Esas No: 2023/2086
Karar No: 2023/3858
Karar Tarihi: 20.12.2023

**3. Hukuk Dairesi         2023/2086 E.  ,  2023/3858 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi

Taraflar arasındaki alacak ve tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraflarca istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince; davacının istinaf başvurusunun esastan reddine, davalının istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin, ..., giriş, asma kat ve bir han odasından oluşan taşınmazı tekstil ürünleri satış mağazası olarak kullanılmak üzere davalıdan 15.03.2018 tarihli ve bir yıl süreli sözleşme ile kiraladığını, davacı şirket yetkilisi Türkçe bilmediği halde ağır şartlar içeren sözleşmenin imzalatıldığını, kiralananın malikinin vasisi olan davalının vesayet makamı izni olmadan yaptığı sözleşmenin yok hükmünde olduğunu, şirket iradesi 2 aylık ihbar süresi konması yönünde iken davalı ve emlakçının 6 aylık ihbar şartı koyduğunu, davalının kiralanandaki ayıpları gizlediğini, kiralananın sözleşmede yazılı kullanım amacına ve can güvenliğini sağlamaya uygun olmadığını, tadilat için anıtlar kurulundan izin alınması gerektiği hususunu yabancının bilemeyeceğini, bu bilginin de saklandığını, kiralananın can güvenliği bakımından kullanıma elverişli olmadığının tespit edildiğini, haksız yere depozito bedeli alındığını, kiralananda pis su ve lağım birikintisi olduğunun belirlendiğini, emlakçının 120.000,00 TL komisyon ücreti almasına rağmen kiraya verenle işbirliği yaptığını, davalının kötüniyetli davrandığını, ayıpların giderilmesi için kiraya verene defalarca müracaat edildiğini ancak bu müracatların sonuçsuz kaldığını, 11.05.2018 tarihli noter ihtarı ile kira sözleşmesinin feshedildiğinin bildirildiğini, kiralananın anahtarlarının ise 18.05.2018 tarihli noter emanet tutanağı ile teslim edildiğini, kiraya verenin tahsil ettiği bedelleri iade etmediğini ileri sürerek; vesayet makamı izni olmadan yapılan sözleşmenin yok hükmünde olduğunun tespitini, sözleşmenin haklı nedenle feshedildiğinin tespitini, fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak üzere ödenen 1.200.000,00 TL peşin kiranın ve 84.000,00 Euro depozito bedelinin ve para iade edilmediğinden uğranılan zarardan şimdilik 10.000,00 TL'nin davalıdan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; tacir olan davacının sözleşmelere ve kanunlara uyma yükümlülüğü olduğunu, davacının binada yapılacak tadilat için belediye ve Anıtlar Kurulundan izin almak için belediyeye gittiğini, izin alınması gerektiğinin davacının bilgisi dahilinde olduğunu, kiralama tarihi ile kiranın başlangıç tarihi arasında kiralanan yerde kapsamlı bakım, onarım ve tadilat olacağından bir aylık süre olduğunu, davacı tarafın kiralananda yaptığı hukuk dışı ve ağır zararlara neden olan inşaat işlerini mahkeme aracılığıyla tespit ettirdiklerini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; tacir olan davacının basiretli davranma yükümlülüğü olduğu, sözleşme düzenleme tarihi ile başlangıç tarihi arasında bulunan bir aylık süre içerisinde iddia edilen hususlarla ilgili davalı kiraya verene herhangi bir bildirimde bulunulmadığı, feshe dayanak sebeplerin sözleşmenin imzalandığı sırada bilinen veya bilinebilecek olduğunun kabulü gerektiği, ayrıca kira sözleşmesinin 11. maddesinde kiralananla ilgili tüm tadilat ve yenileme işlemlerinde ilgili yerlerden gerekli izin ve ruhsatları alma, bunlara dair masrafları üstlenme, kiralananı mevcut durum ve pozisyonuna uygun kullanma yükümlülükleri ile hukuki ve cezai sorumluluğun kiracıya ait olduğunun, bu izin ruhsat ve lazimelerin elde edilememesi halinde kiraya vereni hiçbir şekilde sorumlu tutmayacağının, ne nam altında olursa olsun tazminat ve benzer hiçbir talepte bulunamayacağının kararlaştırıldığı, kiralananı teslim alıp tadilata başlayan kiracının yıllık kira bedelini sözleşme uyarınca peşin ödemek zorunda olduğu, kira sözleşmesinin "Özel Şartlar" kısmının birinci maddesinde; kiracının mecuru kira süresinin bitiminden önce elinde olmayan herhangi bir nedenden tahliye etmek zorunda kalması halinde tahliye için ihbar süresinin 6 ay olduğunun ve peşin ödenen kira bedellerinin iadesinin kiraya verenden talep edilemeyeceğinin kararlaştırıldığı, sözleşme hükümlerinin geçerli olup tarafları bağladığı, ihbar süresine uyulmadığından kira bedeli iadesinin talep edilemeyeceği, davalı depozitonun masraf kalemlerinden mahsubunu talep etmeyip sözleşmede depozitonun iadesi ile ilgili özel bir şart kararlaştırılmadığından depozitonun iadesi gerektiği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile 84.000,00 Euro depozito bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan tahsiline, kira bedelinin iadesi ve tazminat taleplerinin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacı vekili; mecurun malikinin vasisi olan davacının vesayet makamına bildirim yapmadan kira kontratı yaptığını ve kira bedellerini kendi adına aldığını, kiralanan tarihi eser olduğundan tadilatlar için Belediyeden izin alınmasını gerektiğini ve malikin bu konuda başvurusu olmadığından izin alınamadığını, bu konuda araştırma yapılmadığını, şirketin imza yetkilisinin yabancı uyruklu olup sözleşmenin Türkçe ve ağır şartlar içerir şekilde imza altına alındığını, 11.05.2018 tarihli noter ihtarı ile sözleşmenin feshedildiğini, kiralananın 2018 yılı Temmuz ayında üçüncü kişiye kiraya verildiğini, davalının sebepsiz zenginleştiğini, kiralananın kullanıma hazır olmadığının tespit edildiğini, karşı taraf emlakçısına beyhude olarak 120.000,00 TL komisyon bedeli ödediklerini ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.

2. Davalı vekili; hukuka aykırı tadilatların eski hale getirilmesinin talep edildiğini, davacının başvuru yapmadan başladığı inşaatın belediye tarafından durdurulduğunu, mecuru harabe şeklinde bıraktığını, depozitonun iadesine karar verilmesinin hatalı olduğunu, ayrıca toplamda 1.320.000,00 TL değerinde talebin reddedilmesine rağmen eksik vekalet ücretine hükmedildiğini ileri sürerek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kiraya verenin malik olma zorunluluğu olmadığı, taraflar arasında bulunan 15.03.2018 düzenleme, 15.04.2018 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli işyeri kira sözleşmesinin davacı kiracı tarafından süresinden önce 11.05.2018 tarihli noter ihtarı ile feshedildiği, 18.05.2018 tarihli noter anahtar teslim emanet tutanağının tutulduğu, davalı tarafından mecura verilen hasara ilişkin olarak tespit yaptırıldığı halde bu yönde bir talep olmadığından depozitonun iadesi gerektiği, sözleşmede yer alan altı ay önceden yazılı ihbar edilmesi şartıyla kira sözleşmesinin tazminat yükümlülüğü olmadan feshedebileceği ve kiracının mecuru kira sözleşmesinin süresinin bitmesinden önce elinde olmayan herhangi bir nedenden tahliye etmek zorunda kalırsa, tahliye için ihbar süresi altı aydır, peşin ödenen bakiye kira bedelleri kiralayandan talep edilemeyeceği yönündeki düzenlemelerin sözleşme tarihi itibariyle tarafların tacir olması sebebiyle geçerli ve bağlayıcı olup ihbar süresine uymadan mecuru tahliye eden davacının peşin ödenen kira bedelinin iadesi talebinin reddi gerektiği, menfi zarardan davalı sorumlu tutulamayacağından emlakçıya ödenen paranın iadesi talebinin reddi gerektiği, davalı lehine reddedilen alacak bedeli üzerinden nispi vekalet ücreti takdiri gerektiği, davacı lehine de fazla vekalet ücreti takdir edildiği gerekçesiyle; davacının istinaf başvurusunun esastan reddine, davalının istinaf başvurusunun kabulüyle İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davacının güvence bedelinin iadesine yönelik talebinin kabulü ile 84.000,00 Euro'nun dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, kira bedelinin iadesi ve tazminat taleplerinin ayrı ayrı reddine

karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; istinaf nedenlerini tekrar etmiş ayrıca kira sözleşmesinde tadilat yükümlülüğü kiracıya yüklenmişse de bunun kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli bulundurma yükümlülüğünü ve dürüst davranma yükümlülüğünü ortadan kaldırmayacağını, tadilat yapılması imkansız olduğundan kira sözleşmesinin feshedilebileceğini, hiç kullanılmayan kiralanan için peşin kira ödendiğini, davalının burayı tekrar kiraya vererek ikinci kez kira bedeli tahsil ettiğini, en azından 6 aylık ihbar süresi dikkate alınarak bu süre kira bedelinin iadesine karar verilmesi gerektiğini, İlk Derece Mahkemesi karar tarihindeki tarifeye göre vekalet ücretine hükmedilmesinin hatalı olduğunu, Bölge Adliye Mahkemesi karar tarihindeki tarifeye göre vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, peşin ödenen kira bedeli ve depozito bedelinin iadesi ile tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 179 uncu maddesi

3. Değerlendirme

Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçelere ve özellikle tacir olan kiracı bakımından öngörülen ihbar koşulu ve erken tahliye durumunda peşin ödenen kira bedellerinin iade edilmeyeceğine yönelik cezai şart hükmünün bağlayıcı olduğunun, depozitonun iadesi bakımından mahsup talebi bulunmadığının, sözleşmenin feshi haksız olduğundan tazminat talep edilemeyeceğinin ve hükmedilen vekalet ücretinin davacı lehine olduğunun anlaşılmasına göre, davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Fazla alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

20.12.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.