Jan-Marco Luczak (NA), 2017-03-09:
Frau Präsidentin! Meine sehr verehrten Damen und

Herren! Liebe Zuschauer auf den Rängen! Ich glaube, im
Ziel sind wir uns doch alle einig .

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- Doch, wir sind uns im Ziel alle einig: Wir wollen Mieter schützen, und wir wollen auch nicht, dass Mieter aus
ihren angestammten Wohnvierteln verdrängt werden .

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Das Einzige, worin wir uns nicht einig sind, ist, wie wir
den Weg beschreiten, wie wir das Ziel das erreichen .

Man muss einfach sagen: Die Wohnungsmärkte in
Deutschland sind eben sehr differenziert. Es ist ein großer Unterschied, ob man über Ballungszentren wie Berlin, Hamburg, München, Düsseldorf

({2})

oder Universitätsstädte oder über den ländlichen Raum
spricht . Es gibt da komplett unterschiedliche Situationen .

({3})

Weil die Wohnungsmärkte so differenziert sind, brauchen wir differenzierte Lösungen. Da bringen uns die
einfachen Antworten, die uns die Linken und auch die
Grünen vorschlagen, überhaupt nicht weiter, meine Damen und Herren .

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Für uns ist es wichtig, dass es einen Ausgleich zwischen den Mietern auf der einen Seite und den Vermietern, den vermietenden Eigentümern auf der anderen
Seite gibt .

({5})

Deswegen haben wir ja auch das Instrument der Mietpreisbremse eingeführt . Das stand schon in unserem
Wahlprogramm und in unserem Koalitionsprogramm .

Jetzt fragen manche: Funktioniert die Mietpreisbremse? - Dazu gibt es in der Tat unterschiedliche Studien,
die man methodisch hinterfragen könnte, zum Beispiel
das, Frau Lay, was Sie angesprochen haben, dass nämlich
95 Prozent der Mieten, die angeboten werden, über der
ortsüblichen Vergleichsmiete lägen . Daraus ziehen Sie

jetzt den Schluss, dass es sich dabei immer um Verstöße
gegen die Mietpreisbremse handele .

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Ich sage: Nein . Man muss sich einmal genau anschauen, was dahintersteht . Sie können bei den Angeboten,
die man zum Beispiel auf Immoscout und anderswo findet, nicht wissen, ob die Vormiete nicht möglicherweise
schon höher gewesen ist .

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Sie wissen nicht, ob es sich um eine umfassend modernisierte Wohnung handelt . All das können Sie nicht an
den Angeboten ablesen . Deswegen ist der Schluss, den
Sie daraus ziehen, nämlich dass 95 Prozent der Vermieter
betrügen würden, einfach nicht in Ordnung .

({8})

Sie sollten an dieser Stelle lieber ein bisschen mehr bei
den Fakten bleiben .

({9})

Ich sage ganz klar: Wir als Gesetzgeber haben die klare Erwartung, dass sich die Vermieter an die Mietpreisbremse halten .

({10})

Das ist eine völlige Selbstverständlichkeit . Wir machen
Gesetze, damit sich daran gehalten wird . Deswegen haben wir den Mietern ja auch Rechte an die Hand gegeben . Sie können die überhöhte Miete rügen und dann die
zu viel gezahlte Miete zurückverlangen .

({11})

Das ist gut und richtig .

Ich kann nur alle Mieterinnen und Mieter auffordern:
Nehmt diese Rechte wahr, ihr werdet Erfolg haben! Das zeigen alle Gerichtsurteile, die es bislang gibt . Selbst
der Deutsche Mieterbund sagt: Alle Urteile, die es zur
Mietpreisbremse gibt, sind ausnahmslos zugunsten der
Mieter ausgefallen . Ausnahmslos!

({12})

Deswegen kann ich nur noch einmal festhalten: Die
Mietpreisbremse ist selbstverständlich kein Allheilmittel - darauf komme ich noch zu sprechen -,

({13})

aber sie ist ein Instrument, das funktioniert . Ich kann nur
sagen: Mit besonderer Selbstbehauptung sollten die Mieter ihre Rechte wahrnehmen, dann werden sie auch vor
den Gerichten Erfolg haben, meine Damen und Herren .

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Vizepräsidentin Claudia Roth

Jetzt komme ich zu den Ausnahmen, die, wie die Linken und die Grünen vorschlagen, gestrichen werden sollen . Die Ausnahmen sind ja nicht einfach irgendwie entstanden; vielmehr haben wir uns alle Ausnahmen wohl
überlegt . Alle Ausnahmen haben ihre Berechtigung .

({15})

Ich nenne das Beispiel Neubau . Die Mietpreisbremse wirkt nicht - und soll auch nicht greifen -, wenn es
um neugebaute Wohnungen geht . Das liegt nicht daran,
dass wir Spekulation befördern wollen, sondern das liegt
daran, dass Sie heute keine neue Wohnung zu den Preisen der ortsüblichen Vergleichsmiete bauen können . Das
können Sie einfach nicht; das geht nicht . Dafür sind die
Baukosten zu hoch . Sie müssen derzeit 10 bis 11 Euro
pro Quadratmeter an Miete einplanen, um neu bauen
zu können . Würde die Mietpreisbremse da auch gelten,
hieße das: Ich baue für 10 Euro pro Quadratmeter, aber
wenn die ortsübliche Vergleichsmiete bei 7 Euro pro
Quadratmeter liegt, dann fehlen auf einmal 3 Euro pro
Quadratmeter in der Rechnung .

({16})

Das würde bedeuten, dass sich das Ganze nicht trägt,
dass es nicht wirtschaftlich und nicht finanzierbar ist. Die
Folge wäre weniger Neubau . Damit würden wir das Problem doch nur verschärfen . Die steigenden Mieten resultieren doch daraus, dass wir ein zu geringes Angebot auf
dem Wohnungsmarkt haben . Deswegen müssen wir alles
dafür tun, dass die Mietpreisbremse keine Investitionsbremse ist und dass in unserem Land mehr gebaut wird .
Deswegen ist diese Ausnahme für den Neubau auch völlig richtig, meine Damen und Herren .

({17})

Ein zweiter Punkt, den Sie streichen wollen, hat mit
dem Bestandsschutz zu tun . Wir haben gesagt: Wir können nicht in bestehende Verträge eingreifen und sagen:
Du vermietest deine Wohnung aktuell zwar für 10 Euro
pro Quadratmeter, wenn du sie jetzt neu vermietest, dürfen das aber nur noch 7 Euro sein . - Wir müssen uns da
doch in dem Rahmen bewegen, den die Verfassung uns
vorgibt . Es geht um Artikel 14 unseres Grundgesetzes,
den Schutz des Eigentums . Wenn wir in einen laufenden
Vertrag oder eine laufende Finanzierung eingreifen würden - natürlich gibt es bestimmte Erwartungen, was man
aus einer Mietwohnung herausbekommt -, würden wir
unter dem Strich erstens verfassungswidrig handeln und
zweitens - das ist ein ganz praktisches Problem - viele
kleine Vermieter, um die es hier auch geht, in den Ruin
treiben . Wir reden ja nicht immer nur über die großen
Wohnungsgesellschaften, sondern vor allem auch über
die vielen privaten Kleinvermieter . Deswegen werden
wir solche Ausnahmen nicht mitmachen .

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Wenn Sie beim Bestandsschutz eine Ausnahme machen wollen, dann stellt das selbstverständlich einen
Eingriff in bestehende Verträge dar, weil Sie damit sozusagen auf die Situation zugreifen . Es entstünde also
eine Rückwirkungsproblematik, die verfassungsrechtlich
höchst problematisch ist . Dafür gibt es keine Rechtfertigung . Es ist ganz klar, Herr Kollege Kühn, dass wir uns
damit in verfassungsrechtlicher Hinsicht auf sehr dünnem Eis bewegen würden .

({19})

Das werden wir nicht mitmachen .

({20})

Ich möchte noch etwas zur Modernisierung sagen . Die
umfassende Modernisierung ist eine weitere Ausnahme,
die wir bei der Mietpreisbremse vorgesehen haben . Ich
möchte eines ganz klar sagen: Natürlich soll es hier keinen Missbrauch geben . Da sind wir völlig klar, auch als
Union . Es darf nicht sein, dass junge Familien oder ältere
Menschen aus ihrer Wohnung herausmodernisiert werden. Wenn ein Missbrauch offen zutage tritt, muss es das sage ich ganz klar - Sanktionen geben .

({21})

Dann muss überlegt werden, ob man Schadenersatzansprüche geltend machen kann . Man müsste auch darüber
nachdenken, ob das vielleicht sogar ein ordnungswidriges
Verhalten ist . Da bin ich völlig dabei . Einen Missbrauch
des Instruments der Modernisierungsmieterhöhung darf
es nicht geben, und das gibt es mit uns auch nicht .

({22})

Ich finde Ihre Argumentation in dieser Diskussion
seltsam . Sie sagen zum Beispiel, wir hätten die Schwelle für die umfassende Modernisierung zu hoch angesetzt . Was ist eigentlich eine umfassende Modernisierung? Sie sagen, wenn man ein Drittel der Kosten, die
ein vergleichbarer Neubau gekostet hätte, aufwenden
muss, würde dadurch ein falscher Anreiz gesetzt . Das
würde nämlich dazu führen, dass alle Vermieter möglichst hochpreisig modernisierten, um unter diese Ausnahmeregelung zu fallen . Dazu kann ich nur sagen: Wir
als Union haben darauf hingewiesen, dass dieser Effekt
eintreten kann . Weil wir genau dieses Problem gesehen
haben, haben wir gesagt: Wir dürfen die Schwelle nicht
zu hoch setzen . Deswegen haben wir in die Begründung
hineingeschrieben, dass auch in den Fällen, in denen ein
Drittel der Kosten nicht erreicht wird, aber verschiedene
Baugruppen qualitativ angefasst werden, zum Beispiel

Badsanierung, Fenstersanierung oder Elektroinstallation,
eine umfassende Modernisierung vorliegt .

({23})

Damit wollen wir eine möglichst hochpreisige Modernisierung verhindern . Wir wollen keinen Anreiz für eine
hochpreisige Modernisierung bieten, die die Mieter hinterher vor Schwierigkeiten stellt . Das haben wir als Union hineinverhandelt, und das war auch richtig so .

({24})

Ich will noch einen Punkt ansprechen . Sie tun ja immer so, als seien alle Modernisierungen Luxusmodernisierungen, dass das quasi der Regelfall sei . Ich sage:
Nein, das ist nicht so . In den allermeisten Fällen geht es
um eine energetische Modernisierung oder den altersgerechten Umbau . Das sind beides gesamtgesellschaftlich
wichtige Ziele, die wir verfolgen . Ich glaube, da sind wir
uns völlig einig . Natürlich brauchen wir die energetische
Sanierung, um unsere ehrgeizigen Klimaschutzziele zu
erreichen, und natürlich brauchen wir auch einen altersgerechten Umbau, um mit der demografischen Entwicklung Schritt halten zu können .

({25})

Die Grünen haben das in ihrem Antrag sehr schön
formuliert . Das könnte ich eins zu eins übernehmen . Sie
schreiben in ihrem Antrag:

Unsere Wohnungen und Wohnungsmärkte müssen
fit für die Zukunft gemacht werden. ... Angesichts
der Klimakrise ist es dringend notwendig, auch im
Gebäudebestand deutlich mehr Energie einzusparen .

Dann geht es weiter:

Zusätzlich brauchen wir durch den demographischen Wandel vermehrt altersgerechte und barrierefreie Wohnungen, damit die Menschen so lange wie
möglich selbstbestimmt leben können .

({26})

Ja, genau . Wunderbar schreiben Sie das in Ihrem Antrag .
Das ist völlig richtig so . Nur: Sie ziehen die völlig falschen Schlüsse daraus .

Wozu würde das, was Sie jetzt hier vorschlagen, nämlich die Ausnahmen für die umfassende Modernisierung
abzuschaffen und bei der Modernisierungsmieterhöhung
massive Einschnitte vorzunehmen, führen? Das führt
doch nur dazu, dass diese Modernisierungen unter dem
Strich nicht mehr wirtschaftlich tragbar sind und nicht
mehr finanzierbar sind. Dann werden sie letztlich auch
nicht mehr vorgenommen . Und wer hat dann hinterher
die Folgen zu tragen? Das sind doch die Mieterinnen und
Mieter, die mit der zweiten Miete, den Betriebskosten,
jetzt schon erheblich belastet sind . Die zweite Miete, die

Betriebskosten, ist viel stärker als die Kaltmiete gestiegen .

({27})

Gerade die altersgerechte Modernisierung halte ich
wirklich für eine zutiefst soziale Frage . Die 90-jährige
Witwe, die ihr Bad nicht mehr benutzen kann, weil es
nicht altersgerecht umgebaut ist, und nicht mehr in ihre
Wohnung kommt, weil sie vielleicht Probleme mit der
Hüfte hat und es keinen Fahrstuhl gibt, müsste also aus
ihrer Wohnung ausziehen, weil Sie verhindern, dass die
Wohnung modernisiert wird . Das geht nicht . Das werden
wir nicht mitmachen . Das ist auch eine soziale Frage,
meine Damen und Herren .

({28})

Deswegen ist es völlig richtig, dass das Konzept der
Modernisierung bei den Kosten auf drei Schultern liegt .
Natürlich muss der vermietende Eigentümer Kosten tragen . Natürlich muss auch der Staat hier etwas tun . Da
muss gefördert werden . Es gibt ja eine ganze Reihe von
Förderprogrammen bei der KfW . Man kann auch noch
überlegen, was man steuerlich machen kann . Aber natürlich muss auch der Mieter seinen Anteil über die Modernisierungsmieterhöhung dazu beitragen . Wir wollen
insbesondere deshalb an diesem Konzept der drei Säulen, die das Ganze tragen, festhalten, weil wir sonst die
gesamtgesellschaftlichen Ziele nicht erreichen . Dass Sie
hier die Belastung einseitig den Vermietern aufbürden
wollen, ist nicht in Ordnung . Das wird es mit der Union
auch nicht geben .

({29})

Ich möchte noch einen letzten Punkt ansprechen - es
gäbe noch ein paar Punkte, die ich ansprechen könnte;
aber irgendwann ist meine Redezeit dann auch zu Ende -,

({30})

nämlich die Rügepflicht, die Sie streichen wollen. Aktuell ist es ja folgendermaßen: Wenn ein Mieter in eine
Wohnung einzieht, dann kann er - dieses Recht haben
wir ihm gegeben - die Höhe seiner Miete rügen . Ab diesem Zeitpunkt kann er, wenn sich hinterher herausstellt,
dass die Miete zu hoch war, den zu viel gezahlten Betrag
auch zurückverlangen . Er kann also zum Vermieter sagen: Ich habe zu viel gezahlt; bitte zahle mir das zurück .

({31})

- Ab der Rüge, Frau Kollegin .

({32})

Und was ist jetzt der Sinn und Zweck dieser Rügepflicht, die Sie nun streichen wollen? Sie sagen, im Prinzip schaffe ein solches Verfahren für den Vermieter einen
Anreiz, die Mietpreisbremse zu umgehen .

({33})

Sie bauen hier wieder das Feindbild des Vermieters auf .
An dieser Stelle müssen wir wirklich deutlich Widerspruch erheben . Das entspricht einfach nicht den Tatsachen . Die weit überwiegende Zahl der Mietverhältnisse
funktioniert wunderbar . Da gibt es ein gutes Verhältnis
zwischen Vermietern und Mietern, und das klappt wirklich ohne Probleme .

({34})

Der tatsächliche Sinn und Zweck dieser Rügepflicht ist
doch, Planungssicherheit zu geben - Planungssicherheit
für den Vermieter, weil er nämlich wissen muss, was er
verlangen kann .

({35})

Wir reden jetzt - noch einmal - nicht über die großen Gesellschaften, sondern es geht, liebe Frau Künast,
um den kleinen Vermieter, den kleinen Eigentümer, der
vielleicht eine oder zwei Wohnungen als Altersvorsorge hat . Dieser hat große Probleme, zu bestimmen: Wie
hoch ist denn eigentlich die ortsübliche Vergleichsmiete
plus 10 Prozent? Wie viel Miete kann ich denn da überhaupt nehmen? Er hat große Probleme, diese zu ermitteln, weil wir immer noch keine Reform der Mietspiegel
haben . Als Union haben wir das schon lange eingefordert . Das BMJV hat aber immer noch keinen vernünftigen Vorschlag vorgelegt . Das wäre einmal ein richtiger
Vorschlag, damit wir da einmal ein Stück weiterkommen .