Esas No: 2023/256
Karar No: 2024/525
Karar Tarihi: 06.02.2024

**6. Hukuk Dairesi         2023/256 E.  ,  2024/525 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi

Taraflar arasındaki asıl davada sözleşmenin feshi, birleşen davalarda tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl ve birleşen davaların reddine karar verilmiştir.

Kararın asıl ve birleşen dosyada davacılar ile asıl dosya davalısı ve birleşen dosya davalısı ... vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince asıl ve birleşen davada davacıların istinaf başvurusunun esastan reddine, asıl ve birleşen dosya davalısının istinaf başvurusunun kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl dosya davalısı ... vekili ile birleşen dosyalar davalısı ... vekilince duruşmasız, asıl ve birleşen davada davacılar vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 06.02.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde asıl ve birleşen davada davacılar ... vd. vekili Avukat ... ile asıl dosyada davalı ... İnş. Müb. ve Tic. Ltd. Şti. ve birleşen dosyalar davalısı ... vekili Avukat ... Büyükgedikli'nin gelmiş olduğu anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1.Asıl Dava

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacılar ile davalının ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 1055 ada 16 parsel sayılı taşınmaz için ... 8. Noterliğinin 21.04.2011 tarih ve 17076 yevmiye nolu ve 1055 ada 17 parsel için aynı noterliğin 28.06.2013 tarih ve 31406 yevmiye ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, 21.04.2011 tarihli sözleşmenin 5. maddesinde sözleşmeye göre teslim edilecek dairelerin 3 yıl içinde yani, 01.04.2014 tarihinde teslim edileceğini, şayet müteahhit firma 18 ay içinde inşaata başlamazsa tek taraflı olarak fesih edileceğini, verilen süre sonunda her ay için daire sahiplerine 150,00 Euro kira ödeneceğini, teslim tarihinden 38 ay geçmesine rağmen inşaatın henüz 3. kat kaba inşaat seviyesinde olduğunu, bu şartlarda inşaatın davalı tarafından bitirilmesinin imkansız olduğunu ileri sürerek, taraflar arasında imzalanan ... 8. Noterliğinin 21.04.2011 tarih ve 17076 yevmiye no.lu ve aynı taşınmaz için aynı noterliğin 28.06.2013 tarih ve 31406 yevmiye ile kat karşılığı inşaat sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilmesini talep etmiştir.

2.Birleşen Dava

Birleşen ... 8. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2017/281 Esas sayılı dosyasında davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacıların maliki olduğu ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 1055 ada 16 ve 17 no.lu parsellerle ilgili olarak dava dışı ... İnşaat ...Ltd. Şti. ile aralarında ... 8. Noterliğinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını ve arsa sahibi davacıların şirket temsilcilerine vekalet verdiklerini, şirket temsilcilerinin vekaleti kötüye kullanarak daha sonra 7322 ada 1 parsele dönüşen arsada davacıların hisselerini ...'a tapuda devrettiklerini, ayrıca %40 oranındaki ... ve bir kısım ... haricindeki taşınmazların da ... Belediyesine devredildiğini, inşaatın teslim süresinin geçtiğini, yüklenici firmaya karşı taraflar arasındaki sözleşmenin feshine ilişkin olarak ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2017/245 Esasına kayıtlı davayı açtıklarını, davalı ... ve ... adına yapılan tescillerin bu sözleşmenin kabul edilmesi halinde hukuki dayanağını kaybedeceğini ve davalılar adına oluşan tapu kayıtlarının iptallerinin gerekeceğini, aynı zamanda davalı ... adına kayıtlı 7322 ada 1 parselle ilgili olarak 6306 sayılı ...Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında ihaleye çıkıldığını, oysaki ...'un bu parsele haksız bir şekilde malik olduğunu belirterek 7322 ada 1 parseldeki ... hisselerinin iptali ile hisseleri oranında davacılar adına tesciline, yine 5437 ada 3 ve 4 no.lu ... adına kayıtlı parsellerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı müvekkilleri adına tesciline, yargılama giderleri ile ücreti vekaletin davalılar üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

3.Birleşen Dava

Birleşen ... 8. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/114 Esas sayılı dosyasında davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilleri ile ... İnşaat Mobilya ve Tic. San. Ltd. Şti. arasında ... ili, ... ilçesi, ... Mah. 1055 ada, 16 parsel sayılı taşınmaz için ... 8. Noterliğinin 21.04.2011 tarih ve 17076 yevmiye no.lu ve 1055 ada 17 parsel sayılı taşınmaz için ... 8. Noterliğinin 28.06.2013 tarih ve 31406 yevmiye no.lu kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşme gereği müvekkillerinin ... İnşaat temsilcilerine vekalet verdiğini, mülkiyeti müvekkillerine ait olan ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi eski 1055 ada 16 ve 17 parsellerin İmar Kanunu 18. madde uygulaması sonucu 7322 ada 1 ve 2 no.lu parseller, 5437 ada 3 ve 4 parseller ile 2415 ada 13 nolu parsellerin oluştuğunu, 2415 ada 13 parselin evveliyatında 18. madde uygulaması sonucunda oluşan parselde müvekkillerinin tamamının hissedar olduğunu ve dava dışı ... İnşaat Mobilya ve Tic. San. Ltd. Şti. temsilcilerinin müvekkillerinin vermiş oldukları vekaletle 2415 ada 13 parselin evveliyatında oluşan ve müvekkillerinin hissedar oldukları parseldeki bütün hisselerini takas yetkisini kullanarak ... Belediyesine devrettiğini, daha sonrada ... bu parseli ... Belediyesinden satın aldığını, verilen bu vekaletnamelerin ... 7. Noterliğinin 14.07.2017 tarih ve 21850, 21851, 21852, 21853 yevmiye no.lu azilnameler ile azledildiğini, öncelikle dosyanın ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2017/245 Esas sayılı dosyası ile tensiben birleştirilmesini, dava konusu gayrimenkullerin üçüncü kişilere devrinin önlenmesi için ihtiyati tedbir kararı verilmesini, davalı adına kayıtlı ... ili ... ilçesi ... Mahallesi 2415 ada 13 parselin tapu kaydının iptalini ve müvekkilleri adına tescilini, yargılama giderleri ve ücreti vekaletin davalılara yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Asıl Davada Cevap

Davalı yüklenici ve ... vekili 13.12.2020 tarihli ıslah dilekçesinde özetle; asıl davaya verdikleri cevap dilekçesini ıslah ettiklerini, gecikmenin hiç bir zaman kendilerinden ve diğer arsa sahiplerinden kaynaklanmadığını, vekaletleri zamanında verdiklerini, imar parselini tamamlamak için geçen sürenin bitirme süresine eklenmesi gerektiğini, 30.05.2013 tarihi itibari ile ifraz ve tevdit işlemlerinin tamamlandığını, ancak vekaletnamelerin yetersiz kaldığını, haklarında iflas erteleme davası açıldığından inşaatın makul sürede bitmesinin de mümkün olmadığını, davacıların davasının zamanaşımına uğradını, feshin tüm hissedarlar ile birlikte yapılmaması gerektiğini, 3. kişilerin de hissedar olup, davada taraf olmadıklarını, inşaatın arsa sahibinden kaynaklanan ve idari sorunlar ve hukuki engeller nedeni ile uzadığını, sözleşme hükümlerine göre resmi dairelerde geçen süreler, adli ve idari işlemler ve arsa sahiplerinden dolayı yaşanan gecikmelerin de inşaat süresine eklenmesi gerektiğini, gerekli vekaletnamelerin verilmediğini, ...’nın hissesini sözleşmeden sonra devrettiğini, ilk sözleşmenin 2011 senesinde yapıldığında sözleşme konusu taşınmaz tapuda 1055 ada 16 parselde ham tarla olarak kayıtlı olup, taraflar da tarla olarak anlaştığını, daha sonra ... Belediyesine yapılan başvuruda imar uygulaması yapılması istendiğini, ancak belediyenin taşınmazda su kanalı olduğu için müvekkilin başvurusunu reddettiğini, su kanalı sorununu çözmesi, su kanalının Hazine adına 3 parça olarak tescilinin sağlamasının 27 ay sürdüğünü, daha sonrasında ise su kanalının satış ihalesi açılmış ve ihaleyi ...’un aldığını, yeni malik ...'la da anlaşma yapılmak zorunda kalındığını, mezkur su kanalı sorununu çözdükten sonra ... Belediyesine 3194 sayılı İmar Kanununa göre 16. ve 17. maddeye göre imar uygulaması için tekrar başvurmak zorunda kalınca bu sefer belediye taşınmazda %65 kesinti yapmak istendiğini, bu yüksek orandaki kesinti de arsa sahipleri için hak kaybına neden olacağı için bu şekilde imar uygulaması yapılmasını arsa sahiplerinin istemediğini, arsa sahiplerinin bu sefer 17 parselde, kentsel dönüşüme girmelerini sağlayacak taşınmazları olduğunu söyleyerek kentsel dönüşüm kanalı ile Belediyenin taşınmazda daha az kesinti yapmasını sağlamak amacı ile 1055 ada 17 parseldeki hisselerini anlaşmaya dahil ederek 16 parsel ile 17 parselin birleştirilmesini ve imarın iki parsel için bir alınmasını istediklerini, bunun üzerine 28.06.2013 tarihinde ... 8. Noterliğinin 31406 yevmiye numarası ile davacılarla bu sefer 1055 ada 17 parseldeki hisseleri de dahil olacak şekilde tekrar sözleşme yapıldığını, davacılarla da ... bu davada feshi istenen bu sözleşme bu nedenle feshi istenen ilk sözleşmeden bağımsız değil ikisi birbirinin devamı niteliğinde olduğu, ancak davacılar ile 17 parselin maliki ... ... ... arasında ortaklığın giderilmesi davası olduğu için de anlaşmak zor olmuş ve 1 sene sonra 17.06.2014 tarihinde ... 8. Noterliğinin 23901 yevmiye numarası ile anlaşma sağlanabildiği, 1055 ada 17 parselin tüm hissedarları ile anlaşma sağlayınca, taşınmazda İmar Kanunu 18. madde uygulaması yapılması için tekrar belediyeye başvurulduğu, ancak ... müvekkilin başvurusunu reddettiğini, bunun üzerine müvekkil 18 uygulamasını yaptırarak sözleşme konusu taşınmazların imarını alabilmek için, davacıların da teklifi üzerine, kentsel dönüşüm kanunundan yararlanmak için Çevre ve Şehircilik Bakanlığına başvurduğunu, ... de, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının (müvekkilin başvurusu üzerine) müzekkeresi üzerine sözleşme konusu tarlaların İmar Kanunu 18 uygulamasını yaptığını, ... Belediyesinin İmar Kanunu 18. madde uygulamasından sonra bu sefer ... taşınmaza hissedar olduğunu, Belediye de kendi hissesini sadece hissedarlara hisseleri oranında sattığı için müvekkil, bu sefer davacıların hissesine düşen ödemeleri de kendisi karşılayarak davacılar paralarının olmadığını söyleyerek müvekkilin ödemesini istedikleri için ... adına kayıtlı hisseleri de davacılar adına almak zorunda kalmıştır. Taşınmazın bu sorununu da bu şekilde 2-3 ay gibi bir sürede çözüldüğünü, taşınmaz üzerinde arsa sahibi ...’nın hissesi üzerine haciz olduğu, haczin davalı tarafından ödendiğini, ancak bu arada da arsa sahibinin oyalaması yüzünden 6 ay kadar zaman geçtiğini, sözleşmeyi imzaladıktan sonra arsa sahiplerinden ...’nın hissesini ...' ya; ...’nın da hissesini de ...’e devrettiğini, bu malik ile 24.05.2015 tarihinde anca sözleşme yapılabildiğini ve sözleşmede 36 aylık bir teslim süresinin olduğunu, bu sözleşmenin feshi istenmemesine rağmen malikin davacı olarak gösterildiğini, tüm hissedarlar ile anlaşma yapmadan inşaata başlanamayacağını, hisse devirleri nedeni ile işin uzadığını, son yapılan sözleşme gereği sürenin basit bir matematik hesabı ile dolmadığının anlaşıldığını, taşınmazların 18. uygulamasının 10.04.2015 tarihinde tamamlanabildiğini, 18. madde imar uygulamasının tamamlanarak taşınmazların tescilinden sonra ... ruhsatını alabilmek için gerekli işlemlere başlamış, taşınmazın çapını alarak projenin çizdirilmesi ve belediyece sıraya konularak onaylanmasından sonra 13.11.2015 tarihinde ancak ... ruhsatının alındığını, temerrüde düşürülmediklerini, davacılardan ...’ün taraf ehliyetinin bulunmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

2.Birleşen Davada Cevap

Birleşen ... 8. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2017/281 Esas sayılı dosyasında davalı belediye vekili cevap dilekçesinde özetle; belediyenin kötü niyetli olmadığını, imar planı uygulamalarında belirli alanların belediyeye geçmesi gerektiğini, yüklenicinin işini zamanında yapmamasının sonucunun belediyeye yüklenmek istediğini belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı vekilinin taşınmaz hissedarlarından olan ...'in vekaletini aldığı, diğer hissedar dava dışı ... ... ...'ın 14.01.2022 havale tarihli dilekçesi ile açılmış olan eldeki davaya muvafakat ettiğini beyan ettiği, tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde, davalı yüklenicinin gecikme nedeniyle arsa sahiplerine kira ödemesinde bulunduğu, davalı yüklenicinin edimini ifa etme idaresinin olduğu, inşaatın devam ettiği ve davalı yüklenicinin inşaatı yapmak ve ruhsatı almak amacıyla tapuda gerekli ifraz ve tevhitleri yaptığı, bu haliyle davalı yüklenicinin sözleşmeye göre edimini ifa etmeye devam ettiği, bundan dolayı bu aşamada davalı yüklenicinin ediminin ifasını temerrüde düşmediği, bu nedenle sözleşmenin feshi şartlarının bu aşamada ve dava tarihi itibariyle oluşmadığı anlaşıldığından, asıl ve birleşen davalarda sözleşmenin feshi ve buna bağlı olarak tapu iptali tescil taleplerinin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı asıl ve birleşen dosya davacıları vekili ile asıl dosya davalısı ile birleşen dosyalar davalısı ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1.Davacıların İstinafı

Davacılar vekili istinaf dilekçesinde özetle; feshi istenen kat karşılığı inşaat sözleşmelerine göre her halükarda teslim süresinin 21.04.2015 tarihini geçmeyeceğini, dava tarihi itibariyle müvekkillerinin bütün edimlerini yerine getirdiğini, sözleşme gereği teslim tarihi üzerinden 38 ay geçmiş olmasına rağmen inşaatın 3. katına kadar yapılabildiğini, bilirkişi raporlarına göre arsa sahiplerinin fesih haklarının bulunduğu belirtilmiş olmasına rağmen yüklenicinin inşaatı yapma iradesinin bulunduğuna ilişkin hukuken kabul edilmesi imkansız bir gerekçe ile davanın reddinin kabul edilemez olduğunu, TBK'nın 124. maddesi gereği borçlunun içinde bulunduğu durum veya tutumdan süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyor ise süre verilmesine gerek olmadığını, gecikme nedeniyle ödenen paralarının kentsel dönüşüm nedeniyle ödenen paralar olduğunu onunda sadece sözleşme tarihinden itibaren 18 ay ödendiğini, davalı yüklenicinin sözleşmeye aykırı olarak müvekkillerine ait 16800 m² müvekkil hisselerini vekaleti kötüye kullanarak şirket ortağı ...'a devrettiğini, ayrıca müvekkillerine ait olup yasa gereği terki gereken ... haricindeki ifraz sonucu oluşan 5437 ada, 3 ve 4 parsel sayılı taşınmazların da ... Belediyesine devredildiğini, 20.09.2019 tarihi itibariyle inşaat seviyesinin %39,26 olan ve müvekkillerinin bütün hisselerini kardeşi üzerine kaçıran müteahhidin inşaat yapma iradesi var diye davanın reddinin hukuka aykırı olduğunu belirterek hükmün kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

2.Davalıların İstinafı

Davalılar vekili istinaf dilekçesinde özetle; davacıların sözleşmeden kaynaklı borçlarını tam olarak eksiksiz olarak yerine getirmediğini, arsa sahiplerinden kaynaklanan sorunlar ve müvekkilinin taşınmazların sözleşme tarihindeki kesinlik arz etmeyen imar durumunu lehe dönüştürmek için yaptığı imar çalışmaları, hukuki imkansızlıklar, mücbir sebepler nedeniyle uzamanın oluştuğunu, arsa sahiplerinden ...'nın sözleşmeden sonra payını devrettiğini, devir alan kişi ile sözleşmenin yeniden yapılana kadar bir takım resmi sorunlarla karşılaşıldığını, davacılarının 16 parsel sayılı taşınmazının arsa iken sözleşmenin yapıldığını, imar uygulaması istenmesi üzerinde bulunan kanal nedeniyle taleplerinin reddediliğini, bu su kanalı işinin çözülüp Hazine adına tescili sağlandıktan sonra ihaleyle ... tarafından alındığı ve ...'la da anlaşma yapılmak zorunda kalındığını, kanal işinin çözümünün 27 ay sürdüğünü sonrasında imar için yeniden başvurularında belediyenin %65 kesinti yapmak istemesi üzerinde arsa sahipleri daha az kesinti yapılmasını sağlamak için bitişikteki 17 parsel ile birlikte iki parsel için anlaşma yapılmasını istediklerini sonrasında 17 parsel sayılı taşınmazla ilgili de sözleşmenin imzalandığını, ancak davacılar ile parsel maliki ... ... arasında ortaklığın giderilmesi davası olduğu içinde 17 parselle ilgili sözleşmenin 1 sene sonra imzalandığını, davacıların belediyeden satın aldıkları payın bedelini müvekkilinin ödediğini, arsa sahibi ...'nın hissesi üzerindeki haczin müvekkili tarafından ödenmek zorunda kaldığını bundan ötürü 6 ayın geçtiğini, ayrıca sözleşmeyi imzaladıktan sonra arsa sahiplerinden ...'nın hissesini ...'ya, ... da hissesini ...'e devrettiğini, bunun sözleşme hükümlerine aykırı olduğunu, ... ile sözleşmenin 24.05.2015 tarihinde imzalandığını ve bu sözleşmede de yeni 36 aylık sürenin belirlendiğini, inşaat yapma süresinin en erken tüm paydaşlarla sözleşme yapıldığı tarih veya en kötü ruhsat alım tarihinden itibaren başlaması gerektiğini, imar durumu davalı yüklenicinin çabalarıyla artmasından sonra eldeki davanın açılmasının dürüstlük kuralına aykırı olduğunu, davacı ... yöneyle teslim süresinin basit bir matematik hesabıyla dolmadığının anlaşılacağı, Erdoğdu'nun hukuki yararı ve dava ehliyetinin olmadığını, hiç bir şekilde kabul anlamına gelmemekle birlikte bir an için teslim süresinin geçtiği farz edilse dahi müvekkilinin usulüne uygun bir temerrüdünün olmadığını, inşaat süresinin müvekkilinin elinde olmayan nedenlerle uzamasına rağmen arsa sahiplerinin rızası ile yine arsa sahiplerinin bildirdiği banka hesaplarına ödeme yaptığını, arsa sahiplerince iddia edilen teslim tarihi ile dava tarihi arasında sözleşmeyi fesih ettiklerine dair bir bildirim olmadığını, YGK kararında bu yönde olduğunu, müvekkilinin dürüstlük kuralına ve taraflar arasındaki sözleşmeye aykırı bir davranışının olmadığını, hükmen gerekçe kısmının düzeltilmesi gerektiğini, yararlarına hem asıl hem de birleşen dosyada maktu vekalet ücreti hükmedilmesinin doğru olmadığını belirterek hükmün kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile İlk Derece Mahkemesi tarafından taraf yönünden eksikliklerin giderildiği, ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 1055 ada, 16 ve 17 parsel sayılı tarla niteliğindeki taşınmaz malikleri ile davalı yüklenici arasında ... 8. Noterliğinin 21.04.2011 gün ve 17076 yevmiye no.lu, 28.06.2013 gün ve 31406 yevmiye no.lu yine 17.06.2014 gün ve 23901 yevmiye no.lu düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, 16 parselle ilgili sözleşmede inşaat süresinin sözleşme tarihinden itibaren 36 ay takvim günü olarak belirlendiği, buna göre inşaat süresinin 01.04.2014 tarihinde biteceği, ancak arsada hissesi bulunan arsa sahiplerinin herhangi birinden veya vekillerinden doğacak sorunlardan dolayı olacak gecikmeler ve ilgili belediyeler ve resmi kurumlarla ilgili resmi işlemlerde belediye veya başkaca resmi mercilerden gecikmelerde ve dahi doğal afet, deprem, sel vb. mücbir sebeplerden doğabilecek gecikmelerde bu sürenin geçerliliğini yitireceği, şayet 18 ay içinde inşaata başlanmaz ise sözleşmenin arsa sahiplerince tek taraflı fesih edileceği, 17 parselle ilgili sözleşmede inşaatın 16 parselle tevhit ve ifrazından oluşacak arsa üzerin yapılacağı, 16 parselle ilgili 21.04.2011 gün ve 17076 yevmiye nolu sözleşmede geçen inşaat süresinin geçerli olup o süreden 1 sonrası olarak belirlendiği, 17.06.2014 gün ve 23901 yevmiye no.lu sözleşme ... ... ... ile yüklenici arasında 17 parsel yönüyle imzalanmış olup inşaat süresi sözleşme tarihinden itibaren 36 ay olarak kararlaştırıldığı, imzalanan sözleşmeler ve pay devirleri ile tüm paydaşlarla sözleme imzalandığının anlaşıldığı, arsa sahiplerince kat karşılığı inşaat sözleşmeleri uyarınca .... ve ....'a vekalet verildiği, davalı yüklenicinin sunmuş olduğu belgelere göre sonrasında arsa sahipleri ile yüklenici arasında ek sözleşmeler imzalandığı, 21.04.2011 tarihli ek sözleşme ... adına, ... adına, ..., ..., ... varisleri, ..., ..., ..., 24.02.2015 tarihli ek sözleşme ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., 02.03.2015 tarihli ek sözleşme arsa sahipleri ..., ..., ... ve ... tarafından imzalandığı, 21.04.2011 tarihli ek sözleşmede cezai şart, 24.02.2015 ve 02.03.2015 tarihli ek sözleşmede arsa sahiplerine verilecek dairelerin dağılımı, yüklenicinin çekmiş olduğu 25.07.2013 tarihli ihtarname baz alınarak inşaat süresinin 25.07.2016 tarihine kadar çekilmesi, gecikme halinde ödenecek kira düzenlendiği, yine bir kısım arsa sahiplerinin 28.06.2013 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca ödenecek olan aylık kiranın ödenmesine ilişkin talimatları içerir bila tarihli dilekçeleri bulunduğu gibi tediye makbuzu ve banka dekont örneklerinden arsa sahiplerine yüklenici tarafından 2015, 2016 ve 2017 yıllarında kira ödemesi yapıldığı, davalı yüklenici tarafından keşide edilen ... 5. Noterliğinin 25.07.2013 tarih 14322 yevmiye no.lu ihtarı ile arsa sahiplerine sözleşmenin 5. maddesinde yazılı bulunan belediye ve resmi kurumlarda ilgili resmi işlemlerde geçen süre dikkate alınarak ... Müdürlüğünden tamamlanmak üzere alınması gereken parça parsellerin 04.04.2013 tarihinde resmen alındığını, sözleşme tarihinden bu tarihe kadara geçen sürelerin bu fıkra gereğince inşaat süresine ilave edileceği, aynı fıkrada arsada hissesi bulunan arsa sahiplerinden herhangi birinden veya vekillerinden doğacak sorunlardan dolayı olabilecek gecikmelerde inşaat süresine ilave edileceğinin yazılı olduğu, arsa sahiplerinden ...'nın şahsi borçlarından hissesini sözleşme tarihinden sonra devrettiğini, devir alan kişi ile sözleşme yapılana kadar bir takım resmi sorunlarla karşılaşıldığını, ... Encümeninin 16.04.2013 tarih ve 16/449 sayılı kararı ile parsellerinin 14 ve 15 parsellerle tevhit ve ifraz işlemlerinin yaptırılmış olup dosyanın tapuya gönderildiğini, tapudaki işlemler için alınmış olana vekaletlerin yetersiz kaldığını, arsa sahiplerinin vekaletlerinin tamamının ellerine ulaşmadığını, bu sebeplerden dolayı ifraz ve tevhit işlemleri yapılamadığından 15 gün içinde vekaletlerin gönderilmesi aksi halde sözleşme şartlarına uyulmadığından cezai şart uygulanacağının ihtar olunduğu, arsa sahipleri tarafından 07.08.2017, 07.08.2017, 14.07.2017, 18.07.2017, 18.08.2017 ve 18.08.2018 tarihli azilnameler ile kat karşılığı sözleşmesi uyarınca verilen vekaletlerin sonlandırıldığı, mahkemece Çevre ve Şehircilik Bakanlığından sözleşmelere konu 16 ve 17 parsel sayılı taşınmazın davacı arsa sahipleri için kira yardımı ödemesi yapılıp yapılmadığı sorulmuş olup maliklerden ... adına kira yardımı ödemesi yapıldığının bildirildiği, davacıların hissedar oldukları ve 25.03.1963 tarihinde tapuya tescili yapılan ... ili ... ilçesi ... Mahallesinde kayıtlı olan eski 1055 ada 16 ve 17 parsel numaralı kadastro parsellerinde, ... Belediyesinin 18.11.2014 tarihli ve 437967 numaralı, 25.11.2014 tarihli ve 4474002 numaralı Encümen Kararları'na istinaden 3194 sayılı İmar Kanununun 18. madde uygulaması yapıldığı, dava konusu 1055 ada 16 parsel numaralı taşınmazın imar Uygulaması düzenleme sınırı dışında kalan ve krokide 16/B ile gösterilen kısmı ayırma çapı ile ayrılarak "tarla" vasfı ve 860.94 m² yüzölçümü ile 1055 ada 16 parsel olarak tescil gördüğü, diğer dava konusu 1055 ada 17 parsel numaralı taşınmazın imar uygulaması düzenleme sınırı dışında kalan ve krokide 17/B ile gösterilen kısmı ayırma çapı ile ayrılarak “tarla” vasfı ve 867,00 m² yüzölçümü ile 1055 ada 17 parsel olarak tescil gördüğü, davacıların hissedar oldukları 15880.00 m² yüzölçüme sahip 1055 ada 16 parsel numaralı taşınmazın 15019.06 m²'si, 6520.00 m² yüzölçüme sahip 1055 ada 17 parsel numaralı taşınmazın ise 5653.00 m²'si imar uygulamasına girdiği, imar Uygulaması sonucu davacıların, 2415 ada 13 parsel, 5437 ada 3 ve 4 parsel, 7322 ada 1 ve 2 parsel numaralı taşınmazlarda hissedar oldukları, 2415 ada 13 parsel sayılı taşınmazdaki davacıların 186100/432371 hissesi ...'a trampa yoluyla devredildiği ve sonrasında taşınmazda 23.03.2018 tarihinde kat irtifakına geçildiği, dava konusu 5437 ada 3 ve 4 parsel numaralı taşınmazların 27.03.2017 tarihinde ...'ne satış suretiyle devri yapıldığı, dava konusu 7322 ada 1 parsel numaralı taşınmaz üzerinde yarım inşaat ile temeli açılmış grobetonu dökülmüş olan alan bulunduğu, 7322 ada 1 parselin kayıt malikleri davacılar ile dava dışı ... ... ..., ile davalı ... olduğu, ... ... ... ile 17.06.2014 gün ve 23901 yevmiye nolu sözleşme, ... ile de 21.04.2011 gün ve 17076 yevmiye nolu sözleşmenin imzalandığı, incelenen dosya kapsamına, kararın dayandığı delillerle, yasaya uygun gerektirici nedenlere ve ileri sürülen istinaf sebeplerine ve arsa sahiplerince işin vadesi olarak ileri sürülen tarihten sonra derhal fesih hakkı kullanılmayıp yükleniciden aylık dönemler halinde kira tazminatı alınarak kesin vadeden vazgeçmiş olmalarına, bu durumda arsa sahiplerinin sözleşmeyi fesih etmeleri için yükleniciyi yeniden temerrüde düşürmeleri gerekmesine göre (TBK'nın 125/2. m) mahkemenin davanın ve birleşen davaların reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı, ancak; konusu para olan veya para ile değerlendirilebilen bir şey olan davalarda vekalet ücretinin nispi tarifeye göre hesaplanacağı, somut olayda ise davanın reddine karar verilmiş olmasında rağmen istinaf eden davalılar yararına asıl davada harcı tamamlanan sözleşme değerinin, birleşen davada ise ıslah ile tamamlanan dava değeri üzerinden nispi vekalet ücreti takdir edilmesi gerekirken maktu vekalet ücreti takdir olunmasının doğru olmadığı belirtilerek asıl ve birleşen dosya davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2021/336 Esas, 2022/120 Karar sayılı kararının yeniden esas hakkında karar verilmek üzere kaldırılmasına, asıl ve birleşen davaların reddine, davalı taraf vekille temsil edildiğinden A.A.Ü.T'si gereğince 7.696,00 TL vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalıya verilmesine, davalı ... vekille temsil edildiğinden A.A.Ü.T gereğince 245.317,55 TL vekalet ücretinin davacılardan alınarak davacı ...'a verilmesine, davalı ... vekille temsil edildiğinden A.A.Ü.T gereğince 195.124,43 TL vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalı ...'a verilmesine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı asıl ve birleşen dosya davacıları vekili ile asıl dosya davalısı ile birleşen dosyalar davalısı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1.Davacıların Temyizi

Davacılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; her davacıya kira ödemesi yapılmadığı, mahkemece bu hususun göz ardı edildiği, gerekçede esas alınan kira talep dilekçelerindeki imzaların davacılara ait olmadığı, TBK'nın 125/2. maddesinin hatalı yorumlandığı, kira ödemesinin sözleşme ile kararlaştırılmış olan kesin vadeyi ortadan kaldırmayacağı, arsa sahiplerine ait hisselerin büyük bölümünün sözleşme ile ilgisi olmayan davalı şirket ortaklarının kardeşi ...'a vekaletin kötüye kullanılması yolu ike devredildiği, ... 8. Noterliğinin 21.04.2011 tarih ve 17076 yevmiye no.lu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 5. maddesi ile belirlenen inşaat süresinin 01.04.2011tarihinden başlamak üzere 3 yıl olduğu, dairelerin 01.04.2014 tarihinde teslim edileceği, arsa sahiplerinden kaynaklanan gecikmelerin süreye ilave edileceği, ... 8. Noterliğininin 28.06.2013 tarih ve 31406 yevmiye nolu sözleşmenin 5. maddesi "inşaat süresi ... 8. Noterliğinden onaylı 21.04.2011 tarih ve 17076 yevmiye no.lu olu kat karşılığı inşaat sözleşmede geçen inşaat süresi maddesi geçerli olup, o süreden 1 yıl sonra olarak belirlenmiştir." hükmünü içerdiği, davalının teslim tarihinin 21.04.2015 tarihini geçemeyeceği, keşif tarihi itibariyle sadece bir blokta %39,26 seviyesine ancak gelindiği, yine müvekkillere ait olan yasa gereği terki gereken %40 ... haricinde ifraz sonucu oluşan 5437 ada 3 ve 4 parsel sayılı taşınmazların da ... Belediyesine devredildiği belirtilerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

2.Davalıların Temyizi

Davalılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; vekalet ücretinden başka kararın gerekçesini de istinaf ettikleri, bu yönde bir inceleme yapılmadığı, arsa sahiplerinden kaynaklanan gecikmeler dikkate alındığında daha inşaat süresinin devam ettiği, davacılardan ... ... ile yapılan sözleşmenin feshinin talep edilmediği, bu nedenle davada taraf ehliyeti bulunmadığı, ... ... ile yapılan sözleşmenin bilerek feshinin istenmediği, o sözleşmedeki süre dikkate alındığında basit bir matematik hesabı ile dava tarihinde sürenin dolmadığının hesaplandığı, vekaletten azledildiklerinde sürenin devam ettiği ve inşaatın yapılmaya başlandığı, davacıların kötü niyetli oldukları, sözleşme tarihinde taşınmazların belli olmayan imar durumunu emek verip masraf harcayarak lehe dönüştürüp işin olağan gidişinde inşaatına başlanıp yatırım ve masraf yaptıktan sonra davacıların bu davanın dava dilekçesinin tebliği ile fesih iradelerini bildikleri, ... 8. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/114 Esas dosyasında davacıların kendi adına tescili talep ettikleri 2415 ada 13 parselin davalı tarafından tamamen karşılığını ödeyerek davacılarla alakası olmayan ... ... ve ... Belediyesinden satın alındığı, davacılardan geçen herhangi bir hissenin olmadığı, 2415 ada 13 parseli 18. uygulaması yapılmadan önce oluşturan taşınmazlardan 2415 ada 8 parsel, 2415 ada 10 parsel, 2415 ada 11 parsel, 2415 ada 12 parsel, 2415 ada 5 parselin ... adına; 2415 ada 9 parsel ise ... ve ... ... adına kayıtlı olduğu, bu taşınmazlardan dava konusu olan 2415 ada 13 parsel oluşmuş olup bu parsellerde davacıların hissedar olmadığı, 18. madde uygulamasından önce 2415 ada 19 parseli 3. kişilerden ve hazineden alındığı, 18. madde uygulamasından sonra dava konusu taşınmazda kendisi ile beraber hissedar olan ... Belediyesinden de karşılığını vererek satın alındığı, ...'un vekaleti kötüye kullanması gibi bir durumun söz konusu olmadığı, davacılar tarafından vekil tayin edilen kişinin davalı ... olmadığı, davacıların, birleşen davada dava dışı olan müteahhide verdikleri vekalete dayanılarak işlem yapıldığı, dava konusu taşınmazda davacıların hisselerinin, müvekkilin gerek müteahhit gerekse davacılarla arasındaki alacaklar ve ... ve işlemler nedeni ile takas suretiyle adına tescil edildiği, gecikmeleri olmadığından gerekçenin değiştirilmesi gerektiği, asıl davadaki vekalet ücretinin hatalı olduğu, nispi vekalet ücreti verilmesi gerektiği belirtilerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup sözleşmenin feshi ve tapu iptal tescil istemlerine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun,125., 369/1. ve 371. maddesi,

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 470 vd. maddeleri,

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 692. maddesi.

3. Değerlendirme

Dairemizin yerleşik içtihatları uyarınca; Türk Medeni Kanununun 692. maddesi gereğince, paylı malın olağan şekilde kullanımının gerekli kıldığı ölçüyü aşan ... işlerine girişilmesi ve bu amaçla sözleşme yapılması “olağanüstü tasarruflardan” olduğundan tüm paydaşların kabulüne bağlıdır. Anılan nitelikteki sözleşmeyi imzalamayanlar, daha sonra “onay” vermeleri durumunda “oybirliği” sağlanmış ve paydaşların tümünü de bağlayıcı olur. Bu durumda; tüm arsa sahiplerinin katılımı ile düzenlenmeyen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geçersiz olacaktır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine yönelik davalarda “olağanüstü tasarruf” niteliğinde olduğu gibi, müşterek malın tümüne ilişkin bölünmeyen bir taleple açılacak davanın da müşterek maliklerin tümünün haklarını etkileyeceğinden, bütün paydaşlar tarafından birlikte açılması ya da açılan davaya diğer paydaşların onay vermeleri zorunludur. Yüklenici tarafından açılan sözleşmenin feshi davasında da, az yukarıda açıklanan sebeplerle sözleşmenin tarafı olan arsa sahipleri arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan müşterek paydaşların tamamı hakkında dava açılması zorunludur. Tüm paydaşlar dava açmaz ise davacıya, sözleşmede taraf bulunan diğer tüm arsa sahiplerinin fesih konusunda onayını alması veya onay verilmemesi hali sözkonusu olursa onların da davaya katılmalarını sağlaması için uygun bir süre verilmelidir.

Somut olayda davacı vekili asıl davada; ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 1055 ada 16 parsel sayılı taşınmaz için ... 8. Noterliğinin 21.04.2011 tarih, 17076 yevmiye no.lu ve 1055 ada 17 parsel için aynı noterliğin 28.06.2013 tarih, 31406 yevmiye no.lu kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshini talep etmiştir. Dava konusu 1055 ada 16 ve 17 parsellerde, sözleşmeler imzalandıktan sonra imar uygulaması yapılmış ve dosya kapsamında alınan rapor ile 7322 ada 1 parsel, 5437 ada 4 parsel, 5437 asa 3 parsel ve 2415 ada 13 parsel numaralarını aldıkları tespit edilmiştir.

Ayrıca, dosya içerisinde feshi talep edilmeyen 1055 ada 16 parsel için davacı ... ile imzalanan 24.02.2015, 1055 ada 17 parsel için dava dışı olan ve 14.01.2022 tarihinde dosyaya muvafakat sunan ... ... ... ile imzalanan 17.06.2014, 1055 ada116 parsel için davacı ... ile imzalanan 16.05.2013, ... ile imzalanan 21.04.2011 ve davacı ... ile imzalanan 04.04.2011 tarihli sözleşmelerin de mevcut olduğu anlaşılmaktadır.

Her ne kadar mahkemece taraf teşkilinin sağlandığından bahisle işin esasının incelenmesine geçilmiş ise de kök tapuların ilk tesis tarihinden itibaren yapılan tüm işlemleri kapsayacak şekilde ekleri de getirtilerek imar öncesi ve sonraki durumu ve maliklerinin kim olduğu dosya kapsamından tespit edilemediğinden taraf teşkilinin sağlanıp sağlanmadığı denetlenememektedir.

Bununla birlikte 6100 sayılı HMK'nın, dava konusunun devri başlıklı 125/1. maddesinin (a) bendinde; davanın açılmasından sonra davalı, dava konusunu üçüncü bir kişiye devrederse davacının devreden tarafla olan davasından vazgeçerek, dava konusunu devralmış kişiye karşı davaya devam edebileceği, (b) bendinde ise; isterse davasını devreden taraf hakkında tazminat davasına dönüştürmek suretiyle seçimlik yetkilerden birini kullanabileceği hükmü getirilmiştir.

Somut olay incelendiğinde; birleşen ... 8. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/114 Esas sayılı dava dosya konusu olan 2415 ada 13 parselin 10.04.2015 tarihinde imar uygulaması ile ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... adına tescil edildiği, daha sonra 20.05.2015 tarihinde trampa+birleştirme işlemi ile davalı ... adına tescil edildiği ve 23.03.2018 tarihinde kat irtifakı kurulduğu ve 30 adet bağımsız bölümün dava dışı ... Ltd. Şti. ile davalı ... adına tescil edildiği, bir kısım kat irtifakı tapusunun el değiştirdiği anlaşılmaktadır.

Mahkemece davacı tarafa HMK'nın 125/1-a-b bentlerindeki yetkilerini kullanmak üzere süre verilip, kullanılacak yetkiye göre taraf teşkili sağlandıktan sonra yargılamaya devam edilerek davanın sonuçlandırılması gerekirken, bu husus üzerinde durulmadan yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamıştır.

Kabule göre de ... ... ...'ın 21.05.2015 tarihinde hissesinin tamamını bağış yolu ile ... ...'a devretmesine rağmen 14.01.2022 tarihli muvafakati dikkate alınarak taraf teşkilinin sağlandığının kabul edilmesi ve feshi talep edilen sözleşmelerin tarafı olmayan ... ve ... ... ... ile ilgili davacı vekilinin, HMK'nın 31. maddesinde düzenlenen hakimin davayı aydınlatma görevi gereği talebi açıklattırılmadan ve davacıların, işin vadesi olarak ileri sürülen tarihten sonra derhal fesih hakkı kullanılmayıp yükleniciden aylık dönemler halinde kira tazminatı alınarak kesin vadeden vazgeçmiş sayılmalarına karar verilmesi de doğru olmamıştır.

Bu durumda mahkemece yapılacak ...; hakimin davayı aydınlatma ödevi kapsamında davacıdan asıl davada taleplerinin ne olduğu, hangi sözleşmelerin feshinin talep edildiği sorularak sözleşme konusu taşınmazların kök tapuların ilk tesis tarihinden yapılan tüm işlemleri kapsayacak şekilde ekleri de getirtilerek gerekirse konusunda uzman bilirkişiden rapor da alınarak dava konusu taşınmazların imar öncesi ve sonraki durumu ve maliklerinin kim olduğu, sözleşmelerin yapıldığı tarihteki ve son hali ile maliklerin kim olduğunun tespit edilmesi, tespit edildikten sonra taraf teşkilinin sağlanıp sağlanmadığı belirlenerek sağlanmadı ise taraf teşkili sağlandıktan sonra öncelikle sözleşmelerin geçerli olup olmadığı, geçersiz ise geçersizliğinin tespitine karar verilmesi ve birleşen dosyalar yönünden ise yine konusunda uzman bilirkişiden rapor alınarak imar uygulaması kapsamında belediyeye ... payından fazla hisse verilip verilmediğinin tespiti ile verildi ise tapu iptal tescile karar verilmesi, verilmedi ise belediyeye yönelik davanın reddine karar verilmesi, davalı ... yönünden ise hisselerin ne şekilde elde edildiği ve davacının belirttiği şekilde muvazaanın dosya kapsamında ispatlanıp ispatlanamadığı değerlendirilerek karar verilmesi, yine birleşen dosya konusu 2415 ada 13 parselin kök parsellerin imar uygulaması sonucunda oluşup oluşmadığı, oluştu ve muvazaa ile geçti ise artık kat itrifakına geçilip 3. kişilerin de tapuda malik görünmesi nedeni ile davacı tarafa HMK'nın 125/1-a-b bentlerindeki yetkilerini kullanmak üzere süre verilip, kullanılacak yetkiye göre taraf teşkili sağlandıktan sonra sonucuna göre karar verilmesi, sözleşmeler geçerli ise sözleşmedeki süreden sonra sözleşme feshedilmeyerek kira tazminatı alınmasının sözleşmedeki kesin vadeden vazgeçme anlamına gelmeyeceği de dikkate alınarak asıl dosya davalısının sözleşme sürelerinde davacıların kusurlu olduğu iddiasının araştırılarak davacılardan kaynaklı verilmesi gereken süre var ise tespiti ile sözleşmedeki bitiş tarihinin belirlenerek taraf teşkilleri sağlandıktan sonra asıl ve birleşen davalarda sonucuna göre karar verilmesinden ibarettir.

Eksik inceleme ile davacının talebi açıklattırılmadan, taraf teşkili sağlanmadan ve sözleşmelerde belirlenen sürenin geçip geçmediği araştırılmadan ve hatalı değerlendirme ile davacıların, işin vadesi olarak ileri sürülen tarihten sonra derhal fesih hakkı kullanılmayıp yükleniciden aylık dönemler halinde kira tazminatı alınarak kesin vadeden vazgeçmiş sayılmalarına karar verilerek hüküm kurulması doğru olmamış kararın bozulması uygun bulunmuştur.

VI. KARAR

Açıklanan nedenlerle;

Asıl ve birleşen dosya davacıları ile asıl dosya davalısı ile birleşen dosyalar davalısı ...'un temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin asıl ve birleşen dosya davacılarından alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan asıl dosya davalısı ile birleşen dosyalar davalısı ...'a verilmesine,

17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin asıl dosya davalısı ile birleşen dosyalar davalısı ...'dan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan asıl ve birleşen dosya davacılarına verilmesine,

Peşin alınan harçların istek hâlinde temyiz edenlere iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

06.02.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.