Esas No: 2015/6022
Karar No: 2017/9451
Karar Tarihi: 18.12.2017

**14. Hukuk Dairesi         2015/6022 E.  ,  2017/9451 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 19.10.2006 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil veya tazminat talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 17.11.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar ve bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava, satış vaadi sözleşmesi ve haricen satın almaya dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir.

Davacı ... ., davalı ... ile ... Noterliğinin 16.05.1994 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile dava konusu 504 parsel sayılı taşınmazın 1032 metrekarelik kısmını satın aldığını, bedelin tamamını ödenmesine rağmen tapuda devir yapılmadığını ileri sürerek 504 parselin ... isabet eden 1032 metrekarelik kısmının iptali ile adına tescili, mümkün olmadığı takdirde de rayiç bedelin tazmini isteminde bulunmuştur.

Davacı ... . ise davalıların murisi... ile 03.03.1988 tarihli, ... Köyü muhtar ve azaları tarafından mühür ve imzalı '' tarla satış senedi '' başlıklı belge ile muris ... ait ve babası Eşe'den intikal eden 504 parselin 900 metrekarelik kısmını satın aldığını, bedelini ödemiş olmasına rağmen taşınmazın tapuda devredilmediğini ileri sürerek 504 parselin 900 metrekarelik kısmının davalılar adına olan tapusunun iptali ile adına tescili mümkün olmaması halinde ise sözleşmedeki bedelin güncel değerinin tazmini isteminde bulunmuştur.

Bir kısım davalılar vekili, dava konusu taşınmazın elbirliği mülkiyetine tabi bulunduğunu, sözleşmelerin ifa olanağı olmadığını bu nedenle davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacılar ve bir kısım davalılar vekili temyiz etmiştir.

1) Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya kapsamına göre bir kısım davalılar vekilinin tüm, davacıların tapu iptali ve tescil talebine yönelik temyiz itirazları yerinde görülmemiş reddi gerekmiştir.

2) Borcun ifa edilmemesi borçlunun sözleşmenin kendisine yüklediği ifa yüküne karşı bir davranış içinde olmasını ifade eder. Bu durumda borçlu ya borcu ifa imkanını kendi kusuru sonucu kaybetmiştir ya borcu ifa imkanına sahip olduğu halde haklı bir sebep bulunmaksızın ifadan tüm olarak kaçınmaktadır veya ifa etmiştir ama bu ifası noksandır, ayıplıdır ya da borçlu ifada kusurlu olarak gecikmiştir. Kural olarak borcun ifa edilmemesi borçlunun sorumluluğu sonucunu meydana getirir ve borcun ifa edilmemesinde borçlu "kusurlu" kabul edilir. 6098 sayılı Borçlar Kanununun 112 ve devamı maddeleri muaccel borcun ifa edilmemesi sonuçlarını düzenlemektedir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin herhangi bir nedenle ifa edilmemesi sonucu vaat alacaklısı alacağını kısmen veya tamamen elde edemez. Dolayısıyla ifa yokluğu nedeniyle zarara uğrar. Borçlar Kanununun 112 ve devamı maddeleri uyarınca alacaklının zararının tazmini gerekir. Bu tazminatın nedeni borçlunun taahhüdünü ihlal etmesidir. Borçlunun taahhüdü genellikle bir akte dayanır. Onun için buna (akdi tazminat), borçlunun sorumluluğuna da (akdi sorumluluk) denilmektedir.

Akdi sorumluluğun söz konusu olabilmesi için şu temel şartların olayda varlığı aranmalıdır. Geçerli bir borç ilişkisinin varlığı, bu borcun hiç ifa edilmemiş ya da kısmen ifa edilmiş bulunması, borçlunun borcunu ifa etmemesi nedeniyle alacaklının bir zarar görmesi, zarar ile borcun ifa edilmemesi arasında bir illiyet bağı olması, borçlunun ifa etmemede kusurlu olması.

Ayrıca, 6537 sayılı Kanun ile değişik 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesine göre, "Asgari tarımsal arazi büyüklüğü; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemez. Bakanlık asgari tarımsal arazi büyüklüklerini günün koşullarına göre artırabilir. Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz."

Davanın dayanağı olan taşınmaz satış sözleşmesinin haricen düzenlenmesi nedeniyle TMK’nın 706 Tapu Kanununun ... ve Noterlik Kanununun 60 maddeleri hükümlerince resmi biçim koşuluna uyularak yapılması gerektiğinden geçersizdir. Davacı geçersiz sözleşmeye dayanarak tapu iptali ve tescil isteminde bulunamaz. Ancak sözleşmenin taraflarından biri karşı tarafa sözleşmenin ifa olunacağı hususunda tam bir güvence vermiş ve alıcı da buna iyiniyetle inanarak kendisine düşen edimleri yerine getirmiş ise artık sözleşmenin şekil yönünden geçersizliğine dayanılması hakkın kötüye kullanılması sonucunu doğurur.

Somut olayda; dava konusu taşınmaz tarla niteliğinde, 20.700,00 m2 yüzölçümüne sahip olup aralarında davalıların murisi ....'nin de olduğu...mirasçıları adına elbirliği mülkiyetine tabidir. O halde yapılan açıklamalara göre dava konusu taşınmazın davacılar adına tescili mümkün olmadığından satış vaadi sözleşmesinin ve haricen satım sözleşmesinin hüküm ve sonuç meydana getirmeyeceği, sadece bir taahhüt işlemi olarak davalıları borçlandıracağı açıktır. Dolayısıyla davacılar, satış vaadi sözleşmesine ve haricen satım sözleşmesine dayanarak mülkiyet aktarımı isteminde bulunamaz. Sadece satış vaadi sözleşmesinde vaat edilen taşınmazın rayiç bedeli, haricen satım sözleşmesinde ise vaat edilen taşınmazın güncel bedeli üzerinden tazminat isteyebilirler.

Her ne kadar mahkemece davacıların tapu iptali ve tescil talepleri yönünden davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamakta ise de tazminat isteminde bulunma hakları olduğu göz önüne alınarak yapılan açıklamalara göre tazminat istemlerinin değerlendirilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan açıklanan nedenlerle 1) Bir kısım davalılar vekilinin tüm, davacıların sair temyiz itirazlarının REDDİNE, 2) Davacıların tazminat talebine yönelik temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatıranlara iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

18.12.2017 gününde oybirliği ile karar verildi.