마스턴프리미어리츠 반기보고서 (2026.06)
1. 사업의 개요

가. 업계의 현황(1) 부동산투자회사(리츠) 산업의 특성 부동산투자회사(이하 “리츠”)는 부동산투자회사법 제2조 1에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권등에 투자·운용하고, 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사입니다. 리츠는 1960년 미국에서 최초 도입 되었으며, 한국에는 1997년 외환위기 이후 기업들의 보유 부동산 유동화를 통한 기업구조조정을 촉진하기 위해『부동산투자회사법』을 제정(2001.04.07)하여 처음 도입되었습니다. 이후 리츠의 투자물건이 기업 구조조정 부동산에서 점차 일반 부동산으로 변화하였습니다. 다만 기관투자자 중심의 투자를 벗어나지 못하여 일반국민이 리츠를 통하여 부동산에 투자할 수 있는 기회는 제한적이었으나, 2018년을 기점으로 당사를 포함한 공모상장 리츠가 출시되었고 이후에도 추가적인 공모상장리츠가 예정되어 있어, 일반 국민의 리츠투자 기회가 계속 확대될 것으로 기대하고 있습니다.리츠의 총 자산규모는 2025년 12월말 기준 총 447개의 리츠가 설립되었고 총 자산규모는 117.86조원이며, 이 중 상장리츠는 25개, 총 자산규모 19.09조원 수준입니다.

- 자료 출처 : 리츠정보시스템, 리츠통계현황(2025년 12월) (2) 리츠 산업의 성장성 지난 약 10년간(2015년말~2025년 12월) 리츠 총자산 규모는 약 99.86조원이 증가하였고, 리츠수는 322개가 증가하였습니다. 향후 공모 상장 리츠가 활성화되고, 확정급여(DB)형 퇴직연금의 리츠투자 허용, 대체투자 수요의 확대 및 정부의 리츠 활성화 대책과 맞물려 리츠 시장의 성장은 지속될 것으로 예상됩니다.

- 자료 출처 : 리츠정보시스템, 리츠통계현황(2025년 12월) (3) 관련 법령 또는 정부의 규제 현황

당사는 부동산투자회사법에 근거하여 설립된 위탁관리부동산투자회사이며, 국토교통부의 관리 감독하에 운영되고 있습니다. 공모상장리츠에 대한 정부의 정책지원이 점진적으로 확대되고 있습니다. 2019년 12월에는 고용노동부가 DC형과 IRP형 퇴직연금도 공모상장리츠에 투자할 수 있도록 시행규칙을 개정하여, 상장리츠의 수요기반에 크게 기여할 수 있는 근거가 마련되었습니다. 또한 국토교통부에서 2019년 9월에 발표한 '공모형 부동산간접투자 활성화 방안'의 일환으로 추진하는 정책들도 있습니다. 특히, 공모리츠(펀드)에 대한 토지분 재산세 분리과세 유지방침과 투자금액 5천만원 한도로 3년 보유시 배당소득 분리과세 9% 적용, 그리고 현물출자에 대한 양도차익 법인세 과세이연 등의 혜택 등으로 공모형 상장리츠 시장은 향후 더욱 확대될것으로 기대됩니다.

나. 회사의 현황(1) 영업 개황 및 사업부문의 구분 1) 영업 개황당사는 자산을 부동산 및 부동산 관련 증권에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 『부동산투자회사법』에 따라 설립된 회사로, 다수의 투자자로부터 자본을 유치하여 총 자산의 80% 이상을 부동산 및 부동산 관련 증권에 투자, 운용하여 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 『 상법』상의 주식회사입니다.당사는 발기설립시의 자본 및 1차 유상증자를 통해 모집한 재원으로 2020년 12월 24일 최초 투자대상인 마스턴유럽일반사모부동산투자신탁제9호(이하 "마스턴유럽9호")의 수익증권 지분 72억원을 취득하였으며, 자회사인 주식회사 마스턴글로벌위탁관리부동산투자회사(이하 "마스턴글로벌")에 3억원을 출자하였습니다. 2차 유상증자 및 3차 유상증자를 통해 모집한 재원으로 마스턴유럽9호의 수익증권 지분 약 432억원과 주식회사 코크렙제52호위탁관리부동산투자회사(이하 "코크렙52호")의 보통주 180억원을 지분 매입하였고, 마스턴글로벌에 80억원을 출자하여 프랑스 물류센터 매입 계약금을 납입하였습니다. 이후 당사는 4차 유상증자를 통해 모집한 공모자금으로 마스턴유럽9호의 수익증권 지분 약 30억원과 코크렙52호의 보통주 171억원 및 종류주 61억원, 마스턴글로벌 보통주 247억원을 지분 매입하였고, 5차 유상증자를 통해 모집한 공모자금으로 마스턴글로벌 보통주 45억원을 지분 매입하였습니다.당사의 기준일 현재 보유자산의 목록은 아래와 같습니다.

(단위 : 억원)

보유 자산명	투자금액	보유자산의 기초자산명

마스턴유럽일반사모부동산투자신탁제9호 수익증권	534	Crystal Park

(주)코크렙제52호위탁관리부동산투자회사 지분증권(보통주)	312	인천 항동 스마트물류센터

(주)코크렙제52호위탁관리부동산투자회사 지분증권(종류주)	101

(주)마스턴글로벌위탁관리부동산투자회사 지분증권(보통주)	377	프랑스 아마존 물류센터(노르망디, 남프랑스)

합계	1,324

당사가 보유한 자산의 기초자산 개요는 아래와 같습니다.[Crystal Park]

자산명	Crystal Park

위치	62/64 Victor Hugo, Neuilly-sur-Seine, France

시설유형	오피스

준공연도	2003년 (2018년 레노베이션 완료)

면적	연면적	임대면적	대지면적

44,944㎡ (13,596평)	39,928㎡ (12,078평)	28,656㎡ (8,668평)

규모	지하 2층 / 지상 7층

주차가능대수	총 719대

임대율	100% (임차인: PWC, IFF, Estee Lauder)

연 임대료	€ 31,840,431 (2025년 연임대료)

임대료 조정	매년 ILAT 연동하여 상승 (프랑스 상업용 부동산 임대료 인상 지표)

WALE	7.4년 (2025.12.31 기준)

시설 / 서비스	구내식당(900석), 공원 카페테리아, 운동시설, 회의실, 강당(138석), 안내원 서비스, 테라스, 공원부지(2만㎡, 6천평) 등

[인천 항동 스마트물류센터]

자산명	인천항동스마트물류센터

위치	인천광역시 중구 항동7가 95-3, 96

준공년도	2021.03.29

시설유형	창고시설(냉동창고, 상온창고)

면적	연면적	임대면적	대지면적

88,234.74㎡(26,691.0평)	78,097㎡ (23,624평)	24,779.1㎡ (7,495.7평)

규모	지상 7층

주차대수	205대(법정 173대)

임대율	100%

임대료	1,534,752,262원 (2025년 06월 기준 월간 임대료)

임대료 조정	2024년 10월부터 연 1.0% 상승

WALE	10.2년(2025.12.31 기준, 임대의무기간 7년)

[프랑스 아마존 물류센터 - 노르망디]

자산명	노르망디 (캉; Caen)

위치	Rue de Saint-Pierre sur Dives, 14370 Moult, France

준공년도	2022년 3월

시설유형	물류센터 (창고 및 오피스)

면적	연면적	임대면적	대지면적

9,856㎡ (2,981평)	7,623㎡ (2,305평)	65,655㎡ (19,861평)

규모	2개층 (1층-물류창고, 2층-사무실)

주차가능대수	총 646대 (일반 158대, Van 488대)

임대율	100% (아마존 선임대차계약 완료)

연 임대료	€ 1,284,035 (2025년 기준)

임대료 조정	매년 ILAT 연동하여 상승 (프랑스 상업용 부동산 임대료 인상 지표)

WALE	8.2년 (2025.12.31 기준, 9년 임차인 연장 옵션 보유)

하자 보증	준공일로부터 10년

[프랑스 아마존 물류센터 - 남프랑스]

자산명	남프랑스 (페르피냥; Perpignan)

위치	3 Avenue Jacques de Vaucanson, 66600 Rivesaltes, France

준공년도	2022년 3월

시설유형	물류센터 (창고 및 오피스)

면적	연면적	임대면적	대지면적

7,070㎡ (2,138평)	5,746㎡ (1,738평)	47,661㎡ (14,417평)

규모	2개층 (1층-물류창고, 메자닌층-사무실)

주차가능대수	총 532대 (일반 230대, Van 302대)

임대율	100% (아마존 선임대차계약 완료)

연 임대료	€ 964,112 (2025년 기준)

임대료 조정	매년 ILAT 연동하여 상승 (프랑스 상업용 부동산 임대료 인상 지표)

WALE	8.2년 (2025.12.31 기준, 9년 임차인 연장 옵션 보유)

하자 보증	준공일로부터 10년

2) 공시대상 사업부문의 구분

- 당사는 부동산업을 단일사업으로 영위하고 있습니다.

(2) 시장 점유율

- 전체 유효시장규모를 파악하기 어려움에 따라 정확한 시장 점유율의 산정이 어렵습니다.

(3) 시장의 특성- 전술한 '가. 업계의 현황' 참고

(4) 신규사업 등의 내용 및 전망 당사는 향후 시장 회복에 따른 투자 여건이 마련될 경우 Build to Core 전략 및 Prime 자산 투자 전략을 통한 우량자산 확보를 추진할 예정으로, 장기보유전략과 더불어 가치가 상승한 자산에 대한 매각전략을 동시에 활용하여 안정적인 배당 수익에 매각을 통한 초과 수익 실현을 목표로 하고 있습니다.

(5) 조직도