Esas No: 2024/2653
Karar No: 2025/950
Karar Tarihi: 20.02.2025

**7. Hukuk Dairesi         2024/2653 E.  ,  2025/950 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/135 E., 2024/873 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Kula Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2018/465 E., 2021/550 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl dava davacıları, karşı dava davalıları vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I.DAVA

Asıl dava davacıları, karşı dava davalıları vekili dava dilekçesinde; müvekkillerinin 923 ada 6 parseldeki kat irtifakı kurulu gayrimenkulde 1/6 oranında bağımsız bölümün sahibi olduklarını, müvekkillerinin üçüncü bir kişi adına ruhsat çıkararak inşaata başladıklarını, inşaatın 2004 yılında tamamlandığını, kat irtifakı kurulduktan sonra yapılan kadastro ölçümü neticesinde davalıya ait 923 ada 5 parsel sayılı taşınmaza 3m2’lik tecavüz yapıldığının anlaşıldığını, davalı arsasına tecavüzün bilinmeden tamamen iyiniyetle inşaatın sonuçlandırıldığını, davalının bu sürede herhangi bir itirazda bulunmadığını ve binanın değerinin arzın değerinden çok fazla olduğunu ileri sürerek temliken tescil yoluyla tapu iptali ve tescile karar verilmesini, 21.09.2019 tarihli ıslah dilekçesi ile de terditli olarak müvekkilleri lehine süresiz irtifak hakkı tesisini talep etmiştir.

II.CEVAP

Karşı dava davacısı, asıl dava davalısı vekili cevap dilekçesinde, açılan davanın haksız olduğunu, karşı tarafın iyiniyetli olmadığını, beklenen dikkat ve özenin gösterilmediğini, dava konusu yapı ile ilgili oturma ruhsatının bulunmadığını, müvekkilinin büyük değer kaybının olduğunu ve müvekkilinin karşı tarafı bu konuda uyardığını belirterek asıl davanın reddini savunmuş, karşı davasında el atmanın önlenmesini ve ... inşaatın yıkılmasını talep etmiştir.

III.İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Kula Asliye Hukuk Mahkemesinin 28.10.2021 tarihli ve 2018/465 Esas, 2021/550 Karar sayılı kararında "...dava konusu ... yapının bulunduğu 5 parsel sayılı taşınmaza ilişkin tapulama tutanağına göre kesinleşme tarihinden sonraki bir tarihte elatma durumu gerçekleşmiş olup bu haliyle davacıların yapıyı taşınmazların çapı oluştuktan sonra ölçüm yaptırmaksızın yaptırdığı, kaldı ki dava dilekçesi ile de sabit olduğu üzere inşaat bitirildikten sonraki aşamada kadastro ölçümünün yaptırıldığı, çaplı taşınmazda iyiniyetten söz etme olanağının bulunmadığı, karşı dava yönünden ise 5 parsel numaralı taşınmazın davalı adına kayıtlı olduğu, mahallinde yapılan keşif ve düzenlenen bilirkişi raporu ile davacılar-karşı davalıların, davalı-karşı davacının maliki olduğu 5 numaralı parsel taşınmaza elattığı sabit olup çaplı taşınmaza yönelik elatmada kural olarak iyiniyet iddiasının dinlenemeyeceği, aynı zamanda davalı tarafından sübjektif iyiniyet iddiasının da kanıtlanamadığı..." gerekçesiyle asıl davanın reddine; karşı davanın kabulü ile "Manisa ili, Kula ilçesi, ... Mahallesi, 923 ada 5 parsel sayılı taşınmazın fen bilirkişisinin 08.10.2019 tarihli raporunda belirtilen A ve B harfleri ile gösterilen kısımlarına davacı karşı davalıların yapmış oldukları elatmanın önlenmesine, bu kısımlardaki inşai muhdesatların yıkımına, yıkım masrafının davacı karşı davalılara ait olduğuna" karar verilmiştir.

IV.İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl dava davacıları, karşı dava davalıları vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesinin 16.04.2024 tarihli ve 2022/135 Esas, 2024/873 Karar sayılı kararında "...mahallinde yapılan keşfe katılan fen bilirkişi tarafından düzenlenen raporda 923 ada 6 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki davacılara ait bina balkon ve bahçe duvarlarının ölçümü sonucu krokide A harfi ile gösterilen balkon duvarının bir kısmı ile B harfi ile gösterilen balkon duvarının bir kısmının davalıya ait olan 5 sayılı parsele zeminde tecavüzlü olduğunun bildirildiği, taşınmazın binanın yapı ruhsatı alınıp imalata başlandığı 1999 yılından önce de çaplı taşınmaz niteliğinde olduğu, davacı tarafça elatılan taşınmazın başkasının mülkü olduğunun bilinmediği veya beklenen tüm dikkat ve özenin gösterilmesine rağmen bilebilecek durumda olunmadığının ispatlanamadığı, çaplı taşınmazlarda zaten iyiniyet iddiasının dinlenemeyeceği..." gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V.TEMYİZ

A.Temyiz Sebepleri

Asıl dava davacıları, karşı dava davalıları vekili temyiz dilekçesinde;

1. İnşaat tamamlandıktan sonra taşınmazın başka kişiler tarafından satın alındığını,

2. Taşınmazı bugünkü maliklerinin yaptırmadığını,

3. Oturma ruhsatı için başvurduklarında müvekkillerinin yapının ... yapı olduğunu öğrendiğini,

4. Karşı tarafla anlaşamadıklarını,

5. Karşı taraftan da kullanıma yönelik herhangi bir itirazın gelmediğini,

6. Hatalı olarak düzenlenen aplikasyon belgesine göre yapılan ... yapı sebebiyle müvekkillerinin kötüniyetli olamayacağını,

7. Müvekkilleri tarafından bütün dikkat ve özenin gösterildiğini,

8. Taşkının yıkımı hâlinde büyük bir zararın ortaya çıkacağını ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

B.Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlığa konu asıl dava, temliken tescile dayalı tapu iptali ve tescil, ıslah ile terditli olarak irtifak hakkı tesisi; karşı dava ise el atmanın önlenmesi ve yıkım istemlerine ilişkindir.

1.Yasal ayrıcalıklar dışında, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 684/1 ve 718/2 hükümlerine göre, arazinin mülkiyeti ve buna bağlı olan tasarruf hakkı o arazide kalıcı olmak koşuluyla yapılan şeyleri de kapsar. 4721 sayılı Kanun'un 725. maddesinde ise bu kuralın istisnalarından birisi düzenlenmiş; böylece muhdesatla arasındaki bağlantı kesilmiş bina sahibine bazı koşulların oluşması hâlinde ayrılmaz parça niteliğindeki ... yapı için üzerinde bulunduğu taşınmaza malik olabilme olanağı tanınmıştır. Bunun için, tapuya kayıtlı özel mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde, temelli kalması amacıyla yapılan binanın ayrılmaz parçası yine tapuda kayıtlı üçüncü kişiye ait taşınmaza ... yapılmış olmalıdır.

2.... inşaat, ... yapı ile iki komşu taşınmazı fiilen birleştirmekte, ekonomik bir bütünlük oluşturmaktadır. Bu özelliğinden dolayı ... yapıya dayanan temliken tescil isteği taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Taşılan arazi malikinin devir borcu, eşyaya bağlı bir borç olduğundan, inşaat maliki hakkını taşılan arazinin her malikine karşı kullanabilir. Yeni malikler de 4721 sayılı Kanun'un 725. maddesinde belirtilen haklardan yararlanabilecekleri gibi borçlardan da sorumlu olur. Bu tür davalarda, ... yapıyı yapan kişinin taşınmazı lehine, taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkı yoksa durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde ... yapıyı yapan kimse, taşan kısım için uygun bir bedel karşılığında irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.

3.4721 sayılı Kanun'un 725. maddesine dayanılarak tescil talebinde bulunulabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır. 4721 sayılı Kanun'un 725. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, ... yapının bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin 4721 sayılı Kanun'un 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, ... inşaatı yapan kimsenin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da ... inşaat yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

İyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın Mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan ... inşaat sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)

b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşılan arazi parçasının değerinden açıkça fazla olmasıdır. 4721 sayılı Kanun'un 725. maddesinde “durum ve koşulların haklı kılması” şeklinde ifade edilen husus uygulama ve doktrinde inşaatın yıkılması ile inşaat sahibinin uğrayacağı zarar veya yıkılmaması halinde arsa malikinin arsasının uğrayacağı değer kaybının karşılaştırılması şeklinde değerlendirilmektedir. Kastedilen değer sadece taşılan arazinin değerinden ibaret değildir. Bu değerin içinde arazi sahibinin taşılan kısım dışında kalan arazisinin uğrayacağı değer kaybı da vardır. Arsa malikinin arsasının uğrayacağı değer kaybı uzman bilirkişilerden rapor alınmak suretiyle 4721 sayılı Kanun'un 4., TBK’nın 50. maddesi uyarınca ve aynı zamanda sebepsiz zenginleşmeyi önleyecek biçimde dava tarihine ve objektif esaslara göre tespit ve takdir edilmelidir. (Objektif koşul)

c) Üçüncü koşul ise ... inşaat yapanın, taşınmaz malikine bu bedeli ödemesidir. ... inşaatın yıkılması gerekmiyorsa, Mahkemece yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda belirlenecek bedel arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmelidir.

d) Yukarıda değinilen bu üç koşulun yanısıra, mahkemece iptal ve tescile karar verilebilmesi için ... yapının zeminindeki arazi parçasının ana taşınmazdan ifrazının da İmar Yasası uyarınca mümkün olması gereklidir. İmar Yasası kamu yararı (kamu düzeni) düşüncesiyle kabul edilmiş olan ve özellikle tarafların arzu ve rızası ile bertaraf edilmeyecek hükümler içeren bir yasadır. Bu niteliği ile ifraz hususunun, davanın her aşamasında resen nazara alınması ve belediye encümen kararına dayalı olup olmadığının araştırılması zorunludur.

4.Mahkemece asıl davada ... yapı nedeniyle tescil talebinin reddine karar verilmesinde herhangi bir isabetsizlik bulunmamakta ise de; bilirkişi tarafından yapılan teknik ölçümler sonucunda tanzim edilen bilirkişi raporunda, davaya konu edilen taşınmazın taşkınlığının binanın yan duvarı doğrultusunda 0.97 dm2 alanında tecavüzlü olduğu tespit edilmiştir. Aynı zamanda raporda, karşı davada ileri sürülen yıkım talebinin kabulü hâlinde taşınmaz üzerindeki binanın statik yapısının zarar göreceğine işaret edilmiştir. İnşaat mühendisliğinin temel konularından birini teşkil eden yapı statiğinin amacı, inşa edilen yapının sağlıklı bir şekilde ayakta tutulması olup mal ve can güvenliği açısından öncelikli bir konu niteliğindedir. Dosyada bulunan bilirkişi raporunda da bu hususa işaret edilmiş olup, yapıda bulunan tecavüzün giderilmesi hâlinde binanın statiğinin ciddi manada etkileneceği belirtilmiştir. Bu doğrultuda yıkımın, aynı zamanda aşırı/fahiş zarar ortaya çıkaracağı mutlaktır. Öğretiye göre; malzemenin sökülmesi ile malzeme sahibinin elde edeceği yarar, arazide ve malzemede meydana gelecek değer kaybından daha fazla ise malzemenin sökülmesinin aşırı zarara yol açtığı kabul edilmektedir. Başka bir deyişle; yapının yerinde kalması hâlinde arazi malikine ve topluma sağladığı fayda ile bunun kaldırılmasının malzeme sahibine sağlayacağı menfaatin karşılaştırılması, aşırı zararın olup olmadığının tespiti noktasında önem arz etmektedir. Tüm bu nedenlerle; yapının inşa edildiği tarihteki yetersiz ölçü aletleri nedeniyle meydana gelen taşkınlığın hoşgörü/tahammül sınırları içinde kabul edilmesi gerekmekte olup bu doğrultuda Mahkemece, söz konusu taşkınlığın karar tarihine en yakın irtifak bedelinin hesap ettirilmesi ve tespit edilen meblağın arazi malikine ödenmesi gerekirken aksi yönde karar verilmiş olması doğru görülmemiş ve hükmün bozulması gerekmiştir.

VI.KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1.Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2.İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

20.02.2025 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.