Esas No: 2020/5563
Karar No: 2021/7218
Karar Tarihi: 24.06.2021

**3. Hukuk Dairesi         2020/5563 E.  ,  2021/7218 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalılar ... ve ... İnş. Mimarlık San.Tic.Ltd.Şti vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacılar; zemin ve bodrum kattan oluşan iş yeri niteliğindeki taşınmazı davalı ...'dan satın aldıklarını, belediye tarafından yapı kullanım izni verilmesine rağmen mimari ve sıhhi projede eksiklikler olduğunu, taşınmazdaki eksiklikleri Denizli 1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2013/23 değişik iş sayılı dosyası aracılığı ile tespit ettirdiklerini, taşınmazdaki ayıplı işlerin tekniğe uygun hale getirilmesi için gerekli bedelin 13.050,00 TL olabileceğinin belirlendiğini, ayrıca taşınmazdaki eksiklik ve ayıplar nedeni ile taşınmazı hemen kiraya veremediğini belirterek eksik ve ayıplı işlerin düzeltilmesini, aksi halde fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 13.050,00 TL ile kira mahrumiyetinden doğan 9.600,00 TL zararın davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini istemiş; eksik ve ayıplı işlere ilişkin alacak talebini ıslahla 15.000,00 TL' ye yükseltmişlerdir.

Davalılar ... İnşaat...Ltd.Şti. ve ...; davacıların taşınmazı gezerek görerek satın aldıklarını, eksiklik olarak ileri sürülen hususların açık ayıp niteliğinde olduğunu ileri sürerek davanın reddini dilemişler; davalı ... Yapı Denetim Ltd.Şti. ise davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece; davaya konu taşınmazda eksik ve ayıplı işler bedeli olarak hesaplanan 15.000,00 TL tazminatın davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacılara verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiş; kararın bir kısım davalılar tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin(kapatılan) 26/11/2018 tarihli, 2016/4880 E. ve 2018/11139 K. sayılı ilamı ile, davacıların satın aldığı taşınmazın iş yeri niteliğinde olduğu, davacıların “tüketici” tanımına girmediği, davaya bakmaya genel mahkemelerin görevli olduğu gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.

Bozmaya uyan mahkemece; bilirkişiden alınan raporda taşınmazdaki eksik ve ayıplı işler ile bunların bedellerinin ayrıntılı olarak belirtildiği, mevcut onaylı projeye göre eksik ve ayıplı işler bedelinin toplam 15.000,00 TL olduğu, davacıların davaya konu taşınmazı satın aldıkları tarihten taşınmazı kiraladıkları tarihine kadar taşınmazın durumunda değişiklik olmadığı, mevcut haliyle kiraya verilmesinde davalıların herhangi bir kusurunun bulunmadığı gerekçeleriyle, eksik ve ayıplı işler bedeli olarak hesaplanan 15.000,00 TL tazminatın davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacılara verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiş, hüküm davalılar ... ve ... İnşaat..Ltd.Şti. tarafından temyiz edilmiştir. Uyuşmazlık; taşınmazdaki ayıptan kaynaklı alacak davasına ilişkindir.

Dava konusu taşınmaz iş yeri niteliğinde olduğundan 4077 sayılı Kanun hükümlerine tabi değildir. Genel hükümlere göre bu konudaki 6098 sayılı TBK'nın 223. maddesi uygulanacaktır. Anılan maddede, "Alıcı, devraldığı satılanın durumunu işlerin olağan akışına göre imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve satılanda satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp görürse, bunu uygun bir süre içinde ona bildirmek zorundadır. Alıcı gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda olağan bir gözden geçirmeyle ortaya çıkarılamayacak bir ayıp bulunması hâlinde, bu hüküm uygulanmaz. Bu tür bir ayıbın bulunduğu sonradan anlaşılırsa, hemen satıcıya bildirilmelidir; bildirilmezse satılan bu ayıpla birlikte kabul edilmiş sayılır." denilmiştir. O halde, gizli ayıpların, ayıp ortaya çıktıktan sonra derhal (dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede), ihbar edilmesi; ayıbın açık mı, yoksa gizli mi olduğunun tayininde ise, ortalama (vasat) bir tüketicinin bilgisinin dikkate alınması gerekmektedir. 6098 sayılı TBK’nın 223. maddesi öngörülen süre içinde ihbar edilmeyen ayıplar için dava açılamaz.

Bu açıklamalar ışığında somut olaya bakıldığında; davacıların davaya konu taşınmazı 20/06/2012 tarihinde satın aldıkları, davacıların 20.03.2013 tarihli talepleri ile Denizli 1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2013/23 D.iş dosyasında yapılan keşif sonucu ayıplı işlerin tespit ettirilerek, davalılara tespit raporunun tebliğ edildiği anlaşılmıştır.

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda; tespit edilen eksiklik ve ayıpların açık ayıp mı gizli ayıp mı olduğu yönünde net bir ayrım yapılmadığı gibi, “gizli ayıp” lı olarak belirtilen taşınmazdaki sorunların ne zaman oluştuğu ya da oluşacağı ve bunu normal vasıflardaki alıcının ne zaman farkedebileceği ile taşınmazın teslim tarihi göz önünde bulundurularak yasal süresi içinde ayıp ihbarında bulunulup bulunulmadığı hususlarına yeterince inceleme ve değerlendirme yapılmadığı anlaşılmaktadır. 6098 sayılı TBK’nın 223. maddesi hükmü ile gizli ayıplar yönünden yüklenen “derhal ihbar” mükellefiyetini yerine getirip getirmediğini ispat yükü davacılardadır.

Hal böyle olunca mahkemece; hükme esas alınan bilirkişi raporunu tanzim eden bilirkişiden, tarafların sunabileceği deliller de göz önünde tutularak “gizli ayıp” olarak nitelendirilen imalatların, niteliği ve ortaya çıktıkları (mevsimlerdeki yağmur, kar, güneş ve ısı durumları dikkate alınarak bu ayıpların ne zaman oluştuğu ya da oluşacağı ve bunu normal vasıflardaki bir tüketicinin ne zaman farkedebileceği) zaman dilimi dikkate alınarak yasal süresi içinde ayıp ihbarında bulunulup bulunulmadığı yönünde taraf ve Yargıtay denetimine esas olacak şekilde gerekçeli ek rapor alınarak hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken bu konuda gerekli inceleme ve araştırma yapılmaksızın eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün davalılar yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 6100 sayılı HMK'nın geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'un 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 24/06/2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi. Başkan