Esas No: 2016/7323
Karar No: 2019/1878
Karar Tarihi: 04.03.2019

**14. Hukuk Dairesi         2016/7323 E.  ,  2019/1878 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 14.04.2009 gününde verilen dilekçeler ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; asıl ve birleştirilen davaların kabulüne dair verilen 16.12.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısım davalılar vekili ve davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Asıl ve birleştirilen davalar, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan davacıların tapu iptali ve tescili istemlerine ilişkindir.

Asıl ve birleştirilen davalarda davacılar vekili, davalılar ... ve ... ile ... Ltd. Şti. arasında 5743 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerinde kat karşılığı inşaat yapmak üzere ... 4. Noterliğinin 15/09/1999 tarih ve 26636 yevmiye numaralı sözleşmenin imzalandığını, müvekkili ...'ın yüklenici ... Ltd. Şti. ile sözleşme imzalayarak yükleniciye düşen bağımsız bölümlerden 2. kat 3 numaralı daireyi satın aldığını ve 12.750,00 TL bedeli ödediğini, yüklenici ... Ltd. Şti’nin 2002 yılına kadar inşaatın yapımını sürdürdüğünü, ancak daha sonra inşaatı bırakıp kaçtığını, binadaki eksikliklerin yükleniciden daire alan diğer kişilerle birlikte müvekkilleri tarafından tamamlanarak dairelerine oturduklarını, müvekkillerinin kendilerine düşen edimlerini yerine getirmiş olmalarına rağmen arsa sahipleri davalıların haksız bir şekilde tapuları vermediğini, birleştirilen 2009/159 Esas sayılı davadaki müvekkili davacı ... için, 1. kat 1 numaralı bağımsız bölüm, birleştirilen 2009/158 Esas sayılı davadaki müvekkili davacı ... ... ve ... ... mirasçıları için ise 6. kat, 11 numaralı bağımsız bölümün de aynı şekilde tapularının tescil edilmediğini; sözleşmeye göre müvekkillerinin satın aldığı ve oturduğu ancak tapularının tescilinin yapılmadığı dairelerinin, davalılar adına olan tapularının iptali ile müvekkilleri adına tescilini, talep ve dava etmiştir.

Davalılar ... ve ... vekili, davacıların diğer davalı şirket ile yapmış oldukları daire alım ve satımına ilişkin sözleşmenin, şahsi hak doğurucu bir sözleşme olduğunu, diğer davalı şirketin, müvekkillerine karşı edimini kusursuz ve tam olarak ifa etmiş olsa idi davacılar yönünden hak doğuracak bir sözleşme niteliği kazanabileceğini, oysa yüklenicinin sözleşme şartlarını yerine getirmediğini, davacıların davaya konu taşınmazların içinde oturuyor olmasının davacılar açısından bir hak sağlamayacağını, müvekkilleri tarafından davacılara içinde oturmuş oldukları dairelerin teslim edilmediğini, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, asıl ve birleştirilen davaların kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, davalılar ... ve ... vekili ile davacılar vekili temyiz etmişlerdir.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Yapılan bu genel açıklamalardan sonra, somut olaya gelince;

1-Asıl ve birleştirilen davalar bakımından; davalılar ... ve ... tarafından ... 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2005/247 E sayılı dosyası ile yüklenici ... Ltd. Şti’ye karşı, dava konusu ... 4. Noterliğinde düzenlenen 15.09.1999 tarihli, 26636 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde taşınmaz mal ve satış vaadi ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tazminat istemi ile dava açıldığı, yerel mahkemece davanın reddedildiği, ancak kararın temyizi üzerine Yargıtay 23. Hukuk Dairesinde temyiz incelenmesinin devam ettiği anlaşılmıştır. Mahkemece, öncelikle bu davanın kesinleşip kesinleşmediğinin mahkemesinden sorulması, kesinleşmişse kesinleşme şerhini içeren ilam örneğinin dosyaya eklenmesi, kesinleşmemişse söz konusu kararın sonucunun beklenmesi,

2- Dava konusu ... 4. Noterliğinde düzenlenen 15.09.1999 tarihli, 26636 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin “Yüklenici şirketin hakları ve borçları” başlıklı 4. maddesinde “İnşaat, 02.04.2001 tarihinde iskan ruhsatı alınarak, anahtarlar teslim edilmediği takdirde, yüklenici şirket arsa üzerine yapmış olduğu inşaat üzerinde hiçbir bedel talebinde bulunmadan inşaa edilen kısmı arsa sahiplerine terk edecektir’’ ibaresi bulunmaktadır. Mahkemece, binanın projesine ve ruhsatına uygun hale getirilip getirilemeyeceğinin, iskan ruhsatının alınıp alınamayacağının, uzman inşaat mühendisi bilirkişi marifetiyle mahallinde keşif yapılarak tespiti; 3194 sayılı imar affına ilişkin yasanın gözetilmesi, bilirkişiler tarafından hazırlanan rapor sonucuna göre binanın iskan ruhsatının alınıp alınamayacağının, ilgili belediyeden sorulması, bütün bu hususlar değerlendirildikten sonra işin esasına yönelik bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve araştırma ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.

Kabule göre de, birleştirilen 2009/158 E sayılı dosya bakımından dava konusu 5743 ada 1 parselde bulunan 6. kat 11 numaralı bağımsız bölümün 30.11.1999 tarihli satış vaadi sözleşmesinde 1/2 hissesinin ... ..., 1/2 hissesinin ... ...’a satılacağının kararlaştırıldığı, ancak ... ...’ın 24.02.2008 tarihinde ölümü ile ... 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2008/549 Esas, 2008/508 Karar sayılı mirasçılık belgesine göre mirasçıları olarak ... ..., ... ...’ın kaldığı anlaşılmaktadır. ... ...’ın dava konusu taşınmazda satış vaadi sözleşmesi uyarınca 1/2 payının olduğu, ayrıca ... ... mirasçısı olarak kendisine bir pay daha geleceği hususu dikkate alınarak hüküm kurulması gerekirken dava konusu 5743 ada 1 parselde bulunan 6. kat 11 numaralı bağımsız bölümün eşit hisselerle ... ..., ... ... adına tesciline karar verilmesi ve gerekçeli karar başlığında ... ...’ın mirasçıları arasında ... ...’ın gösterilmemesi de doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda yazılı nedenlerle davalılar ... ve ... vekili ile davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatıranlara iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 04.03.2019 tarihinde oybirliği ile karar verildi.