Esas No: 2021/465
Karar No: 2023/269
Karar Tarihi: 29.03.2023

**Hukuk Genel Kurulu         2021/465 E.  ,  2023/269 K.**

**"İçtihat Metni"**

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2020/57 E., 2020/246 K.

DAVA TARİHİ : 18.06.2015

KARAR : Davanın esastan reddine

ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 16.01.2019 tarihli ve

2016/4935 Esas, 2019/408 Karar sayılı BOZMA kararı

1. Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda Erzurum 1. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği düşünüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı istemi

4. Davacı vekili, müvekkilinin davalı Belediyeden ihale ile satın aldığı ve bedelini tamamen ödediğini taşınmazın üzerine yine davalıdan aldığı ruhsat ile bodrum dâhil üç katlı bir dükkan yaptığını ancak davalının tapu devrini gerçekleştirmemesi üzerine açılan davada tapu iptali ve tescili talebinin, encümen kararının belediye meclis kararına dayanmadığı gerekçesiyle reddedildiğini ve ödenen bedelin iadesine karar verildiğini, kararın kesinleştiğini, bu aşamadan sonra davalının müvekkilinden fahiş kira bedelleri talep ettiğini, hâlihazırda dava konusu taşınmazın davalıya, üzerindeki binanın müvekkiline ait olduğunu, taşınmazdan daha değerli olan binanın sökülmesi hâlinde hiçbir ekonomik değerinin kalmayacağını, müvekkilinin iyiniyetli olduğunu ve temliken tescil koşullarının oluştuğunu ileri sürerek davaya konu taşınmazın tapusunun iptali ile müvekkili adına temliken tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Cevabı

5. Davalı vekili, daha önce aynı taşınmaza ilişkin tarafları ve konusu aynı olan tapu iptali ve tescil davası açıldığını, anılan davanın reddedilerek kesinleşmesi nedeniyle eldeki dava için kesin hüküm oluşturduğunu, davacının taşınmazı satın almayıp kiraladığını, bu nedenle taşınmaz üzerinde bina yaparken iyiniyetli olamayacağını, temliken tescil şartlarının oluşmadığını, bu tür davaların konusunun ancak özel mülkiyete konu taşınmazlar olabileceğini, belediyeye ait bir taşınmazın temliken tescile konu olamayacağını ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesi Kararı

6. Erzurum 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 12.11.2015 tarihli ve 2015/582 Esas, 2015/959 Karar sayılı kararı ile; dava konusu yerin geçerli olmayan meclis kararıyla davacıya satıldığı fakat bu satışın mülkiyetin naklini sağlayamayacağının Özel Daire ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararıyla tespit edildiği, bu yönde verilen kararın kesinleştiği, kamu malı olan taşınmazlar için temliken tescil isteminde bulunulamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı

7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.

8. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 16.01.2019 tarihli ve 2016/4935 Esas, 2019/408 Karar sayılı kararı ile; “…TMK’nın 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK’nın 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

TMK’nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.

Malzeme sahibinin TMK’nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.

TMK’nın 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)

İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.

b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.

Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. İnşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açacaktır. (Objektif koşul)

c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.

d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; dava konusu taşınmazın Belediye Encümeni tarafından alınan satış kararının Belediye Meclisi kararına dayanmadığı Erzurum 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/72E. sayılı dosyasında belirtildiğinden taşınmazın satışının bu nedenle geçersiz olduğu, ancak davacı vekili 724. madde uyarınca taşınmazın tapusunun iptali ile müvekkili adına tescilini talep ettiğinden yukarıda açıklanan koşullar araştırılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir…” gerekçesiyle karar oy çokluğuyla bozulmuştur.

Direnme Kararı

9. Erzurum 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 20.10.2020 tarihli ve 2020/57 Esas, 2020/246 Karar sayılı kararı ile; önceki karar gerekçesi tekrar edilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi

10. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

11. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davalı Belediyeye ait taşınmaz üzerine yapı yapan davacının 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 724 üncü maddesi gereğince temliken tescil talebinde bulunduğu somut olayda, TMK’nın anılan maddesinde belirtilen koşulların araştırılmasının gerekip gerekmediği, buradan varılacak sonuca göre davaya konu yerin kamu malı olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesinin yerinde olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

12. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle “kamu malı” kavramına kısaca değinmekte fayda vardır.

13. Türk Hukuk Lügatında “Kamu tüzel kişilerinin ellerinde bulunan taşınır ve taşınmaz mallardan kamu tarafından faydalanılanlar, bir kamu hizmeti ve faaliyetine tahsis edilen mallar ve sahipsiz mallar” (Türk Hukuk Kurumu, Türk Hukuk Lûgatı, Cilt I, Ankara, 2021, s. 642-643) şeklinde tanımlanan kamu malları, doğaları gereği ya da kadimden beri kamunun ortak kullanımına açık veya bir kamu hizmetinin görülmesine tahsis edilmiş olan veya bir kamu hizmetinin unsuru olan taşınmazlardır. 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 16. maddesinde de kamu malları “kamunun ortak kullanılmasına veya bir kamu hizmetinin görülmesine ayrılan yerlerle devletin hüküm ve tasarrufunda bulunan sahipsiz yerler” olarak tasnif edilmiştir.

14. Ülkemizde doktrin ve içtihat, devletin sahip olduğu malların, kamu malları ve devletin özel mülkiyetindeki mallar olmak üzere ikili bir tasnife tâbi tutulmasında genellikle birleşmektedir. Mevzuatımız da kamu mallarını, devletin özel mallarından farklı hukuki düzenlemelere tabi tutmuştur. Bu ayrımda devletin özel malları, bir kamu hizmetinde kullanılmayan ya da kamunun ortak kullanımında bulunmayan mallardır. Kamu malları ise ya doğrudan kamu hizmetinde kullanılırlar ya da kamunun ortak kullanımındadırlar.

15. Mevzuata, içtihat ve doktrin tarafından benimsenen görüşe göre kamu malları özel mülkiyete konu olamazlar. Kamu mallarının özel mülk olarak edinilmeye elverişli hâle gelmeleri, ancak kamu malı niteliğini kaybetmeleri hâlinde mümkündür.

16. Türk Medeni Kanunu’nun 715 inci maddesine göre yararı kamuya ait mallar, devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Bu maddede kamu mallarının devletin hüküm ve tasarrufunda olduğunun ve özel mülkiyete konu olamayacağının kabul edilmesi, kanun koyucunun, kamu mallarını medeni hukukun uygulama alanı dışında tuttuğunu göstermektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 30.09.1981 tarihli ve 1981/1-167 Esas, 1981/656 Karar sayılı kararında vurgulandığı üzere 743 sayılı Medeni Kanun’un 641 inci (TMK’nın 715 inci) maddesi, Medeni Kanun hükümlerinin uygulama alanı dışında kalan ve kamu hukuku alanına giren malları saptamış ve özel hukuka bir sınır çizmiştir. Bu maddede kamu mallarının, devletin hüküm ve tasarrufu altında olduğu belirtilerek bunlar Medeni Kanun’un uygulama alanı dışında tutulmuş ve haklarında özel kurallar konulacağı kabul edilmiştir.

17. Kamu mallarının özel mülkiyete konu olamayacağının kabul edilmesi bazı önemli sonuçlar doğurmaktadır. Bunları; idarenin kamu malları üzerindeki tasarruflarının kısıtlı olması, tapu siciline tescil edilmeme, zilyetliğe konu olmama, hak düşürücü süreye tâbi olmama olarak sıralamak mümkündür.

18. Somut olayda, davaya konu edilen Belediyeye ait tapulu taşınmazın bir kısmının öncesinde özel kişiye ait olduğu daha sonra takas suretiyle edinildiği, akabinde de ihale suretiyle satışa çıkarıldığı anlaşılmaktadır. Tüm bunlardan, anılan yerin Belediyenin özel mülkiyetine tabi olduğu, kamu malı olmadığı ve taşınmaz hakkında özel hukuk hükümlerinin uygulanması gerektiği açıktır. Hâl böyle olunca Mahkemece, davaya konu taşınmazın kamu malı olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi yerinde değildir.

19. Özel Dairenin bozma kararında da davaya konu edilen taşınmazın kamu malı olmadığı benimsenerek taraflar arasındaki ilişkinin TMK’nın 722, 723, 724 üncü maddeleri kapsamında değerlendirilmesi gerektiği vurgulanmıştır.

20. Gelinen aşamada, TMK’nın 724 üncü maddesinde düzenlenen tapu iptali ve tescil talebinin koşullarına değinilmesinde yarar bulunmaktadır.

21. Türk Medeni Kanunu’nun 683/1 inci maddesi “Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir” şeklindedir. Aynı Kanun’un 684/1 inci maddesi “Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur” hükmünü haizdir. Bu yasal düzenleme ile asıl şey (eşya) üzerinde bir kişinin, bütünleyici parça üzerinde başka kişinin mülkiyet hakkına sahip olması engellenmiştir. Bütünleyici parçanın ne olduğu ise TMK’nın 684/2 nci maddesinde açıklanmış ve “Bütünleyici parça, yerel örf ve adetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır” denilmiştir.

22. Bu itibarla arazi, daima asıl şeyi teşkil ederken onunla birleştirilmiş veya bağlantısı kurulmuş inşa eserleri bütünleyici parça niteliğinde olup o taşınmazın mülkiyetine tâbidir. Taşınmaz mülkiyetinin kapsamının düzenlendiği TMK’nın 718/2 nci maddesinde de bu husus dile getirilmiş ve yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapıların, arazi üzerindeki mülkiyetin kapsamına girdiği belirtilmiştir. Bu kapsamda bir kimsenin kendi malzemesi ile başkası adına kayıtlı taşınmaza sürekli, esaslı ve mütemmim cüz’ü (bütünleyici parçası) niteliğinde yapı yapılması hâli TMK’nın 724 üncü maddesinde “Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir” şeklinde düzenlenmiştir.

23. Malzeme sahibinin TMK’nın 724 üncü maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi için birinci koşul; inşaatı kendi malzemesi ile yapan kişinin iyiniyetli olması, diğer bir anlatımla zeminin kendisine ait olduğu ya da 05.07.1944 tarihli ve 1944/12 Esas, 1944/26 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da belirtildiği gibi mülkiyetin ileride kendisine geçirileceği inancıyla hareket etmesi, ikinci koşul; yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olması, üçüncü koşul ise; yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

24. Hemen belirtmek gerekir ki, temliken tescil isteme hakkı ancak yapı yapıldığı sıradaki taşınmazın maliki olan kişiye karşı açılacak davada ileri sürülebilecek bir kişisel hak olup yenilik doğurucu bu dava sonunda, verilen kararın kesinleşmesinden sonra ayni hakka dönüşebilir.

25. Değinildiği üzere birinci ve öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3 üncü maddesinde hükme bağlanan subjektif iyiniyet olduğunda kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, el attığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

26. Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece resen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 1949/17 Esas, 1951/1 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibi temliken tescil talebinde bulunamaz. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.

27. Nitekim, aynı hususlara Hukuk Genel Kurulunun 01.12.2020 tarihli ve 2017/14-1755 Esas, 2020/964 Karar; 14.03.2018 tarihli ve 2017/14-1759 Esas, 2018/466 Karar sayılı kararlarında da değinilmiştir.

28. Yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendiğinde; davalı Belediyenin davaya konu taşınmazının ihale suretiyle ve encümen kararıyla davacı tarafından bedeli ödenerek satın alındığı ancak tapu devrinin yapılmaması üzerine açılan tapu iptali tescil davasının, encümen kararının parsel bazında hazırlanmayan belediye meclis kararına dayanması, bu nedenle satım işleminin geçersiz olduğu gerekçesiyle reddine karar verilerek kararın kesinleştiği, ödenen satış bedelinin de iade edildiği ancak davacının davaya konu taşınmaz üzerine yine davalı belediyeden almış olduğu ruhsata dayanarak üç katlı yapı yaptığı sabittir.

29. Davacının talebi, TMK’nın 724 üncü maddesine dayalı temliken tescile ilişkin olup bu durumda ilk ve öncelikli araştırılması gereken husus iyiniyet ve bu iyiniyetin inşaatın başından beri mevcut olup olmadığı hususudur.

30. Davaya konu inşaatın davalı belediyeden alınan ruhsata dayandığı, taşınmazın davacıya teslim edildiği ve dosya kapsamından davalının bu inşaata bir itirazının bulunmadığı açıktır. Davacı söz konusu taşınmazı, davalının çıkarmış olduğu ihale suretiyle satın almış ve satım bedeli de davalı tarafından tahsil edilmiştir. Tüm bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde, davalı belediyenin davacıyı, davaya konu taşınmazı sahiplendiği hususunda inandırdığı, meşru beklenti içine soktuğu ve inşaatın yapılmasında açık rızasının bulunduğu kabul edilmelidir. Bu durumda davacının iyiniyetli olduğunun kabulüyle Özel Daire bozma kararında da belirtildiği üzere TMK’nın 724 üncü maddesinin diğer koşullarının mevcut olup olmadığının araştırılması gerekir.

31. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında; davaya konu taşınmazın geçerli bir belediye meclis kararına dayanmaksızın encümen kararıyla ihale edildiği, açılan tapu iptali ve tescili davasında da yapılan ihalenin tapu devrine esas alınamayacağının kesin olarak karara bağlandığı, bu durumda davalı Belediyenin açık rızasının bulunduğundan bahsedilemeyeceği, takip eden süreçte davacının kira bedelini ödediği hususları dikkate alındığında inşaatın başından beri iyiniyetin bulunduğu ve korunduğu hususunun ispatlanamadığı, iyiniyet olmadan TMK’nın 724 üncü maddesinin diğer koşullarının araştırılmasına gerek bulunmadığı, davanın reddine ilişkin direnme kararının onanması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüş açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

32. Hâl böyle olunca; Mahkemece, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

33. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

IV. SONUÇ

Açıklanan sebeplerle;

Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı, 6217 sayılı Kanun’un 30 uncu maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429 uncu maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,

Aynı Kanun’un 440 ıncı maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

29.03.2023 tarihinde ikinci görüşmede oy çokluğuyla karar verildi.