Esas No: 2018/823
Karar No: 2018/3882
Karar Tarihi: 17.10.2018

**15. Hukuk Dairesi         2018/823 E.  ,  2018/3882 K.**

**"İçtihat Metni"**

Mahkemesi :Asliye Hukuk Mahkemesi

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davalılar ..., ..., ..., ..., ... (...) ..., ..., ... (...), ..., ... ve ... vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı vekili Avukat ... ile davalı ... vekili Avukat ... ve diğer davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... vekili Avukat ... geldi. Diğer davalılar vekilleri ve asiller gelmedi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

- K A R A R -

Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca, mümkün olmaz ise TMK'nın 724. maddesi gereğince tapu iptâli ve tescil, bunun da mümkün olmaması halinde davacının yaptığı imalât bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece tapu iptâli ve tescil isteminin kabulüne dair verilen karar davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... vekilince temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle davacı ile davalı yüklenici ... arasında imzalanan 17.07.2006 tarihli anlaşma, düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 162. ve

devamı maddelerinde düzenlenen alacağın temliki sözleşmesi niteliğinde olup, yükleniciden yaptığı imalâtlar karşılığı bağımsız bölümleri temlik alan konumundaki davacı kooperatifin temliken tescil davası açmasının mümkün bulunmasına göre temyiz eden davalıların aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin ya da yükleniciden bağımsız bölüm satın alanların arsa payı karşı inşaat yapım sözleşmesi ya da temlik sözleşmesinde verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölümler veya tapu payına hak kazanabilmeleri için inşaatın yüklenici veya yüklenici namına temlik alan tarafından sözleşme ve ekleri tasdikli yapı rusatı ve projeleri ile imar mevzuatına uygun olarak tamamlanıp arsa sahiplerine ait bağımsız bölümleri kendilerine teslim edilmesi zorunludur.

Hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporu ve mahkemenin kabulüne göre inşaatın tümünün fiziki gerçekleşme oranı %90, arsa sahiplerine verilecek dairelerin fiziki gerçekleşme oranı %93,70'dir. Yüklenici ... ile arsa sahiplerinin murisinin vasisi arasında ... 3. Noterliği'nde imzalanan 13.08.1997 gün 35313 yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin 21. maddesinde inşaatın kabul edilebilir bir aşamaya gelmiş olması için %90'ının yapılmış olması gerektiği kararlaştırıldığından ve inşaat %90'ı aşan seviyede tamamlanmış olduğundan kabul edilebilir aşamaya gelmiştir.

İnşaat seviyesi itibariyle kabul edilebilir aşamaya gelmiş ise de; yüklenici ile yaptığı imalâtlar karşılığı yükleniciden bağımsız bölümleri temlik alan kooperatifin temlik aldığı bağımsız bölümlerin tamamının tapusuna hak kazanabilmesi için inşaatın kabul edilebilir seviyeye getirilmiş olması yeterli olmayıp arsa sahiplerine ait bağımsız bölümlerdeki eksik ve kusurların giderim bedeli ile ortak alanlardaki eksik ve kusurlardan arsa sahiplerinin arsa paylarına isabet eden kısımları ile dava tarihi itibariyle isteyebilecekleri gecikme tazminatı ve cezai şart alacaklarının hesaplattırılıp, arsa sahiplerine ödenmesi gerekmektedir. Aksi halde arsa sahiplerinin daireleri ve ortak alanlardaki eksik ve kusurların giderilmesi ve gecikme tazminatlarının karşılanması teminatsız kalacaktır.

Bu durumda mahkemece hükme esas raporu düzenleyen bilirkişi kurulundan temyiz eden davalılarla sınırlı olarak bu davalılara ait bağımsız bölümlerdeki eksik ve kusurlu işler ile ortak alanlardan bu arsa sahiplerine kalan bağımsız bölümlerin arsa paylarına isabet eden eksik ve kusurlu işlerin ek raporun verileceği ve hükme en yakın tarihteki piyasa rayiçleri ile giderim bedeli ve yine temyiz eden arsa sahiplerinin bu dava tarihine kadar, hakettikleri gecikme tazminatı ve cezasının denetime elverişli alınacak ek raporla hesaplattırılıp, davacı temlik alan kooperatife depo ettirilip, depo ettirilen miktarın temyiz eden davalılara ödenmesi koşuluyla ve birlikte ifa suretiyle davacı kooperatifin temlik aldığı bağımsız bölümlerin adına tesciline karar verilmelidir.

Yine, dava tarihi itibariyle inşaatın tamamınında %10, arsa sahiplerine ait bağımsız bölümlerde %7'ye yakın eksik ve kusurlu imalât ve ödenmemiş gecikme tazminatı ile cezai şart alacağı mevcut olup, arsa sahipleri davaya karşı çıkmakta haklı olduklarından harç, ücreti

vekâlet ve yargılama giderlerinden sorumlu tutulmamalı ve bunlar davacı üzerinde bırakılmalıdır.

Bu hususlar üzerinde durulmadan eksik inceleme ve yanlış değerlendirme ile davanın yazılı şekilde kabulü doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.

SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle temyiz eden davalıların diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca kabulü ile hükmün davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... (...), ..., ... ve ... (...) yararına BOZULMASINA, 1.630,00 TL duruşma vekâlet ücretinin davacıdan alınarak Yargıtay'daki duruşmada vekille temsil edilen, temyiz eden davalılara verilmesine, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalılar ..., ..., ..., ..., ... (...) ..., ..., ... (...), ..., ... ve ...'ya geri verilmesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine 17.10.2018 gününde oybirliğiyle karar verildi.