Esas No: 2009/4117
Karar No: 2010/7049
Karar Tarihi: 20.12.2010

**(Kapatılan)15. Hukuk Dairesi         2009/4117 E.  ,  2010/7049 K.**

**"İçtihat Metni"**

Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki taraf vekillerince istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ... .... Temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

- K A R A R -

Dava, 13.10.1994 tarihli satış ve inşaat sözleşmesi gereğince gecikme tazminatı ortak alanlar ve davacıya satılan bağımsız bölümlerdeki eksik işler bedeli, kira ve iskân masraflarının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne dair verilen karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin tüm, davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-Yanlar arasında imzalanan 13.10.1994 tarihli sözleşme ile davacıya satılan beş adet dairenin sözleşmede belirtilen şekilde inşaa edilerek 31.12.1995 tarihinde teslim edileceği kabul edilmiş, 02.10.1996 tarihli ek sözleşme ile bu dairelerin 30.06.1997 tarihine kadar iskân ruhsatı dışında kullanıma hazır hale getirileceği, bu tarihten sonraya kalan ve bitirilemeyen her daire için daire sahibine 10,00 TL (eski 10.000.000 TL) ödeneceği kararlaştırılmıştır. Davacı 29.06.2000 tarihli ihtarında 15.06.2000 tarihine kadar 54 aylık gecikme karşılığı 5 daire için 6.450,00 TL (hesaplamaya göre her bir daire için aylık 24,00 TL), 29.06.2000 tarihinden dava tarihine kadar 60 aylık gecikme karşılığı 5 daire için 36.000,00 TL (her bir daire için aylık 120,00 TL) şeklinde ve sözleşme kararlaştırılandan fazla miktarda gecikme tazminatı talep etmiştir.

Ek sözleşmede kabul edilen aylık 10,00 TL'lik kira maktuen kararlaştırılmış gecikme tazminatı olduğundan sözleşme hukukundaki ahde vefa kuralı uyarınca taraflar için bağlayıcıdır. Dairemizin öteden beri devam eden uygulamalarında maktu tazminatın değiştirilmeksizin uygulanması benimsenmekle birlikte son zamanlarda gecikmenin uzun süre devam etmesi halinde dahi değiştirilip değiştirilmeyeceği, bu miktarla tarafların ne kadar süreyle bağlı olacakları, değiştirilebilecekse miktarın belirlenmesinde yöntemin nasıl olması gerektiği tartışılmaya başlanmıştır.

Taraflar, sözleşmeden doğan borçlarını kararlaştırılan zamanda ve biçimde ifa etmek zorundadır. Buna göre borçlunun edimini süresinde yerine getirmemesi halinde, gecikmede kusuru bulunmadığını kanıtlamadıkça ve alacaklının seçimlik hakkını BK'nın 106/II. maddesinde belirtildiği gibi ifayı beklemek ve gecikmeden doğan zararlarını istemek şeklinde kullanması durumunda, sözleşmede kararlaştırılan gecikme tazminatından sorumludur. Aksine düzenleme yoksa bu miktarın değiştirilmeksizin uygulanması gerekir. İnşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin edimini süresinde yerine getirmemesi halinde iş sahibinin gecikme tazminatını talep hakkı kanundan doğan bir hak olup (BK. madde 106/II.) istenebilecek tazminat ise gecikme sebebiyle iş sahibinin uğradığı tüm zararlardır ve uygulamada asgari olarak gecikilen her ay için mahrum kalınan rayiç kira karşılığı bir miktar para olduğu kabul edilmektedir. Sözleşmede gecikme tazminatı belirlenmemiş olsa dahi en az aylık rayiç kira seviyesinde saptanacak gecikme tazminatının istenmesi mümkündür (BK. 96. md.).

Sözleşmeye konulan maktu gecikme tazminatının amaçlarından biri de (genellikle sözleşmenin yapıldığı tarihte tatmin edici görülen) tazminat tehdidiyle yüklenicinin edimini zamanında ifaya zorlamaktır. Sözleşmede tazminat kararlaştırılmamış olsa bile teslimde gecikme halinde arsa sahibi teslimi gereken tarihten itibaren en az mahalli piyasa rayiçlerine göre belirlenecek kirayı gecikme tazminatı olarak isteyebileceğinden sözleşmede maktu gecikme tazminatının kararlaştırılmadığı halde iş sahibi daha iyi konumda olacaksa beklenen amaca ulaştığından söz edilemez. Maktu gecikme tazminatıyla iş sahibinin gecikmenin süresine bakılmaksızın bağlı tutulması hakkaniyete uygun düşmeyeceği gibi yüklenicinin bu yöndeki savunmaları iyiniyet kuralları ile bağdaşmaz, hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir ve hukuk tarafından korunmaz (TMK'nın 2. maddesi).

Bu halde maktu olarak kararlaştırılan gecikme tazminatı miktarının uzun süreli gecikmelerde dahi taraflar için bağlayıcı olacağının kabul edilmesi yanların sözleşmeden bekledikleri yarara, tazminatın konuluş amacıyla iyi niyet kuralları ve hakkaniyete aykırı olacağı kanaati oluştuğundan Dairemizin maktu gecikme tazminatının değiştirilmeksizin uygulanması gerektiğine dair uygulamasından vazgeçilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır.

Kararlaştırılan tazminatın süresiz uygulanamayacağı bu şekilde kabul edildikten sonra, maktu gecikme tazminatının ne kadar süreyle tarafları bağlayacağı konusuna gelince; bu süre sözleşmedeki teslim süresi, gecikilen sürenin uzunluğu, sözleşmede öngörülen tazminat miktarı, geçen süre içinde gerçekleşen enflasyon, döviz fiyatları ve faiz oranlarındaki artış ve eksilişler, fiyat artışları, rayiçlere göre istenebilecek miktar ile maktu tazminatın ödemeye devam edilmesi halinde iş sahibinin elde edeceği miktarlar da gözönünde tutulmak suretiyle bu hususta bilirkişi görüşünden de yararlanılarak sözleşmedeki miktarın en az 1 yıl süreyle mutlak bağlayıcı olacağı ve maktu tazminat ile rayiçlere göre belirlenecek gecikme tazminatı arasında en az bir misli fark bulunması gerektiği de dikkate alınarak hakkaniyete uygun biçimde hakim tarafından takdir edilmelidir. Hakim tarafından belirlenen makul süreden sonraki gecikme tazminatı miktarının da; taşınmazın mevkii, konumu, ülkenin ve inşaatın yapıldığı yerin sosyo ekonomik koşulları da dikkate alınmak suretiyle ve sözleşmede kararlaştırılan tazminat yokmuş gibi gecikme tazminatının en az mahalli piyasa rayiçlerine göre mahrum kalınan kira bedeli kadar olacağı ilkesine göre bilirkişilere hesaplattırılması gerekir.

Bu açıklamalardan sonra somut olaya gelince, mahkemece bilirkişi kurulundan alınacak ek raporla, az yukarıda açıklanan Daire'mizin yeni uygulaması doğrultusunda gecikme tazminati (kira alacağı) ile ilgili inceleme yaptırılıp davacının 29.06.2000 tarihli ihtarla 15.06.2000 gününe kadar daire başı aylık 24,00 TL, dava dilekçesinde 29.06.2000 tarihinden itibaren 5 yıllık süre için aylık 120,00 TL kira isteminde bulunduğu dikkate alınmak ve bu miktarları geçmemek üzere tesbit edilecek rayiç bedel üzerinden gecikme tazminatının hesaplattırılarak hüküm altına alınması gerekirken, davacının maktu kira tazminatını aşan miktardaki istemi incelenmeksizin ve sadece bir daire için kira alacağına hükmedilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.

SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davalının tüm, davacının diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca kabulü ile hükmün davacı yararına BOZULMASINA, 750,00 TL duruşma vekâlet ücretinin davalıdan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davacıya verilmesine, aşağıda yazılı bakiye 2.153,10 TL temyiz ilam harcının temyiz eden davalıdan alınmasına, fazla alınan temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacıya geri verilmesine, 20.12.2010 gününde oybirliğiyle karar verildi.