Esas No: 2024/2650
Karar No: 2025/1982
Karar Tarihi: 14.04.2025

**7. Hukuk Dairesi         2024/2650 E.  ,  2025/1982 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/3159 E., 2024/550 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Çatalca 2. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/155 E., 2022/317 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 18.03.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacılar vekili Av. ..., diğer taraftan davalı vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili; davacıların İstanbul ili, Çatalca ilçesi, ............ köyü 847 parselinde hissedar olduklarını, davalıya satışı yapılan dava konusu 3/8 hissenin ilk olarak 22.06.2020 tarihinde 500.00,00 TL'ye dava dışı ...'e satıldığını, satışın davacılara ihtarname ile bildirildiğini, ihtarname üzerine süresi içinde ...'e yapılan satışa karşı ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davası açtıklarını ancak bu sırada dava dışı ...'in payını davalıya sattığından açtıkları davanın pasif husumetten reddine karar verildiğini belirterek davalıya yapılan satış nedeniyle ön alım haklarına dayalı tapu iptal ve tescil talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davalının dava konusu taşınmazda daha önceden paydaş olduğundan davanın usul reddi gerektiğini, ön alım hakkının paydaşlara karşı kullanılamayacağını, taşınmaz bedelinin muvazaalı olarak yüksek gösterildiği iddiasının gerçek dışı olduğunu, taşınmazın değer tespiti yapıldığında bu durumun ortaya çıkacağını, davalının söz konusu taşınmazı yasal ön alım haklarının kullanılması için kendisine çekilen ihtarnameyi öğrendikten sonra satın aldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalının, dava konusu taşınmazda 05.09.2016 tarihinde satış yoluyla 1/8 oranında hissedar olduğu, iş bu satış işlemine karşı Çatalca 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2017/119 Esas sayılı dosyasında ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescili davası açıldığı, yapılan yargılama sonucunda payın davalının eşinden edinilmiş olması sebebiyle davanın reddedildiği, bu kararın Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2021/301 Esas, 2021/1451 Karar numarasıyla onanarak davalının dava konusu parseldeki hissedarlığının kesinleştiği, ön alım hakkının paydaşa karşı kullanılamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili ile davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı vekilinin istinaf başvurusunun ise tamamlattırılan dava değeri üzerinden nispi vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken maktu vekalet ücretine hükmedilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu gerekçesiyle kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden kurulan hükümle davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili; davalıya satış öncesinde payın dava dışı 3. kişiye satıldığını, davacılara ihtarname gönderilince satış nedeniyle ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davası açtıklarını ancak o sırada dava dışı ...'in payını, davalıya devrettiğini, Bölge Adliye Mahkemesince her ne kadar paydaş olan kişiye satış yapıldığından red kararı verilmişse de satışın önce 3. kişiye yapılmış olduğu dikkate alınmadığından hatalı karar verildiğini belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Ön alım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

Davacılar, her ne kadar davalı ...'a karşı 3/8 pay yönünden önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davası açmışlarsa da; dava konusu pay, 22.06.2020 tarihinde dava dışı paydaşlar ........ ve ............. tarafından üçüncü kişi konumundaki .............'na satılmış olup, esasında bu satışa yönelik önalım haklarını kullandıklarını belirtmişlerdir. Ne var ki bu sırada ..., payını paydaşlardan davalı ...'a tapuda 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 705 gereğince doğrudan satış yoluyla devrettiğinden üçüncü kişi olan ...'e yapılan satıştan doğan önalım haklarını, davalı ...'a yöneltmek durumunda kalmışlardır. Nitekim davalı ... da ... tarafından paydaşlara gönderilen ihtarnameden haberdar olması üzerine önalım hakkını kullanmak suretiyle üçüncü kişi olan ...'in payını satın aldığını savunmuştur.

Oysa, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734 üncü maddesine göre ön alım hakkı ancak dava açılarak kullanabilir.

Buna göre; taşınmazda paydaş olan davalı taraf, davaya konu payı, dava dışı ... ..........ndan ön alım hakkına dayalı olarak satın aldığını savunmuş ise de; yasanın emredici hükmü gereği dava konusu paya yönelik önalım hakkına dayalı bir dava açmadığı, doğrudan tapuda satış suretiyle payı edindiği görülmektedir. Üçüncü kişiye yapılan satış nedeniyle diğer paydaşların da doğmuş olan ön alım hakkı bulunduğu ve davacıların 22.06.2020 tarihli satışa karşı ön alım hakkı kullandıklarını açıkça belirttikleri bu durumda, payın paydaşlardan birine temliki, doğmuş olan ön alım hakkını sona erdirmez.

O halde, davalı aleyhine açılan önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil talebinin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

28.000,00 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacılara verilmesine,

14.04.2025 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.