Esas No: 2023/835
Karar No: 2024/3679
Karar Tarihi: 23.10.2024

**6. Hukuk Dairesi         2023/835 E.  ,  2024/3679 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2021/248 E., 2022/2777 K.

HÜKÜM/KARAR: Esastan Red

İLK DERECE MAHKEMESİ: ...3. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2020/269 E., 2020/455 K.

Davacı vekili, müvekkilinin davalı şirkete ait ...ili Merkez ilçesi ... Mahallesi 11 ada 29 parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde bulunan Krem Park adlı iş merkezinin birinci katında bulunan 51 no.lu bağımsız bölümü 07.11.1996 tarihli satış vaadi sözleşmesiyle dava dışı ...İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti.nden 65.000,00 Alman Markı karşılığında satın aldığını, ardından 31.07.1997 tarihinde arsa sahibi ...Belediyesi ile dava dışı ...İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hak sahiplerinin hakları saklı kalmak kaydıyla feshedildiğini ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin dava dışı ... Yapı İnşaat ve Ticaret Ltd. Şti.’ne devredildiğini, aynı şekilde 01.06.2010 tarihinde arsa sahibi ...Belediyesi ile dava dışı ... Yapı İnşaat ve Ticaret Ltd. Şti arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hak sahiplerinin hakları saklı kalmak kaydıyla feshedildiğini ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin davalıya devredildiğini, inşaatın davalı tarafından tamamlandığını, ancak davalıya başvurularından cevap alamadığını ileri sürerek, taşınmaz üzerinde davalı adına olan bağımsız bölümlerden aynen ifayı gerçekleştirecek şekilde bir bağımsız bölüme ait irtifak payının davacı adına tesciline, aynen ifanın mümkün olmadığı takdirde davacının satın almış olduğu bağımsız bölümün rayiç bedelinin belirlenerek iş merkezinin faaliyete geçtiği tarih olan 15.03.2012 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi birlikte tahsiline, iş merkezinin faaliyete geçtiği tarih ile dava tarihi arasında davacının yoksun kaldığı kira bedelinin avans faizi ile birlikte tahsiline, mümkün olmadığı takdirde satış bedeli olarak ödenen 65.000,00 Alman markı karşılığı 33.233,97 Euro'nun avans faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili, adi yazılı şekilde yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin düzenleyen tarafları bağlayacağını, resmi şekilde yapılmış olsa dahi tapuya şerh verilmeyen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin yine sözleşmenin taraflarını bağladığını, müvekkili açısından bu sözleşmelerin bağlayıcılığının olmadığından bedelin kendilerinden istenmesinin mümkün olmadığını, davalı ile davacı arasında sözleşmeye dayalı bir ilişkinin bulunmadığını, adi şekilde yapılmış olan şekil şartından yoksun gayrimenkul satış vaadi sözleşmenin müvekkili açısından hukuki sorumluluk doğurmayacağını savunarak, davanın reddini istemiştir.

İlk derece mahkemesince; Yargıtay (kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin, önceki yüklenicilerin üçüncü kişi konumundaki talepte bulunanlar ile yaptığı sözleşmeden doğan hak ve borçlarının, davalı ile aralarındaki devir sözleşmelerinde devralan davalıya devredildiğine ilişkin hüküm bulunmadığından, devralan davalının talepte bulunanlara karşı herhangi bir yükümlülüğünün bulunmayacağı ve bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerektiği yönünde açık ve net bozma kararları olduğu, Yargıtay (kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin aynı taşınmaz ve aynı devir sözleşmesine dayalı olarak bozma kararları vermiş olması sebebiyle, usul ekonomisi ilkesi de dikkate alınarak bu doğrultuda karar verilerek asıl ve terditli taleplerin ayrı ayrı reddine karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesi kararına karşı davacı vekilince istinaf yoluna başvurulması üzerine, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesince; davalının yalnızca arsa payı karşılığı inşaat devir sözleşmesinde yer alan hak ve yükümlülükleri devir aldığı, davacının dava dışı ...İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. ile yaptığı satış protokolüne ilişkin olarak davalının devir alma iradesinin bulunmadığı gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bu karara karşı davacı vekilince süresinde temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

İlk derece mahkemesince davanın reddine ilişkin karara karşı davacı vekilince yapılan istinaf başvurusu üzerine Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesince davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş ise de;

Dosya kapsamına göre, dava dışı arsa sahibi ...Belediyesi ile dava dışı yüklenici ...İnş. San. ve Tic. Ltd Şti. arasında ilk kez 18.08.1995 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlendiği, bundan sonra ...İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. ile dava dışı ... Yapı İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında 31.07.1997 tarihinde inşaatın yapımının devrine ilişkin sözleşmenin düzenlendiği, yapımın devrine arsa sahibi ...Belediyesinin muvafakat ettiği, 01.06.2010 tarihinde bu kez ... Yapı İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. ile davalı Krem Turizm İnş. San. ve Tic. Ltd Şti. arasında devir sözleşmesi düzenlendiği, bu devire de belediyenin muvafakat verdiği, davacının ise dava dışı ...İnş. San. ve Tic. Ltd Şti ile 07.11.1996 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile dava konusu, Bolu ili ...ilçesi ... Mahallesi 11 ada 6 parselde bulunan gayrimenkul üzerinde inşa edilecek iş merkezinin 1. katındaki 51 numaralı iş yeri vasıflı bağımsız bölümü satın aldığı anlaşılmaktadır.

Davacının talebi temliken tescil istemine ilişkindir. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptâli ve tescil davalarında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davalı yüklenici şirket inşaatı tamamlamış olmakla birlikte, özellikle 1999 yılında yaşanan ...depremi sonrasında kat irtifakı projesinin değişmesi nedeniyle davacı ile dava dışı ... Yapı İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında imzalanan satış sözleşmesinde satımı kararlaştırılan bağımsız bölümün yeni kat irtifak projesinde yer almaması nedeniyle sözleşme konusu edimin imkansızlaştığı, tapunun iptali ve tescilinin mümkün olmadığı anlaşılmaktadır.

TBK’nın sözleşmenin devri başlıklı 205. maddesi, "Sözleşmenin devri, sözleşmeyi devralan ile devreden ve sözleşmede kalan taraf arasında yapılan ve devredenin bu sözleşmeden doğan taraf olma sıfatı ile birlikte bütün hak ve borçlarını devralana geçiren bir anlaşmadır. Sözleşmeyi devralan ile devreden arasında yapılan ve sözleşmede kalan diğer tarafça önceden verilen izne dayanan veya sonradan onaylanan anlaşma da, sözleşmenin devri hükümlerine tabidir. Sözleşmenin devrinin geçerliliği, devredilen sözleşmenin şekline bağlıdır. Kanundan doğan halefiyet hâlleri ile diğer özel hükümler saklıdır." şeklindedir.

Sözleşmenin devrinde taraflardan biri aynı kalmakta, diğer taraf ise tümüyle sözleşmeden çıkmakta, sözleşmeden doğan hak ve borçlar da tümüyle devralana geçmekte, muaccel hale gelen ve ifa edilmemiş edimleri de kapsayan bütünsel bir değişim meydana gelmektedir. Bu değişim hem geçmişe hem de geleceğe etkili olan külli bir değişimdir. Diğer bir ifadeyle, sözleşmenin devri halinde devralan asıl sözleşmenin tarafı konumuna geçer ve asıl sözleşmenin tüm hükümleri kendisini bağlayıcı hale gelir.

Somut olayda, davacının talebi 3. yüklenici olan ve sözleşmenin devri yoluyla inşaatı tamamlayan davalı şirketten, 1996 yılında kendi akdi ilk yüklenici olan ...İnş. San. ve Tic. Ltd Şti.’den devraldığı bağımsız bölümün tapu iptal tescili olmadığı taktirde bedel istemine yöneliktir.

Sözleşme yapımından sonra ilk projenin özellikle 1999 yılı ...depremi nedeniyle değiştirildiği ve davacının temlik aldığı 1. kat 51 numaralı bağımsız bölümün yeni projede bulunmadığı, projenin küçültüldüğü dolayısıyla davacının belirleyerek satın aldığı bağımsız bölümün tapu iptal tescil imkanı bulunmadığı dosya içeriği ile sabittir.

Bu durumda davacının terditli olan ikinci talebi yani bağımsız bölümün bedeline hükmedilmesi gerekir. Davacı taraf terditli talebinde bağımsız bölümün dava tarihi itibariyle rayiç değerini talep ettiğinden, mahkemece davacının satın aldığı bağımsız bölümün de niteliklerini dikkate alarak dava tarihi itibariyle rayiç değerinin tespiti ile davalıdan faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesi gerekirken, davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.

Açıklanan nedenlerle ilk derece mahkemesi kararı ile bu karara karşı istinaf isteminin reddi kararı usul ve yasaya aykırı görülmüştür.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; ilk derece mahkemesi kararı ile bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin kararın usul ve yasaya aykırı olması nedeniyle HMK'nın 373/1. maddesi gereğince Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi kararı KALDIRILARAK; ...3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2020/269 E. 2020/455 K. sayılı kararının BOZULMASINA, dosyanın kararı veren ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesine gönderilmesine, peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden davacıya iadesine, 23.10.2024 tarihinde oy birliği ile kesin olarak karar verildi.