Esas No: 2014/13704
Karar No: 2015/8931
Karar Tarihi: 14.10.2015

**14. Hukuk Dairesi         2014/13704 E.  ,  2015/8931 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Kocaeli 4. Asliye Hukuk Mahkemesi

TARİHİ : 12/09/2013

NUMARASI : 2012/253-2013/891

Davacı- karşı davalı vekili tarafından, davalı ile davalı- karşı davacı aleyhine 20.04.2012 gününde verilen dilekçe ile müdahalenin meni istenmesi, davalı- karşı davacı tarafından 13.05.2012 gününde verilen dilekçe ile TMK'nın 724. maddesine dayanan temliken tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; asıl davanın kabulüne, karşı davanın reddine dair verilen 12.09.2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı- karşı davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Asıl dava elatmanın önlenmesi isteğine ilişkin olup, karşı dava ise Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacı-karşı davalı, davalıların 1999 yılında meydana gelen depremde kirada oturdukları evin hasarlanması üzerine dava konusu taşınmaz üzerine geçici bir barınak inşa etme talebinde bulunduklarını, kendisine ait binanın hemen yanına yapı inşa ederek işgal ettiklerini belirterek bu nedenle elatmalarının önlenmesini, inşa ettikleri binanın kal'ini ve taşınmazdan tahliyelerini talep etmiştir.

Davalı- karşı davacı, dava konusu taşınmazı 1/3 payı kendisine ait olacak, 2/3 payı davacının olacak şekilde birlikte aldıklarını, davacıya bir miktar ödemeler yaptığını ancak tapu kaydını davacının kendi üzerine yaptığını, yapıların projesinin dahi bitişik nizam çizildiğini, davacının inşaatına yardım ettiğini, bir miktar paranın tapu devrinden önce ödenmediği için tapu devrinden kaçındığını, davanın reddini istemiştir. Karşı dava açmak suretiyle dava konusu taşınmaz üzerindeki binayı iyiniyetle inşa ettiğini, iyiniyetle taşınmazın iktisabı için şartların oluştuğunu, 1080 m2 kısmının adına tescilini, yerinde görülmediği takdirde 1/3 payının iptali ile kendisinin paydaş olarak tescil edilmesini talep etmiştir.

Mahkemece, asıl davanın kabulü ile davalıların elatmalarının önlenmesine, inşaatın kal'ine, karşı davanın ise reddine karar verilmiştirHükmü, davalı-karşı davacı temyiz etmiştir.

Mahkemece, dava inanç sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescili olarak değerlendirilmiş ise de davalı TMK'nın 724. maddesi uyarınca temliken tescil isteğinde bulunduğundan, anılan hüküm uyarınca inceleme ve araştırma yapılması, daha sonra bir karar verilmesi gerekmektedir.

TMK’nın 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK’nın 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

TMK’nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.

Malzeme sahibinin TMK’nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır. TMK’nın 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)

b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır. Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. İnşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açacaktır. (Objektif koşul)

c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir. Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.

d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

Somut olayda mahkemece, TMK’nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi için gereken subjektif ve objektif koşullarla ilgili yeterli inceleme ve araştırma yapılmaksızın hüküm tesis edildiği anlaşılmaktadır. Yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda, gerekli araştırma ve incelemelerin yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı/karşı davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatıran tarafa iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 14.10.2015 gününde oybirliği ile karar verildi.