Esas No: 2023/3441
Karar No: 2024/3253
Karar Tarihi: 22.10.2024

**3. Hukuk Dairesi         2023/3441 E.  ,  2024/3253 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2020/1225 E., 2023/568 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 1. Tüketici Mahkemesi

SAYISI : 2016/859 E., 2019/720 K.

Taraflar arasındaki uyarlama-tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince, davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 22.10.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir

Belli edilen günde taraflardan kimsenin gelmemiş olduğu belirlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili; davacıların müşterek maliki bulunduğu taşınmazın 5366 sayılı Kanun gereği yenileme alanı içinde kaldığını, ... ve TOKİ ile 29.01.2008 tarihli "Anlaşma (uzlaşma) Komisyon Tutanağı" tanzim edildiğini, proje sınırları içinde yapılacak 4+1 nitelikli 125,5 m² alana sahip 171.602,00 TL değerindeki taşınmazla takas konusunda anlaşma sağlandığını, 4+1 oda olan 125,5m²'lik taşınmazın kendilerine teslim edilmesini beklemekte iken haricen sözleşmedeki hususlara aykırı olarak kendilerine 82,00 m² büyüklüğünde bir konutun teslim edilebileceğini öğrendiklerini, sözleşmede taahhüt edilen taşınmazın niteliklerini taşımayan 82 m² büyüklüğünde 2+1 nitelikli konut için daha fazla mağdur duruma düşmemek için TOKİ ile 27.05.2013 tarihinde sözleşme imzalamak zorunda kaldıklarını, davalıların sözleşme özgürlüğüne ve müvekkillerinin açık iradelerine aykırı bir şekilde hareket ettiklerini, gayrimenkul satış sözleşmesindeki içeriğin, daha önce müvekkiller ile davalılar arasında imzalanan 29.01.2008 tarihli "Uzlaşma ve Muvafakatname-Sözleşme" içeriği ile bağdaşmadığını, kura çekiminin hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek, 29.01.2008 tarihli Anlaşma Komisyonu Tutanağı ve 29.01.2008 tarihli sözleşme ile evsafı ve nitelikleri bertilen taşınmazın müvekkillerine teslimi konusunda aynen ifasına karar verilmesini, aynen ifa talebinin kabul görmemesi halinde taahhüt edilen taşınmaz ile teslimine karar verilen taşınmaz arasındaki tespit edilecek rayiç değer farkının, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 98.000,00 TL'nin dava tarihinden ödeme gününe kadar işleyecek yasal faiziyle ödenmesini, konutun davalılara teslimi ile tapu devrinin aynı zamanda yapılmış olması nedeniyle, tapu devrinin yapıldığı tarihten itibaren şimdilik 1.000,00 TL kira bedelinin ödenmesini, konutun geç tesliminden dolayı, yoksun kalınan kullanım hakkına karşılık gelen güncel kira bedeli alacağından şimdilik 1.000,00 TL ödenmesine karar verilmesini talep etmiş, davacılar vekili 30.09.2019 tarihli ıslah dilekçesiyle bilirkişi heyetince 08.12.2017 tarihinde tespit edilen; (4+1)-125 m² miktarlı konut ile (2+1)-82 m² konut arasındaki fark olan 250.000,00 TL müvekkillerin zararları olduğunu, zarar miktarı olan 250.000,00 TL için, davacıların hisseleri oranında karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... vekili; dava konusu edilen gayrimenkul satış sözleşmesinin tarafının müvekkili olmadığını, davanın müvekkil yönünden husumetten reddi gerektiğini, esasa ilişkin olarak da davacının, kendi serbest iradesi ile konut karşılığı uzlaşma tutanağı ile muvafakatnameyi imzaladığını, davacıya isabet eden dairenin, noter huzurunda yapılan kura çekimi ile belirlendiğini, somut olayda hata, hile ve gabin olmadığını, hak düşürücü süre gözetilmeden dava açılmasının hukuka aykırı olduğunu belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davalı TOKİ vekili; gayrimenkul satış sözleşmesinde haksız şart niteliğinde hüküm bulunmadığını, belirlenen değerin tenkisi talebinin hukuki dayanağı olmadığını, müvekkil idarenin konut satış bedellerinin belirlenmesinde inşaat maliyetlerini esas aldığını, hak sahiplerinin konutların 2012 rayiç değerleri üzerinden borçlandırılmadığını, davacının kendi hür iradesi ve imzasıyla muvafakatnameyi ve devamında gayrimenkul satım sözleşmesini imzaladığını, muvafakatnamede ve sözleşmede belirtilen hususların dava konu edilmesinin haksız ve hukuka aykırı olduğunu, geç teslim iddiası ile kira yardım talebinin yersiz olduğunu, tazminat talebinin hiçbir hukuki dayanağı olmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; arsa maliki davacılarla, 5360 sayılı Yasa kapsamında ön sözleşme yapıldığı, muvafakatnamenin 3. maddesinde fiyat farkının oluşabileceği hususunda açık hüküm bulunduğu, davacının bunu bilerek imzaladığı, dolayısıyla bunun haksız şart olduğu iddiasının yersiz ve ön sözleşme ile asıl sözleşme arasında 3 yıl gibi bir süre geçtiğine göre fiyat farkının oluşmasının ve davalılarca üstlenilen işin yapımı sonrası fazla daire oluşmasının normal olduğu, imar izin durumu ile artan hisseler nedeniyle fazla bağımsız bölüm çıkmasının yapılan işin doğası gereği olup, bunun haksız bir kazanç olmadığı, davalı idarenin taahhüt ettiği gibi inşaatı yapıp davalıya bağımsız bölümünü verdiği, böylece edimin yerine getirildiği, davacı yönünden haksız bir borçlanmanın olmadığı, bu haliyle menfi tespit isteminin yerinde olmadığı gerekçesiyle, davacıların davasının reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacılar vekili; İlk Derece Mahkemesinin görevsiz olduğunu, gerekçede taleplerinin değerlendirilmediğini, bilirkişi tarafından hesaplanan 2+1 daire ile 4+1 dairenin değeri arasındaki müspet zararının talep edildiğini, bilirkişi tarafından da 250.000,00 TL olarak zararın tespit edildiğini ancak gerçek ve güncel değerin tespit edilmesi gerektiğini, Mahkemenin ret kararının yerinde olmadığını belirterek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının özgür iradesiyle sözleşmeyi imzaladığı, proje kapsamında yenilenen alan da daire sahibi olma seçeneği ile arsa payı karşılığı daire aldığı, muvafakatnameyi de metrekare birin fiyatının değişeceğini bilerek imzaladığını, ahde vefa ilkesi gereği davacının muvafakat ve imzaladığı sözleşme koşullarının değiştirilmesini gerektiren koşulların bulunmadığı, bu nedenle mahkemenin yapmış olduğu keşif ve alınan bilirkişi raporu sonucu yapmış olduğu değerlendirmenin yerinde olduğu belirtilerek, davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili; görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olduğunu, davalı kurumlardan Fatih Belediyesinin, Sulukule Yenileme Proje içeriğine aykırı bir şekilde (35) adet konutu uhdelerinde bıraktığını, diğer davalı TOKİ'nin de kendisine kalan (19) adet konutu 3. kişilere ticari amaçlarla sattığını, müvekkillerin ve diğer hak sahiplerinin büyük bir mağduriyetine bulunduğunu, sözleşmenin içeriğindeki bazı maddelerin tarafların özgür iradesine aykırı düzenlendiğini, eksik ifa nedeniyle bu sözleşmenin imzalandığı hususunda sözleşmeye beyan ve itiraz olarak şerh düşüldüğünü belirterek, kararın bozulmasına karar verilmesini istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, kentsel dönüşüm projesi kapsamında imzalanan sözleşmelerin uyarlanması ve tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 3, 23 üncü maddeleri,

2. 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun.

3. Değerlendirme

1. Somut olayda uyuşmazlık, davacı ile imzalanan İstanbul Sulukule Kentsel Yenileme Toplu Konut Projesi Gayrimenkul Satış Sözleşmesinden kaynaklanmıştır. Taraflar arasındaki uyuşmazlık Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun kapsamında kaldığına göre davaya bakmaya Tüketici Mahkemesi görevlidir.

2. İstanbul Sulukule Kentsel Yenileme Toplu Konut Projesi kapsamında davacı, davalı TOKİ ve ... arasında 29.01.2008 tarihli "Muvakatname" başlıklı sözleşme imzalanmıştır. Sözleşmenin 3.1.1. maddesinde "Yenileme Alanı içersinden alabilecekleri konutların ve iş yerlerinin alanları ile yaklaşık maliyet hesabına dayalı bedelleri ekte sunulmuş (Ek : 1.1 ve 1.2) olup, bu bedeller TOKİ” nin projeye ilişkin yapacağı inşaat ihalelerinin kesinleşmesini müteakip gerçekleşecek m² birim fiyat dikkate alınarak artacak veya azalacak şekilde değişebilecektir." şeklinde olup yine aynı sözleşmenin 3.1.2. maddesinde de "Talep edilen bağımsız birimin yeri ve alanı, talep sırasına göre kura usulü ile belirlenecek ve bu belirleme esasına göre TOKİ tarafından kati sözleşme yapılacaktır. " şeklinde düzenlemeler yer almaktadır.

3. 29.01.2008 tarihli sözleşmenin 3.1.2 maddesi gereğince 27.05.2013 tarihli davacı ile TOKi arasında gayrimenkul satış sözleşme yapılmış ve gayrimenkulün satış bedelinin peşinat düşüldükten sonra taksitler halinde ödeneceği belirtildikten sonra teslim koşulları düzenlenmiştir.

4. Davacının kendi özgür iradesi ile gayrimenkul satış sözleşmesi akdettiği ve sözleşmenin tüm hükümlerinin tarafların gerçek arzu ve iradelerine uygun sözleşmedeki hak ve borçların müzakere edilmiş olduğu ve karşılıklı olarak ifa edileceğinin kabul ve taahhüt edildiği anlaşıldığından davacının kendi hür iradesi ile imzalamış olduğu sözleşme ile bağlı bulunduğu, davanın açıldığı tarih, sözleşmede kararlaştırılan teslim süresi de dikkate alındığında geç teslimden söz edilemeceği analışıldığından davacılar vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Kararı temyiz eden davacılar harçtan muaf olduğundan peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edenlere iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

22.10.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.