Gattermann (NA), 1979-01-19:
Die reine Unterschriftsbeglaubigung würde ich nicht für ausreichend halten, wenn durch Mehrheitsentscheidungen so weitgehende Änderungen möglich sind, wie sie auch der Regierungsentwurf noch vorsieht. Soweit es sich nur um die normalen Regularien aus § 21 handelt, die nicht in der Gemeinschaftsordnung festgeschrieben sind, reicht die Unterschriftsbeglaubigung durchaus. Aber darüber würde ich nicht hinausgehen.
Meine Damen und Herren, lassen Sie mich fortfahren. Sonst komme ich mit meiner Redezeit ins Gedränge.
Das Problem der Zustimmungspflicht der Grundpfandgläubiger - ja oder nein - bedingt ebenfalls gewisse Zeitverzögerungen bei streitigen Auseinandersetzungen mit Auswirkungen auf die Mobilität dieses Immobilienbereiches.
Fünftens. Die Generalklauseln, die unter Verwendung unbestimmter Rechtsbegriffe materielle Einschränkungen abänderungsfähiger Tatbestände ausdrücken, schaffen Verunsicherungen, bei denen wir befürchten, daß sie der Attraktivität der Rechtsform Wohnungseigentum entgegenwirken könnten.
Sechstens. Das Beurkundungs- und Grundbuchverfahren zur Feststellung und Verlautbarung der Änderungsbeschlüsse ist auch nicht gerade das, was man ein einfaches Verfahren nennt. Ich stelle mir das bei einer Versammlung für eine Wohnanlage von nur 50 Wohneinheiten vor, wo 30 Leute erscheinen und der Notar erst einmal 30 Identifizierungen vorzunehmen hat; wo er im Anschluß daran dann 20 Leute mit beglaubigten Abschriften der beurkundeten Versammlung zu beglücken hat. Die Zustimmung der Grundpfandgläubiger ist nach wie vor notwendig. Formell wird der Rechtspfleger des Grundbuchamtes natürlich immer die Zustimmung verlangen. Ich unterstelle, daß im Durchschnitt jeder Wohnungseigentümer etwa drei verschiedene Grundschulden und Hypotheken auf seinem Wohnungseigentum hat. Das bedeutet für diese Anlage die Einholung von 150 Zustimmungserklärungen von Grundpfandgläubigern. Das heißt dann weiter nach Prüfung all dieser Unterlagen die Änderung von 50 Wohnungsgrundbüchern wegen einer möglicherweise ganz geringfügigen Änderung des Umlageschlüssels für Wassergeld.
Meine Damen und Herren, dies alles sind Kritikpunkte. Nun der letzte und gewichtigste: Die Möglichkeit des Eingriffs in Individualeigentum durch Mehrheitsentscheidung privater Dritter ist für sich allein vom Prinzip her bedenklich. Wir appelieren deshalb an die Bundesregierung, da das Problem besteht und wir es alle gemeinsam lösen müssen, im Gesetzgebungsverfahren mit uns gemeinsam noch weiter nachzudenken. Die Bundesregierung hat ihre Position zu dieser Frage als mittlere Position zwischen jener des Bundesrates und Vorschlägen dargestellt, die in der Fachdiskussion vorgetragen worden sind. Das ist in der Begründung der Regierungsvorlage ausgeführt.
Wir fragen uns, ob der rechtssystematische Ansatzpunkt für die Lösung der richtige ist. Woraus entsteht das ganze Dilemma? Es entsteht daraus, daß simple schuldrechtliche Regelungen, die nach unserem sonstigen Rechtssystem nicht sachenrechtsfähig sind, zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werGattermann
den können und dadurch quasi dingliche Wirkung erhalten. Nur daraus ergibt sich die ganze Problematik.
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Wir fragen uns also - dies wäre allerdings zunächst nur eine Lösung, die in die Zukunft wirkt; aber man könnte auch darüber einmal im Ausschuß und im Ministerium nachdenken -, ob eine Rückwirkung möglich ist. Wir fragen uns, ob der systematisch richtige Ansatzpunkt nicht jener ist, daß alles, was so rund um die Hausordnung geschieht, nicht mehr sondereigentumsfähig gemacht werden sollte, hier also das Sondereigentum auszuschließen wäre. Dann wird es nie Inhalt des Grundbuchs, unterliegt der ganz normalen Regelung nach § 21 durch Mehrheitsentscheidung. Man könnte im Rahmen dieser Regelung noch darüber nachdenken, ob man qualitative Unterschiede zwischen den einzelnen Regelungen setzt und unterschiedliche Mehrheitsverhältnisse für die Abänderbarkeit postuliert. Daneben könnte man für die gewichtigeren, essentiellen Eingriffe in das Sondereigentum und sonstige Regelungen der Gemeinschaftsordnung den in der Praxis entwickelten Vorschlag einer Mißbrauchsregelung aufgreifen, wonach die Zustimmung der widersprechenden Wohnungseigentümer durch Gerichtsentscheidung ersetzt werden kann, wenn rechtsmißbräuchlich oder ohne plausible sachliche Begründung vernünftige Maßnahmen blockiert werden. Wir meinen also, daß auch der Entwurf der Bundesregierung noch nicht der Weisheit letzter Schluß ist, und wir hoffen, daß in den gemeinsamen Bemühungen im Ausschuß am Ende dieser einzige wirkliche Streitpunkt der Änderung der Gemeinschaftsordnung rechtssystematisch sauber gelöst werden kann.
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