Esas No: 2017/2387
Karar No: 2018/7153
Karar Tarihi: 07.11.2018

**20. Hukuk Dairesi         2017/2387 E.  ,  2018/7153 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

DAVACILAR : ...-...

DAVALILAR : ...

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ...Ş. vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

K A R A R

Davacı dava dilekçesi ile, kendi adına asaleten ve ... adına vekaleten ... ilçesi, Kefçedede mah. Halimağa sokak 413 ada 50 parsel sayılı yerde bulunan anagayrimenkulün 4 numaralı bağımsız bölümünün müvekkiline, 5 numaralı bağımsız bölümün ise kendisine ait olduğunu, 03.10.2012 tarihi itibarı ile Halk Bankasından satın aldığını, dava konusu taşınmazın 1 dükkan ile 4 adet daireden ibaret olduğunu, davalı bankanın daireler için 2/13 arsa payı, dükkan için, 5/13 arsa paylarını bizzat belirlemesinden yaklaşık 30 yıl sonra, davalı Halk Bankasının, bağımsız bölümleri satışa çıkarmasından 2 ay öncesinde dairelerin arsa paylarını 1/9'a indirip, kendisine bıraktığı dükkanın arsa payını 5/9'a çıkardığını, davalı bankanın gerçekleştirdiği bu işlemin kötü niyet olduğunu, Yargıtay kararlarında taşınmazda sonradan oluşan değer azalmasının veya değer artışının dikkate alınmayacağının belirtildiğini, davalı bankanın bizzat yaptığı arsa payı düzeltmesinin hukuken korunmayacağını beyan ederek, taşınmazın ilk arsa paylarına dönülmesini, bu talebinin kabul edilmemesi halinde ise, kat irtifakı kurulurken var olan şartlar dikkate alınarak yeniden arsa paylarının düzenlenmesini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece anagayrimenkulün, bodrum + zemin + 4 normal katlı, kargir apartmanın her bir katında 1 daire olmak üzere 5 adet bağımsız bölümden oluştuğu, binanın tamamının daha önceden davalı bankaya ait iken banka yönetimince 25.01.2012 tarihinde düzenlenen ve tapuya tescil ettirilen yönetim planının çerçevesinde bankanın açmış olduğu ihale ile davacılar tarafından satın alınan 4 ve 5 no'lu bağımsız bölümlerin ihale öncesindeki eski arsa paylarına dönüştürülmesi ve yeniden hesaplama yapılması istendiği, ancak bağımsız bölümlerin önceki arsa paylarının hakkaniyete uygun olmadığı gerekçesiyle ... ilçesi, Kefçedede mahallesi, Halimağa sokak 413 ada 50 parselde tapuda kayıtlı taşınmazın mevcut arsa paylarının iptali ile, yeniden arsa payları hesaplanarak hüküm kurulmuş, karar davalı T.Halk Bankası A.Ş. vekilince temyiz edilmiştir.

Dava, arsa payının düzeltilmesi istemine ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3.maddesi hükmüne göre; "kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir." Yasa gereğince; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının

bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır. Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Somut olayda dava konusu taşınmazda 25.01.2012 tarihinde kat mülkiyeti kurulduğu, bilirkişi raporunda kat irtifakına geçildiği tarih belirlenerek bu tarih esas alınmak suretiyle inceleme yapılması gerekirken kat mülkiyetine geçiş tarihi olan 25.01.2012 tarihinde arsa paylarının orantılı olarak dağıtılmadığı belirtilmişse de; bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmamıştır.

Dava konusu taşınmazda 2012 yılında kat mülkiyeti kurulduğu dikkate alındığında aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı, bağımsız bölümlerin, kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu konusunda mahkemece herhangi bir değerlendirme ve gerekçe içermeyen soyut ve genel ifadeli bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulması doğru görülmemiştir. Mahkemece kat irtifakı kurulması sırasında esas alınan arsa payı düzenlenmesine dair liste ve bu listede davacıların onayının olup olmadığı, ayrıca anataşınmazda kat irtifakı kurulmayıp doğrudan kat mülkiyetine geçilmiş ise buna ilişkin belgelerin de belediye başkanlığı ve tapu müdürlüğünden getirtilerek mukayeseli olarak alınacak rapor ile karşılaştırılması, oluşacak sonuca göre hüküm kurulması gerekir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davalı ...Ş. vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 07/11/2018 günü oy birliği ile karar verildi.