Esas No: 2014/14889
Karar No: 2016/3797
Karar Tarihi: 30.03.2016

**14. Hukuk Dairesi         2014/14889 E.  ,  2016/3797 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 01.02.2008 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tecil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 18.12.2012 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

\_ K A R A R \_

Davacılar...'dan göçmen olarak geldiklerini, ev yapmak amacıyla davalıdan arsalar satın aldıklarını, bedelini taksitler halinde ödeyerek, senetlerini geri aldıklarını, davalının arsaları satarken imarlarının olmadığını, ancak parselasyon planının yapıldığını ve buna göre imarının yapılacağını söyleyerek parselasyon planını ve özel çapların birer suretlerini verdiğini taşınmazın ilk tapu kaydının... İli, .. İlçesi 2. Bölge... 179 ada 11 sayılı parsel olup, 8405 m2 olduğunu, imar yapıldıktan sonra ...'ün... Mahallesi...ada .. sayılı parsel, ...'ın ... ada 7 sayılı parsel, ...'nin ...ada 8 sayılı parsel, ...'in 10313 ada 9 sayılı parsel ve ...'nun 10313 ada 6 parsel sayılı taşınmazlar üzerine, davalı tarafından verilen net tapu miktarına ve özel parselasyon planına uygun olarak ev yaptıklarını, halen bu taşınmazlarda oturduklarını, davalının satıp parasını aldığı arsa hisselerini haksız olarak mülkiyetinde tuttuğunu, yeniden ödeme yapılmasını istediğini, harici satın almaya dayalı tapu iptali ile bedelsiz olarak tesciline, bu olmaz ise TMK'nın 724 ve devamı maddeleri gereğince davalı payının iptali ile adlarına tesciline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davanın zamanaşımı nedeniyle reddi gerektiğini, muhtar olması nedeniyle arsa sahipleri ile davacılar arasında aracılık yaptığını, davacıların da parasını ödeyerek üçüncü kişilerden tapularını aldıklarını, taşınmaz satımında resmi satış dışındaki satışların geçersiz olduğunu, taşınmazın mülkiyetinin harici satış sözleşmesi ile nakledilemeyeceğini, davacılara yer satmadığını, tapudaki hissesinin imar uygulamasından geldiğini, davacı taraf ile imar uygulaması sebebiyle ortak olduğunu, ortaklığın giderilmesi davasını açtıktan sonra davacıların bu davayı ikame ettiklerini, davanın reddini istemişlerdir.

Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacılar vekili temyiz etmiştir.

Dava, Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı temliken tescil istemlerine ilişkindir.

TMK'nın 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK'nın 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

TMK'nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona

ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.

Malzeme sahibinin TMK'nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a)Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.

TMK'nın 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK'nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)

İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.

b)İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır. (Objektif koşul)

c)Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

d)Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; davacıların dava konusu taşınmazlar üzerindeki binaları davalının bilgisi dahilinde ve onun rızası ile yaptıkları ve binalara elektrik ve su bağlanması için noterde düzenlenmiş muvafakatnamelerde, özel arsa çapı, ödemelere dair para makbuzları ve senetler ile emlak vergi numaraları, belediyece verilmiş numarataj belgeleri ve diğer delillerin değerlendirilmesi sonucu karine olarak iyiniyetli olduklarının kabulü gerekir. Kaldı ki, hayatın olağan akışına göre şehir merkezinde bulunan ve mülkiyetinin başkasına ait olduğu veya başkaların da paydaş bulunduğu bir taşınmaza, ilerde mülkiyetin elinden çıkma endişesi taşıyan bir kişinin kendi malzemesiyle yapı yapması düşünülemez. Dolayısıyla, mahkemenin kabul ettiğinin aksine davacılar, çekişmeli taşınmazlar üzerindeki yapıları iyiniyetle yapmıştır.

Bütün bu saptamalara göre, davalının payına göre davacılar tarafından ibraz edilen ödeme belgelerinde belirtilen miktarlar mahsup edilmek suretiyle taşınmaz bedelinden ödenmemiş miktar var ise bu saptanarak davalıya ödenmek üzere depo ettirilerek davanın kabulü için gerekli koşullar mevcut olduğu halde yazılı gerekçe ile davanın reddi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 30.03.2015 tarihinde oybirliği ile karar verildi.