Esas No: 2023/2841
Karar No: 2024/1036
Karar Tarihi: 06.03.2024

**3. Hukuk Dairesi         2023/2841 E.  ,  2024/1036 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/299 E., 2023/385 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 15. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2018/283 E., 2019/834 K.

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin, 01.05.2015 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile işyeri vasıflı taşınmazını davalıya kiraya verdiğini, akabinde davalının bir yıllık kira süresi dolmadan ve müvekkilinin rızası olmaksızın kiralananı boşaltarak anahtarlarını 17.09.2015 tarihinde Gebze 3. Noterliğine bıraktığını, ödenmeyen ve sözleşme gereği muaccel hale gelen kira alacaklarının tahsili için başlatılan takibe davalı tarafından haksız olarak itiraz edildiğini ileri sürerek; vaki itirazın iptali ile takibin muaccel hale gelen kira bedeli ile belirlenecek makul süre kira alacağı üzerinden takibin devamına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; kiralanan yerin lojistik deposu olduğunu, faaliyete başlanılmasına rağmen aradan geçen birkaç hafta içerisinde kiraya verenin depoyu kullanıma uygun hale getirmediğini, bunun üzerine müvekkil firmanın çalışmalarında ciddi bir gecikme ve aksamalar meydana geldiğini, sınırlı kullanım nedeni ile durumun katlanılmaz bir hal aldığını, tamamlanmayan eksikliklerden dolayı sözleşmenin feshedildiğinin karşı tarafa bildirilerek taşınmazın boşaltıldığını, herhangi bir borçlarının bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında imzalanan 01.05.2015 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesine göre aylık kira bedelinin 130.000,00 TL olduğu ve davalı kiracı tarafından kiralananın 18.09.2015 tarihi itibariyle tahliye edildiği, alınan bilirkişi raporundaki değerlendirmeler dikkate alındığında, kiralananda tespit edilen ayıpların önemli ayıp niteliğinde olduğu ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 305 inci maddesinin ikinci fıkrası gereği davalı kiracının sözleşmeyi haklı nedenle feshettiği, bu nedenle kiracının kiralananı kullanımında bulundurduğu süre boyunca kira bedelinden sorumlu olup, erken tahliye nedeniyle makul süre kira bedelinden sorumlu tutulamayacağı gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, 263.666,66 TL asıl alacağın, 3095 sayılı Kanun uyarınca takip tarihinden itibaren (davacının takipteki talebini aşmayacak şekilde değişen oranlarda) avans faizi işletilmek suretiyle takibin devamına, asıl alacak üzerinden hesaplanan 52.733,33 TL icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin talebinin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacı vekili; makul süre tazminatı taleplerinin reddine karar verilmesinin hatalı olduğunu, dosyaya sunulan bilirkişi raporunun yanlış değerlendirmeler içerdiğini, dava konusu taşınmazın depo vasfında olduğunu ve bu vasıfla kiraya verildiğini, bilirkişi raporunda kiralananın lojistik faaliyetine elverişli olmadığının ifade edildiğini, taraflar arasında bu konuda bir anlaşma olmadığını, müvekkilinin kiralananın lojistik amaçlı kullanılacağına dair taahhütte bulunmadığını, bilirkişi heyetinde depolama konusunda uzman bulunmadığını, raporun aksine binanın yapı kullanma izin belgesinin yıllar öncesinde alındığını, davalının basiretli tacir gibi hareket etme yükümlülüğünün olduğunu, davalının ödemekle yükümlü olduğu kira bedelleri kendisinden talep edilince kiralananın ayıplı olduğunu ileri sürdüğünü belirterek, kararın kaldırılmasını istemiştir.

2. Davalı vekili; davacının kira konusu yeri müvekkiline tam ve eksiksiz olarak teslim etmesi gerekirken inşaat halinde depoyu teslim ettiğini, eksikliklerin tamamlanacağı sözünü verdiğini ancak kiralanan depoyu kullanıma uygun hale getirmediğini, davacı tarafa ihtarname gönderilerek sözleşmenin feshedildiğinin bildirildiğini, davacının cevabi ihtarnamesinde kiralanandaki eksiklikleri kabul ettiğini en kısa zamanda bitireceğini kabul ve taahhüt ettiğini ancak eksiklikleri gidermediğini, dava konusu depo boşaltıldıktan sonra müvekkili tarafından anahtar teslimi için girişimlerde bulunulduğunu, davacı tarafın kötü niyetli olarak anahtarı teslim almaması üzerine Gebze 3. Noterliğinin ihtarnamesi ile anahtarın teslim edildiğini, davacının kira sözleşmesinden kaynaklanan asli yükümlülüklerini yerine getirmediğini, müvekkili aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu ileri sürerek, kararının kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davaya konu icra takibinde davacı kiraya veren tarafından makul süre kira tazminatından bahsedilmemiş olup, teslime kadar ödenmeyen kira bedelleri ile sözleşme gereği muaccel hale geldiği belirtilen diğer aylar kira bedellerinin talep edildiği, alınan raporlar ve kira sözleşmesi hükümleri dikkate alındığında kiralananda tespit edilen ayıpların önemli ayıp niteliğinde olduğu, sözleşmenin feshinin haklı olması nedeniyle makul süre kira tazminatından davalı kiracının sorumlu olmayacağı, anahtar teslimine kadar olan kira bedelinden davalı kiracının sorumlu olacağı, kira bedelinin belirlenebilir nitelikte olduğundan icra inkar tazminatının da yasal şartlarının oluştuğu gerekçesiyle, istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; istinaf dilekçesinde bildirdiği sebepleri tekrar etmiş, ayrıca ayıp ihbarının usulüne uygun bildirilmediğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, kira alacağına tahsili talebiyle başlatılan takibe yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 52, 112, 299, 301, 304, 305, 306, 307 ve 325 inci maddeleri ile 6217 sayılı Kanun'un Geçici 2 nci maddesi.

3. Değerlendirme

1. Taraflar arasında imzalanan 01.05.2015 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesinde aylık kira bedelinin 130.000,00 TL olup, sözleşmede bir aya ilişkin kira bedelinin zamanında yatırılmaması halinde bir yıllık kira bedelinin muaccel hale geleceği düzenlenmiştir.

2. Davacı kiraya veren tarafından davalı aleyhine 12.10.2015 tarihinde başlatılan takip dosyasında ödenmeyen kira bedelleri ile muacceliyet koşuluna dayalı olarak Ekim/2015 ile Nisan/2016 dönemi kira bedelleri toplamı 1.233.969,49 TL asıl ve 3.519,36 TL işlemiş faiz alacağının tahsili talep edilmiş, yapılan itiraz üzerine açılan işbu itirazın iptali davasında ise; tahliye tarihine kadar ödenmeyen 276.666,67 TL kira alacağı ile tespit edilecek makul süre kira alacağı üzerinden itirazın iptaline karar verilmesi istenmiştir.

3. Her ne kadar İlk Derece Mahkemesince, hükme esas alınan bilirkişi raporu doğrultusunda, kiralananda tespit edilen önemli ayıplar değerlendirilmek suretiyle, kiracının kira sözleşmesini haklı nedenle feshettiği kabul edilerek, makul süre kira bedeli talebinin reddine karar verilmiş ise de; bahsi geçen ayıplar sebebiyle davalı tarafça gönderilen ihtarnamelerde, ayıpların giderilmesi için davacı tarafa bir süre tanınmadığı gibi sözleşmenin feshedileceğinin bildirildiği tarihlerde de tahliyenin gerçekleştirilmediği anlaşılmakta olup, bu durumda ayıba dayalı haklı fesihten söz edilemeyeceğinin kabulü gerekir.

4. Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı erken tahliye ettiği durumda; kural olarak 6098 sayılı Kanun'un 325 inci maddesine göre, anahtar teslim tarihine kadar kira bedelinden, anahtar teslim tarihinden itibaren ise kiralananın aynı şartlarda kiraya verilebileceği makul süre kira bedeli ile sorumludur. Bununla birlikte, aynı Kanun'un 112 nci maddesi göndermesi ile aynı Kanun'un 52 nci maddesi uyarınca, kiraya verenin bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapması gerekir. Bu durumda kiraya verenin zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden ibarettir.

5. O halde İlk Derece Mahkemesince; davalı kiracı tarafından tek taraflı olarak davacı kiraya verene gönderilen fesih ihtarının haklı nedene dayanmadığı, diğer bir anlatımla kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi tanınmamasına rağmen, davalı kiracının, davacı kiraya verenin rızası olmaksızın ve haklı bir nedene de dayanmaksızın sözleşmeyi feshederek kiralananı tahliye etmiş olmasının sözleşmeye aykırı davranış teşkil ettiği, bu nedenle davalı kiracının anahtarı teslim ettiği tarihe kadar olan kira bedeli ile bu tarihten itibaren kiralananın aynı şartlarda kiraya verilebileceği makul süre kira bedelinden sorumlu olduğu kabul edilmek suretiyle davalının sorumlu olduğu kira bedellerinin yukarıda açıklanan maddi ve hukuki olgular çerçevesinde belirlenmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurularının esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanun'un 371 inci maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

06.03.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.