Esas No: 2018/595
Karar No: 2018/3583
Karar Tarihi: 04.10.2018

**15. Hukuk Dairesi         2018/595 E.  ,  2018/3583 K.**

**"İçtihat Metni"**

Mahkemesi :Asliye Hukuk Mahkemesi

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacılar vekili Avukat ... (...) geldi. Davalı vekili gelmedi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan davacılar avukatı dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

- K A R A R -

Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, tadilat sebebiyle fazladan yapılan dairelerin bedellerinin ve geç teslimden kaynaklanan kira tazminatının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine dair verilen karar, davacı arsa sahipleri vekilince temyiz edilmiştir.

Yanlar arasında düzenleme şeklinde noterde imzalanan 24.11.2006 günlü Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin "Genel Şartlar" başlığının 4. maddesinde "Kooperatif D Blokta bulunan 6 adet daireyi iş bu sözleşmede belirtilen teknik özelliklere uygun olarak 30 ayda bitirip, arsa sahiplerine oturulacak konumda teslim edecektir. Verilen sürede daireler teslim edilmezse çevre konut kiraları baz alınarak aylık kira ödenecektir..." "Binaların ortak mahallerinde ve dairelerde yapılacak imalâtla ilgili esaslar" başlıklı kısmının 3. maddesinde "Yapılacak daireler bodrum + zemin + 1. ve 2. kat olarak yapılacak, kat artışı veya eksiltmesi durumunda oluşacak daire sayısı yapılış şeklini ve şartlarını değiştirmeyecektir." denilmiş; aynı başlığın 4. maddesinde "Arsa sahiplerine verilecek bloğun bodrumu sığınak, kapıcı dairesi gibi amaçlar dışında planlanmayacaktır." düzenlemesine yer verilmiştir.

Davacı arsa sahipleri, davalı yüklenicinin inşaatı süresinde teslim etmediğini, sözleşmenin "Binaların ortak mahallerinde ve dairelerde yapılacak imalâtla ilgili esaslar" başlıklı kısmının 3. ve 4. maddesine aykırı şekilde arsa sahiplerine verilecek bloğun bodrumunu sığınak ve kapıcı dairesi dışında planlayarak fazladan dört daire yaptığını iddia ederek sözleşmeye aykırı olarak fazladan yapılan dört daire bedelinin ve süresinde bitirilip,

teslim edilmeyen daireler için kira bedelinin tahsiline karar verilmesini talep etmişlerdir. Davalı yüklenici dava konusu taşınmazın bodrum katının sözleşmedeki şekilde inşa edilmesine yasal engel bulunduğunu, fiili imkânsızlık olduğunu, inşaatı süresinde tamamlayıp teslim ettiğini ve davanın reddini savunmuştur. Mahkemece yapılan yargılama sonucunda sözleşmede kat artışı olması halinde daire sayısında değişiklik olmayacağının açıkça düzenlendiği ve davacıların davayı açmakta hukuki yararının bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, verilen karar davacı arsa sahipleri vekilince temyiz edilmiştir.

Mahkemece en son alınan 28.04.2016 günlü inşaat mühendisi ve hukukçu/hesap bilirkişisi raporunda tarafların imzaladığı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin "Binaların ortak mahallerinde ve dairelerde yapılacak imalâtlarla ilgili esaslar" başlığının 3. maddesinde sadece kat ilavesi durumunda oluşacak ilave dairelerin paylaşımına değinildiği, davada ise bodrum katta sığınak olarak projelendirilen mahalde sonradan tadilat projesiyle dört adet bağımsız bölüm yapılmasına karar verilerek binanın bu şekilde yapıldığı, bu uygulamanın sözleşmenin "Binaların ortak mahallerinde ve dairelerde yapılacak imalâtlarla ilgili esaslar" başlığının 4. maddesindeki arsa sahiplerine verilecek bloğun bodrum katında sığınak ve kapıcı dairesi dışında planlama yapılamayacağı düzenlemesine aykırı olduğu, sözleşmede ilave daire yapılması durumunda bu dairelerin paylaşımı konusunda açıklık bulunmadığından paylaşımın sözleşmedeki oran dahilinde yapılması gerektiği, taşınmaz üzerine yapılan 94 adet bağımsız bölümden sözleşmeye göre 8 dairenin arsa sahiplerine verilmesinin kararlaştırıldığı, buna göre dava konusu taşınmaza yapılan dairelerden %8,5'inin arsa sahiplerine, %91,5'inin davalı yüklenici kooperatife ait olduğu, keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporundaki hesaplamaya göre dava tarihi itibariyle taşınmazların toplam bedelinin 224.606,86 TL olduğu, buna göre ilave yapılan bağımsız bölümlerden arsa sahiplerine düşmesi gereken bedelin 224.606,86 TL x %8,5 = 19.091,58 TL olduğu, sözleşmeye göre davacı arsa sahiplerine 4 adet bağımsız bölümün isabet ettiği, ilave yapılan bağımsız bölümlerden davacı arsa sahiplerinin payına düşmesi gereken bedelin 19.051,58 TL x 4/8 = 9.525,79 TL olduğu, dosya içinde dairelerin teslim tarihini gösteren teslim tutanağı, yapı kullanma izni vs. bilgi ve belge bulunmadığından dairelerin geç tesliminden dolayı kira bedeli alacağının hesaplanamadığı belirtilmiştir.

Bu durumda mahkemece kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre arsa sahiplerine verilecek olan blok üzerinde sözleşme hükümlerine aykırı şekilde tadilat sonucu fazladan dört adet bağımsız bölüm yapıldığından, fazla yapılan dört daire yönünden 28.04.2016 günlü bilirkişi raporunda hesaplanan miktar gözetilerek taleple bağlı kalmak sureti ile her bir davacıya düşen miktarın hüküm altına alınması; ayrıca davacı arsa sahipleri kendilerine isabet eden dairelerin geç teslim edildiği iddiası ile kira tazminatı talep ettiğinden, her bir davacı için sözleşmedeki teslim tarihi gözetilerek anahtar teslim verilecek olan bağımsız bölümler bakımından iskan ruhsatı alınıp alınmadığı sorulup, iskan ruhsatı alınmış ise iskan tarihinin esas alınması, sığınak ve kapıcı dairesi yerine bağımsız bölüm yapılmasının inşaatın teslim süresine etkisi konusunda son raporu tanzim eden bilirkişi kurulundan ek rapor alınıp, davacı arsa sahiplerine düşen kira tazminatının ayrı ayrı hesaplanması ve taleple bağlı kalınarak karar verilmesi gerekirken; sözleşme serbestliği ilkesi ve tarafların imzaladığı

sözleşme ile bağlı oldukları kuralı nazara alınmaksızın, arsa sahiplerinin dairelerinin bulunduğu bloğun zemin katına projede sığınak olarak gösterilmesine rağmen tadilat projesiyle bodrum katta dört adet bağımsız bölüm yapılmasının sözleşmeye aykırı olduğu saptandığı halde, bu uygulamanın belediyenin onayı ile yapıldığı, sözleşmede kat artışı olması halinde daire sayısında değişiklik olmayacağının açıkça düzenlenmesi nedeniyle davacıların davayı açmakta hukuki yararı olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığı gibi, davacı arsa sahiplerinin geç teslimden dolayı kira tazminatı istemi yönünden herhangi bir araştırma yapılmadan anahtar teslim verilecek bağımsız bölümler için belediyeden iskan ruhsatı alınıp alınmadığı sorulmadan, fazladan yapılan bağımsız bölümlerin teslim süresine etkisi incelenmeden kira bedeli ile ilgili olumlu ya da olumsuz hüküm kurulmaksızın sonuca varılması da doğru olmamıştır.

Açıklanan nedenlerle kararın bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda yazılı nedenlerle kararın temyiz eden davacı arsa sahipleri yararına BOZULMASINA, 1.630,00 TL duruşma vekâlet ücretinin davalıdan alınarak Yargıtay'daki duruşmada vekille temsil olunan davacılara verilmesine, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacılara geri verilmesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine 04.10.2018 gününde oybirliğiyle karar verildi.