제이알글로벌리츠 반기보고서 (2021.06)
3. 연결재무제표 주석

1. 지배기업의 개요(1) 지배기업의 개요

기업회계기준서 제1110호 '연결재무제표'에 의한 지배기업인 주식회사 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사(이하 "회사")는 부동산투자회사법에 의한 부동산투자회사로서 2019년 10월 18일에 설립되었으며, 2020년 8월 7일 한국거래소 유가증권시장에 상장하였습니다. 회사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 부동산의 임대차 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 회사의 본점 소재지는 서울특별시 중구 을지로 100, 비동21층(을지로 2가, 파인에비뉴)입니다. 회사의 존립기간은 회사설립일로부터 40년이고, 통상적인 사업연도는 매년 6개월(매년 1월 1일과 7월 1일에 개시하고, 6월 30일과 12월 31일에 종료)입니다. 다만, 최초사업연도는 설립등기일부터 2020년 1월 31일까지입니다. (2) 연결대상 종속기업 및 현황 회사와 회사의 종속기업(이하 '연결실체')는 부동산 임대 등을 영위하고 있습니다. 한편, 당반기말 현재 연결재무제표 작성대상에 포함된 종속기업의 현황은 다음과 같습니다.

종속기업명	주요영업활동	법인설립 및 영업소재지	연결실체내 기업이 소유한
지분율 및 의결권비율(%)	결산월

당반기말	전기말

㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사	부동산투자	한국	100	100	3, 9월

㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사	부동산투자	한국	100	100	3, 9월

Finance Tower Belgium NV	부동산투자	벨기에	100	100	12월

Tour des Finances NV	부동산투자	벨기에	100	100	12월

2. 재무제표 작성기준 및 중요한 회계정책 회사와 회사의 종속기업(이하 "연결실체")의 반기연결재무제표는 한국채택국제회계기준에 따라 작성되는 중간재무제표입니다. 동 재무제표는 기업회계기준서 제1034호'중간재무보고'에 따라 작성되었으며, 연차재무제표에서 요구되는 정보에 비하여 적은 정보를 포함하고 있습니다. 선별적 주석은 직전 연차보고기간말 후 발생한 연결실체의 재무상태와 경영성과의 변동을 이해하는데 유의적인 거래나 사건에 대한 설명을 포함하고 있습니다.

중간재무제표의 작성에 적용된 중요한 회계정책은 아래에서 설명하는 기준서나 해석서의 도입과 관련된 영향을 제외하고는 2021년 6월 30일로 종료하는 회계연도에 대한 연차재무제표 작성시 채택한 회계정책과 동일합니다.

1) 당반기부터 새로 도입된 기준서 및 해석서와 그로 인한 회계정책 변경의 유의적인 내용은 없습니다.

2) 제정ㆍ공표되었으나 아직 시행일이 도래하지 않아 적용하지 아니한 한국채택국제회계기준은 다음과 같습니다.

- 기업회계기준서 제1001호 유동부채와 비유동부채의 분류(개정)

동 개정사항은 재무상태표에서 유동부채와 비유동부채의 표시에만 영향을 미치며, 자산, 부채 및 손익의 금액이나 인식시점 또는 해당 항목들에 대한 공시정보에 영향을 미치지 않습니다.

동 개정사항은 유동부채와 비유동부채의 분류는 보고기간말에 존재하는 기업의 권리에 근거한다는 점을 명확히 하고 기업이 부채의 결제를 연기할 수 있는 권리를 행사할 지 여부에 대한 기대와는 무관하다는 점을 강조합니다. 그리고 보고기간말에 차입약정을 준수하고 있다면 해당 권리가 존재한다고 설명하고 결제는 현금, 지분상품, 그 밖의 자산 또는 용역을 거래상대방에게 이전하는 것으로 그 정의를 명확히 합니 다. 동 개정사항은 2023년 1월 1일 이후 최초로 시작하는 회계연도의 개시일 이후 소급적으로 적용되며 조기적용이 허용됩니다.

- 기업회계기준서 제1103호 '개념체계'에 대한 참조(개정)

동 개정사항은 기업회계기준서 제1103호에서 종전의 개념체계('개념체계'(2007)) 대신 '개념체계'(2018)를 참조하도록 하는 내용을 포함하고 있습니다. 또한 동 개정사항은 기업회계기준서 제1037호의 적용범위에 포함되는 충당부채나 우발부채의 경우취득자는 취득일에 과거사건의 결과로 현재의무가 존재하는지를 판단하기 위해 기업회계기준서 제1037호를 적용한다는 요구사항을 추가합니다. 기업회계기준해석서 제2121호의 적용범위에 해당하는 부담금의 경우 취득자는 부담금을 납부할 부채를 생기게 하는 의무발생사건이 취득일까지 일어났는지를 판단하기 위해 기업회계기준해석서 제2121호를 적용합니다. 동 개정사항은 취득자는 사업결합에서 우발자산을 인식하지 않는다는 명시적인 문구를 추가합니다.

동 개정사항은 취득일이 2022년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도의 개시일 이후인 사업결합에 적용합니다. 동 개정사항과 함께 공표된 '한국채택국제회계기준에서 개념체계 참조에 대한 개정'에 따른 모든 개정사항을 동 개정사항 보다 먼저 적용하거나 동 개정사항과 동시에 적용하는 경우에만 동 개정사항의 조기 적용이 허용됩니다.

- 기업회계기준서 제1016호 '유형자산'(개정)

동 개정사항은 유형자산이 사용 가능하기 전에 생산된 재화의 매각금액, 즉 경영진이의도하는 방식으로 가동하는 데 필요한 장소와 상태에 이르게 하기 전에 생산된 재화의 매각금액)을 유형자산의 원가에서 차감하는 것을 금지합니다. 따라서 그러한 매각금액과 관련 원가를 당기손익으로 인식하며, 해당 원가는 기업회계기준서 제1002호에 따라 측정합니다.

또한 동 개정사항은 '유형자산이 정상적으로 작동되는지 여부를 시험하는 것'의 의미를 명확히 하여 자산의 기술적, 물리적 성능이 재화나 용역의 생산이나 제공, 타인에 대한 임대 또는 관리활동에 사용할 수 있는 정도인지를 평가하는 것으로 명시합니다.

생산된 재화가 기업의 통상적인 활동의 산출물이 아니어서 당기손익에 포함한 매각금액과 원가를 포괄손익계산서에 별도로 표시하지 않는다면 그러한 매각금액과 원가의 크기, 그리고 매각금액과 원가가 포함되어 있는 포괄손익계산서의 계정을 공시하여야 합니다.

동 개정사항은 이 개정내용을 처음 적용하는 재무제표에 표시된 가장 이른 기간의 개시일 이후에 경영진이 의도한 방식으로 가동할 수 있는 장소와 상태에 이른 유형자산에 대해서만 소급 적용합니다. 동 개정사항의 최초 적용 누적효과는 표시되는 가장 이른 기간의 시작일에 이익잉여금(또는 적절하다면 자본의 다른 구성요소)의 기초 잔액을 조정하여 인식합니다. 동 개정사항은 2022년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다.

- 기업회계기준서 제1037호 손실부담계약-계약이행원가(개정)

동 개정사항은 계약이행원가는 계약에 직접관련되는 원가로 구성된다는 것을 명확히합니다. 계약과 직접관련된 원가는 계약을 이행하기 위한 증분원가(예: 직접노무원 가, 직접재료원가)와 계약을 이행하기 위한 직접 관련된 그 밖의 원가 배분액(예: 계약의 이행에 사용된 유형자산의 감가상각비)으로 구성됩니다.

동 개정사항은 이 개정사항을 최초로 적용하는 회계연도의 개시일에 모든 의무의 이행이 완료되지는 않은 계약에 적용합니다. 비교재무제표는 재작성 하지 않고, 그 대신 개정 내용을 최초로 적용함에 따른 누적효과를 최초적용일의 기초이익잉여금 또는 적절한 경우 다른 자본요소로 인식합니다.

동 개정사항은 2022년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다.

- 한국채택국제회계기준 2018-2020 연차개선

동 연차개선은 기업회계기준서 제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초채택', 기업회계기준서 제 1109호 '금융상품', 기업회계기준서 제1116호 '리스', 기업회계기준서 제1041호 '농림어업'에 대한 일부 개정사항을 포함하고 있습니다.

① 기업회계기준서 제 1101호 '한국채택국제회계기준의 최초채택'

동 개정사항은 지배기업보다 늦게 최초채택기업이 되는 종속기업의 누적환산차이의 회계처리와 관련하여 추가적인 면제를 제공합니다. 기업회계기준서 제1101호 문단 D16(1)의 면제규정을 적용하는 종속기업은 지배기업의 한국채택국제회계기준 전환일에 기초하여 지배기업의 연결재무제표에 포함될 장부금액으로 모든 해외사업장의 누적환산차이를 측정하는 것을 선택할 수 있습니다. 다만 지배기업이 종속기업을 취득하는 사업결합의 효과와 연결절차에 따른 조정사항은 제외합니다. 관계기업이나 공동기업이 기업회계기준 제1101호 문단 D16(1)의 면제규정을 적용하는 경우에도 비슷한 선택을 할 수 있습니다.

동 개정사항은 2022년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다.

②기업회계기준서 제1109호 '금융상품'

동 개정사항은 금융부채의 제거 여부를 평가하기 위해 '10%' 테스트를 적용할 때, 기업(차입자)과 대여자 간에 수취하거나 지급하는 수수료만을 포함하며, 여기에는 기업이나 대여자가 다른 당사자를 대신하여 지급하거나 수취하는 수수료를 포함한다는 점을 명확히 하고 있습니다. 동 개정사항은 최초 적용일 이후 발생한 변경 및 교환에 대하여 전진적으로 적용됩니다. 동 개정사항은 2022년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 시행되며 조기적용이 허용됩니다.

③ 기업회계기준서 제1116호 '리스'

동 개정사항은 기업회계기준서 제1116호 사례13에서 리스개량 변제액에 대한 내용을 삭제하였습니다. 동 개정사항은 적용사례에만 관련되므로, 시행일은 별도로 규정되지 않았습니다.

제정ㆍ공표되었으나 아직 시행일이 도래하지 않아 적용하지 아니한 한국채택국제회계기준에 대해 각 문단에 회사는 상기 개정기준서의 적용이 연결재무제표에 미치는 영향이 중요하지 아니할 것으로 예상하고 있습니다.

3. 중요한 판단과 추정불확실성의 주요 원천

중간재무제표를 작성함에 있어 경영진은 재무제표에 인식되는 금액에 유의적인 영향을 미치는 판단을 하여야 하며(추정과 관련된 사항은 제외), 다른 자료로부터 쉽게 식별할 수 없는 자산과 부채의 장부금액에 대한 추정 및 가정을 하여야 합니다. 추정치와 관련 가정은 과거 경험 및 관련이 있다고 여겨지는 기타 요인에 근거합니다. 또한 실제 결과는 이러한 추정치들과 다를 수도 있습니다.

중간재무제표를 작성을 위해 회사 회계정책의 적용과정에서 내린 중요한 판단과 추정 불확실성의 주요원천에 대한 내용은 존재하지 않습니다.

4. 재무위험관리 (1) 재무위험관리요소 연 결 실체는 여러 활동으로 인하여 시장위험(외환위험, 가격위험, 현금흐름 및 공정가치 이자율위험) , 신용위험 및 유동성위험과 같은 다양한 금융위험에 노출될 수 있습니다. 연결실체의 전반적인 위험관리는 연결실체의 재무성과에 잠재적으로 불리할 수 있는 효과를 최소화하는데 중점을 두고 있습니다.위험관리는 이사회에서 승인한 위험관리 정책에 따라 자산관리회사에서 수행되고 있으며, 금융위험을 식별, 평가 및 회피하고 있습니다.

1) 시장위험 연결실체의 경우 변동 이자부 자산 및 부채가 중요하지 않기 때문에 연결실체의 수익및 영업현금흐름은 시장이자율로부터 실질적으로 독립적입니다. 따라서 현재 연결실체는시장위험(가격위험, 현금흐름 및 공정가치 이자율위험)에 노출되어 있지 않습니다. 다만, 연결실체는 EUR 등의 주요통화에 대한 환율변동위험에 노출되어 있습니다. 외환위험은 미래 예상거래 및 인식된 자산ㆍ부채와 관련하여 발생하고 있습니다.연결실체는 외환위험을 관리하기 위해 다음의 파생상품계약을 체결하고 있습니다.

- 종속기업 Finance Tower Belgium FIIS에 대한 투자의 배당수익에서 발생하는 환위험을 회피하기 위한 통화선도계약

통화선도계약의 자산과 부채는 재무상태표 상 파생상품으로 표시되어 있습니다. 다음 표는 당반기말 현재 결제되지 않은 통화선도계약의 세부사항을 나타낸 것입니다.

(원화단위 : 천원, 외화단위: EUR)

계약처	만기일	매도선물환	평가금액

하나은행	1년이내	EUR 37,671,358	1,029,285

1년초과	EUR 607,245,956	(24,541,838)

합 계	EUR 644,917,314	(23,512,553)

보고기간말 현재 다른 모든 변수가 일정하고 각 외화에 대한 원화의 환율이 10% 변동시 연결실체의 법인세차감전손익에 미치는 영향은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기	전반기

10% 상승시	10% 하락시	10% 상승시	10% 하락시

EUR	4,001,017	(4,001,017)	4,878,783	(4,878,783)

2) 신용위험 신용위험은 거래상대방이 의무를 이행하지 않아 재무손실이 발생할 위험입니다. 연결실체는 영업활동과 재무활동에서 신용위험에 노출되어 있습니다. 연결실체는 매출채권 및 계약자산에 대해 전체 기간 기대신용손실을 손실충당금으로 인식하는 간편법을 적용합니다. 기대신용손실에는 미래전망정보가 포함됩니다.

① 매출채권과 계약자산

연결실체는 매출채권과 계약자산에 대해 전체 기간 기대신용손실을 손실충당금으로 인식하는 간편법을 적용합니다. 기대신용손실을 측정하기 위해 매출채권과 계약자산은 신용위험 특성과 연체일을 기준으로 구분하였습니다. 보고기간 종료일 현재 매출채권과 계약자산은 존재하지 않습니다. 이에 따라 손실충당금을 인식하고 있지 않습니다.

② 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산

상각후원가로 측정하는 기타금융자산은 현금및현금성자산과 기타채권(금융상품에 대한 미수이자)입니다. 회사는 이러한 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산에 대한 손실충당금을 인식하고 있지 않습니다.

3) 유동성 위험 유동성위험관리는 충분한 현금 및 시장성 있는 유가증권의 유지, 적절하게 약정된 신용한도금액으로부터의 자금 여력 및 시장포지션을 결제할 수 있는 능력 등을 포함하고 있습니다. 활발한 영업활동을 통해 회사 신용한도 내에서 자금여력을 탄력적으로 유지하고 있습니다.

연결실체의 금융부채를 보고기간 종료일로부터 계약 만기일까지의 잔여기간에 따라 만기별로 구분한 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기말

1년 이내	1년초과~5년이내	5년초과	합 계

기타지급채무	40,874,965	-	-	40,874,965

장기차입금(*1,*2)	10,446,062	1,021,021,092	-	1,031,467,154

합 계	51,321,027	1,021,021,092	-	1,072,342,119

(*1) 잔존계약에 따른 만기금액은 할인되지 아니한 계약상 현금흐름입니다.
(*2) 향후 지급될 이자가 포함된 금액입니다.

(단위: 천원)

구 분	전기말

1년 이내	1년초과~5년이내	5년초과	합 계

기타지급채무	10,511,043	-	-	10,511,043

장기차입금(*1,*2)	10,218,869	998,814,806	-	1,009,033,675

합 계	20,729,912	998,814,806	-	1,019,544,718

(*1) 잔존계약에 따른 만기금액은 할인되지 아니한 계약상 현금흐름입니다.
(*2) 향후 지급될 이자가 포함된 금액입니다.

다음 표는 파생금융상품의 계약상 만기에 기초한 유동성 분석내역을 상세하게 나타내고 있습니다. 다음 표는 차액결제되는 파생금융상품의 경우 할인되지 않은 계약상 순현금유입 및 순현금유출에 기초하였습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기말

1년 이내	1년초과~5년이내	5년초과	합 계

통화선도(차액결제)	1,029,285	(24,541,838)	-	(23,512,553)

(단위: 천원)

구 분	전기말

1년 이내	1년초과~5년이내	5년초과	합 계

통화선도(차액결제)	2,076,243	(6,650,496)	-	(4,574,253)

(2) 자본위험관리 연결실체의 자본관리 목적은 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본비용을 절감하기 위해 최적 자본구조를 유지하는 것입니다. 자본구조를 유지 또는 조정하기 위하여 연결실체는 주주에게 지급되는 배당을 조정하고, 주주에게 자본금을 반환하며, 부채감소를 위한 신주 발행 및 자산 매각 등을 실시하고 있습니다.

산업 내의 타사와 마찬가지로 회사는 자본조달비율에 기초하여 자본을 관리하고 있으며, 자본조달비율은 순차입금을 총자본으로 나누어 산출하고 있습니다. 순차입금은 재무상태표상 차입금 총계에서 현금및현금성자산과 단기금융상품을 차감한 금액이며, 총자본은 재무상태표상 자본에 순차입금을 가산한 금액입니다.보고기간 종료일 현재 자본조달비율은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

차입금	989,006,879	967,053,232

차감: 현금및현금성자산 및 단기금융상품	82,083,483	89,308,727

순차입금	906,923,396	877,744,505

총 자본	1,694,926,145	1,692,603,185

자본조달비율	53.51%	51.86%

5. 금융상품 공정가치 (1) 금융상품 종류별 공정가치

(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

장부금액	공정가치	장부금액	공정가치

금융자산:

현금및현금성자산(*)	82,083,483	82,083,483	59,308,727	59,308,727

단기금융상품(*)	-	-	30,000,000	30,000,000

매출채권(*)	7,214,282	7,214,282	2,142,309	2,142,309

기타채권(*)	46,537,638	46,537,638	6,751,198	6,751,198

파생상품자산	1,408,854	1,408,854	3,563,863	3,563,863

합 계	137,244,257	137,244,257	101,766,097	101,766,097

금융부채:

기타지급채무(*)	40,874,965	40,874,965	10,511,043	10,511,043

파생상품부채	24,921,407	24,921,407	8,138,116	8,138,116

장기차입금(*)	989,006,879	989,006,879	967,053,232	967,053,232

합 계	1,054,803,251	1,054,803,251	985,702,391	985,702,391

(*) 금융상품의 장부금액이 공정가치와 유사하다고 판단하고 있습니다.

(2) 금융상품 공정가치 서열 체계

공정가치로 측정되는 금융상품은 공정가치 서열체계에 따라 구분되며 정의된 수준들은 다음과 같습니다.

- 측정일에 동일한 자산이나 부채에 대해 접근할 수 있는 활성시장의 (조정하지 않은) 공시가격 (수준 1)
- 수준 1의 공시가격 외에 자산이나 부채에 대해 직접적으로나 간접적으로 관측할수 있는 투입변수 (수준 2)
- 자산이나 부채에 대한 관측할 수 없는 투입변수 (수준 3)

일부 금융자산과 금융부채는 보고기간말 공정가치로 측정합니다. 이러한 금융자산과금융부채의 공정가치가 산정되는 방법은 다음과 같습니다.

구 분	공정가치(단위: 천원)	공정가치서열체계수준	가치평가기법	유의적이지만관측가능하지 않은투입변수 및 범위	관측가능하지 않은투입변수와 공정가치측정치 간의 연관성

당반기말	전기말

통화선도계약	파생상품자산	1,408,854	3,563,863	수준2	할인된 현금흐름선물환율(보고기간말 관측가능한 선물환율에 기초함)에 기초하여 추정한 미래현금흐름을 여러 거래상대방의 신용위험을 반영한 할인율로 할인합니다.	해당사항 없음	해당사항 없음

파생상품부채	(24,921,407)	(8,138,116)

당반기 및 전반기 중 수준 1과 수준 2 간의 유의적인 이동은 없습니다.(3) 연결실체는 수준 간의 이동을 가져오는 사건이나 상황의 변동이 발생하는 시점에수준간의 이동을 인식하고 있습니다. 또한 당반기 중 수준 2 공정가치 측정치로 분류되는금융상품의 공정가치측정에 사용된 가치평가기법의 변경은 없습니다.

6. 범주별 금융상품

(1) 금융상품 범주별 장부금액 1) 금융자산

(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

상각후원가로 측정하는 금융자산	위험회피지정파생상품	상각후원가로 측정하는 금융자산	위험회피지정파생상품

현금및현금성자산	82,083,483	-	59,308,727	-

단기금융상품	-	-	30,000,000	-

매출채권	7,214,282	-	2,142,309	-

기타채권	46,537,638	-	6,751,198	-

파생상품자산	-	1,408,854	-	3,563,863

합 계	135,835,403	1,408,854	98,202,234	3,563,863

2) 금융부채(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

상각후원가로측정하는 금융부채	위험회피지정파생상품	상각후원가로측정하는 금융부채	위험회피지정파생상품

기타지급채무	40,874,965	-	10,511,043	-

파생상품부채	-	24,921,407	-	8,138,116

장기차입금	989,006,879	-	967,053,232	-

합 계	1,029,881,844	24,921,407	977,564,275	8,138,116

(2) 금융상품 범주별 순손익(단위: 천원)

구 분	당반기	전반기

상각후원가로측정하는 금융자산

이자수익	99,504	28,705

외화환산이익	909,487	-

외화환산손실	-	(288,245)

상각후원가로측정하는 금융자산

당기손익-공정가치측정금융자산 처분이익	-	4,403

상각후원가로측정하는 금융부채

이자비용	(2,651,270)	(2,551,165)

금융비용상각액	(450,399)	(433,394)

7. 현금및현금성자산 보고기간 종료일 현재 현금및현금성자산은 전액 은행예금이며, 사용제한 예금 잔액은 없습니다.

8. 매출채권 및 기타채권 (1) 보고기간 종료일 현재 매출채권 의 내 역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

매출채권	7,214,282	2,142,309

차감: 손실충당금	-	-

매출채권(순액)	7,214,282	2,142,309

(2) 보고기간 종료일 현재 기타채 권의 내 역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

미수금	46,536,863	6,751,087

차감: 손실충당금	-	-

미수금(순액)	46,536,863	6,751,087

미수수익	775	111

차감: 손실충당금	-	-

미수수익(순액)	775	111

합 계	46,537,638	6,751,198

9. 기타자산보고기간종료일 현재 기타자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

유동	비유동	유동	비유동

선급금	5,796	-	2,723	-

선급비용	1,286,774	849,173	1,276,506	1,170,671

합 계	1,292,570	849,173	1,279,229	1,170,671

10. 종속기업투자(1) 보고기간 종료일 현재 종속기업의 세부내역은 다음과 같습니다.

종속기업명	주요영업활동	법인설립 및 영업소재지	연결실체내 기업이 소유한
지분율 및 의결권비율(%)	결산월

당반기말	전기말

㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사	부동산투자	한국	100	100	3, 9월

㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사	부동산투자	한국	100	100	3, 9월

Finance Tower Belgium NV (*1)	부동산투자	벨기에	100	100	12월

Tour des Finances NV (*2)	부동산투자	벨기에	100	100	12월

(*1) ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사가 지분을 100% 보유하고 있습니다.(*2) Finance Tower Belgium NV가 지분을 100% 보유하고 있습니다.

(2) 당반기말 현재 종속기업의 요약 재무상태는 아래와 같습니다.

(단위: 천원)

구분	㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사(주1,2)	㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사(주1)

유동자산	120,927,644	300,000

비유동자산	1,622,039,867	-

자산 계	1,742,967,511	300,000

유동부채	53,982,761	-

비유동부채	1,013,928,286	-

부채 계	1,067,911,047	-

지배기업 소유주지분	675,056,464	300,000

비지배지분	-	-

자본 계	675,056,464	300,000

(주1) 상기 요약 재무상태는 지배기업과의 회계정책 차이조정 등을 반영한 후의 금액이며, 다만 내부거래는 제거하기 전의 금액입니다.
(주2) 상기 요약 재무상태는 Finance Tower Belgium NV 및 Tour des Finances NV를 모두 연결한 연결재무제표 기준입니다.

(3) 당반기 중 종속기업의 요약 경영성과는 아래와 같습니다.

(단위: 천원)

구분	㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사(주1,2)	㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사(주1)

매출액	23,281,823	-

영업손익	12,999,411	-

반기순손익	10,604,191	-

기타포괄손익	(5,071,538)	-

반기총포괄손익	5,532,653	-

(주1) 상기 요약 경영성과는 지배기업과의 회계정책 차이조정 등을 반영한 후의 금액이며, 다만 내부거래는 제거하기 전의 금액입니다.
(주2) 상기 요약 경영성과는 Finance Tower Belgium NV 및 Tour des Finances NV를 모두 연결한 연결재무제표 기준입니다.

(4) 당반기 중 종속기업의 요약 현금흐름은 아래와 같습니다.

(단위: 천원)

구분	㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사(주1,2)	㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사(주1)

영업활동으로 인한 현금흐름	(8,302,971)	-

투자활동으로 인한 현금흐름	30,000,000	-

재무활동으로 인한 현금흐름	(30,890,000)	-

현금및현금성자산의 순증감	(9,192,971)	-

기초 현금및현금성자산	56,531,089	300,000

외화표시 현금및현금성자산의 환율변동 효과	1,221,814	-

기말 현금및현금성자산	48,559,932	300,000

(주1) 상기 요약 현금흐름은 지배기업과의 회계정책 차이조정 등을 반영한 후의 금액이며, 다만 내부거래는 제거하기 전의 금액입니다.
(주2) 상기 요약 현금흐름은 Finance Tower Belgium NV 및 Tour des Finances NV를 모두 연결한 연결재무제표 기준입니다.

11. 투자부동산(1) 연결실체의 투자부동산은 원가모형으로 평가하고 있습니다.(2) 당반기말 및 전기말 현재 투자부동산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

과 목	당반기말	전기말

취득원가	상각누계액	순장부가액	취득원가	상각누계액	순장부가액

토지	480,491,041	-	480,491,041	470,040,795	-	470,040,795

건물	1,181,678,845	(41,358,760)	1,140,320,085	1,155,978,398	(34,679,352)	1,121,299,046

합 계	1,662,169,886	(41,358,760)	1,620,811,126	1,626,019,193	(34,679,352)	1,591,339,841

(3) 당반기 및 전반기 중 연결실체의 투자부동산 장부가액의 변동내용은 다음과 같습니다.(당반기)

(단위: 천원)

과 목	기초가액	감가상각비	환율변동차이	기말가액

토지	470,040,795	-	10,450,246	480,491,041

건물	1,121,299,046	(5,867,939)	24,888,978	1,140,320,085

합 계	1,591,339,841	(5,867,939)	35,339,224	1,620,811,126

(전반기)

(단위: 천원)

과 목	기초가액	감가상각비	환율변동차이	기말가액

토지	467,880,122	-	(3,478,754)	464,401,368

건물	1,127,672,052	(5,771,853)	(8,404,966)	1,113,495,233

합 계	1,595,552,174	(5,771,853)	(11,883,720)	1,577,896,601

(4) 보고기간종료일 현재 투자부동산의 공정가치는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

과 목	당기말	전기말

장부가액	공정가치(*)	장부가액	공정가치(*)

토지	480,491,041	1,914,134,497	470,040,795	1,914,134,497

건물	1,140,320,085	1,121,299,046

합 계	1,620,811,126	1,914,134,497	1,591,339,841	1,914,134,497

(*) 투자부동산의 공정가치는 해당 지역의 부동산 평가와 관련하여 적절한 자격과 경험을 가지고 있는 외부의 독립적인 글로벌부동산서비스기업인 CUSHMAN WAKEFIELD사에서 수행한 평가에 근거하여 결정되었습니다.

공정가치측정에 사용된 가치평가기법은 수익환원방법에 의한 평가액을 공정가치를 결정하였습니다. 수익방식에 의한 수익환원방법은 예상 임대차시장 성장률, 공실기간, 임대율 및 영업경비율 등을 반영하여 투자부동산으로부터 창출되는 순현금흐름을 위험조정할인율로 할인한 현재가치로 투자부동산의 공정가치를 측정합니다. 공정가치측정에 유의적이지만 관측가능하지 않은 주요 투입변수는 예상 임대차시장 성장률, 공실기간, 임대율, 위험조정할인율, 영업경비율입니다.

(5) 투자부동산 공정가치 서열 체계다음은 가치평가기법에 의한 공정가치로 측정되는 비금융자산에 대하여 분석한 것입니다. 공정가치 서열체계는 다음과 같습니다.

- 측정일에 동일한 자산이나 부채에 대해 접근할 수 있는 활성시장의 (조정하지 않은) 공시가격 (수준 1)
- 수준 1의 공시가격 외에 자산이나 부채에 대해 직접적으로나 간접적으로 관측할수 있는 투입변수 (수준 2)
- 자산이나 부채에 대한 관측할 수 없는 투입변수 (수준 3)

(단위: 천원)

과 목	당반기말	합 계

수준 1	수준 2	수준 3

투자부동산	-	-	1,914,134,497	1,914,134,497

(단위: 천원)

과 목	전기말	합 계

수준 1	수준 2	수준 3

투자부동산	-	-	1,914,134,497	1,914,134,497

(6) 가치평가기법 및 투입변수(단위: 천원)

과 목	당반기말

공정가치	수준	가치평가기법	관측가능하지않은 투입변수	공정가치와투입변수와의 관계

투자부동산	1,914,134,497	3	수익환원법	평방미터당 가격및 운영수익	(*1)

(*1) 평방미터당 가격과 운영수익이 높을수록 공정가치가 높아집니다

(단위: 천원)

과 목	전기말

공정가치	수준	가치평가기법	관측가능하지않은 투입변수	공정가치와투입변수와의 관계

투자부동산	1,914,134,497	3	수익환원법	평방미터당 가격및 운영수익	(*1)

(*1) 평방미터당 가격과 운영수익이 높을수록 공정가치가 높아집니다

(7) 운용리스 제공내역연결실체는 보유한 투자부동산(벨기에 파이낸스 타워)을 Regie des Batiments(벨기에 연방정부 산하 건물관리청)과 2034년까지 장기 임대임대차계약을 체결하고 있습니다(주석 25참조).

12. 담보제공현황당반기말 현재 장기차입금과 관련하여 연결실체가 담보로 제공한 투자부동산의 내역은 다음과 같습니다.

(외화단위: EUR, 원화단위: 천원)

구 분	설정권자	채권최고액	장부가액	관련채무

외화	원화

투자부동산	Allianz Lebensversicherungs-Aktiengesellschaft	253,209,750	347,988,692	1,620,811,126	장기차입금

Allianz Private Krankenversicherungs-Aktiengesellschaft	40,200,000	55,247,262

Allianz Benelux SA	15,075,000	20,717,723

Allianz SPA	50,250,000	69,059,077

Euler Hermes SA	5,025,000	6,905,908

Bayerische Landesbank	90,939,938	124,979,666

Legal and General Assurance Society Limited	136,409,906	187,469,498

Sumitomo Mitsui Banking Corporation Brussels Branch	136,409,906	187,469,498

합 계	727,519,500	999,837,324	1,620,811,126

13. 영업권(1) 보고기간종료일 현재 영업권 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

취득원가	108,745,974	108,745,974

손상차손누계액	-	-

장부금액	108,745,974	108,745,974

(2) 당반기 및 전반기 중 영업권의 변동내역은 다음과 같습니다.(당반기)

(단위: 천원)

과 목	기초가액	기타변동	환율변동차이	반기말가액

영업권	108,745,974	-	-	108,745,974

(전반기)

(단위: 천원)

과 목	기초가액	기타변동	환율변동차이	반기말가액

영업권	108,745,974	-	-	108,745,974

연결실체는 3기 중 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 지분 100%를 취득하였습니다. 사업결합에 대한 이전대가는 806,057백만원이며, 인수한 자산과 부채의 공정가액과의 차이를 영업권으로 인식하였습니다.14. 기타지급채무보고기간 종료일 현재 기타지 급채무의 내 역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

미지급금	36,477,241	6,994,159

미지급비용	4,397,724	3,516,884

합 계	40,874,965	10,511,043

15. 기타유동부채보고기간 종료일 현재 기타유동부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

선수수익	42,443,073	20,048,951

16. 차입금

당반기말 현재 연결실체의 장기차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(외화단위: EUR, 원화단위: 천원)

차입처	차입용도	이자율(%360일 기준)	상환방법	최종만기일	당반기말	전기말

외화	원화	외화	원화

Allianz Lebensversicherungs-Aktiengesellschaft	Finance Tower Complex 매입 자금	1.05	만기일시	2024-12-31	251,950,000	346,257,405	251,950,000	338,726,619

Allianz Private Krankenversicherungs-Aktiengesellschaft	"	"	만기일시	2024-12-31	40,000,000	54,972,400	40,000,000	53,776,800

Allianz Benelux SA	"	"	만기일시	2024-12-31	15,000,000	20,614,650	15,000,000	20,166,300

Allianz SPA	"	"	만기일시	2024-12-31	50,000,000	68,715,500	50,000,000	67,221,000

Euler Hermes SA	"	"	만기일시	2024-12-31	5,000,000	6,871,550	5,000,000	6,722,100

Bayerische Landesbank	"	"	만기일시	2024-12-31	90,487,500	124,357,877	90,487,500	121,653,206

Legal and General Assurance Society Limited	"	"	만기일시	2024-12-31	135,731,250	186,536,814	135,731,250	182,479,807

Sumitomo Mitsui Banking Corporation Brussels Branch	"	"	만기일시	2024-12-31	135,731,250	186,536,814	135,731,250	182,479,807

차감 : Finance Fee	(4,261,142)	(5,856,131)	(4,591,129)	(6,172,407)

합 계	719,638,858	989,006,879	719,308,871	967,053,232

연결실체는 상기 장기차입금과 관련하여 연결실체의 투자부동산(주석 11,12 참조)을담보로 제공하고 있습니다.

17. 법인세비용

법인세비용은 전체 회계연도에 대해서 예상되는 경영진의 가중평균연간법인세율에 대한 최선의 추정에 기초하여 인식하였습니다. 중간재무제표의 유효법인세율은 경영진이 예상하는 연간재무제표에 대한 유효법인세율과 다를 수 있습니다.

18. 자본금 당반기말 현재 회사의 정관에 의한 발행할 주식의 총수 및 1주의 금액은 다음과 같습니다.

구 분	보통주

발행할 주식의 총수	5,000,000,000 주

1주당 금액	1,000 원

발행한 주식수	165,600,000 주

자본금	165,600,000 천원

19. 기타불입자본 보고기간 종료일 현재 기타불입자본의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기말	전기말

주식발행초과금	649,265,249	649,265,249

20. 주당이익(1) 보통주 기본주당이익

(단위: 원, 주)

구 분	당반기	전반기

반기순이익	9,679,606,923	7,932,615,569

보통주반기순이익	9,679,606,923	7,932,615,569

가중평균유통보통주식수	165,600,000	165,600,000

기본주당이익	58	48

(2) 희석주당이 익 보고기간 종료일 현재 회사는 잠재적 보통주가 없습니다. 따라서, 회사의 희석주당이익은 기본주당이익과 동일합니다.

(3) 가 중 평균유통주식수(단위: 주)

구 분	당반기

유통주식수(*1)	가중치	적수

기초	165,600,000	92	15,235,200,000

합 계	92	15,235,200,000

가중평균유통주식수(*1)	165,600,000

(*1) 가중평균유통주식수 15,235,200,000/92 = 165,600,000

(단위: 주)

구 분	전반기

유통주식수(*1)	가중치	적수

기초	165,600,000	90	14,904,000,000

합 계	90	14,904,000,000

가중평균유통주식수(*1)	165,600,000

(*1) 가중평균유통주식수 14,904,000,000/90 = 165,600,000

21. 영업비용 당반기 및 전반기 중 영업비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기	전반기

임원보수	22,500	15,000

자산관리수수료	623,881	610,318

자산보관수수료	20,453	20,042

사무수탁수수료	33,601	32,938

지급수수료	402,185	375,956

세금과공과	136,581	111,352

감가상각비	5,867,939	5,771,853

보험료	5,048	2,432

기타비용	4,060,921	10,538,852

합 계	11,173,109	17,478,743

22. 금융수익 및 금융비용

연결실체의 금융수익 및 금융비용의 내역은 다음과 같습니다. (1) 금융수익

(단위: 천원)

구 분	당반기	전반기

이자수익	99,504	28,705

당기손익-공정가치측정금융자산 처분이익	-	4,403

합 계	99,504	33,108

(2) 금융비용(단위: 천원)

구 분	당반기	전반기

이자비용	2,651,270	2,551,165

금융비용상각액	450,400	433,393

합 계	3,101,670	2,984,558

23. 기타수익 및 기타비용

연결실체의 기타수익 및 기타비용의 내역은 다음과 같습니다. (1) 기타수익

(단위: 천원)

구 분	당반기	전반기

외화환산이익	909,488	-

(2) 기타비용(단위: 천원)

구 분	당반기	전반기

외화환산손실	-	288,245

잡손실	64,055	23,412

합 계	64,055	311,657

24. 특수관계자와의 거래(1) 당반기말 현재 회사의 지배회사는 존재하지 않으며, 특수관계자 등의 현황은 다음과 같습니다.

구 분	특수관계자의 명칭

기타의 특수관계자	주요 경영진

(2) 당반기와 전반기 중 특수관계자와의 주요 거래내역은 없습니다.

(3) 보 고기간종료일 현재 특수관계자에 대한 중요한 채권ㆍ채무의 내용은 존 재하지 않습니다.

(4) 특수관계자와의 자금 거래 내역은 없습니다.

(5) 주요 경영진에 대한 보상 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기	전반기

단기급여	22,500	15,000

25. 주요 약정사항(1) 자산관리계약

연결실체는 제이알투자운용㈜ 와 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산 개발, 임대차 및 유가증권매매 등 자산의 투자운용업무 위탁계약을 체결하였으며 다음의 자산관리 수수료를 지급하며 운용보수는 결산기 단위로 지급하고 있습니다 .

구 분	내 용

매입수수료	① 지배회사는 운용자산 취득액(예비비 포함)의 0.15%② ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사는 Finance Tower Belgium NV 지분증권취득액(부대비용 및 예비비포함)의 0.30%

운용수수료	① 지배회사는 결산기말 현재 지배회사의 주식발행금액의 0.29%(단, 운용자산의 최초 취득일로부터 기산)② ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사는 매 회계연도 종료일을 기준으로 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 주식발행금액의 합계액에 0.01%의보수율을 곱한 금액을 해당 회계연도의 기간으로 일할 계산한 금액

매각수수료	① 지배회 사는 매각성과보수로서 매각차익의 10%② ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사는 처분가액에서 매각부대비용을 차감한 금액의 0.9%

(2) 일반사무수탁계약 연결실체는 ㈜국민은행과 일반사무관리와 주식발행에 관한 사무, 상장관련 업무, 회사의 운영에 관한 사무 등의 업무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하였으며 다음의 일반사무수탁수수료를 결산기 단위로 지급하고 있습니다.

구 분	내 용

일반사무수탁수수료	① 지배회사 1) 상장전: 회사의 주식발행가액의 0.009% (국토교통부에 제출한 사업계획에 따른 자산의 매입일로부터 기산) 2) 상장후: 회사의 주식발행가액의 0.0125%② ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사는 영업인가 또는 등록 신청시 국토교통부장관에게 제출한 사업계획에 따른 자산의 매입일로부터 기산하여 연 3,000만원

(3) 자산보관계약 연결실체는 ㈜신한은행과 부동산, 유가증권 및 현금 등 자산의 보관ㆍ관리업무 위탁계약을 체결하였으며 다음의 자산보관수수료를 결산기 단위로 지급하고 있습니다.

구 분	내 용

자산보관수수료	① 지배회사는 회계연도 종료일을 기준으로 발행된 주식발행금액(보통주, 우선주 포함)의 0.008%(단, 운용자산의 최초 취득일로부터 기산)② ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사는 위탁자산의 취득일로부터 매 회계연도별로 750만원

(4 ) 현지 자산관리위탁계약 연결실체는 The Valesco Group Limited와 재산 인수ㆍ인계 관련 업무, 부동산관리 관련 업무 등 자산관리에 통상적으로 수반되는 제반 업무와 관련하여 자산관리위탁 계약을 체결하고, 현지 자산관리수수료 를 매분기별로 지급하고 있습니다.

구 분	내 용

운용보수	Tour des Finances NV 설정금액(순자본금)의 0.22%

매각성과수수료	㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 IRR 10% 초과 달성시 초과이익의 10%

(5) 자금보충약정연결실체는 ㈜하나은행과의 환위험 헷지 목적 장외파생상품 계약과 관련하여 메리츠증권㈜와 다음의 자금보충약정을 체결하였습니다.

구 분	내 용

자금보충자	메리츠증권 주식회사

계약기간	2020년 6월 1일부터 3년간

자금보충거래명목금액	?569,574,598

자금보충방식	자산관리회사의 요청을 받은 날로부터 3영업일 이내에 아래 각 호 중 어느 하나에 해당하는 방식1. 회사에게 자금을 대여2. 회사가 발행하는 의결권없는 상환우선주 취득3. 회사가 발행하는 증권을 취득

자금보충약정 수수료	연간 자금보충약정에 따른 거래명목금액의 0.15%에 해당하는 금액 3년치 선지급

(6) 임대차계약연결실체는 Regie des Batiments(벨기에 연방정부 산하 건물관리청, 이하 "벨기에 건물관리청")과 2034년까지의 다음의 장기 임대차계약을 체결하였습니다.

구 분	내 용

임차인	Regie des Batiments (벨기에 건물관리청) * 벨기에 건물관리청은 1971년 건물관리청 설립법(1 AVRIL 1971. - Loi portant creation d'une Regie des Batiments)에 근거하여 벨기에 정부의 부동산 자산 관리 및 공공서비스 제공을 목적 으로 설립되어 벨기에 정부의 예산으로 운영되는 기관

임대차기간	2002년 1월 1일부터 2034년 12월 31일까지

임대료 납부	매년 4월 1일 및 10월 1일에 6개월치 선납

임대료	58,538,247 유로 (2020년 기준)

임대료 조정	벨기에 통계청이 발표하는 건강지수(Health Index)에 따라 아래와 같이매년 조정: * 어느 해의 임대료 = 42,700,000 유로×전년도 12월의 건강지수(Health Index) ÷기초지수(79.64)

26. 현금흐름표(1) 영업으로부터 창출된 현금 흐름은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기	전반기

반기순이익	9,679,607	7,932,616

조 정:	8,249,097	9,262,559

이자비용	3,101,670	2,984,558

외화환산손실	-	288,245

감가상각비	5,867,939	5,771,853

법인세비용	272,373	251,011

잡손실	16,106	-

이자수익	(99,504)	(28,705)

당기손익-공정가치측정금융자산 처분이익	-	(4,403)

외화환산이익	(909,487)	-

영업활동관련 자산부채의 변동:	(23,565,905)	(18,695,382)

매출채권의 감소(증가)	(4,989,942)	14,339

미수금의 증가	(39,364,293)	(41,545,540)

미수수익의 감소	-	27,203

선급금의 증가	(3,073)	(2,723)

선급비용의 감소(증가)	(10,267)	2,432

장기선급비용의 감소	321,498	314,509

미지급금의 증가(감소)	(2,121,788)	2,922,405

미지급비용의 증가(감소)	803,861	(543,007)

선수수익의 증가	21,798,099	20,115,000

영업으로부터 창출된 현금흐름	(5,637,201)	(1,500,207)

(2) 재무활동에서 발생한 부채의 변동내역은 다음과 같습니다.(당반기)

(단위: 천원)

구 분	기초	현금흐름	비현금 변동	반기말

환율효과

장기차입금	967,053,232	-	21,953,647	989,006,879

(전반기)

(단위: 천원)

구 분	기초	현금흐름	비현금 변동	반기말

환율효과

장기차입금	961,739,099	-	(6,721,874)	955,017,225

(3) 보고기간 종료일 현재 현금의 유입과 유출이 없는 중요한 거래의 내용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당반기	전반기

미지급배당금	31,464,000	-

27. 영업부문 연결실체는 기업회계기준서 제1108호(영업부문)에 따른 보고부문이 단일 부문이므로 부문별 정보를 공시하지 않습니다. 회사의 최고영업의사결정자가 정기적으로 검토하는 보고자료는 연결재무제표와 일관된 방법으로 측정됩니다.