mechthild dyckmans (NA), 2013-02-28:
Das Gesetz zur Stärkung des Verbraucherschutzes

im notariellen Beurkundungsverfahren hat das Ziel,
unlauteren Geschäftspraktiken entgegenzuwirken. Ausgangspunkt ist, dass seit den 90er-Jahren vermehrt
minderwertige Immobilien an Verbraucher als Vermögensanlage oder Altersvorsorge verkauft werden.
Diese sogenannten Schrottimmobilien haben einen erheblich geringeren Verkehrswert als der vom Verbraucher zur Begleichung des Kaufpreises aufgenommene
Kredit. Bei einem vorzeitigen Verkauf oder einer
Zwangsversteigerung der Immobilien können die Verbraucher daher existenzbedrohende Verluste erleiden.

Schon im Jahre 2002 wurde daraufhin das Beurkundungsgesetz ergänzt, um Verbraucher besser vor solZu Protokoll gegebene Reden


chen Schrottimmobilienkäufen zu schützen. Der
Schutzbedarf des Verbrauchers ergibt sich in diesem
Fall aus seiner strukturellen Unterlegenheit gegenüber dem Bauträger oder Vertriebsunternehmer. Mit
der Einführung des § 17 Abs. 2 a Satz 2 Nr. 2 BeurkG
sollte dem Verbraucher ausreichend Zeit - in der Regel
zwei Wochen - gegeben werden, um den Inhalt des
Rechtsgeschäftes prüfen zu können und keine übereilte
Entscheidung zu treffen.

In der tatsächlichen Praxis ist § 17 Abs. 2 a Satz 2
Nr. 2 BeurkG seiner Warn- und Schutzfunktion jedoch
kaum gerecht geworden. Deshalb sollen mit diesem
Gesetzentwurf aufgetretene Schutzlücken im Beurkundungsgesetz geschlossen werden und es der Dienstaufsicht über die Notarinnen und Notare erleichtert werden, die Einhaltung der Regelung zu kontrollieren.

Die Schutzlücken sind dadurch entstanden, dass die
derzeitige Regelung nicht ausdrücklich verlangt, dass
der Beurkundungstext dem Verbraucher vom Notar
selber überlassen wird. Der Text kann auch durch einen Unternehmer - zum Beispiel dem Bauträger oder einem Vertriebsmitarbeiter dem Verbraucher zur
Verfügung gestellt werden.

Diese Praxis hat dazu geführt, dass sich der Verbraucher bei Fragen zu dem Beurkundungstext in aller
Regel an die Person wendet, von der er den Text erhalten hat. Da aber der Bauträger oder der Vertriebsmitarbeiter ein eigenes Interesse am Zustandekommen
des Vertrages hat, wird eine objektive Aufklärung über
Risiken und Nachteile für den Verbraucher durch diese
Personen kaum stattfinden. Vielmehr dürften eigene
Interessen des Unternehmers bei einer „Aufklärung“
des Verbrauchers im Vordergrund stehen. Der Gedanke des Verbraucherschutzes wird durch diese
Handhabung umgangen.

Für den Notar muss die Einhaltung der Frist für den
Verbraucher von zwei Wochen nachvollziehbar sein.
Bei Überlassung des Beurkundungstextes durch Dritte
ist die Einhaltung der Zweiwochenfrist für den Notar
nicht kontrollierbar. Der Verbraucher kann in vielen
Fällen die Bedeutung und die Tragweite dieser Zweiwochenfrist nicht richtig einschätzen. Er fühlt sich genötigt, sie fälschlicherweise zu bejahen, da er dies als
rein formalistisches Verfahren einschätzt. Der Verbraucher ist deshalb nicht vor einem übereilten Handeln ausreichend geschützt; er ist sich der Tragweite
seiner Entscheidung nicht bewusst.

Genau an diesen derzeitigen Schlupflöchern setzt
der Gesetzentwurf an. § 17 Abs. 2 a Satz 2 Nr. 2
BeurkG soll künftig den Notar oder seinen Sozius verpflichten, den Beurkundungstext dem Verbraucher
zwei Wochen vor der Beurkundung selbst zu überlassen. Der Notar soll sowohl die Überlassung des Beurkundungstextes, wie auch - in seltenen Fällen - die
Unterschreitung der Zweiwochenfrist dokumentieren.
Damit wird die tatsächliche Ausgestaltung einer notariellen Beurkundung gegenüber dem Verbraucher konkretisiert und die Warn- und Schutzfunktion der notariellen Beurkundung wiederhergestellt.

Die zwingende notarielle Begleitung bei einem Immobilienkauf als Schutz für den Verbraucher ist auch
Ausdruck der besonderen Stellung der Notare. Sie können nicht nur rechtlich über Gefahren oder Risiken
eines Geschäfts aufklären, sondern sind in ihrer Funktion als Rechtspflegeorgan unabhängige und unparteiische Betreuer der Beteiligten. Notare sind Träger eines öffentlichen Amtes und Teil der vorsorgenden
Rechtspflege. Daraus ergibt sich bereits eine Aufklärungspflicht für besonders risikoreiche Geschäfte. Verbraucher sind deshalb bei Notaren in guten Händen.

Anders als im Gesetzentwurf des Bundesrates vorgesehen, bedarf es der Feststellung im Gesetzestext
zur Kostenlosigkeit der Neuregelung nicht. Zum einen
passt eine kostenrechtliche Regelung von der Systematik her nicht ins Beurkundungsgesetz. Zum anderen
fehlt es bereits an einem Gebührentatbestand; das
macht eine Aussage über die Kostenfreiheit überflüssig.

Soweit der Gesetzentwurf vorsieht, bei einer Verletzung der Pflicht des Notars zur Überlassung des Beurkundungstextes oder der Nichteinhaltung der ZweiWochen-Frist ohne Begründung disziplinarische Maßnahmen einzuleiten, halte ich dies für angemessen. Die
vorgeschlagene Änderung der Bundesnotarordnung
wird Pflichtverstößen wirksam entgegenwirken. Eine
einschneidende Disziplinarmaßnahme wie die Amtsenthebung muss jedoch restriktiv gehandhabt werden
und darf nur bei groben beziehungsweise mehrfachen
Pflichtverletzungen gegen § 17 Abs. 2 a Satz 2 Nr. 2
BeurkG zulässig sein.

Mit diesem Gesetzentwurf entwickeln wir die
Grundlage eines praxisgerechten Verbraucherschutzes
weiter. Denn ob ein Gesetz die gewünschte Wirkung
entfaltet, zeigt sich oft erst bei seiner Anwendung.
Durch diese Klarstellung im Beurkundungsgesetz wird
der Verbraucher besser und objektiv aufgeklärt. Erst
durch eine qualitative und objektive Aufklärung von
Vor- und Nachteilen eines Rechtsgeschäfts ist eine eigenständige und abwägende Meinungsbildung für den
Verbraucher überhaupt möglich.