Esas No: 2024/2187
Karar No: 2025/2889
Karar Tarihi: 20.05.2025

**3. Hukuk Dairesi         2024/2187 E.  ,  2025/2889 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2021/985 E., 2024/627 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 5. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2016/584 E., 2020/644 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 20.05.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ...’ın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin 25.03.2014 tarihli kira sözleşmesi ile davalıya ait hastanenin kafeteryasını kiraladığını, 2016 yılının başından itibaren müvekkiline zorluklar çıkarılarak psikolojik baskı uyguladığını, 22.04.2016 tarihinde müvekkilinin dışarıda olduğu sırada davalı çalışanlarının kiralanana girerek ve hiçbir sebep belirtmeksizin kiracının çalışanlarını dışarıya çıkarıp kapıları kilitlediklerini, çalışanların kişisel eşyaları dışında işletmeye ait hiçbir malzemenin alınmasına izin verilmediğini, olaydan sonra müvekkili ve çalışanlarının polis merkezine giderek ilgililer hakkında suç duyurusunda bulunduklarını, sözleşmenin fesh edilmesi sebebiyle müvekkilinin zararının ve kâr kaybının doğduğunu, bir anda ve zorla tahliye edilmesi sebebiyle de içeride yazar kasa, pos makinesi, çeşitli gıda ürünleri, çeşitli küçük ev aletleri ve bardak, tabak vs. eşyalarını da alamadığını, işletmeye dair kasa defterleri ve tüm kayıtlara davalı tarafından el konulduğunu ileri sürerek, haksız fesih nedeniyle şimdilik 50.000,00 TL zararın ve kiralananda bulunan ve davalı tarafından el konulan eşyalarının değeri olarak 10.000,00 TL’nin fesih tarihi itibari ile hesaplanacak ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; kafeteryanın davacıya tüm demirbaşları ile alt yapısı kurulu bir şekilde kullanıma hazır olarak teslim edildiğini, davacının şahsi eşyalarını vermekte müvekkilinin hiçbir çekince göstermediğini, davacının bu davadaki talep ve beyanlarının aksine neredeyse tüm kira döneminde zarar ettiğini belirttiğini, ödemeleri ile ilgili sorunlar çıktığını, 2016 yılı başlarında sözleşmenin feshinin kendisine bildirildiğini, davacının haksız fesih ve tazminat taleplerinin yasal dayanağı olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; ihtilafın, kira sözleşmesinin haksız feshedilip edilmediği, davacının kiralananda bulunan menkul mallarına davalı kiraya veren tarafından el konulup konulmadığı, haksız fesih olması halinde davacı kiracının haksız fesih sebebiyle müspet zararının bulunup bulunmadığı, zararı var ise zarar miktarının ne olduğu noktasında toplandığı, dosya kapsamında toplanan deliller, davacı tanıklarının beyanları, davacı tarafından karakola yapılan başvuru dikkate alındığında; davacının kendi isteğiyle taşınmazı tahliye etmediği, kira sözleşmesinin davalı kiraya veren tarafından süresinden önce haksız feshedildiği sonuç ve kanaatine varıldığı, davacı, el konulan eşyaların bedellerini talep etmişse de, el koyma tarihinde bu eşyaların kiralanan kafeteryada bulunduğuna ilişkin soyut iddia dışında somut bir delilin dosyaya sunulmadığı, davalı tarafından sunulan devir ve teslim tutanağına göre kiralanan kafeteryanın demirbaş eşya ve malzemeleri ile birlikte kiracıya teslim edildiği, bu nedenle davacının alacak talebinin sübut bulmadığı, davacı müspet zarar iddiasında bulunmasına rağmen zarar iddiasını kanıtlayacak nitelikte hiç bir delil, döküman ve kayıt sunamadığı, vergi beyannamelerine göre davacının kira başlangıcından itibaren zarar ettiğinin tespit edildiği, kâr kaybı hesabı yapılırken davacı kiracının dava konusu kiralanan ile aynı vasıf ve özelliklere sahip başka taşınmazı aynı şartlarda ne kadar sürede kiralayabileceği tespit edilerek bu süre ile sınırlı olarak kâr kaybı alacağına hükmedilmesi gerektiği, bilirkişi incelemesi ile dava konusu kiralanana benzer nitelikli bir yerin kiralanması için 5 ay süre gerektiğinin tespit edildiği, bu süre ile sınırlı olarak kâr kaybı hesaplanması gerekmekte ise de davacının dava konusu yeri işletmesi sebebiyle kâr elde etmediği, bu nedenle fesih sebebiyle kâr mahrumiyetinin bulunmadığı, davacının iddiasını ispat edemediği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; kira sözleşmesinin davalı kiraya veren tarafından 22.04.2016 tarihinde feshedildiği konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmadığı, dinlenen tanık beyanları ve tarafların beyanları değerlendirildiğinde; kira sözleşmesinin haksız olarak feshedildiği, davacı kiracının benzer nitelikteki bir işyerini kiralayabileceği süreye ilişkin müspet zararını isteme hakkının bulunduğu, ancak Mahkemece de kabul edildiği üzere incelenen vergi kayıtlarına göre davacının işletmesinin zarar ettiği, kâr elde edemediği, davacının işletmenin gelirine ilişkin somut bir belge sunamadığı, hesaplanabilecek bir zararının bulunmadığı, Mahkemenin müspet zarara ilişkin ret gerekçesinin yerinde olduğu, kiralananda bulunan ve teslim edilmediği belirtilen eşyalara ilişkin olarak davalı tarafından ibraz edilen devir ve zimmet tutanaklarında davacının imzası bulunduğu ve bu belge içeriğine itirazının bulunmadığı dikkate alındığında, eşyalara ilişkin talep yönünden de kararın yerinde olduğu gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; sözleşmenin davalı tarafından haksız feshedildiği tespitine rağmen çelişkili olacak şekilde davanın reddine karar verildiğini, davalı kiraya verenin hiç bir gerekçe göstermeksizin çalışanları ile beraber müvekkilin çalışanlarını zorla dışarı çıkarttığını ve zor kullanarak iş yerinin kapısına kilit vurduğunu, iş yerinde bulunan müvekkile ait yazar kasa, pos makinası ve tüm malzemelerini gasp ettiğini, bu husus Mahkemenin de kabulünde olduğu halde delillerin ibraz edilmemesinden müvekkilinin sorumlu tutulduğunu hastane kapasitesi, gelen hasta yoğunluğu ve hastane personelinin sayısı dikkate alındığında müvekkilin gelir elde etmesinin hayatın olağan akışına uygun olduğunu, bedeli talep edilen eşyaların davalı tarafından tutanakla müvekkile teslim edilen eşyalar olmadığını, müvekkile ait demirbaş ile faturalı yiyecek ve içeceklerin listesi ve faturaları dosyaya sunulduğu halde bu eşyalar da davalıya aitmiş gibi hatalı karar verildiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin haksız feshi nedeniyle gelir kaybı ve kiralanananda kalan eşyaların bedelinin tahsili istemine ilişkindir.

1.Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili maddelerinin doğru şekilde uygulandığı, kira sözleşmesinde kiralananın, kiracının faaliyetine uygun bir şekilde gerekli tüm demirbaşları mevcut ve kullanılabilir vaziyette teslim edildiğinin düzenlendiği, kiracıya demirbaş eşyaların tutanak ile teslim edildiği anlaşılmakla, davacının demirbaş eşyalara ilişkin temyiz itirazları yerinde değildir.

2.Taraflar arasında düzenlenen 25.03.2014 tarihli kira sözleşmesinin, davalı kiraya veren tarafından, kiralanana el konulmak suretiyle haksız bir şekilde feshedildiği Mahkemece kabul edilmiştir. Yine davacı kiracının, haksız feshi nedeniyle dava konusu kiralanan ile aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda kiralayabileceği süre ile sınırlı olarak kâr kaybı alacağına hükmedilmesi gerektiği belirlenmiş ve yapılan bilirkişi incelemesinde makul sürenin 5 ay olacağı sonucuna varılmıştır. Mahkemece, bu hususlarda yapılan değerlendirmede bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Ancak davacı kiracının, zarar ettiği, kâr ettiğini ispatlayamadığı gerekçesiyle kâr kaybı talebinin reddine karar verilmiş ise de; kiralanan iş yerinden makul süre için yoksun kalınan kâr kaybı tespit edilemiyorsa, bu durumda aynı özelliklere sahip benzer işletmelerin gelir–gider durumlarının vergi dairesi, esnaf odası, ticaret odası ve benzeri resmi kurumlardan araştırılıp, benzer işyerlerinin muhtemel cirosu, kâr oranı, işletme giderlerinin ciroya oranına ilişkin ayrıntılı bilgiler toplandıktan sonra bilirkişi marifeti ile bu veriler değerlendirilerek muhtemel aylık kârın tespit edilmesi ve makul süre kadar kâr kaybına hükmedilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yetersiz bilirkişi raporu doğrultusunda kâr kaybının ispat edilemediği gerekçesiyle talebin tüm olan reddine karar verilmesi doğru değildir.

3. Davacı, kiralananda kaldığını iddia ettiği gıda ürünlerinin bedelini de talep etmiş olup, Mahkemece el koyma tarihinde eşyaların kiralananda bulunduğuna dair somut delil bulunmadığı gerekçesiyle talebin reddine karar verilmiştir. Kiralanan, kafetarya olarak kullanılmakta olup kiralananda bu amaçla gıda maddelerinin bulunması olağan bir durumdur. Mahkemenin kabulünde olduğu üzere, davalı kiraya veren tarafından kiralanana el konulmuş, davacı kiracıya ait eşyalar kiralananda kalmıştır. Bu halde, davalı kiraya verenin kiralananda bulunması muhtemel gıda maddelerinin bedelinden sorumlu olduğu gözetilerek, sektörden bir uzmanın yer alacağı bilirkişi heyetinden; kiralananın kullanım şekli ve kapasitesi gözönünde bulundurularak, talep edilen gıda maddeleri ve bildirilen miktarların, kiralananda bulunabilecek mutad malzemeler olup olmadığının değerlendirilmesi, piyasa rayiçlerine uygun olarak bedelinin belirlenmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme yazılı şekilde karar verilmesi de doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine,

2.Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,

3. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanun'un 371. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA,

28.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

20.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.