Esas No: 2022/588
Karar No: 2023/155
Karar Tarihi: 19.01.2023

**6. Hukuk Dairesi         2022/588 E.  ,  2023/155 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2018/362 E., 2020/452 K.

DAVA TARİHİ : 02.05.2014

HÜKÜM/KARAR : Esastan Ret

İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2014/183 E., 2017/397 K.

Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın bir kısım davalılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı bir kısım davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

1

I. DAVA

Davacı arsa sahipleri vekili dava dilekçesinde özetle, ..., Merkez, ... Mahallesi, 2535 ada 16 no'lu parselde bulunan arsaları üzerine inşaat yapılması hususunda davalı yüklenici şirket ile ... 1. Noterliği’nin 14.12.2012 tarih ve 30949 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını, sözleşme gereği taşınmaz mülkiyetinin davalı yükleniciye devredildiğini, davalı şirketin kat irtifakı kurarak sözleşmeye göre kendisine kalacak olan daireleri diğer davalılara satış yoluyla devrettiğini, ancak süresinde inşaatı tamamlamayarak edimini yerine getirmediğini, bu nedenle sözleşmenin geriye dönük feshine ve davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına hisseleri oranında tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1- Davalı yüklenici şirket, davaya cevap vermemiştir.

2- Davalı yükleniciden bağımsız bölüm satın alan diğer davalı üçüncü kişiler cevap dilekçelerinde özetle; davacılar ile davalı şirket arasındaki ilişkiyi bilmediklerini, tapuda herhangi bir şerh bulunmadığını, davalıların iyi niyetle tapuya güvenerek hak sahibi olduklarını belirterek davanın reddini istemişlerdir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Bilirkişi raporuna göre inşaatın % 32 seviyesinde olduğu, sözleşmede belirtilen teslim süresinin dolduğu, inşaatın yapılma oranı itibariyle sözleşmenin geriye dönük olarak feshi koşullarının oluştuğu, gerçek kişi davalıların, davalı yüklenicinin arsa üzerinde hak sahibi olmadığını, inşaatı tamamlayıp edimini yerine getirdikten sonra hak sahibi olacağını bildikleri veya bilmeleri gerektiği, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişilerin ancak yüklenici hak sahibi olursa bir hak iddia edebilecekleri, mevcut durumda yüklenici edimini yerine getirmediğinden tapu üzerinde yüklenicinin herhangi bir hak kazanamadığı, dolayısıyla davalıların da yükleniciye bağlı olarak tapu üzerinde hak sahibi olamayacakları gerekçesiyle sözleşmenin geriye dönük olarak feshi ile davalı üçüncü kişiler adına tescil edilen tapu kayıtlarının iptali ile davacı arsa sahipleri adına hisseleri oranında tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde, davalı yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişi davalılar vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Nedenleri

Dava konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmediği, taşınmazın arsa sahipleri tarafından davalı yüklenici şirkete devredildiği, davalı gerçek kişilerin de taşınmazları yüklenici şirketten satın aldıkları, iyiniyetli oldukları, tapuya güven ilkesi uyarınca TMK 1023. maddesi gereğince iyiniyetlerinin korunması gerektiği gerekçesiyle karar istinaf edilmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf taleplerinin esastan reddine karar verilmiştir

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

2

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde, davalı yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişi davalılar vekilleri temyiz isteminde bulunmuşlardır.

B. Temyiz Sebepleri

Davalılar vekilleri temyiz dilekçelerinde, istinaf dilekçelerinde ileri sürdükleri sebepleri temyiz nedeni olarak ileri sürmüştür.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye dönük feshi, tapu iptal ve tescil istemlerine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

Türk Medeni Kanunu'nun 1023, 1024 üncü maddeleri, Türk Borçlar Kanunu’nun 125/3 üncü maddesi.

3. Değerlendirme

1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Tapu kayıtlarının oluşmasında sebebe bağlılık kuralı kabul edilmiş olup, bu kural uyarınca bir tapu kaydının sıhhatli olması, dayanağını oluşturan sebebin geçerli olmasına bağlıdır. Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesinde, tapu kütüğündeki sicile iyiniyete dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunacağı, 1024. maddesinde de bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişinin bu tescile dayanamayacağı, böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimsenin tescilin yolsuz olduğunu iyi niyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebileceğinin düzenlendiği, somut olayda da; davalı üçüncü kişilerin, davalı yüklenicinin arsa üzerinde hak sahibi olmadığı, inşaatı tamamlayıp edimini yerine getirdikten sonra hak sahibi olacağını bildikleri veya bilmeleri gerektiği, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişilerin ancak yüklenici hak sahibi olursa bir hak iddia edebilecekleri, mevcut durumda yüklenici edimini yerine getirmediğinden herhangi bir hak kazanamadığı, dolayısıyla davalı üçüncü kişilerin de yükleniciye bağlı olarak tapu üzerinde hak sahibi olamayacaklarından istinaf mahkemesinin esastan red kararında bir isabetsizlik görülmemiştir.

3.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup şikayetçi tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz eden bir kısım davalılara yükletilmesine,

3

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

19.01.2023 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

(Muhalif)

MUHALEFET ŞERHİ

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.(...m.1023)

Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyi niyet iddiasında bulunamazlar. Burada aranan iyi niyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden bazı fiili karinelerden yararlanabilir. Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın kısa sürede el değiştirmesi veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin 4

geriye etkili feshedildiği bir realitedir.

Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden "Tapuya Güven İlkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak üçüncü kişinin taşınmazı satın alırken kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir. Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her halde "yolsuz tescil" kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir.

Her arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden tamamen iyi niyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK'nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Arsa sahibi iyi niyetli ve risk almak istemiyorsa; tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarını bertaraf edebilir. Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırıdır.

Sayın çoğunluk, üçüncü kişilerden arsa sahibi ile yüklenici arasında tapu sicili dışında esas borç ilişkisinden doğan sorunları bilmesini beklemekte, buna göre iyiniyetli olmadıkları kabul edilerek adeta bir kötü niyet karinesi icat edilmektedir. Oysa TMK'nın 1023. maddesi, iyi niyetle taşınmaz üzerinde aynî hak edinen üçüncü kişilerin tapu siciline olan güvenini yolsuz tescile rağmen korumaktadır. Bir başka değişle, hukuki işlem güvenliği ve tapuya güven ilkesini gerçek hak sahipliğine tercih etmektedir. Kaldı ki, ticari bir risk alarak ve yükleniciye güvenerek arsanın mülkiyetini intikal ettiren, yüklenici seçiminde gerekli özeni göstermeyen, peşin ifa yükümlülüğü olmamasına rağmen arsa tapusunu teminat almadan yükleniciye devreden arsa sahibinin, tapuya güvenmiş olan üçüncü kişiler karşısında korunmaya değer bir yanı da bulunmamaktadır. Keza, arsa sahibinin tapuyu yükleniciye devretmesinin “avans” niteliğinde olduğu, mülkiyetin ancak yüklenicinin tüm borcunu ifa ettikten sonra geçeceğini kabul edilmesi de hukuki dayanağı olan bir kabul değildir. Zira hukukumuzda “yolsuz tescil” terimi mevcut olmasına rağmen “avans tapu” terimi mevcut değildir.

Somut olayda, davacılar ile davalı şirket arasında 14.12.2012 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış ve bu sözleşme gereğince arsa sahipleri taşınmazlarını yükleniciye tapuda devretmiştir. Yüklenici kat irtifakı kurduktan sonra bir kısım bağımsız bölümleri davalılara tapuda satmıştır. Yüklenici, dosya arasındaki bilirkişi raporuna göre inşaatı yaklaşık %32 civarında tamamlamıştır. Temyiz eden davalı/üçüncü kişiler, yargılamanın tüm aşamalarında tapuya güvenerek taşınmazı satın aldıklarını iyi niyetli olduklarını belirterek davanın reddine karar verilmesi talep etmişlerdir. Tapu maliki üçüncü kişiler bütün haklı savunmalarına rağmen ilk derece mahkemesinin tapu iptali ve tescil yönünden davanın kabulüne karar vermesi TMK'nın 1023. maddesinde düzenlenen "Tapuya Güven İlkesine" aykırı olmuştur. Anılan ilkeye göre tapuya güvenen kişinin iyi niyetli olduğu karine olarak kabul edilir. Bu karinenin aksini, yani davalıların kötü niyetli olduğunu davacı tarafın ispatlaması gerekir. Somut olayda davacı taraf, “afaki” iddialar dışında davalıların kötü niyetli olduğuna dair hiçbir delil sunamamıştır. Bu nedenle, temyiz eden davalıların mülkiyet hakkının TMK'nın 1023. maddesi gereğince korunması gerekir. Yerel mahkeme ve istinaf mahkemesinin TMK'nın 1023. maddesinin amaç ve koruduğu yarara aykırı olan gerekçeleri de dikkate alınarak ilk derece mahkemesi kararının temyiz eden davalı/tapu malikleri açısından bozulması gerekirken, Dairemizin Sayın çoğunluğunun onanma kararına muhalifim.