Esas No: 2017/1274
Karar No: 2021/1242
Karar Tarihi: 14.10.2021

**Hukuk Genel Kurulu         2017/1274 E.  ,  2021/1242 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

1. Taraflar arasındaki “tapu iptali ve tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Ankara 23. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar, davacı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay 1. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı İstemi:

4. Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili şirketin dava dışı arsa sahipleri ile 61545 ada 2 parsel sayılı taşınmazda kat karşılığı inşaat yapımını üstlendiğini, binayı zamanında tamamlayıp teslim ettiğinden sözleşmede yüklenici payına isabet eden 5 ve 6 numaralı bağımsız bölümlerin tapusunu almaya hak kazandığını, müvekkilinin dolandırılmasına sebep olan olayların da bundan sonra başladığını, davalılardan ...'in davacı şirket yetkilisi ...'ın hemşehrisi olduğunu, dava dışı... ile yakın binalarda kapıcılık yaptıklarından dost olduklarını, ... in ise birçok kişiyi Almanya'da bulunan dayısından miras kaldığı ya da piyangodan yüklü miktarda para çıktığı telkiniyle dolandırdığını, bu nedenle Ankara 2. Ağır Ceza Mahkemesinde yargılanıp 2010/14 E., 2011/3 K. sayılı kararı ile ceza aldığını, davalı ...’ın da bu kişiye 90.000TL para verdiğini ve geri alamadığını, bu nedenle her ikisinin muvazaalı olarak anlaşıp davacı şirketten bedel ödemeden taşınmaz almaya karar verdiklerini, bir düğün esnasında ...’ın yanına gelerek davalı ...’ın ...’i kendi patronu, zengin ve inşaat işleri yapan birisi olarak tanıştırdığını, ...’in de şirketten dükkan vasıflı bir bağımsız bölümü davalı ...’a almak için müvekkilini ikna ettiğini, bunun üzerine dükkanın 92.500TL’ye davalı ...’a satılması, satış bedelinin 15.08.2008 tarihinde ödenmesi, taraflardan herhangi birinin vazgeçmesi hâlinde 30.000 Euro tazminat ödenmesi yönünde protokol yaptıklarını, ...'in protokolü tanık olarak imzaladığını, ancak daha sonra söz konusu anlaşmadan vazgeçilerek dava konusu iki adet dairenin ...’e satışı konusunda anlaştıklarını, ...'in iki daire için 125.000TL üzerinden pazarlık yaptığını, bu dairelerden birinin daha sonra davalı ...'a devredilmesi konusunda davalılar arasında muvazaalı anlaşma yapıldığını, kendisini zengin biri olarak tanıtan ...'in davacıya 21.08.2011 tarihli ve 500.000TL bedelli senet vererek nakit para istenmesi yolunu kapattığını, diğer davalı ...’nin de dava dışı... tarafından daha önce dolandırıldığını, ona yüklü miktarda borç verdiğini, verdiği paraları kurtarabilmek için ... ile birlikte ... ...’ın yanına gelerek ...’in dayısından kalan miras paylaşımında sıkıntı yaşandığı yalanını ortaya atarak, daire parasının ... tarafından ödeneceği ancak tapu devrinin davalı ... üzerine yapılması hususunda onu ikna ettiklerini, bunun üzerine dava konusu dairelerin 31.07.2008 tarihinde ...'ye devredildiğini, onun da 6 numaralı daireyi 26.09.2008 tarihinde davalı ...'a satış suretiyle temlik ettiğini, davalıların taşınmaz iktisabı için dava dışı ... ile bir araya gelerek onun zenginlik yalanına ortak olduklarını, her ikisinin de ceza dosyasında ... ...’a ödeme yaptıklarına dair somut bir beyanda bulunamadıklarını, daire alımı karşılığında ...’e ödeme yaptıklarını itiraf ettiklerini, senedin ve satış bedelinin ödenmediğini, davalıların birbirini tanıyan ve en başından beri davacı şirketi zarara sokmak için muvazaalı olarak birlikte hareket eden kişiler olduklarını ileri sürerek, öncelikle dava konusu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı şirket adına tesciline, olmadığı taktirde 100.000TL bedelin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılar Cevabı:

5.1. Davalı ... vekili; davanın zamanaşımına uğradığını, müvekkili tarafından hileli ve muvazaalı bir işlem yapılmadığını, davacının bir tacir olarak yaptığı işlemleri idrak ettiğini, daha önce de dava açarak takipsiz bıraktığını ve bu dosyadaki iddialar ile çelişkiye düştüğünü, iddianın yazılı delille ispat edilmesi gerektiğini belirterek, davanın öncelikle zamanaşımı nedeniyle olmadığı takdirde ise esastan reddini savunmuştur.

5.2. Davalı ... vekili; müvekkilinin daireleri yaklaşık dört yıl önce satın aldığını ve irade fesadı açısından davanın zamanaşımına uğradığını, dava dilekçesinde bahsi geçen ceza dosyasının da müvekkili ile bir ilgisinin bulunmadığını, davacının daha önce açıp zamanaşımı itirazı ile karşılaşınca takipsiz bıraktığı dava ile bu dava arasında ciddi çelişkilerin bulunduğunu, dava konusu taşınmazları 150.000TL ödeyerek satın aldığını, bu hususun resmi senetle sabit olup aksinin ancak aynı güçteki bir belge ile davacı tarafça ispat edilmesi gerektiğini, davacının müvekkilini hilenin ortağı gibi göstermeye çalıştığını oysa ki hileli hiçbir eyleminin bulunmadığını, davacının dairelerini 500.000TL senet karşılığında dava dışı kişiye sattığını ancak bedelini alamadığını iddia ettiğini, bu iddianın inandırıcılıktan uzak olduğu gibi iyi niyetli müvekkilini de bağlamadığını, kambiyo senedine bağlanmış olan alacağını artık tapuya dayalı olarak değil senede dayalı olarak senet borçlusundan tahsil etmesi gerektiğini, ortada muvazaalı bir satışın bulunmadığını, müvekkilinin satış bedelini peşin ödediğini, yaklaşık üç ay sonra da dairelerden birisini 90.000TL bedelle diğer davalı ...'a satarak bedelini peşin aldığını, davacının dava dışı...'den aldığını beyan ettiği 500.000TL bedelli senedi tahsil edemeyince dolandırıldığını iddia ederek taşınmaz satışlarının iptalini talep ettiğini, oysa ki 150.000TL’lik satım karşılığında hangi amaçla 500.000TL bedelli senet aldığının belli olmadığını, gerçek dışı anlatımlarda bulunan davacının kötü niyetli olduğunu, tamamen müvekkilinin dışında gelişen olaylar nedeniyle dava açtığını, hile ve muvazaa iddialarının asılsız olduğu gibi davalı müvekkilinin de kusursuz ve iyi niyetli olduğunu belirterek davanın öncelikle zamanaşımı nedeniyle olmadığı takdirde ise esastan reddini savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesi Kararı:

6. Ankara 23. Asliye Hukuk Mahkemesinin 24.12.2013 tarihli ve 2012/24 E., 2013/665 K. sayılı kararı ile; davanın muvazaa nedenine dayalı olarak açıldığı, davacı şirket temsilcisi ... ...'ın yükleniciye isabet eden ancak arsa malikleri adına kayıtlı olan çekişme konusu taşınmazları vekâlete dayalı olarak davalılara temlik ettiği, bu nedenle tapuda yapılan satış işleminin tarafı olduğu ve resmi senette satış bedelini nakden ve tamamen aldığını beyan ettiği, davacının anlatımlarının hile ile kandırıldığına ilişkin olduğu ancak bu nedene dayalı olarak açtığı davada zamanaşımı itirazı ile karşılaşınca davayı takipsiz bıraktığı, ceza dosyasında davacının 100.000TL satış bedelini aldığını açıkladığı, bu durumda kendisinin de bir muvazaasının söz konusu olduğu ve hiç kimsenin kendi muvazaalı işlemine dayanarak hak talebinde bulunamayacağı, dava dışı...'in davacıyı kandırdığı, davalıların da bu kişiyle birlikte hareket ettiği ileri sürülmüş ise de eldeki davanın hileye dayalı olmayıp muvazaa iddiası ile açıldığı, bilirkişi kurulunca açıklanan görüşün benimsenmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:

7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı davacı vekili süresi içinde temyiz isteminde bulunmuştur.

8. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 25.06.2015 tarihli ve 2015/5801 E., 2015/9476 K. sayılı kararı ile;

“...Dosya içeriğinden, toplanan delillerden; arsa sahipleri Elmas Ercan, Zübeyde Fidan, Nadir Ercan, Yüksel Özcan ve Hasan Türker ile davacı şirketin çekişme konusu 61545 ada 2 parsel sayılı taşınmazda bina yapımı için 24.04.2007 tarihinde kat karşılığı gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesi yaptıkları, çekişmeye konu edilen 5 ve 6 nolu dairelerin yükleniciye verilmesinin kararlaştırıldığı, bina yapımı bitip yüklenici dairelere hak kazandığında, 5 nolu meskenin 19/23 payı Hasan Türker, 4/23 payı Elmas Ercan; 6 nolu meskenin 27/46 payı Yüksel Özcan, 19/46 payı Elmas Ercan adına kayıtlı iken, 5 ve 6 nolu meskenlerin ...'ye satış suretiyle temlik edildiği, Mahmut'un 6 nolu meskeni İhsan'a aktardığı, ardından 6 nolu dairenin dava tarihinden önce 15.11.2011 tarihli akitle dava dışı Hasan Filiz'e devrinin yapıldığı, dava konusu taşınmazların arsa sahipleri üzerinden davalı ...'a devrinin yapıldığı 31.07.2008 tarihinde dava dışı...'in aynı tarihte tanzim edilen bono senedi ile 21.08.2008 tarihinde ... ...'a 500.000,00 TL ödemeyi taahhüt ettiği ... ... ve diğerlerinin (toplam 15 kişi) şikayeti üzerine sanık... hakkında kamu davası açılması üzerine Ankara 2. Ağır Ceza Mahkemesinin 20.01.2011 tarih, 2010/12 esas, 2011/3 karar sayılı kararı ile, 2008 yılında sanık ...'in kendisini ... ...'a iş adamı olarak tanıttığı, 380.000,00 değerinde bir daire satın alarak 500.000,00 TL lik senet verdiği, süresi geçtiği halde senet bedelini ödemediği, müştekilere kendisine yüklü miktarda miras kaldığını, mirası çözmek için acil paraya ihtiyacı olduğunu bildirdiği, vergi ve harç paraları yatırıp, miras işini çözecek hakimlere para vermesi gerektiği telkiniyle dolandırdığı kişilerden para istediği, inandırıcı olmak içinde para dolu torba, banka cüzdanları ve fotokopi olan tapu kayıtlarını göstererek güven telkin etmek suretiyle menfaat temin ettiği, çok zengin bir kişi olduğu izlenimini yaratarak dolandırmak istediği kişilerin bazılarına daire vereceği, ev satacağı vaadiyle para aldığı, bir kısmından ise taşınmaz satın alıp bir kısmını da vadeli ödemek ve senet vermek suretiyle satın alacağını vaat ederek taşınmazların tapusunu hiç üzerine almadan hemen üçüncü kişilere satışını yaptığı, ancak sonrasında bedellerini dolandırdığı kişilere eksik ödediği, vermiş olduğu senetleri de zamanında ödemediği gibi oyalama yolu ile ödemekten kaçındığı, icra takibine maruz kalsa da ödeme kaygısı olmadığı, dolandırıcılık eylemine araç olarak senet düzenleyerek katılanlara verdiği sabit görülmekle her bir katılan bakımından ayrı ayrı nitelikli dolandırıcılık suçundan hapis cezası ile cezalandırıldığı, kararın yüksek 15. Ceza Dairesince onanarak 04.12.2012 tarihinde kesinleştiği, öte yandan: müşteki sıfatıyla beyanında ... ...'ın mahkemede, sanığın kendisine 100.000. TL'yi parça parça ödediği, 400.000. TL alacağının kaldığını beyan ettiği görülmektedir.

Bilindiği üzere; alım satım akdinin ön önemli unsuru bedeldir. Taşınmaz satışlarında kural, satıcının satış anında taşınmazı devretmesi ve alıcının da bedeli ödemesidir. Türk Borçlar Kanununun 232. maddesinde; “alıcı, satış sözleşmesinde kararlaştırılmış olduğu biçimde satış bedelini ödemek ve kendisine sunulan satılanı devralmakla yükümlüdür” hükmü düzenlenmiştir. Aynı yasanın 246. maddesinde de, taşınır satışına ilişkin kuralların, kıyas yoluyla taşınmaz satışında da uygulanacağı düzenlemesine yer verilmiştir.

Yukarıda açıklanan ilke ve olgular doğrultusunda somut olaya bakıldığında, çekişme konusu taşınmazda kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapılan binadaki dava konusu 5 ve 6 nolu bağımsız bölümlerin davacı yükleniciye isabet ettiği, sözleşmeden doğan edimini yerine getiren yüklenici davacının, temsilcisi ... ... aracılığıyla ve vekil sıfatıyla taşınmazların arsa sahipleri üzerinden davalı ...'a, ondan da 6 nolu bağımsız bölümün davalı ...'a temlik edildiği, andında 6 nolu yerin dava dışı kişiye devredilmiş olduğu tartışmasızdır.

Ne var ki, satış akdinin en önemli unsuru olan bedelin ödenmediği de içeriği açıklanan Ankara 2. Ağır Ceza Mahkemesinin dosya kapsamı ile sabittir. Öyleyse, geçerli bir alım satım akdinin varlığından söz edilemez.

Hâl böyle olunca; dava konusu 5 nolu bağımsız bölüm bakımından iptal ve tescil isteğinin, dava tarihinde üçüncü kişi adına kayıtlı olduğu anlaşılan 6 nolu bağımsız bölüm için de bedel isteğinin kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı olduğu üzere hüküm tesisi isabetsizdir...” gerekçesi ile karar bozulmuştur.

Direnme Kararı:

9. Ankara 23. Asliye Hukuk Mahkemesinin 26.05.2016 tarihli ve 2016/105 E., 2016/253 K. sayılı kararı ile; bozma kararında Ankara 2. Ağır Ceza Mahkemesinde görülen ceza dosyası içeriğinden satış akdinin en önemli unsuru olan bedelin ödenmediği, bu durumda satış akdinin varlığından söz edilemeyeceği belirtilmiş ise de ceza dosyasında davalılar ... ve ...’in şikâyetçi veya sanık sıfatıyla yer almadıkları, ceza davasındaki maddi tespitlerin ancak o dosyanın tarafları için delil teşkil edeceği, ... ...’ın ceza davasında 500.000TL bedelli senedin 100.000TL’sinin parça parça ödendiğini beyan ettiği, dosya kapsamına göre davacı ile dava dışı... arasındaki ilişki, bu kişiden dairelerin satışı ile ilgili senet alınması, senedin bir miktarının ödenmiş olması, tapuda yapılan akitte bedelin alındığının belirtilmiş olması karşısında iddianın yerinde görülmediği ve davacının kendi muvazaasına dayanamayacağı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

10. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

11. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; dava dışı... hakkında Ankara 2. Ağır Ceza Mahkemesinde görülen ceza davası sonucunda 20.01.2011 tarih ve 2010/14 E., 2011/3 K. sayılı karar ile adı geçen kişinin nitelikli dolandırıcılık suçundan dolayı mahkûmiyetine karar verilip hükmün onanmak suretiyle 04.12.2012 tarihinde kesinleştiği, ceza dosyasında müşteki sıfatıyla beyanda bulunan davacı şirket temsilcisi ... ...'ın sanığın kendisine 100.000TL'yi parça parça ödediğini ve 400.000TL alacağının kaldığını beyan ettiği gözetildiğinde, ceza dosyası kapsamına göre eldeki davaya konu taşınmazların satış bedelinin ödenmediği ve dolayısıyla geçerli bir taşınmaz satış akdinin kurulmadığının kabul edilip edilemeyeceği, buradan varılacak sonuca göre 5 numaralı bağımsız bölüm bakımından tapu iptal ve tescil isteğinin, 6 numaralı bağımsız bölüm bakımından da bedel isteğinin kabulüne karar verilmesinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

12. Dava; tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedel istemine ilişkindir.

13. Özel hukukta kişilerin irade özgürlüğüne sahip oldukları ve ancak kendi özgür iradeleriyle hak sahibi olup, borç altına girecekleri temel bir ilke olarak benimsemiştir. Bu temel ilkenin doğal sonucu olarak borçlar hukuku alanında sözleşme özgürlüğü ilkesi esastır. Bu ilke sayesinde kişiler özel borç ilişkilerini, hukuk düzeninin sınırları içerisinde yapacakları sözleşmelerle özgürce düzenleme olanağı bulurlar.

14. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 1. (mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 1.) maddesinde sözleşmenin, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirlerine uygun olarak açıklamalarıyla kurulacağı hüküm altına alınmıştır. Sözleşmenin kurulması sırasındaki irade açıklaması (beyanı) açık veya örtülü olabilir. Ancak kişilerin işlem (sözleşme) iradelerinin sağlıklı olması ve gerçek iradelerini yansıtması büyük bir önem taşımaktadır. Çünkü irade açıklaması, bir hukukî işlemin temel kurucu unsurudur. Bu nedenle hukukî işlemin geçerli ve amacına uygun bir hukukî sonuç doğurabilmesi için o hukukî işlemi yapan kişi veya kişilerin sağlıklı bir şekilde oluşmuş iradelerinin bulunması ve yine bu iradelerinin istenilen hukukî sonuca uygun şekilde açıklanması gerekmektedir.

15. Bazı durumlarda irade ile beyan birbiriyle uyumlu olmayabilir. Bu uyumsuzluk istemeden oluşabileceği gibi taraflar bilerek ve isteyerek de gerçek iradeleri ile beyanları arasında uyumsuzluk meydana getirebilirler. İşte bu gibi durumlarda muvazaa, diğer bir anlatımla danışıklılık söz konusu olur. Bu nedenle muvazaa, irade ve beyan arasında bilerek yaratılan uyumsuzluk şeklinde tanımlanmaktadır.

16. Pozitif hukukumuzda muvazaa TBK’nın 19. (BK’nın 18.) maddesinde düzenlenmiş ve anılan maddenin birinci fıkrasında;

“Bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır” hükmüne yer verilmiştir.

17. Buna göre muvazaa; tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacı ile ve fakat kendi gerçek iradelerine uymayan ve aralarında hüküm ve sonuç doğurmayan bir görünüş yaratmak hususunda anlaşmaları şeklinde tanımlanabilir. Bu tanımdan anlaşılacağı gibi muvazaada, irade ile beyan arasındaki uyumsuzluk sözleşmenin her iki tarafının da isteği sonucunda meydana gelmektedir.

18. Bazı durumlarda ise kişinin işlem iradesi oluşum ya da açıklama aşamasında sakatlanabilir. Bu sakatlık, iradenin özgür bir biçimde oluşmadığını veya gerçek iradeye uygun şekilde açıklanmadığını gösterir. Bir sözleşme yapılırken taraflardan birinin işlem iradesinin oluşum veya beyanı aşamasında ortaya çıkan bu sakatlıklara irade bozukluğu denir.

19. İrade bozukluğu hâlleri mülga 818 sayılı BK’da “Rızadaki fesat” başlığı altında “Hata”, “Hile” ve “İkrah” olarak 23 ila 31. maddeler arasında hükme bağlanmış iken, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı TBK’da ise 30 ila 39. maddeleri arasında “Yanılma”, “Aldatma” ve “Korkutma” başlıkları altında düzenlenmiştir.

20. Kanunlarımızda iradeyi bozan sebepler üç durum olarak hüküm altına alınmış olup, yanılma (hata), aldatma (hile) ve korkutma (ikrah) gerçekleşme biçimleri bakımından birbirinden farklıdırlar. Ayrıca irade bozukluğu sadece sözleşmelere özgü bir sakatlık hâli olmayıp, tek taraflı hukukî işlemler için de geçerlidir.

21. Yanılma (hata); iç irade ile beyan arasında istemeyerek meydana gelen bir uygunsuzluk hâlidir. Diğer bir anlatımla hata, bir hukukî işlem yaparken irade beyanında bulunan kimsenin düşünmediği, arzu etmediği bir husus için istemeyerek iradesini beyan etmesidir. İradesini beyan etmek isteyen kimse, kendi dalgınlığı veya yanlış anlaması sonucunda gerçek iradesini istemediği bir şekilde açığa vurmuş olabileceği gibi; hata, beyanda bulunan kişinin dışında ortaya çıkan bir takım nedenlerden ötürü de olabilir. Böylelikle kişi, gerçek iradesine uymayan bir beyanda bulunarak iradesini sakatlamaktadır. Yanılgıya düşen kişi karşı tarafın bir etkisi veya kusuru olmaksızın iradesine uygun olmayan bildirimde bulunmaktadır.

22. Aldatma (hile) ise; genel olarak, bir kimseyi irade beyanında bulunmaya, özellikle sözleşme yapmaya sevk etmek için onda kasten hatalı bir kanı uyandırmak veya esasen var olan hatalı bir kanıyı korumak yahut devamını sağlamak şeklinde tanımlanır. Hilede irade sakatlığı iradenin beyanında değil, oluşumunda meydana gelmektedir. İradenin oluşumundaki sakatlık ise kişinin kendisi dışında başka birinin kasıtlı bir aldatma fiiliyle gerçekleşmektedir. Aldatan, sözleşmenin yapılması ve özellikle görüşmeler sırasında, belirli konu ve hususlarda doğru olmayan bilgiler vermekte veya bazı hususları dürüstlük kuralına göre açıklaması gerekirken kasten gizlemektedir. Bu bağlamda, hilenin bizzat sözleşmenin karşı tarafınca yapılabileceği gibi üçüncü bir kişi tarafından da yapılabileceği belirtilmelidir.

23. İradesi sakatlanan tarafın sözleşmeyi iptal hakkını kullanması ise TBK’nın 39. (BK’nın 31.) maddesinde belli bir süreye bağlanmıştır. Yanılma veya aldatma sebebiyle ya da korkutulma sonucunda sözleşme yapan taraf, yanılma veya aldatmayı öğrendiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlayarak bir yıl içinde sözleşme ile bağlı olmadığını bildirmez veya verdiği şeyi geri istemezse, sözleşmeyi onamış sayılır (TBK. m. 39/1).

24. Buradaki süre Hukuk Genel Kurulunun 01.06.2011 tarih ve 2011/14-281 E., 2011/373 K. sayılı kararında da belirtildiği üzere hak düşürücü süre niteliğinde olup, hak düşürücü sürenin Kanun’un açık hükmü uyarınca hata ve hilenin öğrenildiği tarihten itibaren başlayacağı kuşkusuzdur. İradesi sakatlanan tarafın hata veya hileyi öğrendiği andan itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirmesi veya verdiği şeyi geri istemesi zorunludur.

25. Tüm bu açıklamalar kapsamında eldeki davaya gelince, gerek dava dilekçesi gerekse aşamalarda sunulan dilekçelerde çok sayıda kişiyi dolandırmak suçundan yargılanıp ceza alan dava dışı... ile davalıların birlikte hareket ederek, davacı şirket yetkilisi ... ...’ı aldattıkları ve bu şekilde yüklenici şirketin kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca almaya hak kazandığı dava konusu taşınmazların devrini gerçekleştirdikleri ileri sürülmüştür. Açıklanan bu maddi vakıaların irade bozukluğu sebeplerinden aldatma (hile) olgusuna ilişkin olduğu açıktır. Ne var ki, davacı tarafça daha önce aynı maddi vakıalar açıklanmak suretiyle hata ve hile hukuksal nedenlerine dayalı olarak aynı davalılar aleyhine 15.02.2011 tarihinde dava açılmış ise de bu dava takip edilmemiş ve Ankara 2. Asliye Hukuk Mahkemesince 11.10.2011 tarihinde davanın açılmamış sayılmasına karar verilmiştir. Eldeki dava ise 21.02.2012 tarihinde açılmış ve dava dilekçesinde davalılar ile dava dışı...’in şirket yetkilisini dolandırdığı ileri sürülmesine karşın, bu eylemler davalılar arasındaki bir muvazaa olarak nitelendirilmiş ve tüm aşamalarda muvazaaya dayalı şekilde istemde bulunulmuştur.

26. Davacı şirketin 61545 ada 2 parsel sayılı taşınmazda bina yapım işini 24.04.2007 tarihli kat karşılığı gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesiyle üstlendiği ve anılan sözleşmede dava konusu bağımsız bölümlerin yükleniciye verilmesinin kararlaştırıldığı çekişme dışıdır. Bağımsız bölümler tapuda davacı şirket adına tescil edilmemiş ise de arsa malikleri tarafından verilen vekâletname üzerine şirket yetkilisi ... ... tarafından 31.07.2008 tarihinde davalı ...’ye satış suretiyle devredilmiştir.

27. Belirtmek gerekir ki, hem dava dilekçesindeki açıklamalar hem de davacı şirket yetkilisinin ceza mahkemesindeki ifadesi dikkate alındığında davacının baştan itibaren taşınmazları gerçekten satma iradesini taşıdığı, dava konusu 5 ve 6 numaralı bağımsız bölümleri iradi olarak davalı ...’ye temlik ettiği açıktır. Satış bedeli (semen) satışın asli unsurlarından olduğundan, semen ödeneceği düşüncesi uyandırılarak taşınmaz mülkiyetinin naklinin sağlanması ve ondan sonra ödenmemiş olması iradeyi fesada uğratan bir sebep olarak kabul edilse bile davacı şirket yetkilisi ... ... bu olay nedeniyle Ankara Cumhuriyet Başsavcılığı nezdinde... hakkında şikâyette bulunmuş ve bizzat 20.05.2009 tarihinde ifade vermiştir. Davacı ... Bina İnşaat Ticaret Limited Şirketi de aynı vakıalara dayalı olarak ilk davayı 15.02.2011 tarihinde, bu davayı ise 21.02.2012 tarihinde açmıştır. Tüm bu süreler gözetildiğinde, irade bozukluğu bakımından Kanun’da düzenlenen bir yıllık hak düşürücü sürenin öğrenme tarihinden itibaren dolduğu açıktır.

28. Bu durum karşısında uyuşmazlığın satış bedelinin ödenmemesinden kaynaklandığı kabul edilmelidir. Bedel yönünden yapılan incelemede ise yukarıdaki bentte açıklandığı gibi satış bedeli (semen) satış akdinin asli unsurlarından birisi olmakla birlikte bedelin ödenmemiş olması tek başına tapu kaydının iptal nedeni değildir.

29. Türk Borçlar Kanunu’nun 246 (satış tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı BK'nın 217). maddesine göre taşınır satışına ilişkin kurallar, kıyas yoluyla taşınmaz satışında da uygulanır. Bu madde delaletiyle uygulanan TBK'nın 235 (BK’nın 211). hükmüne göre de, satılanın zilyetliği satış bedeli ödenmeden alıcıya devredilmişse, alıcının temerrüdü sebebiyle satıcının dönme hakkını kullanarak satılanı geri alması, bu hakkın sözleşmede açıkça saklı tutulmasına bağlıdır. Diğer bir anlatımla taraflarca bedelin sonra ödeneceği kararlaştırılabilir. Ancak böyle bir durumda bedel ödenmediği takdirde taşınmazın mülkiyetinin iade edileceğine dair ihtirazi kayıt dermeyan edilmedikçe, satılan şeyin istirdadı istenemez. Koşulsuz olarak bedelin sonradan ödeneceği taraflarca kararlaştırılmış ise satıcının hakkı bedel olup ödenmemesi durumunda yasal yollara müracaat ederek tahsili sağlanabileceğinden ödememe, tapu iptal ve tescilin hukukî nedenini teşkil etmez.

30. Bütün bu açıklamalar karşısında davacının tapu iptali ve tescil isteğinin reddine karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik bulunmadığı gibi gerek dava dilekçesinde gerekse ... ...’ın Ankara 2. Ağır Ceza Mahkemesinde görülen davada taşınmazların satışı karşılığında dava dışı...’den 500.000TL bedelli bono alındığını, hatta bunun 100.000TL’sinin ödendiğini beyan etmesi karşısında, satış bedelinden tahsil edilmeyen bir kısım varsa bunun ancak senet borçlusundan talep edilebileceği hususu da gözetildiğinde, bedel isteğinin reddine karar verilmiş olmasında da bir isabetsizlik bulunmamaktadır.

31. O hâlde, açıklanan bu genişletilmiş gerekçe karşısında yerel mahkemece davanın reddine dair verilen direnme kararı yasal düzenleme ve ilkelere uygun olup, yerindedir.

32. Hâl böyle olunca, usul ve yasaya uygun bulunan direnme kararının onanmasına karar verilmiştir.

IV. SONUÇ:

Açıklanan nedenlerle;

Davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile direnme kararının ONANMASINA,

Harç peşin alındığından harç alınmasına yer olmadığına,

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 440. maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 14.10.2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.