Esas No: 2021/8616
Karar No: 2023/914
Karar Tarihi: 16.02.2023

**7. Hukuk Dairesi         2021/8616 E.  ,  2023/914 K.**

**"İçtihat Metni"**

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi

Taraflar arasındaki yapsatçıdan temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil; ikinci kademede tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince tapu iptali ve tescil davasının kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan redine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalının arsa sahibi ve yüklenicisi olduğu Ankara ili, Nallıhan ilçesi, Aliağa Mahallesi, 330 ada 23 parselde kayıtlı taşınmazda konut satışına başladığını, davacının 24/08/2016 tarihinde davalı ile imzaladığı 6502 sayılı TKHK'nın 40 vd. maddelerinde izah edilen ön ödemeli konut satışı sözleşmesi niteliğindeki "Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi" ile A Blok, 5. Kat, 10 No.lu konutu 72.000,00 TL peşin, bakiyesi tapu teslimine kadar ödenmek üzere toplam 172.000,00 TL'ye satın aldığını, davacının 72.000,00 TL ödemeyi davalı şirketin bildirdiği şirket müdürü Cemal Arıcı'nın banka hesabına yatırdığını, 10/08/2017 tarihinde ödenen 72.000,00 TL'nin Cemal Arıcı tarafından davacının banka hesabına iade edildiğini, inşaat tamamlanıp konutlar kıymetlenince davalının ön ödemeli satış yaptığı kişilerin tapusunu vermediğini, davacının sözleşmeyi feshetmediğini, ödemenin bir yılı aşkın süre davalıda kaldığını ve kullanıldığını, davalının kısmi ödemeyi iadesinin dürüstlük kuralına aykırı olduğunu, davalının inşaatın tamamlanmasına rağmen tapu tesliminin yapılabilmesi için bakiye bedelin ödenmesi hususunda ihtarat yapmadığını, taraflar arasındaki sözleşmenin ayakta olduğunu belirterek dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, mümkün olmadığı takdirde davalı adına kayıtlı emsal bir bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, aksi halde sözleşmedeki satış bedeli ile bağımsız bölümün güncel rayiç bedelinin oranlanması suretiyle aradaki farktan davacının uğradığı menfi zarara karşılık gelen şimdilik 5.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı temsilcisi cevap dilekçesinde; davacının dava konusu taşınmazı yatırım amaçlı aldığından davaya tüketici mahkemesi sıfatı ile değil de asliye hukuk veya ticaret mahkemesi sıfatı ile bakılması gerektiğini, satış vaadi sözleşmesinin noterde yapılmadığından geçerli olmadığını, davacının geçerli olmayan satış vaadi sözleşmesine dayanarak talepte bulunduğunu, davacının sözleşme imzalandıktan sonra şirket aleyhine asılsız ve art niyetli olarak dedikodu yaptığını, kullanılan malzemeleri ve bina rengini kötülediğini, bunun da daire satışı yapılan diğer kişilerde olumsuz etki yarattığını, davacıya daire satışı yapmak istemediklerini ilettiklerini, davacı tarafından da bu durumun kabulü üzerine karşılıklı olarak sözleşmeden cayıldığını, davacının 72.000,00 TL'yi 01/08/2016 tarihinde davalı şirkete değil, Cemal Arıcı'nın banka hesabına yatırdığını, davacının sözleşme uyarınca şirkete peşinatı ödemediğini ve edimini ifa etmediğini, davacı ile karşılıklı sözleşmeden cayıldıktan sonra 72.000,00 TL'nin 09/08/2017 tarihinde davacının hesabına iade edildiğini, davacının talep edebileceğinin 72.000,00 TL'nin 01/08/2016 tarihinden 09/08/2017 tarihine kadar işlemiş yasal faizi olduğunu savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulü ile davalı şirket adına kayıtlı sözleşmede belirtilen Ankara ili, Nallıhan ilçesi, Aliağa Mahallesi 330 ada 23 parsel A Blok 10 No.lu bağımsız bölümün tapusunun iptali ile davacı adına tesciline, sözleşme bedeli olarak mahkeme veznesine depo edilen 172.000,00 TL'nin karar kesinleştiğinde davalı şirkete ödenmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili istinaf dilekçesinde; davacı tacir olduğundan davaya tüketici mahkemesi sıfatı ile bakılamayacağını, davada TKHK'nın uygulanmasının davanın esası ve ispatı yönünden hatalı sonuçlar doğurduğunu, Noterlik Kanunu'nun 89, Tapu Kanunu'nun 26, TMK'nın 706 ve TKHK'nın 41 inci maddeleri gereğince geçerli olmayan sözleşmeye dayanılarak taşınmazın tapu kayıdının iptali ve davacı adına tescili yönünde hüküm kurulduğunu, TKHK'nun 41 inci maddesinin tescil sonucunu doğurmayacağını, davacının sözleşmede kararlaştırılan peşinatı müvekkili şirkete ödediğini yazılı senet ile ispatlamak zorunda olduğunu, ödemenin müvekkiline yapılmadığı, ödemenin geçersiz sözleşmenin fiilen düzenlenmesinden önce olduğunu, hükmedilen konut bedelinin dava ve karar tarihi itibarı ile çok daha yüksek değerde olduğunu, davacının depo edeceği sözleşme bedelinin depo kararı tarihine göre uyarlanarak depo ettirilmesi gerektiğini, depo ettirilen 172.000,00 TL tutarın karar kesinleşinceye kadar sabit şekilde mahkeme veznesinde bekletilmesinin günümüz enflasyon koşullarında haksız olduğunu, depo ettirilen miktarın tedbiren kamu bankalarında açtırılacak mevduat hesabında aylık veya 3 aylık dönemler itibarıyla mevduat hesabında tutularak nemalandırılması gerektiğini, aleyhlerine hükmedilen yargılama gideri ve vekalet ücretinin hatalı hesaplandığını belirterek mahkeme kararının kaldırılması ile davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf talebini esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili, istinaf başvuru dilekçesinde ileri sürdüğü nedenler ile bölge adliye mahkemesi kararını temyiz etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, yapsatçıdan temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil; ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

2. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanunu'na tâbi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanun'un 2 nci maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

3. Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanunu'nun 163 üncü maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

4. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 97 nci maddesinde; "Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir." hükmü yer almaktadır. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde, borçlu ve alacaklı taraflarından birisinin önceden ifada bulunma yükümlülüğü mevcut değilse taraflar, edim ifalarını aynı anda yapmak zorundadır. Bu kanun maddesi doğrultusunda ayın anda ifa kavramı ortaya çıkmaktadır.

3. Değerlendirme

Taraflar arasındaki 24.08.2016 tarihli sözleşmede dava konusu 10 numaralı bağımsız bölümün satış bedeli olarak 172.000,00 TL belirlenmiştir. Satış bedelinin 72.000,00 TL'lik kısmı davacı tarafından davalıya ödenmişse de geri kalan kısma yönelik ifa talep edilmemiştir. Davalı tarafın 10.08.2017'de iade ettiği 72.000,00 TL'lik kısmı da herhangi bir itirazda bulunmadan davacı almıştır. O halde dava tarihinde davacının ödemeye ilişkin edimini yerine getirdiği söylenemez. Mahkemece 19.02.2018'de yapılan keşif sonucunda alınan bilirkişi raporlarında dava konusu bağımsız bölümün dava tarihindeki rayiç değeri 185.000,00 TL olarak belirlenmiştir. O halde birlikte ifa kuralı gereğince davacı tarafça bu 185.000,00 TL depo edilmelidir. Eksik bedel depo ettirilerek davacının ödeme ediminin yerine getirildiği düşüncesiyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle,

Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Bozma sebebine göre sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,

Peşin alınan temyiz karar harcının ilgiliye iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

16.02.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.