Erhard (NA), 1968-10-23:
Herr Präsident! Meine Damen und Herren! Der Antrag der Fraktion der SPD - Punkt 10 b der Tagesordnung -, den der Kollege Dr. Apel begründet hat, kann nicht ohne einige Bemerkungen von uns den Weg in die Ausschüsse nehmen. Die Überschrift des Gesetzentwurfs veranlaßt den Leser, das, was danach kommt, mit großem Wohlwollen zu betrachten; denn das Problem, das bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen besteht, ist nicht ganz neu. Ich selbst habe schon vor mehr als fünf Jahren in einem solchen Fall den Mieter zu beraten gehabt und weiß, in welch schwierige Lage die Mieter kommen können.
Trotz allem gilt der Grundsatz, daß der Kauf nicht die Miete bricht, daß also der bestehende Mietvertrag trotz Kaufs bestehenbleibt, und dann gilt das, was wir vor gar nicht langer Zeit in das BGB verbessernd eingebaut haben, nämlich die Sozialklausel im Falle der Kündigung mit den Widerspruchsrechten und ähnlichem mehr.
Trotzdem kann in gewissen Fällen ein besonderes Schutzbedürfnis für den Mieter bei der Umwandlung von Wohnungen in Eigentumswohnungen bestehen, aber nicht nur beim Verkauf. Wenn das, was hier gewollt ist, nämlich der Schutz bei der Umwandlung im Falle eines Verkaufs, im Entwurf auch drinstünde, wäre es vielleicht schon etwas leichter, darüber zu sprechen. Aber das, was hier nach der Überschrift gewollt ist, steht absolut nicht mehr in dem Text, der uns als Gesetzentwurf vorliegt. Selbst wenn das, was Sie wollen, im Gesetz stünde, könnte doch, Herr Kollege Dr. Apel, der Eigentümer kündigen, ehe er umwandelt; denn die Umwandlung der Mietwohnung in eine Eigentumswohnung ist eine Sache, die ausschließlich der Eigentümer vornehmen kann. Er teilt das Grundstück in Bruchteile auf und verbindet mit jedem Bruchteil das Eigentum. Das geht ohne jede weitere Beteiligung. Er könnte dann auch selbst die bestehenden Verträge kündigen, und dann wäre das, was Sie wollen, nämlich im Falle des Verkaufs dem neuen Eigentümer die Möglichkeit, nun die Kündigung auszusprechen, zu nehmen, mit einer Handbewegung umgangen. So leicht sollte man es aber doch wohl der Spekulation nicht machen. Ich glaube, das wollen auch Sie nicht.
Was aber würde geschehen, wenn dieser Entwurf Gesetz würde? Ich hoffe, daß hier lediglich ein Versehen oder ein Übersehen eine Rolle spielt und nicht etwas anderes. Das, was Sie vorschlagen, betrifft überhaupt nicht 'irgendeinen Schutz im Falle der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen, weder mit noch ohne Verkauf, sondern ist gar nichts anderes als in jedem Falle des Verkaufs von einem Grundstück oder einer Eigentumswohnung die Wiedereinführung der Rechtsprechung - nicht einmal des Rechtes - zum Mieterschutzgesetz, die sich bei der sogenannten Eigenbedarfs-klage entwickelt hat. Die Eigenbedarfsklage im Rahmen des Mieterschutzrechtes wurde nämlich von den Gerichten nur zugebilligt, wenn der Eigentümer mindestens drei oder vier Jahre - das war in den einzelnen Gerichtssprengeln unterschiedlich - schon Eigentümer war. Man sagte: Man kann den Eigenbedarf nicht kaufen. Nun führen Sie mit der Vorschrift, die Sie vorgeschlagen haben, diesen Gedanken wieder ein, indem Sie sagen: Wer ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung gekauft hat, der darf nicht 'das ebenfalls gekaufte Recht oder die Pflicht aus dem Mietvertrag nutzen; er kann also auch unter Anwendung der vorhandenen Sozialklausel nicht mit Erfolg kündigen, wenn widersprochen wird; diese Kündigung ist unwirksam auf den Widerspruch hin, wenn der Kündigende innerhalb von drei Jahren vor dieser Kündigung das Haus, das Grundstück oder die Wohnung gekauft hat. Ganz unterschiedslos sagen Sie das. Das ist von Ihnen nach Ihrer Begründung sicherlich nicht gewollt. Ich nehme es wenigstens an.
Ich meine also, daß hier mieterschutzrechtliche Gedanken ,aus der Rechtsprechung, die sicherlich nicht erfreulich war, nicht über die Hintertür wieder eingeführt werden sollten. Wir sollten Erschwerungen des Verkaufs nicht in einer solchen Weise zum Gesetz erheben. Es würde nämlich praktisch bis zu vier Jahren nach dem Verkauf überhaupt niemand mehr ein Mietverhältnis kündigen können, wenn das Mietverhältnis eben mit einer Kündigungsfrist bis zu einem Jahr besteht. Wenn es langfristig besteht, ist die Kündigung ohnehin nicht möglich. Wenn es also ohne Fristbestimmung besteht, wäre die Kündigung nach den Fristen, die wir im BGB haben, möglich: Dieses Recht soll auf etwa vier Jahre ausgesetzt werden. Ich glaube, dazu besteht gar keine Veranlassung.
Eine Möglichkeit, das zu schlucken, bietet auch nicht der Vorschlag, das Gesetz nach fünf Jahren außer Kraft treten zu lassen. Hier ist Ihre Vorstellung, daß Spekulationen mit der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen in fünf Jahren ausgeschlossen wären, mit Sicherheit allzu optimistisch; denn solche Dinge wird es weiter geben, es wird auch künftig Unternehmungen geben, die ihre Häuser mit Mietwohnungen, z. B. auch nach Ablösung der sozialen Bindungen, gerne umwandeln und ein Geschäft daraus machen wollen.