Esas No: 2023/360
Karar No: 2023/2278
Karar Tarihi: 19.09.2023

**3. Hukuk Dairesi         2023/360 E.  ,  2023/2278 K.**

**"İçtihat Metni"**

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/2886 E., 2022/2567 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 5. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2017/1347 E., 2019/2234 K.

Taraflar arasındaki birleştirilerek görülen kiralananın tahliyesi ve alacak davalarından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince; asıl davanın reddine, birleşen davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraflarca istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı-birleşen davada davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda; kiralananın tahliyesi istemli asıl davada üç aylık kira miktarı, Bölge Adliye Mahkemesinin karar tarihi itibari ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 362 nci maddesi uyarınca kesinlik sınırı olan 107.090,00 TL’nin altında kaldığından asıl davaya yönelik temyiz dilekçesinin miktardan reddine karar vermek gerekmiştir.

Davacı-birleşen davada davalının, birleşen davaya yönelik temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı; taraflar arasında düzenlenen 01.08.2016 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğinin davalıya ihtar edildiğini, kiralananın spor tesislerinin yetersizliği nedeniyle spor amaçlı kullanılacağını ileri sürerek, kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP-BİRLEŞEN DAVA

Davalı; tahliye şartlarının oluşmadığını savunarak asıl davanın reddini istemiş, birleşen davada; dava konusu olan buz pateni tesisleri içerisinde bulunan restoran ve kafeteryanın kiracısı olduğunu, kiralananı kendisinden önce 10 yıl kiracı olan firmadan demirbaş bedeli ödenerek devir aldığını, devir işlemlerinin hemen ardından müşterilerine daha iyi hizmet vermek amacıyla ek olarak demirbaş ve iyileştirme çalışmaları yaptığını, işletmeyi devir aldıktan ve iyileştirme çalışmalarını gerçekleştirdikten 1 yıl sonra davalı tarafın 01.12.2015 tarihli yazısı ile buz pateni tesislerinin çatısının değiştirileceğini, bu nedenle işletmenin 01.09.2016 tarihinde kapatılacağını bildirdiğini, buz pateni tesisinin 01.09.2016 tarihinde kapatıldığını, tüm çatının söküldüğünü ve tadilatın 10 ay boyunca devam ettiğini, kendisinden sadır olmayan sebeple 10 ay boyunca işletmesini kapatmak zorunda kaldığını, çatının sökülüp yeniden yapılmasının ardından tüm sökülen imalatların yeniden yapıldığını, işletmenin ancak bu surette faaliyete açıldığını, ayrıca söz konusu taşınmazın 10 ay kapalı kalmasından dolayı da maddi zarara uğradığını ileri sürerek; fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla, şimdilik 10.000,00 TL tadilat bedeli ile 10.000,00 TL kâr mahrumiyeti bedeli olmak üzere toplam 20.000,00 TL'nin temerrüt tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsilini talep etmiş, ıslah dilekçesi ile tadilat bedeli talebini 299.750,00 TL’ye artırmıştır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında 01.08.2015 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde kira süresinin 1 yıl olduğu, asıl davada; davacının davaya konu yerin spor tesislerinin yetersizliği nedeni ile spor amaçlı kullanılacağından bahisle kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğini ve mecurun tahliye edilmesini talep ettiği, davacı tarafından onaylı projenin ibraz edilemediği, ayrıca Belediye Başkanlığından alınan yazı cevabında dava konusu taşınmaza ait mimari tadilat projesinin bulunmadığının bildirildirildiği, TBK'nın 350/2 maddesi hükmü uyarınca kiralananın yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi nedeniyle açılacak tahliye davalarında imarca tasdikli mimari ya da avan projenin ibrazı zorunlu olduğu anlaşıldığından yeniden inşa ve imar nedeniyle açılan davanın reddi gerektiği, birleşen dava bakımından ise; taraflar arasındaki ihtilafın bir bölümünde kiracı olarak bulunduğu buz pateni pisti binasının çatısının onarılması sonrasında davacının yapmak zorunda kaldığı tadilat ve onarımın bedeli ile bu çatı tamiri süresince mahrum kalınan kazancın tahsiline ilişkin olduğu, davaya konu buz pateni pistinin bulunduğu binanın uzay kafes kiriş olarak yapılmış olan çatı konstrüksiyonunun çökme tehlikesi nedeni ile yenilenmesi gerektiğinden davalı idare tarafından yapılan ihale sonucunda yükleniciye 22.02.2016 tarihinde teslim edildiği ve buz pateni binasının 01.09.2016 tarihinde işletmeye açıldığı, davacıya ait işletmenin çatı işinin yer tesliminin yapıldığı 22.02.2016 ile işletmeye yeniden açıldığı 01.09.2016 tarihleri arası olmak üzere 6 ay 8 ... kapalı bulunduğu, davacının bu süre bakımından herhangi bir kazancının olmadığının mutlak olduğu ancak kendisinden bu süre bakımından kira bedeli alınmadığı, davacının kira ödemediği bir işletme bakımından kazanç kaybı talep edemeyeceği, davalının kiraya verdiği yeri kiracının kullanabileceği vaziyette bulundurmak yükümlülüğünde olduğu, çökme tehlikesi bulunan çatıyı onarmak ve tadil etmek zorunda olduğundan çatının yapılması esnasında da işletmenin kapalı tutulmasının zorunlu olduğu, ancak davacının çatı tadilatı nedeni ile işletmesinde bir takım hasarların oluştuğu ve bu hasar bedelinin tazminini talep ettiği, çatı tadilatı nedeni ile oluşan hasarın bedelinin bilirkişi raporunda hesaplandığı, davacının kira bedeli ödemediği bir yer için kazanç kaybını talep edemeyeceği ancak davacının çatı onarımı sonrasında tahrip olan imalatlar bakımından hasar bedelini talep edebileceği ve oluşan hasar bedelinin bilirkişi raporu doğrultusunda 299.750,00 TL olduğu gerekçesiyle; asıl davanın reddine, birleşen davanın kısmen kabulü ile 299.750,00 TL tadilat bedelinin 29.12.2016 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraflar istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacı kiraya veren; asıl davada, dava dilekçesinde ileri sürülen iddialar yeterince değerlendirilmeden eksik inceleme ile karar verildiğini, birleşen davada ise; dava konusu taşınmazın kafeterya-restoran olarak sporculara hizmet etmek üzere kiraya verildiği halde kiracı tarafından akde aykırı olarak kiralanan düğün salonu olarak kullanıldığını, davalının idarenin izni olmadan yaptığı dekor harcamalarını talep edilemeyeceğini ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.

2. Davalı kiracı; asıl davada tahliye yönünden davalı lehine bir yıllık kira bedeli olan 241.072,06 TL üzerinden nispi vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken 1.162,00 TL vekalet ücretine hükmedilmesinin hatalı olduğunu belirterek, istinaf başvurusunda bulunmuştur.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu taşınmazın 30.06.2004 tarihinde yapılan ihale sonrası 01.08.2004 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile 1 yıllığına dava dışı Tayasu İnşaat Turizm Otomobil Ltd. Şti.ne kiraya verildiği, davalı kiracı şirketin 07.09.2014 tarihli valilik oluru ile işletmeyi dava dışı Tayasu İnşaat Turizm Otomobil Ltd. Şti.nden devraldığı, ardından taraflar arasında 01.08.2014 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli, yıllık 167.902,34 TL bedelli kira sözleşmesi imzalandığı, dava konusu Gençlik Hizmetleri ve Spor İl Müdürlüğü Buz Pateni Sarayı tesislerinde bulunan 1.646,96 m² miktarlı alanın restoran ve kafetarya olarak kullanılmak üzere kiralandığı, davacı vekilince restoran ve kafeterya olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazın akde aykırı olarak düğün salonu olarak kullanıldığı bildirilmiş ise de dosya kapsamında yer ... yazışma içeriklerinden kiralananın düğün salonu olarak kullanıldığından davacı idarenin haberdar olduğunun anlaşıldığı, TBK'nın 350/2 maddesi hükmü uyarınca kiralananın yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi nedeniyle açılacak tahliye davalarında imarca tasdikli mimari ya da avan projenin ibrazının zorunlu olduğu, davacı tarafından tasdikli proje ibraz edilmediğinden yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye istemli davanın reddine karar verilmesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı, birleşen davada; davaya konu buz pateni pistinin bulunduğu binanın uzay kafes kiriş olarak yapılmış olan çatı konstrüksiyonunun çökme tehlikesi nedeni ile yenilenmesi gerektiğinden davalı idare tarafından yapılan ihale sonucunda yükleniciye tesliminin sağlandığı, 22.02.2016 tarihi ile buz pateni binasının işletmeye açıldığı 01.09.2016 tarihleri arasında olmak üzere 6 ay 8 ... kapalı kaldığı, kiralananın kapalı kaldığı süre boyunca davacıdan kira alınmadığı 6098 Sayılı TBK’nın 301 ... maddesine göre kiraya verenin kiralananı kullanım amacına uygun tam ve eksiksiz bir şekilde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti boyunca bu halde bulundurmakla mükellef olduğu, kira, sürekli bir akit olduğundan hem akdin kurulmasından önce mevcut hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıpların kiralayanın tekeffülü altında olduğu, diğer bir anlatımla kiraya verenin sözleşme süresince kiralananda meydana gelen bozuklukları ve eksikleri kiracının bir kusuru yoksa gidermekle yükümlü olduğu, Mahkemece kiralananın bulunduğu yerde yapılan keşif sonrası, Ankara 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/25 D. İş dosyasında çatı onarımından önce taşınmazın tespit edilen mevcut durumu ile çatı onarımı sonrası tespit edilen mevcut durumu karşılaştırılarak, kiralanana çatı onarımı sırasında verilen zararın bilirkişiler tarafından tespit edildiği, akdin devamı sırasında kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan bu zarardan kiraya veren sorumlu olduğundan Mahkemece bilirkişi raporu ile tespit edilen 299.750,00 TL hasar bedelinin davalı kiraya verenden tahsiline karar verilmesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı, tahliye davalarında davanın reddi halinde kiralananın bir yıllık kira bedeli esas alınarak davalı yararına nispi ücreti vekalet verilmesi gerektiği ancak dava dilekçesinde dava değeri 1.000,00 TL olarak gösterilmiş olup, davacı idare harçtan muaf ise de Mahkemece dava reddedildiğine, davalı tarafça dava değerinin eksik gösterildiği yönünde itirazda bulunulmaması ve yargılama sırasında harç da tamamlanmadığına göre, davalı lehine maktu vekalet ücretine hükmedilmesinde usul ve yasaya aykırı bir durum bulunmadığı gerekçesiyle, taraf vekillerinin istinaf başvurularının ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ :

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı kiraya veren vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı kiraya veren; birleşen dava hakkında verilen kararın eksik incelemeye dayandığını, beyanları dikkate alınmaksızın davanın kısmen kabulünün haksız olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Birleşen davada uyuşmazlık, kiracının uğradığı zararın tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 301 ... maddesi; “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.” hükmü ile kiraya verenin teslim borcu düzenlenmiştir.

2. 6098 sayılı Kanun’un kiraya verenin kiralananın ayıplardan sorumluluğuna ilişkin düzenleme ise 304 üncü maddede; "Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden ... sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir." ve 305 ... maddede; "Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır." şeklinde düzenlenmiştir.

3. Değerlendirme

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; kiraya verenin sözleşme süresince kiralananı kullanıma elverişli şekilde bulundurmakla yükümlü olduğunun, kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesi halinde kiracının zararının giderilmesini isteyebileceğinin, kiraya verenin yaptırdığı çatı tadilatı ile kiralananda hasar oluştuğunun, bu hasarın giderilmesi ve kiralananın amacına uygun kullanımı için gerekli masrafları kiraya verenin ödemesi gerektiğinin, yukarıda yer verilen hukuk kuralları gözetilmek suretiyle doğru şekilde belirlenmiş olmasına göre, davacı kiraya verenin birleşen davaya yönelik temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

1. Davacı- birleşen davada davalının asıl davaya yönelik temyiz dilekçesinin miktardan REDDİNE,

2. Birleşen dava yönünden temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 ... maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

19.09.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.