Esas No: 2024/3175
Karar No: 2025/2238
Karar Tarihi: 27.05.2025

**6. Hukuk Dairesi         2024/3175 E.  ,  2025/2238 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2024/1586 E., 2024/1430 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 7. Tüketici Mahkemesi

SAYISI : 2022/238 E., 2023/616 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 27.05.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı asil ... ve vekili Avukat ... ile davacı vekili Avukat ....geldiler. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı yüklenici ... arasında, ...’in arsa sahipleri ile imzaladığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye verilmesi kararlaştırılan dubleks meskenin müvekkiline 570.000,00 TL bedelle satışı hususunda 22.09.2016 tarihinde anlaştıklarını, müvekkilinin peşinat olarak 34.000,00 TL nakit verdiğini, aracını da yüklenicinin kızına devrettiğini, yapılan muhtelif ödemelere ilişkin olarak da 20.04.2018 tarihinde düzenlenen protokolde 314.000,00 TL ödeme yapıldığının belirtildiğini, protokol sonrasında da yapılan ödemlerle birlikte toplam 360.430,00 TL ödeme yaptığını, yüklenicinin müvekkilini oyalayarak bağımsız bölümü teslim etmediğini, müvekkiline verilmesi gereken dubleks meskenin 20/105 hissesi olup, davalı yüklenicinin kötüniyetli olarak bu hissenin 14/105 hissesini davalı ...’a devrettiğini ileri sürerek, tapu devri sırasında ödeme şartı bulunan kalan bedeli depo edeceklerinden davalı ...’a muvazaalı yapılan devir ve tescil işleminin iptali ile takyidat ve tahditlerden arınmış şekilde müvekkili adına tescilini talep etmiştir.

2.Birleşen davada davacı vekili dava dilekçesinde; asıl davaya konu tapu iptal ve tescili istenen taşınmaz üzerinde davalılar lehine konulan hacizlerin kaldırılması gerektiğini ileri sürerek davalı ... lehine konulmuş haczin ve davalı ... lehine konulmuş kamu haczin ve buna ilişkin tüm şerhlerin kaldırılmasını talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Asıl davada davalı ... cevap dilekçesinde; taraflar arasındaki 22.09.2016 tarihli sözleşmedeki imzanın tarafına ait olduğunu, anacak davacının oğlunun el yazısı ile hazırlanan asıl sözleşmede 270.000,00 TL peşin, geri kalanı inşaat bitinceye kadar parçalar halinde ödenmesi şeklinde kararlaştırılmış olmasına rağmen kalanın inşaat bittikten sonra ödeneceği şeklinde sonradan sahte belge hazırlandığını, 20.04.2018 tarihli protokoldeki imzanın kendisine ait olmadığını, davacının 270.000,00 TL’yi ödememesi üzerine faizle borç alarak inşaat başladığını, ödemeleri zamanında yapmadıkları için sözleşmeyi feshettiğini şifahen bildirip daire satıldığında ödenenen parayı iade edeceğini bildirdiğini, sözleşme noterde yapılmadığından geçerli olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

2.Asıl davada davalı ... vekili cevap dilekçesinde; dava konusu olmayan bahçe katındaki bağımsız bölüm tapusunun müvekkili adına kayıtlı olduğunu, müvekkilinin sözleşmenin tarafı olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

3.Birleşen davada davalı ... Belediyesi vekili cevap dilekçesinde; haciz şerhinin konusunun ...’e ruhsatsız kaçak inşaat başlaması nedeniyle verilen idari para cezasına ilişkin olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

4.Birleşen davada davalı ... cevap dilekçesinde; ...’den alacağı bulunduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı müteahhidin arsa malikleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığı, davacıya devri taahhüt edilen dairenin de maliki olduğu, yapsatçı konumunda bulunduğu, bu haliyle inşaatın seviyesi ve teslimin gerçekleşmemiş olmasının somut olayda önemi bulunmadığı, protokol aslının dosyaya sunulduğu, sözleşme aslının ise sunulmadığı, davalının 20.04.2018 tarihli protokoldeki imzaya itiraz ettiği, alınan rapor ile protokoldeki imzanın davalı ...'in eli ürünü olduğunun tespit edildiği,davacının 270.000,00 TL peşin, geri kalanı ise inşaat bitinceye kadar parça parça ödeneceği şeklinde anlaşma yapıldığını ileri sürdüğü, inşaat yapım işini meslek edinmiş davalının basiretli davranmakla yükümlü olduğu, sözleşmenin farklı şekilde yapıldığını ileri sürüyorsa ise buna ilişkin yazılı delillerini sunması gerektiği, davalının dairenin satışı konusunda anlaşma sağlandığını kabul ettiği, daire satışı konusunda anlaşma sağlandığının ihtilaf konusu olmadığı, davalının davacı tarafından yapılan ödemeleri aldığı, bakiye borç için usulüne uygun şekilde talepte bulunmadığı, sözleşmeyi feshetmediği, aldığı ödemeleri de davacıya iade etmediği, bu haliyle gönderilen para ile inşaatın tamamlanamayacağına yönelik savunmalarının basiretli davranma yükümlülüğüne aykırı olduğu, 20.04.2018 tarihli Protokol'de 20.04.2018 tarihi itibariyle 314.000,00 TL ödendiğinin belirtildiği, davacının bu miktarı ödediği, farklı hesaplardan dava dışı davalının oğluna bu tarihten sonra yapılan, kimisinde açıklama bulunmayan banka kayıtların ise nazara alınmadığı, davacının 570.000,00 TL'lik ödemenin 314.000,00 TL'sini ödediği bu şekilde %55,08'ini ödediği, %44,92'lik kısmı ise ödemediği, bu durumda taşınmazın dava tarihi itibariyle bilirkişi raporunda tespit edilen 1.000.000,00 TL'ye oranlandığında 449.200,00 TL bakiyenin ödenmesi gerektiği, verilen sürede bu miktarın bankaya depo edildiği gerekçesiyle, asıl davada yükleniciye karşı açılan tapu iptali ve tescil davasının kabulüne, davalı ...'a karşı açılan dava yargılama sırasında kat irtifakı kurulumu ile davalının dava dışı dairenin maliki haline gelmesi nedeniyle davanın konusuz kaldığı gerekçesiyle karar verilmesine yer olmadığına, haciz alacaklılarına karşı açılan birleşen dava yönünden ise; davalı ... lehine tesis edilen icrai haczin yargılama sırasında terkin edildiği gerekçesiyle dava konusuz kaldığından karar verilmesine yer olmadığına, davalı Belediyenin 23.12.2021 tarihinde tesis edilen kamu haczinin İmar Kanunu'na dayanılarak taşınmaz sebebiyle tesis edildiği gerekçesiyle davalı Belediyeye karşı açılan davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı yüklenicinin yapsatçı olduğu teslim şartını yerine getirme sorumluluğu bulunduğu, teslimi yerine getirmemeyi ileri sürmesinin iyiniyete aykırı olacağı gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Asıl davada davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;

a. 1988 tarihli İBK’ya dayalı olan davada, İBK’da belirtilen şartlar eksik olmasına rağmen gerekçesiz olarak istinaf taleplerinin reddedildiğini, alıcının edimlerini yerine getirmiş olması şartının sağlanmadığını, dava konusu taşınmazın şuan ki değerinin 7.000.000,00 TL olduğunu, müvekkilinin esasen davacı edimlerini yerine getirmediğinden tapuyu devretmeye yanaşmadığını,

b. Bölge Adliye Mahkemesi gerekçesinin yetersiz ve şablon ifadelerden oluştuğunu, istinaf sebeplerinin incelenmediğini,

c. Davacı alıcının edimlerini yerine getirmediğinin açık olduğunu, davanın sahte fotokopi kağıdıyla görüldüğünü, adli tıptan rapor alınmadığını, davacının ilk gönderdiği paranın 03.11.2016, son gönderdiği paranın ise 22.09.2018 olup inşaatın bitiş tarihinin ise 2021 olduğunu,

d. Protokoldeki imzanın kendisine ait olmadığı, belediyeye müvekkili adına 40.000,00 TL ödeme yapıldığının doğru olmadığı, davacının peşin ödemesini yapmadığı, iki yıl içinde 110.00,00 TL ödediği, ödeme yapmadığından şifahen feshin bildirildiği, ölümle tehdit edilmesi üzerine müvekkilinin şikayeti ile haklarında ceza davası açıldığı savunmalarının üzerinde durulmadığını,

e. Bakiye borç için usulüne uygun talepte bulunulmadığı gerekçesini kabul etmediklerini, olaylar ceza mahkemesine intikal etmişken sözleşmenin feshedilmediğini söylemenin haksız olduğunu,

f. İBK’da belirtilen diğer şart olan teslim olgusunun gerçekleşmediğini, bu konuda delillerinin tam toplanmadığını tanıklarının dinlenmediğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, asıl davada yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptal tescil, birleşen dava ise hacizlerin terkini istemine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 6100 sayılı Kanun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, asıl davada davalı ... vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA,

Yargıtay duruşmasında vekili hazır bulunan asıl davada davacı yararına takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, asıl davada davalı ...’den tahsili ile davacıya ödenmesine,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,27.05.2025 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

MUHALEFET ŞERHİ

Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı yüklenici ... arasında, ...’in arsa sahipleri ile imzaladığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye verilmesi kararlaştırılan dubleks meskenin müvekkiline 570.000,00 TL bedelle satışı hususunda 22.09.2016 tarihinde anlaştıklarını, bedelin büyük kısmını ödediğini kalan bedeli depo edeceğini ancak davalı yüklenici ...’ın taşınmazın 14/105 hissesini davalı ...’a devrettiğini ileri sürerek muvazaalı yapılan devir ve tescil işleminin iptali ile takyidat ve tahditlerden arınmış şekilde müvekkili adına tescilini talep etmiş, birleşen dosyada açtığı davasında asıl davaya konu tapu iptal ve tescili istenen taşınmaz üzerinde davalılar lehine konulan hacizlerin kaldırılması gerektiğini ileri sürerek davalı ... lehine konulmuş haczin ve davalı ... lehine konulmuş kamu haczin ve buna ilişkin tüm şerhlerin kaldırılmasını talep etmiştir.

İlk Derece Mahkemesince asıl davada 449.200 TL bakiyenin ödenmesi gerektiği, verilen sürede bu miktarın bankaya depo edildiği gerekçesiyle , asıl davada yükleniciye karşı açılan tapu iptali ve tescil davasının kabulüne, davalı ...'a karşı açılan dava yargılama sırasında kat irtifakı kurulumu ile davalının dava dışı dairenin maliki haline gelmesi nedeniyle davanın konusuz kaldığı gerekçesiyle karar verilmesine yer olmadığına, haciz alacaklılarına karşı açılan birleşen dava yönünden ise; davalı ... lehine tesis edilen icrai haczin yargılama sırasında terkin edildiği gerekçesiyle dava konusuz kaldığından karar verilmesine yer olmadığına, davalı Belediyenin 23.12.2021 tarihinde tesis edilen kamu haczinin imar kanununa dayanılarak taşınmaz sebebiyle tesis edildiği gerekçesiyle davalı Belediyeye karşı açılan davanın reddine karar verilmiş, Davalı ...’in istinaf başvurusu üzerine Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Dava, yükleniciden satın alınan bağımsız bölümle ilgili temliken tescil istemine ilişkindir. Bir tanımlama yapmak gerekirse alacağın temliki; alacaklı ( yüklenici ) ile ondan temlik alan üçüncü kişi ( davacı ) arasında, borçlunun ( arsa sahiplerinin ) rızasını gerektirmeden yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliği taşıyan şekle bağlı bir akittir. Kuşkusuz, yüklenicinin yaptığı temlik işleminin hüküm ve sonuç doğurması, temlik işleminin konusu olan alacağın gerçek bir alacak olmasına bağlıdır. Alacağın temlik edildiği üçüncü kişi, bu şekilde bir temlik varsa temlik işleminden yararlanarak, bu hakkını arsa sahibine karşı da ileri sürebilir hale gelir. Zira, alacağı devralan kişi, evvelki alacaklının yerine geçer ve borçludan ifayı istemek gerektiğinde de ifaya zorlamak artık onun da hakkı olur. Ne var ki; üçüncü kişinin borçluyu ( arsa sahibini ) hasım göstererek açacağı davada borçlu, temlik yapılmamış olsaydı eski alacaklısına ( yükleniciye ) ne gibi def'ilerde bulunmak hakkına sahip idi ise, bu def'ileri yeni alacaklıya ( hakkı temellük eden üçüncü kişiye ) karşı da ileri sürebilir. Kısaca bu gibi davalarda üçüncü kişi temlik işleminin varlığını yükleniciye, alacağının kazanıldığını ise arsa sahiplerine karşı ispat etmek zorundadır. O yüzden denilebilir ki, temlik işlemine dayalı davalarda arsa sahipleri ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. Davanın arsa sahibi ve yükleniciye karşı açılması ve bunlar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunması sebebiyle, yüklenici ve arsa sahiplerinin davadaki varlığı ayrı ayrı düşünülemez. Çekişmenin esası hakkındaki hükmün bunların tamamına karşı kurulması gerekir. Zorunlu dava arkadaşlığı olan davalarda, zorunlu dava arkadaşlarından birinin yokluğu halinde taraf teşkilinde eksiklik olacağından hüküm kurulamaz. Davada taraf teşkili sağlanması kamu düzenine ilişkin olup, taraf teşkili yapılmadan işin esası incelenip yargılamanın sonuçlandırılması mümkün değildir. Bu husus kamu düzeni ile ilgili olup, görevi gereği mahkemelerce ve temyiz halinde Yargıtay'ca kendiliğinden gözetilir. Böyle olunca mahkemece, zorunlu dava arkadaşı olan tüm arsa sahiplerinin, davaya katılması sağlanarak, taraf teşkili sağlandıktan sonra yüklenicinin sözleşme ve ekleri, onaylı tadilat ruhsatı ve projeyle imar mevzuatına uygun biçimde edimini yerine getirip, sözleşme gereğince bağımsız bölümler ve arsa payına hak kazanıp kazanmadığı belirlenerek, hak kazanmaması halinde davanın reddine, hak kazanmışsa davacıya satışı vaad edilen bağımsız bölümlerin, kat irtifakına esas arsa paylarının hesaplanması için uzman bilirkişiden gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınıp, bağımsız bölüm numaralarıyla da irtibatlandırılarak sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmemesi doğru olamamıştır. Kararın bu gerekçe ile bozulması gerektiği düşüncesinde olduğumuzdan Sayın çoğunluğun onama görüşüne katılamıyoruz.