Esas No: 2017/5292
Karar No: 2018/1734
Karar Tarihi: 08.03.2018

**14. Hukuk Dairesi         2017/5292 E.  ,  2018/1734 K.**

**"İçtihat Metni"**

....

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 04.07.2014 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 07.07.2017 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 06.03.2018 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalılar vekili Av. ... ile karşı taraftan davacı vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KA R A R

Dava, yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; tapud.....22454 ada 2 parselde kayıtlı 8. Kat, 30 numaralı mesken niteliğindeki bağımsız bölümün ..... 25. Noterliğinin 04/10/2012 tarih, 24915 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile, davalı müteahhit şirketi temsile yetkili müdürü .... arsa sahiplerine vekaleten 94.650 TL bedelle sattığını, satış bedelinin de nakden alındığını, satış vaadi sözleşmesi imzadan hemen sonra 09/10/2012 tarih ..... yevmiye ile tapu siciline müvekkili tarafından şerh ettirildiğini gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi konu, 22454 ada, 2 parsele kayıtlı 8. Kat, 30 nolu bağımsız bölüm mesken niteliğinde olan taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile tapu kaydının davacı müvekkili adına tesciline karar verilmesini, davaya konu taşınmazın üçünçü şahıslara devir ve temlikimin önlenmesine yönelik tapu kaydı üzerine ihtivadi tedbir konulmasını, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılar üzerinde bırakılmasını talep etmiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; dava konusu satış vaadi sözleşmesinin vekalet yoluyla yapılmış olduğunu, vekalet yoluyla yapılan satış vaadi sözleşmesinden doğacak uyumsuzluklarda husumetin vekile değil vekil edilen kişiye yöneltilmesi gerektiğini, bu nedenle husumet itirazında bulunduklarını, esas yönünden ise müvekkili ile davacı arasındaki hukuki ilişkinin dava dilekçesinde beyan edildiği şekilde olmadığını, davacının beyanlarının gerçeği yansıtmadığını, taraflar arasındaki hukuki ilişkinin 04/10/2012 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinden önce başladığını, diğer arsa sahipleri ile müvekkili şirket arasında ..... 30. Noterliğinin 25478 yevmiye nolu 29/09/2009 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin akdedildiğini, bu tarihten sonra davacının iş bu sözleşmeden kaynaklı elde edilecek kardan pay almak amacıyla arsa sahipleri ile müvekkil şirket arasındaki sözleşmede yer alan müvekkili şirket edimlerine maddi destek sağladığını, bu maddi desteğin teminatı olarak da müvekkil şirketçe davacıya dava konusu edilmiş taşınmazlar dışında bir çok bağımsız bölümle ilişkili olarak satış vaadi sözleşmesi yapılarak tapuya şerh ettirildiğini, gerçek bir satış vaadi sözleşmesi olmadığını tescil talebinin konu edilemeyeceğini, açılan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı arsa sahipleri, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davalı ... Ltd. Şti. yönünden açılan dava dilekçesinin pasif husumet yokluğu nedeniyle usulden reddine, davanın kabulü ile, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi nedeniyle İ.... 22454 ada, 2 parsel, 8. kat 30 nolu bağımsız bölüm tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

Hükmü, davalılar vekili temyiz etmiştir.

Dosya içerisinde bulunan....Ceza Hakimliğinin 26.09.2016 tarih, 2016/2979 D.iş sayılı mahkeme kararıyla davacı ...'in tüm taşınmaz ve haklarına el konulduğu, söz konusu kararın 05.10.2016 tarihinde dava konusu taşınmazın tapu kaydına şerh edildiği anlaşıldığından davacı ...'in aktif dava husumeti öncelikle araştırılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekir.

Davacı ...'in aktif dava ehliyetinin olduğunun anlaşılması halinde; davalılar arasında resmi şekilde düzenlenen 29.09.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca, davalı yüklenicinin diğer davalıların maliki olduğu 22454 ada 2 parsel sayılı arsa üzerine bir bina yapım işini yüklendiği sözleşmede tek katların mal sahiplerine çift katların arsa sahiplerine ait olduğu kararlaştırılmıştır. Davacı ile davalı arsa sahiplerine vekaleten mütehahit şirketin yetkili müdürü arasında yapılan ve dava konusu 30 numaralı bağımsız bölüm ile birlikte on adet taşınmazın satışının vaad edildiği 04.10.2012 tarihli satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği anlaşılmıştır.

Mahkemece, dava konusu dairenin müteahhide mi yoksa arsa sahiplerine mi düştüğü araştırılarak, dava konusu dairenin arsa sahiplerine düştüğünün anlaşılması halinde satış vaadi sözleşmesi arsa sahiplerine vekaleten yapıldığından şimdiki gibi davanın kabulüne karar verilmelidir.

Dava konusu dairenin müteahhide düştüğünün tespit edilmesi halinde dava yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptal ve tescil davası olarak nitelendirileceğinden bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Yapılan bu genel açıklamalardan sonra, mahkemece, sözleşmeye göre dava konusu dairenin, yüklenici şirkete ait olduğu anlaşılması halinde mahallinde keşif yapılarak, 29.09.2009 tarihli eser sözleşmesi uyarınca inşaatın fiziki seviyesi saptanmalı, bu konuda teknik bilirkişilerden denetime elverişli rapor alınmalı, eksik iş varsa bu işlerin bedeli saptanmalı, ayrıca sözleşme uyarınca yüklenicinin yükümlülükleri arasında bulunan inşaat ile ilgili olarak ödenmesi gerekli belediye hissesi, ..... primleri, Maliyeye yapılacak ödemeler ve sair ödemelerin bulunup bulunmadığı Belediye, .... ve .... yazışma yapılarak saptanmalı, eksik iş bedeli ve varsa borçlarını depo etmesi için davacıya mehil verilmeli, bu bedeller depo edildiğinde sözleşme ifa ile sonuçlanmış olacağından istemi hüküm altına almalı, aksi takdirde arsa sahipleri yönünden dava reddedilmelidir.

SONUÇ: Temyiz itirazlarının yukarıda açıklanan nedenlerle kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 1630 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara verilmesine, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatıranlara iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 08.03.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi.