Schwenk (NA), 1979-01-19:
Herr Präsident! Meine Damen und Herren! Nach den flammenden Aufrufen des Herrn Kollegen Helmrich gegen Justizministerium, Bürokratie und was er alles noch angeprangert hat, fällt es ja geradezu schwer, noch ein gutes Wort zu finden, wenn man das alles ernst nähme.
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- Ich sage: Wenn ich das alles ernst nähme, was Sie gesagt haben. Herr Kollege Helmrich, ich hatte nicht den Eindruck, daß Sie die Gelegenheit hier so ungern gesehen haben, einmal kräftig aufzutreten und auf die Pauke zu hauen. Sie haben dabei aber übersehen, daß Sie vor knapp zwei Jahren, als wir hier über den Bundesratsentwurf gesprochen haben, seinerzeit gefeiert haben, daß der Bundesrat einen Vorstoß gemacht hat.
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- Aber ja, aber ja. Ich kann mich noch sehr gut daran erinnern, daß Sie sich gegen große Wohnungskomplexe ausgesprochen haben, daß da nun endlich einmal etwas getan würde.
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So wandeln sich die Zeiten. Ich bin im Gegensatz zu Ihnen der Auffassung: Es ist diesem zwar nicht sehr umfangreichen, aber in einigen Einzelpunkten bedeutsamen Gesetz gut bekommen, daß darüber eine längere Zeit, nämlich eine Zeit der Diskussion mit Fachleuten, vergangen ist, die zu der jetzt vorliegenden Regelung geführt hat. Es war ein Vorstoß des Bundesrats. Sie haben bei Ihren flammenden Anklagen gegen das Bundesjustizministerium immer vergessen, daß ja überhaupt erst der Bundesrat mit Fragen, die noch darüber hinausgingen, hervorgetreten ist. Also müßten Sie in Ihre Vorwürfe gegen Bürokratie und ähnliches genauso die Landesministerien einbeziehen. Sie dürfen das nicht einseitig auf die Bundesjustizverwaltung verlegen.
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Aber solche Einseitigkeiten sehe ich Ihnen gern nach. Sie gehören natürlich bei einigen zum Stil.
Das hier sind Änderungen, die für eine lange Zeit reichen sollen. Dementsprechend ist kein bißchen Zeit dadurch versäumt worden, daß man dies behutsam angegangen ist und einen wohlabgewogenen Entwurf vorgelegt hat. Wir haben eine gute Grundlage für unsere Beratungen im Ausschuß gewonnen. Dort können Sie noch einmal Ihre Bedenken aus der Sicht eines Notars vorbringen, was nach Ihrer Auffassung überflüssig ist. Wir werden dazu Stellung nehmen.
Ich bin im Gegensatz zu Ihnen der Ansicht, daß in wichtigen Angelegenheiten bei Änderungsbeschlüssen die Bemühungen eines Notars Klarheit und Rechtssicherheit schafft. Denn hier handelt es sich, wie sie richtig betont haben, um Abänderungen bezüglich eines dinglichen Rechts, eines Eigentumsrechts. Da sollen die Eigentümer beurkundet haben, worum es sich handelt, auch zur Abwehr der Möglichkeit gutgläubigen Erwerbs für einen Neuerwerber, dessen Bevorrechtigung stets zu Lasten der anderen gehen würde.
Ich meine nicht, daß es den Wohnungseigentümern und denen, die es werden wollen, etwas bringt, wenn wir uns lang darüber ergehen, wie es hin und her gegangen ist. Wir sollten uns lieber etwas mehr der Sache zuwenden. Ich sagte schon: Die Bundesregierung hat hier einen eigenen Weg eingeschlagen. Er beinhaltet folgendes: Der Erwerber einer Eigentumswohnung muß übersehen können - ob er die Wohnung aus erster oder aus zweiter Hand erwirbt, ist für ihn dabei nicht bedeutsam -, wie weit die Nutzungsbefugnisse an seiner Wohnung und den zugehörigen Nebenanlagen gehen und wieweit sie Beschränkungen durch das Miteigentum seiner Nachbarn unterliegen. Nun hat sich erwiesen, daß bei der Teilung großer Wohnanlagen der Bauträger die Bedingungen vorgibt. Er zieht sie oft sehr stark an. Das macht ihm natürlich die Verwaltung leichter und vermeidet selbstverständlich mehr Ärger unter Nachbarn. Aber es gibt der gesamten Nutzung des Wohneigentums oft nicht den nötigen Raum, so daß für die Inhaber gewisse Änderungen wünschenswert sein können. Es muß sich nicht immer nur um Querulanten handeln, sondern es ist durchaus denkbar, daß sich auch andere nicht mit einer Änderung einverstanden erklären wollen.
Die Tatsachenforschung, die Sie angeführt haben, hat immerhin ergeben, daß die Anzahl der Großbauvorhaben zurückgegangen ist, daß es also gar nicht nötig war, in diesen Gesetzentwurf eine sachfremde Bestimmung hineinzunehmen und über diesen Gesetzentwurf den weiteren Bau von Großanlagen einzuschränken.
Den schmalen Pfad zwischen Wandel und Beharrung kann man nur mit wohlüberlegten Vorschlägen

Dr. Schwenk ({4})
beschreiten. Die Diskussionen haben eine sachliche Verfeinerung ergeben. Es hätte auch Ihnen auffallen müssen, daß sich dabei eine weitgehende Annäherung zwischen den Vorstellungen der Bundesregierung und des Bundesrats ergeben hat. Ich halte es für gut, wenn hier eine weitgehende inhaltliche Gesamtträgerschaft hervorkommt.
Unsere Beratungen werden in dem Bewußtsein geführt werden, daß der Bau und der Erwerb von Eigentumswohnungen im Gesamtbild unseres Städtebau- und Wohnungswesens auch in Zukunft ihren gesicherten Platz haben und auch aus den Programmen zur Stadterneuerung nicht wegzudenken sind. Damit die Bereitschaft, Kapital zu investieren und damit für kleinräumige wie großräumige Erneuerungsprogramme und Neubauprogramme finanziell einzutreten, weiterhin reizvoll bleibt, bedarf es nicht nur der Förderung dieser Wohn- und Eigentumsform, wie es die Bundesregierung durch Ihre Jahr für Jahr gestiegenen Haushaltsansätze dafür getan hat, sondern auch der rechtlichen Absicherung.
Der Kernpunkt der angestrebten Änderungen - darauf will ich noch einmal besonders eingehen - wird die Bestimmung des Gebrauchs von Wohnungseigentum bleiben. Die Bundesregierung hat sich nun dazu entschlossen, eine inhaltliche Vorgabe zu geben, nämlich Abweichungen nur insoweit zuzulassen, als die bereits in der Bauanlage vorgesehene Nutzungsart nicht beeinträchtigt wird. Das leuchtet auch ein: Wenn ein in Wohnungseigentum aufgeteiltes Gebäude z. B. für die Aufnahme von Altenwohnungen geplant und errichtet ist, dann müssen sich die Erwerber darauf verlassen können, daß dieses Gebäude seinen Charakter mit der Zeit nicht verliert, daß nicht neue Erwerber mit ihren Sondereigentumsanteilen gänzlich andere Zwecke verfolgen und eines Tages mehrheitlich durchsetzen. Gleiches kann z. B. für einen größeren Wohnkomplex gelten, in dem zahlreiche Familien wohnen. Sie dürfen es nun nicht erleben, daß vielleicht einmal ein Gewerbetreibender auf die Idee kommt, Anteile zusammenzukaufen und die Zulassung eines Gewerbebetriebes durchzusetzen. Sollte es aber - um ein anderes Beispiel zu nennen - die ärztliche Versorgung dort gebieten, eine Arztpraxis einzurichten, dann würde nichts dagegen sprechen können, einige Einheiten zusammenzulegen, umzurüsten und eine Arztpraxis daraus zu machen.
Diese inhaltliche Bindung erscheint mir wertvoller als das Beharren auf Formalien. Dadurch, daß der Entwurf einerseits die Möglichkeit schafft, mit qualifizierter Mehrheit Änderungen bisher geltender Vereinbarungen durchzusetzen, andererseits aber auch den Kernbereich der vorgegebenen Nutzungsoder Wohnart schützt, schafft er eine abgesicherte Elastizität sowohl für zu fordernden Vertrauensschutz als auch im Hinblick auf die Gefahr, daß sich wandelnden Wohnbedürfnissen nicht Rechnung getragen werden kann.
Eine der berühmten Fragen ist die der Freiflächengestaltung. Ist es auf Dauer wichtiger, eine gärtnerisch angelegte Freifläche für das Auge zu erhalten oder sie Kindern zum Spielen zu überlassen? Soll dem Ehrgeiz auf unbeschädigte Rasenflächen nachgegeben werden mit der Folge, daß die Jugendlichen zum Ballspielen auf die Straße geschickt werden? Derartige Dinge würden ganz sicher nicht den Kernbereich betreffen; sie müssen mit Mehrheit abänderbar sein. Das Interesse der Eltern für ihre Kinder muß sich gegen das Bedürfnis nach Ruhe und gepflegter Kulisse durchsetzen können. Oder: Was Notwendigkeiten der Modernisierung, die Neuausrüstung mit technischen Hilfsanlagen, die Ausnutzung von Energiesparprogrammen oder allen dienenden Erweiterungsmaßnahmen angeht, so muß den Eigentümern Gelegenheit gegeben werden, mehrheitlich zu entscheiden und damit den Gebrauchs- und den wirtschaftlichen Wert ihres Eigentums auf der Höhe der Zeit zu halten. 
Es würde im Rahmen dieser kurzen Darstellung der gesetzgeberischen Absichten zu weit führen, wenn ich auf verschiedene Änderungen des Verfahrens einginge, über die sich Ländervertretung und Bundesregierung bereits einig sind und die voraussichtlich auch unsere Billigung finden werden.
Bemerkenswert ist, daß die Ansammlung und Verwendung der Instandhaltungsrücklage den vertraglichen Vereinbarungen überlassen bleiben sollen, um nicht neue, komplizierte Tatbestände der Immobiliarzwangsvollstreckung zu schaffen.
Auf den Abschnitt über die Änderung bestehender Vereinbarungen durch Beschluß will ich hier nicht weiter eingehen. Nur so viel: Der Verzicht auf Einstimmigkeit schafft Unbeweglichkeit ab. Die Berechnung der Stimmanteile nach Größe der Wohnungseinheiten schützt den, der mehr investiert hat, vor Benachteiligung gegenüber einer Berechnung, die bloß auf Kopfzahlen abstellt. Sondernutzungsrechte, die unantastbar sind, können nur mit seiner Zustimmung geändert werden.
Wie ich eingangs schon sagte, schafft die Hinzuziehung eines Notars für die Verhandlung und Beurkundung wesentlicher Beschlußteile, die in das Eigentumsrecht eingreifen können, zwar - das will ich Ihnen gern zugeben - etwas mehr Bürokratie, aber auch die nötige Rechtssicherheit. Dies ist beim Immobiliarwesen nicht nur wünschenswert, sondern auch nötig.
Meine Damen und Herren, die ernst und wohlabgewogene Beschäftigung mit diesem Gesetzentwurf unterstreicht, daß die aus dem Wiederaufbaubedürfnis der Nachkriegszeit wiederbelebte Idee mittelalterlichen Stockwerkseigentums in Gestalt des Wohnungseigentumsrechts sowohl für die Wohnraumbeschaffung als auch für die Städtebaupolitik ungebrochen Bedeutung hat und ein wichtiges Instrument für die weitere staatliche Wohnungsbauförderung darstellen wird.
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