Esas No: 2021/3851
Karar No: 2022/2078
Karar Tarihi: 12.04.2022

**6. Hukuk Dairesi         2021/3851 E.  ,  2022/2078 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi

İLK DERECE MAHKEMESİ : Düzce 1. Asliye Hukuk Mahkemesi..

Yukarıda tarih ve numarası yazılı olan bölge adliye mahkemesi hukuk dairesince verilen kararın temyizen tetkiki katılma yolu ile davacı vekili ve davalılar vekilleri tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü.

- K A R A R -

Dava temliken tescil talebine ilişkin olup, ilk derece mahkemesince davanın kısmen kabulüne dair verilen kararın davacı ve davalı ..... San. ve Tic. Ltd. Şti. vekillerince istinaf edilmesi üzerine Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi tarafından davacı ve davalı .... San. ve Tic. Ltd. Şti.’nin istinaf başvurusunun kısmen kabulüne ve mahkeme kararının kaldırılarak yeniden hüküm tesisi ile davadaki bağımsız bölümün dava tarihindeki rayiç bedelinin tahsili talebinin davalı belediye yönünden de kabulü ile, davacının tapu iptâli ve tescil talebi ve ecrimisil talebinin reddine dair verilen karar, taraflar vekilince temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve 6100 sayılı HMK 355. maddedeki, kamu düzenine aykırılık halleri resen gözetilmek üzere istinaf incelemesinin, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılacağı kuralına uygun biçimde inceleme yapılıp karar verilmiş olmasına göre davacı ve davalı .... Tic. Ltd. Şti. vekilinin tüm temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-Davalı ... Belediyesinin temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;

Davacı ... davasında dava dışı yüklenici ... San. ve Tic. Ltd. Şti. ile imzaladığı Düzce .... Noterliğinin 13.07.1998 tarihli, 9525 yevmiye nolu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile yüklenicinin davalı arsa sahibi belediyeden kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince aldığı Bolu ili, ... ilçesi, ... Mahallesi 11 Ada 6 nolu parselde 1. Kat 259 nolu dükkan niteliğindeki bağımsız bölümü satın aldığını ve bedelini peşin ödediğini, ancak bağımsız bölümün kendisine teslim edilmediğini belirterek satışı yapılıp, teslim edilmeyen Düzce ili, ... ilçesi, ... Mahallesi 11 Ada 6 nolu parselde bulunan 1. Kat 259 nolu dükkanın davalı ... adına olan tapu kayıtlarının iptâli ile kendisi adına hükmen tesciline karar verilmesini talep etmiş; tapu iptâli ve tescil mümkün olmazsa dava konusu bağımsız bölümün dava tarihi itibariyle toplam değerinin tahsiline, bu da mümkün olmazsa bağımsız bölüm için ödenen 64.000 Alman Markının ödeme tarihinden itibaren işleyecek faizi ve yoksun kalınan kira bedelinin tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı arsa sahibi Düzce Belediyesi cevabında; davanın zamanaşımına uğradığını, davacı ile arasında sözleşme bulunmadığından davanın husumet yokluğundan reddedilmesi gerektiğini, davacının dava konusu bağımsız bölümü dava dışı yüklenici ... San. ve Tic. Ltd. Şti.’den satın aldığını, davacının tapu devri ve zarar istemlerini ihaleyi tüm hak ve borçlarıyla devralan..... San. ve Tic. Ltd. Şti.’den talep etmesi gerektiğini savunmuştur.

Dava dışı yüklenici ... San. ve Tic. Ltd. Şti.’den kat karşılığı inşaat yapılmasına ilişkin sözleşmeyi aynı kayıt ve şartlarla devralan davalı .... San. ve Tic. Ltd. Şti. cevabında; davanın zamanaşımına uğradığını, mülkiyeti davalı ... Belediyesine ait olan taşınmaz üzerinde belediye ile dava dışı yüklenici .... Tic. Ltd. Şti.’nin imzaladığı 18.08.1995 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile ... Tic. Ltd. Şti. tarafından inşaata başlandığını, müteahhidin inşaata devam etmemesi üzerine bu kez Düzce Belediyesi ile dava dışı ... Tic. Ltd. Şti. arasında düzenlenen 31.07.1997 tarihli sözleşme ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin devredildiğini, davacının sözleşmesinin dava dışı .... San. ve Tic. Ltd. Şti. ile düzenlendiğini, davacı ile aralarında herhangi bir sözleşme bulunmadığını, dava dışı .... San. ve Tic. Ltd. Şti. ile Düzce Belediyesi arasındaki sözleşmeyi 01.06.2010 tarihli sözleşme ile kendisinin devir aldığını, inşaatı 2012 yılında tamamlamasından sonra taşınmazda yeniden kat irtifakı tesis edildiğinden davacının dava dilekçesinde tapusunun iptâlini istediği bağımsız bölümlerin taşınmazda mevcut olmayıp, tapu kaydında bulunmadığını ve tapu iptâli tescil talebinde ifanın hukuken imkansız hale geldiğini, davacının taşınmazların bedelinin tahsiline ilişkin talebi yönünden muhatabının gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini imzaladığı dava dışı yüklenici ... Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti. olduğunu açıklayarak davanın reddini istemiştir.

İlk derece mahkemesince; davacı ve dava dışı ... Ticaret Ltd. Şti. arasında düzenlenen 13.07.1998 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi uyarınca dava konusu bağımsız bölümün davacıya satıldığı ve satış bedelinin tahsil edildiği, davalı belediyenin davacı ile dava dışı ... Tic. Ltd. Şti. arasında düzenlenen 13.07.1998 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tarafı olmadığından davacının taşınmazların dava tarihindeki rayiç değerinin tahsili talebinin davalı belediye yönünden pasif husumet ehliyeti yokluğundan reddine, davalı arsa sahibi Düzce Belediyesi ile dava dışı ... Tic. Ltd. Şti. arasında noterde tanzim edilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin devrine ilişkin 31.07.1997 tarihli devir sözleşmesinin arsa sahibinin muvafakati ile dava dışı ... Tic. Ltd. Şti. tarafından 01.06.2010 tarihli Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Devir Sözleşmesi ile davalı Krem Turizm İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti.’ne devredildiği, davacının dayandığı 13.07.1998 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'nin konusu olan bağımsız bölümlerin kat irtifakı projesine göre zeminde mevcut olmadığından ifasının imkansız hale geldiği gerekçesiyle tapu iptâli ve tescil talebinin reddine, davacının uyuşmazlık konusu taşınmazın rayiç bedeli ile 204.900,00 TL'nin ve 50.732,02 TL ecrimisil bedelinin davalı şirketten tahsiline karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesince verilen kararın dava dışı yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davacı vekili ve kat karşılığı inşaat sözleşmesini devralan davalı Krem Turizm İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından davalı belediyenin, davalı Krempark ile dava dışı Özgün İnşaat arasındaki Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin devir sözleşmesinde muvafakat eden olarak imzasının bulunması dolayısıyla bağımsız bölümün bedelinden davalı ... Belediyesinin de davalı Krem ile müteselsilen sorumlu olduğu ve davacının mahrum kaldığı kira kaybının da müspet zarar olduğu ve ancak sözleşmenin ayakta olduğu durumlarda bu zarar kalemine hükmedilebileceğini, somut olayda müspet zararın istenemeyeceği gerekçesiyle davacı ve davalı Krem Turizm İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti.’nin istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile mahkeme kararının kaldırılıp, yeniden hüküm tesisi suretiyle davalı Belediye ve şirkete yönelik tapu iptâli ve tescil talebinin reddine, dava konusu bağımsız bölümlerin dava tarihindeki rayiç bedeli üzerinden tahsili isteminin davalı Krem Turizm İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. ve davalı ... yönünden kabulü ile 204.900,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, davacının kira tazminatı talebinin ise reddine karar verilmiştir.

Dosya kapsamına göre, davalı arsa sahibi Düzce Belediyesi ile dava dışı yüklenici Gürler İnş. San. ve Tic. Ltd Şti. arasında ilk kez 18.08.1995 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlendiği, bundan sonra Gürler İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. ile dava dışı ... Tic. Ltd. Şti. arasında 31.07.1997 tarihinde inşaatın yapımının devrine ilişkin sözleşmenin düzenlendiği, bu devire davalı arsa sahibi Düzce Belediyesinin muvafakat ettiği, 01.06.2010 tarihinde ise bu kez ... Tic. Ltd. Şti. ile davalı Krem Turizm İnş. San. ve Tic. Ltd Şti. arasında devir sözleşmesi düzenlendiği, bu devire de belediyenin muvafakat verdiği, davacının ise dava dışı Öz-Gün Yapı İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. ile noterde düzenlediği 13.07.1998 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile dava konusu taşınmazı satın aldığı anlaşılmaktadır.

Davacının talebi temliken tescil istemine ilişkindir. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptâli ve tescil davalarında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Her ne kadar davalı şirket inşaatı tamamlamış ise de; davacı ile dava dışı Özgün İnşaat arasında imzalanan satış sözleşmesinde satımı kararlaştırılan bağımsız bölümün kat irtifakı projesinin değişmesi ile asansör boşluğu önündeki alanda kaldığı, yani sözleşme konusu edimin imkansızlaştığı anlaşılmakta olup, tapunun iptali ve tescilinin mümkün olmadığından bağımsız bölümün rayiç bedeline hükmedilmesinde bir isabetsizlik bulunmamıştır. Ancak Bölge Adliye Mahkemesince karar kaldırılarak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin devrinde Düzce Belediyesinin muvafakat eden olarak imzasının bulunmasının belediyeyi de bedelden sorumlu olacağı gerekçesiyle kurulan yeni hüküm doğru olmamıştır.

TBK’nun 205. maddesi gereğince, devrin geçerli olması için sözleşmede kalan tarafın da devir sözleşmesinde yer alması ya da sonradan onay vermesi gerekir. Ancak bu onay sözleşmede kalan tarafın hak ve yükümlülüklerini değiştirmez. Devir sözleşmesi ile sözleşmeden doğan tüm hak ve borçlar devralana geçer. Diğer bir değişle devredenle devralan yer değiştirmiş olur. Sözleşmede kalan tarafın önceki sözleşmede yer alan hak ve yükümlülükleri aynen devam eder, aksi kararlaştırılmadığı takdirde ayrı bir yükümlülük altına girmez.

Davalı arsa sahibi Düzce Belediye Başkanlığı, davacının dava dışı ... Tic. Ltd. Şti. ile imzaladığı 13.07.1998 tarihli satış sözleşmesinde taraf olmadığı, muvafakat eden olarak imza atılmasının da belediyeyi taraf yapmayacağı, ayrıca belediyenin dava dışı ... Tic. Ltd. Şti.’nin edimini taahhüt ettiğine ya da garantörü olduğuna dair Belediye Meclisince alınmış bir karar bulunmadığı, davacının istinaf başvuru dilekçesinin ekinde dosyaya sunduğu satış sözleşmelerinde ‘’Düzce Belediyesi’nin gözetim ve denetimi altında inşaatın yapılacağına’’ ilişkin ifadenin Düzce Belediye Başkanlığını yüklenicinin edimini garanti eden ya da başkasının fiilini taahhüt eden kişi haline getirmeyeceği anlaşılmış olup, bağımsız bölümün rayiç bedelinden davalı belediyenin davalı şirket ile birlikte sorumlu tutulması doğru olmamış, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davacı ve davalı şirketin tüm temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca davalı ... Belediyesinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının HMK 371. maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden davalı ... Belediyesine iadesine, aşağıda yazılı harcın temyiz eden davacı ile davalı ... Tic. Ltd. Şti.'den alınmasına, 6100 sayılı HMK 373. madde hükümleri gözetilerek dosyanın Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesine gönderilmesi, 12.04.2022 gününde oybirliğiyle karar verildi.