andrea astrid vosshoff (NA), 2013-02-28:
Wir beraten heute in erster Lesung den Gesetzentwurf des Bundesrates zur Stärkung des Verbraucherschutzes im notariellen Beurkundungsverfahren. Ziel
dieses Gesetzes ist die Verhinderung oder Einschränkung von Umgehungsmöglichkeiten im Beurkundungsrecht, die nicht zuletzt in den Fällen des Verkaufs
sogenannter Schrottimmobilien offenkundig wurden.
Vor diesem Hintergrund bin ich vor allem dem Berliner Justizsenator Heilmann für seine Initiative dankbar, durch eine Änderung des Beurkundungsgesetzes
Verbraucher vor derartigen Geschäftsmodellen besser
zu schützen.

Um was geht es? Bereits seit Mitte der 90er-Jahre
sind Fälle bekannt geworden, in denen Verbraucher
zur übereilten Beurkundung von Immobilienkaufverträgen gedrängt wurden. Oftmals lagen jedoch die
Verkehrswerte dieser Immobilien deutlich unter dem
verabredeten Kaufpreis. Zuvor wurde mit vollmundigen Versprechen einer lukrativen Geldanlage den
Kaufinteressenten die Investition angepriesen. Ebenfalls wurden die Käufer mit dem Hinweis auf weitere
Kaufinteressenten zum schnellen Abschluss gedrängt.

Später stellte sich für die Verbraucher heraus, dass
die tatsächliche Immobilie nicht den Versprechungen
und Erwartungen entsprach, die vom Verkäufer geweckt wurden. Oft handelte es sich bei der beschriebenen Sanierung des Objektes nur um eine sogenannte
Pinselsanierung, bei der nur notdürftig Mängel bearbeitet wurden. So blieben in der Folge auch die erzielten Mieteinnahmen hinter den Erwartungen zurück
und reichten nicht wie versprochen aus, um die Kreditraten zu decken. Erforderlich wurde dann ein erheblicher Einsatz eigenen Geldes. Kam es deswegen zu einem vorzeitigen Verkauf der Immobilie, waren die
finanziellen Verluste für den Verbraucher oft existenzbedrohend.

Bei der Frage, wie es denn zum notariellen
Abschluss derartiger überhasteter Kaufabschlüsse
überhaupt kommen konnte, war zum Beispiel in einem
Interview mit dem Präsidenten des Berliner Landgerichts, Bernd Pickel, in der „Berliner Morgenpost“ im
Februar diesen Jahres zu lesen: „Das Beurkundungsgesetz sieht vor, dass der Verbraucher den Vertragsentwurf zwei Wochen vor Unterzeichnung schon vorliegen haben muss. Wir haben bei den Fällen sehr oft
festgestellt, dass die Vertriebsunternehmen, die das
Immobiliengeschäft einfädeln, die Kunden gebeten haben, den Notar darüber zu belügen. Wenn der Notar
dann fragt, ob der Vertrag in der Frist schon bekannt
war, haben die Leute Ja gesagt. Das hatte System.“

Der viel gescholtene Formzwang des BGB, der
beim Immobilienkaufvertrag das strengste Formerfordernis der notariellen Beurkundung vorsieht, wird

zwar oft genug als zu bürokratisch kritisiert, ist aber
dennoch immer wieder - wie auch dieses Beispiel
zeigt - Umgehungsversuchen ausgesetzt. So haben wir
in der Stellungnahme des Deutschen Notarvereins zu
diesem Gesetzgebungsvorhaben lesen können, ich zitiere: „Versuche von Beteiligten, das Beurkundungsverfahren zum eigenen Vorteil auszuhöhlen und dessen
Schutzfunktion zu unterlaufen, sind wahrscheinlich so
alt wie das Beurkundungsverfahren selbst.“

Mit Einführung des § 17 Abs. 2 a Satz 2 Nr. 2 des
Beurkundungsgesetzes im Jahr 2002 erkannte der
Gesetzgeber, dass neben der Beurkundungspflicht für
Immobilienkaufverträge, die den Beteiligten die Tragweite ihres rechtsgeschäftlichen Handelns vor Augen
führen sollte, es im Bereich der Verbraucherverträge
aber eines zusätzlichen Schutzes bedurfte. Wegen der
Komplexität eines Immobilienkaufvertrages und dem
- wodurch auch immer bedingten - hohen Entscheidungsdruck sah der damalige Gesetzgeber die Notwendigkeit, dem Verbraucher ausreichend Gelegenheit
zu geben, den Vertragstext aufmerksam zu studieren
und die rechtlichen Folgen zu erkennen.

Um Verbrauchern so ein Mindestmaß an Bedenkzeit
zu ermöglichen, wurde damals der § 17 Abs. 2 a Satz 2
Nr. 2 des Beurkundungsgesetzes geschaffen. Hiernach
soll der Notar darauf hinwirken, dass Verbraucher den
zu beurkundenden Vertragstext mindestens zwei
Wochen vor dem Beurkundungstermin ausgehändigt
bekommen. Zwei Wochen, um den Vertragstext zu verinnerlichen und sich am Ende über die Wirkung im
Klaren zu sein, wenn vor dem Notar die Unterschrift
geleistet wird. Dies ist eine aus Sicht des Verbraucherschutzes sinnvolle Regelung, die, wie sich in den
Folgejahren aber zeigte, in der Umsetzung nicht zum
gewünschten Erfolg führte, denn sie weist eine entscheidende Schutzlücke auf. So soll der Notar nach der
derzeitigen Fassung des Gesetzes zwar darauf hinwirken, dass die Zweiwochenfrist eingehalten wird, jedoch kann die Aushändigung des Vertragsentwurfes
bislang auch durch den Verkäufer oder sonstige Dritte
selbst geschehen.

Hieraus ergibt sich ein erhebliches Missbrauchspotenzial; denn ob diese Aushändigung durch einen
Dritten tatsächlich unter Fristwahrung stattfindet,
lässt sich durch den Notar nur schwer überprüfen.
Zahlreich sind offenbar die Fälle, in denen zur Ausnutzung dieses Mangels dubiose Verkäufer ihren Kunden
erklären, es handele sich bei der Frist um eine reine
Formalie und es solle dem Notar bei der Beurkundung
einfach wahrheitswidrig die Einhaltung der Frist bestätigt werden.

Der Vorstoß des Bundesrates, diese Umgehungsmöglichkeit durch eine Änderung des § 17 Abs. 2 a
BeurkG einzuschränken, ist aus meiner Sicht im
Grundsatz zu begrüßen. Nicht zuletzt die neuesten
Meldungen über die zahlreichen Fälle von Verkäufen
von Schrottimmobilien zum Beispiel in Berlin machen
deutlich, dass hier offenkundig Handlungsbedarf besteht.


Nach dem vorliegenden Gesetzentwurf soll zukünftig der beurkundende Notar nunmehr selbst die Aushändigung des Vertragsentwurfes mindestens zwei
Wochen vor dem Termin vornehmen. Zweifellos führt
dies zu einer besseren Kontrolle für den Notar und einer erhöhten Transparenz und Nachvollziehbarkeit
auch durch die Dienstaufsicht. Wird die Frist unterschritten, soll der Notar dies in der Niederschrift angeben.

Die Einhaltung der Zweiwochenfrist für Verbraucher wird durch diese Gesetzesänderung deutlich besser gewährleistet. Gleichwohl können sich aus der
derzeitigen Fassung des Gesetzentwurfes Nebeneffekte
ergeben, die es zu vermeiden gilt und die wir während
der parlamentarischen Beratungen näher beleuchten
sollten:

Zum einen ist das die im Gesetzeswortlaut verwendete Formulierung hinsichtlich der Kostenfreiheit des
Vertragsentwurfes. An sich könnte diese Formulierung
an dieser Stelle gänzlich entfallen, da sich dies bereits
aus der Kostenordnung ergibt. In der Regel ist ja der
Verbraucher nicht der Auftraggeber des Entwurfes.
Wenn man denn aber hier eine Klarstellung der
Kostenfreiheit für den Verbraucher wünscht, dann
sollte dies auch eindeutig formuliert werden.

In seiner aktuellen Fassung führt der Gesetzentwurf
des Weiteren zu einer Fragestellung, welche Auswirkungen die Gesetzesformulierung hat, wenn die Vertragsparteien nicht am gleichen Ort wohnen. Nehmen
wir einmal an, der Verkäufer beauftragt seinen Notar
vor Ort mit der Anfertigung des Entwurfes, später aber
möchte der Käufer die Beurkundung statt am Ort des
Verkäufers an seinem Wohnort bei seinem Notar
durchführen lassen. In diesem Fall müsste laut dem
Gesetzestext der Vertragsentwurf ein zweites Mal vom
„Käufernotar“ dem Verbraucher fristgerecht zur Verfügung gestellt werden. Diese Vorgehensweise erscheint nicht nur unnötig kompliziert, es stellt sich
auch die Frage, wie die Kosten der beiden Notare in
dieser Konstellation abgerechnet werden sollen. Hier
sollte überlegt werden, ob es sinnvoll ist, dass zwingend der „beurkundende“ Notar die Aushändigung
des Vertragsentwurfes vornehmen muss.

Der weitere Vorschlag im Gesetzentwurf, die Amtsenthebungsgründe für Notare des § 50 Abs. 1 Nr. 9
BNotO um Verstöße gegen § 17 Abs. 2 a Satz 2 Nr. 2
BeurkG zu erweitern, ist im Lichte der Tatsache, dass
vereinzelt Notare als sogenannte Mitternachtsnotare
an der übereilten Beurkundung vorsätzlich mitgewirkt
haben, sinnvoll und standesrechtlich geboten.

Im Rechtsausschuss werden wir Gelegenheit haben,
die Fragen, die sich aus dem Gesetzentwurf noch ergeben, gemeinsam zu erörtern, sodass wir am Ende der
Beratungen über einen Vorschlag entscheiden können,
der die begrüßenswerte Zielstellung des Gesetzentwurfes auch passgenau umsetzt.