Esas No: 2014/6666
Karar No: 2015/4812
Karar Tarihi: 12.05.2015

**6. Hukuk Dairesi         2014/6666 E.  ,  2015/4812 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Yozgat Sulh Hukuk Mahkemesi

TARİHİ : 12/02/2014

NUMARASI : 2013/276-2014/55

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin uyarlanması ve menfi tespit davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı ve davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde taraflardan gelen olmadı. İncelemeye evrak üzerinden devam edildi. Dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Asıl dava kira bedelinin uyarlanması ve aylık olarak ödenmesine karar verilmesi, birleşen dava menfi tespit istemine ilişkindir. Mahkemece asıl ve birleşen davanın kısmen kabulüne, asıl davada aylık kira bedelinin 01/07/2013 tarihinden itibaren 3600 TL olarak tespitine, kira parasının aylık ödenmesine ilişkin talebin reddine, birleşen davada kiracının 01/01/2014 tarihine kadar olan kira parasından sorumlu olduğunun tespitine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı kiracı vekili asıl davada; davalının 13/07/2012 tarihinde satın aldığı dükkanda önceki malik ile yapılan 01/07/2006 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli sözleşme ile kiracı olduğunu, kiralananın eczane olarak kullanıldığı, sözleşmede kira bedelinin aylık 2.083,33.-TL, yıllık 25.000 TL olarak belirlendiğini ve ödemenin yıllık peşin olarak yapılmasının kararlaştırıldığını, sözleşmedeki yıllık %20 artış şartı gereğince 2012 yılı kira bedelini stopaj dahil 62.500 TL olarak ödendiğini, bu bedelin aynı muhitte benzer dükkan kira bedellerine göre çok yüksek olduğunu, kira başlangıcında zaten yüksek olan kira bedelinin %20 artış oranı ile artık davacı açısından ödenemez hale geldiğini, sözleşmenin tarafları arasındaki dengenin davacı aleyhine olağanüstü değiştiğini, ayrıca ilaç ve sağlık sektöründe yapılan düzenlemeler ile eczanelerin kâr marjının %50 oranında azaldığı, bu sebeple bir çok eczanenin kapandığını, bu yasal düzenlemelerin sözleşme kurulurken öngörülmeyen olağanüstü bir durum olduğunu belirterek 01/07/2013 tarihinden itibaren kira bedelinin brüt 2.000 TL olarak belirlenmesini, bu kira bedelinin yıllık peşin değil aylık periyotlar halinde ödenmesini talep etmiştir.

Davacı kiracı vekili birleşen davada ise davalı tarafından müvekkili hakkında 01/07/2013-01/07/2014 dönemi kira parası olarak 55.000 TL'nin tahsili için Yozgat 1. İcra Müdürlüğü'nün 2013/3180 Esas sayılı dosyası ile icra takibi başlatıldığını, davacı kiracının kiralananı 25/09/2013 tarihinde tahliye ettiğini ve tahliye tarihine kadar hesaplanan 12.986,11 TL kira parasından sorumlu olduğunu belirterek kalan alacak miktarı yönünden borçlu olmadığının tespitini istemiştir.

./....

1-Davalı kiralayanın asıl davaya yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Sözleşme hukukuna egemen olan sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa) ilkesi, hukukumuzda da kabul edilmiştir. Bu ilkeye göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, kararlaştırılan edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeniyle değişmiş olsa bile borçlu, sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir.

Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında olan denge, sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki meydana gelir ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif iyi niyet kurallarına aykırı bir durum yaratır. Hukukta bu zıtlık sözleşmenin değişen şartlara uydurulması ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.

Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette değişmişse, artık taraflar akitle bağlı tutulmazlar. Değişen koşullar karşısında Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesi uyarınca sözleşmenin yeniden düzenlenmesi gerekir. Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere, savaş durumu, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir. Akit yapılırken öngörülemeyen değişikliklerin borcun ifasını güçleştirmesi halinde “işlem temelinin çökmesi” gündeme gelir. İşlem temelinin çöktüğünü kabul eden hâkim; duruma göre, alacaklı lehine borçlunun edimini yükseltmeye, borçlu lehine (onun tamamen veya kısmen) akit yapıldığı andaki dengeyi sağlayacak biçimde, edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar vermek suretiyle sözleşmeyi değişen şartlara uydurur.

Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılırken önce sözleşmede, daha sonra kanunda, bu hususta intibak (uyarlama) hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı takdirde, sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir. Bazen de, sözleşmede olumlu ve olumsuz intibak (uyarlama) kaydı bulunmakla beraber, bu kayda dayanılarak sözleşmenin kayıtla birlikte aynen uygulanmasını talep etmek, Türk Medeni Kanunu'nun 2/2 maddesi hükmü anlamında hakkın kötüye kullanılması anlamına gelebilir.

Böyle bir durumda sözleşmedeki intibak kaydına rağmen edimler arasında aşırı bir oransızlık çıkmışsa uyarlama yine yapılmalıdır. İşlem temelinin çöküşüne ilişkin uyuşmazlıkların giderilmesinde kaynak olarak Türk Medeni Kanunu'nun 1, 2 ve 4.maddelerinden yararlanılacaktır. İşlem temelinin çöktüğünün dikkate alınması dürüstlük kuralının gereğidir. Diğer bir anlatımla durumun değişmesi halinde sözleşmede ısrar etmek dürüstlük kuralına aykırı bir tutum olur. Değişen durumların, sözleşmede kendiliğinden bulunan sözleşme adaletini bozması halinde, taraflar bu haller için bir tedbir almadıklarından, sözleşmede bir boşluk vardır. Bu boşluk, Türk Medeni Kanunu'nun 1. maddesi gereğince sözleşmenin anlamına ve taraf iradelerine önem verilerek yorum ile ve dürüstlük kuralına uygun olarak doldurulur. Bu yönteme o sözleşmenin yorum yoluyla düzeltilmesi veya değişen hal ve şartlara uyarlanması denilir. Uyarlama daha çok ve önemli ölçüde uzun ve sürekli borç ilişkilerinde söz konusu olur.

Sözleşmeye bağlılık ve saygı esastır. Her talep vukuunda sözleşmeyi değişen hal ve şartlara uydurmak mümkün değildir. Aksi halde özel hukuk sistemimizde geçerli olan “irade özgürlüğü”, “sözleşme serbestliği” ve “sözleşmeye bağlılık” ilkelerinden sapma tehlikesi ortaya çıkar. Sözleşmeye müdahale (uyarlama) müessesesi, istisnai, tali (ikinci derecede) ve yardımcı niteliktedir.

../....

Sözleşmeye müdahale için, gerekli olan esaslara gelince; Sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir, beklenebilir, olağan ve hesaba katılabilir nitelikte olmamalı veya olaylar öngörülebilir olmakla beraber, bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemelidir.

Sözleşmeye bağlılık esas olduğundan, uyarlama daima yardımcı bir çözüm olarak düşünülmelidir. Sözleşmeye yazılan özel hükümler yorumlanıp, bunların taraflara sağladığı hak ve yararlar ile ekonomik değişikliklerin etkileri, kiralananın nitelikleri gibi somut olayın özelliği ile belirlenecek tüm objektif ve sübjektif hal ve koşullar değerlendirilmeli, uyarlama yapılması kanaatine varılırsa, sözleşmedeki intibak boşluğu, hak ve nesafet, dürüstlük kuralları ışığında yasa boşluğunda olduğu gibi Türk Medeni Kanunu'nun 1. maddesindeki yetkiye dayanılarak hâkim tarafından doldurulmalıdır. Sözleşmenin değişen hal ve şartlara intibakını öngören veya görmeyen her türlü karar, yukarıda açıklanan esasların, toplanan delillerin ret ve kabul edilen yönlerini, dayanaklarını içerir şekilde gerekçeli ve Yargıtay denetimine uygun olmalıdır. Burada önemle belirtilmesi gereken husus, uyarlama davalarına özgü temel kurallar gözetilmeksizin, salt kira parasının tesbitine ilişkin davalarda izlenen yöntemlerle, örneğin sadece taşınmazın cinsi, yüzölçümü, bulunduğu mevki, emsal taşınmazların kira bedelleri gibi verilerle intibak boşluğu doldurulup, sözleşmenin düzeltilemeyeceğidir. Değerlendirmede bunlar ancak yardımcı kaynak olarak gözetilebilir. Diğer bir anlatımla, sözleşmede yüklenilen edimleri tamamen başka bir anlam verilecek hale getirmek suretiyle bir tarafa beklenmedik şekilde olağanüstü yararlar sağlanamaz, sözleşme yeni bir hale dönüştürülemez. Yine sözleşmenin kurulması sırasında tarafların sözleşmeyi uzun süreli yapmalarına ilişkin birleşen amaç ve iradeleri hiçbir zaman gözden kaçırılmaması gereken vazgeçilmez bir olgudur. Gerçekten de uzun bir süreyle kira akdine bağlanmış kiracı ve kiraya verenin hak ve vecibelerini, kısa süreli kira sözleşmesinin tarafları ile bir konumda görmenin sözleşme serbestîsi ilkesine, adalet ve mantık kurallarına aykırı olacağında duraksamaya yer olmamalıdır. Aksinin düşünülmesi halinde sözleşmenin fesih edildiği, yeni bir sözleşmenin ortaya çıktığı sonucuna varılır ki, hükümlerini sürdüren bağlayıcı ve ayakta duran sözleşme karşısında bunu kabul etmek mümkün değildir.

Mahkemece sözleşme ile belirlenen kira parasına artış oranı uygulanmak suretiyle tespit edilen son dönem kira bedeli esas alınarak karar verilmiş ise de, davacının talebi kira parasının tespitinden çok, değişen koşullara göre uyarlanması olup, mahkemece yukarıda açıklanan sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin kural ve yöntemlerin ışığı altında yerinde uygulama yapılıp, uzman bilirkişiler düşüncesinden de yararlanmak suretiyle, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgede kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticari gelişmeler gibi değişiklikler, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar araştırılıp değerlendirilerek, sonuçta işlem temelinin çöktüğü, sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılamayacak derecede davacı aleyhine bozulduğunun benimsenmesi halinde, kiracının ne miktar kira parasından sorumlu olacağının belirlenmesi, aksi halde ise davanın reddine karar verilmesi gerekirken, sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin açıklanan kural ve yöntemler gözetilmeden eksik inceleme sonucu yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

2-Davacı kiracının birleşen davaya yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01/07/2006 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi ile 1 no'lu işyeri eczane olarak kullanılmak üzere kiraya verilmiştir. Bu niteliği itibariyle sözleşme Türk Borçlar Kanunu'nun konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin hükümlere tabidir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347.maddesi hükmü gereğince konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az .../....

on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. Sözleşme süresinin sona ermesi ile kira sözleşmesi belirsiz süreli hale dönüşmez. Davalı kiralayan davacı hakkında 22/08/2013 tarihinde başlatmış olduğu icra takibinde 01/07/2013-01/07/2014 dönemi kira bedelinin tahsilini talep etmiş ise de, davacı kiracı kiralananı erken tahliye edip, anahtarı 25/09/2013 tarihli tutanakla davalıya teslim ettiğine göre kiracı tahliye tarihine kadar ödenmeyen kira bedeli ve tahliye tarihinden itibaren de TBK.nun 325.maddesine göre kiralananın aynı şartlarda yeniden kiraya verileceği makul süre kira bedelinden sorumlu olup mahkemece bu husus gözetilerek asıl davada belirlenecek bedele göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davacının 01/01/2014 tarihine kadar olan kira bedelinden sorumlu olduğu kabul edilerek karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.

SONUÇ:Yukarıda (1) ve (2) No'lu bentlerde yazılı nedenlerle davacı ve davalının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, tarafların sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 12/05/2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.