제이알글로벌리츠 반기보고서 (2022.06)
3. 연결재무제표 주석

1. 지배기업의 개요(1) 지배기업의 개요

기업회계기준서 제1110호 '연결재무제표'에 의한 지배기업인 주식회사 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사(이하 "회사")는 부동산투자회사법에 의한 부동산투자회사로서 2019년 10월 18일에 설립되었으며, 2020년 8월 7일 한국거래소 유가증권시장에 상장하였습니다. 회사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 부동산의 임대차 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 회사의 본점 소재지는 서울특별시 중구 을지로 100, 비동21층(을지로 2가, 파인에비뉴)입니다.회사의 존립기간은 회사설립일로부터 40년이고, 통상적인 사업연도는 매년 6개월(매년 1월 1일과 7월 1일에 개시하고, 6월 30일과 12월 31일에 종료)입니다. 다만, 최초사업연도는 설립등기일부터 2020년 1월 31일까지입니다.(2) 연결대상 종속기업 및 현황 회사와 회사의 종속기업(이하 '연결실체')는 부동산 임대 등을 영위하고 있습니다. 한편, 당반기말 현재 연결재무제표 작성대상에 포함된 종속기업의 현황은 다음과 같습니다.

종속기업명	주요영업활동	법인설립 및 영업소재지	연결실체내 기업이 소유한
지분율 및 의결권비율(%)	결산월

당반기말	전기말

㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사	부동산투자	한국	100	100	3월, 9월

Finance Tower Belgium NV	부동산투자	벨기에	100	100	12월

Tour des Finances NV	부동산투자	벨기에	100	100	12월

㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사	부동산투자	한국	100	100	3월, 9월

498 Seventh KOR Holdco LP GP, LLC	부동산투자	미국	100	100	12월

498 Seventh KOR Holdco L.P	부동산투자	미국	100	100	12월

498 Seventh KOR LLC	부동산투자	미국	99.9	99.9	12월

2. 재무제표 작성기준 및 중요한 회계정책회사와 회사의 종속기업(이하 "연결실체")의 반기연결재무제표는 한국채택국제회계기준에 따라 작성되는 중간재무제표입니다. 동 재무제표는 기업회계기준서 제1034호'중간재무보고'에 따라 작성되었으며, 연차재무제표에서 요구되는 정보에 비하여 적은 정보를 포함하고 있습니다. 선별적 주석은 직전 연차보고기간말 후 발생한 연결실체의 재무상태와 경영성과의 변동을 이해하는데 유의적인 거래나 사건에 대한 설명을 포함하고 있습니다.

중간재무제표의 작성에 적용된 중요한 회계정책은 아래에서 설명하는 기준서나 해석서의 도입과 관련된 영향을 제외하고는 2022년 6월 30일로 종료하는 회계연도에 대한 연차재무제표 작성시 채택한 회계정책과 동일합니다.

1) 당반기부터 새로 도입된 기준서 및 해석서와 그로 인한 회계정책 변경의 유의적인내용은 다음과 같습니다.

- 기업회계기준서 제1103호 '사업결합' - 개념체계에 대한 참조(개정)

동 개정사항은 기업회계기준서 제1103호에서 종전의 개념체계('개념체계'(2007)) 대신 '개념체계'(2018)를 참조하도록 하는 내용을 포함하고 있습니다. 또한 동 개정사항은 기업회계기준서 제1037호의 적용범위에 포함되는 충당부채나 우발부채의 경우취득자는 취득일에 과거사건의 결과로 현재의무가 존재하는지를 판단하기 위해 기업회계기준서 제1037호를 적용한다는 요구사항을 추가합니다. 기업회계기준해석서 제2121호의 적용범위에 해당하는 부담금의 경우 취득자는 부담금을 납부할 부채를 생기게 하는 의무발생사건이 취득일까지 일어났는지를 판단하기 위해 기업회계기준해석서 제2121호를 적용합니다.

동 개정사항은 취득자는 사업결합에서 우발자산을 인식하지 않는다는 명시적인 문구를 추가합니다.

동 개정사항은 취득일이 2022년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도의 개시일 이후인 사업결합에 적용합니다.

- 기업회계기준서 제1016호 '유형자산' - 의도한 방식으로 사용하기 전에 생산된 재화의 매각금액과 관련 원가(개정)

동 개정사항은 유형자산을 경영진이 의도하는 방식으로 가동하는 데 필요한 장소와 상태에 이르게 하는 과정에서 생산된 재화의 매각금액을 유형자산의 원가에서 차감하는 것을 금지합니다. 따라서 그러한 매각금액과 관련 원가를 당기손익으로 인식하며, 해당 원가는 기업회계기준서 제1002호에 따라 측정합니다.

생산된 재화가 기업의 통상적인 활동의 산출물이 아니어서 당기손익에 포함한 매각금액과 원가를 포괄손익계산서에 별도로 표시하지 않는다면 그러한 매각금액과 원가의 크기, 그리고 매각금액과 원가가 포함되어 있는 포괄손익계산서의 계정을 공시하여야 합니다.

동 개정사항은 이 개정내용을 처음 적용하는 재무제표에 표시된 가장 이른 기간의 개시일 이후에 경영진이 의도한 방식으로 가동할 수 있는 장소와 상태에 이른 유형자산에 대해서만 소급 적용합니다. 동 개정사항의 최초 적용 누적효과는 표시되는 가장 이른 기간의 시작일에 이익잉여금(또는 적절하다면 자본의 다른 구성요소)의 기초잔액을 조정하여 인식합니다.

- 기업회계기준서 제1037호 '충당부채, 우발부채, 우발자산' - 손실부담계약-계약이행원가(개정)

동 개정사항은 계약이행원가는 계약에 직접관련되는 원가로 구성된다는 것을 명확히합니다. 계약과 직접관련된 원가는 계약을 이행하기 위한 증분원가(예: 직접노무원 가, 직접재료원가)와 계약을 이행하기 위한 직접 관련된 그 밖의 원가배분액(예: 계약의 이행에 사용된 유형자산의 감가상각비)으로 구성됩니다.

동 개정사항은 이 개정사항을 최초로 적용하는 회계연도의 개시일에 모든 의무의 이행이 완료되지는 않은 계약에 적용합니다. 비교재무제표는 재작성 하지 않고, 그 대신 개정내용을 최초로 적용함에 따른 누적효과를 최초적용일의 기초이익잉여금 또는적절한 경우 다른 자본요소로 인식합니다.

- 한국채택국제회계기준 2018-2020 연차개선

동 연차개선은 기업회계기준서 제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초채택', 기업회계기준서 제1109호 '금융상품', 기업회계기준서 제1116호 '리스', 기업회계기준서제1041호 '농림어업'에 대한 일부 개정사항을 포함하고 있습니다.

① 기업회계기준서 제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초채택'

동 개정사항은 지배기업보다 늦게 최초채택기업이 되는 종속기업의 누적환산차이의 회계처리와 관련하여 추가적인 면제를 제공합니다. 기업회계기준서 제1101호 문단 D16(1)의 면제규정을 적용하는 종속기업은 지배기업의 한국채택국제회계기준 전환일에 기초하여 지배기업의 연결재무제표에 포함될 장부금액으로 모든 해외사업장의 누적환산차이를 측정하는 것을 선택할 수 있습니다. 다만 지배기업이 종속기업을 취득하는 사업결합의 효과와 연결절차에 따른 조정사항은 제외합니다. 관계기업이나 공동기업이 기업회계기준 제1101호 문단 D16(1)의 면제규정을 적용하는 경우에도 비슷한 선택을 할 수 있습니다.

② 기업회계기준서 제1109호 '금융상품'

동 개정사항은 금융부채의 제거 여부를 평가하기 위해 '10%' 테스트를 적용할 때, 기업(차입자)과 대여자 간에 수취하거나 지급하는 수수료만을 포함하며, 여기에는 기업이나 대여자가 다른 당사자를 대신하여 지급하거나 수취하는 수수료를 포함한다는 점을 명확히 하고 있습니다. 동 개정사항은 최초 적용일 이후 발생한 변경 및 교환에 대하여 전진적으로 적용됩니다.

③ 기업회계기준서 제1116호 '리스'

동 개정사항은 기업회계기준서 제1116호 사례13에서 리스개량 변제액에 대한 내용을 삭제하였습니다.

④ 기업회계기준서 제1041호 '농림어업'

동 개정사항은 생물자산의 공정가치를 측정할 때 세금 관련 현금흐름을 제외하는 요구사항을 삭제하였습니다. 이는 기업회계기준서 제1041호의 공정가치측정이 내부적으로 일관된 현금흐름과 할인율을 사용하도록 하는 기업회계기준서 제1113호의 요구사항과 일관되도록 하며, 기업은 가장 적절한 공정가치 측정을 위해 세전 또는 세후 현금흐름 및 할인율을 사용할지 선택할 수 있습니다.

2) 제정ㆍ공표되었으나 아직 시행일이 도래하지 않아 적용하지 아니한 한국채택국제회계기준은 다음과 같습니다.

- 기업회계기준서 제1117호 '보험계약'(제정)

기업회계기준서 제1117호는 보험계약의 인식, 측정, 표시 및 공시에 대한 원칙을 설정하고, 기업회계기준서 제1104호 보험계약을 대체합니다.

기업회계기준서 제1117호는 직접참가특성이 있는 보험계약에 대해 변동수수료접근법을 적용하는 수정된 일반모형을 설명합니다. 특정 요건을 충족하는 경우 보험료배분접근법을 이용하여 잔여보장부채를 측정함으로써 일반모형은 단순화됩니다.

일반모형은 미래현금흐름의 금액, 시기 및 불확실성을 추정하기 위해 현행의 가정을 이용하며, 그러한 불확실성에 대한 원가를 명시적으로 측정합니다. 시장이자율과 보험계약자의 옵션 및 보증의 영향을 고려합니다.

기업회계기준서 제1117호는 실무적으로 불가능하여 수정소급법이나 공정가치법이 적용되는 경우가 아니라면 소급적으로 적용되어야 합니다.

경과규정의 목적상 최초 적용일은 동 기준서를 최초로 적용하는 회계연도의 개시일이며, 전환일은 최초 적용일의 직전 기간의 기초시점입니다.

- 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시' - 유동부채와 비유동부채의 분류(개정)

동 개정사항은 재무상태표에서 유동부채와 비유동부채의 표시에만 영향을 미치며, 자산, 부채 및 손익의 금액이나 인식시점 또는 해당 항목들에 대한 공시정보에 영향을 미치지는 않습니다.

동 개정사항은 유동부채와 비유동부채의 분류는 보고기간말에 존재하는 기업의 권리에 근거한다는 점을 명확히 하고 기업이 부채의 결제를 연기할 수 있는 권리를 행사할지 여부에 대한 기대와는 무관하다는 점을 강조합니다. 그리고 보고기간말에 차입약정을 준수하고 있다면 해당 권리가 존재한다고 설명하고 결제는 현금, 지분상품, 그 밖의 자산 또는 용역을 거래상대방에게 이전하는 것으로 그 정의를 명확히 합니 다.

동 개정사항은 2023 년 1 월 1 일 이후 최초로 시작하는 회계연도의 개시일 이후 소급적으로 적용되며 조기적용이 허용됩니다.

- 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시' 및 국제회계기준 실무서2 '중요성에 대한 판단'(개정) - 회계정책 공시

동 개정사항은 회계정책의 공시에 대한 기업회계기준서 제1001호의 요구사항을 변경하며, '유의적인 회계정책'이라는 모든 용어를 '중요한 회계정책 정보'로 대체합니다.

기업회계기준서 제1001호 관련 문단도 중요하지 않는 거래, 그 밖의 사건 또는 상황과 관련되는 회계정책 정보는 중요하지 않으며 공시될 필요가 없다는 점을 명확히 하기 위해 개정합니다. 회계정책 정보는 금액이 중요하지 않을지라도 관련되는 거래, 그 밖의 사건 또는 상황의 성격 때문에 중요할 수 있습니다. 그러나 중요한 거래, 그 밖의 사건 또는 상황과 관련되는 모든 회계정책 정보가 그 자체로 중요한 것은 아닙니다.

또한 국제회계기준 실무서2에서 기술한 '중요성 과정의 4단계'의 적용을 설명하고 적용하기 위한 지침과 사례가 개발되었습니다.

동 개정사항은 2023년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 전진적으로 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 국제회계기준 실무서2에 대한 개정사항은 시행일이나 경과규정을 포함하지 않습니다.

- 기업회계기준서 제1008호 '회계정책, 회계추정치 변경과 오류'(개정) - 회계추정치의 정의

동 개정사항은 회계추정의 변경에 대한 정의를 회계추정치의 정의로 대체합니다. 새로운 정의에 따르면 회계추정치는 "측정불확실성의 영향을 받는 재무제표상 화폐금액"입니다.

동 개정사항은 2023년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 적용하되 조기적용이 허용됩니다 이 개정내용을 처음 적용하는 회계연도 시작일 이후에 발생하는 회계추정치 변경과 회계정책 변경에 적용합니다.

- 기업회계기준서 제1012호 '법인세' - 단일 거래에서 생기는 자산과 부채에 관련되는 이연법인세

동 개정사항은 최초인식 예외규정의 적용범위를 축소합니다. 동 개정사항에 따르면 동일한 금액으로 가산할 일시적차이와 차감할 일시적차이를 생기게 하는 거래에는 최초인식 예외규정을 적용하지 않습니다.

적용가능한 세법에 따라 사업결합이 아니고 회계이익과 과세소득에 영향을 미치지 않는 거래에서 자산이나 부채를 최초로 인식할 때 같은 금액의 가산할 일시적차이와 차감할 일시적차이가 생길 수 있습니다. 예를 들어 이러한 상황은 리스개시일에 기업회계기준서 제1116호를 적용하여 리스부채와 이에 대응하는 사용권자산을 인식할 때 발생할 수 있습니다.

기업회계기준서 제1012호의 개정에 따라 관련된 이연법인세자산과 이연법인세부채를 인식해야 하며, 이연법인세자산의 인식은 기업회계기준서 제1012호의 회수가능성 요건을 따르게 됩니다.

동 개정사항은 2023년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 적용되며 조기적용이 허용됩니다.

3. 중요한 판단과 추정불확실성의 주요 원천

중간재무제표를 작성함에 있어 경영진은 재무제표에 인식되는 금액에 유의적인 영향을 미치는 판단을 하여야 하며(추정과 관련된 사항은 제외), 다른 자료로부터 쉽게 식별할 수 없는 자산과 부채의 장부금액에 대한 추정 및 가정을 하여야 합니다. 추정치와 관련 가정은 과거 경험 및 관련이 있다고 여겨지는 기타 요인에 근거합니다. 또한 실제 결과는 이러한 추정치들과 다를 수도 있습니다.

중간재무제표를 작성을 위해 회사 회계정책의 적용과정에서 내린 중요한 판단과 추정 불확실성의 주요원천에 대한 내용은 존재하지 않습니다.

4. 재무위험관리 (1) 재무위험관리요소 연결실체는 여러 활동으로 인하여 시장위험(외환위험, 가격위험, 현금흐름 및 공정가치 이자율위험), 신용위험 및 유동성위험과 같은 다양한 금융위험에 노출될 수 있습니다. 연결실체의 전반적인 위험관리는 연결실체의 재무성과에 잠재적으로 불리할 수 있는 효과를 최소화하는데 중점을 두고 있습니다.위험관리는 이사회에서 승인한 위험관리 정책에 따라 자산관리회사에서 수행되고 있으며, 금융위험을 식별, 평가 및 회피하고 있습니다.

1) 시장위험 연결실체의 경우 변동 이자부 자산 및 부채가 중요하지 않기 때문에 연결실체의 수익및 영업현금흐름은 시장이자율로부터 실질적으로 독립적입니다. 따라서 현재 연결실체는시장위험(가격위험, 현금흐름 및 공정가치 이자율위험)에 노출되어 있지 않습니다. 다만, 연결실체는 EUR, USD 등의 주요통화에 대한 환율변동위험에 노출되어 있습니다. 외환위험은 미래 예상거래 및 인식된 자산ㆍ부채와 관련하여 발생하고 있습니다.연결실체는 외환위험을 관리하기 위해 다음의 파생상품계약을 체결하고 있습니다.

- 종속기업에 대한 투자의 배당수익에서 발생하는 환위험을 회피하기 위한 통화선도계약

통화선도계약의 자산과 부채는 재무상태표 상 파생상품으로 표시되어 있습니다. 다음 표는 당반기말 현재 결제되지 않은 통화선도계약의 세부사항을 나타낸 것입니다.

(원화단위 : 천원, 외화단위: EUR, USD)

계약처	만기일	매도선물환	평가금액

하나은행	1년이내	EUR 607,245,956	(33,338,233)

우리은행	1년이내	USD 125,044,000	(28,922,885)

보고기간말 현재 다른 모든 변수가 일정하고 각 외화에 대한 원화의 환율이 10% 변동시 연결실체의 법인세차감전손익에 미치는 영향은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기	전반기

10% 상승시	10% 하락시	10% 상승시	10% 하락시

EUR	2,790,400	(2,790,400)	3,896,293	(3,896,293)

2) 신용위험신용위험은 거래상대방이 의무를 이행하지 않아 재무손실이 발생할 위험입니다. 연결실체는 영업활동과 재무활동에서 신용위험에 노출되어 있습니다. 연결실체는 매출채권 및 계약자산에 대해 전체 기간 기대신용손실을 손실충당금으로 인식하는 간편법을 적용합니다. 기대신용손실에는 미래전망정보가 포함됩니다.

① 매출채권과 계약자산

연결실체는 매출채권과 계약자산에 대해 전체 기간 기대신용손실을 손실충당금으로 인식하는 간편법을 적용합니다. 기대신용손실을 측정하기 위해 매출채권과 계약자산은 신용위험 특성과 연체일을 기준으로 구분하였습니다. 보고기간 종료일 현재 매출채권과 계약자산은 존재하지 않습니다. 이에 따라 손실충당금을 인식하고 있지 않습니다.

② 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산

상각후원가로 측정하는 기타금융자산은 현금및현금성자산과 기타채권(금융상품에 대한 미수이자)입니다. 회사는 이러한 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산에 대한 손실충당금을 인식하고 있지 않습니다.

3) 유동성 위험 유동성위험관리는 충분한 현금 및 시장성 있는 유가증권의 유지, 적절하게 약정된 신용한도금액으로부터의 자금 여력 및 시장포지션을 결제할 수 있는 능력 등을 포함하고 있습니다. 활발한 영업활동을 통해 회사 신용한도 내에서 자금여력을 탄력적으로 유지하고 있습니다.

연결실체의 금융부채를 보고기간 종료일로부터 계약 만기일까지의 잔여기간에 따라 만기별로 구분한 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기말

1년 이내	1년초과~5년이내	5년초과	합 계

기타지급채무	49,593,403	-	-	49,593,403

사채(*1,*2)	3,010,000	70,230,904	-	73,240,904

장기차입금(*1,*2)	10,708,446	1,033,288,937	-	1,043,997,383

합 계	63,311,849	1,103,519,841	-	1,166,831,690

(*1) 잔존계약에 따른 만기금액은 할인되지 아니한 계약상 현금흐름입니다.
(*2) 향후 지급될 이자가 포함된 금액입니다.

(단위: 천원)

구 분	전기말

1년 이내	1년초과~5년이내	5년초과	합 계

기타지급채무	12,088,922	-	-	12,088,922

단기차입금(*1,*2)	122,551,233	-	-	122,551,233

사채(*1,*2)	3,010,000	70,997,836	-	74,007,836

장기차입금(*1,*2)	10,261,663	995,294,247	-	1,005,555,910

합 계	147,911,818	1,066,292,083	-	1,214,203,901

(*1) 잔존계약에 따른 만기금액은 할인되지 아니한 계약상 현금흐름입니다.
(*2) 향후 지급될 이자가 포함된 금액입니다.

다음 표는 파생금융상품의 계약상 만기에 기초한 유동성 분석내역을 상세하게 나타내고 있습니다. 다음 표는 차액결제되는 파생금융상품의 경우 할인되지 않은 계약상 순현금유입 및 순현금유출에 기초하였습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기말

1년 이내	1년초과~5년이내	5년초과	합 계

통화선도(차액결제)	(62,261,118)	-	-	(62,261,118)

(단위: 천원)

구 분	전기말

1년 이내	1년초과~5년이내	5년초과	합 계

통화선도(차액결제)	(15,598,483)	-	-	(15,598,483)

(2) 자본위험관리 연결실체의 자본관리 목적은 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본비용을 절감하기 위해 최적 자본구조를 유지하는 것입니다. 자본구조를 유지 또는 조정하기 위하여 연결실체는 주주에게 지급되는 배당을 조정하고, 주주에게 자본금을 반환하며, 부채감소를 위한 신주 발행 및 자산 매각 등을 실시하고 있습니다.

산업 내의 타사와 마찬가지로 회사는 자본조달비율에 기초하여 자본을 관리하고 있으며, 자본조달비율은 순차입금을 총자본으로 나누어 산출하고 있습니다. 순차입금은 재무상태표상 차입금 총계에서 현금및현금성자산과 단기금융상품을 차감한 금액이며, 총자본은 재무상태표상 자본에 순차입금을 가산한 금액입니다.

보고기간 종료일 현재 자본조달비율은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

차입금	1,085,492,734	1,162,625,009

차감: 현금및현금성자산 및 장/단기금융상품	106,362,598	91,824,645

순차입금	979,130,136	1,070,800,364

총 자본	1,884,568,697	1,862,418,490

자본조달비율	51.96%	57.50%

5. 금융상품 공정가치 (1) 금융상품 종류별 공정가치

(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

장부금액	공정가치	장부금액	공정가치

금융자산:

현금및현금성자산(*)	79,594,828	79,594,828	91,824,645	91,824,645

매출채권(*)	1,293	1,293	18,755	18,755

기타채권(*)	56,471,019	56,471,019	7,624,171	7,624,171

장기금융상품	26,767,770	26,767,770	-	-

파생상품자산	20,110	20,110	1,938,261	1,938,261

합 계	162,855,020	162,855,020	101,405,832	101,405,832

금융부채:

기타지급채무(*)	49,593,403	49,593,403	12,088,922	12,088,922

파생상품부채	62,281,228	62,281,228	17,536,744	17,536,744

단기차입금(*)	-	-	120,000,000	120,000,000

사채(*)	69,799,495	69,799,495	69,754,597	69,754,597

장기차입금(*)	1,015,693,238	1,015,693,238	972,870,412	972,870,412

합 계	1,197,367,364	1,197,367,364	1,192,250,675	1,192,250,675

(*) 금융상품의 장부금액이 공정가치와 유사하다고 판단하고 있습니다.

(2) 금융상품 공정가치 서열 체계

공정가치로 측정되는 금융상품은 공정가치 서열체계에 따라 구분되며 정의된 수준들은 다음과 같습니다.

- 측정일에 동일한 자산이나 부채에 대해 접근할 수 있는 활성시장의 (조정하지 않은) 공시가격 (수준 1)
- 수준 1의 공시가격 외에 자산이나 부채에 대해 직접적으로나 간접적으로 관측할수 있는 투입변수 (수준 2)
- 자산이나 부채에 대한 관측할 수 없는 투입변수 (수준 3)

일부 금융자산과 금융부채는 보고기간말 공정가치로 측정합니다. 이러한 금융자산과금융부채의 공정가치가 산정되는 방법은 다음과 같습니다.

구 분	공정가치(단위: 천원)	공정가치서열체계수준	가치평가기법	유의적이지만관측가능하지 않은투입변수 및 범위	관측가능하지 않은투입변수와 공정가치측정치 간의 연관성

당반기말	전기말

통화선도계약	파생상품자산	20,110	1,938,261	수준2	할인된 현금흐름선물환율(보고기간말 관측가능한 선물환율에 기초함)에 기초하여 추정한 미래현금흐름을 여러 거래상대방의 신용위험을 반영한 할인율로 할인합니다.	해당사항 없음	해당사항 없음

파생상품부채	(62,281,228)	(17,536,744)

당반기 및 전반기 중 수준 1과 수준 2 간의 유의적인 이동은 없습니다.(3) 연결실체는 수준 간의 이동을 가져오는 사건이나 상황의 변동이 발생하는 시점에수준간의 이동을 인식하고 있습니다. 또한 당반기 중 수준 2 공정가치 측정치로 분류되는금융상품의 공정가치측정에 사용된 가치평가기법의 변경은 없습니다.

6. 범주별 금융상품

(1) 금융상품 범주별 장부금액1) 금융자산

(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

상각후원가로 측정하는 금융자산	위험회피지정파생상품	상각후원가로 측정하는 금융자산	위험회피지정파생상품

현금및현금성자산	79,594,828	-	91,824,645	-

매출채권	1,293	-	18,755	-

기타채권	56,471,019	-	7,624,171	-

장기금융상품	26,767,770	-	-	-

파생상품자산	-	20,110	-	1,938,261

합 계	162,834,910	20,110	99,467,571	1,938,261

2) 금융부채(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

상각후원가로측정하는 금융부채	위험회피지정파생상품	상각후원가로측정하는 금융부채	위험회피지정파생상품

기타지급채무	49,593,403	-	12,088,922	-

파생상품부채	-	62,281,228	-	17,536,744

단기차입금	-	-	120,000,000	-

사채	69,799,495	-	69,754,597	-

장기차입금	1,015,693,238	-	972,870,412	-

합 계	1,135,086,136	62,281,228	1,174,713,931	17,536,744

(2) 금융상품 범주별 순손익(단위: 천원)

구 분	당반기	전반기

상각후원가로측정하는 금융자산

이자수익	294,839	82,718

외환차익	15,372	36,521

외화환산이익	1,164,226	277,200

외환차손	(10,761)	-

상각후원가로측정하는 금융부채

이자비용	(4,966,650)	(4,944,106)

금융비용상각액	(444,657)	(436,532)

파상생품

파생상품거래이익	-	174,836

파생상품거래손실	-	(6,182)

7. 현금및현금성자산보고기간 종료일 현재 현금및현금성자산은 전액 은행예금이며, 사용제한 예금 잔액은 없습니다.

8. 매출채권 및 기타채권(1) 보고기간 종료일 현재 매출채권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

매출채권	1,293	18,755

차감: 손실충당금	-	-

매출채권(순액)	1,293	18,755

(2) 보고기간 종료일 현재 기타채권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

미수금	56,225,397	7,518,910

차감: 손실충당금	-	-

미수금(순액)	56,225,397	7,518,910

미수수익	245,622	105,261

차감: 손실충당금	-	-

미수수익(순액)	245,622	105,261

합 계	56,471,019	7,624,171

9. 기타자산보고기간종료일 현재 기타자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

유동	비유동	유동	비유동

선급금	6,137	-	45,737	-

선급비용	864,293	-	2,454,650	-

합 계	870,430	-	2,500,387	-

10. 종속기업투자(1) 보고기간 종료일 현재 종속기업의 세부내역은 다음과 같습니다.

종속기업명	주요영업활동	법인설립 및 영업소재지	연결실체내 기업이 소유한
지분율 및 의결권비율(%)	결산월

당반기말	전기말

㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사	부동산투자	한국	100	100	3월, 9월

Finance Tower Belgium NV (*1)	부동산투자	벨기에	100	100	12월

Tour des Finances NV (*2)	부동산투자	벨기에	100	100	12월

㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사	부동산투자	한국	100	100	3월, 9월

498 Seventh KOR Holdco LP GP, LLC (*3)	부동산투자	미국	100	100	12월

498 Seventh KOR Holdco L.P (*4)	부동산투자	미국	100	100	12월

498 Seventh KOR LLC (*5)	부동산투자	미국	99.9	99.9	12월

(*1) 연결실체내 기업인 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사가 100% 보유하고 있습니다.(*2) 연결실체내 기업인 Finance Tower Belgium NV 가 100%를 보유하고 있습니다.(*3) 연결실체내 기업인 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사가 100% 보유하고 있습니다.(*4) 연결실체내 기업인 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사가 99.9%, 498 Seventh KOR Holdco LP GP, LLC가 0.1%보유하여 유효지분율은 100%입니다.(*5) 연결실체내 기업인 498 Seventh KOR Holdco L.P가 99.9%를 보유하고 있습니다.

(2) 당반기말 현재 종속기업의 요약 재무상태는 아래와 같습니다.

(단위: 천원)

구분	㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사(주1,2)	㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사(주1,2)

유동자산	93,646,026	4,285,588

비유동자산	1,664,063,319	223,852,111

자산 계	1,757,709,345	228,137,699

유동부채	91,287,250	30,203,948

비유동부채	1,015,693,238	-

부채 계	1,106,980,488	30,203,948

지배기업 소유주지분	650,728,857	197,811,945

비지배지분	-	121,806

자본 계	650,728,857	197,933,751

(주1) 상기 요약 재무상태는 지배기업과의 회계정책 차이조정 등을 반영한 후의 금액이며, 다만 내부거래는 제거하기 전의 금액입니다.
(주2) 상기 요약 재무상태는 연결실체내의 모든 기업을 연결한 연결재무제표 기준입니다.

(3) 당반기 중 종속기업의 요약 경영성과는 아래와 같습니다.

(단위: 천원)

구분	㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사(주1,2)	㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사(주1,2)

매출액	24,125,594	1,057,901

영업손익	13,176,245	882,176

반기순손익	11,080,672	895,592

기타포괄손익	1,006,447	(599,412)

반기총포괄손익	12,087,119	296,180

(주1) 상기 요약 경영성과는 지배기업과의 회계정책 차이조정 등을 반영한 후의 금액이며, 다만 내부거래는 제거하기 전의 금액입니다.
(주2) 상기 요약 경영성과는 연결실체내의 모든 기업을 연결한 연결재무제표 기준입니다.

(4) 당반기 중 종속기업의 요약 현금흐름은 아래와 같습니다.

(단위: 천원)

구분	㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사(주1,2)	㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사(주1,2)

영업활동으로 인한 현금흐름	(3,466,314)	51,787

투자활동으로 인한 현금흐름	(26,767,770)	-

재무활동으로 인한 현금흐름	(37,100,000)	(795,578)

현금및현금성자산의 순증감	(67,334,084)	(743,791)

기초 현금및현금성자산	88,471,346	2,755,954

외화표시 현금및현금성자산의 환율변동 효과	1,863,654	1,969,130

기말 현금및현금성자산	23,000,916	3,981,293

(주1) 상기 요약 현금흐름은 지배기업과의 회계정책 차이조정 등을 반영한 후의 금액이며, 다만 내부거래는 제거하기 전의 금액입니다.
(주2) 상기 요약 현금흐름은 연결실체내의 모든 기업을 연결한 연결재무제표 기준입니다.

11. 공동기업

(1) 보고기간 종료일 현재 공동기업의 세부내역은 다음과 같습니다.

공동기업명	주요영업활동	법인설립 및 영업소재지	결산월	당반기말	전기말

지분율(%)	출자금액	장부금액	지분율(%)	출자금액	장부금액

498/7 Owners, LLC	부동산투자	미국	12월	49.9	170,620,280	206,196,672	49.9	170,620,280	186,619,176

(2) 당반기 및 전반기 중 공동기업투자의 변동내역은 다음과 같습니다.

(당반기)

(단위: 천원)

공동기업명	기초	취득	배당금수령	지분법손익	환율변동차이	당반기말

498/7 Owners, LLC	186,619,176	-	-	1,057,901	18,519,595	206,196,672

(전반기)

(단위: 천원)

공동기업명	기초	취득	배당금수령	지분법손익	환율변동차이	당반기말

498/7 Owners, LLC	-	170,620,280	-	741,362	3,644,842	175,006,484

12. 투자부동산(1) 연결실체의 투자부동산은 원가모형으로 평가하고 있습니다.(2) 당반기말 및 전기말 현재 투자부동산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

과 목	당반기말	전기말

취득원가	상각누계액	순장부가액	취득원가	상각누계액	순장부가액

토지	492,560,043	-	492,560,043	472,009,175	-	472,009,175

건물	1,211,360,324	(66,624,818)	1,144,735,506	1,160,819,265	(58,040,963)	1,102,778,302

합 계	1,703,920,367	(66,624,818)	1,637,295,549	1,632,828,440	(58,040,963)	1,574,787,477

(3) 당반기 및 전반기 중 연결실체의 투자부동산 장부가액의 변동내용은 다음과 같습니다.(당반기)

(단위: 천원)

과 목	기초가액	감가상각비	환율변동차이	기말가액

토지	472,009,175	-	20,550,868	492,560,043

건물	1,102,778,302	(5,793,133)	47,750,337	1,144,735,506

합 계	1,574,787,477	(5,793,133)	68,301,205	1,637,295,549

(전반기)

(단위: 천원)

과 목	기초가액	감가상각비	환율변동차이	기말가액

토지	472,869,249	-	(482,481)	472,386,768

건물	1,116,417,079	(5,813,640)	(1,134,207)	1,109,469,232

합 계	1,589,286,328	(5,813,640)	(1,616,688)	1,581,856,000

(4) 보고기간종료일 현재 투자부동산의 공정가치는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

과 목	당반기말	전기말

장부가액	공정가치(*)	장부가액	공정가치(*)

토지	492,560,043	2,020,262,220	472,009,175	1,935,971,700

건물	1,144,735,506	1,102,778,302

합 계	1,637,295,549	2,020,262,220	1,574,787,477	1,935,971,700

(*) 투자부동산의 공정가치는 해당 지역의 부동산 평가와 관련하여 적절한 자격과 경험을 가지고 있는 외부의 독립적인 글로벌부동산서비스기업인 CUSHMAN WAKEFIELD사에서 수행한 평가에 근거하여 결정되었습니다.

공정가치측정에 사용된 가치평가기법은 수익환원방법에 의한 평가액을 공정가치를 결정하였습니다. 수익방식에 의한 수익환원방법은 예상 임대차시장 성장률, 공실기간, 임대율 및 영업경비율 등을 반영하여 투자부동산으로부터 창출되는 순현금흐름을 위험조정할인율로 할인한 현재가치로 투자부동산의 공정가치를 측정합니다. 공정가치측정에 유의적이지만 관측가능하지 않은 주요 투입변수는 예상 임대차시장 성장률, 공실기간, 임대율, 위험조정할인율, 영업경비율입니다.

(5) 투자부동산 공정가치 서열 체계다음은 가치평가기법에 의한 공정가치로 측정되는 비금융자산에 대하여 분석한 것입니다. 공정가치 서열체계는 다음과 같습니다.

- 측정일에 동일한 자산이나 부채에 대해 접근할 수 있는 활성시장의 (조정하지 않은) 공시가격 (수준 1)
- 수준 1의 공시가격 외에 자산이나 부채에 대해 직접적으로나 간접적으로 관측할수 있는 투입변수 (수준 2)
- 자산이나 부채에 대한 관측할 수 없는 투입변수 (수준 3)

(단위: 천원)

과 목	당반기말	합 계

수준 1	수준 2	수준 3

투자부동산	-	-	2,020,262,220	2,020,262,220

(단위: 천원)

과 목	전기말	합 계

수준 1	수준 2	수준 3

투자부동산	-	-	1,935,971,700	1,935,971,700

(6) 가치평가기법 및 투입변수(단위: 천원)

과 목	당반기말

공정가치	수준	가치평가기법	관측가능하지않은 투입변수	공정가치와투입변수와의 관계

투자부동산	2,020,262,220	3	수익환원법	평방미터당 가격및 운영수익	(*1)

(*1) 평방미터당 가격과 운영수익이 높을수록 공정가치가 높아집니다

(단위: 천원)

과 목	전기말

공정가치	수준	가치평가기법	관측가능하지않은 투입변수	공정가치와투입변수와의 관계

투자부동산	1,935,971,700	3	수익환원법	평방미터당 가격및 운영수익	(*1)

(*1) 평방미터당 가격과 운영수익이 높을수록 공정가치가 높아집니다

(7) 운용리스 제공내역연결실체는 보유한 투자부동산(벨기에 파이낸스 타워)을 Regie des Batiments(벨기에 연방정부 산하 건물관리청)과 2034년까지 장기 임대임대차계약을 체결하고 있습니다(주석 28참조).한편, 보고기간 종료일 현재 상기 투자부동산에 대한 운용리스계약으로 연결실체가 받게 될 것으로 기대되는 미래 최소 리스료 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

과 목	당반기	전반기

1년 이내	87,922,107	84,321,171

1년 초과 5년 이내	351,688,426	337,284,685

5년 초과	637,435,272	653,489,078

합 계	1,077,045,805	1,075,094,934

13. 담보제공현황당반기말 현재 차입금과 관련하여 연결실체가 담보로 제공한 투자부동산 및 종속기업투자주식의 내역은 다음과 같습니다.

(외화단위: EUR, 원화단위: 천원)

구 분	설정권자	채권최고액	장부가액	관련채무	차입금액

외화	원화

투자부동산	Allianz Lebensversicherungs-Aktiengesellschaft	253,209,750	356,729,493	1,637,295,549	장기차입금	1,019,852,037

Allianz Private Krankenversicherungs-Aktiengesellschaft	40,200,000	56,634,966

Allianz Benelux SA	15,075,000	21,238,112

Allianz SPA	50,250,000	70,793,708

Euler Hermes SA	5,025,000	7,079,371

Bayerische Landesbank	90,939,937	128,118,912

Legal and General Assurance Society Limited	136,409,906	192,178,368

Sumitomo Mitsui Banking Corporation Brussels Branch	136,409,907	192,178,368

합 계	727,519,500	1,024,951,298

14. 영업권(1) 보고기간종료일 현재 영업권 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

취득원가	125,578,943	125,578,943

손상차손누계액	-	-

장부금액	125,578,943	125,578,943

(2) 당반기 및 전반기 중 영업권의 변동내역은 다음과 같습니다.(당반기)

(단위: 천원)

과 목	기초가액	사업결합으로인한 인식액	환율변동차이	기말가액

영업권	125,578,943	-	-	125,578,943

(전반기)

(단위: 천원)

과 목	기초가액	사업결합으로인한 인식액	환율변동차이	기말가액

영업권	108,745,974	16,832,969	-	125,578,943

(*1) 연결실체는 전기 중 498 SEVENTH KOR HOLDCO LP의 지분 100%를 취득하였습니다. 사업결합에 대한 이전대가는 187,874백만원이며, 인수한 자산과 부채의 공정가액과의 차이를 영업권으로 인식하였습니다.15. 기타지급채무보고기간 종료일 현재 기타지급채무의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

미지급금	44,224,665	7,341,772

미지급비용	5,368,738	4,747,150

합 계	49,593,403	12,088,922

16. 기타유동부채보고기간 종료일 현재 기타유동부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

선수수익	43,810,492	21,033,477

17. 차입금

(1) 보고기간 종료일 현재 단기차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분	차입처	만기일	연이자율(%)	당반기말	전기말

주식담보대출	한국투자증권(주)	2023-01-10	-	-	40,000,000

케이비증권(주)	-	30,000,000

케이비캐피탈(주)	-	20,000,000

신한캐피탈(주)	-	20,000,000

엔에이치투자증권(주)	-	10,000,000

합 계	-	120,000,000

연결실체는 단기차입금을 만기전 조기상환하였습니다.(2) 보고기간 종료일 현재 장기차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(외화단위: EUR, 원화단위: 천원)

차입처	차입용도	이자율(%360일 기준)	상환방법	최종만기일	당반기말	전기말

외화	원화	외화	원화

Allianz Lebensversicherungs-Aktiengesellschaft	Finance Tower Complex 매입 자금	1.05	만기일시	2024-12-31	251,950,000	354,954,719	251,950,000	340,145,098

Allianz Private Krankenversicherungs-Aktiengesellschaft	"	"	만기일시	2024-12-31	40,000,000	56,353,200	40,000,000	54,002,000

Allianz Benelux SA	"	"	만기일시	2024-12-31	15,000,000	21,132,450	15,000,000	20,250,750

Allianz SPA	"	"	만기일시	2024-12-31	50,000,000	70,441,500	50,000,000	67,502,500

Euler Hermes SA	"	"	만기일시	2024-12-31	5,000,000	7,044,150	5,000,000	6,750,250

Bayerische Landesbank	"	"	만기일시	2024-12-31	90,487,500	127,481,504	90,487,500	122,162,649

Legal and General Assurance Society Limited	"	"	만기일시	2024-12-31	135,731,250	191,222,257	135,731,250	183,243,974

Sumitomo Mitsui Banking Corporation Brussels Branch	"	"	만기일시	2024-12-31	135,731,250	191,222,257	135,731,250	183,243,974

차감 : Finance Fee	(2,951,952)	(4,158,799)	(3,281,940)	(4,430,783)

합 계	720,948,048	1,015,693,238	720,618,060	972,870,412

연결실체는 상기 장기차입금과 관련하여 연결실체의 투자부동산(주석 12,13 참조)을담보로 제공하고 있습니다.

(3) 보고기간 종료일 현재 사채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	발행일	만기일	연이자율(%)	당반기말	전기말

제 1회 무보증 공모사채	2021-10-29	2023-10-29	4.30	70,000,000	70,000,000

사채할인발행차금	(200,505)	(245,403)

합 계	69,799,495	69,754,597

18. 법인세비용

법인세비용은 법인세법 등의 법령에 의하여 당해 사업연도에 부담할 법인세 및 법인세에 부가되는 세액의 합계에 당기 이연법인세 변동액을 가감하여 산출된 금액으로 계상하고 있습니다. 그러나, 회사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제 조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90이상을 배당할경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있는 바, 미래에 발생할 과세소득의 불확실성으로 인하여 보고기간 종료일 현재 미래에 차감할 일시적차이에 대한 이연법인세자산을 계상하지 아니하였습니다.

19. 자본금(1) 당반기말 현재 회사의 정관에 의한 발행할 주식의 총수 및 1주의 금액은 다음과 같습니다.

구 분	보통주

발행할 주식의 총수	5,000,000,000 주

1주당 금액	1,000 원

발행한 주식수	197,376,000 주

자본금	197,376,000 천원

(2) 당반기 중 유통주식수의 변동내역은 다음과 같습니다

구 분	보통주

기초	165,600,000 주

유상증자(주1)	31,776,000 주

기말	197,376,000 주

(주1) 연결실체는 당반기 중(납입일: 2022년 7월 21일)에 유상증자(주당 발행가액: 4,335원)를 수행하였습니다.20. 이익잉여금(1) 보고기간종료일 현재 이익잉여금의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

미처분이익잉여금(결손금)	(47,643,384)	(24,904,234)

(2) 이익잉여금(결손금)의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기	전반기

기초	(24,904,234)	(6,658,637)

당기순이익(손실)	8,724,850	5,714,194

배당금지급액	(31,464,000)	(31,464,000)

기말	(47,643,384)	(32,408,443)

21. 기타불입자본보고기간 종료일 현재 기타불입자본의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

주식발행초과금	753,641,799	649,265,249

22. 기타포괄손익누계액

보고기간 종료일 현재 기타포괄손익누계액의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

파생상품평가손익	(63,159,518)	(16,496,883)

해외사업환산손익	65,101,858	18,032,188

합 계	1,942,340	1,535,305

23. 주당이익(1) 보통주 기본주당이익

(단위: 원, 주)

구 분	당반기	전반기

지배기업의 소유주지분순이익	8,724,850,034	5,714,193,639

보통주 지배기업의 소유주지분순이익	8,724,850,034	5,714,193,639

가중평균유통보통주식수	190,468,174	165,600,000

기본주당이익	46	35

(2) 희석주당이익보고기간 종료일 현재 회사는 잠재적 보통주가 없습니다. 따라서, 회사의 희석주당이익은 기본주당이익과 동일합니다.

(3) 가중평균유통주식수(단위: 주)

구 분	당반기

유통주식수(*1)	가중치	적수

기초	165,600,000	92	15,235,200,000

유상증자	31,776,000	72	2,287,872,000

합 계	197,376,000	17,523,072,000

가중평균유통주식수(*1)	190,468,174

(*1) 가중평균유통주식수 17,523,072,000/92 = 190,468,174

(단위: 주)

구 분	전반기

유통주식수(*1)	가중치	적수

기초	165,600,000	90	14,904,000,000

합 계	90	14,904,000,000

가중평균유통주식수(*1)	165,600,000

(*1) 가중평균유통주식수 14,904,000,000/90 = 165,600,000

24. 영업비용당반기 및 전반기 중 영업비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기	전반기

임원보수	30,000	26,071

자산관리수수료	806,901	677,116

자산보관수수료	31,140	23,586

사무수탁수수료	45,503	40,369

지급수수료	1,425,553	1,998,518

세금과공과	3,287,827	4,406,333

감가상각비	5,793,133	5,813,640

보험료	296,896	285,683

건물관리비	444,948	277,596

수도광열비	54,529	24,126

기부금	411	403

기타비용	18,888	14,218

합 계	12,235,729	13,587,659

25. 금융수익 및 금융비용

연결실체의 금융수익 및 금융비용의 내역은 다음과 같습니다.(1) 금융수익

(단위: 천원)

구 분	당반기	전반기

이자수익	294,839	82,718

파생상품거래이익	-	174,836

합 계	294,839	257,554

(2) 금융비용(단위: 천원)

구 분	당반기	전반기

이자비용	4,966,650	4,944,106

금융비용상각액	444,658	436,532

파생상품거래손실	-	6,181

합 계	5,411,308	5,386,819

26. 기타수익 및 기타비용

연결실체의 기타수익 및 기타비용의 내역은 다음과 같습니다.(1) 기타수익

(단위: 천원)

구 분	당반기	전반기

외환차익	15,372	36,521

외화환산이익	1,164,226	277,200

잡이익	1,034	-

합 계	1,180,632	313,721

(2) 기타비용(단위: 천원)

구 분	당반기	전반기

외환차손	10,761	-

잡손실	96,213	82,013

합 계	106,974	82,013

27. 특수관계자와의 거래(1) 당반기말 현재 회사의 지배회사는 존재하지 않으며, 특수관계자 등의 현황은 다음과 같습니다.

구 분	특수관계자의 명칭

공동기업투자	498/7 Owners, LLC

기타의 특수관계자	주요 경영진

(2) 당반기와 전반기 중 특수관계자와의 주요 거래내역은 없습니다.

(3) 보고기간종료일 현재 특수관계자에 대한 중요한 채권ㆍ채무의 내용은 존재하지 않습니다.

(4) 특수관계자와의 자금 거래 내역은 없습니다.

(5) 주요 경영진에 대한 보상 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기	전반기

단기급여	30,000	26,071

28. 주요 약정사항(1) 자산관리계약

연결실체는 제이알투자운용㈜ 와 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산 개발, 임대차 및 유가증권매매 등 자산의 투자운용업무 위탁계약을 체결하였으며 다음의 자산관리수수료를 지급하며 운용수수료는 결산기 단위로 지급하고 있습니다.

구 분	내 용

매입수수료	① 지배회사는 운용자산 취득액(예비비 포함)의 0.15%② ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사는 Finance Tower Belgium NV 지분증권취득액(부대비용 및 예비비포함)의 0.30%③ ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사는 총 주식발행금액(부대비용 및 예비비포함)의 합계액의 0.30%

운용수수료	① 지배회사는 결산기말 현재 지배회사의 주식발행금액의 0.29%(단, 운용자산의 최초 취득일로부터 기산)② ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사는 매 회계연도 종료일을 기준으로 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 주식발행금액의 합계액에 0.01%의보수율을 곱한 금액을 해당 회계연도의 기간으로 일할 계산한 금액③ ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사는 매 회계연도 종료일을 기준으로 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사의 주식발행금액의 합계액에 0.10%의보수율을 곱한 금액을 해당 회계연도의 기간으로 일할 계산한 금액

매각수수료	① 지배회사는 매각성과보수로서 매각차익의 10%② ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사는 처분가액에서 매각부대비용을 차감한 금액의 0.9%③ ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사는 처분가액에서 매각부대비용을 차감한 금액의 1%

(2) 일반사무수탁계약연결실체는 ㈜국민은행 및 신한아이타스㈜와 일반사무관리와 주식발행에 관한 사무,상장관련 업무, 회사의 운영에 관한 사무 등의 업무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하였으며 다음의 일반사무수탁수수료를 결산기 단위로 지급하고 있습니다.

구 분	내 용

일반사무수탁수수료	① 지배회사는 지배회사의 주식발행가액의 0.0125%(단, 운용자산의 최초 취득일로부터 기산)② ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사는 영업인가 또는 등록 신청시 국토교통부장관에게 제출한 사업계획에 따른 자산의 매입일로부터 기산하여 연 3,000만원③ ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사는 국토교통부장관으로부터 영업인가를 취득한 날 또는 국토교통부에 등록한 날부터 연 2,500만원

(3) 자산보관계약연결실체는 ㈜신한은행과 부동산, 유가증권 및 현금 등 자산의 보관ㆍ관리업무 위탁계약을 체결하였으며 다음의 자산보관수수료를 결산기 단위로 지급하고 있습니다.

구 분	내 용

자산보관수수료	① 지배회사는 회계연도 종료일을 기준으로 발행된 주식발행금액(보통주, 우선주 포함)의 0.008% (단, 운용자산의 최초 취득일로부터 기산)② ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사는 위탁자산의 취득일로부터 매 회계연도별로 750만원③ ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사는 위탁자산의 취득일로부터 매 회계연도별로 1,500만원

(4) 현지 자산관리위탁계약 연결실체는 The Valesco Group Limited와 재산 인수ㆍ인계 관련 업무, 부동산관리 관련 업무 등 자산관리에 통상적으로 수반되는 제반 업무와 관련하여 자산관리위탁계약을 체결하고, 현지 자산관리수수료를 매분기별로 지급하고 있습니다.

구 분	내 용

운용수수료	Tour des Finances NV 설정금액(순자본금)의 0.22%

매각성과수수료	㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 IRR 10% 초과 달성시 초과이익의 10%

또한, 연결실체는 FTI Consulting, Inc.와 회계, 세무, 자산관리 업무와 관련하여 계약을 체결하고, 현지 수수료를 매달 지급하고 있습니다. 수수료는 연간 $147,750 입니다.

(5) 자금보충약정연결실체는 ㈜하나은행과의 환위험 헷지 목적 장외파생상품 계약과 관련하여 메리츠증권㈜와 다음의 자금보충약정을 체결하였습니다.

구 분	내 용

자금보충자	메리츠증권 주식회사

계약기간	2020년 6월 1일부터 3년간

자금보충거래명목금액	€569,574,598

자금보충방식	자산관리회사의 요청을 받은 날로부터 3영업일 이내에 아래 각 호 중 어느 하나에 해당하는 방식1. 회사에게 자금을 대여2. 회사가 발행하는 의결권없는 상환우선주 취득3. 회사가 발행하는 증권을 취득

자금보충약정 수수료	연간 자금보충약정에 따른 거래명목금액의 0.15%에 해당하는 금액 3년치 선지급

(6) 임대차계약연결실체는 Regie des Batiments(벨기에 연방정부 산하 건물관리청, 이하 "벨기에 건물관리청")과 2034년까지의 다음의 장기 임대차계약을 체결하였습니다.

구 분	내 용

임차인	Regie des Batiments (벨기에 건물관리청) * 벨기에 건물관리청은 1971년 건물관리청 설립법(1 AVRIL 1971. - Loi portant creation d'une Regie des Batiments)에 근거하여 벨기에 정부의 부동산 자산 관리 및 공공서비스 제공을 목적 으로 설립되어 벨기에 정부의 예산으로 운영되는 기관

임대차기간	2002년 1월 1일부터 2034년 12월 31일까지

임대료 납부	매년 4월 1일 및 10월 1일에 6개월치 선납

임대료	58,913,561 유로 (2021년 기준)

임대료 조정	벨기에 통계청이 발표하는 건강지수(Health Index)에 따라 아래와 같이매년 조정: * 어느 해의 임대료 = 42,700,000 유로×전년도 12월의 건강지수(Health Index) ÷기초지수(79.64)

29. 현금흐름표(1) 영업으로부터 창출된 현금 흐름은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기	전반기

반기순이익	8,729,666	5,717,593

조 정:	8,862,765	10,332,069

이자비용	5,411,308	5,380,638

감가상각비	5,793,133	5,813,640

법인세비용	175,290	239,071

이자수익	(294,839)	(82,718)

지분법이익	(1,057,901)	(741,362)

외화환산이익	(1,164,226)	(277,200)

영업활동관련 자산부채의 변동:	(18,861,609)	(25,754,959)

매출채권의 감소(증가)	17,482	(4,202,528)

미수금의 감소(증가)	(46,286,026)	(41,306,848)

미수수익의 감소(증가)	10,862	-

선급금의 감소(증가)	39,600	1,534

선급비용의 감소(증가)	314,741	(1,880,524)

장기선급비용의 감소(증가)	-	314,509

미지급금의 증가(감소)	5,172,098	(1,267,538)

미지급비용의 증가(감소)	960,074	232,691

선수수익의 증가(감소)	20,909,560	22,353,745

영업으로부터 창출된 현금흐름	(1,269,178)	(9,705,297)

(2) 보고기간 종료일 현재 현금의 유입과 유출이 없는 중요한 거래의 내용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기	전반기

미지급배당금	31,464,000	31,464,000

30. 영업부문연결실체는 기업회계기준서 제1108호(영업부문)에 따른 보고부문이 단일 부문이므로 부문별 정보를 공시하지 않습니다. 회사의 최고영업의사결정자가 정기적으로 검토하는 보고자료는 연결재무제표와 일관된 방법으로 측정됩니다.

31. 사업결합(1) 전반기 중 발생한 사업결합의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	주요 영업활동	취득일	취득한 지분	이전대가

498 SEVENTH KOR HOLDCO LP	부동산투자	2022년 02월 17일	100.00%	187,874,380

연결실체 전반기 중 신규 부동산을 취득하기 위하여 498 SEVENTH KOR HOLDCO LP를 취득하였고, 해당 사업은 기업회계기준서 제1103호에서 정의된 사업의 정의를 만족합니다.(2) 전반기 중 발생한 사업결합의 이전대가의 공정가치는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	498 SEVENTH KOR HOLDCO LP

현금및현금성자산	187,874,380

(3) 전반기에 발생한 사업결합으로 인하여 취득일에 취득한 자산과 인수한 부채의 공정가치는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	498 SEVENTH KOR HOLDCO LP

식별가능한 자산의 공정가치	171,688,671

유동자산	1,068,391

현금및현금성자산	1,068,391

비유동자산	170,620,280

공동기업투자	170,620,280

식별가능한 부채의 공정가치	647,260

유동부채	647,260

매입채무및기타채무	647,260

식별가능한 순자산 공정가치 합계	171,041,411

(4) 전반기 중 발생한 사업결합에서 발생한 영업권은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	498 SEVENTH KOR HOLDCO LP

이전대가	187,874,380

가산: 비지배지분	-

차감: 식별가능한 취득한 순자산의 공정가치	171,041,411

영업권	16,832,969

(5) 전반기 중 발생한 사업결합으로 인한 순현금유출은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	498 SEVENTH KOR HOLDCO LP

현금으로 지급한 대가	187,874,380

차감: 취득한 현금 및 현금성자산	1,068,391

차 감 계	186,805,989