Esas No: 2022/8574
Karar No: 2023/2863
Karar Tarihi: 24.10.2023

**3. Hukuk Dairesi         2022/8574 E.  ,  2023/2863 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2021/209 E., 2022/2659 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 18. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2019/6 E., 2019/616 K.

Taraflar arasındaki kira tazminatı davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı; davalı ile ... Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi kapsamında sözleşme imzaladığını, sözleşme kapsamında 20.07.2009 tarihi ile 20.05.2013 tarihleri arasında davalıya toplam 15.360,00 TL ödeme yaptığını, sözleşme kapsamında hak etmiş olduğu dairenin teslim edilmediğini, teslim edilmeyen dairenin kullanılamadığını, kiraya verilemediğini, bu nedenle zarara uğradığını ileri sürerek, kira kaybından kaynaklı fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydı ile 20.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

1. Davalı; davanın idari yargı da görülmesi gerektiğini, sözleşmede konut teslim tarihine ilişkin herhangi bir hükmün bulunmadığını, sözleşmelerde kira yardımı yapılacağına ilişkin herhangi bir taahhütlerinin de bulunmadığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasındaki uyuşmazlık özel hukuk hükümlerine tabi sözleşmeden kaynaklandığından davalının yargı yolu itirazının kabul edilmediği, sözleşmede konutun ne zaman teslim edileceğine dair hüküm veya davalının arsa sahibi davacıya kira ödeyeceğine dair herhangi bir taahhüdü bulunmağı, ... Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi'nin 50.000 konut alanına ilişkin olması, 200.000 kişilik modern yaşam alanını içermesi, hak sahiplerine ait taşınmazlarla ilgili davaların sonuçlanması, proje alanında mevcut 13.497 adet gecekondunun yıkılıp, enkazlarının kaldırılması, uygulamaya hazır bir alanın ortaya çıkartılması, uygulama dahil projenin tamamlanması için gerekli süreler ile diğer hukuki ve teknik hususların birlikte değerlendirildiğinde, sözleşmenin ifası için makul sürenin sözleşme tarihinden itibaren 10 yıl olabileceğine ilişkin bilirkişilerin görüşünün mahkemece de kabul edildiği, benzer nitelikteki ... ... Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında açılan emsal nitelikteki davalarda makul sürenin 9 yıl olarak belirlendiği, ... Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi'nin de bu projeye benzerlik arzetmesi ve kapsamlı olması nedeniyle projenin tamamlanması ve sözleşmenin ifası için makul süre 10 yıl olarak kabul edildiği, davacının imzaladığı sözleşmenin 17.06.2009 tarihli olduğu, dava tarihi itibariyle sözleşmenin ifası için makul kabul edilen 10 yıllık sürenin dolmadığı, her davanın açıldığı şartlara göre değerlendirileceği, dava tarihi itibariyle davacının kira tazminatı isteme hakkının doğmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı istinafında; davalı tarafından davalar nedeniyle zaman kaybına uğranıldığı savunmasında bulunulmadığı, acele kamulaştırma kapsamında taşınmaz davalarının 1 yıldan az sürede neticelendiği, emsal olarak sunulan raporlarda toplam 9 yıllık bir sürede işlemlerin sonuçlanacağının bildirildiği, açılan herhangi bir kamulaştırma davası olmaması nedeniyle projeye süre eklenemeyeceği, alanın inşaata uygun hale gelmesi için 1 yıl ve inşaat süresi için ise 3 yıl olmak üzere toplam 4 yıllık makul sürede taşınmazların tesliminin gerektiği, mahkeme tarafından makul sürenin 10 yıl olarak değerlendirilmesinin yasaya aykırı olduğu belirtilerek, Mahkeme kararının kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dosya kapsamı, mevcut delil durumu, hükme esas alınan bilirkişi raporunun yeterli, denetime ve somut olayın özelliklerine uygun olması, uyuşmazlığın özel hukuk hükümlerine tabi ... Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi kapsamında imzalanan "Arsa Karşılığı Konut Sözleşmesi"nden kaynaklanması, sözleşmede konutun ne zaman teslim edileceğine dair bir hükmün veya davalının arsa sahibi davacıya kira ödeyeceğine dair herhangi bir taahhüdün bulunmaması, ... Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi'nin 50.000 konut alanına ilişkin olması, 200.000 kişilik modern yaşam alanını içermesi, hak sahiplerine ait taşınmazlarla ilgili davaların sonuçlanmaması, proje alanında mevcut 13.497 adet gecekondunun yıkılıp, enkazlarının kaldırılması, uygulamaya hazır bir alanın ortaya çıkartılması, uygulama dahil projenin tamamlanması için gerekli süreler nazara alındığında sözleşmenin ifası için makul sürenin sözleşme tarihinden itibaren 10 yıl olabileceğinin belirlenmesi, dava tarihi itibariyle sözleşmenin ifası için makul kabul edilen 10 yıllık sürenin dolmaması, bu suretle dava tarihi itibariyle davacının kira tazminatı isteme hakkının doğmaması ve ileri sürülen istinaf sebepleri dikkate alındığında mahkemenin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı anlaşıldığından, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı temyiz dilekçesinde, istinaf başvurusunda bildirdiği sebepleri tekrar ederek, Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmesini istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, imzalanan arsa karşılığı konut sözleşmesi gereği teslim edilmesi gereken dairenin teslim edilmemesi nedeniyle kira tazminatı istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 1 inci maddesi; "Bu Kanun; kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek ve özel hukuk tüzelkişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların, Devlet ve kamu tüzelkişilerince kamulaştırılmasında yapılacak işlemleri, kamulaştırma bedelinin hesaplanmasını, taşınmaz malın ve irtifak hakkının idare adına tescilini, kullanılmayan taşınmaz malın geri alınmasını, idareler arasında taşınmaz malların devir işlemlerini, karşılıklı hak ve yükümlülükler ile bunlara dayalı uyuşmazlıkların çözüm usul ve yöntemlerini düzenler. Özel kanunlarına dayanılarak gerçek ve özel hukuk tüzelkişileri adına yapılacak kamulaştırmalarda da, bu Kanun hükümleri uygulanır. "

2. 5393 sayılı Kanun’un 73 üncü maddesi; “Belediye, belediye meclisi kararıyla; konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir”.

3. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 112 nci maddesi; “Alacaklı hakkını kısmen veya tamamen istifa edemediği takdirde borçlu kendisine hiç bir kusurun isnat edilemiyeceğini ispat etmedikçe bundan mütevellit zararı tazmine mecburdur”.

3. Değerlendirme

1. Taraflar arasında yapılan sözleşmenin tarafların özgür iradesiyle düzenlendiği, davacının özel hukuk hükümlerine tabi bu sözleşme uyarınca talepte bulunduğu, davacının bu talebinin kişisel hakka dayandığı, bu nedenle uyuşmazlıkta idari yargı değil adli yargı mahkemelerinin görevli olduğu anlaşılmaktadır. (Hukuk Genel Kurulunun 10.06.2015 gün 2014/13-1500 E., 2015/1519 K. numaralı kararı).

2. Davacı, davalı ile imzaladığı arsa karşığılı konut sözleşmesi gereğince edimlerini yerine getirmesine rağmen davalı tarafça dairenin teslimi için öngörülen sürenin fazlasıyla aşıldığını ileri sürerek, kira kaybının davalıdan tahsili istemiyle eldeki davayı açmıştır. Somut oluyda Anayasada belirlenen sosyal haklar çerçevesinde kentsel dönüşüm projesinden kaynaklanan satış mevcut olup, davacı ile Belediye arasında düzenlenen kentsel dönüşüm sözleşmesinin içeriğinde işe başlama ve bağımsız bölümleri davacıya teslim etme sürelerine ilişkin herhangi bir şart kararlaştırılmamıştır. Başka bir anlatımla, teslim süresi kararlaştırılmamış, teslim süresini belirleme yetkisi davalıya tanınmıştır. Ancak; davalı, bu yetkisini kullanırken objektif iyiniyet kurallarına uygun davranmalı ve haklı nedenlere dayalı gecikmeler hariç, işin niteliğinin ve büyüklüğünün gerektirdiği imalât süresi içinde tamamlamalıdır. Bu durumda Mahkemece, konusunda uzman bilirkişiler ile mahallinde keşif yapılarak, işin büyüklüğü de dikkate alınarak yüklenici tarafından derhal işe başlanılmış olmak suretiyle (mücbir ve haklı sebepler hariç tutularak) davaya konu bağımsız bölümün inşaat ruhsatının ne kadar sürede alınabileceğinin, bundan sonra da ne kadar sürede (makul süre) inşaatın tamamlanarak (deprem v.s gibi mücbir ve haklı sebepler de gözetilmek suretiyle) iskan ruhsatının alınabileceği tespit edilmelidir. Nitekim Mahkemece yapılan keşif neticesinde alınan bilirkişi heyeti raporunda; proje alanının 7.000.000 m² proje alanı kapsamındaki dönüştürülecek gecekondu sayısının 13.497, yapılacak konut sayısının 50.000 olduğu, proje kapsamında 500 ... merkezi, dev rekreasyon alanları, spor tesisleri, 200.000 kişilik modern yaşam alanı, sosyal tesisler ve camiler yapılacağı bilgisine ulaşıldığı ve bu durumda makul sürenin sözleşme tarihinden itibaren 10 yıl olabileceği belirlenmiş olup, Mahkemece de bilirkişi raporu hükme esas alınarak karar verilmiştir.

3. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirmesi ile temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre ve kentsel dönüşüm projesi kapsamında yapılan sözleşmeler kapsamında proje alanının büyüklüğü, proje alanı kapsamındaki dönüştürülecek gecekondu sayısı, projeye başlanabilmesi için yıkılması gereken yapıların çokluğu, yıkılan bu yapıların temizlenmesi gerektiği gibi benzeri hususlar dikkate alınarak alanında uzman bilirkişi kurulunca makul teslim tarihi belirlenerek sonucuna göre değerlendirme yapıldığı da anlaşıldığından davacı tarafından ileri sürülen temyiz itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle,

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

24.10.2023 tarihinde oy birliği ile karar verildi.