Esas No: 2023/3966
Karar No: 2024/2573
Karar Tarihi: 26.09.2024

**3. Hukuk Dairesi         2023/3966 E.  ,  2024/2573 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi

SAYISI : 2019/1385 E., 2022/656 K.

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece bozmaya uyularak davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Mahkeme kararı davacı vekili, davalı .... vekili ve davalı ... Konut Gayrımenkul A.Ş. vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili; müvekkillerinin davalılardan ... Ortak Girişiminin kendi adına asaleten diğer davalı ..... adına vekaleten imzaladığı sözleşme ile Kentplus Sitesinden bir adet bağımsız bölümü 19.09.2005 tarihinde satın aldığını ve 08.11.2007 tarihinden itibaren fiilen kullanıldığını, ancak taşınmazın vaadedilen şekilde teslim edilmediğini, binadaki asansörün sürekli arızalandığını, sarsıntılı çalıştığını, blok bodrum katlarını su bastığını, nem ve rutubetlenme olduğunu, genel olarak teknik yapı şartnamesine aykırı TSE standartlarına uygun olmayan düşük kalitede malzeme kullanıldığını, yapım hatası nedeniyle blok girişlerinde yağmurda göllenme olduğunu, arka çıkış kapısının merdivenlerinin çöktüğünü, bina çevresinde zeminin çöktüğünü, bu nedenle seranit dış cephe kaplamasının yukarı kalkarak ısı yalıtımının zarar gördüğünü, sözleşme ve tanıtım broşüründe belirtilen kaliteye uygun malzeme kullanılmadığını, malzemelerin gizli ayıplı olduğunu, yangından korunma sistemlerinin teknik şartnameye uygun olarak yapılmadığını, su pompalarının etiket değerlerine uygun olarak çalışmadığını, zemin peyzaj toprağı ve site yollarında önemli çökmeler olduğunu, zemin katın altında kalan tüm bölümlerin yeraltı suyunun olumsuz etkisine maruz kaldığını ve önemli bir izalasyon drenaj zafiyetinin tespit edildiğini, hidrofor pompalarının kapasitesinin düşük olduğunu, düşük model hidrofor pompalarının sık sık arızalandığını, drenaj sisteminin çalışmadığını, kapalı otopark ve blok bodrum katlarını su bastığını, bisiklet ve koşu yollarının yapılmadığını, her bağımsız bölümde duvar tipi Sprinkler yangın söndürme tesisatlarının yapılmamış olduğunu, kay kay pisti ve mini futbol sahasının vadedildiği halde yapılmadığını, böylece sözleşmenin eksik ve gizli ayıplı olarak ifa edildiğini ileri sürerek; oluşan değer kaybının mahkemece tespit edilerek, bu miktarın satış bedelinden indirimi ile indirim bedelinin fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 50.000,00 TL'sinin sözleşme tarihi olan 19.09.2005 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... Konut G.Y.O. A.Ş. vekili; müvekkili ile diğer davalılar arasında mülkiyeti müvekkiline ait taşınmazlar üzerinde tüm giderleri diğer davalılar tarafından karşılanmak ve her türlü sorumluluk yükleniciye ait olmak üzere sözleşme akdedildiğini, bu sözleşme gereğince inşa edilecek taşınmazların satışından elde edilen hasılatın payları oranında taraflar arasında paylaştırılacağını, müvekkilinin imalat, satış ve pazarlama konusunda bir yükümlülük üstlenmediğini, yalnızca arsa payı karşılığında gelir elde ettiğini, davacılar ile yapılan satış sözleşmesinin yüklenici davalılar tarafından müvekkili adına vekaleten, kendi adlarına asaleten imzalanmış olmakla birlikte her türlü sorumluluğun yüklenici üzerinde olduğunu, bu hususun davacılar ile yapılan sözleşmeye şerh edildiğini, davacıların müvekkiline husumet yöneltmesi ve tazminat talebinde bulunmasının sözleşme hükümlerine aykırı olduğunu, davacıların iddialarının çoğunluğunun açık ayıp niteliğinde olduğunu, tüketicinin malın teslimi tarihinden itibaren 30 gün içeresinde ayıbı satıcıya bildirmekle yükümlü olduğunu, dava konusu taşınmazın sözleşme ve projesine uygun olarak tamamlandığını ve davacılar tarafından gezip görülerek teslim alındığını, davacıların davaya konu iddialarla ilgili olarak tutanağa herhangi bir şerh koymadığını, daha sonra da süresi içinde ayıp ihbarında bulunmadığını, satış sözleşmesi, mahal listesi ve projede yer almayan hususların ayıp olarak nitelendirilemeyeceğini, davacı iddialarının gerçeği yansıtmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

2. Davalı .... San.ve Tic. A.Ş vekili; davacılar tarafından ileri sürülen iddiaların çevre düzenlemesine ilişkin olduğunu, Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun'un 4 ncü maddesindeki 2 yıllık zamanaşımına tabi olması gerektiğini, 5 yıllık zamanaşımına tabi olduğu düşünülse dahi zamanaşımının dolduğunu, malın teslimi tarihinden itibaren 30 gün içerisinde müvekkiline yapılmış ayıp ihbarı bulunmadığını, davacıların konutu, ortak alan ve tesisleri gezip görerek ve gerekli muayeneyi yaparak teslim aldığını, davaya konu iddialarla ilgili herhangi bir şerh koymadıklarını ve ayıp ihbarında bulunmadıklarını, böylelikle konutu, ortak alanları ve tesisleri mevcut haliyle kabul etmiş sayıldıklarını, satış sözleşmesi, mahal listesi ve projede yer almayan hususların ayıp olarak nitelendirilemeyeceğini, bağımsız bölümlerin ve ortak alanların proje, sözleşme ve teknik şartnameye uygun olarak tamamlanıp teslim edildiğini, kullanılan mazemelerin sözleşme, teknik şartname ve projeye uygun TSE standardında olduğunu, çevre düzenlemesinde taahhüt edilen tüm hususların eksiksiz olarak yerine getirildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

3. Davalı ... .. San. ve Tic. Ltd.Şti. vekili; davacıların taşınmazı 08.11.2007 tarihinde teslim aldığını, tapuda satın alma tarihinden ve geçici kabul tarihinden itibaren beş yıllık süre geçmiş olmakla talep haklarının zamanaşımına uğradığını, davacıların usulüne uygun olarak ayıp ihbarında bulunmadıklarını, muayene ve ihbar külfetinin yalnızca malın kendisi için değil, bütün ortak alanlar için geçerli olduğunu, ayıp ihbar hak ve yükümlülüğünün bağımsız bölüm malikine ait olduğunu, site yönetiminin yaptırdığı tespitlerin ayıp ihbarı olarak davacıya hak bahşetmediğini, bağımsız bölümler ve ortak alanların proje, sözleşme ve teknik şartnameye uygun olarak tamamlanıp teslim edildiğini, satış sözleşmesi, mahal listesi ve projede yer almayan hususların ayıp veya eksik şeklinde nitelendirilemeyeceğini, çevre düzenlemesinde taahhüt edilen tüm hususların eksiksiz olarak yerine getirildiğini ve yaklaşık 5 senedir kullanıldığını, talep edilen tazminat miktarının fahiş olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemece verilen 11.11.2014 tarihli ve 2012/971 E., 2014/1372 K. sayılı kararıyla; davacılar her ne kadar 50.000,00 TL değer kaybı talep etmiş iseler de bilirkişiler marifetiyle yapılan hesaplamada Yargıtay tarafından benimsenen nispi yöntem uyarınca hesaplama yapıldığı, gizli ayıplar ve eksik ifa nedeniyle değer kaybı bedeli toplamının 34.860,00 TL olarak hesaplandığı, davalı ...O A.Ş ile ... İnşaat A.Ş. ... İnşaat Ltd.Şti. ortak girişimi arasında İstanbul, ..., ... bölgesi, ....kısım, 1.bölge konut inşaatlarının gelir paylaşımı esasına göre yapımı ve satışı işine ait sözleşme yapıldığı anlaşıldığından değer kaybının davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili gerektiği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile 34.860,00 TL'nin dava tarihinden itibaren yasal faiziyle davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacılara ödenmesine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A Bozma Kararı

1. Mahkeme kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuşlardır.

2. Yargıtay (Kapatılan) 13 ncü Hukuk Dairesinin 10.10.2017 tarihli ve 2015/17996 E., 2017/9348 K. sayılı ilamıyla; davalıların, mahkemece gizli ayıp olarak nitelendirilen ayıplarla ilgili temyiz itirazı yönünden; 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 198 nci maddesi (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun nun 223 ncü maddesi) hükmü ile gizli ayıplar yönünden kendisine yüklenen “derhal ihbar” mükellefiyetini yerine getirip getirmediğini ispat yükünün davacıda olduğu, site yönetiminin, tüketici adına ayıp ihbarında bulunma hak ve yetkisi bulunmadığı, mahkemece, ek rapor alınarak ya da konusunda uzman kişilerden oluşturulacak yeni bilirkişi heyeti aracılığı ile davacı tarafından davalılara gönderilen yazılar da (mailler) gözetilerek, dava tarihi esas alınmak suretiyle ayıpların niteliği ve ortaya çıktıkları (mevsimlerdeki yağmur, kar, güneş ve ısı durumları dikkate alınarak bu ayıpların ne zaman oluştuğu yada oluşacağı ve bunu normal vasıflardaki bir tüketicinin ne zaman farkedebileceği) zaman dilimi de dikkate alınarak tarafların delilleri değerlendirilip sonucuna göre karar verilmesi gerektiği, davalıların, mahkemece eksik ifa olarak nitelendirilen eksik işlerle ilgili temyiz itirazı yönünden ise; ilamda yazılı kalemler yönünden açık ayıp söz konusu olup 30 günlük ihbar süresi içinde ayıp ihbarında bulunulmadığından bu kalemler yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken yanlış değerlendirme ve yazılı gerekçe ile bu talebin kabulüne karar verilmesinin de hatalı olduğu, bozma nedenlerine göre, davacıların tüm, davalıların diğer temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmediği gerekçesiyle, karar bozulmuştur.

B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; alınan bilirkişi raporunda bina bodrum ve otopark katlarının çevre izolasyonu ve drenaj zafiyetinden, bina eteklerinin tabi zemine oturan bölümlerinde gerekli yalıtım uygulaması yapılmaması veya standarda uygun yapılmamasından su sızıntısına maruz kalması şeklinde açıklanan gizli ayıpların 2 ile 5 yıl arasında ortaya çıkabileceğinin belirlendiği, dava konusu taşınmaz 08.11.2007 tarihinde teslim edilmiş olduğundan 22.06.2012 tarihinde açılan dava yönünden ayıp ihbarının süresinde yapıldığının kabul edildiği, bilirkişi raporunda tespit edilen su deposunda paslanmaya sebep olabilecek malzeme kullanılması, deponun zamanla paslanması, site içi yollara döşenen kilitli taşların zamanla çökmesi şeklinde açıklanan gizli ayıpların 1 ile 3 yıl arasında ortaya çıktığı tespit edildiğinden bu ayıplarla ilgili süresinde ayıp ihbarının yapılmadığının kabul edildiği, bunun dışında tespit edilen eksikliklerin bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık ayıp niteliğinde olduğu, davalıların bu ayıbı gizlemek için de herhangi bir hileye başvurmadığı gözetilerek ayıp ihbarının süresinde yapılmadığı, bağımsız bölümün değerinin, bina bodrum ve otopark katlarının çevre izolasyonu ve drenaj zafiyetinden, bina eteklerinin tabi zemine oturan bölümlerinde gerekli yalıtım uygulaması yapılmaması veya standarda uygun yapılmamasından su sızıntısına maruz kalması nedeniyle 8.715,00 TL azalacağı, bilirkişi raporunun denetime elverişli olup hükme esas alınabileceği, davalılar arasında konut inşaatlarının gelir paylaşımı esasına göre yapımı ve satışı işine ait sözleşme yapıldığından değer kaybı olan 8.715,00 TL'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili gerektiği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile 8.715,00 TL'nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacılara verilmesine, fazlaya dair istemin reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuran

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili, davalı ... GYO A.Ş. vekili ve davalı ...Ş. vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacılar vekili; uyuşmazlığın haksız fiilden kaynaklandığını, bu nedenle faize haksız fiil tarihinden itibaren hükmedilmesi gerektiğini, davacıların söz konusu gizli ayıpları tespit edilir edilmez davalılara bildirdiğini, söz konusu ayıpların gizli ayıp niteliğinde olduğu ve bu ayıpların giderilmesi için bildirim yapıldığının açık olduğunu, kök raporda dosyadaki gizli ayıplara ilişkin süresi içinde ayıp ihbarında bulunulduğu kabul edilmişken, daha sonra bir takım ayıplara ilişkin ayıp ihbarının süresinde yapılmadığının kabul edilemeyeceğini, kök rapora itirazlarında da belirttikleri üzere daha pek çok gizli ayıp olduğunu, kök raporda olduğu gibi ek raporda da bu konuda bir araştırma yapılmadığını, eksik ifaya ilişkin talepleri yönünden inceleme yapılmadan karar verilmesinin de hatalı olduğunu, bozmada açık ayıp olarak nitelenen tüm durumların eksik ifa niteliğinde olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını talep etmiştir.

2. Davalı ... Konut G.Y.O. A.Ş. vekili; husumet itirazlarının dikkate alınmadığını, dava konusu bağımsız bölümün 08.11.2007 tarihinde teslim edildiği nazara alındığında süresinde ayıp ihbarında bulunulmadığını, hükme esas alınan raporda belirlenen bahsi geçen gizli ayıpların 2 -5 yıl arasında ortaya çıkabileceğine ilişkin tespitin hatalı olduğunu, ayıbın çok kısa sürede ortaya çıkacağını, gizli ayıplara ilişkin olarak ayıp ortaya çıktıktan sonra derhal (dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede) ihbar yükümlülüğü yerine getirilmediğinden davanın reddi gerektiğini, hükme esas alınan raporun denetime elverişli olmadığını, 8.715 TL'lik bedel indirim tutarının fahiş olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını talep etmiştir.

3. Davalı ... vekili; bilirkişilerin davalılara yapılan ihbarı belirlediğini, ancak davacı tüketicinin dosyaya delil olarak sunduğu ve bozmada bozma sebepleri arasında gösterilen gizli ayıbın ortaya çıktığı ve davacının öğrendiği tarihin bulunduğu maillerin gözetilmediğini ve eksik hesaplama ile karar verildiğini, rapora itirazlarının dikkate alınmadığını, 12.07.2021 tarihli bilirkişi ek raporunda açıklanan gizli ayıpların 2 ile 5 yıl arasında ortaya çıkabileceğine ilişkin değerlendirmenin hatalı olduğunu, kesinleşen emsal nitelikteki aynı sitedeki dosyalarda alınan bilirkişi raporlarındaki değerlendirmeler ile çelişki bulunduğunu, bu kararlar ve dayanak raporların ileri sürülmesine rağmen bilirkişilerce değerlendirilmediğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, davacıların, satın almış oldukları taşınmazın ayıplı olarak teslim edilmesi iddiasıyla maddi tazminat talebine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

09.05.1960 tarihli ve 21/9 sayılı YİBK ve 04.02.1959 tarihli ve 13/5 sayılı YİBK.

3. Değerlendirme

1. Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, bozma kararının kapsamı dışında kalarak kesinleşen kısımlar hakkında yeniden inceleme yapılamasının mümkün olmamasına göre davacılar vekilinin tüm, davalı ... vekili ve davalı ... vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2. Mahkemece hükme esas alınan 12.07.2021 tarihli ek raporda; “...bina bodrum ve otopark katlarının çevre İzolasyonu ve drenaj zafiyetinden, bina eteklerinin tabi zemine oturan bölümlerinde gerekli yalıtım uygulaması yapılmamasından su sızıntılarına maruz kalması” şeklinde açıklanan gizli ayıbın, kullanılan beton sınıfı ve döküm kalitesi ile yapılan izolasyon kalitesi ve kullanılan izolasyon malzemesine bağlı olarak 2 ilâ 5 yıl içerisinde ortaya çıkabileceği, "su deposunun zamanla paslanması” şeklinde açıklanan gizli ayıbın, su deposunun malzemesine ve iç yüzeyine izolasyon yapılmamasına veya yapılan izolasyonun kalitesine bağlı olarak 2 yıl ilâ 3 yıl içerisinde ortaya çıkabileceği, “site içi yollara döşenen parke taşlarının zamanla çökmesi” şeklinde açıklanan gizli ayıbın, parke taşı döşenmesi sırasında zeminin tekniğine uygun olarak sıkıştırılmamasına ve imalat kalitesine bağlı olarak 1 yıl içerisinde ortaya çıkabileceği, “havuz çevresindeki seramik kaplamalarda çökme ve seviye farklılıkları oluşması” şeklinde açıklanan gizli ayıbın, havuz çevresindeki beton altı toprak zeminin yeterince sıkıştırılmamasına veya kaplama derzlerinin zafiyete uğraması ile zemine su sızması sonucu zeminin gevşemesine bağlı olarak 2 yıl ilâ 3 yıl içerisinde ortaya çıkabileceği, kök raporda tespit edilen gizli ayıplardan ''otopark katının su sızıntısına maruz kalması hakkında bu davanın açılması ile ayıp ihbarında bulunulduğu, böylece kök raporda tespit edilen gizli ayıplardan '' bina bodrum ve otopark katlarının çevre izolasyonu ve drenaj zaafiyetinden, bina eteklerinin tabi zemine oturan bölümlerinde gerekli yalıtım uygulaması yapılmaması veya standarda uygun yapılmamasından su sızıntısına maruz kalması'' şeklinde açıklanan gizli ayıp yönünden süresinde ayıp ihbarında bulunulduğu, bu ayıp yönünden de değer azalmasının 8.715,00 TL olarak hesaplandığının...'' belirtildiği görülmektedir.

Ne var ki dava konusu aynı yere ilişkin olup Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin aynı mahiyetteki bozma ilamı doğrultusunda rapor alınmak suretiyle verilen kararın temyizi üzerine Dairemize gelen İstanbul 5. Tüketici Mahkemesinin 2018/226 Esas, 2019/517 Karar sayılı dosyası incelendiğinde ise; dosyada alınan bilirkişi raporundaki tespitlerin farklı olduğu ve mahkemece gizli ayıplar nedeniyle ortaya çıkan değer azalması yönünden davanın reddine karar verildiği anlaşılmaktadır.

O halde mahkemece, dava konusu yere ilişkin emsal dava dosyaları ve bilirkişi raporları incelenmek suretiyle bilirkişilerden hüküm kurmaya yeterli, çelişkileri giderecek ve Yargıtay denetimine elverişli olacak şekilde, ayrıntılı ve açıklayıcı bir rapor alınması ve hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme sonucu yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davacılar vekilinin tüm, davalı ... ile davalı .... vekillerinin

sair temyiz itirazlarının reddine,

2. Temyiz olunan Mahkeme kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3 üncü maddesi atfıyla 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 428 inci maddesi gereğince davalılar ... İnşaat A.Ş. ile davalı ..... yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edenlere iadesine,

1086 sayılı Kanun'un 440 ıncı maddesi gereğince kararın tebliginden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,26.09.2024 tarihinde oy birliği ile karar verildi.