Esas No: 2022/2820
Karar No: 2023/3072
Karar Tarihi: 02.10.2023

**6. Hukuk Dairesi         2022/2820 E.  ,  2023/3072 K.**

**"İçtihat Metni"**

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2020/403 E., 2022/291 K.

DAVA TARİHİ : 23.02.2017

HÜKÜM/KARAR : Esastan Red

İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 20. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2017/82 E., 2019/646 K.

Taraflar arasındaki sözleşmenin ileriye etkili feshi ve alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın esestan reddine karar verilmiştir.

Kararın taraf vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; arsa sahibi müvekkilleri ile davalı yüklenici arasında 15/04/2011 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, yüklenicinin inşaatı zamanında tamamlamadığını, iskan ruhsatını almadığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshini, iskan alındıktan sonra yükleniciye verilmesi kararlaştırılan bir adet bağımsız bölüm üzerindeki satış yetkisinin iptaline, eksik ve ayıplı iş bedelleri, gecikme tazminatı ve sözleşme tarihinden itibaren taşınmaz için doğan her türlü vergisel ve mali ödemelere ilişkin bedellerin arsa payları oranında davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; inşaatı tamamlayarak bağımsız bölümleri fiilen teslim ettiğini, iskan ruhsatı alınamasa da davacıların bağımsız bölümlerden faydalandığını savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile Arsa sahibi olan davacılar ile yüklenici davalı arasında Ankara Altındağ 6. Noterliğince düzenlenen 15/04/2011 tarih 07016 yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre, davacı arsa sahiplerinin hissedarı olduğu, tapuda Ankara ili Keçiören ilçesi Osmangazi mahallesi 31271 ada 6 parselde kayıtlı taşınmaz ile ilgili tastikli mimari projeye göre betonarme kargas çok katlı binanın sözleşme tarihinden itibaren altı ay içerisinde yapı ruhsatı alınarak on sekiz ayda iskanı alınmış şekilde tamamlanması, aksi halde gecikme halinde her ay için arsa sahiplerine özgülenen her bir daire için raiç kira bedelinin ödenmesi konusunda anlaştıkları, 14/10/2011 tarihinde yapı ruhsatının alındığı, iskan ruhsatının ise alınmamış olduğu, yine bina inşaatının keşif tarihi itibari ile %97 oranında tamamlanmış olduğu, sözleşmeye göre 1,2,7,8,9,10,11,12 numaralı bağımsız bölümlerin davalı yükleniciye, 3 numaralı bağımsız bölümün davacı ...'ye, 4 no.lu bağımsız bölümün davalı ... Başarın ve ortaklarına, 5 numaralı bağımsız bölümün Kasım Ekiciye, 6 numaralı bağımsız bölümün ... Başarın ve ortaklarına ait olacak şekilde özgülendiği, 3 no.lu meskenin tapu maliki olan İsmail Serin adına doğalgaz aboneliğinin 11.06.2015 tarihinde, 4 no.lu mesken için kiracı ... adına 10/02/2016 tarihinde, 5 no.lu mesken için davalı ... Başarın adına 15/01/2015 tarihinde, 6 no.lu mesken için ... adına 12.12.2014 tarihinde doğalgaz aboneliği yapıldığı, 3 no.lu mesken için ASKİ aboneliğinin İsmail Serin adına 30.06.2016 tarihinde, 4 no.lu meskenin kiracı Rukiye Aymergen adına 10/02/2016 tarihinde, 5 no.lu mesken için kiracı ... adına 25.01.2015 tarihinde, 6 no.lu mesken için ... ve ... adına, 19.11.2015 tarihinde ASKİ su aboneliğinin tesis edildiği bu meskenlerin doğalgaz ve su abonelikleri nazara alındığında arsa sahiplerine 12.12.2014 tarihinde teslim edildiklerinin anlaşıldığı, bina inşaatının tamamlanması bazında gecikilen sürenin 14.10.2011 yapı ruhsat tarihine 18 ay ilave edildiğinde 14.04.2013 tarihinden teslim tarihi olan 12.12.2014 tarihine kadar geçen 1 yıl 7 ay 28 günlük bir sürenin olduğu, 3 numaralı meskenin tapuda 05/06/2014 tarihinde 28577 yevmiye nolu işlem ile dava dışı İsmail Serin adlı şahsa satılmış olması nedeni ile bu mesken için hesaplamanın satış tarihi olan 05.06.2014 tarihine kadar hesaplanması gerektiği, bu sürenin de 1 yıl 1 ay 21 güne tekabül ettiği, 4 ayrı meskenin bulunduğu mevki, inşaai ve teknik özellikleri, belediye alt yapı hizmetlerinden yararlanma durumu, yüzölçümü nazara alındığında 12.12.2014 tarihi itibari ile her bir bağımsız bölüm dairenin aylık kira gelir getirisinin 450,00 TL olacağı, 4,5,6 no.lu bağımsız bölümler için teslimde gecikilen süre itibari ile 26.910,00 TL'lık kira gelir kaybının söz konusu olduğu, 3 no.lu bağımsız bölüm için 6.165,00 TL gelir kaybı olmak üzere 4 adet bağımsız bölüm için kira gelir kaybının 33.075,00 TL olduğu, hiç yapılmayan ve eksik işlerin 3.500,00 TL'ye tekabül ettiği, hatalı - ayıplı iş bedel toplamının 9.000,00 TL olup toplamda 12.500,00 TL'lık eksik hatalı ve ayıplı işin söz konusu olduğu buna göre taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği davacılara özgülenen ve pay edilen bağımsız bölümlerdeki tapu kayıtlarına göre 76/841'er pay itibari ile eksik, ayıplı iş bedeli toplamı 12.500,00 TL'den 3 adet bağımsız bölüm için davacılara 3.388,82 TL'nın 76/841'er arsa payı oranında davalı yüklenici tarafından ödenmesi gerektiği kesin olarak belirlendiğinden binanın keşif tarihi itibari ile %97 oranında tamamlanmış olması nazara alındığında taraflar arasındaki sözleşmenin ileriye etki olarak feshinin ve iskan alındıktan sonra yüklenici davalıya verilmesi kararlaştırılan bir adet bağımsız bölüm üzerindeki satış yetkisinin iptali talebinin mümkün görülmediği, bu talebin kabulünün davalı yüklenici yönünden ağır sonuçları olduğu, inşaattaki gelinen aşama ve inşaat seviyesinin %97 oranında olması iskan ruhsatı için yapılması gereken iş ve masraf da nazara alındığında aktin ileriye dönük feshinin menfaatler dengesine ve hakkaniyete uygun düşmeyeceğinden bu yöndeki davacı talebinin reddine karar verilmesi gerektiği, yine inşaatla ilgili mali ve vergisel yükümlülükler ile ilgili alacak talebi hususunda henüz davacılar tarafından yapılmış bir masraf söz konusu olmadığından ayrıca nama ifa ile ilgili bir talepte bulunmadığından ileri aşamada davalı yüklenici tarafından kendisine düşen bu edimlerin yerine getirilme ve iskan ruhsatı alma imkanı bulunduğundan bu yöndeki talebin de hukuki yarar yokluğundan reddine karar verilmesinin yasal görüldüğü, davalı yüklenici iskan ruhsatı alma hususunda birçok kez süre talebinde bulunmuş kendisine bu hususta makul kesin süre verilmiş olmasına rağmen bu yükümlülüğünü yerine getiremediği anlaşıldığından yapılan keşif sonrası uzman bilirkişi heyetince verilen 15/05/2018 tarihli ayrıntılı rapor ve itiraz üzerine verilen 01/02/2019 tarihli birinci ek rapor ve bazı eksikliklerin sonradan ikmal edildiği iddiasında bulunulduğundan bu hususun belirlenmesi amaçlı olarak 09/09/2019 tarihli ek rapor ve içeriği hüküm kurmaya ve denetime elverişli nitelikte olduğu, bilimsel ve hukuksal verilere dayalı olarak hazırlandığından teslimde gecikme nedeni ile kira gelir kaybından kaynaklı alacak davasının kabulüne, eksik ve ayıplı işten kaynaklı alacak talebinin de talep edilen miktara göre kısmen kabulüne, diğer taleplerin de reddi gerektiğine dair gerekçeyle dava ve ıslah dilekçesi nazara alınarak, toplamda 33.075,00 TL teslimde gecikmeden kaynaklı kira tazminatının dava tarihinden itibaren işletilecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile 76/841 oranındaki arsa paylarına göre davacılara ödenmesine, eksik ve ayıplı iş bedelinden kaynaklı tazminat talepli davanın kısmen kabul kısmen reddine, 3.388,82 TL'lık eksik ve ayıplı iş bedelinden kaynaklı tazminatın davalıdan dava tarihinden itibaren işletilecek yasal faizi ile birlikte tahsili ile 76/841 arsa payları oranında davacılara ödenmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine, akdin ileriye dönük fesih talebinin, yine davacının iskana bağlanan dairenin satış yetkisinin iptali talebinin ise reddine, gayrimenkul için doğan her türlü vergisel ve mali ödemeler için alacak talebi ile ilgili olarak hukuki yarar yokluğundan talebin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacılar vekili istinaf dilekçesinde özetle; İskan sonrası satış yetkisi verilecek olan dairenin satış yetkisini iptali taleplerine ilişkin hükmün hukuka ve maddi gerçeğe aykırı olduğu, yüklenici tarafından alınması gereken iskan ruhsatının halen alınmadığını, mahkeme kararına rağmen davalının iskan ruhsatı almamakta ısrarcı olduğunu, davalının sözleşmeye aykırı davranışı sebebiyle zarara uğramış müvekkillerinin haklı davaları sonrasında da zarara uğramaya devam edeceklerini, mahkemece bu ihtimal nazara alınmaksızın hüküm kurulmasının hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğu gibi müvekkillerinin bu iptalde hukuki yararlarının mevcut olduğunu, mahkemece satış yetkisinin iptaline karar verilerek, iskan ruhsatı masraflarının satış yetkisine konu dairenin bedeli üzerinden karşılanması yoluna gidilmesi gerekirken aksi yönde hüküm kurulmasının hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğunu belirterek kararın akdin ileriye dönük feshi ile iskana bağlı dairenin satış yetkisinin iptali taleplerinin reddi yönünden kaldırılmasına ve davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı istinaf dilekçesinde özetle; Kira bedelinin 33.075,00 TL olarak belirlendiğini, 76/841 oranındaki arsa paylarına göre ödemesi kararının nasıl hesaplandığını, arsa sahiplerinin 09 Aralık 2013 tarihinde çektikleri ihtarnamede bu tarihte dairelerine oturduklarını, elektrik ve suyun şantiyeden kullanarak abonelik tarihlerine kadar bu şekilde oturduklarını, binada diğer oturanların veya kendilerinin hiç dinlenmediğini, bilirkişinin daire numaralarının kat karşılığı sözleşmesi ile tasdikli mimari proje arasında yanlışlık olduğu için yanlış hesaplama yapıldığını, doğrusunun tasdikli mimari proje olduğunu, ...'nin dairesinin 1 no.lu daire olduğunu ve bu dairenin 28.08.2014 tarihinde Ramazan Binyıl'a ... tarafından satıldığını, İsmail Serim, ...'in kendisinin satış yaptığı kişiler olduğunu, mahkeme kararında 12.12.2014 tarihi baz alındığı bu tarihten önce bu dairenin satıldığının görüldüğünü, ayrıca arsa sahiplerinin talebinin 400,00 TL olduğunu, mahkemenin 450,00 TL den hesap yaptığını, ...'ın bir dairesine kombi, petek, proje işçilik yapımı karşılığında kira istemeyeceğini beyan ettiğini, bu şahsın mahkemece dinlenilmediğini, ...' a ait 2 dairenin kombi işinden dolayı kira isteme hakkı olmadığını, kat karşılığı sözleşmesinde arsa sahibi ve yüklenicinin daire numaralarının karıştırıldığını, kendisinin İsmail Serim'e sattığı 2 no.lu dairenin arsa sahipleriyle ilgisinin olmadığını, binada eksik işler bölümünde çıkan 3.300,00 TL'lık bedelin çatıda kalıptan çıkan kereste ile yapıldığınının belirtildiğini, Ankara'daki konut inşaatlarında uygulamanın %98'inin bu şekilde yapıldığını ve belediyelerin binaya onay verdiğinin ortada olduğunu, eksiklik bulunmayınca bu hususun eksiklik olarak belirtildiğini, mahkeme kararındaki hükmün net olarak anlaşılamadığını, bu binanın iskan evraklarının %97 tamamlanıp mahkemeye dosya halinde sunduğunu, dava açılmasaydı çoktan iskan izninin alınmış olacağını belirterek mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile mahkemenin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı ve özellikle sözleşmeye konu inşaatın %97 oranında tamamlanmış bulunduğu, sözleşme kapsamında iskan ruhsatı alımı şartına bırakılan son bağımsız bölümün iskan ruhsatı alınmamış olması nedeniyle yükleniciye devredilmediği, bu kapsamda yüklenici tarafından bu bağımsız bölümün iskan ruhsatı alındıktan sonra talep edilebileceğinin anlaşılmasına, bu nedenle mahkemece sözleşmenin ileriye yönelik fesih talebinin reddine yönelik kararında usul ve yasaya aykırılık bulunmamasına ve istinaf nedenleriyle sınırlı inceleme yapılmasına göre davacı vekili ile davalının istinaf başvurularının HMK'nın 353/1-b.1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçeler ve re'sen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması ve ileriye etkili fesih ve satış yetkisi ile ilgili davanın kabulüne karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshi, iskan şartına bağlanan bir adet bağımsız bölümün satış yetkisinin iptali, eksik ve ayıplı işler bedeli, gecikme tazminatı ve alacak istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 818 sayılı Borçlar Kanununun 355-371 . maddeleri

3. Değerlendirme

1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Taraflar arasında Altındağ 6. Noterliğinin 15/04/2011 tarih ve 07016 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Yapı ruhsatı için 6 ay süre öngörülmüş, inşaat süresi ise ruhsat tarihinden itibaren 18 ay olarak karalaştırılmıştır. Yapı kullanma izin belgesi yüklenici sorumluluğundadır. İnşaatın süresi içerisinde bitirilmemesi halinde gecikilen her ay için arsa sahiplerine o günün rayiç bedellerinde kira bedeli ödeyecektir. Toplamda yapılacak 12 bağımsız bölümden 8’i yükleniciye, 4’ü arsa sahiplerine ait olacaktır. Sözleşmede yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölümler bakımından kademeli tapu ferağı kararlaştırılmış olup, yüklenicinin hak ettiği son bağımsız bölüm iskan şartına bağlanmıştır.

2.1. Keçiören Belediye Başkanlığının 19.10.2017 tarihli yazısına göre dava konusu yapı için yapı kullanma izin belgesinin alınmadığı belirtilmiştir.

2.2. Dosya kapsamında alınan 15.05.2018 tarihli bilirkişi raporuna göre dava konusu bina inşaatının %97 oranında tamamlandığı belirtilmiştir.

2.3. Davacılar vekili, iskan alınmadığından yükleniciye verilen ve iskan şartına bağlanan bir adet bağımsız bölümün satış yetkisinin iptalini ve ileriye etkili fesih talep etmiş ise de dosya kapsamında nama ifa yetkisi istenmediği, nama ifanın fesih ile birlikte istenemeyeceği gözetildiğinde Bölge Adliye Mahkemesince ileriye etkili fesih ve satış yetkisinin iptali talebinin reddine karar verilmesinde hukuka aykırı bir yan bulunmadığı anlaşılmıştır.

3. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacılar vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz edenlerden tahsilatta tekerrüre sebebiyet vermemek kaydıyla müştereken ve müteselsilen alınmasına,

Dosyanın ilk derece mahkemesine, karardan bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

02/10/2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.