Esas No: 2006/311
Karar No: 2006/324
Karar Tarihi: 31.05.2006

**Hukuk Genel Kurulu         2006/3-311 E.  ,  2006/324 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Ankara 10. Sulh Hukuk Mahkemesi

TARİHİ : 06/10/2005

Taraflar arasındaki "kira tespiti" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 10.Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kısmen kabulüne dair verilen 30.12.2004 gün ve 2004/102-1474 sayılı kararın incelenmesi taraf vekilleri tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 29.03.2005 gün ve 2005/3015-3321 sayılı ilamı ile ;(....Davacı vekili dava dilekçesinde, 1.1.2004 tarihinden itibaren aylık kiranın (5.535.000.000 lira çıplak kira ile 6.765.000.000 lira ortak gider olmak üzere) toplam 12.300.000.000 TL.+KDV olarak tesbit edilmesini talep etmiş, mahkemece; aylık 3.150.000.000 TL.kira+KDV ve 6.452.054.265 TL.işletme giderinin tesbitine karar verilmiştir. Hükmü taraf vekilleri temyiz etmiştir.

Gelir Vergisi Kanununun 70.maddesi ile Katma Değer Vergisi Kanununun 1/1-f, 8/1- h, 10/f maddelerine göre kira geliri elde eden bir kısım kiralayanların Katma Değer Vergisi mükellefi olması ve elde ettikleri kira gelirinin bir bölümünü Katma Değer Vergisi olarak vergi dairelerine ödemeleri vergi yasalarınca düzenlenen bir konudur.

Mahkemece kira parasının içinde Katma Değer Vergisinin de olduğu gözönünde bulundurularak kira parasının KDV dahil olmak üzere tesbitine karar verilmesi gerekirken kira parasından ayrı olarak Katma Değer Vergisinin de tesbitine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir....)  gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle,yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN:  Davalı T.C. Kültür Bakanlığı Devlet Tiyatroları Genel Müdürlüğü

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, kira tespiti istemine ilişkindir.

Davaya konu kiralanan, mülkiyeti T.C. Emekli Sandığı’na ait işleticisi ve kiralayanı davacı şirket olan Kavaklıdere,Tunus Caddesi 92 No’da Lale Sitesi adlı binada faaliyet gösteren Şinasi Sahnesi adlı tiyatro olup, mecur, tiyatro ve sanat faaliyetleri için kiracı/davalı Devlet Tiyatroları Genel Müdürlüğüne kiralanmıştır.

Kiralayan/davacı Emek İnşaat ve İşletme A.Ş. tarafından 21.01.2004 tarihinde açılan kira tespiti istemli eldeki davada taşınmazın konumuna , emsale ve günün ekonomik koşullarına dayanarak “bu mecurun aylık kirasının 01.01.2004 tarihinden geçerli olmak üzere çıplak kira 5.535.000.000 TL, yakıt ve yönetim gideri 6.765.000.000 TL olmak üzere toplam 12.300.000.000 TL+KDV olarak tespitine” karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı Devlet Tiyatroları Genel Müdürlüğü vekili: “Taraflar arasındaki uygulama gereği Devlet İhale Genelgesinde belirtilen oranda artış ile fatura edildiğinde aradaki farkın davacıya ödenmekte olduğunu, 452.000.000 TL. olan aylık kira bedelinin protokolün 2.maddesi gereği genelgede belirtilen oranda % 10 arttırılarak 497.200.000 TL. olması gerekirken, davacının eski kiracılık ilişkisini de gözetmeden yaklaşık 12 kat arttırarak aylık kira bedelinin 5.535.000.000 TL. olarak tespiti talebinin hak ve nesafete uygun olmadığını, talebin kabulü halinde bir kamu kurumu olan müvekkili kurumun ödemede güçlük çekeceği ve dolayısıyla kamu hizmetinin aksamasına ve kamu yararının gerçekleşmesinde sıkıntılara ve davacının haksız olarak zenginleşmesine yol açacağını, ifadeyle, fahiş kira bedeli tespiti talebinin reddine, ortak giderlere katılım payı bedelinin arttırılması talebinde hukuki yarar ve niza bulunmadığından reddine ” karar verilmesini cevaben bildirmiştir.

Mahkemece, taraf delilleri toplanıp, bilirkişi incelemesi yapılmış ve 30.12.2004 tarihli kararla rayiç bedele göre tespit edilen aylık kira bedelinden hak ve nasafete göre % 10 indirim yapılarak aylık kira bedelinin 3.150.000.000 TL + KDV ; işletme giderlerinin ise 6.452.054.265 TL olarak tespitine karar verilmiştir. Taraf vekillerinin temyizi üzerine Özel Dairece “Mahkemece kira parasının içinde Katma Değer Vergisinin de olduğu gözönünde bulundurularak kira parasının KDV dahil olmak üzere tesbitine karar verilmesi gerekirken kira parasından ayrı olarak Katma Değer Vergisinin de tesbitine karar verilmesi” doğru bulunmayarak hüküm bu noktadan bozulmuş; mahkemece önceki kararda direnmeye ilişkin olarak verilen karar davalı vekilince temyiz edilmiştir.

Bozma ve direnme kararlarının kapsamına göre, işletme giderleri yönünden hüküm kesinleşmiş olup; direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık: Kira parasının katma değer vergisi dahil mi, yoksa hariç tutularak ayrıca mı tespiti gerektiği noktasında toplanmaktadır.

Öncelikle, uyuşmazlığın ilişkin bulunduğu yasal durum ve kavramlar hakkında genel bir açıklama yapılmasında yarar görülmüştür.

Vergi, kamu giderlerini karşılamak amacıyla yasalarla gerçek ve tüzel kişilerden mali güçlerine göre istenen bir yükümlülüktür.

Vergi, resim, harç ve benzeri mali yükümlülükler, kişilerden kimi kamu hizmetleri karşılığında yada bir hizmet karşılığı olmaksızın kamu gücüne  dayanılarak alınan paralardır ve tüm kamu hizmetleri için yapılan giderlere ortak katılım payını ifade eder.

Katma Değer Vergisi, mal ya da hizmetin üretiminden tüketiciye intikaline kadar her el değiştirme aşamasında alınan genel bir tüketim vergisidir (Prof. Dr. Mehmet Ali Canoğlu- Doç. Dr. Rüstem Hacırüstemoğlu, Vergi Uygulamaları ve Muhasebesi, Beta Basım Yayım Dağıtım A.Ş. İstanbul, 1990, sh: 425).

Katma Değer Vergisi de dahil vergi, resim, harç ve benzeri mali yükümlülüklerin ortak özellikleri kamu gücüne dayanılarak tek taraflı iradeyle ve gerektiğinde zorla alınmaları, bir yasayla  konulmalarıdır.

T.C. Anayasası’nın  73.maddesi, “Vergi, resim, harç ve benzeri mali yükümlülükler kanunla konulur, değiştirilir veya kaldırılır”  düzenlemesini içermektedir.

Buna göre vergi yükümlülüğünün konusu, yükümlüsü,matrahı ve oranı ile,  vergiden doğan ödev ve usul ilişkilerinin yasayla düzenlenmesi gerektiği kuşku ve duraksamadan uzaktır.

213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 8. maddesi vergi yükümlüsünü (mükellefini) “Vergi kanunlarına göre kendisine vergi borcu terettübeden gerçek veya tüzel kişi”; vergi sorumlusunu ise, “verginin ödenmesi bakımından, alacaklı vergi dairesine karşı muhatap olan kişi” şeklinde tanımlamış; kural olarak, vergi yükümlülüğüne ve sorumluluğuna ilişkin özel sözleşmelerin, Vergi Dairelerini bağlamayacağı hükmünü getirmiştir.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 70.maddesinde gayrimenkul sermaye iradının tarifi yapılmıştır. Bu maddede sayılan mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu maddenin ilk fıkrasında açıklanmış ve 1.bentte diğer unsurlar yanında bina da (döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için kira bedelleri de dahil) sayılmıştır.

3065 Sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun;

“Verginin Konusunu Teşkil Eden İşlemler” başlıklı 1. maddesinin (f) bendinde;

“Gelir Vergisi Kanunu’nun 70 inci maddesinde belirtilen mal ve hakların kiralanması işlemleri”nin katma değer vergisine tabi olduğu”,

“Mükellef” başlıklı 8. maddesinin 1.fıkrasının  (h) bendinde ise;

“Gelir Vergisi Kanununun 70.maddesinde belirtilen mal ve hakları kiraya verenlerin Katma Değer Vergisinin mükellefi olduğu”

“Vergi sorumlusu” başlıklı 9.maddesinde;

“Mükellefin Türkiye içinde ikametgahının, işyerinin, kanuni merkezi ve iş merkezinin bulunmaması hallerinde ve gerekli görülen diğer hallerde Maliye Bakanlığı’nın, vergi alacağının emniyet altına alınması amacıyla, vergiye tabi işlemlere taraf olanları verginin ödenmesinden sorumlu tutabileceği”

belirtilmiştir.

Aynı Kanunun “İstisnaların Sınırı” başlıklı 19.maddesinde de ;

“Diğer kanunlardaki vergi muaflık ve istisna hükümleri bu vergi bakımından geçersizdir. Katma Değer Vergisine istisna ve muafiyetler ancak bu Kanuna hüküm eklenmek veya bu Kanunda değişiklik yapılmak suretiyle düzenlenir. Uluslar arası anlaşma hükümleri saklıdır.”

Hükmüne yer verilmiştir.

Bu Yasal düzenlemelerin, somut olayda uyuşmazlığın ilişkin bulunduğu kira bedelinin tespiti bakımından ortaya koyduğu sonuç şudur:

Türk Vergi Sistemi, Katma Değer Vergisinin kiralama işlemlerinde “kiraya veren” tarafından ödenmesini öngörmüştür.

Devlet, bu yasal düzenlemelerle, kiraya verene, Katma Değer Vergisini yasal düzenlemelerin öngördüğü şekil ve zamanlarda kendisine (Maliyeye) ödemek yükümlülüğünü getirmiştir.

Hemen burada, uyuşmazlığa konu kira tespiti davalarının yasal dayanakları ve hukuksal özelliklerinin açıklanması da sorunun çözümünde yararlı olacaktır.

Kira parası (bedeli) malın kullanılmasının karşılığı olan paradır.

Kira parasının tespiti davaları; Anayasa Mahkemesinin 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun 2 ve 3. maddelerinin iptaline ilişkin kararının 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi ile birlikte yasada doğan boşluğun doldurulması için Yargıtay içtihatları ile getirilmiştir.

Kira parasının tespit davalarının konusunu 6570 sayılı Kanun kapsamına giren taşınmaz mallar oluşturur ve bu dava 6570 sayılı Kanunun uygulandığı yerler ve taşınmazlar için söz konusudur. Kira parasının tespiti davaları kiralayan(kiraya veren) tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilir. Kira parasının tespiti davalarında hüküm bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının belirlenmesine ilişkindir. Bu belirleme açık , net ve tam olmalıdır. Kira parasının tespiti davalarının en çarpıcı özelliği kamu düzeni ile ilgili olmalarıdır. Bununla ilgili yöntemleri tarafların belirleyemeyeceği yargısal uygulamada kabul edilmiştir. Hakim, bu davalarda kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belli edilen yöntemlere uygun olarak kira parasının tespiti yoluna gitmek zorundadır. Kira parasının tespitinde belirlenen bu ilke dışına çıkılması eşit uygulama ilkesini bozduğu gibi kamu düzeni ile ilgili olan bu davanın yapısına da uygun düşmeyecektir.

Açıklanan yasal düzenlemeler ve kira parasının tespiti davasının özellikleri karşısında somut olaya bakıldığında;

Davaya konu kiralanan, işleticisi davacı şirket tarafından, tiyatro ve sanat faaliyetleri için kullanılmak üzere davalı tarafa kiralanmıştır.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 16.11.1987 başlangıç ve 31.12.1988 bitiş tarihli olup; hususi şartların 2.maddesinde “Katma değer vergisi kiracıya aittir” açıklaması yer almaktadır. Sözleşme eki özel şartlar ise 16 madde halinde düzenlenmiştir. Taraflar arasında düzenlenen esas sözleşmenin eki mahiyetinde olduğu giriş ve son bölümünde açıkça belirtilen ve 1.maddesinde “16.11.1987 başlangıç tarihli esas sözleşmenin bu protokolla değiştirilen hükümleri hariç, diğer hükümleri aynen yürürlüktedir” hükmüne yer verilen  01.01.1998 tarihli protokolün 2.maddesinde “1.1.1998 tarihinden itibaren aylık kira parası 3 (üç)  yıl süre ile 217.000.000.-TL. + K.D.V. olarak tespit edilmiştir. 3 (üç)  yılın sonunda aylık kira parası Devlet İhaleleri Genelgesi doğrultusunda arttırılacaktır.” Hükmüne yer verilmiştir.

14 Şubat 2004 tarihli 25373 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Devlet İhale Genelgesinde ise; “2003 ve daha önceki yıllarda kiralanmış olup, 2004 yılında da kiralanmasına devam edilecek gayrimenkullar için, 2004 yılındaki kira artış oranının %10’u geçmeyecek şekilde uygulanacağı”  belirtilmiştir.

Davacı/kiralayan tarafından, Ankara .... Noterliği kanalıyla davalıya keşide olunan 11.12.2003 tarih ve 14217 yevmiye no’lu ihtarname ile “1.1.2004 tarihinde başlayacak yeni kira dönemi için aylık kira parasının 5.535.000.000.-TL.’na çıkartılması, bu kiraya KDV dahil olmadığı” bildirilmiştir. Davalı/kiracı Devlet Tiyatroları Genel Müdürlüğü vekilince davacı kuruma gönderilen 22.12.2003 tarihli 2306 sayılı cevabi yazıda: “..kira sözleşmesine ek protokolün 2.maddesi uyarınca, kira bedelinin her yıl yayınlanacak Devlet ihaleleri genelgeleri doğrultusunda artırılacağı;buna göre 01.01.2004 -31.12.2004 dönemine ait kira bedelinin, Ocak veya Şubat 2004 ayları içerisinde yayınlanacak devlet ihaleleri genelgesinde belirtilen oranda artırılarak tahakkuk edecek farkın yatırılacağı” belirtilmiştir. Böylece kira parası 01.01.2004 tarihinde başlayan kira dönemi için taraflar arasında ihtilaflı hale gelmiştir.

Görülmektedir ki, taraflar arasındaki kira ilişkisi 16.11.1987-31.12.1988 tarihleri arasında belirlenen 13,5 ay süreyle kurulmuş ve takip eden yıllarda yenilenerek asıl sözleşmeye atıf yapan 01.01.1998 tarihli protokole kadar aynı koşullarla süregelmiştir. 01.01.1998 tarihli protokol ile taraflar sözleşme süresini 01.01.1998 tarihinden başlamak üzere 3 yıl, aylık kira parasını da 217.000.000 + KDV olarak belirlemişler; 3 (üç)  yılın sonunda aylık kira parasının Devlet İhaleleri Genelgesi doğrultusunda arttırılacağı hususunda anlaşmışlardır. Böylece 01.01.1998-01.01.2001 arası kira dönemi ve takip eden 01.01.2001-01.01.2002 dönemi kira parası belirlenen şekilde ödenmiş, kiralayan tarafından çekilen ihtar ve ardından 21.01.2004 tarihinde açılan eldeki dava ile 01.01.2004 tarihinden geçerli olmak üzere çıplak kiranın 5.535.000.000 TL + KDV olmak üzere tespiti istenmiştir.

Kira ilişkisi devam ettiğine göre gerek asıl sözleşme, gerek buna atıf yapan protokol hükümlerinde yer alan süre bittikten sonra,  ihtilaflı dönem için kira parasının ne şekilde tespit edileceği sorunu karşımıza çıkmaktadır.

Kira sözleşmesindeki bedel ile ilgili özel koşullar, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 9 ve 11. maddeleri uyarınca ancak, sözleşmede belirtilen sürenin bitiminden sonraki bir yıl için tarafları bağlamaktadır. Bu nedenle, davacı/kiralayan uzamış kira ilişkisinde tespit istemine konu 01.01.2004 tarihinden başlayan kira dönemi için protokolde belirlenen artış yöntemi ile bağlı olmayıp, kira parasının mahkemece yönetimince tespitini isteme olanağına sahiptir.

Diğer taraftan, kira sözleşmesinde yer alan “Katma değer vergisinin kiracıya ait olduğu” özel şartı yukarıda açıklanan kanun hükümlerine açıkça aykırı olup, kiraya verenin(kiralayan) katma değer vergisi yükümlülüğünü ortadan kaldıramaz. Vergi idaresi açısından muhatap yasada açıkça düzenlendiği üzere kiraya veren (kiralayan)dır. Katma Değer Vergisi Kanunu bu kanunda yer almadıkça başka kanunlarda yer alan istisna ve muaflıkların bu kanun yönünden geçerli olmadığını kabul etmekle bunun sözleşme yoluyla değiştirilmesine de olanak bırakmamıştır.

Kira sözleşmeleri özel hukuk alanına tabi olmakla birlikte, kira tespit davaları kamu düzenine ilişkin olmakla, taraflar arasında bu yükümlülüğü değiştiren ve açıkça kanuna aykırı bulunan “Katma değer vergisinin kiracıya ait olduğu”na ilişkin hükmün mahkemece kira tespit yönteminde esas alınması olanaklı değildir. Bu hüküm mahkemeyi kira tespiti davası açısından bağlamayacaktır. Bu hükmün ancak taraflar arasındaki iç ilişki yönünden tarafları bağlayıcılığı ve kira tespiti dışında özel hukuk alanında yine taraflar arasındaki ayrı bir talebe konu edilmesi söz konusu olabilecektir.

Sonuç olarak; kira bedelinin tespitinin kamusal yönü nazara alındığında, kira bedeli tarafların belirlediği yöntemle bağlı kalınmaksızın mahkemece katma değer vergisi dahil olarak tespit edilmelidir. Bu husus, kira bedelinin net , belirli ve  yeni ihtilaflara yol açmayacak biçimde ve taraflarca ortaya konulan koşullara bağlı kalınmaksızın mahkemece kamu düzeni gözetilerek belirlenmesi gereğinin doğal bir sonucudur.

Nitekim,  Hukuk Genel Kurulunun 09.03.1994 gün ve 1993/3-946 esas ve 1994/130 karar; 01.02.1995 gün ve 1994/3-790 esas ve 1995/27 karar sayılı ilamlarında da kira tespiti davalarında stopaj vergisi yönünden aynı ilkeler kabul edilmiştir.

Açıklanan nedenlerle; Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırı olup; direnme kararı bozulmalıdır.

S O N U Ç :  Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine 31.05.2005 gününde, oyçokluğu  ile karar verildi.