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JK리버스톤리츠 사업보고서 (2023.12)
사 업 보 고 서

(제 10기)

사업연도 2023년 01월 01일 부터
2023년 12월 31일 까지

금융위원회
한국거래소 귀중 2024년 03월 20일

제출대상법인 유형 : 주권상장법인
면제사유발생 : 해당사항 없음

회 사 명 : (주)스타자기관리부동산투자회사
대 표 이 사 : 장 정 성
본 점 소 재 지 : 서울시 중구 퇴계로 173,12층(충무로3가, 남산스퀘어)
(전 화)02-6253-5911
(홈페이지) http://www.starreit.co.kr
작 성 책 임 자 : (직 책) 경영기획부문장 (성 명) 서창환
(전 화) 02-6253-5911
목 차

I. 회사의 개요.............................................................................................2II. 사업의 내용...........................................................................................10III. 재무에 관한 사항...................................................................................33IV. 이사의 경영진단 및 분석의견.................................................................197V. 회계감사인의 감사의견 등......................................................................203VI. 이사회 등 회사의 기관에 관한 사항........................................................206VII. 주주에 관한 사항.................................................................................218VIII. 임원 및 직원 등에 관한 사항................................................................222IX. 계열회사 등에 관한 사항.......................................................................229X. 대주주 등과의 거래내용.........................................................................231XI. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항..............................................232ⅩⅡ. 상세표..............................................................................................239
1. 회사의 개요

1) 연결대상 종속회사 현황(요약)

(단위 : 사)

구분	연결대상회사수	주요종속회사수

기초	증가	감소	기말

상장	-	-	-	-	-

비상장	1	-	-	1	-

합계	1	-	-	1	-

※상세 현황은 '상세표-1. 연결대상 종속회사 현황(상세)' 참조

(*)주요종속회사 여부는 다음의 2가지로 판단하였습니다.
① 직전연도 자산총액이 지배회사 자산총액의 10% 이상인 종속회사
② 직전연도 자산총액이 750억원 이상인 종속회사

1-1) 연결대상회사의 변동내용

구 분	자회사	사 유

신규연결	-	-

-	-

연결제외	-	-

-	-

2) 회사의 법적 상업적 명칭 당사의 명칭은 '주식회사 스타자기관리부동산투자회사'라고 표기합니다. 또한, 영문으로는 'STAR Real Estate Investment Trust Incorporated'라고 표기합니다. 3) 설립일자 및 존속기간당사는 2014년 1월 10일에 설립되었으며, 2016년 9월 22일자로 유가증권시장에 상장하였습니다. 4) 본사의 주소, 전화번호, 홈페이지 주소- 주 소: 서울특별시 중구 퇴계로 173, 남산스퀘어 12층- 전화번호: 02-6253-5911- 홈페이지 주소: www.starreit.co.kr 5) 회사사업 영위의 근거가 되는 법률당사는『부동산투자회사법』에 따라 설립되었습니다. 6) 중소기업 등 해당 여부

중소기업 해당 여부	해당

벤처기업 해당 여부	미해당

중견기업 해당 여부	미해당

7) 주요 사업의 내용 당사는 부동산투자회사법령 및 당사 정관의 규정에 따라 회사의 자산을 부동산 및 부동산 관련 증권에 투자, 금융기관에의 예치 등의 방법으로 투자, 운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 합니다. 기타 자세한 사항은 동 보고서의 II. 사업의 내용을 참조하시기 바랍니다.8) 신용평가에 관한 사항 - 해당사항 없습니다. 9) 회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정) 및 특례상장에 관한 사항

주권상장(또는 등록ㆍ지정)현황	주권상장(또는 등록ㆍ지정)일자	특례상장 유형

유가증권시장 상장	2016년 09월 22일	기타
3. 자본금 변동사항

1) 자본금 변동추이(단위 : 원, 주)

종류	구분	제10기(2023년말)	제9기(2022년말)	제8기(2021년말)

보통주	발행주식총수	7,826,815	7,826,815	7,826,815

액면금액	5,000	5,000	5,000

자본금	39,134,075,000	39,134,075,000	39,134,075,000

우선주	발행주식총수	-	-	-

액면금액	-	-	-

자본금	-	-	-

기타	발행주식총수	-	-	-

액면금액	-	-	-

자본금	-	-	-

합계	자본금	39,134,075,000	39,134,075,000	39,134,075,000
4. 주식의 총수 등

1) 주식의 총수 현황

(기준일 : 2023년 12월 31일 ) (단위 : 주)

구 분	주식의 종류	비고

보통주	우선주	합계

Ⅰ. 발행할 주식의 총수	100,000,000	-	100,000,000	-

Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수	7,826,815	-	7,826,815	-

Ⅲ. 현재까지 감소한 주식의 총수	-	-	-	-

1. 감자	-	-	-	-

2. 이익소각	-	-	-	-

3. 상환주식의 상환	-	-	-	-

4. 기타	-	-	-	-

Ⅳ. 발행주식의 총수 (Ⅱ-Ⅲ)	7,826,815	-	7,826,815	-

Ⅴ. 자기주식수	-	-	-	-

Ⅵ. 유통주식수 (Ⅳ-Ⅴ)	7,826,815	-	7,826,815	-

2) 자기주식 취득 및 처분 현황- 해당사항 없습니다. 3) 종류주식 발행현황- 해당사항 없습니다.
5. 정관에 관한 사항

- 당사의 최근 정관 개정일은 2024년 1월 18일이며 정관의 상세 내역은 첨부된 정관을 참고 하시기 바랍니다.

1) 정관 변경 이력

정관변경일	해당주총명	주요변경사항	변경이유

2019년 03월 21일	제5기 정기주주총회	제9조 (주식 및 신주인수권증서에 표시되어야 할 권리의 전자등록)제13조 (명의개서대리인)제14조 (주주의 주소, 성명 및 인감 또는 서명 등 신고) →삭제제15조 (주주명부의 폐쇄 및 기준일)제18조의2 (사채 및 신주인수권증권에 표시되어야 할 권리의 전자등록)제19조 (사채발행에 관한 준용규정)제20조 (소집시기)제60조 (회계)제62조 (외부감사인의 선임)제68조 (자산의 평가)	ㆍ법령 개정사항 반영

2024년 01월 18일	제10기2차 임시주주총회	제1조 (상호)제4조 (공고방법)	ㆍ상호 변경에 따른 관련 조항 변경

2) 사업목적 현황

구 분	사업목적	사업영위 여부

1	부동산의 취득, 관리, 개량 및 처분	영위

2	부동산의 개발	미영위

3	부동산의 임대차	영위

4	증권의 매매	영위

5	금융기관에의 예치	영위

6	지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득, 관리, 처분	영위

7	신탁이 종료된 때에 신탁재산전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득, 관리 및 처분	영위

8	위 각호의 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수업무 및 관련법규에 따라 허용되는 기타업무	영위

3) 사업목적 변경내용- 공시대상 기간 중 해당사항 없습니다.
1. 사업의 개요

1-1) 지배기업의 개요당사는 '부동산투자회사법'에 따라 설립된 회사로서, 다수의 투자자로부터 자금을 모아 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자, 운용하여 배당가능이익의 90% 이상(자기관리리츠는 50% 이상 가능)을 배당하여 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 상법상의 주식회사입니다. 당사는 법에 따른 자기관리부동산투자회사로서 관련 법규에 따라 회사의 자산을 투자·운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 합니다. 2023년 12월 31일 현재 당사의 자산구성은 아래와 같습니다.

(단위 : 백만원, %)

항 목	자산총액	비율	총자산대비구성비율

부동산	토지 및 그 정착물 등	75,250	74.30	74.30

부동산개발사업	-	-

부동산관련 유가증권	23,303	23.01	23.01

현금	-	-	-

기타 자산	2,723	2.69	2.69

총계	101,276	100.00	100.00

(*) 부동산투자회사법 제25조 제2항 제3호에 의거하여 부동산투자회사 소유 부동산의 매각대금은 매각일로부터 2년 이내에는 부동산으로 구분함에 따라 2022년 6월 17일 매각한 Staz Hotel 명동I호점과 2023년 10월 6일 매각한 Staz Hotel 명동II점의 매각대금은 부동산으로 분류하였습니다.

당사가 영위하는 사업은 투자부동산의 운용에 따른 안정적인 수익(임대료)을 배당하고, 일정기간 운용 후 처분함으로서 자본이득도 추구합니다. 또한, 부동산 펀드에 투자함으로서 안정적인 배당수익 및 일정 운영기간 후 매각 차익 또한 투자자의 배당금으로 활용됩니다. 당사는 명동II호점 매각으로 중단사업손익이 재분류 된 2023년 12월말 별도 손익계산서 기준 48억원의 매출액과 21억원의 영업이익을 달성하였으며 매출액은 임대료수입 23억원, 투자부동산평가이익 20억원, 금융투자수입 5억원으로 구성되어 있습니다.

1-2) 종속기업의 개요 (주)엠디호텔은 2022년 12월 27일 지배기업이 지분율 100%을 투자하여 설립한 지배기업의 종속기업입니다. (주)엠디호텔은 2023년 1월 12일 지배기업의 소유부동산인 엠디호텔 3개점에 대하여 임대차계약을 체결하고 2023년 1월 27일부로 호텔영업을 개시하였습니다. 당기 중 명동II호점 매각으로 공시작성일 기준 호텔 2개점을 직영운영 하고 있습니다. (주)엠디호텔은 차별화된 고객서비스와 적극적인 마케팅을 전개하여 B2B, B2C 등 다양한 채널을 통해 내외국인 고객에게 호텔 객실을 제공하고 있습니다. (주)엠디호텔은 명동II호점 중단사업손익이 재분류 된 2023년 12월말 손익계산서 기준 67억원의 매출액과 6억원의 영업이익을 달성하였습니다. 본 사업의 개요에 요약된 내용의 세부사항 및 포함되지 않은 내용 등은 "II. 사업의 내용"의 "2. 주요 제품 및 서비스"부터 "7. 기타 참고사항"까지의 항목에 상세히 기재되어 있으며 이를 참고하여 주시기 바랍니다.
2. 주요 제품 및 서비스

1) 투자부동산의 현황 당사의 주요 투자자산은 부동산을 매입하여 호텔(숙박시설)로 운용하는 것으로 개별 자산에 대한 상세내역은 다음과 같습니다. 또한, 지배기업은 투자부동산의 후속측정 방법을 2023년부터 원가모형에서 경제적 실질이 반영된 공정가치모형으로 변경하였습니다.

구 분	MD Hotel 동탄점(*2)	MD Hotel 독산점(*2)

호 텔	스타즈 동탄.jpg MD Hotel 동탄	스타즈 독산.jpg MD Hotel 독산

주 소	경기도 화성시 석우동 34-8	서울시 금천구 시흥대로 315

호텔운영(*1)	(주)엠디호텔 임대 운영	(주)엠디호텔 임대 운영

연 면 적	6,010.24 ㎡	14,668.02 ㎡

건축규모	지하2층/지상10층	지하3층/지상15층

보유객실	93실	258실

(*1) 당사 소유인 호텔 2개점의 호텔운영은 기존 운영사인 (주)모두스테이와 임대차계약을 중도해지하였으며, 2023년 1월 12일 (주)엠디호텔과 임대차계약을 체결하고 2023년 1월 27일부터 주식회사 엠디호텔이 영업을 개시하였습니다.
(*2) 2023년 10월 6일부로 당사 투자부동산이 호텔브랜드명을 스타즈호텔(Staz Hotel) 에서 엠디호텔(MD Hotel) 로 변경하였습니다.

(1) MD Hotel 동탄점① 사업 및 건축개요

당사는 2015년 11월 23일 경기도 화성시 석우동 34-8번지 토지 및 건물을 국토교통부 변경인가 승인 조건으로 매매계약을 진행하여 2016년 1월 21일 국토교통부 변경인가 승인 후 2016년 1월 22일 취득하였습니다. 연면적 6,010.24 ㎡, 지상10층, 지하2층 규모의 호텔을 취득하여 운용하고 있습니다.

② 자산가액

취득가액	공정가치	감정평가기관

181억원	189억원 (2023.12.31)	대일감정원

③ 사업지 입지현황

본 사업지는 전면 10m 도로에 접하고 있고 양방향 2행이 가능한 도로이며 고속도로와 인접하고 있으며, 동탄역과 대중교통 및 자동차로의 접근성이 좋은 지역에 위치하고 있습니다. 또한 동탄 삼성 기흥ㆍ화성캠퍼스가 입지한 사업지 정문 지역에 위치하고 있고, 주변에 삼성캠퍼스 및 지역난방공사 화성지사 및 한림대학교 동탄성심병원, 협력업체 등 다양한 사업체와 인접하여 관광객 이외의 비즈니스 목적 장기투숙객에게도 선호도가 높은 지역입니다.

(2) MD Hotel 독산점① 사업 및 건축개요당사가 2017.11.14 매입계약을 체결(국토교통부 변경인가 승인조건부)하여 신축 완공(건축: 매도자 시공 / 호텔 인테리어: 매수자 시공)한 사업장입니다. 전체 시설 중 숙박 시설을 매입하는 사업으로 2018. 12.12 투자심사위원회 및 임시이사회를 통해 부동산펀드 투자에서 부동산(호텔)실물 취득구조로 변경하였고, 2019년 4월 26일에 국토교통부에 스타즈호텔 독산점 투자관련 변경신고를 완료하였습니다. 당사는 2019년 6월 4일에 소유권을 취득하여 운영하고 있습니다.② 자산가액

취득가액	공정가치	감정평가기관

297억원	403억원 (2023.12.31)	대일감정원

③ 사업지 입지현황본 사업지는 양방향 주행이 가능한 50M도로와 23M도로에 접하고 있고, 인근 금천구청역까지 도보로 접근 할 수 있어 대중교통 및 자동차로의 접근성이 양호합니다. 강남순환고속화도로 개통으로 강남 접근이 용이해졌으며, 추후 신안산선 개통시 여의도 접근성이 획기적으로 개선될 전망입니다. 또한 금천구 도심활성화 지구단위 사업계획 지역내에 위치하고 있으며 공군부지 인근 가산동 G밸리(서울디지털산업단지)와 연계해 IT·소프트웨어 등 4차 산업 지원시설을 늘리고 주거시설을 배치해 서남권 지역발전 핵심거점으로 개발하겠다는 금천구 계획에 따라 신규 비즈니스 고객 수요가 기대되고 있습니다.

(3) 케이클라비스일반투자형 사모부동산투자신탁제5호① 사업 개요의정부시 민락2택지지구내 일반상업지역에 위치한 인근 고밀도 주거지역의 풍부한 배후를 바탕으로 성장 가능성이 높은 지역인 민락동 해동본타워 빌딩을 매입한 케이클라비스일반투자형사모부동산투자신탁제5호의 총 조달자금 881억원 중 당사의 투자금액은 20억원으로 당사 지분은 제1종 수익증권기준 10.5%입니다.당사는 부동산 펀드에 투자함으로서 부동산포트폴리오의 다각화 및 안정적인 배당수익 및 일정 운영기간 후 매각 차익 또한 기대할 수 있습니다.

(4) 엠플러스일반투자형 사모부동산투자신탁14호① 사업 개요울산광역시 남구 남중로65 (삼산동 224-17)에 위치한 스타즈호텔 울산점은 총 조달자금 560억원 중 당사의 투자금액은 18억원으로 당사 지분은 수익증권기준 9.94%입니다. 당사는 부동산 펀드에 투자함으로서 부동산포트폴리오의 다각화 및 안정적인 배당수익 및 일정 운영기간 후 매각 차익 또한 기대할 수 있습니다. 2) 주요 매출 현황 (계속영업 기준)

(단위 : 백만원,%)

구분	매출구분	제10기(2023년)	제9기(2022년)	비고

매출액	비율	매출액	비율

투자부동산	임대료수입(*1)	2,311	20.0	2,996	58.9	MD Hotel 2개점 임대수입

투자부동산평가이익(*2)	2,000	17.3	1,400	27.6	투자부동산 공정가치 평가이익

기타	금융투자수입	568	4.9	688	13.5	부동산펀드 배당수입

종속기업(*3)	객실판매수입 등	6,685	57.8	-	-

단순합계	11,564	100.0	5,084	100.0

연결조정 효과(*4)	4,035	-	-	-

합 계	7,529	-	5,084	-

(*1) 당기와 전기 중 Staz Hotel 명동II호점 및 Staz Hotel 명동I호점이 매각됨에 따라 명동I호점과 명동II호점의 임대료수입은 중단영업손익으로 분류되었습니다.
(*2) 당사는 당기 중 투자부동산 후속측정방법을 원가모형에서 경제적 실질이 반영된 공정가치모형으로 변경하였습니다. 비교표시된 제9기, 제8기 매출구분에 회계정책변경에 따른 투자부동산 평가이익 손익변경효과를 소급하여 재작성하였습니다.
(*3) (주)엠디호텔은 당기 2023년 1월 27일에 영업개시하여 전기(2022년) 및 전전기(2021년)의 매출발생은 없습니다.
(*4) 연결조정 효과는 지배기업과 종속기업 매출에 대한 내부손익 및 투자부동산평가이익을 포함하고 있습니다.

3) 주요 제품 등의 가격 변동 추이 및 가격 변동원당사가 영위하고 있는 사업의 매출 내역상 투자부동산 임대수입 및 금융투자수입으로서 가격을 산출하기 어려운 특성이 있습니다
3. 원재료 및 생산설비

- 당사는 부동산투자회사로 해당사항 없습니다.
4. 매출 및 수주상황

1) 매출형태별 실적(단위: 백만원,%)

회사	매출구분	제10기(2023년)	제9기(2022년)	제8기(2021년)

매출액	비율	매출액	비율	매출액	비율

(주)스타자기관리부동산투자회사	임대료수입(*1)	2,311	20.0	2,996	58.9	2,992	65.7

투자부동산평가이익(*2)	2,000	17.3	1,400	27.6	-

금융투자수입	568	4.9	688	13.5	1,561	34.3

(주)엠디호텔(*3)	객실판매수입	6,395	55.3	-	-	-	-

식음료판매수입	223	1.9	-	-	-	-

기타수입	67	0.6	-	-	-	-

단순합계	11,564	100.0	5,084	100.0	4,553	100.0

연결조정 효과(*4)	4,035	-	-	-	-	-

합 계	7,529	-	5,084	-	4,553	-

(*1) 당기와 전기 중 Staz Hotel 명동II호점 및 Staz Hotel 명동I호점이 매각됨에 따라 명동I호점과 명동II호점의 임대료수입은 중단영업손익으로 분류되었습니다.
(*2) 당사는 당기 중 투자부동산 후속측정방법을 원가모형에서 경제적 실질이 반영된 공정가치모형으로 변경하였습니다.비교표시된 제9기, 제8기 매출구분에 회계정책변경에 따른 투자부동산 평가이익 손익변경효과를 소급하여 재작성하였습니다.
(*3) (주)엠디호텔은 당기 2023년 1월 27일에 영업개시하여 전기(2022년) 및 전전기(2021년)의 매출발생은 없습니다.
(*4) 연결조정 효과는 지배기업과 종속기업 매출에 대한 내부손익 및 투자부동산평가이익을 포함하고 있습니다.

2) 자산별 실적(단위: 백만원,%)

자산	매출구분	제10기(2023년)	제9기(2022년)	제8기(2021년)

매출액	비율	매출액	비율	매출액	비율

MD Hotel동탄점	임대료수입	997	8.6	1,130	22.2	1,130	24.8

투자부동산평가이익(*1)	300	2.6	400	7.9	-	-

객실판매수입	1,895	16.4	-	-	-	-

식음료판매수입	129	1.1	-	-	-	-

기타수입	44	0.4	-	-	-	-

MD Hotel독산점	임대료수입	1,314	11.4	1,866	36.7	1,862	40.9

투자부동산평가이익(*1)	1,700	14.7	1,000	19.7	-

객실판매수입	4,500	38.9	-	-	-	-

식음료판매수입	94	0.8	-	-	-	-

기타수입	23	0.2	-	-	-	-

기타(부동산펀드)	금융투자수입	568	4.9	688	13.5	1,561	34.3

단순합계	11,564	100.0	5,084	100.0	4,553	100.0

연결조정 효과(*2)	4,035	-	-	-	-	-

합 계	7,529	-	5,084	-	4,553	-

(*1) 당사는 당기 중 투자부동산 후속측정방법을 원가모형에서 경제적 실질이 반영된 공정가치모형으로 변경하였습니다. 비교표시된 제9기, 제8기 매출구분에 회계정책변경에 따른 투자부동산 평가이익 손익변경효과를 소급하여 재작성하였습니다.
(*2) 연결조정 효과는 지배기업과 종속기업 매출에 대한 내부손익 및 투자부동산평가이익을 포함하고 있습니다.

3) 임대조건 현황

당사의 최초 임대차연도인 2023년도의 임대료는 감정평가법인의 임대차계약 적정성 평가를 통한 연간 임대료를 결정하여 임대차계약서 체결 및 임대료를 수취하고 있으며, 2024년 1월 27일로 갱신 체결한 연간 임대료는 전년대비 18.67% 인상된 조건으로 임대운영사와 상호 협의하여 결정하였습니다.

구 분	임대조건

MD Hotel 동탄점	MD Hotel 독산점

임대운영(사)	(주)엠디호텔	(주)엠디호텔

임대기간 및임대료	2023.01.27 ~ 2024.01.26연 987백만원	2023.01.27 ~ 2024.01.26연 1,204백만원

2024.01.27 ~ 2025.01.26연 1,000백만원	2024.01.27 ~ 2025.01.26연 1,600백만원

임대보증금	-	80백만원(*1)

식음매장임대료	-	1F(판매시설) : 월 매출액의 13%1F(부대시설) : 월 5백만원

(*1) 1F(판매시설) 임대보증금 30백만원과 1F(부대시설) 임대보증금 50백만원입니다.

4) 임대조건 적정성분석호텔의 영업비용은 호텔의 상품구조에 따라 크게 차이가 있습니다. 통상 고급 객실과여러 개의 전문 식당 및 연회장 등 다양한 부대시설을 갖춘 5성 호텔의 경우는 영업비용의 비율이 높은 것으로 알려져 있으나, 수익률이 높은 객실 위주로 구성된 비즈니스호텔의 경우 고급 호텔에 비하여 영업비용이 낮은 것으로 알려져 있습니다. 따라서 다수의 비즈니스호텔은 매출액 대비 영업비용을 최소화하여 영업이익의 극대화를꾀하고 있습니다.최근 리츠 및 펀드가 투자하는 비즈니스호텔의 경우 매출액 연동 임대료 산출시 보통매출액 대비 평균 36%~45% 임대료를 책정하고 있는 것으로 파악하고 있습니다. 따라서, 당사의 호텔 임대료 수준 또한 타 사례에 비추어 볼 때 과다하거나 과소한 수준이 아니라고 판단하고 있습니다. 5) 수주상황- 해당사항 없습니다.

(단위 :원 )

품목	수주일자	납기	수주총액	기납품액	수주잔고

수량	금액	수량	금액	수량	금액

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합 계	-	-	-	-	-	-