Esas No: 2020/1460
Karar No: 2020/1881
Karar Tarihi: 02.03.2020

**3. Hukuk Dairesi         2020/1460 E.  ,  2020/1881 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : ... BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 6. HUKUK DAİRESİ

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen alacak davasının reddine dair verilen hüküm hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı tarafın istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalılar tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı, dava dilekçesinde özetle; davalıların vekil kıldığı davalı ... ile iki adet dükkan için kira ön sözleşmesi yapıldığını, davalılara 04/03/2016 tarihinde 108.000 TL ödeme yaptığını ancak aradan geçen uzun süreye rağmen kiralananları teslim alamaması nedeniyle davalılara ... Noterliğinin 01/11/2016 tarih ve 8184 yevmiye numaralı ihtarnamesini göndererek ön sözleşmenin geçmişe dönük olarak feshedildiğini ve geçersiz sözleşme nedeniyle ödenen 108.000TL’nin ödeme tarihi olan 04/03/2016 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte 15 gün içinde hesabına nakten ve def'aten ödenmesini aksi halde alacak davası açılacağını ihbar ve ihtar ettiklerini, 07/11/2016 tarih ve 8325 yevmiye numaralı cevabi ihtarname ile ihtarnamenin içeriğinin teyit edildiğini, "Çok kısa bir süre içinde yükümlü olduğumuz edim ifa edilerek taşınmaz tamamlanmış ve tarafınıza teslim edilecek hale getirilmiştir." ifadesiyle sözleşme bedelini ödemeyeceklerini bildirdiklerini, ... Sulh Hukuk Mahkemesi 2016/35 D.İş sayılı dosyasında yapılan tespit talebi üzerine 11/11/2016 tarihinde keşif yapıldığını ve keşif sonrası alınan bilirkişi raporunda binanın ve dükkanların kullanıma ve iskana uygun olmadığı kanaatine varıldığının belirtildiğini, bu durumun fotoğraflar ile de teyit edildiğini, davalıların kiralananı tam ve

eksiksiz teslim etme yükümlülüğünü yerine getirmediklerini, haksız olarak sebepsiz zenginleşen davalıların ödenen parayı iade etmediklerini belirterek fazlaya ilişkin hakları ve müspet-menfi alacak hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 108.000 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılar ..., ..., ..., ..., ... cevap dilekçesinde özetle; kira sözleşmesinde kira başlangıç tarihinin “anahtar teslim tarihi” olarak belirlendiğini, inşaatın ikmalini temin bakımından davacı tarafça bir yıllık kira bedelinin peşin ödendiğini,dava konusu iadesi talep edilen kira bedelinin ödendiği tarihte inşaatın bodrum direklerinin inşaası aşamasında olduğunu, 8-9 aylık bir sürede inşaatın tamamen ikmal edildiğini, inşaatın ikmali ile davacıya teslimini gerektirecek düzeye getirilmesinde doğmuş bir ihmal ve gecikmenin söz konusu olmadığını, iş yerlerinin halen iskanı alınmış vaziyette davacının kullanımına açık olarak bekletildiğini, davacının tek taraflı olarak ileri sürdüğü fesih talebinin kabul edilmediğini, dava sonuna kadar davacının kullanımına açık tutulacak iş yerleri için tahakkuk edecek olan kira bedellerinde davacının sorumluluğunun bulunduğunu, bu nedenlerle öncelikle davanın reddine, sözleşmenin feshi halinde talep ettikleri imalat bedellerinin davacının alacağından tenziline karar verilmesini talep etmiştir.

İlk derece mahkemesince; taraf tanıkları dinlenmiş, mahallinde keşif yapılarak bilirkişi raporu aldırılmış, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde kiranın başlangıç tarihi olarak belirli bir tarih belirtilmediği, davacı tarafça inşaatın süresinde tamamlanmadığı iddiasında bulunulmuş ise de inşaatın tamamlanmasına ilişkin belirli bir süre bulunmadığından bu iddianın kanıtlanamadığı, alınan bilirkişi raporunda; binanın dava konusu olan dükkanlarının yapı kullanma izin belgesi alınmasından sonra, dava dışı olan bina bölümlerinde yapılabilecek çalışmaların dava konusu dükkanların kullanımını etkilemeyeceğinin belirtildiği, yapılmış olan kira sözleşmesinde dükkanların kiracıya teslim tarihi konusunda ne vaat edildiği bilinememekle birlikte izah edildiği üzere dava konusu dükkanların ve bu dükkanların bulunduğu binanın yapım sürecinin mutat uygulamalardaki süreye uygun olduğu, dükkanların ve binanın yapımında gecikme oluşmadığının rapor edilmiş olması gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm; davacı tarafça istinaf edilmiştir.

Bölge adliye mahkemesince; yapı kullanma izin belgesinin, dava tarihinden sonraki tarih olan 28.12.2016 tarihinde alındığı, yapı kullanma izin belgesi alınamadığından kiralananın dava tarihine kadar kiracıya teslim edilemediği, yani sözleşmenin ifa sürecine geçilemediği, davacı kiracının fesih bildiriminin geçmişe etkili olacağı, kiracının 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 125. maddesindeki (mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun106. Maddesi) seçimlik hakkını sözleşmeden dönme yolunda kullandığının kabulü gerektiği, kiracının sözleşmeden dönmekle, sözleşme ilişkisinin geçmişe etkili olarak ortadan kalktığı, dönme ile sona eren sözleşme ilişkisinin artık bir borç doğurmayacağı gibi, önceden doğmuş

olan borçlar da son bulacağından tarafların birbirlerine verdikleri şeyler var ise, bunların karşılıklı olarak geri verilmesi gerektiği, bu durumda davacı kiracının döndüğü kira sözleşmesine dayanarak davacıya ödediği kira bedellerini istemesinde bir usulsüzlük bulunmadığı, davacının basiretli davranarak eczane işi için kiraladığı taşınmazın nitelik ve özellikleri konusunda gerek hukuki, gerek fiziki özellikleri yönünden gerekli araştırmayı yapmamasının davanın reddi için gerekçe olamayacağı, zira başlangıçta inşaat halinde bulunan kiralananı davacıya kiralayıp, kiracılık süreci içinde de bu hukuki ayıbı gidermemekle davalı kiraya verenlerin kusurlu davrandığı gerekçesiyle ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kabulü ile 108.000 TL’nin dava tarihinden işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsili ile davacı kiracıya verilmesine karar verilmiş; hüküm, davalılar tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasında 04.03.2016 tarihli sözleşmenin imzalandığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede kira başlangıç tarihi anahtar teslim tarihi olarak belirlenmiş, kira süresi 7 yıl, aylık kira bedeli ise 9000 TL’dir. Sözleşmenin hususi şartlar kısmının 9. maddesinde kiracının kiralananı boşaltmak istediği takdirde en az 15 gün önceden mal sahibine ulaşacak şekilde bildireceği düzenlenmiştir. Yine kira sözleşmesinde kiralananın durumu “inşaat yapım halinde” ifadesiyle belirtilmiştir.

Davacı, .... Noterliği 01.11.2016 tarihli 08184 yevmiye numaralı ihtarname ile anahtar teslimi gerçekleştirilmediğinden ve diğer sebeplere istinaden sözleşmeyi geçmişe dönük olarak feshettiğini, geçersiz sözleşme nedeniyle yapılan 108.000 TL ödemenin ödeme tarihi olan 04.03.2016’dan işleyecek yasal faiziyle 15 gün içinde bildirilen banka hesabına nakden ödemelerini, aksi halde aleyhlerine alacak davası açılacağını ihtar etmiş, ihtarname davalıların her birine ayrı ayrı tebliğ edilmiştir. Bunun üzerine davalılar, ... Noterliği 07.11.2016 tarihli 08325 yevmiye numaralı cevabi ihtarname ile fesih gerekçesinin haksız ve gerçeğe aykırı olduğunu, kabul etmediklerini, sözleşmede taşınmaz teslimi için bir tarih belirlenmediğini, taşınmazın kısa sürede tamamlandığını ve talep edilmesi halinde derhal teslimin gerçekleştirileceğini, sözleşmenin haksız feshi halinde sözleşme uyarınca yapılmış masrafları ve sözleşmenin ifa edilmemesinden kaynaklı menfi ve müspet zararlarının tazmini haklarını saklı tuttuklarını davacıya bildirimişlerdir.

Somut uyuşmazlık davacı kiracının, henüz teslim almadığı kiralanan bakımından peşin ödediği bir yıllık kira bedeli 108.000 TL’nin iadesini talep edip edemeyeceği ve davalı tarafın sözleşmenin haksız feshine dayalı masraf ve zarar talebinin mahsubu gerekip gerekmediği noktalarındadır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun borçlunun temerrüdünün koşullarını düzenleyen 117. maddesine göre “Muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer.

Borcun ifa edileceği gün, birlikte belirlenmiş veya sözleşmede saklı tutulan bir hakka dayanarak taraflardan biri usulüne uygun bir bildirimde bulunmak suretiyle belirlemişse, bu günün geçmesiyle; haksız fiilde fiilin işlendiği, sebepsiz zenginleşmede ise zenginleşmenin gerçekleştiği tarihte borçlu temerrüde düşmüş olur. Ancak sebepsiz zenginleşenin iyiniyetli olduğu hâllerde temerrüt için bildirim şarttır.”

İlk derece mahkemesince mahallinde keşif yapılarak, inşaat mühendisi ve gayrımenkul değerleme uzmanı bilirkişilerden rapor alınmış, bilirkişi raporunda; dava konusu dükkanların ve bu dükkanların bulunduğu binanın yapım süresinin mutat uygulamadaki süreye uygun olduğu, dükkanların ve binaların yapımında gecikme olmadığı bildirilmiştir. TBK 117. maddesi de dikkate alındığında davacı tarafça davalılara borcun ifası için uygun bir mehil vermeksizin sözleşmeden dönüldüğü takdirde bu şekilde sözleşmeden dönmenin haklı olduğu söylenemez. Zira kira sözleşmesinde kiralananın inşaat halinde olduğu bildirildiği gibi bilirkişilerce de inşaatın mutat sürede tamamlandığı, gecikme olmadığı belirtilmiştir.

Buna göre 01.11.2016 tarihli sözleşmeden dönmeye dair ihtar öncesinde davalılar temerrüde düşürülerek borcun ifa edilmemesi halinde sözleşmeden dönüleceği bildirilmediği takdirde peşin ödenen 108.000 TL kira bedelinden , inşaatın 01.11.2016 tarihinden itibaren ne kadar sürede tamamlanacağı belirlenerek , sözleşmede yer alan 15 günlük ihbar süresi de kiralananın yeniden kiraya verileceği makul süre olarak kabul edilip , inşaatın tamamlanma süresi ile makul süre döneminde işleyecek kira bedeli mahsup edilerek peşin ödenen kiranın iadesi gerekir. Diğer yandan davalı cevap dilekçesiyle iki ayrı dükkanı tek dükkan haline getirmek için masraf yaptığını ve bunun da mahsubunu talep ettiğine göre bu konudaki taraf delilleri değerlendirilerek bilirkişilere bu yönde de inceleme yaptırılarak varsa bakiye alacağa hükmedilmesi gerekirken bölge adliye mahkemesince davacının sözleşmeden dönme hakkını kullanmasına dayalı olarak tarafların aldıklarını iade etmeleri gerektiği belirtilerek davalı kiraya verenlerin mahsup talebi değerlendirilmeksizin davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; 6100 sayılı HMK'nun 371. maddesi uyarınca temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının davalılar lehine BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, dosyanın bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 02.03.2020 gününde oybirliği ile karar verildi.