thürk (NA), 1973-06-14:
Frau Präsidentin! Meine
Damen und Herren! Im Prinzip kann den Ausführungen des Herrn Erstberichterstatters auch von unserer Fraktion zugestimmt werden. Es sei jedoch auf einige Punkte ergänzend hingewiesen, die nicht ganz untergehen sollen.
Eine Besonderheit des Gesetzes, das jetzt bereits 22 Jahre alt ist, besteht darin, daß es bisher nur zweimal novelliert worden ist, und das lediglich in Nebenpunkten, in kostenrechtlichen Punkten. Wenn man bedenkt, daß es sich bei dem Wohnungseigentumsgesetz und die erstmalige Regelung von Eigentum an Teilen von Gebäuden handelt, daß von dem daß damals nahezu keine Vorlagen für dieses Rechtsinstitut bestanden haben, muß man der damaligen Bundesregierung und dem damaligen Bundestag das Kompliment einer sauberen, durchdachten Rechtsetzungstätigkeit machen.
Wir stehen heute vor der ersten echten materiellrechtlichen Änderung des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht vom 15. März 1951. Dabei waren die Prognosen, die diesem Gesetz gestellt wurden, durchaus unterschiedlich. In der ersten Aufbauphase nach dem Krieg sollte das Gesetz zum Wiederaufbau durch Mobilisierung privaten Kapitals neben dem Einsatz öffentlicher Mittel - dienen und dabei auch solchen Bauwilligen zu Eigentum verhelfen, denen der Bau eines eigenen Hauses auf Grund ihrer wirtschaftlichen Lage ein zu großes Risiko und einen zu großen Einsatz von Finanzmitteln bedeutet hätte. Hierdurch wurde der Anreiz zum Bauen an eine wesentlich größere und breitere Bevölkerungsschicht herangetragen.
Doch die an das Gesetz geknüpften Erwartungen schienen lange Zeit zu trügen. In der Nachkriegszeit wurden die Möglichkeiten des Wohnungseigentums in relativ geringem Umfange ausgeschöpft. Mehr Interesse erregte noch die Institution des Dauerwohnrechtes, im zweiten Teil des Gesetzes geregelt. Erst nach fast zehn Jahren konnte davon gesprochen werden, daß sich der Gedanke des Wohnungseigentums durchgesetzt hatte. Aber erst seit Mitte der 60er Jahre - und ständig bis zum heutigen Tage ansteigend - kann man von einer vollen und den Erwartungen des Gesetzgebers entsprechenden Ausnutzung des Instituts des Wohnungseigentums durch die private Bauwirtschaft, die Bauträgergesellschaften und auch die privaten Bauherren sprechen.
Proportional dem Ansteigen des Wohnungseigentums sank die Einrichtung von Dauerwohnrechten. Das Dauerwohnrecht fand immer weniger Interesse und besitzt heute beinahe Seltenheitswert.
Zu dem Umstand, daß der Erwerb einer Eigentumswohnung eine geringere Kapitalinvestition erfordert als der Bau eines Eigenheims, kommt noch hinzu, daß das persönliche Engagement bei der Eigentumswohnung geringer ist. Die Wohnungseigentümerversammlung mit der Einrichtung eines Verwalters übernimmt in weitem Umfange diejenigen Sorgen und Lasten, die der normale Wohnungseigentümer oftmals zeit- und geldraubend allein tragen müßte. Denn die meist gleichartigen Sorgen
und Nöte der Wohnungseigentümer werden durch einen in der Regel sachkundigen Verwalter einfacher, effizienter und meistens auch kostensparender erledigt, als dies der einzelne Eigentümer könnte.
Mit dem im Laufe der Jahre geradezu rasanten Ansteigen der Baupreise zum Ende der 60er und zum Beginn der 70er Jahre sprach das Wohnungseigentum eine neue Interessentenschicht an, nämlich Bürger, die aus berechtigter Sorge bemüht waren, ihr von der Entwertung bedrohtes Geld in Sachwerten anzulegen. Dadurch erhielt der Baumarkt auf dem Gebiet der Eigentumswohnungen neue Impulse, die auf jeden Fall den positiven Erfolg für sich hatten, neuen Wohnraum zu schaffen.
Neben diesen Zweitwohnungen aus Vermietungsgründen wurde das neue Rechtsinstitut auch noch zu einer Form benutzt, die von den Vätern des Gesetzes sicher in dieser Form nicht vorausgesehen worden war, nämlich die Errichtung von Ferienwohnungen in landschaftlich besonders bevorzugten Regionen, die als Zweitwohnungen den Eigentümern selbst als Ersatz von Ferienappartements, Bungalows usw. zur persönlichen Erholung dienen sollten. Vorauszusehen ist weiterhin, daß in den Sanierungsgebieten der Großstädte die Bauträgergesellschaften zu größeren Wohneinheiten schreiten werden, die sie in Form von Wohnungseigentum an die früheren Grundeigentümer, aber auch an sonstige Interessenten abgeben werden.
Das Besondere am Wohnungseigentumsgesetz ist folgendes: Es erlaubte erstmals das Sondereigentum an einer Wohnung in einem Gebäude, und zwar in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum. Dieses Sondereigentum wird, soweit es Wohnzwecken dient, als „Wohnungseigentum" bezeichnet, soweit es nicht Wohnzwecken dient, als „Teileigentum". Der Miteigentumsanteil wird am gemeinschaftlichen Eigentum erworben; dazu gehören das Grundstück sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum stehen.
Rechtsprechung und Schrifttum haben nun in den vergangenen Jahren einige Probleme herausgearbeitet, die einer Neuregelung durch den Gesetzgeber bedurften. In dieser Erkenntnis hat sich die Bayerische Staatsregierung das Verdienst erworben, die vorliegende Gesetzesinitiative ergriffen zu haben. Mit ein Grund für diese Maßnahme dürfte sein, daß Bayern in der Spritzengruppe derjenigen Bundesländer liegt, die die höchste Zahl von Eigentumswohnungen aufweisen,
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wobei die Stadt München sogar die Spitzenstellung innerhalb der Städte der Bundesrepublik einnimmt. Die streitigen Probleme sind deshalb in diesem Raum besonders stark zutage getreten und haben auch zu einer Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichtes zur Frage des Miteigentums an mehreren Grundstücken im Juli 1970 geführt - im Widerspruch zu einigen anderen erstrichterlichen

Entscheidungen -, die den Anstoß zur Novellierung gegeben haben dürfte.
Das größte Interesse wird ohne Zweifel - das hat der Herr Erstberichterstatter bereits erwähnt - der § 26 bei den Wohnungseigentümern finden, der nach den Vorstellungen des Rechtsausschusses nunmehr die Überschrift „Bestellung und Abberufung des Verwalters" tragen wird. Die Bauträgergesellschaften, die in vielen Fällen zunächst auch die Wohnungsverwaltungsgesellschaften waren, hatten ein verständliches Interesse daran, die Verwalterbestellung auf möglichst lange Zeit vorzunehmen. Insbesondere zu Beginn der Wohnungsverwaltung, wenn die Eigentümer sich gegenseitig noch nicht kannten, mit den Problemen noch nicht vertraut und somit mehr oder minder dankbar für die Regelung der Wohnungsverwaltung waren, ergab es sich, daß die Gesellschaften unter Ausnutzung ihrer Position auf eine langfristige, teilweise unwiderrufliche Verwalterbestellung drängten. Die Vertragsfreiheit wurde bisweilen unter Inanspruchnahme der formalen Rechtsstellung zum Nachteil der Wohnungseigentümer in ungebührlicher Weise ausgenutzt. Andererseits darf jedoch auch nicht übersehen werden, daß eine kontinuierliche Vertretung der Wohnungseigentümer sich auch zugunsten ihrer selbst auswirkte. Es mußte also ein vernünftiger Kompromiß gefunden werden.
Der Entwurf, der dem Rechtsausschuß vorgelegen hat und einstimmig angenommen worden ist, geht nun davon aus, daß die Verwalterbestellung auf höchstens fünf Jahre vorzunehmen ist. Die Bestellung verlängert sich also nicht automatisch um weitere Jahre. Es ist auch nicht notwendig, daß ein Beschluß über die Abberufung des Verwalters herbeigeführt wird, was dem einzelnen Wohnungseigentümer insbesondere dann unangenehm sein müßte, wenn der Verwalter gleichzeitig Miteigentümer ist. Vielmehr läuft die Bestellung jeweils nach höchstens fünf Jahren ab; es muß in jedem Fall nach dieser Zeitspanne eine neue Bestellung vorgenommen werden.
Schon aus psychologischen Gründen wird es den Wohnungseigentümern leichter fallen, eine andere Persönlichkeit mit der Verwaltertätigkeit zu beauftragen als einen Mißtrauensantrag gegen einen bestellten Verwalter mit Mehrheitsbeschluß durchzusetzen. Sollte ein neuer Verwalter nicht ernannt werden, obwohl dies bereits ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit beschlossen werden kann, so besteht der Ausweg einer gerichtlichen Verwalterbestellung.
Eine die Öffentlichkeit weniger interessierende, aber für den Rechtsverkehr doch wichtige Vereinfachung ist in § 26 Abs. 4 aufgenommen worden. Die Verwaltereigenschaft kann danach in vereinfachter Form nachgewiesen werden.
Meine Damen und Herren, problematisch ist im Laufe der Jahre weiterhin geworden, ob Sondereigentum, d. h. Wohnungseigentum oder Teileigentum, mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden werden darf. Ich denke an solche Fälle, in denen ein Gebäude auf mehreren Grundstücken
errichtet worden ist. Die Rechtsprechung zu diesem Problem war uneinheitlich. Dadurch ergab sich eine beachtliche Rechtsunsicherheit. Das neue Gesetz will dieser Unsicherheit abhelfen und bestimmt daher in einem neuen Abs. 4 zu § 1, daß das Sondereigentum nicht mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden werden darf. In den Übergangsvorschriften wird dann ergänzend bestimmt, daß in den Fällen, in denen bereits Sondereigentum mit gleichgroßen Miteigentumsanteilen an mehreren Grundstücken verbunden wurde, diese Grundstücke als bei der Anlegung des Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuchs zu einem Grundstück vereinigt gelten.
Auf Einspruch des Rechtsauschusses ist diese Bestimmung nochmals überdacht worden, da sie den schwierigsten Fall, nämlich die Vereinigung von Sondereigentum mit ungleich großen Miteigentumsanteilen an mehreren Grundstücken, nicht geregelt hat. Dies ist nun nachträglich geändert worden. Die Bayerische Staatsregierung hat den Vorschlag unterbreitet, daß in diesem Fall die Eigentumsrechte bei der Anlegung des Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuchs als rechtswirksam entstanden gelten, soweit nicht andere, die rechtswirksame Begründung ausschließende Mängel vorliegen. Dem ist der Rechtsausschuß ohne weitere Bedenken beigetreten und hat die Annahme dieses Ergänzungsvorschlages einstimmig befürwortet.
Der Novellierungsvorschlag enthält sodann noch eine Reihe von Gesetzesänderungen, die der Arbeitserleichterung der Grundbuchämter dienen und damit zu einer Beschleunigung des Eintragungsverfahrens beitragen. Sinn der gesetzlichen Regelungen ist es, entbehrlichen Formalismus auszuschließen und durch Vereinfachung des Verfahrens die Grundbuchämter zu entlasten. Diese Vorschriften dienen aber auch den Wohnungseigentümern, die wesentlich schneller zur Eintragung und damit zum Ende der oft sehr teuren Zwischenfinanzierung gelangen werden.
Eine auch für die Wohnungseigentümer interessante Vereinfachung ist die grundbuchmäßige Behandlung von Garagenstellplätzen. In Fällen von größeren Wohneinheiten, zu denen Tiefgaragen gehören, mußten bisweilen z. B. Hunderte von Bruchteilseigentümern eingetragen werden. Bisher konnte lediglich an echten Garagen - also umschlossenen Räumen - wie auch an Keller- und Bodenräumen Sondereigentum bestellt werden. Um dies für die Praxis zu vereinfachen, wird nun in § 3 Abs. 2 der Garagenstellplatz als abgeschlossener Raum in dem Fall behandelt, in dem seine Fläche dauerhaft markiert ist. Diese Fiktion wird zweifellos eine erhebliche Erleichterung für die Praxis bedeuten.
Interessant für die Wohnungseigentümer ist ferner noch die Aufhebung des § 48 Abs. 2 Satz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes. Bisher war es Aufgabe des Richters, den Geschäftswert für die Kostenberechnung nach dem Interesse der Beteiligten an der Entscheidung festzusetzen. Hierbei war ihm allerdings als Leitlinie vorgegeben, den Geschäftswert im Regelfall entsprechend dem jährlichen Mietwert der Gebäude und Grundstücksteile anzuneh2382 
men. Dies hat in der Praxis häufig zu einer unangemessen hohen Kostenbelastung der Beteiligten geführt. Aus diesem Grunde sieht der Gesetzentwurf vor, daß die letztgenannte Vorschrift entfällt; es bleibt also dabei, daß der Richter den Geschäftswert lediglich nach den Interessen der Beteiligten festzusetzen hat.
Meine Damen und Herren, im Schrifttum sind auch noch im Hinblick auf weitere Fälle Gesetzesänderungen angeregt worden. Die Bayerische Staatsregierung wie auch das Bundesjustizministerium und der Rechtsausschuß haben jedoch davon abgesehen, diesen Anregungen zu folgen. Das Wohnungseigentumsgesetz, ,das sich in der ganz überwiegenden Anzahl seiner Bestimmungen in der Praxis bewährt hat, soll nur insoweit novelliert werden, als die Erfordernisse der Praxis dies gebieten. Dem ist nach unserer Auffassung durch den vorliegenden Gesetzentwurf in vollem Umfang Rechnung getragen worden. Die CDU/CSU-Bundestagsfraktion kann daher nur empfehlen, diesem Gesetzentwurf die Zustimmung zu geben. Ich danke Ihnen.
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