ESR켄달스퀘어리츠 사업보고서 (2025.12)
1. 사업의 개요

가. 업계의 현황

(1) 부동산투자회사(리츠) 산업의 특성

부동산투자회사(이하 “리츠”)는 부동산 투자회사법에따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권등에 투자, 운용하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사입니다. 리츠는 1960년 미국에서 최초 도입 되었으며, 한국에는 1997년 외환위기 이후 기업들의 보유 부동산 유동화를 통한 기업구조조정을 촉진하기 위해 2001년 처음 도입되었습니다. 이후 리츠의 투자물건이 기업 구조조정 부동산에서 점차 일반 부동산으로 변화하였습니다. 다만 기관투자자 중심의 투자를 벗어나지 못하여 일반 국민이 리츠를 통하여 부동산에 투자할 수 있는기회는 제한적이었습니다. 2018년을 기점으로 공모상장 리츠가 본격적으로 출시 되기 시작하여 일반 국민의 리츠투자 기회가 계속 확대될 것으로 기대하고 있습니다. 2002년 리츠의 총 자산규모는 5,584억원으로 시작하여 2026년 1월말 기준 총 446개의 리츠가 설립되었고 총 자산규모는 117.74조원이며, 이 중 상장리츠는 25개, 총 자산규모 19.08조원 수준입니다.

(2) 리츠 산업의 성장성

지난 11년간(2016년말~2026년 1월) 리츠 총자산 규모는 약 92.72조원이 증가하였고, 리츠수는 277개가 증가하였으며, 주로 임대주택에 투자하는 리츠가 성장을 이끌어 왔습니다. 확정기여(DC)형 및 개인형퇴직연금제도(IRP)의 적립금의 상장리츠 투자 허용, 대체투자 수요의 확대 및 정부의 리츠 활성화 대책과 맞물려 리츠 시장의 성장은 지속 될 것으로 예상됩니다.

* 자료출처 : 리츠정보시스템(2026년 01월말 기준 통계자료)

(3) 관련 법령 또는 정부의 규제 현황

당사는 부동산투자회사법에 근거하여 설립된 위탁관리 부동산 투자회사이며, 국토교통부의 관리 감독하에 운영되고 있습니다. 2018년 7월 26자로 부동산투자회사법 개정안 통과로 부동산투자회사법 개정안 공모의무 면제를 위한 기관투자 비중이 30%에서 50%로 상향되었으며, 2018년 9월 7일자로 퇴직연금감독규정 개정안이 시행되어 확정급여(DB)형 퇴직연금에 한하여 공모상장리츠에 투자할 수 있게 되었습니다. 그리고 2019년 12월 18일자로 근로자퇴직급여보장법 시행규칙 개정안이 시행되어 확정기여형(DC) 및 개인형퇴직연금(IRP)이 간접(퇴직연금상품)방식으로 공모상장리츠에 투자가 가능하게 되었습니다. 유가증권 상장규정 개정으로 비개발 위탁관리리츠의 상장 절차가 간소화되고 리츠 보유 자산에 대한 간주부동산 인정한도가 폐지되었고, 2022년 10월 27일자로 연금저축펀드도 공모상장리츠에 투자가 가능하게 되어, 향후 상장 리츠 시장이 보다 확대될 것으로 전망됩니다.

나. 회사의 현황(1) 영업개황 및 사업부문의 구분

(가) 영업개황

당사는 2020년 2월 20일 "부동산투자회사법"에 의거하여 설립된 위탁관리부동산투자회사로, 2020년 8월 24일 국토교통부의 영업인가 승인을 득하였으며, 정관상 존속기간을 정하지 않은 영속형 부동산투자회사입니다, 본점 소재지는 서울특별시 영등포구 국제금융로10, 35층(여의도동, 쓰리아이에프씨)에 위치하고 있습니다.당사의 주요사업은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산개발사업, 부동산의 임대차, 증권의 매매, 금융기관에의 예치, 지상권·임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득ㆍ관리ㆍ처분, 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득ㆍ관리ㆍ처분 등을 하는 방법을 통해 자산을 투자 운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 당사는 2020년 12월 23일 한국거래소 유가증권 시장에 상장되었습니다.당사의 회계 결산일은 매년 12월 1일부터 개시하여 다음해 5월 31일에 종료하고, 매년 6월 1일부터 개시하여 11월 30일에 종료합니다.

(나) 공시대상 사업부문의 구분

당사는 현재 부동산업의 단일사업을 영위하고 있습니다.

(2) 시장점유율

전체 유효시장규모를 파악하기 어려움에 따라 정확한 시장점유율의 산정이 어렵습니다.

(3) 시장의 특성

전술한 '1. 사업의 개요의 가. 업계의 현황' 참고하시기 바랍니다.

(4) 신규사업 등의 내용 및 전망

당사는 2020년 12월 23일 유가증권시장에 최초 상장하였으며, 당기말 기준으로 이에스알켄달스퀘어에셋1호위탁관리부동산투자회사 주식회사 및 이에스알켄달스퀘어에셋2호위탁관리부동산투자회사 주식회사, 이에스알켄달스퀘어에셋3호위탁관리부동산투자회사 주식회사의 지분증권 및 부동산투자신탁 수익증권 3종에 투자하고 있으며, 이를 통해 발생하는 임대수익 및 배당수익을 재원으로 당사 주주들에게 배당금일 지급하고 있습니다.당사가 소유하고 있는 지분증권의 보유자산의 내역은 아래와 같습니다.

보유 자산명	투자금액	보유자산의 기초자산 명

이에스알켄달스퀘어에셋1호위탁관리부동산투자회사 주식회사 지분증권	5,940억원	부천저온물류센터고양물류센터용인물류센터1김해물류센터1이천물류센터2이천물류센터3이천물류센터6안성물류센터1이천물류센터8이천물류센터10

이에스알켄달스퀘어에셋2호위탁관리부동산투자회사 주식회사 지분증권	4,431억원	안성물류센터4김해물류센터2안성물류센터2안성물류센터3이천물류센터5이천물류센터7

이에스알켄달스퀘어에셋3호위탁관리부동산투자회사 주식회사 지분증권	940억원	천안물류센터이천물류센터9

켄달스퀘어일반사모부동산투자신탁8호 F종 수익증권	377억원	용인물류센터2

켄달스퀘어일반사모부동산투자신탁11호 수익증권	421억원	평택물류센터

켄달스퀘어일반사모부동산투자신탁18호 제1종 및 2종 수익증권	445억원	용인물류센터3

합 계	12,554억원

* 켄달스퀘어일반사모부동산투자신탁7호 B종 수익증권은 2025.08.29 매도하였습니다.* 보유 자산의 기초자산 개요는 하기와 같습니다.

1. 부천 저온물류센터

구 분	부천 저온물류센터

위 치	경기도 부천시 오정동 801

대지면적/연면적	16,658.7㎡ / 58,264㎡

건물규모	지상6층

용도	창고 시설

준공일	2019-07-24

2. 고양 물류센터

구 분	고양 물류센터

위 치	경기도 고양시 덕양구 원흥동 701

대지면적/연면적	56,281.1㎡ / 199,678.38㎡

건물규모	지하1층~지상7층

용도	창고 시설

준공일	2019-01-25

3. 용인 물류센터1

구 분	용인 물류센터1

위 치	경기도 용인시 처인구 백암면 가창리 434 외

대지면적/연면적	69,963㎡ / 70,028.18㎡

건물규모	지하1층~지상4층

용도	창고 시설

준공일	2017-11-20

4. 용인 물류센터2

구 분	용인 물류센터2

위 치	경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 90-7, 90-11

대지면적/연면적	40,122㎡ / 43,175.81㎡

건물규모	지하2층~지상4층

용도	창고 시설

준공일	2017-01-23

5. 김해 물류센터1

구 분	김해 물류센터1

위 치	경상남도 김해시 상동면 대감리 5

대지면적/연면적	65,775㎡ / 25,733㎡

건물규모	지하1층~지상3층

용도	창고 시설

준공일	2000-12-30

6. 이천 물류센터2

구 분	이천 물류센터2

위 치	경기도 이천시 호법면 매곡리 580-1 외

대지면적/연면적	26,560㎡ / 33,364.53㎡

건물규모	지하1층~지상4층

용도	창고 시설

준공일	2018-04-25

7. 이천 물류센터3

구 분	이천 물류센터3

위 치	경기도 이천시 호법면 매곡리 567-46 외

대지면적/연면적	16,196㎡ / 18,421.48㎡

건물규모	지하2층~지상4층

용도	창고 시설

준공일	2018-12-20

8. 평택 물류센터

구 분	평택 물류센터

위 치	경기도 평택시 서탄면 수월암리 2021 외

대지면적/연면적	70,158.4㎡ / 43,212.1㎡

건물규모	지상1층~지상3층

용도	창고 시설

준공일	2012-08-08 및 2017-05-24

9. 안성 물류센터1

구 분	안성 물류센터1

위 치	경기도 안성시 죽산면 장능리 35-4 외

대지면적/연면적	87,383㎡ / 95,265.44㎡

건물규모	지하1층~지상3층

용도	창고 시설

준공일	2020-02-20

10. 용인 물류센터3

구 분	용인 물류센터3

위 치	경기도 용인시 처인구 남사읍 방아리 1006 외 7필지

대지면적/연면적	27,883㎡ /43,045.25㎡

건물규모	지하2층~지상4층

용도	창고 시설

준공일	2020-06-15

11. 안성 물류센터 4

구 분	안성 물류센터4

위 치	경기도 안성시 삼죽면 용월리 409-3

대지면적/연면적	25,302㎡ /27,039.50㎡

건물규모	지하2층~지상4층

용도	창고시설(물류창고)

준공일	2021-11-22

12. 김해 물류센터2

구 분	김해 물류센터 2

위 치	김해시 상동면 대감리 5-8

대지면적/연면적	27,067㎡ /39,941.19 ㎡

건물규모	지하1층~지상4층

용도	창고시설(물류창고)

준공일	2019-12-13

13. 안성 물류센터2

구 분	안성 물류센터 2

위 치	경기도 안성시 원곡면 칠곡리 915

대지면적/연면적	90,583㎡ /154,990㎡

건물규모	지하1층~지상5층

용도	창고시설(물류창고)

준공일	2020-06-11

14. 안성 물류센터3

구 분	안성 물류센터 3

위 치	경기도 안성시 일죽면 능국리 23-10

대지면적/연면적	49,543㎡ /63,675.98㎡

건물규모	지하3층~지상3층

용도	창고시설(물류창고)

준공일	2021-04-09

15. 이천 물류센터5

구 분	이천 물류센터 5

위 치	경기도 이천시 마장면 해월리 423

대지면적/연면적	73,255㎡ /84,544.61㎡

건물규모	지하2층~지상4층

용도	창고시설(물류창고)

준공일	2020-02-14

16. 이천 물류센터7

구 분	이천 물류센터 7

위 치	경기도 이천시 대월면 부필리 309

대지면적/연면적	29,994㎡ /46,041.36㎡

건물규모	지하2층~지상4층

용도	창고시설(물류창고)

준공일	2023-04-03

17. 이천 물류센터6

구 분	이천 물류센터 6

위 치	경기도 이천시 백사면 조읍리 250

대지면적/연면적	51,200㎡ /62,194.99㎡

건물규모	지하2층~지상3층

용도	창고시설(물류창고)

준공일	2023-01-27

18. 이천 물류센터8

구 분	이천 물류센터 8

위 치	경기도 이천시 마장면 이치리 253-1

대지면적/연면적	29,963㎡ / 43,405㎡

건물규모	지하2층~지상4층

용도	창고시설(물류창고)

준공일	2017-05-04

19. 천안 물류센터

구 분	천안물류센터

위 치	충청남도 천안시 수신면 신풍리 153-4, 153-7

대지면적/연면적	147,217㎡ / 54,862.96㎡

건물규모	지하1층~지상2층

용도	창고시설(물류창고)

준공일	2002-12-27

20. 이천 물류센터9

구 분	이천물류센터9

위 치	경기도 이천시 백사면 내촌리 235-1

대지면적/연면적	22,990㎡ / 44,826.5㎡

건물규모	지하2층~지상4층

용도	창고시설(물류창고)

준공일	2022-08-11

21. 이천 물류센터10

구 분	이천물류센터10

위 치	경기도 이천시 부발읍 수정리 428

대지면적/연면적	29,443㎡ / 39,503.46㎡

건물규모	지하1층~지상4층

용도	창고시설

준공일	2022-11-18

(5) 조직도