Esas No: 2023/2890
Karar No: 2024/2787
Karar Tarihi: 19.09.2024

**6. Hukuk Dairesi         2023/2890 E.  ,  2024/2787 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/1085 E., 2023/697 K.

DAVACILAR : 1- ... 2-...

vekilleri Avukat ...

DAVALILAR : 1- ... vekili ... 2- ...

Gayrimenkul İnşaat Ticaret Limited Şirketi vekili Avukat ...

Ünsal 3- Ulusoy İnşaat Taahhüt Müteahhitlik Sanayi ve Ticaret

Limited Şirketi vekili Avukat ... 4- ...

5- Sanat Katı ve Sıvı Yakıtlar Tarım Hayvancılık İnşaat Dış

Ticaret Limited Şirketi

DAVA TARİHİ : 27.01.2020

HÜKÜM/KARAR : Kabul

Ticaret Limited Şirketi vekili

İLK DERECE MAHKEMESİ : Konya 2. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2020/52 E., 2022/233 K.

- K A R A R -

1- İlk derece mahkemesince, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptali ile tescil davasında davalı tapu maliki ... Gayrımenkul İnş. Ltd. Şti.’nin kötü niyetiyle olduğu ispat edilemediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

2- İlk derece mahkemesi kararına karşı davalı ... vekili ve davacı vekili istinaf isteminde bulunmuştur. Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi'nce davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile kararın kaldırılmasına; tüm paydaşların sözleşmeye katılmadığı veya icazet vermediği bu nedenle sözleşme geçersiz olduğu, geçersiz arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında davalı yükleniciye, devredilen taşınmaz payları gerçek bir satış olmayıp avans niteliğinde olmasından bahisle, yüklenicinin devirlerinin geçerlilik kazanmayacağı ve davalıların TMK'nın 1023 ve 1024. maddelerinde yazılı iyiniyet karinesinden yararlanamayacakları gerekçesi ile yeniden esas hakkında karar verilmesine ve davanın kabulüne karar verilmiştir.

3- Bu karara karşı süresinde davalı ... Gökçek vekili ve davalı ... Gayrımenkul İnş. Ltd. Şti.’nin vekilince temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

Kamu düzenine aykırılık hallerinin re'sen gözetildiği, istinaf nedenleriyle sınırlı ve usulüne uygun olarak istinaf inceleme ve denetiminin yapıldığı; dosya içeriği, kararın dayandığı gerektirici sebepler ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmadığı ve özellikle sözleşmenin geçersiz olduğu, yüklenicinin tapuya hiçbir zaman hak kazanmadığı dikkate alındığında temyiz eden davalı ... Gökçek ve davalı Kamberler Gayrımenkul İnş. Ltd. Şti. vekilinin temyiz sebepleri yerinde görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi kararına ilişkin davalı ... Gökçek ve davalı ... Gayrımenkul İnş. Ltd. Şti. vekillerinin tüm temyiz sebeplerinin reddiyle usul ve kanuna uygun bulunan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz eden davalılar ... ve ... Gayrımenkul İnş. Ltd. Şti.'den alınmasına, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 19.09.2024 gününde oy çokluğuyla karar verildi.

(Muhalif)

(Muhalif)

- MUHALEFET ŞERHİ -

Taşınmaz mülkiyeti edinme tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur. (M.K.m.1023)

Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyiniyet iddiasında bulunamazlar. Burada aranan iyiniyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten kaçınır veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden bazı fiili karinelerden yararlanabilir. Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın el değiştirmesinin kıssa sürede olması veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmektedir.

Yukarıda izah edildiği gibi, taşınmazı yükleniciden satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak üçüncü kişi yeni malikin kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir. Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her halde "yolsuz tescil" kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir. Büyük şehirlerde taşınmazı satın alan kişinin yaptığı araştırmada tapu kaydının yüklenici adına olduğunu, görmesi ve tapuya güvenerek taşınmazı satın alması halinde -aksi ispat edilmedikçe-iyi niyetli olduğunu kabul etmek ve TMK'nın 1023. maddesi ve hakkaniyet gereğidir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yükleniciye tapu intikali yapılması ve yükleniciden tamamen iyi niyetli olarak arsanın satın alınması halinde, bu iktisabını geçersiz sayılması TMK'nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Bu uygulamanın devam ettirilmesi halinde, arsa sahibi ve yüklenici kötü niyetli olarak anlaşmak suretiyle bilerek ve isteyerek taşınmazı satın alan üçüncü kişileri mağdur etme ihtimalleri yüksektir. Arsa sahibi iyi niyetli ve risk almak istemiyorsa; tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarını bertaraf edebilir. Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların mahvına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırı olduğu gibi, taşınmaz hukukunun temeli olan "tapuya güven ilkesine" de açıkça aykırı olacaktır.

Somut olayda; davacı arsa sahipleri, 2013 yılında Sanat Katı ….Ltd. Şti. ve Ulusoy …Ltd. Şti. ile 19764 ada 4 parseldeki kendi hisseleriyle ilgili arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmışsa da parseldeki diğer hissedarlarla sözleşme yapılmadığından dava konusu sözleşme baştan beri geçersiz bir sözleşmedir. Nitekim ilk derece ve istinaf mahkemesi de bu hususu doğru olarak tespit etmişlerdir. Anılan geçersiz sözleşmeye rağmen, davacılar parseldeki hisselerini 2013 yılında yüklenici Sanat Katı…Ltd. Şti.’ye devretmiştir. Yüklenici şirket, arsa sahiplerinden devraldığı hisseleri yaklaşık iki yıl sonra 23.12.2015 tarihinde ...’e satımış; ... ise 29.12.2015 tarihinde davalı ...’a satmış; ... ise, 16.11.2016 tarihinde ... …Ltd. Şti.’ne satmıştır. Tapu kaydında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi bulunmamaktadır. Taşınmazda her hangi bir inşaat faaliyeti yoktur. Malik ... şirketi mülkiyet edinme yönünden beşinci kişi konumundadır. Dosya arasındaki tespite göre; malik son ... şirketi, taşınmaz hisselerini piyasa rayicine uygun bir meblağa satın almıştır. Davacı taraf, önceki devredenler veya yüklenicilerle malik ... şirketinin bir bağının olduğunu yani kötüniyetini ispat edememiştir.

Bu durumda, yukarıda belirttiğimiz gibi, tapuya güvenerek iyiniyetli olarak taşınmaz satın alan üçüncü kişi (somut olayda beşini kişi) ... şirketinin MK nın 1023. maddesi gereğince “tapuya güven” ilkesi gereğince edindiği mülkiyet haklarının korunması gerekirken; Dairemiz içtihatlarında, geçerli sözleşmeler için kullanılan “avans tapu” kavramını, baştan beri geçersiz bir sözleşme içinde kullanılması doğru olmadığı gibi, ispat yükü kendisinde olan davacı tarafın davalı/malikin kötüniyetli olduğuna dair inandırıcı hiçbir delil sunmamasına rağmen “davacılar ile yüklenici arasındaki sözleşmenin bilinmesi gerektiğine” dair istinaf mahkemesi kabulü; hayatın gerçekleriyle örtüşmemekte ve TMK.m.3 ve 1023. maddelerine de açıkça aykırılık oluşturmaktadır. Öte yandan iyi niyetli üçüncü kişinin (somut olayda beşinci kişinin) tapuya güvenerek edindiği tapuların iptaliyle arsa sahipleri adına tesciline karar verilmesi Dairemizin sadece “geçerli sözleşmelerde” kabul ettiği “avans tapu” ilkesine ilişkin içtihatlarına da aykırı olmuştur. Bu nedenlerle, istinaf mahkemesi kararının bozulması gerekirken onanmasına dair Sayın çoğunluğun kararına muhalifim.

- MUHALEFET ŞERHİ -

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra yükleniciye, tapuda yapılan satış şeklindeki taşınmaz yahut pay temlikinin, gerçekte satış olmayıp, sözleşme gereğince arsa sahibince yüklenilen pay devri ediminin ifası olarak kabulü gerekir. Aynı şekilde Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 07.03.1990 gün, 1989/15-714 Esas ve 1990/158 Karar sayılı ilamında da özet olarak; "Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden önce veya sonra taşınmazın yükleniciye bir bedel gösterilmek suretiyle yapılan satış vaadinin, inşaat sözleşmesi ile bağlantılı olduğu" kabul edilmiştir (Emsal;Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2004/376 Esas 2004/993 Karar 25.2.2004 T. ; Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 18.06.1991 gün, 1999/1525 Esas ve 1991/3280 Karar sayılı ilamı). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri tarafından tapuda yükleniciye devredilen arsa payları, sözleşme konusu inşaatın yapılabilmesi için yüklenicinin inşaata finans sağlaması amacıyla verilen avans niteliğindedir. Sözkonusu arsa payları inşaatın tamamlanmasından sonra devredilebileceği gibi, inşaat sırasında veya inşaata başlanmadan önce de devredilmiş olabilir. Yüklenicinin sözleşmeye, imar mevzuatına ve projesine uygun olarak inşaatı tam ve eksiksiz biçimde tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi halinde üçüncü kişilerin satın aldıkları arsa payı ve dairelerin tapu devirleri geçerlilik kazanacaktır. Aksi halde, yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer. (Yargıtay 6. HD. 03.03.2022 T. 2021/1237 E. 2022/1173 K.).

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yapılan tapu devirleri illiyetten yoksun hale gelir ve tapu iptali istenebilir ise de yüklenicinin aldığı bu payları üçüncü kişilere devretmiş olması halinde üçüncü kişinin tapuya itimat prensibi korumasından yararlanıp yararlanamayacağının belirlenmesi gerekecektir.

Bu inceleme yapılırken; bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişinin bu tescile dayanamayacağı (TMK 1024/1), böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimsenin, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebileceği (TMK 1024/3), tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunacağı (TMK 1023/1) ve iyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları ayni hakların ve her türlü tazminat isteminin saklı olduğu (TMK 1025/2) düzenlemeleri gözetilecek ispat hukuku anlamında da bazı karinelerden yararlanılması gerekecektir.

Hukukumuzda tapuya itimat prensibiyle, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle getirilmiş ve satın alan kişinin iyi niyetinin korunması amaçlanmıştır. İyi niyetten maksat hakkın doğumuna engel olacak bir hususun, hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir. Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyiniyet iddiasında bulunamayacaklardır.

Yukarıda açıklanan esaslar yükleniciden arsa payının mülkiyetini devralan üçüncü kişiler için olduğu kadar, taşınmaz üzerinde mülkiyet dışında bir ayni hak, bu arada ipotek hakkı kuran üçüncü kişiler için de geçerlidir.

Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanunun 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Üçüncü kişinin iyi niyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Bazı karinelerin varlığı halinde ispat yükü karşı tarafa geçecektir. Örneğin, taşınmaz üzerinde devam etmekte olan bir inşaat varsa yapılacak küçük bir araştırmayla taşınmazın gerçek sahibinin kim olduğu öğrenilebileceğinden gerekli özeni göstermeyen üçüncü kişinin doğrudan iyiniyetli olduğu kabul edilemeyeceğinden ispat yükü mülkiyeti devralan veya lehine ayni hak tesis edilen üçüncü kişide olacaktır. Yine, taşınmaz gerçek değerinden düşük fiyata satılıyorsa, taşınmazda kısa süreli el değiştirmeler var ise ve taşınmazı devreden ile devralan üçüncü kişi arasında bir bağ veya yakınlık bulunması halinde karine olarak iyiniyetli sayılmayan üçüncü kişi ancak bu karinelerin aksini ispat ederek iyiniyetli olduğunu ispatlayabilecektir.

Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde davacıların 29467 ada 22 parsele ilişkin 22.05.2013 tarihinde tapu devri yaptığı Sanat Şirketi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmaktadır. Sonrasında yapılan imar uygulaması sonucu Sanat Şirketinin tapuda devraldığı paylar 19764 ada 4 parsele tedavül görmüştür. Sanat şirketinin bu parseldeki payını 23.12.2015'de ...'e devrettiği, ...'in de bu payı 6 gün sonra 29.12.2015 tarihinde ...'a, onun da 16.11.2016 tarihinde ... şirketine devir yaptığı anlaşılmıştır. Tanık beyanlarıyla ...'in arsa alım satımı yapan şirket ortağı olduğu ve bu kişinin sadece 6 gün sonra başkasına devir yaptığı devi yaptığı kişinin de ...şirketi adına bu taşınmazı devraldığının ... tarafından ve son malik ... şirketi tarafından bilindiği ispatlanmıştır. Kişiler arasında devirler yapılmış görünse de son malik ... şirketinin taşınmazda devraldığı payın inşaat şirketiyle ilgisi olduğunu bilmekte olduğu ve devir öncesi işlemlerde de ...şirketiye muhatap olduğu açıktır.

Bu durumda davalı inşaat şirketi başka paydaşların da bulunduğu taşınmazda pay devralmış olup yapacağı küçük araştırmayla devraldığı payların arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle avans olarak verilen paylar olduğunu bilebileceği, tapuda öncesinde yapılan kısa süreli devir bulunduğu, taşınmazda paydaş görünen ve payı devir alınan Raziye'nin ...şrketi adına bu payı elinde bulundurduğunun dahi davalı şirketçe bilindiği açıkça anlaşılmıştır. Bu durumda davacılar davalının iyi niyetli üçüncü kişi olmadığını ispatlamış olduğundan tapu iptali kararı verilmesi sonucu itibarıyla doğrudur.

Mahkemece verilen kararda ise avans tapu olması nedeniyle davalıların yaptıkları devirlerin geçerlilik kazanamayacağı, davalıların TMK 1023 ve 1024. maddede yazılı iyi ninyet karinesinden yararlanamayacakları gerekçesiyle tapu iptali talebi reddedilmiştir. Yukarıda da açıklandığı üzere arsa payı karşılığı avans tapu verilmesi halinde de koşulları var ise ve iyiniyetli olunmadığı ispatlanmamışsa TMK 1023 ve 1024. maddenin uygulanması mümkün olduğu üzere bu gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi ise doğru olmamıştır. Bu nedenle hükmün gerekçesi düzeltilmek suretiyle hükmün onanması gerekir.

Yukarıda açıklanan nedenlerle gerekçesi düzeltilmek suretiyle hükmün onanması gerektiği görüşünde olduğumdan gerekçe düzeltilmeksizin onama yönünde oluşan değerli çoğunluk görüşüne katılamıyorum.