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ESR켄달스퀘어리츠 사업보고서 (2025.12)
사 업 보 고 서

(제 12 기)

사업연도 2025년 06월 01일 부터
2025년 11월 30일 까지

금융위원회
한국거래소 귀중 2026년 2월 13일

제출대상법인 유형 : 주권상장법인
면제사유발생 : 해당사항 없음

회 사 명 : 이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사 주식회사
대 표 이 사 : 조주현
본 점 소 재 지 : 서울특별시 영등포구 국제금융로 10, 35층(여의도동, 쓰리아이에프씨)
(전 화) 02-6205-0467
(홈페이지) http://www.esrks-reit.com
작 성 책 임 자 : (직 책) 부장 (성 명) 최 현 석
(전 화) 02-2180-0648
1. 회사의 개요

1. 연결대상 종속회사 개황(연결재무제표를 작성하는 주권상장법인이 사업보고서, 분기ㆍ반기보고서를 제출하는 경우에 한함)연결대상 종속회사 현황(요약)

(단위 : 사)

구분	연결대상회사수	주요종속회사수

기초	증가	감소	기말

상장	-	-	-	-	-

비상장	2	1	-	3	3

합계	2	1	-	3	3

※상세 현황은 '상세표-1. 연결대상 종속회사 현황(상세)' 참조

1-1. 연결대상회사의 변동내용

구 분	자회사	사 유

신규연결	이에스알켄달스퀘어에셋3호위탁관리부동산투자회사(주)	당기 중 신규취득

-	-

연결제외	-	-

-	-

2. 회사의 법적, 상업적 명칭- 당사의 명칭은 '이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사 주식회사'라고 표기합니다. 또한 영문으로는 'ESR Kendall Square REIT Co., Ltd."라고 표기합니다.3. 설립일자 및 존속기간- 당사는 2020년 2월 20일에 설립되었고, 2020년 12월 23일 상장하였으며, 정관상 존속기간을 정하지 않은 영속형 부동산투자회사입니다.4. 본사의 주소, 전화번호, 홈페이지 주소- 주소: 서울특별시 영등포구 국제금융로 10, 35층(여의도동, 쓰리아이에프씨)- 전화번호: 02-6205-0467- 홈페이지: http://www.esrks-reit.com5. 회사 사업 영위의 근거가 되는 법률- 자산을 부동산에 투자하여 운영하는 것을 주된 목적으로 하여 부동산투자회사법에 따라 설립되었습니다.

6. 중소기업 등 해당 여부

중소기업 해당 여부	미해당

벤처기업 해당 여부	미해당

중견기업 해당 여부	미해당

7. 주요사업의 내용- 회사는 부동산투자회사로서 부동산 임대업 및 부동산 관련 자산의 매입, 운용 등을 통한 주주환원정책(배당금 지급)을 주요 사업목적으로 하고 있습니다. 기타의 자세한 사항은 동 보고서의 'Ⅱ. 사업의 내용'을 참조하시기 바랍니다.

8. 회사가 속해 있는 기업집단 및 계열회사에 과한 사항- 기업집단 및 계열회사에 관한 사항은 동 보고서의 ' Ⅸ. 계열회사 등에 관한 사항'을 참조하시기 바랍니다.

9. 신용평가에 관한 사항

법인명	신용평가 관련

이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사	평가기관	평가등급	평가 완료일자

한국신용평가	A- / 안정적	2022.08.29

한국신용평가	A- / 안정적	2023.10.27

한국신용평가	A- / 안정적	2024.10.28

한국기업평가	A- / 안정적	2024.10.30

한국기업평가	A- / 안정적	2025.10.30

(주) 회사는 부동산투자회사법 제25조의3에 따라 의무적인 신용평가를 받았습니다.

10. 회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정) 및 특례상장에 관한 사항

주권상장(또는 등록ㆍ지정)현황	주권상장(또는 등록ㆍ지정)일자	특례상장 유형

유가증권시장 상장	2020년 12월 23일	해당사항 없음
3. 자본금 변동사항

자본금 변동추이(단위 : 주,원)

종류	구분	당기말(2025년 11월말)	11기(2025년 5월말)	10기(2024년 11월말)

보통주	발행주식총수	246,089,000	213,089,000	213,089,000

액면금액	1,000	1,000	1,000

자본금	246,089,000,000	213,089,000,000	213,089,000,000

우선주	발행주식총수	-	-	-

액면금액	-	-	-

자본금	-	-	-

기타	발행주식총수	-	-	-

액면금액	-	-	-

자본금	-	-	-

합계	자본금	246,089,000,000	213,089,000,000	213,089,000,000
4. 주식의 총수 등

가. 주식의 총수 현황

(기준일 : 2025년 11월 30일 ) (단위 : 주, %)

구 분	주식의 종류	비고

보통주	-	합계

Ⅰ. 발행할 주식의 총수	2,000,000,000	-	2,000,000,000	-

Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수	246,089,000	-	246,089,000	-

Ⅲ. 현재까지 감소한 주식의 총수	-	-	-	-

1. 감자	-	-	-	-

2. 이익소각	-	-	-	-

3. 상환주식의 상환	-	-	-	-

4. 기타	-	-	-	-

Ⅳ. 발행주식의 총수 (Ⅱ-Ⅲ)	246,089,000	-	246,089,000	-

Ⅴ. 자기주식수	-	-	-	-

Ⅵ. 유통주식수 (Ⅳ-Ⅴ)	246,089,000	-	246,089,000	-

Ⅶ. 자기주식 보유비율	-	-	-	-

나. 자기주식 취득 및 처분 현황- 해당사항 없음.다. 종류주식 발행 현황- 해당사항 없음.
5. 정관에 관한 사항

가. 정관 변경 이력

정관변경일	해당주총명	주요변경사항	변경이유

2020년 08월 27일	제4차 임시주주총회	제5조 (공고방법)
제10조 (주권의 종류)제10조의 2 (주식 및 신주인수권증서에 표시되어야 할 권리의 전자등록)제12조 (신주인수권)제14조 (명의개서대리인)
제26조 (주주총회의 결의사항)제41조 (이사 및 감사의 보수)제49조 (위탁계약의 체결, 변경 및 해지)	홈페이지를 통한 공고 방법을 추가, 명의개서 대리인 신청 관련 필요사항 개정, 1기 이사 및 감사보수 확정반영 및 오타 수정

2020년 10월 07일	제6차 임시주주총회	제10조 삭제제10조의 2 (주식 및 신주인수권증서에 표시되어야 할 권리의 전자등록)를 제 10조로 변경
제14조 (명의개서대리인) 문구 변경제15조 (주주 등의 신고) 삭제	전자증권제도 도입 관련 불필요 문구 삭제

2020년 10월 22일	제8차 임시주주총회	제26조 (주주총회 결의사항 제1항 6호 삭제 및 제2항 1호 수정	주총결의사항 중 정관변경의 의결정족수 수정

2022년 08월 26일	제5기 정기주주총회	제16조(주주명부의 폐쇄 및 기준일)제27조(서면에 의한 의결권행사)제32조(이사 및 감사의 선임)제49조의2(투자자 보호에 관한 사항) 제16조 주주명부 폐쇄 절차 없이 주주명부 확정이 가능하도록 수정함.제27조 정관 제20조와 상충하여 삭제제32조 상법 일부 개정 반영제49조의2 부동산투자회사법 조항반영

나. 사업목적 현황

구 분	사업목적	사업영위 여부

1	부동산업	영위
2. 주요 제품 및 서비스

- 당사는 부동산투자회사로 해당사항 없습니다.
3. 원재료 및 생산설비

- 당사는 부동산투자회사로 해당사항 없습니다.
4. 매출 및 수주상황

- 당사는 부동산투자회사로 해당사항 없습니다.
5. 위험관리 및 파생거래

- 당사는 시장위험에 대한 노출이 주요하지 않아 기재를 생략합니다.
6. 주요계약 및 연구개발활동

당사가 맺은 주요 계약 현황은 아래와 같습니다.

구 분	계약상대방	계약시점	주요계약내용	지급 시기

자산관리위탁계약	켄달스퀘어리츠운용(주)	2020.06.12	1. 운용 보수a. 부동산:(부동산 매입가액 + 매입부대비용) X 연 0.5%b. 집합투자증권 및 지분증권 등 부동산을 제외한 대상자산: (위탁자가 해당 대상자산을 매입하는 시점에 그 대상자산의 기초자산인 부동산 의 평가금액 + 매입부대비용) X 연 0.5% X 위탁자의 지분율	각 결산기 외부감사인의 결산보고서를 작성하여 주주총회 승인을 득한 날로부터 1주일 이내

2. 운용성과보수당해연도 1주당 운용성과수수료 차감 전 배당액 - 과거 당해연도 1주당 운용성과수수료 차감 전 배당액 중 최대액) X 당해연도 가중평균 총 발행주식수 X 25%(단, 위 산식에 따라 산정된 금액이 음수(-)인 경우 또는 직전연도 운용성과보수 차감전 배당액이 없는 경우(명확히 하면, 당해연도가 최초 배당액이 발생한 연도인 경우)에는 운용성과보수를 지급하지 않는다.)	연간 마지막 사업연도 종료일(11월 30일)에 외부감사인의 결산보고서를 작성하여 주주총회 승인을 득한 날로부터 1주일 이내

3. 매입수수료a. 부동산:부동산 매입가액 X 1.0 %(*)(* 단, 자산관리자의 계열회사가 집합투자업자인 집합투자기구 또는 법인세법 제51조의2 및 동법 시행령 제86조의2에 의한 자산관리회사인 프로젝트금융투자회사가 보유한 부동산의 경우 0.75%로 함)b. 집합투자증권 및 지분증권 등 부동산을 제외한 대상자산:대상자산의 기초자산인 부동산의 평가금액 X 1.0%(*) X 위탁자의 지분율(* 단, (i) 위 대상자산이 부동산투자회사법상 부동산투자회사의 주식이고, 자산관리자또는 자산관리자의 계열회사가 해당 부동산투자회사의 자산관리회사인 경우, 또는 (ii) 위 대상자산이 부동산집합투자기구가 발행한 집합투자증권이고, 자산관리자의 계열회사가 해당 부동산집합투자기구의 집합투자업자인 경우, 0.75%로 함)	취득일로부터 1주일 이내

4. 매각기본수수료대상 자산별로 각 자산 매각 시 산출되는 매각금액의 0.5%	처분일이 속한 결산기에 외부감사인의 결산보고서를 작성하여 주주총회의 승인을 득한 날로부터 1주일 이내

5. 개발보수토지의 매입 완료일로부터 건물의 (임시)사용승인일까지 발생하는 취득세 과표에 포함되는 모든 비용 및 취득세 (단, 토지관련비용, 금융비용 및 운영비용은 제외)를 포함한 금액의 5%(위탁자는 자산관리회사와 협의하여 합리적으로 정한 총 개발보수 예상액을 기준으로 상기 보수액을 산정, 지급하기로 하며 건물의 (임시)사용승인일이 속한 사업연도에 대한 보수 지급시에 총 개발보수 예상액과 실제 총 개발보수의 차이에 따른 정산을 하기로 한다)	총 개발보수 중 해당 사업연도에 해당하는 금액을 일할 계산하여 산정한 보수를 각 결산기에 외부감사인의 결산보고서를 작성하여 주주총회의 승인을 득한 날로부터 1주일 이내

자산보관위탁계약	엔에이치투자증권(주)	2024.03.13	결산기별 5,000,000원(연간 10,000,000원)	매 분기 종료 후 수탁회사의 청구일로부터 7 영업일 이내

일반사무업무위탁계약	신한펀드파트너스(주)	2020.06.12	최초 매입 자산 : 결산기별 42,500,000원추가 매입 자산 : 가중평균매입가액에 정해진 보수율(0.005%~0.01%)	매 회계연도 종료일로부터 1개월 이내에 상호 협의

대출약정	중소기업은행	2020.12.04	한도대출 20,000,000,000원금리: 연 3.8%(고정금리)	3개월 단위 이자 납부

KB국민은행	2021.10.18	한도대출 28,000,000,000원금리: CD금리 + Spread(Spread가 음수일 경우는 0) - 11월 말 기준 CD금리 2.56%입니다.

NH농협은행	2025.09.22	시설자금대출 10,000,000,000원금리: MOR 기준금리 + 1.19%(6개월 변동금리) - 11월 말 기준 금리 3.73%입니다.	1개월 단위 이자 납부

신한은행	2025.10.15	일반자금대출 20,000,000원금리: 6개월 금융채 + 1.44%금리(6개월 변동금리) - 11월 말 기준 금리 4.00%입니다.

신한은행	2025.09.25	한도대출 6,499,399,652원금리: 연 4.17%(고정금리)

BNK경남은행	2025.10.01	단기일반대출 20,000,000원금리: 4.09%(고정금리)

* 신한은행 일시자금대출 10,000백만원은 2025.07.30일 상환하였습니다.* 중소기업은행 한도대출은 2025.12.14일 만기가 도래하여 2025.12.12일 상환 후 동일 계약상대방과 차입약정을 체결하였습니다.
7. 기타 참고사항

- 해당사항 없습니다.
1. 요약재무정보

가. 요약 연결 재무정보 (단위: 원)

과 목	제 12(당)기	제 11(전)기	제 10(전전)기

I.유동자산	206,705,351,492	69,982,993,161	87,621,140,395

II.비유동자산	2,629,068,188,812	2,433,061,431,715	2,437,561,985,615

자 산 총 계	2,835,773,540,304	2,503,044,424,876	2,525,183,126,010

I.유동부채	186,471,185,667	528,846,895,385	52,586,225,536

II.비유동부채	1,484,100,758,672	908,959,235,778	1,387,936,094,604

부 채 총 계	1,670,571,944,339	1,437,806,131,163	1,440,522,320,140

지배기업소유주에게 귀속되는 지분	1,165,201,595,965	1,065,238,293,713	1,084,660,805,870

I.자본금	246,089,000,000	213,089,000,000	213,089,000,000

II.기타불입자본	994,771,456,156	896,178,572,856	900,186,631,606

III.이익잉여금	(75,658,860,191)	(44,029,279,143)	(28,614,825,736)

자 본 총 계	1,165,201,595,965	1,065,238,293,713	1,084,660,805,870

부 채 및 자 본 총 계	2,835,773,540,304	2,503,044,424,876	2,525,183,126,010

과 목	제 12(당)기	제 11(전)기	제 10(전전)기

I.영업수익	59,557,601,618	58,696,665,274	56,876,297,402

II.영업비용	33,698,438,210	29,992,692,216	30,324,757,456

III.영업이익	25,859,163,408	28,703,973,058	26,551,539,946

IV.영업외수익	3,361,252,868	10,592,204,034	3,531,657,041

V.영업외비용	32,656,804,324	29,517,437,499	26,482,656,068

VI.법인세차감전순손익	(3,436,388,048)	9,778,739,593	3,600,540,919

VII.당기순이익	(3,436,388,048)	9,778,739,593	3,600,540,919

VIII.기타포괄손익	-	-

IV.총포괄손익	(3,436,388,048)	9,778,739,593	3,600,540,919

지배기업주주지분	(3,436,388,048)	9,778,739,593	3,600,540,919

기본및희석주당순이익	(14)	46	17

나. 요약 별도 재무정보 (단위: 원)

과 목	제 12(당)기	제 11(전)기	제 10(전전)기

I.유동자산	125,868,430,293	24,507,224,937	29,350,556,464

II.비유동자산	1,255,405,453,301	1,189,532,148,107	1,189,532,148,107

자 산 총 계	1,381,273,883,594	1,214,039,373,044	1,218,882,704,571

I.유동부채	84,858,021,846	74,774,312,121	26,771,114,202

II.비유동부채	20,000,000,000	-	48,000,000,000

부 채 총 계	104,858,021,846	74,774,312,121	74,771,114,202

I.자본금	246,089,000,000	213,089,000,000	213,089,000,000

II.기타불입자본	994,771,456,156	896,178,572,856	900,186,631,606

III.이익잉여금	35,555,405,592	29,997,488,067	30,835,958,763

자 본 총 계	1,276,415,861,748	1,139,265,060,923	1,144,111,590,369

부 채 및 자 본 총 계	1,381,273,883,594	1,214,039,373,044	1,218,882,704,571

종속기업 투자주식의 평가 방법 : 원가법

과 목	제 12(당)기	제 11(전)기	제 10(전전)기

I.영업수익	25,458,296,714	26,032,422,061	30,802,310,314

II.영업비용	393,222,647	462,165,985	434,413,651

III.영업이익	25,065,074,067	25,570,256,076	30,367,896,663

IV.영업외수익	10,115,226,464	243,223,411	293,740,475

V.영업외비용	1,429,190,006	1,458,757,183	1,249,746,124

VI.법인세차감전순손익	33,751,110,525	24,354,722,304	29,411,891,014

VII.당기순이익	33,751,110,525	24,354,722,304	29,411,891,014

VIII.기타포괄손익	-	-

IV.총포괄손익	33,751,110,525	24,354,722,304	29,411,891,014

기본 및 희석주당순이익	142	114	138
6. 배당에 관한 사항

1. 회사의 배당정책에 관한 사항가. 배당 목표 결정시 사용하는 재무지표 및 산출방법- 당사의 주요 사업목적은 부동산의 취득,관리,개량 및 처분,부동산의 개발, 부동산의 임대차 등의 방법으로 자산을 투자,운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다.- 부동산투자회사법 제28조(배당)에 의거하여, 부동산투자회사는 상법 제462조 제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 90이상을 주주에게 배당하여야 하며, 이익 배당시 이익준비금의 적립의무를 규정한 상법 제458조(이익준비금)가 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 또한, 동법에 따라 위탁관리부동산투자회사는 상법 제462조 제1항이 배제되어 당해 연도의 감가상각비 100%이내에서 이익을 초과하여 배당할 수 있습니다.- 상기 기재한 배당정책은 당사 정관 제54조(이익의 배당)에 명시하였으며, 정관에 따라 이사회 결의 및 주주총회 결의로 각 사업연도 현금배당을 승인받아 매 사업연도 종료일 현재 주주명부에 기재된 주주 또는 등록된 질권자에게 지급하도록 하고 있습니다.나. 향후 배당 수준의 방향성- 당사는 주주가치 제고를 위하여 배당을 지속적으로 실시해오고 있으며, 배당금은 향후 회사의 지속적인 성장을 위한 투자와 경영실적 상황 등을 전반적으로 고려하여 결정할 계획입니다.다. 배당 제한 관련 정책- 해당사항 없습니다.

2. 배당관련 예측가능성 제공에 관한 사항

가. 정관상 배당절차 개선방안 이행 가부

구분	결산배당	분기ㆍ중간배당

정관상 배당액 결정 기관	이사회	-

정관상 배당기준일을 배당액 결정 이후로 정할 수 있는지 여부	X	-

배당절차 개선방안 이행 관련 향후 계획	당사는 주주 가치 제고를 위해 배당 절차 개선 가능성을 꾸준히 살피고 있으며, 당사 사업 구조와 재무 여건을 종합적으로 고려하여 주주의 이익에 도움이 된다고 판단될 경우 개선안을 도입할 수 있도록 준비하겠습니다.	-

나. 배당액 확정일 및 배당기준일 지정 현황

구분	결산월	배당여부	배당액확정일	배당기준일	배당 예측가능성제공여부	비고

결산배당	2025년 11월	O	2026년 01월 14일	2025년 11월 30일	X	제12기 사업연도

결산배당	2025년 05월	O	2025년 07월 15일	2025년 05월 31일	X	제11기 사업연도

결산배당	2024년 11월	O	2025년 01월 14일	2024년 11월 30일	X	제10기 사업연도

* 상기 배당액 확정일은 배당에 대한 이사회 결정일(공시일) 입니다.

3. 기타 참고사항(배당 관련 정관의 내용 등)

가. 배당에 대한 일반적인 사항당사는 당해 사업연도 이익배당한도의 100분의 90이상을 배당할 계획이며, 부동산투자회사법 제28조 제3항 및 회사 정관 제54조 2항에 따라 당해 사업연도의 감가상각비를 한도로 배당가능이익을 초과하여 배당할 수 있습니다. 실질적인 배당금액의 확정은 상법에 따라 주주총회의 결의를 받아 결정할 것입니다.

당사의 회계연도는 증권신고서 제출일 현재 정관 기준으로 최초 회계연도는 회사 설립등기일에 개시하여 최초로 도래하는 5월 31일에 종료하고, 이후 회계연도는 매년 6월 1일에 개시하여 11월 30일에 종료하고, 12월 1일에 개시하여 익년 5월 31일에 종료합니다.

나. 주요배당지표

구 분	주식의 종류	당기	전기	전전기

제12기	제11기	제10기

주당액면가액(원)	1,000	1,000	1,000

(연결)당기순이익(백만원)	-3,436	9,779	3,600

(별도)당기순이익(백만원)	33,751	24,355	29,412

(연결)주당순이익(원)	-14	46	17

현금배당금총액(백만원)	34,206	29,193	29,193

주식배당금총액(백만원)	-	-	-

(연결)현금배당성향(%)	-995.52	298.53	810.92

현금배당수익률(%)	보통주	3.1	3.1	2.8

-	-	-	-

주식배당수익률(%)	보통주	-	-	-

-	-	-	-

주당 현금배당금(원)	보통주	139	137	137

-	-	-	-

주당 주식배당(주)	보통주	-	-	-

-	-	-	-

* 현금배당성향은 당기순이익(지배기업 소유주지분)에 대한 현금배당총액의 비율을 백분율로 기재함* 현금배당수익률(%) = 1주당 현금배당금(원)/ 과거 1주일간 배당부 종가의 평균(배당기준일 전전거래일(배당부종가일)부터 과거 1주일간 공표된 매일의 증권시장, 코스닥시장 또는 코넥스시장에서 형성된 최종시세가격의 산술평균가격)

다. 과거 배당 이력(단위: 회, %)

연속 배당횟수	평균 배당수익률

분기(중간)배당	결산배당	최근 3년간	최근 5년간

-	9	5.02	4.96

* 연환산 배당수익률 : {배당액 / [ (기초납입자본금+기말납입자본금)/2 ]}* 2 로 계산* 평균 배당수익률 : 최근 3년간 연환산 배당수익률의 합 / 3, 최근 5년간 연환산 배당수익률의 합 / 5
7-1. 증권의 발행을 통한 자금조달 실적

[지분증권의 발행 등과 관련된 사항]

가. 증자(감자)현황

(기준일 : 2025년 11월 30일 ) (단위 : 원, 주)

주식발행(감소)일자	발행(감소)형태	발행(감소)한 주식의 내용

종류	수량	주당액면가액	주당발행(감소)가액	비고

2020년 02월 20일	-	보통주식	900,000	1,000	5,000	발기인출자

2020년 10월 27일	유상증자(일반공모)	보통주식	47,300,000	1,000	5,000	사모(보통주식)

2020년 12월 11일	유상증자(일반공모)	보통주식	71,459,000	1,000	5,000	공모(보통주식)

2020년 12월 11일	전환권행사	보통주식	23,600,000	1,000	5,000	전환사채 주식전환

2021년 12월 17일	유상증자(일반공모)	보통주식	69,830,000	1,000	6,330	공모(보통주식)

2025년 07월 12일	유상증자(일반공모)	보통주식	33,000,000	1,000	4,065	공모(보통주식)

나. 미상환 전환사채- 해당사항 없습니다.

다. 미상환 전환사채- 해당사항 없습니다.

라. 미상환 전환사채- 해당사항 없습니다.

[채무증권의 발행 등과 관련된 사항]

## 채무증권 발행실적

(기준일 : 2025년 11월 30일 ) (단위 : 원, %)

발행회사	증권종류	발행방법	발행일자	권면(전자등록)총액	이자율	평가등급(평가기관)	만기일	상환여부	주관회사

-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

합 계	-	-	-	-	-	-	-	-	-

## 기업어음증권 미상환 잔액

(기준일 : 2025년 11월 30일 ) (단위 : 원)

잔여만기	10일 이하	10일초과30일이하	30일초과90일이하	90일초과180일이하	180일초과1년이하	1년초과2년이하	2년초과3년이하	3년 초과	합 계

미상환 잔액	공모	-	-	-	-	-	-	-	-	-

사모	-	-	-	-	-	-	-	-	-

합계	-	-	-	-	-	-	-	-	-

## 단기사채 미상환 잔액

(기준일 : 2025년 11월 30일 ) (단위 : 원)

잔여만기	10일 이하	10일초과30일이하	30일초과90일이하	90일초과180일이하	180일초과1년이하	합 계	발행 한도	잔여 한도

미상환 잔액	공모	-	-	-	-	-	-	-	-

사모	-	-	-	-	-	-	-	-

합계	-	-	-	-	-	-	-	-

## 회사채 미상환 잔액

(기준일 : 2025년 11월 30일 ) (단위 : 원)

잔여만기	1년 이하	1년초과2년이하	2년초과3년이하	3년초과4년이하	4년초과5년이하	5년초과10년이하	10년초과	합 계

미상환 잔액	공모	-	-	-	-	-	-	-	-

사모	-	-	-	-	-	-	-	-

합계	-	-	-	-	-	-	-	-

## 신종자본증권 미상환 잔액

(기준일 : 2025년 11월 30일 ) (단위 : 원)

잔여만기	1년 이하	1년초과5년이하	5년초과10년이하	10년초과15년이하	15년초과20년이하	20년초과30년이하	30년초과	합 계

미상환 잔액	공모	-	-	-	-	-	-	-	-

사모	-	-	-	-	-	-	-	-

합계	-	-	-	-	-	-	-	-

## 조건부자본증권 미상환 잔액

(기준일 : 2025년 11월 30일 ) (단위 : 원)

잔여만기	1년 이하	1년초과2년이하	2년초과3년이하	3년초과4년이하	4년초과5년이하	5년초과10년이하	10년초과20년이하	20년초과30년이하	30년초과	합 계

미상환 잔액	공모	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

사모	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

합계	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
7-2. 증권의 발행을 통해 조달된 자금의 사용실적

공모자금의 사용내역

(기준일 : 2025년 11월 30일 ) (단위 : 백만원)

구 분	회차	납입일	증권신고서 등의 자금사용 계획	실제 자금사용 내역	금액차이발생사유	용도차이발생사유

사용용도	조달금액	사용내용	사용금액

유상증자(일반공모)	3	2025년 07월 12일	투자자산 매입, 관련 부대비용지급 및 차입금 상환	134,145	투자자산 매입, 관련 부대비용지급 및 차입금 상환	134,145	-	-
8. 기타 재무에 관한 사항

- 해당사항 없습니다.
1. 예측정보에 대한 주의사항

당사가 본 사업보고서에서 미래에 발생할 것으로 예상ㆍ예측한 활동, 사건 또는 현상은 당해 공시서류 작성시점의 사건 및 재무성과에 대하여 회사의 견해를 반영한 것입니다. 동 예측정보는 미래 사업환경과 관련된 다양한 가정에 기초하고 있으며, 동 가정들은 결과적으로 부정확한 것으로 판명될 수도 있습니다. 또한, 이러한 가정들에는예측정보에서 기재한 예상치와 실제 결과 간에 중요한 차이를 초래할 수 있는 위험, 불확실성 및 기타 요인을 포함하고 있습니다. 이러한 중요한 차이를 초래할 수 있는 요인에는 회사 내부경영과 관련된 요인과 외부환경에 관한 요인이 포함되어 있으며, 이에 한하지 않습니다.당사는 동 예측정보 작성시점 이후에 발생하는 위험 또는 불확실성을 반영하기 위하여 예측정보에 기재한 사항을 수정하는 정정보고서를 공시할 의무는 없습니다. 결론적으로, 동 사업보고서 상에 회사가 예상한 결과 또는 사항이 실현되거나 회사가 당초에 예상한 영향이 발생한다는 확신을 제공할 수 없습니다. 동 보고서에 기재된 예측정보는 동 보고서 작성시점을 기준으로 작성한 것이며, 회사가 이러한 위험요인이나 예측정보를 수정할 예정이 없음을 유의하시기 바랍니다.
2. 개요

회사의 경영에 대한 전반적인 사항을 파악하기 위하여 장부와 관계서류를 열람하고 재무제표 및 동 부속명세서에 대하여도 면밀히 검토하였습니다. 경영진단을위하여 필요하다고 인정되는 경우 관계서류에 대한 업무위탁회사의 보고를 받았으며, 경영활동에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대하여는 그 내용을 면밀히 검토하는 등 적정한 방법으로 회사경영에 대한 내용을 진단하였습니다.
3. 재무상태 및 영업실적

당사의 최근 사업년도의 연결기준 재무상태는 아래와 같습니다.

(단위: 원)

과 목	제 12(당)기	제 11(전)기	제 10(전전)기

I.유동자산	206,705,351,492	69,982,993,161	87,621,140,395

II.비유동자산	2,629,068,188,812	2,433,061,431,715	2,437,561,985,615

자 산 총 계	2,835,773,540,304	2,503,044,424,876	2,525,183,126,010

I.유동부채	186,471,185,667	528,846,895,385	52,586,225,536

II.비유동부채	1,484,100,758,672	908,959,235,778	1,387,936,094,604

부 채 총 계	1,670,571,944,339	1,437,806,131,163	1,440,522,320,140

지배기업소유주에게 귀속되는 지분	1,165,201,595,965	1,065,238,293,713	1,084,660,805,870

I.자본금	246,089,000,000	213,089,000,000	213,089,000,000

II.기타불입자본	994,771,456,156	896,178,572,856	900,186,631,606

III.이익잉여금	(75,658,860,191)	(44,029,279,143)	(28,614,825,736)

자 본 총 계	1,165,201,595,965	1,065,238,293,713	1,084,660,805,870

부 채 및 자 본 총 계	2,835,773,540,304	2,503,044,424,876	2,525,183,126,010

당사의 최근 사업년도의 연결기준 영업실적은 아래와 같습니다. (단위: 원

과 목	제 12(당)기	제 11(전)기	제 10(전전)기

I.영업수익	59,557,601,618	58,696,665,274	56,876,297,402

II.영업비용	33,698,438,210	29,992,692,216	30,324,757,456

III.영업이익	25,859,163,408	28,703,973,058	26,551,539,946

IV.영업외수익	3,361,252,868	10,592,204,034	3,531,657,041

V.영업외비용	32,656,804,324	29,517,437,499	26,482,656,068

VI.법인세차감전순손익	(3,436,388,048)	9,778,739,593	3,600,540,919

VII.당기순이익	(3,436,388,048)	9,778,739,593	3,600,540,919

VIII.기타포괄손익	-	-

IV.총포괄손익	(3,436,388,048)	9,778,739,593	3,600,540,919

지배기업주주지분	(3,436,388,048)	9,778,739,593	3,600,540,919

기본및희석주당순이익	(14)	46	17
4. 유동성 및 자금조달과 지출

당사는 당기말 현재 대주단으로부터 연결 기준(종속회사 포함) 총 1,603,499백만원의 차입금을 사용하고 있으며, 차입금의 세부내역 및 주요 조건은 다음과 같습니다.

(단위 : 백만원)

구분	차입처	연이자율(%)	만기	당기말	전기말

일시자금대출(*1)	신한은행	-	-	-	10,000

한도대출	신한은행	4.17	2026-09-25	6,499	6,500

단기일반 대출(*2)	BNK경남은행	4.09	2026-10-01	20,000	-

Tranche A	산업은행	3.34	2026-12-14	100,000	100,000

농협은행	3.34	2026-12-14	60,000	60,000

농협생명보험	3.34	2026-12-14	40,000	40,000

IBK기업은행	3.69	2026-12-14	77,000	77,000

신한은행	3.99	2026-12-14	45,000	45,000

중국은행	3.99	2026-12-14	40,000	40,000

Tranche A1-1	케이비국민은행	3.87	2028-05-29	48,800	48,800

부산은행	3.87	2028-05-29	3,300	3,300

아이엠뱅크	3.87	2028-05-29	8,300	8,300

케이비손해보험	3.87	2028-05-29	48,800	48,800

수협은행	3.87	2028-05-29	8,300	8,300

신협	3.87	2028-05-29	22,200	22,200

수산업협동조합	4.13	2028-05-29	22,200	22,200

새마을금고	3.96	2028-05-29	33,200	33,200

Tranche A1-2	케이비국민은행	3.87	2028-05-29	19,500	19,500

부산은행	3.87	2028-05-29	1,300	1,300

아이엠뱅크	3.87	2028-05-29	3,300	3,300

케이비손해보험	3.87	2028-05-29	19,500	19,500

수협은행	3.87	2028-05-29	3,300	3,300

신협	3.87	2028-05-29	8,800	8,800

수산업협동조합	4.13	2028-05-29	8,800	8,800

새마을금고	3.96	2028-05-29	13,300	13,300

Tranche A1-3	케이비국민은행	3.87	2028-05-29	8,600	8,600

부산은행	3.87	2028-05-29	600	600

아이엠뱅크	3.87	2028-05-29	1,500	1,500

케이비손해보험	3.87	2028-05-29	8,600	8,600

수협은행	3.87	2028-05-29	1,500	1,500

신협	3.87	2028-05-29	3,900	3,900

수산업협동조합	4.13	2028-05-29	3,900	3,900

새마을금고	3.96	2028-05-29	6,000	6,000

Tranche A1-4	케이비국민은행	3.87	2028-05-29	11,100	11,100

부산은행	3.87	2028-05-29	800	800

아이엠뱅크	3.87	2028-05-29	1,900	1,900

케이비손해보험	3.87	2028-05-29	11,100	11,100

수협은행	3.87	2028-05-29	1,900	1,900

신협	3.87	2028-05-29	5,100	5,100

수산업협동조합	4.13	2028-05-29	5,100	5,100

새마을금고	3.96	2028-05-29	7,500	7,500

Tranche B(*1)	IBK기업은행	-	-	-	155,500

농협생명보험	-	-	-	40,000

Tranche C(*1)	IBK기업은행	-	-	-	28,700

한화손해보험	-	-	-	50,000

농협생명보험	-	-	-	40,000

동양생명보험	-	-	-	50,000

Tranche C-2	케이비국민은행	2.70	2026-12-20	114,500	114,500

Tranche D	IBK기업은행	3.80	2025-12-14	20,000	20,000

KB국민은행	2.56	2026-05-09	28,000	28,000

시설자금대출	NH농협은행	3.73	2026-09-22	10,000	10,000

일시자금대출(*2)	신한은행	4.00	2027-01-15	20,000	-

동이천 브릭 물류센터 담보대출	광주은행	4.18	2026-05-10	5,000	5,000

아이엠뱅크	4.18	2026-05-10	10,000	10,000

부산은행	4.18	2026-05-10	5,000	5,000

농협은행	4.18	2026-05-10	27,000	27,000

신한은행	4.18	2026-05-10	25,600	25,600

이천물류센터8담보대출	신용협동조합	3.70	2027-10-24	30,000	30,000

수협은행	3.70	2027-10-24	15,400	15,400

고양, 안성, 이천10 담보대출(*2)	IBK기업은행	3.87	2029-05-28	174,000	-

농협생명보험	3.87	2029-05-28	100,000	-

부산은행	4.17	2029-05-28	26,000	-

신한은행	4.17	2029-05-28	60,000	-

수협은행	3.86	2029-05-28	10,000	-

수산업협동조합	4.36	2029-05-28	87,000	-

천안물류센터1 담보대출(*2)	NH농협은행, 하나은행, 수협은행	3.74	2029-04-15	46,500	-

이천물류센터9 담보대출(*2)	내촌하나제이차 유한회사	4.24	2029-04-16	49,000	-

합 계	1,603,499	1,385,200

(*1) 일시자금 대출, Tranche B 및 Tranche C 대출은 당기에 모두 상환하였습니다.(*2) 단기일반대출, 일시자금대출, 고양, 안성, 이천10 담보대출, 천안물류센터1 담보대출 및 이천물류센터9 담보대출은 당기에 신규 차입 약정을 체결 하였습니다.
5. 부외거래

- 해당사항 없습니다.
6. 그 밖에 투자의사결정에 필요한 사항

- 중요한 회계정책 및 추정에 관한 사항회사의 중요한 회계정책 및 추정에 관한 사항은 Ⅲ. 재무에 관한 사항의 5.재무제표 주석을 참조하시기 바랍니다.
1. 외부감사에 관한 사항

1. 회계감사인의 명칭 및 감사의견(검토의견 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 다음의 표에 따라 기재한다.

회계감사인의 명칭 및 감사의견

사업연도	구분	감사인	감사의견	의견변형사유	계속기업 관련중요한 불확실성	강조사항	핵심감사사항

제12기(당기)	감사보고서	삼일회계법인	적정의견	-	-	주석3. 중요한 회계추정 및 가정	배당수익의 발생사실 및 임대료 수익의 발생사실

연결감사보고서	삼일회계법인	적정의견	-	-	주석3. 중요한 회계추정 및 가정	배당수익의 발생사실 및 임대료 수익의 발생사실

제11기(전기)	감사보고서	한영회계법인	적정의견	-	-	주석3. 중요한 회계추정 및 가정	배당수익의 발생사실 및 임대료 수익의 발생사실

연결감사보고서	한영회계법인	적정의견	-	-	주석3. 중요한 회계추정 및 가정	배당수익의 발생사실 및 임대료 수익의 발생사실

제10기(전전기)	감사보고서	한영회계법인	적정의견	-	-	주석3. 중요한 회계추정 및 가정	배당수익의 발생사실 및 임대료 수익의 발생사실

연결감사보고서	한영회계법인	적정의견	-	-	주석3. 중요한 회계추정 및 가정	배당수익의 발생사실 및 임대료 수익의 발생사실

2. 감사용역 체결현황은 다음의 표에 따라 기재한다.

감사용역 체결현황(단위 : 백만원, 시간)

사업연도	감사인	내 용	감사계약내역	실제수행내역

보수	시간	보수	시간

제12기(당기)	삼일회계법인	별도/연결 기말감사	100	833	100	767

제11기(전기)	한영회계법인	별도/연결 기말감사	108	800	108	775

제10기(전전기)	한영회계법인	별도/연결 기말감사	108	800	108	869

3. 회계감사인과의 비감사용역 계약체결 현황은 다음의 표에 따라 기재한다.

사업연도	계약체결일	용역내용	용역수행기간	용역보수	비고

제12기(당기)	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-

제11기(전기)	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-

제10기(전전기)	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-

4. 회계감사인의 네트워크 회계법인과의 비감사용역 계약체결 현황은 다음의 표에 따라 기재한다.

사업연도	네트워크회계법인명	계약체결일	용역내용	용역수행기간	용역보수	비고

제12기(당기)	-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-

제11기(전기)	-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-

제10기(전전기)	-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-

5. 재무제표 중 이해관계자의 판단에 상당한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대해 내부감사기구가 회계감사인과 논의한 결과를 다음의 표에 따라 기재한다.

구분	일자	참석자	방식	주요 논의 내용

1	2025년 11월 27일	회사측: 감사감사인측: 업무수행이사 외 2인	서면회의	감사팀의 구성, 감사투입시간과 보수,경영진 및 감사인의 책임, 감사인의 독립성 등

2	2026년 02월 10일	회사측: 감사감사인측: 업무수행이사 외 2인	서면회의	핵심감사사항, 그룹감사와 관련한 사항,감사인의 독립성, 후속사건, 서면진술 등
2. 내부통제에 관한 사항

- 당사는 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 제8조 제1항 및 동법 시행령 제9조 제 1항에 따라 내부회계관리제도를 운영하지 않습니다.
2. 감사제도에 관한 사항

가. 감사기구 관련사항(1) 감사위원회 설치여부당사는 공시서류작성기준일 현재 감사위원회가 설치 되어있지 않습니다.나. 감사관련 사항(1) 감사의 인적사항

성 명	주 요 경 력	비 고

김태헌	2011.09 ~ 2018.08 삼정회계법인2018.08 ~ 현재 대교회계법인	비상근

(2) 감사의 독립성당사는 관련법령 및 정관에 따라 감사업무를 수행하고 있습니다.당사의 정관에 따른 감사의 직무 사항은 아래와 같습니다.

제36조 (감사의 직무)
① 감사는 회사의 회계와 업무를 감사한다.② 감사는 이사회에 출석하여 의견을 진술할 수 있다.③ 감사는 회의 목적사항과 소집의 이유를 기재한 서면을 이사회에 제출하여 임시주주총 회의 소집을 청구할 수 있다.④ 감사는 그 직무를 수행하기 위하여 필요한 때에는 회사의 업무를 위탁 받은 자산관 리회사, 자산보관기관, 판매회사 또는 사무수탁회사에 대하여 이 회사의 업무 및 회 계에 관한 보고를 요구할 수 있다.
⑤ 감사는 이사(또는 청산인)가 직무수행과 관련하여 법령이나 정관을 위반하거나 기타 회사에 현저하게 손해를 끼칠 우려가 있는 사실을 발견한 때에는 지체 없이 이사회 (또는 청산인회)에게 보고하여야 한다.

다. 감사의 주요활동내역당사의 감사는 관련법령 및 정관에 따른 감사업무를 수행하고 있습니다. 당사 감사의경우 이사회에 참석하여 이사회 의사록에 감사의 기명 날인 또는 서명을 하고 있으며, 주주총회에 참석하여 주주들에게 감사보고를 진행하고 있습니다.

라. 감사위원 현황

성명	사외이사여부	경력	회계ㆍ재무전문가 관련

해당 여부	전문가 유형	관련 경력

-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-

마. 감사위원회 교육 미실시 내역

감사위원회 교육 실시여부	감사위원회 교육 미실시 사유

미실시	해당사항 없음

바. 감사 지원조직 현황당사는 부동산투자회사법상 상근하는 임직원을 둘 수 없으므로 해당사항 없습니다.

사. 준법지원인 등 지원조직 현황당사는 공시서류 작성 기준일 현재 선임한 준법지원인이 없습니다.
3. 주주총회 등에 관한 사항

가. 투표제도 현황

(기준일 : 2025년 11월 30일 )

투표제도 종류	집중투표제	서면투표제	전자투표제

도입여부	배제	미도입	도입

실시여부	-	-	실시

나. 의결권 현황

(기준일 : 2025년 11월 30일 ) (단위 : 주)

구 분	주식의 종류	주식수	비고

발행주식총수(A)	보통주	246,089,000	-

-	-	-

의결권없는 주식수(B)	보통주	-	-

-	-	-

정관에 의하여 의결권 행사가 배제된 주식수(C)	보통주	-	-

-	-	-

기타 법률에 의하여의결권 행사가 제한된 주식수(D)	보통주	-	-

-	-	-

의결권이 부활된 주식수(E)	보통주	-	-

-	-	-

의결권을 행사할 수 있는 주식수(F = A - B - C - D + E)	보통주	246,089,000	-

-	-	-

다. 주식사무

정관상 신주인수권의 내용	제12조(신주인수권)
① 회사는 회사가 발행할 주식의 총 수 범위 내에서 이사회의 결의로 신주를 발행할 수 있다.
② 회사의 주주는 그가 가진 주식의 수에 비례하여 그가 가진 주식의 종류와 같은 종류의 신주를 배정 받을 권리를 가진다. 그러나 주주가 신주인수권을 포기 또는 상실하거나 신주배정에서 단주가 발생하는 경우에 그 처리방법은 이사회의 결의에 의한다.
③ 제2항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 이사회는 주주 이외의 자에게 신주를 배정할 수 있다. 다만 회사는 부투법에 따른 영업인가를 받거나 등록을 하기 전에는 주주가 아닌 자에게 배정하는 방식으로 신주를 발행할 수 없다(이하 “영업인가” 또는 “등록”이라고 하면 부투법에 따른 영업인가 또는 등록을 의미한다).
1. 회사가 영업인가를 받은 날 또는 등록한 날로부터 6개월 이내에 영업인가 신청 또는 등록 신청 시 국토교통부장관에게 제출한 신주발행계획에 따라 신주를 발행한 경우
2. 제2조 제2항 각 호의 어느 하나에서 정한 업무를 수행하기 위하여 필요한 자금의 조달, 재무구조 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우
3. 자본시장법 제165조의 6 규정에 의하여 일반공모증자 방식으로 신주를 발행하는 경우
4. 신주 발행 당시에 모든 주주가 동의하는 경우
④ 제2항 및 제3항의 규정에 불구하고, 제11조에 의하여 회사의 주식이 상장된 이후에는 다음 각 호의 어느 하나의 경우에 이사회는 주주 이외의 자에게 신주를 배정할 수 있다. 이 경우 상장 이전에 발행된 주식의 수는 다음 각 호의 한도에서 차감하지 아니한다.
1. 발행주식총수의 100분의 40을 초과하지 않는 범위 내에서 제2조 제2항 각 호의 어느 하나에서 정한 업무를 수행하기 위하여 필요한 자금의 조달, 재무구조 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우
2. 자본시장법 제165조의 6 규정에 의하여 일반공모증자 방식으로 신주를 발행하는 경우

결산일	5월 31일 / 11월 30일

정기주주총회	매 사업년도 종료후 3개월 이내

기준일	매 결산기 최종일 현재 주주명부에 기재되어 있는 주주를 그 결산기에 관한 정기주주총회에서 권리를 행사할 주주로 정하며, 그 날의 2주간 전에 기준일 설정을 공고하여야 한다.

주식 및 신주인수권증서에 표시되어야 할 권리의 전자등록	회사는 주권 및 신주인수권증서를 발행하는 대신 전자등록기관의 전자등록계좌부에 주식 및 신주인수권증서에 표시되어야할 권리를 전자등록한다

명의개서대리인	주식회사 국민은행

주주의 특전	-

공고방법	회사의 인터넷 홈페이지(http://www.esrks-reit.com)

라. 주주총회 의사록 요약

주주총회	안건	결의내용	주요논의내용

정기주주총회(2025.08.27)	제1호 의안 : 제11기 재무제표 승인의 건	원안대로 가결	회사의 제11기 운영현황 및 재무현황 설명 후 주주의 동의를 받아 승인

제2호 의안 : 제11기 현금배당 결의의 건	원안대로 가결	정관 및 부투법에 의거하여 배당가능이익의 90%이상 배당함을 설명 후 주주의 동의를 받아 승인

제3호 의안 : 제12기 사업계획 승인의 건	원안대로 가결	정관 및 부투법에 의거하여 차기 사업계획 설명 후 주주의 주주의 동의를 받아 승인

제4호 의안 : 제12기 사채발행계획 승인의 건(특별결의)	원안대로 가결	정관 및 부투법에 의거하여 사채발행계획 설명 후 주주의 동의를 받아 승인

제5호 의안 : 제12기 차입계획 승인의 건	원안대로 가결	정관 및 부투법에 의거하여 차입계획에 따른 대출약정 체결 사유를 설명 후 주주의동의를 받아 승인

제6호 의안 : 자본준비금 감액 결의의 건	원안대로 가결	상법 및 부투법에 의거하여 차기 사업연도 배당재원으로 사용하기 위하여 주주의 동의를 받아 승인

제7호 의안 : 이사 선임의 건	원안대로 가결	정관 및 부투법에 의거하여 사내이사 및 기타비상무 선임의 건을 설명 후 주주의 동의를 받아 승인

제8호 의안 : 제12기 이사 보수 승인의 건	원안대로 가결	정관 및 부투법에 의거하여 차기 이사 보수 결정 관련 설명 후 주주의 동의를 받아승인

제9호 의안 : 제12기 감사 보수 승인의 건	원안대로 가결	정관 및 부투법에 의거하여 차기 감사 보수 결정 관련 설명 후 주주의 동의를 받아승인
1. 임원 및 직원 등의 현황

가. 임원 현황

(기준일 : 2025년 11월 30일 ) (단위 : 주)

성명	성별	출생년월	직위	등기임원여부	상근여부	담당업무	주요경력	소유주식수	최대주주와의관계	재직기간	임기만료일

의결권있는 주식	의결권없는 주식

조주현	남	1953년 05월	대표이사	사내이사	비상근	대표이사	현) 건국대학교 부동산학과 명예교수	-	-	-	2022.08 ~ 현재	2028년 08월 27일

문창호	남	1976년 04월	이사	기타비상무이사	비상근	기타비상무이사	현) 한국교직원공제회 팀장	-	-	-	2025.08 ~현재	2026년 08월 25일

안세호	남	1986년 11월	이사	기타비상무이사	비상근	기타비상무이사	현) 법무법인 광장 변호사	-	-	-	2024. 02 ~ 현재	2027년 02월 28일

조민주	여	1970년 10월	이사	기타비상무이사	비상근	기타비상무이사	현) 더픽알앤디(주) 대표이사	-	-	-	2022.08 ~현재	2028년 08월 27일

박래익	남	1964년 10월	이사	기타비상무이사	비상근	기타비상무이사	현) (주)그레이프 대표이사	-	-	-	2025.08 ~현재	2028년 08월 27일

김태헌	남	1983년 12월	감사	감사	비상근	감사	현) 대교회계법인 공인회계사	-	-	-	2020.08 ~ 현재	2026년 08월 25일

* 2023.08.25 김태헌 감사 중임 2025.08.27 조주현 대표이사 중임 2025.08.27 조민주 기타비상무이사 중임

나. 직원 등 현황- 당사는 부동산투자회사법에 따라 상근하는 임직원을 둘 수 없으므로 해당사항 없습니다.

(기준일 : 2025년 11월 30일 ) (단위 : 원)

직원	소속 외근로자	비고

사업부문	성별	직 원 수	평 균근속연수	연간급여총 액	1인평균급여액	남	여	계

기간의 정함이없는 근로자	기간제근로자	합 계

전체	(단시간근로자)	전체	(단시간근로자)

-	남	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

-	남	-	-	-	-	-	-	-	-	-

합 계	-	-	-	-	-	-	-	-	-

다. 미등기임원 보수 현황

(기준일 : 2025년 11월 30일 ) (단위 : 원)

구 분	인원수	연간급여 총액	1인평균 급여액	비고

미등기임원	-	-	-	-

- 해당사항 없습니다.
2. 임원의 보수 등

보수현황>1. 주주총회 승인금액(단위 : 원)

구 분	인원수	주주총회 승인금액	비고

대표이사	1	18,000,000	월 300만원

기타비상무이사	4	36,000,000	월 200만원/인

감사	1	3,000,000	월 50만원/인

* 주주총회 승인금액은 결산기별(6개월) 지급 기준입니다.

2. 보수지급금액2-1. 이사ㆍ감사 전체

(단위 : 원)

인원수	보수총액	1인당 평균보수액	비고

6	57,000,000	9,500,000	기타비상무이사 1인 무보수

* 보수총액은 결산기별(6개월) 지급 기준입니다.

2-2. 유형별(단위 : 원)

구 분	인원수	보수총액	1인당평균보수액	비고

등기이사(사외이사, 감사위원회 위원 제외)	5	54,000,000	10,800,000	기타비상무이사 1인 무보수

사외이사(감사위원회 위원 제외)	-	-	-	-

감사위원회 위원	-	-	-	-

감사	1	3,000,000	3,000,000	-

5억원 이상인 이사ㆍ감사의 개인별 보수현황>

1. 개인별 보수지급금액(단위 : 원)

이름	직위	보수총액	보수총액에 포함되지 않는 보수

-	-	-	-

-	-	-	-

- 개인별 보수지급 금액이 기업공시서식 작성 기준인 5억원 이상에 해당하지 않아 기재를 생략합니다.

2. 산정기준 및 방법(단위 : 원)

이름	보수의 종류	총액	산정기준 및 방법

-	근로소득	급여	-	-

상여	-	-

주식매수선택권 행사이익	-	-

기타 근로소득	-	-

퇴직소득	-	-

기타소득	-	-

- 해당사항 없습니다.

5억원 이상 중 상위 5명의 개인별 보수현황>

1. 개인별 보수지급금액(단위 : 원)

이름	직위	보수총액	보수총액에 포함되지 않는 보수

-	-	-	-

-	-	-	-

- 개인별 보수지급 금액이 기업공시서식 작성 기준인 5억원 이상에 해당하지 않아 기재를 생략합니다.

2. 산정기준 및 방법(단위 :원 )

이름	보수의 종류	총액	산정기준 및 방법

-	근로소득	급여	-	-

상여	-	-

주식매수선택권 행사이익	-	-

기타 근로소득	-	-

퇴직소득	-	-

기타소득	-	-

- 해당사항 없습니다.
IX. 계열회사 등에 관한 사항

가. 계열회사 현황(요약)

(기준일 : 2025년 11월 30일 ) (단위 : 사)

기업집단의 명칭	계열회사의 수

상장	비상장	계

이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사(주)	-	3	3

※상세 현황은 '상세표-2. 계열회사 현황(상세)' 참조

나. 타법인출자 현황(요약)

(기준일 : 2025년 11월 30일 ) (단위 : 원)

출자목적	출자회사수	총 출자금액

상장	비상장	계	기초장부가액	증가(감소)	기말장부가액

취득(처분)	평가손익

경영참여	-	-	-	-	-	-	-

일반투자	-	3	3	1,037,100	94,000	-	1,131,100

단순투자	-	-	-	-	-	-	-

계	-	3	3	1,037,100	94,000	-	1,131,100

※상세 현황은 '상세표-3. 타법인출자 현황(상세)' 참조
X. 대주주 등과의 거래내용

1. 대주주 등에 대한 신용공여 등- 해당사항 없습니다.2. 대주주와의 자산양수도 등

- 해당사항 없습니다.

3. 대주주와의 영업거래- 해당사항 없습니다.4. 대주주 이외의 이해관계자와의 거래- 해당사항 없습니다.

5. 기업인수목적회사의 추가기재사항- 해당사항 없습니다.
1. 공시내용 진행 및 변경사항

- 해당사항 없습니다.
2. 우발부채 등에 관한 사항

1) 중요한 소송사건 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없습니다.2) 견질 또는 담보용 어음ㆍ수표 현황 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없습니다.

견질 또는 담보용 어음ㆍ수표 현황

(기준일 : 2025년 11월 30일) (단위 : 매, 백만원)

제 출 처	매 수	금 액	비 고

은 행	-	-	-

금융기관(은행제외)	-	-	-

법 인	-	-	-

기타(개인)	-	-	-

3) 채무보증 현황 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없습니다.

4) 채무인수약정 현황 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없습니다.5) 그 밖의 우발채무 등 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없습니다.6) 자본으로 인정되는 채무증권의 발행 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없습니다.
3. 제재 등과 관련된 사항

1) 제재현황

가. 당사는 '2024년 자산관리회사(위탁리츠) 종합검사 결과'에 따라 국토교통부로부터 아래와 같이 처분 통지를 받았습니다

일자	제재기관	조치 종류 및 사유	근거법령	회사의 이행 및 대책

2025-06-12	국토교통부	법 제30조제1항제3호에 해당하는 자(이에스알켄달스퀘어에셋2호위탁관리부동산투자회사(주))와 주식매매계약을 체결(2023.7.25)하였음 부동산투자회사법 향후 같은 위반이 발생하지 않도록 관련사항 관리 철저
4. 작성기준일 이후 발생한 주요사항 등 기타사항

- 해당사항 없습니다.

- 외국지주회사의 자회사 현황

(기준일 : 2025년 11월 30일) (단위 : 백만원)

구 분	A지주회사	B법인	C법인	D법인	...	연결조정	연결 후금액

매출액	-	-	-	-	-	-( - )	-

내부 매출액	( - )	( - )	( - )	( - )	( - )	-	-

순 매출액	-	-	-	-	-	-	-

영업손익	-	-	-	-	-	-( - )	-

계속사업손익	-	-	-	-	-	-( - )	-

당기순손익	-	-	-	-	-	-( - )	-

자산총액	-	-	-	-	-	-( - )	-

현금및현금성자산	-	-	-	-	-	-	-

유동자산	-	-	-	-	-	-	-

단기금융상품	-	-	-	-	-	-	-

부채총액	-	-	-	-	-	-( - )	-

자기자본	-	-	-	-	-	-( - )	-

자본금	-	-	-	-	-	-( - )	-

감사인	-	-	-	-	-	-	-

감사ㆍ검토 의견	-	-	-	-	-	-	-

비 고	-	-	-	-	-	-	-
1. 연결대상 종속회사 현황(상세)

(단위 : 백만원)

상호	설립일	주소	주요사업	최근사업연도말자산총액	지배관계 근거	주요종속회사 여부

이에스알켄달스퀘어에셋1호위탁관리부동산투자회사(주)	2020.02.20	서울시 영등포구 국제금융로 10, 35층(여의도동, 쓰리 아이에프씨)	부동산임대업	1,430,039	기업 의결권의 과반수 소유(회계기준서 1110호)	O

이에스알켄달스퀘어에셋2호위탁관리부동산투자회사(주)	2021.07.20	서울시 영등포구 국제금융로 10, 35층(여의도동, 쓰리 아이에프씨)	부동산임대업	936,553	기업 의결권의 과반수 소유(회계기준서 1110호)	O

이에스알켄달스퀘어에셋3호위탁관리부동산투자회사(주)	2025.02.18	서울시 영등포구 국제금융로 10, 35층(여의도동, 쓰리 아이에프씨)	부동산임대업	194,915	기업 의결권의 과반수 소유(회계기준서 1110호)	O
2. 계열회사 현황(상세)

(기준일 : 2025년 11월 30일 ) (단위 : 사)

상장여부	회사수	기업명	법인등록번호

상장	-	-	-

-	-

비상장	3	(주)이에스알켄달스퀘어에셋1호위탁관리부동산투자회사	110111-7398228

(주)이에스알켄달스퀘어에셋2호위탁관리부동산투자회사	110111-7963469

(주)이에스알켄달스퀘어에셋3호위탁관리부동산투자회사	110111-0918519
3. 타법인출자 현황(상세)

(기준일 : 2025년 11월 30일 ) (단위 : 백만원, 주, %)

법인명	상장여부	최초취득일자	출자목적	최초취득금액	기초잔액	증가(감소)	기말잔액	최근사업연도재무현황

수량	지분율	장부가액	취득(처분)	평가손익	수량	지분율	장부가액	총자산	당기순손익

수량	금액

이에스알켄달스퀘어에셋1호위탁관리부동산투자회사(주)	비상장	2020년 09월 24일	정관상 목적사업	500	11,970,980	100	594,049	-	-	-	11,970,980	100	594,049	1,430,039	4,526

이에스알켄달스퀘어에셋2호위탁관리부동산투자회사(주)	비상장	2021년 07월 20일	정관상 목적사업	300	88,850,200	100	443,051	-	-	-	88,850,200	100	443,051	936,553	-4,165

이에스알켄달스퀘어에셋3호위탁관리부동산투자회사(주)	비상장	2025년 07월 15일	정관상 목적사업	94,000	-	-	-	18,800,000	94,000	-	18,800,000	100	94,000	194,915	528

합 계	100,821,180	-	1,037,100	18,800,000	94,000	-	119,621,180	-	1,131,100	2,561,507	889

주1) 상기 법인은 모두 비상장 위탁관리부동산투자회사입니다.주2) 지분율은 의결권이 있는 주식에 대한 지분율입니다.주3) 최근사업연도 재무현황 : 2025년 11월 30일 재무제표 기준
1. 전문가의 확인

- 해당사항 없습니다.
2. 전문가와의 이해관계

- 해당사항 없습니다.