Esas No: 2023/9469
Karar No: 2023/12406
Karar Tarihi: 13.12.2023

**5. Hukuk Dairesi         2023/9469 E.  ,  2023/12406 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2021/546 Esas, 2023/1674 Karar

KARAR : Esastan ret/Yeniden esas hakkında verilen karar

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 7. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2018/430 Esas, 2020/194 Karar

Taraflar arasındaki mesken nitelikli bağımsız bölümün iş yeri olarak kullanılmasının önlenmesi ve tahliye davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun davacı yönünden esastan reddine, davalılar yönünden kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; temyiz şartı ve diğer usûl eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalıların tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümü iş yeri olarak kullandıklarını belirterek, dava konusu 5 numaralı bağımsız bölümün tapuda kayıtlı mesken nitelikli eski haline getirilmesine ve kiracının tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... Gıda.. Ltd.Şti. vekili cevap dilekçesinde; davacının, davalının tahliyesini haksız olarak talep ettiğini, davada 4721 ... Türk Medeni Kanunu'nun (4721 ... Kanun) 2 nci maddesi ve hakkın kötüye kullanılması yasağının dikkate alınması gerektiğini, davalının 1997 yılından bu yana "alkollü cafe" olarak işletilmekte olan işyerini devir alarak, ruhsatlı ve kurallara uygun şekilde işlettiğini,1997 yılından beri alkollü işletme olan bu yerin 2019 yılında tahliye edilmesine dair müdahale istenmesinin haksız olduğunu, ezelden beri cafe olan ve yasal izinleri alınarak işletilen bu cafenin 1997 den bu yana 22 yıldan sonra "dernek lokali olmadığını iddia etmelerinin ilginç olduğunu, en son işletmesi davalıda olsa da aralıksız olarak ve hiç kimseye rahatsızlık vermeden 22 yıldır "Türkü Bar" olarak hizmet verdiğini, dernek lokallerinin de alkollü işletilebildiğini, demek ki bu noktada da davacının bir rahatsızlığı olmadığını, yönetim planında yer alan madde ile buna muvafakat verilmiş olduğunu, 1997 yılında dahi işyeri ruhsat dosyasında muvafakat verildiğinin yer aldığı, yönetim planında açıkça işyerine ve hatta dernek lokaline izin verildiğini dernek lokallerinin de yasal izinleri yerine getirerek alkol ruhsatı alma hakkına sahip olduğunu, yönetim planı tüm kat maliklerinin ve ardıllanı bağlayan akit niteliğinde olduğunu, bu durumda "işyeri” olmasına izin verilmiş bir yerin "içkili cafe" olarak kullanılmasına itiraz etmek ve bu itirazı onlarca yıl sonra yapmanın iyi niyetli olmadığını belirtilerek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; bağımsız bölümün maliki olduğunu, taşınmazın 01.01.2012 tarihinde diğer davalı ... Gıda Ve Turizm Ltd.Şti.ne kiralandığını, davacı tarafından, davalıya haber vermeden yapılan kat malikleri toplantısı sonucunda alınan "diğer davalı ... Restoranın tahliyesi için dava açılması" şeklindeki karara istinaden dava açıldığını, yönetim planının 32 nci maddesi "ilgili dairenin dernek lokali veya işyeri olarak kiraya verilebileceği" belirtilmiş olduğunu, bu bağımsız bölümün 1997 yılından beri el değiştirerek aynı konseptte işletildiğini, bununla ilgili kat maliklerinin rahatsızlık veya şikayetleri olmadığını, buna ilişkin araştırma yapılırken düzenlenen raporda "türkü bar" olarak kullanılmasına izin verildiğini, Taksim'in bilinen noktalarından olan Balo Sokak'ta bir çok bar, türkü bar, meyhane, restoran, konser mekanı vb. türde yer bulunduğunu, bu bağlamda maliklerin sesten rahatsız olmaları apartmanın bulunduğu yer gereği hali hazırda mümkün olmayacağını, 23.03.2018 tarihinde yapılan kat malikleri toplantısında "daire 3'de bulunan otantik restoranın tahliyesi için dava açılmasına" şeklinde karar verildiğini, 634 ... Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (634 ... Kanun) 29 uncu maddesi gereğince kat maliklerine bu toplantının bildirilmesinin şart olduğunu, davalı müvekkilinin alınan karar üzerine itirazını zamanında bildiremediğini, dolayısıyla bu kararın usule uygun olmadığını, kararın iptali yönünde ayrıca dava açılacağını belirtilerek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacı vekili istinaf dilekçesinde; davalılardan ... Gıda ve Turizm Limited Şirketi'nin davaya konu yeri fiilen müzikli bar olarak kullanmakta olduğunu, yani diğer davalı ...’ın dava konusu yeri tapu kaydında olduğu gibi mesken haline getirebilmesinin olanağı bulunmadığını, dava konusu yerin diğer davalı ...’a teslim edildikten sonra eski hale getirilebileceğini, bu nedenle ... Gıda ve Turizm Limited Şirketi hakkındaki davanın reddinde yasal isabet olmadığını, yargı kararlarının uygulanabilir olması gerektiğini ileri sürerek kararın kaldırılmasını, talepleri gibi karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davalı ... Gıda.. Ltd.Şti. vekili istinaf dilekçesinde; dosyada yer alan uzman görüşü delilinin yok sayıldığını, bilirkişi raporu ile çelişkisinin giderilmediğini, kararın gerekçesiz olduğunu, davacının dava açma ... bulunmadığını, seçilmiş bir yönetim ve dava açılması yönünde alınmış bir karar olmadığını, bilirkişi heyetinin gerekli uzmanlığı taşımadığını, yönetim planındaki dava konusu yerin kullanımına ilişkin maddenin bilirkişi raporunda değerlendirmesinin yapılmadığını, yönetim planının 32 nci maddesinde ; " 3. Kat 5 nolu bağımsız bölüm ... dernek lokali olarak kullanabilir veya işyeri olarak kiraya verebilir" hükmü bulunduğunu, yönetim planının tüm kat maliklerini bağladığını, yönetim planının bu maddesinin 634 ... Kanun'un 24 üncü maddesindeki yasal zorunluluk olan oy birliği şartını sağlamış olduğunu, davaya konu yerin işyeri olmasına dair oy birliğinin kat mülkiyeti kurulurken verilmiş olduğunu, davacının 22 yıldır aynı şekilde kullanılan yer hakkında bu süre boyunca susarak bunu kabul etmesi ve şimdi dava açmasının hakkın suiistimali olduğunu, tüm kat maliklerinin Yönetim Planı ile ... verdikten 22 yıl sonra, işyeri niteliğine itiraz etmenin hakkaniyet ile de hukuk ile de bağdaşmayacağını, kiralanan yerin eski hale getirilmesi için müvekkilinin tahliyesi gerektiğini, içki ruhsatı almış olan bir işletmenin 2 ay içinde işyerini tahliye ederek başka bir yerde içkili işyeri açmasının mümkün olmadığını, içki ruhsatının kişiye değil mekana göre verildiğini, başka bir yer kiralanması ve içki ruhsatı alınmasının uzun zaman alacağını ayrıca mevcut işletme adına yapılan sözleşmelerin ve alınan indirimlerin de süresinden önce feshedileceğini, bu nedenle en az 2 yıl süre verilmesi gerektiğini, dosyaya sundukları uzman görüşü dikkate alınarak karar verilmesi gerektiğini ileri sürerek kararın kaldırılmasını ve davanın tüm talepler yönünden reddedilmesini talep etmiştir.

3. Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde; ticari işletmelerin yoğunlukta olduğu İstiklal Caddesi’nde bulunan mecurun, 01.01.2012 tarihinden bu yana diğer davalı şirkete “işyeri” olarak kiraya verildiğini, müvekkile çağrı yapmadan topladıkları kat malikleriyle müvekkilin kiracısı olan diğer davalı şirketin taşınmazdan tahliyesi için dava açılması kararı alınmış olduğunu, ilgili Kanun hükümlerine aykırı olan bu kararın iptali için hak düşürücü sürenin dolmasıyla da davanın ikame edildiğini, 4721 ... Kanun'un 2 nci maddesine göre herkes haklarını kullanırken dürüstlük kuralına uymakla mükellef olduğunu, kötü niyetin hukuk düzeni tarafından korunamayacağını, ilk olarak konuyu bu yönüyle değerlendirmek gerektiğini, dava konusu mecurun işyeri olarak kullanılmasının önünde hukuken bir engel bulunmadığını, taşınmazın tapu kütüğüne işli, 20.07.1976 (1970) tarihli Yönetim Planı’nın 32 nci maddesinde “dernek lokali veya işyeri olarak kiraya verilebileceği” nin açıkça belirtilmiş olduğunu, müvekkiline ait bağımsız bölümün de 1997 yılından bu yana el değiştirerek, taşınmazdaki diğer tüm bağımsız bölümler gibi aynı konseptte işletilmekte olduğunu, bunun yanında kat maliklerinin, ilgili bağımsız bölümün şu anda kullanılan şekli ile kullanılmasına da öncesinde izin verdiklerini, ancak bazı kat maliklerinin bağımsız bölümlerini işyeri olarak kullanma olanakları ortadan kalktığından ve konut olarak kiraya vermek dışında bir seçenekleri kalmadığından müvekkilinin işyeri olarak faaliyet gösteren kiracısından rahatsız olduklarını ve tamamen kötü niyetli bir mizanseni uygulamaya koyduklarını,“sesten rahatsız oldukları” iddiasının asla gerçek olmadığı gibi, dava konusu taşınmazın bulunduğu sokakta (Balo Sokak) tamamen bar, türkü bar, meyhane, restoran, konser mekanı vb. gibi işletmeler bulunduğunu, hükme esas alınan raporu düzenleyen bilirkişilerin kat mülkiyeti hukuku ve yapı yönetimi konusunda uzman olmadıklarını, bilirkişilerin yönetim planının işlevi, tapuya nasıl işlendiği ve ne tür bir belge gücü olduğu konusunda bilgileri değerlendiremediklerini, bilirkişi raporunun hüküm kurmaya elverişli olmadığını, diğer davalı tarafından dosyaya sunulan uzman görüşünün mahkemece hiç değerlendirilmediğini, bilirkişi raporuyla çelişkisi nedeniyle itirazlarının da dikkate alınmadığını, İlk Derece Mahkemesince verilen hükmün icra edilebilir olmadığını, hükmün mecurda kiracı olarak faaliyet gösteren diğer davalının değil, müvekkilinin aleyhine tesis edildiğini, hüküm fıkrasının eski hale getirmeye ilişkin olup, burada müvekkilinin yükümlülüğünün mecurun mesken olarak kullanılması için “mesken” olarak kullanımı konu edinen yeni bir kira sözleşmesinin imzalanmasından ibaret olabileceğini, diğer davalı aleyhinde hüküm tesis edilmediğinden, halihazırda mecuru kullanmalarına engel bir durum da bulunmadığını, mecurun mesken olarak kullanılması ve bu yolda yeni bir kira sözleşmesi imzalanması konusunda kararın kesinleşmesiyle ihtarda bulunan müvekkilin, ilama aykırılık başta olmak üzere mahkeme kararı hilafına hareket ettiğinden söz edilemeyeceğini, kararın usul ve hukuka aykırı olduğunu, kararın kaldırılmasını ve davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalılar vekilinin istinaf başvurusunun ise kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden hüküm tesis etmek sureti ile davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesindeki itirazlarını ileri sürerek, eksik inceleme ve araştırmaya dayalı hüküm kurulduğunu davalının bağımsız bölümü dernek lokali olarak kullanmadığını, bu hususta daha önce kesinleşen yargı kararları olduğunu davanın kabulüne karar verilmesi gerektiğini ileri sürmüştür.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, mesken nitelikli bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılmasının önlenemisine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1.6100 ... Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 ... Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

2. 634 ... Kanun'un 24 üncü ve 33 üncü maddeleri.

3. Değerlendirme

1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 ... Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Dava konusu 5 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydında mesken niteliği ile kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır. Yönetim planı 32 nci maddesi uyarınca dava konusu bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılabileceği hükmü mevcut olup, 634 ... Kanun'un 28 nci maddesinin birinci fıkrasına göre yönetim planı ana taşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenleyen ve tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.

3. Yukarıdaki açıklamalar değerlendirildiğinde davacının davalıya ait bağımsız bölümün mesken nitelikli eski haline getirilmesi talebi yerinde değildir ancak davacının aynı zamanda dava konusu 5 numaralı bağımsız bölümün müzikli bar olarak kullanılması nedeniyle oluşan gürültü nedeniyle diğer kat maliklerinin rahatsız olduğunu belirttiği, yine bağımsız bölümün işyerine dönüştürülmesinin usulsüz olduğunu belirttiği görülmekle, çoğun içinde az da vardır- kuralı gereği, mahkemece rahatsızlık verici durumların olup olmadığının tespiti, olması halinde alınacak tedbirlere hükmedilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme neticesinde davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kısmen kabulü ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde iadesine,

Dosyanın 6100 ... Kanun'un 373 üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

13.12.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.