Esas No: 2024/10919
Karar No: 2025/3981
Karar Tarihi: 25.03.2025

**5. Hukuk Dairesi         2024/10919 E.  ,  2025/3981 K.**

**"İçtihat Metni"**

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2021/2602 Esas, 2024/1386 Karar

KARAR :Düzeltilerek yeniden esas hakkında verilen karar

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 19. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2015/851 Esas, 2020/641 Karar

Taraflar arasındaki müdahalenin önlenmesi ile eski hale getirilmesi istemine ilişkin asıl dava ile tapuda mesken olarak kayıtlı bulunan bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılmasının önlenmesine istemine ilişkin karşı davada yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davalı ... Teksil Şirketi ve davalı ... yönünden açılan asıl dava konusuz kaldığından karar verilmesine yer olmadığına, diğer davalılar yönünden asıl davanın kabulüne, karşı davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın karşı davada davalı vekili ile asıl davada davalılar- karşı davada davacılar ... vd. vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların kısmen kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davalı ... Teksil Şirketi ve davalı ... yönünden açılan asıl dava konusuz kaldığından karar verilmesine yer olmadığına, diğer davalılar yönünden asıl davanın kabulüne, karşı davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı karşı davada davalı vekili ile asıl davada davalılar- karşı davada davacılar ... vd. vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; İstanbul ili, Kartal ilçesi, ... 10975 ada 27 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan A ve B bloktan oluşan binanın müteahhidi ve aynı zamanda B bloktaki birçok bağımsız bölümün maliki, davalıların ise B blokta bulunan konut niteliğindeki bağımsız bölümlerin malikleri ve kiracıları olduğunu, bağımsız bölümlerin maliki olan davalıların, yüksek kira geliri elde edebilmek amacıyla tapuda ve projede mesken olarak gösterilen bağımsız bölümleri diğer davalılara işyeri (tekstil atölyesi) olarak kat malikleri kurulundan izin almadan kiraya verdiğini, onaylı mimari projeye ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na (634 sayılı Kanun) açıkça aykırılık teşkil eden bu duruma ve kullanıma davacının rızasının bulunmadığını, binaya zarar verdiğini, davalıların bu hususta defalarca sözlü olarak uyarılmasına ve ihtarname keşide edilmesine rağmen aykırılığın giderilmediğini ileri sürerek projeye aykırılığın giderilerek davalı kiracıların dava konusu 8 adet taşınmazdan tahliyesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalılar ... vd. vekili cevap ve karşı dava dilekçesinde özetle; davalıların B blok bağımsız bölüm malikleri olduğunu, söz konusu bağımsız bölümlerin her ne kadar tapuda mesken niteliğini taşısa da davacı müteahhit tarafından işyeri olarak yapıldığını ve işyeri olarak satılıp teslim edildiğini, bu durumun davacının iddia ettiği gibi binaya herhangi bir zararının bulunmadığını savunarak davanın reddini istemiş, karşı dava dilekçesinde özetle; A ve B blok arasındaki ortak alanın davacı tarafından duvar örülmek ve üstü kapatılmak suretiyle kendi dükkanına katıldığını ve kiraya verildiğini, bu durumun İstanbul Anadolu 16. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/191 Esas sayılı dosyası ile dava ikame edildiğini, davacının üç dükkanının kapılarını iptal edip yalnızca ... Caddesine kapı açtığını, dükkanların içerisinden asma kata çıkılan merdivenleri iptal edip kat maliklerinin izni olmadan zemini kesip asansör yaptığını, zemin katla asma kat arasındaki mimari projede açık olarak gösterilen kısmı kapattığını ve binanın arkasındaki betonarmeyi keserek kapı yaptığını ileri sürerek mimari proje aykırılıkların giderilerek eski hale getirilmesini talep ve dava etmiştir.

2. Diğer davalılar, usulüne uygun tebligata rağmen cevap dilekçesi sunmamıştır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; asıl dava yönünden, tapuda mesken olarak kayıtlı bulunan bağımsız bölümlerin işyeri olarak kullanılmasının 634 sayılı Kanun, yönetim planı ve mimari projeye aykırı olduğu anlaşıldığından söz konusu bağımsız bölümlerin işyeri olarak kullanılmasının önlenmesi ile eski hale getirilmesi gerektiği, karşı dava yönünden ise yalnız ... Caddesine açılan iki kapı ile ... Sokak'a açılan çift kanatlı kapının kapatılması, ... Sokak'a kapatılan altı adet kapının ise yeniden açılması gerektiği, diğer talepler yönünden ortak alana müdahalenin ve projeye aykırılığın bulunmadığı gerekçesiyle asıl dava yönünden; davalı ... Teksil Şirketi'nin dava konusu bağımsız bölümleri tahliye ettiği, davalı-karşı davacı ...'ın mülkiyetindeki 4 ve 5 nolu bağımsız bölümleri dahili davalı ... ... devrettiği, böylece davalı ... Teksil Şirketi ve davalı-karşı davacı ... yönünden açılan dava konusuz kaldığından davanın esası hakkında karar verilmesine yer olmadığına, davalı ..., dahili davalı ... ve davalı- karşı davacılar ..., ... ve ... yönünden kabulüne; karşı davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı asıl davada davalılar - karşı davada davacılar ... vd. vekili ile karşı davada davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Asıl davada davalılar - karşı davada davacılar ... vd. vekili istinaf dilekçesinde özetle; asıl davanın reddi gerektiğini, yapının tamamı için alınan yapı kayıt belgesi ile davalılara ait bağımsız bölümlerin işyeri olarak kullanılmasına hukuken engel kalmadığını, işyeri açma ve çalışma ruhsatının da bulunduğunu, eksik ve hatalı inceleme ile hüküm tesis edildiğini, kaldı ki taşınmazların davalılara işyeri olarak satılıp teslim edildiğini, taşınmazların emlak vergisinin de işyeri olarak ödendiğini, bilirkişilerin konunun uzmanı olmadığını, rapora karşı itirazları karşılanmadan karar verildiğini, harcın eksik yatırıldığını, bilirkişi raporunda eski hale getirme bedeli olarak belirlenen 1.383.200,00 TL üzerinden harcın yatırılması gerektiğini, asıl dava yönünden ise dava konusu edilmeyen A ve B blok arasındaki ortak alana yapılan ilave bölümün eski hale getirilmesine karar verildiğini, talep aşılarak karar verildiğini, hükmün açık ve anlaşılır olmadığını, denetlenemediğini, zemin kattaki dükkanların birleştirilmesi hususunun kanuna aykırılık teşkil etmediği ve zemin katta yer alan yük asansörünün ana yapıya zarar vermediği yönündeki değerlendirmenin eksik ve hatalı olduğunu, davacı tarafından alınan yapı kayıt belgesinin mahkeme kararı ile iptal edildiğini ileri sürerek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

2. Karşı davada davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; karşı davanın derdestlik nedeniyle usulden reddi gerektiğini, eksik inceleme ile karar verildiğini, karşı davaya konu yerlerin ortak alan olarak nitelendirilemeyeceğini, davaya konu vaki değişiklikler için imar affına yapılan müracaatın bu yerler bakımından hüküm ifade etmeyeceğine yönelik değerlendirmenin hatalı olduğunu, hem ilgili Belediye Başkanlığından hem de Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı İl Müdürlüğünden alınacak cevaba göre yeninden rapor alınması gerektiğini ileri sürerek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla özetle; asıl davada verilen kararın usul ve kanuna uygun olduğu, yapı kayıt belgesi alınmış olmasına rağmen tapu kaydında davaya konu bağımsız bölümlerin "mesken" vasfının değişmediği, değişmesi için de tüm kat maliklerinin rızası ve tapuda cins tashihinin gerektiği, tarafların aralarındaki anlaşmazlıkları gidermediği takdirde, parseldeki bir blok için yapı kayıt belgesinin alınmış olmasının belediyenin yıkım tehdidini bertaraf etmekle sınırlı bir güvence sağlayacağı, 634 sayılı Kanun'a ve yönetim planına aykırılığı gidermeyeceği, karşı davanın kısmen kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı, ancak İlk Derece Mahkemesinin gerekçeli kararında da belirtildiği üzere, dava konusu yapılmayan A ve B blok arasındaki ortak alana yapılan müdahaleye ilişkin İstanbul Anadolu 10. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2018/1079 (yeni 2019/315) Esas sayılı dosyanın bu dosya ile birleştirme talebi ve derdestlik itirazları 19.02.2020 tarihli celsede reddedilmesine rağmen, bu konuda sehven kısa kararda hüküm kurulduğu, taraf vekillerinin istinaf başvurularının bu yönden kabulü gerektiği gerekçesiyle İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle asıl dava yönünden; davalı ... Teksil Şirketi'nin dava konusu bağımsız bölümleri tahliye ettiği, davalı-karşı davacı ...'ın mülkiyetindeki 4 ve 5 nolu bağımsız bölümleri dahili davalı ... ... devrettiği, böylece davalı ... Teksil Şirketi ve davalı-karşı davacı ... yönünden açılan dava konusuz kaldığı anlaşıldığından davanın esası hakkında karar verilmesine yer olmadığına, davalı ..., dahili davalı ... ve davalı- karşı davacılar ..., ... ve ... yönünden davanın kabulüne; karşı davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davalılar- karşı davada davacılar ... vd. vekili ile karşı davada davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Asıl davada davalılar - karşı davada davacılar ... vd. vekili istinaf dilekçesinde özetle; asıl davanın reddi gerektiğini, yapının tamamı için alınan yapı kayıt belgesi ile davalılara ait bağımsız bölümlerin işyeri olarak kullanılmasına hukuken engel kalmadığını, işyeri açma ve çalışma ruhsatının da bulunduğunu, eksik ve hatalı inceleme ile hüküm tesis edildiğini, kaldı ki taşınmazların davalılara işyeri olarak satılıp teslim edildiğini, taşınmazların emlak vergisinin de işyeri olarak ödendiğini, bilirkişilerin konunun uzmanı olmadığını, rapora karşı itirazları karşılanmadan karar verildiğini, asıl dava yönünden harcın eksik yatırıldığını, bilirkişi raporunda eksik hale getirme bedeli olarak belirlenen 1.383.200,00 TL üzerinden harcın yatırılması gerektiğini, asıl davaya konu zemin kattaki dükkanların birleştirilmesi hususunun kanuna aykırılık teşkil etmediği ve zemin katta yer alan yük asansörünün ana yapıya zarar vermediği yönündeki değerlendirmenin eksik ve hatalı olduğunu, davacı tarafından alınan yapı kayıt belgesinin mahkeme kararı ile iptal edildiğini, davacı tarafından alınan yapı kayıt belgesinin mahkeme kararı ile iptal edildiğini ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

2. Karşı davada davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, asıl davada müdahalenin önlenmesi ile eski hale getirilmesi; karşı davada tapuda mesken olarak kayıtlı bulunan bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılmasının önlenmesine istemine ilişkindir.

2. Değerlendirme

1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Kat maliki, kural olarak, kendi bağımsız bölümünü varsa eklentilerini istediği gibi kullanma ve yararlanma hakkına sahiptir. Ancak, 634 sayılı Kanun'un 19 uncu maddesi uyarınca, ana gayrimenkulün mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumakla yükümlü olan kat maliki, kendi bağımsız bölümünde ana gayrimenkule zarar verecek nitelikte onarım ve değişiklik yapamaz. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda da belirtildiği üzere, taşıyıcı olmayan duvarların yıkılması suretiyle üç ayrı dükkanın tek dükkan haline getirilmesi, zemin kat ile asma kat arasına yük asansörü monte edilmesine dair davacının kendi bağımsız bölümlerinde yapmış olduğu değişiklikler ana gayrimenkule zarar verici nitelikte görülmemiştir.

3. Buna karşın, 634 sayılı Kanun'un 19 uncu maddesinin ikinci fıkrasında, kat maliklerinden birinin, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana ve boya yaptıramayacağı hükme bağlanmış olup, onaylı mimari projeye aykırı olacak şekilde bağımsız bölüm kapılarının kapatılıp yeni kapı açılmasına dair imalat ve değişikliklerin projeye uygun eski hale getirilmesine karar verilmesi yerindedir.

4. Öte yandan, 634 sayılı Kanun'un 24 üncü maddesinin ikinci fıkrası gereğince tapuda mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerin işyeri olarak kullanılabilmesi için tüm kat maliklerinin oy birliğiyle karar alması gerekir. Asıl davaya konu tapuda mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerin işyeri olarak kullanılması yönünde tüm kat maliklerinin oy birliğiyle alınmış bir kararın bulunmadığı ve ayrıca bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliğindeki 06.11.1997 tarihli yönetim planının 12 nci maddesinde, kat malikleri kurulunun oy birliğiyle alınmış kararı bulunmadıkça ana gayrimenkulün veya bağımsız bölümlerin tapu sicilinde belirtilen nitelikleri dışında kullanılamayacağı belirtildiği anlaşılmakla, kütükte mesken olan bağımsız bölümlerin işyeri olarak kullanılmasının önlenmesine karar verilmesi yerindedir.

5. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukukî ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Asıl davada davalılar- karşı davada davacılar ... vd. vekili ile karşı davada davalı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Asıl davada davalılar- karşı davada davacılar ... vd. ile karşı davada davalıdan alınan temyiz harçlarının Hazineye irat kaydedilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

25.03.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.