Esas No: 2015/20203
Karar No: 2016/1086
Karar Tarihi: 25.01.2016

**18. Hukuk Dairesi         2015/20203 E.  ,  2016/1086 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, ... İli ... İlçesi ... Köyü 748 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı ve bir kısım davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz istemlerinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

1-Mahkemece yapılan araştırma ve inceleme sonucu alınan bilirkişi kurulu raporu hükme yeterli değildir.

Şöyle ki;

Taşınmazın arsa niteliğinde kabulüne dayanak yapılan dosya içerisindeki belediye başkanlığı yazılarında, dava konusu taşınmazın belediye mücavir alanları içinde kaldığı, belediye hizmetlerinden yararlanmadığı, taşınmazın tarla vasfında olduğu bildirilmiştir. Dairemizin geri çevirme kararı sonrasında dosyaya getirtilen 05.01.2015 tarihli yazısında ise dava konusu taşınmazın revizyon imar planının 06.10.2009 tarihinde onaylandığı, revizyon imar planında mücavir alan sınırları içinde kaldığı, 06.10.2009 tarihli revizyon ve ilave imarla taşınmazın bulunduğu alanın ticaret, konut ve ortak kullanım alanlarından oluştuğu, belediye alt yapı hizmetlerinden faydalanmadığı, etrafının kısmen meskun, yerleşim yeri bitişiğinde ve gelişme yönünde bulunduğu, nazım imar planının 1/5000 ve uygulama imar planının 1/1000 ölçekli olduğu bildirilmiştir. 1/1000 ölçekli planın ve revizyon imar planının amacı, kapsamı ve taşınmazın bu planlar içindeki konumu gibi hususlarda bilgiye yer verilmemiş, mahkemece belediyenin yeterli bilgiyi içermeyen yazısı ve bilirkişi kurulunun soyut beyanları esas alınarak taşınmazın tamamı arsa niteliğinde kabul edilmiştir.

Oysa ki; Bakanlar Kurulunun Yargıtay'ca kısmen benimsenen 28.02.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, belediye ve mücavir alan sınırları içinde kalan bir taşınmazın arsa niteliğinde kabulü için, uygulamalı (genelde 1/1000 ölçekli) imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmış yerlerde bulunması esastır. Aynı karara göre, imar planında yer almayan bir taşınmazın arsa sayılabilmesi için ise, belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber belediye hizmetlerinden (belediyece meskûn olduğu için veya meskûn hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanan ve meskûn yerler arasında yer alması gerekir. Taşınmazların belediye nazım imar (1/5000 ve daha büyük ölçekli) planı içinde ise, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 17.04.1998 gün ve 1996/3-1998/1 sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları da değerlendirilmek üzere araştırılmalıdır.

Bu hususlar belediye başkanlığından ve diğer ilgili mercilerden ayrıntılı şekilde sorulduktan sonra, mahkemece yerinde keşif yapılıp, etrafının meskun olup olmadığı yakınında bulunan meskun alanların niteliği (köy, belde, ilçe) ve mesafesi tespit edilerek, dava konusu taşınmazın ve çevresinin fotoğrafları da çekilerek sonucuna göre bir değerlendirme yapılması gerekirken taşınmazların arsa niteliğinde olup olmadığı yeterince araştırılmadan dava konusu taşınmazı arsa olarak değerlendiren bilirkişi raporuna göre hüküm kurulması ,

Kabule göre de;

2-Mahkemece, dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kabul edildiğine göre kamulaştırmasız el koyma davalarında da uygulanan Kamulaştırma Yasası'nın 10. maddesi ile bedelin tespiti esaslarını düzenleyen 11. maddenin (g) bendi hükmüne göre; kamulaştırılacak taşınmazın arsa olarak kabulü halinde kamulaştırma (değerlendirme) gününden önceki özel amacı olmayan emsallerin satış değeri esas alınarak değerinin tespit edilmesi gerekir.

Bu esaslara göre gerçekçi ve doğru sonuçlara ulaşılabilmesi için; emsal alınan taşınmazın satış tarihinin değerlendirme tarihinden önce ve değerlendirme tarihine yakın bulunması, dava konusu taşınmaza örnek teşkil edebilecek nitelikte, dava konusu taşınmaz ile aynı veya yakın semtlerde bulunması, topografik yapısı, manzarası, konumu, üzerinde yapılabilecek inşaat ve katlar için izin ve ruhsat sınırları, yüzölçümleri, imar uygulamasına konu edilmiş olup olmadıkları, sokak, cadde veya şehir alanlarına cepheleri ve mesafeleri gibi yönlerden benzer ya da yakın özelliklere sahip bulunması ve özel satış olmaması gereklidir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda somut emsal hissedarların tamamının paylarını kamulaştırma amacıyla davalı ... Müdürlüğüne satışı olup bilirkişi kurulunun emsal seçimlerini isabetli yaptıklarından söz edilemez

Bu nedenle mahkemece, taraflara emsal bildirmeleri için imkan tanınması, gerektiğinde re'sen emsal getirtilmesi, dava konusu taşınmaza örnek teşkil edebilecek uygun emsal satışlar esas alınmak suretiyle değer biçilmesi gerekir. Emsal kayıtlar tapu müdürlüğünden getirtildikten sonra bunun imar parseli olup olmadığı da sorulup saptanmalıdır. İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Yasasının 18.maddesinin 2. fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır.

2942 sayılı Yasa'nın 4650 sayılı Yasa ile değişik 11. maddesinin birinci fıkrasının (d) bendi gereği emlak vergi değerlerinin de dava konusu taşınmazın emsalle karşılaştırılmasında gözönünde tutulması gerekir. Buna göre dava konusu taşınmaz ve emsallerin emlak vergisine esas tutulan asgari m² değerlerinin ilgili belediye başkanlığından 2012 yılı itibarıyla getirtilerek karşılaştırılması ve değerlendirmeye esas alınan oranlar fahiş ölçüde farklı olduğunda bu farklılık ve çelişkinin giderilmiş olması gerekir.

Buna göre, belirtilen şekilde uygun emsal seçilmeden değer belirleyen bilirkişi raporuna dayanılarak hüküm kurulması,

Doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile şimdilik diğer yönleri incelenmeksizin hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, işbu kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 25.01.2016 gününde oybirliğiyle karar verildi.