Esas No: 2023/1546
Karar No: 2024/2394
Karar Tarihi: 02.07.2024

**6. Hukuk Dairesi         2023/1546 E.  ,  2024/2394 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2021/2305 E., 2023/104 K.

ASIL VE BİRLEŞEN DOSYADA

DAVACILAR : 1-... 2-... 3-... 4-... 5-... vekili Avukat ...

ASIL DAVADA DAVALI : 2- ... Vekili Avukat ...

BİRLEŞEN DAVADA DAVALI : 1- ... Vekili Avukat ...

ASIL VE BİRLEŞEN

DOSYADA DAVALILAR : 3-... İnşaat Tekstil Gıda Ve Emlak Danışmanlığı Sanayi Ve Tic. Limited Şirketi 4- ...

İHBAR OLUNAN : ...

DAVA TARİHİ : 25.02.2019

HÜKÜM : Red

İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 3. Asliye Hukuk Mahkemesi (Tüketici Mahk. Sıfatıyla)

SAYISI : 2019/43 E., 2021/199 K.

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik verilen hükmün davalılar vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. 02.07.2024 gününde duruşmalı temyiz talebinde bulunan birleşen davada davalı ... vekili Avukat Tamer Eskikoyuncu, temyiz talebinde bulunan davalı ... vekili Avukat ... ile asıl ve birleşen davada davacılar vekili Avukat ... geldi. Tebligata rağmen başka gelen olmadığından onların yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

ASIL VE BİRLEŞEN DAVADA

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilleri arsa sahipleri ile davalılardan Ulaç Yapı Ltd. Şti. arasında ... 20. Noterliği’nin 07/08/2012 tarih ve 27528 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, aynı noterliğin 01/02/2013 tarihli ek sözleşmesi ile ana sözleşmedeki paylaşımın değiştirildiğini, ancak yüklenicinin inşaatı yarım bırakarak terk ettiğini, diğer davalı ...k İnş. Ltd. Şti.’nin ise davalı yüklenici ile organik bağ içerisinde inşaattaki bağımsız bölümleri üçüncü kişilere sattığını, ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi eli ile inşaatta tespit yaptırıldığını ve inşaat seviyesine ilişkin rapor düzenlendiğini, asıl dava dosyasında davalı ... adına kayıtlı A Blok zemin + bodrum kat 1 no.lu bağımsız bölümün, birleşen davada ise E Blok 5 ve 10 numaralı, F Blok 11 numaralı bağımsız bölümün davalı ... adına olan tapu kayıtlarının iptali ile müvekkilleri adına payları oranında tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Asıl davada davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin dava konusu bağımsız bölümü yükleniciden değil, yüklenicinin ilk olarak sattığı diğer davalı ... İnş. Ltd. Şti.’den satın aldığını, müvekkilinin taşınmazı yükleniciden satın almadığını, iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu, ... İnş. Ltd. Şti.’nin hisselerinin yüklenici şirket yetkilisine devrinin 06/05/2015’te gerçekleşirken müvekkiline taşınmaz satışının 03/07/2014’te yapıldığını, ayrıca arsa sahipleri ile davalı yüklenici Ulaç Yapı İnş. Ltd.Şti. Arasında ... 2. Noterliği’nin 11/06/2018 tarihli fesihnamesi düzenlendiğini ve buna göre arsa sahiplerinin hiçbir talepte bulunamayacağının kararlaştırıldığını, davacıların kendilerine ait bağımsız bölümleri teslim aldıklarını ve davada iyiniyetli olmadıklarını savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Birleşen davada davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin dava konusu edilen taşınmazları davacı arsa sahiplerinin verdiği vekaletnameler ile davalı yükleniciden satın aldığını, dava konusu taşınmazların kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye düştüğünü, arsa sahipleri ile davalı yüklenici Ulaç Yapı İnş. Ltd.Şti. Arasında ... 2. Noterliği’nin 11/06/2018 tarihli fesihnamesi düzenlendiğini ve buna göre arsa sahiplerinin hiçbir talepte bulunamayacağının kararlaştırıldığını, fesihten sonra arsa sahipleri tarafından inşaatın bitirilmesi için kooperatif kurulduğunu, müvekkilinin kooperatif üyeliği için başvurmasına karşın kabul edilmediğini, savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Asıl ve birleşen davada diğer davalılar davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile "…arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin kendisine devredilen paya hak kazanabilmesi için edimini yerine getirmesi gerekir, edimi ise binayı imal ve teslimdir. Yüklenici edimini yerine getirmediği takdirde arsa sahibine sözleşmenin feshi ve tapunun iptalini isteyebilme hakkı doğar. Hemen belirtmek gerekir ki, yüklenicinin hakkını temellük eden üçüncü kişi, onun halefi olacağından selefinin haiz olduğu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürülebilir. Öte yandan, arsa sahibi de, yüklenici sözleşmeden doğan edimini yerine getirmediği takdirde sözleşmenin feshi ile üçüncü kişi üzerine oluşan tapunun iptalini isteyebilir. Diğer bir deyişle üçüncü kişinin mülkiyet hakkının doğabilmesi için kendisine pay devreden yüklenicinin edimini yerine getirmesi ve mülkiyete hak kazanması gerekir. Aksi halde, yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer. Bu hali ile gelen müzekkere yanıtları, keşif, keşif sonucu tanzim ettirilen bilirkişi raporları, değişik iş tespit dosyası, bu dosyada tanzim ettirilen bilirkişi raporu, tanık beyanları ve eldeki dosya bir bütün olarak değerlendirildiğinde, davacılar ile davalı ... arasında düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ekinin akdedildiği, gelişen süreçte değişik iş tespit dosyası ile de görüleceği üzere yüklenicinin binaları tamamlama edimini getirmediği, ilgili belediyeden gelen müzekkere yanıtı ve tanık beyanları ile sabit olduğu üzere binaların yapı kullanma izin belgesinin olmadığı, davalı gerçek kişilerin mevcut dava konusu taşınmaz ve bu taşınmazın bulunduğu sitenin yüklenici tarafından tam ve eksiksiz bir biçimde ifa edilmediğinin ve bitirilmediğinin devir tarihi de göz önüne alındığında farkında olduğu, edimini tam ve eksiksiz olarak yerine getirmeyen yüklenicinin halefi olan davalı gerçek kişilerden davacı arsa sahiplerinin dava konusu taşınmazları talep edebilecekleri de anlaşılmakla davaların ayrı ayrı kabulüne…" karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davalı ... vekili ile birleşen davada davalı ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; müvekkiline ait bağımsız bölümle hiç bir ilgisi olmayan (...'a ait) E blok 5 ve 10 numaralı bağımsız bölüm ile F blok 11 numaralı bağımsız bölümler için açılan davanın müvekkiline karşı açılan 2019/43 E sayılı dosya ile birleştirildiğini, işlemin usule aykırı olduğunu, davacıların aynı ancak davalıların farklı olduğunu, davaların konularının da farklı olduğunu, müvekkilinin 3. kişiden ziyade bu taşınmazda 4. kişi olduğunu, taşınmazı yükleniciden almadığı için yüklenicinin halefi olması mümkün olmadığını, iyi niyetli son mâlik olduğunu, fesihname ve protokole göre davacıların davaya konu taşınmazın da üzerinde bulunduğu arsanın üzerine yapılması planlanan proje ve inşaat ile ilgili hiç bir talepte bulunmayacaklarını, bu hususlarda dava açmayacaklarını noter huzurunda kabul ettiklerini, ibranamenin dosya arasına alınmış olmasına ve ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2020/107 E sayılı dosyasında huzurdaki davanın davacıları ibra işlemini ikrar etmelerine rağmen mahkemece dikkate alınmadığını, bilirkişi raporlarında projenin %85 civarında bitirildiğinin belirtildiğini, bitme oranı bu derece yüksek olan bir inşaatta, davacıların sözleşme ile kendilerine teslim ve devir edilmesi kararlaştırılmış bağımsız bölümlerin hepsini teslim almışken huzurdaki iş bu davanın ikame edilmesinin iyi niyet kuralına aykırılık teşkil ettiğini bildirerek, yerel mahkeme kararının kaldırılmasına, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; mahkemece delilerin takdirinde hataya düşüldüğünü, davada kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi talep edilmişse de tapu müdürlüğünden gelen yazı cevabında davalı yüklenicinin sözleşmeye istinaden yaklaşık 100 adet daireyi 3. şahıslara satıp devrettiğinin açıkça ortaya çıktığını, sadece müvekkili ve diğer davalıya karşı dava açılmasının ve bu davaların kabul edilmesinin hukuki hiçbir dayanağı bulunmadığını, yüklenicinin halefi olan diğer tapu maliklerinden müvekkili ayrıştıracak hiçbir iddia ve delil ileri sürülmediği halde davanın kabulüne karar verilmesinin hatalı olduğunu, davacı arsa maliklerinin müvekkiline kötü niyet isnadında dahi bulunmadığını, davada kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi talep edilmişse de tarafların ... 2. Noterliği'nin 11.06.2018 tarih ve 04791 yevmiye nolu "düzenleme şeklinde fesih name" si ile bahse konu kat karşılığı inşaat sözleşmesini davadan önce feshettiklerini, taraflarının talebi ile ... 2.Noterliği 11.06.2018 tarih ve 04791 yevmiye no.lu "Düzenleme Şeklinde Fesih name"si dosyaya getirtildiğini, davacı tarafın yargılama boyunca bu fesih nameyi gizlediğini, hukuken geçerli ve tarafları bağlayıcı fesih nameye davacıların herhangi bir itirazının olmadığı ve bu fesih nameyi kabul ettiği davanın taraf teşkilinden de açıkça anlaşıldığını, dürüstlük kuralına riayet etmeyen davacıların korunacak üstün bir hakkı bulunmadığını bildirerek, yerel mahkeme kararının kaldırılmasına, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile Davacı arsa malikleri ile davalılardan Ulaç Yapı İnş. Taah. Eml. San. Ve Tic. Ltd. Şti. İle ... 20. Noterliği 07.08.2012 tarihli 27528 yevmiyeli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ... 20. Noterliği 01.02.2013 tarihli 3060 yevmiyeli ek sözleşme imzalandığı, daha sonra yüklenici davalının edimini yerine getirememesi üzerine tarafların ... 2. Noterliği'nin 11/06/2018 tarih ve 4791 yevmiye numaralı protokolü ile aralarındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini feshettikleri, protokol hükümlerine göre davacı arsa maliklerinin sözleşmeye bağlı tüm borç ve yükümlülüklerinin sona erdirildiği, karşılıklı fesih tarihi itibariyle inşaat seviyesinin %90’ın altında olduğu toplanan delillerden ve taraf açıklamalarından anlaşıldığı, davacıların sözleşmenin devamı sırasında yükleniciye avans olarak temlik ettikleri bağımsız bölümleri yükleniciden devralan 3. kişilerin kazanımları yolsuz hale geleceğinden ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak yapımı devam eden bir inşaattan bağımsız bölüm satın alan 3. kişilerin iyiniyet iddialarının dinlenme olanağı bulunmadığından; ilk derece mahkemesince, davanın kabulüne karar verilmesinde ve aynı veya birbirine benzer sebeplerden doğan davalar arasındaki bağlantı nedeniyle birleştirilerek görülmesinde ve son olarak yargılama giderlerinin her bir birleşen davanın davalıları arasında müştereken paylaştırılmasında usul ve esas yönünden yasaya aykırı bir husus bulunmadığı sonucuna varılmakla davalıların istinaf isteminin reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davalı ... vekili ile birleşen davada davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Asıl davada Davalı ... vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçeler ve resen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

Birleşen davada Davalı ... vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçeler ve resen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri, 6098 sayılı TBK 470-486 maddeleri

3. Değerlendirme

1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Asıl ve birleşen davada davacı arsa sahipleri ..., ..., ..., ..., ... ile asıl ve birleşen davalarda davalı yüklenici Ulaç Yapı Ltd. Şti. arasında ... 20. Noterliği’nin 07/08/2012 tarih ve 27528 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Daha sonra taraflar arasında ... 20. Noterliği’nin 01/02/2013 tarih ve 03060 yevmiye numaralı ek kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış, inşaat ruhsatı alım süresindeki sınırlama kaldırılmış, süresiz hale getirilmiştir.

2.1. Asıl dava konusu A blok zemin kat 1 nolu bağımsız bölüm 15/01/2014’te arsa sahipleri adına kat irtifakı ile tescil edilmiş, 07/02/2014 tarihinde satış + birleşme işlemi ile davalı ... Ltd. Şti. adına tescil edilmiş, ... Ltd. Şti. temsilcisi ... tarafından asıl davalı ...’a 03/07/2014 tarihinde 10.000,00 TL bedelle satılmış ve davalı ... adına tescil edilmiştir. Taşınmaz üzerinde borçlusu ..., alacaklısı Türkiye Halk Bankası olan 600.000,00 TL bedelli 1. dereceden ipotek bulunmaktadır.

- Birleşen dava konusu E Blok 5 ve 10 nolu bağımsız bölüm, ... ve ...' nun davalı yüklenici şirket temsilcisi Hasan Hüseyin AKKUŞ'a verdikleri, F Blok 11 nolu bağımsız bölüm ise ...’a verdikleri ... 5. Noterliği' nin 23/01/2014 tarih ve 894, 895 ve 887 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Vekaletnameleri ile 22/09/2017 tarihinde davalı ...' a devredilerek tapuda adına tescil edildiği anlaşılmıştır.

2.2. Davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici Ulaç Yapı Ltd. Şti. arasında ... 2. Noterliği’nin 11/06/2018 tarih ve 04791 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde fesihnamesi imzalanmıştır. Buna göre;

‘‘1- İşbu fesihname arsa malikleri ile müteahhit firma arasında karşılıklı mutabakat neticesinde ortak irade ile feshedilmektedir. Zira sözleşmede kararlaştırılan niteliklere haiz eserin meydana getirilemeyişi müteahhit firmanın ekonomik darboğaza düşmesinden kaynaklanmaktadır, bu sebeple taraflar birbirlerinden fesih sonrasında inşaatın tamamlanabilmesi hususunda hiçbir hak ve alacak talep edemeyecekleri gibi fesihten önce sözleşmeden kaynaklı gecikme tazminatı vb cezai şartlar hususunda da hiçbir hak ve alacak talep etmeyeceklerdir.’’ hükmü kararlaştırılmıştır.

2.3. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir.

2.4. Sözleşmenin fesih ya da dönme suretiyle sona ermesi halinde geriye etkili sonuç doğuracağı yani, sözleşme hiç yapılmamış gibi başa dönüleceğinden, taraflar sözleşme ile üstlendikleri borçlarını ifa etme yükümlülüğünden kurtulacakları gibi, daha önce ifa ettikleri edimleri, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre isteyebileceklerdir. Yine Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 1983/3 Esas, 1984/1 Karar sayılı ve 25/01/1984 tarihli kararına göre bu sözleşmelerin, inşaatın fiziki seviyesine göre ileriye etkili olarak feshedilebileceği ve buna bağlı olarak yüklenicinin yaptığı imalat oranında bağımsız bölüm tapusuna hak kazanabileceği kabul edilmiştir.

2.5. İleriye etkili fesih kararı verilebilmesi için müstekar içtihatlar ile inşaatın %90 ve üzeri oranında tamamlanması gerekmekte olup, inşaat bu seviyeye ulaşmamış ise ileriye etkili fesih koşulları gerçekleşmemiş olacaktır. Ancak; mahkeme kararı ile fesihte davacının kendi istemi ile ileri etkili fesih talep etmesi halinde ya da tarafların kendi iradeleri ile sözleşmeyi ileriye etkili olarak feshettiğinin kararlaştırılması halinde, inşaatın seviyesi ileri etkili feshi haklı kılmasa dahi akdin ileri etkili feshine karar verilmelidir.

2.6. Yukarıdaki açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici Ulaç Yapı Ltd. Şti. arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin ... 2. Noterliği’nin 11/06/2018 tarih ve 04791 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde fesihnamesi ile feshedildiği, dosya kapsamı itibarı ile tüm bloklar için ortalama inşaat seviyesi, ileri etkili fesih için aranan %90 seviyesinin altında olsa da tarafların ortak iradeleri ile 11/06/2018 tarihli fesihnamenin yukarıda yer verilen 1.maddesine göre ileri etkili olarak feshi kabul ettikleri, bu hali ile asıl ve birleşen davalılara yapılan devirlerin 11/06/2018 tarihli fesihnameden önce olduğu, davacı arsa sahiplerinin fesih tarihi itibarı ile yüklenicinin daha önce yaptığı devir ve temlikleri, mevcut hali ile yapılan inşaatı kabul ettikleri gözetildiğinde asıl ve birleşen davalarda davanın reddine karar verilmesi gerekirken, davanın kabulü doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Asıl davada davalı ... vekili ve birleşen davada davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin ... Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi’nin 2021/2305 Esas, 2023/104 Karar sayılı ve 26/01/2023 tarihli kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının asıl davada davalı ... ve birleşen davada davalı ... yararına BOZULMASINA, temyiz peşin harcın istek halinde iadesine, 17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin asıl ve birleşen davalarda davacılardan alınarak, Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan asıl davada davalı ... ve birleşen davada davalı ...’a verilmesine, dosyanın ilk derece mahkemesine, karardan bir örneğinin ... Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 02/07/2024 gününde oy birliğiyle karar verildi.