Esas No: 2018/2141
Karar No: 2018/4334
Karar Tarihi: 24.04.2018

**3. Hukuk Dairesi         2018/2141 E.  ,  2018/4334 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki kira bedelinin uyarlanması davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı ve davalı mirasçıları tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı, davalı ile aralarında 03.10.2001 başlangıç ve 31.12.2004 bitiş tarihli kira sözleşmesi bulunduğunu, sözleşmede kira bedelinin ay sonunda KDV dahil 4000 Litre motorin bedeli karşılığı olarak belirlendiğini, kira bedelinin emsal kira bedelleri karşısında çok düşük kaldığını belirterek yeni dönem olan 19.12.2012 tarihinden itibaren KDV dahil ay sonunda 6000 Litre motorin bedeli olarak tespitini istemiştir.

Davalı, dava konusu kiralananın akaryakıt istasyonu olduğunu ve niteliği itibariyle hasılat kirası hükümlerine tabi olması sebebiyle kira bedelinin tespiti davası açılamayacağını, kira bedelinin motorin fiyatına endeksli olduğunu akaryakıt fiyatlarındaki artışa bağlı olarak her ay artırılarak ödendiğini, sözleşmede artış şartı olmadığından kira bedelinin tespitine ilişkin dönemin de doğru olmadığını belirterek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile davaya konu olan 03.10.2001 başlangıç tarihli sözleşme uyarınca 01.01.2013 tarihinden geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin 4327 Litre motorin bedeline uyarlanmasına karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı mirasçıları tarafından temyiz edilmiştir.

1-Kiralanan taşınmazın demirbaşları ile kiraya verilmiş olması kira ilişkisini hasılat kirası olarak nitelendirmek için yeterli değildir. Kira ilişkisine Türk Borçlar Kanunu'nun hasılat kirasına dair hükümlerinin uygulanabilmesi için, kiralananın demirbaşları ve işletme ruhsatı ile birlikte kiralanmış olması ve işletme hakkının devredilmiş bulunması gerekir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 03.10.2001 başlangıç ve 31.12.2004 bitiş tarihli kira sözleşmesi bulunduğu hususunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Sözleşmede kiralanan " çalışır durumda akaryakıt istasyonu" olarak belirtilmiş, KDV dahil ay sonunda motorin satış fiyatı üzerinden 4000 litre yakıt bedeli aylık kira bedeli olarak kararlaştırılmış ve demirbaşları ile kiraya verilmiştir.

Davacı şirket dava dilekçesinde 19.12.2012 tarihinden itibaren kira bedelinin tespiti isteminde bulunmuş, Mahkemece gerekçeli hükümde davacının talebi dışında kira bedelinin uyarlanmasına karar verilmiştir. Davacının talebinin kira bedelinin tespiti mi uyarlaması mı olduğu anlaşılamamıştır. Öncelikle davacıya talebi açıklattırılarak buna göre taraflar arasındaki uyuşmazlığın hasılat kirası sözleşmesinden kaynaklandığının tespit edilmesi halinde Türk Borçlar Kanunu'nun Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları hakkındaki hükümlerin uygulanamayacağı, TBK’nun 344. ve devamı maddeleri gereği kira bedelinin tespiti talebinin ancak konut ve çatılı işyeri kiralarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda uygulanabileceği, bunun haricinde kalan yerler ile ilgili kira bedelinin tespitinin istenemeyeceği gözetilerek davanın reddine karar verilmesi gerekir.

Davacının talebinin kira bedelinin uyarlanması olması halinde ise;

Sözleşme hukukuna egemen olan sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa) ilkesi, hukukumuzda da kabul edilmiştir. Bu ilkeye göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, kararlaştırılan edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeniyle değişmiş olsa bile borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir.

Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında olan denge, sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hâsıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir. Hukukta bu zıtlık sözleşmenin değişen şartlara uydurulması ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.

Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette değişmişse artık taraflar akitle bağlı tutulmazlar, değişen koşullar karşısında TMK. nun 2. maddesi uyarınca sözleşmenin yeniden düzenlenmesi imkânı hâsıl olur. Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir. Akit yapılırken öngörülemeyen değişikliklerin borcun ifasını güçleştirmesi halinde “işlem temelinin çökmesi” gündeme gelir. İşlem temelinin çöktüğünü kabul eden hâkim; duruma göre, alacaklı lehine borçlunun edimini yükseltmeye, borçlu lehine (onun tamamen veya kısmen) akit yapıldığı andaki dengeyi sağlayacak biçimde, edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar vermek suretiyle sözleşmeyi değişen şartlara uydurur.

Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılırken önce sözleşmede, daha sonra kanunda bu hususta intibak (uyarlama) hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı takdirde sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir. Bazen de sözleşmede olumlu ve olumsuz intibak (uyarlama) kaydı bulunmakla beraber, bu kayda dayanılarak sözleşmenin kayıtla birlikte aynen uygulanmasını talep etmek TMK. nun 2/2 maddesi hükmü anlamında hakkın kötüye kullanılması manasına gelebilir. Böyle bir durumda sözleşmedeki intibak kaydına rağmen edimler arasında aşırı bir isabetsizlik çıkmışsa uyarlama yine yapılmalıdır. İşlem temelinin çöküşüne ilişkin uyuşmazlıkların giderilmesinde kaynak olarak TMK.nun 1, 2 ve 4.maddelerinden yararlanılacaktır. İşlem temelinin çöktüğünün dikkate alınması dürüstlük kuralının gereğidir. Diğer bir anlatımla durumun değişmesi halinde sözleşmede ısrar etmek dürüstlük kuralına aykırı bir tutum olur. Değişen durumların, sözleşmede kendiliğinden bulunan sözleşme adaletini bozması halinde, taraflar bu haller için bir tedbir almadıklarından, sözleşmede bir boşluk vardır. Bu boşluk, sözleşmenin anlamına ve taraf iradelerine önem verilerek yorum ile ve dürüstlük kuralına uygun olarak doldurulur (TMK md. 1). Bu yönteme o sözleşmenin yorum yoluyla düzeltilmesi veya değişen hal ve şartlara uyarlanması denilir. Uyarlama daha çok ve önemli ölçüde uzun ve sürekli borç ilişkilerinde söz konusu olur.

Sözleşmeye bağlılık ve saygı esastır. Her talep vukuunda sözleşmeyi değişen hal ve şartlara uydurmak mümkün değildir. Aksi halde özel hukuk sistemimizde geçerli olan “irade özgürlüğü”, “sözleşme serbestliği” ve “sözleşmeye bağlılık” ilkelerinden sapma tehlikesi ortaya çıkar. Sözleşmeye müdahale (uyarlama) müessesesi, istisnai, tali (ikinci derecede) ve yardımcı niteliktedir.

Sözleşmeye müdahale için, gerekli olan esaslara gelince; Sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir, beklenebilir, olağan ve hesaba katılabilir nitelikte olmamalı veya olaylar öngörülebilir olmakla beraber bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemelidir.

Sözleşmeye bağlılık esas olduğundan, uyarlama daima yardımcı bir çözüm olarak düşünülmelidir. Sözleşmeye yazılan özel hükümler yorumlanıp, bunların taraflara sağladığı hak ve yararlar ile ekonomik değişikliklerin etkileri, kiralananın nitelikleri gibi somut olayın özelliği ile belirlenecek tüm objektif ve sübjektif hal ve koşullar değerlendirilmeli, uyarlama yapılması kanaatine varılırsa, sözleşmedeki intibak boşluğu, hak ve nesafet, doğruluk, dürüstlük kuralları (TMK. 2/1, 4. md) ışığında yasa boşluğunda olduğu gibi TMK. nun 1. maddesindeki yetkiye dayanılarak hâkim tarafından doldurulmalıdır. Sözleşmenin değişen hal ve şartlara intibakını öngören veya görmeyen her türlü karar yukarıda açıklanan esasların, toplanan delillerin ret ve kabul edilen yönlerini, dayanaklarını içerir şekilde gerekçeli ve Yargıtay denetimine uygun olmalıdır. Burada önemle belirtilmesi gereken husus uyarlama davalarına özgü temel kurallar gözetilmeksizin salt kira parasının tesbitine ilişkin davalarda izlenen yöntemlerle, örneğin sadece taşınmazın cinsi, yüzölçümü, bulunduğu mevki, emsal taşınmazların kira bedelleri gibi verilerle intibak boşluğu doldurulup, sözleşme düzeltilemez. Değerlendirmede bunlar ancak yardımcı kaynak olarak gözetilebilir. Diğer bir anlatımla, sözleşmede yüklenilen edimleri tamamen başka bir anlam verilecek hale getirmek suretiyle bir tarafa beklenmedik şekilde olağanüstü yararlar sağlanamaz, sözleşme yeni bir hale dönüştürülemez. Yine sözleşmenin kurulması sırasında tarafların sözleşmeyi uzun süreli yapmalarına ilişkin birleşen amaç ve iradeleri hiçbir zaman gözden kaçırılmaması gereken vazgeçilmez bir olgudur. Gerçekten de uzun bir süreyle kira akdine bağlanmış kiracı ve kiralayanın hak ve vecibelerini, kısa süreli kira sözleşmesinin tarafları ile bir konumda görmenin sözleşme serbestîsi ilkesine, adalet ve mantık kurallarına aykırı olacağında duraksamaya yer olmamalıdır. Aksinin düşünülmesi halinde sözleşmenin fesih edildiği, yeni bir sözleşmenin ortaya çıktığı sonucuna kavuşmak gerekir ki hükümlerini sürdüren bağlayıcı ve ayakta duran sözleşme karşısında bunu kabul etmek mümkün değildir.

Mahkemece yukarıda açıklanan ilkeler ışığında uyarlama koşullarının varlığı araştırılarak kira bedelinin uyarlanmasına karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde eksik inceleme ve hüküm kurmaya elverişli ve yeterli görülmeyen kira bedelinin tespiti usulünce hazırlanan bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

2- Bozma nedenine göre sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.

SONUÇ : Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davalı ... mirasçıları tarafından yapılan temyiz itirazının kabulü ile 6100 sayılı HMK'ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3. madde hükmü gözetilerek HUMK'nın 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, ikinci bentte açıklanan nedenlerle davacının ve davalı mirasçılarının sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına, ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 24.04.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.