Esas No: 2023/3483
Karar No: 2024/4516
Karar Tarihi: 14.10.2024

**7. Hukuk Dairesi         2023/3483 E.  ,  2024/4516 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/261 E., 2023/773 K.

DAVA TARİHİ : 15.09.2021

KARAR : Esastan ret

İLK DERECE MAHKEMESİ : Amasya 1. Asliye Hukuk Mahkemesi (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla)

SAYISI : 2021/312 E., 2022/441 K.

Taraflar arasındaki taşınmaz satım sözleşmesinden kaynaklanan cezai şart alacağının icra takibine yapılan itirazın iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 24.09.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde temyiz eden davacı vekili Av. ... ile karşı taraftan davalı vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında yapılan 17.09.2018 tarihli adi yazılı sözleşme ile 1697 ada 7 parsel sayılı taşınmazda kain 2 numaralı bağımsız bölümün davacıya satıldığını, satış bedelinin ödendiğini, 04.10.2018 tarihinde dava konusu taşınmazın davacıya tapuda devredildiğini, sözleşmeye göre binadaki asansörün 3 ay içinde yapılacağının davalı tarafından taahhüt edildiğini, asansörün yapılmadığını, yapı kullanım belgesinin de alınmadığını, binadaki asansör boşluğunun tehlike yarattığını, dava konusu bağımsız bölümün müvekkili tarafından kiraya verilemediğini, sözleşmede belirtilen eksiklikler davalı tarafından yerine getirilmediğinde davacıya cezai şart ödeneceği hususunda anlaşmaya varıldığını, davacının anılan cezai şartı tahsil etmek amacıyla icra takibi başlattığını, davalının icra takibine itiraz ettiğini, icra dairesince takibin durdurulduğunu iddia ederek itirazın iptaline, icra takibinin devamına, asıl alacağın % 20'sinden aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili 25.02.2022 tarihli 1. oturumda davanın reddini savunmuş, 05.01.2022 tarihli dilekçesi ile dava konusu bağımsız bölümün davacıya eksiksiz teslim edildiği, binanın %95 oranında tamamlandığı ve davacının bağımsız bölümü kiraya vermesinde engel bulunmadığı hususlarının mahkemenin 2021/313 Esas sayılı dosyası ile de tespit edildiğini, adi yazılı sözleşme ile cezai şart talep edilemeyeceğini belirterek davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında; "...sözleşmedeki kararlaştırılan 200.000,00 TL bedelli cezai şartın seçimlik cezai şart niteliğinde olduğu, davacının kanun maddesi uyarınca seçimlik olarak aynen ifa ve gecikmeden doğan olumlu zarar kalemlerini talep edebileceği yahut ifadan vazgeçerek kararlaştırılan cezai şartın ödenmesini talep edebileceği, davacının Mahkememizin 2021/313 Esas, 2022/130 Karar sayılı önceki 15.09.2021 tarihli dava dosyasında gecikmeden doğan olumlu zarar niteliğindeki kira alacaklarını talep etmiş olduğu, bu bakımdan seçim hakkını aynen ifa ve gecikmeden doğan zararlarının tahsili yönünde kullanmış olduğu, nitekim diğer dava dosyasında dava konusu taşınmazın davacı tarafından kiraya verildiği ve fiilen teslimin gerçekleştiğinin kabul edildiği, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından da dava konusu meskenin su aboneliğinin bulunduğundan bahisle İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun reddine karar verildiği nazara alındığında davacının seçimlik cezai şartı talep edebilmesi için ifadan vazgeçerek cezai şart alacağının ödenmesini talep etmesinin gerekmesi ve davacının ifadan vazgeçmeye ilişkin hakkını kullandığına dair bir irade beyanının da her iki dava dosyasında mevcut olmadığı, aksine davacının taşınmazı kiraya vererek kullandığı" gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuran

İlk Derece Mahkemesinin kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; ceza şartın sözleşmede açıkça belirlenmiş olduğunu, sözleşme içeriğinin mahkemece doğru değerlendirilmediğini, Türk Borçlar Kanununun 179/2 nci maddesinin yanlış yorumlandığını, dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu binada asansörün tamamlanmadığını, yapı kullanım belgesinin alınmadığını, sözleşmede belirtilen süre geçmesine rağmen anılan eksikliklerin giderilmediğini, eksikliklerin bilirkişi raporu ile sabit olduğunu, dava konusu eksiklikleri tamamlanması için gönderilen ihranamenin 04.07.2019 tarihinde davalıya tebliğ edildiğini, sözleşme incelendiğinde mevcut cezai şartın seçimlik cezai şart olmayıp ifaya eklenen cezai şart olduğunun anlaşılacağını, aradan geçen 5 yıllık zamanda davacının sadece ifayı talep edebileceğinin kabul edilmesinin davacının zararına olacağını, davalının davranışının ticari teamüllere ve dürüstlük kuralına aykırı olduğunu, iskan belgesi alınmamış olduğundan yapının kaçak duruma geldiğini, eksik işler nedeniyle cezai şart alacağının doğduğunu, bu nedenle hukuki anlamda bağımsız bölümün tesliminin gerçekleşmemiş sayılması gerektiğini ileri sürerek istinaf isteminde bulunmuştur.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuran

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesindeki itirazlarını tekrar ederek temyiz isteminde bulunmuştur.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Dava, taraflar arasında akdedilen bağımsız bölüm satış sözleşmesinden kaynaklanan cezai şart alacağına ilişkin icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163 üncü maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

2. Borçlunun, asıl borcunu ilerde, hiç veya gereği gibi ifa etmediği takdirde alacaklıya karşı ifa etmeyi önceden taahhüt ettiği edime cezai şart denir. Bu nedenle cezai şart, asıl borca bağlı olarak ve ancak bu borcun ihlali ile doğabilecek olan fer’i bir edimdir. Borçlu cezai şart ödemeyi taahhüt etmişse, artık alacaklı herhangi bir zarara uğradığını iddia etmek veya zararının şümulünü ispat etmek zorunda kalmadan, tazminat elde etmek imkanını bulacaktır. Zira cezai şart, borcun ihlali halinde verilmesi gereken, önceden kararlaştırılmış kesin miktarlı (maktu) bir tazminattır. Cezai şartın kararlaştırılabilmesi için asıl borcun mahiyeti önemli değildir; bir verme borcu kadar, yapma veya yapmama borçlarında da cezai şart kararlaştırılabilir (Tekinay Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Tekinay/Akman/ Burcuoğlu/Altop, 7. Bası, İstanbul 1993, s. 341-343).

3. Ayrıca cezai şartın esas itibariyle iki temel amacı bulunmaktadır. Bunlardan biri, borçluyu ifaya zorlamak ve böylece asıl borcun ifasını teminat altına almak; diğeri de, borcun ifa edilmemesinden doğacak zararı önceden ve götürü şekilde tespit etmektir. Bu iki temel amacı dışında, cezai şartın diğer bir amacı da, ifayı engelleyen cezai şartta (dönme cezasında) borçlunun cezai şartı ödemek suretiyle sözleşmeden kolayca dönmesini sağlamaktır. (Köksal Kocaağa, Türk Özel Hukukunda Cezai Şart (BK. m. 158-161), Ankara 2003, s. 40-42).

4. Hukukumuzda cezai şartın türleri seçimlik cezai şart, ifaya eklenen cezai şart ve ifa yerine cezai şart (dönme cezası) olarak düzenlenmiştir.

Seçimlik cezai şart; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 179/I. (818 sayılı Türk Borçlar Kanununun 158/I.) hükmüne göre; "Bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumu için bir ceza kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı, ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir". Bu hükme göre, taraflar, sözleşmede borçlunun ya borcunu sözleşmeye uygun olarak ifa etmesi ya da ceza koşulunun ödenmesini kararlaştırmış olabilirler. Bu durumda, borçlu borca uygun hareketle yükümlüdür. Ancak, borçlu borca uygun hareket etmediği takdirde, kendisini bir yaptırım beklemektedir. Bu yaptırım, sözleşmede kararlaştırılan ceza koşulunun ödenmesidir.

5. Bu hüküm, borçluya borca aykırı davranarak ve böylece ifası gereken edim yerine kararlaştırılan ceza koşulunu ödeyerek borçtan kurtulma olanağını vermemektedir. Borçlu borca aykırı davrandığı takdirde, sözleşmede ceza koşulu kararlaştırılmasına rağmen, alacaklı borçludan aynen ifayı talep edebilir. Bu nedenle, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 179/I. maddesinde (818 sayılı Türk Borçlar Kanununun 158/I.)’de borçlu ya borca aykırı davranarak bunun yerine ceza koşulu ödeyip borçtan kurtulma yetkisini değil, buna karar verme yetkisini alacaklıya vermiştir. Alacaklı, borçlunun borca aykırı davranışı halinde, aynen ifayı talep edebileceği gibi, bundan vazgeçerek ceza koşulunun ödenmesini talep edebilir. Burada, alacaklıya tanınmış bir seçimlik hak söz konusudur. Bu nedenledir ki, ceza koşulunun bu türüne "seçimlik ceza koşulu" (seçimlik cezai şart) adı verilmektedir (... M. Kılıçoğlu, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 16. Bası, Ankara 2012, s. 773).

6. İfaya eklenen cezai şart; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 179/II. maddesinde (818 sayılı Türk Borçlar Kanununun 158/II.) "Ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça, asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir".

7. Bu hükme göre, borçlunun borca aykırı davranışı halinde, alacaklı hem aynen ifayı, hem de kararlaştırılan cezanın ödenmesini talep edebilecektir. Bu nedenle, burada ceza koşulunun aynen ifaya ilave olarak (kümülatif) talep edilebilmesi olanaklıdır. Seçimlik ceza koşulundan farklı olarak, alacaklı ya aynen ifayı ya da cezayı talep etmek zorunda bırakılmamıştır. Alacaklı burada her ikisini de talep yetkisine sahiptir.

8. Borçlunun borca aykırı davranışı halinde alacaklının ifaya ek olarak talep ettiği alacak bir ceza koşulu alacağı ise, zarar koşulunu gerektirmez. Alacaklı borca aykırılık nedeniyle bir zarara uğramasa bile ifaya ek olarak ceza koşulu talep edebilir. İfaya eklenen ceza koşulu zarar koşulunu gerektirmez.

9. İfa yerine cezai şart (dönme cezası); 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 179/III. maddesinde (818 sayılı Türk Borçlar Kanununun 158/III.) hükmüne göre "Borçlunun, kararlaştırılan cezayı ifa ederek sözleşmeyi, dönme veya fesih suretiyle sona erdirmeye yetkili olduğunu ispat etme ... saklıdır".

3. Değerlendirme

1. Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; taraflar arasında yapılan 17.09.2018 tarihli adi yazılı sözleşme ile davacıya dava konusu bağımsız bölüm satılmış, 04.10.2018 tarihinde tapuda davacıya devir işlemi gerçekleştirilmiştir.

2. Dava konusu 17.09.2018 tarihli sözleşmenin b-bendinde; 1697 ada 7 parsel sayılı taşınmazda bulunan yapıda asansörün davalı satıcı tarafından 3 ay içinde yapılacağı; f-bendinde, oturma izni alımının davalı satıcının sorumluluğunda olduğu; g-bendinde ise yukarıdaki maddeler yerine getirilmez ise davalı satıcının davacı alıcıya 200.000,00 TL ödeyeceği hususunda anlaşmaya varılmıştır. Sözleşmedeki cezai şart 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 179/2 nci maddesinde düzenlenen ifaya eklenen cezai şart niteliğindedir. Sözleşmede yazılı edimlerden birinin yerine getirilmemesi durumunda ifaya eklenen cezai şartı talep edebileceği kararlaştırılmıştır.

3. Davalı satıcının anılan eksiklikleri tamamlamadığı 05.05.2022 tarihli bilirkişi raporu ile belirlenmiştir. Bu durumda cezai şartın seçimlik cezai şart olduğu belirlenerek davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılarak, İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Yargıtay duruşma vekalet ücreti 17.100,00 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

14.10.2024 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi.

(Karşı Oy)

(Karşı Oy)

K A R Ş I O Y

Yapılan yargılamaya, toplanan delillere, tüm dosya içeriğine, temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında yazılı gerekçelere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre; yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının onanması görüşünde olduğumuzdan sayın çoğunluğun bozma kararına katılamıyoruz.