Böger (NA), 1974-10-17:
Herr Präsident! Sehr verehrte Damen! Meine Herren! Neben dem Rechtsausschuß als dem federführenden Ausschuß hat sich auch der Städtebauausschuß eingehend mit dem vorliegenden Gesetz befaßt. Lassen Sie mich aus diesem Grunde aus dieser Sicht, im wesentlichen also aus der wohnungswirtschaftlichen Sicht im Namen der Freien Demokraten Stellung nehmen.
Zunächst möchte ich mit Nachdruck feststellen, daß entgegen manchen doch wohl allzu heftigen Vorwürfen von seiten einiger Organisationen dieses Gesetz einen abgewogenen, d. h. einen sicherlich nicht vollkommenen, aber doch vernünftigen Interessenausgleich zwischen den berechtigten Belangen sowohl des Mieters wie auch des Vermieters darstellt. Ein solcher Ausgleich ist aus der Sicht meiner Fraktion aus zwei Gründen notwendig.
Zum einen muß anerkannt werden, daß die Wohnung für den Mieter im allgemeinen mehr ist als nur eine mehr oder weniger vorübergehende Behausung. Die Wohnung ist vielmehr in den meisten Fällen für den Mieter und für seine Familie der Mittelpunkt seines Lebenskreises. Die Beziehungen zu seiner täglichen Umwelt - Arbeitsplatz, Schule, Einkäufe, Bekanntenkreis, um nur einige Faktoren zu nennen - hängen mit seiner Wohnung zusammen. Die Notwendigkeit, aus dieser Wohnung vielleicht in ein anderes Stadtgebiet umziehen zu müssen, würde nicht nur seine Behaglichkeit stören, sondern - und dies ist das Wesentliche - auch seine Lebensgewohnheiten und die seiner Familie, um mich salopp auszudrücken, mehr oder weniger „umkrempeln". Deshalb legt das Gesetz fest, daß der vertragstreue Mieter - und auf „vertragstreu" möchte ich Wert legen - nur auf Grund berechtigter Interessen des Vermieters aus seiner Wohnung herausgekündigt werden darf.
Auf der anderen Seite stehen die Vermieter, die Hauseigentümer, darunter die sehr, sehr vielen Privatleute, die oft lange Zeit gearbeitet und gespart haben, um ein Haus oder auch deren zwei zu
bauen. Sie wollten sich damit einen Vermögenswert schaffen, der möglichst wertbeständig ist, und sie wollen aus diesem ersparten Gut auch Einkünfte beziehen. Häufig sind sie darauf mehr oder weniger angewiesen. Wir wollen uns, meine Damen und Herren, freuen, daß es solche Leute gibt; denn ohne sie sähe es mit dem notwendigen Wohnbedarf in unseren Städten und Gemeinden schlecht aus.
Wir als Gesetzgeber müssen deshalb nach unserer Auffassung darauf achten, daß den Hauseigentümern die finanziellen Möglichkeiten gegeben sind, einmal den Wert ihres Hauses zu erhalten - durch Reparaturen - und zum anderen nach Möglichkeit zu mehren - durch Modernisierung. Ein guter, modernen Ansprüchen genügender und differenzierter Wohnungsbestand ist nicht nur für die Hauseigentümer von Bedeutung, sondern er ist es auch für die Mieter und für die Allgemeinheit.
Eines der Hauptprobleme dieses Gesetzes - das ging aus den Ausführungen meiner Herren Vorredner, aus dem Hearing und aus den zahllosen Zuschriften, die wir bekommen haben, hervor - ist das der Vergleichsmiete. Ich mache keinen Hehl daraus, daß die Lösung, die Eingang in das Gesetz gefunden hat, keine Ideallösung darstellt. Doch sie ist - und das möchte ich den Kritikern entgegenhalten - praktikabler und gerechter als die Lösungen, die im Hinblick auf die Wahrnehmung doch nur ganz bestimmter Interessen vorgeschlagen worden sind.
Die von der Opposition verlangte Einführung eines Mietpreisspiegels in das Gesetz ist zwar in der vorgeschlagenen Form abgelehnt worden. Doch wir erkennen gerne an, daß gegen Mietpreisspiegel grundsätzlich nicht nur keine Bedenken bestehen, sondern ihre vermehrte Einführung durchaus wünschenswert ist. Gegen die gesetzliche Verankerung im augenblicklichen Zeitpunkt sprach aber aus unserer Sicht, daß es in den meisten Städten solche Mietpreisspiegel noch gar nicht gibt, das Gesetz aber bereits am 1. Januar des nächsten Jahres in Kraft tritt.
Weiterhin darf nicht übersehen werden, daß es, falls Mietpreisspiegel eingeführt werden, eine ganze Zeitlang dauern wird, bis sie den Bürgern zur Verfügung stehen. Darüber hinaus würden den Gemeinden dadurch Aufgaben übertragen, die sie nicht ohne erheblichen finanziellen und personellen Mehraufwand durchführen können. In einer Entschließung wird die Bundesregierung gebeten, über diesen Punkt mit den Gemeinden Verhandlungen aufzunehmen.
Im übrigen glauben wir, daß dadurch, daß grundsätzlich das Prinzip der freien Beweiswürdigung für die Festlegung der Mieterhöhungen gilt, d. h. daß eine Reihenfolge oder eine unterschiedliche Wertung der Beweismittel in Übereinstimmung mit dem hier schon mehrfach zitierten Beschluß des Bundesverfassungsgerichts im Gesetz nicht vorgesehen ist, die möglichen Unzulänglichkeiten der Vergleichsmiete zu einem guten Teil ausgeschaltet worden sind. Daß sich die FDP dabei für die Festlegung der anzugebenden Vergleichsobjekte auf drei ausgesprochen hat, beruht auf den Erfahrungen der VerDr. Böger
gangenheit, die in den entsprechenden Prozessen gemacht worden sind. Denn damit werden einerseits nicht zu hohe Anforderungen an die Zahl der zu benennenden vergleichbaren Objekte gestellt, die möglicherweise gar nicht herbeigeschafft werden können; andererseits gibt die Zahl von drei Vergleichsobjekten dem Richter aber hinreichend Gelegenheit, festzustellen, ob das Verlangen nach Mietpreiserhöhung gerechtfertigt ist oder nicht.
Mieterhöhungen sind nach dem Gesetz u. a. dann zulässig, wenn der Hauseigentümer Geld in die Wohnung hineinsteckt, um Maßnahmen durchzuführen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf die Dauer verbessern, oder wenn er bauliche Veränderungen vornehmen muß, die er nicht zu vertreten hat. Eine Erhöhung des jährlichen Mietzinses um 14 % der für eine Wohnung für diese Zwecke aufgewendeten Kosten ist als angemessen anerkannt.
Ursprünglich war vorgesehen, eine Höchstgrenze für solche Mieterhöhungen festzusetzen. Die Beschränkung sollte darin bestehen, daß der um den
4%igen Kostenanteil erhöhte Mietzins den üblichen
Mietzins für den nach Durchführung der Maßnahme vergleichbaren Wohnraum - Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 % übersteigen dürfte. Die FDP hat sich mit Erfolg dafür eingesetzt, daß diese Beschränkung, „Kappungsgrenze" genannt, weggefallen ist. Grund dafür war für uns, daß es vor allem darauf ankommt, den vorhandenen und zum Teil recht alten Wohnungsbestand zu verbessern und zu modernisieren. Der Wille des Hauseigentümers zur Verbesserung oder Modernisierung wird aber gehemmt, wenn der Eigentümer von vornherein weiß, daß er die Maßnahmen finanzieren muß, ohne die Kosten dann in entsprechendem Umfang auf den Mieter, dem diese Verbesserungen ja in erster Linie zugute kommen, umlegen zu können. Deshalb erschien es uns verfehlt, die Umlegung der Verbesserungs- bzw. Modernisierungskosten auf eine höchstens 10%ige Erhöhung gegenüber der Vergleichsmiete zu beschränken. Gründliche Verbesserungen oder Modernisierungen würden dadurch in vielen Fällen unterbleiben.
Die in das Gesetz aufgenommene anteilige Umlegung der Fremdkapitalkosten auf den Mieter war auf Grund der in der Vergangenheit infolge der Zinspolitik erhöhten Zinssätze unumgänglich. Dabei war es für die FOP wesentlich, den ursprünglich für die Berücksichtigung der Zinserhöhungen vorgesehenen Stichtag vom 30. Juni 1973 auf den 1. Januar 1973 vorzuverlegen, da gerade in diesem Zeitraum eine starke Steigerung der Zinssätze zu verzeichnen war.
Ein CDU/CSU-Antrag, daß die für die Betriebskosten vorgesehenen Vorauszahlungen vom Vermieter einseitig erhöht werden können, hat die Koalition abgelehnt, und zwar deshalb, weil wir aus allgemeinen vertragsrechtlichen Prinzipien jede einseitige Änderung eines Vertrages nicht für zulässig halten. Eine Schlechterstellung des Vermieters ist damit nicht verbunden, denn die Betriebskosten werden ohnehin voll umgelegt und jährlich abgerechnet.
Für einen langfristigen Mietvertrag unterschiedliche Miethöhen festzusetzen, wie es ein Antrag vorsah, hielten wir nicht für notwendig. Nach § 1 des Gesetzes hindert nichts die Vertragsparteien daran, z. B. einen Fünfjahres-Mietvertrag zu schließen und einen Gesamtmietpreis festzulegen, wobei eine sukzessive Mieterhöhung in der Weise möglich ist, daß im ganzen der Gesamtmietpreis erreicht wird. Ein solches Verfahren darf allerdings nicht zu der Konsequenz führen, daß die Einzelrate über der Vergleichsmiete liegt; damit würde nämlich der . Sinn des Gesetzes - das Prinzip der Vergleichsmiete wurde ja eingeführt, um übermäßige Mieterhöhungen zu verhindern - aus den Angeln gehoben.
Eine Mietpreisgleitklausel einzuführen - auch das ist beantragt worden -, haben wir schon deshalb abgelehnt, weil das nicht gerade dazu beitrüge, die gegenwärtigen Bemühungen um Stabilität zu unterstützen.
Der von der CDU/CSU im Laufe der Beratungen gestellte Antrag, ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses über die gegenwärtige gesetzliche Regelung hinaus auch bei Dienst= und Genossenschaftswohnungen anzunehmen, erschien uns angesichts der Tatsache überflüssig, daß die Rechtsprechung in diesen Fällen bisher stets dem Verlangen des Vermieters entsprochen hat. Wir haben aber auch Bedenken gegen eine Aufzählung zu vieler Einzelgründe, bei denen ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses anzuerkennen ist. Man müßte dann neben Dienstverhältnissen auch - um nur ein Beispiel zu nennen - Arbeitsverhältnisse aufführen. Wie steht es außerdem mit Ausbildungsverhältnissen der verschiedensten Art? Je mehr Einzelgründe man im Gesetz aufführt, um so größer ist die Gefahr, daß alles, was nicht wortwörtlich darunterfällt, nicht als berechtigtes Interesse gilt. Das ist die Gefahr der enumerativen Aufzählung. Die Generalklausel „Insbesondere gilt" und die beispielhafte Angabe nur der wichtigsten Interessen scheinen uns zweckmäßiger und klarer zu sein.
Herausgenommen aus dem sehr weitgehenden Kündigungsschutz des Gesetzes sind auf Betreiben der FDP die Zweifamilienhäuser, in deren einer Wohnung der Vermieter selbst wohnt. Diese Häuser sind übrigens überwiegend von Bausparern errichtet. In solchen Zweifamilienhäusern - das war unser Anliegen - ist das harmonische, zumindest das störungsfreie Miteinanderwohnen von ausschlaggebender Bedeutung.
Persönliche, vom Verschulden oft unabhängige Unwägbarkeiten können das Klima zwischen beiden Parteien viel stärker und viel nachhaltiger zerstören, als es in einem Haus mit vielen Mietparteien der Fall ist. Um hier eine Kündigung durchsetzen zu können, genügt der Tatbestand der „Zerrüttung". Nachzuweisen sind aber nicht die Ursachen einer solchen Zerrüttung.
Wir glauben, mit diesem Vorschlag, der akzeptiert worden ist, auch ein Stück sozialen Friedens zu wahren. Wir sind uns dabei darüber 'im klaren, daß es
in der Bundesrepublik etwa 1,2 Millionen Häuser gibt, die unter diesen Kreis fallen. Dem Vorschlag unseres Koalitionspartners, die gesetzlichen Kündigungsfristen bei Kündigungsverlangen des Vermieters in diesen Fällen um drei Monate zu verlängern, haben wir zugestimmt, um möglicherweise auftretende Härten zu vermeiden.
Meine Damen und Herren, bei Gesamtwürdigung der heute vorgetragenen Lösung erscheint uns das vorliegende Gesetz als ein recht abgewogener Ausgleich zwischen dem Bestreben, ausreichende und den verschiedenen Ansprüchen genügende Wohnungen zu schaffen - wobei private Investitionen angeregt werden sollen, auf die wir im übrigen ja angewiesen sind -, einerseits und der Erkenntnis andererseits, daß Wohnungen kein Gut wie jedes andere ist, sondern zentraler Mittelpunkt des Familienlebens und damit ein gesellschaftspolitisch wichtiger Faktor.
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