Esas No: 2024/2970
Karar No: 2025/2154
Karar Tarihi: 22.05.2025

**6. Hukuk Dairesi         2024/2970 E.  ,  2025/2154 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 53. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/1150 E., 2024/798 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 25. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/251 E., 2023/363 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 22.05.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacı vekili Avukat .... ile davalı vekili Avukat ...'ın geliş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalının da oturduğu binanın 6306 sayılı Yasa kapsamında yıkılıp yeniden yapılması amacıyla kat malikleri tarafından karar alındığını ve müvekkili şirket ile çoğunluğu sağlayan kat malikleri arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, anılan yasaya dayalı olarak hissenin satışına karar verilen davalının da daha sonra sözleşmeye yapmaya razı olduğunu ve taraflar arasında 05.08.2016 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, binanın tamamlandığını ve davalı ile birlikte tüm arsa sahiplerine dairelerinin teslim edildiğini, ancak sözleşme uyarınca zemin betonu döküldükten sonra arsa payını devretmesi gereken davalının gönderilen ihtarnamelere rağmen zamanında arsa payını devretmediği gibi müvekkilini vekaletten azlettiğini ve daha kısıtlı yetkiler içeren bir vekalet verdiğini, bu kısıtlı vekaletname ile o tarihte kat irtifakının tesis edilemediğini, arsa payı devrinin geç yapılmasının sözleşme uyarınca cezai şartı gerektirdiğini, yine kat irtifakının geç tesis edilmesi nedeniyle müvekkilinin zarara uğradığını ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, arsa payı devir borcunun geç yerine getirilmesi, sözleşme uyarınca verilmesi gereken vekaletten haksız azil ve vekalet verilmemesi nedeniyle oluşan zararları için fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 5.000,00 TL (belirsiz alacak) maddi tazminatın ve yine aynı nedenlerle 5.000,00 TL (belirsiz alacak) cezai şartın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, yargılama sırasında sunduğu dilekçesiyle cezai şarta ilişkin talebini 2.385.000,00 TL olarak belirlediğini açıklamış ve harcı tamamlamıştır.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davanın zamanaşımına uğradığını, belirsiz alacak davası açmanın koşullarının oluşmadığını, müvekkilinin davacı ile rızaya ve serbest iradeye dayalı olarak sözleşme yapmadığını, 6306 sayılı Yasanın getirdiği zorunluluklar nedeniyle sözleşme yapmak zorunda kaldığını, sözleşmenin hiçbir maddesinin karşılıklı olarak müzakere edilmediğini, yüklenicinin sözleşmeden sonra müvekkiline isabet eden dairenin alanını herhangi bir onay almadan küçülttüğünü ve bu alanları kendisine düşen dairelere yansıttığını, bunun üzerine müvekkilinin davacıyı vekaletten azlettiğini, fakat inşaatın devamı ve gerekli işlemlerin yürütülmesini sağlayacak yeni bir vekalet verdiğini, zemin kat betonunun döküldüğü tarihte tapu işlemleri yapmasını sağlayacak vekalete sahip olduğunu, ayrıca o tarihte her tür tapu işlemine bizzat gelineceğinin yükleniciye bildirildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı arsa sahibinin, sözleşme uyarınca zemin kat döşeme betonu döküldükten sonra arsa payını davacıya yükleniciye devretmesi gerekirken bu husustaki edimini yerine getirmediği, bu nedenle sözleşmede kararlaştırılan cezai şarta ödemesi gerektiği, müspet zarar talebinin yerinde olmadığı gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile 2.835.000,00 TL cezai şartın davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekillerince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı yüklenici tarafından belediyeye sunulan ve yapı ruhsatına esas olan projede, sözleşmeye aykırı olarak davalı arsa sahibine düşen bağımsız bölümün alanın daraltıldığı, davalının bu durumu ve diğer ayıpları yükleniciyi bildirdiği, daha sonra yükleniciyi vekaletten azlederek daha sınırlı yetkiler içeren bir vekalet verdiği ve gerektiğinde tapuda yapılacak işlemlerde bizzat hazır olacağını bildirdiği, yüklenicinin tapuda yapılacak işlemlere arsa sahibini davet ettiğine dair delil sunmadığı, ayrıca yüklenicinin hisse devir anlaşmasına gelindiğini davacıya bildirdiğine dair de delil sunmadığı, sonuç olarak arsa sahibinin hisse devretmemekte ve vekaletten azilde haksız olduğunun ispat edilemediği gerekçesiyle, davacı vekilinin istinaf isteminin gerekçe yönünden kısmen kabulüne, davalı vekilinin istinaf isteminin kabulü ile, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde: davalının sürekli inşaatı engellemeye çalıştığını, süresinde arsa payı devrini yapmadığını, haksız olarak vekaletten azlederek resmi işlemlerin yapılmasını engellediğini, arsa payı devri alacağının muaccel olabilmesi için zemin kat döşeme betonunun döküldüğünün belgelenmesine gerek olmadığını, sözleşmede böyle bir mecburiyet öngörülmediğini, davalıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihte binanın kaba inşaat halinde olduğu ve zemin kat betonun döküldüğü konusunda herhangi bir tereddüt bulunmadığını, davalının temerrüt ihtarını tebliğ aldığını, zira bu ihtara karşı cevabi ihtarname gönderdiğini, davalının temerrüde düşürüldüğünün tüm dosya kapsamı ile sabit olduğunu, davalının haklı bir gerekçe olmadan vekaletten azlettiğini, inşaatın devam sırasında meydana gelen imar değişikliği nedeniyle mevcut oranlarda değişiklik yapıldığını, bundan davacı yüklenicinin de etkilendiğini, hatta yüklenicinin diğer arsa sahiplerinden daha az arsa payına sahip olduğunu, sonuç olarak usul ve yasaya aykırı olan mahkeme kararının bozulması gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı maddi tazminat ve cezai şart alacağı istemlerine ilişkindir.

Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının HMK'nın 370/1. hükmü uyarınca ONANMASINA,

Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan davalı yararına takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak, davalıya verilmesine,

Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,22.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.