Esas No: 2013/1703
Karar No: 2015/1331
Karar Tarihi: 13.05.2015

**Hukuk Genel Kurulu         2013/1703 E.  ,  2015/1331 K.**

* TAPU İPTALİ VE TESCİL

* ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

* TASFİYE PROTOKOLÜ

* KAZANILMIŞ HAK

* HUKUK USULÜ MUHAKEMELERİ KANUNU(MÜLGA) (1086) Madde 432

* KOOPERATİFLER KANUNU (1163) Madde 23

**"İçtihat Metni"**

Taraflar arasındaki “tapu iptali ve tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 7. Asliye Ticaret Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 07.06.2011 gün ve 2009/33 E., 2011/261 K. sayılı karar, davalılardan kooperatif ve H.. E.. vekilinin temyizi üzerine Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 29.05.2012 gün ve 2012/1893 E., 2012/3761 K. sayılı kararı ile;

“...Davacı vekili, davalı kooperatif üyesi olan müvekkilinin tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğini, genel kurul kararı uyarınca ödeme yapan ortaklara tapu devri yapılacağını, bu kararın müvekkili gibi şartlı ortakların kazanılmış haklarını ihlal ettiğinden iptaline karar verildiğini, kat irtifaklarının davalı arsa malikleri adına kurulduğunu ve tapu devrinin yönetimin keyfine bırakıldığını ileri sürerek, P.... bağımsız bölümün davalı arsa malikleri adına olan kaydının iptali ile müvekkili adına tapuya tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı kooperatif vekili, tapu maliki olmadıklarından kendilerine husumet yöneltilemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı Hüseyin vekili, Ç....Konut Yapı Kooperatifi ile 14.07.1994 tarihinde kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzaladıklarını, karşı tarafın sözleşmeden doğan haklarını 12.09.2004 tarihinde davalı kooperatife devrettiğini, sözleşmede teslim tarihinin 01.10.1997 olarak kararlaştırıldığını, ek süreler tanınmasına rağmen işin tamamlanamadığını, açılan davalarda tazminat kazandıklarını ve sözleşmenin feshine karar verildiğini, husumet itirazında bulunduklarını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, tarafların iddia ve savunmaları, toplanan kanıtlar, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, davacının şartlı üye olduğu, dava konusu taşınmazın davacıya tahsis edildiği, kat irtifaklarının arsa malikleri adına oluşturulduğu ve kooperatifin talebine göre başka ortaklara tapularının verildiği, 847 ada parsel sayılı taşınmazla ilgili inşaatların tamamlandığı, benzer durumdaki ortakların açmış olduğu davaların da değişik mahkemelerce kabul edildiği gerekçesi ile davanın kabulüne, dava konusu taşınmazın davalı arsa sahipleri adına olan kaydının iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar verilmiştir.

Karar, davalı kooperatif ve H.. E.. vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

1-Davalı kooperatif vekilinin temyizi yönünden:

Mahkeme hükmü davalı Kooperatif vekiline, 29.06.2011 tarihinde tebliğ edilmiş ve hüküm HUMK’nun 432.maddesinde öngörülen 15 günlük yasal süre geçirildikten sonra 09.09.2011 tarihinde temyiz edilmiştir. Süresinden sonra yapılan temyiz istemleri hakkında mahkemece bir karar verilebileceği gibi, 01.06.1990 gün ve 1989/3 esas,1990/4 karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, Yargıtay tarafından da karar verilebileceğinden, süresinden sonra yapılan temyiz isteminin reddi gerekmiştir.

2-Dava, kooperatife karşı yükümlülüklerini yerine getirdiğini ileri süren kooperatif ortağının tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Kural olarak, arsa malikleri ile yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, davacı ortak taraf olmadığından ve arsa maliklerince davacı ortağa karşı bağımsız bir taahhüt altına girilmediğinden, davacının arsa sahiplerine karşı doğrudan dava açması mümkün değildir. Yine yüklenici konumunda olan kooperatifin, arsa sahiplerinden tapu talep edebilmesi sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmiş olmasına bağlıdır. Ortakların da kendilerine tahsis edilen konutun mülkiyetini isteyebilmeleri, genel kurullarda kararlaştırılan ve geçerliliğini koruyan parasal yükümlülüklerini yerine getirmiş olmaları halinde mümkündür. Öte yandan, yukarıda belirtildiği üzere, ilke olarak kooperatif ortağının arsa sahiplerine doğrudan dava açma hakları bulunmasa da tüm dairelerin arsa sahipleri adına tescilinin ardından, kooperatifin edimlerini yerine getiren ortakları için arsa sahiplerinden tapu devrini istemesi şeklinde bir uygulama benimsenmiş ise arsa sahiplerine husumet yöneltilebileceği kabul edilmelidir.

Somut uyuşmazlıkta, davalı H.. E..'ın, 14.07.1994 tarihli sözleşmeyi, işin yüklenici tarafından süresinde yapılmadığı gerekçesiyle feshettiği, fakat feshe rağmen dava konusu dairenin de bulunduğu 847 ada 8 parsel üzerindeki inşaatların tamamlandığı, kooperatif ile tarihsiz bir tasfiye protokolü imzalandığı, kooperatifin istemi üzerine arsa sahiplerinin tapuda devir yaptıkları tespit edilmiştir.

Bu durumda mahkemece, davacı ortağın kooperatifte, şartlı ortak olmadığı da gözetilerek, geçerli genel kurul kararları uyarınca parasal yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği, arsa sahibi ile kooperatif arasındaki sözleşme ve uygulamalara göre davacı tarafından tapusu istenilen dairenin kooperatife bırakılacak dairelerden olup olmadığı, edimlerini yerine getiren ortaklara kooperatifin istemi üzerine arsa sahiplerince tapuda devir yapılması yönünde bir uygulamanın benimsenip benimsenmediği, böyle bir uygulamanın benimsenmiş olması halinde devirlerde tasfiye protokolüne uyulup uyulmadığı, Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesine göre kooperatifin ortaklar arasında eşitlik ilkesine uygun davranmak zorunluluğu bulunduğundan, diğer ortaklara hangi şartlarda tapu devrinin yapıldığı hususlarında, genel kurul ve yönetim kurulu kararları, kooperatif defter kayıt ve belgeleri üzerinde kooperatif uygulamaları ve mali konularda uzman bir bilirkişi veya bilirkişi kuruluna inceleme yaptırılıp rapor alınarak, oluşacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir...”

gerekçesi ile bozulmuş, davacı vekili ile davalılardan kooperatif vekillerinin karar düzeltme talepleri üzerine 23. Hukuk Dairesinin 15.11.2012 gün ve 2012/4758 E., 2012/6699 K. sayılı ilamı ile;

“…Davacı vekili, davalı kooperatif üyesi olan müvekkilinin tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğini, genel kurul kararı uyarınca ödeme yapan ortaklara tapu devri yapılacağını, bu kararın müvekkili gibi şartlı ortakların kazanılmış haklarını ihlal ettiğinden iptaline karar verildiğini, kat irtifaklarının davalı arsa malikleri adına kurulduğunu ve tapu devrinin yönetimin keyfine bırakıldığını ileri sürerek, P.. 847 ada 8 parsel de kayıtlı D Blok 4 nolu bağımsız bölümün davalı arsa malikleri adına olan kaydının iptali ile müvekkili adına tapuya tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı kooperatif vekili, davanın reddini istemiştir.

Davalı H.. E.. vekili, S.S. Ç.... Konut Yapı Kooperatifi ile 14.07.1994 tarihinde kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzaladıklarını, karşı tarafın sözleşmeden doğan haklarını 12.09.2004 tarihinde davalı kooperatife devrettiğini, sözleşmede teslim tarihinin 01.10.1997 olarak kararlaştırıldığını, ek süreler tanınmasına rağmen işin tamamlanamadığını, açılan davalarda tazminat kazandıklarını ve sözleşmenin feshine karar verildiğini, husumet itirazında bulunduklarını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davanın kabulüne dair verilen karar, davalılardan kooperatif ve H.. E.. vekillerinin temyiz istemleri üzerine, Dairemizin 29.05.2012 tarih, 2012/1893 E. 3761 K. sayılı ilamıyla; davalılardan kooperatif vekilinin temyiz isteminin süreden reddine, diğer davalı H.. E..’ın temyiz istemi bakımından ise; davacı ortağın kooperatifte, şartlı ortak olmadığı da gözetilerek, geçerli genel kurul kararları uyarınca parasal yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği, arsa sahibi ile kooperatif arasındaki sözleşme ve uygulamalara göre davacı tarafından tapusu istenilen dairenin kooperatife bırakılacak dairelerden olup olmadığı, edimlerini yerine getiren ortaklara kooperatifin istemi üzerine arsa sahiplerince tapuda devir yapılması yönünde bir uygulamanın benimsenip benimsenmediği, böyle bir uygulamanın benimsenmiş olması halinde devirlerde tasfiye protokolüne uyulup uyulmadığı, Kooperatifler Kanunu'nun 23.maddesine göre kooperatifin ortaklar arasında eşitlik ilkesine uygun davranmak zorunluluğu bulunduğundan, diğer ortaklara hangi şartlarda tapu devrinin yapıldığı hususlarında, genel kurul ve yönetim kurulu kararları, kooperatif defter kayıt ve belgeleri üzerinde kooperatif uygulamaları ve mali konularda uzman bir bilirkişi veya bilirkişi kuruluna inceleme yaptırılıp rapor alınarak, oluşacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi gerektiği belirtilerek bozulmuştur.

Bu kez, davacı vekili ile davalı kooperatif vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur.

1-Davalılardan kooperatif vekilinin hükme yönelik temyiz isteminin, yasal sürede yapılmadığından dolayı, HUMK’un 432. maddesi uyarınca reddine ilişkin Dairemiz kararına karşı, istemin süresinde olduğu ileri sürülerek başvuruda bulunulması üzerine yapılan incelemede, temyiz isteminin süresinde olmadığı anlaşılmakla talebin reddi gerekmiştir.

2-Davacı vekilinin karar düzeltme istemine gelince;

a)Yargıtay ilamında belirtilen gerektirici sebeplere göre, davacı vekilinin HUMK'un 440.maddesinde sayılan hallere uymayan ve aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer karar düzeltme itirazlarının reddi gerekmiştir.

b) Davacının davalılardan kooperatifin ortağı olduğu kuşkusuzdur. Davacı, davalılardan arsa malikleri adına olan tapu kaydının iptali ile adına tescilini istemiş olmasına göre, böyle bir istemde bulunabilmesi için, davaya konu edilen bağımsız bölüme yönelik olarak davalı kooperatife karşı tüm edimlerini yerine getirmiş olduğunu, hiçbir ediminin kalmadığını, diğer üyelerle eşit durumda olduğunu kanıtlaması gerekmektedir. Öte yandan, peşin bedelli ortaklık halinde, peşin bedelli ortaktan inşaatın finansmanına yönelik aidat istenemez ise de, kooperatifin amacına ulaşıncaya kadar yapılan yönetim ve alt yapı giderlerinin ödenmesi gerekir.

Dosya kapsamından ve Dairemizin 21.05.2012 tarih ve 2012/1728 E, 3466 K. sayılı ilamı ile karar düzeltme istemi reddedilerek kesinleşen Ankara 9. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 27.05.2010 tarih ve 2008/698 E, 2010/285 K sayılı ilamından, davacının peşin bedelli ortak olduğu anlaşılmaktadır. Dairemiz bozma kararının son paragrafında ise davacının “şartlı ortak olmadığı da gözetilerek” denmek suretiyle çelişkiye düşülmüştür.

Bu durumda, peşin bedelli ortak olduğu sabit olan davacının davalılardan arsa malikleri adına olan tapu kaydının iptali ile adına tescil isteyebilmesi için bu dairenin yüklenici kooperatife bırakılacak dairelerden olduğunun anlaşılması halinde, davacının inşaat finansmanı dışında davalı kooperatifin amacına ulaşıncaya kadar yapılan yönetim ve alt yapı giderlerinden sorumlu olduğu ilkesi nazara alınmak suretiyle bir karar verilmesi gerekir.

Tüm bu açıklamalardan davacının peşin bedelli ortak olduğu sabit olmakla, Dairemiz kararının son paragrafında yer alan "davacı ortağın kooperatifte şartlı ortak olmadığı da gözetilerek, geçerli genel kurul kararları uyarınca" ibaresi çıkartılarak, yerine "peşin bedelli ortak olduğu sabit olan davacının yönetim ve alt yapı giderlerine ilişkin" ibaresinin yazılması suretiyle ve yukarıda yapılan açıklamalara ilişkin gerekçe ilave edilerek yerel mahkeme kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir…”

gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN: Davalı H.. E.. vekili ve davalı Tasfiye Halinde SS. K..Konut Yapı Kooperatifi vekili

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

1- Davalı kooperatif 07.06.2011 günlü ilk kararı süresinden sonra temyiz etmiş ve Özel Dairece temyiz isteminin süre yönünden reddine karar verilmiştir. Açıklanan duruma göre ilk karar adı geçen bakımından kesinleşmiş olup, direnme kararının temyizinde hukuki yararı bulunmamaktadır.

Bu nedenle davalı kooperatif vekilinin temyiz isteminin reddine karar vermek gerekmiştir.

2- Davalı H.. E.. vekilinin temyiz itirazlarına gelince;

Dava, kooperatife karşı yükümlülüklerini yerine getirdiğini ileri süren kooperatif ortağının tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Mahkemece davacının peşin ödemeli ortak olduğu ve davalı kooperatife ödenmemiş borcunun bulunmadığı, peşin bedel dışında kendisinden sadece alt yapı giderlerinin istenebileceği; kooperatifin de inşaatı tamamladığı ve bu haliyle tarafların yükümlülüklerini yerine getirdiği gerekçesiyle davanın kabulüne dair verilen karar Özel Dairece yukarıda gösterilen gerekçe ile bozulmuş ve mahkemece önceki kararda direnilmiş; direnme kararı davalı H.. E.. vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık, dava konusu bağımsız bölümün davacı adına tescili için gereken şartların oluşup oluşmadığı, davacının ödediği peşin bedel ve ilave tutar dışında bir parasal yükümlülüğünün bulunup bulunmadığının tesbitinin gerekli olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tam iki tarafa karşılıklı borç yükleyen (synallagmatik) sözleşmelerden olup, bu sözleşme ile yüklenici, üzerinde taraflar arasında anlaşılmış bulunan vasıflarda ve imar mevzuatına uygun bir bina yapmayı üstlenirken arsa sahibi ya da sahipleri de edim olarak, belirlenen arsa payının devrini gerçekleştirmeyi üstlenirler. Yüklenicinin edimini yerine getirmeden kendisine arsa payı devrini istemeye kural olarak hakkı bulunmamaktadır; ancak avans mahiyetinde kısmi pay devirleri yapılması da mümkündür.

Kooperatiften bağımsız bölüm satın alan davacının kural olarak, aralarında bir akdi ilişki bulunmayan arsa malikinden talepte bulunması mümkün değildir; zira aralarında bir akdi ilişki bulunmayan arsa maliki, davacı bakımından üçüncü kişi durumundadır. Davacı ancak kooperatifin sözleşmeyi ifa etmesi ve bu yönde arsa maliki ile yüklenici kooperatif arasında benimsenen bir uygulama olması halinde, kooperatif lehine doğacak şahsi hakkı temlik alan kişi sıfatı ile arsa malikinden talepte bulunabilir. Bu durumda davacının arsa malikinden tapu devrini isteyebilmesi için yüklenicinin arsa malikinden tapu devrini isteyebilecek şekilde edimlerin ifa edildiğini ve talep ettiği bağımsız bölümün de yükleniciye isabet ettiğini ispatlaması gerekir.

Açıklanan nedenlerle öncelikle davalı yüklenici kooperatifin, davalı arsa maliklerinden bağımsız bölüm tescilini talep etme hakkının doğup doğmadığının tesbiti gerekmektedir.

Somut olayda dava dışı S.S. G..Ç.. Kent Konut Yapı Kooperatifi Birliği arsa sahipleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmış, sonrasında sözleşmenin bir kısmını davalı kooperatife devretmiştir. Davalı kooperatifin taahhüdünü yerine getirmemesi üzerine davalı arsa sahipleri sözleşmeden dönmüş iseler de davalı kooperatif inşaata devam etmiş ve inşaatı fiilen tamamlamıştır. Bunun üzerine davalı kooperatifle, diğer davalı H.. E.. bir tasfiye protokolü düzenlemiştir. Her ne kadar bu davalı arsa maliki protokolü kabul etmemiş ise de bozmaya uyulmasını talep etmekle protokol hükümleri ile bağlı olduğunun kabulü gerekir. Ne var ki, protokol uyarınca kooperatifçe arsa malikine verilmesi kararlaştırılan para ile bağımsız bölümlerin verilip verilmediği de netleştirilmemiştir.

İnşaat 847 ada 8 parsel üzerine yapılmıştır. Ancak dosya kapsamından belirtilen parsel üzerine kaç daire yapıldığı ve yüklenici ile arsa malikleri arasındaki paylaşımın ne şekilde olacağı da anlaşılamamaktadır.

Belirtmek gerekir ki, Özel Dairenin karar düzeltme aşamasında eklediği "peşin bedelli ortak olduğu sabit olan davacının yönetim ve alt yapı giderlerine ilişkin" ibaresi, kooperatifin usulüne uygun bir temyiz istemi olmadığından, yasaya aykırı olarak kazanılmış hakları ihlal edecek niteliktedir.

Bu durumda mahkemece bozma ve karar düzeltme aşamalarında gösterilen hususlara ek olarak, protokol hükümlerinin yerine getirilip getirilmediği ve davacı yanca adına tescili istenen bağımsız bölümün yükleniciye bırakılan yerlerden olup olmadığı hususunda da araştırma yapılması gerekir.

Hukuk Genel Kurulundaki görüşmeler sırasında bir kısım üyeler mahkemece gerekli ve yeterli araştırmanın yapıldığı, davacının kooperatife karşı sorumlu olduğu ilave bir bedel bulunmadığı ve dosyadaki bilgi ve belgelerden benzer durumdaki bazı ortaklara tapuda bağımsız bölüm devri yapıldığı bu haliyle yerel mahkeme kararının onanması gerektiği görüşünü ileri sürmüşlerse de yukarıda açıklanan gerekçelerle çoğunluk tarafından bu görüş benimsenmemiştir.

Bu nedenle direnme kararı yukarıda açıklanan değişik gerekçe ile bozulmalıdır.

SONUÇ: I- Yukarıda (1) sayılı bentte açıklanan nedenle davalı Kooperatif vekilinin temyiz isteminin hukuki yarar yokluğundan reddine,

II- Yukarıda (2) sayılı bentte açıklanan nedenle davalı H.. E.. vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda gösterilen değişik nedenlerden dolayı BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, 13.05.2015 gününde oyçokluğu ile karar verildi.