제이알글로벌리츠 반기보고서 (2023.06)
3. 연결재무제표 주석

1. 지배기업의 개요(1) 지배기업의 개요

기업회계기준서 제1110호 '연결재무제표'에 의한 지배기업인 주식회사 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사(이하 "회사")는 부동산투자회사법에 의한 부동산투자회사로서 2019년 10월 18일에 설립되었으며, 2020년 8월 7일 한국거래소 유가증권시장에 상장하였습니다. 회사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 부동산의 임대차 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 회사의 본점 소재지는 서울특별시 중구 을지로 100, 비동21층(을지로 2가, 파인에비뉴)입니다.회사의 존립기간은 회사설립일로부터 40년이고, 통상적인 사업연도는 매년 6개월(매년 1월 1일과 7월 1일에 개시하고, 6월 30일과 12월 31일에 종료)입니다. 다만, 최초사업연도는 설립등기일부터 2020년 1월 31일까지입니다.(2) 연결대상 종속기업 및 현황 회사와 회사의 종속기업(이하 '연결실체')는 부동산 임대 등을 영위하고 있습니다. 한편, 당반기말 현재 연결재무제표 작성대상에 포함된 종속기업의 현황은 다음과 같습니다.

종속기업명	주요영업활동	법인설립 및 영업소재지	연결실체내 기업이 소유한
지분율 및 의결권비율(%)	결산월

당반기말	전기말

㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사	부동산투자	한국	100	100	3월, 9월

Finance Tower Belgium NV	부동산투자	벨기에	100	100	12월

Tour des Finances NV	부동산투자	벨기에	100	100	12월

㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사	부동산투자	한국	100	100	3월, 9월

498 Seventh KOR Holdco LP GP, LLC	부동산투자	미국	100	100	12월

498 Seventh KOR Holdco L.P	부동산투자	미국	100	100	12월

498 Seventh KOR LLC	부동산투자	미국	99.9	99.9	12월

2. 재무제표 작성기준 및 중요한 회계정책회사와 회사의 종속기업(이하 "연결실체")의 반기연결재무제표는 한국채택국제회계기준에 따라 작성되는 중간재무제표입니다. 동 재무제표는 기업회계기준서 제1034호'중간재무보고'에 따라 작성되었으며, 연차재무제표에서 요구되는 정보에 비하여 적은 정보를 포함하고 있습니다. 선별적 주석은 직전 연차보고기간말 후 발생한 연결실체의 재무상태와 경영성과의 변동을 이해하는데 유의적인 거래나 사건에 대한 설명을 포함하고 있습니다.

중간재무제표의 작성에 적용된 중요한 회계정책은 아래에서 설명하는 기준서나 해석서의 도입과 관련된 영향을 제외하고는 2022년 12월 31일로 종료하는 회계연도에 대한 연차재무제표 작성시 채택한 회계정책과 동일합니다.

(1) 연결실체가 신규 적용한 제ㆍ 개정 기준서 및 해석서

연결실체는 2023년 1월 1일로 개시하는 회계기간부터 다음의 주요 제ㆍ개정 기준서 및 해석서를 신규로 적용하였으며, 해당 기준서 및 해석서의 개정이 연결실체의 반기연결재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

- 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시'(개정): 중요한 회계정책 공시

- 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시'(개정): 리픽싱 조건 금융부채 공시

- 기업회계기준서 제1008호 '회계정책, 회계추정치 변경 및 오류'(개정): 회계추정치 정의

- 기업회계기준서 제1012호 '법인세'(개정): 이연법인세 최초 인식 예외 규정의 요건 추가

- 기업회계기준서 제1117호 '보험계약'(제정): 기준서 제1104호 '보험계약' 대체

(2) 연결실체가 적용하지 않은 제 ㆍ 개정 기준서 및 해석서

제정ㆍ공표되었으나 2023년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도에 시행일이 도래하지 않았고 연결실체가 조기 적용하지 아니한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서는 다음과 같습니다.

1) 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시'(개정): 유동부채와 비유동부채의 분류

개정사항은 보고기간말 현재 존재하는 실질적인 권리에 따라 유동 또는 비유동으로 분류되며, 부채의 결제를 연기할 수 있는 권리의 행사가능성이나 경영진의 기대는 고려하지 않으며 부채의 결제에 자기지분상품의 이전도 포함되나, 복합금융상품에서 자기지분상품으로 결제하는 옵션이 지분상품의 정의를 충족하여 부채와 분리하여 인식된 경우는 제외됨을 명확히 하고 있습니다.

또한, 기업이 약정사항을 준수해야 부채의 결제를 연기할 수 있는 경우, 보고일 또는 그 이전에 준수되도록 요구되는 약정사항만이 부채를 유동 또는 비유동으로 분류하는 데 영향을 미치며, 부채의 결제를 연기할 수 있는 권리가 보고기간 후 12개월 이내에 약정사항을 준수했는지 여부에 좌우되는 비유동부채의 경우, 해당 약정사항에 대한 정보 및 기업이 약정사항을 준수하기 어려울 수 있음을 나타내는 사실과 상황 등을 공시하도록 추가 개정되었습니다.

개정사항은 2024년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용하며, 조기적용이 허용됩니다. 연결실체는 동 개정사항이 연결재무제표에 미치는 영향을 검토하고 있습니다.

3. 중요한 판단과 추정불확실성의 주요 원천

중간재무제표를 작성함에 있어 경영진은 재무제표에 인식되는 금액에 유의적인 영향을 미치는 판단을 하여야 하며(추정과 관련된 사항은 제외), 다른 자료로부터 쉽게 식별할 수 없는 자산과 부채의 장부금액에 대한 추정 및 가정을 하여야 합니다. 추정치와 관련 가정은 과거 경험 및 관련이 있다고 여겨지는 기타 요인에 근거합니다. 또한 실제 결과는 이러한 추정치들과 다를 수도 있습니다.

중간재무제표를 작성을 위해 회사 회계정책의 적용과정에서 내린 중요한 판단과 추정 불확실성의 주요원천에 대한 내용은 존재하지 않습니다.

4. 재무위험관리 (1) 재무위험관리요소 연결실체는 여러 활동으로 인하여 시장위험(외환위험, 가격위험, 현금흐름 및 공정가치 이자율위험), 신용위험 및 유동성위험과 같은 다양한 금융위험에 노출될 수 있습니다. 연결실체의 전반적인 위험관리는 연결실체의 재무성과에 잠재적으로 불리할 수 있는 효과를 최소화하는데 중점을 두고 있습니다.위험관리는 이사회에서 승인한 위험관리 정책에 따라 자산관리회사에서 수행되고 있으며, 금융위험을 식별, 평가 및 회피하고 있습니다.

1) 시장위험 연결실체의 경우 변동 이자부 자산 및 부채가 중요하지 않기 때문에 연결실체의 수익및 영업현금흐름은 시장이자율로부터 실질적으로 독립적입니다. 따라서 현재 연결실체는시장위험(가격위험, 현금흐름 및 공정가치 이자율위험)에 노출되어 있지 않습니다. 다만, 연결실체는 EUR, USD 등의 주요통화에 대한 환율변동위험에 노출되어 있습니다. 외환위험은 미래 예상거래 및 인식된 자산ㆍ부채와 관련하여 발생하고 있습니다.연결실체는 외환위험을 관리하기 위해 다음의 파생상품계약을 체결하고 있습니다.

- 종속기업에 대한 투자의 배당수익에서 발생하는 환위험을 회피하기 위한 통화선도계약

통화선도계약의 자산과 부채는 재무상태표 상 파생상품으로 표시되어 있습니다. 다음 표는 당반기말 현재 결제되지 않은 통화선도계약의 세부사항을 나타낸 것입니다.

(원화단위 : 천원, 외화단위: EUR, USD)

계약처	만기일	매도선물환	평가금액

하나은행	1년이내	EUR 628,410,277	(37,459,920)

우리은행	1년초과	USD 125,044,000	(8,080,815)

보고기간말 현재 다른 모든 변수가 일정하고 각 외화에 대한 원화의 환율이 10% 변동시 연결실체의 법인세차감전손익에 미치는 영향은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기	전반기

10% 상승시	10% 하락시	10% 상승시	10% 하락시

EUR	2,810,394	(2,810,394)	2,790,400	(2,790,400)

2) 신용위험신용위험은 거래상대방이 의무를 이행하지 않아 재무손실이 발생할 위험입니다. 연결실체는 영업활동과 재무활동에서 신용위험에 노출되어 있습니다. 연결실체는 매출채권 및 계약자산에 대해 전체 기간 기대신용손실을 손실충당금으로 인식하는 간편법을 적용합니다. 기대신용손실에는 미래전망정보가 포함됩니다.

① 매출채권과 계약자산

연결실체는 매출채권과 계약자산에 대해 전체 기간 기대신용손실을 손실충당금으로 인식하는 간편법을 적용합니다. 기대신용손실을 측정하기 위해 매출채권과 계약자산은 신용위험 특성과 연체일을 기준으로 구분하였습니다. 보고기간 종료일 현재 매출채권과 계약자산은 존재하지 않습니다. 이에 따라 손실충당금을 인식하고 있지 않습니다.

② 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산

상각후원가로 측정하는 기타금융자산은 현금및현금성자산과 기타채권(금융상품에 대한 미수이자)입니다. 회사는 이러한 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산에 대한 손실충당금을 인식하고 있지 않습니다.

3) 유동성 위험 유동성위험관리는 충분한 현금 및 시장성 있는 유가증권의 유지, 적절하게 약정된 신용한도금액으로부터의 자금 여력 및 시장포지션을 결제할 수 있는 능력 등을 포함하고 있습니다. 활발한 영업활동을 통해 회사 신용한도 내에서 자금여력을 탄력적으로 유지하고 있습니다.

연결실체의 금융부채를 보고기간 종료일로부터 계약 만기일까지의 잔여기간에 따라 만기별로 구분한 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기말

1년 이내	1년초과~5년이내	5년초과	합 계

기타지급채무	50,522,885	-	-	50,522,885

단기차입금(*1,*2)	23,703,308	-	-	23,703,308

사채(*1,*2)	71,740,027	-	-	71,740,027

장기차입금(*1,*2)	10,804,978	1,037,215,907	-	1,048,020,885

합 계	156,771,198	1,037,215,907	-	1,193,987,105

(*1) 잔존계약에 따른 만기금액은 할인되지 아니한 계약상 현금흐름입니다.
(*2) 향후 지급될 이자가 포함된 금액입니다.

(단위: 천원)

구 분	전기말

1년 이내	1년초과~5년이내	5년초과	합 계

기타지급채무	8,319,012	-	-	8,319,012

단기차입금(*1,*2)	24,065,398	-	-	24,065,398

사채(*1,*2)	72,482,219	-	-	72,482,219

장기차입금(*1,*2)	10,270,404	988,432,222	-	998,702,626

합 계	115,137,033	988,432,222	-	1,103,569,255

(*1) 잔존계약에 따른 만기금액은 할인되지 아니한 계약상 현금흐름입니다.
(*2) 향후 지급될 이자가 포함된 금액입니다.

다음 표는 파생금융상품의 계약상 만기에 기초한 유동성 분석내역을 상세하게 나타내고 있습니다. 다음 표는 차액결제되는 파생금융상품의 경우 할인되지 않은 계약상 순현금유입 및 순현금유출에 기초하였습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기말

1년 이내	1년초과~5년이내	5년초과	합 계

통화선도(차액결제)	(37,459,920)	(8,080,815)	-	(45,540,735)

(단위: 천원)

구 분	전기말

1년 이내	1년초과~5년이내	5년초과	합 계

통화선도(차액결제)	(7,234,523)	-	-	(7,234,523)

(2) 자본위험관리 연결실체의 자본관리 목적은 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본비용을 절감하기 위해 최적 자본구조를 유지하는 것입니다. 자본구조를 유지 또는 조정하기 위하여 연결실체는 주주에게 지급되는 배당을 조정하고, 주주에게 자본금을 반환하며, 부채감소를 위한 신주 발행 및 자산 매각 등을 실시하고 있습니다.

산업 내의 타사와 마찬가지로 회사는 자본조달비율에 기초하여 자본을 관리하고 있으며, 자본조달비율은 순차입금을 총자본으로 나누어 산출하고 있습니다. 순차입금은 재무상태표상 차입금 총계에서 현금및현금성자산과 단기금융상품을 차감한 금액이며, 총자본은 재무상태표상 자본에 순차입금을 가산한 금액입니다.

보고기간 종료일 현재 자본조달비율은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

차입금	1,118,668,092	1,067,435,787

차감: 현금및현금성자산 및 장/단기금융상품	124,768,240	128,737,818

순차입금	993,899,852	938,697,969

총 자본	1,885,915,981	1,859,304,883

자본조달비율	52.70%	50.49%

5. 금융상품 공정가치 (1) 금융상품 종류별 공정가치

(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

장부금액	공정가치	장부금액	공정가치

금융자산:

현금및현금성자산(*)	87,759,170	87,759,170	103,065,018	103,065,018

단기금융상품(*)	37,009,070	37,009,070	25,672,800	25,672,800

매출채권(*)	441,067	441,067	4,121,155	4,121,155

기타채권(*)	65,409,606	65,409,606	5,663,638	5,663,638

파생상품자산	-	-	2,770,116	2,770,116

합 계	190,618,913	190,618,913	141,292,727	141,292,727

금융부채:

기타지급채무(*)	50,146,594	50,146,594	8,319,012	8,319,012

파생상품부채	45,540,735	45,540,735	10,004,639	10,004,639

단기차입금(*)	23,000,000	23,000,000	23,000,000	23,000,000

사채(*)	69,890,837	69,890,837	69,844,906	69,844,906

장기차입금(*)	1,025,777,255	1,025,777,255	974,590,881	974,590,881

합 계	1,214,355,421	1,214,355,421	1,085,759,438	1,085,759,438

(*) 금융상품의 장부금액이 공정가치와 유사하다고 판단하고 있습니다.

(2) 금융상품 공정가치 서열 체계

공정가치로 측정되는 금융상품은 공정가치 서열체계에 따라 구분되며 정의된 수준들은 다음과 같습니다.

- 측정일에 동일한 자산이나 부채에 대해 접근할 수 있는 활성시장의 (조정하지 않은) 공시가격 (수준 1)
- 수준 1의 공시가격 외에 자산이나 부채에 대해 직접적으로나 간접적으로 관측할수 있는 투입변수 (수준 2)
- 자산이나 부채에 대한 관측할 수 없는 투입변수 (수준 3)

일부 금융자산과 금융부채는 보고기간말 공정가치로 측정합니다. 이러한 금융자산과금융부채의 공정가치가 산정되는 방법은 다음과 같습니다.

구 분	공정가치(단위: 천원)	공정가치서열체계수준	가치평가기법	유의적이지만관측가능하지 않은투입변수 및 범위	관측가능하지 않은투입변수와 공정가치측정치 간의 연관성

당반기말	전기말

통화선도계약	파생상품자산	-	2,770,116	수준2	할인된 현금흐름선물환율(보고기간말 관측가능한 선물환율에 기초함)에 기초하여 추정한 미래현금흐름을 여러 거래상대방의 신용위험을 반영한 할인율로 할인합니다.	해당사항 없음	해당사항 없음

파생상품부채	(45,540,735)	(10,004,639)

당반기 및 전반기 중 수준 1과 수준 2 간의 유의적인 이동은 없습니다.(3) 연결실체는 수준 간의 이동을 가져오는 사건이나 상황의 변동이 발생하는 시점에수준간의 이동을 인식하고 있습니다. 또한 당반기 중 수준 2 공정가치 측정치로 분류되는금융상품의 공정가치측정에 사용된 가치평가기법의 변경은 없습니다.

6. 범주별 금융상품

(1) 금융상품 범주별 장부금액1) 금융자산

(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

상각후원가로 측정하는 금융자산	위험회피지정파생상품	상각후원가로 측정하는 금융자산	위험회피지정파생상품

현금및현금성자산	87,759,170	-	103,065,018	-

단기금융상품	37,009,070	-	25,672,800	-

매출채권	441,067	-	4,121,155	-

기타채권	65,409,606	-	5,663,638	-

파생상품자산	-	-	-	2,770,116

합 계	190,618,913	-	138,522,611	2,770,116

2) 금융부채(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

상각후원가로측정하는 금융부채	위험회피지정파생상품	상각후원가로측정하는 금융부채	위험회피지정파생상품

기타지급채무	50,146,594	-	8,319,012	-

파생상품부채	-	45,540,735	-	10,004,639

단기차입금	23,000,000	-	23,000,000	-

사채	69,890,837	-	69,844,906	-

장기차입금	1,025,777,255	-	974,590,881	-

합 계	1,168,814,686	45,540,735	1,075,754,799	10,004,639

(2) 금융상품 범주별 순손익(단위: 천원)

구 분	당반기	전반기

상각후원가로측정하는 금융자산

이자수익	896,451	294,839

외환차익	2,325	15,372

외화환산이익	1,390,438	1,164,226

외환차손	(61,831)	(10,761)

상각후원가로측정하는 금융부채

이자비용	(3,702,421)	(4,966,650)

금융비용상각액	(441,682)	(444,657)

7. 현금및현금성자산

보고기간 종료일 현재 현금및현금성자산은 전액 은행예금이며, 사용이 제한된 예금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

금융기관	계정과목	당기말	전기말	설정기관	비고

우리은행	현금및현금성자산	25,556,000	25,556,000	우리은행	단기차입금에 대한 담보설정

8. 매출채권 및 기타채권(1) 보고기간 종료일 현재 매출채권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

매출채권	441,067	4,121,155

차감: 손실충당금	-	-

매출채권(순액)	441,067	4,121,155

(2) 보고기간 종료일 현재 기타채권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

미수금	64,519,086	5,036,105

차감: 손실충당금	-	-

미수금(순액)	64,519,086	5,036,105

미수수익	890,520	627,533

차감: 손실충당금	-	-

미수수익(순액)	890,520	627,533

합 계	65,409,606	5,663,638

9. 기타자산보고기간종료일 현재 기타자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

유동	비유동	유동	비유동

선급금	2,534	-	4,316	-

선급비용	256,361	-	554,579	-

합 계	258,895	-	558,895	-

10. 종속기업투자(1) 보고기간 종료일 현재 종속기업의 세부내역은 다음과 같습니다.

종속기업명	주요영업활동	법인설립 및 영업소재지	연결실체내 기업이 소유한
지분율 및 의결권비율(%)	결산월

당반기말	전기말

㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사	부동산투자	한국	100	100	3월, 9월

Finance Tower Belgium NV (*1)	부동산투자	벨기에	100	100	12월

Tour des Finances NV (*2)	부동산투자	벨기에	100	100	12월

㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사	부동산투자	한국	100	100	3월, 9월

498 Seventh KOR Holdco LP GP, LLC (*3)	부동산투자	미국	100	100	12월

498 Seventh KOR Holdco L.P (*4)	부동산투자	미국	100	100	12월

498 Seventh KOR LLC (*5)	부동산투자	미국	99.9	99.9	12월

(*1) 연결실체내 기업인 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사가 100% 보유하고 있습니다.(*2) 연결실체내 기업인 Finance Tower Belgium NV 가 100%를 보유하고 있습니다.(*3) 연결실체내 기업인 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사가 100% 보유하고 있습니다.(*4) 연결실체내 기업인 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사가 99.9%, 498 Seventh KOR Holdco LP GP, LLC가 0.1%보유하여 유효지분율은 100%입니다.(*5) 연결실체내 기업인 498 Seventh KOR Holdco L.P가 99.9%를 보유하고 있습니다.

(2) 당반기말 현재 종속기업의 요약 재무상태는 아래와 같습니다.

(단위: 천원)

구분	㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사(주1,2)	㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사(주1,2)

유동자산	118,140,053	8,117,624

비유동자산	1,639,832,266	202,033,289

자산 계	1,757,972,319	210,150,913

유동부채	95,747,877	336,855

비유동부채	1,025,777,255	13,380,815

부채 계	1,121,525,132	13,717,670

지배기업 소유주지분	636,447,187	196,311,437

비지배지분	-	121,806

자본 계	636,447,187	196,433,243

(주1) 상기 요약 재무상태는 지배기업과의 회계정책 차이조정 등을 반영한 후의 금액이며, 다만 내부거래는 제거하기 전의 금액입니다.
(주2) 상기 요약 재무상태는 연결실체내의 모든 기업을 연결한 연결재무제표 기준입니다.

(3) 당반기 중 종속기업의 요약 경영성과는 아래와 같습니다.

(단위: 천원)

구분	㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사(주1,2)	㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사(주1,2)

매출액	26,634,491	1,166,232

영업손익	15,796,137	715,738

반기순손익	14,076,642	592,258

기타포괄손익	(8,234,835)	3,494,086

반기총포괄손익	5,841,807	4,086,344

(주1) 상기 요약 경영성과는 지배기업과의 회계정책 차이조정 등을 반영한 후의 금액이며, 다만 내부거래는 제거하기 전의 금액입니다.
(주2) 상기 요약 경영성과는 연결실체내의 모든 기업을 연결한 연결재무제표 기준입니다.

(4) 당반기 중 종속기업의 요약 현금흐름은 아래와 같습니다.

(단위: 천원)

구분	㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사(주1,2)	㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사(주1,2)

영업활동으로 인한 현금흐름	481,453	(3,332,469)

투자활동으로 인한 현금흐름	-	-

재무활동으로 인한 현금흐름	(38,120,000)	1,020,018

현금및현금성자산의 순증감	(37,638,547)	(2,312,451)

기초 현금및현금성자산	53,352,370	7,660,888

외화표시 현금및현금성자산의 환율변동 효과	714,445	(2,562,301)

기말 현금및현금성자산	16,428,268	2,786,136

(주1) 상기 요약 현금흐름은 지배기업과의 회계정책 차이조정 등을 반영한 후의 금액이며, 다만 내부거래는 제거하기 전의 금액입니다.
(주2) 상기 요약 현금흐름은 연결실체내의 모든 기업을 연결한 연결재무제표 기준입니다.

11. 공동기업

(1) 보고기간 종료일 현재 공동기업의 세부내역은 다음과 같습니다.

공동기업명	주요영업활동	법인설립 및 영업소재지	결산월	당반기말	전기말

지분율(%)	출자금액	장부금액	지분율(%)	출자금액	장부금액

498/7 Owners, LLC	부동산투자	미국	12월	49.9	170,620,280	184,377,850	49.9	170,620,280	180,571,149

(2) 당반기 및 전반기 중 공동기업투자의 변동내역은 다음과 같습니다.

(당반기)

(단위: 천원)

공동기업명	기초	취득	배당금수령	지분법손익	환율변동차이	당반기말

498/7 Owners, LLC	180,571,149	-	(2,530,059)	1,166,232	5,170,528	184,377,850

(전반기)

(단위: 천원)

공동기업명	기초	취득	배당금수령	지분법손익	환율변동차이	전반기말

498/7 Owners, LLC	186,619,176	-	(1,951,397)	1,057,901	20,470,992	206,196,672

12. 투자부동산(1) 연결실체의 투자부동산은 원가모형으로 평가하고 있습니다.(2) 당반기말 및 전기말 현재 투자부동산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

과 목	당반기말	전기말

취득원가	상각누계액	순장부가액	취득원가	상각누계액	순장부가액

토지	497,000,261	-	497,000,261	472,411,242	-	472,411,242

건물	1,222,280,219	(79,448,214)	1,142,832,005	1,161,808,074	(69,708,484)	1,092,099,590

합 계	1,719,280,480	(79,448,214)	1,639,832,266	1,634,219,316	(69,708,484)	1,564,510,832

(3) 당반기 및 전반기 중 연결실체의 투자부동산 장부가액의 변동내용은 다음과 같습니다.(당반기)

(단위: 천원)

과 목	기초가액	감가상각비	환율변동차이	기말가액

토지	472,411,242	-	24,589,019	497,000,261

건물	1,092,099,590	(5,882,255)	56,614,670	1,142,832,005

합 계	1,564,510,832	(5,882,255)	81,203,689	1,639,832,266

(전반기)

(단위: 천원)

과 목	기초가액	감가상각비	환율변동차이	기말가액

토지	472,009,175	-	20,550,868	492,560,043

건물	1,102,778,302	(5,793,133)	47,750,337	1,144,735,506

합 계	1,574,787,477	(5,793,133)	68,301,205	1,637,295,549

(4) 보고기간종료일 현재 투자부동산의 공정가치는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

과 목	당반기말	전기말

장부가액	공정가치(*)	장부가액	공정가치(*)

토지	497,000,261	2,132,295,000	472,411,242	2,026,800,000

건물	1,142,832,005	1,092,099,590

합 계	1,639,832,266	2,132,295,000	1,564,510,832	2,026,800,000

(*) 투자부동산의 공정가치는 해당 지역의 부동산 평가와 관련하여 적절한 자격과 경험을 가지고 있는 외부의 독립적인 글로벌부동산서비스기업인 CUSHMAN WAKEFIELD사에서 수행한 평가에 근거하여 결정되었습니다.

공정가치측정에 사용된 가치평가기법은 수익환원방법에 의한 평가액을 공정가치를 결정하였습니다. 수익방식에 의한 수익환원방법은 예상 임대차시장 성장률, 공실기간, 임대율 및 영업경비율 등을 반영하여 투자부동산으로부터 창출되는 순현금흐름을 위험조정할인율로 할인한 현재가치로 투자부동산의 공정가치를 측정합니다. 공정가치측정에 유의적이지만 관측가능하지 않은 주요 투입변수는 예상 임대차시장 성장률, 공실기간, 임대율, 위험조정할인율, 영업경비율입니다.

(5) 투자부동산 공정가치 서열 체계다음은 가치평가기법에 의한 공정가치로 측정되는 비금융자산에 대하여 분석한 것입니다. 공정가치 서열체계는 다음과 같습니다.

- 측정일에 동일한 자산이나 부채에 대해 접근할 수 있는 활성시장의 (조정하지 않은) 공시가격 (수준 1)
- 수준 1의 공시가격 외에 자산이나 부채에 대해 직접적으로나 간접적으로 관측할수 있는 투입변수 (수준 2)
- 자산이나 부채에 대한 관측할 수 없는 투입변수 (수준 3)

(단위: 천원)

과 목	당반기말	합 계

수준 1	수준 2	수준 3

투자부동산	-	-	2,132,295,000	2,132,295,000

(단위: 천원)

과 목	전기말	합 계

수준 1	수준 2	수준 3

투자부동산	-	-	2,026,800,000	2,026,800,000

(6) 가치평가기법 및 투입변수(단위: 천원)

과 목	당반기말

공정가치	수준	가치평가기법	관측가능하지않은 투입변수	공정가치와투입변수와의 관계

투자부동산	2,132,295,000	3	수익환원법	평방미터당 가격및 운영수익	(*1)

(*1) 평방미터당 가격과 운영수익이 높을수록 공정가치가 높아집니다.

(단위: 천원)

과 목	전기말

공정가치	수준	가치평가기법	관측가능하지않은 투입변수	공정가치와투입변수와의 관계

투자부동산	2,026,800,000	3	수익환원법	평방미터당 가격및 운영수익	(*1)

(*1) 평방미터당 가격과 운영수익이 높을수록 공정가치가 높아집니다.

(7) 운용리스 제공내역연결실체는 보유한 투자부동산(벨기에 파이낸스 타워)을 Regie des Batiments(벨기에 연방정부 산하 건물관리청)과 2034년까지 장기 임대임대차계약을 체결하고 있습니다(주석 28참조).한편, 보고기간 종료일 현재 상기 투자부동산에 대한 운용리스계약으로 연결실체가 받게 될 것으로 기대되는 미래 최소 리스료 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

과 목	당반기	전반기

1년 이내	98,156,314	87,922,107

1년 초과 5년 이내	392,625,255	351,688,426

5년 초과	662,555,118	637,435,272

합 계	1,153,336,687	1,077,045,805

13. 담보제공현황당반기말 현재 차입금과 관련하여 연결실체가 담보로 제공한 투자부동산의 내역은 다음과 같습니다.

(외화단위: EUR, 원화단위: 천원)

구 분	설정권자	채권최고액	장부가액	관련채무	차입금액

외화	원화

투자부동산	Allianz Lebensversicherungs-Aktiengesellschaft	253,209,750	359,945,256	1,639,832,266	장기차입금	1,029,045,567

Allianz Private Krankenversicherungs-Aktiengesellschaft	40,200,000	57,145,506

Allianz Benelux SA	15,075,000	21,429,565

Allianz SPA	50,250,000	71,431,883

Euler Hermes SA	5,025,000	7,143,188

Bayerische Landesbank	90,939,938	129,273,849

Legal and General Assurance Society Limited	136,409,906	193,910,774

Sumitomo Mitsui Banking Corporation Brussels Branch	136,409,906	193,910,773

합 계	727,519,500	1,034,190,794	1,639,832,266	1,029,045,567

14. 영업권(1) 보고기간종료일 현재 영업권 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

취득원가	125,578,943	125,578,943

손상차손누계액	-	-

장부금액	125,578,943	125,578,943

(2) 당반기 및 전반기 중 영업권의 변동내역은 존재하지 않습니다.

15. 기타지급채무보고기간 종료일 현재 기타지급채무의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

미지급금	44,661,687	3,579,351

미지급비용	5,484,907	4,739,661

합 계	50,146,594	8,319,012

16. 기타유동부채보고기간 종료일 현재 기타유동부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

부가세예수금	22,455	-

선수수익	48,907,603	20,706,906

합 계	48,930,058	20,706,906

17. 차입금

(1) 보고기간 종료일 현재 단기차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분	차입처	만기일	연이자율(%)	당반기말	전기말

단기차입금	우리은행(주1)	2023-10-31	3개월 기준금리 + 연1.62%	23,000,000	23,000,000

합 계	23,000,000	23,000,000

(주1) 연결실체는 단기차입금과 관련하여 현금및현금성자산을 25,556백만원 담보로 제공하고 있습니다.

(2) 보고기간 종료일 현재 장기차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(외화단위: EUR, 원화단위: 천원)

차입처	차입용도	이자율(%360일 기준)	상환방법	최종만기일	당반기말	전기말

외화	원화	외화	원화

Allianz Lebensversicherungs-Aktiengesellschaft	Finance Tower Complex 매입 자금	1.05	만기일시	2024-12-31	251,950,000	358,154,484	251,950,000	340,434,840

Allianz Private Krankenversicherungs-Aktiengesellschaft	"	"	만기일시	2024-12-31	40,000,000	56,861,200	40,000,000	54,048,000

Allianz Benelux SA	"	"	만기일시	2024-12-31	15,000,000	21,322,950	15,000,000	20,268,000

Allianz SPA	"	"	만기일시	2024-12-31	50,000,000	71,076,500	50,000,000	67,560,000

Euler Hermes SA	"	"	만기일시	2024-12-31	5,000,000	7,107,650	5,000,000	6,756,000

Bayerische Landesbank	"	"	만기일시	2024-12-31	90,487,500	128,630,696	90,487,500	122,266,710

Legal and General Assurance Society Limited	"	"	만기일시	2024-12-31	135,731,250	192,946,044	135,731,250	183,400,065

Sumitomo Mitsui Banking Corporation Brussels Branch	"	"	만기일시	2024-12-31	135,731,250	192,946,044	135,731,250	183,400,065

차감 : Finance Fee	(2,299,151)	(3,268,313)	(2,621,965)	(3,542,799)

합 계	721,600,849	1,025,777,255	721,278,035	974,590,881

연결실체는 상기 장기차입금과 관련하여 연결실체의 투자부동산(주석 12,13 참조)을담보로 제공하고 있습니다.

(3) 보고기간 종료일 현재 사채의 내역은 다음과 같습니다.

구 분	발행일	만기일	연이자율(%)	당반기말	전기말

제 1회 무보증 공모사채	2021-10-29	2023-10-29	4.30	70,000,000	70,000,000

사채할인발행차금	(109,163)	(155,094)

차감: 유동성 대체	(69,890,837)	(69,844,906)

합 계	-	-

18. 법인세비용

법인세비용은 법인세법 등의 법령에 의하여 당해 사업연도에 부담할 법인세 및 법인세에 부가되는 세액의 합계에 당기 이연법인세 변동액을 가감하여 산출된 금액으로 계상하고 있습니다. 그러나, 회사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제 조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90이상을 배당할경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있는 바, 미래에 발생할 과세소득의 불확실성으로 인하여 보고기간 종료일 현재 미래에 차감할 일시적차이에 대한 이연법인세자산을 계상하지 아니하였습니다.

19. 자본금(1) 당반기말 현재 회사의 정관에 의한 발행할 주식의 총수 및 1주의 금액은 다음과 같습니다.

구 분	보통주

발행할 주식의 총수	5,000,000,000 주

1주당 금액	1,000 원

발행한 주식수	197,376,000 주

자본금	197,376,000 천원

(2) 당반기 중 유통주식수의 변동내역은 존재하지 않습니다.20. 이익잉여금(1) 보고기간종료일 현재 이익잉여금의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

미처분이익잉여금(결손금)	(62,618,164)	(38,743,286)

(2) 이익잉여금(결손금)의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기	전반기

기초	(38,743,286)	(24,904,234)

당기순이익(손실)	13,626,562	8,724,850

배당금지급액	(37,501,440)	(31,464,000)

기말	(62,618,164)	(47,643,384)

21. 기타불입자본보고기간 종료일 현재 기타불입자본의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

주식발행초과금	753,647,074	753,641,799

22. 기타포괄손익누계액

보고기간 종료일 현재 기타포괄손익누계액의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

파생상품평가손익	(47,144,140)	(8,837,928)

해외사업환산손익	50,633,553	17,048,522

합 계	3,489,413	8,210,594

23. 주당이익(1) 보통주 기본주당이익

(단위: 원, 주)

구 분	당반기	전반기

지배기업의 소유주지분순이익	13,626,561,815	8,724,850,034

보통주 지배기업의 소유주지분순이익	13,626,561,815	8,724,850,034

가중평균유통보통주식수	197,376,000	190,468,174

기본주당이익	69	46

(2) 희석주당이익보고기간 종료일 현재 회사는 잠재적 보통주가 없습니다. 따라서, 회사의 희석주당이익은 기본주당이익과 동일합니다.

(3) 가중평균유통주식수(단위: 주)

구 분	당반기

유통주식수(*1)	가중치	적수

기초	197,376,000	90	17,763,840,000

합 계	197,376,000	17,763,840,000

가중평균유통주식수(*1)	197,376,000

(*1) 가중평균유통주식수 17,763,840,000/90 = 197,376,000

(단위: 주)

구 분	전반기

유통주식수(*1)	가중치	적수

기초	165,600,000	92	15,235,200,000

유상증자	31,776,000	72	2,287,872,000

합 계	197,376,000	17,523,072,000

가중평균유통주식수(*1)	190,468,174

(*1) 가중평균유통주식수 17,523,072,000/92 = 190,468,174

24. 영업비용당반기 및 전반기 중 영업비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기	전반기

임원보수	30,000	30,000

자산관리수수료	755,521	806,901

자산보관수수료	30,177	31,140

사무수탁수수료	44,615	45,503

지급수수료	1,321,355	1,425,553

세금과공과	3,283,527	3,287,827

감가상각비	5,882,255	5,793,133

보험료	332,099	296,896

건물관리비	252,638	444,948

수도광열비	20,057	54,529

기부금	691	411

기타비용	24,782	18,888

합 계	11,977,717	12,235,729

25. 금융수익 및 금융비용

연결실체의 금융수익 및 금융비용의 내역은 다음과 같습니다.(1) 금융수익

(단위: 천원)

구 분	당반기	전반기

이자수익	896,451	294,839

(2) 금융비용(단위: 천원)

구 분	당반기	전반기

이자비용	3,702,421	4,966,650

금융비용상각액	441,683	444,658

합 계	4,144,104	5,411,308

26. 기타수익 및 기타비용

연결실체의 기타수익 및 기타비용의 내역은 다음과 같습니다.(1) 기타수익

(단위: 천원)

구 분	당반기	전반기

외환차익	2,325	15,372

외화환산이익	1,390,438	1,164,226

잡이익	1,613	1,034

합 계	1,394,376	1,180,632

(2) 기타비용(단위: 천원)

구 분	당반기	전반기

외환차손	61,831	10,761

잡손실	14,059	96,213

합 계	75,890	106,974

27. 특수관계자와의 거래(1) 당반기말 현재 회사의 지배회사는 존재하지 않으며, 특수관계자 등의 현황은 다음과 같습니다.

구 분	특수관계자의 명칭

공동기업투자	498/7 Owners, LLC

기타의 특수관계자	주요 경영진

(2) 당반기와 전반기 중 특수관계자와의 주요 거래내역은 없습니다.

(3) 보고기간종료일 현재 특수관계자에 대한 중요한 채권ㆍ채무의 내용은 존재하지 않습니다.

(4) 특수관계자와의 자금 거래 내역은 없습니다.

(5) 주요 경영진에 대한 보상 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기	전반기

단기급여	30,000	30,000

28. 주요 약정사항(1) 자산관리계약

연결실체는 제이알투자운용㈜ 와 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산 개발, 임대차 및 유가증권매매 등 자산의 투자운용업무 위탁계약을 체결하였으며 다음의 자산관리수수료를 지급하며 운용수수료는 결산기 단위로 지급하고 있습니다.

구 분	내 용

매입수수료	① 지배회사는 운용자산 취득액(예비비 포함)의 0.15%② ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사는 Finance Tower Belgium NV 지분증권취득액(부대비용 및 예비비포함)의 0.30%③ ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사는 총 주식발행금액(부대비용 및 예비비포함)의 합계액의 0.30%

운용수수료	① 지배회사는 결산기말 현재 지배회사의 주식발행금액의 0.29%(단, 운용자산의 최초 취득일로부터 기산)② ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사는 매 회계연도 종료일을 기준으로 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 주식발행금액의 합계액에 0.01%의보수율을 곱한 금액을 해당 회계연도의 기간으로 일할 계산한 금액③ ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사는 매 회계연도 종료일을 기준으로 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사의 주식발행금액의 합계액에 0.10%의보수율을 곱한 금액을 해당 회계연도의 기간으로 일할 계산한 금액

매각수수료	① 지배회사는 매각성과보수로서 매각차익의 10%② ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사는 처분가액에서 매각부대비용을 차감한 금액의 0.9%③ ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사는 처분가액에서 매각부대비용을 차감한 금액의 1%

(2) 일반사무수탁계약연결실체는 ㈜국민은행 및 신한아이타스㈜와 일반사무관리와 주식발행에 관한 사무,상장관련 업무, 회사의 운영에 관한 사무 등의 업무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하였으며 다음의 일반사무수탁수수료를 결산기 단위로 지급하고 있습니다.

구 분	내 용

일반사무수탁수수료	① 지배회사는 지배회사의 주식발행가액의 0.0125%(단, 운용자산의 최초 취득일로부터 기산)② ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사는 영업인가 또는 등록 신청시 국토교통부장관에게 제출한 사업계획에 따른 자산의 매입일로부터 기산하여 연 3,000만원③ ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사는 국토교통부장관으로부터 영업인가를 취득한 날 또는 국토교통부에 등록한 날부터 연 2,500만원

(3) 자산보관계약연결실체는 ㈜신한은행과 부동산, 유가증권 및 현금 등 자산의 보관ㆍ관리업무 위탁계약을 체결하였으며 다음의 자산보관수수료를 결산기 단위로 지급하고 있습니다.

구 분	내 용

자산보관수수료	① 지배회사는 회계연도 종료일을 기준으로 발행된 주식발행금액(보통주, 우선주 포함)의 0.008% (단, 운용자산의 최초 취득일로부터 기산)② ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사는 위탁자산의 취득일로부터 매 회계연도별로 750만원③ ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사는 위탁자산의 취득일로부터 매 회계연도별로 1,500만원

(4) 현지 자산관리위탁계약 연결실체는 The Valesco Group Limited와 재산 인수ㆍ인계 관련 업무, 부동산관리 관련 업무 등 자산관리에 통상적으로 수반되는 제반 업무와 관련하여 자산관리위탁계약을 체결하고, 현지 자산관리수수료를 매분기별로 지급하고 있습니다.

구 분	내 용

운용수수료	Tour des Finances NV 설정금액(순자본금)의 0.22%

매각성과수수료	㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 IRR 10% 초과 달성시 초과이익의 10%

또한, 연결실체는 FTI Consulting, Inc.와 회계, 세무, 자산관리 업무와 관련하여 계약을 체결하고, 현지 수수료를 매달 지급하고 있습니다. 수수료는 연간 $147,750 입니다.

(5) 자금보충약정연결실체는 ㈜하나은행과의 환위험 헷지 목적 장외파생상품 계약과 관련하여 메리츠증권㈜와 다음의 자금보충약정을 체결하였습니다.

구 분	내 용

자금보충자	메리츠증권 주식회사

계약기간	2020년 6월 1일부터 3년간

자금보충거래명목금액	€569,574,598

자금보충방식	자산관리회사의 요청을 받은 날로부터 3영업일 이내에 아래 각 호 중 어느 하나에 해당하는 방식1. 회사에게 자금을 대여2. 회사가 발행하는 의결권없는 상환우선주 취득3. 회사가 발행하는 증권을 취득

자금보충약정 수수료	연간 자금보충약정에 따른 거래명목금액의 0.15%에 해당하는 금액 3년치 선지급

(6) 임대차계약연결실체는 Regie des Batiments(벨기에 연방정부 산하 건물관리청, 이하 "벨기에 건물관리청")과 2034년까지의 다음의 장기 임대차계약을 체결하였습니다.

구 분	내 용

임차인	Regie des Batiments (벨기에 건물관리청) * 벨기에 건물관리청은 1971년 건물관리청 설립법(1 AVRIL 1971. - Loi portant creation d'une Regie des Batiments)에 근거하여 벨기에 정부의 부동산 자산 관리 및 공공서비스 제공을 목적 으로 설립되어 벨기에 정부의 예산으로 운영되는 기관

임대차기간	2002년 1월 1일부터 2034년 12월 31일까지

임대료 납부	매년 4월 1일 및 10월 1일에 6개월치 선납

임대료	68,569,852 유로 (2023년 기준)

임대료 조정	벨기에 통계청이 발표하는 건강지수(Health Index)에 따라 아래와 같이매년 조정: * 어느 해의 임대료 = 42,700,000 유로×전년도 12월의 건강지수(Health Index) ÷기초지수(79.64)

29. 현금흐름표(1) 영업으로부터 창출된 현금 흐름은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기	전반기

반기순이익	13,631,544	8,729,666

조 정:	6,835,532	8,862,765

이자비용	4,144,104	5,411,308

감가상각비	5,882,255	5,793,133

법인세비용	262,294	175,290

이자수익	(896,451)	(294,839)

지분법이익	(1,166,232)	(1,057,901)

외화환산이익	(1,390,438)	(1,164,226)

영업활동관련 자산부채의 변동:	(23,060,753)	(18,861,609)

매출채권의 감소(증가)	3,748,567	17,482

미수금의 감소(증가)	(57,559,340)	(46,286,026)

미수수익의 감소(증가)	-	10,862

선급금의 감소(증가)	1,782	39,600

선급비용의 감소(증가)	298,218	314,741

미지급금의 증가(감소)	3,436,067	5,172,098

미지급비용의 증가(감소)	885,563	960,074

선수수익의 증가(감소)	26,105,935	20,909,560

부가세예수금의 증가(감소)	22,455	-

영업으로부터 창출된 현금흐름	(2,593,677)	(1,269,178)

(2) 재무활동에서 발생한 부채의 당반기 및 전반기 중 변동내역은 다음과 같습니다.

(당반기) (단위: 천원)

구 분	기초	현금흐름	비현금 변동	당반기말

환율효과 등

단기차입금	23,000,000	-	-	23,000,000

유동성사채	69,844,906	-	45,931	69,890,837

장기차입금	974,590,881	-	51,186,374	1,025,777,255

(전반기) (단위: 천원)

구 분	기초	현금흐름	비현금 변동	전반기말

환율효과 등

단기차입금	120,000,000	(120,000,000)	-	-

사채	69,754,597	-	44,898	69,799,495

장기차입금	972,870,412	-	42,822,826	1,015,693,238

(3) 보고기간 종료일 현재 현금의 유입과 유출이 없는 중요한 거래의 내용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기	전반기

미지급배당금	37,501,440	31,464,000

30. 영업부문연결실체는 기업회계기준서 제1108호(영업부문)에 따른 보고부문이 단일 부문이므로 부문별 정보를 공시하지 않습니다. 회사의 최고영업의사결정자가 정기적으로 검토하는 보고자료는 연결재무제표와 일관된 방법으로 측정됩니다.