Esas No: 2025/163
Karar No: 2025/1777
Karar Tarihi: 27.02.2025

**12. Hukuk Dairesi         2025/163 E.  ,  2025/1777 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesi

Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki davacı/borçlu tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü:

Sair temyiz itirazları yerine değil ise de,

Alacaklılar tarafından borçlu aleyhine başlatılan ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı icra takibinde şikayetçi borçlu şirket vekili, şikayet dilekçesinde sair fesih sebepleri yanında borçlu şirkete ait 4 yıldızlı 230 odalı turistik otel vasıflı taşınmazının 1.10.2020 tarihli ihalede alacağa mahsuben ihale edildiğini, icra müdürlüğünce yaptırılan kıymet takdirine itiraz üzerine taşınmazın satış işlemine esas olan kıymet takdirinin Marmaris İcra Hukuk Mahkemesi'nin 10.12.2019 tarihli 2019/111 esas, 2019/433 karar sayılı kararı ile belirlendiğini, hükme esas alınan 10.9.2019 tarihli rapor sonucunda arsa, bina değerleri ile müştemilat değeri ve tesisin teferruat değeri ile birlikte taşınmazın toplam değerinin 67.750.611,60 TL olarak tespit edildiğini, ancak bilirkişi raporunda yer alan tesisin teferruat listesi değeri olan 5.579.814.40 TL'nin taşınmazın toplam değerine eklenmediğini, taşınmazın teferruat değeri ile birlikte toplam değerinin 73.330.426 TL olması gerekirken 67.75.611 TL olarak belirlendiği, HMK m.304 ve yeni eklenen 305/A düzenlemesi gereğince bu hususun düzeltilmesi için İcra Mahkemesine müracaat edildiği; ancak Marmaris İcra Hukuk Mahkemesinin 21.09.2020 tarih, 2019/111 E. 2019/433 K sayılı ek kararıyla "bilirkişi raporunda teferruat listesi değerinin toplam değere katılmayışı hususunda gerekçe bulunduğu" belirtilerek yaptıkları başvurunun 21.9.2020 tarihli ek karar ile reddedildiğini, oysa bilirkişi raporunda ifade edilen teferruat listesinin tamamının değil sadece 4 adet aracın mahalde ve şirket bünyesinde bulunmaması nedeniyle değerlendirme dışı bırakılmış olduğunu, İİK'nun 83/c maddesi uyarınca teferruatın ipoteğin kapsamına dahil olduğunu, taşınmazdan ayrı haczedilip satılamayacağı, dolayısı ile teferruat listesinde yazılı menkullerin değerinin taşınmazın takdir edilen kıymetine eklenmesi gerektiğini ancak eklenmediği için satışa esas muhammen bedelinin eksik hesaplandığını, taşınmazın eksik bedel üzerinden satışa çıkarıldığını, tesisin teferruat listesinde yazılı malların, satış ilanı ve artırma şartnamesinde yer alması ile bu malların satışa dahil olduğunun kabul edildiğini ileri sürerek ihalenin feshine karar verilmesini talep etmiştir.

İcra mahkemesince alınan 20.1.2024 tarihli bilirkişi kök raporunda, icra müdürlüğü keşif tarihi olan 12.2.2019 itibariyle toplam değerinin 62.269.834.55 TL olduğu, tarafların itiraz üzerine 16.5.2024 tarihli ek raporda toplam taşınmaz değerinin 72.815.678 TL olduğu belirlenmiştir. Her iki rapor da da taşınmazın "IV- B" sınıfı yapı olduğunun tespit edildiği, 20.1.2024 tarihli kök raporda toplam yapı ve inşai unsurlara ait değer tespiti yapılırken 2019 yılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığının "IV- B" sınıfı yapılar için ilan edilen 1.470 TL/m2 birim fiyatı esas alındığı; 16.05.2024 tarihli ek raporda ise; davacı tarafın beyanı doğrultusunda hazırlanmış Yapı Kayıt Belgesi detay açıklamalarında belirlenen birim m2 değeri, 73 nolu emlak vergisi genel tebliğ eki 2019 yılı için binaların m2 normal inşaat maliyet bedellerini gösterir cetvelde belirtilen otel inşaatı ortalama değerleri ile yine dosya kapsamında bulunan 4 adet bilirkişi heyeti raporlarında belirlenen m2 birim maliyetleri dikkate alınarak birim maliyetinin KDV dahil 2.000,00 TL/m2 esas alındığı görülmüştür.

İcra mahkemesince 20.01.2024 tarihli rapor ile yapı kayıt belgesi dikkate alınmaksızın tespit edilen 62.269.834.55 TL'ye itibar edildiğini, bu değerin ihalelerde esas alınan muhammen bedeli olan 67.750.611.60 TL'den düşük olduğu için ihalenin feshi sebebi oluşturmadığı diğer sebeplerin ihale öncesinde şikayete konu olmadığı için ihalenin feshi sebebi olarak ileri sürülemeyeceği gerekçeleri ile ihalenin feshi isteminin reddine, ihale bedelinin %5'i oranında 1.853.000 TL para cezasının davacıdan tahsili ile hazineye irat kaydına karar verildiği görülmektedir. Şikayetçi vekilince ilk derece mahkemesi kararının istinaf edildiği, Bölge Adliye mahkemesince, icra müdürlüğünce yapılan kıymet takdiri üzerine düzenlenen bilirkişi raporu ile yargılama aşamasında alınan bilirkişi raporlarında ihale konusu taşınmazın üzerindeki yapının "IV- B" sınıfı yapı olduğunun tespit edildiği 20.1.2024 tarihli kök raporun 2019 yılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığının m2 birim fiyatları dikkate alınarak yapıldığı ve hüküm kurmaya elverişli olduğunu 15.05.2024 tarihli ek bilirkişi raporunda taşınmaz ana birim maliyetinin KDV dahil 2.000 TL olduğu buna göre taşınmaz üzerindeki yapıların toplam değerinin 28.279.150 TL olduğu tespit edilmiş ise de, söz konusu m2 birim fiyatlarının tespitinde somut verilere yer verilmediği gibi, kök rapordaki tespitin neden değiştirildiğinin gerekçeli bir biçimde açıklanmadığı anlaşıldığından, ek rapora itibar edilmemesinde isabetsizlik görülmediği, ihale konusu taşınmazın tespit olunan değeri, ihalede esas alınan bedelden düşük olduğundan ileri sürülen fesih nedenlerinin yerinde olmadığı, diğer nedenlerin de ihalenin fesih sebebi oluşturmadığı gerekçeleri ile istinaf isteminin esastan reddine karar verdiği anlaşılmaktadır.

Borçlu vekilince Bölge Adliye Mahkemesi kararı temyiz edilmiş olup temyiz dilekçesinde 15.5.2024 tarihli ek bilirkişi raporunda yapı birim maliyeti KDV dahil 2000 TL olarak tespiti somut veriler ile açıklandığı halde bu rapora neden itibar edilmediğinin açıklanmadığı, bu eksikliğin giderilmesi için dosyanın yeniden icra mahkemesine gönderilerek bilirkişiden kök rapordaki tespitinin neden değiştirildiğinin sorulması gerektiğini, ihalenin, kıymet takdirine itirazı üzerine icra mahkemesinin muhammen bedeli tespit eden kesin kararı ile yapıldığını, teferruat değerinin muhammen bedele eklenmesinin zorunlu olup bu ekleme yapılmadan tespit edilen eksik muhammen bedel üzerinden ihale yapılmasının usulsüz bulunduğundan feshi gerektiğini, diğer istinaf sebepleri ile birlikte ileri sürüldüğü görülmektedir.

Kesinleşen kıymet takdiri taşınmazın satışı sırasında İİK'nun 129. maddesinin göndermesi ile taşınmaz ihalesi hakkında da uygulanan İİK'nun 115. maddesinde öngörülen ve satışın en az hangi bedelle yapılacağını saptayan önemli bir işlemdir. Ayrıca ihalede pey süreceklerin mahcuzun kıymetinin yüzde onunu karşılayacak tutarda teminat yatırması gerekmekte olup bu miktarın belirlenmesinde de muhammen bedel esas alınır. İhale şartnamesinde ve satış ilanında kesinleşen kıymet takdirine göre tespit edilen muhammen bedel gösterilir. TMK'nın 862 maddesinin birinci fıkrasına göre rehnin kapsamına taşınmazın bütünleyici parçaları ile eklentileri de dahildir. İpotekli taşınmazın bütünleyici parça ve (mütemmin cüz) eklentileri ile birlikte kıymetinin tespit edilmesi ve bu değerin taşınmazın muhammen bedeli sayılarak ihaleye çıkarılması gerekir.

Somut olayda ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamlı takip yapıldığı, ipoteğe konu taşınmazın (otelin) arsa, bina, müştemilat değerleri ile 5.579.814.40 TL olan tesisin teferruat sisteminde yazılı teferruat değerinin toplamının icra müdürlüğünce 12.2.2019 tarih itibariyle 65.009.866 TL olarak belirlendiği, borçlunun kıymet takdirine itirazı üzerine Marmaris İcra Hukuk Mahkemesi'nin 2019/111esas, 2019/432 karar sayılı, 10.12.2019 tarihli kararında taşınmazın toplam değerinin 67.750.611.60 TL olarak belirlendiği, raporda yer alan "tesisin teferruat listesi değeri olan 5.579.814.40 TL'nin taşınmazın toplam değerine eklenmediği böylece satışa esas muhammen bedelin eksik hesaplandığı, taşınmazın açık artırma ilanında taşınmazla birlikte "6.4.2004 tarih 2169 yevmiye numara ile dosyasında teferruat listesinin mevcut olduğu (dosyasındaki bilirkişi raporunda ayrıntıları mevcut olup teferruat listesi içinde ve dışındakiler gösterilmiştir.) açıklamasının yapıldığı ve taşınmazın değerinin 67.750.611.60 TL olarak gösterildiği, taşınmazın hükme esas alınan bilirkişi raporunda taşınmazla birlikte satılacak olan teferruatların değeri 5.579.814,40 TL olarak belirlendiği halde bu değerin toplam değer hesabına dahil edilmediği rapor içeriğinden açıkca anlaşılmaktadır. Alınan bilirkişi raporunda (\*) işaretiyle yapılan açıklamada" Tapuda kayıtlı olan teferruat listesindeki dört araç ,mahalde ve şirket bünyesinde olmadığı tespit edildiğinden (şirket yetkililerinin beyanına göre , vergi dairesi ve sigorta kurumu tarafından satıldığı için) değerlendirme dışı bırakıldığı" ibaresi sadece dört adet araçla ilgili olup bu açıklama tefferuat listesindeki menkullerin toplam değere katıldığına ilişkin bir gerekçe olarak yorumlanamaz, kıymet takdirine itiraz kararında hatalı olarak belirlenen bu kıymetin icra memurunca muhammen bedel olarak satış ilanında gösterilmiş olması bu konunun ihalenin feshi nedeni olarak incelenmesine engel değildir. Satışa hazırlık işlemlerindeki usul ve yasaya aykırılıklar da ihalenin feshi nedeni olup mahkemece ihalenin feshine konu olabilecek bir usulsüzlük tespit edildiği takdirde ihalenin feshine karar vermesi gerekir. Nitekim ihalenin feshini inceleyen icra mahkemesi de taşınmazın toplam değer hesabına teferruatın değerinin ilave edilmediğini kabul etmiştir. Borçlunun şikayet dilekçesinde ihalenin feshi sebeplerinden biri olarak eksik muhammen bedel üzerinden ihaleye çıkarılmasını da gösterdiği görülmektedir. Taşınmazın teferruat (eklenti) listesinde yazılı teferruatlar ipotek kapsamında olup teferruatın toplam değeri, taşınmazın kıymetine eklenmeden eksik muhammen bedelle ihaleye çıkarılması talep ve talibi azaltıcı nitelikte olup bu husus başlı başına bir fesih nedenidir. (Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 30.1.2007 tarih 2004/23833 esas, 2007/1458 karar sayıl, 11.02.2014 tarihli 2013/35958 esas 2014/3330 karar nolu kararlarında da aynı görüş benimsenmiştir. ) Nitekim 1.10.2020 tarihli 1. açık artırmada ihaleye tek başına katılan alacaklıların sundukları dilekçede muhammen bedelin 73.330.426 TL olacağı varsayımından hareketle bu muhammen bedel ile masraflar toplamı geçecek şekilde 36.700.000 TL pey sürerek alacağa mahsuben muhammen bedelin yarısını çok az geçecek şekilde ihaleyi kazandığı ve bu nedenle zarar unsurunun oluştuğu görülmektedir.

İcra mahkemesince taşınmazla birlikte satılan teferruatların değerinin taşınmazın toplam değer hesabında dikkate alınmadan gerçeğe aykırı muhammen bedel üzerinden ihaleye çıkarılması nedeniyle mahkemece yeniden kıymet takdiri raporu alınmasına gerek olmadan ihalenin feshine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle istemin reddine karar verildiği, Bölge Adliye Mahkemesince de istinaf isteminin esastan reddedildiği görülmektedir.

Öte yandan, kabule göre de Bölge Adliye Mahkemesinin esastan ret gerekçesi de yerinde değildir. Şöyle ki Bölge Adliye Mahkemesi karar gerekçesinde muhammen bedelin 62.269.834.55 TL olarak tespit eden 20.1.2024 tarihli rapora itiraz edilmesi üzerine 15.5.2024 tarihli taşınmaz

değerini 68.539.174 TL tespit eden rapora karşı m2 birim fiyat tespitinde somut verilere yer verilmediği, kök rapordaki tespitin neden değiştirildiğinin gerekçeli biçimde açıklanmadığı gerekçeleri ile itibar etmediği, 20.1.2024 tarihli rapor esas aldığı 20.1.2024 tarihli kök rapor değerinin muhammen bedelden düşük olduğu gerekçesiyle ret kararı verildiği anlaşılmaktadır

HMK 266. maddesi "Mahkeme, çözümü hukuk dışında, özel veya teknik bilgiyi gerektiren hallerde, taraflardan birisinin talebi üzerine yahut kendiliğinden bilirkişinin oy ve görüşünün alınmasına karar verir..." hükmünü düzenlemiştir. HMK'nın 282.maddesi gereğince hakim, bilirkişinin oy ve görüşünü diğer delillerle birlikte serbestçe değerlendirir. Bu düzenleme bilirkişinin belirteceği oy ve görüşün bir takdiri delil niteliği taşıdığına işaret etmekte olup hakim bilirkişi raporunu yeter derecede kanaat verici bulmaz ise rapordaki eksiklik yahut belirsizliğin tamamlanması veya açıklığa kavuşturulması için bilirkişiden ek rapor isteyebileceği gibi gerçeğin ortaya çıkarması için gerekli görürse yeni görevlendireceği bilirkişi aracılığı ile tekrar inceleme yaptırabilir. (HMK m.281/2). Hakimin bilirkişi raporunun aksine karar verebilmesi sağlam gerekçelerle ve dayanaklarını göstermesi koşuluna bağlıdır.

Mahkeme karar gerekçesindeki kabule göre, 20.01.2024 tarihli kök rapora itiraz üzerine taşınmaz yapı değerini ana birim maliyetinin KDV dahil 2000 TL üzerinden tespit eden 15.05.2024 tarihli rapor verilmesi üzerine kök raporun değiştirilmesi nedenleri ilgili bilirkişiden sormak yerine, kök rapora itibar edilmesinin gerektiren üstün ve öncelikli konular karar yerinde tartışılıp değerlendirilmeden, kök rapordaki tespitin gerekçeli şekilde açıklanmadığı gerekçesiyle kök rapordaki yazılı kıymet takdirinin esas alınarak borçlu vekilinin istinaf isteminin esastan reddine karar verilmesi de doğru görülmemiştir.

O halde mahkemece yukarıda belirtilen maddelerle ihalenin feshine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile şikayetin reddine karar verilmesi isabetsizdir.

SONUÇ :

Borçlunun temyiz isteminin kabulü ile 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK'nın 364/2. maddesinin göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK'nın 373/1. maddesi uyarınca İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesinin 27.11.2024 tarih ve 2024/2149 E.- 2024/2745 K. sayılı kararının KALDIRILMASINA, Marmaris İcra Hukuk Mahkemesinin 11.07.2024 tarih ve 2023/131 E.-2024/189 K. sayılı kararının BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde ilgiliye iadesine, dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 27.02.2025 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

Karşı Oy Yazısı:

İİK’nın 128/a-1 ve son maddesinde; “Kıymet takdirinin tebliğ edildiği ilgililer, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde raporu düzenleten icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesinde şikayette bulunabilirler...

Bu madde gereğince icra mahkemesinin verdiği kararlar KESİNDİR.”

HMK’nın 304. maddesinde; “Hükümdeki yazı ve hesap hataları ile diğer benzeri açık hatalar, mahkemece re’sen veya taraflardan birinin talebi üzerine düzeltilebilir. Hüküm tebliğ edilmişse hâkim, tarafları dinlemeden hatayı düzeltemez. Davet üzerine taraflar gelmezse, dosya üzerinde inceleme yapılarak karar verilebilir.

Tashih kararı verildiği takdirde, düzeltilen hususlarla ilgili karar, mahkemede bulunan nüshalar ile verilmiş olan suretlerin altına veya bunlara eklenecek ayrı bir kâğıda yazılır, imzalanır ve mühürlenir.” şeklindedir.

İİK’nın 128/a maddesinde düzenlenmiş olan kıymet takdirine itiraz, icra müdürlüğünce satışa konu malın bilirkişi marifetiyle yaptırılan değer tespitinin yerinde olmadığına yönelik bir şikâyettir. Kıymet takdirinin tebliğ edildiği ilgililer, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde müdürlükçe yaptırılan değer tespitinin yerinde olmadığı, malın belirlenen değerinin gerçek kıymetini yansıtmadığı iddiasıyla raporu düzenleten icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesinde şikâyette bulunabilirler. Bu durumda icra mahkemesince yapılacak iş; icra müdürü tarafından belirlenen değerin malın gerçek değerini yansıtıp yansıtmadığı, bir başka ifadeyle memur işleminin doğru olup olmadığını denetlemektir. Dolayısıyla mahkeme, oluşturduğu bilirkişi kurulu ile icra müdürünün kıymet takdiri yaptırdığı tarih itibariyle taşınmazın değerini belirleyerek memur işlemini denetlemektedir. Kıymet takdiri ise Hukuk Genel Kurulunun 26.02.1992 tarihli ve 1992/4-70 E., 1992/130 K. sayılı ile 20.01.2016 tarihli ve 2015/12-3325 E., 2016/25 K. sayılı kararlarında benimsendiği üzere icra dairesince fiilen yapılan keşif tarihine göre belirlenir.

Kıymet takdirine itiraz hâlinde malın değerinin tespiti hâkimin sahip olmadığı özel ve teknik bir bilgiyi gerektirdiğinden 6100 sayılı HMK'nın 266 ve devamı maddeleri gereğince bilirkişinin oy ve görüşünün alınması gerekir.

HMK'nın “Bilirkişi raporuna itiraz” başlıklı 281. maddesinin 2. fıkrasında “Mahkeme, bilirkişi raporundaki eksiklik yahut belirsizliğin tamamlanması veya açıklığa kavuşturulmasını sağlamak için, bilirkişiden, yeni sorular düzenlemek suretiyle ek rapor alabileceği gibi, tayin edeceği duruşmada, sözlü olarak açıklamalarda bulunmasını da kendiliğinden isteyebilir.” hükmüne yer verilmiş ve aynı Kanunun 282. maddesi ile de hâkimin bilirkişinin oy ve görüşünü diğer delillerle birlikte serbestçe değerlendireceği belirtilmiştir.

Hâkimin, bilirkişi raporunu serbestçe takdir etmesi ve bilirkişi raporunun aksine de karar verebilmesi, kendisini bilirkişinin yerine koymasını haklı kılmaz. Çünkü hâkimin, bilirkişi raporunun aksine karar verebilmesi, sağlam gerekçeler ve dayanaklar göstermesi koşuluna bağlıdır. Bilirkişinin oy ve görüşünü, hâkimin serbestçe değerlendirebilme yetkisine sahip kılınmış olması, onun bu konuda keyfi bir tutum ve davranış içine girebileceği anlamına da asla gelmez. Hâkim, raporun aksine bir çözümlemeye ulaşmışsa, bunun dayanaklarını somut, tutarlı, açık ve rasyonel bir biçimde ortaya koymak ve vereceği hükümde de, tartışmayı yapmak zorundadır (Tanrıver, S.: Hukukumuzda Bilirkişilik, Ankara 2017, s. 124).

Hâkimin bilirkişi delilini diğer (takdiri) deliller gibi serbestçe değerlendirme hakkına sahip olmasının anlamı, bilirkişi görüşünün bağlayıcı olmamasıdır. Yoksa, bilirkişi görüşüne ihtiyaç duyan hâkimin, onu tümüyle göz ardı ederek şahsi bilgisi ile karar vermesi değildir(Deryal, Y.: Türk Hukukunda Bilirkişilik, Ankara, 2015, s. 505).

Diğer taraftan Hukuk Genel Kurulunun 17.03.1999 tarihli ve 1999/12-161 E., 1999/148 K. sayılı kararında da benimsendiği üzere kıymet takdirine itiraz üzerine mahkemece verilecek kararlar kesin olmakla beraber icra mahkemesi kararının, ihalenin feshinin istenmesi sırasında incelenmesi mümkündür. Ancak, kıymet takdirine süresinde itiraz etmeyerek yasanın öngördüğü bu olanağı kullanmayanlar, kıymet takdirine ilişkin hususları ihalenin feshi sebebi olarak ileri süremezler.

Somut olayda; davalı/alacaklılar tarafından başlatılan örnek 6 nolu ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamlı takipte icra müdürlüğünce yaptırılan keşif sonucu 18.02.2019 tarihli kıymet takdiri raporunda ihaleye konu taşınmazın üzerinde yer alan BÜTÜN UNSURLARI İLE BİRLİKTE TOPLAM DEĞERİNİN 65.009.866,00 TL olarak takdir edildiği, davacı/borçlunun kıymet takdirine yasal süresinde itirazı üzerine; Marmaris İcra Hukuk Mahkemesince taşınmazın başında 21.06.2019 tarihinde keşif yapıldığı bilirkişiler kurulunun 06.09.2019 tarihli raporuna göre; dava konusu Muğla İli, Marmaris İlçesi, Armutalan Köyü, Boynuzbükü mevkiinde Kain 3835 Parsel sayılı taşınmazın ÜZERİNDE YER ALAN BÜTÜN UNSURLARI İLE BİRLİKTE TOPLAM DEĞERİNİN 67.750.611,60 TL olarak hesap, tespit ve takdir edildiği, raporun içeriğinde geçen (\*) imgeli kısımda ise “Tapuda kayıtlı olan teferruat listesindeki dört adet araç, mahalde ve şirket bünyesinde olmadığı tespit edildiğinden değerlendirme dışı bırakılmıştır.” şeklinde izahat yapıldığı, taşınmazın belirlenen değerinin, günün ekonomik koşullarına ve taşınmazın konumuna göre gerçek değerini yansıttığı ve denetime elverişli rapora itibar edilerek, bilirkişi raporu baz alınarak ve tüm dosya içeriğine göre asıl ve birleşen davanın kabulü ile Marmaris 1. İcra Müdürlüğünün 2016/558 ve 2008/746 Esas sayılı dosyaları üzerinden davaya konu edilen taşınmazın değerinin 67.750.611,60 TL olduğunun tespitine kesin olarak karar verilmiş, bu karar şikayetçi/borçlu ile alacaklılar vekiline usulen tebliğ edilmiş olup, şikayetçi/borçlu tarafından HMK’nın 305/A maddesi gereğince karara dayanak bilirkişiler kurulu raporunda maddi hata yapıldığından bahisle taşınmazın toplam değerinin 73.330.426,00 TL olması gerektiğinden ek karar verilmesi istenilmiştir. Marmaris İcra Hukuk Mahkemesinin 21.09.2020 tarihli 2019/111 Esas, 2019/433 Karar sayılı ek karar ile “HMK’nın 305/A maddesi kapsamında hükme geçirilmesi gerekli hususlara yönelik bir eksiklik olmadığı, bilirkişi raporunda da teferruat listesi değerinin toplam değere katılmayışı hususunda gerekçe bulunduğu için talebin reddine...” şeklinde karar verildiği, gayrimenkul satış memurluğunca Marmaris 1. İcra Müdürlüğünün 2016/558 Esas sayılı 26.06.2020 tarihli taşınmaz açık artırma ilanında da Marmaris İcra Hukuk Mahkemesinin 21.09.2020 tarihli 2019/111 Esas, 2019/433 Karar sayılı kararına uygun şekilde 67.750.611,60 TL olarak ilan edilmiştir.

Kural olarak icra mahkemesi kararlarının uygulanması için kesinleşmesi gerekmez. İcra mahkemesi kararları verildikleri tarih itibariyle hüküm ve sonuç doğurur. Marmaris İcra Hukuk Mahkemesinin 10.12.2019 tarihli ve 21.09.2020 ek karar tarihli 2019/111 E.-2019/433 K. sayılı kararları ve bu kararların dayanağı 06.09.2019 tarihli bilirkişiler kurulunun raporu dikkate alındığında; gerek mahkemenin ve gerekse de bilirkişilerin bilinçli hesap, tespit ve takdire dayalı olarak şikayete konu ihalenin feshi istenilen taşınmazın üzerinde yer alan bütün unsurları ile birlikte toplam değeri 67.750.611,60 TL olarak saptadıkları, şikayetçi/borçlu tarafından ileri sürülen HMK 304. ve 305/A maddeleri gereğince maddi hata nedeniyle kararın düzeltilmesi isteminin reddine istinaf yolu açık olmak üzere karar verildiği, bu kararın şikayetçi/borçluya 29.09.2020 tarihinde tebliğ edildiği, yasal sürede aynı şikayetçi/borçlu tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine Marmaris İcra Hukuk Mahkemesince 25.09.2020 tarih, 2019/111 E.-2019/433 K. sayılı ek kararıyla; her ne kadar 21.09.2020 tarihli ek karar istinaf kanun yolu açık olmak üzere verilmişse de ek karar sehven istinaf yolu açık olarak verildiği anlaşıldığından, İİK 128/a maddesi gereğince asıl karar kesin olduğu için ek karar da kesin nitelikte görüldüğünden istinaf talebinin reddine karar verilmiştir. Satış memuru 26.06.2020 tarihli taşınmaz açık artırma ilanında yukarıda bahsi geçen kıymet takdirine itiraza ilişkin Marmaris İcra Hukuk Mahkemesinin 10.12.2019 tarihli, 2019/111 E.-2019/433 K. sayılı kararına uygun olarak taşınmazın muhammen değerini 67.750.611,60 TL olarak ilan etmiştir. Bu yönüyle taşınmazın açık artırma ilanı usul ve yasaya uygundur. Aksi düşünüldüğünde ise satış memuru, Marmaris İcra Hukuk Mahkemesinin kıymet takdirine ilişkin kesin kararına rağmen, mahkemece saptanan 67.750.611,60 TL kıymet takdiri bedeline inisiyatif alarak 5.579.814,40 TL teferruat bedeli ilave etmek suretiyle açık artırma ilanına çıkması durumunda sırf bu neden dahi ihalenin feshini gerektirecektir.

Kıymet takdirine itiraz üzerine mahkemece verilecek kararlar kesin olmakla beraber süresinde şikayet hakkının kullanıldığı hallerde icra mahkemesi kararının, ihalenin feshinin istenmesi sırasında incelenmesi mümkündür. Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş, borçlunun fesih nedeni olarak ileri sürülen kıymet takdirine ilişkin itirazları konusunda uzman bilirkişi marifeti ile keşif yapılmak suretiyle incelenerek taşınmazın değerinin belirlendiği tarih esas alınarak bilirkişi tarafından tespit edilen değerin ihalede esas alınan muhammen bedelin üzerinde olması halinde ihalenin feshine karar verilmesi, muhammen bedelin altında olması halinde ise ihalenin feshi isteminin reddine karar verilmesinden ibarettir(HGK'nın 16.06.2020 tarih, 2017/12-742 E. - 2020/406 K.).

Bölge Adliye Mahkemesinin gerekçesinde;

“...İcra müdürlüğünce 12/02/2019 tarihinde yapılan kıymet takdiri üzerine düzenlenen bilirkişi kurulu raporunda, taşınmazın arsa, üzerindeki yapılar, muhdesat, elektrik ve mekanik işleri, peyzaj unsurları ve tesisin teferruat listesi değeri ile birlikte toplam değeri 65.009.866,00 TL olarak belirlenmiştir. Tarafların kıymet takdirine itirazı sonucu Marmaris İcra Hukuk Mahkemesi'nin 10/12/2019 tarihli 2019/111 Esas, 2019/433 Karar sayılı kararı ile asıl ve birleşen dava yönünden taşınmazın değeri 67.750.611,60 TL olarak tespit edilmiş, satış da mahkemece belirlenen bu değer üzerinden yapılmıştır. Davacı borçlu vekili dava dilekçesinde diğer fesih nedenleri yanında, taşınmazın muhammen bedelinin düşük belirlendiği ve teferruat listesi değerinin taşınmazın değerine eklenmediği iddiasıyla ihalenin feshini istemiş olup, Mahkemece fen bilirkişisi, inşaat bilirkişisi, makine bilirkişisi, gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişi ve zirai bilirkişinden oluşan bilirkişi kurulundan rapor ve ek rapor alınmıştır. 02/04/2021 tarihli bilirkişi kurulu raporunda, taşınmazın zemin ve zemin üstü değerleri belirlenmek suretiyle rapor düzenlenmiş, rapor içeriğinde tesisin teferruat listesinde yer alan ancak mahalde olmadığı tespit edilen 4 adet aracın değerlendirme dışı tutulduğu, otelin teferruat listesinde bulunan kalemleri haricinde kalan mekanik ve elektrik işlerinin hesaplamalara dahil edildiği, raporun sonuç kısmında ise, teferruat listesinde belirtilen unsurlardan elektrik, ziraat ve makine mühendisliği alanında olanların ilgili bölümlerde dikkate alındığı, diğer unsurların rapor grubu uzmanlık alanı dışında kalması nedeniyle değerlemeye dahil edilmediği belirtilerek, kıymet takdirinin yapıldığı tarih itibarı ile taşınmazın toplam değeri 66.662.071,30 TL olarak belirlenmiştir. 10/08/2021 tarihli ek bilirkişi kurulu raporunda, teferruat listesinde yer alan tüm unsurların hesaplamaya dahil edilmediği ve kök rapor ile aynı doğrultuda rapor düzenlendiği anlaşılmıştır. Dairemizin kaldırma kararı sonrasında, teferruat listesinde yer alan ve değerlendirme dışı tutulan 4 adet araç yönünden davacı taraftan beyan alınarak, araçların icra yoluyla satışına ilişkin kayıtlar getirtilmiş, teferruat listesinde gösterilen araçların davacı borçlu şirketin mülkiyetinde olmadığı belirlenmiştir. İlk derece mahkemesince mahallinde fen bilirkişisi, inşaat bilirkişisi, makine bilirkişisi, elektrik bilirkişisi, mobilya bilirkişisi, turizm bilirkişisi, gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişi aracılığı ile yeniden keşif yapılmış, 23/06/2022 tarihli bilirkişi kurulu raporu dosyaya sunulmuştur. Hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda, yapı kayıt belgeleri dikkate alınmadan yapılan değerlendirme halinde kıymet takdir tarihi olan 12/02/2019 tarihi itibarı ile taşınmazın toplam değerinin 65.854.054,00 TL, yapı kayıt belgeleri dikkate alınarak yapılan değerlendirme halinde aynı tarih itibarı ile toplam değerinin 68.539.174,00 TL olduğu, makine ve elektrik ekipman tefrişat (teferruat listesi dahil) değerinin 5.579.814,40 TL olarak toplam değere dahil edildiği anlaşılmıştır. İcra müdürlüğünce yapılan kıymet takdiri sonucu düzenlenen bilirkişi kurulu raporunun 5. sayfasında "... konaklama tesisinin teferruat listesinde bulunan kalemleri haricinde toplam elektrik işleri ve mekanik işleri değerinin sonuç kısmında detay toplamı olarak hesaplamalara dahil edildiği" belirtilmiş, ayrıca teferruat listesi değeri olan 5.579.814,40 TL taşınmazın değerine ilave edilmiştir. İlk derece mahkemesince Dairemizin kaldırma kararı öncesi yapılan keşif sonucu düzenlenen kök rapor ve ek raporda, otelin teferruat listesinde bulunan kalemleri haricinde kalan mekanik ve elektrik işleri hesaplamalara dahil edilmiş, söz konusu raporda bu iki kalem yönünden toplam bedel 6.535.181,30 TL olarak belirlenmiş, söz konusu raporda teferruat listesinde yazılı eşyaların toplam değeri olan 5.579.814.40 TL hesaplamaya dahil edilmeksizin, taşınmazın toplam değeri 66.662.071,30 TL olarak tespit edilmiştir. Marmaris İcra Hukuk Mahkemesi'nin 2021/471 Esas, 2022/525 Karar sayılı hükmüne esas alınan 23/06/2022 tarihli bilirkişi kurulu raporunda ise, makine ve elektrik işleri yönünden teferruat listesinde kayıtlı olup olmaması yönünden bir ayrım yapılmaksızın, teferruat listesi değeri olan 5.579.814,40 TL taşınmazın değerine eklenmiştir. Bu hali ile, gerek kıymet takdir raporu, gerekse kaldırma kararımız öncesi alınan bilirkişi raporları ile hükme esas alınan rapor arasında farklılık bulunması, hükme esas alınan raporda, önceki raporlardan neden ayrı düşünüldüğünün belirtilmemesi ve taraf vekillerinin rapora yönelik itirazlarının değerlendirilmemesi nedeniyle, Dairemizin 07/02/2023 tarihli 2023/326 Esas, 2023/647 Karar sayılı kararı ile HMK'nın 353/1-a/6 maddesi uyarınca kararın kaldırılmasına karar verilmiştir.

İkinci kaldırma kararımız üzerine, ilk derece mahkemesince daha önce görev almamış bilirkişilerden oluşan bilirkişi kurulu aracılığı ile 06/10/2023 tarihinde ihale konusu taşınmazın icra müdürlüğü kıymet takdir tarihi itibarı ile değerinin belirlenmesi bakımından mahallinde keşif yapılmış, 20/01/2024 tarihli bilirkişi kurulu raporu dosyaya sunulmuştur. Söz konusu raporda ihaleye konu taşınmazın teferruat listesi, teferruat listesinde olan eşyalarla taşınmazın keşif anındaki durumunda olan veya olmayan eşyalar ile teferruat niteliğinde olup, keşif anında var olan ancak teferruat listesinde olmayan eşyaların tespiti ile değerlemesinin yapıldığı, kıymet takdir tarihine göre taşınmazın zemin, üzerindeki yapılar, zirai unsurlar, mekanik ve elektrik tesisatı değeri, teferruat listesinde var olup, keşif anında da var olduğu tespit edilen eşyalar ile birlikte toplam değerinin 61.376.301,70 TL olduğu, teferruat niteliğinde olup, keşif anında var olan ancak teferruat listesinde olmayan eşyaların toplam değerinin 893.532,85 TL olduğu belirlenmiştir. İhaleye konu taşınmazın yapı kayıt belgeleri dikkate alınmaksızın, kıymet takdir tarihindeki toplam değeri 62.269.834,55 TL olarak tespit edilmiştir.

Taraf vekillerinin kök rapora yönelik itirazlarının ve ilk derece mahkemesince ilgili kurumlardan getirtilen yapı kayıt belgelerinin değerlendirilmesi için bilirkişi kurulundan ek rapor istenilmiş, 15/05/2024 tarihli ek raporda, inşaat bilirkişisi tarafından yapı kayıt belgeleri dikkate alınmadan taşınmazın üzerindeki yapıların toplam değerinin 28.279.150,00 TL, yapı kayıt belgesinin dikkate alınması halinde kıymet takdir tarihine göre taşınmaz üzerindeki yapıların toplam değerinin 31.541.310,00 TL olduğu, diğer bilirkişilerin uzmanlık alanlarına göre kök raporda herhangi bir değişiklik bulunmadığı belirtilmiştir.

Dava konusu taşınmazın ihale tarihinden önce imar barışından yararlandığı ve bu nedenle değerinin değiştiği iddiası ile de ihalenin feshi istenilmiş olup, imar barışı için başvuruların 08/06/2018 tarihinde başladığı, 26/06/2020 tarihinde satış kararının alındığı, davacının sunduğu belgelere göre, 01/01/2020 tarihinde 3194 Sayılı Kanunun geçici 16. maddesi uyarınca yapı kayıt belgelerinin düzenlendiği, davacının söz konusu yapı kayıt belgelerine dayanarak yeniden kıymet takdiri yapılmasını istemediği, davacı vekilinin icra müdürlüğüne yaptığı 25/09/2020 tarihli başvurusunun bu kapsamda olmadığı anlaşılmaktadır. Dolayısıyla, davacı satışa hazırlık işlemini yasal süresi içinde şikayete konu etmediğinden, yapı kayıt belgeleri dikkate alınmaksızın taşınmazın değerinin belirlenmesi gerekir. İcra müdürlüğünce yapılan kıymet takdiri üzerine düzenlenen bilirkişi raporu ve yargılama aşamasında alınan bilirkişi raporlarında ihale konusu taşınmaz üzerinde bulunan yapının IV-B sınıfı yapı niteliğinde olduğu tespit edilmiş olup, 20/01/2024 tarihli kök raporda inşaat bilirkişisi tarafından yapının tespit edilen bu sınıfına göre 2019 yılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı m² birim fiyatları dikkate alınarak hesaplamanın yapıldığı, ilk derece mahkemesinin hükme esas aldığı 20/01/2024 tarihli kök raporda, önceki raporlar ile aradaki farklılıkların açıklandığı, bu hali ile raporun denetime elverişli ve hüküm kurmaya yeterli olduğu anlaşılmaktadır. Her ne kadar 15/05/2024 tarihli ek bilirkişi raporunda, inşaat bilirkişisi tarafından taşınmaz üzerindeki ana binaya ilişkin yapı birim maliyetinin KDV dahil 2.000,00 TL olduğu ve buna göre taşınmaz üzerindeki yapıların toplam değerinin 28.279.150,00 TL olduğu belirtilmiş ise de, söz konusu m² birim fiyatının tespitinde, somut verilere yer verilmediği gibi, kök rapordaki tespitin neden değiştirildiğinin gerekçeli biçimde açıklanmadığı anlaşıldığından, ek rapora itibar edilmemesinde isabetsizlik görülmemiştir. Bu nedenle, ihale konusu taşınmazın tespit olunan değeri, ihalede esas alınan muhammen bedelden düşük olduğundan, ileri sürülen fesih nedeninin yerinde olmadığı anlaşılmıştır...” şeklinde karar verildiği görülmektedir.

Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının ONANMASINA karar verilmesi gerekirken, aksi yöndeki Dairemizin sayın çoğunluğunun bozma görüşüne katılamıyorum. 27.02.2025