Esas No: 2018/4212
Karar No: 2018/7336
Karar Tarihi: 13.11.2018

**20. Hukuk Dairesi         2018/4212 E.  ,  2018/7336 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi

Taraflar arasındaki davanın yapılan yargılaması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davalı ...İnş. Turz. Tarım San. ve Tic. A.Ş. vekili Av. ... tarafından istenilmekle, tayin olunan 13/11/2018 günü için yapılan tebligat üzerine, temyiz eden ve duruşma talebinde bulunan davalı ...İnş. Turz. Tarım San. Ve Tic. A.Ş. vekili Av. ... ile karşı taraftan davacı ... vekili Av. ... geldiler, başka gelen olmadı, açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya içindeki tüm belgeler incelenip gereği düşünüldü:

K A R A R

Davacı ... 9. Sulh Hukuk Mahkemesine vermiş olduğu dava dilekçesi ile, müvekkilinin maliki olduğu, tapuda arsa pay oranları 200/3200, 190/3200 ve 200/3200 olan ... ili, ..., Ortaköy mahallesi 37 pafta, 1378 ada 4 parsel nolu arsa üzerinde yer alan kat mülkiyetine haiz taşınmazın 1 katında bulunan 4 nolu ve 3. katında bulunan 7 ve 8 nolu bağımsız bölümlerin kanuna aykırı olarak daha önce pay ve tapuya tescil edilen arsa paylarının yapılacak tespitler neticesinde arttırılarak yeniden düzenlenmesine ve buna bağlı olarak değişen diğer bağımsız bölümlerin arsa paylarının da düzeltilerek yeniden hesaplanacak tüm arsa paylarının tapuya tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

... 9. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2015/797 E. - 2016/980 K. sayılı ilamı ile davanın kabulü ile ... ili, ... ilçesi, Ortaköy mahallesi 1378 ada 4 parselde kayıtlı taşınmazda bulunan arsa paylarının iptaline karar verilerek yeni arsa payları belirlenmiş, karar davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine ... Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesinin 2017/806 E. - 2017/1030 K. sayılı kararıyla “Eldeki davada hükme esas alınan bilirkişi heyeti raporlarında, bağımsız bölümlere özgülenen arsa payının heyetçe hesaplanan arsa payıyla arasındaki farklılığın ve esaslı farkların neden kaynaklandığının objektif kriterlerle açıklanmamış olup, bu bilirkişi raporlarında belirtilen arsa payları dikkate alınarak davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmamıştır. Kaldı ki kat irtifakının kurulduğu 1991 yılında bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan ve bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmadığı gibi aradan geçen süre zarfında arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı da göz önünde bulundurularak davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmiş olması usul ve yasaya uygun olmadığı” gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile, ... 9. Sulh Hukuk Mahkemesinin 25/10/2016 tarih 2015/797 E. - 2016/980 K. sayılı kararının HMK'nın 353/1-b-2 maddesi gereğince kaldırılmasına, davacının davasının reddine, karar verilmiştir

Kararın davacı vekili tarafından temyizi üzerine Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 23/01/2018 tarih ve 2017/9779 E. - 2018/426 K. sayılı ilamı ile " Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesindeki “arsa payının bağımsız bölümlerin payları ile orantı olarak tahsis edilmediği hallerde her kat maliki veya kat irtifak sahibi arsa payının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir“ hükmü gereğince kat irtifakı kurulduğu tarihten sonra malik olan davacının bu madde uyarınca dava açmakta hukuki yararı bulunup 8 bağımsız bölüm olan taşınmazda 1 numaralı bağımsız bölüme %57.50 , 1840/3200 oranında pay verilmesi kat irtifakı kurulduğu 10.07.1991 tarihi itibariyle hayatın olağan akışına ve Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesindeki ilkelere aykırı olduğu açıktır. Bu nedenle Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesi gereğince işlem yapılması gerekmektedir. Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz. Somut olayda dava konusu taşınmazda kat irtifakının kurulduğu 1991 yılında; bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmadığı gibi dava konusu taşınmazda 1991 yılında kat irtifakının kurulduğu dikkate alındığında, aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı, bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu bilirkişi kurulunca açıkca saptanmamış, ayrıca bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüz ölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış, soyut bir biçimde değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiştir. Mahkemece yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir." denilmek suretiyle bozulmuştur.

... Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesince bozma kararına uyulduktan sonra yapılan yargılama sonucu, “dava konusu taşınmazda kat irtifakı kurulması için gerekli belgelerin 27/06/1991 tarihinde tapu müdürlüğüne verildiği, tapu müdürlüğüne verilen belgelerde ...İnş. Tur. Tar. San. Tic. A.Ş. adına ... ......'ın imzasının bulunduğu, belgelerin bu kişi tarafından verildiği, kat irtifakına geçiş sırasında verilen belgelerde davacının şirket adına ya da kendi adına imzasının bulunmadığı, davacının taşınmazı kat irtifakı kurulduktan yaklaşık 4 yıl sonra 1995 yılında satın aldığı, Kat Mülkiyeti Kanunu 3. maddesindeki “arsa payının bağımsız bölümlerin payları ile orantı olarak tahsis edilmediği hallerde her kat maliki veya kat irtifak sahibi arsa payının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir“ hükmü gereğince kat irtifakı kurulduğu tarihten sonra malik olan davacının bu madde uyarınca dava açmakta hukuki yararı bulunup 8 bağımsız bölüm olan taşınmazda 1 numaralı bağımsız bölüme % 57.50, 1840/3200 oranında pay verilmesi kat irtifakı kurulduğu 10.07.1991 tarihi itibariyle hayatın olağan akışına ve Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesindeki ilkelere aykırı olduğu, bu nedenle Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesi gereğince işlem yapılması gerektiği gerekçesiyle; davanın kabulü ile, ... ili, ... ilçesi, Ortaköy mahallesi, 1378 ada 4 parsel numaralı taşınmaz üzerinde bulunan bağımsız bölümlerin arsa paylarının iptaline, karar verilerek, yeni arsa payları belirlenmiş hüküm davalı vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, HMK'nın 302/5 ve 373. maddeleri uyarınca dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de bölge adliye mahkemesi hukuk dairesine gönderilmesine, Yargıtaydaki duruşma tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre takdir edilen 1.630,00.-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak kendisini vekille temsil ettiren davacıya verilmesine, temyiz harcı peşin alındığından başkaca harç alınmasına yer olmadığına 13/11/2018 günü oy birliğiyle karar verildi.