Esas No: 2022/4705
Karar No: 2022/7398
Karar Tarihi: 01.12.2022

**7. Hukuk Dairesi         2022/4705 E.  ,  2022/7398 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasında görülen, yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil ile tapu kaydındaki haciz şerhlerinin terkini istemli davadan dolayı mahal mahkemesince davanın kabulüne dair verilen hükmün; Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 20.05.2019 gün 2016/11787 Esas, 2019/4555 Karar sayılı ilâmıyla bozulması sonrasında, yerel mahkemece verilen 07.11.2019 tarihli direnme kararının Yargıtayca incelenmesi davalı ... ve davalı .... vekillerince talep edilmiş ancak, davalılardan ....'nin temsil kayyımınca verilen temyiz dilekçesinin Yargıtay Hukuk Genel Kurulunca reddine dair karar verilmesi sonrasında bu kez Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 22.02.2022 tarih ve 2021/14-7-729 Esas, 2022/165 Karar sayılı ilâmıyla esasa yönelik incelemede direnme kararının uygun olduğuna ancak, davanın kabul biçimi itibarıyla kat irtifakına esas arsa payına yönelik olarak inceleme yapılmak üzere sadece davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın özel dairesine (7.Hukuk Dairesine) gönderilmesine karar verilmiştir. Dairemizce, davalı ... vekilinin temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava; arsa sahibi/yüklenici sıfatıyla davalıdan haricen satın almaya dayanan tapu iptali ve tescil ile tapu kaydındaki haciz şerhlerinin terkini istemlerine ilişkindir.

Davacı vekili; mülkiyeti davalı ... Belediyesine ait Erzurum ili, Palandöken ilçesi, 4459 ada, 3 parsel sayılı taşınmazın, davalı ... Başkanlığının 31/01/2012 tarih ve 15 sayılı encümen kararı üzerine yaptığı ihtiyari açık arttırmada diğer davalı ... Konut Yapı A.Ş.'ne satıldığını, ihale sürecinin kesinleşmesi üzerine ihale alıcısı/davalı şirketin ihale bedelini de ödemesi sonrasında taşınmazın tescil edilme aşamasına geldiğini ancak, davalı belediyenin üçüncü şahıslara ve kamu kurumlarına olan borçları nedeniyle dava konusu taşınmaz üzerinde hacizler bulunduğundan ihale alıcısı/davalı şirkete mülkiyetin devredilemediğini, bu arada davalı şirket tarafından dava konusu taşınmaz üzerinde "...-8 Sitesi"nin inşaa edilerek bağımsız bölümlerinin gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleriyle üçüncü kişilere satıldığını, bu kapsamda davalı şirketle imzaladığı 25/03/2012 tarihli sözleşmeyle müvekkilinin de halen oturmakta olduğu A blok, 4. kattaki 16 bağımsız bölüm numaralı daireyi 80.000,00 TL karşılığında satın aldığını ancak, haricen satın aldığı dairenin tesciline yönelik müvekkilince yapılmış başvuruların sonuçsuz kaldığını beyan ederek; dava konusu 4959 ada, 3 parsel sayılı taşınmazda A blok, 4. kattaki, 16 bağımsız bölüm numaralı daireye düşen arsa payı oranında tapunun iptali ile müvekkili adına tescilini, taşınmazın tapu kaydına konulan haciz şerhlerinin terkin edilmesini talep etmiştir.

Usulüne uygun davetiye tebliğine rağmen davalı ... Konut A.Ş. davaya cevap vermemiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında ihale suretiyle 31.01.2012 tarihinde davalı şirkete satıldığını, anılan Yasanın 58. maddesi gereğince tescil konusundaki yükümlülüğün ihale alıcısına ait olduğunu, ihale alıcısı/davalı şirketin tescille ilgili başvurusu olmadığından müvekkilinin bu konuda kusurunun bulunmadığını, öte yandan davacı ile diğer davalı arasında yapılan 25/03/2012 tarihli sözleşmeye taraf olmayan müvekkili yönünden ise davanın husumetten reddi gerektiğini, zira davacı ve davalı şirket arasında yapılan sözleşmenin sadece âkitleri arasında hüküm ve sonuç doğurabileceğini, üçüncü kişi konumundaki müvekkilinden tescil talebinde bulunulamayacağını, zira müvekkilinin bu sözleşmeyle bir borç altına girmediğini, davacının mağduriyetinin oluşmasında müvekkilinin bir kusuru olmadığını belirterek; davanın usulden ve esastan reddini talep etmiştir.

Mahkemece yapılan yargılama üzerine verilen ilk hükümde; lehine haciz konulan ... Karabekir Vergi Dairesi (Hazine) ve SGK İl Müdürlüğünün davada hasım olarak gösterilmeleri gerekirken taraf olarak gösterilmedikleri gerekçesiyle "haciz şerhlerinin terkinine ilişkin taleple ilgili herhangi bir karar verilemeyeceğine" ; ihale tarihi itibarıyla taşınmaz üzerinde herhangi bir takyidat bulunmadığı, tapuda görülen haciz şerhlerinin ihale tarihinden sonraki tarihlerde konulduğu, davalılardan Palandöken Belediye Başkanlığının tapu kayıt maliki olarak davada taraf sıfatının bulunduğu, tescilin yapılmaması konusunda herhangi bir kusur ve sorumluluğunun bulunmadığı, bu davalının davanın açılmasına sebebiyet vermediği gerekçesiyle "yargılama gideri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulmamasına"; öte yandan davaya konu bağımsız bölümün harici sözleşmeyle davacıya satıldığı, bedelinin davacı tarafından ödendiği, davacıya teslim edildiği ve halen davacının ikamet olarak kullanımında olup elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinden faydalandığı, her ne kadar taraflar arasındaki satış sözleşmesi resmî şekil şartına uyulmadığından geçersiz ise de, sözleşmenin taraflarından birinin bu sözleşmenin ifa olunacağı hususunda o güne kadar süre gelen davranışlarıyla karşı tarafa tam bir güvence vermesi ve karşı tarafın da sözleşmenin yerine getirileceği inancına iyi niyetle bağlanarak kendisine düşen edimleri yerine getirmesi halinde sözleşmenin şekil yönünden geçersizliğini ileri sürmenin hakkın kötüye kullanılması niteliğini taşıyacağı ve yasal himayeden yoksun kalacağı, dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu arsanın ise; ihale yoluyla davalı şirketçe satın alınıp bedelinin ödendiği, diğer davalı belediyenin ise yapılan binaların projelerini onayladığı halde davalı şirketin ihaleyle satın aldığı arsayı adına tescil ettirmeyip kat mülkiyetine geçmeyerek bağımsız bölümlerin tapularını vermeye yanaşmaması nedeniyle davacı tarafından eldeki tapu iptali ve tescil davasının açıldığı, bu durumda resmî şekle aykırılık nedeniyle taşınmaz satışının geçersiz olduğunu ileri sürmenin katı bir yorum olacağı, sözleşmenin geçerli olduğu ve tapusunun devredileceği konusunda ... uyandırarak davacıdan satış bedelini tahsil eden tarafın şekle aykırılığa dayanmasının iyi niyet kurallarıyla bağdaşmayacağı gerekçesiyle; "davanın kabulüne, Eruzurum ili, Palandöken ilçesi, ... Mahallesinde, davalı ... Belediyesi adına tapuya kayıtlı 4459 ada, 3 parsel üzerindeki ... - 8 Sitesi, A Blok, zemin + 3. Kat, 16 numaralı bağımsız bölümün, arsa payı olan 14168/575576 oranında tapusunun iptali ile dava konusu taşınmazın 14168/575576 hisseyle (50,953 m2) davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline" dair verilen ilk hüküm davalılardan Palandöken Belediyesi Başkanlığı vekilince temyiz edilmiştir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 20.05.2019 gün ve 2016/11787 Esas, 2019/4555 Karar sayılı bozma ilamı ile; "...Davacı ... ve davalılardan ... Konut Ltd. Şti. arasında imzalanan 25.03.2012 tarihli adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesiyle davalı, sözleşmede belirtilen bağımsız bölümün tapuda devrini taahhüt etmiştir. Sözleşmeyle satıma konu edilen bağımsız bölümün bulunduğu arsa, davalılardan Palandöken Belediyesi adına tapuda kayıtlı olup, henüz kat irtifakı yahut kat mülkiyeti kurulmamıştır. Taşınmazın ihale ile davalı şirkete satıldığı taraflar arasında uyuşmazlık konusu değildir. Ancak ihale kesinleştirilmiş olmasına rağmen davalı ... Konut Şirketine tapu henüz devredilmemiştir. Taşınmaz malların ihtiyari açık artırma usulü ile satımında, mülkiyet ihale ile değil, ancak tapuya tescille geçer. Bu durumda tescil; artırma memurunun satıma dayanak olan "Satım Zabıtnamesini (tutanağını)" tapu sicil müdürlüğüne göndermesi üzerine yapılır. Satımı belirleyen ihale tutanağı kurucu bir fonksiyona sahip olmayıp, açıklayıcı bir belge niteliğinde bir ispat aracı konumundadır. Diğer bir deyimle; taşınmazın açık artırmayla satılma işlemi cebri arttırmadan farklı olarak; kendisine dayanılarak tapuya tescil muamelesinin yapılmasına olanak veren hukuki bir neden, bir ispat aracı olup, mülkiyetin geçişi ise ancak tapuya tescille olur. İhale ile satışa konu edilen taşınmaz, tapuda devredilmemiş olduğundan ihale alıcısının bu taşınmaz üzerine inşa ettiği bağımsız bölümlerin haricen satışına ilişkin tasarrufunun hukuken geçerliliği bulunmamaktadır. Somut olaya gelince; dava konusu 4459 ada 3 parsel sayılı taşınmazın halen davalı ... adına kayıtlı olduğu dosya arasında bulunan tapu kaydından anlaşılmaktadır. Davacının dayandığı 25.03.2012 tarihli sözleşme davacı ... ile davalı ... Konut Yapı A.Ş arasında hüküm ifade etmektedir. Dava konusu taşınmaz, tapu kaydında halen ... adına kayıtlı olduğundan davanın reddi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulmamasının doğru görülmediği..." gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Bozma ilamına direnen mahkemece; "Davalı belediyenin taraf olmadığı satım sözleşmesinin tüm şartları taraflarınca yerine getirildikten sonra, geçersizliğe ilişkin sözleşme taraflarının bir iddiası bulunmuyor iken şekle aykırılık nedeniyle davanın reddi gerektiği hususu yerinde görülmemiştir. Bu nedenle davacının satın almış olduğu taşınmaza ilişkin olarak tapu iptal ve tescil talebinde bulunabileceğine kanaat getirilmiştir. Davalı şirket ise, davalı belediyeden ihaleyle satın almış olduğu taşınmaza ilişkin üzerine düşen tüm yükümlülükleri yerine getirmiş, sadece davalı şirket adına taşınmazın tescili yapılmamıştır. Her ne kadar Yargıtay bozma ilamında da tecsil işleminin kurucu nitelikte olduğu, ihalenin ise ispat fonksiyonunun bulunduğu belirtilmişse de, davalı kurum tarafından yapılan ihale bedelinin davalı şirket tarafından ödenmesi ve ihalenin kesinleşmesiyle davaya konu taşınmazın mülkiyetinin davalı şirkete geçtiği ortadadır. Yargıtay bozma ilamındaki gerekçe kabul edilse dahi, davalı belediyenin, yapılan ihaleye ve ihale bedelinin ödenmesine ilişkin herhangi bir iddia ve savunması bulunmamaktadır. Bu itibarla, yapılan ihale sonucunda tüm yükümlülüklerini yerine getiren davalı şirketin davalı belediyeye karşı tapu iptal ve tescil davası açabileceği ve açacağı bu davada ihale belgelerinin mülkiyetin davalı şirkete geçtiğine ilişkin ispat fonksiyonunu yerine getireceği bozma ilamında açıkça ifade edilmiştir. Davacı da, davalı tarafından her ne kadar resmi şekilde yapılmamış olsa dahi karşılıklı edimlerin yerine getirilmiş olması nedeniyle sözleşmenin taraflarınca dahi geçersizliği ileri sürelemeyecek bir taşınmaz satım sözleşmesi imzalanmıştır. Davalı belediyenin, söz konusu sözleşmenin tarafı olmadığı halde sözleşme taraflarınca dahi geçersizliği ileri sürelemeyecek oranda ifa edilen sözleşmenin, şekle aykırılığından menfaat temin etmesinin hakkaniyete ve hukukun temel ilkelerine aykırı olduğu" gerekçesiyle; Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2016/11787 Esas, 2019/4555 Karar sayılı bozma ilâmına karşı verilen önceki kararda direnilmesine karar verilmiştir.

Direnmeye ilişkin hüküm davalı ... ve davalı .... vekillerince temyiz edilmiştir. Davalılardan ....'nin temsil kayyımınca verilen adli yardım talepli temyiz dilekçesinin Yargıtay Hukuk Genel Kurulunca incelenmesi üzerine adli yardım talebinin reddiyle temyiz harç ve giderlerinin tamamlanması için dosyanın yerel mahkemesine iadesine karar verilmiştir. Yerel mahkemece, davalılardan ....'nin temsil kayyımına tebliğ yapılan temyiz harç ve giderlerinin tamamlanması ihtarını içeren muhtıra sonrasında süresi içerisinde gerekli harç ve giderlerin tamamlanmadığı gerekçesiyle yerel mahkemece temyiz başvuru dilekçesinin reddine dair verilen 09.07.2021 tarihli ek karar davalı ....'nin temsil kayyımınca temyiz edilmiş, ek karar ve direnme hükmü yönünden inceleme yapılmak üzere dosya Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna gönderilmiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 22.02.2022 tarih ve 2021/14-7-729 Esas, 2022/165 Karar sayılı ilamıyla ek kararla ilgili olarak; "...Somut olayda, adli yardım talebi reddedilen davalı şirket kayyımına mahkemece temyiz harç ve giderlerini yatırması için bir haftalık kesin süre verildiği, dosya içerisinde ve UYAP sisteminde temyiz harç ve giderlerinin yatırıldığına dair kayıt bulunmadığı, Hukuk Genel Kurulunun geri çevirme kararı üzerine mahkemece 09.07.2021 tarihli ek karar ile davalı şirket kayyımının temyiz başvuru talebinin reddine karar verildiği, ek kararın ise davalı şirket kayyımı tarafından temyiz edildiği" gerekçesiyle, davalı .... kayyımının temyizi yönünden mahkemece verilen temyiz başvuru talebinin reddine dair 09.07.2021 tarihli ek kararın onanmasına oy birliğiyle karar verilmiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunca 22.02.2022 tarih ve 2021/14-7-729 Esas, 2022/165 Karar sayılı ilâmın devamında direnme kararıyla ilgili olarak; "... tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmî şekilde yapılması, geçerlilik koşuludur (743 sayılı Türk Kanunu Medenisi madde 634; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu madde 706; Borçlar Kanunu madde 213; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 237; Tapu Kanunu madde 26; Noterlik Kanunu madde 60). Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez. Yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenledir ki, gerek mahkemece gerekse Yargıtay’ca doğrudan göz önünde tutulur. Yukarıda açıklanan Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 gün ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı kararında belirtilen hâllerde ise, olayın özelliğine göre hâkimin, Medeni Kanunun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceğine ilişkin kural da sözleşmenin tamamen ifa edildiği hâller için geçerlidir. Nitekim anılan bu hususlara Hukuk Genel Kurulunun 16.06.2010 tarih ve 2010/14-290-328 sayılı kararında da değinilmiştir. Ayrıca Hukuk Genel Kurulunun 20.02.2020 tarih ve 2017/13-2618 E. - 2020/184 K. sayılı kararında 30.09.1988 gün ve 1987/2 E.- 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının gerekçesinin yol gösterici olduğu vurgulanarak uyuşmazlık çözümlenmiştir.

Somut olayda, davalılardan ... adına tapuya kayıtlı Erzurum ili, Palandöken ilçesi, ... Mahallesi, 4459 ada 3 parsel sayılı taşınmaz hakkında, Palandöken İlçe Belediye Meclisinin 05.04.2010 tarihli ve 52 sayılı kararı ile 2886 sayılı Kanun hükümleri uyarınca satışına, satış ile ilgili işlemlerde belediye encümenine yetki verilmesine karar verilmiş, dava konusu taşınmaz hakkında ihale şartnamesi düzenlenmiş, 31.01.2012 tarihinde yapılan açık ihalede teklifler alınmış, aynı tarihli Palandöken Belediye Encümeninin 15 sayılı kararı ile mülkiyeti belediyeye ait olan 4459 ada 3 parsel hakkında en çok teklif sunan ... Konut ... Şirketi’ne açık artırma sonucu ihale suretiyle satılmasına karar verilmiş, adı geçen şirket tarafından da ihale bedelinin tamamı belediyeye yatırılmıştır. Sonrasında dosyada mevcut davacı ile davalılardan ... Konut … Şirketi arasında 25.03.2012 tarihli “davalı şirket tarafından 4459 ada 3 parsel sayılı taşınmazda inşa edilecek ... 8 Sitesinde A Blok 4. Kat 16 bağımsız bölüm numaralı 1 (bir) adet dairenin davacıya satışına” ilişkin sözleşme imzalanmış, bu sözleşmede öngörülen daire bedeli de davacı tarafından davalı şirkete ödenmiştir.

Öte yandan; dava konusu 4459 ada 3 parsel sayılı taşınmaz kayden davalı şirket adına tescil edilmediği halde davalı ... tarafından, anılan taşınmazda inşa edilecek binaya ilişkin hem yapı sahibi hem de yapı müteahhidi olarak davalı şirket adına 04.07.2012 tarihinde yapı ruhsatı verilmiştir. Mahkemece yapılan keşif sonucu düzenlenen 22.03.2015 tarihli bilirkişi raporunda “…4459 ada 3 parselde A ve B blokları ve her blokta 20 daire olmak üzere toplam 40 adet dairenin bulunduğu, mimari pojeleri incelendiğinde bu dairelerin mimari pojeleri ile aynı yapıldığı, mimari projelere aykırı herhangi bir imalat yapılmadığı ve dava konusu bağımsız bölüm içinde ikametin mevcut olduğu…” belirtilmiştir. Gerçekten, davacının 2013 yılında dava konusu taşınmazla ilgili elektrik, su ve doğalgaz aboneliği sözleşmeleri ile zorunlu deprem sigortası yapmak suretiyle dairede ikamet etmeye başladığı dosya kapsamıyla sabittir.

O halde yukarıda değinilen yasal düzenlemeler ile somut olay birlikte değerlendirildiğinde; davalı ... tarafından Belediye Meclis Kararı alınarak ve Belediye Encümen Kararı ile 2886 sayılı yasa hükümleri uyarınca dava konusu taşınmazın davalı şirkete açık artırma usulü sonucu ihaleden satıldığı ve ihale bedelinin tamamının davalı şirketten tahsil edildiği, yapılan bu idari kararların ve işlemlerin geçerliliklerini korudukları (ayakta oldukları), ancak taşınmazın davalı şirket adına tescili yönünde işlem yapılmadığı, buna rağmen davalı ... tarafından davalı şirketin yapı sahibi olduğu benimsenmek suretiyle ve davalı şirketin yapı yüklenicisi olduğu da belirtilerek yapı ruhsatı düzenlendiği, taşınmazda mimari projesine göre 2 blok ve toplam 40 bağımsız bölümden oluşan bina yapıldığı; ihale alıcısı, yapı sahibi ve yüklenicisi olan davalı şirketin Kat Mülkiyeti Kanununa tâbi olmak üzere yapımına başladığı taşınmazdan dava konusu bağımsız bölümün davacıya satımına ilişkin kendi aralarında harici sözleşme imzaladıkları, davacı alıcının tüm borçlarını eda ettiği ve satıcı davalı şirketin de bağımsız bölümü teslim ettiği, davacının da bu daireyi malik gibi kullandığı anlaşılmakla; davacının davalı şirketten edindiği kişisel hakka dayalı ve davalı şirketin de davalı Belediyeye karşı usulüne uygun Belediye Meclis ve Encümen kararları ile ihaleden kaynaklı şahsi haklarının halefi olarak Türk Medeni Kanununun 716. maddesi gereğince tescil talebinde bulunabileceği sonucuna varılmış olup, aynı hususlar değerlendirilerek yerel mahkemece verilen direnme kararı yerindedir. Ne var ki, yerel mahkemenin davayı kabulü kural olarak yerinde ise de, kabul biçimi itibariyle temyiz itirazlarının incelenmesi için dosya Özel Daireye gönderilmelidir.

Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında mahkemece verilen kararın arsa payının tespiti yönünden eksik araştırmaya dayalı olduğu, bu nedenle TMK’nın 716 ve TBK’nın 279. maddeleri dikkate alınmak suretiyle kat irtifakına esas payların belirlenmesi, infazda sıkıntı olmaması açısından bilirkişi incelemesi yapılması gereğine değinen genişletilmiş gerekçe ile değişik bozma görüşü ile geçerli bir sözleşme olmaması nedeniyle sebepsiz zengişleme hükümleri doğrultusunda değerlendirme yapılması hususunda farklı gerekçe ile değişik bozma görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüşler Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

Hâl böyle olunca direnme kararı usul ve yasaya uygundur. Ancak, kat irtifakına esas arsa payına yönelik olarak inceleme yapılmak üzere dosyanın Özel Daireye gönderilmesi gerektiği" gerekçesiyle, davalı ... Başkanlığının vekilinin temyizi yönünden kat irtifakına esas arsa payına ilişkin olarak inceleme yapılmak üzere dosyanın Dairemize gönderilmesine oy çokluğu ile karar verilmiştir.

Dairemizce yapılan temyiz incelemesi neticesinde;

1) Davadaki uyuşmazlık; davalı ... tarafından ihale ile satışa konu edilen ve ihale süreci kesinleşen ancak, tapuda devri yapılmamış olan taşınmaz üzerine ihale alıcısının inşa ettiği bağımsız bölümlerin, üçüncü kişilere haricen satışının geçerli olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

2) Mahkemece; "davalı ... Belediyesi adına tapuya kayıtlı 4459 ada 3 parsel üzerinde bulunan A blok, 3. kattaki 16 numaralı bağımsız bölümün arsa payı olan 14168/575576 oranında tapusunun iptali ile dava konusu taşınmazın 14168/575576 hisse ile (50,953 m2) davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline" dair hüküm kurulmuş ise de, mahkemece hükme esas alınan inşaat bilirkişisinin 22.03.2016 tarihli raporundaki kat irtifakına esas arsa payına yönelik hesaplamanın 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesi hükmüne uygun olduğunu söyleyebilme imkânı yoktur. Eldeki davada anataşınmazda kat irtifakına esas arsa paylarının ve dava konusu "16" bağımsız bölüm numaralı meskenin arsa payının yeniden belirlenebilmesi için yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılması gerekmektedir.

3) Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesinin 5711 sayılı Kanun'la değişik 2. fıkrası; "Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır." hükmünü amirdir. Bu kapsamda arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı; arsa paylarının, bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır. Ancak, değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artışı ve eksilmeleri dikkate alınmaz. Özetle; arsa payının belirlenmesi hususu, bağımsız bölüm maliklerinin kişisel beyanlarına bağlı olmaktan çıkarılmış ve her bir bağımsız bölümün arsa payının ana taşınmazın onaylı mimari projesinde gösterilmesi ve bağımsız bölümlerden her birinin konumu ve büyüklüğüne göre hesaplanan değerleri ile arsa paylarının oranlı olarak özgülenmesi esası getirilmiştir.

4) Yukarıda açıklanan nedenlerle somut olayda; kat irtifakına esas arsa payına yönelik hesaplama üzerine verilen kararın eksik araştırmaya dayalı olması nedeniyle denetlenmesi imkanının olmadığı, kat irtifakına esas arsa payı yönünden ileride infazda sorun yaşanmaması için bu konuda yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılarak; yapılacak inceleme neticesinde oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken belirtilen hususlar üzerinde durulmadan eksik incelemeyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenlerle hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 01.12.2022 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.