Esas No: 2020/6521
Karar No: 2021/9359
Karar Tarihi: 30.09.2021

**3. Hukuk Dairesi         2020/6521 E.  ,  2021/9359 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :TÜKETİCİ MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalılardan ... Ortak Girişiminin kendi adına asaleten diğer davalı ...Ş. adına vekaleten imzaladığı sözleşme ile 4 nolu parselde inşaa edilen ... Sitesinden D4 blok ... nolu daireyi 25/11/2006 tarihinde satın aldığını ve 04/08/2008 tarihinde fiilen teslim edildiğini ancak taşınmazın vaadedilen şekilde teslim edilmediğini, binadaki asansörün sürekli arızalandığını, sarsıntılı çalıştığını, blok bodrum katlarını su bastığını, nem ve rutubetlenme olduğunu, genel olarak teknik yapı şartnamesine aykırı TSE standartlarına uygun olmayan düşük kalitede malzeme kullanıldığını, yapım hatası nedeniyle blok girişlerinde yağmurda göllenme olduğunu, arka çıkış kapısının merdivenlerinin çöktüğünü, bina çevresinde zeminin çöktüğünü bu nedenle seranit dış cephe kaplamasının yukarı kalkarak ısı yalıtımının zarar gördüğünü, sözleşme ve tanıtım broşüründe belirtilen kaliteye uygun malzeme kullanılmadığını, malzemelerin gizli ayıplı olduğunu, yangından korunma sistemlerinin teknik şartnameye uygun olarak yapılmadığını, su pompalarının etiket değerlerine uygun olarak çalışmadığını, zemin peysaj toprağı ve site yollarında önemli çökmeler olduğunu, zemin katın altında kalan tüm bölümlerin yeraltı suyunun olumsuz etkisine maruz kaldığını ve önemli bir izalasyon drenaj zafiyetinin tespit edildiğini, hidrofor pompalarının kapasitesinin düşük olduğunu, düşük model hidrofor pompalarının sık sık arızalandığını, drenaj sisteminin çalışmadığını, kapalı otopark ve blok bodrum katlarını su bastığını, bisiklet ve koşu yollarının yapılmadığını, her bağımsız bölümde duvar tipi Sprinkler yangın söndürme tesisatlarının yapılmamış olduğunu, kay kay pisti ve mini futbol sahasının vadedildiği halde yapılmadığını, böylece sözleşmenin eksik ve gizli ayıplı olarak ifa edildiğini ileri sürerek; oluşan değer kaybının mahkemece tespit edilerek, bu miktarın satış bedelinden indirimini, indirim bedelinden fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, şimdilik 50.000 TL'nin sözleşme tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep etmiştir.

Davalılar; davacının ayıp ihbar yükümlülüğünü yerine getirmediğini, ayrıca herhangi bir ayıp ya da eksik işin de bulunmadığını savunarak, davanın reddini dilemişlerdir. Mahkemece, süresi içinde usulüne uygun olarak ayıp ihbarında bulunulmadığından, ayıp nedeniyle meydana gelen değer kaybının talep edilemeyeceği, davalı/ satıcıların eksik ifa nedeniyle taşınmazda meydana gelen değer kaybından sorumlu oldukları gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile 3.735 TL'nin dava tarihinden yasal faizi ile davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline dair verilen karar, tarafların temyizi üzerinde Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 08/02/2018 tarihli ve 2016/1442 Esas 2018/1430 Karar sayılı kararıyla; “...1-Dava, satış esnasında sunulan projede ve tanıtımlarda belirtilen ancak bunlara uygun olarak yapılmayan veya eksik yapılan işler nedeni ile davacıların satın aldıkları konutta oluşan değer kaybının ödetilmesi talebine ilişkindir. Davalı, ayıp ve eksik bulunmadığını, ayıp ihbarının süresinde yapılmadığını bildirerek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Mahkemece, eksik ifa yönünden talebinin kabulü ile diğer taleplerin reddine karar verilmiştir.

Davacının, mahkemece gizli ayıp olarak nitelendirilen ayıplarla ilgili verilen red kararı yönünden temyiz itirazının incelenmesinde; dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 4077 sayılı TKHK.’nun 4. maddesinin 2. fıkrası hükmüne göre; tüketici, malın teslimi tarihinden itibaren otuz gün içerisinde açık ayıpları satıcıya bildirmekle yükümlüdür. Tüketici bu durumda, bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönme, malın ayıpsız misliyle değiştirilmesi veya ayıp oranında bedel indirimi ya da ücretsiz onarım isteme haklarına sahiptir. Satıcı, tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür. Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’da gizli ayıpların ne kadar sürede satıcıya ihbar edileceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır. Öyle olunca, 4077 sayılı TKHK’nun 30. maddesi gereğince, bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, 6098 Sayılı TBK.’nun bu konudaki 223. maddesi (818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 198. maddesi) uygulanacaktır. Anılan maddeye göre, alıcı, teslim aldığı malı işlerin olağan akışına göre, imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp gördüğü zaman bunu satıcıya derhal (uygun süre içinde) ihbar etmekle yükümlüdür. Bunu ihmal ettiği takdirde, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda olağan bir gözden geçirme ile meydana çıkarılamayacak bir ayıp bulunması halinde, bu ayıp sonradan meydana çıkarsa, bu durumu da hemen satıcıya bildirmediği takdirde yine satılanı bu ayıp ile birlikte kabul etmiş sayılır. O halde, gizli ayıpların, dava zamanaşımı süresi içinde ve ayıp ortaya çıktıktan sonra derhal (dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede), ihbar edilmesi; ayıbın açık mı, yoksa gizli mi olduğunun tayininde ise, ortalama (vasat) bir tüketicinin bilgisinin dikkate alınması, gerekmektedir. 6098 sayılı TBK’nun 223. maddesinde ( 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 198. maddesi) öngörülen süre içinde ihbar edilmeyen ayıplar için dava açılamaz.

Bu açıklamalar ışığında somut olaya bakıldığında; davacının 25/11/2006 tarihinde satın aldığı bağımsız bölümün davacıya 04/08/2008 tarihinde teslim edildiği ve davacının eldeki davayı 18/02/2013 tarihinde açtığı anlaşılmaktadır.

Mahkemece, dava konusu taşınmazda yapılan keşif neticesinde bina bodrum ve otopark katlarının çevre izolasyonu ve drenaj zafiyetinden, bina eteklerine tabii zemine oturan bölümlerde gerekli yalıtım uygulaması yapılmaması veya standarda uygun yapılmamasından su sızıntısına maruz kaldığı, su deposunda paslanmaya sebep olabilecek malzeme kullanıldığından deponun zamanla paslandığı, site içi yollara döşenen kilitli taşların zamanla çöktüğü, havuz çevresindeki seramik kaplamalarda çökme ve seviye farklılıkları ile, su birikintileri oluştuğu, anlatılan durumun taşınmazın teslim alındığı tarihte anlaşılamayıp, zaman içerisinde kullanımla meydana gelen gizli ayıp olduğu tespit edilmiştir. 6098 sayılı TBK. ’nun 223. maddesi hükmü ile gizli ayıplar yönünden kendisine yüklenen “derhal ihbar” mükellefiyetini yerine getirip getirmediğini ispat yükü davacıdadır. Site yönetiminin, tüketici adına ayıp ihbarında bulunma hak ve yetkisi bulunmamaktadır. O halde mahkemece, ek rapor alınarak ya da konusunda uzman kişilerden oluşturulacak yeni bilirkişi heyeti aracılığı ile ayıpların niteliği ve ortaya çıktıkları (mevsimlerdeki yağmur, kar, güneş ve ısı durumları dikkate alınarak bu ayıpların ne zaman oluştuğu yada oluşacağı ve bunu normal vasıflardaki bir tüketicinin ne zaman farkedebileceği) zaman dilimi de dikkate alınarak tarafların delillerinin değerlendirilmesi, ayıp ihbarının süresinde yapılıp yapılmadığı konusunda hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken, bu konuda gerekli inceleme ve araştırma yapılmaksızın eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

2-Mahkemece, eksik iş olarak kabul edilen hususlar yönünden de, hükme esas alınan bilirkişi raporunda, tanıtım materyalleri ve teknik şartnameye göre, mini futbol sahası ve kay kay pisti yapılmaması, pompa dairesinde itfaiye için bağlantı ağzı yapılmaması, bisiklet ve koşu yollarının yapılmaması vs. eksik iş olarak nitelendirilmiş ve buna göre davacının talebi kabul edilmiş ise de; bunların yapılmamış olmasının davacının satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık ayıp niteliğinde olduğu, davalıların bu ayıbı gizlemek için de herhangi bir hileye başvurmadığı, davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü teslim aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği kuşkusuzdur. Davacının teslim aldığı bağımsız bölüm nedeniyle, 4077 sayılı Kanun’un 4. maddesi gereğince malın teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde davalıya ayıp ihbarında bulunmadığı da anlaşılmaktadır. Hal böyle olunca bu kalemler yönünden de davanın reddine karar verilmesi gerekirken yanlış değerlendirme ve yazılı gerekçe ile bu talebin kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.” gerekçesi ile bozulmuştur.

Mahkemece; bozma ilamına uyularak bilirkişilerden aldırılan ek rapor doğrultusunda dava konusu konutun 04/08/2008 tarihinde davacıya teslim edildiği, 18/02/2013 tarihinde davanın açıldığı, gizli ayıpların en geç 3 yıl içinde ortaya çıkabileceği dikkate alındığında 6098 sayılı Yasanın 223. maddesi gereğince gizli ayıplar ile ilgili derhal ihbar yükümlülüğünün yerine getirilmediği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Mahkemece hükme esas alınan 02/05/2019 tarihli ek bilirkişi raporunda, “gizli ayıpla ilgili hususların kullanım ile ortaya çıkan çevre, mevsim şartlarına göre değişkenlik gösteren, en erken 1 yıl içinde en geç olarak da 3 yıl içinde ortaya çıkacak nitelikte olduğu kanaatine varılmış olup, konut teslim tarihi ile ayıpların tespit tarihi dikkate alındığında süresinde ayıp ihbarında bulunulmadığı kanaatine varıldığı” belirtilmiştir.

Dava konusu aynı yere ilişkin olup Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin aynı mahiyetteki bozma kararı doğrultusunda rapor alınmak suretiyle verilen kararın temyizi üzerine Dairemize gelen İstanbul 3. Tüketici Mahkemesinin 2018/485 Esas 2021/26 Karar sayılı dosyası incelendiğinde; alınan bilirkişi raporundaki tespitlerin farklı olduğu ve mahkemece gizli ayıplar nedeniyle ortaya çıkan değer azalması yönünden davanın kısmen kabulüne karar verildiği anlaşılmaktadır.

O halde mahkemece, dava konusu yere ilişkin emsal dava dosyaları ve bilirkişi raporları incelenmek suretiyle bilirkişilerden hüküm kurmaya yeterli, çelişkileri giderecek ve Yargıtay denetimine elverişli olacak şekilde, ayrıntılı ve açıklayıcı bir rapor alınması ve hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme sonucu yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün HUMK’nın 428. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nın Geçici Madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nın 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 30/09/2021 gününde oybirliğiyle karar verildi.