Esas No: 2024/1795
Karar No: 2025/1854
Karar Tarihi: 06.05.2025

**6. Hukuk Dairesi         2024/1795 E.  ,  2025/1854 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/1808 E., 2024/419 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Bursa 7. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2022/110 E., 2023/326 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl davada davalı-birleşen davada davacı ... vekilince duruşmalı, asıl davada davacı-birleşen davada davalı ... vekilince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde asıl davada davacı-birleşen davada davalı vekili Avukat ... geldi. Tebligata rağmen karşı taraftan gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; davacı ile davalı arasında Bursa ..... Noterliği'nin 23.06.2011 tarihli ve 16792 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin akdedildiğini,sözleşme gereğince davalının maliki olduğu ... ada, ... parselde kayıtlı gayrimenkulün 54 hissesinin sözleşme şartlarını yerine getirdikten sonra davacı müvekkili adına satmayı vaad ve taahhüt ettiğini, dava konusu gayrimenkulde davacının müteahhit olarak sözleşme hükümleri gereğince şartları yerine getirdiğini, binanın tamamlandığını ve sözleşme gereğince zemin katta iki adet dükkan, 1. normal katta da iki adet dükkan inşa ettiğini, mal sahibine kullanma izni de alındıktan sonra teslim ettiğini, teslimden sonra 01.07.2014 tarihinde anılan gayrimenkulün davacı ile davalı tarafından müştereken üçüncü şahıs olan ... Sağlık A.Ş'ye 10 yıl süre ile kiraya verildiğini, kira sözleşmesinin tapu kaydına şerhedildiğini, davacının tüm mükellefiyetlerini yerine getirmesine rağmen davalıya yapılan tüm ihtarlarlara rağmen, davalının sözleşme gereğince anılan gayrimenkulde vaadetmiş olduğu hisseyi tapudan davacı müvekkili adına tescilden kaçındığını belirterek gayrimenkulün, sözleşme gereğince %54 hissenin davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

2. Birleşen davada davacı ... vekili dava dilekçesinde; sözleşme gereğince davacının maliki olduğu ... ada, ... parselde kayıtlı gayrimenkulünü, sözleşme şartları yerine getirildikten sonra satmayı vaat ve taahhüt ettiğini, davalının sözleşmeye uygun olarak inşaatı süresinde tamamlayıp teslim etmediğini, 17.10.2012 tarihli noter ihtarnamesiyle inşaatta güvenlik tedbirlerinin alınmayıp, 5 aydır çalışma yapılmadığının bildirildiğini, 23.08.2013 tarihli noter ihtarnamesiyle sözleşmeye aykırılıkların tespit edildiğini, proje değişikliklerinin yer sahibine onaylatılması koşuluyla geçerli olacağının bildirildiğini, dükkanların inşaat halindeyken 01.07.2014 tarihli kira sözleşmesi ile dava dışı bir şirkete kiraya verildiğini, ancak taşınmazlardaki eksiklikler davalı tarafından geç tamamlandığından kiralananın 11.11.2015 tarihinde kiracıya geçici olarak teslim edildiğini, davacının 21 aylık inşaat süresi düşüldükten sonra 30 ay 8 gün üzerinden, 2.400 Euronun dava tarihi itibariyle, 1 Euro 3,93 TL kur esas alınarak toplam 280.000,00 TL kira alacağı ile sözleşme şartlarına uymamasından dolayı 100.000,00 TL tazminat ödeme yükümlülüğü bulunduğunu belirterek, şimdilik 100.000,00 TL kira alacağı ile 100.000,00 TL tazminatın 19.06.2014 ihtar tarihinden itibaren işleyecek en yüksek banka mevduat faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Asıl davada davalı ... vekili cevap dilekçesinde; taraflar arasında Bursa .... Noterliği'nin 23.06.2011 tarihli kat kaşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davalı yüklenicinin sözleşme şartlarına uymadığını, inşaatı süresinde tamamlayıp teslim etmediğini, proje değişikliğinin arsa malikine onaylatılmadığını, inşaat zamanında teslim edilmediğinden dükkanların kiracıya kararlaştırılan süreden sonra teslim edildiğini savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

2. Birleşen davada davalı ... vekili, davanın haksız olduğunu ileri sürerek reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile,"binanın sözleşmeye uygun olarak imal edildiği, herhangi bir eksik imalatın söz konusu olmadığı, ancak inşaatın belirtilen süre dolduktan sonra teslim edildiği, bu süreye karşılık davalının 173.009,36 TL kira kaybının olduğu, (Geç teslim zararının 173.009,36 TL olarak hesaplandığı, sözleşme ile de 100.000 TL cezai şart öngörüldüğü, sözleşmede bu iki kalemin de ayrı ayrı talep edilebileceğinin açıkça yazılmadığı, bu durumda gecikme tazminatının sadece cezai şartı aşan kısmının talep edilebileceği değerlendirilerek) 100.000 TL cezai şart ve 73.009,36 TL gecikme tazminatı olmak üzere davalının 173.009,36 TL talep edebileceği,yüklenicinin tüm edimlerini yerine getirdiği, geç teslimden kaynaklanan 173.009,36 TL zarar miktarının yükleniciye depo ettirildiği, bu durumda davalının tapu kaydını devretmesi gerektiği" gerekçesiyle, asıl davada "dava konusu Bursa ili, ... ilçesi, ... Mahallesinde bulunan .... ada,... parsel nolu taşınmazın tapu kaydının iptali ile 81/150 payın davacı ... adına tesciline, kalan 69/150 payın davalı ...'un uhdesinde bırakılmasına," birleşen davada, "depo edilen 173.009,36 TL zararın davalı (birleşen dosya davacısı) ...'a ödenmesine" karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ve birleşen dava davacısı arsa sahibi vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bilirkişi raporuna göre inşaatın %100 oranında tamamlanarak kiracı tarafından kullanılması ve yüklenicinin sözleşmede taahhüt edilen eseri tamamlaması nedeni ile yüklenicinin tescile hak kazandığı, davacı arsa sahibinin birleştirilen davasında, cezai şart ve gecikme tazminatı istediği, sözleşmede gecikme nedeniyle kararlaştırılan cezai şartın ve gecikme tazminatının birlikte istenebileceğine dair bir hüküm bulunmadığından, arsa sahibinin, TBK'nın 180/II. maddesi gereğince cezayı aşan zarar miktarını, davalı yüklenicinin kusuru bulunduğunu ispat etmesi halinde istemesinin mümkün olduğunu, bilirkişi raporunda hesaplanan 173.009,36 TL gecikme nedeniyle uğranılan zarardan, cezai şart olarak hükmedilen 100.000,00 TL çıkartıldıktan sonra, gecikmede de yükleniciler kusurlu olduğundan, davacı arsa sahibinin gecikme nedeniyle uğradığı 73.009,36 TL cezayı aşan zararını, davalı yükleniciden isteyebileceği, yüklenicinin tapu iptali ve tescil isteme hakkının, ifayı tamamladığı tarihte doğacağı, yani davacı yüklenici edimlerini yerine getirmeden arsa sahibinden tescil edimini yerine getirmesini isteyemeyeceği, arsa sahibinin tescil istemine karşı koymakta haklı ve davanın açılmasına sebebiyet vermediği, bu nedenle yargılama masrafından davacı yüklenicinin sorumlu tutulması gerektiği, gerekçesiyle davalı-birleşen dosya davacısı arsa sahibinin bu yöne ilişkin istinaf sebepleri kabul edilerek kararın kaldırılması ile yeni hüküm kurularak asıl davada,"davanın kabulüne, dava konusu Bursa ili, .... ilçesi, ... Mahallesinde bulunan 4976 ada, 2 parsel nolu taşınmazın tapu kaydının iptali ile 81/150 payın davacı ... adına tesciline, kalan 69/150 payın davalı ...'un uhdesinde bırakılmasına" birleşen davada, "davanın kısmen kabulüne, karar kesinleştiğinde davalı ... tarafından depo edilen 173.009,36 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davacı ...'a ödenmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine" karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davacı ve birleşen dava davalısı ... vekili temyiz dilekçesinde,

a. Müvekkilinin, davalı ile aralarındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklendiği tek yükümlülük olan “inşaatı bitirip arsa sahibine (yani davalıya) teslim etme” yükümlülüğünü dava ikamesinden önce yerine getirdiğini, buna rağmen davalı arsa sahibinin bunun karşılığında kendi yükümlülüğü olan taşınmaz hissesini tapuda yükleniciye devir etme yükümlülüğünü yerine getirmediğini, bu davanın açılmasına bizzat kendi kusuru ile davalı tarafın sebebiyet verdiğini,

b. Sözleşmede yer alan geç teslim halinde yüklenicinin gecikme tazminatı yada cezai şart ödeyeceğine ilişkin hükümlerin “sözleşmenin fer’isi niteliğinde olan” ve inşaatın bitirilmesi halinde yüklenicinin arsa sahibinden kendi edimini (yani taşınmaz hissesinin ya da bağımsız bölümlerin tapuda kendisine devrini) yerine getirmesini talep edebilme hak ve yetkisi ile hiçbir ilgisi olmayan bir husus olduğunu, davalı (arsa sahibi) tapu iptal davasının açılmasına hisse devrini tapuda yapmamak suretiyle bizzat kendi kusuru ile sebebiyet verdiğinden davacı lehine vekalet ücretine hükmedilmesi ve yargılama giderlerinin davalı tarafa yüklenmesi gerekirken bunun aksine olan kararın bunlara ilişkin kısmının bozulması gerektiğini,

c. Bölge Adliye Mahkemesinin, gecikme tazminatı ile cezai şartın somut olayda birlikte talep edilemeyeceği gerekçesi ile yerel mahkeme kararının 100.000,00 TL'si cezai şartın kaldırılmasına ve davacıdan sadece 73.009,36 TL'si gecikme tazminatı talep edilebileceğinden bunun tahsiline karar vermesi gerektiğini, buna rağmen “hüküm” kısmında bu kaldırma gerekçesine tamamen aykırı olarak davacı aleyhinde sadece 73.009,36 TL'sinin tahsiline karar vermesi gerekirken 173.009,36 TL'sinin tahsiline (davacıya ödenmesine) karar verdiğini, bu durumun kararın bozulmasını gerektirdiğini beyan etmektedir.

2. Davalı ve birleşen dava davacısı ... vekili temyiz dilekçesinde,

a.Mahkemenin Türk Borçlar Kanunu'nun 471/1.maddesini gözardı ederek rapor düzenleyen bilirkişi heyetlerinin raporlarına göre hüküm tesis ettiğini, istinaf bozmasından sonra da eksik ve hatalı bilirkişi raporlarını tüm itirazlarına rağmen gerekçeli kararında hükme esas aldığını, yeniden bilirkişi incelemesi yaptırmadığını,

b. Bilirkişi heyetinin davalı ...'un aleyhine olacak şekilde gecikme tazminatını (Ecrimisil) Türk Lirası üzerinden hesapladığını, yine 100.000,00 TL cezai şart üzerine eklenen 73.000,00 TL gecikme tazminatının TL üzerinden hesaplandığını, mahkemenin 73.000,00 TL' yi Euro üzerinden hesaplayarak karar vermediğini, müvekkilinin maddi kaybına sebep olunduğunu,

c. Sözleşme şartlarına uymayan müteahhit kusurlu olduğundan 100.000,00 TL cezai şartı ödemesi gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmış olup, asıl dava tapu iptali ve tescil, birleşen dava alacak istemine ilişkindir.

1.Birleşen davaya ilişkin tarafların temyiz istemi yönünden;

Miktar veya değeri kesinlik sınırını geçmeyen davalara ilişkin nihai kararlar, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 362 nci maddesi uyarınca temyiz edilemez. Temyize konu edilen miktarın kesinlik sınırının altında kalması hâlinde anılan Kanun’un 366 ncı maddesi atfıyla aynı Kanun’un 352 nci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca temyiz isteminin reddine karar vermek gerekir. Dosya içeriğine göre, birleşen davada temyiz istemi yönünden, arsa sahibi lehine hükmedilen 173.009,36 TL ile reddedilen 26.990,64 TL (talep olunan 200.000,00 TL'den geriye kalan) olup, Bölge Adliye Mahkemesinin karar tarihi itibari ile kesinlik sınırı olan 378.290,00 TL’nin altında kaldığından tarafların temyiz isteminin birleşen dava yönünden miktar itibarıyla reddine karar vermek gerekmiştir.

2.Asıl davaya ilişkin tarafların temyiz istemi yönünden;

Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre, davalı ... vekilinin tüm temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

3. Asıl davada davacı ... vekilinin asıl dava dosyasına yönelik temyiz itirazının incelenmesine gelince;

Bölge Adliye Mahkemesince asıl davada,"yüklenicinin tapu iptali ve tescil isteme hakkının, ifayı tamamladığı tarihte doğacağı, yani davacı yüklenici edimlerini yerine getirmeden arsa sahibinden tescil edimini yerine getirmesini isteyemeyeceği, arsa sahibinin tescil istemine karşı koymakta haklı ve davanın açılmasına sebebiyet vermediği, bu nedenle yargılama masrafından davacı yüklenicinin sorumlu tutulması gerektiği" gerekçesiyle davalı arsa sahibi yargılama giderlerinden sorumlu tutulmamıştır.

Asıl davada davacı, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca edimlerini yerine getirdiğini, arsa sahibine verilecek dükkanları yapı kullanma izin belgesini de alarak teslim ettiğini ileri sürmüş ve tapu iptali ve tescil talebinde bulunmuştur. Asıl dava 23.05.2016 tarihinde açılmıştır.

Dava konusu bağımsız bölümlere ilişkin yapı kullanma izin belgesinin 17.09.2015 tarihinde alındığı anlaşılmakta olup, davacı yüklenici asıl dava tarihinden önce sözleşme konusu bağımsız bölümlerin yapı kullanma izin belgesini aldığından, asıl dava tarihi itibariyle davacı yüklenicinin sözleşme uyarınca kendisine düşen arsa payının tescilini isteme hakkının doğduğunun kabulü gerekir.

Bu durumda davalı arsa sahibinin, davanın açılmasına sebebiyet verdiği ve davacının dava açmakta haklı olduğu anlaşıldığından, davacının yaptığı yargılama giderlerinden davalının sorumlu tutulmasına karar verilmesi gerekirken yanlış değerlendirme ile yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılması doğru olmamıştır. Ne var ki, bu hatanın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/2 hükmü uyarınca Bölge Adliye Mahkemesi kararının düzeltilerek onanması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan nedenlerle,

1.Birleşen dava yönünden taraf vekillerinin temyiz istemlerinin miktar itibariyle REDDİNE,

2.Asıl dava yönünden, davalı vekilinin tüm temyiz itirazlarının REDDİNE,

3.Asıl dava yönünden, davacı tarafın Bölge Adliye Mahkemesi kararına yönelik temyiz itirazının kabulü ile, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi’nin 21.02.2024 tarihli, 2023/1808 Esas, 2024/419 Karar sayılı kararının, hüküm fıkrasının "A)ASIL DAVA (BURSA 7. AHM'NİN 2016/316)" başlıklı paragrafının (3-4-5) numaralı bentlerinde yeralan ifadelerin hükümden çıkarılarak yerine,"3-Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 76.710,54 TL karar ve ilam harcından, peşin olarak alınan 1.707,75 TL ile tamamlama harcı olarak alınan 17.469,88 TL harç toplamı 19.177,63 TL'nin mahsubu ile bakiye 57.532,91 TL harcın davalıdan tahsiline, 4-Davacı tarafından yapılan 3.057,30 TL yargılama gideri ile peşin ve tamamlama harcı olarak alınan toplam 19.177,63 TL harcın davalıdan alınarak davacıya verilmesine, 5-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına hesaplanan 153.527,45TL vekâlet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine" ibarelerinin yazılması suretiyle DÜZELTİLEREK ONANMASINA,

28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin asıl dava davalısı arsa sahibi ...'dan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan asıl davada davacı yüklenici ...'e verilmesine,

Peşin alınan harçların istek halinde temyiz eden taraflara iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,06.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.