Esas No: 2014/8780
Karar No: 2015/1899
Karar Tarihi: 24.03.2015

**23. Hukuk Dairesi         2014/8780 E.  ,  2015/1899 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi

Taraflar arasındaki karşılıklı alacak ve tazminat davalarının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl davanın davalı... Konut Yapı Kooperatifi yönünden feragat nedeniyle, diğer davalılar yönünden esastan reddine, karşı davanın açılmamış sayılmasına yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde asıl davada davacılar vekilince... Konut Yapı Kooperatifi dışındaki davalılar yönünden temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- K A R A R -

Asıl davada davacılar vekili, arsa maliki müvekkilleri ile davalı yüklenici ... arasında 11.12.1992 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalı ...'in kendi bilgi ve denetiminde diğer davalı kooperatifleri kurdurarak, bu kooperatiflerle eser sözleşmeleri imzaladığını, ...'in talebi üzerine hak etmemesine rağmen işin yürütülmesi ve toplu konut kredisi alınması amacıyla müvekkillerince bir kısım taşınmazların tapusunun diğer davalı kooperatiflere devredildiğini, davalı yüklenici ... ve diğer davalı alt yükleniciler tarafından süresi içerisinde işin ifa edilmediğini, işin seviyesinin % 29 oranında olduğunun tespit ettirildiğini, son iki yıldır inşaat faaliyetinin durduğunu, müvekkiline düşen bir kısım bağımsız bölümlerin halen teslim edilmediğini, müvekkilinin bundan zarar gördüğünü, zamanında teslim edilmeyen dairelerden dolayı kira kaybı olduğunu, inşaata başlanmadan önce narenciye bahçesi olan taşınmazından ürün alamadığı için kaybı olduğunu ileri sürerek, akdin feshine, şimdilik 100.000,00 TL tazminatın sözleşmenin ifası gereken tarihten itibaren ticari faizi ile birlikte davalılardan tahsiline, müvekkillerine isabet eden bağımsız bölümlerin birim fiyatlarının davalılardan tahsiline, yapılan imalatların müvekkilleri adına tespit ve tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiş; 14.11.2005 havale tarihli dilekçesiyle tapu iptali ve tescilini istediği bağımsız bölümleri açıklamış, 27.10.2008 tarihli dilekçesiyle, davalı...Konut Yapı Kooperatifi hakkındaki davadan feragat etmiştir.

Asıl davada davalı ... Konut Yapı Kooperatifi vekili, müvekkilinin faliyet alanında inşaatın % 75-80 oranında tamamlandığını, ek sözleşmeyi kabul etmediklerini, asıl sözleşmenin teslim süresinin halen dolmadığını savunarak davanın reddini istemiş; karşı davasında, edimini yerine getirdiği kadarıyla davalı arsa malikleri tarafından ferağı gereken bir kısım bağımsız bölümlerin tapularının iptali ile adına tescilini, inşaat maliyetinin davalılardan tahsilini talep ve dava etmiştir.

Diğer davalılar vekilleri ve davalı kooperatifler birliği, davanın reddini savunmuştur.

Karşı davada davalı arsa malikleri vekili, karşı davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, iddia, savunma, bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; asıl davada davacılar vekili davalı...Yapı Kooperatifi'ne yönelik davasından feragat ettiğinden bu davalı yönünden davanın feragat nedeniyle reddine, diğer davalılar yönünden; arsa sahibi olan davacılar ile davalılardan ... arasında ilk kez 11.12.1992 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, daha sonra yüklenici ...'in sözleşmedeki kendisine verilen yetki kapsamında, sözleşmeyi davalı ... Konut Yapı Kooperatifler Birliğine devrettiği, sözleşme gereği inşaat yapılacak 252 nolu parsel 10 parsele ayrıldıktan sonra ... Kooperatifler Birliği'nin de sözleşmeyi inşaatları yapacak olan... ile ...Kooperatifine verdiği, sözleşmede arsa maliklerine %30, yükleniciye ise %70 oranında bağımsız bölüm verilmek üzere 965 adet konut ile dükkan yapılmasının kararlaştırıldığı, ilk ruhsatın 22.11.1993 tarihinde alındığı ve yapılacak farklı parsellerdeki bloklar içinde devam eden süreçte ve değişik zamanlarda ruhsatlar alınarak inşaatlara devam edildiği, dava aşamasında yapılan tespitler sonucunda, davalı ...Konut Yapı Kooperatifi'nin yapması gereken 14 bloktan sadece 7 tanesinin yapılmakta olduğu, diğer 7 bloğa ise hiç başlanılmadığı, davalı ... Kooperatifi tarafından yapılması gereken 21 bloktaki inşaat işlerinin devam ettiği, sözleşme kapsamındaki inşaat seviyesinin genelde %68 oranında olmasına rağmen, son bilirkişi raporunda da açıklandığı gibi yüklenici davalıların sözleşme kapsamında yapmaları gereken bloklar için gerekli yapı ruhsatlarını aynı anda alamadıkları, dolayısıyla belirlenen inşaat süresinin ruhsat tarihine göre hesaplanması gerektiğinden, her parsel için alınan ruhsat açısından inşaat süresinin bitip bitmediğinin önem arzetmediği, yapılacak bütün bloklar için gerekli ruhsatların alınmış olması ile sözleşme süresinin belirlenebileceği, zira sözleşmede yapılacak bloklardan kısım kısım alınacak ruhsat ve yapılacak inşaatların sürelerine göre farklı farklı yani bir kaç tane bitiş tarihi belirlenmesinin amaçlanmadığı, sözleşmedeki inşaat süresinin sözleşme kapsamında alınacak tüm ruhsatlara göre düşünüldüğü, bu durumda, dava tarihi itibariyle, 111 ada 1 parsel, 110 ada 1 parsel ve 119 ada 2 parselle ilgili ruhsat tarihlerine göre sözleşme süresinin halen devam ettiği, bu nedenle, davacıların yükleniciden herhangi bir tazminat talep etme haklarının bulunmadığı gibi sözleşmeyi feshetme hakkını da elde edemedikleri, hatta sözleşme kapsamında yapılacak imalatın seviyesine göre davacılara hisseleri karşılığı teslimi gereken konuttan 409 m² fazla konut teslim edilmiş bulunduğunun anlaşıldığı gerekçesiyle, asıl davanın reddine ve karşı davanın ise takipsiz bırakılmış olması nedeniyle açılmamış sayılmasına karar verilmiştir.

Kararı, asıl davada davacılar vekili,... Kooperatifi dışındaki davalılar yönünden fesih ve tazminat istemi ile sınırlı olarak temyiz etmiştir.

1-Asıl davada davacılar vekilinin sözleşmenin feshi istemi açısından davalılar ... ve ... Konut Yapı Kooperatifi'ne yönelik temyiz itirazları yönünden;

Davacı arsa sahipleriyle davalı yüklenici ... arasında imzalanan 11.12.1992 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 11. maddesi, “...'in bu inşaatı kendisi yapmayıp müteahhide veya başka bir kişiye verme durumunda arsa sahipleri müteahhitle muhatap olmayacak, daima ... ile muhatap olacaktır.” hükmünü içermekte olup, yüklenici ... tarafından bu hükme istinaden davalı ... Kooperatifleri Birliğiyle 04.11.1993 tarihli sözleşmenin imzalandığı,

...Yapı Kooperatifleri Birliği tarafından da diğer davalı ...Kooperatifiyle 15.01.1997 tarihli sözleşmenin imzalandığı anlaşılmıştır. 15.01.1997 tarihli adi yazılı sözleşmeyi ... Birliği ve ...imzalamış olup, bu sözleşmede adı geçen iki kooperatifin, inşaatların tamamlanmasından ve süresi içerisinde tesliminden davacı arsa sahiplerine karşı sorumlu oldukları, süresi içerisinde teslim edilemez ise davacı arsa sahiplerinin kira isteme ve verilen tapuları iptal ettirme haklarının saklı olduğu hususları düzenlenmiştir. Adı geçen kooperatiflerin davacı arsa sahipleriyle davalı ... arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadıkları, davalı yüklenici ...'in davacı arsa sahiplerine düşen daireleri süresi içerisinde teslim yükümlülüğünü onun yanında 15.01.1997 tarihli ek sözleşmeyle üstlendikleri kabul edilmelidir. Yüklenici ..., arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan haklarını temlik etmemiş olup, diğer davalı kooperatifler, yüklenici ...'in arsa sahiplerine karşı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan sorumluluklarını 3. kişinin fiilini taahhüt kapsamında üstlenmişlerdir. Davacı arsa sahipleri vekilince sunulan dava dilekçesinde ve 09.02.2006 tarihli dilekçede, henüz davacı arsa sahiplerine ait hiçbir bağımsız bölüm teslim edilmediği halde, davalı S.S. Kent Konut Yapı Kooperatifine üyelerinin kredi kullanabilmesi için ve inşaatların devamı düşüncesiyle bir kısım bağımsız bölümlerin tapusunun kooperatif yetkilileri ve ...'in bilgisi ve isteği doğrultusunda devredildiği ileri sürülmüştür. Bu durumdan da davacı arsa sahiplerinin davalı yüklenici ...'in isteği üzerine ...'in yapacağı inşaata avans sağlama amacıyla tapu devirlerini gerçekleştirdikleri anlaşılmaktadır. Bu durumda mahkemece, 11.12.1992 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin talep açısından davalılar ... ve ... Kooperatifi yönünden davanın husumet nedeniyle reddi gerekirken, esastan reddi doğru olmamış ise de, adı geçen davalılarla ilgili karar, sözleşmenin feshi istemi yönünden sonucu itibariyle doğru olmuştur.

Bu açıklamalara ve dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacılar vekilinin sözleşmenin feshi yönünden adı geçen davalı kooperatiflere yönelik temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2-Asıl davada davacılar vekilinin sözleşmenin feshi istemi açısından davalı ...'e yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Taraflar arasındaki 11.12.1992 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 12. maddesi, ''İnşaata başlama süresi inşaat ruhsatı alındıktan sonra 6 aydır.'', 13. maddesi ise, ''İnşaata başlama süresinden itibaren 60(altmış) ay içerisinde noksansız bir şekilde yapılarak arsa sahibine isabet edecek bölümlerin genel iskânı alınarak teslim yapılacaktır.'' hükmünü içermektedir.

Dosya kapsamından, sözleşme konusu taşınmazlardan 120 ada 3 parseldeki yapı için 22.11.1993 tarihinde inşaat ruhsatı alındığı anlaşılmıştır. Sözleşmeye konu diğer parsellerde inşaat ruhsatı muhtelif tarihlerde alınmış olup, mahkemece, 110 ada 1 ve 119 ada 2 parsellerdeki inşaatlar için 04.09.1997 tarihinde yapı ruhsatı alındığı ve inşaat süresinin bu tarihten başlatılması gerektiği kabul edilerek, yüklenicinin temerrüde düşmediği sonucuna varılmıştır. Davacı arsa sahipleri tarafından, tüm parseller için 1993 yılında yapı ruhsatı alındığı, mahkemece hükme esas alınan daha sonraki tarihli yapı ruhsatlarının tadilat ruhsatı niteliğinde olduğu ileri sürülmüş ise de, mahkemece tüm taşınmazlar yönünden ilk olarak ne zaman inşaat ruhsatı alındığı, bu inşaat ruhsatlarına dayalı olarak inşaatlara başlanmama sebebi, inşaatlara ne sebeple tadilat ruhsatı alınması gerektiği, tadilat ruhsatı alınma .../...

ihtiyacının yüklenicinin kusurundan doğup doğmadığı hususunda herhangi bir inceleme ve araştırma yapılmamıştır.

Öte yandan, dosyada bulunan 15.01.1997 tarihli ek sözleşmede arsa sahipleri ile yüklenici arasında yapılan 01.06.1996 tarihli ek sözleşmeyle teslim süresinin 80 aya çıkarıldığı ve bu durumda tarafların inşaatın teslim tarihini 2000 yılı Haziran ayı olarak tespit ettikleri düzenlenmiştir. Mahkemece, bu sözleşmede bahsedilen 01.06.1996 tarihli ek sözleşmenin dosyaya sunulması sağlanmadığı gibi, 15.01.1997 tarihli ek sözleşmenin davalı ... tarafından imza inkârı suretiyle kabul edilmediği, ... vekilince de, imza aidiyeti yönünden herhangi bir açıklama yapılmaksızın reddedildiği dikkate alınarak, bu sözleşme altındaki ... yetkilisi ve ... imzaları yönünden herhangi bir inceleme ve araştırma yapılmamış, sözleşme 80 aylık teslim süresi yönünden geçerli kabul edilmiş, ancak aynı sözleşmedeki Haziran 2000 olarak belirlenen teslim tarihi dikkate alınmamıştır.

Bu durumda mahkemece, öncelikle 01.06.1996 tarihli sözleşmenin dosyaya sunulmasının sağlanması, her iki sözleşmenin tarafları olan yüklenici ve arsa sahipleri yönünden bağlayıcı olduğunun belirlenmesi durumunda, sözleşmedeki teslim tarihi olan 2000 yılı Haziran ayı ile asıl dava tarihi olan 25.06.2003 tarihi arasında geçen sürenin davacı arsa sahipleri yönünden tahammül süresini aşıp aşmadığının değerlendirilmesi; sözleşmenin geçerli olmadığının belirlenmesi durumunda ise geçerliliği sabit olan 11.12.1992 tarihli sözleşmeye göre değerlendirme yapılacağından, ilgili belediye başkanlığı ile yazışmalar yapılıp, yukarıda ayrıntıları yazılan hususlar sorularak, gerekirse bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle, yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda yapılacak araştırmaya göre belirlenecek teslim tarihi ile asıl dava tarihi arasında geçen sürenin davacı arsa sahipleri yönünden tahammül süresini aşıp aşmadığının belirlenmesi ve sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirmeye dayalı yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.

Dava, arsa maliklerinden ...'a vekaleten ... tarafından açılmasına rağmen, gerekçeli karar başlığında ...'a velayeten açıldığının yazılmış olması, ...'nın 297/1-b maddesi hükmüne aykırı olmuştur.

3-Bozma nedenine göre, asıl davada davacılar vekilinin... dışındaki davalılara yönelik tazminat istemleri yönünden kurulan hükme ilişkin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, asıl davada davacılar vekilinin sözleşmenin feshi istemi açısından davalılar ... ve ... Kooperatifi'ne yönelik temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, sözleşmenin feshi istemi açısından davalı ...'e yönelik temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, asıl davada davacılar yararına BOZULMASINA, (3) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, ... Kooperatifi dışındaki davalılara yönelik tazminat istemleri yönünden kurulan hükme ilişkin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edenlere iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 24.03.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.