Esas No: 2013/1577
Karar No: 2015/1143
Karar Tarihi: 01.04.2015

**Hukuk Genel Kurulu         2013/1577 E.  ,  2015/1143 K.**

* TAHLİYE DAVASI

* KİRA SÖZLEŞMESİNE AYKIRILIK

* KİRALANANIN AÇIKTAN FENA KULLANIMI

* KANUNLARIN GERİYE YÜRÜMEMESİ

* TÜRK BORÇLAR KANUNU (6098) Madde 316

* TÜRK MEDENİ KANUNU (TMK) (4721) Madde 2

* BORÇLAR KANUNU(MÜLGA) (818) Madde 256

**"İçtihat Metni"**

Taraflar arasındaki “kira aktinin feshi, tahliye” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İstanbul 16. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 15.09.2011 gün ve 2009/1659 E.- 2011/867 K. sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 27.02.2012 gün ve 2011/14822 E.-2012/2897 K. sayılı ilamı ile;

(...Dava, akde aykırılık nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde, davalının kiracı olarak bulunduğu taşınmazlara yerleşmesinden sonra akte aykırı davranışlarda bulunduğunu, taşınmazlarda çok sayıda tadilatlar yaptığını, sözleşmeye aykırılığın giderilmesi ve eski hale getirilmesi için 11.6.2009 tarihinde süreli ihtar keşide edildiği halde, akte aykırılığı gidermediğini belirterek, akte aykırılık nedeniyle kiralananın tahliyesini istemiştir.Davalı vekili ise, kiralayanın iki kişi olduğunu, davanın F.. J.. tarafından açılmasının doğru olmadığını, tadilatların sözleşmeye uygun ve taşınmazın kıymetini artırır nitelikte olduğunu, bu davanın kira bedelini artırmaya baskı olarak açıldığını, tadilatlara kiralayanların rıza gösterdiğini belirterek, davanın reddini savunmuştur.

Hükme esas alınan, 01.06.2004 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi ile bu sözleşmeye ek olarak yapılan 31.05.2005 tarihli ve 01.08.2006 tarihli ek sözleşmeler konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. 01.06.2004 başlangıç tarihli sözleşmede ve bu sözleşmeye ek olarak yapılan sözleşmelerde, kiralayanlar H.. E.. ve G.. J..’dir. Kiralayanların iki kişi olduğu taraflarında kabulündedir. Kiralayanlar arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunduğundan, süreli ihtarın kiralayanlar tarafından birlikte keşide edilip, davanın da birlikte açılması gerekir.Bu nedenle dava şartı olan ihtarın tüm kiralayanlar tarafından keşide edilmesi gerekirken, 11.06.2009 keşide ve 12.06.2009 tebliğ tarihli, süreli ihtarın kiralayanlardan F.. J.. tarafından keşide edildiği ve davanın da bu kişi tarafından açıldığı anlaşılmaktadır.Davadaki eksikliğin sonradan giderilmesi mümkün ise de, ihtardaki bu eksikliğin sonradan giderilmesi mümkün değildir.Aktin sona erdirilmesi isteğini taşıyan ihtarname, tüm kiralayanlar tarafından keşide edilmediğinden, belirtilen eksiklik sebebiyle hukuki sonuç doğurmaz.Bu nedenle davanın reddi gerekirken yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru olmadığından, hükmün bozulması gerekmiştir...)

gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN : Davalı vekili

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Davacı yan vekili, müvekkili kiralayan F.. J..'nin maliki bulunduğu ... Kore Şehitleri Cad.No:48 adresindeki binanın 01.04.2004 imza tarihli kira sözleşmesi ile 1,2,3,4 numaralı bağımsız bölümlerini ve binanın arkasındaki binaya ait otoparkı, kontratın yapıldığı tarihte mevcut olan yalnız üstü kapalı araba park yerlerini,dükkan ve bitişiğindeki kapıcı dairesini; 31.05.2005 imza tarihli kira sözleşmesi ile 5 ve 6 numaralı bağımsız bölümleri; 01.08.2006 imza tarihli kira sözleşmesi ile 8 numaralı bağımsız bölümünü;15.07.2008 başlangıç tarihli otopark kira kontratı ile Kore Şehitleri Caddesi 46 numarada yer alan 216 m2 otoparkı davalı şirkete kiraya verdiğini, kira döneminin son yılı itibari ile aylık kira bedelinin 3755 euro+880 TL.tutarında olduğunu; davalı şirketin kiracı olarak binaya yerleşmesinden bir süre sonra taraflar arasındaki kira sözleşmesine aykırı davranışlarda bulunmaya başladığını ve müvekkilinin ve kardeşi H.. H.. E..'nin bütün yazılı ve sözlü uyarılarına rağmen bu davranışlarını ısrarla sürdürdüğünü,davalı şirketin 48 numaralı bina içerisinde kendisine izin verilmeyen çok sayıda tadilat yaptığını,asansör boşluklarını dolap haline getirdiklerini,kabloları geçirmek için büyük delikler açarak zarar verdiğini,merdiven kovanındaki lama demirden olan korkuluğu kaldırdığını,binanın alüminyum pencere ve kapılarını çıkarttığını ve buraları tuğlayla ördürmek sureti ile binanın dış görünümünü bozduğunu,48 numaralı binanın yan tarafından kontrat yapılırken mevcut olan kapıcı dairesini yıktığını ilave bir inşaat yaptığını bu ilaveyi binanın zemin katıyla birleştirerek jeneratör odası ve depo haline getirdiğini,sonradan bu bölümü öne doğru uzattığını,48 numaralı binanın arkasında kontrat yapılırken mevcut olan dükkan ve yalnız üstü kapalı araca park yerlerini yıktığını buraya iki katlı bir ses laboratuarı kurduğunu,bunun da hem çatısı hem de arka duvarlarıyla Deniz İş Hanı'nın bahçe duvarlarına taştığını,çatının sularının komşunun üstüne aktığını,komşu binaya rahatsızlık verdiğini ve komşuların şikayetlerine yol açtığını,46 numaradaki otoparkı yalnızca otopark olarak kullanması gerekirken hem ardiye hem çöplük gibi kullandığını, bahçedeki bazı ağaçların kesildiğini, bazıların diplerine de film banyosunda kullanılan kimyasal sular dökülerek ağaçlara zarar verildiğini,niteliği tam olarak bilinmeyen ve çevreye zararlı olma ihtimali bulunan bir takım kimyasal maddeleri depolamakta ve kullanmakta olduğunu, 46 numaradaki deponun kiracısı olmadığı halde bu deponun önünü ve üst alanını işgal ederek depoya girişi engellediğini bu nedenle kira bedellerinin çok düşük olması sebebi ile kira arttırım konusunda talep hakları saklı kalmak kaydıyla taraflar arasındaki 01.04.2004 imza tarihli kira sözleşmesi 31.05.2005 imza tarihli kira sözleşmesi, 01.08.2006 imza tarihli kira sözleşmesi,15.07.2008 başlangıç tarihli oto park kira kontratının akde aykırılık nedeni ile feshi ile bu kira sözleşmelerine konu taşınmazların tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili, kira sözleşmesinin müşterek maliklerin ikisi ile de imzalandığından davanın sadece F.. J.. tarafından açılmasının usulsüz olduğunu, davalının yaptığı tadilatların taraflar arasında sözleşme şartlarına uygun olduğunu, mecurun kıymetini de arttıracak nitelikte bulunduğunu, ayrıca davalının önce binanın 1,2,3,4 nolu daireleri için kira sözleşmesi yaptığını ve kiracının bu sözleşmeye dayanarak binada esaslı tadilata gittiğini,daha sonra tadilat noktasında bir sıkıntı olmaması üzerine bir yıl sonra 5-6 nolu dairenin kira sözleşmesinin yapıldığını ve yine kiraya verenlerin kiracıdan ve sözleşme şartlarından memnun oldukları için en son 8 numaralı daireyi de müvekkili şirkete kiraya verdiğini,davacının sözleşmeye aykırı olduğunu iddia ettiği tadilatların tamamını 1-2-3-4 nolu dairelerin kiralanmasından sonra fakat 5-6-8 nolu dairelerin kiralanmasından önce yapılan tadilatlar olduğunu,kiraya verenlerin bu tadilatlara rıza göstermemiş olsalardı zaten diğer daireleri de kiraya vermeyeceklerini,kaldı ki yine 2008/10 D.İş dosyasında alınan rapora göre de yapılan tadilatların ana kolon ve kirişlere zarar vermeyen ve eski hale iadesi mümkün olan tadilatlardan olduğunu,davacı tarafın kira bedellerini yükseltmek amacı ile ve baskı olması bakımından bu davayı açtığını bildirerek, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, H.. H..P..'nin kardeşi F.. J..'nin açtığı tahliye davasına muvafakat ettiği, böylece davanın usulüne uygun açıldığı, toplanan delillerden akde aykırılığın söz konusu olduğu gerekçesi ile; taraflar arasında düzenlenmiş bulunan 1.4.2004-31.5.2005-1.8.2006 ve 15.7.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmelerinin feshi ile davalının dava konusu olan 1-2-3-4-5-6-8 nolu dairelerden ve otoparktan tahliyesine karar verilmiştir.

Davalı vekilinin temyizi üzerine hüküm Özel Dairece, yukarda açıklanan gerekçelerle bozulmuştur.

Yerel Mahkeme, dava konusu olay yönünden ihtarı gerektiren bir durum olmadığından ihtar keşide edilmesinin dava şartı olmadığı; çünkü; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 316/f.1 maddesine göre kiracının, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmakla yükümlü olduğu, kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda, konut ve çatılı işyeri kirasında, kiraya verenin, TBK 316/f.2 uyarınca kiracıya en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunacağını, bu ihtara rağmen kiracı borç ihlalini sürdürürse sözleşmeyi feshedebileceği, bununla birlikte, TBK madde 316/f.3'te, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya verene, kira sözleşmesini derhal feshetme hakkı tanındığını; somut olayda, davalının dava konusu 46 nolu mevcut binanın sol ve yan bahçesi üzerinde, 1 jeneratör dairesi, 1 kimyasallar ünitesi, 1 stüdyo mekanı şeklinde ek yapılanmalar yaptığı, binanın arka bahçesini açık otopark şeklinde ticari amaçlı kullandığı, davalının bu işler için belediyesinden alınmış herhangi bir yapım ruhsatı, herhangi bir tadilat projesi bulunmadığının tespit edildiği, davalının bu şekilde ana taşınmazın kendisinde ve ortak sayılan bahçesinde onaylı proje hilafına yaptığı ek yapılanmalar ve tadilatların gerek 3194 sayılı İmar Kanunu ve İstanbul İmar Yönetmeliğine göre gerekse; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat maliklerinin muvafakatlerinin alınmasını, proje tanzimini veya ruhsat alınmasını gerektiren işlerden olduğunun yapılan keşif ve bilirkişiler tarafından düzenlenen raporla sabit olduğu, diğer yandan davalı tarafından ana taşınmazın ortak bahçesinde ve müştemilatında 1 jeneratör dairesi, 1 kimyasallar ünitesi, 1 stüdyo mekanı şeklinde ek yapılanmalar yapıldığı, bahçedeki ağaçların kesildiği, otoparkta baraka yapıldığı, jeneratör dairesinin çatısına düşen yağmur sularının ön bahçeye aktığı, kimyasallar ünitesinin çatısına düşen yağmur sularının komşu binanın bahçesine aktığı, baraka duvarının komşu olan Kahraman Deniz'in meskenine taştığının yapılan keşiften ve tanık anlatımlarından anlaşıldığı, davalının bu eylemlerinin, TBK m. 316/f.3 anlamında kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi halini oluşturduğu ve kiraya verenler ile komşular bakımından çekilmez bir durum yarattığı, bu nedenle, somut olayda kiracıya süre tanınmasına ve bu yönde ihtarda bulunulmasına gerek olmadığı, ihtara gerek olmadığından, ihtarın tüm kiralayanlar tarafından keşide edilip edilmediği hususunun da önem arz etmediği, kiracının kiralananı açıktan fena kullanmak suretiyle akde aykırı davranması halinde kiralayanın kiracıya ihtarname tebliği gerekmeden tahliye davası açma hakkını kazanmış olacağının açıkça belirtildiği, gerçekten davalı kiracının kira sözleşmesini ihlalinin somut olaydaki ağırlığı, TBK 316/f.3'teki yoğunluğa ulaştığından, artık kiracının ihtar ve bununla tanınan süre ile korunmaya değer bir menfaatinin kalmadığı, bu itibarla ihtarın ne şekilde veya kimler tarafından yapıldığının da önem taşımadığı, ihtarın gerekli olduğu kabul edilse dahi, kiralananı açıktan fena kullanmak suretiyle kira sözleşmesinin devamını kendi davranışı ile kiraya veren bakımından çekilmez hale getiren kiracının, ihtarın kiralayanlardan sadece biri tarafından çekildiği hususuna dayanmasının, Medeni Kanun’un 2. maddesine hükmüne aykırı olup, hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğu gerekçesi ile önceki kararda direnmiştir.

Direnme kararını davalı vekili temyiz etmiştir.

Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık, akdin sona erdirilmesi için davalı kiracıya süreli ihtarname gönderilmesinin dava şartı olduğu benimsenerek, ihtarın tüm kiralayanlar tarafından keşide edilmemesi nedeniyle hukuki sonuç doğurmayacağından davanın reddinin mi gerektiği; yoksa ihtar keşide edilmesi gerekmediğinden, ihtarın dava şartı olmadığı, zira Türk Borçlar Kanunu’nun 316/3. maddesinde düzenlenen kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi ve kiraya verenler ile komşular bakımından çekilmez bir durum yaratması nedeniyle, kiracıya süre tanınmasına ve ihtarda bulunulmasına gerek olmadığı, bu nedenle ihtarın tüm kiralayanlar tarafından keşide edilip edilmediğinin önem arz etmediği; kaldı ki ihtarın gerekli olduğu kabul edilse dahi, kiracının tüm kiralayanlar tarafından ihtar düzenlenmediği savunmasında bulunmasının Medeni Kanun’un 2. maddesi anlamında hakkın kötüye kullanımı niteliğinde olduğu gerekçesi ile davanın kabulünün mü gerektiği noktasında toplanmaktadır.

Bilindiği üzere, her dava, aksine hüküm bulunmayan hallerde açıldığı tarihte yürürlükte bulunan mevzuat hükümlerine göre çözümlenir. Mahkemece yargılama sırasında yürürlüğe giren Türk Borçlar Kanunu’nun 316/3.maddesinden bahisle hüküm kurulmuşsa da, dava tarihi itibariyle somut olayda 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 256.maddesi uygulanmalıdır.

818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 256/2.maddesi uyarınca kiracı açıktan açığa fena kullanarak kiralanana daimi bir zarar verirse kiralayan kira akdinin hemen feshini talep edebilir.

Somut olayda dosya içeriği ve toplanan delillerden, kiracı şirketin açıktan fena kullanımı belirlendiğinden, kiracıya ihtar koşulu aranmaksızın akdin feshine karar verilmesine ilişkin yerel mahkemenin direnme kararı yerindedir.

Açıklanan değişik nedenlerle yerel mahkemenin direnme kararı onanmalıdır.

S O N U Ç : Davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile, yukarıda açıklanan değişik nedenlerle 6217 sayılı Kanun’un 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'na eklenen "Geçici Madde 3" atfıyla direnme kararının ONANMASINA ve aşağıda dökümü yazılı (5.815,95 TL) harcın temyiz edenden alınmasına, 01.04.2015 gününde oyçokluğu ile karar verildi.