Esas No: 2023/1852
Karar No: 2024/501
Karar Tarihi: 05.02.2024

**6. Hukuk Dairesi         2023/1852 E.  ,  2024/501 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 46. Hukuk Dairesi

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı ... vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 05.02.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalılardan ... vekili Avukat ... ile davacı vekili Avukat ... geldiler. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalılar arasında 04.01.2006 ve 30.03.2006 tarihlerinde imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden müvekkilinin davalı yükleniciden 15.12.2007 tarihli dava konusu bağımsız bölümü satın aldığını, sözleşmeye göre 30.11.2008 tarihinde teslimi kararlaştırılan taşınmazın halen tapudan devrinin yapılmadığını, diğer tüm bağımsız bölümlerin şahsi hakka istinaden müvekkili ile aynı durumda olan 3. kişilere devredildiğini, arsa malikinin müvekkiline verilecek taşınmazı kiraya verdiğini, inşaatın tamamlanma oranının %99 olduğunu, davalı arsa sahibin ödediği tutar olsa bile taşınmazın kiraya verilmesi nedeniyle elde ettiği kiradan bu tutarı fazlasıyla elde ettiğini, eksik ... bedeli varsa müvekkilinin arsa payı oranınca depo edileceğini ileri sürerek, B blok 6. kat 14 no.lu bağımsız bölümün müvekkili adına tescilini, eksik ... bedeli varsa tespiti ile kira bedelinden mahsubunu, eksik ... bedeli depo ettirilirse davalı yükleniciden tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... cevap dilekçesinde; adi yazılı sözleşmeye dayalı hak talep edilemeyeceğini, arsa maliki olup davacı ile sözleşme ilişkisi bulunmadığını, yüklenicinin yükümlülüğünün iskan alınmasıyla tamamlanacağını, yüklenici şirketin inşaatı tamamlamayarak şantiye alanını terk ettiği, eksikliklerin diğer daire sahipleri gideri karşılanmak kaydıyla kendilerince tamamlandığı, yükleniciden kira, cezai şart, vergi ödemeleri nedeniyle alacaklı olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile her iki bloktaki dairelerin eksiklikleri olmadığı, arsa sahiplerine ait dairelerde eksik işlerin daire sahiplerince tamamlattırıldığı için davalı arsa sahibine ait dairelerin de eksiklikleri kalmadığı, sözleşmedeki ifa hükümlerine göre imalata sadık kalındığı, %99,5 oranında inşaatların tamamlandığı, halihazırda ortak alanlardan eksik kalan işler yapım bedelinin 95.000,00 TL olduğu, eksikliklerin bir kısmının malikler tarafından hisseleri oranında maddi katılımla yaptırıldığı, taşınmazın davalı ... tarafından daire kapısını tutanakla açtırıp kiraya verdiğinden davalı ...'un tahsil ettiği 10.447,00 TL kira bedelinden eksik ortak alanların yapımı için davacının satın aldığı dairenin hisse oranına göre yönetime ödemesi gereken katılım bedelinin düşülmesi sonucu 6.023,55 TL davacının davalı ...'dan dava tarihi itibariyle kira alacağı oluştuğu, iskan iznini alınması için arsa sahiplerinin lehine bir teminat niteliğinde şerhli B Blok 2. kattaki 5 no.lu 38/1280 arsa paylı taşınmazın yüklenici Mertay İnşaat Mühendisliği ve Tic. Ltd. Şti. Adına tapu edilmiş olduğu, yüklenici firmaya ait son bir adet bu daire tapusunun halen yüklenici firmanın mülkiyetinde mevcut iken yüklenici firmanın davacıya sattığı dava konusu B blok, 6. kat, 14 no.lu dava konusu dairenin tapusunun halen toprak sahibi davalı ... üzerinde kaldığı, davacının eksik işler ve kira kaybına ilişkin mahsup talebinin yerinde olduğu, davacının bedel ödeme edimini yerine getirdiği, müteahhitin taşınmazın devir borcunu yerine getirmediği, arsa maliki ile müteahhit arasındaki sözleşmenin geçerli oluğu, davacının alacağın temliki hükümlerine göre arsa malikine husumet yöneltebileceği, sözleşmedeki ifa hükümlerine göre imalata sadık kalındığı, %99,5 oranında inşaatların tamamlandığı, taşınmazın iskanı bulunduğu, tapu iptal tescil ve mahsup talebi yerinde olduğu gerekçesiyle davanın kabulü ile tapu iptal ve tescile, davalı ... tarafından taşınmazın kiraya verilmesinden kaynaklanan kira bedelinin eksik ... bedelinden mahsubuna karar vermek gerekmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde; adi yazılı sözleşme ile tescil isteyebilmenin ancak, şahsi hakka dayalı tescil isteyenin, yerine geçtiği müteahhittin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini, tam ve eksiksiz olarak tüm fer'ileri ile birlikte yerine getirmesi ile mümkün olabileceğini, davacının, haricen daire satın aldığını iddia ettiği diğer davalı ... Mühendislik Ticaret Ltd. Şti.'nin muhasebecisi, aynı zamanda yüklenici şirketin ortaklarından olduğunu, davacı müteahhitten daire satın almış iyi niyetli üçüncü kişi olmadığını, buna ilişkin SGK kayıtları ve Ticaret sicil kayıtları dosyaya sunulduğunu, davacının, diğer davalı ... Mühendislik Ticaret Ltd. Şti.'ye yaptığını iddia ettiği ödemeleri ispat için mahkemeye ibraz ettiği makbuzların gerçek bir ödemeyi göstermediğini ve düzmece olduğunun makbuzların seri numaralarından anlaşıldığını, bu makbuzların şirketin ortağı olan ve muhasebesine bakan davacı tarafından, bu dava için düzenlenmiş olduğunu, geçerliliği bulunmayan gerçek bir ödemeyi göstermeyen evraklar olduğunu, muvazaalı evraklar olduğunu,yüklenicinin müvekkiline karşı olan edimleri yerine getirmediğini, iskan ruhsatı alınmadığı halde gerekçede iskan ruhsatının alındığının yazıldığını, müvekkilinin temerrüde düşürülmediğini, alacakları ödeninceye kadar daireyi devretme yükümlülüğü bulunmadığını, hapis hakkını kullandığını, dava değeri harç ve vekalet ücretinin hangi değer üzerinden belirlendiğinin açık olmadığını, daha önceden temerrüde düşürülmeyen ve dava açılmasına sebebiyet vermeyen müvekkilinin harç, yargılama gideri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulmasının doğru olmadığını belirterek, kararın kaldırılarak davacının davasının reddine, lehlerine vekalet ücretine karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile İlk Derece Mahkemesince hükme esas alınan bilirkişi raporunun denetlemeye ve hüküm vermeye elverişli olup inşaatın tamamlanma oranı dikkate alındığında dosya içeriğine uygun olduğu, dosyada mübrez ... ... 12. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2012/824 Esas ve 2014/543 Karar ilamının yapılan tetkikinde davanın dosyamız davalısı arsa sahibi ... tarafından yükleniciye karşı açılan geç teslimden kaynaklanan kira kaybının tahsili için girişilen icra takibine vaki itirazın iptali isteminden ibaret olup davanın kabulüne karar verildiği ve kararın münderecattan geçmek suretiyle kesinleştiği, her ne kadar davalı yan davacının davalı yüklenici firmanın muhasebecisi ve ortaklarından olduğu ödeme belgelerinin muvazaa içerdiği, gerçeği yansıtmadığı bu dava için düzenlendiği hususlarını ileri sürmüş ise de; anılı hususların yargılama aşamasında ileri sürülmediğinden istinaf aşamasında dinlenemeyeceği, aksi düşünülse dahi dava konusu dairenin yüklenici firmanın payına düşen dairelerden olduğu, davacının ödeme belgelerine ilişkin muvazaa iddiası soyut nitelikte kaldığı ve ispat edilemediği gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde, istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri temyiz nedeni olarak ileri sürmüştür.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 183, 184 ve 188 nci maddeleri ile 470 ve devamı maddeleri.

3.Değerlendirme

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün 818 sayılı Borçlar Kanununun 162 (TBK'nın 183). maddesi uyarınca temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Dava konusu taşınmaz teminat dairesi olduğundan bu davada tüm arsa sahiplerinin hukuki durumu etkilenecektir. Bu nedenle 30.03.2006 tarihli, 04.01.2006 tarihli ve 17.01.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri uyarınca diğer arsa maliklerinin davalı olarak davada yer alması sağlanmalıdır. Taraf teşkili sağlandıktan sonra;

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, taraflarına karşılıklı haklar ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahipleri, yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir. Binanın inşaasından maksat, yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. Yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede ayrık hüküm varsa tesliminden önce ve ancak sözleşme koşullarına uygun oranda arsa payı veya bağımsız bölümün tescilini isteyebilir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olan yüklenici, yukarıda sayılan edimleri yerine getirdiğinde, arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hakları arsa sahibinin onayı gerekmeksizin üçüncü kişilere temlik edebilir, alacağın adi yazılı sözleşmeyle temliki geçerlidir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakları yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.

Yüklenici ile yaptığı imalâtlar karşılığı yükleniciden bağımsız bölümü temlik alan davacının temlik aldığı bağımsız bölümün tapusuna hak kazanabilmesi için inşaatın kabul edilebilir seviyeye getirilmiş olması yeterli olmayıp, davalı arsa sahibine ait bağımsız bölümlerdeki ve ortak alanlardaki eksik ve kusurların bedeli ile yüklenici tarafından sözleşme uyarınca ödenmesi gereken SGK, vergi ve diğer borçlarının ödenmesi, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca iskan ruhsatının alınması yüklenicinin sorumluluğunda olduğundan, halefi olan davacının iskan ruhsatını da alması gerekmektedir.

İlk Derece Mahkemesince alınan bilirkişi raporunda, inşaatın %99,5 oranında tamamlandığı, ortak alanlarda eksik işler olduğu, bu eksik işlerden davacının hissesine düşen pay belirlenerek, davalı arsa sahibi tarafından dava konusu taşınmaz kiraya verildiğinden kira bedelinden mahsup yapılarak yükleniciye düşen bağımsız bölümün tapu iptal ve tesciline karar verilmiş ise de; davalı arsa sahibince ileri sürülen yükleniciden eksik imalat bedeli ve kira alacaklarına ilişkin kesinleşmiş mahkeme kararları olduğu,iskan alınmadığı itirazları tartışılmamıştır. Kaldı ki, eksik işlere ilişkin sadece davacı hissesine düşen kısım değil eksik ... bedelinin tamamının depo ettirilmesi gerekir. Ancak bu durumda yüklenicinin arsa sahiplerine karşı edimini tamamladığı kabul edilebilecektir. Davanın açıldığı tarihte yüklenici edimlerini tam olarak yerine getirmemiş olduğundan arsa sahiplerinin yüklenici halefi olan davacıya karşı kira alacağından sorumlu olması da düşünülemez.

Bu durumda mahkemece, taraf teşkili sağlanıp, öncelikle ilgili Belediye Başkanlığı’na müzekkere yazılarak, dava konusu inşaata ... kullanma izin belgesi (iskan) verilmesinin mümkün olup olmadığı, verilmesi mümkün ise bunun koşulları ve yapılması gereken işlemlerin nelerden ibaret olduğunun sorulması, iskan alımı için ödenmesi gereken masraf, SGK ve diğer kurumlara borçlar ile arsa sahibinin yükleniciden eksik ... bedeli ve kira alacağına ilişkin mahkeme kararları da dikkate alınarak depo edilecek bedelin bulunması mahkemece, depo edilecek bedel bulunduktan sonra davacıya bedelin depo edilmesi konusunda süre verilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik incelemeye ve yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış, kararın bu nedenlerle bozulması uygun bulunmuştur.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin

Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan

davalı ...’a verilmesine,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine

gönderilmesine,

05.02.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.