Esas No: 2022/605
Karar No: 2023/2431
Karar Tarihi: 20.06.2023

**6. Hukuk Dairesi         2022/605 E.  ,  2023/2431 K.**

**"İçtihat Metni"**

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2021/2343 E., 2021/2527 K.

DAVACILAR : 1- ... (Temlik Alan) 2- ... Kentsel Dönüşüm Merkezi

İnşaat Limited Şirketi (Temlik Eden) vekili Avukat ...

DAVALILAR : 1- ... vekili Avukat ...

... 2- ... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş.

vekili Avukat ...

DAVA TARİHİ : 10.05.2019

HÜKÜM/KARAR : Esastan Ret

İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 12. Tüketici Mahkemesi

SAYISI : 2021/337 E., 2021/218 K.

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı ... Propertıe Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... Propertıe Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. vekilince duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 20.06.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı ... Propertıe Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. vekili Avukat ... geldi. Tebligata rağmen karşı taraftan gelen olmadığından onların yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında ... Vadisi 3. Faz Projesi kapsamında akdedilen Bakırköy 44. Noterliğinin 06.02.2018 tarih ve 06449 yevmiye no.lu Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile ... Köyünde kain, tapuda 236 ada, 1 parsel olarak kayıtlı villa niteliğinde olan 265 Bağımsız Bölüm numaralı taşınmazın davacı tarafından 2.900.000 TL bedel ile satın alınmış olduğunu, dava konusu taşınmazın davacı adına tapuya kayıt ve tescilinin yapılmasını talep ettiklerini, Sözleşmenin "Projenin Yapı Ruhsatı Alımı ve Konut Teslim Tarihi” başlıklı 8. maddesinin ‘Bağımsız bölümün bulunduğu projenin yapı ruhsatının alınış tarihi 22.07.2016. 'dır. Konutun Teslim Tarihi Ağustos 20182 şeklinde olduğunu, Sözleşmenin "Tapu ve Masrafları" başlıklı 9. maddesinin ‘9.1. ALICl'nın başvurusu üzerine, Bağımsız Bölüm teslim tarihinden önce ve sonra, Sözleşmedeki Bağımsız Bölüm satış bedelinin ve ALICI’nın Satış Vaad Eden 'e iş bu sözleşmede taahhüt etmiş bulunduğu diğer mali yükümlülüklerinin tam ve eksiksiz olarak yerine getirilmiş olması; yani alıcı nın Satış Bedeli ile iş bu satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tüm borçlarını Satış vaad edene tamamen ödenmesi ve Sözleşme tarihinden sonra yapılan yasal değişikliklerden ötürü mükellefi malik veya yararlanan olarak tespit edilmiş olan her türlü vergi, resim, harçların, Sözleşmeye dayalı tüm mali yükümlülüklerin yerine getirilmesi, borcu olmadığına dair site yönetiminden alınmış belgenin ibrazı halinde bu eksikliklerin tamamlanması ile tapu ... Yapı tarafından ... Properties Gayrimenkul Geliştirme A.Ş.'den talep edilerek alıcıya verilir’ şeklinde olduğunu, sözleşme koşullarına göre Aralık 2018 tarihinde teslim edilmesi gereken gayrimenkul 06.09.2018 tarihinde teslim edilmiş olmasına, tapu ve iskan harç ve masraflarının ödenmesine rağmen tapu devrinin davacıya hala yapılmadığını, davacının sözleşmeden kaynaklanan tüm edimlerini yerine getirdiğini belirtip; sonuç ve istem olarak, ... Köyünde kain, tapuda 236 ada, 1 parsel olarak kayıtlı villa niteliğinde olan 265 Bağımsız Bölüm numaralı taşmazın davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, tapu senedinin davacıya teslimine, ya da terditli nitelikte açtıkları işbu davada; Tapu İptali ve Tescilin mümkün olnaması durumunda; dava konusu taşınmaz için davacı tarafından ödenen bedellerin çeşitli ekonomik etkenlerin üfe-tüfe artış oranlan, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar ve benzeri ekonomik göstergelerin ortalamaları alınmak suretiyle paranın ulaşacağı alım gücünün denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncellenmiş değerinin tespiti yönünden uzman bilirkişiden denetime elverişli rapor alınmak suretiyle belirlenecek olan tazminatın (rayiç değerden az olmamak kaydı ile), dava tarihinden başlamak üzere en yüksek avans faizi ile birlikte davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... Yapı vekili cevap dilekçesinde özetle; davalı şirketin taraflar arasında imzalanan Satış Vaadi Sözleşmesi uyarınca edimlerini yerine getirdiğini, ancak diğer davalı ... Properties Gayrimenkul Geliştirme A.Ş.’den kaynaklanan nedenlerle taşınmazın tapu tescil işlemini gerçekleştiremediğini, davacıya dava konusu villanın satılmış ve davacıya yer tesliminin de yapılmış olduğunu, ancak diğer davalı şirketin yarattığı haksız ve mesnetsiz muaraza nedeni ile tapu devrinin yapılamamış olduğunu, müvekkili şirketin ve diğer davalının projenin lansmanını yani tanıtımını proje ortaklığı olarak birlikte yaptıklarını, diğer davalının yarattığı haksız ve mesnetsiz muarazanın giderilmesi için davalı şirket tarafından diğer davalı şirket aleyhine dava açıldığını, dava konusu villanın tapusunun diğer davalı şirket üzerinde olup esasında davacıya devri gerektiğini, davalı taraflar arasındaki sözleşmenin karma nitelikte olmakla birlikte adi ortaklık unsuru öne çıkan bir sözleşme olduğunu, bu sebeple tarafl arın hak ve yükümlülüklerinin adi ortaklık hükümleri çerçevesinde belirlenmesi gerektiğini belirtmişler ve de sonuç ve istem olarak da davacı taleplerinin müvekkili şirket yönünden reddine karar verilmesini talep etmiştir.

2.Davalı ... Properties Gavrimenkul vekilinin cevap dilekçesinde özetle; davacıya hiçbir sözleşme ile tescil taahhüdünde bulunmuş olmayan, yine davacı ile arasında hiçbir hukuki ilişki bulunmayan davalı şirket aleyhine böyle bir davanın açılmasının hukuken mümkün olmadığını, davacının alıcı sıfatıyla sadece diğer davalı ... ile bir satış vaadi sözleşmesi ilişkisine girdiğini, davalı şirketin Ankan müşterileriyle ve bu bağlamda davacı şirketle hiçbir zaman en küçük bir hukuki bağı söz konusu olmadığını, davacı tarafin, davalı şirket ...'a herhangi bir ödemede bulunduğu ya da satış vaadi sözleşmesi akdettiğini ileri sürmediğini, kendileri ile diğer davalı şirket arasında bir adi ortaklığın kesinlikle söz konusu olmadığmı ve bu sebeple müvekkilinin diğer davalının müşterileri ile yaptığı sözleşmeden dolayı sorumlu tutulamayacağını, mevcut uyuşmazlıkta müvekkili tarafından herhangi bir mal veya emek koyma amacının asla söz konusu olmadığını, davalılar arasında asla bir kar ve zarar paylaşma ilişkisi oluşmadığını belirtip sonuç ve istek olarak davalı şirketlerinin davalı sıfatıyla muhatap olmasının mümkün olmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile ana sözleşmede geçen asgari hasılat payı listesinin değiştiğinin ek sözleşmenin 2. maddesinin 2. bendinde belirtilmesine rağmen dava konusu villa dahil tüm satışlardan elde edilecek hasılatın asgari hasılatlar tutarı üstünde kalması halinde almayı vaad edenin satmayı vaad edene net hasılatın %40'ını ödemeyi vaad ettiği, hasılat paylaşımının asgari tutarlar altında kalması halinde projenin tümü üzerinde net hasılat üzerinden paylaşımının belirlendiği, hal böyle olunca davalılar arasında bağımsız bölüm bazında değil projenin tümünün yürütülmesi ve her anında ortak hareket, sonuç olarak net hasılatın tüm proje bazında belirlenmesi ve fiili ve organik bağın süregelmesi durumunun hasıl olduğu, her ne kadar davalılardan ... şirketinin diğer davalı ile aralarında yukarıda geçen Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesini yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesiyle feshettiklerini bildirse de açıklandığı üzere sözleşmenin, olağan bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi olmayıp, taraflarına projenin tüm sürecinde ortak hareket getiren hasılat paylaşımlı bir adi ortaklık sözleşmesi olduğu, bu nitelikte bir sözleşmenin dışa karşı görüntüsünün ve feshinin tarafları arasındaki adi ortaklığı ve birlikte hareketi ortadan kaldırmayacağı, projenin bütününün iştirak halinde mülkiyet olmasına bakıldığında ortakların dışa karşı da müşterek ve müteselsilen sorumlu olacağı, yapılan bu açıklamalar dikkate alınarak davalı şirketlerin dava konusu bağımsız bölümün mülkiyetinin davacı adına devrinde müştereken ve müteselsilen sorumlu oldukları, davacının sözleşmeden doğan edimlerini eksiksiz yerine getirdiği, tapu iptal ve tescil koşullarının oluştuğu anlaşılmakla davanın kabulü ile, ... ada 1 parselde kayıtlı, Tip 17 villa, 265 numaralı bağımsız bölümün davalılardan ... Properties Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. Adına olan tapu kaydının iptali ile, davacı adına tapuda kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... Properties Gavrimenkul Geliştirme A.Ş. vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; tüketici mahkemesinin görevli olmadığı, esasa yönelik olarak da müvekkili ...’ın davacı ile arasında ne bir sözleşme, ne de herhangi bir hukuki ilişkinin bulunmadığını, davalı ... ile başından beri hiçbir şekilde adi ortaklık ilişkisinin söz konusu olmadığını, ilk Derece Mahkemesinin kanuna ve usûle, maddî ve hukukî vâkıalara aykırı mahiyetteki, davanın kabulüne ilişkin 29.04.2021 tarih, 2021/337 Esas ve 2021/218 Karar sayılı kararının esastan kaldırılmasını, haksız ve mesnetsiz davanın müvekkili ... yönünden reddini, bu taleplerinin Sayın Mahkemenizce kabul edilmemesi halinde ise İstanbul 10. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2019/515 Esas sayılı dosyasının sonucunun bekletici mesele yapılmak suretiyle kaldırılmasına ve herhalde yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bağımsız bölümlerin satışından elde edilecek gelir taraflar arasında paylaşılacak olması nedeni ile sözleşmenin satış vaadi değil, gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi olduğunu, gelir paylaşımlı inşaat sözlemesinde ve uyuşmazlık konusu olayda gerçekte ''satıcı'' yüklenici değil arsa sahibi olduğunu, arsa sahibi alıcının 3. kişilere karşı devir yükümlülüğü altında bulunduğunu, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun benzer bir davada, arsa sahipleri ve yüklenicileri arasında ''düzenleme şeklinde satış vaadi ve hasılat paylaşımı konut yapım sözleşmesini adi ortaklık sözleşmesi olarak kabul etmiş arsa sahibine hiç bir suretle, ismiyle ve logosuyla olsun, hiç bir pazarlama dokümanında duyuru, ilan, reklam, tabela ve diğer tanıtım materyalleri başta olmak üzere, inşa, pazarlama, satış faaliyetinin hiç bir aşamasında yer almamış ve görülmemiş olmasına rağmen yargıtay arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmeyi adi ortaklık olarak nitelemiş ve alıcı 3. Kişilere karşı arsa sahibinin de müteselsilen sorumlu olduğu"na hükmettiğini (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 24/04/2013 tarih ve Esas 2012/13-798, Karar 2013-568 sayılı kararı), bu nedenle davalılar arasında Kadıköy 19. Noterliğinde akdedilen 19.06.2014 tarihli sözleşme ile dava konusu taşınmazda henüz inşaatına başlanmamış arsanın hisse devrinin bedel karşılığı kararlaştırıldığını, sözleşmenin 23.10.2015 ve 19.07.2017 tarihlerinde revize edildiği, 19.07.2017 tarihli ek sözleşmede hasılat paylaşımının öngörüldüğünü, asgari hasılat payının ne şekilde paylaşılacağının da kararlaştırıldığını, hasılat paylaşımı yöntemini açıklamak gerekirse bu yöntemle yapılan sözleşmede arsa sahibinin arsasına karşılık yüklenicinin yapacağı bağımsız bölüm satışından belli oranda pay vermesi şeklinde ifade edilebileceğini, davalı ... Properties Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. şirketi taraflar arasındaki sözleşmenin taraflar arasında hasılat paylaşımı öngörülerek eser ve ortaklık sözleşmelerinin bir araya geldiği hasılat paylaşımı sözleşmesi olduğunu, yani tarafların iradelerinin gizli bir ortaklık olduğu, arsa sahibinin sermaye olarak arsasını ortaklığa vererek ve ticari amaç güttüğünü, iş sonunda eseri değil satış bedelini paylaşma hususunun kararlaştırıldığını, bu hali ile taraflar arasındaki ilişkinin adi ortaklık olduğu, adi ortaklıkta iştirak halinde mülkiyet hükümlerinin söz konusu olup ortakların dışa karşı da müşterek ve müteselsilen sorumlu bulunduklarını, davalının kendilerine harç yüklenmesine ilişkin istinaf itirazları da yerinde olmadığını, TKHK uyarınca harçtan muaf olan dava açan tüketici, tüketici örgütleri ve Bakanlık olduğunu, bu hususun anayasa mahkemesi tarafından da incelenmiş ve 2021/337 Esas ve 2021/218 Karar sayılı ilam ile Anayasaya aykırı olmadığına karar verildiğini belirterek Bakırköy 12. Tüketici Mahkemesinin 29.04.2021 tarih ve 2021/337 Esas, 2021/218 Karar sayılı kararı usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından davalı ... Properties Gayrimenkil Geliştirme A.Ş. vekilinin istinaf başvurusunun 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b/1. maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... Properties Gavrimenkul Geliştirme A.Ş. vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; davacının tüketici olarak kabulünün mümkün olmadığını, Tüketici mahkemelerinin görevli bulunmadığını, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 23.6.2014 tarih, 2014/10780 Esas ve 2014/10005 Karar sayılı emsal kararında isâbetle belirtildiği üzere, doğrudan ve her koşulda adi ortaklık olarak nitelendirilemeyeceğini, ... ile ... arasında hiçbir şekilde adi ortaklık ilişkisinin bulunmadığını, ... ile ... arasındaki taşınmaz satış vaadi bedelinin şarta bağlı bir unsuru olan ve ancak ...’ın bu taşınmazları üçüncü kişilere belirli bir miktarın üzerinde satması halinde yürürlüğe girecek, geciktirici şarta bağlı ve satış bedeli ediminin yan unsuru niteliğindeki bir hüküm olan, “... tarafından asgari satış bedelini aşan satışlar yapılması halinde, bunun yüzde 40’ının ...’a ödeneceğine ilişkin düzenlemeyi”, adi ortaklığın varlığı için çok yanlış bir şekilde yeterli saydığını, davacı ile akdedilen sözleşmelere Emaarın hiçbir zaman taraf olmadığını, ... İle ... arasında hiçbir zaman taşınmazların üçüncü kişilere satışına bağlı olarak %40-%60 oranında hasılat paylaşımına dayalı bir sözleşmenin söz konusu olmadığını, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 24.4.2013 tarih, 2012/13-798 Esas, 2013/568 Karar sayılı kararının da somut olay bakımından emsal olma ve uygulanma kâbiliyetinin bulunmadığını, adi ortaklık sözleşmesinin “ortak amaç” ve “ortak çaba” unsurlarının bu sözleşmede mevcut olmadığını, satış bedelinin ödenmesinde temerrüde düşüldüğünden diğer davalıya açılan davanın bekletici mesele yapılması gerektiğini, ...’ın müvekkilimize satış bedeli ödeme borcunu yerine getirmediği, ...’ın satış vaadi sözleşmesini bu nedenle haklı sebeple feshettiği ve ...’ın ...’dan alacaklı olduğunu belirterek kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, temlik alınan taşınmazlara ilişkin tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde alacak istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci, 362/1-c maddeleri,

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 470 vd. maddeleri.

3. Değerlendirme

1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup yasada görev ve yetki hususunun en geç Bölge Adliye Mahkemesi kararıyla çözümlenmesi sisteminin benimsendiği açıkça görüldüğünden görev ve yetki hususunu inceleyen bölge adliye mahkemesi kararına karşı özellikle 362/1-c madde hükmü de gözetildiğinde temyiz yoluna başvurulması mümkün olmadığı ve davalılar arasında hasılat paylaşımı esasına dayalı konut yapım ve satımı konusunda adi ortaklık kurulduğu anlaşıldığından davalı vekilinin temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan nedenlerle;

Davalı ... Properties Gavrimenkul Geliştirme A.Ş. vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Davacı, Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunmadığından lehine vekalet ücreti taktirine yer olmadığına,

Fazla yatırılan harcın talep halinde davalı ... Properties Gavrimenkul Geliştirme A.Ş.'ye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

20.06.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.