Sauermilch (NA), 1984-12-13:
Herr Präsident! Sehr geehrte Damen und Herren! Meine Vorredner haben ja schon einiges zur Situation gesagt. Der Petent strebt eine Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes an. Wir machen die Berechtigung in Anlehnung an die Begründung des Petenten und an die Stellungnahme des Justizministers an folgenden Punkten fest.
Nach § 25 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. Diese gesetzliche Regelung kann allerdings durch Vereinbarung, z. B. in der sogenannten Teilungserklärung, durch eine andere Regelung ersetzt werden. Hiervon wird vielfach Gebrauch gemacht. Der Verkäufer hat ebenfalls davon Gebrauch gemacht, indem er nicht nur nur den Wohnungen, sondern auch dem anderen Teileigentum - Geschäftsräume und Garagen - Stimme gegeben hat. Dies hat er in der Teilungserklärung dargestellt.
Wenn, wie hier geschehen, der mit der Beurkundung des Vertrags beauftragte Notar eine so bedeutende Abweichung von den Festlegungen des WEG wie die abweichende Verteilung der Stimmen, auch wenn dies häufiger praktiziert wird, im Vertrag vorsieht, so hat er eine besondere Aufklärungspflicht dem Schwächsten, dem einfachen, unerfahrenen Käufer, gegenüber, welche bedeutsamen Folgen diese Stimmenverteilung - wie man sieht - hat.
Aus meiner Sicht werden hier zwei Mißstände sichtbar, und zwar erstens der Mißbrauch des § 17 des Beurkundungsgesetzes durch Notare, wie dies übrigens vom Petenten sehr richtig erkannt wurde, was standesrechtlich von der Notarkammer geahndet werden müßte.
Zweitens. Wenn gemäß § 10 Abs. 2 WEG von der gesetzlichen Regelung in freier Vereinbarung abgewichen werden kann, dann fehlt es an Kriterien, unter denen dies möglich sein kann. Nur so ist es überhaupt möglich, daß es in das Ermessen von Maklern und fragwürdigen Notaren gestellt werden kann, ob man den Käufer z. B. über die Folgen der Abweichung vom Gesetz aufklärt oder nicht.
Daraus folgt, daß im WEG etwas bereinigt werden muß. Der Hinweis des Justizministers, daß im Zweifel die Gerichte entscheiden müssen, kann von uns aus nur Bedenken auslösen, weil traditionell die Gerichte marktwirtschaftlich, d. h. im Klartext: für die Makler z. B. als Umwandler von - wie in diesem Fall - sozialem Altwohnungsbestand und somit gegen die im Markt Schwächsten, die Käufer der unteren und mittleren Einkommensschichten, entscheiden.
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Das Risiko eines Rechtsstreits ist also für den Käufer ausgeprochen hoch. An die Stelle der Rechtsprechung kann daher nur eine gesetzliche Beseitigung dieser Mißstände treten.
Als dritter Mißstand muß erkannt werden, daß es möglich ist, daß solche Vereinbarungen unter Mißachtung oder Ausklammerung baurechtlicher Festlegungen erfolgen können, wie z. B. hier durch eine nachträgliche und im übrigen auch meiner Ansicht nach wertmindernde Abtrennung der Garagen oder Stellplätze von der baurechtlichen Einheit Wohnung/Stellplatz und Schaffung einer eigenständigen Einheit Stellplatz oder Garage. In einer Neufassung des WEG müßte also berücksichtigt werden, daß Wohnungen überhaupt nur dann errichtet werden können, wenn ihnen jeweils Garagen bzw. Stellplätze in der geforderten Zahl und der geforderten Zuordnung beigestellt werden. Es muß daher sichergestellt werden, daß die Wohnungseinheit untrennbar von der zugeordneten Garagen/StellplatzEinheit ist. Die Majorisierung der in diesem Fall vorhandenen Käufer, ja geradezu die Tyrannisierung - da gebe ich Herrn Wartenberg recht - durch einen raffinierten Makler, der die Notare nach seiner Pfeife tanzen läßt, damit später auch die Käufer nach seiner Pfeife tanzen müssen, ist nur durch die beschriebenen Mißstände möglich. Der Gesetzgeber hat schon lange erkannt, daß diese Mißstände bestehen, vermeidet aber eine Korrektur aus Rücksicht auf die Marktwirtschaft. Beweis hierfür ist der weggedrückte Referentenentwurf von 1977.
Ich komme zum Schluß. Bei einer verantwortungsbewußten Bereinigung kann sich der Gesetzgeber auch nicht länger darum herumdrücken, über die Bewertung von Wohneigentum zu anderem Eigentum in gemeinschaftlichem Eigentum neu nachzudenken. Wir unterstützen daher den Antrag der SPD auf Drucksache 10/2611.
Danke.
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