Esas No: 2022/1549
Karar No: 2023/1302
Karar Tarihi: 30.03.2023

**6. Hukuk Dairesi         2022/1549 E.  ,  2023/1302 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi

HÜKÜM/KARAR : Esastan Ret

İLK DERECE MAHKEMESİ : Kocaeli 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki asıl ve birleşen davada tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı ... tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmiş ise de davacı duruşma talebinden vazgeçtiğini beyan ederek incelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildikten ve dosya incelendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1.Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı kooperatif arasında 21.01.2003 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşme imzaladıklarını, 12.09.2006 tarihinde düzeltme beyannamesi düzenleyip, 15.09.2006 tarihinde de 10.740 payı davalı kooperatife devrettiğini, davalının kendisine ait bağımsız bölümleri bitirip üyelerine teslim ettiğini, inşaatın bitirilmesi gereken süre dolduğu halde müvekkili arsa sahibine verilmesi gereken konutların ve iki özel konuta hiç başlanmadığını, Değişik İş dosyasında alınan raporla bu durumun tespit edildiğini keşide edilen ihtarnameye rağmen herhangi bir çalışma yapılmadığını ileri sürerek sözleşmenin geriye etkili olarak feshi ile davalılar adına kayıtlı taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

2.Birleşen 2011/54 Esas sayılı ve 2015/350 Esas sayılı dosyalarda asıl davada ileri sürdüğü nedenlerle davalılar adına kayıtlı taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Asıl ve birleşen 2011/54 E.sayılı dosyada davalı kooperatif vekili cevap dilekçesinde; 12.09.2006 tarihli düzeltme beyannamesi ile ilk sözleşmede belirtilen 82 bağımsız bölümün 80 bağımsız bölüme düşürüldüğünü, iki özel bina kavramının ortadan kaldırıldığını, bu nedenle de iki özel bina yapılacak arsanın mülkiyetinin arsa sahibinde kaldığını, 80 bağımsız bölüm yapılacak arsanın yükleniciye devredildiğini, müvekkilinin elinde olmayan nedenlerle inşaatın geciktiğini, inşaatın %95 seviyesinde olduğunu ve davacının kendisine isabet eden 19 villayı teslim almaktan kaçındığını savunarak davanın reddini istemiştir.

2.Asıl ve birleşen davalarda bir kısım davalılar davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile başlangıçtaki arsanın önemli ölçünde küçülmesi, yüklenicinin mal sahibinin yazılı onayı ile mevzi imar planını belediyeye onaylattığı, o tarihte canlı olan 982/parsel üzerine iki özel villa ile ilgili vaziyet planı ve mimari proje düzenlenmediği, mimari projelendirilen kısmın tapusu 04/10/2002 tarihinde yükleniciye devredilirken söz konusu parselin tapusunu davacının uhdesinde tuttuğu gözetildiğinde tadil sözleşmesi ile iki özel binadan vazgeçilmiş olduğu, eserin, iş sahibi olan davacının kabulden kaçınabileceği derecede kusurlu ve sözleşme koşullarına aykırı olmadığı, inşaatın seviyesinin davacı arsa sahibince ifayı kabulden kaçınılamayacak bir seviyeye getirilmiş olduğundan sözleşmenin geriye etkili feshi koşullarının mevcut bulunmadığı, davacının geriye dönük fesih bildirimi TMK’nın 2. maddesindeki doğruluk kurallarına aykırı olduğu, davacının sözleşme uyarınca kendisine teslimi gereken tarihte teslim edilmemesi nedeniyle uğradığı zararları, ayıplı işler bedelini talep hakkına sahip olduğu, asıl dava birleşen dava dilekçelerinde her türlü talep hakkı saklı tutulmuş olduğu gerekçesiyle asıl davanın kısmen kabulü ile geriye etkili fesih istemi ile tapu iptal tescil isteminin reddine davacının gecikme ve ayıplı eksik imalat yönünden talep hakkının saklı tutulmasına, birleşen davaların da kısmen kabulü ile tapu iptal tescil isteminin reddine, davacının gecikme ve ayıplı eksik imalat yönünden talep hakkının saklı tutulmasına karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Asıl ve birleşen davalarda davacı vekili istinaf dilekçesinde, kararda “kısmen kabul” kararına rağmen lehlerine vekalet ücretine hükmedilmemesinin de hatalı olduğunu, mahkeme inşaatların seviyesini dahi tespit etmemiş olup inşaatlardaki eksikliklerin sözleşmeye göre yapılmayan işler dikkate alındığında bu oranda bir tamamlanmadan da söz edilmesinin mümkün olmadığını, zira daha sonra taraflarından alınan ... imzalı uzman görüşünün inşaatların tamamlanma oranlarının yüzde 64 olduğunun belirtildiğini, gereksiz uzun süren yargılamalar sürecinde birtakım eksiklikler tamamlandığını, kanuna ve hukuka aykırı şekilde iskanların alındığını, ancak iki özel bina hiç yapılmamış olduğunu, sığınakların hiç yapılmadığını, son bilirkişi raporuna itirazların değerlendirilme aşamasında sözlü yargılama için dahi süre verilmediğini, sözleşmenin geriye etkili olarak iptalini gerektirmeyecek şekilde işlerin belli düzeyde tamamlandığı kanaatine varsa dahi bilirkişi raporuna itirazları değerlendirdikten sonra sözleşmenin ileri etkili feshine yönelik uğranılan zararların ödetilmesi yoluna gitmesi gerektiğini, ilgili Belediye proje değişikliği ile ilgili işlemin Kat Mülkiyeti Kanunu Uyarınca Tapu Kaydında Yer Alan Maliklerin 4/5 onayı alınarak yapıldığının belirtildiğini, müvekkilin daire sayısına göre kat maliki olarak hisse oranının yaklaşık yüzde 25 olduğunun, bu durumda davalı tarafça 4/5 çoğunluğunun sağlanma olasılığının olmadığını, bu hususta bir genel kurulun yapılmadığını, karar alınmadığını, bu kadar hukuka aykırı olarak yapılan proje değişikliğinin ve ruhsata dayalı verilen iskanların hukuka uygun olmasının mümkün olmadığını, yine sığınak zorunluluğuna rağmen sığınakların yapılmamış olmasının da başlı başına iskana engel bir eksiklik olup bu husus da hukukçu bilirkişi raporunda belirtildiğini, iki adet özel villaya ilişkin olduğunu, villaların yapılmadığının tespit edildiğini, ancak bilirkişilerin sonuç kısmında bu iki adet özel villanın iki adet normal villaya dönüştüğü kanaatine nasıl vardıklarını anlamanın mümkün olmadığını, dosyanın hiç bir yerinde iki adet özel villadan vazgeçildiğine ilişkin ya da bunların yerine normal villa verilmesi gerektiğine ilişkin yazılı tek beyanın sözleşmenin ve beyanın olmadığını, 22.01.2012 tarihli genel kurul tutanağının 9. maddesinde davalı tarafın açık olarak iki adet villanın mahkeme sonuçlanana dek yapılmaması kararının alındığını, alınan iki villanın burada açıkça yazdığını, taşınmazların varendalarının iskan alabilmek için yıktıklarını, bunlara ilişkin %10 değer kaybı tespitlerinin komik olduğunu belirterek davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile tanzim edilen 12/09/2006 tarihli Düzenleme Şeklinde Düzeltme Beyannamesi tarafların 21/10/2003 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde karşılıklı olarak anlaşarak ve birbirlerini ibra etmek suretiyle bazı düzeltmeler yaptıklarını, sözleşmedeki paylaşım düzenlemesi dışında kalan konular aynen baki kalmak kayıt ve şartıyla, 981 parselde davacı mal sahibine 20 bağımsız bölüm verileceği, 20 bağımsız bölümün inşaatı karşılığında 60 bağımsız bölümün davalı kooperatife ait olacağının kararlaştırıldığı, 4889 ada 5 parsel taraflar arasındaki sözleşme ve düzeltme beyannamesinde konu edilmediği, bu değişikliğin mevzii imar planı ile belediyeye onaylatıldığı, 982/parsel üzerine iki özel villa ile ilgili vaziyet planı ve mimari proje düzenlenmediği, mimari projelendirilen kısmın tapusu 04/10/2002 tarihinde yükleniciye devredilirken söz konusu parselin tapusunu davacının uhdesinde tuttuğu gözetildiğinde tadil sözleşmesi ile bu parsele ilişkin iki özel binadan vazgeçildiğinin anlaşıldığı, ayrıca parsel ve üzerinde yer alacak toplam ve taraflara düşen bağımsız bölüm sayıları değişmesi nedeniyle ilk sözleşmede belirtilmiş olan 2 adet özel villa ile ilgili ayrıntılara sahip olacak olan 2 adet bağımsız bölümün, ikinci sözleşmede belirtilmiş olan 20 adet bağımsız bölüm dahilinde olacağının değerlendirildiği, dava tarihi öncesinde ve dava sırasında davacı yüklenicinin işten el çektirilmesine ilişkin bir karar alınmadığı, yargılama aşamasında yapılardaki eksik işlerin tamamlanması için mahkemece yükleniciye süreler verildiği, yargılama aşamasında 29/07/2018 tarihli yapı ruhsatına esas ve 40 blok 80 bağımsız bölüm için 15/09/2017 tarih ve 29/01/2018 tarihli yapı kullanma izin belgelerinin düzenlendiği, hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda davacıya teslim edilmesi gereken bağımsız bölümlerdeki eksikliklerin tüm alanların tamamlanmasına göre oranının % 8 olarak belirlendiği, yapı kullanma izin belgelerinin karardan önce alındığı dikkate alındığında iş sahibi olan davacının kabulden kaçınabileceği derecede kusurlu ve sözleşme koşullarına aykırı olmadığı ve sözleşmenin geriye etkili feshi koşulları mevcut olmadığı, buna bağlı olarak yolsuz tescil sebebiyle tapu iptal ve tescil isteminin yasal şartlarının bulunmadığı, davacının asıl ve birleşen davadaki taleplerinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptal ve tescil istemine ilişkin olduğu görülmekle hükme esas alınan bilirkişi raporunun davacının taleplerinin değerlendirilmesi açısından yeterli ve denetlenebilir olduğu, ayrıca davacı arsa sahibinin gecikme ve ayıplı eksik imalat yönünden talep hakkının saklı tutulduğu gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde, istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri temyiz nedeni olarak ileri sürmüştür.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri, TBK’NIN 470 vd. maddeleri

3. Değerlendirme

1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Mahkemece “davanın kısmen kabulüne” karar verilmiş ise de davacı tarafın talep sonucuna göre kabul edilen bir kalem bulunmadığından davacı lehine vekalet ücretine hükmedilmemesi isabetlidir.

3.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup ve özellikle 21.10.2003 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davacı tarafa verilecek iki adet özel bağımsız bölüm bedeli ile 12.09.2006 tarihli düzeltme beyannamesi sonrası verilen villalar arasında oluşan nesafet farkının ve eksik ayıplı işler bedelinin her zaman davacı tarafından açılacak dava ile istenebileceğinden temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci

fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz eden davacıya yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

30.03.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.