Esas No: 2024/2699
Karar No: 2025/2237
Karar Tarihi: 27.05.2025

**6. Hukuk Dairesi         2024/2699 E.  ,  2025/2237 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Diyarbakır Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/646 E., 2024/722 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Mardin 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/932 E., 2023/303 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı .... Taah. Ltd. Şti.vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 27.05.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı ...Taah. Ltd. Şti vekili Avukat ..., şirket yetkili ... ile davacı vekili Avukat .... geldiler. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşıldığından onun yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; Mardin İli, .... İlçesi, .... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazın malikleri ile dava dışı .... San. Tic. Ltd. Şti arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında sözleşme yapıldığını , inşaatın yapımına yüklenici olarak ilk önce .... San. Tic. Ltd. Şti. tarafından başlanıldığını, yüklenici ..... Tic. Ltd. Şti. arasında yapılan 28.05.2016 tarihli taşeronluk sözleşmesi ile ....Yapıya ait .... projesinde yaklaşık 150 dairenin alçı ve tavan alçıpan işlerinin imalatı konusunda anlaştıklarını, sözleşmenin 5.4 maddesinde her hakedişin %15’inin nakit kalan kısmının daire olarak verileceğinin taraflar arasında kararlaştırıldığını, ancak daha sonra ... şirketinin dava konusu taşınmazdaki inşaat yapım işini …Ltd. Şti’ye devrettiğini, bu hususun 24.07.2020 ve 25.07.2020 tarihli muvafakatnamelerle sabit olduğunu, dava konusu taşınmazı, yapının yüklenicisi olan dava dışı .... Ltd. Şti’nin taşeronu olan . ..Şti’den yapının inşaatı devam ederken 27.04.2018 tarihli sözleşme ile 160.000,00 TL bedel ile satın aldığını ve bedeli ödediğini, ödemeler karşılığında davalı …Ltd. Şti. yetkilisinden 08.05.2018 tarihli senet aldığını, edimini yerine getirdiğini, …Ltd. Şti, …Ltd. Şti. ve kendisi arasında yapılan devir feragati başlıklı ve bila tarihli sözleşme ile devir ferağının işin tamamlanması durumunda verileceğinin kararlaştırıldığını, dava konusu taşınmazın inşaatının bittiğini, davalılardan …Ltd. Şti adına tapuda kayıtlı olduğunu, 27.04.2018 tarihli protokol konusu dairenin arsa malikleri tarafından yükleniciye devrinin yapıldığını, ancak satın almış olduğu taşınmazın devredilmediğini ileri sürerek Mardin İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... sayılı parsel, A blok 12. kat No:8'de kayıtlı bulunan bağımsız bölümün davalı .... San. Tic. Ltd. Şti. adına olan kaydının iptali ile adına tapuya kayıt ve tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ..... Taah. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde;müvekkili şirket ile diğer davalı ..Ltd. Şti. arasında herhangi bir hukuki veya fiili ilişki bulunmadığını, davacı tarafın belirtmiş olduğu sözleşmenin .... İnş. Ltd. Şti. ile yapıldığını, söz konusu şirketin ekonomik durumunun bozulması üzerine işi bıraktığını, kalan işleri müvekkili şirketin tamamladığını, ... Şirketi hakkında bilgi sahibi olmadıklarını,....’ın söz konusu yapım işini yapmadığından 29.06.2019 tarihli protokol ile işin tamamlanması için ekip başları olan .... ve .... tarafından işin anahtar teslimi yapılması konusunda mutabık kalındığını, yapılan iş çerçevesinde ...’e verileceği belirtilen 1 adet 4+1 dairenin işlerin tamamlanması için ekip başlarına devredildiğini, işin ekip başlarına devredilmesi ile beraber ...’in söz konusu işle herhangi bir ilişkisi kalmadığını, gerekli iş ve imalâtların ekip başları tarafından yapıldığını, diğer davalı şirket veya ... tarafından müvekkili şirket uhdesinde yapılan herhangi bir çalışma veya imalât bulunmadığını, inşaatın alçı, sıva, asma tavan, boya işinin ekip başları ....ile ...’in yapacağı konusunda taraflarca anlaşıldığını, 10.07.2019 tarihinde ekip başlarının üstlenmiş olduğu boya işinin ... tarafından yapılacağının kararlaştırıldığını, bu hususta yapılan işin karşılığında ...’ye boya malzemeleri tedarik edildiğini, bakiyesinin elden karşılandığını, dava konusu daire ile ilgili olarak davacı taraf ile ... İnş. Ltd. Şti. arasında yapılan devir feragati imzalandığını ve müvekkili şirketin söz konusu sözleşmede sadece şahit olarak bulunduğunu, müvekkilinin imzanın kendisine ait olup olmadığı husunda şüphe duyduğunu, devir feragatinde işin tamamlanması durumunda hiçbir hak ve talepte bulunulmayacağının belirtildiğini, yapılan sözleşmede müvekkiline yükümlülük doğuran bir husus bulunmadığını, ... Ltd. Şti’nin alçı ve tavan alçıpan işleri imalatını yapmadığını, yükümlülüklerini yerine getirmediğini, müvekkilinin sözleşmenin tarafı olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

2. Diğer davalı ..... Tic. Ltd. Şti. davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile "Devir Feragatı" başlıklı adi yazılı sözleşme ile işin tamamı yapıldığında 8 numaralı bağımsız bölümün davacıya devredileceğinin kararlaştırıldığı, davalı ... Şirketi'nin satıcı, davacının alıcı, davalı ... Şirketinin tanık olarak sözleşmede taraf oldukları, sözleşmede yer alan imzaların da inkâr edilmediği, her ne kadar davalı .... Şirketi ile dava dışı ... Şirketi arasında akdedilen ... Noterliği'nin 16.02.2016 tarihinde ... yevmiye ile onaylanan Eser Sözleşmesi ile ... Şirketi'nce ... Şirketine uyuşmazlığa konu bağımsız bölümün devri vaad edilmemiş ise de mülkiyeti davalı ... Şirketinde bulunan bağımsız bölümün dava dışı ... Şirketince iş karşılığı olarak davalı ... Şirketi'nce vaad edilmesi, davalı ... Şirketince de davacıya devrinin vaad edilmesi ve bu vaade davacı ... Şirketi'nce de "Devir Feragatı" başlıklı adi yazılı sözleşme ile onay verilmiş olması karşısında dava dışı ... Şirketi'nce davalı ... Şirketi'ne yapılan devir vaadinin davalı ... Şirketi'nin bilgisi ve onayında olduğunun kabul edilidği, bu halde dava dışı ... Şirketi'nce davalı davalı ... Şirketine yapılan iş karşılığı devir vaadinin, davalı ... Şirketi'nin vaadi olarak kabul edildiği, bu durumda ise dava dışı ... Şirketi ile davalı ... Şirketi arasında 25.05.2016 tarihli sözleşme başlıklı adi yazılı sözleşme ile davalı ... Şirketi üstlendiği edimi ifa etmiş olması halinde davalı ... Şirketin uyuşmazlığa konu bağımsız bölümü davalı ... Şirketi'ne devir vaadinin oluştuğu, davalı ... Şirketi'nin, dava dışı ... Şirketi ile akdettiği 25.05.2016 tarihli sözleşme ile üstlendiği edimin ifa edilip edilmediği hususunda keşif sonrası alınan raporda edimin ifa edildiğinin belirtildiği, davalı ... Şirketinin edimini ifa etmiş olması karşısında davalı ... Şirketi'nin devir vaadi borcunun doğduğu, davalı ... Şirketi ile davacı arasında uyuşmazlığa konu bağımsız bölümün devrinin adi yazılı olması karsısında geçerli olmadığı ancak esasında davalı ... Şirketi'nin davalı ... Şirketi'nden bağımsız bölüm alacağı bulunduğu, bu halde davacı ile davalı ... Şirketi arasında yapılan işlemin alacağın temliki olduğu, bu halde ise işlemin geçerli olduğu gerekçesiyle davanın kabulü ile dava konusu taşınmazın davalı ... Şirketi adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... . Taah. Ltd. Şti. vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın yükleniciden (Barter sözleşmesi gereği) bila tarihli protokoldür başlıklı harici sözleşme ile (ve diğer belgelere dayalı olarak) temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptal, tescil istemli olarak açıldığı, anılan sözleşme içeriğinde A blok, 8 numaralı mesken vasıflı bağımsız bölümün davacıya satışının kararlaştırıldığı, yukarıda belirtilen ilkelere göre davalı yüklenicinin ve davacıya taşınmazı satan taşeronların edimlerine yerine getirdiği, bu hususun yapılan keşif ile sabit olduğu, keşif esnasında davalı ... Ltd. Şti. tarafından davacı iddialarının doğrulandığı, buna göre dava konusu taşınmazın yükleniciye düşen bağımsız bölümlerden olduğu ve kat irtifakı kurularak davalı yüklenici ... . Taah. Ltd. Şti. adına tapuda tescil edildiği, dava konusu taşınmazın halen bu davalı adına kayıtlı bulunduğu, bu durumda yüklenici ve taşeron davalı Şirketlerin arsa sahibine karşı edimlerini tam ve gereği gibi yerine getirdikleri, aksinin ve davalılar arasındaki işin yapılmadığının davalı taraflarca kanıtlanamadığı, dava konusu bağımsız bölümün dava dışı ... Şirketince iş karşılığı olarak davalı ... Ltd. Şti'ne vaad edilmesi, davalı ... Ltd. Şti'ce de davacıya devrinin vaad edilmesi ve bu vaade davalı yüklenici ... . Ltd. Şti'ce "Devir Feragatı" başlıklı adi yazılı sözleşme ile onay verilmiş olması karşısında dava dışı ... Şirketince davalı ... Şirketine yapılan devir vaadinin davalı ... Taah. Ltd. Şirketi'nin bilgisi ve onayında olduğunun kabulü gerektiği, aksinin hakkın kötüye kullanılması niteliğinde bulunduğu, bu "Devir Feragatı" başlıklı adi yazılı sözleşme altındaki imzanın kendilerine ait olmadığı iddiasının ilk derece mahkemesinde açık ve net olarak ileri sürülmediği hususu göz önüne alındığında bu hususun istinaf incelemesinde ileri sürülemeyeceği gözetilerek davanın kabulüne karar verilmiş olmasında usul ve esas yönünden hukuka aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı ... . Taah. Ltd. Şti. vekili temyiz dilekçesinde;

a. Müvekkili ile diğer davalı şirket arasında hukuki ve fiili ilişki olmadığını, müvekkilinin sözleşme yaptığı ... şirketinin işi bırakması üzerine müvekkilinin inşaatı tamamladığını, bu hususun taraflar arasında tartışmasız olduğunu,

b. Davalı ... Şirketi'nin 2012 yılından beri aktif olmadığını, sözkonusu şirket ve müdürleri olduğu belirlenen ... ve ...ile müvekkilinin hukuki ve fiili ilişkisi olmadığını,

c.Diğer davalı tarafça herhangi bir imalât yapılmamasına karşın bu hususun değerlendirilmediğini, imalatı yapan tanıkların belirtilmesine rağmen mahkemece uyuşmazlığın tanık delili ile ispatlanamayacağı gerekçesiyle dinlenmediğini,

d.Taşeronlarca yapılan işin ... Şirketi tarafından yapıldığının kabulünün hukuka ve usule aykırı olduğunu,

e. Devir ferağında belirtilen imzanın müvekkili imzasına benzetildiğini, müvekkilinin böyle bir beleye imza atmadığını, şahit sıfatıyla atılan imzanın müvekkiline ait olmadığını, ayrıca kabul anlamına gelmemekle birlikte devir feragatinde işin tamamlanmaması durumunda hiçbir hak ve talepte bulunulmayacağının da ayrıca belirtildiğini, ... Tic. Ltd. Şti'nin alçı ve tavan alçıpan işleri imalatını yapmadığını, yükümlülüklerini yerine getirmediği gerek ek protokolde gerekse de bir kısmını davacı vekilinin dosyaya ibraz ettiği ve davacının kabulünde olduğu üzere işin ekip başlarınca yapıldığının muvafakatnamelerden de anlaşılacağını,

f. Söz konusu yapım işlerinin ekip başları tarafından yerine getirildiğini, müvekkilince ödeme ve devirlerin ekip başlarına yapıldığını,gerek ... . Ltd. Şti'nin gerekse ........ın müvekkilde her hangi bir hak ve alacağı olmamasın karşın müvekkilin sorumluluğuna gidilmesinin hukuka aykırı olduğunu,

g. Sözleşmelerin nispiliği ilkesi gereği sözleşmenin, kural olarak o sözleşmede taraf olanları bağlayacağını, sözleşmeden kaynaklanan uyuşmazlıklarda davanın taraflarının da sözleşmenin tarafları olduğunu, müvekkil şirketin davacı tarafa karşı herhangi bir yükümlülüğü bulunmadığını, devir feragatinin davacı tarafın sunmuş olduğu belgelerden de anlaşılacağı üzere davacı ile ... Tic. Ltd. Şti. arasında imzalandığını, müvekkiline husumet yönlendirilemeyeceği açık olmasına karşın bu hususun değerlendirilmediğini, ayrıca diğer davalı ... Tic. Ltd. Şti. ve işi bırakan ... İnş. Ltd. Şti. arasında imzalanan sözleşme kendi aralarında hüküm doğurmakta olup söz konusu sözleşmede müvekkili taraf olmadığından müvekkiline de husumet yöneltilemeyeceği açık olmasına karşın bu hususun değerlendirilmediğini,

h. Davaya konu edilen belge adi yazılı belge olup adi yazılı şekilde yapılan taşınmaz satış sözleşmesinin geçersiz olduğunu, davacı taraf yaptığını iddia ettiği ödemeleri için varsa talep hakkını sözleşmede yükümlülüklerini yerine getirmeyen ... Tic. Ltd. Şti'den sebepsiz zenginleşme hükümlerince tahsil etmesi gerekirken sözleşmenin tarafı dahi olmayan müvekkil şirkete karşı tapu iptal ve tescil davası açmasının ve mahkemece bu hususun geçersiz işlem olan adi yazılı belgeye temlik olarak hukuken geçerli saymasının hukuka aykırı olduğunu,

ı. Ayrıca kabul anlamına gelmemekle davacının öyle bir talep hakkı olsa bile hak düşürücü süre ve zamanaşımı süresinin dolduğunun değerlendirilmediğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, adi yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Kural olarak Türk Borçlar Kanunu'muzda (TBK) sözleşmelerin yapılışı bir şekle tabi tutulmamıştır. Fakat taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmelerin 818 sayılı Borçlar Kanununun 213 (TBK 237)., 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706., Noterlik Kanunu'nun 60., ve Tapu Kanununun 26. maddelerinde resmî şekilde yapılacağı düzenlenmiştir. Buradaki şekil şartı ispat değil, bir geçerlilik şartı olup, resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşme kesin hükümsüzlük yaptırımı ile karşılaşacak ise de, 30.09.1988 gün ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile buna istisna getirilmiştir. Harici satış sözleşmesinin alıcısı konumunda olan kişinin tescil isteminin kabul edilebilmesi için ;

1.Taraflar arasında adi yazılı şekilde de olsa bir sözleşme olması,

2. Satışa konu taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olarak yapılması,

3. Alıcının edimlerini yerine getirmiş olması,

4. Satıcının bağımsız bölümü teslim etmiş olması,

Koşullarının var olması gerektiği kabul edilmiştir.

Bu şekilde İçtihadı Birleştirme Kararı gerek kendi taşınmazı üzerine gerekse üçüncü kişi taşınmazı üzerine bina yapmakta olan kişilerin, binanın yapımı aşamasında sattığı bağımsız bölümlerin parasını kullanıp, daha sonra da enflasyon nedeniyle paranın değer kaybetmesi, bununla ters orantılı olarak satılan yerin kıymetlenmesi sonucu, yukarıda belirtilen yasa maddelerinin öngördüğü şekil zorunluluğundan yararlanmak istemelerini ve böylece Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 2. maddesine aykırı davranışları önlemeyi amaçlamıştır.

Somut uyuşmazlıkta, davacı, davalı taşeron ... . Tic. Ltd. Şti. ile tarihsiz olarak düzenledikleri adi yazılı sözleşmeye dayanarak davayı açmıştır. Davacı ile davalı yüklenici ... Taah. Ltd. Şti. arasında sözleşme bulunmadığı, taşeron ... . Tic. Ltd. Şti’nin sözleşme gereği edimlerini yerine getirdiğinin dosya kapsamı ile sabit olmadığı, davacının dava konusu taşınmazı yüklenicinin taşeronu ... . Tic. Ltd. Şti’nden aldığı anlaşılmaktadır.

30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin resmi şekle uymaması halinde kabul edilmiş bir istisnadır. İçtihadı Birleştirme Kararının daha da genişletilerek taşerondan bağımsız bölüm alanlar açısından uygulanması mümkün görülmemiştir.

Bu durumda, mahkemece somut olayda 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uygulanamayacak olup davacının resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeye dayalı olarak tapu iptal ve tescil isteyemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın kabulü doğru olmamıştır.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Yargıtay duruşmasında vekili hazır bulunan davalı ... . Taah. Ltd. Şti. yararına takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davacıdan tahsili ile davalıya ödenmesine,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,27.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.