Esas No: 2022/4272
Karar No: 2023/3831
Karar Tarihi: 14.11.2023

**6. Hukuk Dairesi         2022/4272 E.  ,  2023/3831 K.**

**"İçtihat Metni"**

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2019/1446 E., 2022/1119 K.

DAVA TARİHİ : 16.08.2017

HÜKÜM/KARAR : Esastan Red

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 26. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2017/335 E., 2019/77 K.

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 14.11..2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde duruşmalı temyiz talebinde bulunan davacı vekili Avukat Gizem Ekler ile davalı vekili Avukat Sena Nalbant geldi. Duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalının da aralarında bulunduğu arsa sahipleri ile Kadıköy 11. Noterliğinin 01/10/2013 tarih ve 17265 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye göre kat irtifakı kurulabilmesi için arsa sahiplerinin, sahibi bulundukları hisselerin %46’sını müvekkili şirkete devretmesi gerektiğini, tüm ihtarlara rağmen arsa sahiplerinin hisse devrini gerçekleştirmediklerini, arsa sahiplerinin sözleşmede kararlaştırılan 170.000,00 TL ceza-i şart ile müvekkilinin uğradığı 10.000,00 TL zarardan sorumlu olduğunu, alacaklarının davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacı yüklenicinin edimlerini sözleşmeye uygun olarak yerine getirmediğini, hisse devri öncesi yüklenicinin vermesi gereken teminat mektubunun verilmediğini, ayrıca yüklenici tarafından arsa sahiplerine verilmesi gereken SPK değerlendirme raporu ve mimari projenin de teslim edilmediğini, kira bedellerini ödemediğini savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasındaki 01/10/2013 tarihli sözleşme gereğince, binaların inşaat ruhsatının alınmasına müteakip yedi gün içerisinde kat irtifakının kurulması sırasında arsa sahiplerinin mevcut hisselerinin %46'sının sözleşmede yazılı koşullar doğrultusunda davacı yükleniciye devredileceği, yine sözleşmeye göre davacı yapımcının, inşaat ruhsatının alınmasına müteakiben arsa sahiplerinin hesabına temsilciler kurulu adına banka teminat mektubu vermesi gerektiği, bilirkişi raporuna göre inşaat ruhsatının 13/10/2016 tarihinde alındığı, banka teminat mektubu sunulması gerekirken sunulmadığı, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin bir bütün olarak değerlendirilmesi gerektiği, sözleşmede tarafların karşılıklı ifa yükümlülüklerinin bulunduğu, buna istinaden ıslah dilekçesi dikkate alındığında cezai şart istemesinin karşı ifa yerine getirilmediğinden mümkün olmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili istinafında, dava ve ıslah dilekçesindeki anlatımlarını tekrar etmiş, dava açıldıktan sonraki süreçte müvekkilinin uğraşları neticesinde re'sen kat irtifakı kurulduğunu, davacının maliki olduğu arsa payının %46’sının müvekkili şirkete devri gerektiği konusunda herhangi bir tereddüt bulunmadığını, davalının pay devrini gerçekleştirmemesi nedeniyle davalının sözleşmeye göre %46 olması gereken toplam arsa payının %30 olarak kaldığını, davalının fazladan menfaat sağladığını, müvekkilinin ise zarara uğradığını, bu nedenle taraflarınca davanın ıslahı yoluna gidildiğini ve hükmen tescil hukuki sebebinin tazminat olarak değiştirildiğini, müvekkilinin taleplerinin sözleşmenin Arsa Sahibinin Yükümlülükleri başlıklı maddesinin ilk cümlesi ve devamındaki maddeler ile arsa sahiplerinin işin yürütülmesi noktasındaki sözleşmesel yükümlülüklerin yerine getirilmesinden ibaret olup, davalının bu yükümlülüklere aykırı davranmakta olduğunu, dosyadaki bilirkişi raporlarında iddialarının doğruluğu net bir şekilde tespit edilmiş iken sözleşmenin yanlış yorumlanması nedeniyle davanın reddine karar verildiğini, müvekkilinin davalıya teminat mektubu vermediğini bu nedenle pay devri gerçekleştirilemeyeceğini ifade eden rapora dayanılarak hüküm kurulduğunu, ıslah ve bilirkişi raporuna itiraz dilekçelerinin dikkate alınmadığını ve ek rapor yoluna gidilmediğini, “Arsa Paylarının Devri” başlıklı maddede başka herhangi bir koşul belirtilmeksizin “Arsa sahibi, Taşınmazlardaki sözleşmeye konu hisselerin %54’ünü kendi uhdelerinde ipka ile %46’sını Ana Taşınmazdaki diğer taşınmazların malikleriyle, tüm sözleşmelerin imzalanması, tevhit işlemlerinin tamamlanması, belediyeden ana taşınmaza ait inşaat ruhsatının alınması ve akabinde kat irtifakı kurulması ile birlikte ipotek tesisi şart ve koşuluyla Yapımcıya tapuda devredecektir.” dendiğini, müvekkili şirketin sözleşmeleri imzaladığını, tevhit işlemlerini tamamladığını, inşaat ruhsatını aldığını ve maddede yazılı tüm şartları yerine getirdiğini, pay devri için sözleşmede belirlenmiş başkaca bir koşul bulunmadığının gayet açık bir şekilde ortada olduğunu, davalının teminat mektubu verilsin, daire dağılımı tespit edilsin ve sair taleplerle dava konusu yapması gereken hususları, yalnızca pay devrini yapmamak için bir savunma argümanı yapmasının hukuken ve usulen kabul edilemeyeceğini belirterek, kararının kaldırılmasına, davanın ıslah dilekçesindeki haliyle kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile avacı yüklenici şirket ile davalının da aralarında bulunduğu arsa sahipleri arasında imzalan Kadıköy 11. Noterliği'nin 01/10/2013 tarih ve ve 17265 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinde sırasıyla, önce "Arsa sahıbinin satış vaadi" bölümünde; "İşbu sözleşmede imzası bulunan Arsa Sahibi, ana taşınmaz içerisinde bulunan sahibi oldukları muhtelif büyüklükteki taşınmazların aynı adalar içindeki tüm parsellerle tevhidi sonucu oluşacak yeni parsele Yapımcı tarafından yapılacak binaların inşaat ruhsatının alınmasını müteakip 7 gün içerişinde kat irtifakının kurulması sırasında mevcut hisselerin %54 hissesini üzerinde ipka ederek, %46 hissesini ve bu sözleşmede yazılı koşullar doğrultusunda devir edeceği hisseye karşılık gelen sayıda bağımsız bölümü Yapımcı'ya devir etmeyi kabul beyan ve taahhüt etmiştir.” şeklinde, sonrasında "Teminat mektubu" bölümünde; “Yapımcı, inşaat ruhsatının alınmasını müteakiben Arsa Sahipleri hesabına Temsilciler Kurulu adına Arsa Sahiplerinin hisselerine tekabül edecek toplam m2'nin inşaat birim maliyeti ile çarpım tutarının %12,5'u oranında inşaatın sözleşmesine uygun yapılmaması şartına bağlı banka teminat mektubu verecektir.” şeklinde, daha sonra ise "Arsa paylarının devri" bölümünde; "Arsa Sahibi, taşınmazlardaki sözleşmeye konu hisselerin %54'ünü kendi uhdelerinde ipka ile %46'sını; ana taşınmazdaki diğer taşınmazların malikleriyle tüm sözleşmelerin imzalanması, tevhit işlemlerinin tamamlanması, belediyeden ana taşınmaza ait inşaat ruhsatı alınması ve akabinde kat irtifakı kurulması ile birlikte ipotek tesisi şart ve koşuluyla yapımcıya tapuda devredecektir." şeklinde düzenlemelere yer verildiği, buna göre davacı yüklenicinin, inşaat ruhsatının alınmasına müteakiben arsa sahiplerinin hesabına temsilciler kurulu adına banka teminat mektubu vermesi gerektiği, bilirkişi raporuna göre inşaat ruhsatının 13/10/2016 tarihinde alındığı, arsa sahipleri adına temsilciler kurulu tarafından davacı yükleniciye gönderilen ve 22.02.2017 tarihinde tebliğ edilen Kadıköy 11.Noterliği'nin 01/03/2017 Tarih ve 2718 Yevmiye sayılı ihtarnamesi ile davacı teminat mektubu bakımından temerrüte düşürülmesine rağmen dava tarihi itibariyle ve halen arasa sahiplerine sunulması gereken teminat mektubunun sunulmadığı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi bir bütün olarak değerlendirildiğinde, davacı yüklenicinin temerrüte düşürüldüğü teminat mektubunu vermeden davalı arsa sahibinin üzerine düşen hisse devri edimini yerine getirmediğinden bahisle oluşan zararının tazminini ve bu yükümlülüğün ihlaline ilişkin olarak sözleşmede öngörülen ceza şartı talep edemeyeceği dikkate alındığında incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve esas bakımından hukuka uygun olduğu gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçeler ve re'sen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması ve davanın kabulüne karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun (6100 sayılı Kanun) 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı TBK 470-486 maddeleri

3. Değerlendirme

1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Davacı yüklenici ile davalının da aralarında bulunduğu arsa sahipleri arasında Kadıköy 11. Noterliği'nin 01/10/2013 tarih ve ve 17265 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır.

- Arsa sahipleri tarafından yüklenici ile olan ilişkileri düzenlemen ve kendilerini yüklenici karşısında temsil ettirmek amacı ile yazılı ve vekaletname ile yetkilendirilen 13 saıl ve 4 yedek olmak üzere toplamda 17 üyeden oluşan temsilciler kurulu oluşturulmuştur.

- Sözleşmenin 4. sayfasında Arsa Sahibinin Satış Vaadi başlıklı maddesinde göre;

"İşbu sözleşmede imzası bulunan Arsa Sahibi, ana taşınmaz içerisinde bulunan sahibi oldukları muhtelif büyüklükteki taşınmazların aynı adalar içindeki tüm parsellerle tevhidi sonucu oluşacak yeni parsele Yapımcı tarafından yapılacak binaların inşaat ruhsatının alınmasını müteakip 7 gün içerişinde kat irtifakının kurulması sırasında mevcut hisselerin %54 hissesini üzerinde ipka ederek, %46 hissesini ve bu sözleşmede yazılı koşullar doğrultusunda devir edeceği hisseye karşılık gelen sayıda bağımsız bölümü Yapımcı'ya devir etmeyi kabul beyan ve taahhüt etmiştir.”

- Sözleşmenin 6. sayfasında Teminat Mektubu başlıklı maddesine göre;

“Yapımcı, inşaat ruhsatının alınmasını müteakiben Arsa Sahipleri hesabına Temsilciler Kurulu adına Arsa Sahiplerinin hisselerine tekabül edecek toplam m2'nin inşaat birim maliyeti ile çarpım tutarının %12,5'u oranında inşaatın sözleşmesine uygun yapılmaması şartına bağlı banka teminat mektubu verecektir.”

Aynı sayfada Arsa Paylarının Devri başlıklı maddesine göre;

- "Arsa Sahibi, taşınmazlardaki sözleşmeye konu hisselerin %54'ünü kendi uhdelerinde ipka ile %46'sını; ana taşınmazdaki diğer taşınmazların malikleriyle tüm sözleşmelerin imzalanması, tevhit işlemlerinin tamamlanması, belediyeden ana taşınmaza ait inşaat ruhsatı alınması ve akabinde kat irtifakı kurulması ile birlikte ipotek tesisi şart ve koşuluyla yapımcıya tapuda devredecektir."

- ‘‘Arsa Sahibi, yukarıdaki şartların yerine getirilmesi akabinde, yapımcı tarafından yazılı olarak pay devri talep edilmesiyle birlikte 7 gün içerisinde yapımcı lehine tapuda pay devri gerçekleştirmeyi kabul, beyan ve taahhüt etmiştir. Yazılı talebe rağmen arsa sahibinin 7 gün içerisinde tapuda pay devri yapmaması halinde, geç kalınan her hafta için arsa sahibi, yapımcıya 10.000,00 TL cezai şart ödemeyi kabul, beyan ve taahhüt etmiştir. Pay devrinin yapılmadığı her hafta, işbu sözleşmede kararlaştırılmış inşaat süresine eklenir.’’

- Sözleşmenin 14. sayfasında Arsa Sahibinin Yükümlülükleri ve Masrafları başlıklı maddesine göre;

‘‘ Arsa sahibinin sözleşmeye aykırı kusurlu tutum ve davranışlarından kaynaklanan sair nedenler yapımcı tarafından yazılı olarak bildirilmesine rağmen bu aykırılığın devamına ısrar edilmesi halinde meydana gelen gecikmelerden dolayı gecikilen her gün sözleşmede belirlenen işin bitim süresine iki misli ilave edilir. Ayrıca gecikmeye neden olunan her ay için 50.000,00TL cezai şart gecikmeye neden olan arsa sahibi ödemeyi kabul ve taahhüt eder.’’

2.1.Davacı yüklenici tarafından, muhatap temsilciler kuruluna Eyüp 1. Noterliği’nin 22/02/2017 tarih ve 02657 yevmiye numaralı ihtarnamesi keşide edilmiş, noter huzurunda yapılan çekiliş ile daire seçim sırasının belirlendiği ancak yükleniciye devri gereken %46 hissenin devrinin yapılmadığı, 7 gün içerisinde hisse devrinin yapılmasını, aksi halde sözleşmedeki cezai şarta ilişkin hükümlerin uygulanacağı ihtar edilmiştir.

- Temsilciler kurulu, muhatap yükleniciye karşı Kadıköy 11. Noterliği’nin 01/03/2017 tarihli ve 02718 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile noter huzurunda daire seçimine ilişkin sürecin bittiğinin belirtilmesine karşın, temsilci heyetine bu konuda bir daire paylaşımı listesi, kime hangi daire ve kaç metre, yükleniciye hangi daireler ve metre kareleri yazan belgelerin teslim edilmediği, sözleşmeye göre bağımsız bölüm seçiminden 7 gün önce temsilciler kuruluna mimari proje ile birlikte SPK lisanslı firmanın yaptığı değerlendirmenin sunulmadığı, sözleşmede kararlaştırılan teminat mektubunun teslim edilmemiş olduğu, sözleşme gereği edimlerini yerine getirmeyen tarafın yüklenici olduğunu ihtar etmişlerdir.

- Davalının da aralarında bulunduğu bir kısım arsa sahibi muhatap yükleniciye karşı Kadıköy 11. Noterliği’nin 03/04/2017 tarihli ve 04268 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile temsilciler kurulunun kendilerini temsil etmesini istemediklerini, sözleşme gereği kararlaştırılan kira ödemeleri, hak mahrumiyet bedellerinin ödenmediğini, bu bedellerin ödenmesi ve yüzdelik tapunun verilmesini ihtar etmişlerdir.

- Davalının da aralarında bulunduğu bir kısım arsa sahibi muhatap yükleniciye karşı Kadıköy 11. Noterliği’nin 04/04/2017 tarihli ve 04334 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile kişisel çabaları ile belediyeden temin edilen avan projeye göre sözleşme gereği belirtilen paylaşım oranı ile avan proje ve net alanlar arasında farklılıklar bulunduğunun tespit edildiğini ve bu paylaşımı kabul etmediklerini ihtar etmişlerdir.

- Davacı yüklenici, 03/04/2017 tarihli ihtarnameye karşı sunduğu Beşiktaş 14. Noterliği’nin 14/04/2017 tarih ve 03715 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile kat irtifakının kurulabilmesi için %46’lık hissenin devrini ve devir gerçekleşmez ise ceza şartın tahsili ve hak mahrumiyetlerinin ödenemeyeceğini ihtar etmiştir.

- Davacı yüklenici, 04/04/2017 tarihli ihtarnameye karşı sunduğu Beşiktaş 14. Noterliği’nin 14/04/2017 tarih ve 03716 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile kat irtifakının kurulabilmesi için %46’lık hissenin devrini ve devir gerçekleşmesi gerektiğini, emsal dışı satılabilir alanların sözleşmedeki paylaşım oranlarına göre dağıtıldığını ve ruhsat net alanlarına eklendiğini, hak sahiplerine dağıtıldığını, %46’lık hissenin devrini ve devir gerçekleşmez ise ceza şartın tahsili ve hak mahrumiyetlerinin ödenemeyeceğini ihtar etmiştir.

- Bir kısım arsa sahibi, Kadıköy 11. Noterliğinin 24/04/2017 tarih ve 05247 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile avan projedeki metrekarelerin, sözleşmede taahhüt edilen alanlardan daha küçük olduğunu, açık şekilde arsa sahiplerinin yanıltıldığını, hak mahrumiyetlerinin sözleşmede ne surette ödeneceğinin kararlaştırıldığını ihtar etmişlerdir.

2.2.Kural olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise; sözleşme, yapı ruhsatı ve eki projelerle amacına uygun şekilde binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. İşte böyle bir sözleşme imzalayan yüklenici, inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kişisel hak kazanır ve sözleşme uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunun adına nakledilmesini arsa sahibinden isteyebileceği gibi, bu kişisel hakkını arsa sahibinin rıza ve onayını olmaya gerek olmaksızın yazılı olmak koşuluyla üçüncü kişilere de devir ve temlik edebilir.

2.3. 6098 sayılı TBK'nın 97. maddesinde "Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir ’’ düzenlemesi mevcuttur.

2.4. Yukarıda anlatılan bilgiler ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasındaki 01/10/2013 tarihli sözleşmeye göre; arsa sahiplerinin kat irtifakı kurulabilmesi için %46’lık hisse devri yükümlülüğü öncesinde davacı yüklenicinin, inşaat ruhsatının alınmasını müteakiben arsa sahipleri hesabına temsilciler kurulu adına arsa sahiplerinin hisselerine tekabül edecek toplam m2'nin inşaat birim maliyeti ile çarpım tutarının %12,5'u oranında inşaatın sözleşmesine uygun yapılmaması şartına bağlı banka teminat mektubu verme yükümlülüğü bulunduğu, yüklenicinin bu edimini yerine getirdiğine ilişkin dosya kapsamına bir delil sunamadığı, bu hali ile kendi edimini yerine getirmeyen yüklenicinin, arsa sahiplerinden hisse devrine ilişkin karşı edimi talep etmesi ve buna bağlı zarar ve cezai şart isteyemeyeceği anlaşılmış, davanın reddi ve istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin kararda hukuka aykırı bir yan bulunmamıştır.

3. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz edenlerden alınmasına,

Dosyanın ilk derece mahkemesine, karardan bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak, Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davalıya verilmesine,

14/11/2023 gününde oy birliğiyle karar verildi.