Esas No: 2021/4374
Karar No: 2021/1691
Karar Tarihi: 23.11.2021

**6. Hukuk Dairesi         2021/4374 E.  ,  2021/1691 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik verilen hüküm asıl davada davalı ... vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davalılardan Avukat ....ile tüm davacılar vekili Avukat ... ve davacı ... vekili Avukat ...'in gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- K A R A R -

Asıl ve birleşen davada davacılar vekili talebinde; birleşen davada davalı .... İnşaat Limited Şirketi ile asıl davada davalı arsa sahibi ... arasında 11.11.2009 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşme ile davalı arsa sahibi adına tapuda 3072,3073 ve 3076 no’lu parseller üzerinde inşaat yapılması ve 3072 ve 3073 parsellere yapılacak dairelerden 8 adedinin tapusunun davalı yükleniciye verilmesinin kararlaştırıldığını, sözleşmede kademeli ferağın düzenlendiğini, yükleniciye verilecek bağımsız bölümlerin 4 tanesinin devrinin talep edilme şartlarının oluştuğunu, yüklenicinin müvekkillerle daire satış sözleşmesi yaptığını ve daireleri teslim ettiğini, müvekkillerin yaklaşık 3 ay önce dairelere taşınarak oturmaya başladıklarını ve halen oturduklarını, yüklenici şirkete daire tapularının verilmesi için müvekkiller tarafından yapılan başvurulara şirketçe verilen cevapta arsa sahibi tarafından tapuların yüklenici şirkete devredilmediğinin belirtildiğini ileri sürerek, 3072 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan 2 no’lu bağımsız bölümün davalı arsa sahibi adına olan tapu kaydının iptali ile ... adına, 4 no’lu bağımsız bölümün davalı arsa sahibi adına olan tapu kaydının iptali ile ... adına, 3073 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan 2 no’lu bağımsız bölümün davalı arsa sahibi adına olan tapu kaydının iptali ile ... adına, 4 no’lu bağımsız bölümün davalı arsa sahibi adına olan tapu kaydının iptali ile ... adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Asıl davada davalı vekili savunmasında; yüklenici firma ile yapılan sözleşmenin bağımsız bölümlerin satılması başlığını taşıyan kısmında nelerin yapıldıktan sonra yapımcı firmanın satma imkanının oluşacağının saptandığını, firmanın bunlardan hiçbirini yerine getirmeden satış yaptığını, satışın yapılabilmesi için öncelikle çevre düzeni ve tüm işlemlerin tamamlanarak iskan ruhsatı ve oturum izni alınması gerektiğini, bunlar yerine getirilmeden alelacele davacılara dairelerin satılmasının sözleşmeye aykırı olduğunu, aynı yüklenici firmanın edimlerini yerine getirmediğini, inşaatın süresi içerisinde bitirilmediğini, davacıların yüklenici firmanın yüklenilen edimleri yerine getirmediğinden müvekkiline karşı dava açma haklarının bulunmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

Birleşen davada davalı davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece asıl davada davanın reddine dair verilen karar, asıl davada davacılar vekilinin temyizi üzerine, Yargıtay (kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 06.11.2017 tarih ve 2015/18858 Esas, 2017/8119 Karar sayılı ilamıyla, diğer temyiz itirazları şimdilik incelenmeksizin, arsa sahibi ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğu, inceleme ve araştırmanın yüklenicinin de taraf olduğu bir davada yapılması gerektiği, davacı tarafa yüklenici hakkında dava açmak üzere mehil verip açılırsa o davanın eldeki dava dosyası ile birleştirilmesi gerektiği, öte yandan davaya tüketici mahkemesi sıfatıyla bakılması gerektiği gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiş, bozmaya uyularak yapılan yargılama sonunda, eksik işlerin belirlendiğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kademeli ferağ düzenlemesine göre inşaatın gelmiş olduğu aşamaya göre yüklenicinin satmayı vadettiği daireleri hak etmesi için gerekli eksik işler bedeli davacılara depo ettirilip ödetildiği gerekçesiyle, asıl ve birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararı, asıl davada davalı vekili temyiz etmiştir.

1-Dava, yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptali tescil istemine ilişkindir.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2, 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanun'un 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde, Borçlar Kanunu'nun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Bu tür davalarda mahkemece, öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) vs. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının, arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Borçlar Kanunu'nun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Borçlar Kanunu'nun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Somut olayda, asıl ve birleşen davada davalılar arsa sahibi ile yüklenici arasında 11.11.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, sözleşmesinin 2. bölümünün bağımsız bölümlerin satışı başlıklı (c) fıkrasında kademeli ferağ hükümlerinin öngörüldüğü, anılan fıkrada kat irtifakına geçilip 3076 parsele başlandıktan sonra yükleniciye bırakılan dairelerden birinin, 3076 parsel üzerine yapılacak inşaatın ve diğerlerinin subasmanlarının tamamlanmasından sonra dairelerden birinin, 3076 nolu parsel üzerine yapılacak dairelerin kaba inşaatının tamamlanmasından sonra dairelerden ikisinin tapusunun yükleniciye verileceğinin kararlaştırıldığı, gelinen aşamada arsa sahibine verilmesi kararlaştırılan 3076 parselde inşaatın tamamlanma oranının %35 olduğu ve kaba inşaatının henüz tamamlanmadığı görülmüştür. Bu durumda mahkemece, arsa sahibinin sözleşmenin geriye etkili feshini istemediği, yükleniciye devredilecek bağımsız bölümler hakkında kademeli ferağ hükümlerinin öngörüldüğü, inşaatın tamamlanma oranının %35 olduğu göz önünde bulundurularak, bu tamamlanma oranına göre kademeli ferağ hükümleri uyarınca yükleniciye verilmesi gereken bağımsız bölümlerin sayısının belirlenip, belirlenen bağımsız bölüm veya bölümler yönünden temlik alan davacıların temlik tarihleri de dikkate alınarak ve önceki tarihli olana öncelik tanınmak suretiyle tapu iptal ve tesciline karar verilmesi gerekirken, inşaatın tamamlanma aşamasına göre yüklenicinin satmayı vadettiği daireleri hak etmesi için gerekli eksik imalat bedelinin depo ettirilip, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış, kararın bozulması uygun görülmüştür.

2-Bozma nedenine göre, asıl davada davalı arsa sahibi vekilinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle asıl davada davalı arsa sahibi vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün asıl davada davalı arsa sahibi yararına BOZULMASINA, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, asıl davada davalı arsa sahibi vekilinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, 3.815,00 TL duruşma vekalet ücretinin asıl davada davacılardan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan asıl davada davalı ...'a verilmesine, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine, 23.11.2021 gününde oy birliğiyle karar verildi.