dehler (bundesminister der justiz), 1952-02-28:
Herr Präsident! Meine Damen und Herren! Wir haben die Frage der Mieten für Geschäftsräume schon vor vierzehn Tagen aus Anlaß der Interpellation der sozialdemokratischen Fraktion erörtert. Ich darf die Zielsetzung der Bundesregierung kurz darlegen.
Die Bundesregierung hat sich bereits in ihrer Regierungserklärung vom 20. September 1949 zu einer Lockerung der zwangswirtschaftlichen Maßnahmen auf dem Gebiet des Wohnungswesens bekannt. Sie hat sich dann auf Grund von Beschlüssen dieses Hauses Anfang November vorigen Jahres dazu entschlossen, die Preisbindungen und den Mieterschutz für Miet- und Pachtverhältnisse über Geschätfsräume aufzuheben. Sie ist dabei besonders von dem Antrag der Koalitionsparteien vom 5. Juli vorigen Jahres betreffend die Notlage des Althausbesitzes Drucksache Nr. 2418 ausgegangen, in dem auf die immer drückender werdende Notlage des Althausbesitzes und die Bevorzugung eines Teiles der Mieterschaft gegenüber dem andern hingewiesen wurde. Es wurde gefordert, Abhilfe zu schaffen, insbesondere unverzüglich eine Regelung zu treffen, die die unterschiedliche -Behandlung der Mieten und der Mieter gewerblicher Räume im Althausbesitz und den nach
dem 31. März 1924 errichteten Gebäuden beseitigt.
Es ist wohl nicht zu bestreiten, daß die auf Stopppreisen beruhenden Geschäftsraummieten in keiner Weise mehr den heutigen allgemeinen Wirtschaftsverhältnissen entsprechen; es ist zwischen den Mieten und den Lasten und Reparaturkosten des Althausbesitzes, dann aber auch zwischen den Mieten und den in den Mieträumen erzielten Umsätzen und Geschäftsgewinnen ein starkes Mißverhältnis entstanden. Das ist so auffallend geworden, daß der bisherige Rechtszustand nicht länger aufrechterhalten werden konnte. Deshalb soll durch die Erhöhung der Altbaumieten für Geschäftsräume der Notlage des Althausbesitzes entgegengewirkt werden. Dabei kann gegen eine Erhöhung der Altbaumieten meines Erachtens nicht eingewandt werden, daß der Althausbesitz im Gegensatz zu vielen anderen Vermögenswerten die Kriegs- und Nachkriegsereignisse überdauert habe und daß ihm deswegen niedrige Mieten zugemutet werden können; denn die Tatsache der Erhaltung des Vermögenswertes wird im Lastenausgleich berücksichtigt und kann nicht dem zufälligen einzelnen Mieter zugute kommen.
Es ist mit Recht, auch verschiedentlich hier im Hause, auf das Mißverhältnis hingewiesen worden, das zwischen den Mietern von Geschäftsräumen des Althausbesitzes und den Mietern von neugeschaffenen Geschäftsräumen besteht. Der Althausmieter hatte eine - sich im Wettbewerb nicht auswirkende - Bevorzugung, eine ganz andere Ausgangsstellung in der Konkurrenz. Es wurde auf die merkwürdige Tatsache hingewiesen, daß die bevorzugten Geschäftsmieten der Althausmieter in keiner Weise in den Preisen dieser Geschäfte ihren Niederschlag fanden. Der Verbraucher, auf den wir am Ende unsere Wirtschaftspolitik abstellen, hat also keinen Vorteil davon, daß ein Teil der Geschäftsmieten über Gebühr niedrig ist.
Alle diese Gründe haben die Regierung dazu bestimmt, eine Lockerung der zwangswirtschaftlichen Maßnahmen auf dem Gebiet der Geschäftsraummieten herbeizuführen.
An sich war es nicht organisch, daß Geschäftsräume dem Mieterschutz unterlagen. Das war zwar bei der Einführung des Mieterschutzes im Jahre 1923 zunächst geschehen, aber das eigentliche Schutzobjekt des Mieterschutzes waren zweifellos nur die Wohnungen und die Wohnräume. Deswegen ist man schon im Jahre 1926 dazu übergegangen, den Mieterschutz für Geschäftsräume durch Landesverordnungen aufzuheben. Reichsrechtlich hat man im Jahre 1931 ganz allgemein den Mieterschutz für Geschäftsräume beseitigt. Man ist dann erst, als in der nationalsozialistischen Zeit die Aufrüstung begann, also aus kriegswirtschaftlichen Gründen, wieder dazu übergegangen, zunächst im Jahre 1937 einen Kündigungsschutz für gewerbliche Räume einzuführen, und erst nach Kriegsbeginn, am 5. September 1939, hat man wieder den Mieterschutz für gewerbliche Räume eingeführt, den man im August 1940 auf unbebaute, für Geschäftszwecke verwendete Grundstücke ausgedehnt hat. Es handelt sich also jetzt um die Beseitigung von rein kriegsbedingten und im wesentlichen der Lenkung der Kriegswirtschaft dienenden Maßnahmen.
Wir sind der Meinung - trotz aller Schwierigkeiten, die durch den Krieg geschaffen wurden -, daß durch den schon wieder geschaffenen zusätz({0})
lichen Geschäftsraum die Notlage beseitigt und nun die Möglichkeit gegeben ist, die Zwangswirtschaft auf dem Gebiet der Geschäftsmieten zu lockern. Es ist nicht verständlich, warum diejenigen, die durch Zufall, nämlich durch oft nur ganz kurzfristige Mietverträge, in den Genuß von Geschäftsräumen gekommen sind, jetzt die beati possidentes für lange Zeit sein sollen, warum sie die glücklichen Besitzer sein sollen, während anderen zugemutet wird, dauernd vor der Tür zu stehen, vielleicht tüchtigeren Leuten, z. B. Flüchtlingen, Vertriebenen, Ausgebombten, die oft tüchtigere Geschäftsleute sind und die Bedarf an Geschäftsräumen haben.
Aus diesen Gründen hat es die Regierung für richtig gehalten, in angemessenen Grenzen eine Umschichtung dieser Besitzverhältnisse zu ermöglichen und mit dem Ziele der Wiederherstellung der Vertragsfreiheit, mit dem Ziele der Verbesserung der Rechtsstellung der Eigentümer und mit dem Ziele der Herstellung gerechter Wettbewerbsverhältnisse die Zwangswirtschaft auf dem Gebiet der Geschäftsräume aufzuheben. Man hätte auch einen anderen Weg gehen und die Mieten für Geschäfträume schematisch erhöhen können. Die Regierung hat das nicht für richtig gehalten.
Aus diesem Grunde sind dann die beiden hier schon erörterten Verordnungen vom November vorigen Jahres erlassen worden. Bis dahin bestand übrigens das merkwürdige Mißverhältnis, daß neugeschaffene, frei finanzierte Wohnräume auf Grund des ersten Wohnungsbaugesetzes vom Mieterschutz freigestellt waren, daß dagegen neugeschaffene Geschäftsräume unter sonst durchaus gleichen Voraussetzungen dieses Privilegs nicht teilhaftig wurden. Auch dieses Mißverhältnis ist jetzt durch unsere Verordnungen beseitigt worden.
In der Tagespresse und auch in wissenschaftlichen Zeitschriften ist lebhaft die Frage erwogen worden, ob unsere beiden Verordnungen vom 27. und vom 29. Juni 1951, also die Ausnahme vom Mieterschutz und die Verordnung auf dem Gebiet des Mietpreisrechts, rechtswirksam sind. Die Bundesregierung ist nach wie vor der Meinung, daß ernstliche Bedenken nicht bestehen können. Bei der Verordnung, die die Ausnahme aus dem Mietpreisrecht festlegt, handelt es sich lediglich um die Frage, ob die Zustimmung des Bundestages und des Bundesrates einzuholen war. Die Frage wäre nur zu bejahen, wenn durch die Verordnung der allgemeine Preisstand grundlegend verändert worden wäre, wenn also eine Auswirkung auf die Lebenshaltung im ganzen herbeigeführt worden wäre.
Das war zweifellos nicht der Fall. Die Verordnung, die den Mieterschutz für die Geschäftsräume aufgehoben hat, ist insofern angezweifelt worden, als man die im Mieterschutzgesetz enthaltene Ermächtigung als nicht mehr fortbestehend betrachtet hat. Ich bin anderer Meinung. Das Mieterschutzgesetz hat von vornherein die Ermächtigung für die Landesregierungen und für die damalige Reichsregierung, übergegangen auf die Bundesregierung, vorgesehen, bestimmte Arten von Mieträumen vom Mieterschutz auszunehmen. Das ist geschehen. Für diesen Fall enthält das Mieterschutzgesetz bereits besondere Übergangs- und Schutzbestimmungen. Eine Rechtsverordnung, die auf Grund der Bestimmungen der §§ 52 und 53 des Mieterschutzgesetzes ergeht, ändert also das Mieterschutzgesetz nicht. Nur wenn das der Fall wäre, wäre nach Art. 129 Abs. 3 des Grundgesetzes die in dem Mieterschutzgesetz enthaltene Ermächtigung nicht auf die Bundesregierung übergegangen.
Dann ist geltend gemacht worden, daß auch diese Verordnung der Zustimmung des Bundesrats bedurft hätte. Das wäre nach der Sachlage der Fall gewesen, wenn hier Recht geschaffen worden wäre, das von den Ländern ausgeführt werden müßte. Davon kann beim Mieterschutzrecht keine Rede sein. Mieterschutzrecht ist materielles Recht, das der Ausführung durch die Verwaltung weder bedürftig noch fähig ist. Mieterschutzrecht ist ein Recht, das vom Gericht angewandt wird. Es ist zweifellos, daß die Anwendung des Rechts durch ein Gericht eines Landes nicht eine Ausführung des Rechts durch ein Land ist. Ich glaube also nicht, daß die Bedenken, die hier geltend gemacht werden, gerechtfertigt sind.
Die Bundesregierung war sich von vornherein - ich möchte das noch einmal unterstreichen - darüber schlüssig - das ist gleichzeitig mit der Beratung dieser beiden Verordnungen festgelegt worden -, für die Übergangszeit zur Vermeidung von Härten, besonders um zu verhindern, daß die durch die Ausnahme der Geschäftsräume vom Mieterschutz entstandene Situation irgendwie mißbräuchlich oder wucherisch ausgenutzt wird, eine Vertragshilfe zu schaffen. Wir sind uns schlüssig geworden, dem Mieter von Geschäftsräumen einen Schutz zu gewähren, wie er jetzt in dem Ihnen heute vorliegenden Gesetz niedergelegt ist. Es ist ein Verfahren vorgesehen, in dem diejenigen Mieter, die bei dem Inkrafttreten der Lockerungsverordnungen schon ihren Mietbesitzstand hatten, für eine bestimmte Übergangszeit geschützt werden sollen.
Es ist wohl nicht notwendig, daß ich Ihnen den Gesetzentwurf im Detail vortrage. Wir haben es für richtig gehalten, nicht an dem Schema des Mieterschutzgesetzes festzuhalten, sondern für die Übergangszeit eine neue Form zu schaffen. Das konnte nicht, wie bei der Besprechung hier im Hause vor 14 Tagen angedeutet wurde, durch eine Verordnung geschehen; denn diese Maßnahmen werden durch die Ermächtigung des § 52 des Mieterschutzgesetzes nicht getragen. Dieses Verfahren bedarf also auf jeden Fall eines Gesetzes. Ich habe in meiner Stellungnahme zu den Anregungen des Bundesrats vorsorglich anheimgestellt, den Wortlaut der Verordnung in das Gesetz einzubauen; dann ist jeder, auch der geringste Zweifel über die Verfassungsmäßigkeit dieser neuen rechtlichen Ordnung beseitigt.
In dem Ihnen vorliegenden Gesetzentwurf ist neu vor allem der Gedanke, daß der Mieter, der zur Schaffung oder Instandsetzung der Mieträume einen erheblichen Beitrag geleistet hat, stärker als bisher geschützt ist. Insoweit ist also gegenüber dem Mieterschutzgesetz ein zusätzlicher Schutz geschaffen worden. Die Bundesregierung ist der Meinung, daß es auf dem Gebiete der Geschäftsraummiete richtig ist, grundsätzlich das vertragliche oder gesetzliche Kündigungsrecht des Vermieters anzuerkennen und - und das ist der entscheidende und tragende Gedanke des Gesetzes - dem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen die Geltendmachung eines Gegenrechts einzuräumen. Nach dem Entwurf kann der Mieter bei Mietverhältnissen, die am 1. Dezember 1951 bestanden haben, unter bestimmten Voraussetzungen den Widerruf der Kündigung verlangen, wenn er nämlich durch die Kündigung in erhebliche wirtschaft-,

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liche Nachteile gerät und wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses zugemutet werden kann. An die Stelle der wirtschaftlichen Nachteile tritt bei Räumen, die öffentlichen Zwecken dienen, die Gefährdung dieser Zwecke. Die Frage, aus welchen Gründen dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses zugemutet werden kann, ist nicht in der Weise geregelt, daß nur bestimmte Gründe in Betracht kommen. Vielmehr müssen vom Richter die Verhältnisse in ihrer Gesamtheit in Betracht gezogen werden. Aber der Entwurf - und das ist auch bedeutsam - sieht bestimmte Gründe vor, aus denen der Vermieter stets die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen kann. Das sind die Gründe einer fristlosen Kündigung, des Eigenbedarfs des Vermieters und bei zerstörten Grundstücken die Absicht des Wiederaufbaus des zerstörten Gebäudes.
Entscheidend ist in der Vorlage noch die Frage der Miethöhe. Insoweit haben wir, glaube ich, Ventile eingebaut, so daß ein Mißbrauch der Verordnungen ausgeschlossen ist. Die Regelung geht dahin, daß der Mieter, der sich sein Mietverhältnis erhalten will, zwar in eine von dem Vermieter geforderte angemessene Mieterhöhung einwilligen muß. Voraussetzung aber ist einmal, daß der Vermieter bei anderweitiger Vermietung eine höhere als die bisherige Miete überhaupt erzielen könnte, und andererseits braucht der Mieter eine über die ortsübliche Miete hinausgehende Miete nicht anzuerkennen. .
Diese Marktmiete wird sich nunmehr im Laufe der Zeit nach marktwirtschaftlichen Grundsätzen bilden. Für die Übergangszeit bis zum 1. April 1953 tritt an die Stelle der Marktmiete eine nach besonderen Grundsätzen zu bestimmende Kostenmiete, wenn die Feststellung der Marktmiete nicht ohne weiteres möglich ist. Durch diese Regelung sind alle Tendenzen in Richtung auf eine übertriebene Mietsteigerung abgefangen. Man kann durchaus nicht aus der Tatsache, daß sich manche Vermieter in astronomischen Zahlen bewegen, den Schluß ziehen, daß hier wirklich eine Deroute auf dem Markte der Geschäftsmieten eintreten könnte. Dies ist besonders deswegen nicht möglich, weil wir ausdrücklich bestimmen, daß der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht deshalb ablehnen kann, weil er bei anderweitiger Vermietung eine höhere als die ortsübliche Miete und im Falle der Kostenmiete eine höhere als diese Miete erzielen könnte. Die Festsetzung der ortsüblichen Miete oder der Kostenmiete obliegt dem ordentlichen Gericht, notfalls durch Heranziehung von Sachverständigen.
Mietverhältnisse, die sich nicht ausschließlich auf Geschäftsräume, sondern auf auch Wohnzwecken dienende Räume beziehen, erhalten einen besonderen Schutz. Nach dieser Regelung unterscheidet sich die Rechtslage nur in mietpreisrechtlicher Hinsicht von der nach dem Mieterschutzgesetz. Ich habe schon gesagt, daß Mieter noch stärker als bisher geschützt sind in Fällen - die ja von großer Bedeutung sind -, in denen sie einen erheblichen Beitrag zur Schaffung oder Instandsetzung der gemieteten Räume geleistet haben. In diesen Fällen kann sich der Vermieter nicht einmal auf Eigenbedarf berufen. Insoweit sind Vorschriften dahingehend vorgesehen, daß bei Festsetzung der Miethöhe der von dem Mieter geleistete 'Beitrag zur Errichtung der Räume angemessen berücksichtigt Wird.
Was ich bisher über Mietverhältnisse über Geschäftsräume gesagt habe, gilt analog auch für Miet- und Pachtverhältnisse über gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke.
Ich glaube, daß wir durch dieses Gesetz ein Instrument schaffen können, das die leider in den letzten Wochen aufgetretene Unruhe zu beseitigen in der Lage ist und das auch praktisch dazu helfen kann, daß ein Mißbrauch der Verordnungen vom November vorigen Jahres verhindert wird.