Esas No: 2024/349
Karar No: 2024/290
Karar Tarihi: 29.05.2024

**Hukuk Genel Kurulu         2024/349 E.  ,  2024/290 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2020/177 E., 2021/171 K.

Taraflar arasında birleştirilerek görülen sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil, tazminat, men'i müdahale ve ipoteğin terkini davasından dolayı yapılan yargılama sonunda Mahkemece verilen yukarıda tarih ve sayısı belirtilen direnme kararı, Hukuk Genel Kurulunun 31.01.2024 tarihli ve 2023/(15)6-843 Esas, 2024/45 Karar sayılı kararı ile usul ve yasaya uygun bulunarak davanın esasına yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın Özel Daireye gönderilmesine karar verilmiştir.

Hukuk Genel Kurulunun kararına karşı asıl davada davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... .... ve ... vekili ile davalı ... tarafından karar düzeltme isteminde bulunulmuştur.

Hukuk Genel Kurulunca dilekçe, düzeltilmesi istenen karar ve dosyadaki ilgili bütün belgeler okunduktan sonra gereği düşünüldü:

Hukuk Genel Kurulu kararında yer alan açıklamalara göre 6217 sayılı Kanun’un 30 uncu maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen Geçici Madde 3 atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 440 ıncı maddesinde sayılan sebeplerden hiçbirisine uygun olmayan karar düzeltme istemlerinin ayrı ayrı REDDİNE,

Aynı Kanun'un 442 nci maddesinin üçüncü fıkrası ile 4421 sayılı Kanun'un 4/b-1 inci maddesi uyarınca takdiren 2.320,00 TL para cezasının karar düzeltme isteyenlerden ayrı ayrı alınarak Hazineye gelir kaydedilmesine,

Karar düzeltme harcı peşin alındığından harç alınmasına yer olmadığına,

29.05.2024 tarihinde oy çokluğuyla kesin olarak karar verildi.

"K A R Ş I O Y"

Öncelikle, Yapı kayıt belgesinin hukuki mahiyeti üzerinde durmak gerekir. 3194 sayılı Kanun'a 11.05.2018 tarihinde eklenen geçici 16 ncı maddeye göre;

1- Yapı kayıt belgesi alan yapılar, tıpkı ruhsatlı ve iskânlı yapılar gibi yasal hâle gelmekte ve bu belge verildikten sonra, 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca verilen yıkım ve para cezası kararının infazı ortadan kalkmaktadır (3194 s.K. geçici m.16/4). Öte yandan yapı kayıt belgesi alınan bir yapı sahibi hakkında imar kirliliğine neden olma suçundan dava açılamamakta, ceza soruşturması varsa takipsizlik kararı verilmekte, açılmış olan kamu davası varsa düşmekte, mahkûm olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkmaktadır (11. CD. 23.12.2019.T.2018/5966; 9877).

2- 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30 uncu maddesinde; yapının kullanılması yapı kullanma izin belgesi alınmasına bağlıdır. Aynı Kanun'un 31 inci maddesinde ise; kullanma izni verilmeyen veya alınamayan yapılara elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinin verilmeyeceği hükme bağlanmıştır. 3194 sayılı Kanun'un geçici 16/3 üncü fıkrasında ise, yapı kullanma izin belgesi alınan yapıya kullanma yetkisi verildiği gibi bu yapılara elektrik, su ve doğalgaz bağlanacağı belirtilmiştir.

3- İşyeri açma ve çalışma ruhsatı verilebilmesi için yapı kullanma izin belgesinin ilgili idareye sunulması gerekmektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca hazırlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasalar Tebliğinin 6 ncı maddesinin sekizinci fıkrasına göre; yapı kayıt belgesi verilen yapılarda, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın işyeri açma ve çalışma ruhsatı verileceği düzenlenmiştir.

4- İmar Kanunu’nun geçici 21 inci maddesine göre; yapı kayıt belgesi alınan yapılarda, ilave inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre güçlendirme kararı alınarak güçlendirme yapılabilecektir.

5- Yapı kayıt belgesi alan gecekondu sahipleri, Hazine ve belediye arazilerini doğrudan satın alma imkânına kavuşmuştur. O kadarki yapı kayıt belgesi sahibinin istemesi hâlinde; “bağlı yetki” nedeniyle idare taşınmazı satmaktan imtina edemeyecektir (3194 s.k. geçici m.16/6).

6- Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi hâlinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecektir (3194 s.K. geçici m.16/5). Görüldüğü gibi, Kanun aslında yapı kayıt belgesini, kat mülkiyeti kurulabilmesi için gerekli olan “Yapı Kullanma İzin Belgesi” yerine kabul etmekte aynı fonksiyonu yüklemektedir. Bir başka deyişle yapı kayıt belgesi sahibi bu belgeye istinaden imara aykırı olan yapıyı-hiçbir aykırılık yokmuş gibi- hatta, imara uygun yapı yapan bir kişiden daha az harç ve vergi ödemek suretiyle kat mülkiyetine dönüştürebilmekte her bağımsız bölümü kat mülkiyeti kütüğüne kaydedebilmekte ve bu mülkiyet üzerinde bir malikin kullanabileceği tüm hakları kullanabilmektedir.

7- Geçici Madde 16/10 da; yapı kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olacağı, bu belge ile ilgili yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı ve yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğunda olduğu belirtilmişse de, bu ifadeler bir “kısıtlama” gibi sunulmuş ise de, aslında anılan hususlar, normal imara uygun yapılar içinde geçerli olduğundan yapı kayıt belgesinin ilgili yapıyı imar mevzuatına uygun hâle getirmesi özelliğine etki etmeyecektir.

TMK nın 683 üncü maddesi, mülkiyet hakkının içeriğini; malikin, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şeyi dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahip olmak, şeklinde belirlemiştir.

Yukarıda yapı kayıt belgesinin, sahibine tanınan haklardan bir kısmını izah ettik. Bu açıklamalardan anlaşılacağı gibi yapı kayıt belgesi sahibi; yapıyı kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma hakkına sahip olduğuna göre, yapı kayıt belgesi alınan bir yapı, kural olarak İmar Kanunu’na uygun bir yapı olarak kabul edilmelidir. Aslında Kanun koyucu bazı çekincelerle açıkça adını koymamış olsa bile, yapı sahiplerine sunulan imkânlar dikkate alındığında, 3194 sayılı Kanun'un Geçici 16 ncı maddesi, “bedel karşılığı imar affı” niteliğinde bir düzenlemedir. Ancak, bir yapının yapı kullanma iznine sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değerden ve sözleşmeye göre eksik ve ayıplı işlerden yüklenici sorumlu tutulmalıdır.

Somut olaya döndüğümüzde; taraflar arasında 10.11.1993 tarihinde yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden davalı yüklenicinin, yaptığı inşaatla ilgili yapı kullanma belgesi alamadığı, ancak 2018 yılında 3194 sayılı Kanun'a eklenen geçici 16 ncı maddeye göre yapı kayıt belgesi aldığı, kat mülkiyetine geçildiği sabittir.

Hukuk Genel Kurulu sayın çoğunluğu, ilk derece mahkemesinin “alınan yapı kayıt belgesinin binayı imara uygun hâle getirmeyeceği” hususundaki gerekçesine itibar ederek, iskân ruhsatı alınamaması hâlinde, sözleşmenin geriye etkili feshedileceği, yapının arsa sahiplerine bırakılacağı,yapı bedelinin yükleniciye ödenmeyeceği, yüklenici adına kayıtlı olan hisse ve bağımsız bölümler ile tapuya güvenerek yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alanların hiçbir şekilde iyiniyet iddiaları dinlenmeden adlarına tapuda kayıtlı taşınmazların tapularının iptal edilerek arsa sahipleri adına tescil edileceğine dair ilk derece mahkemesi kararının, önce onanmasına sonrada karar düzeltme talebinin reddine karar vermek gerektiği sonucuna varmıştır.

Dava konusu yapıya, mahiyetini yukarıda açıkladığımız yapı kayıt belgesi alınmış olması nedeniyle bu karara iştirak etmiyoruz. Şöyle ki;

Yapı Kayıt Belgesi TMK'nın 683 üncü maddesinin bir malike tanıdığı tüm hakları sağladığı için, bu hakları “yok hükmünde” saymak, öncelikle 3194 sayılı Kanun'un geçici 16 ncı maddesine aykırı olacağı gibi, kullanılan ve kullanılmaya devam edilecek ve anılan Kanun'un ekonomik değer atfettiği yapının “ekonomik değerinin olmadığı” kabul edilerek sözleşmenin feshedilmek suretiyle yapının arsa sahiplerine terk edilmesi ve yükleniciye yaptığı işin karşılığının verilmemesi hakkaniyete uygun düşmeyeceği gibi; tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak hisse veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişi davalıların da tapularının iptal edilerek arsa sahipleri adına tescil edilmesi TMK 1023 üncü maddesine aykırı olacaktır.

Bu nedenle yüklenicinin iskân ruhsatı yerine aldığı yapı kayıt belgesi dikkate alınarak; yapının, iskân ruhsatına sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değer bilirkişiye tespit ettirilerek ve depo ettirilmek suretiyle sözleşme gereğince yükleniciye bırakılması gereken bağımsız bölümlerin tespit edilerek bir karar verilmesi gerektiği belirtilerek karar düzeltme talebinin kabul edilerek onama kararı kaldırılmak suretiyle ilk derece mahkemesi kararının bozulması gerekirken, sayın çoğunluğun yazılı gerekçelerle karar düzeltme talebinin reddine dair kararına muhalifiz.