Esas No: 2023/3645
Karar No: 2025/320
Karar Tarihi: 04.02.2025

**6. Hukuk Dairesi         2023/3645 E.  ,  2025/320 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/1468 E., 2023/904 K.

DAVALILAR : 1-... vekili Avukat ... 2-...

İLK DERECE MAHKEMESİ: ...t 3. Asliye Hukuk Mahkemesi (Tic. Mah. Sıf.)

SAYISI : 2019/346 E., 2021/172 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekilince duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 04.02.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalılardan ... vekili Avukat Şenay Aktürk ile davacı vekili Avukat ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ...'ın vekili olan... aracılığıyla müteahhit ...'dan 30.10.2017 tarihinde ...t 1. Noterliğinin 12103 yevmiye nolu düzenleme şeklinde ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesi ile ...t, ... Mah, 1563 ada, 6 parsel üzerine kayıtlı arsa üzerine inşa edilen bağımsız bölümlerden zemin üzeri 1. normal kat 8 nolu dairenin tamamını peşin ödeme yaparak satın aldığını, müteahhit ... ile toprak sahibi ... vekili ... İnan arasında ...t 1. Noterliği'nin 06.03.2017 tarih ve 1975 yevmiye nolu düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşme içeriğine göre, 8 nolu dairenin müteahhit ...'a devredilecek 14 daireden biri olduğunu, ilgili taşınmazda 03.08.2017 tarihinde kat irtifakı kurulduğunu, sözleşme gereği satış vaadine konu 8 nolu dairenin anahtar teslim tarihinin 30.10.2018 tarihi olmasına karşın dava tarihine kadar teslim edilmediğini ve inşaatının bitirilemediğini, müteahhit ve arsa sahibinin sözleşmede müteahhide verileceği belirtilen ve çoğu müteahhit tarafından 3. kişilere satış vaadine konu olan bağımsız bölümleri kötü niyetli olarak mal sahibi üzerinden satış ve devir yaptıklarını, yine müteahhit ..., arsa sahibi ... vekili ... İnan ve üçüncü kişi Vahdettin Avcı arasında düzenlenen 03.05.2019 tarihli protokol başlıklı belgenin 3 nolu bendinde "... Eksik işlerin 3 ay içinde bitirilmesi karşılığında... 8 nolu bağımsız bölüm yüklenici ... tarafından Vahdettin Avcı'ya tapuda teslim ve tescil edilecektir" hükmü bulunduğunu, bu düzenlemeden sonra 10.06.2019 tarihinde yarım inşaatların tamamlanması konusunda müvekkiline gönderilen, daire başı 10.000,00 TL'lik ilk ödemenin 15.06.2019 tarihinde olacağını belirten ... ve ... İnan imzalı belge suretlerinin davalıların kötü niyetlerini açıkça ortaya çıkardığını belirterek, ...t, ... Mah, 1563 ada, 6 parsel üzerindeki 8 nolu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; sözleşme konusu inşaatın en geç 06.03.2019 tarihinde bitirilmiş olması gerektiğini, ancak söz konusu inşaatın ancak %50'sinin tamamlandığını, sözleşmenin 5. maddesi uyarınca inşaatın bitirilmesi gereken süre içinde bitirilemediğini, müvekkili tarafından yüklenici müteahhit ...’a gönderilen ...t 1. Noterliği'nin 07.03.2019 tarih ve 01757 yevmiye numaralı ihtarnamesiyle, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince edimlerinin yerine getirilmesi, getirilmediği takdirde sözleşmeden doğan hakların kullanılacağının ihtaren bildirildiğini, müteahhidin arsa sahibinden hakediş olarak arsa payı alacağı kalmadığını, taraflar arasında yapılan anlaşmanın davalı arsa sahibinin bilgisi dahilinde yapılmış bir anlaşma olmadığını, müvekkilinin bu anlaşmadan haberdar olmasının düşünülemeyeceğini, müvekkili ile yüklenicinin ...t 1. Noterliğinin 06.03.2017 tarihli Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin feshedilmesi konusunda anlaşmaya vardıklarını ve 02.09.2019 tarihinde anılan sözleşmenin taraflarca feshedilmiş olduğunu, kalan inşaatın başka bir müteahhit firma tarafından tamamlanması hususunda da 02.09.2019 tarihli devir protokolü imzalandığını, bu nedenlerle müvekkili hakkında açılmış bulunan davanın esastan reddi gerektiğini savunmuştur.

Davalı ... davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazın tamamlandığı, oturulabilir vaziyette olduğu, hali hazırda içerisinde ikamet eden kiracı bulunduğu, her ne kadar davalı arsa malikince, diğer davalı yüklenicinin binayı yapıp teslim etme borcunu yerine getirmediği iddia edilse de, bunun doğru olmadığı, davalı arsa sahibinin temlik hükümleri uyarınca ifaya zorlanabileceği, aksi düşünülse dahi davalı arsa malikinin sorumluluğunun davacı zararına muvazaalı veya kötü niyetle hareket ettiğinin ispat edilmesi halinde mümkün olduğu, buna göre 03.05.2019 tarihli protokol başlıklı belgenin 3 nolu bendine göre dava konusu 1. kat 8 nolu bağımsız bölümün eksik işlerin tamamlanması halinde yüklenici ... tarafından üçüncü kişi Vahdettin Avcı'ya tapuda teslim ve tescil edileceğinin belirtildiği, davalı arsa maliki vekilinin işbu protokolde imzasının bulunduğu, yüklenici ile arsa maliki arasındaki resmi sözleşmenin 6 nolu bendinde açıkça inşaatın yüklenici tarafından tamamlanacağı ve sözleşmeden kaynaklanan hakların bir başkasına devredilemeyeceğinin ifade edilmesine rağmen davalılar arasında bahsedilen protokolün imzalandığı, davalı yüklenicinin davacı ile daha önce resmi şekilde düzenlenen sözleşme ile dava konusu taşınmazı devretme borcunu üstlendiği, davalı arsa sahibi vekili ...'in bu işlemden bilgi sahibi olduğu, davacının eşi... ile daire için yeniden para alınması hususunda uzlaşıldığı görülen 10.06.2019 tarihli adi yazılı evrakta davalı yüklenici ile davalı ... vekili ...'in ayrı ayrı imzalarının bulunduğu, taşınmazı bir başkasına devretme hususunda anlaşmalarına rağmen yine de davacıdan para almaya çalışarak davacı zararına hareket ettiklerinin sabit olduğu, davalı arsa sahibinin, vekili olan oğlunun iş ve işlemlerinden haberdar olmamasının hayatın olağan akışına aykırı olduğu, yine dava tarihinden sonra davalılar arasında imzalanan 02.09.2019 tarihli arsa payı karşılığı inşaat devir sözleşmesinin 16 nolu bendinden dava konusu taşınmazın da bulunduğu üç taşınmazın üçüncü bir kişiye devredileceğinin kararlaştırıldığı, davalı yüklenicinin diğer on bir taşınmazı edinirken bu üç taşınmaz yönünden hak iddia etmemesinin de hayatın olağan akışına aykırı olduğu, bu işlemden de davalıların açıkça davacı zararına birlikte hareket ettiklerinin tespit edildiği, tanık ...'ın dikkate alınan beyanlarından arsa sahibi ...'in yüklenici ...'ın isteğine göre taşınmazları devredebileceğini kendisine bizzat söylediği, diğer tanık beyanlarına da davacı lehine itibar edildiği, davalı arsa sahibinin iyi niyetinden bahsedilemeyeceği, herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorunda olduğu, gerekçesiyle davanın kabulüne, ...lçesi, ... Mah, 1563 ada, 6 parsel, 1. kat 8 nolu bağımsız bölümün davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı ... adına kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, davalılar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 02.09.2019 tarihinde feshine ilişkin protokol yapılmışsa da, aynı tarihli arsa sahibi vekilinin de imza ve onayı bulunan bir başka protokolle ...t 1. Noterliği 06.03.2017 tarih ve 1975 yevmiye nolu düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenici tarafından dava dışı ... İnşaat firmasına devrinin kararlaştırıldığı ve inşaatın yeni müteahhit tarafından tamamlandığı, bu suretle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinden vazgeçildiğinin kabulü gerektiği, bu devir sözleşmesinde inşaatı davalı yükleniciden devralan dava dışı yüklenicinin ...t 1.Noterliği 06.03.2017 tarih ve 1975 yevmiye numaralı sözleşmeye uygun olarak inşaatı tamamlayacağının, çekişmeli bağımsız bölümün de aralarında bulunduğu 8, 15 ve 19 numaralı bağımsız bölümlerin yeni yükleniciye bırakılacağının karalaştırıldığı, anılan devir sözleşmesi içeriğinden bu 3 bağımsız bölümden ikisinde mahkemece konulan ihtiyati tedbirden bahsedildiği, keza davacı tarafça sunulan 10.06.2019 tarihli "Yılsan İnşaat Sözleşme" başlıklı arsa sahibi vekilinin imzaladığı belgenin de bulunduğu, buna göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yeni müteahhide devri esnasında davalı arsa sahibinin çekişmeli 8 numaralı bağımsız bölümün davacıya temlik edildiğini bildiği, keza tarih itibariyle de davacıya yapılan temlikin 02.09.2019 tarihli devir sözleşmesinden önce olduğu, bu suretle davalının iyi niyetinden bahsedilemeyeceği gerekçesiyle, davalı arsa sahibinin istinaf isteminin reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde,

a)Davacının yapılan davalı yüklenici ile yaptığı sözleşmeyi müvekkiline bildirmediğini, yazılı olarak noter aracılığıyla tebligat yapmadığını, müvekkilinin bu sözleşmeden haberdar olmasının mümkün olmadığını,

b)Yüklenicinin hak edişi olan 11 dairenin devrinin yükleniciye yapıldığını, ancak yüklenicinin inşaat sözleşmesinde inşaatın 24 ay içerisinde tamamlanması taahhüdünde bulunmasına rağmen, belirlenen süre içerisinde inşaatın ancak %50'sini tamamladığını,

c)Müvekkili ile yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 02.09.2019 tarihinde taraflarca feshedildiğini, fesih protokolü ile birlikte inşaatın geriye kalan kısmının tamamlanması için ... firması ile anlaşıldığını, müteahhitin geriye hakedişi olan 3 dairenin ( 8-15 ve 19 numaralı daireler) yeni yüklenici firmaya verilerek inşaatın tamamlandığını, ... firması ile yapılan 02.09.2019 tarihli anlaşma gereği 8 nolu dairenin ... firmasına verilmesi gerekirken söz konusu bağımsız bölüm üzerinde mahkeme tedbiri bulunması üzerine ... Firması ile yapılan anlaşma ile müvekkiline ait 10 numaralı bağımsız bölümün ... Firmasının gösterdiği 3. kişiye devrinin yapıldığını,

d)Mahkemece değerlendirme ve kanaatte yanlışlık yapıldığını, davacı tanıklarından emlakçılık yapan ve müteahhitten komisyon alan, tüm bu safhalar hakkında bilgisi olan kişinin çelişkili beyanlarının dikkate alındığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, davalı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince, davalı yüklenici tarafından yapılan inşaatta yükleniciye isabet eden bağımsız bölümün satın alınması sebebiyle temliken tescil istemine ilişkindir.

Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Davalı yüklenici ... ile davalı arsa sahibi ... arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 02.09.2019 tarihli "arsa payı karşılığı inşaat devir sözleşmesi" ile dava dışı yüklenici ... Motorlu Araçlar Ltd. Şti'ye devredildiği, 02.09.2019 tarihli devir sözleşmesinin arsa sahibi, devreden yüklenici ... ve devralan ... Motorlu Araçlar Ltd. Şti. tarafından imzalandığı anlaşılmaktadır. Yüklenici ...'ın, ... Motorlu Araçlar Ltd. Şti. ile arasındaki hukuki ilişki TBK'nın 205/1 maddesi gereğince sözleşmenin devri mahiyetindedir. TBK'nın 205/1. maddesi uyarınca sözleşmenin devri, sözleşmeyi devralan ile devreden ve sözleşmede kalan taraf arasında yapılan ya da sözleşmede kalan tarafça onaylanan veya önceden verilen izne dayanılarak yapılan ve devredenin devrettiği sözleşmeden doğan taraf olma sıfatıyla birlikte bütün hak ve borçlarının devralana geçiren bir anlaşmadır. Davacı üçüncü kişi tarafından yükleniciden temlik alınan 8 no.lu bağımsız bölüm davalılar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerdendir. 02.09.2019 tarihli devir sözleşmesi ile de 8 no.lu bağımsız bölümün, sözleşmeyi devralan dava dışı ... Motorlu Araçlar Ltd. Şti.'ye verilmesi kararlaştırılmıştır. Bu durumda davalılar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yükleniciye bırakılan 8 nolu bağımsız bölümün davacıya devredilme yükümlülüğünün de TBK'nın 205/1 maddesi uyarınca dava dışı devralan yüklenici ... Motorlu Araçlar Ltd.Şti.'ye geçtiği dikkate alındığında davalı ...'ın temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere ve yukarıda yazılı açıklamaya göre usul ve kanuna uygun olup, davalı ... vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı onama harcının temyiz edenden alınmasına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

04.02.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.