Esas No: 2024/4359
Karar No: 2025/3142
Karar Tarihi: 28.05.2025

**3. Hukuk Dairesi         2024/4359 E.  ,  2025/3142 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/925 E., 2024/998 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Konya 1. Tüketici Mahkemesi

SAYISI : 2021/612 E., 2023/111 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin davalılardan ... ile 03.04.2017 tarihli daire satış sözleşmesi imzaladığını, sözleşme uyarınca maliki olduğu ... Mah. 28827 ada 2 parselde kayıtlı taşınmazının tapusunu 05.04.2017 tarihinde takas değeri olarak 240.000,00 TL'ye anlaşarak davalılardan ...'ya tapuda devrettiğini, karşılığında 20 ay sonra ... Karakolunun karşısında bulunan ... Konutları C blok 3. Kat 5 Numaralı 3+1 odalı, değeri 180.000,00 TL olarak anlaşılan dairenin müvekkiline teslim edileceğinin kararlaştırıldığını, daireler arasındaki fark için davalılardan ...'nin müvekkiline 20.000,00 TL ödediğini, kalan 55.000,00 TL'nin ödenmediğini, davalı ...'nin güven tesis etmek için 150.000,00 TL teminat senedi verdiğini, davalı ...'nın taşınmazı bir başkasına devrettiğini, davalı ...'nin de taahhüdünü yerine getirmediğini ileri sürerek; 03.04.2021 tarihli sözleşmenin feshine karar verilmesini, davalılardan ...’ya satılmış olan ... Mah. 28827 ada 2 parselde kayıtlı taşınmazın tapusunun iptali ile müvekkili adına tesciline, mümkün olmaması halindeyse taşınmazın değerinin tespiti ile devir tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ...; müvekkilinin diğer davalının ortağı olduğu yönündeki iddianın gerçek dışı olduğunu, davalı tarafın sunduğu adi yazılı sözleşmesinin müvekkili açısından herhangi bir hak ve sorumluluk doğurmadığını, sözleşmenin geçersiz olduğunu, müvekkiline yapılan devrin tapudan resmi senetle yapıldığını, davacının ileri sürdüğü iddialarını resmi yazılı şekilde dellilendirmesi gerektiğini ve başka şekilde delillendirmeye muvafakat etmediklerini savunarak, davanın reddini istemiştir.

2. Davalı ..., davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; Karatay Belediye Başkanlığından alınan yazıda sözleşmeye konu ... ada 7, 8, 9, 10 ve 11 sayılı parseller yönünden alınmış inşaat ruhsatının bulunmadığının belirtildiği, Tapu Müdürlüğünden alınan yazıda dava konusu taşınmazlarda davalı ... adına kayıt bulunmadığı, ... İnşaat adına olan tapu kayıtlarının da 2015 yılında satışının yapıldığının bildirildiği, dolayısıyla sözleşmenin kararlaştırıldığı 03.04.2017 tarihi itibariyle taşınmazların davalı ... veya ... İnşaat adına kayıtlı olmadığı, davacıdan devralınan ... ada 2 parsel Zemin Kat 1 nolu parselin de 05.04.2017 tarihinde önce davalı ...'ya, ardından da 09.05.2017 tarihinde dava dışı 3. kişiye satışının yapıldığı, davalı ...'nin uzun zamandır cezaevinde bulunduğu, buna göre taraflar arasındaki sözleşmenin başlangıcından itibaren ifasının imkansız olduğu, davacı ile davalı ... arasındaki sözleşmede davacıya ait taşınmazın alındığının yer aldığı, dolayısıyla sözleşme kapsamındaki dairenin sözleşmenin tarafı olan ...'ye haricen geçtiği, ...'nin taşınmazı kendi üzerine almayarak diğer davalı ... adına tescilinin yapıldığı, davalının taşınmaz satışının gerçek olduğunun ispatına elverişli herhangi bir ödeme belgesi sunmadığı, sözleşme ile 240.000,00 TL bedel belirlenen ve alınan bilirkişi raporuyla 272.857,68 TL bedel takdir edilen taşınmazın 23.000,00 TL'ye satışının da mümkün olmadığı, dinlenen tanık anlatımlarıyla davalılar ... ile ...'nın, hatta ...'nın babasının birlikte hareket ettiklerinin beyan edildiği, keza 30861 ada 7 parseldeki ... İnşaat tarafından davalının kardeşi olan ...'ye hisse satışı yapıldığı, davalıların birlikte hareket ederek davacıyı zararlandırdıkları gerekçesiyle; davacının tapu iptali ve tescil talebinin reddine, 03.04.2017 tarihli sözleşmenin feshine, devir tarihi 05.04.2017 itibariyle piyasa rayiç değerinin olan 272.857,68 TL'nin aynı tarihten itibaren işleyecek yasal faiz ile birlikte davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsiline karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili ile davalılardan ... vekilince istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; keşif ve bilirkişi incelemesi neticesinde alınan raporun denetim ve hüküm kurmaya elverişli olduğu, davacıya ev verilecek taşınmazın sözleşme tarihinden önce başka birine ait olduğu ve yapı ruhsatının alınmadığı, diğer davalıya devir edilen davacıya ait taşınmazın da kısa süre sonra başkasına devir edilerek elden çıkartıldığı, dinlenen tanık anlatımları ile davalıların birbirlerini tanıdıkları ve ortak hareket ettiklerinin anlaşıldığı, taraflar arasındaki sözleşme temlik hükümleri uyarınca geçerli olmakla birlikte ifasının imkansız olduğu, taşınmazın davalı tarafından 3. kişiye devredildiği ve bu kişinin davaya dahil edilmediği, bu durumda davacı tarafından devredilen taşınmaza ilişkin tapu iptalinin mümkün olmadığı, davacının bedel talebinde bulunabileceği, ifa imkansız olduğundan davacının dava konusu taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri ile sözleşmenin fesih edildiği tarihten itibaren faizi talep edebileceği gerekçesiyle; dava tarihi itibariyle hesaplanan rayiç değer olan 587.655,60 TL üzerinden her ne kadar 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 117. maddesi gereğince temerrüt tarihinden faiz işletilmesi gerekmekte ise de Mahkemece önceki kararda tapu devir tarihinden itibaren faize hükmedildiği ve davalı ...'nin kararı istinaf etmemesi ve diğer davalının da faize yönelik istinafı olmadığı gerekçesiyle; davalı vekilinin başvurusunun reddine, davacı vekilinin başvurusununu kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden tapu iptal ve tescil isteminin reddine, bedel istemi yönünden davanın kabulüne, 05.04.2017 tarihli sözleşmenin feshine, 587.655,60 TL'nin 05.04.2017 tarihinden işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili ile davalılardan ... vekilince temyiz başvurusunda bulunulmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili, sözleşme tarihi ile müvekkilinin taşınmazı devir tarihi arasında iki gün bulunduğunu, müvekkilinin davalı ... ile sözleşme imzaladığı sırada diğer davalı ...'nın da orada olduğunu ve müvekkiline ... tarafından ortağı olarak tanıtıldığını, sözleşme tarihinde müvekkili adına başka bir taşınmaz olmadığını, tanık beyanları ile davalılar arasındaki muvazaanın ispatlandığını belirterek, kararın tapu iptale ve tescil istemi yönünden bozulmasını istemiştir.

2. Davalı ... vekili, davanın görev yönünden reddinin gerektiğini, davacının davalıya devrettiği taşınmazın sonraki malik/maliklerinin davaya dahil edilmeyerek taraf teşkilinin sağlanmadığını, tapu kayıtlarıyla sabit olan satışın aksinin davacının tanık delili ile ispatının mümkün olmadığını, davalı ile husumetli olan davacı tanıklarının beyanlarına itibar edildiğini, davacının kandırıldığı iddiasının hukuken hile hükmünde ve bir yıllık hak düşürücü süreye tabi olduğunu, davacının sunduğu diğer davalıdan alınan bonolarla sözleşme karşılığından fazlasını ödediğinin sabit olduğunu, tanık dinletme taleplerinin reddinin hukuka aykırı olduğunu, taşınmazın dava tarihindeki değeri üzerinden devir tarihinden itibaren faiz işletilmesine karar verilmesinin hatalı olduğunu belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, harici düzenlenen taşınmaz satış sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, aksi takdirde rayiç bedel ödenmesi istemine ilişkindir.

1. Tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören her türlü sözleşmenin resmî şekilde yapılması zorunludur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237., 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706. maddeleri uyarınca bu bir geçerlilik koşuludur.

Ancak, doğrudan yapsatçı konumda olan kişiler ile yapılan adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesi temlik hükümleri uyarınca geçerlidir.

Eldeki davaya konu sözleşme temlik hükümleri uyarınca geçerli olup, davalı sübjektif imkansızlık nedeniyle edimini yerine getirememiştir. Davacı bu imkansızlık nedeniyle meydana gelen menfi zarar talebinde bulunabilir. Menfi zarar, uyulacağı ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması dolayısıyla uğranılan zarardır. Geçerli sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle, ifanın imkânsız hale geldiği tarihteki rayiç değer istenebilir.

2. Temyizen incelenen kararda; bilirkişi raporunun denetim ve hüküm kurmaya elverişli olduğu, davaya konu üzerinde daire vadedilen parsellere dair inşaat ruhsatının bulunmadığı, yine bu parsellerde davalılar adına bir kayıt bulunmadığı gibi ... İnşaat adına olanların da 2015 yılında satışının yapıldığı, davalı ...'ya devredilen davacının taşınmazının da kısa süre sonra dava dışı üçüncü kişiye devredilerek elden çıkartıldığı, dinlenen tanık anlatımları ile davalıların birbirlerini tanıdıkları ve ortak hareket ettikleri anlaşılmaktadır.

3. Davacı kendi taşınmazını davalı ...'ya 05.04.2017 tarihinde devretmiş olup, yukarıda değinilen nedenlerle, bu tarihten itibaren ifanın imkansız olduğunun kabulü ile dava konusu taşınmazın devir tarihindeki rayiç değeri üzerinden, taleple bağlılık ilkesi de gözetilerek devir tarihinden itibaren işleyecek yasal faiz ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline ilişkin usul ve yasaya uygun ilk derece mahkemesi kararına dair taraf vekillerinin istinaf taleplerinin reddi yerine, yanılgılı gerekçelerle yukarı belirtilen şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davacı vekilinin tüm, davalı ... vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,

2. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA,

Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine, kararın bir örneğinin İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,

28.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.