Esas No: 2020/3549
Karar No: 2020/6919
Karar Tarihi: 05.11.2020

**14. Hukuk Dairesi         2020/3549 E.  ,  2020/6919 K.**

**"İçtihat Metni"**

14. Hukuk Dairesi

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 30.01.2013 gününde verilen dilekçe ile yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 10.04.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava, yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili, taraflar arasında yapılan 24.05.2008 tarihli adi yazılı sözleşme ile davalının 1953 ada 4 ve 5 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde yaptığı binalardan C Blok 1. kat 1 No'lu bağımsız bölüm meskeni 72.000TL bedelle müvekkiline sattığını, satış bedelinin tamamen ödendiğini ve dairenin 01.12.2009 tarihinde müvekkiline teslim edildiğini, ancak tapuda halen davalı adına kayıtlı olduğunu ileri sürerek kat irtifakı/mülkiyeti kurulmayan dava konusu taşınmazda, müvekkiline ait daireye isabet eden payın iptali ile dairenin teslim edildiği tarih itibariyle müvekkili adına tescilini talep etmiştir.

Davalı şirket, davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece, keşif sonrası sunulan 22.11.2014 tarihli fen bilirkişisi raporunda, satışa konu dairenin bulunduğu binanın 2572 ada 6 parsel sayılı taşınmaz içinde kaldığı, 24.11.2014 tarihli inşaat bilirkişileri raporunda ise dairenin, binanın toplam alanına oranının 93/1624 olarak belirlendiği gerekçesiyle ile davanın kabulüne ve 2572 ada 6 parsel sayılı taşınmazın 93/1624 payının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.

Hüküm, davacı vekili tarafından, dava konusu dairenin 2572 ada 4 No'lu parsel içerisinde kaldığı iddiasıyla temyiz edilmiştir.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2, 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde, Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Bu tür davalarda mahkemece, öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince;

Her ne kadar mahkemece, 2572 ada 6 No'lu parselde, davalı ...İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. adına kayıtlı paydan 93/1624 oranındaki kısmın iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiş ise de güncel tapu kayıtlarının incelenmesinde, davalının 2572 ada 6 parsel sayılı taşınmazda herhangi bir payının bulunmadığı anlaşılmaktadır.

Bu durumda mahkemece, önceki bilirkişilerden ek rapor alınarak, gerektiği taktirde mahallinde yeniden keşif yapılarak, taraflar arasında adi yazılı şekilde düzenlenen 24.05.2008 tarihli satış sözleşmesi içeriği esas alınmak suretiyle davaya konu dairenin, hangi taşınmazın sınırları içerisinde kaldığının net bir şekilde belirlenmesi ve bu taşınmazda davalı şirketin payının bulunması halinde şimdiki gibi dava konusu daireye isabet eden pay oranında tapu iptali ve tescile karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile davalının kayıt maliki olmadığı taşınmaz yönünden tapu iptali ve tescil hükmü kurulması doğru görülmemiş; bu nedenle hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan harcın yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 05.11.2020 tarihinde oybirliği ile karar verildi.