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SK디앤디 분기보고서 (2025.09)
분 기 보 고 서

(제 22 기)

사업연도 2025년 01월 01일 부터
2025년 09월 30일 까지

금융위원회
한국거래소 귀중 2025 년 11 월 13 일

제출대상법인 유형 : 주권상장법인
면제사유발생 : 해당사항 없음

회 사 명 : 에스케이디앤디 주식회사
대 표 이 사 : 김도현
본 점 소 재 지 : 경기도 성남시 분당구 판교로332 Eco Hub
(전 화) 02-398-4700
(홈페이지) http://www.skdnd.com
작 성 책 임 자 : (직 책) 전략기획실장 (성 명) 장재원
(전 화) 02-398-4700
1. 회사의 개요

당사는 기업공시서식 작성기준에 의거 분기보고서에는 본 항목을 기재하지 않으며, 관련 내용은 당사가 2025년 8월 13일 공시한 '반기보고서' 를 참고하시기 바랍니다.
2. 회사의 연혁

당사는 기업공시서식 작성기준에 의거 분기보고서에는 본 항목을 기재하지 않으며, 관련 내용은 당사가 2025년 8월 13일 공시한 '반기보고서' 를 참고하시기 바랍니다.
3. 자본금 변동사항

당사는 기업공시서식 작성기준에 의거 분기보고서에는 본 항목을 기재하지 않으며, 관련 내용은 당사가 2025년 8월 13일 공시한 '반기보고서' 를 참고하시기 바랍니다.
4. 주식의 총수 등

당사는 기업공시서식 작성기준에 의거 분기보고서에는 본 항목을 기재하지 않으며, 관련 내용은 당사가 2025년 8월 13일 공시한 '반기보고서' 를 참고하시기 바랍니다.
5. 정관에 관한 사항

당사는 기업공시서식 작성기준에 의거 분기보고서에는 본 항목을 기재하지 않으며, 관련 내용은 당사가 2025년 8월 13일 공시한 '반기보고서' 를 참고하시기 바랍니다.
2. 주요 제품 및 서비스

1. 보고부문별 주요 제품 및 용역(1) 보고부문별 주요 제품 및 용역

구 분	주요 제품 및 용역

부동산개발/운영사업	오피스/지식산업센터/상업시설/오피스텔/임대주택 등 개발 및 운영

가구사업	수입/국산가구 등의 판매 및 설치

(2) 보고부문별 요약재무현황

(기준일 : 2025년 9월 30일) (단위: 백만원)

구 분	부동산개발/운영	가구	미배분	합 계

영업수익	276,832	53,973	-	330,805

영업손익	62,355	8,212	(20,949)	49,618

상각비(주1)	7,230	648	2,779	10,657

총자산	1,486,290	27,600	248,847	1,762,737

비유동자산(주2)	217,890	3,508	9,049	230,447

총부채	431,437	12,061	714,128	1,157,626

(*) 당사는 K-IFRS 1001호 '재무제표 표시'에 근거하여 연결포괄손익계산서 상 영업수익에서 영업비용을 차감하여 영업손익을 표시하며, 지분 취득을 통한 간접투자 방식의 부동산 개발 프로젝트에서 발생하는 손익을 영업손익에 포함하고 있습니다. 보고부문별 요약재무현황은 연결검토보고서에 기준하여 작성되었습니다.
(*) K-IFRS 1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'을 적용함에 따라, 고객에게 재화나 용역의 통제가 이전될 때 수익을 인식하며, 이미 수행된 업무에 대해 집행가능한 지급청구권을 보유하지 못하는 경우에는 부동산에 대한 통제가 고객에게 이전되는 시점에 일시에 수익을 인식하고 있습니다.
(*) K-IFRS 1116호에 따라 작성되었습니다.
(주1) 유형자산감가상각비, 투자부동산감가상각비, 사용권자산상각비 및 무형자산상각비의 합계입니다.
(주2) 유형자산, 투자부동산, 사용권자산 및 무형자산이 포함됩니다.

2. 판매경로 및 판매방법 등(1) 판매조직

당사는 아래와 같이 영업조직을 갖추고 있으며, 각 조직은 딜소싱부터 판매까지 사업전 과정을 담당하고 있습니다.프런티어본부의 경우 부동산의 개발기획, 타당성검토, 수주, 공사관리, 임대주택의 개발기획, 수주 및 관리에서 금융기획 및 펀딩까지 수행하고 있습니다. 성장전략본부는 기업형 임대주거 상품의 운영기획과 플랫폼 및 주거솔루션 사업 확장을 위한 기획 등의 기능을 수행하고 있습니다.

[ 영업조직 현황(2025년 9월말 기준) ]

구 분	내 용

프런티어본부	투자개발1실, 투자개발2실, 투자개발3실

성장전략본부	Meta-Space실

(2) 판매경로

부동산개발사업은 일괄매각사업과 분양사업이 있으며, 일괄매각사업은 REIT's/펀드 등을 통해 투자기관에 판매하고, 분양사업은 분양대행사를 통해 개인 등에게 판매됩니다.

(3) 판매방법 및 조건부동산개발에 있어 일괄매각사업은 REIT's/펀드 등을 통해 투자기관에 판매 후 통상 계약금, 중도금, 잔금의 일정으로 회수합니다. 반면 분양사업은 분양대행사를 통해 개인 등에게 판매합니다.
3. 원재료 및 생산설비

1. 영업용 부동산의 현황 [ 건설용지 ]

(기준일 : 2025년 09월 30일) (단위 : 백만원)

소재지	면적(㎡)	취득가액	장부가액	비고

서울시 구로구 구로동	9,616.20	133,410	38,414	-

서울시 동대문구 용두동	3,160.90	65,713	65,713	-

경기도 남양주시 진접읍	28,043.00	86,867	82,060	-

서울 영등포구 문래동	2,151.74	74,658	74,658	-

서울시 성동구 성수동	2,275.00	106,881	106,881	(주2)

합 계	467,529	367,726

(주1) K-IFRS 1115호에 따라 작성하였습니다.
(주2) 연결대상 종속회사인 디디아이에스에프피에프브이㈜가 보유한 부동산입니다.

[ 토지 및 건물 ]

(기준일 : 2025년 09월 30일) (단위 : 백만원)

구 분	소재지	토 지	건 물	합 계	비고

호텔	창원시 성산구 상남동	1,001	2,925	3,926	창원비즈니스호텔(장부가액)

업무시설	서울시 영등포구 당산동	5,768	3,750	9,518	당산생각공장(장부가액)

상업시설	고양시 일산구 대화동	2,731	1,895	4,626	킨텍스몰(장부가액)

상업시설	서울 강남구 신사동	48,785	2,621	51,406	가로수길CANVAS(장부가액)

상업시설	서울 강남구 역삼동	3,118	857	3,975	강남비엘106(장부가액)

임대주택	서울 성동구 성수동	22,969	8,107	31,076	성수2 Episode(장부가액)

임대주택	서울 강남구 삼성동	7,216	1,313	8,529	삼성동 임대주택(장부가액)

임대주택	서울 강남구 역삼동(주1)	1,470	780	2,250	강남비엘106(장부가액)

임대주택	서울 구로구 오류동(주2)	36,275	9,397	45,672	온수청년주택(장부가액)

물류센터	용인시 기흥구 신갈동(주3)	28,305	6,423	34,728	신갈물류센터(장부가액)

토지	서울 서초구 서초동	15,092	-	15,092	서초L(장부가액)

합 계	172,730	38,068	210,798

(주1) 연결대상 종속회사인 디앤디프라퍼티솔루션㈜가 보유한 부동산입니다.
(주2) 연결대상 종속회사인 ㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사가 보유한 부동산입니다.
(주3) 연결대상 종속회사인 코람코전문투자형사모부동산투자신탁117호가 보유한 부동산입니다.

2. 생산설비의 현황해당사항 없음

3. 생산과 영업에 중요한 재산의 중요한 변동 및 사유

당사는 2024년 3월 1일을 분할기일로 하여, 상법 제530조의2 내지 제530조11의 규정이 정하는 바에 따라 당사의 신재생에너지 및 ESS 사업부문을 인적분할 방식으로 신설회사인 에스케이이터닉스 주식회사(SK eternix Co., Ltd.)로 분할하였으며, 이에 따라 분할기일 이전까지 보유중이던 풍력발전소, 태양광발전소 및 ESS설비를 분할신설회사인 에스케이이터닉스㈜로 이전하였습니다.
4. 매출 및 수주상황

1. 보고부문 및 매출유형별 매출액(단위: 백만원)

부문	매출유형	제22기 3분기	제21기	제20기

금액	비중	금액	비중	금액	비중

부동산개발/운영사업	분양수입	154,964	46.8%	719,110	82.6%	57,364	12.0%

용역수입	54,224	16.4%	26,223	3.0%	20,620	4.3%

공사수입	48,404	14.6%	33,421	3.8%	14,251	3.0%

임대수입	8,540	2.6%	13,614	1.6%	6,989	1.4%

운영수입	1,400	0.4%	1,294	0.1%	948	0.2%

기타수입	15	0.0%	-	-	-	-

상품매출	42	0.0%	-	-	2	0.0%

지분법관련이익	9,243	2.8%	15,018	1.7%	227,992	47.5%

신재생에너지사업(주1)	제품매출(전력판매)	-	-	-	-	12,064	2.5%

용역수입	-	-	-	-	11,179	2.3%

공사수입	-	-	-	-	32,447	6.8%

ESS사업(주1)	제품매출(전력판매)	-	-	-	-	4,403	0.9%

용역수입	-	-	-	-	34,501	7.2%

가구사업	상품매출	53,462	16.2%	62,164	7.2%	56,181	11.7%

용역수입	511	0.2%	33	0.0%	735	0.2%

합 계	330,805	100.0%	870,877	100.0%	479,676	100.0%

(주1) 당사는 2024년 3월 1일을 분할기일로 하여, 상법 제530조의2 내지 제530조11의 규정이 정하는 바에 따라 당사의 신재생에너지 및 ESS 사업부문을 인적분할 방식으로 신설회사인 에스케이이터닉스 주식회사(SK eternix Co., Ltd.)로 분할하였습니다.
(*) 당사는 K-IFRS 1001호 '재무제표 표시'에 근거하여 연결포괄손익계산서 상 영업수익에서 영업비용을 차감하여 영업손익을 표시하며, 지분 취득을 통한 간접투자 방식의 부동산 개발 프로젝트에서 발생하는 손익을 영업손익에 포함하고 있습니다.
(*) K-IFRS 1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'을 적용함에 따라, 고객에게 재화나 용역의 통제가 이전될 때 수익을 인식하며, 이미 수행된 업무에 대해 집행가능한 지급청구권을 보유하지 못하는 경우에는 부동산에 대한 통제가 고객에게 이전되는 시점에 일시에 수익을 인식하고 있습니다.
(*) K-IFRS 1116호 '리스'를 적용하였습니다.

2. 수주현황(단위 : 백만원)

회사명	발주처	수주내용	수주일자	납기	수주총액	기납품액	수주잔고

에스케이디앤디㈜	구로 생각공장(분양사업)	지식산업센터 분양사업	2022.07.27	2025.10	530,017	377,384	152,633

㈜군포복합개발피에프브이	군포역 복합개발사업 신축공사	2020.12.28	2026.04	183,942	96,042	87,858

디앤디프라퍼티솔루션㈜	㈜대우건설	행당7구역	2023.11.06	2025.07	10,356	9,917	439

포스코이앤씨	포스코 일산 풍동 엘로이	2024.01.11	2025.06	17,970	17,659	311

GS건설㈜	광주 상무 센트럴자이	2024.03.28	2025.03	13,368	12,882	486

롯데건설㈜	부산 북항	2024.07.23	2025.08	10,451	8,987	1,464

롯데건설㈜	금남 엘시그니처	2024.07.25	2025.09	3,324	3,010	314

현대건설㈜	방배5구역	2024.10.30	2026.08	18,463	1,760	16,703

㈜한화	한화 포레나 천안	2025.02.10	2027.03	13,037	-	13,037

㈜동원개발	부산해운대 오션 헤리티지	2025.03.18	2026.07	3,420	-	3,420

롯데건설㈜	르엘 이촌	2025.06.18	2027.03	12,237	-	12,237

합 계	816,585	527,641	288,902

(주1) 사업을 추진할 수 있는 건설용지 등 사업권은 확보하였으나, 분양금액 등 수주금액이 확정되지 않은 사업은 표시하지 아니하였습니다.
(주2) 상기의 수주금액은 계약서상 금액이 확정되어 있는 수주만을 표기하였으며, 계약은 체결되었으나 실적에 따라 수익을 창출하는 용역계약 등은 표시하지 아니하였습니다.
(주3) K-IFRS 1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'에 따라, 고객에게 재화나 용역의 통제가 이전될 때 수익을 인식하며, 이미 수행된 업무에 대해 집행가능한 지급청구권을 보유하지 못하는 경우에는 부동산에 대한 통제가 고객에게 이전되는 시점에 일시에 수익을 인식하고 있습니다.
(주4) 선수금 금융요소 매출인식분 및 중도금무이자지원금은 제외하여 기재하였습니다.
(주5) 보고기간종료일 현재 준공 및 납품이 완료되었으나, 정산이 진행중인 계약이 포함되어 있습니다.
(주6) 자체분양사업은 분양공고금액 기준으로 표기하였습니다.
(주7) 공급가액 기준으로 기재하였으며, 수주금액 30억원 이상 해당 계약건만 기재하였습니다.
6. 주요계약 및 연구개발활동

1. 재무상태에 중요한 영향을 미치는 비경상적인 중요계약 해당사항 없음 2. 금융기관 및 거래 상대방과 체결한 주요 약정 현황

(단위 : 백만원, 외화 각 1단위)

구 분	내 역	약정한도

하나은행 등	전자외상매출채권 담보대출	3,000

통화파생상품	(주1) USD 27,627,916

(주2) 22,000

일반자금대출	14,805

당좌대출	4,000

법인카드	1,400

기업어음할인약정	5,943

(주1) 가구 수입대금 지급시 노출되는 환율변동위험을 고정하기 위한 통화선도계약 약정한도를 포함하고 있습니다.
(주2) 변동이자율 위험을 고정하기 위하여 체결한 이자율스왑 약정한도입니다.

그 밖의 약정사항은 'XI. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항'을 참조하시기 바랍니다.

[ 연구개발활동 ]

당사는 2014년 11월 신재생에너지 사업본부 내 신재생에너지연구소를 설립하여 1명의 전문인력을 배치하였고, 2015년 이후 당사 보유 태양광 및 풍력 발전 사업 관련하여 연구활동을 진행하였으며, 2018년 5월 이후 에너지솔루션 본부 산하 Smart Grid Lab에서 ESS관련 연구활동을 진행하였습니다.당사는 2024년 3월 1일을 분할기일로 하여, 상법 제530조의2 내지 제530조11의 규정이 정하는 바에 따라 당사의 신재생에너지 및 ESS 사업부문을 인적분할 방식으로 신설회사인 에스케이이터닉스㈜(SK eternix Co., Ltd.)로 분할하였으며, 기존 당사가 운영하던 Smart Grid Lab은 에스케이이터닉스㈜로 이동하였습니다.당사는 2019년 11월 T'able app 런칭을 시작으로 지속적으로 IT 기술을 이용하여 Living Solution 플랫폼을 위한 IT 연구개발 활동을 진행하고 있으며, 2024년 전담부서 인증을 거쳐 Living Solution 플랫폼 연구개발을 진행하고 있습니다.- 연구개발 담당조직명 : Living Solution Lab- 소속 : 성장전략본부- 인원 구성 : 총 5명 (연구원 : 민성재, 안현종, 오지형, 장원석, 조지웅)