Esas No: 2023/867
Karar No: 2024/1473
Karar Tarihi: 11.03.2024

**7. Hukuk Dairesi         2023/867 E.  ,  2024/1473 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/256 E., 2022/1796 K.

KARAR : Esastan ret

İLK DERECE MAHKEMESİ : Yalova 2. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2020/224 E., 2021/522 K.

Taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle;kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; davalılar murisinin müvekkillerinin murisine dava konusu eski 72 parsel (yeni 130 ada 33 parsel) sayılı taşınmazın batı kısmında yer alan toplam 2700 m2'lik kısmını, noterden düzenleme şeklinde akdedilen 21.12.1960 ve 18.09.1964 tarihli satış vaadi sözleşmeleri ile satmayı vaadettiğini, taşınmaz bedelinin sözleşme esnasında ödendiğini ve ilgili kısmın müvekkillerinin murisine teslim ediliğini, dava tarihine kadar devrin gerçekleştirilmediğini belirterek, 130 ada 33 parselde sayılı taşınmazda 2700 m2'lik kısmına ait tapu kaydının iptali ile müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; taşınmazın zilyetliğinin fiilen devredilmediğini ve zaman aşımı süresinin geçtiğini belirterek, davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 12.10.2021 tarihli, 2020/224 Esas, 2021/522 Karar sayılı kararı ile "...dava konusu taşınmazın tarla vasfında olduğu, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 8 inci maddesi uyarınca taşınmazın ifrazının veya bölünmesinin kanunun aradığı şartlar yönünden olanaklı olmadığı..." gerekçesiyle "...davanın reddine..." karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda (III) numaralı bentte belirtilen karşı süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacılar vekili istinaf dilekçesinde özetle; dava konu taşınmazın İmar Kanunu Plansız Alanlar Yönetmeliğine tabi olduğunu, yönetmeliğin imkanlarına göre sorunun çözülmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verildiğini, köy camisinin 33 parselden ayrılan 32 parsel üzerinde olduğunu, 33 ve 32 parselin bitişiğinde müvekkillerinin maliki bulunduğu 35 parsel sayılı taşınmazın bulunduğunu, 35 parsel sayılı taşınmazın ana yola cephesinin 17,58 mt olduğunu, ifraz sırasında Plansız Alanlar Yönetmeliğindeki 15 mt yol cephesi şartını yerine getirmek için 33 parselden müvekkilleri lehine ayrılacak kısmın, müvekkillerinin taşınmazı 35 parselle tevhidini talep ettiklerini, 28 cm eksiklik yüzünden davanın reddedildiğini ileri sürerek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 02.12.2022 tarihli ve 2022/256 Esas, 2022/1796 Karar sayılı kararı ile "... bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen 22.03.2021 tarihli raporu ile belirlendiği gibi, dava konusu taşınmazın Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği kapsamında kaldığı, dava konusu 130 ada 33 parsel sayılı taşınmazın kullanım şekline göre ikiye bölünmek sureti ile veya davacılara ait 35 parsel sayılı taşınmazla birleştirilmek suretiyle ifrazının mümkün olmadığı hususunun fen bilirkişinin 20.08.2021 tarihli ek raporu, 10.03.2021 tarihli fen bilirkişi raporu ile Yalova İl Özel İdaresinin 03.03.2021 tarihli yazısından anlaşıldığı, dava konusu edilen satış vaadine konu kısmın ifrazının mümkün olmadığı, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 8 inci maddesi uyarınca hisseden hisse iptali ile pay ve paydaş adedinin arttırılmasının da mümkün olmadığından mahkemece davanın reddine karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik bulunmadığı..." gerekçeleriyle "...davacı vekilinin istinaf başvurularının esastan reddine..." karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda (IV.C) bendinde belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacılar vekili dosya kapsamındaki beyan ve istinaf sebeplerine dayanarak Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulması istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

2. Davacılar vekili temyiz dilekçesinin ibrazından sonra verdiği 28.09.2023 tarihli ek beyan dilekçesinde ise özetle; 3402 sayılı Kanun'un 41 nci maddesi gereği dava konusu 33 parsel sayılı taşınmaz alanının 5246 m2'den 5181 m2'ye düştüğünü, hata düzeltme krokisinin dilekçe ekinde sunulduğunu, 33 parsel sayılı taşınmazda krokide yer aldığı şekilde D3 ve D5 kırıkları arasındaki mesafenin 19,28 m2 olduğunu, bu durumun 15 mt cephe şartını sağlayacağını belirtmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Dava, düzenleme şeklindeki satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri,

2. Kaynağını Türk Borçlar Kanunu'nun 29 uncu maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu'nun 237 nci maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı ve Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca Noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmî şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu'nun 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

3. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nda toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemek amacıyla yeniden bazı düzenlemeler yapılmıştır.

4. Kanun'un “Tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi” başlıklı 8 inci maddesi gereğince tarım arazileri; doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre nitelikleri mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılmıştır.

5. Yapılan düzenlemelerle, asgari tarımsal arazi büyüklüğüne erişmiş tarımsal arazilerin bölünemez eşya niteliği kazanmış olacağı,

6. Asgari tarımsal arazi büyüklüğünün mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemeyeceği, ifraz edilemeyeceği, hisselendirilemeyeceği, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedinin artırılamayacağı hüküm altına alınmıştır.

7. Bu nedenle birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazilerinin asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altında ifrazı, dolayısıyla satışı mümkün değildir. Ancak, bu nitelikteki arazilerde asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altındaki yüzölçümlerine karşılık gelen mevcut payların bölünmeden üçüncü kişilere satışına bir engel bulunmamaktadır.

3. Değerlendirme

1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacılar vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

11.03.2024 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.