Hauser (NA), 1973-03-22:
Herr Präsident! Meine Damen und Herren! Mit dieser Gesetzesvorlage, die heute im Hohen Hause verabschiedet werden soll, wird eine Frage gelöst, die bereits seit Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs immer wieder erörtert wurde, nur war sie in all den Jahren nicht so brennend, daß man deswegen „die Klinke der Gesetzgebung in die Hand" nahm, um hier die etwas bildhafte Sprache des Juristentages des Jahres 1906 zu ,gebrauchen, auf dem damals das Für und Wider in recht eingehender Weise zur Debatte stand. Heute aber ist die Lösung dieses Problems überfällig, wie jüngst in einer Stellungnahme hierzu gesagt wurde.
Oftmals wurde diese Frage in den letzten Jahren auch in der Fragestunde des Deutschen Bundestages angesprochen, ein Zeichen dafür, daß eine Bereinigung dieser offenen Frage immer drängender wurde. Und so sind wir dankbar für die Initiative, die die Bayerische Staatsregierung ergriffen hat, um die Rechtsstellung dessen, der ein Grundstück, eine Eigentumswohnung, ein Eigenheim oder ein Erbbaurecht erwerben will, zu verbessern.
„Hauskauf mit Fußangeln", so beschrieb die Frankfurter Allgemeine Zeitung die Situation, der sich in den letzten Jahren immer häufiger Käufer von Eigenheimen gegenübersahen: Nachdem das junge Ehepaar die Baupläne gesehen hatte, so schilderte die FAZ, wurde ihm von dem Bauträger ein Formular zur Unterschrift vorgelegt. Das Ehepaar sah seinen Traum von den eigenen vier Wänden auf dem Reißbrett verwirklicht, es unterschieb die Erklärung, nachdem der Gesprächspartner seinerseits gesagt hatte, nur dann könne er das Objekt reservieren. Die Erklärung nahm sich harmlos aus. Die Eheleute verpflichteten sich darin zwar zum Kauf eines bestimmten Hauses, aber gerade das hatten sie ja gewollt. Ungeduldig wurden sie erst, als es allzu lange dauerte, bis mit den Bauarbeiten begonnen wurde. Als dann schließlich der richtige Kaufvertrag vor dem Notar unterzeichnet werden sollte und darin der ursprünglich genannte Kaufpreis beträchtlich gestiegen war, sah sich das Ehepaar überfordert; eis wollte von dem Kauf loskommen. Nun aber stellte sich heraus, daß die Eheleute mit ihrer ursprünglichen Verpflichtungserklärung auch einen Satz unterschrieben hatten, der sie zu einer hohen Vertragsstrafe verpflichtete, wenn sie vom


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Vertrag zurücktreten wollten. Die Erklärung, die ihnen das Kaufobjekt sichern sollte - so schloß die FAZ -, hielt sie mit einem Mal gefangen.
Dieses Beispiel ist kein Einzelfall. In Kaufanwärterverträgen, Ankaufsverpflichtungen - oder wie die Papiere sonst genannt werden - wurden die Interessenten immer, meist unbefristet lange, an ihre Erwerbsverpflichtung gebunden, obwohl weder die Bedingungen des späteren Kaufvertrages noch der Zeitpunkt der notariellen Beurkundung feststanden. Den Kaufinteressenten wurden Abzahlungen abverlangt, oder wenn sie von der Erwerbsverpflichtung loskommen wollten, sahen sie sich Vertragsstrafen, Bearbeitungsgebühren, oder wie das sonst auch hieß, ausgesetzt. So blieb ihnen meist nichts anderes übrig, als zähneknirschend den höheren Kaufpreis zu schlucken. Solche einseitigen Erwerbsverpflichtungen führten in der Praxis dazu, daß gerade ungewandte und in rechtlichen Fragen unerfahrene Beteiligte immer häufiger in wirtschaftliche Bedrängnis kamen.
Hier soll nun eine Änderung des § 313 des Bürgerlichen Gesetzbuches Abhilfe schaffen. Hat man doch in dieser gesetzlichen Bestimmung, wie sie derzeit noch lautet, lediglich dem Veräußerer eines Grundstücks besonderen Schutz gewährt, indem man von ihm verlangte, zur Verbriefung des Verkaufs von Grund und Boden einen Vertrag vor dem Notar abzuschließen, der ihn dann über die Tragweite seines Geschäfts zu belehren und gleichzeitig darauf zu achten hat, daß er nicht benachteiligt wird. Die gleiche zwingende Vorschrift fehlt aber für den Erwerber, so daß eben durch eine vorausgehende privatschriftliche Ankaufsverpflichtung wohl dieser, nicht aber der künftige Verkäufer gebunden ist. Den Verkäufer wollte man mit dieser strengen Vorschrift vor übereilten Entschlüssen bewahren, man wollte ihn vor der Verschleuderung an „Güterschlächter" schützen, wie einmal Hedemann, der bekannte Rechtslehrer, gesagt hat.
Wenn auch zu Zeiten, als das Bürgerliche Gesetzbuch in Kraft trat, der Verkäuferschutz das sozial bedeutsame Anliegen gewesen sein mag und Vorverträge mit einer bloßen Erwerbsverpflichtung die seltene Ausnahme waren, so hat sich dieses Bild in den letzten Jahren entscheidend gewandelt. Nachdem der Erwerb von Grundstücken bald schon in unseren Tagen zu einem Massengeschäft geworden ist - die seitenlangen Immobilieninserate in Zeitungen und Zeitschriften mit den verlockendsten Angeboten sind Beweis genug dafür -, wurde von allerlei Wohnungsunternehmen die Mangellage auf dem Grundstücksmarkt dazu ausgenutzt, Grundstückserwerbsinteressenten durch privatschriftliche Erklärung einseitig und langfristig zu binden, weil eben das Gesetz hier eine Lücke hat und die Rechtsprechung in jahrzehntelanger Spruchpraxis mit Rücksicht auf den enggefaßten Wortlaut des Gesetzes diese Lücke nicht schloß.
Die beträchtliche Zahl von Fällen, in denen sich in den letzten Jahren die Gerichte mit Kaufanwärterverträgen zu befassen hatten, zeigt deutlich, daß es recht erhebliche Reibungen zwischen Veräußerern und Erwerbern gibt. Diese Schwierigkeiten werden auch in einer Vielzahl von Äußerungen im juristischen Schrifttum, vor allem seit 1969, deutlich. Seit der Entscheidung des Oberlandesgerichts in Stuttgart im Jahre 1969 wurde nämlich immer wieder die Frage diskutiert, ob Grundstückskaufanwärterverträge nicht doch schon nach gegenwärtig geltendem Recht einer Beurkundung bedürfen. Dieses Gericht kam nämlich zu der Überzeugung, daß man ein Grundstücksgeschäft nicht in eine formbedürftige Veränderungsverpflichtung und in eine formfreie Verpflichtung zum Erwerb aufspalten könne, sondern das gesamte Vertragswerk einer einheitlichen Betrachtung unterziehen müsse. Aus diesem Grunde bedürfe auch bereits die Erwerbsverpflichtung der notariellen Form. Das Oberlandesgericht Hamm ging sogar noch einen Schritt weiter. Es stellte den Käuferschutz ganz in den Vordergrund und sagte, deshalb dürfe es keine formfreie Erwerbsverpflichtung geben.
Der Bundesgerichtshof hat diesen Schritt nicht mitvollzogen, sondern sich auf einen anderen Standpunkt gestellt. Er verwies ausdrücklich auf den Wortlaut des § 313 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, wonach der Verkäuferschutz vorrangig sei und ein Käufer nur zusammen mit dem Verkäufer, nie aber allein, geschützt sei. So suchte der BGH nach einer Möglichkeit, dem Käufer zu helfen. Er prüfte deshalb, ob nicht der Vertrag tatsächlich noch eine Verpflichtung des Verkäufers zur Übertragung des Eigentums enthält. Davon ausgehend gelangt dann das Oberlandesgericht Stuttgart in einer neuesten Entscheidung vom Dezember des vergangenen Jahres zu dem Schluß, daß die Erwerbsverpflichtung beim Grundstückskauf „niemals im luftleeren Raum" stehe. Vielmehr müsse die Verpflichtung des Erwerbers notwendig auch an die entsprechenden Forderungen der Veräußererseite anknüpfen.
Schon dieser knappe Überblick zeigt jedoch, wie unsicher sich die Rechtsprechung diesem Problem gegenüber verhält. Darum ist ein klärendes Wort des Gesetzgebers am Platze, um so auch die Erwerbsverpflichtung über ein Grundstück der notariellen Beurkundung zu unterwerfen; ist doch der Erwerber eines Grundstücks nicht minder schutzbedürftig als der Verkäufer. Für die meisten Käufer hat der Erwerb von Grund und Boden langfristige Verpflichtungen im Gefolge, deren Tragweite nur schwer zu übersehen ist.
Wenn nun das Beurkundungserfordernis auch für reine Erwerbsverpflichtungen eingeführt wird, so soll gewährleistet werden, daß der Kaufwillige schon vor Eingehung einer Verpflichtung klar und umfassend über die damit verbundenen Risiken und finanziellen Lasten durch eine neutrale Instanz, durch den Notar nämlich, belehrt wird. Sicherlich kann der Gesetzgeber nicht völlig verhindern, daß wenig seriöse Praktiken, wie sie leider heute da und dort festzustellen sind, künftig unterbleiben. Aber die Einschaltung eines Notars bietet doch eine gewisse Gewähr dafür, daß der Käufer von unzumutbaren Bedingungen verschont wird.
Aber die neue Formstrenge wird auch die Grundstücksveräußerer bei Abfassung der zu beurkunden1098 

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den Erwerbsverpflichtung dazu bringen, von einseitigen Klauseln, die nur für den Erwerbsinteressenten nachteilig sind, Abstand zu nehmen, laufen sie doch sonst Gefahr, daß der Notar entsprechend seinen Pflichten aus dem Beurkundungsgesetz - § 4 - seine Amtstätigkeit versagt, wie Dr. Löwe in der „Zeitschrift für Rechtspolitik" zu Recht erwartet. Ja, es ist auch damit zu rechnen, daß die reinen Kaufanwärterverträge nunmehr in der Praxis erheblich zurückgehen. Denn um Kosten zu sparen, werden sich die Beteiligten jetzt eher dazu entschließen, sofort ein bindendes Kaufangebot des Erwerbsinteressenten beurkunden zu lassen, das dann später vom Veräußerer angenommen werden kann. Bei einem derartigen Verfahren treten nämlich Kostenmehrbelastungen nicht ein.
Mit der vorliegenden Gesetzesänderung können wir einen weiteren Schritt nach vorne in dem Bemühen tun, den wirtschaftlich Schwächeren und Unerfahrenen besser abzusichern, worauf Herr Kollege Schmude soeben schon aufmerksam gemacht hat. Für den, der sich auf das etwas glatte Parkett des Immobilienmarktes begeben will, ist nun ein Fallstrick beseitigt, in dem sich bisher viele, vornehmlich kleine Leute leider verfangen haben. Wir dürfen, so glaube ich, auch Vertrauen haben, daß unsere Rechtsprechung allen Versuchen begegnen wird, einen strenger gefaßten § 313 durch Erfindung neuer Konstruktionen zu umgehen, waren doch unsere Gerichte bisher schon energisch Versuchen entgegengetreten, diesen § 313 in seiner derzeit gültigen Form zu umgehen.
Die vorliegende Gesetzesänderung darf aber nicht der Endpunkt sein im Bemühen, die Stellung des wirtschaftlich Schwächeren und rechtlich Unerfahrenen zu verbessern. Vielmehr sollten wir auch andere Gesetze unter diesem Blickwinkel abklopfen. Darauf hat Herr Kollege Schmude schon aufmerksam gemacht, wofür ich ihm gerne danke. Ich darf hier nur an den in der letzten Legislaturperiode bereits eingebrachten und wiederum neu vorgelegten Entwurf eines Gesetzes zur Änderung der Zivilprozeßordnung erinnern, mit dem vorprozessuale Gerichtsstandsvereinbarungen unter Nichtkaufleuten grundsätzlich ausgeschlossen werden sollen.
Mit dieser Vorlage, die nun hier zur Verabschiedung ansteht, wird wirklich, meine Damen und Herren, Rechtspolitik nach Augenmaß betrieben - um den Titel der jüngsten Veröffentlichung des Herrn Bundesjustizministers zu übernehmen - und nicht nur der Reformeifer von Ideologen praktiziert. Aus diesem Grunde empfehle ich auch im Namen meiner Fraktionsfreunde die unveränderte Annahme dieses Gesetzentwurfs, der mit dem ersten Juli dieses Jahres in Kraft treten soll.
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