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SK디앤디 사업보고서 (2025.12)
사 업 보 고 서

(제 22 기)

사업연도 2025년 01월 01일 부터
2025년 12월 31일 까지

금융위원회
한국거래소 귀중 2026 년 03 월 17 일

제출대상법인 유형 : 주권상장법인
면제사유발생 : 해당사항 없음

회 사 명 : 에스케이디앤디 주식회사
대 표 이 사 : 김도현
본 점 소 재 지 : 경기도 성남시 분당구 판교로332 Eco Hub
(전 화) 02-398-4700
(홈페이지) http://www.skdnd.com
작 성 책 임 자 : (직 책) 전략기획실장 (성 명) 장재원
(전 화) 02-398-4700
3. 자본금 변동사항

1. 자본금 변동사항 당사는 2020년 5월 23일 제3자배정 유상증자를 통하여 전환우선주 5,200,000주를 발행하였으며, 2021년 전환우선주 3,200,000주가 보통주로 전환되었습니다. 한편, 2024년 중 발생한 인적분할(분할기일 : 2024년 3월 1일)로 인하여 주식수 및 자본금이 감소하였으며, 인적분할에 따른 신주 배정 시 발생한 보통주 단주 11,291주 및 우선주 단주 1주를 취득하였습니다. 2024년 중 한앤코개발홀딩스(유)가 보유중이던 전환우선주 1,539,252주가 전환청구에 따라 보통주로 전환됨에 따라, 보고기간종료일 현재 자본금은 보통주자본금 18,617,382천원, 우선주자본금 1천원으로 구성되어 있습니다.상세한 내용은 동 보고서의 'III. 재무에 관한 사항' 중 '7. 증권의 발행을 통한 자금조달에 관한 사항'을 참고하시기 바랍니다. 2. 자본금 변동추이 당사의 최근 5년간 자본금 변동사항은 다음과 같습니다.

(단위 : 원, 주)

종류	구분	22기(2025년말)	21기(2024년말)	20기 (2023년말)	19기 (2022년말)	18기 (2021년말)

보통주	발행주식총수	18,617,382	18,617,382	22,190,164	22,190,164	22,190,164

액면금액	1,000	1,000	1,000	1,000	1,000

자본금	18,617,382,000	18,617,382,000	22,190,164,000	22,190,164,000	22,190,164,000

우선주(*)	발행주식총수	1	1	2,000,000	2,000,000	2,000,000

액면금액	1,000	1,000	1,000	1,000	1,000

자본금	1,000	1,000	2,000,000,000	2,000,000,000	2,000,000,000

기타	발행주식총수	-	-	-	-	-

액면금액	-	-	-	-	-

자본금	-	-	-	-	-

합계	자본금	18,617,383,000	18,617,383,000	24,190,164,000	24,190,164,000	24,190,164,000

(주1) 2024년 중 발생한 인적분할(분할기일 : 2024년 3월 1일)로 인하여 주식수 및 자본금이 감소하였습니다. 관련 자세한 사항은 2024년 3월 4일 당사가 공시한 '증권발행실적보고서(합병등)'를 참조하여 주시기 바랍니다.
(주2) 2024년 중 한앤코개발홀딩스(유)가 보유 중이던 전환우선주 1,539,252주가 전환청구에 따라 보통주로 전환되었습니다.
(*) 전환우선주입니다.
2. 주요 제품 및 서비스

1. 보고부문별 주요 제품 및 용역(1) 보고부문별 주요 제품 및 용역

구 분	주요 제품 및 용역

부동산개발/운영사업	오피스/지식산업센터/상업시설/오피스텔/임대주택 등 개발 및 운영

가구사업	수입/국산가구 등의 판매 및 설치

(2) 보고부문별 요약재무현황

(기준일 : 2025년 12월 31일) (단위: 백만원)

구 분	부동산개발/운영	가구	미배분	합 계

영업수익	381,349	64,475	-	445,824

영업손익	60,871	8,524	(31,600)	37,795

상각비(주1)	10,080	871	3,514	14,465

총자산	1,387,364	17,998	181,199	1,586,561

비유동자산(주2)	201,594	3,352	10,191	215,137

총부채	357,646	4,498	645,757	1,007,901

(*) 당사는 K-IFRS 1001호 '재무제표 표시'에 근거하여 연결포괄손익계산서 상 영업수익에서 영업비용을 차감하여 영업손익을 표시하며, 지분 취득을 통한 간접투자 방식의 부동산 개발 프로젝트에서 발생하는 손익을 영업손익에 포함하고 있습니다. 보고부문별 요약재무현황은 연결검토보고서에 기준하여 작성되었습니다.
(*) K-IFRS 1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'을 적용함에 따라, 고객에게 재화나 용역의 통제가 이전될 때 수익을 인식하며, 이미 수행된 업무에 대해 집행가능한 지급청구권을 보유하지 못하는 경우에는 부동산에 대한 통제가 고객에게 이전되는 시점에 일시에 수익을 인식하고 있습니다.
(*) K-IFRS 1116호에 따라 작성되었습니다.
(주1) 유형자산감가상각비, 투자부동산감가상각비, 사용권자산상각비 및 무형자산상각비의 합계입니다.
(주2) 유형자산, 투자부동산, 사용권자산 및 무형자산이 포함됩니다.

2. 판매경로 및 판매방법 등(1) 판매조직

당사는 아래와 같이 영업조직을 갖추고 있으며, 각 조직은 딜소싱부터 판매까지 사업전 과정을 담당하고 있습니다.프런티어본부의 경우 부동산의 개발기획, 타당성검토, 수주, 공사관리, 임대주택의 개발기획, 수주 및 관리에서 금융기획 및 펀딩까지 수행하고 있습니다. 성장전략본부는 기업형 임대주거 상품의 운영기획과 플랫폼 및 주거솔루션 사업 확장을 위한 기획 등의 기능을 수행하고 있습니다.

[ 영업조직 현황(2025년 12월말 기준) ]

구 분	내 용

프런티어본부	투자개발1실, 투자개발2실, 투자개발3실

성장전략본부	Meta-Space실

(2) 판매경로

부동산개발사업은 일괄매각사업과 분양사업이 있으며, 일괄매각사업은 REIT's/펀드 등을 통해 투자기관에 판매하고, 분양사업은 분양대행사를 통해 개인 등에게 판매됩니다.

(3) 판매방법 및 조건부동산개발에 있어 일괄매각사업은 REIT's/펀드 등을 통해 투자기관에 판매 후 통상 계약금, 중도금, 잔금의 일정으로 회수합니다. 반면 분양사업은 분양대행사를 통해 개인 등에게 판매합니다.
3. 원재료 및 생산설비

1. 영업용 부동산의 현황 [ 건설용지 ]

(기준일 : 2025년 12월 31일) (단위 : 백만원)

소재지	면적(㎡)	취득가액	장부가액	비고

서울시 동대문구 용두동	3,160.90	65,713	65,713	-

경기도 남양주시 진접읍	28,043.00	86,867	75,372	-

서울 영등포구 문래동	2,151.74	74,658	74,658	-

합 계	227,238	215,743

(주1) K-IFRS 1115호에 따라 작성하였습니다.

[ 토지 및 건물 ]

(기준일 : 2025년 12월 31일) (단위 : 백만원)

구 분	소재지	토 지	건 물	합 계	비고

호텔	창원시 성산구 상남동	1,001	2,925	3,926	창원비즈니스호텔(장부가액)

업무시설	서울시 영등포구 당산동	4,729	3,082	7,811	당산생각공장(장부가액)

업무시설	서울시 구로구 구로동	22,662	32,736	55,398	구로생각공장(장부가액)

상업시설	고양시 일산구 대화동	2,731	1,875	4,606	킨텍스몰(장부가액)

상업시설	서울 강남구 신사동	48,785	2,603	51,388	가로수길CANVAS(장부가액)

상업시설	서울 강남구 역삼동	3,118	630	3,748	강남비엘106(장부가액)

임대주택	서울 성동구 성수동	22,969	8,048	31,017	성수2 Episode(장부가액)

임대주택	서울 강남구 삼성동	7,216	1,304	8,520	삼성동 임대주택(장부가액)

임대주택	서울 강남구 역삼동(주1)	1,470	775	2,245	강남비엘106(장부가액)

임대주택	서울 구로구 오류동(주2)	36,276	9,925	46,201	온수청년주택(장부가액)

물류센터	용인시 기흥구 신갈동(주3)	36,000	-	36,000	신갈물류센터(장부가액)

토지	서울 서초구 서초동	15,092	-	15,092	서초L(장부가액)

합 계	202,049	63,903	265,952

(주1) 연결대상 종속회사인 디앤디프라퍼티솔루션㈜가 보유한 부동산입니다.
(주2) 연결대상 종속회사인 ㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사가 보유한 부동산입니다.
(주3) 연결대상 종속회사인 코람코전문투자형사모부동산투자신탁117호가 보유한 부동산입니다.

2. 생산설비의 현황해당사항 없음

3. 생산과 영업에 중요한 재산의 중요한 변동 및 사유

당사는 2024년 3월 1일을 분할기일로 하여, 상법 제530조의2 내지 제530조11의 규정이 정하는 바에 따라 당사의 신재생에너지 및 ESS 사업부문을 인적분할 방식으로 신설회사인 에스케이이터닉스 주식회사(SK eternix Co., Ltd.)로 분할하였으며, 이에 따라 분할기일 이전까지 보유중이던 풍력발전소, 태양광발전소 및 ESS설비를 분할신설회사인 에스케이이터닉스㈜로 이전하였습니다.
4. 매출 및 수주상황

1. 보고부문 및 매출유형별 매출액(단위: 백만원)

부문	매출유형	제22기	제21기	제20기

금액	비중	금액	비중	금액	비중

부동산개발/운영사업	분양수입	215,397	48.4%	719,110	82.6%	57,364	12.0%

용역수입	70,951	15.9%	26,223	3.0%	20,620	4.3%

공사수입	61,896	13.9%	33,421	3.8%	14,251	3.0%

임대수입	11,379	2.6%	13,614	1.6%	6,989	1.4%

운영수입	2,768	0.6%	1,294	0.1%	948	0.2%

기타수입	22	0.0%	-	-	-	-

상품매출	56	0.0%	-	-	2	0.0%

지분법관련이익	18,880	4.2%	15,018	1.7%	227,992	47.5%

신재생에너지사업(주1)	제품매출(전력판매)	-	-	-	-	12,064	2.5%

용역수입	-	-	-	-	11,179	2.3%

공사수입	-	-	-	-	32,447	6.8%

ESS사업(주1)	제품매출(전력판매)	-	-	-	-	4,403	0.9%

용역수입	-	-	-	-	34,501	7.2%

가구사업	상품매출	63,965	14.3%	62,164	7.2%	56,181	11.7%

용역수입	510	0.1%	33	0.0%	735	0.2%

합 계	445,824	100.0%	870,877	100.0%	479,676	100.0%

(주1) 당사는 2024년 3월 1일을 분할기일로 하여, 상법 제530조의2 내지 제530조11의 규정이 정하는 바에 따라 당사의 신재생에너지 및 ESS 사업부문을 인적분할 방식으로 신설회사인 에스케이이터닉스 주식회사(SK eternix Co., Ltd.)로 분할하였습니다.
(*) 당사는 K-IFRS 1001호 '재무제표 표시'에 근거하여 연결포괄손익계산서 상 영업수익에서 영업비용을 차감하여 영업손익을 표시하며, 지분 취득을 통한 간접투자 방식의 부동산 개발 프로젝트에서 발생하는 손익을 영업손익에 포함하고있습니다.
(*) K-IFRS 1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'을 적용함에 따라, 고객에게 재화나 용역의 통제가 이전될 때 수익을 인식하며, 이미 수행된 업무에 대해 집행가능한 지급청구권을 보유하지 못하는 경우에는 부동산에 대한 통제가 고객에게 이전되는 시점에 일시에 수익을 인식하고 있습니다.
(*) K-IFRS 1116호 '리스'를 적용하였습니다.

2. 수주현황(단위 : 백만원)

회사명	발주처	수주내용	수주일자	납기	수주총액	기납품액	수주잔고

에스케이디앤디㈜	구로 생각공장(분양사업)	지식산업센터 분양사업	2022.07.27	2025.10	530,017	439,892	90,125

㈜군포복합개발피에프브이	군포역 복합개발사업 신축공사	2020.12.28	2026.04	183,942	109,560	74,382

디앤디프라퍼티솔루션㈜	현대건설㈜	방배5구역	2024.10.30	2026.08	17,734	8,447	9,287

㈜한화	한화 포레나 천안	2025.02.10	2027.03	13,037	-	13,037

㈜동원개발	부산해운대 오션 헤리티지	2025.03.18	2026.07	3,420	-	3,420

롯데건설㈜	르엘 이촌	2025.06.18	2027.03	12,237	-	12,237

지에스건설㈜	과천4단지 프레스티어 자이	2025.12.17	2027.10	23,802	-	23,802

합 계	784,189	557,899	226,290

(주1) 사업을 추진할 수 있는 건설용지 등 사업권은 확보하였으나, 분양금액 등 수주금액이 확정되지 않은 사업은 표시하지 아니하였습니다.
(주2) 상기의 수주금액은 계약서상 금액이 확정되어 있는 수주만을 표기하였으며, 계약은 체결되었으나 실적에 따라 수익을 창출하는 용역계약 등은 표시하지 아니하였습니다.
(주3) K-IFRS 1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'에 따라, 고객에게 재화나 용역의 통제가 이전될 때 수익을 인식하며, 이미 수행된 업무에 대해 집행가능한 지급청구권을 보유하지 못하는 경우에는 부동산에 대한 통제가 고객에게 이전되는 시점에 일시에 수익을 인식하고 있습니다.
(주4) 선수금 금융요소 매출인식분 및 중도금무이자지원금은 제외하여 기재하였습니다.
(주5) 보고기간종료일 현재 준공 및 납품이 완료되었으나, 정산이 진행중인 계약이 포함되어 있습니다.
(주6) 자체분양사업은 분양공고금액 기준으로 표기하였습니다.
(주7) 공급가액 기준으로 기재하였으며, 수주금액 30억원 이상 해당 계약건만 기재하였습니다.
6. 주요계약 및 연구개발활동

1. 재무상태에 중요한 영향을 미치는 비경상적인 중요계약 해당사항 없음 2. 금융기관 및 거래 상대방과 체결한 주요 약정 현황

(단위 : 백만원, 외화 각 1단위)

구 분	내 역	약정한도

하나은행 등	전자외상매출채권 담보대출	3,000

통화파생상품	(주1) USD 27,627,916

(주2) 22,000

일반자금대출	18,134

당좌대출	4,000

법인카드	1,400

(주1) 가구 수입대금 지급시 노출되는 환율변동위험을 고정하기 위한 통화선도계약 약정한도를 포함하고 있습니다.
(주2) 변동이자율 위험을 고정하기 위하여 체결한 이자율스왑 약정한도입니다.

그 밖의 약정사항은 'XI. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항'을 참조하시기 바랍니다.

[ 연구개발활동 ]

당사는 2014년 11월 신재생에너지 사업본부 내 신재생에너지연구소를 설립하여 1명의 전문인력을 배치하였고, 2015년 이후 당사 보유 태양광 및 풍력 발전 사업 관련하여 연구활동을 진행하였으며, 2018년 5월 이후 에너지솔루션 본부 산하 Smart Grid Lab에서 ESS관련 연구활동을 진행하였습니다.당사는 2024년 3월 1일을 분할기일로 하여, 상법 제530조의2 내지 제530조11의 규정이 정하는 바에 따라 당사의 신재생에너지 및 ESS 사업부문을 인적분할 방식으로 신설회사인 에스케이이터닉스㈜(SK eternix Co., Ltd.)로 분할하였으며, 기존 당사가 운영하던 Smart Grid Lab은 에스케이이터닉스㈜로 이동하였습니다.당사는 2019년 11월 T'able app 런칭을 시작으로 지속적으로 IT 기술을 이용하여 Living Solution 플랫폼을 위한 IT 연구개발 활동을 진행하고 있으며, 2024년 전담부서 인증을 거쳐 Living Solution 플랫폼 연구개발을 진행하고 있습니다.- 연구개발 담당조직명 : Living Solution Lab- 소속 : 성장전략본부- 인원 구성 : 총 5명 (연구원 : 민성재, 안현종, 오지형, 장원석, 조지웅)
6. 배당에 관한 사항

1. 회사의 배당정책에 관한 사항

당사의 배당을 현금배당을 최우선으로 하며, 2022년부터 중간배당과 결산 이익배당을 실시하고 있습니다. 당사의 배당금은 배당가능이익 범위 내에서 회사의 지속적 성장을 위한 투자, 경영환경, 주주가치 제고 등을 고려하여 결정하고 있습니다. 향후에도 당사는 미래 성장을 위한 투자와 주주가치 제고를 균형있게 고려하여 배당을 실시할 계획입니다. 당사의 배당금은 경기 불확실성 및 규제환경, 회사의 경영상 목적 등에 의해 변동될 수 있습니다.

2. 배당관련 예측가능성 제공에 관한 사항

(1) 정관상 배당절차 개선방안 이행 가부

구분	결산배당	분기ㆍ중간배당

정관상 배당액 결정 기관	주주총회	이사회

정관상 배당기준일을 배당액 결정 이후로 정할 수 있는지 여부	O	O

배당절차 개선방안 이행 관련 향후 계획	지속적으로 이행 계획	지속적으로 이행 계획

(2) 배당액 확정일 및 배당기준일 지정 현황

구분	결산월	배당여부	배당액확정일	배당기준일	배당 예측가능성제공여부	비고

결산배당	2025년 12월	X	-	-	O	-

중간배당	2025년 06월	O	2025년 08월 06일	2025년 08월 21일	O	-

결산배당	2024년 12월	O	2025년 02월 10일	2025년 03월 31일	O	-

중간배당	2024년 06월	O	2024년 07월 25일	2024년 08월 12일	O	-

분기배당	2023년 12월	O	2024년 02월 08일	2023년 12월 31일	X	-

3. 기타 참고사항(배당 관련 정관의 내용 등)

당사의 정관은 배당에 관한 사항에 대하여 다음과 같이 정하고 있으며, 당사는 정관에 의거 이사회 결의 및 주주총회 결의를 통하여 배당을 지급하고 있습니다.

제14조 【동등배당】
회사는 배당 기준일 현재 발행(전환된 경우를 포함)된 동종 주식에 대하여 발행일에 관계없이 모두 동등하게 배당한다.
제44조 【이익금의 처분】
당 회사는 매사업년도말의 처분전 이익잉여금을 다음과 같이 처분한다.
1. 이익준비금
2. 기타의 법정적립금
3. 배당금
4. 임의적립금
5. 기타의 이익잉여금처분액
제45조 【이익 배당】
① 이익의 배당은 금전과 주식으로 할 수 있다.
② 이익의 배당을 주식으로 하는 경우 회사가 수종의 주식을 발행한 때에는 주주총회의 결의로 그와 다른 종류의 주식으로도 할 수 있다.
③ 당 회사는 이사회 결의로 제1항의 배당을 받을 주주를 확정하기 위한 기준일을 정할 수 있으며, 기준일을 정한 경우 그 기준일의 2주 전에 이를 공고하여야 한다.
제45조의 2 【중간배당】
① 당 회사는 이사회 결의로 상법 제462조3에 의한 중간배당을 할 수 있다.
② 당 회사는 이사회 결의로 배당을 받을 주주를 확정하기 위한 기준일을 정할 수 있으며, 기준일을 정한 경우 그 기준일의 2주 전에 공고하여야 한다.
③ 중간배당은 직전결산기의 대차대조표상의 순재산액에서 다음 각호의 금액을 공제한 액을 한도로 한다.
1. 직전결산기의 자본금의 액
2. 직전결산기까지 적립된 자본준비금과 이익준비금의 합계액
3. 상법시행령에서 정하는 미실현이익
4. 직전결산기의 정기주주총회에서 이익배당하기로 정한 금액
5. 직전결산기까지 정관의 규정 또는 주주총회의 결의에 의하여 특정목적을 위해 적립한 임의준비금
6. 중간배당에 따라 당해 결산기에 적립하여야 할 이익준비금
④ 사업년도개시일 이후 제1항의 기준일 이전에 신주를 발행한 경우(준비금의 자본전입, 주식배당, 전환사채의 전환청구, 신주인수권부사채의 신주인수권행사의 경우를 포함한다)에는 중간배당에 관해서는 당해 신주는 직전사업년도 말에 발행된 것으로 본다.
제46조 【배당금지급청구권 소멸시효】
배당금의 지급 청구권은 5년간 이를 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다. 소멸시효 완성으로 인한 배당금은 당 회사에 귀속한다.

4. 주요배당지표

구 분	주식의 종류	당기	전기	전전기

제22기	제21기	제20기

주당액면가액(원)	1,000	1,000	1,000

(연결)당기순이익(백만원)	5,403	44,195	103,078

(별도)당기순이익(백만원)	20,165	37,983	106,741

(연결)주당순이익(원)	381	2,296	4,177

현금배당금총액(백만원)	3,721	11,164	19,796

주식배당금총액(백만원)	-	-	-

(연결)현금배당성향(%)	68.87	25.26	19.20

현금배당수익률(%)	보통주	2.10	8.33	3.12

우선주	-	-	-

주식배당수익률(%)	보통주	-	-	-

우선주	-	-	-

주당 현금배당금(원)	보통주	200	600	800

우선주	-	-	1,022

주당 주식배당(주)	보통주	-	-	-

우선주	-	-	-

(주1) (연결)주당순이익 산출근거 : 연결보통주당기순이익 / 가중평균유통보통주식수
(주2) (연결)당기순이익은 연결당기순이익의 지배기업 소유주지분 귀속분이며, (연결)주당순이익은 연결당기순이익의 지배기업 소유주지분 귀속분에 대한 보통주기본주당순이익입니다.
(주3) (연결)현금배당성향은 연결당기순이익의 지배기업의 소유주지분 귀속분에 대한 현금배당총액의 백분율입니다.
(주4) 현금배당수익률은 배당기준일 전전거래일부터 과거 1주일간 증권시장에서 형성된 최종 주식가격의 산술평균가액에 대한 1주당 배당금의 비율입니다. 다만, 배당기준일이 미래인 경우 등을 고려하여 당사의 현금ㆍ현물배당 결정 공시 상 시가배당률을 기준으로 기재하였으며, 중간배당의 현금배당수익률과 연차배당의 현금배당수익률을 합산하여 표기하였습니다.
(주5) 우선주는 비상장임에 따라 시가배당률을 기재하지 않습니다.
(주6) 현금배당총액, 현금배당성향에는 자사주가 제외되어 있습니다.

5. 과거 배당 이력(단위: 회, %)

연속 배당횟수	평균 배당수익률

분기(중간)배당	결산배당	최근 3년간	최근 5년간

4	10	4.99	3.79

(주1) 연속 배당횟수는 2015년 6월 23일 주식상장 이후 배당횟수로 산출하였으며, 분기(중간)배당의 경우 제19기 ~ 제22기 횟수이며, 결산배당은 제21기 배당을 포함한 횟수입니다. 제22기의 경우결산배당을 미시행 예정입니다.
(주2) 평균 배당수익률은 최근 3년간, 5년간 배당수익률의 합을 단순평균하여 산출하였습니다.
- 최근 3년간 평균 배당수익률 : 제19기 ~ 제21기
- 최근 5년간 평균 배당수익률 : 제17기 ~ 제21기
7-2. 증권의 발행을 통해 조달된 자금의 사용실적

1. 공모자금의 사용내역

(기준일 : 2025년 12월 31일 ) (단위 : 백만원)

구 분	회차	납입일	증권신고서 등의 자금사용 계획	실제 자금사용 내역	금액차이발생사유	용도차이발생사유

사용용도	조달금액	사용내용	사용금액

회사채(녹색채권)	10회차	2022.07.27	운영자금	20,000	운영자금	20,000	-	-

(주1) 제10회 회사채는 2024년 중 인적분할(분할기일 : 2024년 3월 1일)로 인하여 에스케이이터닉스㈜로 이전하였습니다.
(주2) 제10회 회사채는 ESG채권(녹색채권)입니다. 풍력ㆍ태양광ㆍ연료전지 발전소 건설 및 지분투자를 위하여 발행되었으며, 발전사업 SPC 지분투자 및 사전개발비로 사용되었습니다. 본 ESG채권의 구체적인 자금사용내역은 한국거래소의 사회책임투자(SRI)채권 전용 세그먼트에 게시된 ESG채권 사후보고서를 참고하시기 바랍니다.

2. 사모자금의 사용내역 해당사항 없음

3. 미사용자금의 운용내역 해당사항 없음
1. 예측정보에 대한 주의사항

동 사업보고서의 예측정보는 자본시장통합법 제125조 제2항 각호에서 정한 기준을 준수하여 기재되었습니다. 당사가 동 사업보고서에서 미래에 발생할 것으로 예상ㆍ예측한 활동, 사건 또는 현상은 당해 공시서류 작성시점의 사건 및 재무성과에 대한 회사의 견해를 반영한 것입니다. 동 예측정보는 미래의 경영환경과 관련된 여러 가정에 근거하고 있으며, 이러한 가정들은 결과적으로 부정확한 것으로 판명될 수도 있습니다. 또한, 이러한 가정들은 예측정보에서 기재한 예상치와 실제 결과 간에 중요한 차이를 초래할 수 있는 위험, 불확실성 및 기타요인을 포함하고 있습니다. 이러한 중요한 차이를 초래할 수 있는 요인에는 회사 내부경영 등 내부환경에 관련된 요인과 외부환경에 관한 요인이 포함되어 있으며, 이에 한하지 않습니다.이러한 불확실성으로 인해 회사의 실제 미래실적은 '예측정보'에 명시적 또는 묵시적으로 포함된 주요 내용과 중대한 차이가 있을 수 있음을 양지하여 주시기 바랍니다.당사는 동 예측정보 작성시점 이후에 발생하는 위험 또는 불확실성을 반영하기 위하여 예측정보에 기재한 사항을 수정하는 정정보고서를 공시할 의무는 없습니다. 결론적으로, 이러한 주의문구는 모든 예측정보에 대하여 적용되며, 동 사업보고서상에 당사가 예상한 결과 또는 사항이 실현되거나 회사가 당초에 예상한 영향이 발생한다는 확신을 제공할 수 없습니다. 동 보고서에 기재된 예측정보는 동 사업보고서 작성시점을 기준으로 작성한 것이며, 회사가 이러한 위험요인이나 예측정보를 업데이트할 책임은 없음을 유의하시기 바랍니다.
2. 개요

당사의 경영에 대한 전반적인 사항을 파악하기 위하여 장부와 관계서류를 열람하고 재무제표 및 부속명세서에 대하여도 면밀히 검토하였습니다. 경영활동에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대하여는 그 내용을 면밀히 검토하는 등 적정한 방법으로 회사경영에 대한 내용을 진단하였습니다.당사는 부동산개발을 주요 목적으로 2004년 설립되고 2015년 6월에 주식을 한국거래소가 개설한 유가증권시장에 상장한 회사로서, 부동산개발과 운영사업을 주 영업목적으로 하고 있습니다.

당사는 이종사업 혼재로 인한 가치절하를 해소하고 미래 성장 가능성이 높은 사업을 가속화함으로써 투자자가 선호하는 사업구조로 재편하는 것을 목적으로 2024년 3월 1일을 분할기일로 하여 신재생에너지 및 ESS사업부문을 신설회사인 에스케이이터닉스 주식회사(SK eternix Co., Ltd.)로 분할하였습니다. 이로써 당사는 각 사업부문별 특성에 적합한 사업전략 추진 및 경영자원의 효율적 배분을 통하여 사업의 경쟁력을 강화함으로써 각 사업부문의 성장잠재력을 극대화하고 경영위험을 최소화할 수 있을 것으로 기대하고 있습니다. 당사는 인적분할효과를 반영하여 제20기 부문정보를 재작성하였으며, 제20기 및 제21기 재무제표에는 중단영업 효과가 반영되어 있습니다.당사는 사업의 특성을 반영한 신뢰성있고 목적적합한 재무정보를 제공하기 위하여 연결포괄손익계산서상 영업수익에서 영업비용을 차감하여 영업이익을 표시하고 있습니다. 또한, 부동산 개발 및 운영 프로젝트의 수행만을 위한 별도의 법적 실체(REITs, REF, PFV 등)인 간접투자기구에 지분투자하여 관계기업투자나 공동기업투자 또는 종속기업투자로 분류하고 지분법을 적용한 경우, 해당 지분투자에서 발생한 지분법관련손익은 영업손익(영업수익 또는 영업비용)으로 분류하여 인식하고 있습니다. 부동산 개발 및 운영 프로젝트는 주로 Share deal 또는 Asset deal 형태로 해당 프로젝트의 손익을 실현하는 바, 직접투자와 간접투자에 따른 차이가 존재한다고 볼 수 없다고 판단하여 영업손익으로 분류하는 지분법관련손익은 지분법 평가손익에 한정하지 않으며, 지분변동 또는 지분처분 등으로 인하여 인식하거나 기초자산 매각 등에 따른 청산배당으로 인하여 인식한 처분손익 및 손상에 따른 손상차손(환입)에도 동일한 분류기준을 적용합니다.한편, '25년 9월 30일 기존 최대주주인 SK디스커버리㈜는 보유지분 전부를 한앤코개발홀딩스 유한회사에 양도하는 계약을 체결하였으며, 한앤코개발홀딩스 유한회사는 회사 주식에 대한 공개매수를 실시하였고, 궁극적으로 당사의 상장폐지를 추진하고 있습니다. 당사는 개발사업 비중이 높고, 토지매입~인허가~착공~매각에 이르기까지 통상 3년~5년 단위로 실적이 반영되는 부동산 개발사업의 특성상 분기별, 연도별 실적의 변동성이 크게 나타납니다. 대출규제 및 금리상승 등 분양시장환경 변화에 따른 리스크 관리의 중요성이 대두됨에 따라 상장폐지 이후 주요 프로젝트에 대한 리스크 대응과 안정적인 현금흐름 확보를 목표로 사업의 안정화를 추진하고자 합니다.2025년 한해도 여전히 세계경제의 복합위기와 불확실성, 고금리 및 인플레이션 지속, 부동산 규제 및 국내 부동산 침체 등으로 국내외 경제환경은 그 어느 때보다도 경영환경 전반에 어려움이 많았습니다. 금년에도 미ㆍ중 외교 및 경제갈등과 유럽 및 중동에서의 전쟁상황이 지속되면서 세계 경제의 침체 가능성이 증대되고, 국내에서도 인플레이션에 따른 원자재 가격 상승과 각국의 긴축적 통화정책의 영향으로 경영환경의 불확실성과 어려움이 지속될 것으로 예상하고 있습니다.당사는 이러한 경제여건 속에서 신규 프로젝트 진행시 보다 면밀히 시장 및 사업성을 분석함으로써 선제적으로 리스크를 관리하고, 진행중인 프로젝트에서 발생가능한 리스크를 재무제표에 반영하였습니다. 2025년 영업수익은 4,458억원으로 2024년 영업수익 8,709억원 대비 약 48.8% 감소하였으며, 영업이익은 378억원으로 2024년 537억원 대비 29.6% 감소하였고, 당기순이익은 54억원으로 2024년 442억원 대비 388억원 감소하였습니다. 당기 개발 또는 매각 완료된 자산이 전년 대비 감소하여 영업수익이 감소하였음에도 영업이익 감소폭이 영업수익 감소폭 대비 낮은 것은 프로젝트를 선별하고 관리하는 회사의 노력의 결과입니다.
5. 부외거래

당사의 충당부채, 우발채무 및 약정사항은 동 보고서의 XI. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항 중 2.우발부채 등을 참조하시기 바랍니다.
2. 내부통제에 관한 사항

1. 경영진의 내부회계 관리제도 효과성 평가 결과

사업연도	구분	운영실태 보고서보고일자	평가 결론	중요한취약점	시정조치계획 등

제22기(당기)	내부회계관리제도	2025.02.27	중요성의 관점에서 효과적으로 설계되어 운영되고 있다고 판단	해당사항 없음	해당사항 없음

연결내부회계관리제도	-	-	-	-

제21기(전기)	내부회계관리제도	2025.03.04	중요성의 관점에서 효과적으로 설계되어 운영되고 있다고 판단	해당사항 없음	해당사항 없음

연결내부회계관리제도	-	-	-	-

제20기(전전기)	내부회계관리제도	2024.02.26	중요성의 관점에서 효과적으로 설계되어 운영되고 있다고 판단	해당사항 없음	해당사항 없음

연결내부회계관리제도	-	-	-	-

2. 감사위원회의 내부회계관리제도 효과성 평가 결과

사업연도	구분	평가보고서보고일자	평가 결론	중요한취약점	시정조치계획 등

제22기(당기)	내부회계관리제도	2026.03.10	중요성의 관점에서 효과적으로 설계되어 운영되고 있다고 판단	해당사항 없음	해당사항 없음

연결내부회계관리제도	-	-	-	-

제21기(전기)	내부회계관리제도	2025.03.10	중요성의 관점에서 효과적으로 설계되어 운영되고 있다고 판단	해당사항 없음	해당사항 없음

연결내부회계관리제도	-	-	-	-

제20기(전전기)	내부회계관리제도	2024.02.28	중요성의 관점에서 효과적으로 설계되어 운영되고 있다고 판단	해당사항 없음	해당사항 없음

연결내부회계관리제도	-	-	-	-

3. 감사인의 내부회계관리제도 감사의견

사업연도	구분	감사인	유형(감사/검토)	감사의견 또는검토결론	지적사항	회사의대응조치

제22기(당기)	내부회계관리제도	안진회계법인	감사	적정의견	-	-

연결내부회계관리제도	-	-	-	-	-

제21기(전기)	내부회계관리제도	안진회계법인	감사	적정의견	-	-

연결내부회계관리제도	-	-	-	-	-

제20기(전전기)	내부회계관리제도	안진회계법인	감사	적정의견	-	-

연결내부회계관리제도	-	-	-	-	-

4. 내부회계관리·운영조직 인력 및 공인회계사 보유현황

[ 기준일 : 2025년 12월 31일 ]

소속기관또는 부서	총 원	내부회계담당인력의 공인회계사 자격증보유비율	내부회계담당인력의평균경력월수

내부회계담당인력수(A)	공인회계사자격증소지자수(B)	비율(B/A*100)

감사위원회	3	3	1	33.33	324

이사회	6	6	1	16.67	350

내부회계전담부서	3	2	-	-	186

회계처리부서	9	6	-	-	123

전산운영부서	7	4	-	-	171

자금운영부서	5	5	-	-	144

5. 회계담당자의 경력 및 교육실적

[ 기준일 : 2025년 12월 31일 ]

직책(직위)	성명	회계담당자등록여부	경력(단위:년, 개월)	교육실적(단위:시간)

근무연수	회계관련경력	당기	누적

내부회계관리자(회계담당임원)	정한용	등록	18년	26년	21	116

회계담당직원	조영진	등록	8년	18년	33	191
3. 주주총회 등에 관한 사항

1. 투표제도 현황

(기준일 : 2025년 12월 31일 )

투표제도 종류	집중투표제	서면투표제	전자투표제

도입여부	배제	미도입	도입

실시여부	미실시	미실시	제21기 정기주주총회 실시제20기 정기주주총회 실시2024년 2월 2일 임시주주총회 실시제19기 정기주주총회 실시제18기 정기주주총회 실시2021년 11월 12일 임시주주총회 실시제17기 정기주주총회 실시제16기 정기주주총회 실시

※ 전자투표제 시행 현황

구 분	전자투표제 실시 여부	이사회 의결일	비 고

제16기 정기주주총회(2020년 3월 25일 개최)	○	2020년 2월 10일	-

제17기 정기주주총회(2021년 3월 30일 개최)	○	2021년 2월 15일	-

임시주주총회(2021년 11월 12일 개회)	○

제18기 정기주주총회(2022년 3월 23일 개최)	○

제19기 정기주주총회(2023년 3월 27일 개최)	○

임시주주총회(2024년 2월 2일 개최)	○

제20기 정기주주총회(2024년 3월 26일 개최)	○

제21기 정기주주총회(2025년 3월 25일 개최)	○

당사는 2021년 2월 15일 이사회에서 제17기 정기주주총회 및 이후 개최되는 주주총회에 전자투표제를 채택하기로 결의하였습니다.

2. 의결권대리행사권유제도 도입여부 당사는 정관상 의결권의 대리행사가 가능하도록 하고 있습니다. 의결권의 대리행사시 대리인은 주주총회 개회전에 그 대리권을 증명하는 서면을 제출하여야 합니다.

3. 소수주주권의 행사여부 당사는 설립 이후 보고서 제출일 현재까지 소수주주권이 행사된 사실이 없습니다. 4. 경영권 경쟁여부 당사는 설립 이후 보고서 제출일 현재까지 경영권과 관련하여 분쟁이 발생한 사실이 없습니다.

5. 의결권 현황

(기준일 : 2025년 12월 31일 ) (단위 : 주)

구 분	주식의 종류	주식수	비고

발행주식총수(A)	보통주	18,617,382	-

우선주	1	-

의결권없는 주식수(B)	보통주	11,291	자기주식

우선주	1	자기주식

정관에 의하여 의결권 행사가 배제된 주식수(C)	보통주	-	-

우선주	-	-

기타 법률에 의하여의결권 행사가 제한된 주식수(D)	보통주	-	-

우선주	-	-

의결권이 부활된 주식수(E)	보통주	-	-

우선주	-	-

의결권을 행사할 수 있는 주식수(F = A - B - C - D + E)	보통주	18,606,091	-

우선주	-	-

6. 주식사무

정관상 신주인수권의 내용	제11조 【신주인수권】
① 당 회사의 주주는 신주발행에 있어서 그가 소유한 주식수에 비례 하여 신주의 배정을 받을 권리를 가진다.
② 제1항의 규정에도 불구하고 다음 각 호의 경우에는 이사회의 결의로 주주 이외의 자에게 신주를 배정할 수 있다.
1. 주권을 상장하기 위하여 관련법령의 규정에 의하여 신주를 모집하거나 인수인에게 인수하게 하는 경우
2. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 등 관련법령에 의하여 이사회의 결의로 일반공모증자방식으로 신주를 발행하는 경우
3. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 등 관련법령의 규정에 의하여 우리사주 조합원에게 신주를 우선배정하는 경우
4. 상법 등 관련법령의 규정에 의하여 주식매수선택권의 행사로 인하여 신주를 발행하는 경우
5. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 등 관련법령의 규정에 의하여 주식예탁증서(DR)의 발행에 따라 신주를 발행하는 경우
6. 당 회사가 경영상의 필요로 외국인투자촉진법에 의한 외국인의 투자를 위하여 신주를 발행하는 경우
7. 당 회사가 경영상의 필요로 국내외 합작법인에게 신주를 발행하는경우
8. 당 회사가 기술도입 등의 필요로 그 제휴회사에게 신주를 발행하는 경우
9. 당 회사가 재무구조개선등 경영상의 이유로 금융기관등 기관투자가나 법인 또는 개인 등에게 신주를 발행하는 경우
10. 우리사주 조합원에게 제3자 배정 방식으로 신주를 발행하는 경우
11. 기타 당 회사가 신기술의 도입, 재무구조 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우로써특정한 자(당 회사 주주를 포함한다)에게 신주인수 청약의 기회를 부여하고자 하는 경우
③ 제2항 각호중 어느 하나의 방식에 의해 신주를 발행하는 경우에 발행할 주식의 종류와 수, 발행가격등은 이사회의 결의로 정한다.
④ 당 회사는 신주를 배정하는 경우 그 기일까지 신주 인수의 청약을 하지 아니하거나 그 가액을 납입하지 아니한 주식이 발생하는 경우에 그 처리방법은 발행가액의 적정성등 관련 법령에서 정하는 바에 따라 이사회 결의로 정한다.
⑤ 당 회사가 신주를 배정하면서 발생하는 단주에 대한 처리방법은 이사회의 결의로 정한다.

결 산 일	12월 31일	정기주주총회	매 사업년도 종료후 3월 이내

주주명부폐쇄시기	주주명부 폐쇄기준일 : 12월 31일

주권의 종류	「주식ㆍ사채등의전자등록에관한법률」에 따라 주권 및 신주인수권증서에 표시되어야 할 권리가 의무적으로 전자등록됨에 따라 '주권의 종류'를 기재하지 않음.

명의개서대리인	한국예탁결제원

공고게재신문	매일경제신문

7. 주주총회 의사록 요약(3개년)

개최일자	구분	의안내용	가결 여부

2023.03.27	정기주주총회	- 제19기 재무제표(이익잉여금처분계산서 포함) 및 연결재무제표 승인의 건- 이사보수한도 승인의 건	원안가결원안가결

2024.02.02	임시주주총회	- 정관 일부 변경의 건- 분할계획서 승인의 건	원안가결원안가결

2024.03.26.	정기주주총회	- 제20기 재무제표(이익잉여금처분계산서 포함) 및 연결재무제표 승인의 건- 이사 선임의 건 2-1호. 기타비상무이사 김재민 선임의 건 2-2호. 기타비상무이사 이동춘 선임의 건 2-3호. 사외이사 김모둠 선임의 건 - 감사위원이 되는 사외이사 김준철 선임의 건- 감사위원 김모둠 선임의 건- 이사보수한도 승인의 건- 임원퇴직금규정 개정의 건- 정관 일부 변경의 건	원안가결원안가결원안가결원안가결원안가결원안가결원안가결원안가결원안가결

2025.03.25.	정기주주총회	- 제21기 재무제표(이익잉여금처분계산서 포함) 및 연결재무제표 승인의 건- 이사 선임의 건 2-1호. 사내이사 김도현 선임의 건 2-2호. 사외이사 김경민 선임의 건 2-3호. 사외이사 노정연 선임의 건 - 감사위원 김경민 선임의 건- 이사보수한도 승인의 건	원안가결원안가결원안가결원안가결원안가결원안가결
3. 제재 등과 관련된 사항

1. 제재현황 해당사항 없음 2. 단기매매차익 미환수 현황 해당사항 없음
1. 연결대상 종속회사 현황(상세)

(단위 : 백만원)

상호	설립일	주소	주요사업	최근사업연도말자산총액	지배관계 근거	주요종속회사 여부

디앤디프라퍼티솔루션㈜	2022.01.01	서울특별시 강남구학동로 129	가구 도소매업부동산개발및공급업	102,237	기업 의결권의 과반수 소유 (기업회계기준서 1110호)	해당 (자산총액 750억원 이상)

디앤디인베스트먼트㈜	2018.01.05	서울특별시 강남구압구정로12길 14	부동산관리업	39,410	기업 의결권의 과반수 소유 (기업회계기준서 1110호)	비해당

코람코전문투자형사모부동산투자신탁117호(주1)	2020.07.24	경기도 용인시 기흥구신갈동 384-32	부동산개발업	40,493	기업 의결권의 과반수 소유 (기업회계기준서 1110호)	비해당

㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사(주2)	2021.11.15	서울특별시 강남구가로수길 77	부동산업	53,972	기업 의결권의 과반수 소유 (기업회계기준서 1110호)	비해당

(주1) '자본시장과 금융투자업에 관한 법률'에 의해 설립된 부동산집합투자기구(부동산펀드)입니다.
(주2) '부동산투자회사법'에 의해 설립된 부동산투자회사(REITs)입니다.
(주3) '상법' 및 '조세특례제한법 제104조의31제1항'에 의하여 설립된 PFV입니다.
※ 주요종속회사 여부 1) 최근사업년도 자산총액이 지배회사 자산총액의 10% 이상인 종속회사 2) 최근사업년도 자산총액이 750억원 이상인 종속회사
※ 최근사업연도말 자산총액은 2025년말 자산총액입니다,