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JK리버스톤리츠 사업보고서 (2022.12)
사 업 보 고 서

(제 9기)

사업연도 2022년 01월 01일 부터
2022년 12월 31일 까지

금융위원회
한국거래소 귀중 2023년 03월 10일

제출대상법인 유형 : 주권상장법인
면제사유발생 : 해당사항 없음

회 사 명 : (주)모두투어자기관리부동산투자회사
대 표 이 사 : 최 동 주
본 점 소 재 지 : 서울시 중구 퇴계로 173,12층(충무로3가, 남산스퀘어)
(전 화)02-6253-5911
(홈페이지) http://www.modetourreit.com
작 성 책 임 자 : (직 책) 경영기획부문장 (성 명) 서창환
(전 화) 02-6253-5911
목 차

I. 회사의 개요.............................................................................................2II. 사업의 내용...........................................................................................10III. 재무에 관한 사항...................................................................................33IV. 이사의 경영진단 및 분석의견.................................................................188V. 회계감사인의 감사의견 등......................................................................195VI. 이사회 등 회사의 기관에 관한 사항........................................................199VII. 주주에 관한 사항.................................................................................215VIII. 임원 및 직원 등에 관한 사항................................................................219IX. 계열회사 등에 관한 사항.......................................................................225X. 대주주 등과의 거래내용.........................................................................227XI. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항..............................................228ⅩⅡ. 상세표..............................................................................................235
1. 회사의 개요

1) 회사의 법적 ·상업적 명칭 당사의 명칭은 '주식회사 모두투어자기관리부동산투자회사'라고 표기합니다. 또한 영문으로는 'MODE TOUR Real Estate Investment Trust Incorporated' 라고 표기합니다. 단, 약식으로 표기할 경우에는 (주)모두투어리츠 또는 MODETOUR REIT 라고 표기합니다. 2) 설립일자당사는 2014년 1월 10일에 설립되었으며, 2016년 9월 22일자로 유가증권시장에 상장하였습니다. 3) 본사의 주소, 전화번호, 홈페이지 주소- 주 소 : 서울특별시 중구 퇴계로 173 남산스퀘어빌딩 12층 - 전화번호 : 02-6253-5911- 홈페이지 주소 : www.modetourreit.com 4) 회사사업 영위의 근거가 되는 법률 당사는 『부동산투자회사법』에 따라 설립되었습니다. 5) 주요 사업의 내용 등당사는 부동산투자회사법령 및 당사 정관의 규정에 따라 회사의 자산을 부동산 및 부동산 관련 증권에 투자, 금융기관에의 예치 등의 방법으로 투자,운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 합니다. 기타 자세한 사항은 동 보고서의 II. 사업의 내용을 참조하시기 바랍니다.

6) 신용평가에 관한 사항 - 해당사항 없습니다.

7) 연결대상 종속회사 개황연결대상 종속회사 현황(요약) - 해당사항 없습니다.

(단위 : 사)

구분	연결대상회사수	주요종속회사수

기초	증가	감소	기말

상장	-	-	-	-	-

비상장	-	1	-	1	-

합계	-	1	-	1	-

※상세 현황은 '상세표-1. 연결대상 종속회사 현황(상세)' 참조

(*) 주요종속회사 여부는 다음의 2가지로 판단하였습니다. ① 직전연도 자산총액이 지배회사 자산총액의 10% 이상인 종속회사 ② 직전연도 자산총액이 750억원 이상인 종속회사

7-1. 연결대상회사의 변동내용

구 분	자회사	사 유

신규연결	(주)엠디호텔	지분취득 (100%)

-	-

연결제외	-	-

-	-

8) 중소기업 등 해당 여부

중소기업 해당 여부	미해당

벤처기업 해당 여부	미해당

중견기업 해당 여부	해당

9) 회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정)여부 및 특례상장에 관한 사항

주권상장(또는 등록ㆍ지정)여부	주권상장(또는 등록ㆍ지정)일자	특례상장 등여부	특례상장 등적용법규

유가증권시장	2016년 09월 22일	여	1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제390조(상장규정)2. 유가증권시장상장규정 제5장 부동산투자회사주권
2. 회사의 연혁

1) 회사연혁 및 변동사항

연 혁

2014.01.10	발기설립 (자본금 45.8억원)

2014.01.17	사모증자 9.7억원 (자본금 55.5억원)

2014.02.27	국토교통부 영업인가

2014.03.15	사모증자 46.5억원 (자본금 102.0억원)

2014.03.26	사모증자 17.0억원 (자본금 118.2억원)

2014.04.03	투자부동산(스타즈호텔 명동2호점)취득

2014.06.19	투자부동산(스타즈호텔 명동1호점) 취득

2014.08.20	투자부동산(스타즈호텔 명동1호점) 책임임대차계약 (㈜모두스테이)

2014.09.30	사모증자 79.5억원 (자본금 193.2억원)

2014.12.08	투자부동산(스타즈호텔 명동2호점) 책임임대차계약 (㈜모두스테이)

2015.03.03	사모증자 88.7억원 (자본금 273.8억원)

2016.01.08	투자부동산(스타즈호텔 동탄점) 책임임대차계약 (㈜모두스테이)

2016.01.22	투자부동산(스타즈호텔 동탄점) 취득

2016.05.30	한국거래소 상장예비심사 승인

2016.09.06	일반공모증자 141.0억원 (자본금 391.3억원)

2016.09.22	유가증권시장 상장 (종목코드 : 204210)

2018.04.13	케이클라비스전문투자형사모부동산투자신탁제5호 취득(금액 20억원)

2018.06.19	부동산개발업 등록

2018.07.12	하나대체투자전문사모부동산투자신탁80호 취득(금액 30억원)

2018.11.27	본점 소재지 변경 (서울시 중구 퇴계로)

2019.02.28	투자부동산(스타즈호텔 독산점) 책임임대차계약 (㈜모두스테이)

2019.06.04	투자부동산(스타즈호텔 독산점) 취득

2019.11.29	하나대체투자전문사모부동산투자신탁80호 청산

2019.12.11	옵티멈리테일전문투자형 사모부동산투자신탁 20호[재간접] 취득(금액 65억원)

2021.11.11	엠플러스전문투자형 사모부동산투자신탁 14호 취득(금액 17.9억원)

2022.01.10	옵티멈리테일전문투자형 사모부동산투자신탁 20호[재간접] 청산

2022.02.09	투자부통산(스타즈호텔 명동1호점) 책임임대차계약 합의 해지 (㈜모두스테이)

2022.06.17	투자부동산 매각(매각자산: 스타즈호텔 명동1호점, 매매대금: 430억원)

2022.12.27	호텔운영법인 자회사 ㈜엠디호텔 설립 (지분율 100%)

2023.01.26	투자부동산(스타즈호텔 명동2호점,동탄점,독산점) 책임임대차계약 중도해지 (㈜모두스테이)

2023.01.27	투자부동산(스타즈호텔 명동2호점, 동탄점, 독산점) 책임임대차계약 및 영업개시 (㈜엠디호텔)

2) 회사의 본점소재지 및 그 변경본점소재지가 2018년 11월 27일에 서울시 중구 소공로 116, 701호(소공동, 서울센터빌딩)에서 서울시 중구 퇴계로 173, 12층(충무로3가, 남산스퀘어빌딩)으로 변경되었습니다.

3) 경영진 및 감사의 중요한 변동

변동일자	주총종류	선임	임기만료또는 해임

신규	재선임

2019년 01월 20일	-	-	-	서상영 사내이사

2019년 03월 28일	-	-	-	김형옥 사내이사

2019년 12월 13일	-	-	-	이돈상 사내이사

2019년 12월 13일	-	-	-	정성봉 사외이사

2020년 03월 17일	정기주총	-	우준열 기타비상무이사	-

2020년 03월 17일	정기주총	-	장대익 감사	-

2021년 03월 25일	정기주총	-	최동주 대표이사	-

2021년 03월 25일	정기주총	-	박규홍 사외이사	-

4) 최대주주의 변동 - 해당사항 없습니다. 5) 상호의 변경 - 해당사항 없습니다. 6) 합병 등에 관한 사항 - 해당사항 없습니다. 7) 회사의 업종 또는 주된 사업의 변화회사는 2022년 12월 20일 임시주주총회 및 이사회 결의에 의해 당사보유 투자부동산인 호텔 3개점(STAZ Hotel 명동Ⅱ, STAZ Hotel 동탄, STAZ Hotel 독산)에 대한 ㈜모두스테이와의 책임임대차계약을 해지하고 호텔운영자회사 ㈜엠디호텔을 설립하여 직영운영하기로 하였으며, 2023년 1월 27일부터 ㈜엠디호텔이 영업개시 하였습니다.

8) 그 밖에 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용 - 해당사항 없습니다.
3. 자본금 변동사항

자본금 변동추이(단위 : 원, 주)

종류	구분	제9기(2022년말)	제8기(2021년말)	제 7기(2020년말)

보통주	발행주식총수	7,826,815	7,826,815	7,826,815

액면금액	5,000	5,000	5,000

자본금	39,134,075,000	39,134,075,000	39,134,075,000

우선주	발행주식총수	-	-	-

액면금액	-	-	-

자본금	-	-	-

기타	발행주식총수	-	-	-

액면금액	-	-	-

자본금	-	-	-

합계	자본금	39,134,075,000	39,134,075,000	39,134,075,000
4. 주식의 총수 등

주식의 총수 현황

(기준일 : 2022년 12월 31일 ) (단위 : 주)

구 분	주식의 종류	비고

보통주	우선주	합계

Ⅰ. 발행할 주식의 총수	100,000,000	-	100,000,000	-

Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수	7,826,815	-	7,826,815	-

Ⅲ. 현재까지 감소한 주식의 총수	-	-	-	-

1. 감자	-	-	-	-

2. 이익소각	-	-	-	-

3. 상환주식의 상환	-	-	-	-

4. 기타	-	-	-	-

Ⅳ. 발행주식의 총수 (Ⅱ-Ⅲ)	7,826,815	-	7,826,815	-

Ⅴ. 자기주식수	-	-	-	-

Ⅵ. 유통주식수 (Ⅳ-Ⅴ)	7,826,815	-	7,826,815	-

4-1) 자기주식 취득 및 처분 현황 - 해당사항 없습니다. 4-2) 종류주식 발행현황 - 해당사항 없습니다.
5. 정관에 관한 사항

- 당사의 최근 정관 개정일은 2019년 3월 21일이며 정관의 상세 내역은 첨부된 정관을 참고 하시기 바랍니다.

정관 변경 이력

정관변경일	해당주총명	주요변경사항	변경이유

2019년 03월 21일	제5기 정기주주총회	제9조 (주식 및 신주인수권증서에 표시되어야 할 권리의 전자등록)제13조 (명의개서대리인)제14조 (주주의 주소, 성명 및 인감 또는 서명 등 신고) →삭제제15조 (주주명부의 폐쇄 및 기준일)제18조의2 (사채 및 신주인수권증권에 표시되어야 할 권리의 전자등록)제19조 (사채발행에 관한 준용규정)제20조 (소집시기)제60조 (회계)제62조 (외부감사인의 선임)제68조 (자산의 평가)	ㆍ법령 개정사항 반영
1. 사업의 개요

당사는 '부동산투자회사법'에 따라 설립된 회사로서, 다수의 투자자로부터 자금을 모아 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자, 운용하여 배당가능이익의 90% 이상(자기관리리츠는 2021년 12월 31일까지 50% 이상 가능)을 배당하여 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 상법상의 주식회사입니다. 당사는 법에 따른 자기관리부동산투자회사로서 관련 법규에 따라 회사의 자산을 투자·운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 합니다. 2022년 12월 31일 현재 당사의 자산구성은 아래와 같습니다.

(단위 : 백만원, %)

항 목	자산총액	비율	총자산대비구성비율

부동산	토지 및 그 정착물 등	85,949	83.16	83.16

부동산개발사업	-	-

부동산관련 유가증권	4,010	3.88	3.88

현금	8,209	7.94	7.94

기타 자산	5,183	5.02	5.02

총계	103,351	100.00	100.00

(*) 부동산투자회사법 제25조 제2항 제3호에 의거하여 부동산투자회사 소유 부동산 의 매각대금은 매각일로부터 2년 이내에는 부동산으로 구분함에 따라 2022년 6 월 17일 매각한 STAZ Hotel 명동Ⅰ호점 매각대금은 부동산으로 분류하였습니다.당사가 영위하는 사업은 투자부동산의 운용에 따른 안정적인 수익(임대료)을 배당하고, 일정기간 운용 후 처분함으로서 자본이득도 추구합니다. 또한, 부동산 펀드에 투자함으로서 안정적인 배당수익 및 일정 운영기간 후 매각 차익 또한 투자자의 배당금으로 활용됩니다.

당사는 2022년 12월말 손익계산서 기준 53억원의 매출과 25억원의 영업이익을 달성하였으며 임대료수입 46억원, 금융투자수입 7억원의 매출을 달성하였습니다.계속영업 당기순이익은 9억원이며 2022년 6월 17일 STAZ Hotel 명동Ⅰ호점 매각으로 인한 중단영업 당기순이익은 96억원 포함 당기순이익은 105억원입니다.※ STAZ Hotel 명동Ⅰ호점은 당기 중 매각되어 중단영업손익으로 분류되었습니다.본 사업의 개요에 요약된 내용의 세부사항 및 포함되지 않은 내용 등은 "II. 사업의 내용"의 "2. 주요 제품 및 서비스"부터 "7. 기타 참고사항"까지의 항목에 상세히 기재되어 있으며 이를 참고하여 주시기 바랍니다.
3. 원재료 및 생산설비

- 당사는 부동산투자회사로 해당사항 없습니다.
4. 매출 및 수주상황

1) 매출 실적 (계속영업 기준)

(단위: 백만원)

구분	제 9기(2022년)	제 8기(2021년)

임대료수입	4,594	4,544

금융투자수입	688	1,561

수 출	-	-

내 수	5,283	6,105

합 계	5,283	6,105

주1) 상기 매출실적은 모두 내수 실적입니다.주2) STAZ Hotel 명동Ⅰ호점은 매각에 따라 손익계산서에서 STAZ Hotel 명동Ⅰ호점의 임대료수입은 중단영업이익으로 분류되었습니다. (1) 임대조건 현황

당사의 임대료는 매출액의 일정비율(각 호텔별 조건이 상이함)을 임대료로 수취하 고 있습니다. 매출비율로 책정된 임대료가 최소보장임대료를 하회할 경우 운영사는 계약상 최소보장임대료를 지급하게 됩니다.

구 분	임대조건

스타즈호텔명동2호점	스타즈호텔동탄점	스타즈호텔독산점

임대운영(사)주5)	(주)모두스테이	(주)모두스테이	(주)모두스테이

임대료	객실 매출액의 44%	객실 매출액의 43%	객실 매출액의
39%

최소보장임대료	연 1,599백만원주1)	연 1,100백만원주2)	연 1,800백만원주3)

임대보증금	-	-	80백만원주4)

식음매장임대료	-	연 30백만원주2)	1F(판매시설) :월 매출액의 13%1F(부대시설) :월 4.8백만원

주1) 스타즈호텔 명동 2호점은 매년 최소보장임대료가 3% 인상됩니다.
주2) 스타즈호텔 동탄점은 식음매장임대료를 포함하여 최소보장임대료가 1,130백만원이 며, 임대계약기간 5년이 경과된 후 부터 전국소비자물가지수 변동률 상하 3% 범위 내에서 1년 단위로 재조정하는 것으로 규정되어 있으며, COVID-19로 인한 경기 침 체 및 영업상황 등을 고려하여 2021년과 2022년 임대료는 증감없이 연 1,130백만원 으로 동결하기로 합의하였습니다.
주3) 2019년 1,600백만원, 2020년 1,700백만원, 2021년 이후 1,800백만원입니다
주4) 1F(판매시설) 임대보증금 30백만원, 1F(부대시설) 임대보증금 50백만원입니다.
주5) 임대운영(사)는 2023년 1월 27일부로 (주)모두스테이에서 (주)엠디호텔로 변경되었 습니다. (주)엠디호텔과의 부동산임대차계약서의 연간 임대료는 스타즈호텔 명동2 호점 연 1,269백만원, 스타즈호텔 동탄점 987백만원, 스타즈호텔 독산점 1,204백만 원입니다. 이 외 계약 중요사항은 2022년 12월 20일에 공기된 부동산투자회사부동 산임대 공시 3건을 참고 바랍니다.

(2) 임대조건 적정성분석호텔의 영업비용은 호텔의 상품구조에 따라 크게 차이가 있습니다. 통상 고급 객실과여러 개의 전문 식당 및 연회장 등 다양한 부대시설을 갖춘 5성 호텔의 경우는 영업비용의 비율이 높은 것으로 알려져 있으나, 수익률이 높은 객실 위주로 구성된 비즈니스호텔의 경우 고급 호텔에 비하여 영업비용이 낮은 것으로 알려져 있습니다. 따라서 다수의 비즈니스호텔은 매출액 대비 영업비용을 최소화하여 영업이익의 극대화를꾀하고 있습니다.최근 리츠 및 펀드가 투자하는 비즈니스호텔의 경우 매출액 연동 임대료 산출시 보통매출액 대비 평균 36%~45% 임대료를 책정하고 있는 것으로 파악하고 있습니다. 따라서, 당사의 호텔 임대료 수준 또한 타 사례에 비추어 볼 때 과다하거나 과소한 수준이 아니라고 판단하고 있습니다. 2) 수주상황- 해당사항 없습니다.

(단위 : )

품목	수주일자	납기	수주총액	기납품액	수주잔고

수량	금액	수량	금액	수량	금액

-	-	-	-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-	-	-	-

합 계	-	-	-	-	-	-