Esas No: 2024/562
Karar No: 2025/442
Karar Tarihi: 22.01.2025

**3. Hukuk Dairesi         2024/562 E.  ,  2025/442 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/1020 E., 2023/2520 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Antalya 5. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/253 E., 2022/185 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili; müvekkillerinin 05.09.2007 tarihinden itibaren davalının malik olduğu taşınmazda kiracı olarak oturduklarını, davacı ...'nın 25.05.2013 tarihinde farelerin içeri girmesine engel olmak amacıyla penceresinin önünde bulunan erik ağacının dallarını kırdığı sırada, pencere ile korkuluk arasından kayıp düştüğünü, akabinde korkuluğun davacı ...'nın üzerine düştüğünü, korkuluk demirini tutan pencerenin ahşap kasasının sadece dört vidayla tutturulduğunun sonradan öğrenildiğini, bu durumun gizli ayıbı gösterdiğini, olaydan kısa süre öncesinde davalıya birkaç kez evin bakımsız olduğunun ve pencerelerin tamirinin gerektiği bildirildiği halde sonuç alınamadığını, olay sonucunda ...'nın omurilik felci geçirerek %98 oranında malul kaldığını, bakımının zor ve masraflı olduğunu, davalının hem kira sözleşmesi gereğince hem de bina maliki olarak sorumluluğu bulunduğunu ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere,100,00 TL maddi tazminat ile ... için 25.000,00 TL, ... için 15.000,00 TL, ... için 5.000,00 TL, ... için 5.000,00 TL manevi tazminatın 25.05.2013 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş; davacı ... yönünden maddi tazminat talebini 380.100,00 TL 'ye artırmıştır.

II. CEVAP

Davalı vekili; davacı ...'nın 2007 yılında beri müvekkilinin kiracısı olduğunu, olayın 2013 yılında gerçekleştiğini, talebin zamanaşımına uğradığını, davacının iddialarının kabul edilemeyeceğini, zira davacı ... erik almak için uzandığı sırada zorlaması sonucunda korkuluğun yerinden çıktığını, korkuluğa bu şekilde yüklenme olmaması durumunda kopmayacağını, kopmanın davacının dikkatsiz ve ihmalkar davranışından kaynaklandığını, zarar görenin ağır kusuru nedeniyle illiyet bağının kesildiğini, kira parasının talep edilmesi üzerine eldeki davanın açıldığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

1. İlk Derece Mahkemesinin 18.06.2019 tarihli kararıyla; kira sözleşmesinin üzerinden yaklaşık 7 yıl geçtikten sonra meydana gelen ayıp ve buna bağlı zararın, davalının icrai ya da ihmali bir hareketi sonucunda kusuru ile meydana geldiğinin kabul görmediğini, davacı dava dilekçesinde ayıbın gizli olduğundan bahsetmiş ise de çelişkiye düşülerek pencerelerin ahşap ve dayanıksız olduğunu, bu nedenle tamire ihtiyacı olduğunun davalıya iletildiğinin belirtildiğini, davacı tarafın bu beyanı kabul edilir ise ayıbın gizli olduğundan bahsetmenin de mümkün olmadığını, somut olayda davalı kiraya verenin ayıbın meydana gelmesinde bir kusuru tespit edilmediği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

2. Bölge Adliye Mahkemesinin 21.01.2021 tarihli kararıyla; Mahkemece öncelikle meydana gelen olayın aydınlatılması, iddia olunan oluşun ispatlanması için davacının bildireceği tüm delillerin toplanması, gerekirse taşınmaz başında keşif yapılması ve kazanın meydana gelmesinde kiralananın ayıplı olmasının etkisinin bulunup bulunmadığının tespiti, yine meydana gelen kazada davacı kiracının müterafik kusurunun bulunup bulunmadığının irdelenmesi, bu hususlar duraksamaya yer bırakmayacak şekilde ortaya çıkarıldıktan sonra, şayet meydana gelen kazada kiralananın ayıplı olmasının ve davacı kiracının müterafik kusurunun bulunduğu kanaatine varılırsa bu defa zararın tespiti için uzman bir bilirkişiden rapor alınması, sonrasında tarafların ekonomik durumu, kira bedeli, kiranın başlangıç tarihi ve kiracının kiralananı kullanmakta olduğu süre, kiracının olayın meydana gelmesindeki kusuru vb. gibi hususlar nazara alınarak bir karar verilmesi gerektiğinden bahisle, davacının istinaf başvurusunun kabulü ile kararın kaldırılmasına karar verilmiştir.

3. İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dosyaya kazandırılan teknik bilirkişi raporunda, pencere korkuluklarının yapım tekniğinde herhangi bir eksiklik tespit edilemediği, zamana bağlı deforme nedeni ile dayanıklılığın azalması sonucu kazaya sebebiyet verdiğinin belirtildiği, davalının zararın tazmininde kusuru bulunmadığının tanık beyanları, kolluk tutanakları, hayatın olağan akışı içerisindeki kiracı/kiraya veren ilişkileri dairesinde ispat edildiğinden zararın tazmininden sorumlu tutulamayacağı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; meydana gelen olay ile davalı kiraya verenin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 301 ve devamı maddeleri kapsamında düzenlenen yükümlülükleri arasındaki illiyet bağının koptuğu, davacılar vekili istinaf dilekçesinde her ne kadar kiraya verenin sorumluluğunun kusursuz sorumluluk kapsamında değerlendirilmesi gerektiği ileri sürülmüş ise de, 6098 sayılı Kanun'un 308. maddesi kiralananın ayıplı olması halinde doğacak zararın tazmininde kiraya verenin kusurunu bir karine olarak kabul etmiş ve sorumluluktan kurtulmanın şartını ise kiraya verene yükleyerek, kiraya verenin kusuru olmadığını ispat etmesini istediğini, bu düzenlemede bir kusursuz sorumluluktan bahsedilemeyeceğinden ve Mahkemece yapılan yargılama neticesinde kiraya verenin, meydana gelen olayda bir kusurunun bulunmadığının ispatlandığı, davalı lehine hükmedilen vekalet ücretinin doğru hesaplandığı gerekçesiyle, taraf vekillerinin başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karar karşı, süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili; davacı tanıklarının beyanlarının dikkate alınmadığını, davalı tanıklarının beyanlarının ise Mahkemece dikkate alındığını, müvekkilinin demir korkuluğun üzerine düşmesi sonucunda engelli hale geldiğini, korkulukların sağlam monte edilmediğinin ispat edildiğini, söz konusu ayıbın kira sözleşmesinin başından itibaren var olduğunu ve müvekkilin bu ayıbı bilemeyeceğini, hem kiralananın teslimi anında hem de kira sözleşmesi sürecinde ortaya çıkan ayıplar nedeniyle kiracının tazminat talep edebileceğini belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kira sözleşmesinden kaynaklanan maddi ve manevi tazminat istemine ilişkindir.

1. Kusur aranmaksızın sorumluluğun düzenlendiği haller, kusursuz sorumluluk halleri olarak ifade edilmektedir. Doktrin kusursuz sorumluluk hallerini olağan sebep sorumluluğu ve tehlike sorumluluğu şeklinde ikili ayrıma tabi tutarken, Türk Borçlar Kanunu'nda; hakkaniyet sorumluluğu, özen (sebep) sorumluluğu ve tehlike sorumluluğu şeklinde ayrıma tabi tutulduğu görülmektedir. Denetleme ve gözetimde özen (cura in custodio) gereği, kusur unsur olarak aranmaz.

2. Özen sorumluluğuna dayalı kusursuz sorumluluğun düzenlendiği 6098 sayılı Kanun'un 69. maddesinin birinci fıkrası hükmüne göre; "Bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür." denmektedir. Yapı eserinin maliki, bunların hiç kimse ve hiçbir şey için tehlike taşımayacak şekilde yapılmasını ve işlemesini garanti etmekle yükümlüdür. Bu nedenle, bir yapı eserinde herhangi bir yapım bozukluğu olmasa bile, ek güvenlik ve koruma tertibatının bulunmaması yine de bir bakım eksikliği sayılır. Yapı sahibinin sorumluluğu, bir bina ya da diğer bir inşa eserinin bizatihi kendisinden kaynaklanan bir nedenle oluşan zarardan sorumluluğunu kapsamaktadır. Bu sorumluluk, objektif özen yükümlülüğüne aykırılıktan doğan "ağırlaştırılmış" bir kusursuz sorumluluk halidir. Burada malike kurtuluş kanıtı sunma olanağı tanınmamıştır. Malik, ancak illiyet bağını kesen sebeplerin (mücbir sebep, zarar görenin ağır kusuru, üçüncü kişinin ağır kusuru gibi) varlığı durumunda sorumluluktan kurtulabilir.

3. Bina veya imal olunan eser malikinin sorumlu tutulabilmesi için kusuru aranmaz. Ancak, aynı zamanda sorumlu kişinin zararın doğumunda kusuru varsa, bu kusur munzam (ek) kusur olarak gözönünde tutulur. Munzam kusur halinde, kusursuz sorumlu kişi illiyet bağını kesen sebeplere dayanarak sorumluluktan kurtulamayacağı gibi tazminat miktarının takdirinde bu kusur gözönünde tutulabilecektir.

4. Yine, 6098 sayılı Kanun'un 301. maddesine göre kiraya veren, kiralananı sözleşmenin amacına uygun surette kullanmaya ve işletmeye elverişli bir şekilde teslime ve kira süresince de kiralananı bu halde tutmaya mecburdur. Bu hüküm kiracı aleyhine değiştirilemez. Aynı Kanun'un 308. maddesine görede kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.

5. Aynı Kanun'un 60. maddesinde; "Bir kişinin sorumluluğu, birden çok sebebe dayandırılabiliyorsa hâkim, zarar gören aksini istemiş olmadıkça veya kanunda aksi öngörülmedikçe, zarar görene en iyi giderim imkânı sağlayan sorumluluk sebebine göre karar verir." düzenlemesi mevcuttur.

6. Hal böyle olunca İlk Derece Mahkemesince; öncelikle 6098 sayılı Kanun'un kusursuz sorumluluk başlığı altında düzenlenen yapı malikinin sorumluluğu ilkeleri gereğince, sözleşmesel ilişki dışında bina sahibinin kusursuz sorumluluğu ve kiralanandaki ayıp halinden doğan sorumluluk kapsamında da sorumlu olabileceği hususu aynı Kanun'un 60. maddesi uyarınca gözetilerek, tarafların

kusur durumları değerlendirilip, kiraya verenin sorumlu olup olmadığının tespiti açısından korkuluğun düşmesinin binanın yapımındaki bozukluktan meydana gelip gelmediği ile kiraya verenin bu durumdan sorumluluğu konusunda araştırma yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanun'un 371. maddesi uyarınca davacılar yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edenlere iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

22.01.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.