Esas No: 2023/861
Karar No: 2023/4372
Karar Tarihi: 03.10.2023

**7. Hukuk Dairesi         2023/861 E.  ,  2023/4372 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/2051 E., 2022/2426 K.

KARAR : Esastan ret

İLK DERECE MAHKEMESİ : Uzunköprü 2. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/195 E., 2022/23 K.

Taraflar arasındaki 5403 ... Yasa'nın 8/i maddesi uyarınca ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 26.09.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde temyiz eden davacı vekili Avukat ..., karşı taraftan davalı vekili Avukat ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin maliki olduğu 120 ada 2 parsel ... taşınmaza sınırdaş olan 120 ada 3 parsel ... taşınmazın 22.09.2017 tarihli satış işlemiyle davalıya satıldığını belirterek, 5403 ... Kanun’un 8/i maddesinde düzenlenen ön alım ... nedeniyle taşınmazın müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmazın ... gelirli tarımsal arazi büyüklüğü üzerinde olduğunu, müvekkilinin dava konusu taşınmazla tarımsal bütünlük arz eden 121 ada 3 ve 126 ada 2 parsel ... taşınmazda çiftçilik yaptığını, davacının ön alım hakkının kullanmasının dürüstlük ilkesine aykırı olduğunu beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazın 5403 ... Kanun'un 8 inci maddesinde belirtilen asgari tarımsal arazi büyüklüğünün çok üzerinde olduğu ön alım ... kullanılmasının 4721 ... Kanun'un 2 inci maddesine aykırı olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili istinaf dilekçesinde; eksik incelemeyle hatalı karar verildiğini, benzer bir davada Bölge Adliye Mahkemesince, davanın reddine ilişkin kararın kaldırılmasına karar verildiğini beyan ederek ve re'sen gözetilecek sebeplerle kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazın tek başına devletin öngördüğü tarımsal bütünlüğe sahip olduğu, davanın reddine ilişkin kararın usul ve Yasa'nın gerekçesine, 4721 ... Kanun'un 2 inci maddesine uygun olduğu gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; Bölge Adliye Mahkemesinin benzer davalarda farklı kararlar verdiğini, kararın eksik incelemeye dayalı ve hatalı olduğunu beyan ederek ve re'sen gözetilecek sebeplerle kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, dava konusu taşınmazın satışına yönelik olarak davacının 5403 ... Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 8/i maddesinin ikinci fıkrası uyarınca ön alım hakkını kullanıp kullanamayacağı, davaya konu taşınmazın asgari tarımsal arazi büyüklüğünü sağlaması nedeniyle davacının ön alım hakkını kullanmasının Kanun'un amacına ve dürüstlük ilkesine aykırılık teşkil edip etmediği noktalarında toplanmaktadır.

2. İlgili Hukuk

1. 6100 ... Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 ... Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri,

2. 1. 5403 ... Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun (5403 ... Kanun);

a) "Amaç" kenar başlıklı 1 inci maddesi şöyledir:

"Bu Kanunun amacı; toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi ve ... gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, tarımsal arazi ve ... gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemektir.

"

b) "Tanımlar" kenar başlıklı 3 üncü maddesinin ilgili bölümleri şöyledir:

"...

h) (Değişik: 30/4/2014-6537/3 md.) Asgari tarımsal arazi büyüklüğü: Üretim faaliyet ve girdileri rasyonel ve ekonomik olarak kullanıldığı takdirde, bir tarımsal arazide elde edilen verimliliğin, söz konusu tarımsal arazinin daha fazla küçülmesi hâlinde elde edilemeyeceği Bakanlıkça belirlenen en küçük tarımsal parsel büyüklüğünü,

ı) (Değişik: 30/4/2014-6537/3 md.) ... gelirli tarımsal arazi büyüklüğü: Bölge farklılıkları göz önünde bulundurularak il ve ilçelerin ekli (1) ... listede belirlenen ... gelirli tarımsal arazi büyüklüklerini,

...

İfade eder."

2. 6537 ... Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun (6537 ... Kanun) ile değişik 5403 ... Kanun'un 8 inci maddesi 3 üncü fıkrasının ilgili bölümü şöyledir:

"Asgari tarımsal arazi büyüklüğü; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemez. Bakanlık asgari tarımsal arazi büyüklüklerini günün koşullarına göre artırabilir. Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz..."

3. 28.10.2020 tarihinde kabul edilen ve 04.11.2020 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 7255 ... Gıda, Tarım ve Orman Alanında Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkında Kanun'un (7255 ... Kanun) 20 inci maddesi ile yürürlükten kaldırılan 5403 ... Kanun'un 8/i maddesinin ikinci ve üçüncü fıkrası şöyledir:

''Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Ön alım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir.

Ön alım hakkının kullanılmasında ... Medenî Kanunu hükümleri uygulanır.''

4. 4721 ... ... Medeni Kanunu'nun (4721 ... Kanun);

a)"Dürüst davranma" kenar başlıklı 2 inci maddesi şöyledir:

"Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır.

Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.

"

b)"Taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamaları" üst başlıklı ve "Genel olarak" kenar başlıklı 731 inci mddesi şöyledir:

"Taşınmaz mülkiyetinin kanundan ... kısıtlamaları, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur.

Bu kısıtlamaların ortadan kaldırılması veya değiştirilmesi, buna ilişkin sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesine ve tapu kütüğüne şerh verilmesine bağlıdır.

Kamu yararı için konulan kısıtlamalar kaldırılamaz ve değiştirilemez."

C) "Ön alım ... sahibi" kenar başlıklı 732 inci maddesi şöyledir:

"Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. "

d)"Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre" kenar başlıklı 733 üncü maddesi şöyledir:

" Cebrî artırmayla satışlarda önalım ... kullanılamaz.

Ön alım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.

Ön alım ..., satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer."

e)"Kullanılması" kenar başlıklı 734 üncü maddesi ise şöyledir:

"Ön alım ..., alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Ön alım ... sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür."

3. Değerlendirme

1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 ... Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 ... Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Yargıtay duruşma vekâlet ücreti 17.100,00 TL'nin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

03.10.2023 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

K A R Ş I O Y

Dava, 5403 ... Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nda 6537 ... Yasa ile yapılan değişikliğe dayalı, tarımsal arazilerde satış hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikinin ön alım hakkına ilişkindir.

Dava konusu Edirne ili, Uzunköprü ilçesi, ... Köyü, 120 ada 3 parsel ... tarla vasfındaki taşınmaz 22.09.2017 tarihinde satışa konu olmuş, sınırdaş tarımsal arazi maliki davacı tarafından süresi içerisinde belirtilen Yasa'nın dava tarihinde yürürlükte olan 8/i maddesi gereğince yasal ön alım ... dava açılarak kullanılmıştır.

5403 ... Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nda 6537 ... Yasa ile 30.04.2014 tarihinde değişiklik yapılarak, arazinin parçalanarak bütünlüğünün bozulmasını engellemek amacıyla sınırdaş arazi malikine ön alım ... tanınmıştır. Yasa'nın metninde ve gerekçesinde ön alım ... ile ilgili ... Medeni Kanunu hükümlerine atıf yapılmış, farklı bir koşul getirilmemiştir. Bu nedenle tarımsal arazinin devri hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri dava yolu ile ön alım hakkını kullanabileceklerdir. Ön alım hakkını kullanan birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine tarımsal arazinin devrine karar verileceği Yasa'nın 8/İ-2 nci bent son cümlesi ile belirtilmiş ise, de ön alım hakkını kullanan sınırdaş tarımsal arazi malikinin birden fazla olmaması hâlinde tarımsal bütünlük oluşturması gerektiğine dair bir koşul konulmamıştır. Bunun yanında anılan Yasa hükmünde ön alım hakkını devir yolu ile kullanan davacıya ait taşınmazın ve ön alıma konu taşınmazın ... gelirli arazi büyüklüğünün altında olması gerektiğine dair bir koşul da öngörülmemiştir.

Sayın çoğunluğun, Yasa'nın metninden anlaşılmayan hususta genişletici yorum ile taşınmazın asgari bölünmez büyüklüğü üzerinde kaldığından ön alım hakkının kullanılamayacağı şeklindeki kararına katılmıyoruz.