SK디앤디 사업보고서 (2025.12)
7. 기타 참고사항

1. 사업의 현황

(1) 부동산개발/운영사업부문1) 부동산개발사업

① 주요 목표시장

당사는 국내 비주거 부동산 시장에 초점을 맞추어, 부동산 시장 트렌드 및 지역 특성에 맞는 오피스, 호텔, 지식산업센터, 물류센터, 오피스텔, 상업시설 등을 개발하고 있습니다.

[주요 목표시장]

주요목표시장	개발상품	주요 타겟지역

국내비주거	오피스	서울 업무/상업 중심 권역 (CBD(도심), GBD(강남), YBD(여의도))

지식산업센터	금천구, 구로구, 영등포구, 성동구 등 서울內 준공업지역부천, 군포/안양 등 수도권 (준)공업지역

호텔	비즈니스 호텔 (서울 및 수도권, 부산, 지방산업도시(울산, 창원, 수원 등))

리조트형 특급호텔 (제주도 등 관광, 레저 수요 중심지)

오피스텔	서울 및 수도권

상업시설	서울, 수도권 주요 택지개발지구 등

물류센터	용인, 이천, 안성, 여주, 일산, 평택, 김포 등

[ 오피스 시장 ]

오피스는 상업용 부동산 시장의 대표적 투자 상품 중 하나로, 서울에는 크게 CBD(도심), GBD(강남), YBD(여의도)로 구분되는 3개의 중심업무지구가 있습니다. 그 밖에 BBD(분당 및 판교), 마곡 등에 신규 업무 지구가 조성되었으며 최근 성수 지역에도 오피스 개발이 집중되며 신규 업무지구가 형성되고 있습니다.

글로벌 투자시장에서는 팬데믹 이후 재택근무가 확대되며 주요 도시의 오피스 공실률이 상승하고 투자 자산으로서의 선호도가 하락하였습니다. 반면 서울 오피스 시장은 제한적 신규공급, 팬데믹 종료 후 높은 오피스 복귀율, 기업들의 인재 유치를 위한오피스 확장 기조 등의 요인으로 주요 권역에서 낮은 공실율을 기록하며 견조한 모습을 보이고 있습니다.

특히 핵심 권역의 프라임급 오피스빌딩으로 임대차 및 투자 수요 집중이 심화됨에 따라 당사는 도심지역 주요 업무권역을 주요 타겟으로 사용자의 니즈를 반영한 우량 오피스 공급에 집중하고 있습니다. 2011년 준공한 파로스타워(강남구 논현동)를 시작으로 문래동 영시티(現세미콜론문래, 영등포구), 강남역오피스(現스케일타워, 강남구) 등의 개발사업 및 삼일빌딩(종로구), 명동N빌딩(중구), 충무로오피스(중구) 등의 리모델링 사업을 완료하였으며, 현재는 서울역오피스(중구), 당산역오피스(영등포구), 여의도W오피스(영등포구), 성수MXD(성동구), 서울숲오피스(성동구) 개발사업을 수행하고 있습니다. 또한 복정역세권 개발사업 컨소시엄에 참여하여 복합개발사업으로도 사업 영역을 확장하고 있습니다. 이외에도 지속적으로 신규 개발을 위한 사업부지 확보를 추진하고 있습니다.

[ 지식산업센터 시장 ]

지식산업센터란 동일 건축물에 제조업, 지식기반산업 및 정보 통신산업을 영위하는 자와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 3층 이상의 집합건축물로써 6실 이상의 공장이 입주할 수 있는 건축물을 말합니다. 즉, 공장 및 산업시설과 근린생활시설(상가 등) 등이 아파트와 같이 각 부분으로 구분된 동일한 집합건축물에 복합적으로 입주할 수 있다는 것을 의미합니다. 기존 '아파트형공장'이라는 명칭은 첨단산업시설의입주가 많아지면서 2010년 4월 이후 '지식산업센터'로 변경되었습니다.

지식산업센터의 최초 등장은 1940년대 네덜란드에서 상공회의소가 소기업 집단화 사업을 시작한 것으로 출발하여 일본, 대만, 싱가폴 등 토지 이용이 제한적인 아시아를 중심으로 발전했습니다. 우리나라 또한 과거 대도시의 공업용지가 절대적으로 부족한 상태에서 토지이용의 고도화(고층화) 및 관리비용 절감으로 중소기업의 경쟁력제고, 도심 내 위치하여 기업의 노동력 공급기반 제공 등의 지역경제 활성화, 공장 집단화를 통한 도시환경의 개선 등의 목적으로 아파트형공장 제도를 도입하였고 1990년 중반 '벤처기업 육성에 관한 특별조치법' 등을 발표하고 각종 세제혜택, 건설비 지원 등의 정책이 추진되면서 본격적으로 활성화되었습니다. 최근 민간자본 유입과 함께 시설의 첨단화, 고급화, 대형화가 이루어지면서 오피스 빌딩과 유사한 투자 상품으로 발전했습니다. 주요 타겟 지역은 서울 지역내 대표적인 공업 및 준공업지인 구로, 영등포, 성수 등이며 수도권은 지역수요를 타겟으로 하는 성남, 안양, 부천 등입니다.

당사는 광명테크노파크, 창원테크노파크 등의 마케팅 용역을 맡아 분양률 100%를 달성하며 성공적으로 완료하였고, 이를 통해 축적된 노하우를 기반으로 당산 SK V1 Center를 자체사업으로 진행하여 2015년 2월 준공하였습니다. 2015년 2월 서울 도심 내 주요 타겟 지역인 가산동 부지를 확보하여, 2018년 4월 가산 SK V1 Center, 가산 W Center를 성공적으로 개발 완료하였으며, 2016년 12월 문래동 지식산업센터 부지를 확보하여 2019년 8월 문래 SK V1 Center 사업을 개발 완료하였습니다. 2017년 2월에는 성수동 지식산업센터 부지를 확보하여 2020년 4월 성수생각공장 데시앙플렉스, 2020년 6월 성수 SK V1 Center를 개발 완료하였습니다.

당사는 2020년대 사용자의 니즈를 중심으로 개발한 "생각공장"이라는 브랜드를 성공적으로 런칭하면서 지식산업센터의 새로운 패러다임을 만들어 가고 있습니다. 2018년 8월에는 영등포구 당산동 지식산업센터 부지를 확보하여 2022년 9월 '생각공장 당산'을 개발 완료하였고, 2020년 11월 구로구 구로동 부지를 확보하여 2025년 10월 '생각공장 구로'를 준공하였습니다. 한편, 2019년 6월 경기도 군포시 군포역 인근 신규 부지를 확보한 후 26년 준공을 목표로 하여 '트리아츠' 브랜드로 공사 진행 중입니다.

[ 호텔 시장 ]

럭셔리 호텔로 대표되던 국내 호텔 시장은 2000년대 초반 한류와 중국경제 성장으로 인한 방한 외국 관광객의 증가로 관광수요가 급증했고 해외 중저가 호텔 브랜드들이 국내 시장에 런칭했습니다. 이를 시작으로 비즈니스 호텔급 시장이 활발해졌으며, 2000년대 후반 이후 국내 호텔 운영사의 중저가 시장 진출이 지속되었습니다.

COVID-19 팬데믹을 거치며 호텔자산의 업무시설, 주거시설 전환 등으로 공급이 줄어든 호텔자산의 매력도가 증가할 것으로 예상되며, 호텔 개발/공급의 주요 타겟지역은관광객과 비즈니스 수요 확보가 용이한 서울 강남/북 도심지역, 안정적 기업고객 수요가 존재하는 주요 산업도시, 공공기관 이전 도시 등으로 예상됩니다. 당사는 국내외 우량 호텔 운영사와 제휴를 통하여 호텔 시장에 진출하고 있습니다. 신대방복합개발, 수송 비즈니스호텔, 울산 비즈니스호텔, 해운대 비즈니스호텔, 창원 버짓호텔, 수원인계동 버짓호텔, 저동 비즈니스호텔 및 판교 비즈니스호텔 등을 성공적으로 개발 완료하였습니다. 또한, 안정적 관광 및 레저 숙박수요 확보가 가능한 지역을 중심으로 리조트형 특급호텔 개발을 추진하여 제주도 소재 켄싱턴 호텔 리모델링 및 잔여부지를 활용한 개발사업을 수행하였습니다.

[ 물류센터 시장 ]

물류센터의 공급은 국내 물류시장의 성장과 밀접한 관련이 있습니다. 국내 물류시장은 팬데믹과 엔데믹을 지나며 오프라인 위주 시장에서 온라인으로 시장이 개편되며, 인터넷쇼핑의 지속적 성장, 3자물류 활성화 등으로 지속적으로 성장하고 있습니다. 또한 초기 외국계 자산운용사 중심의 물류센터 투자가 국내 연기금 등 기관 투자자의투자로 이어지며 자본시장 내 투자수요 또한 안정적으로 성장하고 있습니다. 임차수요 측면에서 최근 네이버, 쿠팡, 마켓컬리, SSG.COM 등 B2C 전자상거래의 급속한 성장으로 기존 보관 중심의 단순 물류센터에서 입고, 보관 및 재고 관리, Picking Packing, 출고가 한 장소에서 이루어지는 풀필먼트센터로 수요의 전환이 이루어지고 있습니다.

주요 타겟 지역은 거주 인구 및 상거래가 집중되어 있는 서울, 수도권과 접근성이 뛰어난 경기서부권역(부천, 일산, 김포), 경기동남부권역(용인, 이천, 안성, 여주) 등이며, 국내 물류산업의 급속한 성장에 따라 신용도 높은 디벨로퍼와 자산운용사, 기관투자자의 물류센터 개발/공급에 대한 시장의 수요가 증가되고 있어, 당사의 물류센터개발시장 진출에 보다 긍정적인 환경으로 전환될 것으로 판단하고 있습니다.

당사는 단순 개발 후 매각을 통한 이익실현보다는 물류산업 전반의 물류플랫폼 구축을 통한 중장기적 성장을 위해 풀필먼트 물류운영사(파스토)에 대한 투자와 당사에서 투자에 참여하고 있는 리츠(디앤디플랫폼리츠)를 통한 안정적인 자산 확보(AUM)를 실현하고 있으며, 현재 용인, 이천 등 수도권역 내 물류센터 개발을 진행하고 있습니다.

② 시장점유율부동산 개발시장은 매우 방대하고 장기간에 걸쳐 사업을 진행하고 있으며, 개인 및 법인 다수가 시장에 참여하고 있어 연간 시장점유율을 산정하기가 매우 어렵습니다.2) 부동산임대사업

① 주요 목표시장

임대사업은 주로 상업시설 운영에 집중하고 있는 관계로, 서울 및 주요 대도시 역세권 또는 주요 상권 내에 위치한 물건을 목표로 하고 있습니다. 현재는 임대사업의 초기단계로서 서울지역에 집중하여 물건을 검토하고 있으며, 주요 타겟지역으로는 명동, 강남역, 가로수길, 홍대/합정, 대학로 등 도심 내 광역상권이 형성된 지역이 있습니다.

이 외에도 상권이 형성되고 있는 지역을 조기 선점하여, 용도의 변경, 증축 등을 통해부동산 가치를 높이고자, 신흥 지역의 매물을 살펴보고 있습니다. 이를 위해 인문사회 환경의 변화, 정책적 변화를 토대로 부동산 트랜드를 분석하여 서울 지역 내에서 가장 가능성이 높은 지역을 우선적으로 선정하여 검토하고 있습니다.

② 시장점유율

부동산 임대시장은 각 상품의 개별성이 강하고, 일물일가의 원칙이 적용되지 않으며,시장지배력을 확인하기에는 시장규모가 광대하기 때문에 점유율 통계가 불가능합니다.

3) 주택임대사업① 산업의 특성

주거용 부동산은 2023년 12월 국내 부동산 거래현황(도심 건축물 기준)에서 73%를 차지하며, 이는 상업용 부동산의 약 6.1배에 육박합니다. 공급측면에서 주택사업은 분양과 임대의 두 가지 형태로 나뉘며, 임대주택은 전세와 월세로 구분할 수 있습니다. 전세 제도는 세계적으로 유일한 국내 특유의 계약 구조로, 최근 몇 년간 시장 환경 변화로 인해 월세 전환이 가속화되고 있습니다. 서울 전월세 거래에서 월세가 차지하는 비중은 2024년 60%를 넘어선 이후 2025년 9월 기준 65.9%를 기록하며 지속적으로 증가하는 추세를 보이고 있습니다. 또한, 국가데이터처에 따르면 1인 가구의 비중은 2019년 30.2%에서 2024년 36.1%로 꾸준히 증가하며, 소형 임대주택 수요를 견인하고 있습니다.

② 성장성

국내 임대주택 사업은 공공영역과 민간영역으로 구분됩니다. 민간 임대시장은 그동안 대부분 개인 임대사업자 중심으로 운영되어 왔으나, 안정적 공급 및 전문적인 운영 필요성이 증가함에 따라 기업형 임대주택 시장으로의 전환이 점점 가속화되고 있습니다. 최근 글로벌 IB및 주요 외국계 기업의 국내 임대주택 시장 진출이 활발해지면서, 기업형 임대주택 사업의 성장 가능성이 더욱 확대되고 있습니다. 실제로, 부동산 패러다임이 유사한 일본에서는 전체 임대주택 중 약 85%를 개인이 소유하고 있지만, 이 중 80% 가량을 기업형 임대주택사업자가 운영하고 있으며, 국내에서도 이와 유사한 변화가 생길 것으로 예상됩니다.

한편 당사가 타겟으로 삼는 주요 고객층인 1-2인 가구는 저출산, 고령화, 가구 분화 등의 트렌드로 인해 점차 그 비중이 증가하여, 국가데이터처 전망에 따르면 2040년 72.4% 수준을 차지할 것으로 전망되며, 그 중 1인 가구의 비중은 약 40% 수준일 것으로예측하고 있습니다.

③ 경기변동의 특성

임대주택산업은 경기변동보다는 인구구조 변화에 더 큰 영향을 받습니다. 특히, 고령화 및 1, 2인 가구 증가가 지속됨에 따라 패밀리형 공동주택 대비 원룸 및 투룸 등의 소형 임대주택 수요가 증가하고 있습니다. 또한, 소유 중심에서 공유와 경험 중심으로 주거 패러다임이 변화하면서, 코리빙(Co-living), 셰어하우스(Share House) 등의 대체 주거모델에 대한 수요가 확대되고 있습니다.임대주택은 임대료의 하방 경직성이 존재하여, 경기 침체 시에도 가격 하락폭이 상업용 부동산 대비 낮은 특성을 보입니다. Morgan Stanley와 Savills Japan의 조사에 따르면, 일본의 경우 금융위기 당시에도 임대주택 가격 하락폭이 완만했으며, 이는 일본 주요 부동산 기업들이 금융위기를 견딜 수 있었던 핵심 요소 중 하나로 분석됩니다.

④ 국내외 시장여건임대주택은 오피스, 리테일과 함께 해외 투자자의 주요 투자자산 포트폴리오에 속하며, 최근 글로벌 투자자들은 상업용 부동산 대비 주거 부문을 더 안정적인 투자처로 평가하고 있습니다. 주요 해외 투자자들이 한국 임대주택 시장에 대한 관심을 확대하면서, 국내에서도 기관투자자 중심의 대규모 임대주택 개발 및 운영 모델이 자리 잡고 있습니다. 국내 임대주택 시장은 성장 잠재력이 크지만, 전문 운영기업이 부족한 시장이며, 경쟁이 심화되는 가운데에서도 브랜드 인지도와 운영 경험이 중요한 차별화 요소로 작용하고 있습니다.

⑤ 회사의 경쟁력

당사는 국내 최고의 부동산 개발 역량을 보유한 기업으로, 활발한 수주 활동과 빠른 개발속도를 기반으로 경쟁사 대비 빠른 임대주택 확장 가능성을 갖추고 있습니다. 또한, 금융 네트워크를 활용한 효율적인 투자활동과 더불어, 개발 후 자산 운용을 위한 REITs AMC(자산관리회사) 및 관리를 위한 PMC(부동산관리회사) 설립을 통해 사업 시너지를 극대화하고 있습니다. 이를 통해 국내 대표 디벨로퍼로서 차별화된 상품 기획을 실현하며, 경쟁사 대비 우위 가치를 창출하고 있습니다.

뿐만 아니라, 당사는 전통적인 부동산 개발 역량을 디지털 영역으로 확장하기 위해 주거 상품에 디지털 솔루션을 도입하고, 향후 업무공간 사용자 대상의 통합 플랫폼을구축할 계획을 보유하고 있습니다.

당사는 국내 주택임대관리 시장에서 유의미한 시장 점유율을 확보하고 있으며, 에피소드(episode) 등 도심형 주거 브랜드를 통해 사업 규모, 상품 혁신성, 브랜드 인지도, 운영 경험 측면에서 업계를 선도하고 있습니다. 이를 기반으로 오프라인과 디지털 영역을 결합하여 지속적인 가치 창출을 목표로 하고 있습니다.

4) 회사의 영업 및 생산

당사는 설립 초기 분양 및 광고 등의 마케팅사업과 가구사업 등의 부동산 서비스를 시작으로 산업의 트렌드 파악 및 노하우를 쌓았으며, 2006년 상업시설인 레이킨스몰 개발을 시작으로 부동산 개발사업을 추진해왔습니다.

프라임급 오피스인 파로스타워를 성공적으로 개발하여 매각하였으며, 정부 정책에 부합한 도시형생활주택 QV 브랜드를 런칭하여 3개 프로젝트를 성공적으로 분양 완료하였습니다. 이후 그간 쌓아온 개발 및 마케팅의 노하우를 활용하여 지식산업센터인 당산 SK V1 Center, 가산 SK V1 Center, 가산 W Center, 문래 SK V1 Center, 성수SK V1 Center, 성수생각공장 데시앙플렉스, 생각공장 당산 등을 성공적으로 분양 완료하였습니다. 또한 선매각사업인 수송동 비즈니스호텔, 수송스퀘어, 해운대 비즈니스호텔, 서소문 오피스, 저동 비즈니스호텔, 판교 비즈니스호텔, 제주 조선호텔, 삼일빌딩, 강남역 스케일타워 등을 성공적으로 개발 완료하였습니다.

한편, 주택임대사업 영역에서는 에피소드, 에피소드 컨비니, 청년주택 등을 포함하여6,000세대 이상을 운영 중이며, 2025년 에피소드 신촌 캠퍼스, 에피소드 컨비니 가산,에피소드 컨비니 신당을 연이어 오픈 하는 등 시장 내에서 선도사 지위를 공고히 하고 있습니다.

※ 당사는 지분투자를 통해 일부 사업을 진행하고 있으며, 해당 지분투자는 연결재무제표 주석10에서 기술하는 바와 같이 공동기업및관계기업으로 분류하고 있습니다. 보고기간종료일 현재 부동산개발/운영사업을 영위하는 당사의 주요 공동기업및관계기업의 사업내용 및 현황은 다음과 같으며, 당사는 영업목적으로 보유 중인 공동기업및관계기업투자주식으로부터 발생하는 지분법관련손익을 영업수익에 포함하고 있습니다.

(기준일 : 2025년 12월 31일) (단위 : 백만원)

회사명	사업의 내용	지분율(%)	자산총액	매출액	당기순이익	장부가액

코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호	이천백사물류센터	50.00	65,400	-	(2,307)	3,766

코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁	50.00	64,704	-	(4,083)	4,013

메테우스일산복합물류센터피에프브이㈜	일산물류센터	45.00	2,835	-	(310)	1,207

이든일반사모부동산투자신탁제17호	성수MXD	50.00	271,614	-	(924)	38,588

이지스전문투자형사모부동산투자신탁135호	명동청휘빌딩	35.00	137,900	5,538	(498)	11,890

㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사	Episode 수유 838(임대주택)	20.00	207,625	12,435	(7,812)	10,821

㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사	성수 생각담장(상업시설)	28.62	75,638	3,705	(971)	-

㈜디디아이에스씨1338위탁관리부동산투자회사	Episode 서초 393(임대주택)	20.00	189,968	8,011	(3,198)	7,112

㈜디디아이에스씨1339위탁관리부동산투자회사	Episode 강남 262(임대주택)	20.00	176,446	7,373	(2,930)	8,240

㈜디디아이에스씨57위탁관리부동산투자회사	Episode 신촌 369(임대주택)	20.00	116,846	6,992	(166)	8,283

㈜디디아이레지덴셜제1호위탁관리자부동산투자회사	구의웰츠(임대주택)	15.10	113,747	7,732	1,021	760

㈜군포복합개발피에프브이	군포복합시설개발사업	25.20	579,861	199,115	44,838	14,334

㈜디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사	서울역오피스	49.00	300,902	-	(1,007)	50,267

㈜디디아이에스씨49위탁관리부동산투자회사	신촌2 Episode(임대주택)	20.00	126,373	1,490	(5,018)	-

㈜디디아이와이에스40위탁관리부동산투자회사	용산 Episode(임대주택)	20.00	146,135	6,826	(1,274)	-

신한정상화제1호일반사모부동산투자회사	남산 Episode(임대주택)	23.08	129,313	-	(942)	14,398

㈜세미콜론문래위탁관리부동산투자회사	문래오피스빌딩	8.53	573,300	32,942	3,617	-

송파비즈클러스터피에프브이㈜	송파복정역세권 복합개발사업	5.00	2,108,819	-	(1,791)	1,860

㈜에스시티공덕피에프브이	공덕역 주상복합개발사업	20.00	89,055	-	(1,297)	481

㈜세미콜론명동위탁관리부동산투자회사 (舊 디디아이명동엔위탁관리부동산투자회사)	명동N빌딩	15.55	186,527	10,200	3,998	6,002

엘비일반사모부동산투자신탁58호	영등포오피스	48.00	292,527	-	(7,057)	43,015

디디아이방배피에프브이㈜	방배동 양로시설	4.74	51,066	485	(15)	1,343

와이드크릭시니어제1호부동산일반사모투자회사	화성 양로시설	5.00	13,256	203	(458)	301

와이드크릭시니어제2호부동산일반사모투자회사	포천 양로시설	5.00	20,970	240	(547)	586

㈜세미콜론수송위탁관리부동산투자회사	종로 수송스퀘어	12.79	597,991	18,501	409	20,599

디디아이에스에프피에프브이㈜	서울숲오피스	15.80	135,085	184	(1,654)	639

㈜코람코가치투자강남위탁관리자부동산투자회사	강남역L오피스	24.27	96,098	-	(4,219)	23,970

(주1) 피투자법인의 2025년 12월 31일 기준 감사전 재무제표를 근거로 작성하였습니다.
(주2) 상기 장부가액은 당사 연결재무제표 기준입니다.

※ 관련 자세한 사항은 연결재무제표 주석 10. 공동기업및관계기업투자를 참조하여 주시기 바랍니다.

(2) 가구사업부문당사의 종속회사인 디앤디프라퍼티솔루션㈜는 최상의 품격을 대표하는 유럽 가구 브랜드 nobilia, LEICHT, COR, interlubke를 국내에 독점적으로 공급하고 있습니다. 2004년을 시작으로 Total Living Solution Provider를 추구하며 국내 다수 프리미엄 주거 프로젝트에 해외 명품 브랜드 가구를 확장시켰으며, 고객에게 감도 높은 리빙솔루션을 제공하기 위한 공간으로 gallery D 운영하고 있습니다.

2. 조직도