Esas No: 2023/5351
Karar No: 2024/209
Karar Tarihi: 16.01.2024

**3. Hukuk Dairesi         2023/5351 E.  ,  2024/209 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi

SAYISI : 2021/489 E., 2022/979 K.

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince önceki kararda direnilerek davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalılar TOKİ ve Ortak Girişim vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 02.03.2021 tarihli ve 2017/3(13) -660 E., 2021/187 K. sayılı kararı ile direnme kararı usul ve yasaya aykırı bulunarak bozma kararına uygun incelenmesi amacıyla dosya Mahkemesine gönderilmiş, Mahkemece davanın reddine karar verilmiştir.

Mahkeme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davacının davalıların yaptığı “Ispartakule” adlı projeden 08.06.2007 tarihli sözleşme ile konut satın aldığını, konutun 29.11.2008 tarihinde teslim edildiğini, gerek teslim sırasında gerekse teslimden sonra kendi konutu ve ortak yerler ile ilgili ayıpların davalılara bildirildiğini, ayrıca proje kapsamında müşterilere vaat edilen taahhütlerin yerine getirilmediğini, eksik ve ayıplı işler bulunduğunu ileri sürerek, ağır kusur ve hile ile gizlenen ve taşınmazda değer kaybına sebep olan ayıp ve eksiklikler nedeniyle fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 15.000,00 TL'nin davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

1. Davalı Emlak Konut GYO A.Ş. vekili; husumet itirazında bulunduklarını, davacının süresi içinde ayıp ihbarında bulunmadığını, imalatların mahal listesine uygun olarak yapıldığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

2. Davalı TOKİ vekili; davanın pasif husumet yokluğundan reddi gerektiğini, davacının ayıp yükümlülüğünü yerine getirmediğini savunarak, davanın esastan reddine karar verilmesini istemiştir.

3. Davalı Ortak Girişim vekili; dava konusu konutta ayıplı veya eksik bir yapının söz konusu olmadığını, süresinde ayıp ihbarında da bulunulmadığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 21.06.2012 tarihli ve 2011/14 E., 2012/536 K. sayılı kararıyla; davalı Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. hakkındaki davanın husumetten reddine, diğer davalılar yönünden açık ayıplarla ilgili talebin reddine, gizli ayıplara yönelik talebin kısmen kabulü ile toplam 10.968.00.TL'nin tahsiline karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Mahkeme kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı Emlak Konut GYO A.Ş. dışındaki diğer davalılar vekilleri tarafından temyiz steminde bulunulmuştur.

2. Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 11.09.2013 tarihli ve 2012/29294 E., 2013/21112 K. sayılı ilamıyla; dava konusu olayda 4077 sayılı yasada düzenlenen “ayıplı ifa” değil “eksik ifa” söz konusu olduğu, Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda; sosyal tesisler, asansör v.s. işle ilgili zarar talebinin değerlendirme dışında tutulduğu ve değer düşüklüğü hesabında denetime esas olmayacak şekilde nasafet indirimi uygulandığı, hal böyle olunca, Mahkemece yapılacak iş, konusunda uzman kişilerden oluşturulacak yeni bilirkişi heyeti aracılığı ile, talep edilen hususlarla ilgili “açık ayıp”, “gizli ayıp” ve “eksik ifa” ayrımı yapılması, eksik ifa nedeniyle ihbar şartı aranmaksızın davacının 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satıcıların sorumluluğuna gidebileceğinin kabul edilmesi, açık ayıplar için teslimden itibaren 30 günlük süre içinde ayıp ihbarının yapılıp yapılmadığının araştırılması, gizli ayıpların ise ortaya çıkması sonrası derhal yapılıp yapılmadığı, bu ayıpların bildirimi yönünde satıcılar tarafından alıcının oyalanıp oyalanmadığının TMK'nın 2 nci maddesi gereğince gözetilmesi, sonucunda ayıp ve eksik ifanın tespiti halinde nisbi metot yöntemi uygulanarak davacının satın aldığı konutun değeri ile eksik ve ayıplı halindeki değerinin belirlenmesi, yapılacak oran sonrası davacının isteyebileceği bedel indirimi miktarının taraf, mahkeme ve Yargıtay denetimine elverişli raporla tespit edilmesi ve bu değer farkının ödetilmesine karar verilmesi gerektiği, Mahkemece, değinilen bu hususlar göz ardı edilerek, eksik ve yetersiz bilirkişi raporuna dayalı yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olmasının, usul ve yasaya aykırı olduğu, bozma nedenlerine göre, davacı ile temyiz eden davalıların diğer temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmediği gerekçesiyle, Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.

3. Mahkemenin 23.12.2015 tarihli ve 2015/871 E., 2015/2692 K. sayılı kararıyla; Taraflar arasında 08.06.2007 tarihinde imzalanan Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmesinde 'Ispartakule' kapsamında yapılacakların 2009 yılı sonunda herşeyi ile tamamlanacağının tüketiciye vaad edilmediği, tanıtım ilanları ve reklamlardan, broşürlerde de 1.000.000. m2 den fazla inşaat alanında toplam 13 adanın projede olduğu 10 ada da konut 3 ada da işyeri alışveriş ve eğlence merkezleri, yaşam alanları, okul, sağlık ocağı ve benzeri alanların olacağı belirtilip 2009 yılı sonuna kadar tamamlanacağının öngörüldüğü belirtilmiş ise de bunların tanıtım amaçlı olduğu projede değişiklikler olabileceğide belirtildiği kaldı ki proje etaplar halinde halen yapılmaya devam edildiği, okul, cami, hastane gibi yerler kamuya tahsis edilmiş ve ilgili kurumlarca yapılmış yada yapılmaya devam edildiği, taraflarca imzalanan sözleşmede de davacının bağımsız bölümünün bulunduğu ada dışındaki proje kapsamında kalan yerlere ilişkin davalıların davacıya bir taahhüdünün bulunmadığı, davacının 29.11.2008 tarihli teslim tutanağında da herhangi bir itirazı kaydının bulunmadığı göz önünde alındığında, Emlak Konut GYO yönünden davanın husumetten reddine, açık ayıplar yönünden süresinde bir ihtar olmadığından bu taleplerin reddine, bilirkişi raporuyla belirlenmiş olan davacı bağımsız bölümündeki gizli ayıplar yönünden 10.968,00 TL'nin davalılar TOKİ ve Ortak Girişimden müşterek müteselsilen tahsili ile davacıya ödenmesine, fazla talebin reddine ve bu şekilde eski kararda direnilmesine karar verilmiştir.

4. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalılar TOKİ ve Ortak Girişim vekilleri temyiz isteminde bulunmuşlardır.

5. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 02.03.2021 tarihli ve 2017/3(13)-660 E., 2021/187 K. sayılı ilamıyla; Özel Daire bozma kararına uymak gerekirken direnme kararı verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu gerekçesiyle direnme kararının bozulmasına karar verilmiştir.

B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; BK'nın 198 inci maddesine göre gizli ayıplar yönünden kendisine yüklenen “hemen ihbar” mükellefiyetini yerine getirip getirmediğini ispat yükünün davacıda olduğu, bozma ilamı uyarınca bilirkişi heyetine, “gizli ayıp” olarak nitelendirilen imalatlara ilişkin ayıpların niteliği ve ortaya çıktıkları (kullanım ve mevsimlerdeki yağmur, kar, güneş ve ısı durumları dikkate alınarak bu ayıpların ne zaman oluştuğu ya da oluşacağı ve bunu normal vasıflardaki bir tüketicinin ne zaman farkedebileceği) zaman dilimininn tespiti için dosyanın tevdi edildiği, ayıbın iki kışın geçmesi ile ortaya çıkacağının tespit edildiği, bu haliyle teslimden dava tarihine kadar üç yıl geçtiği anlaşıldığından gizli ayıplar yönünden ayıp ihbarının süresinde olmadığına kanaat getirildiği, açık ve gizli ayıplar yönünden ihbar şartı sağlanamadığından ve eksik ifa yönünden davacı temyizi bulunmayıp hüküm kesinleştiğinden, davanın Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. yönünden pasif husumet yokluğundan red kararı kesinleştiğinden bu hususta hüküm kurulmasına yer olmadığına, davanın esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuran

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 07.12.2009 tarihli raporu esas alınarak düzenlenen 2009/326 D.İş dosyası ve ... 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 26.04.2010 tarihli raporu esas alınarak düzenlenen 2010/61 D.İş dosyası ile davalıların edimlerini eksik ve ayıplı şekilde yaptığının ispatlandığını, davacının gizli ayıba ilişkin olan ihbar yükümlülüğünü zamanında yerine getirdiğini, 08.03.2022 tarihli bilirkişi ek raporuna göre, müvekkilin taşınmazı teslim aldıktan sonra hemen başvurularda bulunduğunu değişik iş dosyaları ve dava dosyalarıyla gizli ayıplara ilişkin haklılığın ispatlandığını, işin yapılmayan kısmının teslim ve muayenesi söz konusu olamayacağından iş sahibinin eksik işler yönünden ihbarda bulunmasına ya da ihtirazı kayıt koymasına gerek olmadığını, ek bilirkişi raporunda dava tarihinin yanlış yazıldığını, sözleşmeden kaynaklanan edimin ifasındaki eksiklik nedeniyle davacının 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satıcının sorumluluğuna gidebileceğinin kabul edilmesi gerektiğini, sosyal tesislerin yapılmamış olmasının 4077 sayılı yasada düzenlenen ayıplı ifa değil eksik ifa olduğunu belirterek kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Dava, satış esnasında sunulan proje tanıtımlarında belirtilen ancak bunlara uygun olarak yapılmayan veya eksik yapılan işler nedeniyle davacının satın aldığı konutta oluşan değer kaybının ödetilmesi talebine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. Bir mahkemenin Yargıtay Dairesince verilen bozma kararına uyması sonunda, kendisi için o kararda gösterilen şekilde inceleme ve araştırma yaparak, yine o kararda belirtilen hukuki esaslar gereğince hüküm verme yükümlülüğü doğar. Usuli kazanılmış hak olarak tanımlanan bu olgu mahkemeye, hükmüne uyduğu Yargıtay bozma kararında belirtilen çerçevede işlem yapma ve hüküm kurma zorunluluğu getirmektedir (09.05.1960 tarihli ve 21/9 sayılı YİBK).

2. Bundan başka, Yargıtay tarafından bozulan bir hükmün, bozma kararının kapsamı dışında kalmış olan kısımları kesinleşir. Bozma kararına uymuş olan mahkeme kesinleşen bu kısımlar hakkında yeniden inceleme yaparak karar veremez. Bir başka anlatımla, kesinleşmiş olan bu kısımları lehine olan taraf yararına usuli kazanılmış hak oluşturur (04.02.1959 tarihli ve 13/5 sayılı YİBK).

3. Değerlendirme

Davacının satın aldığı bağımsız bölümün davacıya 21.11.2008 tarihinde teslim edildiği ve 05.01.2011 tarihinde de eldeki bu davanın açıldığı dosya kapsamı ile anlaşılmaktadır. Bozma ilamından sonra alınan bilirkişi heyeti ek raporunda, gizli ayıpların neler olduğu belirtildikten sonra, bu ayıpların tamamının üretim ve imalat kaynaklı olduğu, içlerinde kullanım kaynaklı ayıp bulunmadığı, belirtilen gizli ayıpların tam olarak hangi tarihlerde ortaya çıktığı konusunda geçerli nitelikte herhangi bir bilgi veya belge olmadığı, tespit edilen gizli ayıplı imalatların ortaya çıkabileceği ve tüketici tarafından görülerek anlaşılabileceği zaman süreci açısından yapılan teknik değerlendirmede, belirlenen gizli ayıplı imalatların tümünün teknik ve fiziki olarak teslim tarihinden itibaren en fazla 2 kış mevsimi yaşanmasıyla (yaklaşık Nisan 2010'a kadar) ortaya çıkabileceği şeklinde görüş bildirilmiş ve Mahkemece de bilirkişi ek raporu hükme esas alınmak suretiyle davanın reddine karar verilmiştir. Dosyanın incelenmesinde davacının, yargılama sırasında ve 17.09.2012 tarihli temyiz dilekçesi ekinde (12.12.2009 ve 11.03.2010 tarihli belgeler) sunduğu belgeler ile ayıp ihbarında bulunduğunu beyan ettiği ancak bu konuda Mahkemece bir değerlendirme yapılmadığı görülmüştür. Gizli ayıplı olarak belirtilen imalatlar ile ilgili olarak, “gizli ayıp” olarak nitelendirilen ayıplar yönünden kullanım ve mevsimlerdeki yağmur, kar, güneş ve ısı durumları dikkate alınarak ne zaman oluştuğu ya da oluşacağı ve bunu normal vasıflardaki tüketicinin ne zaman farkedebileceği ile bağımsız bölümün teslim tarihi de göz önünde bulundurularak yasal süresi içinde ayıp ihbarında bulunulup bulunulmadığı hususlarına yeterince yer verilmediği anlaşılmaktadır. Yine TBK'nın 223 üncü (BK'nun 198 inci maddesi) maddesi ile gizli ayıplar yönünden kendisine yüklenen “hemen ihbar” mükellefiyetini yerine getirip getirmediğini ispat yükü davacıdadır. Hal böyle olunca mahkemece, hükme esas alınan raporu düzenleyen bilirkişi heyetinden “gizli ayıp” olarak nitelendirilen imalatlara ilişkin ayıpların tek tek neler olduğunun belirlenerek, her bir gizli ayıp yönünden ayrı ayrı ihbarının süresinde yapılıp yapılmadığı hususunda ayıpların niteliği ve ortaya çıktıkları (kullanım ve mevsimlerdeki yağmur, kar, güneş ve ısı durumları dikkate alınarak bu ayıpların ne zaman oluştuğu ya da oluşacağı ve bunu normal vasıflardaki bir tüketicinin ne zaman farkedebileceği) zaman dilimi ve tarafların delilleri dikkate alınarak taraf ve yargı denetimine esas gerekçeli ek rapor tanzimi sağlanarak hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken bu konuda gerekli inceleme ve araştırma yapılmaksızın eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Mahkeme kararının 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 428 inci maddesi uyarınca BOZULMASINA,

6100 sayılı Kanun'un Geçici 3 üncü maddesi atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Kanun'un 440 ıncı maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,

16.01.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.