Özelge: KDV Kanunu 13/i maddesine göre ilk teslim hk.
Özelge No: 84974990-130[13-2017/12-İ]-245905
Tarih: 2019-07-23

Soru: İlgide kayıtlı özelge talep formunuzda; -Şirketinizle Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) arasında arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı işi sözleşmesi yapıldığı, bağımsız bölümlerin inşaatı, pazarlanması, satışı, teslimi, iskan ve benzeri ticari ve resmi yükümlülüklerinin Şirketinizce yüklenici olarak yerine getirildiği, -Leasing şirketi ile yapılan sözleşme kapsamında bağımsız bölümlerin kat irtifakı tapusunun söz konusu Leasing şirketine devredildiği ancak satış hakkının Şirketinizde kaldığı ve satış aşamasında yeniden kat irtifakının Şirketinize döndürüldüğü, -Leasing şirketine devredilen kat irtifaklarına ilişkin bağımsız bölümlerin fiilen kullanıma hazır halde olmadığı belirtilerek, söz konusu devirlerin KDV Kanununun 13/i maddesi kapsamında ilk teslim olarak değerlendirilip değerlendirilemeyeceği hususunda Başkanlığımız görüşü istenilmektedir.

Cevap: 3065 sayılı Katma Değer Vergisi (KDV) Kanununun; -1/1 inci maddesinde, ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde Türkiye'de yapılan teslim ve hizmetlerin KDV ye tabi olduğu, -2/1 inci maddesinde, bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce, alıcı veya adına hareket edenlere devredilmesinin "teslim" hükmünde olduğu, -10/a maddesinde, mal teslimi ve hizmet ifası hallerinde, malın teslimi veya hizmetin yapılması, 10/b maddesinde ise malın tesliminden veya hizmetin yapılmasından önce fatura veya benzeri belgeler verilmesi hallerinde, bu belgelerde gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura veya benzeri belgelerin düzenlenmesi anında vergiyi doğuran olayın meydana geldiği, -13/ i maddesinde ise konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde uygulanmak ve bedeli döviz olarak Türkiye'ye getirilmek kaydıyla, Gelir Vergisi Kanununun 3 üncü maddesinin birinci fıkrasının 2 numaralı bendinde belirtilenler hariç olmak üzere çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarının, Türkiye'de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler ile kanuni ve iş merkezi Türkiye'de olmayan ve bir işyeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye'de kazanç elde etmeyen kurumlara yapılan konut veya iş yeri teslimlerinin (Şu kadar ki bentte öngörülen şartları taşımadığı halde istisnanın uygulandığının tespit edilmesi halinde zamanında tahsil edilmeyen vergi, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizinden mükellef ile birlikte alıcı müteselsilen sorumludur. İstisna kapsamında teslim alınan konut veya iş yerinin bir yıl içerisinde elden çıkarılması halinde zamanında tahsil edilmeyen verginin, 6183 sayılı Kanunun 48 inci maddesine göre hesaplanan tecil faiziyle birlikte tapu işleminden önce elden çıkaran tarafından ödenmesi şarttır.) KDV den istisna olduğu hüküm altına alınmıştır, Konu ile ilgili olarak, KDV Genel Uygulama Tebliğinin "I/B-12.Konut veya İş Yeri Teslimlerinde İstisna" başlıklı bölümünde gerekli açıklamalar yapılmış olup, Tebliğin; -"II/B-12.1.1. İstisna Kapsamına Giren Taşınmazlar" başlıklı bölümünde, "3065 sayılı Kanunun (13/i) maddesinde düzenlenen istisnanın kapsamına konut veya iş yeri olarak inşa edilen binalar girmektedir. Konut veya iş yerinin bu istisna kapsamında teslime konu edilebilmesi için; konut veya iş yeri olarak inşa edilen binanın yapı ruhsatının bulunması ve alıcıların kullanımına hazır vaziyette fiilen teslim edilmesi şarttır. Kat irtifakı kurulabilen konut veya iş yerlerinde ayrıca kat irtifakının kurulmuş olması gerekir. Yapı ruhsatında konut, dükkan, ofis, büro, rezidans, apart daire, devre mülk ve benzeri olarak tanımlanan konut veya iş yerleri istisna kapsamında değerlendirilir. İstisna uygulamasında, kat mülkiyeti kurulan konut veya iş yerlerinin tesliminde fiili teslimin tevsiki aranmaz." -"II/B-12.1.2. Konut veya İş Yerinin İlk Teslimi" bölümünde ise, "3065 sayılı Kanunun 2 nci maddesinde teslimin, bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce, alıcıya veya adına hareket edenlere devredilmesi olduğu, bir malın iki veya daha fazla kimse tarafından zincirleme akit yapılmak suretiyle el değiştirmeksizin doğrudan son alıcıya devredilmesi halinde, son alıcıya kadar aradaki safhaların her birinin ayrı birer teslim sayılacağı hüküm altına alınmıştır. İstisna, 1/4/2017 tarihinden itibaren uygulanmak üzere, konut veya iş yerini inşa eden mükellefin yapacağı ilk teslimde uygulanır. Konut veya iş yerinin inşa edenlerden satın alınarak bir başkasına satılması halinde yapılan konut veya iş yeri teslimi ilk teslim olarak değerlendirilmez. Örnek 1: (A) Yapı A.Ş. inşa ettiği toplam 10 adet bağımsız bölümden oluşan binayı toplu olarak (B) Emlak A.Ş.'ye satmıştır. (B) Emlak A.Ş.'de satın aldığı bu konut ve iş yerlerinin bir kısmını Türkiye'de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişilere satmıştır. Bu durumda (B) Emlak A.Ş. tarafından yapılan bu teslimler ilk teslim olmadığından istisna kapsamında değerlendirilmez. 3065 sayılı Kanunun (2/5) inci maddesine göre trampa, iki ayrı teslim hükmündedir. Bu hükme göre, arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim söz konusudur. Bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından konut veya işyerine karşılık müteahhide arsa payı teslimi; ikincisi ise müteahhit tarafından arsa payına karşılık arsa sahibine yapılan konut veya işyeri teslimidir. Buna göre arsa payına karşılık olarak arsa sahibine verilen konut veya işyerinin arsa sahibi tarafından teslimi ilk teslim kapsamında değerlendirilmez. Örnek 2: (B) Konut A.Ş. kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında (C) Emlak Ltd. Şti.'den aldığı arsa üzerinde inşa ettiği konutlardan bir kısmını sözleşme gereği (C) Emlak Ltd. Şti.'ye devretmiştir. (C) Emlak Ltd. Şti.'de bu konutları istisna kapsamında bulunan alıcıya satmıştır. Söz konusu satış işlemi, istisnanın diğer şartları sağlanmış olsa dahi ilk teslim kapsamında değerlendirilmeyeceğinden yapılan satış işleminde istisna uygulanmaz." açıklamalarına yer verilmiştir. Bu hüküm ve açıklamalar çerçevesinde, Şirketinizce kredi temini amacıyla kat irtifakları Leasing şirketine devredilen (fiili kullanıma hazır olmayan) ve kredi ödemesine bağlı olarak kat irtifakları geri alınan taşınmazlara yönelik işlemlerin, ilk teslim kapsamında değerlendirilmesine imkan bulunmamaktadır. Buna göre, Şirketinizce kredi temini amacıyla kat irtifakları devredilen ve kredi ödemesine bağlı olarak kat irtifakları Leasing şirketinden geri alınan taşınmazların Şirketinizce KDV Genel Uygulama Tebliğinde belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde KDV Kanununun 13/i maddesinde yer alan istisna kapsamında teslimi mümkün bulunmaktadır. Bilgi edinilmesini rica ederim. ( * ) Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir. ( ** ) İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise bu özelge geçersizdir. (***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.

Atıf yapılan kanun maddeleri:
title: Madde 13 Araçlar, kıymetli maden ve petrol aramaları ile ulusal güvenlik harcamaları ve yatırımlarda istisna (4)