Esas No: 2023/831
Karar No: 2023/2630
Karar Tarihi: 11.10.2023

**3. Hukuk Dairesi         2023/831 E.  ,  2023/2630 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/2879 E., 2022/2900 K.

DAVA TARİHİ : 13.03.2017

İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 1. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/447 E., 2022/539 K.

Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı; davalının 04.05.2010 tarihinden beri kiracısı olduğunu, bildirim yükümlülüğünü yerine getirmediğinden çatıdan akan yağmur suyundan hem kiralananda hem de komşu binalarda hasar oluştuğunu, bunun üzerine ... 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2016/7 Değ. ... sayılı dosyası ile ve kiralananın tahliyesinden sonra da 2016/20 Değ. ... sayılı dosyası ile tespit yaptırıldığını, anahtar tesliminin 04.08.2016 tarihinde gerçekleştiğini, bilirkişi raporunda zarar kalemlerinin ayrıntılı olarak belirlendiğini, bina içerisindeki merdivenler ile ilgili bir tespit yapılmadığından buradaki hasarın da tespit edilmesi gerektiğini ileri sürerek; hasarın zamanında bildirilmemesi ve hor kullanma nedeni ile meydana gelen zararın ve sözleşme süresi dolmadan gerçekleşen tahliye nedeniyle doğan kira alacaklarına karşılık olmak üzere şimdilik 10.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş; 02.04.2018 tarihli dilekçesi ile, talebini 155.185,50 TL'ye artırmıştır.

II. CEVAP

Davalı; kiracılık boyunca tadilat, onarım ve eklemeler yapıldığını, mevcut zemin mermerleri, soğutmalı dolaplar ve elektrik panosu kullanıldığını, bunun dışında duvar seramikleri, taşyünü tavan plakaları, alçıpan tavan ve duvarlar, bütün mağaza ve depoların boyası, elektrik altyapısı ve aydınlatma armatürlerinin yenilenmesi, dış cephe doğrama ve fotoselli otomatik kapıların değişimi, sosyal alan ve ofislerin yeniden yapılması, kapıların ve tuvaletlerin yenilenmesinin ve izolasyonun önceki kiracı tarafından yapıldığını, ...’i devir aldıktan sonra tadilat olarak sadece alçı sıva, boya, kepenk montajı, çatı ve izolasyon tamiri, bozuk ekipmanların değişimi ve reyon değişimlerinin yapıldığını, sözleşmenin 8. maddesi çerçevesinde tadilat yapıldığını ancak bildirim yükümlülüğü doğuran bir hasar verilmediğini, tespitin tahliye tarihinden beş ay sonrasına ilişkin olduğunu ve kabul edilemeyeceğini, kiraya verenin özen yükümlülüğünü yerine getirmemesinden sorumlu tutulamayacaklarını, taşınmazın beş aylık sürede yıprandığını, taşınmazın ilk haline ilişkin davacının elinde delil bulunmadığını, tahliyeden sonra kiralananın fotoğraflarının çekildiğini, kiralanana zarar verilmediğini, su kabarmalarının tahliyeden sonra oluştuğunu, olağan kullanımdan sorumlu tutulamayacağını, yıpranma payının düşülmesi gerektiğini, ayrıca davacının iddialarına esas teşkil eden raporda metraj ve adet birimleri kullanılmadan, piyasa rayiç bedellerine göre hesaplama yapılmadan belirlenen bedelin somut gerçeklikle örtüşmediğini, rapora itiraz ettiklerini, hukukçu bilirkişinin de bulunduğu yeni bir bilirkişiden rapor alınması gerektiğini savunarak davanını reddini dilemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; bilirkişi raporu ile kullanımına bağlı olarak meydana gelen zarar bedelinin 155.185,50 TL olduğunun belirlendiği, yıpranma bedelinin düşülmesi sonucu mevcut zararın 139.666,95 TL olduğu gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile 10.000,00 TL'nin dava tarihinden, 129.666,95TL'nin ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı; kiralanana zarar verilmeyip taşınmazın değerini artırıcı onarımlarda bulunulduğunu, tahliyenin üzerinden beş ay geçmesinden sonraki durumdan sorumlu tutulmasının mümkün olmadığını, tahliye anına ilişkin fotoğraflar bulunduğunu, tahliye edilen taşınmazda su sızıntısını bildirmesinin beklenilemeyeceğini, emsallere uygun bir zarar hesabının yapılmadığını, bu yöndeki rapora itirazların değerlendirilmediğini, davacının taşınmazı teslim aldığı durum ile farkı ispatlayamadığını, olağan kullanımdan kaynaklı yıpranmalardan sorumlu tutulamayacağını, hükme esas alınan raporda bu hususun da değerlendirilmediğini ileri sürerek kararın kaldırmasına ve davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla çatıdan akan yağmur suları nedeniyle meydana gelen zarar ile mecurda tespit edilen hasarın davalının kullanımından kaynaklandığının belirlendiği gerekçesiyle, davalının istinaf isteminin esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebeplerini tekrar ederek, Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, hor kullanma tazminatı istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun ( 6098 sayılı Kanun) 316 ncı maddesi hükmü uyarınca, kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı Kanun'un 334 üncü maddesi gereğince, sözleşme sonunda aldığı hali ile kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür.

2. 6098 sayılı Kanun'un 335 inci maddesinde; “Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.” düzenlemesi yer almaktadır.

3. Değerlendirme

1. Önceki kiracı ile eski malik arasında 04.05.2010 başlangıç tarihli - 01.12.2018 bitiş tarihli kira sözleşmesinin bulunduğu, davacının kiralananı 26.09.2013 tarihinde satın alarak taşınmaza malik olduğu, davalının da önceki kiracıya ait işletmeyi devralarak taşınmazda kiracı olduğu, davalı kiracı tarafından kiralananın 25.07.2016 tarihinde boşaltıldığı bildirilerek notere teslim edilen anahtarların 04.08.2016 tarihinde davacı kiraya veren tarafından teslim alınıp 03.08.2016 tarihinde delil tespiti talebinde bulunulduğu, davacının tazminat isteminin de Mahkeme aracılığıyla yaptırdığı tespit üzerine alınan tespit raporuna dayandığı, bu itibarla somut olayda 6098 sayılı Kanun'un TBK 335 inci maddesinin uygulama yerinin olmadığı anlaşılmaktadır.

2. Kiracının, yukarıda yer verilen kanuni yükümlülüğünün ihlali halinde kiraya veren; bu yüzden uğradığı zararın tazminini kiracıdan isteyebilir. Ancak, kiracı sözleşme sınırları içinde kiralanandan yararlanması sonucu meydana gelen yıpranma ve bozulmalardan sorumlu değildir. Eş söyleyişle, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur.

3. İlk Derece Mahkemesince hükme esas alınan bilirkişi raporunun yukarıda yer verilen ilkeler çerçevesinde hazırlandığı ve hüküm kurmaya elverişli olduğu, kullanım süresi ile orantılı olarak yıpranma payının dikkate alındığı da gözetildiğinde, davalının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

11.10.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.