Esas No: 2017/6070
Karar No: 2018/5951
Karar Tarihi: 25.09.2018

**14. Hukuk Dairesi         2017/6070 E.  ,  2018/5951 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 01.07.2005 gününde verilen dilekçe ile TMK 724. maddesine dayalı ... iptali ve tescil talebi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davacı ... mirasçıları, davacı ... ve davacı ... mirasçıları açısından davanın reddine dair verilen 26.04.2016 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacılar vekili tarafından ve duruşmasız olarak temyizi ise davalılardan ... vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 25.09.2018 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacılar vekili Av. ... ile karşı taraftan davalı ... vekili Av. ... geldiler. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KA R A R

Davacılar vekili 01.07.2005 tarihli dilkçesi ile davaya konu ... ili, ... ilçesi, ... Mah. 19 pafta, 463 parselde kayıtlı taşınmazın tapuda veraseten iştirak maliki olarak görünen şahıslar ve mirasçıları tarafından yıllar önce ... ili, ... ilçesi, ... Mah., 17 Pafta, 461 Parsel, 19 Pafta 462 ve 463 parsellere özel parselizasyon yapılarak, yazılı harici taksim sözleşmesiyle paylaşıldığını, bu sözleşme uyarınca da bu taşınmazların 3. kişilere satılması konusunda aralarında anlaştıklarını ve bu satışlar için kendileri dışında Emlakçı ...'a da hep birlikte vekil-yetkili temsilci tayin ettiklerini, müvekkil davacılardan ...'in bahsi geçen yazılı harici rızai taksim sözleşmesine güvenerek 26 yıl önce taşınmazın malikleri ve mirasçıları vekili - temsilcisi ...'ndan 26/01/1979 tarihli harici yazılı satış sözleşmesi ile dava konusu 19 pafta, 463 parsel ve özel parsel; 4 ada 22 parseldeki 110 m²'lik arsayı 88.000 TL bedelle,

Davacılardan ...'nun da bahsi geçen yazılı harici rızai taksim sözleşmesine güvenerek 26 yıl önce taşınmazın malikleri ve mirasçıları vekili-temsilcisi ...'ndan 09/06/1979 tarihli harici yazılı satış sözleşmesi ile dava konusu 19 Pafta, 463 parsel ve özel parseldeki 4 ada, 10 Parseldeki 115 m²'lik arsayı 115.000 TL bedelle,

Davacılardan ...'nin de 26 yıl önce bahsi geçen yazılı harici rızai taksim sözleşmesine güvenerek dava konusu 19 Pafta, 463 parseldeki 10140 m² bahçenin özel parselizasyondaki 4 ada, 8 nolu parseldeki 153.50 m²'lik arsayı 10/02/1979 tarihli harici yazılı satış sözleşmesi ile malikler vekili-temsilcisi emlakçı ...'ndan 153.500 TL bedelle ev yapmak üzere satın aldıkları arsaları üzerine iyiniyetle bina yaptıklarını,

Tapuda halen davalılar adına kayıtlı görünen iş bu taşınmazlar üzerindeki binaların davacılara ait olduğu konusunda şerh verildiği, diğer parselerdeki özel parsellerin müvekkilleri dışında yaklaşık 90 kişiye aynı şekilde satıldığını, bu şahısların da taşınmazlar üzerine iyiniyetle bina inşaa ettiklerini, 20 yılı geçkin bir zamandır da nizasız ve fasılasız olarak kullanılan taşınmazların olduğunu, bu nedenlerle davalılar adına kayıtlı olan ... ili, ... ilçesi, ... semti, 19 Pafta, 463 parsel ve özel parsel 4 ada, 22 Parseldeki 115 m²'lik 4 ada, 10 parseldeki 115 m²'lik 4 ada, 8 parseldeki 153.50 m²'lik taşınmazın bedeli ödenerek iyiniyetle satın alındığı ve üzerine bina yapılarak 20 yılı geçkin süredir fiilen nizasız olarak kullanıldığı da gözönünde tutularak ... kaydının iptali ile davacılar adına ayrı ayrı tescili veya belirlenecek her bir arsa bedelinden harici satış sözleşmesi ile ödediğimiz bedellerin bugün itibariyle ulaşacağı alım gücünün belirlenerek yeni belirlenecek her bir arsa bedelinden mahsubuyla fazla çıkacak bedelleri ödemeye hazır olduklarını da belirterek bu fark bedeller karşığında hatta belirlenecek yeni her bir arsa bedelinin tamamı karşılığında da davalılar adına olan ... kaydının iptali ile her bir davacı adına ayrı ayrı tescilini istemiştir.

Davalılardan ... vekili davacıların dayandığı harici taksim sözleşmelerinin bütün mirasçılar tarafından imzalanmamış olması nedeniyle hukuken geçersiz olduğunu, aksi düşünülse dahi ilgilinin bu taksim sözleşmesi ile kendisine kalan yeri harici bir satış sözleşmesi ile tasarruf etme imkanının bulunmadığını, davacıların her birinin selef durumunda olduğunu, vekil kılınan ...'nın geçerli bir vekaletnamesinin bulunmadığını, davaya konu parselin ilk kök kayıtlarından itibaren bir çok uygulama gördüğünü bedele yönelik bir talebin dava edilmediğini belirterek davanını reddini talep etmiştir.

Davalı ... vekili davalı ...'ün hiçkimseye murisinden kalan arsa hissesini satmadığını ve bir bedel almadığını, arsa paylaşımı yapılmasına dair şartlı bir sözleşmeyi 01.01.1979 yılında 463 sayılı parsel maliklerinin tamamı tarafından imza atılmış ise de bundan sonra yapılan 14.03.1988 tarihli, 10.02.1979 tarihli yine 12.06.1979 tarihli belgelerde kendisinin ve bir kısım mirasçıların imzaları bulunmadığı gibi bu sözleşmelerde kime ne verileceği, kimin ne kadar hakkının kaldığının belli olmadığı, tüm mirasçıların katılımı ile imzalanmış bir belge bulunmadan iştirak halinde mülkiyet şeklinde olan bu taşınmaz hakkında oybirliği kararı olmadan hisse devrinin geçersiz olduğu, davacıların binalarının kaçak inşaat olduğunu, keşif raporlarının yetersiz olup yeniden oluşturulacak bilirkişi heyetiyle keşif ve inceleme yapılıp davanın reddini savunmuştur.

Davalılardan ..., ... ve ... 21/09/2005 tarihli celsede imzalı beyanları ile davacılardan satış sonrası paralarını aldıklarını, davayı kabul ettiklerini beyan etmişlerdir.

Mahkemece, mahallinde 28.09.2006 tarihinde ve 29.01.2015 tarihlerinde keşif yapılmış, 25.12.2015 tarihli keşif raporunda davacı ...'nin iki katlı evinin 32227 ada 12 sayılı parsel 107 m2'lik taşınmaz içerisinde davacı ...'nun iki katlı evinin 32227 ada 6 sayılı parsel 106 m2 ev cinsi ile kayıtlı olup yine davacı ...'ye ait tek katlı evin 32227 ada 5 sayılı parsel içerisinde kaldığı belirtilmiştir. Dava konusu parsellerin 17.02.1987 tarihinde 463 parsel sayılı, 10140 m2 kuyulu tarla cinsli taşınmazın imar uygulaması ile oluştuğu ve ... kayıtlarına davacıların binalarının ayrı ayrı şerh verildiği ... kayıtlarında belirtilmiştir.

Dava, TMK.nun 724. maddesine dayalı olarak açılan temliken tescil davasıdır. Dava konusu 461-462-463 parselin 20/03/1956 tarihli tapulama ile işlem gördüğü, 27/01/1977 tarihli intikal ile Şerife, ..., ..., ..., ..., ..., ... adlarına iştiraken kaydedildikleri, 17/02/1987 tarihinde ve 25/11/1996 tarihinde imar görüp 25731, 32220, 32225, 32226 ve 32227 ada içinde yer aldıkları, 463 nolu parselin özel parselasyona tabi tutulduğu, taksim sözleşmesinin ve satış yetkisi verilmesine ilişkin 01/01/1979 ve tarihli sözleşmenin tüm pay sahiplerinin imzasını taşımadığı, bu hali ile geçerli bir taksim sözleşmesinden bahsedilemeyeceği, davacıların iddialarının harici satış sözleşmelerine dayandırılmış olup, tapulu yerin haricen satışının geçerli olmadığı, satıldığı iddia olunan yerin ifrazının da mümkün olmadığı, bu tür davalarda iyiniyetin kabul edilebilmesi için bina inşa edilen yerin ileride davacıya verileceği ümidiyle bina yapılması gerektiği, dosya kapsamına göre işiraken mülkiyete konu bir taşınmazdan bir miktar ev yeri satın alınmasında diğer paydaşların da onayı sağlanmadığından davacının iyiniyetli olduğunun kabul edilemeyeceği, iyiniyetin gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların araştırılması da gerekmediği görülmekle, bu itibarla, davanın sübjektif koşulu olan iyiniyetin gerçekleşmediği gerekçesiyle davacı ... mirasçılarının, davacı ... açısından yine davacı ... mirasçılarının ... iptali ve tescil ile ilgili istemin reddine 26.04.2016 tarihinde karar verilmiştir.

Hükmü, davacılar vekili duruşmalı olarak, davalı ... vekili duruşmasız olarak temyiz etmiştir.

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

TMK’nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.

Malzeme sahibinin TMK’nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.

TMK’nın 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)

İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.

b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.

Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. İnşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açacaktır. (Objektif koşul)

c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.

d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; toplanan deliller ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde davacılar vekili dava konusu taşınmazların ... ili, ... ilçesi, ... Mah. ... Mevkii 19 pafta, 461-462-463 parselde ..., ..., ..., ... adlarına iştiraken kayıtlı iken 01.01.1979 tarihinde o tarihte sağ olan ... malikleri olan ... ayrıca 01.01.1979 tarihinde hayatta olmayan ... mirasçıları ..., ..., ... tarafından ve yine 01.01.1979 tarihinde hayatta olmayan ... mirasçıları ... tarafından imza edildiği, 463 sayılı parselin diğer iştirakçı maliki Veli oğlu ... ile ilgili kaydın ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/593 Esas - 2011/233 Karar sayılı ilamı ile iptaline, diğer iştirakçı maliklerin isimlerinin düzeltilmesine karar verildiği ve temyiz edilmeden 13.09.2011 tarihinde kesinleştiği anlaşılmıştır. Bu durumda 01.01.1979 tarihli "... 461-462-463 parsellerin parselasyon ve satış sözleşmesidir" başlıklı ve o tarih itibari ile sağ olan ... malikleri ve tapuda adı yazılı ancak intikalleri yapılmamış olan ..., ... ve ...'in 01.01.1979 tarihindeki tüm mirasçıları tarafından imzalandığı, davacıların geçerli olan bu sözleşmeye güvenerek kendilerine satılan taşınmazları teslim alıp 20 yılı aşan süredir ev inşa ederek fiilen oturdukları ve 17.02.1987 tarihli imar uygulaması ile oluşan, temliken tescile konu 32227 ada 5-6-12 sayılı parsellerin ... kaydının muhdesat bilgileri bölümünde binaların ayrı ayrı davacılara ait olduğu yönünde 07.11.2002 tarih, 8150 yevmiye no ile verilmiş şerh bulunmaktadır. Davalılar tarafından beyanlar hanesindeki bina şerhleri nedeniyle mülkiyet haklarının kısıtlandığı gerekçesiyle belirtmenin terkini için davacılar aleyhine hiçbir dava açılmadığı gibi nizasız fasılasız bina inşa ederek devam eden zilyetliklerine karşı davalılar tarafından hiçbir dava açılmadığı, 29.01.2015 tarihinde yapılan keşifte dava konusu yerlerin özel parselasyonunu yapan emlakçı 1928 doğumlu ... ve dava konusu 21 yıllık ... Mahallesinde muhtarlık yapan tanık ... isimli tanıklar da bu durumu beyan etmişlerdir. Yine dosya içerisinde yer alan ve bir kısım mirasçılar tarafından imzalanan "Kabul ve Taahhüt Beyanı" başlıklı, 14.03.1988 tarihli belge "Satış Mukavelesi ve Taahhütname" başlıklı "...yukarıda adları yazılı kişilere 1979-1983 tarihleri arasında hisse satışları yaptık..." yazılı belge, 12.06.1979 tarihli 15.01.1988 tarihli belgeler ve 05.02.1979, 02.06.1981, 14.03.1980 tarihli bir kısım mirasçılara ait vekaletname içerikleri ve tüm dosya kapsamı ile değerlendirildiğinde davacıların imar öncesi 463 parsel sayılı ana taşınmazdan tüm malik ve mirasçılar tarafından imzalı 01.01.1979 tarihli "461-462-463 Parsellerin Parselasyon ve Satış Sözleşmesidir" başlıklı belgeye güvenerek satın aldıkları özel bölümlere bina yaptıklarından, 5.7.1944 tarihli ve 12/26 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da belirtildiği gibi mülkiyetin ileride kendisine geçirileceği inancıyla hareket ettiklerinden, Türk Medeni Kanununun 724. maddesi uyarınca öncelikli koşul olan iyiniyet unsuru gerçekleştiğinden, mahkemece Türk Medeni Kanununun 724. maddesinde belirtilen diğer unsurların da incelenerek neticesine göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bu sebeple bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün BOZULMASINA, bozma sebebine göre davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına, peşin yatırılan harcın istek halinde yatıranlara iadesine, 1630 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalılardan alınarak davacılara verilmesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 25.09.2018 tarihinden oybirliği ile karar verildi.