jahn (bundesminister der justiz), 1971-01-20:
Herr Präsident! Meine Damen und Herren! Die Notlage auf großen Teilen des Wohnungsmarktes ist derzeit eines der brennenden innenpolitischen Probleme. Der sich insbesondere in Ballungsgebieten verstärkende Nachfrageüberhang, dem ein für den Wohnungsneubau, aber auch für das allgemeine Preisgefüge auf dem Mietsektor besorgniserweckender Anstieg der Bau-und Bodenkosten gegenübersteht, haben das - jedenfalls für Teilbereiche - nach wie vor ungelöste Wohnungsproblem wieder verschärft in das allgemeine Bewußtsein gerückt.
Um den damit verbundenen sozialen Gefahren zu begegnen, hat die Bundesregierung bereits im August 1970 ein Gesamtprogramm beschlossen, dessen Ziel langfristig die Beseitigung der Wohnungsnot und kurzfristig der Schutz des Mieters vor den durch die heutige Marktsituation ermöglichten Mißständen und Auswüchsen ist. Wesentliches Teilstück dieses Programms ist der Ihnen vorliegende Entwurf


eines Gesetzes über Maßnahmen zur Verbesserung
des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs.
Übersteigt die Wohnungsnachfrage erheblich das Angebot, kann der Marktmechanismus nicht wirksam werden. Bei einem solchen Nachfrageüberhang geht der Vermieter mit einer Kündigung oder der Abweisung eines Mietinteressenten kein Risiko ein, weil er mit einer alsbaldigen anderweitigen Vermietung rechnen darf. Der Mieter dagegen wird in der Wahrnehmung seiner Mietrechte und in der Abwehr ungerechtfertigter, insbesondere überhöhter finanzieller Forderungen dadurch gehindert, daß er befürchten muß, seinen Wohnbedarf anderweitig nicht befriedigen zu können.
Die Marktlage führt also zu einer völligen Ungleichheit der Marktstellungen von Mieter und Vermieter, die im Interesse der sozialen Gerechtigkeit und des sozialen Friedens in einem Bereich des notwendigen Lebensbedarfes nicht hingenommen werden kann. Die Bundesregierung hält es daher für erforderlich, bis zur Herstellung ausgeglichener Marktverhältnisse die Stellung des Mieters durch besondere Schutzmaßnahmen so weit zu verstärken, daß die sich aus der mangelnden Angebotskonkurrenz ergebenden Nachteile ausgeglichen werden.
Zur Erreichung dieses Ziels sieht der Entwurf für das materielle Mietrecht einen verstärkten Bestandsschutz vor. Art. 1 enthält eine Ergänzung der Sozialklausel des § 556 a BGB. Fehlt es dem Mieter an der Möglichkeit, sich anderweitig eine angemessene Wohnung zu beschaffen, so liegt auf der Hand, daß die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine einschneidende Verschlechterung seiner sozialen Lage wäre; für diese Feststellung bedarf es keiner Entscheidung im Einzelfall. Durch die vorgeschlagene Ergänzung des § 556 a des Bürgerlichen Gesetzbuches wird klargestellt, daß ein Fehlen von Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen immer eine Härte für den Mieter bedeutet, also in jedem Fall zu einer Abwägung gegen die Belange des Vermieters zwingt.
Art. 2 des Entwurfs sieht in Gebieten mit erheblichem Wohnungsfehlbestand einen besonderen Kündigungsschutz für Mieter vor. Ich muß an dieser Stelle im Hinblick auf Mißdeutungen, die dieser Vorschlag in der Öffentlichkeit teilweise gefunden hat, ein klärendes Wort zur Zielsetzung gerade dieser Regelung sagen. Auch insoweit ist nicht an eine Besserstellung der Mieter zu Lasten berechtigter Belange des Vermieters gedacht. Die Regelung dient vielmehr allein einem gerechten Interessenausgleich zwischen den Vertragspartnern. Der Mieter muß erwarten können, daß er sich seiner Wohnung als Grundlage seiner Existenz in gebotenem Umfang sicher fühlen darf. Er muß also vor willkürlichen und unmotivierten Kündigungen, die bei ausgeglichenen Marktverhältnissen schon auf Grund der Interessenlage des Vermieters ausgeschlossen wären, gesichert sein; das gilt um so mehr, als ein notwendiger Umzug neben allen anderen Unzuträglichkeiten eine erhebliche finanzielle Belastung mit sich bringen würde. Desgleichen darf der Mieter ungerechtfertigten Forderungen des Vermieters - so etwa nicht zu rechtfertigenden Mieterhöhungsforderungen - nicht schutzlos ausgesetzt sein. Erscheint demnach ein freies Kündigungsrecht des Vermieters nach den besonderen Umständen nicht sachgerecht, so muß sich andererseits der Vermieter bei Vorliegen triftiger Gründe aus dem Mietverhältnis lösen können. Art. 2 sieht daher vor, daß in Gebieten mit einem erheblichen Wohnungsfehlbestand die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses nur noch möglich sein soll, wenn der Vermieter ein berechtiges Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Gründe, die zu einer Kündigung berechtigen sollen, sind im Gesetz beispielhaft aufgezählt. Kündigungsgrund kann auch das gerechtfertigte Streben nach einer Mieterhöhung sein. Dabei stellt der Entwurf entgegen einer zum Teil erhobenen Forderung nicht auf eine Kostenmiete als Obergrenze ab. Grundlage der Kostenmiete, deren Begriff durch die Zweite Berechnungsverordnung eine besondere Ausprägung erfahren hat, stellen die ursprünglichen Herstellungskosten dar. Diese geben aber nach Auffassung der Bundesregierung bei einer Vielzahl der betroffenen Wohnungsverhältnisse - nämlich bei Altbauwohnungen - keinen ausreichenden Anknüpfungspunkt für die heute gerechtfertigte Miethöhe ab. Nach dem Entwurf soll der Vermieter zur Kündigung mit dem Ziel der Mieterhöhung unter anderem dann berechtigt sein, wenn die Kapital- und Bewirtschaftungskosten steigen oder das Eigenkapital bei einer Beibehaltung der bisherigen Miethöhe keinen angemessenen Ertrag mehr erbringen würde. Damit wird für den Vermieter in jedem Fall ein angemessenes wirtschaftliches Ergebnis der Vermietung sichergestellt.
Gegen den in der Vorlage in diesem Zusammenhang verwandten Begriff der ,,marktgerechten Verzinsung des Eigenpakitals” sind in der bisherigen Diskussion des Entwurfs Einwände erhoben worden. Die Bundesregierung wird im weiteren Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens um eine Verdeutlichung der vorgeschlagenen Regelung insoweit bemüht sein.
Durch den besonderen Bestandsschutz des Artikels 2 bleibt der Schutz des Mieters nach der Sozialklausel des § 556 a des Bürgerlichen Gesetzbuches unberührt. Liegen für den Vermieter Gründe für die Kündigung vor, so kann sich also der Mieter gegebenenfalls noch darauf berufen, daß die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte darstellen würde, die auch unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters nicht gerechtfertigt ist.
Die Gebiete besonderen Wohnungsbedarfs, in denen Art. 2 Geltung haben soll, sollen durch die Bundesregierung mit Zustimmung des Bundesrates im Wege einer Rechtsverordnung bestimmt werden. Die Bundesregierung wird dafür Sorge tragen, daß nach Möglichkeit bereits im Gesetzgebungsverfahren Klarheit darüber besteht, welche Gebiete nach den in der Ermächtigungsnorm angeführten Kriterien unter die Regelung fallen.
Die Art. 3 und 4 des Entwurfs sehen eine Änderung der strafrechtlichen Wuchertatbestände sowie eine Neufassung der Vorschriften des Wirtschaftsstrafgesetzes über Preiserhöhungen vor. Hierdurch soll ein wirksameres Einschreiten gegen mißbräuch4934 

lich hohe Mietforderungen sichergestellt werden. Die gegenüber dem geltenden Recht weitere Fassung der strafrechtlichen Vorschrift über den Mietwucher wird es insbesondere auch ermöglichen, Fällen einer Ausbeutung der besonderen Lage bestimmter Bevölkerungsgruppen, wie sie bedauerlicherweise etwa bei Gastarbeitern nicht selten festzustellen sind, besser zu begegnen.
Bedingt durch die Wohnungsknappheit kommt der Wohnungsvermittlung eine besondere Bedeutung zu. Dabei wird die sich aus den Marktverhältnissen ergebende Situation von einzelnen Vermittlern - sei es durch mißbräuchliche Vertragsgestaltung oder durch unlautere Geschäftsmethoden - zum Nachteil der Wohnungsuchenden ausgenutzt. Diese Mißstände sollen durch das in Art. 5 enthaltene Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung ausgeschlossen werden.
Das in Art. 6 vorgeschlagene Gesetz zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen schafft die Voraussetzungen für den Erlaß eines neuen Honorarrechts für diese Berufsstände. Anlaß für eine solche Neuregelung sind - was ich hier ausausdrücklich betonen möchte - nicht Mißbrauchsfälle bei Honorarforderungen durch Architekten oder Ingenieure. Durch den Entwurf soll vielmehr unter anderem die im geltenden Recht für Architekten bestehende Unbilligkeit beseitigt werden, daß rationalisierungswirksame besondere Leistungen dann, wenn sie zur Senkung der Bau- und Nutzungskosten führen, möglicherweise eine Schmälerung des Honorars bewirken. Der Entwurf sieht daher vor, daß bei der Neuordnung des Honorarrechts für solche Leistungen besondere Honorare festgesetzt werden können. Damit soll zugleich für Architekten und Ingenieure ein finanzieller Anreiz geschaffen werden, künftig in vermehrtem Umfang derartige rationalisierungswirksame Leistungen zu erbringen und so zu einer allgemeinen Kostensenkung auf dem Bausektor beizutragen.
Die vorgeschlagenen gesetzgeberischen Maßnahmen stellen nach Auffassung der Bundesregierung einen notwendigen Beitrag zur Erhaltung des sozialen Friedens und zur Sicherung stabiler wirtschaftlicher Verhältnisse dar. Ich bitte Sie daher namens der Bundesregierung um Unterstützung des Entwurfs.
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Präsident von Hassel: Ich eröffne die Aussprache. Für die CDU/CSU-Fraktion hat der Abgeordnete Erpenbeck das Wort. Es sind 30 Minuten angemeldet.