eddmpython/dartlab-data huggingface dataset:
JK리버스톤리츠 반기보고서 (2023.06)
반 기 보 고 서

(제 10 기 반기)

사업연도 2023년 01월 01일 부터
2023년 06월 30일 까지

금융위원회
한국거래소 귀중 2023년 8월 14일

제출대상법인 유형 : 주권상장법인
면제사유발생 : 해당사항 없음

회 사 명 : (주)모두투어자기관리부동산투자회사
대 표 이 사 : 최동주
본 점 소 재 지 : 서울시 중구 퇴계로 173,12층(충무로3가, 남산스퀘어)
(전 화) 02-6253-5911
(홈페이지) http:////www.modetourreit.com
작 성 책 임 자 : (직 책) 경영기획부문장 (성 명) 서창환
(전 화) 02-6253-5911
목 차

I. 회사의 개요 ----------------------- 2
II. 사업의 내용 ----------------------- 9
III. 재무에 관한 사항 ----------------------- 33
IV. 이사의 경영진단 및 분석의견 ----------------------- 131
V. 회계감사인의 감사의견 등 ----------------------- 132
VI. 이사회 등 회사의 기관에 관한 사항 ----------------------- 136
VII. 주주에 관한 사항 ----------------------- 151
VIII. 임원 및 직원 등에 관한 사항 ----------------------- 155
IX. 계열회사 등에 관한 사항 ----------------------- 160
X. 대주주 등과의 거래내용 ----------------------- 162
XI. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항 ----------------------- 163
XII. 상세표 ----------------------- 168
1. 회사의 개요

1) 연결대상 종속회사 현황(요약)

(단위 : 사)

구분	연결대상회사수	주요종속회사수

기초	증가	감소	기말

상장	-	-	-	-	-

비상장	1	-	-	1	-

합계	1	-	-	1	-

※상세 현황은 '상세표-1. 연결대상 종속회사 현황(상세)' 참조

1-1) 연결대상회사의 변동내용

구 분	자회사	사 유

신규연결	-	-

-	-

연결제외	-	-

-	-

2) 회사의 법적 ·상업적 명칭당사의 명칭은 '주식회사 모두투어자기관리부동산투자회사'라고 표기합니다. 또한 영문으로는 'MODE TOUR Real Estate Investment Trust Incorporated' 라고 표기합니다. 단, 약식으로 표기할 경우에는 (주)모두투어리츠 또는 MODETOUR REIT 라고 표기합니다. 3) 설립일자당사는 2014년 1월 10일에 설립되었으며, 2016년 9월 22일자로 유가증권시장에 상장하였습니다. 4) 본사의 주소, 전화번호, 홈페이지 주소- 주 소 : 서울특별시 중구 퇴계로 173 남산스퀘어빌딩 12층- 전화번호 : 02-6253-5911- 홈페이지 주소 : www.modetourreit.com 5) 회사사업 영위의 근거가 되는 법률당사는 『부동산투자회사법』에 따라 설립되었습니다.

6) 중소기업 등 해당 여부

중소기업 해당 여부	미해당

벤처기업 해당 여부	미해당

중견기업 해당 여부	해당

7) 주요 사업의 내용 등당사는 부동산투자회사법령 및 당사 정관의 규정에 따라 회사의 자산을 부동산 및 부동산 관련 증권에 투자, 금융기관에의 예치 등의 방법으로 투자,운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 합니다. 기타 자세한 사항은 동 보고서의 II. 사업의 내용을 참조하시기 바랍니다. 8) 신용평가에 관한 사항- 해당사항 없습니다.

9) 회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정)여부 및 특례상장에 관한 사항

주권상장(또는 등록ㆍ지정)여부	주권상장(또는 등록ㆍ지정)일자	특례상장 등여부	특례상장 등적용법규

유가증권시장	2016년 09월 22일	여	1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제390조(상장규정)2. 유가증권시장상장규정 제5장 부동산투자회사주권
2. 회사의 연혁

1) 회사연혁 및 변동사항

연 혁

2014.01.10	발기설립 (자본금 45.8억원)

2014.01.17	사모증자 9.7억원 (자본금 55.5억원)

2014.02.27	국토교통부 영업인가

2014.03.15	사모증자 46.5억원 (자본금 102.0억원)

2014.03.26	사모증자 17.0억원 (자본금 118.2억원)

2014.04.03	투자부동산(스타즈호텔 명동2호점) 취득

2014.06.19	투자부동산(스타즈호텔 명동1호점) 취득

2014.08.20	투자부동산(스타즈호텔 명동1호점) 책임임대차계약 (㈜모두스테이)

2014.09.30	사모증자 79.5억원 (자본금 193.2억원)

2014.12.08	투자부동산(스타즈호텔 명동2호점) 책임임대차계약 (㈜모두스테이)

2015.03.03	사모증자 88.7억원 (자본금 273.8억원)

2016.01.08	투자부동산(스타즈호텔 동탄점) 책임임대차계약 (㈜모두스테이)

2016.01.22	투자부동산(스타즈호텔 동탄점) 취득

2016.05.30	한국거래소 상장예비심사 승인

2016.09.06	일반공모증자 141.0억원 (자본금 391.3억원)

2016.09.22	유가증권시장 상장 (종목코드 : 204210)

2018.04.13	케이클라비스전문투자형사모부동산투자신탁제5호 취득(금액 20억원)

2018.06.19	부동산개발업 등록

2018.07.12	하나대체투자전문사모부동산투자신탁80호 취득(금액 30억원)

2018.11.27	본점 소재지 변경 (서울시 중구 퇴계로)

2019.02.28	투자부동산(스타즈호텔 독산점) 책임임대차계약 (㈜모두스테이)

2019.06.04	투자부동산(스타즈호텔 독산점) 취득

2019.11.29	하나대체투자전문사모부동산투자신탁80호 청산

2019.12.11	옵티멈리테일전문투자형 사모부동산투자신탁 20호[재간접] 취득(금액 65억원)

2021.11.11	엠플러스전문투자형 사모부동산투자신탁 14호 취득(금액 17.9억원)

2022.01.10	옵티멈리테일전문투자형 사모부동산투자신탁 20호[재간접] 청산

2022.06.17	투자부동산(스타즈호텔 명동1호점) 매각

2022.12.27	호텔운영법인 자회사 ㈜엠디호텔 설립 (지분율 100%)

2023.01.26	투자부동산(스타즈호텔 명동2호점,동탄점,독산점) 책임임대차계약 중도해지 (㈜모두스테이)

2023.01.27	투자부동산(스타즈호텔 명동2호점, 동탄점, 독산점) 책임임대차계약 및 영업개시 (㈜엠디호텔)

2) 회사의 본점소재지 및 그 변경본점소재지가 2018년 11월 27일에 서울시 중구 소공로 116, 701호(소공동, 서울센터빌딩)에서 서울시 중구 퇴계로 173, 12층(충무로3가, 남산스퀘어빌딩)으로 변경되었습니다.

3) 경영진 및 감사의 중요한 변동

변동일자	주총종류	선임	임기만료또는 해임

신규	재선임

2019년 01월 20일	-	-	-	사내이사 서상영

2019년 03월 28일	-	-	-	사내이사 김형옥

2019년 12월 13일	-	-	-	사내이사 이돈상

2019년 12월 13일	-	-	-	사내이사 정성봉

2020년 03월 17일	정기주총	-	기타비상무이사 우준열	-

2020년 03월 17일	정기주총	-	감사 장대익	-

2021년 03월 25일	정기주총	-	대표이사 최동주	-

2021년 03월 25일	정기주총	-	사외이사 박규홍	-

2023년 03월 20일	정기주총	기타비상무이사 우준상	감사 장대익	기타비상무이사 우준열(*)

(*1) 일신상의 사유로 23년 3월 20일자로 사임 4) 최대주주의 변동- 해당사항 없습니다. 5) 상호의 변경 - 해당사항 없습니다. 6) 합병 등에 관한 사항- 해당사항 없습니다. 7) 회사의 업종 또는 주된 사업의 변화회사는 2022년 12월 20일 임시주주총회 및 이사회 결의에 의해 당사 보유 자산인 호텔 3개점(STAZ Hotel 명동Ⅱ, STAZ Hotel 동탄, STAZ Hotel 독산)에 대한 ㈜모두스테이와의 책임임대차계약을 해지하고 호텔운영자회사 ㈜엠디호텔을 설립하여 직영운영하기로 하였으며, 2023년 1월 27일부터 ㈜엠디호텔이 영업개시 하였습니다. 8) 그 밖에 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용 - 해당사항 없습니다.
3. 자본금 변동사항

1) 자본금 변동추이(단위 : 원, 주)

종류	구분	제 10기 반기말(2023년 6월말)	제 9기(2022년말)	제 8기(2021년말)

보통주	발행주식총수	7,826,815	7,826,815	7,826,815

액면금액	5,000	5,000	5,000

자본금	39,134,075,000	39,134,075,000	39,134,075,000

우선주	발행주식총수	-	-	-

액면금액	-	-	-

자본금	-	-	-

기타	발행주식총수	-	-	-

액면금액	-	-	-

자본금	-	-	-

합계	자본금	39,134,075,000	39,134,075,000	39,134,075,000
4. 주식의 총수 등

1) 주식의 총수 현황

(기준일 : 2023년 06월 30일 ) (단위 : 주)

구 분	주식의 종류	비고

보통주	우선주	합계

Ⅰ. 발행할 주식의 총수	100,000,000	-	100,000,000	-

Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수	7,826,815	-	7,826,815	-

Ⅲ. 현재까지 감소한 주식의 총수	-	-	-	-

1. 감자	-	-	-	-

2. 이익소각	-	-	-	-

3. 상환주식의 상환	-	-	-	-

4. 기타	-	-	-	-

Ⅳ. 발행주식의 총수 (Ⅱ-Ⅲ)	7,826,815	-	7,826,815	-

Ⅴ. 자기주식수	-	-	-	-

Ⅵ. 유통주식수 (Ⅳ-Ⅴ)	7,826,815	-	7,826,815	-

2) 자기주식 취득 및 처분 현황 - 해당사항 없습니다. 3) 종류주식 발행현황 - 해당사항 없습니다.
5. 정관에 관한 사항

- 당사의 최근 정관 개정일은 2019년 3월 21일이며 정관의 상세 내역은 전기 사업보고서에 첨부된 정관을 참고 하시기 바랍니다.

1) 정관 변경 이력

정관변경일	해당주총명	주요변경사항	변경이유

2019년 03월 21일	제5기정기주주총회	제9조 (주식 및 신주인수권증서에 표시되어야 할 권리의 전자등록)제13조 (명의개서대리인)제14조 (주주의 주소, 성명 및 인감 또는 서명 등 신고) →삭제제15조 (주주명부의 폐쇄 및 기준일)제18조의2 (사채 및 신주인수권증권에 표시되어야 할 권리의 전자등록)제19조 (사채발행에 관한 준용규정)제20조 (소집시기)제60조 (회계)제62조 (외부감사인의 선임)제68조 (자산의 평가)	ㆍ법령 개정사항 반영

2) 사업목적사업목적 현황

구 분	사업목적	사업영위 여부

1	부동산의 취득, 관리, 개량 및 처분	영위

2	부동산의 개발	미영위

3	부동산의 임대차	영위

4	증권의 매매	영위

5	금융기관에의 예치	영위

6	지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득, 관리, 처분	영위

7	신탁이 종료된 때에 신탁재산전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득, 관리 및 처분	영위

8	위 각호의 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수업무 및 관련법규에 따라 허용되는 기타업무	영위

3) 사업목적 변경내용공시대상 기간 중 해당사항 없습니다.
1. 사업의 개요

1-1. 지배기업의 개요당사는 '부동산투자회사법'에 따라 설립된 회사로서, 다수의 투자자로부터 자금을 모아 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자, 운용하여 배당가능이익의 90%(단, 배당가능이익의 50%이상을 배당할 수 있는 자기관리부동산투자회사 특례는 2021년 12월 31일까지 적용되는 일몰조항이었으나, 보고일 현재 일몰조항 삭제로 개정 진행중인 부동산투자회사법의 개정완료 시 당사는 이익배당한도의 50% 이상을 배당할 수 있습니다.) 이상을 주주에게 배당하여 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 상법상의 주식회사입니다.당사는 법에 따른 자기관리부동산투자회사로서 관련 법규에 따라 회사의 자산을 투자·운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 합니다.2023년 6월 30일 현재 당사의 자산구성은 아래와 같습니다.

(단위: 백만원,%)

항목	자산총액	비율	총자산대비구성비율

부동산	토지 및 그 정착물 등	92,461	83.27	83.27

부동산개발사업	-	-

부동산관련 유가증권	3,976	3.66	3.66

현금	11,928	10.98	10.98

종속기업투자주식	1,302	1.20	1.20

기타자산	972	0.89	0.89

총계	108,639	100.00	100.00

(*) 부동산투자회사법 제25조 제2항 제3호에 의거하여 부동산투자회사 소유 부동산 의 매각대금은 매각일로부터 2년 이내에는 부동산으로 구분함에 따라 2022년 6 월 17일 매각한 STAZ Hotel Ⅰ호점 매각대금은 부동산으로 분류하였습니다.

당사가 영위하는 사업은 투자부동산의 운용에 따른 안정적인 수익(임대료)을 배당하고, 일정기간 운용 후 처분함으로서 자본이득도 추구합니다. 또한, 부동산 펀드에 투자함으로서 안정적인 배당수익 및 일정 운영기간 후 매각 차익 또한 투자자의 배당금으로 활용됩니다.

당사는 2023년 6월말 손익계산서 기준 21억원의 매출액과 10억원의 영업이익을 달성하였으며 매출액은 임대료수입 18억원, 금융투자수입 3억원으로 구성되어 있습니다. 1-2. 종속기업의 개요(주)엠디호텔은 2022년 12월 27일 지배기업이 지분율 100%을 투자하여 설립한 지배회사의 종속기업입니다. (주)엠디호텔은 2023년 1월 12일 지배기업의 소유부동산인 스타즈호텔 3개점에 대하여 임대차계약을 체결하고 2023년 1월 27일부로 호텔영업을 개시하였습니다. (주)엠디호텔은 차별화된 고객서비스와 적극적인 마케팅을 전개하여 B2B, B2C 등 다양한 채널을 통해 내외국인 고객에게 호텔 객실을 제공하고 있습니다.(주)엠디호텔은 2023년 6월말 손익계산서 기준 47억원의 매출액과 6억원의 영업이익을 달성하였습니다.본 사업의 개요에 요약된 내용의 세부사항 및 포함되지 않은 내용 등은 "II. 사업의 내용"의 "2. 주요 제품 및 서비스"부터 "7. 기타 참고사항"까지의 항목에 상세히 기재되어 있으며 이를 참고하여 주시기 바랍니다.
3. 원재료 및 생산설비

- 당사는 부동산투자회사로 해당사항 없습니다.
4. 매출 및 수주상황

1) 매출형태별 실적(단위: 백만원,%)

회사	매출구분	제10기(2023)년 2분기	제9기(2022년) 2분기	제8기(2021년) 2분기

매출액	비율	매출액	비율	매출액	비율

(주)모두투어자기관리부동산투자회사	임대료수입(*3)	1,829	26.85%	2,278	94.2%	2,254	93.3%

금융투자수입	307	4.51%	139	5.8%	285	11.8%

(주)엠디호텔(*2)	객실판매수입	4,589	67.38%	-	-	-	-

식음료판매수입	56	0.82%	-	-	-	-

기타수입	30	0.44%	-	-	-	-

단순합계	6,811	100.0%	2,417	100.0%	2,539	100.0%

연결조정 효과(*1)	1,469	-	-	-	-	-

합계	5,342	-	2,417	-	2,539	-

(*1) 연결조정 효과는 사업부문별 매출에 대한 내부손익 제거 금액을 포함하고 있습니다.(*2) (주)엠디호텔은 전기 2022년 12월 27일 설립하여 당기 2023년 1월 27일에 영업개시하여 전기(2022년) 및 전전기(2021년)의 매출발생은 없습니다.(*3) 전기 중 STAZ Hotel 명동Ⅰ호점이 매각됨에 따라 손익계산서에서 STAZ Hotel 명동Ⅰ호점의 임대료수입은 중단영업이익으로 분류되었습니다.

2) 자산별 실적(단위: 백만원,%)

자산	매출구분	제10기(2023)년 2분기	제9기(2022년) 2분기	제8기(2021년) 2분기

매출액	비율	매출액	비율	매출액	비율

스타즈호텔 명동2호점	임대료수입	656	9.63%	793	32.8%	770	30.3%

객실판매수입	1,951	28.64%	-	-	-	-

식음료판매수입	-	-	-	-	-	-

기타수입	-	-	-	-	-	-

스타즈호텔 동탄점	임대료수입	500	7.34%	560	23.2%	560	22.1%

객실판매수입	837	12.29%	-	-	-	-

식음료판매수입	65	0.95%	-	-	-	-

기타수입	6	0.09%	-	-	-	-

스타즈호텔 독산점	임대료수입	673	9.88%	925	38.3%	924	36.4%

객실판매수입	1,801	26.44%	-	-	-	-

식음료판매수입	5	0.07%	-	-	-	-

기타수입	10	0.15%	-	-	-	-

기타 (부동산펀드)	금융투자수입	307	4.51%	139	5.8%	285	11.2%

단순합계	6,811	100.0%	2,417	100.0%	2,539	100.0%

연결조정 효과(*1)	1,469	-	-	-	-	-

합계	5,342	-	2,417	-	2,539	-

(*1) 연결조정 효과는 지배기업과 종속기업 매출에 대한 내부손익 제거 금액을 포함하고 있습니다.

(1) 임대조건 현황당사의 최초 임대차연도인 2023년도의 임대료는 감정평가법인의 임대차계약 적정성 평가를 통한 연간 임대료를 결정하여 임대차계약서 체결 및 임대료를 수취하고 있습니다.

구 분	임대조건

스타즈호텔명동2호점	스타즈호텔동탄점	스타즈호텔독산점

임대운영사	(주)엠디호텔	(주)엠디호텔	(주)엠디호텔

연간 임대료	연 1,269백만원	연 987백만원	연 1,204백만원

임대보증금	-	-	80백만원 (*1)

식음매장임대료	-	-	1F(판매시설) :월 매출액의 13%1F(부대시설) :월 5백만원

(*1) 1F(판매시설) 임대보증금 30백만원, 1F(부대시설) 임대보증금 50백만원입니다.

(2) 임대조건 적정성분석호텔의 영업비용은 호텔의 상품구조에 따라 크게 차이가 있습니다. 통상 객실과 여러 개의 전문 식당 및 연회장 등 다양한 부대시설을 갖춘 5성 호텔의 경우는 영업비용의 비율이 높은 것으로 알려져 있으나, 수익률이 높은 객실 위주로 구성된 비즈니스호텔의 경우 고급 호텔에 비하여 영업비용이 낮은 것으로 알려져 있습니다. 따라서 다수의 비즈니스호텔은 매출액 대비 영업비용을 최소화하여 영업이익의 극대화를 꾀하고 있습니다.최근 리츠 및 펀드가 투자하는 비즈니스호텔의 경우 매출액 연동 임대료 산출시 보통매출액 대비 평균 36%~45% 임대료를 책정하고 있는 것으로 파악하고 있습니다. 따라서, 당사의 호텔 임대료 수준 또한 타 사례에 비추어 볼 때 과다하거나 과소한 수준이 아니라고 판단하고 있습니다. 3) 수주상황- 해당사항 없습니다.