Esas No: 2015/11810
Karar No: 2016/2265
Karar Tarihi: 22.03.2016

**6. Hukuk Dairesi         2015/11810 E.  ,  2016/2265 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi

DAVA TÜRÜ : Alacak

DAVA TÜRÜ : İtirazın iptali- İstirdat, tazminat

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı ve davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davacı-karşı davalı vekili Av. ... ve davalı-karşı davacı vekili ... ile ... geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklaması dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Uyuşmazlık asıl davada, kira sözleşmesi nedeni ile ödenen kira, reklam katkı payı ve şantiye kirasının istirdadı, teminat mektubunun iadesi ve faydalı ve zorunlu masrafların tazmini istemine ilişkindir. Birleşen dava ise kira sözleşmesinin haksız nedenle feshi nedeniyle dönem sonuna kadar muaccel olan kira parası ile sözleşmede kararlaştırılan cezai şart bedeli, kira farkı ve cari hesap bakiyesi alacağının tahsili amacı ile başlatılan icra takibine itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkemece asıl davanın kısmen kabulüne, birleşen davanın reddine karar verilmiş, hüküm asıl davada davalı ve davacı ve birleşen davanın davacı vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

Asıl davada, davacı vekili dava dilekçesinde özetle, kiralananın 157 m² olarak kiralandığını ancak teslim edilen kiralananda 52,40 m² kısmın merdiven ve otopark altına denk geldiğini, tavanın basık olması nedeniyle kullanılmadığını ileri sürülerek sözleşme fesh edildiğinden ve 52,40m² alan nispetinde kira reklam katkı payı için ödenen bedeli ile sözleşmenin 7.4. maddesi gereği ödeme zorunda kalınan şantiye kira bedelinin istirdadını, depozito olarak verilen teminat mektubunun iadesini ve kiralanana yapılan dekorasyon giderlerinin dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte tahsilini istemiştir. Davalı savunmasında kiralananın teslim edildiğini, sözleşmenin feshi için ileri sürülen 52,40 m² alanın home cinema olarak tasarlanarak tahliye anına kadar bu şekilde kullanıldığını belirterek, davanın reddini savunmuştur. Birleşen davada davacı özetle kira sözleşmesinin haksız nedenle fesh edildiğini ve erken tahliye nedeniyle sözleşme sonuna kadar olan muaccel olan kira bedelinin tahsilini ve brüt m² üzerinden eksik kira bedeli ödendiğini, sözleşmenin 12,24 maddesinde kararlaştırılan cezai şart bedelinin ödenmesi gerektiğini belirterek bu alacakların tahsili amacı ile başlatılan icra takibine itirazın iptalini istemiştir. Birleşen davanın davalısı davanın reddini savunmuştur. Mahkemece sözleşmenin haklı nedenle fesh edilmesi nedeniyle asıl davada kiralanın 52,40 m² isabet eden kira ve ortak giderleri ile sözleşmenin 7.4 maddesi gereğince ödenen şantiye kirasının istirdadına teminat mektubunun iadesine dekorasyon bedelinin ve birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

1-Asıl davada davalının temyiz itirazlarının incelenmesinde; Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01/01/2008 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar 7.4 maddesinde, akdin imza tarihinde kiracı tarafından 4 aylık garanti edilen brüt asgari kiraya eşit 56.520 Euro+ KDV tutarında şantiye kirası ve reklam katkı payından kiracının reklam katılım payını sözleşmenin imzası ile beraber nakit ve peşin olarak ödeyeceği, kiracının peşin olarak şantiye kirası bedelini eşit miktarlarda 15/02/2008, 15/03/2008, 15/104/2008 tarihli 3 adet çek ile sözleşmenin imzası ile beraber kiralayana teslim edeceği, ödenmiş şantiye kirası bedelinin her ne sebeple olursa olsun kiracı tarafından geri istenemeyeceği, herhangi bir ödemeye mahsup edilemeyeceği, faize tabi tutulamayacağı, 8.5 maddesinde 3 Euro/m2 reklam katkı payının kiracı tarafından ödeneceği, 10.1 maddesinde, kiracı sözleşmeden doğan tüm borç ve yükümlülüklerinin teminatı olmak üzere kiralayana 3 aylık brüt asgari garanti kira bedeli olan 55.119 € depozito olarak muteber bir bankadan kira sözleşmesi süresince geçerli kati banka teminat mektubunu kiralayana teslim edeceği, bu depozitonun akdin devamı süresince her ne sebeple olursa olsun kiracı tarafından geri istenemeyeceği, herhangi bir ödemeyle mahsup edilemeyeceği, kiracının mecuru tamamen tahliyesi tarihinden itibaren 3 ay içinde kiracının herhangi bir borcunun olmaması halinde iade edileceği, 12.24 maddesinde kiracının sözleşme süre sona ermeden ilk 3 yıl içinde mecuru tahliye ederse sözleşme sonuna kadar işleyecek kira bedelleri ile birlikte 500.000 € cezai şart ödeyeceği, kiracının o tarihe kadar kiralayana yapmış olduğu ödemeleri talep edemeyeceği, 15.2.1. maddesinde kira alanının dekorasyonu ve tadilatı ile ilgili yükümlülüklerin ayrıntılı olarak düzenlendiği, dekorasyon masraflarının davacı kiracıya ait olduğu, her 3 ayda davacı kiracı tarafından vitrin dekorasyonunun yapılabileceği, kira sözleşmesi sonunda kiracının mecuru mütemmim cüzleri ve müştemilatları ile birlikte kira sözleşmesinin başladığı durumda ve ayrıca kiracı veya mal sahibi tarafından sonradan yapılan ve mecurdan ayrılmayan parçaları da bila bedel mal sahibine tamamen tahliye edip boş, eksiksiz ve hasarsız olarak teslim etmek zorunda olduğu düzenlenmiştir. Tarafların serbest iradeleri ile kararlaştırılan bu şartlar geçerli olup tarafları bağlar. Bu durumda asıl uyuşmazlık taraflar arasında kira sözleşmesinin haklı nedenle fesh edilip edilmediği noktasında düğümlenmektedir. Kiralanan 1/1/2008 tarihinde kiralanmış ve 25/07/2008 tarihinde tebliğ edilen ihtarname ile kiralananın 157m ² olarak kiralandığı ve 52,40m² alanın merdiven altına denk geldiğinden basık tavan olduğu ve bu alan nispetinde kira ve reklam katkı payından tenkis edilmesi gerekçe gösterilerek sözleşme fesh edilmiş 30/07/2008 tarihinde ise tahliye edilmiştir. Davacı tacir olup basiretli tacir gibi davranması gerekir. Kiralanan sözleşmede 164 m² olarak kiralanmıştır. Davacı kira sözleşmesinin ilk teslim alındığında bir kısmının tavanı basık olduğu halde kiralamış ve bu alan home cinama olarak değerlendirilmiş 7 ay süreyle de bu duruma ses çıkarılmamıştır. Kiracının kiralananın bu durumunu bilerek ve görerek kiraladığı ve sözleşmede basık tavana ilişkin bir şart bulunmadığına göre TBK'nun 304 (BK'nun 249) ve devamı maddeleri anlamında bir ayıptan söz edilemeyecektir. Bu durumda sözleşme kiracı tarafından haksız bir şekilde fesh edilmiştir. Sözleşme haksız bir şekilde fesh edildiğine göre ödenen kira bedelinden ve reklam katkı payından indirim yapılması doğru değildir. Diğer yandan sözleşmenin 7.4 maddesi gereğince ödenen şantiye kirası bedelinin taraflar arasında her ne suretle olursa olsun geri istenemeyeceği kararlaştırıldığına ve sözleşme haksız bir şeklide fesh edildiğine göre şantiye kira bedelinin tahsiline karar verilemeyeceği, depozito olarak verilen teminat mektubunun ise sözleşmede tahliye anında kiracının her hangi bir borcu bulunmadığı takdirde iade edileceği kararlaştırılmış olup bu uyuşmazlığın birleşen dava sonucuna göre değerlendirilmesi gerekeceği gözetilerek karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.

2-Asıl davada davacının temyiz itirazına gelince; Her ne kadar sözleşmenin 15.2 ve devamı maddelerinde kiralananda yapılan faydalı ve zorunlu masrafların tahliye anında kiralananda kalacağı kararlaştırılmış ise de kira sözleşmesi 10 yıl olup sadece 7 ay kiracı olarak kalınmıştır. Davacı – birleşen dava davalısı bu durumda vekaletsiz iş görme hükümlerine göre faydalı ve zorunlu masrafları kiracı olarak kaldığı süre ile orantılı olarak isteyebilir. Mahkemece zorunlu ve faydalı masrafların imalat tarihi itibarı belirlenecek bedel üzerinden tahsiline karar verilmesi gerekirken reddine karar verilmesi doğru değildir.

3- Birleşen davada davacının temyiz itirazına gelince; Birleşen davada davacı sözleşmenin haksız bir şekilde fesh edildiğini ileri sürmüş, yukarıda açıklandığı üzere kira sözleşmesi haksız bir şekilde fesh edildiğine göre davacının talepleri mahkemece değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle asıl davada davacı ve davalının ve birleşen davada davacının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davalı yararına takdir olunan 1.350.-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, keza Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına takdir olunan 1.350.-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 22.03.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.