SK디앤디 사업보고서 (2020.12)
II. 사업의 내용

1. 주요사업의 내용

1. 사업의 개요 당사는 개발사업자로서 핵심역량인 개발대상 부지 또는 물건의 선점 능력, 성공적인 인허가 추진, 철저한 공사기간 준수, 마케팅, Risk Management 등 추진사업에 대한 전방위적인 관리 능력을 바탕으로 부동산개발 및 신재생에너지 사업 등을 주요사업으로 영위하고 있습니다.부동산개발 사업의 경우 과거 분양, 마케팅의 노하우를 기반으로 오피스 개발사업에 성공적으로 진출하였으며, 현재 지식산업센터, 오피스텔 분양사업, 호텔 및 상가 개발/임대운영시장에도 진출하여 부동산 산업 전반에 걸친 수익모델을 확보하고 있습니다. 최근 이커머스 시장의 급성장에 따른 물류센터 수요의 지속적인 증가를 예측하고, 물류센터 투자 및 개발을 적극적으로 추진하였습니다. 기존 프로젝트 단위의 부동산 개발을 하는 '디벨로퍼'에서 IT 및 데이터 기반 솔루션/플랫폼을 통해 자산을 개발, 보유 및 운영하는 '디지털 디벨로퍼'로 사업영역을 확장하고 있습니다. 이러한 경험을 토대로 중소형오피스 개발사업을 새로운 플랫폼 사업화 포트폴리오로 확장해 나가고자 합니다.주택임대사업의 경우, 자산 개발을 통한 운영 중심의 비즈니스 모델로서 임대주택 개발 및 운영관리 사업을 수행하고 있습니다. 주택시장 환경 및 라이프스타일 변화로 인해 성장 잠재력이 높아진 임대주택시장에서 고객 라이프 스타일에 맞는 주거 경험을 기획하고, 주거와 관련된 온/오프라인 서비스 연계를 통해 주거 서비스 플랫폼으로 확장하며, 당사 부동산사업의 수익기반을 다양화하고자 합니다. 신재생에너지 분야는 풍력, 태양광, ESS, 연료전지로 사업 영역을 확대하고 있습니다. 풍력 및 태양광 사업은 발전사업 및 EPC사업을 병행함으로써 개발, 건설, 운영 등 다양한 가치를 창출하고 있으며, ESS사업은 C(Commercial ) 고객의 전력 수요 관리용 외에 신재생 연계용으로 진출하였습니다. 신규 사업으로 추진 중인연료전지는 친환경 분산형 전원으로써 최근 정부의 수소경제 활성화 로드맵의 한 축입니다. 당사는 연료전지 발전 사업을 통해 기존 풍력, 태양광, ESS의 신재생에너지 사업 포트폴리오를 다각화하고, Eco Friendly Total Solution Provider로 사업영역을 확장해 나가고자 합니다.

이와 같이 회사가 보유한 핵심역량을 바탕으로 목표 시장이 차별화되는 부동산과 신 재생에너지 각 사업 분야에서 개발 및 운영으로의 확대를 통해 다양한 수익구조를 확보함에 따라 회사는 안정적인 사업 포트폴리오를 구축하게 되었습니다.

그 외에 부동산개발사업을 위한 연결대상종속회사로 디앤디프라퍼티매니지먼트㈜ , 이지스사모부동산투자신탁133호, 디앤디인베스트먼트 ㈜ , 코람코사모부동산투자신탁117호, ㈜ 디디아이백암로지스틱스위탁관리부동산투자회사, ㈜ 디디아이에스씨49위탁관리부동산투자회사가 있으며, ESS설비를 이용한 전력절감서비스 사업을 공동으로 영위하고 있는 ㈜ 이 에스에스에스코가 있습니다. 2. 보고부문별 요약 재무현황

(단위: 백만원)

부문	구분	제17기	제16기	제15기

금액	비중	금액	비중	금액	비중

부동산개발	매출액	565,690	80.8%	300,739	66.1%	405,987	72.1%

영업손익	107,010	76.5%	61,197	74.4%	77,808	91.4%

자산	1,160,573	67.8%	872,901	62.5%	1,068,713	71.7%

부채	491,114	41.6%	567,909	54.8%	668,940	58.6%

신재생에너지	매출액	15,429	2.2%	60,805	13.4%	105,783	18.8%

영업손익	1,604	1.1%	8,172	9.9%	10,996	12.9%

자산	118,964	6.9%	121,003	8.7%	120,543	8.1%

부채	34,456	2.9%	49,392	4.8%	42,307	3.7%

ESS사업	매출액	83,799	12.0%	48,815	10.7%	21,277	3.8%

영업손익	52,078	37.2%	25,920	31.5%	11,115	13.1%

자산	365,500	21.3%	327,715	23.5%	195,233	13.1%

부채	102,774	8.7%	121,125	11.7%	144,296	12.6%

가구사업	매출액	34,835	5.0%	44,361	9.8%	29,725	5.4%

영업손익	5,192	3.7%	4,350	5.3%	3,093	3.6%

자산	13,502	0.8%	23,948	1.7%	16,721	1.1%

부채	3,370	0.3%	9,282	0.9%	7,685	0.7%

기타	매출액	-	0.0%	-	0.0%	-	0.0%

영업손익	(26,076)	(18.7%)	(17,381)	(21.1%)	(17,915)	(21.1%)

자산	53,889	3.1%	51,366	3.7%	88,870	6.0%

부채	549,242	46.5%	287,800	27.8%	279,044	24.4%

합 계	매출액	699,753	100.0%	454,720	100.0%	562,772	100.0%

영업손익	139,808	100.0%	82,258	100.0%	85,097	100.0%

자산	1,712,428	100.0%	1,396,933	100.0%	1,490,080	100.0%

부채	1,180,956	100.0%	1,035,508	100.0%	1,142,272	100.0%

(주1) 보고부문별 요약재무현황은 연결감사보고서에 기준하여 작성되었습니다.
(주2) 각 부문별 귀속이 명확한 비용은 각 부문에 직접 귀속시키고, 귀속여부가 불분명한 비용은 기타로 분류하였습니다.
(주3) K-IFRS 1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'을 적용함에 따라, 고객에게 재화나 용역의 통제가 이전될 때 수익을 인식하며, 이미 수행된 업무에 대해 집행가능한 지급청구권을 보유하지 못하는 경우에는 부동산에 대한 통제가 고객에게 이전되는 시점에 일시에 수익을 인식하고 있습니다.
(주4) 2019년 1월 1일을 최초 적용일로 하여 K-IFRS 1116호 '리스'를 최초 적용하였습니다.

3. 사업의 현황(1) 부동산개발사업부문

1) 부동산개발사업① 주요 목표시장

당사는 국내 비주거 부동산 시장에 초점을 맞추어, 부동산 시장트렌드 및 지역 특성에 맞는 오피스, 호텔(비지니스, 리조트형 특급호텔), 지식산업센터, 물류센터, 오피스텔, 상업시설 등을 개발하고 있습니다.

[주요 목표시장]

주요 목표시장	개발상품	주요 타겟지역

국내 비주거	오피스	서울 업무/상업 중심 권역(CBD(도심), GBD(강남), YBD(여의도))

지식산업센터	금천구, 영등포구, 성동구 등 서울內 준공업지역부천, 군포/안양 등 수도권 (준)공업지역

호텔	비즈니스 호텔
(서울 및 수도권, 부산, (울산, 창원, 수원 등)지방산업도시)

리조트형 특급호텔
(제주도 등 관광, 레저 수요 중심지)

오피스텔	서울 및 수도권

상업시설	서울, 수도권 주요 택지개발지구 등

물류센터	이천, 안성, 천안, 김포, 용인 등

[ 오피스 시장 ]

오피스 시장은 기관투자자들의 전통 투자자산 수익률 저하에 따른 대체투자 확대 기조에 따라 지속적으로 성장하고 있는 대표적 부동산 투자상품입니다. 기관 투자자들은 서울內 주요 업무지구(CBD, GBD, YBD) 內 프라임급의 대형 오피스 빌딩 투자를 선호하고 있으며, 이에 따라 중심권역 오피스 개발/공급 사업의 안정성과 수익성이 높아지고 있습니다. 서울 오피스 공급시장은 매년 500천㎡ ~ 1,000천㎡ 수준으로 공급되고 있으며, 최근에는 CBD 등 도심권과 상암, 마곡 등 신규 조성 업무지구를 중심으로 신축 빌딩이 지속적으로 공급되고 있는 실정입니다. 프라임급 중심의 투자 수요에 따른 오피스빌딩의 양극화가 심화됨에 따라 당사는 임차 및 투자 수요확보가 용이한 CBD, GBD, YBD 의 도심지역을 주요 타겟지역으로 사업을 추진하고 있습니다. 당사는 CBD와 GBD에 파로스타워(강남구 논현동), 수송동 복합빌딩, 수송스퀘어(종로구), 서소문오피스(중구) 개발, 삼일빌딩(종로구) 리모델링 사업을 완료하였으며, 현재는 강남역오피스(강남구) 개발사업을 수행하고 있습니다. 또한 CBD, GBD 지역 내 신규 개발을 위한 사업부지 확보를 추진 중에 있습니다.

[ 호텔 시장 ]

럭셔리 호텔로 대표되던 국내 호텔 시장은 2000년대 초반 한류와 중국경제 성장으로 인한 방한 외국 관광객의 증가로 관광수요가 급증했고 해외 중저가 호텔 브랜드들이 국내 시장에 런칭했습니다. 이를 시작으로 비즈니스 호텔급 시장이 활발해졌으며, 2000년대 후반 이후 국내 호텔 운영사의 중저가 시장 진출이 지속되고 있습니다.

호텔 개발/공급의 주요 타겟지역은 관광객과 비즈니스 수요 확보가 용이한 서울 강남북 도심지역, 안정적 기업고객 수요가 존재하는 주요 산업도시, 공공기관 이전 도시 등이며, 국내외 우량 호텔 운영사와의 제휴를 통하여 중저가 호텔 시장에 진출하고 있습니다. 당사는 신대방복합개발, 수송 비즈니스호텔, 울산 비즈니스호텔, 해운대 비즈니스호텔, 창원 버짓호텔, 수원인계동 버짓호텔, 저동 비즈니스호텔 및 판교 비즈니스호텔 개발 등을 성공적으로 개발 완료하였습니다. 또한, 안정적 관광 및 레저 숙박수요 확보가 가능한 지역을 중심으로 리조트형 특급호텔 개발을 추진하여 제주도 소재 켄싱턴 호텔 리모델링 및 잔여부지를 활용한 개발사업을 수행하였습니다.[ 지식산업센터 시장 ]

지식산업센터란 동일 건축물에 제조업, 지식기반산업 및 정보 통신산업을 영위하는 자와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 3층 이상의 집합건축물로써 6실 이상의 공장이 입주할 수 있는 건축물을 말합니다. 즉 공장 및 산업시설과 근린생활시설(상가 등) 등이 아파트와 같이 각 부분으로 구분된 동일한 집합건축물에 복합적으로 입주할 수 있다는 것을 의미합니다. 기존 '아파트형공장'이라는 명칭은 첨단산업시설의입주가 높아지면서 2010년 4월 이후 '지식산업센터'로 변경되었습니다.

지식산업센터의 최초 등장은 1940년대 네덜란드에서 상공회의소가 소기업 집단화 사업을 시작한 것으로 출발하여 일본, 대만, 싱가폴 등 토지 이용이 제한적인 아시아를 중심으로 발전했습니다. 우리나라 또한 과거 대도시의 공업용지가 절대적으로 부족한 상태에서 토지이용의 고도화(고층화) 및 관리비용 절감으로 중소기업의 경쟁력제고, 도심 내 위치하여 기업의 노동력 공급기반 제공 등의 지역경제 활성화, 공장 집단화를 통한 도시환경의 개선 등의 목적으로 아파트형공장 제도를 도입하였고 1990년 중반 '벤처기업 육성에 관한 특별조치법' 등을 발표하고 각종 세제혜택, 건설비 지원 등의 정책이 추진되면서 본격적으로 활성화되었습니다.

최근 민간자본 유입과 함께 시설의 첨단화, 고급화, 대형화가 이루어지면서 오피스 빌딩과 유사한 투자 상품으로 발전했습니다. 주요 타겟 지역은 서울 지역내 대표적인공업 및 준공업지인 구로, 영등포, 성수 등이며 수도권은 지역수요를 타겟으로 하는 성남, 안양, 부천 등입니다. 당사는 광명테크노파크, 창원테크노파크 등의 마케팅 용역을 맡아 분양 100%를 달성하여 성공적으로 완료하였고, 이를 통해 축적된 노하우를 기반으로 당산 SK V1 Center를 자체사업으로 진행하 여 2015년 2월 준공하였습니다. 2015년 2월 서울 도심 내 주요 타겟지역인 가산동 부지를 확보하여, 2018년 4월 가산 SK V1 Center, 가산 W Center를 성공적으로 개발 완료하였으며, 2016년 12월 문래동 지식산업센터 부지를 확보하여 2019년 8월 문래 SK V1 Center 사업을 개발 완료하였습니다. 2017년 2월에는 성수동 지식산업센터 부지를 확보하여 2020년 6월 성수 SK V1 Center, 2020년 4월 성수생각공장 데시앙플렉스를 개발 완료하였습니다.또한, 2018년 8월 영등포구 당산동, 2019년 6월 경기도 군포시內 군포역 인근 신규 부지를 확보하여 지식산업센터개발사업을 진행하고 있습니다.

[ 물류센터 시장 ]

물류센터의 공급은 국내 물류시장의 성장과 밀접한 관련이 있습니다. 국내 물류시장은 FTA 확대 및 국제분업 등의 무역 증가로 물동량의 지속적 증가, 전자상거래 시장(인터넷쇼핑 등) 지속적 성장, 3자물류 활성화 등으로 지속적으로 성장하고 있습니다.또한 초기 외국계 자산운용사 중심의 물류센터 투자가 국내 연기금 등 기관 투자자의 투자로 이어지며 자본시장內 투자수요 또한 안정적으로 성장하고 있습니다. 임차수요 측면에서 최근 쿠팡, 티몬, 마켓컬리 등 B2C 전자상거래의 급속한 성장으로 기존 보관 중심의 단순 물류센터에서 입고, 보관 및 재고관리, Picking Packing, 출고가 한 장소에서 이루어지는 풀필먼트센터로 수요의 전환이 이루어지고 있습니다.

주요 타겟 지역은 거주 인구 및 상거래가 집중되어 있는 서울, 수도권과 접근성이 뛰어난 경기서부(부천, 일산), 경기남부(용인, 이천) 등이며, 국내 물류산업의 급속한 성장에 따라 신용도 높은 디벨로퍼의 물류센터 개발/공급에 대한 시장의 수요가 증가되고 있어, 당사의 물류센터 개발시장 진출에 보다 긍정적인 환경으로 전환될 것으로 판단하고 있습니다.

[ 리테일 시장 ]과거에는 개인 대상의 분양형 상품 공급 위주로 체계적 임대 유치 및 관리가 불가능했고, 이로 인한 잔금회수, 사업위험 증대 및 상권 활성화 실패의 악순환 구조였습니다. 그러나 최근에는 투자자와 공급자의 인식변화로, 임대운영형 사업방식, 선임대 후분양 사업방식을 선호하고 있어 기존 분양 중심의 리테일 개발 방식을 탈피하여 초기부터 계획적 임차인 확보에 주력하는 방식으로 변화하고 있습니다.

과거 대기업이 보유 및 운영하는 백화점, 마트 등의 판매시설을 중심으로 발달한 리테일 시장 상황에서 기관투자자의 투자기준에 적합한 대형 리테일 자산 공급이 부족하였습니다. 2000년대 중반부터 롯데쇼핑, 홈플러스 등의 유통 대기업이 보유 시설을 '세일(Sale and Leaseback)' 방식으로 자산 유동화 거래를 시작하면서 연기금 등의 리테일 부동산 투자가 증가하였고, 지금은 기관투자자들의 부동산 투자 포트폴리오의 한 축을 이루어, 안정적인 자본시장內 투자 수요 확보가 가능한 상황입니다.

1~2인가구의 증가와 소비의 다양화, 개성추구, 개인적인 Life Style 추구 등의 소비 관련 Trend로 인해, 향후 리테일 시설 개발은 입지/규모 및 목표 고객군별로 세분화, 다양화된 상품으로 발전될 것으로 예상되고 있습니다. 실례로 대형 유통업체를 중심으로 교외 지역내에 단순 구매활동 외에 여가/레져활동이 가능한 초대형 쇼핑몰의 개발이 활발히 진행되고 있으며, 도심권에서는 오피스 빌딩과 리테일 시설이 결합된 복합개발 사례가 증가하고 있습니다. 특히 외국 관광객 및 도심권 거주 선호 1~2인가구의 증가 등의 영향으로 도심 내에서특정 고객 소구형의 특화된 중소형 쇼핑몰의 개발이 활발해질 것으로 판단되며, 투자자와 쇼핑몰 운영사가 공동으로 개발사업에 참여하는 사례도 늘어나고 있습니다. 향후 경쟁력 있는 입지를 확보하고 리테일 및 F 주요 앵커 테넌트 등 우량 임차인을 先유치 후 자산을 개발하여 매각하는 사업기회가 증가할 것으로 판단됩니다.

2) 부동산임대업① 주요 목표시장

임대사업은 주로 상업시설 운영에 집중하고 있는 관계로, 서울 및 주요 대도시 역세권 또는 주요 상권 내에 위치한 물건을 목표로 하고 있습니다. 현재는 임대사업의 초기단계로서 서울지역에 집중하여 물건을 검토하고 있으며, 주요 타겟지역으로는 명동, 강남역, 가로수길, 홍대/합정, 대학로 등 도심 내 광역상권이 형성된 지역이 있습니다.

이 외에도 상권이 형성되고 있는 지역을 조기 선점하여, 용도의 변경, 증축 등을 통해부동산 가치를 높이고자, 신흥 지역의 매물을 살펴보고 있습니다. 이를 위해 인문사회 환경의 변화, 정책적 변화를 토대로 부동산 트랜드를 분석하여 서울 지역 내에서 가장 가능성이 높은 지역을 우선적으로 선정하여 검토하고 있습니다.

3) 회사의 영업 및 생산

당사는 설립 초기 분양 및 광고 등의 마케팅사업과 가구사업 등의 부동산개발서비스를 시작으로 산업의 트랜드 파악 및 노하우를 쌓아가고 있었으며, 2006년 상업시설인레이킨스몰을 시작으로 본격 부동산개발사업을 추진하였습니다.

프라임급 오피스인 파로스타워를 성공적으로 개발하여 매각하였으며, 정부의 정책에부합한 도시형생활주택 QV 브랜드를 런칭하여 3개 프로젝트를 성공적으로 100% 분양 완료하였습니다. 그 후 그간 쌓아온 개발 및 마케팅의 노하우를 활용하여 지식산업센터인 당산 SK V1 Center, 가산 SK V1 Center, 가산 W Center, 문래 SK V1 Center, 성수 SK V1 Center, 성수생각공장 데시앙플렉스를 성공적으로 분양완료하였습니다. 또한 선매각사업인 수송동 비즈니스호텔 및 오피스 개발사업, 해운대 비즈니스호텔, 서소문 오피스 개발사업, 저동 비즈니스호텔, 판교 비즈니스호텔 개발사업 등을 성공적으로 완료하였습니다.

4) 시장점유율

① 부동산개발업부동산개발 시장은 매우 방대하며 장기간에 걸쳐 사업을 진행하고 있으며, 개인및 법인 다수가 시장에 참여하고 있어 연간 시장점유율을 산정하기가 매우 어렵습니다. ② 부동산임대업

부동산 임대시장은 각 상품의 개별성이 강하고, 일물일가의 원칙이 적용되지 않으며,시장지배력을 확인하기에는 시장규모가 광대하기 때문에 점유율 통계가 불가능합니다.

(2) 주택임대사업부문1) 산업의 특성

주거용 부동산은 2020년 12월 국내 부동산 거래현황(건축물 기준)에서 84%를 차지하며, 기존에 당사가 주력으로 추진한 상업, 업무용 부동산의 약 6.7배에 육박합니다. 공급측면에서 주택사업은 분양과 임대라는 2가지 공급형태를 가지고 있습니다. 임대주택은 전세와 월세로 구분할 수 있으며, 전세 제도는 세계적으로도 국내에만 있는 독특한 계약구조 입니다. 최근에는 전세에서 월세로의 전환이 가속화 되고 있고, 정부에서도 임대사업자를 양성화하여 육성하고자 하는 추세에 있습니다.

2) 성장성국내 임대주택 사업은 공공영역과 민간영역으로 구분할 수 있는데, 민간영역의 경우 대부분 개인 임대사업자로 구성되어 있었으나, 최근들어 기업형 임대주택 시장으로 전환되고 있습니다. 시장규모 대비 선도기업이 부재한 상황에서 임대주택사업이 많은 잠재력을 지니고 있음을 간접적으로 알 수 있습니다. 실제로 국내와 부동산 패러다임이 유사한 일본에서는 전체 임대주택 중 85%를 개인이 소유하고 있지만, 이 중 80% 가량을 기업형 임대주택사업자가 운영하고 있습니다.

3) 경기변동의 특성

임대주택산업은 경기변동에 따른 영향보다는 향후 인구구조의 변화와 밀접하게 관련되어 있으며, 고령화 및 1, 2인 가구 증가가 지속되고 있어, 패밀리형 공동주택 대비 월세 비중이 현격하게 높은 원룸 및 투룸의 임대주택 공급은 지속적으로 증가될 것으로 예상됩니다. 또한, 기존의 소유, 재산가치 개념에서 공유와 경험으로 주거의 패러다임이 변화하면서, co-living, share house 등 다양한 형태의 임대주택에 대한 니즈도 증가하고 있습니다.

임대주택은 임대료의 하방경직성이 존재하여, 경기침체에 따른 하락폭이 다른 상업용 부동산 대비 낮은편이며, Morgan Stanley와 Savills Japan의 시장조사 결과에 따르면, 일본의 경우 금융위기에도 상대적으로 가격 낙폭이 완만하여 일본 주요 부동산재벌이 금융위기를 버틸 수 있었던 중요한 요소였습니다.

4) 국내외 시장여건

임대주택은 오피스, 리테일과 함께 해외투자자의 중요한 투자자산포트폴리오에 속합니다. 하지만, 현재 임대주택시장은 '15년 이후 정부의 뉴스테이 정책 추진 이후로 본격적인 각광을 받기 시작하여, 현재 특정한 선두그룹 없이 다양한 기업들이 시장참여기회를 엿보고 있는 상황입니다.

부동산투자자는 오피스 → 리테일 → 물류로 투자자산을 확장해왔고, 현재는 임대주택이 가장 높은 잠재력을 보유한 투자처로 부각되고 있습니다. 다양한 사업자들이 임대주택 시장에 뛰어들어 경쟁이 치열해 보일 수 있으나, 규모나 운영측면에서 눈에 띄는 선두주자는 없다고 할 수 있습니다.

5) 회사의 경쟁력당사는 국내 최고의 부동산개발역량을 보유한 기업으로, Active한 수주활동을 통해 타사 대비 빠른 속도로 임대주택 규모를 확충할 수 있는 역량이 있습니다. 또한, 금융네트워크를 활용한 효율적인 투자활동과 더불어 개발 후 자산을 운용할 REIT's AMC,자산을 관리할 PMC 설립을 통해 임대주택사업에 시너지를 냄과 동시에, 국내 대표 디벨로퍼의 명성에 걸맞은 차별화된 상품기획을 통해 경쟁사 대비 상대 우위에 설 수있는 Value를 창출하고자 합니다.

(3) 풍력사업부문

풍력사업의 추진과정은 풍력에너지의 개발, 건설 및 운영단계로 구분됩니다. 개발단계에서는 입지개발, 토지 사용 동의 및 인허가 등의 활동을 진행하고, 건설단계에서는 설계(Engineering), 조달(Procurement), 공사(Construction)의 건설활동을 수행하며, 운영단계에서는 풍력발전소의 운영관리, 생산전력의 판매를 수행합니다.당사의 풍력사업의 방향은 크게 발전사업과 EPC사업으로 포트폴리오를 구성하여 진행하고 있습니다.발전사업은 개발단계부터 건설 및 유지보수를 자체적으로 수행하고 운영단계에서 생산된 전력을 기반으로 전력판매와 신재생에너지공급인증서(REC) 판매를 통하여 수익을 창출하는 사업입니다. EPC사업은 발전사업을 위한 사업부지 확보와 인허가를 통하여 풍력발전 사업을 수행할 수 있는 권리를 확보하는 개발단계를 거친 후, 투자자에게 발전사업에 대한 권리를 매각하고, 발전소의 건설(EPC : Engineering, Procurement, Construction)과 유지보수(Operation Maintenance)에 대한 도급을 통하여 부가가치를 창출하는 사업입니다.당사는 발전사업으로 제주 가시리 풍력발전소, EPC사업으로 울진풍력발전소를 운영하고 있으며, 다수의 지역에서 발전사업과 EPC사업을 적극적으로 개발하고 있습니다. 또한 외부 발전소를 매입 및 투자하여 운영하는 형태의 사업도 지속 추진하고 있습니다.또한, 해상풍력 발전사업에도 적극 참여하고 있습니다. 신안우이 해상풍력발전사업(400MW)을 비롯해 다수의 해상풍력 사업을 개발하고 있으며, 이를 위해 국내 및 해외의 유수 업체들과 전략적 협력을 통해 해상풍력 발전사업을 적극적으로 확대해 나갈 계획입니다.

(4) 태양광 사업부문

당사는 2008년 이래로 태양광 발전사업 개발, EPC, O 등 전체 Value Chain에서 사업포트폴리오를 구축하여 사업을 추진하고 있습니다.

친환경적인 에너지원으로의 전환 및 온실가스 배출의 감소 등 전세계적인 추세에 따라 신재생에너지를 활용한 전력구조 개편이 급속도로 이루어지고 있으며, 그 중 태양광 발전은 청정에너지의 핵심 역할을 하고 있습니다.

이에 당사는 영암F1경기장 태양광, 당진에코파워 태양광 등 대규모 태양광 사업 경험을 토대로 발전사업과 EPC 위주의 사업을 전개하고 있으며, 최근 염해농지를 활용한 대규모 육상 태양광 사업과 수상 태양광 등 전국 단위의 중대형 개발사업을 적극적으로 추진 중입니다.국내 최초의 영농형 태양광 개발 경험을 토대로, 현재 지방자치단체와 영농형 플랫폼 사업을 추진하는 등 신규 사업의 발굴도 지속적으로 병행하고 있습니다. 향후 정부의 정책 방향에 따라 RE100 등 태양광 발전을 활용한 다양한 전력 Application 시장에도 진출할 계획입니다.

(5) ESS(Energy Storage System) 사업부문

당사는 신재생에너지사업과의 시너지를 위하여 ESS사업을 수행하고 있습니다. ESS는 전력을 배터리에 저장했다가 필요에 따라 공급함으로써 전력 사용의 효율성을 도모하는 시스템입니다. ESS는 배터리, PCS(Power Conditioning System)의 H/W와 BMS(Battery Management System), PMS(Power Management System)의 S/W로 구성됩니다.

당사는 ESS를 활용하여 전기요금이 낮은 경부하 시간대에 충전하고, 요금이 높은 최대부하 시간대에 방전하여 산업용 고객의 전력 수요를 관리하는 Developer형 서비스사업에 진출하였습니다. 당사는 ESS Developer로서 재원조달, 설치 및 운영/유지보수 전 영역의 서비스를 제공하고 전기요금 절감분을 고객과 Profit sharing합니다. 당사의 ESS설비는 차별화된 전기 설계와 고성능 설비, 고사양의 소방 시스템을 통해ESS설비의 안전성을 크게 높였을 뿐만 아니라, 24시간 상황실 운영을 통해 이상 상황의 즉각적인 발견 및 조치가 가능합니다. 또한 독보적인 ESS 운영 기술을 확보하여 고객사의 실시간 전력사용 패턴 분석 및 부하 대응이 가능한 것이 특징입니다.

에너지 수요의 효율적 관리를 위한 정부의 활성화 정책(한시적 지원 정책 포함)과 배터리 가격의 하락에 따른 투자비 감소로 ESS 시장이 성장할 것으로 예상됩니다. 당사는 이러한 정부의 활성화 정책에 따라 C 고객용 ESS사업 외에도 신재생 연계용 ESS사업을 병행추진하고 있습니다.당사는 약 30개 고객사에 800MWh 규모의 ESS 설비를 투자하여 운영 중에 있습니다.이는 국내 피크저감용 ESS시장의 약 20%에 해당하며, 국내 최대 수준의 ESS 운영역량 및 축적된 데이터를 기반으로 차별화된 솔류션을 제공하고 있습니다.

ESS는 4차 산업혁명 시대에 분산형 전원 및 에너지 효율화의 중요한 요소 중 하나로 자리매김할 것으로 예상되며, 이를 기반으로 고객의 에너지 소비 데이터 분석 Solution 제공 역량을 확대하고자 하며, 향후 P2P, VPP(Virtual Power Plant) 등 에너지신사업 분야에도 진출할 계획입니다.(6) 연료전지 사업부문당사는 신규 전기사업으로 연료전지 발전사업을 추진하고 있습니다. 연료전지는 연소과정을 통한 기존 화력발전과 달리 전기화학 반응에 의해 화학에너지를 직접 전기에너지로 변환하는 친환경 발전설비입니다. 연료전지는 수소와 산소의 전기화학 반응을 담당하는 스택(Stack)과 그 외 주변 보조기기(BOP)로 구성됩니다.당사는 연료전지사업의 추진을 위해 2019년 2월 미국 블룸에너지社와 발전용 연료전지에 대한 국내 주기기 공급계약을 체결하였습니다. 해당 모델은 기존 모델 대비 발전효율이 높으며 소음 및 필요 부지가 작아 밀집도가 높은 도심 및 산업단지에 분산형 전원으로서의 활용 가치가 높습니다.연료전지사업은 자체투자 또는 지분참여 사업을 통해 연료전지 발전소를 개발하고, 발전소 EPC와 O 역량을 통해 신재생발전 디벨로퍼로서의 가치를 증명하고 신재생에너지 분야에서의 추가 이익을 창출할 것입니다.당사는 현재 약 200MW 규모의 연료전지 발전소를 개발 중에 있으며,향후 지속적인 개발 프로젝트 Pool 확대를 통해 규모의 경제를 달성하고 사업 경쟁력을 강화해 나갈 예정입니다. 또한, 향후 정부의 에너지신산업육성정책의 일환으로서 확대가 예상되는 분산형 전원의 소규모 전력자원 시장 진출을 통해 신재생에너지 사업을 확대해 나갈 계획입니다. 4. 조직도

2. 영업설비 등의 현황1. 영업용 부동산의 현황

(기준일 : 2020. 12. 31) (단위 : 백만원)

구 분	소재지	면적(㎡)	취득가액	장부가액	비고

건설용지	서울시 영등포구 당산동	14,050.90	178,943	163,497	-

서울시 구로구 구로동	16,027.00	222,026	222,026	-

서울시 강남구 역삼동	674.84	16,106	16,106	-

합 계	417,075	401,629

(주1) K-IFRS 1115호에 따라 작성하였습니다.

(기준일 : 2020. 12. 31) (단위 : 백만원)

구 분	소재지	토 지	건 물	합 계	비고

호텔	제주시 서귀포구 색달동	49,068	145,360	194,428	제주조선호텔(장부가액)

호텔	창원시 성산구 상남동	1,001	2,925	3,926	창원비즈니스호텔(장부가액)

상업시설	서울 강남구 역삼동	4,104	962	5,066	t'able(장부가액)

상업시설	고양시 일산구 대화동	2,731	2,457	5,188	킨텍스몰(장부가액)

임대주택	서울 성동구 성수동	22,970	9,228	32,198	성수2 Episode(장부가액)

물류센터	용인시 기흥구 신갈동(주1)	33,602	6,356	39,958	신갈물류센터(장부가액)

토지	부산시 해운대구 우동	2,536	-	2,536	(장부가액)

토지	경북 울진군	138	-	138	(장부가액)

토지	경북 군위군	741	-	741	(장부가액)

합 계	116,891	167,288	284,179

(주1) 연결대상 종속회사인 코람코사모부동산투자신탁117호가 보유한 부동산입니다.

2. 생산설비의 현황

(기준일 : 2020. 12. 31) (단위 : 백만원)

구 분	소재지	건 물	기계장치	합 계	비고

가시리풍력발전소	서귀포시 표선면가시리	2,482	52,022	54,504	(장부가액)

순천태양광발전소	순천시 교량동	-	1,295	1,295	(장부가액)

ESS 설비(주1)	충북 청주 외	13,413	237,090	250,503	(장부가액)

합 계	15,895	290,407	306,302

(주1) 연결대상 종속회사인 ㈜이에스에스에스코가 보유한 건물 및 기계장치 등이 포함되어 있습니다.

3. 생산과 영업에 중요한 재산의 중요한 변동 및 사유

당사와 당사의 연결대상 종속회사인 ㈜이에스에스에스코는 고객사(산업체)에게 ESS설비를 이용한 전력절감서비스를 제공하고, 이에 대한 대가로서 전기요금 절감액의 일정률을 수취하는 사업과 관련하여 공동사업약정(297MWh, 사업규모 1,169억원)을 체결하였으며, 2018년~2019년에 걸쳐 당사가 보유중이던 공동사업장 ESS설비 중 약77% 지분을 ㈜이에스에스에스코에 873억원에 양도하였습니다.

3. 매출에 관한 사항1. 사업부문별 매출액

(단위 : 백만원)

구분	2020년	2019년	2018년

매출액	비율	매출액	비율	매출액	비율

부동산	개발	559,003	79.9%	294,331	64.7%	397,855	70.7%

임대	5,216	0.7%	6,408	1.4%	8,132	1.4%

공사	1,471	0.2%	-	0.0%	-	0.0%

계	565,690	80.8%	300,739	66.1%	405,987	72.1%

신재생
에너지	발전	12,718	1.8%	14,584	3.2%	15,111	2.7%

공사	499	0.1%	44,174	9.7%	90,673	16.1%

용역	2,212	0.3%	2,046	0.5%	-	-

계	15,429	2.2%	60,804	13.4%	105,784	18.8%

ESS	83,799	12.0%	48,815	10.7%	21,276	3.8%

가구	34,835	5.0%	44,362	9.8%	29,725	5.3%

총계	699,753	100.0%	454,720	100.0%	562,772	100.0%

(주1) 전전기(2018년)부터 K-IFRS 1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'을 최초로 적용함에 따라, 고객에게 재화나 용역의 통제가 이전될 때 수익을 인식하며, 이미 수행된 업무에 대해 집행가능한 지급청구권을 보유하지 못하는 경우에는 부동산에 대한 통제가 고객에게 이전되는 시점에 일시에 수익을 인식하고 있습니다.
(주2) 2019년 1월 1일을 최초 적용일로 하여 K-IFRS 1116호 '리스'를 최초 적용하였으며, 경과규정에 따라 최초적용 누적효과를 최초 적용일의 이익잉여금에서 조정하고 비교표시되는 재무제표는 재작성하지 않았습니다.

2. 매출형태별 실적(단위 : 백만원)

매출유형	2020년	2019년	2018년

매출액	비율	매출액	비율	매출액	비율

분양수입	544,143	77.8%	284,107	62.5%	393,875	70.0%

용역수입	101,835	14.6%	61,598	13.6%	26,212	4.7%

상품매출	33,871	4.8%	43,849	9.6%	28,758	5.1%

임대수입	5,216	0.7%	6,408	1.4%	8,143	1.4%

제품매출(전력판매)	12,718	1.8%	14,584	3.2%	15,111	2.7%

공사수입	1,970	0.3%	44,174	9.7%	90,673	16.1%

매 출 총 계	699,753	100.0%	454,720	100.0%	562,772	100.0%

(주1) 전전기(2018년)부터 K-IFRS 1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'을 최초로 적용함에 따라, 고객에게 재화나 용역의 통제가 이전될 때 수익을 인식하며, 이미 수행된 업무에 대해 집행가능한 지급청구권을 보유하지 못하는 경우에는 부동산에 대한 통제가 고객에게 이전되는 시점에 일시에 수익을 인식하고 있습니다.
(주2) 2019년 1월 1일을 최초 적용일로 하여 K-IFRS 1116호 '리스'를 최초 적용하였으며, 경과규정에 따라 최초적용 누적효과를 최초 적용일의 이익잉여금에서 조정하고 비교표시되는 재무제표는 재작성하지 않았습니다.

3. 판매경로 및 판매방법 등(1) 판매조직

당사는 아래와 같이 영업조직을 갖추고 있으며, 각 조직은 딜소싱부터 판매까지 사업전 과정을 담당하고 있습니다.부동산프론티어본부의 경우 부동산의 개발기획, 타당성검토, 수주, 공사관리 등의 기능을 수행하고 있으며, RESI솔루션개발운용본부는 임대주택의 개발기획, 수주 및 관리에서 금융기획 및 펀딩까지 수행하고 있습니다.풍력사업담당은 풍력발전소의 개발, 운영 및 발전사업관리 등의 기능을 수행하고 있으며, ECO Grin담당은 ESS 및 태양광발전소 사업지의 개발, 설치 및 운영의 기능을 수행하고 있습니다.

[영업조직 현황]

구 분	내 용

가치성장본부	가구사업 Part

부동산프론티어본부	투자개발 Part, 사업개발 Part

RESI솔루션개발운용본부	사업개발 Part, 상업시설개발 Part

에너지솔루션본부	Solar 개발 Part, ESS 개발 Part, 연료전지 개발 Part, 풍력개발 Part

(2) 판매경로

부동산개발사업은 일괄매각사업과 분양사업이 있으며, 일괄매각사업은 REITs/펀드 등을 통해 투자기관에 판매하고, 분양사업은 분양대행사를 통해 개인에게 판매됩니다.

(3) 판매방법 및 조건부동산개발에 있어 일괄매각사업은 REITs/펀드 등을 통해 투자기관에 판매 후 통상 계약금, 중도금, 잔금의 일정으로 회수합니다. 반면 분양사업은 분양대행사를 통해 개인에게 판매합니다.

신재생에너지 발전사업에 있어서 판매방법은 SMP 판매 및 REC 판매로 크게 구분됩니다. SMP는 전력거래소에서 정산하여 구매하기 때문에 별도의 판매 조직 및 전략이불필요합니다. REC는 현물시장거래와 장기계약시장으로 구분되며, 현물시장에서는 양방향 입찰 방식을 통해 거래가 진행되며, 기존에 발행된 인증서에 한하여 거래가 가능하고, REC 장기계약은 REC 의무공급사와의 직접 계약으로 20년을 기본으로 계약합니다. 장기 계약시 거래가격은 계약 당시 단일값으로 확정하는 것이 일반적이며,최근 경우에 따라 기간 조정 및 가격 변동을 통한 계약도 진행되고 있습니다.

4. 수주현황(단위 : 백만원)

회사명	발주처	수주내용	수주일자	납기	수주총액	기납품액	수주잔고

금액	금액	금액

에스케이디앤디㈜	문래 SK V1 센터 (분양사업)	지식산업센터 분양사업	2017.07.12	2019.09	78,086	78,086	-

성수 SK V1센터 (분양사업)	지식산업센터 분양사업	2017.12.02	2020.05	160,106	160,106	-

성수생각공장 데시앙플렉스 (분양사업)	지식산업센터 분양사업	2017.12.07	2020.05	127,909	127,909	-

당산 생각공장 (분양사업)	지식산업센터 분양사업	2020.05.14	2022.07	478,171	41,274	436,897

이지스전문투자형사모부동산투자신탁제170호	저동비즈니스호텔 개발사업	2016.08.01	2020.10	165,500	165,500	-

㈜군포복합개발피에프브이	군포역 복합개발사업 신축공사	2020.12.28	-	145,200	-	145,200

㈜대우건설	대우과천 1단지 가구납품	2019.05.08	2020.03	11,274	11,274	-

㈜포스코건설	해운대 LCT 가구납품	2017.08.07	2020.03	10,018	10,018	-

서초우성1차아파트 주택재건축정비사업조합	서초우성 가구납품	2019.06.24	2020.08	10,716	10,716	-

㈜태영건설	태영 광명 가구납품	2017.12.15	2020.01	4,643	4,643	-

GS건설 ㈜	GS방배 그랑자이 가구납품	2020.02.01	2021.06	6,475	2,227	4,248

GS건설 ㈜	GS건설 여수 웅천 자이더스위트	2020.07.08	2021.04	4,888	-	4,888

㈜한화건설	제주연동 트리플씨티 주방가구납품	2020.08.31	2021.11	3,682	-	3,682

㈜포스코건설	송도 B3블럭 주상복합 가구납품	2020.11.12	2023.05	4,589	-	4,589

이지스전문투자형사모부동산투자신탁133호	농협은행㈜(마스턴전문투자형사모부동산투자신탁제71호의 신탁업자)	판교호텔개발사업	2019.10.31	2021.01	191,100	191,100	-

합 계	1,402,357	802,853	599,504

(주1) 사업을 추진할 수 있는 건설용지 등 사업권은 확보하였으나, 분양금액 등 수주금액이 확정되지 않은 사업은 표시하지 아니하였습니다.
(주2) 상기의 수주금액은 계약서상 금액이 확정되어 있는 수주만을 표기하였으며, 계약은 체결되었으나 실적에 따라 수익을 창출하는 용역계약 등은 표시하지 아니하였습니다.
(주3) K-IFRS 1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'에 따라, 고객에게 재화나 용역의 통제가 이전될 때 수익을 인식하며, 이미 수행된 업무에 대해 집행가능한 지급청구권을 보유하지 못하는 경우에는 부동산에 대한 통제가 고객에게 이전되는 시점에 일시에 수익을 인식하고 있습니다.
(주4) 선수금 금융요소 매출인식분은 제외하여 기재하였습니다.
(주5) 보고기간종료일 현재 준공 및 납품이 완료되었으나, 정산이 진행중인 계약이 포함되어 있습니다.
(주6) 자체분양사업은 분양공고금액 기준으로 표기하였습니다.
(주7) 공급가액 기준으로 기재하였으며, 수주금액 30억원 이상 해당 계약건만 기재하였습니다.

4. 시장위험과 위험관리

연결실체의 주요 금융부채는 매입채무및기타채무, 차입금, 사채로 구성되어 있으며, 이러한 금융부채는 영업활동을 위한 자금을 조달하기 위하여 발생하였습니다. 또한 연결실체는 영업활동에서 발생하는 매출채권및기타채권, 현금및현금성자산, 대여금과 같은 금융자산도 보유하고 있습니다.

연결실체의 금융자산 및 금융부채에서 발생할 수 있는 주요 위험은 시장위험, 신용위험 및 유동성위험입니다. 연결실체의 주요 경영진은 아래에서 설명하는 바와 같이, 각 위험별 관리절차를 검토하고 정책에 부합하는지 검토하고 있습니다. 또한 연결실체는 투기 목적의 파생상품거래를 실행하지 않는 것이 기본적인 정책입니다.

1. 시장위험

시장위험은 시장가격의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치가 변동할 위험입니다.시장위험은 이자율위험, 환위험 및 기타 가격위험의 세가지 유형으로 구성됩니다.

(1) 이자율위험

이자율위험은 시장이자율의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치나 미래현금흐름이 변동할 위험입니다. 연결실체는 내부적으로 이자율 1% 변동을 기준으로 이자율위험을 측정하고 있으며, 상기의 변동비율은 합리적으로 발생가능한 이자율변동위험에대한 경영진의 평가를 반영하고 있습니다.

보고기간종료일 현재 변동이자율이 적용되는 장기차입금은 50,569백 만원( 전기말 : 119, 590 백만원)입니다.

(2) 환위험환위험은 환율의 변동으로 금융상품의 공정가치나 미래현금흐름이 변동할 위험입니다. 보고기간종료일 현재 기능통화 이외의 외화로 표시된 화폐성자산 및 부채의 장부금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 백만원)

구 분	당기말	전기말

자산	부채	자산	부채

USD	2,375	-	1,030	-

EUR	183	43	4,277	1,015

보고기간종료일 현재 각 외화에 대한 기능통화의 환율이 5% 변동할 경우 당기 및 전기 손익에 미치는 영향은 다음과 같습니다. 연결실체는 내부적으로 원화 환율 변동에대한 환위험을 정기적으로 측정하고 있으며, 통화선물거래를 통해 환위험을 효과적으로 관리하고 있어 손익에 미치는 영향은 제한적입니다.

(단위 : 백만원)

구 분	당기	전기

5% 상승시	5% 하락시	5% 상승시	5% 하락시

USD	119	(119)	52	(52)

EUR	7	(7)	163	(163)

연 결 실체는 은행과 통화파생상품거래를 함에 있어서 별도 증거담보 제공없이 상품거래를 하기 위한 파생거래 손실한도 약정을 체결하고 있습니다. 2. 신용위험

신용위험은 거래상대방이 의무를 이행하지 않아 당사에 재무손실이 발생할 위험입니다.

(1) 매출채권및기타채권연결실체는 신용거래를 희망하는 모든 거래상대방에 대하여 신용검증절차의 수행을 원칙으로 하여 신용상태가 건전한 거래상대방과의 거래만을 수행하고 있습니다. 또한, 대손위험에 대한 연결실체의 노출정도가 중요하지 않은 수준으로 유지될 수 있도록 지속적으로 신용도를 재평가하는 등 매출채권및기타채권 잔액에 대한 지속적인 관리업무를 수행하고 있습니다. 연결실체는 보고기간종료일 현재 주요 고객 채권에 대한 손상여부를 개별적으로 인식하고 있으며, 추가로 소액다수채권의 경우 유사한 신용위험의 특성을 가진 금융자산의 집합에 포함하여 집합적으로 손상을 검토하고 있습니다. 보고기간종료일 현재 신용위험에 대한 최대노출정도는 연결감사보고서주석 3에 기술된 금융자산 장부금액입니다.

(2) 기타의 자산현금, 단기예금 및 장ㆍ단기대여금 등으로 구성되는 연결실체의 기타의 자산으로부터 발생하는 신용위험은 거래상대방의 부도 등으로 발생합니다. 이러한 경우 연결실체의 신용위험 노출정도는 최대 해당 금융상품 장부금액과 동일한 금액이 될 것입니다. 한편, 연결실체는 우리은행 등의 금융기관에 현금및현금성자산 및 단기금융상품등을 예치하고 있으며, 신용등급이 우수한 금융기관과 거래하고 있으므로 금융기관으로부터의 신용위험은 제한적입니다.

보고기간종료일 현재 신용위험에 노출된 금융자산은 다음과 같으며, 장부금액은 신용위험에 대한 최대 노출정도를 표시하고 있습니다.

(단위 : 백만원)

구 분	당기말	전기말

상각후원가측정금융자산	248,409	272,921

당기손익-공정가치측정 금융자산	52,528	46,228

기타포괄손익-공정가치측정금융자산	9	2,937

위험회피지정파생상품	274	1,579

위험회피비지정파생상품	911	-

합 계	302,131	323,665

상기 금융자산 외에 금융보증계약으로 인해 피보증인의 청구에 의해서 당사 및 당사의 연결대상 종속회사가 지급하여야 할 지급보증한도액(연결재무제표 주석 23)이 신용위험에 노출된 최대금액입니다.

3. 유동성위험

유동성위험은 만기까지 모든 금융계약상의 약정사항들을 이행할 수 있도록 자금을 조달하지 못할 위험입니다.

연결실체는 유동성 전략 및 계획을 통하여 자금부족에 따른 위험을 관리하고 있으며,금융상품의 만기와 영업현금흐름의 추정치를 고려하여 금융자산과 금융부채의 만기를 대응시키고 있습니다.

보고기간종료일 현재 주요 금융부채별 상환계획으로서 할인되지 않은 계약상 현금흐름은 다음과 같습니다.

[ 당기말 ] (단위 : 백만원)

구 분	3개월 이내	3개월~1년	1년~4년	4년 이후	합 계

매입채무및기타채무	56,295	6,158	-	-	62,453

단기차입금	17,239	10,060	-	-	27,299

유동성장기차입금	16,365	248,841	-	-	265,206

단기사채	60,108	-	-	-	60,108

유동성사채	182,067	21,826	-	-	203,893

장기성매입채무및기타채무	-	-	14,127	9,714	23,841

사채	1,722	5,262	154,475	-	161,459

장기차입금	2,551	29,110	196,570	87,405	315,636

합 계	336,347	321,257	365,172	97,119	1,119,895

[ 전기말 ] (단위 : 백만원)

구 분	3개월 이내	3개월~1년	1년~4년	4년 이후	합 계

매입채무및기타채무	76,165	4,983	-	-	81,148

단기차입금	120,672	11,191	-	-	131,863

유동성장기차입금	3,772	175,642	3,119	24,489	207,022

사채	2,289	6,916	181,836	-	191,041

외화사채	640	1,935	58,835	-	61,410

장기성매입채무및기타채무	-	-	16,060	7,443	23,503

장기차입금	2,003	6,052	138,651	77,139	223,845

합 계	205,541	206,719	398,501	109,071	919,832

상기 금융부채의 잔여만기 구간별 금액은 할인하지 않은 계약상 원금으로 재무상태표상 금융부채의 장부금액과 차이가 있으며, 미래에 지급할 금융부채이자가 포함되어 있습니다. 한편, 상기 금융부채와 별도로 보증계약 등으로 인하여 피보증인의 청구에 의해 연결실체가 부담할 최대금액은 연결재무제표 주석 22와 같습니다.

4. 자본관리

자본관리의 주 목적은 연결실체의 영업활동을 유지하고 주주가치를 극대화하기 위하여 높은 신용등급과 건전한 자본비율을 유지하기 위한 것입니다.

연결실체는 자본구조를 경제환경의 변화에 따라 수정하고 있으며, 이를 위하여 배당정책을 수정하거나 자본감소 혹은 신주발행을 검토하도록 하고 있습니다. 한편, 당기 중 자본관리의 목적, 정책 및 절차에 대한 어떠한 사항도 변경되지 않았습니다.

연결실체는 총부채를 자기자본으로 나눈 부채비율을 사용하고 있으며, 보고기간종료일 현재 총부채 및 자기자본은 다음과 같습니다.

(단위 : 백만원, %)

구 분	당기말	전기말

총부채	1,180,956	1,035,508

자기자본	531,472	361,425

부채비율	222.20	286.51

5. 파생상품거래현황 1. 파생상품 및 위험회피회계처리의 내용

구분	내용

통화스왑(현금흐름위험회피)	변동금리부 외화사채의 이자지급 및 원금상환시 노출되는 이자율변동 및 환율변동위험을 고정

이자율스왑(현금흐름위험회피)	변동금리부 차입금의 이자지급시 노출되는 이자율변동위험을 고정

통화선도(공정가치위험회피)	원자재 및 기자재 수입 대금 지급시 노출되는 환율변동위험을 고정

장외파생상품	현대사모부동산투자신탁20호 제1종 수익증권 및 성수상업시설 우선주(투자신탁)의 수익증권을기초자산으로 한 장외파생상품(연결재무제표 주석 23.(13) 참조)

2. 파생상품자산(부채)의 내역 (1) 파생상품자산 및 부채 내역

[ 당기말 ] (단위 : 백만원)

구 분	파생상품자산	파생상품부채

유동	비유동	유동	비유동

통화선도	-	-	6,317	-

통화스왑	274	-	-	3,099

이자율스왑	-	-	-	351

장외파생상품	-	911	-	97

소 계	274	911	6,317	3,547

[ 전기말 ] (단위 : 백만원)

구 분	파생상품자산	파생상품부채

유동	비유동	유동	비유동

통화스왑	-	1,579	-	732

(2) 통화스왑파생상품자산(부채)

(단위 : 백만원, 외화 각 1단위)

매입	매도	당기말	전기말

통화	금액	통화	금액	파생상품자산(유동)	파생상품부채(비유동)	파생상품자산(비유동)	파생상품부채(비유동)

USD	20,000,000	KRW	21,400	274	-	1,579	-

USD	30,000,000	KRW	34,704	-	2,763	-	732

USD	5,700,000	KRW	6,453	-	336	-	-

(3) 이자율스왑(부채)

[ 당기말 ] (단위 : 백만원)

계약처	계약기간	계약이자율	파생상품부채(비유동)

지급	수취

KEB하나은행	2020.02.07 ~ 2023.02.07	3.50%	KRW CD 3M+2.01%	351

(4) 통화선도파생상품자산(부채)

[ 당기말 ] (단위 : 백만원, 외화 각 1단위)

매입	매도	당기말

통화	금액	통화	금액	파생상품자산(유동)	파생상품부채(유동)

USD	78,606,000	KRW	91,794	-	6,280

EUR	4,637,053	KRW	6,298	-	37

(5) 장외파생금융상품계약

연결실체는 보고기간종료일 현재 장외파생상품계약을 보유하고 있으며, 세부내역은 다음과 같습니다. ① 현대사모 수익증권

구 분	내 용

거래상대방	에스케이에스에이치 유한회사

계약일	2019년 11월 5일

만기일	기초자산의 매각대금 전부가 납입되는 날과 2022년 11월 7일 중 먼저 도래하는날(다만, 기초자산이 매각되지 않을 경우 2024년 11월 7일까지 자동연장)

계약금액	200억원

기초자산	현대사모부동산투자신탁20호 제1종 수익증권 일백구십억좌

정산방법	연결실체는 계약에 따른 장외파생상품 거래비용을 지급하고, 만기 정산시 기초자산의 처분가액이 계약금액보다 높은 경우 거래상대방이 지배기업에 차액을 지급

② 성수상업시설 우선주(투자신탁)의 수익증권

구 분	내 용

거래상대방	에스에스케이제일차주식회사	에스에스케이제이차주식회사

계약일	2020년 03월 19일

만기정산일	거래상대방이 기초자산을 전부 매각하는 날 또는 기초자산이 투자한 리츠보유 부동산의 매각대금이 전부 납입되는 날 또는 리츠의 우선주가 매각되는 날 또는 리츠가 해당 우선주를 유상감자하는 것으로 결정하여감자대금이 지급되는 날 또는 2023년 3월 24일 중 먼저 도래하는날.(단, 부동산이 매각되지 않은 경우 리츠의 우선주가 매각 또는 우선주의 감자대금이 지급되는 날 또는 2024년 10월 31일 중 먼저 도래하는 날)

명목금액	- 거래일 ~ 2020년 7월 21일 : 2,925백만원- 2020년 7월 22일 ~ 만기정산일 : 5,850백만원	- 거래일 ~ 2020년 7월 21일 : 2,925백만원- 2020년 7월 22일 ~ 만기정산일 : 5,850백만원

기초자산	리치먼드전문투자형사모부동산투자신탁91호	한국투자성수동리테일전문투자형사모부동산투자신탁

정산방법	연결실체는 계약에 따른 장외파생상품 거래비용을 지급하고, 만기 정산시 만기정산가격이 거래가격보다 높은 경우 거래상대방이 당사에 차액을 지급, 만기정산가격이 거래가격보다 낮은 경우 당사가 거래상대방에 차액을 지급.

한편, 연결실체는 기초자산의 부동산에 대하여 감정평가를 수행하고, 평가된 기초자산을 바탕으로 옵션가격결정모형(이항모형)을 적용하여 장외파생상품의 공정가치를측정하고 있으며, 당기 중 상기 장외파생상품계약으로 인하여 인식된 파생상품평가손익은 다음과 같습니다.

[ 당기 ] (단위 : 백만원)

구분	파생상품자산(비유동)	파생상품부채(비유동)	파생상품평가손익

현대사모 수익증권	-	97	(97)

성수상업시설 우선주(투자신탁)의 수익증권	911	-	911

6. 경영상의 주요계약 등 1. 재무상태에 중요한 영향을 미치는 비경상적인 중요계약 해당사항 없음 2. 금융기관 및 거래 상대방과 체결한 주요 약정 현황

(단위 : 백만원, 외화 각 1단위)

구 분	내 역	약정한도

KEB 하나은행 등	전자외상매출채권 담보대출	6,000

통화파생상품	(주1) USD 142,606,000

(주2) EUR 3,865,488

(주3) 675

일반자금대출	(주4) 116,683

당좌대출	4,000

법인카드	1,100

기업어음할인약정	27,000

(주1) 변동금리부 외화사채의 이자지급 및 원금상환시 노출되는 이자율변동 및 환율변동위험을 고정하기 위한 통화스왑계약과, 원자재 수입대금 지급시 노출되는 환율변동위험을 고정하기 위한 통화선도계약 약정한도를 포함하고 있습니다. 통화스왑거래관련 자세한 사항은 '5. 파생상품거래현황'을 참고하여주시기 바랍니다.
(주2) 원자재 및 가구 수입대금 지급시 노출되는 환율변동위험을 고정하기 위한 통화선도계약 약정한도입니다.
(주3) 성수에피소드 PF대출 관련 변동이자율 위험을 고정하기 위하여 체결한 이자율스왑 약정한도입니다.
(주4) 종속회사인 ㈜이에스에스에스코의 대출 약정금액 997억원 포함되어 있습니다.

그 밖의 약정사항은 'XI. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항'을 참조하시기 바랍니다.

7. 연구개발활동1. 연구개발 담당조직

당사는 2014년 11월 신재생에너지 사업본부 내 신재생에너지연구소를 설립하여 1명의 전문인력을 배치하였고, 2015년 이후 당사 보유 태양광 및 풍력 발전 사업 관련하여 연구활동을 진행하였으며, 2018년 5월 이후 에너지솔루션 본부 산하 ESS관련 연구활동을 진행하고 있습니다.

- 연구개발 담당조직명 : Smart Grid Lab- 소속 : 에너지솔루션본부

- 인원 구성 : 4명 (유철희, 조택현, 박석현, 김상혁 연구원)