Esas No: 2022/4703
Karar No: 2024/1142
Karar Tarihi: 29.04.2024

**6. Hukuk Dairesi         2022/4703 E.  ,  2024/1142 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Trabzon Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/662 E., 2022/1048 K.

HÜKÜM/KARAR : Başvurunun Esastan Reddi

İLK DERECE MAHKEMESİ : Trabzon 3. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2020/123 E., 2022/53 K.

Taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan itirazın iptali isteminden dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince istemin kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikler yönünden yapılan inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkili ile davalı arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmede müvekkiline 3 adet daire verileceğini, dairelerin 03.02.2017 tarihinde teslim edileceğini, edilemez ise her ay için kira ödeneceğinin kararlaştırıldığını, ancak davalının bağımsız bölümleri teslim etmediğini, bunun üzerine davalı aleyhine icra takibi başlatıldığını, davalının takibe haksız olarak itiraz ettiğini ileri sürerek, itirazın iptaline ve % 20'sinden az olmamak üzere davalı aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; Belediye tarafından sözleşme konusu arsaların bir kısmından yol geçirileceğinin kararlaştırıldığını, bu sebeple inşaat ruhsatının geçerliliğini yitirdiğini, yola terklerin yapılarak yeni duruma göre inşaat ruhsat ve planının çıkartılması gerektiğinin belirtildiğini ve önceki ruhsatın müvekkiline bağlanamayacak bir sebepten ötürü iptal edildiğini, kabul anlamına gelmemekle beraber ceza-i şart miktarının müvekkilinin ekonomik yönden mahvına sebebiyet verecek oranda fahiş olduğunu savunarak, davanın reddi ile birlikte davacının %20'den aşağı olmamak üzere kötü niyet tazminatına mahkum edilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, sözleşme kapsamında bağımsız bölüm teslimatlarının çevre düzenlemesi imalatlarının bitirilmesi ve yapı kullanım belgesi alınması şartına bağlandığı, taşınmaza ait onaylı yapı kullanma izin belgesinin bulunmadığı, imar planı revizyonları dolayısıyla resmi kurum işlemlerinin gecikmeye sebebiyet verdiği, resmi imar planı revizyon değişikliklerinin inşaatın yapım süresini uzattığının sabit olduğu ancak sözleşme hükmü ile taraflara savaş ve doğal afet dışında süre uzatımı yetkisinin kesin dille verilmediği gözetildiğinde davalı savunmasının dinlenemeyeceği, bu durumda davacının sözleşme ile belirlenen gecikme tazminatının tahsilini talep edebileceği gerekçesiyle istemin kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili; sözleşmenin imzalanmasından sonra ortaya çıkan imar plan revizyonunun, inşaatın başlamasına objektif olarak engel teşkil edecek hukuki imkansızlık hali oluşturduğunu, dava konusu parsele yönelik inşaat ruhsatı için gerekli müracaatların yapıldığını, ancak ilgili belediye tarafından imar planında revizyon yapılacağından bahisle ruhsat talebinin reddedildiğini, müvekkili şirket tarafından işbu ret işlemi sonrası makul bekleme süresinden sonra yeniden başvuruda bulunulduğunu, müvekkilinin gecikmede kusuru olmadığını, dava konusu bağımsız bölümlerin ihtirazi kayıt olmaksızın davacı yan tarafından fiilen kullanılmaya başlandığını, bu yöndeki somut ve ispatlı itirazlarının hiçbir surette karşılanmadığını, yerel mahkemenin likit olmayan ve yargılamayı gerektiren bir alacak nedeniyle icra inkar tazminatına hükmetmesinin hukuken yanılgılı olduğunu istinaf nedenleri olarak ileri sürmüştür.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile ilk derece mahkemesince verilen kararda usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçeler ve re'sen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulması istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan itirazın iptali istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 470 vd.

3. Değerlendirme

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir

2. Kural olarak dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 6098 sayılı TBK'nın 470. vd. maddelerinde düzenlemesi yer alan eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, inşaatın kararlaştırılan tarihte tesliminin gerçekleştirilememesi durumunda yüklenici borçlu temerrüdüne düşer ve arsa sahibinin TBK'nın 125. maddesince seçimlik hakkı doğar. Arsa sahibi bu seçimlik hakkını, geciken ifayı beklemek ve gecikme tazminatını istemek olarak kullanmış ise, sözleşmeyi feshetmeden, ileride olası eksik-ayıplı işlere ilişkin alacağının muacceliyetini fiili teslime erteleyerek, gecikme tazminatı alacağını her ay sonu itibariyle talep veya dava ederek, eserin teslimini bekleyebilir. Başka bir anlatımla, bu alacaklarını talep veya dava etmek için eserin yüklenici tarafından teslimini beklemek zorunda değildir. Dairemizin yerleşik uygulaması da bu yöndedir.

3. Gecikme tazminatı kural olarak sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinden, (teslim edilmesi gereken tarihten) eserin eksiksiz ve ayıpsız olarak sözleşmeye uygun biçimde fiilen teslim edildiği tarihe kadar ya da iş sahibinin bağımsız bölümü fiilen kullanmaya başladığı veya üçüncü kişiye oturulabilir şekilde kiraya verdiği ya da (teslim edilmesi gereken tarihten sonra) sattığı tarihe kadar istenebilir. Kiraya vermek suretiyle ekonomik yarar sağlandığında gecikme tazminatı istenemez. Davalının teslim edilmesi gereken tarihe uymayıp temerrüde düştüğü tarihten önce pay satışı yapan arsa sahibi gecikme tazminatı isteyemez. Çünkü, gecikme tazminatı, alacaklının borcun geç ifa edilmesinden uğradığı zararı karşılamayı amaçlar ve alacaklının borcun gecikmeden ifa edilmesindeki çıkarını sağlamaya yöneliktir. Temerrüde düşen borçlu, borcun geç ifasından dolayı alacaklının uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür. Gecikme tazminatında tazmin edilecek zarar bir tür olumlu zarardır ve alacaklının mal varlığının, temerrüde düşülmeden borcun ifa edilmesi halinde içinde bulunacağı durumla, gecikmeli ifa sonucunda içinde bulunduğu durum arasındaki farkı ifade eder.

4. Somut olayda, keşif sırasındaki tanık ifadelerinde, 2018 yılında bir kısım blokların teslim edildiği, aynı yıl davacının kızının dava konusu bağımsız bölümlerden birinde ikamet etmeye başladığı yönünde ifadeler mevcuttur. Ayrıca bilirkişi raporu ile incelenen 18.03.2018 tarihli Google Earth görüntülerinin incelenmesi ile A, B, C, D, E ve F bloklarda bu tarihte inşaatın tamamlandığı tespit edilmiştir. Davalı yüklenici tarafından fiili teslim olgusu iddia edilmiş olup, mahkemenin bu konudaki araştırması yeterli değildir.

5. Bu durumda mahkemece, fiili teslim konusunda tarafların tüm delilleri toplanarak, ayrıca davacıya verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölümlere ait elektrik, su, doğalgaz vs. abonelik bilgileri de ilgili yerlerden istenerek fiili teslim tarihinin belirlenmesi ve gecikme tazminatı talebi yönünden sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine,

2. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

3. İlk Derece Mahkemesi kararının davalı yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

29.04.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.