Esas No: 2024/2388
Karar No: 2025/1457
Karar Tarihi: 14.04.2025

**6. Hukuk Dairesi         2024/2388 E.  ,  2025/1457 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2024/1019 E., 2024/1205 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Samsun 2. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2019/138 E., 2023/674 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalının, Samsun 2. Noterliği'nin 19.12.2011 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıklarını, sözleşme gereğince müvekkilinin yüklenici olarak inşaatı yaptığını ve sözleşmede kararlaştırılan davalıya kalan bodrum kat, 2 no'lu, zemin üzeri mimari yasal 3. kat, 13 no'lu bağımsız bölüm, 4. kat 14 ve 15 no'lu bağımsız bölüm, 5. kat 17 no'lu dubleks bağımsız bölümlerin davalıya teslim edildiğini, sözleşme gereğince diğer bağımsız bölümlerin müvekkiline kaldığını ancak davalının sözleşmeye aykırı davranarak taahhüt ettiği bağımsız bölümlerin tapuda devrini davacıya vermediğini, haksız olarak müvekkilini azlettiğini, davalının müvekkiline vermesi gereken 5. kat, 16 no'lu bağımsız bölümle ilgili Samsun 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2013/487 Esas ile açılan davada verilen bilirkişi raporunda dava konusu 16 no'lu bağımsız bölümün sözleşme gereğince müvekkiline ait olduğunun tespit edildiğini belirterek, 3653 ada, 14 parselde yapımı tamamlanan inşaattaki müvekkiline kalan bağımsız bölümlerin tespiti ile davalı adına kayıtlı bulunan 1, 2, 7, 8, 10, 11 no'lu daireler ve 15 no'lu bağımsız bölümün tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini, talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkili ile davalı arasında yapılan sözleşme gereğince davacı tarafın inşaata 20.08.2011 tarihinde başlayacağını ve 20.05.2013 tarihinde işi bitirip daireleri teslim edeceğini, inşaatın eksiksiz olarak tamamlanmasının ardından müvekkilinin de sözleşmede davacıya bırakılması taahhüt edilen bağımsız bölümlerin devrini yapacağını, ancak davacının 20.05.2013 tarihinde inşaatı bitirmediğini, müvekkilinin davalıya Samsun 2. Noterliği'nin 25.10.2013 tarihli ihtarnamesi ile süre verdiğini, ancak uygun süre içinde inşaat tamamlanmadığından müvekkilinin Samsun 2. Noterliği'nin 26.03.2014 tarihli, 7394 yevmiye sayılı ihtarnamesi ile sözleşmeden döndüğünü davalıya bildirdiğini, müvekkilinin davacı aleyhine Samsun 3. Asliye Hukuk Mahkemesi' nin 2013/63 Değişik İş sayılı dosyası ile delil tespiti yaptırdığını, bu dosya ile davacının işi yarım bırakıp gittiğinin tespit edildiğini, müvekkilinin bu tespit dosyasına istinaden davacı aleyhine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan eksik işler bedeli ve kira tazminatı alacağı davası açtığını ve mahkemece davanın kabul edildiğini, kararın kesinleştiğini belirterek davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bilirkişi raporları, müzekkere cevapları, İlkadım Belediyesi Encümeni'nin 25.06.2019 tarihli kararında, tapunun 3653 ada, 14 parseli üzerinde bulunan, 30.12.2010 tarihli, 690 sayılı yeni yapı inşaat ruhsatı, 12.10.2012 tarihli, 312 sayılı tadilat ruhsatı ile ... tarafından müteahhitliği yapılan 3 bodrum + zemin + 5 normal kat binaya 07.03.2019 tarih 1900 sayılı dilekçe ile yapı kullanma izin belgesi müracaatında bulunulduğunun, onaylı mimari uygulama projesi ile yerinde yapılan incelemede, 3. bodrum katta bulunan 1 nolu bağımsız bölüm deponun meskene dönüştürüldüğünün ve pencere açıldığının, asansörün 3. bodrum katta giriş kapısının bulunmadığının, bodrum kat merdiven alanının daraltıldığının, kapıcı dairesinin küçültülerek 2 no'lu bağımsız bölüme meskene eklendiğinin, bina merdiveninin çift kollu olması gerekirken tek kollu yapıldığının, bina arka cephesinde bulunan balkon ve merdiven sahanlıklarının büyütüldüğünün, bina girişinin küçültülerek 3 nolu bağımsız bölüme eklendiğinin, 16 no'lu bağımsız bölüm dubleks meskenin büyütüldüğünün ve teras alanının bir kısmının daireye dahil edildiğinin, bina çatısının yapılmadığının, binanın taşıyıcı sisteminin betonarme uygulama projelerine uygun olarak yapılmadığının, yangın dolaplarının ve yangın ikaz butonlarının yapılmadığının tespit edildiği ve bu aykırılıklar nedeniyle yapı kullanma izin belgesinin düzenlenmediğinin, bu hususlar göz önüne alınarak 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 30. maddesine göre yapı kullanım izin belgesinin düzenlenemeyeceğinin belirtilmesi, İlkadım Belediye Başkanlığının 06.07.2023 tarihli müzekkere cevabında, dava konusu 3653 ada, 14 parselde bulunan taşınmaz ile alakalı proje ve eklerine aykırılıklar bulunduğunun, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 32. ve 42. maddesi hükümlerinin uygulandığının belirtilmesi karşısında, davacı yüklenicinin yapıyı sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal etmediği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; Hukuk Muhakemeleri Kanununa aykırı bir şekilde iki kişi olacak şekilde görevlendirilen bilirkişi heyeti tarafından tanzim edilen raporun denetim ve hüküm kurmaya elverişsiz olduğunu, mahallinde tekrar keşif yapılmak suretiyle yeni rapor tanzim edilmesi gerektiğini, İlkadım Belediye Başkanlığından gelen yazı cevabının hatalı olduğunu, müvekkilin inşaatını yaptığı binada gerekli aksaklıklar giderilirse yapı kullanım izin belgesi verilebileceğinin bilgi edinme kapsamında alınan cevapta belirtildiğini, ilk derece mahkemesinin hatalı bir müzekkere cevabına bağlı olarak hüküm kurmuş olduğunu, gerekçeli kararda davanın reddine ilişkin sıralanan sebeplerin tümünün hatalı olduğunu, müvekkilin davalıya ait arsaya bir bina inşa ettiğini, buna rağmen hiç bir gelir elde edemediğini, bu durumun hakkaniyete ve de iyiniyete aykırı olduğunu, Samsun Cumhuriyet Başsavcılığı'nca müvekkil hakkında imar kirliliğine sebep olma suçundan dolayı kovuşturma yapılmasına yer olmadığına dair karar verildiğini, bu sebeple müvekkilin yaptığı binanın yapı kullanım izninin davalının kusuru sebebiyle alınamamış olmasının, müvekkilin hiç bir hak edişi olmadığı anlamına gelemeyeceğini, davalının gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshettiğini müvekkile hiç bir zaman bildirmediğini, taraflar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği müvekkile kalması gereken dairelerin davalı tarafından haksız bir şekilde satıldığı için tapu iptali ve tescili davasının kabulüne karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile reddine karar verildiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil ve bedel istemine ilişkindir.

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı vekilinin aşağıdaki bent kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılan dava konusu edilen altı adet bağımsız bölümden beş adetinin tapu iptali ve tescilinin, 11 no'lu bağımsız bölüm icra yoluyla satıldığı için bedelinin talep edildiği, yargılama devam ederken davacı vekili tarafından 05.07.2023 tarihli dilekçesi ile de 16 no.lu bağımsız bölüm için taleplerinden vazgeçtikleri dosya içeriği ile sabittir. Mahkemece, Belediyenin cevabi yazısına göre iskan ruhsatının alınamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de dosya içeriğinden anlaşıldığına göre dava konusu olan ve tapu iptali ve tescil talep edilen beş adet bağımsız bölümün 3. kişilere satıldığı, davalı yüklenicinin söz konusu bağımsız bölümlere malik olmadığı anlaşılmıştır. Bu durumda tapu iptali ve tescil davasının görülebilmesi için tapu maliklerinin de davada yer alması gerekmektedir.

Mahkemece yapılacak iş;

1) Dava konusu olan ve tapu iptali ve tescil davasına konu edilen dört adet bağımsız bölüm malikleri aleyhine işbu dava ile birleştirilmesi talepli tapu iptali ve tescil davasının açılmasını sağlayarak işbu dava ile birleştirilmesi,

2) İlgili Belediye Başkanlığına yeniden müzekkere yazılarak tadilat projesi ile imara aykırılığın giderilip giderilemeyeceğinin sorulması ve davacı yükleniciye imara aykırılıkların giderilmesi için süre verilmesi,

3-) Davacının dava konusu yaptığı 16 no.lu bağımsız bölümden feragat ettiği de dikkate alınarak zikredilen diğer eksikliklerin de tamamlanmasıyla karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesi doğru olmamış kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Yukarıda 1. bentte açıklanan sebeplerle davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının REDDİNE

2. bentte açıklanan nedenlerle temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

14.04.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.