Eckhart Pick (NA), 1992-05-07:
Frau Präsidentin! Meine Damen und Herren! Die SPD-Bundestagsfraktion bringt heute zwei Initiativen ein, die äußerlich verschiedene Sachgebiete betreffen: das Wohnungseigentumsgesetz einerseits und das Mietrecht andererseits. Aber es gibt doch eine gewisse Verknüpfung. Beide Fälle haben im Grunde mit dem Mangel an geeigneten Räumlichkeiten zu tun, an Wohnräumen einerseits und an Geschäftsräumen andererseits. In beiden Fällen handelt es sich auch um ein soziales Problem, bei unterschiedlichen Ursachen, aber mit ähnlichen Wirkungen auf die Existenz der Betroffenen.
Ich werde mich dem ersten Gesetzantrag der SPD, dem Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes, zuwenden. Zu der anderen Initiative der SPD werden noch Kollegen von mir sprechen. Ich möchte im Rahmen der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes das Problem der Umwandlung, mit dem wir uns hier auseinandersetzen wollen, an einem Beispiel beleuchten.
Ein kapitalkräftiger Interessent erwirbt in einer Großstadt ein älteres Mietshaus, in dem Mietparteien zum Teil schon seit Jahrzehnten leben. Da der Erwerber dieses Anwesens von vornherein keine Absicht hat, sich mit den Mietern über Mieterhöhungen herumzustreiten, beschließt er, das Gebäude in Wohnungseigentum aufzuteilen und die Wohnungen dann an Interessenten zu veräußern. Er rechnet sich dabei mit Sicherheit einen schönen Gewinn aus.
Aber bevor es soweit ist, braucht er zunächst von der Baubehörde eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, eine Bescheinigung - ich drücke das hoffentlich unbürokratisch aus -, daß jede Wohnung auch als eine separate Einheit existieren kann. Die Baubehörde prüft den Antrag und entscheidet: Die Baugenehmigung wird nicht erteilt, und zwar mit der Begründung, daß die Bausubstanz nicht den heutigen Anforderungen an Wärmedämmung, Schall- und Lärmschutz entspricht.
Unser Eigentümer ist aber hartnäckig. Er bleibt bei der Aufteilung in Wohnungseigentum und geht nun zum Grundbuchamt und stellt dort einen entsprechenden Antrag auf Eintragung und Anlage der Wohnungsgrundbücher. Das Grundbuchamt seinerseits schaut sich den Aufteilungsplan an und verfährt dann auch wie geheißen, d. h. es läßt das Wohnungseigenturn trotz der gegenteiligen Entscheidung der Baubehörden entstehen.
Was ist nun die Erkenntnis aus diesem Sachverhalt? Es gibt - das müssen wir festhalten - eine gegensätzliche Rechtsprechung zur Frage der Abgeschlossenheit zwischen der Verwaltungsgerichtsbarkeit auf der einen Seite und der ordentlichen Zivilgerichtsbarkeit auf der anderen Seite.
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- Richtig. Die ordentliche Gerichtsbarkeit stellt
- das ist höchstrichterlich entschieden - geringere Anforderungen an die Abg eschlossenheitsbescheinigung als die Baubehörde, die ja eigentlich dafür zuständig ist.
Nun hat der Bundesgerichtshof den Gemeinsamen Senat der Obersten Bundesgerichte angerufen, weil er von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes abzuweichen gedenkt - ein Vorgang, der in unserer höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht allzuoft vorkommt.
Meine Damen und Herren, wir wollen mit diesem Antrag zweierlei erreichen: Wir wollen erstens Rechtssicherheit schaffen. Wir wollen zweitens verhindern, daß Wohnungseigentum entsteht, das diesen Namen nicht verdient, weil es nach dieser Rechtslage auch an heruntergekommenen Baulichkeiten mit hohem Instandsetzungsbedarf entstehen kann.
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Wir wollen auch die Wohnungseigentümer schützen, insbesondere wenn Mieter vor der Frage des Erwerbs ihrer Wohnung stehen, z. B. in unserem Fall, weil sie sonst Gefahr laufen, aus ihrer Wohnung verdrängt zu werden, da die Wohnungen veräußert werden und dann andere - die Erwerber - entsprechend Bedarf geltend machen. Es ist also unser Ziel, auch die Erwerber vor dem Erwerb eines Fasses ohne Boden zu schützen.
Es ist schon eine Merkwürdigkeit - man kann es auch als Skandal bezeichnen -, daß dieses Umwandlungsunwesen auch noch staatlich durch Steuererleichterungen bei jedem einzelnen Verkaufsfall belohnt wird,
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und zwar ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung und ungeachtet der Tatsache, daß kein einziger Quadratmeter neuen Wohnraums entsteht. Das ist eine der Ungereimtheiten unserer Wohnungsbauförderung. Die neue Broschüre des Bundesfinanzministers „Bauen, Kaufen, Steuern sparen" ist heute auf meinen Tisch gekommen; darin ist die Anleitung und sogar die Anweisung dazu enthalten, das so zu praktizieren.
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Ich möchte, um Mißverständnisse auszuräumen, ausdrücklich sagen: Unser Antrag, der das Wohnungseigentum betrifft, hat nicht in erster Linie den Schutz von Mietern ganz allgemein zum Ziel, weil das WEG das einerseits gar nicht leisten kann. Dafür haben wir das Mietrecht, insbesondere § 564 b Abs. 2 BGB, der ja die Mieter vor Umwandlungen und Verdrängung in einem bestimmten Zeitraum schützen kann.
Natürlich gibt es mit unserem Antrag auch einen gewissen mittelbaren Schutz der Mieter, denn die Aufteilung in Wohnungseigentum soll erschwert werden, soweit es Altbauten betrifft, die nicht die entsprechenden Voraussetzungen bieten, wie wir sie von einer modernen Wohnung verlangen können.
In diesem Zusammenhang ist auch darauf hinzuweisen, daß dieses Umwandlungsunwesen auch dazu führt, daß große strukturelle Änderungen in den Quartieren der Großstädte mit den negativen Folgen für die alteingesessenen Mieter erfolgen. Auch die Verbände und, ich darf sagen, sogar die Makler verfolgen diese Entwicklung mit großer Sorge, denn diese Strukturveränderungen gehen nicht nur zu Lasten der Mieter, sondern im Grunde auch zu Lasten einer geordneten Stadtentwicklung.
Mieter sind ebenfalls betroffen; das sagte ich schon. Aber es geht uns im Grunde um den Mißbrauch der Grundidee, die in dem Wohnungseigentum enthalten ist: daß hier ein anständiges, modernes, den Anforderungen an Schall- und Wärmedämmung entsprechendes Wohnungseigentum begründet wird. Wir wollen nicht, daß hier ein Wohnungseigentum zweiter Klasse entstehen kann.
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Wir erwarten, meine Damen und Herren, daß sich die anderen Fraktionen mit unseren Vorschlägen auseinandersetzen, und wir hoffen, daß wir eine lebhafte Diskussion in den Ausschüssen führen können.
Vielen Dank.
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