Esas No: 2022/3358
Karar No: 2023/7112
Karar Tarihi: 06.12.2023

**11. Hukuk Dairesi         2022/3358 E.  ,  2023/7112 K.**

**"İçtihat Metni"**

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2019/651 Esas, 2022/204 Karar

HÜKÜM :Davanın reddi

İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 14. Asliye Ticaret Mahkemesi

SAYISI : 2017/859 E., 2019/73 K

Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraf vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı arasında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlendiğini ve sözleşme uyarınca satış işleminin yapıldığını, ancak teslim edilen taşınmazın sözleşmede belirtilen taşınmazdan metrekare olarak daha ... olduğunu belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile 10.000,00 TL fazla ödenen bedelin iadesine, davalının taşınmazı geç teslim etmesi nedeniyle ayrıca fazlaya ilişkin hakları saklı kalma kaydı ile 2.000,00 TL gecikme tazminatı karşılığı rayiç kira bedelinin ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının taşınmazın metrekaresinde eksiklik olduğuna ilişkin iddiasının somut gerçeğe aykırı olduğunu, dava konusu taşınmazın sözleşmede kararlaştırıldığı şartlarda uygun olarak teslim edildiğini, davacının gecikme tazminatı talebinin yerinde olmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı ile davalı arasında dava konusu yapılan taşınmazın satışı konusunda anlaşıldığı, taşınmazın sözleşmede, katalogda ve yapı kullanım izin belgesinde yer ... kullanım alanlarında farklılıkların bulunduğu, alınan bilirkişi raporu ve açıklanan yönetmelik hükümleri birlikte değerlendirildiğinde sözleşmede belirtilen 161,28 metrekarelik alanın taşınmazın brüt alanı olduğu, net alanın katalogda 125,51 metrekare olarak belirtildiği, mahallinde bilirkişiler tarafından yapılan ölçüm ve hesaplama neticesinde bulunan 89,72 metrekarenin bağımsız bölüm net alanı olduğu, kat planlarına göre bağımsız bölüme ayrılan balkonun 21,43 metrekare olduğu da değerlendirildiğinde davacıya teslim edilen taşınmazın sözleşmede kararlaştırılan duruma göre alanının 111,15 metrekare olarak katalogda belirtilenden 14,47 metrekare daha ... olduğu, TEFE endeksleri kullanılarak bilirkişiler tarafından yapılan hesaplama neticesinde bu farkın karşılığı olarak davacının ödediği fazla bedelin 148.560,00 TL olduğu, taşınmazın TOKİ tarafından sözleşme hükümlerine göre 21.12.2016 tarihine kadar verilen süre uzatım tarihi içerisinde davacıya tesliminin yapıldığı, sözleşmede belirlenen sürede taşınmazın davacıya teslim edilmesi nedeniyle gecikme tazminatı talebinin yerinde olmadığı gerekçesiyle fazla ödeme yapıldığına ilişkin kısım yönünden davanın kabulü ile 148.560,00 TL alacağın 21.07.2017 tarihinden avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, gecikme tazminatına yönelik talebin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; mahkeme tarafından bilirkişi kurulu marifetiyle yapılan ölçümlerde dairenin balkon hariç net 89,72 m2, balkonun ise toplam 21,43 m2 olduğu belirlenmiş olup, hesaplama yapılırken net alana balkonun da dahil edildiği, ancak Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'nin 15. maddesinde yapılan bağımsız bölüm net ... tanımı açık olup, bu alana balkonun dahil edilmediğini zira müvekkile taahhüt edilenin satın aldığı ofisin 125,51 m2 net alanının olduğu, bu nedenle bilirkişilerce eksik hesaplama yapıldığı, müvekkilinin zararının çok daha fazla olduğunu, müvekkilinin 125,51 m2 net büyüklükte olan bir ofise toplam 1.002.755,00 TL bedel ödediğini zannederken yaklaşık 90 m2 lik bir ofise sahip olduğunu, müvekkilinin zarar ettiğini belirterek kararın kaldırımasını istemiştir.

2. Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; Benzer davalarda alınan raporlarla çelişkili rapor düzenlendiğini, dosyaya sunulan uzman görüşünde de belirtildiği gibi hesaplamanın brüt m2 üzerinden yapılmalı iken net m2 üzerinden yapıldığını, zira satıcının sözleşme gereği brüt m2 ye halel getirmemek şartıyla net m2 de değişikliğe gidebildiği, 06.02.2014 tarihli satış vaadi sözleşmesinin 2 nci maddesinde bağımsız bölüm tanımının yapıldığını, sözleşmede de belirtildiği üzere 161,28 m2 lik büyüklüğün taşınmazın ortak alanlarından gelen bağımsız bölüm paylarının eklenmesi ile oluşturulduğunu, bu nedenle satılan ile m2 de uyumsuzluk olmadığını, ayrıca sözleşme eki olan aksonometrik planda yer ... yatırımcı brüt alanı ... kalmak kaydıyla teknik açıdan gerekli gördüğü her türlü plan değişikliğini yapma hakkını saklı tutar denildiğini, ayrıca kabul anlamına gelmemek üzere m2 eksikliği kabul edilse bile 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun (6102 sayılı Kanun) 23 ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 223 ncü maddesine göre muayene ve ihbar yükümlülüklerinin zamanında yerine getirilmediğini belirterek karraın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflarca yapılan sözleşmede bağımsız bölümün tanımı yapılırken yalnızca brüt yüz ölçümünün (161,28 m2) belirtildiği, alıcının bağımsız bölümün brüt yüz ölçümü, yer aldığı blok, ait olduğu ... ve bulunduğu yönü dışında her türlü proje değişikliğinin yapılabileceğini, alıcının broşür ve benzeri görsellerde yer ... aksesuarların teknik şartnameden farklı olduğunda hak talebinde bulunamayacağını kabul ettiğinin belirtildiği, davacının, davaya konu ofisin brüt büyüklüğünün sözleşmede yazılı miktardan az olduğunu iddia ve ispat etmediği, davacının davaya konu ofisin net kullanım alanının tanıtım broşürlerinde gösterilenden metrekare olarak daha ... inşa edildiği, bu durumda metrekare kaybı nedeni ile zarara uğradığını iddia ettiği, sözleşmenin incelenmesinde davalı satıcının ofisin brüt yüz ölçümü konusunda taahhüdü bulunduğu, net yüz ölçümü konusunda bir taahhüdünün bulunmadığı, bu nedenle eksik ifanın söz konusu olamayacağı, taraflar arasında yapılan sözleşmede taşınmazın teslim tarihinin 31.03.2016 olarak kararlaştırıldığı, TOKİ tarafından sözleşme hükümlerine göre verilen süre uzatım kararları ile teslim tarihinin 21.12.2016 olduğu, davacı yanın davaya konu ofisi 15.10.2016 tarihinde teslim aldığı, eldeki davanın 28.12.2017 tarihinde açıldığı anlaşıldığından gecikme tazminatına ilişkin koşulların gerçekleşmediği, davacının imzaladığı 15.10.2016 tarihli teslim tutanağında satın alınan taşınmazın satış sözleşmesi ve ekinde yer ... teknik şartnameye uygun eksiksiz ve ayıpsız olarak teslim alındığı, adı geçen firmadan bir hak ve alacak talebinin bulunmadığı Türkerler İnşaat şirketini gayrikabili rücu ibra ettiğini beyan ederek ve ayrıca satın aldığı bağımsız bölümü teslim almadan önce ayrıntılı olarak incelediği tarafına taahhüt edildiği şekilde tam ve eksiksiz olarak yapıldığını, taahhüt edilen niteliklerinde hiçbir eksiklik bulunmadığını bizzat müşahede ettiği belirtilerek eksikler varsa tespit edilen eksiklerin ayrıca ekipman teslim belgesi düzenlenerek tutanağa yazıldığının belirtildiği, 15.10.2016 tarihli müşteri talepleri değerlendirme formunda taşınmazda tespit edilen birtakım eksiklerin belirtildiği ancak metrekareye yönelik herhangi bir belirlemenin olmadığı, her ne kadar mahkemece eksik metrekare nedeniyle hesaplanan bedel yönünden dava kısmen kabul edilmişse de dava konusu taşınmazın 15.10.2016 tarihinde davacı tarafça teslim alındığı, eksiksiz teslim alındığına dair teslim alma tutanağı düzenlendiği, metrekare eksikliği hususunun 21.07.2017 tarihinde ihtarname ile davalıya bildirildiği, ihtarnamenin 24.07.2017 tarihinde tebliğ edildiği, davanın ise 28.12.2017 tarihinde açıldığı, malın ayıplı olması halindeki ihbar yükümlülüğünün 6102 Türk Ticaret Kanunu ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlendiği, dava konusu olayda ayıbın niteliği bilirkişilerce belirlenmemişse de taşınmazlarda eksik metrekare iddiasının yerleşik içtihatlarda açık ayıp olarak nitelendirildiği, davacının muayene ve ihbar yükümlülüğünü yasal sürede yerine getirmediği gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurunun esastan reddine, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmünün kaldırılmasına, yeniden esas hakkında hüküm kurulmasına, davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; taraflar arasında düzenlenen sözleşmede bağımsız bölüm brüt alanı değil bağımsız bölüm genel brüt alanının yazıldığını, bu iki cümlenin birbirinden farklı anlama geldiğini, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 2 nci maddesinde "..çatı hariç zeminin üstündeki ortak alanlardan gelen bağımsız bölüm paylarının dahil olduğu brüt 161,28 m2 bir adet ofis" denilmiş olup söz konusu brüt metrekare sadece ofisin değil, bütün binanın ortak alanlarından gelen payların da dahil olduğu brüt ... olduğunu, hukukçu olmayan birinin “bağımsız bölüm brüt alanı” ile “bağımsız bölüm genel brüt alanı” arasındaki farkı bilmesinin mümkün olamayacağını, bu durumun davalı şirket tarafından kötü niyetli olarak kullanıldığını, müvekkiline teslim edilen katalogda ve sözleşmenin ekinde yer ... kat planında ve ödeme planında "161,28 m2 brüt ..., 125,51 m2 net ..." yazdığı için müvekkilinin söz konusu brüt alanın, bütün binaya ait ortak alanlardan gelen paylarla belirlenen brüt ... olduğunu anlamadığını, söz konusu brüt alanı yalnızca dairenin brüt alanı zannettiğini, ayrıca 125,51 m2 net alanın da açıkça taahhüt edilmesi üzerine davacının durumdan şüphelendiğini, dava konusu taşınmazın net ve brüt alanlarının sadece katalogda değil, ayrıca sözleşme ekinde yer ... kat planında ve ödeme tablosunda da aynı şekilde gösterildiğini, ortak alanlardan gelen payların tamamının hesaplanmasının mümkün olmadığını, bilirkişilerin de bu hususu belirterek ... anlamıyla bir brüt metrekare hesabının yapılmasının mümkün olmadığını belirttiklerini, mahkeme gerekçesinde müvekkilin dava konusu bağımsız bölümü teslim aldığı ve süresinde metrekareye yönelik herhangi bir bildirimde bulunmadığı, bu nedenle bağımsız bölümün ayıpsız ve eksiksiz teslim alındığının kabulü gerektiği belirtilmiş olsa da bu gerekçenin gerçeğe uygun olmadığını dava konusu taşınmazın sözleşmede yazıldığı üzere "shell and core" (boş ve kaba halde) teslim edildiğini, yanİ inşaatı halen devam eden, bir tarafı komple cam olan, dikdörtgen şeklinde, zemini ve tavanı henüz yapılmamış, duvarları bulunmayan boş bir ofis teslim aldığını, böyle bir ofisin metrekaresinin anında anlaşılmasının mümkün bulunmadığını, 15.10.2016 tarihinde henüz iskân alınmamasına, o tarihte proje halen inşaat aşamasında olmasına ve elektrik ya da su bağlantıları henüz yapılmamasına rağmen davalının sözleşmenin 7.2. maddesi sebebiyle müvekkil tarafından taşınmazın teslim alınmaması durumunda cezai şart uygulanacağı yönündeki tehditleri sebebiyle müvekkili tarafından söz konusu teslim belgesi imzalanmak zorunda kalındığını ve hiçbir işlem yapılamadan inşaatın bitmesinin beklenmeye başlandığını, müvekkilinin sadece gözüyle görebilmiş olduğu bazı eksiklikleri belirttiğini, ancak taşınmazın ... teslim edildiğini o an anlayamadığını, metrekarenin eksik olmasına ilişkin ayıbın açık ayıp olmasının hukuken kabul edilemeyeceğini, davalı tarafın yargılama boyunca hiçbir açık ayıp iddiasında bulunmamışken istinaf aşamasında bunu dile getirtiğini, bu durumun iddia ve savunmanın genişletilmesi olduğunu, davalı şirketin cezalı olarak işi bitirebildiği tarihin 03.04.2017, iskan alınma tarihinin 24.05.2017 olduğunu, müvekkilinin taşınmaza ancak Ağustos 2017’de taşınabildiğini, iskanın alındığı tarih olan 24.05.2017'den sonra elektrik ve su bağlantıları yapıldığını, bu nedenle müvekkilinin kaba inşaat halinde teslim aldığı bağımsız bölümün içinin yapılması için çalışmalara ancak bu tarihlerden sonra başlayabildiğini, mimar tarafından dairenin net metrekaresinin yaklaşık 90 m2 olduğu müvekkile bildirilince, vakit kaybetmeksizin davalı tarafa 21.07.2017 tarihli ihtarname çekildiğini, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanun'un 223 üncü maddesinin yalnızca taşınır satışlarında uygulanabilen bir düzenleme olduğunu, 6098 sayılı Kanun'un 244 üncü maddesinde "Aksine sözleşme olmadıkça, satılan taşınmaz, satış sözleşmesinde yazılı yüzölçümü tutarını kapsamıyorsa satıcı, eksiği için alıcıya tazminat ödemekle yükümlüdür.", yine aynı maddenin 3. bendinde, "Bir yapının ayıplı olmasından ... davalar, mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yılın ve satıcının ağır kusuru varsa yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.

" düzenlemesinin yer aldığını, metrekarenin eksik olması ancak sonradan ortaya çıkabilen gizli ayıp niteliğinde olacağını, Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin 5 ... maddesinde sözleşmenin imzalanmasından en az 1 ... önce satın alana bağımsız bölümün net ve brüt alanlarının açık şekilde yazılı olarak bildirilmesi gerektiği, ayrıca bu hususların sözleşmenin zorunlu içeriği kapsamında olduğu ve bu nedenle sözleşmede bu hususların açıkça yazılı olması gerektiğinin düzenlendiğini, davalı satıştan önce dairenin brüt 161,28 m2, net 125,51 m2 olduğunu taahhüt ettiğini, sözleşme ekinde yer ... belgelerde, katalogda ve diğer tanıtım broşürlerinde de bilgiyi bu yönde verip müvekkilinin güvenini sağladığını, sonra da sadece sözleşmenin 2. maddesi ile bağlı olduğunu diğer belgelerin önemli olmadığını savunduğunu, davalı tarafın yargılama boyunca sürekli savunmasını değiştirdiğini belirterek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, taraflar arasında yapılan satım sözleşmesi gereğince taşınmazın eksik metrekare ve geç teslimi sebebiyle uğranılan zararın tazmini istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 ... maddeleri.

2. 6102 sayılı Kanun'un 23 ve 6098 sayılı Kanun'un 223 ncü maddesi.

3. Değerlendirme

1.Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 ... maddesinde yer ... sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 ... maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

16.12.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.