Esas No: 2022/1842
Karar No: 2023/1478
Karar Tarihi: 25.04.2023

**6. Hukuk Dairesi         2022/1842 E.  ,  2023/1478 K.**

**"İçtihat Metni"**

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/172 E., 2022/280 K.

DAVALILAR : 1- ... vekili Avukat ...

2- ...

DAVA TARİHİ : 23.01.2019

HÜKÜM/KARAR : Esastan Ret

İLK DERECE MAHKEMESİ : Samsun 2. Tüketici Mahkemesi

SAYISI : 2019/467 E., 2021/113 K.

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalılar arasında imzalanan sözleşme gereğince davalı ...'ın maliki olduğu Samsun ili ... ada 5 parsel sayılı arsa üzerinde bodrum katta ortak alanlar bina girişi ile müştemilat ve 1 depo bağımsız bölüm, zemin katta 1 dükkan bağımsız bölüm, 1. katta 2 mesken bağımsız bölüm, 2. katta 2 mesken bağımsız bölüm, 3. katta 2 mesken bağımsız bölüm, 4. katta 2 mesken bağımsız bölüm olacak şekilde, taşınmaz üzerinde 10 bağımsız bölümlü bir binayı Haziran 2017 ile Nisan 2018 tarihleri arasında inşa etmek koşuluyla anlaştıklarını, davalılardan yüklenici ...'ya kalacak bağımsız bölümlerden 4.kattaki 7 ve 8 numaralı bağımsız ve 1. katta bulunan 1 ve 2 numaralı bağımsız bölümlerin 27/10/2017 tarihinde satıldığını ve bedellerinin ödendiğini, davalılardan arsa sahibi ...'ın, 4. kattaki 7 ve 8 numaralı dairelerin tapusunu müvekkili davacı adına tescil ettirdiğini, ancak tamamlanan ve satışı yapılan diğer dairelerden 1. kattaki 1 ve 2 numaralı dairelerin tapusunu vermediğini, kat irtifakının kurulduğunu, binada satın alınan dört dairenin ikisinin tapusunu verdiğini, diğer dairelerin tapusunu vermeyen ve her konuşmada sürekli bahaneler ileri sürerek tapuda işleme yanaşmayan arsa sahibi davalının kötü niyetle hareket ederek müvekkili davacıyı aylardır oyaladığını, mağdur ettiğini, mimari projenin 30/05/2017 tarihinde ilgili belediyece onandığını, yapı ruhsatının da 18/07/2017 tarihinde onaylandığını, söz konusu binada 12/09/2017 tarihinde yönetim planı ile kat irtifakının kurulduğunu, davalıların ekonomik zorluk içinde ve icralık olmaları nedeniyle müvekkili davacının mülkiyet hakkına kavuşmasını güçleştirdiğini belirterek, davaya konu ... ada 5 parselde kayıtlı arsa üzerindeki 1 ve 2 numaralı taşımmaz kaydı üzerine 3. kişilere devir ve satışının önlenmesi amacıyla dava sonucu kesinleşinceye kadar ihtiyati tedbir konulmasına, davalılar arasında yapılan yapılan sözleşme dayanak gösterilerek davalı ...'nın müvekkili davacı ile imzaladığı 27/10/2017 tarihli gayrimenkul satış sözleşmesi uyarınca sattığı, henüz devrini yapmayan diğer davalı ... adına kayıtlı ... ada 5 parselde kayıtlı arsa üzerindeki 1 ve 2 numaralı bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline, tapu iptal ve tescil taleplerinin kabul görmemesi halinde munzam zarar ve diğer tüm tazminat hak ve alacakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 1.000,00 TL alacağın temerrüt tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, 28/01/2020 tarihli dilekçesi ile; dava konusu taşınmazların devredilmiş olduğu 3. kişilere karşı birleştirme talepli dava açmayacaklarını bildirmiş, ıslah dilekçesinde 06/08/2018 tarihli fesihname ile 04/07/2017 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshedilmeye çalışılmış ise de, feshin kötüniyetli ve 3. kişilerin haklarını önlemeye yönelik olduğunu, geçersiz olduğunu, ilk sözleşmeyi imza edenlerden ... 'ın vefat ettiğini, ancak fesih tarihinde mirasçılarından sadece eşi olan ... 'ın fesihnamede imzası olduğunu, ancak diğer mirasçıların imzası bulunması gerekirken bulunmadığını, raporda inşaatın yapım seviyesinin büyük oranda tamamlanmış ve %95 olduğunun tespit edildiğini, dava konusu bağımsız bölümlerin müvekkiline verilmeyip, fesihten hemen sonra başkalrına satılması sebebiyle arsa sahibinin de kötüniyetli olup, müteahhitle birlikte sorumlu olması gerektiğini, davalıların kendi aralarında yaptıkları arsa payı inşaat sözleşmesinin 4/c maddesine göre kademeli ferağ hükmü bulunduğunu,bu itibarla öncelikle dava değerini iki dairenin toplamı 550.000,00 TL'ye çıkarmakla, dava konusu edilen gayrimenkullerin tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, bu talebin kabul edilmemesi durumunda ise 550.000,00 TL alacağın dava tarihi itibariyle işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tazminine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davalı müteahhidin yapılan sözleşmeye uygun hareket etmediğini, yapılan hesaplamalar sonucunda karşılıklı ibralaşma yapıldığını, sözleşmenin Samsun 6.Noterliğinin 16/08/2018 tarihinde 22615 yevmiye numarası ile yapılan düzenleme şeklinde fesihname ile feshedildiğini, fesih metninde; '' ... Mahallesi vaki ve kain tapunun 1732 ada 3, 4, 5, 6 ve 7 parsel numaralarında kayıtlı bulunan taşınmazlar ile ilgili yapılan Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesini gördüğümüz lüzum üzerine ve karşılıklı olarak feshettik.Söz konusu sözleşmenin feshi ve herhangi bir hak ve alacağımızın kalmaması nedneiyle birbirimizi karşılıklı olarak ibraz ederiz" yazılı olduğunu, gayrimenkul satış sözleşmesinin geçerli olabilmesinin ön şartının taşınmaz ile ilgili tüm işlemlerin noterlikte veya tapu müdürlüğünde yapılmasının zorunlu olduğunu, davacı taraf ile davalı müteahhit arasında yapılan sözleşmenin geçersiz olduğunu, davacı taraf ile davalı müteahhit arasında yapılan sözleşmede 1 ve 2 numaralı bağımsız bölümlerden bahsedildiğini, 7 ve 8 numaralı bağımsız bölümlerinden bahsedilmediğini, davacı tarafça sunulan tapu belgelerinde taşınmazların satış değerinin, müvekkili davalı ile davalı müteahhit arasında yapılan sözleşme gereğince arsa payı satışı olduğunu, davacı taraf ile davalı müteahhit arasında yapılan sözleşme gereğince müvekkili davalının mesul tutulamayacağını, davacı taraf ile davalı müteahhit ... ile davaya konu dairelerin imalatında ortaklık yapan ve finansman sağlayan ve dava dosyasında şahit olarak yer alan ...'ın akrabası olduğunu, davanın tamamen muvazalı olarak açıldığını, dava ile asıl amaçlanan binanın müteahhiti davalı ...'ya menfaat sağlamak olduğunu, müvekkili davalının, binasını yarım bırakması yüzünden ciddi maddi kayıpların söz konusu olduğunu, müvekkili davalının ve çocuklarının binanın tamamlanmaması nedeniyle kirada oturduğunu belirterek, haksız ve hukuka aykırı açılan davanın reddini talep etmiştir.

2.Davalı ..., davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile yapılan yargılama, toplanan deliller, alınan bilirkişi raporu ile tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; somut olayda; davalılar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin bulunduğu, davalı ...'ın arsa sahibi, davalı ...'nın yüklenici olduğu, ancak davalılar tarafından Samsun 6. Noterliğince 16/08/2018 tarihli ve 22615 yevmiye numaralı fesihname ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiği, tarafların karşılıklı ibralaştığı ve fesih seviye tespit tutanağına göre inşaatın tamamlanma seviyesinin %90 olduğu anlaşıldığı, davalı yüklenici ile davacı arasında 27/10/2017 tarihli satış sözleşmesinin düzenlendiği, sözleşmeye göre yüklenici ...'ya kalacak bağımsız bölümlerden 4. kattaki 7 ve 8 no.lu bağımsız bölümler ile 1. kattaki 1 ve 2 no.lu bağımsız bölümlerin davacıya satımı konusunda anlaşıldığı, sözleşme bedelinin davacı tarafından yükleniciye ödendiği, bu dairelerden 4. kattaki 7 ve 8 no.lu bağımsız bölümlerin tapusunun davacıya devredildiği ancak 1. kattaki 1 ve 2 no.lu bağımsız bölümlerin tapusunun davacıya devredilmediği, davacı tarafından 1. kattaki 1 ve 2 no.lu bağımsız bölümlerin tapusunun devredilmesi, bunun mümkün olmaması halinde rayiç değerinin ödenmesi için iş bu davanın açıldığı, tapu kayıtlarının incelenmesinde dava konusu yapılan 1 no.lu bağımsız bölüm tapusunun 24/10/2018 tarihinde dava dışı ... 'a, 2 no.lu bağımsız bölümün tapsunun 24/10/2018 tarihinde dava dışı ...'e devredildiği anlaşıldığı, Mahkemece davacı vekiline dava dışı tapu sahiplerine yönelik birleştirme talepli dava açması için süre verildiği, davacı vekili tarafından sunulan 28/01/2020 havale tarihli dilekçe ile 3. kişilere karşı birleştirme talepli dava açmayacakları, dava tarihi itibariyle rayiç değerlerinin tazminini talep ettikleri görüldüğü, Mahkemece dava konusu bağımsız bölümler üzerinde keşif yapıldığı, bilirkişiler tarafından taşınmazların dava tarihindeki rayiç değerleri hesaplandığı, ancak Yargıtay kararlarında da belirtildiği üzere tazminat miktarının hesaplanması yaparken ifanın imkansız hale geldiği tarih itibariyle rayiç değerinin hesaplanması gerektiğinden kat karşılığı inşaat sözleşmesinin fesih tarihi olan 16/08/2018 tarihi itibariyle ve tapuların 3. kişiye devir tarihleri olan 24/10/2018 tarihi itibariyle taşınmazların rayiç değeri hesaplanması için ek rapor alındığı, davacı ile yüklenici arasındaki sözleşmenin yazılı şekilde yapılmış olması, sözleşmenin alacağın temliki hükmünde bulunması nedeni ile sözleşmenin geçersizliğini ileriye sürmenin mümkün olmadığı, ancak davacıya teslimi taahhüt edilen bağımsız bölümlerin tapusunun 3. kişiye devredilmiş olması nedeni ile davacı adına tescili mümkün olamadığı, ayrıca arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin de feshedilmiş olması nedeni ile ifa imkansız hale geldiğinden davacı adına tapunun tescilinin yine mümkün olmadığı, bu durumda sözleşme geçerli olmakla davacının ifanın imkansız hale geldiği tarih itibarı ile rayiç bedeli talep hakkı söz konusu olduğu, dosya kapsamından kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 16/08/2018 tarihi itibariyle devredildiği anlaşıldığından, bu tarih itibariyle taşınmazların her birinin rayiç değeri olan 245.000,00 TL olmak üzere toplam 490.000,00 TL talep edebileceği anlaşıldığı, her ne kadar davacı tarafından ıslah dilekçesi ile tapu iptal ve tescil talebinde bulunulmuş ise de; tapu kayıtlarının 3. kişi adına olması ve mahkemece bu 3. Kişilere karşı birleştirme talepli dava açılması için verilen sürede davacı vekili tarafından dava açılmayacağının bildirilmesi ve dava açılmaması nedeniyle reddedildiği, tüm bu nedenlerle davacının davalı yüklenici ...'ya yönelik açtığı davanın kısmen kabulü ile 490.000,00 TL'nin 1.000,00 TL'sine dava tarihinden 480.000,00 TL'sine ıslah tarihi olan 20/01/2021 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ...'dan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine, her ne kadar davacı tarafından davalı ... aleyhine (ikinci kademedeki) tazminat davası açılmış ise de; 27/10/2017 tarihli sözleşmenin davacı ile davalı ... arasında yapıldığı, davalı ...'ın sözleşmenin tarafı olmadığı anlaşılmakla davacı tarafından davalı ... aleyhine açılan (ikinci kademedeki) tazminat davasının reddine, davacı tarafından davalı arsa maliki ... aleyhine açılan (birinci kademedeki) tapu iptal ve tescil davasının reddine, yine (ikinci kademedeki) tazminat davasının husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiş olması nedeniyle, davalı arsa maliki ... lehine nispi vekalet ücreti mi yoksa maktu vekalet ücreti mi ödeneceği konusunda yapılan değerlendirmede; davacının davalı yüklenici ...'ya karşı açtığı ikinci kademedeki alacak davasının kabulüne karar verilmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil talebinin reddi dolayısı ile davacı aleyhine vekalet ücretine hükmedilmediği ancak ... aleyhine açılan alacak davasının husumetten reddi dolayısı ile davacı aleyhine maktu vekalet ücretine hükmedildiği belirtilerek davacı tarafından davalılar aleyhine açılan (birinci kademedeki) tapu iptal ve tescil davasının reddine, davacı tarafından davalı ... aleyhine açılan (ikinci kademedeki) tazminat davasının kısmen kabulü kısmen reddi ile; 490.000,00 TL olan alacağın, 1.000,00 TL'sine dava tarihinden 480.000,00 TL'sine ıslah tarihi olan 20/01/2021 tarihinden tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı davalı ...'dan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine, davacı tarafından davalı ... aleyhine açılan (ikinci kademedeki) tazminat davasının husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; davalı arsa sahibi ...'ın söz konusu sözleşmenin feshedilip kendi adına olan 5 parsel üzerinde yeniden sözleşme yapılacağı konusunda diğer davalı yüklenici müteahit ...'yla ilk sözleşmenin feshini sağladığını, 06/08/2018 tarihli fesihname ile 04/07/2017 tarihli 15944 yevmiye sayılı düzenlenme şeklinde satış vaadi ve arsa payı inşaat sözleşmesi feshedilmeye çalışılsa da bu feshin geçersiz olduğunu, bir kısım arsa sahipleri ve müteahitin yaptığı fesihnamenin kötü niyetli ve üçüncü kişilerin haklarını vermemek amaçlı muvazaalı olduğunu, davalı müteahhidin alacaklarını almadığını kendisine düşen daire ya da bedellerinin ödenmediğini beyan ettiğini, ayrıca ilk sözleşmeyi imza eden taraflardan biri olan ...'ın da vefat ettiğini, fesih tarihinde mirasçılarından sadece eşi olan ...'ın düzenlenme şeklinde fesihname de imzası olduğunu, diğer mirasçılarının imzasının olmadığını, dolayısıyla arsa sahipleri ve müteahit arasında yapılan bu feshin geçersiz olduğunu, davacıya karşı arsa sahiplerinin sorumluluğunun da devam ettiğini, feshin geçersiz olduğu iddiası karşısında yerel mahkemece bir değerlendirme yapılmaksızın karar verildiğini, dosyada mevcut bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazlarda yapım seviyesinin %95 olduğunun tespit edildiğini, inşaatın büyük oranda tamamlandığını, ancak müteahit payına düşen dairelerden dava konusu 1 ve 2 no.lu taşınmazların tapularının davacıya verilmediğini, fesihten hemen sonra başkalarına satılması nedeniyle davalı arsa sahibinin de müteahit gibi kötüniyetli ve müvekkile karşı sorumlu olduğunu, davalıların kendi aralarında akdetmiş oldukları arsa payı inşaat sözleşmesinin 6. sayfası teknik şartname ve genel şartlar bölümü 4./c no.lu maddesine göre kademeli ferağ şeklinde anlaştıklarını, ancak inşaat büyük oranda tamamlanmasına rağmen, ne müteahide, ne de müteahitten daire satın alan müvekkiline tapunun ferağının yapılmadığını, arsa sahibinin arsa paylarını elinde tuttuğunu, ancak inşaatın ilerlemesine göre yükleniciye payları kısım kısım devrettiğini, yükleniciyi payların üçüncü kişilere satılmasına ilişkin olarak yetkilendirdiği tip arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olduğunu, yüklenici olan davalının payına düşen ve dava konusu dairelerden ikisinin müvekkile haricen satışı yapıldığını bildiği halde sözleşmeyi feshederek, davacı müvekkile tapuları vermekten kaçınan arsa sahibi ...'ın da müvekkile karşı sorumlu olduğunu, inşaatın tamamlanma düzeyine bakıldığında davalı yükleniciye bırakılması gereken dairelerin bırakılmadığını, davacı müvekkil adına tapudan devir gerçekleşmediğini, ancak arsa sahibi olan davalı ...'ın sebepsiz zenginleştiğini, müvekkili davacıya karşı yerine getirilmesi gereken tapunun devri veya dairelerin bedellerinin müvekkili davacıya ödenmesi hususunda arsa sahibi yüklenicinin halefi olarak müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğunu, dava konusu daireleri alelacele üçüncü kişilere satış yaparak bedellerini alan arsa sahibi davalıya karşı yeterli bir gerekçe gösterilmeksizin reddedildiğini, açkılanan nedenlerle yerel mahkeme kararının davalı ... yönünden onanmasını, diğer davalı ... yönünden reddedilen kısmının kabul edilmesi istemi ile, istinaf kanun yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dosyadaki belgelere, kararın dayandığı delillere, duruşma sürecini yansıtan tutanaklara, davalı taraflar arasındaki feshin muvazaalı olduğunun davacı tarafça ispatlanamamış olması nedeni ile davacı ile yapılan sözleşmenin tarafı olmayan davalı arsa sahibinin bedelden sorumlu olmadığının kabulünde isabetsizlik bulunmaması ile gerekçe içeriğine göre, ilk derece mahkemesi kararında davanın esasıyla ilgili tarafların gösterdiği hükme etki edecek tüm delillerin toplandığı, kanunun olaya uygulanmasında ve gerekçede hata edilmediği, ihtilafın doğru olarak tanımlandığı, kararın usul ve yasaya uygun bulunduğu anlaşıldığından, davacı vekilinin yerinde bulunmayan istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK'nın 353/1-b.1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz başvuru dilekçesinde istinaf dilekçesi içeriğini tekrar ederek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca temliken tescil mümkün olmaması halinde tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369, 370 ve 371. maddeleri, 6098 sayılı TBK 470-486 maddeleri,

3. Değerlendirme

1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.Davacı ile yüklenici arasındaki sözleşme alacağın temliki hükmünde olup davacıya teslimi taahhüt edilen bağımsız bölümlerin tapusunun 3. kişiye devredildiği ve davacı vekilince bu kişilere karşı dava açılmadığı görüldüğünden, ayrıca arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin feshedilmiş olması nedeni ile ifa imkansız hale geldiğinden tapu kaydının iptali ile davacı adına tescil talebinin reddinde ve tazminat isteminin kabulünde hukuka aykırılık bulunmadığı görülmüştür.

3.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan nedenlerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Davacı harçtan muaf olduğundan harç alınmasına yer olmadığına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

25.04.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.