eddmpython/dartlab-data huggingface dataset:
삼성FN리츠 사업보고서 (2025.12)
사 업 보 고 서

(제 12 기)

사업연도 2025년 08월 01일 부터
2025년 10월 31일 까지

금융위원회
한국거래소 귀중 2026년 01월 08일

제출대상법인 유형 : 주권상장법인
면제사유발생 : 해당사항 없음

회 사 명 : 삼성에프엔위탁관리부동산투자회사 주식회사
대 표 이 사 : 이 명 규
본 점 소 재 지 : 서울특별시 서초구 서초대로74길 4, 16층
(전 화) 070-4492-0769
(홈페이지) http://www.samsungfnreit.com
작 성 책 임 자 : (직 책) 부장 (성 명) 최 현 석
(전 화) 02-2180-0680
1. 회사의 개요

가. 연결대상 종속회사 개황 (연결재무제표를 작성하는 주권상장법인이 사업보고서, 분기ㆍ반기보고서를 제출하는 경우에 한함)

(단위 : 사)

구분	연결대상회사수	주요종속회사수

기초	증가	감소	기말

상장	-	-	-	-	-

비상장	-	-	-	-	-

합계	-	-	-	-	-

※상세 현황은 '상세표-1. 연결대상 종속회사 현황(상세)' 참조

- 해당사항 없습니다. 나. 연결대상회사의 변동내용

구 분	자회사	사 유

신규연결	-	-

-	-

연결제외	-	-

-	-

- 해당사항 없습니다. 다. 회사의 법적, 사업적 명칭 - 당사의 명칭은 '삼성에프엔위탁관리부동산투자회사 주식회사' 라고 표기합니다. 또한 영문으로는 'Samsung FN REIT Co., Ltd.' 라고 표기합니다. 라. 설립일자 및 존속기간 - 당사는 2022년 7월 26일에 설립되었고, 2023년 4월 10일에 상장하였으며, 정관 상 존속기간을 정하지 않은 영속형 부동산투자회사입니다. 마. 본사의 주소, 전화번호, 홈페이지 주소 - 주소 : 서울특별시 서초구 서초대로74길 4, 16층 - 전화번호 : 070-4492-0769 - 홈페이지 : http://www.samsungfnreit.com 바. 회사사업 영위의 근거가 되는 법률 - 자산을 부동산에 투자하여 운영하는 것을 주된 목적으로 하여 『부동산투자회사 법』에 따라 설립되었습니다. 사. 주요사업의 내용 - 당사는 부동산임대업을 주요 사업으로 하고 있습니다. 기타의 자세한 사항은 동 보고서의 'Ⅱ. 사업의 내용'을 참조하시기 바랍니다. 아. 회사가 속해 있는 기업집단 및 계열회사에 관한 사항 - 당사는 독점규제 및 공정거래에 관한 법률상 '삼성' 기업집단에 속한 계열회사입 니다. 자세한 사항은 동 보고서의 'Ⅸ. 계열회사 등에 관한 사항'을 참조하시기 바랍니다. 자. 신용평가에 관한 사항

등급확정일	평가대상	신용등급	평가회사	비고

2024년 08월 30일	기업신용등급	A+ / 안정적	한국신용평가	-

2025년 09월 05일	기업신용등급	A+ / 안정적	한국신용평가	-

차. 중소기업 등 해당 여부

중소기업 해당 여부	미해당

벤처기업 해당 여부	미해당

중견기업 해당 여부	미해당

카. 회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정) 및 특례상장에 관한 사항

주권상장(또는 등록ㆍ지정)현황	주권상장(또는 등록ㆍ지정)일자	특례상장 유형

유가증권시장 상장	2023년 04월 10일	해당사항 없음
2. 회사의 연혁

시기	내용

2022년 07월 26일	발기인 총회

회사 설립(자본금 300,000,000원)

2022년 09월 02일	자산관리위탁계약 체결 (삼성에스알에이자산운용㈜)

자산보관위탁계약 체결 : 현금, 증권(㈜우리은행)

자산보관위탁계약 체결 : 부동산(대한토지신탁㈜)

일반사무위탁계약 체결
(신한아이타스㈜ 2023.04.05 사명 변경 現 신한펀드파트너스)

2022년 10월 04일	주식분할 승인 (액면 분할 : 1,000원 → 500원 )

2022년 10월 21일	국토교통부 영업인가

2022년 11월 18일	자산관리위탁 변경계약 체결 (1차)

2022년 11월 22일	전환사채 발행일

2022년 11월 23일	1차 유상증자 (제3자배정, 출자금 1,949억원)

2022년 11월 24일	투자 부동산 매입(강남구 대치타워. 중구 에스원빌딩)

2022년 12월 15일	유상감자 효력발생일 (발기주주 출자금 3억원 반환)

2023년 01월 18일	전환권 행사 효력발생일
(삼성생명보험㈜ 742만주, 삼성화재해상보험㈜ 712만주 전환사채 주식전환)

2023년 01월 31일	일반공모 유상증자 이사회 결의

2023년 02월 09일	대표주관계약 및 총액인수계약 체결
(계약상대방:한국투자증권㈜, 삼성증권㈜, 엔에이치투자증권㈜, KB증권㈜)

2023년 02월 26일	증권신고서 효력발생일

2023년 03월 30일	유상증자(공모) 주금 납입일(모집매출기간: 2023년 03월 27일∼28일 양일간)

2023년 03월 31일	한국거래소 유가증권시장 상장 신청

2023년 04월 10일	한국거래소 유가증권시장 상장 완료(보통주 77,300,000주)

2024년 06월 26일	유상증자 결정(보통주 13,750,000주)

2024년 09월 21일	주주배정 후 실권주 일반공모 완료(확정 발행가 4,670원)

2024년 09월 24일	투자 부동산 매입(분당구, 판교사옥)

가. 회사의 본점 소재지 및 그 변경

본점소재지	비 고

서울특별시 서초구 서초대로74길 4, 16층	-

나. 경영진의 중요한 변동

일 자	변동내역	성명	비 고

2022.07.26	대표이사기타비상무이사기타비상무이사감 사	윤양수임승철나기원정승욱	회사 설립

2024.10.30	대표이사	윤양수	사임

2024.10.30	대표이사	이명규	선임

2025.07.18	기타비상무이사기타비상무이사감 사	임승철나기원정승욱	중임

다. 최대주주의 변동

- 당사는 발기 설립('2022.07.26)시 최대주주 제일엠앤이(주)에서 유상 증자('2022.11.23)로 최대주주가 삼성생명보험(주)로 변경되었습니다.

라. 상호의 변경 - 해당사항 없습니다. 마. 회사가 회사정리절차 그 밖에 이에 준하는 절차를 밟은 적이 있거나 현재 진행중인 경우 그 내용과 결과 - 해당사항 없습니다.

바. 회사가 합병 등을 한 경우 그 내용 - 해당사항 없습니다.

사. 회사의 업종 또는 주된 사업의 변화 - 해당사항 없습니다.

아. 그 밖에 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용

- 해당사항 없습니다.

자. 경영진 및 감사의 중요한 변동

변동일자	주총종류	선임	임기만료또는 해임

신규	재선임

2022년 07월 26일	임시주총	대표이사 윤양수기타비상무이사 임승철기타비상무이사 나기원감사 정승욱	-	-

2024년 10월 30일	정기주총	대표이사 윤양수	-	사임

2024년 10월 30일	정기주총	대표이사 이명규	-	-

2025년 07월 18일	정기주총	-	기타비상무이사 임승철기타비상무이사 나기원감사 정승욱	임기만료

2025년 07월 18일	정기주총	-	기타비상무이사 임승철기타비상무이사 나기원감사 정승욱	-
3. 자본금 변동사항

가.자본금 변동추이(단위 : 원, 주)

종류	구분	당기말(2025년 10월 31일)	제11기(2025년 07월 31일)	제10기(2025년 04월 30일)

보통주	발행주식총수	91,050,000	91,050,000	91,050,000

액면금액	500	500	500

자본금	45,525,000,000	45,525,000,000	45,525,000,000

우선주	발행주식총수	-	-	-

액면금액	-	-	-

자본금	-	-	-

기타	발행주식총수	-	-	-

액면금액	-	-	-

자본금	-	-	-

합계	자본금	45,525,000,000	45,525,000,000	45,525,000,000
4. 주식의 총수 등

가. 주식의 총수 현황

(기준일 : 2025년 10월 31일 ) (단위 : 주, %)

구 분	주식의 종류	비고

보통주	우선주	합계

Ⅰ. 발행할 주식의 총수	4,000,000,000	-	4,000,000,000	-

Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수	91,650,000	-	91,650,000	-

Ⅲ. 현재까지 감소한 주식의 총수	600,000	-	600,000	-

1. 감자	600,000	-	600,000	-

2. 이익소각	-	-	-	-

3. 상환주식의 상환	-	-	-	-

4. 기타	-	-	-	-

Ⅳ. 발행주식의 총수 (Ⅱ-Ⅲ)	91,050,000	-	91,050,000	-

Ⅴ. 자기주식수	-	-	-	-

Ⅵ. 유통주식수 (Ⅳ-Ⅴ)	91,050,000	-	91,050,000	-

Ⅶ. 자기주식 보유비율	-	-	-	-

나. 자기주식 취득 및 처분 현황 - 해당사항 없습니다.

다. 종류주식 발행현황 - 해당사항 없습니다.
5. 정관에 관한 사항

가. 정관 개요 - 당사의 정관은 2022년 09월 02일자로 개정된 1차 개정 정관입니다.나. 정관 변경 이력

정관변경일	해당주총명	주요변경사항	변경이유

2022년 09월 02일	2022년 제1차 임시주주총회	제2조(목적)
제6조(발행예정주식의 총수)제7조(1주의 액면금액)제26조(주주총회의 결의사항)제27조(서면에 의한 의결권 행사)제32조(이사 및 감사의 선임)제46조(차입 및 사채의 발행)제46조2(전환사채의 발행)	제2조 배당목적 사항 보충기재제6조,제7조 액면분할 (거래단위조정) 제26조 사업연도의 사업계획 확정 기수제한 조항 삭제제27조 정관 제20조와 상충하여 삭제제32조 상법 일부 개정 반영제46조 부투법 차입 조항 추가 제46조2 자금 조달의 효율성을 높이기 위한 전환사채발행 조항 추가

다. 사업목적 현황 - 당사는 부동산회사법에 따라 사업목적에 투자하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 합니다.

구 분	사업목적	사업영위 여부

1	- 부동산- 부동산개발업- 지상권·임차권 등 부동산 사용에 관한 권리- 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권- 증권, 채권- 현금(금융기관의 예금을 포함한다)	영위
1. 사업의 개요

가. 업계의 현황

1) 부동산투자회사(리츠) 산업의 특성

부동산투자회사(이하 “리츠”)는 부동산 투자회사법에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권등에 투자, 운용하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사입니다. 리츠는 1960년 미국에서 최초 도입 되었으며, 한국에는 1997년 외환위기 이후 기업들의 보유 부동산 유동화를 통한 기업구조조정을 촉진하기 위해 2001년 처음 도입되었습니다. 이후 리츠의 투자물건이 기업 구조조정 부동산에서 점차 일반 부동산으로 변화하였습니다. 다만 기관투자자 중심의 투자를 벗어나지 못하여 일반국민이 리츠를 통하여 부동산에 투자할 수 있는 기회는 제한적이었습니다. 2018년을 기점으로 당사를 포함한 공모상장 리츠가 본격적으로 출시 되기 시작하여 일반 국민의 리츠투자 기회가 계속 확대될 것으로 기대하고 있습니다. 2002년 리츠의 총 자산규모는 5,584억원으로 시작하여 2025년 10월말 기준 총 435개의 리츠가 설립되었고 총 자산규모는 114.62조원이며, 이 중 상장리츠는 25개, 총 자산규모 19.08조원 수준입니다.

2) 리츠 산업의 성장성

지난 5년간 (2021년 10월~2025년 10월) 리츠 총자산 규모는 약 43.75조원이 증가하였고, 리츠수는 126개가 증가하였습니다. 확정기여(DC)형 및 개인형퇴직연금제도(IRP)의 적립금의 상장리츠 투자 허용, 대체투자 수요의 확대 및 정부의 리츠 활성화 대책과 맞물려 리츠 시장의 성장은 지속 될 것으로 예상됩니다.

* 자료출처 : 리츠정보시스템(2025년 10월말 기준 통계자료) 3) 관련 법령 또는 정부의 규제 현황

당사는 부동산투자회사법에 근거하여 설립된 위탁관리 부동산 투자회사이며, 국토교통부의 관리 감독하에 운영되고 있습니다. 2018년 7월 26자로 부동산투자회사법 개정안 통과로 부동산투자회사법 개정안 공모의무 면제를 위한 기관투자 비중이 30%에서 50%로 상향되었으며, 2018년 9월 7일자로 퇴직연금감독규정 개정안이 시행되어 확정급여(DB)형 퇴직연금에 한하여 공모상장리츠에 투자할 수 있게 되었습니다. 그리고 2019년 12월 18일자로 근로자퇴직급여보장법 시행규칙 개정안이 시행되어 확정기여형(DC) 및 개인형퇴직연금(IRP)이 간접(퇴직연금상품)방식으로 공모상장리츠에 투자가 가능하게 되었습니다. 유가증권 상장규정 개정으로 비개발 위탁관리리츠의 상장 절차가 간소화되고 리츠 보유 자산에 대한 간주부동산 인정한도가 폐지된 바, 향후 상장 리츠 시장이 보다 확대될 것으로 전망됩니다.

나. 회사의 현황 1) 영업개황 및 사업부문의 구분

(가) 영업개황

- 삼성에프엔위탁관리부동산투자회사 주식회사(이하 "당사")는 2022년 7월 26일 설 립된 부동산투자회사(이하 "리츠")로서 2023년 4월 10일자로 한국거래소 유가증 권시장에 상장되었습니다. 당사의 자산관리회사는 삼성에스알에이자산운용(주)으로, 당사는 자산관리회사 내 부동산 투자 및 운용 경험이 풍부한 자산운용 전문인력들의 역량과 체계적인 투자운용시스템을 활용하여 삼성그룹이 보유한 다양한 섹터의 우량부동산과 그 외 투자매력도가 우수한 부동산을 매입하고 포트폴리오를 구성하고 운용하여 주 주분들에게 안정적인 배당을 지급하는 것을 사업 목표로 하고 있습니다. 이를 위한 시작으로, 당사는 지난 2022년 11월 24일 에프엔타워 대치와 순화를 취득하였습니다. 에프엔타워 대치의 주요 임차인은 삼성생명보험㈜ 등 우량한 신용도의 임차인들이 임차하여 사용중에 있습니다. 에프엔타워 순화는 2002년 준공 이후로 현재 ㈜에스원 본사 사옥으로 100% 사용되고 있습니다. 또한, 최근에는 2024년 09월 24일 에프엔타워 판교을 취득하였고, 에프엔타워 판교는 2014년 준공 이후로 현재 한화시스템㈜ 본사 사옥으로 100% 사용되고 있습니다. (나) 공시대상 사업부문의 구분 - 당사는 부동산업을 단일사업으로 영위하고 있습니다.
2. 주요 제품 및 서비스

가. 투자부동산 내역

1) 에프엔타워 대치 - 당사는 삼성생명보험㈜(매도인)와 2022년 11월 11일 에프엔타워 대치를 거래금액 4,811억 2,100만원에 취득하는 부동산매매계약을 체결하였으며, 계약에 의거하 여 2022 년 11월 24일 부동산 매매거래를 종결하여 취득을 완료하였습니다. ① 부동산 현황

[에프엔타워 대치 개요]

구분	내용

소재지	서울특별시 강남구 대치동 891

사용승인일	1995년 10월 14일 (2022년 02월 리모델링)

용도지역/용도지구	일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로)

주용도	업무시설

대지면적	3,601.3 ㎡ (1,089.39 평)

연면적	45,191.76 ㎡ (13,670.51 평)

임대전용률	오피스 45.11% / 리테일 56.83%

규모	B6 / 20F

주요 임차인	삼성생명보험㈜

② 주요 임차인 현황 - 에프엔타워 대치의 주요 임차인은 삼성생명보험㈜, ㈜신세계인터내셔날 등으로 우량한 신용도의 임차인들이 임차하고 있으며, 작성기준일 (2025년 10월 31일) 계약기준 공실률은 0%입니다. 또한, 임대비중이 높은 주요 임차인의 임대차 계약 조건은 다음과 같습니다.

[주요 임차인의 임대차 계약 조건](2025년 10월 31일 기준)

임차인	사용층	인상조건	재계약통보(통보기한)	해지시 위약벌

보증금, 임대료, 관리비 조정조건

삼성생명보험㈜	3~12, 17~18, 21~22	보증금, 임대료, 관리비 모두 매년 3.5% 인상	6개월전	3개월분의 환산임대료

㈜신세계인터내셔날	15~16	보증금, 임대료, 관리비 모두 매년 3.5% 인상	6개월전	3개월분의 환산임대료

포스코플로우㈜	14	보증금, 임대료, 관리비 모두 매년 3.0% 인상	6개월전	3개월분의 환산임대료

㈜상상인증권	2	보증금, 임대료, 관리비 모두 매년 3.5% 인상	6개월전	3개월분의 환산임대료

㈜소크라에이아이	2, 19	임대료, 관리비 모두 매년 3.5% 인상	6개월전	3개월분의 환산임대료

(자료: 당사 제시) 에프엔타워 대치의 주요 임차인인 삼성생명보험㈜, ㈜신세계인터내셔날, 포스코플로우㈜ 등 총 면적의 92.49% 임차하여 사용하고 있습니다. 이러한 주요 임차인을 통하여 안정적으로 임대료를 확보하고 있습니다.

2) 에프엔타워 순화 - 당사는 삼성생명보험㈜(매도인)와 2022년 11월 11일 에프엔타워 순화를 거래금액 1,965억 1,400만원에 취득하는 부동산매매계약을 체결하였으며, 계약에 의거하여 2022년 11월 24일 부동산 매매거래를 종결하여 취득을 완료하였습니다. ① 부동산 현황

[에프엔타워 순화 개요]

구분	내용

소재지	서울특별시 중구 순화동 175

사용승인일	2002년 04월 29일

용도지역/용도지구	일반상업지역

주용도	업무시설

대지면적	1,920.7 ㎡ (581.01 평)

연면적	27,611.5 ㎡ (8,352.48 평)

임대전용률	56.40%

규모	B9 / 20F

주요 임차인	㈜에스원

② 임차인 현황 - 에프엔타워 순화는은 준공 이후로 ㈜에스원 본사 사옥으로 100% 사용되고 있으며 , 임대차 계약조건은 다음과 같습니다.

[임차인의 임대차계약 조건](2025년 10월 31일 기준)

임차인	사용층	인상조건	재계약통보(통보기한)	해지시위약벌

보증금, 임대료, 관리비 조정조건

㈜에스원	B1~21	모두 연3%와 인상일 4개월 전일이 속한 월의 전년 동월 대비 소비자물가지수 상승률중 높은 이율을 적용하여 매년 인상	6개월전	3개월분의 환산임대료

(자료: 당사 제시)

3) 에프엔타워 판교 - 당사는 삼성화재해상보험㈜(매도인)와 2024년 09월 20일 에프엔타워 판교를 거래 금액 1,258억 7,000만원에 취득하는 부동산매매계약을 체결하였으며, 계약에 의거 하여 2024년 09월 24일 부동산 매매거래를 종결하여 취득을 완료하였습니다.

① 부동산 현황[에프엔타워 판교 개요]

구분	내용

소재지	경기도 성남시 분당구 삼평동 642

사용승인일	2014년 04월 01일

용도지역/용도지구	중심상업지역,지구단위계획구역(판교)

주용도	업무시설

대지면적	1,327.5 ㎡ (401.60 평)

연면적	17,320.85 ㎡ (5,239.55 평)

임대전용률	46.82%

규모	B7 / 13F

주요 임차인	한화시스템㈜

② 임차인 현황 - 에프엔타워 판교는 준공 이후로 한화시스템 ㈜ 본사 사옥으로 100% 사용되고 있으며, 임대차 계약조건은 다음과 같습니다.

[임차인의 임대차계약 조건](2025년 10월 31일 기준)

임차인	사용층	인상조건	재계약통보(통보기한)	해지시위약벌

보증금, 임대료, 관리비 조정조건

한화시스템㈜	1~13	임대료, 관리비 모두 매년 3% 인상	6개월전	-
3. 원재료 및 생산설비

- 당사는 부동산투자회사로 원재료 및 생산설비에 해당하는 사항이 없습니다.
4. 매출 및 수주상황

- 당사의 매출은 주로 투자부동산을 임대하여 수취하는 임대료 수익입니다. - 당사의 주요 매출처 및 매출액은 아래와 같습니다. (단위: 천원)

구분	제12(당)기	제11(전)기	제10(전전)기

매출액	비율(%)	매출액	비율(%)	매출액	비율(%)

삼성생명보험㈜(에프엔타워 대치)	3,465,090	42.79	3,465,090	42.79	3,352,098	43.21

삼성화재해상보험(에프엔타워 대치)	16,749	0.21	16,749	0.21	16,202	0.21

삼성카드(에프엔타워 대치)	8,711	0.11	8,711	0.11	8,426	0.11

삼성 계열사 외	2,892,401	35.73	2,893,161	35.73	2,723,218	35.10

㈜에스원(에프엔타워 순화)	1,714,050	21.17	1,714,050	21.17	1,658,157	21.37

합계	8,097,001	100	8,097,761	100	7,758,101	100

주) 상기 매출액에는 선수수익의 영업수익 반영금액은 제외되었습니다. - 당사는 부동산투자회사로서, 수주상황과 관련하여 해당사항이 없습니다
5. 위험관리 및 파생거래

가. 당사의 위험관리 목표 및 정책 - 당사의 위험관리활동은 주로 재무적 성과에 영향을 미치는 시장위험(금리, 가격, 환율 등), 신용위험, 유동성위험 등에 있어, 잠재적 위험을 식별하여 발생가능한 위험을 허용가능한 수준으로 감소, 제거 및 회피함으로써, 안정적이고 지속적인 경영성과를 창출할 수 있도록 하고, 동시에 재무구조 개선 및 자금운영의 효율성 제고를 통해 회사경쟁력 제고에 기여하는데 그 목적이 있습니다.

나. 위험관리 - 당사는 부동산투자회사로서, 회사가 보유한 부동산을 통해 임대수익을 창출하고 투자자에게 지속적이며, 안정적인 배당수익을 창출하는 데 그 영위의 목적이 있 습니다. 당사의 Core/Core+ 자산은 우량 임차인의 장기 계약을 통해 안정적인 수익을 창출하고 있습니다. 또한, 당사는 글로벌 경제의 불확실성 및 변동성이 증 가하고 있는 가운데 전통적인 안정투자상품 대비 부동산 임대수익 특성상 시장요 인에 대한 헷지 가능합니다. 당사는 부채비율, 부채상환비율, 유동비율 등 재무적리스크를 주기적으로 모니터 링하기 위해 분기별로 재무위험점검을 자가시행하고 있습니다. 또한 유동성 위험 의 체계적인 관리를 위하여 주기적으로 중장기 자금관리계획 수립 및 실제 현금 유출입 스케쥴을 검토하여 발생가능한 위험을 적기에 예측하고 대응하고 있습니 다 이와 관련하여, 자세한 사항은 동 공시서류의 'Ⅲ.재무에관한 사항' 중 '5. 재무 제표 주석'을 참조하여 주시기 바랍니다.

다. 파생거래 - 당사는 파생상품계약을 체결하지 않았습니다.
6. 주요계약 및 연구개발활동

- 당사가 맺은 주요 계약 현황은 아래와 같습니다. 가. 주요계약

구분	계약상대방	계약시점	주요계약내용	지급시점

부동산매매계약(에프엔타워 대치)	삼성생명보험 주식회사	2022.11.11	1. 매매목적물 : 에프엔타워 대치 건물 및 해당 토지 2. 매매금액 : 481,121,000,000원 (건물분 부가세 제외)	2022년 11월 24일

부동산매매계약(에프엔타워 순화)	삼성생명보험 주식회사	2022.11.11	1. 매매목적물 : 에프엔타워 순화 건물 및 해당 토지 2. 매매금액 : 196,514,000,000원 (건물분 부가세 제외)	2022년 11월 24일

부동산매매계약(에프엔타워 판교)	삼성화재해상보험 주식회사	2024.09.20	1. 매매목적물 : 에프엔타워 판교 건물 및 해당 토지 2. 매매금액 : 125,870,000,000원 (건물분 부가세 제외)	2024년 09월 24일

자산관리	삼성에스알에이자산운용주식회사	2022.09.02	1. 매입수수료 : 매입가액 ×0.5% (부가가치세별도) * 단, 삼성생명보험주식회사로부터 2022년 11월 매입한 대치타워, 에스원빌딩의 매입에 한해 매입가액의 0.1% 2. 운용수수료 (부가가치세별도)- 운용자산 매입가액의 0.25%/365일(윤년의 경우 366일) ×일수(운용자산 보유일수)3. 자산관리성과수수료 (부가가치세별도)- (현금배당액-최고 현금배당액)×일평균 발행주식수×25%4. 매각수수료 (부가가치세별도) - 매각자산이 실물 부동산인 경우 : 매각가액 ×0.7% - 매각자산이 실물 부동산 외의 자산인 경우 : 거래대금 ×0.7%5. 매각성과수수료 (부가가치세별도) - 매각자산이 실물 부동산인 경우 : (매각가액-매입가액) ×10% - 매각자산이 실물 부동산 외의 자산인 경우 : (거래대금-장부가)×10%	정기주총일로부터 7일 이내

자산보관(현금)	(주)우리은행	2022.09.02	1. 매결산기 1,000만원(부가가치세별도)2. 추가 매입자산의 가중평균 매입가액 ×0.00125% * 추가 매입자산은 2024년 9월 편입한 에프엔타워 판교	정기주총일로부터 7일 이내

자산보관(부동산)	대한토지신탁(주)	2022.09.02	매결산기 200만원(부가가치세별도)	정기주총일로부터 7일 이내

사무수탁	신한펀드파트너스(주)	2022.09.02	매 결산기말 위탁자가 보유하는 매입자산의 가중평균 매입가액의 0.00575%(부가가치세별도)	정기주총일로부터 7일 이내
7. 기타 참고사항

- 해당사항 없습니다.
1. 요약재무정보

(단위: 원)

구 분	제12기(2025년 10월 31일)	제11기(2025년 07월 31일)	제10기(2025년 04월 30일)

1. 유동자산	32,661,028,044	34,119,431,112	35,978,526,431

2. 비유동자산	835,417,530,253	836,924,269,239	838,066,060,006

자 산 총 계	868,078,558,297	871,043,700,351	874,044,586,437

1. 유동부채	435,274,372,429	6,404,953,227	4,918,059,442

2. 비유동부채	26,258,512,421	454,908,407,231	456,230,358,862

부 채 총 계	461,532,884,850	461,313,360,458	461,148,418,304

1. 자본금	45,525,000,000	45,525,000,000	45,525,000,000

2. 자본잉여금	367,499,743,857	369,346,676,127	371,174,770,191

3. 이익잉여금(결손금)	(6,479,070,410)	(5,141,336,234)	(3,803,602,058)

자 본 총 계	406,545,673,447	409,730,339,893	412,896,168,133

구 분	(2025년 08월 01일부터 2025년 10월 31일까지)	(2025년 05월 01일부터 2025년 07월 31일까지)	(2025년 02월 01일부터 2025년 04월 30일까지)

1. 영업수익	12,236,124,626	12,150,537,521	11,783,527,374

2. 영업비용	4,832,911,829	4,601,890,039	3,591,685,446

3. 영업이익(손실)	7,403,212,797	7,548,647,482	8,191,841,928

4. 법인세비용차감전순이익(손실)	3,068,333,554	3,086,977,678	3,457,405,892

5. 법인세 비용	-	-	-

6. 당기순이익	3,068,333,554	3,086,977,678	3,457,405,892

7. 주당순이익	34	34	38

주1) 한국채택국제회계기준(K-IFRS)에 따라 작성되었습니다.주2) 제12기(당기)는 주주총회 승인 전 재무제표입니다. 향후 정기주주총회에서 재무제표 승인 관련 안건이 부결되거나 수정이 발생한 경우 정정보고서를 통해 그 내용 및 사 유 등을 반영할 예정입니다.
2. 연결재무제표

해당사항 없습니다.
3. 연결재무제표 주석

해당사항 없습니다.
6. 배당에 관한 사항

1. 회사의 배당정책에 관한 사항

가. 배당 목표 결정시 사용하는 재무지표 및 산출방법- 당사의 주요 사업목적은 부동산의 취득,관리,개량 및 처분,부동산의 개발, 부동산의 임대차 등의 방법으로 자산을 투자,운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다.- 부동산투자회사법 제28조(배당)에 의거하여, 부동산투자회사는 상법 제462조 제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 90이상을 주주에게 배당하여야 하며, 이익 배당시 이익준비금의 적립의무를 규정한 상법 제458조(이익준비금)가 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 또한, 동법에 따라 위탁관리부동산투자회사는 상법 제462조 제1항이 배제되어 당해 연도의 감가상각비 100%이내에서 이익을 초과하여 배당할 수 있습니다.상기 기재한 배당정책은 당사 정관 제53조(이익의 배당)에 명시하였으며, 정관에 따라 이사회 결의 및 주주총회 결의로 각 사업연도 현금배당을 승인받아 매 사업연도 종료일 현재 주주명부에 기재된 주주 또는 등록된 질권자에게 지급하도록 하고 있습니다.

나. 향후 배당 수준의 방향성- 당사는 주주가치 제고를 위하여 배당을 지속적으로 실시해오고 있으며, 배당금은 향후 회사의 지속적인 성장을 위한 투자와 경영실적 상황 등을 전반적으로 고려하여 결정할 계획입니다. 다. 배당 제한 관련 정책- 해당사항 없습니다.

2. 배당관련 예측가능성 제공에 관한 사항

가. 정관상 배당절차 개선방안 이행 가부

구분	결산배당	분기ㆍ중간배당

정관상 배당액 결정 기관	주주총회	주주총회

정관상 배당기준일을 배당액 결정 이후로 정할 수 있는지 여부	X	X

배당절차 개선방안 이행 관련 향후 계획	-	-

나. 배당액 확정일 및 배당기준일 지정 현황

구분	결산월	배당여부	배당액확정일	배당기준일	배당 예측가능성제공여부	비고

결산배당	2025년 10월	O	2025년 12월 30일	2025년 10월 31일	X	제12기 사업연도

결산배당	2025년 07월	O	2025년 09월 26일	2025년 07월 31일	X	제11기 사업연도

결산배당	2025년 04월	O	2025년 07월 03일	2025년 04월 30일	X	제10기 사업연도

3. 기타 참고사항(배당 관련 정관의 내용 등)가. 배당에 관한 일반적인 사항 - 당사는 당해 사업연도 이익배당한도의 100분의 90이상을 배당할 계획이며, 부동 산투자회사법 제28조 제3항 및 회사 정관 제53조에 따라 당해 사업연도의 감가 상각비를 한도로 배당가능이익을 초과하여 배당할 수 있습니다. 실질적인 배당 금액의 확정은 상법에 따라 주주총회의 결의를 받아 결정할 것입니다. 정관 기준 으로 당사의 사업연도는 매년 2월 1일에 개시하여 같은 해 4월 30일에 종료하고, 5월 1일에 개시하여 같은 해 7월 31일에 종료하고, 8월 1일에 개시하여 같은 해 10월 31일에 종료하고, 11월 1일에 개시하여 다음 해 1월 31일에 종료합니다. 단, 최초 사업연도는 당사 설립등기일에 개시하여 이후 최초로 도래하는 1월 31 일까지로 하며, 최종 사업연도는 회사의 해산일에 종료할 계획입니다.

나. 주요배당지표

구 분	주식의 종류	당기	전기	전전기

제12기	제11기	제10기

주당액면가액(원)	500	500	500

(연결)당기순이익(백만원)	-	-	-

(별도)당기순이익(백만원)	-	-	-

(연결)주당순이익(원)	-	-	-

현금배당금총액(백만원)	6,253	6,253	6,253

주식배당금총액(백만원)	-	-	-

(연결)현금배당성향(%)	-	-	-

현금배당수익률(%)	보통주	1.51	1.56	1.54

-	-	-	-

주식배당수익률(%)	-	-	-	-

-	-	-	-

주당 현금배당금(원)	보통주	69	69	69

-	-	-	-

주당 주식배당(주)	-	-	-	-

-	-	-	-

주1) 현금배당수익률: 1주당 현금배당금/과거 1주일간 배당부 종가(배당기준일 전전거래일)의 평균 입니다.주2) 주당배당금은 소수점이하가 존재하므로 실제 각주주의 정확한 배당금 계산을 위해서는 '(배당금총액 /총발행주식수) * 보유주식수'로 산출하여야 합니다.주3) 상기 당기 현금배당금은 정기주주총회 승인전 금액으로 향후 정기주주총회에서 부결되거나 수정이 발생한 경우 정정보고서를 통해 그 내용 및 사유 등을 반영할 예정입니다.

다. 과거 배당 이력(단위: 회, %)

연속 배당횟수	평균 배당수익률

분기(중간)배당	결산배당	최근 3년간	최근 5년간

-	11	1.41	1.41

주1) 당사는 3개월 단위 결산법인 입니다주2) 최근 3년간 배당수익률 : 제2기~제12기(23.02~25.10)기간의 평균 배당수익률 입니다주3) 연속 배당횟수는 2023년 4월 10일 주식상장 이후 배당횟수로 산출 하였습니다주4) 평균 배당수익률은 단순평균하여 산출하였습니다
7-1. 증권의 발행을 통한 자금조달 실적

[지분증권의 발행 등과 관련된 사항]

가.증자(감자)현황

(기준일 : 2025년 10월 31일 ) (단위 : 원, 주)

주식발행(감소)일자	발행(감소)형태	발행(감소)한 주식의 내용

종류	수량	주당액면가액	주당발행(감소)가액	비고

2022년 07월 26일	-	보통주	600,000	500	500	발기인출자

2022년 11월 23일	유상증자(제3자배정)	보통주	38,980,000	500	5,000	사모(보통주식)

2022년 12월 15일	유상감자	보통주	600,000	500	-500	발기인출자 반환

2023년 01월 18일	전환권행사	보통주	14,540,000	500	5,000	전환사채주식전환

2023년 03월 31일	유상증자(일반공모)	보통주	23,780,000	500	5,000	일반공모

2024년 09월 21일	유상증자(주주배정)	보통주	13,750,000	500	4,670	주주배정 후 실권주 일반공모

나. 미상환 전환사채 발행현황 - 해당사항 없습니다. 다. 미상환 신주인수권부사채 등 발행현황 - 해당사항 없습니다. 라. 미상환 전환형 조건부자본증권 등 발행현황 - 해당사항 없습니다.

[채무증권의 발행 등과 관련된 사항]

## 채무증권 발행실적

(기준일 : 2025년 10월 31일 ) (단위 : 원, %)

발행회사	증권종류	발행방법	발행일자	권면(전자등록)총액	이자율	평가등급(평가기관)	만기일	상환여부	주관회사

-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

합 계	-	-	-	-	-	-	-	-	-

## 기업어음증권 미상환 잔액

(기준일 : 2025년 10월 31일 ) (단위 : 원)

잔여만기	10일 이하	10일초과30일이하	30일초과90일이하	90일초과180일이하	180일초과1년이하	1년초과2년이하	2년초과3년이하	3년 초과	합 계

미상환 잔액	공모	-	-	-	-	-	-	-	-	-

사모	-	-	-	-	-	-	-	-	-

합계	-	-	-	-	-	-	-	-	-

## 단기사채 미상환 잔액

(기준일 : 2025년 10월 31일 ) (단위 : 원)

잔여만기	10일 이하	10일초과30일이하	30일초과90일이하	90일초과180일이하	180일초과1년이하	합 계	발행 한도	잔여 한도

미상환 잔액	공모	-	-	-	-	-	-	-	-

사모	-	-	-	-	-	-	-	-

합계	-	-	-	-	-	-	-	-

## 회사채 미상환 잔액

(기준일 : 2025년 10월 31일 ) (단위 : 원)

잔여만기	1년 이하	1년초과2년이하	2년초과3년이하	3년초과4년이하	4년초과5년이하	5년초과10년이하	10년초과	합 계

미상환 잔액	공모	-	-	-	-	-	-	-	-

사모	-	-	-	-	-	-	-	-

합계	-	-	-	-	-	-	-	-

## 신종자본증권 미상환 잔액

(기준일 : 2025년 10월 31일 ) (단위 : 원)

잔여만기	1년 이하	1년초과5년이하	5년초과10년이하	10년초과15년이하	15년초과20년이하	20년초과30년이하	30년초과	합 계

미상환 잔액	공모	-	-	-	-	-	-	-	-

사모	-	-	-	-	-	-	-	-

합계	-	-	-	-	-	-	-	-

## 조건부자본증권 미상환 잔액

(기준일 : 2025년 10월 31일 ) (단위 : 원)

잔여만기	1년 이하	1년초과2년이하	2년초과3년이하	3년초과4년이하	4년초과5년이하	5년초과10년이하	10년초과20년이하	20년초과30년이하	30년초과	합 계

미상환 잔액	공모	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

사모	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

합계	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
7-2. 증권의 발행을 통해 조달된 자금의 사용실적

공모자금의 사용내역

(기준일 : 2025년 10월 31일 ) (단위 : 천원)

구 분	회차	납입일	증권신고서 등의 자금사용 계획	실제 자금사용 내역	금액차이발생사유	용도차이발생사유

사용용도	조달금액	사용내용	사용금액

유상증자(주1) (일반공모)	1	2023년 03월 30일	투자자산 매입 및 관련 부대비용 등	118,900,000	투자자산 매입 및 관련 부대비용 등	118,900,000	-	-

유상증자(주2) (주주배정)	2	2024년 09월 20일	투자자산 매입 및 관련 부대비용 등	64,212,500	투자자산 매입 및 관련 부대비용 등	64,212,500	-	-

주1) 당사는 에프엔타워 대치, 에프엔타워 순화 취득에 사용하였습니다.주2) 당사는 에프엔타워 판교 취득에 사용하였습니다.
8. 기타 재무에 관한 사항

가. 공정가치평가 내역 당사의 공정가치평가에 대한 상세한 내용은 'Ⅲ. 재무에 관한 사항의 5. 재무제표 주석' 중 '11. 투자부동산'을 참조하여 주시기 바랍니다.
1. 예측정보에 대한 주의사항

당사가 본 사업보고서에서 미래에 발생할 것으로 예상ㆍ예측한 활동, 사건 또는 현상은 당해 공시서류 작성시점의 사건 및 재무성과에 대하여 회사의 견해를 반영한 것입니다. 동 예측정보는 미래 사업환경과 관련된 다양한 가정에 기초하고 있으며, 동 가정들은 결과적으로 부정확한 것으로 판명될 수도 있습니다. 또한, 이러한 가정들에는 예측정보에서 기재한 예상치와 실제 결과 간에 중요한 차이를 초래할 수 있는 위험, 불확실성 및 기타 요인을 포함하고 있습니다. 이러한 중요한 차이를 초래할 수 있는 요인에는 회사 내부경영과 관련된 요인과 외부환경에 관한 요인이 포함되어 있으며, 이에 한하지 않습니다.당사는 동 예측정보 작성시점 이후에 발생하는 위험 또는 불확실성을 반영하기 위하여 예측정보에 기재한 사항을 수정하는 정정보고서를 공시할 의무는 없습니다. 결론적으로, 동 사업보고서 상에 회사가 예상한 결과 또는 사항이 실현되거나 회사가 당초에 예상한 영향이 발생한다는 확신을 제공할 수 없습니다. 동 보고서에 기재된 예측정보는 동 보고서 작성시점을 기준으로 작성한 것이며, 회사가 이러한 위험요인이나 예측정보를 수정할 예정이 없음을 유의하시기 바랍니다.
2. 개요

회사의 경영에 대한 전반적인 사항을 파악하기 위하여 장부와 관계서류를 열람하 고 재무제표 및 동 부속명세서에 대하여도 면밀히 검토하였습니다. 경영진단을 위하여 필요하다고 인정되는 경우 관계서류에 대한 업무위탁회사의 보고를 받았 으며, 경영활동에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대하여는 그 내용을 면밀히 검토하는 등 적정한 방법으로 회사경영에 대한 내용을 진단하였습니다.
3. 재무상태 및 영업실적

가. 경영성과

당사의 최근 사업년도의 영업실적은 아래와 같습니다.

(단위 : 원,%)

과 목	제12기 (2025.08.01~2025.10.31)	제11기 (2025.05.01~2025.07.31)	증감율

영업수익	12,236,124,626	12,150,537,521	0.70

영업비용	4,832,911,829	4,601,890,039	5.02

영업이익(손실)	7,403,212,797	7,548,647,482	△1.93

법인세비용차감전순이익	3,068,333,554	3,086,977,678	△0.60

법인세비용	-	-	-

당기순이익	3,068,333,554	3,086,977,678	△0.60

*△는 부(-)의 값임 나. 재 무상태

당사의 재무상태는 아래와 같습니다.

(단위 : 원,%)

과목	제12(당)기	제11(전)기	증감율

자산

유동자산	32,661,028,044	34,119,431,112	△4.27

비유동자산	835,417,530,253	836,924,269,239	△0.18

자산 총계	868,078,558,297	871,043,700,351	△0.34

부채

유동부채	435,274,372,429	6,404,953,227	6695.90

비유동부채	26,258,512,421	454,908,407,231	△94.23

부채 총계	461,532,884,850	461,313,360,458	0.05

자본

자본금	45,525,000,000	45,525,000,000	0.00

자본잉여금	367,499,743,857	369,346,676,127	△0.50

이익잉여금	(6,479,070,410)	(5,141,336,234)	26.02

자본 총계	406,545,673,447	409,730,339,893	△0.78

*△는 부(-)의 값임
4. 유동성 및 자금조달과 지출

당기말 현재 당사가 체결하고 있는 차입약정은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

차입처	용도	차입약정액	대출실행액	연이자율(%)	최종만기일	상환방법

IBK기업은행	시설자금	70,000,000	70,000,000	91일 CD금리+1.1	2026-09-24	만기일시상환

삼성화재해상보험	110,000,000	110,000,000

삼성생명㈜	250,000,000	250,000,000

합 계	430,000,000	430,000,000

(*) 당기말 기준 91일 CD금리: 2.55%
5. 부외거래

해당사항 없습니다.
6. 그 밖에 투자의사결정에 필요한 사항

회사의 중요한 회계정책 및 추정에 관한 사항은 Ⅲ. 재무에 관한 사항의 5.재무제표 주석을 참조하시기 바랍니다.
1. 외부감사에 관한 사항

1. 회계감사인의 명칭 및 감사의견(검토의견 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 다음의 표에 따라 기재한다.

회계감사인의 명칭 및 감사의견

사업연도	구분	감사인	감사의견	의견변형사유	계속기업 관련중요한 불확실성	강조사항	핵심감사사항

제12기(당기)	감사보고서	이촌회계법인	적정의견	-	-	해당사항 없음	임대료수익의 발생사실

연결감사보고서	-	-	-	-	-	-

제11기(전기)	감사보고서	이촌회계법인	적정의견	-	-	해당사항 없음	임대료수익의 발생사실

연결감사보고서	-	-	-	-	-	-

제10기(전전기)	감사보고서	이촌회계법인	적정의견	-	-	해당사항 없음	임대료수익의 발생사실

연결감사보고서	-	-	-	-	-	-

2. 감사용역 체결현황은 다음의 표에 따라 기재한다.

감사용역 체결현황(단위 : 백만원, 시간)

사업연도	감사인	내 용	감사계약내역	실제수행내역

보수	시간	보수	시간

제12기(당기)	이촌회계법인	개별 기말감사	38백만원	277	38백만원	307

제11기(전기)	이촌회계법인	개별 기말감사	38백만원	277	38백만원	296

제10기(전전기)	이촌회계법인	개별 기말감사	38백만원	277	38백만원	502

3. 회계감사인과의 비감사용역 계약체결 현황은 다음의 표에 따라 기재한다.

사업연도	계약체결일	용역내용	용역수행기간	용역보수	비고

제12기(당기)	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-

제11기(전기)	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-

제10기(전전기)	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-

4. 회계감사인의 네트워크 회계법인과의 비감사용역 계약체결 현황은 다음의 표에 따라 기재한다.

사업연도	네트워크회계법인명	계약체결일	용역내용	용역수행기간	용역보수	비고

제12기(당기)	-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-

제11기(전기)	-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-

제10기(전전기)	-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-

5. 재무제표 중 이해관계자의 판단에 상당한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대해 내부감사기구가 회계감사인과 논의한 결과를 다음의 표에 따라 기재한다.

구분	일자	참석자	방식	주요 논의 내용

1	2025년 12월 01일	회사: 감사감사인: 담당이사 및 감사팀	서면회의	감사인의 독립성, 경영진 및 감사인의 책임, 핵심감사사항 등

2	2026년 01월 06일	회사: 감사감사인: 담당이사 및 감사팀	서면회의	감사에서의 유의적 발견사항, 핵심감사사항, 감사인의 독립성 등
2. 내부통제에 관한 사항

- 당사는 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 제8조 제1항 및 동법 시행령 제9조 제1항에 따라 내부회계관리제도를 운영하지 않습니다.
1. 이사회에 관한 사항

가. 이사회의 구성 개요 - 공시서류작성기준일 현재 당사의 이사회는 총 3인의 이사(대표이사(사내이사) 1인, 기타비상무이사 2인)로 구성되어 있습니다. 당사 정관에 따라 이사회 의장은 대표이사 입니다. 또한 당사는 부동산투자회사법에 따라 사외이사를 선임하지 않 고 있고, 이사회 내 위원회를 두지 않고 있습니다. 이사의 주요 이력 등에 관한 사 항은 "Ⅷ.임원 및 직원 등에 관한 사항"을 참조하시기 바랍니다. 나. 이사회의 권한 및 운영 규정 - 당사의 정관에 따른 이사회의 권한 및 운영 규정은 다음과 같습니다.

제37조 (이사회의 구성과 소집)ⓛ 이사회는 이사 전원으로 구성한다.
② 이사회는 대표이사가 회의 개최일 7일 전까지 개최 일시, 장소, 안건 등을 각 이사 및 감사에게 서면 통지하여 소집한다. 단, 위 기간은 회의 전에 이사 및 감사 전원의 동의를 얻어 단축하거나 생략할 수 있다.
③ 이사회의 의장은 대표이사로 한다. 다만, 대표이사가 불출석하거나 이사회의 의장직을 수행할 수 없는 경우 해당 이사회에 출석한 이사들의 과반수 찬성투표로 의장직을 수행할 이사를 정한다.
제38조(이사회의 결의사항)이사회는 법률이나 이 정관에 다른 규정이 없는 한 다음 사항을 결의한다.
1. 부동산의 취득 또는 처분 등 운용에 관한 사항
2. 회사 총자산의 100분의 10 이상 금액의 증권의 취득 또는 처분에 관한 사항
3. 차입 및 사채발행에 관한 사항
4. 주주총회의 소집에 관한 사항
5. 자산관리회사와의 위탁계약 체결, 변경 및 해지에 관한 사항
6. 자산관리회사에 대한 자산관리운용지침의 제정 또는 개정
7. 사무수탁회사와의 위탁계약 체결, 변경 및 해지에 관한 사항
8. 판매회사와의 판매위탁계약의 체결, 변경 및 해지에 관한 사항
9. 제12조에 따른 신주발행에 관한 사항
10. 주주가 신주인수권을 포기하거나 상실한 경우 또는 신주 배정시에 단주가 발생할 경우 그 처리방법에 관한 사항
11. 회사의 대표이사의 선임 및 해임에 관한 사항
12. 이사회 의장의 선임 및 해임에 관한 사항
13. 부투법 제30조 제2항 제2호에 해당하여 이사회의 승인을 요하는 부동산 매매거래
14. 부동산 매매거래 외의 거래로서 부투법 제30조 제2항 제3호 및 동법 시행령 제34조 제1항 제1호에 해당하여 이사회의 승인을 요하는 거래
15. 제50조 제6항에 따른 재무제표 등의 승인에 관한 사항
16. 기타 회사의 경영에 관한 중요 사안
제39조 (이사회의 결의방법)
ⓛ 이사회의 결의는 재적이사 과반수의 출석과 출석이사 과반수의 찬성으로 한다. 다만, 상법 제397조의2 및 제398조에 해당하는 사안에 대한 이사회 결의는 재적이사 3분의 2 이상의 수로 한다.
② 이사회는 이사의 전부 또는 일부가 직접 회의에 참석하지 아니하고 모든 이사가 음성을 동시에 송, 수신하는 통신수단에 의하여 결의할 수 있다. 이 경우 당해 이사는 이사회에 직접 출석한 것으로 본다.
③ 이사회의 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 이사는 의결권을 행사하지 못한다.
제41조 (이사회의 의사록)
이사회의 의사의 안건, 경과요령, 그 결과, 반대하는 자와 그 반대이유를 기록한 의사록을작성하고 회의에 출석한 이사 및 감사가 기명날인 또는 서명하여 회사의 본점에 이를 비치 한다.

다. 이사회 주요 의결사항

회 차	개최일자	의 안 내 용	가결여부	비고

1	2025.09.03	제1호 의안: 제11기 결산재무제표 및 영업보고서 승인의 건제2호 의안: 제10기 위탁(성과)보수 지급 승인의 건제3호 의안: 대표이사 유고 시 직무 대행 순서 결정의 건	가결	-

2	2025.09.26	제1호 의안: 제11기 현금 배당 결의의 건제2호 의안: 제11기 위탁보수 지급 승인의 건제3호 의안: 제11기 정기주주총회 소집 및 부의안건 결정의 건	가결	-

라. 이사의 독립성 (1) 이사 선출에 대한 독립성 기준을 운영하는지 여부 - 이사 선임은 상법 및 부동산투자회사법 등 관련 법령 규정에 의거하여 주주총회 에서 선출되고 있으며, 이사 선출의 독립성에 관한 별도의 기준은 없습니다. 당사 정관 내 이사회의 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 자는 의결권을 행 사하지 못하도록 규정화 되어 있습니다.(2) 이사(감사위원회 위원 제외)의 선임배경, 추천인, 이사로서의 활동분야, 회사와의 거래, 최대주주 또는 주요주주와의 관계 등 기타 이해관계

(기준일 : 2025년 10월 31일 )

구분	성명	추천인	활동분야	회사와의 거래	최대주주와의 관계

대표이사(사내이사)	이명규	이사회	이사회의결	해당사항 없음	해당 없음

기타비상무이사	나기원	이사회	이사회의결	해당사항 없음	해당 없음

기타비상무이사	임승철	이사회	이사회의결	해당사항 없음	해당 없음

감사	정승욱	이사회	이사회의결	해당사항 없음	해당 없음

마.사외이사 및 그 변동현황(단위 : 명)

이사의 수	사외이사 수	사외이사 변동현황

선임	해임	중도퇴임

3	-	-	-	-

바.사외이사 교육 미실시 내역

사외이사 교육 실시여부	사외이사 교육 미실시 사유

미실시	부동산투자회사법에 따라 사외이사가 없음
2. 감사제도에 관한 사항

가. 감사기구 관련사항 1) 감사위원회 설치여부 - 당사는 공시서류작성기준일 현재 감사위원회가 설치 되어있지 않습니다. 나. 감사관련 사항 1) 감사의 인적사항

성 명	주 요 경 력	비 고

정승욱	신한회계법인 회계사	비상근

2) 감사의 독립성 - 당사는 관련법령 및 정관에 따라 감사업무를 수행하고 있습니다.당사의 정관에 따른 감사의 직무 사항은 아래와 같습니다.

제36조 (감사의 직무)ⓛ 감사는 이사의 직무의 집행을 감사한다.
② 감사는 그 직무를 수행하기 위하여 필요한 때에는 회사의 업무를 위탁 받은 자산관리회사, 자산보관기관, 판매회사 또는 사무수탁회사에 대하여 이 회사의 업무와 관련된 회계에 관한 보고를 요구할 수 있다.
③ 감사는 이사가 직무수행과 관련하여 법령이나 정관에 위반하거나 기타 회사에 현저하게 손해를 끼칠 우려가 있는 사실을 발견한 때에는 지체 없이 이사회에게 보고하여야 한다.

다. 감사의 주요활동내역 - 당사의 감사는 관련법령 및 정관에 따른 감사업무를 수행하고 있습니다. 당사 감 사의 경우 이사회에 참석하여 이사회 의사록에 감사의 기명 날인 또는 서명을 하 고 있으며, 주주총회에 참석하여 주주들에게 감사보고를 진행하고 있습니다.

라.감사위원 현황

성명	사외이사여부	경력	회계ㆍ재무전문가 관련

해당 여부	전문가 유형	관련 경력

-	-	-	-	-	-

마.감사위원회 교육 미실시 내역

감사위원회 교육 실시여부	감사위원회 교육 미실시 사유

미실시	-

- 당사는 공시서류 작성 기준일 현재 감사위원회가 설치되어 있지 않습니다. 바. 감사위원회 지원조직 현황

부서(팀)명	직원수(명)	직위(근속연수)	주요 활동내역

신한펀드파트너스(주)대체투자사업부	3	팀장(15년)차장(12년)대리(9년)	재무제표, 이사회 등 경영전반에 관한 감사 직무수행지원

주1) 당사는 감사위원회가 설치되어 있지 않으나, 부동산투자회사법 제22조의2 및 동법 시행령 제19조 제2항에 따라, 상기 회사가 사무수탁회사로서 결산, 회계 및 이사회, 주주총회 개최 등 경영전반에 관한 업무를 담당 및 지원하고 있습니다.

사. 준법지원인 지원조직 현황

부서(팀)명	직원수(명)	직위(근속연수)	주요 활동내역

-	-	-	-

- 부동산투자회사법상 상근하는 임직원을 둘 수 없으므로 해당 사항 없습니다.
3. 주주총회 등에 관한 사항

가.투표제도 현황

(기준일 : 2025년 10월 31일 )

투표제도 종류	집중투표제	서면투표제	전자투표제

도입여부	배제	미도입	도입

실시여부	미실시	미실시	제12기 정기주주총회

나.의결권 현황

(기준일 : 2025년 10월 31일 ) (단위 : 주)

구 분	주식의 종류	주식수	비고

발행주식총수(A)	보통주	91,050,000	-

-	-	-

의결권없는 주식수(B)	-	-	-

-	-	-

정관에 의하여 의결권 행사가 배제된 주식수(C)	-	-	-

-	-	-

기타 법률에 의하여의결권 행사가 제한된 주식수(D)	-	-	-

-	-	-

의결권이 부활된 주식수(E)	-	-	-

-	-	-

의결권을 행사할 수 있는 주식수(F = A - B - C - D + E)	보통주	91,050,000	-

-	-	-

다.주식사무

정관상 신주인수권의 내용	제 12 조 (신주인수권)
① 회사는 회사가 발행할 주식의 총수 범위 내에서 이사회의 결의로 신주를 발행할 수 있다.
② 회사의 주주는 그가 가진 주식의 수에 비례하여 그가 가진 주식의 종류와 같은 종류의 신주를 배정 받을 권리를 가진다. 그러나 주주가 신주인수권을 포기 또는 상실하거나 신주배정에서 단주가 발생하는 경우에 그 처리방법은 이사회의 결의에 의한다.
③ 제2항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나의 경우 회사는 이사회의 결의로 주주 이외의 자에게 신주를 배정할 수 있다. 다만 회사가 부동산투자회사법에 따른 영업인가 또는 등록전에는 주주가 아닌자에게 배정하는 방식으로 신주를 발행할 수없다.
1. 회사가 영업인가를 받은 날 또는 등록한 날로부터 1년 6개월 이내에 영업인가 또는 등록 신청시 국토교통부장관에게 제출한 신주발행계획에 따라 신주를 발행하는 경우
2. 제42조에 따른 자산의 투자ㆍ운용에 필요한 자금의 조달, 재무구조 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우로 그 상대방에게 신주를 발행하는 경우
3. 자본시장법 제165조의 6 규정에 의하여 일반공모 증자 방식으로 신주를 발행하는 경우
4. 신주 발행 당시 주주 전원이 동의하는 경우
④ 제2항 및 제3항의 규정에 불구하고, 제11조에 의하여 회사의 주식이 상장된 이후에는 발행주식총수의 100분의 40을 초과하지 않는 범위 내에서 제42조에 따른 자산의 투자ㆍ운용에 필요한 자금의 조달, 재무구조 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우로 그 상대방에게 신주를 발행하는 경우 이사회는 주주 이외의 자에게 신주를 배정할 수 있다, 이 경우 상장 이전에 발행된 주식의 수는 위 한도에서 차감하지 아니한다.

결산일	4월 30일 / 7월 31일 / 10월 31일 / 1월 31일

정기주주총회	매 사업년도 종료후 3개월 이내

주주명부폐쇄시기	매 결산기 최종일 현재 주주명부에 기재되어 있는 주주를 그 결산기에 관한 정기주주총회에서 권리를 행사할 주주로 정하며, 그 날의 2주간 전에 기준일 설정을 공고하여야 한다.

주식 및 신주인수권증서에 표시되어야 할 권리의 전자등록	회사는 주권 및 신주인수권증서를 발행하는 대신 전자등록기관의 전자등록계좌부에 주식 및 신주인수권증서에 표시되어야할 권리를 전자등록한다

명의개서대리인	한국예탁결제원

주주의 특전	-

공고방법	회사의 인터넷 홈페이지

라.주주총회 의사록 요약

회차	주총일자	안 건	결의내용	비 고

1	정기주주총회(2025.10.18)	제1호 의안: 제11기 재무제표 승인의 건제2호 의안: 제11기 현금배당 결의의 건제3호 의안: 제12기 자본잉여금 전입의 건제4호 의안: 제13기~14기 차입 및 사채 발행계획 승인읜 건제5호 의안: 제12기 이사보수 승인의 건제6호 의안: 제12기 감사보수 승인의 건	가결	-
1. 임원 및 직원 등의 현황

가. 임원 현황

(기준일 : 2025년 10월 31일 ) (단위 : 주)

성명	성별	출생년월	직위	등기임원여부	상근여부	담당업무	주요경력	소유주식수	최대주주와의관계	재직기간	임기만료일

의결권있는 주식	의결권없는 주식

이명규	남	1965년 05월	대표이사	사내이사	비상근	대표이사	前) 삼성생명 부동산사업부장前) 삼성SRA자산운용 운용본부장	-	-	-	2024.10~현재	2027년 10월 29일

나기원	남	1947년 05월	기타비상무이사	기타비상무이사	비상근	기타비상무이사	나기원 법무사사무소 법무사	-	-	-	2025.07~현재	2028년 07월 25일

임승철	남	1970년 10월	기타비상무이사	기타비상무이사	비상근	기타비상무이사	나기원 법무사사무소 부장	-	-	-	2025.07~현재	2028년 07월 25일

정승욱	남	1973년 11월	감사	감사	비상근	감사	신한회계법인 회계사	-	-	-	2025.07~현재	2028년 07월 17일

주1) 회사 정관에 따라 이사의 임기는 3년으로 합니다. 다만, 그 임기가 최종의 결산기 종료후 당해 결산기에 관한 정기주주총회 전에 만료되는 경우에는 그 정기주주총회 의 종료시까지 임기가 연장됩니다. 주2) 감사의 임기는 취임 후 3년 내의 최종의 결산기에 관한 정기주주총회의 종료시까지 지로 합니다.

나.직원 등 현황

(기준일 : 2025년 10월 31일 ) (단위 : 원)

직원	소속 외근로자	비고

사업부문	성별	직 원 수	평 균근속연수	연간급여총 액	1인평균급여액	남	여	계

기간의 정함이없는 근로자	기간제근로자	합 계

전체	(단시간근로자)	전체	(단시간근로자)

-	남	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

합 계	-	-	-	-	-	-	-	-	-

- 부동산투자회사법에 따라 상근하는 임직원을 둘 수 없으므로 해당사항 없습니다.

다.미등기임원 보수 현황

(기준일 : 2025년 10월 31일 ) (단위 : 원)

구 분	인원수	연간급여 총액	1인평균 급여액	비고

미등기임원	-	-	-	-

- 해당사항 없습니다.
2. 임원의 보수 등

보수현황>가. 주주총회 승인금액(단위 : 원)

구 분	인원수	주주총회 승인금액	비고

대표이사	1	3,000,000	월 100만원

감 사	1	1,500,000	월 50만원

합계	1	4,500,000	월 150만원

주) 기타비상무이사 (2인) 무보수 입니다.

나. 보수지급금액 1) 이사ㆍ감사 전체

(단위 : 원)

인원수	보수총액	1인당 평균보수액	비고

2	4,500,000	2,250,000	-

2) 유형별(단위 : 원)

구 분	인원수	보수총액	1인당평균보수액	비고

등기이사(사외이사, 감사위원회 위원 제외)	1	3,000,000	3,000,000	-

사외이사(감사위원회 위원 제외)	-	-	-	-

감사위원회 위원	-	-	-	-

감사	1	1,500,000	1,500,000	-

5억원 이상인 이사ㆍ감사의 개인별 보수현황>

다. 개인별 보수지급금액(단위 : 원)

이름	직위	보수총액	보수총액에 포함되지 않는 보수

-	-	-	-

- 해당사항 없습니다.

라. 산정기준 및 방법 - 해당사항 없습니다.

5억원 이상 중 상위 5명의 개인별 보수현황>

마. 개인별 보수지급금액(단위 : 원)

이름	직위	보수총액	보수총액에 포함되지 않는 보수

-	-	-	-

- 해당사항 없습니다.

바. 산정기준 및 방법 - 해당사항 없습니다.
X. 대주주 등과의 거래내용

가. 대주주등에 대한 신용공여 등 - 해당사항 없습니다. 나. 대주주등과의 자산양수도 등 - 해당사항 없습니다. 다. 대주주와의 영업거래

(단위 : 천원)

법인명	관계	거래종류	거래금액

삼성생명보험㈜	대주주	임대료	3,465,090

관리비	1,281,707

주1) 공시대상기간(2025.08.01~2025.10.31) 중 발생한 임대료 및 관리비 수익 입니다.주2) 상기 임대료수익에는 임대보증금 현재가치 평가로 인한 수익금액은 제외되었습니다. 라. 대주주 이외의 이해관계자와의 거래내역

(단위 : 천원)

법인명	관계	거래종류	거래금액

삼성화재해상보험㈜	주주	임대료	16,749

관리비	5,973

㈜에스원	기업집단에 의한 계열회사	임대료	1,714,050

관리비	1,091,460

부동산관리위탁수수료등	916,110

주차료수익	3,509

기타수익	75,406

삼성카드	기업집단에 의한 계열회사	임대료	8,711

관리비	3,246

삼성SRA자산운용㈜	기업집단에 의한 계열회사	자산관리위탁수수료	506,318

주1) 주주는 대주주를 제외한 5%이상 주식을 소유한 주주입니다. 주2) 공시대상기간(2025.08.01~2025.10.31) 중 발생한 임대료, 관리비수익 및 기타수수 료 비용 입니다.주3) 상기 임대료수익에는 임대보증금 현재가치 평가로 인한 수익금액은 제외되었습니다주4) 자세한 사항은 III. 재무에 관한 사항 5.재무제표주석 28. 특수관계자와의 거래 참조하 시기 바랍니다.
1. 공시내용 진행 및 변경사항

- 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없습니다.
2. 우발부채 등에 관한 사항

가. 중요한 소송사건 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없습니다.

나. 견질 또는 담보용 어음ㆍ수표 현황

- 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없습니다. 다. 채무보증 현황 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없습니다. 라. 채무인수약정 현황 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없습니다. 마. 그 밖의 우발채무 등 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없습니다. 바. 자본으로 인정되는 채무증권의 발행 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없습니다.
3. 제재 등과 관련된 사항

가. 제재현황 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없습니다. 나. 작성기준일 이후 발생한 주요사항 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없습니다. 다. 견질 또는 담보용 어음 수표현황 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없습니다.
4. 작성기준일 이후 발생한 주요사항 등 기타사항

- 해당사항 없습니다.
1. 연결대상 종속회사 현황(상세)

(단위 : 원)

상호	설립일	주소	주요사업	최근사업연도말자산총액	지배관계 근거	주요종속회사 여부

-	-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-	-

- 연결대상 종속회사에 관한 사항은 없습니다.
3. 타법인출자 현황(상세)

(기준일 : 2025년 10월 31일 ) (단위 : 원, 주, %)

법인명	상장여부	최초취득일자	출자목적	최초취득금액	기초잔액	증가(감소)	기말잔액	최근사업연도재무현황

수량	지분율	장부가액	취득(처분)	평가손익	수량	지분율	장부가액	총자산	당기순손익

수량	금액

-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

합 계	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

- 타법인출자에 관한 사항은 없습니다.
1. 전문가의 확인

- 해당사항 없습니다.
2. 전문가와의 이해관계

- 해당사항 없습니다.
사 업 보 고 서

(제 13 기)

사업연도 2025년 11월 01일 부터
2026년 01월 31일 까지

금융위원회
한국거래소 귀중 2026년 04월 09일

제출대상법인 유형 : 주권상장법인
면제사유발생 : 해당사항 없음

회 사 명 : 삼성에프엔위탁관리부동산투자회사 주식회사
대 표 이 사 : 이 명 규
본 점 소 재 지 : 서울특별시 서초구 서초대로74길 4, 16층
(전 화) 070-4492-0769
(홈페이지) http://www.samsungfnreit.com
작 성 책 임 자 : (직 책) 부장 (성 명) 최 현 석
(전 화) 02-2180-0680
1. 회사의 개요

가. 연결대상 종속회사 개황 (연결재무제표를 작성하는 주권상장법인이 사업보고서, 분기ㆍ반기보고서를 제출하는 경우에 한함)

(단위 : 사)

구분	연결대상회사수	주요종속회사수

기초	증가	감소	기말

상장	-	-	-	-	-

비상장	-	-	-	-	-

합계	-	-	-	-	-

※상세 현황은 '상세표-1. 연결대상 종속회사 현황(상세)' 참조

- 해당사항 없습니다. 나. 연결대상회사의 변동내용

구 분	자회사	사 유

신규연결	-	-

-	-

연결제외	-	-

-	-

- 해당사항 없습니다. 다. 회사의 법적, 사업적 명칭 - 당사의 명칭은 '삼성에프엔위탁관리부동산투자회사 주식회사' 라고 표기합니다. 또한 영문으로는 'Samsung FN REIT Co., Ltd.' 라고 표기합니다. 라. 설립일자 및 존속기간 - 당사는 2022년 7월 26일에 설립되었고, 2023년 4월 10일에 상장하였으며, 정관 상 존속기간을 정하지 않은 영속형 부동산투자회사입니다. 마. 본사의 주소, 전화번호, 홈페이지 주소 - 주소 : 서울특별시 서초구 서초대로74길 4, 16층 - 전화번호 : 070-4492-0769 - 홈페이지 : http://www.samsungfnreit.com 바. 회사사업 영위의 근거가 되는 법률 - 자산을 부동산에 투자하여 운영하는 것을 주된 목적으로 하여 『부동산투자회사 법』에 따라 설립되었습니다. 사. 주요사업의 내용 - 당사는 부동산임대업을 주요 사업으로 하고 있습니다. 기타의 자세한 사항은 동 보고서의 'Ⅱ. 사업의 내용'을 참조하시기 바랍니다. 아. 회사가 속해 있는 기업집단 및 계열회사에 관한 사항 - 당사는 독점규제 및 공정거래에 관한 법률상 '삼성' 기업집단에 속한 계열회사입 니다. 자세한 사항은 동 보고서의 'Ⅸ. 계열회사 등에 관한 사항'을 참조하시기 바랍니다. 자. 신용평가에 관한 사항

등급확정일	평가대상	신용등급	평가회사	비고

2024년 08월 30일	기업신용등급	A+ / 안정적	한국신용평가	-

2025년 09월 05일	기업신용등급	A+ / 안정적	한국신용평가	-

2026년 01월 27일	회사채	A+ / 안정적	한국신용평가	-

2026년 01월 27일	회사채	A+ / 안정적	한국기업평가	-

차. 중소기업 등 해당 여부

중소기업 해당 여부	미해당

벤처기업 해당 여부	미해당

중견기업 해당 여부	미해당

카. 회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정) 및 특례상장에 관한 사항

주권상장(또는 등록ㆍ지정)현황	주권상장(또는 등록ㆍ지정)일자	특례상장 유형

유가증권시장 상장	2023년 04월 10일	해당사항 없음
3. 자본금 변동사항

가.자본금 변동추이(단위 : 원, 주)

종류	구분	당기말(2026년 01월 31일)	제12기(2025년 10월 31일)	제11기(2025년 07월 31일)

보통주	발행주식총수	91,050,000	91,050,000	91,050,000

액면금액	500	500	500

자본금	45,525,000,000	45,525,000,000	45,525,000,000

우선주	발행주식총수	-	-	-

액면금액	-	-	-

자본금	-	-	-

기타	발행주식총수	-	-	-

액면금액	-	-	-

자본금	-	-	-

합계	자본금	45,525,000,000	45,525,000,000	45,525,000,000
4. 주식의 총수 등

가. 주식의 총수 현황

(기준일 : 2026년 01월 31일 ) (단위 : 주, %)

구 분	주식의 종류	비고

보통주	우선주	합계

Ⅰ. 발행할 주식의 총수	4,000,000,000	-	4,000,000,000	-

Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수	91,650,000	-	91,650,000	-

Ⅲ. 현재까지 감소한 주식의 총수	600,000	-	600,000	-

1. 감자	600,000	-	600,000	-

2. 이익소각	-	-	-	-

3. 상환주식의 상환	-	-	-	-

4. 기타	-	-	-	-

Ⅳ. 발행주식의 총수 (Ⅱ-Ⅲ)	91,050,000	-	91,050,000	-

Ⅴ. 자기주식수	-	-	-	-

Ⅵ. 유통주식수 (Ⅳ-Ⅴ)	91,050,000	-	91,050,000	-

Ⅶ. 자기주식 보유비율	-	-	-	-

나. 자기주식 취득 및 처분 현황 - 해당사항 없습니다.

다. 종류주식 발행현황 - 해당사항 없습니다.
1. 사업의 개요

가. 업계의 현황

1) 부동산투자회사(리츠) 산업의 특성

부동산투자회사(이하 “리츠”)는 부동산 투자회사법에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권등에 투자, 운용하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사입니다. 리츠는 1960년 미국에서 최초 도입 되었으며, 한국에는 1997년 외환위기 이후 기업들의 보유 부동산 유동화를 통한 기업구조조정을 촉진하기 위해 2001년 처음 도입되었습니다. 이후 리츠의 투자물건이 기업 구조조정 부동산에서 점차 일반 부동산으로 변화하였습니다. 다만 기관투자자 중심의 투자를 벗어나지 못하여 일반국민이 리츠를 통하여 부동산에 투자할 수 있는 기회는 제한적이었습니다. 2018년을 기점으로 당사를 포함한 공모상장 리츠가 본격적으로 출시 되기 시작하여 일반 국민의 리츠투자 기회가 계속 확대될 것으로 기대하고 있습니다. 2002년 리츠의 총 자산규모는 5,584억원으로 시작하여 2026년 01월말 기준 총 446개의 리츠가 설립되었고 총 자산규모는 117.74조원이며, 이 중 상장리츠는 25개, 총 자산규모 19.08조원 수준입니다.

2) 리츠 산업의 성장성

지난 5년간 (2021년 01월~2026년 01월) 리츠 총자산 규모는 약 56.29조원이 증가하였고, 리츠수는 166개가 증가하였습니다. 확정기여(DC)형 및 개인형퇴직연금제도(IRP)의 적립금의 상장리츠 투자 허용, 대체투자 수요의 확대 및 정부의 리츠 활성화 대책과 맞물려 리츠 시장의 성장은 지속 될 것으로 예상됩니다.

* 자료출처 : 리츠정보시스템(2026년 01월말 기준 통계자료)3) 관련 법령 또는 정부의 규제 현황

당사는 부동산투자회사법에 근거하여 설립된 위탁관리 부동산 투자회사이며, 국토교통부의 관리 감독하에 운영되고 있습니다. 2018년 7월 26자로 부동산투자회사법 개정안 통과로 부동산투자회사법 개정안 공모의무 면제를 위한 기관투자 비중이 30%에서 50%로 상향되었으며, 2018년 9월 7일자로 퇴직연금감독규정 개정안이 시행되어 확정급여(DB)형 퇴직연금에 한하여 공모상장리츠에 투자할 수 있게 되었습니다. 그리고 2019년 12월 18일자로 근로자퇴직급여보장법 시행규칙 개정안이 시행되어 확정기여형(DC) 및 개인형퇴직연금(IRP)이 간접(퇴직연금상품)방식으로 공모상장리츠에 투자가 가능하게 되었습니다. 유가증권 상장규정 개정으로 비개발 위탁관리리츠의 상장 절차가 간소화되고 리츠 보유 자산에 대한 간주부동산 인정한도가 폐지된 바, 향후 상장 리츠 시장이 보다 확대될 것으로 전망됩니다.

나. 회사의 현황 1) 영업개황 및 사업부문의 구분

(가) 영업개황

- 삼성에프엔위탁관리부동산투자회사 주식회사(이하 "당사")는 2022년 7월 26일 설 립된 부동산투자회사(이하 "리츠")로서 2023년 4월 10일자로 한국거래소 유가증 권시장에 상장되었습니다. 당사의 자산관리회사는 삼성에스알에이자산운용(주)으로, 당사는 자산관리회사 내 부동산 투자 및 운용 경험이 풍부한 자산운용 전문인력들의 역량과 체계적인 투자운용시스템을 활용하여 삼성그룹이 보유한 다양한 섹터의 우량부동산과 그 외 투자매력도가 우수한 부동산을 매입하고 포트폴리오를 구성하고 운용하여 주 주분들에게 안정적인 배당을 지급하는 것을 사업 목표로 하고 있습니다. 이를 위한 시작으로, 당사는 지난 2022년 11월 24일 에프엔타워 대치와 순화를 취득하였습니다. 에프엔타워 대치의 주요 임차인은 삼성생명보험㈜ 등 우량한 신용도의 임차인들이 임차하여 사용중에 있습니다. 에프엔타워 순화는 2002년 준공 이후로 현재 ㈜에스원 본사 사옥으로 100% 사용되고 있습니다. 또한, 최근에는 2024년 09월 24일 에프엔타워 판교을 취득하였고, 에프엔타워 판교는 2014년 준공 이후로 현재 한화시스템㈜ 본사 사옥으로 100% 사용되고 있습니다. (나) 공시대상 사업부문의 구분 - 당사는 부동산업을 단일사업으로 영위하고 있습니다.
2. 주요 제품 및 서비스

가. 투자부동산 내역

1) 에프엔타워 대치 - 당사는 삼성생명보험㈜(매도인)와 2022년 11월 11일 에프엔타워 대치를 거래금액 4,811억 2,100만원에 취득하는 부동산매매계약을 체결하였으며, 계약에 의거하 여 2022 년 11월 24일 부동산 매매거래를 종결하여 취득을 완료하였습니다. ① 부동산 현황

[에프엔타워 대치 개요]

구분	내용

소재지	서울특별시 강남구 대치동 891

사용승인일	1995년 10월 14일 (2022년 02월 리모델링)

용도지역/용도지구	일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로)

주용도	업무시설

대지면적	3,601.3 ㎡ (1,089.39 평)

연면적	45,191.76 ㎡ (13,670.51 평)

임대전용률	오피스 45.11% / 리테일 56.83%

규모	B6 / 20F

주요 임차인	삼성생명보험㈜

② 주요 임차인 현황 - 에프엔타워 대치의 주요 임차인은 삼성생명보험㈜, ㈜신세계까사 등으로 우량한 신용도의 임차인들이 임차하고 있으며, 작성기준일 (2026년 01월 31일) 계약기준 공실률은 0%입니다. 또한, 임대비중이 높은 주요 임차인의 임대차 계약 조건은 다음과 같습니다.

[주요 임차인의 임대차 계약 조건](2026년 01월 31일 기준)

임차인	사용층	인상조건	재계약통보(통보기한)	해지시 위약벌

보증금, 임대료, 관리비 조정조건

삼성생명보험㈜	3~12, 17~18, 21~22	보증금, 임대료, 관리비 모두 매년 3.5% 인상	6개월전	3개월분의 환산임대료

㈜신세계까사	15~16	보증금, 임대료, 관리비 모두 매년 3.5% 인상	6개월전	3개월분의 환산임대료

포스코플로우㈜	14	보증금, 임대료, 관리비 모두 매년 3.0% 인상	6개월전	3개월분의 환산임대료

㈜상상인증권	2	보증금, 임대료, 관리비 모두 매년 3.5% 인상	6개월전	3개월분의 환산임대료

㈜소크라에이아이	2, 19	임대료, 관리비 모두 매년 3.5% 인상	6개월전	3개월분의 환산임대료

(자료: 당사 제시) 에프엔타워 대치의 주요 임차인인 삼성생명보험㈜, ㈜신세계까사, 포스코플로우㈜ 등 총 면적의 92.49% 임차하여 사용하고 있습니다. 이러한 주요 임차인을 통하여 안정적으로 임대료를 확보하고 있습니다.

2) 에프엔타워 순화 - 당사는 삼성생명보험㈜(매도인)와 2022년 11월 11일 에프엔타워 순화를 거래금액 1,965억 1,400만원에 취득하는 부동산매매계약을 체결하였으며, 계약에 의거하여 2022년 11월 24일 부동산 매매거래를 종결하여 취득을 완료하였습니다. ① 부동산 현황

[에프엔타워 순화 개요]

구분	내용

소재지	서울특별시 중구 순화동 175

사용승인일	2002년 04월 29일

용도지역/용도지구	일반상업지역

주용도	업무시설

대지면적	1,920.7 ㎡ (581.01 평)

연면적	27,611.5 ㎡ (8,352.48 평)

임대전용률	56.40%

규모	B9 / 20F

주요 임차인	㈜에스원

② 임차인 현황 - 에프엔타워 순화는 준공 이후로 ㈜에스원 본사 사옥으로 100% 사용되고 있으며 , 임대차 계약조건은 다음과 같습니다.

[임차인의 임대차계약 조건](2026년 01월 31일 기준)

임차인	사용층	인상조건	재계약통보(통보기한)	해지시위약벌

보증금, 임대료, 관리비 조정조건

㈜에스원	B1~21	모두 연3%와 인상일 4개월 전일이 속한 월의 전년 동월 대비 소비자물가지수 상승률중 높은 이율을 적용하여 매년 인상	6개월전	3개월분의 환산임대료

(자료: 당사 제시)

3) 에프엔타워 판교 - 당사는 삼성화재해상보험㈜(매도인)와 2024년 09월 20일 에프엔타워 판교를 거래 금액 1,258억 7,000만원에 취득하는 부동산매매계약을 체결하였으며, 계약에 의거 하여 2024년 09월 24일 부동산 매매거래를 종결하여 취득을 완료하였습니다.

① 부동산 현황[에프엔타워 판교 개요]

구분	내용

소재지	경기도 성남시 분당구 삼평동 642

사용승인일	2014년 04월 01일

용도지역/용도지구	중심상업지역,지구단위계획구역(판교)

주용도	업무시설

대지면적	1,327.5 ㎡ (401.60 평)

연면적	17,320.85 ㎡ (5,239.55 평)

임대전용률	46.82%

규모	B7 / 13F

주요 임차인	한화시스템㈜

② 임차인 현황 - 에프엔타워 판교는 준공 이후로 한화시스템 ㈜ 본사 사옥으로 100% 사용되고 있으며, 임대차 계약조건은 다음과 같습니다.

[임차인의 임대차계약 조건](2026년 01월 31일 기준)

임차인	사용층	인상조건	재계약통보(통보기한)	해지시위약벌

보증금, 임대료, 관리비 조정조건

한화시스템㈜	1~13	임대료, 관리비 모두 매년 3% 인상	6개월전	-
4. 매출 및 수주상황

- 당사의 매출은 주로 투자부동산을 임대하여 수취하는 임대료 수익입니다. - 당사의 주요 매출처 및 매출액은 아래와 같습니다. (단위: 천원)

구분	제13(당)기	제12(전)기	제11(전전)기

매출액	비율(%)	매출액	비율(%)	매출액	비율(%)

삼성생명보험㈜(에프엔타워 대치)	3,465,090	42.91	3,465,090	42.79	3,465,090	42.79

삼성화재해상보험(에프엔타워 대치)	16,749	0.21	16,749	0.21	16,749	0.21

삼성카드(에프엔타워 대치)	8,711	0.11	8,711	0.11	8,711	0.11

삼성 계열사 외	2,866,732	35.50	2,892,401	35.73	2,893,161	35.73

㈜에스원(에프엔타워 순화)	1,717,319	21.27	1,714,050	21.17	1,714,050	21.17

합계	8,074,601	100	8,097,001	100	8,097,761	100

주) 상기 매출액에는 선수수익의 영업수익 반영금액은 제외되었습니다. - 당사는 부동산투자회사로서, 수주상황과 관련하여 해당사항이 없습니다
1. 요약재무정보

(단위: 원)

구 분	제13기(2026년 01월 31일)	제12기(2025년 10월 31일)	제11기(2025년 07월 31일)

1. 유동자산	31,843,142,914	32,661,028,044	34,119,431,112

2. 비유동자산	834,368,955,594	835,417,530,253	836,924,269,239

자 산 총 계	866,212,098,508	868,078,558,297	871,043,700,351

1. 유동부채	435,496,782,300	435,274,372,429	6,404,953,227

2. 비유동부채	26,106,620,736	26,258,512,421	454,908,407,231

부 채 총 계	461,603,403,036	461,532,884,850	461,313,360,458

1. 자본금	45,525,000,000	45,525,000,000	45,525,000,000

2. 자본잉여금	366,900,500,057	367,499,743,857	369,346,676,127

3. 이익잉여금(결손금)	(7,816,804,585)	(6,479,070,410)	(5,141,336,234)

자 본 총 계	404,608,695,472	406,545,673,447	409,730,339,893

구 분	(2025년 11월 01일부터 2026년 01월 31일까지)	(2025년 08월 01일부터 2025년 10월 31일까지)	(2025년 05월 01일부터 2025년 07월 31일까지)

1. 영업수익	12,196,309,440	12,236,124,626	12,150,537,521

2. 영업비용	3,623,209,656	4,832,911,829	4,601,890,039

3. 영업이익(손실)	8,573,099,784	7,403,212,797	7,548,647,482

4. 법인세비용차감전순이익(손실)	4,316,022,025	3,068,333,554	3,086,977,678

5. 법인세 비용	-	-	-

6. 당기순이익	4,316,022,025	3,068,333,554	3,086,977,678

7. 주당순이익	47	34	34

주1) 한국채택국제회계기준(K-IFRS)에 따라 작성되었습니다.주2) 제13기(당기)는 주주총회 승인 전 재무제표입니다. 향후 정기주주총회에서 재무제표 승인 관련 안건이 부결되거나 수정이 발생한 경우 정정보고서를 통해 그 내용 및 사 유 등을 반영할 예정입니다.
2. 연결재무제표

- 해당사항 없습니다.
3. 연결재무제표 주석

- 해당사항 없습니다.
6. 배당에 관한 사항

1. 회사의 배당정책에 관한 사항

가. 배당 목표 결정시 사용하는 재무지표 및 산출방법- 당사의 주요 사업목적은 부동산의 취득,관리,개량 및 처분,부동산의 개발, 부동산의 임대차 등의 방법으로 자산을 투자,운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다.- 부동산투자회사법 제28조(배당)에 의거하여, 부동산투자회사는 상법 제462조 제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 90이상을 주주에게 배당하여야 하며, 이익 배당시 이익준비금의 적립의무를 규정한 상법 제458조(이익준비금)가 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 또한, 동법에 따라 위탁관리부동산투자회사는 상법 제462조 제1항이 배제되어 당해 연도의 감가상각비 100%이내에서 이익을 초과하여 배당할 수 있습니다.상기 기재한 배당정책은 당사 정관 제53조(이익의 배당)에 명시하였으며, 정관에 따라 이사회 결의 및 주주총회 결의로 각 사업연도 현금배당을 승인받아 매 사업연도 종료일 현재 주주명부에 기재된 주주 또는 등록된 질권자에게 지급하도록 하고 있습니다.

나. 향후 배당 수준의 방향성- 당사는 주주가치 제고를 위하여 배당을 지속적으로 실시해오고 있으며, 배당금은 향후 회사의 지속적인 성장을 위한 투자와 경영실적 상황 등을 전반적으로 고려하여 결정할 계획입니다. 다. 배당 제한 관련 정책- 해당사항 없습니다.

2. 배당관련 예측가능성 제공에 관한 사항

가. 정관상 배당절차 개선방안 이행 가부

구분	결산배당	분기ㆍ중간배당

정관상 배당액 결정 기관	주주총회	주주총회

정관상 배당기준일을 배당액 결정 이후로 정할 수 있는지 여부	X	X

배당절차 개선방안 이행 관련 향후 계획	-	-

나. 배당액 확정일 및 배당기준일 지정 현황

구분	결산월	배당여부	배당액확정일	배당기준일	배당 예측가능성제공여부	비고

결산배당	2026년 01월	O	2026년 03월 31일	2026년 01월 31일	X	제13기 사업연도

결산배당	2025년 10월	O	2025년 12월 30일	2025년 10월 31일	X	제12기 사업연도

결산배당	2025년 07월	O	2025년 09월 26일	2025년 07월 31일	X	제11기 사업연도

3. 기타 참고사항(배당 관련 정관의 내용 등)가. 배당에 관한 일반적인 사항- 당사는 당해 사업연도 이익배당한도의 100분의 90이상을 배당할 계획이며, 부동 산투자회사법 제28조 제3항 및 회사 정관 제53조에 따라 당해 사업연도의 감가상각비를 한도로 배당가능이익을 초과하여 배당할 수 있습니다. 실질적인 배당금액의 확정은 상법에 따라 주주총회의 결의를 받아 결정할 것입니다. 정관 기준으로 당사의 사업연도는 매년 2월 1일에 개시하여 같은 해 4월 30일에 종료하고, 5월 1일에 개시하여 같은 해 7월 31일에 종료하고, 8월 1일에 개시하여 같은 해 10월 31일에 종료하고, 11월 1일에 개시하여 다음 해 1월 31일에 종료합니다. - 단, 최초 사업연도는 당사 설립등기일에 개시하여 이후 최초로 도래하는 1월 31일까지로 하며, 최종 사업연도는 회사의 해산일에 종료할 계획입니다.

나. 주요배당지표

구 분	주식의 종류	당기	전기	전전기

제13기	제12기	제11기

주당액면가액(원)	500	500	500

(연결)당기순이익(백만원)	-	-	-

(별도)당기순이익(백만원)	-	-	-

(연결)주당순이익(원)	-	-	-

현금배당금총액(백만원)	6,253	6,253	6,253

주식배당금총액(백만원)	-	-	-

(연결)현금배당성향(%)	-	-	-

현금배당수익률(%)	보통주	1.41	1.51	1.56

-	-	-	-

주식배당수익률(%)	-	-	-	-

-	-	-	-

주당 현금배당금(원)	보통주	69	69	69

-	-	-	-

주당 주식배당(주)	-	-	-	-

-	-	-	-

주1) 현금배당수익률: 1주당 현금배당금/과거 1주일간 배당부 종가(배당기준일 전전거래일)의 평균 입니다.주2) 주당배당금은 소수점이하가 존재하므로 실제 각주주의 정확한 배당금 계산을 위해서는 '(배당금총액 /총발행주식수) * 보유주식수'로 산출하여야 합니다.주3) 상기 당기 현금배당금은 정기주주총회 승인전 금액으로 향후 정기주주총회에서 부결되거나 수정이 발생한 경우 정정보고서를 통해 그 내용 및 사유 등을 반영할 예정입니다.

다. 과거 배당 이력(단위: 회, %)

연속 배당횟수	평균 배당수익률

분기(중간)배당	결산배당	최근 3년간	최근 5년간

-	12	1.41	1.41

주1) 당사는 3개월 단위 결산법인 입니다주2) 최근 3년간 배당수익률 : 제2기~제13기(23.02~26.01)기간의 평균 배당수익률 입니다주3) 연속 배당횟수는 2023년 4월 10일 주식상장 이후 배당횟수로 산출 하였습니다주4) 평균 배당수익률은 단순평균하여 산출하였습니다
7-1. 증권의 발행을 통한 자금조달 실적

[지분증권의 발행 등과 관련된 사항]

가.증자(감자)현황

(기준일 : 2026년 01월 31일 ) (단위 : 원, 주)

주식발행(감소)일자	발행(감소)형태	발행(감소)한 주식의 내용

종류	수량	주당액면가액	주당발행(감소)가액	비고

2022년 07월 26일	-	보통주	600,000	500	500	발기인출자

2022년 11월 23일	유상증자(제3자배정)	보통주	38,980,000	500	5,000	사모(보통주식)

2022년 12월 15일	유상감자	보통주	600,000	500	-500	발기인출자 반환

2023년 01월 18일	전환권행사	보통주	14,540,000	500	5,000	전환사채주식전환

2023년 03월 31일	유상증자(일반공모)	보통주	23,780,000	500	5,000	일반공모

2024년 09월 21일	유상증자(주주배정)	보통주	13,750,000	500	4,670	주주배정 후 실권주 일반공모

나. 미상환 전환사채 발행현황 - 해당사항 없습니다. 다. 미상환 신주인수권부사채 등 발행현황 - 해당사항 없습니다. 라. 미상환 전환형 조건부자본증권 등 발행현황 - 해당사항 없습니다.

[채무증권의 발행 등과 관련된 사항]

## 채무증권 발행실적

(기준일 : 2026년 01월 31일 ) (단위 : 원, %)

발행회사	증권종류	발행방법	발행일자	권면(전자등록)총액	이자율	평가등급(평가기관)	만기일	상환여부	주관회사

-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

합 계	-	-	-	-	-	-	-	-	-

## 기업어음증권 미상환 잔액

(기준일 : 2026년 01월 31일 ) (단위 : 원)

잔여만기	10일 이하	10일초과30일이하	30일초과90일이하	90일초과180일이하	180일초과1년이하	1년초과2년이하	2년초과3년이하	3년 초과	합 계

미상환 잔액	공모	-	-	-	-	-	-	-	-	-

사모	-	-	-	-	-	-	-	-	-

합계	-	-	-	-	-	-	-	-	-

## 단기사채 미상환 잔액

(기준일 : 2026년 01월 31일 ) (단위 : 원)

잔여만기	10일 이하	10일초과30일이하	30일초과90일이하	90일초과180일이하	180일초과1년이하	합 계	발행 한도	잔여 한도

미상환 잔액	공모	-	-	-	-	-	-	-	-

사모	-	-	-	-	-	-	-	-

합계	-	-	-	-	-	-	-	-

## 회사채 미상환 잔액

(기준일 : 2026년 01월 31일 ) (단위 : 원)

잔여만기	1년 이하	1년초과2년이하	2년초과3년이하	3년초과4년이하	4년초과5년이하	5년초과10년이하	10년초과	합 계

미상환 잔액	공모	-	-	-	-	-	-	-	-

사모	-	-	-	-	-	-	-	-

합계	-	-	-	-	-	-	-	-

## 신종자본증권 미상환 잔액

(기준일 : 2026년 01월 31일 ) (단위 : 원)

잔여만기	1년 이하	1년초과5년이하	5년초과10년이하	10년초과15년이하	15년초과20년이하	20년초과30년이하	30년초과	합 계

미상환 잔액	공모	-	-	-	-	-	-	-	-

사모	-	-	-	-	-	-	-	-

합계	-	-	-	-	-	-	-	-

## 조건부자본증권 미상환 잔액

(기준일 : 2026년 01월 31일 ) (단위 : 원)

잔여만기	1년 이하	1년초과2년이하	2년초과3년이하	3년초과4년이하	4년초과5년이하	5년초과10년이하	10년초과20년이하	20년초과30년이하	30년초과	합 계

미상환 잔액	공모	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

사모	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

합계	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
7-2. 증권의 발행을 통해 조달된 자금의 사용실적

공모자금의 사용내역

(기준일 : 2026년 01월 31일 ) (단위 : 천원)

구 분	회차	납입일	증권신고서 등의 자금사용 계획	실제 자금사용 내역	금액차이발생사유	용도차이발생사유

사용용도	조달금액	사용내용	사용금액

유상증자(주1) (일반공모)	1	2023년 03월 30일	투자자산 매입 및 관련 부대비용 등	118,900,000	투자자산 매입 및 관련 부대비용 등	118,900,000	-	-

유상증자(주2) (주주배정)	2	2024년 09월 20일	투자자산 매입 및 관련 부대비용 등	64,212,500	투자자산 매입 및 관련 부대비용 등	64,212,500	-	-

주1) 당사는 에프엔타워 대치, 에프엔타워 순화 취득에 사용하였습니다.주2) 당사는 에프엔타워 판교 취득에 사용하였습니다.
3. 재무상태 및 영업실적

가. 경영성과

당사의 최근 사업년도의 영업실적은 아래와 같습니다.

(단위 : 원,%)

과 목	제13기 (2025.11.01~2026.01.31)	제12기 (2025.08.01~2025.10.31)	증감율

영업수익	12,196,309,440	12,236,124,626	△0.33

영업비용	3,623,209,656	4,832,911,829	△25.03

영업이익(손실)	8,573,099,784	7,403,212,797	15.80

법인세비용차감전순이익	4,316,022,025	3,068,333,554	40.66

법인세비용	-	-	-

당기순이익	4,316,022,025	3,068,333,554	40.66

*△는 부(-)의 값임 나. 재 무상태

당사의 재무상태는 아래와 같습니다.

(단위 : 원,%)

과목	제13(당)기	제12(전)기	증감율

자산

유동자산	31,843,142,914	32,661,028,044	△2.50

비유동자산	834,368,955,594	835,417,530,253	△0.13

자산 총계	866,212,098,508	868,078,558,297	△0.22

부채

유동부채	435,496,782,300	435,274,372,429	0.05

비유동부채	26,106,620,736	26,258,512,421	△0.58

부채 총계	461,603,403,036	461,532,884,850	0.02

자본

자본금	45,525,000,000	45,525,000,000	0.00

자본잉여금	366,900,500,057	367,499,743,857	△0.16

이익잉여금	(7,816,804,585)	(6,479,070,410)	20.65

자본 총계	404,608,695,472	406,545,673,447	△0.48

*△는 부(-)의 값임
4. 유동성 및 자금조달과 지출

당기말 및 전기말 현재 차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

차입처	차입용도	최종만기일	연이자율(%)	당기말	전기말	상환방법

IBK기업은행	시설자금	2026-09-24	91일 CD금리+1.1	70,000,000	70,000,000	만기일시상환

삼성화재해상보험	110,000,000	110,000,000

삼성생명㈜	250,000,000	250,000,000

소계	430,000,000	430,000,000

차감 : 현재가치할인차금	(597,919)	(825,990)

총계	429,402,081	429,174,010

(*) 당기말 기준 91일 CD금리: 2.73%
1. 외부감사에 관한 사항

1. 회계감사인의 명칭 및 감사의견(검토의견 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 다음의 표에 따라 기재한다.

회계감사인의 명칭 및 감사의견

사업연도	구분	감사인	감사의견	의견변형사유	계속기업 관련중요한 불확실성	강조사항	핵심감사사항

제13기(당기)	감사보고서	한울회계법인	적정의견	-	-	해당사항 없음	임대료수익의 발생사실

연결감사보고서	-	-	-	-	-	-

제12기(전기)	감사보고서	이촌회계법인	적정의견	-	-	해당사항 없음	임대료수익의 발생사실

연결감사보고서	-	-	-	-	-	-

제11기(전전기)	감사보고서	이촌회계법인	적정의견	-	-	해당사항 없음	임대료수익의 발생사실

연결감사보고서	-	-	-	-	-	-

2. 감사용역 체결현황은 다음의 표에 따라 기재한다.

감사용역 체결현황(단위 : 백만원, 시간)

사업연도	감사인	내 용	감사계약내역	실제수행내역

보수	시간	보수	시간

제13기(당기)	한울회계법인	개별 기말감사	30백만원	277	30백만원	296

제12기(전기)	이촌회계법인	개별 기말감사	38백만원	277	38백만원	307

제11기(전전기)	이촌회계법인	개별 기말감사	38백만원	277	38백만원	296

3. 회계감사인과의 비감사용역 계약체결 현황은 다음의 표에 따라 기재한다.

사업연도	계약체결일	용역내용	용역수행기간	용역보수	비고

제13기(당기)	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-

제12기(전기)	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-

제11기(전전기)	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-

4. 회계감사인의 네트워크 회계법인과의 비감사용역 계약체결 현황은 다음의 표에 따라 기재한다.

사업연도	네트워크회계법인명	계약체결일	용역내용	용역수행기간	용역보수	비고

제13기(당기)	-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-

제12기(전기)	-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-

제11기(전전기)	-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-

5. 재무제표 중 이해관계자의 판단에 상당한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대해 내부감사기구가 회계감사인과 논의한 결과를 다음의 표에 따라 기재한다.

구분	일자	참석자	방식	주요 논의 내용

1	2026년 03월 12일	회사측 : 감사감사인측 : 업무수행이사, 담당회계사 1인	서면회의	감사계획, 감사팀 구성, 경영진 및 감사인의 책임, 감사인의 독립성, 핵심감사사항 등

2	2026년 03월 27일	회사측 : 감사감사인측 : 업무수행이사, 담당회계사 1인	서면회의	감사종결보고, 감사인의 독립성, 핵심감사사항 등
1. 이사회에 관한 사항

가. 이사회의 구성 개요 - 공시서류작성기준일 현재 당사의 이사회는 총 3인의 이사(대표이사(사내이사) 1인, 기타비상무이사 2인)로 구성되어 있습니다. 당사 정관에 따라 이사회 의장은 대표이사 입니다. 또한 당사는 부동산투자회사법에 따라 사외이사를 선임하지 않 고 있고, 이사회 내 위원회를 두지 않고 있습니다. 이사의 주요 이력 등에 관한 사 항은 "Ⅷ.임원 및 직원 등에 관한 사항"을 참조하시기 바랍니다. 나. 이사회의 권한 및 운영 규정 - 당사의 정관에 따른 이사회의 권한 및 운영 규정은 다음과 같습니다.

제37조 (이사회의 구성과 소집)ⓛ 이사회는 이사 전원으로 구성한다.
② 이사회는 대표이사가 회의 개최일 7일 전까지 개최 일시, 장소, 안건 등을 각 이사 및 감사에게 서면 통지하여 소집한다. 단, 위 기간은 회의 전에 이사 및 감사 전원의 동의를 얻어 단축하거나 생략할 수 있다.
③ 이사회의 의장은 대표이사로 한다. 다만, 대표이사가 불출석하거나 이사회의 의장직을 수행할 수 없는 경우 해당 이사회에 출석한 이사들의 과반수 찬성투표로 의장직을 수행할 이사를 정한다.
제38조(이사회의 결의사항)이사회는 법률이나 이 정관에 다른 규정이 없는 한 다음 사항을 결의한다.
1. 부동산의 취득 또는 처분 등 운용에 관한 사항
2. 회사 총자산의 100분의 10 이상 금액의 증권의 취득 또는 처분에 관한 사항
3. 차입 및 사채발행에 관한 사항
4. 주주총회의 소집에 관한 사항
5. 자산관리회사와의 위탁계약 체결, 변경 및 해지에 관한 사항
6. 자산관리회사에 대한 자산관리운용지침의 제정 또는 개정
7. 사무수탁회사와의 위탁계약 체결, 변경 및 해지에 관한 사항
8. 판매회사와의 판매위탁계약의 체결, 변경 및 해지에 관한 사항
9. 제12조에 따른 신주발행에 관한 사항
10. 주주가 신주인수권을 포기하거나 상실한 경우 또는 신주 배정시에 단주가 발생할 경우 그 처리방법에 관한 사항
11. 회사의 대표이사의 선임 및 해임에 관한 사항
12. 이사회 의장의 선임 및 해임에 관한 사항
13. 부투법 제30조 제2항 제2호에 해당하여 이사회의 승인을 요하는 부동산 매매거래
14. 부동산 매매거래 외의 거래로서 부투법 제30조 제2항 제3호 및 동법 시행령 제34조 제1항 제1호에 해당하여 이사회의 승인을 요하는 거래
15. 제50조 제6항에 따른 재무제표 등의 승인에 관한 사항
16. 기타 회사의 경영에 관한 중요 사안
제39조 (이사회의 결의방법)
ⓛ 이사회의 결의는 재적이사 과반수의 출석과 출석이사 과반수의 찬성으로 한다. 다만, 상법 제397조의2 및 제398조에 해당하는 사안에 대한 이사회 결의는 재적이사 3분의 2 이상의 수로 한다.
② 이사회는 이사의 전부 또는 일부가 직접 회의에 참석하지 아니하고 모든 이사가 음성을 동시에 송, 수신하는 통신수단에 의하여 결의할 수 있다. 이 경우 당해 이사는 이사회에 직접 출석한 것으로 본다.
③ 이사회의 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 이사는 의결권을 행사하지 못한다.
제41조 (이사회의 의사록)
이사회의 의사의 안건, 경과요령, 그 결과, 반대하는 자와 그 반대이유를 기록한 의사록을작성하고 회의에 출석한 이사 및 감사가 기명날인 또는 서명하여 회사의 본점에 이를 비치 한다.

다. 이사회 주요 의결사항

회 차	개최일자	의 안 내 용	가결여부	비고

1	2025.12.04	제1호 의안: 제12기 결산재무제표 및 영업보고서 승인의 건	가결	-

2	2025.12.30	제1호 의안: 제12기 현금 배당 결의의 건제2호 의안: 제12기 위탁보수 지급 승인의 건제3호 의안: 제12기 정기주주총회 소집 및 부의안건 결정의 건	가결	-

3	2026.01.09	제1호 의안: 권리주주 기준일 및 명의개서 정지기간 설정의 건	가결	-

4	2026.01.30	제1호 의안: 부동산 매매계약 체결의 건제2호 의안: 차입 및 사채 발행의 건제3호 의안: 특별관계자와 사채 인수계약 체결의 건제4호 의안: 자산보관계약 변경 승인의 건제5호 의안: 특별관계자와 임대차계약 체결의 건(삼성생명)제6호 의안: 특별관계자와 임대차계약 승계의 건(삼성화재)제7호 의안: 특별관계자와 임대차계약 승계의 건(삼성카드)제8호 의안: 특별관계자와 임대차계약 승계의 건(삼성생명서비스)제9호 의안: 특별관계자와 임대차계약 승계의 건(펑타이그레이터차이나)제10호 의안: 주요임차인과 임대차계약 승계의 건(우아한형제들)제11호 의안: 추가사업장 등록의 건제12호 의안: 임시주주총회 소집 및 부의안건 결정의 건	가결	-

라. 이사의 독립성 (1) 이사 선출에 대한 독립성 기준을 운영하는지 여부 - 이사 선임은 상법 및 부동산투자회사법 등 관련 법령 규정에 의거하여 주주총회 에서 선출되고 있으며, 이사 선출의 독립성에 관한 별도의 기준은 없습니다. 당사 정관 내 이사회의 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 자는 의결권을 행 사하지 못하도록 규정화 되어 있습니다.(2) 이사(감사위원회 위원 제외)의 선임배경, 추천인, 이사로서의 활동분야, 회사와의 거래, 최대주주 또는 주요주주와의 관계 등 기타 이해관계

(기준일 : 2026년 01월 31일 )

구분	성명	추천인	활동분야	회사와의 거래	최대주주와의 관계

대표이사(사내이사)	이명규	이사회	이사회의결	해당사항 없음	해당 없음

기타비상무이사	나기원	이사회	이사회의결	해당사항 없음	해당 없음

기타비상무이사	임승철	이사회	이사회의결	해당사항 없음	해당 없음

감사	정승욱	이사회	이사회의결	해당사항 없음	해당 없음

마.사외이사 및 그 변동현황(단위 : 명)

이사의 수	사외이사 수	사외이사 변동현황

선임	해임	중도퇴임

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바.사외이사 교육 미실시 내역

사외이사 교육 실시여부	사외이사 교육 미실시 사유

미실시	부동산투자회사법에 따라 사외이사가 없음