Esas No: 2022/466
Karar No: 2023/1227
Karar Tarihi: 13.12.2023

**Hukuk Genel Kurulu         2022/466 E.  ,  2023/1227 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2020/2307 E., 2021/399 K.

KARAR : Davanın kabulüne

ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 19.11.2020 tarihli ve

2020/3250 Esas, 2020/10225 karar sayılı BOZMA kararı

Taraflar arasındaki kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacı idare vekili ve davalı ... vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince, davalı tarafın istinaf başvurusunun reddine, davacı tarafın istinaf talebinin kısmen kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararına karşı davalı ... vekilinin temyiz isteminde bulunması üzerine karar, Yargıtay 5. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararının bir ve iki numaralı bentleri yönünden direnme kararı verilmiştir.

Direnme kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı idare vekili dava dilekçesinde; dava konusu ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi 2079 parsel sayılı taşınmazın ... Organize Sanayi Bölgesi lehine kamulaştırıldığını, kayıt malikleri ile anlaşma sağlanamadığını ileri sürerek belirtilen kamulaştırma bedelin tespiti ile taşınmazın ... Organize Sanayi Bölgesi adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; taşınmazın gerçek kamulaştırma bedelinin tespitini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 25.07.2018 tarihli ve 2017/866 Esas, 2018/1434 Karar sayılı kararıyla; davanın kabulüne ve 2079 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının iptali ile ... Organize Sanayi Bölgesi Tüzel Kişiliği adına kayıt ve tesciline, dava konusu taşınmazın kamulaştırma bedelinin 260.347,50 TL olarak tespitine, kamulaştırma bedeline 13.01.2018 tarihinden karar tarihine (25.07.2018) kadar yasal faiz yürütülmesine, talep hâlinde idarenin takdir ettiği 205.413,50 TL’nin kararla birlikte, 54.934,00 TL’nin ise üçer aylık vadeli hesapta nemalandırılarak karar kesinleştiğinde davalılara hisseleri oranında ödenmesine, tapu kaydında bulunan kısıtlamaların bedele kaydırılmasına ve bankaca ödeme sırasında gözetilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı idare vekili ve davalı ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 05.12.2019 tarihli ve 2018/3647 Esas, 2019/2664 Karar sayılı kararıyla; taşınmazın tarım arazisi niteliğinde olduğu, her ne kadar kıymet takdir raporunda taşınmazın sulanabilir arazi olduğu belirtilmişse de; aynı yöreden gelen dosyalarda bilirkişi heyetince her dosyaya özgü somutlaştırma yapılarak denetime açık şekilde değerlendirme yapılması ve mahkeme hâkiminin keşif esnasındaki gözlemine uygun biçimde sonuca varılması sebebiyle taşınmazın kuru arazi olarak değerlendirilmesinin isabetli olduğu, dava tarihindeki ilçe tarım müdürlüğü verileri esas alınarak yöreye uygun münavebe desenine göre değerlendirme yapılmasının yerinde olduğu, ancak yan ürün gelirleri ortalama üretim masrafından düşüldüğünden buğday samanının münavebeye dâhil edilmesinin fazla bedel takdiri sonucunu doğurduğu, bu hususta resen hesaplama yapılarak hüküm kurulması gerektiği gerekçesiyle davalı tarafın istinaf başvurusunun reddine, davacı tarafın istinaf talebinin kısmen kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kabulüne ve 2079 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının kamulaştırma nedeniyle iptali ile ... Organize Sanayi Bölgesi Tüzel Kişiliği adına kayıt ve tesciline, dava konusu taşınmazın kamulaştırma bedelinin 253.039,50 TL olarak tespitine, fazla yatırılan 7.308,00 TL'nin davalıya ödenmiş ise faizsiz olarak davalıdan geri alınarak davacıya, ödeme yapılmamış ise davacı idareye karar kesinleştiğinde iadesine, kıymet Takdir Komisyonunca belirlenen 205.413,50 TL'nin derhâl davalıya ödenmesine, bu miktarı aşan 47.626,00 TL'nin üçer aylık vadeli hesapta nemalandırılarak karar kesinleştiğinde tüm nemalarıyla davalıya ödenmesine, dava 4 ay içinde sonuçlandırılmadığından kıymet takdir komisyonunca belirlenen 205.413,50 TL'nin 13.01.2018 tarihinden ilk derece mahkemesinin karar tarihi olan 25.07.2018 tarihine kadar, bakiye kısım olan 47.626,00 TL'nin ise 13.01.2018 tarihinden kararın kesinleşmesine kadar yasal faiz yürütülmesine oy çokluğu ile karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile;

"...Yapılan incelemede; davacı idare vekilince yapılan istinaf başvurusunun kabulü ile ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2017/866 Esas- 2018/1434 Karar sayılı kararı ortadan kaldırılarak, arazi niteliğindeki ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi 2079 parsel sayılı taşınmazın zeminine, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11/1-g maddesi uyarınca yan ürün gelirleri ortalama üretim masrafından düşülmesi nedeniyle buğday samanı münavebeye dahil edilmeyerek olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri üzerinden bilimsel yolla değer tespit edildiği anlaşılmıştır.

Arazi niteliğindeki ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, 2079 parsel sayılı taşınmaza 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11/1-f maddesi uyarınca gelir metodu esas alınarak değer biçilmesinde yöntem itibari ile bir isabetsizlik görülmemiştir. Ancak;

1-Bilirkişi raporunda münavebe ürünü olarak alınan (kuru şartlarda) buğday, bamya ve nohutun dekar başına verim miktarlarının İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü değerlendirme tarihi olan 2017 yılı dekar başına üretim masrafları ile hasat dönemindeki ortalama toptan kg. satış fiyatlarının da ilgili resmi kuruluşlardan yeniden sorulup, veri listesi esas alınmak suretiyle değerlendirme yapılması gerekirken, tereddüte düşürecek şekilde 15.11.2017 tarihli ... İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü yazı ekindeki veri listesinde yazan "Yan ürün gelirleri ortalama üretim masrafından düşülmüştür" ibaresinden dolayı buğday samanı münavebeye dahil edilmemek suretiyle yazılı şekilde karar verilmesi,

2-Dosyanın tetkikinde; dava konusu taşınmazın kıymet takdirinde sulu tarım arazisi olduğu, 25/04/2018 tarihli keşif gözleminde; kuru tarım arazisi olduğu belirtildiği ve keşif sonrası alınan bilirkişi raporunda taşınmaz kuru tarım arazisi olarak değerlendirildiğinden, öncelikle dava konusu taşınmazın sulu veya kuru arazi vasfının araştırılarak çelişkinin giderilmesi gerekirken, çelişki giderilmeden kuru tarım arazisi kabul edilerek eksik inceleme ile hüküm kurulması,

3-Dava konusu taşınmazın tapu kaydındaki ipotek şerhinin hükmedilen bedele yansıtılmaması

Doğru olmadığı gibi,

4-7139 sayılı Kanunla değişik Kamulaştırma Kanununun 10/8 fıkrası gereğince, bozma sonrası bankaya hak sahibi adına yatırılacak bedelde artış olması halinde bu kısım için; 7139 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik hükümlerine göre işlem yapılması gerektiği,..." gerekçesiyle karar bozulmuştur.

B. Bölge Adliye Mahkemesince Verilen Direnme Kararı

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, ... İlçe Tarım Müdürlüğünün 04.02.2021 tarihli yazı cevabında yan ürün gelirlerinin ana ürün üretim masraflarından düşüldüğü, yan ürün elde etme maliyetlerinin de ana ürün üretim masraflarına eklenerek oluşturulduğunun belirtildiği, dolayısıyla yan ürün gelirinin ortalama üretim masrafından düşüldüğü gerekçesiyle buğday samanının münavebeye dâhil edilmesinin fazla bedel takdiri doğurduğuna yönelik yapılan değerlendirmenin isabetli olduğu, ayrıca idarece yapılan kıymet takdir tutanağında muhtar beyanına atıfta bulunularak taşınmazın sulu arazi olarak değerlendirildiği, yapılan keşif sonucu düzenlenen raporda ise; hangi arazilerin kuru, hangi arazilerin sulu kabul edildiğinin gerekçesiyle izah edildiği, mahkeme hâkimince gözlem olarak taşınmazın kuru arazi olduğu ve sulamaya dair bir emarenin olmadığının tutanağa geçirildiği, bu nedenle taşınmazın kuru arazi vasfında olduğu gerekçesiyle bozma kararının bir ve iki numaralı bentleri yönünden direnme kararı verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen direnme kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; aynı bölgede bulunan bazı taşınmazların metrekaresine 40,67 TL değer takdir edildiğini, taşınmazın otoyolun yanında, bölgenin en değerli yerinde olduğunu, yerleşim yerine yakın olması nedeniyle arsa olarak değerlendirilmesi gerektiğini, tarım arazisi olarak değerlendirilmesi hâlinde sulu tarım arazisi olduğunu, objektif değer artışının %200 olması gerektiğini ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Uyuşmazlık

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil istemine ilişkin eldeki davada;

1- 15.11.2017 tarihli ... İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğünün veri listesinde yazan "Yan ürün gelirleri ortalama üretim masrafından düşülmüştür" şeklindeki yazı cevabı dikkate alındığında buğday samanının münavebeye dâhil edilmesinin gerekip gerekmediği,

2- Dosya kapsamına göre taşınmazın sulu-kuru olup olmadığı hususunda çelişki bulunup bulunmadığı noktalarında toplanmaktadır.

D. Gerekçe

1. İlgili Hukuk

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 11 inci maddesi, 5403 sayılı Kanun'un 3 üncü maddesi

2. Değerlendirme

A- Davalı ... vekilinin direnme kararına karşı temyiz talebi yönünden yapılan incelemede;

1. Konunun açıklığa kavuşturulması için öncelikle 4650 sayılı Kanun ile değişik 2942 sayılı Kanununun “Kamulaştırma bedelinin tespiti esasları” başlıklı 11 inci maddesine değinmek gerekmektedir.

2. Anılan maddede; “15 inci madde uyarınca oluşturulacak bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın;

a) Cins ve nevini,

b) Yüzölçümünü.

c) Kıymetini ektileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,

d) Varsa vergi beyanını,

e) Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,

f) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın (…) mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini.

g) Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,

h) Yapılarda, (…) resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,

ı) (Değişik: 19/4/2018-7139/27 md.) (İptal ibare: Anayasa Mahkemesinin 10/4/2019 tarihli ve E.:2018/156; K.:2019/22 sayılı kararı ile) (İptal ibare: Anayasa Mahkemesinin 10/4/2019 tarihli ve E.:2018/156; K.:2019/22 sayılı kararı ile) her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,

Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.

Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz.

Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir” şeklinde düzenlemeye yer verilmiştir.

3. Bu maddeye göre tarım arazisi niteliğindeki taşınmazın mevkii ve şartlarına göre olduğu gibi kullanılması hâlinde ekilecek ürünler ve münavebeye alınan bu ürünlerin elde edilmesi için yapılacak harcamalar göz önünde tutularak net gelirin hesaplanması ve bilimsel yolla değerinin bulunması, bedel tespitinde etkisi olan diğer tüm unsurlar da dikkate alınarak her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirtilip gösterilmek suretiyle kamulaştırma karşılığının tespit edilmesi gerektiği gibi, bu unsurların dayanakları olan belgelerin de getirtilmesi zorunludur.

4. Bilirkişi kurulu tarafından kamulaştırma bedeli; ekimi yapılan münavebe ürünlerin dekar başına verim ve masraf ile hasat dönemi toptan satış fiyatları, aynı yörede eşit olarak ve istatistiki bilgilere dayanan ve resmî kurum olan ilçe tarım ve orman müdürlüğü verileri esas alınmak suretiyle tespit edilmelidir.

5. Somut olay ve dosya kapsamına göre her ne kadar Özel Daire bozma kararında buğday samanının münavebeye dâhil edilmemesinin isabetsiz olduğu belirtilmiş ise de, 15.11.2017 tarihli ... İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü yazı ekindeki veri listesinde "Yan ürün gelirleri ortalama üretim masrafından düşülmüştür" ibaresi bulunmakta olup, bölge adliye mahkemesince eldeki davada yan ürün olan samanın geliri buğdayın giderinden düşüldüğünden ayrıca buğday ürününün net gelir hesabında samanın geliri eklenmemiştir. Bu itibarla bölge adliye mahkemesince arazi niteliğindeki dava konusu taşınmazın 2942 sayılı Kanun'un 11/1-f maddesi uyarınca olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net geliri üzerinden, buğday yan ürün gelirinin üretim masrafından düşürülmesi nedeniyle, buğday samanı münavebeye dâhil edilmeyerek karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.

6. Öte yandan 5403 sayılı Kanun uyarınca sulu tarım arazisi, tarım yapılan bitkilerin büyüme devresinde ihtiyaç duyduğu suyun, su kaynağından alınarak yeterli miktarda ve kontrollü bir şekilde karşılandığı arazileri ifade etmektedir. Bu nedenle bir taşınmazın sulu tarım arazisi olarak değerlendirilebilmesi için sadece Devlet Su İşleri (DSİ) veya bir başka kamu idaresi tarafından yapılan tesislerle sulanması gerekmemektedir. Bu kapsamda taşınmaz tabii arktan getirilen cazibeli su ile veya yakınında bulunan çay, ırmak, nehir gibi su kaynaklarından motopompla getirilen su ile ya da kuyudan sulanıyorsa (sulama olanağının devamlı olması hâlinde) taşınmaz sulu tarım arazisi olarak kabul edilmelidir. Dolayısıyla daha açık ve net anlatımla taşınmazın sulu tarım arazisi olarak kabul edilmesi için arazinin fiilen sulanması gerekmektedir.

7. Somut olayda bilirkişi kurulu tarafından düzenlenen raporda, dere kenarı ve taban arazi pozisyonunda bulunan taşınmazların sulanabilir arazi, etek ve yamaçta bulunan arazilerin ise kuru tarım arazisi olarak tespitinin yapıldığı, dava konusu taşınmazın kuru tarla niteliğinde olduğu belirtilmiştir. Mahkemece yapılan keşifte; taşınmazın kuru tarım arazisi olduğu, sulamaya dair emarenin bulunmadığı gözlemlenmiştir.

8. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında bilirkişi kurulu raporu ile mahkeme gözlemi dikkate alındığında bölge adliye mahkemesinin dava konusu taşınmazın kuru tarım arazisi niteliğinde olduğuna yönelik değerlendirmesi isabetlidir.

B- Davalı ... vekilinin uyulan kısımlara yönelik temyiz talepleri yönünden yapılan incelemede;

9. Temyize konu bozma kararında yer alan ve “…3-Dava konusu taşınmazın tapu kaydındaki ipotek şerhinin hükmedilen bedele yansıtılmaması,

Doğru olmadığı gibi,

4-7139 sayılı Kanunla değişik Kamulaştırma Kanununun 10/8 fıkrası gereğince, bozma sonrası bankaya hak sahibi adına yatırılacak bedelde artış olması halinde bu kısım için; 7139 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik hükümlerine göre işlem yapılması gerektiği,…” gereğine işaret eden bozma nedenlerine mahkemece uyularak bozma doğrultusunda işlem yapılmıştır. Bu durumda bozma kararına uyularak oluşturulan hüküm Özel Dairesince incelenmediğinden, bu hükme yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi için dosya Özel Daireye gönderilmelidir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

I- A bendinde gösterilen gerekçelerle direnme uygun olduğundan, davalı ... vekilinin diğer temyiz itirazları ile ilgili inceleme yapılması için dosyanın YARGITAY 5. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE,

II- B bendinde gösterilen gerekçelerle, uyulan kısımlar yönünden kurulan hükme yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın YARGITAY 5. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE,

13.12.2023 tarihinde oy birliğiyle kesin olarak karar verildi.