Esas No: 2022/1357
Karar No: 2023/1191
Karar Tarihi: 22.03.2023

**6. Hukuk Dairesi         2022/1357 E.  ,  2023/1191 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi

HÜKÜM/KARAR : Esastan Red

Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi, tapu iptal ve tescil, takyidatların fekki, haciz ve sair takyidatın terkini ve tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı ... ve Türkiye Halk Bankası A.Ş. vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı ...nin istinaf başvurusunun kabulüne ... 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/282 esas 2021/152 karar sayılı kararının yeniden hüküm vermek üzere kaldırılmasına karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; davacı müvekkilleri ile davalı ... Isı Sistemleri Mimarlık İnş. Ltd. Şti. arasında 30/01/2015 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, müvekkillerin, ... Mah. 861 ada 571 parsel cilt 98'de kayıtlı bulunan gayrimenkulü davalı şirkete devrettiklerini, ayrıca taraflar arasında adi yazılı sözleşme ile bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, müvekkilerinin sözleşme karşılığında hiçbir ücret vs almadığını, sözleşmeye göre mezkur taşınmaz üzerinde zemin kat hariç 7 katlı ve her katta 3 bağımsız bölüm olmak üzere toplam 25 bağımsız bölümden oluşan bina inşa edileceğini, davalı şirketin yükümlülüklerini yerine getirmediğini ileri sürerek, sözleşmeye aykırılık nedeniyle sözleşmenin feshini, alacak ve zararlarının karşılanmasını, dava konusu taşınmazlar üzerindeki davalı banka ipoteklerinin kaldırılmasını, taşınmazın tapu kayıtlarının iptali ile davacı müvekkiller adına, hacizler dahil olmak üzere taşınmaz üzerindeki tüm takyidatların kaldırılarak tescilini, tapu iptal ve tescil yönündeki talepleri uygun görülmez ise davaya konu satış vaadi sözleşmesindeki bağımsız bölümlerin güncel rayiç bedelleri tespit edilerek dava tarihinden itibaren faizi ile birlikte, rayiç bedel belli olmadığı takdirde satış bedelinin satış vaadi sözleşmesinin düzenlenme tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte günümüz değerine güncellenerek ve değiştirilerek davalıdan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ...Ş. vekili cevap dilekçesinde; davaya konu taşınmaz üzerine konulan ipoteğin alacaklısı konumunda da olmadığını, davanın taraflarına yöneltilmesinin mümkün olmadığı kendilerine yönelik davanın husumet yokluğu nedeniyle reddi gerektiğini, davanın dayanağı olan sözleşmenin adi yazılı şekilde yapıldığını, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri için yasanın öngördüğü şekilde, düzenleme şeklinde noter senedi olarak yapılmadığını, geçerli sayılabilmesi için gerekli kanuni şartlara haiz olmadığını, sözleşmenin yapıldığı tarihin dahi belirli olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davaya konu taşınmaz başında keşif yapıldığı ve taşınmazda kararlaştırılan inşaatın tamamlanma oranının %10 olduğunun tespit edildiği, sözleşmenin geriye etkili feshinin şartları oluştuğu, arsa sahibi davacıların paylarını tapuda yüklenici şirkete devretmiş iseler de davalı müteahhitin sözleşmede üzerine düşen edimi yerine getirmediğinden, ayni hak kazanamadığı, sözleşmenin feshi talebi yönünden; inşaatın tamamlanma oranına ve aradan geçen zamana göre davacıların sözleşme ile bağlı olması beklenemeyeceği gerekçesiyle, sözleşmenin feshi talebinin kabulüne; davacılar ... ..., ..., ... ve ... ... ile davalı ... arasında imzalanan ... 2. Noterliğinin 30/01/2015 tarihli 2254 yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" başlıklı sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, davacı ... ...'nun tapu iptali ve tescil talebinin kesin hüküm olumsuz dava şartı nedeniyle reddine, diğer davacıların tapu iptali ve tescil taleplerinin kabulüne, ... ili Merkez ilçesi ... Mahallesinde bulunan 5959 ada 4 parsel sayılı taşınmazın davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile; 1/16'şardan 3/16 payın davacılar ..., ... ve ... ... adına tesciline, kalan payın ipkasına, ipoteğin fekki talebinin kabulüne, ... ili Merkez ilçesi ... Mahallesinde bulunan 5959 ada 4 parsel üzerinde davalı ... aleyhine davalı ... lehine konulan ipoteğin fekkine (kaldırılmasına), haciz ve takyidatın kaldırılması talebinin kabulüne; ... ili Merkez ilçesi ... Mahallesinde bulunan 5959 ada 4 parsel üzerinde davalı ... aleyhine diğer davalılar lehine konulan haciz ve takyidatların kaldırılmasına, 1.000,00-TL tazminat talebinin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... ve Halk Bankası A.Ş. istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı ...vekili, istinaf dilekçesinde özetle; dava dilekçesinde açıkça tapu kaydının iptali talep edilmişken yerel mahkemenin talebi aşacak şekilde taşınmaz üzerindeki ipotek ve hacizlerin kaldırılmasına hükmetmesinin fahiş ve hatalı olduğunu, dava değerinin 10.000,00 TL olduğunu, 98.000TL vekalet ücretine hükmedilemeyeceğini, davanın kabul ve ret olaranına göre isabet eden yargılama giderine de yanlış hükmedildiğini, yerel mahkemenin tamamlama harcını eksik hesapladığını, 38.714,00 TL harcın da, yargılama gideri adı altında müvekkilinden ve diğer davalı ... ...dan müştereken tahsiline karar verildiğini, yargılama harcının yargılama giderinin içine katılamayacağını, yerel mahkeme kararında davalılar yanında; haciz alcaklılarının da davalı olarak gösterilerek bu davalılar adına hüküm tesis edildiğini, müvekkili Şekerbank T.A.Ş'nin ilgili taşınmaza ipotek tesis ettiği tarih 12/05/2015 olup inşaat sözleşmesi tarihinin ise 30/10/2015 olduğunu, müvekkili bankanın tapuda işlem tesis ettiği tarihte taşınmazın malikinin ... Isı Ltd.Şti olduğunu, müvekkili bankanın bu taşınmazın kat karşılığı olarak verildiğini bilme ve anlama imkanı veya bunu araştırma imkanı olmadığını, mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin açıklığa kavuşturulmasının zorunlu olduğunu, ileri sürerek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

Davalı ...Ş vekili, istinaf dilekçesinde özetle; davacılar ile davalı yüklenici arasındaki sözleşmenini adi şekilde yapıldığını, yasanın öngördüğü şekilde, düzenleme şeklinde Noter senedi olarak yapılmadığını, sözleşme tarihinini dahi belli olmadığını, müvekkil bankanın kredi finansmanından sonra yapılmış olabileceğini, adi yazılı şekilde yapılan sözleşmenin tapuya şerh edilemeyeceğini, dolayısıyla üçüncü şahısların iyi niyetli işlem yaptıklarını, davada müvekkil Banka vekil ile temsil edilmesine karşın yerel mahkemece lehe vekalet ücretine hükmedilmediğini, bu hususun da yasaya aykırı olduğunu ileri sürerek yerel mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bilirkişi raporu, keşif ve dosya kapsamına göre; inşaatın başlaması ve bitirilmesi gereken sürelere davalı ... Isı Sistemleri Mimarlık İnş. Müh. Ltd. Şti. tarafından uyulmadığı, bu nedenle inşaatın tesliminin gerçekleşmediği, sözleşmede yazan yapım şartlarının yerine getirilmediği, inşaatın belirtilen süre içerisinde bitirilmememesi halinde müteahhide en fazla 6 aylık ek süre verileceğinin ifade edildiği, dairelerin arsa sahiplerine teslim tarihinin ek süre ile birlikte 30/02/2018 olarak hesaplandığı, inşaatın %90 ve üzerinde tamamlanmamış olması ve davalı ... Isı Sistemleri Mimarlık İnş. Mühendislik Yapı Tic. Ve San. Ltd. Şti. süresi içerisinde inşaatı bitirememesi nedeniyle sözleşmenin geriye etkili feshinin şartlarının oluştuğu, arsa sahibi davacılar paylarını maliki davacı payını tapuda yüklenici şirkete devretmiş iseler de davalı müteahhitin sözleşmede üzerine düşen edimi yerine getirmediğinden ayni hak kazanamadığı,

Davalı ipotek alacaklısı Şekerbank'ın istinaf nedenleri bakımından, yüklenici davalı ... ...ya dava konusu taşınmazın 02/02/2015 tarihinde satış suretiyle devredildiği KKİS'nin 30/01/2015 tarihinde yapıldığı, İpotek tesis tarihi 12/02/2015 olması nedeniyle ipoteğin sözleşmeden önce konulduğu yönündeki istinaf nedeninin yerinde olmadığı, dava dilekçesinin neticei talep kısmının 4 numaralı bendinde dava konusu taşınmaz üzerindeki davalı banka ipoteklerinin kaldırılmasının talep edildiği, davacı tarafın, dava değeri üzerinden noksan nisbi harcın yargılama sırasında tamamlandığı, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği payların avans niteliğinde olduğu, tapuya iyiniyetle ... ilkesinin korunamayacağı davalı ... vekilinin bu nedenlere yönelen istinaf istemlerinin yerinde olmadığı, ancak, yargılama giderlerine dahil edilerek davalılardan tahsiline karar verilen tamamlama harcının miktarının davalı ... yönünden, ipotek miktarı nazara alınarak 29.885,62 TL olduğu gözetilmeli, bu miktarın Şekerbank'tan tahsiline karar verilmesi ve diğer dava konuları üzerinden belirlenen tamamlama harçlarından davalı ipotek sahibi Şekerbank'ın sorumlu tutulmaması gerektiği, davalı yönünden red edilen bir miktar bulunmadığından davalı banka lehine vekalet ücretine hükmedilmesine ilişkin istinaf istemlerinin de yerinde olmadığı,

Davalı ... bankasının istinaf istemi yönünden, dava dilekçesinde taşınmaz üzerindeki haciz ve takyidatların kaldırılması talep edilmiş olup, dava konusu hacizler dava dilekçesinde açıklanmakla ve kaldırılması talep edilmekle birlikte dava dilekçesinde davalı olarak yer verilmeyip sonraki tarihli dahili dava dilekçesi ile haciz ve takyidat alacaklılarının isimlerinin bildirilerek tebligat yapılması HMK 124 kapsamında kabul edilebilir yanılgı olarak değerlendirilmekle, bu davalının da istinaf istemleri yerinde bulunmayıp reddi gerektiği,

Açıklanan nedenlerle, davalı ...'a yükletilen tamamlama harcı miktarı yönünden kararın kaldırılarak düzeltilip hüküm kurulmasına karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ...Ş vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı ...Ş vekili temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçeler ve resen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, davacılar ile davalı yüklenici şirket arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tapu iptali ve tescil, takyidatların fekki, haciz ve sair takyidatın terkini ve kira tazminatı istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri, 6098 sayılı TBK 470-486. maddeleri,

3. Değerlendirme

1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri tarafından tapuda yükleniciye devredilen arsa payları, sözleşme konusu inşaatın yapılabilmesi için yüklenicinin inşaata finans sağlaması amacıyla verilen avans niteliğindedir. Söz konusu arsa payları inşaatın tamamlanmasından sonra devredilebileceği gibi, inşaat sırasında veya inşaata başlanmadan önce de devredilmiş olabilir. Yüklenicinin sözleşmeye, imar mevzuatına ve projesine uygun olarak inşaatı tam ve eksiksiz biçimde tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi halinde üçüncü kişilerin satın aldıkları arsa payı ve dairelerin tapu devirleri geçerlilik kazanacaktır. Aksi halde, yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer. Esasen bu durum yükleniciden arsa payının mülkiyetini devralan üçüncü kişiler için olduğu kadar, taşınmaz üzerinde mülkiyet dışında bir ayni hak, bu arada ipotek hakkı kuran, haczi bulunan üçüncü kişiler için de geçerlidir. Yükleniciden pay devralan veya arsa sahibi tarafından avans olarak yükleniciye devredilmiş bir taşınmaz üzerinde kredi sözleşmesi borcu nedeniyle haczi bulunan üçüncü kişiler de, söz konusu haklarının inşaatın usulüne uygun biçimde gerçekleşmesi halinde geçerlilik kazanacağını bilmeleri gerektiğinden iyiniyetli olduklarını ileri süremezler. Dolayısıyla bu kişiler TMK’nın 1023. maddesinin korumasından yararlanamazlar. Kaldı ki, bankaların tacir olup, kredi veren kuruluşlar olarak basiretli bir tacir gibi tapunun devir sebebini araştırarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği devredildiğini öğrenebilebilecek durumda olması nedeniyle TMK'nın 1023. maddesinin korumasından yararlanamayacağı açıktır. Açıklanan nedenlerle, arsa sahipleri ile yüklenici arasında 30.01.2015 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğu, davalı bankanın iyi niyet savunmasında bulunamayacağı ve davalı ...Ş. lehine vekalet ücreti takdir edilmemesinde bir yanlışlık bulunmadığından verilen karar yerindedir.

3. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalı ...Ş vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Fazla yatırılan harcın istek halinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

22.03.2023 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

MUHALEFET ŞERHİ

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı hak edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır.Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.(...m.1023)

Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanunun 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyi niyet iddiasında bulunamazlar. Burada aranan iyi niyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden bazı fiili karinelerden yararlanabilir. Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın kısa sürede el değiştirmesi veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir.

Yüklenici adına tapuda kayıtlı olan taşınmazın bu kaydına güvenerek verdiği kredi karşılığında teminat olarak tapu kaydına ipotek tesis edilmesi halinde iyi niyetli üçüncü kişi Bankanın iyi niyeti TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya ... ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak bankanın ipotek tesis ederken kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir. Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her halde "yolsuz tescil" veya avans tapu olarak kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir.

Sözleşmeye istinaden adına tapu intikali yapılan yükleniciden, tapuya güvenilerek ipotek tesisini her halde geçersiz saymak TMK nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Arsa sahibi iyi niyetli ve risk almak istemiyorsa; tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarını bertaraf edebilir. Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırıdır.

Sayın çoğunluk, üçüncü kişi Bankadan arsa sahibi ile yüklenici arasında tapu sicili dışında esas borç ilişkisinden ... somut uyuşmazlıkta davalı Bankanın TMK'nın 1023. maddesi kapsamında "tapuya ... ilkesi" gereğince hukuki haklarının korunması gerekirken aksi yöndeki çoğunluk bilmesini beklemekte, buna göre iyiniyetli olmadığını kabul ederek adeta bir kötü niyet karinesi yaratılmaktadır. Oysa TMKnın 1023. maddesi, iyi niyetle taşınmaz üzerinde aynî hak edinen üçüncü kişilerin tapu siciline olan güvenini yolsuz tescile rağmen korumaktadır. Bir başka değişle, hukuki işlem güvenliği ve tapuya ... ilkesini gerçek hak sahipliğine tercih etmektedir. Ticari bir risk alarak ve yükleniciye güvenerek arsanın mülkiyetini intikal ettiren, yüklenici seçiminde gerekli özeni göstermeyen, peşin ifa yükümlülüğü olmamasına rağmen arsa tapusunu teminat almadan yükleniciye devreden arsa sahibinin, tapuya güvenmiş olan üçüncü kişi Banka karşısında korunmaya değer bir yanı da bulunmamaktadır.