Esas No: 2015/9761
Karar No: 2017/1793
Karar Tarihi: 13.06.2017

**23. Hukuk Dairesi         2015/9761 E.  ,  2017/1793 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl ve birleşen davaların kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde asıl ve birleşen 2010/153 Esas sayılı davada davacılar ..., ..., ..., ..., asıl davada davalılar ..., ..., birleşen 2009/480 Esas sayılı davada davacılar ..., ... ile birleşen 2011/365 Esas sayılı davada davacı vekillerince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- K A R A R -

Asıl ve birleşen dava davacıları vekili, davacılar ile davalı şirket arasında satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme uyarınca taşınmazlar tevhid edilerek 150 pafta 1461 ada 16 parsel numarası aldığını, sözleşmeye göre davalı yüklenici firma tarafından taşınmaz üzerine 3 bloktan oluşan site inşaatının yapılması işinin üstlenildiğini, inşaatın bitim süresinin sözleşmenin düzenlenmesinden itibaren 25 ay olduğunu, davalı firmanın davacılara mevzuata ve teknik şartnameye uygun olarak anahtar teslimi inşa edilecek daireleri 25.06.2009 gününe kadar bitirip, davacılara sözleşmedeki paylaşım gereğince teslim etmeyi taahhüt ettiğini, blokların kaba inşaatının dahi bitirilemediğini, uzun süreden beri de davalı şirketin inşaat çalışmalarına ara verdiğini, davalı şirketin sözleşmeye göre kendisine vaadi yapılan A bloktaki bağımsız bölümlerin çoğunu tapuda 3. kişilere devir ve temlik ettiğini, inşaat seviyesinin %46,31 civarında olduğunu ileri sürerek, düzenleme şeklinde satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye doğru feshi ile davalı şirket tarafından yıktırılan iki katlı betonarme karkas bina için .90.000,00 TL'den şimdilik 1.000,00 TL'nin ödenmesini, davacı ...'a sözleşmenin düzenlenme tarihinden itibaren 32.400,00 TL kira bedelinden şimdilik 1.000,00 TL'nin ödenmesini, davalı şirketin davacıların her birine 10.000,00 TL'den 40.000,00 TL manevi tazminat ödemesini, yargılama sırasında gerek belediyelere gerekse de diğer kuruluşlara yapılacak yazışmalar sonucu sözleşme gereğince davalı yüklenici tarafından ödenmesi kararlaştırılan ancak ödenmeyen SSK primleri, vergi alacakları, yapı denetim alacakları, ... ve belediyelere ödenecek her türlü alacağın hesaplanarak şimdilik davalı şirketten 500,00 TL'nin tahsili^ni, davalıların sözleşmeye konu bağımsız bölümlere ve inşaa edilen bloklara vaki el atmalarının önlenmesini, taşınmazların boş olarak davacılara teslimini, sebepsiz olarak inşaatın yapımına ara veren ve tacir olan davalı şirketin arsa ve üzerindeki müştemilattan hiç bir hak talep edemeyeceğinin sözleşmedeki cezai şart gereğince tespiti ile belirtilen taşınmazların tapusunun iptali ile sözleşmeye katılan arsa sahiplerinin hisseleri oranında adlarına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Asıl dava davalılarından ... ile ... vekili, davayı tüm maliklerin birlikte açmalarının zorunlu olduğunu, davaya konu taşınmazın harca esas değerinin düşük gösterildiğini, yüklenicinin yaptığı işin rayiç bedelinin mahkemeye depo edilmesi gerektiğini, taşınmazları satın alma sırasında davaya konu taşınmazların mükellefiyetler listesinde herhangi bir takyidat olmadığını, tapu sicil kayıtlarına güvenerek satış talep etmiştir.

Davalı şirket vekili, inşai faaliyet normal seviyesinde seyrederken sözleşme gereğince müvekkili şirkete devri taahhüt edilen taşınmazların bir bölümünün 3. kişilere devir ve ferağının karşı edimi imkansızlaştıran açıkça akde aykırı bir tutum olduğunu, davacı tarafın bu haksız tutumu karşısında davalı şirketin inşaat faaliyetini durdurduğunu, davacı tarafın fesih ve tazminat taleplerinin yerinde olmadığını, bundan önce davacılarla davalı şirket arasında sağlanan karşılıklı mutabakat içinde davalı tarafın yaptığı iş sonucu toplam 16 dairenin hak edildiği sonucuna varılarak davalı şirkete devir ve ferağ işlemleri yapıldığını, davalı şirket üzerinde haciz baskısı olması nedeniyle tapuların davalı şirkete devir edilmeyip şirketin gösterdiği ve itimat ettiği 3. kişiler üzerine devir edildiğini, davada taraf teşkili sağlanamadığını, davanın konusu ve niteliği itibariyle hissedarlar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğunu savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Davalılar ..., ..., ... ve ... vekili, müvekkillerinin sözleşmenin tarafı olmadığını, sözleşmeye taraf olmayan müvekkillerinin davaya dahil edilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, müvekkillerine yapılan satışların muvazaadan ari gerçek satış olduğunu, müvekkillerinin ikinci alıcılar olduğunu, müvekkillerinin ayni hak sahibi oluşları nedeniyle haksız işgalci olduklarından söz edilemeyeceğini, sözleşmenin geçmişe etkili olacak şekilde feshinin iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanılmış haklarına zarar verebileceğini savunarak, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Birleşen dava davacıları ... ile ... vekili, ...’a ... Noterliğinde 23.05.2007 günü 13253 yevmiye no ile arsa üzerinde taşınmaz inşa edilmesi amacı ile yapılacak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile bunun eklentilerini içeren sözleşme hususunda vekaletname ile yetki verdiğini, buna binaen ...’ın davalı şirket ile taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, ...'ın yetkilerini kötüye kullandığını, davalı ...’dan şahsi menfaat sağladığını, davalı ...ın vekaletin kötüye kullanılması ve çıkar ilişkileri doğrultusunda aldığı yetki ile muvazaalı olarak ilgili yerleri diğer davalılara kötüniyetli olarak hayatın ve emlak .piyasasının doğal akışına aykırı olarak komik denecek rakamlarla bağımsız bölümleri muvazaalı bir şekilde müvekkillerinin zararına, verilmiş olan vekaleti kendi çıkarları doğrultusunda kullanarak devir ettiklerini ileri sürerek, davalılar adına olan bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına hisseleri oranında tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Birleşen dava davacısı ... vekili, ... İnş. Taah. Otom. ve Tekstil San. Tic. Ltd. Şti., ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... hasım gösterilmek suretiyle düzenleme şeklinde satış vaadi ve kat karşılığı sözleşmesinin feshi, yüklenici şirkete devir edilen ve bu şirket tarafından 3. kişilere temlik edilen bağımsız bölümlerin tapusunun iptali ve hissesi oranında adına tescili ile sözleşme nedeniyle oluşmuş maddi ve manevi zararlarının tahsilini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre, davacılar ile davalılardan ... İnşaat. Taahhüt Otomotiv ve Tekstil San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, esas ve birleşen davanın davacıları arasında mecburi dava arkadaşlığı olduğu, 3 bloktaki inşaat ortalama toplamı %43,82 olduğu, işi yarım bırakan davalı yüklenici şirketin işi terk ettiği aşamada kendisine düşen dairelerin tescilini istemeye hak kazanmadığı, haricen veya verilen vekalete istinaden daire alan kişilerin iyiniyet iddiasında bulunmalarının mümkün olmadığı, kiraya ilişkin hükümlerin ifaya ekli ceza olarak kararlaştırıldığı, bunun talep edilmesi için sözleşmenin feshedilmemiş olması ya da fesih halinde dahi talep edilebileceğinin sözleşmede kararlaştırılmış olması gerektiği, geriye etkili olarak sözleşmenin feshi davalarında arsa sahiplerinin manevi tazminat taleplerinin yersiz olduğu gerekçeleriyle, sözleşmenin geriye etkili feshine, inşaat imalat bedelinin hükümde geçen davacılardan alınarak davalı şirkete verilmesi şartıyla el atmanın önlenmesine ve taşınmazların bu davacılara teslimi ile tevhit öncesi gibi tapu iptal ve tesciline karar verilmiştir.

Kararı, asıl ve birleşen 2010/153 Esas sayılı davada davacılar ..., ..., ..., ..., asıl davada davalılar ..., Sinan Akkaya, birleşen 2009/480 Esas sayılı davada davacılar ..., ... ile birleşen 2011/365 Esas sayılı davada davacı vekilleri temyiz etmiştir.

1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı ... ve ... vekilinin tüm, diğer temyiz eden asıl dava davacılar ile birleşen dava davacıları vekillerinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2) Tüm tapu maliklerinin tapu iptal ve tescil davası açmadığı sabittir. Davalı olarak gösterilen arsa sahipleri hakkında tapu iptal ve tescil talebi bulunmadığı halde hüküm fıkrasında tevhit öncesi hisseler için tescil kararı verilmesi hatalı olduğu gibi, taşınmazın tevhit öncesine dönerek ifraz edilmiş gibi infazı kabil olmayacak şekilde tescil kararı verilmesi de hatalı olmuştur.

Öte yandan, taraflar arasındaki sözleşmenin 4/d maddesi yok hükmündedir. Bu durumda sözleşmenin feshi durumunda taraflar sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak, birbirlerine verdiklerini talep edebilirler. 818 sayılı BK'nın 61/2. maddesinde (TBK 77.) bu kural "...muteber olmayan...bir sebebe istinaden ahzolunan şeyin iadesi lazımdır." şeklinde ifade edilmiştir. Burada borç sebebi gerçekleşmediği halde, iş sahibinin malvarlığında bir zenginleşme, yüklenicinin malvarlığında ise bir azalma söz konusudur. Ancak, iş sahibinin malvarlığında bir çoğalmadan söz edilebilmesi için, yapılan işlerin onun işine yaraması gerekir.

İmalat bedeli hesaplanırken yapılan imalatlardan arsa sahiplerinin faydalanıp faydalanamayacağı da tespit edilip, bilirkişiden bu konuda ek rapor alınarak yapılan inşaatın arsa sahiplerinin yararına olduğu tespit edilmesi halinde sözleşmenin feshi davasının açıldığı tarihteki piyasa rayiçlerine göre imalat bedelinin hesaplanması ve bu miktarın hüküm altına alınması gerekirken, bu husus gözden kaçırılarak yazılı şekilde hüküm tesisi hatalı olmuş, bozmayı gerektirmiştir.

Kabule göre de, imalat bedelinden arsa sahiplerinin hisseleri oranında sorumlu olmaları gerekirken müşterek ve müteselsilen sorumlu tutulması da doğru görülmemiştir.

Yine kabule göre yüklenicinin alacağı muaccel hale gelmeden faize hükmedilmesi de doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davalı ... ve ... vekilinin tüm, diğer temyiz eden asıl dava davacılar ile birleşen dava davacıları vekillerinin diğer temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, diğer temyiz eden asıl dava davacılar ile birleşen dava davacıları vekillerinin diğer temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, bu temyiz eden davacılar yararına BOZULMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz eden asıl davada davalılar ... ve ...dan alınmasına, diğer temyiz edenlerden peşin alınan harcın istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 13.06.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.