SK디앤디 사업보고서 (2025.12)
3. 재무상태 및 영업실적

당사는 2014년 1월 1일을 한국채택국제회계기준(K-IFRS) 전환일로 하여 연결재무제표를 작성하고 있습니다. 이에 따라 보고기간종료일 현재 연결대상에 포함되는 디앤디프라퍼티솔루션㈜, 디앤디인베스트먼트㈜, 코람코전문투자형사모부동산투자신탁117호, ㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사 등 총 4개 종속회사의 내용을 포함하여 작성하였습니다.

(1) 재무상태당사의 지난 2개 사업연도의 연결기준 재무상태는 다음과 같습니다.

2025년말 자산총액은 전기대비 1,243억원 증가한 15,866억원으로, 유동자산이 전기대비 159억원 감소, 비유동자산이 1,403억원 증가하였습니다. 2025년말 부채총액은 전기대비 1,157억원 증가한 10,079억원으로 유동부채는 전기대비 1,592억원 증가, 비유동부채는 435억원 감소하였으며, 부채비율은 전기대비 17.66% 증가한 174.18%입니다.

(단위 : 백만원)

구 분	제22(당)기말	제21(전)기말	증감

[유동자산]	856,733	872,668	(15,935)

[비유동자산]	729,828	589,557	140,271

자산총계	1,586,561	1,462,225	124,336

[유동부채]	757,269	598,070	159,199

[비유동부채]	250,632	294,124	(43,492)

부채총계	1,007,901	892,194	115,707

자본총계	578,660	570,031	8,630

부채비율	174.18%	156.52%	17.66%

(2) 영업실적

당사의 지난 2개 사업연도의 연결기준 영업실적은 다음과 같습니다.

2025년 영업수익은 4,458억원으로 2024년 영업수익 8,709억원 대비하여 4,251억원 감소하였으며, 영업이익은 378억원으로 2024년 영업이익 537억원 대비 159억원 감소하였습니다. 당기순이익은 54억원으로 2024년 442억원 대비하여 388억원 감소하였습니다.

(단위 : 백만원)

항 목	금 액	전년대비증감율

제22(당)기	제21(전)기

영업수익	445,824	870,877	-48.81%

영업비용	(408,029)	(817,207)	-50.07%

영업이익	37,795	53,670	-29.58%

영업외손익	(23,280)	(7,409)	214.20%

법인세비용차감전순이익	14,515	46,261	-68.62%

법인세비용	(9,112)	(5,655)	61.13%

계속영업이익	5,403	40,606	-86.69%

중단영업이익	-	3,589	-100.00%

당기순이익	5,403	44,195	-87.78%

한편, 당기 및 전기 중 영업비용에 반영된 재고자산평가손실은 118억원 및 151억원이며, 당기 및 전기 중 영업비용에 반영된 재고자산평가손실환입은 없습니다. 재고자산은 취득원가와 순실현가능가치 중 낮은 금액으로 측정하고 있으며, 원가는 개별법으로 결정하고 있습니다. 재고자산의 취득원가는 매입원가, 전환원가 및 재고자산을 이용가능한 상태로 준비하는데 필요한 기타 원가를 포함하고 있습니다. 순실현가능가치는 정상적인 영업과정의 예상판매가격에서 예상되는 추가완성원가와 판매비용을 차감한 금액입니다.

매출원가는 재고자산 판매에 따른 수익을 인식하는 기간에 재고자산의 장부금액으로인식하며, 재고자산을 순실현가능가치로 감액한 평가손실과 모든 감모손실은 감액이나 감모가 발생한 기간의 비용으로 인식하고 있습니다. 또한 재고자산의 순실현가능가치의 상승으로 인한 재고자산평가손실의 환입은 환입이 발생한 기간의 비용으로 인식된 재고자산의 매출원가에서 차감하고 있습니다.당기 중 준공승인되어 26년 초 입주시기 도래 예정인 생각공장 구로의 경우, 대출규제 및 지식산업센터 분양시장의 불황으로 인하여 잔금납입기한을 도과하여 입주가 완료될 가능성이 존재함에 따라, 입주지연으로 인하여 노출 가능한 리스크를 기대신용손실로 측정하는 등 해당 프로젝트로 인하여 발생가능한 전방위적 측면에서의 위험을 재무제표에 반영하였으며, 당기에 총 108억원이 영업비용으로 반영되었습니다.

한편, 당사는 보유 지분상품의 공정가치가 장부가액에 미달하는 지분법적용투자주식 및 금융상품에 대하여 손상검사를 수행하고 있으며, 당기말 현재 당사가 보유하고 있는 지분상품 중 물류센터를 기초자산으로 하고 있는 일부 피투자회사의 경우 시장환경 악화에 따라 보유 부동산의 가치에 하락요인이 발행한 것으로 판단하여 보유지분에 대한 손상차손 및 평가손익을 약 113억원 인식하였습니다. 물류시장의 일시적 공급과잉으로 손상이 일부 반영되었으나, 물류서비스산업의 활황과 물류센터 공급량 감소 등의 영향으로 가치가 회복될 가능성이 높으며, 점차 추가로 손상차손 환입 또는 평가이익이 발생할 것으로 예상하고 있습니다.

제22기(당기) 당사의 사업부문별 영업실적은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구 분	부동산개발/운영	가구	미배분	합 계

영업수익	381,349	64,475	-	445,824

영업손익	60,871	8,523	(31,599)	37,795

상각비(주1)	10,081	871	3,514	14,466

총자산	1,387,365	17,998	181,198	1,586,561

비유동자산(주2)	201,594	3,352	10,191	215,137

총부채	357,646	4,498	645,757	1,007,901

(주1) 유형자산감가상각비, 투자부동산감가상각비, 사용권자산상각비 및 무형자산상각비의 합계입니다.
(주2) 유형자산, 투자부동산, 사용권자산 및 무형자산이 포함됩니다.

부문간의 이동 또는 거래들은 관계가 없는 제3자에게 적용되는 조건하에 이루어지는바, 연결재무제표를 작성하는 과정에서 모두 제거되었습니다. 전사차원에서 관리되는 판매비와 관리비 및 금융손익 등은 부문별로 배부하지 않았습니다.[부동산개발/운영]상기 표 상의 부동산개발/운영 영업수익은 분양수입 및 임대수입, 지분법관련손익 등으로 구성되어 있습니다. 당기 중 생각공장 구로 분양 및 준공에 따른 분양수입, 군포역 복합개발사업 신축공사 사업 진행에 따른 공사매출 등으로 3,813억원의 영업수익, 609억원의 영업이익을 인식하였습니다.[가구]당사의 종속회사인 디앤디프라퍼티솔루션㈜는 가구설계 및 제조판매업을 영위하고 있습니다. 당기 중 GS건설 광주 상무 센트럴자이, 포스코 일산 풍동 엘로이, 마곡 MICE 복합단지 가구 납품 등으로 645억원의 영업수익, 85억원의 영업이익을 인식하였습니다.(3) 신규사업 및 중단사업당사는 전통적인 부동산 개발 영역에서의 성공 경험과 역량을 Digital 영역에서도 성공적으로 확장하기 위하여 우선 주거 상품 영역에 솔루션을 도입하고 이후 업무공간 사용자 대상 통합 플랫폼을 구축할 계획을 가지고 있습니다. 이에 당사는 주거 및 오피스 솔루션 사업 진출을 위하여 고도정보통신서비스업, 소프트웨어 및 멀티미디어 프로그램 개발, 판매, 임대업, 위치정보 및 위치기반서비스업을 2022년 정관상 사업목적에 추가하였습니다. 또한 주거용 및 비주거용 부동산 운영사업에 따라 기 확보된 Value chain을 지급결제 시장으로 확장하여 공간 사용 및 수익에 대한 데이터 확보와 각종 부가서비스 매출, 정산, 수수료 취득 등의 기반으로 활용하고자 전자금융업 및 부가통신업, 전자금융보조업, 지급고지대행업, 데이터베이스 및 온라인 정보 제공업 등을 2024년 정관상 사업목적에 추가하였습니다.당사는 획일화 된 공간과 공급자 중심의 서비스를 탈피해 공간, 시간-편의성, 자신과 이웃의 관계를 고려할 수 있는 고객 관점에서 더 나은 도시생활을 만들어가는 지속 가능한 공간사업자를 지향하고 있습니다. 그 시도의 일환으로 주거사업을 중심으로 프롭테크, 즉 디지털솔루션을 기반으로 입주 전 탐색부터 계약, 입주, 공간사용, 관리비 후불결제, 외부시스템 사용 등 더 나은 고객경험을 제공하고 있습니다. 또한 당사는 건물소유자(임대인)를 대신하여 이용자에게 각종 공간이용에 따른 대금을 청구하고, 건물사용자(임차인)는 당사의 어플리케이션을 통해 공간사용료 및 서비스 이용료에 대한 청구서를 수신하고, 이를 이용자가 당사가 인정한 방식의 간편결제 방식으로 결제하거나 관리비를 통해 후불결제하는 서비스를 제공하고 있습니다. 이러한 서비스를 통해 건물소유자의 운영 효율화에 기여하고 이용자의 편의를 제공하며, 당사는 전자결제에 필요한 데이터를 확보하고, 간편결제서비스를 통해 이용자의 구매패턴, 소비성향, 임/관리비 연체수준 등을 종합적으로 분석하여 고객 맞춤형 서비스를 제공할 수 있습니다.당사는 향후 공간사업에 정보통신(ICT)과 각종 소프트웨어 등을 입힌 프롭테크 추진과 유관 생태계 사업자들과의 공동 노력을 통해 SK디앤디 리빙솔루션을 구축해나가고자 합니다. 2022년부터 디지털 신사업 추진을 본격화하였으며, IT기획자 및 IT개발자를 채용하여 기본 모바일앱을 내재화하고 솔루션화하고 있습니다. 당사의 임대주택 주거 브랜드인 에피소드(Episode)에 적용하는 디지털 솔루션을 추진하고 있으며, 향후 개발-운용-플랫폼으로 이어지는 공간사업 생태계를 Value-up 하는 솔루션으로 성장할 예정입니다. 디지털 솔루션 개발은 사내 인력을 통해 진행중으로 당해 사업 진행으로 인하여 추가 투자되는 자금요소 및 추가 노출되는 신규 위험은 없습니다.한편 당사는 가구사업(부엌 및 인테리어 가구 유통 및 시공을 포함한 가구 관련 사업)을 분할하여 2022년 1월 1일을 분할기일로 디앤디프라퍼티솔루션㈜(舊디앤디리빙솔루션㈜)를 설립하였으며, 상법 제530조의2 내지 제530조의12의 규정에 따라 이루어진 단순ㆍ물적분할이므로 연결실체에 미치는 변동 및 영향은 없습니다.또한, 당사는 상법 제530조의2 내지 제530조의11의 규정이 정하는 바에 따라 분할대상부문[신재생에너지/ESS 사업부문(단, 제주 위미 태양광 발전사업 및 이천 연료전지 발전사업 제외)]을 인적분할하여 2024년 3월 1일을 기일로 에스케이이터닉스㈜를 설립하였습니다. (4) 사업결합종속기업인 디앤디프라퍼티솔루션㈜은 2025년 6월 1일을 합병기일로 하여 사업경쟁력을 강화하고 사업결합을 통한 경영효율성을 증대하고자 피취득회사인 ㈜로컬스티치의 지분 100%를 소유하고 있는 주주에 대하여 합병비율(디앤디프라퍼티솔루션㈜ : ㈜로컬스티치= 1 : 0.0033)에 따른 신주를 발행하고, 피취득회사를 흡수합병하였습니다.사업결합 이전대가의 공정가치는 267억원으로, 사업결합으로 인하여 취득일에 취득한 자산의 공정가치는 284억, 인수한 부채의 공정가치는 275억으로, 사업결합으로 인식한 영업권은 258억입니다.(5) 최대주주의 변경을 수반하는 주식매매계약 체결당사의 최대주주 한앤코개발홀딩스(유)와 SK디스커버리㈜는 SK디스커버리㈜가 보유한 당사의 주식 전부를 한앤코개발홀딩스(유)에 처분하는 주식매매계약을 체결하였으며, 주요 내용은 다음과 같습니다.

구 분	내 용(주2)

주식매매계약 체결일	2025년 9월 30일

주식처분 예정일자(주1)	2026년 4월 30일

매도인	SK디스커버리㈜

매수인	한앤코개발홀딩스(유)

매매대상 주식(지분율)	보통주 5,821,751주(31.27%)

매매대금	74,227백만원(주당 12,750원)

(주1) 주식처분 예정일자는 주식매매계약 거래종결일로, 거래종결일은 ①발행회사의 보통주식이 한국거래소유가증권시장에서 상장폐지된 날과 ②주식매매계약 체결일로부터 6개월째 되는 날인 2026년 3월 30일중 먼저 도래하는 날로부터 1개월째 되는 날(단, 영업일이 아닌 경우 그 이후 도래하는 첫번째 영업일) 또는 당사자들이 달리 합의하는 날입니다.
(*) 상기의 내용은 주식매매계약 이행과정에서 변동될 수 있습니다.

(6) 상장폐지 목적의 주식 공개매수 절차 진행주식매매계약에 따른 거래와 별도로 한앤코개발홀딩스(유)는 당사의 주식 전부를 취득하여 당사의 보통주식을 상장폐지 하고자 합니다.

구 분	주식 1차 공개매수	주식 2차 공개매수

공개매수 목적	M 및 상장폐지

공개매수대상주식(주1, 2)	주식등의 종류	당사의 보통주식

매수 예정 수량(비율)	보통주식 6,962,587주(발행주식총수의 37.4%)	보통주식 4,166,402주(발행주식총수의 22.4%)

매수 가격	주당 12,750원

공개매수 조건	한앤코개발홀딩스(유)는 공개매수 응모율에 관계없이 공개매수에 응모한 주식 전부를매수할 예정이며 공개매수 대금은 현금으로 지급할 예정입니다.

공개매수 기간	2025년 10월 1일 ~ 2025년 10월 29일(결제일 : 2025년 10월 31일)	2025년 11월 3일 ~ 2025년 12월 26일(결제일 : 2025년 12월 30일)

보유주식 등(주2, 3)	신고서 제출일 현재	- 보유 수량 : 보통주식 11,643,504주(SK디스커버리㈜ 보유 주식 포함)- 보유 비율 : 62.5%(발행주식총수 기준)	- 보유 수량 : 보통주식 14,439,689주(SK디스커버리㈜ 보유 주식 포함)- 보유 비율 : 77.6%(발행주식총수 기준)

공개매수 후(예정)	- 보유 수량 : 보통주식 18,606,091주(SK디스커버리㈜ 보유 주식 포함)- 보유 비율 : 99.9%(발행주식총수 기준)	- 보유 수량 : 보통주식 18,606,091주(SK디스커버리㈜ 보유 주식 포함)- 보유 비율 : 99.9%(발행주식총수 기준)

사무취급자	NH투자증권 주식회사

(주1) 공개매수의 대상이 되는 주식은 당사의 유통주식으로, 당사의 유통주식 18,606,091주는 당사의 발행주식총수18,617,383주에서 당사 소유 자기주식 11,292주(보통주식 11,291주, 전환우선주 1주)를 제외한 수량입니다.
(주2) 공개매수대상 주식등의 매수 예정 비율과 한앤코개발홀딩스(유)의 보유주식등의 보유 비율은 당사가 보유하고 있는 자기주식을 포함(전환우선주식 1주의 보통주식 전환 후 기준)하여 산정한 비율입니다.
(주3) 한앤코개발홀딩스(유)는 SK디스커버리㈜와 2025년 9월 30일자로 주식매매계약을 체결하여 SK디스커버리㈜ 소유 당사 보통주식 전부(5,821,751주)를 매수하기로 하였습니다. 한앤코개발홀딩스(유)의 위 보유주식 수는 한앤코개발홀딩스(유)와 SK디스커버리㈜ 소유 주식수를 포함하여 기재한 것입니다.

(7) 주식 공개매수 결과주식 공개매수 결과에 따라 당사의 최대주주가 한앤코개발홀딩스(유)로 변경되었으며, 주식 공개매수 결과는 다음과 같습니다.

구분	주식등의 종류	예정주식수(주)	응모 및 매수주식수(주)	공개매수후 최대주주 보유주식

수량(주) (주1)	비율(%) (주2)

주식 1차 공개매수	기명식 보통주식	최대 6,962,587	2,796,185	14,439,689	77.56

주식 2차 공개매수	최대 4,166,402	209,731	14,649,420	78.69

(주1) 한앤코개발홀딩스(유)는 SK디스커버리㈜와 2025년 9월 30일자로 주식매매계약을 체결하여 SK디스커버리㈜ 소유 당사 보통주식 전부(5,821,751주)를 매수하기로 하였습니다. 한앤코개발홀딩스(유)의 위 보유주식 수는 한앤코개발홀딩스(유)와 SK디스커버리㈜ 소유 주식수를 포함하여 기재한 것입니다.
(주2) 상기 보유비율은 공개매수결과보고서 작성 기준일 직전 영업일(2025년 12월 29일)의 당사의 등기사항전부증명서상의 보통주 발행주식총수(18,617,382주)를 기준으로 산정하였습니다.

(8) 조직도당사의 2025년말 조직도는 아래와 같으며, 본부 단위로는 프런티어본부, 성장전략본부, 경영지원본부로 구성되어 있습니다. 2022년 가구사업 물적분할로 인하여 가치성장본부가 폐지되었고, 2024년 에너지사업부문 인적분할로 인하여 에너지솔루션본부가 폐지되었습니다.

(9) 환율변동의 영향 등 시장위험

환위험은 환율의 변동으로 금융상품의 공정가치나 미래현금흐름이 변동할 위험입니다. 당사의 연결대상 종속회사인 디앤디프라퍼티솔루션㈜는 해외 명품 브랜드 가구를 국내에 독점적으로 공급하고 있으며, 환율 상승시 외상매입금 인식시점과 결제 시점의 차이로 환차손이 발생하며, 환율 하락시에는 반대로 환차익이 발생 가능합니다. 이에 당사는 원화 환율 변동에 대한 환위험을 정기적으로 측정하고 있으며, 특히 외화차입금 등의 환율 변동위험을 회피하기 위하여 통화선도계약을 체결하여 관리하고 있습니다.보고기간종료일 현재 기능통화 이외의 외화로 표시된 화폐성자산 및 부채의 장부금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 원)

구 분	당기말	전기말

자산	부채(주1)	자산	부채(주1)

USD	10,576	-	-	-

EUR	-	24,857	-	1,048,678,327

(주1) 당사는 외화사채 등에 대하여 위험회피를 적용하고 있으며, 해당 위험회피는 환율변동위험에 효과적이라고 판단하였으므로 동 금액을 제외하였습니다(연결재무제표 주석 22-(2) 참고).

보고기간종료일 현재 각 외화에 대한 기능통화의 환율이 5% 변동할 경우 당기 및 전기 손익에 미치는 영향은 다음과 같습니다. 당사는 내부적으로 원화 환율 변동에대한 환위험을 정기적으로 측정하고 있으며, 통화선물거래를 통해 환위험을 효과적으로 관리하고 있어 손익에 미치는 영향은 제한적입니다.

(단위 : 원)

구 분	당기	전기

5% 상승시	5% 하락시	5% 상승시	5% 하락시

USD	529	(529)	-	-

EUR	(1,243)	1,243	(52,433,916)	52,433,916

당사는 은행과 통화파생상품거래를 함에 있어서 별도 증거담보 제공없이 상품거래를 하기 위한 파생거래 손실한도 약정을 체결하고 있습니다.

이자율위험은 시장이자율의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치나 미래현금흐름이 변동할 위험입니다. 연결실체는 내부적으로 이자율 1% 변동을 기준으로 이자율위험을 측정하고 있으며, 상기의 변동비율은 합리적으로 발생가능한 이자율변동위험에 대한 경영진의 평가를 반영하고 있습니다.

보고기간종료일 현재 변동이자율이 적용되는 장기차입금은 7,000백만원(전기말 78,062백만원)입니다.