Esas No: 2022/608
Karar No: 2023/169
Karar Tarihi: 19.01.2023

**6. Hukuk Dairesi         2022/608 E.  ,  2023/169 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2019/2515 E., 2021/1540 K.

DAVA TARİHİ : 30.03.2018

HÜKÜM/KARAR : Kısmen Kabulüne

İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 3. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2018/84 E., 2019/173 K.

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacı tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun davacının istinaf başvurusunun esastan reddine, davalının istinaf başvurusunun kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığını, bu sözleşmeye göre on dairenin yüklenici olarak kendisinin olacağının kararlaştırıldığını, on daireden sekiz tanesinin tapusunun toprak sahibi olan davalılar tarafından kendisine devrinin yapıldığını, ancak B Blok 6 ve 8 numaralı dairelerin tapularının kendisine devrinin yapılmadığını, davalıların bu daireleri başkalarına sattığını, her iki bağımsız bölümün değerinin tespit edilerek dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; yüklenici olan davacının inşaatı yarım bırakıp gittiğini, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmediğini, dava konusu yaptığı 6 ve 8 numaralı bağımsız bölümleri dava dışı ... isimli kişiye haricen satıp devrettiğini, inşaatı tamamlaması için inşaatı da bu kişiye devrettiğini, bu kişinin de cezaevine girmesi nedeniyle inşaatın yarım kaldığını, inşaatı kendilerinin tamamladıklarını, dava dışı ...'nın ise her iki bağımsız bölümü başkalarına sattığını, yüklenici olan davacının kendi yükümlülükleri olan inşaatı bitirmeden kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan kendi yükümlülüklerinin yerine getirilmesini talep etme hakkının olmadığını, bu nedenle de davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile tarafların karşılıklı olarak sözleşmeden doğan yükümlülüklerinin yerine getirilmiş olup olmadığının tespitinin gerektiğini, dinlenen davalı tanıklarının tamamının davacı olan yüklenicinin inşaatı tamamlamadığını ve dava konusu 6 ve 8 sayılı bağımsız bölümleri ve bu bağımsız bölümlerin bulunduğu binanın ortak alanlarının önemli bir kısmını yarım bıraktığını belirtiklerini, bu durumda davalıların yaptıkları masrafların davacının sözleşmeye göre kendisine verilmesi kararlaştırılmış olan 6 ve 8 sayılı bağımsız bölümlerin tamamlanmadığı tarihteki durumuna göre belirlenmiş rayiç değerinden düşülmesi ve kalan miktarın davacı yükleniciye ödenmesi gerektiğini belirterek davalıların bu harcama tutarının bağımsız bölümlerin değerinden düşülmesi sonucunda kalan 153.735,90 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalılardan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacı istinafı

Ek rapor hazırlanırken hataya düşülerek hiç kâr payı olmaksızın yalnızca maliyet bedeli hesaplanmasının hatalı olduğunu,

Davanın kısmen kabulüne karar verilmesinin hatalı olduğunu, 315.000,00 TL üzerinden kabul kararı verilmesi gerektiğini,

6 ve 8 no.lu dairelerin satışından para almadığını, bilirkişilerin dairelerin maliyet bedelini hesapladığını, satış tarihi itibariyle dairelerin bitmiş halinin tespit edilerek ortak alan giderlerinin asla düşülmemesi gerektiğini belirterek kararı istinaf etmiştir.

2. Davalı istinafı

Tahkikat aşaması bitmeden sözlü yargılama aşamasına geçildiğini,

Müteahhidin edimlerini yerine getirmeden kaçtığını, 6 ve 8 no.lu daireleri satıp parasını aldığını, buna rağmen mahkemenin 153.735,90 TL ödenmesine karar verildiğini,

Dinlenen tanıkların inşaatının tamamlanmadığını, eksiklikleri kendilerinin tamamladıklarını söylediklerini, asıl arsa sahibi olarak kendilerinin davacıdan alacaklı olduklarını,

Davanın reddine karar verilmesi gerekirken kısmen kabul edildiğini belirterek kararı istinaf etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin kendisine düşen bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için kendi edimlerini yerine getirmesi gerektiği, dosya kapsamına göre davacı yüklenicinin sözleşme gereğince edimlerini yerine getirmediği, binada eksik ve ayıplı işler bulunduğu, bu işlerin daire sahipleri tarafından tamamlandığının anlaşıldığından davalı arsa sahiplerinin bu durumda daireleri teslim etme yükümlülüğü olmadığını, açıklanan nedenle İlk Derece Mahkemesince davanın tümden redddine karar verilmesi gerekirken kısmen kabulünün hatalı olduğu belirtilerek davacının istinaf talebinin esastan reddine, davalının istinaf kanun yolu başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının 6100 sayılı HMK'nın 353/(1)-b-2. maddesi gereğince kaldırılarak ... 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 12.06.2019 gün ve 2018/84 Esas, 2019/173 Karar sayılı kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/(1)-b-2. maddesi gereğince kaldırılarak davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalının işi bıraktığı tarih olan 08.06.2016 tarihinde inşaatın %90'ının tamamlanmış olduğu yönündeki ... Belediyesi yazısı dikkate alınmadan yalnızca tanık beyanları nazara alınarak hüküm kurulmasının hatalı olduğunu,

Davalının sözleşmesi ile arsa sahiplerine karşı ediminin tamamını yerine getirerek 5 daireyi anahtar teslim olarak teslim ettiğini,

Arsa sahiplerinin hem tapularını eksiksiz olarak teslim aldığını hem de davacının hakkı olan 350.000,00 TL'yi alarak haksız kazanç elde ettiklerini, davacının yaptıkları masraftan, emekten ve kârdan yoksun kaldığını,

Müvekkilin işi gereği kâr etmesi gerekirken yalnızca maliyet bedelinin belirlendiğini,

6 ve 8 no.lu bağımsız bölümlerin ortak alanlarının bitik halde fiyatlarının ne olduğu hususu tespit edilerek ortak alan giderlerinin düşülmemesi gerektiğini belirterek kararı temyiz etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6098 sayılı TBK'nın ilgili maddeleri

3. Değerlendirme

İspat yükü, hayatın olağan akışına aykırı durumu iddia eden ya da savunmada bulunan kişiye düşer. Bu kabul, adi karine niteliğindedir. Nitekim; Dairemizin istikrar bulmuş içtihatlarında kabul edildiği üzere, bir sözleşme fesih ya da başka bir nedenle ortadan kaldırılmadıkça, o sözleşme kapsamında kalan işlerin, o sözleşmenin yüklenicisi tarafından yapıldığı kabul edilir. Ancak, sözleşme feshedilmiş ve işin üçüncü kişiye yaptırıldığı ileri sürülmüşse, bu kez karine, üçüncü kişi yararına oluşmaktadır. Elbette, her iki durumda da, bu karinelerin aksini ileri süren tarafın, bu savunmasını kanıtlanması mümkündür.

Somut olay incelendiğinde; taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi feshedilmemiş ya da başka bir nedenle ortadan kaldırıldığı iddia edilmemiştir. Her ne kadar davalı, yüklenicinin işi yarım bırakıp gittiğini ve işlerin kendileri tarafından tamamlandığını ileri sürmüş ise de sözleşme feshedilmeyip ayakta olduğundan kalan işlerin tümüyle davacı yüklenici tarafından ifa edildiği karine olarak kabul edilir. Bu karinenin aksini savunan davalı arsa sahibinin, bu savunmasını yasal delillerle ispatlaması gerekir. Davalı taraf, 10.06.2015 tarihli noter ihtarnamesi ile inşaatın süresinde bitirilmediği, gecikmeden kaynaklı kiraların ödenmesi ve dairelerin kendilerine teslim edilmesini davacı yükleniciden istemiş olmakla birlikte, sonrasında bu işlerin yüklenici tarafından tamamlanmadığına dair bir belge ya da tespit bulunmamaktadır. Davalı arsa sahiplerince ödeme evrakı ile faturalar sunulmuşsa da, bu belgeler, her zaman temini mümkün belgeler olup, eksik ve kusurlu işlerin yüklenici tarafından tamamlanmadığını, bu belgelerde adı geçen taraflarca tamamlandığını ispatlamaya, davacı yararına oluşan karineyi çürütmeye yeterli delil olarak kabul edilemez. Bu durumda işin tamamının davacı tarafından yapıldığını kabul etmek gerekirse de davacının yargılama sırasında işin %90 seviyesinde tamamlandığını beyan etmesi nedeni ile davacının bu beyanı esas alınıp sözleşme kapsamındaki işin %90'ının davacı tarafından yapıldığının yukarıda açıklanan nedenlerle kabul edilmesi gerekmektedir.

Taraflar arasındaki sözleşmenin 5. maddesinde ise aşamalı devir kararlaştırılmış olup zemin katın betonu atıldığında 2, 3. katın betonu atıldığında 2, son katın betonu atıldığında 2, daire sıva işlemi başladığında 1, dairelerin alçı işi başladığında 1 ve arsa sahiplerinin tesliminden sonra geriye kalan 2 dairenin tapusunun verileceği hüküm altına alınmıştır. Bu durumda mahkemece yüklenicinin sözleşme kapsamındaki işin %90'ını yaptığı kabul edilerek bu seviyeye göre davacının talep ettiği tapu payına sözleşmenin 5. maddesindeki aşamalı devire göre hak kazanıp kazanmadığı konusunda bilirkişi kurulundan gerekçeli ve denetime elverişli rapor alarak karar verilmesi gerekirken, yüklenici lehine olan karine değerlendirilmeden yüklenicinin edimini yerine getirmediğinden bahisle davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş; aşamalı devir öngörüldüğünden inşaatın %90'ının davacı tarafından yapıldığı kabul edilerek ve buna göre davacının talep ettiği tapulara sözleşmenin 5. maddesindeki aşamalı devir düzenlemesine göre hak kazanıp kazanmadığı konusunda yeniden oluşturulacak konusunda uzman teknik bilirkişi kurulundan denetime elverişli rapor alınıp değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesinden ibarettir.

Hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan nedenlerle,

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının temyiz eden davacı yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan harcın istek halinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

19.01.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.