Esas No: 2019/512
Karar No: 2021/2308
Karar Tarihi: 15.03.2021

**8. Hukuk Dairesi         2019/512 E.  ,  2021/2308 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

DAVA TÜRÜ : Elatmanın Önlenmesi Ve Ecrimisil

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup, hükmün davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

K A R A R

Davacılar vekili, vekil edenlerinin maliki olduğu 1186 ada 5 parsel üzerindeki B Blok 5 nolu bağımsız bölüme davalının vaki müdahalesinin men'i ile davacıya teslimini, bilirkişilerce belirlenecek miktarlara göre harcı ikmal edilerek ıslah etme hakkı saklı kalmak şartıyla şimdilik 10.000 TL haksız işgal tazminatının işgal tarihlerinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davaya konu dairenin müteahhit ...'dan temlik sureti ile satın aldığını ve bedelinin tamamen ödendiğini, dairedeki eksikliklerin davalı tarafından tamamlandığını, davalı müvekkil tarafından arsa sahipleri aleyhine Mahkememizin 2008/200 Esas sayılı tapu iptali tescil, bu talep kabul edilmediği taktirde yapılan masrafların sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde tahsili yönünde terditli dava açtıklarını, davanın reddine karar verildiğini ancak kesinleşmediğini belirterek, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece yapılan yargılama sonunda, davalının taşınmaza müdahalesinin olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, kararın davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 23.10.2012 tarihli ve 2012/5359 Esas, 2012/11785 Karar sayılı ilamı ile, davalının davaya konu bağımsız bölümde fiilen oturmadığı saptansa dahi, tasarrufunun halen kendi elinde olup, fiilen davacıya teslim edilmediği; kaldı ki, davalının davacı aleyhine açtığı 2008/200 Esas sayılı davadan ötürü bir sataşma yarattığı, TMK'nin 683. maddesi hükmü gözetilerek kayda üstünlük tanımak suretiyle elatmanın önlenmesi isteğinin kabul edilmesi yerine reddedilmesi doğru olmadığı, ecrimisil isteği yönünden eldeki davada toplanan deliller ile 2001/8 ve 2008/200 Esas sayılı dava dosyalarındaki saptamalar birlikte değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiğine işaret edilerek hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece uyulmasına karar verilen bozma ilamı uyarınca yapılan yargılama sonunda; müdahalenin men-i taleplinin kabulüne, davacıya ait B blok 5 nolu bağımsız bölüme yönelik davalının gerçekleştirdiği müdahalenin men'ine, davacının ecrimisil talebine yönelik açmış olduğu davanın kabulüne, toplam 10.000,00 TL ecrimisil tazminatın her dönemin kendi yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş, karar davalılar vekili tarafından karar ecrimisil yönünden temyiz edilmiştir.

Dava; mülkiyet hakkından kaynaklanan müdahalenin men’i ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.

Dosya içeriği ve toplanan tüm delillerden; 1186 ada 5 sayılı parseldeki B-Blok 1. Kat 5 numaralı bağımsız bölümün davacı adına kayıtlı bulunduğu;... Noterliğinin 09.10.1995 tarihli ve 5168 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapıldığı, davalının dava konusu B blok 5 nolu daireyi 23.03.1996 tarihli harici satış sözleşmesi ile yüklenici ...'dan satın aldığı, arsa sahipleri tarafından yüklenici aleyhine açılan ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2001/8 Esas, 2006/296 Karar sayılı kararıyla davalı yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediği gerekçesiyle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verildiği, kararın temyiz üzerine Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 23.07.2008 tarihli, 2007/4544 Esas ve 2008/5100 sayılı kararı ile hükmün onanmasına karar verdiği, karara ilişkin karar düzeltme yoluna başvurulması üzerine Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 08.04.2010 tarihli, 2009/3718 E ve 2010/2027 sayılı kararı ile karar düzeltme talebinin reddine karar verdiği, bunun üzerine kararın 27.05.2010 tarihinde kesinleştiği, Davalı ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2002/71 Esas sayılı dosyasında, yükleniciden haricen satın aldığı bağımsız bölümün tapusunun iptali ve adını tescilini (olmadığı taktirde taşınmaz değerinin tahsilini) talep ettiği, bu dosyanın ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2001/8 Esas sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptal ve tescil talepli dosya ile birleştirilmesine karar verildiği, birleştirilen ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2002/71 Esas, 2005/73 karar sayılı dosyasının ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2001/8 Esas dosyasından hükümle birlikte tefrik ile ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2008/200 Esas, 2010/117 Karar sayılı dosyası üzerinden yargılamanın yürütülerek davacının davalılar aleyhine açmış olduğu tapu iptali ve tescil davasının reddine, davacının davalılar aleyhine açmış olduğu taminat davasının, husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verildiği, kararın davacı tarafça temyizi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesince 21.12.2011 tarihli ve 2011/14214 Esas 2011/15846 Karar sayılı kararı ile tapu iptal ve tescile ilişkin temyizin reddine, bağımsız bölümde artı değer yaratacak iş ve işlemler yapılmışsa bunlardan arsa sahipleri sorumlu olacağından bu kalemin incelenmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verildiği, bozma üzerine ... Asliye Hukuk Mahkemesi 24.09.2013 tarihli ve 2012/32 Esas, 2013/186 Karar sayılı ilamı ile tapu iptal ve tesciline yönelik kararın kesinleştiği gerekçesiyle bu talep hakkında karar verilmesine yer olmadığına, davacı tarafın dava konusu taşınmazdaki değer arttırıcı işler ile ilgili talebinin kabulü ile 2.565,00 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan alınarak davacıya verilmesine karar verildiği, karar davalılar vekili tarafından temyizi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 01.12.2015 tarihli ve 2015/11326 Esas, 2015/11097 sayılı Kararı ile hükmün onanmasına karar verdiği, kararın 03.02.2016 tarihinde kesinleştiği anlaşılmaktadır.

Gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan hak sahibinin hak sahibi olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Bilindiği üzere; yüklenicinin kendisine devredilen paya hak kazanabilmesi için edimini yerine getirmesi gerekir. Edim ise binayı imal ve teslimdir. Yüklenici edimini yerine getirmediği taktirde 6098 sayılı Türk Borçlar Yasası'nın 473. (818 sayılı Borçlar Yasası'nın 358.) maddesi uyarınca arsa sahibinin, sözleşmenin feshini ve tapunun iptalini isteyebilme hakkı doğar. Öte yandan, yüklenicinin hakkını temellük eden 3. kişi onun halefi durumundadır ve o kişinin hak kazanabilmesi için yüklenicinin edimini yerine getirmesi gerekir.

Öte yandan, henüz inşaat halinde olan tamamlanmamış binadan bağımsız bölüm edinmeyi amaçlayan "topraktan satış" "temelden satış" şeklinde isimlendirilen bu tür satışlarda alıcı, arsanın gerçekte yükleniciye ait olmadığını, kat karşılığı inşaat yapılmasının amaçlandığını, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde satın aldığı bağımsız bölümde hak sahibi olamayacağını bilmekte ve her türlü riski göze olarak bu tür bir davranış içine girmektedir.

Yüklenicinin edimini yerine getirmemiş olması nedeniyle isteyemeyeceği bir hakkı sözleşmeden doğan kişisel hakkını devrettiği haleflerinin isteyebilmesi mümkün değildir.

Yukarıda belirtilen ilke ve olgularla tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde, davalının kullanımlarının haklı ve geçerli bir nedene dayalı olduğu söylenemez. Özellikle ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2001/8 Esas, 2006/296 Karar sayılı sözleşmenin feshi karşısında davalı kötüniyetli zilyet konumundadır.

Yüklenici şirket ile arsa sahipleri arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak yüklenici ile davalının yapmış olduğu satışların sonucunda, davalıya anılan dairenin teslim edildiği, davalının çekişmeli daireleri kullanmaya başladığı tarihte iyiniyetli olduğu, ne var ki, bu iyiniyetli kullanımların, yukarıda sözü edilen ve davacılar tarafından açılan dava sonucu verilen inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin kararın 27.05.2010 tarihinde kesinleşmesi ile son bulduğu, eldeki davada toplanan deliller ile 2001/8 ve 2008/200 Esas sayılı dava dosyalarındaki beyanlar ve saptamalar dikkate alındığında dava konusu taşınmazın tasarrufunun davalıda bulunduğu, davalının ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2001/8 Esas, 2008/200 Karar sayılı sözleşmenin fesih davasında taraf olması sebebiyle fesih kararının kesinleştiği tarihten itibaren ecrimisilden sorumlu olduğu, ancak Mahkemece kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasının kesinleşme tarihinden öncesini kapsar şekilde davalının süresinde zamanaşımı dikkate alınarak dava tarihinden itibaren geriye dönük 5 yıl için ecrimisile hükmedildiği anlaşılmaktadır. Ayrıca hükme esas alınan 23.09.2011 tarihli bilirkişi raporunda talep edilen son dönem olan 2010 yılı için ecrimisil belirlendiği ve geriye doğru hesaplama yapıldığı anlaşılmakla, bu raporun hüküm kurmaya yeterli olduğunu söyleyebilmek de mümkün değildir.

O halde, Mahkemece ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2001/8 Esas, 2006/296 Karar sayılı hükmün kesinleştiği 27.05.2010 tarihi ile dava tarihi olan 14.12.2010 tarihleri arasındaki dönem için yukarıda açıklanan şekilde yöntemine uygun olarak belirlenecek ecrimisile hükmedilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalılar vekilinin temyiz itirazlarının yerinde olduğundan kabulü ile hükmün 6100 sayılı HMK'nin Geçici 3. maddesi yollamasıyla HUMK'un 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, HUMK'un 440/III-1, 2, 3 ve 4. bentleri gereğince ilama karşı karar düzeltme yolu kapalı bulunduğuna, istek halinde peşin harcın temyiz edenlere iadesine, 15.03.2021 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.