Esas No: 2013/14892
Karar No: 2014/7953
Karar Tarihi: 17.06.2014

**6. Hukuk Dairesi         2013/14892 E.  ,  2014/7953 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Ankara 11. Sulh Hukuk Mahkemesi

TARİHİ : 22/05/2013

NUMARASI : 2012/688-2013/566

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı maddi ve manevi tazminat davasına dair karar, davalı ve davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kiracı tarafından kiralayan aleyhine açılan maddi ve manevi tazminat istemlerine ilişkindir. Mahkemece, manevi tazminat isteminin reddine, maddi tazminat talebinin kısmen kabulüne,4.251,15 TL alacağın davalıdan tahsiline,fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.Davacı vekili katılma yoluyla temyiz isteminde bulunmuştur.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin tüm davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davalı vekilinin maddi tazminata ilişkin hükme yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Davacı vekili, dava dilekçesinde, taraflar arasında 20/09/2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiğini,aylık kira parasının 675 TL olduğunu,davalının aynı zamanda bu yerin müteahhidi olup, binanın yeni inşa edilip davacının ilk kiracı olduğunu, bazı eksikliklerden dolayı davacının taşınmaza 20/10/2010 tarihinde taşındığını, taşınmaza taşındıktan sonra ıslanma, nemlenme, küflenme ve rutubet oluşmaya başladığını, bu kusurların 7 ay devam ettiğini, bu eksiklik ve kusur nedeniyle tarafların anlaşıp Mart 2011 ayından itibaren kira bedelinden 275 TL düşülerek 5 ay boyunca, Temmuz 2011 ayına kadar kira bedelinin aylık 400 TL olarak ödendiğini, Ağustos ayından itibaren kira bedelinin tam olarak ödenmeye başlandığını, davalının taşınmazdaki ayıpları giderilmesi için davalıya 17/11/2011 tarihli ihtar gönderilmesine rağmen ayıpların giderilmemesi üzerine mahkeme kanalı ile tespit yaptırıldığını ve davacının taşınmazı 20/04/2012 tarihinde tahliye etmek zorunda kaldığını, bu tahliye nedeniyle komisyoncuya ücret ödediğini, ihtarname çekip tespit yaptırdığını, iki kanepenin küflenmeden dolayı kullanılamaz hale geldiğini, ayrıca kiralanan yerdeki ayıplar nedeniyle fazla doğalgaz ve elektrik tüketimi yapmak zorunda kaldığını belirterek, zorunlu taşınma nedeniyle 1.541,60 TL, davalıya gönderilen ihtarnameler ile delil tespiti dosyasına yapılan harcamalar nedeniyle 935,15 TL, kullanılamaz hale gelen kanepeler nedeniyle 1.500 TL ve normal tüketimden fazla olarak ödenen 909,22 TL doğalgaz ve 224,60 TL elektrik tüketim bedeli olmak üzere taşınmazın gereği gibi kullanılamamasından dolayı haksız olarak ödenen kira bedelleri toplamı olarak 5.000 TL ,davacı ve aile bireylerinin nem ve küf nedeniyle uğradıkları sağlık sorunları, sıkıntı vs nedeniyle 5.000 TL de manevi tazminat olmak üzere toplam 13.976,75 TL nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili,sözleşmede kiralananın tam ve eksiksiz olarak davacıya teslim edildiğinin yazıldığını,davacı ilk kiracı olup,sözleşmenin 1.maddesinde kiracının kendi malı gibi kullanmasının kararlaştırıldığını,meydana gelen eksikliliklerden davalının sorumlu tutulamayacağını,davacının kötü ve hor kullanımdan kaynaklanan hasarlar sözkonusu olduğunu,sözleşmenin yapıldığı tarihten tahliye tarihine kadar davacının kiralananı yaklaşık 19 ay kullandığını, davacı iddiası doğru olsa bu kadar süre kiralananı kullanamayacağını,5+1 oda evin bir kısmını kullanması davacı insiyatifinde olup,kanepelerin ne şekilde kullanıldığı yağmurda ıslatılması sonucu hasar görüp görmediğinin bilinmediğini,davacının ısınma ve elektrik harcamalarından davalının sorumlu tutulamayacağını,davacının anlaşarak kira paralarının eksiklikler nedeniyle eksik yatırıldığı iddiasının yerinde olmadığını, kira parasını eksik yatırması nedeniyle davacıya ihtarname çekildiğini, davacının yaptırdığı tespite itiraz edildiğini,manevi tazminat talebinin yerinde olmadığını belirterek davanın reddini savunmuş, Mahkemece,bilirkişi raporu doğrultusunda elektrik aboneliği için yapılan masraf, ihtarlar, noter emanet tutanağı ve tespit dosyası giderleri,2 adet kanepe gideri, kiralananın eksik kullanım nedeniyle fazladan kira bedelinden oluşan toplam 4.251,15 TL'nin tahsiline karar verilmiştir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 20.9.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralananın hiç kullanılmamış, boya ve badanası yapılmış olarak davacıya kiralandığı,kira sözleşmesinin 1.maddesinde "...kiracının kiralananı kendi malı gibi kullanacağı ve bozulmamasına ve evsaf ve meziyetlerini kaybetmesine meydan vermeyeceği..." kararlaştırıldığı görülmüştür. Davacı, sonradan ortaya çıkan ayıplar nedeniyle kiralananın bir kısmının kullanılamaz hale geldiğini,davalı kiralayana yapılan bildirimlere(ayıp ihbarı) rağmen davalının bunları gidermemesi üzerine taşınmazın 20.4.2012 de tahliye edilip anahtarın Ankara 35.Noterliğine emanet teslim tutanağı ile teslim edildiği,kiralanandaki ayıp nedeniyle davacı kiracının maddi zararlarının tahsili isteminde bulunduğu anlaşılmaktadır.

Kural olarak BK'nun 249/1 maddesine göre(6098 sayılı TBK'nun 301.md.) kiralayan, taşınmazı sözleşme ile amaçlanan kullanıma uygun bir halde teslim ve sözleşme süresince bu halde bulundurmakla yükümlüdür. Kira,sürekli bir akit olduğundan hem akdin kurulmasından önce mevcut hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiralayanın tekeffülü altındadır.Diğer bir anlatımla kiralayan sözleşme süresince kiralananda meydana gelen bozuklukları ve eksikleri kiracının bir kusuru yoksa gidermekle yükümlüdür. Ayrıca BK'nun 251/2 maddesi gereğince kiracı bazı koşulların varlığı halinde(esaslı olmayan ufak tefek ayıplar) kiralayanın hesabına eksiklikleri gidermekte izinlidir.Sonradan ortaya çıkan ayıplar nedeniyle kiralananın tamir ve bakım gereksinimi doğarsa kiracı bozuklukların önemine ve niteliğine göre kiraya verene bu durumu bildirmek ve tamiri konusunda uygun bir süre vermekle yükümlüdür. Kiracının onarımı kiraya verenin hesabına yaptırabilmesi BK. 97/1 maddesi (6098 sayılı TBK.’nun 113/1 md.) uyarınca hakimden izin alma koşuluna bağlı tutulmuştur.

BK'nun 249/2 maddeleri(6098 sayılı TBK'nun 305 vd.md.) Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı,kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararın giderilmesini isteyebilir. Ancak,zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez.Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.Ancak kiracının ayıpların ortaya çıkmasından sonra kiralanandaki ayıbı,eksikliği derhal ya da münasip bir zamanda kiralayana bildirmesi gerekir.

Somut olayda, dava konusu kiralananda ıslanma, nemlenme, küflenme ve rutubet oluşması nedeniyle kiralananın bazı kısımlarının kullanılamadağı,kiracıya ait eşyaların zarar gördüğü,kiralananın ayıplı olduğu ,eksikliklerin giderilmesi gerektiğine ilişkin davalı kiralayana 17.11.2011 tarihinde bildirim yapıldığı, daha sonra kiralayanın kiralanandaki ayıpları gidermemesi üzerine 20.4.2012 tarihli ihtar ile akdin feshedildiği görülmüştür. Bu durumda davacı kiracı BK'nun 249 vd.maddeleri(6098 sayılı TBK'nun 306 vd.) gereğince seçimlik hakkını kullanmış ve akdi feshedip taşınmazı tahliye ettiğine göre artık geriye dönük olarak kira parasının indirilmesi talebinde bulunamaz.

Davacı kiracının, kiralanandaki bu ayıpları(ıslanma, nemlenme, küflenme ve rutubet) kendisinin gidermeye çalıştığına yada bu konuda hakimden izin alma talebinde bulunduğuna ilişkin delil yada savunması bulunmamaktadır.

Mahkemece, hükme esas alınan bilirkişi raporunda kiralananda sonradan çıkan bu ayıpların önemli ve esaslı ayıp olup olmadıkları, kiracı tarafından giderilebilecek nitelikte olup olmadıkları hususunda bir tespit bulunmamaktadır. Ayrıca raporda 20.9.2010 tarihinde başlayan kiracılık sonrası davacı kiracı yaklaşık 12-13 ay sonra 17.11.2011 de ayıpların giderilmesi ihtarında bulunmuş olup, bu süre zarfında yani ayıpların ortaya çıkması ile kiracının bu yerde oturmaya devam etmesi nedeniyle geçen bu süre zarfında ayıpların artmasına sebep olup olmadığı hususunda da açıklık bulunmamaktadır. Mahkemece gerektiğinde yeniden uzman bilirkişi yada bilirkişilerden rapor alınarak kiralananda sonradan çıkan bu ayıpların önemli ve esaslı ayıp olup olmadıkları ,kiracı tarafından giderilebilecek nitelikte olup olmadıkları ,ayıpların ve davacı zararının artmasında davacı kiracının kusuru bulunup bulunmadığı araştırılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.

SONUÇ:Yukarıda 2.bentte açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 17/06/2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.