Esas No: 2023/443
Karar No: 2023/904
Karar Tarihi: 07.03.2023

**6. Hukuk Dairesi         2023/443 E.  ,  2023/904 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

HÜKÜM : Dava Kısmen Kabul, Birleşen Dava Red

Taraflar arasında görülen asıl ve birleşen alacak talepli davalarında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; asıl davanın kısmen kabulüne, birleşen davanın reddine kararı verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı asıl dava davalısı-birleşen dava davacısı vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1.Asıl dava davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin maliki bulunduğu ... ilçesi, ... Mahallesinde kain, 45734 ada, 2 parsel üzerine kat karşılığı inşaat yapılması için davalı ile kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, müteahhitin inşaatı zamanında bitiremediğini, bunun üzerine müvekkilince müteahhide binanın teslimi için Ankara 25. Noterliğinden ihtarname gönderildiğini ancak tebliğ edilemediğini, davalının inşaatta çalıştırdığı işçilerin sigorta primlerini hiç ödemediğini belirterek, müteahhidin inşaatı bitirip davacı müvekkiline ait 3 daireyi teslim edememesi nedeniyle 23 ay için toplam kira geliri kaybından dolayı 24.150,00'TL, 3 dairesindeki eksik ve kusurlu işler nedeniyle 10.000,00'TL tazminat, binanın eksik ve kusurlu işler ile projeye aykırılık nedeni ile 5.000,00'TL nefaset kaybı, davalının müvekkiline ait olan zemin üstü 1. kattaki daireyi satmakla daire bedeli olarak 50.000,00'TL nin davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.

2.Birleşen davada davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin mülkiyeti davalıya ait olan ... ilçesi, 45734 ada 2 parsel sayılı taşınmaza sözleşme şartlarına ve mimari projeye uygun bir bina yapılması hususunda davalı ile ... 1. Noterliğinin 30.12.2014 tarih 42097 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdettiğini, müvekkilinin sözleşme gereği binayı ikmal ettiğini, ancak davalının edimini süresinde ifa etmemesi, verilmesi gereken bağımsız bölümleri vermemesi nedeniyle iskan raporunun alınmasında gecikme meydana geldiğini, davalı arsa malikinin yükleniciye isabet eden 2, 4, 5, 7 ve 8 no.lu bağımsız bölümleri tapuda devir ve temlik ederek bedelini aldığını, almış olduğu bu bedellerden 2 ve 4 numaralı bağımsız bölümlerin satış bedelinin davacı yükleniciye ödendiğini, 5, 7 ve 8 numaralı bağımsız bölümlerin satış bedelinin ödenmediğini, kendisine ... 1. Noterliğinden keşide edilen 16.06.2010 tarih, 017867 yevmiye sayılı ihtarname ile satış bedelinin tebliğ tarihinden itibaren iki gün içinde ödenmesinin istenildiğini, ancak ödemeyerek temerrüde düştüğünü, dava tarihi itibari ile belirlenecek bedelin tahsili için dava açma zarureti hasıl olduğunu belirterek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere 40.000,00'TL nin 01/07/2010 tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

1.Asıl davada davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; kat karşılığı inşaat sözleşmesini müteakip yaptırılan avam projede her katta 3 daire yapılması durumunda dairelerin küçük olacağı anlaşılınca taraflar arasında yapılan 30.03.2005 tarihli sözleşme ile taşınmaz üzerine 12 daire yerine 8 daireli bina yapılması, arsa malikine 3 daire yerine 2 daire ve zemin katta verilmesi gereken daire yerine bu dairenin satış bedelinin 1/4 ünün verilmesi konusunda anlaştıklarını, binanın süresi içinde fiili olarak ikmal edildiğini, iskan alınmamış olsa da binada oturmaya engel bir durum olmadığını, sözleşmede iskan şartının olmadığını, binada 2, 4, 5, 7, 8 no.lu dairelerin satıldığını, bu dairelerin satış bedelinden sadece 2 ve 4 no.lu dairenin bedelinin müvekkiline verildiğini, diğerlerinin bedelini davacının aldığını, davacının satılan 5, 7, 8 no.lu satılan dairelerin bedelini ve teminat olarak tuttuğu 1 dairenin satış yetkisini vermesi halinde tüm sorunların çözüleceğini, davacının yan yüklenicinin resmi yerlere ödemesi gereken ve kamu kuruluşlarının istediği gideri talep etmesinin rücu anlamına geldiğini, bunun da hukuken mümkün olmadığını belirterek davanın reddini talep etmiştir.

2.Birleşen davada davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin yerleşim yerinin Ankara ili olduğunu, yetkili ve görevli mahkemelerin Ankara Mahkemeleri olduğunu, kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine göre de yetkili mahkemenin Ankara Asliye Hukuk Mahkemeleri olduğunu, müvekkilinin maliki olduğu Ankara ili, ... ilçesi, ... Mahallesinde bulunan 45734 ada 2 sayılı parsel sayılı taşınmaza kat karşılığı inşaat yapmak üzere müteahhit davacı ... ile ... 1. Noterliğinin 30.12.2004 tarih 42097 yevmiye sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, müteahhidin sözleşme gereği 12 daireli bina yapması gerekirken anlaşılan sözleşme haricinde ve müvekkilinin haberi olmadan normal zemin ve diğer katlarda da ikişer daire olmak üzere 8 daire ve bir de kotta daire çıkararak toplam 9 daireli inşaat yaptığını, davacı müteahhidin 18 aylık sürenin sonu olan 30.06.2006 tarihinde binayı bitirip iskan ruhsatı alıp anahtar teslim usulü, daireleri teslim etmediğini, ayrıca daire satışı yaptığı üçüncü şahısları da iskan ruhsatı almayarak mağdur ettiğini, halen binada iskan ruhsatı olmadan oturulduğunu, müvekkilinin kira kaybının giderilmesi ve diğer bir kısım taleplerine yönelik Ankara 23. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2008/229 Esasında kayıtlı dava açıldığını ve halen derdest olduğunu, kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre taraflara düşen dairelerin belirli olduğunu, müvekkilinin arsa sahibi olduğunu, tapuda ferağ verme yetkisine sahip olduğunu, davacı müteahhidin dairelerini sattığı zaman sözleşme gereği müvekkilinin davacının kendisine düşen dairelere ilişkin yaptığı satışların tapularının tapu dairelerinde ferağını vermeye mecbur olduğunu, müvekkilinin arsa sahibi olarak hiçbir zaman davacı müteahhidin dairesinin parasını alamayacağını, müteahhide ait dairelerin şu anki mal sahiplerini bulan, onlarla pazarlık edip parasını alan kişinin müteahhit olduğunu, davacının iddialarının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 07/12/2010 tarihli ve 2008/229 Esas, 2010/465 Karar sayılı kararıyla; davanın davacının davasının kısmen kabulü ile, ortak yerlerdeki eksik işler nedeni ile 1.453,00 TL, 5 ve 6 no.lu dairelerdeki eksik ve kusurlu işler nedeni ile 2.050,00 TL, kira kaybı bedeli olarak 3.000,00 TL olmak üzere toplam 6.503,00 TL nin dava tarihinden işleyecek avans faizi ile davalıdan alınıp davacıya verilmesine, davacının fazla taleplerinin reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A.İlk Bozma Kararı

1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraflar vekilince temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay(Kapatılan)15.Hukuk Dairesi 19.12.2012 tarih 2012/4290 Esas ve 2012/7978 karar sayılı ilamında "Davalı yüklenici ... Asliye 3. Hukuk Mahkemesinin 2011/262 Esas sayılı dava dosyasında davacı arsa maliki hakkında açtığı davada yapılan inşaattan kendisine isabet eden 2, 4, 5, 7 ve 8 no.lu bağımsız bölümlerin arsa malikince satıldığını, tapuda devir ve temlikin yapıldığını, 2 ve 4 no.lu bağımsız bölümlerin bedelinin ödendiğini, 5, 7 ve 8 no.lu bağımsız bölümlerin satış bedelinin ödenmediğini ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyle 40.000,00 TL’nin 01.07.2010 tarihinden itibaren reeskont faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir. Bu dava dosyası derdest olup yargılaması devam etmektedir.

Bu durumda her iki davanın tarafları, konusu bakımından bağlantılı olduğu anlaşılmaktadır Uyuşmazlık, anılan bu yasal ilkeler kapsamında ele alınıp değerlendirildiğinde her iki davanın konusu ve tarafları bakımından aralarında bağlantı bulunduğu, birleştirilerek görülmesinde gerek yargılama tekniği, gerek usul ekonomisi ve gerekse birbirine aykırı kararların çıkmasının önlenmesi açısından fayda olduğu belirlenmiştir.

Açıklanan nedenlerle her iki davanın birleştirilerek yargılamasının yapılıp sonuçlandırılması gerekirken yazılı şekilde davanın kısmen kabulüne karar verilmesi isabetli olmamış kararın bozulması gerekmiştir." gerekçesi ile hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

B.İkinci Bozma Kararı

1.İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde ilamda belirtilen bağlantılı derdest olan dosya birleştirilmiş ve 13/10/2015 tarih 2013/490 Esas, 2015/442 karar sayılı kararında asıl davanın kısmen kabulü ile davacının dairelerdeki eksik ve kusurlu işler için 2.050,00'TL, ortak yerlerdeki eksik ve kusurlu işler için 1.453,00'TL, kira kaybı olarak 10.348,00'TL nin dava tarihinden işleyecek yasal faizi ile davalıdan alınıp davacıya verilmesine, davacının 3 no.lu taşınmazla ilgili talebinin reddine, birleşen davanın ise reddine karar verilmiştir. Karara karşı taraflar vekilince süresi içinde temyiz isteminde bulunulmuştur.

2.Yargıtay(Kapatılan)23.Hukuk Dairesi 02.07.2018 tarih 2016/2101 Esas ve 2018/3861 karar sayılı ilamında "Taraflar arasından düzenlenen 30.12.2004 tarihli sözleşmede, 12 bağımsız bölümün yapılacağı, 3 bağımsız bölümün arsa sahibine, 9 bağımsız bölümün ise yükleniciye verileceği kararlaştırılmıştır. Ancak değişen imar durumu nedeniyle yapılacak inşaat sayısı azalmış ve taraflar arasında 21.03.2005 tarihinde adi yazılı şekilde ek sözleşme düzenlenerek 8 bağımsız bölümün yapılacağı kararlaştırılmış fakat mevcut fiili durumda 9 bağımsız bölümün inşa edildiği görülmüştür. Her ne kadar ek sözleşme geçersiz ise de, 30.12.2004 tarihli sözleşmede belirlen paylaşım oranı ile mevcut fiili durumda 9 bağımsız bölümün bulunduğu göz önüne alındığında, sözleşmede belirlenen paylaşım oranının fiili duruma uyarlanmadan, yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamıştır." gerekçesi ile hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

C.Üçüncü Bozma Kararı

1.İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde 30/06/2020 tarih 2019/420 Esas ve 2020/168 karar sayılı kararında asıl davada davacının davasının kısmen kabulü ile, 13.460,50'TL kira tazminatının, 2.050,00'TL dairedeki eksik işler bedelinin, 736,89'TL ortak alanlardaki eksik işler bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin ve 3 no.lu bağımsız bölümün satılmasından kaynaklı tazminat taleplerinin reddine, birleşen davada davacının davasının kabulü ile, 40.000,00'TL nin dava tarihinden, 23.750,00'TL nin ıslah tarihi olan 02.03.2020 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir. Karara karşı taraflar vekilince süresi içinde temyiz isteminde bulunulmuştur.

2.Dairemiz 23.09.2021 tarih 2021/979 Esas ve 2021/359 karar sayılı ilamında " birleşen davada bedelleri talep edilen üç adet bağımsız bölümün tapuda aynı anda, 02.08.2006 tarihli ve 16765 yevmiye no.lu resmi senet ile satıldığı, davalı birleşen dosya davacısı yüklenicinin 7 ve 8 no.lu dairelerin satışında da paranın kendisine verilmediğini iddia ettiği, dosyaya sunulan protokole göre dairelerin davalı birleşen dosya davacısı yüklenici tarafından satıldığı ve paranın bir kısmının yüklenici tarafından alındığı, tapu işlemi ile geri kalan paranın ödeneceğinin kararlaştırıldığı, yüklenicinin protokoldeki imzasını inkar etmesi üzerine yapılan incelemede imzanın yükleniciye ait olduğu anlaşılmıştır. Her üç bağımsız bölüm de aynı resmi senette satılmış olup inkar etmesine rağmen ikisinin bedelinin davalı birleşen dosya davacısı yüklenici tarafından alınıp 3 no.lu bağımsız bölümün bedelinin alınmadığının kabulü, inkar edilen protokoldeki imzanın yükleniciye ait çıkması ve 3 no.lu bağımsız bölümü satın alan kişinin alım ve satımı yüklenicinin talimatı ile bedelsiz yaptığı beyanı ile birlikte değerlendirildiğinde hayatın olağan akışına uygun bulunmamaktadır. Bu durumda aynı resmi senetle satılan üç bağımsız bölümün yüklenicinin talimatı ile yapıldığı ve bedelinin yüklenici tarafından alındığının kabulü ile asıl davada daire bedelinin 1/4’ü olan 21.250,00 TL’nin tahsiline, birleşen davanın ise tümden reddine karar verilmesi gerekirken hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış, kararın davacı birleşen dosya davalısı arsa sahibi yararına bozulması uygun bulunmuştur." gerekçesi ile davacı birleşen dosya davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine, hükmün davacı birleşen dosya davalı ... yararına bozulmasına karar verilmiştir.

D. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

İlk Derece Mahkemesinin 12/05/2022 tarih 2021/462 Esas ve 2022/203 Karar sayılı kararı ile bozmaya uyularak, asıl dava yönünden davacının 13.460,50 TL kira tazminatı, 2.050,00'TL dairedeki eksik işler bedeli, 736,89'TL ortak alanlardaki eksik işler bedeli ve 21.250,00'TL 3 numaralı bağımsız bölümden hissesine düşen bedel olmak üzere toplam 37.497,39'TL yi talep edebileceğine karar verilerek bu bedel üzerinden asıl davanın kısmen kabulüne, birleşen dava yönünden inkar edilen protokoldeki imzanın yükleniciye ait çıkması ve 3 no.lu bağımsız bölümü satın alan kişinin alım ve satımı yüklenicinin talimatı ile bedelsiz yaptığı beyanı ile birlikte değerlendirildiğinde hayatın olağan akışına uygun bulunmadığından aynı resmi senetle satılan üç bağımsız bölümün yüklenicinin talimatı ile satıldığı ve bedelinin yüklenici tarafından alındığı kabul edilerek birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl dava davalısı-birleşen dava davacısı ... vekili tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1.Asıl dava davalısı-birleşen dava davacısı vekili temyiz dilekçesinde özetle; 3 numaralı bağımsız bölümün arsa sahibi tarafından dava dışı 3. kişiye satıldığını ve bedelinin arsa sahibi tarafından alındığını, satışın resmi senet ile yapıldığı ve aksinin arsa sahibi tarafından ispat edilmesi gerektiğini belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, kat karşılığı sözleşmesine dayalı olarak açılan alacak talebine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun geçici 3 ncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun (1086 sayılı Kanun) 428 nci maddesi, 438 nci maddesinin yedi, sekiz ve dokuzuncu fıkraları ile 439 ncu maddesinin ikinci fıkrası,

818 sayılı Kanunun 355 ve devamı maddeleri.

3. Değerlendirme

1.Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun geçici 3 ncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Kanunun 428 nci maddesi ile 439 ncu maddesinin ikinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen Mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı, her ne kadar asıl dava davalısı-birleşen dava davacısı yüklenici tarafından 3 numaralı bağımsız bölümün arsa sahibi tarafından satıldığı ve bedelinin arsa sahibi tarafından alındığı iddia edilmiş ise de, inkar edilen protokoldeki imzanın yükleniciye ait çıkması ve 3 no.lu bağımsız bölümü satın alan kişinin alım ve satımı yüklenicinin talimatı ile yapıldığı beyanı birlikte değerlendirildiğinde 3 numaralı bağımsız bölümün 7 ve 8 numaralı bağımsız bölümlerden ayrı olarak arsa sahibi tarafından satıldığı hayatın olağan akışına uygun bulunmadığından, aynı resmi senetle satılan üç bağımsız bölümün yüklenicinin talimatı ile satıldığı ve bedelinin yüklenici tarafından alındığı ve taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki bağımsız bölümlerin paylaşım oranı ve fiili durumdaki bağımsız bölüm sayısına oranlandığında 3 numaralı bağımsız bölümün 1/4 bedelinin arsa sahibine ait olduğunun kabulü ile asıl davada arsa sahibi lehine hükmedilen 21.500,00'TL'nin hukuka uygun olduğu anlaşılmakla; temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Asıl dava davalısı-birleşen dava davacısı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,

Karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine,

07/03/2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.