Esas No: 2021/2383
Karar No: 2022/4524
Karar Tarihi: 28.06.2022

**7. Hukuk Dairesi         2021/2383 E.  ,  2022/4524 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi

İLK DERECE MAHKEMESİ : Kuşadası 3. Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 22.03.2016 tarihinde verilen dilekçeyle tapu iptali ve tescil, karşı davacı tarafından 08.04.2016 tarihinde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesinin iptali talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; asıl davanın kabulüne, karşı davanın reddine dair verilen 18.10.2018 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davalı-karşı davacı vekili tarafından talep edilmiştir. İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesince istinaf talebinin esastan reddine reddine dair verilen kararın Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı-karşı davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 07.06.2022 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı-karşı davacı ... vekili Av. ... ile karşı taraftan davacı-karşı davalı ... vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinledi. Açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:

K A R A R

1.DAVA

1.1.Davalı-karşı davacı vekili, müvekkili ile davalı-karşı davacı arasında 1921 ada 1 parselde bulunan taşınmaz üzerine, 15/09/2005 tarihli düzenlene şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davalı-karşı davacıya düşecek taşınmazlardan birini satışı konusunda sözleşme imzaladığını sözleşmede kendisine düşen edimleri yerine getirilmesine rağmen davalı-karşı davacının edimini yerine getirmeyerek satış vaadi sözleşmesine feshettiğini kendisine ihtar ettiğini, sözleşmenin feshinin gecerli olmadığını belirterek 1921 ada 1 parselde davalı-karşı davacı adına kayıtlı 18, 23 ve 24 nolu bağımsız bölümlerden bir tanesinin davalı-karşı davacı üzerindeki kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini, tescilin mümkün olmaması halinde tazminat hükmedilmesini dava ve talep etmiştir.

2.CEVAP-KARŞI DAVA

2.1. Davalı-karşı davacı vekili, davacıya noterlik vasıtasıyla ihtarname gönderildiğini, sözleşmenin feshedileceğinin, ödemiş olduğu miktarın kendisine iade edileceğinin bunun için hesap nosu vermesinin talep edildiği, karşı tarafın yasal süre içinde hesap nosu bildirilmediğini, satımdan kaynaklanan iade edilecek bedelin davacı-karşı davalıya iadesi için Kuşadası PTT si vasıtazıyla konutta ödemeli 32.000-TL nin adresine gönderildiğini, ancak davacı-karşı davalının parayı kabul etmediğini, noter satış vaadi sözleşmesi ve ek sözleşmesi uyarınca davacı-karşı davalıya borçlarının bulunmadığını bu nedenlerle; davalarının kabulü ile sözleşmenin iptaline, sözleşmeler nedeni ile borçlu bulunmadıklarının tespitine, karar verilmesini talep etmiştir.

3.İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

3.1.İlk derece mahkemesince 15.09.2005 tarihli satış vaadi sözleşmesinde satış bedeli olarak 10.000,00 TL'nin kararlaştırıldığı, vaad bedelinin nakden ve tamamen ödendiğinin sözleşmede belirtildiği gerekçesiyle asıl davanın kabulü ile 18 nolu bağımsız bölüm olan davalı-karşı davacı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı- karşı davalı adına tesciline karşı davanın reddine karar verilmiştir. Davalı-karşı davacı vekili istinaf kanun yoluna başvurmuştur.

4. BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI

4.1. Bölge Adliye Mahkemesinde davalı-karşı davacı vekilinin istinaf kanun yoluna başvurusunun, esastan reddine, karar verilmiştir.

5. TEMYİZ

5.1.Hükmü davalı-karşı davacı vekili temyiz etmiştir.

5.2 Temyiz Nedenleri

5.2.1. Sözleşmenin zamanaşımına uğradığını, ayrıca geçersiz olduğunu, miras hissesinden kaynaklanan satış vaadi sözleşmelerinin geçersiz olduğunu, taşınmazın 15.09.2015 tarihinde arsa sahiplerine teslim edildiğinin duyulduğunun ifade edildiğini, davacı tanıklarının doğruyu söylemediğini, 18 nolu bağımsız bölümün isminin sehven duruşmada söylenmiş ise de duruşmadan sonra 24 nolu bağımsız bölümün gerekirse kullanılması gerektiğine dair dilekçe verdiklerini, mahkemenin hatasını buna rağmen düzeltmediğini, taraflarınca öne sürülen ek sözleşmeyi hiç değerlendirmediğini belirterek hükmün usul ve yasaya aykırı olduğunu ileri sürmüştür.

6.YARGITAY KARARI

6.1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu(TMK)’nun 706. maddesine göre, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması resmi şekilde düzenlenmiş olmalarına bağlıdır. Taşınmaz mülkiyetini devir borcunu doğuran sözleşmenin esaslı noktalarının resmi şekilde düzenlenmiş olması ve taşınmaz mülkiyetini devir borcunun ve buna karşılık diğer tarafın borçlandığı bütün edimlerin resmi şekilde düzenlenen senette yer alması gereklidir.(Oğuzman K., Seliçi Ö., Özdemir S.O., Eşya Hukuku, İstanbul, 2009, s. 297 vd.)

6.2.Özellikle taşınmaz satış bedeli resmi sözleşmede doğru olarak gösterilmelidir. Bir satış sözleşmesindeki gerçek satış bedelinin resmi senette daha düşük veya daha yüksek gösterilmiş olması; böylece satış bedelinin doğru gösterilmemesi halinde hangi bedelin dikkate alınacağı önemli bir sorun olarak karşımıza çıkmaktadır. Burada gerçek bedel senede yansıtılmamış olmakla, bu özelliği itibariyle, çıkacak uyuşmazlıkların çözümünde de muvazaa hükümlerinden faydalanılması gereklidir.

6.3.Bilindiği üzere, bir sözleşmenin taraflarının, üçüncü kişileri aldatmak amacıyla, gerçek durumu gizleyerek, gerçek iradelerine uymayan ve kendi aralarında geçerli olmayan bir hususta anlaşmalarına muvazaa; bu şekilde yapılan işlemlere de, muvazaalı işlemler adı verilir.(HGK’nun, 09.02.2005 gün 2005/1-19 E., 2005/42 K., HGK’nun 16.6.2010 gün, 2010/1-281 E., 2010/323 K.)

6.4.Muvazaada, daima görünüşte var olan, ancak taraflarca gerçekte asla istenmeyen, salt üçüncü kişilere yanlış kanaat verip onları aldatmak amacıyla yapılmış bir hukuki işlem ile, bu işlemin aralarında geçerli olmadığına ilişkin bir muvazaa anlaşması mevcuttur. Bazı durumlarda, bu ikisine ek olarak, tarafların gerçek iradelerine uygun olan (tarafların gerçekte istedikleri), ancak, çeşitli nedenlerle görünen işlemin arkasına sakladıkları bir gizli işlem daha bulunur. Taraflar arasında bir gizli işlemin bulunup bulunmadığına göre bakılarak, muvazaanın iki türünden söz edilir:

6.5.Tarafların, kendi aralarında geçerli herhangi bir hukuki işlem yapmak istemedikleri halde, salt üçüncü kişilere, aralarında bir hukuki işlem varmış gibi görünmek için işlem yapmaları halinde mutlak (basit) muvazaa söz konusu olur.

6.6.Buna karşılık; nispi (mevsuf) muvazaada, taraflar arasında gerçek iradelerine uygun bir hukuki işlem bulunmakla birlikte, bu işlem, kendi iradelerine uymayan, dışa karşı yapılmış bir başka hukuki işlemle gizlenir.

6.7.Bu muvazaa türü; bir sözleşmenin; niteliğinde, taraflarının şahsında, konusunda ve koşullarında söz konusu olabilir.

6.8.Bir sözleşmenin konusunda ve koşullarında muvazaa halinde, görünüşteki hukuki işlem tarafların gerçek iradelerine uygundur. Ancak, görünüşteki işlemin bazı şartları ve konusunun belli bir bölümü, aralarındaki gizli işlemden farklı düzenlenmiştir. Bu muvazaa da taraflar görünüşteki sözleşmenin bazı koşullarını değiştirirken sözleşmenin tamamı, yani, niteliği değil, bazı koşulları gizli sözleşmeye uymaz. Örneğin daha az miktarda vergi ödemek için, taşınmazın tapudaki satış değerinin düşük gösterilmesi, şufa hakkının kullanılmasını önlemek kullandığı takdirde fazla kazanç elde etmek maksadıyla görünüşteki (resmi) sözleşmede satış bedelinin fazla gösterilmesinde bu tür bir muvazaa vardır.

6.9.Açıklandığı üzere taraflar görünüşteki sözleşmeyi yapmayı ciddi olarak istemekte ve niteliğinde (vasfında) da anlaşmaktadırlar. Ancak burada bedel, gerçek bedelden az veya fazla gösterilmektedir. Yani görünüşteki sözleşmenin sadece bedeli değiştirilmektedir. Muvazaa,sözleşmesinin tamamında değil bir bölümünde (bir unsurunda)dır(Özkaya E., İnançlı İşlem ve Muvazaa Davaları, Ankara, 2011, s.173 ).

6.10.Muvazaa sözleşmesinde şekil koşulu aranmaz. Yazılı veya sözlü yapılabilir. Görünüşteki sözleşme şekle bağlı olsa dahi muvazaa sözleşmesinin yazılı veya resmi şekilde yapılması gerekmez. Görünüşteki sözleşmenin şekle bağlı olması halinde muvazaanın yazılı delil ile ispat edilmesi kuralı muvazaa sözleşmesinin yazılı olmasının geçerliliği için değil ispat edilebilmesi için aranan bir kuraldır(YİBK 5.2.1947 gün, 1945/20 E.,1947/6 K.).

6.11.Görünüşteki yazılı bir sözleşmenin aksini iddia eden tarafın HMUK 289 ve BK 13 maddeleri uyarınca iddiasını yazılı delil ile ispat etmesi zorunludur. Muvazaa sözleşmesi görünüşteki sözleşmeyi değiştirdiğine veya hükümsüz kıldığına göre ispat gücü kazanabilmesi için yazılı olması değinilen kanunların açık hükümleri gereğidir. Örneğin, tapulu taşınmazların devri şekle bağlıdır. Görünüşteki şekle bağlı devir sözleşmesi için düzenlenecek muvazaa sözleşmesinin geçerliliği şekle bağlı değilse de ispatı ancak yazılı delil ile mümkündür(YİBK 5.2.1947 gün, 1945/20 E.-1947/6 K.).

6.12.Somut olaya gelince: 15.09.2005 tarihli satış vaadi sözleşmesinde satış vaadi bedeli olan 10.000,00 TL'nin nakden ve tamamen ödendiği düzenlenmiştir. Dosya içerisinde bulunan 20/09/2005 tarihli satış vaadi anlaşması başlıklı adi belgede 1921 ada, 1 Parselde ... hissesine düşen 1 adet dublex meskenin 100.000.00 TL'ye davacıya ... satılması kararlaştırılmış olup kapora olarak 20.000,00 TL'nin alındığı belirtilmiştir.

6.13.Yukarıda izah edildiği üzere tapulu taşınmazların devri şekle bağlı ise de görünüşteki şekle bağlı devir sözleşmesi için düzenlenecek muvazaa sözleşmesinin geçerliliği şekle bağlı değildir; ancak, ispatı yazılı delil ile mümkün olacaktır. Buna göre davalı-karşı davacı taşınmazın adi yazılı delil ile 100.000 TL bedelle satıldığını, kaparo olarak 20.000 TL bedeli tahsil ettiklerini ispat etmiştir. Davalı-karşı davacı toplamda 32.000,00 TL'nin ödendiğini kabul etmektedir. Bedeldeki muvazaayı davalı-karşı davacı ispat ettiğine göre ve bu yolla satış bedelinin 100.000 TL olduğu ispat edildiğine göre, adi yazılı sözleşmedeki bedelin tamamının ödendiğini, yani bakiye kalan 68.000 TL nin ödendiğini ispat külfeti artık davacı- karşı davalı üzerindedir.

6.14. Adi yazılı senetteki gerçek bedelden bir kısmının ödenmemesi satıcıya, bedelin ödenmeyen bölümünün tahsilini isteme hakkı verecektir.

6.15.Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Borçlar Kanununun 97. maddesi uyarınca depo ettirilmelidir.

6.16.Bu durumda mahkemece yapılması gereken; dosya içerisine adi yazılı belgeden satış bedelinin yukarıda açıklandığı üzere 100.000,00 TL olduğu, davalı- karşı davacının kabulünde olduğu üzere 32.000,00 TL'nin ödendiği anlaşılmıştır. Dava konusu taşınmazın bedelinin bir kısmının ödenmediği görülmüştür. Mahkemece, TBK'nin 97. maddesi uyarınca birlikte ifa kuralı gereğince taşınmazların dava tarihindeki rayiç değeri keşif yapılıp bilirkişi raporu alınarak saptanmalı, bakiye satış bedeli konusunda davacının sözleşmedeki satış bedeli ile ödemiş olduğu bedel oranlanarak, dava konusu taşınmazların dava tarihindeki rayiç bedeli belirlendikten sonra satış bedelindeki oranlamaya göre saptanacak bakiye satış bedelinin depo ettirilmesine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş bu sebeble kararın bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenle davalı-karşı davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile HMK 373/1. maddesi gereğince temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yerel mahkeme hükmünün BOZULMASINA, karardan bir örneğin İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesine, dosyanın İLK DERECE MAHKEMESİNE GÖNDERİLMESİNE, 3.815,00TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacı-karşı davalıdan alınarak davalı-karşı davacıya verilmesine, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, 28.06.2022 tarihinde oyçokluğu ile karar verildi.

K A R Ş I O Y

Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya içeriğine göre, mahkeme kararı ve dayandığı gerekçeler usul ve yasaya uygun bulunduğundan yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddiyle hükmün onanması gerektiğini düşündüğümden sayın çoğunluğun görünüşüne katılmıyorum.