Esas No: 2018/4362
Karar No: 2019/4291
Karar Tarihi: 01.11.2019

**15. Hukuk Dairesi         2018/4362 E.  ,  2019/4291 K.**

**"İçtihat Metni"**

Mahkemesi :Asliye Hukuk Mahkemesi

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiş, davacı-karşı davalılar vekili tarafından duruşma istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı-karşı davalılar vekili Avukat ... ile davalı-karşı davacılar vekili Avukat ... geldi. Temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

- K A R A R -

Asıl dava tapu iptâl, tescil ve tazminat istemlerine; karşı dava kira tazminatı, eksik ve ayıplı iş giderim bedelinin tahsili istemlerine ilişkin olup, mahkemece yapılan yargılama sonunda asıl ve karşı davanın kısmen kabulüne dair verilen karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir. Davacı-karşı davalı yüklenici, davalı-karşı davacı ise arsa sahipleridir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre taraf vekillerinin aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2-Davacı-karşı davalı yüklenicinin temyiz itirazlarına gelince;

... 27. Noterliği'nin 22.06.2005 tarih ve 25770 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat ön sözleşmesiyle davacı-karşı davalı yüklenicinin, davalı-karşı davacı arsa sahiplerine ait İstanbul ili, ... ilçesi,.... Mahallesinde bulunan toplam 108 parsel taşınmaz üzerine alınacak imar durumuna göre inşaat yapılmasını üstlendiği, işin teslim süresinin bu ön sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren 5 yıl olduğu anlaşılmıştır. Ön sözleşmeden sonra ... 27. Noterliği'nde 01.08.2008 tarih ve ... yevmiye numaralı 1. asıl sözleşmenin imzalandığı, bu sözleşme uyarınca imar uygulaması sonucu oluşan 1097 ada 3 parselde bulunan taşınmaz üzerine davacı-karşı davalı yüklenici tarafından 1. etap olarak toplam 312 bağımsız bölüm yapılacağı, 88 adet bağımsız bölümün davalı-karşı davacı arsa sahiplerine, geri kalan 224 bağımsız bölümün ise davacı yükleniciye kalacağı, davalı-karşı davacı arsa sahiplerine düşen bağımsız bölümlerin 1. etap için 30.06.2009 tarihinde iskan alınmış şekilde teslim edilmesi gerektiği, aksi takdirde davacı-karşı davalı yüklenicinin her

bağımsız bölüm için davalı-karşı davacı arsa sahiplerine günün rayiçlerine uygun kira tazminatı ödeyeceği düzenlenmiştir. Yine taraflar arasında 2. etap olarak nitelendirilen 126 ada 20 parselde bulunan taşınmaz için ... 27. Noterliği'nde 04.08.2011 tarih ve 16432 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, bu sözleşme uyarınca davacı-karşı davalı yüklenicinin inşa edeceği toplam 196 bağımsız bölümden 140 bağımsız bölümün kendisine, geri kalan 56 bağımsız bölümün ise davalı-karşı davacı arsa sahiplerine kalacağı, işin teslim süresinin ön ve 1. asıl sözleşmede düzenlendiği şekliyle 22.06.2010 tarihi olduğu, bağımsız bölümlerin süresinde iskan alınmış şekilde teslim edilmesi gerektiği, aksi takdirde davalı-karşı davacı arsa sahiplerine davacı-karşı davalı yüklenici tarafından her bağımsız bölüm için günün rayiçlerine uygun kira tazminatı ödeneceği kararlaştırılmıştır. 1097 ada 3 parsel sayılı taşınmaz için 30.03.2007 tarihinde, 126 ada 20 parsel sayılı taşınmaz için ise 04.12.2009 tarihinde yapı ruhsatı alındığı, taraflar arasında düzenlenen 17.06.2011 tarihli “Teslim ve Taahhüt Anlaşması” ile 1097 ada 3 parsel sayılı taşınmazda davalı-karşı davacı arsa sahiplerine düşen 88 adet bağımsız bölümün 11.06.2010 tarihinde teslim edildiği, 126 ada 20 parsel sayılı taşınmazda davalı-karşı davacı arsa sahiplerine düşen 56 bağımsız bölümün ise 02.04.2012 tarihinde teslim edildiği, iskânın da 1097 ada 3 parsel sayılı taşınmaz için 31.05.2010, 126 ada 20 parsel sayılı taşınmaz için ise 09.03.2012 tarihinde alındığı anlaşılmıştır.

Davacı-karşı davalı yüklenici asıl davasında, sözleşme uyarınca kendi edimlerini yerine getirmesine rağmen tarafına düşen 120 ada 20 parselde bulunan 2. blok 5. kat 31, 6. kat 37, 10. kat 61 ve 3. blok 4. kat 28, 8. kat 47 ve 10. kat 59 nolu bağımsız bölümlerin davalı-karşı davacı arsa sahiplerince tapuda devrinin gerçekleştirilmediğini iddia etmiş, mahkemece yapılan yargılama sonunda davacı yüklenici lehine tapu iptâl ve tescil kararı verilmiş olmasına rağmen hüküm kısmında tesciline karar verilen bağımsız bölüm numaraları belirtilmediğinden, bu kararın infazında tereddüt olacağı anlaşıldığından, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.

Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporu incelendiğinde; davalı-karşı davacı arsa sahiplerine ait olan bağımsız bölümler ve ortak alanlardaki eksik ve ayıplı iş giderim bedelinin asıl raporda 2016 keşif tarihi itibariyle hesaplandığı, itirazlar üzerine alınan ek raporda ise 2016 yılı fiyatlarının bilirkişilerce Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nca yayınlanan müteahhitlik karneleri ve iş bitirme belgelerindeki katsayılar hakkındaki tebliğe göre yayınlanan katsayılar kullanılarak 2013 dava tarihi yılına endekslenerek eksik ve ayıplı iş giderim bedelinin hesaplandığı görülmektedir. Oysa ki, 1097 ada 3 parselde inşa edilen bağımsız bölümlerin davalı-karşı davacı arsa sahiplerine 11.06.2010 tarihinde, 126 ada 20 parselde inşa edilen bağımsız bölümlerin ise davalı-karşı davacı arsa sahiplerine 02.04.2012 tarihinde teslim edildiği açıktır. Somut olayda davalı- karşı davacı arsa sahipleri dava tarihine kadar beklemek suretiyle zararın artmasına sebebiyet verdiklerinden ve kendi kusurlarından faydalanamayacaklarından davanın açıldığı 12.06.2013 tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 114. maddesi delaletiyle 52. maddesi uyarınca eksik ve ayıplı işler giderim bedelinin 1097 ada 3 parselde bulunan bağımsız bölümler için teslim edildiği 2010 yılı, 120 ada 20 parselde bulunan bağımsız bölümler için ise teslim edildiği 2012 yılı piyasa fiyatlarına göre hesaplanması ve ortak yerlerdeki eksik ve ayıplı işlerin giderim bedelinin her bir karşı davacı arsa sahibinin arsa payları oranında tahsiline karar verilmesi

gerekirken, paylar belirlenmeksizin ve dava tarihi itibariyle eksik ve ayıplı işler giderim bedeline hükmedilmesi doğru olmamıştır.

3-Davalı-karşı davacı arsa sahiplerinin temyiz itirazlarına gelince;

Davalı-karşı davacı arsa sahipleri karşı davalarında, taraflarına ait olan bağımsız bölümlerin teslim edilmesi gereken tarihte teslim edilmediği gerekçesiyle kira tazminatı isteminde bulunmuşlardır. Mahkemece 1097 ada 3 parsel sayılı taşınmaz üzerine inşa edilen ve davalı-karşı davacı arsa sahiplerine teslim edilmesi gereken 88 bağımsız bölüm için kira tazminatının bilirkişi kurulu tarafından sunulan 28.04.2017 tarihli birinci ek rapora dayanılarak karar verildiği anlaşılmıştır. Söz konusu rapor incelendiğinde, kira tazminatının hesaplanmasında bu bağımsız bölümlerin teslim edildiği 11.06.2010 tarihinin dikkate alındığı, bu tarihe kadar kira kontratı yapılarak kiraya verilen bağımsız bölümler için kira tazminatı hesabı yapılmadığı, bu tarihe kadar kira kontratı yapılmayan 17 adet bağımsız bölüm için bu tarihten, 17 bağımsız bölümün kira kontratı yapılarak kiraya verildiği tarih aralığının dikkate alındığı ve hesaplama yapıldığı sonucuna varılmıştır. 01.08.2008 tarihli 1. asıl sözleşmeyle 1097 ada 3 parselde inşa edilecek 1. etapta bulunan davalı-karşı davacı arsa sahiplerine ait olan 88 bağımsız bölümün teslim edilmesi gereken tarih 30.06.2009 olarak kararlaştırılmış, bilirkişi kurulunun 31.08.2018 tarihli ikinci ek raporunda bu bağımsız bölümler için kira tazminatının bu bağımsız bölümlerin teslim edilmeleri gereken 30.06.2009 tarihinden bu bağımsız bölümlerin kiraya verildikleri kira kontrat tarihlerine göre hesaplama yapıldığı, bu hesaplama yapılırken bağımsız bölümlerin teslim edildiği 11.06.2010 tarihinden sonrası için kira tazminatı hesabı yapılmadığı, böylelikle davalı-karşı davacı arsa sahiplerinin 1. etap için toplam 583.474,00 TL kira tazminatına hak kazandıkları bildirilmiştir. Mahkemece, hesaplanan bu bedele hükmedilmesi gerekirken 28.04.2017 tarihli ek rapor uyarınca bağımsız bölümlerin teslim edilmeleri gereken 30.06.2009 tarihi dikkate alınmadan, bağımsız bölümlerin teslim edildiği 11.06.2010 tarihinden 17 adet bağımsız bölümün kira kontratı ile kiraya verildikleri tarih aralığı dikkate alınarak yapılan kira tazminatı hesabına hükmedilmesi doğru değildir.

Davalı-karşı davacı arsa sahipleri, karşı davalarında ayrıca eksik ve ayıplı işlerin giderim bedelinin tahsilini talep etmiştir. Hükme esas alınan 27.04.2015 tarihli bilirkişi raporunda, yüzey suyu drenajı yapılmaması nedeniyle blok girişlerinde yaşanmakta olan su problemini çözmek üzere drenaj projesinin hazırlanması gerektiği, maliyet hesaplamasının bundan sonra yapılacağı, konunun uzmanlık alanlarının dışında olduğu belirtildiği gibi, aynı şekilde 2. etapta bulunan havuzla ilgili su yükselme probleminin de uzmanlık alanları dışında olduğu açıklanmasına rağmen, mahkemece bu konularda konusunda uzman bilirkişi seçilerek değerlendirilme yapılmaması doğru olmadığı gibi, 1. etabın teslim edildiği 17.06.2011 tarihli “Teslim ve Taahhüt Anlaşması”nda 1. etapta bulunan davalı-karşı davacı arsa sahiplerine ait olan bağımsız bölümler ile ortak alanlardaki bir kısım eksik ve ayıplı işler ile ilgili değerlendirme yapılmaksızın karar verilmesi doğru olmamıştır.

Davacı-karşı davalı yüklenici tarafından açılan tapu iptâl ve tescil davasında mahkemece talebin kabulüne karar verilerek davalı-karşı davacı arsa sahipleri aleyhine yargılama giderine hükmedilmiş ise de, davalı-karşı davacı arsa sahiplerine sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde 1. ve 2. etapta belirtilen bağımsız bölümlerin süresinde teslim edilmediği, bağımsız bölümlere iskan alınmasına rağmen halen bağımsız bölümlerde ve ortak alanlarda eksik ve ayıplı işlerin olduğunun yargılama aşamasında alınan bilirkişi kurulu raporu

ile saptandığı, bu haliyle davalı-karşı davacı arsa sahiplerinin davacı yükleniciye kalan bağımsız bölümlerin tapu devrini yapmamalarında haklı oldukları ve dava açılmasına sebebiyet vermedikleri anlaşıldığından asıl davada aleyhlerine yargılama giderine hükmedilmesi de doğru olmamıştır.

O halde mahkemece yapılacak iş, bilirkişi kuruluna az yukarıda belirtilen drenaj ve havuz işlerinden anlayan konusunda uzman bilirkişi seçilerek mahallinde yeniden keşif yapılıp bu konuların ve 17.06.2011 tarihli taraflarca imzalanan teslim tutanağında belirtilen eksik ve ayıplı işlerin giderilip giderilmediğinin değerlendirilmesi, eksik ve ayıplı işlerin giderim bedelinin 1. etap için bağımsız bölümlerin ve ortak alanın teslim edildiği 2010 yılı, 2. etap için teslim edildiği 2012 yılı serbest piyasa fiyatlarına göre hesap edilmesi (serbest piyasa fiyatları içinde KDV olduğundan ayrıca eklenmemesi), ortak alanlarda bulunan eksik ve ayıplı işlerin giderim bedelinin ise davalı-karşı davacı arsa sahiplerinin payları oranında hesaplanması için bilirkişi kurulundan ek rapor alınması, rapora itirazlar olduğu takdirde bu itirazların giderilmesi, asıl davada tapu iptâl ve tesciline karar verilen bağımsız bölümlerin hangilerinin olduğunun tereddüde yer vermeyecek şekilde hüküm fıkrasında belirtilmesi, yine asıl davada davalı arsa sahipleri dava açılmasına sebebiyet vermediklerinden aleyhlerine yargılama giderine hükmedilmemesi, karşı davada davalı- karşı davacı arsa sahipleri lehine 1. etap için ikinci ek raporda hesaplanan 583.474,00TL kira tazminatına davalı-karşı davacı arsa sahiplerinin payları oranında hükmedilmesinden ibaret olmalıdır.

Eksik inceleme ve yanlış değerlendirme sonucu verilen karar doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.

SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle tarafların diğer temyiz itirazlarının reddine, kararın 2. bent uyarınca davacı-karşı davalı yüklenici, 3. bent uyarınca ise davalı-karşı davacı arsa sahipleri yararına BOZULMASINA, 2.037,00'er TL duruşma vekillik ücretinin taraflardan karşılıklı olarak alınarak Yargıtay'daki duruşmada vekille temsil olunan diğer tarafa verilmesine, ödenenden 5766 sayılı Kanun'un 11. maddesi ile yapılan değişiklik gereğince Harçlar Kanunu 42/2-d maddesi uyarınca alınması gereken 176,60 TL Yargıtay başvurma harcının mahsup edilerek, varsa fazla alınan harcın temyiz eden davacı-karşı davalılara, 353,20 TL Yargıtay başvurma harcının mahsup edilerek, varsa fazla alınan harcın temyiz eden davalı-karşı davacılara iadesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine 01.11.2019 gününde oybirliğiyle karar verildi.