christoph strässer (NA), 2013-02-28:
„Der Notar hat das Beurkundungsverfahren so zu

gestalten, daß eine Überrumpelung der Beteiligten
durch gewerblich tätige Vermittler vermieden wird.
Unzulässig ist insbesondere eine Vergabe von Terminen … außerhalb der üblichen Arbeitszeiten, wodurch
es den Vermittlern ermöglicht wird, Interessenten in
unmittelbarem zeitlichen Zusammenhang mit Anwerbegesprächen zur Vornahme einer Beurkundung zu
veranlassen.“ OLG München vom 20. April 1994, so
auch zitiert in der Stellungnahme der Bundesnotarkammer. Wir beschäftigen uns heute mit der Stärkung
der Rechte des Verbrauchers im notariellen Beurkundungsverfahren, vor allem für den Bereich der
Schrottimmobilien und Mitternachtsnotare.

Insbesondere seit den 90er-Jahren werden unerfahrenen Käufern unter dem Vorwand von Steuervorteilen, totsicheren Wertsteigerungen etc. sogenannte
Schrottimmobilien zu völlig überhöhten Preisen angeboten. Unseriöse Strukturvertriebe und Drücker üben
während der Gespräche Druck auf die Kaufinteressenten aus. Unter dem Vorwand, es gäbe noch weitere Interessenten, werden die Käufer zu unüberlegten überhasteten Vertragsabschlüssen gedrängt, meist ohne
dass sie den Verkäufer und das Objekt kennen. Oft am
Wochenende oder zu später Stunde noch werden
Notarverträge unterzeichnet - der „Mitternachtsnotar“ kommt zum Einsatz.

Der Gesetzgeber reagierte 1998 und 2002 und fügte
§ 17 Abs. 2 a Satz 2 und 3 ins BeurkG ein, wonach der
Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhalten soll,
sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen. In der Regel soll er den beabsichtigten Text des Rechtsgeschäfts zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt bekommen.

Das war der richtige Ansatz, aber augenscheinlich
nicht weitgehend genug. In den letzten Jahren häufen
sich wieder die Beschwerden von getäuschten und betrogenen Verbrauchern.

Wie wird vorgegangen? Ein beliebtes Vorgehen war
lange Zeit die Aufspaltung der Beurkundung in Kaufangebote und Verkäufe. Beim Notartermin mit dem
überrumpelten Käufer ist dann der Verkäufer und Bauträger nicht anwesend. Der Käufer kann sich kein Bild
vom Verkäufer machen, keine Nachfragen stellen zur
Beschaffenheit der Wohnung, die Vermietsituation etc.
In Einzelfällen war sich der Interessent gar nicht darüber bewusst, dass sein Angebot schon so verbindlich
und ausreichend ist, dass der Verkäufer zu einem späteren Zeitpunkt ohne Weiteres annehmen kann und der
Vertrag zustande kommt. Die Richtlinienempfehlung
der Bundesnotarkammer für die Amtspflichten der Notare besagt aber, dass eine systematische Aufspaltung
von Verträgen in Angebot und Annahme, soweit die
Aufspaltung nicht aus besonderen sachlichen Gründen
gerechtfertigt ist, unzulässig ist.

Ein weiteres Problem bleibt die Übereilung. In den
problematischen Fällen wird die Zweiwochenfrist
Zu Protokoll gegebene Reden

nicht eingehalten. Zwar soll dem Verbraucher der Text
des Rechtsgeschäfts zwei Wochen vor Beurkundung
zur Verfügung gestellt werden. Doch das musste bisher
nicht durch den Notar geschehen. Der Notar musste
darauf vertrauen, dass der Verkäufer oder Vertriebsmitarbeiter den Text weitergeleitet hatte und der Käufer das wahrheitsgetreu bestätigte. Es ist aber vorgekommen, dass die Verbraucher auf Veranlassung von
Vertriebsmitarbeitern den Notaren unrichtige Antworten gegeben haben, um eine sofortige Beurkundung
ohne Einhaltung der Frist erreichen zu können. Das ist
sicherlich der Hauptanwendungsfall. Nicht die Notare
sind die Urheber der Missstände, sondern unseriöse
Vertriebsmitarbeiter. Das soll betont werden.

In Einzelfällen besteht aber auch die Gefahr, dass
Mitternachtsnotare mit den Strukturvertrieben in einem zu engen Kontakt stehen und für diese Tag und
Nacht erreichbar sind. Steht der Notar in einem zu engen Kontakt zu den Bauträgern, den Vermittlern und
Verkäufern, ist die Unparteilichkeit des Notars gefährdet.

Deshalb ist es richtig, wenn diese Regelungslücke
geschlossen wird. Ich begrüße daher die Initiative der
Großen Koalition des Landes Berlin. Auf Initiative des
Landes Berlin haben die Justizminister der Länder im
Juni 2012 Handlungsbedarf für einen verbesserten
Verbraucherschutz beim Immobilienerwerb gesehen.
Insbesondere sei dafür Sorge zu tragen, dass sogenannte Strukturvertriebe nicht die mangelnde Erfahrung von Käufern ausnutzen und ihnen dadurch nachhaltigen wirtschaftlichen Schaden zufügen. Nun liegt
dem Bundestag der Bundesratsentwurf vor.

Ich begrüße es, den Notar noch besser und weitreichender in den Verbraucherschutz einzubeziehen.
Kernpunkt der Neuregelung ist es, dass dem Verbraucher der Text des Rechtsgeschäftes zwei Wochen vor
der Beurkundung aus der Sphäre des Notars zugesandt
wird. Damit ändert sich an der notariellen Praxis wenig. Im besten Fall und regelmäßig haben die Notare
das bereits so gemacht. Jetzt wird aus einer wünschenswerten Praxis eine gesetzliche Regel.

Gerade in den Missbrauchsfällen wird die Änderung es dem Verbraucher erleichtern, sich der Beeinflussung und dem Drängen von Vertriebsmitarbeitern
einfacher entziehen und eine informierte Entscheidung
treffen zu können.

Zu den Pflichten des Notars gehören die unparteiische Betreuung, Belehrungspflichten, Hinweispflichten, die Überwachung von Verträgen. Es ist nicht
die Aufgabe des Notars, zu prüfen, ob eine Immobilie
als Kapitalanlage für einen Anleger geeignet ist. Er
führt keine steuerrechtliche oder verkehrstechnische
Prüfung durch. Der Notar ist aber in der Lage, den
Verbraucher dahin gehend zu beraten, wer ein geeigneter Ansprechpartner für die Prüfung der Angelegenheit in wirtschaftlicher Hinsicht sein könnte. Das wird
ohne Zeitdruck besser möglich sein.

Kritisch wird angemerkt, dass durch die Regelung
der Verbraucher gegenüber Unternehmern, die eine
Immobilie erwerben wollen, benachteiligt werden
könnte, da die Verbraucher durch die Zweiwochenfrist
keine zeitnahen Entscheidungen treffen könnten.
Grundsätzlich ist das richtig. Doch handelt es sich bei
der Frist nur um eine Regelfrist, von der abgewichen
werden kann, wenn im Einzelfall Eile geboten ist.

Derzeit besteht keine Pflicht des Notars, eine Verkürzung der Frist zu begründen. Das soll sich nun ändern. Durch die Einführung einer Dokumentationspflicht für die Verkürzung der Zweiwochenfrist kann
eine spätere Überprüfung des Rechtsgeschäfts, zum
Beispiel durch die Dienstaufsichtsbehörde, auf dokumentierter Grundlage erfolgen. Da die Dokumentation
Teil der Niederschrift und dem Verbraucher bei der
Beurkundung verlesen wird, wird dieser auch noch
einmal deutlich auf den Verzicht der schützenden Frist
hingewiesen.

Der Gesetzentwurf macht deutlich, dass die Versendung der Unterlagen durch den Notar gebührenfrei erfolgt. Der Begriff „kostenfrei“ könnte insofern missverständlich sein, als dass damit nicht gemeint sein
sollte, dass der Notar eigene Aufwendungen nicht erstattet bekommen kann, wie zum Beispiel Kopier- und
Portokosten.

Als unterstützenden Punkt erweitert der Gesetzentwurf die Bundesnotarordnung um einen weiteren disziplinarrechtlichen Sondertatbestand. Als neuer Amtsenthebungsgrund in § 50 Abs. 1 BnotO wird der
wiederholte grobe Pflichtverstoß gegen die verbraucherschützenden Pflichten aus § 17 Abs. 2 a Satz 2
BeurkG aufgenommen.

Der Gesetzentwurf stößt auf breite und auch unsere
Zustimmung. Bundesrat, Bundesregierung, DAV und
BNotK begrüßen den Entwurf, wenn auch DAV und
BNotK den disziplinarrechtlichen Teil ablehnen. Die
Frage ist, warum die Bundesregierung, namentlich
Verbraucherministerin Aigner, nicht früher tätig geworden ist. So hoffe ich aber, dass die Bundesratsinitiative aus Berlin breite Unterstützung findet. Über
Details lässt sich sicherlich reden.