Esas No: 2024/2511
Karar No: 2025/1992
Karar Tarihi: 13.05.2025

**6. Hukuk Dairesi         2024/2511 E.  ,  2025/1992 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Adana Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/756 E., 2024/577 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Ceyhan 3. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2022/10 E., 2022/356 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 13.05.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı vekili Avukat ... ile davacı ... mirasçıları vekili Avukat ....'in gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin dava konusu Adana ili .... ilçesi ... Mahallesi 622 ada, 7 parsel sayılı taşınmazı Ceyhan Tapu Sicil Müdürlüğünün 18.02.2014 tarih, 1940 yevmiye numaralı sözleşme ile davalı şirkete devrettiğini, davalı şirketi ile taşınmaz üzerine inşa edeceği binalardan A Blok 3. kat güney, doğu, kuzey cepheli 7 no'lu dairenin müvekkiline verileceği hususunda anlaştıklarını, sözleşme doğrultusunda inşaat bitirildikten sonra dava konusu dairenin müvekkiline teslim edildiğini, 5 yıla yakın bir süredir zilyetliğinin ve kullanımının müvekkiline ait olduğunu, müvekkilinin tapuda devir işlemlerinin kendi adına yapılması yönündeki taleplerinin bugüne kadar davalı şirket tarafından haksız olarak gerçekleştirilmediğini, davalı şirketin sözleşme gereği diğer hissedarlara bağımsız bölümleri teslim ederek tapuda devir işlemlerini gerçekleştiğini, müvekkilinin davalı şirkete arsa devrini vererek edimini yerine getirdiğini, buna rağmen davalı tarafın müvekkile karşı edimini yerine getirmediğini ileri sürerek dava konusu 7 no.lu bağımsız bölümün müvekkili adına tescilini mümkün olmaması halinde fazlaya dair talep ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla 10.000,00 TL'nin faizi ile birlikte bedelen tazmininini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkili şirketin dava konusu taşınmazın bulunduğu arsayı tapudan resmi senetle satın alarak malik olduktan sonra inşaat yaptığını, davacının bu arsada malik veya hissedar olmadığından aktif husumet ehliyetinin olmadığını, ayrıca müvekkili şirketin dava konusu taşınmazla ilgili arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamadığını ve davacıya karşı da hiçbir edim yükümlülüğünün bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının adi şekilde düzenlenen harici satış sözleşmesine dayanarak tapu iptali ve tescil talebinde bulunduğu, sözleşme adi şekilde düzenlenmesi sebebiyle geçersiz ise de 30.09.1988 tarihli ve 1987/2, 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı uyarınca koşulları oluştuğundan geçerli kabul edilebileceği, dava konusu olan taşınmazın 18.02.2014 tarihinde davacının murisi ... adına kayıtlı iken davalı şirkete satışına ilişkin olarak sözleşmenin düzenlendiği ve davalı şirket adına 18.09.2015 tarihinde kat irtifakı tesisine dayanarak tescil edildiği, muris ...'ın mirasçılarından ve sözleşmede imzası olmayan mirasçı ... adına davalı şirketten 20.04.2016 tarihinde iki adet daire, mirasçı ... adına 20.04. 2016 tarihinde bir adet daire, murisin oğlu ...'in eşi olan ... adına 24.10.2016 tarihinde bir adet daire, mirasçı ... adına 20.04.2016 tarihinde bir adet dairenin tescil edildiği, sözleşmede davalı şirket yetkilisi olduğu noktasında taraflar arasında çekişme bulunmayan ...'un ve muris ...'ın mirasçılarının imzalarının olduğu, mirasçılardan davacı ve ... dışındakilerin taşınmazları ikametgah olarak yıllardır kullandıkları, davaya konu olan sözleşmedeki imzanın davalı tarafça inkar edilmediği, ilgili sözleşmede davacı dışında imzası olanlara ve imzası olmayan ... mirasçılarına genel olarak aynı tarihlerde davalı tarafından sözleşmeye göre para karşılığı olmadan sözleşmede numarası belirtilen dairelere yönelik olarak tapu tescillerinin yapıldığı, bu devirler hususunda davalı tarafından herhangi bir itirazın olmadığı, davacının taşınmazı bizzat kullanmasa da kiracısı vasıtasıyla uzun yıllardır zilyetliğini sürdürdüğü değerlendirildiğinde davalının sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmesi ve davacının sözleşmenin tarafı olmadığını ve sözleşmeden kaynaklı hakkının olmadığını beyan etmesinin TMK'nın 2. maddesine göre dürüstlük ilkesine aykırı olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile somut olay dahilinde davalı tarafın sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmesinin kötüniyet teşkil ettiği gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde;

a. Somut uyuşmazlığa ilişkin hukuki nitelendirmenin doğru şekilde ortaya konulmadığını,

b. Yapının inşa edildiği dönemde müvekkili şirketin hem arsa sahibi hem müteahhit olup arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden bahsedilemeyeceğini, davacının ise hiçbir zaman bahse konu arsada malik sıfatını kazanamadığını,

c. Müvekkilinin dava konusu bağımsız bölümün inşa edildiği arsa vasıflı taşınmazın satış suretiyle edinimine ilişkin hukuki işlemin halen ayakta olduğunu, davacının da satışı yapılan arsada hak sahibi olmadığını, satış işleminin yapıldığı sırada arsanın sahibinin ... olduğunu,

d. Hükme esas alınan belgenin hem adi yazılı hem fotokopi olduğunu, hem de arsa sahibinin imzasını taşımadığını, dava konusu taşınmazla ilgili arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamadığını ve davacıya karşı da hiçbir edim yükümlülüğü olmadığını,

e. Resmi şekilde yapılmayan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğunu, sözleşme içeriğini kabul etmemekle birlikte, davacının dayandığı belgede ...'ın (eski malik) tüm çocuklarının imzasının olmamasının da dikkate alınmadığını,

f. Maddi vakıanın nitelendirilmesinde, delillerin değerlendirilmesinde ve kanun hükmünün uygulanmasında hata yapıldığını, kabul ya da ikrar anlamına gelmemek üzere, sözleşmede tapu devirlerinin satış yoluyla yapılacağı, ...'ın yapılan işlemlerde şahsına düşen kısmı ödeyeceği ve ayrıca dairenin maliyet fiyatını ödeyeceğinin kararlaştırıldığını, bu sözleşmenin olsa olsa arsanın müvekkil şirkete satışı, müvekkil tarafından arsa üzerine bina inşa edildiğinde dairelerin satışı ve bu dairelerin nitelikleri hususunda satış vaadi niteliğinde karma bir sözleşme olarak nitelendirilebileceğini,

g. Davacı dışındaki diğer daire sahiplerinin satış yoluyla taşınmazları satın aldıklarını bildirildiğini ve buna ilişkin satış faturalarının ibraz edildiğini, müvekkili lehine olan hususlar ve delil teşkil eden belgelerin yok sayıldığını, belediye cevabi yazılarında taşınmazın tüm emlak vergilerinin müvekkili tarafından ödendiğinin belirtildiğini,

h. Resmi senede karşı üstünlük tanınan adi yazılı sözleşmenin hükümlerinin doğru değerlendirilmediğini, taşınmazların bedelinin ödeneceğinin yazılı olduğunu, mirasçıların maliki olduğu tüm taşınmazların bedel karşılığında satış yoluyla devredildiğini, sözleşmede taşınmazı müvekkil şirkete satan ...'ın (eski malik) imzasının olmaması nedeniyle bu belgenin hüküm ve sonuç doğurmayacağını,

ı.Dava dışı kiracı ile davacı arasında dava açıldıktan sonra geriye dönük olarak düzenlenen kira ilişkisini gösterir belgelere dayanılarak hüküm verilmesinin hatalı olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil olmazsa tazminat istemine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA,

Yargıtay duruşmasında vekili hazır bulunan davacı yararına takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,

Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,13.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.