Norbert Geis (NA), 2006-12-14:
Herr Präsident! Meine sehr verehrten Damen und

Herren! Die Weihnachtsstimmung breitet sich aus. Ich
hoffe, dass die Grünen nachher ebenfalls feststellen, dass
sie dem Gesetzentwurf eigentlich zustimmen sollten,
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zumal er bereits in der letzten Legislaturperiode grundgelegt

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und die Fachwelt schon einbezogen worden ist. Nur ist
es so gewesen, dass durch die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 2. Juni 2005 ein nochmaliges Überdenken dieses Gesetzentwurfes notwendig geworden ist,
und zwar vor allem aufgrund der Teilrechtsfähigkeit der
Wohnungseigentümergemeinschaft, die der BGH festgestellt hat.

Diese Teilrechtsfähigkeit ist juristisch gesehen ein
nicht ganz einfaches Feld. Schon der Name ist schwierig: Man meint, dass es sich hier nur um ein Teilrecht,
also nicht um eine Vollrechtsfähigkeit handelt. In Wirklichkeit ist dies aber nicht der Fall. Wir haben die Regelung so getroffen, dass - das wollte auch der BGH - die
Wohnungseigentümergemeinschaft da, wo sie verwaltend tätig wird, vollrechtsfähig ist, sich also voll verpflichten und Forderungen stellen kann. Der Verwalter
kann zum Beispiel selbstständig Öl kaufen, ohne vorher
alle Miteigentümer zu fragen. Er kann am Gesamteigentum Reparaturen vornehmen lassen, die dringend notwendig sind. Für das Wohnungseigentum des Einzelnen
bleibt der Eigentümer selbst zuständig. Aber für das Gemeinschaftseigentum kann die Wohnungseigentümergemeinschaft, weil sie vollrechtsfähig ist, selbst handeln,
durch den Verwalter. Dieser ist insoweit gesetzlicher
Vertreter.

Das ist zweifellos ein großer Vorteil; denn dadurch
wird die Verwaltung insgesamt leichter werden. Letztendlich, nach einer gewissen Zeit, wird Wohnungseigentum dadurch attraktiver. Das haben auch Sie gesagt, Frau
Dyckmans, und das war auch unser Wunsch, der
Wunsch der Koalition. Das Wohnungseigentum soll für
den einfachen Bürger eine Möglichkeit der Vermögensbildung darstellen. Darüber, dass es auch zur Altersvorsorge dienen kann, sind wir uns ebenfalls einig.

Dieses Gesetz will nun einen Beitrag dazu leisten. Ich
meine, das ist, soweit uns das im juristischen Bereich
möglich ist, auch gelungen.

Aber zurück zur Teilrechtsfähigkeit. Dieser Punkt ist
nicht ganz einfach. Es gibt und gab Stimmen, die dagegen sind, Stimmen aus der Wissenschaft und vor allen
Dingen von der Anwaltschaft, die davor gewarnt haben,
die Teilrechtsfähigkeit einzuführen. In der Tat ist es nicht
ganz einfach, eine Unterscheidung zwischen dem Verwaltungsbereich und dem übrigen Rechtsbereich, in dem
die Eigentümergemeinschaft immer noch als Bruchteilsgemeinschaft auftritt, zu treffen. Diese Unterscheidung,
die ja getroffen werden musste, ist nach meiner Auffassung in dem Regierungsentwurf nach den Beratungen in
der Koalition und mit allen Berichterstatterinnen und
Berichterstattern gut gelungen. Nun ist, so meine ich jedenfalls, klar geworden, was zum Verwaltungsbereich
und was zum übrigen Bereich gehört.
Dennoch glaube ich, dass wir in der Praxis Probleme
bekommen werden, weil mit diesem Gesetz nicht jeder
einzelne Fall so konkret geregelt werden kann, dass
keine Schwierigkeiten mehr auftauchen. Also werden
die Gerichte das am Ende glatt bügeln müssen und es
wird in den Einzelfällen eine gemeinsame Rechtsprechung zustande kommen, zumal wir im Gesetz vorsehen,
dass die Berufungsinstanz für Urteile des Amtsgerichts
nicht das gewöhnliche Landgericht ist, sondern das
Landgericht am Sitz des Oberlandesgerichtes.

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- Ja, das habe ich schweren Herzens getan. Aber in diesem Fall macht das Sinn; denn so gelingt es, wenigstens
in einem Oberlandesgerichtsbezirk eine gemeinsame
Rechtsprechung herauszukristallisieren. Das war ein
wichtiger Punkt.

Eine weitere Neuerung ist die Stellung des Verwalters. Der Verwalter wurde eine Zeit lang als Zwitterfigur
dargestellt, als Mann mit einer Doppelfunktion. Er bleibt
nach wie vor der Verwalter der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft; das heißt, er ist bezogen auf das
Rechtssubjekt im Bereich der Verwaltungstätigkeit gesetzlicher Vertreter. Im übrigen Bereich ist er geschäftsführend tätig, bleibt aber für die gesamte Gemeinschaft
zuständig. Ich meine daher, dass es ebenfalls gelungen
ist, diese Zwitterstellung des Verwalters aus dem Zwielicht zu holen, seine Stellung gesetzlich eindeutig zu regeln und seine Kompetenzen klar abzugrenzen.

Ein weiterer Punkt, der nach meiner Meinung geregelt werden musste, betrifft die Insolvenzfähigkeit.
Frau Dyckmans hat es schon angesprochen. Wir haben
darüber lang beraten, auch koalitionsintern und zusammen mit der Regierung. Ich möchte an dieser Stelle die
gute Zusammenarbeit mit dem Staatssekretär und seinen
Mitarbeitern ausdrücklich loben.

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Sie hat dazu beigetragen, dass wir gemeinsam zu vernünftigen Ergebnissen gekommen sind.

Die Insolvenzfähigkeit war ursprünglich im Gesetzentwurf vorgesehen. Wir haben sie aber aus den Gründen, die Frau Dyckmans schon erwähnt hat, wieder
herausgenommen. Letztendlich soll die Insolvenz zur
Auflösung eines Rechtssubjektes führen. Das ist aber in
diesem Fall nicht vorgesehen und wird vom Gesetz verhindert. Schon deshalb kann man hier keine Insolvenz
vorsehen.

Im Übrigen ist es ohne weiteres möglich, dass die
Wohnungseigentümer selbst so lange Geld zuschießen,
bis die Ansprüche der Gläubiger befriedigt sind. Weil
das Insolvenzverfahren eine anteilsmäßige Befriedigung
der Ansprüche der Gläubiger vorsieht, es hier aber eine
vollständige Befriedigung der Ansprüche der Gläubiger
gibt, passt nach unserer Auffassung das Instrument der
Insolvenzfähigkeit an dieser Stelle nicht. Deswegen haben wir es gestrichen.

Ein weiterer wichtiger Punkt war die Umstellung der
Verfahrensregeln von der Freiwilligen Gerichtsbarkeit

auf die ZPO. Dieser Punkt war ebenfalls nicht unumstritten. Es gab durchaus Stimmen, die die Meinung äußerten, dass hier der einzelne Wohnungseigentümer in das
etwas stringentere Verfahren der ZPO gezwungen wird.
Aber ich glaube, hier liegt ein Irrtum vor. Denn schon
jetzt ist in einem Verfahren nach der Zivilprozessordnung ein Richter in der ersten Instanz gehalten, die Parteien aufzufordern, ihren Vortrag zu bringen. Eine Benachteiligung eines Wohnungseigentümers, der sich
nicht durch einen Rechtsanwalt vertreten lässt, kann ich
also nicht erkennen.

Ein wichtiges Argument betraf noch die Frage der
Kosten. Denn beim FGG-Verfahren, also bei einem Verfahren nach der Freiwilligen Gerichtsbarkeit, ist es möglich, die Kosten variabel zu gewichten und nicht nach
dem Alles-oder-nichts-Prinzip der ZPO festzulegen.
Auch aufgrund der Beratungen im Rechtsausschuss haben wir hier eine wichtige Sperre eingezogen. Wir sehen
nämlich eine Sperre bei den Gerichtskosten und bei der
Errechnung des Streitwertes vor. Zum Schluss haben wir
noch die Regelung eingeführt, dass von einem Wohnungseigentümer, der gegen die anderen Wohnungseigentümer klagt, nur ein Rechtsanwalt bezahlt werden
muss, sodass die Gerichts- und Anwaltskosten nicht zu
hoch ausfallen.

Der letzte Punkt betrifft den Mehrheitsbeschluss bei
der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen. Es
stellte sich die Frage, ob nicht derjenige Wohnungseigentümer, der nicht das Geld hat, um große Modernisierungsmaßnahmen bezahlen zu können, benachteiligt
wird. Unser Anliegen war es, dass der Wohnungseigentümer, der für sein Wohneigentum sozusagen seinen
letzten Pfennig ausgegeben hat, bei einer Modernisierungsmaßnahme nicht allzu sehr ins Hintertreffen gerät.
Dieses ist gelungen. Wir haben die Unbilligkeit einer
solchen Forderung eingeführt; außerdem haben wir die
Dreiviertelmehrheit vorgesehen.

Ich glaube, man kann diesem Gesetz alles in allem
wohl zustimmen.

Danke schön.

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