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JK리버스톤리츠 분기보고서 (2024.03)
분 기 보 고 서

(제 11기 1분기)

사업연도 2024년 01월 01일 부터
2024년 03월 31일 까지

금융위원회
한국거래소 귀중 2024년 5월 16일

제출대상법인 유형 : 주권상장법인
면제사유발생 : 해당사항 없음

회 사 명 : (주)스타자기관리부동산투자회사
대 표 이 사 : 장정성
본 점 소 재 지 : 서울시 성동구 아차산로 113, 9층(성수동2가, 삼진빌딩)
(전 화) 02-6253-5911
(홈페이지) http://www.starreit.co.kr
작 성 책 임 자 : (직 책) 경영관리본부장 (성 명) 서창환
(전 화) 02-6253-5911
목 차

I. 회사의 개요 ----------------------- 2
II. 사업의 내용 ----------------------- 3
III. 재무에 관한 사항 ----------------------- 22
IV. 이사의 경영진단 및 분석의견 ----------------------- 112
V. 회계감사인의 감사의견 등 ----------------------- 113
VI. 이사회 등 회사의 기관에 관한 사항 ----------------------- 117
VII. 주주에 관한 사항 ----------------------- 118
VIII. 임원 및 직원 등에 관한 사항 ----------------------- 121
IX. 계열회사 등에 관한 사항 ----------------------- 125
X. 대주주 등과의 거래내용 ----------------------- 126
XI. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항 ----------------------- 127
XII. 상세표 ----------------------- 133
1. 회사의 개요

회사의 개요는 기업공시서식 작성기준에 따라 분기보고서에 기재하지 않습니다.(반기/사업보고서에 기재 예정)
2. 회사의 연혁

회사의 연혁은 기업공시서식 작성기준에 따라 분기보고서에 기재하지 않습니다.(반기/사업보고서에 기재 예정)
3. 자본금 변동사항

자본금 변동사항은 기업공시서식 작성기준에 따라 분기보고서에 기재하지 않습니다.(반기/사업보고서에 기재 예정)
4. 주식의 총수 등

주식의 총수 등은 기업공시서식 작성기준에 따라 분기보고서에 기재하지 않습니다.(반기/사업보고서에 기재 예정)
5. 정관에 관한 사항

정관에 관한 사항은 기업공시서식 작성기준에 따라 분기보고서에 기재하지 않습니다.(반기/사업보고서에 기재 예정)
1. 사업의 개요

1-1. 지배기업의 개요당사는 '부동산투자회사법'에 따라 설립된 회사로서, 다수의 투자자로부터 자금을 모아 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자, 운용하여 배당가능이익의 90%이상(자기관리리츠는 50% 이상 가능)을 주주에게 배당하여 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 상법상의 주식회사입니다.당사는 법에 따른 자기관리부동산투자회사로서 관련 법규에 따라 회사의 자산을 투자·운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 합니다.2024년 3월 31일 현재 당사의 자산구성은 아래와 같습니다.

(단위: 백만원,%)

항목	자산총액	비율	총자산대비구성비율

부동산	토지 및 그 정착물 등	81,469	81.53	81.53

부동산개발사업	-	-

부동산관련 유가증권	10,000	10.01	10.01

현금	-	-	-

종속기업투자주식	1,700	1.70	1.70

기타자산	6,762	6.67	6.67

총계	99,931	100.00	100.00

(*) 부동산투자회사법 제25조 제2항 제3호에 의거하여 부동산투자회사 소유 부동산의 매각대금은 매각일로부터 2년 이내에는 부동산으로 구분함에 따라 2022년 6월 17일 매각한 Staz Hotel 명동I호점과 2023년 10월 6일 매각한 Staz Hotel 명동II점의 매각대금은 부동산으로 분류하였습니다.

당사가 영위하는 사업은 투자부동산의 운용에 따른 안정적인 수익(임대료)을 배당하고, 일정기간 운용 후 처분함으로서 자본이득도 추구합니다. 또한, 부동산 펀드에 투자함으로서 안정적인 배당수익 및 일정 운영기간 후 매각 차익 또한 투자자의 배당금으로 활용됩니다. 1-2. 종속기업의 개요㈜엠디호텔 은 2022년 12월 27일 지배기업이 지분율 100%을 투자하여 설립한 지배회사의 종속기업입니다. ㈜엠디호텔 은 지배기업의 소유부동산인 엠디호텔 2개점에 대하여 임대차계약을 체결하고 호텔 운영을 하고 있으며, 차별화된 고객서비스와 적극적인 마케팅을 전개하여 B2B, B2C 등 다양한 채널을 통해 내외국인 고객에게 호텔 객실을 제공하고 있습니다.본 사업의 개요에 요약된 내용의 세부사항 및 포함되지 않은 내용 등은 "II. 사업의 내용"의 "2. 주요 제품 및 서비스"부터 "7. 기타 참고사항"까지의 항목에 상세히 기재되어 있으며 이를 참고하여 주시기 바랍니다.
2. 주요 제품 및 서비스

1) 투자부동산의 현황당사의 주요 투자자산은 부동산을 매입하여 호텔(숙박시설)로 운용하는 것으로 개별 자산에 대한 상세내역은 다음과 같습니다. 또한, 지배기업은 투자부동산의 후속측정 방법을 2023년부터 원가모형에서 경제적실질이 반영된 공정가치 모형으로 변경하였습니다.

구분	MD Hotel 동탄점	MD Hotel 독산점

호텔	스타즈 동탄.jpg MD HOTEL 동탄	스타즈 독산.jpg MD HOTEL 독산

주소	경기도 화성시 석우동 34-8	서울시 금천구 시흥대로 315

호텔운영	㈜엠디호텔 임대 운영	㈜엠디호텔 임대 운영

연면적	6,010.24 ㎡	14,668.02 ㎡

건축규모	지하2층/지상10층	지하3층/지상15층

시설계획	93실	258실

(1) MD Hotel 동탄점① 사업 및 건축개요

당사는 2015년 11월 23일 경기도 화성시 석우동 34-8번지 토지 및 건물을 국토교통부 변경인가 승인 조건으로 매매계약을 진행하여 2016년 1월 21일 국토교통부 변경인가 승인 후 2016년 1월 22일 취득하였습니다. 연면적 6,010.24 ㎡, 지상10층, 지하2층 규모의 호텔을 취득하여 운용하고 있습니다.

② 자산가액

취득가액	공정가치	감정평가기관

181억원	189억원(2023.12.31)	대일감정원

③ 사업지 입지현황

본 사업지는 전면 10m 도로에 접하고 있고 양방향 2행이 가능한 도로이며 고속도로와 인접하고 있으며, 동탄역과 대중교통 및 자동차로의 접근성이 좋은 지역에 위치하고 있습니다. 또한 동탄 삼성 기흥ㆍ화성캠퍼스가 입지한 사업지 정문 지역에 위치하고 있고, 주변에 삼성캠퍼스 및 지역난방공사 화성지사 및 한림대학교 동탄성심병원, 협력업체 등 다양한 사업체와 인접하여 관광객 이외의 비즈니스 목적 장기투숙객에게도 선호도가 높은 지역입니다.

(2) MD Hotel 독산점① 사업 및 건축개요당사가 2017.11.14 매입계약을 체결(국토교통부 변경인가 승인조건부)하여 신축 완공(건축: 매도자 시공 / 호텔 인테리어: 매수자 시공)한 사업장입니다. 전체 시설 중 숙박 시설을 매입하는 사업으로 2018년 12월 12일 투자심사위원회 및 임시이사회를 통해 부동산펀드 투자에서 부동산(호텔)실물 취득구조로 변경하였고, 2019년 4월 26일에 국토교통부에 스타즈호텔 독산점 투자관련 변경신고를 완료하였습니다. 당사는 2019년 6월 4일에 소유권을 취득하여 운영하고 있습니다.② 자산가액

취득가액	공정가치	감정평가기관

297억원	403억원(2023.12.31)	대일감정원

③ 사업지 입지현황본 사업지는 양방향 주행이 가능한 50M도로와 23M도로에 접하고 있고, 인근 금천구청역까지 도보로 접근 할 수 있어 대중교통 및 자동차로의 접근성이 양호합니다. 강남순환고속화도로 개통으로 강남 접근이 용이해졌으며, 추후 신안산선 개통시 여의도 접근성이 획기적으로 개선될 전망입니다. 또한 금천구 도심활성화 지구단위 사업계획 지역내에 위치하고 있으며 공군부지 인근 가산동 G밸리(서울디지털산업단지)와 연계해 IT·소프트웨어 등 4차 산업 지원시설을 늘리고 주거시설을 배치해 서남권 지역발전 핵심거점으로 개발하겠다는 금천구 계획에 따라 신규 비즈니스 고객 수요가 기대되고 있습니다.

(3) 케이클라비스일반투자형사모부동산투자신탁제5호① 사업 개요의정부시 민락2택지지구내 일반상업지역에 위치한 인근 고밀도 주거지역의 풍부한 배후를 바탕으로 성장 가능성이 높은 지역인 민락동 해동본타워 빌딩을 매입한 케이클라비스일반투자형사모부동산투자신탁제5호의 총 조달자금 881억원 중 당사의 투자금액은 20억원으로 당사 지분은 제1종 수익증권기준 10.5%입니다.당사는 부동산 펀드에 투자함으로서 부동산포트폴리오의 다각화 및 안정적인 배당수익 및 일정 운영기간 후 매각 차익 또한 기대할 수 있습니다.

(4) 엠플러스일반투자형 사모부동산투자신탁14호① 사업 개요울산광역시 남구 남중로65 (삼산동 224-17)에 위치한 스타즈호텔 울산점은 총 조달자금 560억원 중 당사의 투자금액은 18억원으로 당사 지분은 수익증권기준 9.94%입니다.당사는 부동산 펀드에 투자함으로서 부동산포트폴리오의 다각화 및 안정적인 배당수익 및 일정 운영기간 후 매각 차익 또한 기대할 수 있습니다.

2) 주요 매출 현황(1) 매출실적(단위: 백만원,%)

구분	매출구분	제11기(2024)년 1분기	제10기(2023)년 1분기	비고

매출액	비율	매출액	비율

투자부동산	임대료수입(*1)	642	27.2%	609	34.1%	엠디호텔 2개점 임대수입

기타	금융투자수입	46	1.9%	266	14.9%	부동산펀드 배당수입

종속기업	객실판매수입 등	1,672	70.9%	911	51.0%

단순합계	2,360	100.0%	1,786	100.0%

연결조정 효과(*2)	624	-	384	-

합계	1,736	-	1,402	-	-

(*1) 전기 중 Staz Hotel 명동Ⅱ호점이 매각됨에 따라 손익계산서에서 명동Ⅱ호점의 임대료수입은 중단영업손익으로 분류되었습니다.(*2) 연결조정 효과는 지배기업과 종속기업 매출에 대한 내부손익을 포함하고 있습니다. 3) 주요 제품 등의 가격 변동 추이 및 가격 변동원당사가 영위하고 있는 사업의 매출 내역상 투자부동산 임대수입 및 금융투자수입으로서 가격을 산출하기 어려운 특성이 있습니다.
3. 원재료 및 생산설비

- 당사는 부동산투자회사로 해당사항 없습니다.
4. 매출 및 수주상황

1) 매출형태별 실적(단위: 백만원,%)

회사	매출구분	제11기(2024)년 1분기	제10기(2023)년 1분기	제9기(2022년) 1분기

매출액	비율	매출액	비율	매출액	비율

㈜스타자기관리부동산투자회사	임대료수입(*1)	642	27.2%	609	34.1%	739	94.1%

금융투자수입	46	1.9%	266	14.9%	46	5.9%

㈜엠디호텔 (*2)	객실판매수입	1,612	68.3%	886	49.6%	-	-

식음료판매수입	53	2.3%	22	1.2%	-	-

기타수입	7	0.3%	3	0.2%	-	-

단순합계	2,360	100.0%	1,786	100.0%	785	100.0%

연결조정 효과(*3)	624	-	384	-	-	-

합계	1,736	-	1,402	-	785	-

(*1) 전기 중 STAZ Hotel 명동Ⅱ호점이 매각됨에 따라 손익계산서에서 명동Ⅱ호점의 임대료수입은 중단영업손익으로 분류되었습니다.(*2) ㈜엠디호텔 은 전기 2023년 1월 27일에 영업개시하여 전전기(2022년)의 매출발생은 없습니다.(*3) 연결조정 효과는 지배기업과 종속기업 매출에 대한 내부손익을 포함하고 있습니다.

2) 자산별 실적(단위: 백만원,%)

자산	매출구분	제11기(2024)년 1분기	제10기(2023)년 1분기	제9기(2022년) 1분기(*2)

매출액	비율	매출액	비율	매출액	비율

MD Hotel동탄점	임대료수입	250	10.6%	253	14.2%	279	35.5%

객실판매수입	428	18.1%	332	18.6%	-	-

식음료판매수입	24	1.0%	22	1.2%	-	-

기타수입	2	0.1%	2	0.1%	-	-

MD Hotel독산점	임대료수입	391	16.6%	356	19.9%	460	58.6%

객실판매수입	1,184	50.2%	554	31.0%	-	-

식음료판매수입	28	1.2%	-	-	-	-

기타수입	6	0.2%	1	0.1%	-	-

기타 (부동산펀드)	금융투자수입	46	2.0%	266	14.9%	46	5.9%

단순합계	2,360	100.0%	1,786	100.0%	785	100.0%

연결조정 효과(*3)	624	-	384	-	-	-

합계	1,736	-	1,402	-	785	-

(*1) 전기 중 STAZ Hotel 명동Ⅱ호점이 매각됨에 따라 손익계산서에서 명동Ⅱ호점의 임대료수입은 중단영업손익으로 분류되었습니다.(*2) ㈜엠디호텔 은 전기 2023년 1월 27일에 영업개시하여 전전기(2022년)의 매출발생은 없습니다.(*3) 연결조정 효과는 지배기업과 종속기업 매출에 대한 내부손익을 포함하고 있습니다.

(1) 임대조건 현황당사의 최초 임대차연도인 2023년도의 임대료는 감정평가법인의 임대차계약 적정성 평가를 통한 연간 임대료를 결정하여 임대차계약서 체결 및 임대료를 수취하고 있습니다.

구 분	임대조건

MD Hotel 동탄점	MD Hotel 독산점

임대운영사	㈜엠디호텔	㈜엠디호텔

연간 임대료	연 1,000백만원	연 1,600백만원

임대보증금	-	80백만원 (*1)

식음매장임대료	-	1F(판매시설) : 월 매출액의 13%1F(부대시설) : 월 5.0백만원

(*1) 1F(판매시설) 임대보증금 30백만원, 1F(부대시설) 임대보증금 50백만원입니다.

(2) 임대조건 적정성분석호텔의 영업비용은 호텔의 상품구조에 따라 크게 차이가 있습니다. 통상 고급 객실과여러 개의 전문 식당 및 연회장 등 다양한 부대시설을 갖춘 5성 호텔의 경우는 영업비용의 비율이 높은 것으로 알려져 있으나, 수익률이 높은 객실 위주로 구성된 비즈니스호텔의 경우 고급 호텔에 비하여 영업비용이 낮은 것으로 알려져 있습니다. 따라서 다수의 비즈니스호텔은 매출액 대비 영업비용을 최소화하여 영업이익의 극대화를 꾀하고 있습니다.최근 리츠 및 펀드가 투자하는 비즈니스호텔의 경우 매출액 연동 임대료 산출시 보통 매출액 대비 평균 36%~45% 임대료를 책정하고 있는 것으로 파악하고 있습니다. 따라서, 당사의 호텔 임대료 수준 또한 타 사례에 비추어 볼 때 과다하거나 과소한 수준이 아니라고 판단하고 있습니다.

3) 수주상황 - 해당사항 없습니다.

(단위 : 원)

품목	수주일자	납기	수주총액	기납품액	수주잔고

수량	금액	수량	금액	수량	금액

-	-	-	-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-	-	-	-

합 계	-	-	-	-	-	-