Esas No: 2022/1285
Karar No: 2023/1275
Karar Tarihi: 29.03.2023

**6. Hukuk Dairesi         2022/1285 E.  ,  2023/1275 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

HÜKÜM : Esastan Red

İLK DERECE MAHKEMESİ : Perşembe Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki asıl dava tapu iptali ve tescil ile tazminat, birleşen davada tapu iptali ve tescil istemine ilişkin yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın asıl ve birleşen davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleşen davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. ASIL VE BİRLEŞEN DAVA

1.Asıl davada davacı yüklenici vekili dava dilekçesinde özetle; davalının taraflar arasındaki 13/06/2018 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine aykırı davranışları ve taşınmazları 3. kişilere satması dolayısıyla müvekkili alacağının muaccel hale geldiğini, dava konusu binanın %80'inin bittiğini belirterek, 3. kişilere satılanlar için şimdilik 25.000 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesini ve tapuda davalı adına kayıtlı bulunan bağımsız bölümlerin tapularının iptali ile müvekkil adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

2.Birleşen davada davacı yüklenici vekili dava dilekçesinde özetle; taşınmazlar üzerinde her türlü işlemi yapmak için vekaletname verilen ... ...'ın, davacıda kalması gereken 6 nolu meskeni 03.07.2020 tarihinde eşi davalı ... ...'a tapuda satış göstererek muvazaalı bir şekilde devrini gerçekleştirdiğini belirterek, dava konusu 6 nolu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

1.Asıl davalı arsa sahibi vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının inşaatı geciktirdiğini, eksik imalat yaptığını, davacının talimatı üzerine çalışanı ve vekili ... ...'a verilen vekaletname ile bağımsız bölümü satışı yapıldığını ve bedellerinin davacıya ödendiği, davacının ... ile aralarında anlaşmazlık çıktığını belirterek davanın reddini istemiştir.

2.Birleşen davalı asil cevap dilekçesinde özetle; davacı ile eşi ...'in kuzen olduğunu ve inşaatı birlikte yaptıklarını, davacının şirketinde ...'in çalıştığını, davacıya düşen daireleri ...'in sattığını, davacıya 6 no.lu daire bedelinin ödendiğini, elden ve inşaat malzemesi alınan firmalara ödeme yapılarak satış bedeli ödendiğini, muvazaa olmadığını, davacının bilgisi ve rızası dahilinde satış yapıldığını, belireterk davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile 13/06/2018 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesince yüklenicinin bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve eklerine uygun olarak tamamlayıp teslim etmesi gerektiği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi taraflara karşılıklı borç yüklediğinden kendi borcunu ifa etmeyenin karşı taraftan edimin ifasını isteyemeyeceği, binanın tamamlanma oranının keşif sonrası alınan bilirkişi raporuna göre %58,70 olduğu, kabul edilebilir sınır olan %90'ın altında kaldığı, kendi edimini yerine getirmeyen davacı yüklenicinin arsa sahibi ve bağımsız bölümü devralan 3. kişi davalıdan sözleşme gereği kendisine devredilmesi gereken veya 3. kişilere devredilen bağımsız bölümlerin bedelini ve bağımsız bölümlerin adına tescilini talep edemeyeceği gerekçesiyle asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen davada davacı yüklenici vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; sözleşmede bitim tarihine dair hüküm bulunmadığını, dolar kurunun aşırı derecede artmış ve pandemi süreci girmiş olduğunu, inşaata çalışan işçilerin kovulduğunu, çalışmaların engellendiğini, müvekkilinin inşaatı durdurmak zorunda kaldığını, davalı yanca tek taraflı olarak sözleşmenin feshedildiğini, davalının müvekkiline vermesi gereken taşınmazların bazılarını 3. kişilere satmasının sözleşmeye aykırı olduğunu, bu eylemlerle müvekkilinin alacağının muaccel hale geldiğini, davalının dürüstlük kuralına aykırı kötü niyet olarak değerlendirilebilecek eylemler içerisinde bulunduğunu belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılması için istinaf başvurusunda bulunmuştur.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile asıl ve birleşen davada davacı yüklenici vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen davada davacı yüklenici vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; sözleşmede bitim tarihine dair hüküm bulunmadığını, dolar kurunun aşırı derecede artmış ve pandemi süreci girmiş olduğunu, inşaata çalışan işçilerin kovulduğunu, çalışmaların engellendiğini, müvekkilinin inşaatı durdurmak zorunda kaldığını, davalı yanca tek taraflı olarak sözleşmenin feshedildiğini, davalının müvekkiline vermesi gereken taşınmazların bazılarını 3. kişilere satmasının sözleşmeye aykırı olduğunu, bu eylemlerle müvekkilinin alacağının muaccel hale geldiğini, davalının dürüstlük kuralına aykırı kötü niyet olarak değerlendirilebilecek eylemler içerisinde bulunduğunu belirterek kararının bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, asıl davada tapu iptali ve tescil ile tazminat, birleşen davada tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 97 nci maddesi ile 470 ve devamı maddeleri.

3. Değerlendirme

1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi taraflara karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerden olup, 6098 sayılı TBK'nın 97. maddesine göre, karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifasını talep eden kimse sözleşmede aksine bir hüküm yoksa, kural olarak kendi borcunu ifa etmedikçe karşı taraftan edimin ifasını isteyemez. TBK'nın 479. maddesi gereğince taraflarca aksi kararlaştırılmadıysa, kademeli devir yahut sözleşme anında peşin devir öngörülmediyse arsa sahibinin bedel ödeme (pay devri) borcu, eserin teslimi anında muaccel olacağından, karşı edimi olan tapu devrinin talep edebilmesi için öncelikle yüklenicinin eseri imal ve teslim borcunu ifa etmesi gerekmektedir.

Öte yandan TBK'nın 471. maddesi gereğince yüklenicinin, üstlendiği edimleri işsahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorunda olduğu, yüklenicinin özen borcundan ... sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken meslekî ve teknik kurallara uygun davranışı esas alınacağı düzenlendikten sonra TBK'nın 473. maddesinde de yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da işsahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılıyorsa işsahibinin teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebileceği düzenlenmiştir. Bu hükümler birlikte değerlendirildiğinde şayet taraflarca teslim borcunun ifa edileceği tarih belirlenmemiş olsa dahi yüklenicinin basiretli bir tacir olarak arsa sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle, sözleşme konusu inşaatın yapımı için ihtiyaç duyulan makul süre içerisinde inşaatı bitirmek ve arsa sahibine teslim etmekle yükümlü olduğu sonucuna varılmaktadır. Zira yüklenicinin sözleşme hükümlerine aykırı olarak işin geciktirilmesi, iş takviminin gerisinde kalınması gibi hallerin varlığı halinde arsa sahibine teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönme hakkını tanınmıştır.

Somut olayda, sözleşmenin 10. maddesi uyarınca ilk ruhsatın alındığı tarih itibariyle yüklenicinin yükümlülüğünün başlayacağı kararlaştırılmıştır. Yapı ruhsatının da sözleşmeden önce 01/06/2018 tarihinde alınmış olduğu anlaşılmaktadır. Her ne kadar sözleşmede açıkça inşaat süresi ve teslim tarihi kararlaştırılmamış olsa da, yüklenicinin makul ve mutad sürede inşaatı tamamlayarak ve sözleşmedeki açık hüküm gereğince yapı kullanma izin belgesini alarak, arsa sahiplerine düşen bağımsız bölümleri teslim etmesi gerekirken keşif, bilirkişi raporu ve belediye yazısı ile tespit edildiği üzere inşaatın, arsa sahibinin kabulden kaçınılamayacağı bir oranda tamamlanmadığı sabittir. Taraflar arasındaki sözleşmede yükleniciye teslimden önce talep hakkı verebilecek kademeli ferağ usulü de kararlaştırılmadığından, sözleşmenin ifası isteminde bulunan davacı yüklenicinin kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekmekte olup, taşınmaz devir borcu içermesi nedeniyle yalnızca taraf iradelerinin uyuşması ya da mahkeme kararı ile feshedilebilmesi mümkün olan arsa payı karşılığı sözleşmesinin halen yürürlükte olduğunun anlaşılmasına göre yüklenici ancak üstlendiği edimi ifa ettiği anda karşı edim olan bağımsız bölümleri talep hakkına kavuşacağından, bu aşamada teslim borcu yerine getirilmeden açılan davaların reddine yönelik karar yerindedir.

3. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup asıl ve birleşen davada yüklenici vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

29/03/2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.