Esas No: 2024/3731
Karar No: 2025/2038
Karar Tarihi: 10.04.2025

**3. Hukuk Dairesi         2024/3731 E.  ,  2025/2038 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/457 E., 2022/402 K.

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar, taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkili ile davalı arasında 24.05.2010 tarihinde “Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi” kapsamında bir sözleşme imzalandığını, sözleşme gereği müvekkilinin Ankara İli Keçiören İlçesinde bulunan 32292 ada 3 parsel sayılı imarlı taşınmazda bulunan B Blok 3 nolu bağımsız bölümü ve hissesini davalıya devrettiğini, 5104 sayılı Kanun'a göre çıkartılan Yönetmeliğin 10. maddesinin “imarlı, kadastro ve tapulama arsası üzerinde bulunan tesis ve müştemilatın Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca her yıl yayınlanan birim fiyatlar üzerinden kıymet takdir komisyonlarınca belirlenen bedelleri sözleşme ile Belediyece verilecek konutların maliyet bedellerinden düşülür.” hükmünü içerdiğini, Keza Belediye Meclisinin 15.04.2005 tarihli ve 1025 sayılı kararının (1/k) maddesinde tesis ve müştemilata Bayındırlık Bakanlığınca her yıl yayınlanan birim fiyatlar üzerinden kıymet takdir komisyonlarınca bedel takdir edileceği, bedelin de sözleşme tarihinde peşin olarak ödeneceğinin açıkça belirtildiğini, buna göre müvekkiline ait bağımsız bölümün Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 24.05.2010 sözleşme tarihinde geçerli olan birim fiyatlarına göre hesaplanacak bedelinin ödenmesi gerekirken, sadece ortak alan hisse bedeli alacağı olan 8.232,06 TL’nin mahsuplaşmaya dahil edildiğini, yapı bedelinin ise mahsuplaşmaya dahil edilmediğini, bu durumda hesaplamanın davalının tanzim ettiği dava konusu ada ve parseldeki bağımsız mahal isim ve alan cetvelinde belirtilmiş olan brüt alan, eklenti alanı ve ortak alan hisse bedellerinden sözleşme gereği kendisine mahsuplaşma suretiyle ödenen 8.232,06 TL’nin düşümü olarak yapılması gerektiğini, 634 Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 46. maddesinde ana gayrimenkulün kamulaştırılması halinde her bağımsız bölümün kamulaştırma bedelinin bağlı bulunduğu arsa payı ve eklentileri de göz önünde tutularak ayrı ayrı takdir olunarak bölüm malikine ödeneceğinin belirtildiğini, buna göre önce ana taşınmazın üstünde yapı yokmuş gibi arsa olarak emsal mukayesesi ile değerinin belirlenmesi (arsa kat karşılığı davalıya bırakıldığından dava konusu edilmediğini) ve zemin üzerindeki yapının tamamının değerinin Kamulaştırma Kanunu'nun 11. maddesinde belirlenen esaslara göre tespit edilmesi gerektiğini, bu değerden kamulaştırılan bağımsız bölümün arsa payına isabet eden miktarının bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli olacağını ileri sürerek; fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla, sözleşmenin yapıldığı 24.05.2010 tarihindeki Çevre ve Şehircilik Bakanlığı birim fiyatları üzerinden hesaplanacak alacağın şimdilik 10.000,00 TL’sinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 02.07.2018 tarihli ıslah dilekçesiyle talep sonucunu 45.441,10 TL’ye yükseltmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; müvekkili aleyhine sadece enkaz ve ağaç bedelinin değil yapı bedelinin tamamının ödenmesine dair açılan işbu davanın haksız olduğunu, söz konusu taşınmazın gecekondu olup uygulanan işlemin kamulaştırma işlemi olduğunu, taşınmazın 1.364,60 TL bedel ile kamulaştırıldığını, sözleşme ve davacıya verilmiş bir taahhüdün bulunmadığını, zira, 5104 sayılı Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu'nun 5/5 maddesine göre 01.01.2000 tarihinden önce yapıldığını belgeleyen ruhsatsız yapı ve gecekondu sahiplerinin hak sahipleri için yapılacak konutlardan bedelini on yıl içinde ödemeyi taahhüt etmeleri kaydıyla hak sahibi olacaklarını, hak sahibi olan kişilerin ödemeyi 775 sayılı Gecekondu Kanunu'ndaki hükümlere göre yapacaklarını, bu maddeye göre davacının hak sahibi olabilmesi için başvuruda bulunması gerektiğini ancak bulunmadığını, belirtilen maddenin daha sonra 5481 sayılı Kanunun 2. maddesi ile değiştirildiğini ve davacının hak sahibi olma durumunun kaldırıldığını, bunun yanı sıra 2981 sayılı İmar Affı Kanunu'nun 13. maddesinin 3290 sayılı Kanunla değişik (b) bendine göre yapı yerinde korunabiliyorsa gecekondu sahibine yapıların işgal ettiği alan da dikkate alınarak uygun arsa veya hisse verileceği, gecekondusu muhafaza edilmeyen hak sahiplerine aynı bölgede veya diğer gecekondu ve ıslah bölgesinde başka bir arsa veya hisse verileceği, burada muhafaza edilmeyen yapıya sadece enkaz bedeli ödeneceğinin düzenlendiğini, davalının yapısının yıkılması ve para cezası verilmesi gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 30.12.2015 tarihli kararıyla; sözleşmeden ... borçların yerine getirildiği, davacının dairesine karşılık daire verildiği, sözleşmede gösterilip de ödenmeyen hak bulunmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı vekilince temyiz edilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1. Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 14.06.2017 tarihli ilamıyla; taraflar arasında düzenlenen 24.05.2010 tarihli "Apartmanlar imarlı arsa ve tesis sözleşmesi (düzeltmeli) bina ortak kullanım alanı alacağından mahsuplu" sözleşmede, davacının dairesinin bulunduğu binadaki ortak kullanım alanı payına düşen 8.232,06 TL'nin davacının borcundan mahsup edildiğinin, davacıya ait bağımsız bölümün tüm yapı bedelinin verilmediğinin anlaşıldığı, dosya kapsamından davacıya ait bağımsız bölümün tapulu olduğu anlaşıldığına göre, tüm yapı bedelinin ödenmesi gerektiği, o halde anılan husus gözönünde bulundurularak, yapılacak değerlendirmeye göre hüküm tesisi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle, yazılı şekilde karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu gerekçesiyle, hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

2. Mahkemece bozmaya uyularak verilen 06.12.2018 tarihli kararla; toplanan bilgi ve belgelere, alınan bilirkişi kurulu raporuna ve Yargıtay bozma ilamına göre, dava konusu taşınmazın 5104 sayılı Kanun ile belirlenen Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında kaldığı, ilgili kanun maddelerine göre davacıya sahip olduğu kat mülkiyeti kurulmuş taşınmazı için yapı bedelinin ödenmesinin uygun olacağı kanaatine varıldığı gerekçesiyle; davanın kabulüne, 45.444,10 TL alacağın 10.000,00 TL'sinin dava tarihinden, bakiye 35.441,10 TL'nin ıslah tarihi olan 29.06.2018 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş; hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3. Dairenin 08.02.2021 tarihli ilamıyla; her ne kadar Mahkemece; sair temyiz itirazlarının reddine karar verildikten sonra yerin tapulu olduğu gözetilerek karar verilmesinde isabetsizlik yok ise de; dairenin değerinin sözleşme yılı itibariyle Bayındırlık ve İskan Bakanlığının verileri dikkate alınarak belirlenmesinin hatalı olduğu, taraflar arasındaki sözleşmenin hak sahibi ...’ın alacakları başlıklı 2. maddesinin 1. paragrafında; ''..., söz konusu binaların ortak kullanım alanlarının inşaat maliyet bedel tutarı 298 TL/m² ve arsa paylar tutarı 135 TL/m² bedel üzerinden olmak üzere, bağımsız mülkiyete geçmiş olanların tapuda kayıtlı hisseleri oranında bağımsız bölüm malikleri adına, kooparatif mülkiyetinde olanların kooperatif adına ödenecek,..." hükmünün düzenlendiği, Mahkemece anılan düzenleme gözönünde bulundurulup bilirkişiden ek rapor alınarak hüküm tesisi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde karar verilmesinin hukuka aykırı olduğu gerekçesiyle, kararın bozulmasına karar verilmiştir.

4. Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; somut olayda, taraflar arasında düzenlenen 24.05.2010 tarihli ve "Apartmanlar imarlı arsa ve tesis sözleşmesi (düzeltmeli) bina ortak kullanım alanı alacağından mahsuplu" sözleşmede, davacının dairesinin bulunduğu binadaki ortak kullanım alanı payına düşen 8.232,06 TL'nin davacının borcundan mahsup edildiği, davacıya ait bağımsız bölümün tüm yapı bedelinin verilmediğinin anlaşıldığı, bozma ilamı sonrası alınan 19.04.2022 tarihli bilirkişi heyeti raporunun denetime ve hüküm kurmaya elverişli olduğu, raporda davacının 26.820,91 TL talep edebileceği kanaatine varıldığı gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, 26.920,91 TL’nin 10.000,00 TL’sinin dava tarihinden, bakiye 16.920,91 TL’sinin 29.06.2018 ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin isteğin reddine karar verilmiş; hüküm, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili; Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Yönetmeliğinin 10. maddesi, 15.04.2005 tarihli ve 1025 sayılı Belediye Meclis Kararının (1/k), 14.01.2005 tarihli ve 237 sayılı Belediye Meclis Kararının Uygulama Esasları 1. maddesinin (g) ve (h) bentlerine göre; davacının bakiye yapı bedeli alacağının sözleşme tarihinde yürürlükte olan yapı birim maliyetlerine göre hesaplanması gerektiğini belirterek, kararı temyiz etmiştir.

2. Davalı vekili; davanın idari yargıda görülmesi gerektiğini, bilirkişi raporunda da belirtildiği üzere sözleşmede ortak alan bedelinin dışında yapı bedelinin ödeneceğine dair bir hükme yer verilmemiş olup, bu hususta davacı talebinin yerinde olmadığını, dolayısıyla davacının herhangi bir alacağının bulunmadığını belirterek, kararı temyiz etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, Kuzey Ankara Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında imzalanan sözleşmeden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir.

Mahkemece bozma ilamında gösterilen şekilde inceleme ve araştırma yapılarak, yine o ilamda belirtilen hukuki esaslar gereğince karar verilmiş bulunmasına, bozmanın kapsamı dışında kalarak kesinleşmiş olan yönlere ilişkin ileri sürülen sebeplerin incelenmesinin artık mümkün olmamasına göre, taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve yasaya uygun bulunan Mahkeme kararının onanmasına karar verilmiştir

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Mahkeme kararının ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine,

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3. maddesi atfıyla 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,

10.04.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.