Esas No: 2023/1229
Karar No: 2023/2292
Karar Tarihi: 19.09.2023

**3. Hukuk Dairesi         2023/1229 E.  ,  2023/2292 K.**

**"İçtihat Metni"**

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 46. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2021/742 E., 2022/2740 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 2. Tüketici Mahkemesi

SAYISI : 2019/220 E., 2020/971 K.

Taraflar arasındaki menfi tespit, sözleşmenin feshi ve alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına yeniden esas hakkında davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı, davalı inşaat firması ile İstanbul 10. Noterliğinin 17.02.2017 tarih ve 2599 yevmiye nolu Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşmeye göre davalı tarafça İstanbul ili ... İlçesi, Yeşilkent Mah. 2945 ada, 49 parselde F2 Blok 13. Kat ve 243 nolu bağımsız bölümün toplamda 283.592,00 TL bedelle satılmasının kararlaştırıldığını, sözleşmesindeki teslim tarihinin

sözleşmenin imza tarihinden itibaren 24 ay olduğunu, bu sürenin 17.02.2019 tarihinde dolduğunu, ancak yaklaşık 6000 konutun bulunduğu projede halen kaba inşaatın bitirilmediğini, inşaatın tamamlanması için ... bir zaman ve ciddi harcama yapılması gerektiğini, sözleşmenin ifasının artık kendisi için anlamsız ve sürenin beklenilmesinin katlanılamaz bir hal aldığını ileri sürerek; 51.600,00 TL bedelli 25.02.2019 vadeli senet nedeniyle davalı inşaat firmasına borçlu olmadığının tespitini, davalı bankaya 15.03.2019 tarihinden her ay olmak üzere 15.07.2025 tarihine kadar ödenecek aylık 2.061,92 TL'lik kredi ödemesinin tedbir kararı ile durdurulmasını, dava sonunda toplamda 158.767,84 TL kredi sebebi ile davalı bankaya borçlu olmadığının tespitini, davalılara ödediği 73.224,16 TL'nin denkleştirici adalet kuralları gereğince ulaştığı değerin avans faiziyle birlikte iadesini istemiş, 29.08.2020 tarihli dilekçe ile talebini 93.120,20 TL'ye yükseltmiştir.

II. CEVAP

Davalı yüklenici şirket; taraflar arasında resmi şekilde düzenleme şeklinde satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesi akdedildiğini, şirkete yapılan ödemelerin araştırılması gerektiğini, davacının kredi borçlarının bitmediğini ve sözleşmeye konu ödemelerini eksiksiz olarak yerine getirmediğini, şirketin elinde olmayan mücbir sebeplerden dolayı oluşan aksaklıklardan sorumlu tutulmasının kötü niyetli olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

Davalı banka; bağlı kredi ilişkisi bulunmadığından banka hakkındaki davanın husumetten reddi gerektiğini, davacının kendisine tanınan seçimlik haklarını bugüne kadar kullanmadığını, iş bu davayı ikame etmeden önce davalı inşaat firmasına ve bankaya bir başvuruda bulunmadığını, davacının diğer davalı ile akdetmiş olduğu sözleşmede belirtilen teslim süresinin henüz dolmadığını, davacının bankaya yapmış olduğu ödemelerin yasal faizi ile iadesine ilişkin talebinin kabul edilmesinin mümkün olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; yerinde yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda projenin henüz tamamlanmadığı, betonarme niteliği taşıdığı, duvar örüm ve dış cephe işlerinin yapılmamış olduğu, ayrıca projenin halen başka bir şirket tarafından yürütüldüğü, kat irtifakı kurulmadığı, arsa niteliği taşıdığı, buna göre sözleşmede belirtildiği şekilde tesliminin mümkün olmadığı, davacıya kullandırılan kredinin bağlı kredi olduğu, sözleşmenin ifa edilmemesinden dolayı davacının her iki davalıdan ödemiş olduğu bedeli denkleştirici adalet ilkesi gereğince müştereken ve müteselsilen talep edebileceği gerekçesiyle davanın kabulüne, davacı ve davalı yüklenici şirket ile arasında imzalanan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile diğer davalı banka ile imzalanan kredi sözleşmesin iptaline, 93.120,20 TL'nin dava tarihinden itibaren itibaren işletilecek avans faizi ile birlikte davalılardan (davalı banka yönünen davacının kullandığı kredi miktarı ile sınırlı olmak kaydıyla) müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, kredi sebebi ile davacının davalı bankaya 158.767,84 TL, 25.02.2019 vadeli ve 51.600,00 TL bedelli senet nedeniyle davalı yüklenici şirkete borçlu olmadığının tespitine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı banka ve davalı yüklenici şirket tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı banka; dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusunun yapılmadığını, davanın banka yönünden husumet yokluğu nedeniyle reddi gerektiğini, davacının ilgili yasal mevzuat ile kendisine tanınan sözleşmeden dönme seçimlik hakkını kullanma talebinde bulunmamış olduğuna ilişkin itirazlarının yerel mahkemece dinlenmediğini, davacının diğer davalı inşaat firması ile akdetmiş olduğu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile belirlenen teslim tarihinin geçmiş olduğuna ilişkin iddiasının yerel

mahkemece eksik inceleme sonucu kabul edildiğini, davacının teslim süresi dolmamış olan sözleşmeden kendi iradesi ile dönmesi neticesinde iade alabileceği tutarın yapmış olduğu ödemelerin tamamı olmadığını, gerek yasal mevzuat gerek davacı ile diğer davalı inşaat firması arasında akdedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi hükümleri uyarınca satıcının kusuru olmaksızın sözleşmeden dönme hakkını kullanan davacının cezai şart ödeme yükümlülüğünün mevcut olduğunu, hükmedilen karşı vekelat ücreti, kullandırılan krediye faiz işletilmesi noktasında yapılan hatalar sebebiyle kararın kaldırılması gerektiğini belirterek istinaf taleplerinin kabulüne, yerel mahkeme kararının banka aleyhine olan kısımlarının kaldırılmasına, haksız ve hukuki dayanaktan yoksun davanın banka yönünden reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı yüklenici şirket; mahkemenin, davacının, davanın değerini fahiş bir şekilde artırma talebinin kabulü ile yargılamaya devam etmesinin yasa ve usule aykırı olduğunu, İlk Derece Mahkemesi tarafından denkleştirici adalet prensibi gereğince hüküm tesis edilmesinin taraflar arasında akdedilen sözleşmeye, yasaya ve emsal kararlara aykırı olduğunu, hatalı bilirkişi raporu kapsamında verilen kararın ortadan kaldırılması gerektiğini, dava konusu gayrimenkulün teslimindeki gecikmenin mücbir sebepten kaynaklandığını, davacı tarafın usulüne uygun haklı ve geçerli bir fesih iradesinin bulunmadığını, ilk derece mahkemesi tarafından söz konusu bedele avans faizi uygulanmasına hükmedilmişse de söz konusu dava ticari dava olmadığından ve davacı yan tacir olmadığından fahiş faize hükmedilmiş olduğunu, ilk derece mahkemesi tarafından artırılan kısma artırıldığı tarihten itibaren faiz hükmedilmesi gerekirken tüm bedele dava tarihinden itibaren faize hükmedildiğini, şirket ile bankanın müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğu şeklindeki iddia ve taleplerin kabulünün mümkün olmadığını, davalı bankaya ve müvekkil şirkete yapılan ödemelerin ayrı ayrı hesaplanması gerekirken bu durumun hesap edilmeden karar verilmesinin kabulünün mümkün olmadığını belirterek yerel mahkeme kararının ortadan kaldırılmasına, davanın tümü ile reddine karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; İlk Derece Mahkemesince yerinde yapılan bilirkişi incelemesine göre dava konusu taşınmazın natamam vaziyette olduğu, proje kapsamında bulunan ... işlerin tamamlanmamış olduğu, şantiye sahasında devam eden inşai faaliyetin bulunmadığının inşaat bilirkişisi raporunda belirtildiği, bu anlamda teslim ve sözleşmenin ifasının mümkün olmadığı, karşı taraf davalı ... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş'nin sözleşme hükümlerini yerine getirmediği, bu nedenle davacının ödemiş olduğu bedeli sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre denkleştirici adalet ilkesi gözetilerek talep edebileceği, yine davalı bankadan kullanılan bağlı kredi kapsamında davacı tarafından ödenen bedelin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre denkleştirici adalet ilkesi gözetilerek talep edebileceği, diğer davalı bankadan kullanılan kredi bağlı kredi niteliğinde olduğundan davalıların müştereken ve müteselsilen sorumlulukları bulunduğu, ancak davalı bankanın dava harçlarından muaf olmasına rağmen dava harçlarından sorumluluğuna hükmedilmesinin yasaya aykırı olduğu gerekçesiyle davalının istinaf isteminin kısmen kabulü ile kararın harç yönünden kaldırılarak yeniden esas hakkında davanın kabulüne, davalı bankanın harçtan muaf tutulmasına karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı Banka temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı, istinaf itirazlarını tekrar ederek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, davacı ile davalı yüklenici şirket arasında imzalanan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kapsamında satın alınan bağımsız bölümün teslim edilmemesi üzerine davalı bankanın davacıya kullandırdığı kredi nedeniyle sorumlu olup olmadığına ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı maddesinin birinci fıkrası; “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.” şeklindedir.

2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 237 nci maddesi (BK'nın 213 üncü) "Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.

Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.

Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır." şeklindedir.

3. 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ncı maddesi "Mülkiyete, mülkiyetin gayrı ayni haklara ve müşterek bir arzın hissedarları veya birbirine muttasıl gayrimenkullerin sahipleri arasında bunlardan birinin veya bir kaçının o gayrimenkul üzerinde mevcut veya inşa edilecek binanın, muayyen bir katından veya dairesinden yahut müstakillen istimale elverişli bir bölümünden munhasıran istifadesini temin gayesiyle Medeni Kanunun 753 üncü maddesi hükümlerine göre irtifak hakkı tesisine veya tesisi vadine mütedair resmi senetler tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından tanzim edilir." şeklindedir.

4. 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun "Noterlerin genel olarak yapacakları işler" başlıklı 60/3 üncü maddesi "Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak ve bu sözleşmeyi taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh vermek, taşınmaz satış sözleşmesi yapmak," şeklindedir.

5. Aynı yasanın 89 uncu maddesi "Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekaletnamelerle, vasiyetname, mülkiyeti muhafaza kaydı ile satış, gayrimenkul satış va'di, vakıf senedi, evlenme mukavelesi, evlat edinme ve tanıma, mirasın taksimi sözleşmesi ve diğer kanunlarda öngörülen sair işlemler bu fasıl hükümlerine göre düzenlenir." şeklindedir.

6. TBK'nın 112 nci maddesi (BK'nın 96 ncı maddesi) "Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan ... zararını gidermekle yükümlüdür." şeklindedir.

7. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un (TKHK) 30 uncu maddesi "(1) Bağlı kredi sözleşmesi; tüketici kredisinin münhasıran belirli bir malın veya hizmetin tedarikine ilişkin bir sözleşmenin finansmanı için verildiği ve bu iki sözleşmenin objektif açıdan ekonomik ... oluşturduğu sözleşmedir.

(2) Ekonomik birliğin varlığı;

a) Satıcı veya sağlayıcının tüketici için krediyi finanse ettiği;

b) Üçüncü bir tarafça finanse edilmesi durumunda, kredi verenin kredi sözleşmesinin imzalanması veya hazırlanması ile ilgili olarak satıcı veya sağlayıcının hizmetlerinden yararlandığı,

c) Belirli bir mal veya hizmetin verilmesinin kredi sözleşmesinde açıkça belirtildiği, durumlarından en az birinin varlığı hâlinde kabul edilir.

(3) Tüketicinin mal veya hizmet tedarikine ilişkin sözleşmeden cayması ve buna ilişkin bildirimin cayma süresi içinde ayrıca kredi verene de yöneltilmesi hâlinde, bağlı kredi sözleşmesi de herhangi bir tazminat veya cezai şart ödeme yükümlülüğü olmaksızın sona erer.

(4) Bağlı kredilerde, mal veya hizmet hiç ya da gereği gibi teslim veya ifa edilmez ise satıcı, sağlayıcı ve kredi veren, tüketicinin satış sözleşmesinden dönme veya bedelden indirim hakkını kullanması hâlinde müteselsilen sorumludur. Tüketicinin bedelden indirim hakkını kullanması hâlinde bağlı kredi de bu oranda indirilir ve ödeme planı buna göre değiştirilir. Tüketicinin sözleşmeden dönme hakkını kullanması hâlinde, o güne kadar yapmış olduğu ödemenin iadesi hususunda satıcı, sağlayıcı ve kredi veren müteselsilen sorumludur." şeklindedir.

8.TKHK'nın 35/2 nci maddesi "Bağlı kredilerde, konutun hiç ya da gereği gibi teslim edilmemesi nedeniyle tüketicinin bu Kanunun 11 ... maddesinde belirtilen seçimlik haklarından birini kullanması hâlinde, satıcı ve konut finansmanı kuruluşu müteselsilen sorumludur. Ancak, konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu; konutun teslim edilmemesi durumunda konut satış sözleşmesinde veya bağlı kredi sözleşmesinde belirtilen konut teslim tarihinden, konutun teslim edilmesi durumunda konutun teslim edildiği tarihten itibaren, kullanılan kredi miktarı ile sınırlı olmak üzere bir yıldır.

" şeklindedir.

3. Değerlendirme

1. Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 29 uncu (818 sayılı Borçlar Kanunu'nun (BK) 22) maddesinden ... taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri TBK'nın 237 nci (BK'nın 213) maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706 ve Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan bir sözleşme türüdür. Geçerli bir satış vaadi sözleşmenin ifa olanağının bulunmaması hâlinde ise vaat alacaklısının 6098 sayılı TBK'nın 112 nci (BK'nın 96). maddesine dayanarak borcun ifa edilmemesi nedeniyle uğradığı zararın tazmini isteyebileceği kuşkusuzdur.

2. Nitekim, somut olayda davacı ile davalı yüklenici arasında 17.02.2017 tarihinde noterde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılarak davaya konu taşınmaz davacıya ..., davacı dava dilekçesinde ödediği bedelin dava tarihi itibariyle denkleştirici adalet ilkesi gereğince ulaştığı değerine hükmedilmesini talep etmiş olup, bu durumda davacı taşınmaz için davalılara ödediği bedeli, taleple bağlılık kuralı gereğince sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde geri isteyebilir.

3. Bununla birlikte davacı konutu satın almak için diğer davalıdan bağlı kredi kullandığını, bu nedenle davalı bankanın da sorumlu olduğunu ileri sürmüştür. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 30 uncu maddesine göre bağlı kredi sözleşmesi; tüketici kredisinin münhasıran belirli bir malın veya hizmetin tedarikine ilişkin bir sözleşmenin finansmanı için verildiği ve bu iki sözleşmenin objektif açıdan ekonomik ... oluşturduğu sözleşmedir.

4. Kredi verenin, tüketici kredisini, belirli marka bir mal veya hizmet satın alınması ya da belirli bir satıcı veya sağlayıcı ile yapılacak satış sözleşmesi şartı ile vermesi durumunda, ortada bir bağlı kredinin var olduğu söylenebilir. Bunun sonucu olarak, satın alınan malın veya hizmetin hiç ya da zamanında teslim veya ifa edilmez ise satıcı, sağlayıcı ve kredi veren tüketicinin satış sözleşmesinden dönme veya bedelden indirim hakkını kullanması halinde müteselsilen sorumludur.

5. Somut uyuşmazlıkta; davalı inşaat şirketinden taşınmaz satın ... davacıya davalı banka tarafından kullandırılan kredi, niteliği itibariyle bir bağlı kredi olduğundan davalı bankanın da hesap edilen bedelden diğer davalı yüklenici şirket ile birlikte sorumlu tutulmasının yerinde olduğu ve özellikle davalı banka yargı harçlarından muaf olmadığı halde Bölge Adliye Mahkemesince hükümde muaf tutulduğu, ancak harcın diğer davalı yüklenici şirkete yüklendiği ve bu yönden bir temyiz itirazının da bulunmadığının anlaşılmasına göre, davalı bankanın temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun kararın onanması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 ... maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

19.09.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.