Esas No: 2019/105
Karar No: 2021/4366
Karar Tarihi: 28.06.2021

**14. Hukuk Dairesi         2019/105 E.  ,  2021/4366 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Antalya 3. Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacılar ... ve ... vekili Av....tarafından, davalılar aleyhine 20/12/2012 tarihinde verilen dilekçeyle satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil; ikinci kademede tazminat talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda davanın kısmen kabulüne dair verilen 17.11.2017 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davalılardan ... ve diğerleri vekili ile davalı ... tarafından talep edilmiştir. Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince kararın düzeltilerek esas hakkında yeniden hüküm kurulması yönünde verilen kısmen kabul- kısmen ret kararının davacı/temlik alan ... vekili, davalılar ... ve diğerleri vekili ile davalı ... tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; Antalya ili, .... Mahallesi, 6311 ada, 12 parselde kayıtlı arsa nitelikli taşınmazın sahibi .... (ölü) ile müteahhit Sebahattin .... 10. Noterliğinde 26/01/1993 tarih ve 3657 yevmiye numaralı düzenlenen "satış vaadi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ekindeki krokili paylaşıma" göre bodrum kat ve zemin kattaki 1, 2, 3 ve 4 numaralı bağımsız bölümler ile 3. kattaki 9 ve 10 numaralı bağımsız bölümlerin arsa sahibine ait olacağının kararlaştırıldığını, müteahhitin sözleşmede belirlendiği şekilde inşaatı tamamladığını, arsa sahibi Mahmut Mavuş'un 1996 yılında vefatından sonra... Noterliğinin 05/04/2002 tarih ve 6507 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ile vaat borçlusu ...'un dava konusu ana taşınmazda 3 numaralı bağımsız bölümdeki hisselerini ve diğer mirasçılarınkini de devralmak üzere tüm hisseleri birleştirerek müvekkillerinden....'a satmayı vaat ettiğini, müvekkillerinden ...'ın, Antalya 7. Noterliğinin 15/07/2004 tarih ve 19103 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ile 2 numaralı bağımsız bölüm olan dükkandaki hisselerini davalılardan ... haricindeki mirasçılar olan ...,..., ..., ... adına vekaleten kendi adına asaleten vekilleri ...'tan; yine Antalya 8. Noterliğinin 20/12/2006 tarih ve 36060 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ile 1 numaralı bağımsız bölümde vaat borçlusuna isabet edecek hisselerin tamamını vaat borçlusu ...'tan satın aldığını, bedeli nakten ve peşinen ödenen satış vaadi konusu taşınmazların müvekkillerince dükkan olarak kullanıldığını, yüklenicinin binayı bitirmiş olmasına rağmen, arsa sahiplerinin yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin devrini yapmaktan kaçınmaları nedeniyle yüklenicinin arsa sahiplerine karşı açtığı davada Antalya 8. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2008/132 Esas - 202 Karar sayı ile verdiği ilamında; inşaatın %90 seviyesine geldiği, yüklenicinin 5, 6, 7, 11 ve 13 numaralı kendisine isabet eden bağımsız bölümlerin tapularını almaya hak kazandığı gerekçesiyle, kat irtifakı kurulamadığından 30/100 hissesinin 10/100 payının müdahil Aysel Bahçe adına ve 60/100 payının da mirasçılar adına tesciline, müvekkillerinin satın aldıkları 1, 2 ve 3 numaralı bağımsız bölümlerin ise arsa sahibi üzerinde bırakılmasına dair kararın 18/09/2008 tarihinde kesinleştiğini ve 16/03/2009 tarihinde tescile yönelik mahkeme kararının tapunun "beyanlar" hanesine şerh edildiğini, kesinleşmiş mahkeme kararına rağmen tapuda yapılan devirler sonrasında davalılardan sadece... üzerinde 3/20 hissenin bırakılarak gerçek kişi davalıların hisselerinin tamamının... Tasarım Proje İnş. Mim. Dan. Tur. İth. İhr. Ltd. Şti. adına satış suretiyle tescil edildiğini, dava konusu binada inşaat ve iskan ruhsatı alınamadığından müvekkillerinin Belediyeden çalışma ruhsatı da alamadıklarını, ... ve diğer davalıların muvazaalı ve hileli işlemlerle müvekkillerini gayrimenkullerinden tahliye edebilmek için hem binanın yıkımına hem de ruhsatsız işyeri çalıştırıldığına ilişkin Belediyeye ihbarlarda bulunduklarını, Antalya 8. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2008/132 Esas - 202 Karar sayılı ilamına göre 1, 2 ve 3 numaralı bağımsız bölümlerin arsa sahiplerine isabet eden bölümler olduğunu beyan ederek;

1 ve 2 numaralı dükkan bağımsız bölümlerin bulunduğu arsada belirlenecek arsa payı kadar hissenin tapusunun iptali ile ... adına; 3 numaralı dükkanın bulunduğu arsadaki belirlenecek arsa payı kadar hissenin tapusunun iptali ile müvekkili Hikmet Yıldız adına tesciline; bu taleplerin kabul görmemesi halinde 1 ve 2 numaralı dükkanların dava tarihi itibariyle rayiç değerlerinin belirlenerek şimdilik 120.000,00TL'nin; 3 numaralı dükkanın dava tarihi itibari ile rayiç değerinin belirlenerek şimdilik 80.000TL'nin belirsiz alacak olarak ve ileride artırılmak üzere işleyecek faiziyle birlikte arsa sahiplerinden müştereken ve müteselsilen tahsiline; arsa sahiplerinden ..., Hümeyra Ünsal, ..., ... ve ...'un hisselerinin tamamını mal kaçırmak amacıyla ...Tasarım Proje İnş. Mim. Dan. Tur. İth. İhr. Ltd. Şti.'ye devretmiş olmaları nedeniyle, müvekkillerinin alacağına kavuşabilmesi için 6098 sayılı TBK'nın 19. maddesi uyarınca devrinden önceki hisseler oranında 12 parsel sayılı taşınmaza ilişkin tapunun (tasarrufların) iptaline, bağımsız bölümlerin belirlenen rayiç bedeline göre tazminat alınabilmesi için cebri icra ile satışına karar verilmesini talep etmiştir.

Yargılama devam ederken davacılar Hikmet Yıldız ve ... 05.06.2014 tarihli "temlik sözleşmesi" ile eldeki dava nedeniyle doğmuş ve doğacak olan haklarını temlik alan ...'e temlik etmişler; temlik alan ... 10/07/2014 tarihli duruşmada, "Ben temlik alan sıfatıyla halen süren yargılamadaki tapu iptali ve tescil talebinden vazgeçiyorum, alacak davası olarak yargılamanın sürdürülmesini istiyorum... '' şeklinde beyanda bulunmuştur. Temlik alan vekili ise aynı tarihli duruşmada ''...Her ne kadar terditli olarak talepte bulunmuşsak da tapu iptaline ilişkin talepten vazgeçildiği hususunda müvekkil asilin talebi ve beyanı vardır, zira tapu iptali ve tescil konusunda Antalya 9. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/505 Esas sayılı dosyası ile dava açılmış olup, davanın alacak davası olarak sürdürülmesini isteriz.'' şeklinde beyanda bulunmuştur.

Gerçek kişi davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; davacıların dayandıkları gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olup mevcut olmayan bağımsız bölümün satışının vaat edildiğini, zira dava konusu taşınmazda hiçbir zaman kat irtifakının / kat mülkiyetinin kurulmadığını, 1 ve 3 No'lu bağımsız bölümün satış vaatlerinin hissedarların tümü ile değil sadece hissedar ... ile yapıldığını, müvekkillerinden ... ile düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin zorunlu unsurları taşımadığını, müvekkillerinin murisi Mahmut Mavuş'un ölümünden sonra mirasçıları arasında elbirliği mülkiyeti söz konusu olduğundan, ifa olanağının paylı mülkiyete geçildiği anda doğacağını, bu aşamada tescil isteminin ifa imkansızlığı sebebi ile mümkün olmadığını, davanın hukuki dayanağının bulunmadığını, taşınmaz bedelinin davacı tarafça ödenmemiş ve sözleşme şartlarının yerine getirilmemiş olması nedeniyle de ifa olanağının bulunmadığını, davacı Hikmet Yıldız yönünden sözleşmenin 10 yıllık zamanaşımına uğradığını beyan ederek; davanın reddini talep etmiştir.

Davalı ...Tasarım Proje İnş. Mim. Dan. Tur. İth. İhr. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde özetle; davacılar arasında zorunlu ya da ihtiyari dava arkadaşlığı bulunmadığından davacılara açılmış davaların tefrik edilmesi gerektiğini, satış vaadi sözleşmelerinin hiçbir zaman tapuya şerh edilmediğini, müvekkilinin iyiniyetli olup sicile güven ilkesi uyarınca hisseleri iktisap ettiğini, davaya konu taşınmazda hiçbir zaman kat irtifakının kurulmadığını, müvekkili şirketin de bu arsa üzerine yeni bir bina yapmak üzere diğer davalı arsa malikleri ile anlaşmaya vardığını, davacıların iddia ettikleri şekilde bir muvazaa olmadığını, müvekkilinin kendi sektöründe söz sahibi, ciddi ve kurumsal bir şirket olduğunu, iddia olunan küçük hesapların ve danışıklı işlerin içerisine asla girmeyeceğini, davacıların taleplerini müvekkili şirkete karşı değil de tazminat ya da alacak davası olarak arsa sahiplerine karşı ileri sürmeleri gerektiğini beyan ederek; davanın reddini istemiştir.

Mahkemece; davalı ...Tasarım Proje İnş. Mimarlık Dan. Turz. İth. İhr. Ltd. Şti. yönüyle açılan davanın vazgeçme nedeniyle açılmamış sayılmasına, davacının alacak talebinin davalılar Muhammedün Emin, İsmail, Zeynep, Mehmet, Müzeyyen ve Hümeyra yönüyle kabulü ile 200.000,00TL'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya ödenmesine, fazlaya ilişkin hakların saklı tutulmasına karar verilmiştir.

Hükmü, davalılardan ... vd. vekili ile davalı ... istinaf etmiştir.

Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince verilen 04/10/2018 tarihli istinaf kararı ile; her ne kadar davalı ... hakkında davaya konu 15.07.2004 tarihli satış sözleşmesi borçlusu olduğu iddiasıyla adı geçene de dava açılmış ise de; mirasçılardan davalı ...'in, 15.07.2004 tarihli vekaletnameye istinaden kendi adına asaleten İsmail dışındaki mirasçılara vekaleten Antalya 7. Noterliğinin 15/07/2004 tarih ve 19103 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ile 2 No'lu dükkanda miras hissesinin satışının vaad edilmesi nedeniyle davalı ... hakkındaki davanın pasif husumetten reddi gerektiği gerekçesiyle; davalılar ... vd. vekili ile davalı ...'un istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile Antalya 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 17/11/2017 tarih, 2012/215 Esas - 2017/677 sayılı Kararının HMK'nın 353/1-b-2. maddesi gereğince ortadan kaldırılmasına, davalı ...Tasarım Proje İnş. Mimarlık Dan. Turz. İth. İhr. Ltd. Şti. yönüyle açılan davanın vazgeçme nedeniyle açılmamış sayılmasına, davalı ... hakkındaki davanın pasif husumet yokluğundan reddine, davacının alacak talebinin davalılar ...., Zeynep, Mehmet, Müzeyyen ve Hümeyra yönüyle kabulü ile;

Davalı ...’ten 72.000,00TL.

Davalılar ... Mehmet ve Hümeyra’dan ayrı ayrı 24.000,00TL.

Davalı ...’den 40.000,00TL'nin ayrı ayrı alınarak davacıya ödenmesine, fazlaya ilişkin hakların saklı tutulmasına dair verilen istinaf kararı, davacı/temlik alan Görkem Özener vekili, davalılar ... vd. vekili ile davalı ... tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkin olup; davacı taraf, 05.06.2014 tarihli "temlik sözleşmesi" ile eldeki dava nedeniyle doğmuş ve doğacak olan haklarını temlik alan ...'e temlik etmiş; 10.07.2014 tarihli duruşmada temlik alan/davacı vekili, terditli taleplerden olan tapu iptali ve tescil talebinden vazgeçtiklerini, alacak davası olarak davaya devam ettiklerini beyan ederek talebini daraltmıştır.

Dava konusu ana taşınmazda; yapı ruhsatının 26.05.1993 tarihinde, yapı tadil ruhsatının 21.12.1995 tarihinde alınmasından sonra, 06.06.2012 tarihinde yapı ruhsatının iptal edildiği anlaşılmıştır.

Dosya kapsamında yer alan Antalya Muratpaşa Belediyesi Yapı Kontrol Müdürlüğünün 10.04.2017 tarihli cevabi yazısında; dava konusu binanın, riskli yapı olduğunun 03.12.2013 tarihli tutanakla tespit edildiği, 09.12.2014 tarihli yıkım ruhsatı üzerine de yıkıldığı bildirilmiştir.

İmar düzeni; bir arsa üzerine yapılacak olan resmi ve özel nitelikli değişik çeşitte ve değişik amaçlara özgülenecek yapıların çeşidine ve amacına göre hangi özellikleri taşıması gerektiğini düzenleyen kuralların bütününü ifade eder. İmar düzeni kuralları sadece Belediye veya mücavir alanlardaki yapıları değil, Belediye sınırlarının dışındaki yapıları da ilgilendirir. 3194 sayılı İmar Kanunu ülke bütününde düzenli yerleşmeyi sağlamak, imar kargaşasına meydan vermemek, planlı ve sağlıklı yapılaşmayı gerçekleştirmek amacı taşıdığından bu yasanın emredici hükümleri kamu düzeni ile ilgilidir. İnşaata başlamadan önce uyulması gereken kurallar, inşaat devam ederken uyulması gereken yapı düzeni kuralları, inşaat bitirildikten sonra uyulması zorunlu olan kurallar bir bütündür.

3194 sayılı İmar Kanununun 26 ve 27. maddelerinde belirtilen ayrık durumlar dışında inşaata başlamadan önce tüm yapılar için ruhsat alınması zorunludur. Buradaki "ruhsat" kavramı (ya da yapı izin belgesi), arsa malikine taşınmazı üzerinde imar koşullarına uygun bir yapıyı veya yapılmış bir yapı üzerindeki esaslı değişiklik, ek ve onarımları yapabilmesi için yetkili merciin verdiği izin belgesini ifade eder. Bu belge ile arsa maliki, taşınmazı üzerine yapı yapabilme yetkisini kazanır. Uygulamada bu belgeye "inşaat ruhsatı" denilmektedir. İnşaat yapımına ruhsat alınarak başlanmış ve inşaat ruhsata uygun yürütülerek tamamlanmışsa hiçbir sorun yoktur. Ancak, yapıya ruhsat alınmadan başlanmışsa ortada imar kurallarına aykırı bir inşaat var demektir. Uygulamadaki adı ile bu tür inşaat "kaçak inşaat"tır. İmar Kanununun 32. maddesi hükmüne göre ruhsat alınmış olmakla beraber inşaat, ruhsat ve eklerine aykırı yapılmışsa bu inşaat da "kaçak yapı" sayılır. Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak sürdürülen yapılara uygulanacak müeyyide İmar Kanununun 32/son maddesinde gösterilmiştir. Buna göre yapı, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını takiben yasal hale getirilmez veya yasal hale getirilmesi olanaksız ise masrafı sahibinden tahsil ederek yıkılmalıdır. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak yapılan bina veya bağımsız bölümler yasaya uygun hale getirilmezse yıkılacağından, yıkılacak yerlerle ilgili olarak yaratılmış ekonomik değerlerin korunması söz konusu olmayacağından, bu tür yerlerin aynının paylaştırılması, paylaşım sonucu da bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satışı veya satış vaadi sözleşmesine konu yapılması yasalara uygun düşmez. İmar mevzuatına aykırı ve sonuçta yıkımı zorunlu bir bina meydana getirilmiş ve bu binadaki bir bağımsız bölümün satışı vaat edilmişse ruhsatsız veya ruhsata aykırı ve sonuçta yıkılması zorunlu bir yerde yaratılmış ekonomik değerler korunamayacağından yasa uyarınca bu satışa değer vermek olanaksızdır. Esasen imara aykırı - kaçak ve yıkılması yasa buyruğu olan bir yapıda bağımsız bölüm satışına değer tanımak da yasaya aykırılığın hukuk düzeni tarafından korunması anlamına gelir.

Gerçekten, "imar kirliliğine neden olma" başlıklı Türk Ceza Kanununun 184. maddesi de "yapı ruhsatiyesi almadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır. Yapı ruhsatiyesi olmadan başlatılan inşaatlar dolayısıyla başlatılan şantiyelere elektrik, su veya telefon bağlantısı yapılmasına müsaade eden kişi iki yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır..." hükmünü içermektedir.

Bütün bunlardan sonra değişik bir ifade ile söylemek gerekirse 24.04.1978 tarih ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararının ancak, imar mevzuatına uygun inşa edilmiş fakat henüz kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış binalardaki bağımsız bölüm satışının vaat edilmesi halinde uygulanabileceğini kabul etmek gerekir. (İzzet Karataş, Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Yüklenicinin Temliki İşleminden Kaynaklanan Davalar, Ankara 2009, sf. 48 vd).

Ne var ki, henüz kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamış bir taşınmazda yapılan binadan bağımsız bölüm değil de bağımsız bölüme karşılık belirli bir miktar arsa payı devri satışı vaat olunmuşsa yasal engel bulunmadıkça arsa payının satış vaadi geçerlidir. Fakat vaat alacaklısına imar mevzuatına aykırı, kaçak ve yıkılması zorunlu bir binadan arsa payı satışı değil, münhasıran bağımsız bölümü vaadinde bulunulmuşsa, bağımsız bölümün yukarıda açıklanan sebeplerle tescili olanaksızdır. Kuşkusuz, kaçak yapıda bağımsız bölüme özgülenecek arsa payından da söz edilemeyeceğinden bu gibi sözleşmelerin ifa olanağı yoktur.

İncelenen dosya kapsamına göre somut uyuşmazlıkta;

Vaat borçlusu ...'un vaat alacaklısı Hikmet Yıldız ile 05/04/2002 tarihinde, ... ile kendi adına asaleten ve kardeşleri adına vekaleten 15/07/2004 tarihinde ve kendi adına 20/12/2006 tarihinde yaptığı satış vaadi sözleşmeleri ile Antalya ili, Muratpaşa ilçesi, Demircikara Mahallesi, 6311 ada, 12 parsel üzerindeki 1, 2 ve 3 numaralı bağımsız bölümlerin satışına dair yaptığı sözleşmeler geçerli sözleşmeler değildir. Zira 6311 ada, 12 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki yapıda kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş değildir. Her üç sözleşmede de bağımsız bölümlerden ayrı olarak arsa payları belirlenmemiş ve satış vaadi sözleşmesinde de belirtilmemiştir. Sözleşmeye konu yapı ruhsata bağlı yapı olmadığı gibi süreç içerisinde bina da yıkılmıştır. Ruhsatsız (kaçak) yapılar, fiilen zeminde mevcut olsa da 3194 sayılı İmar Kanununa göre yıkılması gereken binalardan olduğundan hukuken olmayan bağımsız bölümlerin satışı da söz konusu olamaz.

Yukarıda izah edildiği üzere; mahkemece geçersiz sözleşmelerde uygulanması gereken ilkeler gözetilerek tazminat miktarının belirlenmesi gerekirken yazılı olduğu şekilde tazminat miktarının belirlenmesi doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda yazılı nedenlerle; 6100 sayılı HMK’nın 371. maddesi uyarınca Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesinin 04/10/2018 tarihli, 2018/450 Esas - 2018/1021 sayılı Kararının BOZULMASINA, peşin alınan harcın iadesine, HMK'nın 373. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca dosyanın kararı veren BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİNE GÖNDERİLMESİNE, 28/06/2021 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.