Esas No: 2021/1274
Karar No: 2022/1554
Karar Tarihi: 22.03.2022

**6. Hukuk Dairesi         2021/1274 E.  ,  2022/1554 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki sözleşmenin geriye etkili feshi-tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın asıl ve birleşen davaların reddine yönelik verilen hüküm birleşen davada davacılar ..., ..., ..., ... vekilince duruşmalı temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. 22.03.2022 tarihinde asıl ve birleşen davada davacılar ... vd. vekili Avukat ...... ile asıl ve birleşen davada davalı ... gelmiş, tebligata rağmen başka gelen olmadığından onların yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- K A R A R -

Asıl ve birleşen 2013/303 E. sayılı davalarda davacılar vekili, taraflar arasında 1994 ve 1995 yıllarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri düzenlendiğini, aradan yaklaşık 18 yıl geçmesine rağmen, davalı yüklenicinin eseri teslim etmediğini ileri sürerek, sözleşmelerin geriye etkili olarak feshini ve müvekillerinin uğradığı tüm zararların tespitiyle davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.

Birleşen 2020/244 E. sayılı dava ise feshe muvafakat vermeyen arsa sahibi ... mirasçıları aleyhine aynı taleplerle açılmıştır.

Asıl ve birleşen davalarda davalı vekili, davacı arsa sahiplerinden kaynaklanan nedenlerle inşaatın tamamlanamadığını savunarak, davaların reddini istemiştir.

Mahkemece, tüm arsa sahiplerinin davaya dahil edilerek, taraf teşkilinin sağlanması yönündeki bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, arsa üzerinde, arsa sahiplerinin halen kullandığı yıkılması gereken eski bir bina bulunduğu, yüklenici tarafından gönderilen ihtarlara rağmen, bir grup arsa sahibinin bu eski binayı tahliye etmedikleri, böylelikle arsa sahiplerinin arsanın teslim yükümlülüğünü yerine getirmedikleri, ayrıca işlemlerin yapılabilmesi için verdikleri vekaletten yükleniciyi azlettikleri, davacıların fesih talebinin yüklenicinin temerrüdüne dayandığı, açıklanan nedenlerle, inşaatın arsa sahiplerinden kaynaklanan nedenlerle yapılamadığının ortaya çıktığı, davalı yüklenicinin feshi kabul etmediği, davacı arsa sahiplerinin fesih taleplerinin haklı olmadığı gerekçesiyle, asıl ve birleşen davaların reddine karar verilmiştir.

Kararı, asıl ve birleşen davalarda davacılar ...... ... ve ... vekili temyiz etmiştir.

Asıl ve birleşen davalarda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ve tazminat istemlerine ilişkindir.

Davacıların da aralarında bulunduğu arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında 1994 ve 1995 yıllarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri düzenlenmiştir. Sözleşmelerde, işin süresi, kat ve bağımsız bölüm sayısı gibi temel konularda düzenleme yapılmamıştır. Sözleşmelere konu taşınmazlar, 1016 ada 127 no.lu parselin ifrazı sonucu oluşan, 157 ve 158 no.lu parsellerdir. Davalı yüklenici, 157 no.lu parselde A, B, C ve D olmak üzere 4 blok yapımı için inşaat projesi hazırlatmış, 1994 yılında A ve D blokların yapı ruhsatlarını alarak inşaatlara başlamış, ilerleyen yıllarda bu ruhsatlar yenilenmiştir. 158 no.lu parselde ise herhangi bir inşaat faaliyeti olmamıştır. Sonuç olarak, 157 no.lu parsel üzerindeki A blok %90 seviyesine, D blok ise %40 seviyesine getirilmiştir. Dosyada alınan bilirkişi raporunda, toplam inşaat seviyesinin %50 civarında olduğu belirtilmiştir. Büyük ölçüde tamamlanan A bloğun davalı yüklenici tarafından uzun yıllardan beri öğrenci yurdu olarak işletildiği, ayrıca, 157 no.lu parselin bir bölümünde, davacı arsa sahipleri ve yakınları tarafından kullanılan eski bir yapının bulunduğu anlaşılmıştır.

Davacı arsa sahipleri; yüklenicinin, çok uzun zaman geçmiş olmasına rağmen halen inşaatları tamamlamadığını ve bu nedenle geriye etkili fesihte haklı olduklarını ileri sürmüşler, davalı yüklenici ise arsa sahiplerinin parsel üzerindeki eski yapıyı tahliye etmemeleri nedeniyle inşaatların tamamlanamadığını savunmuştur.

Davacı arsa sahipleri, yükleniciye ilk olarak çektikleri 18.09.2003 tarihli ihtarnamede, sözleşmenin yapıldığı tarihi itibariyle 10 yıllık bir zaman geçmiş olmasına rağmen, halen eserin teslim edilmediğini, sözleşmede süre ve dairelerin özelliklerinin kararlaştırılmamış olmasının istismar edildiğini, 10 aylık bir mehil verdiklerini, aksi takdirde yasal yollara başvuracaklarını bildirmişlerdir. Yüklenici bu ihtara karşı verdiği 16.10.2003 tarihli cevabi ihtarnamede, parsel üzerindeki eski yapıların tahliye edilmesini istemiştir. Bunun üzerine arsa sahipleri gönderdikleri 28.10.2003 tarihli ihtarnamede, parselin inşaata elverişli boş kısımlarının bulunduğunu, bu kısımlara inşaatın yapılabileceğini, bitmiş olan bloktan kendilerine daire verilme imkanı varken buna yanaşılmadığını bildirmişler ve 2003 yılında yükleniciyi vekaletten azletmişlerdir. Yüklenici eski yapıların tahliyesi ve vekaletname verilmesi için 2009, 2012 yıllarında arsa sahiplerine yeni ihtarnameler göndermiştir.

Görüldüğü üzere, eserin teslimi için yükleniciye ilk ihtarnameyi gönderen davacı arsa sahipleridir. İhtarname tarihi itibariyle, nerdeyse sözleşmelerden itibaren 9-10 yıllık bir süre geçmiştir. Yüklenici bu tarihe kadar, arsa sahiplerine, 157 no.lu parsel üzerindeki eski yapının tahliye edilerek arsanın teslimi için herhangi bir ihtar göndermemiştir. Dosyada böyle bir ihtarnameye rastlanmamış olup, yüklenicinin de bu yönde bir savunması yoktur. Yüklenici, her ne kadar 157 no.lu parseldeki eski yapı tahliye edilmediği için inşaatları tamamlayamadığını savunmakta ise de bu parselde yapı ruhsatı alarak, kendisi tarafından öğrenci yurdu olarak işletilmek üzere 15 katlı A blok inşaatını tamamlamış, D blok inşaatını karkas seviyesine getirmiştir. Aradan bunca zaman geçmesine rağmen edimini yerine getirmeyen davalı yüklenicinin, parsel üzerindeki eski yapıda oturan arsa sahiplerine oturacakları bir konut teklif ve tahsis etmeden, onların tahliyesini istemesi hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir. Davacı arsa sahipleri, 2003 yılında gönderdikleri ihtarname ve vekaletten azil ile sözleşmeden dönme iradelerini ortaya koymuşlardır.

Diğer yandan, sözleşmeden itibaren dava tarihi itibariyle yaklaşık 20 yıl geçmiş, dosyaya yansıdığı kadarıyla, bu süreçte, taraflar arasında ceza soruşturması ve kovuşturmasına konu bir takım hadiseler yaşanmıştır.

Bu durumda, davacı arsa sahipleri yönünden makul bekleme süresi dolduğu gibi taraflar arasındaki güven ilişkisi bozulmuş ve sözleşmenin akibeti belirsiz hale gelmiştir. Davacı arsa sahiplerini artık bu sözleşme ile bağlı tutmak, Anayasadan kaynaklı mülkiyet hakkını özüne zarar verici niteliktedir. Sözleşme gereklerine uygun özenle davranmayıp, temerrüde düşen yükleniciye karşı, davacı arsa sahiplerince, sözleşmenin geriye etkili feshine ilişkin hakkın (dönme hakkı) kullanılmasında hukuka aykırı bir yön bulunmamakta olup, bu istemin kabulü ile tazminat istemleri yönünden de inceleme yapılıp, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeyle yazılı şekilde hüküm tesis doğru olmamış, kararın, asıl ve birleşen davalarda, hükmü temyiz eden davacılar yararına bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, asıl ve birleşen davalarda davacılar ...,...... ve ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, adı geçen davacılar yararına BOZULMASINA, temyiz peşin harcın talep halinde temyiz edenlere iadesine, vekilleri Yargıtay duruşmasında hazır bulunduğunda, lehlerine takdir olunan 3.815,00 TL duruşma vekalet ücretinin, asıl ve birleşen davalarda davalı ...'ndan tahsili ile davacılara ödenmesine, 22.03.2022 tarihinde kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi.