Esas No: 2023/381
Karar No: 2023/1543
Karar Tarihi: 22.05.2023

**3. Hukuk Dairesi         2023/381 E.  ,  2023/1543 K.**

**"İçtihat Metni"**

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2020/2227 E., 2022/2411 K.

DAVA TARİHİ : 26.09.2018

KARAR : Davanın reddi

İLK DERECE MAHKEMESİ : Büyükçekmece 4. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2018/1163 E., 2020/648 K.

Taraflar arasındaki alacak ve tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı; davalı belediye ile imzaladığı kira sözleşmesi ile yeni inşaa edilecek park alanı içinde yer alacak kır kahvesi-büfe yerini aylık 6.850 TL bedelle kiraladığını, ihale şartnamesinin 23 üncü maddesinde büfenin projesine uygun olarak en geç 01.04.2013 tarihinde bitirilip faaliyete geçirileceğinin,, kira ödemelerinin de 05.04.2013 tarihinde başlayacağının, sözleşmeyi kiralananın bulunduğu park yerinde projede belirtilen çevre ve peyzaj düzenlemesi yapılıp gölet, anfi tiyatro, nikah dairesi ve tenis kortları açılacağının belirtildiğini, planlanan park çalışmalarının başlamaması nedeniyle 26.04.2013 ve 07.10.2013 tarihli ve "kira ertelemesi" başlıklı belediye yazıları ile belediye tarafından yapılması gereken çevre düzenlemelerinin yapılmaması nedeniye kira ödemelerinin önce 05.07.2013 tarihine, ardından 05.11.2013 tarihine ertelendiğini, kiralananın park içinde boş alan olduğunu ve kendisi tarafından inşaa edildiğini, geç teslim edildiğinden inşaatın da geç başladığını, tüm altyapı ve peyzaj tamamlanmadan kiralananın teslim edilmiş sayılamayacağını ve kira bedeli talep edilemeyeceğini, 19.03.2014 tarihli yazı ile fiziki alt yapı tamamlanıp güvenlik oluşturulmadan inşaatın devamı ile işletmeye açılmasının mümkün olmadığının belirtildiğini, buna rağmen takip, mühürleme ve fesih tehdidi karşısında kira ödemelerinin tam yapıldığını, kiralananın kullanıma uygun teslim edilmemesi sebebiyle kira ödeme yükümlülüğü bulunmadığının tespiti için açılan davada bu hususun tespit edildiğini ancak Yargıtayca tespit hükmü kurulamayacağı ve hukuki yarar bulunmadığı gerekçesyle hükmün bozulduğunu, iş yerinin kayden ancak 20.03.2014 tarihinde açılabildiğini, ticari faaliyete ise ancak 18.03.2017 tarihinde başlandığını, 2014-2018 yılları arası zarara uğradığını ve zararın parkın faaliyete geçmemesinden kaynaklandığını iddia ederek; belediye yazılarıyla kira alınmayacağı belirtilmesine rağmen 05.11.2013 tarihine kadar ihtirazi kayıtla ödenen 7 aylık kira bedelinden şimdilik 10.000 TL'nin ödeme tarihlerinden itibaren işleyecek avans faiziyle tahsilini, 05.11.2013 sonrası ise projenin halen bitirilememesi sebebiyle kira bedelinden indirim yapılmasını ve indirim miktarı kadar ödenen kira bedelinden şimdilik 10.000 TL'nin ödeme tarihlerinden işleyecek avans faiziyle tahsilini, kiralananın belediye tarafından bitirilmemesi ve sözleşmeye uygun teslim edilmemesi sebebiyle uğradığı zararın tazminini için şimdilik 10.000 TL tazminatın dava tarihinden işleyecek avans faiziyle tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı belediye; davanın zamanaşımına uğradığını, davanın uyarlama davası niteliğinde olduğunu, yıllık kira bedeli üzerinden harç ödenmesi gerektiğini, uyarlama davasının dava tarihinden öncesini etkilemeyeceğini, davacı ile 18.10.2012 tarihinde kira sözleşmesi yapılarak bu tarihte yer teslimi yapıldığını, sözleşmede boş teslim edilecek yere yapılacak büfenin 01.04.2013'te bitirilip 05.04.2013 tarihinde kira ödemesine başlanacağının açıkça kararlaştırıldığını, ancak davacının süresi içinde büfeyi bitirmediğini ve bu hususta 2014 yılı sonuna kadar tamamlaması için uyarıldığını, delil olarak dayanılan dava dosyasında davacının da edimini tamamlamadığının belirtildiğini, kira ödemesini de uzun süre yapmayıp 2016 yılında yaptığını, belediyenin tek yükümlülüğünün boş arsa teslimi olduğunu, davacının sözleşmeyi fesih etmeyi düşünmediğini, iyiniyetli davranmadığını, belediyenin kar garantisi vermediğini, davacının açık artırma ile kira teklifinde bulunarak ihaleyi kazandığını, sözleşmede kira artışı öngörüldüğünü, davacının zararının belediyeden kaynaklandığını ispatlaması gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacıya Cumhuriyet Parkı içindeki kır kahvesi-büfe yerinin boş arsa olarak kiralandığı, ihale şartnamesinin 24 üncü maddesi ile kira sözleşmesinde, kır kahvesinin boş arsa üzerine kiracı davacı tarafından yapılacağının düzenlendiği, şartnamenin 20 nci maddesine göre kira ödemelerinin 05.04.2013 tarihinden itibaren ödeneceğinin düzenlendiği, Yer Teslim Tutanağına göre kiraya konu büfe yeri boş arsanın 18.10.2012 tarihinde davacı kiralayana teslim edildiği, davacı tacirin basiretli davranmak zorunda olduğu, sözleşmenin imzalanmasından sonra olağanüstü bir değişiklik olmadığı sürece kira bedelinin indirilmesini isteyemeyeceği, Belediye tarafından park projesinin tamamlanacağı hususunun ihale şartnamesinde ve kira sözleşmesinde yer almadığı, sözleşmeye uygun teslim olduğuna göre davacının kira bedeli ödemekle yükümlü olduğu ve ödenen kira bedellerinin iadesinin istenemeyeceği, sözleşmede de kira bedelinden indirim istenemeyeceğinin düzenlendiği, tacir olan kiralayanın sözleşmenin imzalanması tarihinde kiraya konu mecurun ve parkın vaziyetini bildiği, parkın tamamlanması veya kır kahvesinin yapılması, beklenen karın elde edilmesi hususlarını basiretli tacir olarak değerlendirmesi ve öngörmesi gerektiği, kira sözleşmesi imzalandıktan sonra olağanüstü bir değişiklikte bulunmadığı, kira bedelinin indirilmesinin şartlarının oluşmadığı, kira sözleşmesi devam etmekte iken kiralayanın zarar tazmini ve kar kaybı talep etmesinin mümkün olmadığı ancak sözleşmenin feshi halinde bu zarar tazmin ve kar kaybının değerlendirilebileceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili; davalı Belediye tarafından 26.04.2013 ve 07.10.2013 tarihli kira ötelemesi başlıklı yazılara rağmen bu döneme ait kiraların tahsil edilip tamamının iadesinin talep edildiğini, kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte tacir olmadığını, davalı Belediye park yapacağı için bu park içerisindeki çay bahçesini kiraladığını, ancak park çok geç yapıldığından bu süreç içerisinde kullanılmaması nedeniyle yüksek kira bedeli vermesinin kabul edilemeyeceğini ileri sürerek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira sözleşmesinde kır kahvesinin boş arsa üzerine kiralayan davacı tarafından yapılacağının ve kira ödemelerinin 05.04.2013 tarihinden itibaren ödeneceğinin düzenlendiği, yer teslim tutanağına göre de kiraya konu büfe yeri boş arsanın 18.10.2012 tarihinde davacıya teslim edildiği, kiracının sözleşmenin devamı sırasında kira bedelinin indirilmesinin isteyemeyeceği düzenlemesinin de bulunduğu, buna göre davacının devam eden kira bedellerinden indirim talebinin yerinde olmadığı, eksik ve ayıplı teslim nedeniyle davacının zararının mevcut delillere göre ispatlanamadığını, her ne kadar davalı Belediye Başkanlığı Emlak ve İstimlak Müdürlüğünün 07.10.2013 tarihli yazısına göre dava konusu alanda belediye tarafından yapılması gereken çevre düzenlemesinin gecikmesi nedeniyle kira ödemelerinin 05.11.2013 tarihinde başlayacağı belirtilmiş ise de, kararın bir kısım kira bedelinden vazgeçme niteliğinde olduğu, herhangi bir meclis veya encümen kararının bulunmadığı, kira sözleşmesi dikkate alındığında davalıya kiralanan alanın çevresinde çevre düzenlemesi yapma yükümlüğü getirilmediğinden bu talebin de reddi gerektiği gerekçesiyle, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; istinaf dilekçesinde bildirdiği sebepleri tekrar etmiş, ayrıca İstinaf Mahkemesi kararının dosya kapsamındaki delil ve belgeler ile maddi ve hukuki olgulara aykırı, hukuki değerlendirme yönünden hataya düşülerek verildiğini, 26.03.2013 ve 07.10.2013 tarihli "kira ertelemesi" başlıklı yazılar ile kira ödemelerinin 04.11.2013 te başlayacağının belirtildiğini, yazılarla da kiralananın teslim edilmediğinin anlaşıldığını, davalı kurumdan sadır olan kira bedeli alınmayacağına dair ikrar niteliğindeki yazıların dikkate alınmadığını, kurumun belgelere bir itirazı da olmadığını, belediye yazılarıyla parkın tamamlanmaması sebebiyle kira alınmayacağını kabul etmişken Mahkemenin indirim talebinin reddinin hatalı olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, kira bedelinin indirilmesi ve tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 305 nci maddesinin birinci fıkrası; "Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez." hükmünü,

2. Aynı Kanun'un 306 ncı maddesi; "Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir. Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir. Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir. Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir." düzenlemesini içerir.

3.Değerlendirme

1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve özellikle taraflar arasında imzalanan 18.10.2012 tarihli, on yıl süreli ve aylık 6.850 TL bedelli kira sözleşmesinde kiralananın boş arsa (kır kahvesi büfe yeri) olduğunun belirtilmesine ve söz konusu büfenin projesine uygun olarak en geç 1 Nisan 2013 tarihinde bitirilip faaliyete geçirileceği yükümlülüğünün kiracıya yüklenip kiraya veren bakımından park projesinin bitirilmesine dair bir yükümlülük öngörülmediğinin anlaşılmasına göre, davacı tarafın aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Kira sözleşmesinde kiranın başlangıcı, İhale Şartnamesinin 23 üncü maddesi doğrultusunda büfenin projesine uygun olarak en geç 01 Nisan 2013 tarihinde bitirilerek faaliyete geçeceği belirtilerek, ödemelerin 05.04.2013 tarihinde başlayacağı düzenlenmiştir.

3. Davacının belediyeye sunduğu park projesi tamamlanıp hizmete girmediğinden kira ödemelerinin parkın tamamlanmasının ardından başlatılması talepli dilekçesi üzerine, belediyenin 26.04.2013 tarihli yazısı ile idarece yapılması gereken çevre düzenlemesinin gecikmesi ve hava muhalefeti nedeniyle kira ödemelerinin 05.07.2013 tarihinde başlayacağı belirtilmiş, yine davacının aynı yöndeki talep dilekçesi üzerine belediyenin 07.10.2023 tarihli yazısı ile kiralanan alanda belediyece yapılması gereken çevre düzenlemelerinin gecikmesi nedeniyle ödemelerin 05.11.2013 tarihinde başlayacağı ifade edilmiştir.

4. Davacı ile davalı belediye arasında sözleşme ilişkisi mevcut olmakla, belediyenin ilgili birimince davacıya kira ödemelerinin 05.11.2013 tarihinde başlatılacağı bildirilmekle, sözleşmenin alacaklı tarafı olan belediyenin bu irade beyanlarının ardından bu döneme ait kira bedellerinin tahsilini talep etmesi haksız olup, kira bedeli ödemelerinin başlamayacağına dair irade beyanına aykırı olarak tahsil edilen kira bedellerinin davacıya iadesi gerekmektedir.

5.Hal böyle olunca İlk Derece Mahkemesince; davalı belediye tarafından gönderilen yazılar doğrultusunda iade edilmesi gereken kira bedelleri yönünden hesaplama yapılarak bu yöne ilişkin talebin

kabulüne karar verilmesi gerekirken, özel hukuk sözleşmesine taraf olan belediyenin kendi işleyişine dayalı olarak belediye meclisi ya da encümen kararı olmadığından bahisle talebin reddi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davacı tarafın sair temyiz itirazlarının reddine,

2. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 373 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,

3. İlk Derece Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

22.05.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.