Esas No: 2022/4202
Karar No: 2023/3695
Karar Tarihi: 06.11.2023

**6. Hukuk Dairesi         2022/4202 E.  ,  2023/3695 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/810 E., 2022/972 K.

ASIL VE BİRLEŞEN DAVADA

DAVA TARİHİ : 19.09.2006

HÜKÜM/KARAR : Esastan Red

İLK DERECE MAHKEMESİ : Kayseri 1. Tüketici Mahkemesi

SAYISI : 2019/506 E., 2022/188 K.-Birl. Dava 2007/55 E.

Taraflar arasındaki tapu iptal tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın asıl ve birleşen davada davacılar vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleşen davada davacılar vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 06.11.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde asıl ve birleşen davada davacılar vekili Avukat ... gelmiş tebligata rağmen başka gelen olmadığından onların yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Asıl ve birleşen davada davacılar vekili; asıl davada davalı arsa sahipleri ile dava dışı yüklenici AYSU İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. arasında 23.08.1994 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, müvekkillerinin murisinin dava dışı yükleniciden 07.09.1995 tarihli satış sözleşmesi ile hissesine düşen 5. kat güneybatı cephede bulunan daireyi satın aldığını, inşaatın yapımı sırasında dava dışı yüklenicinin devir sözleşmesi ile edimlerini birleşen davada davalı ...'e bıraktığını, yapılan bu devir sözleşmesine arsa sahiplerinin de muvafakat ettiklerini, yüklenici ...'in inşaatın büyük bir bölümünü bitirdiğini ancak daha sonra devam etmediğini ve inşaatı bitiremediğini, inşaatın eksiklerinin tamamlanması için arsa malikleri ile inşaattan daire alanlar arasında 01.06.2000 tarihli inşaat yapım sözleşmesi imzalayarak inşaatın tamamlandığını, bu sözleşmede 20 no’lu dairenin müvekkillerinin murisine verileceğinin belirtildiğini, tamamlanan dairelerin hak sahiplerine verildiğini, müvekkillerinin murisinin almış olduğu dairede 3 yıldan fazladır ikamet ettiğini, müvekkillerinin herhangi bir borcunun bulunmadığını ve edimlerini yerine getirdiğini, asıl davada davalıların tapu tescilini müvekkili adına yapmadıklarını ileri sürerek, 20 numaralı bağımsız bölümün asıl davada davalı arsa sahipleri adına tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Asıl davada davalı arsa sahipleri vekili cevap dilekçesinde; davanın usul ve esas yönünden kanuna aykırı ve haksız olarak ikame edildiğini, davacı ile müvekkilleri arasında herhangi bir sözleşmenin bulunmadığını, hukuki bağlantılarının da olmadığını, yüklenici D. ... Dedeşin ile yapılan inşaat tamamlama sözleşmesinin müvekkillerince feshedildiğini, arsa sahibi ile yüklenici arasında kat karşılığı inşaat yapılması hususunda sözleşme düzenlendiği taktirde ve sözleşme koşulları yerine getirildiğinde yüklenicinin kişisel hak kazanacağını, yüklenicinin inşaatı bitirmeyerek yarım bıraktığını, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Birleşen davada davalı ... vekili cevap dilekçesinde; diğer davalı yüklenici D. ... Dedeşin’in inşaatı tamamlayamadığını, bu yüzden arsa sahipleri, davacının da arasında bulunduğu bağımsız bölüm satın alanlar ile müvekkili arasında 01.06.2000 tarihli inşaat yapım sözleşmesi imzalandığını, sözleşmedeki edimlerini yerine getirerek inşaatı tamamladığını, müvekkilinin edimlerini yerine getirmesine rağmen arsa sahiplerinin müvekkiline verilmesi gereken bağımsız bölümleri vermediğini savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, davacıların murisi ile dava dışı Ay- Su İnşaat ve Tic. A.Ş. arasında satış sözleşmesi düzenlendiği, sözleşmenin alacağın temliki niteliğinde olduğu, dava konusu bağımsız bölümlerin ve bu bölümlerin yer aldığı binadaki diğer bağımsız bölümlerin de iskan ruhsatlarının henüz alınmadığı, bu nedenle yüklenicilerin arsa sahiplerine karşı edimlerini tam olarak yerine getirdiğinin kabul edilemeyeceğini, Kayseri 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/468 E. sayılı dosyasında birleşen davada davalı yüklenici ...'in arsa sahiplerine karşı açtığı tapu iptali ve tescili davasının reddine karar verildiği, bu kararın kesinleştiği, bu durumda arsa sahiplerinin yükleniciye karşı ileri sürebilecekleri def'ileri, yükleniciden daire satın alan davacıya karşı da ileri sürebileceği, birleşen davada davalı yüklenici ... ile yine birleşen davada davalı yüklenici ... arasında resmi ve hukuki bir devir ilişkisinin bulunmadığı, arsa sahiplerinin ... ile yapılan sözleşmeyi feshettiği, protokol ile yüklenici ...’ın arsa sahiplerince bedeli ödenmek suretiyle tamamlattırıldığının sabit olduğu, yapılan fesih nedeniyle ... ve doğal olarak onun halefi durumunda olan davacı ile arsa sahipleri arasındaki hukuki ilişkinin son bulduğu, davacıların murisi ... ile işi tamamlayıp teslim eden son yüklenici arasında hukuki bir ilişkinin bulunmadığı, davacının talebinin yalnızca tapu iptali ve tesciline ilişkin olduğu, davacılarının murisinin halefi olduğu birleşen davada davacı yüklenici ...'in işi yarım bırakarak karşı edime hak kazanamadığının Kayseri 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin kesinleşen kararı ile karara bağlanmış olduğu, davacıların tüm eksik imalat bedeli, su, elektrik, iskan harcının toplam bedelinden sorumlu olacağı kanaatine varılması halinde mahkeme veznesine bloke edilecek tutarın 989.100,73 TL olarak hesaplandığı, bu tutara katlanılmasının mümkün olmadığına mahkememizce kanaat getirildiğinden depo kararı verilmediği gerekçesiyle, asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen davada davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Asıl ve birleşen davada davacı vekili istinaf dilekçesinde; taraflar arasında yapılan sözleşmeye göre bodrum kat, asma katlı zemin kat, 10. ve 11. katlar, bodrum kattaki faydalı alan arsa sahipleri ile yüklenici arasında %50 oranında paylaştırıldığını, 2. 4. 6. ve 8. katlar arsa sahiplerine, 3. 5. 7. ve 9. katlardaki dairelerin tamamının müteahhide bırakılmasının kararlaştırıldığını, Aysu İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. inşaata başladıktan bir süre sonra devam edemediğini ve tüm arsa sahipleriyle birlikte kendisinden daire alan 3. kişilerinde onayı ve imzası ile inşaattaki tüm hak ve borçlarını ...'e devretttiğini, o tarihten sonra davacıların murisinin halefi olarak değerlendirilen ...’in ise inşaatın Kayseri 4. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2010/468 E., 2013/92 K. sayılı dosyasına göre %92 seviyesinde tamamladığını, fakat davalı arsa sahiplerinin müvekkilinin murisinin halefi olan ... ile olan sözleşmeyi Kayseri 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2000/2 D.İş dosyası ile yaptırdıkları tespit sonrası feshettiklerini, bu tarihten sonra da inşaattaki kalan eksikliğin giderilmesi ve inşaatın tamamlanması için, ... ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını, 01.06.2000 tarihli sözleşmeye göre, ...’ın 45 gün içerisinde eksiklikleri tamamlayıp, daireleri oturulabilir hale getirmesi ve iskan ruhsatı alması halinde ilk sözleşmede yükleniciye verilmesi kararlaştırılan 25 no’lu, 36 nolu ve 2 adet dükkanın tapuların arsa sahipleri tarafından yükleniciye verileceğinin kararlaştırıldığını, yine bu koşula bağlı olarak yüklenici ...'ın arsa sahiplerine karşı sözleşmedeki edimlerini yerine getirmesi karşılığında davacı ve yükleniciden daire satın alan diğer şahısların, satın aldıkları daire tapularının arsa maliklerince doğrudan daire satın alanlara devredileceğinin kararlaştırıldığını alınan bilirkişi raporlarının tamamında binanın tamamlanma oranının %100 olduğunu, yapı kullanma izin belgesinin alındığının tespit edildiğini, gerek arsa sahipleri gerek yükleniciden daire alan 3. kişilerin 20 yılı aşkın süredir binada oturmakta ve kullanmakta olduğunu, binanın tam ve eksiksiz bir şekilde yapılarak yapı kullanma izin belgesinin dahi alınarak teslim edilmesine rağmen arsa sahiplerinin üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirmediğini,arsa sahiplerinin binanın yapılıp teslim edilmesi ile daireleri sahiplerine vereceklerini kabul ettiklerini, taraflar arasında imzalanan sözleşmeden açıkça görüleceği üzere, sözleşmenin taraflarının, arsa malikleri adına oluşturulan bir heyet, yüklenici ... ve müvekkil davacıların murisinin de aralarında bulunduğu daire alanlar adına oluşturulan bir heyet tarafından imzalandığını, her ne kadar mahkemece müvekkilinin davacıların murisinin daire satış sözleşmesini Aysu İnşaat ile imzaladığını, Aysu İnşaatın da sözleşmesini ...’e devrettiğini ve fakat ... ile arasında hukuki bir ilişki bulunmadığı sonuç ve kanaatine ulaşmışsa da anılan sözleşmeden de açıkça görüldüğü üzere bu kanaatin hatalı olduğunu belirtmiştir.

... ile yapılan sözleşmede ise müvekkili davacıların murisinin de aralarında bulunduğu daireyi alanlarca oluşturulan heyetin katılımı ile olduğunu, yine daire alanlar ile ... arasında 25.05.2000 tarihinde imzalanan "Protokol Sözleşmesi" başlıklı sözleşmeye göre önceki yükleniciden daire alanların ...'ın kendilerini temsil etmesini istediklerini, bu sözleşmelerin arsa sahiplerince müvekkili davacıların murisinin halefi olduğu Aysu İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. ile ...'in inşaat sözleşmelerinin feshedildiğini, sözleşmenin tek taraflı feshinin mümkün olmadığını, kabul anlamına gelmemekle birlikte ileriye etkili fesih mi geriye etkili fesih mi olduğunun ve sonuçlarının tespit edilmemiş olduğunu, mahkemece verilen kararın eksik incelemeye ve hatalı değerlendirmeye dayalı olduğunu,yarım kalmış bir inşaatın mevcut olduğunu, karardan anlaşılan inşaatın dava ve karar tarihinde hala yarım kalmış olduğunu, yargılamayı yapan mahkeme tarafından yapılan keşifte de inşaatın seviyesinin %86,21 olduğu tespit edildiğini, yüklenicinin karşılamakla yükümlü olduğu tüm masrafların, noksan işler bedeli ile birlikte depo ettirildikten sonra tescil cihetine gidilmesini işaret ettiğini, somut olayda ise inşaatın tamamlanmış ve herhangi bir eksiklik bulunmadığını, müvekkilinin davacıların murisinin son yüklenici ... ile yapılan sözleşmeye katıldığını, ...'ın da işi tamamlayıp teslim ettiğini, buna karşılık olarak da ...'a verilen daire ve dükkanların müvekkilin davacıların murisinin halefi olduğu yükleniciye düşen daire ve dükkanlar olduğunu, inşaatın ... tarafından tamamlanmadan önceki eksiklikler bedelinin 989.100,73 TL olarak hesaplandığını, mahkemece de eksik inceleme ve hatalı değerlendirme ile bu bedelin müvekkili davacı tarafından ödenmesi gerektiğini, ancak bu bedele katlanılmasının mümkün olmadığı gerekçesiyle depo kararı verilmeden hatalı olarak davanın reddine karar verildiğini, kesinlikle kabul anlamına gelmemekle birlikte bir an için inşaatta eksik iş kaldığı ve bu eksikliklerinde halefiyet yoluyla müvekkili davacıların murisi tarafından karşılanması gerektiğini düşünülerek bu bedelin 989.100,73 TL olarak değil en fazla dava konusu bağımsız bölümün arsa payı oranına isabet eden 20.606,27 TL olduğunu, aksinin kabulünün hak ve hakkaniyete aykırı sonuç doğurduğunu, dava ile talep edilen bağımsız bölümün dava tarihi olan 29.08.2003 tarihindeki değerinin 66.500,00 TL olarak hesaplandığını, ücreti ödenmiş olan ve işbu dava ile talep edilen taşınmazın değerinden çok daha fazla bir bedelin yeniden depo ettirilmesinin istenmesinin hak ve hakkaniyet ile bağdaşmadığını belirterek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, yükleniciden taşınmaz satın alan davacıların murisinin taşınmazın mülkiyetine hak kazanabilmesi için yüklenicinin arsa sahiplerine karşı edimlerini tam olarak yerine getirmesi gerektiği, oysa eldeki davada yüklenicinin arsa sahiplerine karşı edimlerini yerine getirmediği, yerine getirmediği edimlerin değerinin ise 989.100,73 TL olduğu, davacının arsa payına karşılık gelen eksik iş bedelini değil, eksik işler bedelinin tamamını depo etmesi gerektiği, dava tarihi itibariyle dahi eksik işlerin bedelinin taşınmaz değerinden daha fazla olduğu, yüklenici edimini tam olarak yerine getirmediğinden davacının davaya konu taşınmazın mülkiyetine hak kazanamadığı gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen davada davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Asıl ve birleşen davada davacılar vekilince istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçeler ve re'sen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulması talep edilmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciden temlik alınan bağımsız bölüme ilişkin tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

818 Sayılı Borçlar Kanununun 355 ve devamı maddeleri

3. Değerlendirme

3.1.Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Buradaki öncelikli borç arsa sahibine aittir. Her türlü ayıptan ari olarak üzerine inşaat yapılacak arsayı teslim etmek arsa sahibinin öncelikli borcudur. Arsa sahibi ayrıca, yüklenicinin karşı edimi olan inşaat yapmak borcunu ifa etmesinden sonra yükleniciye, sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmelidir. Buna karşılık yüklenicinin temel borcu bir bina meydana getirmektir. Bina inşasından maksat, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. Şayet yüklenici, bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede ayrık hüküm varsa sözleşmesine, aksi halde eserin tesliminden sonra arsa sahibinden sözleşme ile devri kararlaştırılan arsa payı devrini veya bağımsız bölümlerin adına tescilini isteyebilir. Kuşkusuz, yüklenicinin arsa sahibine karşı teslimden sonra da ayıba karşı tekeffül borcu devam eder.

Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf, sözleşmede aksine hüküm yoksa teslim borcunu (B.K.m.364) yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hakkını (bağımsız bölüm tapusunun devrini) doğrudan ondan isteyebileceği gibi Borçlar Kanununun 162.maddesi hükmünden yararlanarak yine aksine sözleşme hükmü yoksa arsa sahibinin rızası gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla (B.K.m.163) devir ve temlik edebilir.Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişide alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Zira, alacağı devralan kişi evvelki alacaklının yerine geçer. Borçludan ifayı istemek gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak artık onun hakkı olur. Ancak, bu tür davalarda yükleniciden temellük edilen kişisel hakka dayanılarak ifanın arsa sahibinden istenmesi halinde mahkemece, yüklenicinin sözleşmesine göre gerçekte neyi istemeye hak kazandığı yönü üzerinde durulmalıdır. Çünkü, yüklenici üçüncü kişiye ancak arsa sahibinden, neyi hak kazanmışsa onu temlik edebilir. Gerçekten, temlik sözleşmesinin konusu bir borç ilişkisinden doğmuş olan alacak ne ise odur.

3.2.1. Somut olayda, asıl davada davalı arsa sahipleri ile dava dışı ilk yüklenici Aysu.... A.Ş. arasında 23.08.1994 tarihli adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış, sözleşmede kademeli ferağ öngörülmüş ve son 4 daire ile dükkanların tapusunun iskan ruhsatının alınmasıyla yükleniciye devredileceği kararlaştırılmıştır. Aysu.... A.Ş 30.04.1997 tarihinde sözleşmeyi birleşen davada davalı ...’e devretmiş, 03.06.1998 tarihinde arsa sahipleri muvafakatname vererek sözleşmenin devrine muvafakat etmişlerdir.

3.2.2. 01.06.2000 tarihli inşaat yapım sözleşmesi incelendiğinde, taraflarının asıl davada davalı arsa sahipleri, davacıların murisinin de arasında bulunduğu daire alanlar ile birleşen davada davalı ...’ın olduğu, inşaatın ... tarafından tamamlanacağının, iskan ruhsatının alınmasıyla davaya konu bağımsız bölümün asıl ve birleşen davada davacıların murisine, ...’a ise 25,36 no’lu bağımsız bölümler ile 45 ve 56 no’lu dükkanların verileceğinin kararlaştırıldığı, 31.10.2017 tarihinde de iskan ruhsatının alındığı görülmüştür.

3.2.3.Kayseri 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/468 E., 2013/92 K. sayılı dosyasının incelenmesinde, yüklenici D. ... Dedeşin tarafından arsa sahipleri ile aralarında yapmış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında bütün edimlerini yerine getirdiği iddiası ile arsa sahiplerine protokol gereği kendilerine verilecek taşınmazların (1. kat 4 no'lu, 3. kat 11 no'lu, 7. kat 25 - 26 - 27 no'lu, 9. kat 34 ve 36 no'lu, zemin kat 45 - 56 nolu) tapularının iptali ile kendisi adına tapuya tescili için dava açıldığı, mahkemece yapılan yargılama sonunda Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin bozma ilamı kapsamında inşaatın %92 seviyesinde tamamlandığı, davacı yükleniciye sözleşmenin 5/d bendindeki 4 adet bağımsız bölüm ile gerçekleştirdiği imalat seviyesine göre istemekte haklı olduğu, bağımsız bölümlere adına tescilini isteyebilmesi için vergi ve SSK borçlarını yatırıp iskan ruhsatını alması ve arsa sahiplerine ait bağımsız bölümlerin elektrik ve su aboneliklerini yaptırması gerektiğinden bu işlemleri tamamlaması, vergi SSK borçları ile iskan harçlarını yatırması ve eksiklikleri giderilip iskan ruhsatı alması için süre verildiği, davacı yüklenicinin verilen süre içinde eksiklikleri tamamlayamadığından davanın reddine karar verildiği görülmüştür.

3.2.4.Bu durumda, her ne kadar birleşen davada davalılar arasında akdi ilişki bulunmasa da, birleşen davada davalı ... ile asıl davada davalı arsa sahipleri arasındaki 01.06.2000 tarihli inşaat yapım sözleşmesine davacıların murisinin de taraf olması ve ...’ın sözleşmedeki edimlerini yerine getirmesi halinde davacıların murisine davaya konu bağımsız bölümün verilmesinin kararlaştırılmış olmasına göre, ...’ın anılan sözleşmedeki edimlerini yerine getirip getirmediğinin, arsa sahiplerince ...’a verilen 2 adet bağımsız bölüm ile 2 adet dükkanın, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahiplerine mi yoksa birleşen davada davalı yüklenici D. ... Dedeşin’e verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölüm ve dükkanlardan olup olmadığının araştırılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeye ve eksik incelemeye dayalı yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının asıl ve birleşen davada davacılar yararına BOZULMASINA,

17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin asıl ve birleşen davada davalılardan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan asıl ve birleşen davada davacılara verilmesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

06.11.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.