Esas No: 2022/2708
Karar No: 2023/3013
Karar Tarihi: 27.09.2023

**6. Hukuk Dairesi         2022/2708 E.  ,  2023/3013 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2021/3931 E., 2022/636 K.

HÜKÜM/KARAR : Esastan Ret

İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 12. Tüketici Mahkemesi

SAYISI : 2021/588 E., 2021/382 K.

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne kısmen reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı ile davalı ... Ticaret Ltd. Şti. arasında 27.07.2017 tarihinde İstanbul ili, ... ilçesi, ... Köyü, ... mevkii, 1455 ada, 17 parselde bulunan ve '... PARK İstanbul" olarak anılan projede A Blok, 15. kat, kuzey doğum konumlu 122 no.lu brüt 107 m² dairenin satışı ile 31.03.2019 tarihinde anahtar teslimi şeklinde teslimi için gayrimenkul satış sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin 3.4. maddesinde zamanında teslim edilememesi halinde gecikilen her ay için bağımsız bölümün satış bedelinin % 0.3’ü aylık kira bedelini gecikme cezası olarak ödenmesinin kararlaştırıldığını, bu sözleşme neticesinde 300.000,00 TL ödeme yaptıklarını, ancak davalı ... İnşaat'ın edimini ifa etmediğini, arsa sahibi davalı ... ile davalı ... İnşaat arasında 13.04.2015 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşmenin arsa sahibi tarafından 10.09.2018 tarihinde feshedildiğini, bu fesih bildiriminde ilgili parsellerde bulunan bağımsız bölümleri diğer davalı ... 'ya devrettiğini, ...'nın yetkilisi olduğu ... Gayrimenkul A.Ş. ile inşaatın tamamlanması için anlaşma yapacağını belirttiğini, davalı arsa sahibi ile davalı yüklenici firmanın mal kaçırmak amacıyla muvazaalı olarak bağımsız bölümleri 3.kişilere devrettiğini, muvazaalı satışların devir sonrası davalı ...Ş. üzerinden de devam ettiğini, şirketin ödemeler talep etmesine rağmen hiç bir şekilde inşaata da devam etmediğini, açıklanan nedenlerle; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla ilgili taşınmazın tapuda müvekkili adına tescil edilerek inşaatın tamamlanmasıyla birlikte müvekkiline teslim edilmesine, mümkün değilse taraflar arası yapılan sözleşmelerin adi şekilde yapılarak, şekil şartına uyulmamış olması nedeniyle geçersiz olmasından dolayı sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince müvekkili tarafından ödenen toplam 300.000,00 TL’nin ve dairenin teslimatının yapılmaması nedeniyle sözleşme bedelinin % 0,3’ü olarak belirlenen aylık kira bedeli cezai şartın sözleşmenin imza tarihinden itibaren işleyecek olan yasal faizi ile birlikte davalılardan alınarak müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... İnşaat vekilinin cevap dilekçesinde özetle; davalı müvekkil ile davalılardan ... arasında ... 1455 ada 12, 17 ve 1454 ada ve 2 parselde kayıtlı üç parça taşınmaza ilişkin Büyükçekmece .... Noterliğince 13 Nisan 2015 tarih ve 2015/17823 yevmiye sayılı iş kağıdı ile düzenlenen kat karşılığı sözleşmesi yapıldığını, söz konusu Kat karşılığı satış vadi sözleşmesi kapsamında davalı müvekkil şirket ilgili Belediyeden 30/01/2017 tarih ve 2017/978 sayılı Yapı Ruhsatı alarak inşaata başladığını, davacı tarafla ... 1455 ada 17 parselde kayıtlı üç parça taşınmaz üzerinde yapılan projede A Blok 15. kat, 122 no.lu dairenin satışı hususunda sözleşme yapıldığını, davalı müvekkil söz konusu projeyi sürdürürken 2018 yılı ağustos ayında ... ( davalı bu kişi ... Gayrımenkul A.Ş.'nin kurucu ortağıdır) ve beraberindeki 20-30 kişilik silahlı grup dava konusu projeyi işgal ederek davalı müvekkil şirket yetkili ve bir kısım çalışanlarının da girmesine engel olduğunu ve inşaat faaliyetlerini durdurduğunu, davalı ... ve ... Gayrımenkul A.Ş.'nin mafya ile birlikte hareket ederek şirkete ait yerleri işgal ettiğini, buna ilişkin Büyükçekmece 4. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2018/126 Değişik İş sayılı dosyasında tespit yaptırıldığını, aynı zamanda Büyükçekmece Cumhuriyet Başsavcılığına (Projenin İşgal edilmesi, Ölümle tehdit. hürriyeti tehdit, yağma) 2018/40475 soruşturma numarası ile şikayette bulunduklarını, sözleşme kapsamında inşaatları devam ederken davalı ... ve diğer davalı ... A.Ş.'nin başka kimseler ile birlikte hareket ederek aynı arsalara ilişkin başka sözleşmeler yaparak vatandaşları dolandırdığını, buna ilişkin Esenyurt Belediyesi ve Kaymakamlık Makamına idari olarak ... ve diğer davalı ... A.Ş. neden olduğu yolsuzluklara ilişkin ayrıca şikayet edildiğini, müvekkili şirkete ait 30/01/2017 tarih ve 2017/978 sayılı Yapı Ruhsatının hukuki bir dayanağı olmadan, tadilata gidilerek, davalılardan ... Gayrımenkül A.Ş. lehine tadilat projesi adı altında yeni ruhsat verildiğini haricen öğrendiklerini, bunun üzerine Esenyurt Kaymakamlığına 25/12/2018 tarih ve 10066 sayı ile Esenyurt Belediyesi şikayet edilmesi üzerine, geçersiz yapı ruhsatını iptal etmek yerine müvekkili şirkete baskı yapmaya başladığını, davacının davalı ... Gayrımenkul A.Ş. ile yeni bir sözleşme yapıp yapmadığının davacılardan, ...'den ... ve ... Gayrımenkul A.Ş. den sorulmasını, haksız davanın reddi ile avukatlık ücreti ve yargılama giderlerinin davacıdan tahsiline karar verilmesini talep ve beyan etmiştir.

2.Diğer davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı taraf ile diğer davalı arasında imzalanmış olan sözleşmenin adi yazılı olarak yapıldığını, taşınmaz satışı, satış vaadi gibi sözleşmelerin şekil şartlarının kanunda ayrıntılı olarak belirlendiğini, müvekkilinin davacı taraf ile diğer davalı taraf arasında yapılmış sadece taraflar arasında hüküm doğurabilecek olan sözleşme dolayısı ile herhangi bir menfaat elde etmediğinden sebepsiz zenginleşmediğini, diğer davalı ... İnşaat kötü niyetli olarak aynı taşınmazı iki ve daha fazla kişiye satmak sureti ile mağduriyet yarattığını, çıkan sorunlardan sonra da sözleşme feshedilerek müvekkili ile yeni bir sözleşme imzalandığını, taşınmaz kütük kaydına bakıldığında davacı tarafın iddialarını destekler ne bir şerh ne bir not bulunduğunu, müvekkillerine herhangi bir ödeme yapılmamış olması da göz önüne alındığında dava konusu taşınmaz hakkında tapu iptali ve tescil kararı verilmesinin mümkün olmadığını, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bilirkişi raporunda dava tarihi itibariyle davacının davalıdan talep edebileceği tazminat bedelinin 310.000,00 TL olarak hesaplandığı, denetime ve hüküm kurmaya elverişli bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamından davacının 310.000,00 TL müspet zararının sözleşmeden doğan ifa edimini yerine getirmeyen davalı... Tic. Ltd. Şti. tarafından karşılanması gerektiği anlaşıldığı, her ne kadar ödenen bedellerin denkleştirici adalet sistemine göre karşılığı talep edilse de davacının TBK. 112. md kapsamında belirlenen müspet ve gerçek zararının 310.000,00 TL olduğu, davacıya müspet zararının ödenmesi ve çoğun içinde az da vardır ilkesi uyarınca da talebinin bu yönde kabulü gerektiği kanaatine varıldığı, davacı vekilinin 06/10/2020 tarihli celsede imzalı beyanıyla cezai şart yönünden talebinin şimdilik 900,00 TL olduğunu bildirdiği, davacının bu talebi yönünden; sözleşmede geçen cezai şart hükümlerinin sözleşmeden doğan ifanın yerine getirileceğine olan inançla sözleşmenin ayakta tutulduğu, ifanın anlamsız ve imkansız hale gelmediği durumlarda geçerli olduğu, somut durumda ifa dava tarihi itibarıyla imkansız hale geldiğinden davacının artık ifaya bağlı cezai şart talebinde bulunamayacağı, sözleşmenin tarafı yüklenici ... İnşaatın edimini tam olarak yerine getirmediği, harici sözleşme ile yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişi davacı ile diğer davalılar arasında herhangi bir sözleşme ilişkisi bulunmadığı, taraflar sözleşme ilişkisine girerken sözleşme hükümlerine uyulmaması halinde diğer davalıların da yükümlülük altına gireceği hususunda bir irade ortaya koymadığı, yüklenicinin arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan şahsi hakkını davacıya temlik ettiğinden iş bu sözleşmenin de davalılar arasında feshedildiğini, yüklenici edimlerini tam olarak yerine getirmediğinden harici sözleşmenin tarafı olmayan diğer davalıların davacıya karşı bir sebepsiz zenginleşmesi de bulunmadığı, davacı ile aralarındaki sözleşmeye dayanarak tahsilatların tümü davalı ... İnşaat tarafından yapıldığı, bu durumda diğer davalılara husumet yöneltilemeyeceği, davacının ödediği satış bedelini ancak akidi olan yükleniciden isteyebileceği belirtilerek tapu iptal ve tescil şartları oluşmadığından terditli ilk talebin reddi alacak talebi yönünden davanın kısmen kabulü ile çoğun içinde az da vardır kuralı gereği 310.000,00 TL'nin davalılardan ... İnşaattan dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile tahsiline, 900,00 TL cezai şart talebinin reddine, diğer tüm davalılar yönünden pasif husumet nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; yerel mahkemece davanın pasif husumet yokluğundan diğer davalılara yöneltilemeyeceği ifade edilse de, işbu gerekçenin yetersiz ve somut olaydan bağımsız olduğunun açık olduğunu, davanın diğer davalılar ... Gayrimenkul A.Ş., ... ve ... yönünden de kabulüne karar verilmesi gerekirken, reddine karar verilmesinin hatalı olduğunu, müvekkili tarafından ödenen toplam 300.000,00 TL'nin sözleşme imza tarihinden işleyecek faizi ile birlikte tüm davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak müvekkiline ödenmesine karar verilmesi gerektiğini belirterek, yerel mahkemece kararının reddedilen kısmı bakımından ortadan kaldırılarak, davanın tüm davalılar yönünden kabulü yönünde karar verilmesini ve müvekkili tarafından ödenmiş olunan 300.000,00 TL'nin taşınmazın belirlenen rayiç değeri ile sözleşme değerine göre oranlanarak bu oranın rayiç değere uygulanması ile tazminatın belirlenmesi veya 300.000,00 TL'nin sözleşme imza tarihinden işleyecek faizi ile birlikte tüm davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak müvekkiline ödenmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılara yükletilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava dosyasının daha evvel daireye geldiği ve dairenin 2020/2253-2130 E.-K. sayılı kararı ile kararın bedele ilişkin eksik delil bulunması yönünden kaldırıldığı, İlk Derece Mahkemesi tarafından bu husustaki deliller toplanarak karar verildiği, davacının istinaf itirazlarında terditli tazminat istemleri yönünden arsa sahibi ve yeni yükleniciler olan tüm davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmesi gerektiğini ileri sürmüş ise de davacının sözleşme yaptığı ... İnşaat unvanlı şirket ile arsa sahibi arasındaki sözleşmenin geriye etkili feshedildiği, yeni yüklenici ile bu davalı arasında bir devir temlik olmadığı yeni yüklenicilerin arsa sahibi ile ilkinden ayrı yeni bir sözleşme yaparak inşaat yaptıkları, arsa sahibi, eski yüklenici ve yeni yüklenici arasında bir organik bağ bulunduğu kanıtlanamadığı gibi eski yüklenicinin savunma ve delillerinden kendisinin de arsa sahibi ve yeni yüklenicilerle hasım olduğunun anlaşıldığı bu nedenle davacının ancak ödemeleri tahsil eden eski yükleniciden talepte bulunabileceği değerlendirilmiş olup istinaf itirazları yerinde görülmediği, kişilerden de tazminat talebi bulunduğundan bu hususta pasif husumet yokluğuna ilişkin ilk derece mahkemesi kararının dosya kapsamına uygun bulunduğu, davacının sözleşme anındaki ödediği bedel değil dava tarihine göre güncellenmiş bedel tazminat olarak hüküm altına alınmakla tekrar sözleşme tarihinden itibaren işleyecek faiz talebinin yerinde olmadığı, zaten bedelin rayiç değere güncellendiği, ilk derece mahkemesince dairenin kaldırma kararı doğrultusunda tüm delillerin toplandığı, değerlendirilip tartışıldığı, kabul ve reddediliş sebeplerinin gerekçeleriyle açıklandığı, kararın usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu, kamu düzenine aykırılık teşkil eden bir hususa da rastlanmadığı anlaşıldığından davacı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/1-b/1 bendi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz başvuru dilekçesinde istinaf dilekçesi içeriğini tekrar ederek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca temliken tapu iptal ve tescil, mümkün olmaması halinde ödenen bedelin iadesi ve sözleşmede kararlaştırılan cezai şartın tazmini istemlerine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369, 370 ve 371. maddeleri, 6098 sayılı TBK 470-486 maddeleri,

3. Değerlendirme

1.Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan nedenlerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Davacı harçtan muaf olduğundan peşin alınan harcın istek halinde iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,27.09.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.