Esas No: 2020/11527
Karar No: 2021/2139
Karar Tarihi: 02.03.2021

**3. Hukuk Dairesi         2020/11527 E.  ,  2021/2139 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : .... BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 36. HUKUK DAİRESİ

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen asıl itirazın iptali, karşı tazminat davasında, asıl davanın reddine, karşı davanın kabulüne dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelenmesi sonucunda; davacı/k.davalı vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, davacı/k.davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine, duruşmalı olarak incelenmesi davalı/k.davacı vekili tarafından istenilmekle daha önceden belirlenen 09.02.2021 tarihli duruşma günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı/k.davalı vekili Av. ... geldi. Karşı taraf davalı/k.davacı vekili Av. .... geldi. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin daha derinlemesine incelenmesi ve bu konuda bir araştırma yapılması gerektiği heyetçe zorunlu görüldüğünden, Yargıtay Kanununun 24/1 ve Yargıtay İç Yönetmeliğinin 21/3 maddeleri uyarınca görüşmenin başka bir güne bırakılması uygun görülmüş olup, belli gün ve saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı/k.davalı; davalı ile aralarında ... Cad. No.26 ...l adresindeki ...'in 9.-11.-12. ve 19. katlarının kullanımı için 23.01.2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesi imzalandığını, davalı kiraya verene 180.000,00 USD depozito verildiğini, taşınmazın tahliye edildiğini ve tahliye sırasında 21.02.2015 tarihli durum tespit tutanağı tutulduğunu, aleyhinde 43.839.21 USD karşılığı 115.257.68 TL bedelli tamir servis bedeli faturası düzenlendiğini, tamir parasının depozitodan mahsup edilerek bakiye depozito bedelinin iade edilmesi için Beşiktaş 11. Noterliğinin 21.04.2015 tarihli ihtarname ile davalıya ihtar edildiğini, bakiye depozito alacağı için... İcra Müdürlüğünün 2015/13375 Esas sayılı dosyası ile takip başlatıldığını, davalının takibe itiraz ettiğini, erken tahliye nedeniyle mahrum kalınan kiranın bu davanın konusu olmadığını, muaccel olmayan borç için takas beyanının geçersiz olduğunu belirterek haksız itirazın reddi ile takibin devamına karar verilmesini istemiştir.

Davalı/k.davacı; icra takibi sırasında depozitonun henüz geri istenecek durumda olmadığını, depozitonun hangi şartlarda geri verileceğinin sözleşmenin 8.1 maddesinde düzenlendiğini, en erken 27.06.2015 tarihinde iade edilebileceğini, erken tahliye nedeniyle borcu bulunduğunu, kira sözleşmesinin usule uygun feshedilmediğini, tarafların sözleşmeyi 23.01.2014 tarihi itibariyle feshetmeden değişiklik sözleşmesiyle bir yıl daha uzattıklarını, kira sözleşmesinin fesih bildirimi ile değil, anahtarların teslimi ile sona ereceğini, feshin 28.02.2015 de fiili tahliye ile gerçekleştiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiş, süresinde açtığı karşı dava ile de; fesih ihbarının kira dönemi içinde olduğundan erken fesih niteliğinde olduğunu, bunun için de makul süre kira bedelinin ödenmesi gerektiğini, davadan önce erken fesih nedeniyle uğranılan zararın bakiye depozito bedeli ile takas edildiğini, alacaklardan birinin çekişmeli olmasının takasa engel olmadığını, davacının makul süre kira bedelinden sorumlu olacağını, takastan sonra kalan bakiye alacakları için şimdilik 50.000,00 TL tazminatın işleyecek avans faizi ile tahsiline karar verilmesini dilemiştir.

İlk derece mahkemesince, kiracının kira süresi bitmeden kiralananı erken tahliye etmekle, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebilmesine kadar geçecek makul süre ile sınırlı olmak üzere sorumlu olacağı gerekçesiyle davacı/k.davalının davasının reddine, davalı/k.davacının davasının kabulü ile taleple bağlı kalınarak 50.000,00 TL tazminatın tahsiline, davalı/karşı davacının talep ettiği asıl alacağın %20 oranında kötü niyet tazminatının tahsiline karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesi kararına karşı, davacı/k.davalı tarafça istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.

Bölge Adliye Mahkemesince, , davacı/k.davalının istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile asıl davanın reddine, karşı davada ise davanın kabulü ile hükmedilen kötüniyet tazminatının kaldırılmasına karar verilmiş, karar davacı/k.davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı erken tahliye ettiği durumda; kural olarak Türk Borçlar Kanununun 325. maddesine göre, anahtar teslim tarihine kadar kira bedelinden, anahtar teslim tarihinden itibaren ise kiralananın aynı şartlarda kiraya verilebileceği makul süre kira bedeli ile sorumludur. Bununla birlikte, TBK'nun 112. maddesi göndermesi ile aynı kanunun 52. maddesi uyarınca, kiraya verenin bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapması gerekir. Bu durumda kiraya verenin zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden ibarettir.

Somut olayda; Windowist Tower isimli işyerinin 9.-11.-12. ve 19. katlarının kullanımı için taraflar arasında 23.01.2012 başlangıç tarihli 2 yıl süreli asıl kira sözleşmesi ile 30.01.2014 tarihli ek sözleşme bulunduğu, asıl sözleşmenin 2.1. maddesinde; kira bedelinin ilk iki yıl için kat başına aylık 30.000 USD+KDV olarak kararlaştırıldığı, bu sözleşme esas alınarak hazırlanan 30.01.2014 tarihli değişiklik sözleşmesi ile de asıl kira sözleşmesinin 6.2. ve 6.3. maddelerinde değişikliğe gidilerek 6.2.maddesinin; "Üçüncü yıl için aylık kira bedeli kat başına 33.825 ABD Doları+KDV olacaktır. Dördüncü yıl için aylık kira bedeli üçüncü yıl kira bedelinin ilgili dönem için ABD CPI oranı +%2 artırımı ile bulunacaktır. Beşinci yıl aylık kira bedeli kat başına 40.000 ABD Doları+KDV olacaktır...Kiracı dönem sonundan

önce taşınmazı tahliye etmek isterse, üç ay önceden yazılı ihbarda bulunmak şartı ile sadece bir katı, ihbardan itibaren dördüncü ay itibariyle ikinci katı, ihbardan itibaren beşinci ay üçüncü katı tahliye edebilecektir. " şeklinde düzenlendiği, taraflar arasında imzalanan 21.02.2015 tarihli durum tespit tutanağı ile de taşınmazın, eksiklikler tespit edilerek tahliye edildiği hususlarında taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı/k.davalı kiracı 02.10.2014 tarihinde düzenlediği ihtarname ile taşınmazı 28.02.2015 tarihinde tamamen tahliye edeceğini belirterek, sözleşmenin dönem sonu olan 23.01.2015 tarihinden sonraki dönemler için yenilenmeyeceğini bildirmiş, kiraya veren ise 15.10.2014 tarihli cevabi ihtarname ile; 02.10.2014 tarihli ihbarname ile bildirilen feshin kabul edilemeyeceğini belirtmiştir. 30.01.2014 tarihli değişiklik sözleşmesi ile taraflar açıkça; üç ay önceden yazılı olarak ihbarda bulunmak şartı ile bir katın, dördüncü ay itibariyle ikinci katın, beşinci ay üçüncü katın tahliye edilebileceğini kararlaştırmış olmakla, kademeli tahliye hususunda ortak iradelerini ortaya koydukları ve her kat için farklı feshi ihbar süreleri belirlediklerinin kabulü gerekir. Bu durumda tahliye, 23.01.2015 tarihinden sonra 21.02.2015 tarihinde gerçekleşmiş olmakla, davacı/k.davalı kiracının yeni kira dönemi başlangıcı olan 23.01.2015 tarihinden 3 ay 7 gün önce karşı tarafa bildirdiği ihtarname ile, sözleşmede kararlaştırıldığı üzere sadece bir kat için yazılı ihbar şartını yerine getirdiği anlaşılmaktadır. O halde, sözleşmede her kat için ayrı kira bedeli belirlendiği ve sözleşmedeki feshi ihbar şartının dönem içinde veya yeni dönemin başlangıcından sonra da geçerli olduğu hususu da değerlendirilerek, bu şekilde birinci kat için makul süre tazminatına hükmedilemeyeceği, diğer katlar için ise sözleşme ile kararlaştırıldığı üzere yazılı feshi ihbar sürelerine uyulmadığı nazara alınarak belirlenecek makul süre tazminatına ve sonucuna göre depozito bedelinin iade edilip edilemeyeceği hususunda bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı/k.davalının sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle 6100 sayılı HMK'nun 371. maddesi uyarınca temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının davacı/k.davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, HMK'nun 373 üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca dosyanın kararı veren bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 02.03.2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.