Esas No: 2023/3954
Karar No: 2025/576
Karar Tarihi: 18.02.2025

**6. Hukuk Dairesi         2023/3954 E.  ,  2025/576 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/1137 E., 2023/1468 K.

DAVACILAR : 1-... 2-... 3-...

4-... vekili Avukat ...

DAVALILAR : 1-... vekili Avukat ...

2-G...İnş. Mimarlık Turz. San. ve Tic. Ltd. Şti.

vekili Avukat ... 3-... vekili Avukat ...

İLK DERECE MAHKEMESİ : Çeşme 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/600 E., 2022/228 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar ... ile ... vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 18.02.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı ... Biloğul vekili Avukat ..., davalı ... vekili Avukat ... ile davacılar vekili Avukat ... geldiler. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacıların, davalılardan yüklenici şirketle 10 adet villa yapımına ilişkin 28.10.2013 tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzaladıklarını, sözleşmenin paylaşım hükmüne göre 10 adet villanın 5'inin yükleniciye, 5'inin arsa sahiplerine kalacağını, yapı kullanma izni dahil bütün masrafların yüklenici tarafından karşılanacağını, davacıların bütün akdi yükümlülüklerini ifa ederek arsayı yükleniciye inşaat yapımına uygun olarak teslim ettiklerini, fakat yüklenicinin teslim tarihi olan 2014 yılı Haziran ayında inşaatı tamamlayamadığını, inşaat seviyesinin tespiti için Çeşme Sulh Hukuk Mahkemesinden tespit talebinde bulunduklarını, düzenlenen 2015/1 D. iş sayılı tespit bilirkişi raporunda, inşaatın kaba seviyede olduğunun, genel tamamlanma seviyesinin %40'ın altında olduğunun ve uzun zamandır inşaat alanında hiçbir faaliyetin bulunmadığının tespit edildiğini, zorunlu olmamasına rağmen İzmir 20. Noterliğinden davalıya iki ayrı ihtarname çektiklerini, 3 gün içinde inşaat faaliyetlerine "inşaatı bitirecek iradeyi ortaya koyacak şekilde" başlanmasını talep ettiklerini, yüklenicinin iki ihtarnameye rağmen inşaat faaliyetine girişmediğini, bu nedenle mahkemece arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshine karar verilmesi gerektiğini, bunun yanında geçmişe etkili olarak yapılan feshin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerindeki sonucunun, arsa sahiplerinin fesih öncesinde verdiği tapuların iadesini isteyebilmeleri olduğunu, Yargıtay'ın yerleşik kararları gereğince arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri kapsamında yükleniciden daire alan kişilerin, iyiniyet iddiasında bulunamayacağını, bu nedenle sözleşmenin feshi ile diğer davalılar adına gerçekleştirilen tapu kaydının iptal edilerek müvekkileri adına tescil edilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; davalının yurt dışında bulunan iyi niyetli üçüncü kişi olduğunu, tapu kayıtları incelendiğinde davalının taşınmazı takyidatsız olarak almış olduğunun görüleceğini, davalının bu davanın tarafı olamayacağını, davacı tarafın gerçeğe aykırı olarak davalıya ait taşınmazın yüklenici tarafından satıldığını belirttiğini, hâlbuki davalı ...'nun taşınmazı davacıdan satın aldığını, davacı tarafın taşınmazını satıp, arkasından tescilin iptalini isteme hakkı olmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

2.Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; 3821 Ada, 2 Parselde kayıtlı 3 ve 4 numaralı bağımsız bölümlerin davalıya, davacı arsa sahipleri tarafından satıldığını, 11.07.2014 tarihli 6390 yevmiye nolu resmi senet ile bu durumun ispatlandığını, davacıların bizzat kendi hisselerini davalıya satma konusunda anlaştıklarını, tapuda satış yolu ile işlemi de bizzat kendilerinin gerçekleştirdiğini, sözleşmede teslim tarihi olarak kararlaştırılan tarihten 1 ay sonra arsa sahiplerinin tapuda satış yapmalarının hayatın olağan akışına aykırılık teşkil ettiğini, davalının iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu ileri sürerek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı arsa sahiplerinin sözleşmeye konu arsayı yükleniciye inşaat yapımına uygun olarak teslim ettikleri, fakat yüklenicinin teslim tarihi olan 2014 yılı Haziran ayında inşaatı tamamlayamadığı gibi inşaat seviyesinin tespiti için Çeşme Sulh Hukuk Mahkemesince yapılmasını istedikleri tespit raporunda 2015/1 D. iş sayılı dosyada inşaatın kaba seviyede olduğu, genel tamamlanma seviyesinin %40 ın altında olduğu ve uzun zamandır inşaat alanında hiçbir faaliyetin bulunmadığının tespit edildiği, bu durumda, arsa sahipleri ile yüklenici arasında imzalanan sözleşme gereği yüklenici G...İnşaat Mimarlık Turizm Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti.'nin edimlerini yerine getirmeyerek temerrüde düştüğü gerekçesiyle 28.10.2013 tarihli ve 32242 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine karar verilmiş,yine yüklenici şirketin beyanlarında, dava konusu 4 dairenin kendine düştüğünü ve kendi talimatıyla diğer davalılara satıldığını kabul ettiği, ayrıca dava konusu taşınmazların diğer davalılara satımı konusunda yazılı talimatı olduğu, inşaatın %62 seviyesinde olduğu, yüklenicinin edimini tamamlayamamış olduğunun anlaşıldığı gerekçesiyle, davalı üçüncü kişiler adlarına kayıtlı olan tapu payları da iptal edilerek davacı arsa sahipleri adına tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili ile davalı ... vekili istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı arsa sahibinin, davalı yüklenici ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini ileri sürerek sözleşmenin geriye etkili feshini ve yüklenici vasıtasıyla diğer davalılara devredilen bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile adına tescilini talep ettiği, yüklenici tarafından sözleşmeyle yükümlenilen inşaatın %62 seviyesinde tamamlanabildiği, bu haliyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshinin koşullarının oluştuğu yönündeki ilk derece mahkemesi kararında bir isabetsizlik bulunmadığı, sözleşmenin geriye etkili feshinin koşulları gerçekleştiğinden yükleniciden bağımsız bölüm devralan ve silsile yoluyla malik olan 3. kişilerin iyiniyet savunmasının da dinlenemeyeceği gerekçesiyle, davalı ... vekili ile davalı ... vekilinin istinaf yoluna başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde,

a. Yüklenici firmanın tapu devri ile ilgili arsa sahiplerine yazılı bir talimat vermesinin söz konusu olmadığını, tahkikatın bitme aşamasında ve davanın açılmasından yaklaşık 3 yıl sonra kanuna karşı hile yapılarak düzenlenip ortaya atılan belgenin, yazılı talimat vardır şeklinde nitelendirilemeyeceğini, bu belgeye göre, sözde, davalı müteahhitin arsa sahiplerine dava konusu bağımsız bölümlerin tapusunun müvekkiline verilmesi için talimat verdiğini, bu hususun doğru olmadığını, böyle bir belge olmuş olsa idi davacı tarafın dava dilekçesinde bu kadar önemli bir belgeden söz etmesi, delil dilekçesinde buna dayanması, delil olarak süresi içerisinde bunu sunması gerekeceğini, davanın aleyhlerine bitmek üzere iken asılsız bir belge yaratıp bu belgenin sunulmasının HMK hükümlerine aykırı olduğunu,

b.Yüklenici ile arsa sahipleri arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinde hangi dairelerin yükleniciye kalacağının belirtilmediğini,bu sebeple dava konusu dairelerin yükleniciye düşen daireler olduğunun ispat edilemediğini,

c.Yüklenicinin edimini yerine getirmeyeceği ve temerrüde düştüğü belliyken, arsa sahiplerinin, yüklenicinin daire satmasına rıza göstermelerinin, hayatın olağan akışına aykırı olduğunu,

d.Davalıya daireleri satanın davacılar olduğunu, bu durum resmi tapu senedi ile sabit olduğundan davanın müvekkili yönünden reddi gerekirken kabulüne karar verilmesinin yerinde olmadığını beyan etmetedir.

2. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde,

a. İstinaf Mahkemesi kararında belirtildiğinin aksine, yüklenici firmanın tapu devri ile ilgili arsa sahiplerine yazılı bir talimat vermesi söz konusu olmadığını, zira müvekkilinin dava konusu bağımsız bölümleri yükleniciden değil, davacı arsa sahiplerinden, bedelini arsa sahiplerine ödeyerek satın aldığını, arsa sahiplerinin de bunun böyle olduğunu, tapuda düzenlenen resmi senetteki beyanları ve imzaları ile kabul ettiklerini,

b.Mahkemenin ve Bölge Adliye Mahkemesinin kararlarında HMK hükümlerinin ve emsal içtihatların dikkate alınmadan hüküm kurulduğunu

c.Davacı taraf ile davalı taraf arasında düzenlenen sözleşmede yükleniciye 4 daire verileceği belirtilmiş ise de bu dairelerin hangi daireler olduğunun belli olmadığını,

d.Yüklenicinin edimini yerine getirmeyeceği ve temerrüde düştüğü belliyken, arsa sahiplerinin, yüklenicinin daire satmasına rıza göstermelerinin, hayatın olağan akışına aykırı olduğunu,

e.Müvekkiline daireleri satanın davacılar olduğunu, bu durumun resmi tapu senedi ile sabit olduğunu, bu nedenle davanın müvekkili yönünden reddi gerekirken kabulüne karar verilmesinin yerinde olmadığını beyan etmetedir.

B.Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir.

Davacı arsa sahipleri ile davalılardan yüklenici G...İnş. Mim. Turizm. San. Tic. Ltd. Şti. arasında 28.10.2023 tarihinde düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Bu sözleşme uyarınca arsa sahiplerine ait taşınmaz üzerine yapılacak 10 adet villanın 5 adedi arsa sahiplerine, 5 adedi ise yüklenici şirkete ait olacaktır. Sözleşmenin "Ek-5 paylaşım planı ve garanti" başlıklı maddesinde "karşılıklı mutabakat ile oluşturulacak listeye göre %50-%50 oranında paylaşım yapılacağı" hükme bağlanmışsa da, hangi bağımsız bölümlerin arsa sahiplerine, hangi bağımsız bölümlerin yükleniciye bırakıldığı sözleşmede belirlenmemiştir.

Mahkemece, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapımı üstlenilen inşaatın yüklenici tarafından%62 seviyesinde tamamlanabildiği, bu haliyle sözleşmenin geriye etkili feshine ilişkin koşulların oluştuğu, davalılar ... ve ...'nun dava konusu bağımsız bölümleri yükleniciden satın aldıkları, iyiniyet savunmalarının dinlenemeyeceği gerekçesi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine ve davalılar ... ve ... adına olan tapu kayıtlarının iptaline karar verilmiştir. Ne var ki, davalılar ... ve ... 3,4,6 ve 7 nolu bağımsız bölümleri davacı arsa sahiplerinden satın aldıklarını ileri sürmüşlerdir. Davalıların bu iddiaları ile ilgili mahkemece yapılan araştırma ve inceleme yeterli değildir. Dosyaya sunulan bağımsız bölümlerin satışına ilişkin 11.07.2014 tarihli "resmi senet"lerden 3 ve 4 nolu bağımsız bölümlerin davacı arsa sahipleri tarafından her biri 50.000,00 TL bedelden davalı ...'na satıldığı, yine 6 ve 7 nolu bağımsız bölümlerin de bizzat arsa sahiplerince her biri 50.000,00 TL bedelden davalı ...'na satıldığı, resmi senetlerde satış bedelinin arsa sahiplerince nakden ve tamamen alındığının yazılı olduğu anlaşılmaktadır.

Bu durumda, mahkemece, davalılar ... ve ...'nun tapuda arsa sahiplerinden aldıkları bağımsız bölümler nedeniyle, arsa sahiplerinin tapuda belirlenen ve resmi senette yazılı bedeli tahsil edip etmedikleri, tahsil ettikleri para varsa, bu paranın akıbeti, davalılar ... ve ...'nun 4 adet villanın parasını kime verdikleri hususlarında, tarafların delilleri sorularak, bu hususların açıklığa kavuşturulması, böylece davalılar ... ve ...'nun satın aldıkları bağımsız bölümleri arsa sahiplerinden mi, yoksa yükleniciden mi aldıkları aydınlatılıp belirlendikten sonra oluşacak sonuç çerçevesinde tapu iptali ve tescil talebi bakımından bir karar verilmesi gerekir.

Mahkemece, davanın açılmasından 3 yıl sonra dosyaya sunulan, davacı arsa sahipleri ve davalı yüklenicinin her zaman düzenleyebilecekleri adi yazılı protokol esas alınarak, eksik inceleme ve hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davalılar ... ve ... yararına takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davacılardan tahsili ile davalılar ... ve ...'na ödenmesine,

Peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden davalılara iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

18.02.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.