Esas No: 2025/1164
Karar No: 2025/2186
Karar Tarihi: 26.05.2025

**6. Hukuk Dairesi         2025/1164 E.  ,  2025/2186 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2025/224 E., 2025/253 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : İzmir 3. Tüketici Mahkemesi

SAYISI : 2024/577 E., 2024/891 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı ... adına yönetici ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının yöneticisi olduğu İzmir ili, .... ilçesi, .... Mahallesi, ... Sokak No ... adresinde bulunan binanın arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğu, bu sözleşme gereği binayı inşa eden davalının binada eksik ve ayıplı işler bıraktığı, bu eksik ve ayıplı işlerin delil tespiti sonucu bilirkişilerce saptandığını, şimdilik 600.000,00 TL eksik ve ayıplı işler bedelinin davalı yüklenici şirketten tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı yüklenici şirket cevap dilekçesinde; özellikle davanın tüm zamanaşımı ve hak düşürücü süreler geçtikten sonra açıldığını, binada da herhangi bir ayıplı ya da eksik iş bırakılmadığını, davanın reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacı yöneticinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadığı ve kat malikleri yetki verseler dahi onları bu sözleşmeden kaynaklanan davada temsil edemeyeceği, dolayısıyla davayı takip yetkisinin bulunmadığı gerekçesiyle, HMK'nın 114/1-e ve 115/2. maddeleri uyarınca dava şartı yokluğundan davanın usulden reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı ... vekili temyiz dilekçesinde; davacı yöneticiye kat maliklerinin bu dava için yetki verdiklerini ve davacının temsil yetkisinin bulunduğunu beyan ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan eksik ve ayıplı iş bedelinin tespit ve tahsili istemine ilişkindir.

Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesi gereğince sekiz ve daha fazla bölümü olan ana taşınmaza yönetici atanması zorunludur. Aynı Yasa'nın 38. maddesinde yöneticinin kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunduğu düzenlenmiştir. Yine sözü edilen Yasa'nın 35. maddesinde ise yöneticinin görevleri sayılmıştır. Yönetici, yasadan ve yönetim planından kaynaklanan yetkisine dayanarak üçüncü kişilerle borç ve alacak ilişkisi doğuracak sözleşmeler yapabilir. Bu tür sözleşmeler, kat maliklerinin adına ve hesabına hukuksal sonuç doğurur. Bu durumda, sözleşmeyi kat malikleri adına yapan site yöneticisinin sözleşme borçlusuna karşı dava veya takip yöneltmesi ya da aynı şekilde yöneticiye karşı dava veya takip yöneltilmesi olanaklıdır. Yöneticinin kat malikleri adına sözleşme yapmadığı durumlarda ise (örneğin arsa sahiplerinin yüklenici ile yaptıkları kat karşılığı inşaat sözleşmesinde), binadaki eksik ve ayıpların giderimi ile ilgili olarak kat maliklerince yetki verilse dahi bu yetki KMK.'nın 35. maddesindeki görevleri kapsamında olmayacağı için yöneticinin aktif ya da pasif taraf sıfatı kural olarak olmayacaktır.

Binanın yöneticisi olan kişinin aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı ya da yükleniciden bağımsız bölüm satın alan bir kat maliki olması halinde, kendi arsa payı oranında eksik ve ayıplardan dolayı tazminat isteme hakkı bulunmaktadır. Ancak, bu istek için kendi adına dava açmış olması gerekir. Kat maliklerini temsilen dava açması halinde, bu tür bir davada onları temsil yetkisi bulunmadığından, aynı zamanda kat maliki olsa bile, davada aktif taraf sıfatının bulunduğu söylenemez. Sözleşme tarafı ve kat maliki olmadığı halde zaten taraf sıfatı yoktur.

Somut olayda: davacının yöneticisi olduğu binanın, davalı yüklenici tarafından inşa edildiği anlaşılmaktadır. Yukarıda açıklandığı üzere, davacı yöneticinin kat maliklerince yetkilendirilse bile Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi çerçevesinde kat maliklerini eldeki davada temsil etmesi olanağı bulunmamaktadır. Ancak, kendisinin sözleşme tarafı ya da yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kat maliki olduğunun anlaşılması halinde sadece kendi arsa payı oranında tazminat isteme hakkı bulunsa da, davacı yönetici eldeki davayı bizzat kendi adına değil kat maliklerini temsilen onların verdiği yetki ile açmıştır. Bu husus hem dava dilekçesi içeriğinden, hem de site yönetimi adına yetkili olarak verilen dava vekaletnamesinden anlaşılmaktadır. Bu durumda davacının kat malikleri adına bu davayı açıp takip etme yetkisi olmayıp, diğer bir ifade ile davada da aktif taraf sıfatı bulunmamaktadır. Mahkemenin "Davacının davayı takip yetkisi olmamakla davanın usulden reddi" yönündeki kararı isabetli olduğundan, bu hususlara yönelik davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı HMK'nın 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA,

Davalı tüketici harçtan muaf olduğundan peşin alınan harcın istek halinde iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,26.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.