Esas No: 2013/20440
Karar No: 2014/9530
Karar Tarihi: 08.05.2014

**1. Hukuk Dairesi         2013/20440 E.  ,  2014/9530 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : MANAVGAT 1. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

TARİHİ : 27/06/2013

NUMARASI : 2013/33-2013/457

Taraflar arasında birleştirilerek görülen tapu iptali tescil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalılar Tapu Müdürlüğü ile Hazine vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Birleştirilerek görülen davada davacı; kesinleşmiş cebri satış ihalesi sonucu satın alınan taşınmazlardaki "dava dışı Alpay İnce payının" Tapu Sicil Müdürlüğünce 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 8. maddesi hükmü gerekçe gösterilerek intikal ve tescil işlemlerinin yapılmadığını ileri sürüp, iptal-tescil istemiş, mahkemece, hükmüne uyulan Hukuk Genel Kurulunun bozma ilamı uyarınca yapılan yargılama sonucunda davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı Tapu Sicil Müdürlüğü ve Hazine vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden; davacının dava dışı borçlu A.. İ..'den olan alacağının tahsili amacıyla Konya 8. İcra Müdürlüğünün 06/12/2004 tarihli, 2004/6762 Esas sayılı dosyası ile kambiyo senetlerine mahsus yolla icra takibi başlattığı, icra takibi sırasında borçlu A... İ..'nin istihkak ve alacaklarının olduğu babası İ.. İ..'ye gönderilen 89/1. madde uyarınca 1. haciz ihbarnamesine süresi içinde itiraz edilmemesi üzerine 89/2. maddeye göre 2. haciz ihbarnamesini tebliğ edildiği, borç ödenmediğinden devamında borçlu- davalı İbrahim oğlu, 1979 doğumlu, A.. İ.. 'nin Antalya ili, Manavgat/ A... köyünde bulunan 532 parseldeki 19836/2580480 payı ile İİK'nun 89/1. maddesi uyarınca A... İ..'nin alacaklısı bulunduğu babası Yusuf oğlu, İ.. İ.. adına kayıtlı, 56284/2580480 payı, 531 parseldeki 14976/2580480 payı, Manavgat/ K... köyündeki 541 parseldeki 28/196 payı, 503 parseldeki 28/196 payı, 576 parseldeki 28/784 payı, 694 parseldeki 28/196 payı üzerine haciz şerhi konulduğu ve sonunda da cebri ihale ile satışa çıkarıldığı, başkaca alıcı çıkmaması üzerine davacı- alacaklı tarafından satın alındığı, ihale süreci tamamlanarak ihalenin 07/05/2007 tarihinde kesinleştiği, süresi içerisinde ihalenin feshi davasının açılmadığı, daha sonra taşınmazlardaki payların adına tescilinin yapılması için M.. M..ne başvuruda bulunduğu, Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından 12/02/2008 tarihli yazı ile 5578 sayılı Kanun ile değişik Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 8. maddesi gereğince, cebri icra yolu ile satışlarda ihalenin sözkonusu Kanunu'nun yürürlük tarihi olan 09/02/2007 tarihinden sonra kesinleşmesi hallerinde tescil işleminin yapılamayacağı bildirilerek talebin reddedildiği, bunun üzerine davacı – alacaklı tarafından; satış işlemlerine 5578 sayılı Kanun ile değişik Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun yürürlük tarihinden önce başlandığı, 5578 sayılı Kanun ile değişik 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanun'nun 8. maddesinde cebri icra satışı ile yapılan satışlar konusunda herhangi bir yasak getirilmediği belirtilerek A... Köyü, Ç... mevkii 531 ve 532 parseller ile K.. Köyü, B... mevkii, 503, 541 ve 576 parsellerde kayıtlı taşınmazların borçlu A.. İ..'ye ait payların iptali ile adına tescili istemi ile eldeki davanın açıldığı anlaşılmaktadır.

Mahkemece daha önce davalı Tapu Sicil Müdürlüğü ve Hazineye husumet yöneltilerek açılan davanın kabulüne ilişkin verilen karar Dairemizin 13/12/2010 tarih, 2010/12686 Esas ve 2010/13293 Karar sayılı ilamı ile "....davacıya asıl kayıt maliki aleyhine tapu iptal ve tescil istemli dava açması için önel verilmesi, dava açıldığı taktirde eldeki dava ile birleştirilmesi sağlanarak işin esasına girilmesi ve hâsıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi " gereğine değinilerek bozulmuş, bu defa mahkemece 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK)'nun9 705 ve 716. madde hükümleri gereğince dava konusu edilen payların cebri icra yoluyla satılmış olması nedeniyle mülkiyetin tescilden önce kazanıldığı dolayısıyla taşınmaz payları cebri icra yoluyla satılan malikin davada yer alıp- almamasının herhangi bir önemi bulunmadığı gerekçeleri ile önceki kararda direnilmiş, direnme kararı davalı Tapu sicil Müdürlüğü ve dahili davalı Hazine vekili tarafından temyiz edilmiş, direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davacıya asıl kayıt maliki aleyhine tapu iptal ve tescil istemli dava açılması için önel verilmesi açıldığı taktirde de eldeki dava ile birleştirilmesi sağlanarak işin esasına girilerek bir sonuca varılması gerektiği belirlenerek çözüme kavuşturulmuş, Hukuk Genel Kurulunun 14/112012 tarih, 2012/1-197 Esas, 2012/781 sayılı Kararına uyan mahkeme; çekişmeye konu payların adına kayıtlı olduğu dava dışı İ.. İ.. aleyhine açılan dava ile birleştirilerek yapılan yargılama sonucunda birleşen davalı İ.. İ.. adına kayıtlı payların iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiş, hüküm davalı Tapu Sicil Müdürlüğü ve Hazine vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Hemen belirtilmelidir ki; 19.07.2005 tarihinde yayımlanarak yürürlüğe giren 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Hakkındaki Kanunun 1.maddesinde Yasanın amacı “..... toprağın doğal veya yapay yollarla kaybını ve niteliklerini yitirmesini engelleyerek korunmasını, geliştirilmesini ve çevre öncelikli sürdürebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı arazi kullanımını sağlayacak unsur ve esasları belirlemektir.” şeklinde açıklanmıştır.

Anılan Yasanın kabul edildiği tarihteki 8.maddesi ise “Tarım arazileri; doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre, nitelikleri Bakanlık tarafından belirlenen mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılır. Ayrıca, Bakanlık tarım arazilerinin korunması, geliştirilmesi ve kullanımı ile ilgili farklı sınıflandırmalar yapabilir. Tarımsal faaliyetin ekonomik olarak yapılabildiği en küçük alana sahip ve daha fazla küçülmemesi gereken yeter büyüklükteki tarımsal arazi parsel büyüklüğü, bölge ve yörelerin toplumsal, ekonomik, ekolojik ve teknik özellikleri gözetilerek, Bakanlık tarafından belirlenir. Kamu yatırımları için ihtiyaç duyulan yerler hariç olmak üzere tarım arazileri, belirlenen yeter büyüklükteki tarımsal arazi parsellerinden daha küçük parçalara bölünemez. Miras yolu ile intikallerde yeter büyüklükteki parseller oluşturulamıyorsa ifraz yapılmaz; ortak kullanım, kiralama veya satış yoluna gidilir.” şeklindedir.

Yasanın 8.maddesinde 09.02.2007 tarihinde yayımlanarak yürürlüğü giren 5578 sayılı Kanunun 2.maddesi ile değişiklik yapılmış, yapılan bu değişiklikle tarım arazilerinde uygulanacak “bölünemez büyüklük” kavramı getirilmiştir. Buna göre, belirlenen parsel büyüklüğü; mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarım arazilerinde 0,3 hektar ve marjinal tarım arazilerinde 2 hektardan küçük olamaz. Tarım arazileri bu büyüklüklerin altında ifraz edilemez, bölünemez veya küçük parsellere ayrılamaz. Ancak, çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak istekleri olan bitkilerin yetiştiği yerler ile seraların bulunduğu alanlarda yörenin arazi özellikleri daha küçük parsellerin oluşmasını gerekli kıldığı taktirde Bakanlığın uygun görüşü ile daha küçük parseller oluşturulabilir. Bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne şekilde gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda bu araziler ifraz edilemez, payları üçüncü şahıslara satılamaz, devredilemez veya rehnedilemez. Ancak, hiç kuşkusuz bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin olduğu tarım arazilerinde paydaşların veya iştirakçilerin tamamının birlikte katılımı ile üçüncü kişiye satışlarının yapılması, devredilmesi veya bölünmez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin olduğu tarım arazisinin tümünün rehni olanaklıdır.

Keza, birlikte mülkiyet olarak tasarruf edilen bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinde paydaşların veya iştirakçilerin tamamının birlikte katılımı ile hisselerini üçüncü bir kişiye satmaları ve devretmeleri de mümkündür. Buna ilave olarak paydaşlar, kendi aralarında paylarını birbirlerine satış yapabilir ve devredebilir.

Hal böyle olunca, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 5578 Sayılı Kanunla değişik 8. maddesi uyarınca; " Tarım arazileri, doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre, nitelikleri Bakanlık (Tarım ve Köy İşleri Bakanlığı) tarafından belirlenen mutlak tarım arazileri-özel ürün arazileri-dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırıldığı, yine yeter büyüklükteki tarımsal arazi parsel büyüklüğünün, bölge ve yörelerin toplumsal, ekonomik, ekolojik ve teknik özellikleri gözetilerek Bakanlık tarafından belirleneceği ve belirlenen küçüklüğe erişmiş tarımsal arazilerin, miras hukuku bakımından “bölünemez eşya” niteliğini kazanacağı ve tarımsal arazinin bu niteliğinin tapu kütüğüne “şerh” verileceği, belirlenen parsel büyüklüğünün mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 20 dönüm, dikili tarım arazilerinde 5 dönüm, örtü altı tarım yapılan arazilerde 3 dönüm ve marjinal tarım arazilerinde 20 dönümden küçük olamayacağı, tarım arazilerinin bu büyüklüklerin altında ifraz edilemeyeceği, bölünemeyeceği veya küçük parsellere ayrılamayacağı, bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne şekilde gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin (elbirliği veya paylı) mevcut olması durumunda, bu arazilerin ifraz edilemeyeceği payların üçüncü şahıslara satılamayacağı, devredilemeyeceği veya rehnedilemeyeceği, bu araziler hakkında 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun özgülemeye ilişkin hükümlerinin kıyasen uygulanacağı öngörülmüştür.

Tarım İşletmelerinin Yeterli Tarımsal Varlığa Sahip Olup Olmadığının Tespitine Dair Resmi Gazetenin 26/01/2003 gün ve 25005 sayısında yayımlanan Yönetmelikte; Kanunda geçen kavramlara ilişkin açıklayıcı bilgiler bulunduğu gibi Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Tasarruf İşlemleri Dairesi Başkanlığının çıkardığı 20.03.2007 tarih ve 2007/5 sayılı Genelgede Kanunun uygulanmasına ilişkin birtakım açıklamalar yapılmıştır. Buna göre, 5578 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği 09.02.2007 tarihinden sonra 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu uyarınca tarım arazilerinden yapılacak her türlü cebri satışlarda 5578 sayılı Kanun ile değişik 5403 sayılı Kanunun 8. maddesinde yer alan sınırlandırmalara uyulması gerektiği sabittir.

Bu durumda, öncelikle cebri ihale sonucu satılıp tescili istenen taşınmazın Bakanlıkça belirlenen tarımsal niteliğinin Tarım ve Köy İşleri Bakanlığı İl veya İlçe Müdürlüğünden sorulup görüşü alındıktan sonra, tescilinin mümkün olup-olmadığı saptanarak, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir. Onay makamından olumsuz cevap gelmesi halinde ise 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 705. maddesi gereğince payın mülkiyetinin cebri ihale sonucu tescilden önce ihale alıcısına geçeceğinden buna dayalı olarak ancak paydaşlığın (ortaklığın) satış suretiyle giderilmesi ve buna ilişkin prosedür izlenerek taşınmazın tamamının satışının gerçekleştirilebilmesi bu şekilde alacaklının alacağına kavuşabilmesi mümkündür.

Bu açıklamalar karşısında somut olay değerlendirildiğinde; dava konusu taşınmazların niteliğinin mutlak tarım arazisi olduğunun anlaşıldığı, cebri ihale ile yapılan satışın taşınmazların 14976/2580480, 46284/2580480, 19836/2580480, 28/196, 28/784, 7/196 payına yönelik olduğu, arazilerin büyüklüğü itibari ile hangi sınıf arazi olursa olsun hiç bir halde pay satışının mümkün olmadığı sonucuna varıldığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile kabulüne karar verilmesi isabetsizdir.

Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün açıklanan nedenlerle (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK'un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, 08.05.2014 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.

-KARŞI OY-

Davacı, dava dışı A... İ.. 'den olan alacağı nedeniyle icra takibi başlattığını, 532 parseldeki 19836/2580480 payı ile İİK'nun 89/1. maddesi uyarınca A...İ..'nin alacaklısı bulunduğu babası Yusuf oğlu, İ.. İ.. adına kayıtlı, 56284/2580480 paya, 531 parseldeki 14976/2580480 paya, Manavgat/ K.... köyündeki 541 parseldeki 28/196 paya, 503 parseldeki 28/196 paya, 576 parseldeki 28/784 paya, 694 parseldeki 28/196 paya haciz konulduğunu, talep sonucu borçlu A.. İ... ile birlikte İ.. İ..'ye ait paylarını alacağına mahsuben ihaleden satın aldığını ancak 5578 sayılı Yasa ile değişik 5403 sayılı Yasanın 8. maddesi gereğince tescilin yapılmadığını, tapunun beyanlar hanesine “cebri satış kararı vardır” belirtmesi yapılmakla yetinildiğini ileri sürerek çekişmeli taşınmazlardaki İ.. İ..'ye ait payların tapularının iptali ile adına tescilini istemiştir.

Davacının, çekişmeli payları cebri satış sonucu edindiği, ihalenin 07/05/2007 tarihinde kesinleştiği, süresi içerisinde ihalenin feshi davasının açılmadığı, daha sonra taşınmazlardaki payların adına tescilinin yapılması için M.. M..ne başvuruda bulunduğu, Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından 12/02/2008 tarihli yazı ile 5578 sayılı Kanun ile değişik Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 8. maddesi gereğince, cebri icra yolu ile satışlarda ihalenin sözkonusu Kanunu'nun yürürlük tarihi olan 09/02/2007 tarihinden sonra kesinleşmesi hallerinde tescil işleminin yapılamayacağı bildirilerek talebin reddedildiği, bunun üzerine eldeki davanın açıldığı görülmektedir.

Taşınmaz mülkiyetinin kural olarak tapu siciline tescil ile kazanılacağı kuşkusuzdur. Ancak, Türk Medeni Kanunu'nun (T.M.K.) 705 ve İcra İflas Kanunu'nun (İ.İ.K) 134. maddesine göre de cebri ihale ile mülkiyet alıcıya geçer. Diğer bir anlatımla alıcı, ihale anında taşınmazın mülkiyetini kazanır. Böyle bir durumda, mülkiyetin alıcıya geçmesi için tapu siciline tescil gerekli olmayıp, ancak İ.İ.Y.'nın 135. maddesi gereğince taşınmaz alıcı adına tescil edilmekdikçe alıcı o taşınmaz üzerinde temliki tasarrufta bulunamaz (T.M.K. 705/2).

Öte yandan, ihale ile mülkiyetin alıcıya geçmesinin sonucu ise, ihale tarihinden itibaren taşınmazın nef'i ve hasarının alıcıya ait olmasıdır.

5403 sayılı Yasaya gelince;

Anılan yasanın amacı 1. maddede;”toprağın doğal veya yapay yollarla kaybını ve niteliklerini yitirmesini engelleyerek korunmasını, geliştirilmesini ve çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak, planlı arazi kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemek olarak açıklamıştır.

5578 sayılı Yasa ile değişik 8. maddenin son fıkrasında da “Bakanlığın uygun görüşü ile kamu yatırımları için ihtiyaç duyulan yerler hariç olmak üzere tarım arazileri, belirlenen büyüklükteki parsellerden daha küçük parçalara bölünemez, bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne şekilde gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olunan durumunda, bu araziler ifraz edilemez. payları üçüncü şahıslara satılamaz, devredilemez veya rehnedilemez. Bu araziler hakkında 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun özgülemeye ilişkin hükümleri kıyasen uygulanır” hükmüne yer verilmiştir.

Belirtilen hükümlerden de anlaşıldığı kadarı ile yasanın asıl amacının, belirli büyüklükteki tarım arazilerinin bölünmesine, parçalanmasına engel olmak olduğu açıktır.

Mülkiyet hakkı gerek Anayasa ve yasalarla iç hukuk yönünden, gerekse Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi ve ek protokolleri ile kabul edilmiş temel haklardandır. (Anayasa md. 35/1 AİHS ek protokol 1-1) Türk Medeni Kanununun 683.maddesinde de bir şeye malik olan kimsenin hukuk düzeninin sınırları içerisinde o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisi belirtilmiş, malikin malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebileceği hüküm altına alınmıştır. Bütün bunların yanında mülkiyet hakkı kamu yararının bulunduğu hallerde sınırlandırılabilir ya da tamamen kaldırılabilir.

Ancak bu sınırlandırma ya da kaldırma gerçekleştirilirken T.C. Anayasasının 90/5.maddesi ile iç hukukun üstünde sayılan AİHS hükümleri gereğince AİHM tarafından oluşturulan 30.05.2006 tarih ve 1262/02 sayılı kararda ifade edildiği üzere “…bir kişiyi mülkünden yoksun bırakan bir önlemin…” “kamu yararına meşru bir amaç gütmesi gerektiği…” bu önlem alınırken “ başvurulan yollar ve gerçekleştirilmesi amaçlanan hedef arasında makul bir denge olması gerektiği...” kişinin “ ... kişisel ve haddinden fazla yük taşıma zorunda kalması halinde gerekli dengenin kurulamayacağı açıktır. Bir başka ifadeyle kamu yararı ile mülkiyet hakkından kısmen veya tamamen yoksun bırakılan kişinin menfeatı arasında makul, kabul edilebilir, hak ve adalet dengesini sağlayacak bir oranın kurulması asıldır. Yukarıdaki ilkeler uyarınca somut olaya bakıldığında kişinin cebri satış sonucu edindiği payın adına tescil edilmesi taşınmazın bölünmesi sonucunu doğurmayacağı gibi 5403 sayılı Yasa kapsamında da değerlendirilmeyeceği sonucuna varılmaktadır.

Aksi düşünce tarzının bir yandan TMK'nın 705.maddesi uyarınca cebri satış ile mülkiyetin geçtiği ve bu yolla edinilen taşınmazın nef'i ve hasarının alıcıya ait olduğu kabul edilirken diğer taraftan tapuda tescil yapılmayarak mülkiyet hakkından yoksun bırakılması, yasayla tanınmış olan anılan düzenlemenin istismarını oluşturan bu yasal hakkın uygulanmaması yoluyla hukuki güvenlik ilkesi zedelendiği gibi bunun yanında kamu vicdanını ve hukuk devleti ilkelerine aykırı bir sonuç ortaya çıkacaktır.

Tüm bu nedenlerle, davanın kabulüne ilişkin verilen kararın doğru olduğu ve onanması gerektiği düşüncesinde olduğumuzdan sayın çoğunluğun görüşüne katılamıyoruz.