Esas No: 2024/10802
Karar No: 2025/3982
Karar Tarihi: 25.03.2025

**5. Hukuk Dairesi         2024/10802 E.  ,  2025/3982 K.**

**"İçtihat Metni"**

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/773 Esas, 2023/273 Karar

KARAR : Kabul

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen ortak alana müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirilmesi ile ecrimisil istemine ilişkin davada verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, dairece Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle özetle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı dava dilekçesinde özetle; İstanbul ili, Maltepe ilçesi, ... Mahallesi 2087 ada 135 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan sitenin A ve B bloktan oluştuğunu, toplam 20 adet bağımsız bölüm bulunduğunu, davalı yüklenici ... tarafından sitenin ortak alanı niteliğindeki her bir blokun

bodrum katında bulunan sığınak ve kapalı otoparkın kat maliklerinin izni olmadan, mimari projeye ve kanuna aykırı olacak şekilde mesken haline getirilmesi suretiyle diğer davalılara kiraya verildiğini, site yönetimine kira bedeli ödenmediğini, bu bölümlerin tapuda kayıtlarının bulunmadığını ileri sürerek ortak alana haksız müdahalenin men'i ile eski hale getirilmesini, dava tarihinden geriye dönük 5 yıllık ecrimisil bedelinin davalılardan tahsilini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar, usulüne uygun tebligata rağmen cevap dilekçesi sunmamıştır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 09.07.2019 tarihli ve 2017/239 Esas, 2019/216 Karar sayılı kararıyla; davacı site yöneticiliğinin ve yönetim adına vekalet veren ...'in aktif husumet ehliyeti bulunmadığından bahisle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı site yöneticiliği vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 12.06.2020 tarihli ve 2020/358 Esas, 2020/593 Karar sayılı kararıyla istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1.Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı site yöneticiliği vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairemizce yapılan inceleme sonucunda; dosyadaki bilgi ve belgelerden, 2013 ve 2016 yılları kat malikleri kurulu toplantılarında uyuşmazlık konusu olan davacının ortak alan olarak iddia ettiği kısımlara ilişkin dava açılması ve yasal yollara başvurulması için kararlar alındığı, eski yönetici ...’in yönetici olduğu esnada Avukat ...’a vekâlet verdiği, sonrasında 02.04.2017 tarihinde yönetici olarak ...’un seçildiği, davanın ise eski yönetici tarafından verilen vekâlet ile 16.06.2017 tarihinde açıldığı, her ne kadar Mahkemece yeni yönetici seçildiğinden eski yöneticinin dava tarihi itibarıyla yönetici olarak dava açma sıfatının sona erdiği gerekçesiyle davanın aktif husumetten reddine karar verilmiş ise de verilen vekâletin İncipark Site Yöneticiliği adına verildiği, verildiği esnada ...’in yönetim görevinin devam ettiği, toplantı tutanaklarından dava açmak üzere yetkilendirildiğinin anlaşıldığı, vekilin görevinin yeni yöneticinin seçilmesi ile son bulmayacağı, yeni yönetimin vekili azlettiğine dair de dosyada herhangi bir evrak bulunmadığı gözetilerek işin esası hakkında karar verilmesi gerekirken, aksi düşünce ile davanın aktif dava ehliyeti yokluğundan reddine karar verilmesinin doğru görülmediği gerekçesiyle İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu sitenin bodrum katında bulunan ortak alan niteliğindeki tesisat odası, otopark, toplantı odası, genel depo ve yangın holü alanının mimari projeye ve yönetim planına aykırı olacak şekilde kaçak olarak mesken haline getirildiği, site yönetim planının 8 inci maddesine göre, kat maliklerinin, ortak yerlerin bakım ve temizliğine, korunmasına itina göstermeye, anagayrimenkulün güzelliğini ve titizliğini korumaya mecbur olduğu, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis, değişik renklerde dış badana ve boya yaptıramayacağı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacı site yöneticiliği vekili temyiz dilekçesinde özetle; hükmün infaza elverişli olmadığını, davalı ...'in vefat etmiş olması nedeniyle hüküm fıkrasında mirasçıları dahili davalılara yer verilmesi gerektiğini, hükme esas alınan bilirkişi raporunda ecrimisil bedelinin müdahaleye konu her bir yer için 43.836,00 TL olarak belirlendiğini, dolayısıyla ecrimisil bedeli olarak hüküm altına alınması gereken toplam bedelin 175.344,00 TL olması gerektiğini, zira harcın 175.344,00 TL üzerinden tamamlanarak davanın işbu bedel üzerinden ıslah edildiğini, buna rağmen davanın tümden kabulüne karar verilip hükmün ecrimisil bedeli yönünden 43.836,00 TL üzerinden kurulduğunu, ecrimisil istemine yönelik hükmün harç, vekâlet ücreti ve yargılama gideri yönünden 175.344,00 TL üzerinden tesis edilmesi gerektiğini, davalılar arasında ihtiyari dava arkadaşlığı bulunduğunu, bu nedenle davalıların yargılama giderlerinden müteselsilen sorumluluklarına gidilemeyeceğini, sorumlu oldukları miktarın hüküm fıkrasında ayrı ayrı gösterilmesi gerektiğini ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

2.Davalılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; davacı site yönetiminin aktif husumet ehliyetinin bulunmadığını, hükme esas alınan bilirkişi raporunun denetime ve hüküm kurmaya elverişli olmadığını, bilirkişi kök ve ek raporunun taşınmazlar yerinde incelenmeden düzenlendiğini, dava konusu yerlerin içi gezilmeden, içerideki mevcut durum net ve somut şekilde tespit edilmeden, içeride olup olmadığı belli dahi olmayan şeylerin sökülmesine, yıkılmasına gerek olduğuna ve bu yıkımın da fahiş zarara yol açmayacağına kanaat getirmek suretiyle varsayıma dayalı olarak hüküm tesisinin hukuka aykırı olduğunu, ileride telafisi mümkün olmayan zarara yol açacağını ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirilmesi ile ecrimisil istemine ilişkindir.

2. Değerlendirme

1.Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen kararın bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkan bulunmadığı anlaşılmakla; taraf vekillerinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

3. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (634 sayılı Kanun) 16 ncı maddesi uyarınca, kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.

4. Kat maliklerinden her biri, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 693 üncü maddesinin ortak maliklere tanıdığı haktan yararlanarak ortak yerlere el atan üçüncü kişilere karşı el atmanın önlenmesi davasını yalnız başına açabilir. Burada, ortak yere el atan kat maliki değil üçüncü kişi olduğundan 634 sayılı Kanun hükümlerinin uygulanması söz konusu değildir.

5. Kat mülkiyetli ana gayrimenkulün mimari projesine aykırı olacak şekilde, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde bağımsız bölüm inşa eden yüklenicinin, tapuya kayıtlı bulunmayan bu bağımsız bölümleri başkasına devretmiş olması onu sorumluluktan ve eski hale getirme davasına muhatap olmaktan kurtarmayacaktır. Kat maliki olmayan, salt bu yerleri kullanmakta olan kişilerin ise ortak yerlerin projesine uygun eski hale getirilmesinden sorumlu tutulamayacağı gözetilip, bu kişilerin ortak yerlere müdahalelerinin önlenmesi ve tahliyesine karar verilmesiyle yetinilmesi gerekmektedir.

6. Bununla birlikte, ecrimisile konu edilen ana gayrimenkulün ortak yerlerinin gelir getirici nitelikte bir yer olup olmadığı değerlendirilerek buna göre ecrimisil bedeline hükmedilmesi gerekmektedir.

7. Mahkemece, yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda, öncelikle dava konusu uyuşmazlık yönünden geçerli mimari proje tespit edilip dosya içerisine alındıktan sonra, yeniden oluşturulacak konunun uzmanı bilirkişi heyetinden rapor alınarak onaylı mimari proje ve ekleri yerinde uygulanmak suretiyle, projeye aykırılıklar tek tek belirlenip, projeye uygun hale getirilmesi için yapılması gerekenler denetlemeye ve infaza elverişli olacak şekilde krokiye bağlanması, müdahale edilen bölümler hiçbir kuşku ve duraksamaya meydan verilmeden belirlenmesi ve sonucuna uygun 6100 sayılı Kanun'un 297 nci maddesine göre hükmün sonuç kısmında gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında, açık, şüphe ve tereddüt oluşturmayacak şekilde gösterilmesi gerekirken; mahallinde keşif yapılmadan varsayıma dayalı olarak hazırlanan bilirkişi raporu hükme esas alınmak suretiyle, infazda tereddüt yaratacak biçimde eksik inceleme ve araştırma ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

8. Kabule göre de yapılmasına hükmedilen işlemlerin yerine getirilmesi için davalı tarafa kararın kesinleşmesinden itibaren uygun bir süre verilmesi gerektiğinin düşünülmemesi doğru görülmemiştir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Taraf vekillerinin diğer temyiz itirazlarının reddine,

2. Taraf vekillerinin temyiz itirazlarının kısmen kabulü ile temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Taraflardan peşin alınan temyiz harçlarının istenildiğinde iadesine, davalıdan alınması gereken 3.034 TL temyize başvurma harcından peşin alınan 1.169,40 TL'nın mahsubu ile bakiye 1.864,66 TL'nin alınmasına,

25.03.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.