Esas No: 2008/5582
Karar No: 2008/6172
Karar Tarihi: 12.05.2008

**(Kapatılan)14. Hukuk Dairesi         2008/5582 E.  ,  2008/6172 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 23.07.2007 gününde verilen dilekçe ile ferağa icbar istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 06.03.2008 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı ... Unal tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava, 28.12.2005 tarihli biçimine uygun düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı 1283 ve 2519 parsellerdeki davalılardan ...’ya ait 1/4 payın iptal ve tesciline ilişkindir.

Davalılar, davayı kabul etmiştir.

Mahkemece, 5578 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkındaki Kanunun 8.maddesi bu tür satış vaatlerine izin vermediğinden, kaldı ki istemin kabulüne 3194 sayılı İmar Kanununun 18/son maddesi de engel olduğundan bahisle dava reddedilmiştir.

Hükmü, davacı temyiz etmiştir.

03.07.2005 tarihinde yayımlanarak yürürlüğe giren 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Hakkındaki Kanunun 1.maddesinde yasanın amacı “bu kanunun amacı; toprağın doğal veya yapay yollarla kaybını ve niteliklerini yitirmesini engelleyerek korunmasını, geliştirilmesini ve çevre öncelikli sürdürebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı arazi kullanımını sağlayacak unsur ve esasları belirlemektir” şeklinde açıklanmıştır.

Anılan yasanın kabul edildiği tarihteki 8.maddesi ise “tarım arazileri; doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre, nitelikleri Bakanlık tarafından belirlenen mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılır. Ayrıca, Bakanlık tarım

arazilerinin korunması, geliştirilmesi ve kullanımı ile ilgili farklı sınıflandırmalar yapabilir. Tarımsal faaliyetin ekonomik olarak yapılabildiği en küçük alana sahip ve daha fazla küçülmemesi gereken ... büyüklükteki tarımsal arazi parsel büyüklüğü, bölge ve yörelerin toplumsal, ekonomik, ekolojik ve teknik özellikleri gözetilerek, Bakanlık tarafından belirlenir. Kamu yatırımları için ihtiyaç duyulan yerler hariç olmak üzere tarım arazileri, belirlenen ... büyüklükteki tarımsal arazi parsellerinden daha küçük parçalara bölünemez. Miras yolu ile intikallerde ... büyüklükteki parseller oluşturulamıyorsa ifraz yapılmaz; ortak kullanım, kiralama veya satış yoluna gidilir” şeklindedir.

Yasanın 8.maddesinde 09.02.2007 tarihinde yayınlanarak yürürlüğü giren 5578 Sayılı Kanunun 2.maddesi ile değişiklik yapılmış, yapılan bu değişiklikle tarım arazilerinde uygulanacak “bölünemez büyüklük” kavramı getirilmiştir. Buna göre, belirlenen parsel büyüklüğü; mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarım arazilerinde 0,3 hektar ve marjinal tarım arazilerinde 2 hektardan küçük olamaz. Tarım arazileri bu büyüklüklerin altında ifraz edilemez, bölünemez veya küçük parsellere ayrılamaz. Ancak, çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak istekleri olan bitkilerin yetiştiği yerler ile seraların bulunduğu alanlarda yörenin arazi özellikleri daha küçük parsellerin oluşmasını gerekli kıldığı taktirde Bakanlığın uygun görüşü ile daha küçük parseller oluşturulabilir. Bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne şekilde gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda bu araziler ifraz edilemez, payları üçüncü şahıslara satılamaz, devredilemez veya rehnedilemez. Ancak, hiç kuşkusuz bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin olduğu tarım arazilerinde paydaşların veya iştirakçilerin tamamının birlikte katılımı ile üçüncü kişiye satışlarının yapılması, devredilmesi veya bölünmez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin olduğu tarım arazisinin tümünün rehni olanaklıdır. Keza, birlikte mülkiyet olarak tasarruf edilen bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinde paydaşların veya iştirakçilerin tamamının birlikte katılımı ile hisselerini üçüncü bir kişiye satmaları ve devretmeleri de mümkündür. Buna ilave olarak paydaşlar, kendi aralarında paylarını birbirlerine satış yapabilir ve devredebilir.

Somut olayda; çekişme konusu yapılan 1283 parsel 4400 m2, 2519 parsel ise 4316 m2 dir. Tarım taşınmazları olan parseller birlikte mülkiyet rejimine tabi olup, yüzölçümlerine göre bölünemez büyüklüktedir. Yukarıda yazılanlara göre, taşınmazların üçüncü kişilere satış veya satış vaadi işleminin, her iki parselin paydaşlarının tamamının katılmaları suretiyle yapılabileceği açıktır.

Burada üzerinde durulması gereken diğer bir sorun da, 28.12.2005 tarihinde yapılan satış vaadi işleminin hüküm ve sonuç meydana getirip getirmeyeceğidir. Gerçekten, 19.07.2005 tarihinde yayımlanarak yürürlüğe giren 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8.maddesinde bölünemez büyüklük kavramına yer verilmemiş, bu kavram daha sonra anılan yasanın değişiklik yapan 09.02.2007 tarihli 5578 Sayılı Yasanın 2.maddesiyle getirilmiştir. Davada dayanılan 28.12.2005 tarihli sözleşme, 5578 Sayılı Kanunun yürürlüğünden önceki bir tarihi taşıdığından ve bu tarihte bölünmez büyüklük miktarı yasada öngörülmediğinden, davacı 28.12.2005 günlü sözleşmeye dayanarak tescil isteminde bulunabilir. Zira, 9.3.1988 tarih ve 1987/2-860 esas, 1988/232 karar sayalı Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararında vurgulandığı üzere herhangi bir yasa veya düzenleyici hüküm o yasanın yürürlüğe girdiği andan itibaren hukuksal sonuç meydana getirir. Değişik bir anlatımla yürürlüğe giren yasa yürürlük tarihinden önceki olaylara uygulanmaz. Genel kural budur. Medeni Hukuk açısından bu duruma yasaların geriye yürümemesi (makabline şamil olmaması) ilkesi denir. Ancak, belirtilmelidir ki, yeni yasa veya düzenleyici kural devam etmekte olan uyuşmazlıklarda tamamlanmamış hukuki durumlara yasanın derhal yürürlüğe girme niteliğinden dolayı uygulanacak ve hukuki sonuçlar doğuracaktır. Kuşkusuz yeni yasada yürürlükle ilgili ayrık ve özel bir hüküm de bulunabilir. Böyle bir durum sözkonusu ise, kanun koyucu iradesini yeni çıkan yasanın geçmişteki olaylara da uygulanması doğrultusunda gösterdiğinden yeni çıkan yasa yürürlüğünden önceki olaylara da uygulanır. Dolayısı ile, eldeki uyuşmazlıkta dayanılan satış vaadi sözleşmesinin 28.12.2005 tarihini taşıması nedeniyle 5578 Sayılı Yasanın getirdiği bölünülemez miktar uygulaması mümkün değildir.

Diğer taraftan, 3194 Sayılı İmar Kanununun 18/son maddesi ile imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak şekilde satış vaadi sözleşmesi yapılmayacağı hükme bağlanmış ise de, eldeki davada arsa ifrazı yapılmaksızın doğrudan davalı üzerindeki 1/4 payın devri talep konusu yapıldığından hisselendirmeden de bahsedilemez. Bu yüzden de olaya 3194 Sayılı İmar Kanunun 18/Son maddesi uygulanamaz.

Mahkemece, yapılan bu saptamalar doğrultusunda bir hükme varılması yerine yazılanlar bir yana bırakılarak dava reddolunduğundan karar bozulmalıdır.

SONUÇ: Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 12.05.2008 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.