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SK디앤디 사업보고서 (2024.12)
사 업 보 고 서

(제 21 기)

사업연도 2024년 01월 01일 부터
2024년 12월 31일 까지

금융위원회
한국거래소 귀중 2025년 03 월 14일

제출대상법인 유형 : 주권상장법인
면제사유발생 : 해당사항 없음

회 사 명 : 에스케이디앤디 주식회사
대 표 이 사 : 김도현
본 점 소 재 지 : 경기도 성남시 분당구 판교로332 Eco Hub
(전 화) 02-398-4700
(홈페이지) http://www.skdnd.com
작 성 책 임 자 : (직 책) 전략기획실장 (성 명) 장재원
(전 화) 02-398-4700
3. 자본금 변동사항

1. 자본금 변동사항 당사는 2020년 5월 23일 제3자배정 유상증자를 통하여 전환우선주 5,200,000주를 발행하였으며, 2021년 전환우선주 3,200,000주가 보통주로 전환되었습니다. 한편, 당기중 발생한 인적분할(분할기일 : 2024년 3월 1일)로 인하여 주식수 및 자본금이 감소하였으며, 인적분할에 따른 신주 배정 시 발생한 보통주 단주 11,291주 및 우선주 단주 1주를 취득하였습니다. 당기 중 한앤코개발홀딩스(유)가 보유중이던 전환우선주 1,539,252주가 전환청구에 따라 보통주로 전환됨에 따라, 보고기간종료일 현재 자본금은 보통주자본금 18,617,382천원, 우선주자본금 1천원으로 구성되어 있습니다.상세한 내용은 동 보고서의 'III. 재무에 관한 사항' 중 '7. 증권의 발행을 통한 자금조달에 관한 사항'을 참고하시기 바랍니다. 2. 자본금 변동추이 당사의 최근 5년간 자본금 변동사항은 다음과 같습니다.

(단위 : 원, 주)

종류	구분	21기(2024년말)	20기 (2023년말)	19기 (2022년말)	18기 (2021년말)	17기 (2020년말)

보통주	발행주식총수	18,617,382	22,190,164	22,190,164	22,190,164	18,990,164

액면금액	1,000	1,000	1,000	1,000	1,000

자본금	18,617,382,000	22,190,164,000	22,190,164,000	22,190,164,000	18,990,164,000

우선주(*)	발행주식총수	1	2,000,000	2,000,000	2,000,000	5,200,000

액면금액	1,000	1,000	1,000	1,000	1,000

자본금	1,000	2,000,000,000	2,000,000,000	2,000,000,000	5,200,000,000

기타	발행주식총수	-	-	-	-	-

액면금액	-	-	-	-	-

자본금	-	-	-	-	-

합계	자본금	18,617,383,000	24,190,164,000	24,190,164,000	24,190,164,000	24,190,164,000

(주1) 당기 중 인적분할(분할기일 : 2024년 3월 1일)로 인하여 주식수 및 자본금이 감소하였습니다. 관련 자세한 사항은 2024년 3월 4일 당사가 공시한 '증권발행실적보고서(합병등)'를 참조하여 주시기 바랍니다.
(주2) 당기 중 한앤코개발홀딩스(유)가 보유 중이던 전환우선주 1,539,252주가 전환청구에 따라 보통주로 전환되었습니다.
(*) 전환우선주입 니다.
2. 주요 제품 및 서비스

1. 보고부문별 주요 제품 및 용역 (1) 보고부문별 주요 제품 및 용역

구 분	주요 제품 및 용역

부동산개발/운영사업	오피스/지식산업센터/상업시설/오피스텔/임대주택 등 개발 및 운영

가구사업	수입/국산가구 등의 판매 및 설치

(*) 당사는 2024년 3월 1일을 분할기일로 하여, 상법 제530조의2 내지 제530조11의 규정이 정하는 바에 따라 당사의 신재생에너지 및 ESS 사업부문을 인적분할 방식으로 신설회사인 에스케이이터닉스 주식회사(SK eternix Co., Ltd.)로 분할하였습니다.

(2) 보고부문별 요약재무현황

(기준일 : 2024년 12월 31일) (단위: 백만원)

구 분	부동산개발/운영	가구	미배분	합 계

영업수익	808,680	62,197	-	870,877

영업손익	75,648	13,999	(35,977)	53,670

상각비(주1)	5,474	565	3,884	9,923

총자산	1,240,659	38,197	183,369	1,462,225

비유동자산(주2)	197,627	3,857	12,083	213,567

총부채	340,856	23,635	527,703	892,194

(*) 당사는 K-IFRS 1001호 '재무제표 표시'에 근거하여 연결포괄손익계산서 상 영업수익에서 영업비용을 차감하여 영업손익을 표시하며, 지분 취득을 통한 간접투자 방식의 부동산 개발 프로젝트에서 발생하는 손익을 영업손익에 포함하고 있습니다. 보고부문별 요약재무현황은 연결검토보고서에 기준하여 작성되었습니다.
(*) K-IFRS 1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'을 적용함에 따라, 고객에게 재화나 용역의 통제가 이전될 때 수익을 인식하며, 이미 수행된 업무에 대해 집행가능한 지급청구권을 보유하지 못하는 경우에는 부동산에 대한 통제가 고객에게 이전되는 시점에 일시에 수익을 인식하고 있습니다.
(*) K-IFRS 1116호에 따라 작성되었습니다.
(주1) 유형자산감가상각비, 투자부동산감가상각비, 사용권자산상각비 및 무형자산상각비의 합계입니다.
(주2) 유형자산, 투자부동산, 사용권자산 및 무형자산이 포함됩니다.

2. 판매경로 및 판매방법 등(1) 판매조직

당사는 아래와 같이 영업조직을 갖추고 있으며, 각 조직은 딜소싱부터 판매까지 사업전 과정을 담당하고 있습니다.프런티어본부의 경우 부동산의 개발기획, 타당성검토, 수주, 공사관리, 임대주택의 개발기획, 수주 및 관리에서 금융기획 및 펀딩까지 수행하고 있습니다. 성장전략본부는 기업형 임대주거 상품의 운영기획과 플랫폼 및 주거솔루션 사업 확장을 위한 기획 등의 기능을 수행하고 있습니다.

[ 영업조직 현황(2024년 12월말 기준) ]

구 분	내 용

프런티어본부	투자개발1실, 투자개발2실, 전략투자실

성장전략본부	Meta-Space실, 리빙플랫폼추진실

(2) 판매경로

부동산개발사업은 일괄매각사업과 분양사업이 있으며, 일괄매각사업은 REIT's/펀드 등을 통해 투자기관에 판매하고, 분양사업은 분양대행사를 통해 개인 등에게 판매됩니다.

(3) 판매방법 및 조건부동산개발에 있어 일괄매각사업은 REIT's/펀드 등을 통해 투자기관에 판매 후 통상 계약금, 중도금, 잔금의 일정으로 회수합니다. 반면 분양사업은 분양대행사를 통해 개인 등에게 판매합니다.
3. 원재료 및 생산설비

1. 영업용 부동산의 현황 [ 건설용지 ]

(기준일 : 2024년 12월 31일) (단위 : 백만원)

소재지	면적(㎡)	취득가액	장부가액	비고

서울시 구로구 구로동	9,616.20	133,410	78,575	-

서울시 동대문구 용두동	3,109.77	64,654	64,654	-

경기도 남양주시 진접읍	28,043.00	86,867	82,060	-

서울 영등포구 문래동	2,151.74	74,663	74,663	-

서울시 성동구 성수동	2,275.00	106,881	106,881	(주2)

합 계	466,475	406,833

(주1) K-IFRS 1115호에 따라 작성하였습니다.
(주2) 연결대상 종속회사인 디디아이에스에프피에프브이㈜ 주식회사가 보유한 부동산입니다.

[ 토지 및 건물 ]

(기준일 : 2024년 12월 31일) (단위 : 백만원)

구 분	소재지	토 지	건 물	합 계	비고

호텔	창원시 성산구 상남동	1,001	2,925	3,926	창원비즈니스호텔(장부가액)

업무시설	서울시 영등포구 당산동	5,768	3,757	9,525	당산생각공장(장부가액)

상업시설	고양시 일산구 대화동	2,731	1,955	4,686	킨텍스몰(장부가액)

상업시설	서울 강남구 신사동	48,785	2,674	51,459	가로수길CANVAS(장부가액)

임대주택	서울 성동구 성수동	22,969	8,284	31,253	성수2 Episode(장부가액)

임대주택	서울 강남구 삼성동	7,216	1,340	8,556	삼성동 임대주택(장부가액)

임대주택	서울 강남구 역삼동(주1)	1,470	795	2,265	강남비엘106(장부가액)

임대주택	서울 구로구 오류동(주2)	35,160	7,408	42,568	온수청년주택(장부가액)

물류센터	용인시 기흥구 신갈동(주3)	40,915	-	40,915	신갈물류센터(장부가액)

토지	서울 서초구 서초동	15,092	-	15,092	서초L(장부가액)

합 계	181,107	29,138	210,245

(주1) 연결대상 종속회사인 디앤디프라퍼티솔루션㈜가 보유한 부동산입니다.
(주2) 연결대상 종속회사인 ㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사가 보유한 부동산입니다.
(주3) 연결대상 종속회사인 코람코전문투자형사모부동산투자신탁117호가 보유한 부동산입니다.

2. 생산설비의 현황해당사항 없음

3. 생산과 영업에 중요한 재산의 중요한 변동 및 사유

당사는 2024년 3월 1일을 분할기일로 하여, 상법 제530조의2 내지 제530조11의 규정이 정하는 바에 따라 당사의 신재생에너지 및 ESS 사업부문을 인적분할 방식으로 신설회사인 에스케이이터닉스 주식회사(SK eternix Co., Ltd.)로 분할하였으며, 이에 따라 분할기일 이전까지 보유중이던 풍력발전소, 태양광발전소 및 ESS설비를 분할신설회사인 에스케이이터닉스㈜로 이전하였습니다.
4. 매출 및 수주상황

1. 보고부문 및 매출유형별 매출액(단위: 백만원)

부문	매출유형	제21기	제20기	제19기

금액	비중	금액	비중	금액	비중

부동산개발/운영사업	분양수입	719,110	82.6%	57,364	12.0%	277,854	49.3%

용역수입	26,223	3.0%	20,620	4.3%	45,211	8.0%

공사수입	33,421	3.8%	14,251	3.0%	-	-

임대수입	13,614	1.6%	6,989	1.4%	5,160	0.9%

운영수입	1,294	0.1%	948	0.2%	689	0.1%

상품매출	-	-	2	0.0%	7	0.0%

지분법관련이익	15,018	1.7%	227,992	47.5%	31,166	5.5%

신재생에너지사업(주1)	제품매출(전력판매)	-	-	12,064	2.5%	17,344	3.1%

용역수입	-	-	11,179	2.3%	2,240	0.4%

공사수입	-	-	32,447	6.8%	13,907	2.5%

상품매출	-	-	-	-	97,155	17.2%

ESS사업(주1)	제품매출(전력판매)	-	-	4,403	0.9%	1,664	0.3%

용역수입	-	-	34,501	7.2%	38,714	6.9%

가구사업	상품매출	62,164	7.1%	56,181	11.7%	30,892	5.5%

용역수입	33	0.0%	735	0.2%	1,433	0.3%

합 계	870,877	100.0%	479,676	100.0%	563,436	100.0%

(주1) 당사는 2024년 3월 1일을 분할기일로 하여, 상법 제530조의2 내지 제530조11의 규정이 정하는 바에 따라 당사의 신재생에너지 및 ESS 사업부문을 인적분할 방식으로 신설회사인 에스케이이터닉스 주식회사(SK eternix Co., Ltd.)로 분할하였습니다.
(*) 당사는 K-IFRS 1001호 '재무제표 표시'에 근거하여 연결포괄손익계산서 상 영업수익에서 영업비용을 차감하여 영업손익을 표시하며, 지분 취득을 통한 간접투자 방식의 부동산 개발 프로젝트에서 발생하는 손익을 영업손익에 포함하고 있습니다.
(*) K-IFRS 1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'을 적용함에 따라, 고객에게 재화나 용역의 통제가 이전될 때 수익을 인식하며, 이미 수행된 업무에 대해 집행가능한 지급청구권을 보유하지 못하는 경우에는 부동산에 대한 통제가 고객에게 이전되는 시점에 일시에 수익을 인식하고 있습니다.
(*) K-IFRS 1116호 '리스'를 적용하였습니다.

2. 수주현황(단위 : 백만원)

회사명	발주처	수주내용	수주일자	납기	수주총액	기납품액	수주잔고

에스케이디앤디㈜	당산 생각공장(분양사업)	지식산업센터 분양사업	2020.05.14	2022.07	478,171	462,736	15,435

구로 생각공장(분양사업)	지식산업센터 분양사업	2022.07.27	2025.08	522,358	214,711	307,647

㈜군포복합개발피에프브이	군포역 복합개발사업 신축공사	2020.12.28	2025.09	185,691	47,653	138,038

디앤디프라퍼티솔루션㈜	포스코이앤씨	송도 B3블럭 주상복합 신축공사	2020.11.12	2025.01	5,300	4,157	1,143

롯데건설㈜	마곡 MICE 복합단지	2023.11.02	2025.02	11,937	7,116	4,821

㈜대우건설	행당7구역	2023.11.06	2025.07	10,356	-	10,356

포스코이앤씨	포스코 일산 풍동 엘로이	2024.01.11	2025.06	17,970	7,727	10,243

롯데건설㈜	오산 세마역 오피스텔	2024.03.15	2025.01	3,417	3,257	160

GS건설㈜	광주 상무 센트럴자이	2024.03.28	2025.03	13,212	8,079	5,133

롯데건설㈜	서초 르니드	2024.04.08	2024.12	3,020	2,343	677

롯데건설㈜	부산 북항	2024.07.23	2025.08	10,451	-	10,451

롯데건설㈜	금남 엘시그니처	2024.07.25	2025.09	3,324	-	3,324

현대건설㈜	방배5구역	2024.10.30	2026.08	15,868	-	15,868

합 계	1,281,075	757,779	523,296

(주1) 사업을 추진할 수 있는 건설용지 등 사업권은 확보하였으나, 분양금액 등 수주금액이 확정되지 않은 사업은 표시하지 아니하였습니다.
(주2) 상기의 수주금액은 계약서상 금액이 확정되어 있는 수주만을 표기하였으며, 계약은 체결되었으나 실적에 따라 수익을 창출하는 용역계약 등은 표시하지 아니하였습니다.
(주3) K-IFRS 1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'에 따라, 고객에게 재화나 용역의 통제가 이전될 때 수익을 인식하며, 이미 수행된 업무에 대해 집행가능한 지급청구권을 보유하지 못하는 경우에는 부동산에 대한 통제가 고객에게 이전되는 시점에 일시에 수익을 인식하고 있습니다.
(주4) 선수금 금융요소 매출인식분 및 중도금무이자지원금은 제외하여 기재하였습니다.
(주5) 보고기간종료일 현재 준공 및 납품이 완료되었으나, 정산이 진행중인 계약이 포함되어 있습니다.
(주6) 자체분양사업은 분양공고금액 기준으로 표기하였습니다.
(주7) 공급가액 기준으로 기재하였으며, 수주금액 30억원 이상 해당 계약건만 기재하였습니다.
6. 주요계약 및 연구개발활동

[ 경영상의 주요계약 등 ] 1. 재무상태에 중요한 영향을 미치는 비경상적인 중요계약 해당사항 없음 2. 금융기관 및 거래 상대방과 체결한 주요 약정 현황

(단위 : 백만원, 외화 각 1단위)

구 분	내 역	약정한도

하나은행 등	전자외상매출채권 담보대출	3,000

통화파생상품	(주1) USD 22,800,820

(주2) 22,000

일반자금대출	15,805

당좌대출	4,000

법인카드	1,400

기업어음할인약정	943

(주1) 가구 수입대금 지급시 노출되는 환율변동위험을 고정하기 위한 통화선도계약 약정한도를 포함하고 있습니다.
(주2) 변동이자율 위험을 고정하기 위하여 체결한 이자율스왑 약정한도입니다.

그 밖의 약정사항은 'XI. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항'을 참조하시기 바랍니다.

[ 연구개발활동 ]

당사는 2014년 11월 신재생에너지 사업본부 내 신재생에너지연구소를 설립하여 1명의 전문인력을 배치하였고, 2015년 이후 당사 보유 태양광 및 풍력 발전 사업 관련하여 연구활동을 진행하였으며, 2018년 5월 이후 에너지솔루션 본부 산하 Smart Grid Lab에서 ESS관련 연구활동을 진행하였습니다.당사는 2024년 3월 1일을 분할기일로 하여, 상법 제530조의2 내지 제530조11의 규정이 정하는 바에 따라 당사의 신재생에너지 및 ESS 사업부문을 인적분할 방식으로 신설회사인 에스케이이터닉스㈜(SK eternix Co., Ltd.)로 분할하였으며, 기존 당사가 운영하던 Smart Grid Lab은 에스케이이터닉스㈜로 이동하였습니다. 당사는 2019년 11월 T'able app 런칭을 시작으로 지속적으로 IT 기술을 이용하여 Living Solution 플랫폼을 위한 IT 연구개발 활동을 진행하고 있으며, 2024년 전담부서 인증을 거쳐 Living Solution 플랫폼 연구개발을 진행하고 있습니다.- 연구개발 담당조직명 : Living Solution Lab- 소속 : 성장전략본부- 인원 구성 : 총 8명 (연구원 : 김민수, 권오근, 김낙필, 민성재, 박지만, 여반석 / 보조연구원 : 신종민, 전환태)
III. 재무에 관한 사항

※ 당기(2024년) 재무제표(연결 포함)는 외부감사인으로부터 감사받은 재무제표로써2025년 3월 25일 제21기 정기주주총회에서 최종 확정될 예정이며, 주주총회 승인 과정에서 변동될 수 있습니다.