Esas No: 2024/2432
Karar No: 2025/3352
Karar Tarihi: 17.06.2025

**3. Hukuk Dairesi         2024/2432 E.  ,  2025/3352 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/766 E., 2024/609 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 38. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/240 E., 2022/56 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekilince duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 16.06.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacı vekili Avukat ... sözlü açıklaması dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; ... Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında yer alan arsanın davalı tarafından satışa çıkarıldığını ve 30.11.2011 tarihinde yapılan ihalede müvekkili ile diğer ortakların taşınmazı satın aldıklarını ve bedelini ödediklerini, tapu devrinin 04.01.2017 tarihinde gerçekleştiğini, ihale evraklarında arsanın maksimum inşaat emsalinin E:4,00 ve Hmax=serbest yapılaşma koşullu Bölgesel Ticaret Merkezi olarak belirtildiğini ancak ihaleden sonra ve tapu devrinden önce kat yüksekliğinin 10 kata düşürüldüğünü, yapılaşma koşullarında aleyhe yapılan değişiklikler sonucu taşınmazın değerinin önemli oranda düştüğünü ve müvekkilinin zarara uğradığını ileri sürerek; şimdilik 40.000,00 TL'nin davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin talep ve dava haklarının saklı tutulmasına karar verilmesi talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; arsa satış ihalesindeki ilan edilen imar durumu ile 30.11.2011 tarihindeki imar durumu aynı olup, yapılaşma şartının E: 4.000 Hmax serbest olduğunu, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 25.03.2014 tarihli ve 4624 sayılı yazısı gereği ... Büyükşehir Belediyesi Meclisinin 14.02.2018 tarihli ve 293 sayılı kararı ile yapılaşmış olanlar dışındakilerine Hmax:10 kat olarak yükseklik sınırı getirildiğini, bahse konu değişikliğin İdarenin tasarrufunda olmayıp, bölge geneline yönelik alınmış bir karar olmakla birlikte, anılan bölgede imar planlarının ... Büyükşehir Belediyesi tarafından hazırlanarak onaylandığını savunarak öncelikle zamanaşımı, husumet ve görev yönünden aksi halde esastan davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu taşınmazın davalı ... tarafından açık artırma ile satışa çıkarıldığı ve 30.11.2011 tarihinde yapılan ihale sonucu aynı tarihli Gayrimenkul (Arsa) Satış Vaadi Sözleşmesi ile satıldığı ve aynı tarihte dava konusu taşınmazın alıcılara devredildiği, taşınmazda ... Büyükşehir Belediyesinin 14.02.2018 tarihli Belediye Meclisi kararı ile Hmax: 10 kat olarak değişikliğe uğradığı, taşınmazın ihaleye çıkarıldığı 01.11.2011 tarihindeki imar planının ise E: 4,00 Hmax: Serbest olduğu ancak davacı adına tescilin yapıldığı tarihten sonra imar planı değişikliğinin yapıldığı, tapu kaydı devrinden sonraki imar planı değişikliği neticesinde ortaya çıkacak zarardan önceki devreden malikin sorumluluğuna ilişkin yasal dayanak bulunmadığı, davacının taşınmaz hissesinin ediniminden sonra yapılan imar değişikliği ile dava konusu taşınmazdaki inşaat alanında bir değişikliğin olmadığının görüldüğü, inşaat yapımındaki kat sınırlamasının inşaat alanını değiştirmeyeceği, bu sebeplerle davacının yapılan düzenleme ile bir zararının meydana gelmediği, netice olarak davanın ispatlanamadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu taşınmazın davalı tarafından açık artırma yolu ile satışa çıkarılması ve 30.11.2011 tarihinde yapılan ihale sonucu 30.11.2011 tarihinde Gayrimenkul (Arsa) Satış Sözleşmesi ile satılması, aynı tarihte taşınmazın alıcılara devredilmesi, ... Mahallesi 70212 ada 1 parselde bulunan arsa vasıflı, 12.212 m² yüzölçümlü, 1/200 paylı (61,06 m²) arsanın 60 aylık taksit ödemesinin bitmesi üzerine davacı ... adına 15.06.2017 tarihinde tapuya tescil edilmesi, satış sözleşmesinin (5.1.) maddesinde, "Gayrimenkulün tesliminden sonra gerçekleşecek mevzuat değişikliği nedeniyle malik adına doğabilecek her türlü yükümlülükler ...'ya ait olacaktır." şartının kararlaştırılması, taşınmazın satış sözleşmesi sırasında E:4.00 Hmax:Serbest yapılaşma koşulları ile satışa çıkarılması, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü’nün 25.03.2014 tarihli kararı üzerine ... Büyükşehir Belediyesi tarafından imar planlarında ve plan notlarında gerekli değişiklikler yapılması ile taşınmazda 10 kattan fazla inşaat yapma imkanının kalmaması, 5104 sayılı ... Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanun’unun 5. maddesine göre alanda yapılan imar planı ve değişikliklerin ... Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından yapılması, ... Büyükşehir Belediye Meclisinin 14.02.2018 tarihli kararı ile alandaki kat yüksekliğinin Hmax:10 kat olarak değişikliğe uğraması, sözleşme ve teslim formu ile taşınmazın tesliminin aynı tarihte yapılması, taşınmazdaki kat yüksekliğine dair imar proje değişikliğinin davacının taşınmazı satın almasından sonra gerçekleşmesi, davacının, arsanın mevcut durumu itibarıyla uğradığı zarara dayanak oluşturacak imar planı değişikliği öncesinde ve sonrasında somut bir zararı olduğunu ispat edememesi, satış sözleşmesinden sonra meydana gelen imar değişikliğinden davalının sorumlu tutulamayacak olması gerekçesiyle, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili temyiz yoluna başvurmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; davada davalının kusursuz sorumluluğuna dayanıldığını, TBK'nın 208/1. maddesine göre satılanın hasarının tescil anına kadar satıcıya ait olduğu, ihale satış tarihinden sonra ihale anında mevcut yapılaşma koşullarında alıcılar aleyhine değişiklik yapılmasının hasar kapsamında olduğunu, ihalenin 01.11.2011 tarihinde, gayrimenkul satış sözleşmesinin 30.11.2011 tarihinde düzenlendiğini, yapılaşma koşullarında alıcılar aleyhine yapılan değişikliğin Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 25.03.014 tarihli yazısı ile yapıldığını, bu yüzden taşınmazın 25.03.2014 tarihinde hasara uğrayarak ayıplı ve kusurlu hale geldiğinin kabulünün gerektiğini, taşınmazın 15.06.2017 tarihinde tapuda davacı adına tescil edildiğini, taşınmazın ayıplı ve kusurlu hale gelmesinin tescil tarihinden önce olduğunu, ifa alıcıya tapu devri yapılmakla tamamlandığından ifa tarihinin 15.06.2017 tapu devir tarihi olduğunu, satış tarihinde taşınmaza Hmax serbest koşullarında 35 ila 40 katlı kule-plaza yapılması mümkün iken, Hmax'ın 10 kata düşürülmesi ile alıcıların bu imkandan yoksun kaldıklarını ve arsanın değer kaybına uğradığını, bunun da zarara yol açtığını, bilirkişi raporlarının yetersiz ve hüküm kurmaya elverişsiz olduğunu, taşınmazdaki kat sınırlamasının taşınmaz hissesini edinmesinden sonra ... Büyükşehir Belediyesi Meclisinin 14.02.2018 tarihli kararı ile gerçekleştiğinin kabul edildiğini, oysa işlemin Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 25.03.2014 tarihli yazısı ile yerine getirildiğini, davalının zarardan sorumlu olduğunu, alıcılara fiili tesliminin tapu devri ile yapıldığının kabulü gerektiğini belirterek, kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, malın ayıplı olmasından kaynaklı müspet zararın tahsili istemine ilişkindir.

20.02.2020 tarihli ve 31045 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu'nun çeşitli maddelerinin yanı sıra 8. maddesinde değişiklik yapılmış ve maddenin (b) bendine; imar planlarında bina yüksekliklerinin serbest olarak belirlenemeyeceği, sanayi alanları, ibadethane alanları ve tarımsal amaçlı silo yapıları hariç olmak üzere mer’i imar planlarında: serbest olarak belirlenmiş yüksekliklerin; emsal değerde değişiklik yapılmaksızın çevredeki mevcut teşekküller ve siluet dikkate alınarak, imar planı değişiklikleri ve revizyonları yapılmak suretiyle ilgili idare meclis kararı ile belirleneceği hükmü eklenmiştir.

Taraflar arasında imzalanan adi yazılı 01.11.2011 tarihli Gayrimenkul (Arsa) Satış Sözleşmesinin (3.) maddesi; ''Gayrimenkul alıcıya bir teslim tutanağı ile işbu sözleşmenin düzenlendiği tarihten itibaren teslim edilmiş sayılır. ..., teslim ihbarında belirtilen süre içerisinde gayrimenkulü teslim almadığı taktirde bildirilen teslim tarihi itibariyle teslim almış sayılır. ..., Gayrimenkul Tespit ve Teslim tutanağında belirtilen hususlar çerçevesinde, gayrimenkulü mevcut durumuyla görmüş ve kabul etmiş sayılır ve bu duruma ilişkin herhangi bir değişiklik veya hak ve alacak talebinde bulunamaz.'' ve (5.1.) maddesi; ''.. Gayrimenkulün tesliminden sonra gerçekleşecek mevzuat değişikliği nedeniyle malik adına doğabilecek her türlü yükümlülükler alıcıya ait olacaktır.'' şeklindedir.

Dosya içerisinde bulunan 30.11.2011 tarihli teslim tutanağı, sözleşme ekinde yer almakta olup alıcılar adına vekaleten hareket eden ...'nın da tutanağı imzaladığı görülmüştür.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 26. maddesi gereği; taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilecektir. Taraflar arasında düzenlenen ve yukarıda yer verilen sözleşme hükümleri gereği, taşınmazın 30.11.2011 tarihinde alıcıya teslim edildiği, gayrimenkulün tesliminden sonra gerçekleşecek mevzuat değişikliği nedeniyle malik adına doğabilecek her türlü yükümlülüğün de alıcıya ait olacağının tarafların serbest iradeleriyle kararlaştırıldığı ve hükme esas alınan raporda bu değişiklikten kaynaklı olarak davacının herhangi bir zararının bulunmadığının tespit edildiği anlaşılmakla, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

17.06.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.