Esas No: 2016/595
Karar No: 2018/7807
Karar Tarihi: 14.11.2018

**14. Hukuk Dairesi         2016/595 E.  ,  2018/7807 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

(Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla)

Davacılar ve vekilleri tarafından, davalılar aleyhine 20.10.2011, 09.09.2011 ve 09.01.2012 günlerinde verilen dilekçeler ile ... iptali ve tescil olmadığı takdirde alacak talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine dair verilen 25.06.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı arsa sahipleri vekili, davalı yüklenici vekili ve davacı ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Asıl davada ve birleşen davalarda davacılar ve vekileri, davalı yüklenici ... ile diğer davalılar arsa sahipleri arasında düzenlenmiş bulunan 25 Mart 2009 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince 654 ada 165 parsel sayılı taşınmazda yapılmakta olan binada yükleniciye isabet eden dava konusu bağımsız bölümleri yükleniciden satın aldıklarını ileri sürerek, ... kayıtlarının iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmesini istemişler, davacı ... ... iptali ve tescil talebi kabul edilmediği takdirde fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydı ile taşınmazın rayiç bedeli için şimdilik 90.000,00TL'nin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı yüklenici ... vekili, binadaki eksikliklerin davacılar tarafından tamamlanması veya eksik işler bedelinin arsa sahiplerine ödenmesi gerektiğini belirtmiştir.

Davalı arsa sahibi ... vekili eksiklikler giderildiğinde tapuların hak sahiplerine verileceğini beyan etmiş, davalı ... davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davacı ...'nin davasının kabulüne, 4. kat 15 no'lu bağımsız bölümün ... kaydının iptali ile davacı ... adına tesciline, birleşen dosya davacısı ...'ın davasının kabulüne, 4. kat 14 no'lu bağımsız bölümün ... kaydının iptali ile davacı Miyase adına tesciline, birleşen dosya davacısı ...'nın davasının kabulüne, 2. kat 6 no'lu bağımsız bölümün ... kaydının iptali ile davacı ... adına tesciline, birleşen dosyada davacı ...'in davasının reddine karar verilmiştir.

Hükmü davalı arsa sahipleri vekili, davalı yüklenici ... vekili ve davacı ... vekili temyiz etmiştir.

Dava, davalı yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı ... iptali ve tescil, olmadığı takdirde alacak istemine ilişkindir.

Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahibi, yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra da yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir. Bir bina inşasından maksat, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. İşte, yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede ayrık hüküm varsa teslimden önce ve ancak sözleşme koşullarına uygun oranda arsa payı veya bağımsız bölümün tescilini isteyebilir. Kuşkusuz yüklenicinin teslimden sonraki borcu ayıba karşı tekeffül borcu olarak devam edeceğinden, yüklenici eserdeki ayıp ve eksikliklerden ve koşulları yerinde ise arsa sahibinin cezai şart alacağı ile sözleşmedeki diğer alacaklarından ve ayrıca kanundan kaynaklanan alacaklarından sorumludur.

Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olan yüklenici yukardan beri sayılan edimleri yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hak sebebiyle arsa payı veya bağımsız bölüm tapusunun devrini ondan isteyebileceği gibi Türk Borçlar Kanunu'nun 184 ve devamı maddelerine dayanarak kişisel hakkını arsa sahibinin onamı gerekmeksizin üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkı yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.

Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın dava edilerek arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece tüm bu yönler üzerinde durulmalı, yüklenici üçüncü kişi davacıya ancak hak kazandığını devir ve temlik edebileceğinden bu husus duraksamaksızın saptanmalıdır. Bütün bu araştırmalar sonucunda eserin (binanın) arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirildiği, ne var ki, yüklenicinin arsa sahibine gerek ayıp ve eksik işlerden, gerekse sözleşmede yer alan bazı hükümler sebebiyle sözleşme veya kanundan kaynaklanan nedenlerden dolayı borçlu bulunduğu ortaya çıkarsa yüklenicinin halefi olarak davacıya bunları yerine getirmek üzere uygun süre tanınmalı ya da olanaklı bulunursa karşılıkları para olarak depo ettirilerek depo edilecek tutar arsa sahibine ödenmek üzere (birlikte ifa kuralı) kişisel hakkın sonuçlarını meydana getirdiği düşünülüp istem kabul edilerek tescil hükmü kurulmalıdır.

Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;

Mahkemece, yerinde yapılan keşifler sonucu düzenlenen bilirkişi raporlarında binanın tamamının fiziki gerçekleşme oranının %95 olduğu, binadaki ortak yerlerde ve arsa sahibi davalılara ait dükkan ve dairelerdeki eksik işler bedeli ile yüklenicinin vergi ve ... borçlarının toplamının 90.061,40TL olduğu belirlenmiş, eksik işler bedeli davacılar ..., ... ve ... tarafından mahkemece süre verilmesi üzerine 30.020,00'şer TL olmak üzere depo edilmiştir. Eksik işler bedelinin arsa sahiplerine ödenmek üzere depo edilmesinden sonra davacılar ..., ... ve ...'nın ... iptali ve tescil davalarının kabulüne, davacı ...'in davasının ise reddine karar verilmiştir.

1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya kapsamına göre davalı yüklenici ...'ın tüm, davacı ... vekili ve davalı arsa sahipleri vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-Davacılar ..., ... ve ...'nın ... iptali ve tescil istemlerinin kabulüne, davacı ...'in ... iptali ve tescil davasının reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.

Ancak;

Davacı ... davasında ... iptali ve tescil, olmadığı takdirde alacak isteminde bulunmuştur. ...'in dayandığı protokol 21.09.2010 tarihli olup, yüklenici ... ve arsa sahibi ... tarafından imzalanmıştır. Arsa sahibi ve yüklenicinin imzaladığı protokole göre bir dairenin bedelsiz olarak davacı ...'e verilmesi veya satılması mümkün olmayacağı gibi, temyiz dilekçesi ekinde sunulan alacaklısı ..., borçlusu ... İnşaat-... olan, 25.02.2010 tarihli, 80.000,00TL bedelli senedin arkasında yer alan yazı ve imzaya göre ... karşılığı yüklenici tarafından davacıya verildiği anlaşıldığından davacı ...'in alacak davasının kabulü ile dava konusu bağımsız bölümün dava tarihi itibariyle rayiç bedelinin davalı yüklenici ... tarafından davacı ...'e ödenmesine karar verilmesi gerekirken, aksine görüş ile alacak davasının da reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir.

Davalı arsa sahipleri vekilinin temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede ise;

Dava konusu bağımsız bölümlerin bulunduğu binada fiziki gerçekleşme oranı %95 olarak belirlenmiş, eksik işler bedeli olarak saptanan miktar ise davacılar ... ve ... tarafından depo edilmiştir. Ancak, depo edilen bu bedelin yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda davalı arsa sahiplerine ödenmesine karar verilmesi gerekirken hükümde sehven "davacılara" ödenmesine denilmiş, bilahare bu hüküm kısmının mahkemece "hükmün 6. bendinin bir kısım davacılar tarafından depo edilen eksik işler bedelinin davalılara ödenmesine" şeklinde tashihine karar verilmişse de, eksik işler bedeli esasen yüklenicinin yerine getirmediği eksiklikler karşılığı olup, yükleniciyi de kapsayacak şekilde davalılara ödenmesine karar verilmesi doğru görülmemiş, tashih hükmün de bu nedenle bozulması gerekmiştir.

Diğer yandan; birleşen dosya davacısı ...'ın vekili Avukat ..., 05.06.2013 tarihli dilekçesi ile vekillikten çekilmiş, bundan sonra davayı takip etmemiştir. Bu itibarla davacı ... lehine vekalet ücreti takdiri doğru değildir. Ayrıca arsa sahiplerinin davada zorunlu dava arkadaşı olması nedeniyle davalı arsa sahiplerinden maktu vekalet ücreti alınmasına, yükleniciden ise nispi vekalet ücreti alınmasına karar verilmesi gerekirken bu yön de gözardı edilerek hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davalı yüklenici ...'ın tüm, davacı ... vekili ve davalı arsa sahipleri vekilinin yerinde görülmeyen bir kısım temyiz itirazlarının reddine, 2. bentte yazılı nedenlerle hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatıranlara iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 14.11.2018 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

(Muhalif)

KARŞI OY

Davacılardan ... 08.10.2010 tarihli satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak dava konusu binada 15 no'lu bağımsız bölümün adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davacı ... arsa sahipleri ile yüklenici arasında yapılan 20.09.2011 tarihli protokol nedeni ile aynı yerde 15 no'lu bağımsız bölümün adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir

Davacılardan ... yüklenici ile arasında 20.01.2010 tarihinde 5 no'lu bağımsız bölümün satımı konusunda sözleşme yapıldıktan sonra 19.02.2010 tarihinde ilk sözleşme tadil edilerek binanın dördüncü katının sağ tarafında bulunan dairenin yükleniciden satın alındığını, 15 no'lu dairenin adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ile yüklenici arsa sahibine karşı şahsi hak kazanır.

Yüklenici bu hakkının doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi arsa sahibinin rızası gerekmeksizin yazılı olmak koşuluyla üçüncü bir kişiye de temlik edebilir. (TBK m183)

Yüklenicinin üçüncü kişilere yapacağı devir, satış vaadi sözleşmesi ile olabileceği gibi basit yazılı temlik sözleşmesi de yeterlidir. Temlik sözleşmesinde devredenin imzasının bulunması yeterlidir.

Aynı bağımsız bölüm için birden fazla temlik sözleşmesi varsa şahsi hakların yarışması söz konusudur. Önceki tarihli olana değer verilir. Temlik sözleşmesinin basit yazılı yahut resmi şekilde yapılması sözleşmeye öncelik verilmesini gerektirmez.

Yukarıda adları yazılı davacıların talebi, dava konusu taşınmazdaki 15 no'lu bağımsız bölüme ilişkindir.

Mahkemece yapılan keşifte binada bulunan 14 no'lu dairenin eylemli olarak ..., 15 no'lu dairenin ise ... tarafından kullanıldığı tespit edilmiştir. Ancak mahkemece şahsi hakların yarışması halinde hangi sözleşmelere öncelik verileceği ve yukarıda adı yazılı davacıların dava dosyasına sunmuş oldukları sözleşme içerikleri ve tanık beyanları değerlendirilerek hangi bağımsız bölümün davacılara temlik edilmiş olduğu tam olarak tespit edilmemiştir. Ayrıca davacı ...'ın davadaki talebi, 15 no'lu bağımsız bölüme ilişkin olduğu halde Hukuk Muhakemeleri Kanununun 26. maddesinde belirtilen taleple bağlılık ilkesinde aykırı şekilde talep dışına çıkılarak karar verilmesi doğru olmadığından, hükmün bozma gerekçesine ek olarak yukarıdaki gerekçe ile de bozulması gerektiğini düşünüyorum.