Esas No: 2017/2027
Karar No: 2021/956
Karar Tarihi: 07.07.2021

**Hukuk Genel Kurulu         2017/2027 E.  ,  2021/956 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

1. Taraflar arasındaki “tapu iptali ve tescil, mümkün olmazsa taşınmaz bedelinin tahsili” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, ... 4. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davalı ... yönünden husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine, davalı ... yönünden davanın kısmen kabulüne ilişkin karar, davacılar vekili ve davalı ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 5. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten ve direnme kararının verildiği tarih itibariyle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 26.09.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun’la değişikliği öncesi hâliyle 438. maddesinin ikinci fıkrası gereğince direnme kararlarının temyiz incelemesinde duruşma yapılamayacağından davalı ... vekilinin duruşma isteminin reddine karar verilip dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı İstemi:

4. Davacılar vekili dava dilekçesinde; davacıların ... ilçesi Kayabaşı mahallesi Resneli Çiftliği mevki 1403 parsel sayılı taşınmazın hisseli maliki iken davalı ... Başkanlığının bu taşınmaza imar uygulaması yapılması karşılığında toplam 13396 hissenin kendisine hibe edilmesi şartını ileri sürdüğünü, talebin yasal hiçbir yönünün bulunmamasına rağmen davacıların aynı parselde hissesi bulunan diğer birçok malik gibi çaresiz bir biçimde bu şartı kabul ettiğini, bunun üzerine davalı ... ile davacılar ve bölgede taşınmazı bulunan diğer birçok malik arasında 02.10.1990 tarihli bir protokol imzalandığını, bu protokol doğrultusunda davacılardan ...’ün 1403 parselde bulunan 5778,39 hissesini, ...’ün 5060,15 hissesini, ... Yavuz Yılmaz’ın 2557,45 hissesini Tapu Müdürlüğünde yapılan işlemle ...'na devrettiklerini, daha sonra ... tarafından yapılan imar planlarının ... 5. İdare Mahkemesinin 1997/1350 E. 1999/1158 K. sayılı kararı ile iptal edildiğinin öğrenildiğini, davacıların bağıştan rücu ettiklerini, davacılara bağış ismi altında yaptırılan hisse devrinin gerçekte bağışlama ile ilgisinin olmadığını, olayın tamamen ...'nın yasal görevi gereği yapmak zorunda olduğu imar çalışmalarını hibe şartına bağlamasından kaynaklandığını, dava konusu bağışlama işleminin ... Belediye Başkanlığına yapılması nedeniyle ... Belediye Başkanlığının, 5742 sayılı Kanun ile dava konusu 1403 parsel sayılı taşınmazın Başakşehir Belediyesi sınırlarına geçmiş olması nedeniyle Başakşehir Belediye Başkanlığının davalı olarak gösterildiğini ileri sürerek, ... Kayabaşı Resneli Çiftliği 1403 parsel sayılı taşınmazda davacılardan bağış adı altında alınmış olan toplam 13396 hissenin veya imar uygulaması sonucu bu hisseden oluşan parsellerin tapularının iptali ile hisseleri oranında davacılar adına tescil edilmesine, bunun mümkün olmaması hâlinde fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla bağışlanmış olan 13396 hissenin imar planlarının iptaline ilişkin kararın kesinleştiği tarihteki değeri karşılığı ... için 560.750TL, ... için 491.070TL ve ... Yavuz Yılmaz için 248.180TL olmak üzere toplam 1.300.000TL'nin değerlendirme tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tazminine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Cevabı:

5. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davaya konu edilen taşınmazın Başakşehir ilçesi sınırlarında kalması nedeniyle ... Belediyesine husumet tevcih edilemeyeceğini, bu nedenle davanın husumet yönünden reddine karar verilmesi gerektiğini, davaya konu edilen protokolden itibaren 22 yılı aşkın bir süre geçtiğini, hak düşürücü sürenin dolduğunu, aynı sözleşmede davacıların hisselerini bila kabili rücu olarak devrettiklerini, davacı tarafın hibeden rücu etmeyeceğini taahhüt etmesine rağmen böyle bir dava açmasının yerinde olmadığını, protokolde şarta bağlanmış bir bağış bulunmadığını, protokol ile kararlaştırılan işlemlerin belediyece süresinde yapıldığını, aynı zamanda dava konusu yapılan taşınmaza ilişkin nazım ve uygulama imar planlarının bulunduğunu, buna göre rücu koşullarının da gerçekleşmediğini, idare mahkemesinde dava açılmadan imar uygulaması sonucu oluşan parsellerin tapularının iptalinin talep edilemeyeceğini, davanın niteliğine göre terditli dava açılmasının da usule uygun bulunmadığını belirterek, davanın reddini savunmuştur.

6. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; öncelikle davanın idari işlem olması nedeniyle görev yönünden reddinin gerektiğini, imar uygulaması ve imar planlarının birbirinden farklı idari işlem niteliği taşıdığını, dava konusu tapudaki tescillerin imar planına dayanılarak değil arsa ve arazi düzenlemesi işlemlerine dayanılarak oluşturulduğunu, bir diğer anlatımla tapuya tescil işlemlerinin sebebinin imar planı olmayıp imar uygulaması olduğunu, bu nedenle davanın idari yargı yolunda çözülmesi gerektiğini, bunun yanında husumet yokluğundan da davanın reddinin gerektiğini; zira işlemin taraflarının davacılar ile ... olduğunu, dava konusu yerin ... Belediyesinin sınırlarından çıkmış olmasıyla davalı ... Belediyesinin davalı sıfatına sahip olamayacağını, sözleşmenin sadece tarafları bağlayacağını, Başakşehir ilçesinin 5742 sayılı Kanun ile kurulduğunu ve anılan kanun gereği Başakşehir Belediye Başkanlığının bu davada hasım olamayacağını, ... Belediye Başkanlığının hukukî ve fiili dava ehliyetini kaybetmediğinden davanın bu kurum aleyhine devam etmesi gerektiğini, özel hukuk sözleşmesi niteliği taşıyan bu sözleşmeden dolayı Başakşehir Belediyesi'nin taraf gösterilmesinin hukuka uygun düşmediğini, davanın süresinde açılmadığını, zira protokol tarihinden 20 yılı aşkın bir süre geçtikten sonra dava açıldığını, imar planlarının iptalinden itibaren uzun bir süre geçmiş olması nedeniyle hak düşürücü sürenin dolduğunu, dava konusu yerlerde geçerli ve yeni imar planları bulunduğunu, buna ilişkin emsal yargı kararları olup, hâlen geçerli imar uygulamasının bulunması nedeniyle de davanın reddinin gerektiğini, tapu iptaline karar verilmesi hâlinde infazın mümkün olamayacağını, imar planının iptalinin üzerinden yıllar sonra şartlı bağıştan rücu hakkının kullanılmasının Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesine göre hakkın kötüye kullanılması anlamını taşıdığından davacının dava dilekçesinde müştereken müteselsil sorumluluk değerlendirilmesi yaparak tazminat istemesinin hukuka aykırı olduğunu beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

Mahkeme Kararı:

7. ... 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 29.01.2013 tarihli ve 2011/505 E. 2013/7 K. sayılı kararı ile; davacılar ve bir kısım malikler ile davalı ... arasında 02.10.1990 tarihli protokol imzalandığı, protokol doğrultusunda davacılardan ...'ün 1403 parsel sayılı taşınmazda bulunan 5778,39 hissesinin, davacı ...'ün 1403 parselinde bulunan 5060,15 hissesinin ve davacı ... Yavuz Yılmaz'ın da 1403 parsel de bulunan 2557,45 hissesinin Tapu Müdürlüğünde yapılan işlem ile davalı ... adına devredildiği, ...'nın devirden sonra içerisinde 1403 parsel sayılı taşınmazın da bulunduğu bir grup taşınmaza imar uygulaması yaptığı, daha sonra ... 5. İdare Mahkemesinin 1997/1350 E. 1999/1158 K. sayılı ilamı ile imar uygulamasının iptaline karar verildiği, Başakşehir ilçesinin kurulması ile 1403 parsel sayılı taşınmazın bütünü ile ... idari sınırları içerisinde kaldığı, ...'nca davacılara ait 1403 parselde bulunan toplam 13396 hissenin bağış adı altında alınmasına rağmen bağışın koşulu olarak belirlenen idari işlemin yerine getirilmediği gerekçesiyle, taşınmazların el değiştirmesi nedeniyle tescile yönelik bir hüküm tesisinin mümkün olmadığı, terditli tazminat talebi yönünden davacıların hibe ettikleri payların değerlendirmeye tabi olan 15.03.2003 tarihindeki toplam değeri üzerinden davalı ... yönünden davanın kısmen kabulüne, davalı ... yönünden husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:

8. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili ve davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

9. Yargıtay 5. Hukuk Dairesince 01.10.2013 tarihli ve 2013/8159 E. 2013/16184 K. sayılı kararı ile; “…Dosyada bulunan kanıt ve belgelere göre; davacılar vekilinin temyiz itirazları yerinde değildir.

Davalı ... vekilinin temyizine gelince;

Dava konusu edilen 1403 parsel sayılı taşınmazda davacılar toplam 53585 m² pay sahibi iken, bu hissenin 13396 m²'lik bölümünün taşınmazda imar uygulaması yapılması şartı ile düzenlenen 02.10.1990 tarihli protokol uyarınca, 18.10.1990 tarihinde ... Belediyesine hibe edildiği ve adı geçen belediyece yapılan imar uygulaması sonrasında davacılara imarın 359 ada 1, 358 ada 2, 360 ada 23, 360 ada 24, 360 ada 26, 360 ada 27, 360 ada 29, 324 ada 14, 414 ada 2, 414 ada 3, 277 ada 26, ve 358 ada 3 parsel sayılı taşınmazlardan hisseler verildiği ve davacıların bu hisselerini dava dışı şahıslara sattıkları, imar parsellerindeki hisselerin satışından sonra, dava konusu taşınmaza ilişkin imar planının ... 5. İdare Mahkemesinin 2003 yılında kesinleşen 1997/1350-199/1158 sayılı kararı ile iptal edildiği anlaşılmıştır.

Bu durumda; davacıların imar uygulaması yapılması şartı ile, hisselerinin bir kısmını hibe etmesinden sonra, ... Belediyesince yapılan imar uygulaması ile davacılara imar parsellerinden hisse verildiği ve davacıların bu imarlı taşınmazları imar planının iptalinden önce sattıkları anlaşılmış olup, davacılar açısından bağıştan rücu şartları oluşmadığı gibi, 1403 parsel sayılı taşınmazın imar uygulamasına tabi tutulması sonucu oluşan imar parsellerinin de ayakta olduğu gözetilerek davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçelerle kabulüne karar verilmesi,

Doğru görülmemiştir…” gerekçesi ile karar bozulmuştur.

Direnme Kararı:

10. ... 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 16.09.2014 tarihli ve 2014/293 E. 2014/447 K. sayılı kararı ile önceki gerekçelere ek olarak davacılar ile davalı ... Belediyesinin öncesi olan ... arasında bağıştan rücu şartına bağlı olarak sözleşme yapıldığı, davalı idarenin hukuka uygun bir imar uygulaması yapmadığı, sözleşme bir bütünüyle değerlendirildiğinde de kamu kurumu niteliğindeki belediyenin yasal görevini yaparken tarafları bağışa zorlama suretiyle hukuken değer biçilmesi kabul edilemez bir sözleşme yapmaya zorladığı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

11. Direnme kararı süresi içinde davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

12. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; taşınmazda imar uygulaması yapılması karşılığında bir kısım payın hibe edilmesinden sonra, hibe şartının ortadan kalktığı iddiası ile açılan tapu iptali ve tescil, bu mümkün olmadığı takdirde taşınmaz bedelinin tahsili istemine ilişkin eldeki davada, davacılar açısından bağıştan rücu şartlarının oluşup oluşmadığı noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

13. Konunun açıklığa kavuşturulması için öncelikle ilgili yasal düzenlemelerin incelenmesinde yarar bulunmaktadır.

14. Bilindiği üzere, bağıştan dönme (rücu) bağışlayanın tek yanlı, bağışlanana varması gereken beyanıyla geriye yürürlü (makable şamil) olarak hukukî ilişkiye son veren yenilik doğurucu bir haktır. Bağışlayan koşullu veya mükellefiyetli şekilde bağışta bulunmuşsa, bağışlanandan hukuka, ahlaka aykırı veya imkânsız olmadığı sürece 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 291. maddesi uyarınca koşul veya mükellefiyetin yerine getirilmesini isteyebilir. Haklı bir neden olmaksızın yerine getirilmemesi hâlinde de TBK’nın 295. maddesine dayanarak bağıştan dönme hakkını kullanıp verdiğini geri isteyebilir.

15. Hemen belirtmek gerekir ki; bağış sözleşmesindeki koşul veya mükellefiyetin niteliğinin, kapsamının yerine getirilme zamanının tam olarak tespiti büyük önem taşır. Bu itibarla salt kullanılan sözlerin değil, tarafların gerçek iradelerinin ve bağışlayanın asıl amacının ortaya çıkarılması gerekir. Ayrıca amacın gerçekleşmeyeceğinin kesin biçimde anlaşılması tarihi ile bu tarihten itibaren TBK’nın 297. maddesine göre bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde bağıştan dönme (rücu) hakkının kullanılıp kullanılmadığının araştırılması da zorunludur.

16. Ayrıca, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun (TBK) borçlunun temerrüdüne ilişkin genel hükümleri, koşullu veya mükellefiyetli bağışlarda da gözden uzak tutulmamalı; TBK’nın 124. maddesinde sayılan özel hâller dışında, sözleşmeden dönme hakkının kullanılabilmesi için mütemerrit duruma düşen bağışlanana işin özelliğine ve hayatın olağan akışına uygun bir süre tanınmalıdır.

17. Öte yandan, imar hukuku ile ilgili mevzuata bakıldığında; 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun’un 3290 sayılı Kanun ile değişik 10. maddesinin b bendi; “Üzerinde imar mevzuatına aykırı olarak toplu binalar inşa edilmiş hisseli veya özel parselasyona dayalı arsa veya arazilerde, kişilerin hisse miktarları ve fiili kullanma durumları dikkate alınarak valilik veya belediyelerin talebi üzerine:

1. Henüz kadastrosu yapılmamış yerlerde, kadastro müdürlüklerince bu Kanunda belirtilen mülkiyet tespitine dair hükümler de uygulanarak,

2. Kadastrosu veya tapulaması tamamlanmış yerlerde ise bu Kanunla verilen yetkiler kadastro müdürlüklerince kullanılarak,

Islah imar planlarının yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın: onayların alınmasına ve ilanların yapılmasına (askı ilanları hariç), komisyonların kurulmasına lüzum kalmaksızın 2613 sayılı Kadastro ve Tapu Tahriri veya 766 sayılı Tapulama Kanunu hükümlerine göre hak sahipleri tespit veya yeniden tayin edilerek adlarına tescil edilir.

Bu tespit sırasında özel parselasyon planında görülen veya hisseli satışlar sonucu fiilen oluşan yol, meydan, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha vs hizmetlere ayrılan yerler ile bunlara ilişkin hisseler bedelsiz olarak resen tapudan terkin; okul, ibadet yeri ve benzer kamu hizmetlerine ayrılan yerler ise, bedelsiz olarak ilgili idareler adına tespit ve tescil edilir.

Hazine, belediye veya il özel idarelerine ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğünün idare ettiği arsa veya arazileri üzerinde yapıldığı tespit edilen gecekondular hakkında da yukarıdaki fıkralar hükümleri uygulanır.

(EKLENMİŞ FIKRA RGT: 26.05.1987 RG NO: 19471 KANUN NO: 3366/4)

Belediye, hazine, özel idare veya Vakıflar Genel Müdürlüğünün idare ettiği arsa ve araziler üzerine gecekondu yapıldıktan sonra tespit edilerek kira kontratı düzenlenmiş gecekondu hak sahiplerine tapu tahsis belgesi ve tapuları verilir.

Hak sahibi olmadığı halde tapu verilen kişilerin tapuları resen iptal edilir…” düzenlemesini içermektedir.

18. Aynı Kanun’un 10. maddesinin c bendi “İmar mevzuatına aykırı bina yapılmış, hisseli arsa ve araziler veya özel parselasyona dayalı arazilerde, imar adası veya parseli olabilecek büyüklükteki alanlarda, binalı veya binasız arsa ve arazileri birbirleriyle, yol fazlalarıyla veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerle birleştirmeye bunları yeniden ada ve parsellere ayırmaya, yapılara yeniden doğan imar ada veya parseli içinde kalanları yapı sahiplerine, yapı olmayanları diğer hisse sahiplerine müstakil veya hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre vermeye, bunlar adına tescil ettirmeye ve tescil işlemi dışında kalanların hisselerini 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununa göre tespit edilecek bedeli peşin ödenmek veya parsel sahipleri aleyhine kanuni ipotek tesis edilerek, tapu sicilinden terkin ettirmeye belediye veya valilikler resen yetkilidir. Belediye veya valiliklerin talebi halinde bu yetkiler kadastro müdürlüklerince de kullanılır.

Bu gibi arazilerde hisse sahiplerinin malik olduğu hisse üzerindeki temliki tasurruflar ve bunlarla ilgili takyitler 11/06/1945 tarih ve 4753, 19/07/1943 tarih ve 4486 sayılı Kanunlar, 775 sayılı Gecekondu Kanunundaki hükümler dahil, uygulamayı durdurmaz. Bu gibi işlemlerde takyitler hisse sahibine isabet edecek müstakil parsele aynen nakledilir ve yapılan işlem Medeni Kanunun 927 nci maddesine göre hak sahibine bildirilir. Islah imar planı ile düzenlemeye tabi tutulan arsa ve arazilerin yeni sahiplerine verilmesinde valilik veya belediyelerce arsa ve arazilerin durumuna göre düzenleme ortaklık payı alınabilir.

Bu gibi yerlere ait yapılmış olan özel parselasyon planı, ıslah imar planı olabilecek nitelikte olduğu belediye veya valiliklerce uygun görüldüğü takdirde aynen kabul edilerek tescil edilir.

Üzerinde yapılanma bulunan Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler valiliğin talebi üzerine, belediye veya özel idareler adına resen tapuya tescil edilir. Islah imar planlarında genel bütçeye dahil dairelerin ihtiyaçlarını karşılamak üzere ayrılan veya ayrılacak olan veya bir kamu hizmeti için lüzumlu görülen arsa veya araziler eski sahibi kamu idarelerine veya o işe tahsil edilmek üzere hazineye aynı şartlarla geri verilir.

Islah imar planı yapılmış ve yapılacak bölgelerde bu Kanun kapsamına giren ve tapu tahsis belgesi verilen hazine arsa ve arazileri, iktisap tarihine bakılmaksızın aynı amaçta kullanılmak üzere ilgili belediyelere devredilir…” şeklinde düzenlenmiştir.

19. Yine aynı Kanun’un 13. maddesinin c bendinde ise “…c) (DEĞİŞİK BENT: 22/05/1986 - 3290/6 md.) Islah imar planları belediye veya valiliklerce mümkün olduğu kadar fiili durum dikkate alınarak ve yapılanma şartları da belirlenerek yapılır veya belediye veya valiliklerce Yeminli Özel Teknik Bürolara yaptırılır. En geç (1) ay içinde belediye meclislerince kabul edilenler belediye meclislerince, büyük şehir yönetiminde ilçe belediye meclislerince Kabul edilenler ilçe belediye meclislerince, il idare kurullarınca kabul edilenler valilikçe tasdik edilerek yürürlüğe girer. Bu planların tescili de (1) ay içinde ivedilik ve öncelikle yapılır…” şeklinde düzenleme bulunmaktadır.

20. Ayrıca, 3290 ve 3366 sayılı Kanunlar İle Bazı Maddeleri Değiştirilen ve Bazı Maddeler Eklenen 2981 Sayılı Kanunun Uygulamasına Dair Yönetmeliğin 20. maddesi “ıslah imar planı yapılacak yerler”, 21. maddesi “ıslah imar planı yapılacak alanların belirlenmesi ve plan sınırı”, 22. maddesi “ıslah imar planı yapacaklarda aranacak şartlar”, 23. maddesi “ıslah imar planlarının hazırlanması”, 24. maddesi “ıslah imar planlarının onayı”, 26. maddesi ise “hisseli arsa ve arazilerde tapu verme” hükümlerini içermektedir.

21. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinde de “İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.

Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez. ((1) Bu fıkrada yer alan “otuzbeşini” ibaresi, 3/12/2003 tarihli ve 5006 sayılı Kanunun 1 inci madddesiyle metne işlendiği şekilde değiştirilmiştir. (2) 4/7/2019 tarihli ve 7181 sayılı Kanunun 9 uncu maddesiyle bu fıkraya “saha,” ibaresinden sonra gelmek üzere “düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve” ibaresi eklenmiş, fıkrada yer alan “kırkını” ibaresi “kırk beşini” şeklinde değiştirilmiştir.)

Değişik fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgenin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, ... Bakanlığına bağlı ... tesis alanları, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, resmî kurum alanı, mezarlık alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyonalanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları gibi umumi hizmet alanlarından oluşur ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz. Düzenlemeye tabi tutulan alan içerisinde bulunan taşkın kontrol tesisi alanlarının, bu fıkrada belirtilen kullanımlar için düzenleme ortaklık payı düşülmesini müteakip kalan Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanması esastır. Ancak taşkın kontrol tesisi için yeterli alanın ayrılamaması durumunda, düzenleme ortaklık payının ikinci fıkrada belirtilen oranı aşmaması şartıyla, düzenlemeye tabi diğer arazi ve arsaların yüz ölçümlerinden bu fıkradaki kullanımlar için öncelikle düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra ikinci fıkrada belirtilen orana kadar taşkın kontrol tesisi için de ayrıca pay ayrılır. Kapanan imar ve kadastro yollarının öncelikle düzenleme ortaklık payına ayrılan toplam alandan düşülmesi esastır.

(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Üçüncü fıkrada belirtilen, bölgenin ihtiyacına ayrılan alanlardan belediye hizmetleri ile ilgili olanlar bu amaçlarla kullanılmak kaydıyla ilgili belediyesi adına, diğer alanlar ise imar planındaki kullanım amacı doğrultusunda bu amacı gerçekleştirecek olan idareye tahsis edilmek üzere Hazine adına tescil edilir.

(Değişik fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, üçüncü fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar, tescil harici alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla; kamuya ait taşınmazlardan ya da Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanır. Bu yöntemlerle karşılanamaması hâlinde belediye veya valilikçe kamulaştırma yoluyla tamamlanır.

Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır.

(Değişik fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Bu madde hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması esastır. Ancak, her türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması hâlinde, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmaması kaydıyla, ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını % 45’e kadar tamamlamak üzere ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir.

(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Parselasyon planı yapılmadan ifraz ve tevhit edilerek tescil edilen parsellerden, imar planında umumi hizmet alanlarına rastladığı için terk edilen veya bağışlanan alanların toplam parsel alanına oranı, yeni yapılacak parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan farkı kadar düzenleme ortaklık payı alınabilir.

(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Belediye veya valiliğin; parselasyon planlarını, imar planlarının kesinleşme tarihinden itibaren beş yıl içinde yapması ve onaylaması esastır. Parselasyon planı yapmamaları sebebiyle doğacak her türlü kamulaştırma ... ve işlemlerinden belediyeler veya valilikler sorumludur.

(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Mevcut yapılar nedeniyle parsellerden düzenleme ortaklık payı alınamadığı hâllerde bu payın miktarı, düzenlemenin gerçekleştirilebilmesi için yapılacak kamulaştırmada kullanılmak üzere bedele dönüştürülebilir.

(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Bedel takdiri 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen bedel tespiti esasları da gözetilerek 6/12/2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununa göre lisans almış gayrimenkul değerleme uzmanları veya ilgili idare takdir komisyonlarınca raporlandırılarak tespit edilir. Tespit edilen bedel tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir ve bu bedelin tamamı ödeme tarihinde, her takvim yılı başından geçerli olmak üzere bir önceki yıla ilişkin olarak 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında güncellenmek suretiyle ödenmedikçe devir yapılamaz, yapı ruhsatı verilemez. Bedelin tamamen ödenmesi hâlinde taşınmaz maliki ya da idarenin talebi üzerine terkin edilir.

(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Düzenleme sonucu taşınmaz maliklerine verilecek parseller; öncelikle düzenlemeye alınan taşınmazın bulunduğu yerden, mümkün olmuyor ise en yakınındaki eşdeğer alandan verilir.

(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Düzenleme alanında bulunan imar adalarında, asgari parsel büyüklüğünü karşılamak kaydıyla, imar uygulama alanında kalan hisseli arsa ve araziler; hisse sahiplerinin muvafakati hâlinde veya fiilî kullanım esasına göre müstakil hâle getirilebilir.

(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Uygulama imar planında hüküm bulunmaması hâlinde yönetmelikte belirlenen asgari parsel büyüklüklerinin altında parsel oluşturulamaz.

(Değişik fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Bu maddede belirtilen kamu hizmetlerine ayrılan yerlere rastlayan alanlardaki ağaçlar/yapılar, belediye veya valilikçe bedeli/enkaz bedeli ödenerek sökülür ve yıkılır.

Düzenlenmiş arsalarda bulunan yapılara, ilgili parsel sahiplerinin muvafakatları olmadığı veya plan ve mevzuat hükümlerine göre mahzur bulunduğu takdirde, küçük ölçüdeki zaruri tamirler dışında ilave, değişiklik ve esaslı tamir izni verilemez. Düzenlemeye tabi tutulması gerektiği halde, bu madde hükümlerinin tatbiki mümkün olmayan hallerde imar planı ve yönetmelik hükümlerine göre müstakil inşaata elverişli olan kadastral parsellere plana göre inşaat ruhsatı verilebilir.

Bu maddenin tatbikinde belediye veya valilik, ödeyecekleri kamulaştırma bedeli yerine ilgililerin muvafakatı halinde kamulaştırılması gereken yerlerine karşılık, plan ve mevzuat hükümlerine göre yapı yapılması mümkün olan belediye veya valiliğe ait sahalardan yer verebilirler.

Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.

(Ek fıkra:14/2/2020-7221/7 md.) Bu madde kapsamında yapılmış olan imar uygulamalarının kesinleşmiş mahkeme kararlarıyla iptal edilmesi nedeniyle; davaya konu parselin imar planı kararları ile umumi ve kamu hizmetlerine ayrılan alanlara denk gelmesi veya iptal edilen uygulama ile tahsis ve tescil edilmiş parsellerde hak sahiplerince yapı yapılmış olması ve benzeri hukuki veya fiili imkânsızlıklar nedeniyle geri dönüşüm işlemleri yapılarak uygulama öncesi kök parsellere dönülemeyeceğinin parselasyon planlarını onaylamaya yetkili idarelerin onay merciince tespiti halinde, öncelikle davaya konu parselin hak sahiplerinin muvafakati alınmak kaydıyla uygulama sahası içerisinde idarece uygun bir yer tahsis edilir veya anlaşma olmaması halinde davacı hak sahibinin kök parseldeki yeri dikkate alınarak uygulamadaki düzenleme ortaklık payı kesintisi düşüldükten sonraki taşınmazın rayiç bedeli üzerinden değeri ödenir.

(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlıkça hazırlanan yönetmelikle belirlenir” şeklinde düzenleme bulunmaktadır.

22. Gerek 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun’un 3290 sayılı Kanun ile değişik 10/c maddesi, gerekse 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca yapılan işlemler, “parselasyon” “şuyulandırma” “imar uygulaması” şeklinde adlandırılan idari işlemlerdir.

23. Somut olayda; davacılar ile ... arasında 02.10.1990 tarihinde imzalanan protokolde “... Belediyesinin mücavir alanı içerisinde Kayabaşı mahallesi sınırları dahilinde bulunan tapuda 6-11 pafta 1403-1553 parseller,...parselin 2981 sayılı Yasanın 3290 sayılı yasa ile değişik 13/C ve 3194 sayılı Yasanın 18. maddeleri ile, 3290 sayılı kanun ile bazı maddeleri değiştirilen ve bazı maddeler eklenen 2981 sayılı Kanunun uygulamasına dair yönetmeliğin 20, 21, 22, 23, 24 ve 26. maddeleri gereğince Islah İmar planlarını...bu yasalar ve yönetmeliklerdeki şartlar ve sürelere uygun olarak, işbu sözleşme tarihinden itibaren iki ay içerisinde ... belediyesince plan uygulamasını yaparak gerekli tüm yasal işlemleri noksansız tekemmül ettirmesi hususunda mutabakata vardıkları,…...’ün 1403 parselde uhdesinde bulunan 23114 hisse, ...’ün uhdesinde bulunan 20241 hisse ile ... Yavuz Yılmaz’ın 10230 hissesi toplamı 53585 hissenin, 13396 hissesini yukarıdaki şartlara uygun olarak ... Belediyesine hibe edeceklerini ve bu hibe işlemini süratle tapuda en geç üç gün içerisinde resmi şekle dönüştüreceklerini bila kabili rücu olarak kabul ve taahhüt ettiklerini” belirtmişlerdir.

24. ... 2. Bölge Tapu Müdürlüğünün 18.10.1990 tarih ve 7062 yevmiye numaralı “şartlı hibe” akdine ilişkin akit tablosuna (resmî senede) göre de; davacıların kayden paydaşı oldukları 1403 parsel sayılı taşınmazdaki hisselerinden, “... 15181/2070118 hissesini, ... 17336/2070118 hissesini, ... Yavuz Yılmaz 7673/2070118 hissesini uhdelerinde ipka ederek adı geçenlerin ceman 13395/2070118 hisseyi ... Belediyesi ile aralarında yaptıkları 02.10.1990 tarihli protokol ve 10.10.1990 tarih 108 nolu Meclis kararı uyarınca ıslah planlarının protokol şartlarına göre yapılmadığı takdirde bu hibeden tek taraflı olarak ve ... Belediyesi işbu taşınmaz ile ilgili olarak yeni tapu sicil ve kayıtları tesis ettirmeden satamayacağı ve mülkiyet hakkını takyit eden bir tasarrufta bulunamayacağına rücu şartı olarak ... Belediyesine hibe ettikleri” şeklinde davacılar ile davalı ... Belediyesi arasında koşullu bağış akdi düzenlenerek 1403 parsel sayılı taşınmazda 13395/2070118 payın ... Belediyesi adına kaydedildiği, daha sonra anılan taşınmazın imar uygulamasına tâbi tutularak 02.07.1991 tarihinde çok sayıda imar parsellerinin oluşturulduğu görülmüştür.

25. Başakşehir Belediye Başkanlığının 02.12.2011 tarihli yazı cevabında ise, Kayabaşı mahallesi Resneli mevki 1403, 1553, 1404, 1352, 1397, 1555 parsel sayılı taşınmazlarda 2981/3290 sayılı Kanun’lara göre işlem yapılması ve söz konusu parsel hissedarlarının hisselerinin %25’inin ... Belediyesine hibe edilmesi ile ilgili imzalanan 02.10.1990 tarihli protokol gereği, ... Belediye Meclisinin 10.10.1990 tarih ve 108 sayılı kararı ile kabul edilen, 22.11.1990 tarihinde onanan 1/1000 ölçekli ıslah imar planı yapıldığı ve bu plana göre söz konusu bölgede 19.09.1991 tarihli ve 3407 sayılı; 27.05.1991 tarihli ve 1839 sayılı encümen kararları ile imar uygulamaları yapıldığı, 22.11.1990 tasdik tarihli Kayabaşı ıslah imar planının ... 2. İdare Mahkemesinin 17.03.1993 tarihli ve 1992/424 E. 1993/325 K. sayılı kararı ile iptal edildiği; çeşitli tarihli yazılarıyla da, plan iptalinden sonra ... Belediyesi tarafından yeni parseller de ilave edilerek hazırlanan 1/1000 ölçekli planın 18.03.1994 tarihli ve 94/129 sayılı ... Belediye Meclisi kararı ile uygun görüldüğü, sonrasında bu 1/1000 ölçekli Uygulama imar planında ısrar edilmesine dair 17.09.1997 tarihli ve 97/175 sayılı ... Belediye Meclisi kararının iptaline yönelik Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından açılan dava sonucunda, bahse konu ıslah imar planının ısrarı niteliğindeki 17.09.1997 tarihli ve 97/175 sayılı meclis kararının ... 5. İdare Mahkemesinin 24.09.1999 tarihli ve 1997/1350 E. 1999/1158 K. sayılı kararı ile iptal edildiği ve derecaattan geçmek suretiyle 15.03.2003 tarihinde kesinleştiği bildirilmiştir.

26. Bu aşamada dosya içerisinde bulunan şuyulandırma cetvelleri ve tapu kayıtları (kütük sayfaları) ile ... yazı cevaplarına bakıldığında; ... Belediyesi’nin 19.09.1991 tarih ve 3407 sayılı Encümen kararı ile dava konusu 1403 parsel sayılı taşınmazda 2981 sayılı Yasanın 10. maddesi uyarınca imar düzenlemesi yapıldığı; davacılar tarafından ... Belediyesi’ne şartlı (koşullu-yüklemeli) bağış suretiyle temlik edilen hissenin 13396 m2'ye isabet ettiği ve bundan 3220,14m2 düzenleme ortaklık payı kesintisi yapıldığı, kalan 10174,86 m2’lik miktarın 261 ada 1 ve 2 parseller ile 272 ada 6 parsel sayılı taşınmazlara dağıtım gördüğü, 261 ada 1 ve 2 sayılı imar parsellerinin hâlen davalı ... Belediyesi adına kayıtlı olduğu, 272 ada 6 parsel sayılı taşınmazın ise ... Belediyesi tarafından 25.02.1994 tarihinde ahara satış suretiyle devredildiği, yine bu imar uygulaması sonucu oluşan ve davacı ... adına kaydedilen 359 ada 1 ve 358 ada 2 sayılı imar parsellerinin; davacı ... adına kaydedilen 360 ada 23, 24, 26, 27, 29; 324 ada 14; 414 ada 2 ve 3 sayılı imar parsellerinin; davacı ... Yavuz Yılmaz adına kaydedilen 277 ada 26 ile 358 ada 3 sayılı imar parsellerinin dava dışı üçüncü kişilere satıldığı anlaşılmaktadır.

27. Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ile somut olay birlikte değerlendirildiğinde; davacıların dava konusu 1403 parsel sayılı taşınmazda maliki oldukları bir kısım paylarını “taşınmazda ıslah imar planı yapılması ve ... Belediyesinin işbu taşınmaz ile ilgili olarak yeni tapu sicil kayıtları tesis ettirmeden tasarrufta bulunamayacağı” koşuluyla ... Belediyesine şartlı bağışlandığı ve bu akitte belirtilen ıslah imar planının ... 2. İdare Mahkemesinin 17.03.1993 tarihli ve 1992/424 E. 1993/325 K. sayılı kararı ile iptal edildiği, ancak anılan planın iptalinden önce ... Belediyesi’nin 19.09.1991 tarih ve 3407 sayılı Encümen kararı ile dava konusu 1403 parsel sayılı taşınmazda 2981 sayılı Yasanın 10. maddesi uyarınca imar uygulaması yapılarak oluşturulan imar parsellerinin tapu sicilinde 02.07.1991 tarihinde tescillerinin yapıldığı; her ne kadar imar planı iptal edilmiş ise de, imar parsellerinin sicil kayıtlarının dayanağını teşkil eden 19.09.1991 tarih ve 3407 sayılı Belediye Encümen kararının iptali için İdare Mahkemesi’nde dava açılmadığı; ... 5. İdare Mahkemesinin 24.09.1999 tarihli ve 1997/1350 E. 1999/1158 K. sayılı kararının da imar planıyla ilgili 17.09.1997 tarihli ve 97/175 sayılı meclis kararının iptaline ilişkin olduğu; böylece ... Belediyesi’nin yaptığı imar uygulamasının geçerliliğini koruduğu; başka bir anlatımla, imar parsellerinin dayanağı olan idari işlem idari yargı yerinde iptal edilmediği sürece bu sicil kayıtlarının ayakta olduğu, davacıların da adlarına oluşturulan imar parsellerini benimseyerek bu taşınmazları üçüncü kişilere satmak suretiyle tasarruf ettikleri nazara alındığında “şartlı bağıştan rücu” için aranan koşullarının gerçekleşmediği sonucuna varılmaktadır.

28. Hâl böyle olunca, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda açıklanan genişletilmiş olan gerekçe ve nedenlerle bozulmasına karar verilmesi gerekmektedir.

IV. SONUÇ:

Açıklanan nedenlerle;

Davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen ve yukarıda belirtilen genişletilmiş gerekçe ve nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanun’un 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının davalı ...'na geri verilmesine,

Aynı Kanun'un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 07.07.2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.

...