JK리버스톤리츠 분기보고서 (2017.09)
II. 사업의 내용

1. 사업의 개 요 가 . 부동산투자회사의 개요 (1) 부동산투자회사의 특성 리츠가 도입·성장하게 된 배경은 국가와 시대의 상황에 따라 상이한데 중요한 요인은 크게 2가지로 요약할 수 있습니다. 첫째는 부동산 지분의 소액화를 통하여 소액 투자가에게도 부동산 투자 기회를 부여하기 위함입니다. 투자단위가 큰 부동산을 소액 지분 단위로 분할 매각하여 소액 투자가에게도 부동산 투자기회를 부여하려는 목적을 가지고 있습니다. 소액 투자가들도 리츠를 통하여 부동산 투자기회를 가질 뿐만 아니라 인플레이션 위험 헤지 수단으로 활용이 가능합니다. 둘째로 금융위기 해소나 구조조정을 앞당기기 위한 대책으로 도입하였습니다. 미국의 1980년대 말 부실 S(Savings and Loan Association) 처리, 호주의 부실 UPT(Unlisted Property Trusts) 처리 과정에서 리츠와 같은 상장형 부동산 뮤추얼 펀드가 적극적인 역할을 한 바 있으며 최근 금융위기 해결과정에서 리츠 산업이 성장의 기회를 맞이하게 되었습니다. 일반투자자는 소액으로 부동산투자회사의 주식을 취득함으로서 부동산에 직접 투자한 효과를얻을 수 있고, 여러 부동산에 대한 분산투자 효과를 통해 단일부동산에 대해 위험을 희석시키는 효과를 누리게 됩니다. 부동산투자회사(REITs : Real Estate Investment Trusts)는 부동산투자회사법에 따라 설립된 회사로서, 다수의 투자자로부터 자금을 모아 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자·운영하여 배당가능이익의 90% 이상(자기관리리츠는 2018년 12월 31일까지 50% 이상 가능)을 배당하여 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 상법상의 주식회사입니다. (2) 부동산투자회사의 종류 부동산투자회사는 자기관리부동산투자회사와 위탁관리부동산투자회사 그리고 기업구조조정부동산투자회사로 구분됩니다.

자기관리부동산투자회사	자산운용 전문인력 등을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사

위탁관리부동산투자회사	자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

기업구조조정부동산투자회사	기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 하며 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

비교>

종 류	자기관리리츠	위탁관리리츠	기업구조조정리츠

투자대상	일반부동산	일반부동산	기업구조조정부동산

영업개시	국토교통부영업인가	공모형: 국토교통부영업인가사모형: 등록(비개발형)	국토교통부 등록(금융위 사전협의)

설립주체	발기인(발기설립)	발기인(발기설립)	발기인(발기설립)

감독	국토교통부, 금융위	국토교통부, 금융위	국토교통부, 금융위

회사형	실체회사(상근 임직원)	명목회사(상근 없음)	명목회사(상근 없음)

최저자본금	70억원	50억원	50억원

주식분산	1인당 50% 이내 주1 )	1인당 50% 이내 주1 )	제한없음

주식공모	주식총수의 30% 이상	주식총수의 30%이상	의무사항 아님(사모 가능)

상장	요건충족시 즉시	요건충족시 즉시	의무사항 아님

현물출자	최저자본금 확보 이후제한 없이 가능	최저자본금 확보 이후제한 없이 가능	최저자본금 확보 이후제한 없이 가능

자산구성
(매분기말)	- 부동산 :총자산의 70% 이상- 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 :총자산의 80% 이상	- 부동산 :총자산의 70% 이상- 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 :총자산의 80% 이상	- 기업구조조정부동산 :총자산의 70% 이상

자산운용전문인력	5인(리츠 상근 고용)	자산관리회사(5인)에 위탁운용	자산관리회사(5인)에 위탁운용

배당	90% 이상 의무배당
(2018년까지 50% 가능)	90% 이상 의무배당(초과배당가능)	90% 이상 의무배당(초과배당가능)

개발사업	주주총회 투자비율 결의	주주총회 투자비율 결의	주주총회 투자비율 결의

처분제한	주택 1년,비주택 1년	주택 1년,비주택 1년	제한없음

자금차입	자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)	자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)	자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)

회사존속	영속	선택적	한시적

주1) 2017년 3월 21일 부동산투자회사법 개정에 따라 자기관리 및 위탁관리 부동산투자회사의 주주 1인의 주식소유한도가 50% 이하로 완화되었으며, 2017년 9월 22일 시행되었습니다. 나 . 부동산투자회사의 규모 (1) 해외 부동산투자회사 규모 리츠는 전 세계 30여 개국에 도입되었으며, 현재 시가총액은 약 1,800 조 원 규모로 추정되고 있습니다. 국가별 리츠의 수를 보면 2017년 9월 30일 기준 , 미국 이 191개 가 뉴욕증권거래소에 상장하여 시가 총액 1,152조원($1.005tillion) 으로 가장 활성화 되어 있고(www.reit.com 2017.09) 이 중 95% 정도를 임대료가 주 수익원인 지분형 리츠가 차지하고 있습니다. 아시아·태평양 시장은 일본, 싱가폴, 홍콩, 호주 4개 국가가 90% 이상을 차지하고 있습니다. 일본의 경우, 리츠의 수익률이 국채(10년 만기)의 수익률 보다 7배로 타 국가대비 월등한 수익률을 보여주고 있으며, 싱가폴과 홍콩, 한국이 비슷한 수익률을 보여주고 있습니다. (2) 국내 부동산투자회사 규모 한국에서도 부동산투자회사 시장규모는 지속적으로 성장하고 있습니다. 부동산투자회사 제도가 도입된 이후, 2002년 자산규모 5,584억원을 시작으로 2012년도에 9.6조원까지 성장하였으며, 2016년 25조원의 규모로 성장하였습니다. 2017년 9월말 현재 총 186개 리츠가 운용중이고 상장리츠는 총 4개사(모두투어리츠, 케이탑리츠, 에이리츠, 트러스와이제7호)이며, 공모시장이 활성화 되지 않아 도입시기가 유사한 일본, 싱가폴, 홍콩에 비하여 규모가 작은 상황입니다. 현황> 구분 리츠 수(개) 총자산(조원) 자산비율(%) CR리츠 34 5.5 18.84 위탁관리리츠 146 23.4 80.14 자기관리리츠 6 0.3 1.02 계 186 29.2 100.00 상장리츠 4 0.3 1.02 2017.9월말 , 리츠정보시스템 > 리츠 투자현황을 살펴보면, 2015년까지 오피스가 50% 이상을 차지하며 포트폴리오를 구성하고 있었으나 최근 리테일 및 주택을 중심으로 공장, 호텔, 복합쇼핑몰 등 투자물건이 점차 다양화 되고 있습니다. 투자자산 유형별 현황> 구분 리츠 수(개) 총자산(조원) 자산비율(%) 주택 88 14.6 50.0 오피스 45 9.2 31.5 리테일 24 3.5 12.0 물류센터 16 0.9 3.1 호텔 8 0.6 2.1 복합형 5 0.4 1.3 계 186 29.2 100.0 2017.9월말 , 리츠정보시스템> 2. 회사의 현황 가. 사업의 현황 (1) 사업의 목 적 부동산투자회사(REITs : Real Estate Investment Trusts)는 '부동산투자회사법'에 따라 설립된 회사로서, 다수의 투자자로부터 자금을 모아 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자·운영하여 배당가능이익의 90% 이상(자기관리리츠는 2018년 12월 31일까지 50% 이상 가능)을 배당하여 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 상법상의 주식회사입니다. 부동산투자회사는 자기관리부동산투자회사와 위탁관리부동산투자회사 그리고 기업구조조정부동산투자회사로 구분됩니다. 당사는 법에 따른 자기관리부동산투자회사로 설립되어, 관련 법규에 따라 회사의 자산을 투자·운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 합니다. (2) 운용방법당사는 부동산투자회사법령 및 당사 정관의 규정에 따라 자산을 부동산 및 부동산 관련 증권에의 투자, 금융기관에의 예치 등의 방법으로 운용하게 됩니다. 또한 당사는 법령을 준수하고 주주를 보호하기 위하여 그 자산을 투자ㆍ운용함에 있어 소속 임직원이 따라야 할 내부통제기준 등 기본적인 절차와 기준 등을 제정ㆍ시행하며, 회사 내부에 상근 준법감시인을 두어 운용의 투명성을 높이고 있습니다. 당사는 총자산을 다음 각 호의 방법으로 투자 및 운용해야 합니다. - 부동산의 취득, 관리, 개량 및 처분 - 부동산의 개발(단, 분양형은 제외, 이하 동일) - 부동산의 임대차 - 증권의 매매 - 금융기관에의 예치 - 지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득, 관리, 처분 - 신탁이 종료된 때에 신탁재산전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득, 관리 및 처분 - 위 각호의 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수업무 및 관련법규에 따라 허용되는 기타 업무 나. 사업 내용 ㈜모두투어자기관리부동산투자회사는 부동산투자회사법에 따라 설립되는 회사로서, 투자자들로부터 자금을 확보하여 대상 부동산을 취득하고, 부동산 자산에 과학적이고 선진적인 자산관리시스템을 도입하여 자산의 부가가치를 제고하고, 이에 따라 투자자들에게 안정적이고, 시장요구수익률 수준의 배당을 실시하여, 부동산투자회사 제도의 정착 및 활성화에 이바지함을 목적으로 하고 있습니다. 또한 서울 도심권을 중심으로 한 호텔수요를 예측하여 그에 맞는 최적의 물건을 발굴하여, 건물 리모델링 및 신축 후 관광호텔을 운영합니다. 상기와 같은 사업목적으로 건물 리모델링 및 신축 완공 후 임대받은 호텔 운영회사가 관광진흥법상의 관광호텔업 등록을 하고 국내 3성급, 해외 3~5성급 수준의 관광호텔을 운영함으로써 리츠 투자자에게 운영에 따른 안정적인 수익(임대료)을 배당하고, 일정기간 운영 후 처분함으로써 자본이득도 추구합니다. 당사의 주요 목표시장은 부동산투자 리스크 헤지를 위하여 안정적 현금흐름을 발생시키는 임대사업형 호텔 부동산 투자, 높은 투자수익률이 가능한 NPL 부동산 및 호텔 취득 그리고 신규 개발사업에 대한 투자를 시장 환경에 맞게 병행해 나갈 예정입니다. (1) 임대사업형 호텔 부동산 투자 최근 호텔은 안정적인 수익창출이 기대되는 분야로 떠오르고 있습니다. 호텔은 수익성과 현금 유동성 확보의 근간이 되는 투자대상으로서 호텔운영사와 임대차계약으로 발생하는 임대료 수입은 투자자의 배당금 지급으로 활용됩니다. 기존에 운영 중인 호텔 및 타 용도로 활용중인 오피스 등의 부동산을 매입하여 리모델링 작업을 통해 품질을 높이거나 용도를 변경해서 고수익 상품으로 전환하여 낡은 건물의 상품성을 높이고 지역적 수요에 맞도록 건물 용도를 특성화하여 임대수익률을 높여갈 계획입니다. 그리고 2016년 7월 부동산투자회사법이 시행되면 TRS구조를 활용하여 자회사 지분을 활용하여 임대와 위탁경영을 통해 호텔을 운영 할 수 있습니다. (2) NPL(Non Performing Loan) 호텔 부동산 투자 부동산시장의 침체로 인해 금융기관이 보유하거나 PF 투자를 한 NPL 부동산과 경영상의 어려움을 겪고 있는 개인·기업보유 부동산 매물이 늘어나고 있습니다. 이러한 NPL 부동산 또한 높은 투자대상입니다. 최근 어려움을 겪고 있는 기업보유 부동산 매물이 늘어나고 있으며, 개별 금융기관과 기업의 상황을 고려한 NPL 부동산 인수구조를 토대로 높은 투자수익률을 만들어갈 계획입니다. (3) 부동산투자 및 운용전략 부동산 투자 및 운용의 기본방침은 호텔운영사를 임차인으로 유치하여 이를 통한 각 기별 안정적인 배당을 원칙으로 하여 자산운용을 행할 것입니다. 또한, 상기 구조로 부동산의 매입, 운용 및 처분 계획을 수행함으로써 안정적인 미래의 현금흐름 및 투자수익률을 실현할 계획입니다. 당사의 자산운용은 부동산과 관련유가증권 및 현금이 80%(이중 부동산은 70%)로 구분되어 운용될 계획이며, 부동산의 개발 및 운용, 관리 업무와 현금의 운용은 당사의 이사회에서 운용방침을 정하여 소속 임직원이 따라야 할 내부통제기준 등 기본적인 절차와 기준 등을 제정 하여 운용하고 있습니다. 당해 자산은 상근 임직원에 의하여 운용되며, SK증권(현금) 및 무궁화신탁(부동산)이 자산보관회사로서 현금 및 증권의 보관, 부동산의 등기부상 소유권의 보전관리, 현금자산운용지시 이행 등의 업무를 수행하고 있습니다. (4) 사업구조도 사업구조도(171114).jpg 사업구조도(171114) 다. 자산의 구성 2017년 09월 30일 현재 (단위 : 백만원, %) 항 목 자산총액 비율 총자산대비구성비율 부동산 토지 및 그 정착물 66,231 82.82 94.56 지상권.임차권 등 부동산 사용에 관한 권리 - - 부동산개발사업 - - 설립할 때 납입된 주금(株金), 신주발행으로 조성한 자금 및 소유 부동산의 매각대금 9,100 11.38 부동산관련유가증권 - - - 유가증권 - - - 금융기관 예치 3,460 4.33 3.98 기타 자산 1,179 1.47 1.46 총 자산 자기자본 41,676 52.11 100.00 부채 38,295 47.89 라. 투자부동산의 현황 당사의 주요 투자자산은 부동산을 매입하여 호텔(숙박시설)로 운용하는 것으로 개별 자산에 대한 상세내역은 다음과 같습니다. 구 분 스타즈호텔명동1호점 스타즈호텔명동2호점 스타즈호텔동탄점 독산동 호텔(예정) 주1) 호 텔 스타즈 명동1.jpg 스타즈 명동1 스타즈 명동2.jpg 스타즈 명동2 스타즈 동탄.jpg 스타즈 동탄 독산동 호텔.jpg 독산동 호텔 주 소 서울시 중구 을지로3가 95-7, 95-9, 95-10, 95-31, 95-33 서울시 중구 충무로3가 58-8, 58-10, 58-11 경기도 화성시 석우동 34-8 서울시 금천구 독산동 D4BL사업부지 內 숙박시설(441-6번지 외 5필지) 호텔운영 호텔운영사 임대 호텔운영사 임대 호텔운영사 임대 호텔운영사 임대 연 면 적 7,945.98 ㎡ 5,163.73 ㎡ 6,010.24 ㎡ 14,743.11 ㎡ 건축규모 지하4층/지상10층 지하3층/지상13층 지하2층/지상10층 지하3층/지상15층 시설계획 150실 174실 93실 260실 주1) 독산동 호텔은 오피스텔, 업무시설, 호텔 3개로 구성되어 있는 건물 중 호텔(숙박시설, 1층 판매시설 포함)을 매입하는 사업임 (1) 스타즈호텔 명동 1호점 ① 사업 및 건축개요 당사는 2014년 6월 19일 서울특별시 중구 을지로3가 95-7번지 외 4필지 토지 및 건물을 공매 낙찰 후 취득하였습니다. 연면적 7,945.98 ㎡, 지상10층, 지하4층 규모의 호텔을 취득하여 운용하고 있습니다. ② 매입가액 매입가액 (시가)감정평가액 감정평가기관 감정평가대비 비고 231.5억원 371억원(2016.07.20) 중앙감정평가법인 62.4% 공매 주) 위 감정평가액은 공모가액 산정시 기준임.③ 사업지 입지현황 본 사업지는 지하철 2호선 및 3호선 환승역인 을지로3가역과 인접하고, 을지로 및 청계천길 이용이 용이합니다. 또한 서울주요 도심 및 인접 도시를 대중교통수단을 이용하여 이동이 수월하여 접근성이 우수합니다.외국인 관광객 선호 지역인 명동까지 도보 10분 이내의 거리에 위치하고 있으며, 청계천과 동대문 쇼핑타운까지 차량 10분내 이동 가능합니다. 센터원 빌딩, 시그니처 타워 등 중심업무지구(CBD) 주요 오피스 빌딩에 인접하고 있어 내ㆍ외국인 관광객, 비즈니스 숙박객 등 다양한 숙박객의 수요를 수용할 수 있는 전천후 숙박거점 지역에 위치하고 있습니다. (2) 스타즈호텔 명동 2호점 ① 사업 및 건축개요 당사는 매매계약을 체결한 후, 2014년 4월 3일 서울특별시 중구 충무로3가 58-8 외 2필지 토지 및 건물의 관광숙박업(관광호텔) 사업계획 승인을 받았습니다. 리모델링 공사를 거쳐 기존의 주차빌딩을 관광호텔로 2014년 12월 30일에 변경하였습니다. 연면적 5,163.73 ㎡, 지상13층, 지하3층 규모의 호텔을 운용하고 있습니다. ② 매입가액 매입가액 (시가)감정평가액 감정평가기관 감정평가대비 비고 229.3억원 327억원(2016.07.20) 중앙감정평가법인 70.1% 호텔 용도변경 주) 위 감정평가액은 공모가액 산정시 기준임.③ 사업지 입지현황본 사업지는 전면 15M도로와 측면 6M도로에 접하고 있고 양방향 주행이 가능한 도로이며 인근에 3호선(충무로역)과 4호선 지하철(명동역)과 약 350미터 거리로 대중교통 및 자동차로의 이동이 수월합니다. 또한 관광특구(명동, 동대문, 청계천, 인사동), 광화문 및 경복궁, 창덕궁 등 다양한 국보급 문화재에 인접하여 현대식 도심문화와 한국의 역사와 전통을 다양하게 접할 수 있는 관광수요의 주요 거점 지역에 위치하고 있습니다. 그리고 대중교통 이용을 통해 강남 및 여의도 진입이 용이하고 주변에 대기업 본사 및 계열사가 위치하고 있어 관광객 이외의 비즈니스 목적 투숙객에게도 위치적으로 매우 유리한 지역입니다. (3) 스타즈호텔 동탄점 ① 사업 및 건축개요 당사는 2015년 11월 23일 경기도 화성시 석우동 34-8번지 토지 및 건물을 국토교통부 변경인가 승인 조건으로 매매계약을 진행하여 2016년 1월 21일 국토교통부 변경인가 승인 후 2016년 1월 22일 취득하였습니다. 연면적 6,010.24 ㎡, 지상10층, 지하2층 규모의 호텔을 취득하여 운용하고 있습니다. ② 매입가액 매입가액 감정평가액 감정평가기관 감정평가대비 비고 169.5억원 176억원(2015.11.23) 중앙감정평가법인 96.3% 매입 주) 위 감정평가액은 공모가액 산정시 기준임.③사업지 입지현황 본 사업지는 전면 10m 도로에 접하고 있고 양방향 2행이 가능한 도로이며 고속도로와 인접하고 있으며, 동탄KTX역 완공시 대중교통 및 자동차로의 접근성이 좋은 지역에 위치하고 있습니다. 또한 동탄 삼성 기흥ㆍ화성캠퍼스가 입지한 사업지 정문 지역에 위치하고 있고, 주변에 삼성캠퍼스 및 지역난방공사 화성지사 및 한림대학교 동탄성심병원, 협력업체 등 다양한 사업체와 인접하여 관광객 이외의 비즈니스 목적 장기투숙객에게도 위치적으로 유리한 지역입니다. (4) 신규 투자대상 개요 1) 독산동 호텔 ① 사업개요 당사가 매입할 호텔은 2017.09월말 현재 신축 중인 사업장입니다. 전체 시설 중 숙박 시설을 매입하는 사업으로, 향후 국토교통부 변경인가 승인조건부로 선매매 계약 체결 예정에 있습니다. 이후 부동산투자신탁을 설립하여 2019년 1분기내 당사의 매수자 지위를 동 부동산투자신탁에 이전하고, 당사는 동 부동산투자신탁의 수익증권을 취득할 예정에 있습니다. 2019년 2~3월경 사용승인 후 수익증권 취득 예정이며 2019년 3월(개관예정) 운영이 가능합니다. 당사에서 금년 중 매입계약을 체결하는 이유는 호텔의 시공/인테리어, 디자인등에 대한의사결정권을 확보하기 위함입니다. 당사의 경우 자기관리 부동산투자회사로서 일반적인 주식회사와 동일하게 상법 제462조 제1항에 따른 배당만이 가능하나, 부동산투자신탁은 감가상각비의 범위에서 이익을 초과하여 배당할 수 있으므로, 당사의 수익성을 제고하는 효과가 있다고 판단하고 있습니다. 다만, 이러한 사업계획은 향후 사업 진행 과정에서 관련 법률의 개정, 인가 여부, 사업 계획의 변경 등의 사유로 변경될 수 있습니다. 구 분 내 용 위 치 서울시 금천구 독산동 D4BL사업부지 內 숙박시설(441-6번지 외 5필지) 임대운영 호텔운영사에 임대운영(최소보장 + 매출연동임대료 구조) 지역/지구 준주거지역, 제1종 지구단위계획구역 대지면적 1,856.84 ㎡ 연 면 적 14,743.11 ㎡ 건축규모 지하 3층/ 지상 15층 시설계획 객실 260실 ② 사업지 입지현황 본 사업지는 양방향 주행이 가능한 50M도로와 23M도로에 접하고 있고, 인근 금천구청역까지 도보로 접근 할 수 있어 대중교통 및 자동차로의 접근성이 양호합니다. 추후 신안산선이 신규개통 예정이며 완공시 여의도 접근이 용이하며, 강남순환고속화도로 개통시 강남 접근성이 높아질 예정입니다. 또한 금천구 도심활성화 지구단위 사업계획 지역내에 위치하고 있어 금천구 디지털산업단지 현대화사업 및 금천 산업복합단지 개발사업 등 신규 비즈니스 고객 수요가 기대되고 있습니다. 마. 영업의 현 황 (1) 임대조건 현황 당사의 임대료는 매출액의 일정비율(각 호텔별 조건이 상이함)을 임대료로 수취하고 있습니다. 매출비율로 책정된 임대료가 최소보장임대료를 하회할 경우 운영사는 계약상 최소보장임대료를 지급하게 됩니다. 구 분 임대조건 스타즈호텔명동1호점 스타즈호텔명동2호점 스타즈호텔동탄점 독산동 호텔(예정) 임대료 호텔 전체 매출액의 44% 객실 매출액의 44% 객실 매출액의 43% 객실 매출액의 39% 최소보장임대료 연 1,500백만원 연 1,300백만원 연 1,100백만원 연 1,770백만원 주1) 임대보증금 - 50백만원 - - 식음매장임대료 - 연 60백만원 연 30백만원 연 400백만원1F(판매시설) :200백만원2F(F) :200백만원(* 현재 설계변경 진행 중이므로 변동 가능성 있음) (주1) 책임임차인((주)모두스테이)이 제안한 10년 평균 임대료를 기재하였음. (2) 임대조건 적정성분석 ① 임대료 적정성 호텔의 영업비용은 호텔의 상품구조에 따라 크게 차이가 있습니다. 통상 고급 객실과 여러 개의 전문 식당 및 연회장 등 다양한 부대시설을 갖춘 5성 호텔의 경우는 영업비용의 비율이 높은 것으로 알려져 있으나, 수익률이 높은 객실 위주로 구성된 비즈니스호텔의 경우 고급 호텔에 비하여 영업비용이 낮은 것으로 알려져 있습니다. 따라서 다수의 비즈니스호텔은 매출액 대비 영업비용을 최소화하여 영업이익의 극대화를 꾀하고 있습니다. 최근 리츠 및 펀드가 투자하는 비즈니스호텔의 경우 매출액 연동 임대료 산출시 보통 매출액 대비 평균 38%~45% 임대료를 책정하고 있는 것으로 파악하고 있습니다. 따라서, 당사의 호텔 임대료 수준 또한 타 사례에 비추어 볼 때 과다하거나 과소한 수준이 아니라고 판단하고 있습니다. [ 주요 비즈니스 호텔의 임대료 수준 ] 호 텔 명 임대료 비율 구 분 IBIS(명동) 총 매출액의 45% 부동산펀드 IBIS(종로) 총 매출액의 43% 부동산펀드 조선호텔(용산) 총 매출액의 42% 부동산펀드 롯데호텔(구로) 객실 매출액의 40% 부동산펀드 신라스테이(제주) 총매출액의 38% 부동산펀드 홀리데이인(을지로) 객실 매출액의 42% 부동산펀드 신라스테이(마포) 객실 매출액의 40% 부동산펀드 신라스테이(신대방) 객실 매출액의 44% 자기관리리츠 신라스테이(서초) 객실 매출액의 45% 부동산펀드 신라스테이(서대문) 기본임대료(41%) +추가임대료((GOP-기본임대료)*60%) 부동산펀드 T-MARK(충무로) 총 매출액의 43% 위탁리츠 나인트리(명동) 객실 매출액의 44% 위탁리츠 아벤트리(인사동) 객실 매출액의 42% CR리츠 스타즈호텔 명동1호점 객실 매출액의 44% 자기관리리츠 스타즈호텔 명동2호점 객실 매출액의 44% 자기관리리츠 스타즈호텔 동탄점 객실 매출액의 43% 자기관리리츠 자료: 각사 사업보고서 등 ② 최소보장임대료 현황 당사가 체결한 최소보장임대료 기준은 개별프로젝트(당사 운영비 제외) 기준 ROE 3~4% 이상의 수익률을 기준으로 책정하였으며, 각 개별사업지 최소보장임대료는 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 2016년 2017년 2018년 2019년 스타즈호텔 명동 1호점 (주1) 1,591,350 1,639,091 1,688,263 1,100,516 스타즈호텔 명동 2호점 1,339,000 1,379,170 1,420,545 1,463,161 스타즈호텔 동탄점 947,840 1,130,000 1,130,000 1,130,000 독산동 호텔 (예정) (주2) - - - 1,233.333 주1) 스타즈호텔 명동 1호점 최소보장임대료는 2019년 8월 19일 까지이며. 2019년 8월 20일 재계약 예정입니다. 주2) 독산동 호텔 2019년 최소보장임대료는 영업개시 후 2개월 부터 적용(Rent Free 60일)되며(판매시설은 Rent Free 해당없음), 최소보장임대료는 1년차 16억원, 2년차 17억원, 3년차~10년차 18억원 10년 계약(10년 후 재협의, 보증보험은 5년씩 2번 제출)을 계획 중 입니다. (3) 임대성 및 경쟁력분석 당사의 투자부동산은 한국 방문 외국인 관광객이 가장 많이 방문하는 곳 중 하나로 알려진 명동권역(스타즈호텔 명동 1호점, 명동 2호점), 비즈니스 수요가 높은 동탄권역(스타즈호텔 동탄점)과 구로ㆍ금천구권역 (독산동 호텔(예정))에 입지하고 있습니다. 각종 연구 기관들은 국내를 방문하는 외국인 관광객이 증가할 것으로 예측하고 있어, 시장 활성화를 기대하고 있습니다. 다만, 현재 기존 빌딩의 숙박시설로의 용도변경 및 신축 등 신규 호텔의 공급이 꾸준히 이루어지고 있어, 호텔의 공급 또한 증가하고 있는 상황입니다.당사가 투자한 스타즈호텔 명동1호점과 명동2호점의 경우 지하철과의 접근성 및 명동과의 접근성이 양호합니다. 스타즈호텔 동탄점의 경우 삼성 화성ㆍ기흥 캠퍼스에 인접하여 접근성이 높은 지역이므로 당사는 향후에도 객실점유율 및 객단가가 꾸준히 유지될 것으로 판단하고 있습니다. 또한 투자예정인 독산동 호텔의 경우도 신안산선, 강남순환고속화도로 등의 여의도 및 강남에 대한 접근성이 지속적으로 향상될 것으로 기대되고 있으며 지속적인 산업단지의 확장으로 비즈니스 고객 수요가 존재할 것으로 예상됩니다. 사. 경영상의 주요계약등 일자 해당기관 계약 주요내용 보관수수료 2014.01.10 SK증권(주) 자산보관계약 「부동산투자회사법」에 따른 자기관리부동산투자회사의 현금 및 유가증권의 보관, 관리를 위한 자산보관기관 선임 연 2,000만원 2015.04.29 SK증권(주) 자산보관계약 추가약정서 자산보관계약(2014.01.10.) 제10조 3항 (ㄱ) 소액현금에 대한 국토교통부 업무검사 조치사항 반영 - 2014.01.14 ㈜무궁화신탁 자산보관계약 「부동산투자회사법」에 따른 자기관리부동산투자회사의 위탁하는 모든 부동산에 대한 등기부상 소유권의 보존 및 보관기관 선임 각 사업별 체결되는 을종부동산관리신탁계약의 세부 계약에 따라 신탁보수 지급 2014.04.03 ㈜무궁화신탁 을종부동산 관리신탁계약 서울특별시 중구 수표로 16, (충무로3가) 투자부동산(스타즈호텔명동 2호점)의 소유권 관리, 보존 계약 연 1,000만원 1년 초과시 추가 보수 없음 2014.06.19 ㈜무궁화신탁 을종부동산 관리신탁계약 서울특별시 중구 충무로9길 20 (을지로3가) 투자부동산(스타즈호텔명동 1호점)의 소유권 관리, 보존 계약 연 1,000만원 1년 초과시 추가 보수 없음 2014.12.30 ㈜무궁화신탁 을종부동산 관리신탁계약 서울특별시 중구 수표로 16, (충무로3가) 투자부동산(스타즈호텔명동 2호점)의 소유권 관리, 보존 계약 기체결된 2014.04.03 을종부동산관리신탁에 갈음 2016.01.22 ㈜무궁화신탁 을종부동산 관리신탁계약 경기도 화성시 큰재봉길 31-11 투자부동산(스타즈호텔 동탄)의 소유권 관리, 보존 계약 연 1,500만원 1년 초과시 추가 보수 없음 2016.03.31 법무법인 지 평 인장관리계약 - 위탁자의 법인인감, 인감증명서, 법인인감카드(비밀번호 포함)의 보관·관리 - 위탁자 명의의 계약서, 서면 등 서류에 대한 법인인감의 날인 및 인감증명서 발급, 등기임원의 주민등록번호가 표기된 법인등기부등본 발급. 단, 본 계약에서 정하는 절차에 의하는 경우에 한한다. - 위 2호에 의하여 날인한 계약서, 서면 등 서류의 사본 보관?관리 - 인감관리대장, 인감증명서 발급대 장의 작성과 매 분기별 법인인감의 보관·관리 내역서 제출 - 그 밖에 위 각 호의 업무에 부수하는 업무 계약체결일 일시불 200만원 지급 상장이후 매월100만원 지급 ◆click◆『수주상황』 삽입 11013#*_수주상황.dsl