Esas No: 2017/3401
Karar No: 2017/6892
Karar Tarihi: 27.09.2017

**20. Hukuk Dairesi         2017/3401 E.  ,  2017/6892 K.**

**"İçtihat Metni"**

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar ..., ... ve ... tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

K A R A R

Davacı vekili dava dilekçesi ile müvekkillerinin ve davalıların106 pafta, 382 ada 138 sayılı parseldeki apartmanının malikleri olduklarını, söz konusu apartmanın 6 numaralı daireden 25 nolu daireye kadar bütün daireleri eşit m2'ye sahip olduklarını, ancak inşaat bitip kat mülkiyeti kurulurken müteahhit ve o zamanki arsa sahiplerinin imzası bulunan 19 Temmuz 1974 tarihli yönetim planı ile bazı dairelerin m2'lerinin büyük gösterilmiş olduğunu, arsa paylarının yanlış hesaplanarak tapuya da böyle tescil edilmiş bulunduğunu, bazı arka dairelerin m2'leri de aynı olduğu halde büyük gösterildiğini, bu hususun tasdikli proje incelendiğinde de görülebileceğini, 17/05/1987 tarihli kat malikleri kurulu toplantısında davalılarında imzaları ile kabul edilen kararda harcamaların arsa payı hesabı ile değil daire m2'si oranında paylaştırılmasına karar verilmiş olduğunu, 634 sayılı KMK'nın 5711 sayılı Kanunun 1. maddesi ile değişik 3. maddesinin ikinci fıkrasının 2. cümlesi "arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifak sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurulabilir" denildiğini, Kanun gereğince arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartının arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlendiğini, davanın kabulü ile hakkaniyete uygun ve adil olmayan bu durum karşısında kat malikleri arasındaki haksızlığın giderilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece, davanın kabulü ile İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, Erenköy mahallesi 382 ada, 138 parsel sayılı taşınmazda bulunan bağımsız bölümlere ait arsa paylarının iptali ile arsa paylarının belirlenen oranlarda düzeltilmesine karar verilmiş, hüküm davalı ..., ... ve ... tarafından temyiz edilmiştir.

Dava konusu uyuşmazlık arsa payının düzeltilmesi istemine ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır. Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu

hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Somut olayda, mahkemece 27/11/2014 tarihli bilirkişi kurul raporu hükme esas alınmış ise de, bilirkişi raporunda belirtilen nolu bağımsız bölümlerin kat irtifakının kurulduğu tarihteki arsa paylarının yaklaşık %167 yüksek yazıldığı görüşüne varılmış ise de arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenlerin hangi gerekçelerle oluştuğu hususunda açıklayıcı bir rapor düzenlenmemiştir. Mahkemece kat irtifakının kurulduğu tarih itibariyle kat irtifak belgelerinin, mimari projelerin ve yönetim planının birlikte değerlendirilerek, tapu kaydında arsa paylarının düzeltilmesi hususunda kanaate varılır ise oluşacak yeni arsa paylarının ve oranlarının gösterir mukayeseli gerekçeli somut ve haklı nedenler belirtilerek arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olup olmadıgı hususunda uzman bilirkişi kurulunca rapor alınarak oluşan sonuca göre karar verilmesi gerekmektedir.

Ayrıca; davalı nüfus kayıtlarına göre 1993 yılında vefat etmiş olmasına rağmen davanın mirasçılarına karşı yöneltilmiş olmaması ve 8 ile 10 nolu bağımsız bölüm intifa hakkı sahiplerinin davada taraf olması gerektiği düşünülmeden karar verilmiş olması bozmayı gerektirmiştir.

Mahkemenin 14/4/2015 tarihli ek kararı ile 18/12/2014 tarihi olan gerekçeli karar tarihinin değiştirilmesi doğru görülmemiş ise de dosya arasında bu durumun onayı sırasında sehven gerçekleştiğine ilişkin belgeler bulunduğundan bu husus bozmaya konu edilmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davalıların temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 27/09/2017 günü oy birliğiyle karar verildi.