SK디앤디 분기보고서 (2024.09)
1. 사업의 개요

[ SK디앤디㈜ ]

당사는 개발사업자로서 핵심역량인 개발대상 부지 또는 물건의 확보능력, 상품 기획 능력, 성공적인 인허가 추진, 일정 및 예산관리 능력, 자금조달 능력, 마케팅, Risk Management 등 전방위적인 사업관리 능력을 바탕으로 부동산개발 및 운영사업 등을 주요사업으로 영위하고 있습니다.당사는 오피스, 주거, 지식산업센터, 호텔, 상업시설, 물류센터와 같이 다양한 섹터에서 경쟁력 있는 상품을 개발, 운영하는 사업을 하고 있습니다. CBD, GBD 등 주요 업무권역에서 다수의 중대형 프라임 오피스 개발 및 리모델링 프로젝트를 성공적으로 수행하였으며, 지식산업센터 브랜드 '생각공장'과 임대주거 브랜드 '에피소드'는 사용자 중심의 공간 기획으로 새로운 가치를 전달하고 있다는 점에서 업계의 선도적인 모델로 평가받고 있습니다. 이 밖에도 새로운 시장 수요에 대응하기 위해 시니어 주거상품, 라이프사이언스오피스, IDC 등 지속적으로 새로운 상품을 준비하고 있습니다. 더 나아가 당사는 지속 가능한 도시를 위한 '공간 개발 파트너'이자, 더 나은 도시 생활을 위한 '리빙솔루션 파트너' 로 진화하고 있습니다. IT와 데이터를 기반으로 온/오프라인에서 공간 사용자의 경험을 최적화하고 삶의 질을 향상시킬 수 있는 다양한 서비스 및 콘텐츠를 제공하는 SaaS(Space-as-a-Service)를 추구하고 있으며 관련 프롭테크 스타트업 발굴과 투자도 지속적으로 추진하고 있습니다.

[ 디앤디프라퍼티솔루션㈜ ] 디앤디프라퍼티솔루션㈜(舊 디앤디리빙솔루션㈜)는 부동산 공간사업부문의 시너지를 창출하기 위하여 SK디앤디㈜의 완전자회사인 디앤디프라퍼티매니지먼트㈜를 2022년 9월 1일을 합병기일로 하여 흡수합병하였으며, 가구사업분야(가구사업부)와 부동산운영관리분야(PM사업부)로 구성되어 있습니다.가구사업부는 명품 유럽가구 브랜드 nobilia, LEICHT, valcucine, COR, interlubke를 국내에 독점적으로 공급하고 있습니다. 2004년을 시작으로 Total Living Solution Provider를 추구하며 국내 다수 프리미엄 주거 프로젝트에 해외 명품 브랜드 가구를 확장시켰으며, 고객에게 감도 높은 리빙솔루션을 제공하기 위한 공간으로 gallery D 운영하고 있습니다.PM사업부는 부동산운영관리를 전문으로 오피스텔, 도시형생활주택, 고급주거단지, Office, 상업시설, 지식산업센터 등 다양한 분야의 부동산을 선도하며 풍부한 개발 노하우와 안정적인 관리운영, 정기적인 유지관리 및 차별화된 커뮤니티 운영으로 부동산의 가치를 높이고 있습니다. 이에 따라 종합 부동산 솔루션 플랫폼 제공을 통하여 임대운영, 시설운영, 컨텐츠솔루션, 커뮤니티 프로그램 등 One Stop Service를 제공하고, 체계적인 관리운영을 통하여 고객의 부동산 자산에 대한 종합관리서비스를 제공하고 있습니다. 주요 관리 운영자산으로 코리빙 트랜드를 선도하는 Episode 브랜드(성수 101, 성수 121, 서초 393, 강남 262, 신촌 369, 수유 838, 용산 241)와 그외 중소형 오피스텔 및 오피스, 라운지가 있으며, 현재 총 관리 운영 호수는 약 3,541세대(주거기준)입니다. [ 디앤디인베스트먼트㈜ ] 디앤디인베스트먼트㈜는 부동산투자회사법상 자산관리회사(REIT's AMC)로서 1.4조원의 주거시설 자산을 포함한 누적 AUM(Asset Under Management) 3.3조원의 성과를 달성하였으며, 국내 주거시설 자산 운용규모 1위의 실적을 보유하고 있습니다. 상품기획, 인허가관리, 설계/시공관리, 운영관리, 매각전략 수립 등 One Stop 개발관리ㆍ자산운용 체계를 갖추고 있으며, 다양한 투자 파트너십으로부터 최적의 투자구조를 수립하여 운용자산의 통합적인 프로젝트 관리 및 자산운용을 수행할 수 있는 Vertical Platform을 보유하고 있습니다.2018년 12월 Episode 수유 838을 시작으로 Episode 신촌 369, Episode 서초 393, Episode 강남 262 등 임대주택 자산을 비롯하여 세미콜론 문래, 서울역 오피스 등의 업무시설과 제주조선호텔, 백암물류센터, 남청라물류센터에 이르기까지 다양한 운용자산을 보유하며 안정적 투자 포트폴리오를 구축하고 있습니다. [ 코람코전문투자형사모부동산투자신탁117호 ] 코람코전문투자형사모부동산투자신탁117호는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률'에 의해 설립된 전문투자형 사모집합투자기구(부동산펀드)이며, 우수한 입지환경을 갖춘 경기도 용인시 기흥구 신갈동에 연면적 9천평 규모의 물류센터를 신축개발, 임대 및 운영하는 사업을 진행하고 있습니다. 서울 및 수도권의 저온물류 거점의 최적지인 중부권 물류시장으로 경부선과 영동선의 교차지역에 위치하여 서울, 수도권 접근성과 더불어 동서남북 각지로의 진출조건도 매우 우수한 입지환경을 갖추고 있습니다.Sales Leaseback 조건으로 본건 부동산을 매입하여 매도인에게 2년간 임대 후 멸실, 개발 착수하는 사업으로, 지배회사인 SK디앤디㈜는 본건 투자신탁의 수익증권을취득하는 방식으로 사업에 참여하고 있습니다. [ 이지스전문투자형사모부동산투자신탁412호 ] 이지스전문투자형사모부동산투자신탁412호는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률'에 의해 설립된 전문투자형 사모집합투자기구(부동산펀드)이며, CBD 핵심권역 내 연면적 5,036평 규모의 관광숙박시설을 매입하여 증축 리모델링 및 용도변경을 통해 약 6,500평 규모의 MidSize Office를 공급하는 사업을 진행하고 있습니다. 지하철 3, 4호선 충무로역 5분 이내 접근성을 보유하였고, 도심 내 제한된 오피스 공급과 기존 업무시설 노후화로 신축 업무시설이 희소한 CBD내 업무지역에 위치하여 풍부한 임대수요를 기대하고 있습니다.2022년 중 착공하였으며, 2024년 중 준공하였습니다. 지배회사인 SK디앤디㈜는 본건 투자신탁의 수익증권을 취득하는 방식으로 사업에 참여하고 있습니다. [ ㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사 ] ㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사는 '부동산투자회사법'에 의해 설립된 부동산투자회사(REIT's)이며, 서울 구로구 오류동 온수역 인근에 연면적 15,700평, 700세대의 역세권 청년주택 및 상업시설을 건립하는 사업을 진행하고 있습니다. 지하철 1, 7호선 온수역 더블역세권에 위치하며, 인근에 가톨릭대학교, 유한대학교, 성공회대학교 등 3개 대학이 인접하여 대학생 등 청년 수요가 풍부한 지역에 위치하고 있습니다.지배회사인 SK디앤디㈜는 본건 REIT's에 대한 지분출자 방식으로 사업을 진행하고 있습니다. 또한 지배회사의 종속회사인 디앤디인베스트먼트㈜가 ㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사의 자산관리업무를 수행하고 있습니다. [ ㈜디디아이와이에스832위탁관리부동산투자회사 ] ㈜디디아이와이에스832위탁관리부동산투자회사는 '부동산투자회사법'에 의해 설립된 부동산투자회사(REIT's)이며, 2021년 6월 중 해산결의 후 서울 강남구 역삼동 일대의 보유 토지를 매각 완료하였으며, 청산 예정입니다. [ 현대사모부동산투자신탁20호 ]

현대사모부동산투자신탁20호는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률'에 의해 설립된전문투자형 사모집합투자기구(부동산펀드)이며, 2023년 10월 경기도 수원시 일대의 보유 토지 및 건물을 매각 완료하였으며, 청산예정입니다.

[ 디디아이에스에프피에프브이㈜ ]

디디아이에스에프피에프브이㈜는 '상법' 및 '조세특례제한법 제104조의31제1항'에 의해 설립되었으며, 성수동 일대에 연면적 약 6,000평 규모의 오피스를 개발하는 사업을 진행하고 있습니다. 성수동 내 대로변에 위치한 희소성 있는 부지로 CBD 및 GBD 접근성이 높으며, 인근 서울숲 인프라 및 서울시의 정책적 지원에 의한 성장가능성이 풍부한 입지에 위치하고 있습니다.

한편, 당사는 2024년 3월 1일을 분할기일로 하여, 상법 제530조의2 내지 제530조11의 규정이 정하는 바에 따라 당사의 신재생에너지 및 ESS 사업부문을 인적분할 방식으로 신설회사인 에스케이이터닉스 주식회사(SK eternix Co., Ltd.)로 분할하였습니다.

당사의 당분기 연결기준 부문별 영업수익 현황 및 비중은 다음과 같습니다.

(기준일 : 2024년 09월 30일) (단위: 백만원)

부문	매출유형	금액	비중

부동산개발/운영사업	분양수입	91,230	49.3%

용역수입	15,780	8.5%

공사수입	22,662	12.2%

임대수입	10,250	5.5%

운영수입	922	0.5%

지분법관련이익(주1)	3,928	2.1%

가구사업	상품매출	40,386	21.8%

용역수입	19	0.1%

합 계	185,177	100.0%

(주1) 연결포괄손익계산서 상 지분법관련이익 중 3,928백만원을 영업수익으로 인식하였습니다.

자세한 사업별 현황은 'II. 사업의 내용 - 2. 주요 제품 및 서비스' 및 'II. 사업의 내용 - 4. 매출 및 수주현황' 을 참고하시기 바랍니다.