Esas No: 2016/11333
Karar No: 2017/3890
Karar Tarihi: 09.05.2017

**14. Hukuk Dairesi         2016/11333 E.  ,  2017/3890 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 04.07.2014 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 25.02.2016 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili ve davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 09.05.2017 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av. ... ile karşı taraftan davalı ... Ltd. Şti ve ... vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: KA R A R

Dava, yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; tapuda ... İli,...İlçesi,... Mah., 22454 ada 2 parselde kayıtlı 15. Kat, 52 bağımsız bölüm mesken niteliğinde kayıtlı olan taşınmazın...Noterliğinin 04/10/2012 tarih, 24915 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile, davalı müteahhit şirketin temsile yetkili müdürü...a 124.460,00 TL bedelle satıldığını, satış bedelinin de nakden alındığını, satış vaadi sözleşmesi imzadan hemen sonra 09/10/2012 tarih 9830 yevmiye ile tapu siciline müvekkili tarafından şerh ettirildiğini gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi konu, 22454 ada, 2 parsele kayıtlı 15. Kat, 52 nolu bağımsız bölüm mesken niteliğinde olan taşınmazın davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile tapu kaydının davacı müvekkili adına tesciline karar verilmesini, davaya konu taşınmazın üçünçü şahıslara devir ve temlikimin önlenmesine yönelik tapu kaydı üzerine ihtivadi tedbir konulmasını, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılar üzerinde bırakılmasını talep etmiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; dava konusu satış vaadi sözleşmesinin vekalet yoluyla yapılmış olduğunu, vekalet yoluyla yapılan satış vaadi sözleşmesinden doğacak uyumsuzluklarda husumetin vekile değil vekil edilen kişiye yöneltilmesi gerektiğini, bu nedenle husumet itirazında bulunduklarını, esas yönünden ise müvekkili ile davacı arasındaki hukuki ilişkinin dava dilekçesinde beyan edildiği şekilde olmadığını, davacının beyanlarının gerçeği yansıtmadığını, taraflar arasındaki hukuki ilişkinin 04/10/2012 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinden önce başladığını, diğer arsa sahibi ... ile müvekkili şirket arasında... Noterliğinin 25478 yevmiye nolu 29/09/2009 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin akdedildiğini, bu tarihten sonra davacının iş bu sözleşmeden kaynaklı elde edilecek kardan pay almak amacıyla arsa sahipleri ile müvekkil şirket arasındaki sözleşmede yer alan müvekkili şirket edimlerine maddi destek sağladığını, bu maddi desteğin teminatı olarak da müvekkil şirketçe davacıya dava konusu edilmiş taşınmazlar dışında bir çok bağımsız bölümle ilişkili olarak satış vaadi sözleşmesi yapılarak tapuya şerh ettirildiğini, gerçek bir satış vaadi sözleşmesi olmadığını tescil talebinin konu edilemeyeceğini, açılan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı arsa sahipleri davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece davalı ... Ltd. Şirketi yönünden: kat irtifakının kurulu olduğu taşınmazda malik olarak diğer davalıların göründüğü, kat karşılığı inşaat sözleşmesi davalı şirket ile diğer davalı gerçek kişiler arasında yapılmış ise de, sözleşme gereğinin yapıldığı ve arsa sahibine düşen dairelerin bu kişiler adına tescilinin yapılmış olduğu, dava konusu taşınmazında bu kapsamda kalıp davalı şirket ile ilgisinin kesildiği, bu hali ile yasal hasım olarak da kabulü mümkün olmadığından, bu şirket hakkında açılan davanın husumetten reddine, davalılar ..., ... ve ... açısından: davacının davasının kabulüne,... ili, ...ilçesi,...mah. 22454 ada 2 parselde kain 15.kat 52 nolu bağımsız bölüme ilişkin (... oğlu ... ve ... kızı ... hisseleri olan 3/8 şer hisse ile Sami oğlu ...'e ait 1/4 hisse) davalılar ..., ... ve ... adına olan tapusunun iptali ile davacı ... oğlu ... adına tesciline karar verilmiştir.

Hükmü davalılar vekili ve davacı vekili temyiz etmiştir.

Davalılar arasında resmi şekilde düzenlenen 29.09.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca, davalı yüklenicinin diğer davalıların maliki olduğu 22454 ada 2 parsel sayılı arsa üzerine bir bina yapım işini yüklendiği sözleşmede tek katların mal sahiplerine çift katların arsa sahiplerine ait olduğu kararlaştırılmıştır. Davacı ile davalı arsa sahiplerine vekaleten mütehahit şirketin yetkili müdürü arasında yapılan ve dava konusu 52 numaralı bağımsız bölüm ile birlikte on adet taşınmazın satışının vaad edildiği 04.10.2012 tarihli satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği anlaşılmıştır.

Mahkemece, dava konusu dairenin müteahhide mi yoksa arsa sahiplerine mi düştüğü araştırılarak, dava konusu dairenin arsa sahiplerine düştüğünün anlaşılması halinde satış vaadi sözlşemesi arsa sahiplerine vekaleten yapıldığından şimdiki gibi davanın kabulüne karar verilmelidir.

Dava konusu dairenin müteahhide düştüğünün tespit edilmesi halinde dava yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptal ve tescil davası olarak nitelendirileceğinden bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Yapılan bu genel açıklamalardan sonra, mahkemece, dava konusu dairenin müteahhide mi yoksa arsa sahiplerine mi düştüğü araştırılarak, müteahhit şirkete ait olduğu anlaşılması halinde mahallinde keşif yapılarak, 29.09.2009 tarihli eser sözleşmesi uyarınca inşaatın fiziki seviyesi saptanmalı, bu konuda teknik bilirkişilerden denetime elverişli rapor alınmalı, eksik iş varsa bu işlerin bedeli saptanmalı, ayrıca sözleşme uyarınca yüklenicinin yükümlülükleri arasında bulunan inşaat ile ilgili olarak ödenmesi gerekli belediye hissesi, SGK primleri, Maliyeye yapılacak ödemeler ve sair ödemelerin bulunup bulunmadığı Belediye, SGK ve Maliyeden yazışma yapılarak saptanmalı, eksik iş bedeli ve varsa borçlarını depo etmesi için davacıya mehil verilmeli, bu bedeller depo edildiğinde sözleşme ifa ile sonuçlanmış olacağından istemi hüküm altına almalı, aksi takdirde arsa sahipleri yönünden dava reddedilmelidir.

Kabule göre davacı ıslah ile dava değerini artırdığından harç ve vekalet ücretinin bu miktar üzerinden belirlenmesi gerekirken dava açılırken harçlandırılan değer üzerinden belirlenmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Temyiz itirazlarının yukarıda açıklanan nedenlerle kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 1.480 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalılardan alınarak davacıya verilmesine, 1.480 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılar ...Ltd Şti. ve davalı ...'e verilmesine, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatıranlara iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 09.05.2017 tarihinde oybirliği ile karar verildi.