Esas No: 2012/1704
Karar No: 2013/774
Karar Tarihi: 29.05.2013

**Hukuk Genel Kurulu         2012/1704 E.  ,  2013/774 K.**

* KİRA ALACAĞI

* ERKEN TAHLİYE

* KİRALAYANIN SORUMLULUĞU

* HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU (HMK) (6100) Madde 200

**"İçtihat Metni"**

Taraflar arasındaki "alacak" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Trabzon 3.Asliye Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 20.12.2011 gün ve 2010/282 E.-2011/355 K. sayılı kararın incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 12.04.2012 gün ve 2012/2359 E-5896 K.sayılı ilamı ile,

(...Dava kira alacağı ve hor kullanım tazminatının tahsiline ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir

Davacı dava dilekçesinde dava konusu taşınmazın Temmuz ayında terk ve tahliye edildiğini belirterek aylık 1.240 TL üzerinden 2010 yılı Haziran, Temmuz, Ağustos, Eylül, Ekim ve Kasım aylarının kira paraları ile 2.075 TL hor kullanım tazminatının tahsilini istemiştir. Davalı Haziran ayı başında taşınmazı tahliye ettiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

1-Davalının kira bedeline ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Sözleşmede, kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi kendisine tanınmayan kiracının, kiralayanın bilgisi ve rızası olmaksızın ve haklı bir nedene de dayanmaksızın, kira süresinin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi sözleşmeye aykırı davranış (haksız fesih) sayılır; böylesi bir durumda kiracı, kiralayanın bu yüzden uğradığı zararı tazminle sorumludur. Ne var ki, Borçlar Kanunu’nun 98.maddesi yollamasıyla sözleşmelerde de uygulanması gereken 44.maddesi uyarınca, kiralayan da, kiralananı aynı koşullarla yeniden kiraya vermek konusunda gereken çabayı göstermeli ve böylece zararın artmasına sebebiyet vermemelidir. Aksi takdirde, artmasına sebep olduğu zarar tutarını kiracıdan isteyemez.

Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.

Olayımıza gelince; Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01/11/2005 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ve aylık kira parası konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. davalı kiralananın Haziran ayında tahliye edildiğini savunmuş ise de bunu yazılı delil ile kanıtlayamamıştır. Bu durumda davacının bildirdiği tarihe itibar edilmesi gerekir. Davacı dava dilekçesinde kiralananın Temmuz ayında tahliye edildiğini belirtmiş ise de hangi gün tahliye edildiğini belirtmemiştir. Nitekim kiralananın Temmuz ayında tahliye edildiği mahkemenin de kabulündedir. Bu nedenle Mahkemece yapılacak iş kiralananın Temmuz ayındaki tahliye tarihinin belirlenerek tespit edilen bu tarihten itibaren taşınmazın kira sözleşmesindeki bedel ve koşullarda ne kadar sürede yeniden kiraya verilebileceği uzman bilirkişilerden rapor alınarak belirlenmeli ve davalının bu süreye kadar olan kira bedelinden sorumlu tutulması gerekirken bu hususlar üzerinde durulmadan dönem sonuna kadar kira bedelinden sorumlu tutulması doğru değildir.

2-Davalının hor kullanım tazminatına ilişkin temyizine gelince;

Davacı dava dilekçesinde istemiş olduğu kira bedelinin mahsubundan sonra 2.075.TL hor kullanım tazminatının tahsilini istemiştir. Davacının Trabzon 2.Sulh Hukuk Mahkemesinden tesbit istemi sonucu alınan 18/08/2010 tarihli bilirkişi raporuna göre kiralananda 1.800.TL tutarında hasar tespiti yapılmıştır. Bu miktar davalı tarafından da kabul edilmiştir. Mahkemece bu konuda başka bir araştırmada yapılmadığına göre davalının kabul ettiği 1.800.TL hor kullanım tazminatına hükmedilmesi gerekirken yazılı şekilde davacının talebinin tamamının kabulüne karar verilmesi de doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır...)

gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle,yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, kira alacağı ve hor kullanım tazminatının tahsiline ilişkindir.

Davacılar vekili, 01.11.2005 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile Gazipaşa Cad. K... Apartmanı, ... Trabzon adresindeki bağımsız bölümün muayenehane olarak kullanılmak üzere davalılar tarafından kiralandığını, davalıların kira sözleşmesi sona ermeden Temmuz 2010 tarihinde mecuru tahliye ettiklerini, mecuru kira sözleşmesine uygun olarak teslim etmediklerini, Trabzon 2.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2010/63 D.iş sayılı dosyasında mecurda 1.800,00 TL hasar bulunduğunun tesbit edildiğini, mecurun aylık kira parasının net 1.240,00 TL olup, en son Mayıs 2010 kirasının ödendiğini, 2010 Haziran ayından başlayarak dönem sonu olan 01.11.2010 tarihine kadar geçen, beş aylık kira parası tutarı 6.200,00 TL ile 1.800,00 TL hasar bedeli olmak üzere toplamda 8.275,00 TL nin ve 368,90 TL tespit dosyası giderlerinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılar vekili, mecurun Haziran 2010 tarihinde tahliye edildiğini, davacıların taleplerinin yasal dayanağı bulunmadığını ileri sürerek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece, davanın kabulüne dair verilen karar; Özel Dairece yukarıdaki gerekçeyle bozulmuş; mahkemece, kira alacağına yönelik bozma ilamına karşı direnme kararı verilirken, kiralananın hor kullanım tazminatına yönelik bozma ilamına uyulmuştur.

Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık, direnme kararı verilen kira alacağına ilişkindir.

Direnme kararını davalılar vekili temyize getirmektedir.

Bozma ve direnme kararlarının içerik ve kapsamlarına göre Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kiralananın erken tahliyesi halinde, kiracının kira bedelinden sorumlu olacağı miktarın kira sözleşmesinin sonuna kadar mı, yoksa tahliye tarihinden itibaren makul süre kadar mı olması gerektiği noktasında toplanmaktadır.

Bu noktada, uyuşmazlığın üzerinde toplandığı konuyla ilgili yasal düzenlemeler ve Yargıtay’ın kararlık kazanmış uygulaması hakkında şu genel açıklamaların yapılmasının yararlı olacağı düşünülmüştür:

Kira sözleşmelerinde kiralayana ait edim, kiralananı kiracıya teslim etmek ve kira süresi boyunca onu kiracının kullanımına elverişli şekilde bulundurmak (Borçlar Kanunu, md. 249), kiracının edimi ise; kira paralarını ödemek, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanıp, süre sonunda iade etmektir (Borçlar Kanunu, md. 256,257).

Bir kira sözleşmesi, o yolda açık bir sözleşme hükmü bulunmasa dahi, kira süresi bitmeden tarafların karşılıklı anlaşmalarıyla sona erdirilebilir; buna hukuken herhangi bir engel yoktur. Böylesi bir sona erdirme hukuki işlem niteliğindedir ve aşağıda açıklanacağı üzere, tanıkla ispat edilip edilemeyeceği hususu, kira bedelinin yıllık tutarına göre belirlenir.

Taraflar, kira sözleşmesinde, kiralananın kiracı tarafından tek taraflı bildirimde bulunulmak suretiyle kira süresinin bitiminden önce tahliye edilebileceğini de kararlaştırılabilirler. Ancak, bu bildirim sözleşmede belirli bir şekle ve süreye tabi tutulmuş ise, bildirimin geçerli olabilmesi için, kararlaştırılan koşullara uyulması zorunludur.

Sözleşmede, kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi kendisine tanınmayan kiracının, kiralayanın bilgisi ve rızası olmaksızın ve haklı bir nedene de dayanmaksızın, kira süresinin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi sözleşmeye aykırı davranış (haksız fesih) sayılır; böylesi bir durumda kiracı, kiralayanın bu yüzden uğradığı zararı tazminle sorumludur. Ne var ki, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 98.maddesi yollamasıyla sözleşmelerde de uygulanması gereken 44.maddesi uyarınca, kiralayan da, kiralananı aynı koşullarla yeniden kiraya vermek konusunda gereken çabayı göstermeli ve böylece zararın artmasına sebebiyet vermemelidir. Aksi takdirde, artmasına sebep olduğu zarar tutarını kiracıdan isteyemez.

Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin, kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde, kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.

Anahtarın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispatlanacağı hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, 1086 sayılı HUMK.nun 288. ve 289. (6100 sayılı HMK.nun 200.) maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının (H.U.M.K. md.288) üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa (H.U.M.K. md.289), bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir; tanık dinlenemez. Yeri gelmişken belirtilmelidir ki; somut olayda olduğu gibi, kiracının sonradan başka bir taşınmazı kiralamış olduğuna dair kira sözleşmesini sunması da, anahtarın kiralayana teslim edilmiş olduğunun delili olarak kabul edilemez.

Eğer, kiralayan anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiralayana bildirmektir. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiralayana bildirildiği tarihte son bulur ve söner. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder.

Bir davada, kiralananın hangi tarihte tahliye edilmiş olduğu bu ilkeler çerçevesinde saptandıktan sonra, yukarıda yapılan açıklamalar çerçevesinde, mahkemece yapılması gereken; eğer sözleşmede aksine bir hüküm yoksa kiracının sadece, tahliye tarihi ile kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarih arasındaki dönemin; eş söyleyişle yeniden kiralama için gereken makul sürenin kira parasından sorumlu tutulabileceğinin gözden uzak tutulmaması ve bu makul sürenin bilirkişi aracılığıyla belirlenerek, belirlenecek bu süreyle sınırlı olarak kiracının sorumluluğuna hükmedilmesidir. Bilirkişice belirlenecek süre, geriye kalan kira süresinden daha fazla ise, kiracının sorumluluğu, kalan sürenin kira parasıyla sınırlı olmasıdır. Belirtilmelidir ki; kiralananın, bilirkişice belirlenen makul süreden daha sonra veya daha düşük bir bedelle yeniden kiralanmış olması, kiracının sorumluluğu yönünden sonuca etkili değildir. Ancak, eğer kiralayan, bilirkişinin belirlediği makul süreden daha kısa bir süre içerisinde yeniden aynı koşullarla başkasına kiraya verebilmiş ise, kiracının sorumluluğu, bilirkişinin bildirdiği makul süreye değil, tahliye tarihi ile fiilen gerçekleşen yeni kiralama arasındaki süreye göre belirlenir.

Somut olay bu çerçevede değerlendirildiğinde:

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01/11/2005 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ve aylık kira parası konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Davacı kiralananın Temmuz 2010 tarihinde tahliye edildiğini iddia etmiş, davalı ise Haziran 2010 tarihinde tahliye edildiğini savunmuş ise de, davalı kiracı bu savunmasını yazılı delil ile kanıtlayamamıştır. Davalı kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak tahliye ettiğini ve anahtarları kiralayana teslim ettiğini kanıtlamak zorundadır. Davalı bunu kanıtlayamadığına göre, kiralananın davacının bildirdiği Temmuz 2010 tarihinde tahliye edildiğinin kabulü gerekir.

Mahkemece yapılacak iş; yukarıdaki genel açıklamalar içerisinde belirtildiği üzere, kira süresi bitmeden ve karşılıklı anlaşma (kiralayanın rıza ve onayı) bulunmadan, kiralananı tek taraflı olarak tahliye eden kiracı, aksine bir sözleşme hükmü mevcut olmadığı takdirde, kural olarak kalan sürenin tüm kira paralarından sorumlu ise de; kiralayanın Borçlar Kanunu’nun 98.maddesindeki yollama nedeniyle 44.maddesinden kaynaklanan yükümlülüğünden dolayı, kiracının sorumluluğu, tahliye tarihi ile, kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilmesi için gereken makul süreyle sınırlıdır. Bunun için mahkemece, keşif yapılıp, uzman bilirkişi aracılığıyla, kiralananın cinsi, özellikleri, mevkii, bu nitelikteki bir taşınmaza o bölgede duyulan ihtiyacın derecesi ve somut olaya özgü başka diğer özellikler çerçevesinde, kiralayanın gereken çabayı göstermesi halinde kiralananı aynı koşullarla yeniden hangi süre içerisinde kiraya verebileceği; eş söyleyişle, aynı koşullarla yeniden kiralama için gereken makul sürenin ne olduğu, tarafların ve Yargıtay’ın denetimine elverişli bir raporla saptanmalı, daha sonra davalı kiracı bu tarihe kadar olan kira parasından sorumlu tutulması gerektiği kabul edilmeli, bu çerçevede davalı kiracının sorumluluğuna hükmedilmelidir.

Yerel Mahkemece yukarıda açıklanan nedenlerle, araştırma ve inceleme yapmak suretiyle bir sonuca ulaşılması gerekirken, dönem sonuna kadar kiracı davalıların kira parasından sorumlu oldukları gerekçesi ile eksik araştırmaya dayalı olarak davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Direnme kararı, bu nedenle bozulmalıdır.

S O N U Ç : Davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanunun 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununa eklenen “ Geçici madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, aynı kanun uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere 29.05.2013 gününde oybirliği ile karar verildi.