Esas No: 2014/24977
Karar No: 2014/22506
Karar Tarihi: 18.12.2014

**8. Hukuk Dairesi         2014/24977 E.  ,  2014/22506 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

DAVA TÜRÜ : Tapu iptali ve tescil, tazminat

... ile ... ve müşterekleri aralarındaki tapu iptali ve tescil, tazminat davasının reddine dair ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nden verilen 02.10.2013 gün ve 360/405 sayılı hükmün Yargıtay'ca duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından süresinde istenilmiş ise de; duruşma isteminin değerden reddine karar verilerek; dosya incelendi, gereği düşünüldü:

... A R A R

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalıların miras bırakanı...'ın, 18.03.1970 tarihinde dava konusu .... mevkii 335 parselde bulunan 1937 m2'lik tarlayı 2000 TL bedelle vekil edenine sattığını, tapular devredilmediği için resmi satışın yapılamadığını, miras bırakan...'ın ölümü ile mirasçılarının taşınmazın intikalini gerçekleştirdiklerini fakat davacının taşınmazdaki zilyetliğinin devam ettiğini açıklayarak, dava konusu 335 parsel sayılı taşınmazın tapusunun iptali ile vekil edeni adına tesciline, mümkün olmadığı takdirde bugünkü değerinin faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalılar vekili cevap dilekçesinde, davada zamanaşımının dolduğunu ve hak düşürücü sürelerin geçtiğini, 40 yıl önce satın alınan taşınmazın tescili olmadığı takdirde bedelin ödenmesi talebinin yasaya uygun olmadığını, alacağın 10 yıllık zamanaşımına tabi olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Mahkemece, tapulu taşınmazların satış ve devirlerinin TMK'nun 706, Tapu Kanunun 26. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılmadıkça hukuki sonuç doğurmayacağı ve davacı tarafın taşınmazın bedelinin tahsiline yönelik talebinin de Borçlar Kanunu 146 maddesi gereğince zamanaşımına uğradığı gerekçeleri ile reddine karar verilmesi üzerine; hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, kazanmayı sağlayan zilyetlik, 18.03.1970 tarihli harici satış sözleşmesi ve eklemeli zilyetlik nedeniyle TMK. nun 713/1, 996 ve 3402 sayılı Kadastro Kanununun 14. maddesi gereğince açılan tapu iptali ve tescil olmadığı taktirde taşınmazın değerinin tahsili isteğine ilişkindir.

Dosya kapsamına, dava evrakı ile yargılama tutanakları içeriğine, deliller değerlendirilerek karar verildiğine ve takdirde bir isabetsizlik bulunmadığına, dava konusu 335 parsel sayılı taşınmaza ilişkin tapulama çalışmalarının 30.05.1969 tarihinde yapıldığı ve 28.01.1970 tarihinde kesinleştiğine, dava konusu satım işleminin ise 18.03.1970 tarihinde

gerçekleştirildiğine, tapulu taşınmazların TMK'nun 706, BK. nun 213, 2644 sayılı TK. nun 26 ve Noterlik Kanununun 60 ve 89. maddeleri gereğince haricen satışının geçersiz olduğuna göre davacının tapu iptali ve tescil isteği yönünden davanın reddine karar verilmesinde usul ve kanuna aykırı bir yön bulunmadığından, davacı vekilinin bu yöne ilişkin temyiz itirazlarının reddi ile tapu iptali ve tescil davasının reddine ilişkin hüküm fıkrasının ONANMASINA,

Davacı vekilinin taşınmazın bugünkü değerinin tahsiline yönelik temyiz itirazlarına gelince;

18.03.1970 tarihli sözleşmenin tarafı ve davacı durumunda bulunan ...; tapu iptali ve tescil isteği kabul edilmediği takdirde taşınmazın bugünkü değerinin tahsiline karar verilmesini istemiştir. Her ne kadar davacı vekili taşınmazın bugünkü değerinin tahsili talebinde bulunmuş ise de, şu ayrıma değinmekte yarar vardır. Uyuşmazlık konusu yapılan, taşınmazın dava tarihindeki sürüm değeri olmayıp, harici satış senedinde yazılı satış bedelidir. Esasen taşınmazın dava tarihindeki gerçek değerini oluşturan bedelin istenmesi mümkün değildir. Geçersiz sözleşmeye dayalı satışlarda istenen ve iade edilmesi gereken satış senedinde yer alan bedel olmaktadır. 10.07.1940 tarih 1939/2 Esas ve 1940/77 Karar sayılı YİBBGK. kararında; “haricen yapılan (tapu memuru huzurunda yapılmayan) taşınmaz mal satışından dönüldüğünde, satış bedelini geri vermeyen taraf, taşınmaz malın kendisine verilmesi için karşı tarafı zorlayamaz, verdiği bedel kendisine geri verilmeyen taraf, parası geri verilinceye kadar yararlandığı ürünleri ödemek ve ecrimisili vermekle yükümlü değildir” denilmektedir. O halde, anılan YİB. kararına göre, geçersiz sözleşmelerde akdin geçersizliği nedeniyle her iki taraf verdiğini geri alabilir. Davacılar; TMK'nun 995. maddesi uyarınca satış bedeli ödeninceye kadar hapis hakkına sahip olup, bu satış bedeli ödeninceye kadar aynı zamanda taşınmazdan yararlanabilirler. 07.06.1939 tarih, 1936/31 ve 1939/47 sayılı YİBBGK. kararında ise; “gayrimenkulün (taşınmazın) haricen satışının ve satışının vaadine müttealik (ilişkin) muameleler kanunen muteber (geçerli) bulunmamış ise de, satıcının memuru mahsus huzurunda (bu işle görevli memur önünde) ferağın icrasını ve aksi takdirde almış olduğu bedelin iadesini (geri verileceğini) taahhüt etmiş ve alıcı da aralarında tekerrür eden (kararlaştırılmış bulunan) bedeli bu şartla satıcıya vereceğini taahhüt etmiş (üstlenmiş) ise, bu gibi uyuşmazlıklar BK'nun 125. maddesine göre, 10 yıllık zamanaşımına tabi (bağlı)dir. Zamanaşımı süresinin başlangıcı, ferağdan cayma (dönme) ve imtina tarihidir” denilmiştir. Sözü edilen İçtihatları Birleştirme kararı karşısında, satıcı geçerli bir sözleşme yapmadığı taktirde aldığı satış bedelini geri vermeye mecburdur. Bu nedenle alıcı, satıcının ferağ vermesini bekler. Ferağ verme yönündeki ümidi kesildiği takdirde, verdiği parayı isteme hakkı doğar. İşte satış parasının geri verilmesi davalarında zamanaşımının başlangıcı, kural olarak; bu ümidin kesildiği veya satışın yapılmasının imkan dahilinden çıktığı ya da tapuda devir yapma olanağının ortadan kalktığı tarih olarak kabul edilmektedir. Yine 07.12.1955 tarih ve 18/27 sayılı YİB kararının gerekçesinde de; “…haricen düzenlenen senetler para borcundan ibaret olmayıp, bir sözleşmeyi kapsadığından, bu senedin içinde yazılı paranın borçludan alınması konusunda İcra Dairesinde takip yapılamaz. Mahkemeye dava açılması ve alacağın bir ilama bağlanması gerekir…”, açıklamasına yer verilmiştir.

O halde, somut olayda zamanaşımının başlangıcı hangi tarih olacağı uyuşmazlık konusunu oluşturmaktadır. Mahkemece, tapulu taşınmazın haricen satışının geçersiz olduğu gerekçesiyle tapu iptali ve tescil davasının reddine karar verilmiştir. Davacı taraf harici satışın yapıldığı ve kendi edinimlerini yerine getirdiği 18.03.1970 tarihinden beri satın aldığı taşınmazın tapusunu almak için beklemektedir. Satışı yapan... kendi sağlığında edimini yerine getirmediği gibi mirasçıları da davanın açıldığı tarihe kadar bu edinimlerini

yerine getirmemişler, tapu vermekten ve ifadan hep kaçınmışlardır. Geçersiz bir sözleşmede tarafların iradeleri, ferağın Tapu Sicil Müdürlüğü önünde yazılmak suretiyle geçerli bir sözleşme yapmak konusunda birleşir. Bu koşulla, alıcının satış parasını satıcıya ödediği kabul edilir. Satıcı geçerli bir sözleşme yapmadığı takdirde aldığı satış parasını geri vermeye mecburdur. Bu halde, alıcı, satıcının ferağı vermesini bekler, bu ümidi kesildiği takdirde, verdiği parayı istemek yönüne gider. İşte satış parasının geri verilmesi davasında zamanaşımının başlangıcı bu ümidin kesildiği veya satışın yapılmasının olanak dahilinde çıktığı tarih olur. Artık ferağ imkanının ortadan kalktığı ve davacının ferağdan ümidinin kesildiği 16.11.2012 tarihinde eldeki tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedelin tahsili davasını kademeli olarak açtığına göre, BK. nun 25. maddesinde açıklanan 10 yıllık zamanaşımının başlangıç tarihinin eldeki dava tarihi olduğunun kabulü gerekir.

Davacı 18.03.1970 tarihli harici satış sözleşmesine dayandığından iadesi gereken sözleşmede yazılı 2000 liranın denkleştirici ... kuralı gereğince uyarlanmasının yapılarak, dava tarihine kadar ulaştığı gerçek değerinin uzman bilirkişi veya bilirkişilerce belirlenmesi gerekmektedir. Bilindiği üzere, geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici ... düşüncesine dayanır. Denkleştirici ... ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından yararlanılarak kendi mal varlığını artıran kişinin, elde ettiği bu kazanımı geri vermek zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğü bulunduğunu ifade eder. Ülkemizde yaşanan ve uzun yıllar boyu yüksek oranlarda seyreden enflasyon nedeniyle belli bir miktar paranın verildiği tarihteki alım gücüyle aynı miktar paranın geçen zamana bağlı olarak iade günündeki alım gücünün farklı ve çok daha az olduğu bir gerçektir. Hukuken geçersiz sözleşmeler tasfiye edilirken, denkleştirici ... kuralı göz ardı edilemez.

Saptanan bu somut ve hukuki olgular gözetilerek geçersiz sözleşmede yer alan ve davacı tarafından ödenen bedelin (2000 liranın), ödeme tarihinden itibaren çeşitli ekonomik etkenler nedeniyle azalan alım gücünün enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, döviz kurları, altın, memur maaşı ve işçi ücretlerindeki artışlar vs. ortalamaları alınmak suretiyle dava tarihine göre ulaşacağı alım gücünün denkleştirici ... ilkeleri gereğince konunun uzmanı bir hukukçu, bir mali müşavir veya muhasebeci ve bir bankacıdan oluşturulacak üçlü bilirkişi kurulundan açıklamalı, karşılaştırmalı tarafların ve Yargıtay’ın denetimine elverişli rapor alınması ve ondan sonra bedelin iadesi konusunda bir karar verilmesi gerekirken satışın geçersiz olduğu ve zamanaşımının geçtiği gerekçesiyle bedele yönelik davanın reddine karar verilmiş bulunması usul ve kanuna aykırıdır.

Davacı vekilinin temyiz itirazları bu bakımdan yerinde görüldüğünden kabulü ile yerel mahkeme hükmünün harici satış bedelinin geri ödenmesi açısından HUMK. 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, taraflarca HUMK'nun 388/4. (HMK. m. 297/ç) ve HUMK'nun 440/I maddeleri gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, 34,15 TL peşin harcın istek halinde temyiz eden davacıya iadesine, 18.12.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.