SK디앤디 반기보고서 (2016.06)
II. 사업의 내용

1. 사업의 개요 당사는 개발사업자로서 핵심역량인 개발대상 부지 또는 물건의 선점 능력, 성공적인 인허가 추진, 철저한 공사기간 준수, 마케팅, Risk Management 등 추진사업에 대한 전방위적인 관리 능력을 바탕으로 부동산개발 및 신재생에너지 사업 등을 주요사업으로 영위하고 있습니다. 부동산개발 사업의 경우 과거 분양, 마케팅의 노하우를 기반으로 오피스 개발사업에 성공적으로 진출하였으며, 현재 상가 임대운영시장에도 진출하여 부동산 산업 전반에 걸친 수익모델을 확보하고 있습니다. 또한 태양광발전소 EPC에서 시작한 신재생에너지사업 역시, 태양광, 풍력발전소 운영, 대규모 풍력발전소 EPC 사업에 참여 하는 등 사업범위를 확대하고 있습니다. 이와 같이 회사가 보유한 핵심역량을 바탕으로 목표 시장이 차별화되는 부동산과 신재생에너지 분야로사업을 확장하고 있으며, 각 사업 분야에서 개발 및 운영으로의 확대를 통해 다양한 수익 구조를 확보함에 따라 회사는 안정적인 사업포트폴리오를 구축하였습니다.

2. 보고부문별 요약 재무현황

(당반기 및 당반기말) (단위: 백만원)

구분	부동산개발	신재생에너지	기타	공통(미배분)	합계

매출	97,255	7,357	6,700	-	111,312

영업손익	11,617	2,490	175	(6,416)	7,866

자산	698,281	103,228	5,065	52,451	859,025

부채	494,270	57,168	2,607	48,426	602,471

3. 사업의 현황(1) 부동산개발사업부문

1) 부동산개발사업① 주요 목표시장

당사는 국내 비주거 시장에 초점을 맞추어, 부동산 시장트렌드 및 지역 특성에 맞는 오피스, 비지니스 호텔, 지식산업센터, 물류센터, 오피스텔, 상업시설 등을 개발하고 있습니다.

[주요목표시장]

주요 목표시장	개발상품	주요 타겟지역

국내 비주거	오피스	서울 중심 권역 (CBD(도심), GBD(강남), YBD(여의도))

지식산업센터	금천구, 영등포구 등

비지니스 호텔	서울, 지방산업도시(울산, 창원, 수원 등)

오피스텔	서울 및 수도권

상업시설	서울, 주요 택지개발지구

물류센터	이천, 안성, 천안, 김포, 용인 등

- 오피스 시장

오피스 시장은 기관투자자들의 안전자산 선호 및 대체투자 확대 기조에 따라 지속적으로 성장하고 있는 시장으로, 금리하락에 따른 Cap Rate(Capitalization Rate)이 하락되면서 매매가는 지속적으로 상승되고 있으나, 해외투자자들이 한국 시장에 적극적으로 진입하면서, 부동산 거래 시장은 경쟁이 더 치열해지고 있습니다.

투자자들의 서울시 주요 권역(CBD, GBD, YBD) 내 프라임오피스 급의 대형 빌딩 투자 선호현상에 따라 중심권역 오피스 시장의 사업성이 높아지고 있습니다. 이에 서울시 오피스 공급시장은 매년 500천㎡ ~ 1,000천㎡ 수준으로 공급되고 있으며, 최근에는 CBD 등 도심권 및 상암동 등 기타권역에도 신축 빌딩이 꾸준히 공급되고 있는 실정입니다. 오피스빌딩의 양극화가 심화됨에 따라 당사는 CBD, GBD, YBD 의 도심 중심지역을 주요 타겟지역으로 하여 사업을 추진하고 있습니다. 당사는 오피스빌딩의 주요 타겟지역인 CBD와 GBD에 파로스타워와 수송동 복합빌딩을 개발하였습니다.

- 호텔 시장

럭셔리 호텔로 대표되던 국내 호텔 시장은 2000년 초반 한류와 중국경제 성장으로 인한 방한 외국 관광객의 증가로 관광수요가 급증했고 해외 중저가 호텔 브랜드들이 국내 시장에 런칭했습니다. 이를 시작으로 비즈니스 호텔급 시장이 활발해졌으며, 2000년대 후반 이후 국내 호텔 운영사의 중저가 시장 진출이 지속되고 있습니다.

주요 타겟지역으로는 서울 도심지역, 주요 산업도시, 공공기관 이전도시 등으로 국내외 우량 운영업체와의 제휴를 통하여 중저가 호텔 시장에 진출하고 있습니다.

당사가 수행하고 있는 프로젝트로는 신대방복합개발, 수송타워(완료), 울산 비즈니스호텔(완료), 해운대 비즈니스호텔, 창원 버짓호텔, 수원인계동 버짓호텔 등이 있습니다.

- 지식산업센터 시장

지식산업센터란 동일 건축물에 제조업, 지식기반산업 및 정보 통신산업을 영위하는 자와 지원시설이 복합적으로 입주 할 수 있는 3층 이상의 집합건축물로서 6실 이상의 공장이 입주 할 수 있는 건축물을 말합니다. 즉 공장 및 산업시설과 근린생활시설(상가 등) 등이 아파트와 같이 각 부분으로 구분된 동일한 집합건축물에 복합적으로 입주할 수 있다는 것을 의미합니다. 기존 '아파트형공장'이라는 명칭은 첨단산업시설의 입주가 높아지면서 2010년 4월 이후 '지식산업센터'로 변경되었습니다.

지식산업센터의 최초 등장은 1940년대 네덜란드에서 상공회의소가 소기업 집단화 사업을 시작한 것으로 출발하여 일본, 대만, 싱가폴 등 토지 이용이 제한적인 아시아를 중심으로 발전했습니다. 우리나라 또한 과거 대도시의 공업용지가 절대적으로 부족한 상태에서 토지이용의 고도화(고층화) 및 관리비용 절감으로 중소기업의 경쟁력제고, 도심내 위치하여 기업의 노동력 공급기반 제공 등의 지역경제 활성화, 공장 집단화를 통한 도시환경의 개선 등의 목적으로 아파트형공장 제도를 도입하였고 1990년 중반 '벤처기업 육성에 관한특별조치법' 등을 발표하고 각종 세제혜택, 건설비 지원 등의 정책이 추진되면서 본격적으로 활성화 되었습니다.

최근 민간자본 유입과 함께 시설의 첨단화, 고급화, 대형화가 이루어지면서 오피스 빌딩과 유사한 투자 상품으로 발전했습니다.

주요 타겟 지역은 서울 지역내 대표적인 공업 및 준공업지인 구로, 영등포, 성수 등이며 수도권은 지역수요를 타겟으로 하는 성남, 안양, 부천 등 입니다.

당사가 수행하고 있는 프로젝트로는 광명테크노파크(완료), 창원테크노파크(완료), 당산 SK V1 Center(완료), 가산 SK V1 Center, 가산 W Center 등이 있습니다.

광명테크노파크, 창원테크노파크 등의 마케팅 용역을 맡아 분양 100%를 달성하여 성공적으로 완료하였고, 이를 통해 축적된 노하우를 기반으로 당산 SK V1 Center를자체사업으로 진행하여 2015년 2월 준공하였으며, 2015년 2월에 서울 도심내 주요타겟 지역인 가산동에 지식산업센터 부지를 확보하여 사업을 수행하고 있습니다.

- 물류센터 시장

물류센터의 공급은 국내 물류시장의 성장과 밀접한 관련이 있습니다. 국내 물류시장은 FTA 확대 및 국제분업 등의 무역 증가로 물동량의 지속적 증가, 전자상거래 시장(인터넷쇼핑 등) 지속적 성장, 3자물류 활성화 등으로 지속적으로 성장하고 있습니다.또한 국내 연기금 등 기관 투자자의 투자가 증대되고 있으며 기업신용도가 높은 물류센터 개발 디벨로퍼에 대한 시장의 수요가 증가하고 있습니다.

주요 타겟 지역은 거주 인구가 집중되어 있는 서울(주요시장)과 접근성이 뛰어난 수도권이며, 경기서부(부천, 일산), 경기남부(용인, 이천) 등 이며, 국내 물류산업의 지속적 성장과 기업신용도가 높은 물류센터 개발 디벨로퍼에 대한 시장의 수요가 증가되고 있어 사업의 기회가 증가할 것으로 판단하고 있습니다.

- 리테일 시장

과거에는 개인 대상의 분양형 상품 공급 위주로 체계적 임대유치가 불가능 했고, 이로 인한 잔금회수 사업위험 증대 및 활성화 실패의 악순환 구조였습니다. 그러나 최근에는 투자자와 공급자의 인식변화로, 임대운영형 사업방식, 선임대 후분양 사업방식을 선호하고 있어 기존 리테일 개발 방식을 탈피하여 초기부터 계획적 임차인확보에 주력하는 방식으로 변화하고 있습니다.

과거 대기업이 소유한 상업시설을 중심으로 발달한 리테일 시장은 기관투자자의 투자기준에 적합한 대형 리테일 자산이 부족하였습니다. 2000년대 중반부터 롯데쇼핑의 자산유동화 거래를 시작으로 대형마트나 백화점의 '세일앤리스백(Sale and Leaseback)' 사례가 늘어나고 있으며, 투자자 또는 펀드는 이를 통해 장기간 임차인을 확보하고 안정된 임대료를 예상할 수 있습니다.

리테일 시장의 연간 거래 규모는 약 2조원 내외로 전체 부동산 투자 시장에서 약 20%를 차지하며, 오피스 시장의 경쟁 과열로 이러한 리테일시장의 거래 규모도 점차 확대되어 가는 추세입니다.

유통업의 2015년 전체 매출규모는 274조원으로 2016년에는 280조원 정도의 시장규모가 예상되어 0.2%의 매출증가가 예상되며, 최근 5년간 평균 3.8%의 매출규모의 성장을 보이고 있습니다. 온라인 부분의 성장이 뚜렷한 상황으로 향후 리테일 시장은 소득/소비의 양극화가 심화될 것으로 판단 됩니다.

1~2인가구의 증가와 소비의 다양화, 개성추구, 개인적인 Life Style 추구 등의 Trend가 뚜렷해 짐에 따라 향후 쇼핑몰의 개발은 규모별로 특화 될 것으로 예상되고 있습니다. 대형 유통업체를 중심으로 교외 지역내에 단순 쇼핑이 아닌 여가활동 및 레져활동이 가능한 대형 쇼핑몰의 개발이 활발히 진행 되고, 중소형 규모로 도심 내에서 우량 임차인 유치 후 리테일 시설의 개발하는 사례가 많아질 것으로 예상 되는 등 쇼핑몰 개발은 규모 및 입지에 따라 나뉘어 질것으로 예상됩니다.또한, 외국 관광객 및 1~2인가구의 증가 등의 영향으로 도심형, 중소형 쇼핑몰의 개발이 활발해질 것으로 판단되며, 투자자와 쇼핑몰 운영사가 공동으로 개발사업에 투자하는 사례도 늘어나고 있습니다. 향후 경쟁력 있는 입지를 확보하고 우량임차인 유치 후 리테일 시설을 개발하여 매각하는 사업기회가 증가할 것으로 판단 됩니다.

2) 부동산임대업① 주요 목표시장

임대사업은 주로 상업시설 운영에 집중하고 있는 관계로, 서울 및 주요 대도시 역세권 또는 주요 상권 내에 위치한 물건을 목표로 하고 있습니다. 현재는 임대사업의 초기단계로서 서울지역에 집중하여 물건을 검토하고 있으며, 주요 타겟지역으로는 명동, 강남역, 가로수길, 홍대/합정, 대학로 등 도심 내 광역상권이 형성된 지역이 있습니다.

이 외에도 상권이 형성되고 있는 지역을 조기 선점하여, 용도의 변경, 증축 등을 통해부동산 가치를 높이고자, 신흥 지역의 매물을 살펴보고 있습니다. 이를 위해 인문사회 환경의 변화, 정책적 변화를 토대로 부동산 트렌드를 분석하여 서울 지역 내에서 가장 가능성이 높은 지역을 우선적으로 선정하여 검토하고 있습니다.

3) 회사의 영업 및 생산

당사는 설립 초기 분양 및 광고 등의 마케팅사업과 가구사업 등의 부동산개발서비스를 시작으로 산업의 트렌드 파악 및 노하우를 쌓아가고 있었으며, 2006년 상업시설인 레이킨스몰을 시작으로 본격 부동산개발사업을 추진하였습니다.

프라임급 오피스인 파로스타워를 성공적으로 개발하여 매각하였으며, 정부의 정책에부합한 도시형생활주택 QV 브랜드를 런칭하여 3개 프로젝트를 성공적으로 100% 분양완료 하였습니다.

그후 그간 쌓아온 개발 및 마케팅의 노하우를 활용하여 지식산업센터인 당산 SK V1 Center를 성공적으로 분양 완료 하였습니다. 또한 선매각사업인 수송동 비즈니스호텔 및 오피스 개발사업을 성공적으로 완료하였으며, 현재는 해운대, 창원, 수원에 호텔, 가산동 지식산업센터 등의 부동산 개발사업을 수행하고 있습니다.

이러한 부동산개발사업의 노하우를 바탕으로 개발사업의 영역을 확대하여 영암 F1경기장 주차장 및 대구하수처리장에 태양광발전소를 건설하는 EPC 사업과 회사의 지속적인 수익 창출을 위해 남원사랑, 순천 태양광발전소 및 제주가시리 풍력발전소의 운영을 통해 안정적 수익을 확보하는 등 신재생에너지 개발사업도 진행해오고 있습니다.

4) 시장점유율① 부동산개발업

부동산개발 시장은 매우 방대하며 장기간에 걸쳐 사업을 진행하고 있으며, 개인및 법인 다수가 시장에 참여하고 있어 연간 시장점유율을 산정하기가 매우 어렵습니다.

② 부동산임대업

부동산 임대시장은 각 상품의 개별성이 강하고, 일물일가의 원칙이 적용되지 않으며,시장지배력을 확인하기에는 시장규모가 광대하기 때문에 점유율 통계가 불가능합니다.

(2) 신재생에너지사업부문

당사의 신재생에너지사업의 방향은 크게 신재생에너지 개발과 운영으로 구분됩니다.개발단계에서는 토지 사용 동의 및 인허가 등의 활동을 진행하며 설계(Engineering), 조달(Procurement), 공사(Construction)를 담당하는 EPC 사업 등을 진행하며, 운영단계에서는 신재생에너지발전소의 운영관리, 생산전력의 판매 등을 담당합니다.

[신재생에너지 사업의 유형]

사업의 유형	세부내용

EPC 사업	설계(Engineering), 조달(Procurement), 공사(Construction)로 구분
설계 : 도면작성, 구조검토, 인허가 서류 등 공사전 사업단계에 대한 준비 작업
조달 : 각 사업에서 사용되는 자재 조달 공사 : 발전소 건설 공사

운영사업	신재생에너지발전소의 운영관리, 생산전력 등의 판매사업 진행
운영사업의 이익은 매출이익과 매각이익으로 구성됨
매출이익 : 전력발생분을 전력거래소에 판매하여 얻는 이익
공급인증서(REC) 매각이익 : 신재생에너지 의무공급제도(RPS) 참여로 인해 발생하는 이익

당사는 제주 가시리 풍력사업과 같이 개발에서 운영까지의 전 단계를 진행하는 개발운영사업, 순수하게 공사마진을 추구하여 리스크가 상대적으로 적은 EPC 사업, M 등 외부발전소를 매입하여 운영하는 발전사업 등의 신재생에너지사업을 영위하고있으며, 향후에도 지속적으로 추진할 예정입니다.

4. 조직도

2. 영업설비 등의 현황 1. 영업용 부동산의 현황

(기준일 : 2016.06.30) (단위:백만원)

구 분	소재지	면적(㎡)	취득가액	장부가액	비고

건설용지	부산시 해운대구 우동	3,847.8	49,963	31,797

수원시 팔달구 인계동 (주)	916.9	5,428	5,428

창원시 성산구 상남동	2,960.8	10,494	7,035

서울시 금천구 가산동	5,042	30,002	26,300	371-41 번지

서울시 금천구 가산동	5,042.2	30,152	26,301	371-106 번지

서울시 중구 서소문동	3,056.9	105,945	105,945

서울시 강남구 역삼동	727.15	24,594	23,076

합 계	256,578	225,882

주) 연결대상 종속회사인 "현대사모부동산투자신탁20호"의 보유 건설용지입니다.

(기준일 : 2016.06.30) (단위:백만원)

구 분	소재지	면적(㎡)	취득가액	장부가액	비고

토지	서울시 종로구 수송동	5,275	200,630	200,630

건물	서울시 종로구 수송동	44,825.06	69,588	69,588

미완성공사	서울시 종로구 수송동	-	5,939	5,939	증축 공사비

합 계	-	276,157	276,157

주) 연결대상 종속회사인 "이지스사모부동산투자신탁61호"의 보유 부동산입니다.

(기준일 : 2016.06.30) (단위:백만원)

구 분	소재지	토 지	건 물	합 계	비고

상업시설	고양시 일산구 대화동	2,731	5,094	7,825	킨텍스몰(장부가액)

2. 생산설비의 현황

(기준일 : 2016.06.30) (단위:백만원)

구 분	소재지	토 지	건 물	기계장치	합 계	비고

가시리풍력발전소	서귀포시 표선면가시리	-	3,284	68,470	71,754	(장부가액)

남원사랑태양광발전소	남원시 보절면진기리 외	553	24	4,024	4,601	(장부가액)

순천태양광발전소	순천시 교량동	-	-	1,949	1,949	(장부가액)

합 계	553	3,308	74,443	78,304

3. 생산과 영업에 중요한 재산의 중요한 변동 및 사유

- 해당사항 없음3. 매출에 관한 사항

1. 사업부문별 매출액(단위 : 백만원)

구분	2016년 반기	2015년

매출액	비율	매출액	비율

부동산	개발	94,192	84.6%	193,755	83.8%

임대	3,063	2.8%	7,203	3.1%

계	97,255	87.4%	200,958	86.9%

신재생
에너지	발전	7,357	6.6%	12,204	5.3%

기타	-	-	50	0.0%

계	7,357	6.6%	12,254	5.3%

가구	6,700	6.0%	18,088	7.8%

총계	111,312	100.0%	231,300	100.0%

2. 매출형태별 실적(단위 : 백만원)

매출유형	2016년 반기	2015년

매출액	비율	매출액	비율

분양수입	77,258	69.4%	177,415	76.7%

부동산매각수입	13,570	12.2%	-	-

용역수입	3,364	3.0%	17,474	7.6%

상품매출	6,700	6.0%	16,998	7.3%

임대수입	3,063	2.8%	7,203	3.1%

제품매출(전력판매)	7,357	6.6%	12,204	5.3%

공사수입	-	6	0.0%

매 출 총 계	111,312	100.0%	231,300	100.00%

3. 판매경로 및 판매방법 등(1) 판매조직

당사는 아래와 같이 영업조직을 갖추고 있으며, 각 조직은 딜소싱부터 판매까지 사업전과정을 담당하고 있습니다. 신사업개발팀은 부동산 임대사업 추진 및 관리를 담당하며, 부동산개발본부의 경우 개발기획, 타당성검토, 수주 등의 사업관리, 분양/광고 등의 마케팅, 공사관리 등의 기능을 수행하고 있으며, 신재생에너지사업본부는 태양광발전소 및 풍력발전소의 개발, 운영 및 발전사업관리 등의 기능을 수행하고 있습니다.

[영업조직 현황]

구 분	내 용

부동산개발 사업본부	개발사업팀, 투자개발팀, 상업시설개발팀, 마케팅팀, ENG팀, 가구사업팀, 사업관리팀

신재생에너지 사업본부	풍력개발팀, 신재생에너지개발팀, 사업관리팀

(2) 판매경로

부동산개발사업은 선매각 사업과 분양사업이 있으며, 판매경로를 살펴보면 선매각 사업은 펀드 등을 통해 투자기관에 판매하고, 분양 사업은 분양대행사를 통해 개인에게 판매됩니다.

(3) 판매방법 및 조건

부동산개발에 있어 선매각 사업은 펀드 등을 통해 투자기관에 판매 후 통상 계약금, 중도금, 잔금의 일정으로 회수합니다. 반면 분양 사업은 분양대행사를 통해 개인에게판매 후 일정(계약금, 중도금, 잔금)에 따라 분양대금을 회수하고, 분양대행사에 일정(계약금, 중도금, 잔금)에 맞춰 수수료를 지급합니다.

신재생에너지 발전사업에 있어서 SMP 판매 및 REC 판매로 크게 구분됩니다. SMP는 전력거래소에서 정산하여 구매하기 때문에 별도의 판매 조직 및 전략이 불필요합니다. REC는 현물시장거래와 장기계약시장으로 구분되며, 현물시장에서는 양방향 입찰 방식을 통해 거래가 진행되며, 기존에 발행된 인증서에 한하여 거래가 가능하고, REC 장기계약은 REC 의무공급사와의 직접 계약으로 태양광의 경우 12년, 비태양광의 경우 20년을 기본으로 거래 계약하는 상황입니다. 장기 계약시, 거래가격은 계약 당시 단일값으로 확정하는 것이 일반적이며, 최근 경우에 따라 기간 조정 및 가격 변동을 통한 계약도 진행되고 있습니다.

4. 수주현황(1) 수주현황

(기준일 : 2016.06.30) (단위 : 백만원)

발주처	수주내용	수주일자	납 기	수주총액	기납품액	수주잔고

국민은행(이지스자산운용(주)이지스사모부동산투자신탁47호)	해운대 비즈니스호텔 개발사업	2015.05.29	2017.04	152,400	58,375	94,025

엠스테이 호텔 창원 (분양사업)	호텔 분양사업	2015.09.03	2017.03	58,714	19,352	39,362

가산 SK V1 센터 (분양사업)	지식산업센터 분양사업	2015.12.02	2018.04	101,749	12,583	89,166

가산 W 센터 (분양사업)	지식산업센터 분양사업	2016.01.12	2018.05	98,375	12,593	85,782

강남역 비엘 106 (분양사업)	오피스텔 분양사업	2016.03.31	2018.05	53,646	3,310	50,336

에스케이건설(주)	인천 용현 SK SKY VIEW 가구 납품	2015.02.03	2016.07.31	4,364	4,221	143

에스케이건설(주)	구서 SK VIEW 가구 납품	2015.06.04	2016.09.30	2,284	1,891	393

태영건설(주)	영등포 오피스텔 가구 납품	2015.11.25	2016.09.29	1,590	563	1,027

에스케이건설(주)	신동탄 SK VIEW Park 2차 가구납품	2016.02.04	2017.09.25	2,677	-	2,677

삼성물산	일원 현대 재건축 가구납품	2016.03.02	2018.10.31	2,951	-	2,951

아이에스동서㈜	부산 용호만 복합시설 가구납품	2016.06.17	2018.03.31	13,950	-	13,950

대림산업㈜	e편한세상테라스 광교 가구납품	2016.05.24	2017.02.27	5,369	-	5,369

㈜대우건설	용산 프로지오써밋 가구납품	2016.04.05	2017.07.31	1,564	-	1,564

에스케이건설㈜	인천검단 SK VIEW 가구납품	2016.06.06	2017.09.30	1,198	-	1,198

합 계	500,831	112,888	387,943

주1) 상기의 수주금액은 계약서상 금액이 확정되어 있는 수주만을 표기하였으며, 계약은 체결 되었으나 실적에 따라 수익을 창출하는 분양 및 광고대행 등의 용역계약은 표시하지 아니하였습니다.주2) 자체분양사업으로 분양공고금액 기준으로 표기하였습니다.주3) 사업을 추진할 수 있는 건설용지 등 사업권은 확보하였으나, 분양금액 등 수주금액이 확정되지 않은 사업은 표시하지 아니하였습니다.

(2) 진행율 적용 수주현황(단위 : 백만원)

품목	발주처	수주일자	납기	수주총액	기납품액	수주잔고	진행률	미청구공사	공사미수금

수량	금액	수량	금액	수량	금액	총액	손상차손누계액	총액	대손충당금

해운대 비즈니스호텔	국민은행(이지스자산운용(주)이지스사모부동산투자신탁47호)	2015.05.29	2017.04	-	152,400	-	58,375	-	94,025	38.30	14,975	-	-	-

엠스테이 호텔 창원	호텔 분양사업	2015.09.11	2017.03	-	58,714	-	19,352	-	39,362	32.96	1,586	-	16	-

가산 SK V1 센터	지신산업센터 분양사업	2015.12.02	2018.04	-	101,749	-	12,583	-	89,166	12.37	-	-	-	-

가산 W 센터	지식산업센터 분양사업	2016.01.12	2018.04	-	98,375	-	12,593	-	85,782	12.80	2,646	-	-	-

강남역 비엘 106	오피스텔 분양사업	2016.03.31	2018.05	-	53,646	-	3,310	-	50,336	6.17	-	-	-	-

합 계	-	464,884	-	106,213	-	358,671	-	19,207	-	16	-

주) 진행율은 아래와 같이 계산되었습니다. - 해운대 비즈니스호텔 : 발생원가 ÷ 총예정원가 - 분양사업(엠스테이 호텔 창원, 가산 SK V1센터, 가산 W 센터, 강남역 비엘 106) : 분양율 ×(발생원가 ÷ 총예정원가)

4. 시장위험과 위험관리

당사의 주요 금융부채는 매입채무및기타채무, 차입금, 사채로 구성되어 있으며, 이러한 금융부채는 영업활동을 위한 자금을 조달하기 위하여 발생하였습니다. 또한 당사는 영업활동에서 발생하는 매출채권및기타채권, 현금및현금성자산, 대여금,매도가능금융자산과 같은 금융자산도 보유하고 있습니다.

당사의 금융자산 및 금융부채에서 발생할 수 있는 주요 위험은 시장위험, 신용위험 및 유동성위험입니다. 당사의 주요 경영진은 아래에서 설명하는 바와 같이, 각 위험별 관리절차를 검토하고 정책에 부합하는지 검토하고 있습니다. 또한 당사는 투기 목적의 파생상품거래를 실행하지 않는 것이 기본적인 정책입니다.

1. 시장위험

시장위험은 시장가격의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치가 변동할 위험입니다.시장위험은 이자율위험, 환위험 및 기타 가격위험의 세가지 유형으로 구성됩니다.

(1) 이자율위험

이자율위험은 시장이자율의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치나 미래현금흐름이 변동할 위험입니다. 당사는 내부적으로 이자율 1% 변동을 기준으로 이자율위험을 측정하고 있으며, 상기의 변동비율은 합리적으로 발생가능한 이자율변동위험에 대한 경영진의 평가를 반영하고 있습니다.

당반기말 현재 변동이자율이 적용되는 장기차입금은 183,967백 만원(전기말: 99,966백 만원)입니다.

(2) 환위험

환위험은 환율의 변동으로 금융상품의 공정가치나 미래현금흐름이 변동할 위험입니다. 보고기간종료일 현재 기능통화 이외의 외화로 표시된 화폐성자산 및 부채의 장부금액은 다음과 같습니다.

(단위:백만원)

구 분	당반기말	전기말

자산	부채	자산	부채

USD	-	34,941	-	35,160

EUR	39	-	39	-

합 계	39	34,941	39	35,160

보고기간종료일 현재 각 외화에 대한 기능통화의 환율이 5% 변동할 경우 당반기 및 전기 손익에 미치는 영향은 다음과 같습니다. 당사는 내부적으로 원화 환율 변동에 대한 환위험을 정기적으로 측정하고 있으며, 통화선물거래를 통해 환위험을 효과적으로 관리하고 있어 손익에 미치는 영향은 제한적입니다.

(단위:백만원)

구 분	당반기	전기

5% 상승시	5% 하락시	5% 상승시	5% 하락시

USD	(1,747)	1,747	(1,758)	1,758

EUR	2	(2)	2	(2)

합 계	(1,745)	1,745	(1,756)	1,756

2. 신용위험

신용위험은 거래상대방이 의무를 이행하지 않아 당사에 재무손실이 발생할 위험입니다.

(1) 매출채권및기타채권당사는 신용거래를 희망하는 모든 거래상대방에 대하여 신용검증절차의 수행을 원칙으로 하여 신용상태가 건전한 거래상대방과의 거래만을 수행하고 있습니다. 또한, 대손위험에 대한 당사의 노출정도가 중요하지 않은 수준으로 유지될 수 있도록 지속적으로 신용도를 재평가하는 등 매출채권및기타채권 잔액에 대한 지속적인 관리업무를 수행하고 있습니다. 당사는 보고기간종료일 현재 주요 고객 채권에 대한 손상여부를 개별적으로 인식하고 있으며, 추가로 소액다수채권의 경우 유사한 신용위험의 특성을 가진 금융자산의 집합에 포함하여 집합적으로 손상을 검토하고 있습니다.

(2) 기타의 자산

현금, 단기예금 및 장ㆍ단기대여금 등으로 구성되는 당사의 기타의 자산으로부터 발생하는 신용위험은 거래상대방의 부도 등으로 발생합니다. 이러한 경우 당사의 신용위험 노출정도는 최대 해당 금융상품 장부금액과 동일한 금액이 될 것입니다. 한편, 당사는 우리은행 등의 금융기관에 현금및현금성자산 및 단기금융상품등을 예치하고 있으며, 신용등급이 우수한 금융기관과 거래하고 있으므로 금융기관으로부터의 신용위험은 제한적입니다.

3. 유동성위험

유동성위험은 만기까지 모든 금융계약상의 약정사항들을 이행할 수 있도록 자금을 조달하지 못할 위험입니다.

당사는 유동성 전략 및 계획을 통하여 자금부족에 따른 위험을 관리하고 있으며,금융상품의 만기와 영업현금흐름의 추정치를 고려하여 금융자산과 금융부채의 만기를 대응시키고 있습니다.

보고기간종료일 현재 주요 금융부채별 상환계획으로서 할인되지 않은 계약상 원금은다음과 같습니다.

(당반기) (단위:백만원)

구 분	3개월 이내	3개월~1년	1년~4년	4년 이후	합 계

매입채무및기타채무	19,568	-	-	-	19,568

단기이자부차입금	4,068	6,163	-	-	10,231

유동성장기부채	3,240	157,527	-	-	160,767

사채	451	1,339	33,886	-	35,676

장기이자부차입금	3,617	10,733	331,920	45,473	391,743

합 계	30,944	175,762	365,806	45,473	617,985

(전기) (단위:백만원)

구 분	3개월 이내	3개월~1년	1년~4년	4년 이후	합 계

매입채무및기타채무	19,632	-	-	-	19,632

단기이자부차입금	3,866	10,074	-	-	13,940

유동성장기부채	1,697	4,557	-	-	6,254

사채	446	1,349	34,773	-	36,568

장기이자부차입금	4,355	15,156	364,424	48,751	432,686

합 계	29,996	31,136	399,197	48,751	509,080

4. 자본관리

자본관리의 주 목적은 당사의 영업활동을 유지하고 주주가치를 극대화하기 위하여 높은 신용등급과 건전한 자본비율을 유지하기 위한 것입니다.

당사는 자본구조를 경제환경의 변화에 따라 수정하고 있으며, 이를 위하여 배당정책을 수정하거나 자본감소 혹은 신주발행을 검토하도록 하고 있습니다. 한편, 당반기중 자본관리의 목적, 정책 및 절차에 대한 어떠한 사항도 변경되지 않았습니다.

당사는 총부채를 자기자본으로 나눈 부채비율을 사용하고 있으며, 보고기간종료일 현재 총부채 및 자기자본은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구 분	당반기	전기

총부채	602,471	500,968

자기자본	256,554	254,217

부채비율	234.8%	197.1%

6. 파생상품거래현황 1. 환율 변동 Risk Hedge용 파생상품거래 - 해당사항 없음

2. 통화스왑 파생상품거래 당반기말 현재 위험회피회계를 적용하고 있는 통화스왑거래의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구 분	내 역

파생상품 종류	통화스왑

거래 금융기관	국민은행

위험회피 대상항목	변동금리부 외화사채

액면금액	USD 30,000,000

계약기간	2014.11.28 ~ 2017.11.28

당반기말 누적평가손익	1,251

당반기말 기타포괄손익누계액(법인세반영전)	1,212

당반기 중 파생상품평가손익	147

7. 경영상의 주요계약 등 1. 재무상태에 중요한 영향을 미치는 비경상적인 중요계약 - 해당사항 없음 2. 금융기관 및 거래 상대방과 체결한 주요 약정 현황

(단위:백만원,EUR,USD)

구 분	내 역	약정한도

당반기말	전기말

KEB하나은행 등	전자외상매출채권 담보대출	6,000	6,000

수입신용장	USD 3,400,000	USD 4,000,000

통화파생상품	USD 30,000,000	USD 30,000,000

EUR 500,000	EUR 2,000,000

일반자금대출	353,5000	303,417

법인카드	1,440	1,430

그 밖의 약정사항은 'XI. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항'을 참조하시기 바랍니다.

8. 연구개발활동1. 연구개발 담당조직

당사는 신재생에너지사업본부 내 신재생에너지연구소를 2014년 11월 설립하여 2명의 전문인력을 배치하고, 2015년 이후 당사 보유 태양광 및 풍력 발전 사업 관련하여연구활동을 진행하고 있습니다.

- 연구개발 담당조직명 : 신재생에너지연구소

- 소속 : 신재생에너지사업본부

- 인원 구성 : 2명 (김효종 팀장, 차현우 부장)