Esas No: 2023/5891
Karar No: 2024/4438
Karar Tarihi: 18.12.2024

**3. Hukuk Dairesi         2023/5891 E.  ,  2024/4438 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2021/1885 E., 2023/2344 K.

DAVA TARİHİ: 28.03.2017

İLK DERECE MAHKEMESİ: Antalya 3. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2017/483 E., 2021/926 K.

Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; taraflar arasında ikisi 01.04.2013, ikisi 01.06.2013 başlangıç tarihli 4 adet iş yeri kira sözleşmesi bulunduğunu, ödeme günü belirlenmemiş olmasına rağmen davalı kiraya verenin sözleşmelere ödeme günü ekleyerek davacı aleyhine kira bedelinin tahsili ve tahliye talepli başlattığı dört adet icra takibi sonucunda, icra hukuk mahkemesince davacının kiralanan iş yerlerinden tahliyesine karar verildiğini, yargılamalar devam ederken 25.09.2013 tarihinden itibaren davalı tarafça davacının kiralananlara girişinin cebir ve tehdit yoluyla engellendiğini, davacının bedelini ödediği kiralananlarda faaliyet yapamaz hale getirildiğini, tahliye kararlarının Yargıtay tarafından bozulması üzerine 4 tahliye davasının da reddine dair verilen kararların onanarak kesinleştiğini, böylece davalının kira sözleşmeleri üzerinde oynama yaparak davacıyı işyerlerinden cebir ve tehdit ile sözleşme süresi dolmadan haksız tahliye ettirdiğinin ortaya çıktığını, tacir olan davacının dört adet iş yerini çalıştıramaması, istediği şekilde bir işyeri bulamaması sebebiyle haksız tahliye doğrultusunda zarara uğradığını ileri sürerek; fazlaya dair hakları saklı kalmak üzere, 16.000,00 TL tazminatın ticari faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili, davacı kiracının tahliyeye dair mahkeme kararlarını temyiz ederken tehir-i icra kararı almayarak kendi kusuru ile zarara uğradığını, iş yerlerinin icra memuru marifetiyle tahliye edildiğini, baskı ile dükkanlara sokulmadığına yahut sözleşmede oynama yapıldığına ilişkin iddiaların gerçeğe aykırı olduğunun yargı kararlarıyla kesinleştiğini, sözleşmede oynama yapıldığına dair iddia üzerine yapılan ceza yargılaması neticesinde beraat kararı verildiğini, ayrıca tahliyenin kira sözleşmelerinin süresi dolduktan sonra gerçekleştiğini savunarak davanın reddine karar verilmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; icra hukuk mahkemesince verilen tahliye kararlarının davacı vekilince tehiri icra talep edilmeden temyiz edildiği, tehiri icra kararını almayan veya alıp da takip dosyasına ibraz etmeyen, kusurlu davranarak zararın oluşmasına sebebiyet veren davacının kendi eylemi ile oluşan zarara katlanması gerektiği, söz konusu kiralananları mahkeme kararına dayanarak tahliye ettirerek yasadan kaynaklanan hakkını kullanan davalının herhangi bir sorumluluğu olmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili; tehiri icra kararı almamanın kusur olarak atfedilemeyeceğini, davalı şirket yetkilileri tarafından kira sözleşmesine aykırı olarak davacı şirket yetkililerinin kiralananlara girmesine izin verilmediğinin tespit edildiğini, davalı şirket yetkililerinin dava konusu iş yerlerini daha fazla kira bedeli almak için üçüncü bir şahsa kiraladıklarını ikrar ettiklerini, kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmediğini, kira sözleşmesinin süresi sona ermemişken davacının iş yerlerine girişinin engellendiği, haksız tahliye nedeniyle zarara uğrattığının sabit olduğunu ileri sürerek; İlk Derece Mahkemesi kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; icra mahkemesi kararlarına karşı temyiz yoluna başvururken tehiri icra kararı alınmadığı, davalı kiraya verenin icra mahkemesi kararları doğrultusunda icra takibine devam ederek davacının kiralanan taşınmazlardan tahliyesini sağlandığı, davanın reddine karar verilmesinin yerinde olduğu gerekçesiyle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; istinaf sebeplerini tekrar ederek; tehiri icra kararı almamanın kusur sayılmayacağını, başka olaya ilişkin Yargıtay kararına dayanılamayacağını, iddia edilen olayın gerekçelendirilmediğini, iş yerlerine girişinin engellendiğinin dosya kapsamından anlaşıldığını ve sonrasında haksız olarak tahliye ettirildiğini, kararın usul ve kanuna aykırı bulunduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, kiracının kiralananlardan haksız olarak tahliye ettirildiği iddiasına dayalı tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Karar) 112, 125, 301 ve 408 inci maddeleri

3. Değerlendirme

1. 6098 sayılı Kanunun 301 inci maddesi uyarınca kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kira sözleşmesi, sürekli edim borcu doğuran sözleşme niteliğinde olduğundan kiraya veren sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır.

2. Yine Kanun'un 112 nci maddesi uyarınca alacaklının, borçludan borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle uğradığı zararın tazminini talep edebilir. Sözleşmenin ifa edilmemesinden kaynaklanan zarar müspet zarar olacağı gibi, menfi zarar da olabilir.

3. Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır. Diğer bir anlatımla, müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır, kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır.

4. Kâr kaybı, kârdan mahrum kalma karşılığı meydana gelen zarardır. Kural olarak sözleşmeyi kusuruyla fesheden taraftan istenir. Aslında kâr kaybı açısından kârdan yoksun kalan tarafın malvarlığında kusurlu fesihten önce ve sonra bir değişiklik yoktur. Burada kârdan yoksun kalan kusurlu fesih yüzünden mal varlığında ileride meydana gelecek çoğalmadan mahrum kalır. Kâr kaybı zararının, müspet zarar kapsamında bulunduğu şüphesizdir.

5. Kâr kaybının hesabında kiracının aynı şartlarla benzer bir taşınmazın kiralanması için gereken makul süre tespit edilip, bu süre içindeki kiracı kazanç kaybının ne olabileceği tespit edilerek mahrum kalınan kazanç kaybının belirlenmesi gerekmektedir.

6. 6098 sayılı Kanun'un 125 inci maddesi hükümü gereğince kazanç kaybı (kâr kaybı) zararına uğrayan tarafın isteyebileceği zararın saptanmasında, kıyasen 325 inci maddesi uygulanması ve 408 inci maddesinde gösterilen kesinti yöntemi uyarınca hesaplama yapılması gerekir. Bu yönteme göre kâr kaybı, sözleşme ifa ile bitse idi zarar görenin elde etmesi muhtemel bütün gelirlerden yapması gereken bilcümle zorunlu harcama kalemleri ile sözleşme süresinden evvel feshedildiğinden süresinden evvel fesih nedeniyle sağladığı, yani tasarruf ettiği haklar ve yine bu süre içerisinde başka işten sağlayacağı veya kasten sağlamaktan kaçındığı kazanç miktarları toplamı indirilerek bulunur. Elde edilecek fark miktara da net kâr denilir. Bu yönteme uygun kâr kaybı zararı hesaplanırken davacının davalıya ödemesi gereken kira paraları da elbette davacının yapması zorunlu giderler içinde dikkate alınmalıdır.

7. Somut olayda; taraflar arasında bulunan dört adet iş yeri kira sözleşmesi uyarınca ödenmeyen kira bedellerinin tahsili için davacı kiracı aleyhine başlatılan icra takipleri neticesinde, davacının takiplere itirazı üzerine icra hukuk mahkemesince davacının kiralananlardan tahliyesine karar verilmiş, davacının temyizi neticesinde tahliye kararları bozulmuş ancak bu süreçte davalı icra marifetiyle kiralananlardan tahliye edilmiş, bozma üzerine mahkemece tahliye davalarının reddine dair verilen kararlar kesinleşmiştir. Bu suretle davacının kiralananlardan tahliyesi haksız olup, davacı kiracı lehine kira sözleşmelerinin haksız feshinden kaynaklı olarak yukarıda yapılan açıklamalar ışığında benzer iş yerlerini kiralayabileceği makul süre tespit edilerek kesinti yöntemi uygulanmak suretiyle makul süre kâr kaybı tazminatına hükmedilmesi gerekirken, tehiri icra kararı alınmadığı gerekçesiyle davanın tümden reddi usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurularının esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanun'un 371 inci maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

18.12.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.