Esas No: 2024/3261
Karar No: 2025/2321
Karar Tarihi: 29.05.2025

**6. Hukuk Dairesi         2024/3261 E.  ,  2025/2321 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/137 E., 2024/482 K.

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar, asıl davada davacı-karşı davada davalılar ... ile ... vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 29.05.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacı-karşı davalı vekili Avukat ... ile davalı-karşı davacı vekili Avukat ... geldiler. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Davacı arsa sahipleri vekili asıl dava dilekçesinde özetle; ... Noterliği’nin 29.07.2004 tarihli ve ... yevmiye nolu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yüklenici şirketin müvekkillerine ait Ankara İli, ... İlçesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmaz üzerine bina inşa işini üstlendiğini, davalı yüklenicinin inşaatı en geç 28.04.2006 tarihinde iskân ruhsatı almış olarak teslim etmesi gerektiğini, ancak davalının inşaatı süresinde teslim etmediğini, müvekkillerinin rayiç kira zararlarının davalı tarafından karşılanmadığını belirterek, eksik işlerin tamamlanması için davalıya düşecek 1, 3 ve 5 no.lu bağımsız bölümlerin satılmasına ve nama ifaya izin verilmesini, geç teslim nedeniyle şimdilik 3.500,00 TL kira tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davalı-karşı davacı yüklenici vekili karşı dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin sözleşmeye istinaden 2007 yılında tamamlamış olduğu taşınmaza ilişkin olarak geçici iskân ruhsatı alınmasından sonra 1, 3, 5, 6 ve 11 no.lu dairelerin satış yetkilerinin verilmediğini belirterek söz konusu bağımsız bölümlerin davacılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tapuya tesciline, ayrıca 1/2 hissesi müvekkiline ait olan 6 no.lu bağımsız bölüme davacılardan ...’in oğlunu oturtarak haksız el attığını, diğer davacı ...'ın da müvekkiline ait olan 11 no.lu daireye haksız el atarak başkalarına kiraya verdiğini belirterek haksız el atmalarının önlenmesine ve haksız işgal nedeni ile şimdilik ...'den 1.500,00 TL, ...'dan 3.000,00 TL ecrimisile karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı yüklenici vekili asıl davaya cevap dilekçesinde özetle; arsa sahipleri tarafından satış yetkisi verilmemesi nedeniyle iskân ruhsatının alınamadığını, davacının kira talep etmesinin yasal olmadığını belirterek asıl davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı arsa sahipleri vekili karşı davaya cevap dilekçesinde özetle; davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin bozmaya uyularak verilen 28.01.2020 tarihli kararı ile asıl davanın kabulü ile nama ifaya izin verilmesine, gecikmeden doğan kira alacağı olarak 3.500,00 TL’nin davalıdan tahsiline; karşı davada feragat sebebiyle ecrimisil davasının reddine, karşı davacının tapu iptal, tescil ve müdahalenin önlenmesi davasının kabulü ile Ankara İli, ... İlçesi, ... Mah., ... ada, ... parselde tapuya kayıtlı taşınmazda bulunan 5 no'lu, 11 no'lu bağımsız bölümlerin tamamının, 6 no'lu bağımsız bölümün ise 1/2 sinin davacılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davalı - karşı davacı şirket adına tapuya kayıt ve tesciline, Ankara İli, ... İlçesi, ... Mah., ... ada, ... parselde tapuya kayıtlı taşınmazda bulunan 5 no'lu, 11 no'lu bağımsız bölümlerin tamamının, 6 no'lu bağımsız bölümün ise 1/2'sine davacıların müdahalelerinin önlenmesine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

Mahkemenin bozmaya uyularak verilen 28.01.2020 tarihli kararının süresi içinde davacı-karşı davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesince, davalı-karşı davacı şirketin davanın devamı sırasında terkin edilmekle dava ehliyetini kaybettiği anlaşıldığından bu hususun araştırıp terkin gerçekleşmiş ve davalı-karşı davacı şirket halen ihya edilmemiş ise davalı-karşı davacı şirket hakkındaki tasfiye ve terkin işlemleri iş bu dava sonuçlanıncaya kadar yapılamayacağından, davacı-karşı davalılar vekiline davalı-karşı davacı şirketin ihyasını sağlamak üzere makul ve kesin bir süre verilip ihyasını sağladıktan sonra yargılamaya devam edilerek sonucuna uygun bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile asıl davanın kabulü ile nama ifaya izin verilmesine, gecikmeden doğan kira alacağı olarak 3.500,00 TL’nin davalıdan tahsiline; karşı davada feragat sebebiyle ecrimisil davasının reddine, karşı davacının tapu iptal, tescil ve müdahalenin önlenmesi davasının kabulü ile konusu Ankara İli, ... İlçesi, ... Mah., ... ada, ... parselde tapuya kayıtlı taşınmazda bulunan 5 no'lu, 11 no'lu bağımsız bölümlerin tamamının, 6 no'lu bağımsız bölümün ise 1/2'sinin davacılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davalı-karşı davacı şirket adına tapuya kayıt ve tesciline, Ankara İli, ... İlçesi, ... Mah., ... ada, ... parselde tapuya kayıtlı taşınmazda bulunan 5 no'lu, 11 no'lu bağımsız bölümlerin tamamının, 6 no'lu bağımsız bölümün ise 1/2 sine davacılar tarafından el atıldığı görüldüğünden, davacıların bu taşınmazlara müdalesinin önlenmesine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı-karşı davalı arsa sahipleri vekili temyiz dilekçesinde :

a. 20.09.2007 tarihli “Gayrimenkul Alım-Satım Mukavelesi” başlıklı belgede yapılan bilirkişi incelemesi sonucunda ıslak imzanın davalı şirket yetkilisi ...’ya ait olduğunun sabit olduğunu, bu belgeye mahkeme kararında yer verilmemesinin hatalı olduğunu,

b. Davalının 5 no.lu bağımsız bölümü üçüncü kişiye sattığını, bu kişi tarafından Ankara Batı Tüketici Mahkemesi 2010/750 Esas sayılı dava açıldığını, bu bağımsız bölümün davalı adına tescilinin mümkün olmadığını,

c. Karşı davada 1, 3, 5, 6, 11 no.lu bağımsız bölümlerin tapu iptal ve tescilinin talep edildiğini, reddedilen 1, 3 ve 6 nolu bağımsız bölümün ½ hissesi dikkate alınmadan yargılama giderlerine hükmedilmesinin hatalı olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre asıl davada uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca nama ifaya izin, kira tazminatı; karşı davada ise tapu iptali ile tescil, müdahalenin önlenmesi ve ecrimisil taleplerine ilişkindir.

Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Kanun'un geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Kanun'un 428 inci maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

1. Temyizen incelenen mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı anlaşılmakla davacı-karşı davalılar vekilinin karşı davaya yönelik aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2. Karşı davaya yönelik davacı-karşı davalı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Taraflar arasında .... Noterliği’nin 29.07.2004 tarihli ve ... no.lu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşme uyarınca 4 no.lu bağımsız bölümün tamamı ile 6 no.lu bağımsız bölümün ½ hissesi arsa sahibi davacı ...’e, 7 no.lu bağımsız bölümün tamamı arsa sahibi davacı ...’a, 6 no.lu bağımsız bölümün ½ hissesi ile geri kalan diğer bağımsız bölümlerin tamamı ise yükleniciye bırakılmıştır. Davacı yüklenici karşı davasında, tarafına tapusu verilmeyen 1, 3, 5, 6, 11 no.lu bağımsız bölümlerin tapu iptal ve tescilini talep etmiş, mahkemece asıl davada 1 ve 3 no.lu bağımsız bölümlerin satışı karşılığında nama ifaya izin verilmiş, karşı davada ise 5 ve 11 no.lu bağımsız bölümlerin tamamı ile 6 no.lu bağımsız bölümün ½ hissesinin tapularının iptali ile yüklenici adına tesciline ve bu bağımsız bölümlere müdahalenin önlenmesine karar verilmiştir.

İspatın konusunu tarafların üzerinde anlaşamadıkları ve uyuşmazlığın çözümünde etkili olabilecek çekişmeli vakıalar oluşturur. HMK’nun ispat yükünü düzenleyen 190. maddesine göre ispat yükü; kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. 6100 sayılı HMK’nın 200/1 maddesine göre, bir hakkın doğumu, düşürülmesi, devri, değiştirilmesi, yenilenmesi, ertelenmesi, ikrarı ve itfası amacıyla yapılan hukuki işlemlerin, yapıldıkları zamanki miktar veya değerleri belli miktarı geçtiği takdirde senetle ispat edilmesi gerekir. Senet, bir kişinin vücuda getirdiği (veya getirttiği) ve kendi aleyhine delil teşkil eden yazılı belgedir. Buna göre senet yazılı bir belgede açıklanan irade beyanıdır.

Söz konusu açıklamayı somut uyuşmazlık bakımından değerlendirdiğimizde; davalı arsa sahiplerince karşı davaya cevap dilekçesi ekinde “Gayrimenkul Alım – Satım Mukavele” başlıklı 20.09.2007 tarihli adi yazılı belge ibraz edilmiştir. Söz konusu belge incelendiğinde, davalı yükleniciye bırakılan 6 no'lu bağımsız bölümün ½ hissesi ile 11 no'lu bağımsız bölüme ilişkin olduğu anlaşılmaktadır. Sözleşme metninde söz konusu bağımsız bölümlerden 6 no'lu bağımsız bölümün yarı hissesinin arsa sahibi ...’e satıldığı, satış bedelinin alındığı, yine aynı şekilde 11 no'lu bağımsız bölümün de satıldığı, satış bedelinin tamamının alındığı belirtilmiştir. Söz konusu belge arsa sahipleri ..., ... ve yüklenici şirket yetkilisi ... tarafından imzalanmıştır. Yargılama aşamasında söz konusu belgedeki yüklenici temsilcisi ... imzasının sahteliği ileri sürülmüştür. Islak imza üzerinde yapılan bilirkişi incelemesi sonucunda imzanın ...’nın elinden çıktığı anlaşılmıştır. Söz konusu belgenin üst kısmının fotokopi olması, alt kısımdaki ıslak imzaların hukuki kıymetini etkilemeyeceğinden, söz konusu belgedeki ıslak imza sahibini bağlayacaktır. Bu nedenle belgenin imzalandığı tarihte yüklenici şirket yetkilisi olan ... tarafından 6 no.lu bağımsız bölümün yarı hissesinin arsa sahibi ...’e satıldığı, bağımsız bölümün tapuda bu arsa sahibi üzerine kayıtlı olduğu anlaşıldığından mahkemece karşı davada tapu iptali ile tescili ve müdahalenin önlenmesi talep edilen 6 no.lu bağımsız bölüm açısından davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi doğru olmamıştır.

3. Karşı davada davacı yüklenici tarafından tapu iptali ile tescili ve müdahalenin önlenmesi talep edilen 11 nolu bağımsız bölüm için de mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş ise de, söz konusu bağımsız bölümün incelenen tapu kaydından malikinin dava dışı üçüncü kişi ... olduğu anlaşılmaktadır. Davada taraf olmayan kişi hakkında yargılama yapılıp hüküm verilemez. İş bu nedenle mahkemece davacı yüklenicinin bu malike karşı dava açıp açmayacağı sorularak, dava açmak istemesi durumunda makul süre verilmesi, dava açması durumunda açılan davanın iş bu dava dosyası ile birleştirilmesinin sağlanması ve oluşacak duruma göre karar verilmesi gerekirken, davada taraf olmayan kişinin hukuki durumunu etkileyecek şekilde tapu iptali ile tescile ve müdahalenin önlenmesine karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Asıl davaya ilişkin temyiz itirazı bulunmadığından asıl davanın ONANMASINA,

2. “Değerlendirme ve Gerekçe” bölümünün 1. bendinde açıklanan nedenlerle karşı davaya dair davacı- karşı davalı arsa sahipleri vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. ve 3. bendinde belirtilen nedenlerle davacı – karşı davalı arsa sahipleri vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile kararın davacı- karşı davalı arsa sahipleri yararına BOZULMASINA,

Dairemizdeki duruşmada davacı–karşı davalı arsa sahipleri vekille temsil olunduğundan takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalı-karşı davacıdan alınarak davacı-karşı davalılara verilmesine,

Peşin alınan temyiz harcın talep halinde ilgililere iadesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,29.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.