Wolfgang Stetten (NA), 1992-05-07:
Frau Präsidentin! Meine Damen und Herren! Ich werde zunächst auch nur zu dem Antrag zum Wohnungseigentumsgesetz Stellung nehmen. Es stellt sich die
Frage, ob überhaupt ein Handlungsbedarf besteht, wie Professor Pick hier kundgetan hat. Das Wohnungseigentumsgesetz hat in § 3 nur die Abgeschlossenheit verlangt und sogar in Abs. 2 eine Soll-Bestimmung daraus gemacht. Die entsprechende Bescheinigung ist gemäß § 7 Abs. 4, von der zuständigen Baubehörde ausgestellt, Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuch. Wenn sie nicht ausgestellt wird, Herr Kollege, erfolgt keine Eintragung.
Nun haben die Verwaltung und die Rechtsprechung aus der Soll-Vorschrift zunächst eine Muß-Vorschrift gemacht, was sicher auch ganz vernünftig und bei der allgemeinen Abgeschlossenheitsvoraussetzung zu begrüßen ist. Aber es wurden auch andere Vorkehrungen und Voraussetzungen oft willkürlich, unterschiedlich von Ort zu Ort, festgesetzt, insbesondere die Anforderungen an Schall- und Wärmedämmung und an feuerpolizeiliche Sicherheit. Diese Beschränkungen wurden dann im Beschwerdeverfahren des Bundesverwaltungsgerichts, das damit ein Urteil des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs bestätigte, für Rechtens befunden, indem eine Ablehnung der Abgeschlossenheitsbescheinigung wegen fehlender Wärme- und Schallschutzvoraussetzungen abgelehnt wurde.
Das Bundesverfassungsgericht hat dann diese Entscheidung nicht beanstandet, aber es führte aus, daß diese Entscheidung nicht die Eigentumsgarantie des Art. 14 einschränke, weil der Hauseigentümer nicht unzumutbar beeinträchtigt sei, da er das Haus weiterhin vermieten, verpachten oder benutzen könne. Diese Entscheidung ist in sich richtig und schlüssig, hat sich aber eben nicht auf den Tatbestand der Prüfung der Auffassung der Behörde bezogen.
Der Bundesgerichtshof - Herr Pick hat es schon gesagt - vertritt nun eine andere Auffassung. Es kommt tatsächlich relativ selten vor, daß der Gemeinsame Senat der obersten Gerichte angerufen ist. Ich glaube, auch wenn die Entscheidung noch aussteht, daß diese Entscheidung so ausfällt, wie die Gesetzeslage ist, und nicht die Meinung des Bundesverwaltungsgerichts bestätigt. Dies dürfte auch richtig sein.
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- Die Richter haben hier wohl falsch gehandelt. Das Wohnungseigentumsgesetz ist ein Zivilgesetz.
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- Gut, okay. Aber das Zivilgesetz konnte eben nicht von den Verwaltungen und Verwaltungsgerichten ausgeführt werden. Es ist noch einmal zu prüfen, ob Ihr Antrag oder der modifizierte Bundesratsantrag politisch und wirtschaftlich wünschenswert ist.
Die Gesetze - das ist bei Ihnen vorgesehen - bringen zweifellos eine Erschwerung der Umwandlung von Wohnungseigentum bei Altbauten, aber auch Bauten, die nach dem Kriege relativ schlecht gebaut wurden. Sie machen dies teilweise unmöglich, weil selbst bei Einbau von Schall- und WärmedämDr. Wolfgang Freiherr von Stetten
mung nicht der Standard erreicht wird, den ich heute bei Neubauten erreichen kann.
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Wenn man nicht an die Schallschutzvoraussetzungen geht, gibt es zweierlei Stufen von Eigentum. Sie nehmen zweierlei Mietwohnungen in Kauf. Sie nehmen in Kauf, daß sinnvolle Modernisierungen und Ausbauten von Altbauten verhindert werden, die nur vorgenommen werden, wenn der Renovierer entweder in seinem Eigentum renoviert oder durch Refinanzierung die Investition verkaufen kann.
Dem hat der Bundesratsentwurf teilweise Rechnung getragen, indem die Länder ermächtigt werden, durch Verordnungen die Kriterien für bestimmte Wohnräume, Denkmalschutz und ähnliches zu ergänzen oder aufzuheben. Aber ich verkenne nicht, daß mit der Aufteilung von Mietwohnungen oder Mietwohnkomplexen gerade in Verdichtungs- und Ballungsgebieten Mißbrauch betrieben wurde und sicher auch noch betrieben wird. Ich glaube aber nicht, daß das die Gesetzentwürfe rechtfertigt.
Wenn Sie heute mit wachen Augen durch die Großstadt fahren, können Sie unschwer erkennen, ohne ins Grundbuch zu schauen, wo Sanierungsmaßnahmen zum Teil mit erheblichem Aufwand verrufene Wohngegenden zu lebens- und liebenswerten Wohnplätzen ausgebaut haben, und werden feststellen: Dort gibt es Wohnungseigentum. Diese Entwicklungen werden gestoppt werden, etwas weniger beim Bundesrat. Wenn solche Häuser nicht in Wohnungseigentum aufgeteilt werden, erleben wir, daß sie verfallen, daß die Mieter mit Sicherheit in einem schlechteren Standard wohnen und auf Dauer ausziehen müssen, weil sie diesen „Komfort" oder Standard nicht mehr mitmachen.
Es wird dadurch nicht mehr guter Wohnraum geschaffen, sondern es wird mehr schlechter Wohnraum erhalten. Die gutgemeinte Absicht des Gesetzes schlägt in ihr Gegenteil um. Die Städte veröden, werden zu Slums und ähnlichem.
Mit Recht wird verlangt, daß Mieter von Eigentumswohnungen geschützt werden. Das kann aber nicht durch die vorgeschlagene Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes geschehen, sondern richtigerweise, wie bereits im Ansatz geschehen, durch Verlängerung von fünf Jahren Kündigungsfristen bei Eigenbedarf, gegebenenfalls durch andere Mißbrauchsklauseln.
Ich habe schon ausgeführt: Mit den vorgeschlagenen Regelungen könnten Investoren in manchen Dingen nicht investieren, insbesondere das ist das Schlimmere - auch nicht in leerstehenden Häusern, weil eben auch dort die Sanierung nicht den heutigen Ansprüchen genügen kann.
Zudem glaube ich - aber das ist eine Sache, die berichtigt werden könnte -, daß es auch an dem Bestimmtheitserfordernis des Art. 80 Abs. 1 Satz 2 des Grundgesetzes für die Ermächtigung fehlt. Aber das sind Dinge, die ausformuliert werden können.
Besonders bedenklich ist das Gesetz aber auch deshalb, weil bauordnungsrechtliche Anforderungen
jederzeit geändert werden können und damit die jeweils früher gebauten Wohnungen von der Umwandlung zu Wohneigentum ausgeschlossen werden könnten. Auch das kann so nicht gewollt sein und bedarf der Überlegung.
Wir sollten daher das Anliegen nicht aus den Augen verlieren, dennoch zunächst aber die Entscheidung des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichte des Bundes abwarten und gegebenenfalls auch von dort aus aufgeführte Gründe und Anregungen übernehmen, um die entsprechenden Gesetze vorzubereiten, sei es zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes oder entsprechender Regelungen zum Mieterschutz im BGB bei Umwandlung alter Wohnbausubstanz zu Wohnungseigentum.
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