Esas No: 2024/409
Karar No: 2024/1664
Karar Tarihi: 20.03.2024

**7. Hukuk Dairesi         2024/409 E.  ,  2024/1664 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Adana Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2021/776 E., 2022/136 K.

KARAR : Esastan ret

İLK DERECE MAHKEMESİ : İskenderun 4. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2017/6 E., 2021/31 K.

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın bir kısım davalılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı bir kısım davalılar vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 24.10.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde temyiz eden bir kısım davalılar vekili Avukat ... ile karşı taraftan davacı vekili Avukat ... vekili geldiler. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. Dosya eksiklik için geri çevrildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davacının, davalıların hissedar oldukları dava konusu parsellerdeki hisselerini 10.000,00 TL bedel karşılığında16/02/2016 tarihli düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını, satış bedelinin ödendiğini, davalıların bu güne kadar devir işlemini yapmadıklarını belirterek; davalılar adına kayıtlı hisselerin tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Bir kısım davalılar vekili; vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını, satış bedelinin ödenmediğini, satış vaadi sözleşmesinin muvaazalı olarak yapıldığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen esas ve karar sayılı ilâmı ile; davanın kabulü ile, davalılar ve müteveffa ... adına hisseli şekilde kayıtlı Hatay ili, İskenderun ilçesi, ... Mahallesi 21, 22, 23, 75, 77 ve 78 parsel, Belen ilçesi, Karapelit Mahallesi, 18, 117, 820, 821, 889, 890, 1326, 1327, 1329, 1367 ve 1450 parsel sayılı taşınmazların tapu kayıtlarındaki hisselerin ayrı ayrı iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar vermiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde bir kısım davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Bir kısım davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; yerel mahkemece kurulan hükmün usul ve yasaya aykırı olduğunu, dava dışı Mehmet Yeter'in vekalet görevini kötüye kullandığı hususu dikkate alınmaksızın hüküm kurulmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu, her ne kadar müvekkilleri tarafından Mehmet Yeter isimli şahsa dilediği bedel ve koşullarla satış vaadi sözleşmesi yapması için yetki verilmiş olsa da, vekalet görevinin açıkça kötüye kullanıldığını, ...'in vekaleti kötüye kullandığının müvekkilleri tarafından öğrenildiği zaman müvekkillerinin derhal Mehmet Yeter'i vekillikten azlettiklerini, dolayısıyla müvekkillerine hasredilebilecek herhangi bir sorumluluk bulunmadığını, 08.12.2017 tarihli bilirkişi raporunda satış vaadi sözleşmesine konu olan taşınmazların satış sözleşmesi tarihi itibariyle değerinin 304.103,51 TL olarak tespit edildiğini, ancak satış vaadi sözleşmesinde söz konusu taşınmazlar için satış bedeli olarak yalnızca 10.000,00 TL'nin kararlaştırıldığını, yani sözleşmenin yapıldığı tarihte belirlenen bedel ile taşınmazın gerçek değeri arasında 30 (otuz) kattan daha fazla bir değer farkının mevcut olduğunu, davacı ...'ın adına kayıtlı birçok taşınmaz bulunduğunu, taşınmazı olan ve idare eden bir kişinin 16 adet parselin değerinin 10.000,00 TL olabilceğini düşünmesi ve buna inanarak satış vaadi sözleşmesi yapmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, davacı ...'ın eşi dava dışı ... olduğunu, ... ve ...'in yıllardır tanışmakla beraber, bilerek ve isteyerek taşınmazların değerini tapuda düşük gösterdiklerini, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde kararlaştırılan bedelin taşınmazın gerçek değerinden düşük olması sebebiyle işlemin muvazaalı olduğunun ortada olduğunu, ayrıca müvekkillerinin, satış vaadi sözleşmesinde kararlaştırlan 10.000,00 TL tutarındaki bedeli teslim almadıklarını, taraflarına herhangi bir ödeme yapılmadığını belirterek, kararın kaldırılmasına karar verilmesi talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen esas ve karar sayılı kararı ile bir kısım davalılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde bir kısım davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Bir kısım davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... vekili temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebeplerle kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Dava, satış vaadi sözlşemesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri,

2. Kaynağını Borçlar Kanunu'nun 22 nci maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanunu'nun 213 üncü maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı ve Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu'nun 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

3. Değerlendirme

1. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte, elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.

2. Dava konusu Hatay ili, İskenderun ilçesi, Düğünyurdu Mahallesi 21, 22, 23, 75, 77 ve 78 parsel, Belen ilçesi, Karapelit Mahallesi 889, 890, 1326, 1327, 1329, 1367 ve 1450 parsel sayılı taşınmazlarda satış vaadi sözleşmesiyle satmayı vaad eden elbirliği ortakları dışında elbirliği malikleri bulunduğu anlaşıldığından bu parseller yönünden satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı bulunmadığı anlaşılmıştır.

3. Dosya içerisinde getirtilen güncel tapu kayıtlarından dava konusu taşınmazların tapu kayıtlarının 3402 sayılı Kanun'un 22/a maddesi uyarınca yapılan yenileme işlemi kapatılarak yeni parsel numaraları aldığı tespit edilmiştir.

4. Bu durumda mahkemece güncel tapu kayıtları incelenerek satış vaadi sözleşmesinde satmayı vaad eden ortaklar dışında elbirliği malikleri bulunduğunun anlaşılması halinde bu parseller yönünden satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı bulunmadığından tapu iptal ve tescil davasının reddine, tüm elbirliği ortaklarının satmayı vaad ettiği hisseler yönünden tapu iptal ve tescil davasının kabulüne karar verilmesi gerekirken, mahkemece tapu kayıtları incelenmeden eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Yargıtay duruşma vekalet ücreti 17.100,00 TL'nin davacıdan alınarak bir kısım davalılara verilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

20.03.2024 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.