신한알파리츠 반기보고서 (2026.06)
3. 연결재무제표 주석

## 1. 일반 사항 (연결)

기업회계기준서 제1110호 '연결재무제표'에 의한 지배기업인 주식회사 신한알파위탁관리부동산투자회사(이하 "지배기업")와 8개의 종속기업(이하 지배기업과 그 종속기업을 일괄하여 "연결회사") 및 1개의 관계기업을 대상으로 하여 요약반기연결재무제표를 작성하였습니다.(1) 지배기업의 개요
지배기업은 부동산투자회사법에 의해 설립된 위탁관리부동산투자회사로서 2017년 12월 18일에 설립 및 2018년 3월 21일에 대한민국 국토교통부의 영업인가를 취득하였으며, 2018년 8월 8일자로 한국거래소 유가증권시장에 상장되었습니다. 지배기업의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 증권의 매매 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 지배기업의 본점 소재지는 서울특별시 중구 세종대로 136 서울파이낸스센터 4층 및 6층입니다.
(2) 종속기업의 현황
1) 종속기업 개요당반기말과 전기말 현재 연결대상 종속기업의 현황은 다음과 같습니다.
(*) 지배기업은 해당 피투자기업의 주주총회에서 주요 경영진을 선임함으로써 해당피투자기업에 대한 지배력을 획득하였습니다.
2) 종속기업 요약 재무정보보고기간 종료일 현재 연결대상 종속기업의 요약 재무상태와 경영성과는 다음과 같으며, 해당 요약 재무정보는 연결조정 전 금액입니다.① 당반기
② 전기

## 2. 재무제표 작성기준 (연결)

(1) 반기연결재무제표 작성기준
연결회사의 연결재무제표는 연차재무제표가 속하는 기간의 일부에 대하여 기업회계기준서 제1034호 '중간재무보고'를 적용하여 작성하는 요약반기연결재무제표입니 다. 동 중간연결재무제표에 대한 이해를 위해서는 한국채택국제회계기준에 따라 작성된 2025년 9월 30일자로 종료하는 회계연도에 대한 연차연결재무제표를 함께 이용하여야 합니다.1) 연결회사가 채택한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서연결회사는 2025년 10월 1일로 개시하는 회계기간부터 다음의 제ㆍ개정 기준서 및 해석서를 신규로 적용하였습니다.
- 기업회계기준서 제117호 '보험계약' 개정
동 개정사항은 기업이 보험계약을 측정하기 위해 사용한 투입변수의 추정기법이 보험 관련 법규에서 요구하는 원칙적인 추정기법과 다른 경우, 그 차이내역과 재무제표에 미치는 영향이 재무제표 이용자들에게 목적적합하고 중요하다고 판단된다면 이를공시하도록 요구합니다. 해당 기준서의 개정이 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.
2) 공표되었으나 아직 시행되지 않은 제ㆍ개정 기준서 및 해석서
제정 또는 공표되었으나 시행일이 도래하지 않아 적용하지 아니한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서는 다음과 같습니다.
- 기업회계기준서 제1109호 '금융상품', 제1107호 '금융상품: 공시' 개정
동 개정사항은 금융상품 분류와 측정 요구사항을 명확히 하였으며, 금융상품 추가 공시사항을 규정하고 있습니다. 주요 개정내용은 다음과 같습니다.
·전자지급시스템을 통한 금융부채 결제 시 특정 조건을 충족하는 경우, 결제일 전 에 전자지급시스템을 통해 금융부채가 결제된 것으로 간주하여 부채를 제거할 수 있도록 허용
·금융상품의 계약상 현금흐름 특성을 평가할 때, 원리금 지급만으로 구성되어 있는 현금흐름 관련 규정 명확화
·기타포괄손익-공정가치 측정 지분상품의 투자 종류별 공정가치 변동 및 실현손익 정보에 대한 추가 공시
·계약상 현금흐름의 시기나 금액을 변경시키는 계약조건이 기업에 미치는 영향과 기업이 노출되는 정도를 금융상품의 각 종류별로 공시
동 개정사항은 2026년 1월 1일 이후 최초로 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다.
- 한국채택국제회계기준 연차개선 Volume 11
한국채택국제회계기준 연차개선 Volume 11은 2026년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다.
· 기업회계기준서 제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초채택' : K-IFRS 최초 채택시 위험회피회계 적용
· 기업회계기준서 제1107호 '금융상품: 공시' : 제거 손익, 실무적용지침
· 기업회계기준서 제1109호 '금융상품' : 리스부채의 제거 회계처리와 거래가격 의 정의
· 기업회계기준서 제1110호 '연결재무제표' : 사실상의 대리인 결정
· 기업회계기준서 제1007호 '현금흐름표' : 원가법'
- 기업회계기준서 제1109호 '금융상품', 제1107호 '금융상품: 공시' 개정 - 자연에 의존하는 전력과 관련된 계약동 개정사항은 전력 생산의 원천이 통제할 수 없는 자연 조건(예: 날씨)에 의존하기 때문에 기업이 기초 전력량의 변동성에 노출되는 계약으로 자연에 의존하는 전력과 관련된 계약을 정의하고, 자연에 의존하는 전력을 매입하거나 매도하는 계약이 '자가사용' 예외 요구사항의 평가 대상임을 명확히 하였습니다. 또한, 기업이 일부 자연에 의존하는 전력과 관련된 계약을 예상 전력거래의 위험회피에서 위험회피수단으로 지정하는 경우, 예상 전력거래의 변동 가능 명목수량을 위험회피대상항목으로 지정할 수 있음을 명확히 하고, 관련 공시를 추가하였습니다. 동 개정사항은 2026년 1월 1일 이후 최초로 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다.
- 기업회계기준서 제1118호 '재무제표 표시와 공시' 제정
기업회계기준서 제1118호 '재무제표 표시와 공시'는 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시'를 대체하며, 기업 간 재무성과의 비교가능성을 향상시키고 목적적합한 정보를 제공하기 위한 새로운 요구사항을 포함합니다. 동 기준서는 손익계산서에 포함된 수익과 비용을 영업, 투자, 재무, 법인세 및 중단영업의 다섯 가지 범주 중 하나로 분류하고, 손익계산서에 특정 총합계와 중간합계를 표시하도록 요구합니다. 또한 '경영진이 정의한 성과측정치'의 공시를 요구하고, 주요 재무제표와 주석의 역할에 따라 재무정보를 통합하거나 세분화하는 요구사항을 포함합니다. 동 기준서는 2027년 1월 1일 이후 최초로 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 동 기준서는 소급 적용이 요구되므로, 2026년 12월 31일로 종료되는 회계연도의 비교정보는 동 기준서를 적용하여 재작성됩니다.
연결회사는 상기에 열거된 제ㆍ개정사항이 연결재무제표에 미치는 중요한 영향은 없을 것으로 예상하고 있습니다.
(2) 중요한 회계정책
당반기 중간연결재무제표의 작성에 적용된 중요한 회계정책은 상기에서 설명한 기준서나 해석서의 도입과 관련된 영향을 제외하고는 2025년 9월 30일로 종료하는 회계연도에 대한 연차연결재무제표 작성시 채택한 회계정책과 동일합니다.

## 3. 중요한 회계정책 정보 (연결)

연결회사는 미래에 대하여 추정 및 가정을 하고 있습니다. 추정 및 가정은 지속적으로 평가되며, 과거 경험과 현재의 상황에서 합리적으로 예측가능한 미래의 사건과 같은 다른 요소들을 고려하여 이루어집니다. 이러한 회계추정은 실제 결과와 다를 수도있습니다.중간연결재무제표 작성시 사용된 중요한 회계추정 및 가정은 전기 연차연결재무제표의 작성시 적용된 회계추정 및 가정과 동일합니다.

## 4. 사용 제한 금융상품 (연결)

사용이 제한된 금융자산
당반기말 (단위 : 천원)

금융자산, 분류	금융자산, 분류 합계

단기금융상품	장기금융상품

거래상대방

우리은행 외

사용이 제한된 금융자산	5,710,981	25,404,079	31,115,060

사용이 제한된 금융자산에 대한 설명	임대보증금에 대한 질권설정 등. HSBC빌딩 및 씨티스퀘어 담보대출에 대한 DSCR 이자유보계좌(금액: 5,179백만원)운용 내역이 포함되어 있습니다.

전기말 (단위 : 천원)

금융자산, 분류	금융자산, 분류 합계

단기금융상품	장기금융상품

거래상대방

우리은행 외

사용이 제한된 금융자산	4,072,109	25,886,607	29,958,716

사용이 제한된 금융자산에 대한 설명	임대보증금에 대한 질권설정 등

## 5. 기타금융자산 (연결)

매출채권 및 기타채권의 공시
당반기말 (단위 : 천원)

총장부금액	현재가치할인차금	장부금액 합계

단기미수금	705,120	(1,545)	703,575

미수수익	832,814

리스채권	0

기타유동금융자산, 합계	1,536,389

보증금	726

장기미수금	156,421	(5,373)	151,048

비유동리스채권	0

기타비유동금융자산, 합계	151,774

전기말 (단위 : 천원)

총장부금액	현재가치할인차금	장부금액 합계

단기미수금	493,780	(2,491)	491,289

미수수익	711,442

리스채권	0

기타유동금융자산, 합계	1,202,731

보증금	726

장기미수금	156,421	(6,303)	150,118

비유동리스채권	0

기타비유동금융자산, 합계	150,844

매출채권 및 기타채권 손실충당금과 총장부금액의 변동에 대한 공시

기타금융자산

금융상품에 대한 손실충당금의 변동 이유에 대한 설명	연결회사의 미수금에 대한 신용공여기간은 1개월이며, 미수금에 대해 전체기간 기대신용손실에 해당하는 금액으로 손실충당금을 측정하는 간편법을 적용합니다. 기대신용손실을 측정하기 위해 미수금은 신용위험특성과 연체일을 기준으로 구분하였습니다.당기말 현재 미수금 및 미수금을 제외한 상각후원가로 측정하는 기타금융자산은 모두 신용위험이 낮은 것으로 판단되어 손실충당금을 인식하지 않았습니다.당기와 전기 중 손실충당금의 변동내역은 없습니다.

## 6. 관계기업투자 (연결)

(1) 당반기말과 전기말 현재 관계기업투자의 현황과 장부금액은 다음과 같습니다.
(2) 당반기와 전반기 중 관계기업투자의 변동내역은 다음과 같습니다.① 당반기
② 전반기
(3) 당반기와 전반기 중 관계기업투자 관련 손익은 다음과 같습니다.

## 7. 투자부동산 (연결)

투자부동산에 대한 세부 정보 공시
당반기말 (단위 : 천원)

자산	자산 합계

토지	건물

장부금액	장부금액 합계	장부금액	장부금액 합계

총장부금액	감가상각누계액 및 상각누계액	총장부금액	감가상각누계액 및 상각누계액

투자부동산	2,317,182,266	0	2,317,182,266	759,350,901	(79,482,739)	679,868,162	2,997,050,428

전기말 (단위 : 천원)

자산	자산 합계

토지	건물

장부금액	장부금액 합계	장부금액	장부금액 합계

총장부금액	감가상각누계액 및 상각누계액	총장부금액	감가상각누계액 및 상각누계액

투자부동산	2,317,182,266	0	2,317,182,266	759,275,743	(75,253,910)	684,021,833	3,001,204,099

투자부동산의 변동에 대한 조정
당반기 (단위 : 천원)

토지	건물	자산 합계

기초 투자부동산	2,317,182,266	684,021,833	3,001,204,099

취득, 투자부동산	0	75,159	75,159

연결범위의 변동, 투자부동산	0	0	0

대체, 투자부동산	0	0	0

감가상각비, 투자부동산	0	(4,228,830)	(4,228,830)

기말 투자부동산	2,317,182,266	679,868,162	2,997,050,428

전반기 (단위 : 천원)

토지	건물	자산 합계

기초 투자부동산	1,875,867,617	647,441,922	2,523,309,539

취득, 투자부동산	441,322,966	44,567,525	485,890,491

연결범위의 변동, 투자부동산	0	0	0

대체, 투자부동산	0	0	0

감가상각비, 투자부동산	0	(4,061,428)	(4,061,428)

기말 투자부동산	2,317,190,583	687,948,019	3,005,138,602

투자부동산에서 발생한 임대수익, 순직접운영비용
당반기 (단위 : 천원)

공시금액

영업수익	41,278,505

영업비용	10,858,854

전반기 (단위 : 천원)

공시금액

영업수익	38,981,466

영업비용	14,640,536

공정가치측정에 사용된 투입변수에 따른 공정가치 서열체계 분류, 투자부동산
(단위 : 백만원)

측정 전체

재무상태표상에 공정가치로 측정되지 않았지만 공시된 공정가치

자산

투자부동산

공정가치 서열체계의 모든 수준

공정가치 서열체계 수준 3

투자부동산	3,557,600

공정가치측정에 사용된 평가기법에 대한 기술, 자산	- 수익환원법과 거래사례비교법의 감정가액을 적절하게 가중평균함- 원가법, 수익환원법 및 거래사례 비교법의 감정가액을 산정하여 검토하고 거래사례비교법의 감정가액을 공정가치로 결정함- 비용성에 입각한 원가방식 및 시 장성을 반영하고 있는 비교방식 과 수익성에 입각한 수익방식에 의한 감정가액을 적절하게 가중 평균함

공정가치측정에 사용된 투입변수에 대한 기술, 자산	평방미터별 임대료,할인율,비교사례단가, 공시지가, 재조달원가

관측가능하지 않은 투입변수의 변동으로 인한 공정가치측정치의 민감도에 대한 기술, 자산	임대료가 증가(감소)하고 할인율이 감소(증가)하며, 비교사례단가와 공시지가 및 재조달원가가 증가(감소)한다면 투자부동산의 공정가치는 증가(감소)할 것임

투자부동산에 대한 공정가치 정보 공시
(단위 : 백만원)

측정 전체

재무상태표상에 공정가치로 측정되지 않았지만 공시된 공정가치

자산

투자부동산

그레이츠 판교	그레이츠 청계(*1)	HSBC빌딩(*1)	신한L타워	트윈시티 남산	삼성화재 역삼빌딩(*2)	캠브리지 강남빌딩(*2)	그레이츠 숭례	GS건설 서초타워	씨티스퀘어	그레이츠 강남

투자부동산	773,100	99,700	212,700	365,500	317,800	216,300	31,400	359,500	220,100	464,500	497,000

평가기준일, 투자부동산	2021-02-01	2025-04-14	2025-04-14	2025-01-15	2025-03-17	2023-12-12	2022-05-12	2022-02-21	2024-04-09	2024-04-29	2025-04-09

평가자	㈜삼창감정평가법인	㈜나라감정평가법인	㈜나라감정평가법인	㈜나라감정평가법인	㈜삼창감정평가법인	㈜나라감정평가법인	㈜삼창감정평가법인	㈜경일감정평가법인	㈜태평양감정평가법인	㈜경일감정평가법인	㈜삼창감정평가법인

공정가치측정에 사용된 평가기법에 대한 기술, 자산	시장가격을 잘 반영하고 있는 비교방식에 의한 가격과 투자가치를 잘 반영하고 있는 수익방식에 의한 가격에 각각 10%와 90%의 가중치를 적용하여 산출	시장가격을 잘 반영하고 있는 비교방식에 의한 가격과 투자가치를 잘 반영하고 있는 수익방식에 의한 가격에 각각 50%의 가중치를 적용하여 산출	거래사례가격을 반영하고 있는 비교방식에 의한 가액과 할인현금흐름(DCF) 분석법을 적용한 수익방식에 의한 가액을 종합적으로 고려하여 비교방식에 의한 감정가액을 해당 투자부동산의 공정가치로 적용함	시장가격을 잘 반영하고 있는 비교방식에 의한 가격과 투자가치를 잘 반영하고 있는 수익방식에 의한 가격에 각각 50%의 가중치를 적용하여 산출	시장가격을 잘 반영하고 있는 비교방식에 의한 가격과 투자가치를 잘 반영하고 있는 수익방식에 의한 가격에 각각 50%의 가중치를 적용하여 산출	시장가격을 잘 반영하고 있는 비교방식에 의한 가격과 투자가치를 잘 반영하고 있는 수익방식에 의한 가격을 검토 후 최종적으로 비교방식에 의한 가격을공정가치 금액으로 결정함	시장가격을 잘 반영하고 있는 비교방식에 의한 가격과 투자가치를 잘 반영하고 있는 수익방식에 의한 가격에 각각 30%와 70%의 가중치를 적용하여 산출	시장가격을 잘 반영하고 있는 비교방식에 의한 가격과 투자가치를 잘 반영하고 있는 수익방식에 의한 가격에 각각 50%의 가중치를 적용하여 산출	시장가격을 잘 반영하고 있는 비교방식에 의한 가격과 투자가치를 잘 반영하고 있는 수익방식에 의한 가격을 각각 50%의 가중치를 적용하여 산출	시장가격을 잘 반영하고 있는 비교방식에 의한 가격과 투자가치를 잘 반영하고 있는 수익방식에 의한 가격을 각각 50%의 가중치를 적용하여 산출	비용성에 입각한 원가방식 및 시장성을 반영하고 있는 비교방식과 수익성에 입각한 수익방식에 의한 가격을 각각 5%, 45%, 50%의 가중치를 적용하여 산출

(*1) 지배기업의 종속기업인 ㈜신한알파광교위탁관리부동산투자회사는 그레이츠 청계와 HSBC빌딩의 일부를 소유하고 있습니다.(*2) 지배기업의 종속기업인 ㈜신한알파역삼위탁관리부동산투자회사는 삼성화재 역삼빌딩과 캠브리지 강남빌딩의 일부를 소유하고 있습니다.

투자부동산의 보험 가입 내역
(단위 : 백만원)

보험계약의 유형

재산종합보험

자산

투자부동산

부보금액	1,081,141

## 8. 리스 (연결)

운용리스 제공 투자부동산 내역

운용리스 제공 투자부동산 내역
당반기말 (단위 : 천원)

총장부금액	감가상각누계액 및 상각누계액	장부금액 합계

운용리스 제공 투자부동산	3,006,738,043	(79,348,550)	2,927,389,493

전기말 (단위 : 천원)

총장부금액	감가상각누계액 및 상각누계액	장부금액 합계

운용리스 제공 투자부동산	3,034,294,909	(75,228,196)	2,959,066,713

운용리스자산에서 발생한 주요 손익 항목

운용리스자산에서 발생한 주요 손익 항목
당반기 (단위 : 천원)

공시금액

임대료 및 관리비	40,204,939

감가상각비, 운용리스자산	4,228,830

전반기 (단위 : 천원)

공시금액

임대료 및 관리비	37,919,425

감가상각비, 운용리스자산	4,061,428

운용리스료의 만기분석 공시
당반기말과 전기말 현재 계약서상 잔존임대기간 기준이며, 임대기간의 연장 가능성을 고려하지 않았습니다. 리스료는 임차인의 매출 연동에 따른 임대료 변동 등으로실제 수취하는 금액과는 차이가 발생할 수 있습니다.

운용리스료의 만기분석 공시
당반기말 (단위 : 천원)

1년 이내	1년 초과 3년 이내	3년초과	합계 구간 합계

받게 될 할인되지 않은 운용 리스료	165,792,069	273,000,150	171,102,416	609,894,635

전기말 (단위 : 천원)

1년 이내	1년 초과 3년 이내	3년초과	합계 구간 합계

받게 될 할인되지 않은 운용 리스료	161,782,605	273,496,587	167,585,429	602,864,621

## 9. 기타자산 (연결)

기타자산에 대한 공시
당반기말 (단위 : 천원)

공시금액

기타유동자산

기타유동자산	선급금	0

선급비용	1,319,521

부가가치세대급금	0

기타유동자산, 합계	1,319,521

기타비유동자산

기타비유동자산	장기선급비용	2,343,586

전기말 (단위 : 천원)

공시금액

기타유동자산

기타유동자산	선급금	0

선급비용	1,392,973

부가가치세대급금	0

기타유동자산, 합계	1,392,973

기타비유동자산

기타비유동자산	장기선급비용	2,473,670

## 10. 기타지급채무 (연결)

매입채무 및 기타채무
당반기말 (단위 : 천원)

공시금액

미지급금	2,763,222

미지급비용	6,759,717

기타지급채무, 합계	9,522,939

전기말 (단위 : 천원)

공시금액

미지급금	6,558,458

미지급비용	6,637,484

기타지급채무, 합계	13,195,942

## 11. 기타부채 (연결)

기타부채에 대한 공시
당반기말 (단위 : 천원)

공시금액

그밖의 유동부채

그밖의 유동부채	예수금	0

부가가치세예수금	3,161,947

선수금	1,676,425

선수수익	2,242,821

기타 유동부채, 합계	7,081,193

그밖의 비유동 부채

그밖의 비유동 부채	장기선수수익	2,906,410

전기말 (단위 : 천원)

공시금액

그밖의 유동부채

그밖의 유동부채	예수금	500,000

부가가치세예수금	3,476,729

선수금	409,103

선수수익	2,352,143

기타 유동부채, 합계	6,737,975

그밖의 비유동 부채

그밖의 비유동 부채	장기선수수익	3,342,325

## 12_1. 차입금 (연결)

단기차입금에 대한 세부 정보
당반기말 (단위 : 천원)

단기차입금_신한캐피탈(주)	단기차입금_(주)아이비케이캐피탈	단기차입금_(주)디비저축은행	단기차입금_(주)에스비아이저축은행	단기차입금_(주)대신저축은행	단기차입금_엔에이치저축은행(주)	차입금명칭 합계

차입처	신한캐피탈㈜	㈜아이비케이캐피탈	㈜디비저축은행	㈜에스비아이저축은행	㈜대신저축은행	엔에이치저축은행㈜

차입금, 만기	2026-06-25	2026-06-25	2026-06-25	2026-06-25	2026-06-25	2026-06-25

차입금, 이자율	0.055	0.055	0.055	0.055	0.055	0.055

단기차입금	27,000,000	10,000,000	10,000,000	10,000,000	10,000,000	5,000,000	72,000,000

차입금에 대한 기술	그레이츠 강남 담보대출(후순위)

전기말 (단위 : 천원)

단기차입금_신한캐피탈(주)	단기차입금_(주)아이비케이캐피탈	단기차입금_(주)디비저축은행	단기차입금_(주)에스비아이저축은행	단기차입금_(주)대신저축은행	단기차입금_엔에이치저축은행(주)	차입금명칭 합계

차입처	신한캐피탈㈜	㈜아이비케이캐피탈	㈜디비저축은행	㈜에스비아이저축은행	㈜대신저축은행	엔에이치저축은행㈜

차입금, 만기	2026-06-25	2026-06-25	2026-06-25	2026-06-25	2026-06-25	2026-06-25

차입금, 이자율	0.055	0.055	0.055	0.055	0.055	0.055

단기차입금	27,000,000	10,000,000	10,000,000	10,000,000	10,000,000	5,000,000	72,000,000

차입금에 대한 기술	그레이츠 강남 담보대출(후순위)

장기차입금에 대한 세부 정보
당반기말 (단위 : 천원)

차입처	차입금, 만기	차입금, 이자율	차입금, 기준이자율	차입금, 기준이자율 조정	차입금(사채 포함)	현재가치할인차금, 장기차입금	유동성 장기차입금(사채 제외)	비유동 차입금의 비유동성 부분

차입금명칭	그레이츠 판교 담보대출(선순위)	그레이츠 판교_장기차입금1	한화생명보험㈜	2026-04-29	0.027	190,000,000

그레이츠 판교_장기차입금2	㈜KB손해보험	2026-04-29	0.027	100,000,000

그레이츠 판교_장기차입금3	신한라이프생명보험㈜	2026-04-29	0.027	20,000,000

그레이츠 판교_장기차입금4	현대해상화재보험㈜	2026-04-29	0.027	100,000,000

그레이츠 판교_장기차입금5	농협생명보험㈜	2026-04-29	0.027	65,000,000

그레이츠 판교_장기차입금6	한화손해보험㈜	2026-04-29	0.027	10,000,000

그레이츠 청계 담보대출(선순위)	그레이츠 청계_장기차입금1	㈜하나은행	0

HSBC빌딩 담보대출(선순위)	HSBC빌딩_장기차입금1	㈜신한은행

HSBC빌딩_장기차입금2	수협은행

HSBC빌딩_장기차입금3	㈜국민은행

그레이츠 청계 및 HSBC빌딩 담보대출(선순위)	그레이츠 청계 및 HSBC빌딩_장기차입금 1	㈜신한은행	2028-12-01	CD 91일물	0.0180	70,000,000

그레이츠 청계 및 HSBC빌딩_장기차입금 2	수협은행	2028-12-01	CD 91일물	0.0180	33,300,000

그레이츠 청계 및 HSBC빌딩_장기차입금 3	광주은행	2028-12-01	CD 91일물	0.0180	10,000,000

그레이츠 청계 및 HSBC빌딩_장기차입금 4	제주은행	2028-12-01	CD 91일물	0.0180	9,500,000

그레이츠 청계 및 HSBC빌딩_장기차입금 5	㈜하나은행	2028-12-01	CD 91일물	0.0180	57,200,000

신한L타워 담보대출(선순위)	신한L타워_장기차입금1	농협생명보험㈜	0.000	0

신한L타워_장기차입금2	신한라이프생명보험㈜	0.000	0

신한L타워_장기차입금3	중소기업은행	0.000	0

신한L타워_장기차입금4	㈜하나은행	0.000	0

신한L타워_장기차입금5	㈜전북은행	0.000	0

신한L타워_장기차입금6	농협생명보험㈜	2027-09-25	0.039	80,000,000

신한L타워_장기차입금7	㈜국민은행	2027-09-25	0.039	38,500,000

신한L타워_장기차입금8	신용협동조합중앙회	2027-09-25	0.039	30,000,000

신한L타워_장기차입금9	㈜하나은행	2027-09-25	0.039	10,000,000

트윈시티 남산 담보대출(선순위)	트윈시티 남산_장기차입금1	0.000	0

트윈시티 남산_장기차입금2	0.000	0

트윈시티 남산_장기차입금 3	NH투자증권㈜ (삼성SRA국내담보대출일반사모부동산투자신탁제4호의 신탁업자 지위에서)	2028-08-28	0.040	69,200,000

트윈시티 남산_장기차입금 4	케이비증권㈜ (삼성SRA국내담보대출일반사모부동산투자신탁제2호의 신탁업자 지위에서)	2028-08-28	0.040	5,800,000

트윈시티 남산_장기차입금 5	㈜국민은행	2028-08-28	0.040	50,000,000

트윈시티 남산_장기차입금 6	신용협동조합중앙회	2028-08-28	0.040	40,000,000

삼성화재 역삼빌딩 담보대출 (선순위)	삼성화재 역삼_장기차입금1	리치게이트와이에스㈜	2027-03-11	CD 91일물	0.0175	45,000,000

삼성화재 역삼_장기차입금2	신한캐피탈㈜	2027-03-11	CD 91일물	0.0175	25,000,000

삼성화재 역삼_장기차입금3	㈜아이비케이캐피탈	2027-03-11	CD 91일물	0.0175	32,500,000

삼성화재 역삼_장기차입금4

그레이츠 숭례 담보대출(선순위)	그레이츠 숭례_장기차입금1	광주우리신협	2026-09-15	0.028	700,000

그레이츠 숭례_장기차입금2	광주충장신협	2026-09-15	0.028	600,000

그레이츠 숭례_장기차입금3	군산해성신협	2026-09-15	0.028	700,000

그레이츠 숭례_장기차입금4	군산월명신협	2026-09-15	0.028	1,300,000

그레이츠 숭례_장기차입금5	군산제일신협	2026-09-15	0.028	700,000

그레이츠 숭례_장기차입금6	김제신협	2026-09-15	0.028	2,000,000

그레이츠 숭례_장기차입금7	꿀벌신협	2026-09-15	0.028	1,600,000

그레이츠 숭례_장기차입금8	남광주신협	2026-09-15	0.028	1,600,000

그레이츠 숭례_장기차입금9	동양생명보험㈜	2026-09-15	0.028	69,000,000

그레이츠 숭례_장기차입금10	북광주신협	2026-09-15	0.028	700,000

그레이츠 숭례_장기차입금11	북동신협	2026-09-15	0.028	500,000

그레이츠 숭례_장기차입금12	삼례신협	2026-09-15	0.028	700,000

그레이츠 숭례_장기차입금13	삼애신협	2026-09-15	0.028	900,000

그레이츠 숭례_장기차입금14	새마을금고중앙회	2026-09-15	0.028	100,000,000

그레이츠 숭례_장기차입금15	샘신협	2026-09-15	0.028	1,200,000

그레이츠 숭례_장기차입금16	신용협동조합중앙회	2026-09-15	0.028	20,000,000

그레이츠 숭례_장기차입금17	양동행복신협	2026-09-15	0.028	1,500,000

그레이츠 숭례_장기차입금18	옥서신협	2026-09-15	0.028	200,000

그레이츠 숭례_장기차입금19	우리신협	2026-09-15	0.028	700,000

그레이츠 숭례_장기차입금20	이리주현신협	2026-09-15	0.028	700,000

그레이츠 숭례_장기차입금21	입하신협	2026-09-15	0.028	700,000

그레이츠 숭례_장기차입금22	전주복지신협	2026-09-15	0.028	1,000,000

그레이츠 숭례_장기차입금23	전주상진신협	2026-09-15	0.028	2,000,000

그레이츠 숭례_장기차입금24	한화손해보험㈜	2026-09-15	0.028	10,000,000

그레이츠 숭례 담보대출(중순위)	그레이츠 숭례_장기차입금25	동양생명보험㈜	2026-09-15	0.043	15,000,000

그레이츠 숭례_장기차입금26	신용협동조합중앙회	2026-09-15	0.043	10,000,000

그레이츠 숭례_장기차입금27	한화손해보험㈜	2026-09-15	0.043	10,000,000

GS건설 서초타워 담보대출(선순위)	GS건설 서초_장기차입금1	㈜신한은행	2027-06-27	CD 91일물	0.0125	41,000,000

GS건설 서초_장기차입금2	수협은행	2027-06-27	CD 91일물	0.0125	30,000,000

GS건설 서초_장기차입금3	농협은행㈜	2027-06-27	CD 91일물	0.0125	30,000,000

GS건설 서초_장기차입금4	㈜국민은행	2027-06-27	CD 91일물	0.0125	30,000,000

씨티스퀘어 담보대출(선순위)	씨티스퀘어_장기차입금1	㈜국민은행	2027-07-31	0.045	45,000,000

씨티스퀘어_장기차입금2	㈜삼성화재해상보험	2027-07-31	0.045	50,000,000

씨티스퀘어_장기차입금3	중소기업은행	2027-07-31	0.045	45,000,000

씨티스퀘어_장기차입금4	농협은행㈜	2027-07-31	0.045	50,000,000

씨티스퀘어_장기차입금5	수산업협동조합중앙회	2027-07-31	0.045	50,000,000

씨티스퀘어_장기차입금6	수협은행	2027-07-31	0.045	20,000,000

씨티스퀘어_장기차입금7	산립조합중앙회	2027-07-31	0.045	20,000,000

그레이츠 강남 담보대출(선순위)	그레이츠 강남_장기차입금 1	우리강남알파제일차㈜	2027-06-25	0.036	50,000,000

그레이츠 강남_장기차입금 2	㈜국민은행	2027-06-25	0.036	50,000,000

그레이츠 강남_장기차입금 3	신용협동조합중앙회	2027-06-25	0.036	41,500,000

그레이츠 강남_장기차입금 4	농협은행㈜	2027-06-25	0.036	30,000,000

그레이츠 강남_장기차입금 5	중소기업은행	2027-06-25	0.036	41,500,000

그레이츠 강남_장기차입금 6	농협은행생명보험㈜	2027-06-25	0.039	40,000,000

그레이츠 강남_장기차입금 7	㈜부산은행	2027-06-25	0.039	30,000,000

그레이츠 강남_장기차입금 8	㈜하나은행	2027-06-25	0.039	25,000,000

차입금명칭 합계	2,064,000,000	(2,869,933)	738,602,639	1,322,527,428

전기말 (단위 : 천원)

차입처	차입금, 만기	차입금, 이자율	차입금, 기준이자율	차입금, 기준이자율 조정	차입금(사채 포함)	현재가치할인차금, 장기차입금	유동성 장기차입금(사채 제외)	비유동 차입금의 비유동성 부분

차입금명칭	그레이츠 판교 담보대출(선순위)	그레이츠 판교_장기차입금1	한화생명보험㈜	2026-04-29	0.027	190,000,000

그레이츠 판교_장기차입금2	㈜KB손해보험	2026-04-29	0.027	100,000,000

그레이츠 판교_장기차입금3	신한라이프생명보험㈜	2026-04-29	0.027	20,000,000

그레이츠 판교_장기차입금4	현대해상화재보험㈜	2026-04-29	0.027	100,000,000

그레이츠 판교_장기차입금5	농협생명보험㈜	2026-04-29	0.027	65,000,000

그레이츠 판교_장기차입금6	한화손해보험㈜	2026-04-29	0.027	10,000,000

그레이츠 청계 담보대출(선순위)	그레이츠 청계_장기차입금1	㈜하나은행	2025-11-30	CD 91일물	0.0196	60,000,000

HSBC빌딩 담보대출(선순위)	HSBC빌딩_장기차입금1	㈜신한은행	2025-11-30	CD 91일물	0.0160	75,000,000

HSBC빌딩_장기차입금2	수협은행	2025-11-30	CD 91일물	0.0160	35,000,000

HSBC빌딩_장기차입금3	㈜국민은행	2025-11-30	CD 91일물	0.0160	10,000,000

그레이츠 청계 및 HSBC빌딩 담보대출(선순위)	그레이츠 청계 및 HSBC빌딩_장기차입금 1

그레이츠 청계 및 HSBC빌딩_장기차입금 2

그레이츠 청계 및 HSBC빌딩_장기차입금 3

그레이츠 청계 및 HSBC빌딩_장기차입금 4

그레이츠 청계 및 HSBC빌딩_장기차입금 5

신한L타워 담보대출(선순위)	신한L타워_장기차입금1	농협생명보험㈜	0.000	0

신한L타워_장기차입금2	신한라이프생명보험㈜	0.000	0

신한L타워_장기차입금3	중소기업은행	0.000	0

신한L타워_장기차입금4	㈜하나은행	0.000	0

신한L타워_장기차입금5	㈜전북은행	0.000	0

신한L타워_장기차입금6	농협생명보험㈜	2027-09-25	0.039	80,000,000

신한L타워_장기차입금7	㈜국민은행	2027-09-25	0.039	38,500,000

신한L타워_장기차입금8	신용협동조합중앙회	2027-09-25	0.039	30,000,000

신한L타워_장기차입금9	㈜하나은행	2027-09-25	0.039	10,000,000

트윈시티 남산 담보대출(선순위)	트윈시티 남산_장기차입금1	0.000	0

트윈시티 남산_장기차입금2	0.000	0

트윈시티 남산_장기차입금 3	NH투자증권㈜ (삼성SRA국내담보대출일반사모부동산투자신탁제4호의 신탁업자 지위에서)	2028-08-28	0.040	69,200,000

트윈시티 남산_장기차입금 4	케이비증권㈜ (삼성SRA국내담보대출일반사모부동산투자신탁제2호의 신탁업자 지위에서)	2028-08-28	0.040	5,800,000

트윈시티 남산_장기차입금 5	㈜국민은행	2028-08-28	0.040	50,000,000

트윈시티 남산_장기차입금 6	신용협동조합중앙회	2028-08-28	0.040	40,000,000

삼성화재 역삼빌딩 담보대출 (선순위)	삼성화재 역삼_장기차입금1	리치게이트와이에스㈜	2027-03-11	CD 91일물	0.0175	45,000,000

삼성화재 역삼_장기차입금2	신한캐피탈㈜	2027-03-11	CD 91일물	0.0175	25,000,000

삼성화재 역삼_장기차입금3	㈜아이비케이캐피탈	2027-03-11	CD 91일물	0.0175	32,500,000

삼성화재 역삼_장기차입금4

그레이츠 숭례 담보대출(선순위)	그레이츠 숭례_장기차입금1	광주우리신협	2026-09-15	0.028	700,000

그레이츠 숭례_장기차입금2	광주충장신협	2026-09-15	0.028	600,000

그레이츠 숭례_장기차입금3	군산해성신협	2026-09-15	0.028	700,000

그레이츠 숭례_장기차입금4	군산월명신협	2026-09-15	0.028	1,300,000

그레이츠 숭례_장기차입금5	군산제일신협	2026-09-15	0.028	700,000

그레이츠 숭례_장기차입금6	김제신협	2026-09-15	0.028	2,000,000

그레이츠 숭례_장기차입금7	꿀벌신협	2026-09-15	0.028	1,600,000

그레이츠 숭례_장기차입금8	남광주신협	2026-09-15	0.028	1,600,000

그레이츠 숭례_장기차입금9	동양생명보험㈜	2026-09-15	0.028	69,000,000

그레이츠 숭례_장기차입금10	북광주신협	2026-09-15	0.028	700,000

그레이츠 숭례_장기차입금11	북동신협	2026-09-15	0.028	500,000

그레이츠 숭례_장기차입금12	삼례신협	2026-09-15	0.028	700,000

그레이츠 숭례_장기차입금13	삼애신협	2026-09-15	0.028	900,000

그레이츠 숭례_장기차입금14	새마을금고중앙회	2026-09-15	0.028	100,000,000

그레이츠 숭례_장기차입금15	샘신협	2026-09-15	0.028	1,200,000

그레이츠 숭례_장기차입금16	신용협동조합중앙회	2026-09-15	0.028	20,000,000

그레이츠 숭례_장기차입금17	양동행복신협	2026-09-15	0.028	1,500,000

그레이츠 숭례_장기차입금18	옥서신협	2026-09-15	0.028	200,000

그레이츠 숭례_장기차입금19	우리신협	2026-09-15	0.028	700,000

그레이츠 숭례_장기차입금20	이리주현신협	2026-09-15	0.028	700,000

그레이츠 숭례_장기차입금21	입하신협	2026-09-15	0.028	700,000

그레이츠 숭례_장기차입금22	전주복지신협	2026-09-15	0.028	1,000,000

그레이츠 숭례_장기차입금23	전주상진신협	2026-09-15	0.028	2,000,000

그레이츠 숭례_장기차입금24	한화손해보험㈜	2026-09-15	0.028	10,000,000

그레이츠 숭례 담보대출(중순위)	그레이츠 숭례_장기차입금25	동양생명보험㈜	2026-09-15	0.043	15,000,000

그레이츠 숭례_장기차입금26	신용협동조합중앙회	2026-09-15	0.043	10,000,000

그레이츠 숭례_장기차입금27	한화손해보험㈜	2026-09-15	0.043	10,000,000

GS건설 서초타워 담보대출(선순위)	GS건설 서초_장기차입금1	㈜신한은행	2027-06-27	CD 91일물	0.0125	41,000,000

GS건설 서초_장기차입금2	수협은행	2027-06-27	CD 91일물	0.0125	30,000,000

GS건설 서초_장기차입금3	농협은행㈜	2027-06-27	CD 91일물	0.0125	30,000,000

GS건설 서초_장기차입금4	㈜국민은행	2027-06-27	CD 91일물	0.0125	30,000,000

씨티스퀘어 담보대출(선순위)	씨티스퀘어_장기차입금1	㈜국민은행	2027-07-31	0.045	45,000,000

씨티스퀘어_장기차입금2	㈜삼성화재해상보험	2027-07-31	0.045	50,000,000

씨티스퀘어_장기차입금3	중소기업은행	2027-07-31	0.045	45,000,000

씨티스퀘어_장기차입금4	농협은행㈜	2027-07-31	0.045	50,000,000

씨티스퀘어_장기차입금5	수산업협동조합중앙회	2027-07-31	0.045	50,000,000

씨티스퀘어_장기차입금6	수협은행	2027-07-31	0.045	20,000,000

씨티스퀘어_장기차입금7	산립조합중앙회	2027-07-31	0.045	20,000,000

그레이츠 강남 담보대출(선순위)	그레이츠 강남_장기차입금 1	우리강남알파제일차㈜	2027-06-25	0.036	50,000,000

그레이츠 강남_장기차입금 2	㈜국민은행	2027-06-25	0.036	50,000,000

그레이츠 강남_장기차입금 3	신용협동조합중앙회	2027-06-25	0.036	41,500,000

그레이츠 강남_장기차입금 4	농협은행㈜	2027-06-25	0.036	30,000,000

그레이츠 강남_장기차입금 5	중소기업은행	2027-06-25	0.036	41,500,000

그레이츠 강남_장기차입금 6	농협은행생명보험㈜	2027-06-25	0.039	40,000,000

그레이츠 강남_장기차입금 7	㈜부산은행	2027-06-25	0.039	30,000,000

그레이츠 강남_장기차입금 8	㈜하나은행	2027-06-25	0.039	25,000,000

차입금명칭 합계	2,064,000,000	(3,429,325)	918,412,686	1,142,157,989

## 12_2. 사채 (연결)

사채에 대한 세부 정보 공시
당반기말 (단위 : 천원)

차입금명칭	차입금명칭 합계

전자단기사채	무보증사모사채

거래상대방

한국투자증권(주)_사채1	한국투자증권(주)_사채2	메리츠증권㈜	수협은행	한국투자증권(주)_사채1	한국투자증권(주)_사채2	메리츠증권㈜	수협은행

차입금,발행일	2025-12-23	2025-09-23	2025-09-23	2025-09-23

차입금, 만기	2026-03-23	2025-12-23	2026-09-23	2026-09-23

차입금, 이자율	0.041	0.039	0.041	0.041

명목금액	58,000,000	25,000,000	15,000,000	98,000,000

유동성사채	98,000,000

전기말 (단위 : 천원)

차입금명칭	차입금명칭 합계

전자단기사채	무보증사모사채

거래상대방

한국투자증권(주)_사채1	한국투자증권(주)_사채2	메리츠증권㈜	수협은행	한국투자증권(주)_사채1	한국투자증권(주)_사채2	메리츠증권㈜	수협은행

차입금,발행일	2025-09-23	2025-09-23	2025-09-23

차입금, 만기	2025-12-23	2026-09-23	2026-09-23

차입금, 이자율	0.039	0.041	0.041

명목금액	58,000,000	25,000,000	15,000,000	98,000,000

유동성사채	98,000,000

## 13. 임대보증금 (연결)

임대보증금에 대한 세부 정보 공시
당반기말 (단위 : 천원)

총장부금액	현재가치할인차금	장부금액 합계

유동성장기임대보증금	18,927,584	(315,415)	18,612,169

비유동임대보증금	62,261,921	(5,055,849)	57,206,072

전기말 (단위 : 천원)

총장부금액	현재가치할인차금	장부금액 합계

유동성장기임대보증금	18,042,257	(309,687)	17,732,570

비유동임대보증금	64,976,097	(5,595,038)	59,381,059

## 14. 자본금 및 기타불입자본 (연결)

주식의 분류에 대한 공시
당반기말 (단위 : 천원)

보통주	우선주	주식 합계

수권주식수	750,000,000	250,000,000	1,000,000,000

발행주식수	120,940,123	4,000,000	124,940,123

주당 액면가액	1,000	1,000

자본금	120,940,123	4,000,000	124,940,123

전기말 (단위 : 천원)

보통주	우선주	주식 합계

수권주식수	750,000,000	250,000,000	1,000,000,000

발행주식수	120,940,123	4,000,000	124,940,123

주당 액면가액	1,000	1,000

자본금	120,940,123	4,000,000	124,940,123

유통주식수 및 자본금의 변동내역

유통주식수 및 자본금의 변동내역
당반기 (단위 : 천원)

보통주	우선주

유통주식수의 기초수량	120,940,123	4,000,000

유통주식수에 대한 증가(감소)	0	0

유통주식수의 기말수량	120,940,123	4,000,000

기초 자본금	120,940,123	4,000,000

유상증자	0	0

기말 자본금	120,940,123	4,000,000

전반기 (단위 : 천원)

보통주	우선주

유통주식수의 기초수량	120,940,123	4,000,000

유통주식수에 대한 증가(감소)	0	0

유통주식수의 기말수량	120,940,123	4,000,000

기초 자본금	120,940,123	4,000,000

유상증자	0	0

기말 자본금	120,940,123	4,000,000

기타자본구성요소
당반기말 (단위 : 천원)

보통주	우선주	주식 합계

주식발행초과금	541,422,136	51,813,315	593,235,451

감자차손	(532,613)

지분법자본변동	(2,598)

기타불입자본 합계	592,700,240

전기말 (단위 : 천원)

보통주	우선주	주식 합계

주식발행초과금	541,422,136	51,813,315	593,235,451

감자차손	(532,613)

지분법자본변동	(2,598)

기타불입자본 합계	592,700,240

감자차손은 전기 이전에 비지배지분에 해당하는 종속기업의 보통주 및 우선주가 유상감자됨에 따라 발생하였습니다.

기타자본구성요소의 변동내역
당반기말 (단위 : 천원)

자본

지배기업의 소유주에게 귀속되는 지분

기타불입자본

주식발행초과금	감자차손	지분법자본변동

주식	주식 합계	주식	주식 합계	주식	주식 합계

보통주	우선주	보통주	우선주	보통주	우선주

기초 기타불입자본	541,422,136	51,813,315	593,235,451	(532,613)	0	0	(2,598)

지분의 발행	0	0	0	0

기말 기타불입자본	541,422,136	51,813,315	593,235,451	(532,613)	0	0	(2,598)

전기말 (단위 : 천원)

자본

지배기업의 소유주에게 귀속되는 지분

기타불입자본

주식발행초과금	감자차손	지분법자본변동

주식	주식 합계	주식	주식 합계	주식	주식 합계

보통주	우선주	보통주	우선주	보통주	우선주

기초 기타불입자본	541,422,136	51,813,315	593,235,451	(532,613)	(2,598)

지분의 발행	0	0	0	0

기말 기타불입자본	541,422,136	51,813,315	593,235,451	(532,613)	0	0	(2,598)

감자차손은 전기 이전에 비지배지분에 해당하는 종속기업의 보통주 및 우선주가 유상감자됨에 따라 발생하였습니다.

## 15. 이익잉여금(결손금) (연결)

이익잉여금의 구성내역

이익잉여금의 구성내역
당반기말 (단위 : 천원)

공시금액

미처분이익잉여금(미처리결손금)	(100,497,230)

전기말 (단위 : 천원)

공시금액

미처분이익잉여금(미처리결손금)	(82,261,836)

미처분이익잉여금(결손금)의 변동내역

미처분이익잉여금(결손금)의 변동내역
당반기 (단위 : 천원)

공시금액

미처분이익잉여금, 기초	(82,261,836)

반기순이익(손실)	6,566,446

연결실체내 자본거래	164,407

연결대상범위의 변동	0

소유주에 대한 배분으로 인식된 배당금	(23,300,282)

비지배지분에 귀속되는 당기순이익(손실)	(1,665,965)

미처분이익잉여금, 기말	(100,497,230)

전반기 (단위 : 천원)

공시금액

미처분이익잉여금, 기초	(66,443,276)

반기순이익(손실)	3,902,636

연결실체내 자본거래	(3,907)

연결대상범위의 변동	0

소유주에 대한 배분으로 인식된 배당금	(22,566,641)

비지배지분에 귀속되는 당기순이익(손실)	(2,267,521)

미처분이익잉여금, 기말	(87,378,709)

## 16. 영업수익 (연결)

고객과의 계약에서 생기는 수익의 구분에 대한 공시

고객과의 계약에서 생기는 수익의 구분에 대한 공시
당반기 (단위 : 천원)

공시금액

임대수익	27,034,032

관리비수익	13,170,907

기타영업수익	1,073,566

영업수익 합계	41,278,505

전반기 (단위 : 천원)

공시금액

임대수익	26,045,018

관리비수익	11,874,407

기타영업수익	1,062,041

영업수익 합계	38,981,466

## 17. 영업비용 (연결)

비용의 성격별 분류 공시
당반기 (단위 : 천원)

공시금액

임원의 보수	12,150

지급수수료	435,296

부동산관리용역비	3,438,196

수선유지비	918,239

수도광열비	1,306,369

세금과공과	938,159

보험료	29,061

감가상각비, 투자부동산	4,228,830

자산관리위탁수수료	2,460,447

자산보관수수료	65,642

일반사무수탁수수료	104,401

기타영업비용	9,144

영업비용 합계	13,945,934

전반기 (단위 : 천원)

공시금액

임원의 보수	12,150

지급수수료	659,754

부동산관리용역비	3,094,922

수선유지비	989,542

수도광열비	1,125,246

세금과공과	5,335,587

보험료	33,812

감가상각비, 투자부동산	4,061,428

자산관리위탁수수료	2,118,090

자산보관수수료	59,650

일반사무수탁수수료	97,168

기타영업비용	9,000

영업비용 합계	17,596,349

## 18. 기타수익과 기타비용 (연결)

기타수익 및 기타비용
당반기 (단위 : 천원)

공시금액

잡이익	526,453

잡손실	17

전반기 (단위 : 천원)

공시금액

잡이익	68,255

잡손실	0

## 19. 금융수익과 금융비용 (연결)

금융수익 및 금융비용
당반기 (단위 : 천원)

공시금액

이자수익	722,185

파생상품평가이익	0

금융수익, 합계	722,185

이자비용	22,022,483

파생상품평가손실	0

금융비용, 합계	22,022,483

전반기 (단위 : 천원)

공시금액

이자수익	777,512

파생상품평가이익

금융수익, 합계	777,512

이자비용	18,342,127

파생상품평가손실

금융비용, 합계	18,342,127

## 20. 법인세비용 (연결)

배당의 지급이 가져올 잠재적 법인세효과의 성격에 대한 설명
법인세비용은 법인세법 등의 법령에 의하여 당해 사업연도에 부담할 법인세 및 법인세에 부가되는 세액의 합계에 당기 이연법인세 변동액을 가감하여 산출된 금액으로 계상하고 있습니다. 그러나, 연결회사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90이상을 배당할 경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있는 바, 실질적으로 연결회사가 부담할 법인세 등은 없으므로 당기 법인세비용은 발생하지 않았습니다. 또한, 미래에 발생할 과세소득의 불확실성으로 인하여 보고기간 종료일 현재미래에 차감하거나 가산할 일시적차이에 대한 이연법인세자산과 부채를 인식하지 아니하였습니다.

## 21. 주당이익 (연결)

주당이익주당이익
당반기 (단위 : 원)

보통주

지배기업의 소유주에게 귀속되는 당기순이익(손실)	4,900,481,274

우선주 배당금의 이익(손실) 조정	(826,000,000)

지배기업의 보통주에 귀속되는 당기순이익(손실)	4,074,481,274

가중평균유통보통주식수	120,940,123

기본주당이익(손실)	34

전반기 (단위 : 원)

보통주

지배기업의 소유주에게 귀속되는 당기순이익(손실)	1,635,115,665

우선주 배당금의 이익(손실) 조정	(822,000,000)

지배기업의 보통주에 귀속되는 당기순이익(손실)	813,115,665

가중평균유통보통주식수	120,940,123

기본주당이익(손실)	7

가중평균유통보통주식수가중평균유통보통주식수
당반기

주식	주식 합계

보통주

범위

하위범위	상위범위

기초자본금기간	2025-10-01	2025-12-31

유상증자자본금기간

기초자본금일수(일)	92

유상증자자본금일수(일)

유통주식수의 기초수량	120,940,123

발행된 보통주의 주식수 증가(감소)	0

유통주식수의 기말수량	120,940,123

적수 합계	11,126,491,316

적수 합계	기초자본금 적수	11,126,491,316

유상증자 후 자본금 적수	0

가중평균유통보통주식수	120,940,123

전반기

주식	주식 합계

보통주

범위

하위범위	상위범위

기초자본금기간	2025-04-01	2025-06-30

유상증자자본금기간

기초자본금일수(일)	91

유상증자자본금일수(일)

유통주식수의 기초수량	120,940,123

발행된 보통주의 주식수 증가(감소)	0

유통주식수의 기말수량	120,940,123

적수 합계	11,005,551,193

적수 합계	기초자본금 적수	11,005,551,193

유상증자 후 자본금 적수

가중평균유통보통주식수	120,940,123

기본 및 희석주당이익의 계산을 위한 분모의 조정에 대한 기술
연결회사는 희석성 잠재적보통주가 존재하지 않으므로 희석주당이익은 기본주당이익과 동일합니다.

## 22. 우발부채 및 주요 약정사항 (연결)

대출약정에 대한 공시
(단위 : 백만원)

약정의 유형

대출약정

자산

투자부동산

그레이츠 판교	그레이츠 청계 등(*1)	신한L타워	트윈시티 남산	삼성화재 역삼빌딩 등(*2)	그레이츠 숭례	GS건설 서초타워	씨티스퀘어	그레이츠 강남

약정에 대한 설명	그레이츠 판교 부동산 담보대출(선순위)	그레이츠 청계 등 부동산 담보대출(선순위)	신한L타워 부동산 담보대출(선순위)	트윈시티 남산 부동산 담보대출(선순위)	삼성화재 역삼빌딩 등 부동산 담보대출(선순위)	그레이츠 숭례 부동산 담보대출(선순위 등)	GS건설 서초타워 부동산 담보대출(선순위)	씨티스퀘어 부동산 담보대출(선순위)	그레이츠 강남 담보대출(선순위)

부채에 대한 담보로 제공된 자산	투자부동산	투자부동산	투자부동산	투자부동산	투자부동산	투자부동산	투자부동산	투자부동산	투자부동산

약정일	2021-04-27	2025-11-27	2025-09-22	2025-08-21	2024-03-06	2021-09-03	2024-06-25	2024-07-29	2025-06-23

대주단	한화생명보험㈜ 등 6개 금융기관	㈜신한은행 등 5개 금융기관	농협생명보험㈜ 등 4개 금융기관	㈜국민은행 등 4개금융기관	리치게이트와이에스㈜ 및 신한캐피탈㈜ 등 2개 금융기관	동양생명보험㈜ 등 24개 금융기관	㈜신한은행 등 4개 금융기관	농협은행㈜ 등 7개 금융기관	㈜국민은행 등 14개 금융기관

약정 금액	485,000	180,000	158,500	165,000	102,500	254,000	131,000	280,000	380,000

(*1) 지배기업의 종속기업인 ㈜신한알파광교위탁관리부동산투자회사는 그레이츠 청계와 HSBC빌딩의 일부를 소유하고 있습니다.(*2) 지배기업의 종속기업인 ㈜신한알파역삼위탁관리부동산투자회사는 삼성화재 역삼빌딩과 캠브리지 강남빌딩의 일부를 소유하고 있습니다.

대출약정에 대한 공시_사채발행

대출약정에 대한 공시_사채발행
(단위 : 백만원)

전자단기사채	사모사채

차입금,발행일	2025-12-23	2025-09-23

차입금, 만기	2026-03-23	2026-09-23

최초인수기관	한국투자증권㈜	메리츠증권㈜ 등 2개 금융기관

약정 금액	58,000	40,000

차입금(사채 포함)	58,000	40,000

차입금, 이자율	0.041	0.041

담보로 제공된 자산에 대한 공시

담보로 제공된 자산에 대한 공시
(단위 : 천원)

담보설정권자	관련채무	담보권	채권최고액	채무명목금액

자산	투자부동산	담보제공처	대주단	대주단1	㈜국민은행	장기차입금	우선수익권 등(*1)	256,200,000	213,500,000

대주단2	한화생명보험㈜	장기차입금	우선수익권 등(*1)	228,000,000	190,000,000

대주단3	농협생명보험㈜	장기차입금	우선수익권 등(*1)	222,000,000	185,000,000

대주단4	농협은행㈜	장기차입금	우선수익권 등(*1)	181,200,000	151,000,000

대주단5	신용협동조합중앙회	장기차입금	우선수익권 등(*1)	169,800,000	141,500,000

대주단6	㈜KB손해보험	장기차입금	우선수익권 등(*1)	120,000,000	100,000,000

대주단7	현대해상화재보험㈜	장기차입금	우선수익권 등(*1)	120,000,000	100,000,000

대주단8	㈜신한은행	장기차입금	우선수익권 등(*1)	120,000,000	100,000,000

대주단9	새마을금고중앙회	장기차입금	우선수익권 등(*1)	120,000,000	100,000,000

대주단10	㈜하나은행	장기차입금	우선수익권 등(*1)	110,640,000	92,200,000

대주단11	중소기업은행 등 41개 금융기관	장기차입금	우선수익권 등(*1)	915,360,000	762,800,000

운용리스이용자	운용리스이용자1	신한라이프생명보험㈜	임대보증금	근저당 및 전세권	6,058,711	5,712,397

운용리스이용자2	㈜크래프톤	임대보증금	근저당 및 전세권	5,298,825	4,817,113

운용리스이용자3	GS건설㈜	임대보증금	근저당 및 전세권	4,273,328	4,273,328

운용리스이용자4	삼성화재해상보험㈜	임대보증금	근저당 및 전세권	3,611,198	3,611,198

운용리스이용자5	라인파이낸셜플러스㈜	임대보증금	근저당 및 전세권	3,172,490	2,884,082

운용리스이용자6	기타(*2)	임대보증금	근저당 및 전세권	24,555,404	35,005,879

운용리스이용자7

담보제공처 합계	2,610,169,956	2,192,303,997

정기예금	담보제공처	대주단	대주단1

대주단2

대주단3

대주단4

대주단5

대주단6

대주단7

대주단8

대주단9

대주단10

대주단11

운용리스이용자	운용리스이용자1	신한라이프생명보험㈜	임대보증금	질권	3,298,924	3,298,924

운용리스이용자2	CJ올리브네트웍스㈜	임대보증금	질권	2,854,447	2,854,447

운용리스이용자3	㈜신한은행	임대보증금	질권	2,280,351	2,280,351

운용리스이용자4	현대제철㈜	임대보증금	질권	1,915,126	1,915,126

운용리스이용자5	서울특별시	임대보증금	질권	1,600,000	1,600,000

운용리스이용자6	㈜한국일보사	임대보증금	질권	1,567,196	1,567,196

운용리스이용자7	기타	임대보증금	질권	11,369,464	11,369,464

담보제공처 합계	24,885,508	24,885,508

주기
(*1) 부동산담보신탁계약(주석 22. (6) 참조)을 통한 우선수익권과 이자유보계좌, 재산종합보험 계약상 보험금 지급청구권 등을 포함합니다.(*2) 투자부동산 관련 임대보증금 중 일부에 대해서는 근저당 및 전세권 등 담보권이 설정되지 않았습디다.

자산관리위탁계약에 관한 공시

약정의 유형

자산관리위탁계약

자산	자산 합계

투자부동산

그레이츠 판교	그레이츠 청계 등(*3)	신한L타워	트윈시티 남산	삼성화재 역삼빌딩 등(*5)	그레이츠 숭례	GS건설 서초타워	씨티스퀘어	그레이츠 강남

약정에 대한 설명	연결회사는 신한리츠운용㈜와 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산 개발 및 임대차, 유가증권매매 등에 관한 자산관리위탁계약을 체결하였으며, 자산관리위탁수수료의 내역은 다음과 같습니다.

매입수수료	매입금액의 0.6%	매입금액의 1%	매입금액의 1%, 매입금액의 0.3%(*4)	매입금액의 1%	매입금액의 1.2%	매입금액의 1%	매입금액의 1%	매입금액의 1%	매입금액의 0.9%

운용기본수수료	사업연도말 현재 기준금액(*1)의 연 0.4%	사업연도말 현재 총자산의 연 0.1%(1년차), 연 0.3%(2년차), 연 0.4%(3년차 이후)	사업연도말 현재 총자산의 연 0.1%(1~2년차), 연 0.15%(3~4년차), 연 0.3%(4년차 이후)	사업연도말 현재 총자산의 연 0.2%(1년차), 연 0.3% (2~3년차), 연 0.4%(4년차 이후)	사업연도말 현재 총자산의 연 0.25% (1~4년차), 연 0.4% (4년차 이후)	매입금액의 연 0.2% (1~2기), 연 0.3% (3~8기), 연 0.4% (9기이후)	매입금액의 연 0.2% (1~3기), 연 0.3% (4~5기), 연 0.4% (6기이후)	총투자금액의 연 0.18%의 요율을 곱한 금액의 50%	총투자금액의 연 0.2%(1~3년차), 연 0.25%(4년차 이후)

운용성과수수료	주식가치 상승분의 5% 해당액을 한도(*2) 내에서 지급하며, 한도초과된 금액은 차기 이후로 이월되나 매기 한도(*2)내에서 지급가능함

매각기본수수료	매각금액의 1%	매각금액의 1%	매각금액의 0.5%	매각금액의 1%	매각금액의 1%	매각금액의 1%	매각금액의 1%	매각금액의 0.8%	매각금액의 0.8%