Esas No: 2017/1496
Karar No: 2017/4568
Karar Tarihi: 04.04.2017

**3. Hukuk Dairesi         2017/1496 E.  ,  2017/4568 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki tahliye. davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı vekili; davalının önceki malik ile yapılan 20.11.2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesi dava konusu işyerinde kiracı olduğunu, müvekkili şirketin dava konusu işyerinin de bulunduğu M1... ....'yi 11.06.2013 tarihinde satın aldığını, davalının taşınmazda sonradan fark edilen tadilatlar yaptığını, projeye aykırı 74 m2 alanlı asma kat oluşturduğunu ve .... için tehlike oluşturacak şekilde şaft alanına 2 adet pencere açmak suretiyle 3 m2 alanı kullandığını,.... 14. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2014/49 D.iş sayılı dosyasında projeye aykırılıkların tespit edildiğini, davalının taşınmazı kullanırken davacıdan izin almaksızın mimari projeye aykırı tadilatlar yaptığını, davalı-kiracıya 24.06.2014 tarihli 30 gün süreli ihtarname gönderilerek projeye uygun hale getirilmesinin ihtar edilmesine rağmen aykırılıkların giderilmediğini belirterek akde aykırılık nedeniyle kirlananın tahliyesini istemiştir.

Davalı vekili; kiralananda yapılan tadilatların önceki malikin izni ve onayı ile gerekli izinler alınarak ve proje kapsamında 2007 yılında yapıldığını ve ....'yi satın alan davacının da bu tadilatları bilerek ve görerek uzun süre sessiz kaldığını ancak kendisinin başka yere taşınması talebine muvafakat etmeyince davacının kötü niyetle ve satın almadan 1 yıl sonra bu davayı açtığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, taşınmazda bulunan asma katın davalı tarafından kaldırıldığı ve taşınmazın satın alınması sırasında projeye aykırı yapılan asma katın davacı tarafından bilinmesine rağmen 1 yıl sonra dava açılmasının tahliyeyi sağlamaya yönelik olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Türk Borçlar Kanununun 316.maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe

aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Olayımıza gelince; Davacı, davalı kiracının mimari projeye ve imara aykırı olarak 74 m2 alanlı asma kat oluşturduğu ve şaft alanına 2 adet pencere açtığı gerekçesiyle tahliye isteminde bulunmuş, davalı kiracı ise asma katın ....'nin ilk açıldığı 2007 yılında önceki malikin izni ile yapıldığını savunmuştur. Bu durumda dava konusu kiralananda yapılan tadilatların ne zaman yapıldığı ve önceki malikin izni olup olmadığının tespiti önem kazanmaktadır. Taraflar arasında uyuşmalık konusu olmayan 10.12.2007 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiralanan alan 59,35 m2 olarak, 10.12.2012 tarihli ve 5 yıl süreli yenileme sözleşmesinde ise kiralana alan 36,44 m2 olarak belirtilmiştir. Sözleşmenin 10.1. ve 4.6. maddelerinde kiracının yazılı izin almadan tadilat yapamayacağı düzenlenmiştir.

Akde aykırı tadilatların yapıldığını ispat yükü davacı kiraya verene aittir. Davacı delillerinde tapu kaydı, projeler, sözleşmeler, ihtarnameler, tespit raporu ve keşif deliline dayanmış, davalı taraf önceki malikin projeyi onayladığını ve izin verdiğini, yapı kullanım izni, sözleşme ve tanık deliline dayanmıştır. Mahkemece belediye tarafından gönderilen tadilat ve inşaat ruhsatlarının parsel üzerindeki ana binalara ait olduğu, dava konusu dükkana ait olmadığı, keşif yapılması durumunda ihtilafı çözmeye yarayacak projeler olmadıkları gerekçesi ile keşif yapılmamıştır.

HMK.'nın 266 ve devamı maddeleri uyarınca mahkeme; çözümü hukuk dışında, özel ve teknik bilgiyi gerektiren hallerde bilirkişinin oy ve görüşünün alınmasına karar verir. Hakim, kendisinin sahip olmadığı özel ve teknik bilgiyi gerektiren hallerde bilirkişiye başvurur. Bu nedenle, bilirkişinin kendisinden sorulan husus hakkında, özel ve teknik bir bilgiye sahip olması, başka bir deyişle o konuda uzmanlaşmış olması gerekir. Bilirkişi raporu kural olarak hâkimi bağlamaz. Hâkim, raporu serbestçe takdir eder. Hâkim, raporu yeterli görmezse, bilirkişiden ek rapor isteyebileceği gibi gerçeğin ortaya çıkması için önceki bilirkişi veya yeniden seçeceği bilirkişi vasıtasıyla yeniden inceleme de yaptırabilir.

Bu nedenle mahkemece akde aykırılık teşkil ettiği iddia edilen imalat ve tadilatlara ilişkin tadilat projesi yapılıp yapılmadığı, önceki malik tarafından yazılı izin verilip verilmediği, şaft alanına açılan pencerelerin .... için tehlike yaratıp yaratmadığı, davacının imar kirliliğine yol açtığı gerekçesi ile hakkında yürütülen soruşturma dosyası da getirtilip tarafların tüm delilleri toplanarak ve mahallinde keşif yapılarak tarafların ve Yargıtay denetime elverişli rapor alınarak, hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken keşif yapılmadan eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428.maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nun 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içer