Esas No: 2013/16190
Karar No: 2014/10416
Karar Tarihi: 25.09.2014

**6. Hukuk Dairesi         2013/16190 E.  ,  2014/10416 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Küçükçekmece 3. Sulh Hukuk Mahkemesi

TARİHİ : 17/04/2013

NUMARASI : 2011/376-2013/396

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde duruşmalı olarak temyiz edilmiş, ancak davanın niteliği itibari ile duruşmaya tabi olmadığından duruşma isteminin reddine karar verildikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmesi üzerine, hüküm davalı ve davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına toplanan delillere delillerin mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde değildir.

2- Davalının diğer davacının temyiz itirazına gelince; Davacı dava dilekçesinde davacıların paylarına düşen aylık 17770 TL olan brüt kira bedelinin dava tarihinden itibaren aylık net 40.000 TL olarak tespitini istemiştir. Davalı davanın reddini savunmuştur. Mahkemece hak ve nesafet kuralları gereğince kira parasının dava tarihinden itibaren brüt 33040 TL üzerinden kısmen kabulüne karar verilmiştir.

18.11.1964 gün ve 2/4 Sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre "hak ve nesafet" ilkesi uyarınca hâkim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, davaya konu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, davaya konu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Bunun için davaya konu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişiler tarafından belirlenmelidir. Böyle bir belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (res'en emsal araştırması yapmak, ya da taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle) davaya konu yer ile ayrı ayrı karşılaştırılmalı, kira parasına etki eden hususlar üzerinde de ayrıca durulmalıdır.

Dava konusu yerin yukarda açıklandığı üzere serbest koşullarda getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra, bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafet kurallarına göre hakimce bir kira parası takdir edilmelidir.

Davada, dayanılan ve hükme esas alınan taraflar arasındaki ilk kira ilişkisi 1.03.1995 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kurulmuş ve 01.03.2003 tarihinde yenilenmiş olup tespiti istenilen dönem 1.03.2011 tarihinden itibaren başlayan döneme ilişkindir. Bu sebeple de, kira parası hak ve nesafete göre belirlenmesi gerekir. Davacı hastane olarak kullanılan kat irtifakı kurulan taşınmazın 22 bağımsız bölümünü kiraya vermiştir. Diğer malikler de kendilerine ait bağımsız bölümler için kira sözleşmeleri yapılmıştır. Mahallinde yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporunda taşınmazın boş olarak getireceği kiranın net 32 000 TL olacağı ve davacı hissesine düşen kısmen ise net 6600 TL olabileceği belirtilmiştir. Ancak bütün binanın kirası tespit edilirken emsal kira sözleşmeleri değerlendirilmemiştir. Mahkemece dosyaya sunulan ve yukarıdaki prensiplere göre belirlenecek emsal kira sözleşmeleri temin edilerek mahallinde davaya konu yer ile ayrı ayrı karşılaştırılmalı keşif yapılarak ve kira parasına etki eden hususlar üzerinde durularak karar verilmesi gerekir. Kiralanan birden fazla malikten kiralanan bağımsız bölümlerden oluştuğuna göre diğer malikler ile yapılan kira sözleşmeleri ve bağımsız bölümlerin durumu, miktarı ve arsa payları da değerlendirilmesi gerekir. Kabule göre de bilirkişi davalı payına düşen kira parasını 6600 TL olarak belirlemiş iken mahkemece binanın tamamı için kira parası üzerinden davanın kabulüne karar verilmesi de doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve bozma nedenine göre de davalının vekalet ücretine ilişkin temyiz itirazının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına,istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine 25/09/2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.