Esas No: 2022/3990
Karar No: 2024/471
Karar Tarihi: 01.02.2024

**6. Hukuk Dairesi         2022/3990 E.  ,  2024/471 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili ve davalı ... vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı ... arasında 30.09.2017 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini ve müvekkilinin taşınmazın 337,60 m2'sini davalı ...'e 09/10/2017 tarihinde devrettiğini, inşaatın 16 ay içinde bitirilmesinin kararlaştırıldığı halde davalının halen inşaata başlamadığını ve sözleşmede yasaklanmasına rağmen davacının kendisine devretmiş olduğu hisseyi de diğer davalılara devrettiğini ileri sürerek, taraflar arasındaki sözleşmenin feshine ve davalılar adına kayıtlı hisselerin tapusunun iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili davalı ile davacı arasında akdedilmiş arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmadığını, dava dilekçesi ile sunulan sözleşmeyi kabul etmediklerini, dava konusu hisselerin davacı şirketten, bedeli ödenmek suretiyle satın alındığını, müvekkil tarafından hukuken iyi niyetli 3. kişi olarak kabul edilen diğer davalılara yapılmış olan devirlerin de geçerli olduğunu, bu devirlere ilişkin müvekkil ile diğer davalılar arasında yapılmış olan sözleşmeler bulunduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı ile yüklenici ... arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noter huzurunda düzenleme şekline yapılmadığından geçersiz olduğunu, yapılan sözleşmenin adi yazılı şekilde yapıldığını, bu sözleşmenin iyiniyetle hak iktisap eden üçüncü kişilerin hakkına zarara vermek amacıyla her zaman ve istenildiği şekilde yapılabileceğini, tapu payını müvekkiline devredip tescili yapıldıktan sonra danışıklı olarak böyle bir sözleşme yapmalarının mümkün olduğunu, müvekkilinin arsa payını devralırken iyiniyetli olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; davanın haksız ve kötü niyetli olduğunu, davalı ...'in söz konusu tapu kaydını satın aldığını söylediğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında aldığını dile getirmediğini, söz konusu iptal ve tescilleri istenen tapu kayıtları üzerinde iyi niyetli olarak hak iktisap etmiş olup üçüncü kişi konumunda bulunduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; dava dilekçesi ile sunulan sözleşmeyi kabul etmediklerini, dava konusu hisselerin davacı şirketten bedeli ödenmek suretiyle satın alındığını, müvekkil tarafından hukuken iyi niyetli 3. kişi olarak kabul edilen diğer davalılara yapılmış olan devirlerin de geçerli olduğunu, bu devirlere ilişkin müvekkil ile diğer davalılar arasında yapılmış olan sözleşmeler bulunduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; davada belirtilen taşınmazı davacının beyan ettiği gibi ...'ten değil Rukiye Dündar'dan 27/04/2018 tarihinde tapu dairesinde satın aldığını, ...'i tanımadığını ve bağlantısının olmadığını, söz konusu dava ile alakasının olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; taraflara ait yapılan ticari defter incelemesi neticesinde dava konusu arsa ile ilgili olarak devir işleminin faturalaştırıldığı, ancak arsa devir bedeli olan 175.000,00 TL'ye ait herhangi bir ödeme kaydının ve ödemeyi ispatlayıcı belgelerin olmadığının tespit edildiği, dosyaya hem davacının hem de davalı ...'in ellerinde bulunan sözleşme aslını sundukları, dava dışı ... Yatırım ... A.Ş.’nin ise sözleşme aslının davacı tarafından sunulduğunu beyan ederek dosyaya sözleşme aslını sunmadığı, mevcut iki adet sözleşme aslı incelendiğinde davalı ...'in sunmuş olduğu sözleşme aslında davacı Suludere Bilişim şirketinin kaşesi ve imzasının bulunmadığı, dava dışı ... Yatırım ... A.Ş.'nin imzasının bulunduğu, 09.10.2017 tarih ve 47541 yevmiye no.lu Resmi Senette tapunun ... ili, ... ilçesi,...Mahallesi, 42326 ada, 3 parsel'de kayıtlı 947,82 m² yüzölçümlü arsa vasfındaki taşınmazdaki hissesini 175.000,00 TL bedelle satışının yapıldığı, davacı şirketin ticari defterlerinde davacının 09.10.2017 tarih ve 020674 sıra no.lu fatura ile 175.000,00 TL bedelle arsa satışına yönelik davalı ...' e fatura düzenlediği ve ticari defterlerine de bu faturayı işlediği, davacının bahsettiği sözleşmenin davalı ile yapılmadığı ve tapuda satış işlemi suretiyle hissesini 175.000,00 TL bedel karşılığında davalı ...'e devrettiği kanaatine varıldığı, diğer davalılar ise kendilerine ait hisseleri davalı ...' ten tapuda satış suretiyle devralan 3. kişiler olup, davalıların kötüniyetli olduklarına dair herhangi bir husus tespit edilmediği gibi, dava konusu hisselerin davalı ...'ten bedeli ödenmek suretiyle satın alındığı ve hukuken iyi niyetli 3. kişi olarak kabul edilen diğer davalılara yapılmış olan devirlerin de geçerli olduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle, müvekkili ile davalı ... arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlendiğini, fatura müvekkili defterlerinde kayıtlı olsa bile ödemeye ilişkin bir kaydın davalı defterinde bulunmadığını, taşınmazın hissesinin sözleşme kapsamında avans olarak davalı yükleniciye devredildiğini, yüklenici edimini yerine getirmediğinden diğer davalıların da tapuya hak kazanamayacağını belirterek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazda davalı müvekkilinin ve diğer davalılarının sahip oldukları hisse oranlarının belirli olduğundan İlk Derece Mahkemesince tarafların hisse oranlarına göre vekalet ücretinin ayrı olarak tespiti gerekirken vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara ödenmesine şekilde hüküm kurulmasının doğru olmadığını belirterek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, davacının taşınmazın 337,60 m2'lik kısmını tapuda 04.10.2017 tarihinde davalı ...'e satış yapmak suretiyle devrettiği, davalının davacının sunduğu sözleşmeyi kabul etmediği ve iddiasını doğrulamak için davacının yer almadığı ... ile sözleşme aslını dosyaya sunduğu, bu halde dosyaya içeriği aynı ancak tarafları farklı iki farklı sözleşme sunulmuş olup, davalının savunması doğrultusunda sunduğu sözleşme karşısında davacı kendi sözleşmesinin geçerli bir sözleşme olduğunu ispatlamak zorunda olduğu, tapu kayıtları incelendiğinde diğer arsa sahibi ... Yatırım ... Anonim Şirketinin sözleşme kapsamında davalı ...'e her hangi bir hisse devri yapılmadığı, bu halde, tapuda yer alan satış sözleşmesinin ve davalının elinde yer alan sözleşme suretinin aksini, yani davalıyla sözleşme yapıldığını davacının başkaca delillerle ispatlayamadığı, davacı tarafça her zaman sözleşmeye kaşe eklenerek imza atılması mümkün olabileceğinden artık davacının sözleşme ilişkisini ispatlamış olduğunun kabul edilemeyeceği, davalılar yönünden dava sebebi ortak oluğundan davalılar lehine tek bir vekalet ücretine hükmedilmesinde de usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle, davacı vekilinin ve davalı ... vekilinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçelerle temyiz yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan fesih, tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı TBK'nın 470-486. maddeleri, TMK'nın 1023. maddesi

3. Değerlendirme

Davacı vekili tarafından dosyaya sunulan adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi arsa malikleri davacı şirket, dava dışı ... Yatırım ... A.Ş. ve yüklenici davalı ... arasında düzenlenmiştir. Davalı ... vekili tarafından sunulan sözleşme ise, dava dışı ... Yatırım ... A.Ş. ve davalı ... arasında düzenlenmiş olup, davacının isim ve imzası bu sözleşmede bulunmamaktadır. Dava konusu taşınmazın 337,60 m² kısmı davacı şirket tarafından davalı ...'e 09/10/2017 tarihinde ve 47541 yevmiye numaralı satış işlemiyle 175.000,00 TL bedelle devredilmiş olup, davalı ... devralmış olduğu hisseyi değişik tarihlerde diğer davalılara devretmiştir. Dava dışı ... Yatırım ... A.Ş yetkilisi yazılı beyanında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin davacı şirket, ... Yatırım ... A.Ş ve davalı ... arasında akdedildiğini ve davacı tarafından dosyaya sunulan sözleşme aslını kabul ettiğini bildirmiştir. İlk Derece Mahkemesince görüşüne başvurulan mali müşavir bilirkişinin düzenlediği raporda, davacı şirketin ticari defterlerinin incelenmesinde taşınmazın devri karşılığında herhangi bir ödemenin olmadığı, dava dışı diğer arsa sahibi olan ... Yatırım ... A.Ş.'nin ticari defterlerinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan devir nedeniyle para giriş çıkışının olmadığı, davalı defterlerinde de ödemeye ilişkin bir kaydın olmadığı bildirilmiştir.

Taraflarca dosyaya sunulan iki sözleşme içerik olarak aynı olup, imza kısımlarının farklı olduğu, davalı ... sözleşmeyi dava dışı arsa sahibi ... Yatırım ... A.Ş. ile imzaladığını, davacının sözleşmede taraf olmadığını, tapu payını bedel karşılığında davacıdan satın almış olduğunu savunmuş ise de, davacıya ödeme yaptığını ispat edemediği, devralmış olduğu payı kısa zaman aralıkları ile diğer davalılara devrettiği, dava dışı şirketin davacının sözleşmenin tarafı olduğunu kabul ettiği hususları birlikte değerlendirildiğinde, davacı arsa maliki davalı yüklenici ... ile aralarındaki sözleşme ilişkisinin varlığını ispat etmiştir.

Öte yandan davacı tarafından davalı yüklenici ...'e yapılan temlik arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında avans mahiyetinde olup, davalı yüklenici sözleşmeden kaynaklanan edimini yerine getirmediğinden davalı yükleniciden pay satın alan diğer davalıların da TMK’nın 1023. maddesi kapsamında iyiniyetinin korunması mümkün değildir.

O halde mahkemece yapılacak ..., sözleşmenin geriye etkili olarak feshi ile tapu iptali ve tescile karar verilmesinden ibaret olup, eksik incelemeye dayalı olarak davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddi kararı doğru olmamış, istinaf mahkemesi kararı kaldırılarak İlk Derece Mahkemesi kararının bozulması uygun görülmüştür.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde davacıya iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

01.02.2024 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

- MUHALEFET ŞERHİ-

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.(...m.1023)

Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyi niyet iddiasında bulunamazlar. Burada aranan iyi niyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden bazı fiili karinelerden yararlanabilir. Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın kısa sürede el değiştirmesi veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir.

Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya ... ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak üçüncü kişinin taşınmazı satın alırken kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir. Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her halde "yolsuz tescil" kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir.

Her arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden tamamen iyi niyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Arsa sahibi iyi niyetli ve risk almak istemiyorsa; tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarını bertaraf edebilir. Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırıdır.

Sayın çoğunluk, üçüncü kişilerden arsa sahibi ile yüklenici arasında tapu sicili dışında esas borç ilişkisinden doğan sorunları bilmesini beklemekte, buna göre iyiniyetli olmadıkları kabul edilerek adeta bir kötü niyet karinesi icat edilmektedir. Oysa TMK nın 1023. maddesi, iyi niyetle taşınmaz üzerinde aynî hak edinen üçüncü kişilerin tapu siciline olan güvenini yolsuz tescile rağmen korumaktadır. Bir başka değişle, hukuki işlem güvenliği ve tapuya ... ilkesini gerçek hak sahipliğine tercih etmektedir. Kaldı ki, ticari bir risk alarak ve yükleniciye güvenerek arsanın mülkiyetini intikal ettiren, yüklenici seçiminde gerekli özeni göstermeyen, peşin ifa yükümlülüğü olmamasına rağmen arsa tapusunu teminat almadan yükleniciye devreden arsa sahibinin, tapuya güvenmiş olan üçüncü kişiler karşısında korunmaya değer bir yanı da bulunmamaktadır. Keza, arsa sahibinin tapuyu yükleniciye devretmesinin “avans” niteliğinde olduğu, mülkiyetin ancak yüklenicinin tüm borcunu ifa ettikten sonra geçeceğini kabul edilmesi de hukuki dayanağı olan bir kabul değildir. Zira hukukumuzda “yolsuz tescil” terimi mevcut olmasına rağmen “avans tapu” terimi mevcut değildir.

Somut olayda, dava konusu 947,82 m2’lik arsanın 337,60 m2’sine malik olan davacı şirket bu arsasını 175.000 TL karşılığında davalıya 09.10.2017 tarihinde satmıştır. Bu satış faturaya bağlanmış ve defter incelenmesinde faturanın davacı defterlerinde kayıtlı olduğu sabittir. HMK.m.222/4.fıkra gereğince davacının bu kaydı kendi aleyhine delil kabul edileceğinden başka hiçbir delile gerek olmaksızın taşınmaz hissesinin davalıya satıldığının kabulü gerekir.

Öte yandan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin düzenleme şeklinde noterde yapılması sıhhat koşuludur. Taraflar arasında resmi şekilde yapılmış bir sözleşme bulunmamaktadır. Arsa halen boş vaziyette olduğu bilirkişi raporuyla sabit olduğuna göre Sayın çoğunluğun geçerli bir sözleşmenin varlığını kabul etmesi ve sözleşmenin geriye etkili feshi ile tapu iptaline karar verilmesi gerekçesiyle ilk derece mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmesi doğru olmamıştır.

Kaldı ki geçerli bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olsaydı bile; arsa sahibi kendisine ait hisseyi davalıya tapuda devretmiştir. Davalı/alıcı, boş olan arsa hisselerini diğer davalılara tapuda hisse devri şeklinde intikal ettirmiştir. Davalı/üçüncü kişiler, yargılamanın tüm aşamalarında tapuya güvenerek taşınmazı satın aldıklarını iyi niyetli olduklarını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmişlerdir. Tapu maliki üçüncü kişilerin bu konudaki haklı savunmalarına istinaden ilk derece mahkemesi davanın reddine karar vermiş, istinaf mahkemesi ise istinaf istemini esastan reddetmiştir. Dairemizin Sayın çoğunluğunca, doğru ve isabetli olan ilk derece mahkemesi kararını yazılı gerekçelerle bozması TMK nın 1023. maddesinde düzenlenen "tapuya ... ilkesine" aykırı olmuştur. Anılan ilkeye göre tapuya güvenen kişinin iyi niyetli olduğu karine olarak kabul edilir. Bu karinenin aksini, yani davalıların kötü niyetli olduğunu davacı tarafın ispatlaması gerekir. Somut olayda davacı taraf, “afaki” iddialar dışında davalıların kötü niyetli olduğuna dair hiçbir delil sunamadığı gibi taşınmazın davalı alıcıya satıldığına dair fatura düzenlemiş ve ticari defterlerine kaydetmiştir. Bu nedenlerle davalıların mülkiyet hakkının TMK nın 1023. maddesi gereğince korunmasına yönelik kararın onanması gerekirken yazılı gerekçelerle bozulmasına ilişkin Sayın çoğunluğunun kararına muhalifim.