Esas No: 2024/282
Karar No: 2024/4543
Karar Tarihi: 03.12.2024

**6. Hukuk Dairesi         2024/282 E.  ,  2024/4543 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/290 E., 2023/1175 K.

KARAR : Esastan Ret

İLK DERECE MAHKEMESİ : Sivas 3. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/270 E., 2021/464 K.

1- İlk Derece Mahkemesince kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, ipoteğin kaldırılması, gecikme tazminatı istemli davada; arsa sahibi davacı ... ve yüklenici olan davalı ... arasında 2389 ada 1, 2, 3 ve 4 no.lu parsellerde bina yapımına ilişkin olarak 08.09.2013 tarihli adi yazılı sözleşmenin akdedildiği, sözleşme tarihi itibariyle taşınmazların tüm maliklerinin sözleşmede taraf olarak yer aldığı ve sözleşmenin geçerli olduğu, sözleşmeye göre tevhid ile oluşacak aynı ada 5 parseldeki taşınmaza yüklenici ...'ın inşaat yapacağı ve yapılacak binada 2-22-38 bağımsız bölüm numaralı dairelerin davacıya devredileceği, 05.03.2014 tarih ve 4425 yevmiyeli tapu işlemi ile 2389 ada 1-2-3-4 no.lu parsellerin tevhit edilerek 5 parsel numarasını aldığı, farklı tarihlerde yüklenicinin taşınmaz üzerinde bankalar lehine ipotek hakkı tesis ettirdiği, 10.02.2017 tarihli tapu senedi ile ...'ın üzerindeki ipotek yükümü ile birlikte dava konusu taşınmazları dahili davalı ...'a devrettiği, 22.09.2017 tarihli tapu senedi ile davalı ...'ın üzerindeki ipotek yükümü ile dava konusu 2-22-38 no.lu bağımsız bölümler ile dava dışı 13 no.lu bağımsız bölümü davalı ...'a tapuda satış suretiyle devrettiği, davalılar ... ve ...'ın bağımsız bölümleri devraldığı tarihlerde ve davalı banka lehine ipotek hakkı tesis edildiği 22.09.2017 tarihinde binanın halen inşaat halinde tamamlanmamış olduğu, dolayısıyla hem taşınmaz satın alan davalılar ... ve ... hem de taşınmaza ipotek koyduran bankanın, basit bir araştırma ile tapunun sözleşmenin ifası uyarınca yükleniciye geçtiğini ve dava konusu 2-22-38 bağımsız bölüm numaralı dairelerin arsa sahibi davacı ...'a arsa karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca verilmesi gereken daireler olduğunu öğrenme imkanına sahip olduğu, bu nedenle davalıların tapuya güven ve iyi niyet karinesinden faydalanmalarının mümkün olmadığı gerekçesi ile tapu iptali ve tescil ile ipoteğin terkini istemlerinin kabulüne, davacının gecikme nedeniyle alabileceği kira tazminatının 22.363,61 TL olduğu rapor edildiğinden; bu miktarın davalı...' tan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.

2) Mahkeme kararının yasal süresinde, davalı ... vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine; Bölge Adliye Mahkemesince; Mahkemece, dosya kapsamındaki bilgi, belge ve toplanan deliller değerlendirilerek yasal düzenlemelere uygun ve isabetli gerekçeyle karar verilmiş olduğu, ileri sürülen istinaf sebepleri dikkate alındığında mahkeme kararında usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

3) Bu karara karşı süresi içinde davalı ... vekili tarafından temyiz isteminde bulunulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

Kamu düzenine aykırılık hallerinin re'sen gözetildiği, istinaf nedenleriyle sınırlı ve usulüne uygun olarak istinaf inceleme ve denetiminin yapıldığı; dosya içeriği, kararın dayandığı gerektirici sebepler ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmadığı anlaşıldığından davalı ... vekilinin temyiz istemleri yerinde görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi kararına ilişkin davalı ... vekilinin tüm temyiz sebeplerinin reddiyle usul ve kanuna uygun bulunan kararın ONANMASINA, aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz eden davalı ...'dan alınmasına, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 03.12.2024 tarihinde kesin olarak oy çokluğu ile karar verildi.

(Muhalif)

(Muhalif)

MUHALEFET ŞERHİ

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (M.K.m.1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir.

Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak üçüncü kişinin taşınmazı satın alırken kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir. Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her halde "yolsuz tescil" kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir.

Her arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden tamamen iyi niyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK nın 1023. maddesi hükmüne de uymayacaktır. Arsa sahibi iyi niyetli ve risk almak istemiyorsa; tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarını bertaraf edebilir. Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine de aykırıdır.

Üçüncü kişilerden arsa sahibi ile yüklenici arasında tapu sicili dışında esas borç ilişkisinden doğan sorunları bilmesini beklemek ve buna göre iyiniyetli olmadıkları kabul etmek, iyiniyet karinesini tersine çevirmek olacaktır. Oysa TMK nın 1023. maddesi, iyi niyetle taşınmaz üzerinde aynî hak edinen üçüncü kişilerin tapu siciline olan güvenini yolsuz tescile rağmen korumaktadır. Bir başka değişle, hukuki işlem güvenliği ve tapuya güven ilkesini gerçek hak sahipliğine tercih etmektedir. Kaldı ki, ticari bir risk alarak ve yükleniciye güvenerek arsanın mülkiyetini intikal ettiren, yüklenici seçiminde gerekli özeni göstermeyen, peşin ifa yükümlülüğü olmamasına rağmen arsa tapusunu teminat almadan yükleniciye devreden arsa sahibinin, tapuya güvenmiş olan üçüncü kişiler karşısında korunmaya değer bir yanı da bulunmamaktadır. Keza, arsa sahibinin tapuyu yükleniciye devretmesinin “avans” niteliğinde olduğu, mülkiyetin ancak yüklenicinin tüm borcunu ifa ettikten sonra geçeceğinin kabul edilmesi de hukuki dayanağı olan bir kabul değildir. Zira hukukumuzda “yolsuz tescil” terimi mevcut olmasına rağmen “avans tapu” terimi mevcut değildir.

Somut uyuşmazlıkta, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin adi yazılı şekilde yapıldığı, tapuya şerh verilmediği, sözleşme gereğince dava konusu taşınmazların paylaşıma göre; davacıya düştüğü, yüklenicinin kat irtifakı kurulması sırasında tapu devirleri yapılmış olduğundan taşınmazı uhtesine aldığı, taşınmazların yüklenici uhdesinde yaklaşık iki yıl kaldıktan sonra davalı ...’a onun uhdesinde yedi ay kaldıktan sonra davalı ...’a tapu satış suretiyle devredildiği, davalı ...’ın iyiniyetli 3.kişi konumunda olduğu, tapudaki satış öncesinde yükleniciyi ve ondan devir alan davalı ... ’ı tanımadığı, yurt dışında yaşadığı, taşınmazları yatırım amacıyla satın aldığı, bedelini bir kısmını nakten ödediği bir kısmını ise banka kredisi kullanmak ve banka lehine ipotek tesis etmek suretiyle çektiği krediyle ödediği, taşınmazların satışa hazır olduğunu ve iyi bir yatırım olacağını sürekli müşterisi olduğu banka çalışanlarından öğrendiği, kredi kullanımı öncesinde bankaca ekspertiz yapıldığı, dairelerin büyük ölçüde tamamlandığı boya, laminant ve çevre düzenlemesi işlerinin kaldığı, özellikle daire içi eksikliklerin bağımsız bölüm sahiplerinin kendi isteklerine göre yapılabilmesi temin için tamamlanmamış olduğu, tanıkların hiçbirinin davalı ...’ın taşınmazın kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapıldığını, kendinden önceki malikler yüklenici...’ı ve satıcı ...’ı tanıdığını, yakınlıkları olduğuna dair bir beyanda bulunmadıkları, esasen davalı ...’ın TMK’nın 1023. maddesi gereğince iyiniyetli olarak taşınmazları iktisap ettiğinin yasal karine olmasına karşılık, kötü niyetli olduğunun ispatlanamadığı, tapu kaydında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhinin bulunmadığı, davalı ...’ın kötü niyetli olduğunun ispatı bir yana tam aksine iyi niyetli olduğunun ispatlandığı gözetilerek, davalı ... yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken, davanın kabulü kararının onanmasına ilişkin çoğunluk görüşüne katılmıyoruz.