Esas No: 2011/609
Karar No: 2011/744
Karar Tarihi: 07.12.2011

**Hukuk Genel Kurulu         2011/14-609 E.  ,  2011/744 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Bandırma 2. Asliye Hukuk Mahkemesi

TARİHİ : 03/02/2011

Taraflar arasındaki “Tapu iptali ve tescil,tazminat” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Bandırma Asliye 2.Hukuk Mahkemesince davanın kısmen kabulüne dair verilen     11.3.2010 gün ve 43-95 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 21.9.2010 gün ve 7726-8959 sayılı ilamı ile,

(Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademedeki istek tazminat istemine ilişkindir.

Davalı S.., vekil olan diğer davalının hile ile kendisinden vekaletname aldığını ve azile rağmen vekalet görevini sürdürdüğünü, satışın sonuç doğurmayacağını, açılan davanın reddini savunmuştur.

Diğer davalı M..., satışın verilen yetkiye dayanılarak yapıldığını ve geçerli olduğunu, mülkiyet nakline ilişkin istemin kabulünü, bedele ilişkin istemin reddini savunmuştur.

Mahkemece, mülkiyet aktarımı isteminin reddine, tazminata yönelik davanın kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü davacı temyiz etmiştir.

Uyuşmazlık, vekillikten azledildiğini bilmeyen vekil ve üçüncü kişi tarafından tapuda yapılan işlemin müvekkili bağlayıp bağlamayacağı noktasında toplanmaktadır.

BK’nun 396. maddesi hükmü vekâletin sona erme sebeplerini düzenlerken, vekâletten azil ve istifanın her zaman mümkün olduğunu açıklamıştır. Görülüyor ki, burada iş akdi veya istisna akdi gibi diğer sözleşmelerin aksine, vekalet akdinin feshinde önemli sebeplere dayanmak ve feshi ihbar sürelerine uymak gibi bir yasal zorunluluk getirilmemiştir (Prof.Dr.H...T.., Özel Borç ilişkileri, C. II, Ankara 1987 s.618).

Azil ve istifa beyanı yenilik doğuran tek yanlı bir işlemdir ve irade beyanının karşı tarafa ulaşması ile vekâlet ilişkisini “tasfiye edilmesi gerekli” bir ilişki durumuna sokar (Hatemi/Serozan/Arpacı Borçlar Hukuku Özel Bölüm. İstanbul 1992 s.435).

Azil ve istifa beyanı herhangi bir şekle tabi değildir. Bu husus üstü kapalı olarak da yapılabilir. Verilmiş olan vekâletle bağdaşmayacak hukuki eylemler aracılığıyla da azil ve istifa mümkündür. Örneğin müvekkil işi kendisi görürse ya da vekil tarafından kiraya verilmesi gereken ev veya dükkânı satarsa ya da vekâlete bağlı olan temsil yetkisini geri alırsa yahut verilen vekâletle bağdaşması olanaksız koşullar koyarsa, durum böyledir. Bununla birlikte, BK.m 396. 2.fıkrada uygun olmayan zamanda vekâletten azil veya ondan istifa eden kimsenin, diğer tarafın zararını tazminle yükümlü olduğu açıklanmıştır. Yine, BK’nun 398.maddesi; vekilin vekâletinin son bulduğunu öğrendiği andan önce yaptığı işlerden, müvekkilinin veya mirasçılarının, vekâlet mevcut imiş gibi sorumlu olacaklarını hükme bağlamıştır.

BK’nun 37. maddesi ise, hem temsilcinin hem de onunla işlem yapan üçüncü kişinin “temsil yetkisinin son bulduğunu bilmeleri halinde” işlemi geçerli ve temsil olunanı da bununla bağlı saymaktadır. Bu madde ilk planda üçüncü kişiyi değil, doğrudan doğruya temsilciyi korumak amacıyla yasaya konmuştur. Bununla beraber hükmün temsilci yanında iyi niyetli üçüncü kişiyi de koruduğu açıktır. BK’nun 37. maddesi bakımından temsil yetkisi ister BK’nun 34. maddesi gereğince, ister 35. maddede sayılan sebeplerle son bulması arasında herhangi bir ayrım öngörülmemiştir. Gerçekten 37. maddenin iyi niyetli temsilciyi korumaya yönelik amacı, geri alma beyanı kendi iktidar alanına ulaştığı halde, herhangi bir sebeple bunu önermemiş olan temsilcinin de bu maddenin öngördüğü korumadan yararlanması gerekir. Ne var ki “varmanın” ispatı ilke olarak “öğrenmenin” de ispat edildiği anlamını taşıyacak olup varmaya rağmen geri almayı öğrenmediği konusunda ispat yükü temsilciye ait bulunmaktadır.

BK m. 37’nin uygulanabilmesi için hem temsilcinin, hem de onunla işlem yapan üçüncü şahısların temsil yetkisinin son bulduğunu bilmediklerini veya TMK’nun 3.maddesi gereğince beklenen özeni göstermiş olmalarına rağmen öğrenemediklerini ispat etmeleri gerekir.

Temsil yetkisinin geri alınması halinde BK’nun 36/2 maddesi ile 33/2, 34/3 ve 37.maddelerinin karşılıklı uygulama alanları şöylece özetlenebilir.

1-Hem temsilci hem de üçüncü kişi iyi niyetli ise, uygulanacak hüküm BK’nun 37. maddesidir.

2-Üçüncü kişi iyi niyetli temsilci kötü niyetli ise,

a)Yetki belgesinin temsilci tarafından temsil belgesi geri alınmadan önce üçüncü kişiye ibraz edilmesi ve temsil olunanın geri almadan, üçüncü kişiyi haberdar etmemesi durumunda;

aa)Temsil olunanca bilinen veya bilinmesi gereken üçüncü kişilere karşı uygulanacak hüküm BK m.34/3’dür.

bb)Temsil olunanca bilinmeyen ve bilinmesi de gerekmeyen üçüncü kişilere karşı uygulanacak hüküm BK.m.36/2’dir.

b)Yetki belgesinin, temsilci tarafından temsil yetkisi geri alındıktan sonra üçüncü kişiye ibraz edilmesi ve temsil olunanın geri almadan üçüncü kişiyi haberdar etmemesi durumunda,

aa)Temsil olunanca bilinen veya bilinmesi gereken üçüncü kişilere karşı uygulanacak hüküm BK.m.33/2’dir.

bb)Temsil olunanca bilinmeyen ve bilinmesi de gerekmeyen üçüncü kişilere karşı uygulanacak hüküm BK.m.36/2’dir. (Turgut Uygur Borçlar Kanunu – Sorumluluk ve Tazminat Hukuku Ankara 2003 Cilt: 1 sayfa: 1226 v.d.).

BK’nun 398.maddesine göre vekilin, vekilliğinin (BK.m.396 ve 397 uyarınca) sona erdiğini öğrenmeden önce yaptığı işlemler, vekillik vereni ya da mirasçılarını bağlayacağı yukarıda açıklanmıştır. Belirtelim ki yasa hükmü, vekile vekillik veren arasındaki iş ilişkiyi düzenlemiştir. Dış ilişkiler, yani vekilin üçüncü kişilerle yapmış olduğu işlemler yönünden özellikle BK.m.37’deki hüküm uygulanacaktır.

Gerçekten vekillik, vekil ile vekillik veren (müvekkil) arasında bir iç ilişkiden ibarettir. Öyle ki, böylece aralarında bir borç ilişkisi meydana gelir. Hak ve borçlar bu ikisini ilgilendirir. Vekillik sözleşmesine dayanan temsil ise, etkisini dış ilişkide gösterir. Örneğin temsil edilenle üçüncü bir kişi arasında bir hukuksal ilişki kurulmasını sağlar. (Prof.Dr.S...S... T..., Borçlar Hukuku 1979 s:160, Prof.Dr.K...T..., Borçlar Hukuku 1976 c:1 s.409).

Burada önemle belirtilmelidir ki, yukarıda da değinildiği gibi “vekâletten azli” ve böylece de temsil yetkisinin kalkmış bulunduğunu öğrenen vekilin, bu durumu bilmeyen üçüncü kişilerle vekillik veren adına yaptığı hukuksal işlemler vekillik vereni ya da mirasçılarını bağlamaz. Eş deyişle azli bilen vekilin vekâletnameye dayanarak yaptığı işlem vekillik vereni iyi niyetli üçüncü kişilere karşı borç altına sokmaz. Buna benzer biçimde BK’nun 37.maddesi de konuyu düzenlemiş olup, bu maddenin 2.fıkrasında; üçüncü şahısların yetkinin son bulduğunu öğrendikleri durumların, bu durumun istisnası olduğu açıklanmıştır.

Öyle ise, yasa koyucu tarafından gerek temsilcinin, gerekse onunla işlem yapan karşı tarafın yetkinin sona erdiğini bilmeden yaptıkları hukuki işlemlerin temsil olunan bakımından, sanki temsil yetkisi devam ediyormuş gibi sonuç doğuracağı hükme bağlanmıştır. Gerek temsilci, gerekse karşı taraf bu yetkinin son bulduğunu biliyorlarsa bu madde uygulanmayacaktır.

Diğer bir söyleyişle vekâletten azledilen ve temsil yetkisinin kalkmış olduğunu öğrenen vekilin, bu durumu bilmeyen iyi niyetli üçüncü kişilerle kendisini vekil tayin eden kişiler adına yaptığı hukuki işlemler, vekil tayin eden ve mirasçıları için bağlayıcı olmaz.

Bu durumda BK m. 37. ve 396’da açıkça vurgulandığı üzere temsil yetkisinin son bulması, vekilin yetkisiz temsilci haline gelmesi ve yaptığı işlemlerin bu nedenle geçersiz sayılması için azil keyfiyetinin temsilciye ulaştırılması gerekir. Buradan gidilerek temsilciye ya da üçüncü kişilere temsil yetkisinin geri alındığı, yöntemine uygun biçimde ulaştırılmadıkça bu yetkinin devam ettiği kabul edilir.

Burada, tapu kayıtlarının aleniliği ilkesinden de bahsetmekte yarar vardır. TMK m. 1020’de; tapu kayıtlarının aleni olduğu, ilgisi olduğunu kanıtlayan herkesin kendisince önemli olan kayıtları inceleyebileceği açıklanmıştır. Tapu sicili, çeşitli defter ve vesikalardan (belgelerden) oluşur. Bunlardan bazıları tapu sicilinin asli unsurları, bazıları ise feri (yan) unsurlarıdır. 743 sayılı Türk Kanunu Medenisinin 910.maddesinin 2.fıkrası bunların tayinini, Tapu Sicil Nizamnamesine bırakmıştır. Tapu Sicil Nizamnamesinin 2. maddesine göre tapu sicili, tapu kütüğü ile mütemmim vesikalardan (varlığı halinde plan, dayanak kayıt) ve yevmiye defterinden oluşur. Bunlar asli unsurlardır. Bunun yanında fer’i (yan) unsur olarak tapu dairelerinde, mal sahipleri sicili, alacaklılar sicili, hacizler sicili, tashihler sicili, muhaberat sicili tutulmaktadır. Daha sonra bunlara kat mülkiyeti kütüğü de eklenmiştir. Bunlardan başka Kanunda ve Nizamnamede öngörülmüş olmamakla birlikte Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün tedbir niteliğinde kabul ettiği bir “vekâletten azil defteri” de tutulmaktadır. İlgili her kişi tapu sicilini inceleme hakkına sahip olduğundan bir kişinin tapu sicilindeki herhangi bir kaydı bilmediği yönündeki iddiası dinlenmez. Buna aleniyet ilkesi denilir.

Ancak, tapu kayıtlarının aleniyeti, tapu kütüğü ile sınırlıdır. Tapuda işlem yapacak kişinin tapu kütüğünün tüm dayanaklarına bakması beklenemez. Buna karşılık tapuda bir işlem yapılması durumunda ilgili tüm asli ve yan unsurları inceleyip, herhangi bir engel durumun mevcut olup olmadığını araştırmak tapu sicil memurunun görevidir. Bu görevini gereği gibi yerine getirmemesi onun sorumluluğunu doğurur.

Hal böyle olunca davacının azil keyfiyetini tapu sicil müdürlüğüne bildirmesine rağmen, bu hususu araştırmadan vekil aracılığıyla gerçekleştirilen satış vaadi işleminden dolayı, bu husus kendilerine bu işlemden önce usulünce bildirilmediğinden azil keyfiyetini bilmeyen ve bilmesi de gerekmeyen vekil ile üçüncü kişinin gerçekleştirdiği satış vaadi işleminin yukarıda yapılan açıklama karşısında geçerli olacağı kabul edilmelidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 25.06.2003 tarihli ve 2003/14-402 Esas ve 2003/435 Karar sayılı ilamı da bu yöndedir.

Yukarıda yapılan açıklamalardan sonra somut olaya gelince;

Yapılan açıklamalar doğrultusunda tarafların delilleri istenip toplanarak bir değerlendirme yapılması suretiyle hüküm kurulması gerekirken eksik inceleme ve araştırmayla davanın yazılı olduğu şekilde reddi doğru olmadığından karar bozulmalıdır. )

gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN: Davacı  vekili

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil; olmazsa tazminat istemine ilişkindir.

Davacı vekili; davalılardan Süleyman tarafından diğer davalı M....'ya 11.9.2006 tarihinde genel vekaletname verildiği, vekil M...'nın bu vekaletnameye dayanarak davalı S...'a ait olan .. ve 788 parsel nolu taşınmazları toplam 10.000,00 YTL (TL) bedelle Keşan 1.Noterliğince düzenlenen 3.10.2007 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile kendisine sattığı, ancak sonrasında tapuda devir edilmediği, iddiasıyla tapunun iptali ile adına tescilini; olmazsa ödediği  10.000,00 YTL (TL)'nin tahsilini istemiştir.

Davalılardan S....vekili; davalı müvekkili S...'ın Bandırma Ş...Köyünde yaşadığı; okuma yazması olmayan, gözleri az gören, kulakları zorlukla duyan, konuşması anlaşılamayan, işlerini ancak iyi niyetli yakın köylülerinin yardımıyla çekip çevirmekte olan bir kişi olduğu; köylüler arası komşuluk dayanışması ile durumunu idare ettiği; temyiz kudretinin bulunmadığı; diğer davalı üvey abisi olan M... A...’in vekil edenini kandırıp, korkutarak vekaletname aldığı, savunmasını ileri sürerek davanın reddini talep etmiştir.

Diğer davalı M...ise; diğer davalının baba bir ana ayrı abisi olduğu, S...’ın kızları tarafından tehdit edilmesi üzerine kendisinden mallarını satıp, Keşan’dan ev almasını istediği, verdiği vekaletname ile satışları yapıp, parasını da diğer davalıya teslim ettiği, kendi karısına yaptığı satışların da diğer davalının isteği üzerine ve karısı ona baktığı için gerçekleştiği, parasını diğer davalıya ödediği, davacıya noterden satış vaadi ile yapılan satışların tapudaki işlemlerinin vekaletten azledilmesi nedeniyle gerçekleşemediği, vekaletten azlin kendisine tebliğ edilmediği, kendisinin kimseden para almadığı, tescile bir diyeceği olmadığı ancak bedel talebini kabul etmediği, savunmasında bulunmuştur.

Mahkemece, davacı ve davalı vekil M....'nın el ve işbirliği içerisinde, taşınmazların maliki olan davalı S....'ı zararlandırmak kastı ile hareket ettiği, bedelin ödendiği, ancak davalı S...a ödendiğinin kanıtlanamadığı gerekçesi ile davalı S...yönünden davanın reddine; diğer davalı M...yönünden tazminat isteğinin kabulüne karar verilmiştir.

Davacı vekilinin temyizi üzerine karar, Özel Dairece yukarıya başlık bölümüne aynen alınan gerekçe ile bozulmuş; mahkemece önceki kararda direnilmiştir. Hükmü temyize davacı vekili getirmiştir.

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davalılardan taşınmaz sahibinin vekil tayin ettiği ancak daha sonra vekillikten azlettiği diğer davalı tarafından satış vaadi yoluyla davacıya satılmasına karşın, tapuda işlem yapılamaması sonucu satış vaadi alacaklısı davacı tarafından açılan eldeki davada, davalı mal sahibinin temyiz kudreti olmadığı, hata, hile , ikrah savunmaları ile vekilin vekil edene ve onun adına satış vaadinde bulunduğu satış vaadi alacaklısına karşı durumunun mahkemece yeterince incelenip incelenmediği, noktasında toplanmaktadır.

Öncelikle konuya ilişkin yasal düzenlemeler ile ilgili kurum ve kavramların açıklanmasında yarar vardır:

Dava konusu satış vaadi sözleşmesi vekaleten yapılmakla öncelikle, davalılardan taşınmazın sahibi vekil eden ile diğer davalı vekili arasındaki ilişkinin, davalı vekil eden vekilinin temyiz kudreti, hata, hile,ikrah savunmaları ile birlikte irdelenmesi; ardından vekaletten azil olgusunun üzerinde durulması gerekir.

Hemen belirtmelidir ki, temyiz kudreti bulunmayan bir kimsenin kendi iradesi ile hak kurabilme, borç (yükümlülük) altına girebilme ehliyetinden söz edilemez.

Nitekim 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu(TMK)'nun  9.maddesinde yer alan “Fiil ehliyetine sahip olan kimse, kendi fiilleriyle hak edinebilir ve borç altına girebilir.“ hükmüyle; bir kimsenin  hak elde edebilmesi, borç ( yükümlülük ) altına girebilmesi, fiil ehliyetine bağlanmıştır.

Aynı Kanunun 10. maddesinde de, “Ayırt etme gücüne sahip ve kısıtlı olmayan her ergin kişinin fiil ehliyeti vardır.”  hükmü getirilmiştir.

“Ayırtım gücü“ ise aynı yasanın 13. maddesinde “Yaşının küçüklüğü yüzünden veya akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk ya da bunlara benzer sebeplerden biriyle akla uygun biçimde davranma yeteneğinden yoksun olmayan herkes, bu Kanuna göre ayırt etme gücüne sahiptir.” şeklinde açıklanmıştır.

Aynı Kanunun “Ayırt etme gücünün bulunmaması” başlıklı 15.maddesinde: “Kanunda gösterilen ayrık durumlar saklı kalmak üzere, ayırt etme gücü bulunmayan kimsenin fiilleri hukuki sonuç doğurmaz.” Düzenlemesine yer verilmiştir.

Tüm bu düzenlemeler göstermektedir ki, ayırtım gücü bulunmayan kimsenin geçerli bir iradesinin bulunmaması nedeniyle, kanunda gösterilen ayrık durumlar saklı kalmak üzere, yapacağı işlemlere sonuç bağlanamayacağından karşı tarafın iyi niyetli olması o işlemi geçerli kılmaz(Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı 11.6.1941 tarih 4/21).

Görülmektedir ki, bir kimsenin fiil ehliyetinin tesbiti, şahıs ve mamelek hukuku bakımından doğurduğu sonuçlar itibariyle çok büyük önem taşımaktadır. Davanın taraflarından birinin ayırtım(temyiz) gücünün olmaması kamu düzenine ilişkin olup; bu iddia itiraz niteliğinde olup, mahkemece bu husus resen gözetilmeli ve araştırılmalıdır.

Diğer taraftan, fiil ehliyetine sahip olsa da bir kimsenin iradesinin sakatlanması olanaklıdır. Hata, hile, ikrah gibi iradeyi sakatlayan hallerin varlığı savunma ya da iddia olarak ileri sürülmüşse bu hususun da mutlaka araştırılması gerekir.

Vekalet ilişkisine gelince;

818 sayılı Borçlar Kanunu’nun temsil ve vekalet ilişkisini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır.

Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.

818 sayılı Borçlar Kanunu’nda sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve Kanunun 390/2.maddesinde “vekil, müvekkiline karşı vekaleti hüsnüniyetle ifa ile mükelleftir...” hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur.

Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu gözardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil, değinilen maddenin birinci fıkrası uyarınca sorumlu olur.

Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi Medeni Kanunun 3.maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.

Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, Medeni Kanunun 2.maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.

Bu noktada, ‘vekaletten azil’ hakkında şu genel açıklamaların ayrıca yapılmasında yarar görülmüştür:

818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 396/1. maddesine göre, müvekkilin vekilini azletmesi veya vekilin vekillikten istifa etmesi her zaman caizdir.

Bu hükme göre, vekalet sözleşmesi, her iki tarafça da, belirli bir neden gösterilmesine gerek olmaksızın, tek taraflı bir irade beyanıyla her zaman ortadan kaldırılabilir.

Söz konusu irade beyanı, karşı tarafa ulaşmakla, geleceğe yönelik olarak hükümlerini hemen doğurur. Hizmet sözleşmesinden farklı olarak, vekalet sözleşmesinde bu hakkın kullanılması, haklı bir nedene dayanmak zorunda olmadığı gibi, bir süreyle sınırlı da değildir.

Borçlar Kanunu’nun azil veya istifa konusundaki bir irade bildirimine bağladığı tek sonuç, azil veya istifanın münasip olmayan bir zamanda gerçekleşmiş olması halinde, diğer tarafın bundan dolayı uğradığı zararı tazmin yükümlülüğüdür (md.396/2).

Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirilmesine gelince:

Dosya içeriği ve toplanan delillere göre:

Davalılardan S..., Keşan 1.Noterliğince düzenlenen 11.9.2006 tarih ve 6684 yevmiye nolu, taşınmaz satış vaadi yetkisini de içeren, genel vekaletname ile diğer davalı M..’yı vekil tayin etmiştir.

Davalı vekil eden S..., daha sonra Bandırma 3.Noterliğinde düzenlenen 28.9.2007 tarih ve 9645 yevmiye nolu  azilname ile, davalı M...yı vekillikten azletmiştir.

Bu azilname vekilin birlikte sakin eşine 8.10.2007 tarihinde tebliğ edilmiştir.

Ancak, azil tarihi ile azlin tebliği arasındaki zaman dilimi içinde vekil/davalı Mustafa tarafından anılan vekaletnameye dayanılarak vekaleten ve yine aynı Noterlikte düzenlenen 3.10.2007 tarihli dava konusu satış vaadi sözleşmesi ile, Bandırma ilçesinde bulunan ...parsel nolu taşınmazın tamamı ile 2865 parsel nolu taşınmazdaki davalı S...'a ait payın davacıya satışı vaad edilmiştir.

Eldeki dava, iş bu satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak kademeli olarak; tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde de ödenen bedelin tazmini istemiyle açılmıştır.

Davalılardan S....vekili davaya cevabında, satış vaadi sözleşmesinin düzenlenmesine dayanak olan vekaletnamenin tanzimi tarihinde, müvekkilinin temyiz kudretinin olmadığını ve ayrıca hata, hile, ikrah ile iradenin sakatlandığını, savunma olarak getirmiştir.

Yerel Mahkemece,  27.11.2008 tarihli duruşma tutanağına “Sulh Hukuk Mahkemesinin vasi tayinine ilişkin dosyasının incelendiği, Kapıdağ Devlet Hastanesinden alınan 14.7.2008 gün ve 417 sayılı raporla Süleyman N.....in işitme engelli olduğu, ancak vasi tayinini gerektirecek engelinin bulunmadığının bildirildiği, mahkemenin 2008/670 Esas ve 1149 karar sayılı ilamıyla davalı Süleyman'ın kısıtlandığı”  hususu geçirilmiştir. Aynı celse davacı yan da gerekli görülürse Adli Tıp Kurumu'ndan bu hususta rapor alınabileceğini bildirmiştir.

Mahkemece verilen kararda da davalı S....'ın temyiz kudretini haiz olmadığı, ancak vekaletname verildiği tarihten sonra vesayet altına alındığı, dosyadaki diğer olguların davanın esasına karar verilmesi için yeterli olduğu,öncesinde temyiz kudretinin bulunup bulunmadığını araştırmanın pratik yararının olmadığı bildirilmiş ve bu yön araştırılmamıştır.

Oysa yukarıda ayrıntısıyla açıklanan yasal düzenleme ve ilkeler karşısında, davanın taraflarından birinin ayırtım(temyiz) gücünün olmaması kamu düzenine ilişkin bir husus olup; bu iddia hukuki nitelikçe itiraz mahiyetinde olmakla, mahkemece resen araştırılmalıdır.

Hal böyle olunca, davanın çözümüne yönelik olarak, öncelikle davalı S....'ın vekaletnamenin tanzim tarihi itibariyle temyiz kudretinin bulunup bulunmadığının araştırılması gerekir.

Mahkemece böyle bir araştırma yapılmasına gerek görülmemiş; bunun gerekçesi olarak da anılan davalının vekaletnamenin düzenlenmesinden sonraki bir tarihte kısıtlandığına dayanılmıştır.

Oysa, bu davalının sonraki bir tarihte kısıtlanmış olması, öncesinde temyiz kudretinin var olduğunu göstermez; bu araştırmanın mutlaka yapılması gerekir.

Ayrıca, mahkemece sadece vekaletnamenin düzenlendiği tarih itibariyle değil, bu vekaletnameye dayalı olarak yapılan satış vaadi sözleşmesinin tarihi itibariyle de davalı S...’ın temyiz kudretinin (fiil ehliyetinin) bulunup bulunmadığı da mutlaka araştırılmalıdır.

Yerel mahkemece, yapılacak bu araştırma sonucunda  davalı S...ın hem vekaletnamenin verildiği tarih, hem de satış vaadi işleminin yapıldığı tarih itibariyle temyiz kudretinin bulunduğunun anlaşılması durumunda ise; davalı S...'ın vekaletnamenin hata,hile ve ikrah ile alındığı iddiasının da hak düşürücü süreler  gözetilerek ayrıca araştırılması gerekir.

Bütün bu hususlar araştırıldıktan sonra, şayet düzenlenen vekaletnamenin geçerli olduğu anlaşılırsa bu kez yukarıda ve Özel Daire bozma ilamında değinildiği gibi vekaletten azil olgusunun irdelenmesine geçilmelidir.

Bu halde de şu ihtimaller üzerinde durulmalıdır:

İlk olarak vekaletten azil keyfiyeti vekile bildirilmiş olmasına göre, bildirim tarihi ile bu vekalete dayalı işlem tarihi üzerinde durularak, davalı S... tarafından vekil olan davalı M...'nın vekaletten azledildiği  keyfiyeti bu tarihte vekile bildirilmemişse ve vekille işlem yapan üçüncü kişi konumundaki davacı da azilden haberdar değilse, vekaleten yapılan işlem vekil edeni bağlayacağından buna göre sonuca varılmalı;

İkinci ihtimal olarak, vekil azledildiğini bilse bile kendisi ile işlem yapan üçüncü kişi(Davacı), bu azli bilmiyor veya bilebilecek durumda değilse yapılan bu işlemin de vekil edeni bağlayacağı gözetilmelidir.

Üçüncü ihtimal olarak, vekaletten azli gerek vekil gerekse üçüncü kişi (Davacı) biliyorsa,yani el ve işbirliği içerisinde hareket ederek vekil eden aleyhine işlem yapmışlarsa, bu işlem vekil edeni bağlamayacağından, vekilin davacıya karşı sorumluluğuna gidilmesi gerekecektir.

Mahkemece, özellikle fiil ehliyetine ilişkin savunma yeterince incelenmeden, açıklanan tüm bu hususlar da araştırılmadan, eksik inceleme ile sonuca varılmış olması doğru değildir.

Öte yandan kabule göre de, kural olarak vekil işlemi vekil eden adına gerçekleştirdiğinden, tek başına bedelden sorumluluğunun söz konusu olmamasına; vekilin doğrudan sorumluluğunu gerektirir ve bedeli kendi uhdesinde tuttuğunu ortaya koyan bir halin de ispatlanmamış olmasına; yukarıda açıklanan inceleme ve araştırma da yapılmaksızın tam anlamıyla bir sonuca varılmasının olanaklı bulunmamasına göre, mahkemece satış bedelinden sadece vekilin sorumlu tutulması isabetli değilse de,  vekil/davalı M.... kararı temyiz etmediğinden bu hususa eleştirisel olarak değinilmesi ile yetinilmiştir.

O halde, Mahkemece; yukarıda açıklanan ilkeler ışığında öncelikle  davalı Süleyman'ın gerek vekaletname tanzimi gerekse de satış vaadi sözleşmesinin düzenlenmesi tarihlerinde temyiz kudretini haiz bulunup bulunmadığı yöntemince araştırılmalı; temyiz kudretinin bulunmadığı tespit edilirde bu davalı hakkındaki davanın tümden reddine karar verilmeli; temyiz kudretinin bulunduğu anlaşılırsa da bir adım ileri gidilerek bu kez vekaletnamenin hata,hile,tehdit ile alınıp alınmadığı hususu üzerinde durulmalı ve bu konudaki taraf delilleri toplanmalı; tüm bunlar araştırıldıktan sonra düzenlenen vekaletnamenin geçerli olduğunun anlaşılması halinde de  bu kez vekaletten azil olgusu, bunun davalılardan vekil ile davacı tarafından bilinip bilinmediği hususu da araştırılmak suretiyle irdelenmeli, bozma ilamında ve yine yukarıda değinilen ilkeler çerçevesinde değerlendirme yapılmak üzere bu konuda taraf delilleri toplanıp, araştırılmalı; tüm bu hususlar aydınlatıldıktan sonra varılacak uygun sonuç çerçevesinde hüküm kurulmalıdır.

Mahkemece açıklanan hususlar göz ardı edilerek eksik inceleme ile davanın reddine karar verilmiş olması doğru değildir.

Bu nedenle, usul ve yasaya aykırı bulunan direnme kararının yukarıda gösterilen değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı bozulması gerekir.

SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda gösterilen değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanunun 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. Maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, 7.12.2011 gününde oyçokluğu ile karar verildi.