Esas No: 2024/1601
Karar No: 2024/4545
Karar Tarihi: 15.10.2024

**7. Hukuk Dairesi         2024/1601 E.  ,  2024/4545 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2023/182 E., 2023/312 K.

DAVA TARİHİ : 03.09.2018

KARAR : Davanın kabulüne

Taraflar arasında görülen ve istinaf incelemesinden geçen ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairemizce İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 15.10.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde temyiz eden davalı ... ve vekili Avukat ..., karşı taraftan davacı vekili Avukat ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili, davalı tarafından gönderilen Büyükçekmece 6. Noterliğinin 04.06.2018 tarihli ihbarnamesi ile davalının, davacıya ait 157 ada 6 parsel sayılı taşınmaza sınırdaş olan 157 ada 8 parsel sayılı taşınmazı satın aldığını bildirdiğini, satış bedelinin ön alım hakkını engellemek amacıyla muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini ileri sürerek, dava konusu 157 ada 8 parsel sayılı taşınmazın, Mahkemece belirlenecek gerçek bedeli üzerinden davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili, 5403 sayılı Yasa'nın 8/i maddesi gereğince davacının aktif dava ehliyetinin bulunmadığını, satış işleminde bedelde muvazaa yapılmadığını, dava konusu taşınmazın tarla olmadığını, belediyeden mücavir alan içerisinde yer alan ve imara açılacak arsa vasfında olduğuna yönelik bilgi verildiği için satın alındığını, bu sebeple taşınmazın 5403 sayılı Yasa'nın 8/i maddesine dayalı ön alım davasına konu olamayacağını belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Mahkemenin 09.10.2019 tarihli ve 2018/223Esas, 2019/278 Karar sayılı kararıyla; davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin 09.10.2019 tarihli kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 25.11.2020 tarihli ve 2020/333 Esas, 2020/1185 Karar sayılı kararı ile; istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Birinci Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin 25.11.2020 tarihli kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 23.03.2021 tarihli ve 2021/351 Esas, 2027 Karar sayılı ilamıyla; davaya konu 157 ada 8 parsel sayılı taşınmazın tapuda zeytinlik vasfıyla kayıtlı olduğu, dosya kapsamına alınan Ayvacık Belediyesinin 03.10.2019 tarihli yazısına göre taşınmazın, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğünün Balıkesir - Çanakkale planlama bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planında günübirlik tesis alanında kaldığının bildirildiği, söz konusu planın 4.25. maddesinde günübirlik turizm alanın “yeme-içme, dinlenme, eğlence ve spor imkanlarından birkaçını günübirlik olarak sağlayan, konaklama yapılmayan tesislerin yer aldığı alanlar” olarak tanımlandığı; yerel Mahkemece, dava konusu taşınmazın tarım arazisi olarak kabulü ile davanın kabulüne karar verilmiş ise de bahsedilen 1/100.000 ölçekli Balıkesir - Çanakkale Çevre Düzeni Planının dikkate alınmadığının anlaşıldığı; bu durumda Mahkemece, öncelikle İlçe Tarım Müdürlüğüne yazı yazılarak dava konusu taşınmazın 5403 sayılı Kanun'un 3/d maddesi kapsamında bulunan tarım arazisi niteliğinde olup olmadığının sorulması, gelen yazı cevabı ve 1/100.000 ölçekli Balıkesir - Çanakkale Çevre Düzeni Planındaki durumu gözetilerek taşınmazın niteliğinin tam olarak belirlenmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gereğine değinilerek hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

B. İlk Derece Mahkemesince Birinci Bozmaya Uyularak Verilen Karar

1. İlk Derece Mahkemesinin 01.11.2021 tarihli ve 2021/118 Esas, 2021/257 Karar sayılı ilamıyla davanın kabulüne karar verilmiştir.

2. Hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

C. İkinci Bozma Kararı

Dairemizin 22.11.2022 tarihli ve 2022/846 Esas, 2022/7107 Karar sayılı kararıyla dava konusu taşınmazın tarım arazisi ya da günübirlik tesis olup olmadığının açıklığa kavuşturulduktan sonra tüm deliller birlikte değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediği belirtilerek kararın bozulmasına karar verilmiştir.

D. İlk Derece Mahkemesince İkinci Bozmaya Uyularak Verilen Karar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davanın açıldığı tarihte yürürlükte olan 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'na eklenen 8/i maddesine göre, davacının taşınmazına komşu dava konusu taşınmazın tarımsal arazi vasfında olduğunun kabulü ile sınırdaş tarımsal arazi maliki olan davacının davanın açıldığı tarihe göre ön alım hakkına sahip olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; dava konusu taşınmazın turizm planı geçmiş tarım dışı alan olduğunu, günübirlik turizm alanı olarak planlandığını ön alım hakkının kullanılamayacağın, dava konusu taşınmazın değerinin arttığını, taşınmazın karar tarihine en yakın bedelinin depo edilmesi gerektiğini belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, 5403 sayılı Yasa'nın 8/i maddesi gereğince ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri,

2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 732 ve devamı maddeleri ile 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 6537 sayılı Kanunla değiştirilen 8/i maddesinin ikinci fıkrası.

3. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun (5403 sayılı Kanun);

a) "Amaç" kenar başlıklı 1 inci maddesi şöyledir:

"Bu Kanunun amacı; toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemektir."

b) "Tanımlar" kenar başlıklı 3 üncü maddesinin ilgili bölümleri şöyledir:

"...

i) Tarım dışı alanlar: Üzerinde toprak bulunmayan çıplak kayaları, daimi karla kaplı alanları, ırmak yataklarını, sahil kumullarını, sazlık ve bataklıkları, askeri alanları, endüstriyel, turizm, rekreasyon, iskân, altyapı ve benzeri amaçlarla plânlanmış arazileri,

...

İfade eder."

c) "Tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi" kenar başlıklı 8 inci maddesinin 3 üncü fıkrası şöyledir:

“Asgari tarımsal arazi büyüklüğü; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemez. Bakanlık asgari tarımsal arazi büyüklüklerini günün koşullarına göre artırabilir. Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz. Ancak, tarım dışı kullanım izni verilen alanlar veya çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak ihtiyaçları olan bitkilerin yetiştiği alanlarda arazi özellikleri nedeniyle belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüğünden daha küçük parsellerin oluşması gerekli olduğu takdirde, Bakanlığın uygun görüşü ile daha küçük parseller oluşturulabilir."

4. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun (3194 sayılı Kanun);

a) "Tanımlar" kenar başlıklı 5 inci maddesinde nazım imar planı, uygulama imar planı ve çevre düzeni planı tanım şöyledir:

“Nazım İmar Planı;varsa bölge planlarının mekâna ilişkin genel ilkelerine ve varsa çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklüklerini, nüfus yoğunlukları ve eşiklerini, ulaşım sistemlerini göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, plan hükümleri ve raporuyla beraber bütün olan plandır.

Uygulama İmar Planı; tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plandır.

Çevre düzeni planı;varsa mekânsal strateji planlarının hedef ve stratejilerine uygun olarak yerleşim, gelişme alanları ve sektörlere ilişkin alt ölçek planlarını yönlendiren genel arazi kullanım kararları çerçevesinde ilke ve kriterleri belirleyen, bölge, havza veya il bütününde hazırlanan, plan hükümleri ve raporuyla bir bütün olan plandır.”

5. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun; dava konusu taşınmazın satışı tarihinde yürürlükte olan 8 inci maddesinin kenar başlığı “Planların hazırlanması ve yürürlüğe konulması:" şeklinde olup c) bendi şöyledir:

“ c) Tarım arazileri, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda belirtilen izinler alınmadan tarımsal amaç dışında kullanılmak üzere plânlanamaz. “

6. Tarım Arazilerinin Korunması, Kullanılması ve Planlanmasına Dair Yönetmeliğin "Tanımlar" kenar başlıklı 3 üncü maddesinin ilgili v) bendi şöyledir:

"...

v) Tarımsal arazi kullanım bütünlüğü: Tarım arazisinin tarım dışı amaçlı kullanım taleplerinde imarlı alana, karayoluna, köy/mahalle ulaşım yollarına veya tarım dışı alana sınırdaş olmayan, çevresinde bulunan arazilerin tamamı tarımsal üretimde kullanılan arazileri,

…

ifade eder.”

3. Değerlendirme

Toprağın doğal veya yapay yollarla kaybını ve niteliklerini yitirmesini engelleyerek korunmasını, geliştirilmesini ve çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak, plânlı arazi kullanımını sağlayacak usûl ve esasları belirlemek amacıyla 03.07.2005 tarihli ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kabul edilerek 19/07/2005 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiş,

30.04.2014 tarihli ve 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunla, 5403 sayılı Kanuna eklenen 8/İ maddesiyle tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım ... tanınmak suretiyle arazilerin büyümesinin hedeflendiği belirtilmiş,

28.10.2020 tarihli ve 7255 sayılı Gıda, Tarım ve Orman Alanında Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkında Kanunla, sınırdaş arazi sahibinin ön alım ... uygulaması tarımsal bütünlüğün korunması amacıyla düzenlenmiş olmasına rağmen, söz konusu hakkın süreç içerisinde kötüye kullanıldığı, sınırdaş tarım arazileri için getirilen ön alım hakkının, beklenilen faydadan daha çok çiftçilerin mağduriyetlerine neden olduğu belirtilerek yürürlükten kaldırılmıştır.

Somut olayda: Ön alım davasına konu taşınmaz, tapu kaydına göre zeytinlik vasfıyla tapuya kayıtlıdır.

3194 sayılı İmar Kanununun 8. maddesinin c bendine göre tarım arazileri, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda belirtilen izinler alınmadan tarımsal amaç dışında kullanılmak üzere plânlanamaz.

Dosya kapsamında bulunan Ayvacık Belediyesinin 03.10.2019 tarihli yazılarıyla gönderilen Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğünün Balıkesir – Çanakkale planlama bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planına göre, dava konusu taşınmaz günübirlik turizm alanında kalmaktadır.

Planın 4.25 inci maddesinde; “günübirlik turizm alanları” yeme-içme, dinlenme, eğlence ve spor imkânlarından bir kaçının günübirlik olarak sağlandığı, konaklama yapılmayan tesislerin yer aldığı alanlar olarak tanımlanmıştır.

Mahkemece, dava konusu taşınmazın tarım arazisi olarak kabulüyle davanın kabulüne karar verilmişse de, 05.06.2015 tarihinde onaylanan ve yürürlükte olan, 1/100.000 ölçekli Balıkesir- Çanakkale Çevre Düzeni Planında günübirlik turizm alanında kaldığı hususunun dikkate alınmadığı anlaşılmaktadır.

5403 sayılı Kanunun 3/i maddesinde, turizm amacıyla plânlanmış araziler tarım dışı alanlar kapsamında sayılmış ve planın ölçeği ve niteliği belirtilmemiştir.

3194 sayılı İmar Kanununun 5. maddesinde yapılan tanımlara ve bu hükümlere göre çevre düzeni planı yapılmışsa, nazım imar planının bu plana uygun olarak hazırlanacağı, uygulama imar planının da nazım imar planı esaslarına göre çizildiği belirtilmiştir.

Dava konusu taşınmazın güneyinin kumsala sınır, kuzeyinin kadastro yoluna cepheli olduğu, taşınmazın yakınında turizm amaçlı yapıların bulunduğu, 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planına göre günübirlik turizm alanında kaldığı, taşınmazın konumu ve çevresi ile birlikte tarım arazisi niteliğinin korunmasının hedeflenmediği değerlendirildiğinde, önalım ile hedeflenen tarımsal arazilerin büyütülmesinin sağlanamayacağından günübirlik turizm alanı olan taşınmazda davacının ön alım hakkını kullanması mümkün değildir.

Hâl böyle olunca; açıklanan gerekçe ve nedenlerle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, hükmün bozulması gerekmiştir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararının usulden BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgiliye iadesine,

Yargıtay duruşma vekalet ücreti 28.000,00 TL'nin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,

15.10.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.