin birleşmiş olduğu sonucuna varılmaktadır. O halde, kural olarak “İSKAN MASRAFLARININ DA” yüklenici tarafından karşılanması gerekir.

Ancak, arsa sahipleri, yüklenici şirkete ait (1, 4 ve 8) numaralı bağımsız bölümleri satmamış ve dava dışı ... Müteahhitlik İnşaat Taahhüt Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi ile yaptıkları 08.12.2000 tarih ve 47562 yevmiye numaralı ve ... 40. Noterliğince doğrudan düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, bu bağımsız bölümler karşılığı ikmâl inşaatı anılan yüklenici şirkete yaptırılmıştır. ... Müteahhitlik İnşaat Taahhüt Sanayi ve Ticaret Limited Şirketiyle yapılan 08.12.2000 tarihli sözleşmenin (4.) maddesinde, yüklenici ... Müteahhitlik İnşaat Taahhüt Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi’nin, sözleşme tarihinden itibaren 30.08.2001 tarihine kadar İSKÂN MÜSAADESİ de almak kaydıyla inşaatı tamamlayıp, teslim edeceği kararlaştırılmıştır.

İkinci yüklenici ... Müteahhitlik İnşaat Taahhüt Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi arsa sahipleriyle yaptığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle, iskân iznini almayı ve dolayısıyla bunun için gerekli giderleri yüklenmiş olduğuna göre; davacı-karşı davalı yüklenici şirketin, kendisine verilmesi gereken bağımsız bölümlerin satılması halinde sağlanacak gelirle, arsa sahiplerince inşaatın tamamlanması durumunda yüklendiği iskân masraflarını karşılama ediminin devam ettiği ve dolayısıyla arsa sahiplerine iskân masraflarını ödemesi gerektiği kabul edilebilir mi? Sayın çoğunluğun görüşü, davacı yüklenici şirketin, iskân masraflarından sorumlu tutulması gerektiği yönündedir. Nevar ki, ikmâl inşaatını yüklenen dava dışı şirket, “iskân alımı ve masraflarını karşılama” edimini de yüklenmiştir. Arsa sahipleriyle yapılan 08.12.2000 tarihli sözleşmede davacı şirket ile arsa sahipleri arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin fesih olunması sonucu anılan sözleşmenin yapılmış olduğu yazılıdır.

Borçlar Kanunu’nun 173/I. maddesi uyarınca, bir borçluya karşı yapılan borcun naklini yüklenen kimse, ya borcu ödeyerek veya alacaklının onayını alarak borcu üzerine almak suretiyle onu borcundan kurtarma yükümlülüğü altına girmiş olur. Diğer yandan, eski borçlunun yerine yenisinin geçmesi ve eski borçlunun borçtan kurtarılması, borcu yüklenen ile alacaklı arasında yapılacak sözleşme ile olur (BK. md. 174/I). Somut olayda da, arsa sahipleri alacaklılar ile ... Müteahhitlik İnşaat Taahhüt Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, davacı şirketin "iskân masraflarını" karşılama borcunu ... Müteahhitlik İnşaat Taahhüt Sanayi ve Ticaret Limited Şirketinin üstlenmiş olduğunun kabulü gerekir. Çünkü, yukarıda da açıklandığı üzere; davacı şirketin “iskân masraflarını karşılama borcu” sözü edilen üç adet bağımsız bölümün satılarak elde edilecek gelirle arsa sahiplerince nama ifanın yapılması koşulunun gerçekleşmesi durumunda sözkonusu olabilir. Kaldı ki, arsa sahiplerince henüz iskân alınmamış ve masrafları da yapılmamıştır.

Yukarıda da açıklandığı üzere; davacı-karşı davalı yüklenici ile davalı-karşı davacı arsa sahipleri arasında yapılan 14.09.2000 tarihli adi yazılı sözleşme hükümleriyle taraflar, yüklenici şirkete verilmesi gereken dairelerin satışından elde edilecek bedeli, eksik işlerin giderilmesinde sarfetmeyi amaçlamışlardır. Arsa sahiplerinin gecikmeden, 14.09.2000 tarihinden itibaren uygun bir süre içinde işe başlayıp, daireleri satarak eksik işlerin ikmâlini temin etmek zorundadırlar. Nama ifaya izin verilmesi ya da sözleşmenin taraflarınca oybirliğiyle kararlaştırılmış olması halinde, kural olarak nama ifanın gerektirdiği masrafları, arsa sahipleri yükleniciden talep edebilir. Yüklenicinin onayı bulunmadıkça, arsa sahiplerinin ayrı bir üçüncü kişi ile arasında yapacağı ya da yaptığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince eksik işleri üçüncü kişiye tamamlattırması ve karşılığında da ona namına ifa yüklenilen yükleniciye ait taşınmazın verilmesi yoluyla nama ifa yapılamaz. Somut olayda da esasen davacı-karşı davalı yüklenicinin 08.12.2000 tarihli ve ... Müteahhitlik İnşaat Taahhüt Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi ile arsa sahipleri arasında yapılan sözleşmeye onayı yoktur. Buna karşın, davacı-karşı davalı yüklenici ile yaptıkları 14.09.2000 günlü “nama ifa” sözleşmesini, yukarıda açıklanan sebeple, arsa sahipleri ihlâl etmiştir. Kimse kendi kusurundan yararına sonuç çıkaramaz. Haklar iyi niyet kurallarına uygun şekilde kullanılırsa, hukukça korunur (TMK.md.2). Arsa sahipleri, iskânın alınması ve dolayısıyla masrafların yüklenilmesi edimini dava dışı ... Müteahhitlik İnşaat Taahhüt Sanayi ve Ticaret Limited Şirketine yükletmiş olduklarına ve o şirketçe de bu edimin ifası kabul edilmiş olduğuna göre; artık dönüp davacı-karşı davalı yüklenici şirketten iskân masraflarını talep edemez. Bu sebeplerle, kararın onanması görüşünde olduğumuzdan sayın çoğunluğun bozma kararına katılmıyoruz.