Esas No: 2023/580
Karar No: 2023/2545
Karar Tarihi: 04.10.2023

**3. Hukuk Dairesi         2023/580 E.  ,  2023/2545 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi

İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 8. Sulh Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraflarca istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraflarca temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı; 18.02.2013 tarihinde imzalanan 01.06.2013 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesinin, davalı tarafça sözleşmede belirlenen süre dolmadan 31.07.2014 tarihinde haksız olarak feshedildiğini, feshin 05.08.2014 tarihinde tebliğ edildiğini, anahtarların usulüne uygun olarak teslim edilmediğini ileri sürerek; kira sözleşmesinin sona erdiği tarih olan 05.02.2015 tarihinden taşınmazın yeniden kiraya verilme tarihi olan 01.09.2015 tarihine kadarki 7 aylık kira bedeli ile yeniden düşük bedelle kiraya verilme tarihinden, kalan sözleşme süresi olan 33 aylık kira geliri kaybı için sözleşmenin gereği gibi yerine getirilmemesi nedeniyle oluşan zararlar için şimdilik 32.000,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiş, 08.03.2019 havale tarihli ıslah dilekçesi ile talebini 2.774.403,94 TL'ye artırmıştır.

II. CEVAP

Davalı; taşınmazı akaryakıt istasyonu olarak kiraladığını ancak akaryakıt sektöründeki olumsuzluklar nedeniyle talep edilen kira bedelinin ödeyemediğini, bu nedenle sözleşmenin usulüne uygun ve haklı olarak feshedildiğini, davacının anahtarları almaya yanaşmadığını, davacı tarafından açılan kira alacaklarına ilişkin davalar bulunduğunu, erken fesih nedeniyle tazminat koşulları oluşmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalının fesih ihtarını gönderdiği 05.08.2014 tarihine altı aylık fesih ihbar süresi eklenerek 05.02.2015 tarihine kadar olan 6 ay 5 günlük kira parası karşılığı 438.037,14 TL ile 05.02.2015 tarihi ile taşınmazın yeniden kiraya verildiği 01.09.2015 tarihine kadar olan 6 ay 25 günlük kira parası karşılığı 500.224,20 TL olmak üzere toplam 938.261,34 TL tazminatın davalıdan dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraflar istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacı; davalının kira sözleşmesini süresinden önce haklı bir sebep olmadan feshettiğini, taşınmazın anahtarlarının ise teslim edilmediğini, bu nedenle kira sözleşmesinin devam ettiğini, talebinin kira sözleşmesinin devam ettiğinin kabul edildiği altı aylık yasal fesih bildirim süresinin sonu olan 05.02.2015 tarihi sonrasında kalan sözleşme süresi bakımından açılan kira geliri kaybı davası olduğunu, yapılan haksız fesih üzerine sözleşmenin devam etmesi nedeniyle kiracının sorumluluğunun makul kira tazminatı olarak isimlendirilmesinin hatalı olduğunu, davalının kira bedeli ödeme yükümlülüğünün devam ettiğini, davada 6 aylık fesih ihbar süresine ilişkin kira bedellerinin talep edilmediğini, bilirkişi raporunda bu hususun açıklandığını, kiralanan davalı tarafından geri verilmediği gibi taşınmazın tekrar benzer koşullarla kiraya verilemediğini, taşınmazın 01.09.2015 tarihinde tekrar kiraya verildiğini, ancak kira bedelinin davalı ile yapılan sözleşmedeki bedelin altında olduğunu, ciddi gelir kaybı oluştuğunu, bu nedenle davalının yeniden kiralama sonrasında kalan kira süresi boyunca kira geliri farkından sorumlu olduğunu ileri sürerek; kararın kaldırılmasını istemiştir.

2. Davalı; davacının kısmi alacak davası açmasında hukuki yararı bulunmadığını, kira bedeli fahiş olduğu için sözleşmenin haklı olarak feshedildiğini, taşınmazın yeniden 15.000,00 TL ile kiraya verilmesi nedeniyle gerçek kira bedelinin 15.000,00 TL olduğunu, davacı tarafından fesih bildirimi için gereken yasal süreye isabet eden döneme ilişkin kira bedellerinin daha önceden talep edildiğini, farklı mahkemelerde davalar açıldığını, davanın derdestlik nedeniyle reddi gerektiğini, makul sürenin tespitinde hataya düşüldüğünü, emlak komisyonculuğu sözleşmesinin 05.01.2015 tarihinde imzalandığını, taşınmazın kısa bir süre içerisinde kiraya verilebilecek konumu bulunduğunu, alacak kalemlerinin zamanaşımına uğradığını ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 2015 yılı Ocak ayına kadar muaccel olan kira bedellerinin tahsiline yönelik açılan davaların davacı kiraya veren lehine karara çıktığı, İstinaf ve Yargıtay aşamalarının tamamlanarak kesinleştiği, İlk Derece Mahkemesince bu dönemlere ilişkin olarak yeniden karar verilmesinin yerinde olmadığı, kiracının sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan kiralananı erken tahliye etmesi durumunda anahtar teslim tarihine kadar olan süre bakımından kira bedelinden, anahtar teslim tarihinden itibaren ise kiralananın aynı şartlarda kiraya verileceği makul süre kira bedeli ile sorumlu olacağı, somut olayda anahtar teslim tarihinin taşınmazın yeniden kiraya verildiği 01.09.2015 tarihi olarak kabul edilmesi gerektiği, davalının bu tarihe kadarki kira bedellerinden sorumlu olacağı, yine ıslah edilen miktar bakımından ıslah harcının yatırıldığı tarihten itibaren faize hükmedilmesi gerektiği, davacının dava dilekçesinde ticari avans faizi istemesine karşın İlk Derece Mahkemesince yasal faize hükmedilmesi nedeniyle kararın yanlış olduğu gerekçesiyle; tarafların istinaf talebinin kısmen kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden esas hakkında hüküm tesisi ile davanın kısmen kabulü ile davacının açtığı kira geliri ve kar mahrumiyeti kaybından kaynaklanan alacak davasının 500.224,20 TL yönünden kabulü ile alacağın 32.000,00 TL'sinin dava tarihinden, kalan miktarın ise ıslah tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraflar temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacı; istinaf sebeplerini tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

2. Davalı; istinaf sebeplerini tekrar etmiş, ayrıca Bölge Adliye Mahkemesince lehine hükmedilen vekalet ücretinin eksik hesaplandığını ileri sürmüştür.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin erken feshi nedeniyle tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. 6353 sayılı Kanun ile değişik 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi uyarınca; kiracının Türk Ticaret Kanunu'nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu ... yeri kiralarında, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin yürürlüğü 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle ertelenmiştir. Yürürlüğü ertelenen bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak; sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri, kira sözleşmesinde hüküm olmayan hallerde mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu (818 sayılı Kanun) hükümleri uygulanacaktır.

2. Sözleşmede, kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi kendisine tanınmayan kiracının, kiraya verenin bilgisi ve rızası olmaksızın ve haklı bir nedene de dayanmaksızın, kira süresinin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi sözleşmeye aykırı davranış (haksız fesih) sayılır; böylesi bir durumda kiracı, kural olarak kira süresinin sonuna kadar kiralayanın uğradığı tüm zararı ödemekle yükümlüdür. Ancak, 818 sayılı Kanun'un 98 inci maddesi atfıyla sözleşmelerde de uygulanması gereken 44 üncü maddesi uyarınca, kiraya veren de, kiralananı aynı koşullarla yeniden kiraya vermek konusunda gereken çabayı göstermeli ve böylece zararın artmasına sebebiyet vermemelidir. Aksi takdirde, artmasına sebep olduğu zarar tutarını kiracıdan isteyemez. Bu durumda, davacının zararı tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye (makul süre) ilişkin kira parasından ibarettir.

3. Karar tarihinde yürürlükte olan 2022 tarihli Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin "Tarifelerin Üçüncü Kısmına Göre Ücret" başlıklı 13 üncü maddesinin üçüncü fıkrası şöyledir: "Maddi tazminat istemli davanın kısmen reddi durumunda, karşı taraf vekili yararına bu Tarifenin üçüncü kısmına göre hükmedilecek ücret, davacı vekili lehine belirlenen ücreti geçemez.".

3. Değerlendirme

Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere ve özellikle davaya konu edilen taşınmazın sözleşme süresi bitmeden erken tahliye edildiği, bu durumda davalının sorumluluğunun kiralananın yeniden kiraya verilebileceği makul süre ile sınırlı olduğu, anahtar teslimi ispat külfeti üzerinde olan kiracı tarafça bu husus ispat edilemediğinden kiralananın yeniden kiraya verildiği tarihin tahliye tarihi olarak kabul edilmesinde ve kiracının sorumluluğunun bu tarihe kadar olan kira bedeli ile sınırlı tutulmasında bir usulsüzlük bulunmadığı, kiralananın davacı kiraya veren tarafından yeniden kiraya verildiği tarihteki şartlar ve koşullar değerlendirilerek kira bedelinin belirlenmesinin hayatın olağan akışına uygun olduğu, her ne kadar Bölge Adliye Mahkemesince yeniden esas hakkında verilen karar tarihi itibariyle yürürlükte bulunan tarife yerine İlk Derece Mahkemesince verilen karar tarihinde yürürlükte bulunan tarife hükümleri uyarınca taraflar lehine vekalet ücretine hükmedilmesi doğru değil ise de; yukarıda belirtilen tarife hükmü uyarınca davalı lehine hükmedilecek vekalet ücretinin davacı lehine belirlenen ücreti geçemeyeceği, dolayısıyla bu durumun temyiz eden davalı aleyhine sonuç doğuracağının anlaşılmasına göre, tarafların temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

04.10.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.