Esas No: 2023/1185
Karar No: 2024/2079
Karar Tarihi: 11.06.2024

**6. Hukuk Dairesi         2023/1185 E.  ,  2024/2079 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi (Tük. Mah. Sıf.)

SAYISI : 2020/214 E., 2022/494 K.

BİRLEŞEN TEKİRDAĞ 1. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNİN 2016/10 ESAS SAYILI

DOSYASINDA

HÜKÜM/KARAR : Kabul

Taraflar arasındaki, yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptal ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl ve birleşen davanın kabulüne yönelik verilen hükmün, birleşen davada davalılar vekilince duruşmasız, asıl davada davalı şirket vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli edilen günde asıl ve birleşen davada davacı vekili Avukat ... geldi. Tebligata rağmen karşı taraftan gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı yüklenici şirketin, dava dışı arsa sahileri ile yaptığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre kendisine isabet eden 4 no.lu bağımsız bölümü 23.11.2013 tarihli daire satış sözleşmesi ile müvekkiline sattığını, satış bedelinin 119.900,00 TL’lik kısmının davalıya ödendiğini, ancak yüklenicinin aynı bağımsız bölümü 08.09.2014 tarihli bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile üçüncü kişilere de sattığını, yüklenicinin inşaatı tamamladığını, sözleşmede yazılı süre dolmuş olmasına rağmen tapuyu devretmediğini ileri sürerek, anılan bağımsız bölümün ya da davalı yükleniciye isabet eden başka bir bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, olmadığı takdirde 119.900,00 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

2. Birleşen davada ise aynı talepleri davalı arsa sahipleri ... ve ...'a karşı ileri sürmüştür.

II. CEVAP

1. Asıl davada davalı yüklenici şirket vekili cevap dilekçesinde; davacının dayandığı sözleşmenin adi yazılı olduğunu, sözleşmeye geçmiş tarih atıldığını, davacının daire bedelinin tamamını ödemediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

2. Birleşen davada davalılar vekili cevap dilekçesinde; davacı ile aralarında hukuki ilişki bulunmadığını, davanın yüklenici şirkete yöneltilmesi gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 21.04.2017 tarihli, 2015/120 Esas, 2017/397 Karar sayılı kararıyla; davalı yüklenici şirketin, dava konusu taşınmazı satış vaadi sözleşmesi ile üçüncü kişilere sattığı, bir başka mahkemede açılan dava sonucunda taşınmazın bu kişiler adına tesciline karar verildiği, bu nedenle davacı adına tescilin mümkün olmadığı, öte yandan, davacı ile yüklenici arasındaki sözleşme adi yazılı olarak düzenlendiğinden geçerliliğinin de bulunmadığı, davacının ancak yüklenici şirketten ödediği bedeli talep edebileceği, davacının, aralarında sözleşme ilişkisi bulunmayan birleşen davada davalılara karşı her hangi bir hak talebinde bulunamayacağı gerekçesiyle, birleşen davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine, asıl davanın kısmen kabulü ile 119.900,00 TL'nin davalı şirketten tahsiline, tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde, asıl ve birleşen davada davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 18.10.2018 tarihli, 2017/2132 Esas, 2018/1658 Karar sayılı kararıyla; davacı ile yüklenici arasındaki sözleşmenin alacağın temliki niteliğinde olduğu, davacının bu temlik sözleşmesine dayalı olarak tapu iptali isteminde bulunabileceği, ancak ilk derece mahkemesi kararında da açıklandığı üzere, dava konusu taşınmazın, bir başka mahkeme kararıyla, üçüncü kişiler adına tesciline karar verildiğinden, ortada davacı adına tescil edilecek bağımsız bölüm kalmadığı, bu itibarla tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar verilmesinin doğru olduğu belirtilerek, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde, asıl ve birleşen davalarda davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairemizin (Yargıtay kapatılan 15. Hukuk Dairesi) 04.06.2020 tarihli, 2020/625 Esas, 2020/1276 Karar sayılı ilamıyla, davanın açıldığı tarihte ve devamı sırasında, dava konusu taşınmazın, birleşen davada davalılar ... ve ... adına kayıtlı olduğu, bir başka mahkeme dosyasına (Tekirdağ 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2014/76 E.) sunulan sulh anlaşması uyarınca, bir kısım taşınmazların 3. kişiler adına tesciline yönelik verilen ek karar dikkate alınarak, birleşen dosya davalıları hakkında husumetten ret kararı verilmiş ise de bu ek karar sonucunda herhangi bir tescil işlemi yapılmadığından ve tapuda malik olarak birleşen dava davalıları görüldüğünden, birleşen dosyada verilen husumetten ret kararının doğru olmadığı, bu durumda, davalı yüklenicinin, davacı ile imzaladığı sözleşmenin imza ve tarihine ilişkin itiraz ve savunmaları da incelenmek suretiyle davacının temliken tescil talebinde bulunabilmesi için, davalı yüklenicinin arsa sahibine karşı olan yükümlülüklerini yerine getirmesi zorunlu olduğundan öncelikle, temliken tescil koşullarının oluşup oluşmadığı değerlendirilip sonucuna göre asıl ve birleşen dosyada bir karar verilmesi gerektiği belirtilerek, ilk derece mahkemesi kararı davacı yararına bozulmuştur.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile inşaatın %98,1 oranında tamamlandığı, bina ortak alanlarında bir takım eksik imalatlar bulunduğu, bunların giderilmesi için gerekli meblağın toplam 24.000,00 TL olarak belirlendiği, bu bedelden dava konusu bağımsız bölümün payına düşen tutarın 2.400,00 TL olduğu, davacı tarafın söz konusu bedeli mahkeme veznesine depo ettiği, yüklenici bağımsız bölüme hak kazandığından ondan temlik alan davacının da hak kazandığı gerekçesiyle, asıl ve birleşen davaların kabulü ile dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde, asıl ve birleşen davalarda davalılar vekilleri temyiz isteminde bulunmuşlardır.

B. Temyiz Sebepleri

1. Asıl davada davalı ... Yapı ve Yapı Malz...Ltd. Şti. vekili temyiz dilekçesinde; davacının dayandığı 23.11.2013 tarihli sözleşmede daire satım bedelinin 160.000,00 TL olduğunu, söz konusu bedelin tamamen ödenmediğini, sözleşmenin adi yazılı olarak düzenlenmiş olması nedeniyle tarih atmanın her zaman mümkün olduğunu, sözleşme tarafı olmayan 3. kişileri bu sözleşmenin bağlamayacağını, bu dairelerin noterde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle 3. kişilere de satıldığını, noter sözleşmesindeki tarihe itibar edilmesi gerektiğini, öte yandan başka bir mahkeme kararı ile 3. kişiler adına tescil hükmü kurulduğunu, tescil hükmü ile birlikte mülkiyetin geçtiğini, tapuda yapılacak işlemin açıklayıcı mahiyette olduğunu, artık yeni bir tescil hükmü kurulmasının mümkün olmadığını, hükmün kesinleşmesi ile 3. kişilerin malik sıfatını kazandıklarını, dolayısıyla davada taraf sıfatına haiz olmayan bir kişi aleyhine sonuç doğuracak şekilde tescil hükmü kurulamayacağını ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

2. Birleşen davada davalılar vekili temyiz dilekçesinde; bozma ilamında belirtilen Tekirdağ 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2014/76 E. sayılı dosyasında verilen tapu iptal ve tescil kararının, işbu davada taşınmazların tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması nedeniyle, tapuya işlenemediğini, arsa sahibi müvekilleri tarafından ayrıca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapuların iadesi istemiyle ayrı bir dava açılmış olup davanın derdest olduğu, davalı yüklenicinin ve dava konusu daireyi sattığı dava dışı 3. kişilerin (... ve ...) kötüniyetli hareketlerinin sorumluluğunun müvekkiline yüklenmemesi gerektiğini, yargılama giderlerinden ve vekalet ücretinden sorumlu tutulmalarının yasaya aykırı olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptal tescil, olmazsa yükleniciye ödenen bedelin tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 705 inci ve 6100 sayılı HMK’nın 125 inci maddesi

3. Değerlendirme

1. Asıl ve birleşen davalarda davalılar vekillerinin, dava konusu bağımsız bölümün, bir başka mahkeme kararıyla, dava dışı kişiler adına tesciline karar verildiğine ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde;

1.1. Bilindiği üzere; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 705. maddesinde; “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Mülkiyetin tapu siciline tescil edilmesi işlemi kurucu değil açıklayıcıdır.

1.2. Somut olayda, asıl davada davalı yüklenici şirket ile birleşen davada davalı arsa sahipleri arasında 14.03.2012 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş, yüklenici şirket bu sözleşmeye göre kendisine isabet eden dairelerden, dava konusu 4 No.lu daireyi 23.11.2013 tarihli adi yazılı daire satış sözleşmesi ile davacıya satmıştır. Daire satışına ilişkin bu sözleşme alacağın temliki niteliğindedir.

1.3 Yüklenici şirket, dava konusu bağımsız bölüm de dahil olmak üzere, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine isabet eden altı adet bağımsız bölümü, noterde düzenlenen 08.09.2014 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile dava dışı ... ve ...’e de satmıştır.

1.4. Yüklenici şirketin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kademeli ferağa ilişkin hükümleri uyarınca, inşaatların geldiği seviyelere göre hak kazandığını iddia ettiği altı adet bağımsız bölümün adına tescili istemiyle, arsa sahipleri aleyhine ayrı ayrı açtığı tüm davalar, Tekirdağ 3. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2014/76 Esas sayılı dosyasında birleştirilmiş, bu davaya, taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle bağımsız bölümleri satın alan ... ve ...’de asli müdahil sıfatıyla katılmışlardır. Yargılama sırasında taraflar arasında bir sulh anlaşması yapılmış olup, mahkemenin 29.09.2016 tarihli kararı ile dava konusu (1,2,3,4,8 ve 10 No.lu) bağımsız bölümlerin ... ve ... adına kayıt ve tesciline dair sulh anlaşmasının tasdikine karar verilmiştir. Bu karar 16.12.2016 tarihinde kesinleşmiştir.

1.5. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun dava konusunun devri başlıklı 125/1. maddesinin (a) bendinde; davanın açılmasından sonra davalı, dava konusunu üçüncü bir kişiye devrederse davacının devreden tarafla olan davasından vazgeçerek, dava konusunu devralmış kişiye karşı davaya devam edebileceği, (b) bendinde ise; isterse davasını devreden taraf hakkında tazminat davasına dönüştürmek suretiyle seçimlik yetkilerden birini kullanabileceği hükmü getirilmiştir. Az yukarıda değinilen TMK’nın 705 inci maddesi hükmü uyarınca, dava konusu taşınmazın mülkiyeti, anılan mahkeme kararının kesinleşmesiyle dava dışı ... ve ... tarafından kazanılmıştır. Bu durumda mahkemece, dava konusu 4 No.lu bağımsız bölümün, davanın açılmasından sonra, bir başka mahkeme kararıyla adına geçen kişiler adına tesciline karar verilmiş olduğu gözetilerek, davacı tarafa HMK'nın 125/1-a-b bentlerindeki yetkilerini kullanmak üzere süre verilip, kullanılacak yetkiye göre taraf teşkili sağlandıktan sonra yargılamaya devam edilerek davanın sonuçlandırılması gerekirken, bu husus üzerinde durulmadan yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamıştır.

2. Bozma nedenine göre, asıl ve birleşen davalarda davalılar vekillerinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.

VII. KARAR

Yukarıda “Değerlendirme” bölümünün (1) numaralı bendinde açıklanan nedenlerle, asıl ve birleşen davalarda davalılar vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının, asıl ve birleşen davalarda davalılar yararına BOZULMASINA,

(2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, asıl ve birleşen davalarda davalılar vekillerinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,

Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunmayan davalılar yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

Peşin alınan temyiz karar harçlarının istek hâlinde ilgililere iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, kararının bir örneğinin İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 18. Hukuk Dairesine gönderilmesine,

11.06.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.