Esas No: 2018/4571
Karar No: 2019/1369
Karar Tarihi: 27.03.2019

**15. Hukuk Dairesi         2018/4571 E.  ,  2019/1369 K.**

**"İçtihat Metni"**

Mahkemesi :Asliye Hukuk Mahkemesi

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki taraf vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış, eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmâl edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- K A R A R -

Asıl ve karşı dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmış olup, arsa sahiplerince açılan asıl dava, eksik ve kusurlu işler nedeni ile sözleşmenin feshi, kira ve gecikme tazminatı alacağının tahsili ile ...'tan alınan dükkan bedelinin iadesi istemine, karşı dava ise tapu iptâli ve tescil istemlerine ilişkindir. Mahkemece asıl davada davanın ... yönünden husumetten reddine, sözleşmenin feshi talebinin reddine, eksik ve kusurlu işlere ilişkin tazminat taleplerinin yüklenici şirket aleyhine kısmen kabulüne, davacıların diğer taleplerinin reddine, karşı davanın kabulüne dair verilen karar, davacı-karşı davalılar ile davalı-karşı davacılar vekillerince temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı-karşı davalı arsa sahipleri ile davalı-karşı davacı yüklenicinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-Asıl davada, davalı ... hakkındaki dava husumet yönünden reddedilmiş olup, vekille temsil olunduğu ve diğer davalı ile ortak vekille temsil edilmiş olmakla birlikte ret sebebi farklı olduğundan karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin 2/2 ve 7/2. maddesi uyarınca daha fazla olamayacağından bu davalı yararına 1.800,00 TL maktu vekâlet ücretine hükmedilmesi gerekirken asıl davada davalı ... yararına ayrı vekâlet ücretine hükmedilmemesi usul ve yasaya aykırı olmuştur.

3-... İli ... İlçesi ... 582 ada 7 ve 8 ile 583 ada 8 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde inşaat yapımı için asıl dava davacıları-karşı dava davalıları arsa sahipleri ve murisleri Meryem Karataş ile yüklenici şirket arasında Korkuteli 1. Noterliği'nde 02.05.2006 gün 3062 yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşme ile 582 ada 7 parselde üç katlı ve her katta iki daire olmak üzere toplam altı daire, 582 ada 8 parselde üç katlı her katta üç daire olmak üzere toplam dokuz daire yapılıp bunların hepsinin arsa sahiplerine ait olacağı, 583 ada 8 parselde de 8 bağımsız bölüm yapılıp bunlardan 5'inin arsa sahiplerine, bu parseldeki diğer bağımsız bölümler ile 582 ada 9, 583 ada 9, 587 ada 1, 2 ve 12

parsel sayılı taşınmazların tamamının bedel olarak yükleniciye verileceği kararlaştırılmıştır.

İnşaatın süresi başlıklı bölüme göre, inşaat ruhsatı alındıktan sonra 16 ay içinde iskanı alınmış olarak daireler teslim edilecektir. Sözleşmede inşaatın teknik ve genel şartları da belirlenmiştir. Arsa sahipleri ile yüklenici şirket arasında 12.10.2009 tarihinde adi yazılı olarak düzenlenip imzalanan ek sözleşmenin birinci paragrafında inşaatın tamamlanıp teslim edileceği tarih 15.11.2009 olarak belirlenerek teslimde gecikme halinde aylık 1.200,00 TL kira bedeli ödeneceği, ikinci paragrafında iskan alınmaması halinde yükleniciye bırakılacak 582 ada 9 parselin devredilmeyeceği, üçüncü paragrafta da 582 ada 9 parselde yapılacak dükkanlardan bir kısmının ...'a satışı kararlaştırılmıştır. Sözkonusu ek sözleşmenin 582 ada 9 parseldeki yapılacak dükkanların satışı ile ilgili bölümü taşınmaz satışını da içermekte olup resmi şekilde düzenlenmediğinden geçersizdir. Noterde düzenleme şeklinde yapılıp imzalanan sözleşmede yükleniciye bırakılan bağımsız bölüm ve parsellerin devir tarihi belirtilmediği ve bu halde yüklenici, sözleşme uyarınca edimini tam olarak yerine getirip, yapı kullanma izin belgesi alınması yükümlülüğü de kendisine ait olduğundan yapı kullanma izin belgesini de alması gerektiğinden ek sözleşmenin ikinci paragrafı ile arsa sahiplerine ait bağımsız bölümlerin teslim tarihini yüklenici yararına geciktiren birinci paragrafı, sözleşme kapsamı ve mentiyle çelişmeyip, tarafların durumlarını ağırlaştırıcı ve yeni borçlar yükleyici nitelikte olmayıp resmi şekilde yapılması zorunlu olmadığından aylık 1.200,00 TL kira bedeli dışındaki kısmı geçerlidir.

Asıl davada diğer talepler yanında arsa sahiplerince sözleşmenin feshi, karşı davada da yüklenici şirket tarafından sözleşme ile kararlaştırılan taşınmazların tapu kayıtlarının iptâli ve tescili istendiğinden fesih koşulları ya da yüklenici yararına tescil koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediğinin tespiti için yüklenicinin inşaatı sözleşme ve ekleri, yapı ruhsatı, tasdikli projeleri ile imar mevzuatına uygun olarak tamamlayıp teslim edip etmediğinin, sözleşmede yüklenici, yapı kullanma izin belgesini almayı da üstlendiğinde bu hususun da araştırılması gerekir.

Sözleşmede gecikme halinde ödenecek gecikme tazminatı kararlaştırılmamış olsa dahi, yüklenicinin eseri kararlaştırılan sürede tamamlayıp teslim etmemesi halinde sözleşme ve ek sözleşmeye göre teslimi gereken tarihlerde yürürlükte bulunan 818 sayılı BK'nın 106/II., 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı TBK'nın 125/I. maddesine göre arsa-iş sahibi gecikme halinde ayrıca temerrüt ihtarına gerek olmaksızın akdin ifasını bekleyerek gecikme tazminatı isteyebileceği ve arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleriyle ilgili uygulamalarda bunun en az aylık rayiç kira bedeli olacağı kabul edildiğinden arsa sahipleri aylık asgari rayiç kira bedeli üzerinden gecikme tazminatı isteyebileceklerdir.

Sözleşmede iskân koşulu bulunduğundan arsa sahipleri kendilerine düşen bağımsız bölümleri teslim almış olsalar dahi yapı kullanma izin belgesi olmayan bağımsız bölümleri kullanmaya ve kiraya vermeye zorlanamayacaklarından oturarak kullanmak veya kiraya vererek gelir temin etmek suretiyle ekonomik yarar sağladıkları ve gelir temin ettikleri yüklenici tarafından ileri sürülüp yasal delillerle kanıtlanmadıkça arsa sahipleri yapı kullanma izin belgesi alınıncaya kadar gecikme tazminatı isteyebileceklerdir.

Asıl davada arsa sahiplerince talep edilen tazminatın birden fazla hukuki sebebe dayalı olarak tahsili talep edildiğinden bunların değerlendirilebilmesi için herbir kalem alacak için ne miktar talepte bulunduğunun dava dilekçesinde gösterilmesi gerekir. Gösterilmemiş ise HMK'nın 31. maddesi gereği hakim davayı aydınlatma görevi kapsamında taraflardan açıklama yapılmasını isteyebileceğinden, mahkemece öncelikle davacı-karşı davalı arsa sahiplerine asıl davanın sonuç bölümünün 2.

maddesinde talep ettikleri 50.000,00 TL bedelden her bir alacak kalemi için istedikleri alacak miktarının açıklattırılması ve sözleşme konusu inşaatların yapılacağı 582 ada 7 ve 8 parseller ile 583 ada 8 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde yapılan inşaatlarla ilgili yapı ruhsatları, tasdikli projeleri ve inşaat işlem dosyası ile alınmış ise yapı kullanma izin belgelerinin ilgili belediyeden getirtilmesi, davalı-karşı davacı yüklenicinin davacı-karşı davalı arsa sahiplerinin dairelerini teslim alıp fiilen kullanarak ya da kiraya vermek suretiyle gelir teminine yönelik bildirdiği halde toplanmayan delil ve belgelerinin toplanması gerekir.

Bu şekilde açıklamalar yaptırılıp, belediyeden gerekli belge ve işlem dosyası da getirtildikten sonra konusunda uzman teknik bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde yeniden keşif de yapılarak sözleşme ve ekleri, yapı ruhsatı tasdikli projesi ile imar mevzuatına göre yüklenicinin 582 ada 7 ve 8 ile 583 ada 8 parsel sayılı taşınmazlar üzerindeki inşaatları tamamlayarak teslim edip etmediği, yapı kullanma izin belgesi alınıp alınmadığı alınmamış ise alınmasının mümkün olup olmadığı ile arsa sahiplerinin vereceği açıklama dilekçesini de gözönünde tutarak ve ek sözleşme ile yüklenici şirketin arsa sahiplerine ait inşaat ve bağımsız bölümleri 15.11.2009 tarihine kadar tamamlayıp teslimi taahhüt ettiği kabul edilerek asıl davada arsa sahiplerinin sözleşmenin feshini istemekte haklı olup olmadıkları, isteyebilecekleri gecikme tazminatı-kira bedeli ile eksik ve kusurlu işlerin giderim bedeli ve karşı davada yüklenicinin talep ettiği tapu paylarına hak kazanıp kazanmadığı konusunda gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınmalıdır.

Tüm bu deliller toplandıktan sonra yapı kullanma izin belgesi halen alınmamış olup alınmasının mümkün olduğunun da bilirkişi kurulunca bildirilmesi halinde mahkemece davalı-karşı davacıya yapı kullanma izin belgelerini almak üzere makul bir süre ve yetki verilmelidir.

Toplanan tüm deliller ile alınacak bilirkişi raporuna göre yüklenicinin sözleşme ve eklerine aykırı ruhsatsız ve kaçak olarak yapıp yasal hale getirilmesi mümkün olmayan ve yapı kullanım izni alınması mümkün olmayan bir inşaat yapmış olması ve yapı kullanma izin belgesinin alınmaması halinde asıl davadaki sözleşmenin feshi-gecikme tazminatı eksik ve kusurlu işlerin giderim bedeli ile karşı davadaki tapu iptâli ve tescil talebi konusunda, inşaat yasal olup feshedilemeyecek aşamaya geldiği kabul edilirse ve yüklenici tarafından yapı kullanma izin belgesi alınırsa asıl davada hükmedilecek eksik ve kusurlu işlerin bedel ve gecikme tazminatının ödenmesi koşuluyla ve birlikte ifa suretiyle karşı davanın kabulü ve bu halde arsa sahipleri karşı davaya karşı çıkmakta haklı olduklarından karşı davada harç ücreti, vekalet ve yargılama giderleri ile sorumlu tutulamayacakları gözetilerek sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekir.

Bu hususlar üzerinde durulmadan eksik inceleme ve yanlış değerlendirme ile asıl ve karşı davada yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamış, kararın bozulması uygun görülmüştür.

SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davacı-karşı davalı arsa sahipleri ile davalı-karşı davacı yüklenicinin diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca asıl davada ... hakkında kurulan hüküm bu davalı yararına, 3. bende göre asıl ve karşı davada kurulan hükmün arsa sahipleri ve yüklenici yararına BOZULMASINA, ödedikleri temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz eden taraflara adesine, 5766 sayılı Kanun'un 11. maddesi ile yapılan değişiklik gereğince Harçlar Kanunu 42/2-d maddesi uyarınca alınması gereken 287,00'şer TL Yargıtay başvurma harcının temyiz eden taraflardan alınmasına, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine 27.03.2019 gününde oybirliğiyle karar verildi.