Esas No: 2017/9222
Karar No: 2019/5808
Karar Tarihi: 26.06.2019

**3. Hukuk Dairesi         2017/9222 E.  ,  2019/5808 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içerisinde davacı ve katılma yoluyla davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı, davalı ile aralarında 400 m2 lik çay alım yerine ilişkin kira sözleşmesi bulunduğunu, mecurun anayol üzerinde bulunması sebebiyle kira bedelinin rayiçlere göre düşük kaldığını belirterek dava tarihi olan 29.09.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin yıllık net 10.000TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı ve katılma yoluyla davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 13.05.1994 gün ve 1994/3-174-336 sayılı kararında da kabul edildiği gibi, dava konusu taşınmazın niteliği, olayda Borçlar Kanunu'nun mu yoksa 6570 sayılı Yasa'nın mı (TBK.nun 339. maddesinin) uygulanacağı yönünden önem taşımaktadır.

Öncelikle belirtmek gerekir ki, kira parası, Borçlar Kanunu'nun 299. maddesinde yer alan, kira akdinin esaslı unsurlarındandır. Yine, kiralanan taşınmazın, niteliği itibarı ile çatılı (musakkaf) bulunması durumunda asıl olan, kira müddetinin sonunda da kira akdinin devam etmesidir. Ancak, kira parasına ilişkin olarak, tarafların ihtilafa düşmeleri halinde sözleşmede doğan bu boşluk, 18/11/1964 tarih 2/4 sayılı Yargıtay İnançları Birleştirme Kararı uyarınca hakim tarafından doldurulur. Türk Borçlar Kanunu Genel Hükümlere tabi olan yerlerde ise akit kural olarak sözleşmede öngörülen süre hitamında sona erer ve mecurun kira parası hakkında taraflar arasında anlaşmazlık bulunması durumunda kira akdinin asli unsurlarından olan kira bedeli konusundaki uyuşmazlık nedeniyle artık devam eden bir kira sözleşmesinin varlığından söz etme olanağı yoktur. Zira konut ve çatılı iş yeri kirasının konusunu oluşturmayan taşınmaz ve taşınırlara ilişkin kira sözleşmesi belirli süreli bir kira sözleşmesi ise kiraya veren kararlaştırılan süre sona erdiğinde kira sözleşmesinin TBK madde 327/2 uyarınca belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşmesini önleyebilecek durumda olduğundan dönüşen yeni sözleşme bakımından taraflar arasında bir tadil sözleşmesiyle yeni bir kira bedeli belirlenmediği hallerde önceki belirli süreli kira sözleşmesindeki kira bedeli aynen geçerli olacaktır. Dönüşen belirsiz süreli kira sözleşmesindeki kira bedelinden memnun olmayan kiraya veren ve kiracı sözleşmeyi TBK madde 328-330 yarınca fesih bildirimi ile her zaman sona erdirebileceklerdir. Baştan belirsiz süreli olarak akdedilen konut ve çatılı iş yeri kirası niteliğinde olmayan kiralar bakımından da mevcut fesih bildiriminde bulunma fesih (olağan fesih) imkanının (TBK 328-330) varlığı sebebiyle kira sözleşmesinin devamı süresinde kira tespit davasının açılması mümkün değildir.

Somut olayda; taraflar arasında imzalanan 01.05.2011 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 05.05.2014 tarihinde yenilenerek devam ettiği anlaşılmaktadır. Sözleşmede kiralanan şey, çay alım yeri olarak belirtilmiştir. Bu haliyle, dosya kapsamından kiralananın adi kiraya veya çatılı işyeri kirasına tabi olup olmadığı tespit edilememektedir. Uygulanacak yasa hükmünün tespit edilebilmesi için taşınmazın üstün vasfının belirlenmesi gerekir. Mahkemece, mahallinde keşif yapılmak suretiyle taşınmazın hakim unsuru da gözetilerek mevcut vasfı tespit edip, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ya da genel hükümlerine tabi olup olmadığı belirlendikten sonra; uyuşmazlığa konu olan kiralanan Türk Borçlar Kanunu'nun genel hükümlerine tabi bir taşınmaz kirası olduğunun tespiti halinde, konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanan TBK.nun 339. 344. maddesi ve devamı maddeleri hükümlerinden faydalanamayacağı gözetilerek davanın reddine karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

2-) 6098 sayılı TBK öncesi yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe, hak ve nesafet ilkesine göre kira parasının tespit edildiği dönemden sonra üç yıl için art arda endeks uygulanarak bulunacak kira parasının o dönem için hak ve nesafete uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Üç yıldan sonra ise yeniden hak ve nesafete göre kira parası tespit edilebilecektir.

01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde ise “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü bulunmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu'nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2. maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanunu'nun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2. maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53. maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanun'un da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı, sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde ise Mülga BK hükümlerinin uygulanacağı öngörülmektedir.

Aynı kanunun 345. maddesinde "Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK’nun 345. maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır.

Mahkemece, yapılacak araştırma neticesinde kiralananın baskın vasfının çatılı iş yeri olduğunun anlaşılması halinde, kiracı tacir olduğuna göre TBK.'nun 344. maddesi, 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesi gereğince 8 yıl süreyle uygulanamayacağından, mülga BK ve bu kanun dönemindeki Yargıtay’ın istikrar kazanmış içtihatları gereğince kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekir.

Olayımıza gelince; Taraflar arasında imzalanan ilk sözleşmenin 01.05.2011 tarihli olduğu, yenilenen sözleşmesinin ise 05.05.2014 tarihli olduğu, her iki sözleşmede de kira bedeli yıllık brüt 1,50 TL olarak kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Kira sözleşmesinde artış şartı bulunmadığına ve süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış dava da bulunmadığına göre, davacının talebi gibi dava tarihi olan 29.09.2015 tarihinden itibaren başlayan dönem için kira bedelinin tespitine karar verilemez.

Yargılama sırasında yeni dönemin (05.05.2016 ) başladığı da göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (2016) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacıya sorularak, istenmesi halinde bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitine karar verilmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekir.

Öyle ise Mahkemece, yukarıda belirtilen ilkeler ışığında düzenlenecek şekilde rapor aldırarak, taraflar arasındaki kira ilişkisinin 01.05.2011 tarihli kira sözleşmesi ile başladığı ve yenilenerek devam ettiği gözetilerek, 05.05.2014 tarihli kira sözleşmesinde kararlaştırılan yıllık brüt 1,50TL nin rayiç ve emsale uygun, hak ve nesafeti yansıtan bir sözleşme olduğu saptandığında "talebin serbest iradeyle rayiç kira bedeli üzerinden yapılan sözleşme süresini takip eden ilk döneme ilişkin olması" nedeniyle endeks uygulanmak suretiyle kira parası saptanmalıdır. Aksi halde ise; (yani önceki sözleşmenin devamı kabul edilmesi halinde) hak ve nesafet kuralları uyarınca 18.11.1964 gün 2\4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında açıklanan hususlar gözetilerek hak ve nesafete uygun bir kira parası belirlenmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmadığından hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

3-) Bozma nedenine göre, davalı tarafın vekalet ücretine yönelik temyiz itirazının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda birinci ve ikinci bentlerde açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, üçüncü bentte açıklanan nedenle davalı tarafın temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 26.06.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.