Esas No: 2020/2281
Karar No: 2020/3490
Karar Tarihi: 25.06.2020

**3. Hukuk Dairesi         2020/2281 E.  ,  2020/3490 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı, dava dilekçesinde özetle; şirketin fabrikasını 01/01/2014 tarihli kira sözleşmesi ile dava dışı ... Halı Dayanıklı Tüketim Malları ve Tekstil Tic. ve San. Ltd. Şti.'ne kiraya verdiklerini, kiralanan taşınmazın kiracının ortağı olduğu davalı şirkete alt kiraya verilebilmesi hususunda dava dışı ... Halı Dayanıklı Tüketim Malları ve Tekstil Tic. ve San. Ltd. Şti. ile 16/06/2014 tarihli yetki ve alt kira sözleşmesi imzalandığını, alt kiracının 31/08/2015 tarihinde taşınmazı tahliye ettiğini, ancak kiralananda bulunan eşyaların büyük kısmını kırıp döktüğünü, taşınmazın elektrik ve yangın hattı tesisatını yerinden söktüğünü, Gaziantep 4. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2015/37 D.iş dosyası ile yaptırdıkları tespit sonucunda zararın 64.610,00 TL olduğunun tespit edildiğini, Gaziantep 1. Noterliği'nin 19/10/2015 tarih ve 28559 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile zararın tazmini talep edilmesine rağmen davalının ödemede bulunmadığını belirterek 64.610 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan tahsiline ,tespit dosya masraflarının da bu dosyada hüküm altına alınmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı, cevap dilekçesinde özetle; taşınmaz kiralanırken mevcut olan hollerin arkasındaki 3 katlı idari bina, kapalı alan ve sosyal tesiste bulunan genel aydınlatma sistemi ile bunlara ait elektrik panosu ve elektrik trafosunun işyerinde halen mevcut olduğunu, bunun dışındaki tüm alanların kendilerine boş olarak teslim edildiğini, sökülüp götürülen tesisat giderlerinin kendilerince karşılandığını, faturaların mevcut olduğunu, kendilerince yaptırılan ve halen kiralanan taşınmazda kalan idari binanın değerinin de belirlenerek mahsubu gerektiğini, tespit dosyasında yapılan hesaplamaların hatalı olduğunu, yaptırdıkları zemin kattaki idari binanın sadece kapılarını aldıklarını, söz konusu idari binanın sebepsiz

zenginleşme teşkil ettiğini, davacının bir alacağı varsa bu bedelden idari bina bedelinin mahsubunu talep ettiklerini, tespit dosyasında belirlenen bedellerin fahiş olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile,davalı tarafça kiralananın zeminine, kapısına ve çatısına verilen toplam 5,575 TL zararın davalıdan alınarak davacıya verilmesine;fazlaya ilişkin talebin ve takas mahsup talebinin reddine dair verilen hüküm taraflarca temyiz edilerek dairemizin 2017/8284 E2019/5038 K sayılı, 27.05.2019 tarihli ilamıyla; “(...) mahkemece; alanında uzman ayrı bir 3'lü bilirkişi heyetinden davacının hor kullanma nedeni ile tazminat talebine ilişkin olarak rapor alınması, alınacak raporda; taşınmazın tahliye tarihi itibari ile taşınmazda oluşan hasar kalemlerinin her biri için ayrı ayrı olağan kullanımdan mı yoksa hor kullanımdan mı kaynaklandığına ilişkin değerlendirme yapılıp belirlenecek hasar bedelinden kullanımla orantılı yıpranma payının düşülmesi; davacının dava konusu ettiği elektrik tesisat bedeli talebi yönünden de mahkemece hükümde değerlendirme yapılması, davalının süresi içinde cevap dilekçesinde ileri sürdüğü idari binaya ilişkin takas - mahsup def'i isteminin de TBK 530. Maddesi çerçevesinde kabulü ile sonucuna uygun hüküm tesisi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.(...)” gerekçesiyle her iki taraf lehine bozulmuştur.

Mahkemece, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda; kiralananın zeminindeki 2 adet çukurun, otomatik giriş kapısında oluşan 4 parça ezilmenin ve çatı bölümünde bulunan 4 adet çukurun giderilmesi bedelinin 5.018,00 Tl olduğu; kumanda ve kuvvetli akım devrelerine ait makineler davalı şirkete ait olup sökülüp alınabileceğinden elektrik tesisatı talebinin reddi gerektiği; yangın tesisatı yönünden davalı adına 38.296,00 TL’lik fatura düzenlendiğini, banka dekontlarına göre davacı yangın tesisatına ilişkin bedeli dava dışı asıl kiracı ... Halı Şirketine ödediğinden ancak asıl kiracıdan bu yönde talepte bulunabileceği; davacı adına kesilen 4 adet irsaliyeli faturada bulunan aydınlatma tesisatı ve iç tesisat malzemeleri bakımından yıpranma payının düşülmesiyle hesaplanan 14.341,00 TL'lik bedel yönünden bu malzemeleri davalının söküp götürdüğü ispatlanamadığından zararın davalıya yükletilmeyeceği; takas mahsup bakımından davalı tarafından yapılan masraflar bakımından bilirkişi raporu ile idari bina bedeli olarak belirlenen 42.300,00 TL için davalının davacı şirketten alacaklı olduğu ve bakiye kısım yönünden dava hakkı bulunduğundan 5.018.00 TL alacaklı olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile yangın tesisatı yönündeki talebin reddine, kiralanın zeminine çatısına ve kapısına verilen zarardan dolayı davalının 5018,00 TL borçlu olduğunun tespitine, davalının 42.300,00 TL davacı taraftan alacaklı olduğunun tespitine, elektirik tesisatı yönündeki talebin reddine ve takas mahsubu nedeniyle davalı tarafın davacı taraftan alacaklı olduğunun tespitine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafça temyiz edilmiştir.

1-Dava, kiralananın hor kullanımı sebebiyle tazminat istemine ilişkin olup niteliği itibariyla ... davasıdır. ... davası, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 105.maddesinde, düzenlenmiş olup bu hükme göre “... davası yoluyla mahkemeden, davalının, bir şeyi vermeye veya yapmaya yahut yapmamaya mahkûm edilmesi talep edilir.” ... davasında mahkeme, dava konusu hakkının mevcut olup olmadığını tespit ettikten sonra, davalıyı o hakka ilişkin ediminin yerine getirilmesine mahkum eder. Dolayısıyla açılan ... davasında davacının talebinin kabulü halinde verilen hüküm bir emri içermekle beraber dolaylı olarak davacının hakkının varlığı da tespit edilmektedir. Yine HMK’nın 297. maddesi

mahkeme hükmünün kapsamını düzenlemekte olup maddenin ikinci fıkrasına göre; hükmün sonuç kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gereklidir.

Buna göre davacı tarafça, zararın tazmini talep edilmekle dava ... davası olup mahkemece, tespit hükmü kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

2- 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 139. maddesi gereğince, iki kişi karşılıklı olarak bir miktar para veya özdeş diğer edimleri birbirine borçlu oldukları takdirde, her iki borç muaccel ise, her biri alacağını borcuyla takas edebilir. Alacaklardan biri çekişmeli olsa bile takas ileri sürülebilir. Yine 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 143. maddesi hükmüne göre takas, ancak borçlunun takas iradesini alacaklıya bildirmesi ile gerçekleşir. Bu durumda her iki borç takas edilebilecekleri anda daha az olan borç tutarınca sona erer. Takas için mutlaka karşılık dava açılması zorunlu değildir. Davalı, karşılık dava açmadan da takas savunmasında bulunmakla yetinebilir. Bununla birlikte davalının takas etmek istediği karşılık alacağın miktarı asıl davada istenen alacaktan daha fazla ise ve davalı bu fazla alacağını hüküm altına aldırmak istiyorsa karşı dava açılması gerekir.

HMK’nın taleple bağlılık ilkesini düzenleyen 26. maddesi gereğince de hâkim, tarafların talep sonuçlarıyla bağlı olup ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Buna göre somut uyuşmazlıkta davalı tarafça yalnızca takas definde bulunulmuş olup davalı tarafça açılmış bir karşı dava bulunmamaktadır. Davalı lehine ayrıca hüküm kurulabilmesi için harcı yatırılmış bir karşı dava olması gerekirken, davalının talebini aşar şekilde davalı lehine alacaklı olduğu yönünde tespit hükmü kurulması da usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

3-Kabule göre de; davacı kiraya veren ve dava dışı asıl kiracı ... Ltd. Şti. arasında imzalanan 16.06.2014 tarihli sözleşme ile ... Ltd. Şti. ‘nin veya ortaklarının ortak olduğu davalı şirkete kiralananın bir kısmının asıl kira sözleşmesinde belirlenen kiralama süresini geçmemek üzere kiraya verilebileceği düzenlenmiş böylece kiraya veren tarafından alt kiraya rıza gösterilmiştir.

Asıl kiracı ile davalı alt kiracı arasında imzalanan aynı tarihli alt kira sözleşmesin beşinci paragrafında 25.12.2013 tarihli asıl kira sözleşmesi ve eklerinin kira bedeli, kira artış oranı ve diğer hükümlerinin aynen geçerli olacağı , davalının asıl kira sözleşmesi hükümlerine aynen uymayı kabul ve taahhüt ettiği düzenlenmiştir.

Buna göre 25.12.2013 tarihli asıl kira sözleşmesine Ek Liste 1’de hususi şartlar bağlığı altında birinci maddesinde “...Fabrika arsası içinde bulunana 5000 m2 kapalı alan (2-3-4 ve 5. hol “holler arası açık olup bölme yoktur” ve bu hollerin arkasında bulunan 3 katlı sosyal tesis) ile ön cephede bulunan 1000 m2 açık alan beton saha müştemilatı ile berbaer kiraya verilmiş olup, kira kontratı bitim tarihinde yine aynı şekilde kiracı mal sahibine kiraladığı gayrımenkulü müştemilatı ile birlikte hasarsız ve boylaı teslim edecektir. Kira kontratı sonunda kiralanan gayrımenkulda kırılan ve tadilat nedeni ile değiştirilmiş veya yıkılmış olan yerler eski durumuna kiracı tarafından getirilecektir....” düzenlemesi, ikinci maddesinde “ Kapalı alan ve sosyal tesis içinde bulunan genel aydınlatma sistemi ve lambaları ile bunlara ait elektrik panosu, su tesisatları vs malzemeleri ile kurulu bulunan elektrik trafosu mal sahibine aittir. Sadece kiracının yaptıracağı elektrik panosu kiracıya aittir....” düzenlemesi yer almakla bunların alt kiracı bakımından da gözetilmesi gerekir.

Mahkemece, öncelikle tahliye tarihi tespit edilip, hem hor kullanma dolayısıyla oluşan zarar hem de takas define konu masraflar bakımından sözleşme hükümleri değerlendirilmek suretiyle ehil bilirkişi heyetinden rapor alınarak tahliye anında mevcut olduğu belirlenen hasar kalemleri ve eksiklikler bakımından hangilerinin hor kullanımdan, hangilerinin olağan kullanımdan kaynaklandığı ayrı ayrı tespit edilerek, hor kullanmadan kaynaklanan hasar bedelinden yıpranma payı da düşülmek suretiyle hor kullanma tazminatının belirlenmesi; davalının faydalı zorunlu masrafa ilişkin takas defi ve mahsup edilecek tutar bakımından ise davacı kiracı tarafından yapıldığı ileri sürülen faydalı masraflardan sökülüp götürülmesi mümkün olmayan, kalıcı ve davalı kiraya veren tarafından benimsenen imalatların nelerden ibaret olduğu, faydalı, zorunlu ya da lüks imalat olup olmadıkları ayrıntılı olarak tespit edilerek, bu imalatların imal tarihleri itibarıyla değerinin belirlenmesi suretiyle bulunacak değerden yıpranma payının da düşülmesi suretiyle tespit edilen değerin dikkate alınması gerekirken yetersiz bilirkişi raporuna dayalı olarak yanılgılı değerlendirme ile yazılı gerekçeyle ... hükmü yerine tespit hükmü kurulması ve davalı lehine takas definin kapsamını aşar şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: Yukarıda birinci, ikinci ve üçüncü bentte açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 25.06.2020 gününde oy birliğiyle karar verildi.