Schäfer (vizepräsident), 1951-01-31:
Herr Abgeordneter, darf ich Sie darauf aufmerksam machen, daß es nicht Aufgabe des Berichterstatters ist, Inhaltsangaben über ein Gesetz zu machen, sondern im wesentlichen die Beweggründe für die Beschlüsse des Ausschusses darzulegen.
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Dr. Brönner ({1}), Berichterstatter: § 28 handelt über den Wirtschaftsplan und die Rechnungslegung.
§ 29 sieht einen Verwaltungsbeirat vor. Darüber war man sich einig, daß nicht in jedem kleinen Haus ein Verwaltungsbeirat aufgestellt wird. Daher wurde hier kein Zwang festgelegt, sondern es wurde dem freien Beschluß der Wohnungseigentümer anheimgestellt.
§ 30 gibt die Möglichkeit, Wohnungseigentum auch in einem Gebäude zu schaffen, das auf Grund eines Erbbaurechtes errichtet ist.
Der zweite Teil des Gesetzes behandelt das Dauerwohnrecht. Zunächst einige allgemeine Bemerkungen zu diesem zweiten neuen Rechtsinstitut, das durch dieses Gesetz geschaffen wird. Es handelt sich um ein dauerndes Benutzungsrecht. Wenn es sich um eine Wohnung handelt, heißt es ein „Dauerwohnrecht"; wenn es sich um einen nicht zu Wohnzwecken dienenden Raum handelt, dann heißt es ein „Dauernutzungsrecht".
Das Dauerwohnrecht ist dem dinglichen Wohnungsrecht nach § 1093 BGB in gewissem Umfang nachgebildet. Aber im Gegensatz zu diesem ist es ein vererbliches und veräußerliches Recht. Das Dauerwohnrecht kann zwei verschiedene Aufgaben im Rechtsverkehr erfüllen: erstens: es kann etwas Ähnliches wie ein dinglich verstärktes Mietrecht sein mit zeitlicher Begrenzung, insbesondere zur Sicherung der Ansprüche aus einem Baukostenzuschuß; zweitens: es kann besonders in Verbindung mit dem Genossenschaftsrecht zu einem das Eigentum vertretenden Recht auf eine bestimmte Wohnung oder auf bestimmte Räume ausgebildet werden. Der Berechtigte zahlt dann keine Miete, sondern einen Beitrag zur Verzinsung und Tilgung der Grundstücksbelastung und zu den Bewirtschaftungskosten. Wenn die Schulden getilgt sind, müssen nur noch die Bewirtschaftungskosten aufgebracht werden, und der Berechtigte hat fast die Stellung eines Eigentümers.
Das höchstpersönliche Wohnungsrecht des § 1093 BGB wird durch die neue Rechtsform des Dauerwohnrechts nicht ausgeschaltet. Aber das Dauerwohnrecht bietet mehr als das Wohnrecht nach § 1093 des BGB, das als beschränkte persönliche Dienstbarkeit an die Existenz der Person gebunden ist.
Darf ich nun die einzelnen Paragraphen kurz durchsprechen. § 31 gibt die Begriffsbestimmungen des Dauerwohnrechts und des Dauernutzungsrechts. § 32 behandelt die Voraussetzungen der Eintragung dieser Rechte in das Grundbuch. § 33 bestimmt den Inhalt des Dauerwohnrechts. Das Wertvollste an dem Dauerwohnrecht ist. daß es veräußerlich und vererblich ist. § 34 regelt die Behandlung der Ansprüche des Eigentümers und der Dauerwohnberechtigten. § 35 ermöglicht eine vertragliche Veräußerungsbeschränkung.
§ 36 handelt von dem Heimfallanspruch. Der Grundstückseigentümer kann mit dem Berechtigten vereinbaren, daß dieser verpflichtet ist, sein Dauerwohnrecht beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen.
§ 37 betrifft die Vermietung des Dauerwohnrechts. § 38 handelt von der Veräußerung des Dauerwohnrechts und des Grundstücks.
§ 39 betrifft die Behandlung des Dauerwohnrechts in der Zwangsversteigerung. Ein Dauerwohnrecht, das im Rang nach einer Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld oder Reallast im Grundbuch eingetragen ist, würde durch den Zuschlag erlöschen, wenn ein solcher vorhergehender Gläubiger die Zwangsversteigerung betreibt. Um diese Folge zu vermeiden, schafft § 39 eine bisher nicht bekannte Gestaltungsmöglichkeit, damit das Fortbestehen des Dauerwohnrechts im Falle der Zwangsversteigerung gesichert wird.
§ 40 handelt von der Haftung des Entgelts. Die Rechtsstellung des Dauerwohnberechtigten wird gegenüber der eines Mieters verbessert. Die Vorschriften, die die Rechtswirksamkeit von Vorauszahlungen auf den Mietzins in Frage stellen, sind weitgehend ausgeschaltet; dies gibt eine Möglichkeit, die sogenannten Abwohnklauseln bei Baukostenzuschüssen rechtlich zu sichern.
§ 41 enthält einige besondere Vorschriften für langfristige Dauerwohnrechte.
§ 42 besagt, daß auch ein Erbbaurecht mit einem Dauerwohnrecht belastet werden kann.
Ich komme zum Teil III des Gesetzes mit den Verfahrensvorschriften. Im ersten Abschnitt wird das Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit in Wohnungseigentumssachen festgelegt. § 43 regelt die Entscheidungen durch den Richter. Das Gesetz ist bestrebt, Streitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern möglichst zu verhindern, zumindest möglichst schnell zu schlichten. Der § 43 stellt für fast alle Streitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern ein vereinfachtes Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit zur Verfügung. In den §§ 44 bis 50 werden die besonderen Vorschriften für das Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit festgelegt.
Ich komme zum zweiten Abschnitt des Teils III, in dem die Zuständigkeit für Rechtsstreitigkeiten geregelt wird. Nach § 51 ist für eine Klage auf Entziehung des Wohnungseigentums auf Grund von § 18 das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk

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Idas Wohnungseigentum liegt. Diese Zuständigkeit wurde gewählt, um solche Streitigkeiten möglichst bald zu Ende zu führen. Die Entziehung führt nicht notwendig zu einem Vermögensverlust, da der Wohnungseigentümer, dessen Recht versteigert wird, den Versteigerungserlös erhält. Streitigkeiten über die Auseinandersetzung im Falle der Aufhebung der Gemeinschaft nach § 17 des Gesetzes werden von dem nach den allgemeinen Vorschriften zuständigen Gericht entschieden. Nach § 52 ist für Streitigkeiten zwischen dem Eigentümer und dem Dauerwohnberechtigten über den Inhalt des Dauerwohnrechts nach § 33 und den Heimfall des Dauerwohnrechts ebenso das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.
Der dritte Abschnitt des Teils III des Gesetzes handelt von dem Verfahren bei der Versteigerung des Wohnungseigentums. Diese Versteigerung im Falle der §§ 18 und 19 ist als freiwillige Versteigerung gestaltet.
Der IV. Teil des Gesetzes enthält einige ergänzende Bestimmungen. Nach § 59 erläßt der Bundesminister für Wohnungsbau im Einvernehmen mit dem Bundesminister der Justiz Richtlinien für die Baubehörden über die auszufertigende Bescheinigung gemäß § 7 und § 32. Diese Richtlinien sind allgemeine Verwaltungsvorschriften und bedürfen daher nach Artikel 84 Abs. 2 des Grundgesetzes der Zustimmung des Bundesrats.
§ 60 behandelt die Auseinandersetzung über die Ehewohnung im Falle des Wohnungseigentums und des Dauerwohnrechts.
§ 61 regelt die Einheitsbewertung des Wohnungseigentums. Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat z. B. die Grundsteuer nur für sein Wohnungseigentum zu bezahlen.
§ 62 stellt das Wohnungseigentum dem Eigenheim gleich. Das Wohnungseigentum ist ein Ersatz für das eigene Einfamilienhaus. Deshalb soll es auch die gesetzlichen Vorteile der Kleinwohnung genießen, wenn es die Voraussetzungen einer Kleinwohnung im Sinne der Vorschriften über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen erfüllt. Zu diesen Vorteilen gehört z. B. die Bemessung des Nutzungswerts der Wohnung wie im eigenen Einfamilienhaus nach der Verordnung vom 26. Januar 1937. Wenn auch auf diese Weise das Wohnungseigentum steuerlich und gebührenrechtlich dem Eigenheim gleichgestellt ist, so sollen durch diese Gleichstellung die Förderungsmaßnahmen für die Kleinsiedlung und das Einzel-Eigenheim mit Garten nicht beeinträchtigt werden. Da es sich beim Wohnungseigentum um Geschoßwohnungen handelt, sollen vielmehr die hierfür vorgesehenen Förderungsmaßnahmen beim Wiederaufbau und Neubau auch für die Errichtung von Eigentumswohnungen angewandt werden.
§ 63 sieht für die Überleitung bestehender Rechtsverhältnisse in die neue Rechtsform dieses Gesetzes wesentlich ermäßigte Gebühren vor. Die Überführung eines bestehenden Wohnhauses in das neue Wohnungseigentum ist freigestellt. Es wird auch noch ein Anreiz für solche Überführungen gegeben, indem die Gebühren auf die Hälfte ermäßigt werden, wenn die Überführung binnen zweier Jahre seit dem Inkrafttreten des Gesetzes geschieht.
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Schließlich können durch Landesgesetz Vorschriften zur Überleitung bestehender landesrechtlicher Rechtsverhältnisse in diese neuen Rechtsformen getroffen werden.
Damit bin ich am Ende der Besprechung der einzelnen Paragraphen des Gesetzes.
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- Ich habe schon lange den Eindruck bekommen, daß Ihnen diese Darlegungen ziemlich langweilig erscheinen.
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Aber ich habe vom Ausschuß die Aufgabe bekommen, diese Rechtsbegriffe und die rechtliche Konstruktion in meinen Darlegungen so klarzulegen, daß nachher jeder Kollege an Handdes stenographischen Berichtes dieser Sache nachgehen und sie um so leichter verfolgen kann. Ich mache es nicht zu meinem Vergnügen, ich mache es wirklich, um der Sache zu dienen.
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Meine verehrten Damen und Herren! Ich habe noch einen kleinen Abschnitt über die Stellung der Realkreditinstitute zu diesem Gesetz.
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