Esas No: 2014/6935
Karar No: 2014/18281
Karar Tarihi: 14.10.2014

**8. Hukuk Dairesi         2014/6935 E.  ,  2014/18281 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

DAVA TÜRÜ : Tapu iptali ve tescil (Esasen alacak)

... ile ... ve müşterekleri aralarındaki tapu iptali ve tescil (esasen alacak) davasının reddine dair ... Anadolu 4. Asliye Hukuk Mahkemesi'nden verilen 03.10.2013 gün ve 333/566 sayılı hükmün duruşma yapılması suretiyle Yargıtay'ca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmiştir. Dosya incelenerek işin duruşmaya tabi olduğu anlaşılmış ve duruşma için 14.10.2014 Salı günü tayin edilerek taraflara çağrı kağıdı gönderilmişti. Duruşma günü temyiz eden davacı vekili Avukat ... ve karşı taraftan davalılardan ... bizzat geldi. Başka kimse gelmedi. Duruşmaya başlanarak temyiz isteğinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan ve hazır bulunanların sözlü açıklaması dinlendikten sonra duruşmaya son verilerek; dosya incelendi, gereği düşünüldü:

K A R A R

Davacı ... vekili, davacı ile davalıların muris ...'in mirasçıları olduklarını, muristen kalan taşınmazların öncelikle mirasçılık belgesine göre intikallerinin yapıldığını, sonra kendi aralarında fiili taksim ve denkleştirme gereği paylaşmaya başladıklarını, bu paylaşıma göre ...’daki ortak binanın satılarak parasının paylaşıldığını, yine ...’da 4 katlı binanın mirasçılardan ...’e satıldığını ve ...’in ...’daki tüm paylarını diğer mirasçılara devrettiğini, ...’deki dairenin anne ... adına tescil edildiğini, Kızıltoprak’taki dairenin ...’a, ...’deki dairenin de ...’e satış gösterildiğini, son üç dairenin değerleri oldukça fazla olduğu için dava konusu taşınmazın bulunduğu yer, bina kalitesi ve diğer eksikleri nedeniyle diğerlerine göre değeri oldukça düşük olduğundan dava konusu binadaki hak sahiplerinin denkleştirme gereği binanın apartman daireleri girişindeki 1 ve 2 nolu taşınmazları davacıya sattıklarını, davacının değerler tam denkleşmemişse de sorun çıkarmadığını, bu şekilde dava konusu satış vaadi sözleşmesinin imzalandığını, 1 ve 2 nolu dairelerin satış vaadi gereği davacı tarafından teslim alınarak kiraya verildiğini, davacının asker dönüşü tapuda 1 ve 2 nolu dairelerin tapusunu almak istediğini ancak davalıların bazen işlerini bazen belediyedeki bazı sorunları ileri sürerek devre yanaşmadıklarını, davalılardan ...’in de payını davacı yerine diğer mirasçılara devrettiğini, oysa 1 ve 2 nolu dairelerdeki miras haklarının noterde düzenlenen 23.01.2002 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile davacıya satışının vaat edildiğini, 5396 ada 12 parsel üzerinde iki paralel binada toplam 16 bağımsız bölüm bulunduğunu, bunlardan giriş

kapısına göre sağ ve soldaki 1 ve 2 numaralı dairelerin dava konusu yapıldığını açıklayarak tüm talepleri bakımından ayrı ayrı olmak üzere fazlaya,dava açmaya ve ıslaha dair hakları saklı kalmak üzere ... 16. Noterliği'nin 23.01.2002 tarihli düzenleme şeklinde satış sözleşmesine istinaden öncelikle, mirasçılardan ...’in satış vaadi sözleşmesine aykırı olarak ... İlçesi 5396 ada 12 parselde davacının 1 ve 2 nolu bağımsız bölümler üzerindeki hakkını vermeden paylarını diğer mirasçılara devretmesi sebebiyle 1 ve 2 nolu bağımsız bölümlere denk gelen diğer mirasçılara yapılan satışın iptali ile bu kısmın davacı adına tesciline, 23.01.2002 tarihli satış sözleşmesine istinaden 5396 ada 12 parselin daire kısmının giriş kapısına göre sağ ve solundaki 1 ve 2 nolu bağımsız bölümlerin davalılardan alınarak davacı adına tesciline, bağımsız bölümlerin tescili mümkün değilse 1 ve 2 nolu bağımsız bölümler üzerinde paylarını devreden davalıların tüm taşınmaz içindeki paylarından 1 ve 2 nolu taşınmaza düşen kısmın tespiti ile davalılardan alınarak davacı adına tesciline karar verilmesini istemiş, 15.01.2009 tarihli açıklama dilekçesinde de, öncelikle 1 ve 2 numaralı bağımsız bölümlerin davalılardan alınarak davacı adına tesciline, terditli olarak da tapuda arsa olarak göründüğünden bağımsız bölümlerin iptal ve tescili kabul edilmez ise tüm talepleri bakımından ayrı ayrı olmak üzere fazlaya dair ve ıslaha dair hakları saklı kalmak şartı ile 23.01.2002 tarihli satışa istinaden 5396 ada 12 parseldeki daire kısmından giriş kapısına göre 1 ve 2 nolu bağımsız bölümlerin tüm taşınmaz içerisindeki her birinin pay oranı tespit edilerek bu bağımsız bölümlere düşen arsa payı oranında davalılardan alınarak davacı adına tescil edilmesine karar verilmesini talep etmiştir. Yargılama sırasında davalıların taşınmazı 12.01.2009 tarihinde başkalarına devrettiğini tapu kayıtlarından öğrendiklerini açıklayarak Mahkemenin ara kararı üzerine 31.05.2011 tarihli dilekçe ile seçimlik haklarını tazminat yönünde kullandıklarını, 1 ve 2 nolu taşınmazların davacı adına tesciline engel oldukları 12.01.2009 tarihi itibarıyla gerçek zararının tespiti ile davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiş, harcını da yatırdığı 11.07.2012 tarihli dilekçe ile talebini 400.000 TL'nin aynen ifanın mümkün olmadığı ve taşınmazın 3. kişilere satıldığı 12.01.2009 tarihinden itibaren faizi ile davalılardan tahsili şeklinde ıslah etmiştir. Davacı vekili 30.11.2012 tarihli dilekçesinde, ıslah edilen bedel 400.000 TL'den davalı ...’e düşen kısımla ilgili herhangi bir talepleri bulunmadığını, davalılardan ...’den 133.333,33 TL'nin ...’dan da 133.333,33 TL alacak talebinde bulunduklarını bildirmiştir.

Davalı ... vekili, öncelikle satış vaadi sözleşmesinin miras taksim sözleşmesinden önce miras paylaşımına ilişkin yapılan bir sözleşme olduğunu, miras kalan tüm malların paylaşımının ve intikalinin miras paylaşımına göre yapıldığını, miras sözleşmesi ile mirasçıların birbirlerini gayrikabili rücu ibra ettiklerini, davacının kötüniyetli olup dava konusu taşınmazda kiracıların ödediği kira ile ilgili davalı ...’in ihtarına verdiği 27.06.2008 tarihli cevapta yıllar önce yapılan taksim anlaşması, satışlar ve fiili uygulamada hangi bölümlerin kime ait olduğunun belli durumda bulunduğunu kabul ettiğini, taşınmazın tapuda arsa olup mirasçıların miras hisseleri ve taksim sözleşmesine göre malik olduklarını, üzerindeki kaçak ve kamu düzenine aykırı binanın ekonomik değerinden bahsedilemeyeceğini açıklayarak davanın reddini savunmuştur.

Davalı ..., tarihsiz miras taksim sözleşmesi sunarak dava konusu taşınmazda satış vaadi düzenlendiği sırada 5 kişinin hissedar olmasına rağmen üç kişinin satış vaadinde bulunduğunu, hissedarlardan ...'in satış vaadinde bulunmadığını, arsa tapusu olduğundan daireler ve işyerlerinin resmi olarak bölünmediklerini, herkesin kiracıları olduğunu, iyiniyetlerinden dolayı davacının iki daireden fazladan kira aldığını, dava dilekçesinde yazılı diğer dört parça yerin herkesin rızası ve imzası ile karşılıklı olarak tapuda devredildiğini ve konu ile ilgileri olmadığını, davacıya muristen kalan nakit yaklaşık 40 milyarın elden verildiğini, ...’taki özel okul masraflarının 7 yıl kendileri tarafından karşılandığını, 5396 ada 12 parselin miras taksim sözleşmesine göre paylaşıldığını, hisselerin devredilip tapunun değiştiğini, davacının hakkı olsa idi satış yapmaması gerektiğini açıklayarak davanın reddini savunmuştur.

Davalı ..., duruşmada, davacının oğlu olup davanın sonuçlanmasını istediğini, ayrıca kendisine çocukları ... ve ...'in aldığı daireyi de bedelsiz olarak ...'a verdiğini bildirmiştir.

Mahkemece, davalı ... ... yönünden davanın feragat nedeniyle, diğer davalılar yönünden ise esastan reddine karar verilmesi üzerine hüküm, ... ... ve ...’la ilgili redde ilişkin bölümü yönünden davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Mahkeme red gerekçesinde; davanın satış vaadine dayandığı, tapu iptali ve tescil istekli açılmış ise de yargılama sırasında davalılara ait paylar üçüncü kişilere devredildiğinden tescil imkanı kalmadığı, davacı vekilinin seçimlik hakkını kullanarak davaya tazminat olarak devam edilmesini istediği, her ne kadar önce denkleştirici adalete göre ödenen paranın iadesi düşünülmüş ise de satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenlendiği ve geçerli olduğu, ifa imkanı kalmadığı, BK’nın 96. maddesine göre gerçek zararın karşılanması gerektiği, bilirkişi tarafından 1 ve 2 nolu bağımsız bölümlerin gerçek değerlerinin dava tarihi itibarıyla toplam 400.000 TL olarak belirlendiği, davacı vekilinin davalı ... yönünden bir talepleri olmadığını bildirmesi sebebiyle bu davalı yönünden feragat sebebiyle ret gerektiği, 70.000 TL değer ile açılan davada ıslah ile davalılardan ... ve ...’ten 133.333,33’er TL istendiği, davalılardan ... vekili tarafından ıslaha karşı zamanaşımı def’in de bulunulduğu, satış vaadi sözleşmesi tarihi ile ıslah tarihi arasında BK’nın 125. maddesinde yazılı 10 yıllık zamanaşımı süresinin geçtiği, ... hakkındaki davanın ıslah edilen bölümü yönünden reddi gerektiği, ayrıca taraflar arasında miras taksim sözleşmesi bulunduğu, satış vaadi sözleşmesinin de bu taksim doğrultusunda düzenlendiği, itiraz edilmeyen taksim sözleşmesine göre murisin mirasının taksim edildiği, sözleşmenin 1. maddesinin tarafları bağlayacağı, miras taksim sözleşmesinde diğer taşınmazlarla ilgili bir açıklama olmadığı açıklanarak tüm davalılar yönünden de davanın reddi gerektiği kanaatine varılmış, yazılı şekilde hüküm kurulmuştur.

Dava, ... 16. Noterliği'nin 23.01.2002 tarihli düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan müspet zararın tazmini isteğine ilişkindir. Mahkeme gerekçesinde de açıklandığı üzere, davada önce tapu iptali ve tescil istenmiş ise de yargılama sırasında davalılara ait payların tapuda dava dışı gerçek kişilere devredilmesi üzerine Mahkemece davacı tarafa seçimlik hakkı hatırlatılmış, davacı vekili tarafından davaya tazminat yönünden devam edileceği bildirilmiş ve harcı da yatırılarak dava davalılar ... ve ... ...’den 133.333,33’er TL'nin tahsili şeklinde ıslah edilmiştir.

Öncelikle; taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin hukuki nitelikleri, unsurları, tabi oldukları şekil şartları ve bu şartlara uyulmamasının sonuçları üzerinde durmakta yarar vardır:

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun, Türk hukuku'na getirdiği yeniliklerdendir ve daha çok da koşulları henüz gerçekleşmediği için kurulması olanaksız olan asıl satım sözleşmesinin görevini yerine getirmek üzere kolay ve güvenli bir yol olarak görülüp, tercih edilen bir sözleşme türüdür.

818 sayılı Borçlar Kanunu, kural olarak sözleşmelerde şekil serbestisini benimsemiştir. Bu husus Kanun'un 11. maddesinin 1. fıkrasında açıkça belirtilmiş, ancak

yasada tersine kural bulunması halinde şekle bağlılık kabul edilmiştir. Nitekim, 11. maddenin 2. fıkrasında (6098 sayılı TBK m.12/2), yasaca bir biçim öngörülmüşse ve bu biçimin kapsam ve sonuçları için başkaca kural konulmamışsa, sözleşmenin bu biçime uyulmadıkça geçerli olmayacağı hükme bağlanmıştır.

Aynı Kanun'un “Akit Yapmak Vaadi” başlığını taşıyan 22. maddesinde ise; “Bir akdin ileride inşa edilmesine dair mukavele muteberdir. Kanun iki tarafın menfaatleri için bu akdin sıhhatini bir nevi şekle riayet etmeye tabi kıldığı takdirde, bu şekil o akdin yapılması taahhüdüne de tatbik olunur.” Hükmü yer almaktadır. Görülmektedir ki, bir akdin sıhhati hangi şekle tabi ise vaadinin bu şekle uyularak yapılması gerekir.

Taşınmaz mülkiyetini devir borcunu doğuran sözleşmelere ilişkin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “Hukuki İşlem” başlıklı 706. maddesinde: “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tabidir.” Düzenlemesi yer almaktadır.

818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 213. maddesinde de  (6098 sayılı TBK m.237/2) sözleşmenin biçimi başlığı altında; taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmi senede bağlanması şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür.

Bu bağlamda 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. maddesi taşınmaz satışları için tapu sicil muhafız ya da memurlarını yetkili kılmışken, 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60/3 ve 89. maddeleri taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde(resen) yapılacağı kuralını getirmiştir.

Bu açık hükümler göstermektedir ki, resmi senede bağlanmayan tapuda kayıtlı taşınmaz satımları ile noterde düzenleme biçiminde (resen) yapılmamış olan taşınmaz satış vaadine ilişkin sözleşmeler geçersizdir.

Burada Kanunun öngördüğü şeklin bir geçerlilik (sıhhat)  şartı olarak düzenlendiğini, buna uyulmadan yapılan sözleşmelerin “geçersizlik” müeyyidesine bağlandığını, bunun hukuki mahiyet olarak emredici nitelikte olduğunu, bu nedenle de “geçersizlik” müeyyidesine bağlanan şekil eksikliğinin hakim tarafından taraflar ileri sürmeseler dahi, yargılamanın her aşamasında resen göz önüne alınması gerektiğini belirtmekte yarar vardır.

Diğer taraftan, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 12. maddesi (6098 sayılı TBK m.13) gereğince; yasaca yazılı olması gereken bir sözleşmenin değiştirilmesinin de yazılı olması gerekir. Şu kadar ki; bu sözleşmeye aykırı olmayan veya onu değiştirmeyen tamamlayıcı yan şartlar bu kuralın dışındadır.

2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesinin 7 ve 8. fıkralarında da; noterlikçe düzenlenen satış vaadi sözleşmelerinin taraflardan biri isterse taşınmaz siciline şerh verileceği, şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmazsa,..tapuya tescil edilmezse bu şerhin tapu sicil muhafızı veya memuru tarafından re’sen terkin olunacağı belirtilmiştir. Bu düzenleme ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hakka, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilme gücü verilmiştir.

Özünde kendine özgü yapısıyla şahsi hak niteliğinde olan satış vaadi sözleşmeleri getirilen bu tapuya şerh olanağı ile güçlendirilmiş bulunmaktadır. Sözleşmenin sağladığı şahsi hakkı ayni hakka dönüştürmemekle birlikte “ayni tesir” kazandıran bu şerhin geçerliliği de satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğine bağlıdır. Geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak tapuya işlenen şerhin geçerliliğinden ve koruyuculuğundan da söz edilemez.

Özetle ifade edilecek olursa; kaynağını Borçlar Kanunu'nun 22. maddesinden (6098 sayılı TBK m.29) alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanunu'nun 213. maddesi (6098 sayılı TBK m.237) ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanun'un 706 ve Noterlik Kanunu'nun

89. maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak doğuran sözleşmelerdendir.

Kişisel borç doğuran bir sözleşme olması nedeniyle satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için vaad borçlusunun satış vaadinin yapıldığı tarihte tapuda kayıtlı taşınmazın maliki olması gerekmez. Bir başka deyimle, borç doğuran bir sözleşmenin geçerliliği, hiç bir zaman satıcının satış tarihinde veya daha sonra o şeye malik olması şartına bağlı değildir. Vaatte bulunanın, satış vaadinin konusunu oluşturan taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin varlığını aramak da gerekmez (Karahasan, Mustafa Reşit, Türk Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, C.4, s.308) .

Resmi şekilde düzenlenmesi gereken ve tam iki tarafa borç yükleyen satış vaadi  sözleşmelerinde, edimini yerine getiren taraf, karşı tarafın da edimini yerine getirmesini isteyebilir.

Hemen burada, ifa imkânsızlığı ile ilgili genel bir açıklama yapılmasında da yarar vardır;

818 sayılı Borçlar Kanunu (BK)’nun 20/I. maddesine (6098 sayılı TBK m.27) göre: “Bir akdin mevzuu gayrı mümkün veya gayri muhik yahut ahlaka mugayir olursa o akit batıldır.” Aynı şekilde, BK’nun 96. maddesi (6098 sayılı TBK m.112), “Alacaklı hakkını kısmen veya tamamen istifa edemediği takdirde borçlu kendisine hiçbir kusurun isnat edilemeyeceğini ispat edemedikçe bundan mütevellit zararı tazmine mecburdur.” hükmünü taşımaktadır. Keza, BK’nun 117. maddesi (6098 sayılı TBK m.136) “Borçluya isnat olunamayan haller münasebetiyle borcun ifası mümkün olmazsa, borç sakıt olur.”, demek suretiyle, imkânsızlık kavramını düzenlemiştir.

İmkânsızlık, ifa engeli sebeplerinden birini oluşturur. Gerçekten de, imkânsızlık, sürekli, kalıcı, temelli bir ifa engelidir. Bu niteliği ile imkânsızlık, temerrüdün karşıtıdır. İmkânsızlığın pratik önemi borçluya karşı aynen ifanın zorla sağlanamamasında ortaya çıkar (Serozan, Rona, İfa, İfa Engelleri, Haksız Zenginleşme, 3.Cilt, 4.Bası, ... 2006, s. 163.).

Diğer bir ifadeyle imkânsızlık, borçlanılan edimin ya baştan itibaren geçerli olarak doğmasını ya da sonradan borçlu veya diğer herhangi bir kimse tarafından objektif, sürekli ve kesin olarak yerine getirilmesini önleyen, fiili veya hukuki engellere verilen isim olarak tarif edilebilir (Eren, Fikret: age., s. 270.; Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 6. Bası, ... 1988, s. 483.; İnan, Ali Naim, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara 1984, s. 503; Ayan, Mehmet, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 3.Bası, Konya 2002, s. 325; Akıntürk, Turgut, Satım Akdinde Hasarın İntikali, Ankara 1966, s. 33; Velidedeoğlu, Veldet/Özdemir, Refet, Borçlar Kanunu Şerhi, Ankara 1987, s. 52; Oğuzman, Kemal/Öz, Turgut, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, ... 2005, s. 77).

İmkânsızlık, bir veya birden çok edimi kapsayabilir. Ayrıca, edimin ifasının imkânsızlığı, asli edimler yanında yan edimler için de söz konusu olabilir. İmkânsızlık genellikle edim sonucuna ilişkin olmalıdır. Ancak, bazı durumlarda imkânsızlık, edim fiiline ilişkin de olabilir. İmkânsızlık bir insan fiilinden veya tabiat olayından doğması yanında, mantıki, hukuki veya fiili sebeplerden de kaynaklanabilir (Eren Fikret, age., s. 295., s. 186.; Bucher, Eugen: Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil ohne Delicktrecht, Zürich 1988, s. 417).

BK’nun 20. maddesine (6098 sayılı TBK m.27) göre, bir akdin konusu mümkün değilse, o akit imkânsızdır. Burada söz konusu olan imkânsızlık, başlangıçtaki, yani sözleşme yapıldığı sırada mevcut olan imkânsızlıktır (objektif imkansızlık). Bu halde, konusu hukuki veya fiili sebeplerden dolayı imkânsız olan sözleşme butlan yaptırımına tabidir ve başlangıçtan itibaren geçersizdir. Burada geçerli olan butlan yaptırımından bahsedebilmek için, imkânsızlık sözleşmenin konusu ile ilgili olmalı ve yalnız borçlu bakımından değil, objektif mahiyette ve herkes için söz konusu olmalıdır. Batıl bir sözleşme baştan itibaren hiçbir hüküm ve sonuç doğurmaz. Fakat, sözleşme yapılırken taraflardan biri imkânsızlığı biliyor veya bilmesi gerekiyorsa ve buna rağmen diğer tarafı bundan haberdar etmemişse, bu durumda karşı tarafın uğradığı menfi zararı karşılamakla yükümlüdür (Eren Fikret, age., s. 299.; Reisoğlu, Safa, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 18. Bası, ... 2006, s.116; Serozan Rona, age , s. 162.; Tekinay/ Akman/ Burcuoğlu/ Altop, age., s. 1208).

BK’nun 117. maddesine (6098 sayılı TBK m.136) göre, edimin yerine getirilmesi sözleşme yapıldıktan sonra imkânsız olursa ve bu imkânsızlıkta borçlunun kusuru bulunmazsa, borçlu borcundan kurtulur. Burada sözleşme, başlangıçtaki imkânsızlık gibi butlan yaptırımına tabi olmamakla birlikte, borçlu borcundan kurtulmaktadır. Borçluyu borcundan kurtaran imkânsızlığın objektif veya sübjektif olması önemli değildir. Sözleşme yapıldıktan sonra ortaya çıkan imkânsızlık, ister objektif ister sübjektif olsun, borçlunun kusuruna dayanmadıkça, borçlu borcundan kurtulur. Sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan imkânsızlık, borçlunun kusuruna dayanıyorsa, borçlu bundan sorumlu olur. Sonraki imkânsızlık, ister objektif ister sübjektif mahiyette olsun, borçlunun kusuru söz konusu olursa, borçlu bundan sorumlu olur. Bu takdirde, borca aykırılığı konu alan BK’nun 96. maddesindeki genel hüküm uygulama alanı bulur (Eren Fikret, age., s. 298.; Oğuzman, Kemal/Öz, Turgut, s. 77.; Tekinay/ Akman/ Burcuoğlu/ Altop, s. 1210).

İmkânsızlık; objektif-sübjektif imkânsızlık, başlangıçtaki-sonraki imkânsızlık, tam-kısmi imkânsızlık, sürekli-geçici imkânsızlık, borçlunun sorumlu olduğu imkânsızlık ve borçlunun sorumlu olmadığı imkânsızlık seklinde çeşitli türlere ayrılabilir (Borç İlişkisi Doğuran Sözleşmelerde Başlangıçtaki İmkânsızlık, Hüküm Ve Sonuçları Zeynep İpek Yücer, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi s. 22 vd.).

Objektif imkânsızlık, BK’nun 20, 96. ve 117. maddelerinde (6098 sayılı TBK m.27, 112 ve 136) hüküm altına alınmıştır. Objektif imkânsızlık-sübjektif imkânsızlık ayrımı baştaki imkânsızlık halinde önem kazanmaktadır. Sonraki imkânsızlığın doğurduğu hukuki sonuçlar açısından, objektif imkânsızlık ile sübjektif imkânsızlık arasında bir fark bulunmamaktadır. BK’nun 20. maddesine (6098 sayılı TBK m.27) göre başlangıçtaki objektif imkânsızlık bir butlan sebebidir. Önemli olan, edimi sadece borçlunun mu, yoksa herkesin mi yerine getirip getiremeyeceğidir. Buna göre, eğer edim, borçlu da dahil üçüncü kişiler tarafından da yerine getirilemiyorsa, imkânsızlık objektiftir (Eren Fikret, age., s. 295.; Kılıçoğlu, age., s. 116.; Oğuzman/Öz, age., s. 76.; Dural, Sonraki İmkansızlık, s. 79.; Altunkaya, age., s. 110.; Başpınar, age., s. 119.; Altaş, age., s. 13.; Prof. Dr. Karaaslan, Hakan: Sürekli Borç İlişkileri ve Sürekli Borç İlişkilerinde İfa İmkansızlığı, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, ... 2003, s. 53.; Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 18.4.1984  gün, 139 E., 426 K. sayılı ilamı).

Yukarıda açıklandığı üzere, BK’nun 117. maddesinde (6098 sayılı TBK m.136) yer alan şekilde, borçluya yükletilemeyen sonraki imkânsızlık hallerinde borçlunun borcu sona ereceğinden, borçlunun karşı taraftan aldığı şeyleri sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade etmesi gerekir. Henüz almadığı şeyleri ise isteme hakkından mahrum olur. Ancak, bu durumda da istisnai olarak BK’nun 117/II. maddesine (6098 sayılı TBK m.136) göre; taraflar aralarında yaptıkları sözleşme ile borçluya yüklenemeyen imkânsızlık halinde borçlunun karşı taraftan aldığı şeyleri muhafaza edeceğini kararlaştırabilirler.

Ayrıca BK’nun, “Halin icabından veya hususi şartlardan mütevellit istisnaların maadasından, satılan şeyin nefi ve hasarı akdin inikadı anından itibaren alıcıya intikal eder.” şeklinde düzenlenen 183. maddesi (6098 sayılı TBK m.208) ve “ Uzun müddet için yapılan hizmet akdinde, işçi, hastalıktan, askerlikten veya bu gibi sebeplerden dolayı kusuru olmaksızın nispeten kısa bir müddet için işi ifa edemediği takdirde o müddet için ücret istemeye hakkı vardır” şeklinde hüküm altına alınan 328. maddesi (6098 sayılı TBK m.409), BK’nun 117. maddesine (6098 sayılı TBK m.136) istisna getiren özel hükümlerdir. Sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan imkânsızlık halinde borçlunun kusuru söz konusu ise daha önce de belirtildiği gibi, BK’nun 96. maddesindeki (6098 sayılı TBK m.112) genel hüküm uygulanır. Bu durumda, borç sona ermez, borçlu, alacaklı zarara uğramışsa, bunu tazmin etmek zorunda kalır.

İmkansızlık, borçlunun kusuruna dayanıp dayanmamasına değil, genel olarak borçlunun bu imkânsızlıktan sorumlu tutulup tutulmayacağına göre tasnif edilmelidir. Nitekim, BK’nun 117. maddesinde (6098 sayılı TBK m.136) kullanılan tabirler de bu görüşü desteklemektedir. Yani, kanun kusursuz olmayı değil, sorumlu olmamayı aramaktadır.( Eren Fikret, age., s. 1251.; Altunkaya, age., s. 139; Dural, Sonraki İmkansızlık, s. 110)

Şüphesiz geçici imkânsızlığın varlığı, beraberinde tarafların bu sözleşmeyle ne kadar süre bağlı kalacakları sorununu getirir. Bu konudaki kural "ahde vefa, söze sadakat" ilkesi gereği tarafların sözleşmeyle bağlı tutulmasıdır. Ancak bazı özel durumlar vardır ki, tarafları o sözleşmeyle bağlı saymak hem onların ekonomik özgürlüklerini engeller, hem de bir başkası ile sözleşme yapma fırsatını ortadan kaldırır. Uygulamada, geçici imkânsızlık halinde tarafların o sözleşmeyle bağlı tutulma süresine "akde tahammül süresi" denilmektedir. Bu sürenin gerçekleşip gerçekleşmediğini de her somut olaya göre ve onun çerçevesinde değerlendirmek gerekir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 28.04.2010 gün ve 2010/15-193- 235 sayılı ilamı).

Bilindiği gibi, genelde temlik borcu doğuran sözleşmelerden olan satım sözleşmelerinde satış konusu olan malın, sözleşmenin yapıldığı anda mevcut olmasına ya da satıcının malvarlığında bulunmasına gerek yoktur. Bu itibarla ilerde yapılacak veya üretilecek yahut hâsıl olacak şeyler de satışa konu teşkil edebilirler. Bir başka anlatımla, satıcı başkasına ait şeyleri de satabilir. Eğer satıcı başkasına ait şeyi satmış ve ifa zamanına kadar da o şey üzerinde tasarruf yetkisini elde edememişse ve bu yüzden borcunu yerine getiremiyorsa, ademi ifa nedeniyle tazminat ödemekle yükümlü tutulabilir (818 sayılı BK. 96) (6098 sayılı TBK m.112).

Kural olarak, başkasına ait tapuda kayıtlı taşınmazların noter tarafından düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile satışı, kişisel borç doğuran bir sözleşme olması nedeniyle geçerlidir. Bir başka deyimle, borç doğuran bir sözleşmenin geçerliliği, hiç bir zaman satıcının satış tarihinde veya daha sonra o şeye malik olması şartına bağlı değildir. Vaatte bulunanın, satış vaadinin konusunu oluşturan taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin varlığını aramak da gerekmez (Karahasan, Mustafa Reşit, Türk Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, C.4, s.308). Maliki olmadığı bir taşınmazı satmış bulunan kişi aleyhine açılacak (ifa ve mülkiyetin alıcıya geçirilmesi) davasının redde müncer olması, böyle bir satışın BK.’nun 20. maddesinde (6098 sayılı TBK m.27) öngörülen afakî imkânsızlık (objektif imkânsızlık) nedeniyle geçersiz sayılmasını gerektirmez. Çünkü, böyle bir sözleşme, “borç doğuran” bir sözleşme olarak geçerlidir ve sonuçta sübjektif imkânsızlık nedeniyle tasarrufi işlemin, yani ifanın yerine getirilememesi sonunda meydana gelen zararın tazmini, BK.’nun 96. maddesi (6098 sayılı TBK m.112) gereğince satıcıdan istenebileceği gibi, eğer bir ceza şartı kararlaştırılmış ise bunun da ödetilmesi yine BK.’nun 158. maddesi (6098 sayılı TBK m.179) uyarınca alıcı tarafından istenebilir (Yargıtay HGK.'nun, 22.12.1982 T., 13-1905 E., 966 K. sayılı ilamı).

Diğer yandan, taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunu’nun 125. maddesi (6098 sayılı TBK m.146) hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması TMK'nun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma” kuralı ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

Borçlar Kanunu'nun 128. maddesine (6098 sayılı TBK m.149) göre; “müruruzaman, alacağın muaccel olduğu zamandan başlar; alacağın muacceliyeti bir ihbar vukuuna tabi ise müruruzaman bu haberin verilebileceği günden itibaren cereyan eder.” Görülüyor ki, kural zamanaşımı süresinin alacağın muaccel olduğu tarihten başlamasıdır. Alacağın muaccel olması, ifa zamanının gelmiş, ifaya engel bir durumun kalmamış olması demektir.

Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; Her ne kadar taraflar arasında düzenlenen satış vaadi sözleşmesi noterde resmi şekilde düzenlendiğinden geçerli ve iki taraf için de borç doğurmakta olup, 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 20/I. ve 96. maddeleri (6098 sayılı TBK m.27 ve 112) göre davalıların, sözleşmeden doğan yükümlülükleri yerine getirmemeleri sebebiyle davacının bundan doğacak müspet (gerçek) zararını gidermeleri gerektiği sonucu ortaya çıkmakta ise de, toplanan deliller, tanık beyanları, satış vaadi ve taksim sözleşmelerine konu 29.09.1998 tarihinde ölen muris Salih ... adına kayıtlı 5396 ada 12 parselde 20.05.1999 tarihinde tarafların da içinde yer aldığı mirasçılar adına yapılan miras payları oranında intikalden sonra taksim sözleşmesine uygun şekilde 25.02.2005 tarihinde mirasçılardan ...’in paylarını üç kardeşine, anne ...’in de 28.12.2005 tarihinde miras payını üç çocuğuna devretmeleri, sonrasında davacının da kendi payını önce kısmen sonra tamamen dava dışı gerçek kişilere satması, tapudaki tedavüllerin miras taksim sözleşmesine uygun olarak yerine getirilmesi karşısında tüm mirasçıların katılımı ile yapılan tarihsiz miras taksim sözleşmesinin davada dayanılan 23.01.2002 tarihli satış vaadi sözleşmesinden sonra düzenlendiğinin, bu durumda da satış vaadi sözleşmesi ile taraflara yüklenen yükümlülüklerin, daha sonra tüm mirasçıların katılımı ve özgür iradeleri ile düzenlendiği anlaşılan ve tapuda da devirlere konu edilen miras taksim sözleşmesi ile ortadan kalktığının, tarafların miras taksim sözleşmesi ile satış vaadi sözleşmesinden caydıklarının (vazgeçtiklerinin), satış vaadi sözleşmesinin bozulduğunun kabulü gerekir. Artık tarafların ortak ve özgür iradeleri ile düzenlenen miras taksim sözleşmesi sebebiyle satış vaadi sözleşmesinden sonra davalıların kusuru olmaksızın ortaya çıkan imkansızlık nedeniyle davalılar borçlarından kurtulduklarından, davacı tarafın caydığı (vazgeçtiği) satış vaadi sözleşmesine dayanarak gerek mülkiyet gerek tazminat isteme hakkı ortadan kalkmış, davacı taraf lehine hüküm kurulma imkanı kalmamıştır.

Diğer yandan; Davada dava konusu 1 ve 2 nolu bağımsız bölümlerin davacı tarafın tasarrufuna verilerek kiralarının da davacı tarafça tahsil edilmesi karşısında zilyetlik davacı tarafa devredildiğinden davalıların zamanaşımı savunması az yukarıda açıklanan dürüst davranma kurallarına uygun düşmez. Aksi halde dahi imkansızlığın da en erken ancak davalıların tapudaki paylarını devrettikleri 2005 yılından itibaren hesaplanabileceği gözetildiğinde gerek dava ve ıslah tarihi itibarıyla akdin ifasının imkansız hale geldiği tarihten itibaren 10 yıllık zamanaşımının geçmediği de açıktır.

Bu durumda Mahkemece satış vaadi sözleşmesinin miras taksim sözleşmesinden daha sonra düzenlendiği kabul edilerek yazılı bir takım gerekçelerle davanın kısmen esastan, kısmen de zamanaşımından reddine karar verilmiş olması doğru değil ise de az yukarıda ayrıntılı şekilde açıklanan gerekçelerle Mahkemenin ret kararı sonucu itibarıyla doğru olduğundan, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve yasaya uygun bulunan hükmün gerekçeleri değiştirilerek ONANMASINA, taraflarca HUMK'nın 388/4. (HMK m.297/ç) ve HUMK'nın 440/I. maddeleri gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine ve aşağıda dökümü yazılı 24,30 TL peşin harcın onama harcına mahsubu ile kalan 0,90 TL'nin temyiz eden davalılardan alınmasına, 14.10.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.