Urteil des Gerichtshofs (Dritte Kammer) vom 27. Februar 2025.#AEON NEPREMIČNINE, d.o.o. u. a.#Vorabentscheidungsersuchen des Ustavno sodišče Republike Slovenije.#Vorlage zur Vorabentscheidung – Niederlassungsfreiheit – Dienstleistungen im Binnenmarkt – Richtlinie 2006/123/EG – Art. 15 Abs. 2 und 3 – Festgesetzte Höchstpreise – Erbringer von Dienstleistungen der Immobilienvermittlung – Nationale Regelung, die für Dienstleistungen der Vermittlung des Verkaufs oder der Vermietung einer Immobilie durch eine natürliche Person eine Obergrenze für die Provision vorsieht – Verhältnismäßigkeit – Art. 16 und 38 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union – Unternehmerische Freiheit – Verbraucherschutz.#Rechtssache C-674/23.
Datum: 2025-02-27
Autor: Gerichtshof, Rantos
ECLI:EU:C:2025:113

62023CJ0674
URTEIL DES GERICHTSHOFS (Dritte Kammer)
27. Februar 2025 (*1)
„Vorlage zur Vorabentscheidung – Niederlassungsfreiheit – Dienstleistungen im Binnenmarkt – Richtlinie 2006/123/EG – Art. 15 Abs. 2 und 3 – Festgesetzte Höchstpreise – Erbringer von Dienstleistungen der Immobilienvermittlung – Nationale Regelung, die für Dienstleistungen der Vermittlung des Verkaufs oder der Vermietung einer Immobilie durch eine natürliche Person eine Obergrenze für die Provision vorsieht – Verhältnismäßigkeit – Art. 16 und 38 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union – Unternehmerische Freiheit – Verbraucherschutz“
In der Rechtssache C‑674/23
betreffend ein Vorabentscheidungsersuchen nach Art. 267 AEUV, eingereicht vom Ustavno sodišče (Verfassungsgericht, Slowenien) mit Entscheidung vom 26. Oktober 2023, beim Gerichtshof eingegangen am 13. November 2023, in den Verfahren
AEON NEPREMIČNINE d.o.o. u. a.,
STAN nepremičnine d.o.o.,
Državni svet Republike Slovenije,
Beteiligter:
Državni zbor Republike Slovenije,
erlässt
DER GERICHTSHOF (Dritte Kammer)
unter Mitwirkung des Kammerpräsidenten C. Lycourgos (Berichterstatter), der Richter S. Rodin und N. Piçarra, der Richterin O. Spineanu-Matei und des Richters N. Fenger,
Generalanwalt: A. Rantos,
Kanzler: A. Calot Escobar,
aufgrund des schriftlichen Verfahrens,
unter Berücksichtigung der Erklärungen
–
der AEON NEPREMIČNINE d.o.o. u. a., vertreten durch B. Sedmak, Odvetnik,
–
der STAN nepremičnine d.o.o., vertreten durch B. Mrva, Odvetnik,
–
der niederländischen Regierung, vertreten durch M. K. Bulterman und J. M. Hoogveld als Bevollmächtigte,
–
der Europäischen Kommission, vertreten durch M. Mataija, G. Meessen und B. Rous Demiri als Bevollmächtigte,
aufgrund der nach Anhörung des Generalanwalts ergangenen Entscheidung, ohne Schlussanträge über die Rechtssache zu entscheiden,
folgendes
Urteil
1	Das Vorabentscheidungsersuchen betrifft die Auslegung von Art. 15 der Richtlinie 2006/123/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 12. Dezember 2006 über Dienstleistungen im Binnenmarkt (ABl. 2006, L 376, S. 36) sowie der Art. 7, 16 und 38 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union (im Folgenden: Charta).
2	Es ergeht im Rahmen zweier Verfahren zur Überprüfung der Verfassungsmäßigkeit, die von Immobiliengesellschaften, darunter die AEON NEPREMIČNINE d.o.o u. a. sowie die STAN nepremičnine d.o.o., und vom Državni svet Republike Slovenije (Staatsrat der Republik Slowenien) in Bezug auf eine nationale Regelung über Immobilienvermittlungsdienstleistungen eingeleitet wurden, die eine Deckelung der Provision für diese Dienstleistungen beim Kauf bzw. Verkauf und bei der Miete bzw. Vermietung einer Immobilie vorsieht.
Rechtlicher Rahmen
Unionsrecht
3	In den Erwägungsgründen 5 bis 7, 33, 40 und 64 der Richtlinie 2006/123 wird ausgeführt:
„(5)
Es ist deshalb erforderlich, die Beschränkungen der Niederlassungsfreiheit von Dienstleistungserbringern in den Mitgliedstaaten und des freien Dienstleistungsverkehrs zwischen Mitgliedstaaten zu beseitigen und den Dienstleistungsempfängern und ‑erbringern die Rechtssicherheit zu garantieren, die sie für die wirksame Wahrnehmung dieser beiden Grundfreiheiten des [AEU‑]Vertrags benötigen. …
(6)	Diese Beschränkungen können nicht allein durch die direkte Anwendung der Artikel [49] und [56 AEUV] beseitigt werden, weil – insbesondere nach der Erweiterung – die Handhabung von Fall zu Fall im Rahmen von Vertragsverletzungsverfahren sowohl für die nationalen als auch für die [Unionso]rgane äußerst kompliziert wäre; außerdem können zahlreiche Beschränkungen nur im Wege der vorherigen Koordinierung der nationalen Regelungen beseitigt werden, einschließlich der Einführung einer Verwaltungszusammenarbeit. Wie vom Europäischen Parlament und vom Rat [der Europäischen Union] anerkannt wurde, ermöglicht ein [Unionsr]echtsinstrument die Schaffung eines wirklichen Binnenmarktes für Dienstleistungen.
(7)	Mit dieser Richtlinie wird ein allgemeiner Rechtsrahmen geschaffen, der einem breiten Spektrum von Dienstleistungen zugutekommt und gleichzeitig die Besonderheiten einzelner Tätigkeiten und Berufe und ihre Reglementierung berücksichtigt. Grundlage dieses Rechtsrahmens ist ein dynamischer und selektiver Ansatz, der vorrangig die leicht zu beseitigenden Beschränkungen beseitigt; hinsichtlich der übrigen wird ein Prozess der Evaluierung, Konsultation und ergänzenden Harmonisierung bei besonderen Fragen eingeleitet, um so schrittweise und koordiniert eine Modernisierung der nationalen Regelungen für Dienstleistungstätigkeiten zu erreichen, wie sie für die Schaffung eines wirklichen Binnenmarktes für Dienstleistungen bis zum Jahr 2010 unerlässlich ist. … Diese Koordinierung der nationalen Rechtsvorschriften sollte ein hohes Maß an rechtlicher Integration auf [Unions]ebene und ein hohes Niveau des Schutzes von Gemeinwohlinteressen, insbesondere den Schutz der Verbraucher, sicherstellen, wie es für die Schaffung von Vertrauen zwischen den Mitgliedstaaten unerlässlich ist. …
…
(33)	… Die von dieser Richtlinie erfassten Dienstleistungen umfassen ferner Dienstleistungen, die sowohl für Unternehmen als auch für Verbraucher angeboten werden, wie etwa Rechts- oder Steuerberatung, Dienstleistungen des Immobilienwesens wie die Tätigkeit der Immobilienmakler …
…
(40)	Der Begriff der zwingenden Gründe des Allgemeininteresses, auf den sich einige Bestimmungen dieser Richtlinie beziehen, ist in der Rechtsprechung des Gerichtshofes zu den Artikeln [49] und [56 AEUV] entwickelt worden und kann sich noch weiterentwickeln. Der Begriff umfasst entsprechend der Auslegung des Gerichtshofes zumindest folgende Gründe: … sozialpolitische Zielsetzungen; Schutz von Dienstleistungsempfängern; Verbraucherschutz
…
(64)	Wenn ein wirklicher Binnenmarkt für Dienstleistungen geschaffen werden soll, müssen die in den Rechtsvorschriften bestimmter Mitgliedstaaten noch enthaltenen Beschränkungen der Niederlassungsfreiheit und des freien Dienstleistungsverkehrs, die mit Artikel [49] bzw. [56 AEUV] unvereinbar sind, beseitigt werden. Die unzulässigen Beschränkungen beeinträchtigen den Binnenmarkt für Dienstleistungen und sollten unverzüglich systematisch abgebaut werden.“
4	Art. 4 Nrn. 5 und 8 der Richtlinie 2006/123 enthält folgende Begriffsbestimmungen:
„5.
‚Niederlassung‘ die tatsächliche Ausübung einer von Artikel [49 AEUV] erfassten wirtschaftlichen Tätigkeit durch den Dienstleistungserbringer auf unbestimmte Zeit und mittels einer festen Infrastruktur, von der aus die Geschäftstätigkeit der Dienstleistungserbringung tatsächlich ausgeübt wird;
…
8.	‚zwingende Gründe des Allgemeininteresses‘ Gründe, die der Gerichtshof in ständiger Rechtsprechung als solche anerkannt hat, einschließlich folgender Gründe: … Schutz der Verbraucher, der Dienstleistungsempfänger und der Arbeitnehmer …“
5	In Art. 15 („Zu prüfende Anforderungen“) dieser Richtlinie heißt es:
„…
(2)   Die Mitgliedstaaten prüfen, ob ihre Rechtsordnung die Aufnahme oder Ausübung einer Dienstleistungstätigkeit von folgenden nicht diskriminierenden Anforderungen abhängig macht:
…
g)
der Beachtung von festgesetzten Mindest- und/oder Höchstpreisen durch den Dienstleistungserbringer;
…
(3)   Die Mitgliedstaaten prüfen, ob die in Absatz 2 genannten Anforderungen folgende Bedingungen erfüllen:
a)
Nicht-Diskriminierung: die Anforderungen dürfen weder eine direkte noch eine indirekte Diskriminierung aufgrund der Staatsangehörigkeit oder – bei Gesellschaften – aufgrund des Orts des satzungsmäßigen Sitzes darstellen;
b)
Erforderlichkeit: die Anforderungen müssen durch einen zwingenden Grund des Allgemeininteresses gerechtfertigt sein;
c)
Verhältnismäßigkeit: die Anforderungen müssen zur Verwirklichung des mit ihnen verfolgten Ziels geeignet sein; sie dürfen nicht über das hinausgehen, was zur Erreichung dieses Ziels erforderlich ist; diese Anforderungen können nicht durch andere weniger einschneidende Maßnahmen ersetzt werden, die zum selben Ergebnis führen.“
Slowenisches Recht
6	Art. 5 des Zakon o nepremičninskem posredovanju – ZNPosr (Uradni list RS, Nrn. 72/06 – konsolidierte Fassung, 49/11 und 47/19) (Gesetz über die Immobilienvermittlung) in seiner auf die Ausgangsrechtsstreitigkeiten anwendbaren Fassung (im Folgenden: Gesetz über die Immobilienvermittlung) lautet:
„(1)   Die Vergütung für die Vermittlung darf beim Kauf oder Verkauf ein und derselben Immobilie höchstens 4 % des Vertragspreises betragen; diese Begrenzung gilt nicht, wenn sich der Vertragswert der Immobilie auf weniger als 10000 Euro beläuft.
(2)   Die Vergütung für die Vermittlung darf bei einem Mietvertrag über ein und dieselbe Immobilie höchstens 4 % des Vertragswerts betragen; in jedem Fall darf sie nicht höher als der Betrag einer Monatsmiete und nicht niedriger als 150 Euro sein. Der im vorstehenden Satz genannte Vertragswert ist das Produkt aus der Höhe der monatlichen Miete und der Anzahl der Monate, für die die Immobilie vermietet wird.
(3)   Eine Immobiliengesellschaft kann die Vergütung für die Vermittlung nur dem Auftraggeber auf der Grundlage eines Immobilienvermittlungsvertrags in Rechnung stellen.
(4)   Ein Vermittlungsvertrag, der gegen die Abs. 1, 2 und 3 dieses Artikels verstößt, ist nichtig.
(5)   Eine Bestimmung in einem Kauf‑, Miet‑, Pacht- oder sonstigen Vertrag (im Folgenden: Vertrag) über eine konkrete Immobilie, die gegen die Abs. 1, 2 und 3 dieses Artikels verstößt, ist nichtig.
(6)   Der für das Wohnungswesen zuständige Minister kann im Verordnungsweg und im Einvernehmen mit dem Wirtschaftsminister innerhalb der Grenzen der zulässigen Höchstvergütung für die Vermittlung im Sinne von Abs. 1 dieses Artikels Kriterien für die tarifliche Gestaltung der Dienstleistungen der Immobilienvermittlung festlegen.
(7)   Die Bestimmungen von Abs. 2 dieses Artikels gelten nicht für Immobilienvermittlungsverträge, die zwischen Wirtschaftsteilnehmern geschlossen werden.“
7	Art. 13 Abs. 1 des Gesetzes über die Immobilienvermittlung bestimmt:
„Mit einem schriftlichen Immobilienvermittlungsvertrag verpflichtet sich eine Immobiliengesellschaft, sich zu bemühen, einen Dritten zu finden und mit dem Auftraggeber in Kontakt zu bringen, der mit diesem über den Abschluss eines konkreten Vertrags, der eine Immobilie zum Gegenstand hat, verhandeln wird, während sich der Auftraggeber verpflichtet, die Immobiliengesellschaft im Falle des Vertragsschlusses für die Vermittlung zu vergüten.“
8	Art. 20 des Gesetzes über die Immobilienvermittlung sieht vor:
„(1)   Bei der Ausübung ihrer Vermittlungstätigkeit hat die Immobiliengesellschaft mit der gleichen Sorgfalt auf den Schutz der Interessen des Auftraggebers und des Dritten, mit dem sie den Auftraggeber in Kontakt gebracht hat, zu achten und unparteiisch zu handeln, es sei denn, sie vertritt aufgrund ausdrücklicher Vereinbarung mit dem Auftraggeber nur dessen Interessen.
(2)   Vertritt eine Immobiliengesellschaft aufgrund Vereinbarung mit dem Auftraggeber oder Investor ausschließlich die Interessen des Auftraggebers im Rahmen einer Vermittlung, so hat sie gegenüber dem Dritten, mit dem sie den Auftraggeber in Kontakt gebracht hat, schriftlich klarzustellen, dass sie als Beauftragte und nicht als Vermittlerin handelt.“
9	In Art. 25 des Gesetzes über die Immobilienvermittlung heißt es:
„(1)   Eine Immobiliengesellschaft erwirbt den Vergütungsanspruch für die Vermittlungsdienstleistungen mit Abschluss des Vertrags, an dem sie als Vermittlerin beteiligt war.
(2)   Eine Immobiliengesellschaft hat vor Abschluss des Geschäfts, hinsichtlich dessen sie tätig geworden ist, keinen Anspruch auf – auch nur teilweise – Bezahlung für die Vermittlung.
(3)   Die Immobiliengesellschaft hat auch dann Anspruch auf die Vermittlungsvergütung, wenn der Vertrag in der Folge von den Parteien aufgelöst wird.
(4)   Eine Immobiliengesellschaft hat auch dann Anspruch auf die Vermittlungsvergütung, wenn innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Vermittlungsvertrags der Auftraggeber oder ein naher Familienangehöriger den Vertrag über die Immobilie, der Gegenstand der Vermittlung war, mit einem Dritten schließt, der vom Immobilienmakler mit dem Auftraggeber in Kontakt gebracht wurde.
(5)   Ungeachtet von Abs. 1 dieses Artikels können die Immobiliengesellschaft und der Auftraggeber vereinbaren, dass die Immobiliengesellschaft gemäß den Bedingungen von Art. 25.a dieses Gesetzes auch dann Anspruch auf Bezahlung der Vermittlung hat, wenn der Auftraggeber selbst einen Dritten findet, mit dem er den Vertrag, der Gegenstand der Vermittlung war, schließt.
…“
10	Nach Art. 2 Abs. 2 des Stanovanjski zakon (Wohnraumgesetz) (Uradni list RS, Nrn. 69/03, 57/08, 87/11, 27/17, 59/19 und 90/21) in seiner auf die Ausgangsrechtsstreitigkeiten anwendbaren Fassung sind Einfamilienhäuser u. a. freistehende Einfamilienhäuser, Villen, Atriumhäuser, Reihenhäuser und Ferienhäuser.
Ausgangsrechtsstreitigkeiten und Vorlagefragen
11	AEON NEPREMIČNINE u. a. sowie STAN nepremičnine, die Dienstleistungen der Immobilienvermittlung erbringen, und der Staatsrat der Republik Slowenien reichten beim Ustavno sodišče (Verfassungsgericht, Slowenien), dem vorlegenden Gericht, zwei Eingaben bzw. einen Antrag auf Einleitung eines Verfahrens zur Überprüfung der Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes über die Immobilienvermittlung ein, das eine Deckelung der Provision für Vermittlungsdienstleistungen beim Kauf bzw. Verkauf und bei der Miete bzw. Vermietung einer Immobilie vorsieht.
12	Genauer geht es bei den damit anhängig gemachten Verfahren zur Überprüfung der Verfassungsmäßigkeit um die Bestimmungen des Art. 5 Abs. 1 und 2 dieses Gesetzes, die eine solche Deckelung vorsehen, sowie die Bestimmungen der Abs. 4 und 5 dieses Artikels, die die Nichtigkeit des Vermittlungsvertrags oder der einschlägigen Bestimmungen anderer Verträge bei einem Verstoß gegen die Abs. 1 und 2 dieses Artikels vorsehen.
13	Das Ustavno sodišče (Verfassungsgericht) führt aus, dass die Deckelung der Provision für Dienstleistungen der Immobilienvermittlung im Zusammenhang mit dem Kauf oder Verkauf auf 4 % des Vertragspreises im Jahr 2003 mit dem Erlass des Gesetzes über die Immobilienvermittlung eingeführt worden sei. Die Deckelung in Bezug auf Mietverträge gelte seit dem 10. August 2019.
14	Es gibt an, dass es die Vereinbarkeit des Gesetzes über die Immobilienvermittlung mit Art. 15 der Richtlinie 2006/123 sowie mit den Art. 7, 16 und 38 der Charta zu prüfen habe.
15	Eingangs stellt es fest, dass zum einen die in Art. 15 Abs. 3 Buchst. a dieser Richtlinie vorgesehene Bedingung der Nichtdiskriminierung erfüllt sei, da die im Gesetz über die Immobilienvermittlung vorgeschriebene Provisionsdeckelung unabhängig von der Staatsangehörigkeit oder dem Ort des Sitzes des Erbringers von Immobiliendienstleistungen gelte. Zum anderen habe der nationale Gesetzgeber mit dem Erlass dieses Gesetzes Ziele verfolgt, die als zwingende Gründe des Allgemeininteresses im Sinne von Art. 15 Abs. 3 Buchst. b dieser Richtlinie und der Rechtsprechung des Gerichtshofs anerkannt seien. Dem Gesetzeserlass liege nämlich das Bestreben zugrunde, der mangelnden Erschwinglichkeit von Wohnraum insbesondere für schutzbedürftige Personen, d. h. junge Menschen, vor allem Studierende, und ältere Menschen, abzuhelfen und die Verbraucher mit Blick auf die Preistransparenz und den Mangel an verfügbarem Wohnraum zu schützen.
16	Im vorliegenden Fall seien mehrere aus der Charta folgende Grundrechte einschlägig, nämlich einerseits die unternehmerische Freiheit gemäß Art. 16 der Charta und andererseits das Recht auf Wohnraum sowie der Verbraucherschutz, die in Art. 7 bzw. Art. 38 der Charta verbürgt seien. Insoweit müsse im Rahmen der Prüfung der Vereinbarkeit des Gesetzes über die Immobilienvermittlung mit dem Unionsrecht ein angemessenes Gleichgewicht zwischen diesen verschiedenen Rechten sichergestellt werden.
17	In Bezug auf das Erfordernis der Verhältnismäßigkeit gemäß Art. 15 Abs. 3 Buchst. c der Richtlinie 2006/123 stelle sich die Frage, ob mit dem Gesetz über die Immobilienvermittlung die vom nationalen Gesetzgeber angeführten Ziele erreicht werden könnten.
18	Insoweit berühre die Deckelung der Provisionen für Dienstleistungen der Immobilienvermittlung die Preise auf dem Immobilienmarkt nicht unmittelbar. Indessen könne aufgrund der angespannten Immobilienmärkte, auf denen die Marktmacht auf der Angebotsseite konzentriert sei, mit gutem Grund davon ausgegangen werden, dass der Betrag der Vermittlungsprovision auf die Wohnungssuchenden abgewälzt werde.
19	Im Übrigen könne, da es insoweit an genauen Erläuterungen seitens des nationalen Gesetzgebers fehle, nicht der Schluss gezogen werden, dass die Deckelung des Provisionsbetrags für Dienstleistungen der Immobilienvermittlung einen entscheidenden Beitrag zur Erschwinglichkeit von Wohnungen leiste. In Verbindung mit anderen Maßnahmen könne diese Maßnahme allerdings zur Erreichung der verfolgten Ziele beitragen. Somit ließen sich mit dem Gesetz über die Immobilienvermittlung die vom nationalen Gesetzgeber angeführten Ziele erreichen, auch wenn in Ermangelung einer Analyse durch den nationalen Gesetzgeber nicht der Schluss gezogen werden könne, dass dieses Gesetz im Sinne der Rechtsprechung des Gerichtshofs erheblich zu diesen Zielen beitrage. Die Beurteilung der Wirksamkeit der in Betracht kommenden wohnungspolitischen Maßnahmen sei nämlich äußerst komplex.
20	Höchstpreise seien, da sie den Preiswettbewerb nicht verhinderten, weniger restriktiv als Mindestpreise.
21	Es könne nicht mit Sicherheit festgestellt werden, dass dem nationalen Gesetzgeber eine andere, gleichwertige Maßnahme offengestanden habe, bei der die Beeinträchtigung der durch die Charta verliehenen Rechte geringer ausfallen könnte.
22	Dass die in Rede stehende Maßnahme nicht auf besonders schutzbedürftige Personen beschränkt sei, bedeute im Übrigen nicht zwangsläufig, dass sie unverhältnismäßig sei.
23	Auch stelle sich die Frage, ob es Einfluss auf die Verhältnismäßigkeit der Provisionsdeckelung bei Dienstleistungen der Immobilienvermittlung habe, dass bei manchen Immobiliengesellschaften eine Einstellung der Vermittlungstätigkeit in Bezug auf Immobilienmietgeschäfte mit natürlichen Personen erfolgt sei oder zu befürchten stehe, insbesondere, wenn es sich um Vermietungen von kurzer Dauer handle, bei denen nur geringe Provisionsbeträge bezogen werden könnten.
24	In Anbetracht dessen, dass diese Maßnahme die sonstigen Tätigkeiten der Immobiliengesellschaften im Bereich der Vermittlungsdienstleistungen unberührt lasse und sich die Provision für Vermittlungsdienstleistungen im Zusammenhang mit einem Mietvertrag vor der neuen Regelung auf eineinhalb bis zwei Monatsmieten belaufen habe, was unter Berücksichtigung der übrigen üblicherweise mit der Miete verbundenen Kosten wie der Mietkaution, der Umzugskosten und der Ausstattung kein geringfügiger Kostenpunkt sei, erfülle insoweit die Deckelung einer solchen Provision die Bedingung der Verhältnismäßigkeit gemäß Art. 15 Abs. 3 Buchst. c der Richtlinie 2006/123.
25	Schließlich stellt das vorlegende Gericht klar, dass es mit dem Vorabentscheidungsersuchen nur auf den Fall abstelle, dass sich die Dienstleistungen der Immobilienvermittlung auf ein Einfamilienhaus, eine Wohnung oder eine Wohneinheit bezögen und der Käufer oder Mieter eine natürliche Person sei.
26	Unter diesen Umständen hat das Ustavno sodišče (Verfassungsgericht) beschlossen, das Verfahren auszusetzen und dem Gerichtshof folgende Fragen zur Vorabentscheidung vorzulegen:
1.	Sind die Art. 7, 16 und 38 der Charta in Verbindung mit Art. 15 der Richtlinie 2006/123 dahin auszulegen, dass sie einer mitgliedstaatlichen Regelung entgegenstehen, wonach die Vergütung für eine Immobilienvermittlung beim Kauf oder Verkauf für ein und dieselbe Immobilie höchstens 4 % des Vertragspreises betragen darf, wenn es sich um eine Vermittlung beim Kauf oder Verkauf eines Einfamilienhauses, einer Wohnung oder einer Wohneinheit handelt und der Käufer eine natürliche Person ist?
2.	Sind die Art. 7, 16 und 38 der Charta in Verbindung mit Art. 15 der Richtlinie 2006/123 dahin auszulegen, dass sie einer mitgliedstaatlichen Regelung entgegenstehen, wonach die Vergütung für die Vermittlung bei einem Mietvertrag für ein und dieselbe Immobilie höchstens 4 % des Produkts aus der Höhe der monatlichen Miete und der Anzahl der Monate, für die die Immobilie vermietet wird, jedoch nicht mehr als den Betrag einer Monatsmiete betragen darf, wenn es sich um eine Vermittlung bei der Miete eines Einfamilienhauses, einer Wohnung oder einer Wohneinheit handelt und der Mieter eine natürliche Person ist?
Zur Zuständigkeit des Gerichtshofs
27	STAN nepremičnine stellt die Zuständigkeit des Gerichtshofs für die Entscheidung über das Vorabentscheidungsersuchen in Abrede. Über die Ausgangsverfahren könne allein das Ustavno sodišče (Verfassungsgericht) auf der Grundlage des slowenischen Rechts, insbesondere von Art. 74 der Ustava Republike Slovenije (Verfassung der Republik Slowenien), der die unternehmerische Freiheit garantiere, entscheiden. Im Übrigen wäre die Frage der Verfassungswidrigkeit der im Ausgangsverfahren in Rede stehenden nationalen Regelung auch nach der Antwort des Gerichtshofs auf das Vorabentscheidungsersuchen nicht geklärt. Das Verfahren vor dem Gerichtshof verlängere nur eine rechtswidrige Rechtslage, während eine schnellstmögliche Entscheidung des Ustavno sodišče (Verfassungsgericht) dringend geboten sei.
28	Hierzu ist zum einen darauf hinzuweisen, dass das mit Art. 267 AEUV errichtete System der Zusammenarbeit auf einer klaren Aufgabentrennung zwischen den nationalen Gerichten und dem Gerichtshof beruht. Im Rahmen eines gemäß diesem Artikel eingeleiteten Verfahrens ist die Auslegung der nationalen Vorschriften Sache der Gerichte der Mitgliedstaaten und nicht des Gerichtshofs, und es kommt diesem nicht zu, sich zur Vereinbarkeit von Vorschriften des innerstaatlichen Rechts mit den Bestimmungen des Unionsrechts zu äußern. Demgegenüber ist der Gerichtshof befugt, dem nationalen Gericht alle Hinweise zur Auslegung des Unionsrechts zu geben, die es diesem Gericht ermöglichen, die Vereinbarkeit nationaler Rechtsvorschriften mit dem Unionsrecht zu beurteilen (Urteil vom 13. Juni 2024, DG de la Función Pública, Generalitat de Catalunya und Departamento de Justicia de la Generalitat de Catalunya, C‑331/22 und C‑332/22, EU:C:2024:496, Rn. 33 und die dort angeführte Rechtsprechung).
29	Das Vorabentscheidungsersuchen betrifft aber die Auslegung des Unionsrechts, insbesondere von Art. 15 der Richtlinie 2006/123, was offenkundig in die Zuständigkeit des Gerichtshofs fällt (vgl. in diesem Sinne Urteil vom 29. Juli 2024, CU und ND [Sozialhilfe – Mittelbare Diskriminierung], C‑112/22 und C‑223/22, EU:C:2024:636, Rn. 26 und die dort angeführte Rechtsprechung).
30	Zum anderen ist daran zu erinnern, dass es im Rahmen der durch Art. 267 AEUV geschaffenen Zusammenarbeit zwischen dem Gerichtshof und den nationalen Gerichten allein Sache des nationalen Gerichts ist, im Hinblick auf die Besonderheiten der jeweiligen Rechtssache sowohl die Erforderlichkeit einer Vorabentscheidung zum Erlass seines Urteils als auch die Erheblichkeit der dem Gerichtshof von ihm vorgelegten Fragen zu beurteilen. Folglich ist der Gerichtshof grundsätzlich zu einer Entscheidung verpflichtet, wenn die von den nationalen Gerichten vorgelegten Fragen die Auslegung einer Bestimmung des Unionsrechts betreffen (Urteil vom 29. Juli 2024, LivaNova,C‑713/22, EU:C:2024:642, Rn. 41 und die dort angeführte Rechtsprechung).
31	Daraus folgt, dass es keinerlei Auswirkung auf die Zuständigkeit des Gerichtshofs für die Beantwortung des Vorabentscheidungsersuchens haben kann, dass das vorlegende Gericht im Anschluss an das vorliegende Urteil über die Verfahren zur Überprüfung der Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes über die Immobilienvermittlung zu entscheiden hat, oder auch, dass es – unterstellt, es trifft zu – gehalten ist, schnellstmöglich zu entscheiden.
32	Nach alledem ist der Gerichtshof für die Entscheidung über das Vorabentscheidungsersuchen zuständig.
Zu den Vorlagefragen
33	Da das vorlegende Gericht mit den Vorlagefragen um die Auslegung der Art. 7, 16 und 38 der Charta sowie von Art. 15 der Richtlinie 2006/123 ersucht, ist im Hinblick auf eine zweckdienliche Beantwortung dieser Fragen die Anwendbarkeit dieser Artikel auf die Ausgangsrechtsstreitigkeiten zu überprüfen.
34	Was als Erstes Art. 15 der Richtlinie 2006/123 betrifft, müssen die Mitgliedstaaten nach dessen Abs. 1 zunächst prüfen, ob ihre Rechtsordnungen eine der in Art. 15 Abs. 2 aufgeführten Anforderungen vorsehen, und sodann, falls dem so ist, sicherstellen, dass diese Anforderung die Bedingungen von Art. 15 Abs. 3 erfüllt; schließlich müssen sie gegebenenfalls ihre Rechts- und Verwaltungsvorschriften ändern, um sie diesen Bedingungen anzupassen.
35	Art. 15 Abs. 2 Buchst. g der Richtlinie 2006/123 sieht insoweit unter den „Anforderungen“ der nationalen Rechtsordnungen, die dahin zu prüfen sind, ob sie die Bedingungen von Art. 15 Abs. 3 der Richtlinie erfüllen, die „Beachtung von festgesetzten Mindest- und/oder Höchstpreisen durch den Dienstleistungserbringer“ vor.
36	Eine nationale Regelung wie die im Ausgangsverfahren in Rede stehende, die die zulässige Höchstprovision für Dienstleistungen der Immobilienvermittlung im Rahmen des Kaufs bzw. Verkaufs oder der Miete bzw. Vermietung einer Immobilie begrenzt, wenn der Käufer oder Mieter eine natürliche Person ist, macht die Ausübung der Tätigkeit der Immobilienvermittlung von einer Anforderung abhängig, die ihrer Art nach Art. 15 Abs. 2 Buchst. g der Richtlinie 2006/123 entspricht, und muss demzufolge die in Art. 15 Abs. 3 dieser Richtlinie vorgesehenen Bedingungen erfüllen.
37	Daraus folgt, dass Art. 15 der Richtlinie 2006/123 auf die Ausgangsrechtsstreitigkeiten anwendbar ist.
38	Was als Zweites die Anwendbarkeit der in den Vorlagefragen angesprochenen Artikel der Charta und gegebenenfalls das Ausmaß, in dem der Gerichtshof diese Artikel bei der Auslegung von Art. 15 der Richtlinie 2006/123 zu berücksichtigen hat, betrifft, ist nach der Rechtsprechung des Gerichtshofs, wenn ein Mitgliedstaat geltend macht, dass eine Maßnahme, die auf ihn zurückgeht und eine vom AEU-Vertrag gewährleistete Grundfreiheit – wie sie in besagtem Art. 15 konkretisiert wird – einschränkt, durch einen im Unionsrecht anerkannten zwingenden Grund des Allgemeininteresses gerechtfertigt sei, eine solche Maßnahme als Durchführung des Unionsrechts im Sinne von Art. 51 Abs. 1 der Charta anzusehen, so dass sie mit den in der Charta verankerten Grundrechten im Einklang stehen muss (vgl. in diesem Sinne Urteil vom 6. Oktober 2020, Kommission/Ungarn [Hochschulausbildung], C‑66/18, EU:C:2020:792, Rn. 214).
39	Was erstens Art. 7 der Charta anbelangt, so verbürgt er jeder Person das Recht auf Achtung ihres Privat- und Familienlebens, ihrer Wohnung sowie ihrer Kommunikation.
40	Insoweit hat der Gerichtshof festgestellt, dass die Achtung der Wohnung ein durch Art. 7 der Charta geschütztes Grundrecht ist (Urteile vom 10. September 2014, Kušionová,C‑34/13, EU:C:2014:2189, Rn. 65, und vom 9. November 2023, Všeobecná úverová banka,C‑598/21, EU:C:2023:845, Rn. 85).
41	Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass die Rechtssachen, in denen die angeführten Urteile ergangen sind, Sachverhalte betrafen, bei denen die betreffenden Personen mit dem Verlust ihrer Familienwohnung konfrontiert waren. Im vorliegenden Fall bezieht sich die im Ausgangsverfahren in Rede stehende Regelung auf einen Sachverhalt, bei dem eine natürliche Person möglicherweise ihre künftige Wohnung erwirbt oder anmietet. In einem solchen Fall kann von der „Achtung [der] Wohnung“ im Sinne von Art. 7 der Charta nicht die Rede sein.
42	Außerdem ist darauf hinzuweisen, dass gemäß Art. 52 Abs. 3 der Charta, der die notwendige Kohärenz zwischen den in der Charta verankerten Rechten und den entsprechenden Rechten, die durch die am 4. November 1950 in Rom unterzeichnete Europäische Konvention zum Schutz der Menschenrechte und Grundfreiheiten (im Folgenden: EMRK) garantiert werden, gewährleisten soll, ohne dass dadurch die Eigenständigkeit des Unionsrechts berührt wird, der Gerichtshof bei seiner Auslegung der durch Art. 7 der Charta verbürgten Rechte die entsprechenden durch Art. 8 Abs. 1 EMRK gewährleisteten Rechte in deren Auslegung durch den Europäischen Gerichtshof für Menschenrechte als Mindestschutzstandard berücksichtigen muss (vgl. in diesem Sinne Urteil vom 8. Dezember 2022, Orde van Vlaamse Balies u. a.,C‑694/20, EU:C:2022:963, Rn. 26 und die dort angeführte Rechtsprechung).
43	Insoweit geht aus der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs für Menschenrechte hervor, dass Art. 8 EMRK kein Recht auf Zurverfügungstellung einer Wohnung als solches anerkennt (EGMR, 18. Januar 2001, Chapman/Vereinigtes Königreich, CE:ECHR:2001:0118JUD002723895, § 99).
44	Demnach gibt es keinen Anlass, das Vorabentscheidungsersuchen im Hinblick auf Art. 7 der Charta zu beantworten.
45	Zweitens hat der Gerichtshof, was eine etwaige Prüfung der im Ausgangsverfahren in Rede stehenden nationalen Regelung anhand von Art. 16 der Charta betrifft, entschieden, dass eine Prüfung der Beschränkung, die eine nationale Regelung in Bezug auf Art. 49 AEUV darstellt, auch mögliche Beschränkungen der Ausübung der in den Art. 15 bis 17 der Charta vorgesehenen Rechte und Freiheiten erfasst, so dass es keiner gesonderten Prüfung der in Art. 16 der Charta verankerten unternehmerischen Freiheit bedarf (Urteil vom 7. September 2022, Cilevičs u. a.,C‑391/20, EU:C:2022:638, Rn. 56 und die dort angeführte Rechtsprechung).
46	Wie sich aber aus den Erwägungsgründen 5 bis 7 und 64 der Richtlinie 2006/123 ergibt, konkretisiert diese die in Art. 49 AEUV verankerte Niederlassungsfreiheit (vgl. in diesem Sinne Urteil vom 16. Juni 2015, Rina Services u. a.,C‑593/13, EU:C:2015:399, Rn. 40).
47	Daraus folgt, dass es, wenn eine nationale Maßnahme anhand von Art. 15 der Richtlinie 2006/123 geprüft wird, keiner gesonderten Prüfung der in Art. 16 der Charta verankerten unternehmerischen Freiheit bedarf.
48	Art. 15 der Richtlinie 2006/123 ist aber jedenfalls im Licht von Art. 16 der Charta auszulegen.
49	Ebenso ist, drittens, Art. 38 der Charta, der verlangt, dass die Politik der Union ein hohes Verbraucherschutzniveau sicherstellt, bei der Auslegung von Art. 15 Abs. 3 der Richtlinie 2006/123 zu berücksichtigen.
50	Aus den vorstehenden Erwägungen ergibt sich somit, dass das vorlegende Gericht mit seinen Fragen, die zusammen zu prüfen sind, im Wesentlichen wissen möchte, ob Art. 15 Abs. 3 der Richtlinie 2006/123 im Licht der Art. 16 und 38 der Charta dahin auszulegen ist, dass er einer nationalen Regelung wie der im Ausgangsverfahren in Rede stehenden entgegensteht, die hinsichtlich des Kaufs oder der Miete eines Einfamilienhauses, einer Wohnung oder einer Wohneinheit durch eine natürliche Person eine Deckelung der Provision für Dienstleistungen der Immobilienvermittlung vorsieht, und zwar
–
beim Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie mit einem Vertragswert von mindestens 10000 Euro auf 4 % des vertraglich vereinbarten Preises und
–
bei einer Miete bzw. Vermietung auf 4 % des Produkts aus der Höhe der monatlichen Miete und der Anzahl der Monate, für die die Immobilie vermietet wird, mit einer Obergrenze jedoch in Höhe des Betrags einer Monatsmiete.
51	Eine Maßnahme wie die im Ausgangsverfahren in Rede stehende, die eine Deckelung der Provisionen für Dienstleistungen der Immobilienvermittlung vorsieht, ist in Anbetracht der in Art. 15 Abs. 3 der Richtlinie 2006/123 vorgesehenen kumulativen Bedingungen zulässig, wenn sie weder eine direkte noch eine indirekte Diskriminierung aufgrund der Staatsangehörigkeit des Betroffenen oder – bei Gesellschaften – aufgrund deren satzungsmäßigen Sitzes darstellt, wenn sie durch einen zwingenden Grund des Allgemeininteresses gerechtfertigt ist und wenn sie zur Verwirklichung des mit ihr verfolgten Ziels geeignet ist, nicht über das hinausgeht, was zur Erreichung dieses Ziels erforderlich ist, und nicht durch andere, weniger einschneidende Maßnahmen ersetzt werden kann, die zum selben Ergebnis führen.
52	Was als Erstes die in Art. 15 Abs. 3 Buchst. a der Richtlinie 2006/123 vorgesehene Bedingung betrifft, weist das vorlegende Gericht darauf hin, dass die Deckelung der Provisionen für Dienstleistungen der Immobilienvermittlung nicht diskriminierend sei, da sie unabhängig vom Ort des Sitzes der betreffenden Immobiliengesellschaft gelte.
53	Was als Zweites die in Art. 15 Abs. 3 Buchst. b dieser Richtlinie vorgesehene Voraussetzung betrifft, wonach die in Rede stehenden Anforderungen durch einen zwingenden Grund des Allgemeininteresses gerechtfertigt sein müssen, führt das vorlegende Gericht aus, dass der nationale Gesetzgeber mit der Deckelung der Provisionen für Dienstleistungen der Immobilienvermittlung beim Kauf bzw. Verkauf sowie bei der Miete bzw. Vermietung von Immobilien das Ziel verfolgt habe, zum einen die Zugänglichkeit angemessenen Wohnraums zu erschwinglichen Preisen für schutzbedürftige Personen, nämlich junge Menschen, vor allem Studierende, und ältere Menschen, zu fördern und zum anderen einen Beitrag zum Verbraucherschutz zu leisten, indem angesichts des Mangels an verfügbarem Wohnraum, insbesondere an Mietwohnraum, die Preistransparenz erhöht werde.
54	Der Gerichtshof hat insoweit anerkannt, dass der Verbraucherschutz einen zwingenden Grund des Allgemeininteresses darstellt (vgl. in diesem Sinne Urteile vom 15. Oktober 2015, Grupo Itevelesa u. a.,C‑168/14, EU:C:2015:685, Rn. 74, und vom 4. Juli 2019, Kommission/Deutschland,C‑377/17, EU:C:2019:562, Rn. 70). Diese Anerkennung des Verbraucherschutzes erfährt auch im 40. Erwägungsgrund der Richtlinie 2006/123 eine Bekräftigung und trägt dazu bei, dass diese den Anforderungen von Art. 38 der Charta entspricht.
55	Ebenso können Anforderungen, mit denen der Zugang schutzbedürftiger oder einkommensschwacher Personen zu Wohnraum gefördert wird, einen zwingenden Grund des Allgemeininteresses darstellen (vgl. entsprechend Urteile vom 8. Mai 2013, Libert u. a.,C‑197/11 und C‑203/11, EU:C:2013:288, Rn. 50 bis 52, und vom 22. September 2020, Cali Apartments,C‑724/18 und C‑727/18, EU:C:2020:743, Rn. 68).
56	Daraus ergibt sich, dass eine Maßnahme zur Deckelung der Provisionen für Dienstleistungen der Immobilienvermittlung wie die im Ausgangsverfahren in Rede stehende die Bedingung von Art. 15 Abs. 3 Buchst. b der Richtlinie 2006/123 erfüllt.
57	Als Drittes setzt die in Art. 15 Abs. 3 Buchst. c dieser Richtlinie genannte Bedingung der Verhältnismäßigkeit voraus, dass die fragliche Maßnahme zur Verwirklichung des mit ihr verfolgten Ziels geeignet ist, nicht über das hinausgeht, was zur Erreichung dieses Ziels erforderlich ist, und nicht durch weniger einschneidende Maßnahmen ersetzt werden kann, die zum selben Ergebnis führen.
58	Vorab ist darauf hinzuweisen, dass letztlich dem vorlegenden Gericht, bei dem die alleinige Zuständigkeit für die Würdigung des Sachverhalts des Ausgangsrechtsstreits und die Auslegung der nationalen Rechtsvorschriften liegt, die Feststellung zukommt, ob und inwieweit diese Rechtsvorschriften die Bedingung der Verhältnismäßigkeit erfüllen. Zu diesem Zweck muss es die von den Behörden des betreffenden Mitgliedstaats vorgelegten Beweise mit Hilfe statistischer Daten oder anderer Mittel objektiv prüfen (vgl. in diesem Sinne Urteile vom 23. Dezember 2015, Scotch Whisky Association u. a.,C‑333/14, EU:C:2015:845, Rn. 56, und vom 17. Oktober 2024, FA.RO. di YK & C., C‑16/23, EU:C:2024:886, Rn. 92).
59	Der Gerichtshof, der dazu aufgerufen ist, dem nationalen Gericht zweckdienliche Antworten zu geben, ist jedoch befugt, dem vorlegenden Gericht auf der Grundlage der Akten des Ausgangsverfahrens und der vor ihm abgegebenen schriftlichen Erklärungen Hinweise zu geben, die diesem Gericht eine Entscheidung ermöglichen (Urteil vom 17. Oktober 2024, FA.RO. di YK & C., C‑16/23, EU:C:2024:886, Rn. 93 und die dort angeführte Rechtsprechung).
60	Im Übrigen hat der Gerichtshof geurteilt, dass von dem betreffenden Mitgliedstaat nicht gefordert wird, positiv zu belegen, dass sich das verfolgte Ziel mit keiner anderen vorstellbaren Maßnahme unter den gleichen Bedingungen erreichen ließe. Ein solches Erfordernis liefe nämlich in der Praxis darauf hinaus, den betroffenen Mitgliedstaat seiner Regelungsbefugnis in dem betreffenden Bereich zu entheben (vgl. in diesem Sinne Urteil vom 4. Juli 2019, Kommission/Deutschland,C‑377/17, EU:C:2019:562, Rn. 64).
61	Dies gilt umso mehr, als ein Mitgliedstaat in der Lage sein muss, eine „zu prüfende Anforderung“ ab ihrer Einführung durch einen zwingenden Grund des Allgemeininteresses zu rechtfertigen, also jedenfalls ohne notwendigerweise über empirische Beweise für das damit erreichte Ergebnis im Vergleich zum Ergebnis anderer Maßnahmen zu verfügen (Urteil vom 4. Juli 2019, Kommission/Deutschland,C‑377/17, EU:C:2019:562, Rn. 65).
62	Insoweit ist darauf hinzuweisen, dass die Mitgliedstaaten bei der Wahl der zur Verwirklichung ihrer sozialpolitischen Ziele geeigneten Maßnahmen zwar über einen weiten Beurteilungsspielraum verfügen, dieser jedoch keine Beeinträchtigung der Rechte rechtfertigen kann, die den Einzelnen aus den ihre Grundfreiheiten festschreibenden Bestimmungen des Vertrags erwachsen (Urteil vom 21. Dezember 2016, AGET Iraklis,C‑201/15, EU:C:2016:972, Rn. 81 und die dort angeführte Rechtsprechung), wie sie, was u. a. die in Art. 49 AEUV garantierte Niederlassungsfreiheit betrifft, durch die Richtlinie 2006/123 konkretisiert worden sind.
63	Nach diesen Vorbemerkungen ist erstens darauf hinzuweisen, dass, wie oben in Rn. 53 ausgeführt, mit der Deckelung der Provisionen für Dienstleistungen der Immobilienvermittlung bezweckt wird, zum einen die Zugänglichkeit angemessenen Wohnraums zu erschwinglichen Preisen für schutzbedürftige Personen, nämlich junge Menschen, vor allem Studierende, und ältere Menschen, zu fördern und zum anderen durch eine Erhöhung der Preistransparenz einen Beitrag zum Verbraucherschutz zu leisten.
64	Da die Deckelung der Provisionen für Dienstleistungen der Immobilienvermittlung die Transparenz der von den Immobiliengesellschaften angewandten Tarife erhöht und die Immobiliengesellschaften an der Anwendung überhöhter Vermittlungsentgelte hindert, erscheint sie geeignet, zum Verbraucherschutz beizutragen. Das vorlegende Gericht weist in diesem Zusammenhang darauf hin, dass eine solche Deckelung in der Tat zur Preistransparenz beitragen könne, da sie es den Verbrauchern ermögliche, die Höhe der zur Anwendung gelangenden Provision vorherzusehen, insbesondere den Anteil, den diese am Verkaufspreis oder an der Miete ausmache.
65	Angesichts der Verschlechterung der Bedingungen für den Zugang zu Wohnraum und der Preisentwicklung auf den Immobilienmärkten in Slowenien werde nämlich der Betrag der für Dienstleistungen der Immobilienvermittlung erhobenen Provision wahrscheinlich dem Kaufpreis oder der Miete für die Immobilien zugeschlagen.
66	Wenn dem so ist, erscheint die Deckelung dieser Provision geeignet, die Zugänglichkeit angemessenen Wohnraums zu erschwinglichen Preisen insbesondere für schutzbedürftige Personen zu fördern.
67	Zweitens ist zur Beschränkung der in Rede stehenden Maßnahme auf das zur Erreichung der verfolgten Ziele erforderliche Maß und zum Fehlen anderer, weniger einschneidender und zum selben Ergebnis führender Maßnahmen zum einen festzustellen, dass sich ausweislich des Vorabentscheidungsersuchens die Provisionsdeckelung bei Dienstleistungen der Immobilienvermittlung nicht allein auf schutzbedürftige Personen bezieht, sondern auf alle natürliche Personen, die eine Immobilie kaufen oder mieten.
68	Daraus folgt, dass diese Maßnahme auf eine unbestimmte und potenziell große Zahl an Personen abzielt und dahinter nicht der Schutz speziell nur schutzbedürftiger Personen steht, obwohl dieser Schutz eines der Ziele war, die vom slowenischen Gesetzgeber beim Erlass der Maßnahme verfolgt wurden.
69	Außerdem beziehen sich die Dienstleistungen der Immobilienvermittlung, für welche die Deckelung der betreffenden Provisionen gilt, nach den Angaben des vorlegenden Gerichts auf den Kauf bzw. Verkauf oder die Miete bzw. Vermietung eines Einfamilienhauses, einer Wohnung oder einer Wohneinheit.
70	Nach Art. 2 Abs. 2 des Wohnraumgesetzes in seiner auf die Ausgangsrechtsstreitigkeiten anwendbaren Fassung sind Einfamilienhäuser aber u. a. freistehende Einfamilienhäuser, Villen, Atriumhäuser, Reihenhäuser und Ferienhäuser. Demnach ist vorbehaltlich der dem vorlegenden Gericht zukommenden Überprüfungen die Deckelung der Provisionen für Dienstleistungen der Immobilienvermittlung u. a. dann anwendbar, wenn diese Dienstleistungen den Kauf bzw. Verkauf oder die Miete bzw. Vermietung von Wohnungen betreffen, die nicht als Hauptwohnung genutzt werden.
71	Solche Umstände können zwar grundsätzlich ein Indiz dafür sein, dass eine Maßnahme über das hinausgeht, was zur Erreichung des mit ihr verfolgten Ziels des Schutzes schutzbedürftiger Personen erforderlich sein könnte, doch verwehrt es der Verhältnismäßigkeitsgrundsatz nicht unbedingt, dass diese Maßnahme allen Verbrauchern zugutekommt (vgl. entsprechend Urteile vom 20. April 2010, Federutility u. a.,C‑265/08, EU:C:2010:205, Rn. 40, und vom 11. April 2019, Repsol Butano und DISA Gas, C‑473/17 und C‑546/17, EU:C:2019:308, Rn. 64).
72	Es ist jedoch Sache des vorlegenden Gerichts, u. a. die Möglichkeit sowie die Zweckmäßigkeit des Erlasses von Maßnahmen zu prüfen, die stärker auf die schutzbedürftigen Verbraucher ausgerichtet sind. Relevante Kriterien sind in diesem Zusammenhang die Durchführbarkeit und die wirtschaftlichen Auswirkungen solcher Maßnahmen.
73	Insoweit weist das vorlegende Gericht darauf hin, dass die Frage des Spektrums der etwaigen Maßnahmen, die der slowenische Gesetzgeber erlassen könne, und ihrer wohnungspolitischen Wirksamkeit äußerst komplex sei, da es bestimmte materielle Beschränkungen in den Bereichen Raumordnung, Städtebau und öffentliche Finanzen gebe, die es dem Staat nicht erlaubten, wie gewünscht auf das Wohnungsangebot einzuwirken.
74	Die Klägerinnen des Ausgangsverfahrens nennen ihrerseits weniger einschneidende Maßnahmen, die sie im Rahmen der Vermietung für möglich halten, nämlich die Erhöhung der Zahl der zur Vermietung bestimmten Sozialwohnungen, die finanzielle Unterstützung der Miete auf dem Markt sowie steuerliche Maßnahmen, Flächennutzungsmaßnahmen und andere regulatorische Maßnahmen zur Förderung des Baus von Sozialwohnungen. Die Kommission wiederum führt Maßnahmen an, die darin bestehen, das Angebot an finanziell erschwinglichem Wohnraum zu fördern oder Käufern und Mietern zweckdienliche Informationen über die Vermittlungstarife bereitzustellen.
75	Es wird Sache des vorlegenden Gerichts sein, zu prüfen, ob es andere, weniger einschneidende Maßnahmen als die Deckelung der Provisionen für Dienstleistungen der Immobilienvermittlung gibt, mit denen das mit dieser Deckelung verfolgte Ziel erreicht werden kann, die Zugänglichkeit angemessenen Wohnraums zu erschwinglichen Preisen für schutzbedürftige Personen zu fördern.
76	Hinsichtlich der Deckelungshöhe bei Provisionen für Dienstleistungen der Immobilienvermittlung stellt das vorlegende Gericht im Übrigen fest, dass bei bestimmten Immobiliengesellschaften eine Einstellung ihrer Vermittlungstätigkeit in Bezug auf Immobilienmietgeschäfte mit natürlichen Personen erfolgt sei oder zu befürchten stehe, insbesondere, wenn es sich um Vermietungen von kurzer Dauer handle, bei denen nur Provisionen in geringer Höhe bezogen werden könnten. Der Preis der Dienstleistungen der Immobilienvermittlung sei nämlich auf eine Höhe begrenzt, die es diesen Gesellschaften nicht erlaube, die Kosten ihrer Dienstleistungen zu decken.
77	Insoweit ist daran zu erinnern, dass Art. 16 der Charta die Freiheit, eine Wirtschafts- oder Geschäftstätigkeit auszuüben, die Vertragsfreiheit und den freien Wettbewerb umfasst und es dabei u. a. um die Freiheit geht, den Preis für eine Leistung festzulegen (vgl. in diesem Sinne Urteil vom 21. Dezember 2021, Bank Melli Iran,C‑124/20, EU:C:2021:1035, Rn. 79).
78	Nach der Rechtsprechung des Gerichtshofs gilt die unternehmerische Freiheit jedoch nicht schrankenlos, sondern ist im Zusammenhang mit ihrer gesellschaftlichen Funktion zu sehen. So kann sie einer Vielzahl von Eingriffen der öffentlichen Gewalt unterworfen werden, die im allgemeinen Interesse die Ausübung der wirtschaftlichen Tätigkeit beschränken können (vgl. in diesem Sinne Urteile vom 22. Januar 2013, Sky Österreich,C‑283/11, EU:C:2013:28, Rn. 45 und 46, sowie vom 2. Juni 2022, Skeyes,C‑353/20, EU:C:2022:423, Rn. 48 und 65).
79	In diesem Zusammenhang wird das vorlegende Gericht die konkrete Höhe der Vergütung zu prüfen haben, die die Gesellschaften erhalten, die Dienstleistungen der Immobilienvermittlung erbringen, und insbesondere, ob der Betrag, der aus der im Ausgangsverfahren in Rede stehenden Deckelung der Provisionen für Dienstleistungen der Immobilienvermittlung resultiert, für eine Kostendeckung und angemessene Gewinnerzielung dieser Gesellschaften sowie für die Ermöglichung eines Preiswettbewerbs zu niedrig angesetzt ist. Erwähnung finden muss hier, dass diese Deckelung ausweislich des Vorabentscheidungsersuchens sonstige Vermittlungstätigkeiten dieser Gesellschaften wie die Vermittlung zwischen Wirtschaftsteilnehmern und die Vermittlung in Bezug auf Mietgeschäfte über Immobilien, die keine Wohnimmobilien sind, nicht berührt.
80	Was zum anderen die Prüfung – im Hinblick auf das zweite Ziel der im Ausgangsverfahren in Rede stehenden Maßnahme, durch Erhöhung der Preistransparenz zum Verbraucherschutz beizutragen – betrifft, ob diese Maßnahme nicht über das Erforderliche hinausgeht und ob es andere, weniger einschneidende Maßnahmen gibt, die zum selben Ergebnis führen, so wird das vorlegende Gericht insbesondere zu untersuchen haben, ob der Erlass von Maßnahmen, die darauf abzielen, dass den Verbrauchern als Käufern und Mietern zweckdienliche Informationen über die Tarife für die Vermittlungsdienstleistungen zur Verfügung gestellt werden, es erlauben würde, dasselbe Ergebnis zu erreichen, wie es mit der Deckelung der betreffenden Provisionen verfolgt wird. Insoweit könnte es ausreichen, den Immobiliengesellschaften, die Vermittlungsdienstleistungen erbringen, die klare und hinreichend rechtzeitige Angabe gegenüber diesen Käufern und Mietern vorzuschreiben, wie hoch die von ihnen abgerechnete Provision sein wird und ob der entsprechende Betrag in dem vertraglich vorgesehenen Endpreis enthalten sein wird.
81	Die dem Gerichtshof zur Verfügung stehenden Informationen geben jedoch nichts für weitere Hinweise an das vorlegende Gericht in Bezug auf die Prüfung her, ob solche Maßnahmen geeignet wären, hinsichtlich des Verbraucherschutzes durch eine Erhöhung der Preistransparenz dasselbe Ergebnis zu gewährleisten wie die im Ausgangsverfahren in Rede stehende Maßnahme der Provisionsdeckelung.
82	Schließlich ist darauf hinzuweisen, dass, wenn das vorlegende Gericht, wie sich aus dem Vorabentscheidungsersuchen zu ergeben scheint, der Auffassung ist, dass die beiden Ziele, die vom slowenischen Gesetzgeber zur Rechtfertigung der Deckelung der Provisionen für Dienstleistungen der Immobilienvermittlung angeführt werden, nämlich zum einen die Förderung der Zugänglichkeit angemessenen Wohnraums zu erschwinglichen Preisen für schutzbedürftige Personen und zum anderen der Beitrag zum Verbraucherschutz durch eine Erhöhung der Preistransparenz, nicht voneinander zu trennen und gleichrangig sind, die etwaige Feststellung, dass diese Maßnahme nicht über das hinausgeht, was zur Erreichung eines dieser Ziele erforderlich ist, und dass es zur Erreichung des betreffenden Ziels keine anderen, weniger einschneidenden Maßnahmen gibt, die zum selben Ergebnis führen, bedeuten würde, dass die Maßnahme insgesamt die Bedingungen von Art. 15 Abs. 3 Buchst. c der Richtlinie 2006/123 erfüllt.
83	Nach alledem ist auf die Vorlagefragen zu antworten, dass Art. 15 Abs. 3 der Richtlinie 2006/123 im Licht der Art. 16 und 38 der Charta dahin auszulegen ist, dass er einer nationalen Regelung, die hinsichtlich des Kaufs oder der Miete eines Einfamilienhauses, einer Wohnung oder einer Wohneinheit durch eine natürliche Person eine Deckelung der Provision für Dienstleistungen der Immobilienvermittlung vorsieht, und zwar
–
beim Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie mit einem Vertragswert von mindestens 10000 Euro auf 4 % des vertraglich vereinbarten Preises und
–
bei einer Miete bzw. Vermietung auf 4 % des Produkts aus der Höhe der monatlichen Miete und der Anzahl der Monate, für die die Immobilie vermietet wird, mit einer Obergrenze jedoch in Höhe des Betrags einer Monatsmiete,
nicht entgegensteht, sofern diese Regelung nicht über das hinausgeht, was zur Erreichung der mit ihr verfolgten Ziele erforderlich ist, und es keine anderen, weniger einschneidenden Maßnahmen gibt, die zum selben Ergebnis führen.
Kosten
84	Für die Beteiligten des Ausgangsverfahrens ist das Verfahren Teil des beim vorlegenden Gericht anhängigen Verfahrens; die Kostenentscheidung ist daher Sache dieses Gerichts. Die Auslagen anderer Beteiligter für die Abgabe von Erklärungen vor dem Gerichtshof sind nicht erstattungsfähig.
Aus diesen Gründen hat der Gerichtshof (Dritte Kammer) für Recht erkannt:
Art. 15 Abs. 3 der Richtlinie 2006/123/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 12. Dezember 2006 über Dienstleistungen im Binnenmarkt ist im Licht der Art. 16 und 38 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union
dahin auszulegen, dass
er einer nationalen Regelung, die hinsichtlich des Kaufs oder der Miete eines Einfamilienhauses, einer Wohnung oder einer Wohneinheit durch eine natürliche Person eine Deckelung der Provision für Dienstleistungen der Immobilienvermittlung vorsieht, und zwar
–
beim Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie mit einem Vertragswert von mindestens 10 000 Euro auf 4 % des vertraglich vereinbarten Preises und
–
bei einer Miete bzw. Vermietung auf 4 % des Produkts aus der Höhe der monatlichen Miete und der Anzahl der Monate, für die die Immobilie vermietet wird, mit einer Obergrenze jedoch in Höhe des Betrags einer Monatsmiete,
nicht entgegensteht, sofern diese Regelung nicht über das hinausgeht, was zur Erreichung der mit ihr verfolgten Ziele erforderlich ist, und es keine anderen, weniger einschneidenden Maßnahmen gibt, die zum selben Ergebnis führen.
Unterschriften
(*1)	Verfahrenssprache: Slowenisch.