Esas No: 2022/2836
Karar No: 2023/3557
Karar Tarihi: 30.10.2023

**6. Hukuk Dairesi         2022/2836 E.  ,  2023/3557 K.**

**"İçtihat Metni"**

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/519 E., 2022/525 K.

DAVA TARİHİ : 17.02.2017 -Birl. Dava 31.01.2020

HÜKÜM/KARAR : Asıl Davanın Kısmen Kabulüne, Birleşen Davanın Kabulüne

İLK DERECE MAHKEMESİ : Kocaeli 4. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2017/56 E., 2021/376 K.

Taraflar arasındaki asıl ve birleşen tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince asıl davanın kısmen kabulüne birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl davada davalı ... ve birl. davada davalı ... vekili asıl davada davalı ... vekili asıl davada davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

ASIL DAVA

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; arsa sahibi müvekkilleri ile davalılardan Nuran Özen, ... ve Nuran Özen Kale İnşaat arasında Kocaeli 7. Noterliği’nin 29/11/2013 tarihli kat karşılığı inşaat ana sözleşmesi ve yine aynı noterliğin 15/04/2015 tarihli ek sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye göre inşaat süresinin ruhsat tarihinden itibaren 12 ay olarak kararlaştırılmasına rağmen inşaatın halen bitmediğini, yüklenicilere düşen bağımsız bölümlerin talimat ile diğer davalılara devredildiğini, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, diğer davalılara devredilen bağımsız bölüm tapularının iptali ile müvekkilleri adına takyidatlardan ari olarak tescilini, ayrıca gecikmeden kaynaklanan tazminatın davalı yüklenicilerden tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin iyiniyetli olarak taşınmazı bizzat davacı arsa sahiplerinden satın aldığını, satış bedelinin tamamının ödenmesine karşın inşaatın tamamlanmadığını ve müvekkilinin de mağdur olduğunu savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin yüklenicileri tanımadığını, satın aldığı bağımsız bölümü bizzat davacı arsa sahibinden devir aldığını, müvekkilinin iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduğundan kazanımının korunması gerektiğini savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Diğer davalılar davaya cevap vermemiştir.

BİRLEŞEN DAVA

I.DAVA

Birleşen davada davacılar vekili dava dilekçesinde; arsa sahibi müvekkilleri ile davalılardan Nuran Özen, ... ve Nuran Özen Kale İnşaat arasında Kocaeli 7. Noterliği’nin 29/11/2013 tarihli kat karşılığı inşaat ana sözleşmesi ve yine aynı noterliğin 15/04/2015 tarihli ek sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye göre inşaat süresinin ruhsat tarihinden itibaren 12 ay olarak kararlaştırılmasına rağmen inşaatın halen bitmediğini, yüklenicilere düşen bağımsız bölümlerin talimat ile diğer davalılara devredildiğini, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, diğer davalılara devredilen bağımsız bölüm tapularının iptali ile müvekkilleri adına takyidatlardan ari olarak tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II.CEVAP

Davalı ... cevap dilekçesinde; dava konusu edilen 6 numaralı bağımsız bölümü yüklenici ...’in karşı ...’e ödeme yaparak satın aldığını, tapu kaydının davacı arsa sahibi ... adına olduğunu, iyiniyetli olarak edindiği taşınmaz bakımından kazanımının korunması gerektiğini ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.

Davalı ... Vergisi Dairesi Müdürlüğü vekili cevap dilekçesinde; davanın açılmasında müvekkilinin bir kusurnun bulunmadığını, müvekkili açısından yargılama giderine hükmedilmemesini, davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile Kocaeli 7.Noterliğinin 29/11/2013 tarihli ve 12129 yevmiye no.lu "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi"nin 5.maddesinde "sözleşme konusu parsellerin müteahhitçe tevhid edildiği ve üzerinde kat irtifakı kurulduğu, kat irtifakı sonucun yüklenicinin payına düşen 6 dairenin yüklenicinin talimatı ile arsa sahipleri tarafından tapuda üçüncü kişilere devredildiği, üçüncü kişilere devredilen bu dairelerin devrinin arsa sahipleri tarafından yapılmış ise de bedellerinin yüklenici tarafından alındığı,yüklenicinin sermaye temini amacıyla yüklenicinin talimatı ile devirlerin yapıldığı, arsa sahiplerinin bu devirlerden dolayı herhangi bir bedel almadığının" arsa sahipleri ile yükleniciler arasında kabul edildiği anlaşılmakla bu taşınmazların yükleniciye avans olarak verildiği ve onun talimatıyla davalılara devredildiği, Davalı ... vekili tarafından da 16/12/2020 tarihli dilekçesi ile bağımsız bölümün yükleniciden satın alındığı, arsa sahibi ile tanışmasının arsaya geldiği gün olduğu hususu kabul edilmekle bağımsız bölümün yüklenici tarafından davalıya verildiği hususunun kesinleştiği, ek sözleşmede üçüncü kişilere satışı yapılan taşınmazlarının sayısının 6 adet olduğunun belirtilmesi, celp edilen kayıtlara göre üçüncü kişilere devir edilen taşınmaz sayısının 6 olması, diğer bağımsız bölümlerin arsa sahibi adına kayıtlı olması hususları nazara alındığında bağımsız bölümlerin yüklenicinin talimatı ile avans olarak davalılara verildiği, yine bir kısım taşınmazlar üzerinde bulunan haciz şerhinin konulduğu tarih itibariyle dava konusu taşınmazlar davalılar adına tapuda kayıtlı ise de kayıt oluşturulmasının nedeni avans ödemesi niteliğinde olması, davalılar adına intikâl ettirilen tapu kayıtlarının yüklenici ve yükleniciye avans olarak verilen bağımsız bölümlerde, ayni hak sağlamayacağı, hacizlerin davalıların borcu nedeniyle konulduğu anlaşılmakla, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile dava konusu taşınmazlar üzerindeki takyidatların kaldırılarak, davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline ilişkin karar verilmiş, gecikme tazminatı da müspet zarar kapsamında olup fesih halinde istenemeyeceği anlaşıldığından davacının bu talebinin de reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ..., dahili davalı Kocaeli Vergi Dairesi Başkanlığı, davalı ..., davalılar ... ve ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı ... vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle;

-Yapılan keşifin eksik ve yetersiz olduğunu, taşınmazda yer alan bağımsız bölümlerin birbirinden farklı seviyede olduğunu, taşınmazda yer alan her bağımsız bölümün ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekirken bilirkişilerce tüm taşınmazın tek bir bölüm şeklinde seviyesinin tesbiti ile değerlendirilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, eksik inceleme ile karar verildiğini, kararın eksik inceleme nedeni ile kaldırılmasını ve dosyanın mahkemeye iadesi ile eksikliğin giderilmesinin veya mahkemece mahallinde yeniden keşif yapılarak itirazlarımızın değerlendirilmesini istinafen arz ve talep etiklerini,

-Verilen kararın haksız ve yasaya aykırı olduğunu, davacıların yüklenici ile aralarında akdettikleri sözleşmeyi yüklenicinin süresinde tamamlamadığı gerekçesi ile fesih ederek taşınmazda bağımsız bölümlerinin satın alan davalıların; inşaatın birlikte tamamlanması için çaba sarf etmeleri gerektiği halde davalılar ile bir anlaşma yoluna gitmeyerek vekil edilenin ve davalıların iyiniyetle bizzat davacılardan satın aldıkları dairelerin haksız olarak sahibi olmak amacı ile (kötüniyetli olarak) hareket ettiklerini ve davalılara ait taşınmazların tapularının iptaline karar verilmesinin talebi ile işbu davayı açtıklarını,

-Yerel mahkeme davacıların; arsa vasfında olan taşınmazın üzerinde bina yapılmaya başlanıp belirli seviyeye getirildiğini ve bunda da davalıların ödedikleri taşınmaz alımı bedellerinin ve yine bir kısım davalıların bizzat davacılara sözleşmede kendilerine ait olan bölümlerin satılması nedeni ile ödedikleri bedellerin katkısının olduğunu dikkate almaksızın ve davacıların yapılan bu inşaat ve kendilerine ait bölümlerden yaptıkları satışlar nedeni ile sebepsiz zenginleştiklerini görmezden gelerek tüm davalıların tapularının iptaline karar verdiklerini,

-Bu nedenle verilen kararın haksız, adaletsiz ,adeta davacıların kötüniyetlerini himaye eden usul ve yasaya aykırı bir karar olduğunu, kararın kaldırılması gerektiğini ve mahkemece davacıların yanlızca yüklenici ile yapılan sözleşmeyi tek taraflı olarak fesih edebileceklerinin göz önünde bulundurularak davanın reddine karar verilmesi için dosyanın mahkemeye iadesini talep ettiklerini,

-Bu nedenlerle mahkemece verilen kararın eksik inceleme ve sebepsiz zenginleşme nedeni ile ortadan kaldırılarak, mahkemeye iadesine karar verilmesini veya dosyanın mahkemece incelemeye alınarak talepleri doğrultusunda eksik inceleme ve sebepsiz zenginleşme nedeni ile davanın reddine hükmedilmesini, vekalet ücreti ve masrafların karşı tarafa yüklenmesini talep etmiştir.

Dahili davalı Kocaeli Vergi Dairesi Başkanlığı vekili istinafa başvuru dilekçesinde özetle;

-Yerel mahkemece, davanın kabulüne dair kararının usul ve yasalara aykırı olup kaldırılması gerektiğini, vekil edilenin idare davalı ...'dan amme alacağını tahsis etmek amacıyla söz konusu davalı adına kayıtlı olan Kocaeli ili Başiskele İlçesi, Döngel Köyü 317 ada 22 parselde bulunan taşınmaza 29.06.2015 tarihinde haciz koyulduğunu,

-Vekil edilenin tapu siciline ... ilkesi çerçevesinde ve iyiniyetli olarak söz konusu haciz işlemini tesis ettiğini, davanın idare açısından reddi gerektiğini,

-İhtimalde kamunun zararına sebebiyet verilecek olan tapu siciline ... ilkesi de ilga edilmiş olacağını, bu ilkeler çerçevesinde dava hakkında yerel mahkeme tarafından verilen kararın kaldırılarak davanın reddine ve taşınmaz üzerinde müvekkil idare tarafından amme alacağının tahsili amacı ile koyulan hacizlerin devamına karar verilmesi gerektiğini,

-Bu nedenlerle yerel mahkeme kararının dahili davalı vekili olarak itiraz ettiklerini, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle;

- Karar usul ve esası bakımından hukuka aykırıdır ve kaldırılması gerektiğini, vekil edilenin satın aldığı (5) no.lu bağımsız bölümün, arsa sahibi ile müteahhitler arasında yapılan anlaşma gereğince arsa sahibi ...'e ait olan bağımsız bölüm olduğunu,

-Arsa sahibi olan davacı tarafından 5 no.lu bağımsız bölüm müvekkile satıldığını, vekil edilenin satış bedelinin tamamını arsa sahibine verdiğini, müteahhitle hiçbir surette muhatap olmadığını, beyanlarında müteaddit defalar tekrar edilmiş ise de mahkemece hiçbir surette dikkate alınmadığını,

-Mahkemenin çok önemli bir hususu gözden kaçırdığını, sözleşmenin bu maddesi esasında müteahhide ait olup da tapuda arsa sahipleri adına olan dairlerinin arsa sahiplerince satılması hali için yapılan bir düzenleme olduğunu, avans olan satışların arsa sahiplerinin müteahhide ait dairleri satması haline münhasır olan satışlar olduğunu, arsa sahiplerinin kendi adlarına olan dairleri satmaları ise müteahhit lehine avans değil, kendileri lehine kazanç gayesi ile olan ve bedellerinin kendi ellerinde tutulan satışlar olduğunu,

-Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinde davacıların edimi arsayı teslim etmek, davalı müteahhitlerin edimi ise arsa sahiplerine verilecek bağımsız bölümler karşılığında taşınmazı bitirip teslim etmek olduğunu, sözleşmenin hiçbir yerinde arsa sahiplerinin kendilerine ait olan daireleri satıp parasını müteahhide vermek gibi bir yükümü olmadığını, karşılığı inşaat sözleşmesinin mantığına da aykırı olduğunu,

-Vekil edilenin tarafından satın alınan ve bizzat davacılara ödenen bedelin, arsa sahipleri tarafından müteahhide verildiğine dair dosya arasında herhangi bir delil, belge ya da ödemeye dair bir kayıt bulunmadığını, mahkemenin müteahhidin sattığı daireler ile bizzat arsa sahiplerinin sattığı daireler arasında bir ayrım yapmak yerine iki satışı da aynı hukuksal rejime tabi tuttuğunu ve neticede adalet ve hakkaniyete aykırı bir durumun ortaya çıkmasına sebebiyet verdiğini,

-Bu nedenle vekil edilenin yıllarca dişinden tırnağından artırdığı parayı değerlendirmek isterken müteahhitle hiçbir ilişkiye girmediğini, doğrudan arsa sahiplerinin telkini ve yönlendirmesi ile müteahhidin değil arsa sahiplerinin dairesini aldığını ve parayı da müteahhide değil arsa sahibine ödediğini, bağımsız bölümü bizzat satıp parasını da müvekkilden alan davacılar, bu parayı iade etmek yerine; müteahhide karşı sözleşmeyi geriye etkili fesh ederek müvekkilden aldıkları bedel bakımından hem haksız zenginleşmişler ve hem de müvekkil adına kayıtlı tapunun iptalini talep ettiklerini, bir kötüniyet hali olduğunu, mahkemenin bu hususu gözden kaçırarak hiç kimsenin kendi kötüniyetinden hukuksal menfaat elde edemeyeceği şeklindeki temel hukuk ilkelerine aykırı davranıldığını,

-Bu nedenlerle; hukuka aykırı yerel mahkeme kararının kaldırılarak açılan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılar ... ve ... vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle;

-Yerel mahkeme kanuna ve usule aykırı şekilde vekil edilenin hakkında açılan davanın kabulüne karar verdiğini, yerel mahkemenin kararı usul ve esas yönünden kanuna aykırılıklar içerdiğinden kararı istinaf ettiklerini,

-Mahkeme vekil edilenin arsa sahiplerinin sattığı dairelerin Kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca arsa sahiplerine bırakılan dairelerin vekil edilenin satıldığını göz ardı edildiğini, vekil edilenlerin daireleri yüklenicinin talimatı ile arsa sahipleri vekil edilenlerin sattıklarını,

-Mahkeme anlaşılmaz bir şekilde ve dosyadaki bilgi ve belgelere aykırı şekilde ".2017 yılında davalı ...'e devir yapılmış ise de 2015 yılında yapılan sözleşmeden önce bağımsız bölümün satıldığı ancak henüz tapuda devirlerin yapılmadığı sabittir..." anlaşılmaz bir gerekçe ile tapunun iptaline karar verdiğini, vekil edilenin 2015 yılında yapılan sözleşmeden önce satıldığını nereden çıkardığını ve tapu devrinin niye 2017 de yapıldığını açıklamadığı gibi gerçeği de yansıtmadığını,

-Arsa sahiplerinin vekil edilenlere sattıkları daireleri tamamlayıp teslim etmesini, iskanlarını alıp oturmaya hazır vaziyette teslim etmesi gerekirken tapu iptali istemesi kötü niyetli olduğunu gösterdiğini, vekil edilenin arsa sahiplerine karşı eksik ifa ve geç teslim nedeni ile zararlarının karşılanması için dava hakkımız saklı kalmak kaydı ile dava açmaları gerekirken arsa sahipleri bize dava açtıklarını, arsa sahipleri ancak yüklenici mütahit hissesine düşen ve devredilen tapuların iptalini talep edebileceğini, mahkemece kanuna, usule ve dosya içeriğine aykırı şekilde hüküm kurduğunu,

-Mahkemenin kararının vekil edilenler yönünden istinaf incelemesi ile kaldırılarak davanın reddine karar verilmesini inşaatın %40'nın bittiği değerlendirmesine katılmadıklarını ve itiraz etiklerini, düzenlenen rapor eksik inceleme ile yapıldığını, dairenin 470-80 nı tamamlanmış ince işçiliklerinin kaldığını, bilirkişinin tespitine ve değerlendirmesine itiraz etiklerini, değer tespiti eksik yapıldığını, bilirkişi tarafından arsa payı değerinin tespit edilmesi ile dairenin tamamlandığını ve tamamlanmamış halinin tespiti gerektiğini ve talep olunduğunu,

-Vekil edilenlerin taşınmazları bedellerini ödeyerek arsa sahiplerinin payına düşen dairelerinin arsa sahiplerinden direk aldıklarını, mülkiyet hakkına güvenerek daire satın aldıklarını, vekil edilenler yönünden davanın reddi gerektiğini,

-Bu nedenle; itirazlar ve gerekçeler ile istinaf başvurusunu kabulü ile yerel mahkeme kararının kaldırılarak vekil edilenler yönünden davanın reddine karar verilmesi talep ettiklerini, vekil edilenler bakımından istinaf başvurularının kabulüne, davanın reddine yargılama giderlerinin ve karşı vekalet ücretinin davacılar üzerinde bırakılması talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile asıl ve birleşen dosya davacıları ile davalı yüklenici ...arasında davacıların hissedarı oldukları 317 ada 20 ve 10 parsel (tevhitten sonra 317 ada 22 parsel olmuş) sayılı taşınmaz üzerine 13 adet daireye ilişkin inşaat yapımına ilişkin 29.11.2013 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş, bu sözleşmeye göre 13 daireden zemin kat 1 ve 2 no.lu daireler ile 1. Normal kat 5 ve 6 no.lu dairlerin arsa sahiplerine, geri kalanların müteahhit firmaya bırakılacağının kararlaştırılmış, işin süresinin ruhsat tarihinden itibaren 12 ay olarak belirlenmiş olduğu, sözleşme sonrasında davacı arsa sahipleri ile davalı yükleniciler ..., ... ... İnşaat adına ... arasında 15.04.2015 tarihli kat karşılığı inşaat ek sözleşme düzenlenmiştir. İlk sözleşmedeki yükümlülüklerin bu sözleşmede müteahhit olan kişilerce üstelenildiği belirtilerek 13 dairenin yapımı kararlaştırılmış ise de 12 daire için ruhsat alınması sebebiyle ilk sözleşmedeki daire paylaşımına ilişkin belirlemenin değişmediği, sözleşmede müteahhite verilen 6 dairenin arsa sahipleri tarafından bedel alınmaksızın müteahhidin talimatı ile üçüncü kişilere devredildiği ve işin süresinin 2015 kasım ayında anahtar teslim olacağının kararlaştırılmış olduğu, belirlemeye göre, 30.12.2015 tarihine kadar işin bitirilmesi gerektiği, tapu kayıtlarının incelemesinde, dava konusu 2 no.lu bağımsız bölüm arsa sahibi ... tarafından davalı ...'e 16/02/2017 tarihinde, 5 no.lu bağımsız bölüm arsa sahibi ... tarafından davalı ...'ya 02/10/2014 tarihinde, 6 nolu bağımsız bölüm arsa sahibi ... tarafından davalı ...'ya 29/09/2014 tarihinde, 7 no.lu bağımsız bölüm arsa sahibi ... tarafından davalı ...'a 03/12/2014 tarihinde, 9 no.lu bağımsız bölüm arsa sahibi ... tarafından davalı ...'a 15/12/2014 tarihinde, 10 no.lu bağımsız bölüm yüklenici ... adına kayıtlı iken davalı ...'a 14/10/2014 tarihinde devredildiği, 6 no.lu bağımsız bölümünde davalı ... lehine, 7 no.lu bağımsız bölümünde davalı ... lehine haciz şerhinin bulunduğunun anlaşıldığı, yargılama aşamasında alınan bilirkişi raporuna göre mevcut hali ile inşaatın keşif tarihi itibariyle seviyesinin %40 olduğu, davalı yükleniciler tarafından ruhsat alınmadığı, yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi ile taşınmazda inşaat faaliyeti bulunmadığı, sözleşmede kararlaştırılan 30.12.2015 teslim tarihi dikkate alındığında yüklenicinin edimini yerine getirmekte temerrüde düştüğü anlaşılmakla mahkemece sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilmesinde isabetsizlik bulunmadığı, bu karara karşı davalı yüklenici tarafından istinafa gelinmediğinden fesih kararının kesinleştiği, üçüncü kişilere devredilen bu dairelerin devrinin arsa sahipleri tarafından yapılmış ise de bedellerinin yüklenici tarafından alındığı, arsa sahiplerinin bu devirlerden dolayı herhangi bir bedel almadığı belirtildiği, bu düzenlenmeye göre bu taşınmazların yükleniciye avans olarak verildiği ve onun talimatıyla davalılara devredildiği, ayrıca davalı ... vekilinin 16/12/2020 tarihli dilekçesi ile bağımsız bölümün yükleniciden satın alındığının kabul edildiği, yine ek sözleşmede üçüncü kişilere satışı yapılan taşınmazlarının sayısının 6 adet olduğu belirtilmesi ve diğer bağımsız 6 bağımsız bölümlerin arsa sahipleri adına kayıtlı olması hususları dikkate alındığında davalı ...'e ve davalı ...' ya devredilen taşınmazların yükleniciye avans olarak verilen daireler olduğu, davalı yüklenici sözleşmeden kaynaklı edimlerini yerine getirmediğinden kendisine davacı ve birleşen dosya davacıları arsa sahipleri tarafından avans niteliğinde yapılan tapu devirleri de gerçek mülkiyetin devri niteliğine dönüşmeyeceğinden tescilin dayanağı hukuki sebepten yoksun olduğundan TMK. 1023. maddenin koruyuculuğundan yararlanılamayacak olup bu nedenle dava konusu taşınmazın davalı kayıt maliki adına tescil edilmesi ve diğer davalılar lehine haciz şerhi tesis edilmesi davalılara hak kazandırmayacağı, açıklanan nedenlerle, davalılar vekilinin istinaf başvurusunun ilk derece mahkemesi dosyasında davanın esasıyla ilgili hükme etki edecek tüm delillerin toplandığı, kanunun olaya uygulanmasında ve gerekçede hata edilmediği, ihtilafın doğru olarak tanımlandığı, bu nedenle inceleme konusu kararın usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından, davalılar vekilinin yerinde bulunmayan istinaf başvurusunun 6100 Sayılı HMK'nın 353/1-b.1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davalı ... ve birleşen davalı ... vekili, asıl davada davalı ... vekili, asıl davada davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Asıl davada davalı ... ve birleşen davalı ... vekili, istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçeler ve re'sen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması ve asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

Asıl davada davalı ... ve ... vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçeler ve resen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması ve asıl davanın reddine karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptali ve tescil ile gecikme tazminatı istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun (6100 sayılı Kanun) 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı TBK 470-486 maddeleri

3. Değerlendirme

1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Arsa sahibi sıfatı ile davacılar ... ve ... ile yüklenici sıfatı ile davalı ... Özen arasında Kocaeli 7. Noterliği’nin 29/11/2013 tarih ve 12129 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Bu sözleşmeye göre;

- Yüklenici tarafından 13 bağımsız bölümden oluşan bir blok inşa edilecek, zemin kat 1 no.lu bahçe dubleksi ve 1. normal kat 5 no.lu daire arsa sahibi ...’ya, zemin kat 2 no.lu bahçe dubleksi ve 1. normal kat 6 no.lu daire arsa sahibi ...’e verilecek, kalan daire ve dubleksler yükleniciye ait olacaktır.

- Kat irtifakı kurulduktan sonra arsa sahibi, yükleniciye düşen 8 bağımsız bölümün tapusunu devredecek, 1 bağımsız bölüm tapusu iskan alındıktan sonra devredilecektir.

- İnşaat ruhsat tarihinden itibaren en geç 12 ay içerisinde bitirilecek, teslim zamanında gerçekleşmez ise gecikilen her ay için kira bedeli ödenecektir.

2.1. Arsa sahibi sıfatı ile davacılar ... ve ... ile yüklenici sıfatı ile davalı ... .., ..., ... Kale İnşaat arasında Kocaeli 7. Noterliği’nin 15/04/2015 tarih ve 11923 yevmiye numaralı ek kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Bu sözleşmeye göre;

- Arsa sahipleri ile yüklenici sıfatı ile davalı ... .. arasında Kocaeli 7. Noterliği’nin 29/11/2013 tarih ve 12129 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış ise de aslında yüklenicilerin ..ve ... olarak işi üstlendikleri, yüklenicilerin kurmuş olduğu ... Kale İnşaat’ın inşaatı yapmayı kabul ve taahhüt ettiğini, 29/11/2013 tarih ve 12129 yevmiye numaralı sözleşmede belirtilen şartların tamamının yükleniciler ..., ..., ...İnşaat tarafından müşterek ve müteselsilen kabul edildiği, ana sözleşme ve ek sözleşme gereğince kararlaştırılan inşaatı belirtilen şartlarda yapmayı kararlaştırmışlardır.

- Ana sözleşmede 13 bağımsız bölümlü bir blok inşaat yapılacağı kararlaştırılmış ise de yapılan proje ve ruhsat sonucu 12 bağımsız bölüm yapılacağı, bağımsız bölüm sayısının düşmesi nedeni ile yüklenicilerin arsa sahiplerinden hiçbir talepte bulunmayacağı, arsa sahiplerine ana sözleşmede belirtilen bağımsız bölümler verilecek, kalan 8 bağımsız bölüm yüklenicilere ait olacaktır.

- Sözleşme konusu parseller yüklenici tarafından tevhid edilmiş olup kat irtifakı kurulmuş ve kat irtifakı sonucu yüklenicilerin payına düşen 6 daire yüklenicinin talimatı ile arsa sahipleri tarafından tapuda 3. kişilere devredilmiştir. Yüklenici talimatı ile 3. kişilere devredilen bu daireler her ne kadar arsa sahiplerince devredilmiş ise de bedellerinin yüklenici tarafından alındığı ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin payına düşen bedellerin yüklenici tarafından sermaye temini amacıyla yüklenicinin talimatı ile devredildiği, bu devirlerden dolayı arsa sahipleri herhangi bir bedel almamış olduğu, sözleşme gereğince yüklenicinin payına düşen dairelerin yüklenici talimatı ile devredildiği belirtilmiştir.

- 2015 Kasım ayında inşaatın iskan ruhsatı alınarak teslim edileceği kararlaştırılmıştır.

- Gecikme halinde dubleks ve normal daire başına aylık 500 TL kira bedeli ödeneceği kararlaştırılmıştır.

2.2. Başiskele Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğü’nün 11/11/2019 tarihli yazısına göre;

1 no.lu bağımsız bölüm ... adına 22/09/2014’te kat irtifakı ile tescil edilmiştir.

2 no.lu bağımsız bölüm arsa sahibi ... tarafından davalı ...'e 16/02/2017 tarihinde,

3 no.lu dubleks mesken niteliğindeki bağımsız bölüm ... adına 22/09/2014’te kat irtifakı ile tescil edilmiştir.

4 no.lu dubleks mesken niteliğindeki bağımsız bölüm ... adına 22/09/2014’te kat irtifakı ile tescil edilmiştir.

5 no.lu bağımsız bölüm arsa sahibi ... tarafından davalı ...'ya 02/10/2014 tarihinde,

6 no.lu bağımsız bölüm arsa sahibi ... tarafından davalı ...'ya 29/09/2014 tarihinde devredilmiştir. Bağımsız bölüm üzerinde ... lehine icrai haciz şerhi bulunmaktadır.

7 no.lu bağımsız bölüm arsa sahibi ... tarafından davalı ...'a 03/12/2014 tarihinde devredilmiştir. Bağımsız bölüm üzerinde Alemdar Vergi Dairesi lehine icrai haciz şerhi bulunmaktadır.

8 no.lu bağımsız bölüm ... adına 22/09/2014’te kat irtifakı ile tescil edilmiştir.

9 no.lu dubleks mesken niteliğindeki bağımsız bölüm arsa sahibi ... tarafından davalı ...'a 15/12/2014 tarihinde,

10 nolu dubleks mesken niteliğindeki bağımsız bölüm yüklenici ... adına kayıtlı iken davalı ...'a 14/10/2014 tarihinde devredilmiştir.

11 no.lu dubleks mesken niteliğindeki bağımsız bölüm ... adına 22/09/2014’te kat irtifakı ile tescil edilmiştir.

12 no.lu dubleks mesken niteliğindeki bağımsız bölüm ... ve ... adına 22/09/2014’te kat irtifakı ile tescil edilmiştir.

2.4. Dosya kapsamının incelenmesinde; mahallinde 15/01/2019 ve 26/11/2020 tarihlerinde keşif icra edildiği, 16/07/2019 tarihli ve 14/12/2020 tarihli bilirkişi raporlarında inşaatın %40 seviyesinde olduğunun, herhangi bir inşaat faaliyetinin bulunmadığının tespit edildiği görülmüştür.

2.5. Yukarıda anlatılanlar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre 2015 Kasım ayında inşaatın iskan ruhsatı alınarak teslim edileceğinin kararlaştırılmış olduğu, keşif tarihlerinde inşaatta herhangi bir çalışmanın bulunmadığı ve inşaat seviyesinin %40 olduğu nazara alındığında yüklenicinin temerrüde düşmüş olduğu, gelinen bu aşama itibarı ile taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geriye etkili feshine karar verilmesinde hukuka aykırı bir yan bulunmadığı, 15/04/2015 tarihli ek sözleşmede de yüklenicilerin payına düşen 6 bağımsız bölümün yüklenicinin talimatı ile arsa sahipleri tarafından tapuda 3. kişilere devredildiğinin, yüklenici talimatı ile 3. kişilere devredilen bu daireler her ne kadar arsa sahiplerince devredilmiş ise de bedellerinin yüklenici tarafından alındığı ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin payına düşen bedellerin yüklenici tarafından sermaye temini amacıyla yüklenicinin talimatı ile devredildiği, bu devirlerden dolayı arsa sahipleri herhangi bir bedel almamış olduğunun kararlaştırılmış olduğu, bu hali ile avans olarak devri yapılan dava konusu bağımsız bölümler bakımından üçüncü kişilerin kazanımının mülkiyet hakkı sonucu doğurmayacağı ve bu üçüncü kişilerin TMK 1023 maddesi düzenlemesindeki kazanımın korunmasından yararlanamayacağı anlaşıldığından, asıl ve birleşen dava bakımından verilen geriye etkili fesih ve arsa sahipleri yararına tapu iptal ve tescil hükmünde hukuka aykırı bir yan bulunmamaktadır.

3. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup asıl davada davalı ... ve birleşen davalı ... vekili, asıl davada davalı ... vekili, asıl davada davalı ... vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz edenlerden alınmasına,

Dosyanın ilk derece mahkemesine, karardan bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

30/10/2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.