Esas No: 2022/2693
Karar No: 2022/5086
Karar Tarihi: 01.11.2022

**6. Hukuk Dairesi         2022/2693 E.  ,  2022/5086 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki asıl ve birleşen davalarda sözleşmenin iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın asıl davanın reddine, birleşen 2013/332 Esas sayılı davanın kabulüne, birleşen 201/331 Esas sayılı davanın kısmen kabulüne yönelik verilen hüküm davacı-birleşen davada davalılar ... ve diğerleri vekillerince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde asıl davada davacılar-birleşen davada davalılar ... ve diğerleri vekili ... ... ile asıl davada davalı- birleşen davada davacı ... Yapı İnş. Tur. ve Dış. Tic. Ltd. Şti. vekili Avukat ...'nun gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- K A R A R -

Asıl ve birleşen davalar kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmış olup, arsa sahipleri tarafından açılan asıl dava; sözleşmenin feshi ile uğranılan zararların giderilmesi, birleşen İstanbul Anadolu 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/332 Esas sayılı dosyasındaki dava; yüklenici tarafından arsa sahipleri aleyhine açılan sözleşmenin geçerliliğinin tespiti ile muarazanın men'i, birleşen İstanbul Anadolu 13. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2014/331 Esas sayılı dosyasındaki dava, kat malikleri tarafından asıl davanın davacıları diğer kat malikleri aleyhine açılan muarazanın önlenmesi ve sözleşmenin geçerliliğinin tespiti ve tazminat istemine ilişkindir.

Asıl davada davacılar vekili; müvekkilleri ile davalı yüklenici arasında Kadıköy 4. Noterliğinin 18/08/2011 ve 11/10/2011 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmeleri imzalandığını, taşınmaz üzerindeki kurulu kat mülkiyetine göre 13 bağımsız bölüm bulunduğunu, davalı yüklenici şirketin ise 11 kat maliki ile sözleşme imzaladığını ve 2 kat malikinin sözleşme imzalamaya yanaşmadıklarını, davalı şirketin diğer hissedarlar ile de sözleşme imzalayacağını gerek sözleşmede gerekse de sözlü olarak beyan etmesine karşın bu edimini yerine getirmediğini, inşaata başlamadığını, davalının hem sözleşme edimlerini yerine getirmediğini hem de müvekkillerinin güvenini kaybettiğini, davalı şirket tarafından sunulan projenin imar planına aykırı olduğunu, belediyeye sunulacak proje ile tasarlanan uygulama projesinin farklı olduğunu, diğer hissedarlarla da sözleşme imzalanması için ihtarname çekilmesine karşın imzaların tamamlanmadığını belirterek taraflar arasındaki sözleşmelerin feshi ile uğranılan zararın tazminini talep etmiştir.

Birleşen 2013/332 Esas sayılı dava dosyasında birleşen davacı yüklenici; asıl davanın davacısı olan kat maliklerine karşı açtığı davada, 13 hak sahibinden 11’i ile sözleşme imzalandığını ve kalan 2 hissedarın iknası için diğer hissedarların da uğraştığını, bu yönde İstanbul Teknik Üniversitesi’den rapor alındığını, daha sonra 6306 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiğini ve binanın riskli yapı olduğunu, bu yönde işlemlere başlandığını, taşınmaz hakkında yıkım kararı alındığını, davalıların 2/3 çoğunluğu bozmak amacı ile İstanbul Anadolu 12. Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açtıklarını, davacının tüm edimlerini sözleşme uyarınca yerine getirdiğini, yıkım kararı kesinleştiğinden dolayı binanın boşaltıldığını, davalılar dışındaki kat maliklerine kira bedelleri ödeme işlemine başlandığını iddia ederek Kadıköy 4. Noterliğinin 18/08/2011 ve 11/10/2011 tarihli sözleşmelerin geçerliliğinin tespitini, muarazanın giderilmesini talep etmiştir.

Birleşen 2014/331 Esas sayılı dosyada birleşen dava davacıları; asıl davadaki davacı kat maliklerinin dışında kalan kat malikleri olup açtıkları davada, asıl davadaki davacıların da aralarında bulunduğu toplam 11 kat maliki olarak asıl davada davalı şirket ile sözleşme imzaladıklarını, imza tarihinde de asıl dava davacıları tarafından 2 hissedarın sözleşme imzalamaya yanaşmadıklarının bilindiğini, hatta imzaya yanaşmayan 2 hissedarın diğer kat maliklerince ihtar ve yazılarla sözleşme imzalamaya davet edildiğini, daha sonra 6306 sayılı Yasanın yürürlüğe girmesi ile yüklenicinin işlemlere devam ettiğini, bağımsız bölümü boşaltanlara kira yardımı yapıldığını, bir aldatma ya da hilenin söz konusu olmadığını, davacılar olarak iradelerinin sözleşmenin geçerliliğinin korunması yönünde olduğunu belirterek asıl davacı birleşen davalılar tarafından ileri sürülen sözleşmenin geçersizliğine ilişkin muarazanın giderilmesi ile zararlarının tazminini talep etmişlerdir.

Yerel mahkemece dosya kapsamında verilen ilk karar, Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 2020/1081 Esas, 2020/778 Karar sayılı ve 25/02/2020 tarihli kararı ile bir kısım dava tarafının vefat etmesi nedeni ile mirasçılarına tebligat çıkarılması ve davaya dahil edilmesi gerektiği belirtilerek bozulmuştur.

Bozmaya uyan yerel mahkemece, kural olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm hissedarlar ile imzalanması gerektiği, ancak dava konusu binanın daha sonra yürürlüğe giren 6306 sayılı Kanuna göre riskli yapı olduğunun tespit edildiği ve bu kanuna göre gerekli 2/3 çoğunluğun sözleşme imzalayan 11 kat maliki ile sağlandığının ve asıl davadaki davacıların sözleşmedeki ifa olunacak edimlere karşı her zaman dava hakkının bulunduğunun anlaşılmasına göre sözleşmelerin geçerli olduğunun tespiti ile, taraflar arasındaki muarazanın bu şekilde giderilmesine, asıl davadaki maddi ve manevi tazminat istemleri bakımından sözleşmenin geçerliliğinin tespitine karar verildiğinden taleplerin reddine, birleşen 2014/331 Esas sayılı davada sözleşmenin geçerliliğine itiraz eden ve sözleşmenin yerine getirilmesine engel olan davalı kat malikleri aleyhine talep edilen maddi ve manevi tazminat istemlerinin reddine karar verilmiştir.

Yerel mahkemenin bozmaya uyarak verdiği ikinci karar, asıl dava davacıları ve birleşen dava davalılarından ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... vekilince temyiz edilmiştir.

Türk Medeni Kanununun 692. maddesi gereğince, paylı taşınmaz malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi olağanüstü tasarruflardan sayıldığından, oybirliği ile aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarla ilgili olarak yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olabilmesi için TMK'nın 692. maddesi hükmü uyarınca sözleşmenin tüm paydaşlarla yüklenici arasında yapılmış olması gerekmektedir.

Somut olayda, yüklenici ile kat maliki hissedarlar arasında Kadıköy 4. Noterliğinin 18/08/2011 ve 11/10/2011 tarihli ve Ankara 17. Noterliği 31/10/2011 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmeleri imzalandığı, sözleşme tarihlerinde 13 kat maliki hissedardan, toplamda 11 kat maliki hissedar ile sözleşme imzalandığı anlaşılmıştır. Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olabilmesi için tüm paydaşlarla yüklenicinin sözleşme yapmış olması gerekmekte olup, sözleşme tarihinde tüm paydaşlarla sözleşme imzalanmadığı görüldüğünden imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçersiz olduğu anlaşılmıştır. Geçersiz sözleşmelerin feshi istenemez ise de, çoğun içinde azın da bulunduğu ilkesinden hareket edilerek fesih talebinin geçersizliğinin tespiti olarak kabulü mümkündür.

İmza tarihlerinde geçersiz olduğu anlaşılan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin, sözleşme tarihlerinden sonra 16/05/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun ile getirilen düzenlemeler ile geçerli hale gelmesi mümkün değildir. Sözleşmelerin imza tarihinde yapının riskli yapı olduğuna ilişkin bir tespitin bulunmadığı, İstanbul Teknik Üniversitesinden kat maliki hissedarların başvurusu ile alınan 12/12/2011 tarihli raporun ise, dosya kapsamındaki Çevre Şehircilik İl Müdürlüğünün 16/08/2012 tarihli yazısı ile ilgili yönetmelik uyarınca deprem performans analizine uygun olmadığı, yapının riskli olduğuna dair şerhin tapuya 14/11/2012 tarihinde tescil edildiği, kaldı ki, 6306 sayılı Kanun ile riskli yapıların dönüştürülmesi için gerekli görülen 2/3 çoğunluk bakımından ise kanunun yürürlük tarihinden sonra 2/3 oranında paydaşın bir araya gelerek 6306 sayılı Kanuna uygun ortak bir karar almadığı anlaşılmıştır. Bu hali ile 6306 sayılı Kanunun yürürlük tarihinden önce sözleşmeyi tüm kat maliklerinin imzalaması ve uygun irade göstermesi gerekirken, kanun yürürlüğe girdikten sonra gelen düzenlemenin taraf iradeleri yerine geçemeyeceği, kanunun yürürlüğü sonrasında öngörülen 2/3 çoğunluğun ise bir araya gelerek ortak bir irade göstermediği ve sözleşmede imzalamadığı göz önüne alındığında yerel mahkemece, asıl ve birleşen davalar bakımından verilen karar usul ve yasaya uygun değildir.

Mahkemece yapılması gereken iş; asıl davada davacıların sözleşmenin feshi talebinin sözleşmelerin geçersizliğinin tespiti talebi olarak kabul edilerek sözleşmelerin geçersizliğinin tespiti ile tazminat talepleri bakımından şartların oluşup oluşmadığını incelemek ve sonucuna göre karar vermek, birleşen davaların ise reddine karar vermekten ibarettir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, asıl dava davacıları birleşen dava davalıları ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün temyiz edenler yararına BOZULMASINA, 8.400,00 TL duruşma vekalet ücretinin asıl dava davalısı birleşen 2013/332 Esas sayılı dava davacısı ... Yapı İnşaat Turizm ve Dış Tic. Ltd. Şti. ve birleşen 2014/331 Esas sayılı dosya davacılarından alınarak Yargıtay duruşmasında vekil ile temsil olunan asıl dava davacıları-birleşen dava davalıları ..., ..., ..., ..., ..., ..., ...’ya verilmesine, peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden davacılar-birleşen davada davalılar ... ve diğer davalılara iadesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine, 01.11.2022 gününde oy birliğiyle karar verildi.