Esas No: 2023/2133
Karar No: 2023/2289
Karar Tarihi: 19.09.2023

**3. Hukuk Dairesi         2023/2133 E.  ,  2023/2289 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 46. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2021/341 E., 2023/57 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 1. Tüketici Mahkemesi

SAYISI : 2018/822 E., 2020/230 K.

Taraflar arasında birleştirilerek görülen menfi tespit ve alacak davalarından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl ve birleşen davaların kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı ... tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davalı ... Bankasının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I.DAVA

1.Davacı, davalı şirket ile 15.11.2016 tarihinde akdedilen sözleşme ile İstanbul İli ... İlçesi Merkez Mahallesi 6087 Ada 13 Parsel Elexia 2. Kat 14 no'lu bağımsız bölümün 674.904,00 TL'ye satımının kararlaştırıldığını, sözleşme gereği 3 adet toplam 189.500,00 TL tutarındaki nama yazılı senetlerin davalı şirkete teslim edildiğini, satış bedelinin kalanı için davalı bankadan 484.404,00 TL tutarında 100 ay vadeli kredi kullandığını, sözleşme gereği taşınmazın teslim tarihinin 15.11.2018 olarak kararlaştırılmasına rağmen yapının durumu göz önüne alındığında tesliminin mümkün olmadığını, davalı şirkete verdiği senetlerden 30.11.2016 tarihli 75.200,00 TL tutarlı ve 15.11.2017 tarihli 38.100,00 TL tutarlı olanların ödemesini gerçekleştirdiğini ve senetleri geri aldığını, ancak 15.11.2018 tarihli ve 76.200,00 TL tutarlı senetin halen davalıda olduğunu, davalıya toplamda 597.404,00 TL ödeme yaptığını ileri sürerek; 76.200,00 TL bedelli senete ihtiyati tedbir konulmasını, davalı şirkete borç bulunmadığının tespitini, senetin iptalini ve tarafına iadesini istemiştir.

2. Birleşen Bakırköy 3. Tüketici Mahkemesi'nin 2019/798 E. sayılı dosyası ile davacı; davalı bankaya 12.11.2019 tarihinden her ay olmak üzere 14.04.2025 tarihine kadar ödenecek aylık 4.844,00 TL'lik kredi ödemesinin durdurulmasını, dava sonunda toplamda 166.495,00 TL'lik kredi sebebi ile davalı bankaya borçlu olmadığının tespitini, davalılara ödenen toplam 278.997,36 TL'nin avans faiziyle birlikte denkleştirici adalet ilkesine göre hesaplanarak iadesini istemiştir.

II. CEVAP

1. Davalı banka, bağlı kredi ilişkisi bulunmadığından banka hakkındaki davanın husumetten reddi gerektiğini, davacının kendisine tanınan seçimlik haklarını bugüne kadar kullanmadığını, iş bu davayı ikame etmeden önce davalı inşaat firmasına ve bankaya bir başvuruda bulunmadığını, davacının diğer davalı ile akdetmiş olduğu sözleşmede belirtilen teslim süresinin henüz dolmadığını, davacının bankaya yapmış olduğu ödemelerin yasal faizi ile iadesine ilişkin talebinin kabul edilmesinin mümkün olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

2. Davalı şirket; taraflar arasında resmi şekilde düzenleme şeklinde satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesi akdedildiğini, şirkete yapılan ödemelerin araştırılması gerektiğini, davacının kredi borçlarının bitmediğini ve sözleşmeye konu ödemelerini eksiksiz olarak yerine getirmediğini, şirketin elinde olmayan mücbir sebeplerden dolayı oluşan aksaklıklardan sorumlu tutulmasının kötü niyetli olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; yerinde yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda projenin henüz tamamlanmadığı, betonarme niteliği taşıdığı, duvar örüm ve dış cephe işlerinin yapılmamış olduğu ayrıca projenin halen başka bir şirket tarafından yürütüldüğü, kat irtifakı kurulmadığı, arsa niteliği taşıdığı, buna göre sözleşmede belirtildiği şekilde tesliminin mümkün olmadığı, davacıya kullandırılan kredinin bağlı kredi olduğu, dava tarihine göre davacının sözleşme kapsamında her iki davalıya toplamda 278.997,36 TL ödeme yaptığı, sözleşmenin ifa edilmemesinden dolayı davacının her iki davalıdan ödemiş olduğu bedeli denkleştirici adalet ilkesi gereğince davalı banka yönünden davacıya kullandırmış olduğu kredi miktarı ile sınırlı olmak üzere müştereken ve müteselsilen talep edebileceği gerekçesiyle davanın kabulüne, davacı ile davalı inşaat firması arasındaki 15.11.2016 tarihli düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davacı ile davalı banka arasındaki kredi sözleşmelerinin ayrı ayrı iptali ile asıl dava yönünden 76.200,00 TL tutarındaki senedin iptaline ve bu senetten dolayı davacının davalı inşaat firmasına borçlu olmadığının tespitine, senedin bedelsiz olarak davacıya iadesine, birleşen dava yönünden davacının ödemiş olduğu 278.997,36 TL'nin denkleştirici adalet ilkesi gereği hesaplanan 361.751,66 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte (davalı bankanın sorumluluğunun kullandırmış olduğu kredi limiti ile sınırlı olmak üzere) her iki davalıdan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, davacının her iki sözleşmeden dolayı davalılara borçlu olmadığının tespitine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı banka istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı banka; dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusunun yapılmadığını, davanın banka yönünden husumet yokluğu nedeniyle reddi gerektiğini, davacının ilgili yasal mevzuat ile kendisine tanınan sözleşmeden dönme seçimlik hakkını kullanma talebinde bulunmamış olduğuna ilişkin itirazlarının yerel mahkemece dinlenmediğini, davacının diğer davalı inşaat firması ile akdetmiş olduğu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile belirlenen teslim tarihinin geçmiş olduğuna ilişkin iddiasının yerel mahkemece eksik inceleme sonucu kabul edildiğini, davacının teslim süresi dolmamış olan sözleşmeden kendi iradesi ile dönmesi neticesinde iade alabileceği tutarın yapmış olduğu ödemelerin tamamı olmadığını, gerek yasal mevzuat gerek davacı ile diğer davalı inşaat firması arasında akdedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi hükümleri uyarınca satıcının kusuru olmaksızın sözleşmeden dönme hakkını kullanan alıcı-davacının cezai şart ödeme yükümlülüğünün mevcut olduğunu, hükmedilen karşı vekelat ücreti, kullandırılan krediye faiz işletilmesi noktasında yapılan hatalar sebebiyle kararın kaldırılması gerektiğini belirterek istinaf taleplerinin kabulüne, yerel mahkeme kararının banka aleyhine olan kısımlarının kaldırılmasına, haksız ve hukuki dayanaktan yoksun davanın banka yönünden reddine karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı tarafça karar tarihi itibarıyla sözleşmeye konu borcun ifa edilmediği, akte tahammül süresi de dikkate alındığında ifa imkansızlığının gerçekleştiği, davacının kullanmış olduğu kredinin bağlı kredi niteliğinde olduğu gerekçesiyle istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı banka temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı banka, istinaf itirazlarını tekrarlayarak kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, davacı ile davalı yüklenici şirket arasında imzalanan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kapsamında satın alınan bağımsız bölümün teslim edilmemesi üzerine davalı bankanın davacıya kullandırdığı kredi nedeniyle sorumlu olup olmadığına ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı maddesinin birinci fıkrası; “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.” şeklindedir.

2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 237 nci maddesi (BK'nın 213 üncü) "Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.

Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.

Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır." şeklindedir.

3. 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ncı maddesi "Mülkiyete, mülkiyetin gayrı ayni haklara ve müşterek bir arzın hissedarları veya birbirine muttasıl gayrimenkullerin sahipleri arasında bunlardan birinin veya bir kaçının o gayrimenkul üzerinde mevcut veya inşa edilecek binanın, muayyen bir katından veya dairesinden yahut müstakillen istimale elverişli bir bölümünden munhasıran istifadesini temin gayesiyle Medeni Kanunun 753 üncü maddesi hükümlerine göre irtifak hakkı tesisine veya tesisi vadine mütedair resmi senetler tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından tanzim edilir." şeklindedir.

4. 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun "Noterlerin genel olarak yapacakları işler" başlıklı 60/3 üncü maddesi "Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak ve bu sözleşmeyi taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh vermek, taşınmaz satış sözleşmesi yapmak," şeklindedir.

5. Aynı yasanın 89 uncu maddesi "Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekaletnamelerle, vasiyetname, mülkiyeti muhafaza kaydı ile satış, gayrimenkul satış va'di, vakıf senedi, evlenme mukavelesi, evlat edinme ve tanıma, mirasın taksimi sözleşmesi ve diğer kanunlarda öngörülen sair işlemler bu fasıl hükümlerine göre düzenlenir." şeklindedir.

6. TBK'nın 112 nci maddesi (BK'nın 96 ncı maddesi) "Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan ... zararını gidermekle yükümlüdür." şeklindedir.

7. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un (TKHK) 30 uncu maddesi "(1) Bağlı kredi sözleşmesi; tüketici kredisinin münhasıran belirli bir malın veya hizmetin tedarikine ilişkin bir sözleşmenin finansmanı için verildiği ve bu iki sözleşmenin objektif açıdan ekonomik ... oluşturduğu sözleşmedir.

(2) Ekonomik birliğin varlığı;

a) Satıcı veya sağlayıcının tüketici için krediyi finanse ettiği;

b) Üçüncü bir tarafça finanse edilmesi durumunda, kredi verenin kredi sözleşmesinin imzalanması veya hazırlanması ile ilgili olarak satıcı veya sağlayıcının hizmetlerinden yararlandığı,

c) Belirli bir mal veya hizmetin verilmesinin kredi sözleşmesinde açıkça belirtildiği, durumlarından en az birinin varlığı hâlinde kabul edilir.

(3) Tüketicinin mal veya hizmet tedarikine ilişkin sözleşmeden cayması ve buna ilişkin bildirimin cayma süresi içinde ayrıca kredi verene de yöneltilmesi hâlinde, bağlı kredi sözleşmesi de herhangi bir tazminat veya cezai şart ödeme yükümlülüğü olmaksızın sona erer.

(4) Bağlı kredilerde, mal veya hizmet hiç ya da gereği gibi teslim veya ifa edilmez ise satıcı, sağlayıcı ve kredi veren, tüketicinin satış sözleşmesinden dönme veya bedelden indirim hakkını kullanması hâlinde müteselsilen sorumludur." şeklindedir.

8.TKHK'nın 35/2 nci maddesi "Bağlı kredilerde, konutun hiç ya da gereği gibi teslim edilmemesi nedeniyle tüketicinin bu Kanunun 11 ... maddesinde belirtilen seçimlik haklarından birini kullanması hâlinde, satıcı ve konut finansmanı kuruluşu müteselsilen sorumludur. Ancak, konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu; konutun teslim edilmemesi durumunda konut satış sözleşmesinde veya bağlı kredi sözleşmesinde belirtilen konut teslim tarihinden, konutun teslim edilmesi durumunda konutun teslim edildiği tarihten itibaren, kullanılan kredi miktarı ile sınırlı olmak üzere bir yıldır." şeklindedir.

3. Değerlendirme

1. Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 29 uncu (818 sayılı Borçlar Kanunu'nun (BK) 22) maddesinden ... bir "ön sözleşme" niteliğindeki taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri TBK'nın 237 nci (BK'nın 213) maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706 ve Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde resmen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan bir sözleşme türüdür. Geçerli bir satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunmaması hâlinde ise vaat alacaklısının 6098 sayılı TBK'nın 112 nci (BK'nın 96) maddesine dayanarak borcun ifa edilmemesi nedeniyle uğradığı zararın tazminini isteyebileceği kuşkusuzdur.

2. Somut olayda davacı ile davalı yüklenici arasında 02.09.2016 tarihinde noterde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılarak davaya konu taşınmaz davacıya ... ve davacı dava dilekçesinde ödediği bedelin dava tarihi itibariyle denkleştirici adalet ilkesi gereğince ulaştığı değerine hükmedilmesini talep etmiş olup, bu durumda davacı taşınmaz için davalılara ödediği bedelin güncellenmiş değerini "denkleştirici adalet" ilkesi ve taleple bağlılık kuralı gereğince sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde geri isteyebilir.

3. Bununla birlikte davacı konutu satın almak için diğer davalı Bankadan bağlı kredi kullandığını, bu nedenle davalı Bankanın da sorumlu olduğunu ileri sürmüştür. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 30 uncu maddesine göre bağlı kredi sözleşmesi; tüketici kredisinin münhasıran belirli bir malın veya hizmetin tedarikine ilişkin bir sözleşmenin finansmanı için verildiği ve bu iki sözleşmenin objektif açıdan ekonomik ... oluşturduğu sözleşmedir.

4. Kredi verenin, tüketici kredisini, belirli marka bir mal veya hizmet satın alınması ya da belirli bir satıcı veya sağlayıcı ile yapılacak satış sözleşmesi şartı ile vermesi durumunda, ortada bir bağlı kredinin var olduğu söylenebilir. Bunun sonucu olarak, satın alınan malın veya hizmetin hiç ya da zamanında teslim veya ifa edilmez ise satıcı, sağlayıcı ve bağlı krediyi veren Banka tüketicinin satış sözleşmesinden dönme veya bedelden indirim hakkını kullanması halinde müteselsilen sorumlu olurlar.

5. Somut uyuşmazlıkta; davalı inşaat şirketinden taşınmaz satın ... davacıya davalı banka tarafından kullandırılan kredi niteliği itibariyle bir bağlı kredi olduğundan davalı bankanın da hesap edilen bedelden diğer davalı yüklenici şirket ile birlikte bağlı kredi limitiyle sorumlu tutulmasının yerinde olduğunun anlaşılmasına göre, davalı Bankanın temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun kararın onanması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 ... maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

19.09.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.