Esas No: 2019/1874
Karar No: 2020/181
Karar Tarihi: 22.01.2020

**15. Hukuk Dairesi         2019/1874 E.  ,  2020/181 K.**

**"İçtihat Metni"**

Mahkemesi :Asliye Hukuk Mahkemesi

Yukarıda tarih ve numarası yazılı bozmaya uyularak verilen hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiş, davalı vekili tarafından duruşma istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ... geldi. Temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

- K A R A R -

Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan sözleşmenin feshi, mahrum kalınan kira bedelinin ve uğranılan zararın tahsili istemlerine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne dair verilen kararın taraf vekillerince temyizi üzerine Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 19.03.2018 tarih, 2016/1156 Esas ve 2018/2232 Karar sayılı kararı ile bozulmuş, mahkemece bozma ilâmına uyularak yapılan yargılama sonucunda davanın kısmen kabulüne, taraflar arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, 18.000,00 TL mahrum kalınan kira gelir bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline dair verilen karar, taraf vekillerince yasal süresi içinde temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının tüm, davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-Taraflar arasında ... 5. Noterliği’nin 18.10.2011 tarih ve 14434 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi düzenlenmiş olup, davacı arsa sahibi, davalı ise yüklenicidir. Davacı arsa sahibi vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı şirket arasında düzenlenen sözleşme ile davalı şirketin müvekkiline ait ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, ... pafta, ... ada, 13 parsel sayılı taşınmaz üzerine yapılacak binadan 6 adet dairenin müvekkiline verilmesi ve inşaat ruhsatı alım itibaren itibaren 20 ay sonra dairelerin teslim edilmesi hususlarının kararlaştırıldığını, müvekkilinin kiracısını 30.000,00 TL ödeyerek tahliye ettiğini, arsayı

davalıya teslim ettiği halde davalı şirketin inşaata başlamadığını ileri sürerek, sözleşmenin iptâline, müvekkilinin mahrum kaldığı kira bedeli olan 18.000,00 TL ile kiracısına tahliye için ödediği 30.000,00 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, davalı vekili cevap dilekçesinde; kiracının arsadan tahliye edilememesi ve sözleşme tarihinden sonra belediye tarafından ilâve kat verilmesinin beklenmesi nedeniyle inşaata başlanamadığını savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 473. maddesinin 1. fıkrası hükmüne göre; yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir. Taraflar arasında düzenlenen ... 5. Noterliği’nin 18.10.2011 tarih ve 14434 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi’nin 5. maddesinde inşaat süresinin yapı ruhsatı alınmasından itibaren 20 ay olduğu kararlaştırılmıştır. Dosya kapsamındaki deliller ve tarafların beyanlarından inşaat yapılacak arsa üzerindeki kiracının 31.05.2012 tarihinde tahliye edildiği anlaşılmaktadır. Yapı ruhsatının alınması için sözleşmede öngörülen bir süre bulunmamaktadır. Bu halde dava tarihi itibariyle TBK’nun 473/1. fıkrasında belirtilen erken fesih koşullarının oluşup oluşmadığının tespiti için, inşaat yapılacak yerin boşaltıldığı tarihten itibaren yüklenici tarafından ne kadarlık süre içerisinde binanın yıkım ve yapı ruhsatının alınabileceği, makul süreye göre yapı ruhsatının alınabileceği tarihe 20 aylık inşaat süresi eklendiğinde tespit edilecek bu tarihten itibaren 18.12.2013 dava tarihine kadar geçen süreye göre yüklenici temerrüdünün gerçekleşip gerçekleşmediği hususlarının araştırılması gerekir (Yargıtay 15. HD. 26.04.2011 T. 2010/2618 E. 2011/2549 K. ve 15.10.2018 T. 2018/1277 E. 2018/3790 K.).

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 139. maddesinin 1. fıkrası hükmüne göre; iki kişi, karşılıklı olarak bir miktar para veya özdeş diğer edimleri birbirine borçlu oldukları takdirde, her iki borç muaccel ise herbiri alacağını borcuyla takas edebilir. Davalı yüklenici cevap dilekçesi ve savunmalarında sözleşme konusu işin ifası zımnında yapı ruhsatı aldığını ve bununla ilgili masraflar da yaptığını ileri sürerek mahsup itirazında bulunmuştur. Davalı yüklenici davacı arsa sahibi yararına sözleşme konusu iş ile ilgili iş yapmış ya da yapı ruhsatı almış ve bunlar için kendisi masraf yapmış ise bunların bedelini davacı arsa sahibinin alacağından mahsubunu istemekte haklıdır. Mahsup itirazında bulunabilmek için cevap süresi içerisinde ileri sürülmesi zorunlu olmadığı gibi karşı dava açılarak talep edilmesi de zorunlu değildir. Mahsup talebi itiraz niteliğinde olduğundan yargılamanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi, mevcut delillere göre anlaşılması halinde mahkemece de kendiliğinden gözetilir (Yargıtay 15. HD. 15.07.2010 T. 2010/3016 E. 2010/4126 K.).

Bu durumda mahkemece, davalı yükleniciye takas-mahsup talebi ile ilgili yaptığı harcamalara ilişkin belgelerini ibraz etmesi için süre verilip, bunların sıhhati de gerekirse araştırıldıktan sonra konusunda uzman teknik bilirkişi marifeti ile gerekirse mahallinde inceleme yapılarak, sözleşme konusu inşaat yapılacak yerdeki kiracının 31.05.2012 tarihinde arsa üzerindeki binayı tahliye etmiş olması göz önünde tutularak bu tarihten itibaren ne kadarlık süre içerisinde davalı yüklenicinin binayı yıkıp molozları kaldıracağı ve yapı ruhsatı

alabileceği, dava tarihine kadar gerçekleştirdiği imalâtı ve yaptığı işin aşamasının dosya kapsamına göre ne olduğu, makul süreye göre yapı ruhsatının alınabileceği tarihe 20 aylık inşaat süresi eklendiğinde dava tarihi itibariyle yüklenici temerrüdünün ya da 6098 sayılı TBK’nın 473. maddesi 1. fıkrasında belirtilen şekilde süreden önce dönme koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği ve mevcut delillerle sunulacak belgelere göre davalı yüklenicinin yaptığı ve davacı yararına olan yapı ruhsatı masraflarının miktarı konusunda gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınıp kanıtlanırsa arsa sahibinin istemekte haklı olduğu alacak miktarından mahsup edilmek suretiyle fesih, alacak ve mahsup itirazı ile ilgili olarak sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yanlış değerlendirme ile yazılı hüküm tesisi doğru olmamıştır.

Açıklanan nedenlerle kararın bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davacının tüm, davalının diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca davalının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davalı yararına BOZULMASINA, 2.540,00 TL duruşma vekâlet ücretinin davacıdan alınarak Yargıtay'daki duruşmada vekille temsil olunan davalıya verilmesine, ödenenden 5766 sayılı Kanun'un 11. maddesi ile yapılan değişiklik gereğince Harçlar Kanunu 42/2-d maddesi uyarınca alınması gereken 218,50 TL Yargıtay başvurma harcının mahsup edilerek, varsa fazla alınan temyiz harcının temyiz eden davalıya iadesine, fazla alınan temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacıya geri verilmesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine 22.01.2020 gününde oybirliğiyle karar verildi.