Esas No: 2021/8214
Karar No: 2022/2329
Karar Tarihi: 22.03.2022

**1. Hukuk Dairesi         2021/8214 E.  ,  2022/2329 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 16. HUKUK DAİRESİ

DAVA TÜRÜ : TAPU İPTALİ VE TESCİL - BEDEL

Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde bedel istekli dava sonunda, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesince, davalıların istinaf isteminin HMK'nın 353/1.b.1. maddesi uyarınca esastan reddine dair verilen karar süresi içinde davalılar vekili tarafından duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla; duruşma günü olarak saptanan 22/03/2022 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalılar vekili Avukat ... ile temyiz edilen davacı vekili Avukat ... ... geldiler, duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:

I. DAVA

Asıl ve birleştirilen davalarda davacı, 1493 ada 3 ve 1494 ada 3 parsel sayılı taşınmazlarda ... Konakları adlı sitede 440 dairelik konut inşaatı yaptığını, gayrimenkul yatırım ortaklığı firması olarak bildikleri dava dışı ... ... Ltd. Şti. ile 13/08/2013 tarihinde 308 adet konutun satışına ilişkin taahhüt sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin "C-Süresi" başlıklı maddesi gereğince satışa konu taşınmazların imalat süresi içinde satılması, bu satış desteği hizmeti karşılığında ise sözleşmenin "E-Fiyatlandırma" maddesinde yazılı m² birim fiyatının üzerinde gerçekleştirilen satışlardan hizmet bedeli olarak komisyon alınması, fatura karşılığı yaptığı masrafları süreç içinde talep etmesi ancak satışlar bitmeden hizmet bedelinin talep edilemeyeceğinin kararlaştırıldığını, henüz çalışmalar devam ederken dava dışı ... ... Ltd. Şti.nin satışların bitiminde yapılacak ödemeye esas olmak üzere inşaatı tamamlanan 6 adet dairenin kendilerinin gösterdiği kişilere devrinin yapılmasını isteyerek protokolün sonradan düzenleneceğini söylediğini, duyulan güven sonucunda 1494 ada 3 parseldeki C blok 2, B blok 4, E blok 3, ve A blok 3 nolu bağımsız bölümleri asıl ve birleştirilen davalarda davalılara satış suretiyle devrettiğini, satış karşılığında bir bedel almadığını, dava dışı ... ... Ltd. Şti.den protokol düzenlenmesini istese de sonuç alamadığını, 6 adet taşınmazın bu şekilde dava dışı ... ... Ltd. Şti’nin yetkilisi, ortağı ya da birinci derece yakınlarına devredildiğini, davalıların dava dışı ... ......Şti.nin ortakları ve ortaklarının yakınları olduğunu, taşınmazların devrinin hile ile sağlandığını, 24/11/2015 tarihinde ihtar gönderdiğini ve ardından 14/12/2015 tarihinde ... ... Ltd. Şti. ile aralarındaki sözleşmeyi feshettiklerini, 6 adet taşınmazın devir ve temlikinin aynı gün ve saatte yapıldığını ileri sürerek, hile nedeniyle taşınmazların tapu kaydının iptali ile adına tesciline, olmadığı takdirde her bir taşınmaz için 237.300,00 TL’nin işleyecek yasal faizi ile tahsiline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

Asıl ve birleştirilen davalarda davalılar, hile iddialarının doğru olmadığını, dava konusu taşınmazı satış suretiyle edindiklerini, satış bedelinin peşinen ve elden ödendiğini, satışa dair resmi senet ile satış bedelinin tahsil edildiğinin açık olduğunu, davacının bir ticaret şirketi olup TTK’nin 18. maddesi gereğince basiretli bir tacir gibi davranması gerektiğini, objektif özen yükümlülüğünün yerine getirilmediğini, 22/07/2015 tarihinde aralarında harici satış sözleşmesinin düzenlendiğini, mahsuba ilişkin bir hükmün söz konusu olmadığını belirterek, davanın reddini savunmuşlardır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Düzce 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 26/12/2019 tarihli ve 2019/22 E., 2019/463 K. sayılı kararıyla; davalıların ... ... Ltd. Şti.nin ortağı veya ortaklarının eşleri olduğu, dava dışı ... ... Ltd. Şti.nin davacının müteahhidi olduğu sitedeki dairelerin satış organizasyonu işini üstlendiği ve bir müddet bu işi yürüttüğü dikkate alındığında, bu durumun davacı ile davalılar arasında, taşınmazları satın alan (başka) üçüncü kişilere nispetle daha ileri boyutta bir güven ilişkisi doğuracağı, harici satış sözleşmesinde öngörülen satış bedelinin davacının banka hesabına yatırılacağının kararlaştırılmış olması ve davalıların satış bedellerini bankadan ödemiş olduklarına ilişkin herhangi bir belge sunmadıkları gerekçesiyle, asıl ve birleştirilen davaların kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

1. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleştirilen davalarda davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

2. İstinaf Nedenleri

Davalılar vekili istinaf dilekçesinde özetle; resmi satış sözleşmesinde satış bedelinin ödendiğinin belli olduğunu, hilenin söz konusu olmadığını, davacının ticaret şirketi olup, hile iddiasına başvuramayacağı gibi tanık da dinletilemeyeceğini, davacı harici satış yapılmadığı iddiasında olup, Mahkemenin harici satış sözleşmesine istinaden kabul kararı vermesinin çelişkili olduğunu, ... ... Ltd. Şti.nin ayrı bir şirket olduğunu, dava dışı şirket ile yapılan sözleşmeye dayanılamayacağını, husumetin bu şirkete yöneltilerek hukuki anlaşmazlığın çözülebileceğini, pasif husumet kuralına aykırı hareket edildiğini, davanın ticari dava olup ticaret mahkemesinde görülmesi gerektiğini, basiretli tacirin hile iddiasını ileri süremeyeceğini belirterek kararın kaldırılmasına, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

3. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 12/07/2021 tarihli ve 2020/914 E., 2021/1170 K., sayılı kararıyla; davacı Şirketin tüzel kişi olmakla birlikte yöneticileri vasıtası ile hileye maruz kalabileceği, dosya kapsamı ile davacının hile iddiasının sabit olduğu gerekçesi ile asıl ve birleştirilen davalarda davalıların istinaf isteminin HMK'nın 353/1.b.1. maddesi uyarınca esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

1. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Temyiz Nedenleri

İstinaf dilekçesindeki taleplerini tekrar ederek verilen hükmün bozulmasını talep etmiştir.

3. Gerekçe

3.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Asıl ve birleştirilen davalarda uyuşmazlık, hile hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedel istemine ilişkindir.

3.2. İlgili Hukuk

3.2.1. Bilindiği üzere, hile (aldatma), genel olarak bir kimseyi irade beyanında bulunmaya, özellikle sözleşme yapmaya sevk etmek için onda kasten hatalı bir kanı uyandırmak veya esasen var olan hatalı bir kanıyı koruma yahut devamını sağlamak şeklinde tanımlanır. Hatada yanılma, hilede ise yanıltma söz konusudur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 36. maddesinin 1. fıkrasında açıklandığı üzere taraflardan biri diğer tarafın kasıtlı aldatmasıyla sözleşme yapmaya yöneltilmişse yanılma (hata) esaslı olmasa bile aldatılan taraf için sözleşme bağlayıcı sayılamaz. Değinilen koşulların varlığı halinde aldatılan taraf hakkını kullanmak suretiyle hukuki ilişkiyi geçmişe etkili (makable şamil) olarak ortadan kaldırabilir ve verdiği şeyi geri isteyebilir.

3.2.2. Öte yandan, hile her türlü delille ispat edilebileceği gibi iptal hakkının kullanılması hiç bir şekle bağlı değildir. Aldatmanın öğrenildiği tarihten itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde karşı tarafa yöneltilecek bir irade açıklaması, defi yahut dava yoluyla da kullanılabilir.

3.2.3. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 18. maddesinin 2. fıkrası gereğince her tacirin ticaretine ait faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerekir. Basiretli bir iş adamı gibi davranma yükümü aslında objektif bir özen ölçüsü getirmekte ve tacirin ticari işletmesiyle ilgili faaliyetlerinde, kendi yetenek ve imkanlarına göre ondan beklenebilecek özeni değil, aynı ticaret dalında faaliyet gösteren tedbirli, öngörülü bir tacirden beklenen özeni göstermesinin gerekli olduğu kabul edilmektedir.

3.3. Değerlendirme

Somut olayda, davacının çekişme konusu 1494 ada 3 parsel sayılı taşınmazdaki C Blok 2 no.lu dubleks meskeni davalı ...’ya, 1494 ada 3 parseldeki B Blok 4 no.lu meskeni davalı ...’e, 1494 ada 3 parseldeki E Blok 3 nolu meskeni davalı ...’e, 1494 ada 3 parseldeki A Blok 3 nolu meskeni davalı ...’e 27/07/2015 tarihli resmi akit ile satış suretiyle temlik ettiği, öncesinde davacı Şirket ile davalılar arasında 22/07/2015 tarihli ... Konutları Gayrimenkul Konut Sözleşmesi yapılarak dava konusu taşınmazın 237.300,00 TL bedel karşılığı satışının kararlaştırıldığı, 13/08/2013 tarihinde yüklenici davacı Şirket ile organizatör ... ... Ltd. Şti. arasında konut satış protokolü düzenlenerek 1494 ada 3 ve 4 parsel sayılı taşınmazlarda inşa edilecek 440 konuttan 308 adet konutun imalat süresi içerisinde satışı, birim m² fiyatının 1.130,00 TL olması, ödemenin bankalar ile müteahhit firmalar arasında mutabakata varılan protokol hükümlerine ve prosedürlerine göre gerçekleştirileceğinin kararlaştırıldığı, davacının sözleşme hükümlerinin yerine getirilmemesi nedeniyle 24/11/2015 tarihinde gönderdiği ihtarname ile sözleşme hükümlerine aykırılığın çekilmez hale geldiği, sözleşmeye uyulmasını ve 7 gün içinde görüşmeye gelinmesinin istendiği, yine 14/12/2015 tarihinde gönderilen ihtarname ile de anılan sözleşmeyi feshettiğini dava dışı ... ... Ltd. Şti.’ne bildirdiği, ... kaydı ile davalıların ... ... Ltd. Şti.nin kurucu ortakları ve eşleri oldukları anlaşılmaktadır.

Davacı Şirket, dava konusu taşınmazların komisyon bedelini mahsuplaşmak kaydıyla ve mahsup sözleşmesinin sonra imzalanacağı inancı ile dava dışı ... ... Ltd. Şti ortaklarına ve yakınlarına devredildiği, ancak belirtilen şekilde bir sözleşme tanzim edilmediği, bu yönden Şirketin hileye uğratıldığı iddiası ile eldeki davayı açmış olup, davacı Şirketin, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 16. maddesinin 1. fıkrası uyarınca tüzel kişi tacir olduğu; diğer taraftan, davacı Şirket ile davalılar arasında 22/07/2015 tarihli sözleşmeler ile dava konusu taşınmazların 237.300,00 TL bedel karşılığı satışının kararlaştırıldığı ve 27/07/2015 tarihinde de bizzat davacı Şirket tarafından davalılara temlik edildiği hususları birlikte değerlendirildiğinde, davacı Şirketin dava dışı ... ... Ltd. Şti ile arasındaki ilişki gereğince mahsuplaşmak amacı ile dava konusu taşınmazları temlik ettiği iddiasını usulünce kanıtlayamadığı, gayrimenkul ve inşaat alanında iştigal eden davacı Şirketin, gerekli tedbirleri almadan ve sözleşme yapmadan dava konusu taşınmazları devretmesi karşısında basiretli bir tacirin göstermesi gereken dikkat ve özeni göstermediği kuşkusuzdur.

Hal böyle olunca, davacının devir sırasında hileye düşürüldüğü iddiasının kanıtlanamadığı gözetilerek asıl ve birleştirilen davaların reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. Davalılar vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmekle kararın bozulması gerekmiştir.

VI. SONUÇ

Açıklanan nedenlerle davalılar vekilinin yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 373/1. maddesi uyarınca Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının 6100 HMK'nın 371/1-a maddesi uyarınca BOZULMASINA, 20/11/2021 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince gelen temyiz eden davalılar vekili için 3.815,00 TL duruşma vekâlet ücretinin temyiz edilen davacıdan alınmasına, dosyanın kararı veren Düzce 3. Asliye Hukuk Mahkemesine, kararın bir örneğinin Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesine gönderilmesine, peşin alınan harcın temyiz edene geri verilmesine, 22/03/2022 tarihinde oybirliğiyle kesin olmak üzere karar verildi.