Gattermann (NA), 1982-12-10:
Frau Präsident! Meine sehr verehrten Damen und Herren! In den letzten Wochen und auch heute morgen hat man gelegentlich den Eindruck, als ob dieses Haus als Wahlkampfarena mißverstanden wird. Ich will jeder Versuchung widerstehen, einer ähnlichen Fehleinschätzung zu erliegen.
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Die zu behandelnde Materie des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen ist wirtschaftspolitisch, wohnungspolitisch und - ich betone das - sozialpolitisch viel zu bedeutsam, als daß sie mit plakativen, griffigen Wahlkampfformeln abgehandelt werden könnte.
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Die jüngere Geschichte des Mietrechts der Bundesrepublik Deutschland beginnt mit dem „Gesetz zum Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und ein soziales Mietrecht". In diesem ersten Versuch, einen fairen Ausgleich zwischen Mietern und Vermietern herbeizuführen, in diesem ersten Versuch, der wohnungssozialpolitischen Verantwortung gerecht zu werden und zugleich die notwendigen ökonomischen Grundlagen für die Wohnungswirtschaft nicht zu zerstören, gab es einen entscheidenden Fehler, der sich gegen Ende der 60er Jahre deutlich herauskristallisiert hatte, nämlich die Zulässigkeit der Änderungskündigung. Unter dem Druck, nachbarschaftliche Bindungen preiszugeben und mit hohen Umzugsinvestitionen belastet zu sein, gibt es eben keine Chancengleichheit beim Aushandeln eines neuen Mietzinses nach einer Änderungskündigung.
Das Erste und das Zweite Wohnraumkündigungsschutzgesetz - das Zweite übrigens mit allen Stimmen dieses Hauses verabschiedet - versuchte nunmehr, diesen Nachteil zu beseitigen und die Rechtspositionen des Mieters deutlich zu verbessern. Gegen Ende der 70er Jahre war dann mit zunehmender Deutlichkeit festzustellen, daß Einzelvermieter, aber auch gewerbliche Vermieter aus dem Vermietungsgeschäft ausstiegen und daß Investitionen im Mietwohnungsbau praktisch nur noch in der Form von Bauherrenmodellen vorkommen. Das ist gewiß nicht eine Entwicklung zum Wohle der Mieter und gewiß nicht eine Entwicklung zum Wohle der Wohnungsuchenden.
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Wir sind weit davon entfernt, diesen unstreitigen Tatbestand nun allein auf das Mietrecht zurückzuführen. Eine solche monokausale Betrachtungsweise würde den Problemen des Wohnungsmarktes ganz sicher nicht gerecht. Wir wissen selbstverständlich, daß überproportional gestiegene Baupreise, unzureichend angebotenes Bauland, überhöhte Kapitalmarktkosten, erhebliche Baunebenkosten, überhöhte Komfortansprüche und langwierige Genehmigungsverfahren mit überzogenen staatlichen Normvorgaben und eine nicht immer glückliche Subventionspolitik des Staates zu diesem Ergebnis ganz wesentlich mit beigetragen haben: aber eben auch das Mietrecht. Wenn wir den Wohnungsmarkt wieder in Ordnung bringen wollen - und die Koalition der Mitte will dies -, dann muß eben auch das Mietrecht in Ordnung gebracht werden, und zwar sorgfältig austariert.
Die Wohnung sei „ein Gut besonderer Art", wird gesagt, und das ist richtig. Sie ist zugleich unverzichtbares Konsumgut und Investitionsgut. Wohnungspolitik - und hier insbesondere Mietenpolitik - muß beiden Anforderungen genügen. Was die wirtschaftliche Seite betrifft, ist dies offensichtlich mit dem geltenden Mietrecht nicht gelungen. Wir müssen deshalb, bei voller Wahrung des Besitzschutzes des Mieters, die rechtlichen Grundlagen für eine maßvolle Verbesserung der Renditen im Wohnungsmarkt schaffen. Und nur dies ist unser Anliegen.
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Die entsprechende Geschichte dieses aktuellen Gesetzentwurfs ist - lassen Sie mich das so sagen - bis zu einem gewissen Grade auch Ausdruck der Kontinuität in einem Drei-Parteien-System, trotz Regierungswechsels. Sie führt nämlich zurück an den Beginn dieser Legislaturperiode. Da gab es den Regierungsentwuf eines Mietrechtsänderungsgesetzes vom 27. Mai 1981, da gab es dazu korrespondierende Entwürfe der damaligen Opposition und des Bundesrates, da gab es die Erweiterungen der Entwürfe des Mietrechtsänderungsgesetzes im Februar dieses Jahres auf Grund der Gemeinschaftsinitiative, und das alles wurde ungewöhnlich sorgfältig, mit Experten-Anhörungen, beraten - bis hin zu einem ausgiebigen Vermittlungsverfahren zwischen Bundestag und Bundesrat.
Es ist deshalb richtig, wenn man sagt: Dies ist das Ende einer zweijährigen Mietrechtsänderungsdiskussion. Es wäre deshalb sehr vordergründig, wenn man jetzt sagte, das erst am 5. November 1982 eingebrachte konkrete Gesetz sei „durchgepeitscht" worden. Auch dieses Gesetz ist noch einmal ausgiebig parlamentarisch beraten worden. Es hat ein zweitägiges Experten-Hearing stattgefunden,
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so daß - ich meine, dies hier feststellen zu sollen - der Vorwurf einer unzulänglichen Beratung eindeutig widerlegt ist.
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Die Opposition hat es für richtig gehalten, den Titel des Gesetzes zu beanstanden und zu fordern, dieses Gesetz als „Mieterhöhungsgesetz 1983" zu
benennen. Im Ausschuß war es dann noch ein bißchen polemisch deutlicher: „Gesetz zum Abbau des sozialen Mietrechts und zur Mieterhöhung." - Meine Damen und Herren, hier wird das deutlich, von dem ich eingangs gesagt habe, daß wir es vermeiden sollten: Dies ist Polemik; dies sollten wir nicht tun.
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Das Parlament - auch die Opposition - sollte sich davor hüten, emotionale Widerstände gegen Besitzstandsveränderungen jeder Art unreflektiert, d. h. ohne sehr sorgfältige Auseinandersetzung mit allen einzelnen Detailpunkten, zur Grundlage von Entscheidungen zu nehmen. Man trägt dadurch sozialen Unfrieden ins Land, wo es nicht nötig ist.
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Der Gesetzentwurf hat eben gar nichts mit dieser „Umverteilung" und den „Ellenbogen" zu tun. Den besseren Möglichkeiten der Vermieter zur Mietzinsanpassung an geänderte wirtschaftliche Verhältnisse - und diese Anpassungsmöglichkeiten sind maßvoll - stehen auch verbesserte Positionen des Mieters gegenüber. Ich will das belegen:
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Das Gesetz löst das Versprechen der Regierung Schmidt/Genscher ein, die Duldungspflichtregelung im bürgerlichen Recht und im Wohnungsmodernisierungsgesetz, die unterschiedlich gestaltet war, zu harmonisieren. Die neue Regelung des § 541 b BGB bringt dem Mieter Schutz vor Luxusmodernisierungen. Die finanziellen Auswirkungen einer Modernisierung, die nach altem Recht bei der Duldungspflicht nicht zu berücksichtigen waren, werden nunmehr berücksichtigt. Allerdings kann dies nur in der Weise Beachtung finden, als das Maß der Modernisierung nicht überschritten wird, das im Umfeld der jeweiligen Wohnung allgemein üblich ist. Das ist Mieterschutz, ohne zugleich die Bestandserhaltung und die Stadtentwicklung zu gefährden.
Der Vergleichsmietenbegriff wird zwar konkreter dem Marktgeschehen angepaßt, indem das Marktgeschehen durch die Vertragsabschlüsse der letzten drei Jahre definiert wird. Zugleich wird aber zum Schutz des Mieters eine Kappungsgrenze für Mieterhöhungen eingefügt, die sicherstellt, daß Mieterhöhungen nach § 2 MHG in drei Jahren nicht höher sein dürfen als 30 %. Das heißt nicht, daß nunmehr Jahr für Jahr Wohnungen um 10 % teurer werden. Denn in weiten Bereichen der Bundesrepublik Deutschland werden auch nach neuem Recht die Mieten nicht schneller als bisher oder nur ganz, ganz geringfügig schneller steigen. In Ballungszentren wird sich - was immer wieder zu Recht gesagt wird - diese Kappungsgrenze geradezu segensreich gegenüber dem geltenden Rechtszustand auswirken.
Der Kollege Schöfberger - Herr Clemens hat bereits davon gesprochen - hat im Rechtsausschuß aus einem bunt bebilderten Prospekt eines sogenannten Erwerbsmodells aus München-Giesing zitiert, wo derzeit insbesondere ältere Mieter, die für 2,75 DM pro Quadratmeter in kleinen Mietwohnungen in Jugendstilhäusern wohnen, von der Umwandlung bedroht und betroffen sind. Die Kapitalanleger, die hier gesucht werden, werden mit Mietkalkulationen auf der Grundlage des geltenden Rechts geködert,
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die sagen, daß diese Mieten auf 12 DM pro Quadratmeter steigerungsfähig sind.
Hier läßt sich die Wohltat des neuen Rechts,
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sprich: Kappungsgrenzen, geradezu exemplarisch belegen. Im Rahmen des § 2 MHG sind diese Mieten in der Zukunft innerhalb von drei Jahren nur auf 3,57 DM pro Quadratmeter und in weiteren drei Jahren auf 4,65 DM pro Quadratmeter steigerungsfähig.
Der Kollege Schöfberger hat gegen diese Berechnung zu Recht eingewandt, daß die Kappungsgrenzen nicht für die Umlage von Modernisierungskosten nach § 3 MHG und für die Umlage von Kapitalkosten nach § 5 MHG gelten. Dieser Einwand läßt wiederum zu, an zwei Stellen zu belegen, daß dieses so bekämpfte Recht auch positiv für die Mieter ist. Die umlagefähigen Modernisierungskosten sind nämlich durch die Neuregelung der Duldungspflicht in § 541 b BGB der Höhe nach deutlich begrenzt.
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Was die Kapitalkostenumlage betrifft, enthält dieser Entwurf im neuen § 5 MHG die ausdrückliche Regelung, daß Kapitalmehrkosten bei Eigentümerwechsel nicht auf Mieter umgelegt werden dürfen.
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Das Gesetz bringt erstmals auch eine Kautionsregelung zugunsten der Mieter. - Ich will das im einzelnen jetzt nicht darstellen, weil die Zeit knapp ist. - Das hat es bisher nicht gegeben.
Schließlich ist auf die deutliche Entformalisierung des Mieterhöhungsverfahrens einzugehen. Hier legt das neue Recht fest, daß ein vorprozessuales Mieterhöhungsbegehren nicht länger unwirksam sein kann, wenn es sich innerhalb der Spannen von Mietspiegeln bewegt. Darin wird gleichfalls eine starke Mieterhöhungstendenz vermutet. Tatsache dagegen ist, daß sich an der notwendigen Einstufung der einzelnen Wohnungen je nach Lage und Qualität innerhalb der Spanne des Mietspiegels materiell überhaupt nichts ändert. Verhindert wird, daß materiell berechtigte Mieterhöhungsverlangen formal scheitern. Und das ist gut so.
Dasselbe gilt für die Regelung, daß formell unwirksame Mieterhöhungsbegehren ohne Beeinträchtigung von Mieterrechten im Prozeß repariert werden können. Es ist eben nicht Ausdruck fairer Partnerschaft, wenn ein Formfehler mit Rechtsverlust bestraft wird. Ausdruck einer gerechten partnerschaftlichen Lösung ist es, daß die verspätete

Gewährung der Gelegenheit zur Prüfung der Berechtigung einer Mieterhöhung mit der Belastung mit Verspätungskosten bestraft wird. Das ist fair und gerecht; alles andere nicht.
Fünftens. Einer der am nachhaltigsten umstrittenen Punkte des Gesetzes ist die Zulassung von Staffelmieten sowohl für Neubauten wie auch im Bestand. Positiv an dieser Regelung ist nach unserer Einschätzung zweifellos, daß in die Mietpreisgestaltung endlich wieder ein Stückchen Vertragsfreiheit eingeführt wird. Positiv ist nach unserer Einschätzung ferner, daß dem Vermieter von Neubauten eine hinreichend sichere Kalkulationsgrundlage für seine Renditeberechnungen geboten wird.
Wenn dies im Neubaubereich funktionieren soll - damit sind wir bei dem kritischen Punkt -, muß es korrespondierend auch im Bestand zulässig sein, weil sonst der Trend aus Neubauwohnungen in Bestandswohnungen zu stark wäre, was das Mietausfallwagnis bei Neubauinvestitionen zu sehr in die Höhe treiben würde.
Staffelmieten sind im übrigen ein Angebot an die Marktteilnehmer und nicht mehr, bei dem wir gar nicht mal sicher sind, in welchem Umfang es angenommen wird. Ich darf noch einmal das unterstreichen, was Herr Kollege Clemens gesagt hat: Wenn es angenommen wird, bietet es, insbesondere in unseren wirtschaftlichen Zeiten, die reelle Chance, daß es sich umgekehrt auch zugunsten des Staffelmieters auswirken wird.
Wir haben natürlich als Marktwirtschaftler nach wie vor den Einwand gegen Staffelmieten, daß sie in die Zukunft gerichtet sind, auf Prognosen basieren, von denen man nicht sicher sein kann, ob sie richtig sind. Wir haben deshalb, wie Sie wissen, immer nach Anpassungsklauseln, nach Revisionsklauseln als Alternative gesucht; eine konsensfähige Lösung haben wir nicht gefunden.
Sechstens. Ein weiterer nachhaltig umstrittener Punkt des Gesetzes ist die Einführung von Zeitmietverträgen. Wenn für maximal fünf Jahre der Abschluß von befristeten Mietverträgen zugelassen wird, wenn für den vorher bestimmten Zeitpunkt der Abriß, die durchgreifende Modernisierung oder die Eigennutzung erfolgen soll, werden damit nach unserer Überzeugung leerstehende Wohnungen dem Markt zugeführt, die jetzt wegen des fast absoluten Kündigungsschutzes nicht vermietet sind. Niemand kann sagen, in welchem Umfang dieses Instrument greifen wird. Es ist aber unstreitig, daß es solche Fälle in beachtlicher Zahl gibt.
Meine Damen und Herren, ich will, weil hier bereits das rote Licht leuchtet, nur noch einen Punkt ansprechen. Wir weisen den Vorwurf, wir wollten den Mietwucher straffrei stellen, nachdrücklich zurück. § 302 a bleibt völlig unangetastet. In § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes wird lediglich eine flexiblere Lösung eingeführt, die verhindert, daß angemessen betriebswirtschaftlich kalkulierte Mieten plötzlich strafbar sein sollen.
Meine sehr verehrten Damen und Herren! Das neue Mietrecht bedeutet also nicht Ausbeutung des Mieters, es dient vielmehr dazu, einen fairen Ausgleich zwischen Mieter und Vermieter zu ermöglichen. Es dient dazu, die Rahmenbedingungen für Investitionen im Mietwohnungsbau zu verbessern. Es dient dazu, gehortete Wohnungsbestände dem Markt zuzuführen. Kurz, es dient der Schaffung ausgeglichener, ausreichender Wohnungsversorgung durch private Investitionen, und zwar nicht nur für die glücklichen Besitzer einer Wohnung, sondern auch für diejenigen, die Wohnungen suchen. Um es in Abwandlung eines Wortes von Bertolt Brecht zu sagen: Wir sehen nicht nur die im Lichte, wir sehen auch die im Dunkeln. - Herzlichen Dank.
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