Esas No: 2023/213
Karar No: 2023/882
Karar Tarihi: 29.03.2023

**3. Hukuk Dairesi         2023/213 E.  ,  2023/882 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 21. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/994 E., 2022/2012 K.

KARAR : Davanın kabulü

İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2016/97 E., 2017/577 K.

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen irtifak hakkı bedelinin tespiti davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararının Dairemizce bozulması üzerine bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama neticesinde bölge adliye mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; taraflar arasında 10.06.1991 tarihli ve 49 yıl süreli irtifak hakkı sözleşmesi düzenlendiğini, bu sözleşme ile Milli Emlak Müdürlüğüne ait 27.898 m² alanlı arazi üzerinde lehlerine irtifak hakkı tesis edildiğini, bu taşınmaz üzerine 40.000 tonluk liman silosu ve müştemilat yaptırıldığını, ancak söz konusu taşınmazın 2.856 m²'lik kısmının Maliye Bakanlığı Milli Emlak Müdürlüğünün 05.09.2006 tarihli kararı ile Veteriner Sınır Kontrol noktası inşa edilerek kullanılmak üzere Tarım ve Köy İşleri Bakanlığına terkin edildiğini, 2009-2014 yılları arasındaki dönemde her bir yıllık döneme ait irtifak bedelinin tespiti için açılan davaların derdest olduğunu, taraflar arasında tanzim edilen sözleşmenin 7'nci maddesinde "3 yıllık dilimlerde irtifak bedelinin yeniden takdir edileceği" şartının yer aldığını, ancak bu kullanım hakkının genel hukuk kurallarına aykırı olamayacağını, Yargıtay'ın bozma kararında "eski kiracı olunması, kira sözleşmesinin uzun süreli olması nedeniyle hak ve nefasete göre, emsallerin de altında bir bedel belirlenmesi gerekir." hükmünün yer aldığını, 19.06.2007 Resmi Gazete'de yayınlanan hazine taşınmazlarının idaresi hakkındaki yönetmeliğin 14'üncü maddesinde "Bir yıldan uzun süreli kira, irtifak hakkı, kullanma izin sözleşmelerinde ikinci ve izleyen yıllar bedeli TÜİK tarafından yayınlanan ÜFE/bir önceki yılın aynı ayına göre değişim oranında arttırılır." hükmünün yer aldığını, davalı tarafından 2015 yılı(25.dönem) için talep edilen 767.824,31 TL'lik irtifak bedelini yasal haklarını saklı tutarak 11.01.2016 tarihinde ödediklerini belirterek, 2015 yılına ait irtifak bedelinin 279.222,07 TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili, taraflar arasında tanzim edilen sözleşmenin 7'nci maddesinde "ilk yıla ait irtifak bedelinin 200.000.000 TL olduğunu, ikinci ve izleyen yıllar kullanım bedelinin, Maliye ve Gümrük Bakanlığınca her yıl yayınlanan Devlet İhaleleri Genelgesinde belirlenen artış oranlarının bir önceki yılın irtifak bedeline eklenmek suretiyle saptanacağı, saptanan bu bedele hak lehdarınca herhangi bir mahkeme veya makama başvurularak itiraz edilemeyeceği ve ilk üç yıldan sonraki ikinci ve izleyen üç yıllık dilimlerin ilk yıl irtifak hakkı bedellerinin yeniden takdir edileceği" şartının yer aldığını, bu şarta göre ve taşınmazın 2856m²'lik kısmının Veteriner Sınır Kontrol noktası inşa edilerek kullanılmak üzere Tarım ve Köy İşleri Bakanlığına terkin edilmesi hususu nazara alınarak 25'inci dönem olan 2015 yılı irtifak hakkı bedelinin 767.824,31 TL olarak belirlendiğini, 2012 yılına ait bedelin 323,765,18 TL olarak tespit edildiğini ve söz konusu kararın Yargıtay denetiminden geçerek kesinleştiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 06.06.2017 tarihli ve 2016/97 Esas, 2017/577 Karar sayılı kararı ile tespit edilen ve kesinleşen 10.06.2012 tarihinde başlayan bir yıllık döneme ait 323.765,18 TL'lik irtifak hakkı bedeli ile Hazine taşınmazlarının idaresi hakkındaki yönetmeliğin 14'üncü maddesinin 1'inci fıkrasında yer alan "Bir yıldan uzun süreli kira, irtifak hakkı, kullanma izni sözleşmelerinde ikinci ve izleyen yıllar bedelleri, Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Üretici Fiyatları Endeksi(ÜFE-bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim) oranında arttırılır. " hüküm gereği 2013/06 ayına, 2014/06 ayına ve 2015/06 ayına ait " bir önceki yılın aynı ayına göre ÜFE endeks oranları" nazara alınarak yapılan hesaplamada 10.06.2015 tarihinde başlayan bir yıllık döneme ait irtifak hakkı bedelinin 377.267,03 TL olduğu gerekçesiyle dava konusu ... ili, ...ilçesi,... mahallesi 3653 ada 1 parsel sayılı taşınmazın 10.06.2015 tarihinde başlayan bir yıllık döneme ait irtifak hakkı bedelinin 377.267,03 TL olduğunun tespitine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı ve davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 29.04.2021 tarihli ve 2020/667 E., 2021/742 K. sayılı kararı ile İlk Derece Mahkemesince alınan bilirkişi raporunda ve Hazine taşınmazlarının idaresi hakkındaki yönetmeliğin 14 üncü maddesinin 1 inci fıkrası uyarınca; 2013/06 ayına ait ÜFE oranı %5,23, 2014/06 ayına ait ÜFE oranı %9,75 ve 2015/06 ayına ait ÜFE oranı %6,73 olarak belirlenmiş olduğu ve bu doğrultuda 10.06.2012-10.06.2013 dönemine ait irtifak hakkı bedeli olan 323.765,18 TL'nin bu oranlara göre artırılması suretiyle dava konusu döneme ait irtifak hakkı bedelinin 399.080,70 TL olduğu gerekçesiyle davacının istinaf başvurusunun reddine, davalının istinaf başvurusunun kısmen kabulüyle; ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 06.06.2017 tarih ve 2016/97 E., 2017/577 K. sayılı kararının, HMK’nın 353/1-b.2 maddesi uyarınca düzeltilmek üzere kaldırılmasına ve esas hakkında yeniden karar verilmesine; davanın kısmen kabulü ile; dava konusu ... İli, ...İlçesi,... Mahallesi 3653 ada 1 parsel sayılı taşınmazın 10.06.2015 tarihinde başlayan bir yıllık döneme ait irtifak hakkı bedelinin 399.080,70 TL olduğunun tespitine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı ve davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairemizce yapılan inceleme sonucunda; bozma nedenine göre davacı ve davalının sair temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmediği belirtilerek, uyuşmazlığın çözümünde öncelikle sözleşme hükmü ve mevzuatın değerlendirilmesi gerektiği, taraflar arasında akdedilen 10.06.1991 tarihli sözleşmenin 7 nci maddesinde “İlk yıl için 200.000.000 (İki yüz milyon) TL' dir. 2 nci ve izleyen yıllar kullanım bedeli ise Maliye ve Gümrük Bakanlığınca (Bütçe ve Mali Kontrol Genel Müdürlüğü) her yıl yayımlanan Devlet İhaleleri Genelgesinde belirtilen artış oranlarının bir önceki yılın irtifak hakkı bedeline eklenmesi suretiyle saptanır. Saptanan bu bedele hak lehtarınca herhangi bir mahkeme veya makama başvurarak itiraz edilemez. İlk üç yıldan sonraki ikinci ve izleyen üç yıllık dilimlerin ilk yıl irtifak hakkı bedelleri yeniden takdir edilir ve izleyen yılların bedellerinin tahakkuk ve tahsili yukarıdaki hükümlere tabi olur.” ve yine 19.06.2007 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren hazine taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 14 üncü maddesinin 1'inci fıkrasında “Bir yıldan uzun süreli kira, irtifak hakkı, kullanma izni sözleşmelerinde ikinci ve izleyen yıllar bedelleri, Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Üretici Fiyatları Endeksi (ÜFE - bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim) oranında arttırılır.” şeklinde hükmün yer aldığı, dava dosyasının incelenmesinde, 2012 Haziran-2013 Haziran dönemi için irtifak bedeli 323.765,18 TL olarak tespit edildiği ve Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 01.03.2016 tarih ve 2015/36247 E. ve 2016/6268 K. sayılı ilamıyla karar düzeltme talebi de reddedilerek 01.03.2016 tarihinde kesinleştiği, davacı tarafından davalı aleyhine 2013 Haziran-2014 Haziran dönemi ve yine 2014 Haziran-2015 Haziran dönemi irtifak bedelinin belirlenmesi konusunda ... 12. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/141 E. sayılı dava dosyası üzerinden dava açıldığı ve 14.02.2019 tarihinde karar verildiği; ancak kararın kesinleşmediğinin anlaşıldığı, dava konusu yapılan 2015 Haziran-2016 Haziran döneminin 3 yıllık dilimin ilk irtifak dönemi olduğu, bu döneme ilişkin irtifak bedelinin, sözleşmenin 7 nci maddesindeki hüküm, yönetmeliğin 14 üncü maddesinin 1'inci fıkrası gözetilerek ayrıca daha önceki yıllara ilişkin belirlenen irtifak bedellerinin ÜFE oranına göre artışı da değerlendirilerek söz konusu bedellerden de daha az bedel olmayacak şekilde belirlenmesinin gerektiği, bu anlamda; ... 12. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/141 E., 2019/72 K. sayılı dava dosyasının incelenmesinde 2013 Haziran-2014 Haziran dönemi için 340.698,10 TL; 2014 Haziran-2015 Haziran dönemi için 373.916,16 TL irtifak bedelinin belirlendiği, belirlenen söz konusu bedellerin ÜFE üzerinden yapılan artış hesapları ile; ... Bölge Adliye Mahkemesi 21. Hukuk Dairesinin 399.080,70 TL olarak belirlediği 2015 Haziran-2016 Haziran dönemi irtifak bedeliyla çeliştiği, o halde, Bölge Adliye Mahkemesince, ... 12. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/141 E., 2019/72 K. sayılı dava dosyasında yer alan tespitler de değerlendirilerek taraf, mahkeme ve Yargıtay denetimine açık bilirkişi raporu da alınıp sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği gerekçesi ile bozulmasına karar verilmiştir.

B. Bölge Adliye Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile hazine taşınmazlarının idaresi hakkında yönetmeliğin 1'inci maddesinde; "Bir yıldan uzun süreli kira, irtifak hakkı, kullanma izin sözleşmelerinde ikinci ve izleyen yıllar bedelleri Türkiye İstatistik Kurumu'nca yayımlanan üretici fiyatları endeksi (ÜFE-bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim) oranında artırılır." hükmüne yer verildiği, davacı ve davalı arasında yapılan sözleşme hükümleri uyarınca davalı hazineye ait olan irtifak hakkına konu taşınmazın irtifak hakkı kurulduktan sonraki yıllara ait irtifak bedelinin belirlenmesine ilişkin herhangi bir kural bulunmadığı, ... 12. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/141E., 2019/72K. sayılı dosyasında, somut uyuşmazlığa konu dönem olan Haziran 2015-Haziran 2016 döneminden önceki dönem olan 2014 Haziran-2015 Haziran dönemi için 373.916,16 TL irtifak bedelinin belirlendiği, Dairece uyulan Yargıtay bozma ilamı doğrultusunda bu miktar esas alınarak, dava konusu dönem için irtifak bedelinin belirlenmesi konusunda bilirkişi raporunun aldırıldığı, Dairece alınan bilirkişi raporu, taraf ve kanun yolu denetimine elverişli olup, hükme dayanak alınabileceğinin değerlendirildiği, zira yukarıda açıklandığı üzere 3'er yıllık irtifak bedeli dönemlerinde ilk yıl irtifak bedelinin ne şekilde belirleneceğine ilişkin olarak taraflar arasında düzenlenen sözleşmede herhangi bir kararlaştırma bulunmadığı, bilirkişi raporu da bu doğrultuda hesaplama yapmak suretiyle, ... 12. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/141 E., 2019/72 K. sayılı ilamında bir önceki yıl için belirlenen 373.916,16 TL irtifak bedeli esas alınmak suretiyle, 2014 Haziran döneminden 2015 Haziran dönemine kadar ÜFE, TÜFE, döviz, altın, asgari ücret memur maaş artış oranı gibi çeşitli ekonomik verilere göre 2015 Haziran-2016 Haziran dönemine ait irtifak bedelini 426.034,17 TL olarak hesapladığı belirtilerek davanın kısmen kabulü ile; dava konusu ... İli, ...İlçesi,... Mah., 3653 ada, 1 parsel sayılı taşınmazın 10.06.2015 tarihinde başlayan bir yıllık döneme ait irtifak hakkı bedelinin 426.034,17 TL olduğunun tespitine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı ve davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; taraflarca akdedilen sözleşmenin 7 nci maddesine göre, üç yıllık dilimlerde irtifak hakkı bedelinin yeniden takdir edileceği belirtilmiş olsa da bu hakkın kullanımının, genel hukuk kurallarına aykırı olamayacağını, irtifak bedeli konusunda davalının takdir hakkını hakkaniyete uygun olarak kullanıp kullanmadığının denetlenmesinin gerektiğini, bunun yanı sıra davacı kurumun bir iktisadi devlet teşekkülü olduğunu, zararlarının aynı zamanda hazine zararı olduğunun da gözetilmesi gerektiğini, Hazinenin bir yıldan uzun süreli kira ve irtifak hakkı gibi sözleşmelerinde ÜFE oranında artış yapılacağı şeklinde düzenleme yapıldığını, hükme esas alınan bilirkişi raporunda sadece irtifak bedelini arttırıcı hususların dikkate alındığını, yine belirlenen bedelden hak ve nesafet kuralları ve söz konusu yerde eski kiracı olmaları sebebiyle belli miktarda indirim yapılması gerektiğinin de yargı kararları ile sabit olduğunu, bilirkişi raporunda belirlenen fahiş bedele itiraz etmelerine rağmen itirazlarının değerlendirilmediğini belirterek kararın bozulmasını istemişlerdir.

Davalı vekili; mahkemece hatalı bilirkişi raporuna dayanılarak hüküm kurulduğunu, ilk yıl irtifak hakkı bedelinin 200.000.000 (ikiyüzmilyon)TL olarak belirlendiğini, sonraki yıllara ait bedellerin ise ne şekilde belirleneceğinin sözleşmede açıklandığını, dava konusu 25'inci dönem(2015 yılı) irtifak hakkının 24 üncü dönem irtifak hakkı bedeli olan 719.408,14 TL bedele ÜFE oranı uygulanmak suretiyle 767.824,31 TL olarak hesaplandığını, taraflar arasında bir ihtilaf çıkması durumunda aslolanın öncelikle sözleşme hükümlerinin uygulanması olduğunu, sözleşmenin 7'nci maddesinde ise davacı tarafından belirlenen bedele itiraz edilmeyeceğinin açıkça kabul edildiğini belirterek kararının bozulmasını istemişlerdir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme

Uyuşmazlık, taraflar arasında kurulan sözleşme gereğince 2015 Haziran-2016 Haziran dönemine ait irtifak hakkı bedelinin tespit edilmesine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun "Dürüst davranma" başlıklı 2 nci maddesinde; "Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır.

Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.

" denilmiştir.

2.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun "Sözleşme özgürlüğü" başlıklı 26 ncı maddesinde; "Taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler." denilmiştir.

3. Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 27.09.2018 tarihli ve 2017/9419 E., 2018/8468 K. sayılı ilamının ilgili kısmı şöyledir: "...Taraflar arasında düzenlenen 1.1.1983 tarihli “Taahhüt Senedinin” 7/B maddesinin son fıkrasında “1990 yılından sonraki üç yıllık dilimlerin ilk yıl irtifak hakkı bedellerinin yeniden takdir edileceği” yazılıdır. Bu yazılış biçimine göre, 1990 yılından sonraki kira süresi boyunca her üç yılda bir, o yılın başında davalının kira parasını tespit edeceği, bu tespit edilen kira parasının üç yıllık dilim içerisindeki ilk bir yıl için uygulanacağı açıktır.

Ancak, bu hüküm uyarınca, üçer yıllık dilimler halindeki kiranın üç yıl sonunda tekrar belirlenmesi durumunda bu belirlemenin hangi kıstas ve ölçütler esas alınarak yapılacağı konusunda sözleşmede, ayrık bir hükme yer verilmediği de görülmektedir. Sadece idarenin kira parasını takdir edeceği yazılıdır. Bu yazılış şekline göre, üçer yıllık dilim başındaki kira parasının tesbiti hakkının davalı idareye verildiğinin kabulü gerekir.

Ne var ki, her hakkın kullanımında olduğu gibi, sözleşmeden kaynaklanan hakkın kullanılmasında da, Türk Medeni Kanunu'nun 2 nci maddesinde hükme bağlanan dürüstlük kurallarına aykırı davranılmamalıdır. O nedenle davalının sözleşmeden kaynaklanan hakkını dürüstlük kuralları içerisinde kullanması asıldır ve kendisinden beklenen de bu olmalıdır. Davadaki talep de, davalının hakkını kötüye kullanarak fahiş olarak tespit ettiği kira parasının indirilmesi ve davalının bu davranışına hakimin müdahalesi istemidir.

Bu nedenle eldeki davada, davalının takdir hakkının üst sınırının öncelikle belirlenmesi önem arzetmektedir. Olayın özelliği itibariyle, davalının takdir hakkının üst sınırı 3’er yıllık dönemlerin bitim tarihinden itibaren yeniden başlayacak üç yıllık dönem başında, dava konusu kiralananın boş olması halinde emsal ve rayice göre olması gereken kira parası olduğunun kabulünde duraksamaya yer olmamalıdır. Öyle ise, mahkemece dava konusu dönem başında, dava konusu kiralananın boş olması ve yeniden kiraya verilmesi halinde emsal ve rayice uygun olarak getirebileceği kira parası, bu konuda uzman bilirkişi marifetiyle, tarafların gerektiğinde emsalleri de ele alınmak suretiyle miktarı böylece belirlenmeli ve davalının takdir hakkının üst sınırının bu yolla belirlenebilecek miktar olduğu kabul edilmelidir. Bu belirlemeden sonra, yine hak ve nesafet kuralları, davacının bu yerde eski kiracı bulunuşu, taraflar arasında uzun süreli bir kira sözleşmesinin düzenlendiği olgusu göz önüne alınarak, belli bir miktarda indirim yapılmalı ve böylece olması gereken kira parası belirlenip, bunun sonucuna uygun bir karar verilmelidir....

Açıklanan bu nedenlerden dolayı, mahkemece konusunda uzman taraflarla uyuşmazlığı bulunmayan tarafsız bilirkişi kurulu oluşturulup, kendilerinden taraf ve yargı denetimine elverişli rapor istenmeli, verilecek raporda taahhüt senedinin 7/B, son fıkrasındaki kira parasının tesbiti hakkının davalı idareye verilmesindeki amaç da gözetilerek ayrıntılı rapor alınarak sonucuna uygun karar verilmelidir. Hukuki dayanağı olmayan, soyut ifadeler içeren bilirkişi raporu ile hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir ..."

4.Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 29.06.2011 tarihli ve 2013/3156 E., 2011/10393 K. sayılı ilamının ilgili kısmı şöyledir: "...Taraflar arasında tanzim olunan Kocaeli 2. Noterliğinin 13.10.1997 tarih ve 20388 yevmiye sayılı taahhüt senedinin 4 üncü maddesine göre; irtifak hakkı bedelinin her üç yılda bir günün rayiçlerine göre takdir edilmesi, bedel artırımının yapılmadığı ara yıllarda ise irtifak hakkı bedelinin Vergi Usul Kanununa göre Maliye Bakanlığınca her yılın Aralık ayında açıklanan yeniden değerlendirme oranına göre artırılarak tahsil edileceği hüküm altına alınmıştır. Sözleşmede irtifak hakkı bedelini belirleme hakkının davalı idareye tanınmış ise de, davalı bu hakkını kullanırken, hukuka uygun ve objektif olarak hareket etmek zorundadır. Her hakkın kullanılmasında olduğu gibi, sözleşmeden kaynaklanan bedel belirleme hakkını da hakkında davalı Medeni Kanunun 2 nci maddesinde düzenlenen dürüstlük kurallarına uygun kullanmalıdır. Davalının bu hakkını kullanırken, asıl olan dürüstlük kurallarına uygun kullanmasıdır. Hukuk devletinde, davalı idareden beklenende budur. Ancak idare, takdir hakkını objektif iyi niyet kurallarına aykırı şekilde fahiş bir bedel tesbit ederse, sözleşmede davacı aleyhindeki hükümlere rağmen hakim belirlemeye müdahale eder. Davacı, davalının 2009–2010 yılına ait irtifak hakkı bedelini hakkaniyete aykırı olarak yüksek oranda artırdığını ileri sürerek irtifak hakkı bedelinin tespitini talep etmiştir. Taraflar arasındaki sözleşmede, irtifak hakkı süresinde üçer yılık dönemlerin ilk yıl irtifak hakkı bedelini belirleme hakkı davalı idareye tanınmış ise de, bu belirlemenin hangi ölçüler esas alınarak yapılacağı hususunda sözleşmede bir hüküm bulunmamaktadır. Üç yıllık dönemin ilk yıl irtifak hakkı bedelinin takdiri hakkının, öncelikle üst sınırının belirlenmesi gerekir. Olayın özelliği itibariyle, davalının takdir hakkının üst sınırını üçer yıllık dönemlerin bitimi tarihinden itibaren yeniden başlayacak üç yıllık dönem başında, dava konusu kiralananın boş olması halinde emsal ve rayice göre olması gereken kira parası olduğunun kabulünde duraksamaya yer olmamalıdır. Öyle ise, mahkemece dava konusu dönem başında, yani 2009 yılında dava konusu kiralananın boş olması ve yeniden kiraya verilmesi halinde emsal ve rayice uygun olarak getirebileceği kira parası miktarı, bu konuda uzman bilirkişi marifetiyle, gerektiğinde tarafların getireceği emsalleri de ele alınmak suretiyle taraf, mahkeme ve Yargıtay denetimine uygun olarak belirlenmeli ve davalının takdir hakkının üst sınırının bu yolla belirlenebilecek miktar olduğu kabul edilmelidir. Bu belirlemeden sonra, yine hak ve nesafet kuralları, davacının bu yerde eski kiracı olması, taraflar arasında uzun süreli bir kira sözleşmesinin düzenlendiği olgusu göz önüne alınarak, belli bir miktarda indirim yapılmalı ve böylece olması gereken kira parası belirlenip, bunun sonucuna uygun bir karar verilmelidir. Mahkemece açıklanan yönler göz ardı edilerek, somut olayın özelliğine uygun düşmeyen bilirkişi raporu benimsenmek suretiyle, yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirir..."

3. Değerlendirme

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı Hazine vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Taraflar arasında akdedilen 10.06.1991 tarihli sözleşmenin 1 ve 2 nci maddesinde; ... İli, ...İlçesi,... Mahallesinde bulunan 27.898 m2'lik arsa üzerinde hak sahibi ... Genel Müdürlüğü lehine 49 yıllık irtifak hakkının kurulduğu, 7 nci maddesinde; irtifak hakkı bedelinin ilk yıl için 200.000.000 (İki yüz milyon) TL olduğu, 2 nci ve izleyen yıllar kullanım bedelinin ise Maliye ve Gümrük Bakanlığınca (Bütçe ve Mali Kontrol Genel Müdürlüğü) her yıl yayımlanan Devlet İhaleleri Genelgesinde belirtilen artış oranlarının bir önceki yılın irtifak hakkı bedeline eklenmesi suretiyle saptanacağı, saptanan bu bedele hak lehtarınca herhangi bir mahkeme veya makama başvurarak itiraz edilemeyeceği, ilk üç yıldan sonraki ikinci ve izleyen üç yıllık dilimlerin ilk yıl irtifak hakkı bedellerinin yeniden takdir edileceği ve izleyen yılların bedellerinin tahakkuk ve tahsilinin yukarıdaki hükümlere tabi olduğu belirtilmiştir. Taraflar arasındaki sözleşmede, irtifak hakkı süresinde üçer yılık dönemlerin ilk yıl irtifak hakkı bedelini belirleme hakkı davalı idareye tanınmış ise de, bu belirlemenin hangi ölçüler esas alınarak yapılacağı hususunda sözleşmede bir hüküm bulunmamaktadır. Üç yıllık dönemin ilk yıl irtifak hakkı bedelinin takdiri hakkının, öncelikle üst sınırının belirlenmesi gerekir. Her hakkın kullanımında olduğu gibi, sözleşmeden kaynaklanan hakkın kullanılmasında da, Türk Medeni Kanunun 2 nci maddesinde hükme bağlanan dürüstlük kurallarına aykırı davranılmamalıdır.

3. Mahkemece dava konusu dönem başında, yani 2015 yılında dava konusu kiralananın boş olması ve yeniden kiraya verilmesi halinde emsal ve rayice uygun olarak getirebileceği kira parası miktarı, bu konuda uzman bilirkişi marifetiyle, gerektiğinde tarafların getireceği emsalleri de ele alınmak suretiyle taraf, mahkeme ve Yargıtay denetimine uygun olarak belirlenmeli ve davalının takdir hakkının üst sınırının bu yolla belirlenebilecek miktar olduğu kabul edilmelidir. Bu belirlemeden sonra, yine hak ve nesafet kuralları, davacının bu yerde eski kiracı olması, taraflar arasında uzun süreli bir kira sözleşmesinin düzenlendiği olgusu göz önüne alınarak, belli bir miktarda indirim yapılmalı ve böylece olması gereken kira parası belirlenip, bunun sonucuna uygun bir karar verilmelidir. Mahkemece açıklanan yönler göz ardı edilerek, somut olayın özelliğine uygun düşmeyen bilirkişi raporu benimsenmek suretiyle, yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1.Davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddine,

2.Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davacıya iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

29.03.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.