Esas No: 2022/7672
Karar No: 2023/675
Karar Tarihi: 20.03.2023

**3. Hukuk Dairesi         2022/7672 E.  ,  2023/675 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/1592 E., 2022/1271 K.

KARAR : Kısmen kabul

İLK DERECE MAHKEMESİ : ... Tüketici Mahkemesi

SAYISI : 2017/403 E., 2021/424 K.

Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi, bedel iadesi ve kira kaybı davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalılar ... ve diğerlerinin ... ili, .... 220 ada 3 parsel, 220 ada 4 parsel, 225 ada 2 parsel ve (eski parsel 3372, yeni parsel 298 ada 1 parsel) kayıtlı taşınmazların maliki olduğunu, arsa malikleri ile davalı... İnşaat Harfiyat Nak. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davalılardan... İnşaat Harfiyat Nak. San. ve Tic. Ltd. Şti. ile 31.12.2013 tarihli satış sözleşmesi imzalayarak ... ili Ortahisar ilçesi Çukurçayır Mahallesi Holtur-2 evleri 3. etap B blok 8. kat Askeriye tarafı olarak belirlenen taşınmazı 35.000 TL peşin ödeme kaydıyla toplamda 135.000 TL bedelle satın aldığını, bu sözleşmeye göre... inşaata banka makbuzundan da anlaşılacağı üzere 35.000 TL ödeme yaptığını, evlerin sözleşme tarihinden itibaren 12 ay içerisinde teslim edileceğinin belirtildiğini, sözleşme doğrultusunda ödenmesi gereken bedeli davalı... İnşaat Harfiyat Nak. San. ve Tic. Ltd. Şti.'ye ödediğini, kalan bedeli de ödemeye hazırlanırken davalılardan... inşaatın satış konusu taşınmazı tamamlaması gereken tarihte tamamlayamadığını, söz konusu inşaatın davalı... İnşaat Harfiyat Nak. San. ve Tic. Ltd. Şti.'den kaynaklı sebeplerle tamamlanamadığı için geriye kalan 100.000 TL'yi ödemediğini, ayrıca davalı... İnşaat Harfiyat Nak. San. ve Tic. Ltd. Şti. ile arasında yapılan satış sözleşmesinin 8 nolu maddesinde satıcının zamanında teslim edemediği daireler için rayiç bedelden kira bedeli ödemeyi kabul ettiğini, davalıların sebepsiz zenginleştiğini belirterek şimdilik 35.000 TL bedelin fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla ödeme tarihinden itibaren işleyecek mevduata uygulanan en yüksek faiz ile davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, sözleşme gereğince teslim tarihi olan 31.12.2014 tarihinden dava tarihine kadar olan toplam aylık kira bedellerinin hesaplanarak dava tarihinden itibaren işleyecek mevduata uygulanan en yüksek faiz ile davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı arsa sahipleri vekili; sözleşmenin tarafı olmadıklarını, davacının davasına dayanak olarak gösterdiği Yargıtay kararlarından da açıkça anlaşılacağı üzere arsa maliklerine karşı yüklenicinin borcundan dolayı sebepsiz zenginleşme davası açabilmenin ön koşulunun kat karşılığı inşaat sözleşmesinin fesih edilmiş olması ve bu fesih nedeni ile arsa maliklerinin sebepsiz olarak zenginleşmiş olmaları olduğunu, davacının sebepsiz zenginleşme davası açma hakkının bulunmadığını, müteahhide devrettiği dairelere karşılık halen eksiksiz olarak teslim aldığı hiçbir daire bulunmadığını, davacı tarafın davasının dayanağının sebepsiz zenginleşme olduğu düşünüldüğünde huzurdaki davanın süresinde açılmadığını, süresinde açılmayan davanın zamanaşımı nedeni ile reddini, esas yönünden de açılan davanın tümden reddini istemiştir.

2.Davalı... İnşaat Hafriyat Nak. Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti.; davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu uyuşmazlığın davacı ile davalı yüklenici arasındaki harici satış sözleşmesinden kaynaklı olarak satın alınan bağımsız bölümün tapuda devrinin yapılıp teslim edilmemesi nedeniyle sözleşme gereğince ödenen bedelin tahsili talebine ilişkin olduğu, davacı tüketici ile davalı yüklenici arasındaki konut satışından kaynaklandığı, diğer davalı arsa sahipleri yapılan harici satış sözleşmesinde taraf olmadığı, yüklenici ile arsa sahibi arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre yüklenici kendisine düşen bağımsız bölümleri harici satış sözleşmesi ile satmış olduğu, yapılan satış sözleşmelerinde davalı arsa sahipleri taraf olmadığı, bu kişilerin sorumluluğu yüklendiğine dair delil de ibraz edilemediği, zarardan sözleşmenin tarafının sorumlu olacağı, arsa sahiplerine husumet yöneltilemeyeceği, davacının istediği kira tazminatı ifaya eklenen cezai şart hükmünde olduğu, bedel iadesi sözleşmeden dönmenin, geç teslim nedeniyle kira kaybı ve diğer tazminatları istemek de ifanın devamını istemenin sonuçlarından olduğu, davacı satış bedeli olarak ödediği bedelin iadesini istemiş olmakla sözleşmeden dönmüş olduğu, artık sözleşme devam ediyormuş gibi kira kaybı isteyemeyeceği gerekçesiyle davacı tarafından davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... aleyhine açılan bedel iadesi davasının işbu davalıların taraf sıfatının bulunmaması sebebiyle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 114/1.d, 115/1,2 maddeleri gereğince husumet yokluğundan usulden reddine, davacı tarafından davalı... İnşaat Hafriyat Nakliyat Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti. aleyhine açılan davanın kabulü ile taraflar arasındaki 31.12.2013 tarihli "...2 Satış Sözleşmesi"nin feshine, davacının ödemiş olduğu 35.000 TL'nin temerrüt gerçekleşmediğinden dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile davalı ...İnşaat Hafriyat Nakliyat Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti.'den alınıp davacıya verilmesine, davacı tarafından davalılar aleyhine açılan kira tazminatı davasının koşulları oluşmadığından reddine, karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili; davalı arsa sahiplerin yönünden açılan dava ile kira kaybından kaynaklı alacak talebinin reddine karar verilmesinin ve faize dava tarihinden itibaren hükmedilmesinin isabetsiz olduğunu, kararın usul ve kanuna aykırı bulunduğunu ileri sürerek; ilk derece mahkemesi kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı arsa sahipleri yönünden açılan davada açıkça sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanılması ve davacı ile davalı arsa sahipleri arasında sözleşme ilişkisi bulunduğunun iddia ve ispat edilmemiş olması karşısında, davalı arsa sahipleri yönünden açılan davanın esastan reddi yerine yazılı gerekçelerle husumetten reddi isabetsiz ise de istinaf edenin sıfatı uyarınca bu hususun kararın kaldırılma sebebi yapılamayacak olmasına, davalı arsa sahiplerinin sebepsiz zenginleştiklerinin de ispatlanamamasına göre; kanunun olaya uygulanmasında ve gerekçede hata edilmediği, ihtilafın doğru tanımlandığı, inceleme konusu kararın usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin yüklenicinin arsa ile ilgili işlemlerine icazet verdiğini, arsa sahiplerinin çeşitli konularda yetkilendirdiği müteahhidi seçerken son derece özenli davranması gerektiğini, arsa sahiplerinin objektif özen borcunun eksikliği dolayısıyla zarardan sorumlu olduğunu, inşaatın belli bir kısmının müteahhit tarafından tamamlandığını ve bu kısım için müteahhit tarafından yapılan harcamaların ödediği bedelden karşılandığını, davalı arsa sahiplerinin arsa üzerine yapılan inşaat oranı kadar kazanç elde ettiğini, dairelerin fiyatına karşılık ödemiş olduğu tutarın davaya konu dairelerin tamamlandığı orana tekabül eden miktar tutarında davalı arsa sahiplerinin sebepsiz zenginleştiğini ve bu tutar oranında davalı yüklenici ile birlikte sorumlu olacağını, yüklenicinin edimini ne ölçüde yerine getirdiğinin keşif vasıtasıyla tespit edilmesi gerektiğini, davalı yüklenici ile yapılan satış sözleşmesinin 8 numaralı maddesi ile satıcının zamanında teslim etmediği daireler açısından rayiç bedel üzerinden kira ödemeyi kabul ettiğini, satışa konu dairelerin teslim tarihinin 31.12.2014 olduğunu, davaya konu taşınmazların halen yüklenici tarafından teslim edilmediğini, kira kaybı talebinde bulunmakta haklı olduğunu, ödeme yaptığına dair dekont bulunduğunu, ödeme tarihi belirli olduğunu, satış sözleşmesinde dairelerin teslim tarihinin açık olduğunu, yüklenicinin halen taşınmazları teslim etmediği de dikkate alındığında somut olay kapsamında temerrütün gerçekleştiğini, kararın usul ve kanuna aykırı bulunduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, taşınmaz satış sözleşmesinin feshi ile ödenen bedelin iadesi ve kira kaybının tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1.6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 370 inci maddesinin dördüncü fıkrası ile 371 inci maddesi.

2.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 77 nci maddesi şöyledir:

"Haklı bir sebep olmaksızın, bir başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür.

Bu yükümlülük, özellikle zenginleşmenin geçerli olmayan veya gerçekleşmemiş ya da sona ermiş bir sebebe dayanması durumunda doğmuş olur."

3.Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 29.11.2016 tarihli ve 2015/30059 E., 2016/22423 K. sayılı ilamının ilgili kısmı şöyledir:

"...davacı tüketiciler ile davalı satıcı-yüklenici arasındaki konut satışından kaynaklanmakta olup, diğer davalı arsa sahibi yapılan harici satış sözleşmelerinde taraf değildir. Yüklenici ile arsa sahibi arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi yüklenicinin inşaatı %28 seviyesinde iken terk etmesi nedeniyle arsa sahibi tarafından 09.06.2000 tarihinde noterden gönderilen fesih ihbarı ile fesh edilmiş olup, inşaat 28.06.2001 tarihinde belediye tarafından inşaata devam edilmemesi için mühürlenmiştir. Yüklenici ile arsa sahibi arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre yüklenici kendisine düşen bağımsız bölümleri harici satış sözleşmesi ile satmış olup, yapılan satış sözleşmelerinde davalı arsa sahibi taraf olmadığı gibi arsa sahibinin sorumluluğu yüklendiğine dair delil de ibraz edilmemiştir. Bu durumda; zarardan sözleşmenin tarafı sorumlu olacağından arsa sahibine husumet yöneltilemez..."

4.Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 30.05.2018 tarihli ve 29.11.2016 tarih ve 2015/30453 E., 2018/6383 K. sayılı ilamının ilgili kısmı şöyledir:

"...davacının istediği kira tazminatı ifaya eklenen cezai şart hükmünde olup, bedel iadesi sözleşmeden dönmenin, geç teslim nedeniyle kira kaybı ve diğer tazminatları istemekte ifanın devamını istemenin sonuçlarından biridir. Dava konusu olayda davacı, satış bedeli olarak ödediği bedelin iadesini istemiş olmakla sözleşmeden dönmüş olup, artık sözleşme devam ediyormuş gibi kira kaybı isteyemez..."

3.Değerlendirme

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davacı vekilinin yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

20.03.2023 tarihinde oybirliği ile karar verildi.