Esas No: 2016/21876
Karar No: 2018/11972
Karar Tarihi: 22.11.2018

**3. Hukuk Dairesi         2016/21876 E.  ,  2018/11972 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ:ASLİYE HUKUK (TÜKETİCİ) MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacılar; davalı arsa sahipleri ... ve ... ile diğer davalı yüklenici ... arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden arsa sahipleri adına vekil olarak hareket eden davalı ... ile taşınmaz satış sözleşmesi yaptıklarını, sözleşme gereğince satış bedelini ödediklerini, davalıların aralarındaki 27/04/2009 tarihli belge ile taşınmazın kendilerine satıldığını ve fiilen teslim edildiğini kabul ettiklerini, taşınmazın tapuda devrini beklerken arsa sahipleri tarafından dava dışı kişilere muvazaalı olarak satıldığını, bu nedenle zarar gördüklerini belirterek; 44.000 sterlin karşılığı 107.000,00 TL’nin davalılardan faiziyle birlikte müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılar ... ve ...; davacıların kendilerine ödeme yapmadığını, tüm ödemelerin diğer davalıya yapıldığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yükleniciye ait olacağı belirtilen dava konusu bağımsız bölümün devri konusunda temsilciye vekalet verdiklerini, bu nedenle sorumluluklarının ortadan kalktığını, 27/04/2009 tarihli belgede, tüm bedellerin müteahhit tarafından alındığının yazılı olduğunu, sorumluluklarının bulunmadığını savunarak davanın reddini dilemişlerdir.Davalı ...; davaya cevap vermemiştir.Mahkemece; geçersiz satış sözleşmesi gereğince davalı ...’a 44.000,00 ... para ödendiği, sebepsiz zenginleşme kuralı gereğince davacının davalı ...'e ödedikleri paranın iadesi gerektiği, diğer davalılar ... ve ...’un ise arsa sahibi oldukları, harici satış sözleşmesinin tarafı olmadıkları gibi kendilerine ödenen bedel bulunmadığı gerekçesiyle; davanın davalılar ... ve ... yönünden pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine, davalı ... yönünden kabulü ile 107.000 TL nin davalı ...'den alınarak davacılara verilmesine, faiz talebinin reddine karar verilmiş, hüküm süresi içerisinde davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. Tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, geçerlilik koşuludur(TMK'nun 706, TBK'nun. 237, Tapu Kanunu'nun 26. ve Noterlik Kanunu'nun 60.maddeleri). Dolayısıyla, yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenledir ki, gerek mahkeme gerekse Yargıtay'ca doğrudan göz önünde tutulur.Geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ise, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtay'ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Türk Borçlar Kanunu'nun 183 ve sonraki maddelerinde düzenlenen "alacağın temliki" hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifadeyle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir "alacağın temliki" sözleşmesi bulunur.

Türk Borçlar Kanunu'nun 184. maddesinde, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği ise, sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; "alacağın temliki" hükmünde olan böyle bir sözleşme de, hukuken geçerlidir. Bu durumda, temlik alan (alıcı), temlik edene (satıcıya) karşı, geçerli bir satış sözleşmesinden doğan tüm yasal haklarını talep edebilir.Dosyanın incelenmesinde; davalılar arsa sahipleri ile yüklenici temsilcisi arasında düzenlenen 21/09/2005 tarihli gayrimenkul satış vaadi ve daire karşılığı inşaat sözleşmesine göre dava konusu A blok 6 nolu bağımsız bölümün müteahhide verildiği, bu kapsamda davalı ... ile davacılar arasında yapılan 31/05/2007 tarihli protokol ile bağımsız bölümün satışının yapıldığı, davalı ...’un sözleşmeyi arsa sahiplerinin vekili ve kefili sıfatıyla imzaladığı, 25/09/2009 tarihli belgeye göre de müteahhit sıfatıyla davalı ...’in 44.000 sterlin aldığını, tapuları 10/10/2009 tarihine kadar devretmeyi taahhüt ettiği görülmektedir.Ayrıca; dosyaya ibraz edilen 27/04/2009 tarihli tutanaktır başlıklı belgede ise; mal sahibi ... ve yüklenici ...’un imzasının bulunduğu, belge içeriğinde, yüklenici firmanın sözleşme gereği kendi adına düşen dairelerin tamamını yabancı uyruklu kişilere sattığı, fiilen oturdukları, bu aşamada yüklenicinin tapu vermek durumunda olduğu 6 ve 8 nolu bağımsız bölümler için talepte bulunduğu, bu iki bağımsız bölümün tapusu ve daha önceki verilen tapu ferağlarında olduğu gibi mal sahiplerince tapudan devri yapılacağı, bununla birlikte satılan dairelerin tamamının müteahhit firmaya ait olup bu yüklenici firmanın rızası ve isteği doğrultusunda verildiği, satış bedellerinin yüklenici firma tarafından alındığı hususlarının belirtildiği ve taahhüt edildiği, daha sonra davalı arsa sahipleri tarafından dava konusu bağımsız bölümün dava dışı kişiye satıldığı anlaşılmaktadır.Söz konusu 27/04/2009 tarihli tutanağa göre, davalı arsa sahibi, dava konusu 6 nolu bağımsız bölümün alıcılara tapudan devrini taahhüt etmekle üçüncü kişi yararına yüklendiği edimi yerine getirme borcu altına girmiş bulunmaktadır. Böylelikle, davacılar tarafı olmadığı sözleşmeden kaynaklı doğrudan bir alacak hakkı kazanmıştır. Tapunun alıcılara devri arsa sahibi tarafından garanti edildiği için tapuların verilmemesi nedeniyle arsa sahibinin sorumluluğu devam etmektedir. O halde mahkemece; 27/04/2009 tarihli tutanağa göre davalı arsa sahibi ...’nın kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye düşen bağımsız bölümün satışından kaynaklı tapunun alıcılara devrine yönelik taahhüdü nedeniyle davalı yükleniciyle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumluluğu bulunduğu anlaşıldığından, bağımsız bölümdeki hissesi oranında sorumluluğuna gidilerek karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde pasif husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 22.11.2018 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

M U H A L E F E T Ş E R H İ

Dava ; harici taşınmaz satış sözleşmesine dayalı olarak satıcıya yapılan ödemenin tahsili istemine ilişkindir.Davalılardan ...'un müdürü ve temsilcisi olduğu dava dışı ... İnşaat Emlak Komisyon Nakliye Taşımacılık Gıda turizm Tic.San.Ltd. Şti ile 1/2 şer hisseli olarak malik oldukları Didim ilçesi 2141 ada 7 (yedi ) parsel numarasında bulunan arsa malikleri olan davalılar ... ve ... arasında 21.09.2005 Tarih 12678 y.s olarak ... Noterliğinde Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Daire Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanmıştır.

Davacı alıcılar ile davalı ... imzası ile ise 31.05.2007 Tarihli olarak... ilçesi 2141 ada 07 parsel üzerine yukarıdaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında inşaa edilen binanın A blok 6 (altı)' no'lu mesken daire bağımsız bölümün 44.000 ... Sterlini karşılığında satışına ilişkin ön protokol düzenlenmiştir. Davalılardan ...'un Müteahhit olarak imzasının bulunduğu 25.09.2009 tarihli belge içeriğine göre, davacıların 6 numaralı dairenin satışı karşılığında 44.000 Sterlini davalı ...'e ödediği ve tapularının 10.10.2009 tarihine kadar verileceği taahhüt edilmiştir. Mal sahiplerinden ... ile Yüklenici şirket temsilcisi olan ...'un imzasının bulunduğu 27.04.2009 tarihli "Tutanaktır" başlıklı belge "... Bu aşamada yüklenici davalı yabancıya satmış olduğu ancak tapu izinlerinin gelmiş olması itibarı ile tapu vermek durumunda olduğu 6 ve 8 nolu bağımsız bölümler için talepte bulunmuştur .Bu iki bağımsız bölüm tapusu ve daha önceki verilen tapu ferağlarında olduğu gibi mal

sahiplerince tapudan devirleri yapılacak olmakla birlikte satılan dairelerin tamamı müteahhit firmaya ait olup bu yüklenici firmanın rızası ve isteği doğrultusunda verilmiş ve daire satış bedelleri de yine yüklenici firma tarafından alınmıştır. yüklenici firmanın inşaatı anahtar teslimi olarak teslim edinceye kadar geçecek zamanda biriken kira bedellerini (sözleşmeden kaynaklı )ve mal sahiplerine ait tüm bağımsız bölümlerdeki eksiklikleri gidermeyi ve sözleşmeye uygun hale getirmeyi kabul ve taahhüt etmiş ..." içerikli olarak imzalanmıştır.Davacılar ile davalı yüklenici firma temsilcisi arasındaki harici satışa konu olan 6 nolu bağımsız bölüm ise malikler ... ve ... vekili olarak (... Noterliğinden 28.04.2009 tarih ve 3899 Y.s lı vekaleti ile ) yüklenici firma temsilcisi olan davalı ... tarafından tapu müdürlüğünde 29.04.2009 Tarih 5978 Ys. satış İşlemi ile dava dışı ...'a satışı yapılmıştır.Kat karşılığı inşaat sözleşmesi davalılarından ...in temsilcisi olduğu ... şirketi ile arsa malikleri arasında yapılmış olup yüklenici şirketin bu sözleşme kapsamında yapılan inşaat işi karşılığında hak ettiği dairelerin üçüncü kişiye satışları alacağın temliki mahiyetinde olup geçerlidir. Ancak bu yüklenici firma tüzel kişiliği ile davacılar arasında inşaa edilen bağımsız bölümlerin satışına ilişkin bir sözleşme olmayıp , yüklenici firma temsilcisi olan davalı Hüseyinin imzaladığı harici satış sözleşmesi bulunmakta olup bu sözleşme ile ancak daire karşılığı sözleşme kapsamında yüklenici firmaya bırakılan 6 nolu dairenin haricen satışından bu satışa ilişkin arsa malikleri tarafından bir yetkilendirme veya temsil yetkisi bulunmadığından davalı arsa malikleri sorumlu olmayacaklarından bu işlemden işlemi yapan davalı ... ( yüklenici firma temsilcisi) şahsen sorumlu olacaktır.

Bu yetkisiz temsille yapılan harici taşınmaz satış sözleşmesine göre satış bedeli olan 44.000 ... sterilini davalı ... tarafından alınmış, ancak yine harici satışa konu olan taşınmaz arsa maliklerinden alınan vekaletname ile dava dışı 3. kişiye tapuda satış ve devri davalı ... tarafından yapılmıştır.Arsa maliklerinden ... nın imzasının olup diğer davalı ...un imzasının olmadığı 27.04.2009 tarihli belge içeriğine göre ise davacılardan satış bedelini tahsil eden davalı ...'in davacılar ile olan harici sözleşmeden doğan borçlar üstlenilmediği gibi borcun naklide söz konusu değildir.Davacılar ile harici taşınmaz satış sözleşmesi ile bu sözleşme kapsamında alıcı -davacılar tarafından yapılan ödemeyi teslim alıp tahsil eden yüklenici firma temsilcisi de olan davalı ... olup harici taşınmaz satış sözleşmesinin geçersizliği sebebiyle davacılardan alınan satış bedelinin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre davacılara iadesinden de bu davalı sorumlu tutulmalıdır. Arsa maliki olan diğer davalıların ise kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamına göre yüklenici firmaya bırakıldığı anlaşılan bağımsız bölümün yüklenici firmanın temsilcisi tarafından şahsen kendi ad ve hesabına haricen satışı ile tahsil edilen bedelden alıcılara karşı sorumlu tutulması mümkün değildir. Bu nedenlerle davalı arsa sahiplerinin harici satış sözleşmesinin tarafı olmadıkları, dava konusu ödemenin davalı ...’e yapıldığı anlaşıldığından sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre davalı arsa sahiplerinin sorumluluğu bulunmadığı görülmekle mahkemece verilen kararda isabetsizlik bulunmamaktadır. Mahkeme kararındaki gerekçeye ve dosya kapsamına ve yukarıdaki gerekçelere göre Mahkemece davalı arsa sahipleri yönünden verilen ret kararı usul ve yasaya uygun olmakla Mahkeme kararının ONANMASI görüşünde olduğumuzdan, Sayın; çoğunluğun Bozma kararına katılmıyoruz .