Esas No: 2024/1059
Karar No: 2025/1427
Karar Tarihi: 10.04.2025

**6. Hukuk Dairesi         2024/1059 E.  ,  2025/1427 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/1861 E., 2024/6 K.

BİRLEŞEN DAVA TEKİRDAĞ 2. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ 2015/744 ESAS SAYILI

BİRLEŞEN DAVA TEKİRDAĞ 3. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ 2016/378 ESAS SAYILI

İLK DERECE MAHKEMESİ : Tekirdağ 3. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2020/396 E., 2023/256 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleşen 2016/378 Esas sayılı davada davacılar, birleşen 2015/744 Esas sayılı davada davalılar vekilince duruşmasız, asıl ve birleşen 2016/378 Esas sayılı davada davalı, birleşen 2015/744 Esas sayılı davada davacı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 10.04.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde asıl davada davalı-birleşen davada davacı vekili Avukat ... ile asıl davada davacılar-birleşen davada davalılar vekili Avukat ...'nun gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Asıl davada davacılar vekili dava dilekçesinde; davacıların murisine ait taşınmazda inşaat yapılması amacı ile 02.11.2011 tarihinde davalı ile gayrımenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye göre 38 adet villa yapılacak olup bunların 15 adetinin davacılara kalacağını, sözleşmenin 7. maddesine göre davalının inşaatı 18 ay içerisinde tamamlaması gerekirken tamamlamadığını ve bunun üzerine mahkeme aracılığı ile tespit yaptırıldığını bağımsız bölümlerde 310.485,00 TL, ortak alanlarda 302.710.00 TL eksiklik tespit edildiğini, tespitten sonra bir takım eksikler giderilmiş ise de inşaatın tamamlanmadığı gibi teknik şartnameye aykırı yapıldığını bu nedenle değer kaybı oluştuğunu ileri sürerek 60.000,00 TL gecikme tazminatı, kalitesiz imalattan kaynaklı 20.000,00 TL değer kaybı bedelini, eksik iş nedeni ile 20.000,00 TL bedelin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ev dava etmiş, birleşen 2016/378 Esas sayılı dosyada ise asıl dava tarihi olan 21.11.2014 tarihinden sonraki gecikme tazminatının tahsilini talep ve dava etmiştir.

Birleşen 2015/744 Esas sayılı dosyada davacı vekili dava dilekçesinde, taraflar arasındaki sözleşme gereği davacının yüklenici olduğunu ve sözleşmeye uygun şekilde villaları teslim ettiğini, davalının bir kısmında ikamet ettiğini, bir kısmını kiraya verdiğini, ancak davalıların devretmesi gereken arsa paylarını devretmediğini ileri sürerek, 8 adet villanın davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile sözleşme konusu taşınmazın ifrazı sonucu oluşan 139 ada 1 parsel sayılı taşınmazın 23/38 oranında hissesinin davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Asıl ve birleşen 2016/378 Esas sayılı dosyada davalı vekili cevap dilekçesinde; arsa sahipleri tarafından tespit yapıldıktan sonra tüm eksiklerin giderildiğini, sözleşmenin 7. 8. ve 9. maddeleri uyarınca eksik işler var ise 15 gün içinde tamamlanacağının kararlaştırıldığını, davacıların eksiklik konusunda talepte bulunmadıklarını, davacının sürekli olarak inşaatı ziyaret ederek malzeme seçimlerine kadar kendisinin yaptığını, inşaata konu yerde tüm alt yapı hizmetlerinin kendileri tarafından yapıldığını, taşınmazlara açılan bu dava ile tedbir koyularak davalının finansal olarak zor duruma düşmesine sebep olunduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

Birleşen 2015/744 Esas sayılı dosyada davalılar vekili cevap dilekçesinde; davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile sözleşmeye konu taşınmaz üzerinde 38 adet villanın imal edilmesi, bunların 23'ünün yükleniciye, 15 adedinin arsa sahibine ait olmasının kararlaştırıldığı, yükleniciye isabet eden bağımsız bölümlerin 13'ünün kat irtifakı tesisi ile geri kalan 10 adedinin ise işin tamamlanmasından sonra ferağının verileceğini, arsa sahibine düşenlerin ise sözleşmeye konu işin eksiksiz teslimi için taraflarca kesin kabul ile olacağı, inşaat ruhsatı alınmasından sonra on sekiz ay içerisinde sözleşme gereği yükümlülüklerin tamamlanmasının yüklenici tarafından taahhüt edildiği, 14. maddede işin süresinde ifa edilmemesi halinde geciken her ay için ilk 2.000,00 TL, devam eden yıl ek olarak aylık 1.000,00 TL gecikme tazminatı kararlaştırıldığı, yüklenicinin 31.12.2011 tarihinde inşaat ruhsatını aldığı, sözleşme gereği sözleşme ifa süresinin başladığı, buna göre 31.06.2013 tarihinde sözleşme yükümlülüklerinin yerine getirilerek işin bitirilmesi gerektiği ancak yapılan ilk keşif ve alınan bilirkişi raporuna göre, projeye aykırılıkların ve eksik imalatların bulunduğu, ortak alanlara ilişkin eksikliklerin bulunduğu, taşınmazların yapı kullanma izin belgelerinin alınmadığının belirlendiği, yargılama sırasında talep uygun görülerek dava konusu taşınmazlara ilişkin tadilat projesi hazırlanması ve iskân ruhsatı alınması konusunda yükleniciye yetki ve süre verildiği, verilen süre sonucunda yüklenici şirketçe tadilat projesini ve iskân ruhsatını temin edildiği, davacı arsa sahibi tarafın taraflar arasındaki sözleşmeye ilişkin eksik ve ayıplı işlere ilişkin kalemden olmak üzere açtığı davanın, yargılama sırasında yerine getirilerek konusuz kalan bölüm de gözetilerek depo edilen miktar üzerinden kısmen kabulüne, gecikme tazminatına ilişkin dava ve talepleri bakımından ise ilk dava tarihinde arsa sahibine verilmesi gereken 15 adet bağımsız bölümün sözleşme ikmal edilerek henüz teslim edilmemesi, aynı talebe ilişkin ikinci davaya konu olarak ise ilk dava tarihinden birleşen dava tarihine kadar 13 adet bağımsız bölümün (bu arada iki adet bağımsız bölüm arasa sahiplerince teslim alınarak kullanılmakla) sözleşme ikmal edilerek teslim edilmediği, yargılama sırasında ve son yapılan keşif sırasında teslim edilerek kabul edildiği gerekçesi ile davanın kısmen kabulüne, yüklenici tarafından açılan birleşen dava yönünden ise taraflar arasındaki sözleşmenin gereği yargılama sırasında alınan iskân ruhsatı, eksik ve ayıplı işlere ilişkin belirlenen bedelin yüklenici tarafından depo edilmesi nedeniyle sözleşme gereği yükleniciye isabet eden ancak henüz devredilmeyen hükme konu edilen 8 adet bağımsız bölümün mevcut tapu kaydının, aynı şekilde taraflar arasındaki sözleşmenin konusunun 181 parsel sayılı taşınmaz olduğu, 139 ada, 1 parsel sayılı taşınmazın ifrazen bu taşınmazdan geldiği, ancak sözleşmeye konu imalatların 140 ada, 1 parsel sayılı taşınmaz üzerinde yapıldığı, imalatlar 139 ada, 1 parselde yapılmamış ise de, sözleşmenin kapsamı, sözleşme konusu taşınmazların ifraz edilen diğer taşınmazda tamamının inşa edildiği, sözleşmeye göre bu bağımsız bölümler pay edildiğine göre imalat yapılmayan ve ifrazen 139 ada, 1 parsele ilişkin sözleşmedeki paylaşım oranında bu taşınmaza ilişkin tapu kaydının iptali ile yüklenici adına tescile karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Birleşen 2015/744 Esas sayılı dosyada davalı arsa sahipleri vekili temyiz dilekçesinde;

a. Taraflar arasındaki sözleşmenin 181 parsele ilişkin olduğunu, taşımazın tarla vasfında olduğunu ve 139 ada 1 parsel ve 140 ada 1 parsel olarak murisleri tarafından ifraz edildiğini, ancak 139 ada, 1 parsel üzerinde hiçbir inşaat yapılmadığını buranın proje harici bırakıldığını, sözleşmede arsa olarak ve yüzde olarak değil tek tek sayılmak sureti ile villa olarak paylaşım yapıldığını ve bu arsada hak sahibi olmadığını beyan etmektedir.

Asıl ve birleşen 2016/378 Esas sayılı dosyada davalı birleşen 2015/744 Esas sayılı dosyada davacı vekili temyiz dilekçesinde;

a. Arsa sahiplerinin devretmesi gereken taşınmazı devretmediğini ve ifraz ettiğini,

b. Arsa sahibine ruhsat başvurusu için ihtar çekildiğini ancak başvurmadığı gibi vekalet de vermediğini,

c. İnşaat devam ederken arsa sahibine açılan dava nedeni ile tedbir koyulduğunu ve bu nedenle satış yapamadığını bunun sözleşmenin 12. maddesine aykırı olduğunu,

d. Proje değişikliğinin arsa sahibinin rızası ile olduğunu,

e. Bilirkişi tarafından vilların kiraya verilmesine engel bir halinin bulunup bulunmadığının tespiti gerektiğini,

f. Ortak alanlarla ilgili arsa sahibinin ancak kendi payı oranında talepte bulunabileceğini,

g. Projeye aykırılık giderildiği ve daireler daha kullanışlı hale geldiği halde değer eksikliği tespitinin hatalı olduğunu,

e. Talep olmadığı halde hem cezai şart hem gecikme tazminatına hükmedilmesinin hatalı olduğunu,

f. Eksik iş bedeli %1 olduğu halde davacıların hem arsayı hem 8 adet villayı vermediklerini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşlığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacak, tazminat ve tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Asıl dava ve gecikme tazminatı tahsiline ilişkin birleşen davada hükme esas alınan bilirkişi raporunun denetime elverişli olduğu, 139 ada 1 parsele inşaat yapılmamış olsa da taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde 181 parsel sayılı taşınmaz üzerine villa inşa etmek üzere anlaşıldığı, sözleşmeden sonra bu parselin 139 ada 1 parsel ve 140 ada 1 parsel olarak ifraz edildiği anlaşılmakla temyiz sebepleri yerinde görülmemiştir.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, taraf vekillerince temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA,

28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin taraflardan karşılıklı alınarak Yargıtaydaki duruşmada vekille temsil olunan taraflara verilmesine,

Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz eden taraflara yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

10.04.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.