Esas No: 2024/1346
Karar No: 2025/720
Karar Tarihi: 25.02.2025

**6. Hukuk Dairesi         2024/1346 E.  ,  2025/720 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/1806 E., 2024/415 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Çanakkale 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2022/307 E., 2023/476 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekilince duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 25.02.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacı vekili Avukat ...ile davalı vekili Avukat ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili arsa sahibi ile davalı yüklenici şirket arasında 22.08.2016 tarihli düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin imzalanmasından sonra 4 ay içerisinde inşaat ruhsatının alınması gerekirken müvekkili için beklenmesi gereken tahammül süresi aşıldığından 28.09.2017 tarihli ihtarname ile sözleşmenin feshedildiğini, ihtarnameden sonra 13.10.2017 tarihinde ruhsat alan yüklenicinin müvekkili arazisinde çalışmaya başladığını, taşınmazın tamamı ile ilgili ruhsat almadığını ileri sürerek sözleşmenin haklı fesih ile sona erdiğinin tespiti ile taşınmaza vaki müdahalenin önlenmesini talep etmiş, 05.11.2019 tarihli ıslah dilekçesi ile davalı yüklenicinin sözleşmeye aykırı olarak proje taslağını sunup müvekkilinin yazılı onayını almadığını, sözleşmede belirtilen 4 aylık sürede inşaat ruhsatının da alınmadığını, sözleşmenin imzalanmasından bir yılı aşkın bir süre işlem yapmayan davalının cezai şarttan faydalanmak için birkaç kazı yapmaya başladığını, yüklenicinin sözleşmede kendisine yüklenilen ödevleri yerine getirmediğinden inşaat bitmiş olsa dahi sözleşmeye aykırı yapılmış olduğundan teslim şartının gerçekleşmeyeceğini ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili feshi ile tapuya konulmuş şerhin kaldırılmasını talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; tek taraflı ihtarnamenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi için yeterli olmadığını, arsa sahibinin kötüniyetli olduğunu, 101 ada 1 parsel için ruhsat alındıktan sonra 2 ve 3 no.lu parsel için ruhsata başvurulacağının kararlaştırıldığını, 1 no.lu parsel için ruhsat alındığını, 2 ve 3 no.lu parsel içinse ruhsat başvurusunda bulunulduğunu, fesih talebinin haksız ve keyfi olduğunu, müvekkilinin inşaatı süresinde tamamlayabileceğini, davacı herhalükarda fesh edecek ise müvekkilinin zararlarını karşılaması gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile 3 adet parsel üzerinde yapılması öngörülen inşaata ilişkin sadece tek parsel yönünden (101 Ada 1 parsel) 12.10.2017 tarihinde inşaat ruhsatı alındığı, davacı arsa maliki tarafından vekaletname verilmemiş olmasında yüklenicinin basiretli hareket etmediği, bununla birlikte, tarafları bir araya getiren ve sözleşme yapmalarına ortam hazırlayan davacı arsa malikinin oğlunun uzun yıllardır arkadaşı olduğu taraf beyanlarından anlaşılan ... ve kardeşi ...'nin tarafların bir araya gelmesine aracılık ettiği dolayısıyla taraflar arasındaki iletişimin anılan kişiler üzerinden yürüdüğü bu durumdan da taraflar arasındaki iletişimin resmi kanallardan ziyade sözlü olarak ilerlediği, feshe yönelik ihtarname hukuken sözleşmeyi sonlandıracak bir araç olmadığından, dava tarihinde sözleşmenin halen ayakta olduğu, ne var ki davacı arsa malikinin idari yollardan yapmış olduğu başvurular sonucunda gecikmeli olarak alınan inşaat ruhsatı da iptal edilmiş olduğundan, davalı yüklenicinin sözleşmeye uygun olarak eseri inşa etme borcunu ifa noktasında imkansızlık içerisinde bulunduğu, somut olayda ifa engeli olduğu, davalı yüklenici yönünden 10.01.2017 tarihinden arsa malikinin vermiş olduğu vekaletnameye binaen yapı ruhsatı alımı için 30.03.2017, 25.09.2017 tarihlerinde başvuru yapılmış olduğu, 28.09.2017 tarihinde arsa malikince fesih amacıyla ihtarname keşide edildiği, 12.10.2017 tarihinde yapı ruhsatı alındığı, 16.10.2017 tarihinde ise arsa malikinin ruhsat iptali için başvurduğu ve yine aynı tarihte vekaletnameden azlettiği ve 17.10.2017 tarihi itibariyle eldeki davayı açtığı, yargılama boyunca ifa engeli mevcut olduğundan inşaatta ilerleme de kaydedilemediği dolayısıyla her ne kadar inşaatın mevcut durumdaki tamamlanma oranı geriye etkili feshe imkan verse de, inşaatın şu an olduğu seviyede olmasının temel sebebinin davacı arsa maliki tarafından ruhsatın iptal edilip aynı zamanda ruhsat başvurusu için verdiği vekaletnamenin de azil sebebiyle geçersiz hale gelmesi olduğu dolayısıyla geriye etkili feshin eldeki davada şartlarının oluşmadığı, davacı arsa maliki tarafından sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren, yüklenicinin işi savsakladığı, sözleşmeye aykırı hareket ederek, işi geciktirdiği hususunda davalıya gönderilen herhangi bir ihtarnamenin olmadığı, aksine sözleşmenin yüklenici tarafından ifası sürecinde arsa malikince inşaatın mühürlenmesine sebebiyet verildiği ve böylece yüklenici tarafından dava tarihinden günümüze inşaatta herhangi bir yol kat edilmesinin önüne geçilmiş olduğu, inşaatın tamamlanma oranının son derece az oluşunun yüklenicinin kusurundan kaynaklanmadığı, geriye etkili feshin şartları oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde davacı vekilince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı yüklenicinin, ruhsat başvurusu için gerekli olan vekaletnameyi temin etmesinden sonra süresinde gerekli başvuruyu yaptığı, idareden kaynaklanan gecikmeden dolayı ruhsatın gecikmeli olarak alındığı, 2 ve 3 numaralı parseller için de tip proje uygulanacağından 1 numaralı parsel için ruhsat alındıktan sonra diğer parseller için başvuru yapıldığı ve 1 numaralı parselde inşaata başlandığı, ancak davacının teslim süresi gelmeden sözleşmeden dönmek istediği ve ruhsatların iptalini sağladığı görülmekle, toplanan bu delillerden sözleşmenin geriye etkili feshini gerektirir nitelikte davalı yüklenicinin bir kusurunun bulunmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili temyiz dilekçesinde;

a.Arsa sahibinden vekalet alınması ve ruhsat başvurusunda basiretli tacir gibi hareket etmeyen yüklenici kusurlu bulunmasına rağmen sözleşmenin feshi talebinin reddinin mesnetsiz olduğunu, bu süreçte müvekkilinin ihtarname keşide etmemesinin sözleşmenin çekilmez hale gelmediğine yönelik yorum yapılarak davalı kusurunun yok sayıldığını, gerekçeli kararın çeliştiğini,

b.Sözleşmenin esaslı noktası olan 3 no.lu parselde ve 2 no.lu parselde ifaya matuf inşa faaliyetinde bulunulmadığını,

c. Taraflar arasındaki ilişkinin sözlü yürüdüğünü kabul eden mahkemenin müvekkilinin sözlü fesih iradesini bildiren tanıklarına itibar etmediğini,

d.101 ada 1 parsele ilişkin ruhsat alınmasına ilişkin sözleşmede belirtilen süre geçmesine rağmen ruhsat başvurusunda bulunmayan, basiretli davranmayarak gerçek kişi olan iş sahibinden vekalet almayan, işinin ehli bir yüklenici gibi davranmayarak direnime düşen, 101 ada 2 parsel ve 101 ada 3 parsele ilişkin vekalet aldıktan sonra dahi yetkilendirme tarihinden sonra 8 ay 15 gün sonra başvurarak sözleşmesel sürenin geçmesinden oldukça sonra ruhsat başvurusu yapan, başvuruda bulunmasına rağmen mezkur parsellere ilişkin ruhsat alamayan, inşa faaliyetinde bulunmayan ve tüm tahminlere göre de sözleşme süresi içerisinde sözleşmeye konu işin tamamını yerine getiremeyeceği sabit olan yüklenicinin kusurlu olduğunu,

e.Sözleşme ilişkisinin taraflar açısından çekilmez hale geldiğini, güven ilişkisinin ortadan kalktığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapuya konulan şerhin kaldırılması istemine ilişkindir.

Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, 101 ada 1 parsel için dava öncesinde yapı ruhsatının alındığı projedeki villa tipi taşınmazların tip proje kapsamında olmasından dolayı diğer parseller için de akabinde ruhsat alınacağı, tüm parseller için dava açıldığı tarihte inşaat yapım süresinin dolmadığı, diğer parseller yönünden de ruhsatın alınarak inşaatın sözleşmede belirlenen sürelerde bitirilebilecek olmasına rağmen dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacak şekilde dava açıldığının anlaşılmasına göre davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle ;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA,

Yargıtay duruşmasında vekili hazır bulunan davalı yararına takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davacıdan tahsili ile davalıya ödenmesine,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

25.02.2025 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

(Muhalif)

(Muhalif)

MUHALEFET ŞERHİ

Davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici şirket arasında 22.08.2016 tarihinde 101/ada 1, 101/2 ve 101/3 nolu üç ayrı parselle ilgili arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Taraflar, sözleşmede, yapı ruhsatının sözleşmenin imzalanmasından itibaren 4 ay içinde alınacağını kararlaştırmıştır. Davalı yüklenici, sözleşmeden sonra 12.10.2017 tarihinde sözleşme konusu üç parselden sadece 101ada 1 parselle ilgili yapı ruhsatı almış diğer iki parselle ilgili olarak yapı ruhsatı almak için müracaat ettiğini beyan etmiştir.

Davacı arsa sahibi, davalı-yüklenicinin yapı ruhsatını, sözleşme tarihinden 1 yıl 1ay 20 gün sonra sadece üç parselden biri için aldığını, sözleşmeye aykırı davrandığını belirterek sözleşmenin geriye etkili feshine, şerhin kaldırılmasına ve müdahalenin menine karar verilmesini talep etmiş, ilk derece mahkemesi davanın reddine karar vermiş istinaf mahkemesi ise davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar vermiştir.

TBK’nın 473/1.fıkrasında, yüklenicinin işe zamanında başlamaması halinde, işsahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebileceği açıkca hükme bağlanmıştır. Sözleşmede yapı ruhsatı alınması için sözleşme tarihinden itibaren 4 ay süre öngörülmüş olmasına rağmen dava tarihi olan 17.10.2017 tarihine kadar iki parsel için yapı ruhsatının hiç alınmamış olması, tek parsel için ise kararlaştırılan 4 ay yerine, 1 yıl 1ay 20 gün sonra yapı ruhsatının alınması tahammül sınırlarını aşan sürelerdir. İlk derece ve istinaf mahkemelerinin “…diğer iki parsel ruhsatı için başvuru yapıldığı, yüklenicinin vekalatten azledildiği, davacının işin gecikmesi nedeniyle davalıya bir ihtarının olmadığı, inşaatın gecikmesinde davalının kusurunun bulunmadığı…” gerekçeleri sözleşmeye bağlılık ve yukarıya alının TTK nın 473/1 fıkrasının kesin hükmü karşısında sözleşme hukuku ve dairemizin yerleşik içtihatlarıyla bağdaşmayan gerekçelerdir.

Bu nedenlerle, istinaf mahkemesi kararının kaldırılarak ilk derece mahkemesinin kararının bozulması gerekirken, kararın onanmasına dair Sayın çoğunluğun kararına muhalifiz.