Esas No: 2023/4226
Karar No: 2025/277
Karar Tarihi: 03.02.2025

**6. Hukuk Dairesi         2023/4226 E.  ,  2025/277 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2021/1719 E., 2023/1514 K.

DAVALILAR : 1-... vekili Avukat ...

2-... vekili Avukat ...

İLK DERECE MAHKEMESİ : Bodrum 3. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2020/563 E., 2021/469 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 03.02.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı ... vekili Avukat ... geldi. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı yüklenici ... ile davalı yüklenici ... ve yine davalı arsa sahibi arasında 18.01.2008 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmede inşa edilecek 8 adet daireden 4 adetinin arsa sahibine, 4 adetinin yüklenicilere ait olacağının kararlaştırıldığını, yüklenicilere isabet eden 3 dairenin, davalılarca kötüniyetli olarak üçüncü kişilere devredildiğini, müvekkiline isabet eden 2 adet dairenin tapusunun devredilmediğini, sözleşmeden kaynaklanan tüm edimlerin yerine getirildiğini ileri sürerek, no.lu bağımsız bölümün davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili olarak feshine, müvekkilinin tasfiye alacaklarının tespiti ile davalılardan tahsiline, tescilin mümkün olmaması halinde öncelikle sözleşmenin ileri dönük olarak feshine, sözleşme ve sebepsiz zenginleşme hükümleri nazara alınarak müvekkilinin alacağının tespiti ile fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla bu kapsamda 10.000,00 TL'nin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; arsa sahibi olan müvekkilinin, yüklenicilere isabet eden bağımsız bölümlerin tapularını, onların bildirdiği kişilerin üzerine devrettiğini, yüklenicilerin eksik bıraktığı işlerin müvekkilince tamamlandığını, davacının aynı istemle daha önce açtığı davanın reddedildiğini, aynı konuda derdest bir davada bulunduğunu, tescil talebinin dayanaksız olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; dava konusu uyuşmazlık hakkında kesin hüküm bulunduğunu, önceki davada müvekkilinin tazminata mahkum edildiğini, bu davanın zamanaşımına uğradığını, inşaatlarla ilgili tüm işlerin müvekkilince yerine getirildiğini, sahip olduğu satış yetkisine dayalı olarak yüklenicilere düşen bağımsız bölümleri 3. kişilere sattığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak aynı konuda ve aynı taleplerle daha önce Bodrum 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2010/311 Esas sayılı dosyası ile dava açıldığı, bu davada verilen hükmün Yargıtay denetiminden geçerek kesinleştiği gerekçesiyle, aynı dava daha önce kesin hükme bağlanmış olduğundan, dava şartı yokluğu nedeniyle davanın usulden reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde, davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde;

a. Daha önceki davanın, iskan ruhsatı alınmadığından tapu iptal ve tescil istenemeyeceği ve arsa maliki hakkında sebepsiz zenginleşme nedeniyle dava açılmadığı gerekçeleriyle reddedildiğini, eldeki davada ise aradan geçen zamanda iskan ruhsatı alındığından tapu iptal ve tescil talep edildiğini, ilk davadaki red gerekçelerinin ortadan kalktığını,

b. Her iki davanın sebeplerinin ve konusunun farklı olduğunu, davada sözleşmenin ileriye etkili olarak tasfiyesinin de talep edildiğini, önceki davada böyle bir talep olmadığını,

c. Müvekkilinin tüm edimlerini yerine getirmesine rağmen kendisine taşınmaz devri yapılmadığı gibi bedel de ödenmediğini, yüklenicilere devri gereken 1 adet bağımsız bölümün arsa sahibi üzerinde kaldığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanmaktadır.

Davacı yüklenici ile davalı yüklenici ve davalı arsa sahibi arasında düzenlenen 18.01.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, inşa edilecek 8 adet bağımsız bölümden 4 adetinin arsa sahibine, 4 adetinin yüklenicilere ait olacağı, yüklenici tarafın inşaatı anahtar teslimi olarak iskan ruhsatı alınmış vaziyette teslim edeceği kararlaştırılmıştır.

Davacı yüklenici işbu davada, yükleniciler tarafından arsa sahibine karşı olan tüm edimlerin yerine getirildiğini, iskan ruhsatının alındığını, davalıların kötüniyetli olarak yüklenicilere isabet eden 4 adet bağımsız bölümden 3 adetini üçüncü kişilere sattıklarını, kendisine taşınmaz devri yapılmadığını, sözleşmeden kaynaklı alacağını alamadığını ileri sürerek, sözleşmenin ileriye etkili olarak feshine, bu kapsamda tasfiye alacağının belirlenmesine, davalı arsa sahibi adına kayıtlı olan ve yüklenici tarafa devri gereken 1 adet bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile adına tesciline, tapu iptal ve tescil talebinin kabul edilmemesi halinde, sözleşme ya da sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 10.000,00 TL'nin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı yüklenici tarafından imzalanan 02.03.2020 tarihli belgede, yüklenicilere isabet edennolu bağımsız bölümlerin adları yazılı kişilere arsa sahibi tarafından devredildiği, satış bedelinin yüklenicilere teslim edildiği, bu satışlar nedeniyle arsa sahibinden bir alacakları kalmadığı yazılı bulunmaktadır. Dosya kapsamına ve bu belge içeriğine göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicilere devri kararlaştırılan 4 adet bağımsız bölümden 3 adetinin, arsa sahibi davalı ... tarafından, davalı yüklenici in muvafakati ile üçüncü kişilere satıldığı ve satış bedelinin davalı ... tarafından alındığı sabittir.

Davacı ... tarafından, davalılar aleyhine Bodrum 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2010/311 E. (bozma sonrası 2014/213 E.) sayılı dosyasında açılan ilk davada, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenici tarafın edimlerini yerine getirdiği, davalı arsa sahibi ile davalı yüklenici yüklenici tarafa isabet eden 4 adet bağımsız bölümden 3 adetini üçüncü kişilere sattıkları, davalıların sözleşmeye aykırı hareket ettikleri, yüklenici tarafa düşen 1 adet bağımsız bölümün davalı arsa sahibi nın uhdesinde kaldığı ileri sürülerek nolu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile adına tesciline, üçüncü kişilere satışı yapılan 3 adet bağımsız bölümün değeri üzerinden alacağının tespiti ile hüküm altına alınmasına karar verilmesi talep ve dava edilmiştir. Bu davanın yapılan yargılaması sonucunda, davalı yüklenici üçüncü kişilere satışını yaptığı 3 adet bağımsız bölümün değerinin yarısını davacıya ödemesi gerektiği, bu talep yönünden taleple bağlı kalınarak 50.000,00 TL'nin davalı ...'ten tahsili ile davacıya ödenmesine, inşaatın %95 oranında tamamlandığı, yüklenici tarafından arsa sahibine karşı olan edimlerin tam olarak yerine getirilmediği, taşınmazın yapı kullanma izin belgesinin alınmadığı, eksikliklerin davalı arsa sahibi tarafından yerine getirildiği, davacı taraf edimini yerine getirmediğinden tapu iptal ve tescil isteminde bulunulamayacağı gerekçesiyle, davalı arsa sahibi a karşı açılan tapu iptal tescil ve alacak davasının reddine karar verilmiştir. Karar Yargıtay denetiminden geçerek kesinleşmiştir.

Mahkemece anılan davada verilen karar, eldeki dava yönünden kesin hüküm teşkil ettiği gerekçesiyle, davanın usulden reddine karar verilmiş ise de, davacı işbu davada, taraflar arasındaki sözleşme ilişkisinin tümüyle tasfiye edilerek, söz konusu sözleşmeden kaynaklı alacağının belirlenmesini, bu kapsamda öncelikli olarak davacı arsa sahibi uhdesinde bulunan ve sözleşme uyarınca yüklenici tarafa isabet eden nolu bağımsız bölümün adına tescilini, bu mümkün olmazsa, sözleşme hükümleri uyarınca tasfiye alacağının tahsilini talep etmektedir. İlk davanın gerekçesinde de şartları oluştuğunda yapılan imalatın bedelinin ve harcamaların sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde istenebileceği belirtilmiştir. Davacı işbu davayı açarken aradan geçen zaman içerisinde iskan ruhsatının alındığını, eksik imalatların giderildiğini ileri sürmüştür. İlk davada, arsa sahibi tarafından eksik ve ayıplı imalatların giderilmesi için yapılan harcamalar tespit edilmiştir. Yine bu davada yüklenici tarafa isabet eden 4 adet bağımsız bölümden 3 adetinin verildiği, bu 3 adet bağımsız bölüme ilişkin yüklenici tarafın alacağı kalmadığı belirlenmiştir.

Gelinen noktada taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa sahibi uhdesinde kalan nolu bağımsız bölüm üzerinden davacı yüklenicinin hakkı kalıp kalmadığı ve yine aralarındaki adi ortaklık ilişkisi kapsamında davacının, davalı ...’ten alacağı kalıp kalmadığı noktasında toplanmaktadır. Bilindiği üzere inşaat sözleşmelerinden kaynaklı davalar dinamik dava niteliğinde olup, tarafların hak ve yükümlülüklerinin, inşaatın geldiği aşamaya göre yeniden belirlenmesi gerekir. Bu durumda, ilk davada belirlenen imalat oranı, arsa sahibi tarafından yapılan eksik ve ayıplı imalatların giderilmesi için yapılan harcamalar, iskan ruhsatı kim tarafından alınmış ise alınması için yapılan masraflar ve ilk davadan sonra inşaatın geldiği seviye ve tarafların iddia, savunma ve delillerine göre diğer hususlar üzerinde inceleme ve araştırma yapılarak, sözleşmedeki paylaşım oranlarına göre, davacı yüklenici un yapılan imalata göre davalı arsa sahibi ve ilk davanın kısmi dava olarak açıldığı gözetilerek, aralarındaki adi ortaklık ilişkisinde diğer davalı yüklenici bakiye alacağı kalıp kalmadığı tespit edilerek sonucuna göre, davacının tüm talepleri hakkında bir karar verilmesi gerekirken, ilk davanın eldeki dava yönünden kesin hüküm teşkil ettiği yönündeki yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, kararın davacı yararına bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Yargıtaydaki duruşmada vekille temsil olunmadığından davacı yararına duruşma vekalet ücreti takdir edilmesine yer olmadığına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

03.02.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.