Esas No: 2024/3317
Karar No: 2025/2518
Karar Tarihi: 30.04.2025

**3. Hukuk Dairesi         2024/3317 E.  ,  2025/2518 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/1022 E., 2024/891 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 35. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/449 E., 2022/449 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleşen davalarda davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Asıl ve birleşen davada davacılar vekili; Kuzey Ankara Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında yer alan arsanın davalı tarafından satışa çıkarıldığını ve 30.11.2011 tarihinde yapılan ihalede müvekkilleri ile diğer ortakların taşınmazı konut ihtiyacı için satın aldıklarını ve bedelini ödediklerini, tapu devirlerinin 03.01.2017, 19.06.2017, 20.06.2017 tarihlerinde gerçekleştiğini, ihale evraklarında arsanın maksimum inşaat emsalinin E:4,00 ve Hmax=serbest yapılaşma koşullu Bölgesel Ticaret Merkezi olarak belirtildiğini ancak ihaleden sonra ve tapu devrinden önce kat yüksekliğinin 10 kata düşürüldüğünü, yapılaşma koşullarında aleyhe yapılan değişiklikler sonucu taşınmazın değerinin önemli oranda düştüğünü ve müvekkillerinin zarara uğradığını ileri sürerek; zarar/alacak miktarı Mahkemece alınacak bilirkişi raporu ile belirli hale geldiğinde talep artırım dilekçesi verilerek artırılmak üzere her bir davacı bakımından şimdilik 50.000,00 TL belirsiz alacağın (maddi tazminatın) artırılmış haliyle ve alacağın tamamına 08.07.2020 temerrüt tarihinden itibaren uygulanacak avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Asıl ve birleşen davalarda davalı vekili; arsa satış ihalesindeki ilan edilen imar durumu ile 30.11.2011 tarihindeki imar durumu aynı olup, yapılaşma şartının E: 4.000 Hmax serbest olduğunu, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 25.03.2014 tarih ve 4624 sayılı yazısı gereği Ankara Büyükşehir Belediyesi Meclisinin 14.02.2018 tarih ve 293 sayılı kararı ile yapılaşmış olanlar dışındakilerine Hmax:10 kat olarak yükseklik sınırı getirildiğini, bahse konu değişikliğin İdarenin tasarrufunda olmayıp, bölge geneline yönelik alınmış bir karar olmakla birlikte, anılan bölgede imar planlarının Ankara Büyükşehir Belediyesi tarafından hazırlanarak onaylandığını savunarak öncelikle zamanaşımı, husumet ve görev yönünden aksi halde esastan davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacıların malik oldukları taşınmazda Ankara Büyükşehir Belediyesi'nin 14.02.2018 tarihli Belediye Meclisi kararı ile Hmax: 10 kat olarak değişikliğe uğradığı, taşınmazın ihaleye çıkarıldığı 01.11.2011 tarihindeki imar planının ise E: 4,00 Hmax: Serbest olduğu ancak davacılar adına tescilin yapıldığı tarihten sonra imar planı değişikliğinin yapıldığı, tapu kaydı devrinden sonraki imar planı değişikliği neticesinde ortaya çıkacak zarardan önceki devreden malikin sorumluluğuna ilişkin yasal dayanak bulunmadığı gerekçesiyle; asıl ve birleşen davaların ayrı ayrı reddine karar verilmiş; karara karşı, asıl ve birleşen davalarda davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunun yeterli, denetime ve somut olayın özelliklerine uygun olduğu, dava konusu taşınmazların davalı tarafından açık artırma yolu ile satışa çıkarılması ve 30.11.2011 günü yapılan ihale sonucunda gayrimenkul (arsa) satış sözleşmeleri ile satıldığı, aynı tarihte taşınmazın alıcılara devredildiği, Ankara İli, Altındağ İlçesi, Solfasol Mahallesi, 70212 ada, 1 parselde bulunan arsa vasıflı, 12.212 metrekare yüzölçümlü, 1/200 paylı (61,06 metrekare) arsanın 60 aylık taksit ödemesinin bitmesi üzerine davacı alıcılar adına tapuya tescil edildiği, satış sözleşmesinin (5.1.) maddesinde, "Gayrimenkulün tesliminden sonra gerçekleşecek mevzuat değişikliği nedeniyle malik adına doğabilecek her türlü yükümlülükler ALICI'ya ait olacaktır." şartının kararlaştırıldığı, satış sözleşmesi sırasında E:4.00 Hmax:Serbest yapılaşma koşulları ile satışa çıkarıldığı, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü’nün 25.03.2014 tarihli kararı üzerine Ankara Büyükşehir Belediyesi tarafından imar planlarında ve plan notlarında gerekli değişiklikler yapılması ile taşınmazda 10 kattan fazla inşaat yapma imkanının kalmadığı, 5104 sayılı Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu’nun 5. maddesi uyarınca alanda yapılan imar planı ve değişikliklerinin Ankara Büyükşehir Belediyesi Başkanlığı tarafından yapıldığı, Ankara Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin 14.02.2018 tarihli kararı ile alandaki kat yüksekliğinin Hmax:10 kat olarak değişikliğe uğradığı, satış sözleşmeleri ve teslim formu ile taşınmazların tesliminin aynı tarihte yapıldığı, taşınmazdaki kat yüksekliğine dair imar proje değişikliğinin davacıların taşınmazları satın almasından sonra gerçekleştiği, davalı tarafından taşınmazın sözleşme ile satışa çıkarıldığı 01.11.2011 tarihindeki yapılaşma koşulu ile Ankara Büyükşehir Belediyesi Meclisi’nin 14.02.2018 tarihinde tesis ettiği yapılaşma koşulu arasında değer kaybı olmadığı, davacıların arsanın mevcut durumu itibarıyla uğradıkları zarara dayanak oluşturacak imar planı değişikliği öncesinde ve sonrasında somut bir zararları olduğunu ispat edemedikleri, taşınmazları edindikten sonra yapılan imar değişikliği ile taşınmazdaki inşaat alanında bir değişikliğin olmadığı, inşaat yapımındaki kat sınırlamasının inşaat alanını değiştirmediği, gayrimenkul satış sözleşmesinden sonra meydana gelen imar değişikliğinden davalının sorumlu tutulamayacağı (Kamu Denetçiliği Kurumu'nun 22/05/2020 tarih ve 2020/778 başvuru nolu, 2020/7739-S. 20.12161 sayılı şikayetin reddine ilişkin emsal kararı) gerekçesiyle, asıl ve birleşen davaların davacılarının başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karar, asıl ve birleşen davalarda davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Asıl ve birleşen davalarda davacılar vekili; dava konusu taşınmazın 25.03.2014 tarihi itibariyle ihale satış tarihinden sonra ancak tescilden önce hasara uğrayarak ayıplı, kusurlu hale geldiğini ve değer kaybına uğradığını, ifanın tapu devri yapılmakla tamamlandığını, davalı tarafından karar temyiz edilmediğinden istinaf aşamasında gerekçenin genişletilmesi ve müvekkilleri aleyhine eklemeler yapılmasının doğru olmadığını, tescil anına kadarki hasarlardan davalının hukuki sorumluluğu bulunduğunu, sözleşmede, hasarı davacı alıcılara yükleyen bir hüküm mevcut olmadığı gibi, ayıba karşı sorumluluğu ortadan kaldıran hükümler de bulunmadığını, bir an için olduğu kabul edilse bile haksız şart, genel işlem koşulu ve kesin hükümsüzlük nedenleri ile batıl ve geçersiz olduğundan davacı alıcılar yönünden bir bağlayıcılığının bulunmadığını, gerekçenin yerinde olmadığını, alıcıların zararının Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 14.02.2018 tarih 293 sayılı son kararı ile değil bu kararın dayanağı olan Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 25.03.2014 tarihli kararı ile doğduğunu, Kamu Denetciliği Kurumu (KDK) kararına dayanılarak hukuki sorumluluk değerlendirmesi yapılmasının doğru olmadığını, sözleşmenin (5.1.) maddesinin hatalı yorumlandığını, teslimin sözleşmenin imzalandığı 30.11.2011 tarihinde gerçekleşmediğini, davacı alıcılara tapu devirlerinin yapıldığı 03.01.2017, 19.06.2017, 20.06.2017 tarihlerinde gerçekleştiğini, bilirkişi kök ve ek raporunun eksik incelemeye dayandığını, hüküm kurmaya yeterli olmadığını, itirazlarının karşılanmadığını, ihale satış tarihindeki mevcut yapılaşma koşullarının ihale satış tarihinden sonra alıcılar aleyhine değiştirilmesi ve kat yüksekliğinin Hmax "Serbest"ten "10 kata" düşürülmesi nedeniyle hem gelir kaybı zararına hem de arsa değer kaybı zararına uğranıldığını, benzer dosyalarda alınan raporlarla değer kaybı zararlarının hesaplandığını belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme Uyuşmazlık, malın ayıplı olmasından kaynaklı müspet zararın tahsili istemine ilişkindir.

20.02.2020 tarihli ve 31045 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu'nun çeşitli maddelerinin yanı sıra 8. maddesinde değişiklik yapılmış ve maddenin (b) bendine; imar planlarında bina yüksekliklerinin serbest olarak belirlenemeyeceği, sanayi alanları, ibadethane alanları ve tarımsal amaçlı silo yapıları hariç olmak üzere mer’i imar planlarında: serbest olarak belirlenmiş yüksekliklerin; emsal değerde değişiklik yapılmaksızın çevredeki mevcut teşekküller ve siluet dikkate alınarak, imar planı değişiklikleri ve revizyonları yapılmak suretiyle ilgili idare meclis kararı ile belirleneceği hükmü eklenmiştir.

Taraflar arasında imzalanan adi yazılı 01.11.2011 tarihli Gayrimenkul (Arsa) Satış Sözleşmesinin (3.) maddesi; ''Gayrimenkul alıcıya bir teslim tutanağı ile işbu sözleşmenin düzenlendiği tarihten itibaren teslim edilmiş sayılır. Alıcı, teslim ihbarında belirtilen süre içerisinde gayrimenkulü teslim almadığı taktirde bildirilen teslim tarihi itibariyle teslim almış sayılır. Alıcı, Gayrimenkul Tespit ve Teslim tutanağında belirtilen hususlar çerçevesinde, gayrimenkulü mevcut durumuyla görmüş ve kabul etmiş sayılır ve bu duruma ilişkin herhangi bir değişiklik veya hak ve alacak talebinde bulunamaz.'' ve (5.1.) maddesi; ''.. Gayrimenkulün tesliminden sonra gerçekleşecek mevzuat değişikliği nedeniyle malik adına doğabilecek her türlü yükümlülükler alıcıya ait olacaktır.'' şeklindedir.

Dosya içerisinde bulunan 30.11.2011 tarihli teslim tutanağı, sözleşme ekinde yer almakta olup davacı alıcı adına vekaleten hareket eden ... Çatkaya'nın da tutanağı imzaladığı görülmüştür.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'un 26. maddesi gereği taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilecektir. Taraflar arasında düzenlenen ve yukarıda yer verilen sözleşme hükümleri gereği, taşınmazın 30.11.2011 tarihinde davacıya teslim edildiği, gayrimenkulün tesliminden sonra gerçekleşecek mevzuat değişikliği nedeniyle malik adına doğabilecek her türlü yükümlülüğün de alıcıya ait olacağının tarafların serbest iradeleriyle kararlaştırıldığı ve hükme esas alınan raporda bu değişiklikten kaynaklı olarak davacının herhangi bir zararının bulunmadığının tespit edildiği anlaşılmakla, asıl ve birleşen davalarda davacılar vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

Aşağıda yazılı fazla alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

30.04.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.