Esas No: 2021/8387
Karar No: 2023/2314
Karar Tarihi: 13.04.2023

**11. Hukuk Dairesi         2021/8387 E.  ,  2023/2314 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2018/2301 Esas, 2021/954 Karar

HÜKÜM : Esastan ret

İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 13. Asliye Ticaret Mahkemesi

SAYISI : 2015/904 E., 2018/174 K.

Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin, davalı bankadan 09.12.2014 tarihinde 800.000,00 TL bedelle taşınmaz satın aldığını, taşınmazı devraldıktan kısa bir süre sonra müvekkiline tebligat yapılmadan Yenimahalle Belediye Encümeni'nin taşınmaz hakkındaki 23.10.2008 tarih ve 2981 sayılı yıkım kararına ve Yenimahalle Belediye Meclisi'nin 04.11.2014 tarih 678 sayılı kararına istinaden yıkıldığını, müvekkilinin bu yıkım işleminden uzun süre haberi olmadığını, duruma vakıf olmasıyla birlikte yapılan araştırma neticesinde yıkım işleminin taşınmazın satın alınmasından önce verilen idare kararlarına dayandığının öğrenildiğini, derhal davalı bankaya durumun bildirildiğini, ayıba ve zapta karşı tekeffül hükümleri gereği doğan zararların tazmininin talep edildiğini, davalının cevap

vermediğini ileri sürerek müvekkilinin davalı bankadan satın aldığı taşınmazın idare tarafından yıkılmasından kaynaklanan zararlar karşılığında şimdilik 10.000,00 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; hasar ve yararın teslim tarihi itibariyle alıcıya geçtiğini, satışın 09.12.2014 tarihinde yıkım işleminin ise 31.01.2015 tarihinde gerçekleştiğini, davacının beyan ettiği zararın kendi ihmal ve kastı ile oluştuğunu, davacı iddialarını kabul etmemekle birlikte ayıbın süresinde bildirilmediğini, davacının taşınmazı satış şartnamesi ve yer teslim tutanağı ile mevcut durumu ile kabul ettiğini, müvekkilinin kusuru bulunmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı ...Ş. tarafından Ankara 26. İcra Müdürlüğünün 2012/2972 E. sayılı takip dosyasında açık artırma yolu ile satın alınarak 02.07.2014 tarihinde davalı adına tescili yapılan taşınmazın ihale yolu ile davacıya satılarak 09.12.2014 tarihinde tapuda tescil işleminin gerçekleştirildiği söz konusu taşınmazın Yenimahalle Belediyesi tarafından 30.01.2015 tarihinde yıkım işlemine başlanılarak 31.01.2015 tarihinde yıkım işleminin tamamlandığı, Yenimahalle Belediyesi tarafından yapılan yıkım işlemine esas olan 04.11.2014 tarihli Belediye Meclisi kararına istinaden metruk yapının balici, uhucu kimliği belirsiz şahıslarca kullanıldığı ve çevre halkının can ve mal güvenliğini tehtit ettiği belirtilerek yazının tebliğinden itibaren 7 gün içinde gereken önlemin alınması ya da yıkılması aksi halde yıkım işlemi yapılacağının söz konusu yapının kapısına asılarak ve muhtara bir örneği bırakılarak 09.01.2015 tarihinde tebligat yapıldığının Belediye tarafından düzenlenen tutanaktan anlaşıldığı aynı taşınmaz yönünden daha öncesinde 23.10.2008 tarihli encümen kararı ile 2 nci kat teras üzerinin kapatılmasının imara aykırı olduğuna karar verildiği ancak bu kararın 30.01.2015 tarihinde yapılan yıkım kararına esas alınmadığı, söz konusu Belediye Encümeni ve Belediye Meclisi kararlarının İmar Kanunu'nun 39 uncu maddesi kapsamında yapı sahibine usulüne uygun olarak tebliğ edildiğine ilişkin tebligat evrakına rastlanmadığının bilirkişiler tarafından tespit edildiği, Yenimahalle Belediyesi tarafından yıkıma esas olan Belediye Meclisi kararına ilişkin davalıya İmar Kanunu kapsamında usulüne uygun tebligatın yapılmamış olduğu, Belediye tarafından söz konusu yapının kapısına asılarak ve muhtara bir örneği bırakılarak tebligat yapıldığı belirtilen 09.01.2015 tarihinde davalıya tebligat yapıldığının kabulü halinde dahi davacının taşınmazı satın alarak adına tapuda tescil işleminin yapıldığı 09.12.2014 tarihinden sonraki bir tarihte davalıya tebligat yapılmış olmakla satış işlemi sırasında davalının yıkım kararını bilerek hukuki ayıplı taşınmazı davacıya sattığı iddiasının usulüne uygun delillerle kanıtlanamadığı kanaatine varıldığı, öte yandan davacı tarafından davalıdan satın alınan taşınmazın ayıplı olduğu, hakkında yıkım kararı bulunan taşınmazın satımı yapılmakla ayıba bağlı tekeffül hükümleri kapsamında gerçekleşen zararından davalının sorumlu olduğu iddiasında bulunulmuş ise de davacı tarafından ihale yolu ile davalıdan satın alınan taşınmaza ilişkin gayrimenkul satış şartnamesinin 2 nci maddesinde "teklif sahibi konu gayrimenkulü mevcut hukuki ve fiili durumu (kiracı, işgalci, hasar, hisse, imar, iskan, tapu kütüğü bilgileri vb) ile görmüş beğenmiş ilgili kamu kurum ve kuruluşlardan her türlü araştırmaya yaparak gayrimenkulü mevcut ve yasal durumu ile kabul etmiş sayılır. Teklif sahibi gayrimenkuldeki ayıp eksiklik ilan edilen özelliklerinde farklılık ve sair nedenlere dayalı her türlü talep itiraz vb. haklarından peşinen feragat etmekte olup bu hususlar ile ilgili bankadan farklı bir talepte bulunamaz" denildiği yine davacının kaşe ve imzasını içeren 09.12.2014 tarihli yer teslim tutanağında "Finansbank A.Ş. mülkiyetinde bulunan ve satışı yapılan Ankara İli ... İlçesi Aşağı ...Mah. ... ada ...parsel de yer alan betonarme iş yeri ve arsası nitelikli gayrimenkul ile ilgili mahallinde ve ilgili resmi kurumlarda her türlü araştırma ve incelemeyi yaptığımı ve mevcut durumu ile kabul ettiğimi, tam eksiksiz hasarsız teslim aldığımı ve bu konuda gelecekte bankanızda eksiklik ayıp hasar gibi nedenlerle herhangi bir itiraz dava ve talepte bulunmayacağımı gayrikabili rücu

kabul beyan ve taahhüt ederim." ifadelerinin yer aldığı, gerek satış şartnamesinin 2 nci maddesi ve gerekse yer teslim tutanağı içeriğine göre davacının ilgili kurumlarda gerekli araştırma ve incelemeyi yaptığını ve taşınmazı mevcut hali ile kabul ettiğini beyan etmekle davalı satıcıdan ayıp iddiasına dayalı zarar talebinde bulunamayacağı gayrimenkul satış şartnamesinin ihaleye katılan davacı yönünden bağlayıcı olduğu keza yer teslim tutanağındaki davacı beyan ve kabulü nedeniyle ayıba bağlı haklarını kullanamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; müvekkil tarafından satın alınan taşınmazın ayıplı olduğu, hakkında yıkım kararı bulunan taşınmazın satımı yapılmakla ayıba karşı tekeffül hükümleri kapsamında gerçekleşen zarardan davalının sorumlu olduğuna yönelik iddialarının mahkemece dikkate alınmadığını, satış şartnamesinin 2 nci maddesi ile yer teslim tutanağı içeriğine göre müvekkilin ilgili kurumlarda gerekli araştırma ve incelemeyi yaptığını ve taşınmazı mevcut hali ile kabul ettiğini beyan etmekle davalı satıcıdan ayıp iddiasına dayalı zarar talebinde bulunamayacağı gayrimenkul satış şartnamesinin ihaleye katılan davacı yönünden bağlayıcı olduğu keza yer teslim tutanağındaki davacı beyan ve kabulü nedeniyle ayıba bağlı haklarını kullanamayacağı şeklindeki değerlendirme ile yerel mahkemece ayıba karşı tekeffül hükümlerinin hukuka aykırı olarak somut olayda uygulamadığını, gerek yıkım işlemine dayanak teşkil eden Belediye Encümeni kararının gerekse de Belediye Meclisi kararının tarihlerine bakıldığında, söz konusu kararların satış ilişkisinden önce alındığının görüldüğünü, davalı banka taşınmaz hakkında davalı idare tarafından alınan bu kararları müvekkiline bildirmeksizin, hakkında yıkım kararı bulunan taşınmazı müvekkiline sattığını, satış sözleşmesinde satıcının borcunu tam olarak ifa etmiş sayılması için satılanı gerek hukuki, gerek maddi ve ekonomik ayıplardan arınmış olarak alıcıya teslim etmiş olması gerektiğini, davalı banka taşınmaz hakkında alınan yıkım kararlarını müvekkilden gizleyerek, müvekkile bu konuda hiçbir bildirimde ve ihtarda bulunmaksızın taşınmazı sattığını, müvekkilinin zarara uğramasına sebep olduğunu, davalı satıcı, satılan taşınmazdaki bu durumun varlığını bilmese bile sorumluluktan kurtulamayacağını, taşınmaz satışından önce üçüncü kişi sıfatındaki müvekkilin idarenin yıkım kararına ulaşması, söz konusu bilgi ve belgeleri herhangi bir şekilde incelemesi mümkün olmadığını, bu konuda sorumluluğun davalı satıcıya ait olduğunu, satıcının bu durumu bilip bilmemesi sorumluluğunun mevcudiyeti açısından önem arz etmeyeceğini, satıcı bankanın ayıba karşı tekeffül ve zapta karşı tekeffül hükümlerince sorumlu olduğunu, müvekkil satın aldığı taşınmazın yıkıldığını, yıkımın satış ilişkisinden önce verilmiş davalı idare kararlarına dayandığını sonradan öğrendiğini ve bu durumun öğrenilmesiyle derhal işbu durumu davalı satıcı bankaya telgraf yoluyla bildirdiğini, mahkemece bir tarafı banka olan sözleşmede genel işlem şartının bulunup bulunmadığı hususunun değerlendirilmediğini, gerekçeli kararda davanın reddine sebep olan ve müvekkil yönünden bağlayıcı olduğu değerlendirilen beyanın geçerliliği bulunmadığını, davalı bankanın yıkım kararını müvekkile bildirmemekle ağır kusurlu davrandığını, davalı bankanın ağır kusurlu hareketleriyle dava konusu taşınmaz hakkındaki yıkım kararını gizlemesinin dürüstlük kurallarına açıkça aykırı olduğunu, davalının satımdan sonra ortaya çıkan hukuki ayıptan sorumluluğunun söz konusu olduğunu ileri sürerek kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davaya konu taşınmazın, icra satışı yolu ile 02.07.2014 tarihinde davalı adına tapuya tescil edildiği, davalı tarafça bu taşınmazın 09.12.2014 tarihinde davacıya satıldığı, bu taşınmazın Yenimahalle Belediyesi tarafından 04.11.2014 tarihinde alınan yıkım kararı ile 31.01.2015 tarihinde yıkıldığı konusunda bir tartışma bulunmadığı, Yenimahalle Belediyesinin almış olduğu bu kararın davalı tarafa tebliğe çıkarıldığı, ancak bu tebligat yapının kapısına ve muhtara bir örneği bırakılarak 09.01.2015 tarihinde yapıldığının anlaşıldığı, tapu kaydının incelenmesinde ise Yenimahalle Belediyesinin almış olduğu yıkım kararının ya da bir kısıtlamanın yer almadığı, dolayısıyla davalı satıcı bankanın satıma konu taşınmaz hakkında yıkım kararını satım sırasında bildiğinin söylenemeyeceğini, taşınmazın 09.12.2014 tarihli yer teslim tutanağı ile teslim alındığı, tutanakta davacının taşınmazla ile ilgili bütün araştırma ve incelemeyi yaptığı ve mevcut durumu ile kabul ettiğinin açıkça belirtildiği, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun (6102 sayılı Kanun) 18 inci maddesine göre basiretli davranmakla yükümlü olan davacının bu tutanağı imzalamasıyla satış tarihi itibariyle taşınmazı o haliyle kabul ettiği yönündeki mahkemece yapılan tespitin hukuken doğru olduğu, bu nedenle davacının bu yöndeki istinaf itirazlarının yerinde olmadığı, davacının imzalanan şartnamenin ve tutanağın genel işlem şartı niteliğinde olduğu yönündeki istinaf itirazları ise imzalanan şartnamenin ve tutanağın yapılan müzakere ile imzalanmış olması ve davacının tacir olması karşısında bu itirazlarının da yerinde görülmediği gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; satım tarihinde yıkım kararının mevcudiyetinden müvekkili şirketin haberdar olmasının imkanı bulunmadığını, tapu kaydında herhangi bir şerhin bulunmadığını, müvekkiline herhangi bir tebligatın yapılmadığı, davalı bankanın satım tarihinden önce verilen 04.11.2014 tarihli yıkım kararını gizlediğinin ileri sürüldüğünü bu hususun Bölge adliye mahkemesince değerlendirilmediğini yerel mahkemece bir tarafı banka olan söz konusu sözleşmede genel işlem şartının bulunup bulunmadığı hususunun değerlendirilmediğini, Bölge adliye mahkemesince ise sözleşmenin müzakere ile imzalandığı ve davacının tacir olduğunun vurgulandığını, ancak sözleşmenin taraflarınca müzakere edildiğine dair somut bir bilgi bulunmadığını, davalı bankanın dürüstlük kurallarına aykırı olarak taşınmaz hakkındaki yıkım kararını dahi müvekkilinden gizlediğini, taraflar arasındaki sözleşme hükümleri taraflarca tek tek değerlendirilmediği gibi bankanın bilgisi dahilinde olan ancak müvekkile kasıtlı olarak bildirmediği yıkım kararı sebebiyle müvekkilin dava açmasının önüne geçmek maksadıyla beyanı alındığını, müvekkil şirketin tacir olmasından bahisle genel işlem koşullarının bulunmadığı yönünde yapılan değerlendirmenin usul ve yasaya aykırı olduğunu, gerek yıkım işlemine dayanak teşkil eden Belediye Encümeni kararının gerekse de Belediye Meclisi kararının tarihlerine bakıldığında, söz konusu kararların satış ilişkisinden önce alındığını, davalı banka taşınmaz hakkında davalı idare tarafından alınan bu kararları müvekkile bildirmeksizin, hakkında yıkım kararı bulunan taşınmazı müvekkile sattığını, satış sözleşmesinde satıcının borcunu tam olarak ifa etmiş sayılması için satılanı gerek hukuki gerek maddi ve ekonomik ayıplardan arınmış olarak alıcıya teslim etmiş olması gerektiğini, davalı banka taşınmaz hakkında alınan yıkım kararlarını müvekkilden gizleyerek, müvekkile bu konuda hiçbir bildirimde ve ihtarda bulunmaksızın taşınmazı sattığını müvekkilinin zarara uğramasına sebep olduğunu davalı satıcı, satılan taşınmazdaki bu durumun varlığını bilmese bile sorumluluktan kurtulamayacağını, müvekkil tarafından satın alınan taşınmazın ayıplı olduğu, hakkında yıkım kararı bulunan taşınmazın satımı yapılmakla ayıba karşı tekeffül hükümleri kapsamında gerçekleşen zarardan davalının sorumlu olduğuna yönelik iddialarının mahkemece dikkate alınmadığını, satış şartnamesinin 2 nci maddesi ile yer teslim tutanağı içeriğine göre müvekkilin ilgili kurumlarda gerekli araştırma ve incelemeyi yaptığını ve taşınmazı mevcut hali ile kabul ettiğini beyan etmekle davalı satıcıdan ayıp iddiasına dayalı zarar talebinde bulunamayacağı gayrimenkul satış şartnamesinin ihaleye katılan davacı yönünden bağlayıcı olduğu keza yer teslim tutanağındaki davacı beyan ve kabulü nedeniyle ayıba bağlı haklarını kullanamayacağı şeklindeki değerlendirme ile yerel mahkemece ayıba karşı tekeffül hükümleri hukuka aykırı olarak somut olayda uygulamadığını, gerekçeli kararda davanın reddine sebep olan ve müvekkil yönünden bağlayıcı olduğu değerlendirilen beyanın geçerliliği bulunmadığını, davalı bankanın yıkım kararını müvekkile bildirmemekle ağır kusurlu davrandığını, davalı bankanın ağır kusurlu hareketleriyle dava konusu taşınmaz hakkındaki yıkım kararını gizlemesinin dürüstlük kurallarına açıkça aykırı olduğunu, davalının satımdan sonra ortaya çıkan hukuki ayıptan sorumluluğu söz konusu olduğunu ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, davaya konu taşınmaz satım sözleşmesi nedeniyle davalının ortaya çıkan hukuki ayıptan sorumlu olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

3. Değerlendirme

1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve yasaya uygun olup davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

13.04.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.