SK디앤디 사업보고서 (2018.12)
II. 사업의 내용

1. 주요사업의 내용

1. 사업의 개요 당사는 개발사업자로서 핵심역량인 개발대상 부지 또는 물건의 선점 능력, 성공적인 인허가 추진, 철저한 공사기간 준수, 마케팅, Risk Management 등 추진사업에 대한 전방위적인 관리 능력을 바탕으로 부동산개발 및 신재생에너지 사업 등을 주요사업으로 영위하고 있습니다.부동산개발 사업의 경우 과거 분양, 마케팅의 노하우를 기반으로 오피스 개발사업에 성공적으로 진출하였으며, 현재 지식산업센터, 오피스텔 분양사업, 호텔 및 상가 개발/임대운영시장에도 진출하여 부동산 산업 전반에 걸친 수익모델을 확보하고 있습니다. 주택임대사업의 경우, 자산 개발을 통한 운영 중심의 비즈니스 모델로서 임대주택 개발 및 운영관리 사업을 수행하고 있습니다. 주택시장 환경 및 라이프스타일 변화로 인해 성장 잠재력이 높아진 임대주택시장에 최신 Trend가 반영된 새로운 형태의 주거 솔루션을 개발함으로써 당사 부동산사업의 또 하나의 수익기반을 확보하고자 합니다. 신재생에너지 분야는 풍력, 태양광, ESS, 연료전지로 사업 영역을 확대하고 있습니다. 풍력 및 태양광 사업은 발전사업 및 EPC사업을 병행함으로써 개발, 건설, 운영 등 다양한 가치를 창출하고 있으며, ESS사업은 C(Commercial ) 고객의 전력 수요 관리용 외에 신재생 연계용으로 진출하였습니다. 신규 사업으로 추진 중인연료전지는 친환경 분산형 전원으로써 최근 정부의 수소경제 활성화 로드맵의 한 축입니다. 당사는 연료전지 발전 사업을 통해 기존 풍력, 태양광, ESS의 신재생에너지 사업 포트폴리오를 다각화하고, Eco Friendly Total Solution Provider로 사업영역을 확장해 나가고자 합니다.

이와 같이 회사가 보유한 핵심역량을 바탕으로 목표 시장이 차별화되는 부동산과 신재생에너지 각 사업 분야에서 개발 및 운영으로의 확대를 통해 다양한 수익구조를 확보함에 따라 회사는 안정적인 사업 포트폴리오를 구축하게 되었습니다.

그 외에 부동산개발사업을 위한 연결대상종속회사로 비앤엠개발㈜, 현대사모부동산투자신탁 20호 및 이지스사모부통산투자신탁133호, 디앤디인베스트먼트 ㈜ , ㈜ 디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사가 있습니다.

2. 보고부문별 요약 재무현황

[ 당기 및 당기말 ] (단위: 백만원)

구분	부동산개발	신재생에너지	ESS사업	가구사업	미배분	합계

매출	405,987	105,783	21,277	30,274	-	563,321

영업손익	77,808	10,996	11,115	3,093	(17,915)	85,097

자산	1,068,713	120,543	195,233	16,721	88,870	1,490,080

부채	668,940	42,307	144,296	7,685	279,044	1,142,272

3. 사업의 현황(1) 부동산개발사업부문

1) 부동산개발사업① 주요 목표시장

당사는 국내 비주거 부동산 시장에 초점을 맞추어, 부동산 시장트렌드 및 지역 특성에 맞는 오피스, 호텔(비지니스, 리조트형 럭셔리 호텔), 지식산업센터, 물류센터, 오피스텔, 상업시설 등을 개발하고 있습니다.

[주요목표시장]

주요 목표시장	개발상품	주요 타겟지역

국내 비주거	오피스	서울 업무/상업 중심 권역(CBD(도심), GBD(강남), YBD(여의도))

지식산업센터	금천구, 영등포구, 성동구 등 서울內 준공업지역

호텔	비즈니스 호텔
(서울 및 수도권, 부산, (울산, 창원, 수원 등)지방산업도시)

리조트형 럭셔리 호텔
(제주도 등 관광, 레저 수요 중심지)

오피스텔	서울 및 수도권

상업시설	서울, 수도권 주요 택지개발지구 등

물류센터	이천, 안성, 천안, 김포, 용인 등

[ 오피스 시장 ]

오피스 시장은 기관투자자들의 안전자산 선호 및 대체투자 확대 기조에 따라 지속적으로 성장하고 있는 시장으로, 투자자들의 서울시 주요 권역(CBD, GBD, YBD) 내 프라임오피스 급의 대형 빌딩 투자 선호현상에 따라 중심권역 오피스 시장의 사업성이 높아지고 있습니다. 이에 서울시 오피스 공급시장은 매년 500천㎡ ~ 1,000천㎡ 수준으로 공급되고 있으며, 최근에는 CBD 등 도심권 및 상암동 등 기타권역에도 신축 빌딩이 꾸준히 공급되고 있는 실정입니다. 오피스빌딩의 양극화가 심화됨에 따라 당사는 임차 및 투자 수요확보가 용이한 CBD,GBD, YBD 의 도심 중심지역을 주요 타겟지역으로 하여 사업을 추진하고 있습니다. 당사는 오피스빌딩의 주요 타겟지역인 CBD와 GBD에 파로스타워, 수송동 복합빌딩, 수송스퀘어 개발을 완료하였으며, 서소문 오피스 개발 및 삼일빌딩 리모델링 사업 등을 수행하고 있습니다.

[ 호텔 시장 ]

럭셔리 호텔로 대표되던 국내 호텔 시장은 2000년 초반 한류와 중국경제 성장으로 인한 방한 외국 관광객의 증가로 관광수요가 급증했고 해외 중저가 호텔 브랜드들이 국내 시장에 런칭했습니다. 이를 시작으로 비즈니스 호텔급 시장이 활발해졌으며, 2000년대 후반 이후 국내 호텔 운영사의 중저가 시장 진출이 지속되고 있습니다.

주요 타겟지역은 서울 도심지역, 주요 산업도시, 공공기관 이전도시 등으로 국내외 우량 운영업체와의 제휴를 통하여 중저가 호텔 시장에 진출하고 있습니다. 당사는 신대방복합개발, 수송 비지니스호텔, 울산 비즈니스호텔, 해운대 비즈니스호텔, 창원 버짓호텔, 수원인계동 버짓호텔 등을 성공적으로 개발 완료하였으며, 저동 비지니스 호텔 개발 및 판교 비지니스 호텔 개발을 수행하고 있습니다. 또한, 안정적 관광 및 레저 숙박수요 확보가 가능한 지역을 중심으로 리조트형 럭셔리 호텔 개발을 추진하여 제주도 소재 켄싱턴 호텔 리모델링 및 잔여부지를 활용한 개발사업을 추진하고 있습니다.[ 지식산업센터 시장 ]

지식산업센터란 동일 건축물에 제조업, 지식기반산업 및 정보 통신산업을 영위하는 자와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 3층 이상의 집합건축물로써 6실 이상의 공장이 입주할 수 있는 건축물을 말합니다. 즉 공장 및 산업시설과 근린생활시설(상가 등) 등이 아파트와 같이 각 부분으로 구분된 동일한 집합건축물에 복합적으로 입주할 수 있다는 것을 의미합니다. 기존 '아파트형공장'이라는 명칭은 첨단산업시설의입주가 높아지면서 2010년 4월 이후 '지식산업센터'로 변경되었습니다.

지식산업센터의 최초 등장은 1940년대 네덜란드에서 상공회의소가 소기업 집단화 사업을 시작한 것으로 출발하여 일본, 대만, 싱가폴 등 토지 이용이 제한적인 아시아를 중심으로 발전했습니다. 우리나라 또한 과거 대도시의 공업용지가 절대적으로 부족한 상태에서 토지이용의 고도화(고층화) 및 관리비용 절감으로 중소기업의 경쟁력제고, 도심 내 위치하여 기업의 노동력 공급기반 제공 등의 지역경제 활성화, 공장 집단화를 통한 도시환경의 개선 등의 목적으로 아파트형공장 제도를 도입하였고 1990년 중반 '벤처기업 육성에 관한 특별조치법' 등을 발표하고 각종 세제혜택, 건설비 지원 등의 정책이 추진되면서 본격적으로 활성화되었습니다.

최근 민간자본 유입과 함께 시설의 첨단화, 고급화, 대형화가 이루어지면서 오피스 빌딩과 유사한 투자 상품으로 발전했습니다. 주요 타겟 지역은 서울 지역내 대표적인공업 및 준공업지인 구로, 영등포, 성수 등이며 수도권은 지역수요를 타겟으로 하는 성남, 안양, 부천 등입니다. 당사는 광명테크노파크, 창원테크노파크 등의 마케팅 용역을 맡아 분양 100%를 달성하여 성공적으로 완료하였고, 이를 통해 축적된 노하우를 기반으로 당산 SK V1 Center를 자체사업으로 진행하 여 2015년 2월 준공하였습니다. 2015년 2월 서울 도심 내 주요 타겟지역인 가산동 부지를 확보하여, 2018년 4월 가산 SK V1 Center, 가산 W Center를 성공적으로 개발 완료하였으며, 2016년 12월 문래동 지식산업센터 부지를 확보하여 문래 SK V1 Center 사업을, 2017년 2월에는 성수동 지식산업센터 부지를 확보하여 성수 SK V1 Center, 성수 W Center 개발사업을 수행중입니다. 2018년 8월에 영등포구 당산동에 신규 부지를 확보하여 지식산업센터개발/분양 사업을 준비하고 있습니다..

[ 물류센터 시장 ]

물류센터의 공급은 국내 물류시장의 성장과 밀접한 관련이 있습니다. 국내 물류시장은 FTA 확대 및 국제분업 등의 무역 증가로 물동량의 지속적 증가, 전자상거래 시장(인터넷쇼핑 등) 지속적 성장, 3자물류 활성화 등으로 지속적으로 성장하고 있습니다.또한 국내 연기금 등 기관 투자자의 투자가 증대되고 있으며 기업신용도가 높은 물류센터 개발 디벨로퍼에 대한 시장의 수요가 증가하고 있습니다.

주요 타겟 지역은 거주 인구가 집중되어 있는 서울(주요시장)과 접근성이 뛰어난 수도권이며, 경기서부(부천, 일산), 경기남부(용인, 이천) 등이며, 국내 물류산업의 지속적 성장과 기업신용도가 높은 물류센터 개발 디벨로퍼에 대한 시장의 수요가 증가되고 있어 사업의 기회가 증가할 것으로 판단하고 있습니다.

[ 리테일 시장 ]과거에는 개인 대상의 분양형 상품 공급 위주로 체계적 임대유치가 불가능했고, 이로인한 잔금회수 사업위험 증대 및 활성화 실패의 악순환 구조였습니다. 그러나 최근에는 투자자와 공급자의 인식변화로, 임대운영형 사업방식, 선임대 후분양 사업방식을 선호하고 있어 기존 리테일 개발 방식을 탈피하여 초기부터 계획적 임차인확보에 주력하는 방식으로 변화하고 있습니다.

과거 대기업이 소유한 상업시설을 중심으로 발달한 리테일 시장은 기관투자자의 투자기준에 적합한 대형 리테일 자산이 부족하였습니다. 2000년대 중반부터 롯데쇼핑의 자산유동화 거래를 시작으로 대형마트나 백화점의 '세일앤리스백(Sale and Leaseback)' 사례가 늘어나고 있으며, 투자자 또는 펀드는 이를 통해 장기간 임차인을 확보하고 안정된 임대료를 예상할 수 있습니다.

리테일 시장의 연간 거래 규모는 약 2조원 내외로 전체 부동산 투자 시장에서 약 20%를 차지하며, 오피스 시장의 경쟁 과열로 이러한 리테일시장의 거래 규모도 점차 확대되어 가는 추세입니다.

1~2인가구의 증가와 소비의 다양화, 개성추구, 개인적인 Life Style 추구 등의 Trend가 뚜렷해짐에 따라 향후 쇼핑몰의 개발은 규모별로 특화될 것으로 예상되고 있습니다. 대형 유통업체를 중심으로 교외 지역내에 단순 쇼핑이 아닌 여가활동 및 레져활동이 가능한 대형 쇼핑몰의 개발이 활발히 진행되고, 중소형 규모로 도심 내에서 우량 임차인 유치 후 리테일 시설을 개발하는 사례가 많아질 것으로 예상되는 등 쇼핑몰 개발은 규모 및 입지에 따라 나뉘어질 것으로 예상됩니다.또한, 외국 관광객 및 1~2인가구의 증가 등의 영향으로 도심형, 중소형 쇼핑몰의 개발이 활발해질 것으로 판단되며, 투자자와 쇼핑몰 운영사가 공동으로 개발사업에 투자하는 사례도 늘어나고 있습니다. 향후 경쟁력 있는 입지를 확보하고 우량임차인 유치 후 리테일 시설을 개발하여 매각하는 사업기회가 증가할 것으로 판단됩니다.

2) 부동산임대업① 주요 목표시장

임대사업은 주로 상업시설 운영에 집중하고 있는 관계로, 서울 및 주요 대도시 역세권 또는 주요 상권 내에 위치한 물건을 목표로 하고 있습니다. 현재는 임대사업의 초기단계로서 서울지역에 집중하여 물건을 검토하고 있으며, 주요 타겟지역으로는 명동, 강남역, 가로수길, 홍대/합정, 대학로 등 도심 내 광역상권이 형성된 지역이 있습니다.

이 외에도 상권이 형성되고 있는 지역을 조기 선점하여, 용도의 변경, 증축 등을 통해부동산 가치를 높이고자, 신흥 지역의 매물을 살펴보고 있습니다. 이를 위해 인문사회 환경의 변화, 정책적 변화를 토대로 부동산 트렌드를 분석하여 서울 지역 내에서 가장 가능성이 높은 지역을 우선적으로 선정하여 검토하고 있습니다.

3) 회사의 영업 및 생산

당사는 설립 초기 분양 및 광고 등의 마케팅사업과 가구사업 등의 부동산개발서비스를 시작으로 산업의 트렌드 파악 및 노하우를 쌓아가고 있었으며, 2006년 상업시설인레이킨스몰을 시작으로 본격 부동산개발사업을 추진하였습니다.

프라임급 오피스인 파로스타워를 성공적으로 개발하여 매각하였으며, 정부의 정책에부합한 도시형생활주택 QV 브랜드를 런칭하여 3개 프로젝트를 성공적으로 100% 분양 완료하였습니다. 그 후 그간 쌓아온 개발 및 마케팅의 노하우를 활용하여 지식산업센터인 당산 SK V1 Center, 가산 SK V1 Center, 가산 W Center를 성공적으로 분양완료하였습니다. 또한 선매각사업인 수송동 비즈니스호텔 및 오피스 개발사업, 해운대 비즈니스호텔 등을 성공적으로 완료하였으며, 현재는 문래동, 성수동 지식산업센터, 서소문 오피스 개발사업 및 저동 비즈니스 호텔 개발사업 등의 부동산 개발사업을 수행하고 있습니다.

4) 시장점유율

① 부동산개발업부동산개발 시장은 매우 방대하며 장기간에 걸쳐 사업을 진행하고 있으며, 개인및 법인 다수가 시장에 참여하고 있어 연간 시장점유율을 산정하기가 매우 어렵습니다. ② 부동산임대업

부동산 임대시장은 각 상품의 개별성이 강하고, 일물일가의 원칙이 적용되지 않으며,시장지배력을 확인하기에는 시장규모가 광대하기 때문에 점유율 통계가 불가능합니다.

(2) 주택임대사업부문1) 산업의 특성

주택시장은 국내 부동산 시장에서 15년도 공급면적기준 55%를 차지하며, 기존에 당사가 주력으로 추진한 상업용 부동산 시장의 2배에 육박합니다. 공급측면에서 주택사업은 분양과 임대라는 2가지 공급형태를 가지고 있습니다. 또한, 임대주택은 전세와 월세로 구분할 수 있으며, 전세제도는 세계적으로도 국내에만 있는 독특한 계약구조 입니다. 최근에는 전세에서 월세로의 전환이 가속화 되고있고, 정부에서도 임대사업자를 양성화하여 육성하고자 하는 추세에 있습니다.

2) 성장성국내 임대주택 사업은 공공영역과 민간영역으로 구분할 수 있는데, 민간영역의 경우 전체의 90% 가까이 개인 임대사업자로 구성되어 있고, 기업형 임대사업자의 비율은10% 내외에 불과합니다. 가까운 일본이나, 글로벌 투자자의 포트폴리오에 있어서 임대주택은 오피스와 더불어 가장 많은 투자비율을 나타내고 있습니다. 이와 더불어, 전세가구의 월세전환 속도도 가속화되고 임대사업자 양성화 정책도 적극적으로 추진되고 있는 상황입니다. 이는 개인위주의 임대주택 시장이 기업형 임대주택 시장으로 전환되는 과정이라고 볼 수 있으며, 시장규모 대비 선도기업이 부재한상황에서 임대주택사업이 많은 잠재력을 지니고 있음을 간접적으로 알 수 있습니다.

3) 경기변동의 특성

임대주택산업은 경기변동에 따른 영향보다는 향후 인구구조의 변화와 밀접하게 관련되어 있으며, 고령화 및 1, 2인 가구 증가가 지속되고 있어, 패밀리형 공동주택 대비 월세 비중이 현격하게 높은 원룸 및 투룸의 임대주택 공급은 지속적으로 증가될 것으로 예상됩니다.

임대주택은 임대료의 하방경직성이 존재하여, 경기침체에 따른 하락폭이 다른 상업용 부동산대비 낮은편이며, Morgan Stanley와 Savills Japan의 시장조사 결과에 따르면, 일본의 경우 금융위기에도 상대적으로 가격 낙폭이 완만하여 일본 주요 부동산 재벌이 금융위기를 버틸 수 있었던 중요한 요소였습니다.

4) 국내외 시장여건

성장성에서 언급한 바와 같이, 임대주택은 오피스, 리테일과 함께 해외투자자의 중요한 투자자산포트폴리오에 속합니다. 하지만, 현재 임대주택시장은 '15년 이후 정부의뉴스테이 정책 추진이후로 본격적인 각광을 받기 시작하여, 현재 특정한 선두그룹 없이 다양한 기업들이 시장참여 기회를 엿보고 있는 상황입니다.

부동산투자자는 오피스 → 리테일 → 물류로 투자자산을 확장해왔고, 현재는 임대주택이 가장 높은 잠재력을 보유한 투자처로 부각되고 있습니다. 다양한 사업자들이 임대주택 시장에 뛰어들어 경쟁이 치열해 보일 수 있으나, 규모나 운영측면에서 눈에 띄는 선두두자는 없다고 할 수 있습니다.

5) 회사의 경쟁력당사는 국내 최고의 부동산개발역량을 보유한 기업으로, Active한 수주활동을 통해 타사 대비 빠른 속도로 임대주택 규모를 확충할 수 있는 역량이 있습니다. 또한, 금융네트워크를 활용한 효율적인 투자활동과 더불어 개발 후 자산을 운용할 REIT's AMC를 설립하여 임대주택사업에 시너지를 냄과 동시에, 국내 대표 디벨로퍼의 명성에 걸맞은 차별화된 상품기획을 통해 경쟁사 대비 상대 우위에 설 수 있는 Value를 창출하고자 합니다.

(3) 신재생에너지사업부문

신재생에너지사업의 추진과정은 신재생에너지의 개발, 건설 및 운영단계로 구분됩니다. 개발단계에서는 입지개발, 토지 사용 동의 및 인허가 등의 활동을 진행하고, 건설단계에서는 설계(Engineering), 조달(Procurement), 공사(Construction)의 건설활동을 수행하며, 운영단계에서는 신재생에너지발전소의 운영관리, 생산전력의 판매를 수행합니다.당사의 신재생에너지사업의 방향은 크게 발전사업과 EPC사업으로 구분됩니다. 발전사업은 개발단계부터 건설 및 유지보수를 자체적으로 수행하고 운영단계에서 생산된전력을 기반으로 전력판매와 신재생에너지공급인증서(REC) 판매를 통하여 수익을 창출하는 사업입니다. EPC사업은 발전사업을 위한 사업부지 확보와 인허가를 통하여 신재생에너지발전 사업을 수행할 수 있는 권리를 확보하는 개발단계를 거친 후, 투자자에게 발전사업에대한 권리를 매각하고, 발전소의 건설(EPC : Engineering, Procurement, Construction)과 유지보수(Operation )에 대한 도급을 통하여 부가가치를 창출하는 사업입니다. 당사가 수행하고 있는 신재생에너지 사업의 유형은 아래와 같습니다.

사업의 유형	세부내용

발전사업	발전사업의 개발단계부터 건설까지 자체적으로 수행하고 운영단계에서 전력 등의 판매를 통하여 수익을 창출하는 사업
발전사업의 매출은 전력판매와 REC판매로 구성됨 - 전력판매수익 : 생산된 전력을 전력거래소에 판매하여 발생되는 수익 - REC판매수익 : 신재생에너지 의무공급제도(RPS)에 따라 발생된 공급인증서 (REC)를 판매하여 발생되는 수익

EPC사업	개발후 발전사업에 대한 권리(사업권)를 매각하고, EPC와 O 통하여 수익을 창출하는사업 EPC 사업은 설계(Engineering), 조달(Procurement), 공사(Construction)로 구분
- 설계 : 도면작성, 구조검토, 인허가 서류 등 공사전 사업단계 준비 작업
- 조달 : 풍력발전기 및 각 사업에서 사용되는 자재 조달 - 공사 : 발전소 건설 공사

당사는 제주 가시리 풍력사업과 같이 개발에서 건설, 운영까지의 전 단계를 진행하는발전사업과 울진풍력사업과 같은 자체 개발 사업에 대한 권리를 매각하고 EPC 및 O 도급받아 수익을 창출하는 EPC사업을 영위하고 있으며, 이와 같은 유형의 사업 개발을 확대해나가고 있습니다. 또한 M 등 외부 발전소를 매입하여 운영하는 발전사업 등의 신재생에너지사업을 영위하고 있으며, 향후에도 지속적으로 추진할 예정입니다.

(4) 태양광 사업부문

당사는 2008년 이래로 태양광 발전사업 개발, EPC, O 등 전체 Value Chain에서 사업포트폴리오를 구축하여 사업을 추진하고 있습니다.

친환경적인 에너지원으로의 전환 및 온실가스 배출의 감소 등 전세계적인 추세에 따라 신재생에너지를 활용한 전력구조 개편이 급속도로 이루어지고 있으며, 그 중 태양광 발전은 청정에너지의 핵심의 역할을 하고 있습니다.

이에 당사는 대규모 태양광 발전 개발을 위주로 사업을 전개하고 있으며, 신규 사업의 발굴도 지속적으로 병행하고 있습니다. 향후 정부의 정책 방향에 따라 태양광 발전을 활용한 다양한 전력 application 시장에도 진출할 계획입니다.

(5) ESS(Energy Storage System) 사업부문

당사는 신재생에너지사업과의 시너지를 위하여 ESS사업을 수행하고 있습니다. ESS는 전력을 배터리에 저장했다가 필요에 따라 공급함으로써 전력 사용의 효율성을 도모하는 시스템입니다. ESS는 배터리, PCS(Power Conditioning System)의 H/W와 BMS(Battery Management System), PMS(Power Management System)의 S/W로 구성됩니다.

당사는 ESS를 활용하여 전기요금이 낮은 경부하 시간대에 충전하고, 요금이 높은 최대부하 시간대에 방전하여 C 고객의 전력 수요를 관리하는 Developer형 서비스 사업에 진출하였습니다. 당사는 ESS Developer로서 재원조달, 설치 및 운영/유지보수 전 영역의 서비스를 제공하고 전기요금 절감분을 고객과 Profit sharing합니다. 당사의 ESS설비는 차별화된 전기 설계와 고성능 설비, 고사양의 소방 시스템을 통해ESS설비의 안전성을 크게 높였을 뿐만 아니라, 24시간 상황실 운영을 통해 이상 상황의 즉각적인 발견 및 조치가 가능합니다. 또한 독보적인 ESS 운영 기술을 확보하여 고객사의 실시간 전력사용 패턴 분석 및 부하 대응이 가능한 것이 특징입니다.

에너지 수요의 효율적 관리를 위한 정부의 활성화 정책(한시적 지원 정책 포함)과 배터리 가격의 하락에 따른 투자비 감소로 ESS 시장이 성장하고 있으며, ESS 사업에 대한 관심과 매력도가 증가하고 있습니다. 당사는 이러한 정부의 활성화 정책에 따라C 고객용 ESS사업 외에도 신재생 연계용 ESS사업을 병행추진하고 있습니다.

ESS는 4차 산업혁명 시대에 분산형 전원 및 에너지 효율화의 중요한 요소 중 하나로 자리매김할 것으로 예상되며, 이를 기반으로 고객의 에너지 소비 데이터 분석 Solution 제공 역량을 확대하고자 하며, 향후 P2P, VPP(Virtual Power Plant) 등 에너지신사업 분야에도 진출할 계획입니다.

4. 조직도2. 영업설비 등의 현황1. 영업용 부동산의 현황

(기준일 : 2018. 12. 31) (단위:백만원)

구 분	소재지	면적(㎡)	취득가액	장부가액	비고

건설용지	부산시 해운대구 우동	210.25	2,536	2,536

창원시 성산구 상남동	374.29	1,323	1,323

서울시 중구 서소문동	3,329.50	111,989	34,941

서울시 중구 저동	1,490.80	55,180	49,220

서울시 영등포구 문래동	3,770.75	22,062	22,062

서울시 성동구 성수동	11,913.40	123,804	123,804

서울시 서초구 서초동	1,062.20	42,668	42,668

제주도 서귀포시	15,398.00	11,605	11,605

합 계	371,167	288,159

(기준일 : 2018. 12. 31) (단위:백만원)

구 분	소재지	토 지	건 물	합 계	비고

상업시설	고양시 일산구 대화동	2,731	4,736	7,467	킨텍스몰(장부가액)

비즈니스호텔(주1)	수원시 팔달구 인계동	5,427	23,216	28,643	(장부가액)

비즈니스호텔(주2)	성남시 분당구 백현동	72,390	9,521	81,911	(장부가액)

(주1) 연결대상 종속회사인 현대사모부동산투자신탁20호가 보유한 부동산입니다.
(주2) 연결대상 종속회사인 이지스사모부동산투자신탁133호가 보유한 부동산입니다.

2. 생산설비의 현황

(기준일 : 2018. 12. 31) (단위:백만원)

구 분	소재지	토 지	건 물	기계장치	합 계	비고

가시리풍력발전소	서귀포시 표선면가시리	-	2,838	59,180	62,018	(장부가액)

남원사랑태양광발전소	남원시 보절면진기리 외	553	16	2,662	3,231	(장부가액)

순천태양광발전소	순천시 교량동	-	-	1,585	1,585	(장부가액)

풍력계측타워	경북 군위군 외	-	-	1,383	1,383	(장부가액)

ESS 설비(주1)	충북 청주 외	-	6,938	133,253	140,191	(장부가액)

합 계	553	9,792	198,063	208,408

(주1) 연결대상 종속회사인 ㈜이에스에스에스코가 보유한 건물 및 기계장치가 포함되어 있습니다.

3. 생산과 영업에 중요한 재산의 중요한 변동 및 사유

당사와 당사의 연결대상 종속회사인 ㈜이에스에스에스코는 고객사(산업체)에게 ESS설비를 이용한 전력절감서비스를 제공하고, 이에 대한 대가로서 전기요금 절감액의 일정률을 수취하는 사업과 관련하여 공동사업약정(500MWh, 사업규모 1,961억원)을 체결하였으며, 당사가 기설치하여 운영중인 ESS설비 중 약 79% 지분을 ㈜이에스에스에스코에 1,548억원에 양도 예정입니다.

3. 매출에 관한 사항1. 사업부문별 매출액

(단위 : 백만원)

구분	2018년	2017년

매출액	비율	매출액	비율

부동산	개발	397,855	70.7%	245,105	74.1%

임대	8,132	1.4%	6,831	2.1%

계	405,987	72.1%	251,936	76.2%

신재생
에너지	발전	15,111	2.7%	14,516	4.4%

공사	90,673	16.1%	36,125	10.9%

계	105,784	18.8%	50,641	15.3%

가구	29,725	5.3%	28,001	8.5%

ESS	21,276	3.8%	234	0.1%

총계	562,772	100.0%	330,812	100.0%

(주1) 2017년(전기) 매출액은 종전 기준서인 K-IFRS 1018호 및 1011호에 따라 작성되었습니다.

2. 매출형태별 실적(단위 : 백만원)

매출유형	2018년	2017년

매출액	비율	매출액	비율

분양수입	393,875	70.0%	238,635	72.1%

부동산매각수입	-	0.0%	-	0.0%

용역수입	26,212	4.7%	7,266	2.2%

상품매출	28,758	5.1%	27,439	8.3%

임대수입	8,143	1.4%	6,831	2.1%

제품매출(전력판매)	15,111	2.7%	14,516	4.4%

기타매출(사업권매각)	-	0.0%	-	0.0%

공사수입	90,673	16.1%	36,125	10.9%

매 출 총 계	562,772	100.0%	330,812	100.0%

(주1) 2017년(전기) 매출액은 종전 기준서인 K-IFRS 1018호 및 1011호에 따라 작성되었습니다.

3. 판매경로 및 판매방법 등(1) 판매조직

당사는 아래와 같이 영업조직을 갖추고 있으며, 각 조직은 딜소싱부터 판매까지 사업전 과정을 담당하고 있습니다.부동산프론티어본부의 경우 부동산의 개발기획, 타당성검토, 수주 등의 사업관리 기능을 수행하고, 서비스개발사업본부는 분양/광고 등의 마케팅, 공사관리 등의 기능을수행하고 있으며, RESI솔루션개발운용본부는 임대주택의 개발기획, 수주 및 관리에서 금융기획 및 펀딩까지 수행할 예정입니다.그린에너지솔루션본부는 태양광발전소 및 풍력발전소의 개발, 운영 및 발전사업관리등의 기능을 수행하고 있으며, ESS 사업담당은 사업지의 개발, 설치 및 운영의 기능을 수행하고 있습니다.

[영업조직 현황]

구 분	내 용

성장전략실	상업시설개발 Part

부동산프론티어본부	개발CoE, 투자CoE

서비스개발사업본부	마케팅Part, 가구사업Part

RESI솔루션개발운용본부	사업개발 Part, 기획운영 Part

풍력사업담당	풍력개발 Part, EPC Part

ECO Grin담당	Solar 개발 Part, ESS 개발 Part, 연료전지 개발 Part

(2) 판매경로

부동산개발사업은 선매각사업과 분양사업이 있으며, 선매각사업은 펀드 등을 통해 투자기관에 판매하고, 분양사업은 분양대행사를 통해 개인에게 판매됩니다.

(3) 판매방법 및 조건부동산개발에 있어 선매각 사업은 펀드 등을 통해 투자기관에 판매 후 통상 계약금, 중도금, 잔금의 일정으로 회수합니다. 반면 분양 사업은 분양대행사를 통해 개인에게판매 후 일정(계약금, 중도금, 잔금)에 따라 분양대금을 회수하고, 분양대행사에 일정(계약금, 중도금, 잔금)에 맞춰 수수료를 지급합니다.

신재생에너지 발전사업에 있어서 판매방법은 SMP 판매 및 REC 판매로 크게 구분됩니다. SMP는 전력거래소에서 정산하여 구매하기 때문에 별도의 판매 조직 및 전략이불필요합니다. REC는 현물시장거래와 장기계약시장으로 구분되며, 현물시장에서는 양방향 입찰 방식을 통해 거래가 진행되며, 기존에 발행된 인증서에 한하여 거래가 가능하고, REC 장기계약은 REC 의무공급사와의 직접 계약으로 태양광의 경우 12년,비태양광의 경우 20년을 기본으로 거래 계약하는 상황입니다. 장기 계약시, 거래가격은 계약 당시 단일값으로 확정하는 것이 일반적이며, 최근 경우에 따라 기간 조정 및 가격 변동을 통한 계약도 진행되고 있습니다.

4. 수주현황(단위 : 백만원)

발주처	수주내용	수주일자	납기	수주총액	기납품액	수주잔고

문래 SK V1 센터 (분양사업)	지식산업센터 분양사업	2017.07.12	2019.09	77,646	-	77,646

성수 SK V1센터 (분양사업)	지식산업센터 분양사업	2017.12.02	2020.05	161,320	-	161,320

성수 W센터 (분양사업)	지식산업센터 분양사업	2017.12.07	2020.05	128,509	-	128,509

울진풍력주식회사	울진풍력발전소 EPC 도급공사	2016.12.16	2019.04	142,000	125,846	16,154

동부에스에스엠전문투자형사모부동산투자유한회사	서소문오피스 개발사업	2017.03.29	2019.08	228,600	173,046	55,554

이지스전문투자형사모부동산투자신탁제170호	저동 비즈니스호텔 개발사업	2016.08.01	2020.10	165,500	18,072	147,428

포스코건설	해운대 LCT 가구납품	2017.08.07	2018.11	9,911	3,172	6,739

삼성물산	신반포 18차,24차 가구납품	2018.10.16	2018.10	5,133	1,262	3,871

롯데건설	나인원 한남 가구납품	2018.08.20	2019.10	5,887	-	5,887

아이에스동서	IS 용호동 주방가구납품	2016.06.17	2018.03	8,400	8,400	-

대우건설	반포 푸르지오써밋 가구납품	2018.10.01	2018.11	1,422	1,422	-

삼성물산	삼성일원현대 가구납품	2018.01.06	2018.10	4,339	4,339	-

현대건설	개포3단지 가구납품	2018.07.31	2019.08	1,309	-	1,309

서초우성1차아파트주택재건축정비사업조합	서초우성 가구납품	2018.02.06	2020.08	2,540	-	2,540

SK건설	대연 SK 가구 납품	2017.03.20	2018.10	2,390	2,390	-

SK건설	수영 SK 가구 납품	2017.12.21	2019.05	2,399	2,007	392

SK건설	송도 SK 가구 납품	2017.12.26	2019.07	4,364	3,087	1,277

SK건설	대전도룡 SK 가구 납품	2017.08.07	2018.11	1,976	1,976	-

SK건설	농성 SK 가구 납품	2018.01.17	2019.08	2,469	844	1,625

SK건설	고덕 SK 가구 납품	2018.02.07	2019.09	2,311	1,029	1,282

아이에스동서	IS동서 가구 납품	2016.04.01	2018.03	5,654	5,654	-

태영건설	태영 광명 가구 납품	2017.12.15	2020.01	4,643	1,714	2,929

태영건설	태영동대문 가구 납품	2018.12.26	2019.09	1,483	-	1,483

태영건설	태영전주 가구 납품	2018.12.01	2020.04	1,735	-	1,735

롯데건설	송도 복합시설 가구 납품	2018.12.05	2019.09	1,197	-	1,197

합 계	973,137	354,260	618,877

(주1) 당기부터 기업회계기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'을 최초로 적용함에 따라, 고객에게 재화나 용역의 통제가 이전될 때 수익을 인식하며, 이미 수행된 업무에 대해 집행가능한 지급청구권을 보유하지 못하는 경우에는 부동산에 대한 통제가 고객에게 이전되는 시점에 일시에 수익을 인식하고 있습니다.
(주2) 상기의 수주금액은 계약서상 금액이 확정되어 있는 수주만을 표기하였으며, 계약은 체결 되었으나 실적에 따라 수익을 창출하는 분양 및 광고대행 등의 용역계약은 표시하지 아니하였습니다.
(주3) 자체분양사업은 분양공고금액 기준으로 표기하였습니다.
(주4) 사업을 추진할 수 있는 건설용지 등 사업권은 확보하였으나, 분양금액 등 수주금액이 확정되지 않은 사업은 표시하지 아니하였습니다.
(주5) 울진풍력발전소 EPC 도급공사 수주금액은 계약에 따른 감액분을 반영하였습니다.
(주6) 공급가액 기준입니다.

4. 시장위험과 위험관리

당사의 주요 금융부채는 매입채무및기타채무, 차입금, 사채로 구성되어 있으며, 이러한 금융부채는 영업활동을 위한 자금을 조달하기 위하여 발생하였습니다. 또한 당사는 영업활동에서 발생하는 매출채권및기타채권, 현금및현금성자산, 대여금,매도가능금융자산과 같은 금융자산도 보유하고 있습니다.

당사의 금융자산 및 금융부채에서 발생할 수 있는 주요 위험은 시장위험, 신용위험 및 유동성위험입니다. 당사의 주요 경영진은 아래에서 설명하는 바와 같이, 각 위험별 관리절차를 검토하고 정책에 부합하는지 검토하고 있습니다. 또한 당사는 투기 목적의 파생상품거래를 실행하지 않는 것이 기본적인 정책입니다.

1. 시장위험

시장위험은 시장가격의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치가 변동할 위험입니다.시장위험은 이자율위험, 환위험 및 기타 가격위험의 세가지 유형으로 구성됩니다.

(1) 이자율위험

이자율위험은 시장이자율의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치나 미래현금흐름이 변동할 위험입니다. 당사는 내부적으로 이자율 1% 변동을 기준으로 이자율위험을측정하고 있으며, 상기의 변동비율은 합리적으로 발생가능한 이자율변동위험에 대한경영진의 평가를 반영하고 있습니다.

당기말 현재 변동이자율이 적용되는 장기차입금은 174,260백 만원( 전기말 : 195, 320 백만원)입니다.

(2) 환위험환위험은 환율의 변동으로 금융상품의 공정가치나 미래현금흐름이 변동할 위험입니다. 보고기간종료일 현재 기능통화 이외의 외화로 표시된 화폐성자산 및 부채의 장부금액은 다음과 같습니다.

(단위:백만원)

구 분	당기말	전기말

자산	부채	자산	부채

EUR	7,711	270	968	160

보고기간종료일 현재 각 외화에 대한 기능통화의 환율이 5% 변동할 경우 당기 및 전기 손익에 미치는 영향은 다음과 같습니다. 당사는 내부적으로 원화 환율 변동에 대한 환위험을 정기적으로 측정하고 있으며, 통화선물거래를 통해 환위험을 효과적으로 관리하고 있어 손익에 미치는 영향은 제한적입니다.

(단위:백만원)

구 분	당기	전기

5% 상승시	5% 하락시	5% 상승시	5% 하락시

EUR	372	(372)	40	(40)

2. 신용위험

신용위험은 거래상대방이 의무를 이행하지 않아 당사에 재무손실이 발생할 위험입니다.

(1) 매출채권및기타채권당사는 신용거래를 희망하는 모든 거래상대방에 대하여 신용검증절차의 수행을 원칙으로 하여 신용상태가 건전한 거래상대방과의 거래만을 수행하고 있습니다. 또한, 대손위험에 대한 당사의 노출정도가 중요하지 않은 수준으로 유지될 수 있도록 지속적으로 신용도를 재평가하는 등 매출채권및기타채권 잔액에 대한 지속적인 관리업무를수행하고 있습니다. 당사는 보고기간종료일 현재 주요 고객 채권에 대한 손상여부를 개별적으로 인식하고 있으며, 추가로 소액다수채권의 경우 유사한 신용위험의 특성을 가진 금융자산의 집합에 포함하여 집합적으로 손상을 검토하고 있습니다.

(2) 기타의 자산현금, 단기예금 및 장ㆍ단기대여금 등으로 구성되는 당사의 기타의 자산으로부터 발생하는 신용위험은 거래상대방의 부도 등으로 발생합니다. 이러한 경우 당사의 신용위험 노출정도는 최대 해당 금융상품 장부금액과 동일한 금액이 될 것입니다. 한편, 당사는 우리은행 등의 금융기관에 현금및현금성자산 및 단기금융상품등을 예치하고 있으며, 신용등급이 우수한 금융기관과 거래하고 있으므로 금융기관으로부터의 신용위험은 제한적입니다.

당기말 및 전기말 현재 신용위험에 노출된 금융자산은 다음과 같으며, 장부금액은 신용위험에 대한 최대 노출정도를 표시하고 있습니다.

(단위:백만원)

구 분	당기말	전기말

당기손익-공정가치측정 금융자산	35,468	-

당기손익인식금융자산	-	26,163

상각후원가측정금융자산	304,995	-

대여금및수취채권	-	196,267

위험회피지정파생상품	809	-

기타포괄손익-공정가치측정금융자산	1,896	-

매도가능금융자산	-	8,893

합 계	343,168	231,323

상기 금융자산 외에 금융보증계약으로 인해 피보증인의 청구에 의해서 당사 및 당사의 연결대상 종속회사가 지급하여야 할 지급보증한도액(연결재무제표 주석 37)이 신용위험에 노출된 최대금액입니다.

3. 유동성위험

유동성위험은 만기까지 모든 금융계약상의 약정사항들을 이행할 수 있도록 자금을 조달하지 못할 위험입니다.

당사는 유동성 전략 및 계획을 통하여 자금부족에 따른 위험을 관리하고 있으며, 금융상품의 만기와 영업현금흐름의 추정치를 고려하여 금융자산과 금융부채의 만기를 대응시키고 있습니다.

보고기간종료일 현재 주요 금융부채별 상환계획으로서 할인되지 않은 계약상 현금흐름은 다음과 같습니다.

[ 당기말 ] (단위:백만원)

구 분	3개월 이내	3개월~1년	1년~4년	4년 이후	합 계

매입채무및기타채무	88,435	-	-	-	88,435

단기이자부차입금	8,674	61,594	-	-	70,268

유동성장기차입금	5,206	357,210	-	-	362,416

사채	15,052	-	-	-	15,052

유동성전환사채	-	84,934	-	-	84,934

외화사채	227	693	22,615	-	23,535

장기성매입채무및기타채무	-	-	-	500	500

장기차입금	4,507	13,873	380,415	12,868	411,663

합 계	122,101	518,304	403,030	13,368	1,056,803

[ 전기말 ] (단위:백만원)

구 분	3개월 이내	3개월~1년	1년~4년	4년 이후	합 계

매입채무및기타채무	66,234	-	-	-	66,234

단기이자부차입금	808	70,983	-	-	71,791

유동성장기차입금	2,756	105,406	-	-	108,162

전환사채	-	-	84,934	-	84,934

장기차입금	3,017	9,218	279,896	19,581	311,712

합 계	72,815	185,607	364,830	19,581	642,833

(주1) 전기말(2017년말)은 종전 기준서인 K-IFRS 1018호 및 1011호에 따라 작성되었습니다.

상기 금융부채의 잔여만기 구간별 금액은 할인하지 않은 계약상 원금으로 재무상태표상 금융부채의 장부금액과 차이가 있으며, 미래에 지급할 금융부채이자가 포함되어 있습니다. 한편, 상기 금융부채와 별도로 보증계약 등으로 인하여 피보증인의 청구에 의해 연결실체가 부담할 최대금액은 연결재무제표 주석 37과 같습니다.

4. 자본관리

자본관리의 주 목적은 당사의 영업활동을 유지하고 주주가치를 극대화하기 위하여 높은 신용등급과 건전한 자본비율을 유지하기 위한 것입니다.

당사는 자본구조를 경제환경의 변화에 따라 수정하고 있으며, 이를 위하여 배당정책을 수정하거나 자본감소 혹은 신주발행을 검토하도록 하고 있습니다. 한편, 당기 중 자본관리의 목적, 정책 및 절차에 대한 어떠한 사항도 변경되지 않았습니다.

당사는 총부채를 자기자본으로 나눈 부채비율을 사용하고 있으며, 보고기간종료일 현재 총부채 및 자기자본은 다음과 같습니다.

(단위:백만원, %)

구 분	당기말	전기말

총부채	1,142,272	682,726

자기자본	347,808	258,595

부채비율	328.4	264.0

5. 파생상품거래현황 1. 파생상품 및 위험회피회계처리의 내용

구분	위험회피수단	내용

현금흐름위험회피	통화스왑	변동금리부 외화사채의 이자지급 및 원금상환시 노출되는 이자율 변동 및 환율 변동 위험을 고정

공정가치위험회피	통화선도	원자재 수입 대금 지급시 노출되는 환율변동위험을 고정

2. 파생상품자산의 내역

[ 당기말 ] (단위:백만원, 외화 각 1단위)

구 분	매입	매도	파생상품평가자산(부채)	파생상품평가손익	기타포괄손익누계액 (주1)

통화	금액	통화	금액

통화스왑	USD	20,000,000	KRW	21,400	809	974	(165)

통화선도	EUR	2,392,329	KRW	3,172	(100)	(100)	-

합 계	708	874	(165)

(주1) 법인세효과 반영 전 금액입니다.

[ 전기말 ] (단위:백만원, 외화 각 1단위)

구 분	매입	매도	파생상품평가자산(부채)	파생상품평가손익	기타포괄손익누계액 (주2)

통화	금액	통화	금액

통화스왑	USD	30,000,000	KRW	33,150	-	267	-

통화선도	USD	9,737,443	KRW	11,292	(859)	(1,301)	-

EUR	18,868,955	KRW	24,267	(129)	(129)	-

내재파생상품 (주1)	3,349	609	-

합 계	2,361	(554)	-

(주1) 내재파생상품은 당사가 취득한 전환사채(장기투자증권)의 취득금액에서 회사의 유효이자율을 적용한 부채요소를 차감한잔액입니다.
(주2) 법인세효과 반영 전 금액입니다.

6. 경영상의 주요계약 등 1. 재무상태에 중요한 영향을 미치는 비경상적인 중요계약 해당사항 없음 2. 금융기관 및 거래 상대방과 체결한 주요 약정 현황

(단위:백만원, 외화 각 1단위)

구 분	내 역	약정한도

KEB 하나은행 등	전자외상매출채권 담보대출	3,000

수입신용장	USD 1,000,000

EUR 24,859,650

365

통화파생상품(주1)	USD 20,000,000

EUR 8,431,633

일반자금대출(주2)	874,300

당좌대출	4,000

법인카드	1,510

(주1) 변동금리부 외화사채의 이자지급 및 원금상환시 노출되는 이자율 변동 및 환율변동위험을 고정하기 위하여 통화스왑계약을 체결하였습니다. 통화스왑거래관련 자세한 사항은 '5. 파생상품거래현황'을 참고하여 주시기 바랍니다.
(주2) ㈜이에스에스에스코의 대출 약정금액 1,623억원 포함되어 있습니다.

그 밖의 약정사항은 'XI. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항'을 참조하시기 바랍니다.

7. 연구개발활동1. 연구개발 담당조직

당사는 신재생에너지 사업본부 내 신재생에너지연구소를 2014년 11월 설립하여 2명의 전문인력을 배치하고, 2015년 이후 당사 보유 태양광 및 풍력 발전 사업 관련하여 연구활동을 진행하였으며, 2018년 5월 ESS사업담당으로 이전하여 ESS관련 연구활동을 진행하고 있습니다.

- 연구개발 담당조직명 : Smart Grid Lab- 소속 : ECO Grin담당

- 인원 구성 : 2명 (유철희연구원, 전유정연구원)