Esas No: 2012/10671
Karar No: 2012/13352
Karar Tarihi: 15.10.2012

**6. Hukuk Dairesi         2012/10671 E.  ,  2012/13352 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

DAVA TÜRÜ : Kiralananın tahliyesi

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava İşyeri ihtiyacı nedeni ile tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalının ... Mah. ... Cad. No: ... ... iş Hanı .../ .../ İstanbul adresindeki mecurda 01/01/2004 tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, vakıf mütevelli heyetinin aldığı 12/08/2008 gün 116 sayılı kararın 6. maddesi gereği dava konusu mecurun bulunduğu iş hanını kurulmakta olan ... Üniversitesi için bizzat kendi ihtiyacında kullanacağını, davalıya ... Noterliğince düzenlenen 04/12/2008 gün ve 21827 nolu ihtarın gönderildiğini, ihtar ile akdin yenilenmeyeceğinin bildirildiğini, ihtara rağmen mecuru tahliye etmediğini, davalının kiracı bulunduğu mecurun iş hanı, bütünü ile vakfın kendi ihtiyacında kullanacağından kira akdinin feshine, davalının mecurdan tahliyesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının öncelikle ihtiyaca konu yasal delillerini ibraz etmesi gerektiğini, sadece vakfın almış olduğu kararın ihtiyacın varlığına delil teşkil etmeyeceğini, söz konusu üniversitenin henüz kurulmadığını, kuruluş için yasal prosedürlerin yerine getirilmesinin ön koşul olduğunu, davacının tahliyesini istediği mecurun bulunduğu iş hanının fiziki koşullarının ihtiyaca uygun olmadığını, YÖK kanunu, Vakıf Yüksek Öğretim Kurumları Yönetmeliği gereği, vakıf üniversite için en az üç fakülte kurulmasını bu fakültelere ilişkin elverişli ve yeterli sayıda derslikler, konferans salonları, öğretim elemanları için bürolar laboratuarlar, sosyal tesisler, kütüphaneler, idari bürolar gibi bir çok mekanın bulunması gerektiğini, dava dilekçesinde bunların açıklamasının yapılmadığını, üniversitenin kaç fakülteden oluştuğunu, kontenjanının ne olduğunu, bu fakültelerin ve diğer bulunması gerekli ünitelerin ne şekilde, hangi binalarda ve katlarda ne şekilde yer alacağının belirtilmediğini, buna ilişkin bir proje sunulmadığını , davacının ihtiyacının samimi olmadığını, asıl amacın eski kiracıları tahliye ederek kira bedellerinin yükseltilmesi olduğunu, davacının iş hanındaki her kiracıya tahliye davası açmadığını, kira bedelini talep ettiği oranda artıran kiracılarına dava ikame etmediğini, asıl amacın kiranın yükseltilmesi olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece, ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu kanaatine varılmakla birlikte kiralanan taşınmazın bulunduğu ana yapının üniversite binası olarak kullanılabilmesi için esaslı tamirat ve tadilata ihtiyaç bulunduğu, mevcut haliyle veya basit tadilat ile üniversite binası olarak kullanılmasının mümkün bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Olayımıza gelince; Davacı vakfın mütevelli heyeti tarafından alınan 15.08.2008 tarihli karar ile mülkiyeti davacıya ait dava konusu kiralananın kurulacak olan ... ... Üniversitesine tahsis edilmesine karar verildiği, buna dayalı olarak ... Noterliği’nin 04.12.2008 tarih ve 21826 sayılı ihtarnamesi ile tahliye iradesinin davalıya bildirildiği, uzman bilirkişiler kurulu tarafından ibraz edilen 25.04.2011 tarihli ayrıntılı raporda nedenleri açıklanmak suretiyle kiralananın üniversiteye tahsis edilmesi ve devir edilmesi için mütevelli heyeti kararları, Vakıflar Genel Müdürlüğü oluru, davacı vakıf senedinin 3/e bendi, YÖK kararları, resmi gazetedeki kuruluş yasası, kiralanan hakkında ... Büyükşehir Belediyesi Başkanlığı'nın tadilat, ekleme ile taşınmazın üniversite binası olabilirliği yazısı, kiralananın yöredeki konumu, m2 alanı, kagir betonarme karkas mimari niteliği, yörede ve kiralanana yakın denilebilecek konum ve mesafede ... Üniversitesi, kütüphaneler gibi eğitim ve öğretim kurumlarının bulunması nedeniyle kiralananın kullanım amacına uygun olarak eşya ve eşhastan ari hale getirilmesini takiben yapılacak tadilat ve eklemeler ile dava konusu kiralananın üniversite binası olarak kullanılabileceği bildirilmiştir. Mahkemece de bu rapor esas alınarak hüküm oluşturulmuş, ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu dosya kapsamında mevcut delillere uygun olarak tespit edilmiştir.

Ne var ki, mevcut haliyle veya basit tadilat ile binanın üniversite binası olarak kullanılmasının mümkün olmadığı ve davacının mülkiyetinde bulunmayan 8 adet bağımsız bölüm maliklerinin rızalarının bulunduğuna dair beyan sunulmaması nedenleri ile davanın reddine karar verilmiştir. Oysa dava konusu kiralananın bulunduğu ana yapıda 75 adet bağımsız bölüm mevcuttur. Bu bağımsız bölümlerin 67 adedi davacıya aittir. Bunlardan 62 adedi ile ilgili ihtilaf giderilmiştir. Sadece dava konusu kiralanan ile birlikte 5 adet bağımsız bölümün tahliyesi beklenmektedir. Bunun gerçekleşmesi halinde kullanım amacına uygun tamirat ve tadilatın yapılabilmesi olanaklı hale gelecektir. Buradaki tamir ve tadilatın 6570 sayılı kanunun 7/ç bendi kapsamında olmadığı çok açıktır. Zira anılan madde anlamında tamir ve tadilattan maksat, kiralananın yıkılıp yeniden yapılmak istenmesi veya imar maksadı ile esaslı surette tamir, tevsii veya tadilin yapılmasıdır. Somut olayımızda bu anlamda tamir ve tadilat ihtiyacı bulunmadığı, üniversite binası olarak kullanılabilmesi için tamir ve tadilatın gerekli olduğu, bununda yapılacak işin niteliğine uygun bulunduğu anlaşılmıştır. Ayrıca 8 adet bağımsız bölüm malikinin rızası sorunu tamamen 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri çerçevesinde düşünülmesi gereken bir durum olup davayı doğrudan ilgilendiren bir yönü bulunmamaktadır. Esasen bu husus davacıya ait tüm bağımsız bölümlerin tahliyesinden sonra söz konusu bağımsız bölüm malikleri ile çözümlenecek bir husustur.

Bu bağlamda, davacı vakfın kamulaştırma yapma yetkisinin bulunduğu gözardı edilmemelidir. Kaldı ki, yönetim planının 2. madde hükmünün davaya konu kiralananın da bulunduğu mülkiyeti davacıya ait bölümde imarın müsaade etmesi durumunda kat ilavesi de dahil olmak üzere her türlü gerekli tadilatın yapılmasına cevaz verdiği anlaşılmaktadır.

Bu nedenlerle davacının ihtiyaç iddiasının samimi, gerçek ve zorunlu olduğu, bilirkişi raporu ile de belirlendiği üzere, kullanım amacına uygun olarak gerçekleştirilecek tamir ve tadilat ile kiralananın üniversite binası olarak kullanılabileceğinin sabit olduğu, buradaki tadilat ve tamiratın 6570 sayılı kanunun 7/ç bendi kapsamında olmadığı, 8 adet bağımsız bölüm malikinin muvafakatının bu aşamada aranmasının gerekli bulunmadığı anlaşıldığından tahliye kararı verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeler ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 15.10.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.