Esas No: 2022/2724
Karar No: 2023/2943
Karar Tarihi: 25.09.2023

**6. Hukuk Dairesi         2022/2724 E.  ,  2023/2943 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2020/1183 E., 2022/451 K.

HÜKÜM/KARAR : Esastan Ret

İLK DERECE MAHKEMESİ : Karşıyaka 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2017/251 E., 2019/482 K.

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 25.09.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacılar vekili Avukat ... ile davalı ... vekili Avukat ..., dahili davalı ... vekili Avukat ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklaması dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; arsa maliki müvekkilleri ile yüklenici davalı arasında 23.07.2015 tarihli Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, bitişik 25 ve 41 parseller maliklerinin davalı ile ayrı bir sözleşme imzaladıklarını, tevhit işlemleri sonucu 32301 ada, 64 parselde inşaat başladığını, sözleşmede müvekkillerine 2 adet daire bırakılmasının öngörüldüğünü, aynı gün tarafların kendi aralarında 2 daireye ilaveten 0,25 daire payının daha sözleşme karşılığı verilmesi hususunda ek tadil sözleşmesi imzaladıklarını, müvekkillerinin 145.000,00 TL nakit ödemeleri halinde 0,25 dairenin tam daireye tamamlanarak müvekkillerine bırakılmasının kararlaştırıldığını, bedelin 0,75 pay için belirlendiğini, 25.000,00 TL kısmının ödendiğini, kalan bedel için oturma raporuna kadar süreleri olmasına rağmen kredi almak için başvuruda bulundukları halde kredi çıkmadığından konut kredi başvurularını kat irtifak tesis tarihinden sonraya bıraktıklarını, taşınmaz üzerinde kat irtifakı tesisinden sonra davalının tadil sözleşmesine uymayarak 5 nolu daireyi satışa çıkardığını, bakiye 120.000,00 TL bedeli depo etmeye hazır olduklarını ileri sürerek, 5 nolu dairenin ¼ payının bedelsiz ¾ payının depo edilerek tapu kaydının iptali ile payları oranında davacılar adına tesciline karar verilmesi isteğinde bulunmuştur.

II. CEVAP

1.Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının taleplerinin geçerliliği olmayan tarafların ortak iradesini yansıtmayan bir belgeye dayalı olduğunu, sözleşmenin tüm arsa maliklerinin imzasını taşıması gerekirken sadece Ercan ve Fatma tarafından imzalandığı gibi resmi şekil şartlarına uygun olmadığından ve edimler yerine getirilmediğinden haksız ve yersiz davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

2.Dahili davalı ... vekili, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin sadece iki arsa sahibi tarafından imzalandığından husumetin oluşmadığını, devir borcu doğuran sözleşmelerin resmi şekilde yapılmasının şart olduğunu, davacı tarafın edimlerini yerine getirmediğini, müvekkilinin iyi niyetli olarak daireyi satın aldığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile gayrimenkul devir borcu doğuran her türlü sözleşmenin resmi şekilde yapılmasının geçerlilik şartı olduğu, 23.07.2015 tarihli ön sözleşmenin resmi şekil şartına uygun olarak yapılmadığı, kaldı ki sadece iki arsa sahibi tarafından imzalandığı, diğer arsa sahiplerince imzalanmadığı, sözleşmede belirtilen davacı ediminin dahi yerine getirilmediği, sözleşmede kararlaştırılan tarihte satış bedelinin ödenmediği, ödenmemesi halinde geçerliliğini yitireceğinin kararlaştırıldığı, davacı tarafça bu sözleşmenin ifa edildiğini, geçersizliğinin öne sürülmesinin iyi niyetle bağdaşmayacağı yönündeki iddiaları inandırıcı görülmediği, ayrıca taraflar arasındaki sözleşmenin sona erdirilerek ibra edildiğine dair 15.09.2017 tarihli tüm tarafların imzasını taşıyan adi yazılı ayrı bir sözleşme bulunduğu, uyuşmazlık konusu taşınmazın ihtiyati tedbirin kaldırıldığı bir aşamada dahili davalıya satıldığı, davacı tarafından HMK 125. maddesi kapsamında davaya dahil edildiği, asıl davalı yönünden uyuşmazlık konusu ön sözleşme hukuken geçersiz olduğundan tarafları bağlayıcı bir düzenleme olmadığından davalının kendisine düşen taşınmazı iyi niyetle dahili davalıya satması ve dahili davalı yönünden de sözleşme geçersiz olduğu gibi bu durumu bildiği ve muvazaalı olarak taşınmazın devredildiği iddialarının sübut bulmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacılar vekili istinaf dilekçesinde; dava konusu adi yazılı sözleşmenin daire satışını içeren ve noterde düzenlenen sözleşme dışında yeni bir sözleşme olduğunu, asıl sözleşmeyi tadil eden sözleşme olmadığını, aynı şekil şartına bağlı olmadığını, geçersiz sözleşmeye göre taraflar edimlerini yerine getirmiş ise geçersizliğinin ileri sürülmesinin TMK'nın 2. maddesine aykırı olduğunu, taraflar arasındaki adi yazılı tadil sözleşmesinde bir kısım davacıların imzalarının bulunmamasının, onların da bu sözleşmeden yararlanma iradesini dava açarak göstermeleri ve sözleşmenin tüm arsa sahiplerini kapsayan edimler içermesi nedeniyle geçerli olduğu gibi imzası olan arsa sahiplerinin imzalarının yok sayılamayacağını, davalının, adi yazılı tadil sözleşmesindeki imzasını inkar etmediğini, hatta sözleşmenin bir miktar para verilerek iptal edildiğini savunmuşsa da, bu hususta hiçbir yazılı belge veya ödeme makbuzu vb. ibraz etmediğini, davalının açıkça geçerli bir sözleşmenin varlığını ikrar ettiğini, yapı kullanma izin belgesi alındığında bakiye satış bedelinin ödenmediği gerekçesinin de kronolojiye aykırı olduğunu, yapı kullanma izin belgesinin dava açıldıktan sonra alındığını, dolayısıyla muaccel hale gelmediğinden bakiye satış bedelini ödememeleri nedeniyle alıcıların temerrüde düşmesinin söz konusu olmadığını, davalı yüklenicinin tedbirin kaldırılması üzerine, yakın akrabasına kaçırdığını, 21 gün sonra bu kişinin de daireyi davalı yüklenicinin eniştesine 95.600,00 TL gibi daha düşük bir bedel göstererek devrettiğini, muvaazalı satış yaptığını, deliller toplanmadan karar verildiğini, peşinat olarak ödenen 25.000,00 TL'ye dair makbuz bulunmadığını, bu nedenle davalı ...'e peşinatı alıp almadığı konusunda yemin teklif ettiklerini, ancak usule ve Yargıtay kararlarına aykırı olarak İlk Derece Mahkemesi hatırlatması gerektiği halde yemin teklifini davalıya hatırlatmadığını belirterek, İlk Derece Mahkemesi kararın kaldırılmasına karar verilmesini istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile arsa maliklerinden Ercan ve Fatma'nın imzasını taşıyan adi yazılı belge, noterde düzenlenen asıl sözleşmede kararlaştırılan paylaşımı yeniden düzenleyen nitelikte bir belge olduğundan, tüm arsa malikleri tarafından imzalanmamış olması nedeniyle ve asıl sözleşmedeki hükümleri değiştirmesi nedeniyle, asıl sözleşmeyi tadil eden sözleşmenin de resmi şekil şartlarına uygun olarak yapılması gerektiğinden mahkemece verilen kararda bir isabetsizlik görülmediği, her ne kadar davacılar vekili ödenen bedele yönelik olarak yemin delilinin hatırlatılmadığını belirtmiş ise de davaya yeni malike karşı da tapu iptal ve tescil isteği ile devam edildiğinden sonuca etkili olmadığı gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili temyiz dilekçesinde, istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü nedenleri temyiz nedeni olarak ileri sürmüştür.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, adi yazılı sözleşmeye dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri, Tapu Kanununun 26. maddesi, TMK'nun 706 maddesi

3. Değerlendirme

1.Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacılar vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple ;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Yargıtay duruşmasında vekili hazır bulunan davalılar yararına takdir olunan 17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davacılardan tahsili ile davalılara ödenmesine,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz eden davacılara yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,25.09.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.