Esas No: 2023/1177
Karar No: 2024/3969
Karar Tarihi: 12.11.2024

**6. Hukuk Dairesi         2023/1177 E.  ,  2024/3969 K.**

**"İçtihat Metni"**

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/3305 E., 2023/288 K.

HÜKÜM/KARAR : Esastan Ret

İLK DERECE MAHKEMESİ : Ordu 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/188 E., 2022/399 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 12.11.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacı vekili Avukat .... ile davalılar ... vd. vekili Avukat ....'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

Davacı yüklenici vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında Ordu 5. Noterliği’nin 22.12.2009 tarih ve 7991 yevmiye no.lu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye konu yapılan bağımsız bölümlerin büyük bölümünün kullanıma açıldığını ve site yönetimi oluşturulduğunu, site kat malikleri kurulu ile davalı arsa malikini temsilen ...'ın da katıldığı 23.11.2013 tarihli kat malikleri kurulu toplantısında, tarafların geçmişe dönük olarak anlaştıklarını ve tarafların yükümlülüklerinin yeniden hüküm altına alındığını, kararda görüleceği üzere davalı vekilinin davacı şirket yetkilisi ...'dan sözleşme dışı aldığı 295.000,00 TL’ye karşılık davacı müvekkili şirkete 95.000,00 TL ödeme yapacağını, kalan 200.000,00 TL’yi de davalı arsa malikinin kendisine düşen dairelerin içine harcayacağını, bu şekilde arsa sahibine düşen dairelerin eksik inşaatlarının tamamlanacağı ve tarafların karşılıklı yükümlülüklerini yerine getirecekleri hususunun hüküm altına alındığını, davalının anlaşmaya aykırı davranarak hüküm altına alınan 95.000,00 TL’yi müvekkili şirkete ödemediğini belirterek, sözleşme uyarınca tarafına düşen A Blok 2. kat 15 nolu ve 19 nolu bağımsız bölümlerin davalı adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline, ayrıca sözleşme uyarınca yine taraflarına düşen ancak davalının sözleşmeye aykırı olarak üçüncü kişilere devrettiği B Blok 3. kat 25 no.lu bağımsız bölüm ile C Blok 2. kat 17 nolu bağımsız bölümlerin dava tarihi itibariyle değerlerinin hesaplanarak davalıdan tahsiline, müvekkilince üstlenilen eksik işler bedeli düşüldükten sonra kalan 95.000,00 TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı arsa sahibi vekili cevap dilekçesinde özetle; arsa sahibi müvekkilinin işin kesintiye uğramaması amacıyla, sözleşmede yer alan inşaat seviyelerine göre, yükleniciye verilmesi gereken miktarların üzerinde ve vermesi gereken zamandan önce davacı yüklenicinin satış yaptığı kişilere bağımsız bölüm tapularını devrettiğini, ancak davacının sözleşme şartlarını büyük ölçüde yerine getirmediğini, bu durumun delil tespiti dosyasındaki bilirkişi raporlarıyla da sabit hale geldiğini, söz konusu yapıya ilişkin olarak Ordu Su ve Kanalizasyon İşleri Müdürlüğü tarafından müvekkili aleyhine icra takibi başlatıldığını ve davacı yüklenicinin ödemesi gereken 6.332,00 TL su borcunun müvekkili tarafından ödendiğini, yine söz konusu yerle ilgili, müvekkilinin aleyhine eksik beyan nedeniyle vergi cezası kesildiğini, 14.245,50 TL müvekkilinden talep edildiğini ve müvekkili tarafından borcun yapılandırılarak ödenmeye başlandığını, SGK’dan müvekkili adına 184.000,00 TL borcun tahakkuk edildiğini, inşaat sözleşmesindeki edimlerin davacı tarafından yerine getirilmediğini belirterek, ödemezlik def'i ve mahsup savunmaları da dikkate alınarak davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonunda; 10.12.2021 keşif tarihi itibariyle toplam site inşaat seviyesinin %93,64 olarak tespit edildiği, söz konusu ... Sitesinin inşaatının tümünde eksik iş bedelinin bilirkişi heyetince 1.277.421,25 TL olarak belirlendiği, davacı şirketin daha önceki süreçte inşaattaki eksikliklerin giderilmesi maksadıyla davalı arsa sahibine toplamda 295.000,00 TL ödeme yaptığı değerlendirilerek, eksik iş bedelinden ( 1.277.421,25 - 295.000,00 = 982.421,25-TL ) bu miktarın düşülmesi ile netice olarak davacıya 982.421,25 TL tutarındaki yüklenicinin sözleşmeden kaynaklı arsa sahibine olan tüm borçları taraf delillerine göre belirlenerek belirtilen işler bedelinin depo edilmesi için kesin süre verilmesine rağmen, davacı tarafın verilen süre içerisinde depo bedelini yatırmadığı anlaşıldığından, davacının tapu iptal ve tescil talebinin reddine, ayrıca davacının, davalıdan 95.000,00 TL'nin iadesine ilişkin talebine gelince, bilindiği gibi HMK'nın madde 200/1 gereğince söz konusu alacağın senetle ispat edilmesi gerektiği, somut olayda kat malikleri kurulu karar defteri tutanağının bir senet olarak kabul edilememekle birlikte yazılı delil başlangıcı olarak kabul edilebileceği, (zira senet; borçlu tarafından ödenecek tutarın ve ödeme tarihinin düzenlenerek alacaklıya verilen bir belgedir.) ancak davacının tanık bildirmediği ve başka bir ispat vasıtasıyla da alacağını ispat edemediği gerekçesiyle bu talebinin de reddine karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesi kararına karşı davacı vekilince istinaf yoluna başvurulması üzerine, Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince; taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibine verilecek bağımsız bölümlerin tamamının %100 bitmiş halde teslim edileceği, yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin satışı için yapı kullanma izni alındığında son olarak %10 satış izni verileceği, iskan alma yükümlülüğünün yükleniciye ait olacağı belirtilmekle alınan bilirkişi raporuna göre davalı arsa sahibine düşen B ve C bloktaki dairelerde eksik iş olduğu ve bu eksik işler giderim bedelinin 1.277.421,25 TL olup, yüklenici tarafça davalıya verilen 295.000,00 TL mahsup edildiğinde yüklenicinin eksik iş bedeli olarak davalı arsa sahibine 982.421,25TL daha birlikte ifa gereği ödeme yapması gerekli olup, bu miktarın davacı yüklenici tarafından depo edilmediği sürece sözleşme gereği kendisine düşen dairelerin tapularını davalıdan isteyemeyeceği, bununla birlikte davacı 95.000,00 TL alacak yönünden de istinaf başvurusunda bulunmuşsa da, ilk derece mahkemesinin ilk kararında bu talebinin red edildiği ve bu red kararına karşı davacı tarafça daha önce istinafa gelinmeyerek bu talep yönünden verilen karar davalı tarafça usulü kazanılmış hak olup, davacının bu talebe ilişkin istinaf başvurusunun yerinde olmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bu karara karşı davacı vekilince süresinde duruşma istemli temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya duruşmalı olarak incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı şirket vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2-Taraflar arasında Ordu 5. Noterliği’nin 22.12.2009 tarih ve 7991 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış, sözleşmede aşamalı tapu devri kararlaştırılmış ve yapı kullanma izin belgesi alındığında davacı yükleniciye son kalan %10 kısmın satış yetkisinin verileceği düzenlenmiştir. Davacı tarafça inşa edilen inşaatta “... Sitesi” adında site yönetimi oluşturulmuştur. Davacıyı temsilen ...’un, davalıyı temsilen de ...’ın ve diğer kat maliklerinin katıldığı 23.11.2013 tarihli site yönetim toplantısında, diğer kararların yanında ayrıca, davalı arsa sahibine ait dairelerin içlerinin yapılmayacağı, davacı tarafça davalı arsa sahibine verilen 295.000,00 TL’nin 200.000,00 TL’sinin davalı arsa sahiplerine düşen bağımsız bölümlerin içlerine harcanacağı, kalan 95.000,00 TL’nin ise davacıya geri ödeneceği kararlaştırılmıştır. Söz konusu karar defteri davacıyı temsilen ..., davalı arsa sahibini temsilen de ... tarafından imzalanmıştır. 295.000,00 TL’nin ödenmediğine dair davalı arsa sahiplerinin de bir savunması bulunmadığından alınan bu kararların taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tasfiyesi niteliğinde olduğunun kabulü gerekir. Söz konusu alınan karar ile davalı arsa sahipleri, davacı yükleniciden aldıkları borç parayı, taraflarına düşen bağımsız bölümlerdeki eksik işler giderim bedeline sayılacağını kabul etmişlerdir. Sözleşmeye konu inşaata 31.03.2020 tarihinde yapı kullanma izin belgesi alınarak inşaatın yasal halde olduğu da anlaşıldığından davacı yüklenicinin sözleşme konusu edimlerini yerine getirdiğinin kabulü ile sözleşme uyarınca tarafına düşen A blok 2. kat 15 ve 19 numaralı bağımsız bölümlerin davalı arsa sahibi adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesi gerekirken, bu talebinin reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.

Her ne kadar davacı tarafça karar defterinde geri ödenmesi gereken 95.000,00 TL’nin tahsili de talep edilmiş ise de, ilk derece mahkemesinin ilk kararında bu talebinin reddine karar verildiği, verilen bu red kararına karşı davacı tarafça istinafa gelinmeyere, davalı yararına usuli kazanılmış hak oluşturduğu anlaşıldığından bu talep yönünden davanın reddine karar verilmesi sonucu itibariyle doğru olduğundan bozmayı gerektirmemiştir.

Davacı yüklenici dava dilekçesinde ayrıca sözleşme uyarınca B blok 3. kat 25 nolu bağımsız bölüm ile C blok 2. kat 17 nolu bağımsız bölümlerinin de tarafına düştüğünü, ancak davalı arsa sahiplerinin söz konusu bağımsız bölümleri sözleşmeye aykırı olarak üçüncü kişilere sattığı iddiasıyla bağımsız bölümlerin bedelinin tahsilini talep etmiş, davalı arsa sahipleri söz konusu bağımsız bölümleri davacı adına sattığını, satış bedelinin davacı tarafça alındığını savunmuştur. Söz konusu bağımsız bölümlere ilişkin tapu kayıtları ve resmi senetler incelendiğinde, 20.11.2014 tarihinde davalı arsa sahibine vekaleten oğlu ... tarafından dava dışı ...’ye satıldığı anlaşılmıştır. Tapuda satışı arsa sahibine vekaleten ... yapmış olup, satışın davacı yüklenicinin talimat ve isteğiyle ve onun adına yapıldığına dair resmi akit tablosunda açıklık bulunmamaktadır. Ancak davalı arsa sahiplerinin bu bağımsız bölümün davacı yüklenici tarafından satılmış olup onun istek ve talimatıyla tapuda devrin kendisi tarafından yapıldığını yasal delillerle kanıtlama hakkı bulunmaktadır. Uygulamada tapu masrafından kurtulmak düşüncesiyle yüklenicilerin kendi adlarına intikâl yaptırmadan arsa sahibi üzerinden devir yaptırdıkları bilindiğinden arsa sahibinin resmi akit tablosunun aksini ispat külfeti kolaylaştırılarak yüklenici ile 3. kişi arasında bağımsız bölümün temlikine ilişkin adi yazılı sözleşmenin ya da yüklenicinin arsa sahibine yaptığı yazılı talimatı bulunup bulunmadığının araştırılması gerekmektedir.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş; az yukarıda belirtildiği üzere davacı tarafça talep edilen 95.000,00 TL bakımından ilk derece mahkemesinin ilk kararında bu talebinin reddine karar verildiği, verilen bu red kararına karşı davacının istinafa gelmeyerek davalı için usuli kazanılmış hak oluşturduğu gözetilerek talebin reddine, tescili talep edilen A blok 15 ve 19 no.lu bağımsız bölümler açısından davacı talebin kabulüne, tescili talep edilen B blok 25 ve C blok 17 no.lu bağımsız bölümler açısından ise söz konusu bağımsız bölümlerin davacı yüklenici adına satış yapıldığının ispatı için, davalı arsa sahiplerince davacı yüklenici ile 3. kişi arasında bağımsız bölümlerin temlikine ilişkin adi yazılı sözleşmenin olup olmadığı, davacı yüklenicinin arsa sahibine bağımsız bölümlerle ilgili yazılı talimatının bulunup bulunmadığı, sözleşme uyarınca davacı yükleniciye düşen diğer bağımsız bölümlerin resmi senette satışının kim tarafından yapıldığı, bağımsız bölümlerinin satışı ile ilgili davacı yüklenici isticvap edilerek ve bu konuda davalı delilleri sorulup toplanarak sonucuna uygun karar vermekten ibaret olmalıdır.

Eksik inceleme ve yanlış değerlendirme sonucu verilen karar doğru olmamış, bozulması uygun görülmüştür.

SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile ilk derece mahkemesi kararı ile bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin kararın usul ve yasaya aykırı olması nedeniyle HMK'nın 373/1. maddesi gereğince Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi kararı KALDIRILARAK; Ordu 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2021/188 Esas, 2022/399 Karar, 17.10.2022 tarihli kararının davacı lehine BOZULMASINA, Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan davacı yararına takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine, dosyanın kararı veren ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 12.11.2024 tarihinde oy birliği ile kesin olarak karar verildi.