Esas No: 2022/2645
Karar No: 2023/2609
Karar Tarihi: 05.07.2023

**6. Hukuk Dairesi         2022/2645 E.  ,  2023/2609 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2021/1328 E., 2022/330 K.

HÜKÜM/KARAR : Kabul

İLK DERECE MAHKEMESİ : Aksaray 2. Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki, sözleşmenin feshi ve tapu iptal tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı ...Ltd. Şti. vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı ...Ltd. Şti. vekilince duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 05.07.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen, davalı ..... San. Tic. Ltd. Şti. vekili Avukat ... ile davacı ... vekili Avukat ... geldiler. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı ... İnş. Nak..Ltd. Şti. arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davalı yüklenici şirketin inşaata hiç başlamadığını, sözleşmeye konu parseli muvazaalı olarak üçüncü kişilere devrettiğini, parselin son malikinin davalı......Ltd. Şti. olduğunu, davalı yüklenici tapuya hak kazanmadığından ondan taşınmaz devralanların da hak kazanmadığını, ayrıca parsel üzerinde müvekkilinin oturduğu eski yapının da yıkılması suretiyle müvekkilinin zarara uğratıldığını ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, sözleşmeye konu taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 10.000,00 TL maddi tazminatın davalılardan tahsiline karar verilmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı...…Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili şirketin tapu sicilindeki kayda güvenerek iyiniyetle taşınmazı satın aldığını, tapu kaydında herhangi bir şerh bulunmadığını, davacı ile yüklenici şirket arasındaki ilişkilerden haberdar olmadığını, taşınmazdaki eski yapının yıkımıyla da bir ilgisi bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

2. Davalı Ceylanoğulları İnş...Ltd. Şti. davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı yüklenici şirkete yapılan hisse devrinin avans niteliğinde olduğu, sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmesi halinde tapuya hak kazanacağı, yüklenici şirketin edimini yerine getirmediği, dava konusu hissesinin önce dava dışı Cemal Tetik, ondan da kısa bir süre sonra davalı......Ltd. Şti.’ye devredildiği, dosya kapsamındaki bilgi ve belgeler nazara alındığında, davalı şirketin iyiniyet savunmasının yerinde görülmediği, parsel üzerinde yer alan davacıya ait eski konutun yıkılması nedeniyle davacının 46.278,00 TL maddi zarara uğradığının tespit edildiği gerekçesiyle, davanın kabulü ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, dava konusu taşınmazın tapu kaydnın iptali ile davacı adına tesciline, 46.278,00 TL maddi tazminatın davalı ... İnş...Ltd. Şti.’den tahsiline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde...…Ltd. Şti. vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı...…Ltd. Şti. vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; müvekkili şirketin iyiniyetle taşınmazı iktisap ettiğini, davacı ile yüklenici şirket arasındaki hukuki ilişkiden haberdar olmadığını, tapu kaydında bir şerh bulunmadığını, reddedilen kısım yönünden vekalet ücreti hükmedilmediğini ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı yüklenici şirket edimine yerine getirmediğinden avans niteliğindeki tapu devrinin geçersiz olduğu, hisseyi devralan davalı şirketin iyiniyet iddiasının dinlenme olanağı bulunmadığı, bu yöndeki istinaf itirazlarının yerinde görülmediği, ancak taşınmaz üzerindeki davacıya ait evin yıkılmasına bağlı maddi tazminat istemi yönünden, davalı...…Ltd. Şti.’ye husumet yöneltilemeyeceğinden, bu isteme ilişkin olarak, adı geçen şirket yönünden davanın husumetten reddine ve davalı şirket lehine vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken, bu hususun göz ardı edilmesinin doğru olmadığı belirtilerek, istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, 49.278,00 TL maddi tazminatın davalı ... İnş...Ltd. Şti.’den tahsiline, diğer davalı yönünden talebin husumetten reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı...…Ltd. Şti. vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı...…Ltd. Şti. vekili temyiz başvuru dilekçesinde; istinaf başvuru dilekçesinde dile getirdiği hususları temyiz nedeni olarak ileri sürmüştür.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, arsa payı karşlığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi, tapu iptal tescil ve tazminat istemlerine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri,

3. Değerlendirme

1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalı.... Enrj...Ltd. Şti. vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Yargıtay duruşmasında vekili hazır bulunan davacı yararına takdir olunan 8.400,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davalı.... Enerji..Ltd. Şti.’den tahsili ile davacıya ödenmesine,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz eden davalı.... Enerji..Ltd. Şti.'ne yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

05.07.2023 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

(Muhalif)

MUHALEFET ŞERHİ

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.(M.K.m.1023)

Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyi niyet iddiasında bulunamazlar. Burada aranan iyi niyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden bazı fiili karinelerden yararlanabilir. Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın kısa sürede el değiştirmesi veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir.

Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya ... ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak üçüncü kişinin taşınmazı satın alırken kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir. Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her halde "yolsuz tescil" kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir.

Her arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden tamamen iyi niyetli olarak arsa/arsa payı veya bağımsız bölüm satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Arsa sahibi iyi niyetli ve risk almak istemiyorsa; tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarını bertaraf edebilir. Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırıdır.

Sayın çoğunluk, üçüncü veya dördüncü kişinin arsa sahibi ile yüklenici arasında tapu sicili dışında esas borç ilişkisinden doğan sorunları bilmesini beklemekte, buna göre iyiniyetli olmadığını kabul ederek adeta bir kötü niyet karinesi icat etmektedir. Oysa TMK nın 1023. maddesi, iyi niyetle taşınmaz üzerinde aynî hak edinen üçüncü kişinin tapu siciline olan güvenini yolsuz tescile rağmen korumaktadır. Bir başka değişle, hukuki işlem güvenliği ve tapuya ... ilkesini gerçek hak sahipliğine tercih etmektedir. Kaldı ki, ticari bir risk alarak ve yükleniciye güvenerek arsanın mülkiyetini intikal ettiren, yüklenici seçiminde gerekli özeni göstermeyen, peşin ifa yükümlülüğü olmamasına rağmen arsa tapusunu teminat almadan yükleniciye devreden arsa sahibinin, tapuya güvenmiş olan üçüncü kişinin karşısında korunmaya değer bir yanı da bulunmamaktadır. Keza, arsa sahibinin tapuyu yükleniciye devretmesinin “avans” niteliğinde olduğu, mülkiyetin ancak yüklenicinin tüm borcunu ifa ettikten sonra geçeceğini kabul edilmesi de hukuki dayanağı olan bir kabul değildir. Zira hukukumuzda “yolsuz tescil” terimi mevcut olmasına rağmen “avans tapu” terimi mevcut değildir.

Somut olayda, davacı arsa sahibi ile davalı Ceylanoğulları lmt.şti. arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış ve bu sözleşme nedeniyle arsa sahibi taşınmazı yükleniciye tapuda devretmiştir. Yüklenici hiçbir inşaat yapmadan taşınmazı Cemal Tetik’e satmış, Cemal Tetikte davalı Isıcaklar Lmt. Şti’ye tapuda satış yapmıştır. Temyiz eden davalı, yargılamanın tüm aşamalarında tapuya güvenerek taşınmazı satın aldığını, iyi niyetli olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı Isıcaklar şirketinin haklı savunmasına rağmen ilk derece mahkemesi ve istinaf mahkemesinin tapu iptali ve tescil yönünden davanın kabulüne karar vermesi TMK nın 1023. maddesinde düzenlenen "tapuya ... ilkesine" aykırı olmuştur. Anılan ilkeye göre tapuya güvenen kişinin iyi niyetli olduğu karine olarak kabul edilir. Bu karinenin aksini, yani davalının kötü niyetli olduğunu davacı tarafın ispatlaması gerekir. Somut olayda davacı taraf, “afaki” iddialar dışında davalının kötü niyetli olduğuna dair hiçbir delil sunamamıştır. Bu nedenle, temyiz eden davalının mülkiyet hakkının TMK nın 1023. maddesi gereğince korunması gerekir. Yerel mahkeme ve istinaf mahkemesinin TMK nın 1023. maddesinin amaç ve koruduğu yarara aykırı olan gerekçeleri de dikkate alınarak kararın temyiz eden davalı yararına bozulması gerekirken, Dairemizin Sayın çoğunluğunun onanma kararına muhalifim.