Esas No: 2022/3627
Karar No: 2023/4847
Karar Tarihi: 18.10.2023

**7. Hukuk Dairesi         2022/3627 E.  ,  2023/4847 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2020/959 E., 2021/2836 K.

KARAR : İstinaf talebinin kabulü ile davanın kabulüne

İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 1. Tüketici Mahkemesi

SAYISI : 2018/304 E., 2019/799 K.

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil olmaz ise tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacı tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı iflas masası tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı; davalı şirketin ... ilçesi 1398 ada 2 (738 ada 4 parsel satın alamayınca) parselde kayıtlı arsanın satın alınarak üzerinde yapacağı sitede, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi imzaladığını, davalı şirketin davacı alıcı ile de 12.05.2011 tarihli gayrimenkul satışına ilişkin sözleşme imzaladığını, davalı şirketin peşin ödenecek 75.000,00 TL satış bedeli karşılığında brüt 118 m2 alanlı 3+1 daireyi davacıya sattığını, davalı şirketin kuruluş ünvanının ... Yapı A.Ş. olduğunu, davalı şirketin davacı ve diğer alıcılardan temin ettiği satış bedelleri ile ... ilçesi 1398 ada 2 parselde kayıtlı olan arsayı satın aldığını, Future Park adlı konut projesini geliştirdiğini, kura sonucu dava konusu taşınmazın çıktığını belirterek, 2 No.lu parselde A Blok 17 No.lu dairenin tapusunun iptali ile tesciline, olmaz ise rayiç değer üzerinden şimdilik 5000-TLnin tahsiline, dairedeki yüzölçümü eksikliği nedeniyele ve kira kaybı nedeniyle belirsiz alacak davası kapsamında şimdilik 5.000,00 TL ve 3.000,00 TL'nin tahsiline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı;

1. Davacının iddiasının aksine ilk konut alıcılarından toplanan tutar ile Future Park projesinin tamamlanmaya çalışılması söz konusu değildir. Zira davacının iddiasına göre toplanan para, sadece projeye konu arsanın ellibeşmilyon ... Lirası olan maliyetini karşılamaya dahi yetmemektedir. Future Park projesinin tamamlanması için sarf edilen toplam tutar, bugünkü maliyetler üzerinden dörtyüzyirmimilyon ... Lirasının üzerinde gerçekleşecektir.

2. Davacının iddia ettiği gibi, davacının da içinde bulunduğu dairelerin değerleri alım fiyatlarını katlamış durumdadır. Bu durum projeye yatırım yapan davacı ve diğer müşterilerin yatırımlarının karlılığını ortaya koymaktadır. Zira davacının iddiasının aksine ilk konut alıcılarının devre zorlanması söz konusu olmamıştır. Öyle ki, yediyüzotuza yakın bağımsız bölümün bulunduğu A, B, C ve D bloklarında, 2011 yılından bugüne kadar yalnızca 67 (altmışyedi) bağımsız bölüm devredilmiştir. Bu devirlerin hepsi maliklerin rızaları ile gerçekleşmiştir. Davacının iddiasının aksine yedi yıl içinde gerçekleşen devirler toplam bağımsız bölümlerin yüzde yedisi civarındadır. Bu husus, maliklerin devre zorlanarak değer artışından davalı yüklenicinin faydalanmaya çalıştığı iddiasının gerçeğe aykırı olduğunu ortaya koymaktadır.

3- Davalı müvekkil, kat irtifakının kurulmasını gerçekleştirmiş ve maliklerin sahip olacağı bağımsız bölümün belirlenmesi için 27.02.2018 tarihinde Bakırköy 53. Noterliğinin nezaretinde kura çekimini gerçekleştirmiştir. Kura çekimi sonrasında tüm maliklerin bağımsız bölümleri belirlenmiş ve malikler devre davet edilmiştir.

4. Özelleşme ile brüt 110 metrekare daire ve Ek Protokol ile brüt 118 metrekare daire teslimi taahhüt edilmesine karşın imar ve proje değişiklikleri sonrasında gerçekleşen brüt daire alanları 135 metrekaredir. Buna göre maliklere teslimi taahhüt edilenden 17 metrekare daha büyük daireler ortaya çıkmıştır. Davacının dairelerin 98 metrekare olduğuna dair iddiaları gerçek hilafınadır. Bağımsız bölüm maliklerine, bu ilave alan bedelleri ile Kök Sözleşme ve Ek Protokol tahtında ödenmesi gereken akıllı ev sistemi, abonelikler ve tapu işlemleri için sarf edilecek bedelleri (toplam 44.750,00 TL) ödeyenlere kat irtifak tapularının devrinin yapılacağı bildirilmiş ve bu ödemeleri gerçekleştiren çok sayıdaki maliklere tapu devirleri başlamıştır.

5. Davalı şirket, kat irtifak tapusunun devri için gerekli tüm şartları sağlamış olmasına karşın ödeme yükümlülükleri yerine gelmediği için kat irtifakı gerçekleşmemiştir. Bu ödemelerin gerçekleşmesi üzerine kat irtifak tapusunun devri gerçekleştirilecektir.

6. Brüt alan artışı ve olumsuz ... koşulları nedeniyle çalışılamayan dönemler dikkate alındığında teslim tarihinin 31.12.2018 olarak kabulü gerekir. Bu nedenle davalı şirketin teslimde temerrüde düştüğünden söz edilemez. Ayrıca yine davacının brüt alan artışı, akıllı ev sistemi, abonelikler, tapu işlemleri ve diğer ödemelerde mütemerrit olması nedeniyle davalı şirketin temerrüdü söz konusu olamaz

7- Davacı yan, teslim tarihi olan 31.12.2017 tarihi itibariyle teslimde temerrüt söz konusu olduğu için aylık 1.000,00 TL kira tazminatına hak kazandığını iddia etmektedir. Buna karşın anıldığı üzere, teslim tarihinin 31.12.2018 tarihine ötelenmesi gerekmektedir. Bunun yanısıra Ek Protokolün 3.8 maddesine göre 3 aylık ek sürede kira tazminatı talep edilemeyecektir. Bu durumda kira tazminatının doğması için 31.03.2019 tarihinde teslimin yapılamamış olması gerekir. Dolayısıyla halihazırda kira tazminatı ödemesinden söz edilemez, şeklinde beyanlarla, davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile;

1. Davanın kabulüne,

2. Dava konusu, İstanbul ili, ... ilçesi, ... Köyü, 1398 ada, 2 parsel A blok 47 numaralı bağımsız bölümün davalı adına olan tapusunun iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline,

3. Davacının kira alacağı bakımından 6.380,00 TL’nin HMK'nın 107 nci maddesi gereği dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

4. Eksik ifadan kaynaklanan 11.747,00 TL’nin HMK 107 inci maddesi gereği dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacılar vekili hüküm kısmındaki yanlışlığın düzeltilmesini talep etmiştir

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile;

1. Davacılar vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne,

2. Bakırköy 1. Tüketici Mahkemesinin 12.12.2019 tarih ve 2018/304 Esas, 2019/799 Karar ... kararının kaldırılmasına, HMK'nın 353/1-b-2 maddesi gereğince gerekçe ve hüküm düzeltilmek suretiyle; davanın kabulüne,

Dava konusu, İstanbul ili, ... ilçesi, ... Köyü, 1398 ada, 2 parsel A blok 47 numaralı bağımsız bölümün davalı adına olan tapusunun iptali ile davacılar adına eşit hisseli olarak tapuya kayıt ve tesciline,

Davacının kira alacağı bakımından 6.380,00 TL’nin HMK 107 nci maddesi gereği dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacılara eşit hisseli olarak verilmesine,

Eksik ifadan kaynaklanan 11.747,00 TL’nin HMK'nın 107 nci maddesi gereği dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacılara eşit hisseli olarak verilmesine, karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi, hükümde ''davacı adına'' tesciline dair kısmı ''davacılar adına tesciline'' olarak düzeltmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde iflas masası yetkilisi temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. İcra Dairesi yetkilisi dilekçe ile; "Bakırköy 3. Asliye Ticaret Mahkemesinin 24.11.2021 tarih ve 2021/565 Esas ... dava dosyası ile İstanbul Ticaret Sicil Müdürlüğünün 772573-0 Sicil Numarasında kayıtlı 1320067729 vergi No.lu ... Mahallesi 1069 Sokak No: 9 ... İstanbul adresinde faaliyet gösteren ... Organizasyon İnşaat Sanayi A.Ş.'nin 24.11.2021 tarihli ve saat 09:42 itibariyle tasfiye işlemlerine başlanmış olup, tasfiye işlemleri müdürlüğümüzün yukarıda yazılı dosyasından başlanmıştır.

Müdürülüğümüz dosyasına gönderilen ilgi ... ilamdaki müflis adına olan sulh, kabul, ibra yetkilerimiz bulunmadığı ve aleyhe hususlara itiraz ettiğimizi bildiririz. Henüz masa vekili atanmadığından duruşmada mazeretli sayılmamız ve İİK'nın 19 uncu maddesi gereğince müflis yönünden davanın 2 nci alacaklılar toplantısından 10 gün sonrasına bırakılması hususu takdirlerinize arz olunur" şeklindedir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, tapu iptali ve tescil olmaz ise tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. 2004 ... İcra ve İflas Kanunu'nun (İİK) 191 inci maddesi gereğince, borçlunun iflas açıldıktan sonra masaya ait mallar üzerinde her türlü tasarrufu alacaklılara karşı hükümsüzdür. Müflisin masa malları üzerindeki tasarruf yetkisi iflâs ile kısıtlandığından, aynı Kanun'un 226 ncı maddesi uyarınca da masanın kanuni mümessilinin iflas idaresi olduğu kabul edilmiştir. Belirtilen hükümler gereğince; iflasın açılmasıyla taraf sıfatı ve dava takip yetkisi artık müflise değil, iflas idaresine ait olup, adi tasfiyede İİK'nın 226 ve 229 uncu maddeleri gereği iflas masasını temsil yetkisi iflas idare memurlarına, şayet basit tasfiye (İİK'nın m. 218) usulü benimsenmişse, bu temsil yetkisi iflas dairesine aittir.

2. Müflisin, iflâsın açılması ile hak ehliyetini kaybetmediği gibi dava ehliyetini de kaybettiği söylenemese de masa malları üzerindeki tasarruf yetkisi kısıtlandığından, masa ile ilgili davalar hakkındaki taraf sıfatı ve dava takip yetkisi artık müflise değil, iflâs idaresine ait olacaktır. İflâs idaresinin bu dava takip yetkisini kullanıp kullanmayacağını tespit edebilmek için, ilk önce iflâs organlarının oluşması ve her dava hakkında esaslı bilgi sahibi olunması gerekir. Bu ise, zaman isteyen bir husustur. İşte bu nedenle, İİK'nın 194 üncü maddesi gereğince müflisin davacı ve davalı bulunduğu hukuk davalarının, iflâsın açılması ile belli bir süre için durması öngörülmüştür.

3. İİK'nın 194 üncü maddesine göre; "Acele haller müstesna olmak üzere iflasın açılması ile kural olarak müflisin davacı ve davalı olduğu hukuk davaları durur, ancak alacaklıların ikinci toplantısından on gün sonra devam olunabilir."

4. İflâsın açılması ile duracak olan davalar, iflâstan önce açılmış olup da hâlen derdest bulunan ve iflâs masasına giren mal, alacak ve haklara ilişkin hukuk davalarıdır. Bunlar, müflisin açmış olduğu davalar ile müflise karşı açılmış olan davalardır. Davaların durduğu bu süre içinde, iflâs idaresi, ... davalar hakkında araştırma yapar ve bu davaların geleceği hakkında karar verir. Burada, müflisin davacı veya davalı olmasına göre usul işlemleri farklılık arz eder.

5. Müflisin davacı olduğu davalarda; iflâs idaresi bir davanın başarı şansı olduğu kanısına varırsa, masanın bu davayı takip etmesine karar verir; bu karar ikinci alacaklılar toplantısının uygun bulması ile kesinleşir ve ikinci alacaklılar toplantısından sonraki on günlük süre geçince, bundan böyle davaya, davacı olarak iflâs idaresi tarafından devam edilir. İflâs idaresi ve ikinci alacaklılar toplantısı, davanın başarı şansı olmadığı kanısına varırlarsa, masanın davayı takip etmemesine karar verirler. Bu hâlde o davayı takip yetkisi, isteyen alacaklıya devredilir (İİK md. 245). Hiçbir alacaklı davayı takip etmek istemezse, o zaman, müflisin dava takip yetkisi yeniden doğar ve müflis iflâsın kapanmasını beklemeden, davayı kendi adına devam ettirebilir.

6. Müflisin davalı olduğu davalarda ise; iflâs idaresi, alacakları tahkik ederken (İİK md. 230 vd) müflise karşı dava açan alacaklının alacağının mevcut olup olmadığı hakkında bir karar vermez; sadece, bu alacağı çekişmeli alacak olarak sıra cetveline geçirir. Bu alacağın, dolayısıyla davanın kabul edilip edilmeyeceği hakkında ikinci alacaklılar toplantısında karar verilir. İkinci alacaklılar toplantısında davaya devam edilmesine karar verilirse iflâs idaresi, ikinci alacaklılar toplantısından on gün sonra davayı takip eder veya tayin edeceği bir avukat vasıtasıyla davayı takip ettirir. Bir hukuk davasının kayıt-kabul davasına dönüşmesi için davalının iflas etmesi, iflas idaresinin de dava konusu alacağı iflas masasına kabul etmemesi gerekir. Davalı tarafı dava sırasında iflas eden aleyhine iflastan önce açılan ve İİK'nın 194 üncü maddesi hükmünde sayılan istisnalardan olmayan bir davaya bakan mahkemenin, asıl dava konusu alacağın, ikinci alacaklılar toplantısında iflas masasına kaydedilip, alacağın masa tarafından kesin olarak kabul edilip edilmediğini araştırması ve şayet kesin suretle kayıt ve kabul edilmiş ise, konusu kalmayan davada hüküm tesisine yer olmadığına karar vermesi; masaya kayıt edilmesi istenip de alacak kısmen veya tamamen reddedilmiş ise ve kayıt-kabul davası ayrıca açılmamışsa, davaya alacağın iflas masasına kayıt ve kabulü davası olarak devam edilerek, varılacak sonuç çerçevesinde bir karar vermesi gerekir.

3. Değerlendirme

1. Tüm dosya içeriği ve toplanan delilerden, Bakırköy 3. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2021/565 Esas, 2021/1120 Karar ... dosyasında, davalı ... Organizasyon İnşaat ve Sanayi A.Ş.’nin 24.11.2021 günü saat 09:42’den itibaren iflasına karar verilmiş olup tasfiye işlemleri başlanmıştır.

2. Somut olaya gelince; davanın 25.04.2018 tarihinde açıldığı, Bölge Adliye Mahkemesinin karar tarihi ile aynı gün şirketin iflasına karar verildiği, müflisin iflasına karar verilmekle tüzel kişiliğinin sona erdiği ve davayı takip yetkisinin iflas idaresine geçtiği anlaşılmaktadır.

3. Bu itibarla, İlk Derece Mahkemesince; davalı müflis şirket yönünden, iflas idaresine gerekli tebligatların yapılıp taraf teşkili sağlandıktan sonra yukarıda açıklanan usullere göre yargılamaya devam edilmesi ve oluşacak sonuca bir karar verilmesi gerektiğinden, hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Bozma nedenine göre sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine; kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

18.10.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.