Esas No: 2022/535
Karar No: 2023/590
Karar Tarihi: 15.02.2023

**6. Hukuk Dairesi         2022/535 E.  ,  2023/590 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi

HÜKÜM : Davalı -Birl. Davacının İstinaf Başvurusunu Kısmen Kabulüne,

Davacı- Birl. Davalının İstinaf Başvurusunun Reddine

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 22. Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki alacak ve tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl davanın kabulüne, birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın taraf vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacı-birleşen davalı arsa sahibi vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı-birleşen davacı yüklenici vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle asıl davanın kısmen kabulüne, birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. ASIL VE BİRLEŞEN DAVA

1. Asıl dosyada davacı arsa sahibi vekili, davalı ile 01/04/2013 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yapıldığını, işin teslim tarihi 12/06/2014 tarihi olmasına rağmen eserin iskanı alınmış halde teslim edilmediğini, tespit dosyasında eksik ve kusurlu işlere ilişkin alınan raporda işin sözleşmeye uygun hale getirilme bedelinin 291.936,00 TL belirlendiğini belirterek, davacıya düşen dairelerde ve ortak alanlarda tespit edilen eksik-bozuk işler için şimdilik 10.000,00-TL'nin yasal faizi ile tahsiline, genel şartnamenin 6. maddesinde belirtilen 12.000,00-TL kira bedelinin davalıdan yasal faizi ile tahsiline, Teknik Şartnamenin 1.4, 1.7 maddesinde düzenlenen teslimin yapılması gereken 12.06.2014 gününden teslimin yapıldığı 14/10/2014 gününe kadar sözleşmenin 1.8 madde 2.cümlesi gereği gecikilen her ay davacıya 8 daire için ayrı ayrı ödenmesi gereken kira bedeli olarak şimdilik 10.000,00-TL kira bedelinin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, sözleşmenin 1.8 maddesi, 1.cümlesi ile düzenlenen, sözleşme tarihi 01/04/2013'nden teslimin gerçekleşeceği tarihe kadar davacının kirada kalacağı her ay için davalı tarafından ödenmesi gereken 1.000,00-TL aylık kira bedelinin toplamının hesaplanması ve bu kira için şimdilik 2.000,00-TL'nin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, 24/01/2018 tarihli ıslah dilekçesiyle bağımsız bölüm ve ortak alanlarda eksik ve ayıplı işler bedelini 10.000,00 TL iken 46.104,48 TL'ye ; gecikme sebebiyle kira tazminatı (teknik şartname 1.4.- 1.7 gereği teslimi gereken tarih 12/06/2014 ile teslim tarihi 14/10/2014 arası) 10.000,00 TL iken 36.800,00 TL'ye yükseltmiştir.

2.Birleşen dosyada davacı yüklenici vekili, sözleşme uyarınca davalı arsa sahibine ait bağımsız bölümlerin teslim edildiğini, yüklenici tarafından ekstradan yapılan faydalı işler bulunduğunu belirterek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 5.000-TL'nin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

1.Asıl dosyada davalı yüklenici vekili, yokluklarında hazırlanan tespit raporuna itiraz ettiklerini, davacının işin bitim tarihinin 12/06/2014 olduğuna ilişkin beyanın doğru olmadığını, arsa malikinin imzası ile düzenlenen tadilat projesinin belediyesinden onaylandığını ve sözleşme ile 14/10/2014 tarihinde kendisine teslimi gereken 8 dairenin imza karşılığı ve kararlaştırıldığı şeklide ayıpsız, eksiksiz şekilde teslim edildiğini belirterek, davanın reddini istemiştir.

2.Birleşen dosyada davalı arsa sahibi vekili, yüklenicinin sözleşmeye, projeye ve eklerine aykırı, eksik ve ayıplı işler yaptığını, davacının binayı teslim ederken herhangi bir ön koşul ileri sürmediğini, hiçbir aşamada bu yönde beyanda bulunmadığını belirterek, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile mahallinde keşif icra edilerek aldırılan bilirkişi kurulunca sunulan ek rapora göre asıl davada davacının ortak alanlardaki eksik ve ayıplı işler bedelinden payına düşen 33.837,48.-TL, davacıya ait dairelerdeki eksik ve ayıplı işler bedeli olarak 12.267,00.-TL, gecikme tazminatı olarak 36.800,00.-TL, sözleşmenin 6. maddesi uyarınca ödenmesi gereken kira bedeli olarak 12.000,00.-TL olmak üzere toplam 94.904,48.-TL talep edebileceğini, birleşen dava yönünden, binanın pencere, çatı gibi ortak yerlerinde ve dış cephesinde sözleşme dışı yaptığı imalatlardan dolayı herhangi bir alacak talebinde bulunmasının mümkün olmadığını, arsa sahibinin daire mutfaklarına yapılan ekstra dolap ve ilave mermerleri kendi dairelerinde yapmamış olması halinde bu işlerin bedeli olan 2.000,00.-TL'yi arsa sahibinden talep edebileceğinin belirtildiği, hüküm vermeye elverişli bilirkişi raporu doğrultusunda asıl davanın kabulüne, birleşen dava yönünden ise yüklenicinin ortak yerlerde dış cephelerde sözleşme dışı yaptığı imalattan dolayı alacak talebinde bulunmasının mümkün bulunmadığı, yüklenicinin arsa sahibinin daire ve mutfaklarında yaptığı ekstra dolap ve ilave mermerleri kendi dairelerinde yapmamış olduğunu kanıtlayamadığı gerekçesiyle ıslahla artırılan asıl davanın kabulü ile 94.904,48TL’nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1.Davacı-birleşen davalı arsa sahibi vekili istinaf dilekçesinde, bilirkişilerce asansör fiyatından %25 indirim yapılmasının hatalı olduğunu, raporda bir kısım eksik ve ayıpların dile getirilmediğini, yapılmayan kapalı otopark bedelinden meydana gelen kazancın arsa sahibine verilmesi gerektiğini, doğalgaz tesisatı yapılmış ve sayaçlar takılmış vaziyette teslim gerektiğini, davacının 7 daire için 2.973,60 TL doğalgaz bağlantı bedeli ödediğini, doğalgaz proje çizimi, sayaç eksikleri ve gaz açılışının yapılmadığını, çamaşır odası için daire başı 450,00 TL hesabın düşük olduğunu, daire başı 3.500,00 TL'den 28.000,00 TL gibi bir rakam çıktığını, engelli rampası yapımı için 500,00 TL hesaplandığını, 1.000,00 TL olması gerektiğini belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini istemiştir.

2.Davalı-birleşen davacı yüklenici vekili istinaf dilekçesinde, bilirkişi raporunda esaslı hatalar bulunduğunu, itiraz edildiğini, bilirkişi kök raporu ve ek raporunda, 7.sayfa son paragrafta ısrarla noter sözleşmesi 16/1 maddesinde Otis veya muadili marka asansör yazdığının belirtildiğini, bu husususun açıkça hatalı olduğunu, Sözleşmesinin 16.1 maddesi incelendiğinde bilirkişi beyanının aksine, "..Otis, Elsa veya muadili marka TSE belgeli asansör..." yazdığını, Elsa asansör fiyatının 60.000,00 TL olduğunu, Elsa asansör muadili olarak montajı yapılan Toker marka asansörün 66.670,00 TL olduğunu, sözleşmeye uygun olarak Elsa asansöre muadil asansör kullanıldığını, asansörün ayıplı olmadığını, asansör için konulan 35.174,00 TL tazminat kararının doğru olmadığını, arsa sahibinin imzası ile tadilat projesi hazırlandığını, proje muellifi mimar ...'nun davacı tanığı olarak 28.01.2016 tarihli duruşmadaki beyanında tadilat projesinin 20 gün ila 3 aylık süre içinde belediyeden onayının çıkabileceğini beyan ettiğini, dava konusu inşaatın 30.09.2014 tarihinde tutanak ile arsa sahibi davacıya teslim edildiğini, 2014 yılı Haziran ayında hak sahiplerinin kullanımının başladığını, abonelik tesis edilerek kullanmaya başladıklarını,12.06.2013 başlangıç süresine 12 ay sözleşme ile kararlaştırılan iş bitirme süresi ve 3 ay tadilat projesi süresi eklendiğinde işin yasal bitim süresinin 12.09.2014 tarihi olduğu dikkate alındığında gecikmenin bulunmadığını, davacı lehine cezai şart belirlenmesinin doğru olmadığını, Noter Sözleşmesi ile arsa sahibine davalı müteahhit tarafından 12x1000=12.000 TL 12 aylık inşaat süresince kira bedeli ödeneceği düzenlemesinin bulunduğunu, sözleşmenin 6.maddesinde "..Müteahhit 01.04.2013 tarihinden itibaren 12x1200= 12.000 TL mal sahibine verecektir.." denildiğini ve "teknik şartname 1.8'e bakınız" düzenlemesinin bulunduğunu, teknik Şartname 1.8 maddesinde "...Müteahhit kira ücretini mal sahibinin taşındığı süreden inşaatın bitişine kadar geçecek süreye kadar (yani inşaatın imalat süresi olan 12 ay boyunca) peşin verildiğini kabul eder..." denildiğini, ödemenin sözleşme hükmü gereğince yapıldığını, ana taşınmazda davacı arsa sahibinin beyanı ile hiçbir delil ve ispat vasıtası sunulmadan ağaçlar için 21.000,00 TL hükmedilmesinin hatalı olduğunu, toplam 94.904,48 TL'ye dava tarihinden faiz yürütülmesinin yanlış olduğunu belirterek, yerel mahkeme kararının kaldırılmasına, asıl davanın reddine, sözleşme dışı işler bedeli olarak bilirkişi raporunda hesabı yapılmış alacak kalemi yönünden birleşen davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ek teknik şartnamenin 1.8 maddesi gereğince 12.000,00 TL kira bedeli arsa sahibine peşin olarak verilmesine rağmen bu bedel yönünden davanın kabulüne karar verilmesinin hatalı olduğu, dava dilekçesinin sonuç kısmının 6 nolu bendindeki 1.8 madde 1. cümle ile düzenlenen ve 2.000,00 TL olarak talep edilen kira alacağına ilişkin talebin de genel şartnamenin 6. maddesinde belirtilen 12.000,00 TL'nin içerisinde değerlendirilmesi gerektiği ve bu bedelin ödenmiş olması nedeniyle talep edilemeyeceği, hüküm fıkrasında ıslah tarihi gözetilmeden dava tarihinden yasal faiz işletilmesinin doğru olmadığı, bilirkişi tarafından tespit edilen sözleşme dışı imalatların binanın bütününe ve arsa sahibinin dairelerine değer kazandırıcı nitelikte olması sebebiyle ortak alanlara yapılan imalatların hisse oranında ve dairelere yapılan ilave imalatların ise tamamının sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre arsa sahibinden alınarak yükleniciye verilmesi gerektiği halde birleşen davanın reddine karar verilmesinin hatalı olduğu gerekçeleriyle, davacı-birleşen davalı arsa sahibi vekilinin istinaf talebinin reddine, davalı-birleşen davacı yüklenici vekilinin istinaf talebinin kısmen kabulü ile yerel mahkeme kararı kaldırılarak, asıl davanın kısmen kabulü ile davacının davasının 82.904,48 TL kısmının kabulü ile, 20.000,00 TL kısmının dava tarihi 05.12.2014 tarihinden itibaren, 62.904,48 TL kısmının ıslah tarihi 24.01.2018 tarihinden işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davacının davasının 14.000,00 TL kısmının reddine; birleşen davanın kabulü ile, fazlaya ilişkin hakları saklı tutularak 5.000,00 TL'nin birleşen davanın dava tarihi olan 08.12.2016 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davacıdan alınarak davalıya verilmesine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1.Davacı-birleşen davalı arsa sahibi vekili asıl ve birleşen davaya yönelik temyiz dilekçesinde, noter sözleşmesi hazırlanırken daha yazım aşamasında davalının bu parayı ödediği iddiasının hayatın olağan akışına ters olduğunu, sözleşmenin iki maddesinin birbiri ile çeliştiğini, 2.000 TL’lik kira talebinin 3. madde de belirtilen 12.000 TL'lik talep içerisinde değerlendirilmesinin de hatalı olduğunu, dava tarihinden itibaren geçerli olmak üzere yasal faizin uygulanması gerektiğini, tespit dosyasının aksine raporda bir kısım eksik ve ayıpların dile getirilmediğini, bilirkişilerce asansör fiyatından %25 indirim yapılmasının hatalı olduğunu, yapılmayan kapalı otopark bedelinden meydana gelen kazancın arsa sahibine verilmesi gerektiğini, sözleşme gereği doğalgaz tesisatı yapılmış ve sayaçlar takılmış vaziyette teslim gerektiğini, davacının 7 daire için 2.973,60 TL doğalgaz bağlantı bedeli ödediğini, doğalgaz proje çizimi, sayaç eksikleri ve gaz açılışının yapılmadığını, çamaşır odası için daire başı 450,00 TL hesabın düşük olduğunu, daire başı 3.500,00 TL'den 28.000,00 TL gibi bir rakam çıktığını, engelli rampası yapımı için 500,00 TL hesaplandığını, 1.000,00 TL olması gerektiğini, birleşen davanın tümden reddi gerektiğini belirterek bölge adliye mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmesini istemiştir.

1.Davalı-birleşen davacı yüklenici vekili asıl davaya yönelik temyiz dilekçesinde, bilirkişi raporunda esaslı hatalar bulunduğunu, itiraz edildiğini, bilirkişi kök raporu ve ek raporunda, 7.sayfa son paragrafta ısrarla noter sözleşmesi 16/1 maddesinde Otis veya muadili marka asansör yazdığının belirtildiğini, bu husususun açıkça hatalı olduğunu, Sözleşmesinin 16.1 maddesi incelendiğinde bilirkişi beyanının aksine, "... Otis, Elsa veya muadili marka TSE belgeli asansör ..." yazdığını, Elsa asansörün fiyatının 60.000,00 TL olduğunu, Elsa asansör muadili olarak montajı yapılan Toker marka asansörün faturasının 66.670,00 TL olduğunu, sözleşmeye uygun olarak Elsa asarsöre muadil asansör kullanıldığını, asansör için konulan 35.174,00 TL tazminat kararının doğru olmadığını, arsa sahibinin imzası ile tadilat projesi hazırlandığını, proje muellifi mimar ...'nun davacı tanığı olarak 28.01.2016 tarihli duruşmadaki beyanında tadilat projesinin 20 gün ila 3 aylık süre içinde belediyeden onayının çıkabileceğini beyan ettiğini, dava konusu inşaatın 30.09.2014 tarihinde tutanak ile arsa sahibi davacıya teslim edildiğini, 2014 yılı Haziran ayında hak sahiplerinin kullanımının başladığını, abonelik tesis edilerek kullanmaya başladıklarını,12.06.2013 başlangıç süresine 12 ay sözleşme ile kararlaştırılan iş bitirme süresi ve 3 ay tadilat projesi süresi eklendiğinde işin yasal bitim süresinin 12.09.2014 tarihi olduğu dikkate alındığında gecikmenin bulunmadığını, davacı lehine cezai şart belirlenmesinin doğru olmadığını, ana taşınmazda davacı arsa sahibinin beyanı ile hiçbir delil ve ispat vasıtası sunulmadan ağaçlar için 21.000,00 TL hükmedilmesinin hatalı olduğunu belirterek asıl davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, asıl davada, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan eksik ve ayıplı işler giderim bedeli ile kira tazminatının tahsili; birleşen davada ise sözleşme dışında yapılan işler bedelinin tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 26 ncı, 31 nci, 119 ncu ve 297 nci maddeleri ile 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 125 nci maddesi, 470 ve devamı maddeleri ile 526 ve devamı maddeleri.

3. Değerlendirme

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre taraf vekillerinin asıl dava bakımından aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Tarafların asıl davaya yönelik diğer temyiz itirazlarının incelenmesinde; davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan HMK'nın 119. maddesinde dava dilekçesinde bulunması gereken unsurlar sayılırken dava dilekçesinin diğer unsurları yanında "dava konusunun değerini" ve "açık bir şekilde talep sonucunu" içermesi gerektiği "d" ve "ğ" bentlerinde hüküm altına alınmıştır. Gerçekten de talep sonucu ve talep malvarlığı haklarına ilişkin ise dava değerinin gösterilmesi dava dilekçesinin önemli unsurlarıdı. Zira talep sonucunu içermeyen bir dilekçe dava dilekçesi olarak nitelendirilemeyeceği gibi, mahkemelerin de dava dilekçesinin talep sonucuna göre ve taleple bağlı kalmak kaydıyla hüküm kurduğu bilinen gerçektir. Bu nedenlerle dava dilekçesinin en önemli unsuru olan talep sonucu açık olmalı, hiçbir kuşkuya yer vermeyecek şekilde davacının mahkemeden hangi konuda hukuki koruma istediğini ve varsa dava değerini açıkça belirtmelidir. Talep sonucunun yahut talebe ilişkin dava değerinin açık olmaması durumunda mahkeme, 6100 sayılı HMK'nın 31. maddesinde düzenlenen hakimin davayı aydınlatma ödevi kapsamında açıklattırmalıdır. Hakimin davayı aydınlatma ödevi hakim açısından bir yetki olduğu kadar zorunlu olarak yapılması gereken bir görev olarak yorumlanmalıdır.

Tüm bu anlatımlar ışığında somut olaya gelince; davacı tarafça dava dilekçesinde davacıya düşen dairelerde ve ortak alanda eksik ve kusurlu işlerin sözleşmeye uygun hale getirilmesi için gereken 1. sınıf malzeme-işçilik fiyatları ve davacı tarafından yapılan harcamalar için şimdilik 10.000,00-TL talep edilmiş olup, 24/01/2018 tarihli ıslah dilekçesiyle talep 46.104,48 TL'ye yükseltilmiş, bölge adliye mahkemesince davanın 82.904,48 TL'lik kısmının kabulü ile, 20.000,00 TL'lik kısmının dava tarihinden itibaren, 62.904,48 TL'lik kısmının ıslah tarihinden işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

Somut olayda davacının hem ortak alandaki hem de kendisine düşen bağımsız bölümlerdeki eksik ve kusurlu işler için talepte bulunduğu ve bölge adliye mahkemesince dosya kapsamında mevcut bilirkişi raporu doğrultusunda taleplerin kabulüne karar verildiği anlaşılmaktaysa da, davacının dava dilekçesinde kalem kalem sıralayarak somutlaştırdığı her bir eksik ve ayıplı iş talebi için ne miktarda alacak talebinde bulunduğunun HMK'nın 31 inci maddesinde düzenlenen hakimin davayı aydınlatma ödevi kapsamında davacıya açıklattırılmadığı ve davacı tarafça taleplerinin kuruşlandırılmadığı anlaşılmıştır.

Bu durumda mahkemece, öncelikle davacı arsa sahibine hakimin davayı aydınlatma ödevi kapsamında dava dilekçesinde kalem kalem açıklanarak somutlaştırılan her bir eksik ve kusurlu iş talebi bakımından, talep sonucunu açıklama ve dava değerlerini belirleme dilekçesi vermek üzere makul bir süre verilip gerekli açıklama ve belirleme yaptırıldıktan sonra davacının ileri sürdüğü her bir talep için hükme esas raporu düzenleyen bilirkişi heyetinden ek rapor aldırılmak suretiyle davacı iddiaları değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olmuştur.

Öte yandan yüklenicinin teslimde gecikmesi sebebiyle davacı arsa sahibinin talep ettiği gecikme (kira) tazminatı hesabı yapılırken, davalı yüklenicinin savunmasında ileri sürdüğü çatı piyesi imalatı ve alınması gereken onaylı tadilat projesinin temini için geçirilen sürenin, yüklenicinin arsa sahibine karşı üstlendiği teslim süresine etkisi incelenerek hesaplama yapılması ve bulunacak sonucuna göre davacının varsa gecikme tazminatı alacağına hükmedilmesi gerekirken, yüklenicinin savunması üzerinde durulmadan yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olmuştur.

Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün asıl davada taraflar yararına bozulması gerekmiştir.

3. Birleşen davalı arsa sahibinin birleşen davaya yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde; arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan ihtilâflarda, yüklenicinin ortak alanlarda sözleşme dışı fazla imalât yapmış olması halinde, bu fazla imalâtlar kendisine ait bağımsız bölümlerde de değer artışı sağlayacak olup bundan yüklenici de yararlanacağından ortak alanlardaki fazla imalat bedelinin arsa sahibinden talep edilemeyeceği kabul edilmektedir. Yüklenici, sözleşmede arsa sahibine yapılacak bağımsız bölümlerin kendisininki ile aynı olacağı, başka bir anlatımla kendi bağımsız bölümüne yapacağı imalâtların aynısını arsa sahibinin dairelerine de yapacağı şeklinde sözleşmede hüküm bulunmaması halinde arsa sahibine ait bağımsız bölümlerde gerçekleştirdiği fazla imalât bedelini vekâletsiz iş görme hükümlerine göre işin yapıldığı zamandaki serbest (mahalli) piyasa rayiçlerine göre talep edebilecektir. Yanlar arasında Kartal 2. Noterliği'nde imzalanan 01.04.2013 tarih, 8605 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesi'nde yüklenici ve arsa sahiplerine ait bağımsız bölümlerin aynı nitelikte olacağına dair hüküm bulunmadığı anlaşılmıştır.

Bu durumda mahkemece, mahallinde yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi neticesinde ortak alanlarda mevcut olduğu tespit edilen sözleşme dışı imalatlar bakımından yüklenicinin ortak alanlardaki fazla ve farklı imalatlar varsa bunların bedelini talep edemeyeceği gözetilerek birleşen davada buna yönelik isteminin reddine karar verilmesi gerekmektedir. Öte yandan arsa sahibine düşen bağımsız bölümlerdeki sözleşme dışı imalatlar bakımından ise sözleşme ve eki teknik şartname hükümleri ile yerinde yapılan imalatlar karşılaştırılarak yukarıda açıklanan ilke doğrultusunda, yüklenici tarafından gerçekleştirilen ve birleşen davaya konu edilen imalatların sözleşme kapsamında üstlenilen (sözleşme içi) imalatlardan olduğunun anlaşılması halinde bedeli talep olunabilecek fazla imalat bulunmadığı gerekçesiyle buna yönelik isteminin reddine, şayet gerçekleştirilen imalatların sözleşme dışı (fazla) imalat olduğunun anlaşılması halinde ise yüklenicinin arsa sahibine ait bağımsız bölümlerde gerçekleştirdiği fazla imalât bedelini TBK'nın 526. maddesinde açıklandığı şekilde vekaletsiz iş görme hükümlerine göre yapıldığı yıl serbest piyasa fiyatlarına göre (KDV ve yüklenici karı serbest piyasa rayicine dahil olduğundan bulunacak bedele ayrıca eklenmeksizin) talep edebileceği gözetilerek, bu imalat bedelleri ile ilgili açıklandığı şekilde hükme esas raporu düzenleyen bilirkişi heyetinden ek rapor alınıp ve taleple bağlı kalınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, açıklanan nedenlerle hükmün birleşen davada davalı arsa sahibi yararına bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

15/02/2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.