Esas No: 2023/2461
Karar No: 2024/3065
Karar Tarihi: 01.10.2024

**6. Hukuk Dairesi         2023/2461 E.  ,  2024/3065 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2021/369 E., 2023/653 K.

BİRLEŞEN İZMİR 13. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNİN 2017/283 ESAS 2017/238 KARAR

İLK DERECE MAHKEMESİ: İzmir 14. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2016/127 E., 2020/142 K.

KARAR

Taraflar arasındaki, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı, asıl ve birleşen davaların kabulüne yönelik verilen hükmün, davacı vekilince duruşmalı, davalı vekilince duruşmasız olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli edilen günde asıl ve birleşen davada davalılar vekili Avukat ... gelmiş, diğer taraflardan gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

Asıl davada davacı vekili; müvekkili yüklenici şirket ile davalı ...'nin de aralarında bulunduğu arsa sahipleri arasında 30.01.2014 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan tüm edimleri yerine getirmiş olmasına rağmen, arsa sahiplerinin kendilerine isabet eden bağımsız bölümleri teslim almaya yanaşmadıkları gibi müvekkiline devri gereken 2 adet bağımsız bölümün tapusunu da devretmediklerini, azilname göndererek bağımsız bölümlerin iskan ruhsatının alınmasının engellediğini ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince müvekkiline devri gereken ve davalı ... adına kayıtlı olan 7 ve 8 nolu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiş; bu dairelerin tüm arsa sahiplerinin alacaklarının teminatı olması nedeniyle, diğer arsa sahiplerine karşı da aynı istemle birleşen dava açılmıştır.

Davalılar vekili; davacı yüklenicinin haksız olarak kendisine daha fazla alan tahsis ettiğini, kat irtifakı kurulurken arsa sahiplerinin onayını almadığını, 50 m² büyüklüğündeki dükkanı müvekkili ...'ya vermediğini, inşaatta eksik ve ayıplı imalatlar bulunduğunu, inşaatın geç bitirilmesi nedeniyle arsa sahiplerinin kira bedeli ödemek zorunda kaldıklarını savunarak, davanın reddini istemiştir.

İlk derece mahkemesince, asıl ve birleşen davalarda davacı yüklenicinin, inşaatı bitirerek iskan ruhsatını aldığı, davalı ... 'ye düşen daireler ile ortak alanlarındaki eksik ve ayıplı işler bedelinin 3.075,00 TL olduğu, yüklenicinin bu bedeli mahkeme veznesine depo ettiği gerekçesiyle, asıl ve birleşen davaların kabulü ile 7 ve 8 nolu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı yüklenici adına tecsiline karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesi kararına karşı, asıl ve birleşen davalarda taraflar vekillerince istinaf yoluna başvurulması üzerine, İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesince; inşaattaki eksik ve ayıplı imalatların giderilmesi için gerekli olan bedel, yargılama sırasında alınan depo kararı üzerine ödendiğinden, dava tarihleri itibariyle, davalı arsa sahiplerinin tapu devirlerini yapmamakta haklı oldukları, bu nedenle tüm yargılama giderlerinin davacı yüklenici üzerinde bırakılması gerektiği, diğer yönlerden ilk derece mahkemesi kararının usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle, asıl ve birleşen davalarda davacı vekilinin istinaf başvurusunun reddine, davalılar vekilinin istinaf başvurusunun yargılama giderleri yönünden kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, asıl ve birleşen davaların kabulü ile bağımsız bölümlerin davacı adına tesciline, yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmiştir.

Bu karara karşı, asıl ve birleşen davalarda davacı vekilince duruşmalı, davalı vekilince duruşmasız olarak süresinde temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya duruşmalı olarak incelendi, gereği konuşulup düşünüldü;

1. Bölge Adliye Mahkemesi kararının yargılama giderleri ve vekalet ücretinin asıl ve birleşen davalarda davacı yüklenici üzerinde bırakılmasına ilişkin kısmı usul ve yasaya uygun olduğundan, asıl ve birleşen davalarda davacı vekilinin bu yönlere ilişkin temyiz sebepleri yerinde görülmemiştir.

2. Asıl ve birleşen davalarda davalılar vekilinin temyiz itirazlarına gelince;

Asıl ve birleşen davalar, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemlerine ilişkindir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ani edimli ve her iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Yüklenici davacının karşı taraftan edimini talep edebilmesi için kendi edimini yerine getirmesi gerekir. Bunun için de imar mevzuatına fen ve sanat kurallarına ve sözleşmeye uygun bir yapı inşa ederek arsa sahibine teslim etmesi gerekir. Kuşkusuz teslimden sonra yüklenicinin borcu ayıba karşı tekeffül borcu olarak devam eder.

Uygulamada yükleniciler sözleşme ile birlikte arsa sahiplerinden vekalet alarak, inşaata ilişkin tüm resmi iş ve işlemleri yürütmekte ve yine bu vekalete dayalı olarak projede tadilatlar yapmaktadırlar. Bina ve bağımsız bölümlerin projesinde sonradan yapılacak tadilatlarda, tarafların sözleşmedeki hak ve yükümlülükleri gözetilmelidir. Ahde vefa ve dürüstlük kuralının gereği olarak, özellikle arsa sahiplerine isabet edecek bağımsız bölümlerin değerini düşürecek, kullanımlarını zorlaştıracak ve eseri kabülden kaçınmalarını hakkaniyet gereği haklı kılacak nitelikteki tadilatlarla ilgili arsa sahiplerinin bilgilendirilmesi ve onaylarının alınması gerekir.

Nitekim, taraflar arasındaki 30.01.2014 tarihli sözleşmenin “Özel Madde” başlıklı 20. maddesinde; “Arsa sahibine ait bağımsız bölümlerin projeleri ve sonrasında yapılacak tadilat ve düzeltmelerde arsa sahibinin yazılı muvafakati şarttır. Muvafakat olmadan inşaatın başından bitimine kadar projede değişiklik yapılamaz.” düzenlemesine yer verilmiştir. Söz konusu düzenlemenin, arsa sahiplerine ait bağımsız bölümlere ilişkin ortak alanları da kapsadığı açıktır.

Somut olayda, asıl ve birleşen davalarda davacı yüklenici sözleşme ile birlikte 30.01.2014 tarihinde, inşaatın tüm resmi iş ve işlemlerini yapmak üzere arsa sahiplerinden vekalet almış, bu vekalete dayalı olarak 20.08.2014 tarihli yapı ruhsatını, 25.12.2014 tarihli ve 05.03.2014 tarihli tadilat ruhsatlarını almıştır. Yüklenici, tadilat ruhsatlarını alırken, sözleşmeye aykırı olarak arsa sahiplerinin onayını almamıştır. Arsa sahiplerinden ... tarafından 03.06.2015 tarihinde azledilmesine rağmen her nasılsa 22.02.2016 tarihinde zemin kattaki depolu dükkan ile 1. kat 1, 2 ve 3 no.lu bağımsız bölümlerin yapı kullanma izin belgesini, 27.09.2016 tarihinde de 2 ve 3. kattaki bağımsız bölümlerin yapı kullanma izin belgelerini almıştır.

Dosya kapsamında alınan bilirkişi raporlarında, zemin kattaki hol ile bodrum kattaki dairelere ait deponun (73 m²) işyerine ait depoya çevrildiği ve apartman girişinin ana cadde üzerinden alınarak binanın yan tarafından verildiği, otopark kısmında proje dışı imalatlar yapıldığı, girişe ilaveten kapı takıldığı, iki araçlık otopark yerinin kapıyla ayrılarak depo teşkil edildiği, diğer giriş cephesine bakan iki araçlık otopark kısmında da otopark girişi ile arada bir basamaklı kademe oluşturulduğu, dolayısıyla onaylı mimari projesinde dört araçlık otopark olarak planlanmış kısmın otopark niteliğinde inşa edilmemiş olduğu tespit edilmiştir. Arsa sahiplerince yaptırılan delil tespiti üzerine alınan ve dosya arasında bulunan 06.03.2017 ve 06.10.2017 tarihli bilirkişi raporlarında da benzer usulsüzlükler ortaya konulmuştur.

Yine, davalı arsa sahipleri tarafından dosyaya sunulan İçişleri Bakanlığı Müfettişlerince hazırlanan 12.04.2021 tarihli raporda da projeye ve imar mevzuatına aykırılıklar detaylı bir şekilde açıklanmış, raporun 4. sayfasında söz konusu aykırılıklar nedeniyle belediye tarafından 09.03.2021 tarihli ve 2021/127, 2021/128 sayılı yapı tatil zabıtları düzenlendiği belirtilmiştir.

Açıklanan tüm bu olgular karşısında davacı yüklenicinin, özellikle bina zemin katında ve otoparkında yaptığı bir takım tadilatlarla, kendisine isabet eden zemin kattaki dükkanın değerini arttırdığı, kullanımını kolaylaştırdığı ve aynı nispette arsa sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin de değerini düşürdüğü ve kullanımlarını zorlaştırdığı anlaşılmaktadır.

Her ne kadar, davacı yüklenici tarafça yapı kullanma izin belgelerini almış ise de sözleşmeye aykırı olarak gerçekleştirilmiş bu durum arsa sahiplerinin eseri bu haliyle kabulünü zorunlu kılmaz. Zira borç sözleşmeye göre ifa edilmemiştir. TBK'nın 112. maddesi gereğince borç gereği gibi ifa edilmezse borçlu, hiç bir kusurun yüklenemeyeceğini ispat edemezse bundan doğan zararı gidermekle yükümlüdür. Davaya konu olayda yüklenicinin borcu gereği gibi ifa etmediği ortadadır.

Diğer yönden, Türk Borçlar Kanunu’nun 475. maddesinde, eserdeki ayıp halinde iş sahibinin seçimlik hakları düzenlenmiştir. Buna göre, iş sahibi eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme, aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını isteme ve genel hükümlere göre tazminat isteme haklarına sahiptir.

Bu durumda, Bölge Adliye Mahkemesince, ilgili belediye ile yazışma da yapılarak, yapı kullanma izin belgeleri geçerliliğini yitirmiş ise asıl ve birleşen davaların reddine karar verilmesi, yapı kullanma izin belgelerinin geçerliliği devam ediyorsa, yüklenicinin yaptığı tadilat nedeniyle arsa sahiplerine düşen bağımsız bölümlerdeki değer kaybı ile diğer tüm ayıp ve eksik işlerin bedeli keşif ve bilirkişi marifetiyle tespit ettirilerek, tespit edilen tutarı, davalı arsa sahiplerine ödenmek üzere mahkeme veznesine depo edilmesi için davacı yükleniciye süre verilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.

SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle, asıl ve birleşen davalarda davacının TEMYİZ SEBEPLERİNİN REDDİNE, 2. bentte açıklanan nedenlerle, asıl ve birleşen davalarda davalılar vekilinin temyiz sebeplerinin kabulü ile İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesinin ilk derece mahkemesince verilen kararın kaldırılarak yeniden esas hakkında verdiği karar usul ve yasaya aykırı görüldüğünden BOZULMASINA, Yargıtay duruşmasında vekilleri hazır bulunan asıl ve birleşen davalarda davalılar yararına takdir olunan 17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davacıdan tahsili ile davalılara ödenmesine, peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden asıl ve birleşen davalarda davalılara iadesine, HMK’nın 373/2. maddesi gereğince dosyanın İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 01.10.2024 tarihinde oy birliği ile karar verildi.