Esas No: 2019/4348
Karar No: 2019/8426
Karar Tarihi: 09.12.2019

**14. Hukuk Dairesi         2019/4348 E.  ,  2019/8426 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla)

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 16.09.2011 gününde verilen dilekçe ile tapu iptal ve tescil mümkün olmadığı takdirde alacak talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine dair verilen 12.03.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil mümkün olmadığı takdirde tazminat talebine ilişkindir.

Davalılar vekili, dava konusu sözleşmede müvekkili davalı ...’ın müteselsil kefil sıfatıyla anılmasına rağmen kendisini borçlandıracak hiçbir imzasının bulunmadığını, bu nedenle davalı ...’ın taraf sıfatı olmadığını, dava konusu bağımsız bölüm müvekkilleri adına kayıtlı olmadığından cebren tescil talebinin yerinde olmadığını, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davalı ... Ltd. Şti. bakımından açılan davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine, davalı ... hakkında açılan davanın kabulü ile; 60.000,00TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalı ...'dan alınarak davacılara verilmesine karar verilmiştir.

Hükmü, davacılar vekili temyiz etmiştir

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardandan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Somut olaya gelince; Maliye Bakanlığı ile davalı yüklenici Behan İnşaat arasında ... 4. Noterliğinde 17.12.2008 tarihli, 7907 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlendiği, mülkiyeti Hazineye ait 190 ada 207 parsel sayılı taşınmaz üzerine 3 bloktan oluşan toplamda 27 adet bağımsız bölümün yapılmasına karar verildiği, bu sözleşme uyarınca yükleniciye düşecek olan B blok 3 numaralı bağımsız bölüm için 13.04.2009 tarihinde davacılar ile davalı ... ve davalı ... arasında adi yazılı taşınmaz alım satım sözleşmesi imzalandığı, bu sözleşme uyarınca satış bedelinin 60.000,00TL olduğu, satıcı kefili davalı ...’ın alıcılara karşı müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğu ayrıca cezai şartın kararlaştırıldığı anlaşılmıştır. Davacılar, iş bu sözleşme uyarınca, dava konusu taşınmazın aynen teslimi ile adlarına tescilini bunun mümkün olmaması halinde dava tarihi itibari ile tespit edilecek bedelin ve cezai şartın ödenmesini talep etmiştir. Mahkemece, davalı ... adına açılan davanın kabulü ile sözleşmede belirtilen 60.000,00TL bedelin tahsiline karar verilmiştir. Ancak davacı, dava dilekçesinde dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle rayiç değerini talep ettiğine göre yukarıda açıklanan ilkeler ışığında yüklenicinin ve yükleniciye kefil olan davalı ...’ın sorumluluğunun dava tarihindeki rayiç değer üzerinden belirlenmesi gerekirken, sözleşmedeki satış bedeli üzerinden hüküm kurulması, öte yandan davacının cezai şart talebi hakkında mahkemece olumlu-olumsuz bir karar verilmemesi doğru görülmemiş, hükmün bu sebeplerle bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 09.12.2019 tarihinde oy birliği ile karar verildi.