Esas No: 2022/4286
Karar No: 2022/7524
Karar Tarihi: 10.10.2022

**3. Hukuk Dairesi         2022/4286 E.  ,  2022/7524 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :TÜKETİCİ MAHKEMESİ

ASIL DAVADA DAVACI / BİRLEŞEN DAVADA

ASIL DAVADA DAVALI / BİRLEŞEN DAVADA

Taraflar arasında birleştirilerek görülen alacak davalarının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, asıl davanın kısmen kabulüne, birleşen davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı- karşı davalı, asıl davada; davalı müteahhit ile yapmış olduğu noterden düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle, davalı müteahhite, dava dışı arsa sahibi ile yaptığı kat arşılığı inşaat sözleşmesine istinaden düşen dairelerden bir tanesini kaba inşaat halinde iken 10.12.2002 tarihinde satın aldığını, taşınmaz satışından kalan 17.500.00 TL'dan 3.500.00 TL'sının ödendiği ve kalan 14.000.00 TL' nın da tapuyu alırken en geç 3 gün içinde ödeneceğini karşılıklı kabul ettiklerini, ancak akdin ifa edilmediğini ileri sürerek şimdilik; akdin ifasına ve dairenin teslimine, akdin süresinde ifa edilmemesinden dolayı 1.000.00 TL, tespitte belirlendiği üzere ortak alanlardaki eksikliklerin giderilmesi için 36.000.00 TL, dairedeki eksiklikler ve ayıp için 7.300.00 TL, 2.000.00 TL manevi tazminat, Mayıs 2004 –Mayıs 2006 tarihleri arasında mahrum kalınan kira bedeli için 9.324.00 TL, Mayıs 2006 tarihi ve sonrası için aylık 512.00 TL kira bedeli ile ifa imkansızlığının söz konusu olması halinde durumun davalıdan kaynaklandığının tespiti ile 10.000.00 TL tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş olup, yargılama sırasında, bağımsız bölümün verilememesi halinde bağımsız bölüme düşen arsa payının hisse olarak tescili, aynen ifa mümkün değilse dava tarihindeki değeri ile eksik iş bedelinin tahsili, belediyenin yıkım kararı vermesi nedeniyle arsa payının tescili ile aynen ifa mümkün değilse dava tarihindeki değerinin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı -karşı davacı, asıl davanın reddini dilemiş, karşı davada ise özetle; dava konusu taşınmaz hakkında 2001 tarihinde yapı tatil tutanağı düzenlendiğini, ancak taraflar arasındaki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin 2002 tarihli olup, davacı-karşı davalının bu durumu bilerek satın aldığını, satış bedelinden kalan 14.000 TL nin satış vaadi tarihi olan 10.12.2002 tarihi itibariyle uyarlanarak ticari faizi ile ödenmesini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda; ‘---Somut olayda; dava konusu gayrimenkulün kat mülkiyetine geçişi sağlanamamış ve hisseli olarak arsa niteliği ile tescilli bulunduğu anlaşılmıştır. Davalının dava konusu arsa üzerinde inşa ettiği bina için Pendik Belediyesince yapılan inceleme sonucu projeye aykırılık nedeni ile yapı tatil tutanağı düzenlenerek yıkım kararı alındığı anlaşılmaktadır.

-- davalının yapıyı projeye aykırı olarak inşa etmesi nedeni ile yıkım kararı verilmiş, davalının kusuru ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı bulunmadığından davacının mülkiyet aktarımı istemi yerinde olmadığı, davacının 3.500 tl ödeme yaptığı, 14.000 tl ödemenin yapılmadığı, ödeme yükümlülüğünü yerine getirmeyen davacının tapu iptal tescil talebinin yerinde olmadığı, yine taşınmaz davacı uhdesinde ise de taşınmazın davacıya davalı tarafından teslim edilmediği, kaçak ve hakkında yıkım kararı olan bir yapıda anılan içtihadı birleştirme kararının uygulanması yasaların yaptırıma bağladığı eylemin devamına neden olma sonucunu doğuracağından kaçak binada bağımsız bölüm satışına konu satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan tapu iptali ve tescil isteğinin yerinde olmadığı, tapulu taşınmazın harici satışının hüküm ifade etmemesi durumunda, taraflar verdiklerini geri alabileceğinden harici satış sözleşmesindeki satış bedelinin denkleştirici adalet ilkesine göre tazmini gerektiği, davacının 3.500 tl ödeme yaptığı, mahkememizce alınan 18.05.2019 tarihli bilirkişi raporuna göre 3.500 tl ödemenin denkleştirici adalet ilkesine göre 3.530,66 tl olduğu, davacının ödeme yükümlülüğünü yerine getirmediği ve hukuken teslim de gerçekleşmediğinden rayiç değer talebinin yerinde olmadığı, denkleştirici adalet ilkesine göre 3.530,66 tl talep edilebileceği, ferağ icbar için teslim ve ödeme şartının gerçekleşmesi gerektiği, davacının ödeme yükümlülüğünü yerine getirmediği bu haliyle sözleşmenin ifa olanağı kalmadığından mülkiyetin nakline yasal olanak bulunmadığı, aynı zamanda ayıplı ifa veya geç ifaya bağlı menfi tazminatın müspet tazminatla birlikte hüküm altına alınamayacağından ayıplı ifa ve geç ifaya bağlı menfi tazminatı tazminat talebinin yerinde olmadığı, birleşen davada birleşen davacının bakiye 14.000 tl nin ödenmesini talep ettiği, davalının ediminin taşınmazın teslim ve tescili ile muaccel hale geleceği, taşınmazın birleşen davalıya teslim edilmediği ve birleşen davalı adına tescilin yerine getirilmediği, iki tarafa borç yükleyen sözleşme niteliğinde olduğundan birleşen davacının taşınmazı birleşen davalıya teslim ve birleşen davalı adına tescil borcunu yerine getirmediğinden birleşen davalının ödeme borcu da bulunmadığı anlaşıldığı---’ gerekçesiyle asıl dava yönünden davacının davasının kısmen kabulü ile bağımsız bölüm tescili bölümünün reddi ile arsa payı tescili payının reddi ile 3.530,66 tl nin dava tarihi olan 26/04/2005 tarihinden işleyecek avans faizi ile davalıdan alınarak davacıya verilmesine, maddi zarar eksik iş, ayıp manevi tazminat, kira kaybı talepleri yönünden reddine, birleşen dava yönünden davacının davasının reddine karar verilmiştir. Hüküm taraflarca temyiz edilmiştir.

1-Davalı-karşı davacının, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile müteahhit olarak arsa sahipleri ile yaptıkları gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine isabet eden taşınmazı davacıya satmış olup, taraflar arasında yapılan bu sözleşme noter tarafından kanuni geçerlilik şartlarına uygun olarak düzenlenmiş geçerli bir sözleşmedir.

Dava, davalı tarafından davacıya satılan, ancak kaçak olan ve tapuda devredilmeyen daireye, davacı tarafından yapılan inşaat masrafları, kira kaybı, maddi ve manevi tazminat ile bağımsız bölümün değerinin ödetilmesi istemine ilişkindir.

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 21. maddesi gereğince istisnalar hariç tüm yapılar yerel idareden alınacak izne uygun tasdikli projesi doğrultusunda inşa edilmek zorunda olup, ruhsatsız ve kaçak yapılar, aynı Yasa'nın 32. maddesi uyarınca yıktırılır. Bu husus kamu düzenine ilişkin olup, mahkemelerce resen gözetilir. İmar suçu oluşturan kaçak yapıların yıkılması gerekeceğinden, bu tip yapılarda yaratılan ekonomik değerlerin korunmasından da söz edilemez. (Bkz. HGK. 4.4.2001 gün 2001/15-305 E. 2001/336 K.)

Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde, yargılama safahatinde, dava konusu taşınmazın tamamlandığı ve kat maliklerince oturumun başladığı ve dosyaya dava konusu taşınmaz için düzenlenen yapı kayıt belgesinin sunulduğu anlaşılmıştır.

Buna göre, mahkemece, imar affı kapsamında yapılan başvuruların yapı malikleri tarafından yapılacağı mevzuat hükümleri çerçevesinde sabit olduğu da gözetilmek suretiyle, dava konusu taşınmazın gelinen aşamada imar affından yararlanıp yararlanmadığı hususu tam olarak netleştirilerek, imar affından yararlandığının anlaşılması halinde ise dava konusu taşınmazın tapu kayıtları da getirilerek sonucuna uygun bir karar verilmelidir. Mahkemece eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi, usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.

2-Bozma nedenine göre, tarafların diğer temyiz itirazlarının incelenmesine bu aşamada gerek görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan 1. bent gereğince temyiz edilen kararın temyiz eden davalılar yararına BOZULMASINA, 2. bent gereğince tarafların diğer temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nın 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 10/10/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.