Esas No: 2022/2834
Karar No: 2023/3550
Karar Tarihi: 30.10.2023

**6. Hukuk Dairesi         2022/2834 E.  ,  2023/3550 K.**

**"İçtihat Metni"**

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2020/195 E., 2022/437 K.

DAVA TARİHİ : 20.11.2017

HÜKÜM/KARAR : Esastan Red

İLK DERECE MAHKEMESİ : Menemen 2. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2017/533 E., 2019/247 K.

Taraflar arasındaki sözleşmenin iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilleri ile davalı yüklenici arasında Karşıyaka 2.Noterliğinin 17/08/2011 tarih ve 30913 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye göre inşaat sürsinin ruhsat tarihinden itibaren iki yıl olarak kararlaştırıldığını ancak aradan geçen altı senede herhangi bir inşaat çalışması bulunmadığını, davalıya gönderilen ihtarname ile verilen sürede sözleşmenin gereği yerine getirilmediğinden sözleşmenin feshedildiğini, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin tespiti ile tapudaki sözleşme şerhinin terkinini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; taraflar arasındaki sözleşmeye göre inşaat süresinin arazinin yapılmakta olan imar uygulaması bittikten sonra başlayacağını, belediye yazılarına göre imar uygulamasının halen devam ettiğini ve bitmediğini, taşınmaz üzerinde hacizler bulunduğunu, müvekkilinden kaynaklanmayan gecikme nedeni ile sözleşmenin feshinin hukuka aykırı olacağını savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile Karşıyaka 2.Noterliğinin 30913 yevmiye numaralı 17/08/2011 tarihli Düzenleme Şeklinde Satış Vaadini İçeren Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin davacı arsa malikleri ve davalı yüklenici şirket arasında akdedildiği, sözleşmeye göre işin süresinin ruhsat tarihinden itibaren 24 ay olduğu, keşif tarihinde taşınmaz üzerinde herhangi bir yeni inşaat yapımına ilişkin çalışmanın mevcut olmadığı, sözleşmeden kaynaklı herhangi bir inşaat imalatı bulunmadığı, davalı şirketin parsel üzerinde herhangi bir inşaat çalışması yapmadığı, davalı sözleşmenin üzerinden 6 yıl geçmesine rağmen belediye tarafından imar uygulamasını gerekçe göstermiş ise de, belediye başkanlığından alınan cevabi yazıda imar planı revizyon çalışmalarının devam ettiği, bu çalışmaların ne zaman sona ereceğinin belirsiz olduğu, her ne kadar davalı yüklenici şirketin imar planı programlarında bir yetkisinin bulunmadığı anlaşılmış ise de; sözleşmesinin üzerinden makul sayılacak bir süre geçtiği ve imar planının ne zaman biteceği konusunda da sürenin belirli olmadığı nazara alındığında, davacılardan bu sözleşmenin ilelebet ayakta tutma isteminin hakkaniyetli olamayacağı gerekçesiyle, taraflar arasında düzenlenen Karşıyaka 2.Noterliği'nin 17/08/2011 tarih 30913 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye olarak feshinin tespitine ve tapudaki hacze ilişkin şerhin kaldırılmasına karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; Mahkeme kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu, davacıların taşınmazı inşaatı uygun hale getirerek ayıpsız şekilde teslim etmediğini, hacizlerin kaldırılmadığını, imar uygulamasının tamamlanıp tamamlanmadığının mahkemece araştırılmaksızın eksik inceleme ile karar verildiğini, davacıların edimlerini yerine getirmediğinden müvekkilinin edimlerini yerine getiremediğini, tek ve asıl kusurlunun davacılar olduğunu, taraflar arasında tanzim edilen sözleşmenin 5. maddesindeki sözleşmenin süresine dair düzenleme karşısında kararlaştırılan sürenin henüz başlamadığını, kaldı ki imar uygulamasından dolayı inşaatın başlamasının yıllarca beklenebileceği hususunun taraflarca da öngörülmesinin gerektiğini, imar uygulamasındaki gecikmenin müvekkilinin hatasından kaynaklanmadığını, mahkeme gerekçesinde de feshin ileriye mi geriye mi dönük olduğu hususun belirtilmediğini, davacı tarafça sözleşmenin uyarlanması talep edilebilecekken fesih talebinin kötüniyetli olduğunu, hüküm kurmaya elverişli olmayan raporla karar verildiğini, rapora itirazlarının karşılanmadığını beyanla istinaf taleplerinin kabulü ile davanın reddine karar verilmesini talep ettiği görülmüştür.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile Davalı sözleşmenin üzerinden 6 yıl geçmesine rağmen belediye tarafından imar uygulamasını gerekçe göstermiş ise de, belediye başkanlığından alınan cevabi yazıda imar planı revizyon çalışmalarının devam ettiği, bu çalışmaların ne zaman sona ereceğinin belirsiz olduğu, her ne kadar davalı yüklenici şirketin imar planı programlarında bir yetkisinin bulunmadığı anlaşılmış ise de; sözleşmesinin üzerinden makul sayılacak bir süre de geçtiği göz önünde bulundurulduğunda imar planının ne zaman biteceği konusunda bir sürenin belirli olmadığı, davacılardan bu sözleşmenin ilelebet ayakta tutma isteminin hakkaniyetli olamayacağı nazara alındığında davacı arsa sahipleri tarafından makul süre de beklenmekle, mevcut durum karşısında sözleşmenin ayakta tutulmasını beklemek hakkaniyet kurallarına da aykırılık teşkil edeceğinden yerel mahkemenin taraflar arasında düzenlenen Karşıyaka 2. Noterliği'nin 17/08/2011 tarih 30913 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshinin tespitine, ayrıca kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhinin kaldırılmasına şeklindeki kabulü ve gerekçesi yerinde olup bu nedenle davalı vekilinin istinaf taleplerinin 6100 Sayılı HMK'nın 353/(1)-b-1 maddesi uyarınca oy çokluğuyla esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçeler ve resen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacağının bulunup bulunmadığı, faiz türünün ve başlangıç tarihinin doğru belirlenip belirlenmediği hususundadır.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun (6100 sayılı Kanun) 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 818 sayılı BK 356-371 maddeleri

3. Değerlendirme

1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Taraflar arasında Karşıyaka 2. Noterliği’nin 17/08/2011 tarih ve 30913 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmenin İşin Süresi başlıklı 5. maddesine göre; sözleşmenin imzalanmasından sonra bahse konu arazinin yapılmakta olan imar uygulaması bittikten sonra, projeler tamamlanarak inşaat ruhsatı alınıp işe başlanacak, işin süresi ruhsat tarihinden itibaren 24 olarak belirtilmiş, 24. ayın sonunda arsa sahiplerinin daireleri bitirilmiş ve iskan ruhsatları alınmış olacaktır.

2.1. Menemen Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü 11/06/2018 tarihli yazısı ile taşınmazın 1/1000 ölçekli İmar planı içerisinde olup, İmar Yasasının 18. Madde hükümlerine tabi olduğu, 17.08.2011 tarihi itibarı ile halen imar uygulamasına tabi olduğu, bu parseli de kapsayan alanda imar plan revizyonlarının yapıldığını, parseller üzerinde yapılan hacizlerin uygulamaya engel olmadığını, Canpol Müh.Ltd.Şti.nin 16.11.2016 tarihinde imar durum dilekçesi ile imar durumunu talep ettiğini, 3194 Sayılı Yasanın 18.maddesi kapsamında Canpol Mühendislik Ltd.Şti.nin müracaatı ile başlatılmış herhangi bir çalışma bulunmadığını belirtmiştir.

2.2. Sözleşme konusu 1882 parsel, 669,20 ‘şer metrekare hisse oranları ile ..., ..., Nazmiye Çetin ve ... adına 18/06/2009 tarihinde tescil edilmiştir.

2.3. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri karşılıklı taahhütleri ihtiva eden, iki tarafa da borç yükleyen eser yapımı ile satış vaadinden oluşan karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmelerde yüklenicinin asli edimi finansmanı kendisi tarafından sağlanarak arsa sahibinin arsası üzerinde sözleşme ve ekleri, tasdikli projesi, ruhsatı ve imara uygun olmak üzere inşaat yapıp teslim etmek, arsa sahibinin borcu da bedel olarak kararlaştırılan bağımsız bölüm-bölümler ya da arsa payının mülkiyetini yükleniciye devretmektir. Bütün sözleşmelerde olduğu gibi kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde de taraflar sözleşmenin kendilerine yüklediği borçları belirlenen zaman ve biçimde ifa etmek zorundadır. Buna göre borçlunun edimini süresinde yerine getirmemesi halinde gecikmede kusuru bulunmadığını kanıtlamadıkça, alacaklı seçimlik hakkını BK’nın 106/II. maddesinde belirtildiği gibi fesihten yana kullanabilir.

2.4. Gecikme süresine bakılmaksızın arsa sahibinin sözleşme ile bağlı tutulması hakkaniyete uygun olmadığı gibi yüklenicinin bu yöndeki savunmaları incelendiğinde; imar uygulamasının halen devam etmesine karşın 3194 sayılı yasanın 18.maddesi kapsamında davalı ... Ltd.Şti.nin müracaatı ile başlatılmış herhangi bir çalışma da bulunmadığı; taşınmaz üzerindeki hacizlerin imar uygulamasına engel olmadığı, kaldı ki sözleşmenin imza tarihinde de taşınmaz üzerinde 26/04/2011 tarihli haciz şerhi bulunduğu ve yüklenicinin bu durumu bildiği, bu hali ile aradan geçen sürede arsa sahiplerinin artık sözleşme ile bağlı olmadığı, temyiz incelemesine konu kararda hukuka aykırı bir yan bulunmadığı anlaşılmıştır.

3. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı harcın temyiz edenden alınmasına,

Dosyanın ilk derece Mahkemesine, karardan bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesi’ne gönderilmesine,

30/10/2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.