Norbert Geis (NA), 2008-05-29:
Der Klimawandel ist zu einem großen Thema in der

Gesellschaft und in der Politik geworden. Zuweilen kann
man zwar den Eindruck gewinnen, dass es sich dabei um
eine in der Politik übliche Übertreibung handelt, weil das
Thema gerade Konjunktur hat. Auch kann man die Befürchtung hegen, dass im Kielwasser des Klimaschutzes
wirtschaftliche Ziele verfolgt werden, die wenig mit Klimaschutz zu tun haben, die aber ohne die Diskussion um
den Klimaschutz nicht durchzusetzen wären. Auch ist ein
gewisser Öko-Nihilismus in dieser Diskussion erkennbar.
Dennoch darf dieses dringlich politische Anliegen nicht
bagatellisiert werden. Für die Frau Bundeskanzlerin, die
Bundesregierung und die Koalition ist der Klimaschutz
ein zentrales politisches Vorhaben, das Schritt für Schritt
umgesetzt werden soll. Deshalb hat die Bundesregierung
rechtzeitig zur 13. Vertragsstaatenkonferenz vom 3. bis
14. Dezember 2007 auf Bali ein integriertes Energie- und
Klimaprogramm vorgelegt, dass, so die Bundesregierung,
weltweite Maßstäbe setzen soll. Beim Klimaschutz geht es
um einen Ausgleich der weltweit steigenden Energienachfrage und den dadurch mit verursachten Klimawandel.

Die Eckpunkte dieses „integrierten Energie- und Klimaprogramms“ der Bundesregierung beinhalten zahlreiche Umgestaltungen und Erweiterungen von bereits bestehenden Regelungen. Es geht um umfangreiche
Investitionsverpflichtungen. Es geht vor allem auch darum, regenerative Energie in vermehrtem Maße zu nutzen. Deshalb ist ein sogenanntes „Regenerationswärmegesetz“ vorgesehen mit weiteren, für den Wärmemarkt
notwendigen, Maßnahmen.

Bei all diesen Vorhaben geht es darum, die Energieversorgung langfristig zu sichern und gleichzeitig den Klimaschutz voranzutreiben.

Der Antrag der FDP erhebt nun den Vorwurf, dass die
Bundesregierung bei diesem Vorhaben zu wenig den
Wohnbereich berücksichtigt, in welchem ein hoher Energieverbrauch stattfindet und in welchem deshalb auch
eine hohe Klimagefährdung entsteht. So wird der Vorwurf
gemacht, dass die Bundesregierung es versäumt habe, für
die Vermieter hinreichende Anreize zu schaffen, um eine
energetische Sanierung privater Mietshäuser voranzutreiben. Insbesondere erhebt der Antrag den Vorwurf,
dass ein Haupthindernis für eine stärkere energetische
Sanierung im Gebäudebereich das Mietrecht sei, das von
der Bundesregierung aber überhaupt nicht ernsthaft angetastet werde.

In dem Antrag werden deshalb sechs Punkte angeführt, von deren Umsetzung sich die FDP letztlich eine
bessere Energieversorgung und einen besseren Klimaschutz erwartet. Allerdings wird in dem Antrag nicht immer sauber zwischen den Fragestellungen unterschieden.
Bei genauerer Strukturierung geht es um folgende Problemfelder:

Erstens. Mieterhöhung nach Sanierungsmaßnahmen,
die eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser
bewirken ({0}).

Angesichts der stark gestiegenen Energie- und Heizkosten und der weltweiten Bemühungen um eine Reduzierung der CO2-Emissionen besteht ein Interesse daran,
den Energieverbrauch in Gebäuden der Privathaushalte
({1}) möglichst zu senken. Für Neubauten werden daher zunehmend strengere Vorgaben hinsichtlich
Wärmedämmung etc. erlassen. Schwieriger als die Schaffung und Umsetzung energetischer Standards für Neubauten ist es freilich, eine energetische Sanierung des
alten Wohnbestandes ({2}) voranzutreiben. Dabei geht es in der Regel um
moderne Heizanlagen und Wärmedämmungsmaßnahmen. Bei solchen Maßnahmen entstehen in der Regel
ganz erheblich Kosten, die häufig sowohl die Gebäudeeigentümer als auch die Mieter überfordern dürften. Deshalb auch hat der Gesetzgeber solche energetischen Sanierungsmaßnahmen für bestehende Wohnräume nicht
verpflichtend vorgeschrieben. Vielmehr soll durch finanzielle Förderung ein Anreiz geschaffen werden, einen
Eigentümer zur energetischen Sanierung bestehender
Gebäude zu bewegen. Dies dürfte sicherlich auch der
richtige Weg sein. Außerdem wurde im Mietrecht eine Regelung geschaffen, wonach der Eigentümer/Vermieter die
jährliche Miete um 11 Prozent der Sanierungskosten
({3}) erhöhen kann, wenn er bauliche Maßnahmen
durchgeführt hat, die eine nachhaltige Einsparung von
Energie oder Wasser bewirken ({4}).

Immerhin ist zu bedenken, dass solche Mieterhöhungen, die durch Modernisierungsanlagen veranlasst sind,
den Mieter erheblich belasten können. Entfallen bei einer
größeren Gebäudesanierung etwa 20 000 Euro Kosten
auf die Wohnung des Mieters, so gibt dies eine dauerhafte
Erhöhung der jährlichen Miete um 2 200 Euro. Allerdings kann der Mieter infolge der Sanierung Heizkosten
einsparen.

Die Vermieterseite hat wiederholt Kritik geübt, dass
die Anforderungen an die Modernisierungsmieterhöhung
({5}) zu hoch seien.

In diesem Zusammenhang sind die Ziffern 1, 4, und 5
des FDP-Antrages zu sehen:

a. Ziffer 1. des Antrages:

Der Vorschlag geht - soweit ersichtlich - dahin, dass
nach einer energetischen Sanierung eine Mieterhöhung
möglich sein soll, deren Höhe sich nicht an Kosten der
Sanierungsmaßnahme, sondern an der Betriebskostenersparnis orientiert. Auf den ersten Blick erscheint dies
richtig, da der Zusatzbelastung für den Mieter jeweils
eine äquivalente Einsparung gegenüberstehen würde.
Fraglich allerdings ist, ob eine derartige Regelung in der
Praxis durchführbar wäre. Der Mieter hätte es in der
Hand, die Mieterhöhung „abzuschöpfen“, indem er hohe
Heizkosten produziert. Die Berechnung der Betriebskostenersparnis würde außerdem einen erheblichen Verwaltungsaufwand erfordern und birgt hohes Streitpotenzial.

b. Ziffer 4. des Antrages:

Die Anforderungen an die Darlegung der für die jeweilige Wohnung aufgewendeten Sanierungskosten ergeben sich aus § 559 b BGB und erscheinen angesichts der
oft erheblichen Auswirkungen auf die Miethöhe nicht
überzogen. Aus der Rechtsprechung zu § 559 b BGB ergeben sich jedenfalls keine Anhaltspunkte für überzogene
Anforderungen an die Darlegungslast des Vermieters.
Deshalb sieht die Bundesregierung auch derzeit keine
Notwendigkeit zur Gesetzesänderung in diesem Bereich
({6}).

c. Ziffer 5. des Antrages:

Danach sollen Modernisierungsmieterhöhungen auch
für Wohnungen mit Staffel- oder Indexmietverträgen zugelassen werden. Die Bundesregierung hat in ihrer Antwort
auf die Kleine Anfrage der FDP ({7}) dieses Begehren zurückgewiesen. Ich
schließe mich den Ausführungen der Bundesregierung insoweit an und verweise darauf.

Zweitens. Duldung von Baumaßnahmen, die zur energetischen Sanierung durchgeführt werden.

Nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB hat der Mieter ({8}) Baumaßnahmen zu dulden, die zur Einsparung von Energie und Wasser durchgeführt werden. Nicht völlig zweifelsfrei ist, ob hierunter
auch Baumaßnahmen zur Umstellung auf erneuerbare
Energien ({9}) fallen, da insoweit in
erster Linie ein Austausch der Energiequelle und nicht
unbedingt eine Verringerung des Energieverbrauches erfolgt.

Die Bundesregierung geht davon aus, dass auch der
Einbau von Solaranlagen eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § Abs. 2 Satz 2 BGB darstellt ({10}). Allerdings könnte eine Klarstellung in § 554 Abs. 2
Satz 1 BGB dergestalt erfolgen, dass eine Duldungspflicht bei „Maßnahmen“ zu Gewährleistung der Nutzung erneuerbarer Energien ausdrücklich vorgesehen
wird. Der Bundesrat hat eine dahin gehende Änderung
des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB in seiner Stellungnahme zum
Entwurf eines Gesetztes zur Förderung Erneuerbarer
Energien im Wärmebereich ({11}) vorgeschlagen ({12}).
Soweit durch eine Modernisierungsmaßnahme/Umbaumaßnahme der Gebrauch der Mietwohnung ({13}) aufgehoben oder eingeschränkt wird, soll nach
unserer Auffassung die Regelung des § 536 BGB ({14}) greifen. Dies erscheint uns jedenfalls als
sachgerecht.

Drittens. Umlegung von Betriebskosten:

Die Ziffern 2. und 6. des Antrages betreffen die Frage,
inwieweit der Mieter nach einer Heizungsmodernisierung die Betriebskosten der Heizungsanlage noch auf den
Mieter umlegen kann. Die Umlegbarkeit von Betriebskosten richtet sich grundsätzlich nach der zwischen Vermieter und Mieter getroffenen Vereinbarung. Wurde im Mietvertrag die Umlegung von Betriebskosten nur für eine
bestimmte Beheizungsart ({15})
vereinbart, dürfen grundsätzlich auch nur die bei dieser
Beheizungsart anfallenden Betriebskosten umgelegt werZu Protokoll gegebene Reden
den. Tauscht der Vermieter eine alte Heizungsanlage gegen eine moderne aus, so kann er die Betriebskosten der
modernen Anlage weiter auf den Mieter umlegen, wenn
die im Mietvertrag vorgesehene Beheizungsart ({16}) gleich
bleibt. Probleme treten aber dann auf, wenn der Vermieter im Zuge der Modernisierung die Beheizungsart wechseln will. Dies gilt vor allem dann, wenn der Vermieter
nicht mehr selbst für die Wärmeversorgung einsteht, sondern diese einem Externen übertragen will ({17}). Nach der Rechtsprechung
ist für die Umstellung auf Wärmelieferung ({18}) die Zustimmung des
Mieters erforderlich, wenn ihm erhöhte oder zusätzliche
neue Kosten auferlegt werden sollen. Sofern der Mieter
nicht zustimmt, kann der Vermieter nur die nach dem
Mietvertrag zulässigen Wärmekosten umlegen, die dann
fiktiv zu berechnen sind. Die Bundesregierung hat bereits
in ihrer Antwort auf die Kleine Anfrage der FDP ({19}) erklärt, dass durch ein
Gutachten von unabhängiger Stelle geklärt werden soll,
ob im Zusammenhang mit dem sogenannten Wärme-Contracting in der Praxis tatsächlich rechtliche Hindernisse
bestehen und wie diese gegebenenfalls beseitigt werden
können. Einer weiteren Aufforderung zur Einholung eines
Sachverständigengutachtens bedarf es daher nicht.