Esas No: 2023/4882
Karar No: 2024/637
Karar Tarihi: 15.02.2024

**3. Hukuk Dairesi         2023/4882 E.  ,  2024/637 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2022/69 E., 2023/410 K.

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen alacak davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 15.02.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davacı vekilleri Avukat ... ve Avukat ... ile davalı vekili Av. ...'un sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; yapılan ihale sonucunda davalıya ait işletmenin 24.09.2002 tarihli kira sözleşmesi ile kiralandıktan sonra kullanım amacına yönelik ilave yatırımlar ile faydalı masraflar yapıldığını, satın alınan malzemeler ve menkul eşyalarla kiralananın değerinin artırıldığını, harcamaların sözleşme sonunda kiralananda bırakıldığını, kira sözleşmesinde kiralanana yapılan yatırımlar ile alınan demirbaşların Belediye yahut yeni kiracı tarafından peşin fiyattan alınacağının ve bu doğrultuda taraflarca oluşturulacak komisyon aracılığı ile değer tespiti yapılacağının kararlaştırıldığını, taraflarca komisyon kurulamaması neticesinde her iki tarafın ayrı ayrı değer tespiti yaptırmak üzere mahkemeden talepte bulunduklarını, mahkemece her iki talep birleştirilerek uzman bilirkişiler aracılığıyla değer tespiti yapıldığını, tespit edilen bedelin dava tarihine göre denkleştirici adalet ilkesi uyarınca güncellenmesi gerektiğini ileri sürerek fazlaya dair hakları saklı kalmak ve asıl alacağa mahsup edilmek üzere, 2.738.248,00 TL ana para alacağı ile 492.884,00 TL KDV olmak üzere toplam 3.221.132,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davanın zamanaşımına uğradığını, ayrıca komisyon kurularak değer tespiti yapılması için ihtarname gönderildiğini ancak davacının ihtara olumlu cevap vermeyip mahkemeden tespit talebinde bulunduğunu, tespit dosyasında ki raporların itiraz edilmesi nedeniyle kesinleşmediğini, tespit sonrası yapılan görüşmeler neticesinde menkul mal değeri olarak belirlenen 4.666.025,50 TL’nin davacı tarafça kabul edildiğini, kiralananın ihale ile yeniden kiraya verildiğini ve yeni ihalede yer verilen hüküm doğrultusunda yeni kiracı tarafından bu bedelin davacıya ödendiğini, 01.02.2016 tarihli protokol ile dokuz kalem demirbaş bakımından tarafların birbirlerini ibra ettiklerini, davacının alacağı kalmadığını ve 23.02.2016 tarihli yazı ile iş yerini devre hazır olduğunu bildirdiğini, ihale şartnamesi uyarınca gayrimenkullerin Belediyeye bedelsiz bırakılması gerektiğini, kaçak ve izinsiz yapılar için bedel talebinde bulunulamayacağını, davacının kendi faaliyeti ve ihtiyacı için yaptığı masrafları da isteyemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 19.01.2021 tarihli ve 2016/366 E., 2021/41 K. sayılı kararıyla; ihaleyi alan dava dışı şirket ile davacı arasında 01.02.2016 tarihinde davacıya ait 9 kalem ve değeri 4.666.025,00 TL olan menkul mala ilişkin mutabakat sağlandığı, kiralananın yeni kiracıya teslimi için aranan şartlar yerine getirildiğinden teslimde sakınca olmadığına dair anlaşma yapıldığı, davacının imzaya itirazının bulunmadığı, mutabakata imza atarak 4.666.025,00 TL bedeli kabul ettiği ve kalan miktar için davalı Belediyeyi ibra ettiği, bu nedenle tespit dosyalarında belirlenen 7.249.227,00 TL'den kalan miktar olan 3.221.132,00 TL yönünden alacak hakkı kalmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 14.01.2021 tarihli ve 2021/1550 E., 2021/1705 K. sayılı kararıyla; davalı idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonunca demirbaş ve imalat bedelinin 4.666.025,50 TL olarak belirlendiği, davacı ile yeni ihale sonucu taşınmazı kiralayacak yeni kiracı arasında Belediyeye hitaben hazırlanıp imzalanan 01.02.2016 tarihli protokolde; Belediye tarafından belirlenen bu bedelin davacı tarafça dava dışı şirketten tahsil edildiğinin belirtildiği, Belediye tarafından davacı kiracıya kira sözleşmesinin 3. maddesi gereğince borçlu olunan alacak yönünden yeni kiracının yükümlü tutulmasına ve yeni kiracı ile davacının bahsi geçen protokolü kiraya verene hitaben imzaladığının anlaşılması karşısında bu belgenin taraflar arasındaki kira sözleşmesi ve yeni ihale şartnamesi dikkate alındığında ibra niteliğinde olduğu, belgede başkaca bir ihtirazi kayıt da bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairece verilen 01.11.2021 tarihli ve 2021/6283 E., 2021/10619 K. sayılı kararla; "...Belediyeye hitaben davacı ile dava dışı arasında imzalanan 01.02.2016 tarihli mutabakatın ibraname niteliğinde olmadığı gözetilerek, taraflar arasındaki sözleşme ve şartname hükümleri başta olmak üzere, tespit dosyaları ile birlikte taraf delilleri ve itirazları taraf ve yargı denetimine elverişli şekilde değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve eksik inceleme ile yazılı şekilde davanın reddine verilmesi usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir." gerekçesiyle, Bölge Adliye Mahkemesi kararı kaldırılarak İlk Derece Mahkemesi kararı bozulmuştur.

C. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Bozmaya uyan İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı yanın dava dilekçesinde söz konusu menkul mallar dışında Havza Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/96 D. İş ve 2014/6 D. İş sayılı dosyasında tespiti yapılan ve tesise kazandırılan marka hakkı da dahil zorunlu ve faydalı masraflara ilişkin alacak talebinde bulunduğu, dosyaya kazandırılan hüküm kurmaya elverişli ve denetlenebilir nitelikteki bilirkişi ve ek bilirkişi raporları uyarınca davacının dava tarihi itibariyle KDV dahil 3.069.575,88 TL alacağının bulunduğu gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile 3.069.575,88 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; İlk Derece Mahkemesince bozma ilamına uyulmasına rağmen 9 sene önce yaptırılan ve itiraza uğrayarak yok hükmüne gelen bilirkişi raporu doğrultusunda hüküm verildiğini, 02.06.2023 tarihli dilekçe ekinde sunulan belge içeriğinin ve delillerin değerlendirilmediğini, davacının katılmaması üzerine belediye tarafından komisyon oluşturularak sözleşme gereğince sorumlu olunan 7 kaleme ilişkin rapor düzenlettirilerek tebliğ edildiği halde davacının itiraz etmediğini, aynı kalem yönünden değişik iş dosyası raporu ile komisyon raporu arasında fahiş fark bulunduğunu, sözleşmede gayrimenkul yatırımları yönünden talepte bulunulamayacağının ve izinsiz tadilat yapılamayacağının kararlaştırıldığını, kaldı ki izinsiz yapılar nedeniyle ceza da uygulandığını, yani ilk mimari projeye aykırı olan yapıların bedelinin istenilemeyeceğini, amortismanın düşülmediğini, davacı müteahhit olmadığından %25 kazanç değerinin düşülmesi gerektiğini, her türlü malzemenin yeniymiş gibi değerlendirilmesinin hatalı olduğunu, beyaz eşyaya ilişkin raporun kabul edilemeyeceğini, alakasız ürünlerin de rapora dahil edildiğini, %5 indirim oranının düşük olduğunu, çelik kasalar da hurda halinde olduğu halde %3 indirim oranının çok düşük olduğunu, kamera kontrol sistemlerinin çalışır halde olup olmadığının belirlenmediğini, fizik tedavi ve aletli jimnastik bölümündeki aletler bakımından faaliyet gösterilmeyen alan ve birimler için alınan malzemelerin bedellerinin raporlanmasının hukuki olmadığını, tespit tarihinde söz konusu birimin işletilmesine ilişkin de izin alınmadığını, uzun süre olduğu gibi duran eşyanın hurda haline geldiğini, mobilyaya ilişkin bilirkişi raporunun hatalı olduğunu, yıpranma payı düşülmediğini, sanayi mutfak malzemeleri için belirlenen yıpranma payının düşük olduğunu, elektrik raporu yönünden de sanki kiracıya elektriksiz, kablosuz ve malzemesiz teslim edilmiş gibi rapor düzenlendiğini, radyatör havalandırma ve benzeri malzemeler için de aynı yönde itirazları bulunduğunu, kiracının kendi işi için gerekli olan duvarlara asılı tablo, resim, tabela için talepte bulunulamayacağını, kiralık alanın dışında Orman Genel Müdürlüğünden kiralanan alan için peyzaj bedelinin ve "Ancere" ismi için marka değeri tespit edilip bedelinin istenilemeyeceğini, üç kalemin sözleşme ile ilgisi bulunmadığından incelenmesi gerektiğini, otelin malzemeli teslim edildiğini, esasen davalıya ait olan malzeme bedelinin de tahsil edilmek istenildiğini, sözleşmeye ek malzemelerin nerede oldukları, yerlerine hangilerinin alındığı hususunda bir inceleme yapılmadığını, sözleşme hükümleri ile itiraz edilen delil tespiti dosyasındaki kalemlerin birlikte değerlendirilmediğini, delil tespiti raporuna da itiraz edildiğini, yargılama sırasındaki raporun masa başında hazırlandığını, protokol gereğince de itiraz haklarının bulunduğunu, satıcı ve alıcının baba oğul olduklarını, davacı şirket bu 9 kalem için yeni şirketle anlaşma yapmasaydı yer tesliminin sağlanmayacağını, davacının alacağı kalmadığını, ek 24'e ilişkin delillerin de değerlendirilmesi gerektiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, kira sözleşmesine dayalı zorunlu ve faydalı masraf alacağı istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 526 vd maddeleri,

2. 04.02.1959 tarihli 13/5 ile 09.05.1960 tarihli ve 21/9 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararları.

3. Değerlendirme

1. Temyizen incelenen kararda; bozmanın kapsamı dışında kalarak kesinleşmiş olan yönlere ilişkin ileri sürülen sebeplerin incelenmesinin artık mümkün olmamasına göre, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. 6098 sayılı Kanunun 530 uncu maddesinde; işgörenin yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve iş sahibi tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebileceği düzenlenmiştir. Bu madde doğrultusunda yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre; kiracının, kiralanana yaptığı kiraya veren tarafından benimsenen faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların aksi kanıtlanmadığında kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.

3. Taraflar arasında 24.09.2002 başlangıç tarihli ve on yıl süreli "Turistik Termal Tesisler ve Çok Katlı Otopark Kira Sözleşmesi" başlıklı sözleşme imzalanmış olup 3. maddesinde; "Belediye kira müddetinin bitiminde müstecirin satın almış olduğu veya yapmış olduğu işler ve işletmecilik müddetince aldığı yeni demirbaşlar, kira müddeti bitiminde Belediye Başkanı ve müstecirin de katılımı ile oluşturulacak bir komisyon marifeti ile veya mahkeme bilirkişi tespiti ile yeniden fiyat tespiti yapılmak suretiyle tespit edilen sabit ve taşınabilir demirbaş bedelleri Belediye veya yeni yüklenici tarafından peşin fiyattan alınacaktır.", 6. maddesinde; "Belediyenin onayı olmadan yanına ortak alamaz ve bir başkasına devir edemez zaruri ihtiyaç halinde kalite ve vasıfları projesine uygun olmak şartı ile değişiklik ve tadilat yapabilir." hükümlerine,

4. Şartnamenin 13. maddesinde, "...Hiçbir şekilde bina içinde ve dışında ana plan üzerinde değişiklik yapamaz, ayıramaz, birleştiremez, ancak gerek görüldüğü zaman veya zaruri ihtiyaç halinde Belediyemizden yazılı onayını almak suretiyle kalite ve vasıfları projesine uygun olmak şartı ile değişiklik ve tadilat yapabilir. Müstecir yaptığı bu işler için Belediyemizden bir ücret talep edemez, kira süresi bittiğinde yaptığı yerleri yıkamaz. Kira süresinin bitiminde bedelsiz olarak Belediyemize bırakacaktır. "; 30. maddesinde, " Tesislerin (5) beş senede bir genel bakım ve onarımı, iç dış boyaları dahil müstecir tarafından yapılacaktır. Bundan dolayı belediyeden hiçbir ücret talep etmeyecektir. "; 34. maddesinde, "Şartnamede düzenlenen konular kiracı ile Belediye arasında yapılacak sözleşmede yer alacak asgari hususlar olup, konu ile ilgili olabilecek diğer hususlara sözleşmede ve eklerinde yer verilecektir." hükümlerine yer verilmiştir.

5. Davacının, kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra taşınmazı kullanabilmek amacıyla menkuller ve gayrimenkulün mütemmim cüzü olacak şekilde malzemeleri satın aldığını, bazı ilave inşaat ve yatırımlar yaparak kiralananın değerini artırdığı iddiasıyla eldeki davayı açtığı, bu kapsamda kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masraf alacağına ilişkin delil tespiti yaptırılarak düzenlenen raporlarda bedelin KDV dahil 8.737.042,00 TL olarak hesaplandığı, kiralananın sözleşme süresi boyunca kullanıldığı ve 2016 yılında tahliye edildiği anlaşılmaktadır.

6. Yukarıda yer verilen yasal düzenlemeler, şartname ve sözleşme hükümleri ışığında somut olay değerlendirildiğinde; kiralananın sözleşme süresi boyunca kullanılması ve sözleşme süresi bittikten sonra tahliye edilmesi nedeniyle sözleşmenin 3. maddesi gereğince hesaplanacak sabit ve taşınabilir demirbaşlar dışında, kiralanandaki sökülüp götürülmesi mümkün olmayan, kalıcı faydalı ve zorunlu masraflar bakımından talepte bulunulamayacağı; bundan ayrı, sabit ve taşınabilir demirbaş bedelleri yönünden ise imal ve satın alma tarihleri itibarıyle değerlerinin belirlenmesi, tespit edilecek bu bedelden kiracı tarafından kullanılmış olduğu da gözönünde bulundurularak aşınma-yıpranma paylarının da düşülmesi, bu noktada davalı tarafından dosyaya sunulan 11.05.2018 tarihli yazı içeriği ve kabulü de gözetilerek bir değerlendirme yapılması gerekmektedir.

7. Bu durumda, İlk Derece Mahkemesince; bozmaya uyulduğu halde gereklerinin tam olarak yerine getirilmediği, buna bağlı olarak karara esas alınan bilirkişi raporunun hüküm kurmaya yeterli olmadığı anlaşılmaktadır.

8. O halde İlk derece Mahkemesince; konusunda uzman bir bilirkişi heyetinden taraflar arasındaki sözleşme ve şartname hükümleri başta olmak üzere, tespit dosyaları ile birlikte taraf delilleri ve itirazları taraf ve yargı denetimine elverişli şekilde değerlendirilerek, sabit ve taşınabilir demirbaşların yapıldığı tarih belirlenebiliyorsa bu tarih, belirlenemediğinde kira sözleşme başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilerek belirlenip yıpranma payı düşülmek suretiyle bedellerinin nelerden ibaret olduğu ayrıntılı ve tereddüte yer vermeyecek şekilde tek tek belirleyen rapor alınması ile yukarıda belirtilen hususlarında dikkate alınmak suretiyle ulaşılacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine,

2. Davalının imalat bedeline yönelik temyiz itirazının kabulü ile temyiz olunan Mahkeme kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanun'un 371 inci maddesi uyarınca davalı yararına BOZULMASINA,

17.100,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalıya verilmesine,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

15.02.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.