Esas No: 2022/6768
Karar No: 2023/6462
Karar Tarihi: 21.12.2023

**7. Hukuk Dairesi         2022/6768 E.  ,  2023/6462 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Trabzon Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/892 E., 2022/1015 K.

KARAR : Davanın kabulü

İLK DERECE MAHKEMESİ : Tirebolu Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/153 E., 2021/580 K.

Taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı ... tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı arasında 16/06/2020 tarihinde ... Noterliği'nin 3611 yevmiye numaralı işlemi ile düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi tanzim edildiğini, davalının 123 ada 3 parsel sayılı taşınmazda 1/2 oranındaki hissesini satmayı vaat ettiğini, taraflar arasında düzenlenen bu sözleşme uyarınca harita mühendisi eşliğinde taksim sözleşmesi yapılarak taşınmaz üzerinde fiilen sınırların belirlendiğini ve zilyetlik devri yapıldığını, ancak davalının dava konusu taşınmazdaki hisselerinin devrinden imtina ettiğini ve bu konudaki taleplerini reddettiğini belirterek, dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile iki ayrı parsel olarak taksim sözleşmesinde belirtilen kısmının müvekkili adına tesciline, olmadığı takdirde satış vaadi sözleşmesi uyarınca taşınmazın 1/2 hissesinin müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı keşifteki beyanında; dava konusu taşınmazı bölerek davacıya verdiğini, ancak davacının tapuda adına işlem yapılmasını istediğini, tapunun bölünmesi mümkün ise davacı adına tescil edilmesine karşı olmadığını belirtmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacının davasını ispatlamış olduğu gerekçesiyle "Davanın kabulü ile, 1. Giresun ili, ... ilçesi, ... Köyü 123 ada 3 parsel sayılı taşınmazın davalı ... adına olan tapu kaydının İptali ile 2 eşit parçaya ayrılarak; Fen bilirkişi ... 'ın 20/10/2021 tarihli fen bilirkişi raporu ve krokisinde gösterdiği 3-A ile gösterilen 2462,58 metrekaresinin davacı adına 3-B ile gösterilen 2462,58 metrekaresinin davalı adına Tapuya Kayıt Ve Tesciline” karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacının dava konusu parselin ifrazını tapuda yapmak suretiyle bu parselin 1/2 hissesini adına yazdıracağını, davacının sözünde durmayarak ifrazı yaptırmak ve 1/2 hisseyi almak için dava açtığını, dava konusu taşınmazın ifrazının mümkün olmadığını, mahkeme kararının ifrazı mümkün olmayan dava konusu parseli ikiye bölerek ifraz etmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, bu kararın kaldırılması gerektiğini, davacı tarafın iyi niyetli olmadığını, aralarındaki anlaşmayı suistimal ederek kendisini yargılama masrafı ödemeye zorladığını, haksız yere vekalet ücretine hükmedildiğini, ½ payı davacıya devrettiğine yargılamada karşı çıkmamış olmasına rağmen masraflardan sorumlu tutulmasının doğru olmadığını ileri sürerek kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; taşınmazın tarla vasfında olması nedeniyle 5403 sayılı Kanunun 8. maddesine göre, ifrazının mümkün olduğuna ilişkin Giresun İl Özel idaresinin 16/11/2021 tarihli müzekkere cevapları uyarınca davanın kabulüne dair karar verilmesi ve davalı aleyhine hükmedilen nispi vekalet ücretine yönelik kararın usul ve yasaya aykırı olmadığı gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Bölge Adliye Mahkemesi kararının usul ve kanuna aykırı olduğunu, itirazlarının yeterince incelenmediğini, davacının kötü niyetli olduğunu, davaya karşı gelmemesine rağmen yargılama giderlerinden ve vekalet ücretinden sorumlu tutulduğunu, istinaf dilekçesindeki itirazlarını tekrarladığını belirterek hükmü temyiz etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. Kaynağını Türk Borçlar Kanunu'nun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu'nun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

2. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemek amacıyla yeniden bazı düzenlemeler yapılmıştır.

3. Kanunun “Tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi” başlıklı 8. maddesi gereğince tarım arazileri; doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre, nitelikleri mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılmıştır.

4. Yapılan düzenlemelerle, asgari tarımsal arazi büyüklüğüne erişmiş tarımsal arazilerin bölünemez eşya niteliği kazanmış olacağı,

5. Asgari tarımsal arazi büyüklüğünün mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemeyeceği, ifraz edilemeyeceği, hisselendirilemeyeceği, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedinin artırılamayacağı hüküm altına alınmıştır.

6. Bu nedenle birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazilerinin asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altında ifrazı, dolayısıyla satışı mümkün değildir. Ancak, bu nitelikteki arazilerde asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altındaki yüzölçümlerine karşılık gelen mevcut payların bölünmeden üçüncü kişilere satışına bir engel bulunmamaktadır.

7. Tarım arazisinin hangi sınıfa girdiğinin Tarım ve Köyişleri Bakanlığı Tarım İl veya İlçe Müdürlüklerinden sorulmak suretiyle veya ilgilisi tarafından alınacak yazı ile belgelendirilmesi gerekir.

3. Değerlendirme

1. Somut olayda; davacının dayandığı satış vaadi sözleşmesinde satışı vaat edilen taşınmaz, tapuda fındık bahçesi vasfında görünmekte olup davalı taşınmaz üzerindeki hak ve hisselerinin yarısı oranındaki hissenin satışını vaat etmiştir. Gerekçeli kararda, taşınmazın iki eşit parçaya ayrılarak taraflar adına tesciline karar verilmiştir. Ne var ki hükmün ifraz şartlarının araştırılmamış olması nedeniyle infaza elverişli olduğunu söyleme imkanı bulunmamaktadır. Taşınmazın tarla vasfında olması nedeniyle 5403 sayılı Kanunun yukarıda ayrıntıları ile açıklaması yapılan 8. maddesine ilişkin bölünemez parsel niteliğindeki büyüklükte olup olmadığına ilişkin araştırma kamu düzenine ilişkin olup re'sen yapılmalıdır.

2. Bu durumda mahkemece, öncelikle dava konusu taşınmazın tarımsal niteliği duruma göre Tarım ve Orman Bakanlığı il veya ilçe müdürlüğünden, ifrazının mümkün olup olmadığı ise taşınmaz belediye ve mücavir olan sınırları içerisinde ise belediyeden, dışında ise il idare kurulundan sorularak ifrazının veya taşınmazdan pay satışının mümkün olup olmadığının araştırılması yapılacak ve yapılan bu araştırmalar sonucunda taşınmazın ifrazının veya taşınmazdan pay satışının mümkün olmadığının anlaşılması halinde davanın reddine karar verilmesi gerekecektir. Belirtilen hususlar gözetilmeden eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.

3. Kabule göre de; dava konusu taşınmaz tarla vasfında olduğundan yine 5403 sayılı Kanunun 8. maddesindeki "Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez. Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz...." şeklindeki düzenleme uyarınca paydan pay oluşturma şartlarının da araştırılmaması doğru görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,21.12.2023 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.