Esas No: 2024/2882
Karar No: 2025/2088
Karar Tarihi: 20.05.2025

**6. Hukuk Dairesi         2024/2882 E.  ,  2025/2088 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 53. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2024/425 E., 2024/715 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 22. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2022/350 E., 2023/892 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 20.05.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı vekili Avukat ... ile davacılar vekili Avukat ...'nın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında 18.02.2022 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin imzalanmasından sonra yaptıkları araştırmada, davalının müteahhitlik belgesinin bu işi yapmaya yeterli olmadığını tespit ettiklerini, ayrıca tanzim edilen projedeki paylaşımda arsa sahiplerinin payı azaltılarak davalı payının %57.91'e yükseltilmiş olduğunu gördüklerini, dava tarihine kadar inşaata ilişkin olarak hiçbir işlem yapılmadığını da dikkate aldıklarında müvekkillerinin davalı hakkındaki güvenlerinin sarsılmış olduğunu ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili feshini, arsa zilyetliğinin müvekkillerine iadesini, dava konusu gayrimenkul üzerine 30.05.2022 tarihinde konulan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhinin terkinini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; arsa sahiplerinin edimlerini yerine getirmediklerini, riskli yapı tespiti yapılan binanın sözleşme tarihinden itibaren 8 ayda teslimi gerekirken bugüne kadar teslim yapılmadığını, davacı arsa sahiplerinin resmi işlerin takibi için vermeleri gereken vekaletnameleri vermediklerini, müvekkilinin inşaata başlamasının engellendiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, dava konusu yerde bulunan eski yapının davadan sonra davacı arsa sahipleri tarafından 10.06.2022 tarihinde boşaltıldığı, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yer tesliminden sonra davalı yüklenici tarafça davaya konu yerde bulunan eski yapının yıkılacağının öngörüldüğü ancak davalı yüklenicinin davaya konu inşaat yapılacak yerde bulunan eski binanın yıkım ve yeni bina yapılması için yapı ruhsatına başvuruda bulunmadığı, davalı yüklenicinin sözleşmeye uygun inşaatı yapmaya yeterli uygunluktaki H sınıfı belgesinin bulunmadığı, bu belgenin sözleşme tarihi olan 18.02.2022 tarihinden sonra 04.07.2022 tarihinde alındığı, her ne kadar davalı yüklenici tarafça kendisine vekaletname verilmediğine ve yerin boşaltılmadığına yönelik itirazda bulunmuş ise de davacı tarafça dava tarihinden önce yükleniciye sözleşmeye aykırılığa dair noterden ihtarname gönderildiği, davalı tarafından işbu dava açıldığı tarihte noterden cevabi ihtarname gönderilerek vekaletname verilmesinin ve yerin boşaltılmasının istenildiği, davalı yüklenicinin basiretli bir tacir gibi hareket etmesi gerektiği, sözleşme akdedildiği tarihten davacı tarafça gönderilen ihtarnameye ve dava tarihine kadar davacılardan kendisine vekalatname verilmesine ve yerin boşaltılmasına yönelik bir talebinin bulunmadığı, taraflar arasındaki güven ilişkisinin bozulduğu, sözleşmenin akibetinin belirsiz hale geldiği, davacı arsa sahiplerini artık bu sözleşme ile bağlı tutmanın Anayasa'dan kaynaklı mülkiyet hakkının özüne zarar verici nitelikte olduğu gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine; Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde; davacılardan bazıları ile dava dışı mimar ...'ın haksız çıkar sağlamak maksadıyla işbirliği içerisinde hareket ettiklerini, davacıların davalıya vekaletname ve yıkım için muvafakat vermemiş olduklarını, davalının sözleşme konusu inşaatı yapabilecek yetki ve yeterliliğe sahip olduğunu, davalının iş ve işlemlere başladığını, yıkım için anlaşma yaptığını, davacıların dava tarihi itibariyle yapıyı boşaltarak teslim etmediklerini, sözleşme ile davalıya verilen sürelerin sona ermediğini, davacıların makul süre dahi tanımaksızın işbu davayı açtıklarını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, zilyetliğin iadesi ve tapu kaydındaki şerhin terkini istemlerine ilişkindir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerden olup; arsa sahibinin borcu inşaat yapılacak olan arsayı üzerinde hukuki ve fiili bir engel bulunmadan, inşaata elverişli ve ayıpsız şekilde yükleniciye teslim etmektir. Yüklenici ancak bundan sonra imar durumunun ve inşaat ruhsatının alınması, plan ve projelerin yetkili merci olan belediyede onaylattırılması gibi işlemlere başlayabilecektir.

Somut olayda; taraflar arasında 18.02.2022 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tanzim edilmiştir. Bu tarihten yaklaşık 3,5 ay sonra, sözleşmenin 5. maddesi ile, davacı arsa sahiplerine tanınan 8 aylık binayı boşaltma ve yer teslimi süresi devam ederken, bina boşaltılıp usulüne uygun şekilde yer teslimi yapılmaksızın, 03.06.2022 günü sözleşmenin geriye etkili feshi istemiyle işbu dava açılmıştır. Sözleşme konusu arsa üzerindeki riskli yapıda ikamet eden şahısların, dava tarihi itibariyle tahliyelerinin dahi sağlanmamış olduğu anlaşıldığından, somut olayda yüklenici temerrüdünün gerçekleştiğinden söz edilemeyecektir.

Davacı yanın; yüklenicinin kaçak yapı yapacağı, %50 yerine %57 pay alacağı, vergi ve ticaret sicil kaydının bulunmadığı, H sınıfı müteahhitlik belgesine sahip olmadığı ve başkasına ait inşaatları referans gösterdiği hususlarındaki iddiaları ise dosya içeriği ile sabit olmadığından, yüklenicinin sadakat ve özen yükümlülüğüne aykırı davrandığına dair mahkeme gerekçesi isabetli bulunmamıştır.

Açıklanan nedenlerle; mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan davalı yararına takdir edilen 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davacılardan tahsili ile davalıya ödenmesine,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,20.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.