Esas No: 2014/342
Karar No: 2015/2685
Karar Tarihi: 25.11.2015

**Hukuk Genel Kurulu         2014/342 E.  ,  2015/2685 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi

Taraflar arasındaki “tapu iptal ve tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İzmir 1. Tüketici Mahkemesince davanın reddine dair verilen 19.06.2012 gün ve 2011/539 E., 2012/479 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili ve davalı ... Ltd.Şti. vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 14.Hukuk Dairesinin 31.01.2013 gün ve 2012/13364 E., 2012/1254 K. sayılı ilamı ile;

(“...Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden temlik alınan bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili isteğine ilişkindir.

Davacı, davalı arsa sahibi ... ile davalı yüklenici Yoral Ltd. Şti. arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, yükleniciye bırakılması kararlaştırılan 2 parsel sayılı taşınmazda inşa edilen 10 no'lu bağımsız bölümü yükleniciden harici satış sözleşmesiyle temlik aldığını ileri sürerek bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile adına tesciline karar verilmesini istemiştir.

Dava konusu bağımsız bölüm yargılama aşamasında arsa maliki tarafından ...’e satış suretiyle geçtiğinden 6100 sayılı HMK'nun 125. maddesi uyarınca işlem yapılmış, bu kişi de davaya dahil edilmiştir.

Davalı yüklenici, süresinde cevap vermemiş, daha sonra verdiği dilekçe ile inşaatta eksiklik var ise bunun tamamlattırılıp tescile karar verilmesi gerektiğini bildirmiştir.

Davalı arsa maliki, yüklenicinin dava konusu bağımsız bölümü hak etmediğini, bu durumun mahkeme kararı ile sabit olduğunu, davanın reddini savunmuştur.

Davalı ..., tapuda davacı yararına bir şerh bulunmadığını, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı ve davalı yüklenici şirket vekilleri temyiz etmiştir.

Dosyada yer alan bilgi ve belgelere göre, 05.03.1998 günlü inşaat sözleşmesinin yüklenicisi olan davalı ... Ltd. Şirketinin, 10 numaralı bağımsız bölümün, sözleşmede yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümler içerisinde yer aldığı ve yüklenici tarafından 13.08.1999 tarihli harici sözleşme ile davacıya satıldığı sabittir.

Eldeki davanın çözümünde üzerinde durulması gereken sorun davalıların iyiniyetli olup olmadıklarının saptanmasıdır.

Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, satın alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat “hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.”

Belirtilen ilke, TMK m. 1023’de aynen "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki m. 1024’de "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.

Ayni hak, kütüğe tescil yoluyla yazılmışsa kural olarak böyle bir tescile dayanan iyiniyetli kişinin iktisabı korunur. Fakat, tescilin yanı başında, bir de bunun haklı bir sebebe dayanması ve tescil talebinin o hak üzerinde tasarruf yetkisine sahip olan kimse ( TMK m.1013 ) tarafından yapılmış olması şarttır. Yetkisiz bir kimse tarafından yapılan talep veya haklı bir sebep olmadan yapılan bir tescil hakkı iktisap ettirmez. Ancak bu yönden tescil sakat dahi olsa, iyiniyetli, yani sakatlığı bilmeyen ve bilmeleri de kendilerinden beklenemeyen kimseler ( TMK m.3 ) karşısında geçerli bir tescilin sonuçlarını doğurur. Böyle bir tescile dayanarak iyiniyetle o gayrimenkul üzerinde ayni bir hak iktisap eden korunur (TMK m.1023). Yani iyiniyetli kimseler kütüğün görünüşüne inanmakta haklıdır. Bu kuralın tapu kütüğüne güven sağlamak için getirildiği kuşkusuzdur (TMK m.1020 ).

Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya bakıldığında;

Mahkemece davacının istemi doğrultusunda Foça Asliye Hukuk Mahkemesince 01.04.2011 tarih 1191 yevmiye numarası ile ihtiyati tedbir kararı verilmiştir. İhtiyati tedbir kararı 07.06.2011 tarihinde 2183 yevmiye no'lu işlem ile kaldırılmış ve aynı gün 2191 yevmiye numarası ile arsa maliki tarafından dahili davalı ...'e temlik edilmiştir.

Dahili davalı ...'in hukuki durumunun Türk Medeni Kanununun 1023. maddesi çerçevesinde değerlendirilmesi gerekecektir. Davacının yeni malike davayı yöneltme iradesiyle kötü niyetin de iddia edildiği varsayılmalıdır. Çünkü 08.11.1991 tarih ve 4/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında tapuda kayıtlı bir taşınmazı kazanan kimseye karşı TMK m. 1023’de öngörülen iyiniyet kurallarına aykırılık nedeniyle açılan tapu iptali davalarında, dava açma iradesinin kazanımın kötü niyete dayalı olduğu iddiasını da taşıdığı, kaldı ki öyle olmasa bile buradaki kötü niyet iddiasının hukuki niteliği itibariyle itiraz niteliğinde bulunduğu ve bu nedenle de yargılama sona erinceye kadar iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağına tabi olmadan ileri sürülebileceği kabul edildiğinden bu durumun hakim tarafından resen nazara alınması ve kazanmanın kötü niyetle vuku bulup bulunmadığının tartışılması, davacıya bu konudaki delilleri sorulması ve toplanması gerekir. TMK.m. 1023’e dayanan kazanmayı resen dikkate alacak olan hakim iyi niyet şartının gerçekleşmediği dosyadan anlaşılıyorsa, bunu da resen dikkate alır.

Dahili davalı tapu malikinin kötü niyeti ispatlandığı takdirde; arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur.

Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerini hasıl eder. Borçlunun temlikten sonraki asıl muhatabı artık alacağı temellük eden (devralan) kişidir. Bu itibarla borçlunun borçtan kurtulabilmesi için temlik işleminden sonra devralan kimseye borcunu ifa etmesi gerekir. Kural budur. Şu hale göre temlik anına kadar borçlu temlikin dışında iken temlik anından itibaren evvelki alacaklı temlik işleminin dışına çıkmaktadır.

Temlikin, temlik edenle borçlu (arsa sahibi) arasında bazı ilişkilerin doğmasına neden olduğu çok açıktır. Zira temlik alan evvelki alacaklının yerine geçmiş borçludan (arsa sahibinden) ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak onun hakkı olmuştur.

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da yukarıda açıklandığı üzere ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifaya derhal uymak zorunda değildir. Gerçekten Borçlar Kanununun 167. maddesi hükmüne göre “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir. Temlikin konusu yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir.

Diğer taraftan yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81. maddesinden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Burada yüklenicinin eser sözleşmesinden kaynaklanan borçlarının neler olduğuna ilişkin bazı açıklamaların yapılması gerekmektedir. Genel olarak eser sözleşmelerinde yüklenici, belli bir sonucu meydana çıkararak onu iş sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Eser sözleşmelerinde yüklenicinin "eseri meydana getirme borcu" dayanağını Borçlar Kanununun 355. maddesinden alır. Anılan hükme göre; "İstisna bir akittir ki onunla bir taraf (müteahhit), diğer tarafın (iş sahibinin) vermeyi taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder." Yasada “şey” olarak ifade edilen "eser"dir.

Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez;

Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayda, Yüklenici Yoral Ltd. Şti. Foça Asliye Hukuk Mahkemesinin 2002/30 E 2004/217 K. sayılı dava dosyasında edimlerini yerine getirmiş olması nedeniyle 10 no'lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile adına tescilini istemiş, birleşen davada ise arsa maliki ..., eksik iş bedeli, cezai şart, gecikme tazminatı ve 1 no'lu bağımsız bölüme yaptığı masrafları ve yine sözleşmede yükleneciye düşen, sonradan aralarında yaptıkları 26.10.2000 tarihli ek protokolle kendisine verilmesi kararlaştırılan 6 no'lu bağımsız bölümün aidiyetinin tespitini istemiştir. Mahkemece, yüklenicinin edimlerini yerine getirmemiş olması nedeniyle tapu iptali ve tescil davasının reddine, arsa malikinin açtığı davada noksan ve ayıplı işler bedeli olarak 5.000,00 TL, ceza şart olarak 4.000,00 TL ve 1 no'lu bağımsız bölüme yaptığı masraflardan 350.00 TL'nin yükleniciden tahsili ile arsa malikine ödenmesine ve 6 no'lu bağımsız bölüm 26.10.2000 tarihli protokol gereğince arsa malikine kaldığından karar verilmesine yer olmadığına, gecikme tazminatı yönünden ise davanın reddine karar verilmiştir. Karar 27.03.2007 tarihinde kesinleşmiştir. Bu karar ile yüklenicinin davası, dava tarihi itibariyle edimlerini yerine getirmediğinden reddedilmiş ve buna karşılık arsa maliki inşaattaki eksik ve ayıpları işlerin bedelini nakdi olarak tahsil etmek imkanına kavuşmuştur. Belirtilen karar gereğince arsa malikinin alacağını tahsil edip etmediği incelenmeli, yükleniciden tahsil edilmemiş ise, yüklenicinin halefi durumunda olan davacı tarafından ödenip ödenmeyeceği konusunda davacı tarafa süre verilmelidir. Diğer taraftan inşaat sözleşmesi uyarınca inşaatın iskan raporunun yüklenici tarafından alınacağı kararlaştırılmış olduğundan, iskan raporunun alınıp alınmadığı araştırılmalı, alınmamış ise bu konuda da davacı tarafa iskan ruhsatı alması için süre verilmeli ve sonucuna göre bir karar verilmelidir...)

gerekçesi ile bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacı vekili, davalı yüklenici Yoral Yapı Ltd. Şti. ile diğer davalı arsa sahibi ... arasında yapılan Foça Noterliğinin 05/03/1998 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre dava konusu Foça ilçesi İsmetpaşa Mahallesi 1646 ada 2 parsel sayılı taşınmazda 10 adet villa inşaat yapım işinin kararlaştırıldığını, davacının 18.03.1999 tarihli harici sözleşme ile davalı yükleniciden kendisine düşen 10 numaralı bağımsız bölümü satın aldığını bedelini ödediğini, 2001 yılından beri taşınmazda oturduğunu, inşaatların dava tarihi itibariyle bitmiş ve fiilen kullanılmakta olup davacının yükleniciden bağımsız bölüm satın alan dört kişiden biri olduğu dikkate alınarak davalı yüklenici şirketin diğer davalı arsa sahibine sözleşmeye göre saptanacak eksik kalmış edimlerinin yüklenicinin halefi olarak 1/4 tutarının veya diğer bağımsız bölüm alıcılarına karşı dava ve başvuru hakları saklı kalmak kaydı ile tamamının karşılanması koşuluyla 1646 ada 2 parselde kayıtlı 5.blok zemin ve 1.katlardaki 10 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini istemiştir.

Davalı arsa sahibi ... vekili, Foça Asliye Hukuk Mahkemesinin 2002/30E 2004/217K sayılı dosyasında davalı yüklenici tarafından aynı taşınmazın arsa sahibi üzerindeki tapu kaydının iptali ile yüklenici şirket adına tapuya tesciline ilişkin açtığı dava edimlerin yerine getirilmediğinden reddedildiğini ve Yargıtay denetiminden geçerek kesinleştiğini,bu ilamın kesin delil oluşturduğunu, dava konusu taşınmazın mülkiyetine ilişkin hak kazanamayan yüklenici firmanın edinmediği bir hakkı temlikinin de hukuken geçersiz olduğunu,inşaat sözleşmesinden doğan tüm hak ve alacakların talebinin 5 yıllık zamanaşımına tabi olduğunu ve zamanaşımının dolduğunu ve geçerli bir inşaat sözleşmesinin de bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davalı ... vekili, müvekkilinin dava konusu taşınmazı diğer davalı ...'den 07.06.2011 tarihinde bedelini nakden ve peşin ödemek suretiyle tapudan satın aldığını, satış aşamasında taşınmazın üzerinde haciz, tedbir veya davalı olduğuna dair herhangi bir şerh bulunmadığını, satıcı tarafından da taşınmaza ilişkin devam eden bir dava veya ihtilafın olduğuna ilişkin tarafına bilgi verilmediğini, tapu siciline güven ilkesinin esas olduğunu,davalı ...'in iyi niyetli olduğunun toplanan tüm delilerle sabit olduğunu belirterek, davanın reddini savunmuştur.

Davalı yüklenici Yoral Yapı.Ltd.Şti vekili, davalı arsa sahibi ile davalı yüklenici şirket arasında 05.03.1998 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek protokoller çerçevesinde davalı yüklenicinin sahip olduğu kişisel hakkının Borçlar Kanunu’nun 162 ve devamı maddelerince 18.03.1999 tarihli sözleme ile davacıya temlik edildiğini, davacının kişisel hakka dayanarak tapu iptal ve tescil talebinde bulunmasının mümkün olduğunu, 1-2-3-4 numaralı arsa sahibine düşen daireler ile davalı yükleniciye düşen 7-8-9-10 numaralı dairelerin davalı yüklenici tarafından tamamlandığını,tamamlanamayan 5 ve 6 numaralı dairelere ilişkin arsa sahibi ile yüklenici arasında 26.10.2000 tarihli ek protokol imzalandığını bu protokol ile arsa sahibi 6 numaralı dairenin subasman seviyesinde kendisine bırakılmasına karşılık 5 numaralı daireyi subasman seviyesinde teslim almayı kabul ettiğini dolayısıyla inşaat sözleşmesine göre eksik ifanın olmadığını,eğer inşaatta eksiklik varsa bunun tamamlattırılıp tescile karar verilebileceğini bildirmiştir.

Mahkemece, davacı ile yüklenici arasında yapılan adi sözleşme ile dava konusu yerin temlik alındığının ihtilafsız olduğu, bunun yanında arsa sahibi olan ... ile yüklenici Yoral Ltd. Şti arasında yapılan 05/03/1998 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi sonucu yüklenici tarafından bilirkişi raporunda belirtildiği üzere inşaat tamamlanamadan ve yasal olarak ileriye etkili fesih koşulları seviyesine gelmeden terk edildiğinden davacı için bu anlamda da yasal şartlar oluşmadığı, davacı tarafın arsa sahibi adına kayıtlı olmasına rağmen tapusunu almadan oturmuş olduğu bu bağımsız bölümden tahliye edildiği, hatta yüklenici olan şirketin aynı doğrultuda arsa sahibi aleyhine açmış olduğu tapu iptali ve tescil davasının da reddedildiği aksine arsa sahibi tarafından açılan tazminat davasının kabul edildiği, davacı adına dava konusu bağımsız bölüm tescili için ileriye etkili fesih dahil hiç bir yasal koşulun oluşmadığı, davacı tarafın davasını ispat edemediği gerekçesiyle davanın reddine dair verilen karar, davacı vekili ve davalı yüklenici Yoral Yapı Ltd.Şti. vekilinin temyizi üzerine; Özel Dairece yukarda başlık bölümünde metni aynen yazılı olan karar ile bozulmuş; mahkemece, önceki gerekçeler tekrar edilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme kararını davacı vekili ve davalı yüklenici Yoral Yapı Ltd.Şti. vekili temyize getirmektedir.

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; dava konusu bağımsız bölümün davacı adına tescil koşullarının oluşup oluşmadığı, davalı ...'in iyi niyetli kayıt maliki olup olmadığının araştırılmasının gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanunu’nun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Borçlar Kanunu’nun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Borçlar Kanunu’nun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Yapılan bu genel açıklamalardan sonra, somut olaya gelince; davacı, davalı yüklenici Yoral Yapı Ltd.Şti'ne düşen dava konusu 1642 ada 2 parsel sayılı taşınmazdaki 10 numaralı bağımsız bölümü yükleniciden satın aldığını iddia ederek taşınmazın tapu kaydının iptali ile adına tescilini istemiştir. Davacı, alacağın temliki hükümlerine dayanarak ve yüklenicinin halefi sıfatıyla eldeki davayı açmıştır.Dolayısıyla davacının 10 numaralı bağımsız bölümün adına tecilini isteyebilmesi için öncelikle davalı yüklenici Yoral Yapı Ltd.Şti'nin 05.03.1998 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek protokoller çerçevesinde üzerine düşen edimini yerine getirmiş olması gerekir.

Nitekim davalı yüklenici Yoral Ltd. Şti. tarafından Foça Asliye Hukuk Mahkemesinin 2002/30 E 2004/217 K. sayılı dava dosyasında edimlerini yerine getirmiş olması nedeniyle 10 no'lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile adına tescilini istemiş, birleşen davada ise arsa maliki ..., eksik iş bedeli, cezai şart, gecikme tazminatı ve 1 no'lu bağımsız bölüme yaptığı masrafları ve yine sözleşmede yükleniciye düşen, sonradan aralarında yaptıkları 26.10.2000 tarihli ek protokolle kendisine verilmesi kararlaştırılan 6 no'lu bağımsız bölümün aidiyetinin tespitini istemiştir. Mahkemece, yüklenicinin edimlerini yerine getirmemiş olması nedeniyle tapu iptali ve tescil davasının reddine, arsa malikinin açtığı davada taleple bağlı kalınarak noksan ve ayıplı işler bedeli olarak 5.000,00 TL, ceza şart olarak 4.000,00 TL ve 1 no'lu bağımsız bölüme yaptığı masraflardan 350.00 TL'nin yükleniciden tahsili ile arsa malikine ödenmesine ve 6 no'lu bağımsız bölüm 26.10.2000 tarihli protokol gereğince arsa malikine kaldığından karar verilmesine yer olmadığına, gecikme tazminatı yönünden ise davanın reddine karar verilmiş ve bu karar Yargıtay denetiminden geçerek kesinleşmiştir.

Bu itibarla mahkemece öncelikle davalı yüklenici Yoral Yapı Ltd.Şti'nin edimini tam olarak yerine getirip getirmediği, inşaatın katlanabilir seviyede olup olmadığı, katlanabilir seviyede ise eksik iş bedelini davacının depo edip etmeyeceği hususları araştırılmalıdır. Bu araştırmalar sonucunda davacı adına tescil şartlarının oluştuğunun anlaşılması durumunda ise yargılama aşamasında dava konusu 10 numaralı bağımsız bölümü tapudan temlik alan davalı ...'in TMK'nın 1023 maddesine göre iyi niyetli kayıt maliki olup olmadığı hususu irdelenmelidir.

Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmelerde bir kısım üyelerce; davacının dava konusu taşınmazın adına tescilini isteyebilmesi için öncelikle davalı ...'in iyi niyetli kayıt maliki olup olmadığının araştırılmasının gerektiği, davalı ...'in iyi niyetli kayıt maliki olmadığı ispat edildiği takdirde diğer tescil koşullarının araştırılması gerektiği bu nedenle Özel Dairenin bozma ilamının yerinde olduğu görüşü savunulmuşsa da, yukarıda anlatılan nedenlerle çoğunlukça bu görüş benimsenmemiştir.

Hal böyle olunca; yerel mahkeme direnme kararının yukarıda belirtilen değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Davacı vekili ile davalı ... Ltd.Şti. vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda gösterilen değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatıranlara geri verilmesine 25.11.2015 gününde oyçokluğu ile karar verildi.