Esas No: 2023/973
Karar No: 2023/2440
Karar Tarihi: 02.10.2023

**3. Hukuk Dairesi         2023/973 E.  ,  2023/2440 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; 4 adet bağımsız bölümün okul olarak kullanılması amacıyla taraflar arasında 08.01.2018 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesinin imzalandığını, ilk yıl kira bedeli olan 252.000,00 TL'nin davalıya çek ile ödendiğini, davalı kiraya verenin sözleşmede düzenlenen yükümlülüklerini tam olarak ifa etmemesi sebebiyle özel okul açma müracaatlarının İl Milli Eğitim Müdürlüğü tarafından reddedildiğini, 1 Eylül tarihinden sonra verilen izinlerin ise ancak sonraki yıl için geçerli olabildiğini, bu durumda eksiklikler giderilse dahi 2018 yılı için okulun açılmasının hukuken mümkün olmadığını, eksiklikler bakımından Mahkeme aracılığıyla tespit yaptırıldığını ve durumun davalıya ihtarname ile bildirildiğini, davalı kiraya verenin kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlü olduğunu, davalı tarafın kusuru nedeniyle gerekli izin ve ruhsat alınamadığından kiralananın 1 yıl süre ile kullanılamadığını iddia ederek; ilk yıl kira bedeli olarak davalı tarafa ödenen 252.000,00 TL'den, şimdilik 10.000,00 TL'nin ödeme tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; taşınmazın kiraya verildiği dönemde dükkan olarak kullanıldığını, sözleşmenin hiçbir maddesinde kiraya verenin kiralananı özel okul olarak kullanıma hazır hale getireceğinin ... Milli Eğitim tarafından inceleme yapılacağı zaman diliminde taraflara karşılıklı olarak yüklenen edimlerin tamamlanacağına ilişkin beyanının bulunmadığını, yükümlülükler için herhangi bir süre tayin edilmediğini, sözleşme tarihinden yaklaşık bir ay sonra haksız ve kötü niyetli olarak ihtarname gönderilerek sözleşmenin bir yıl askıya alınmasının talep edildiğini, taşınmazın o yıl için eğitim öğretim için hazır edileceğine ve eksikliklerin 1 ay gibi kısa bir sürede tamamlanacağına ilişkin herhangi bir taahhüdünün bulunmadığını, kiracının okul için gerekli izinleri alamamasında herhangi bir kusuru olmadığını, kiracının bina tesliminden sonra üzerine düşen hiçbir edimini yerine getirmediğini, basiretli bir tacir gibi davranma yükümlülüğü bulunan ve eğitim kurumu olan davacı kiracının kira sözleşmesinin hemen akabinde eksiklikler olduğunu bildiği halde izin için başvurmasının ve başvurunun 27.08.2018 tarihinde reddedilmesinin kötüniyetini açıkça ortaya koyduğunu, izin alamayacağını baştan itibaren bilindiğini savunarak, davanın hukuki yarar yokluğundan reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira sözleşmesinde kiraya veren tarafından yaptırılacağı öngörülen işler için bir süre öngörülmediği, bu nedenle kiraya verenin temerrüde düşmesi için ihtarda bulunulması gerektiği, yine 5580 sayılı Kanun'un 3 üncü maddesinin beşinci fıkrası uyarınca İlkokul, Ortaokul, Lise ve Özel Eğitim Okulları için 1 Eylülden sonra verilen kurum açma izinlerinin ertesi eğitim öğretim yılından itibaren geçerli olacağı, kiraya verenin sözleşmenin imzalandığı 01.08.2018 ile 5580 sayılı Kanun'da kabul edilen 01.09.2018 arasındaki bir aylık sürede temerrüde düşürülmediği, 2018-2019 eğitim öğretim döneminde okulun açılamamasından davalının sorumlu tutulamayacağı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili; davalı tarafından ''kiralayanın ihtar yoluyla temerrüde düşürülmesi gerektiği" gibi bir savunmada bulunulmadığı ve dava şartı da olmadığı halde bu hususun Mahkemece resen nazara dikkate alındığını, hukuki yorumlar içeren bilirkişi raporunun hükme esas alınamayacağını, davalının edimlerini yerine getirmesi için temerrüde düşürülmesinin gerekmediğini, yazılı kira sözleşmesi imzalanmadan 3 ay önce sözlü olarak anlaşmaya vardıklarını, davalının taşınmazının okul olarak kullanılacağından bizzat haberdar olduğunu, sözlü olarak anlaşılmasının ardından 3 ay önce şirket tarafından bir takım tadilatlar yaptırılmak üzere taşınmaza işçiler getirildiğini, bu süreçte yapılan tadilatların ve taraflar arasındaki anlaşmanın varlığına ilişkin belgelerin mevcut olduğunu, davalının kira bedelini de almış olmasına rağmen Mayıs ayından Eylül ayına kadar taşınmazı sözleşmede yazan hususlarda hazır etmeyerek kötü niyetli davrandığını, üzerine düşen edimleri yerine getirdiğini, davacı şirketin tadilatlar ile 4 bölümden oluşan taşınmazı bir çok sayıda sınıf oluşturarak kiralanana değer kattığını, daha iyi eğitim verebilmek için bu denli masraf yapan şirketin elektrik malzemesi almayarak tüm eğitim yılını kapalı geçirmeyi göze almış olamayacağını, kiraya verenin kiralananı kullanıma uygun olarak sözleşme tarihinde teslim etmekle yükümlü olduğunu ileri sürerek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dayanak kira sözleşmesinde izin ve ruhsat alımı konusunda davalı kiraya verene herhangi bir yükümlülük yüklenmediği, bir kısım tadilat ve inşaata ilişkin yükümlülükler bulunmakla birlikte bu edimlerin yerine getirilmesi için bir süre belirlenmediği, kiraya verenin teslim borcunu yerine getirdiği, süre belirlenmeyen inşai yükümlülükler yönünden kiralananın önemli ayıplarla teslim edildiği olduğu nazara alınarak davacı kiracı tarafından 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 304 üncü maddesi uyarınca borçlunun temerrüdü hükümleri doğrultusunda ihtar şartı yerine getirilmek koşulu ile fesih veya sair haklarını kullanabileceği, davacı kiracı tarafından bu yönde bir başvuru yapılmaksızın doğrudan ödenmiş olan ilk yıl kira parasının istirdadının istendiği, davalı tarafça temerrüt ihtarına dayanılmadığından bu hususun Mahkemece resen nazara alınamayacağını ileri sürülmüş ise de, yasal düzenlemeyi uygulamanın hakimin görevi olduğu ve bilirkişi raporunda hukuki yorum yapılmasının İlk Derece Mahkemesi kararının özüne etki eden bir husus olmadığı, kiraya verenin birtakım yükümlülükleri yerine getirmemesine bağlı olarak ayıba karşı tekeffül hükümleri kapsamında sözleşme feshedilip kiralanan kiralayana teslim edilmediğinden, ödenmiş bulunan kira bedelinin iadesinin talep edilemeyeceği gerekçesiyle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; istinaf sebeplerini tekrar ederek, kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, kiralananın ayıplı olması nedeniyle peşin ödenen kira bedelinin iadesi istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6098 sayılı Kanun'un 304 vd. maddeleri

3. Değerlendirme

Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, sözleşme hükümlerine ve uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile yukarıda yer verilen hukuk kurallarına, temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre, TBK'nın 304 üncü maddeleri uyarınca ayıba karşı tekeffül hükümlerine uygun olarak sürekli edim borcu doğuran kira sözleşmesi ileriye etkili fesih edilip kiralanan kiraya verene teslim edilmediğinden ödenmiş kira bedelinin talep edilemeyeceği anlaşılmakla, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

02.10.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.