Engelhard (bundesminister der justiz), 1982-12-10:
Frau Präsidentin! Meine Damen und Herren! Das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen dient - und es ist nicht so, wie fälschlich behauptet wurde, daß nur der Name dies besagt - der Belebung des Mietwohnungsmarktes.
Niemand kann bestreiten, daß sich Bauherren und Vermieter in der Vergangenheit zunehmend vom Markt zurückgezogen haben, während gleichzeitig die Nachfrage nach Mietwohnungen gestiegen ist. Es besteht kein Zweifel, daß das geltende Mietrecht mit eine Ursache dafür ist, daß eine starke Rezession auf dem Wohnungsmarkt festzustellen ist. Diese Entwicklung muß schnellstens gestoppt werden. Deswegen ist der Gesetzgeber aufgerufen zu handeln, und zwar nicht irgendwann, sondern jetzt zu handeln. Eine Umkehr der Entwicklung ist aber nur möglich, wenn marktwirtschaftlichen Gegebenheiten wieder mehr Geltung verschafft wird.
Die bestehenden Vorschriften sind so zu ändern, daß ein gerechter Ausgleich der schutzwürdigen Interessen der Mieter einerseits und der Vermieter anderererseits erreicht wird. Ein ausgewogenes Mietrecht hat sowohl der sozialen Bedeutung des Mietverhältnisses für die Mieter Rechnung zu tragen als auch die Interessen der Vermieter an der Wirtschaftlichkeit der Wohnungen zu berücksichtigen. Diesen Grundsatz hat das Bundesverfassungsgericht bereits im Jahre 1975 aufgestellt, und diesen Grundsatz befolgt das heute in diesem Haus zu verabschiedende Gesetz. Dieses Gesetz läßt nämlich einerseits das Kernstück des sozialen Mietrechts, den Kündigungsschutz, völlig unberührt, aber auf der anderen Seite schafft es Anreize dafür, daß Kapitalanleger wieder verstärkt in den Wohnungsbau investieren. Das kommt dann dem Mietwohnungsmarkt und damit letztlich den Wohnungssuchenden und den Mietern insgesamt zugute.
Ich habe bei anderer Gelegenheit immer, wenn wir über die Fragen des Mietrechts diskutiert haben, darauf hingewiesen, daß man sich der vollen

Konsequenz der Schwierigkeit, vor der wir heute stehen, bewußt sein muß. Würde sich das Angebot auf dem Mietwohnungsmarkt weiter verknappen und zu einer Wohnungsnot werden, dann wird man den hier vorgeschlagenen Weg gehen müssen. Eine Alternative wäre, die Versorgung breitester Bevölkerungskreise mit Mietwohnungen allein als eine Aufgabe der öffentlichen Hand anzusehen, was schon vom Finanziellen her nicht zu leisten ist.
Es hat mich vor allem deshalb verwundert, daß gegen den hier vorliegenden Gesetzentwurf ein Rundumschlag in dieser Breite gestartet worden ist, weil in der Vorlage der alten Koalition, dem Mietrechtsänderungsgesetz, erheblichste Teile dessen, was wir hier zu verabschieden haben, gleichfalls enthalten waren. Einen Punkt empfinde ich in der Tat wirklich bedrückend, daß nämlich in die Kreise der Mieter draußen im Lande durch Entstellung des heute zu verabschiedenden Gesetzestextes durch eine, wie ich fast annehmen muß, manchmal bewußt falsche Auslegung gegenüber nicht so gut Informierten eine Verunsicherungskampagne gestartet wird, die ich gerade im Vorfeld von Weihnachten wirklich nur als unpassend und gefährlich bezeichnen kann.
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Lassen Sie mich deswegen auf einige wesentliche Verbesserungen, die diese Gesetzesvorlage bringt, im einzelnen eingehen. Das Angebot an Mietwohnungen kann in nicht unerheblichem Umfang am leichtesten und schnellsten dadurch erhöht werden, daß leerstehende Wohnungen dem Markt wieder zur Verfügung gestellt werden. Diese Möglichkeit wird jetzt durch die Zulassung von Zeitmietverträgen bei erwartetem familiären Eigenbedarf des Vermieters oder vor der Durchführung erheblicher Baumaßnahmen für die Dauer von bis zu fünf Jahren eröffnet. Die Voraussetzungen für diese Zeitmietverträge neuer Art sind so klar umrissen, daß Mißbräuchen mit diesem Rechtsinstitut von vornherein ein Riegel vorgeschoben ist. Täuscht nämlich der Vermieter etwa seine Verwendungsabsicht nur vor, so wandelt sich der Zeitmietvertrag bei einem entsprechenden Verlangen des Mieters in ein unbefristetes Mietverhältnis um, oder der Vermieter macht sich in solchen Fällen voll schadenersatzpflichtig. Das Gesetz ist deshalb so gefaßt, daß Zeitmietverträge zum Zwecke des Unterlaufens des Kündigungsschutzes nicht abgeschlossen werden können.
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Durch die Zeitmietverträge neuer Art soll leerstehender Wohnraum einer zweckbestimmten befristeten Nutzung zugeführt werden. Wer sich dagegen wendet, der billigt oder nimmt hin, daß Wohnungen, ja, ganze Wohnblocks leerstehen, was wiederum in der Vergangenheit häufig ein starker Anreiz oder eine Ursache für Hausbesetzungen war. Diesen Mißständen will jedenfalls diese Regierung
gerade abhelfen. Auch deshalb muß der vorliegende Entwurf bald Gesetz werden.
Die Zulassung der Staffelmiete im Bereich des Neubaus schafft einen besonderen Anreiz für Investitionen auf dem Wohnungsmarkt, denn die Staffelmiete gibt eine bessere Kalkulationsmöglichkeit für die oft schwierige Anfangsphase beim Neubau. Dadurch erleichtert sie dann Investitionsentscheidungen der Kapitalanleger. Nach der Gesetzesvorlage kann für einen Zeitraum von jeweils zehn Jahren die Miete in ganz bestimmter Höhe im voraus vereinbart werden.
Daß die Staffelmiete darüber hinaus auch für den Wohnungsbestand vorgesehen ist, hat seine guten Gründe. Dadurch wird die Möglichkeit geschaffen, bei den voraussehbaren Verlusten beim Neubau zu einer Mischkalkulation zu greifen.
Wenn nun in der Debatte behauptet wird, durch die Einführung der Staffelmiete werde die Vergleichsmiete ausgehöhlt und ausgehebelt, so trifft dies nicht zu. Richtig ist vielmehr folgendes: Voraussetzung für die Erhebung der Staffelmiete ist - dies wird man draußen in den Diskussionen und in den Einzelgesprächen immer wieder mit aller Deutlichkeit sagen müssen - eine entsprechende ausdrückliche Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien. Das heißt, Staffelmiete kann der Vermieter nur dann verlangen, wenn der Mieter damit einverstanden ist. Daraus folgt: Fehlt es an einer solchen Vereinbarung, bleibt es bei der Vergleichsmiete. Das gilt insbesondere für die sogenannten Altverträge, also die jetzt bestehenden Verträge, in denen eine Staffelmiete nicht vereinbart ist. Der Vermieter hat in diesen Fällen nicht das Recht, nach Inkrafttreten dieses Gesetzes von seinem Mieter zu verlangen, daß dieser mit ihm jetzt einen neuen Vertrag mit Staffelmiete abschließt, nur weil es dieses Gesetz gibt. Ich meine, dies muß gerade draußen in der Diskussion immer wieder mit aller Deutlichkeit gesagt werden, weil die Bestimmung draußen bewußt sinnentstellend dargestellt wird.
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Es muß ein Weiteres zu den Überlegungen gesagt werden, die die Mieter im einzelnen werden anzustellen haben. Die Vereinbarung eines Staffelmietvertrages kann im Einzelfall durchaus auch im Interesse des Vermieters liegen. Zum einen ist dann nämlich eine dem Mieter bei Vertragsschluß betragsmäßig bekannte Mietsteigerung für die nächsten Jahre vorgesehen. Zum anderen darf nicht vergessen werden, daß während der Laufzeit eines Staffelmietvertrages jegliche andere Mieterhöhung, und sei es eine aus Gründen der Modernisierung oder der Erhöhung der Kapitalkosten, kraft Gesetzes ausdrücklich ausgeschlossen ist. Auch dies ist ein wichtiger Umstand, der vom Mieter im Einzelfall mit zu bedenken sein wird.
Es ist von mir bereits hervorgehoben worden, daß es im Grundsatz bei der Vergleichsmiete verbleibt. Der Begriff der Vergleichsmiete wird allerdings


durch den vorliegenden Gesetzentwurf aktualisiert.
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Künftig werden nur noch Mietzinsvereinbarungen und Änderungen aus den letzten drei Jahren herangezogen werden können. - Auch durch die Entwicklung großer stimmlicher Lautstärke, Herr Kollege, wird sich nichts an dem uns vorliegenden Gesetzentwurf ändern.
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Auch in den Mietspiegel werden künftig nur solche Mieten eingehen, und damit orientiert sich die Vergleichsmiete stärker als früher am aktuellen Marktgeschehen. Schließlich ist die Miete ja nichts anderes als der Preis für eine wirtschaftliche Leistung, für eine wirtschaftliche Leistung besonderer Bedeutung. Deswegen muß selbstverständlich dieser ganze Komplex in sozial vertretbarem Umfang gesehen werden.
Den schutzwürdigen Interessen der Mieter wird insofern durch die Einführung der sogenannten Kappungsgrenze Rechnung getragen. Hiervon ist bereits gesprochen worden. Man wird auch hier mit allem Nachdruck den draußen vielfach vorzufindenden Vorstellungen entgegentreten müssen, als sei etwa in diesem Gesetz vorgeschrieben - zwar nicht mehr, aber mindestens in dieser Höhe -, in den nächsten drei Jahren die Miete um 30% anzuheben.
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Davon kann überhaupt im einzelnen nicht die Rede sein.
Das neue Gesetz sieht ferner eine Straffung des Mieterhöhungsverfahrens vor. Auch darauf ist bereits im einzelnen hingewiesen worden. Das Verfahren zur Mieterhöhung wird von formalen Schwierigkeiten befreit. Künftig kann sich der Vermieter zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens auch auf Vergleichsmieten aus dem eigenen Wohnungsbestand berufen. Nur orientiert sich die Erhöhung weiter an der Vergleichsmiete.
Entgegenzutreten ist der Meinung, daß, was für eine Miete im Einzelfall immer vorhanden sein mag, auf die man sich berufen kann, materiell für den Vermieter im Mieterhöhungsverfahren alles durchsetzbar wäre. Deswegen kann auch gar nicht die Rede davon sein, daß, wie vielfach argumentiert wird, hier ein Selbstbedienungsladen für Großvermieter eröffnet worden wäre.
Die schutzwürdigen Belange der Mieter werden überdies durch zivilrechtliche Regelungen weiterhin gesichert. Sowohl das Ordnungswidrigkeiten-wie das Strafrecht stellen wie bisher die erforderlichen Ahndungsmöglichkeiten gegen Verstöße zur Verfügung. Ob eine Miete wucherisch ist, wird weiterhin an der Vergleichsmiete gemessen. Ein Vermieter wird bei Überschreiten der Wuchergrenze daher in demselben Umfange wie bisher strafrechtlich belangt werden können und belangt werden müssen.
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Schließlich wird durch die Gesetzesvorlage gewährleistet, daß dem Vermieter die zur Erhaltung des Wohnungsbestandes erforderlichen Baumaßnahmen nicht ungebührlich erschwert werden. Dies geschieht durch eine Vereinheitlichung und Neuregelung der Duldungspflicht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen. Es muß dem Vermieter gestattet sein, seine vermieteten Räume ohne ein Widerspruchsrecht des Mieters wenigstens in einen Zustand versetzen zu können, der in dieser Wohngegend allgemein üblich ist. Andererseits aber wird der Mieter durch die neuen Vorschriften vor besonders aufwendigen Maßnahmen, den sogenannten Luxusmodernisierungen, jetzt besser geschützt, und dieser Schutz erfolgt mit vollem Recht, wie ich unterstreichen möchte.
Ich möchte abschließend
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darauf hinweisen, daß das soziale Mietrecht trotz dieser wesentlichen Verbesserungen in seinem Kernstück, dem Kündigungsschutz, völlig unangetastet bleibt. Der vertragstreue Mieter braucht den Verlust seiner Wohnung auch künftig nicht zu befürchten.
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Vor allem aber stellt die Gesetzesvorlage eine solide Grundlage für mehr Marktwirtschaft im Mietrecht her.