Esas No: 2024/1400
Karar No: 2025/1373
Karar Tarihi: 06.03.2025

**3. Hukuk Dairesi         2024/1400 E.  ,  2025/1373 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2021/1792 E., 2023/1565 K.

DAVA TARİHLERİ : 23.07.2018-20.11.2019

İLK DERECE MAHKEMESİ : Yalova 3. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2018/303 E., 2020/411 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı-birleşen davalı vekili tarafından duruşma istemli olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyize konu edilen kararda dava değerinin duruşma sınırının altında olduğu anlaşılmıştır.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369/2 maddesi uyarınca duruşma isteğinin reddine, temyiz dilekçesinin kabulü ile incelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Asıl davada davacı vekili; taraflar arasında "Gayrimenkul Alım-Satım ve Borç Sözleşmesi" imzalandığını, sözleşmeye göre davalının Yalova, Hacımehmet, TOKİ konutlarındaki ABA 20, A1 Giriş, no: 4'teki 3+1 daireyi 72.500,00 TL bedelle müvekkiline sattığını, sözleşmedeki bedelin ödendiğini ve müvekkilinin daireyi fiili olarak teslim alıp oturmaya başladığını, ancak davalının tapu devrini yapmadığını, davalı müvekkiline sattığı taşınmazı TOKİ'nin taşınmaz tahsis ettiği bir başka kişiden aldığından devir yasağının olmadığını belirterek, dava konusu taşınmazın TOKİ nezdinde davalı tarafından müvekkiline devrini, devir mümkün olmazsa müvekkilinin sözleşmenin yerine getirilmemesi nedeniyle uğradığı zarar olan, taşınmazın dava tarihindeki değeri ile taşınmaza yapılan yararlı ilavelerin değeri toplamından, sözleşmeye göre müvekkili tarafından bankaya ödenmesi gereken kredi taksitleri toplamının çıkarılması ile hesaplanacak zararın tespiti ile bu zararın dava tarihinden itibaren faiziyle birlikte davalıdan tahsilini, her iki talebin de yerine getirilmesi mümkün olmazsa, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre müvekkili tarafından davalıya ödenen bedel ile davalı adına TOKİ ve diğer kurum ve kuruluşlara yapılan tüm ödemeler ve taşınmaza yapılan yararlı ilavelerin değerinin toplamının tespitiyle bu paraların ödendikleri tarihlerden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini istemiş, 06.03.2020 tarihinde taşınmazın dava tarihinde belirlenen değeri olan 270.000,00 TL üzerinden tamamlama harcı yatırılmıştır.

2. Birleşen davada davacı; dava konusu dairenin mülkiyetinin TOKİ'ye ait olduğunu, kendisinin TOKİ'ye sözleşme ile borçlandığını, aylık taksitlerle borcunu ödemekteyken Haziran 2013 tarihinde haklarını devretmek için davalı ile anlaştığını, taraflar arasında harici sözleşme imzalandığını, davalının 72.500,00 TL ödediğini, başta TOKİ'ye olan taksitler olmak üzere dairenin o tarihten itibaren her türlü borcunu davalının üstlendiğini, bilahare daireyi davalıya fiilen teslim ettiğini, davalının Haziran 2013 tarihinden bugüne kadar daireden yararlandığını, ancak harici sözleşme ile taahhüt etmesine rağmen TOKİ'ye taksit tutarını ve diğer masrafları ödemediğini, dairenin TOKİ'ye iadesini önlemek için taksit ve masrafları kendisinin ödemek zorunda kaldığını, davalının halen daireden yararlandığını belirterek;, sözleşmenin geçersizliğinin tespitini ve iptalini, fazlaya ilişkin hakları saklı olmak üzere geriye doğru 5 yıllık ecrimisil bedeli olarak şimdilik 50.000,00 TL'nin tahsilini ve dairenin kendisine boş olarak teslimini istemiştir.

II. CEVAP

1. Asıl davada davalı; tapusu TOKİ'nin üzerine olan ve TOKİ'nin satış sözleşmesi ile 240 ay taksitle sattığı dairenin ancak TOKİ'nin izni ile Ziraat Bankası Yalova Şubesinde sözleşme devriyle bir başka kişiye devredilebileceğini, taksitli satış bitmeden TOKİ'nin devir yapamayacağını, dairenin ancak borcuyla birlikte devredebileceğini, taraflar arasında yapılan sözleşmenin hükümsüz olduğunu, davacının 2013 yılından 2019 yılına kadar TOKİ'ye ödemesi gereken taksitlerin hiçbirisini ödemediğini, davacının ödeme yapanın adını şerh düşerek ödeme yapabilecekken yapmadığını, dairenin TOKİ'ye iadesini önlemek için kendisinin tüm borçları ödemek zorunda kaldığını, davacının Haziran 2013 tarihinden beri daireden yararlandığını, dava konusu daire için TOKİ'ye 20.04.2029 tarihine kadar yaklaşık 65.000,00 TL borcunun kaldığını, işbu borcun tarafınca halen aylık taksitlerle ödendiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

2.Birleşen davada davalı vasisi Yağmur Tekin; dava konusu daire kendilerine devredilmediğinden TOKİ'ye taksit ödemelerini yapamadıklarını, ödeme yapmaları durumunda ödemeleri davalı adına yapmak zorunda kalacaklarını, davacının edimini yerine getirmediğini, taraflar arasında imzalanan sözleşmeye göre dairenin kendilerine teslim edildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; asıl davadaki talebin taraflar arasında yapılan harici nitelikte gayrimenkul alım-satım ve borç sözleşmesi adlı sözleşmeye dayandığı, sözleşme ile tarafların 72.500,00 TL taşınmaz satış bedeli üzerinden anlaştıkları, taşınmazın güncel kaydı incelendiğinde Çevre Şehircilik Bakanlığı TOKİ adına kayıtlı olduğunun görüldüğü, sözleşmenin harici yapılması nedeniyle geçersiz olduğu, harici satış senetlerine değer verilemeyeceğinden tapu iptal ve tescil isteğinde bulunulamayacağı, harici satışın hüküm ifade etmemesi durumunda tarafların verdiklerini geri alabileceği, davacı tarafın satışa konu ve idare tarafından davalıya satışı yapılan taşınmazda yapmış olduğu banyo dolabı, dolap, vestiyer, mutfak tezgahı, cam balkon imalatları toplamı 6.350,00 TL, davalıya sözleşme yapılırken ödemiş olduğu 5.000,00 TL ile daha sonra göndermiş olduğu 62.500,00 TL olmak üzere 72.500,00 TL'yi talep edebileceği, birleşen dava yönünden, davacı kötü niyetli olmadığından ecrimisil talep edilemeyeceği gerekçesiyle; asıl davada davacının tapu iptal ve tescil talebi yönünden talebin reddine, davacının terditli olarak talep ettiği alacak davasının kabulü ile 78.850,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, birleşen davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı-birleşen davalı, sözleşme ile üstlendiği taksit ödeme borcunu yerine getirmediğinden birleşen davacının sözleşmeden dönme isteminin yerinde olduğu, asıl davacının TOKİ tarafından yapılan tahsisin adına devrine karar verilmesine dair isteminin yerinde olmadığı, davacının taşınmaza sözleşme tarihinde zilyet olup kullanmaya devam ettiği, taşınmaz üzerinde zilyetlik dışında korunan bir hakkı bulunmadığından sadece ödediği bedeli talep edebileceği, davacının daireyi kullanmaya devam ettiği sürece faydalı masrafları isteyemeyeceği, ecrimisilin malikin kötü niyetli zilyetten talep edebileceği alacak olup, aralarında imzalanan satış sözleşmesi ile taşınmaza zilyet olan davacının kötü niyetli kabul edilemeyeceği, öte yandan birleşen dosyada, sözleşmenin iptaline ve dairenin boş olarak teslimine karar verilmesi talep edilmesine rağmen, birleşen davanın reddine karar verilmesinin 6102 sayılı Kanun'un 26. maddesi gereğince taleple bağlılık kuralına uygun bulunmadığı, kabule göre de; davacı-birleşen davalının taşınmazın TOKİ nezdinde devrine karar verilmesini talep ettiği halde, tapu iptal tescil talebinin reddine karar verilmesinin Kanun'un 26. maddesine uygun bulunmadığı gerekçesiyle, taraf vekillerinin istinaf başvurularının kabulüne, Mahkeme kararının düzeltilerek yeniden esas hakkında hüküm kurulmasına, asıl davanın kısmen kabulüne, davacının TOKİ tarafından yapılan tahsisin adına devrine ilişkin isteminin reddine, davacının terditli olarak talep ettiği alacak davasının kabulü ile 72.500,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, faydalı masrafların tahsili isteminin reddine, birleşen davanın kısmen kabulüne, taraflar arasında düzenlenen "Gayrimenkul Alım- Satım ve Borç Sözleşmesi" başlıklı sözleşmenin feshine, Yalova Merkez Hacımehmetli TOKİ Konutları ABA 20 A1 giriş 4 numaralı taşınmazın davacı-birleşen davalı ... tarafından boş olarak davalı-birleşen davacı ...'e teslimine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı-birleşen davada davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V.TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı-birleşen davada davalı vekili; müvekkilinin sözleşmede kararlaştırılan devir tutarını davalıya ödediğini, devir yapılmadığından müvekkilinin taksitleri ödeyemediğini, müvekkilinin davalının geçmiş borçlarını üstlenmediğini, davalının TOKİ'ye sözleşme öncesi borçlarının da olduğunu, müvekkilinin taksit ödeme borcunun ancak devir tarihinden sonrası için olduğunu, dairenin rayiç bedeline hükmedilmemesinin hatalı olduğunu, Mahkemece keşif yapılıp, dairenin dava tarihindeki değeri ve müvekkilinin yaptığı ilavelerin belirlendiğini, hatta bu tutara göre taraflarına harcı tamamlamak üzere süre verildiğini, harç ikmal edildiği halde, bu taleplerine göre karar verilmemiş olmasının doğru olmadığını, Bölge Adliye Mahkemesinin verdiği kararda davanın kabul edilen tutarı 72.500,00 TL olduğu halde, 10.050,50 TL vekalet ücretine hükmedilmesi, birleşen davada dava değeri 50.000,00 TL olduğu halde 17.900,00 TL vekalet ücretine hükmedilmesinin de doğru olmadığını, birleşen davanın kısmen kabul edilmesinin doğru olmadığını ifade ederek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık; asıl davaya konu taşınmazın davacı adına devri, olmadığı taktirde sözleşmenin yerine getirilmemesi nedeniyle davacının uğradığı zararın tahsili; birleşen davada ise, taraflar arasında yapılan sözleşmenin geçersizliğinin tespiti ile ecrimisil istemine ilişkindir.

1. Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye, özellikle davacının daireyi kullanmaya devam ettiği sürece faydalı masrafları isteyemeyeceğinin anlaşılmasına göre, davacı-birleşen davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2. Asıl dava yönünden yapılan incelemede; dava dışı TOKİ ile F.A., S.A arasında imzalanan 13.04.2009 tarihli "Yalova-Merkez-Hacımehmetli Toplu Konut Projesi Gayrimenkul Satış Sözleşmesi"nin (5.3) maddesinde, devir işlemlerinde devir protokolünün taraflarca banka huzurunda imzalanacağı hüküm altına alınmıştır. Devir eden F.A., S.A., devir alan davalı ... arasında banka huzurunda 13.04.2009 tarihli "Devir Protokolü" imzalanmış olmakla, bu protokolle satış sözleşmesine konu taşınmazı devredenler sözleşmeden doğan her türlü haklarını ve bu sözleşmeye göre bu protokol tarihine kadar yaptığı ödemeler tutarını devir alan ...'a temlik etmişlerdir. İşbu taşınmazı devir alan davalı ... ile davacı ... arasında imzalanan "Gayrimenkul Alım-Satım ve Borç Sözleşmesi"nin ise, "Yalova-Merkez-Hacımehmetli Toplu Konut Projesi Gayrimenkul Satış Sözleşmesi"nin (5.3) maddesinde belirtildiği üzere banka huzurunda imzalanmadığı sabittir. Davacı, taşınmazın satışına dair sözleşmenin geçersiz olması nedeniyle davalıya verdiği bedelin ödediği tarihten itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsilini talep etmiştir. Davacının terditli olarak ileri sürdüğü bu talebinin, ödenen satış bedelinin denkleştirici adalet ilkesinin esas alınması suretiyle tahsiline ilişkin olduğu (ödenen paranın ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılmasının ve bu şekilde ödeme yapılmasının amaçlandığı) kabul edilmelidir. (Dairemizin 2014/8121 E. 2014/16778 K., 2014/7477 E. 2014/16831 K., 2014/16641 E. 2015/10069 K. ve 2017/10764 E. 2019/6321 K. sayılı ilamları da aynı yöndedir).

3. Hal böyle olunca, Bölge Adliye Mahkemesince; davacının ödediği satış bedelinin, ifanın imkansız hale geldiği dava tarihindeki ulaşacağı alım gücünün çeşitli ekonomik etkenlerin (enflasyon, ÜFE, TÜFE, faiz, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar olmak üzere en az 6 etkenin) ortalamalarını esas alan uzman bilirkişiden denetime elverişli rapor alınarak belirlenmesi ve bu yöntemle belirlenecek miktara taleple bağlı kalınarak hükmedilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile davacının terditli dava dilekçesindeki üçüncü talebi doğrultusunda karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Kabule göre de; davacı-birleşen davalı vekili lehine hükmedilen vekalet ücreti doğru görülmemiş; ancak Bölge Adliye Mahkemesi kararı yukarıdaki gerekçe ile bozulduğundan, yanlışlığa işaret edilmekle yetinilmiştir.

3. Birleşen dava yönünden yapılan incelemede; taraflar arasında imzalanan "Gayrimenkul Alım-Satım ve Borç Sözleşmesi", "Yalova-Merkez-Hacımehmetli Toplu Konut Projesi Gayrimenkul Satış Sözleşmesi"nin (5.3) maddesinde belirtildiği üzere, banka huzurunda imzalanmadığından, taşınmazın satışına dair sözleşmenin geçersiz olması nedeniyle, Mahkemece, sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle sözleşmenin feshine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

4. Diğer taraftan, Bölge Adliye Mahkemesince, birleşen davanın hüküm fıkrasında "taşınmazın davacı/davalı ... tarafından boş olarak davalı/davacı ...'e teslimine" denilmiş olmakla, davacı-birleşen davalı ... ile davalı-birleşen davacı ...'ın isimlerinin yanlış yazılması maddi hata kabul edilip mahallinde düzeltilmesi her zaman mümkün olduğundan bu husus işin esasına etkili görülmeyerek bozma nedeni yapılmamış, işaret edilmekle yetinilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davacı-birleşen davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine,

2. Temyiz olunan, asıl ve birleşen davaya ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 371/1 maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

06.03.2025 tarihinde oy birliği ile karar verildi.