Esas No: 2024/2317
Karar No: 2025/763
Karar Tarihi: 27.02.2025

**6. Hukuk Dairesi         2024/2317 E.  ,  2025/763 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/1481 E., 2024/193 K.

DAVALILAR : 1-... vekilleri Avukat ... 2-...inşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi vekili Avukat ...

İLK DERECE MAHKEMESİ : Bursa 5. Tüketici Mahkemesi

SAYISI : 2018/203 E., 2021/345 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, duruşma isteminin miktar itibariyle reddine, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı arsa maliki ile diğer davalı şirket arasında Bursa İli, ... İlçesi, Millet Mahallesi, 3130 ada, 5 parselde kayıtlı taşınmaza ilişkin 01.04.2014 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, müvekkilinin davalı yüklenici şirket uhdesinde kalan A blok, 18 no'lu bağımsız bölümü 03.04.2017 tarihli satış sözleşmesi ile satın aldığını, satış bedelinin tamamını davalı şirkete ödediğini ve taşınmazın zilyetliğinin müvekkiline devredildiğini, davalı arsa maliki ile müteahhit arasında çıkan ihtilaflardan dolayı müvekkili adına tapuda devir işlemlerinin halen yapılmadığını belirterek; dava konusu taşınmazın davalı arsa maliki adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, bu talebin kabul edilmemesi halinde ise dava konusu bağımsız bölümün dava tarihi itibari ile değerinin tespiti ile dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalı yüklenici şirketten tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... vekili cevap dilekçede; dava konusu taşınmazın davacıya sözleşme ile satıldığını, müvekkilinin davalı arsa sahibi imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği tüm sorumluluklarını yerine getirdiğini, bu sebeple de davacıya dava konusu taşınmazı devrettiğini, ancak müvekkili şirketin iradesi ve insiyatifi dışında gerek kendi, gerekse taşeronlara ait Sosyal Güvenlik Kurumu borçlarının ödenememesi sonucunda söz konusu taşınmaz üzerinde tasarruf hakkının kısıtlandığını, bu nedenle tapu devrini gerçekleştiremediğini, bu aşamada ekonomik gücü olmamakla birlikte vergi/prim affına ilişkin beklenti içinde olup müvekkilinin yükümlülüklerini yerine getireceğini, müvekkilinin iyiniyetinin gözetilmesi gerektiğini savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... cevap dilekçesinde; diğer davalı yüklenici şirketin sözleşme gereği yapması gereken imalatları tamamlamadığını, anahtar teslim usulü 36 ayda tamamlanması gereken imalâtların ayıpsız ve kusursuz olarak teslim edilmediğini, ayrıca sözleşmeye göre yapı kullanma izin belgesinin halen alınmadığını, yapı denetim ücretinin ödenmediğini, gelir vergisi, stopaj, KDV ile Sosyal Güvenlik primlerinin ödenmediğini, ilişiksizlik belgesinin alınmadığını ve diğer cezaların ödenmediğini, davalı yükleniciye sözkonusu eksikliklerin giderilmesi için 15.09.2017 tarihli ihtarın gönderildiğini, 03.05.2018 tarihinde Bursa 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2018/26 D.İş dosyası ile eksikliklerin tespitinin yapıldığını, davacının diğer davalının halefi sıfatı ile kişisel haklarını arsa sahiplerine karşı ileri sürmesinin ancak yüklenicinin edimlerini tam olarak yerine getirmesi halinde mümkün olduğunu, ayrıca sözleşmenin 8. maddesinde sözleşmenin haklı nedenle feshedilmiş olması halinde yüklenicinin sözleşmede kendisine devredilenler dışında kendisine bırakılacağı açıklanan bağımsız bölümler üzerinde hiçbir hak iddia edemeyeceğini, davalı yüklenicinin anahtar teslim yüklendiği inşaatın sözleşme gereği tüm borçlarını ödeyip iskanını alıp arsa sahiplerine teslim zorunluluğu bulunmakla, TBK'nın 188. maddesi gereği yüklenicinin halefi davacıya karşı aynı savunmaları ileri sürebileceklerini savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi tapuyu almaya hak sahibi olamaması sebebiyle sözleşme hiç yapılmamış gibi değerlendirilerek davacı ve yüklenicinin karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabileceklerinden arsa malikinden tapu iptali ve tescil talep etmenin mümkün olmayacağı, davacının ödemiş olduğu bedelin iadesini de satış vaadi sözleşmesinin tarafı olan davalı yüklenici şirketten talep edebileceği, davalı arsa sahibi hakkında açılan tapu iptal ve tescil talebinin sübut bulmadığı gerekçesiyle davacının alacak talebinin kabulüyle taşınmazın dava tarihindeki değeri üzerinden davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; iskan şartına bağlanan 581 metrekare dükkan haricinde olan yükleniciye özgülenen taşınmazların devrinin gerektiğini, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 28/10. maddesi gereğince davalı müteahhit firmanın Sosyal Güvenlik Kurumu ve vergi borçları bulunsa bile davalı arsa malikleri tarafından davaya konu taşınmaz için yapı kullanma izin belgesi alınabileceğini, bu nedenle bu borçlar sebebiyle yapı kullanma izin belgesinin alınmamış olmasının eksik iş olarak değerlendirilmesinin hatalı olduğunu, davalılar arasındaki sözleşmenin 5. maddesinde bağımsız bölümlerin devirlerinin ne zaman yapılacağının kararlaştırıldığını, sadece 581 metrekare dükkanın yapı kullanma izin şartına bağlı kılındığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu inşaat işinin denetimini üstlenen firma tarafından 27.11.2019 tarihi itibari ile işin % 100'ünün tamamlandığına dair iş bitirme belgesinin alındığını, dava dışı arsa sahibinin sunduğu faturaların kabulünün de mümkün olmadığını, tespit dosyasında dahi inşaatın tamamlanması için gerekli masrafın 46.700,00 TL olarak hesaplandığını, kabul anlamına gelmemek kaydıyla davalı yüklenicinin arsa malikine borcunun bulunduğunun tespiti halinde A blok, 18 no'lu taşınmazın arsa payına düşen ve bilirkişi tarafından hesaplanan 4.913,40 TL'den sorumlu tutulabileceklerini, karar gerekçesinde davalılar arasındaki sözleşmenin feshedilerek kesinleştiği yazılmış olmakla birlikte bu yönde bir davanın bulunmadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, yükleniciden haricen satın alınan taşınmaza yönelik tapu iptali ve tescil aksi takdirde rayiç bedelin ödenmesi istemine ilişkindir.

Alacağın temliki; alacaklı (yüklenici) ile ondan temlik alan üçüncü kişi (davacı) arasında, borçlunun (arsa sahiplerinin) rızasını gerektirmeden yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliği taşıyan şekle bağlı bir sözleşmedir. Şüphesiz, yüklenicinin yaptığı temlik işleminin hüküm ve sonuç doğurması temlik işleminin konusu olan alacağın gerçek bir alacak olmasına bağlıdır. Alacağın temlik edildiği üçüncü kişi bu şekilde bir temlik varsa temlik işleminden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı da ileri sürebilir hale gelecektir. Zira, alacağı devralan kişi önceki alacaklının yerine geçer ve borçludan ifayı istemek gerektiğinde borçluyu ifaya zorlamak hakkı onun olur. Ne var ki; üçüncü kişinin borçluyu (arsa sahibini) hasım göstererek açacağı davada borçlu, temlik yapılmamış olsaydı eski alacaklısına (yükleniciye) ne gibi def'ilerde bulunmak hakkına sahip idi ise, bu def'ileri yeni alacaklıya (hakkı temellük eden üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin eseri meydana getirme ve teslim borcu edimini yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerine göre iskan koşulu gibi diğer borçlarını yerine getirip getirmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de arsa sahibi ile yüklenici arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi, yüklenicinin dava konusu bağımsız bölüme hak kazanıp kazanmadığı ve buna bağlı olarak bu hakkı temlik alan üçüncü kişinin tapu iptali ve tescil isteminin yerinde olup olmadığı incelenmelidir.

Somut olayda; davacı ile davalı yüklenici şirket arasında imzalanan, alacağın temliki niteliğindeki harici satış sözleşmesi ile Bursa ili, ... ilçesi,...mahallesi, 3130 ada, 5 parsel, A blok, 18 numaralı bağımsız bölüm sayılı taşınmaz 255.000,00 TL bedelle davacıya temlik edilmiş, davacı alıcı tarafından satış bedelinin tamamı ödenmiş ve taşınmaz davacıya fiilen teslim edilmiştir. Davacı da buna dayanarak bağımsız bölümün adına tescilini talep etmektedir.

Davalı yüklenici şirket ile davalı arsa sahibi ... ve dava dışı arsa sahipleri ... ve ... arasında 01.04.2014 tarihinde Bursa ili, ... ilçesi,...mahallesi, 3128 ada, 2 parsel; 3129 ada, 1 parsel ve 3130 ada, 5 parsel sayılı taşınmazlara yönelik olarak Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmenin 3-a maddesi uyarınca yüklenicinin 3128 ada, 2 parsel sayılı taşınmaz üzerine 9 iş yeri, 16 daire; 3129 ada, 1 parsel üzerine 18 iş yeri, 44 daire; 3130 ada, 5 parsel üzerine 18 iş yeri, 52 daire olmak üzere toplam 45 iş yeri ve 112 daire yapılması kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin yükleniciye ait bağımsız bölümlerin devri başlıklı 5/a ila 5/e maddelerinde inşaatın aşamalarına göre yükleniciye devredilecek daire ve dükkan sayıları belirtilmiş, 5/f maddesinde ise yapı kullanım izin belgesi alındıktan sonra 581 metrekare alanlı dükkanın devri kararlaştırılmıştır. Bu hali ile 581 metrekare alanlı dükkanın devri iskan şartına bağlanmıştır.

27.11.2019 tarihli iş bitirme belgesine göre iş % 100 oranında tamamlanmıştır. Belediye Başkanlığının 11.08.2020 tarihli yazısı ile 13.01.2020 tarihli İmar ve Şehircilik Müdürlüğü raporuna göre A blok, 31 numaralı ve B blok, 29 numaralı bağımsız bölüm hariç olmak üzere kısmi yapı kullanma izin belgesi düzenlenmesine karar verildiği, gerekli harçların yatırıldığı, eksiklikler tamamlanınca kısmi yapı kullanma izin belgesinin düzenleneceğinin bildirildiği görülmüştür. Dairemizce aynı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlık nedeniyle incelemesi yapılan 2023/2746 Esas ve 2024/2035 Esas sayılı dosyalarda ise 10.09.2020 tarihinde iki bağımsız bölüm dışındaki diğer bağımsız bölümlerin yapı kullanma izin belgelerinin alındığı anlaşılmıştır.

Arsa sahipleri ile yüklenici arasında imzalanan sözleşme uyarınca inşaat tamamlanmış ve kısmi olarak yapı kullanma izin belgesi düzenlenmiş ise de; yüklenici firma için gerçekleştirilen ödemelere ait makbuzların 07.09.2020 tarihli bilirkişi raporunda dökümü yapılarak 545.597,54 TL hesaplandığı ve 22.03.2021 tarihli rapor ile de davalı arsa sahibinin Sosyal Güvenlik prim borçları, inşaata dair abonelik ödemeleri, yapı denetim bürosu ödemesi yönündeki itirazları yönünden hesaplamaların nitelikli hesap bilirkişi uzmanlık alanında bulunduğu tespit edilmiştir.

Dava tarihi itibariyle temerrüt halinde bulunan davalı yüklenici şirkete sözleşme ile bırakılan daire ve dükkanların tapularının devri için söz konusu ödemelerin hesaplanarak depo edilmesi gerekir. Davacı tarafından sadece dava konusu taşınmaza karşılık gelen borcu ödemesi gerektiğine ilişkin savunması yerinde değildir. Belirlenen toplam bedelin davacı tarafından ödenmesi gerekmektedir. Ancak davacının sözleşmenin kademeli ferağ hükümleri uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan ve yapı kullanım izin belgesi (iskan ruhsatı) alınması halinde yükleniciye devredileceği kararlaştırılan 581 metrekarelik dükkanın halen arsa sahiplerinin uhdesinde bulunduğu, belirlenen bedelin söz konusu dükkanın satış bedelinden karşılanması gerektiği iddiaları araştırılmamıştır.

Bu durumda, davacı tarafın kademeli ferağ hükümleri uyarınca davalı arsa sahipleri uhdesinde bulunan taşınmaza yönelik iddiası üzerinde durularak, gerekirse mahallinde yeniden keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmak suretiyle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kademeli ferağa ilişkin hükümleri ve inşa edilen tüm daire ve dükkanların tapu kayıtları incelenerek, yükleniciye devri gerekirken arsa sahipleri uhdesinde kalan ve tapu devri yapılmayan 581 metrekarelik dükkan ya da başka bir bağımsız bölüm kalıp kalmadığı belirlenerek, böyle bir bağımsız bölüm varsa bu bağımsız bölümün rayiç bedeli ile binanın tümüne iskân ruhsatı alınabilmesi için gerekli giderler ve davalı arsa sahiplerinin yüklenici şirketten olan alacakları karşılaştırılarak bağımsız bölümün rayiç bedeli tüm giderleri karşılıyorsa davanın kabulüne karar verilmesi, karşılanmayan kısım varsa davacı tarafa karşılamayan kısmı depo etmesi için süre verilmesi sonrasında davacı tarafça depo edilmesi halinde tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar verilmesi, aksi yönde tespit yapılması halinde ise şimdiki gibi tapu iptali ve tescil talebinin reddi ile rayiç bedelin ödenmesine karar verilmesi, gerekir.

Mahkeme tarafından yazılı hususlar araştırılmak ve değerlendirilmeksizin, eksik incelemeye dayalı olarak, yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

27.02.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.