Özelge: Natamam inşaatın tamamlanarak satışının KDV Kanunu 13/i maddesine göre ilk teslim olarak değerlendirilip değerlendirilmeyeceği
Özelge No: 39044742-130[Özelge]-307181
Tarih: 2023-03-10

Soru: İlgide kayıtlı özelge talep formunda, Şirketinizin %100 pay sahibi …'ın daha önce tamamlanmamış halde satın almış olduğu, mülkiyetinde bulunan ve tamamlanma oranı %80 olan kat irtifaklı taşınmazın (satıcı tarafından düzenlenen faturalarda konutlar için %8, işyerleri için %18 oranında KDV hesaplanarak beyan edilmek suretiyle), … Asliye Ticaret Mahkemesinin kararıyla değerinin tespit olunarak, … tarihli Olağan Genel Kurul kararıyla Şirketinize ayni sermaye olarak konulduğu ve tapu sicilinde Şirketiniz adına tescil edileceği, söz konusu taşınmazların % 20'nin üstünde eksik olan inşaatının Şirketiniz tarafından tamamlandıktan sonra satışa sunulacağı belirtilerek, inşası Şirketinizce tamamlanan konut ve iş yerlerinin tesliminde Katma Değer Vergisi (KDV) Kanununun 13/i maddesindeki istisna hükmünden yararlanılıp yararlanılamayacağı hususunda Başkanlığımız görüşü talep edilmektedir

Cevap: . 3065 sayılı KDV Kanununun 13/i maddesinde, konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde uygulanmak ve bedeli döviz olarak Türkiye'ye getirilmek kaydıyla, Gelir Vergisi Kanununun 3 üncü maddesinin birinci fıkrasının 2 numaralı bendinde belirtilenler hariç olmak üzere çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları, Türkiye'de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler ile kanuni ve iş merkezi Türkiye'de olmayan ve bir işyeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye'de kazanç elde etmeyen kurumlara yapılan konut veya iş yeri teslimlerinin KDV'den istisna olduğu hüküm altına alınmıştır. Konuya ilişkin açıklamaların yer aldığı KDV Genel Uygulama Tebliğinin "Konut veya İş Yeri Teslimlerinde İstisna" başlıklı (II/B-12.) bölümünün; -"İstisna Kapsamına Giren Taşınmazlar" başlıklı (II/B-12.1.1.) alt bölümünde, "3065 sayılı Kanunun (13/i) maddesinde düzenlenen istisnanın kapsamına konut veya iş yeri olarak inşa edilen binalar girmektedir. Konut veya iş yerinin bu istisna kapsamında teslime konu edilebilmesi için; konut veya iş yeri olarak inşa edilen binanın yapı ruhsatının bulunması ve alıcıların kullanımına hazır vaziyette fiilen teslim edilmesi şarttır. Kat irtifakı kurulabilen konut veya iş yerlerinde ayrıca kat irtifakının kurulmuş olması gerekir. Yapı ruhsatında konut, dükkan, ofis, büro, rezidans, apart daire, devre mülk ve benzeri olarak tanımlanan konut veya iş yerleri istisna kapsamında değerlendirilir. İstisna uygulamasında, kat mülkiyeti kurulan konut veya iş yerlerinin tesliminde fiili teslimin tevsiki aranmaz." , -"Konut veya İş Yerinin İlk Teslimi" başlıklı (II/B-12.1.2.) alt bölümünde, "3065 sayılı Kanunun 2 nci maddesinde teslimin, bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce, alıcıya veya adına hareket edenlere devredilmesi olduğu, bir malın iki veya daha fazla kimse tarafından zincirleme akit yapılmak suretiyle el değiştirmeksizin doğrudan son alıcıya devredilmesi halinde, son alıcıya kadar aradaki safhaların her birinin ayrı birer teslim sayılacağı hüküm altına alınmıştır. İstisna, 1/4/2017 tarihinden itibaren uygulanmak üzere, konut veya iş yerini inşa eden mükellefin yapacağı ilk teslimde uygulanır. Konut veya iş yerinin inşa edenlerden satın alınarak bir başkasına satılması halinde yapılan konut veya iş yeri teslimi ilk teslim olarak değerlendirilmez. Örnek 1: (A) Yapı A.Ş. inşa ettiği toplam 10 adet bağımsız bölümden oluşan binayı toplu olarak (B) Emlak A.Ş.'ye satmıştır. (B) Emlak A.Ş.'de satın aldığı bu konut ve iş yerlerinin bir kısmını Türkiye'de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişilere satmıştır. Bu durumda (B) Emlak A.Ş. tarafından yapılan bu teslimler ilk teslim olmadığından istisna kapsamında değerlendirilmez. 3065 sayılı Kanunun (2/5) inci maddesine göre trampa, iki ayrı teslim hükmündedir. Bu hükme göre, arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim söz konusudur. Bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından konut veya işyerine karşılık müteahhide arsa payı teslimi; ikincisi ise müteahhit tarafından arsa payına karşılık arsa sahibine yapılan konut veya işyeri teslimidir. Buna göre arsa payına karşılık olarak arsa sahibine verilen konut veya işyerinin arsa sahibi tarafından teslimi ilk teslim kapsamında değerlendirilmez. Örnek 2: (B) Konut A.Ş. kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında (C) Emlak Ltd. Şti.'den aldığı arsa üzerinde inşa ettiği konutlardan bir kısmını sözleşme gereği (C) Emlak Ltd. Şti.'ye devretmiştir. (C) Emlak Ltd. Şti.'de bu konutları istisna kapsamında bulunan alıcıya satmıştır. Söz konusu satış işlemi, istisnanın diğer şartları sağlanmış olsa dahi ilk teslim kapsamında değerlendirilmeyeceğinden yapılan satış işleminde istisna uygulanmaz." hükümlerine yer verilmiştir. Buna göre, tapuda kat irtifakı tesis edilmiş ve inşa aşamasında iken Şirketinizin %100 pay sahibi …'a konut ve işyeri olarak faturalandırılarak ilgili oranlarda (konutlar için %8, işyerleri için %18) KDV hesaplanmak suretiyle natamam vaziyette satışı gerçekleştirilen taşınmazların, … tarafından Şirketinize ayni sermaye olarak konulduktan sonra Şirketinizce tamamlanarak 3065 sayılı KDV Kanununun 13/i maddesinde belirtilen alıcılara satılması ilk teslim olarak değerlendirilemeyeceğinden söz konusu taşınmaz teslimlerinin KDV'den istisna tutulması mümkün bulunmamaktadır. Bilgi edinilmesini rica ederim. ( * ) Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir. ( ** ) İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise bu özelge geçersizdir. (***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.

Atıf yapılan kanun maddeleri:
title: Madde 13 Araçlar, kıymetli maden ve petrol aramaları ile ulusal güvenlik harcamaları ve yatırımlarda istisna (4)