Esas No: 2024/2806
Karar No: 2025/1584
Karar Tarihi: 20.03.2025

**7. Hukuk Dairesi         2024/2806 E.  ,  2025/1584 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/2346 E., 2024/723 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Develi 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2022/186 E., 2023/194 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin dava konusu 1132 ada 7 parsel sayılı taşınmazda paydaş olduğunu, taşınmazın 3/4 hissesinin 23.05.2022 tarihinde davalı Şirkete satıldığını, müvekkilinin ön alım hakkını kullanmak istediğini belirterek davalı adına olan hissenin iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacı tarafından açılan davanın tamamen haksız ve kötü niyetli olduğunu, davalı ile ona pay satan ... arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, söz konusu taşınmazın henüz tamamlanmamış olup inşaat aşamasında olduğunu, dolayısıyla müvekkili müteahhit...'in ...'dan taşınmazı satın almasının kendini garanti altına almasından kaynaklandığını, ...'la...'in aralarında yapmış oldukları arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin bağımsız bölümlerin devri amacını taşımadığını, müvekkiline yapılmış olan tapu satış kayıtları gerçek mülkiyet durumunu doğurmayacağından davanın reddedilmesi gerektiğini, hakkın açıkça kötüye kullanıldığını, ortada gerçek mülkiyet devri olmayıp yapılan işlemin avans niteliği taşıdığını, davacının haksız yarar elde etmeyi arzuladığını belirterek satışın avans niteliği taşıyıp gerçek satış niteliği taşımadığından davanın hukuki yarar yokluğundan usulden reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacının davaya konu taşınmazda paydaş olması sebebiyle ön alım hakkının bulunduğu, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununda aranan koşulların gerçekleştiği, her ne kadar davalı tarafça dava konusu taşınmazdaki hisse devrinin avans niteliğinde olduğu ve gerçek satış niteliği taşımadığı ileri sürülmüş ise de davalı tarafça sunulan 18.05.2022 tarihli taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde 1132 ada 8 ve 9 parsellerin belirtildiği, dava konusu parsele ilişkin bir ibare bulunmadığı, resmi satış senedinde de bu yönde bir açıklama olmadığı, dolayısıyla davalının iddialarını ispat edemediği, bu hususun resmi senet karşısında tanık ile ispatının mümkün olmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde:

1. Bölge Adliye Mahkemesi kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu,

2. Satış olarak gösterilen işlemin kat karşılığı inşaat sözleşmesi için yapıldığını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi için anlaşılan arsa payı 6 daireden az geldiğinden bu eksikliği tamamlamak için müvekkili lehine devir yapıldığını, devredilen taşınmaz payları ''avans'' niteliğinde olduğundan bu yolla yapılan devir sonucu oluşan tapu kayıtlarının da gerçek mülkiyet durumu oluşturmadığını, gerçek bir satışın konusu olmayan ve satım niteliği taşımayan pay devirlerinde yasal ön alım hakkının da doğmayacağını, herhangi bir para ödemesi yapılmadığını, tanık beyanlarıyla da avans niteliği taşıdığının ispatlandığını, ispat yükünün karşı tarafa geçtiğini,

3. Avans tapu uygulamasında, düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine veya resmi satış senedine yapılan devrin avans niteliğinde olduğunun yazılmadığını, uygulamada arsa sahibi ve yüklenici arasındaki hukuki ilişki dolayısıyla arsa sahibinin yükleniciye satış göstererek devrettiği taşınmazların avans tapu olarak kabul edildiğini, taraflar arasındaki asıl iradenin satışa yönelik olmadığının kabul edildiğini, resmi senetlerle yapılan devrin avans niteliğinde olduğunun senetlere yazılması şeklinde bir uygulama hiç olmadığını, buna rağmen işlemin Yargıtayca avans tapu olarak kabul edildiğini, Mahkemece aranan şartlara göre hareket edilmesi durumunda avans tapu uygulamasının pratikte imkansız olacağını belirterek hükmün bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, ön alım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

20.03.2025 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.