Esas No: 2024/225
Karar No: 2024/1604
Karar Tarihi: 18.03.2024

**7. Hukuk Dairesi         2024/225 E.  ,  2024/1604 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Adana Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/35 E., 2022/122 K.

KARAR : Esastan ret

İLK DERECE MAHKEMESİ : İskenderun 4. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2016/127 E., 2020/191 K.

Taraflar arasındaki taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın bir kısım davalılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı bir kısım davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; davacılar ile davalılar murisleri ..., ..., ... ve ... arasında düzenlenen İskenderun 3. Noterliğinin 24/11/1973 tarihli 12127 yevmiye numaralı Satış Vaadi Sözleşmesi ile Hatay ili, Arsuz ilçesi, ... Köyü 21, 100, 114, 121, 130, 131, 179, 180, 126 ve 136 parsel sayılı taşınmazları satın aldığını belirterek; davalılar adına kayıtlı tapu kaydının iptali ile davacılar adına miras hisseleri oranında tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... vekili ile bir kısım davalılar vekili İlk Derece Mahkemesine vermiş oldukları cevap dilekçelerinde; zamanaşımının dolduğunu, hak düşürücü sürenin geçtiğini, sözleşmenin geçersiz olduğunu, elbirliği mülkiyeti olduğu için hisse satışının geçersiz olduğunu belirterek; davanın reddini istemişlerdir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne; müteveffa ... kızı ... adına kayıtlı Hatay ili, Arsuz ilçesi, ... Köyü 21, 100, 114, 121, 130, 131, 179, 180, 126 ve 136 parsel sayılı taşınmazda ...'nun 13/04/1963 tarihinde ölümü ile birlikte davalılar kök murisleri ..., ..., ... ve ...'a Hatay Sulh Hukuk Mahkemesinin 2008/134 Esas, 2008/189 Karar sayılı veraset ilamında belirtilen oranlarda intikal eden paylara ilişkin tapu kaydının iptali ile (davacıların murisi ...'nun) Hatay Sulh Hukuk Mahkemesinin 2008/134 Esas 2008/189 Karar sayılı veraset ilamında belirtilen hisseleri oranında davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde bir kısım davalılar (..., ..., ..., ...) vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Bir kısım davalılar vekili istinaf başvurusunda özetle;

- Satış vaadi sözleşmesinin 24/11/1973 tarihinde yapıldığını, üzerinden 43 yıl geçtikten sonra davanın açıldığını, satış vaadi sözleşmelerinin 10 yıllık zamanaşımına tabii olduğunu, ayrıca davacı tarafın 43 yıl sonra bu davayı açmasının kötü niyet göstergesi olduğunu,

-Satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik şartları bulunmadığını, eksik inceleme yapılarak karar verildiğini, satış vaadi sözleşmesi vekaletle yapılmış olup vekalet içeriği ve vekaletin geçerliliğinin araştırılmadığını,

-Ayrıca yapılan satış vaadi sözleşmesinin muvazaalı olarak yapıldığını belirterek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bir kısım davalılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde bir kısım davalılar (..., ..., ..., ...) vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Bir kısım davalılar vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebeplerin yanı sıra, İskenderun Asliye Hukuk Mahkemesinde muris muvazaasına ilişkin dava açtıklarını ve bu davanın bekletici mesele yapılması için kararın bozulmasına karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1.Kaynağını Türk Borçlar Kanunu'nun 29 uncu maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu'nun 237 nci maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı ve Noterlik Kanununun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu'nun 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

2.Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 146. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanunu'nun 2 nci maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

3. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus, sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır. Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaat etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa; iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.

3. Değerlendirme

1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup bir kısım davalılar vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edenlere yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

18.03.2024 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.