Esas No: 2022/4206
Karar No: 2023/3729
Karar Tarihi: 07.11.2023

**6. Hukuk Dairesi         2022/4206 E.  ,  2023/3729 K.**

**"İçtihat Metni"**

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi

SAYISI : 2019/627 E., 2022/149 K.

Taraflar arasındaki asıl ve birleşen davalarda tapu iptali ve tescil davasından dolayı bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl ve birleşen dosyalarda açılan davaların ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı asıl ve birleşen dosyalarda davacılar vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 07.11.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde asıl ve birleşen davada davacılar vekili Avukat ... geldi. Tebligata rağmen karşı taraftan gelen olmadığından onların yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Asıl ve birleşen davalarda davacılar vekili dava dilekçesinde; davalılar ... ve ... ile Atabey Ltd. Şti. arasında 5743 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerinde inşaat yapmak üzere Adana 4. Noterliğinin 15/09/1999 tarih ve 26636 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığını, müvekkili ...'ın yüklenici Atabey Ltd. Şti. ile sözleşme imzalayarak yükleniciye düşen bağımsız bölümlerden 2. kat 3 numaralı daireyi satın aldığını ve 12.750,00 TL bedeli ödediğini, yüklenici Atabey Ltd. Şti’nin 2002 yılına kadar inşaatın yapımını sürdürdüğünü, ancak daha sonra inşaatı bırakıp kaçtığını, binadaki eksikliklerin yükleniciden daire alan diğer kişilerle birlikte müvekkilleri tarafından tamamlanarak dairelerine oturduklarını, müvekkillerinin kendilerine düşen edimlerini yerine getirmiş olmalarına rağmen arsa sahipleri davalıların haksız bir şekilde tapuları vermediğini, birleştirilen 2009/159 Esas sayılı davadaki müvekkili davacı Zeliha Çelik için, 1. kat 1 numaralı bağımsız bölüm, birleştirilen 2009/158 Esas sayılı davadaki müvekkili davacı Hürü Aydın ve Sururi Aydın mirasçıları için ise 6. kat, 11 numaralı bağımsız bölümün de aynı şekilde tapularının tescil edilmediğini; sözleşmeye göre müvekkillerinin satın aldığı ve oturduğu ancak tapularının tescilinin yapılmadığı dairelerinin, davalılar adına olan tapularının iptali ile müvekkilleri adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Asıl ve birleşen davada davalı arsa malikleri ... ve ... vekili, davacıların diğer davalı şirket ile yapmış oldukları daire alım ve satımına ilişkin sözleşmenin, şahsi hak doğurucu bir sözleşme olduğunu, diğer davalı şirketin, müvekkillerine karşı edimini kusursuz ve tam olarak ifa etmiş olsa idi davacılar yönünden hak doğuracak bir sözleşme niteliği kazanabileceğini, oysa yüklenicinin sözleşme şartlarını yerine getirmediğini, davacıların davaya konu taşınmazların içinde oturuyor olmasının davacılar açısından bir hak sağlamayacağını, müvekkilleri tarafından davacılara içinde oturmuş oldukları dairelerin teslim edilmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 16.12.2015 tarihli ve 2012/30 Esas, 2015/1201 Karar sayılı kararıyla; davacıların davaya konu taşınmazları müteahhitten alan kişiler olup, binanın %99,94 oranında tamamlandığı, eksik imalat bedelinin depo edildiği, kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre 5. maddesinden kademeli olarak müteahhide satışa izin verildiği, proje tadilatının yapılıp iskan alınması için gerekli evrakların tamamlandığı, müteahhitten yer alan davacılar yönünden alacağın temliki hükümleri uyarınca geçerli sözleşme ile taşınmazları satın aldıkları, edimleri yerine getirdiği, geçerli bir sözleşme olduğu, yer maliklerine karşı olan edimlerin yerine getirildiği gerekçesiyle asıl ve birleşen davaların kabulüne karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar ... ve ... vekili ile davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2.Yargıtay (kapatılan) 14. Hukuk Dairesi 04.03.2019 tarihli ve 2016/7323 Esas, 2019/1878 Karar sayılı ilamıyla; yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişinin Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamayacağı, taşınmaz mal ve satış vaadi ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tazminat istemi ile dava açıldığı, yerel mahkemece davanın reddedildiği, mahkemece, öncelikle bu davanın kesinleşip kesinleşmediğinin mahkemesinden sorulması, kesinleşmişse kesinleşme şerhini içeren ilam örneğinin dosyaya eklenmesi, kesinleşmemişse söz konusu kararın sonucunun beklenmesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin “Yüklenici şirketin hakları ve borçları” başlıklı 4. maddesinde “İnşaat, 02.04.2001 tarihinde iskan ruhsatı alınarak, anahtarlar teslim edilmediği takdirde, yüklenici şirket arsa üzerine yapmış olduğu inşaat üzerinde hiçbir bedel talebinde bulunmadan inşaa edilen kısmı arsa sahiplerine terk edecektir’’ ibaresi bulunduğu, mahkemece, binanın projesine ve ruhsatına uygun hale getirilip getirilemeyeceğinin, iskan ruhsatının alınıp alınamayacağının, uzman inşaat mühendisi bilirkişi marifetiyle mahallinde keşif yapılarak tespiti; 3194 sayılı imar affına ilişkin yasanın gözetilmesi, bilirkişiler tarafından hazırlanan rapor sonucuna göre binanın iskan ruhsatının alınıp alınamayacağının, ilgili belediyeden sorulması, bütün bu hususlar değerlendirildikten sonra işin esasına yönelik bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve araştırma ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediği gerekçesiyle karar bozulmuştur.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı arsa sahipleri ile davalı müteahhit arasında imzalanan arsa payı karşığı inşaat sözleşmesinde, sözleşme konusu olan arsa üzerine yapılacak binanın 02.04.2001 tarihine kadar iskan ruhsatı alınarak arsa sahiplerine teslim edileceğinin belirtildiği, 4. maddesinde, inşaatın 02.04.2001 tarihine kadar iskan ruhsatı alınıp anahtar telim edilmediği takdirde yüklenici şirketin arsa üzerinde yaptığı inşaat üzerinde hiçbir bedel talebinde bulunmadan inşa edilen kısmı arsa sahiplerine terk edeceğinin belirtildiği, 5. maddesinde, yüklenici yapmış olduğu inşaatın %50'sini tamamladığında 2 bağımsız bölümü %70'ini tamamladığında 4 bağımsız bölümü, anahtar teslim edildikten sonra bakiye kalan 4 bağımsız bölümün kat irtifakı tapularını kendisi veya seçmiş olduğu 3.kişilere talep edebileceğinin belirtildiği, oysa belediyenin yazı cevabında, davaya konu yapı ile ilgili iskan ruhsatı (yapı kullanım izin belgesi) alınmadığının bildirildiği, tüm bu hususlar dikkate alındığında, davaya konu dairelerin müteahhidin payına düşen daireler olmaması ve iskan ruhsatının alınmamış olmasından dolayı tapu iptal tescil şartlarının oluşmadığı, ileriye etkili fesih davasında sözleşmenin ileriye etkili feshine karar verildiği ve kesinleştiği, söz konusu kararda arsa sahipleri Hatice ve ... lehine eksik iş bedeli ve gecikme tazminatına da hükmedildiği, bu hususun yüklenici müteahhit firmanın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki tüm edim ve yükümlülüklerini yerine getirmediğinin göstergesi olduğu, dolayısıyla davalı yükleniciden, davalı yüklenicinin payına düşmeyen daireleri satın alan davacılar yönüyle, alacağın temliki hükümleri doğrultusunda geçerli sözleşmeye dayalı tapu tescil şartlarının oluştuğundan bahsedilemeyeceği gerekçesiyle asıl ve birleşen dosyalarda açılan davaların ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen davalarda davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Asıl ve birleşen davalarda davacılar vekili temyiz dilekçesinde; bozma ilamındaki eksik incelemenin yerine getirilmediğini, sözleşmenin ileriye etkili feshedilmesine rağmen mahkemece geriye etkili fesih sonuçlarının uygulandığını, inşaat seviyesinin %99.94 olduğunu, müvekillerinin yüklenicinin yapması gereken tüm eksiklikleri yerine getirdiğini, dava konusu dairelerin yükleniciye düşen daireler olduğunu belirterek, kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, davalı yükleniciden devralınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

TBK 470-486. maddeleri,

3. Değerlendirme

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerine dayalı olarak, yükleniciden bağımsız bölüm satın alanların temlik sözleşmesinde verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölüm tapu payına hak kazanabilmeleri için inşaatın yüklenici veya yüklenici namına temlik alan tarafından sözleşme ve ekleri tasdikli yapı ruhsatı ve projeleri ile imar mevzuatına uygun olarak tamamlanıp arsa sahiplerine ait bağımsız bölümlerin kendilerine teslim edilmesi zorunludur.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin ileriye etkili feshine karar verilmesi halinde ise öncelikle inşaatın seviyesi (tamamlanma oranı) belirlenerek, davalı yüklenicinin hakettiği arsa payı ile arsa sahiplerine bağımsız bölüm ve bırakılacak pay oranı, inşaatın bitirilmiş olması durumunda yükleniciye verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölüm (ve arsa payı) oranına kıyas yolu uygulanarak, yüklenicinin yaptığı kısmi ifanın ayni olarak karşılığı tespit edilir, ayni olarak bağımsız bölüm verilmesi mümkün olmadığı takdirde yapılan iş ve bağımsız bölümlerin saptanacak değerlerine göre ivaz ilavesi suretiyle tasfiye gerçekleştirilir. Diğer anlatımla, 25.02.1984 tarihli ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca ileriye etkili fesih, yüklenicinin yaptığı imalatın oranına göre bedel alması anlamına gelmektedir.

Somut olayda, arsa malikleri ... ve ... tarafından Adana 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2016/1078 Esas sayılı dosyası ile sözleşmenin ileriye etkili feshi talepli açılan davanın kabulüne dair verilen karar 02.11.2021 tarihinde temyiz edilmeksizin kesinleşmiştir. Ne var ki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshine karar verilen davada yukarıda açıklandığı şekilde tasfiye yapılmamıştır.

Bu durumda, mahkemece öncelikle ilgili Belediye Başkanlığına müzekkere yazılarak, dava konusu inşaata yapı kullanma izin belgesi (iskan) verilmesinin mümkün olup olmadığı, verilmesi mümkün ise bunun koşulları ve yapılması gereken işlemler ile masrafların nelerden ibaret olduğunun sorulması gerekir. Dava konusu inşaata yapı kullanma izin belgesi verilmesinin mümkün olduğunun belirtilmesi halinde işbu iskan masrafları ile ileriye etkili fesih davasında arsa malikleri lehine hükmedilen eksik iş ve gecikme tazminatının tahsil edilmemiş olması durumunda bu bedellerin davacılar tarafından depo ettirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeye dayalı olarak hüküm kurulması doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan nedenlerle;

Temyiz olunan Mahkeme kararının BOZULMASINA,

Yargıtay duruşmasında vekili hazır bulunan davacılar yararına takdir olunan 17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davalıdan tahsili ile davacılara ödenmesine,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde davacılara iadesine,

Karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine,

07.11.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.