Esas No: 2014/7118
Karar No: 2015/3622
Karar Tarihi: 13.04.2015

**6. Hukuk Dairesi         2014/7118 E.  ,  2015/3622 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Ankara 5. Sulh Hukuk Mahkemesi

TARİHİ : 09/04/2014

NUMARASI : 2012/1343-2014/533

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira parasının tenzili ve istirdat davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava,kiralananda sonradan çıkan ayıp nedeniyle kira parasının tenzili ve istirdat istemine ilişkindir. Mahkemece, kira parasının 13/11/2012 tarihinden itibaren 6.562,50 TL olarak tespitine, fazlaya ilişkin taleplerin reddine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkilinin 27/01/2012 tarihli kira sözleşmesi uyarınca, Dr. Abdurrahman Yurtaslan Onkoloji Eğitim ve Araştırma Hastanesinde yer alan "C... A...Kafeterya ve Lokanta'nın kiracısı olduğunu, üçer aylık dönemler halinde 26.250,00 TL kira ödenen taşınmazın, 06/03/2012 tarihli "İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı" ile faaliyetini sürdürdüğünü, kira akdinin yapılmasının hemen sonrasında hastaneye ait Bekleme Salonunda Kantin Ruhsatı ile faaliyet gösteren işyerinde, davalının göz yumması ile önce köfte, döner, çorba satışı yapılmasının, dışarıya masa konulmasının, ardından da paket servisi verilecek şekilde ruhsat verilmesinin sağlandığını, ayrıca hastane içinde kantin ruhsatı ile çalışma gerçekleştiren A..... Gıda Turizm İnşaat Sanayi ve Tic. Ltd.Şti.'nin ana giriş kapısının karşısına ruhsatsız olarak inşa edilen yapıya taşındığını, bu işletmenin de dışarıya masa koyarak faaliyette bulunduğunu, döner, çorba, satışı paket servisi yaptığını bu durumun 6098 sayılı B.K. 301,304, 307 maddelerine açıkça aykırı olduğunu, müvekkilinin seçimlik hakkını akdin feshi değil, kiranın tenzili yolunda kullanıldığını belirterek, 26.250,00 TL olarak ödenen kiranın akde aykırı davranılması nedeniyle 8.750,00 TL 'ye tenziline fazladan ödenen 52.500,00 TL'nin ödeme tarihlerinden geçerli avans faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, davanın reddini savunmuştur.Mahkemece,Davanın kısmen kabülü ile, kira sözleşmesinde davalının yakın çevrede aynı faaliyette yer işletilmemesine ilişkin taahhüdünün bulunmadığı, sözleşmenin 8. Maddesinde sözleşmeden sonra ortaya çıkan kamudan kaynaklanan hakkın kullanımını engelleyen sebepler hariç kira bedelinin indirilmesinin istenemeyeceği kararlaştırılmış ise de ; sözleşme sonrasında baştaki koşulların değişmiş olduğu, yakın çevrede benzer faaliyette bulunan işletmelerin olması sebebiyle davacının kar kaybının oluştuğu durumun davalıya 30/10/2012 tarihli yazı ile bildirildiği, 7/11/2012 tarihli cevabi yazı ile davalı tarafça aykırılık bulunmadığının ileri sürüldüğü BK 305 maddesi uyarınca kiralananla ilgili koşulların değişmiş olduğu gözetilerek 13/11/2012 tarihinden itibaren 6.562,50 TL olarak tespitine, fazlaya ilişkin taleplerin reddine, karar verilmiştir.

1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin tüm davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davalı vekilinin temyiz itirazlarına gelince; dava konusu taşınmazın davacı tarafından 27/01/2012 tarihli ve yer tesliminden itibaren üç yıl süreli kira sözleşmesi ile yıllık 105.000,00 TL bedelle kafeterya-lokanta olarak kullanılmak üzere kiralandığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.Davacı vekili dava dilekçesinde ,dava dışı A... Gıda Turizm İnşaat Sanayi ve Tic. Ltd.Şti. İle V... Eğitim Öğretim Turizm Kırtasiye Ltd.Şti. tarafından işletilen işyerlerinin kendi kira sözleşmelerinde belirlenen amaca aykırı olarak kullanıldığını ve bu duruma kiraya verenin müdahale etmemesinin müvekkilinin zararına neden olduğunu belirterek kira parasının tenzil edilerek belirlenmesini talep etmiştir. Dava tarihi itibarı ile geçerli olan ve TBK 301. maddesine göre kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.TBK 305. maddesine göre davacı, kiralanan sonradan ayıplı olması durumunda kiraya verenden ayıpların giderilmesini ve ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını yada zararının giderilmesini isteyebilir. Aynı madeninin son fıkrasında ise önemli ayıp durumunda kira sözleşmesinin feshini isteyebileceği düzenlenmiştir. Davacı kira sözleşmesinin feshini istememiştir. Davacının dava tarihinden itibaren kiralananda sonradan meydana gelen ayıp oranında indirim istemesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Mahkemece dava dışı A....Gıda Turizm İnşaat Sanayi ve Tic. Ltd.Şti. İle V... Eğitim Öğretim Turizm Kırtasiye Ltd.Şti.lerine ait bilanço ve gelir tabloları bilirkişi aracılığıyla incelenerek dava dışı şirketlerin karında meydana gelen artışların her iki şirketin kiralanan alan dışında faaliyete başlamaları ile faaliyetlerinin kantin dışına çıkması ve paket servisine başlanmış olmasından kaynaklandığı ve A.... Gıda Turizm İnşaat Sanayi ve Tic. Ltd.Şti.nin 2012 yılında brüt ve net satışlarının yedi kat arttığı bunun davacının kar kaybına neden olduğu belirtilerek yazılı şekilde davanın kısmen kabulü ile kira parasının tenziline karar verilmiştir.Sadece anılan şirketlerin bilanço ve gelir tablolarında inceleme yapılarak davacı kiracının kâr kaybının olduğu sonucuna ulaşmak mümkün değildir.Mahkemece dava dışı şirketlerin belirlendiği aynı usulle davacı kiracının da kira sözleşmesinin başlangıç tarihi olan 27/01/2012 tarihinden dava tarihine kadar olan kâr değişikliği de belirlenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ile yazılı şekilde davanın kısmen kabulü ile kira parasının tenziline karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ:Yukarıda (2) No'lu bentte açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 13/04/2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.