Esas No: 2018/35
Karar No: 2018/10068
Karar Tarihi: 16.10.2018

**3. Hukuk Dairesi         2018/35 E.  ,  2018/10068 K.**

**"İçtihat Metni"**

.....

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen menfi tespit-istirdat davasının reddine dair verilen karar hakkında Bölge Adliye Mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen hükmün duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle daha önceden belirlenen 16.10.2018 tarihli duruşma günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı ve vekili gelmedi. Karşı taraf davalı vekili Av.... geldi. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunan vekilin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı, davalıya ait taşınmazda 1991 yılından itibaren kiracı olduğunu, kira sözleşmelerinin her yıl yenilerek 2016 yılına kadar devam ettiğini, 2016 yılı için yenilenen kira sözleşmesinde, 2015 yılı kira sözleşmesinin sonu olan 31/12/2015 tarihinden 19/02/2016 tarihinde yeni kira sözleşmesi imzalanana kadar ki dönem için söz konusu taşınmazda işgalci olduğu gerekçesiyle toplam 378.950,00 TL cezai tutarın ödenmesi gerektiğine ilişkin sözleşmede hüküm yer aldığını, bu tutarın ilk taksiti olan 94.737,50 TL'nin ödendiğini ancak bu rakamın çok fahiş olduğunu, zor durumda olduğu için bu miktarı ödemek zorunda kaldığını, ilk taksidin ödenmiş olmasının borcu kabul anlamına gelmediğini, davacının işgalci konumunda olmadığını, 2015 yılına ait kira sözleşmesi sonunda ve 2016 yılı için sözleşme düzenlendiğini, taşınmazın kira sözleşmesine dayanılarak kullanıldığını belirterek cezai şart olarak ödenen 94.737,50 TL'nin ödeme tarihinden itibaren işletilecek yasal faiz ile birlikte davalıdan tahsiline, geriye kalan üç taksit için borçlu olmadığının tespitinine karar verilmesini talep etmiştir.

.....

Davalı, davacı tarafından eczane olarak işletilen taşınmazın 2886 Sayılı Kanun hükümleri doğrultusunda kiraya verildiğini, yapılan sözleşme ve şartnamelerde tarafların uymak zorunda oldukları hükümlerin önceden belirlendiğini, davacının, sözleşme süresi sona erdiği halde taşınmazı idareye teslim etmediği gibi idarenin izni dışında 53 gün bedelsiz ve hukuki dayanaktan yoksun bir şekilde taşınmazı kullanmaya devam ettiğini, dava konusu cezai tutarın bu süreye ait olarak, 31/12/2014 tarihinde taraflarca imzalanıp noterlikçe tasdik ettirilerek yürürlük kazanan kiralama ihalesi ve şartnamesinde düzenlendiğini, 2886 Sayılı .... 75/3.maddesi ile ...... Taşınmazları İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 88. maddesinin uygulanan cezaya dayanak teşkil ettiğini, davacının dava konusu cezanın taksitlendirilerek yeni yapılacak kiralama ihalesinin taksitleri ile birlikte ödemeyi beyan etme talebinin idarece uygun görülerek 19/02/2016 tarihinde ihalesi yapılarak taraflarca imzalanan sözleşmede düzenlendiğini beyanla davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davacı ve davalı arasında imzalanan 31.12.2014 tarihli sözleşme 31.12.2015 tarihinde sona ermesine rağmen davacının 23.02.2016 yeni sözleşme tarihine kadar taşınmazı hukuki dayanaktan yoksun olarak kullandığı, dava konusu olayda 31.12.2014 ve 23.02.2016 tarihli kira sözleşmelerinin tarafların karşılıklı iradelerine uygun olarak kurulduğu dolayısıyla tarafların sözleşmelerdeki tüm hükümleri kabul ettikleri, 31.12.2014 tarihli kira sözleşmesinin 14. maddesi ve şartnamenin 17.maddesinde düzenlenen cezai şartın şartlarının oluştuğu, 23.02.2016 tarihli sözleşmede cezai şartın ödenmesine ilişkin hükümlerin yer aldığı belirtilerek davanın reddine karar verilmiştir.

Mahkemece verilen karara karşı davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur. Davacı vekilinin istinaf başvurusunun reddine karar veren Bölge Adliye Mahkemesince; kiralananın davalı ... tarafından 2886 sayılı Yasanın 51/g maddesi gereğince pazarlık usulü ile davacıya 23/02/2016 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiraya verildiği konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmadığı, kiralananın çatılı işyeri olup 6098 sayılı.....maddesi uyarınca süre bitimi nedeni ile sözleşmenin sona erdirilmesinin isteyemeyeceği ancak yasada belirtilen tahliye sebeplerinden birine dayanılarak taşınmazın tahliyesinin istenebileceği, bu durumda aynı yere ilişkin olarak aynı taraflar arasında aynı usulle yapılmış olduğu anlaşılan 31/12/2014 tarihli 1 yıl süreli sözleşmenin 31/12/2015 tarihinde kendiliğinden kira bedeline ilişkin hüküm hariç olmak üzere 1 yıl süre ile uzamış sayılacağı, bu durumda her ne kadar taraflar arasında 23/02/2016 tarihinde yeni bir kira sözleşmesi yapılmış ise de 31/12/2015-22/02/2016 dönemine ilişkin olarak davacının kullanımının haksız işgal hükmünde olmadığı anlaşıldığı, bununla birlikte davacının imzaladığı 23/02/2016 tarihli sözleşmenin 3.maddesinde hesaplanan cezai şartın davacı tarafından kabul edildiği, tarafların karşılıklı iradelerin uyuşması sonucu kurulan sözleşme hükmü tarafları bağlayıcı nitelikte olduğu, ancak davacının dava dilekçesinde müvekkilinin zor durumda olması ve kira sözleşmesinin yenilenecek olması sebebi ile bu cezai şartı kabul ettiklerini bildirmiş olup bu iddia iradeyi sakatlayan hallerden gabin hukuki sebebine işaret ettiği, davacının tacir olup basiretli bir tacir gibi davranmak yükümlülüğü altında olduğu, 23/02/2016 tarihli sözleşme imzalandığında kira sözleşmesi yasa gereği 1 yıllığına uzamışken cari sözleşmeyi yenileyerek .....

ve yenilenen sözleşmede de cezai şart yükümlülüğünü kabul eden davacı kiracının gabin hukuki sebebine dayanmasının MK.2.maddesi anlamında korunabilir olmadığı, izah olunan gerekçeler karşısında ilk derece mahkemesi kararının sonuç olarak doğru olduğu belirtilerek davacı vekilinin istinaf talebinin reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasında imzalanan 31/12/2014 başlangıç tarihli, bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 14. maddesinde "Kira süresinin sona ermesi veya sözleşmenin feshi halinde taşınmaz idareye teslim edilmezse geçen her gün için cari yıl kira bedelinin yüzde bir oranında ceza, itirazsız ödenir." hükmü yer almaktadır. Taraflar arasında, 23/02/2016 başlangıç tarihli, bir yıl süreli yeni sözleşme imzalandığı, 31/12/2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin süresinin sona erdiğinden bahisle yeni sözleşme imzalanıncaya kadar süre için kiralananın kullanılması nedeniyle 31/12/2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 14. maddesi hükmü uyarınca belirlenen cezai şart tutarını, davacının 18/02/2016 tarihli dilekçesi ile 2016 yılı kira ödemeleri ile birlikte talep ve dava hakkı saklı kalmak kaydıyla ödemeyi kabul ettiği, 23/02/2016 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde de cezai şart tutarının dörtte birinin peşin, kalanının üçer aylık dönemler halinde üç eşit taksitle ödeneceği hüküm altına alındığı anlaşılmıştır.

2886 Sayılı Devlet İhale Kanununun 5737 Sayılı Kanunun 79/c maddesi ile değişik “Ecrimisil ve Tahliye” başlıklı 75.maddesinin 3 ve 4.fıkrasında; “kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm var ise ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır. İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine bulunduğu yer mülkiye amirince en geç onbeş gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.” hükmü bulunmaktadır. Bu madde önceleri sadece Hazine tarafından bu Kanun hükümlerine göre kiraya verilen taşınmazlar hakkında uygulanırken, 13.07.2005 tarihinde yürürlüğe giren 5393 Sayılı Belediye Kanununun 15/p-3 maddesi hükmüyle belediye taşınmazları 5538 Sayılı Kanunun 26/b maddesi uyarınca İl Özel İdareleri ve son olarak 5737 Sayılı Kanunun 79/c maddesi uyarınca .....ait taşınmazlar hakkında da uygulanması öngörülmüştür. Bu madde ile adı geçen kurumlara tahliye konusunda bir ayrıcalık tanınmıştır. Yasal süre bitiminden itibaren ecrimisil alınacağı hüküm altına aldığından, 2886 Sayılı Yasanın 1.maddesi uyarınca usulüne uygun yeni bir sözleşme yapılmadıkça kiracıyı fuzuli şagil kabul etmek gerekir.

Hazine,....... 2886 Sayılı Yasa uyarınca kiraya verdikleri taşınmazlarını, kira süresi sonunda, işgal ne kadar süre devam ederse etsin kiralananın mesken veya çatılı işyeri ya da Borçlar Kanununun genel hükümlerine tabi olup olmadığına bakılmaksızın her zaman gerek mahkemeden gerekse mülkiye amirinden tahliyesini isteyebilirler. Ecrimisil olarak alınması gereken paranın “kira parası” adı altında alınmış veya ödenmiş olması, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin yenilendiği anlamına gelmez.

2886 Sayılı Devlet İhale Kanununun 75.maddesindeki düzenleme devletin özel mülkiyetinde ya da devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazların gerçek ve tüzel kişilerce işgali üzerine tahliyesini sağlamaya ilişkin bir düzenlemedir.

.....

2886 Sayılı Kanunun 75. maddesi tahliye yönünden münhasıran “Hazine” tarafından kiraya verilen taşınmazlar hakkında uygulanmakta iken 5393 Sayılı Belediye Kanunu’nun 15/p-3 maddesi hükmüyle 2886 Sayılı Kanun hükümlerine göre kiraya verilen Belediye taşınmazları ve 5538 Sayılı Yasanın 26/b maddesi uyarınca İl Özel İdareleri ile son olarak 5737 Sayılı Kanunun 79/c maddesi uyarınca...... Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmaz malları hakkında da uygulanması öngörülmüştür. Belirtilen kurumlar dışındaki diğer kamu kuruluşları, taşınmazlarını 2886 Sayılı Yasa uyarınca kiraya vermiş olsalar bile bu kanunun 75. maddesine dayanarak süre bitimi sebebiyle idareye ya da mahkemeye başvurmak suretiyle kiralananın tahliyesini sağlayamazlar.

Dava konusu taşınmaz, her ne kadar 2886 Sayılı Yasa gereğince ihale ile kiraya verilmiş ise de 2886 Sayılı Kanunun 75. Maddesi, ....... ait taşınmazlar hakkında uygulanacak olup sözleşme tarihi itibariyle davalı kuruma ait taşınmazlara uygulanabilme olanağı bulunmamaktadır. Bu nedenle taraflar arasındaki 31/12/2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ya tarafların birbirine uygun fesih bildirimi ile ya mahkeme kararı ile ya da kiralananın yok olması ile sona erer. Dava konusu taşınmaz çatılı işyeri vasfında olduğundan kiraya veren süre bitimi nedeniyle kira sözleşmesini sona erdiremez. Konut ve çatılı iş yerleri kira sözleşmesi TBK.nun 347/1 maddesine göre aynı şartlarla birer yıl uzamış sayılır. Bu nedenle konut ve çatılı iş yeri kiralarının tahliyesi için 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 339 vd. maddelerinde belirtilen nedenlere dayanılarak davanın açılması gerekir. Taraflar arasındaki kira ilişkisinde 2886 Sayılı Yasanın 75.maddesi uygulanamayacağından davacıyı fuzuli şagil olarak kabul etmek mümkün değildir. Taraflar arasında imzalanan 31.12.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiralananda davacının kiracılık sıfatı başlamış olup, çatılı işyerinde kira süresinin bitimi ile sözleşme kendiliğinden sona ermeyeceğinden, 23/02/2016 tarihli sözleşme imzalandığında da davacının kiracılık sıfatı devam etmektedir. Bu nedenle, davacıdan kira sözleşmesinin 14.maddesine göre cezai şart talep edilmesi yasaya uygun değildir. Davacı, 18/02/2016 tarihli dilekçesi ile cezai şart tutarını talep ve dava hakkı saklı kalmak kaydıyla ödemeyi kabul etmiş olup yasal dayanağı bulunmayan cezai şart tutarının ödeneceğine ilişkin sözleşmeye hüküm konulması da bu açıdan sonuca etkili değildir. Bu nedenle davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle; 6100 sayılı HMK'nun 373/1 maddesi uyarınca temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, aynı Kanunun 371. maddesi uyarınca İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, 16/10/2018 gününde oybirliğiyle karar verildi.

.....