Esas No: 2012/12313
Karar No: 2012/13969
Karar Tarihi: 30.11.2012

**(Kapatılan)14. Hukuk Dairesi         2012/12313 E.  ,  2012/13969 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 04.08.2009 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 28.03.2012 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar vekilleri tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davacıların tapu iptali ve tescili, ikinci kademedeki istekleri ise ödenen bedelin ve cezai şartın tahsili istemine ilişkindir.

Davalı yüklenici ... Ltd. Şti.vekili davanın reddini savunmuştur.

Davalı arsa sahibi ... Ltd. Şti. vekili, davalı yüklenici ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, bu sözleşmenin tadil edildiğini, dava konusu bağımsız bölümde yüklenicinin hakkının bulunmadığını, 2232 parsel sayılı taşınmaza yapılacak konutların arsa sahibine ait olacağını, bu taşınmaza yapılacak inşaatın tamamlanma aşamasına göre 2233 parsel sayılı taşınmazda yapılacak bağımsız bölümlerin yükleniciye bırakılacağını, bu nedenle öncelikle 2232 parsel sayılı taşınmazdaki eksik işlerin belirlenmesi gerektiğini, yüklenicinin tamamlamadığı eksik işlerin arsa sahibi müvekkili tarafından tamamlandığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince edimlerini yerine getirmiş olduğu gerekçesiyle 2233 parsel sayılı taşınmazda ... blok ... no'lu bağımsız bölüme ilişkin tapunun iptali ile davacılar adına 1/2 şer pay oranında tesciline, davacılar tarafından mahkeme veznesine depo edilen satış bedelinden kalan 14.595,64 TL nin karar kesinleştikten sonra davalı yükleniciye ödenmesine karar verilmiştir.

Hükmü, davalı vekilleri temyiz etmiştir.

Arsa sahipleri ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye devretmesi (temlik etmesi) halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur.

Davaya konu olayın, “alacağın devri ve borcun üstlenilmesi” işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Alacağın devri ve borcun üstlenilmesi Türk Borçlar Kanununun 183 ila 204. maddelerinde düzenlenmiştir. Alacağın devri, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızasının alınması gerekmez. Alacağın devri, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerin hasıl eder. Borçlunun alacağın devrinden sonraki asıl muhatabı artık alacağı devralan kişidir. Bu itibarla borçlunun borçtan kurtulabilmesi için alacağın devri işleminden sonra borcunu, alacağı devralan kimseye ifa etmesi gerekir. Şu hale göre devir anına kadar borçlu bu işlemin dışında iken devir anından itibaren evvelki alacaklı devir işleminin dışına çıkmaktadır.

Alacağın devrinin, alacağı devredenle borçlu (arsa sahibi) arasında bazı ilişkilerin doğmasına neden olduğu çok açıktır. Zira alacağı devralan evvelki alacaklının (yüklenicinin) yerine geçmiş, borçludan (arsa sahibinden) ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak onun hakkı olmuştur.

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü devralan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle devir işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat devir işlemi kanıtlanmış olunsa da yukarıda açıklandığı üzere ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifa isteğine derhal uymak zorunda değildir. Gerçekten Türk Borçlar Kanununun 167. maddesi hükmüne göre “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre devri öğrenen borçlu devir olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (alacağı devralan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir. Alacağın devrinin konusu yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, alacağını devreden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye devretmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir. Diğer taraftan yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Türk Borçlar Kanununun 97. maddesinden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Burada yüklenicinin eser sözleşmesinden kaynaklanan borçlarının neler olduğuna ilişkin bazı açıklamaların yapılması gerekmektedir. Genel olarak eser sözleşmelerinde yüklenici, belli bir eseri meydana getirerek onu iş sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Eser sözleşmelerinde yüklenicinin "eseri meydana getirme borcu" dayanağını Türk Borçlar Kanununun 470. maddesinden alır. Anılan hükme göre; “eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir."

Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun şekilde imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da yüklenici edimini yerine getirmiş kabul edilemez.

Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; davalı yüklenici ile davalı arsa maliki arasında 29.06.2005 tarihinde ... Noterliği’nde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Bu sözleşme gereğince, davalı yüklenici 2232 sayılı parselde bina yaparak anahtar teslimi olarak arsa malikine teslim edecek, karşılığında 2233 parsel sayılı taşınmazdaki binalar yükleniciye bırakılacaktır. Davacı, anılan bu sözleşme uyarınca yükleniciye bırakılan 2233 parsel sayılı taşınmazdaki ... Blok ... numaralı bağımsız bölümü 03.06.2005 tarihli adi yazılı sözleşmeyle 113.490 GBP bedelle yükleniciden temlik alıp, bedelin bir bölümünü ödemiştir.

Davacı, davada yüklenicinin temliki işlemine dayandığından bağımsız bölümün adına tescilini sağlayabilmesi için yüklenicinin arsa malikine karşı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde belirlenen edimlerini tam ve eksiksiz olarak yerine getirmiş olması gerekir.

Somut olayda, yüklenicinin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde belirlenen edimlerini tam ve eksiksiz olarak yerine getirip getirmediği belirlenmemiştir. Bu nedenle, yüklenicinin sözleşmeyle yerine getirmesi gereken edimleri hangi oranda yerine getirdiği tespit edilmeli, edimlerin arsa maliki açısından katlanılabilir seviyede yerine getirilmiş ise eksik ve ayıplı işlerin bedelinin toplamının davacı tarafından depo edilmesi için uygun bir süre verilmelidir. Ayrıca, arsa malikine ait taşınmazda iskan ruhsatı alınmamış ise, bu eksikliğin giderilmesi için de davacıya süre verilmelidir. Daha açığı, yüklenici sözleşmede belirlenen edimlerini yerine getirerek taşınmazı adına tescile hak kazandığının anlaşılması halinde, davacının tapu iptali ve tescil istemi değerlendirilmelidir.

Mahkemece, yapılan bu saptamalar doğrultusunda arsa payı karşılığı davalı arsa sahibine bırakılacak taşınmaz üzerinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmaksızın yükleniciye düşen taşınmaz üzerinde yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporu doğrultusunda yüklenicinin edimini yerine getirdiği gerekçesiyle yazılı şekilde eksik inceleme ile karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple, kararın bozulması gerekmiştir.

SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde yatırana iadesine 30.11.2012 tarihinde oybirliği ile karar verildi.