Esas No: 2024/3031
Karar No: 2025/2075
Karar Tarihi: 20.05.2025

**6. Hukuk Dairesi         2024/3031 E.  ,  2025/2075 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/641 E., 2024/798 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Denizli 8. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2020/175 E., 2021/339 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı arsa sahibi ... ile davalı yüklenici ... arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği davalı ... ve gizli ortakları olan davalılar ... ve ...'nin edimlerini yerine getirdiklerini ve inşaatı tamamladıklarını, inşaatın yapımı sırasında davalılar ...., .... ve .... ile davacı arasındaki anlaşma gereği davacının inşaattaki mobilya işlerini yapacağını, bunun karşılığında inşa edilen binada yüklenicinin payına düşen A blok zemin üstü 3 no'lu dairenin davacıya verilmesinin kararlaştırıldığını, davacının üzerine düşen edimleri yerine getirdiğini ancak davalıların vermeyi taahhüt ettikleri taşınmazı davacıya devretmediklerini, kabul etmemekle birlikte, davaya konu inşaatın kısmen tamamlandığı itirazında bulunulsa dahi, davalı arsa sahibinin sadece eksik iş ve imalat bedeli kadar daireyi teminat olarak uhdesinde tutma hakkının olduğunu, davalı yüklenicinin sözleşme gereğince alması gereken 4 adet iş yeri ve 7 adet daireden hiçbirini alamadığını, iş yeri ve dairelerin değerinin yüksek olduğu dikkate alındığında da tapunun davacı adına tescil edilmesi gerektiğini belirterek, dava konusu 5 no'lu dairenin davacı adına tapuda tesciline, aksi takdirde 240.000,00 TL satış bedelinin davalılar ..., ... ve ...'dan ticari temerrüt faizi ile müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davanın haksız ve hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, sözleşme şartlarının davalı yüklenici ... tarafından yerine getirilmediğini ve süresinde teslimin gerçekleşmediğini, bu nedenle davalı ... aleyhine cezai şart ve gecikme tazminatı tahsili istemiyle, Denizli 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2015/707 Esas sayılı dosyası üzerinden açtıkları davada yargılamanın halen devam ettiğini, bu dosyada düzenlenen bilirkişi raporları ile eksik ve ayıplı imalatların tespit edildiğini, A ve B blokların iskan ruhsatlarının alınmadığını, davacıyla diğer davalılar arasındaki sözleşmede davalı ...'in imzasının olmadığını belirterek, davalı aleyhine tapu iptali ve tescil istemiyle açılan davanın reddini istemiştir.

Davalı ... cevap dilekçesinde; açılan davanın haksız ve mesnetsiz olduğunu, yüklenici ...'ın gizli ortağı olduğu iddiasını kabul etmediğini, davanın açılmasına kendisinin sebebiyet vermediğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği inşaat tamamlanmasına rağmen, arsa sahibi ...'nun tapu tesis işlemini yapmadığını, davaya konu taşınmazın bulunduğu binada kat maliklerinden hiç kimsenin tapusunu alamadığını, bütün tapuların arsa tapusu olarak geçtiğini, davacının taşınmaz satım sözleşmesinden kaynaklı olarak herhangi bir hak ve alacağı olmadığını belirterek, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... cevap dilekçesinde; açılan davanın haksız ve mesnetsiz olduğunu, yüklenici ...'ın gizli ortağı olduğu iddiasını kabul etmediğini, davanın açılmasına kendisinin sebebiyet vermediğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği inşaat tamamlanmasına rağmen, arsa sahibi ...'nun tapu tesis işlemini yapmadığını, davaya konu taşınmazın bulunduğu binada kat maliklerinden hiç kimsenin tapusunu alamadığını, bütün tapuların arsa tapusu olarak geçtiğini, davacının taşınmaz satım sözleşmesinden kaynaklı olarak herhangi bir hak ve alacağı olmadığını belirterek, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın davalı ...'na karşı açılan tapu iptal tescil istemi yönünden reddi ile alacak isteminin kabulü ile 240.000,00 TL'nin dava tarihi olan 27.12.2018 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılar ...,... ve ...'den müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde:

a. Davalı yüklenicinin, diğer davalı arsa sahibinden alacağı daireyi mobilyacı olan davacıya temlik ettiğini, temlik işleminin yazılı şekil şartına tabi olduğu için temlik sözleşmesinin geçerli olduğunu,

b. Davalı ...'nun tazminata ilişkin talepte taraf sıfatı bulunmadığından tapu iptal ve tescil talebinin kabul edilmeyerek, tazminat talebinin kabul edilmesi halinde davanın usulden reddi sebebiyle maktu vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini, nitekim terditli davada ikinci talebin karara bağlanmış olması sebebiyle kaybedilen davanın da olmadığını,

c. Dava konusu inşaatın %95,89'unun tamamlandığını, inşaatın yüzde yüzünün tamamlanması halinde 4 adet iş yeri 7 adet daire alacak olan davalı yüklenicilerin %95,89'u tamamlanmış haldeyken, 1 adet daireyi hak etmediğinin kabul edilmesinin hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğunu, davalı arsa sahibinine ait taşınmazın sözleşmeye uygun hale getirilmesi için gerekli masrafları hesaplatarak, bu masrafı karşılayacak kadar dairenin davalı arsa sahibi üzerinde teminat olarak bırakılmasına karar verilmesi gerektiğini,

d. Davalı arsa sahibi lehine hükmedilecek vekalet ücretinin maktu olması gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, davacı ile davalı yükleniciler arasındaki gayrimenkul satış sözleşmesi gereği davacıya devredilmesi kararlaştırılan bağımsız bölüm vasfındaki taşınmazın tapu kaydının iptali ile tescili, bu talebin yerinde görülmemesi halinde bedel tahsili istemine ilişkindir.

Temliken tescil diye adlandırılan davalarda yüklenicinin kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca kendisine isabet eden tapu payını ya da bağımsız bölümü 3. kişilere temlik etmesi mümkündür. Ancak arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri uyarınca yüklenicinin ve temlik suretiyle onun alacaklarına halef olan tapu payı ya da bağımsız bölüm temlik alan 3. kişinin tapu payı ya da bağımsız bölüme hak kazanabilmesi için yüklenicinin, sözleşme gereği arsa sahibine karşı üstlendiği inşaat yapma edimini sözleşme ve ekleri, tasdikli proje ve ruhsatı ile imar mevzuatına uygun olarak tamamlayıp teslim etmiş olması zorunludur.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanunu'nun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Somut olayda, İlk Derece Mahkemesince, davanın kısmen kabulü ile tapu iptal ve tescil talebi yönünden davanın reddine, alacak isteminin kabulüne karar verilmiş ise de davalı arsa sahibi, davalı yüklenicilerin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirmediklerini, inşaat henüz tamamlanmadığı için davalı yüklenici ile karşılıklı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan cezai şart, gecikme tazminatı ve sözleşmedeki paylaşıma ilişkin bir kısım hükümlerin iptaline ilişkin davalar açıldığını, davalı yükleniciye tapu devir borcunun doğmadığını ileri sürmüştür.

Mahkemece yapılacak iş; arsa sahibi ile yüklenici arasında imzalanan sözleşmeden kaynaklanan cezai şart, gecikme tazminatı ve sözleşmedeki paylaşıma ilişkin bir kısım hükümlerin iptali talepli Denizli 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2015/707 Esas sayılı ve Denizli 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2016/149 Esas sayılı dava dosyaları getirtilerek, eksik işlerin varlığı halinde inşaatın getirildiği seviye itibari ile eksik işler için gerekli bedellerin, cezai şart ve gecikme tazminatı istemine ilişkin tüm bedellerin davacı temlik alana depo ettirilip TBK.'nın 97. maddesi gereğince birlikte ifa kuralı dikkate alınarak, davacının bağımsız bölüm ile ilgili tapu iptal ve tescil kararı verilmesi, bedelin depo edilmemesi durumunda ise yüklenicinin yükümlülüğünü ifa ettiğinden bahsedilemeyeceği için bağımsız bölüm hakkındaki tapu iptali ve tescili isteminin reddine, davalı yükleniciler aleyhine bedel tahsili isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,20.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.