Esas No: 2015/8485
Karar No: 2015/10316
Karar Tarihi: 24.11.2015

**6. Hukuk Dairesi         2015/8485 E.  ,  2015/10316 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İzmir 4. Asliye Hukuk Mahkemesi

TARİHİ : 25/11/2014

NUMARASI : 2011/473-2014/575

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı-davalı ve fer'i müdahiller tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davalı vekili Av. G.. M.. ve davacı vekili Av. M.. Ö.. geldiler. Hazır bulunanların sözlü beyanları dinlendikten sonra, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kiracı tarafından kiralayan aleyhine açılan kiralanana yapılan imalatların kiralanan taşınmaza kattığı değer artışı nedeniyle 100.000 TL ve kiracının kira sözleşmesine güvenerek yaptığı masraflar ile uğradığı kar kaybından oluşan olumlu-olumsuz zarar bedeli 250.000 TL olmak üzere toplam 350.000 TL'nin ihtar tarihinden itibaren ticari temerrüt faiziyle birlikte davalıdan tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne, değer artışı bedel isteminin reddine, 250.000 TL. zorunlu ve faydalı masraf ile kazanç kaybı alacağının 27.11.2011 temerrüt tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, zorunlu ve faydalı masrafa ilişkin fazlaya ait hakların saklı tutulmasına karar verilmesi üzerine hüküm davacı ve davalı vekilleri ile feri müdahiller tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre feri müdahillerin tüm, davacı ve davalı vekillerinin aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davacı vekilinin kiralanana yapılan imalatların kiralanan taşınmaza kattığı değer artışı bedeline ilişkin talebin reddine ilişkin hükme yönelik itirazlarına gelince;

Davacı vekili, kiralananın depo olarak kullanılan bakımsız harap ve mezbelelik halde iken davacı tarafça 31.12.2009 başlangıç tarihli ve 6 yıl süreli kira sözleşmesi ile “restoranlar grubu ve gece kulübü” olarak işletilmek üzere kiralandığını, davalının izni alınarak bakımsız durumda olan taşınmazın işletme amacına uygun olarak yıkım, inşaat ve dekorasyon işleri yapılıp faal duruma getirildiğini, işletmenin açılabilmesi için uyarı ve ihtarlara rağmen davalının gerekli belgeleri vermemesi nedeniyle işletmenin kiranın başlangıç tarihinden itibaren 5 kez Belediye tarafından mühürlenip suyunun kesildiğini, davalının iş yerinin 100 metre yakınındaki yeri eğitim kurumuna kiralayarak kötü niyetli olarak davacıya ruhsat verilmemesine neden olduğunu, sözleşmenin 4. ayında davalı tarafından taşınmazın 18.400.000 TL. gibi yüksek bir bedelle satıldığını, yeni malik tarafından açılan tahliye davası sonucu taşınmazı tahliye etmek zorunda kaldığını, İzmir 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2010/31 D.iş sayılı dosyasında yaptırılan tespitte kiralanana davacı tarafından 800.060 TL. faydalı ve zorunlu gider yapıldığının belirlendiğini, davalının kiralananı elverişli şekilde teslim etmemesi ve kısa sürede satması nedeniyle davacının yaptırdığı iyileştirmelerden sorumlu olduğunu, yapılan iyileştirmeler nedeniyle taşınmaz değerinde artış olduğunu, tahliye nedeniyle kârdan yoksun kalındığını belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere 100.000 TL. değer artış bedeli ve 250.000 TL. olumlu- olumsuz zarar bedeli(kar kaybı, ayrıca kira sözleşmesine güvenerek reklam ve tanıtım gideri, tabela, kartvizit vs. Giderler, ruhsat, işyeri açma, elektrik ve su giderleri gibi erken tahliye nedeniyle uğranılan zararlar) olmak üzere toplamı 350.000 TL nin ihtar tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili, 1 yıllık zamanaşımı süresinin dolduğunu, davacının 25.1.2011 tarihli ihtar ile sözleşmeyi kendisinin feshettiğini,davacının sözlemeyi feshedip birde tazminat isteyemeyeceğini, davacının halen taşınmazda faaliyetine devam ettiğini, tahliye savunmasının yerinde olmadığını, davalının kiralananda İzmir 7.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2011/28 d.iş sayılı dosyasında tespit yaptırdığını ve bu yerde halen aynı isim ve şekilde restorantın faaliyette olduğunun, davacı şirket ortağı ve müdürünün halen var olan .... Ltd.Şti.nin de ortak ve müdürü olduğunu, kira sözleşmesinin 12. maddesi hükmü gereğince kiracının kiralanana yaptığı masrafları isteyemeyeceğini, davacının zararı olmadığını, varsa bile zarar iddiası ile davalının taşınmazı satması arasında illiyet bağı bulunmadığını, taşınmazı kendiliğinden tahliye ettiğini, davacının yaptığı tadilatların taşınmaz değerine katkısı olmadığını, davalının kiralamadan önce 12.10.2009 da değer tespiti yaptırdığını, davacının imalatlarının taşınmazın değerini artırmadığını, zira satınalan kişinin bu yeri gece kulübü olarak kullanmak istemediğini, arsa olarak aldığını, kâr kaybı isteyemeyeceğini, sözleşmenin 3+3 yıl olup 6 yıl olmadığını, davacıya ruhsat için gerekli belgelerin verildiğini, ayrıca dava konusu yerin 100 metre yakınındaki yerin dava konusu yerin kiralanmasından çok önce gerçekleştiğini, davacının eğitim kurumu yanında olduğunu bilerek kiraladığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, taşınmazın, davacıya kiralandıktan ve davacının faydalı ve zorunlu masrafları yapıp faaliyete başladıktan 4 ay sonra davalı tarafından 3. kişiye satıldığı ve yeni malik tarafından açılan dava sonucunda davacı taşınmazdan tahliye edildiğine göre davacı kiracının kira sözleşmesine güvenerek yaptığı yararlı ve zorunlu masraflar ile mahrum kaldığı kazanç kaybını kiralayandan isteyebileceği, yapılan iyileştirmenin taşınmaz değerine yaptığı katkıya ilişkin alacak isteminin yerinde olmadığı gerekçesiyle değer artışı nedeniyle alacak isteminin reddine, 250.000 TL. zorunlu ve faydalı masraf ile kazanç kaybı alacağının tahsiline karar verilmiştir.

Taraflar arasında mülkiyeti davalıya ait .... Cad. 9/9A adresinde bulunan .... ada 66 parselde kayıtlı depo vasfındaki taşınmazın 31.12.2009 başlangıç tarihli ve 6 yıl süreli kira sözleşmesi ile “restoranlar grubu ve gece kulübü” olarak işletilmek üzere kiralandığı, kiralananın ruhsatının bulunmaması nedeniyle Konak Belediye başkanlığı tarafından mühürlendiği, sözleşmenin 4. ayında taşınmazın davalı kiralayan malik tarafından 12.04.2010 tarihinde 3.kişiye 15.138.400 TL bedelle satıldığı ve yeni malik tarafından kiracı hakkında açılan İzmir 2. Sulh Hukuk Mahkemesi 'nin 2010/1333 Esas sayılı tahliye davası sonunda taşınmazın tahliye edildiği hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. 31.12.2009 tarihli kira sözleşmesinin 2 ve 12.maddelerinde, kiralayanın oluru ile kiracının kiralama amacına uygun tadilatlar yapabileceği, 12.maddesinde ise yapılan bu tadilatların tahliye halinde aynın bedelsiz olarak terk edileceği kararlaştırılmıştır. Davacı kiracı, sözleşmenin 2 ve 12.maddeleri doğrultusunda kira süresi boyunca kullanacağı inancıyla kiralananda tadilatlar yaparak bir çok imalatlar yapmıştır. Taşınmazın yapılan tadilatlar nedeniyle satışında değer kazanması söz konusu ise davacı oluşan değer artışı nedeniyle tazminat talep edebilir. Davacı kiracı da, kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra bu amaçla kiralananda imalat yapmış, kira sözleşmesinin devamı sırasında taşınmaz davalı tarafından, dava dışı ..... AŞ.'ye 12.4.2010 tarihinde satılmıştır. Davacı 19.8.2011 tarihinde açmış olduğu işbu dava ile, kira sözleşmesi gereğince kiralanana yapmış olduğu imalatlar nedeniyle kiralananda meydana getirdiği değer artışından oluşan alacağın önceki malikten sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tahsilini istemektedir. Kural olarak kiracı kendi ihtiyacı için ve işinin gereği olarak kiralanana yapmış olduğu değer artırıcı imalat bedelini kiralayandan isteyebilir. Zorunlu ve faydalı masraf alacağına ilişkin uyuşmazlığın sözleşmenin ve satışın yapıldığı tarihte yürürlükte olup olaya uygulanacak 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 410 ve devamı maddelerinde düzenlenen vekaletsiz iş görme hükümlerine göre çözülmesi gerekir. Kiralananın üçüncü kişiye satılması durumunda, satış tarihinden önce gerçekleştirilen zorunlu ve faydalı masrafların satış bedeli içinde kaldığı, taşınmazı satın alan üçüncü kişinin taşınmazı mevcut hali ile görerek aldığı kabul edildiğinden, yapılan satış sözleşmesi ile önceki malik davalının sebepsiz zenginleştiği kabul edilmelidir. Davalı taşınmazı mevcut hali ile sattığından ve satış bedelini aldığından sebepsiz zenginleşme satış ile birlikte gerçekleştiğinden yeni malik ile davacı arasındaki kira sözleşmesinin devam etmesi davalının imalat bedellerini talep hakkını ortadan kaldırmaz. Mahkemece konusunda uzman bilirkişi ya da bilirkişi kurulu marifeti ile kiralananın kiracı tarafından yapıldığı kabul edilen faydalı giderlerle birlikte gerçek değeri ile faydalı giderler dikkate alınmaksızın taşınmazın çıplak değeri belirlenerek, bu şekilde elde edilecek değerler arasında bir fark meydana geldiğinde bunlar birbirine oranlanarak, böylece davacı kiracının yaptığı imalatın satış bedeline yansıma miktarı bulunarak bu miktara hükmedilmesi, eğer faydalı giderlerin yapılmış olması hali ile yapılmamış olması halinde belirlenen değerler arasında bir fark bulunmuyorsa kiralayanın sebepsiz zenginleşmesi olmadığı kabul edilerek davanın reddine karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile değer artışından kaynaklanan alacak talebinin yazılı gerekçe ile reddine karar verilmesi doğru değildir.

3-Davacı ve davalı vekillerinin mahrum kalınan kar kaybı ve olumlu zararların tahsili talebine ilişkin hükme yönelik temyiz itirazlarına gelince:

Davacı kiracı vekili, kiralanan işletmenin açılabilmesi için uyarı ve ihtarlara rağmen davalının gerekli belgeleri vermemesi nedeniyle işletmenin kiranın başlangıç tarihinden itibaren 5 kez Belediye tarafından mühürlenip suyunun kesildiğini, davalının iş yerinin 100 metre yakınındaki yeri eğitim kurumuna kiralayarak kötü niyetli olarak davacıya ruhsat verilmemesine neden olduğunu, sözleşmenin 4. ayında davalı tarafından taşınmazın 3.kişiye satıldığını, yeni malik tarafından açılan tahliye davası sonucu davacı kiracının taşınmazdan tahliye edildiğini, davalının kiralananı elverişli şekilde teslim etmemesi ve kısa sürede satması nedeniyle davacının kira sözleşmesine güvenerek yaptığı reklam ve tanıtım gideri, tabela, kartvizit vs. Giderler, ruhsat, işyeri açma, elektrik ve su giderlerinden oluşan zararları ve taşınmazı erken tahliye etmesi nedeniyle mahrum kaldığı kar nedeniyle oluşan 250.000 TL. olumlu-olumsuz zarar bedelinin tahsilini talep etmiştir. Mahkemece, davacı kiracının kiralanana yaptığı imalat bedelleri ve mahrum kaldığı kar nedeniyle oluşan 250.000 TL alacağın tahsiline, davacının zorunlu ve faydalı imalat bedeline ilişkin fazlaya ilişkin haklarının saklı tutulmasına karar verilmiş ise de davacı tarafın açıkça kiralanana yapılan imalatların bedelinin kiralayan eski malikten tahsiline ilişkin bir talebi bulunmamaktadır. Davacının talebi, kiralanana yapılan imalatların kiralanan taşınmaza kattığı değer nedeniyle oluşan değer artışı bedelinin tahsili, kiralananın erken tahliye etmesi nedeniyle uğradığı kar kaybı ve kira sözleşmesine güvenerek yaptığı reklam, tanıtım gideri, tabela, kartvizit vs. giderler, ruhsat, işyeri açma, elektrik ve su giderlerinden oluşan zararlarının tahsili istemine ilişkindir.

Dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Yasasının 96. maddesine göre alacaklının, borçludan borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle tazminat isteyebilmesi için, bu yüzden bir zarara uğramış olması gerekir. Sözleşmeden kaynaklanan zarar müspet zarar olacağı gibi, menfi zarar da olabilir.

Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır. Diğer bir anlatımla, müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır: kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır.

Kâr kaybı, kardan mahrum kalma karşılığı meydana gelen zarardır. Genelde sözleşmeyi kusuruyla fesheden taraftan istenir. Aslında kâr kaybı açısından kardan yoksun kalan tarafın malvarlığında kusurlu fesihten önce ve sonra bir değişiklik yoktur. Burada kardan yoksun kalan kusurlu fesih yüzünden mal varlığında ileride meydana gelecek çoğalmadan mahrum kalır. Kâr kaybı zararının müspet zarar kapsamında bulunduğu şüphesizdir.

Davalı kiralayanın davacı ihtarlarına rağmen edimlerine yerine getirmemesi nedeniyle davacının ruhsat alamadığı, kiralananın mühürlendiği,sözleşmenin 3+3 yıllık düzenlenmesine rağmen kiralananın sözleşmenin 4.ayında 3.kişiye satılması nedeniyle kiracının bu yeri tahliye etmek zorunda kalması nedeniyle kiralayan davalıdan kira sözleşmesine güvenerek yaptığı harcamalar ile kazanç kaybı zararı (mahrum kalınan kar) adı altında bir miktar paranın kendisine ödenmesini isteyebilecektir. Ancak kar kaybının hesabında kiracının aynı şartlarla benzer bir taşınmazın kiralanması için gereken makul süre tespit edilip, bu süre içindeki kiracı kazanç kaybının ne olabileceği tespit edilerek mahrum kalınan kazanç kaybının belirlenmesi gerekmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 106. ve 108. maddeleri hükümleri gereğince kazanç kaybı(kâr kaybı) zararına uğrayan tarafın isteyebileceği zararın saptanmasında kıyasen Borçlar Kanununun 325. maddesi hükmünde gösterilen kesinti yönteminin uygulanması gerekir. Bu yönteme göre kâr kaybı, sözleşme ifa ile bitse idi zarar görenin elde etmesi muhtemel bütün gelirlerden yapması gereken bilcümle zorunlu harcama kalemleri ile sözleşme süresinden evvel feshedildiğinden süresinden evvel fesih nedeniyle sağladığı yani tasarruf ettiği haklar ve yine bu süre içerisinde başka işten sağlayacağı veya kasten sağlamaktan kaçındığı kazanç miktarları toplamı indirilerek bulunur. Elde edilecek fark miktara da net kâr denilir. Bu yönteme uygun kâr kaybı zararı hesaplanırken davacının davalıya ödemesi gereken kira paraları da elbette davacının yapması zorunlu giderler içinde dikkate alınmalıdır.

Mahkemece, öncelikle davacı kiracının aynı şartlarla benzer bir taşınmazın kiralanması için gereken makul sürenin tespit edilmesi, daha sonra yukarıda açıklandığı şekilde davacı kiracının varsa mahrum kaldığı karının belirlenmesi, ayrıca davacı kiracının sözleşmeye güvenerek yaptığı harcamalar nedeniyle oluşan olumlu zararları üzerinde durularak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile kar mahrumiyetinin hatalı şekilde hesaplanması, olumlu zarar talebi ile ilgili her hangi bir karar verilmemesi de doğru değildir.

SONUÇ:Yukarıda 1 ve 2 nolu bentlerde açıklanan nedenlerle davacı ve davalı vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına takdir olunan 1.100.-TL vekalet ücretinin davalı ve müdahilden ayrı ayrı alınarak davacıya verilmesine, keza Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davalı yararına takdir olunan 1.100.-TL vekalet ücretinin davacı ve müdahilden ayrı ayrı alınarak davalıya verilmesine, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz eden davacı ve davalıya iadesine, 24.11.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.