Schmude (bundesminister der justiz), 1982-05-27:
Herr Präsident! Sehr geehrte Damen und Herren! Nach diesen unterhaltsamen und belehrenden Ausführungen des Ministerpräsidenten Späth
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möchte ich mich stärker auf das konzentrieren, was wir heute zu beraten und zu entscheiden haben, nämlich das Mietrechtsänderungsgesetz 1982.
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Mit diesem Gesetzentwurf sind unerfüllbare Erwartungen ebenso wie übertriebene Sorgen verbunden. Ich halte es für die wesentliche Aufgabe dieser Debatte, gleichermaßen klarzustellen, daß unerfüllbare Erwartungen hier nicht erfüllt werden und inwiefern Sorgen übertrieben sind. Lassen Sie mich ganz offen sagen: Für weniger hilfreich halte ich es, in Einzelheiten darüber nachzudenken, wer was von seinen Vorstellungen nicht ganz durchgesetzt hat und wie es bei einem Kompromiß dieser Art zugegangen ist.
Mir geht es darum, als ganz besonders wichtig klarzustellen: Das soziale Mietrecht, das die sozialliberale Koalition zu Anfang der 70er Jahre durchgesetzt hat, bleibt erhalten.
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Die Auffassung, die auch hier geäußert worden ist, nun werde das soziale Mietrecht beseitigt, ist nicht nur falsch, sie ist schädlich, sie erweckt falsche Vorstellungen und verunsichert die Bürger, die uns zuhören.
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Nein, es bleibt dabei, daß der Kündigungsschutz erhalten bleibt und daß nur aus einem erheblichen Grunde gekündigt werden kann und nicht - wie noch zu Beginn der 70er Jahre - nach Belieben und nach Willkür. Es bleibt dabei, daß die Mieterhöhung nicht unbegrenzt möglich ist, sondern daß sie nur in einem geregelten Verfahren innerhalb fester Grenzen erfolgen kann.
Wenn wir uns daran erinnern - Herr Clemens hat heute morgen darauf aufmerksam gemacht -, daß dieses Recht 1974 hier einstimmig beschlossen worden ist, dann möchte ich aber gern auch noch drei Jahre weiter zurückgehen und Sie darauf hinweisen: Als diese Grundpfeiler des sozialen Mieterschutzes das erste Mal beraten wurden, da mußten wir von SPD und FDP das in einem harten und heftigen Kampf bis hin zur Zurückweisung des Einspruchs gegen Ihren Widerstand durchsetzen. Inzwischen ist dieses Recht ein selbstverständlicher sozialer Besitzstand geworden. Ich freue mich darüber, daß wir auch heute morgen alle im Grundsatz darin übereinstimmen, daran festzuhalten.
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Die Neuregelung, über die wir zu befinden haben, kann - jetzt komme ich auf eine andere Art von Kompromiß zu sprechen - natürlich auch nur ein vernünftiger Kompromiß zwischen den Interessen des Vermieters und denen des Mieters sein. Ich finde es überhaupt nicht förderlich, wenn uns Herr Späth an dieser Stelle das Bild von denen zeichnet, die drinsitzen - gesichert und geschützt in alle Ewigkeit -, und denen, die draußen sitzen - verzagt und ohne jede Aussicht. Hier geht es nicht darum, solche krassen Gegensätze aufzumachen

und das noch mit dem Schlagwort der Klassengesellschaft zu etikettieren;
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denn denen, die draußen sind, ist nicht damit gedient, wenn Sie denen, die darin sind, den Rechtsschutz nehmen, also diejenigen, die drin sind, einer erleichterten Verdrängung überlassen, so daß auch diejenigen, die dann hereinkommen, die Wohnungen mit einer verminderten Rechtsposition innehaben.
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Es bleibt also bei der Linie des Kompromisses, die dem Mieter den Schutz seiner Wohnung zu angemessenen Bedingungen gewährt und die dem Vermieter einen gesicherten, auskömmlichen Ertrag ermöglicht.
Da ist es schon lohnend, die Einzelpunkte des neuen Gesetzentwurfes zu betrachten. Herr Gattermann hat mit einigem Recht heute morgen darauf hingewiesen, daß das Mieterhöhungsverfahren - das wir ja nicht freigeben wollten und auch heute nicht freigeben wollen - in seiner förmlichen Ausgestaltung manche Barrieren enthalten hat. Wir halten an dem geregelten Verfahren und an den Grenzen, die die Mieterhöhung hat, fest. Aber wir haben das Verfahren etwas vereinfacht, um auf diese Weise den Einwänden Rechnung zu tragen, es gebe hier Verfahrenshindernisse, die inhaltlich nicht berechtigt sind.
Es wird eine Aktualisierung der Vergleichsmiete in der Weise geben, daß zum Vergleich Mieten aus Verträgen, die innerhalb der letzten fünf Jahre abgeschlossen worden sind, herangezogen werden. Ob diese Aktualisierung und die darin liegende Tendenz der Mietpreissteigerung die Erwartungen wirklich erfüllt, die da hinein gesetzt werden, ist, wie wir gehört haben, umstritten. Immerhin ist aber mit dieser Fünf-Jahre-Frist eine Grenze erreicht, die keinesfalls mehr überschritten werden sollte. Wenn von der Opposition in einem früheren Antrag vorgeschlagen worden ist, auf vier Jahre zu gehen, dann heißt das, eine Mietpreissteigerung zu betreiben, die wirklich nicht mehr zu vertreten ist.
Im übrigen: schon bisher haben Vermieter die Möglichkeiten zur Mietpreissteigerung, die sie haben, nicht voll ausgeschöpft, in manchen Fällen sogar in erheblichem Umfang ungenutzt gelassen. Sorgen wir gemeinsam dafür, daß die Neuregelung nicht als eine Aufforderung an Vermieter mißverstanden wird, nun voll zuzugreifen.
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Dort wo die Kostensituation es erfordert, ist es angemessen, wenn der Vermieter die Möglichkeiten der Mieterhöhung ausschöpft; wo sie es nicht erfordert, in Altbauten, die schon heute rentierlich vermietet sind, sollte es bei der bisherigen Situation bleiben.
Für den Fall nur, daß doch das Mißverständnis aufkommt, nun könne und müsse man zugreifen, ist die 30%-Grenze vorgesehen, die die äußerste Markierung kennzeichnet, bis zu der innerhalb von drei Jahren die Miete erhöht werden darf. Dies ist eine extreme Grenze. Ich erwarte nicht, daß sie praktisch werden wird. Sie setzt aber denen eine Beschränkung, die etwa a conto unterlassener Mieterhöhungen in den vergangenen Jahren jetzt plötzlich den großen Zugriff wünschen. Die Sorge vor einer Kostenexplosion habe ich nicht. Freilich gehört dazu, daß auch wir bei der Erläuterung des Gesetzentwurfs die richtigen Signale ausgeben.
Uns ist von denen, die Geld in Mietwohnungsbau zu investieren haben, immer wieder vorgehalten worden, daß sie auf eine längerfristige Kalkulation bei den Neubauten angewiesen sind und dazu die sogenannte Staffelmiete brauchen. Nun, die Staffelmiete ist in dem Gesetzentwurf enthalten, sogar für eine Frist von 20 Jahren je Wohnung, von bis zu zehn Jahren je Mietvertrag. Nun sind diejenigen am Zuge, ihre Leistung zu erbringen, die dieses Instrument gefordert haben.
Nur, meine ich, kann es doch überhaupt nicht angehen, die Neuerung, die den Neubau fördern soll, nun auch kurzerhand auf den Bestand auszudehnen. Das Argument, es gebe dann eine Mischkalkulation, und mit Rücksicht auf die höheren Erträge des Bestandes werde man sich leichter entschließen, Geld in den Neubau zu stecken, weil die dort geringere Rendite dann ausgeglichen werden könne, kann doch wirklich niemanden überzeugen.
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- Hören Sie doch einmal einen kleinen Moment zu, ob das Ideologie ist oder schlichtes Rechnen, wozu wir ja heute morgen aufgefordert worden sind.
Wer Geld verfügbar hat und seine Investitionsentscheidung zu treffen hat, der fragt sich doch: Welche Rendite kriege ich von diesen 5 oder 10 Millionen? Er sagt sich doch nicht: Ich habe schon eine Rendite aus dem Bestand; die kann ich verrechnen; dann ist die neue Rendite aus dieser Anlage höher.
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Nein, es geht um den Neubaubereich. Darauf sollten wir uns konzentrieren. Wir dürfen es keinesfalls dazu kommen lassen, daß dort im Bestand, wo bisher die Vermietung eine auskömmliche Rendite erlaubt, durch die Staffelmiete noch ein zusätzlicher Auftrieb der Mieten erfolgt.
Wir haben - und da bin ich anderer Auffassung als manche Kritiker, die sich auch heute morgen geäußert haben - die Neuregelung des Zeitmietvertrags vorgeschlagen, um sicherzustellen, daß derjenige, der auf eine befristete Zeit - bis zu drei Jahren, mit Verlängerung bis zu fünf Jahren - anderen eine Wohnung zur Nutzung überläßt, sie danach auch zurückbekommt. Nach bisheriger Rechtslage ist das nicht gesichert. Ich weiß, daß es eine beträchtliche Anzahl von Wohnungen gibt, die auf diese Weise einer sinnvollen Nutzung zugeführt werden könnten. Müßten wir einen Wohnungsbau in dem Umfang aus öffentlichen Geldern finanzieren, dann würden wir


die Dimension erkennen und mit Recht sagen: Das können wir uns nicht leisten. Hier stehen Wohnungen zur Verfügung, die zusätzlich genutzt werden können. Das sollte nun auch geschehen.
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Freilich nehme ich die Sorgen derer ernst, die sagen, dies könnte ein Einfallstor für den Mißbrauch sein; hier könnten sich Vermieter versucht fühlen, Kettenverträge abzuschließen, um dann alle zwei, drei Jahre frei die Mieten zu erhöhen. Ich warne alle, die diesen Sorgen zuhören, vor dem Fehlschluß, das sei auch so. Die Vermieter könnten sich mit solchen Manipulationen ins eigene Fleisch schneiden. Der Entwurf sieht für einen solchen Zeitmietvertrag eine ganz strikte Bindung an bestimmte Voraussetzungen vor. Fallen die Voraussetzungen fort oder fehlen sie, kann der Mieter einen unbefristeten Mietvertrag geltend machen. Täuscht der Vermieter den Mieter, indem er ihm sagt: ich habe bestimmte Gründe der Eigennutzung oder des Umbaus, und er hat sie nicht, dann drohen Schadenersatzansprüche und nach der Rechtsprechung, die ich ausdrücklich begrüße, auch die Bestrafung wegen Betrugs bzw. Prozeßbetrugs.
Meine Damen und Herren von der Opposition, Ihren Antrag dazu verstehe ich überhaupt nicht. Wenn Sie uns auch heute morgen wieder vorgehalten haben, nach dem Gesetzentwurf der Bundesregierung bzw. der Formulierungshilfe, die nachgeliefert worden ist, müsse der Vermieter beim befristeten Mietvertrag stets kündigen - und das wollten Sie dem Vermieter ersparen -, dann muß ich Ihnen, so leid es mir tut, vorhalten, daß Sie da juristisch nicht sauber gearbeitet haben. Nach dem vorliegenden Gesetzentwurf endet auch der Zeitmietvertrag mit Ablauf der Frist ohne zusätzliche Kündigung.
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Mit anderen Worten, Sie sind einem Irrtum erlegen und auf diesen haben Sie einen Änderungsantrag gestützt. Bitte betrachten Sie das noch einmal ganz genau im Zusammenhang. Wir wollen hier keine Paragraphenklauberei betreiben. Aber ich sage hier als derjenige, in dessen Ministerium diese Formulierung erarbeitet worden ist: Diese Auffassung ist falsch; der Zeitmietvertrag endet ohne Kündigung, und es ist Sache des Mieters, die Verlängerung zu verlangen, wenn er die Gründe für das Auslaufen des Vertrags bestreitet.
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- Das berechtigte Interesse freilich muß von vornherein bestehen. Der Vermieter muß es dem Mieter beim Abschluß des Zeitmietvertrags mitteilen, und es muß auch noch beim Ablauf bestehen; denn wenn die Absicht einer anderweitigen Nutzung der Wohnung gar nicht besteht, dann kann der Mieter wohnen bleiben. Wenn Sie in Wirklichkeit davon herunter wollen, dann wären die Sorgen der Kritiker begründet, die sagen: Das öffnet dem Mißbrauch die Tür, das ermöglicht Kettenverträge.
Ein weiterer Punkt, der hier in der Debatte heute morgen zu kurz gekommen ist, der aber wichtig ist für die Verbesserung der Rechtsposition der Mieter, ist folgender. Die Regelung, die die unangemessene Modernisierung der Wohnung ohne Rücksicht und Abwägung der Zumutbarkeit für den Mieter ausschließt, ist eine wesentliche Verbesserung. Sie wird dazu beitragen, daß nicht wie bisher der Vermieter, der über Geld verfügt, bei Gelegenheit einer angeblich doch so sinnvollen und nützlichen Wohnungsmodernisierung den Mieter in Wirklichkeit hinausmodernisiert. Dieser Praxis, die sich vereinzelt sehr ärgerlich ausgebreitet hat, setzen wir mit der Neuregelung ein Ende.
Ich halte für außerordentlich bedeutend, daß dem Vermieter für eine längere Frist die Berufung auf den Eigenbedarf bei der Umwandlung einer Wohnung in eine Eigentumswohnung verwehrt wird. Die Praxis heute ist doch, daß vielfach Altbauten, die mit Mietern voll besetzt, die also voll genutzt sind, verkauft werden, daß dann eine Umwandlung in Eigentumswohnungen stattfindet, worauf die Veräußerung erfolgt und die Mieter unter Berufung auf den Eigenbedarf herausgeklagt werden. Der unschöne Begleitaspekt ist oft, daß derjenige, der dies alles als Verkäufer bewerkstelligt, einen großen Spekulationsgewinn einstreicht. Das werden wir in Zukunft mit der Verlängerung der Frist auf fünf Jahre erschweren. Zum einen wird der Schutz für den Mieter verbessert; zum anderen werden sich diejenigen, die Wohnungen aus einem solchen Bestand, also besetzte Wohnungen, als Altbaubestand kaufen, sorgfältig überlegen, ob sich dieser Ankauf überhaupt lohnt. Ich sehe die Spekulationsgewinne, die bisher auf diesem Gebiet gemacht wurden, in Zukunft erheblich schrumpfen, wenn nicht gar entfallen.
Schließlich halte ich es auch für eine wichtige Verbesserung der Position des Mieters, daß die Kaution auf einen Höchstbetrag begrenzt wird und daß sie sicher anzulegen und zugunsten des Mieters zu verzinsen ist. Einzelne Gerichte haben das in der Vergangenheit bereits so entschieden. Für die Zukunft erfolgt hier eine eindeutige gesetzliche Klarstellung.
Erneut, meine Damen und Herren, gehen wir mit diesem Gesetzentwurf einen mittleren Weg. Denen, die die völlige Freigabe der Mietverhältnisse wünschen, um zu kündigen und zu erhöhen, wie es ihnen beliebt, werden wir niemals nachgeben. Einen unangemessenen, übertriebenen Schutz von Miethöhe und Mietbestand gibt es aber auch nach dem neuen Recht nicht. Die Verbesserungen, die hier enthalten sind, und auch die erweiterte Möglichkeit, eine bessere Rendite zu erzielen, müssen nun ihre Wirkung zeigen.
Ich schließe mich dem Appell meines Kollegen Haack an Vermieter, an Kapitalanleger und alle anderen an, die uns zu solchen Regelungen gedrängt haben. Nun sind sie am Zug. Wir werden sie beim Wort nehmen. Diejenigen, die Neuregelungen verlangt haben, sollen nun auch bitte dafür sorgen, daß der Wohnungsbau intensiviert wird. In diesem Sin6182 

ne, meine Damen und Herren, sollten wir eigentlich alle gemeinsam argumentieren.
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