Helmrich (NA), 1977-03-24:
Herr Präsident! Meine Damen und Herren! Mit der vorliegenden Novelle kommen wir zu einem Teilstück sozialer Marktwirtschaft, über die heute in diesem Hause soviel gesprochen worden ist. Das Wohnungseigentumsgesetz von 1951 ist ein Stück sozialer Marktwirtschaft, ein Stück Vermögensbildungspolitik, wie wir sie in diesem Hause seit fast 30 Jahren vertreten. Dieses Gesetz hat sich im Grundsätzlichen im Laufe der letzten 25 Jahre bewährt. Die Kritik daran und die hier in diesem Zusammenhang interessierenden Änderungswünsche sind in erster Linie in den letzten Jahren aufgetaucht. Die Kritik und in ihrer Folge die hier vorliegende Novelle befassen sich besonders mit zwei Fehlentwicklungen, die in der Praxis aufgetreten sind.
Zum einen sind Wohnanlagen entstanden, die mit mehreren hundert Eigentumswohnungen viel zu groß sind; zum Teil umfassen diese Anlagen sogar über tausend Eigentumswohnungen. Eine derartige Anzahl von Wohnungseigentümern kann kaum in Versammlungsräumen untergebracht werden. Schwerer wiegt aber, daß in solchen Mammutversammlungen die demokratischen Kontrollmechanismen kaum noch greifen. Wie soll in diesen Versammlungen, in denen - wie heute hier über den Jahreswirtschaftsbericht - über die Rechnunglegung des Verwalters beschlossen werden soll, noch beraten werden? Hier in diesem Hause sind wir 518 Personen, und in solchen Eigentümerversammlungen müßten über 1000 Personen untergebracht werden, und Sie alle wissen, wie schwer es schon hier ist, zu Wort zu kommen. Wie soll dann dort noch vernünftig beraten werden?
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In diesen Fällen wird die Stellung des Verwalters zu stark, der einzelne kann in solchen Fällen die Möglichkeit verlieren, konkret auf die Verwaltung seines Eigentums Einfluß zu nehmen. Das ist dann in diesen Fällen sicher ein Mißstand.
Der zweite Komplex, mit dem sich die Novelle befaßt, ist die Gemeinschaftsordnung. Sie ist sozusagen das Grundgesetz, nach dem die Wohnungseigentümer eventuell ein Leben lang miteinander auskommen müssen. Das Gesetz sieht in der heutigen Form vor, daß die Bauträger zunächst die Gemeinschaftsordnung von sich aus fabrizieren müssen, erst danach die Wohnungen verkaufen können, und erst dann ist später die Wohnungseigentümerschaft komplettt. Diese Eigentümergemeinschaft kann dann nach der derzeitigen Fassung des Gesetzes diese Gemeinschaftsordnung nur noch einstimmig ändern. Diese Einstimmigkeit kommt praktisch einer Unabänderbarkeit gleich, weil sich in der Regel bei einer so großen Zahl immer jemand findet, der dagegen stimmt. Dies ist insbesondere dann ein Mißstand, wenn die Gemeinschaftsordnung mehr an den Interessen des Verkäufers und des Verwalters als an den Interessen der zukünftigen Wohnungseigentümer ausgerichtet ist. Auch dieser Komplex kann damit im Einzelfall unerträglich sein.
Diese in der Praxis aufgetretenen Erscheinungsformen von Wohnungseigentumsgemeinschaften, in
denen die Kontrolle des Verwalters schlecht funktioniert und unerwünschte Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung praktisch unabänderbar sind, untergraben die Rechtsstellung des einzelnen Wohnungseigentümers. Was nutzt es, wenn jemand jahrelang spart, sich dann eine Eigentumswohnung kauft, darin anonym verwaltet wird und dann mit einer „unabänderbaren Hausordnung" sich praktisch wie ein Mieter fühlt? Das ist nicht die Freiheit, die wir mit unserer Vermögensbildungspolitik im einzelnen schaffen und unterstützen wollen. An diesen Punkten soll, soweit möglich und soweit erforderlich, eine Korrektur des Gesetzes erfolgen. Die CDU/CSU- Fraktion begrüßt es, daß die geschilderten Sachverhalte durch diesen Gesetzentwurf in die parlamentarische Debatte gebracht worden sind.
Hier in der ersten Lesung ist nicht der Raum, schon auf die Lösungsvorschläge im einzelnen einzugehen. Wir werden die in der Novelle enthaltenen Lösungsvorschläge eingehend prüfen und beraten, wobei selbstverständlich auch die Anregungen und Bedenken der Bundesregierung einbezogen werden sollen. Lassen Sie mich an dieser Stelle, in der ersten Lesung, nur ausführen, daß sich die Erörterung meines Erachtens insbesondere auf drei Schwerpunkte beziehen muß.
Erstens stehen uns bisher keine Unterlagen über das Ausmaß der geschilderten Fehlentwicklungen zur Verfügung. Wir müssen fragen, ob es sich bei diesen Entwicklungen nur um Erscheinungen während des Baubooms am Anfang der 70er Jahre handelt, einer Zeit, in der wir einen ausgesprochenen Verkäufermarkt hatten, oder ob sich jetzt, wo der Käufer auf dem Wohnungseigentumsmarkt wesentlich wählerischer geworden ist, diese Tendenz möglicherweise fortsetzt, es sich also tatsächlich um eine dauerhafte Fehlentwicklung handelt.
Der zweite Schwerpunkt der Prüfung wird sich mit der Größe der Wohnanlagen befassen. Wir werden zu fragen haben, ob es richtig ist, wenn der Enwurf die zukünftige Größe der Wohnungseigentumsanlagen auf maximal 100 Wohnungen generell beschränkt. Wir werden dabei zu prüfen haben, ob das im Hinblick auf den Eigentümer des Grundstücks, im Hinblick auf das Eigentum des Bauträgers mit Art. 14 des Grundgesetzes vereinbar ist. Was machen wir in Fällen, in denen ein rechtskräftiger Bebauungsplan vorhanden ist, der größere Bebauungsmöglichkeiten vorsieht, als sie nunmehr nach dem Entwurf des Wohnungseigentumsgesetzes zugelassen würden?
Der dritte Schwerpunkt muß meines Erachtens in der Abwägung der Frage liegen, inwieweit wir zwingende Vorschriften für die Aufstellung der Gemeinschaftsordnung schaffen wollen. Wir treffen damit nämlich auch die kleinen Wohnungseigentümergemeinschaften, in denen die Gemeinschaftsordnung tatsächlich konkret ausgehandelt und vereinbart wird. Wir werden zu fragen haben, wie weit wir in diesen Fällen in das Prinzip der Vertragsfreiheit, die in diesem Gesetz vorgesehen ist, eingreifen wollen.
Meine Damen und Herren, diese Hinweise mögen für die erste Lesung genügen.
Ich komme damit zum Schluß, habe jedoch abschließend noch eine Bitte, die sich an die Bundesregierung richtet. Die Bundesregierung hat zu diesem Gesetzentwurf Stellung genommen und in dieser Stellungnahme angekündigt, daß auch von ihr zu diesem Komplex eventuell noch ein Gesetzentwurf kommen werde. Das bleibt ihr natürlich freigestellt. Aber ich frage: Wäre es nicht rationeller, sie würde ihre Weisheit bei der Beratung dieses Gesetzentwurfs mit einbringen? Wenn sie das nicht selber tun will, steht ihr ja immer der Weg über die Koalitionsfraktionen frei. Dieser Weg ist auch nicht unüblich, wie jetzt gerade das Gesetz über die elterliche Sorge zeigt. Ich rege das nur an, weil ich meine, man sollte nicht immer nur auf den Bundesrat schimpfen und über ihn herziehen, wenn man selber die Möglichkeit hat, sich kooperativ an einer Beratung zu beteiligen, diese Möglichkeit jedoch nicht nutzt.
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