Esas No: 2024/3152
Karar No: 2025/1604
Karar Tarihi: 21.04.2025

**6. Hukuk Dairesi         2024/3152 E.  ,  2025/1604 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/1228 E., 2024/490 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 28. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2017/212 E., 2019/337 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin arsa sahibi olduğu Ümraniye, ... Mah., 2091 ada, 9-12-13-28 parsel sayılı taşınmazlar için taraflar arasında Üsküdar 21. Noterliği'nin 18.11.2014 tarih ve 103559 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığını sözleşme ile; tüm arsa sahipleri tarafından sözleşmenin imzalanmasını takiben ... Apartmanındaki maliklerden kat irtifakı bozulması için vekaletname ve yeni inşaat yapılması için muvafakatname alındıktan sonra, kentsel dönüşüm onayı ve proje tasdiki sonrasında müteahhidin arsayı; boş, borçsuz ve ilişiksiz teslim alacağı, inşaatın, temel üstü ruhsat tarihinden itibaren 14 ay içinde sözleşme hükümlerine uygun olarak bitirileceği, iskân ruhsatının 6 ay içinde alınacağı, yüklenicisinin süresinde inşaatı tamamlamaması halinde hak sahiplerine geciken her ay için kira bedelini nakden ödeyeceği, gecikme süresinin 6 ayı geçemeyeceği, geçmesi halinde mal sahiplerinin sözleşmeyi tek taraflı fesih yetkisi olacağının kararlaştırıldığını, sözleşmeye göre yüklenici davalının verilen süre içinde inşaata başlamaması nedeniyle işin yapımına başlanması, aksi taktirde sözleşmenin 30 gün sonra fesih edileceği hususunda ihtarname gönderildiğini, ihtara verilen cevapta sözleşmede taraf olmayan ve yeni yapılacak olan binalarda hak sahibi olmayan ... Apartmanı maliklerinden kat irfikanın bozulması için vekaletname ve yeni inşaat yapılması için muvafakatname alınması şartı gerçekleşmediği için inşaata başlanamadığı hususunun bildirildiğini, adı geçen ... Apartmanı malikleri, davalı müteahhit tarafından projeye dahil edilmiş olup, sözleşme dışı taraflara yüklenen edimler ve buna bağlı gecikmeler davacıyı bağlamayacağından dava konusu sözleşmenin feshi ile 3.000,00 TL tazminata hükmedilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; yasa gereği feshi istenen sözleşme için tüm arsa sahiplerinin birlikte dava açması yada davaya muvafakat etmesi gerekip, bu şart gerçekleşmediğinden, davanın usulden reddini, taraflar arasında akdedilen sözleşmeye göre inşaata başlanabilmesi için ilk öncelik arsa sahiplerinin onayının alınması ve ... Apartmanındaki (yeni binada hak sahibi olmayan) maliklerden gerekli vekâlet ve muvafakatnamelerin alınması gerektiği sözleşmenin içeriği ile sabit olup, arsa sahipleri vekâlet ve muvafakatname verme şartlarını yerine getirmediğinden, müvekkili şirketin kentsel dönüşüm onayı için Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'ne ve Belediyeye başvuruda bulunamadığını ve inşaata başlayamadığını, inşaatın yapılması için muvafakat verecek olan bir kısım maliklerin karşılıklı olarak daire talep edip, bunun akabinde muvafakatname vereceklerini bildirmesi üzerine, ilave bir kat karşılığı yapılması kararlaştırılarak, arsa sahiplerine ve yeni binada hak sahibi olmayan ... Apartmanı maliklerine sözleşme konusu inşaatın başlayabilmesi adına gerekli olan vekalet ve muvafakatlerin verilmesi için 15.06.2016 tarihinde Üsküdar 21. Noterliği'nde hazır olmaları için ihtar gönderilmesine rağmen sonuç alınamadığını, açıklanan nedenlerle müvekkili şirketin edimini ifa edememesinde hiçbir kusuru bulunmadığından haksız açılan davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, sözleşmenin taraflarından arsa sahibi ... tarafından davalı yükleniciye gönderilen 07.07.2015 tarihli ihtarname ile davalı yükleniciye verilen 30 günlük sürede yükümlülüklerin yerine getirilmesi aksi halde sözleşmenin feshedileceğinin ihtar edildiği, ihtarnamede verilen 30 günlük süre içinde çalışma başlatılmadığı, davalı yüklenicinin temerrüdünün oluştuğunun tespit edildiği, davalının tacir olup basiretli bir tacir olarak sözleşmenin imzalanması sırasında vekaletname ve muvafakatnameleri alması gerektiği halde almadığı gibi kendisi mütemerrit olan davalı yüklenicinin karşı tarafı temerrüde düşüremeyeceğinden, 2016 ve 2017 yıllarında gönderilen ihtarnamelerin arsa sahipleri yönünden temerrüt oluşturmayacağı, yapılan keşifte davalı yüklenicinin dava konusu taşınmazlar üzerine sözleşmede taahhüt edilen binayı inşa etmediğinin, imar işlem dosyasının incelenmesinden, bina inşaasına ilişkin icrai faaliyetlere başlamadığının tespit edildiği, bu itibarla arsa sahipleri yönünden sözleşmenin fesih hakkının doğduğu, davacı yanın zarar talebi yönünden yapılan incelemede ise zararının varlığının kanıtlanamadığı gerekçeleriyle davanın kısmen kabulü ile taraflar arasındaki Üsküdar 21. Noterliği'nin 18.11.2014 tarihli ve 103559 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, tazminat talebinin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde;

a. İnşaatın yapılması kararlaştırılan arsa üzerinde halen apartman bulunmakta olduğunu, apartmanda ikamet etmekte olan insanlar olduğunu, inşaata başlanması için arsa üzerinde bulunan yapının boşaltılarak yıkılması gerektiğini, boşaltma işlemlerini yapmanın müvekkilin sorumluluğunda olmadığını,

b. Taraflarca akdedilmiş olan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin 'Arsanın Teslimi' başlıklı 7. maddesinde '..projelerin tasdikinden sonra müteahhit arsayı boş, borçsuz, ve ilişkisiz olarak teslim alacağı, yıkılacak binalar tahliye edilerek boş olarak müteahhide teslim edileceği' belirtildiğini, madde gereğince arsa sahiplerinin, arsayı müvekkili şirkete üzerindeki bina boş ve her türlü borçtan ari ve ilişiksiz olarak teslim etmesi gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tazminat istemine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

21.04.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.