Esas No: 2019/42
Karar No: 2022/42
Karar Tarihi: 25.01.2022

**Hukuk Genel Kurulu         2019/42 E.  ,  2022/42 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

1. Taraflar arasındaki “tazminat” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, ... Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın kabulüne ilişkin karar davalı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı İstemi:

4. Davacı vekili; ... Vadisi 4-5. Etap Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi çerçevesinde davalı belediyenin bölgedeki tapulu taşınmaz malikleri ve gecekondu sahipleriyle anlaşmalar imzaladığını, bu kapsamda müvekkiline ait taşınmazla ilgili analiz raporu düzenlenerek müştemilat ve ağaç bedelinin tespit edildiğini, taraflar arasında imzalanan sözleşmeyle tapu tahsis hakkını yüz metrekare konut karşılığında ve belediyeye 28.672,43TL ödemek suretiyle devreden müvekkilinin borcunun büyük bir bölümünü ifa etmesine rağmen projeyle ilgili parselasyon planının iptali üzerine taksit ödemesini durdurduğunu, projenin iptali nedeniyle taraflarca akdedilen sözleşmenin müvekkili açısından faydası kalmadığını ileri sürerek ifa yerine geçen müspet zararının tespiti ile bu zarardan fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 30.000TL bedelin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Cevabı:

5. Davalı vekili; dava konusu kentsel dönüşüm projesiyle ilgili çalışmaların devam ettiğini, ... Büyükşehir Belediye Meclisinin 09.08.2010 tarihli kararı ile sözleşmelerin yürürlüğünün devam edeceğinin kararlaştırıldığını, davacının da sözleşmenin devamına rıza gösterdiğini, kusursuz ifa imkânsızlığı nedeniyle müspet zarar talebinin hukukî dayanağı bulunmadığını, müvekkili idare tarafından sözleşme hükümlerince davacıya ödenen kira yardımının da faizi ile birlikte hesaplanarak mahsubunun gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkeme Kararı:

6. ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 04.11.2014 tarihli, 2013/295 E., 2014/509 K. sayılı kararı ile; taraflar arasındaki sözleşme gereği kentsel dönüşüm projesi kapsamında davacıya verilmesi kararlaştırılan konutun teslim edilmediği gibi sözleşmeden sonra projenin iptal edildiği, belediyenin sonradan yeni proje ile sözleşmeye devam edilmesi yönünde aldığı karara davacının iştirak etmediği ve üzerine düşen edimi tümüyle ifa etmesine rağmen konutun teslim edilmemesi sonucunda zarara uğradığı, davacının müspet zarar kapsamında talep ettiği rayiç bedelin konutun niteliklerine göre 475.000TL olarak tespit edildiği, davacının uğradığı bu zarardan davalının sorumlu olduğu gerekçesiyle taleple bağlı kalınarak davanın kabulüne ve 30.000TL tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:

7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

8. Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 28.06.2016 tarihli ve 2015/1025 E., 2016/15726 K. sayılı kararı ile; “…Davacı, ... Vadisi 4 ve 5. Etap Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında davalı ile sözleşme imzaladıklarını, taşınmazını davalıya devrettiğini, bilahare projenin iptal edildiğini ileri sürerek, müspet zararının tahsilini istemiş, mahkemece, alınan bilirkişi raporu doğrultusunda davacının dava tarihi itibariyle zararının 475.000,00 TL olduğu gerekçesi ile taleple bağlı kalınarak 30.000,00 TL nın davalıdan tahsiline karar verilmiştir. 24.06.2010 da Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 5998 sayılı Yasa kapsamında 07.07.2010 tarihli Bakanlar Kurulu kararıyla kentsel dönüşüm projesi yapma ve yaptırma yetkisinin Büyükşehir Belediyelerine verildiği, 09.08.2010 tarihli Büyükşehir Belediye Meclis kararı ile de tüm anlaşma ve sözleşmelerin devamına karar verildiği anlaşılmaktadır. Davacı ile davalı arasında, davacıya ait taşınmazın kentsel dönüşüm projesi kapsamında devredilmesine dair sözleşme imzalandığı sabit olup, bu sözleşme özel hukuk hükümlerine göre geçerlidir. Bu sözleşmenin eki niteliğinde bulunan analiz raporu da geçerli olup, taraflar arasında ihtilaf konusu yapılmadığı da dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Hal böyle olunca taraflar arasındaki ihtilafın da sözleşme ve sözleşmenin eki niteliğinde bulunan analiz raporu esas alınarak çözümlenmesi zorunludur. Mahkemenin bu yönü gözardı ederek bilirkişi raporu ile belirlenen taşınmaz rayiç bedeli üzerinden hüküm kurmuş olması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir…” gerekçesi ile karar bozulmuştur.

Direnme Kararı:

9. Mahkemenin 20.09.2018 tarihli ve 2016/461 E., 2018/527 K. sayılı kararı ile önceki gerekçe tekrar edilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

10. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

11. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kentsel dönüşüm projesine ilişkin imar planının iptal edilmesi nedeniyle davacı hak sahibinin sözleşmenin ifa edilmemesinden doğan zararının tazminini istediği eldeki davada, davalı belediyenin tazminat sorumluluğunun sözleşme ve eki olan analiz raporu çerçevesinde mi değerlendirilmesi gerektiği, buradan varılacak sonuca göre belediyenin sözleşmeyle teslimini vaat ettiği taşınmazın rayicinden sorumlu tutulmasının mümkün olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

12. Uyuşmazlığın çözümünde öncelikle kentsel dönüşüm ile ilgili mevzuat hükümleriyle taraflar arasındaki hukukî ilişki ve sürecin ortaya konulması yerinde olacaktır.

13. Doğal afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların arsa ve arazilerde, teknik ya da sanat ölçüt ve standartlarına uygun olmayan yapıların yenilenerek sağlıklı ve güvenli yaşama çevreleri oluşturmak amacıyla tasfiye ve yenilemelere ilişkin usûl ve esasların belirlenmesi (Türk Hukuk Lûgatı, Ankara 2021, C.1, s. 681) olarak tanımlanan kentsel dönüşüm kavramı “Kamu girişimi ya da yardımıyla, yoksul komşulukların temizlenmesi, yapıların iyileştirilmesi, korunması, daha iyi barınma, çalışma ve dinlenme koşulları, kamu yapıları sağlanması amacıyla, yerel tasar ve izlenceler uyarınca, kentleri ve kent özeklerinin tümünü ya da bir bölümünü, günün değişen koşullarına daha iyi çevre verebilecek duruma getirme” şeklinde de açıklanabilir (Ünal, Erol/Duyguluer, Feridun/Bolat, Ersin: İmar Terimleri, TODAİE Yay., Ankara 1998, s. 103-atıf yapan; Melikşah, Yasin: Kentsel Dönüşüm Uygulamalarının Hukuki Boyutu, TBB Dergisi, Sayı 60, 2005, s.105).

14. Hukukumuzda henüz kentsel dönüşümü bir bütün olarak ele alan ve düzenleyen bir kanun bulunmamakla birlikte şehir planlama faaliyetleri konusundaki temel yasal düzenleme 3194 sayılı İmar Kanunu’dur. Söz konusu Kanun’un amacı “yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak” şeklinde ifade edilmektedir. Belediyeler, mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde, yapılacak planlar ile inşa edilecek resmî ve özel bütün yapılar bu kanun kapsamında kalmaktadır.

15. Kamu yararı amacıyla yapılan planlamanın kentsel dönüşüm aracı olarak kullanılması mümkün ise de imar planlarının her zaman tek başlarına dönüşüm işlevini yerine getirmeleri mümkün olmayabilir. Zira göç alan büyük şehirlerde, henüz imar planı yapılmamış alanlarda veya planlı alanlarda izinsiz inşa edilen yapılar ciddi bir sorun yaratmaktadır.

16. Gecekondu olarak ifade edilen ve “ekonomik ve iktisadî koşulların yol açtığı, kırsal yerleşimlerden kente göç nedeniyle kent dolaylarında yapılan konutlarla kendiliğinden oluşan yerleşim çevresi” (Türk Hukuk Lûgatı, s. 394) olarak tanımlanabilecek bu tür yapılar, bir başka anlatımla “Bayındırlık ve yapı kurallarına aykırı olarak, gerçek ya da tüzel kamu ve özel kişilerin arsaları üzerine, arsa sahibinin isteği ve bilgisi dışında, izinsiz olarak yapılan, barınma ihtiyaçlarının devletçe ve şehir meclislerince karşılanamayan yoksul ya da dar gelirli ailelerin yaşadığı plansız, gelişigüzel yapılmış yapı statiği olmayan barınaklar”dır (Ünal/Duyguluer/Bolat, s. 39).

17. Nitekim gecekondu kavramı 20.07.1966 tarihli ve 775 sayılı Gecekondu Kanunu’nda “imar ve yapı işlerini düzenleyen mevzuata ve genel hükümlere bağlı kalınmaksızın, kendisine ait olmayan arazi veya arsalar üzerinde, sahibinin rızası alınmadan yapılan izinsiz yapılar” olarak ifade edilmiştir (775 s. K., m.2). Kanun, sadece başkalarının ve bilhassa Devletin arazisi üzerinde inşa edilen yapıları gecekondu olarak kabul etmiştir.

18. Gecekonduların ıslahı, tasfiyesi, yeniden gecekondu yapımının önlenmesi ve bu amaçlarla alınması gereken tedbirler hakkında uygulanan bu Kanun’un 7. maddesine göre “Belediyelerin mülkiyetinde bulunan ve bundan sonra bu kanuna göre mülkiyetine geçecek olan arazi ve arsalardan, belediye meclisi kararı ile belli edilip, Toplu Konut İdaresi Başkanlığınca uygun görülenler, bu kanun hükümleri dairesinde konut yapımına ayrılır”.

19. Bu madde çerçevesinde konut yapımına ayrılan arazi ve arsalar, kendisinin, eşinin veya ergin olmayan çocuğunun herhangi bir belediye sınırı içinde ev yapmaya müsait arsaya yahut herhangi bir yerde bir ev veya apartmanın ayrı bir dairesine karşılık olan payına sahip bulunmaması koşuluyla, yoksul ve dar gelirli vatandaşlara konut sahibi olabilmesi için verilebilirler (775 s. K., m. 25, 26). Tahsis işlemlerinin nasıl yapılacağı hususu Gecekondu Kanunu Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinde düzenlenmiştir.

20. Plansız ve kaçak yapılarla ilgili diğer bir kanun ise, İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanunu’nun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkındaki 2981 sayılı Kanun’dur.

21. Bahsi geçen 2981 sayılı Kanun’un “Tapu verme” kenar başlıklı 10. maddesi şöyledir:

“a) Bu Kanun hükümlerine göre hazine, belediye, il özel idaresine ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğünün idare ettiği arsa veya araziler üzerinde, gecekondu sahiplerince yapılmış yapılar, 12 nci madde hükümlerine göre tespit ettirildikten sonra, kayıt maliki kamu kuruluşunca bu yer hak sahibine tahsis edilir ve bu tahsisin yapıldığı tapu sicilinin beyanlar hanesinde gösterilerek ilgilisine "Tapu Tahsis Belgesi" verilir.

Tapu tahsis belgesi, ıslah imar planı veya kadastro planları yapıldıktan sonra hak sahiplerine verilecek tapuya esas teşkil eder.”

22. Yine 2981 sayılı Kanun’un “Tapu tahsis belgesi verilen gecekondular” başlıklı 13. maddesi uyarınca:

“Tapu tahsis belgesi verilen gecekondular hakkında aşağıdaki uygulamalar yapılır.

a-) (Değişik : 22/5/1986 - 3290/6 md.) Bu Kanun gereğince arsa tahsis edilecek kimselerin; kendisinin veya eşinin veya reşit olmayan çocuğunun oturduğu belediye ve mücavir alan sınırı içinde ev yapmaya müsait arsaya veya bir eve veya apartmanın bağımsız bir bölümüne veya bir bölümü iş yeri olarak kullanılan bir yapıya sahip bulunmaması gerekir.

b-) (Değişik: 22/5/1986 - 3290/6 md.) Hazine, belediye, il özel idarelerine ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğünün idaresinde olan veya bu Kanun uyarınca mülkiyetlerine geçen arsa veya araziler üzerinde, ıslah imar planları ile meydana getirilen imar parselleri içinde hak sahiplerine, yapılarının işgal ettiği arazi de dikkate alınarak ıslah imar planında getirilen ölçülere uygun şekilde arsa veya hisse tahsis edilir. Gecekondusu muhafaza edilemeyen hak sahiplerine aynı bölgede veya diğer gecekondu ıslah veya önleme bölgesinde başka bir arsa veya hisse verilir. Tahsis edilen arsa veya hissenin bedeli 4/11/1983 tarih ve 2942 Sayılı Kanun veya 6/6/1984 tarih ve 3016 Sayılı Kanuna göre tespit edilir.”

23. Kanun maddesinde bahsi geçen tapu tahsis belgesi, imar mevzuatına aykırı olarak inşa edilmiş yapılarla gecekondulara 2981 sayılı Kanun gereğince bazı yükümlülüklerin yerine getirilmesi şartıyla verilen kullanma izni ve hak sahipliğini gösteren belge olarak tanımlanabilir.

24. Konuyla ilgili bir diğer düzenleme ise kentsel dönüşüm uygulamalarında önemli rol oynayan belediyelerle ilgili olan 5393 sayılı Belediye Kanunu’dur. 5393 sayılı Kanun’un 73. maddesine göre “Belediye, belediye meclisi kararıyla; konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir”.

25. Nitekim bu uygulamalara örnek olarak son dönemde gerçekleşen ve 04.03.2004 tarihinde kabul edilen 5104 sayılı ... ...Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu ile düzenlenen çalışmada, şehrin belli bir bölgesinin “fiziksel durumunun ve çevre görüntüsünün geliştirilmesi, güzelleştirilmesi ve daha sağlıklı bir yerleşim düzeni sağlanması ile kentsel yaşam düzeyinin yükseltilmesi” amaçlanmış ve ... ... Giriş Kentsel Dönüşüm Projesi alan sınırları içinde kalan her tür ve ölçekteki planlar, inşa edilecek resmî ve özel her türlü yapı alt yapı ve sosyal donatı düzenlemeleri ve kamulaştırma işlemlerinin usul ve esasları düzenlenmiştir.

26. Aynı proje kapsamında olmamakla birlikte somut olayda da ... ... Kentsel Dönüşüm Projesine ilişkin mevzuat hükümlerine paralel bir uygulamayla davalı ..., ... ... Vadisi 4. ve 5. Etaplarda bulunan taşınmazların kamulaştırılması ve projenin uygulanması yönünde 17.02.2006 tarihli ve 483 sayılı Belediye Meclisi Kararını tesis etmiştir.

27. Söz konusu Meclis Kararının 2981 sayılı Kanun’a tabi tapu tahsis belgeli hak sahipleri yönünden yapılacak uygulamaya ilişkin 2. maddesine göre; tapu tahsis belgeli gecekondu hak sahiplerinin her 400 metrekarelik tahsis belgesi için proje alanı içerisinde üretilecek konutlardan 100 metrekarelik bir konutun verileceği, bu doğrultuda hak sahipleriyle “konut sözleşmesi” imzalanacağı, tapu tahsis belgeli alan üzerindeki hak sahibine ait tesis, müştemilat ve ağaçların kıymet takdir bedelinin Belediyenin Kıymet Takdir Komisyonunca belirleneceği, konutların hesaplanan maliyet bedelinden hak sahibine ait tesise ait %10 enkaz bedeli düşülmesi suretiyle bulunan tutarın hak sahibi tarafından kırk sekiz ayda eşit taksitlerle Belediyeye ödeneceği kararlaştırılmıştır.

28. Bu doğrultuda kentsel dönüşüm alanı içerisinde kalan tapu tahsis belgesiyle hak sahibi olan davacıya ait muhdesat yönünden, bozma kararında bahsi geçen, kıymet takdirine ilişkin 276 sayılı analiz raporu düzenlemiş ve muhdesat bedeli 11.052TL, enkaz bedeli ise 1.327TL olarak belirlenmiştir. Devamında taraflar arasında 20.07.2006 tarihli “Tapu Tahsis Belgeli Tesis Sözleşmesi” imzalanmış, davacıya 400 metrekarelik tahsis belgesine karşılık verilecek 100 metrekarelik konutun maliyet bedeli olan 30.000TL'den 1.327TL'lik enkaz bedeli mahsup edilerek davacı 28.672TL borçlandırılmıştır. Davacı sözleşmede vaat ettiği şekilde 14.08.2006 tarihinde taşınmazı teslim etmiş ve taksit ödemelerini ifaya başlamıştır.

29. Proje kapsamında Belediye Meclisince uygulama ve nazım imar planları onaylanmış ve kesinleşen parselasyon planı tapuya tescil edilmiş ise de söz konusu parselasyon planı ve bu işlemin dayanağı olan meclis kararları idare mahkemesince 13.09.2009 tarihli karar ile iptal edilmiştir.

30. İptal sebebiyle proje uygulamalarına son verildiği, Belediye Kanunu’nun 73. maddesinde değişiklik getiren ve 24.06.2010 tarihinde yürürlüğe giren 5998 sayılı Kanun çerçevesinde proje sınırlarını yeniden belirleyen 07.07.2010 tarihli Bakanlar Kurulu kararına kadar projeye ara verildiği, bu kapsamda hak sahiplerinin ödemelerinin durduğu davalının kabulündedir.

31. Davalı ... yeniden yapılan imar çalışmaları sonrası 09.08.2010 tarihli Belediye Meclisi kararıyla önceden hak sahipleriyle imzalanan sözleşmelerin yürürlüğünün devam ettirildiğini, davacının da bu çerçevede herhangi bir itirazda bulunmayarak sözleşmeyle bağlılığını sürdürdüğünü bildirmiştir.

32. Gerçekten de davacı tarafça taksit ödemelerine devam edilmiş ise de projenin ilerlememesi üzerine davacı 25.02.2013 tarihli dilekçesiyle konutların ne zaman teslim edileceğini Belediyeden sormuş, Belediyenin 05.03.2013 tarihli cevabında proje alanında kamulaştırma çalışmalarının devam ettiği, yıkımların tamamlanmasını müteakip inşaat ihalesinin yapılacağı belirtilmiş ise de davacı aradan geçen süre zarfında projenin teslimi yönünde herhangi bir faaliyet yürütülmediğini ve artık ifanın kendisi için faydasız olduğunu ileri sürerek 30.05.2013 tarihinde açtığı eldeki davayla ifa yerine geçen müspet zararının tazminini istemiştir. Bu noktada, mahkemece keşif sonrasında alınan 13.05.2014 havale tarihli bilirkişi raporunda keşif anı itibariyle proje alanında herhangi bir inşaat faaliyetine girişilmemiş olduğunun tespit edildiği de belirtilmelidir.

33. Davacı, sözleşmeyle kendisine teslimi vadedilen konut yönünden hak sahibi olduğu, aynen ifa mümkün görülmediğinden davalının konutun rayiç bedelini ödemesi gerektiği iddiasındadır.

34. Tapu tahsis belgesi sahibi olanlara ilişkin mevzuat hükümleri yukarıda ayrıntılarıyla açıklanmıştır. Bu konu, mülkiyet hakkının ihlâli bağlamında Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi (AİHM) önünde de tartışılmıştır. AİHM içtihatlarında, mülkiyet hakkının kapsamı konusunda mevzuat hükümlerinden ve derece mahkemelerinin bunlara ilişkin yorumundan bağımsız olarak “özerk bir yorum” esas alınmaktadır (Öneryıldız/Türkiye [BD], B. No: 48939/99, 30/11/2004, § 124; Broniowski/Polonya [BD], B. No: 31443/96, 22/6/2004, § 129). AİHM, mülkiyet hakkına ilişkin Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi'ne (Sözleşme) ek 1 No.lu Protokol'ün 1. maddesinin mülkiyeti elde etme hakkını koruma altına almadığını kabul etmekte (Slivenko ve diğerleri/Letonya [BD] (k.k.), B. No: 48321/99, 23/1/2002, § 121; Fener Rum Erkek Lisesi Vakfı/Türkiye, B. No: 34478/97, 9/1/2007, § 52); mülkiyet hakkının ihlâl edildiği iddiasının ancak müdahalenin Sözleşmeye ek 1 No.lu Protokolün 1. maddesinin anlamı kapsamında bir “mülk” ile ilişkili olması durumunda ileri sürülebileceğini belirtmektedir. Buna göre alacak haklarını da içeren mevcut mülk veya mal varlığı yanında mülkiyet hakkının elde edilebileceği yönündeki en azından bir “meşru beklenti” de mülkiyet hakkı kapsamında değerlendirilebilir (Kopecký/Slovakya [BD], No. 44912/98, 28/9/2004, § 35; Lihtenştayn Prensi Hans-Adam II/Almanya [BD], B. No: 42527/98, 12/7/2001, § 83; Pine Valley Developments Ltd ve diğerleri/İrlanda, B. No: 12742/87, 29/11/1991, § 51; Stretch/Birleşik Krallık, B. No: 44277/98, 24/6/2003, §§ 34-35; Pressos Companía Naviera S.A. ve diğerleri/Belçika, B. No: 17849/91, 20/11/1995, § 31).

35. Mülkiyet hakkı; mevcut mal, mülk ve varlıkları koruyan, 2709 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 35. maddesinde düzenlenen bir güvencedir.

36. Bir kişinin hâlihazırda sahibi olmadığı bir mülkün mülkiyetini kazanma hakkı, kişinin bu konudaki menfaati ne kadar güçlü olursa olsun, Anayasa ile korunan mülkiyet kavramı içinde değil ise de; bu hususun istisnası olarak belli durumlarda bir ekonomik değer veya icrası mümkün bir alacağı elde etmeye yönelik “meşru bir beklenti” Anayasa'da yer alan mülkiyet hakkı güvencesinden yararlanabilir.

37. Meşru beklenti, makul bir şekilde ortaya konmuş icra edilebilir bir alacağın doğurduğu, ulusal mevzuatta belirli bir kanun hükmüne veya başarılı olma ihtimalinin yüksek olduğunu gösteren yerleşik bir yargı içtihadına dayanan, yeterli somutluğa sahip nitelikteki bir beklentidir. Temelsiz bir hak kazanma beklentisi veya sadece mülkiyet hakkı kapsamında ileri sürülebilir bir iddianın varlığı meşru beklentinin kabulü için yeterli sayılmaz [Anayasa Mahkemesi (AYM), Kemal Yeler ve Ali Arslan Çelebi, B. No: 2012/636, 15/4/2014, §§ 36, 37].

38. Bu kavram objektif temelden uzak bir beklentiyi değil bir kanun hükmü, yerleşik bir yargısal içtihat veya ayni menfaatle ilgili hukukî bir işleme dayalı beklentiyi ifade eder (AYM, Selçuk Emiroğlu, B. No: 2013/5660, 20/3/2014, § 28). Dolayısıyla Anayasa ve Sözleşme’nin ortak koruma kapsamında olan meşru beklentiye dayalı mülkiyet hakkının tespiti mevcut hukuk sisteminde iddia edilen mülkiyet iddiasının tanınmasına bağlı olup bu tanım, mevzuat hükümleri ve yargı kararları ile yapılmaktadır (AYM, Üçgen Nakliyat Ticaret Ltd. Şti., B. No: 2013/845, 20/11/2014, § 37).

39. Nitekim AYM 29.11.2018 tarihli bir kararında (Mehmet Ukav, B. No: 2015/12898); tapu tahsis belgesine dayalı tapu iptali ve tescil davasının, yargılama sırasında yapılan bir imar plan değişikliği gerekçesiyle ret ile sonuçlandığı olayda herhangi bir tazminat ödenmeden söz konusu taşınmaz bölümünün elinden alındığından yakınan ve mülkiyet hakkının ihlâl edildiğini ileri süren başvurucu yönünden tapu tahsis belgesine dayalı tescil koşullarının dava tarihi itibarıyla gerçekleşmiş olduğu yönündeki derece mahkemelerinin tespiti dikkate alındığında başvurucunun, uyuşmazlık konusu taşınmazın mülkiyetini edinme yönünde “meşru bir beklentisinin” mevcut olduğu, söz konusu meşru beklentinin soyut bir temele değil somut bir şekilde derece mahkemelerinin açık tespitlerine dayandığı, bu nedenle somut olay bakımından başvurucunun, Anayasa'nın 35. maddesi kapsamında korunması gereken bir menfaatinin mevcut olduğu değerlendirmiştir .

40. Tüm bu açıklamalar ışığında bakıldığında; tapu tahsis belgesi sahibi davacıya kamu yararı ve sosyal devlet ilkesi çerçevesinde, şehir planmalarına uygun konut sahibi olabilmesi için maliyet bedeli karşılığında konut verileceğinin taahhüt edildiği, tüm şartları taşıdığı gerek davalı gerekse Mahkeme ve Özel Dairenin kabulünde olan davacının mülkiyet hakkına ulaşacağı yönünde haklı ve meşru bir beklenti içerisinde olduğu açıktır. Konuyla ilgili yasal düzenlemelerde arsa tahsis sözleşmesinin geçerliliği için kanun koyucunun herhangi bir şekil şartı öngörülmemiş olup söz konusu sözleşmenin genel hükümlere tabi, kendine özgü nitelik arz eden ve hukuken geçerli olmakla taraflar için bağlayıcı bir sözleşme olduğunda tereddüt bulunmamalıdır.

41. Gelinen aşamada davacının bu sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle sahip olduğu hakların ve davalının tazmin sorumluluğunun kapsamının ne olduğunun irdelenmesi gerekir.

42. Geçerli şekilde kurulmuş bir sözleşmede, tarafların sözleşmeye uygun hareket etmeleri, edimlerini sözleşmeye uygun olarak yerine getirmeleri, edimin ifasını imkânsız hâle getiren her türlü davranıştan kaçınmaları zorunludur.

43. Tarafların sözleşmeyle üstlendiği borcun hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesi hâlinde ifa etmeme sonucu meydana gelir. İfa etmeme yani borca aykırılık üç şekilde meydana gelebilir: Borç hiç ifa edilmemiş veya ifası imkânsız hâle gelmiştir ya da borçlu ifa mümkün olduğu hâlde yerine getirmemektedir yani mütemerrittir yahut kötü ifa söz konusudur.

44. Borcun ifa edilmemesi hâli, somut olayda sözleşme tarihinde yürürlükte olan mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) m. 96-108 maddelerinde düzenlenmiştir.

45. Buna göre “Alacaklı hakkını kısmen veya tamamen istifa edemediği takdirde borçlu kendisine hiç bir kusurun isnat edilemiyeceğini ispat etmedikçe bundan mütevellit zararı tazmine mecburdur”[BK, m.96; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.112].

46. Esas itibariyle zarar malvarlığında meydana gelen eksilmedir; fakat bu eksilme sahibinin iradesi dışında veya hiç olmazsa rızası bulunmaksızın meydana gelmiş olmadıkça zarar sayılmaz (Türk Hukuk Lûgatı, s. 1247).

47. Borçlar Kanunu’nun 96. maddesi kapsamında tazmini istenilen yani sözleşmeden doğan zarar, müspet yahut menfi zarar olabilir.

48. Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır. Diğer bir anlatımla müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır. Kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır (Tandoğan, Hâluk: Türk Mesuliyet Hukuku, İstanbul 2010, s. 426- 427; Yılmaz, Ejder: Hukuk Sözlüğü, Genişletilmiş 5. Baskı, s. 591). Müspet zarar, alacaklının ifadan vazgeçerek zararının tazminini istemesi hâlinde söz konusu olur; sözleşme ortadan kalkmamaktadır, yalnız alacaklının ifaya ilişkin talep hakkının yerini müspet zararının tazminine dair talep hakkı olmaktadır. Burada sözleşmenin feshedilmemesinden değil, borcunun ifa edilmemesinden doğan zararın söz konusu olduğu göz ardı edilmemelidir.

49. Menfi zarar ise; uyulacağı ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması dolayısıyla uğranılan zarardır. Başka bir anlatımla, sözleşme yapılmasaydı uğranılmayacak olan zarardır. Menfi zarar borçlunun sözleşmeye aykırı hareket etmesi yüzünden sözleşmenin hüküm ifade etmemesi dolayısıyla ortaya çıkar (Tandoğan, s. 427). Bu husus BK’nın 108. maddesindeki düzenlemeden kaynaklanmıştır. Burada alacaklı sözleşmenin hükümsüzlüğünden kaynaklanan zararının tazmini söz konusudur. Çünkü sözleşme fesih edilerek hükümsüz olduktan sonra tekrar sözleşmeye dayanarak borcun ifa edilmemesinden doğan zarardan söz edilemez; istenilecek zarar menfi zarardır. Diğer bir söyleyişle, genel olarak menfi zarar, sözleşmenin kurulmamasından veya geçerli olmamasından; müspet zarar ise, ifa edilmemesinden doğan zararı ifade eder (Eren, Fikret: Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, 12. Baskı, İstanbul 2010, s. 482).

50. Bir sözleşmenin başlangıçta geçerli olarak kurulmasına rağmen daha sonra ortaya çıkan nedenler dolayısı ile imkânsız hâle gelmesi durumunda da, davacı gerçek ve güncel müspet zararını talep edebilmelidir. Burada benimsenen ilkeye göre; zarar doğurucu eylem, zarar görenin malvarlığında ne miktarda bir azalmaya neden olmuş ise, zarar verenin tazminat borcu da, o miktarda olmalıdır. Başka bir anlatımla eğer zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin malvarlığı ne durumda olacak idiyse, ödenecek tazminatla, aynı durum tesis edilebilir hâle getirilmelidir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 14.01.2015 tarihli ve 2014/3-8 Esas, 2015/10 Karar; 29.09.2010 tarihli ve 2010/14-386 Esas, 2010/427 Karar; 15.12.2010 tarihli ve 2010/13-618 Esas, 2010/668 Karar; 05.03.2003 tarihli ve 2003/19-152 Esas, 2003/125 Karar sayılı kararları).

51. Bu açıklamalara göre somut olayda davalının imar planının iptali nedeniyle edimini ifa edememesinden doğan zarar, davacıya teslim edilmesi gereken konutun rayiç bedeli kadar olduğundan, uyuşmazlığın taraflar arasındaki sözleşme hükümleri ve analiz raporu çerçevesinde değerlendirilmesi, daha açık bir anlatımla davalının sorumluluğunun analiz raporundaki değerlerle sınırlı tutulması durumunda davacının gerçek zararının tazmin edilemeyeceği açıktır.

52. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmelerde; ifa edilmeyen geçerli sözleşmede davalının taşınmazın rayicinden sorumlu tutulması yönündeki mahkeme kararının haklı olduğu ancak somut olayda ifa imkânsızlığının bulunduğu ve hükmolunacak tazminatın dava tarihindeki değil ifanın imkânsız hâle geldiği tarihteki rayiç değer olması gerektiği, direnme kararının bu değişik gerekçeyle bozulmasının yerinde olacağı görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüş, konunun Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlığın dışında kaldığı, bu sebeple ancak Özel Daire tarafından değerlendirilebileceği gerekçesiyle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

53. Hâl böyle olunca Mahkemenin davalının rayiç bedelden sorumlu tutulması gerektiği yönündeki direnme kararı haklı ve yerindedir.

54. Ne var ki bozma nedenine göre rayiç bedelin miktar ve tespitinin yerinde olup olmadığı konusunda Özel Daire tarafından inceleme yapılmadığından, bu yöndeki temyiz itirazlarının incelenmesi için dosya Özel Daireye gönderilmelidir.

IV. SONUÇ:

Açıklanan nedenlerle;

Direnme uygun olup davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE,

Ancak karar düzeltme yolunun açık olması sebebiyle öncelikle mahkemesince Hukuk Genel Kurulu kararının taraflara tebliği ile karar düzeltme yoluna başvurulması hâlinde dosyanın Hukuk Genel Kuruluna, başvurulmaması hâlinde ise mahkemesince doğrudan Yargıtay 3. Hukuk Dairesine gönderilmesine,

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun “Geçici Madde 3” atfı uyarınca uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 25.01.2022 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.

Değişik Gerekçe İle Bozma

KARŞI OY

Uyuşmazlık, kentsel dönüşüm projesine ilişkin imar planının iptal edilmesi sonucu davacı hak sahibinin sözleşmenin ifa edilmemesinden doğan zararının tespitinde, sözleşmeyle davacıya verilmesi kararlaştırılan konutun dava tarihindeki rayiç değerinin mi yoksa ifanın imkânsız hâle geldiği tarihteki değerinin mi tazmini gerektiği, davalı belediyenin tazminat sorumluluğunun tespitinde sözleşmeyle davacı alacaklının üstlendiği yükümlülüklerinin değerlendirmeye alınmasının gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.

Davacı, taraflar arasında düzenlenen 20.07.2006 tarihli sözleşmenin aradan geçen zaman içinde ifa olanağının ve faydasının kalmaması sebebiyle ifa yerine geçen müspet zararının tazminini talep etmiş, davalı ..., projenin hâlen devam ettiğini, sözlemeyi feshetmediklerini, projenin gecikmesinde kendilerine atfedilecek bir kusur bulunmadığı, kusursuz ifa imkânsızlığı nedeniyle müspet zarar talebinin hukuka aykırı olduğunu savunmuş, yerel mahkemece; “.... ifa imkânsızlığı nedeniyle dava tarihi itibariyle konutun niteliklerine göre rayiç değerinin 475.000 olduğu anlaşılmakla bu bedelin taleple bağlı kalınarak 30.000,00YTL’nin 30.05.2013 tarihinden itibaren yasal faiziyle tahsiline” ilişkin kararın davalı tarafça temyizi üzerine, Özel Dairece; “... Davacı ile davalı arasında, davacıya ait taşınmazın kentsel dönüşüm projesi kapsamında devredilmesine dair sözleşme imzalandığı sabit olup, bu sözleşme özel hukuk hükümlerine göre geçerlidir. Bu sözleşmenin eki niteliğinde bulunan analiz raporu da geçerli olup, taraflar arasında ihtilaf konusu yapılmadığı da dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Hâl böyle olunca taraflar arasındaki ihtilafın da sözleşme ve sözleşmenin eki niteliğinde bulunan analiz raporu esas alınarak çözümlenmesi zorunludur. Mahkemenin bu yönü gözardı ederek bilirkişi raporu ile belirlenen taşınmaz rayiç bedeli üzerinden hüküm kurmuş olması usul ve yasaya aykırı olduğu” gerekçesiyle bozulmuş, bozma kararına karşı yerel mahkeme aynı gerekçelerle önceki kararında direnmiştir. Yerel mahkemenin direnme kararı Kurul çoğunluğunca uygun bulunmuştur.

Çoğunluk görüşüne, yasal düzenlemeler ve aşağıda belirtilen gerekçelerle katılınmamıştır.

Uyuşmazlığın çözümünde, öncelikle tapu tahsis belgesinin niteliği, davacı ile davalı ... arasında düzenlenen sözleşmenin geçerli olup olmadığı, geçerli olduğunun tespiti hâlinde tarafların sözleşmeyle üstlendikleri hak ve yükümlülükler, ifa imkânsızlığı ve ifa yerine tazminat hesabında müspet (olumlu) zarar hesabı ve sorumluluk hâlinin belirlenmesi gerekir.

Tapu tahsis belgesi, 08.03.1984 tarihinde yürürlüğe giren 2981 sayılı “İmar Ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Ve 6785 Sayılı İmar Kanunun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun” ile hukukumuza girmiştir.

İl Özel İdaresi, Hazine, Belediye ve Vakıflara ait olan taşınmazlardan birinin içerisinde inşa edilmiş gecekondu sahiplerine kanunun belirlediği koşulları taşımaları hâlinde, ıslah imar planları yapılıncaya kadar verilen bir belgedir. Tapu tahsis belgesi ile, gecekondunun yıkılmayacağı, ecrimisil alınmayacağı ve ileride imar uygulaması yapıldığında belge sahibine, tapu tahsis belgesini tapuya dönüştürme hakkı sağlayan bir belgedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 1996/14-763 E., 1996/864 K. sayılı kararında; “İlgilisine ancak kişisel hak sağlayabilir ve salt tapu tahsisi belgesinin varlığı tahsis edilen yerin tahsis edilen adına tescilini sağlamaz.... Anılan belge ancak bunu veren idarece taşınmazın bulunduğu yörede ıslah imar çalışmalarının başlaması halinde ilgilisine tapu verilmesi vaadini taşıyabilir...” şeklindeki tespitle, tapu tahsis belgesinin bir mülkiyet belgesi olmadığı, yalnızca fiili kullanmayı belirleyen ve ilgilisine kişisel hak sağlayan bir belge olduğu belirtilmektedir.

Tapu tahsis belgesi, imar uygulaması sırasında, belgenin tapuya dönüştürülme hakkı tanıdığı için davalı ..., “... Vadisi 4. ve 5. Etap Kentsel Dönüşüm Projesi” kapsamında kalan alanda gecekondusu bulunan tapu tahsis belgeli davacı ile davanın dayanağı 20.07.2006 tarihli “Tapu Tahsis Belgeli Tesis Sözleşmesi” düzenlemiş olup, sözleşmenin geçerli olduğu, yerel mahkeme ve Özel Dairenin kabulünde olup sözleşmenin geçerli olduğu konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Hukukî işlemlerden ve bunun en yaygın türü olan sözleşmeden doğan borçlarda, borçlunun borcunu anlaşmaya uygun olarak yerine getirmesi gerekir. Borçlu anlaşmaya uygun hareket etmezse, alacaklı borca aykırılık hükümlerini işletir ve mümkün ise borcun aynen ifasını, değilse doğan zararının giderilmesini talep eder (HGK 13.06.2007 tarih, 2007/18-330 E., 2007/350 K. sayılı, HGK 14.03.2012 tarih, 2011/13-748 E., 2012/140 K. sayılı).

Geçerli şekilde kurulmuş bir sözleşmede, tarafların sözleşmeye uygun hareket etmeleri, edimlerini sözleşmeye uygun olarak yerine getirmeleri, edimin ifasını imkânsız hâle getiren her türlü davranıştan kaçınmaları zorunludur.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun, 112, 114, 115 ve 116 (BK m. 96, 98, 99 ve 100) maddeleri genel olarak borcun ifa edilmemesinde borçlunun sorumluluğunu, Kanunun 113.(BK m. 97) maddesi ise, yapma ve yapmama borçlarının ifa edilmemesinin sonuçlarını düzenlemektedir. TBK m.112 (BK. m. 96) hükmüne göre; “Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.”

Bu aşamada, davacı iddiası gözetilerek ifa imkânsızlığı ve müspet zarar kavramları üzerinde durulması gerekir.

TBK 136. maddesinde ifa imkânsızlığı genel olarak; “Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer.

Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkansızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder. Kanun veya sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar, bu hükmün dışındadır.

Borçlu ifanın imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa, bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür.” şeklinde düzenlenmiştir.

Borcun hiç ifa edilmemiş olması ifa imkânsızlığını ifade eder. İfa imkânsızlığı borçlunun kusurundan ileri gelmemişse, imkânsızlık borcu sona erdirir. İfa imkânsızlığı borçlunun kusurundan meydana gelmiş ise, borç sona ermez, borcun içeriği değişir ve ifası imkânsızlaşan edimin yerini alacaklının zararını tazmin yükümlülüğü alır.

Borcun ifa edilme olanağının kalmadığı hâllerde alacaklı ifa imkânsızlığı nedeniyle ifa yerine tazminat talepli dava açabilir.

Alacaklı, açacağı tazminat davasında borcun imkânsızlaştığını ispatla mükellef değildir. O, davasını borcun ifa edilmediği esasına dayandırmakla yetinebilir. Borcun ifa edildiğini veya ifanın arz edildiğini veya ifanın mümkün bulunduğunu iddia etmek borçluya düşer. Borçlu, bu yolda bir itirazda bulunmadığı veya borcu ifa ettiğini veya ifasını arz ettiğini ispat edemediği takdirde, borcun ifa edilmemiş olması yüzünden alacaklının uğradığı zarara mahkum edilecektir. İfanın mümkün olduğu itirazını çürütmek ise alacaklıya düşer (Oğuzman/ Öz, Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, 8. Baskı, İstanbul 2010, s.336).

İfa imkânsızlığı nedeniyle alacaklı tarafından açılan tazminat davalarında, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu “Bir sözleşmenin başlangıçta geçerli olarak kurulmasına rağmen daha sonra ortaya çıkan nedenler dolayısı ile imkânsız hâle gelmesi durumunda, davacı gerçek ve güncel müspet zararını talep edebilmelidir.” şeklinde zararı belirlemiştir (HGK. 29.09.2010 tarih ve 2010/14-386E, 2010/427K sayılı, HGK 15.12.2010 tarih ve 2010/13-618E, 2010/668K sayılı ilamları).

Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki fark müspet zarardır. Diğer bir anlatımla müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır. Kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır (Haluk Tandoğan, Türk Mesuliyet Hukuku, İstanbul 2010, s. 426- 427).

Müspet zarar, alacaklının ifadan vazgeçerek zararının tazminini istemesi hâlinde söz konusudur. Bu hâlde, sözleşme ortadan kalkmamakta, yalnız alacaklının ifaya ilişkin talep hakkının yerini müspet zararının tazminine dair talep hakkı almaktadır. Burada sözleşmenin feshedilmemesinden değil, borcunun ifa edilmemesinden doğan zararın söz konusu olduğu gözardı edilmemelidir.

Menfi zarar ise; uyulacağı ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması dolayısıyla uğranılan zarardır. Başka bir anlatımla, sözleşme yapılmasaydı uğranılmayacak olan zarardır. Menfi zarar, borçlunun sözleşmeye aykırı hareket etmesi yüzünden sözleşmenin hüküm ifade etmemesi dolayısıyla ortaya çıkar (Hâluk Tandoğan, age., s. 427).

Diğer bir söyleyişle, genel olarak menfi zarar, sözleşmenin kurulmamasından veya geçerli olmamasından; müspet zarar ise, ifa edilmemesinden doğan zararı ifade eder (Fikret Eren, Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, 12. Baskı, İstanbul 2010, s. 482).

Başlangıçta geçerli olarak kurulan ancak sonradan ortaya çıkan nedenlerle ifası imkânsız hâle gelen sözleşme nedeniyle alacaklı tarafından açılan tazminat davalarında zarar, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunca, gerçek ve güncel müspet zarar olarak kabul edilmektedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararında benimsenen ilkeye göre; zarar doğurucu eylem, zarar görenin mal varlığında ne miktarda bir azalmaya neden olmuş ise, zarar verenin tazminat borcu da, o miktarda olmalıdır. Öyle ise, oluşan gerçek zarar ne kadarsa, tazminat da o kadar olacaktır. Bir başka deyişle, ödenecek tazminat o miktarda olmalıdır ki, eğer zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idi ise, ödenecek tazminatla, aynı durum tesis edilebilsin (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 Esas, 2010/427 Karar; 15.12.2010 gün ve 2010/13-618-668 Esas, Karar ve 05.03.2003 gün ve 2003/19-152 Esas, 2003/125 Karar sayılı ilamları).

İki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde, bir tarafın borcunu ifa etmemesi hâlinde (tam ifa imkânsızlığında) zarar, alacaklının kendi edimi de nazara alınarak mı, yoksa sadece borçlunun ifa edilmeyen edimi göz önünde tutularak mı hesap edileceği konusu doktrinde, değişim teorisi ve fark teorisi olarak tartışılmaktadır.

Değişim teorisinde; her iki edim ayrı kabul edilerek, zararın tespitinde sadece ifa edilmeyen edim nazara alınmakta, hükmedilecek tazminatla alacaklının ediminin yer değiştirdiği kabul edilmektedir.

Fark teorisinde ise; alacaklının zararı, ifa edilmeyen edimin değeri ile alacaklının kendi karşı ediminin değeri arasındaki fark nazara alınarak tazminat belirlenmektedir.

İki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde, borçlunun edimi ifa edememesi nedeniyle oluşan ifa imkânsızlığı hâlinde, zararın hesabında, fark teorisinin uygulanması ve sözleşmeyle belirlenen karşılıklı edimlerin değer farkının tespitinde de ifa edilmeyen borcun ifasının imkânsızlaştığı tarih esas alınarak alacaklı zararı belirlenmelidir.

Bu genel açıklamalar karşısında somut olay değerlendirildiğinde; davacı ile davalı ... arasında 20.07.2006 tarihli “Tapu Tahsis Belgeli Tesis Sözleşmesi” düzenlendiği, sözleşmenin 1. maddesinde davacının taahhütleri, 2. maddesinde ise, ... Vadisi 4. ve 5. Etap Kentsel Dönüşüm Projesi dahilinde kalan 400 m2’lik tapu tahsisli gecekondu sahibi davacı ...’ya 100 m2’lik konut verileceği, konut inşaat maliyet bedeli 30.000,00YTL bedelden, 276 nolu analiz raporu ile tesis için taktir edilen 1.327,57YTL enkaz bedeli düşüldükten sonra kalan 28.672,43YTL bedelin 72 ayda ödenmesi, ... Büyükşehir Belediyesi'nin taahhütleri olarak da; davacıya 1 adet dairenin anahtar teslim olarak verilmesi, ayrıca konut teslim edilinceye kadar her ay kira yardımı yapılacağının kararlaştırıldığı, sözleşme kapsamında davacının davalı belediyeye (28.672,43YTL bedelden) 24.690,26YTL ödediği, davalı belediyeninde 26.11.2013 tarihi itibariyle davacıya 24.389,36 kira yardımı yaptığı, ... Vadisi Son Etap Kentsel Dönüşüm alanında yapılan imar planları ve parselasyon planlarının, ... İdare Mahkemesinin 13.05.2009 tarih ve 2008/363 E., 2009/594 K. sayılı kararıyla iptal edildiği, kararın 30.11.2010 tarihinde kesinleştiği, davalı belediyenin 30.09.2010 tarihli yazı ile, Belediye Kanunda yapılan değişiklik ve Bakanlar Kurulu Kararı uyarınca, ... Büyükşehir Belediyesi'nin 13.08.2010 tarihli kararıyla, daha önce yapılan tüm sözleşmelerin aynen devamı ve hak sahiplerinin birikmiş borçlarının gecikme cezası uygulanmadan tahsil edilmesi, ödemelerin tebliği takip eden aydan itibaren yeniden başlatılması konularının davacıya tebliğ edildiği, davacının 25.02.2013 tarihli dilekçesi üzerine, davalı ... 05.03.2013 tarihli cevabi yazısıyla, Bakanlar Kurulunun 25.01.2013 tarihli Resmî Gazete'de yayınlanan kararıyla, proje alanının 6306 sayılı Yasa kapsamında “Riskli Alan” olarak ilan edildiği ve projenin yürütülmesi için 13.02.2013 tarihinde Belediye Başkanlığı'nın yetkilendirildiği, imzalanan sözleşme gereğince üretilecek konutlardan bir konut tahsis edileceği bildirilmiştir. Bu cevabi yazı sonrası davacı tarafından 30.05.2013 tarihinde eldeki dava açılmıştır.

Dava konusu 20.07.2006 tarihli sözleşme başlangıçta geçerli olarak kurulmasına rağmen daha sonra davalı ... tarafından taşınmazın bulunduğu alanda yapılan imar planları ve parselasyon planlarının yasaya uygun yapılmaması nedeniyle idari yargıda iptal edildiği, 05.03.2013 tarihi itibariyle proje çalışmalarının hâlâ plan aşamasında olduğu, davalı belediyenin kusurlu eylemi ile sözleşmenin ifasını imkânsız hâle getirdiği anlaşılmaktadır. Bu nedenlerle, sözleşmenin ifasının imkânsız hâle geldiği tarihteki davacının gerçek ve güncel müspet zararı tespit edilerek hükmedilmesi gerekir.

Bu durumda, ifanın imkânsız hâle geldiği tarihte davacının gerçek ve güncel zararının tespitinde, davacının sözleşme kapsamındaki edimi ile davalı belediyenin üstlendiği konut edimi arasındaki fark davacının gerçek ve güncel zararı olarak belirlenmesi gerektiğini düşündüğümüzden, belirtilen bu değişik gerekçe ile direnme kararının bozulması gerektiği görüşünde olduğumuzdan, ifası imkânsız hâle gelen konutun dava tarihindeki rayiç değerinin tahsiline yönelik yerel mahkemenin direnme kararının uygun bulunmasına ilişkin çoğunluğun kararına katılınmamıştır.