Marco Wanderwitz (NA), 2003-10-23:
Herr Präsident! Sehr geehrte Damen und Herren! Zunächst, Herr Kollege Manzewski, sei mir gestattet, Folgendes zu sagen: Ich finde es sehr erfreulich, dass von
der SPD-Fraktion jetzt - im Gegensatz zu der Debatte,
die wir im Juli dieses Jahres geführt haben - zumindest
Prüfbedarf gesehen wird.

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- Sie haben damals nicht geredet, das ist richtig. - Wenn
Sie das schon etwas früher erkannt hätten, dann hätte
auch die Prüfung schon etwas eher erfolgen können.

Nichtsdestotrotz: Da ich nicht sicher bin, ob das auch
Ihre Kolleginnen und Kollegen erkannt haben, glaube
ich, dass zu der Entstehung dieser Regelung noch einiges gesagt werden sollte.

Die hier in Rede stehende Sonderregelung des Art. 232
§ 2 Abs. 2 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen
Gesetzbuch erweist sich - das habe ich bereits in meiner
Rede im Juli gesagt - zunehmend als Hemmschuh für
die weitere wohnungswirtschaftliche Entwicklung in
den neuen Ländern.

Diese Regelung verbietet es dem Vermieter, sich bei einem vor dem 3. Oktober 1990 abgeschlossenen Mietverhältnis - das betrifft noch eine große Zahl an Mietern auf ein berechtigtes Interesse für eine Kündigung zu berufen, wenn er durch die Fortführung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert wäre. Die Anwendung des Kündigungstatbestandes in § 573 BGB, den Sie schon ansprachen
und der dies ermöglichen würde, ist für diese Mietverhältnisse nach der genannten Vorschrift ausdrücklich
ausgeschlossen.

Durch diese besondere Rechtslage wird es den Eigentümern erschwert, Gebäude grundlegend zu sanieren,
um- oder neu zu gestalten, abzureißen bzw. in ihrer Gesamtgröße oder in ihrem Gesamtzuschnitt den geänderten Verhältnissen auf dem Wohnungsmarkt anzupassen.

Diese Vorschrift gilt, wie schon ausgeführt, nur für
die neuen Länder; sie geht auf den Einigungsvertrag zurück. Zweck war es, wie ebenfalls schon richtig angesprochen, Mieter von preisgünstigem Wohnraum in Anbetracht der herrschenden Wohnungsknappheit in der
ehemaligen DDR vor Kündigung zu schützen. Fortgeführt wurden aber auch - ich denke, das sollten wir hier
erwähnen - die mietrechtlichen Schutzvorschriften des
ZGB der ehemaligen DDR, in denen aufgrund der völlig
anderen Eigentümerstruktur im Bereich des Wohnraumes eine Kündigungsmöglichkeit zur Verwertung des
Grundstücks nicht vorgesehen war.

Wenn man sich nochmals die Wohnraumsituation zum
Zeitpunkt der Wiedervereinigung vergegenwärtigt, so
hatte diese Regelung zu diesem Zeitpunkt durchaus ihre
Berechtigung. Mittlerweile hat sich jedoch auf dem Wohnungsmarkt vieles grundlegend verändert - und das nicht
erst im letzten halben Jahr. Wir sollten beispielsweise die
in großem Umfang getätigten Sanierungen oder die vielen
Neubauten und nicht zuletzt den seit Ende der 90er-Jahre
wieder erhöhten Abwanderungsdruck im Osten nicht
aus den Augen verlieren. Allein in den letzten vier Jahren ist der Leerstand, bezogen auf das Gebiet der neuen
Länder, um mehr als 300 000 Wohnungen auf nunmehr
rund 1,2 Millionen Wohnungen angestiegen. In einigen
Gebieten steht fast jede fünfte Wohnung leer. Damit einhergehend steht genügend preiswerter, sanierter Wohnraum zur Verfügung.

Der Ausschluss der Verwertungskündigung führt nun
dazu, dass Vermieter, wenn sich Mieter weigern auszuziehen - das sind nach meiner Einschätzung leider keine
Einzelfälle -, die Gebäude in mehr oder weniger unverändertem Zustand erhalten müssen. Mit den Mieteinkünften kann aber vielfach nur ein kleiner Teil der Kosten für die Gebäudeunterhaltung abgedeckt werden.
Gerade die kommunalen Wohnungsbaugenossenschaften und -gesellschaften, die in den neuen Ländern in sehr
großer Zahl vorhanden sind, sind in ihrer Existenz oftmals dadurch bedroht, dass gerade Plattenbauten, aber
auch andere Altbauten nicht abgerissen werden können.

Vielfach bleibt nur die Möglichkeit, den letzten verbliebenen Mieter mit großzügigen Umzugsprämien - wenn
man sie so bezeichnen will; wenn man mit den Betroffenen spricht, ist teilweise von fünfstelligen Summen die
Rede - dazu zu bewegen, auszuziehen. Aber selbst darauf lassen sich Mieter teilweise nicht ein. Sie bestehen
vielmehr darauf, in ihrer Wohnung wohnen zu bleiben.
Eigentümer müssen dann Vermögensverluste hinnehmen,
denen sie mangels Verkäuflichkeit des Grundstücks - das
ist leider traurige Realität - nicht ausweichen können.

Ich sage Ihnen ganz deutlich: Diese Sonderregelung
gefährdet den Erfolg des „Stadtumbaus Ost“ insgesamt.

({1})

Eine Wohnungsgenossenschaft, die ein zum Abriss ausgewähltes Quartier derzeit nicht leer ziehen kann, wird
resignieren und nicht Jahre später, wenn die Rechtslage
geändert wurde, wieder mit neuen Planungen beginnen
und neue Konzepte entwerfen - falls es diese Genossenschaft dann überhaupt noch gibt. Die Entwicklung der
Mietpreise - auch das sei an dieser Stelle gesagt - gefährdet bereits jetzt den Wohnungsmarkt in den neuen
Ländern nicht unerheblich.

Deshalb ist eine Aufhebung der Sonderregelung geboten, zumal es sich um die einzig verbliebene mietrechtliche Sonderregelung in den neuen Ländern seit
Überführung des Mietrechts des ZGB in unser BGB im
Bereich des Kündigungsschutzes handelt.

Ich möchte in diesem Zusammenhang Folgendes klarstellen: Es geht uns nicht - das konnte ich jüngst in der
„Mieter-Zeitung“ des Deutschen Mieterbundes lesen - um
ein „Sonderkündigungsrecht Ost“. Wir wollen - ganz im
Gegenteil - ein nicht mehr zu rechtfertigendes „Sonderrecht Ost“ aufheben und damit die Rechtslage in Ost und
West in einem Rechtsgebiet vereinheitlichen, in dem kein
sachgerechter Grund mehr für unterschiedliche Regelungen besteht.

Durch die Aufhebung dieser Sondervorschrift - Kollege Manzewski hat es angesprochen - werden keine berechtigten Interessen der Mieter verletzt. Zum einen
setzt § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dem Kündigungsrecht des
Vermieters enge Grenzen, weil nur dann gekündigt werden darf, wenn der Vermieter andernfalls erhebliche
wirtschaftliche Nachteile erlitte. Zum anderen sind die
Mieter durch zu beachtende Kündigungsfristen geschützt. Außerdem bleibt ihnen die Möglichkeit, der
Kündigung zu widersprechen, wenn diese für sie eine
unzumutbare Härte bedeutete. Diese Schutzmechanismen haben sich in den alten Ländern selbst in Gebieten,
in denen Wohnungsknappheit vorherrscht, als praktikabel und zureichend erwiesen.

Mit den Kündigungsmöglichkeiten des allgemeinen
Mietrechts kann die gerade die neuen Länder betreffende
Leerstandsproblematik wesentlich entschärft werden, da
auch Kündigungen zum Zwecke des Gebäudeabrisses ermöglicht würden. Nun verweist die Bundesregierung - so
tat sie es zum Beispiel in der Debatte im Juli - auf vereinzelte Rechtsprechung aus jüngster Zeit, in der die
Auffassung vertreten wird, der bloße Gebäudeabriss sei
keine wirtschaftliche Verwertung. Diese Rechtsprechung
ist aber - so meine ich - ersichtlich aus der Not geboren.
Nur dadurch, dass die Gerichte davon ausgegangen sind,
der bloße Abriss sei kein Fall der Verwertungskündigung, war der Weg eröffnet, die Kündigung von Altmietverhältnissen trotz des Ausschlusses der Verwertungskündigung zumindest auf die Generalklausel stützen zu
können. Hätte man, was meiner Auffassung nach zutreffender ist, auch die Abrisskündigung der aufzuhebenden
Sondervorschrift unterworfen, wäre ein Rückgriff auf
die Generalklausel nicht möglich gewesen.

Diese Rechtsprechung wird im Übrigen in der Literatur gerade deshalb zu Recht heftig kritisiert. Wenn ein
Vermieter berechtigt ist, zur wirtschaftlichen Verwertung
zu kündigen, muss dies schon nach dem Zweck der Kündigungsregel erst recht gelten, wenn es darum geht, ohne
lukrativere Nutzungsmöglichkeit künftige wirtschaftliche Einbußen abzuwenden, die ohne den Gebäudeabriss
zweifellos einträten.
Zudem lagen den beiden in diesem Zusammenhang
bekannt gewordenen Entscheidungen der Amtsgerichte
Halle-Saalkreis und Jena ausgesprochene Extremfälle
zugrunde. Auch darüber haben wir in diesem Hause
schon gesprochen. In beiden Fällen waren die Gebäude
elfgeschossige Plattenbauten, die bis auf einen letzten
verbliebenen Mieter leer gezogen waren. In dem Fall,
über den das Amtsgericht Halle-Saalkreis zu befinden
hatte, standen jährliche Mieteinnahmen von 4 000 Euro
Kosten zur Unterhaltung des Gebäudes in Höhe von
mehr als 50 000 Euro gegenüber. Daher lässt sich sicherlich nicht behaupten, dass eine Aufhebung der Sonderregelung angesichts veränderter Rechtsprechung obsolet
geworden sei, zumal die weitere Entwicklung im Unklaren bleibt und von einer einheitlichen Entscheidungspraxis noch keine Rede sein kann.

Insoweit ist die Stellungnahme der Bundesregierung
zum vorliegenden Gesetzentwurf des Bundesrates, dem
eine Initiative der Freistaaten Sachsen und Thüringen sowie des Landes Sachsen-Anhalt zugrunde liegt - drei der
neuen Bundesländer konnten sich also einigen -, zumindest schwer nachvollziehbar. Es heißt dort:

Es sollte aber im weiteren Verfahren geprüft werden, ob angesichts der Rechtsprechung eine Gesetzesänderung erforderlich ist.

Ich habe ihre Initiative anders, nämlich eher dahin gehend verstanden, dass es um eine sorgfältige Prüfung des
vorliegenden Antrages gehe. Das, was die Bundesregierung hier in ihrer Stellungnahme schreibt - sie stellt das
Ob und nicht das Wie infrage -, trifft das Problem also
nicht.

Das Abschaffen einer Sonderregelung und damit die
Geltung einer vorhandenen gesetzlichen Regelung im
gesamten Bundesgebiet ist doch besser geeignet, Rechtssicherheit zu schaffen, als eine sich langsam entwickelnde Rechtsprechung, die stets nur den Einzelfall betreffen kann. Außerdem wäre es für Sie, Kolleginnen
und Kollegen der Regierungsfraktionen, doch eine
schöne Sache, statt zu reden und zu prüfen - dies tun Sie
auch auf diesem Gebiet schon eine ganze Weile - einmal
etwas mit uns zusammen zu machen.

({2})

Den Antrag der CDU/CSU-Bundestagsfraktion
„Stadtentwicklung Ost - Mehr Effizienz und Flexibilität,
weniger Regulierung und Bürokratie“ haben Sie abgelehnt. Geben Sie sich doch zumindest heute einmal ob
der überschaubaren Materie einen Ruck, sachpolitisch
und nicht ideologisch zu handeln.

({3})

- Dieses Eindrucks kann man sich zumindest bei den
Ländern nicht erwehren, deren Regierungen sich diesem
Antrag verweigert haben.

Die Sonderregelung begegnet auch im Hinblick auf
die Eigentumsgarantie des Art. 14 Grundgesetz verfassungsrechtlichen Vorbehalten. Ich verkenne nicht, dass
der Eigentümer in Anbetracht der Sozialpflichtigkeit des
Eigentums umso größere Einschränkungen seiner Eigentumsbefugnisse hinnehmen muss, je stärker das Eigentumsobjekt soziale Funktionen erfüllt. Stets muss aber
ein sachlicher Grund für solche Einschränkungen gegeben sein.

Sachliche Gründe dafür, die Verwertungskündigung
gänzlich auszuschließen, sind aber nicht mehr ersichtlich, schon gar nicht, wenn die Beschränkung auf die
neuen Bundesländer begrenzt ist, in denen im Gegensatz
zu manchen Großstädten in den alten Bundesländern
ausreichend Wohnraum zur Verfügung steht. Jeder, der
für eine Angleichung der Lebensverhältnisse eintritt,
müsste schon aus diesem Grunde den Antrag unterstützen. Der Schutzzweck einer früher berechtigten Sondervorschrift hat sich ins Gegenteil verkehrt. Ich meine, wir
sollten sie daher aufheben.

Danke schön.

({4})