Esas No: 2008/593
Karar No: 2009/761
Karar Tarihi: 13.02.2009

**(Kapatılan)15. Hukuk Dairesi         2008/593 E.  ,  2009/761 K.**

**"İçtihat Metni"**

Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki taraf vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- K A R A R -

Davacı İdris Niyazi Kıranoğlu davasında, Edremit 1. Noterliğince düzenleme şeklinde yapılan 17.02.1995 tarih ve 2951 yevmiye numaralı sözleşmenin geriye dönük olarak feshine ve 126.320,00 TL gecikme tazminatının davalı kooperatiften tahsiline karar verilmesini istemiş; davacı ... Ufuk Kent Konut Yapı Kooperatifi vekili ise, taraflar arasındaki 17.12.1995 tarihli sözleşmeye müdahale edilerek sözleşme konusu işin tesliminin 31.12.2004 olarak düzeltilmesini ve ayrıca arsa sahibi davalıya verilmesi sözleşme ile kararlaştırılan 16 adet villanın 15 adete düşürülmesini dava etmiş; mahkemece, davacı-k.davalı İdris Niyazi Kıranoğlu’nun sözleşmenin feshi davasının kabulü ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye dönük olarak feshine, gecikme tazminatı (cezası) talebinin reddine, davacı-k.davalı kooperatifin birleşen davasının ise tamamen reddine karar verilmiş ve verilen karar taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre taraf vekillerinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2-Edremit 1. Noterliğince doğrudan düzenlenen 17.02.1995 tarih ve 2951 yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Mukavelesi” başlıklı sözleşme, Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinde tanımlanan eser sözleşmesinin bir türü olup, karşılıklı hak ve borçları içeren, tam iki yanlı niteliğindeki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Edremit Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2005/153-182 sayılı veraset ilâmına göre, 17.02.2005 tarihinde vefat eden İdris Niyazi Kıranoğlu tarafından arsa sahibi; SS Altınoluk Ufuk Kent Konut Yapı Kooperatifi yönetim organınca da yüklenici sıfatlarıyla yanlar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Yüklenici kooperatif, sözleşme konusu (107) numaralı parsele sözleşmede öngörülen koşullarla 48 adet tripleks villa yapmayı ve 16 adedini arsa sahibine teslim etmeyi yüklenmiştir.

Arsa sahibi davacı, vefatı ile tüm mirasçıları yüklenici kooperatifin, verilen sürelere rağmen sözleşme uyarınca yüklendiği edimini ifa etmediğini ve teslimde temerrüde düştüğünü ileri sürerek sözleşmenin geriye etkili olarak feshini ve 126.320,00 TL gecikme tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmesini istemişlerdir.

25.01.1984 tarih, 84/3-1 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince, olayın özelliği ve niteliğinin haklı gösterdiği durumlarda, Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesi hükmü gözetilerek sözleşmenin ileriye etkili sonuç doğuracak şekilde feshine; mahkemece, feshin koşullarının oluştuğunun tespiti durumunda karar verilebilir. İleriye etkili fesihte; yüklenici yaptıklarına karşılık, bedel talep edebileceği gibi, yaptığı inşaat oranında tapudan pay verilmesini de talep edebilir. İleriye etkili fesihte, sözleşmeyi iş sahibi feshetmiş olmasına karşın gerçekleşmiş ise, olumlu zararının yükleniciden tahsilini de isteyebilir. Mahkemece verilecek karar, “birlikte ifa” şeklinde olmalıdır. Buna göre, önce yüklenici arsa sahibinin haklarını ödeyecek, ondan sonra tapu iptâli ve tescili kararı yerine getirilecektir. Sözleşmenin ileriye etkili feshine karar verilmesi gerektiğinde; yüklenicinin işten el çektiği tarih itibariyle yaptığı işin, tüm işe olan oranı tespit edilir. Bulunacak oran, sözleşmede işin tümünün ikmal ve teslimi halinde yükleniciye verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölüm ya da arsa payı olarak belirlenen inşaat miktarına uygulanır. Böylece, yükleniciye isabet edecek bağımsız bölüm ve arsa payı saptanır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin “geriye etkili” olarak feshine karar verilmesi durumunda ise Borçlar Kanunu’nun 108. maddesi ve ayrıca aynı Kanunun 61 ve izleyen maddeleri uyarınca taraflar, karşılıklı olarak verdiklerinin iadesini talep etme haklarını elde ederler. Bu durumda mahkemece, dava konusu sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilir.

Yukarıda özetle açıklanan hukuksal çerçeve dahilinde somut olaya dönüldüğünde; mahkemece, yeterli araştırma ve inceleme yapılmadan sözleşmenin ileriye etkili sonuç doğuracak şekilde feshine karar verildiği halde, az yukarıda açıklanan hukuksal ilkelerin gözetilmediği ve dolayısıyla birlikte ifa kuralının uygulanmadığı sonucuna varılmaktadır. Bu sebeple, sözleşmenin feshi hakkındaki mahkeme kararı, HUMK’nın 388 ve 389. maddeleri hükümlerine aykırı olmaktadır.

Yanlar arasındaki sözleşme konusu işin yasa ve sözleşme hükümlerine; fen ve sanat kurallarına uygun ve ayrıca objektif ölçüler dahilinde iş-arsa sahibinin yararlanabileceği şekilde yüklenici tarafından yapılmış ve eksik ve kusurlu işlerin de niteliği ve derecesi itibariyle, işin kabulüne engel teşkil etmemiş olması durumunda; arsa-iş sahibi, sözleşme konusu işi kabulden kaçınamaz. Çünkü, açıklanan koşulların gerçekleşmesi durumunda eser-işin tamamlanmış olduğu kabul edilir. Somut olayda, yanlar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye ya da geriye etkili olarak feshi kesinleşmediğine ve yüklenici kooperatifin imalâta devam etmesine engel teşkil eden bir hukuksal sebep bulunmadığına göre; mahkemece, yeniden keşif yapılarak, sözleşme konusu inşaatların arsa sahibi tarafından reddedilemeyecek derecede tamamlanmış olup olmadığının, inşaatların yapım oranının ne olduğunu, eksik ve kusurlar varsa giderim bedellerinin tutarının uzman bilirkişi kuruluna tespit ettirilmesi gerekmektedir. Sözleşme konusu inşaatların tamamlanmış olduğunun tespiti halinde, arsa sahibi davacının fesih davasının reddine; inşaatların %90 ve üzeri oranında yapılmış ve temerrüt koşullarının gerçekleşmiş olması durumunda da yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili olarak; aksi halde de geriye etkili sonuç doğuracak şekilde feshine karar verilmelidir. Açıklanan bu sebeplerle kararın taraflar yararına bozulması gerekmiştir.

3-Mahkemece, sözleşmenin ileriye etkili olarak feshine karar verildiği halde, davacı arsa sahibinin gerçekleşmiş ise olumlu zarar kapsamında gecikme tazminatının talep ve dava edebileceğinin mahkemece gözetilmemiş olması doğru olmamıştır. Yanlar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin (7.) maddesindeki düzenleme, niteliğince “ceza koşulu” olmayıp “olumlu zarar” kapsamında gecikme tazminatıdır. Yukarıda da açıklandığı üzere, sözleşmenin ileriye etkili sonuç doğuracak şekilde feshine karar verilmesi gerektiğinde ise, dava konusu gecikme tazminatının istenebilir olup olmadığının ve istenebilir ise hak edilen tutarının mahkemece araştırılıp tespiti gerekmektedir. Bu hususlar gözetilmeden, arsa sahibinin gecikme tazminatının tahsili isteminin reddine karar verilmesi doğru değildir. Kararın bu sebeple davacı-k.davalı arsa sahibi yararına bozulması gerekmiştir.

SONUÇ:Yukarıda (1.) bendde belirtilen nedenle taraf vekillerinin sair temyiz itirazlarının reddine, (2.) bendde gösterilen sebeple kararın taraflar yararına; (3.) bendde açıklanan sebeple de davacı-k.davalı arsa sahibi İdris Niyazi Kıranoğlu mirasçıları yararına BOZULMASINA, ödedikleri temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden taraflara geri verilmesine, 13.02.2009 gününde oybirliğiyle karar verildi.