제이알글로벌리츠 사업보고서 (2020.12)
3. 연결재무제표 주석

1. 회사의 개요

(1) 지배기업의 개요

기업회계기준서 제1110호 '연결재무제표'에 의한 지배기업인 주식회사 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사(이하 "회사")는 부동산투자회사법에 의한 부동산투자회사로서 2019년 10월 18일에 설립되었으며, 2020년 8월 7일 한국거래소 유가증권시장에 상장하였습니다. 회사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 부동산의 임대차 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 회사의 본점 소재지는 서울특별시 중구 을지로 100, 비동21층(을지로 2가, 파인에비뉴)입니다.

당기말 현재 회사의 주주구성은 다음과 같습니다.

주 주	주식수(주)	주식의 종류	지분율(%)

한국증권금융 주식회사 (현대유퍼스트전문투자형사모부동산투자신탁32호의 신탁업자 지위에서)	15,000,000	보통주식	9.06

기타	150,600,000	보통주식	90.94

합 계	165,600,000	100.00

회사의 존립기간은 회사설립일로부터 40년이고, 통상적인 사업연도는 매년 6개월(매년 1월 1일과 7월 1일에 개시하고, 6월 30일과 12월 31일에 종료)입니다. 다만, 최초사업연도는 설립등기일부터 2020년 1월 31일까지입니다.

(2) 연결대상 종속기업 및 현황 회사와 회사의 종속기업(이하 '연결실체')는 부동산 임대 등을 영위하고 있습니다. 한편, 당기말 현재 연결재무제표 작성대상에 포함된 종속기업의 현황은 다음과 같습니다.

종속기업명	주요영업활동	법인설립 및 영업소재지	연결실체내 기업이 소유한
지분율 및 의결권비율(%)	결산월

당기말	전기말

㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사 (*1)	부동산투자	한국	100	100	3, 9월

㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사 (*2)	부동산투자	한국	100	-	3, 9월

Finance Tower Belgium NV (*3)	부동산투자	벨기에	100	100	12월

Tour des Finances NV (*4)	부동산투자	벨기에	100	100	12월

2. 당기연결재무제표 작성기준 및 중요한 회계정책 (1) 연결재무제표 작성기준회사와 회사의 종속기업(이하 '연결실체')의 연결재무제표는 한국채택국제회계기준(이하 "기업회계기준")에 따라 작성되었습니다. 한국채택국제회계기준은 국제회계기준위원회("IASB")가 발표한 기준서와 해석서 중 대한민국이 채택한 내용을 의미합니다.연결재무제표는 아래의 회계정책에서 설명한 바와 같이 매 보고기간 말에 재평가금액이나 공정가치로 측정하되는 특정 비유동자산과 금융자산을 제외하고는 역사적 원가주의를 기준으로 작성되었습니다.연결재무제표 작성에 적용된 중요한 회계정책은 아래 기술되어 있으며, 당기 연결재무제표의 작성에 적용된 중요한 회계정책은 아래에서 설명하는 기준서나 해석서의 도입과 관련된 영향을 제외하고는 전기 연결재무제표 작성시 채택한 회계정책과 동일합니다.

연결재무제표 작성을 위하여 채택한 중요한 회계정책은 다음과 같습니다.

1) 당기부터 새로 도입된 기준서 및 해석서와 그로 인한 회계정책 변경의 내용은 다음과 같습니다.- 기업회계기준서 제1116호 리스(개정)

국제회계기준위원회는 2021년 3월 동 기준서를 개정하여 리스이용자에게 코로나19 세계적 유행의 결과로 발생한 임차료 할인 등(rent concession)이 리스변경에 해당하는지 평가하지 않을 수 있는 실무적 간편법이 적용되는 리스료 감면의 범위를 1년 연장하였습니다. 이러한 실무적 간편법의 적용을 선택한 리스이용자는 임차료 할인 등으로 인한 리스료 변동을 그러한 변동이 리스변경이 아닐 경우에 이 기준서가 규정하는 방식과 일관되게 회계처리합니다. 한편 리스제공자에게는 동 개정사항에 따른 실무적 간편법이 제공되지 않습니다.

동 개정사항에 따른 실무적 간편법은 아래의 조건을 모두 충족하는 임차료 할인 등에만 적용합니다. 해당 기준서의 개정이 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

1) 리스료의 변동으로 수정된 리스대가가 변경 전 리스대가와 실질적으로 동일하거나그보다 작음
2) 리스료 감면이 2022년 6월 30일 이전에 지급하여야 할 리스료에만 영향을 미침
3) 그 밖의 리스기간과 조건은 실질적으로 변경되지 않음

- 기업회계기준서 제1109호 '금융상품', 제1039호 '금융상품: 인식과 측정', 제1107호 '금융상품: 공시', 제 1104호 '보험계약' 및 제 1116호 '리스' 개정 - 이자율지표 개혁

이자율지표 개혁과 관련하여 상각후원가로 측정되는 금융상품의 이자율지표 대체시 장부금액이 아닌 유효이자율을 조정하고, 위험회피관계에서 이자율지표 대체가 발생한 경우에도 중단 없이 위험회피회계를 계속할 수 있도록 하는 등의 예외규정 및 이자율지표 개혁에 따른 리스변경의 경우 새로운 대체지표이자율을 반영한 할인율을 적용하는 예외규정을 포함하고 있습니다. 해당 기준서의 개정이 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

2) 재무제표 발행승인일 현재 제정ㆍ공표되었으나, 아직 시행일이 도래하지 아니하였으며 연결실체가 조기 적용하지 아니한 한국채택국제회계기준의 내역은 다음과 같습니다.

- 기업회계기준서 제1001호 유동부채와 비유동부채의 분류(개정)

동 개정사항은 재무상태표에서 유동부채와 비유동부채의 표시에만 영향을 미치며, 자산, 부채 및 손익의 금액이나 인식시점 또는 해당 항목들에 대한 공시정보에 영향을 미치지 않습니다.

동 개정사항은 유동부채와 비유동부채의 분류는 보고기간말에 존재하는 기업의 권리에 근거한다는 점을 명확히 하고 기업이 부채의 결제를 연기할 수 있는 권리를 행사할 지 여부에 대한 기대와는 무관하다는 점을 강조합니다. 그리고 보고기간말에 차입약정을 준수하고 있다면 해당 권리가 존재한다고 설명하고 결제는 현금, 지분상품, 그 밖의 자산 또는 용역을 거래상대방에게 이전하는 것으로 그 정의를 명확히 합니 다.

동 개정사항은 2023 년 1 월 1 일 이후 최초로 시작하는 회계연도의 개시일 이후 소급적으로 적용되며 조기적용이 허용됩니다.

- 기업회계기준서 제1103호 '개념체계'에 대한 참조(개정)

동 개정사항은 기업회계기준서 제1103호에서 종전의 개념체계('개념체계'(2007)) 대신 '개념체계'(2018)를 참조하도록 하는 내용을 포함하고 있습니다. 또한 동 개정사항은 기업회계기준서 제1037호의 적용범위에 포함되는 충당부채나 우발부채의 경우취득자는 취득일에 과거사건의 결과로 현재의무가 존재하는지를 판단하기 위해 기업회계기준서 제1037호를 적용한다는 요구사항을 추가합니다. 기업회계기준해석서 제2121호의 적용범위에 해당하는 부담금의 경우 취득자는 부담금을 납부할 부채를 생기게 하는 의무발생사건이 취득일까지 일어났는지를 판단하기 위해 기업회계기준해석서 제2121호를 적용합니다.

동 개정사항은 취득자는 사업결합에서 우발자산을 인식하지 않는다는 명시적인 문구를 추가합니다.

동 개정사항은 취득일이 2022년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도의 개시일 이후인 사업결합에 적용합니다. 동 개정사항과 함께 공표된 '한국채택국제회계기준에서 개념체계 참조에 대한 개정'에 따른 모든 개정사항을 동 개정사항 보다 먼저 적용하거나 동 개정사항과 동시에 적용하는 경우에만 동 개정사항의 조기 적용이 허용됩니다.

- 기업회계기준서 제1016호 '유형자산'(개정)

동 개정사항은 유형자산이 사용 가능하기 전에 생산된 재화의 매각금액, 즉 경영진이의도하는 방식으로 가동하는 데 필요한 장소와 상태에 이르게 하기 전에 생산된 재화의 매각금액)을 유형자산의 원가에서 차감하는 것을 금지합니다. 따라서 그러한 매각금액과 관련 원가를 당기손익으로 인식하며, 해당 원가는 기업회계기준서 제1002호에 따라 측정합니다.

또한 동 개정사항은 '유형자산이 정상적으로 작동되는지 여부를 시험하는 것'의 의미를 명확히 하여 자산의 기술적, 물리적 성능이 재화나 용역의 생산이나 제공, 타인에 대한 임대 또는 관리활동에 사용할 수 있는 정도인지를 평가하는 것으로 명시합니다.

생산된 재화가 기업의 통상적인 활동의 산출물이 아니어서 당기손익에 포함한 매각금액과 원가를 포괄손익계산서에 별도로 표시하지 않는다면 그러한 매각금액과 원가의 크기, 그리고 매각금액과 원가가 포함되어 있는 포괄손익계산서의 계정을 공시하여야 합니다.

동 개정사항은 이 개정내용을 처음 적용하는 재무제표에 표시된 가장 이른 기간의 개시일 이후에 경영진이 의도한 방식으로 가동할 수 있는 장소와 상태에 이른 유형자산에 대해서만 소급 적용합니다. 동 개정사항의 최초 적용 누적효과는 표시되는 가장 이른 기간의 시작일에 이익잉여금(또는 적절하다면 자본의 다른 구성요소)의 기초 잔액을 조정하여 인식합니다. 동 개정사항은 2022년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다.

- 기업회계기준서 제1037호 손실부담계약-계약이행원가(개정)

동 개정사항은 계약이행원가는 계약에 직접관련되는 원가로 구성된다는 것을 명확히합니다. 계약과 직접관련된 원가는 계약을 이행하기 위한 증분원가(예: 직접노무원 가, 직접재료원가)와 계약을 이행하기 위한 직접 관련된 그 밖의 원가 배분액(예: 계약의 이행에 사용된 유형자산의 감가상각비)으로 구성됩니다.

동 개정사항은 이 개정사항을 최초로 적용하는 회계연도의 개시일에 모든 의무의 이행이 완료되지는 않은 계약에 적용합니다. 비교재무제표는 재작성 하지 않고, 그 대신 개정 내용을 최초로 적용함에 따른 누적효과를 최초적용일의 기초이익잉여금 또는 적절한 경우 다른 자본요소로 인식합니다.

동 개정사항은 2022년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다.

- 한국채택국제회계기준 2018-2020 연차개선

동 연차개선은 기업회계기준서 제 1101호 '한국채택국제회계기준의 최초채택', 기업회계기준서 제 1109호 '금융상품', 기업회계기준서 제 1116호 '리스', 기업회계기준서 제 1041호 '농림어업'에 대한 일부 개정사항을 포함하고 있습니다.

① 기업회계기준서 제 1101호 '한국채택국제회계기준의 최초채택'

동 개정사항은 지배기업보다 늦게 최초채택기업이 되는 종속기업의 누적환산차이의 회계처리와 관련하여 추가적인 면제를 제공합니다. 기업회계기준서 제 1101호 문단 D16(1)의 면제규정을 적용하는 종속기업은 지배기업의 한국채택국제회계기준 전환일에 기초하여 지배기업의 연결재무제표에 포함될 장부금액으로 모든 해외사업장의 누적환산차이를 측정하는 것을 선택할 수 있습니다. 다만 지배기업이 종속기업을 취득하는 사업결합의 효과와 연결절차에 따른 조정사항은 제외합니다. 관계기업이나 공동기업이 기업회계기준 제 1101호 문단 D16(1)의 면제규정을 적용하는 경우에도 비슷한 선택을 할 수 있습니다.

동 개정사항은 2022년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다.

② 기업회계기준서 제1109호 '금융상품'

동 개정사항은 금융부채의 제거 여부를 평가하기 위해 '10%' 테스트를 적용할 때, 기업(차입자)과 대여자 간에 수취하거나 지급하는 수수료만을 포함하며, 여기에는 기업이나 대여자가 다른 당사자를 대신하여 지급하거나 수취하는 수수료를 포함한다는점을 명확히 하고 있습니다. 동 개정사항은 최초 적용일 이후 발생한 변경 및 교환에 대하여 전진적으로 적용됩니다. 동 개정사항은 2022년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 시행되며 조기적용이 허용됩니다.

③ 기업회계기준서 제1116호 '리스'

동 개정사항은 기업회계기준서 제1116호 사례13에서 리스개량 변제액에 대한 내용을 삭제하였습니다. 동 개정사항은 적용사례에만 관련되므로, 시행일은 별도로 규정되지 않았습니다.

④ 기업회계기준서 제1041호 '농림어업'

동 개정사항은 생물자산의 공정가치를 측정할 때 세금 관련 현금흐름을 제외하는 요구사항을 삭제하였습니다. 이는 기업회계기준서 제1041호의 공정가치 측정과 내부적으로 일관된 현금흐름과 할인율을 사용하도록 하는 기업회계기준서 제1113호의 요구사항을 일치시키며, 기업은 가장 적절한 공정가치 측정을 위해 세전 또는 세후 현금흐름 및 할인율을 사용할지 선택할 수 있습니다.

동 개정사항은 2022년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 시행되며 조기적용이 허용됩니다.

⑤ 기업회계기준서 제1116호 '리스' 개정 - 코로나바이러스감염증-19(COVID-19) 관련 임차료 면제ㆍ할인ㆍ유예에 대한 실무적 간편법 적용 연장

개정기준서에서는 실무적 간편법 적용 대상 리스료 감면을 2021년 6월 30일까지 지급할 리스료에 영향을 미치는 경우에서 2022년 6월 30일까지 지급할 리스료에 영향을 미치는 경우로 1년 연장하였습니다. 동 개정사항은 2021년 4월 1일 이후 개시되는 회계연도부터 적용될 예정이며, 조기 적용이 허용됩니다.

연결실체는 상기에 열거된 제ㆍ개정사항이 재무제표에 미치는 영향이 중요하지 않을것으로 판단하고 있습니다.

(2) 연결기준

연결실체는 지배기업과 지배기업(또는 그 종속기업)이 지배하고 있는 다른 기업의 재무제표를 통합하여 연결재무제표를 작성하고 있습니다. 연결실체는 1) 피투자자에 대한 힘, 2) 피투자자에 대한 관여로 인한 변동이익에 대한 노출 또는 권리, 3) 투자자의 이익금액에 영향을 미치기 위하여 피투자자에 대하여 자신의 힘을 사용하는 능력이 3가지 요소를 모두 충족할 때 지배력이 존재한다고 판단하고 있습니다. 또한 상기지배력의 3가지 요소 중 하나 이상에 변화가 있음을 나타내는 사실과 상황이 존재하는 경우, 피투자자를 지배하는지 재평가 하고 있습니다.

연결실체가 피투자자 의결권의 과반수 미만을 보유하더라도, 피투자자의 관련활동을일방적으로 지시할 수 있는 실질적인 능력을 가지기에 충분한 의결권을 보유하고 있다면 피투자자에 대한 힘을 보유하고 있는 것으로 판단하고 있습니다. 연결실체가 보유하고 있는 의결권이 피투자자에 대한 힘을 부여하기에 충분한지 여부를 평가할 때 다음 사항을 포함하여 모든 관련 사실과 상황을 고려하고 있습니다.

- 보유 의결권의 상대적 규모와 다른 의결권 보유자의 주식 분산 정도
- 연결실체, 다른 의결권 보유자 또는 다른 당사자가 보유한 잠재적 의결권
- 계약상 약정에서 발생하는 권리
- 과거 주총에서의 의결양상을 포함하여, 결정이 이루어져야 하는 시점에 연결실체가 관련활동을 지시하는 현재의 능력을 가지고 있는지를 나타내는 다른 추가적인 사실과 상황

종속기업의 연결은 지배기업이 종속기업에 대한 지배력을 획득하는 날부터 시작되어지배기업이 종속기업에 대한 지배력을 상실할 때 중지됩니다. 특히 당기 중 취득 또는 처분한 종속기업과 관련된 수익과 비용은 취득이 사실상 완료된 날부터 또는 처분이 사실상 완료된 날까지 연결포괄손익계산서에 포함됩니다. 당기순손익과 기타포괄손익의 각 구성요소를 지배기업의 소유주와 비지배지분에 귀속시키고 있으며, 비지배지분이 부(-)의 잔액이 되더라도 총포괄손익은 지배기업의 소유주와 비지배지분에귀속시키고 있습니다.

연결실체를 구성하는 기업이 유사한 상황에서 발생한 동일한 거래나 사건에 대하여 연결재무제표에서 채택한 회계정책과 다른 회계정책을 사용한 경우에는 그 재무제표를 적절히 수정하여 연결재무제표를 작성하고 있습니다.

연결실체 내의 거래, 이와 관련된 자산과 부채, 수익과 비용 등은 연결재무제표 작성시 모두 제거하고 있습니다.

종속기업의 비지배지분은 연결실체의 자본과 별도로 식별합니다. 취득일에 피취득자에 대한 비지배지분의 요소가 현재의 지분이며 청산시에 보유자에게 기업 순자산의 비례적 몫에 대하여 권리를 부여하고 있는 경우에는 이러한 비지배지분은 취득일에 1) 공정가치와 2) 피취득자의 식별가능한 순자산에 대하여 인식한 금액 중 현재의 지분상품의 비례적 몫 중 하나의 방법으로 측정할 수 있습니다. 이러한 측정기준의 선택은 각 취득거래별로 이루어집니다. 그 밖의 모든 비지배지분 요소는 취득일의 공정가치로 측정합니다. 취득 후에 비지배지분의 장부금액은 최초 인식한 금액에 취득 이후 자본 변동에 대한 비지배지분의 비례지분을 반영한 금액입니다. 비지배지분이 부(-)의 잔액이 되더라도 총포괄손익은 비지배지분에 귀속되고 있습니다.

지배력을 상실하지 않는 종속기업에 대한 연결실체의 소유지분변동은 자본거래로 회계처리하고 있습니다. 연결실체의 지배지분과 비지배지분의 장부금액은 종속기업에 대한 상대적 지분변동을 반영하여 조정하고 있습니다. 비지배지분의 조정금액과 지급하거나 수취한 대가의 공정가치의 차이는 자본으로 직접 인식하고 지배기업의 소유주에게 귀속시키고 있습니다.

지배기업이 종속기업에 대한 지배력을 상실한 경우, (i) 수취한 대가 및 보유한 지분의 공정가치의 합계액과 (ii) 종속기업의 자산(영업권 포함)과 부채, 비지배지분의 장부금액의 차이금액을 처분손익으로 계상하고 있습니다. 종속기업과 관련하여 기타포괄손익으로 이전에 인식한 금액에 대하여 관련 자산이나 부채를 직접 처분한 경우의 회계처리(즉 당기손익으로 재분류하거나 이익잉여금으로 직접 대체)와 동일한 기준으로 회계처리하고 있습니다. 지배력을 상실한 날에 이전의 종속기업에 대한 투자자산의 공정가치는 기업회계기준서 제1109호 '금융상품'에 따른 금융자산의 최초 인식시의 공정가치로 간주하거나 적절한 경우 관계기업 또는 공동기업에 대한 투자의 최초 인식시의 원가로 간주하고 있습니다.

(3) 사업결합

종속기업 및 사업의 취득은 취득법을 적용하여 회계처리하였습니다. 사업결합 이전대가는 피취득자에 대한 지배력을 대가로 이전하는 자산, 연결실체가 피취득자의 이전 소유주에 대하여 부담하는 부채 및 발행한 지분의 취득일의 공정가치의 합계로 산정하고 있습니다. 취득관련원가는 발생시점에 당기손익으로 인식하고 있습니다.

취득일에 식별가능한 취득자산, 인수부채 및 우발부채는 다음을 제외하고는 취득일에 공정가치로 인식하고 있습니다.

- 이연법인세자산이나 부채와 종업원급여약정과 관련된 자산이나 부채는 각각 기업회계기준서 제1012호 '법인세'와 기업회계기준서 제1019호 '종업원급여'에 따라 인식하고 측정하고 있습니다.
- 연결실체가 피취득자의 주식기준보상을 자신의 주식기준보상으로 대체하면서발생한 부채나 지분상품은 기업회계기준서 제1102호 '주식기준보상'에 따라 측정하고 있습니다.
- 기업회계기준서 제1105호 '매각예정비유동자산과 중단영업'에 따라 매각예정자산으로 분류된 비유동자산(또는 처분자산집단)은 기업회계기준서 제1105호에 따라 측정하고 있습니다.

영업권은 이전대가, 피취득자에 대한 비지배지분의 금액, 연결실체가 이전에 보유하고 있던 피취득자에 대한 지분의 공정가치의 합계금액이 취득일 현재 식별가능한 취득 자산과 인수 부채의 공정가치순액을 초과하는 금액으로 측정하고 있습니다. 취득일에 식별가능한 취득 자산과 인수 부채의 공정가치순액이 이전대가, 피취득자에 대한 비지배지분의 금액, 연결실체가 이전에 보유하고 있던 피취득자에 대한 지분의 공정가치의 합계금액을 초과하는 금액이 재검토 후에도 존재하는 경우에, 그 초과금액은 즉시 염가매수차익으로 당기손익에 반영하고 있습니다.

사업결합으로 인한 연결실체의 이전대가에는 조건부 대가 약정으로 인한 자산과 부채를 포함하고 있으며 조건부 대가는 취득일의 공정가치로 측정하고 사업결합으로 인한 이전대가의 일부로 포함되어 있습니다. 취득일 이후 공정가치의 변동액은 측정기간 조정사항의 조건을 충족하는 경우 소급하여 조정하고 해당 영업권에서 조정하고 있습니다. 측정기간 조정사항이란 '조정기간'(취득일로부터 1년을 초과할 수 없 음)동안 취득일 현재 존재하던 사실과 상황에 대한 추가적 정보를 획득하여 발생하는조정사항을 말합니다.

측정기간 조정사항의 조건을 충족하지 않는 조건부 대가의 공정가치 변동액은 조건부 대가의 분류에 따라 회계처리하고 있습니다. 자본으로 분류된 조건부 대가는 이후보고일에 재측정하지 않고 결제되는 경우 자본으로 회계처리하고 있습니다. 그 밖의 조건부 대가는 이후 보고일에 공정가치로 재측정하고, 공정가치 변동은 당기손익으로 인식하고 있습니다.

단계적으로 이루어지는 사업결합에서 연결실체는 이전에 보유하고 있던 피취득자에 대한 지분(공동영업 포함)을 취득일의 공정가치로 재측정하고 그 결과 차손익이 있다면 당기손익(또는 적절한 경우 기타포괄손익)으로 인식하고 있습니다. 취득일 이전에피취득자에 대한 지분의 가치변동을 기타포괄손익으로 인식한 금액은 이전에 보유한지분을 직접 처분하였다면 적용할 기준과 동일하게 인식하고 있습니다.

사업결합에 대한 최초 회계처리가 사업결합이 발생한 보고기간 말까지 완료되지 못한다면, 연결실체는 회계처리가 완료되지 못한 항목의 잠정 금액을 연결재무제표에 보고하고 있습니다. 측정기간(위 참고) 동안에 취득일 현재 존재하던 사실과 상황에 대하여 새롭게 입수한 정보가 있는 경우 연결실체는 취득일에 이미 알았더라면 취득일에 인식된 금액의 측정에 영향을 주었을 그 정보를 반영하기 위하여 취득일에 인식한 잠정금액을 소급하여 조정하거나 추가적인 자산과 부채를 인식하고 있습니다.

(4) 영업권

사업결합에서 발생하는 영업권은 지배력을 획득하는 시점(취득일)에 원가에서 누적손상차손을 차감하여 인식하고 있습니다.

손상검사를 위하여 영업권은 사업결합으로 인한 시너지효과가 예상되는 연결실체의 현금창출단위(또는 현금창출단위집단)에 배분됩니다.

영업권이 배분된 현금창출단위에 대해서는 매년 그리고 손상을 시사하는 징후가 있을 때마다 손상검사를 수행합니다. 현금창출단위의 회수가능액이 장부금액에 미달할경우, 손상차손은 먼저 현금창출단위에 배분된 영업권의 장부금액을 감소시키고 잔여손상차손은 현금창출단위를 구성하는 다른 자산들의 장부금액에 비례하여 배분하고 있습니다. 영업권의 손상차손은 당기손익으로 직접 인식되어 있습니다. 영업권에 대해 인식한 손상차손은 추후에 환입할 수 없습니다.

관련 현금창출단위를 처분할 경우 관련 영업권 금액은 처분손익의 결정에 포함됩니다.

(5) 현금및현금성자산 현금및현금성자산은 보유중인 현금, 은행예금, 기타 취득일 현재 만기일이 3개월 이내에 도래하는 매우 유동적인 단기 투자자산을 포함하고 있습니다.(6) 기능통화와 표시통화 연결실는 영업활동이 이루어지는 주된 경제 환경에서의 통화("기능통화")를 적용하여측정하고 있습니다. 연결시체의 기능통화는 대한민국 원화이며, 재무제표는 대한민국 원화로 표시되어 있습니다.

(7) 금융자산1) 분류

연결실체는 다음의 측정 범주로 금융자산을 분류합니다.

- 당기손익-공정가치 측정 금융자산
- 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산
- 상각후원가 측정 금융자산

금융자산은 금융자산의 관리를 위한 사업모형과 금융자산의 계약상 현금흐름 특성에근거하여 분류합니다.

공정가치로 측정하는 금융자산의 손익은 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다. 채무상품에 대한 투자는 해당 자산을 보유하는 사업모형에 따라 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다. 연결실체는 금융자산을 관리하는 사업모형을 변경하는 경우에만 채무상품을 재분류합니다. 단기매매항목이 아닌 지분상품에 대한 투자는 최초 인식시점에 후속적인 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 것을 지정하는 취소불가능한 선택을 할 수 있습니다. 지정되지 않은 지분상품에 대한 투자의 공정가치 변동은 당기손익으로 인식합니다.

2) 측정

연결실체는 최초 인식시점에 금융자산을 공정가치로 측정하며, 당기손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 경우에 해당 금융자산의 취득이나 해당 금융부채의 발행과 직접 관련되는 거래원가는 공정가치에 가산합니다. 당기손익-공정가치 측정 금융자산의 거래원가는 당기손익으로 비용처리합니다.

내재파생상품을 포함하는 복합계약은 계약상 현금흐름이 원금과 이자로만 구성되어 있는지를 결정할 때 해당 복합계약 전체를 고려합니다.

① 채무상품 금융자산의 후속적인 측정은 금융자산의 계약상 현금흐름 특성과 그 금융자산을 관리하는 사업모형에 근거합니다. 연결실체는 채무상품을 다음의 세 범주로 분류합니다.

(가) 상각후원가계약상 현금흐름을 수취하기 위해 보유하는 것이 목적인 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 자산은 상각후원가로 측정합니다. 상각후원가로 측정하는 금융자산으로서 위험회피관계의 적용 대상이 아닌 금융자산의 손익은 해당 금융자산을 제거하거나 손상할 때 당기손익으로 인식합니다. 유효이자율법에 따라 인식하는 금융자산의 이자수익은 '금융수익'에 포함됩니다.

(나) 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산계약상 현금흐름의 수취와 금융자산의 매도 둘 다를 통해 목적을 이루는 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 금융자산은 기타포괄손익-공정가치로 측정합니다. 손상차손(환입)과 이자수익 및 외환손익을 제외하고는, 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 손익은 기타포괄손익으로 인식합니다. 금융자산을 제거할 때에는 인식한 기타포괄손익누계액을 자본에서 당기손익으로 재분류합니다. 유효이자율법에 따라 인식하는 금융자산의 이자수익은 '금융수익'에 포함됩니다. 외환손익은 '기타수익 또는 기타비용' 으로 표시하고 손상차손은 ' 기타비용' 으로 표시합니다.

(다) 당기손익-공정가치측정 금융자산상각후원가 측정이나 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 채무상품은 당기손익-공정가치로 측정됩니다. 위험회피관계가 적용되지 않는 당기손익-공정가치측정 채무상품의 손익은 당기손익으로 인식하고 발생한 기간에 손익계산서에 '기타수익 또는 기타비용'으로 표시합니다.

② 지분상품 연결실체는 모든 지분상품에 대한 투자를 후속적으로 공정가치로 측정합니다. 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 것을 선택한 지분상품에 대해 기타포괄손익으로 인식한 금액은 해당 지분상품을 제거할 때에도 당기손익으로 재분류하지 않습니다. 이러한 지분상품에 대한 배당수익은 연결실체가 배당을 받을 권리가 확정된 때 '금융수익'으로 당기손익으로 인식합니다.당기손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 공정가치 변동은 손익계산서에 '기타수익 또는 기타비용'으로 표시합니다. 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 지분상품에 대한 손상차손(환입)은 별도로 구분하여 인식하지 않습니다.

3) 손상

연결실체는 미래전망정보에 근거하여 상각후원가로 측정하거나 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 채무상품에 대한 기대신용손실을 평가합니다. 손상 방식은 신용위험의 유의적인 증가 여부에 따라 결정됩니다. 단, 매출채권 및 계약자산에 대해 연결실체는 채권의 최초 인식시점부터 전체기간 기대신용손실을 인식하는 간편법을 적용합니다.

4) 제거

연결실체가 금융자산을 양도한 경우라도 채무자의 채무불이행시의 소구권 등으로 양도한금융자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 회사가 보유하는 경우에는이를제거하지 않고 그 양도자산 전체를 계속하여 인식하되, 수취한 대가를 금융부채로 인식합니다. 해당 금융부채는 재무상태 표에 " 차입 금 "으로 분류합니다.

5) 금융상품의 상계

금융자산과 부채는 인식한 자산과 부채에 대해 법적으로 집행가능한 상계권리를 현재 보유하고 있고, 순액으로 결제하거나 자산을 실현하는 동시에 부채를 결제할 의도를 가지고 있을 때 상계하여 재무상태표에 순액으로 표시합니다. 법적으로 집행가능한 상계권리는 미래사건에 좌우되지 않으며, 정상적인 사업과정의 경우와 채무불이행의 경우 및 지급불능이나 파산의 경우에도 집행가능한 것을 의미합니다.

6) 비금융자산의 손상 영업권이나 내용연수가 비한정인 무형자산에 대하여는 매년, 상각대상 자산에 대하여는 자산손상을 시사하는 징후가 있을 때 손상검사를 수행하고 있습니다. 손상차손은 회수가능액(사용가치 또는 처분부대원가를 차감한 공정가치 중 높은 금액)을 초과하는 장부금액만큼 인식되고 영업권 이외의 비금융자산에 대한 손상차손은 매 보고기간말에 환입가능성이 검토됩니다.

(8) 금융부채 1) 분류 및 측정 당기손익인식금융부채는 단기매매목적의 금융상품입니다. 주로 단기간 내에 재매입할 목적으로 부담하는 금융부채는 단기매매금융부채로 분류됩니다. 또한, 위험회피회계의 대상이 아닌 파생상품이나 내재파생상품을 포함한 금융상품으로부터 분리된 파생상품도 단기매매금융부채로 분류됩니다. 당기손익인식금융부채, 금융보증계약, 금융자산의 양도가 제거조건을 충족하지 못하는 경우에 발생하는 금융부채를 제외한 모든 비파생금융부채는 상각후원가로 측정하는 금융부채로 분류되고 있으며, 재무상 태표 상 "기타지급채무", "단기차입금" 등으로표시됩니다.

2) 제거 금융부채는 계약상 의무가 이행, 취소 또는 만료되어 소멸되거나 기존 금융부채의 조건이 실질적으로 변경된 경우에 재무상태표에서 제거됩니다. (9) 투 자부동산

임대수익이나 투자차익을 목적으로 보유하고 있는 부동산은 투자부동산으로 분류됩니다. 투자부동산은 최초 인식시점에 원가로 측정되며, 최초 인식 후에는 원가에서 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감한 금액으로 표시됩니다. 투자부동산 중 토지를 제외한 투자부동산은 추정 경제적 내용연수 50년 동안 정액법으로 상각됩니다.부동산의 용도가 변경되는 경우에만 투자부동산의 대체가 발생하고 있으며 투자부동산, 자가사용부동산, 재고자산 사이에 대체가 발생할 때에 대체 전 자산의 장부금액을 승계하고 있습니다.투자부동산을 처분하거나, 투자부동산의 사용을 영구히 중지하고 처분으로도 더 이상의 경제적효익을 기대할 수 없는 경우에는 재무상태표에서 제거하고 있으며, 투자부동산의 폐기나 처분으로 발생하는 손익은 순처분금액과 장부금액의 차액이며 폐기나 처분이 발생한 기간에 당기손익으로 인식하고 있습니다.

(10) 금융보증계약 연결실체가 제공한 금융보증계약은 최초 인식 후에 후속적으로 다음 중 큰 금액으로 측정합니다.

1) 기업회계기준서 제1109호 에 따라 산정한 손실충당금2) 최초 인식금액에서 기업회계기준서 제1115호에 따라 인식한 이익누계액을 차감한 금액

(11) 파생상품

파생상품은 최초 인식시 계약일의 공정가치로 측정하며, 후속적으로 매 보고기간종료일 현재의 공정가치로 재측정합니다. 파생상품을 위험회피수단으로 지정하고 위험회피에 효과적이지 않다면, 파생상품의 공정가치변동으로 인한 평가손익은 즉시 당기손익으로 인식하고 있으며, 인식시기는 위험회피관계의 특성에 따라 좌우됩니다. 연결실체는 발생가능성이 매우 높은 예상거래 또는 확정거래의 외화위험(현금흐름위험회피)을 회피하기 위하여 특정 파생상품을 위험회피수단으로 지정하고 있습니다.

(가) 공정가치 위험회피

연결실체는 위험회피수단으로 지정되고, 공정가치위험회피회계의 적용요건을 충족한 파생상품의 공정가치 변동과 회피대상위험으로 인한 위험회피대상항목의 공정가치 변동은 당기손익으로 인식하고 있습니다.회사가 더 이상 위험회피관계를 지정하지 않거나 위험회피수단이 소멸ㆍ매각ㆍ종료ㆍ행사되거나 공정가치 위험회피회계의 적용요건을 더 이상 충족하지 않을 경우 위험회피회계는 전진적으로 중단됩니다. 회피대상위험으로 인한 위험회피대상항목의 장부금액 조정액은 위험회피회계가 중단된 날부터 상각하여 당기손익으로 인식하고 있습니다.(나) 현금흐름 위험회피

연결실체는 위험회피수단으로 지정되고 현금흐름위험회피회계의 적용요건을 충족한 파생상품의 공정가치변동분 중 위험회피에 효과적인 부분은 기타포괄손익으로 처리하고 있으며, 위험회피에 비효과적인 부분은 즉시 당기손익으로 인식하고 있습니다.

과거에 기타포괄손익으로 인식하고 자본으로 인식한 파생상품의 누적평가손익은 위험회피대상항목이 포괄손익계산서상 당기손익에 영향을 미치는 때에 당기손익으로 재분류하고 있습니다. 그러나, 위험회피대상 예상거래에 따라 향후 비금융자산이나 비금융부채를 인식하는 경우에는 과거에 자본으로 인식한 파생상품평가손익은 자본에서 제거하여 비금융자산 또는 비금융부채의 최초 원가에 포함하고 있습니다.현금흐름위험회피회계는 회사가 더 이상 위험회피관계를 지정하지 않거나, 위험회피수단이 소멸ㆍ매각ㆍ종료ㆍ행사되거나, 현금흐름위험회피회계의 적용요건을 더 이상 충족하지 않을 경우 중단됩니다. 현금흐름위험회피회계 중단시점에서 자본으로 인식한 파생상품의 누적평가손익은 계속하여 자본으로 인식하고, 예상거래가 발생하는 시점에 당기손익으로 인식합니다. 다만, 예상거래가 더 이상 발생하지 않을 것이라 예상되는 경우에는 자본으로 인식한 파생상품의 누적평가손익은 즉시 당기손익으로 인식합니다.

(12) 당기법인세 및 이연법인세 법인세비용은 당기법인세와 이연법인세로 구성됩니다. 법인세는 기타포괄손익이나 자본에 직접 인식된 항목과 관련된 금액은 해당 항목에서 직접 인식하며, 이를 제외하고는 당기손익으로 인식됩니다. 법인세비용은 보고기간말 현재 제정되었거나 실질적으로 제정된 세법을 기준으로 측정됩니다. 경영진은 적용 가능한 세법 규정이 해석에 따라 달라질 수 있는 상황에 대하여 연결실체가 세무신고 시 적용한 세무정책에 대하여 주기적으로 평가하고 있습니다. 연결실체는 세무당국에 납부할 것으로 예상되는 금액에 기초하여 당기법인세비용을 인식합니다.

이연법인세는 자산과 부채의 장부금액과 세무기준액의 차이로 발생하는 일시적 차이에 대하여 장부금액을 회수하거나 결제할 때의 예상 법인세효과로 인식됩니다. 다만,사업결합 이외의 거래에서 자산ㆍ부채를 최초로 인식할 때 발생하는 이연법인세자산과 부채는 그 거래가 회계이익이나 과세소득에 영향을 미치지 않는다면 인식되지 않습니다. 이연법인세자산은 차감할 일시적 차이가 사용될 수 있는 미래 과세소득의 발생가능성이 높은 경우에 인식됩니다.

이연법인세자산과 부채는 법적으로 당기법인세자산과 당기법인세부채를 상계할 수 있는 권리를 연결실체가 보유하고 있으며, 동시에 이연법인세자산과 부채가 동일한 과세당국에 의해서 부과되는 법인세와 관련이 있으면서 순액으로 결제할 의도가 있는 경우에 상계됩니다.

다만, 연결실체는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90이상을 배당할 경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소 득금액 계산시 공제할 수 있는 바, 이 경우 연결실체가 부담할 법인세 등은 없으므로 당기법인세를 계상하지 않았습니다. 또한, 미래에 발생할 과세소득의 불확실성으로 인하여 보고기간 종료일 현재 미래에 차감할 일시적차이에대한 이연법인세자산을 계상하지 아니하였습니다.

(13) 수익인식 연결실체는 부동산투자회사법에 의한 기업구조조정부동산투자회사로서 투자부동산의 운용리스 제공으로부터 발생한 리스료 수익을 리스기간에 걸쳐 정액기준으로 인식하고 있습니다. 따라서, 기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익' 의 적용범위에 포함되지 않습니다.

(14) 영업부문 영업부문별 정보는 최고영업의사결정자에게 내부적으로 보고되는 방식에 기초하여 공시됩니 다( 주석28 참조 ). 최고영업의 사결정자는 영업부문에 배부될 자원과 영업부문의 성과를 평가하는데 책임이 있으며, 연결실체는 전략적 의사결정을 수행하는 이사회를 최고의사결정자로 보고 있습니다.

(15) 리스

연결실체는 리스제공자로서 각 리스를 운용리스 또는 금융리스로 분류합니다. 기초자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하는 리스는 금융리스로 분류하며 기초자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하지 않는 리스는 운용리스로 분류합니다.

연결실체가 중간리스제공자인 경우 연결실체는 상위리스와 전대리스를 두 개의 별도계약으로 회계처리하고 있습니다. 회사는 기초자산이 아닌 상위리스에서 생기는 사용권자산에 따라 전대리스를 금융리스 또는 운용리스로 분류합니다.

연결실체는 정액 기준이나 다른 체계적인 기준으로 운용리스의 리스료를 수익으로 인식합니다. 다른 체계적인 기준이 기초자산의 사용으로 생기는 효익이 감소되는 형태를 더 잘 나타낸다면 연결실체는 그 기준을 적용합니다.

연결실체는 운용리스 체결과정에서 부담하는 리스개설직접원가를 기초자산의 장부금액에 더하고 리스료 수익과 같은 기준으로 리스기간에 걸쳐 비용으로 인식합니다.

연결실체는 리스개시일에 금융리스에 따라 보유하는 자산을 재무상태표에 인식하고 그 자산을 리스순투자와 동일한 금액의 수취채권으로 표시하며 후속적으로 리스순투자 금액에 일정한 기간수익률을 반영하는 방식으로 리스기간에 걸쳐 금융수익을 인식합니다.

하나의 리스요소와 하나 이상의 추가 리스요소나 비리스요소를 포함하는 계약에서 리스제공자는 기업회계기준서 제1115호를 적용하여 계약대가를 배분합니다.

(16) 부동산투자회사법상의 특칙적용 : 이익준비금적립의무 배제 및 초과배당

연결실체는 결산일 현재 시행되고 있는 부동산투자회사법에 의하여 이익배당시 이익준비금의 적립의무를 규정한 상법 제458조가 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 또한, 부동산투자회사법에 의하여 상법 제462조가 배제되어 당해연도의 감가상각비의 범위에서 이익을 초과하여 배당할 수 있습니다. (17) 연결재무제표 발행 승인 동 연결재무제표는 2 021년 8월 18 일자 이사회에서 승인되었으며, 2021년 9월 30일자 정기주주총회에서 수정승인 될 수 있습니다.

3. 중요한 판단과 추정불확실성의 주요 원천

연결실체는 미래에 대해 추정 및 가정을 하고 있습니다. 추정 및 가정은 지속적으로 평가되며, 과거 경험과 현재의 상황에 비추어 합리적으로 예측가능한 미래의 사건을 고려하여 이루어집니다. 이러한 회계추정은 실제 결과와 다를 수도 있습니다. 다음 회계연도에 자산 및 부채 장부금액의 조정에 영향을 미칠 수 있는 유의적 위험에 대한 추정 및 가정은 다음과 같습니다. 4. 재무위험관리 (1) 재무위험관리요소 연 결 실체는 여러 활동으로 인하여 시장위험(외환위험, 가격위험, 현금흐름 및 공정가치 이자율위험) , 신용위험 및 유동성위험과 같은 다양한 금융위험에 노출될 수 있습니다. 연결실체의 전반적인 위험관리는 연결실체의 재무성과에 잠재적으로 불리할 수 있는 효과를 최소화하는데 중점을 두고 있습니다.위험관리는 이사회에서 승인한 위험관리 정책에 따라 자산관리회사에서 수행되고 있으며, 금융위험을 식별, 평가 및 회피하고 있습니다.

1) 시장위험 연결실체는 EUR 등의 주요통화에 대한 환율변동위험에 노출되어 있습니다. 외환위험은 미래 예상거래 및 인식된 자산ㆍ부채와 관련하여 발생하고 있습니다. 연결실체는 외환위험을 관리하기 위해 다음의 파생상품계약을 체결하고 있습니다.

- 종속기업 Finance Tower Belgium FIIS에 대한 투자의 배당수익에서 발생하는 환위험을 회피하기 위한 통화선도계약

통화선도계약의 자산과 부채는 재무상태표 상 파생상품으로 표시되어 있습니다. 다음 표는 당기말 현재 결제되지 않은 통화선도계약의 세부사항을 나타낸 것입니다.

(원화단위 : 천원, 외화단위: EUR)

계약처	만기일	매도선물환	평가금액

하나은행	1년이내	EUR 37,671,358	2,076,243

1년초과	EUR 607,245,956	(6,650,496)

합 계	EUR 644,917,314	(4,574,253)

보고기간말 현재 다른 모든 변수가 일정하고 각 외화에 대한 원화의 환율이 10% 변동시 연결실체의 법인세차감전손익에 미치는 영향은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당기	전기

10% 상승시	10% 하락시	10% 상승시	10% 하락시

EUR	3,913,999	(3,913,999)	4,280,293	(4,280,293)

2) 신용위험 신용위험은 거래상대방이 의무를 이행하지 않아 재무손실이 발생할 위험입니다. 연결실체는 영업활동과 재무활동에서 신용위험에 노출되어 있습니다. 연결실체는 매출채권 및 기타채권에 대해 전체 기간 기대신용손실을 손실충당금으로 인식하는 간편법을 적용합니다. 기대신용손실에는 미래전망정보가 포함됩니다.

① 매출채권

연결실체는 매출채권에 대해 전체 기간 기대신용손실을 손실충당금으로 인식하는 간편법을 적용합니다. 기대신용손실을 측정하기 위해 매출채권은 신용위험 특성과 연체일을 기준으로 구분하였습니다. 보고기간 종료일 현재 매출채권은 2,142,309천원 존재하나, 손실충당금을 인식할 매출채권은 존재하지 않습니다.

② 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산

상각후원가로 측정하는 기타금융자산은 현금및현금성자산과 기타채권(금융상품에 대한 미수이자)입니다. 연결실체는 이러한 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산에 대한 손실충당금을 인식하고 있지 않습니다.

3) 유동성 위험 유동성위험관리는 충분한 현금 및 시장성 있는 유가증권의 유지, 적절하게 약정된 신용한도금액으로부터의 자금 여력 및 시장포지션을 결제할 수 있는 능력 등을 포함하고 있습니다. 활발한 영업활동을 통해 연결실체 신용한도 내에서 자금여력을 탄력적으로 유지하고 있습니다.

연결실체의 금융부채를 보고기간 종료일로부터 계약 만기일까지의 잔여기간에 따라 만기별로 구분한 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당기말

1년 이내	1년초과~5년이내	5년초과	합 계

기타지급채무	10,511,043	-	-	10,511,043

장기차입금(*1,*2)	10,218,869	998,814,806	-	1,009,033,675

합 계	20,729,912	998,814,806	-	1,019,544,718

(*1) 잔존계약에 따른 만기금액은 할인되지 아니한 계약상 현금흐름입니다.(*2) 향후 지급될 이자가 포함된 금액입니다.

(단위: 천원)

구 분	전기말

1년 이내	1년초과~5년이내	5년초과	합 계

기타지급채무	4,706,691	-	-	4,706,691

장기차입금(*1,*2)	10,171,895	999,267,622	-	1,009,439,517

합 계	14,878,586	999,267,622	-	1,014,146,208

(*1) 잔존계약에 따른 만기금액은 할인되지 아니한 계약상 현금흐름입니다.(*2) 향후 지급될 이자가 포함된 금액입니다.

다음 표는 파생금융상품의 계약상 만기에 기초한 유동성 분석내역을 상세하게 나타내고 있습니다. 다음 표는 차액결제되는 파생금융상품의 경우 할인되지 않은 계약상 순현금유입 및 순현금유출에 기초하였습니다.

(단위: 천원)

구 분	당기말

1년 이내	1년초과~5년이내	5년초과	합 계

통화선도(차액결제)	2,076,243	(6,650,496)	-	(4,574,253)

(단위: 천원)

구 분	전기말

1년 이내	1년초과~5년이내	5년초과	합 계

통화선도(차액결제)	2,360,527	(3,024,870)	-	(664,343)

(2) 자본위험관리 연결실체의 자본관리 목적은 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본비용을 절감하기 위해 최적 자본구조를 유지하는 것입니다. 자본구조를 유지 또는 조정하기 위하여 연결실체는 주주에게 지급되는 배당을 조정하고, 주주에게 자본금을 반환하며, 부채감소를 위한 신주 발행 및 자산 매각 등을 실시하고 있습니다.

산업 내의 타사와 마찬가지로 연결실체는 자본조달비율에 기초하여 자본을 관리하고있으며, 자본조달비율은 순차입금을 총자본으로 나누어 산출하고 있습니다. 순차입금은 재무상태표상 차입금 총계에서 현금및현금성자산과 단기금융상품을 차감한 금이며, 총자본은 재무상태표상 자본에 순차입금을 가산한 금액입니다.

보고기간 종료일 현재 자본조달비율은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당기말	전기말

차입금	967,053,232	961,739,099

차감: 현금및현금성자산 및 단기금융상품	89,308,727	76,385,354

순차입금	877,744,505	885,353,745

총 자본	1,692,603,185	1,708,277,036

자본조달비율	51.86%	51.83%

5. 금융상품 공정가치 (1) 금융상품 종류별 공정가치

(단위: 천원)

구 분	당기말	전기말

장부금액	공정가치	장부금액	공정가치

금융자산:

현금및현금성자산(*)	59,308,727	59,308,727	60,385,354	60,385,354

단기금융상품(*)	30,000,000	30,000,000	16,000,000	16,000,000

매출채권(*)	2,142,309	2,142,309	49,957	49,957

기타채권(*)	6,751,198	6,751,198	8,560,697	8,560,697

당기손익-공정가치측정금융자산	-	-	6,015,524	6,015,524

파생상품자산	3,563,863	3,563,863	5,368,974	5,368,974

합 계	101,766,097	101,766,097	96,380,506	96,380,506

금융부채:

기타지급채무(*)	10,511,043	10,511,043	4,706,691	4,706,691

파생상품부채	8,138,116	8,138,116	6,033,317	6,033,317

장기차입금(*)	967,053,232	967,053,232	961,739,099	961,739,099

합 계	985,702,391	985,702,391	972,479,107	972,479,107

(*) 금융상품의 장부금액이 공정가치와 유사하다고 판단하고 있습니다.

(2) 금융상품 공정가치 서열 체계

공정가치로 측정되는 금융상품은 공정가치 서열체계에 따라 구분되며 정의된 수준들은 다음과 같습니다.

- 측정일에 동일한 자산이나 부채에 대해 접근할 수 있는 활성시장의 (조정하지 않은) 공시가격 (수준 1)
- 수준 1의 공시가격 외에 자산이나 부채에 대해 직접적으로나 간접적으로 관측할수 있는 투입변수 (수준 2)
- 자산이나 부채에 대한 관측할 수 없는 투입변수 (수준 3)

일부 금융자산과 금융부채는 보고기간말 공정가치로 측정합니다. 이러한 금융자산과금융부채의 공정가치가 산정되는 방법은 다음과 같습니다.

구 분	공정가치 (단위: 천원)	공정가치서열체계 수준	가치평가기법	유의적이지만 관측가능하지 않은 투입변수 및 범위	관측가능하지 않은 투입변수와 공정가치측정치 간의 연관성

당기말	전기말

통화선도계약	파생상품자산	3,563,863	5,368,974	수준2	할인된 현금흐름선물환율(보고기간말 관측가능한 선물환율에 기초함)에 기초하여 추정한 미래현금흐름을 여러 거래상대방의 신용위험을 반영한 할인율로 할인합니다.	해당사항 없음	해당사항 없음

파생상품부채	(8,138,116)	(6,033,317)

당기손익-공정가치측정금융자산	-	6,015,524	수준2	일반사채요소의 공정가치는 사채발행자와 유사한 신용도를 가진 기업에 적용되는 시장이자율을 적용하여 사채의 미래현금흐름을 할인하여 측정합니다.	해당사항 없음	해당사항 없음

(3) 연결실체는 수준 간의 이동을 가져오는 사건이나 상황의 변동이 발생하는 시점에수준간의 이동을 인식하고 있습니다. 또한 당기 중 수준 2 공정가치 측정치로 분류되는금융상품의 공정가치측정에 사용된 가치평가기법의 변경은 없습니다.

6. 범주별 금융상품

(1) 금융상품 범주별 장부금액 1) 금융자산

(단위: 천원)

구 분	당기말	전기말

상각후원가로 측정하는 금융자산	당기손익인식금융자산	위험회피지정파생상품	상각후원가로 측정하는 금융자산	당기손익인식금융자산	위험회피지정파생상품

현금및현금성자산	59,308,727	-	-	60,385,354	-	-

단기금융상품	30,000,000	-	-	16,000,000	-	-

매출채권	2,142,309	-	-	49,957	-	-

기타채권	6,751,198	-	-	8,560,697	-	-

당기손익-공정가치측정금융자산	-	-	-	6,015,524	-

파생상품자산	-	-	3,563,863	-	5,368,974

합 계	98,202,234	-	3,563,863	84,996,008	6,015,524	5,368,974

2) 금융부채(단위: 천원)

구 분	당기말	전기말

상각후원가로측정하는 금융부채	파생상품부채	상각후원가로측정하는 금융부채	파생상품부채

기타지급채무	10,511,043	-	4,706,691	-

파생상품부채	-	8,138,116	-	6,033,317

장기차입금	967,053,232	-	961,739,099	-

합 계	977,564,275	8,138,116	966,445,790	6,033,317

(2) 금융상품 범주별 순손익(단위: 천원)

구 분	당기	전기

상각후원가로측정하는 금융자산

이자수익	31,243	110,929

외환차익	1,641,616	-

외화환산이익	449,503	410,044

외환차손	(663,501)	(287,887)

외화환산손실	(288,245)	(817,321)

상각후원가로측정하는 금융자산

당기손익-공정가치측정금융자산 처분이익	4,403	-

당기손익-공정가치측정금융자산 평가이익	-	15,524

상각후원가로측정하는 금융부채

이자비용	(5,146,622)	(5,288,627)

금융비용상각액	(874,313)	(889,562)

7. 현금및현금성자산 보고기간 종료일 현재 현금및현금성자산은 전액 은행예금이며, 사용제한 예금 잔액은 없습니다.

8. 매출채권 및 기타채권 (1) 보고기간 종료일 현재 매출채권 의 내 역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당기말	전기말

매출채권	2,142,309	49,957

차감: 손실충당금	-	-

매출채권(순액)	2,142,309	49,957

(2) 보고기간 종료일 현재 기타채 권의 내 역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당기말	전기말

미수금	6,751,087	8,480,496

차감: 손실충당금	-	-

미수금(순액)	6,751,087	8,480,496

미수수익	111	80,201

차감: 손실충당금	-	-

미수수익(순액)	111	80,201

합 계	6,751,198	8,560,697

9. 기타자산보고기간종료일 현재 기타자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당기말	전기말

유동	비유동	유동	비유동

선급금	2,723	-	-	-

선급비용	1,276,506	1,170,671	1,281,399	1,803,182

합 계	1,279,229	1,170,671	1,281,399	1,803,182

10. 종속기업투자(1) 보고기간 종료일 현재 종속기업의 세부내역은 다음과 같습니다.

종속기업명	주요영업활동	법인설립 및 영업소재지	연결실체내 기업이 소유한
지분율 및 의결권비율(%)	결산월

당기말	전기말

㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사 (*1)	부동산투자	한국	100	100	3, 9월

㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사 (*2)	부동산투자	한국	100	-	3, 9월

Finance Tower Belgium NV (*3)	부동산투자	벨기에	100	100	12월

Tour des Finances NV (*4)	부동산투자	벨기에	100	100	12월

(*1) 전기 중 회사는 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 지분 100%를 취득하였습니다.(*2) 당기 중 회사는 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사의 지분 100%를 설립 취득하였습니다.(*3) ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사가 지분을 100% 보유하고 있습니다.(*4) Finance Tower Belgium NV가 지분을 100% 보유하고 있습니다.

(2) 당기말 현재 종속기업의 요약 재무상태는 아래와 같습니다.

(단위: 천원)

구분	(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사(주1,2)	(주)제이알제28호위탁관리부동산투자회사(주1,2)

유동자산	115,071,088	300,000

비유동자산	1,593,998,132	-

자산 계	1,709,069,220	300,000

유동부채	64,354,060	-

비유동부채	975,191,348	-

부채 계	1,039,545,408	-

지배기업 소유주지분	669,523,812	300,000

비지배지분	-	-

자본 계	669,523,812	300,000

(주1) 상기 요약 재무상태는 지배기업과의 회계정책 차이조정 등을 반영한 후의 금액이며, 다만 내부거래는 제거하기 전의 금액입니다.
(주2) 상기 요약 재무상태는 Finance Tower Belgium NV 및 Tour des Finances NV를 모두 연결한 연결재무제표 기준입니다.

(3) 당기 중 종속기업의 요약 경영성과는 아래와 같습니다.

(단위: 천원)

구분	(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사(주1,2)	(주)제이알제28호위탁관리부동산투자회사

매출액	54,335,986	-

영업손익	24,895,381	-

당기순손익	19,615,853	-

기타포괄손익	(815,912)	-

총포괄손익	18,799,941	-

(주1) 상기 요약 경영성과는 지배기업과의 회계정책 차이조정 등을 반영한 후의 금액이며, 다만 내부거래는 제거하기 전의 금액입니다.
(주2) 상기 요약 경영성과는 Finance Tower Belgium NV 및 Tour des Finances NV를 모두 연결한 연결재무제표 기준입니다.

(4) 당기 중 종속기업의 요약 현금흐름은 아래와 같습니다.

(단위: 천원)

구분	(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사(주1,2)	(주)제이알제28호위탁관리부동산투자회사(주1,2)

영업활동으로 인한 현금흐름	33,348,422	-

투자활동으로 인한 현금흐름	(7,980,073)	-

재무활동으로 인한 현금흐름	(26,600,000)	300,000

현금및현금성자산의 순증감	(1,231,651)	300,000

기초 현금및현금성자산	57,514,565	-

외화표시 현금및현금성자산의 환율변동 효과	248,174	-

기말 현금및현금성자산	56,531,089	300,000

(주1) 상기 요약 현금흐름은 지배기업과의 회계정책 차이조정 등을 반영한 후의 금액이며, 다만 내부거래는 제거하기 전의 금액입니다.
(주2) 상기 요약 현금흐름은 Finance Tower Belgium NV 및 Tour des Finances NV를 모두 연결한 연결재무제표 기준입니다.

11. 투자부동산(1) 연결실체의 투자부동산은 원가모형으로 평가하고 있습니다.(2) 보고기간종료일 현재 투자부동산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

과 목	당기말	전기말

취득원가	상각누계액	순장부가액	취득원가	상각누계액	순장부가액

토지	470,040,795	-	470,040,795	467,880,122	-	467,880,122

건물	1,155,978,398	(34,679,352)	1,121,299,046	1,150,664,622	(22,992,570)	1,127,672,052

합 계	1,626,019,193	(34,679,352)	1,591,339,841	1,618,544,744	(22,992,570)	1,595,552,174

(3) 당기 및 전기 중 연결실체의 투자부동산 장부가액의 변동내용은 다음과 같습니 다.

(당 기) (단위: 천원)

과 목	기초가액	사업결합으로 인한 취득	감가상각비	환율변동차이	기말가액

토지	467,880,122	-	2,160,673	470,040,795

건물	1,127,672,052	(11,579,388)	5,206,382	1,121,299,046

합 계	1,595,552,174	-	(11,579,388)	7,367,055	1,591,339,841

(전 기) (단위: 천원)

과 목	기초가액	사업결합으로 인한 취득	감가상각비	환율변동차이	기말가액

토지	-	471,425,304	-	(3,545,182)	467,880,122

건물	-	1,147,805,244	(11,706,128)	(8,427,064)	1,127,672,052

합 계	-	1,619,230,548	(11,706,128)	(11,972,246)	1,595,552,174

(4) 보고기간종료일 현재 투자부동산의 공정가치는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

과 목	당기말	전기말

장부가액	공정가치(*)	장부가액	공정가치(*)

토지	470,040,795	1,914,134,497	467,880,122	1,914,134,497

건물	1,121,299,046	1,127,672,052

합 계	1,591,339,841	1,914,134,497	1,595,552,174	1,914,134,497

(*) 투자부동산의 공정가치는 해당 지역의 부동산 평가와 관련하여 적절한 자격과 경험을 가지고 있는 외부의 독립적인 글로벌부동산서비스기업인 CUSHMAN WAKEFIELD사에서 수행한 평가에 근거하여 결정되었습니다.

공정가치측정에 사용된 가치평가기법은 수익환원방법에 의한 평가액을 공정가치를 결정하였습니다. 수익방식에 의한 수익환원방법은 예상 임대차시장 성장률, 공실기간, 임대율 및 영업경비율 등을 반영하여 투자부동산으로부터 창출되는 순현금흐름을 위험조정할인율로 할인한 현재가치로 투자부동산의 공정가치를 측정합니다. 공정가치측정에 유의적이지만 관측가능하지 않은 주요 투입변수는 예상 임대차시장 성장률, 공실기간, 임대율, 위험조정할인율, 영업경비율입니다.

(5) 투자부동산 공정가치 서열 체계다음은 가치평가기법에 의한 공정가치로 측정되는 비금융자산에 대하여 분석한 것입니다. 공정가치 서열체계는 다음과 같습니다.

- 측정일에 동일한 자산이나 부채에 대해 접근할 수 있는 활성시장의 (조정하지 않은) 공시가격 (수준 1)
- 수준 1의 공시가격 외에 자산이나 부채에 대해 직접적으로나 간접적으로 관측할수 있는 투입변수 (수준 2)
- 자산이나 부채에 대한 관측할 수 없는 투입변수 (수준 3)

(단위: 천원)

과 목	당기말	합 계

수준 1	수준 2	수준 3

투자부동산	-	-	1,914,134,497	1,914,134,497

(단위: 천원)

과 목	전기말	합 계

수준 1	수준 2	수준 3

투자부동산	-	-	1,914,134,497	1,914,134,497

(6) 가치평가기법 및 투입변수(단위: 천원)

과 목	당기말

공정가치	수준	가치평가기법	관측가능하지않은 투입변수	공정가치와투입변수와의 관계

투자부동산	1,914,134,497	3	수익환원법	평방미터당 가격및 운영수익	(*1)

(*1) 평방미터당 가격과 운영수익이 높을수록 공정가치가 높아집니다

(단위: 천원)

과 목	전기말

공정가치	수준	가치평가기법	관측가능하지않은 투입변수	공정가치와투입변수와의 관계

투자부동산	1,914,134,497	3	수익환원법	평방미터당 가격및 운영수익	(*1)

(*1) 평방미터당 가격과 운영수익이 높을수록 공정가치가 높아집니다

(7) 운용리스 제공내역연결실체는 보유한 투자부동산(벨기에 파이낸스 타워)을 Regie des Batiments(벨기에 연방정부 산하 건물관리청)과 2034년까지 장기 임대임대차계약을 체결하고 있습니다(주석 26참조).

12. 담보제공현황당기말 현재 장기차입금과 관련하여 연결실체가 담보로 제공한 투자부동산의 내역은다음과 같습니다.

(외화단위: EUR, 원화단위: 천원)

구 분	설정권자	채권최고액	장부가액	관련채무

외화	원화

투자부동산	Allianz Lebensversicherungs-Aktiengesellschaft	253,209,750	340,420,252	1,591,339,841	장기차입금

Allianz Private Krankenversicherungs-Aktiengesellschaft	40,200,000	54,045,684

Allianz Benelux SA	15,075,000	20,267,131

Allianz SPA	50,250,000	67,557,105

Euler Hermes SA	5,025,000	6,755,710

Bayerische Landesbank	90,939,938	122,261,472

Legal and General Assurance Society Limited	136,409,906	183,392,206

Sumitomo Mitsui Banking Corporation Brussels Branch	136,409,906	183,392,206

합 계	727,519,500	978,091,766	1,591,339,841

13. 영업권(1) 보고기간종료일 현재 영업권 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당기말	전기말

취득원가	108,745,974	108,745,974

손상차손누계액	-	-

장부금액	108,745,974	108,745,974

(2) 전기 영업권의 기중 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

과 목	기초가액	사업결합으로 인한 인식액	기타변동	환율변동차이	기말가액

영업권	-	108,745,974	-	-	108,745,974

연결실체는 전기 중 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 지분 100%를 취득하였습니다. 사업결합에 대한 이전대가는 806,057백만원이며, 인수한 자산과 부채의공정가액과의 차이를 영업권으로 인식하였습니다.14. 기타지급채무보고기간 종료일 현재 기타지 급채무의 내 역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당기말	전기말

미지급금	6,994,159	717,466

미지급비용	3,516,884	3,989,225

합 계	10,511,043	4,706,691

15. 기타유동부채보고기간 종료일 현재 기타유동부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당기말	전기말

선수수익	20,048,951	19,508,022

16. 차입금

당기말 현재 연결실체의 장기차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(외화단위: EUR, 원화단위: 천원)

차입처	차입용도	이자율(%360일 기준)	상환방법	최종만기일	당기말	전기말

외화	원화	외화	원화

Allianz Lebensversicherungs-Aktiengesellschaft	Finance Tower Complex 매입 자금	1.05	만기일시	2024-12-31	251,950,000	338,726,619	251,950,000	337,169,568

Allianz Private Krankenversicherungs-Aktiengesellschaft	"	"	만기일시	2024-12-31	40,000,000	53,776,800	40,000,000	53,529,600

Allianz Benelux SA	"	"	만기일시	2024-12-31	15,000,000	20,166,300	15,000,000	20,073,600

Allianz SPA	"	"	만기일시	2024-12-31	50,000,000	67,221,000	50,000,000	66,912,000

Euler Hermes SA	"	"	만기일시	2024-12-31	5,000,000	6,722,100	5,000,000	6,691,200

Bayerische Landesbank	"	"	만기일시	2024-12-31	90,487,500	121,653,206	90,487,500	121,093,993

Legal and General Assurance Society Limited	"	"	만기일시	2024-12-31	135,731,250	182,479,807	135,731,250	181,640,988

Sumitomo Mitsui Banking Corporation Brussels Branch	"	"	만기일시	2024-12-31	135,731,250	182,479,807	135,731,250	181,640,988

차감 : Finance Fee	(4,591,129)	(6,172,407)	(5,240,343)	(7,012,838)

합 계	719,308,871	967,053,232	718,659,657	961,739,099

연결실체는 상기 장기차입금과 관련하여 연결실체의 투자부동산(주석 11,12 참조)을담보로 제공하고 있습니다.

17. 법인세비용

법인세비용은 법인세법 등의 법령에 의하여 당해 사업연도에 부담할 법인세 및 법인세에 부가되는 세액의 합계에 당기 이연법인세 변동액을 가감하여 산출된 금액으로 계상하고 있습니다. 그러나, 연결실체는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제 조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90이상을 배당할경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있는 바, 실질적으로 연결실체가 법인세 등은 발생하지 않을 수 있습니다 . 또한, 미래에 발생할 과세소득의 불확실성으로 인하여 보고기간 종료일 현재 미래에 차감할 일시적차이 대한 이연법인세자산을 계상하지 아니하였습니다.

18. 자본금 당기말 현재 회사의 정관에 의한 발행할 주식의 총수 및 1주의 금액은 다음과 같습니다.

구 분	보통주

발행할 주식의 총수	5,000,000,000 주

1주당 금액	1,000 원

발행한 주식수	165,600,000 주

자본금	165,600,000 천원

회사는 전기 중 97,000,000주를 신규 발행하였습니다(주당발행가액 5,000원).

19. 이 익잉여금(1) 보고기간종료일 현재 이익잉여금의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당기말	전기말

미처분이익잉여금	7,793,368	15,046,001

(2) 이익잉여금의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당 기	전 기

기초	15,046,001	(103,976)

연결당기순이익	18,084,167	15,149,977

배당금지급액	(25,336,800)	-

기말	7,793,368	15,046,001

20. 기타불입자본 보고기간 종료일 현재 기타불입자본의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당기말	전기말

주식발행초과금	649,265,249	649,261,315

21. 기타포 괄손익누계액 보고기간 종료일 현재 기타포괄손익누계액의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당기말	전기말

파생상품평가손익	(6,177,657)	(2,267,747)

해외사업환산손익	(1,622,279)	(4,716,278)

합 계	(7,799,936)	(6,984,025)

22. 주당이익(1) 보통주 기본주당이익

(단위: 원, 주)

구 분	당기	전기

연결당기순이익	18,084,166,924	15,149,976,623

보통주연결당기순이익	18,084,166,924	15,149,976,623

가중평균유통보통주식수	165,600,000	150,311,957

기본주당이익	109	101

(2) 희석주당이 익 보고기간 종료일 현재 회사는 잠재적 보통주가 없습니다. 따라서, 회사의 희석주당손실은 기본주당손익과 동일합니다.

(3) 가 중 평균유통주식수(단위: 주)

구 분	당기말

유통주식수(*1)	가중치	적수

기초	165,600,000	181	29,973,600,000

합 계	181	29,973,600,000

가중평균유통주식수(*1)	165,600,000

(단위: 주)

구 분	전기말

유통주식수(*1)	가중치	적수

기초	68,600,000	29	1,989,400,000

유상증자	165,600,000	155	25,668,000,000

합 계	184	27,657,400,000

가중평균유통주식수(*1)	150,311,957

(*1) 가중평균유통주식수 27,657,400,000/184 = 150,311,957

23. 영업비용 당기 및 전기 중 영업비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당 기	전 기

임원보수	37,500	27,581

자산관리수수료	1,227,418	1,047,040

자산보관수수료	40,286	35,433

사무수탁수수료	66,201	58,118

지급수수료	718,159	2,619,406

세금과공과	120,533	176,983

감가상각비	11,579,388	11,706,128

보험료	4,892	3,973

기타비용	17,137,885	4,383,611

합 계	30,932,262	20,058,273

24. 금융수익 및 금융비용

연결실체의 금융수익 및 금융비용의 내역은 다음과 같습니다. (1) 금융수익

(단위: 천원)

구 분	당 기	전 기

이자수익	31,243	110,929

당기손익-공정가치측정금융자산 처분이익	4,403	-

당기손익-공정가치측정금융자산 평가이익	-	15,524

합 계	35,646	126,453

(2) 금융비용(단위: 천원)

구 분	당 기	전 기

이자비용	5,146,622	5,288,627

금융비용상각액	874,312	889,562

합 계	6,020,934	6,178,189

25. 기타수익 및 기타비용

연결실체의 기타수익 및 기타비용의 내역은 다음과 같습니다. (1) 기타수익

(단위: 천원)

구 분	당 기	전 기

외환차익	1,641,616	-

외화환산이익	449,503	410,044

합 계	2,091,119	410,044

(2) 기타비용(단위: 천원)

구 분	당 기	전 기

외환차손	663,501	287,887

외환환산손실	288,245	817,321

잡손실	119,913	116,260

합 계	1,071,659	1,221,468

26. 특수관계자와의 거래(1) 당기말 현재 연결실체의 특수관계자 등의 현황은 다음과 같습니다.

구 분	특수관계자의 명칭

기타의 특수관계자	주요 경영진

(2) 당기와 전기 중 특수관계자와의 주요 거래내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	특수관계자명	과 목	당 기	전 기

유의적인 영향력을 행사하는 기업	케이비증권㈜	총액인수수수료(주식발행초과금)	4,275,000

(*) 케이비증권㈜는 당기 중 보유지분을 일부 처분하여 당사의 최대주주를 지위를 상실하였기 때문에 특수관계자 범위에서 제외되었습니다.(3) 보 고기간종료일 현재 특수관계자에 대한 중요한 채권ㆍ채무의 내용은 존 재하지 않습니다.

(4) 특수관계자와의 자금 거래 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	특수관계자명	과 목	당 기	전 기

유의적인 영향력을 행사하는 기업	케이비증권㈜	유상증자	219,492,955

(*) 케이비증권㈜는 당기 중 보유지분을 일부 처분하여 당사의 최대주주를 지위를 상실하였기 때문에 특수관계자 범위에서 제외되었습니다. (5) 주요 경영진에 대한 보상 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당 기	전 기

단기급여	37,500	27,581

27. 주요 약정사항(1) 자산관리계약

연결실체는 제이알투자운용㈜ 와 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산 개발, 임대차 및 유가증권매매 등 자산의 투자운용업무 위탁계약을 체결하였으며 다음의 자산관리 수수료를 지급하며 운용수수료는 결산기 단위로 지급하고 있습니다 .

구 분	내 용

매입수수료	① 지배회사는 운용자산 취득액(예비비 포함)의 0.15%② ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사는 Finance Tower Belgium NV 지분증권취득액(부대비용 및 예비비포함)의 0.30%

운용수수료	① 지배회사는 결산기말 현재 지배회사의 주식발행금액의 0.29%(단, 운용자산의 최초 취득일로부터 기산)② ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사는 매 회계연도 종료일을 기준으로 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 주식발행금액의 합계액에 0.01%의보수율을 곱한 금액을 해당 회계연도의 기간으로 일할 계산한 금액

매각수수료	① 지배회 사는 매각성과보수로서 매각차익의 10%② ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사는 처분가액에서 매각부대비용을 차감한 금액의 0.9%

(2) 일반사무수탁계약 연결실체는 ㈜국민은행과 일반사무관리와 주식발행에 관한 사무, 상장관련 업무, 회사의 운영에 관한 사무 등의 업무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하였으며 다음의 일반사무수탁수수료를 결산기 단위로 지급하고 있습니다.

구 분	내 용

일반사무수탁수수료	① 지배회사는 지배회사의 주식발행가액의 0.0125% (단, 운용자산의 최초 취득일로부터 기산)② ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사는 영업인가 또는 등록 신청시 국토교통부장관에게 제출한 사업계획에 따른 자산의 매입일로부터 기산하여 연 3,000만원

(3) 자산보관계약 연결실체는 ㈜신한은행과 부동산, 유가증권 및 현금 등 자산의 보관ㆍ관리업무 위탁계약을 체결하였으며 다음의 자산보관수수료를 결산기 단위로 지급하고 있습니다.

구 분	내 용

자산보관수수료	① 지배회사는 회계연도 종료일을 기준으로 발행된 주식발행금액(보통주, 우선주 포함)의 0.008%(단, 운용자산의 최초 취득일로부터 기산)② ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사는 위탁자산의 취득일로부터 매 회계연도별로 750만원

(4 ) 현지 자산관리위탁계약 연결실체는 The Valesco Group Limited와 재산 인수ㆍ인계 관련 업무, 부동산관리 관련 업무 등 자산관리에 통상적으로 수반되는 제반 업무와 관련하여 자산관리위탁 계약을 체결하고, 현지 자산관리수수료 를 매분기별로 지급하고 있습니다.

구 분	내 용

운용수수료	Tour des Finances NV 설정금액(순자본금)의 0.22%

매각성과수수료	㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 IRR 10% 초과 달성시 초과이익의 10%

(5) 자금보충약정연결실체는 ㈜하나은행과의 환위험 헷지 목적 장외파생상품 계약과 관련하여 메리츠증권㈜와 다음의 자금보충약정을 체결하였습니다.

구 분	내 용

자금보충자	메리츠증권 주식회사

계약기간	2020년 6월 1일부터 3년간

자금보충거래명목금액	?569,574,598

자금보충방식	자산관리회사의 요청을 받은 날로부터 3영업일 이내에 아래 각 호 중 어느 하나에 해당하는 방식1. 회사에게 자금을 대여2. 회사가 발행하는 의결권없는 상환우선주 취득3. 회사가 발행하는 증권을 취득

자금보충약정 수수료	연간 자금보충약정에 따른 거래명목금액의 0.15%에 해당하는 금액 3년치 선지급

(6) 임대차계약연결실체는 Regie des Batiments(벨기에 연방정부 산하 건물관리청, 이하 "벨기에 건물관리청")과 2034년까지의 다음의 장기 임대차계약을 체결하였습니다.

구 분	내 용

임차인	Regie des Batiments (벨기에 건물관리청) * 벨기에 건물관리청은 1971년 건물관리청 설립법(1 AVRIL 1971. - Loi portant creation d'une Regie des Batiments)에 근거하여 벨기에 정부의 부동산 자산 관리 및 공공서비스 제공을 목적 으로 설립되어 벨기에 정부의 예산으로 운영되는 기관

임대차기간	2002년 1월 1일부터 2034년 12월 31일까지

임대료 납부	매년 4월 1일 및 10월 1일에 6개월치 선납

임대료	58,538,247 유로 (2020년 기준)

임대료 조정	벨기에 통계청이 발표하는 건강지수(Health Index)에 따라 아래와 같이매년 조정: * 어느 해의 임대료 = 42,700,000 유로×전년도 12월의 건강지수(Health Index) ÷기초지수(79.64)

28. 현금흐름표(1) 영업으로부터 창출된 현금 흐름은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당 기	전 기

당기순이익	18,084,167	15,149,977

조 정:	17,757,147	18,165,140

이자비용	6,020,934	6,178,188

외화환산손실	288,245	817,321

감가상각비	11,579,388	11,706,128

법인세비용	353,729	-

이자수익	(31,243)	(110,929)

당기손익-공정가치측정금융자산 처분이익	(4,403)	-

당기손익-공정가치측정금융자산 평가이익	-	(15,524)

외화환산이익	(449,503)	(410,044)

영업활동관련 자산부채의 변동:	7,321,276	(10,316,720)

매출채권의 감소(증가)	(2,102,216)	(10,788)

미수금의 감소(증가)	2,087,259	586,439

미수수익의 감소(증가)	27,203	(27,211)

선급금의 감소(증가)	(2,723)	2

선급비용의 감소(증가)	4,892	(1,281,399)

당기법인세자산 감소(증가)	(32,807)

장기선급비용의 감소(증가)	632,512	(1,803,182)

미지급금의 증가(감소)	6,285,317	82,897

미지급비용의 증가(감소)	60,391	(7,613,704)

선수수익의 증가(감소)	328,641	(216,963)

선수금의 증가(감소)	-	(4)

영업으로부터 창출된 현금흐름	43,162,590	22,998,397

(2) 재무활동에서 발생한 부채의 당기 중 변동내역은 다음과 같습니다.

(당 기) (단위: 천원)

구 분	기초	현금흐름	비현금 변동	당기말

환율효과

장기차입금	961,739,099	-	5,314,133	967,053,232

(전 기) (단위: 천원)

구 분	기초	현금흐름	비현금 변동	전기말

사업결합

장기차입금	-	-	961,739,099	961,739,099

(3) 보고기간 종료일 현재 현금의 유입과 유출이 없는 중요한 거래의 내용은 존재하지 않습니다.29. 영업부문 연결실체는 기업회계기준서 제1108호(영업부문)에 따른 보고부문이 단일 부문이므로 부문별 정보를 공시하지 않습니다. 연결실체의 최고영업의사결정자가 정기적으로검토하는 보고자료는 연결재무제표와 일관된 방법으로 측정됩니다.

30. 사업결합(1) 전기 중 발생한 주요 사업결합의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	주요 영업활동	취득일	취득한 지분	이전대가

㈜제이알제26호부동산위탁관리투자회사	부동산투자	2020.7.31	100%	806,057,000

(2) 전기 중 발생한 사업결합의 이전대가의 공정가치는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	㈜제이알제26호부동산위탁관리투자회사

현금	806,057,000

(3) 전기에 발생한 사업결합으로 인하여 취득일에 취득한 자산과 인수한 부채의 공정가치는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	㈜제이알제26호부동산위탁관리투자회사

식별가능한 자산의 공정가치	1,696,182,310

유동자산	68,995,893

현금및현금성자산	62,724,010

매출채권 및 기타채권	544,004

당기법인세자산	4,124,475

기타금융자산	1,603,404

비유동자산	1,627,186,417

유형자산	1,619,230,548

기타비유동자산	7,955,869

식별가능한 부채의 공정가치	998,871,284

유동부채	2,908,224

매입채무 및 기타채무	2,908,224

비유동부채	995,963,060

장기차입금	976,092,282

기타비유동부채	19,870,778

식별가능한 순자산 공정가치 합계	697,311,026

(4) 전기 중 발생한 사업결합에서 발생한 영업권은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	㈜제이알제26호부동산위탁관리투자회사

이전대가	806,057,000

차감: 식별가능한 취득한 순자산의 공정가치	697,311,026

영업권	108,745,974

(5) 전기 중 발생한 사업결합으로 인한 순현금유출은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	㈜제이알제26호부동산위탁관리투자회사

현금으로 지급한 대가	806,057,000

차감: 취득한 현금 및 현금성자산	62,724,010

차 감 계	743,332,990