Esas No: 2017/1544
Karar No: 2021/1592
Karar Tarihi: 07.12.2021

**Hukuk Genel Kurulu         2017/1544 E.  ,  2021/1592 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

1. Taraflar arasındaki “alacak” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İzmir 1. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın kısmen kabulüne ilişkin karar taraf vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı İstemi:

4. Davacılar vekili dava dilekçesinde; mülkiyeti müvekkillerine ait taşınmazın 01.10.2007 tarihli kira sözleşmesi ile davalı şirkete kiraya verildiğini ve aralarındaki kira ilişkisinin 2011 yılının Mayıs ayına kadar sürdüğünü, davalı şirketin sözleşme hitamını beklemeden İzmir 12. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2011/100 D. İş sayılı dosyası ile tevdi mahalli tayini isteminde bulunduğunu ve kiralanana ait anahtarların 29.04.2011 tarihinde tevdi mahalli olan Karşıyaka 5. Noterliğine teslim edildiğini, noterden gelen ihbarname üzerine mecurun anahtarlarının 09.05.2011 tarihinde teslim alındığını, davalının kiralananı ayıptan ari ve kullanıma hazır teslim etmemiş olması sebebiyle hasar tespiti yaptırıldığını, 2011 yılının Nisan ayı kira bedeline ilişkin yargılamanın devam ettiğini, Yargıtay içtihatları doğrultusunda boşta kalan aylara ilişkin üç aylık zarar bedeli olan 79.854TL, hasar tespiti sonucunda belirlenen eksik işlerin bedeli 10.498TL ve eksik işlerin yapım süresi olan on gün karşılığı 8.872TL’nin tahsili için dava açmak zorunda kalındığını ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 99.224TL’nin 09.05.2011 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Cevabı:

5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; kira sözleşmesinin 01.10.2007 tarihli ve üç yıl süreli olduğunu, sözleşmenin uzayarak 01.10.2010-30.09.2011 arası için bir yıl süre ile yenilendiğini, kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 8. maddesinde, kiracının kiralananı boşaltmak istediği takdirde en az bir ay evvelinden mal sahibine ulaşacak şekilde bildirmeyi taahhüt edeceği hükmünün bulunduğunu, bu hükmün kiracıya kira süresinin bitimini beklemeksizin herhangi bir zamanda bir ay önceden bildirim ile sözleşmeyi fesih yetkisi verdiğini, müvekkilinin anılan hüküm gereğince 15.02.2011 tarihinde sözleşmeyi feshettiğini Beyoğlu 31. Noterliğinin 13.01.2011 tarihli ve 02022 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile bildirdiğini, sözleşmenin feshedilmesine rağmen davacının mecuru teslim almaktan imtina ettiğini, bunun üzerine İzmir 12. Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak tevdi mahalli tayini istediklerini ve tevdi kararına müteakiben anahtarın 29.04.2011 tarihinde Karşıyaka 5. Noterliğine 13273 yevmiye numaralı tutanakla tevdi edildiğini, müvekkilinin 2011 yılı Mart ayı dahil kira bedellerini ödediğini, 2011 yılı Nisan ayı kira bedeline ilişkin olarak yargılamanın devam ettiğini, davacının hangi aylar için kira bedeli istediğini belirtmediğini, davacının kiralananda meydana geldiğini iddia ettiği zarar ile zararların giderilmesi için gereken süreye ilişkin tazminat talep etme hakkının bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkeme Kararı:

6. İzmir 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 04.06.2013 tarihli ve 2012/648 E., 2013/538 K. sayılı kararı ile; davalının kira sözleşmesine uygun bir şekilde kira sözleşmesini sonlandırmadığından davacının erken tahliye nedeniyle Mayıs-Haziran-Temmuz 2011 ayları için talepte bulunup bulunamayacağının irdelenmesinin gerektiği, kira sözleşmesinin davalıya, davacılara bir ay önceden bildirmek suretiyle sözleşmeyi feshetme hakkını tanıdığı, davalının bildirim hakkını usulüne uygun kullanmadığından ve taşınmazın teslimi 09.05.2011 tarihinde gerçekleştiğinden davalı şirketin Mayıs 2011 ayının kirası ile sorumlu olduğu, bir aylık fesih ihbar süresi eklendiğinde davacının erken tahliye nedeniyle talep edebileceği kira parasının (26.618x2) 53.236TL olacağı, davacının hor kullanma ile ilgili zararı 12.508TL ise de davacının talebi 10.498TL olduğundan talep ile bağlı kalındığı, onarım süresine ilişkin davacının alacağının 8.872TL olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile toplam 72.606TL alacağın davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:

7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

8. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 22.10.2013 tarihli ve 2013/12002 E., 2013/14072 K. sayılı kararı ile; “…1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin karşı temyiz isteminin tüm, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davalı vekilinin kira alacağına ilişkin hükme yönelik temyiz itirazlarına gelince;

…Taraflar arasında 01/10/2007 başlangıç 30.9.2010 bitiş tarihli kira sözleşmesi düzenlendiği, kira sözleşmesinin yıldan yıla yenilenerek devam ettiği ve davalı kiracının 30.9.2010-30.9.2011 kira döneminde kira süresi dolmadan taşınmazı tahliye ettiği ve anahtarı İzmir 12. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2011/100 D.İş sayılı tevdi mahalli dosyasına 27/04/2011'de teslim ettiği hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 8.maddesinde “...kiracının kiralananı boşaltmak istediğinde en az bir ay evvelinden mal sahibine ulaşacak şekilde bildirim yapacağı...” kararlaştırılmıştır. Bu düzenleme geçerlidir ve tarafları bağlar. Taşınmaz kira süresi dolmadan erken tahliye edildiğine göre kiracı kural olarak dönem sonuna kadarki kiralardan sorumludur. Buna karşın kiralayanın da, kendi üzerine düşen görevi yapması, kiralananın yeniden kiraya verilebilmesi için gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi, dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 98. maddesinin yollaması ile aynı kanunun 44. maddesi hükmü gereğidir. Bu durumda davacının zararı, tahliye tarihinden itibaren kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir. Ancak kira sözleşmesinin 8. maddesinde taraflar bir aylık feshi ihbar süresi getirerek bu süreyi bir ay olarak kararlaştırmışlardır. Bu durumda mahkemece 1 aylık feshi ihbar süresi kadar kira parasının tahsiline karar vermekle yetinilmesi gerekirken dava dilekçesinde talep edilmeyen davacı talebi aşılacak şekilde Mayıs ayı kira parasının da tahsiline karar verilmesi doğru değildir...” gerekçesi ile karar bozulmuştur.

Direnme Kararı:

9. İzmir 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 18.02.2014 tarihli ve 2014/45 E., 2014/141 K. sayılı kararı ile; önceki gerekçenin yanında, talep aşılarak Mayıs ayı kira parasının da tahsiline karar verilmediği, bozma ilamına konu gerekçeli kararın 6. paragrafında da izah edildiği gibi davacının Mayıs, Haziran ve Temmuz 2011 aylarının kira parası olarak 79.854TL talep ettiği, davalı tarafından bu konuya ilişkin itiraz ve temyizin de bulunmadığı, davalı kiracının kiralayana 13.01.2011 tarihli ihtarnameyi göndererek mecuru 15.02.2011 tarihinde boşaltacağını bildirdiği, bildirilen tarihte mecurun boşaltılmadığı, bu takdirde ihbarnamenin hükmünü fiili tahliye tarihi olan 09.05.2011 tarihinden sonra icra etmesinin gerektiği, bu nedenle mahkemece Mayıs 2011 ayının kirası ile bir aylık feshi ihbar süresi için Haziran 2011 ayının kirasına hükmedildiği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

10. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, mahkemece, bir aylık feshi ihbar süresi kadar kira bedelinin tahsiline karar vermekle yetinilmesinin gerekip gerekmediği buradan varılacak sonuca göre 2011 yılı Mayıs ayı kira bedelinin tahsiline karar verilip verilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

12. Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle konunun ve ilgili yasal düzenlemelerin irdelenmesinde yarar vardır.

13. Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir.

14. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır.

15. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelinin ödenmesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. Kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan BK’nın 249. maddesine göre [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 301] “Mucir, mecuru akitten maksut olan kullanmağa salih bir hâlde müstecire teslim etmek ve icar müddeti zarfında bu hâlde bulundurmak ile mükelleftir.” Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi tek başına asli edim yükümlülüğünü yerine getirmesi anlamına gelmemekte olup sözleşme süresince de kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür.

16. Bir kira sözleşmesi, o yolda açık bir sözleşme hükmü bulunmasa dahi, kira süresi bitmeden tarafların karşılıklı anlaşmalarıyla sona erdirilebilir; buna hukuken herhangi bir engel yoktur. Taraflar, kira sözleşmesinde, kiralananın kiracı tarafından tek taraflı bildirimde bulunulmak suretiyle kira süresinin bitiminden önce tahliye edilebileceğini de kararlaştırılabilirler. Ancak, bu bildirim sözleşmede belirli bir şekle ve süreye tabi tutulmuş ise, bildirimin geçerli olabilmesi için, kararlaştırılan koşullara uyulması zorunludur.

17. Sözleşmede, kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi kendisine tanınmayan kiracının, kiralayanın bilgisi ve rızası olmaksızın ve haklı bir nedene de dayanmaksızın, kira süresinin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi sözleşmeye aykırı davranış (haksız fesih) sayılır; böylesi bir durumda kiracı, kiralayanın bu yüzden uğradığı zararı tazminle sorumludur. Ne var ki, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 98. maddesi yollamasıyla sözleşmelerde de uygulanması gereken 44. maddesi uyarınca, kiralayan da, kiralananı aynı koşullarla yeniden kiraya vermek konusunda gereken çabayı göstermeli ve böylece zararın artmasına sebebiyet vermemelidir. Aksi takdirde, artmasına sebep olduğu zarar tutarını kiracıdan isteyemez.

18. Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin, kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması hâlinde, kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.

19. Eğer, kiralayan anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiralayana bildirmektir. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiralayana bildirildiği tarihte son bulur ve söner. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder.

20. Bir davada, kiralananın hangi tarihte tahliye edilmiş olduğu bu ilkeler çerçevesinde saptandıktan sonra, yukarıda yapılan açıklamalar çerçevesinde, mahkemece yapılması gereken iş; sözleşmede bir hüküm varsa ona göre hareket edilmesidir. Sözleşmede aksine bir hüküm yoksa kiracının sadece, tahliye tarihi ile kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarih arasındaki dönemin; eş söyleyişle yeniden kiralama için gereken makul süre için kira parasından sorumlu tutulabileceğinin gözden uzak tutulmaması ve bu makul süre bilirkişi aracılığıyla belirlenerek, belirlenecek bu süreyle sınırlı olarak kiracının sorumluluğuna hükmedilmesidir.

21. Nitekim aynı hususlara Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 02.10.2013 tarihli ve 2013/13-94 E., 2013/1415 K ve 29.05.2013 tarihli ve 2012/6-1704 E., 2013/774 K. sayılı kararlarında da yer verilmiştir.

22. Tüm bu açıklamalar kapsamında somut olaya bakıldığında; taraflar arasında 01.10.2007 başlangıç ve 30.09.2010 bitiş tarihli kira sözleşmesi düzenlendiği, kira sözleşmesinin yenilenerek devam ettiği, davalı kiracının 30.09.2010-30.09.2011 kira döneminde kira süresi henüz bitmeden taşınmazı tahliye ettiği ve anahtarı İzmir 12. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2011/100 D. İş sayılı tevdi mahalli kararına istinaden 29.04.2011 tarihinde Karşıyaka 5. Noterliğine teslim ettiği, Karşıyaka 5. Noterliği tarafından düzenlenen ve anahtarın teslim alındığına dair emanet tutanağının davacılara 04.05.2011 tarihinde tebliğ edildiği ve anahtarın 09.05.2011 tarihinde davacılar vekili tarafından teslim alındığı anlaşılmaktadır.

23. Kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 8. maddesinde “Kiracı kiralananı boşaltmak istediği takdirde en az bir ay evvelinden mal sahibine ulaşacak şekilde bildirmeyi taahhüt eder.” hükmü bulunmaktadır. Bu hüküm geçerlidir ve taraflar açısından bağlayıcıdır. Dava konusu taşınmaz kira süresi dolmadan davalı tarafından erken tahliye edildiğine göre, kural olarak davalı kiracı, tahliye tarihi ile kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre için kira bedellerinden sorumludur. Ancak taraflar, kira sözleşmesinin 8. maddesinde bir aylık feshi ihbar süresi belirleyerek bu süreyi (yani makul süreyi) bir ay olarak kararlaştırmışlardır. Bu durumda mahkemece bir aylık feshi ihbar süresi kadar kira bedelinin tahsiline karar verilmesi gerekmektedir. Öte yandan Karşıyaka 5. Noterliği tarafından düzenlenen ve anahtarın teslim alındığına dair emanet tutanağı davacıya 04.05.2011 tarihinde tebliğ edildiğinden taşınmazın anahtarının 04.05.2011 tarihinde teslim edildiğinin başka bir anlatımla taşınmazın 04.05.2011 tarihinde tahliye edildiğinin kabulü gerekir. Bu nedenle davacının davalı kiracıdan isteyebileceği kira bedeli, 01.05.2011 ile taşınmazın tahliye edildiği 04.05.2011 tarihi arasındaki kira bedeli ve 04.05.2011 ile 04.06.2011 tarihleri arasındaki bir aylık feshi ihbar süresine ilişkin kira bedelidir.

24. Hâl böyle olunca, direnme kararının yukarıda açıklanan bu değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı bozulması gerekmiştir.

IV. SONUÇ:

Açıklanan nedenlerle;

Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda belirtilen değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanun’un 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,

Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 07.12.2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.