Esas No: 2007/12251
Karar No: 2008/4037
Karar Tarihi: 24.03.2008

**(Kapatılan) 13. Hukuk Dairesi         2007/12251 E.  ,  2008/4037 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki kira bedelinin uyarlanması davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalılar avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, ... ilçesindeki 30.000 m2.lik tarlayı davalılara 18.6.1998 tarihli 10 yıllık süreli sözleşme ile yıllık 80.000.000 lira bedelle kiraya verdiklerini, sözleşmelerdeki yıllık artışlara göre halen ödenmesi gereken yıllık kira bedeli 607.500.000 liranın günün değişen koşullarına göre çok düşük kaldığını bildirerek, 6.000.000.000 liraya uyarlanmasını istemiştir.

Davalı, uyarlama şartlarının gerçekleşmediğini, 18.6.2003 tarihinde başlayan dönem kirasının ödendiğini, ödenen kiranın uyarlanmasının istenemeyeceğini bildirip davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, bilirkişi raporu doğrultusunda 2003 yılında başlayan 5.470.000.000 lira olarak uyarlanmasına karar verilmiş; hüküm davalılarca temyiz edilmiştir.

1- Sözleşme Hukukuna egemen olan ( (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda) ilkesi de hukukumuzda kabul edilmiştir. Bu ilkeye göre, sözleşme yapıldığı gibi aynen uygulanmalıdır. Sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış kararlaştırılan edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeniyle değişmiş olsa bile borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir.

Gerçekte de, sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır.

Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında olan denge sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde

tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hasıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet (M.K. Md. 4,2) kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir. Hukukta bu zıtlık (Clausula Rebüs Sic Stantibus- Beklenmiyen hal şartı- sözleşmenin değişen şartlara uydurulması) ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.

Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette, değişmişse taraflar artık o akitle bağlı tutulmazlar. Değişen koşullar karşısında M.K. 2 maddesi uyarınca sözleşmenin yeniden düzenlenmesi imkanı hasıl olur.

Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ekonomik krizler, aşırı enflasyon, örnek olarak gösterilebilir.

Enflasyon paranın “İŞTİRA-SATIN ALMA” gücünü kaybetmesi nedeniyle fiyatlarda aşırı ve sürekli bir artış olayıdır.

Yurdumuzda ekonomik koşullar önemli derece değişmiş ve eşya fiyatları tahminlerin üstünde yükselmiş, enflasyonist bir durum artarak bireylerin hayat yükünü çekilmez düzeye çıkarmıştır. Paranın değer kaybı toplumda her zaman her yerde önemli huzursuzluk kaynağı olmaktadır. Son yıllarda da değer kaybı tahminlerin ötesinde artışını sürdürmektedir. Ayrıca yasalarla sağlanan düzenlemelerde paranın değer kaybının dikkate alınmadığı izlenmektedir. Sözleşmedeki edimle karşı edim arasındaki dengeyi esaslı suretle sarsan olağanüstü olaylara beklenmeyen olaylar denir.

Önceden görülmeyen değişikliklerin borcun ifasını güçlendirmesi halinde “İŞLEM TEMELİNİN ÇÖKMESİ” gündeme gelir. İşlem temelinin çöktüğünü kabul eden hakim; duruma göre; alacaklı lehine borçlunun edimini yükseltmeye, borçlu lehine onun tamamen veya kısmen edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar vermek suretiyle sözleşmeyi değişen şartlara uydurur. Başka bir deyimle sözleşmeye müdahale eder.

Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılırken önce sözleşmede, daha sonra kanunda bu hususta intibak hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı taktirde sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir. Bazen de sözleşmede olumlu ve olumsuz intibak kaydı bulunmakla beraber, bu kayda dayanılarak sözleşmenin kayıtla birlikte aynen uygulanmasını talep etmek MK.Md.2/2 hükmü anlamında hakkın kötüye kullanılması manasına gelebilir.

Böyle bir durumda sözleşmedeki intibak kaydına rağmen edimler arasında aşırı bir nisbetsizlik çıkmışsa uyarlama

2007/12251-2008/4037

yine yapılmalıdır. İşlem temelinin çöküşüne ilişkin uyuşmazlıkların giderilmesinde ... olarak Medeni Yasanın 1,2 ve 4.maddelerinden yararlanılacaktır. İşlem temelinin çöktüğünün dikkate alınması dürüstlük kuralının gereğidir. Diğer bir anlatımla durumun değişmesi halinde sözleşmede ısrar etmek dürüstlük kuralına aykırı bir tutum olur. Değişen durumların, sözleşmede kendiliğinden bulunan sözleşme adaletini bozması halinde, taraflar bu haller için bir tedbir almadıklarından, sözleşmede bir boşluk vardır.Bu boşluk sözleşmenin anlamına ve taraf iradelerine önem verilerek yorum yolu ile ve dürüstlük kuralına uygun olarak doldurulur. (MK. md.l) Bu yönteme sözleşmenin yorum yoluyla düzeltilmesi veya değişen hal ve şartlara uyarlanması denilir. Uyarlama daha çok ve önemli ölçüde uzun ve sürekli borç ilişkilerinde söz konusu olur.

Her talep vukuunda sözleşmeyi değişen hal ve şartlara uydurmak mümkün değildir. Aksi halde özel hukuk sistemimizde geçerli olan "irade özgürlüğü" "sözleşme serbestisi" ve "sözleşmeye bağlılık" ilkelerinden sapma tehlikesi ortaya çıkar. Sözleşmeye müdahale müessesesi istisnai tali (ikinci derecede) yardımcı niteliktedir. Uyarlamanın anlatılan hukuku tanımından sonra şimdi, sözleşmeye müdahale için, gerekli olan esaslara değinelim;

Sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağan üstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Örneğin para değerinin aşırı derecede düşmesi “enflasyon” gibi… sonra yine değişen hal ve şartlar tarafların yüklendikleri edimler arasında denge aşırı ölçüde ve açık biçimde bozulmuş olması şarttır. Ne var ki değişen hal ve şartlara rağmen aşağıdaki hallerden birisi mevcutsa sözleşmenin değiştirilmemesi kaçınılmaz olacaktır.

Sözleşmede veya yasada değişen hal ve şartlara dair bir kayıt veya hüküm bulunmaması gerekir. Nitekim sözleşmedeki bir kayıtla değişen hal ve şartların rizikosunu üstlenen kimse doğruluk ve dürüstlük kuralına dayanarak sonradan rizikodan kendisini kurtaramaz.

Uyarlama isteyen davacının değişen hal ve şartların ortaya çıkmasına kendi kusuru ile sebebiyet vermemelidir. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir. (tahmin) edilebilir veya beklenebilir nitelikte olmamalıdır veya olaylar öngörülebilir nitelikte olmakla beraber bunların sözleşmeye olan etkilerinin kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemelidir. İlaveten edimler henüz ifa edilmemiş olmalıdır. Davacı değişen hal ve şartlara göre edimini “ihtirazi kayıt” koymaksızın ifa etmişse uyarlama talep edemez. ( Doç.Dr. İbrahim Kaplan Hakimin Sözleşmeye Müdahalesi ...-1987 Sh. 152.- vd;)

2007/12251-2008/4037

Bu davalarda hakimin gözü önünde tutacağı temel esaslarda genel olarak şunlar olabilir: Sözleşmeye bağlılık ve saygı esastır. Uyarlama daima yardımcı bir çözüm olarak düşünülmelidir. Karar verilirken sözleşmeye yönelik ve bağlantılı değerlendirme yapılmalı, özellikle tarafların farazi iradeleri yani taraflar sözleşmede açık kalmış hukuku meseleyi sözleşmenin in’ikadi sırasında düzenlenmiş olsalardı, doğru makul düşünen taraflar olarak neyi kararlaştırılmış olabileceklerinin tespitine önem verilmelidir. Somut sözleşmenin özelliği, kira parasının yıllık peşin olarak ödeneceğinin kararlaştırılması diğer koşullar, sözleşme süresi beklenilmeyen ekonomik değişiklikler (enflasyon) kiralananın nitelikleri, sözleşmenin anlamına aykırı olmayacak şekilde her iki tarafın menfaatleri, gibi tüm objektif ve sübjektif hal ve şartlar tartışılıp kıymetlendirilmeli, sonuçta uyarlama yapılması kanaatine kavuşulursa hakim, sözleşmedeki intibak boşluğunu hak ve nesafet doğruluk dürüstlük kurallarına (MK.Md. 4;2) ışığında kanun boşluğunda olduğu gibi MK.nun birinci maddesindeki yetkiye dayanılarak yine bizzat kendisinin takdir ettiği bir kuralla doldurmaya çalışmalıdır. Sözleşmenin değişen hal ve şartları intibakı öngören veya görmeyen her türlü karar, yukarıda açıklanan esasların, toplanan delilleri red ve kabul edilen yönlerini, dayanaklarını içerir şekilde gerekçeli ve Yargıtay denetimine uygun olmalıdır. Önemle vurgulayalım ki; belirtilen uyarlama davalarına özgü temel kurallar gözetilmeksizin salt kira parasının tespitine ilişkin davalarda izlenen yöntemlerle örneğin sadece taşınmazın cinsi, yüzölçümü, bulunduğu mevki, emsal taşınmazların kira bedelleri gibi donelerle intibak boşluğu doldurulup sözleşme düzeltilemez. Değerlendirmede bunlar ancak yardımcı ... olarak gözetilebilir. Diğer bir anlatımla sözleşmede yüklenilen edimleri tamamen başka bir anlam verilecek hale getirecek şekilde bir tarafa beklenmedik şekilde olağanüstü yararlar sağlanamaz. Sözleşme yeni bir hale dönüştürülemez. Yine sözleşmenin kurulması sırasında tarafların sözleşmeyi uzun süreli yapmalarına ilişkin birleşen amaç ve iradeleri hiçbir zaman gözden kaçırılması gereken vazgeçilmez bir olgudur. Gerçekte de; uzun bir süreyle kira akdine bağlanmış kiracı ve kiralayanın hak ve vecibelerinin kısa süreli kira sözleşmesinin tarafları ile bir konumda görmenin sözleşme serbestiyesi ilkesine Adalet ve mantık kurallarına aykırı olacağında duraksamaya yer olmamalıdır. Aksinin düşünülmesi halinde sözleşmenin fesih edildiği yeni bir sözleşmenin ortaya çıktığı sonucuna kavuşmak gerekir ki hükümlerinin sürdüren, bağlayıcı ve ayakta duran sözleşme karşısında bunu kabul etmek mümkün değildir. Bu yüzden kiralanan sanki boş

durumda yeni kiraya verilecekmiş gibi gözetilerek rapor düzenleyen bilirkişilerin görüşleri uyarlama ilkelerine ters düştüğü için aynen hükme esas alınıp sözleşme boşluğunun düzeltilmesi yoluna gidilemeyeceği çok yanlıştır. Yukarıda geniş şekilde açıklanan uyarlama kurallarının ışığı altında mahkemece yapılacak ...; resmi kurumlardan enflasyonun oran ve seyri araştırılmalı, bununla birlikte kiralananın kullanım sahası, nitelikleri bulunduğu mevkii, konumu, emsal kira paraları sözleşmenin kurulduğu, davanın açıldığı tarih itibariyle vergi ve amortisman giderleri, artış oranı ve diğer makul ve normal objektif etkenler yerinde uzman bilirkişiler aracılığı ile incelenmeli, böylece belirlenecek uygun durum baz kabul edilmeli, daha sonra az yukarıda anlatılan uyarlama ilke ve esaslarına sadakatla hal ve şartların değişmesi nedeni ile borçluya (kiracıya) ne miktarda mükellefiyet yüklenilebileceği tartışılmalı, kira parası tarafların amacına uygun objektif iyiniyet, hakkaniyet ve nesafet (M.K. Md. 4;2) kurallarının elverdiği ölçüde ve düzeyde, aşırı olmayan, tahammül edilebilir bir seviyeye getirilmeli, sonuçta, tüm dayanakları belirtilmiş, gerekçeli karar verilerek sözleşmedeki intibak boşluğu doldurulmalıdır.

Davacılara ait 30.000 m2 miktarındaki tarlanın davalılara 18.6.1998 tarihinde 10 yıl süre ile kiraya verildiği, yıllık kiranın 80.000.000 lira olup kiranın her yıl %50 oranında artırılacağı, 18.6.2003 tarihinde başlayan dönem kirasının 607.500.000 lira olduğu hususu dosyaya ibraz edilen kira sözleşmesinden anlaşıldığı gibi, taraflar arasındada çekişmesizdir. Davacı, kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten dava tarihine kadar geçen süredeki değişen hal ve koşullar nedeniyle ödenmesi gereken kiranın çok düşük kaldığı iddiası ile bu davayı açmış, ancak değişen hal ve koşulların ne olduğu hususunu açıklamamış isede, davacının enflasyon olgusuna dayandığı ve bu nedenlede kira bedelinin çok düşük kaldığı olgusuna dayandığı anlaşılmaktadır.

Mahkemece, öncelikle davalının savunmasında belirttiği, 18.6.2003 tarihinde başlayan dönemin, peşin ödenmesi gereken yıllık kira parasının dava açılmadan önce ödenip, ödenmediği araştırılmadığı gibi; hükme esas alınan bilirkişi raporu, yukarıda açıklanan uyarlama davalarında gözetilmesi zorunlu olan yöntem ve usullere uygun, dayanak ve gerekçeleri içermemektedir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kira bedelinin her yıl %50 oranında artırılacağı öngörülmüştür. Davacı enflasyon olgusuna dayanarak uyarlama isteğine göre, sözleşme kurulurken kararlaştırılan yıllık 80.000.000 lira kira esas alınmak suretiyle, dava tarihine kadar dairemizin ilke ve kurallarıda gözetilerek, asgari işçi ücreti, Cumhuriyet altını, dövizdeki ve toptan esya fiyat endekslerindeki, emsal kiralardaki artışlar nazara alınarak,

yıllık kira parasının kaç lira olabileceği açıklamalı gerekçeli denetime elverişli olan ve uzman kişilerden alınacak raporla belirlenip, uyarlama şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediği değerlerdirilip, sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde, yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

2-Uyarlama davalarında kira dava tarihi itibarıyle uyarlanır ve verilen kararda dava tarihinden itibaren ileriye sonuç doğurur. Davacı tarafından 31.12.2003 tarihinde dava açıldığına göre, uyarlanan kiranın bu tarihten itibaren sonuç doğuracak şekilde karar verilmesi gerekir. Mahkemece 2003 yılı için yıllık kira bedelinin 5.470.000.000 lira ve dava tarihinden öncede geçerli olacak şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

SONUÇ: Yukarıda 1 ve 2.bentlerde açıklanan nedenlerle kararın temyiz eden davalı yararına BOZULMASINA, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde iadesine, 24.3.2008 gününde oybirliğiyle karar verildi.