Esas No: 2023/721
Karar No: 2024/4503
Karar Tarihi: 28.11.2024

**6. Hukuk Dairesi         2023/721 E.  ,  2024/4503 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2021/276 E., 2022/1214 K.

KARAR : Esastan Red

İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 3. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2016/294 E., 2020/540 K.

Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde özetle, davalı arsa sahipleri ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını, sözleşmedeki bir kısım ada ve parsellerde inşaat yasağı gelmesi üzerine, ek sözleşmeler yapıldığını, davalıların sözleşmeyi haksız feshettiğini belirterek sözleşmedeki 5. madde kapsamındaki alacağını kabul edilmezse yaptığı imalat tutarını ve mahrum kalınan kârını talep ve dava etmiştir.

Asıl davada davalılar vekilleri cevap dilekçesinde özetle; davacı yüklenicinin edimini vaktinde yerine getirmediğini savunarak davanın reddini istemiştir.

Karşı davada davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; teslim edilmeyen bağımsız bölümler için kira bedelini, eksik işler bedelini ve sözleşmenin 8. maddesinde ceza-i şart tutarını talep ve dava etmiştir.

Karşı davada davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; geç teslimin kendisinden kaynaklanmadığını belirterek, davanın reddini talep etmiştir.

İlk Derece Mahkemesince, arsa sahiplerinin feshinin haklı nedene dayandığı, inşaatın zamanında bitirilip teslim edilmediği, sözleşmeler gereği yapılan paylaşıma uygun olarak bağımsız bölümlerin tarafların kullanımında olduğu gerekçesiyle, asıl ve karşı davanın reddine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararına karşı taraf vekillerince istinaf yoluna başvurulması üzerine, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi tarafından istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bu karara karşı taraf vekillerince süresinde temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

1)-Karşı dava açısından; bu davanın davalısı arsa sahipleri verilen ret kararını süresinde istinaf etmediğinden, kararı istinaf etmeyen tarafın başvurunun esastan reddi kararını temyiz etmekte hukuki yararı bulunmadığı için temyiz istemlerinin reddine,

2-A Asıl davada, davacı yüklenici vekilinin aşağıdaki bendin dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddine,

B-Ani edimli bir sözleşmeye ilişkin borçlunun temerrüdü halinde alacaklının seçim hakları 818 Sayılı Borçlar Kanunu 106, 108. maddelerde (TBK md. 125) düzenlenmiştir. Bu hükümlere (BK. md. 106, 108) göre; temerrüde düşen borçlu verilen süre içinde borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklının; a) Her zaman borcun ifasını beklemek ve gecikme sebebiyle borçludan tazminat isteme b) Borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteme c) Sözleşmeden dönme hakları vardır.

Sözü edilen gecikme tazminatı ile borcun ifa edilmemesinden doğan zarar olumlu (müspet) zarardır. Sözleşmeden dönme hakkının kullanılması ve borçlunun kusurlu olması halinde menfi-olumsuz, yani sözleşme yapılmamış olsa idi uğranılmayacak zarar talep edilebilecek ancak ifa edilmemeden doğan müspet zararlarlar istenemeyecektir.

Eser sözleşmelerinde sözleşmenin feshi kural olarak geriye etkili sonuç doğurur. Geriye etkili fesih halinde sözleşmeden baştan itibaren dönüldüğünden, taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre birbirlerinden talep edebilir ve sözleşme ile karşılıklı olarak üstlendikleri edimlerini ifadan kurtulur. Ancak ani edimli bir sözleşme olmasına rağmen alacaklı bu nitelikteki sözleşmeyi kendi iradesiyle ileriye etkili olarak da feshedebilir. İleriye etkili fesih halinde müspet zararlarını da talep edebilecektir.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri de gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesinden oluşan karma bir sözleşme olup, ani edimli olması nedeniyle dönmenin geriye etkili sonuç doğuracağı kabul edilmektedir. Buna göre kural olarak arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden dönülmesi halinde sözleşme geriye etkili olarak sona ermiş olacağından taraflar birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebileceklerdir.

Kural bu şekilde olmakla birlikte Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulunun 25.01.1984 gün ve 1983/3 Esas, 1984/1 Karar sayılı kararında; eser sözleşmesinin bir türü olan inşaat sözleşmelerinde müteahhidin kendi kusuruyla işi muayyen zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle sözleşmenin iş sahibi tarafından feshi halinde, uyuşmazlığın kural olarak Borçlar Kanunu`nun 106-108. maddeleri hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekeceğine; ancak, olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda, Medeni Kanunun 2. maddesi hükmü gözetilerek, sözleşmenin feshinin ileriye etkili sonuç doğuracağına karar verilmiştir.

Kararın gerekçesinde; Medeni Kanun'un 2/2. maddesindeki kuralla, Kanunun ve hakkın mutlaklığı kuralına istisna getirildiği ancak, bu kuralın taliliği (yani ikinciliği) de gözetilerek; öncelikle her meseleye ona ilişkin kanun hükümleri tatbik edilecek; uygulanan kanun hükümlerinin adalete aykırı sonuçlara neden olabildiği bazı istisnai durumlarda da, 2/2. maddedeki kuralın, haksızlığı düzeltecek bir şekilde uygulanabileceği bellirtildikten sonra içtihadı birleştirmeye konu meselelerin çözümünde izlenecek yol açıklanmış ve devamında; şayet, olayın niteliği (müteahhidin yapının tamamladığı kısmının kapsamı) ve özelliği (uyuşmazlığın yalnızca BK: 106-108. maddeleri uyarınca çözümlenmesini) gerektiriyorsa; sözleşmenin feshinin bu hükümlerde öngörülen hukuki sonuçları doğuracağının tabii olduğu, ancak, olayın niteliği ve özelliğinin (uyuşmazlığa 106-108. maddeler hükümlerinin uygulanmasının doğuracağı adalete aykırı sonuçlarının) haklı gösterdiği durumlarda; Medeni Kanun'un 2. maddesi hükmü gözetilerek, sözleşmenin feshinin (sürekli borç ilişkilerinde olduğu gibi) ileriye etkili sonuç doğuracağının kabul edilmesi gerektiği, böyle bir çözümün sonucu olarak da, mütemerrit müteahhidin; kısmi ifasının bedelini iş sahibinden ve iş sahibi de; müteahhidin kusuruna bağlı tüm zararlarını müteahhitten talep edebilecekleri ve bu suretle tarafların yararları arasında karşılıklı bir denge kurulmuş olacağı belirtilmiştir.

Bu içtihadı birleştirme kararında inşaatın hangi seviyede yapılmış olması halinde ileriye etkili fesih kararı verileceği konusunda bir ölçü konulmamış ancak somut olayın özelliği gözetilerek bunun mümkün olabileceği belirtilmiştir. Bu oran olayın özelliği tarafların durumuna göre ileriye etkili feshin hak ve adalete uygun olacağı bir oran olmalı ve her somut olayda hakim tarafından tayin ve takdir edilmelidir. Dairemiz uygulamalarında % 90 ve üzeri oranda tamamlanma halinde ileriye etkili fesih kararı verilmesi gerekeceği kabul edilmektedir (Örnek: Yargıtay 6. HD. 08.02.2022 T. 2021/4237 E. 2022/623 K. Yargıtay 23. HD. 04.03.2020 T. 2016/6059 E. 2020/1489 K. Yargıtay 15. HD. 08.07.2019 T. 2018/4947 E. 2019/3227 K. ve Yargıtay 23. HD. 21.05.2018 T. 2015/5183 E. 2018/3243 K. sayılı kararlar)

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmelerinde yapılan inşaatın seviyesi, ileriye etkili fesih koşulları için önem taşımakta olup bu oran, sözleşmenin taraflarından birine ya da bir kısmına yapılacak inşaatın seviyesine göre değil, sözleşme konusu işin tamamına ve yapılması kararlaştırılan inşaatın bütününe göre belirlenmesi gerekir (Örnek: Yargıtay 15. HD. 04.10.2018 T. 2018/614 E. 2018/3599 K. ve Yargıtay 15. HD. 10.07.2013 T. 2013/678 E. 2013/4528 K. sayılı kararlar). Arsa sahibine bırakılacak bağımsız bölümler veya blok % 90 ve üzeri seviyede tamamlanmış olsa bile sözleşme konusu işin tamamı için inşaat bu seviyeye ulaşmamış ise ileriye etkili fesih koşulları gerçekleşmiş olmayacaktır.

Bunun için yüklenicinin işten el çektiği tarihte inşaatın fiziki durumunun tespitinde ve yapılan işin tüm işe oranının saptanmasında zorunluluk vardır. Böylece işin arz ettiği özellik, işin kapsamı ile birlikte değerlendirilerek feshin ileriye etkili mi, yoksa geriye etkili mi sonuçlar doğuracağı değerlendirilebilecektir. Açıklananlara uygun bir şekilde ileriye etkili fesih koşulları oluşmadığı için geriye etkili fesih talep edebilecek olan arsa sahibinin kendi iradesiyle sözleşmenin ileriye etkili feshini talep ettiği durumlarda, imalâtın gerçekleşme seviyesine bakılmaksızın akdin ileriye etkili feshine, sözleşmenin tasfiyesine karar verilmelidir (Örnek: Yargıtay 15. HD. 08.07.2019 T. 2018/4947 E. 2019/3227 K. ve 07.04.2004 T. 2003/4795 E.ve 2004/1968 K. sayılı kararları). İleriye etkili fesih talebinin kabulüne karar verilmesi gereken hallerde de sadece ileriye etkili fesihle yetinilmesi de yeni davalara neden olacağından uyuşmazlığın çözümlendiğinden söz edilemez. Kaldı ki, yüklenicinin hak ettiği arsa payı ile arsa sahiplerine bırakılacak pay oranının belirlenmesi tarafların dava ve mahsup taleplerini karşılayacak, infaz kabiliyeti olan hüküm kurulacaktır. Bu nedenle ileriye etkili fesihte imalatın gerçekleşme seviyesi tasfiyenin sağlanabilmesi için yine de önem taşıyacaktır.

Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında Ankara 6. Noterliğinin 35535 yevmiye numarası ile Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşme arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi niteliğindedir.

Bilirkişi Kurulu Raporunda Sözleşmeye konu taşınmazlarda yapılmış ve yapılmamış imalatlar belirtilmiştir. Rapordaki tespitlere göre; 28115 adada bulunan 14 adet parselde (1 ila 14 parseler) dubleks konutlar yapılmış ve yapı kullanma izin belgeleri alınmış olup ikamet edilmektedir. Arsa sahiplerine ait olacağı kararlaştırılan 28117 adada bulunan 14 adet parselde (1 ila 14 parseler) dubleks konutlar yapılmış ve yapı kullanma izin belgeleri alınmış olup çoğunda ikamet edilmektedir. Yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan 28114 ada 1 ve 15 parseller birleştirilerek plan değişikliği yapılmış yeni ada parsel numarası olan ve konut alanı olarak ayrılan 28114 ada 16 parselde konut inşaatı tamamlanmış, park alanı olarak ayrılan 28114 ada 17 parseldeki park ise yapılmamıştır. 28116 adadaki 10 parselde (3 ila 12 parseller) konutlar bitirilmiş ve ikamet edilmektedir. 28116 ada 1, 2, 13 ve 14 parseller boş olup hiç inşaat yapılmamıştır. 28113 ada 1 ve 2 parseller tevhid edilerek 28113 ada 4 parsel olmuş ve başka yüklenici tarafından yapılmış konut kullanımlı taşınmaz bulunmaktadır. Arsa sahiplerine bırakılacak 28113 ada 3 parselde konut kullanımlı bina yapılmış olup yapı kullanma izin belgesi alınmış ve ikamet edilmektedir. 28114 adada bulunan 15 adet parselde (1 ila 15 parseller) yapılacak olan dubleks konutlar ile 28116 ada 1, 14, 2 parselde yapılacak olan dubleks konutlar yapılmamıştır. 28116 ada 1, 13 ve 2 parselde yapılacak çok katlı yapılar da yapılmamıştır.

Arsa sahipleri yükleniciye 2012 yılı Nisan ayında çektikleri ihtarlarda; 28114 adada bulunan 15 adet parsel (1 ila 15 parseller) ile 28113 ada 1 ve 2 parseller için sözleşme imzalandığı ve süresi çoktan aşıldığı halde henüz inşaata başlanmadığı bu parseller yönünden haklı olarak sözleşmeden döndüklerini beyan etmişlerdir. Bu ihtarlarda tüm sözleşme yönünden dönme iradesi belirtilmediği gibi sadece ihtarda belirtilen parseller yönünden sözleşmeden dönülmek istendiği de açıkça ortaya konulmuştur. Arsa sahiplerinin aşamalarda sözleşmeyi geriye etkili feshetmek istediklerine dair bir beyanı da yoktur. Arsa sahipleri ayrıca bazı parsellere yapılan imalatlar yönünden ifayı kabul edip taşınmazları teslim almışlar ve kullanmaya başlamışlardır. Yükleniciye düşen bazı binalar da arsa sahiplerinin değil yüklenici kullanımında olup bu binalar yönünden yüklenici aleyhine bir dava açılmamış, ileride açılacağı yönünde bir beyanda bulunulmamış ve taraflar arasında bu yönde bir uyuşmazlık bulunmadığı da belirtilmek suretiyle yükleniciye bırakılmasının kabul edildiği de ortaya konulmuştur. Açıklanan tüm bu nedenler karşısında arsa sahiplerinin fesih beyanının geriye etkili fesih olmayıp ileriye etkili fesih olduğu açıkça anlaşılmaktadır.

Sözleşmenin ileriye etkili feshi için arsa sahiplerine ve yükleniciye verilecek tüm bağımsız bölümler dahil olmak üzere sözleşmeye konu tüm imalatın gerçekleşme seviyesinin % 90 veya üzerinde olması gerekir ise de arsa sahiplerinin daha düşük olan imalat seviyesine rağmen sözleşmeyi ileriye etkili olarak feshetmeleri mümkün ve geçerlidir.

Asıl davacı karşı davada davalı olan yüklenici de açtığı asıl davada ceza-i şart, olmazsa imalat bedeli ve kâr mahrumiyeti istemek suretiyle arsa sahiplerinin ileriye etkili feshine karşı çıkmamış ve kabul etmiş olduğunu ortaya koymuştur. Böylece fesih konusunda taraf iradelerinin birleştiği, sözleşmenin ileriye etkili feshedildiği ve bu kapsamda sözleşmenin tasfiyesinin talep edildiği açıkça anlaşılmaktadır.

Bu durumda Mahkemece; sözleşmenin ileriye etkili olarak feshedildiği gözetilerek tüm sözleşme kapsamında yüklenicinin gerçekleştirdiği imalatın seviyesi (yaptığı iş yüzdesi) ile yapılan inşaatlarda kendisine bırakılan bağımsız bölümler ve arsa sahiplerine bırakılan bağımsız bölümler dikkate alınarak davacı yüklenicinin kalan imalat bedeli alacağı varsa tespit edilerek hükmedilmesi gerekirken, asıl davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.

Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesince istinaf başvurusunun reddine karar verilmiş ise de; yukarıda açıklanan nedenlerle İlk Derece Mahkemesi kararı ile bu karara karşı istinaf isteminin reddi kararı usul ve yasaya aykırı görülmüştür.

SONUÇ: Yukarıda (1) no.lu bentte açıklanan nedenlerle asıl davada davalılar-karşı davada davacılar vekilinin karşı dava açısından temyiz istemlerinin REDDİNE, (2-A) numaralı bentte açıklanan nedenlerle asıl davada davacı vekilinin sair temyiz istemlerinin REDDİNE, (2-B) numaralı bentte açıklanan nedenlerle asıl dava davacı vekilinin diğer temyiz istemlerinin kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı ile bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin kararın usul ve yasaya aykırı olması nedeniyle HMK'nın 373/1. maddesi gereğince Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi kararı KALDIRILARAK; Ankara 3. Asliye Hukuk Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin de Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesine GÖNDERİLMESİNE, peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden taraflara iadesine, 28.11.2024 tarihinde oy birliği ile kesin olarak karar verildi.