제이알글로벌리츠 반기보고서 (2020.06)
3. 연결재무제표 주석

1. 지배기업의 개요

기업회계기준서 제1110호 '연결재무제표'에 의한 지배기업인 주식회사 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사(이하 "회사")는 부동산투자회사법에 의한 부동산투자회사로서 2019년 10월 18일에 설립되었으며, 2020년 8월 7일 한국거래소 유가증권시장에 상장하였습니다. 회사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 부동산의 임대차 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 회사의 본점 소재지는 서울특별시 중구 을지로 100, 비동21층(을지로 2가, 파인에비뉴)입니다.

당반기말 현재 회사의 주주구성은 다음과 같습니다.

주 주	주식수(주)	주식의 종류	지분율(%)

케이비증권 주식회사(*1)	43,898,591	보통주식	26.51

기타	121,701,409	보통주식	73.49

합 계	165,600,000	100.00

(*1)케이비증권 주식회사는 2020년 6월16일 상장 전 유상증자에 참여하였고 2020년7월 29일 대표주관사로서 실권주를 인수하여, 단순투자목적으로 총 26.51%를 보유하게 되었습니다.회사의 존립기간은 회사설립일로부터 40년이고, 통상적인 사업연도는 매년 6개월(매년 1월 1일과 7월 1일에 개시하고, 6월 30일과 12월 31일에 종료)입니다. 다만, 최초사업연도는 설립등기일부터 2020년 1월 31일까지입니다.

2. 반기연결재무제표 작성기준 및 중요한 회계정책 회사와 회사의 종속기업(이하 "연결실체")의 연결재무제표는 연차재무제표가 속하는 기간의 일부에 대하여 기업회계기준서 제1034호 '중간재무보고'를 적용하여 작성하는 요약중간재무제표입니다. 동 요약중간재무제표에 대한 이해를 위해서는 한국채택국제회계기준에 따라 작성된 2020년 6월 30일자로 종료하는 회계연도에 대한 연차재무제표를 함께 이용하여야 합니다.전기말 현재 지배기업은 연결대상 종속기업을 보유하지 않아 개별재무제표를 작성하였습니다. 지배기업은 당반기 중 종속기업을 취득함에 따라 연결재무제표를 작성할 의무가 발생하였습니다.따라서 당반기는 한국채택국제회계기준 제1110호'연결재무제표'에 따라 연결재무제표로 표시하였으며, 비교표시되는 보고기간의 재무제표는 개별재무제표의 금액으로 표시하였습니다.

중간재무제표의 작성에 적용된 중요한 회계정책은 아래에서 설명하는 기준서나 해석서의 도입과 관련된 영향을 제외하고는 2020년 6월 30일로 종료하는 회계연도에 대한 연차재무제표 작성시 채택한 회계정책과 동일합니다.

1) 당반기부터 새로 도입된 기준서 및 해석서와 그로 인한 회계정책 변경의 내용은 다음과 같습니다.

- 기업회계기준서 제 1116호 '리스' 개정 - 코로나19 관련 임차료 할인 등실무적 간편법으로, 리스이용자는 코로나19의 직접적인 결과로 발생한 임차료 할인 등(rent concession)이 리스변경에 해당하는지 평가하지 않을 수 있습니다. 이러한 선택을 한 리스이용자는 임차료 할인 등으로 인한 리스료 변동을 그러한 변동이 리스변경이 아닐 경우에 이 기준서가 규정하는 방식과 일관되게 회계처리하여야 합니다.

회사는 동 제ㆍ개정사항이 회사의 재무제표에 인식되는 금액에 유의적인 영향을미치지 않을 것으로 예상하고 있습니다.

2) 제정ㆍ공표되었으나 아직 시행일이 도래하지 않아 적용하지 아니한 한국채택국제회계기준은 없습니다.

3. 중요한 판단과 추정불확실성의 주요 원천

중간재무제표를 작성함에 있어 경영진은 재무제표에 인식되는 금액에 유의적인 영향을 미치는 판단을 하여야 하며(추정과 관련된 사항은 제외), 다른 자료로부터 쉽게 식별할 수 없는 자산과 부채의 장부금액에 대한 추정 및 가정을 하여야 합니다. 추정치와 관련 가정은 과거 경험 및 관련이 있다고 여겨지는 기타 요인에 근거합니다. 또한 실제 결과는 이러한 추정치들과 다를 수도 있습니다.

중간재무제표를 작성을 위해 회사 회계정책의 적용과정에서 내린 중요한 판단과 추정 불확실성의 주요원천에 대한 내용은 존재하지 않습니다.

4. 재무위험관리 (1) 재무위험관리요소 연 결 실체는 여러 활동으로 인하여 시장위험(외환위험, 가격위험, 현금흐름 및 공정가치 이자율위험) , 신용위험 및 유동성위험과 같은 다양한 금융위험에 노출될 수 있습니다. 연결실체의 전반적인 위험관리는 연결실체의 재무성과에 잠재적으로 불리할 수 있는 효과를 최소화하는데 중점을 두고 있습니다.위험관리는 이사회에서 승인한 위험관리 정책에 따라 자산관리회사에서 수행되고 있으며, 금융위험을 식별, 평가 및 회피하고 있습니다.

1) 시장위험 연결실체는 EUR 등의 주요통화에 대한 환율변동위험에 노출되어 있습니다. 외환위험은 미래 예상거래 및 인식된 자산ㆍ부채와 관련하여 발생하고 있습니다. 연결실체는 외환위험을 관리하기 위해 다음의 파생상품계약을 체결하고 있습니다.

- 종속기업 Finance Tower Belgium FIIS에 대한 투자의 배당수익에서 발생하는 환위험을 회피하기 위한 통화선도계약

보고기간말 현재 다른 모든 변수가 일정하고 각 외화에 대한 원화의 환율이 10% 변동시 연결실체의 법인세차감전손익에 미치는 영향은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기	전반기

10% 상승시	10% 하락시	10% 상승시	10% 하락시

EUR	10,035,186	(10,035,186)	-	-

2) 신용위험 신용위험은 거래상대방이 의무를 이행하지 않아 재무손실이 발생할 위험입니다. 연결실체는 영업활동과 재무활동에서 신용위험에 노출되어 있습니다. 연결실체는 매출채권 및 기타채권에 대해 전체 기간 기대신용손실을 손실충당금으로 인식하는 간편법을 적용합니다. 기대신용손실에는 미래전망정보가 포함됩니다.

① 매출채권과 계약자산

연결실체는 매출채권과 계약자산에 대해 전체 기간 기대신용손실을 손실충당금으로 인식하는 간편법을 적용합니다. 기대신용손실을 측정하기 위해 매출채권과 계약자산은 신용위험 특성과 연체일을 기준으로 구분하였습니다. 보고기간 종료일 현재 매출채권과 계약자산은 존재하지 않습니다. 이에 따라 손실충당금을 인식하고 있지 않습니다.

② 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산

상각후원가로 측정하는 기타금융자산은 현금및현금성자산과 기타채권(금융상품에 대한 미수이자)입니다. 회사는 이러한 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산에 대한 손실충당금을 인식하고 있지 않습니다.

3) 유동성 위험 유동성위험관리는 충분한 현금 및 시장성 있는 유가증권의 유지, 적절하게 약정된 신용한도금액으로부터의 자금 여력 및 시장포지션을 결제할 수 있는 능력 등을 포함하고 있습니다. 활발한 영업활동을 통해 회사 신용한도 내에서 자금여력을 탄력적으로 유지하고 있습니다.

연결실체의 금융부채를 보고기간 종료일로부터 계약 만기일까지의 잔여기간에 따라 만기별로 구분한 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기말

1년 이내	1년초과~5년이내	5년초과	합 계

기타지급채무	3,939,072	-	-	3,939,072

장기차입금	-	983,695,017	-	983,695,017

합 계	3,939,072	983,695,017	-	987,634,089

(단위: 천원)

구 분	전기말

1년 이내	1년초과~5년이내	5년초과	합 계

기타지급채무	85,798	-	-	85,798

(2) 자본위험관리 연결실체의 자본관리 목적은 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본비용을 절감하기 위해 최적 자본구조를 유지하는 것입니다. 자본구조를 유지 또는 조정하기 위하여 연결실체는 주주에게 지급되는 배당을 조정하고, 주주에게 자본금을 반환하며, 부채감소를 위한 신주 발행 및 자산 매각 등을 실시하고 있습니다.

산업 내의 타사와 마찬가지로 회사는 자본조달비율에 기초하여 자본을 관리하고 있으며, 자본조달비율은 순차입금을 총자본으로 나누어 산출하고 있습니다. 순차입금은 재무상태표상 차입금 총계에서 현금및현금성자산과 단기금융상품을 차감한 금액이며, 총자본은 재무상태표상 자본에 순차입금을 가산한 금액입니다.보고기간 종료일 현재 자본조달비율은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

차입금	983,695,017	-

차감: 현금및현금성자산	103,457,452	337,611,359

순차입금	880,237,565	(337,611,359)

총 자본	1,696,383,205	(64,838)

자본조달비율	51.89%	(*)

(*)부의 금액이므로 산정하지 않았습니다.

5. 금융상품 공정가치 (1) 금융상품 종류별 공정가치

(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

장부금액	공정가치	장부금액	공정가치

금융자산:

현금및현금성자산(*)	103,457,452	103,457,452	337,611,359	337,611,359

매출채권(*)	34,792	34,792	-	-

기타채권(*)	813,078	813,078	20,372	20,372

합 계	104,305,322	104,305,322	337,631,731	337,631,731

금융부채:

기타지급채무(*)	3,939,072	3,939,072	85,798	85,798

파생상품부채	14,721,040	14,721,040	-	-

장기차입금	983,695,017	983,695,017	-	-

합 계	3,939,072	3,939,072	85,798	85,798

(*) 금융상품의 장부금액이 공정가치와 유사하다고 판단하고 있습니다.

(2) 금융상품 공정가치 서열 체계

공정가치로 측정되는 금융상품은 공정가치 서열체계에 따라 구분되며 정의된 수준들은 다음과 같습니다.

- 측정일에 동일한 자산이나 부채에 대해 접근할 수 있는 활성시장의 (조정하지 않은) 공시가격 (수준 1)
- 수준 1의 공시가격 외에 자산이나 부채에 대해 직접적으로나 간접적으로 관측할수 있는 투입변수 (수준 2)
- 자산이나 부채에 대한 관측할 수 없는 투입변수 (수준 3)

일부 금융자산과 금융부채는 보고기간말 공정가치로 측정합니다. 이러한 금융자산과금융부채의 공정가치가 산정되는 방법은 다음과 같습니다.

구 분	공정가치 (단위: 천원)	공정가치서열체계 수준	가치평가기법	유의적이지만 관측가능하지 않은 투입변수 및 범위	관측가능하지 않은 투입변수와 공정가치측정치 간의 연관성

당기말	전기말

통화선도계약	14,721,040	-	수준2	할인된 현금흐름선물환율(보고기간말 관측가능한 선물환율에 기초함)에 기초하여 추정한 미래현금흐름을 여러 거래상대방의 신용위험을 반영한 할인율로 할인합니다	해당사항 없음	해당사항 없음

당반기 및 전반기 중 수준 1과 수준 2 간의 유의적인 이동은 없습니다.(3) 연결실체는 수준 간의 이동을 가져오는 사건이나 상황의 변동이 발생하는 시점에수준간의 이동을 인식하고 있습니다. 또한 당반기 중 수준 2 공정가치 측정치로 분류되는금융상품의 공정가치측정에 사용된 가치평가기법의 변경은 없습니다.

6. 범주별 금융상품

(1) 금융상품 범주별 장부금액 1) 금융자산

(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

상각후원가로측정하는 금융자산	상각후원가로 측정하는 금융자산

현금및현금성자산	103,457,452	337,611,359

매출채권	34,792	-

기타채권	813,078	20,372

합 계	104,305,322	337,631,731

2) 금융부채(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

상각후원가로측정하는 금융부채	파생상품부채	상각후원가로측정하는 금융부채

기타지급채무	3,939,072	-	85,798

파생상품부채	-	14,721,040	-

장기차입금	983,695,017	-	-

합 계	987,634,089	14,721,040	85,798

(2) 금융상품 범주별 순손익(단위: 천원)

구 분	당반기	전반기

상각후원가로측정하는 금융자산

이자수익	81,842	64

외화환산이익	410,044	-

상각후원가로측정하는 금융부채

이자비용	2,698,505	-

금융비용상각액	449,550	-

7. 현금및현금성자산 보고기간 종료일 현재 현금및현금성자산은 전액 은행예금이며, 사용제한 예금 잔액은 없습니다.

8. 매출채권 및 기타채권 (1) 보고기간 종료일 현재 매출채권 의 내 역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

매출채권	34,792	-

차감: 손실충당금	-	-

매출채권(순액)	34,792	-

(2) 보고기간 종료일 현재 기타채 권의 내 역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

미수금	812,973	-

차감: 손실충당금	-	-

미수금(순액)	812,973	-

미수수익	105	20,372

차감: 손실충당금	-	-

미수수익(순액)	105	20,372

합 계	813,078	20,372

9. 기타자산보고기간종료일 현재 기타자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

유동	비유동	유동	비유동

선급금	2	-	2	-

선급비용	1,283,885	2,124,680	-	-

합 계	1,283,887	2,124,680	2	-

10. 종속기업투자(1) 보고기간 종료일 현재 종속기업의 세부내역은 다음과 같습니다.

종속기업명	주요영업활동	법인설립 및 영업소재지	연결실체내 기업이 소유한
지분율 및 의결권비율(%)	결산월

당반기말	전기말

㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사 (*1)	부동산투자	한국	100	-	3, 9월

Finance Tower Belgium NV (*2)	부동산투자	벨기에	100	-	12월

Tour des Finances NV (*3)	부동산투자	벨기에	100	-	12월

(*1) 당반기 중 회사는 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 지분 100%를 취득하였습니다.(*2) ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사가 지분을 100% 보유하고 있습니다.(*3) Finance Tower Belgium NV가 지분을 100% 보유하고 있습니다.

(2) 당반기말 현재 종속기업의 요약 재무상태는 아래와 같습니다.

(단위: 천원)

구분	㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사

유동자산	106,823,241

비유동자산	1,640,738,237

자산 계	1,747,561,478

유동부채	58,896,505

비유동부채	983,695,017

부채 계	1,042,591,522

지배기업 소유주지분	704,969,956

비지배지분	-

자본 계	704,969,956

(주1) 상기 요약 재무상태는 지배기업과의 회계정책 차이조정 등을 반영한 후의 금액이며, 다만 내부거래는 제거하기 전의 금액입니다.
(주2) 상기 요약 재무상태는 Finance Tower Belgium NV 및 Tour des Finances NV를 모두 연결한 연결재무제표 기준입니다.

(3) 당반기 중 종속기업의 요약 경영성과는 아래와 같습니다.

(단위: 천원)

구분	㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사

매출액	21,974,140

영업손익	12,612,777

당기순손익	9,653,783

기타포괄손익	(6,094,853)

총포괄손익	3,558,930

(주1) 상기 요약 경영성과는 지배기업과의 회계정책 차이조정 등을 반영한 후의 금액이며, 다만 내부거래는 제거하기 전의 금액입니다.
(주2) 상기 요약 경영성과는 Finance Tower Belgium NV 및 Tour des Finances NV를 모두 연결한 연결재무제표 기준입니다.

(4) 당반기 중 종속기업의 요약 현금흐름은 아래와 같습니다.

(단위: 천원)

구분	㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사

영업활동으로 인한 현금흐름	33,117,340

투자활동으로 인한 현금흐름	-

재무활동으로 인한 현금흐름	4,094,655

현금및현금성자산의 순증감	37,211,995

기초 현금및현금성자산	62,729,354

외화표시 현금및현금성자산의 환율변동 효과	634,211

기말 현금및현금성자산	100,575,561

(주1) 상기 요약 현금흐름은 지배기업과의 회계정책 차이조정 등을 반영한 후의 금액이며, 다만 내부거래는 제거하기 전의 금액입니다.
(주2) 상기 요약 현금흐름은 Finance Tower Belgium NV 및 Tour des Finances NV를 모두 연결한 연결재무제표 기준입니다.

11. 투자부동산(1) 연결실체의 투자부동산은 원가모형으로 평가하고 있습니다.(2) 당반기말 현재 투자부동산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

과 목	취득원가	상각누계액	순장부가액

토지	478,781,382	-	478,781,382

건물	1,177,474,256	(17,642,080)	1,159,832,176

합 계	1,656,255,638	(17,642,080)	1,638,613,558

(3) 당반기 중 연결실체의 투자부동산 장부가액의 변동내용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

과 목	기초가액	사업결합으로 인한 취득	감가상각비	환율변동차이	기말가액

토지	-	471,425,304	-	7,356,078	478,781,382

건물	-	1,147,805,244	(5,973,527)	18,000,459	1,159,832,176

합 계	-	1,619,230,548	(5,973,527)	25,356,537	1,638,613,558

(4) 당반기말 현재 투자부동산의 공정가치는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

과 목	장부가액	공정가치(*)

토지	478,781,382	1,958,732,412

건물	1,159,832,176

합 계	1,638,613,558	1,958,732,412

(*) 투자부동산의 공정가치는 해당 지역의 부동산 평가와 관련하여 적절한 자격과 경험을 가지고 있는 외부의 독립적인 글로벌부동산서비스기업인 CUSHMAN WAKEFIELD사에서 수행한 평가에 근거하여 결정되었습니다.

공정가치측정에 사용된 가치평가기법은 수익환원방법에 의한 평가액을 공정가치를 결정하였습니다. 수익방식에 의한 수익환원방법은 예상 임대차시장 성장률, 공실기간, 임대율 및 영업경비율 등을 반영하여 투자부동산으로부터 창출되는 순현금흐름을 위험조정할인율로 할인한 현재가치로 투자부동산의 공정가치를 측정합니다. 공정가치측정에 유의적이지만 관측가능하지 않은 주요 투입변수는 예상 임대차시장 성장률, 공실기간, 임대율, 위험조정할인율, 영업경비율입니다.

(5) 투자부동산 공정가치 서열 체계다음은 가치평가기법에 의한 공정가치로 측정되는 비금융자산에 대하여 분석한 것입니다. 공정가치 서열체계는 다음과 같습니다.

- 측정일에 동일한 자산이나 부채에 대해 접근할 수 있는 활성시장의 (조정하지 않은) 공시가격 (수준 1)
- 수준 1의 공시가격 외에 자산이나 부채에 대해 직접적으로나 간접적으로 관측할수 있는 투입변수 (수준 2)
- 자산이나 부채에 대한 관측할 수 없는 투입변수 (수준 3)

(단위: 천원)

과 목	당반기말	합 계

수준 1	수준 1	수준 1

투자부동산	-	-	1,958,732,412	1,958,732,412

(6) 가치평가기법 및 투입변수(단위: 천원)

과 목	당반기말

공정가치	수준	가치평가기법	관측가능하지않은 투입변수	공정가치와투입변수와의 관계

투자부동산	1,958,732,412	3	수익환원법	평방미터당 가격및 운영수익	(*1)

(*1) 평방미터당 가격과 운영수익이 높을수록 공정가치가 높아집니다

(7) 운용리스 제공내역연결실체는 보유한 투자부동산(벨기에 파이낸스 타워)을 Regie des Batiments(벨기에 연방정부 산하 건물관리청)과 2034년까지 장기 임대임대차계약을 체결하고 있습니다(주석 25참조).

12. 담보제공현황당반기말 현재 장기차입금과 관련하여 연결실체가 담보로 제공한 투자부동산의 내역은 다음과 같습니다.

(외화단위: EUR, 원화단위: 천원)

구 분	설정권자	채권최고액	장부가액	관련채무

외화	원화

투자부동산	Allianz Lebensversicherungs-Aktiengesellschaft	253,209,750	346,750,496	1,638,613,558	장기차입금

Allianz Private Krankenversicherungs-Aktiengesellschaft	40,200,000	55,050,684

Allianz Benelux SA	15,075,000	20,644,007

Allianz SPA	50,250,000	68,813,355

Euler Hermes SA	5,025,000	6,881,336

Bayerische Landesbank	90,939,938	124,534,970

Legal and General Assurance Society Limited	136,409,906	186,802,453

Sumitomo Mitsui Banking Corporation Brussels Branch	136,409,906	186,802,453

합 계	727,519,500	996,279,754	1,638,613,558

13. 영업권(1) 보고기간종료일 현재 영업권 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

취득원가	108,745,974	-

손상차손누계액	-	-

장부금액	108,745,974	-

(2) 당반기 영업권의 기중 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

과 목	기초가액	사업결합으로 인한 인식액	기타변동	환율변동차이	반기말가액

영업권	-	108,745,974	-	-	108,745,974

연결실체는 당반기 중 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 지분 100%를 취득하였습니다. 사업결합에 대한 이전대가는 806,057백만원이며, 인수한 자산과 부채의 공정가액과의 차이를 영업권으로 인식하였습니다.14. 기타지급채무보고기간 종료일 현재 기타지 급채무의 내 역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

미지급금	1,132,175	-

미지급비용	2,806,897	85,798

합 계	3,939,072	85,798

15. 기타유동부채보고기간 종료일 현재 기타유동부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

선수금	-	4

선수수익	40,713,354	-

합 계	40,713,354	4

16. 차입금

당반기말 현재 연결실체의 장기차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(외화단위: EUR, 원화단위: 천원)

차입처	차입용도	이자율(%360일 기준)	상환방법	최종만기일	금액

외화	원화

Allianz Lebensversicherungs-Aktiengesellschaft	Finance Tower Complex 매입 자금	1.05	만기일시	2024-12-31	251,950,000	345,025,369

Allianz Private Krankenversicherungs-Aktiengesellschaft	"	"	만기일시	2024-12-31	40,000,000	54,776,800

Allianz Benelux SA	"	"	만기일시	2024-12-31	15,000,000	20,541,300

Allianz SPA	"	"	만기일시	2024-12-31	50,000,000	68,471,000

Euler Hermes SA	"	"	만기일시	2024-12-31	5,000,000	6,847,100

Bayerische Landesbank	"	"	만기일시	2024-12-31	90,487,500	123,915,393

Legal and General Assurance Society Limited	"	"	만기일시	2024-12-31	135,731,250	185,873,088

Sumitomo Mitsui Banking Corporation Brussels Branch	"	"	만기일시	2024-12-31	135,731,250	185,873,088

차감 : Finance Fee	(5,570,330)	(7,628,121)

합 계	718,329,670	983,695,017

연결실체는 상기 장기차입금과 관련하여 연결실체의 투자부동산(주석 11,12 참조)을담보로 제공하고 있습니다.

17. 법인세비용

법인세비용은 법인세법 등의 법령에 의하여 당해 사업연도에 부담할 법인세 및 법인세에 부가되는 세액의 합계에 당기 이연법인세 변동액을 가감하여 산출된 금액으로 계상하고 있습니다. 그러나, 회사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제 조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90이상을 배당할경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있는 바, 실질적으로 회사가 부담할 법인세 등은 없으므로 당기법인세를 계상하지 않았습니다 . 또한, 미래에 발생할 과세소득의 불확실성으로 인하여 보고기간 종료일 현재 미래에 차감할 일시적차이에 대한 이연법인세자산을 계상하지 아니하였습니다.

18. 자본금 당반기말 현재 회사의 정관에 의한 발행할 주식의 총수 및 1주의 금액은 다음과 같습니다.

구 분	보통주

발행할 주식의 총수	5,000,000,000 주

1주당 금액	1,000 원

발행한 주식수	165,600,000 주

자본금	165,600,000 천원

회사는 당반기 중 97,000,000주를 신규 발행하였습니다(주당발행가액 5,000원).

19. 기타불입자본 보고기간 종료일 현재 기타불입자본의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

주식발행초과금	649,261,315	269,050,497

20. 주당이익(1) 보통주 기본주당이익(손실)

(단위: 원, 주)

구 분	당반기	전반기(검토받지 않은 재무제표)

반기순이익(손실)	7,483,153,831	(96,654,817)

보통주반기순이익(손실)	7,483,153,831	(96,654,817)

가중평균유통보통주식수	135,023,913	300,000

기본주당이익(손실)	55	(322)

(2) 희석주당이 익(손실) 보고기간 종료일 현재 회사는 잠재적 보통주가 없습니다. 따라서, 회사의 희석주당손실은 기본주당손익과 동일합니다.

(3) 가 중 평균유통주식수(단위: 주)

구 분	당반기말

유통주식수(*1)	가중치	적수

기초	68,600,000	29	1,989,400,000

유상증자	165,600,000	63	10,432,800,000

합 계	92	12,422,200,000

가중평균유통주식수(*1)	135,023,913

(*1) 가중평균유통주식수 12,422,200,000/92 = 135,023,913

(단위: 주)

구 분	전반기

유통주식수(*1)	가중치	적수

기초	300,000	90	27,000,000

합 계	90	27,000,000

가중평균유통주식수(*1)	300,000

(*1) 가중평균유통주식수 27,000,000/90 = 300,000

21. 영업비용 당반기 및 전반기 중 영업비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기	전반기

임원보수	12,581	-

자산관리수수료	424,813	-

자산보관수수료	14,991	-

사무수탁수수료	24,520	-

지급수수료	2,257,841	88,565

세금과공과	164,396	8,014

감가상각비	5,973,527	-

보험료	1,487	-

기타비용	2,739,586	140

합 계	11,613,742	96,719

22. 금융수익 및 금융비용

연결실체의 금융수익 및 금융비용의 내역은 다음과 같습니다. (1) 금융수익

(단위: 천원)

구 분	당반기	전반기

이자수익	81,842	64

(2) 금융비용(단위: 천원)

구 분	당반기	전반기

이자비용	2,698,505	-

금융비용상각액	449,550	-

합 계	3,148,055	-

23. 기타수익 및 기타비용

연결실체의 기타수익 및 기타비용의 내역은 다음과 같습니다. (1) 기타수익

(단위: 천원)

구 분	당반기	전반기

외화환산이익	410,044	-

(2) 기타비용(단위: 천원)

구 분	당반기	전반기

잡손실	60,625	-

24. 특수관계자와의 거래(1) 당반기말 현재 회사의 지배회사는 존재하지 않으며, 특수관계자 등의 현황은 다음과 같습니다.

구 분	특수관계자의 명칭

기타의 특수관계자	케이비증권㈜

(2) 당반기와 전반기 중 특수관계자와의 주요 거래내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	특수관계자명	과 목	당반기	전반기

기타의 특수관계자	케이비증권㈜	총액인수수수료(주식발행초과금)	4,275,000	-

(3) 보 고기간종료일 현재 특수관계자에 대한 중요한 채권ㆍ채무의 내용은 존 재하지 않습니다.

(4) 특수관계자와의 자금 거래 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	특수관계자명	과 목	당반기	전반기

기타의 특수관계자	케이비증권㈜	유상증자	219,492,955	-

KB자산운용㈜	유상증자	1,450,000	-

(5) 주요 경영진에 대한 보상 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기	전반기

단기급여	12,581	-

25. 주요 약정사항(1) 자산관리계약

연결실체는 제이알투자운용㈜ 와 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산 개발, 임대차 및 유가증권매매 등 자산의 투자운용업무 위탁계약을 체결하였으며 다음의 자산관리 수수료를 지급하며 운용보수는 결산기 단위로 지급하고 있습니다 .

구 분	내 용

매입수수료	① 지배회사는 운용자산 취득액(예비비 포함)의 0.15%② ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사는 Finance Tower Belgium NV 지분증권취득액(부대비용 및 예비비포함)의 0.30%

운용보수	① 지배회사는 결산기말 현재 지배회사의 주식발행금액의 0.29%(단, 운용자산의 최초 취득일로부터 기산)② ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사는 매 회계연도 종료일을 기준으로 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 주식발행금액의 합계액에 0.01%의보수율을 곱한 금액을 해당 회계연도의 기간으로 일할 계산한 금액

매각수수료	① 지배회 사는 매각성과보수로서 매각차익의 10%② ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사는 처분가액에서 매각부대비용을 차감한 금액의 0.9%

(2) 일반사무수탁계약 연결실체는 ㈜국민은행과 일반사무관리와 주식발행에 관한 사무, 상장관련 업무, 회사의 운영에 관한 사무 등의 업무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하였으며 다음의 일반사무수탁수수료를 결산기 단위로 지급하고 있습니다.

구 분	내 용

일반사무수탁보수	① 지배회사는 지배회사의 주식발행가액의 0.0125% (단, 운용자산의 최초 취득일로부터 기산)② ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사는 영업인가 또는 등록 신청시 국토교통부장관에게 제출한 사업계획에 따른 자산의 매입일로부터 기산하여 연 3,000만원

(3) 자산보관계약 연결실체는 ㈜신한은행과 부동산, 유가증권 및 현금 등 자산의 보관ㆍ관리업무 위탁계약을 체결하였으며 다음의 자산보관수수료를 결산기 단위로 지급하고 있습니다.

구 분	내 용

자산보관보수	① 지배회사는 회계연도 종료일을 기준으로 발행된 주식발행금액(보통주, 우선주 포함)의 0.008%(단, 운용자산의 최초 취득일로부터 기산)② ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사는 위탁자산의 취득일로부터 매 회계연도별로 750만원

(4 ) 현지 자산관리위탁계약 연결실체는 The Valesco Group Limited와 재산 인수ㆍ인계 관련 업무, 부동산관리 관련 업무 등 자산관리에 통상적으로 수반되는 제반 업무와 관련하여 자산관리위탁 계약을 체결하고, 현지 자산관리수수료 를 매분기별로 지급하고 있습니다.

구 분	내 용

운용보수	Tour des Finances NV 설정금액(순자본금)의 0.22%

매각성과수수료	㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 IRR 10% 초과 달성시 초과이익의 10%

(5) 자금보충약정연결실체는 ㈜하나은행과의 환위험 헷지 목적 장외파생상품 계약과 관련하여 메리츠증권㈜와 다음의 자금보충약정을 체결하였습니다.

구 분	내 용

자금보충자	메리츠증권 주식회사

계약기간	2020년 6월 1일부터 3년간

자금보충거래명목금액	?569,574,598

자금보충방식	자산관리회사의 요청을 받은 날로부터 3영업일 이내에 아래 각 호 중 어느 하나에 해당하는 방식1. 회사에게 자금을 대여2. 회사가 발행하는 의결권없는 상환우선주 취득3. 회사가 발행하는 증권을 취득

자금보충약정 수수료	연간 자금보충약정에 따른 거래명목금액의 0.15%에 해당하는 금액 3년치 선지급

(6) 임대차계약연결실체는 Regie des Batiments(벨기에 연방정부 산하 건물관리청, 이하 "벨기에 건물관리청")과 2034년까지의 다음의 장기 임대차계약을 체결하였습니다.

구 분	내 용

임차인	Regie des Batiments (벨기에 건물관리청) * 벨기에 건물관리청은 1971년 건물관리청 설립법(1 AVRIL 1971. - Loi portant creation d'une Regie des Batiments)에 근거하여 벨기에 정부의 부동산 자산 관리 및 공공서비스 제공을 목적 으로 설립되어 벨기에 정부의 예산으로 운영되는 기관

임대차기간	2002년 1월 1일부터 2034년 12월 31일까지

임대료 납부	매년 4월 1일 및 10월 1일에 6개월치 선납

임대료	58,538,247 유로 (2020년 기준)

임대료 조정	벨기에 통계청이 발표하는 건강지수(Health Index)에 따라 아래와 같이매년 조정: * 어느 해의 임대료 = 42,700,000 유로×전년도 12월의 건강지수(Health Index) ÷기초지수(79.64)

26. 현금흐름표(1) 영업으로부터 창출된 현금 흐름은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기	전반기

반기순이익(손실)	7,483,154	(96,655)

조 정:	8,629,695	(64)

이자비용	3,148,054	-

감가상각비	5,973,527	-

이자수익	(81,842)	(64)

외화환산이익	(410,044)	-

영업활동관련 자산부채의 변동:	17,761,416	63,233

매출채권의 감소	5,466	-

미수금의 증가	(204,157)	-

미수수익의 증가	(7)	-

선급비용의 증가	(1,283,885)	-

장기선급비용의 증가	(2,124,680)	-

미지급금의 증가(감소)	447,626	(16,567)

미지급비용의 증가	423,478	79,800

선수수익의 증가	20,497,579	-

선수금의 감소	(4)	-

영업으로부터 창출된 현금흐름	33,874,265	(33,486)

(2) 재무활동에서 발생한 부채의 당반기 중 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	기초	현금흐름	비현금 변동	당기말

사업결합

장기차입금	-	-	983,695,017	983,695,017

(3) 보고기간 종료일 현재 현금의 유입과 유출이 없는 중요한 거래의 내용은 존재하지 않습니다.27. 영업부문 연결실체는 기업회계기준서 제1108호(영업부문)에 따른 보고부문이 단일 부문이므로 부문별 정보를 공시하지 않습니다. 회사의 최고영업의사결정자가 정기적으로 검토하는 보고자료는 연결재무제표와 일관된 방법으로 측정됩니다.