Esas No: 2023/895
Karar No: 2023/2847
Karar Tarihi: 23.10.2023

**3. Hukuk Dairesi         2023/895 E.  ,  2023/2847 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2021/151 E., 2022/1289 K.

DAVA TARİHİ : 14.10.2019

SAYISI : 2019/230 E., 2020/201 K.

Taraflar arasındaki eksik ... ve malın ayıplı olmasından kaynaklanan alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı; davalılardan Kaynaklar Konutları isimli proje/inşaatı içerisinden örnek daireyi (3 nolu bağımsız bölüm) gezerek ve beğenerek tapuda ... ili, ... İlçesi, ... mahallesi, Kaynaklar mevkii, 20278 ada, 1 parselde kayıtlı 847/13785 arsa paylı, 193 Sok., 2/5 Blok, B+Z+1 nci kat, 4 no.lu bağımsız bölümü (bodrumlu dubleks mesken vasfındaki taşınmazı) 06.04.2011 tarihinde bedelini de ödeyerek satın aldığını, satış sözleşmesini yaptığında konutun natamam olduğunu, sözleşmenin kurulması sırasında gösterilen örnek dairenin vasıflarını taşıyacağı inancıyla satın aldığını, ancak taşınmazdaki eksiklikleri davalıların değil kendisinin tamamladığını, bu hususta davalılara ihtarname gönderdiğini, olumlu sonuç alamadığını, ... ruhsatının da yenilenmediğini, ... 6. Tüketici Mahkemesinin 2015/2355 E., 2017/611 K. sayılı görevsizlik kararı verilen aynı talebe ilişkin açılan dosyada yapılan bilirkişi incelemesinde eksik imalatın toplam değerinin 256.667,06 TL olarak tespit edildiğini belirterek 256.667,06 TL'nin ihtar tarihi olan 24.01.2013 tarihinden itibaren, ruhsatın yenilenmemesi nedeniyle taşınmazda meydana gelen değer kaybı için 1.000,00 TL'nin ihtar tarihinden itibaren ve kira kaybı için 48.000,00 TL'nin 24.01.2013 tarihinden itibaren faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar; davacı ile arasında ne yazılı ne sözlü herhangi bir anlaşma bulunmaması nedeniyle soyut iddiadan öteye geçmeyen davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

1.İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu bağımsız bölümün inşaat halinde konut satışı olmadığı, davalılar ile davacı arasında binanın tadilat gerektiğinden bahisle tapu devrinden önce ve sonra resmi satıştan sonra geçerli hale gelecek satım sözleşmesinin devamı olarak bu yönde taahhüt içerir imzalanan adi yazılı sözleşme bulunmadığı, ayrıca davalıların binanın da yüklenicisi olmadıkları, tapuda devir işleminde dairenin önceki hissedarları olarak temlik işlemi yaptıkları, davacının davalılar tarafından taşınmazın örnek daire gibi imal edileceğine dair taahhütte bulunduklarına dair iddiasına dayanak olabilecek satım sözleşmesi ile birleşen yazılı istisna sözleşmesini sunamadığı, yemin deliline de dayanmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

2.İlk Derece Mahkemesince 09.11.2020 tarihli tashih şerhi ile; mahkemenin 06.10.2020 tarihli kararın gerekçesinde her ne kadar karar ve ilam harcı peşin alındığından yeniden haç alınmasına yer olmadığına karar verilmiş ise de; davacı vekili tarafından dava açılırken peşin harç olarak alınan 5.220,03 TL'den karar ve ilam harcı olan 54,40 TL düşüldükten sonra kalan miktar olan 5.165,63 TL'nin davacıya iadesine karar verilmesi gerekirken sehven karar verilmediği görüldüğünden, davacı vekili tarafından dava açılırken peşin harç olarak yatırılan 5.220,03 TL'den karar ve ilam harcı olan 54,40 TL düşüldükten sonra kalan miktar olan 5.165,63 TL'nin karar kesinleştikten sonra ve talep halinde davacıya iadesine, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı; mahkemenin eksik inceleme ile yalnızca "ayıba karşı tekeffül" kapsamında dosyayı incelediğini, taleplerinin eksik ifa, inşaat ruhsatının yenilenmemesi, davalıların kusuru nedeniyle ... kullanma izin belgesinin alınamamasına dayalı değer kaybı ve eksik ifaya dayalı kira kaybı olduğunu, kaldı ki dava konusu taşınmazın tamamlanmadığı yönündeki taleplerinin reddinin dosya kapsamı ve hayatın olağan akışına da uygun olmadığını, davalıların ihtarnameye cevaplarında herhangi bir itirazda bulunmadıklarını, kat irtifakı ile alınan taşınmazın şu an imar planı değişikliği ile tarla vasfına dönüştüğünü, mağdur olduğunu, mahkemenin yanılgılı ve tek taraflı değerlendirme ile hatalı sonuca vardığını, mahkemenin, tanıtım materyallerindeki satıcının vaatleri konusunda da değerlendirme yapmamasının Yargıtay kararlarına aykırı olduğunu, üstelik maddi vakıaya ilişkin tanık dinletme talebinin reddinin de usule aykırı olduğunu ileri sürerek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; İlk Derece Mahkemesince hukuki nitelendirmenin davadaki ileri sürülüş ve dosya kapsamına uygun olarak belirlendiği, taraflarca ileri sürülen delillerin toplanarak usulüne uygun olarak değerlendirildiği, delillerin değerlendirilmesinin dosya kapsamına uygun bulunduğu, taraflarca ileri sürülen iddia ve savunmaların tartışılarak gerekçeli kararın oluşturulduğu, ihtilafa uygulanması gereken yasal mevzuatın doğru olarak tespit edildiği, mahkemenin karar gerekçesiyle hüküm fıkrasının birbiriyle uyumlu olduğu ve mahkeme hükmünün yasal unsurları taşıdığı gerekçesiyle başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı; istinaf dilekçesinde bildirdiği sebepleri tekrarlayarak kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, eksik ... ve ayıplı maldan kaynaklanan alacak istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 207 nci maddesinde; "Satış sözleşmesi, satıcının, satılanın zilyetlik ve mülkiyetini alıcıya devretme, alıcının ise buna karşılık bir bedel ödeme borcunu üstlendiği sözleşmedir."

2.6098 sayılı Kanun'un "Ayıptan Sorumluluk" başlıklı 219 uncu maddesinde; " Satıcı, alıcıya karşı herhangi bir surette bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmaması sebebiyle sorumlu olduğu gibi, nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan, kullanım amacı bakımından değerini ve alıcının ondan beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıpların bulunmasından sorumlu olur.

Satıcı, bu ayıpların varlığını bilmese bile onlardan sorumludur."

5.6098 sayılı Kanun'un "Alıcının Seçimlik Hakları" başlıklı 227 nci maddesinde;

"Satıcının satılanın ayıplarından sorumlu olduğu hâllerde alıcı, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir:

1. Satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme.

2. Satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinde indirim isteme.

3. Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere

satılanın ücretsiz onarılmasını isteme.

4. İmkân varsa, satılanın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteme.

Alıcının genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır.

Satıcı, alıcıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.

Alıcının, sözleşmeden dönme hakkını kullanması hâlinde, durum bunu haklı göstermiyorsa hâkim, satılanın onarılmasına veya satış bedelinin indirilmesine karar verebilir.

Satılanın değerindeki eksiklik satış bedeline çok yakın ise alıcı, ancak sözleşmeden dönme veya satılanın ayıpsız bir benzeriyle değiştirilmesini isteme haklarından birini kullanabilir.", hükümleri mevcuttur.

4.Kural olarak belli bir olayın gerçekleşip gerçekleşmediğini, tarafların ispat etmesi gerekir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun ( 4721 sayılı Kanun) ‘‘ D.İspat Kuralları/1.İspat yükü " başlıklı 6 ncı maddesi uyarınca; “Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür.” Aynı yöndeki düzenleme 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun ( 6100 sayılı Kanun ) 190 ıncı maddesinin birinci fıkrasında, "İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukukî sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir." şeklinde ifade edilmiştir. Buna göre ispat yükü, ispatı gereken vakıalara dayanan tarafa ait olup, herkes iddiasını ispatla mükelleftir.

5. 6100 sayılı Kanun'un " Senetle ispat zorunluluğu" başlıklı 200 üncü maddesine göre; "Bir hakkın doğumu, düşürülmesi, devri, değiştirilmesi, yenilenmesi, ertelenmesi, ikrarı ve itfası amacıyla yapılan hukukî işlemlerin, yapıldıkları zamanki miktar veya değerleri ikibinbeşyüz Türk Lirasını geçtiği takdirde senetle ispat olunması gerekir. Bu hukuki işlemlerin miktar veya değeri ödeme veya borçtan kurtarma gibi bir nedenle ikibinbeşyüz Türk Lirasından aşağı düşse bile senetsiz ispat olunmaz.

Bu madde uyarınca senetle ispatı gereken hususlarda birinci fıkradaki düzenleme hatırlatılarak karşı tarafın açık muvafakati hâlinde tanık dinlenebilir."

6. 6100 sayılı Kanun'un 203 üncü maddesinde ise, senetle ispat zorunluluğunun istisnaları sayma yöntemiyle belirlenmiştir. Bunlardan biri de altsoy ve üstsoy, kardeşler, eşler, kayınbaba, kaynana ile gelin ve damat arasındaki işlemler olup, bu kişiler arasındaki işlemler miktar ve değerine bakılmaksızın tanıkla ispat edilebilir.

3.Değerlendirme

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere ve özellikle dava dosyasının incelenmesinde; davacının davalıların müşterek malik olduğu taşınmazı 06.04.2011 tarihinde tapuda natamam olarak aldığı, davalılar ile arasında taşınmazın tanıtım broşürü ya da örnek daireye göre tamamlanacağı hususunda anlaşma ya da sözleşme yapıldığının veya davalıların bu hususta taahhütte bulunduğunun yasal delillerle ispat yükü kendisine düşen taraf olan davacı tarafından ispat edilemediği, davacının taşınmazın mevcut halini görerek ve bilerek aldığı, ... Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğünün 20.01.2020 tarihli ve 12489725-641.03.01-E.237578

sayılı yazı cevabında gönderilen tapu kayıtlarının incelenmesinde, taşınmaz üzerinde kat irtifakının olduğu, arsa vasfının olduğu, davacıya satış yapılırken de aynı vasıf ve nitelikte satışın gerçekleştiği, taşınmazın vasfında dava tarihi itibariyle bir değişiklik olmadığı, kararın usul ve yasaya uygun olduğu anlaşıldığından davacının tüm temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davacının yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

23.10.2023 tarihinde oy birliği ile karar verildi.