Esas No: 2023/1145
Karar No: 2023/4121
Karar Tarihi: 07.12.2023

**6. Hukuk Dairesi         2023/1145 E.  ,  2023/4121 K.**

**"İçtihat Metni"**

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 45. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2020/1054 E., 2022/1398 K.

Taraflar arasındaki sıra cetveline şikayet davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince şikayetin reddine karar verilmiştir.

Kararın şikayetçi vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı şikayetçi vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Şikayetçi vekili şikayet dilekçesinde; müvekkili site yönetimince, site aidatların ödenmemesi üzerine borçlular ... ile Yücel Uluştaş aleyhine takip başlatıldığını, borçluya ait taşınmazın satıldığını, düzenlenen sıra cetvelinde müvekkiline 8. sırada yer verildiğini, müvekkili alacağının Kat Mülkiyeti Kanununun 22/2 maddesi uyarınca imtiyazlı alacak olduğunu ve sıra cetvelinde 1. sırada olması gerektiğini ileri sürerek sıra cetvelinin iptali ile müvekkili alacağının 1. sıraya alınmasını talep etmiştir.

II. CEVAP

Şikayet olunan Türkiye Finans Katılım Bankası A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; müvekkil alacağının ipotekten kaynaklı rüçhanlı alacak olduğunu, bu nedenle taşınmaz satışından elde edilen meblağın paylaştırılmasında, yasa gereği müvekkil alacağının sıraya dahi girmeden öncelikle ödenmesi gerektiğini, para kalması durumunda kalan meblağ için sıra cetveli yapılacağını, Kat Mülkiyeti Kanununun 22. maddesi gereğince Kanuni ipoteğin tesisi için; ortak giderlerden kaynaklanan borcun ödenmemesi hususunun mahkemece tespit edilmesi ve mahkeme kararı ile kanuni ipotek tesis işlemi yapılmasına karar verilmesi ve bu ipoteğin tapuya tescil edilmesi gerektiğini, şikayetçi alacağının tespitine ilişkin bir mahkeme kararı olmadığından kanuni rehine ilişkin şartların oluşmadığını savunarak şikayetin reddini istemiştir.

Şikayet olunan Ziraat Bankası A.Ş vekili cevap dilekçesinde; şikayetçi alacağının Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklandığını iddia etse de bunun gerçeği yansıtmadığını, şikayetçinin icra takibinin esasen dava dışı Yücel Ulutaş aleyhine başlatıldığını, borçlu ...'ın dosya kapsamında yapılan haciz esasında borca sonradan kefil olduğunu, davacı taraf ile borçlu ... arasındaki borç ilişkisinin Kat Mülkiyeti Kanunun kapsamında olmayıp, kefalet ilişkisi kapsamında olduğunu, bu sebeple şikayetçi alacağının imtiyazlı olduğundan bahsedilemeyeceğini belirterek şikayetin reddini istemiştir.

Şikayet olunan ... vekili cevap dilekçesinde; şikayetin süresinde olmadığını, bu sebeple süre yönünden reddi gerektiğini, müvekkili alacağının 6183 Sayılı Kanun ile 5510 Sayılı Kanun Hükümleri dairesinde haciz ve tahsil edilen bir kamu alacağı olduğunu, şikayetçi alacağının Kat Mülkiyeti Kanunu madde 22 ye göre imtiyazlı olabilmesi için kanunda farklı bir usul ve yol tarif edildiğini, borcun mahkemece tespit edilmesi ve buna rağmen ödeme olmaması halinde kat maliklerinden birinin veya yöneticinin istemi ile diğer tüm kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tesis etme işleminin yapılabileceğini ve dosyada böyle bir durumun mevcut olmadığını belirterek şikayetin reddini istemiştir.

Şikayet olunan ... Varlık Yönetim A.Ş vekili cevap dilekçesinde; şikayetin süresinde yapılıp yapılmadığı dikkate alınması gerektiğini, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu'nca kişilerin dava ve taraf ehliyetleri araştırılarak ehliyete dair bir eksikliğin olup olmadığı, bu yönde bir eksikliğin varlığı halinde şikayetin reddinin gerektiğini, kat mülkiyetinden kaynaklanan alacakların rüçhanlı alacak olarak değerlendirilmeyeceğini, müvekkili aleyhine dava açılmasının usul ve yasaya aykırılık teşkil ettiğini, belirterek şikayetin reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; dosya kapsamında alınan bilirkişi raporunda şikayetçi alacağının kanuni ipotek şeklinde oluşmadığı, bu durumda takip alacağının imtiyazlı alacak niteliği taşımadığı, şikayet olunan olarak gösterilen ... ın ise icra kefili olduğu gerekçesiyle şikayet olunan ... hakkındaki şikayetin sıfat yokluğu nedeni ile reddine, sıra cetveline yönelik şikayetin ise reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde şikayetçi vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Şikayetçi vekili istinaf dilekçesinde; müvekkili site yönetimi, alacağının Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan aidat alacağı olduğunu, mahkemece eksik inceleme ile oluşturulan bilirkişi raporuna göre karar verildiğini, bilirkişi raporuna itirazlarının dikkate alınmadığını,

Yargıtay kararlarında 634 sayılı yasanın 22. maddesinde düzenlenen yasal ipotek hakkının başlı başına bir teminat teşkil ettiğini, İpotekle temin edilen bir alacağın İ.İ.K. M.206 maddesinde düzenlenen üçüncü sıraya değil, ilk sıraya dahil edilmesi gerektiğini KMK’nın 22/2. maddesinde öngörülen kanuni ipoteğin tescilini istemenin ayrı bir hak olduğunu, ipotek tescil edilmemiş olsa bile ortak gider alacağının önceliği bulunduğunu, müvekkilin alacağının, Ziraat Bankasından önce ve imtiyazlı olduğunu, borçlunun davada gösterilmesi zorunlu olup, ... için şikayetin sıfat yokluğundan reddine ilişkin kararın da usul ve yasaya aykırı olduğunu istinaf nedeni olarak ileri sürmüştür.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; Yargıtay emsal kararlarında olduğu gibi, 634 sayılı Yasanın 22. maddesinde düzenlenen yasal ipotek hakkı, ortak gider alacakları için, tescil tarihi itibariyle başlı başına bir teminat teşkil edeceği, (ipoteğin tesis edilmediği hallerde) ortak gider alacaklarına doğrudan doğruya öncelik verse de bu önceliğin sadece aynı derecede hacze iştirak eden alacaklılara karşı ileri sürülebileceği, bunun için de İİK’nin 100 ncü maddesindeki şartların bulunması gerektiği somut olayda İİK 100. maddesinde düzenlenen hacze iştirak şartları bulunmadığından ilk derece mahkemesinin şikayetin reddine ilişkin kararında usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığı gerekçesiyle şikayetçi vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde şikayetçi vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Şikayetçi vekili temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri temyiz nedeni olarak ileri sürmüş ayrıca İİK. M.100 şartlarının oluşup oluşmadığının Yerel Mahkemece değerlendirilmediğini, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından da eksik ve hatalı değerlendirme ve gerekçelendirilme ile karar verildiğini, kararın bozulması gerektiğini temyiz nedeni olarak ileri sürmüştür.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, sıra cetveline şikayet istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 69 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 nci maddeleri, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 140 ve devamı maddeleri, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 20 ve 22. maddeleri

3. Değerlendirme

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 20.maddesine göre kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü sözleşme olmadıkça taşınmazın giderlerine katılmakla yükümlüdürler. Aynı Kanunun 22/son maddesinde kat maliklerinin gider borcunu ödemeyen kat maliki ve diğer sorumlulardan olan alacağının öncelikli olduğu belirtilmiştir. Hükümde öngörülen öncelik KMK'nın 22/2. maddesinde öngörülen kanuni ipoteğin tescilini istemekten ayrı bir hak olup ipotek tescil edilmemiş olsa bile ortak gider alacağının önceliği bulunmaktadır.

Somut olayda şikayetçi Beşyıldız 1 Sitesi 2792 Parsel Yönetiminin alacaklı olduğu dosyalarının incelenmesinde takibe konu alacakların aidat borcu, ortak gider alacağı ve kıdem tazminatı fonundan oluştuğu; sıra cetvelinde ilk sırada ipotek alacağı bulunduğu bu durumda şikayetçinin takibe konu Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesi kapsamında belirlenen alacaklarının doğduğu tarihlerin belirlenerek ipotekten önce doğan alacak var ise ipotek alacağından önce ödenmesi, ipotekten sonra doğan aidat alacaklarının ise ipotekten sonra ancak sıra cetvelinde yer alan diğer alacaklardan önce ödenmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1-Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2-İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

07.12.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.