ingrid hönlinger (NA), 2013-02-28:
Zwei neue Begriffe haben vor nicht allzu langer Zeit

Eingang in unsere Sprache gefunden: die „Schrottimmobilie“ und der „Mitternachtsnotar“.

Spätestens als 2011 die wahrscheinlich kürzeste
Amtszeit eines Senators endete - die zwölftägige Amtszeit des Berliner CDU-Senators für Justiz und Verbraucherschutz -, ist das Problem, das sich hinter diesen Begriffen verbirgt, deutschlandweit bekannt:
Verkäufe minderwertiger Immobilien werden kurzfristig beurkundet, ohne dass die Verbraucherin oder der
Verbraucher genügend Zeit hatte, die Immobilie oder
den Vertrag zu überprüfen. Die Beurkundung erfolgt
häufig zu ungewöhnlichen Geschäftszeiten. Der Verkehrswert der Schrottimmobilie ist erheblich geringer
als der vom Käufer zur Finanzierung der Immobilie
aufgenommene Kredit. Das Resultat: Anstelle einer
Geldanlage hat die Verbraucherin oder der Verbraucher ein lebenslanges Verschuldungsproblem.

Ich spreche hier nicht von Einzelfällen. Seit den
90er-Jahren wurden Verbraucherinnen und Verbrauchern systematisch Schrottimmobilen als Vermögensanlage oder Altersvorsorge verkauft. In Deutschland
wurden Hunderttausende Opfer dieser „Erwerbsmodelle“. Es besteht offensichtlich eine Lücke im Verbraucherschutz. Der Gesetzentwurf des Bundesrates
zur Stärkung des Verbraucherschutzes im notariellen
Beurkundungsverfahren, über den wir heute debattieren, ist daher ein begrüßenswerter Schritt hin zu mehr
Rechtssicherheit.

Verträge über den Kauf von Immobilen müssen notariell beurkundet werden. Dieser Formzwang verfolgt
den Zweck, die Vertragspartner vor übereilten, folgenreichen Verpflichtungen zu schützen sowie eine sachgemäße Beratung zu gewährleisten. Die vom Bundesrat vorgeschlagene Vorschrift konkretisiert diesen
Schutzzweck der notariellen Beurkundung: Der Notar
soll dem Verbraucher den Vertragstext über den Immobilienkauf im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Die Verbraucherinnen und
Verbraucher bekommen so ausreichend Zeit, sich mit
dem Kauf der Immobile auseinanderzusetzen. Wird die
„Bedenkfrist“ von zwei Wochen unterschritten, muss
der Notar in der Vertragsniederschrift die Gründe für
die Unterschreitung angeben.

Die Notarin oder der Notar ist als neutraler Funktionsträger weder verpflichtet noch berechtigt, die
Zu Protokoll gegebene Reden


wirtschaftlichen Grundlagen des Immobilienkaufs aufzuklären. Ihr oder ihm kommt vielmehr die Aufgabe zu,
die Einhaltung der rechtlichen Vorschriften zu wahren
und Rechtsbelehrung zu leisten. Es ist richtig, die Notarinnen und Notare in den Verbraucherschutz mit
einzubeziehen. Es geht nicht darum, die Grenzen der
notariellen Tätigkeit zu erweitern. Es geht darum,
Verbraucherinnen und Verbraucher vor „schwarzen
Schafen“ zu schützen. Betrügerisches Verhalten Einzelner soll verhindert und angemessen berufsrechtlich
sanktioniert werden, bevor strafrechtliche Tatbestände
einschlägig sind.

Ein weiteres Problem, das den systematischen Vertrieb von Schrottimmobilen erleichtert, wird durch die
Neuregelung aber leider nicht gelöst: die Möglichkeit
der getrennten Beurkundung von Vertragsangebot und
Vertragsannahme. Zum Abschluss eines Kaufvertrags
bedarf es immer eines Angebots und einer Annahme.
Es ist zivilrechtlich zulässig, wenn ein Notar zunächst
das Angebot und mit zeitlichem Abstand die Annahme
beurkundet. Das kann den Vertragsschluss vereinfachen, da die Vertragsparteien nicht zur gleichen Zeit
vor dem Notar erscheinen müssen. Aber die getrennte
Beurkundung von Angebot und Annahme durch unterschiedliche Notare birgt Gefahren für die Beteiligten.
Der Notar, der die Annahme beurkundet, muss nur
über die rechtliche Bedeutung der Annahme belehren,
nicht aber über das Angebot. Im Zweifelsfall kann der
die Annahme beurkundende Notar die rechtliche Betreuungstätigkeit gar nicht ausüben, da er die dem Angebot zugrunde liegenden Tatsachen nicht kennt. Besondere berufsrechtliche Verfahrenspflichten, die dem
Problem entgegenwirken sollen, bestehen zwar bereits.
Im Zusammenhang mit der vom Bundesrat vorgeschlagenen Stärkung des Verbraucherschutzes im notariellen Beurkundungsverfahren sollte jedoch überprüft
werden, ob die Schutzfunktion der Belehrung durch berufsrechtliche Richtlinien ausreichend gewahrt ist.