Hitschler (NA), 1990-05-31:
Frau Präsidentin! Meine sehr verehrten Damen und Herren! Zunächst möchte ich sagen, daß ich es skandalös finde, daß eine Abgeordnete sich hier hinstellt, ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts kritisiert und dem Bundesverfassungsgericht Verbesserungen empfiehlt.
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Parallel zu den Überlegungen im Bundesrat, die zu dem auf Drucksache 11/6374 vorliegenden Antrag geführt haben, wurde in der Koalition eine Vielzahl von Vorschlägen geprüft, wie mögliche nachteilige Wirkungen von Umwandlungen auf die bisherigen Mieter vermieden werden können.
Ein wirklich befriedigendes Ergebnis hat diese Prüfung dabei nicht ergeben, zumal einerseits viele Umwandlungen im Sinne der Wohneigentumsbildung durchaus sinnvoll erscheinen, ja geradezu erwünscht sind und auch die Eigentumsrechte der Wohneigentümer nicht in ungebührlicher Weise beeinträchtigt werden durften, andererseits Einzelfälle bekannt geworden sind, in denen Umwandlungen in spekulativer Absicht, zu Luxussanierungen genutzt, zu erheblichen Mieterverdrängungen geführt haben.
Die Umwandlungen fanden in nennenswertem Umfange nur in Großstädten statt, wo eine starke Übernachfrage nach Wohnungen solchen Praktiken einen entsprechenden Spielraum bot. In der Tat ist die Umwandlungspraxis letztlich darauf zurückzuführen, daß größere Wohnblocks auf Grund ihrer günstiger gewordenen Wohnlage und der Nachfrageverhältnisse einen derart hohen realen Wertzuwachs erfahren haben, daß aus der bisherigen Verwendung eine, an den Marktverhältnissen gemessen, zu niedrige Rendite erzielt wurde.
Nur auf Grund dieses Dissenses zwischen Wohnwert und Wohnertrag konnte sich eine Praxis herausbilden, die durch Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen - meist verbunden mit der Durchführung einer Gebäudesanierung - ein lukratives Geschäft verhieß.
Zur Lösung des Problems der Verdrängung insbesondere einkommensschwächerer Mitbürger war es erforderlich, eine Regelung zu finden, die die Verfügbarkeit des Eigentümers nicht in verfassungsrechtlich unzulässiger Weise zu stark einengt und auch nicht die Investitionsbereitschaft der potentiellen Anleger schmälert und die andererseits die Mieter gegen eine als willkürlich empfundene Verdrängung schützt.
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Die Einführung einer Genehmigungspflicht, die Einräumung eines obligatorischen Vorkaufsrechts des Mieters, eine Änderung der Sozialklausel, eine Einschränkung der Steuervergünstigung nach § 10 e Einkommensteuergesetz wurden erwogen und verworfen, weil allenthalben die Nachteile derartiger Regelungen ihre Vorteile überwogen hätten.
Nunmehr hat sich die Koalition auf eine zeitlich befristete und örtlich begrenzte Verlängerung der in § 564 b BGB festgelegten Schutzfrist für den Mieter auf 5 Jahre festgelegt, innerhalb derer der Vermieter sich nicht auf ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses berufen kann, und zwar weder im Falle der Geltendmachung von Eigenbedarf nach Eigentumserwerb noch im Falle der Berufung auf den Tatbestand der erforderlichen angemessenen wirtschaftlichen Verwertung seines Grundstücks.
Nachdem sich freilich in der Verwaltungspraxis im Umwandlungsfalle die inzwischen durch höchstrich16844 
terliches Urteil abgesicherte Handhabung herausgebildet hat, daß für umzuwandelnde Wohnungen Abgeschlossenheitsbescheinigungen hinsichtlich Brand-, Schall- und Wärmeschutzerfordernissen vorzulegen sind, ist eine gesetzliche Regelung zumindest für den ganzen Bereich des Altbaubestandes obsolet geworden. Im Neubaubereich, der den Erfordernissen des Brand-, Schall- und Wärmeschutzes entspricht, dürfte hingegen ein wirtschaftlicher Anreiz zur Umwandlung nur in wirklich seltenen Fällen gegeben sein. Insofern dürfen auch diejenigen, die es unter den Liberalen zahlreicher gibt, die erhebliche Bedenken gegen eine Ausweitung des staatlichen Interventionismus bei dieser Gesetzesänderung in sich tragen, dieser Kompromißregelung wegen praktischer Unerheblichkeit getrost zustimmen.
Die Grundlage für die Regelungsbedürftigkeit ist zwischenzeitlich eigentlich entfallen, und die Umwandlungen haben in der Lebenswirklichkeit keine praktische Bedeutung mehr. Wir empfehlen sozusagen Zustimmung in der Tat wegen Unschädlichkeit. Frau Kollegin, wenn Sie sich draußen im Lande umsehen, ist die Umwandlungspraxis gegenwärtig im Prinzip auf Null gesunken.
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