Esas No: 2018/4694
Karar No: 2019/6064
Karar Tarihi: 01.10.2019

**14. Hukuk Dairesi         2018/4694 E.  ,  2019/6064 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 03.05.2007 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil veya tazminat ve tespit talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 09.09.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava, harici satış sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil; ıslahla harici satış sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil veya Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil veya tazminat ve muhdesatın davacıya ait olduğunun tapunun beyanlar hanesine şerh istemlerine ilişkindir.

Davacı vekili, müvekkilinin dava konusu 310 ada 45 parsel sayılı taşınmazı, davalılar murisi ... 1980 yılında haricen satın aldığını, aynı yıl üzerine ev yaptığını ve o tarihten itibaren taşınmazda zilyet olduğunu belirterek dava konusu taşınmazın 221 metrekarelik kısmının müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiş; 18.09.2017 tarihli ıslah dilekçesiyle dava konusu taşınmazın harici satış sözleşmesine dayalı olarak, mümkün olmaması halinde Türk Medeni Kanununun 724. maddesi uyarınca müvekkili adına tesciline veya müvekkiline ait binanın değerinin davalılardan tahsiline ve binanın müvekkiline ait olduğunun tapunun beyanlar hanesine şerh edilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ..., dava konusu taşınmaz üzerindeki binayı davacının eşinin yaptırdığını, eşinin de binayı harici satış sözleşmesiyle kendisine sattığını; davalı ..., taşınmazların haricen satışının geçersiz olduğunu beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, temliken tescil koşullarının oluştuğu gerekçesiyle davanın kabulüne 09.05.2011 tarihli bilirkişi raporuna ekli krokide kırmızıyla taralı 246,83 metrekare yerin ifrazı ile ifraz edilen kısımdan Islahiye Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 19.08.2014 tarihli rapor ve krokisinde imar yolu olarak belirtilen ve mavi kalemle taralı olarak gösterilen yer çıkartıldığında davacıya kalan 235 metrekare yerin aynı ada son parsel numarası verilmek suretiyle davacı adına tesciline, kalan 1.569,17 metrekare yerin davalılar adına hisseleri oranında tesciline ve dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan evin davacıya ait olduğunun tespitiyle bu hususun tapunun beyanlar hanesine şerh edilmesine karar verilmiştir.

Hükmü, davalı ... vekili temyiz etmiştir.

Türk Medeni Kanununun 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanununun 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir.

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

TMK’nin 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.

Malzeme sahibinin TMK’nin 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.

TMK’nin 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nin 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)

İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.

b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.

Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. İnşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açacaktır. (Objektif koşul)

c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.

d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; davacı, satın alma nedenine dayalı olarak 1980 yılında, davalılar murisi adına kayıtlı dava konusu 310 ada 45 parse sayılı taşınmaza iyiniyetle yaptığı evin değerinin zemin değerinden fazla olduğu gerekçesi ile 221 m² bölümün adına tescilini istemiştir. Türk Medeni Kanununun 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin, Kanununun 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder. Eldeki davada, davacı dava konusu taşınmazın davalıların murisinden satın alındığını iddia etmişse de, davacı dava konusu taşınmazın kendisine satıldığına dair yazılı belge sunamamıştır. Bu nedenle, davacının iyiniyetli olduğunun kabulü yerinde değildir.

Ayrıca, 28.04.2011 tarihli inşaatçı bilirkişi raporunda binanın yaklaşık 20 yıllık olduğu belirtilmiş, tanıklar ise davacının dava konusu taşınmaz üzerine 30-35 yıl önce bina yaptığını beyan etmişlerdir. Bilirkişi raporu ile tanık beyanları çelişkili olup, yapının kadastro tespitinden önce yapılıp yapılmadığı hususu ispatlanamamıştır.

Bu durumda, mahkemece temliken tescil isteminin koşulları oluşmadığı halde yanılgılı değerlendirmeyle ve yazılı gerekçeyle temliken tescil isteminin kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Kabule göre de; davacının öncelikli talebi olan tapu iptali ve tescil isteminin kabul edilmesine karşın, davacının terditli talepleri arasında yer alan muhdesatın davacıya ait olduğunun tapunun beyanlar hanesine şerh edilmesi isteminin kabulüne ilişkin hüküm kurulması da isabetli olmamıştır.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatıranlara iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 01.10.2019 tarihinde oybirliği ile karar verildi.