Esas No: 2023/4034
Karar No: 2024/3088
Karar Tarihi: 15.10.2024

**3. Hukuk Dairesi         2023/4034 E.  ,  2024/3088 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi

SAYISI : 2021/420 E., 2023/134 K.

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece bozmaya uyularak davanın kısmen kabul kısmen reddine karar verilmiştir.

Mahkeme kararı taraf vekillerince temyiz edilmiş olup, davacılar ve davalı .... Şti. tarafından temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması istenmişse de, miktar itibarıyla duruşma istemleri reddedilerek; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili; müvekkillerinin Ümraniye, ..., 106 parselde inşa edilen "..." adlı projeden C3 Blok 11 nolu bağımsız bölümü davalılardan satın aldığını, dairede, bloklarda ve sitenin ortak alanlarında eksik ve ayıplar bulunduğunu ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere gizli ayıpların tespiti ile davalılarca giderilmesine, ayıpların giderilmesi için gerekli tahmini masrafın davalılardan tahsil edilerek icra veznesine depo edilmesine, bu taleplerin mümkün görülmemesi halinde oluşan değer kaybı nedeniyle şimdilik 2.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren reeskont faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini istemiş, ıslah dilekçesi ile talebini 74.400,00 TL'ye çıkarmıştır.

II. CEVAP

Davalılar; herhangi bir ayıp ve eksik ifanın söz konusu olmadığını, süresinde ayıp ihbarında bulunulmadığını, hiç bir ihtirazi kayıt olmaksızın taşınmazın teslim alındığını, kendilerine husumet yöneltilemeyeceğini savunarak davanın reddini istemişlerdir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 17.05.2012 tarihli ve 2009/532 E., 2012/370 K. sayılı ilamıyla; kabulü ile, 2.000,00 TL'nin dava, 72.400,00 TL'ninde ıslah tarihinden itibaren reeskont faiziyle birlikte davalılardan alınıp davacılara verilmesine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Birinci Bozma Kararı

1. Mahkeme kararına karşı, süresi içinde davalılar vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 2012/21637 E., 2013/17756 K. sayılı ilamıyla; mahkemece açık ayıp yönünden ayıp ihbarının süresinde yapılmadığı gerekçesiyle, davanın reddi gerektiği, gizli ayıplar yönünden ayıp ihbarının süresinde yapılıp yapılmadığı hususunda toplanan delillere ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi, sözleşme eki teknik şartname ve tanıtım materyalleri ile taahhüt edilmemesine rağmen, kapalı otopark kotunda açık havuzun alt kısmında sosyal tesisi teşkil edilmesi, açık (görünür) ayıp olmasına rağmen gizli ayıp olarak kabul edilerek hüküm kurulması gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

B. İkinci Bozma Kararı

1. Bozmaya uymayarak Mahkemece verilen 29.04.2014 tarihli ve 2013/2282 E., 2014/697 K. ile Mahkemece verilen 17.05.2012 tarihli önceki kararda direnilmesine karar verilmiş olup, karara karşı, süresi içinde davalılar vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 20.12.2018 tarihli ve 2017/13-776 E., 2018/1970 K. sayılı ilamıyla, yerel mahkemenin davacı iddiasının eksik ifaya ilişkin olduğundan ayıp ihbarı ile ilgili hak düşürücü sürelere tabi olmadığı ve davanın genel zamanaşımı dâhilinde açılabileceği yönündeki direnme gerekçesinin uygun ve yerinde olduğu, ancak mahkemece hükmolunan tazminat miktarının ve işin esasına ilişkin sair hususların hukuka uygun olup olmadığı konusunda temyiz incelemesi yapılabilmesi için dosyanın Özel Daireye gönderilmesi gerektiği, kapalı otopark kotunda açık havuzun alt kısmında sosyal tesis inşa edilmesi ve bu yerde yalıtım sorunlarının yaşanması şeklindeki tüketici iddiası açık ayıp mahiyetinde olup, yerel mahkemece davacı tüketicinin bu iddia yönünden süresinde ayıp ihbarı yapılmadığı gözetilerek davanın reddine karar verilmesi gerektiğine işaret eden Özel Daire bozma kararına uymak yerine direnme kararı vermesi usul ve yasaya aykırı olup hükmün bu yönden bozulmasını gerektiği, davacı tüketicinin satın aldığı taşınmazın bulunduğu site içerisindeki bazı blokların bodrum katlarında kanalizasyon ve su basması sorunlarını doğuracak şekilde atık su tesisinin sorunlu çalışması, izolasyon eksikliğinin göstergesi yer yer ortak alanlardaki duvar kabarmaları, su geçirmez pis su borusu kullanılmaması, interkom sisteminin kötü montaja bağlı karşı göstermesi şeklindeki iddiaları mahkemece sonradan ortaya çıkan gizli ayıp olarak nitelendirildiği, ne var ki ayıpların süresinde bildirilmediği yönündeki davalı savunması göz önünde bulundurulduğunda, davacı tüketici gizli ayıplar için ihbar yükümlülüğünü süresinde yerine getirdiğini yasal delillerle ispatlamak zorunda olduğu, bu durumda mahkemece, ayıp ihbarının süresinde yapılıp yapılmadığı ile ilgili olarak taraf ve yargı denetimine elverişli şekilde inceleme ve araştırma yapılması, taraf iddia ve itirazlarının karşılanması ve bu suretle söz konusu ayıplar yönünden TKHK’nın 30 uncu maddesi yollamasıyla BK’nın 198/II-III maddesi hükmü gereği derhal, başka bir ifade ile dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede ayıp ihbarının yapılıp yapılmadığının değerlendirilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken bu yönde hiçbir inceleme ve değerlendirme yapılmadan karar verilmesi gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

3. Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 2019/5388 E., 2020/356 K. sayılı ilamıyla; dosyaya sunulan evrakların incelenmesinde camiinin tamamlandığı, diğer sosyal tesislere ilişkin bir kısım inşaat çalışmalarının devam ettiğinin anlaşıldığı, bu durumda Mahkemece, davalıların iddiaları değerlendirilerek, bu sosyal tesislerin, davalılar tarafından yapılarak ve eksiklikleri giderilerek proje tamamlanmış ise, bu yönden dava konusuz kalacağından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına ve dava tarihi itibariyle davalıların davanın açılmasına sebebiyet verdikleri dikkate alınarak yargılama giderleri ve vekalet ücretinden davalıların sorumlu olduğuna karar verilmesi, halen sosyal tesislerden yapımına devam edilenler var ise, davacının bu tesislerden yararlanmamasından doğan somut zararının olup olmadığının tespiti ile somut zararının tespiti halinde bu zarara hükmedilmesi ile şayet bu zamana kadar yapılmayan ve bundan sonrada yapılmayacağı kesinleşen sosyal tesisler var ise, bunlardan dolayı davacının uğradığı zararın tespit edilerek sonucuna göre hüküm kurulması gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiş, sair hususlarda ise Hukuk Genel Kurulu tarafından hükmün açıklanan yönlerden bozulması gerektiği belirtildiğinden, bu hususlarda tekrar inceleme yapılmamıştır.

C. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dini tesis, okul alanları, sağlık tesisi ve alışveriş merkezlerinin HGK kararına göre bu ayıpların eksik iş olduğu ancak; Özel Daire bozma kararı uyarınca tazminat gerektirip gerektirmediği hususunda alınan bilirkişi heyet raporunda açıklanan gerekçe ile bu hususların taşınmazda değer kaybı oluşturmayacağı bu nedenle bu işler yönünden talep yerinde olmadığından ret kararı verilmesi gerektiği, Hukuk Genel Kurul kararında eksik iş olarak kabul edilenlerden; sosyal tesis (kompleks) yönünden; bu terimin içerisinde havuzlar (açık-kapalı), futbol/voleybol/tenis sahaları, oyun alanı girdiği, bu spor alanlarının davacılara ait site parseli dışında yapıldığı tespit edildiğinden davalılar yönünden tamamlanmış bir işten söz edilemeyeceği, bu işler yönünden tespit edilen değer kaybının toplama eklendiği, tanıtım broşüründe yeşil alanların olduğundan daha büyük gösterilmesi, spor tesisi ve bir kısım çocuk oyun alanları ile göletin kamuya ait tescilsiz alan üzerine yapılmış olması ve göletin sonradan da kaldırılmış olması, kapalı yüzme havuzu, helikopter pisti ve kreşin yapılmamış olmasının eksik ifa olduğu ve taşınmazda değer kaybına yol açtığı kanaatine varıldığı, bilirkişi ek raporuyla, konut maliklerinin mülkiyet hakkının bulunduğu parsel içinde yapımı tamamlanmayan yeşil alanın taahhüt edilenden küçük olması, kapalı yüzme havuzu, helikopter pisti, kreş ve göletin yapılmamış olmasının neden olduğu taşınmazın satış tarihindeki değer kaybının 31.620,00 TL olduğu, konut maliklerinin mülkiyet hakkının bulunmadığı alanlar yani kamuya terk edilmiş yeşil alan üzerine yapılan futbol sahası, basketbol/tenis sahası, çocuk oyun alanları ve misafir otoparkının taşınmazın satış tarihinde neden olduğu değer kaybının 5.580,00 TL olduğu tespit edildiği, davacının bu tutarları davalılardan istemekte haklı olduğu, davacı tarafın dava dilekçesindeki kapalı otopark kotunda açık havuzun alt kısmında sosyal tesis teşkil edilmesi ve bu yerde yalıtım sorunlarının yaşanması iddiasının açık ayıp olarak nitelendirilmesi gerektiği ve davalıların bu ayıbı gizlemek için de herhangi bir hileye başvurmadığı, davacının bu ayıplardan bağımsız bölüm satın aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği, davacının teslim aldığı bağımsız bölüm nedeni ile 4077 sayılı Kanun'un 4. maddesi gereğince malın teslim tarihinden itibaren 30 gün içerisinde davalıya ayıp ihbarında bulunması gerekirken buna dair dosyaya herhangi bir delil sunulmadığı, davacı açık ayıp halinde malın teslim aldığı tarihten itibaren 30 gün içinde satıcı veya malike ayıp ihbarında bulunur ise malı teslim aldığı tarihten itibaren 4077 sayılı Kanun'un 4 üncü maddesine göre 5 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde dava açabileceği, davacının taşınmazı 09.04.2008 tarihinde fiilen teslim aldığı, 24.08.2009 tarihli ihtarname ile ayıp ihbarında bulunulduğu ve davanın ise 02.10.2009 tarihinde açıldığı dikkate alındığında, davacının açık ayıplara ilişkin tazminat taleplerinin ihbar süresinde yapılmadığından reddi gerektiği, davacının bazı blokların bodrum katlarında kanalizasyon ve su basması sorunlarını doğuracak şekilde atık su tesisinin sorunlu çalışması, izolasyon eksikliğinin göstergesi yer yer ortak alanlardaki duvar kabarmaları, su geçirmez pis su borusu kullanılmaması, interkom sisteminin kötü montaja bağlı karşı göstermesi şeklindeki iddialarının gizli ayıp olarak nitelendirilmesi gerektiği, bilirkişi ek rapordaki ayıpların ortaya çıkma anına yönelik tespitlere göre, blok zemin katını kanalizasyon suyu basmasının ortalama 1 yıl içinde ortaya çıkabileceği; kullanım hatasının sebep olması halinde, süre tayini yapılamayacağı, blok perde duvar eteklerinde, kapalı otopark, havuz makine, pompa daireleri, su deposu, sosyal tesisin tavan duvarlarında ve havuz dış duvarında boya kabarması ve su sızıntısının (izolasyon eksikliği) ortaya çıkış süresinin ortalama 1 yıl içinde ortaya çıkabileceği, üst kat daire pis su tesisatından geçen atık su sesinin ve bitişik dairenin ebeveyn banyosundaki su sesinin duyulmasının; dairelerin kullanımda olması halinde ortalama 2-3 gün içinde ortaya çıkabileceği, daire balkon zemininde su göllenmesi ve tavanında boya kabarmasının; ortalama 1 yıl içinde ortaya çıkabileceği tespit edildiği, tespit edilen ayıpların ortaya çıkış süreleri ile taşınmazı 09.04.2008 tarihinde fiilen teslim aldığı, 24.08.2009 tarihli ihtarname ile ayıp ihbarında bulunulduğu ve davanın ise 02.10.2009 tarihinde açıldığı dikkate alındığında davacının gizli ayıplar yönünden derhal ihbar yükümlülüğünü yerine getirmediği anlaşıldığından bu gizli ayıplara ilişkin tazminat talebinin yerinde olmadığından reddi gerektiği, interkom sisteminin karlı olması şeklindeki gizli ayıp yönünden; interkom sisteminin keşif sırasında çalışır durumda olduğu ve site yönetimince onarıldığının beyan edildiği, mahkemenin aynı siteye ilişkin açılan davalardan olan 2022/105E. (eski:2010/830E. 2012/462K.) sayılı dosyasında alınan 10.08.2015 tarihli bilirkişi ek raporunda belirtildiği üzere "bu gizli ayıbın kullanımdan kısa bir süre sonra ortaya çıkacağının" belirtildiği, bu hususun hayatın olağan akışına göre kullanımdan kısa bir süre anlaşılabileceğinin mahkemecede bilinebilir nitelikte olduğu taşınmazın 09/04/2008 tarihinde fiilen teslim aldığı ve ayıbın kısa bir süre sonra çıktığı ancak 24.08.2009 tarihli ihtarname ile ayıp ihbarında bulunulduğu ve davanın ise 02.10.2009 tarihinde açıldığı dikkate alındığında davacının bu gizli ayıp yönünden derhal ihbar yükümlülüğünü yerine getirmediği bu nedenle değer kaybı tazminat talebinin yerinde olmadığı, her daireye yetecek sayıda açık otopark olmaması, su deposu ve hidroforun tüm site için ortak şekilde tesis edilmesi, otoparktaki chipli otomasyon sisteminin yanlış park halinde ikaz vermemesi, her yangın dolabında taşınabilir söndürücü olmaması, dairenin doğramalarında açılan kanatların hepsinin çift açılım mekanizmalı olmaması ve daireler arası sesli interkom sistemi kurulmaması, klozet montaj yüksekliği 40 cm olması gerekirken, klozetlerin 47-49 cm civarında monteli olması, giriş kapısının kapanırken ses yapması açık ayıp niteliğinde olup 2009/532 E. 2012/370 K. sayılı kararda açık ayıp olarak kabul edilen hususların Özel Daire bozma kararında bozma konusu yapılmadığından ve Hukuk Genel Kurul kararında inceleme konusu olmadığından bu açık ayıplar yönünden yapılan tespit kesinleştiğinden Mahkemece yeniden değerlendirme yapılmadığı, bu nedenlerle davanın kısmen kabulü ile; 2.000,00 TL'sine dava tarihinden bakiye 35.200,00 TL'sine ıslah tarihi olan 01.03.2012 tarihinden itibaren işlemek üzere toplam 37.200,00 TL'sinin işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan alınarak davacılara verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuran

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili; davalı lehine verilen vekalet ücretinin yasalara aykırı olduğunu, ayıp ihbarının şekle tabi olmadığını, teslim tarihi itibari ile, ne çevre düzenlemesi, ne kısmen de olsa diğer evlerin inşaası ve teslimi, ne ağaçlar, ne peyzaj, ne sair spor ve sosyal yaşam alanlarının inşaasının tamamlanmış olmadığını, ayıbın kasten gizlendiğini, davaya konu gizli ayıp/eksik işlerin devlet kurumlarınca daha yeni tespit edildiğini, mahkeme kararının emsal kararlar ile çelişki oluşturduğunu, emsallere göre eksik ifa nedeni ile on yıllık zamanaşımı süresince davalıların sorumluluğuna gidilebileceğini, ihbarın yapıldığının ispatının da şekle tabi olmadığını, tanıkla ispatının mümkün olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davalı Emlak Konut GYO vekili; davacının dava dilekçesinde eksik ifaya ilişkin bir talep bulunmadığını, huzurdaki davanın salt gizli ayıba ilişkin açıldığı ve bilirkişi raporunda gizli ayıba ilişkin değer kaybı hesabı yapılmadığını, davacının gizli ayıplara ilişkin süresinde ayıp ihbarının bulunmaması nedeniyle davanın reddi gerektiğini, 13.01.2023 tarihli raporda dava konusu taşınmazda değer kaybına yol açtığı belirtilen ''eksik ifa'' adı altındaki tespitlerin ise dava dilekçesinde eksik ifaya ilişkin bir talebin bulunmaması nedeniyle hükme esas alınmaması gerektiğini, aksi takdirde bu hususların Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ve İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk Dairesi'nin güncel görüşü doğrultusunda 30 günlük ayıp ihbar süresine tabi açık ayıp olması ve davacının süresinde ve usulüne uygun ayıp ihbarında bulunmaması nedeniyle ''açık ayıp'' sayılan hususlar yönünden de davanın reddi gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

3. Davalı ... Org. İnş. San ve Tic Ltd Şti. vekili; davacı tarafından 30 günlük yasal ihbar süresinde ihbarda bulunulmadığını, zamanaşımı süresinin 5 yıl olduğunu, dava konusu taahhüt edilen tüm kalemlerin yerine getirilmiş olduğunu, bu yönde bir eksik ifa kalmadığından hala %10 değer kaybı olduğunun ileri sürülemeyeceğini, bilirkişi raporunun denetime elverişli olmadığını, hangi ayıpların ne kadarlık bir bedele tekabül edeceğinin ayrıntılı bir biçimde değerlendirilmediğini, değer kaybı oranının yeniden belirlenmesi gerektiğini, bir an için dava konusu taşınmazda eksik ifalar olduğu kabul edilse dahi günümüz itibariyle hiçbir eksiklik bulunmadığını ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, davacının satın aldığı taşınmazda, gizli - açık ayıpların bulunduğu ve eksik işler yapıldığından bahisle uğranılan zararın davalılardan tahsiline karar verilmesi istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 4 üncü maddesi.

3. Değerlendirme

Temyizen incelenen mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığının anlaşılmasına göre mahkeme kararının isabetli olduğu görülmekle, taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile hükmün onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple,

Temyiz olunan Mahkeme kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3 üncü maddesi atfıyla 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 439 uncu maddesi uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine,

6100 sayılı Kanun'un Geçici 3 üncü maddesi atfıyla 1086 sayılı Kanun'un 440 ıncı maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük seri içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

15.10.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.