Esas No: 2023/1427
Karar No: 2024/3324
Karar Tarihi: 09.10.2024

**6. Hukuk Dairesi         2023/1427 E.  ,  2024/3324 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/146 E., 2023/131 K.

HÜKÜM : Esastan Red

İLK DERECE MAHKEMESİ: Düzce 3. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/244 E., 2021/410 K.

Davacı vekili, dava dışı ... Yapı İnşaat ve Ticaret Ltd. Şti. İle Düzce 2. Noterliği'nin 27/07/1998 tarih ve 02717 yevmiye numaralı vekaleten düzenleme şeklinde gayrimenkul satış sözleşmesi imzalandığını ve Bolu ili Düzce ilçesi Kültür Mahallesi 11 ada 6 parselde bulunan gayrimenkul üzerinde inşa edilecek iş merkezinin 1. Katındaki 218 numaralı ve 2. katındaki 386 numaralı iş yerlerinin davacıya satılacağının kararlaştırıldığını ve 200.000,000 eski Türk Lirası'nın peşin olarak ödendiğini, Düzce'de 1999 yılında meydana gelen deprem sonrasında arsa sahibi Düzce Belediyesi ile davadışı ... Yapı İnşaat ve Ticaret Ltd. Şti. arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hak sahiplerinin hakları saklı kalmak kaydıyla feshedildiğini ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin davalıya devredildiğini, inşaatın davalı tarafından tamamlandığını, ancak davalıya başvurularından cevap alamadığını, belirtilen nedenlerle taşınmazların adına tesciline olmadığı taktirde taşınmazların rayiç değerinden şimdilik 50.000,00 Türk Lirası bedelin 31.12.1996 tarihinden itibaren işleyen ticari faiziyle birlikte, 26.11.2015 tarihli ıslah dilekçesi ile de toplam 175.840,00 Türk Lirası bedelin 31.12.1996 tarihinden itibaren işleyen ticari faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davacı vekili birleşen davasında, bedel istemini, öncesinde 26.05.2015 tarihli rapora göre ıslah ile artırdığından ve aynı dava da yeniden ıslah isteminde bulunmayacağından, 14.03.2017 tarihli rapora göre dava konusu taşınmazların toplam değerinin 288.990,00 Türk Lirası olduğu tespit edilmekle bu rapora göre bakiye alacakları yönünden birleştirilen davayı açtığını ileri sürerek taşınmazların adına tescilini veya taşınmazların rayiç değerinden bakiye 113.150,00 Türk Lirası bedelin 31.12.1996 tarihinden itibaren işleyen ticari faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili asıl ve birleşen davalara cevabında, Davacı tarafın ... Yapı İnşaat ve Ticaret Ltd. Şti. ile arasında imzalamış olduğu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin kişisel hak doğuran bir hak olduğunu, bu hakkın sözleşmenin tarafı olmayan 3. kişilere karşı ileri sürülmesinin mümkün olmadığını, her ne kadar Düzce Belediyesi ve ... Yapı İnşaat ve Ticaret Ltd. Şti. ile davalı arasındaki satışa ilişkin işlemlerde hak sahiplerinin haklarının korunacağından bahsedilmiş olsa dahi tapuya şerh verilmemiş olan satış vaadi sözleşmesinin, bu sözleşmelerde de belirtilmediğini, yapılan sözleşmelerdeki hak sahipliğinin ayni hakka ilişkin olduğunu, sözleşme tarihi itibariyle gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi için 10 yıllık zaman aşımı süresinin dolduğunu, zaman aşımına uğramış bir hakkın devrinin de mümkün olmadığını, satış vaadi sözleşmesinin ayni bir hak değil nisbi bir hak olduğunu, alacaklısına sadece sözleşmenin tarafı olanlara karşı kişisel başvuru hakkı tanıdığından açılan davanın müvekkile yöneltilmesinin mümkün olmadığını, öncelikle dava şartı olan husumet nedeniyle davanın reddine karar verilmesinin gerektiğini, davalı şirketin inşaatının 2012 yılında tamamlamasından sonra taşınmazda yeniden kat irtifakı tesis edildiğinden dava tarihi itibariyle taşınmazda davacının hangi bağımsız bölümlere ilişkin bir hakka sahip olduğunun belli olmadığını, bu itibarla davalının müvekkilinin sözleşmeyi ifasının mümkün olmadığını, davalının satın almış olduğu bağımsız bölümlere uygun bir bölümde taşınmazın bulunmadığını, sözleşmenin aynen ifasının mümkün olmadığını, davacı sözleşmeden dönerek zararının tazminini isteyecekse bu durumda muhatabının gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini yaptığı ... Yapı İnşaat ve Ticaret Ltd. Şti. olacağını, tapuya şerh verilmemiş bu sözleşmenin 3. kişilere sorumluluk yüklemeyeceğinin sözleşmenin taraflarını bağlayacağının açık olduğunu belirterek öncelikle davanın husumet-zaman aşımı nedeniyle reddine, davanın esas yönünden reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İlk Derece Mahkemesince; Yargıtay (kapatılan) 15. Hukuk ve 6. Hukuk Dairelerinin önceki yüklenici ... Yapı İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi'nin üçüncü kişi konumundaki davalılarla yaptığı sözleşmeden doğan hak ve borçlarının, davalı ... ile aralarındaki devir sözleşmesinde devralan ... devredildiğine ilişkin hüküm bulunmadığından, devralan davalının davacılara karşı herhangi bir yükümlülüğünün bulunmayacağı ve bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerektiği yönünde açık ve net bozma kararları olduğu, Yargıtay (kapatılan 15.) 6. Hukuk Dairesinin aynı taşınmaz ve aynı devir sözleşmesine dayalı olarak bozma kararı vermiş olması sebebiyle, usul ekonomisi ilkesi de dikkate alınarak bu doğrultuda karar verilerek asıl ve birleşen davalarda davacının asıl ve terditli taleplerin ayrı ayrı reddine karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesi kararına karşı davacı vekilince istinaf yoluna başvurulması üzerine, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesince; davacı vekilinin istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir.

Bu karara karşı davacı vekilince süresinde temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

İlk derece mahkemesince asıl ve birleşen davanın reddine ilişkin karara karşı davacı vekilince yapılan istinaf başvurusu üzerine Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesince davacının istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiş ise de;

Dosya kapsamına göre, davadışı arsa sahibi Düzce Belediyesi ile dava dışı yüklenici ... İnş. San. ve Tic. Ltd Şti. arasında ilk kez 18.08.1995 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlendiği, bundan sonra ... İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. ile dava dışı ... Yapı İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında 31.07.1997 tarihinde inşaatın yapımının devrine ilişkin sözleşmenin düzenlendiği, bu devire arsa sahibi Düzce Belediyesinin muvafakat ettiği, 01.06.2010 tarihinde ise bu kez ... Yapı İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. ile davalı Krem Turizm İnş. San. ve Tic. Ltd Şti. arasında devir sözleşmesi düzenlendiği, bu devire de belediyenin muvafakat verdiği, davacının ise dava dışı ... Yapı İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. ile noterde düzenlediği 27.07.1998 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile dava konusu, Bolu ili Düzce ilçesi Kültür Mahallesi 11 ada 6 parselde bulunan gayrimenkul üzerinde inşa edilecek iş merkezinin 1. Katındaki 218 numaralı ve 2. Katındaki 386 numaralı iş yeri vasıflı bağımsız bölümleri satın aldığı anlaşılmaktadır.

Davacının talebi temliken tescil istemine ilişkindir. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptâli ve tescil davalarında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davalı yüklenici şirket inşaatı tamamlamış olmakla birlikte, özellikle 1999 yılında yaşanan Düzce depremi sonrasında kat irtifakı projesinin değişmesi nedeniyle davacı ile dava dışı ... İnşaat arasında imzalanan satış sözleşmesinde satımı kararlaştırılan bağımsız bölümlerin yeni kat irtifak projesinde yer almaması nedeniyle sözleşme konusu edimin imkansızlaştığı, tapunun iptali ve tescilinin mümkün olmadığı anlaşılmaktadır.

TBK nın Sözleşmenin devri başlıklı 205. maddesi, "Sözleşmenin devri, sözleşmeyi devralan ile devreden ve sözleşmede kalan taraf arasında yapılan ve devredenin bu sözleşmeden doğan taraf olma sıfatı ile birlikte bütün hak ve borçlarını devralana geçiren bir anlaşmadır. Sözleşmeyi devralan ile devreden arasında yapılan ve sözleşmede kalan diğer tarafça önceden verilen izne dayanan veya sonradan onaylanan anlaşma da, sözleşmenin devri hükümlerine tabidir. Sözleşmenin devrinin geçerliliği, devredilen sözleşmenin şekline bağlıdır. Kanundan doğan halefiyet hâlleri ile diğer özel hükümler saklıdır.

" şeklindedir.

Sözleşmenin devrinde taraflardan biri aynı kalmakta, diğer taraf ise tümüyle sözleşmeden çıkmakta, sözleşmeden doğan hak ve borçlar da tümüyle devralana geçmekte, muaccel hale gelen ve ifa edilmemiş edimleri de kapsayan bütünsel bir değişim meydana gelmektedir. Bu değişim hem geçmişe hem de geleceğe etkili olan külli bir değişimdir. Diğer bir ifadeyle, sözleşmenin devri halinde devralan asıl sözleşmenin tarafı konumuna geçer ve asıl sözleşmenin tüm hükümleri kendisini bağlayıcı hale gelir.

Somut olayda, davacının talebi 3. yüklenici olan ve sözleşmenin devri yoluyla inşaatı tamamlayan davalı şirketten, 1998 yılında kendi akidi 2. yüklenici olan ... Yapı İnşaat ve Ticaret Ltd. şirketinden devraldığı 2 adet bağımsız bölümün tapu iptal tescili olmadığı taktirde bedel istemine yöneliktir.

Sözleşme yapımından sonra ilk projenin özellikle 1999 yılı Düzce depremi nedeniyle değiştirildiği ve davacının temlik aldığı 1. kat 218 numaralı ve 2. Kat 386 numaralı bağımsız bölümlerin yeni projede bulunmadığı, projenin küçültüldüğü dolayısıyla davacının belirleyerek satın aldığı bağımsız bölümlerin tapu iptal tescil imkanı bulunmadığı dosya içeriği ile sabittir.

Bu durumda davacının terditli olan ikinci talebi yani her iki taşınmazın bedeline hükmedilmesi gerekir. Davacı taraf terditli talebinde her iki bağımsız bölümün dava tarihi itibariyle rayiç değerlerini talep ettiğinden, mahkemece davacının satın aldığı her iki bağımsız bölümün de niteliklerini dikkate alan dava tarihi itibariyle rayiç değerlerinin tespiti ile davalıdan faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesi gerekirken, davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.

Açıklanan nedenlerle ilk derece mahkemesi kararı ile bu karara karşı istinaf isteminin reddi kararı usul ve yasaya aykırı görülmüştür.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle;

İlk derece mahkemesi kararı ile bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin kararın usul ve yasaya aykırı olması nedeniyle HMK'nın 373/1. maddesi gereğince Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi kararı KALDIRILARAK; Düzce 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2021/244 Esas 2021/410 Karar sayılı kararının BOZULMASINA,

Dosyanın kararı veren ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesine GÖNDERİLMESİNE,

Peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine,

09.10.2024 tarihinde oy birliği ile kesin olarak karar verildi.