Esas No: 2017/2617
Karar No: 2018/2191
Karar Tarihi: 26.03.2018

**20. Hukuk Dairesi         2017/2617 E.  ,  2018/2191 K.**

**"İçtihat Metni"**

....

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi dahili davalı ... tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

K A R A R

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının....parsel sayılı taşınmazdaki binanın zemin katta bulunan 1 nolu bağımsız bölümün maliki olduğu ve bu bağımsız bölüme düşen arsa payının tapu sicil kayıtlarında 14/480 olarak göründüğü ancak gerek tahsis edilen metrekare açısından gerekse de aidat ödemeleri bakımından binada bulunan diğer dairelerle karşılaştırıldığında dava konusu 1 nolu bağımsız bölüme düşen 14/480 pay hali hazırdaki ruhsatlı bina koşullarında tutarsız ve yanlış olarak hesaplanarak sicile işlendiği veya düzeltilmediği beyan edilerek, davaya konu taşınmaz ile diğer bağımsız bölümlerin arsa paylarının da düzeltilerek yeniden hesaplanan tüm arsa paylarının tapuya tescili istenilmiş, mahkemece; davanın kabulüne.... ilçesi, .... 84 parselde kayıtlı taşınmazın tapudaki arsa paylarının iptali ile, yeniden düzenlenen arsa paylarının tapuya tesciline karar verilmiş, hüküm dahili davalı ... Başkanlığı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, 634 sayılı Kanunun 3. maddesi gereğince açılmış arsa payının yeniden düzenlenmesi istemine ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır. Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

....

Somut olayda dava konusu taşınmazda kat irtifakının kurulduğu 30.07.1987 tarihinde; bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmadığı gibi dava konusu taşınmazda 1987 yılında kat irtifakının ve kat mülkiyetinin kurulduğu dikkate alındığında, aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı, bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu bilirkişi kurulunca açıkca saptanmamış, ayrıca bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış, soyut bir biçimde değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiştir.

Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile davanın kabulü doğru görülmemiştir.

Kabule göre de;

Dosya içerisinde bulunan 9 Ekim 1986 tarihli liste başlıklı evrakta 1 nolu büro 14/480 arsa paylı, 3.500,000 TL değer, 2 nolu mesken 40/480 arsa paylı, 5.000,000 TL değer, 3 nolu mesken 38/480 arsa paylı 4500,000 TL değer olarak belirlendiği dikkate alındığında ve bilirkişi raporunda zemin kattaki büroya en yüksek arsa payının verilmesinin somut ve geçerli nedenleri açıklanmadığından doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; dahili davalı ... Müdürlüğünün temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA 26/03/2018 günü oy birliği ile karar verildi.