Esas No: 2023/1310
Karar No: 2023/3296
Karar Tarihi: 22.11.2023

**3. Hukuk Dairesi         2023/1310 E.  ,  2023/3296 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2021/53 E., 2022/2679 K.

DAVA TARİHLERİ : 20.06.2012, 05.06.2013

SAYISI : 2012/523 E., 2017/1406 K.

Taraflar arasında birleştirilerek görülen alacak ve itirazın iptali davalarından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl ve birleşen davaların kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmiş, incelemenin duruşmalı olarak yapılması davalı/birleşen davalarda davacı vekili tarafından istenilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda;

Dosya içeriğine göre birleşen davalarda dava değerleri Bölge Adliye Mahkemesinin karar tarihi itibari ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 362 nci maddesi uyarınca kesinlik sınırı olarak belirlenen 107.094,00 TL’nin altında kaldığı anlaşılmakla; bu davalara yönelik temyiz dilekçelerinin ayrı ayrı reddine karar vermek gerekmiştir.

Diğer taraftan temyize konu edilen asıl davada verilen kararda dava değerinin duruşma sınırının altında olduğu belirlenmekle, 6100 sayılı Kanun'un 369 uncu maddesinin ikinci fıkrası uyarınca duruşma isteğinin reddine, temyiz dilekçelerinin kabulü ile incelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin 24.12.2010 tarihli kira sözleşmesi ile Marmara Forum Alışveriş Merkezinde bulunan toplam 82 m²'lik ... yerini m²'si 100 Euro /ay bedelle 5 yıllığına ... Cafe (... ...) adı ile kafeterya olarak işletmek üzere kiraladığını, kiralananın 41 m²'lik oturma alanının sigara kullanan müşterilere hizmet verilmesinin planlandığını, alışveriş merkezinin sözleşme tarihinden sonra 31.03.2011 tarihinde hizmete açıldığını, kira süresince taşınmazın davalı kiraya veren tarafından sözleşmede beklenen amaca uygun bulundurulmadığını, bu nedenle ayıp ve eksikliklerin giderilmesi için ihtarname gönderildiğini, ancak ayıpların giderilmediğini, bunun üzerine 05.01.2012 tarihinde kira sözleşmesinin feshinin ihtar edildiğini ve delil tespiti davası açıldığını, mahallinde yapılan keşif sonrası düzenlenen bilirkişi raporuyla kiralananın tam ve sağlıklı bir biçimde işletilmesinin mümkün olamayacağının tespit edilmesi üzerine sözleşmenin haklı nedenle feshedilerek taşınmazın 23.01.2012 tarihinde tutanakla teslim edildiğini, "Cafe" olarak uzun süre kullanmak maksadıyla kiraladıkları taşınmazda sözleşmenin 19.2 ve 21 inci maddeleri gereğince yüksek maliyetli inşaat, dekorasyon, tadilat, mimari proje gideri, elektrik tesisat malzemesi ve yapım bedeli, demirbaş, servis malzemeleri ve mefruşat giderleri olarak toplam 241,196,20 TL masraf yapıldığının tespit edildiğini ileri sürerek; şimdilik bu bedelden 10.000,00 TL, taşınmazın 41 m²'lik oturma alanından yararlanamaması, bu alandaki elektrik, ısıtma ve soğutma sorunlarından dolayı uğranılan müşteri kaybı ve diğer ayıplar nedeniyle tam kira alınmasının hakkaniyete aykırılık teşkil edeceğinden, sözleşme süresince kiracıdan alınması gereken hakkaniyete uygun kiranın tespiti ile fazla ödenen kiralardan şimdilik 10.000,00 TL, işletme giderleri ve reklam giderleri adı altında haksız ve fazla talep edilen avanslardan şimdilik 1.000,00 TL, davalının alacaklı olmadığını bildiği halde teminat mektubunu paraya çevirmiş olması nedeniyle oluşan zarardan şimdilik 1.000,00 TL, sözleşmenin haklı nedenle feshedilmiş olması nedeniyle, aynı nitelik ve koşullarda ... yeri bulması için gereken 3 aylık sürede davacının gelir kaybı nedeniyle şimdilik 1.000,00 TL olmak üzere toplam 23.000,00 TL'nin fesih tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiş, 10.11.2015 tarihli ıslah dilekçesiyle dava değerini 150.048,18 TL'ye yükseltmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davaya bakmakla görevli mahkemenin Asliye Ticaret Mahkemesi olduğunu, yokluğunda yapılan tespitin, kanuna, hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğunu, bilirkişi raporlarını kabul etmediklerini, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 19.2 ve 21 inci maddeleri uyarınca davacının söz konusu işler için açıkça onay aldığını kanıtlaması gerektiğini, davacının bu madde hükümlerine dayanarak masraf talep edemeyeceğini, kiracının bahse konu maddelerdeki yükümlülüğünü yerine getirmediğini, kaldı ki kira sözleşmesinin 26 ncı maddesi gereğince davaya konu alacakların sigorta kapsamında olması gerektiğinden davacının herhangi bir talep hakkı bulunmadığını, yine kira sözleşmesinin 11 inci maddesi ile kiracının yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde sözleşmede hüküm altına aldıkları banka teminat mektuplarının paraya çevrilmesinden sorumlu tutulamayacağını, sözleşmenin feshine dayanılarak hem müspet, hem de menfi zarar talep edilemeyeceğinden davacının feshe dayanarak gelir kaybını isteyemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiş, davacı aleyhine açtığı ve bu dava ile birleşen davalarda ise; ödenmeyen mağaza ve depo kira alacakları, ortak masraf avans alacakları ve elektrik, su, inşaat ve ilaçlama bedellerine ilişkin alacaklarının tahsili talepli başlatılan takiplere vaki itirazların iptalini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; hükme esas alınan bilirkişi raporlarına göre proje ve işletmenin ihtiyacına uygun elektrik gücünün sağlanmadığı, kiraya verenin sorumluluğunda olan elektrik tesisatının yeterli olmadığı ve yine ısınmada sorun oluştuğu ve yeterli ısınmanın sağlanamadığı, bu durumun yalıtım yetersizliği, yanma süresinin az ya da su çıkış derecesinin düşüklüğünden kaynaklandığı, böylelikle de mekanik tesisatın yetersiz olduğu, bu durumda dava konusu kiralananın mekanik ve elektrik tesisatındaki eksiklikler nedeniyle, 41 m²'lik kapalı alandan ve özellikle de 41 m²'lik oturma alanından kış şartlarında gereken verimin alınamadığının tespit edildiği, buna göre davacı tarafından keşide olunan ihtarnamede verilen süre içerisinde bu sorunun giderilmediği ve bu nedenle davacı tarafından kira sözleşmesinin haklı olarak feshedildiği kabul edilerek, mevcut ayıpların kiraya verene bildirilmesine rağmen giderilmemiş olması nedeniyle aylık kira parasından %10 oranında bir indirim yapılmasının hakkaniyete uygun olacağı, buna göre fazla ödenen kira bedelleri ile fazladan ödenen avans bedelinin iadesi gerektiği, 56.080,62 TL olarak hesaplanan teminat mektubunun iade edilmemesi nedeniyle bu meblağın tahsilinin istenilebileceğini, yine kiralananda yapılan inşaat, dekorasyon, tadilat, mimari proje gideri, elektrik tesisat malzemesi ve yapım bedellerinin vekaletsiz ... görme hükümlerine göre istenebileceği ancak sözleşmenin feshini isteyen davacının müspet zarar niteliği kapsamında kalan kar kaybına ilişkin talepte bulunamayacağı gerekçesiyle; asıl davanın kısmen kabulü ile 130.031,33 TL'nin dava ve ıslah tarihleri dikkate alınarak işleyecek yasal faiziyle birlikte tahsiline, birleşen 2013/454 E. sayılı davada talep edilen mağaza ve depo kirası ile ödenmeyen avans giderlerine ilişkin talebin kısmen kabulü ile 39.752,32 Euro üzerinden takibin iptaline, birleşen 2013/4534 E. sayılı davada talep edilen ödenmeyen elektrik, su, ilaçlama ve damga vergisi alacaklarının tahsiline ilişkin talebin kısmen kabulü ile 12.587,95 TL üzerinden takibin iptaline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacı vekili; kiralanandaki ağır ayıplar nedeniyle kira bedeline uygulanan indirimin düşük olduğu gibi bir kısım kira bedeline indirim uygulanmamasının da hatalı olduğunu, kabul edilen tutara avans faizi uygulanması gerektiğini, ticari defterlerinde kayıtlı bir kısım taşınır ve taşınmaz emtia faturalarının dikkate alınmamasının da hatalı olduğunu ileri sürerek; İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir.

2. Davalı vekili; kira sözleşmesinin haklı nedenle feshedilip feshedilmediğine ilişkin tespitin yetersiz ve gerekçesiz olduğunu, feshin haksız olduğunu, kaba inşaat halinde teslim edilen taşınmazın teslimden sonraki süreç içerisindeki sorumluluğun kiracıya ait olduğunu, davacının yapılan imalat bedellerini talep edemeyeceğini, kiralanan yerin karar-zarar durumu hakkında tespit yapılamadan, sözleşmeye bağlılık ilkesine aykırı olacak şekilde kira bedeline indirim uygulanmasının ve fazla ödenen kira bedeli hesaplaması yapılmasının hukuka aykırı olduğunu, davacının yükümlülüklerini ihlal etmesi nedeniyle teminat mektubunun nakde çevrilmesinde hukuka aykırılık bulunmadığını ileri sürerek; kararın düzeltilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kiralananın bulunduğu alışveriş merkezindeki ısıtma, soğutma ve havalandırma tesisatının yetersizliği sebebiyle kış bahçesi olarak belirlenen kısmının kullanılamadığı, müşteri kaybına uğranıldığı, mevcut ayıpların giderilmesi için kiraya verene ihtarname gönderildiği, belirtilen süre içinde davalı kiraya veren tarafından ayıpların giderilmediği, bu nedenle sözleşmenin feshinin haklı olduğu kabul edilerek davacı kiracının kira bedelinde indirim talep edebileceği, Mahkemece kira bedelinde %10 indirim uygulanmasının yerinde olduğu, yine Mahkemece kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedelleri tespit edilerek yıpranma payı düşülmek suretiyle belirlenen tazminat miktarının da yerinde olduğu gerekçesiyle, taraf vekillerinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuran

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili; istinaf dilekçesini tekrar ederek, kararın bozulmasını istemiştir.

2. Davalı vekili; istinaf dilekçesini tekrar ederek, kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Asıl davada uyuşmazlık, kira sözleşmesinin haklı nedenle feshedildiğinin tespiti, kiracının uğradığı zararların tazmini, kira bedellerinde indirim talebi, teminat mektubunun iadesi istemlerine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 301 inci vd. maddeleri ile 526 ncı vd. maddeleri.

3. Değerlendirme

1. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçelere, açıkça temyiz edilen hususlar üzerinden yapılan değerlendirme neticesinde temyiz edenin sıfatı ve kapsamına göre, hükme esas alınan bilirkişi raporları doğrultusunda kiralananın kullanımını önemli ölçüde etkileyen mevcut ayıpların tespit edildiği, kiracı tarafından keşide edilen ihtarnamede verilen süre içerisinde bu ayıpların giderilmediği, buna göre kira sözleşmesinin haklı olarak feshedildiğinin kabulünde bir isabetsizlik bulunmadığı, yine İlk Derece Mahkemesince tespit edilen mevcut ayıplar nedeniyle tebliğden itibaren bahsi geçen süre içerisinde belirlenen oranda kira bedellerinin indirilmesi ve bu süre dikkate alınarak fazla ödenen kira bedelleri ile hesaplanan fazla ödenen işletme avans giderlerinin iadesine karar verilmesinin usul ve kanuna uygun olduğu, davacı kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedellerinin tahsiline karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı anlaşılmakla; davalı vekilinin tüm, davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2. Davalı kiraya veren tacir olup, kendisi için ticari ... niteliğinde olan kira sözleşmesi, davacı kiracı içinde ticari ... sayılır. Uyuşmazlığın ticari işten kaynaklanması nedeniyle davacı kiracı 3095 sayılı Kanun'un 2 nci maddesinin ikinci fıkrası uyarınca avans faizi isteminde bulunabilir. Bu durumda İlk Derece Mahkemesince; hüküm altına alınan alacağın avans faizi ile tahsiline karar verilmesi gerekirken, yasal faiz uygulanmasına karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirir.

Ne var ki bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin ikinci fıkrası hükmü uyarınca Bölge Adliye Mahkemesi kararının ortadan kaldırılması ve İlk Derece Mahkemesi kararının düzeltilerek onanması gerekir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davalı vekilinin tüm, davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,

2. Davacı tarafın faizin türüne yönelik temyiz itirazının kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının ortadan kaldırılmasına, İlk Derece Mahkemesi kararının hüküm fıkrasının 1 inci fıkrasının (a) bendinde yer alan ''yasal faizi'' ibaresi çıkartılarak yerine ''avans faizi'' ibaresinin yazılması suretiyle hükmün DÜZELTİLEREK ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz eden davalıya yükletilmesine,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davacıya iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

22.11.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.