Esas No: 2023/933
Karar No: 2024/1790
Karar Tarihi: 28.05.2024

**6. Hukuk Dairesi         2023/933 E.  ,  2024/1790 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2020/1614 E., 2022/1826 K.

HÜKÜM/KARAR : Ret

İLK DERECE MAHKEMESİ : Menemen 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2015/414 E., 2019/632 K.

Taraflar arasındaki, İİK’nın 94/2 üncü maddesi uyarınca alınan yetkiye dayalı olarak açılan tapu iptal ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik verilen hükmün davacı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmiştir. Belli edilen günde davacı vekili Avukat ... ile davalılardan ... vd. vekili Avukat ... geldiler. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ...'nün, dava dışı ......Ltd. Şti.'nin ... Yapı Kooperatifi’nden olan kesinleşmiş icra takibine dayalı alacağını temlik aldığını, borçlu kooperatif adına kayıtlı herhangi bir malvarlığı bulunmadığının anlaşılması üzerine yaptıkları araştırmada, kooperatifin, davalıların murisi ... ile 07.08.2001 tarihinde bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediğinin ve bu sözleşmeye dayalı olarak yüklenici sıfatıyla arsa sahibine ait parselde altı blok halinde inşaat yaptığının tespit edildiğini, edimlerini yerine getirmiş olmasına rağmen davalı arsa sahiplerinin yüklenici kooperatife isabet eden bazı bağımsız bölümlerin tapularını devretmediklerini, bu tapuların borçlu kooperatif adına tescili için icra takibinde İİK'nın 94/2 inci maddesine dayalı olarak yetki aldıklarını ileri sürerek, bu kapsamda davalılar adına kayıtlı 13 adet bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile borçlu kooperatif adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; kooperatifin yaptığı 6 bloktan D, E ve F blokların kooperatife teslim edildiğini, dava konusu A, B ve C blokların kooperatif tarafından yapılmadığını, yarım kalan bu bloklardaki dairelerin mal sahipleri ve kooperatif üyeleri tarafından yaptırılmaya devam edildiğini, arsa sahibi davalıların kira tazminatı ve eksik iş bedeli alacakları bulunduğunu, binaların halen inşaat halinde olduğunu, dava konusu bir kısım dairenin kooperatif üyelerine tahsis edildiğini, davacının alacağının muvazaalı olma ihtimali bulunduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı arsa sahiplerinin A bloğu 2006 yılında teslim alarak kullanmaya başladıklarını, bu bloğa ilişkin bir taleplerinin olmadığı, C Blokta arsa sahiplerine düşen bağımsız bölümlerde eksik imalatlar varsa da buna ilişkin bir dava açmadıkları, bu haliyle yüklenici kooperatifin arsa sahiplerine karşı edimlerini yerine getirdiği gerekçesiyle, davanın kabulü ile B Blok 1, 2, 3, 4, C Blok 1, 2 , D Blok 5, 6, E Blok 20 ve F Blok 19 no.lu bağımsız bölümler olmak üzere toplam 10 adet bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile kooperatif adına tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde davalılar ..., ..., ... ve ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.

B. İstinaf Sebepleri

İstinaf başvuru dilekçesinde özetle; yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini, dava konusu bağımsız bölümlerin tapularına hak kazanmadığını, iskan ruhsatının alınmadığını, resmi dairelere olan borçların ödenmediğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile yüklenici kooperatifin edimlerini tam olarak yerine getirmediği, arsa sahiplerine düşen dairelerdeki eksik imalatın 971.321,00 TL olduğu, imalat seviyesinin % 89 düzeyinde olduğu, iskan ruhsatının alınmadığı, yüklenici kooperetifin dava konusu bağımsız bölümlerin tapularına hak kazanmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; inşaatın gecikmesi ve eksik imalatlar yönünden arsa sahiplerinin kusurlarının dikkate alınmadığını, sadece yüklenici kooperatifin inşaatı getirdiği seviyeye bakıldığını, koperatifin öncelikle arsa sahiplerine isabet eden konutları teslim ettiğini, dosyada alınan tüm raporlarda A bloğun 2006 yılında bitirilerek arsa sahiplerine teslim edildiğinin, C blokta da arsa sahiplerine kalacak dairelerin 2007 yılında bitirilerek teslim edildiğinin açıklandığını, arsa sahiplerinin, yükleniciye karşı eksik imalatlar için hiçbir başvuruda bulunmadıklarını, iskan ruhsatı sorununun çözülemeyecek bir sorun olmadığını, yapı kayıt belgesi alınabileceğini, eksiklikleri depo edebileceklerini, eksik imalatların bedeli 50 bin TL iken dava konusu taşınmazların değerinin 760.000 TL olduğunu, atiye bırakılan 3 adet bağımsız bölümün değerinin dahi bu eksik imalatları karşılayacak ölçüde olduğunu belirterek, kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Dava, İİK’nın 94/2 nci maddesi uyarınca alınan yetkiye dayalı olarak açılan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

2. Değerlendirme

1. 6098 sayılı TBK'nın 97. maddesine göre, karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifasını talep eden kimse sözleşmede aksine bir hüküm yoksa, kural olarak kendi borcunu ifa etmedikçe karşı taraftan edimin ifasını isteyemez. İmar mevzuatına uygun imalat, inşaatın iskân alınabilecek duruma getirilerek fiili ve hukuki yönden eksiksiz olarak arsa sahibine teslim edilmesi anlamını taşır ve sözleşmeye göre inşaatı eksiksiz tamamlaması gereken yüklenici bu edimini yerine getirince kendisine düşen bağımsız bölümlerin arsa payının devrini isteyebilir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, ücret, devri kararlaştırılan arsa payıdır. Kural olarak, ücret (arsa payı) sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa (kademeli ferağ öngürülmemişse) işin yapılmasından sonra ödenir (devredilir). Bu durumda, inşaat yapma borcunu yerine getirmeyen yüklenici, arsa sahibinden tapu devrini isteyemez.

2. Somut olayda, davalı arsa sahipleri ile dava dışı yüklenici ... Konut Yapı Kooperatifi arasında 07.08.2001 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve 18.09.2006 tarihli ek sözleşme düzenlenmiştir. Sözleşmelerde A, B, C, D, E ve F olmak üzere altı adet blok inşa edileceği, A bloktaki 35 adet bağımsız bölüm ile C bloktaki 5 adet bağımsız bölümün arsa sahiplerine ait olacağı, bunun dışındaki bağımsız bölümlerin yükleniciye ait olacağı ve kademeli olarak devredileceği kararlaştırılmıştır.

3. Davacı, Menemen İcra Dairesi'nin ... E. sayılı dosyasında yüklenici kooperatif aleyhine başlatılan icra takibinde, B blok 1, 2, 3, 4, C blok 1,2, D blok 5, 6, E blok 20 ve F blok 19 no.lu bağımsız bölümlerin borçlu kooperatif adına tescili amacıyla, İİK’nın 94/2 nci maddesine dayalı olarak yetki almış, bu 10 adet bağımsız bölümün kooperatif adına tescili istemiyle işbu davayı açmıştır.

4. Her ne kadar dava dilekçesinde, C blok 11, 16 ve 17 no.lu bağımsız bölümlerin tescili de talep edilmiş ise de yargılama sırasında, İİK’nın 94/2 nci maddesine göre yetki alınmayan bu bağımsız bölümlere ilişkin davanın takipsiz bırakıldığı açıklanmıştır.

5. Yargılama sırasında alınan bilirkişi raporlarında sonuç olarak, A, D, E ve F blok inşaatlarının genel olarak tamamlandığı, B ve C blokların ince imalatları ile çevre düzenlenmesinin ciddi ölçüde eksik olduğu, bu itibarla, A, D, E ve F blokların % 98,2 seviyesinde, B bloğun %72,7 ve C bloğun %68,25 seviyesinde olduğu, genel imalat oranının % 89 olduğu, dava tarihi itibariyle tüm inşaattaki eksik imalatların giderilmesi için gerekli olan bedelin 971.321,00 TL olduğu belirtilmiştir.

6. Dosya arasında bulunan belediye ve diğer resmi kurum yazılarından, tamamlanan blokların bir kısmının iskan ruhsatlarının halen alınmadığı, resmi dairelere söz konusu inşaat nedeniyle bir takım borçlar bulunduğu anlaşılmıştır.

7. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 18 inci maddesinde, inşatın anahtar teslimi olarak yapılacağı kararlaştırılmış olup, bu hüküm gereği yüklenici kooperatif iskan ruhsatını da almakla yükümlüdür. Bir kısım bağımsız bölümler için yapı kayıt belgesi alınmış olması bu husustaki edimin yerine getirildiği anlamını taşımaz.

8. Yüklenici kooperatifin, dava konusu bağımsız bölümlerin tapularına hak kazanabilmesi için sözleşmenin kademeli ferağa ilişkin hükümleri de dikkate alındığında, tüm inşaat eksiksiz ve ayıpsız olarak tamamlaması ve iskan ruhsatını alması gerekmektedir.

9. Davacı tarafça, tespit edilecek eksik imalat bedellerinin depo edilebileceği beyan edilmiş olup, bu durumda mahkemece, konusunda uzman bilirkişi heyetiyle birlikte, mahallinde keşif de yapılarak, karara en yakın tarih itibariyle, tüm inşattaki eksik ve ayıplı imalatların giderilmesi için gerekli bedel ile resmi kurumlara olan borçlar ve iskan ruhsatı alınması için gerekli giderlerin tespit edilmesi, tespit edilen tutar yönünden, davacı tarafa depo emri çıkarılması, depo emri yerine getirildiği takdirde, davanın kabulüne, aksi halde şimdi olduğu gibi reddine karar verilmesi ve herhâlükârda, aleyhlerine dava açılmasına sebebiyet vermedikleri anlaşılan davalı arsa sahiplerinin yargılama harç ve giderlerinden sorumlu tutulmamaları gerekirken, eksik incelemeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Yargıtay duruşmasında vekili hazır bulunan davacı yararına takdir olunan 17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davalılardan tahsili ile davacıya ödenmesine,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

28.05.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.