Esas No: 2024/75
Karar No: 2024/4259
Karar Tarihi: 21.11.2024

**6. Hukuk Dairesi         2024/75 E.  ,  2024/4259 K.**

**"İçtihat Metni"**

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/1440 E., 2023/1186 K.

HÜKÜM/KARAR : Ret

İLK DERECE MAHKEMESİ : Bursa 1. Asliye Ticaret Mahkemesi

SAYISI : 2018/595 E., 2020/209 K.

Davacı vekili, davacı ile davalılar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olduğunu, davalı ... ...’ın yüklenici olduğunu, davalı yükleniciden olan alacağına mahsuben yükleniciye düşen 16 numaralı bağımsız bölümü temlik aldığını ve temlik sözleşmesini diğer davalı arsa sahibine ihtar ettiğini, temlik sözleşmesinde hak edilen ilk bağımsız bölümün 16 numaralı bağımsız bölüm olacağının kararlaştırılmasına rağmen dava dışı üçüncü kişilere bağımsız bölümlerin tapularının devredildiğinin öğrenildiğini, temlikname gereği devri gereken bağımsız bölümün devrinden kaçınıldığını ileri sürerek 16 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı ... vekili, 16 numaralı bağımsız bölümün halen başka kimseye devredilmediğini, henüz inşaatın tamamlanmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

Davalı ..., yüklenicinin edimini ifa etmediğini savunarak davanın reddini istemiştir.

İlk Derece Mahkemesince 23.06.2017 tarihli temliknamenin ikinci paragrafının onuncu satırında temlik borçlusu ...'den hak edişe göre devralınacak ilk dairenin iş bu temlikname ile temlik edilen 16 numaralı bağımsız bölüm (dükkan) olacağı şeklinde belirtildiği, tapu kayıtlarına göre üçüncü şahıslara devir yapıldığı, temlikname ile temlik edilen 16 numaralı bağımsız bölüm ilk daire olacağı belirtildiğinden davacı adına tescil hakkı olduğu gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararına karşı davalılar vekillerince ayrı ayrı istinaf yoluna başvurulması üzerine, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesince istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

Bu karara karşı davalı ... vekilince süresinde temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

Uyuşmazlık, yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Temliken tescil diye adlandırılan davalarda yüklenicinin kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca kendisine isabet eden tapu payını ya da bağımsız bölümü 3. kişilere temlik etmesi mümkündür. Ancak arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri uyarınca yüklenicinin ve temlik suretiyle onun alacaklarına halef olan tapu payı ya da bağımsız bölüm temlik alan 3. kişinin tapu payı ya da bağımsız bölüme hak kazanabilmesi için yüklenicinin, sözleşme gereği arsa sahibine karşı üstlendiği inşaat yapma edimini sözleşme ve ekleri, tasdikli proje ve ruhsatı ile imar mevzuatına uygun olarak tamamlayıp teslim etmiş olması zorunlu olup, dosya kapsamı ve alınan bilirkişi raporu uyarınca inşaatın tamamlanma oranın %70 olduğu, bu durumda bu eksiklikler giderilmeden veya eksikliklerin rayiç bedeli depo edilmeden temliken tescile hükmedilmesi mümkün olmadığı dikkate alınarak davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi doğru olmamış, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle İlk Derece Mahkemesi kararı ile bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin kararın usul ve yasaya aykırı olması nedeniyle HMK'nın 373/1. maddesi gereğince Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi kararı KALDIRILARAK; İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden davalı ...'e iadesine, dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 21.11.2024 gününde kesin olarak oy çokluğuyla karar verildi.

- KARŞI OY -

Dava alacağın temlikine ilişkin sözleşmeye dayalı tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir.

Alacağın temliki ile alacaklının borçludan olan alacak hakkı devredenin mal varlığından çıkarak devralanın mal varlığına geçer.

Davalılar arasında Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapılmıştır.

Yapılacak taşınmazın yüklenici payına düşen dairelerin devrinin kademeli ferağ şeklinde yapılacağı sözleşmede kararlaştırılmış bulunmaktadır. Buna göre sözleşmenin imzalanması ile 4 bağımsız bölümün, kaba inşaatının bitmesi ile de 2 bağımsız bölümün yükleniciye verilmesi gerekir.

Mahkemece yapılan keşif, bilirkişi incelemesi sonucu davalı yüklenicinin inşaatın %70 oranındaki imalatlarını tamamladığı anlaşılmaktadır.

Davalı arsa sahibince davalı yüklenicinin talebi doğrultusunda dava konusu 16 no.lu bağımsız bölüm dışındaki 2, 7, 8, 9, 10, 12 ve 13 no.lu bağımsız bölümlerin 3. kişilere devrinin yapıldığı görülmektedir.

Davalı alacağı devreden yükleniciyle, davacı alacağı devralan arasında düzenlenen ve hukuken de geçerli bulunan 23.06.2017 tarihli alacağın devri sözleşmesi uyarınca temlik veren yüklenicinin kendi payına düşen hak edişe göre devralınacak ilk bağımsız bölümün temlik edilen 16 no.lu bağımsız bölüm olacağı kararlaştırılmıştır.

Devir sözleşmesi davalı arsa sahibine 07.08.2017 tarihinde tebliğ edilmiştir. Devir sözleşmesinin tebliğinden sonra 3 adet bağımsız bölümün yüklenicinin talebi üzerine davalı arsa sahibince 3. kişilere devredildiği anlaşılmıştır.

Çoğunluk görüşünde temliken tescil yoluyla yüklenici tarafından kendisine isabet eden bağımsız bölümleri 3. kişilere temlik etmesinin mümkün olduğu, ancak temlik alan APKİS sözleşmesi uyarınca yükleniciye ait bağımsız bölüme hak kazanabilmesi için yüklenicinin arsa sahibine karşı üstlendiği inşaat yapma edimini gerçekleştirmiş olması gerektiği belirtilmiş ise de;

Davalılar arasında düzenlenen APKİS’de arsa sahibi tarafından yükleniciye yapılacak bağımsız bölümlerin kademeli ferağ şeklinde yapılacağı, buna göre sözleşmenin imzalanmasıyla 4, kaba inşaatın bitmesiyle 2 bağımsız bölümün verileceğinin kararlaştırıldığı, yüklenicinin devir tarihinde yapmış olduğu imalatlar değerlendirildiğinde devir sözleşmesinin tebliğ tarihine kadar 4 adet bağımsız bölümün yükleniciye devredildiği, yüklenicinin 2 bağımsız bölüm daha alma hakkına sahip olduğu bu nedenle çoğunluk görüşünün yüklenicinin bağımsız bölüme hak kazanamadığı yönündeki kabulünün yerinde olmadığı anlaşılmıştır.

Ayrıca borçlu arsa sahibi devir sözleşmesinin tebliğinden sonra da 3 adet bağımsız bölümü de yükleniciye devretmiştir.

Alacağın devri ile ilgili yasal mevzuatı incelediğimizde;

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 183. maddesi;

“Kanun, sözleşme veya işin niteliği engel olmadıkça alacaklı, borçlunun rızasını aramaksızın alacağını 3. bir kişiye devredebilir.”

184. maddesi; “Alacağın devrinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Alacağın devri sözü verme, şekle bağlı değildir”

186. maddesi; “Borçlu, alacağın devredildiği, devreden veya devralan tarafından kendisine bildirilmemişse, önceki alacaklıya, alacak birkaç kez devredilmişse, son devralan yerine önceki devralanlardan birine iyiniyetle ifada bulunarak borcundan kurtulur”

186. madde hükmünde de açıkca belirtildiği üzere alacağın devredildiği kendisine tebliğ edilen borçlu borçtan kurtulabilmesi için devredenin alacağını devir edene ifada bulunması gerekir. Aksi halde devredene borcun ifa edilmesi halinde borçlunun iyiniyetli ifada bulunduğu iddiası dinlenmez, devredene yapılan ifa kötü niyetle yapılmış sayılır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesi hükmü uyarınca herkes haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır.

Bir hakkın açıkca kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.

Sonuç olarak alacağın devri sözleşmesinin borçlu arsa sahibine tebliğ edildiği tarihte yüklenicinin en az 6 adet bağımsız bölüme hak kazandığı, tebliğ tarihine kadar 4 adet bağımsız bölümün devreden yüklenice verildiği, en az 2 adet bağımsız bölümün devir hakkının da bulunduğu, buna rağmen 2 bağımsız bölümün de yükleniciye devredildiği gibi, alacağın devri sözleşmesinin tebliğ tarihinden sonra da 3 adet bağımsız bölümün borçlu tarafından devreden yükleniciye devredildiğinden kötü niyetli yapılan bu ifa nedeniyle borçlu 16 no.lu bağımsız bölümün devri borcundan kurtulamayacağından sayın çoğunluğun bozma gerekçesine katılmamaktayım.

Yukarıda açıklanan nedenlerle, usul ve yasaya uygun Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesinin kararının onanması gerektiği görüşündeyim.