Esas No: 2022/3572
Karar No: 2024/385
Karar Tarihi: 30.01.2024

**6. Hukuk Dairesi         2022/3572 E.  ,  2024/385 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen asıl dava sözleşmenin feshi ve birleşen alacak davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Yargıtay (Kapatılan) 15.Hukuk Dairesince İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; asıl ve 2015/260 E. sayılı davanın kabulüne, birleşen 2018/215 E. Sayılı davanın reddine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı asıl dava davalısı, birleşen dava davacısı yüklenici vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. ASIL DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkillerinin kardeşleri ... ve ... ile birlikte kendilerine mirasen intikal eden ... Merkez, ... mahallesi, pafta 20 K 20, ada 258, parsel 17 'de tapuya kayıtlı gayrimenkulü kat karşılığı inşaat yapmak üzere protokolle davalıya verdiklerini, taraflar arasında 2008 yılında yapılan sözleşme ile inşaat yapım süresinin 24 ay olduğunu, bu sözleşmenin 5. maddesinden ve arsa üzerinde yarım kalan inşaattan anlaşılacağı üzere arsa müteahhide teslim edildiğini, davalının süresi içinde edimlerini gereği gibi yerine getirmediğini, sözleşmenin 8. maddesinde açıkça ifade edildiği gibi inşaatın ... kullanma ruhsatı dahil % 100 bitmemesi durumunda yapılan inşaatın tümünün davacılara kalacağını, aradan geçen zamana rağmen davalının inşaatı bitirmemesi, davalının halen ikametini değiştirdiği için kendisine ulaşılmasının mümkün olmaması ve davalının sözleşmeyi ifaya yönelik hiçbir samimi bir istek ve iradesinin olmaması nedeniyle fazlaya ilişkin her türlü dava ve talep hakkı saklı kalmak kaydıyla sözleşmenin iptaline, muarazanın men'ine, yargılama gideri ve avukatlık ücretinin davalıdan tahsiliyle davacılara verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. BİRLEŞEN 2015/1260 ESAS SAYILI DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkillerinin diğer arsa sahipleri olan ... ile müteahhit ... arasında 2008 yılında ... Merkez, ... mah., 258 ada, 17 parselde kayıtlı gayrimenkulle ilgili olarak düzenleme biçiminde arsa karşılığı kat yapım sözleşmesi imzalandığını, sözleşmede taahhüt edilen edimlerin davalı tarafça süresi içerisinde ifa edilmemiş olup bu durumun müvekkillerinin zararına sebebiyet verdiğini, fazlaya ilikin dava ve talep hakları saklı kalmak kaydıyla dava konusu düzenleme biçiminde arsa karşılığı kat yapım sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, yargılama gideri ve vekalet ücretinin karşı tarafa tahmiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

III.BİRLEŞEN 2018/215 ESAS SAYILI DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili olan müteahhit ... ile davalılar arasında ... Mahallesi 788 ada 17 parsel sayılı taşınmaz üzerinde kat karşılığı inşaat yapmak üzere bir sözleşme tanzim edildiğini, müvekkilinin işe başlayarak arsa üzerindeki inşaatı %86 oranında tamamlandığını, davalı tarafın ödeme şartlarını yerine getirmemesinden dolayı inşaata bir süre ara vermek zorunda kaldığını, sözleşme yürürlükte iken, davalıların %86' sı müvekkili tarafından tamamlanmış olan inşaata, müvekkile hiçbir ihtar ve ihbar tebliğ etmeksizin el koymak suretiyle tamamladıklarını, müvekkilinin inşaata yaptığı 624.731,00 TL harcamayı yok sayarak haksız bir şekilde daireleri başka şahıslara sattığını, ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/420 E, sayılı dosyasında yapılan tespite göre 16.09.2013 tarih itibariyle inşaata müvekkili tarafından yapılan harcamaların 497.108,50 TL harcama yapıldığını, Sulh Hukuk Mahkemesinin 2015/222 E, sayılı dosyasından 04/11/2015 tarihli tespite göre 624.731,00 TL olarak belirlendiğini, müvekkilinin sözleşme gereğince müteahhit olarak inşaata yaptığı fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 624.731,00 TL harcama miktarının tespiti ile 04/11/2015tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak müvekkiline verilmesini ileri sürmüş, davasının kabulünü talep ve dava etmiştir.

II.ASIL DAVA CEVAP

Davalı taraflara dava dilekçesi ve duruşma günü usulüne uygun olarak tebliğ edilmiş, ana dosyada davalı cevap dilekçesi ibraz etmemiş, duruşmaya katılarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III.BİRLEŞEN 2015/1260 ESAS SAYILI DAVA CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı tarafın dava dilekçesinde ibraz etmiş olduğu sözleşme incelendiğinde sözleşmede düzenleme tarihi bulunmadığı, işe başlama ve işi bitirme tarihlerinin sözleşmeye yazılmadığı, işi bitirmek için kararlaştırıldığı iddia edilen 24 aylık sürenin hangi tarihten itibaren başlayacağının açık ve net olarak belirtilmediğini, borçların hukukun yadsınamaz ilkesine göre muaccel borcun borçlusu alacaklının ihtarı ile mütemerrit olup dava dilekçesinde yapımcıya keşide ediliş böyle bir ihtardan bahsedilmediği gibi dava dosyası içinde de bu tür bir belgeye rastlanılmadığını, ruhsat talep ve işlemlerinin davacı ve ortaklarının müracaatıyla gerçekleştirilecek bir işlem olması sebebiyle bir türlü bir araya gelemediklerinden ve arsa payı karşılığı haricinde aldıkları ek daire için ödeyecekleri parayı da ödeyemediklerinden dolayı ruhsat işini kendilerinin geciktirdiğini, haksız ve hukuki mesnetten yoksun davanın reddini talep etmiş, duruşmaya katılarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

VI.BİRLEŞEN 2018/205 ESAS SAYILI DAVA CEVAP

1.Davalılar ..., vekili cevap dilekçesinde özetle; Davacının ... bu davada dava konusu yaptığı ... Merkez ... Mahallesi 788 ada 71 parsel sayılı taşınmaza ilişkin davacı ile müvekkilleri arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlığın ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/420 E, sayılı dosyasından dava konusu yapıldığını, 2014/1575 K: sayılı ilamı ile karar verilip kesinleştiğini ve kesin hüküm teşkil ettiğini, kesin hüküm nedeniyle dava şartı yönünden davanın reddine karar verilmesini talep ve beyan etmiştir.

2.Davalılar ... ve ... vekili cevap dilekçesinde özetle; Sözleşmede belirtildiği üzere inşaatın yapım süresinin 24 ay olduğunu, belirtilen süre içerisinde inşaatın yapılmadığını, müvekkillerini sözleşmeyi feshetme hakkına sahip olduklarını, davacının inşaatı tamamlamayıp ortadan kaybolduğunun sabit olduğunu, davacının yükümlülüklerini yerine getirmediğini, binanın yıkım aşamasına geldiğini, davacının tamamen hakkın kötüye kullanımı niteliğinde olduğunu ve davanın reddine karar verilmesini talep ve beyan etmiştir.

VI. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 21/11/2014 tarihli ve 2013/420 Esas, 2014/1575 Karar sayılı kararıyla; asıl davanın kabulüne karar verilmiştir.

VI. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. İlk Derece Mahkemesinin 21/11/2014 tarihli ve 2013/420 Esas, 2014/1575 Karar sayılı kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay(Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi 15.04.2019tarih ve 2018/3265 Esas, 2019/1795 Karar sayılı ilamında "Taraflar arasında tarihsiz Düzenleme biçiminde arsa karşılığı kat yapım sözleşmesidir” başlıklı sözleşme imzalanmış olup sözleşmeye konu taşınmazda malik olan ..., ..., , ve .... sözleşmede taraf olduğu halde dava, .... ..... ve ... tarafından açılmıştır. ... sözleşmelerinin kendine özgü bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi talebinin dinlenebilmesi için, TMK'nın 692. maddesi uyarınca, tüm paydaşların zorunlu dava arkadaşı olarak davada taraf olarak yer almaları gerekmektedir. Bu itibarla, hissedarları ... ve ... davada yer alması gerekirken mahkemece, taraf teşkili sağlanmaksızın işin esasına girilerek hüküm kurulması doğru olmamıştır. Bu durumda mahkemece davada taraf olmayan maliklerin muvafakatlarının sağlanarak davaya devam olunması ve sözleşmenin de şekil şartlarına uymadığı gözetilerek sözleşmenin ifa edilip edilmediği hususları üzerinde durulup geçerliliği de değerlendirilerek davanın esası hakkında karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış" gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar veirlmişitr.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

İlk Derece Mahkemesince, yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bozma ilamına uyulmuş, birleşen davalar bozmadan sonra açılmakla; mahkemece taraflar arasında 2008 yılında davaya konu taşınmaz için "Düzenleme Biçiminde Arsa Karşılığı Kat Yapım Sözleşmesidir" şeklinde sözleşme imzaladıkları, taraflar inşaatın yapımı hususunda sözleşme içeriğine göre özel bir hüküm kararlaştırdıkları için bu sözleşme hükmüne uymak zorunda oldukları; Sözleşmenin 8. Maddesinde yüklenici inşaatı tamamlamaktan vazgeçerse yaptığı imalat ve haklarından bedelsiz olarak vazgeçeceği hepsini mal sahibine hibe edeceğini kabul ve taahhüt ettiği, Yargıtay 15. Hukuk Dairesi Başkanlığının 1986/894 E, 1986/4099 K. Sayılı kararında " ... Yüklenicinin edimini %84 oranında yapmış olup, inşaatı ikmal etmemesinde arsa kusuru bulunmadığının anlaşılmasına göre akdin feshi isteği BK' md. 107 hükmünce haklı ve yasaldır. Ancak feshe karar verilirken tarafların bu konuda sözleşmeye yansıyan iradelerini de gözetmek gerekir. Anılan sözleşme maddelerinde yüklenicinin inşaatı tamamlamaktan vazgeçmesi veya yarım bırakması halinde kendisine terk edilecek hissenin mal sahiplerine geri verileceği kaydedilmiş olmakla, Tarafların bu gerçek iradeleri doğrultusunda karar verilmelidir" denilerek aynı gerekliliğin dile getirildiği, davacı- yüklenici müteahhit kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 8. maddesinde açıkça inşaatı belirtilen sürede tamamlanmadığı takdirde yaptığı inşaat bedelini toprak sahiplerine bırakacağını beyan etttiği, sözleşme ile davacı kendini bağladığı, ayrıca sözleşmenin davacı müteahhit tarafı basiretli tacir olup, sözleşmeyi yorumlayan ve bilmesi gereken kişi olduğu, bu nedenle tarafların serbest iradeleri ile imzaladıkları sözleşmenin 8. maddesi dikkate alınarak Asıl Dosya Olan .../176 Esas Ve Birleşen ..../1260 Esas Sayılı Dosyalar Yönünden davacıların Davasının kabulü ile; 2008 tarihli arsa karşılığı kat yapım sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, Birleşen ... 4. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2018/215 Esas Sayılı Dosyası yönünden davacının Davasının reddine karar verilmiştir

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen 2015/1260 E. Sayılı davada davalı birleşen 2018/215 E. Sayılı davada davacı yüklenici ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Asıl ve Birleşen 2015/1260 Esas sayılı dava davalısı, Birleşen 2018/215 Esas sayılı dava davacısı yüklenici ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; taraflar arasında imzalana sözleşmenin adi yazılı bir sözleşme olduğu ve geçerli bir sözleşme olmadığı, sözleşme kapsamında kararlaştırılan maddelerin uygulanamayacağı, inşaatın kendisi tarafından %86 seviyesine getirmiş olduğunu ve bu seviyeye karşılık gelen imalat bedelinin kendisine verilmesi gerektiğini belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan fesih ve alacak istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun geçici 3 ncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun (1086 sayılı Kanun) 428 nci maddesi, 438 nci maddesinin yedi, sekiz ve dokuzuncu fıkraları ile 439 ncu maddesinin ikinci fıkrası,

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 470 vd maddeleri ile 77 inci maddesi.

2. Değerlendirme

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre Asıl ve Birleşen 2015/1260 Esas sayılı dava davalısı, Birleşen 2018/215 Esas sayılı dava davacısı yüklenici ... vekilinin aşağıdaki paragraflar kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve yüklenicinin imalat bedeli alacağı istemlerine ilişkindir.

2.1. Taraflar arasındaki tarihsiz adi yazılı bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış olduğu anlaşıldığından sözleşmenin geçersiz olduğunun kabulü gerekir.

Sözleşmenin geçersizliği durumunda taraflar, sözleşmenin ifasını isteyemez ve birbirlerini ifaya zorlayamazlar. Geçersiz sözleşmeye dayanarak, birbirlerinden müsbet zararlarını ve menfi zararlarını talep edemezler, ancak, sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak, birbirlerine verdiklerini talep edebilirler. 818 Sayılı BK'nın 61/2. maddesinde (TBK 77.) bu kural "...muteber olmayan...bir sebebe istinaden ahzolunan şeyin iadesi lazımdır." şeklinde ifade edilmiştir. Burada borç sebebi gerçekleşmediği halde, ... sahibinin malvarlığından bir zenginleşme, yüklenicinin malvarlığında ise bir azalma söz konusudur. Ancak, ... sahibinin malvarlığında bir çoğalmadan söz edilebilmesi için, yapılan işlerin onun işine yaraması gerekir.

2.2. Somut olay incelendiğinde, yüklenicinin inşaatı %86 seviyesinde bırakmış olduğu, bu seviyedeki inşaatın ruhsatsız ve kaçak olduğu ancak inşaat bu halde iken dava dışı başka bir müteahhit tarafından tadilat projesi alınarak inşaatın tamamlandığı ve iskan ruhsatının da alındığı anlaşılmaktadır.

3. Bu durumda mahkemece yapılması gereken ..., ek rapor alınarak yüklenici ... tarafından inşaatın %86 seviyesinde tamamlandığının kabulü ile yüklenicinin inşaatı getirdiği seviyenin ne kadarının inşaatı yasal hale getirilirken arsa sahibinin yararına olarak kullanıldığının, tadilat projesi de dikkate alınarak değerlendirilmesi; arsa sahibinin yararına olarak yüklenici tarafından yapılan imalat bedelinin yapıldığı yıl mahalli piyasa rayiçlerine göre belirlenmesi, mahalli piyasa rayici içerisinde KDV ve yüklenici karı da olup, ayrıca eklenmemesi gerektiği de gözetilerek yüklenicinin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre imalat bedeli alacağı talebinin değerlendirilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesi iken Birleşen 2018/215 Esas sayılı davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş ve bu sebeple hüküm bozulmuştur.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1.Yukarıda (1) numaralı paragrafta açıklanan Asıl ve Birleşen 2015/1260 Esas sayılı dava davalısı, Birleşen 2018/215 Esas sayılı dava davacısı yüklenici ... vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,

2.2 ve 3 no.lu paragraflarda açıklanan nedenlerle, Asıl ve Birleşen 2015/1260 Esas sayılı dava davalısı, Birleşen 2018/215 Esas sayılı dava davacısı yüklenici ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA,

Peşin yatırılan harcın yatırana iadesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

30/01/2024 tarihinde oybirliği ile karar verildi.