Esas No: 2024/6930
Karar No: 2025/1675
Karar Tarihi: 10.02.2025

**5. Hukuk Dairesi         2024/6930 E.  ,  2025/1675 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/2087 Esas, 2024/414 Karar

vekili Avukat ...

KARAR : Esastan ret

İLK DERECE MAHKEMESİ : Küçükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2018/352 Esas, 2022/44 Karar

Taraflar arasındaki kat mülkiyeti kurulu olmayan yapının 03.02.2013 tarihli paydaşlar genel kurul toplantısının iptali davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesince, İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak davanın yeniden görülmesi için dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesinin kaldırma kararı üzerine, yargılama yapan İlk Derece Mahkemesince davanın açılmamış sayılmasına karar verilmiştir.

Kararın davacılar tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak davanın yeniden görülmesi için dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesinin kaldırma kararı üzerine, yargılama yapan İlk Derece Mahkemesince davacı ... yönünden dosyanın tefrikine davacı ... yönünden davanın reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı ... tarafından temyiz edilmekle; temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı asil dava dilekçesinde özetle; müvekkillerinin de kat maliki olduğu sitede 03.02.2013 tarihinde yapılmış olan genel kurul toplantısında alınan kararların taşınmaza ve kat maliklerine fayda sağlamayacağını, sitenin kaçak yapı niteliğinde olduğunu, kentsel dönüşüm alanında kaldığını, söz konusu taşınmazda 94 daire olmasına rağmen, sadece 25-30 dairede oturulduğunu, toplantıda alınan kararların tahmini bütçede büyük zararlara yol açacak nitelikte olduğunu, aidatların yükselmesine neden olduğunu ileri sürerek alınan kararların ve tahmini bütçenin iptaline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı site yönetimi vekili davaya karşı cevap dilekçesinde özetle;davacılardan ...'ın 22.02.2009-19.09.2010 tarihleri arasında yaklaşık 20 ay yöneticilik yaptığını, taşınmazda kat mülkiyeti kurulu olmaması ve kentsel dönüşüm kapsamında bulunmasının paydaşların yapılan masraflara katılmayacağı anlamına gelmediğini, sitede halen 70 dairenin dolu olduğunu, dava tarihi itibarıyla 12 katlı ve 2 Bloktan oluşan sitede asansörlerin kullanılmak zorunda olduğunu, ilk kurulduğu 2002 yılından bu yana geçen sürede asansör bakımı yaptırılmadığını, yangın merdivenlerinin mevzuata uygun hale getirilmesi gerektiğini, alınan kararların yerinde olduğunu, gider kalemleri ve harcamaların, aidat artışının yerinde ve makul olduğunu, kendilerine yapılan çağrıya rağmen davacıların genel kurula katılmadıklarını, süresinden sonra dava açtıklarını savunmuş, davanın usul ve esastan reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı ... istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı istinaf dilekçesinde özetle; mahkemenin davanın reddine dair gerekçesinde görüleceği üzere 03.01.2022 tarihli heyet raporunda yer alan tespitlerin dikkate alındığını, heyet raporunun gerçeklerden uzak hatalı ve eksik tespitler içerdiğini, davaya konu kararların olağan değil türü ve maliyet miktarı itibarıyla olağanüstü nitelikteki işlere ilişkin kararlar olduğunu, 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 692/1 maddesi hükmünün açık olduğunu, buna göre paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesinin olağanüstü yönetim işleri; paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerin yapılmasının ise tasarruf işlemi olarak nitelendirildiğini, bilirkişi raporunda toplam 70 daire olup 50 kişinin katılmış olduğu belirtilmişse de taşınmazda 90 daire olup fiili olarak oturum sayısının 25-30 arasında olduğunu, raporda fiili durumu yansıtmadığını, bilirkişinin yüksek maliyetli işlerle ilgili olumlu ya da olumsuz bir araştırma yapmadığını, yine bilirkişi heyetince ibra edilen 08.11.2011-25.01.2013 tarihli bilanço ile işletme defterlerinin kontrolünün yapılmadığını, sadece defterdeki usulsüzlüklerle ilgili bilgi geçildiğini, yapılan harcamaların belgesiz ve sahte belgeler düzenlenerek üyelerin zararının tespit edilmediğini,yönetim maaşının 600TL'den 800TL'ye usulsüz olarak çıkarıldığının tespitinin yapılmadığını, hidrafor ve asansörle ilgili harcamaların belgesi bulunmadığını, bunlarla ilgili ceza davalarının nazara alınmadığını, trafo için gösterilen ödemenin esasen olmadığını,'tan alınan bedava malzeme ile yapıldığını, yine ceza davasıyla üyelerin zarara uğratıldığının anlaşıldığını, keza doğalgaz iç tesisat hizmet bedeli ile ilgili üyelerin zarara uğratıldığının da belirtilmediğini, üstelik ibra edilen bilançonun gelirler bölümünde bulunan kasa mevcudu 33.190,00TL olup daha düşük olan hizmet bedelinin yüksek meblağlı fatura düzenlenerek üyelerden tahsil edildiğini, dosya kapsamındaki dilekçelerde de ayrıntılı olarak belirttiği üzere bütün bu hususlar değerlendirildiğinde davaya konu toplantıda alınan kararların iptali gerekeceğinin açıkça ortada olduğunu, bilirkişi raporunun karara esas alınacak hukuki niteliğe ve yeterliliğe sahip olmadığını belirterek kararın kaldırılmasına ve yeniden hüküm tesisini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile somut olayda davacı tarafın; İstanbul ili, ..., ... 196 ada 9 parsel üzerinde bulunan sitedeki bazı bağımsız bölüm maliklerinin 03.02.2013 tarihinde genel kurul adı altında yaptıkları toplantıda alınan kararların iptalini talep etttiği; 9 parselin 13.241,80 m² alanlı arsa niteliğinde olduğu, paylı mülkiyet esasına göre kayıtlı olduğu, taşınmazda kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmemiş olduğu; bu durumda, 4721 sayılı Kanun'un paylı mülkiyet ile ilgili 688 ve diğer maddeleri ile yine taraflar arasında akdedilen ve sözleşme niteliğine bürünen yönetim planına veya (işletme projesine) göre çözümlenmesi gerektiği; Mahkemece, Dairenin 13.03.2017 tarihli ve 2017/479 Esas, 2017/691 Karar sayılı kararı uyarınca eksiklikler tamamlanmak suretiyle, mali müşavir ve bağımsız denetçi-hukukçu bilirkişi tarafından düzenlenen 03.01.2022 tarihli bilirkişi raporunda; davaya konu 03.02.2013 tarihli toplantıda alınan kararların müşterek yaşama dair acil ihtiyaçlar ile olağan yönetim işleri kapsamında olduğu, bu nedenle kararların oy çokluğu ile alınmasının yeterli olacağı, alınan kararların müşterek malikleri zararlandırıcı nitelikte olmadığı, müşterek yaşamdan kaynaklanan ihtiyaçları karşılamaya yönelik ve menfaatlere uygun olduğu, müşterek malikler bakımından geçerli ve bağlayıcı olduğu değerlendirilmiş olup dolayısıyla, davaya konu toplantıda alınan kararların 4721 Sayılı Kanun'un 690 ıncı maddesi kapsamında değerlendirilmesi gerektiği, kararların yeter çoğunlukla alındığı, alınan kararların iptalini gerektirir bir husus bulumadığı sonucuna varılmıştır. Davacı tarafın paydaşlardan fazla tahsilat yapıldığı iddiasıyla ilgili varsa zararının tazmini için vekaletsiz işgörme hükümlerine göre talepte bulunmasının ihtiyarında bulunduğu gerekçesiyle davacı istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı ... temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesindeki itirazlarını tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık kat malikleri kurulu kararının iptali ile tespiti istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1.6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

2.4721 sayılı Kanun'un paylı mülkiyet ile ilgili 688 ve diğer maddeleri

3. Değerlendirme

1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davacı ... yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Davacıdan peşin alınan temyiz harcının Hazineye irat kaydedilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

10.02.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.