Esas No: 2023/4779
Karar No: 2023/2986
Karar Tarihi: 31.10.2023

**3. Hukuk Dairesi         2023/4779 E.  ,  2023/2986 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2020/549 E., 2022/2459 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : ... ... 6. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2018/505 E., 2019/870 K.

Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkili ile davalı ... Evi A.Ş. ... arasında 23.07.2012 tarihinde franchise anlaşması imzalandığını, davalının müvekkiline sadece ... AVM’de ve davalılar arasında yapılan 27.07.2012 tarihli kira sözleşmesine göre tanımlanan bağımsız bölümde ticari faaliyette bulunmak, münhasıran bu adreste çalışmak koşuluyla franchise hakkı tanıdığını, franchise anlaşması düzenlendikten sonra 27.07.2012 tarihinde müvekkili ile davalılar arasında zemin kat 28 nolu bağımsız bölüm için kira anlaşması akdedildiğini, anlaşmaya göre müvekkilinin tüm dekorasyon ve tefrişat masraflarını kendisi yaparak ticari faaliyete başladığını, 2016 yılının sonuna doğru diğer davalı ... A.Ş.nin tek taraflı aldığı karar ile alışveriş merkezinde bulunan yemek katını AVM'nin başka bir kısmına taşımaya karar verdiğini, davalının almış olduğu bu karar gereği müvekkiline başka bir dükkan teklif ettiğini, müvekkilinin yeni bağımsız bölümde yapacağı tadilat masraflarının karşılanması ve kira

bedelinin sözleşmeye uygun olarak devam etmesi durumunda bu teklifi kabul edebileceklerini davalılara bildirdiğini, müvekkilinin 2012 yılında tüm yatırımını ve yatırım planlarını kira sözleşmesinde belirlenen 28 nolu bağımsız bölüm için yaptığını, teklifin kabul edilmemesi üzerine tüm yemek katının taşınması ve müvekkilinin bulunduğu katta büyük inşaat işine girişilmesi sebebiyle ticari hayatını devam ettiremez hale geldiğini, ... yerini kapatarak anlaşmayı feshetmek zorunda kaldığını ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, kira sözleşmesinin haklı sebeple feshine neden olan davalılardan; müvekkilinin ... yeri için yapmış olduğu tadilat, tefrişat giderleri ve franchise anlaşması uyarınca ödemiş olduğu giriş bedeli için 22.500,00 TL, yemek katının değiştiği tarihten müvekkilinin tahliye tarihine kadar uğramış olduğu zarar için 22.500,00 TL, franchise anlaşmasının haklı sebeple feshinden dolayı anlaşmanın sona erdiği tarih olan 23.07.2019 tarihine kadar müvekkilinin kar mahrumiyeti için 5.000,00 TL’nin fesih tarihinden itibaren mevduata uygulanan en yüksek reeskont faizi ile davalılardan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... Alışveriş Merkez Ticaret A.Ş vekili; davacının, diğer davalının alt kiracısı ve franchise alanı konumunda olduğunu, müvekkiline karşı alt kira sözleşmesinden bahisle herhangi bir talep ileri sürmesinin hukuken mümkün olmadığını; müvekkili tarafından ... AVM’de yapılacak olan 4 üncü kat planlaması nedeniyle diğer davalıya bahis konusu bölümde 82.75 m²’lik bir mecur önerildiğini, söz konusu mecurun büyüklüğü nedeniyle kabul edilmediğini, bunun üzerine müvekkilinin teklifini revize ettiğini ve 56,07 m²’lik alanın diğer davalı ile imzalanan kira sözleşmesi için cari dönemde geçerli olan birim fiyatı üzerinden kiralanması hususunda yeni teklifini sunduğunu, fiili teslim tarihinden itibaren 60 gün ücretsiz dekorasyon süresi ve mağazanın işletmeye açıldığı tarihten itibaren işleyecek olan 60 gün kirasız dönem olmak üzere toplam 120 gün kirasız dönem uygulaması yolundaki ticari destek teklifini de ilettiğini, teklifin kabul edilmemesi halinde 23.07.2012 tarihli kira sözleşmesinin süre sonu olan 31.08.2017 tarihine kadar aynı şartlarla devam edileceğinin de açıkça belirtildiğini, müvekkili tarafından zemin katta bulunan tüm yiyecek-içecek grubu kiracılara 4 üncü kata taşınmak için eşit şartlarda teklif yapıldığını; davacının davayı açmakta kötü niyetli olduğunu ve basiretli bir tacir gibi davranmadığını; davacının zemin katta ticari faaliyetinin sekteye uğraması gibi bir durumun söz konusu olmadığını, AVM ziyaretçilerinin zemin katta bulunan A kapısından alışveriş merkezine giriş yaptıklarını ve zemin katta müşteri sirkülasyonunun da kesintisiz devam ettiğini, davacı gibi yiyecek-içecek sektöründe faaliyet gösteren başka iki markanın da halen zemin katta ticari faaliyetine devem ettiğini, zemin katta kalmak isteyenlerin bu katta ticari faaliyetine devam ettiğini, AVM’lerin tadilatlara girmesinin kiracılar için öngörülebilir bir husus olduğunu, tadilatların müşteri potansiyelini arttırmak için yapılan değer arttırıcı yenilemeler olduğunu, dava dilekçesindeki taleplerin davacının diğer davalı ile olan franchise sözleşmesinden ve davacının kendi faaliyetinden kaynaklanmakta olup müvekkiline bu hususta talep yöneltilemeyeceğini, sözleşmenin feshinin müvekkili açısından haksız bir fesih olduğunu, kiralananın 31.12.2016 tarihi itibariyle davacı tarafından ticari faaliyete kapatıldığını, sözleşmeyi bizzat fesheden davacının kar mahrumiyeti talep edemeyeceğini, davacının hem menfi hem de müspet zarar kalemlerini bir arada talep etmesinin mümkün olmadığını savunarak; davanın öncelikle usulden aksi halde esastan reddini talep etmiştir.

2. Davalı ... Evi Gıda Lokanta Hizm. A.Ş vekili; yemek katının değiştirilmesinin diğer davalı tarafından sözleşmeye uygun alınan bir karar olup müvekkilinin herhangi bir sorumluluğunun bulunmadığını, davacının kira ve franchise sözleşmelerini feshetmekte haklı olmadığını, yaptığı tadilat ve tefrişat masraflarını müvekkilinden talep edemeyeceğini, ana kira sözleşmesinde tadilat sebebiyle oluşan zararlardan kiracının sorumlu olacağının kararlaştırıldığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının, davalılar arasında imzalanmış ilk kira sözleşmesinin hükümleri ile bağlı olduğu, 23.07.2012 tarihli kira sözleşmesinin 3 üncü maddesinin 1 inci fıkrasında kiracının yönetim planına göre ve ... işletme kitabına göre yapılacak değişikliklere aynen uymayı kabul ve taahhüt ettiği, davalı kiraya veren ... şirketinin bu kapsamda alışveriş merkezi içerisindeki yemek bölümü ile ilgili değişiklik yaptığı, buna bağlı olarak ... şirketi tarafından keşide edilen 13.11.2015 tarihli ihtarnamede dekorasyon süresi boyunca kira alınmayacağı ve yemek katında 56,07 m²'lik alanın aynı birim fiyatla teklif edildiği, kabul edilmemesi halinde de 28 numaralı bağımsız bölümün aynı şartlarda kullanılabileceğinin belirtildiği, dolayısıyla davacının kiralanan yeri değiştirmek zorunda bırakılmaması nedeniyle sözleşmenin esaslı değişikliğinden söz edilemeyeceği, 31.08.2017 tarihine kadar geçerliliği bulunan kira sözleşmesinin davacı tarafça

14.12.2016 tarihinde tek taraflı olarak feshedilmesinin haklı nedene dayanmadığı, mali müşavir bilirkişi tarafından davacı şirketin 2013-2017 yılları arasına ilişkin defter ve mali tablolar incelemesi neticesinde yemek katının değiştiği 2016 yılında davacı şirketin mali tablolarına yansıyan zararının tespit edilemediği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili; ... AVM'nin kira sözleşmelerinde yaptığı tek taraflı esaslı değişiklik sonucu mağdur olduğunu, kira sözleşmesinin haklı nedenle feshedildiğini, kiralananın konuma göre bütçe belirleyerek yatırım yapmış olmasına ve işletmesini de fiilen bu şartlarda devam ettirmiş olmasına rağmen yapılan bu değişiklik sonucu işletmesini taşımasınının veya tüm yemek katı taşınırken isterse kendi yerinde kalabileceğini dikte etmenin müvekkilinin yeniden masraf yapmasına yahut gelir elde edememesine sebep olacakken, bilirkişi raporunda müvekkilinin herhangi bir kar düşüklüğü olmadığı yönündeki ifadelerin hakkaniyet ve nesafet kurallarına aykırı olduğunu ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; sözleşme kapsamındaki tazminata ilişkin iddiaların usulünce ispat edilemediği, bilirkişi raporunda zarara yönelik bir tespit yapılamadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, sözleşmenin feshinden kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299 ve 301 inci maddeleri

3. Değerlendirme

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararındaki gerekçeye, özellikle 27.07.2012 tarihli kira sözleşmesi ile alt kiracı olan davacıya bulunduğu yemek katının taşınması için aynı kira bedeli ile yeni bir yer teklif edildiği, teklifi kabul etmeyen davacının kiralananı mevcut haliyle kullanmaya devam ettiği ve tadilat nedeniyle gelir kaybına uğradığını ispatlayamadığının anlaşılmış olmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

31.10.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.