자이에스앤디 사업보고서 (2025.12)
3. 재무상태 및 영업실적

가. 재무상태 (1) 요약 재무상태표(연결) (단위 : 백만원)

구 분	제26기(2025년)	제25기(2024년)	증감액	증감률

자 산	1,189,917	1,305,236	-115,319	-8.8%

[유동자산]	833,210	870,461	-37,251	-4.3%

[비유동자산]	356,707	434,775	-78,068	-18.0%

부 채	493,913	639,120	-145,207	-22.7%

[유동부채]	342,507	437,229	-94,722	-21.7%

[비유동부채]	151,406	201,891	-50,485	-25.0%

자 본	696,004	666,116	29,888	4.5%

1. 지배지분	570,964	539,998	30,966	5.7%

[자본금]	49,029	49,029	0	0.0%

[자본잉여금]	299,609	299,609	0	0.0%

[기타포괄손익]	-3,142	-2,997	-145	4.8%

[기타자본]	2,700	3,430	-730	-21.3%

[이익잉여금]	222,768	190,927	31,841	16.7%

2. 비지배지분	125,040	126,118	-1,078	-0.9%

부채비율	71.0%	95.9%	-	-24.9%

(2) 재무상태 분석(가) 자산'25년말 연결기준 총자산은 1조 1,899억으로 전기말 1조 3,052억 대비 1,153억이 감소하였습니다. 유동자산은 8,332억으로 전년대비 372억이 감소하였습니다. 이는 투자부동산 처분 및 매출채권 회수로 현금성 자산 및 단기금융자산이 약 849억이 증가하였고, '26년 초 분양 및 착공예정 현장에 대한 선급공사원가 등 기타자산 이 약 140억이 증가한 반면, 매출액 감소 등의 영향으로 매출채권 및 계약자산이 1,361억 감소하였기 때문입니다.비유동자산은 SKN주유소부지 매각, 고양휴게소 계약종료에 따른 사용권자산 감소 및 지베스코자산운용에 출자한 블라인드 펀드 투자금 일부 회수로 전년대비 781억 감소하였습니다. (나) 부채'25년말 연결기준 총부채는 4,939억으로 전기말 6,391억 대비 1,452억이 감소하였습니다. 유동부채의 경우 매입채무 상환, 단기차입금의 상환, 선수금의 감소 및 주택 사업장 준공에 따른 손실충당부채 감소 영향으로 1,006억이 감소하였으며, '25년 당기순이익의 증가로 법인세부채 등에서 59억이 증가하여 전체적으로는 947억이 감소한 3,425억을 기록하였습니다.비유동부채는 장기선수금 및 고양휴게소 계약종료에 따른 장기리스부채 등이 감소하여 전년대비 505억 감소한 1,514억입니다.(다) 자본'25년말 총자본은 6,960억으로 전기말 6,661억 대비 299억이 증가 하였습니다. 이중 지배지분 해당액은 5,710억으로 전기말 5,400억 대비 310억이 증가하였으며, 세부적으로는 자기주식 취득 및 보험수리적효과 등으로 8억이 감소한 반면, 당기순이익 증가로 이익잉여금이 318억 증가하였기 때문입니다.비지배주주지분 해당액은 1,250억으로 전년대비 11억이 감소하였는데, 이는 자이C 배당금 지급에 따른 것입니다.참고로 '25회계년도 배당과 관련하여 자이에스앤디는 '26년 2월 6일 이사회에서 주당 150원(보통주 150원/주, 우선주 150원/주) 총액 약 73억을 배당하기로 결의하였습니다. 나. 영업실적 (1) 요약 손익계산서(연결) (단위 : 백만원)

구 분	제26기(2025년)	제25기(2024년)	증감액	증감율

매출액	1,387,596	1,578,173	-190,577	-12.1%

[공사매출]	1,291,875	1,484,885	-193,010	-13.0%

[용역매출]	95,721	93,288	2,433	2.6%

매출원가	1,254,616	1,491,083	-236,467	-15.9%

[공사매출원가]	1,163,891	1,402,378	-238,487	-17.0%

[용역매출원가]	90,725	88,705	2,020	2.3%

매출총이익	132,980	87,090	45,890	52.7%

판매관리비	120,475	84,715	35,760	42.2%

영업손익	12,505	2,375	10,130	426.5%

기타수익	25,478	6,984	18,494	264.8%

기타비용	5,487	3,755	1,732	46.1%

금융수익	28,636	13,302	15,334	115.3%

금융원가	10,184	11,038	-854	-7.7%

세전손익	50,948	7,868	43,080	547.5%

법인세비용	13,829	1,225	12,604	1028.9%

당기순손익	37,119	6,643	30,476	458.8%

1. 지배지분	35,642	1,651	33,991	2058.8%

2. 비지배지분	1,478	4,993	-3,515	-70.4%

(2) 영업실적 분석'25년 연결기준 매출액은 전년대비 12.1% 감소한 1조 3,876억을 달성하였습니다. 각 사업부문별로 살펴보면 건축부문에서는 발주처 투자시기 조절, 주택부문에서는 사업장 준공 및 신규착공 지연으로 매출액이 감소하였습니다. 다만, HS부문에서는 대형사업장 입주로 매출액이 증가하여 매출액 감소폭을 만회하였습니다.매출 총이익은 전년 대비 52.7% 증가한 1,330억을 시현하였으며, 이는 건축부문에서는 매출액 감소에 따른 고정비율 상승으로 매출총이익이 감소한 반면, 주택부문에서는 비용구조 개선, 고정비 절감, 수익성 높은 사업 중심 포트폴리오 재편 효과로 매출총이익이 흑자전환 하였으며, HS사업부문에서는 매출액 증가에 따른 규모의 경제 실현으로 매출총이익이 증가하였기 때문입니다.판매관리비는 주택사업부문 대손상각비 305억 인식에 따라 전년대비 358억 증가한 1,205억을 기록하였습니다. 판매관리비율은 8.7%('24년 5.4%)로 전년대비 3.3% 상승하였습니다.영업이익은 발주처 투자시기 조정에 따라 건축사업부문에서 감소하였으나, 주택부문 및 HS부문 손실감소 및 영업이익 증가에 힘입어 전년대비 420.8% 증가한 125억을 시현하였습니다. 기타손익 및 금융손익은 SKN주유소부처 처분에 따른 투자부동산 처분이익과 물적분할자회사인 제일에스테이트서비스(주) 매각에 따른 처분이익 발생으로 전년대비 329억 증가하였습니다. 세전손익은 전년대비 544.3% 증가한 509억이며, 당기순이익은 전년대비 304억 증가한 371억을 기록하였습니다. 참고로 당기순이익 중 지배지분 순이익은 356억이며, 비지배지분 순이익은 15억 입니다.

다. 사업부문별 영업실적(연결) (단위 : 백만원)

구분	사업부문	제26기(2025년)	제25기(2024년)	증감액	증감율

매출	건축	933,684	1,071,561	-137,877	-12.9%

주택	131,483	247,265	-115,782	-46.8%

Home Solution	322,429	283,348	39,081	13.8%

계	1,387,596	1,602,174	-214,578	-13.4%

연결조정	0	-24,000	24,000	-100.0%

연결합계	1,387,596	1,578,174	-190,578	-12.1%

영업이익	건축	5,286	39,034	-33,748	-86.5%

주택	-29,565	-40,809	11,244	-27.6%

Home Solution	36,784	28,151	8,633	30.7%

계	12,505	26,376	-13,871	-52.6%

연결조정	0	-24,000	24,000	-100.0%

연결합계	12,505	2,376	10,129	426.3%

* 당사는 주요사업에 따라 영업부문을 구분하고 있으며, 해당 부문별 손익은 경영진에 보고 되어 평가되고 있습니다.사업부문별 영업실적은 다음과 같습니다.(1) 건축사업 부문(자이씨앤에이)건축사업부문의 '25년 수주액은 1조 6,581억('24년 1조 1,086억), 매출액은 9,337억('24년 1조 476억) 영업이익은 53억원('24년 151억원)을 시현하였습니다. 건축부문 실적 중 매출 및 영업이익의 경우 LG그룹 등 주요 발주처의 투자시기 조정에 따라 전년대비 전반적으로 감소하였으나, 수주의 경우 데이터센터 등 외부 수주 증가에 따라 전년대비 49.6% 증가하였습니다.(2) 주택사업 부문

주택사업부문의 '25년 수주액은 1조 1,487억('24년 3,849억), 매출액은 1,315억('24년 2,473억), 영업이익은 -296억('24년 -408억)으로 적자지속하였습니다. '25년 신규수주는 사업 성장성, 안정성 및 사업 포트포리오 리밸런싱 일환으로 정비사업 수주 확대기조로 전환한 결과 소기의 성과를 달성하며 전년대비 7,638억 증가하였으며, 매출은 Risk Management 강화 및 기 착공현장 준공 및 신규 착공 축소로전년대비 46.8% 감소하였습니다

영업이익은 주택부문에서는 비용구조 개선, 고정비 절감, 수익성 높은 사업 중심 포트폴리오 재편 효과로 매출총이익이 흑자전환 하였으나, 대손상각비 305억 반영으로적자지속 중입니다.

(3) Home Solution사업 부문

Home Solution사업부문의 '25년 수주액은 2,557억('24년 2,269억원), 매출액은 3,224억('24년 2,833억), 영업이익은 368억('24년 282억)을 시현하였습니다.

매출은 HS 구성 전 사업부문에서의 고른 매출 성장으로 전년대비 391억 증가한 3,224억을 기록하며 전년대비 13.8% 증가하였습니다. 영업이익은 매출액 증가 등의 영향으로 전년대비 86억 증가한 368억원을 시현 하였으며, 영업이익률은 11.2%('24년 10.0%)를 기록하였습니다.

라. 합병 등과 관련된 내용(가) 물적분할

당사는 2025년 5월 14일의 이사회 결정에 따라 당사가 영위하는 사업 중 주거사업을 2025년 8월 1일자로 물적분할 방식으로 분할하였고, 물적분할 신설법인(제일에스테이트서비스(주))의 지분 (100%)에 관한 일체의 권리와 의무를 2025년 8월 28일자로 홈솔루션 유한회사에 매각하였습니다.

구 분	내 용

분할방법	물적분할

분할존속회사	자이에스앤디㈜

분할신설회사	제일에스테이트서비스㈜

주주총회승인	2025년 06월 24일

분할기일	2025년 08월 01일

당사는 동 분할로 인하여 감소하는 순자산 장부금액으로 종속기업투자의 취득원가를 결정하였으며, 분할로 인하여 이전된 순자산 장부금액과 종속기업투자의 취득원가는 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구 분	내용

자산

유동자산	1,724

현금및현금성자산	900

매출채권	771

기타유동자산	53

비유동자산	116

유형자산	1

장기금융자산	115

자산 총계	1,840

부채

유동부채	804

매입채무	501

기타금융부채	303

비유동부채	836

순확정급여부채	832

비유동충당부채	4

부채 총계	1,640

이전한순자산금액(종속기업투자)	200

(나) 주식양수도 - 발행회사 : 제일에스테이트서비스(주) - 거래상대방 : 홈솔루션(유) - 처분내용 a. 양도주식수(지분율) : 80,000주(100.0%) b. 양수도금액(단가) : 20,000백만원(250,000원/주) - 양수도일자 : 2026년 8월 28일 마. 주요 고려요인 (1) 부동산 정책'25년 부동산 고금리 기조가 지속되면서 부동산 거래가 위축된 상황으로, 금리 인하 기대감이 서울을 비롯한 수도권에 걸쳐 매수 심리를 촉발하며 주택가격 상승을 이끌었습니다. 이에 정부는 부동산 감독체계 강화를 목적으로 국무총리 소속의 부동산감독원을 설립하여 시장 교란 행위를 감시하고 있으며, 부동산 시장 안정화를 위해 수요를 억제정책과, 신규 주택 공급 확대 정책을 병행하여 시행하고 있습니다.특히 1월 29일 발표한 부동산 대책에는 i) 수도권을 중심으로 약 6만 가구의 신규 주택 공급 계획, 공공주택과 청년, 서민을 위한 임대주택 비율 확대 등의 주택 공급 확대 정책을 발표하였으나, ii) 부동산 가격 안정화를 위한 조정대상지역 및 투기과열지구 추가 지정, 및 해당 지역 내 주택 구입 시 실거주 의무 기간 강화 등의 부동산 가격 안정화 정책을 동시에 발표하였습니다.따라서 '26년 부동산 시장은 똘똘한 한 채를 보유하고자 하는 주택 수요자들이 서울 및 수도권으로 집중될 것으로 예상되며, 또한 여전한 부동산 금융 규제 등을 비추어 볼 때, 부동산 시장은 한동안 정체될 것으로 전망되고 있습니다.(2) 유가중국, 유럽의 성장 둔화와 전기차, 재생에너지 확대로 구조적 수요 감소가 예상됩니다. 또한 OPEC+의 자발적 감산 회복과 비OPEC 증산, 미국 세일 생산 회복 등으로 공급이 확대될 전망입니다. 다만, OPEC+ 정책 변화, 지정학적 리스크가 언제든 유가를 뒤흔들 수 있어 중장기 하락, 단기 급등 가능성은 상존합니다.(3) 환율

연결기업은 국제적으로 영업활동을 영위하고 있어 다양한 통화로부터의 환율변동위험에 노출되어 있습니다. 보고기간종료일 현재 기능통화 이외의 외화로 표시된 연결기업의 주요 외화자산 및 부채의 내역은 다음과 같습니다.

(원화단위 : 백만원, 외화단위: USD, EUR)

구분	금융자산	금융부채

외화금액	원화(환산)금액	외화금액	원화(환산)금액

USD	6,764,087	9,706	1,258,410	1,806

EUR	-	-	933,884	1,574

기타(PLN 등)	-	-	56,000	23

보고기간종료일 현재 다른 모든 변수가 일정하고 각 외화에 대한 기능통화의 환율이5% 변동시 환율변동이 세전이익에 미치는 영향은 다음과 같습니다.

(원화단위 : 백만원, 외화단위: USD, EUR)

구분	당기말	전기말

5% 상승시	5% 하락시	5% 상승시	5% 하락시

USD	395	(395)	12	(12)

EUR	(79)	79	2	(2)

기타(PLN 등)	(1)	1	-	-

바. 자산손상 또는 감액손실 연결기업은 매출채권에 대해 전체 기간 기대신용손실을 손실충당금으로 인식하는 간편법을 적용합니다. 기대신용손실을 측정하기 위해 매출채권과 계약자산은 신용위험 특성과 연체일을 기준으로 구분하였습니다. 매출채권의 과거 손상률은 기대신용손실율에 대한 합리적인 추정치로 판단하였습니다.

(단위 : 백만원)

구 분	계정과목	채권금액	대손충당금	설정률

2025년(제26기)	유동	매출채권	360,882	33,102	9.2%

분양미수금	10	0	0.0%

단기대여금	10000	0	0.0%

미수수익	1,316	0	0.0%

미수금	16,327	10	0.1%

영업보증금	40	0	0.0%

소계	388,575	33,112	8.5%

비유동	매출채권	96	0.0%

장기성미수금	1	0.0%

장기대여금	5,000	0.0%

영업보증금	69	0.0%

소계	5,166	0	0.0%

합계	393,741	33,112	8.4%

2024년(제25기)	유동	매출채권	433,513	2,620	0.6%

분양미수금	17	-	0.0%

단기대여금	802	42	5.2%

미수수익	1,178	-	0.0%

미수금	5,100	98	1.9%

영업보증금	38	-	0.0%

소계	440,648	2,760	0.6%

비유동	매출채권	171	-	0.0%

장기성미수금	1	-	0.0%

장기대여금	5,000	-	0.0%

영업보증금	77	-	0.0%

소계	5,249	-	0.0%

합계	445,897	2,760	0.6%

영업권은 연결기업의 경영진이 영업권을 관리하는 단위인 영업부문별(현금창출단위집단)로 다음과 같이 배분되었습니다.

(단위: 백만원)

구분	기초	증가	기타조정	기말

HS사업부문	606	-	-	606

건축	181,247	-	-	181,247

합계	181,853	-	-	181,853

연결기업은 매년 영업권에 대한 손상검사를 수행하고 있으며, 손상검사시 모든 현금창출단위집단의 회수가능액은 사용가치에 근거하여 산출하였습니다. 사용가치는 경영진이 승인한 5년 사업예산 및 계획을 기초로 추정된 미래현금흐름을 시장할인율로할인하는 미래현금흐름할인법을 통하여 추정하였습니다.

구체적인 내용은 [III. 재무에 관한 사항 3.연결재무제표 주석]을 참조하시기 바랍니다.