Esas No: 2013/11423
Karar No: 2014/5025
Karar Tarihi: 15.04.2014

**6. Hukuk Dairesi         2013/11423 E.  ,  2014/5025 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Ankara 2. Asliye Hukuk Mahkemesi

TARİHİ : 16/04/2013

NUMARASI : 2010/299-2013/230

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava,kiracı tarafından kiralayan aleyhine açılan tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne,3.990.763 TL alacağın 2.500.000 TL sinin dava tarihinden itibaren, 1.490.763 TL'sinin ıslah tarihi olan 28.5.2012 tarihinden itibaren işleyecek reeskont faiziyle davalıdan tahsiline,tazminat ödenmesi halinde davacının dava konusu taşınmazdan el çektirilmesine karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde, Ankara ili, Yenimahalle İlçesi, Alacaatlı Mahallesindeki mülkiyeti Hazineye ait olan 822 parsel nolu ve 346.575 m² yüzölçümlü kıraç taşınmazda özel ağaçlandırma yapılmak üzere Ankara Defterdarlığı Milli Eğitim Emlak Daire Başkanlığı ile davacı arasında 13/10/1999 tarihinde başlangıçta 10 yıl süreli (süre sonunda yenilenen) kira sözleşmesi imzalandığını,yıllık kiranın 120 TL olduğunu,onuncu yılın sonunda akdin kendiliğinden yenilendiğini, ikinci onyıllık dönemin 2009 Ekim ayında başladığını ve yıllık kiranın 1.200 TL olduğunu, kira sözleşmesine uygun olarak davacı tarafından çok büyük emek ve para sarf ederek bir kısmı meyve ağacı, bir kısmı kerestelik, bir kısmı orman ağacı olmak üzere muhtelif ağaçlar dikildiğini, 10 yaşına gelen 34.000 mevye ağacından verim alınmaya başlandığını,yenilenen ikinci on yıllık dönemde davalının 08/02/2010 tarihli yazı göndererek kiralanan alanın 112.072 m² tenzil edilerek 345.575 m² den 233.503 m² ye indirildiğinin, kalan 233.503 m² lik kısmın kiralanması istenirse 2886 Sayılı Yasa gereğince pazarlık usulü ihaleye girilerek kiralanabileceğinin tebliğ olunduğunu,davalının akde sadakat ve hukuka bağlı devlet ilkesini zedeleyerek kira sözleşmesini yok saydığını,kiralanan arazinin 1/3 ünün geri alındığını,1999 tarihli ve 49+49 yıllık kira süresince ancak bir kere yapılabilen ve sözleşmeye göre dikilen 34.000 civarındaki ağacın yok sayıldığını,sözleşmenin 15.maddesindeki her 10 yılda bir akdin uzatılacağına dair hükmün yok sayıldığını,geriye kalan arazinin sulama-elektrik-yol-bakım-ürün eldesi gibi bağlantıları yok edilerek yeniden bağlantı yapılamaz hale getirildiğini, idarenin sözleşme yaparken imar planını gizlediğini, kiralama ve ağaçlandırma çalışmalarından sonra alanın villalar ile çevrildiğini, geleceğe güvenin yok edildiğini,davacının davalının yeni teklifini kabul etmediğini,davacının 2009 Ekim ayında yenilenen ikinci on yılın birinci yıl kirası olan 1200 TL nin ödendiğini davalıya 25.2.2010 tarihli yazı ve 10.5.2010 tarihli ihtar ile davalıya bildirildiğini, ağaçlandırma çalışmaları sebebiyle büyük oranda masraf edildiği gibi gelecekte ümit edilen gelirden mahrum kalındığını,davalının davacının hem akitten hem de haksız işleminden doğan zararı ödemesi gerektiğini belirterek davacının 1999-2009 arası masraftan doğan geçmiş zararı olan 1.500.000 TL masraf bedelinin (345 dönüm vahşi arazinin kaya,çalı vs.den temizlenmesi için şimdilik 100.000 TL,ham toprağın fidan dikilecek hale geterilmesi ve alt toprak ve üst toprak işlenmesi için 200.000 TL,dikilecek her cins ağaç için ayrı ayrı adalar meydana getirip zirai araç geçecek servis yolları oluşturulması için 300.000 TL, arazi çevresine beton direk ,tel, vs.gibi muhafaza tesisleri için 100 TL,su kuyusu,su getirme ve iç su şebekesi yapılması için 140.000 TL,hangi meyveli ağacın hangi teknik kurallarla dikileceğinin tespiti için analız raporu masrafı 10.000 TL,fidanların piyasadan satın alınması için 50.000 TL,fidanların taşınıp dikilmesi için 200.000 TL,her bir fidanın günlük-aylık-yıllık bakımla bilimsel kontrol gideri 10 yıllık 300.000 TL,bugün 10 yaşına gelmiş 34.000 ceviz badem vs. ağaçların sair giderleri için 100.000 TL olmak üzere) yapılış tarihinden itibaren reeskont faizi ile, 2010 sonrası ceviz-badem vs. ağaçların ekonomik ömrünün 120 yılı geçmesine rağmen 49+49=98 yıldan 10 yıl çıkarılınca bakiye 88 yıllık gelecek dönem kazanç yoksunluğu bedeli 1.000.000 TL'nin(3000 civarındaki ceviz ağacının kazanç kaybı 3.960.000 TL den şimdilik 200.000 TL,11.000 civarındaki badem ağacı kazanç kaybı 26.410.000 TL den şimdilik 300.000 TL,3000 mahlep ağacının kazanç kaybı 1.980.000 TL den şimdilik 48.000 TL,330 civarında fıstık çamı kazanç kaybı 21.780 TL den şimdilik 300.000 TL,3.000 sedir ağacı kazanç kaybı 4.500.000 Tl den şimdilik 150.000 TL,30 iğde acağı kazanç kaybı 19.800 TL den şimdilik 1.000 TL,2.500 akasya ağacının kazanç kaybı 1.875.000 TL den şimdilik 1.000 TL ,sair niteliği açıklanamayan gelirler itibariyle şimdilik 1.000 TL olmak üzere toplam 61.524 TL kazanç kaybından şimdilik 1.000.000 TL olmak üzere) 1999 yılından dava tarihine kadar ticari reeskont faiziyle olmak üzere toplam 2.500.000 TL tazminatın reeskont faizi ile tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili,cevap dilekçesinde,davacıya 345.575 m² lik hazine arazisinin ağaçlandırılmak üzere 13.10.1999 tarihli kira sözleşmesi ile 10 yıllığına kiralandığını,bu yerin Yenimahalle 9.bölge imar planı içinde kaldığının anlaşıldığını,bu plana itirazların reddedildiğini,Yenimahalle Belediye Başkanlığı tarafından hazırlanan imar planının iptali için Ankara 9. İdare Mahkemesinde açılan davanın reddedildiğini, 345.575 m² lik 822 parselin imar uygulaması sonucu parsellere ayrılıp bu parselde 130.545 m2 sinin kaldığını,bu kısmın Hazine adına tescil edildiğini,davacının Ankara 5.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2004/428 D.İş. sayılı dosyasında tespit yaptırmış olup arazideki çalışmaların toplam değerinin 406.484 TL olarak tespit edilmiş ise de Orman Müdürlüğünün yaptığı çalışmada 74.715 TL masraf yapıldığı,toplam harcama giderinin 636.031,36.-TL olduğunun belirlendiğini,davacının küçülmüş arazinin(233.503 m²) kiralanmasına (ağaçlandırma hakları vs. den vazgeçme şeklindeki) ilişkin teklifi kabul etmediğini, davacının taleplerinin haksız olduğunu,ticari reeskont faizi talep edilemeyeceğini belirterek davanın reddini savunmuş, mahkemece,davacıya kiralanan ve davacı tarafından çeşitli ağaçlar dikilen 345.575 m2'lik kiralananın belediye imar çalışmaları sonucu 215.029 m² sinin hukuki vasfının değiştirildiği, ifraz edildiği , özel mülkiyet veya kamu hizmetine ayrıldığı, 130.546 m2 sinin düzenleme harici olarak hazineye ayrıldığı,BK. nun 96 ve 252. Maddeleri gereğince sözleşmenin ifa edilememesinde davacının kusuru bulunmadığı gerekçeleriyle Bilirkişi Raporu ile tespit edilen davacının müspet ve menfi zararı toplam 3.990.763,00 TL tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 249.maddesinde: Kiralayanın, kiralananı, sözleşmede belirtilen amaca uygun olarak kullanmaya ( işletmeye) elverişli şekilde teslim etmek ve kira süresince bu durumda bulundurmakla yükümlü olduğu, kiralananın, sözleşmede belirtilen amaca uygun olarak kullanılamayacak veya yararlanmayı önemli ölçüde azaltacak ayıplı bir durumda teslim edilmesi halinde, kiracının sözleşmeyi bozmaya veya kira pasından uygun bir miktarın indirilmesini isteme hakkı bulunduğu düzenlenmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 250.maddesinde de; Kiralananın, kira süresi içinde, kİracının bir kusuru olmaksızın, sözleşmeyle güdülen amacı sağlayacak yolda kullanılma olanağını yitirmesi veya önemli ölçüde azaltacak bir duruma düşmesi halinde kiracının, kira parasından uygun bir miktarın indirilmesini isteyebileceği gibi bu sakatlı uygun bir süre içinde giderilmezse, sözleşmeyi de bozabileceği,kiraya verenin, kendisinin bir kusuru olmadığını kanıtlayamaması halinde tazminat ile yükümlü olduğu düzenlenmiştir.

Yine 818 sayılı Borçlar Kanununun 96. maddesi gereğince alacaklının, borçludan borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle tazminat isteyebilmesi için, bu yüzden bir zarara uğramış olması gerekir. Sözleşmeden kaynaklanan zarar müspet zarar olacağı gibi, menfi zarar da olabilir.

Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır. Diğer bir anlatımla, müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır: kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır.

Kâr kaybı,kardan mahrum kalma karşılığı meydana gelen zarardır. Genelde sözleşmeyi kusuruyla fesheden taraftan istenir. Aslında kâr kaybı açısından kârdan yoksun kalan tarafın malvarlığında kusurlu fesihten önce ve sonra bir değişiklik yoktur. Burada kârdan yoksun kalan kusurlu fesih yüzünden mal varlığında ileride meydana gelecek çoğalmadan mahrum kalır. Kâr kaybı zararının müspet zarar kapsamında bulunduğu şüphesizdir.

Menfi zarar ise,uyulacağı ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması dolayısıyla uğranılan zarardır. Başka bir anlatımla sözleşme yapılmasaydı uğranılmayacak olan zarardır. Menfi zarar borçlunun sözleşmeye aykırı hareket etmesi yüzünden sözleşme hüküm ifade etmemesi dolayısıyla ortaya çıkar

Somut olayda; Davacıya 345.575m² lik arazinin ağaçlandırma amacıyla 13.10.1999 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesiyle kiralandığı, 10 yılın sonunda sözleşmenin aynı süre ile yenilendiği,2010 yılında kiralananın Yenimahalle 9.bölge imar planı içinde kaldığı gerekçesiyle Yenimahalle Belediye Başkanlığı tarafından 345.575 m² lik 822 parselin imar uygulaması sonucu parsellere ayrılıp bu parselde 130.545 m² sinin kaldığını,bu kısmın hazine adına tescil edildiği,diğer kısımların konut alanında kaldığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiracı, kiralananın büyük kısmının elden çıkmış olması nedeniyle kira sözleşmesini feshetmemiştir. Bu durumda davacı kiracı,kira sözleşmesi gereği kendisine kiralanan 345.575 m² lik yerin büyük oranda azalması ve geriye 130.545 m² lik küçük bir arazi kalması nedeniyle dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı BK.'nun 249 vd. maddeleri ( 1.7.2012 de yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 305 vd. maddeleri) gereğince davalı kiralayandan kira bedelinin tenzilini ve elden çıkan kısımlarla ilgili menfi zararlarını talep edebilir. Menfi zararlar içinde kiracının kira sözleşmesine güvenerek yaptığı masraflar da bulunmaktadır. Kiralananın bir kısmı kiracının elinden çıkmış olup,kiracı kiralananın bir kısmının elinden çıkması nedeniyle kiranın tenzilini ve elinden çıkan kısma ilişkin olarak yaptığı masrafların tazminini davalı kiralayandan talep edebilir. Bu durumda mahkemece,kiralanan taşınmazın elden çıkan kısmı tespit edilip bu elden çıkan kısma kiracı tarafından yapılan masraf ve imalat bedelleri tespit edilip sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Ayrıca, davacı vekili dava dilekçesinde sadece tazminat isteminde bulunmuş olup,akdin feshi talebi bulunmamaktadır.01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı HMK.nun 26.maddesi (1086 sayılı HUMK.nun 74.maddesi) gereğince “Hakim,tarafların talep sonuçları ile bağlıdır. Ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez.” Buna göre,davacının akdin feshine ilişkin bir talebi olmadığı halde talep aşılarak taşınmazdan el çektirme kararı verilmesi de doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.

SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 15/04/2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.