Esas No: 2024/2654
Karar No: 2025/1609
Karar Tarihi: 21.04.2025

**6. Hukuk Dairesi         2024/2654 E.  ,  2025/1609 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/709 E., 2024/493 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Zonguldak 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2018/265 E., 2022/90 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar ..., ..., ..., ..., ... vekili, asli müdahiller Muharrem ve Mükremin Akdemir vekili ve asli müdahil ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; arsa sahibi müvekkilleri ile davalılardan ... arasında imzalanan adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra, sözleşme konusu taşınmazın 11/08/2018 tarihinde, sözleşme ile ilgili bir işlem olduğu düşüncesiyle davalılardan ...'a satış yapılmış gibi tapuda devredildiğini, ancak kendilerine ödenen herhangi bir bedel olmadığını, anılan davalının taşınmazı hileli bir şekilde bedelsiz olarak üzerine geçirdiğini, sözleşme konusu dairelerin yapılmaması üzerine müvekkillerinden ... tarafından 20/03/2013 tarihli ihtarname ile davalı ...'a dava konusu sözleşmenin feshi ile taşınmazın taraflarına iadesinin ihtar edildiğini ancak ihtarnamenin cevapsız ve sonuçsuz kaldığını, ancak ihtarname sonrasında inşaatın başladığını ve tamamlandığını, müvekkillerince dairelerine taşınılmak istendiğinde ise binaların tamamının kendilerine ait olduğu, müvekkillerinin hiç bir hakkının bulunmadığı cevabı ile karşılaşılarak diğer davalılara muvazaalı olarak satıldığının öğrenildiğini, davalı yüklenici ile davalılar ... ve ... İnş. San. Tic. Ltd. Şti'nin birlikte hareket ederek kanunu dolandıklarını, müvekkillerinden ... tarafından ihtarname ile sözleşmeden dönüldüğünden sonrasında gerçekleşen muvazaalı tescil işlemlerinin yolsuz olduğunu, müvekkillerinin binadaki kira gelirini de alamadığını belirterek; müvekkillerinin haklarının zayi olmaması için, dava konusu gayrimenkulün üçüncü şahıslara devrinin (cebri icra da dahil olmak üzere) engellenmesi amacıyla taşınmazın kaydına tedbir konulmasını, 11/08/2008 tarihli sözleşmesinin geriye etkili olarak feshini ve tapunun iptali ile müvekkillerine hisseleri oranında tescilini, fesih mümkün değilse, müvekkillerinin hisselerine karşılık gelen dairelerin müvekkilleri adına tescilini, müvekkilleri adına yapılacak bu tescilin gayrimenkuller üzerindeki ipotek ve hacizlerin fekkedilerek tescilini, bu da mümkün değil ise, uğranılan tüm maddi zararların tespiti ve mahrum kalınan kiralarının emsal değerlerinin hesaplanarak, haksız fiil nedeni ile mahrum kalınan bedel olan kira gelirlerinin bilirkişi tarafından hesaplandığında arttırılmak üzere şimdilik 1.000,00 TL tazminatın faizi ile birlikte müşterek ve müteselsilen sorumlu davalılardan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalılar ... İnşaat San.Tic.Ltd.Şti., ..., ..., ... ve ... vekili; davacıların adi şekilde düzenlenen arsa karşılığı kat sözleşmesine dayandığını, noterde düzenleme şeklinde yapılmamış kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin yok hükmünde olduğunu, müvekkillerinin iyi niyetli olduklarını, taşınmazı satın almadan önce gerekli özeni göstererek tapu kayıtlarını incelediklerini, ... tarafından taşınmazda hiçbir çalışmanın yapılmadığını, 20/03/2013 tarihli ihtarname ile sözleşmeyi feshettiklerini iddia etmişlerse de gerek yükleniciye, gerek diğer davalı ...’a ve müvekkiline karşı hiçbir dava açmadıklarını, inşaatın geldiği aşamanın %95 olup ancak ileri etkili fesih talep edilebileceğini, sözleşmenin yapıldığı iddia olunan tarih itibarile mevcut olan imar planının taşınmazın devrinden sonra değiştiğini, ruhsat alarak inşaata başlanmışsa da eski planlarda var olmayan 2010 yılından sonra yapılan planlarda geçerli olan emsal kat sayısı kuralı nedeniyle her bir blokta 1 katın azaldığını, bu nedenle paylaşım şeklinin sözleşmede kararlaştırılan paylaşım oranına göre yeniden düzenlenmesi gerektiğini davanın reddini talep etmiştir.

2.Davalı ... vekili; davanın zamanaşımı nedeniyle reddi gerektiğini, davalı ...’ın taşınmazın üzerindeki ipotek borcu ve diğer borçları nedeniyle satılacağından bahisle müvekkiline taşınmazı satmayı teklif ettiğini, müvekkilinin arsa sahiplerinin de bilgisi dahilinde ...’ın daha önce daire sattığı 3 kişi ile arsa sahiplerine 6 daire verilmesi, ...’ın mevcut bir kısım borçlarının ödenmesi karşılığında taşınmazın satın alındığını, borçların ödendiğini, yani satışın geçerli olup, muvazaalı bir işlem yapılmadığını, diğer taraftan davalı ... ile arsa sahipleri arasında düzenlenen sözleşmenin de resmi şekilde yapılmaması nedeniyle geçerli bir sözleşme olmadığını, davaya konu durumda davalı müvekkilinin davacılarla yeniden anlaşarak ve bu anlaşmaya uyarak yüklenici olarak yükümlülüğünü yerine getirmekte iken, işlerinin bozulması üzerine yüklendiği işi ve taşınmazı diğer davalı yükleniciye devir ettiğini, kendisi açısından sorumluluk doğmadığını belirterek davanın reddini savunmuş, ihtiyati tedbirlerin kaldırılmasını talep etmiştir.

3.Asli Müdahiller ... ve ... vekili müdahale dilekçesinde; B blokta 11 no'lu dairenin müvekkili ...'e, A Blokta 1 no'lu dairenin müvekkili ...'e satıldığını, bu nedenle bu dairelerin müvekkillerine verilmesi gerekirken söz konusu dairelerin ne fiziken ne de tapuda devrinin gerçekleştirilmediğini, her ne kadar taşınmaz satışı ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmadığı kabul edilse de Yargıtay İçtihatları ile dürüstlük kuralı ilkesi ile bağdaşmayan hareket tarzlarının korunmak istenmediğini, şekle aykırılık durumunun, TMK'nın m. 2/ f. II hükmü bakımından da ayrıca değerlendirilmesi gerektiğini, TMK'nın madde 3'e göre müvekkillerinin iyiniyetinin korunması gerektiğini, müvekkillerinin sözleşmeden doğan borçlarını yerine getirdiklerini, ancak bağımsız bölümün inşası tamamlanmadığı için fiili olarak kullanamadıklarını belirterek; asli müdahale talebinin kabulü ile davacıların davasının reddini, A blok, 1 numaralı dairenin ..., B Blok 11 numaralı dairenin ... adına tapuya tescilini talep etmiştir.

4.Asli Müdahil ... vekili müdahale dilekçesinde; müvekkili ile davalı ... arasında yapılan Düzenlenme Şeklinde Daire Satış Vaadi Sözleşmesi ile 432 ada 49 no'lu parsel, B blok, 9 no'lu bağımsız bölümü (mesken) anahtar teslim satış ile haricen satın aldığını, sözleşmede dairenin ruhsat tarihinden itibaren 24 ay içerisinde teslim edileceğinin kararlaştırıldığını, sözleşmede belirlenen bedelin müvekkilince tümüyle ödenmesine rağmen bu güne kadar tapuda devir yapılmadığını, davalı ...’ın beyanlarında da belirttiği gibi, B blok, 9 no'lu dairenin müvekkiline verilmesi gerektiğini belirterek asli müdahale taleplerinin kabulü ile davacıların davasının reddini, B blok, 9 numaralı dairenin müvekkili ... adına tescilini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava tarihi itibariyle % 100 oranında tamamlandığı, inşaatın tamamlanma seviyesine göre sözleşmenin geriye etkili olacak şekilde feshi talebinin reddi gerektiği, davalılar ... ve ... hakkında dava açılmışsa da; celp edilen tapu kayıtlarına göre bu davalılar adına kayıtlı taşınmaz olmadığı ve tapu iptal davasının ancak kayıt malikine karşı açılabileceği, bu davalıların pasif husumetinin bulunmadığı gerekçesiyle dava şartı yokluğundan davanın usulden reddine karar verilmesi gerektiği, davalılar ..., ...,... ve ... dava açılmışsa da; celp edilen tapu kayıtlarına göre bu davalılar adına kayıtlı taşınmaz olmadığı ve tapu iptal davasının ancak kayıt malikine karşı açılabileceği, davalıların pasif husumetinin bulunmadığı, dava şartı yokluğundan davanın usulden reddine karar verilmesi gerektiği, ihtarname ile davacıların davalı ...'a sözleşmeyi feshettiklerini ve tapunun iadesini talep ettiklerini bildirdikleri, davalı tarafından işlem yapılmadığı ve diğer davalılara tapu devrinin yapıldığı ve dinlenen davalı ...'nın beyanları, keşifte dinlenen tanık beyanlarına göre taşınmazın kat kaşılığı davalı ...'e devredildiği, onun da diğer davalılara devrettiği, davalı ... yönünden sözleşme kapsamında arsa sahiplerine karşı edimlerini yerine getirmediği için arsa sahiplerinin yapmış olduğu devrin geçerli olmadığı ve oluşan tescilin yolsuz tescil olduğu ve bu nedenle hak kazanmadığı taşınmazı başkalarına devredemeyeceği, devir alan kişilerin de iyiniyet iddiası dinlenemeyeceği için davalılar ... ve diğerleri vekilinin bu yöndeki savunmalarına itibar edilmediği, davalı ... Ltd. Şti. yönünden yapılan incelemede; yeni projeye göre davacılara verilebilecek dairelerin dahili davalılar adına kayıtlı olduğu, alınan bilirkişi raporuna göre davalı ... İnşaat adına kayıtlı bulunan B bloktaki 12 dairenin davacılara verilebileceği, tespit edilen dairelerin değerleri karşılaştırıldığı, davalı ... İnş.şirketi adına kayıtlı taşınmazlar ile kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre verilmesi gereken dairelerin değerlerinin hemen hemen aynı olduğu, bilirkişilerce yapılan değer tespitlerine göre davalı ... İnş. Şirketi adına kayıtlı B bloktaki 12 dairenin sözleşme kapsamında davacılar adına tescili ile sözleşme kapsamında yüklenicinin arsa sahiplerine karşı edimini ifa etmiş sayılacağı, dairelerin değerleri ve konumu ile davacılara verilebilecek dairelerin değerleri mahkemece değerlendirilerek arsa sahipleri arasındaki hak dengesinin de gözetildiği gerekçesiyle 12 dairenin hükümde belirtilen şekilde davacılar adına tesciline karar verilmesi gerektiği, arsa sahiplerine ilave kat verilmesi talep edilmişse de yeni projeye göre 50 adet bağımsız bölüm yapılmışsa da ;inşaat alanının azaldığı ve dolayısı ile binanın kullanım alanının azalması ve dairelerin m² lerinin azaltılması sureti ile fazladan daireler oluşturulmuş olduğundan arsa sahiplerinin fazladan kat verilmesi talebinin yerinde bulunmadığı, asli müdahale talebinde bulunanlar yönünden taraflar arasındaki adi yazılı gayrımenkul sözleşmesinin geçersiz olduğu ve geçersiz sözleşmeye göre herkesin verdiğini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebileceği, şahsi hak doğuran satış vaadi sözleşmesinin 3. kişi durumunda bulunan ve tapuda satım akdi ile ayni hak kazanmış olan dahili davalılara karşıda ileri sürülemeyeceği, adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesi ile resmi yazılı satış sözleşmesinin bulunması halinde resmi sözleşmeye üstünlük tanınmasının gerektiğinden asli müdahillerin davalılar ve dahili davalılara karşı açtığı tapu iptal davasının reddine, davacıların dahili davalılar yönünden açmış oldukları dava yönünden; yükleniciden daire satın alan üçüncü kişilerin açıkça kötü niyetli olarak hareket ettiklerinin ispatlanamadığı için somut olay yönünden artık dahili davalıların iyiniyetinin korunması gerektiği, dahili davalılar yönünden davanın reddine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle hüküm kurulmuştur.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili, davalılar ..., ..., ..., ..., ... vekili, asli müdahiller Muharrem ve Mükremin Akdemir vekili ve asli müdahil ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1- Asli müdahiller Muharrem ve Mükremin Akdemir vekili temyiz dilekçesinde;

a. Müvekkillerinin satış vaadi sözleşmesi gereğince edimlerini yerine getirdiklerini ancak ...'ın vaad ettiği bağımsız bölümlerin müvekkillerine devrini gerçekleştirmediğini, müvekkilleri ve ... arasındaki sözleşmelerden davalıların da haberdar olduğunu ve iyiniyetli olmadıklarını,

b. Müvekkillerinin olayın mağduru olduğunu davalıların iyiniyet ve dürüstlük kurallarına aykırı davrandığını, müvekkillerinin yargılama ve vekalet ücretinden sorumlu tutulmasının hukuka uygun olmadığını beyan etmektedir.

2.Asli müdahil ... vekili temyiz dilekçesinde;

a. Davacılar ile ... arasındaki sözleşmenin yürürlükte olduğunu, sözleşme uyarınca B blok, 9 no'lu bağımsız bölüm üzerinde davacıların ve mahkemece lehine tescil kararı verilen Nihat'ın herhangi bir hakkı bulunmadığını,

b. Davalı ...,davalı ... ve ... İnşaat B blok, 9 no'lu bağımsız bölümün müvekkiline satıldığını bilmekte olduklarını ve devri konusunda taahhütte bulunduklarını,

c.Davalı ... borçları sebebiyle taşımazı haciz kıskacından kurtarmak için davalılar ..., ... İnşaat-... ile birlikte hareket ederek taşınmazı devraldığını, bu devrin bu amaçla yapıldığını müvekkiline bildirip müvekkiline 07.05.2010 tarihli satış sözleşmesi uyarınca daireyi devredeceğini taahhüt ettiğini, davalı ...'un müvekkilini ofisine davet ederek müvekkilinin haklarının baki kaldığını ve oturacağı daireyi gösterek müvekkile devredeceğini taahhüt ettiğini, müvekkilinin de güvenerek ödemelerine devam ettiğini edimini yerine getirdiği için tapunun müvekkili adına tescilinin gerektiğini beyan etmektedir.

3- Davalılar ..., ..., ..., ..., ... vekili temyiz dilekçesinde;

a. Müvekkili şirketin taşınmazı arsa sahibi olduğunu düşündüğü gerçek kişiden satın aldığını, satın aldığı aşamada tapuda iddia olunan sözleşmelere dair bir şerh bulunmadığını, müvekkillerinin iyiniyetli üçüncü kişi konumunda bulunduklarını ve tapuya güven ilkesi gereği taşınmazı satın aldıklarını,

b. Mahkemece müvekkilince inşaata yapılan masraflarının gözetilmediğini, imara aykırılık nedeniyle hem inşaat alanının daraldığını hem de üst katın yıkılması ve yeniden yapılması gerektiğini bunun için ekstra imalât yapıldığını ve müvekkilinin zarara uğradını bu sebeple kötüniyetli davacıların ve Mustafa Torun'un sebepsiz zenginleşmelerine sebep olduklarını

c. ...'ın hem arsa bedelini aldığını hem de inşaat yapma yükümlülüğünden kurtulduğunu, haksız kazanç elde ettiğini, bu sebeple davacılar lehine beyanda bulunduğunu, beyanlarına itibar edilmemesi gerektiğini,

d. Davacıların inşaatın bitmesini bekleyerek inşaat bittikten sonra bu davayı açarak kötü niyetli olduklarını,

e.Kat sayısında imar kısıtlaması nedeniyle azaltma yapıldığından (8 idi 7 yapıldı) sözleşmenin uyarlanarak, arsa sahiplerine düşecek bağımsız bölüm sayısının, kat sayısı düştükten sonra yapılan bağımsız bölüm sayısına oranlanması ve bu doğrultuda, arsa sahiplerine düşecek bağımsız bölüm sayısının düşürülmesi gerektiğini,

f. Arsa sahipleri arasında zorunlu dava arkadaşlığı olduğunu ve tek vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini,

g. Mahkemenin, davacıların açtığı davayı usulden red ettiği müvekkilleri lehine ayrı ayrı vekalet ücreti takdir etmesi gerekirken tek vekillik ücreti takdir etmesinin haksız ve hukuka aykırı olduğunu,

h. Mahkemenin harç ve masraflarının hatalı olduğunu, iyiniyetli müvekkili aleyhine mahkeme masrafına hükmolunması gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

1.Dava, eser sözleşmesinin özel bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan sözleşmenin geriye etkili olarak feshi ve tapunun iptali tescil, fesih mümkün değilse, arsa sahiplerine düşen bağımsız bölümlerin arsa sahipleri adına tescili, bunun da mümkün olmaması halinde maddi zararların tespiti ve bu kapsamda kira gelirinin tazmini, asli müdahale davaları tapu iptali ve tescil istemlerine ilişkindir.

2.Asli müdahiller ... ve Mükremin Akdemir vekillerinin ve ... vekilinin temyiz itirazları kapsamında yapılan incelemede; dava konusu inşaatın %100 seviyesinde tamamlanmış olması nedeniyle sözleşmenin geriye etkili feshi talebinin reddinin isabetli olduğu ve sözleşmenin yürürlükte olduğu, asli müdahillerin yüklenici ile yaptıklarını iddia ettikleri satış vaadi sözleşmesinin adi yazılı olması, sözleşmenin bu doğrultuda TBK 237. madde ile, Noterlik Kanunun 60/3 ve 89.maddeleri uyarınca geçerlilik şeklini haiz olmaması, iddia olunan satış vaadi sözleşmesine dair tapuda herhangi bir şerhin bulunmaması bu kapsamda TMK'nın 1023 ve 3.maddeleri uyarınca korunması gereken iyiniyetin varlığının kabulü gerektiği ve asli müdahiller tarafından iddia olunan kötüniyetin ispatlanmamış olması nazara alındığından temyiz itirazlarının reddi gerektiği anlaşılmıştır.

3.Davalılar vekilinin temyiz itirazları kapsamında yapılan incelemede; yüklenicinin edimi bakımından inşaatı %100 seviyesinde tamamlamış olması ve sözleşmenin feshedilmemiş olması ancak yüklenicinin edimini tam ve eksiksiz olarak ifa ettiği takdirde sözleşmeden doğan hakka sahip olacağı ancak edimini tam eksiksiz yerine getirmeyen yüklenicinin sahip olmadığı bir hakkı devredemeyeceği, pasif husumet yokluğundan haklarında red kararı verilen ve kendilerini tek vekil ile temsil ettiren davalıların lehine aynı hukuki sebeple red kararı verilmiş olması dolayısıyla tek vekalet ücretine hükmedilmiş olmasında isabetsizlik bulunmadığından ve yine kendisini vekille temsil ettiren davacıların davasının her bir davacı yönünden talep olunan bağımsız bölümlerin ayrı ayrı tapu iptal ve tescili talebinin kabulüne karar verilmesi durumunda tesciline karar verilen bağımsız bölümlerin değerleri esas alınmak suretiyle davacılar lehine vekalet ücretine karar verilmesinde isabetsizlik bulunmadığından davalılar vekilinin temyiz itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir.

4.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davalılar ..., ..., ..., ..., ... vekili, asli müdahiller Muharrem ve Mükremin Akdemir vekili ve asli müdahil ... vekilince temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz edenlere yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

21.04.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.