Esas No: 2022/2325
Karar No: 2023/1662
Karar Tarihi: 04.05.2023

**6. Hukuk Dairesi         2022/2325 E.  ,  2023/1662 K.**

**"İçtihat Metni"**

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2021/1235 E., 2022/124 K.

DAVA TARİHİ : 18.05.2017

HÜKÜM/KARAR : Kabul

İLK DERECE MAHKEMESİ : Kocaeli 2. Tüketici Mahkemesi

SAYISI : 2017/245 E., 2021/459 K.

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun davalı yönünden esastan reddine, davacı yönünden kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, duruşmalı temyiz dilekçesinin süre yönünden reddine karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalılardan ...'in "... İnşaat Tahahüt" adı altında kendisine ait şahıs firması ile müteahhitlik yaptığını, diğer davalı ...'ün ise tapuda ... parsel olarak kayıtlı bulunan taşınmazın yapı sahibi olduğunu, davalılar yapı sahibi ... ile müteahhit ...'in aralarında 16/04/2013 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını, akabinde söz konusu yapıya ilişkin 26/06/2013 tarihinde yapı inşaat ruhsatı alınıp inşaata başlandığını, sonrasında müteahhit ... 'in sözleşme ile kendisine kalacak olan daireleri satmaya başladığını ve müvekkili ...'a da 40.000,00 TL peşin olmak üzere 125.000,00 TL bedelle sattığını, müvekkili ... 'in müteahhit ... 'in hesabına 07/08/2013 tarihinde 30.000,00 TL daha nakit para yolladığını, kalan borcunun 55.000,00 TL olduğunu, yapı sahibi ile görüşen müvekkilinin dava konusu daireyi müteahhit davalıdan satın aldığını, fakat müteahhidin tapuyu henüz teslim etmediğini, yapı sahibi ... 'in ise müvekkiline teslim edilmesi gereken dairenin, müteahhidin kendisine olan borçları sebebiyle rehin tutulduğunu, müteahhit ile aralarında alacak davası olduğunu, dava bitmeden dairenin tapu devrini yapamayacağını beyan ettiğini belirterek davalılardan ... adına tapuda ... parselde kayıtlı olup, diğer davalı müteahhit ile yapılan satış sözleşmesinde 2. Kat, 6 numaralı daire/Güneydoğu cephedeki çatı dubleks olarak geçen kat irtifaklı taşınmazın tapusunun iptali ile müvekkili ... adına tapuda tescilini, bu talepleri reddedilirse, diğer davalı ...'e bu taşınmaz için ödenen toplam 70.000,00 TL'nin alım gücünün kararın verileceği tarih itibariyle belirlenerek davacıya ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

1-Davalı vekili cevap dilekçesinde; davalı müvekkilinin arkadaşının arkadaşı olan ... isimli kişinin, davalıya davacının daireyi almak istediğini söylemesi üzerine tarafların şifahen anlaştıklarını, buna göre davacının davalıya 40.000,00 TL bedelinde ön ödeme yapacağını, davacının bu bedelin 10.000,00 TL'lik kısmını kapora niteliğinde şifahi olarak yapılan anlaşmanın birkaç ertesinde davalıya getirerek teslim ettiğini, paranın teslim edildiği tarihin 09.07.2013 olduğunu, bunun akabinde 07.08.2013 tarihinde davalı müvekkiline 30.000,00 TL daha para yollayarak toplamda 40.000,00 TL ön ödeme şartını tamamladığını, bunun akabinde ise sözleşme imzalandığını, davacının beyan ettiği gibi ön ödeme haricinde ödenmiş bir 30.000,00 TL olmadığını, davacının yapmış olduğu ödemenin 40.000,00 TL olup, bu miktarın sözleşmede belirtildiğini, akabinde davacıya kredi çıkmaması ve davacının ailevi sorunlar yaşaması nedeniyle davacının sözleşmeden vazgeçtiğini, bu süreçten sonra davacının tekrar gelerek şu an oturmuş olduğu daireyi talep ettiğini, şifahen yapılan anlaşma sonucu 145.000,00 TL bedelle müvekkilinin davacıya şu an oturduğu daireyi sattığını, davacının davalıya 105.000,00 TL borcu olduğunu, davacı ile yapılan sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürerek davanın reddini talep etmiştir.

2-Davalı ... davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile "davacı ile davalı arasında 31/12/2013 tarihinde daire satış sözleşmesinin 125.000,00 TL bedelle imzalandığı, davacının dava konusu dairede ikamet ettiğinin yapılan keşif ve celp edilen abonelik sözleşmelerinden sabit olduğu, ancak davalı tarafından davacıya tapu kaydının verilmediğinin anlaşıldığı, somut olayla ilgili olarak davacı ile davalı arasında ihtilaflı olan ödenilen bedel yönünden mahkememizce yapılan inceleme ve sunulan deliller sonucunda davacı tarafından 07/08/2013 tarihli 20.000,00 TL ve 07/08/2013 tarihli 10.000,00 TL bedele ilişkin olarak banka dekontu sunulduğu, taraflar arasından 31/12/2013 tarihli satış sözleşmesinde ise 40.000,00 TL ön ödeme yapıldığına ilişkin ibarenin düşüldüğü ve taraflar arasında imzalandığı ve imzalara ilişkin bir itirazın mevcut olmadığından davacı tarafından her ne kadar sunulan banka dekontları ile 30.000,00 TL ve sözleşmede yazılan 40.000,00 TL olmak üzere 70.000,00 TL ödendiği, davalı tarafından ise yalnızca sunulan banka dekontlarının kabulü ile 30.000,00 TL ödendiği iddia edilmiş ise de, söz konusu banka dekontlarının sözleşme tarihinden önce ödendiği ve sözleşme tarihinde 40.000,00 TL bedelin ön ödeme olarak alındığına yönelik maddenin yer alması nedeniyle mahkememizce 40.000,00 TL ödendiğinin kabulü ile 85.000,00 TL'nin ödenmediği kabul edilmiş, her ne kadar tapulu taşınmazın satışına ilişkin sözleşme resmi biçimde yapılmadığından hukuken geçersiz olacağı Yargıtay ilamları ile kabul edilmiş ise de, geçersiz olan sözleşmenin geçerli hale gelebilmesinin tarafların edimlerinin yerine getirilmesi şartına bağlı olup, davalı tarafından söz konusu bağımsız bölümün davacıya teslim edildiği( keşif ve abonelik dosyaları ile sabit) ancak taraflar arasında imzalanan sözleşme hükmünde yer alan "tapu devredildiğinde kalan para nakit kredi ile ödeneceği" hükmünden dolayı davacı tarafından kendisine tapu devri yapılmadığından kalan para ödemesinin tamamlanmadığı, kalan meblağın depo edilmesi için davacıya süre verildiği, sözleşme bedelinden kalan 85.000,00 TL'nin davacı tarafından mahkeme veznesine depo edildiği, her ne kadar davalının rayiç bedelin depo edilmesine yönelik beyanı olsa da, bu hususun iyi niyet ve dürüstlük kurallarına aykırılık teşkil ederek hakkın kötüye kullanılmasına sebebiyet vereceğinden uygun görülmediği" gerekçesiyle "davanın kabulüne; ...,... ada, 2 parsel 1. Normal kat+çatı piyesi, 6 nolu dubleks mesken niteliğindeki bağımsız bölümün davalı arsa sahibi ... adına olan tapu kaydının iptaline, davacı ... adına tapuda tesciline, 85.000,00 TL depo bedelinin karar kesinleştiğinde davacıdan alınarak davalı ...'e verilmesine" karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraflar istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1-Davacı vekili istinaf dilekçesinde; mahkemenin gerekçesinde taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 31.12.2013 tarihinde imzalandığını belirttiğini, söz konusu sözleşme incelendiğinde sözleşmenin tarihsiz olduğunun görüleceğini, öncelikle bu sebeple istinaf taleplerinin kabulünün gerektiğini, davacı tarafından yapılan ödemeler toplamının 70.000,00 TL olduğunu, ancak mahkemenin gerekçesinde ödemeler toplamının 40.000,00 TL olduğunu ifade ettiğini, yapılan değerlendirmenin yanlış olduğunu beyanla, istinaf taleplerinin kabulü ile müvekkili tarafından yapılan toplam ödemelerin 70.000,00 TL olarak tespiti ve bu şekilde mahkeme hükmünün düzeltilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

2-Davalı vekili istinaf dilekçesinde; dava konusu sözleşmenin geçersiz olduğunu, davacının halihazırda oturduğu daire için yapılmış bir sözleşme bulunmadığını, şifahi bir anlaşma neticesinde o daire üzerinde anlaşıldığını, ancak bir sözleşme yapılmadığını, davacının ödeme yükümlülüklerini yerine getirmediğini, bu nedenle müvekkilinin daireyi teslim etmediğini, müvekkil ile davacı arasında herhangi bir sözleşme bulunmamasına rağmen teslimin arsa sahibi tarafından yapıldığını, bu sebeple teslim şartının gerekçeli kararda belirtildiği gibi gerçekleştiğinin kabulünün mümkün olmadığını, zira müvekkilinin rızası hilafına arsa sahibince gerçekleştirilmiş bir teslimin söz konusu olduğunu, müvekkilinin herhangi bir fiili teslime rızası olmadığını, ilgili taşınmaz için herhangi bir sözleşmenin de olmadığını, ayrıca verilen 85.000,00 TL depo kararının da güncel değeri hesaplanarak o değer üzerinden depo kararı verilmesi gerektiğini, bu husus yönünden de kararın kaldırılması gerektiğini, yerel mahkeme kararının baştan aşağı hukuka aykırılıklar ile dolu olduğunu, bu nedenlerle; yerel mahkeme kararının kaldırılarak haksız ve mesnetsiz davanın reddine veya kararın kaldırılarak dosyanın yeniden incelenmek üzere yerel mahkemeye gönderilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile "TBK 470 vd maddeleri uyarınca eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. Belirtilen bu nitelikleri itibarıyla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tipli karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede, eser sözleşmesinin konusu olan inşaat yapma edimi ile taşınmaz satım sözleşmesindeki mülkiyetin nakli borcu bir araya gelmektedir. Eser sözleşmesi bir şekle bağlı olmasa da, arsa sahibi taşınmazdaki bir bölüm mülkiyeti yükleniciye geçirmek zorunda olduğundan, sözleşmenin Türk Medenî Kanununun 706, Türk Borçlar Kanununun 237, Tapu Kanununun 26 ve Noterlik Kanununun 60. maddeleri uyarınca tapu sicil müdürlüğünde veya noterliklerce düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. 818 sayılı mülga BK 12, 6098 sayılı TBK 13. maddesi ile Hukuk Genel Kurulunun 30/03/1974 tarihli ve 1969/1-1257 E, 308 sayılı Kararı gereğince, resmî şekle bağlı sözleşmedeki esaslı değişikliğin geçerli olabilmesi için değişiklik içeren sözleşmenin de resmî şekilde yapılması gerekir. Ancak arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut bulunmamaktadır. Bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir. Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde de Türk Borçlar Kanunu'nun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Bu açıklamalar ışığında somut olayda, davalılar (arsa sahibi ile yüklenici) arasında imzalanan 16/04/2013 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ... Ada, 2 no.lu parselde 505,05 m2 arsa üzerinde kat karşılığı inşaat yapımına ilişkin olduğu, davacı ise davalı yükleniciden, yükleniciye düşen bağımsız bölümlerden bir adedini satın aldığı, hükme esas alınan bilirkişi raporunda, davacı ile davalı yüklenici arasında imzalanan daire satış sözleşmesine konu dairenin, davacının fiilen kullandığı 6 bağımsız bölüm numaralı Kuzeybatı yönündeki daire olduğu belirlemesi yapılmış, sözleşmede satım bedeli 125.000,00 TL belirlenerek, bedelin 40.000,00 TL'sinin ön ödeme olarak alındığı imza altına alınmış, sözleşme tarihi sonrası ise "dubleks avans" açıklamasıyla, 20.000,00 ve 10.000,00 TL olmak üzere toplam 30.000,00 TL daha davacı tarafından yükleniciye ödeme yapıldığı dosyaya sunulan dekontlardan anlışılması karşısında Mahkemece bu ödemeler dikkate alınmaksızın 85.000,00 TL üzerinden depo kararı verilmesi isabetsiz olmuştur. Bu nedenle taraflar arasında geçerli bir satım sözleşmesi uyarınca, satım sözleşmesinde belirlenen satım bedeli üzerinden yapılan ödemeler düşüldükten sonra kalan 55.000,00 TL'nin depo edilerek davacı adına tapuda tesciline karar verilmesi gerekmektedir" gerekçesiyle "davalı vekilinin istinaf talebinin esastan reddine, davacı vekilinin istinaf talebinin kabulü ile; Kocaeli 2.Tüketici Mahkemesinin 27/04/2021 tarih, 2017/245 Esas-2021/459 Karar sayılı kararının HMK'nın 353/1-b.2 maddesi gereğince kaldırılmasına, yeniden hüküm kurulmasına, davanın kabulü ile; ... normal kat+çatı piyesi, 6 nolu dubleks mesken niteliğindeki bağımsız bölümün davalı arsa sahibi ... adına olan tapu kaydının iptaline, davacı ... adına tapuda tesciline, depo bedelinden 55.000,00 TL'nin karar kesinleştiğinde davacıdan alınarak davalı ...'e verilmesine, kalan kısmın davacıya iadesine" karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde, davacının dava dilekçesinde belirtmiş olduğu sözleşmenin henüz daire numaraları belli olmadan düzenlenen bir sözleşme olup, söz konusu sözleşmede belirtilen dairenin şu anda 4 nolu bağımsız bölüm olarak işlev gördüğünü, bu daireye ilişkin sözleşmenin de ... isimli şahıs ile yapıldığını, bu nedenle dava dayanağı sözleşmenin geçersiz olduğunu, davacının kredi çıkmaması ve ailevi sorunların nedenleriyle sözleşmeden vazgeçtiğini, daha sonra tekrardan davalıya gelerek şu anda oturduğu daireyi talep ettiğini, şifahen yapılan anlaşma sonucu 145.000,00 TL bedelle davalının şu an oturduğu daireyi davacıya devredebileceğini belirttiğini, davalıya ödenmesi gereken bedelin 105.000,00 TL olup bu bedelin de güncel değerinin hesaplanması ve o değer üzerinden depo kararı verilmesi gerektiğini, bu husus yönünden de kararın kaldırılması gerekmekte iken istinaf mahkemesince bu bedel de aşağı çekilerek 55.000,00 TL üzerinden bir depo bedeli belirlendiğini, ayrıca güncel bedel hesabı yapılmadan depo kararı verildiğini belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Dava yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 470 ve devamı maddeleri

3. Değerlendirme

1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Davalı iş sahibi tarafından verilen karar, istinaf dilekçesinde de belirtilen gerekçelerle temyiz edilmiş ise de; istinaf mahkemesince yukarıda belirtilen değerlendirmeler usul ve yasaya uygun olduğundan davalının temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

3.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalı vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci

fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı onama harcının temyiz eden davalı ...'ten alınmasına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

04.05.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.