Esas No: 2024/2207
Karar No: 2025/726
Karar Tarihi: 26.02.2025

**6. Hukuk Dairesi         2024/2207 E.  ,  2025/726 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 53. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/1515 E., 2024/512 K.

İHBAR OLUNAN : ...

İLK DERECE MAHKEMESİ : Büyükçekmece 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2022/816 E., 2023/279 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, duruşma isteminin miktar itibariyle reddine, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; dava dışı arsa sahipleri... ve ... ile dava dışı yüklenici ... Turizm Eğitim ve Yatırım Ticaret Sanayi Limited Şirketi arasında Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, arsa sahiplerinin sözleşmeden doğan haklarını davacıya devrettiğini, yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle mahkemece sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verildiğini, dava konusu taşınmazın avans olarak yükleniciye devredildiğini ve aşamalarda yapılan devirler ile davalı adına kayıtlı olduğunu, sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilmesi nedeniyle davacı ile yeni yüklenici arasında sözleşme imzalandığını, davalıya yapılan satışın temlik niteliğinde bulunduğunu, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi nedeniyle hak sahibi olmadığını, davalının iyi niyetinin korunamayacağını belirterek İstanbul ili, Beylikdüzü ilçesi, Gürpınar mahallesi, 1007 ada, 10 parsel, 3.blok, 4. normal kat, A giriş, 12 no'lu bağımsız bölümde kayıtlı taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; iyi niyetli olduğunu, sözleşmenin feshinin tapuya şerh edilmediğini, taşınmazı 100.000,00 TL bedel ile ve bedelini ödemek suretiyle satın aldığını, arsa sahipleri ile yüklenicinin muvazaalı işlemler yaptığını, kötü niyetli olduklarını belirterek öncelikle taraf ehliyeti (pasif husumet) nedeniyle, aksi takdirde esastan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dosya kapsamına sunulan ve getirilen belgelere göre dava dışı arsa sahipleri... ve ... ile dava dışı yüklenici ... Turizm Eğitim ve Yatırım Ticaret Sanayi Limited Şirketi arasında imzalanan sözleşmenin geriye etkili feshine ilişkin kararın kesinleşmesine rağmen sözleşmenin yüklenicisi tarafından inşaata devam edildiği, halen inşaatın tamamlanmadığı, bu hususun davacı ile feshine karar verilen sözleşmenin yüklenicisi tarafından da kabul edildiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içerisinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye yapılan devirlerin avans niteliğinde bulunduğu, yüklenicinin mülkiyeti kazanabilmesi için edimlerini tamamen yerine getirmesinin ve belirlenen tarihte teslim etmesinin gerektiği, aksi halde mülkiyeti kazanamayacağı, üçüncü kişilerin de ancak yüklenicinin malik olması halinde hak kazanabilecekleri, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarının dinlenemeyeceği, sözleşmenin feshedilmesi halinde ise sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tarafların aldıklarını geri vermesinin gerektiği, dava konusu olayda arsa sahipleri ile yüklenici arasında imzalanan sözleşmenin geriye etkili feshedilmiş olmasına rağmen yüklenici tarafından fiilen inşaatın yapımına devam edildiği, bu hali ile de sözleşmenin feshedilmediğinin kabulünün gerektiği, sözleşmenin feshedilmemiş olması nedeniyle de tapu iptali ve tescil talebinde bulunulamayacağı gerekçesiyle, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, kararın gerekçesinin değiştirilerek davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; sözleşmenin ayakta olduğuna ilişkin gerekçenin hatalı olduğunu, fesih şartlarının mevcut olup olmadığının tespit edilmesinin gerektiğini, feshin kesinleşmesinden sonra inşaatın devam edip etmediği hususunun araştırılmasına rağmen kim tarafından devam ettirildiği, işin bitirilip bitirilmediği yönünde araştırma yapılmadığını, feshin kesinleşmesinden sonra inşaatın kim tarafından ve ne şekilde yapıldığı hususundaki tanıkların dinlenmediğini, tahkikat aşaması için sunulan delillerinin tamamının toplanmadığını, feshin muvazaalı olduğuna ve eski yüklenici tarafından işin tamamlandığına dair bir iddianın ileri sürülmediğini, bu yönde değerlendirme yapılmasının ise iddianın genişletilmesi yasağına aykırı olduğunu, İlk Derece Ve Bölge Adliye Mahkemesi kararlarının gerekçesiz olduğunu, denetime elverişli bulunmadığını, dava dışı yüklenici ile davacı arsa sahibi arasındaki sözleşmenin ayakta olduğuna ilişkin tespitin hatalı olduğunu, sözleşmenin feshi sonrasında eski yüklenicinin imar dosyasında herhangi bir işlem yapmadığını, imar işlem dosyasında yeni yüklenici ile yapılan sözleşmenin de mevcut olmasına rağmen dikkate alınmadığını, dava dışı yüklenicinin 2012 yılından sonra sözleşme kapsamında herhangi bir imalât yapmadığına ilişkin BA - BS formlarının dikkate alınmadığını, gerekçeli karar da dikkate alınmama nedeninin açıklanmadığını, yeni yüklenicinin eski yüklenicinin alt yüklenicisi olmadığını, sözleşmenin feshedilmesinden sonra eski yüklenicinin yapmış olduğu taahhütlerin tek taraflı olduğunu, taahhütlerini de yerine getirmediğini, işe fiilen devam etmediğini, inşaatın başka bir yüklenici tarafından tamamlandığını, dava konusu taşınmazın eski yükleniciye devredilmiş avans niteliğinde bir taşınmaz olduğunu, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini, inşaatın daha önce alt yüklenici olarak çalışan yeni yüklenici tarafından tamamlandığını, muvazaa bulunmadığını, yeni yüklenici ile oluşan uyuşmazlıklara ilişkin davaların bulunmasının da muvazaa bulunmadığını gösterdiğini, fesih kararı sonrasında eski yüklenici ile imzalanan protokollerin de yeni bir sözleşmenin dayanağı olduğunu, protokollerin noterde yapılmaması nedeniyle yeni sözleşme olarak değerlendirilemeyeceğini, dava konusu taşınmazın devir sebebi olan sözleşme feshedilmesi nedeniyle davalı adına yapılan tapu kaydının yolsuz hale geldiğini, dava dışı yüklenici yetkilisi Seyit Doğan'ın beyanlarının dikkate alınmadığını, feshin kesinleşmesinden sonra eski yüklenicinin imalat yapmadığını, yeni yüklenici tarafından inşaatın tamamlandığını, fesihten sonra inşaatın yüklenicisinin ... olduğunun ispat edildiğini, tapu iptali ve tescil talebinin sözleşmenin feshi talebini de içerdiğini, işin bitirilmemiş olması nedeniyle sözleşmenin feshine ve tapu kaydının iptaline karar verilmesinin gerektiğini, dava dışı yüklenici ile yeni sözleşme imzalandığını, işin yeni yüklenici tarafından tamamlandığını, dava konusu taşınmazın natamam halde olduğunun tespit edildiğini, haklılık durumunun dava tarihine göre belirlenmesinin gerektiğini, iskan ruhsatı alınmasına engel durum bulunup bulunmadığının tespit edilmediğini belirterek kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye avans olarak devredilen taşınmazın, sözleşmenin geriye etkili feshi nedeniyle tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili istemine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere özellikle Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/362 esas sayılı dosyasında sözleşmenin geriye etkili feshedildiğine karar verilmiş ise de bu karardan sonra sözleşme kapsamındaki işlere devam edilmesi nedeniyle sözleşme ayakta olduğundan tapu iptali istenemeyeceğinin anlaşılmasına göre usul ve kanuna uygun olup, davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

26.02.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.