Esas No: 2021/1174
Karar No: 2022/1108
Karar Tarihi: 01.03.2022

**6. Hukuk Dairesi         2021/1174 E.  ,  2022/1108 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki sözleşmenin iptali davasının bozma ilamına uyularak yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın davalı ... ve ... yönünden feragat nedeniyle reddine, diğer davalılar yönünden kısmen kabulüne yönelik verilen hüküm davalılardan ... İnş. Tur. Taş Gıda Ot. San. Tic. Ltd. Şti, ..., ... ve dahili davalı ... vekillerince duruşmalı, davalılardan ..., ..., ..., dahili davalılar ..., ... ile davacılar vekillerince duruşmasız olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. 01.03.2022 gününde davalı asıl ..., dahili davalı asıl ... ve vekilleri Avukat ..., davalı ... ve ... İnş. Tur. Gıda Oto San. Tic. Ltd. Şti. vek. Avukat ..., yetkilisi ..., davalı ... vekili Avukat ..., davalı asıl ..., davalı ... mirasçısı ..., davalı asıl ... ile davacılar vekili Avukat Hilal Karayün'ün gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçeleri süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- K A R A R -

Dava, davacı arsa sahipleri tarafından açılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ve yapılan inşaatın yıkılmasına, davalı tarafa ait tapu kayıtlarının iptali ile kira tazminatı talebine ilişkindir.

Davacı vekili, müvekkili ile davalı yüklenici ... İnş Turizm Taş. Gıda Ot. San. Tic. Ltd. Şti. Arasında Beyoğlu 40.Noterliği’nin 06.06.2008 ve 24.02.2009 tarihli kar karşılığı inşaat sözleşmelerinin imzalandığını, davalı yüklenicinin inşaatı proje ve ruhsata aykırı olarak kaçak yapı nitelinde inşaa ettiğini, davalı ...’un müvekkillerinden aldığı vekaleti kötüye kullanan ve müvekkilleri adına sözleşme imzalayan kişi olduğunu, diğer davalıların ise yükleniciden hisse alanlar olduğunu, binanın mevcut hali ile iskan almasının ve kat mülkiyetine geçilmesinin yasal olarak mümkün olmadığını, müvekkilleri ile davalı yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshini, müvekkiline ait olan yerlerde davalıların müdahalelerinin men’ine, inşaatın teslim süresinden dava tarihine kadar işlemiş olan kira tazminatının tahsiline, fesih sonucu dayanaksız hale gelecek olan davalılar adına tapu kayıtlarının iptali ile davacı müvekkilleri adına tesciline, ruhsata aykırı yapılmış olan bölümlerin kal’ine, karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılar, davanın reddini savunmuştur.

Yerel mahkemece taraflar arasında 06.06.2008 ve 24.02.2009 tarihli düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığı, davalı yüklenicinin inşaatı sözleşme, proje ve imara aykırı olarak inşaa ettiği, binanın yıkılması hususunda Belediye encümeni kararı olduğu, binanın proje ve ruhsata uygun hale getirilmesinin imkânsız olduğu, inşaatın kaçak ve ruhsatsız halde bulunduğu, yükleniciden daire satın alan diğer davalıların, yüklenicinin sahip olmadığı bir hakka sahip olmalarının mümkün olmadığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne ve dava konusu her iki sözleşmenin feshi ile binanın yıkılarak davalıların müdahalesinin önlenmesine, davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına tesciline, davacıların tazminat taleplerinin reddine dair verilen ilk kararın davalı yüklenici şirket ile davalı ... vekilleri tarafından temyizi üzerine Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 2015/2163 Esas, 2016/814 Karar ve 16.02.2016 günlü ilamı ile davalılar ..., ..., ..., ...... ve ...'a dava dilekçesinin tebliği ile dava konusu 7 no'lu bağımsız bölümün maliki olan ... davada taraf olarak gösterilmediği halde aleyhine hüküm kurulmuş olması nedeni ile tebligat ve taraf teşkili sebepleri ile bozulmuştur.

Bozmadan sonra davalı yüklenici tarafından 28.07.2018 tarihli yapı kayıt belgesi alınmış, yerel mahkemece davalı yükleniciye 14.05.2019 tarihinde verilen 90 günlük kesin süreye rağmen tasdikli tadilat projesi sunulmadığı gibi imara aykırılığın giderilemediği, dolayısıyla sözleşmedeki yüklenici ediminin yerine getirilmediği, hal böyle olunca davalı yüklenicinin davacılar ile yaptığı sözleşmeler uyarınca edimini yerine getirmediği belirlendiğinden davacının sabit olan davasının kısmen kabulüne, dava konusu .... mah. 9233 ada, 10 parsel sayılı taşınmaz ile ilgili Beyoğlu 40 Noterliğince düzenlenen 06.06.2008 tarih, 28895 sayılı ve 24.02.2009, tarih 12468 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshine, davalı tarafın taşınmaza müdahalelerinin men'in, taşınmazın kal'ine, davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile sözleşme öncesi duruma dönülerek davacılar adına tapuda kayıt ve tescili, davacının davalı ... ve ...'e yönelik davasından feragat ettiği, davacının ecrimisil isteminin yerinde olmadığı ve tazminat taleplerinin ispatlanamadığından reddine karar verilmiştir.

Bozmaya uyma neticesinde verilen karar davacı arsa sahipleri vekili, davalı ... , ..., ..., ..., ... İnş Turizm Taş. Gıda Ot. San. Tic. Ltd. Şti., ..., ..., ..., ... tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, mahkemece uyulan bozma ilamı gereğince inceleme yapılıp hüküm verilmiş olmasına, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı arsa sahipleri vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir.

2- Davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesinde, ...’un davacı arsa sahipleri vekili olarak kira sözleşmesi ve adi yazılı olarak yapılan 14.04.2009 tarihli sözleşmeye imza attığı, yüklenici sıfatı ya da tapu kayıt maliki olmadığı anlaşılmış olup , bu davalı bakımından davanın husumetten reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.

3- Taraflar arasındaki uyuşmazlık eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. 3194 sayılı İmar Yasası'nın 21. maddesi hükmü uyarınca, bazı istisnalar dışında, bütün yapılar için belediye veya valiliklerden yapı ruhsatı alınması zorunludur. Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak inşa edilen yapılarda ruhsata aykırılık giderilemiyorsa, 3194 sayılı Yasa'nın 32. maddesi hükmü gereğince, ilgili belediye veya valilikçe inşaat derhal durdurulur ve yasal hale getirilmesi olanaksız ise veya ruhsat veya eklerine ya da imar mevzuatına aykırılık öncelikle yüklenici tarafından giderilemiyorsa bu hali ile yapılan yapının yıktırılmasına karar verilir ve anılan Yasa'nın 42. maddesi hükmü gereğince de yapı sahibine ve yükleniciye ceza yaptırımı uygulanır. İmar Kanunu'ndaki bu düzenlemeler kamu düzenine ilişkin olup mahkemelerce re'sen gözetilmelidir.

İmara aykırı ve kaçak yapılar için temel kural bu şekilde ise de, bu tür yapılarla ilgili olarak 18.05.2018 tarihinde yürürlüğe giren 7143 sayılı Kanun'un 16. maddesiyle 3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen geçici 16. madde ile yapılmış yeni bir düzenleme bulunmaktadır.

Maddede; afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31.10.2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31.12.2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebileceği, başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedileceği (Geçici 16/1); Yapı Kayıt Belgesinin yapının kullanım amacına yönelik olduğu, Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabileceği (Geçici 16/3);Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezalarının iptal edileceği (Geçici 16/4); Yapı Kayıt Belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olduğu, Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı, yapının depreme dayanıklılığı hususunun malikin sorumluluğunda olduğu (Geçici 16/10); bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esasların Bakanlık ve Maliye Bakanlığı tarafından müştereken belirleneceği (Geçici 16/12) düzenlenmiş ve maddenin diğer fıkralarında da uygulama esasları ve istisnaları belirtilmiş ayrıca bu tür yapılarda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilmesi imkanı getirilmiştir.

3194 sayılı Kanun'a eklenen geçici 16. madde, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış imara aykırı ve kaçak yapılar için uygulanacağından içeriği itibarıyla geriye etkili olarak uygulanması öngörülmüş bir düzenlemedir. Usuli kazanılmış hakkın istisnası olan geriye etkili bir kanuni düzenleme olması nedeniyle anılan hükmün mahkemelerce eldeki davalar için de uygulanması gerektiği gibi yeni düzenlemenin temyiz aşamasında Yargıtay'ca da gözetilmesi gerekir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesi gereğince alınan yapı kayıt belgeleri, yapı ve inşaatı yasal hale getiren ve yapı kullanma izin belgesi yerine geçen bir belge olmayıp, imara aykırı ve kaçak yapının imara aykırılık giderilip yasal hale getirilinceye kadar yıkımını ve para cezasının uygulanmasını engelleyen belge niteliğinde olduğundan bu belgenin alınmış olması ile yüklenicinin yapı kullanma izin belgesi alma yükümlülüğünü yerine getirdiğinin kabulü mümkün değildir. Ancak belirtildiği üzere, yapı kayıt belgesi almış taşınmazlar bakımından artık yıkım kararı da verilemeyecektir.

Bu durumda mahkemece, yapı kullanma belgesi alınmış olması nedeni ile taşınmazın yıkımına ilişkin talebin reddine karar verilmesi gerekir. Diğer yandan sözleşmenin feshi talebi yönünden de 3194. sayılı Kanun'un geçici 16. maddesi gereğince alınan yapı kayıt belgesi sonucunda binanın iskan alınabileceği yönündeki davalı talebinin de usulune uygun olarak araştırılması ve değerlendirilmesi gerekir. Bu amaçla, Şişli Belediye Başkanlığından, dosya kapsamına sunulan tadilat projeleri de dikkate alınarak, yapı kullanma izin belgesi (iskan) verilmesinin mümkün olup olmadığı, verilmesi mümkün ise bunun koşulları ve yapılması gereken işlemlerin nelerden ibaret olduğu sorulup, bundan sonra, belediyeden gelecek yazı cevabına göre davalı yükleniciye, inşaatın tamamına yapı kullanma izin belgesini (iskan) alması için belediye ve diğer kurum ve kuruluşlarda arsa sahibi, kat malikleri ve yüklenicinin yapmak zorunda olduğu iş ve işlemleri yapmak üzere yetki ve bu işlemleri tamamlamak üzere makul süre verilip, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, süre verilmesine rağmen yetki verilmeden ve sonuçları da açıklanmadan, yüklenicinin yapı kullanma izin belgesi alma yükümlülüğünü yerine getirmediği gerekçesiyle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshine, taşınmazın kal’ine, tapu iptal tescil isteminin kabulüne karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.

SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddine, 2. bent kapsamında ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulüne, 3. bent kapsamı ile temyiz eden davalılar ..., ..., ..., ... İnş Turizm Taş. Gıda Ot. San. Tic. Ltd. Şti., ..., ..., ...’in temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün temyiz eden davalılar lehine BOZULMASINA, aşağıda yazılı harcın temyiz eden davacılardan alınmasına, 3.815,00 TL duruşma vekâlet ücretinin davacılardan alınarak Yargıtay'daki duruşmada vekille temsil olunan davalılar ..., ..., ... İnş Turizm Taş. Gıda Ot. San. Tic. Ltd. Şti., ..., ...’e verilmesine, peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden davalılara iadesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine, 01.03.2022 gününde oybirliğiyle karar verildi.