Esas No: 2024/94
Karar No: 2024/822
Karar Tarihi: 28.02.2024

**3. Hukuk Dairesi         2024/94 E.  ,  2024/822 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2020/782 E., 2022/2556 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 12. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2017/77 E., 2019/1099 K.

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince

davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili; müvekkillerinin, davalı ile imzaladıkları 16.10.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde kira parası, kapıcı ve temizlikçi aidatlarının yıllık, peşin ve net olarak ödeneceğinin kararlaştırıldığını, yenilenen dönemde kira bedelinin net 974.027,00 TL, aidat bedelinin net 4.200,00 TL olduğunu, davalının icra takibi başlatılmadan önce yıllık kira bedeline mahsuben 119.482,10 TL ödediğini, bakiye kısım ve aidat alacağı için başlatılan takibe davalının haksız olarak itiraz ettiğini ileri sürerek; davalının icra takibine itirazının iptali ile takibin devamını, lehlerine inkar tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; müvekkili şirketin davacılara borcunun bulunmadığını, önceki kiracıya hava parası ödendiğini, binanın statiğinden kaynaklı sorun nedeniyle imza tarihinden ancak 2-3 ay sonra fiilen işe başlanıldığını, kiralananın güçlendirilmesi için tadilat yapıldığını, 2015 yılında yaşanan darbe girişimi ve 2016 yılında İstiklal caddesinde yaşanan patlama olayı sonrasında kiraya verenlerden Ayşe ile kira bedelinin indirilmesi yönünde görüştüklerini, anlaşmaya varılamaması üzerine de 11.11.2016 tarihli ihtar ile kiralananın 31.01.2017 tarihinde tahliye edileceğinin davacılara bildirildiğini, ihtarla kiracı bulmak bakımından süre de tanındığını, ihtarın tebliğ tarihinin tahliye tarihi olarak kabul edilmesi gerektiğini, ödenen kira bedelleri gözetilmeden takip başlatıldığını, kullanılan döneme ilişkin kira bedelinin depozitodan düşüldüğünü, bu itibarla makul süre kira bedeli dışında bir sorumlulukları olamayacağını, ihtarların içeriğine göre bu kapsamda da sorumlulukları kalmadığını savunarak, davanın reddi ile kötü niyet tazminatına hükmedilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kiralananın anahtarının notere teslim edildiği 01.03.2017 tarihi itibariyle tahliyenin gerçekleştiği, sözleşmenin süresinden önce erken feshinin haksız fesih olduğu, makul sürenin üç ay olduğu gerekçesiyle, alınan bilirkişi raporu doğrultusunda davanın kısmen kabulüne, davalının takip dosyasına yapmış olduğu itirazın 481,00 TL aidat alacağı, 21,14 TL aidat alacağı işlemiş faiz, 236.303,90 TL kira alacağı, 4.758,45 TL kira alacağına işlemiş faiz yönünden iptali ile takibin devamına, fazlaya ilişkin talebin reddine, asıl alacağın %20'si oranında icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacılar vekili; yeni dönem ile bir yıllık kira bedelinin muaccel hale geldiğini, her davanın açıldığı tarihteki koşullara göre değerlendirilmesi ilkesine aykırı hareket edildiğini, buna göre de yargılama giderleri, faiz, vekalet ücreti, icra inkar tazminatı gibi alacak kalemlerinin takip tarihindeki borç miktarı gözetilerek hesaplanması gerektiğini, depozitonun dönem başında kiraya sayılamayacağına ilişkin sözleşmede yer alan düzenlemenin aksine karar verildiğini, davanın tümden kabulünün gerektiğini, dava açıldıktan sonra yapılan ödemeler ile sözleşmenin feshinden sonra iade edilecek olan depozitonun bilirkişi incelemesi sırasında takip miktarından düşülmesinin "her davanın açıldığı tarihteki hukuki ve maddi duruma göre sonuçlandırılması gerektiği ilkesini" ortadan kaldırmayacağını, bu ilke gözetilmediği için davalı şirket haksız ve kötü niyetli itirazına rağmen ödemesi gereken icra inkar tazminatının önemli bir kısmından kurtulduğunu, diğer taraftan haksız ve kötü niyetli itirazına rağmen Mahkeme kararında 39.366,50 TL vekalet ücretine hak kazandığını, gerekçede yer verilen "sözleşmenin haksız fesih olması durumunda kira bedellerinin tümünün muaccel olacağına dair bir kaysözleşmenin haksız fesih olması durumunda kira bedellerinin tümünün muaccel olacağına dair bir kayda rastlanmamıştır" şeklindeki ifadenin hatalı olduğunu, kira bedelinin dönem başında muaccel olduğunu, ek bilirkişi raporunda tespit edilen 569.249,06 TL yıllık kira bedelinin tahsiline karar verilmesi gerekirken doğru olmayan bir gerekçeyle 236.303,90 TL nin tahsiline karar verildiğini, tacir olan davalının erken tahliye halinde kira bedelinin tamamından sorumlu olduğunu, üç aylık makul süre kira bedeline dair sorumluluğun kabul edilemeyeceğini, yeni kiracı kiralananı hiç teslim almadığından dönem sonuna kadar mecurun boş kaldığını ileri sürerek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

2. Davalı vekili; kullanılan döneme ait kira ve aidat bedellerinin ödendiğini, üç aylık makul süreye ait zarar bulunmadığını, gerekçeden de bu kalem alacağa mı hükmedildiğinin anlaşılamadığını, sözleşmede kira bedelinin yıllık ödeneceği kararlaştırıldığı halde yeni dönemde 10, 11 ve 12 nci aylar kira bedellerinin aylık ödendiğini, 12 nci ayda davacıların dava dışı yeni kiracıdan mükerrer tahsilat yaptıklarını, kiralanan hemen tahliye edilmeyerek ihbar süresi tanındığını, bu kapsamda erken tahliye olgusunun ortadan kalktığını, kiralanan hiç boş kalmadığından zarar oluşmadığını, hiç bir araştırma ve inceleme yapılmadan üç aylık kira bedeline hükmedildiğini, tanık dinletme kararından vazgeçilmesinin anlaşılabilir olmadığını, soruşturma dosyaları içerisindeki ifade ve beyanların hiç dikkate alınmaması ve değerlendirilmemesinin de kararı yanlış ve hatalı hale getirdiğini, davacıların sebepsiz zenginleştiklerini, reddedilen kısım bakımından kötü niyet tazminatına hükmedilmediğini ileri sürerek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; hükme esas alınan bilirkişi raporunun dosya kapsamına uygun olduğu gerekçesiyle; istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacılar vekili; istinaf sebeplerini tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

2. Davalı vekili; istinaf sebeplerini tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, kiralananın erken tahliyesi nedeniyle yıllık kira bedelinin tahsili için takibe vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 325 inci maddesi.

3. Değerlendirme

1. 6353 sayılı Kanun ile değişik 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi uyarınca; kiracının Türk Ticaret Kanunu'nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu iş yeri kiralarında, 6098 sayılı Kanun'un 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin yürürlüğü 01/07/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle ertelenmiştir. Yürürlüğü ertelenen bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak; sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri, kira sözleşmesinde hüküm olmayan hallerde mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu (818 sayılı Kanun) hükümleri uygulanacaktır.

2. Bu aşamada, davaya konu iş yeri kira sözleşmesinde 6098 sayılı Kanun'un 325 inci maddesinde düzenlenmiş olan, kiralananın erken tahliyesi halinde kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarının kiralananın yeniden kiraya verilebileceği makul süreye kadar devam edeceği hükmüne koşut bir düzenlemeye yer verilmemiş olması nedeniyle, konuyla ilgili mülga 818 sayılı Kanun'un ilgili hükümleri ile bu hükümler uyarınca oluşan Yargıtay uygulaması hakkında açıklama yapılmasında yarar vardır.

3. Kira sözleşmelerinde kiraya verene ait edim, kiralananı kiracıya teslim etmek ve kira süresi boyunca onu kiracının kullanımına elverişli şekilde bulundurmak (818 sayılı Kanun md. 249); kiracının edimi ise, kira paralarını ödemek, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanıp, süre sonunda iade etmektir (818 sayılı Kanun md. 256, 257).

4. Bir kira sözleşmesi, o yolda açık bir sözleşme hükmü bulunmasa dahi, kira süresi bitmeden tarafların karşılıklı anlaşmalarıyla sona erdirilebilir; buna hukuken herhangi bir engel yoktur. Böylesi bir sona erdirme hukuki işlem niteliğindedir.

5. Taraflar, kira sözleşmesinde, kiralananın istenirse tek taraflı bildirimde bulunulmak suretiyle kira süresinin bitiminden önce tahliye edilebileceğini de kararlaştırılabilirler. Ancak, bu bildirim sözleşmede belirli bir şekle ve süreye tabi tutulmuş ise, bildirimin geçerli olabilmesi için, kararlaştırılan koşullara uyulması zorunludur.

6. Sözleşmede, kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi kendisine tanınmayan kiracının, kiraya verenin bilgisi ve rızası olmaksızın ve haklı bir nedene de dayanmaksızın, kira süresinin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi sözleşmeye aykırı davranış (haksız fesih) sayılır; böylesi bir durumda kiracı, kiraya verenin bu yüzden uğradığı zararı tazminle sorumludur. Ne var ki, 818 sayılı Kanun'un 98 inci maddesi atfıyla sözleşmelerde de uygulanması gereken 44 üncü maddesi uyarınca, kiraya veren de, kiralananı aynı koşullarla yeniden kiraya vermek konusunda gereken çabayı göstermeli ve böylece zararın artmasına sebebiyet vermemelidir. Aksi takdirde, artmasına sebep olduğu zarar tutarını kiracıdan isteyemez.

7. Taraflar arasındaki 16.10.2014 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesinde; kira ve aidat bedelinin yıllık peşin olarak ödeneceğinin, ödenen 200.000,00 TL depozito bedelinin tahliyeden sonra kiracının herhangi bir borcunun bulunmaması halinde ve kiralananda da herhangi bir hasar ve zarar yok ise iade edileceğinin kararlaştırıldığı; davacılar tarafından 26.12.2016 tarihinde üçüncü yıla ilişkin kira ve aidat bedeline ilişkin başlatılan takibin davalı tarafça 04.01.2017 tarihinde yapılan itiraz üzerine durduğu, 25.01.2017 tarihinde eldeki dava açılmadan önce 24.10.2016 ve 04.11.2016 tarihlerinde davalı tarafça yapılan kısmı ödemeler mahsup edilmeden davanın açıldığı, davalı tarafça 11.11.2016 ve 18.01.2017 tarihlerinde kira bedeli indirimi/uyarlama talebinin kabul edilmemesi ve aynı yerde daha uygun bedelle kiralanan bulunması sebebiyle kiralananın tahliye edileceğine ilişkin ihtar gönderilerek anahtarların 01.03.2017 tarihinde notere teslim edilerek 02.03.2017 tarihinde davacı tarafa tebliğ edildiği ve kiralananın tahliye edildiği anlaşılmaktadır.

8. Davalı kiracı tarafından tek taraflı olarak davacı kiraya verene gönderilen fesih ihtarının haklı nedene dayanmadığı, diğer bir anlatımla kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi tanınmamasına rağmen, davalı kiracının, davacı kiraya verenin rızası olmaksızın ve haklı bir nedene de dayanmaksızın sözleşmeyi feshederek kiralananı tahliye etmiş olmasının sözleşmeye aykırı davranış teşkil ettiği, bu nedenle davalı kiracının anahtarı teslim ettiği tarihe kadar olan kira bedeli ile bu tarihten itibaren kiralananın aynı şartlarda kiraya verilebileceği makul süre kira bedelinden sorumlu olduğunun kabul edilmesi gerekir.

9. Yapılan bu açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde; davalı tarafça gönderilen ihtar içeriklerinden makul sürenin 3 ay olduğunun kabul edildiği, davacı tarafça 6098 sayılı Kanun'un 335 inci maddesine uygun derhal bildirim yapılmadığı ve yargılama sırasında da kiralananın hor kullanıldığına dair bir iddia bulunmadığından depozito bedelinin mahsubu ile dava tarihinden önce ödenen kira bedelleri yönünden davanın reddine karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik olmamış, bilirkişi raporundaki hesaplamanın davalı kiracı tarafınan anahtarın notere teslim edildiğinin davacı tarafa tebliğ tarihi ile bu tarihten itibaren kiralananın aynı şartlarda kiraya verilebileceği üç aylık makul süre kira bedelinden sorumluluğu gözetilerek düzenlendiğinin, davacı tarafından dosyaya sunulan yeni tarihli kira sözleşmesinin başlangıcının hüküm altına alınan dönemleri kapsamadığının, davacının takipte kötü niyetli olduğunun davalı tarafça ispat edilememesine göre, taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 Sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

28.02.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.