Esas No: 2017/10491
Karar No: 2017/17801
Karar Tarihi: 19.12.2017

**3. Hukuk Dairesi         2017/10491 E.  ,  2017/17801 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, duruşmalı olarak incelenmesi davacı tarafından istenilmekle; daha önceden belirlenen, 19.12.2017 tarihli duruşma günü için yapılan tebligat üzerine; temyiz eden davacı vekili Av. ... geldi. Karşı taraf davalı vekili Av. ... geldi. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunan vekillerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı; kendisine ait T... zemin, 1. ve 2. katın ağız ve diş sağlığı merkezi olarak kullanılmak üzere davalı kurumca 10 yıl süre ile aylık 35.000 TL kira bedeli ile kiralanması konusunda 01/04/2009 tarihinde başlayacak şekilde bir kira ilişkisi kurulması hususunda davalı kurumla ön anlaşma sağlandığını, davalı kurumun 13.01.2009 tarihinde 0322.3247012 numaralı faksı ile gönderilen taslak kira sözleşmesinin olduğunu, davalı kurumun tedavi hizmetleri genel müdürlüğünce kira ilişkisine onay verildiğini, gayrimenkulde bir takım tadilatların yapılmasının istenildiği ve kurumca düzenlenen tadilat projesine göre tadilatların bitirilmesine rağmen, kira sözleşmesini akdetmekten ve kira ilişkisini başlatmaktan imtina ederek kendilerini zarara uğrattığını, davacı tarafca ... . Noterliği'nin 21.10.2009 tarihli ... yevmiye numaralı ve ihtarnamesi ile, davalının isteği doğrultusunda tüm tadilatların yapıldığını bununla ilgili masrafların sarf edildiğini, kira ilişkisinin kurulmaması ihtimalinde çok fazla zarara uğrayacağını bildirdiğini, davalı kurumun ... Noterliği'nin 30.10.2009 tarihli ... yevmiye numaralı cevabi ihtarnamesi ile tadilat projesinin kendileri tarafından hazırlandığı ve davacıya iletildiğini, belirtilen tadilatların yerinde aynen tatbik edilmesi şartı ile onay verildiğinin kabul edildiğini ancak bir takım eksik ve kusurların olduğunun bildirildiğini, ... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2009/346 D.İş sayılı dosyası ile 04.12.2009 tarihinde yapılan keşif sonrası

alınan bilirkişi raporunda, dava konusu plazanın ilk 3 katı kiralamadan dolayı bağımsız dükkanların birleştirildiği, zemin kattaki dükkanların girişlerinin her bir dükkan için ayrı ayrı dışarıda iken yeni proje ile kuzey ve güney çıkışlarına girişlerin verildiğini, ayrıca rapor içeriğinde yeni projeye göre yapılan imalat değerinin 112.255,87 TL olduğu, projenin eski haline getirilmesi için ise belirtilen değerin 111.319,97 TL olduğunun belirtildiğini, bu nedenle davalı kurumun sebebiyet verdiği tadilatların yapımı için gereken 111.000 TL bedelin ve yoksun kalınan kar bedeli olmak üzere 34 aylık kira bedeli tutarı olan 1.105.000 TL'nin faizleri ile birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı; davacıya ait taşınmazın kiralanması konusunda hiçbir zaman bir önsözleşme imzalanmadığını, tarafların imzasını taşımayan sadece davacının isteklerini içeren bir belgenin davacı ile davalı arasında yapılmış bir sözleşme olarak değerlendirilmesinin mümkün olmadığı, idarelerin taşınmaz kiralamalarına ilişkin kuralların 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu ile belirlendiğini, bu kanunda belirlenen yöntemler dışında işlemler yapılması ve taşınmaz kiralanmasının mümkün olmadığını, davacı ile görüşme yapılmış olsa dahi sadece yerin kiralamaya uygun olup olmadığını anlamak ve kanunda belirlenen şartların varlığını anlamak için yapıldığını, yapılan ön görüşmelerin, yerin kiralanması için taşıması gereken şartlar ve sözleşme yapılması usulleri hakkında bilgilendirme amaçlı olduğunu, davacıya taşınmazda tadilat yapıldıktan sonra kiralanacağına dair bir kabul beyanında ve taahhütte bulunulmadığını, henüz söz konusu projeler onaylanmadan ve davalı idare tarafından tadilatların yapılması istenilmeden, davacının, tamamen kendi iradesi ile taşınmazda tadilat yaptığını, davalının tadilat yönünde talebi ve sonrasında kira sözleşmesi yapılacağına dair beyanı olmadığını, kiraya verenin, kiraya konu yeri kullanım amacına uygun hale getirmek ve kira süresince bu halde bulundurmak ile yükümlü olduğunu, davalıya bağlı ... Ağız ve Diş Sağlığı Merkezi Başhekimliği tarafından, 08.09.2009 tarihli ve 1488 sayılı yazı ile, sözkonusu taşınmazın ... İl Sağlık Müdürlüğünce hazırlanan teknik rapora göre bir takım eksiklikleri olduğu ve bu eksikliklerin 15 gün içinde giderilerek bilgi verilmesi, taşınmazın halihazırda Ağız ve Diş Sağlığı Merkezi olarak kullanmaya elverişli olmadığının davacıya bildirildiği, taraflar arasında bir görüşme olduğu kabul edilse bile taşınmazın tam olarak hazır edilememesi nedeniyle taşınmazın kiralanmaması sebebi ile zarara uğranıldığından ve idarenin bu nedenle kusurlu olduğunu iddia etmenin söz konusu olmadığını, 15.05.2009 tarih ve 18721 sayılı yazısı ile verilen onayın kira ilişkisinin onayına yönelik olmayıp, proje onayına yönelik olduğunu, tazmini istenen zararlardan davalı kurumun sorumlu tutulmayacağını belirtilerek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, ... Ağız ve Diş Sağlığı Merkezi Başhekimliği tarafından davacıya gönderilen 08.09.2009 tarih 1488 sayılı ihtar ile, eksikliklerin giderilmesi için davacıya 15 günlük süre tanıdığı halde davacının kiralanacak olan taşınmazı davalı kurumun istediği projeye uygun hale getirmediği bu nedenle davalı kurumun, taşınmazın projesinin ağız ve diş sağlığı merkezi olarak hizmet verecek bina vasıflarını taşımadığından projenin onaylanmadığı ve taraflar arasında kira sözleşmesi düzenlenmediği istenen projeye uygun tadilatları yapmayan davacının bu nedenle kusurlu olduğu, bu nedenle taraflar arasında yapılan ön görüşme nedeniyle davacının taşınmazda yaptığı masraflar ve kazanç kaybı talebinde bulunamayacağı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Uyuşmazlık taraflar arasında yapılan görüşmelerin önsözleşme olarak kabul edilip edilmeyeceği ve kira sözleşmesinin kurulmamasından dolayı kimin kusurlu olduğu noktasında toplanmaktadır.

TBK'nun önsözleşme başlıklı 29. maddesinde "Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır." hükmüne göre, kira sözleşmesinin yazılı yapılması zorunlu olmadığından sözlü olarak yapılacak önsözleşmenin de geçerli olduğunun kabulü gerekir.

Mahkemece de, taraflar arasındaki görüşmeler ve mutabakatın önsözleşme olarak kabul edildiği ancak, ... Ağız ve Diş Sağlığı Merkezi Başhekimliği tarafından, 08.09.2009 tarihli, 1488 sayılı yazı ile, ... İl Sağlık Müdürlüğünce hazırlanan teknik rapora göre bir takım eksiklikleri olduğu ve sözkonusu taşınmazın 1997 Yılı deprem yönetmeliğine göre inşa edildiği, 2007 Yılı deprem yönetmeliğine göre revize edilecek onaylı projenin 3194 Sayılı İmar Kanununa uygun olarak yapı ruhsatına işlenmesi ve yapı kullanım izninin düzenlenmesinin istendiği bu eksikliklerin 15 gün içinde giderilerek bilgi verilmesi, taşınmazın halihazırda Ağız ve Diş Sağlığı Merkezi olarak kullanmaya elverişli olmadığının davacıya bildirilmesine rağmen bu eksikliklerin giderilmediği için davanın reddine karar verilmiş ise de; alınan bilirkişi raporlarında dava konusu taşınmazın 2007 Yılı deprem yönetmeliğine uygun olarak inşa edilip edilmediği ve 2007 Yılı deprem yönetmeliğine göre yapılması gereken tadilatlar olup olmadığı ve verilen 15 günlük sürenin yapılacak tadilat/güçlendirme için makul bir süre olup olmadığı ve davacının bu sürede tadilat ve güçlendirme için herhangi bir işlem yapıp yapmadığı değerlendirilmeden eksik inceleme ile hüküm kurulmuştur. Bu nedenle yapılan araştırma ve hükme esas alınan bilirkişi raporları hüküm vermeye yeterli değildir.

O halde mahkemece; konusunda uzman bilirkişilerden oluşturulacak yeni bir bilirkişi kuruluna, taraflarca bilirkişi raporlarına yapılan itirazlar da dikkate alınarak, özellikle; taşınmazın 2007 yılı deprem yönetmeliğine uygun olarak yapılıp yapılmadığı ve bu yönetmeliğe uygun hale getirilip getirilemeyeceği bunun için yapılması gereken işlemlerin neler olduğu ve idarece verilen 15 günlük sürenin makul olup olmadığı, davacının bu sürede tadilat ve güçlendirme için girişimde bulunup bulunmadığı, sözleşmeden dönme hakkının ancak makul süre verildikten sonra kullanılabileceği ön sözleşmede işin başlama ve teslim tarihinin kararlaştırılmadığı ve somut olayın özelliği de dikkate alınarak Yargıtay denetimine uygun nitelikte rapor hazırlanması sağlandıktan sonra hasıl olacak sonuç dairesinde bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yetersiz bilirkişi raporuna dayalı olarak karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, 1.480 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 19.12.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.