Esas No: 2022/8019
Karar No: 2023/907
Karar Tarihi: 30.03.2023

**3. Hukuk Dairesi         2022/8019 E.  ,  2023/907 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2020/1648 E., 2022/2073 K.

KARAR : Davanın kısmen kabulüne

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 5. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2016/64 E., 2019/177 K.

Taraflar arasındaki tazminat ve alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı; 01.04.2015 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli "bodrum kat depo" niteliğindeki taşınmazı depo olarak kullanmak üzere davalıdan kiraladığını, görüşmeler sırasında dava dışı emlakçıya anahtar parası olarak 39.000 TL, komisyon bedeli olarak 6.000 TL, depozito bedeli olarak da 5.000 TL ödediğini, kiralananda kullanım amacına uygun tadilata başladıktan sonra 19.08.2015 tarihinde "girişinde merdiven düzenlemesi yapılmak suretiyle kiralananın kullanımında fonksiyon değişikliği" yapıldığı belirtilerek belediye tarafından kiralananın mühürlendiğini, 09.09.2015 tarihinde de tespit edilen aykırılığın ruhsata bağlanması mümkün olmadığından yıkılmasına karar verildiğini, 20.10.2015 tarihli ihtar ile kiralananın her türlü ayıptan ari olarak teslimi hususunu davalıya bildirdiğini, cevap verilmemesi üzerine zararın daha fazla artmaması için 30.12.2015 tarihli ihtar ile sözleşmeyi feshederek anahtarları notere teslim ettiğini, kiralanan deponun tapuda garaj olarak kayıtlı olduğunu ve taşınmazın niteliği hususunda davalı tarafça yanıltıldığını, kiralananın mühürlenmesinin davalı tarafça yaptırılan merdiven tadilatından kaynaklandığını ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, sözleşmenin haklı nedenle feshedildiğinin tespiti ile 103.220,12 TL bakım ve dekorasyon masrafı, 12.000 TL kira bedeli, 39.000 TL anahtar parası, 6.000 TL komisyon bedeli, 5.000 TL depozito bedeli, 289,46 TL anahtarın saklanması için ödenen noter ücreti, 1.888 TL nakliye ücreti olmak üzere toplam 162.397,58 TL'nin temerrüt tarihi olan 05.01.2016 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı; mühürlemenin davacının izinsiz olarak yaptığı tadilatlardan kaynaklandığını, sözleşmede kiralananın risklerinin açıkça belirtildiğini, davacının davasını ispatlaması gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla, taraflar arasındaki sözleşmede bodrum kat deponun kiralandığı yazılı ise de sözleşmenin ayrılmaz parçası ve eki olan tapu senedinde davaya konu taşınmazın garaj olarak tescilli olduğu, sözleşmenin özel koşullarında kiralanana ilişkin risklerin belirtildiği, buna göre sözleşmeyi bilerek imzalayan kiracının kiralananın ayıplı olduğunu ileri süremeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili; bilirkişi raporunun hükme elverişli olmayıp çelişkili olduğunu, kiralananda kullanım amacına uygun tadilat yapıldığını, yapılan masraflar bakımından ret kararının doğru olmadığını, tapuda garaj olarak gözüken taşınmazın iş yeri ruhsatı olduğundan bahisle depo olarak kiralanmasının sağlandığını, kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünde herhangi bir risk açıklaması bulunmadığını, kiralananın mühürlenmesine neden olan tadilatların kiraya veren tarafından yaptırıldığını ileri sürerek, İlk Derece Mahkemesi kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla, kira sözleşmesinin özel şartlar 10. maddesinde tapu kopyasının sözleşmenin ekinde bulunduğunun belirtildiği, davacı kiracının kiralananın bodrum katta garaj niteliğinde olduğunu bilerek sözleşmeyi imzaladığı, tapuda garaj niteliği ile kayıtlı olan kiralananın depo olarak kullanılmak üzere kiralanmasının yaratacağı her türlü riskin kiracı tarafından sözleşme yapılırken kabul edildiği, bu itibarla kiralananın kullanıma elverişsiz olarak tesliminden söz edilemeyeceği, kiralananda yaptırıldığı belirtilen masraflar yönünden ise hükme esas alınan bilirkişi raporunda yapılan imalatların kiralananın kullanılabilmesi adına yapılması gereken imalatlar olduğu, söz konusu kısmi imalatların taşınmazın değerini arttırmadığı, aksine fonksiyon değişikliği nedeniyle kiralanana ilave bir masraf oluşturduğunun belirtildiği, buna göre depozito bedeli dışındaki alacak kalemleri yönünden Mahkemece yapılan değerlendirmenin doğru olduğu, ancak sözleşme sona erdiği ve kiralanan anahtar teslimi suretiyle davalıya teslim edildiğinden ödenen 5.000 TL depozito bedeline ilişkin talebin kabulü gerektiği gerekçesiyle; İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında davanın kısmen kabulüne, 5.000 TL'nin 07.01.2016 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, sözleşmede depo olarak kullanılması kararlaştırılan kiralananın kullanılamamasından kaynaklanan tazminat ve alacak istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. İki tarafa borç yükleyen kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelinin ödenmesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır.

2. Kiraya verenin teslim borcu 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 301 inci maddesinde şu şekilde düzenlenmiştir:

“Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.”

3. Kiralananın “sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli” olmaması hâli karşımıza “ayıp” kavramını çıkarır. Bu noktada kira sözleşmeleri bağlamında ayıp konusuna değinmekte fayda vardır.

4. Kiracının, kira sözleşmesini yapma amacını gerçekleştirmeyi engelleyen her türlü teslim ayıp olarak değerlendirilmektedir. Kira konusunun “ayıpsız teslimi”nden söz edilebilmesi için, kiracı sözleşmeyi hangi amaçla imzalamışsa kira konusunun o amacı gerçekleştirmeye yönelik tarzda teslim edilmesi gerekir. Sözleşmenin yapılmasında güdülen kullanım amacının tayininde kiralananın tahsis şekli, mahalli örf, kiraya verenin tek taraflı olarak temin ettiği nitelikler göz önüne alınır.

5. Kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu 6098 sayılı Kanun'un 304 ve devam maddelerinde düzenlenmiştir. Anılan 304 üncü madde hükmüne göre; “Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.”

6. Kiracının, kiralanana ilişkin olarak sözleşme ile amaçladığı kullanım olanağının özel ya da kamu hukukundan kaynaklanan sınırlamalar nedeni ile azalması veya engellenmesi hâlinde hukukî ayıbın varlığından söz edilir. Bu tür ayıpta kiralananın, kira sözleşmesinden beklediği amacın gerçekleşmemesine hukuk düzeninin koyduğu kurallar engel olmaktadır.

7. Yine, kiracının tacir olduğu durumlarda kiraya verenin sorumluluğunun takdir ve tayininde kiracının ticaretine ilişkin bütün faaliyetlerinde basiretli davranmak zorunda olduğu da göz ardı edilemez [6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu (6762 sayılı TTK) m. 20/2, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu (6102 sayılı TTK) m. 18/2]. Tacir, ticarî işletmesini ilgilendiren hususlarda sözleşme yaparken ve bu sözleşmeler gereğince meydana gelen borçlarını ifa ederken, bu yükümlülüğe uygun davranması gerekmektedir. Kiracı tacirse, onun basiretli davranma yükümlülüğünün, kiraya verenin sorumluluğuna etkisinin, tacir olmayanlara nazaran farklı değerlendirilmesi gerekecektir.

8. Bu çerçevede yapılacak değerlendirmede kiracı tacirin basiretli davranma yükümlülüğünden kaynaklanan objektif özen ölçüsünün kapsam ve sınırları doğru bir şekilde belirlenmesi önem taşır. Tacir, tacir olmayan kişilerin ileri sürebileceği savunmalardan yararlanamayacak ve gelişi güzel bir şekilde, haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken, bazı hususları bilmediğini iddia edemeyecek ya da gerekli tüm özeni gösterseydi bile, farkına varamayacağını ileri süremeyecektir. Basiretli davranma yükümlülüğü, tacirin ticaretine ait bütün faaliyetlerine inhisar eder.

9. Elbette kiracının tacir olması kiraya verenin kiralan yeri sözleşmedeki amaçlara uygun bir biçimde teslim etme ve sözleşme süresince öyle bulundurma sorumluluğunu ve yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Ne var ki, kiraya verenin bu sorumluluğu da kiracı tacirin kendi sorumluluklarından kaçınmasının bir yolu ve aracı olarak kullanılamaz. Başka bir ifadeyle, tacir basiretli davranmalı ve kiraya verenin Kanun’dan kaynaklanan ayıptan sorumluluğunu, kendi sorumluluklarından kurtuluş çaresi hâline dönüştürmemelidir. Ayrıca, kiralanan yerdeki özellikle hukukî ayıbın, tacirin faaliyet alanı ile ilgili olduğu durumlarda, tacir yine sorumlu tutulmalıdır. Özellikle kiralanandaki hukukî ayıbın tacirin faaliyet alanı içinde kaldığı durumlarda, basiretli davranma yükümlülüğü katı bir şekilde uygulanmalıdır (Hukuk Genel Kurulunun 09.11.2021 tarihli, 2017/(6)3-985 E., 2021/1368 K. sayılı kararı).

10. Tüm bu açıklamalara, kiracı, ayıp nedeniyle sözleşmeyi feshetme yönünde iradesini kullanmış ise feshin haklı olup olmadığı tartışmasında esas alınacak hüküm ve koşullardır. Sözleşmede, kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi kendisine tanınmayan kiracının, kiraya verenin bilgisi ve rızası olmaksızın, haklı bir nedene de dayanmaksızın, kira süresinin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi sözleşmeye aykırı davranış (haksız fesih) sayılır; böylesi bir durumda kiracı, kiraya verenin bu yüzden uğradığı zararı tazminle sorumludur.

3. Değerlendirme

Tüm bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde; sözleşmede kiralananın depo olarak kullanılacağı, sözleşmenin özel şartlar 2. maddesinde, kiracının kiralananda izin almaksızın tadilat yapamayacağı, 6. maddesinde, ana taşınmazda oturan 3. kişilerin açtığı veya açacağı davalar nedeni ile kiracı zarara uğrarsa kiraya verene rücu etmeyeceği ve tazminat konusu yapmayacağı, 10. maddesinde, kiralananın tapu kopyasının bu sözleşmeye ekli olduğuna dair düzenlemelere yer verilmiş olup somut olayda kiracının yasal izinleri almadan dahili tadilat yapması ve girişte merdiven düzenlemesi yapmak suretiyle fonksiyon değişikliği ile taşınmazı iş yerine dönüştürdüğü gerekçesiyle kiralananın mühürlendiği, bu itibarla kiralananın mühürlenmesi nedeniyle kullanılamamış olmasının kiracının kusurundan kaynaklandığı, buna göre davasında gerek iyi niyetli olmaması gerekse tacir olması özelinde basiretli davranma ilkesi çerçevesinde haklılığından bahsedilemeyeceği, faydalı masraf alacağı talebi bakımından bilirkişi raporunda yer verilen değerlendirmenin yerinde olduğu, bu doğrultuda tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre, davacı vekilinin yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun’un) 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı fazla alınan temyiz giderinin temyiz edene iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

30.03.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.