köhler (präsident), 1949-12-14:
Meine Damen und Herren, Sie haben die Ausführungen des Herrn Antragstellers gehört. Gemäß dem vorhin gefaßten Beschluß wird die Aussprache der ersten Beratung über den Gesetzentwurf vertagt.
Wir kommen nunmehr zu Punkt 2 der Tagesordnung:
Erste Beratung des Entwurfs eines Gesetzes über das Eigentum an Wohnungen und gewerblichen Räumen - Antrag der Abgeordneten Wirths, Dr. Schäfer und Fraktion ({0}).
Ich erteile das Wort dem Herrn Abgeordneten Dr. Schneider.
Dr. Schneider ({1}), Antragsteller: Meine Damen und Herren! Der Ihnen von meiner Fraktion vorgelegte Initiativantrag, Drucksache Nr. 252, führt einen ganz neuen Rechtsbegriff ein, nämlich den Begriff des Eigentums an der sogenannten Eigenwohnung. Wenn man, wie wir, den Versuch macht, eine derartige Rechtsinstitution einzuführen, kann mit Recht gefragt werden, ob etwas Derartiges nötig ist, ob es erforderlich ist, in das bestehende Rechtssystem etwas Neues einzuführen. Diese Notwendigkeit kann man meines Erachtens nur aus den Verhältnissen der Zeit, in der wir leben, und aus den Forderungen, die sie an uns stellt, ableiten.
Es ist wohl kein Zweifel, und es ist Ihnen allen bekannt, daß eines der Zentralprobleme unserer Zeit die Frage ist, ob es uns gelingt, den Wohnungsbau so zu fördern, wie es die Erfordernisse verlangen. Weil wir dieses glauben, deshalb sind wir auch der Überzeugung, daß wir auf diesem Gebiet neue Wege beschreiten müssen, wenn wir dieses Problem wirklich lösen wollen. Denn wir glauben nicht, daß die öffentliche Hand allein in der Lage sein wird, dieses Problem zu meistern. Wir werden ja sehen, was der Herr Aufbauminister uns demnächst an Gesetzesentwürfen in dieser Beziehung vorlegen wird. Wir sind vielmehr des Glaubens, daß in erster Linie die Privatinitiative auch in dieser Richtung geweckt und angestachelt werden muß. Das ist seither immer daran gescheitert - obwohl das Leben ja immer dem Gesetzgeber vorauszueilen versucht, weil das Leben etwas ist, was jeder bejaht -, daß unser jetzt geltendes Rechtssystem keine Möglichkeiten

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und hinreichende Sicherheit für den einzelnen bot, der gewillt und in der Lage war, zum Aufbau eines gemeinsamen Wohnhauses etwas beizutragen.
Man hat sich mit allen möglichen juristischen Konstruktionen zu helfen versucht; man hat Darlehensverträge und Wohnungsbauzuschußverträge und dergleichen abgeschlossen. Aber wer wie ich in der täglichen Praxis des Juristen steht, dem ist bekannt, daß all diese Dinge eine schwerwiegende Problematik enthalten, je nachdem, wie man diese Verträge juristisch konstruiert und sehen will, nämlich ob es reine Darlehnsverträge sind, die an die Bedingungen geknüpft sind, daß sie gewissermaßen durch die Miete vom Vermieter zurückgezahlt werden oder ob man - wie das teilweise die Gerichte getan haben - darin einen Vertrag anderer Art sehen will, nämlich einen Vertrag dergestalt, daß der ganze Betrag als vorausgezahlte Miete angesehen wird und daß dieser Vertrag so lange gilt, bis er sozusagen abgewohnt ist; und das Zeitmaß dieses Abwohnens bestimmt sich dann nach Höhe der Miete.
Diese Dinge haben absolut praktische Bedeutung in der Übergangszeit gehabt. Ich will aber darauf jetzt nicht weiter eingehen. Das Entscheidende bei allem ist, daß für denjenigen, der größere oder kleinere Beträge gab, eine effektive Sicherung nicht gegeben war. Man konnte sich in etwa noch helfen, indem man ein Wohnrecht begründete, das man gegebenenfalls dinglich eintragen konnte. Aber niemals konnte er - wie das der Initiativgesetzentwurf, den wir Ihnen vorgelegt haben, bezweckt - Eigentum an einer Wohnung . zu deren Erstellung er wesentlich beigetragen hatte, erwerben, und wir sind der Meinung, daß der Einzelmensch nur dann alles aufbietet, was in seiner Kraft steht, wenn er Eigentum erwerben kann, wenn er von sich aus durch Sparsamkeit, durch eigene Leistung und durch eigene Arbeit dazu beiträgt, daß er endlich in den Besitz einer eigenen Wohnung kommt, an der er selbst Eigentum besitzt. Das ist der eine Grund, weshalb wir glauben, daß dieses Gesetz notwendig ist.
Der andere Grund ist der, daß, wie Sie alle wissen, in den zerbombten Städten heute meistens das Problem auftaucht: Wie kann man es bewirken und mit der städtebaulichen Planung vereinbaren, daß man den selbstverständlichen Wunsch aller, die in diesen engen Geschäftsstraßen - meistens waren ja gerade die Hauptgeschäftsstraßen die engsten - gewohnt haben und dort Anlieger waren, erfüllt, dorthin zurückzukehren? Die Gebietsumlegung wird immer dazu führen, daß frühere schmale Fronten von Gebäuden, die manchmal nicht mehr als drei oder fünf Meter oder noch weniger breit waren. weg fallen müssen. Wir glauben, daß dieser Ihnen von uns vorgelegte Gesetzentwurf auch dazu beitragen wird, daß man diese Anlieger, die irgendwie zusammengelegt werden, in dieser im Gesetz vorgesehenen Form zusammenschließen und daß auch auf diesem Wege allen dort auftauchenden Interessen Rechnung getragen werden kann.
Es ist zwar auf den ersten Blick etwas absolut Neues, aber ich werde hernach noch einige Worte dazu sagen. Es ist aber in anderen um uns herumliegenden Ländern längst exerziert und praktisch erprobt. Ich möchte das am Rande bemerken. Beispielsweise hat Frankreich ein entsprechendes Gesetz am 28. Juni 1938 eingeführt und es am 29. November ergänzt. Italien hat ein derartiges Gesetz schon 1933 eingeführt, Belgien am 18. Juli 1924, Bulgarien am 7. Dezember 1935, Griechenland am 4. Januar 1923, Chile am 11. August 1937, und in den Ländern Portugal, Spanien, Ungarn, Schweden, Norwegen, Rumänien, Ägypten, Japan, Brasilien und Venezuela bestehen ebenfalls derartige Gesetze. Sie sehen also: es ist nicht etwas absolut Neues, sondern man hat sich auch in anderen Ländern mit diesem Problem befaßt.
Nachdem ich Ihnen so in großen Zügen die Gründe dargelegt habe, die unseres Erachtens zwingen, ein derartiges Gesetz vorzulegen, möchte ich Ihnen an Hand der Gesetzesparagraphen selbst in ganz großen Zügen eine Begründung und eine Darlegung geben. Ich will mich nicht in das einzelne verlieren; dies kann nicht Zweck der Begründung in einer ersten Lesung sein.
§ 1 bestimmt:
In Abweichung von der Vorschrift des § 93 BGB wird das Eigentum an Teilen eines Gebäudes in der Form des „Wohnungseigentums" nach Maßgabe der Bestimmungen dieses Gesetzes anerkannt.
Es ist kein Zweifel, daß das, wie es ja auch der Paragraph selbst andeutet, einen Einbruch in ein bis jetzt absolut geltendes Rechtsprinzip unseres Sachenrechts darstellt; denn der § 93 des BGB bestimmt ja, daß an wesentlichen Bestandteilen einer Sache besondere Rechte nicht statuiert werden können und daß eine Wohnung in diesem Sinne ein wesentlicher Bestandteil eines Hauses ist, darüber brauchen wir ja nicht zu streiten. Wenn man diesen Paragraphen als Jurist zum erstenmal liest, dann meint man, es passiert hier etwas ganz Besonderes und es wird hier etwas gewagt, was in die Heiligkeit unserer Rechtsnormen gewissermaßen revolutionär eindringt. So schlimm ist es gar nicht. Es läßt sich nicht leugnen, daß wir das für das BGB geltende Prinzip in dieser Form durchbrechen. Wir müssen es aber durchbrechen. wenn wir überhaupt zu einer derartigen juristischen Konstruktion, wie sie dieses Gesetz darstellt, kommen wollen.
Wenn Sie das Gesetz gelesen haben, meine Damen und Herren. werden Sie im übrigen schon gemerkt haben, daß es durchaus nicht von dem allgemein geltenden System des BGG abweichen sondern daß der bewußte und zielstrebige Versuch darin verankert ist, das ganze Gesetz in die geltenden Rechtsnormen gewissermaßen organisch miteinzubauen.
Die Voraussetzung bestimmt dann der § 2: Gegenstand des Wohnungseigentums können nur selbständige Wohnungen sein.
Wenn man so etwas beginnt, muß man sich immer darüber klar werden, was man überhaupt zur Bedingung setzen oder welche Begriffsbestimmung man anwenden will, um so etwas wie ein Wohnungseigentum zu konstruieren.
Wir sind davon ausgegangen, daß als einzige Voraussetzung die selbständige Wohnung gelten muß, „selbständige Wohnung" in dem Sinne, daß dieses Gesetz nur auf solche Gebäude angewendet werden soll, die nach moderner Bauweise gebaut sind, das heißt in denen die einzelnen Wohnungen absolut abgeschlossen sind, soweit das überhaupt möglich ist, daß also möglichst geringe Reibungsflächen unter den Bewohnern entstehen können. Denn das ist ja das, was die Gegner derartiger Überlegungen immer einwenden und vielleicht

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aus der Vergangenheit sogar mit Recht einwenden, was beim alten Stockwerkseigentum immer zu schwerstwiegenden Reibungen geführt hat.
Die §§ 4 bis 7 erläutern dann im einzelnen, wie derartige Wohnungseigentumsrechte begründet werden. § 4 sagt:
Die Begründung des Wohnungseigentums setzt Freiheit des zu teilenden Grundstücks von Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden voraus.
Das war notwendig. Denn wenn jemand eine Hypothek auf dem Ganzen hat und wenn dieses Ganze nun in der Form geteilt wird - durch Vertrag oder Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt -, wie das hier vorgesehen ist, dann würde das den einzelnen, der da hineingeht, gefährden, denn die alten Hypothekengläubiger könnten ohne weiteres Zwangsvollstreckung in das Ganze betreiben und dadurch das Wohnrecht und die Sicherheit des neuen Eigentümers gefährden. Deshalb mußte diese Vorschrift hier eingefügt werden.
Die Absätze 2 und 3 des gleichen Paragraphen besagen. in welcher äußerem Form das geschehen kann. Absatz 2 des § 4 sagt:
Sie erfordert entweder die Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, daß er sein Gebäude in näher bezeichneter Weise ({4}) teilt, oder einen Teilungsvertrag ({5}), außerdem die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch nach Maßgabe der Vorschriften der §§ 39 ff.
Es sind also zwei Möglichkeiten gegeben, einmal die Möglichkeit, daß der Eigentümer selber durch eine Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt, die in der Form der notariellen oder gerichtlichen Beurkundung abgegeben werden muß, niederlegt, daß er Eigenwohnungen begründen will. oder aber die Möglichkeit, daß ein Teilungsvertrag geschlossen wird, ein Teilungsvertrag zwischen dem seitherigen Eigentümer und einem Dritten oder ein Teilungsvertrag unter Miteigentümern. Es ist selbstverständlich, daß beide Formen möglich sind.
§ 5 nominiert dann, damit keine Differenzen darüber entstehen, was denn eigentlich zu den Eigenwohnungen im einzelnen gehören soll, daß neben der Erklärung des Grundstückseigentümers oder der Teilungsvereinbarung eine genaue Bezeichnung der zu selbständigem Eigentum zu erhebenden Gebäudeteile unter fortlaufender Nummer erfolgen muß. daß die Erklärung den Wohnoder Geschäftsraum des Gebäudes vollständig erfassen und auch erkennen lassen muß, welche Teile des Gebäudes zum Gemeineigentum gehören sollen.
§ 6 bestimmt schließlich die Bruchteilswertangabe.
Der wichtigste Paragraph, den ich in dieser Reihenfolge sehe, ist § 7, der es auch ermöglicht, daß entweder ein einzelner oder vielleicht eine Genossenschaft oder eine andere korporative Vereinigung aus dem Gebiet des Bauwesens ein Gebäude baut, das von vornherein dazu bestimmt ist, in Eigenwohnungen demnächst veräußert zu werden. Diese Möglichkeit ist in § 7 niedergelegt.
Der zweite Abschnitt des Gesetzes spricht dann schließlich von der Veräußerlichkeit, Vererblichkeit und Belastbarkeit des Wohnungseigentums. In § 8 heißt es:
Das Wohnungseigentum ist ein selbständiges Recht, das den für Grundstücke geltenden gesetzlichen Bestimmungen einschließlich der Vorschriften über Ansprüche aus dem Eigentum unterliegt. Es ist also frei veräußerlich und vererblich, jedoch unteilbar und kann wie ein Grundstück belastet werden.
Das ist die eigentliche Konsequenz und der eigentlich gewollte Erfolg aus der vorhergehend normierten Konstruktion, nämlich daß es ein Eigentum an einer Eigenwohnung gibt, zu der auch Nebengelasse gehören können wie Garagen und derartige Dinge. Das ergibt sich im einzelnen aus den Vorschriften des Gesetzes. Insoweit weicht unsere Konstruktion vom früheren Stockwerkseigentum ab, das überhaupt nur ein horizontales Sondereigentum an dem betreffenden Stockwerk kannte. Das ist gerade der Erfolg, den wir für eine derartige Eigenwohnung erreichen wollen, daß sie eben wie ein selbständiges Grundstück behandelt wird, also verkäuflich oder vererblich oder belastbar ist. Denn darin sehen wir gerade den Erfolg und die Konsequenz dieses ganzen Gesetzes. Darin sehen wir auch den Anreiz für den einzelnen Menschen, nach dem Erwerb einer derartigen Eigenwohnung zu streben. Denn durch diese Bestimmung des § 8 wird eine derartige Wohnung zu einem selbständigen Rechtsgut, und da sie vererbbar, beleihbar und veräußerlich ist, bekommt sie ohne weiteres und automatisch einen entsprechenden Verkehrswert.
Es ist dann in anderen Paragraphen dargelegt, daß zu der Eigenwohnung immer untrennbar und in der Rechtskonsequenz immer dem Schicksal der Eigenwohnung folgend das Bruchteileigentum an dem betreffenden Gebäude zu dem vereinbarten Teil, wie er im Vertrag festgelegt ist, dazukommen muß und daß dieser Anteil am Gemeineigentum niemals irgendwie ohne die Eigenwohnung selbst veräußerlich oder belastbar oder sonstwie verwertbar ist.
Der dritte Abschnitt des Gesetzes befaßt sich mit den Pflichten der Eigenwohner. Das ist etwas Besonderes; das ergibt sich aber aus der ganzen Konstruktion. Denn es ist ganz selbstverständlich, daß, wenn eine Reihe von Menschen an einem Gebäude teils Eigentum, teils Miteigentum besitzt, man bezüglich des dort Wohnens und des Verwaltens ganz besondere Vorschriften erlassen muß, die möglichst klar und möglichst umrissen sein müssen. Der § 15 sagt grundsätzlich, daß der Eigentümer bezüglich der Eigenwohnung selbst keinen Eigentumsbeschränkungen unterliegt. Der § 16 normiert eine besondere Pflicht, nämlich daß der Eigenwohner keine Änderungen an den Außenmauern vornehmen darf. § 17 befaßt sich mit der Unterlassung von Gefährdungshandlungen und Störungen. Der § 18 regelt die Instandhaltungsund Beitragspflicht. Der § 19 regelt die. Änderungen, der § 20 eine etwaige Wiederherstellungspflicht unter den Vorschriften, wie sie dort gegeben sind, der § 21 schließlich die Einhaltung der Hausordnung.
Der wesentlichste Paragraph, der auch wieder etwas Neues darstellt, ist der § 22, der davon handelt, daß dem Eigenwohner gegebenenfalls sein Eigentum entzogen werden kann.
Das ist nun eine unserem seitherigen Recht fremde Beschränkung der Verfügungsmacht des Eigentümers. Aber es ist notwendig, daß wir sie hier mit hineinbauen; denn aus der ganzen Art dieses Zusammenlebens könnte sich einmal

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der Fall ergeben, daß es allen anderen nicht mehr zugemutet werden kann, das vielleicht schikanöse oder bedrohliche Mitwohnen eines Eigenwohners zu dulden. Nur für diesen Fall haben wir diesen § 22 vorgesehen, und wenn Sie ihn lesen, werden Sie sehen, daß für diesen Ausnahmefall auch ganz besondere Sicherungen für den, den es angeht, eingebaut sind; denn eine Eigentumsentziehung bedarf eines Beschlusses der Eigenwohnerversammlung, und zwar nicht eines einfachen Beschlusses, wie er bei Verwaltungsgeschäften usw. möglich ist, sondern eines doppelt qualifizierten Beschlusses. Es müssen nämlich drei Viertel der erschienenen Eigenwohner abstimmen, und diese drei Viertel müssen mindestens 75 Prozent des gesamten Gebäudeeigentums repräsentieren. Dazu kommt noch, daß eine gerichtliche Feststellung, daß die Voraussetzungen der Entziehung des Eigentums vorliegen, bereits erfolgt sein muß.
Der vierte Abschnitt des Gesetzes regelt dann diese Verwaltung interner Art, nämlich die Eigenwohnerversammlung, ihre Einberufung, Vorsitz und Protokoll. § 27 regelt die Zuständigkeit der Eigenwohnerversammlung und zählt auf, daß der Beschlußfassung aller Eigenwohner folgendes unterliegt: die Bestellung eines Verwalters und eventuell eines Verwaltungsbeirats, die Aufstellung einer Hausordnung, die Bestätigung des von dem Verwalter alljährlich vorzulegenden Kostenvoranschlags und die anteilmäßige Verteilung der Kosten einschließlich Vorschußzahlungen unter die Mitglieder, die Anerkennung der jährlichen Rechnungslegung des Verwalters usw. usw. Meine Damen und Herren, Sie können das in § 27 nachlesen.
Schließlich regelt § 29 die Hausordnung und sieht einen Verwalter und einen Beirat vor. Wir haben hier zwingend vorgeschrieben, daß bei größeren Objekten, bei denen die Zahl der Eigenwohner über vier hinausgeht, zweckmäßigerweise ein Verwalter bestimmt wird. Das Nähere sagt das Gesetz in seinen einzelnen Abschnitten. Man könnte demgegenüber einwenden, daß die Institution des Verwalters bei nur fünf Eigenwohnern vielleicht zu teuer ist. In Absatz 4 des § 29 haben wir die Möglichkeit offengelassen, daß auch eine Verwaltungs- oder Treuhandgesellschaft, die dann vielleicht viele solcher Verwaltungen übernehmen wird, an die Stelle des Verwalters treten kann. § 30 schließlich umreißt die Aufgaben des Verwalters, § 31 seine Rechtsstellung, die Vertretungsmacht nach außen, und § 33 den Verwaltungsbeirat. Wegen der Einzelheiten verweise ich auf den Inhalt der Paragraphen.
Der fünfte Abschnitt des Gesetzes befaßt sich nun mit der Beendigung des Wohnungseigentums. Dafür gibt es nur zwei Gründe. Einmal endet das Wohnungseigentum durch Vertrag unter den Beteiligten, und nach Absatz 2 von § 36 geht das Wohnungseigentum ferner unter, wenn das Gebäude zu mehr als drei Vierteln zerstört ist und von der Eigenwohnerversammlung seine Wiederherstellung abgelehnt wird, ein Fall, der ja in der Vergangenheit sehr oft praktisch war, von dem wir aber hoffen wollen, daß er in der Zukunft nicht wieder in diesem Umfange praktisch wird. Das Eigenwohnungseigentum geht also nur durch Vertrag oder dann unter, wenn dieser besondere Fall der Zerstörung von mehr als drei Vierteln vorliegt und die Eigenwohnerversammlung beschließt, daß nicht wiederaufgebaut werden soll. Die ganze Konstruktion kehrt dann in das normale System unseres Bürgerlichen Gesetzbuches zurück, indem nämlich jetzt auf dem Hauptgrundbuchblatt alle seitherigen Eigenwohner als Bruchteilseigentümer nach ihrem Eigentumsanteil wieder eingetragen werden, und das Schicksal dieser gesamten Hand, wenn ich sie einmal so nennen darf, folgt dann wieder den Vorschriften, die uns seither schon geläufig waren.
Der sechste Abschnitt des Gesetzes befaßt sich mit den Grundbuchvorschriften. Es ist klar, daß, wenn man ein Eigentum an den Eigenwohnungen begründen will, man es logischerweise nur dadurch kann, daß diese Eigenwohnungen auch ein besonderes Grundbuchblatt bekommen. Das ist in diesem Abschnitt des näheren dargelegt und geregelt. Auf diese Dinge will ich aber im Rahmen meiner kurzen Begründung zu diesem Gesetzentwurf nicht weiter eingehen.
Der siebente Abschnitt schließlich beschäftigt sich mit den Übergangsbestimmungen.
Meine Damen und Herren! Ich glaube, Ihnen trotz des relativ großen Umfanges des Gesetzes in kurzen Zügen Hauptinhalt und Hauptprobleme gezeigt zu haben. Ich bin mir als Jurist darüber klar, daß man gegen die Problematik, namentlich die juristische Problematik, die nun einmal darin liegt, allerhand Einwände wird vorbringen können. Man kann auch im Ausschuß noch darüber sprechen, ob das eine oder andere in den Einzelheiten noch besser formuliert oder abgeändert werden soll. Aber darüber, meine Damen und Herren, müssen wir uns klar sein: wir leben in einer außergewöhnlichen Notzeit, und meines Erachtens kann diese nur mit außergewöhnlichen Mitteln gemeistert werden. Einen Versuch in dieser Richtung stellt der Initiativgesetzentwurf dar, den ich Ihnen eben kurz zu begründen die Ehre hatte.
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