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JK리버스톤리츠 사업보고서 (2021.12)
사 업 보 고 서

(제 8기)

사업연도 2021년 01월 01일 부터
2021년 12월 31일 까지

금융위원회
한국거래소 귀중 2022년 03월 16일

제출대상법인 유형 : 주권상장법인
면제사유발생 : 해당사항 없음

회 사 명 : (주)모두투어자기관리부동산투자회사
대 표 이 사 : 최 동 주
본 점 소 재 지 : 서울시 중구 퇴계로 173,12층(충무로3가, 남산스퀘어)
(전 화)02-6253-5911
(홈페이지) http://www.modetourreit.com
작 성 책 임 자 : (직 책) 경영기획부문장 (성 명) 서창환
(전 화) 02-6253-5911
목 차

I. 회사의 개요.............................................................................................2II. 사업의 내용............................................................................................9III. 재무에 관한 사항...................................................................................33IV. 이사의 경영진단 및 분석의견.................................................................117V. 회계감사인의 감사의견 등......................................................................123VI. 이사회 등 회사의 기관에 관한 사항.........................................................127VII. 주주에 관한 사항.................................................................................146VIII. 임원 및 직원 등에 관한 사항................................................................151IX. 계열회사 등에 관한 사항.......................................................................157X. 대주주 등과의 거래내용.........................................................................159XI. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항.............................................160ⅩⅡ. 상세표.............................................................................................165
1. 회사의 개요

1) 회사의 법적 ·상업적 명칭 당사의 명칭은 '주식회사 모두투어자기관리부동산투자회사'라고 표기합니다. 또한 영문으로는 'MODE TOUR Real Estate Investment Trust Incorporated' 라고 표기합니다. 단, 약식으로 표기할 경우에는 (주)모두투어리츠 또는 MODETOUR REIT 라고 표기합니다. 2 ) 설립일자당사는 2014년 1월 10일에 설립되었으며, 2016년 9월 22일자로 유가증권시장에 상장하였습니다. 3) 본사의 주소, 전화번호, 홈페이지 주소- 주 소 : 서울특별시 중구 퇴계로 173 남산스퀘어빌딩 12층 - 전화번호 : 02-6253-5911- 홈페이지 주소 : www.modetourreit.com 4) 회사사업 영위의 근거가 되는 법률 당사는 『부동산투자회사법』에 따라 설립되었습니다. 5) 주요 사업의 내용 등당사는 부동산투자회사법령 및 당사 정관의 규정에 따라 회사의 자산을 부동산 및 부동산 관련 증권에 투자, 금융기관에의 예치 등의 방법으로 투자,운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 합니다. 기타 자세한 사항은 동 보고서의 II. 사업의 내용을 참조하시기 바랍니다.

6) 신용평가에 관한 사항 - 해당사항 없습니다.

7) 연결대상 종속회사 개황연결대상 종속회사 현황(요약) - 해당사항 없습니다.

(단위 : 사)

구분	연결대상회사수	주요종속회사수

기초	증가	감소	기말

상장	-	-	-	-	-

비상장	-	-	-	-	-

합계	-	-	-	-	-

※상세 현황은 '상세표-1. 연결대상 종속회사 현황(상세)' 참조

7-1. 연결대상회사의 변동내용

구 분	자회사	사 유

신규연결	-	-

-	-

연결제외	-	-

-	-

8) 중소기업 등 해당 여부

중소기업 해당 여부	미해당

벤처기업 해당 여부	미해당

중견기업 해당 여부	해당

9) 회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정)여부 및 특례상장에 관한 사항

주권상장(또는 등록ㆍ지정)여부	주권상장(또는 등록ㆍ지정)일자	특례상장 등여부	특례상장 등적용법규

유가증권시장	2016년 09월 22일	여	1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제390조(상장규정)2. 유가증권시장상장규정 제5장 부동산투자회사주권
2. 회사의 연혁

1) 회사연혁 및 변동사항

연 혁

2014.01.10	발기설립 (자본금 45.8억원)

2014.01.17	사모증자 9.7억원 (자본금 55.5억원)

2014.02.27	국토교통부 영업인가

2014.03.15	사모증자 46.5억원 (자본금 102.0억원)

2014.03.26	사모증자 17.0억원 (자본금 118.2억원)

2014.04.03	투자부동산(스타즈호텔 명동2호점)취득

2014.06.19	투자부동산(스타즈호텔 명동1호점) 취득

2014.08.20	투자부동산(스타즈호텔 명동1호점) 책임임대차계약 (㈜모두스테이)

2014.09.30	사모증자 79.5억원 (자본금 193.2억원)

2014.12.08	투자부동산(스타즈호텔 명동2호점) 책임임대차계약 (㈜모두스테이)

2015.03.03	사모증자 88.7억원 (자본금 273.8억원)

2016.01.08	투자부동산(스타즈호텔 동탄점) 책임임대차계약 (㈜모두스테이)

2016.01.22	투자부동산(스타즈호텔 동탄점) 취득

2016.05.30	한국거래소 상장예비심사 승인

2016.09.06	일반공모증자 141.0억원 (자본금 391.3억원)

2016.09.22	유가증권시장 상장 (종목코드 : 204210)

2018.04.13	케이클라비스전문투자형사모부동산투자신탁제5호 취득(금액 20억원)

2018.06.19	부동산개발업 등록

2018.07.12	하나대체투자전문사모부동산투자신탁80호 취득(금액 30억원)

2018.11.27	본점 소재지 변경 (서울시 중구 퇴계로)

2019.02.28	투자부동산(스타즈호텔 독산점) 책임임대차계약 (㈜모두스테이)

2019.06.04	투자부동산(스타즈호텔 독산점) 취득

2019.11.29	하나대체투자전문사모부동산투자신탁80호 청산

2019.12.11	옵티멈리테일전문투자형 사모부동산투자신탁 20호[재간접] 취득(금액 65억원)

2021.11.11	엠플러스전문투자형 사모부동산투자신탁 14호 취득(금액 17.9억원)

2022.01.10	옵티멈리테일전문투자형 사모부동산투자신탁 20호[재간접] 청산

2) 회사의 본점소재지 및 그 변경본점소재지가 2018년 11월 27일에 서울시 중구 소공로 116, 701호(소공동, 서울센터빌딩)에서 서울시 중구 퇴계로 173, 12층(충무로3가, 남산스퀘어빌딩)으로 변경되었습니다.

3) 경영진 및 감사의 중요한 변동

변동일자	주총종류	선임	임기만료또는 해임

신규	재선임

2019년 01월 20일	-	-	-	서상영 사내이사

2019년 03월 28일	-	-	-	김형옥 사내이사

2019년 12월 13일	-	-	-	이돈상 사내이사

2019년 12월 13일	-	-	-	정성봉 사외이사

2020년 03월 17일	정기주총	-	우준열 기타비상무이사	-

2020년 03월 17일	정기주총	-	장대익 감사	-

2021년 03월 25일	정기주총	-	최동주 대표이사	-

2021년 03월 25일	정기주총	-	박규홍 사외이사	-

4) 최대주주의 변동 - 해당사항 없습니다. 5) 상호의 변경 - 해당사항 없습니다. 6) 합병 등에 관한 사항 - 해당사항 없습니다. 7) 회사의 업종 또는 주된 사업의 변화 - 해당사항 없습니다. 8) 그 밖에 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용 - 해당사항 없습니다.
3. 자본금 변동사항

자본금 변동추이(단위 : 원, 주)

종류	구분	제8기(2021년말)	제 7기(2020년말)	제6기(2019년말)

보통주	발행주식총수	7,826,815	7,826,815	7,826,815

액면금액	5,000	5,000	5,000

자본금	39,134,075,000	39,134,075,000	39,134,075,000

우선주	발행주식총수	-	-	-

액면금액	-	-	-

자본금	-	-	-

기타	발행주식총수	-	-	-

액면금액	-	-	-

자본금	-	-	-

합계	자본금	39,134,075,000	39,134,075,000	39,134,075,000
4. 주식의 총수 등

주식의 총수 현황

(기준일 : 2021년 12월 31일 ) (단위 : 주)

구 분	주식의 종류	비고

보통주	우선주	합계

Ⅰ. 발행할 주식의 총수	100,000,000	-	100,000,000	-

Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수	7,826,815	-	7,826,815	-

Ⅲ. 현재까지 감소한 주식의 총수	-	-	-	-

1. 감자	-	-	-	-

2. 이익소각	-	-	-	-

3. 상환주식의 상환	-	-	-	-

4. 기타	-	-	-	-

Ⅳ. 발행주식의 총수 (Ⅱ-Ⅲ)	7,826,815	-	7,826,815	-

Ⅴ. 자기주식수	-	-	-	-

Ⅵ. 유통주식수 (Ⅳ-Ⅴ)	7,826,815	-	7,826,815	-

4-1) 자기주식 취득 및 처분 현황 - 해당사항 없습니다. 4-2) 종류주식 발행현황 - 해당사항 없습니다.
5. 정관에 관한 사항

- 당사의 최근 정관 개정일은 2019년 3월 21일이며 정관의 상세 내역은 첨부된 정관을 참고 하시기 바랍니다.

정관 변경 이력

정관변경일	해당주총명	주요변경사항	변경이유

2015.08.21	제2기임시주주총회	제16조 (차입 및 사채 발행)제31조 (주주총회 결의사항)제54조 (자산의 투자ㆍ운용)제63조 (투자보고서 등의 작성ㆍ비치 등)	ㆍ부동산투자회사법 개정사항 반영

2016.03.18	제2기 정기주주총회	제10조 (주식의 상장)제11조 (주식의 발행 및 배정)제11조의3 (우리사주매수선택권)제12조 (주식매수청구권)제14조의2 (전자주주명부)제16조 (차입 및 사채 발행)제31조 (주주총회의 결의사항)제37조(대표이사 등의 선임)제38조 (이사의 직무)제40조 (이사회의 구성과 소집)제41조 (이사회의 결의사항)제46조 (이사의 해임)제54조(자산의 투자ㆍ운용)제55조 (부동산의 처분에 대한 제한 등)제56조 (자산보관의 위탁)제57조 (자산운용전문인력)제58조 (투자자 보호)제60조 (회계)제61조 (재무제표와 영업보고서 작성ㆍ비치 등)제63조 (투자보고서 등의 작성ㆍ비치 등)제64조 (각종서류의 비치)제65조 (이익배당)제69조 (합병)제70조 (해산)제71조 (법규 적용 등)제72조 (인장사무위탁)	ㆍ 관련법규에 명시된 사항으로 관련법규 개정 시 정관변경 절차 없이 내용 반영 위함ㆍ 상장회사 표준정관 반영ㆍ 부동산투자회사법 및 시행령에 따라 업무처리 가능하므로 정관 상세기술 불필요 문구 삭제ㆍ 조문정비 및 오기 수정ㆍ 부동산투자회사법 개정안 반영- 주식배당 가능ㆍ 투자자보호

2018.09.10	제5기 1차 임시주주총회	제2조 (목적)제15조 (주주명부의 폐쇄 및 기준일)제16조 (차입 및 사채발행)제37조 (대표이사 등의 선임)제38조 (이사의 직무)제45조 (이사의 보수와 퇴직금)	ㆍ 부동산개발업 등록에 따른 단서 조항 삭제ㆍ 주주편의를 위해 기간단축ㆍ 환헤지 근거 추가ㆍ 직책 삭제 및 문구 조정ㆍ 성과급 시행에 따른 한도 조항 삭제

2019.01.30	제5기 2차 임시주주총회	제2조 (목적)제31조 (주주총회의 결의사항)	ㆍ 국토교통부 행정지도 반영ㆍ "중요한계약" 판단기준 신설

2019.03.21	제5기 정기주주총회	제9조 (주식 및 신주인수권증서에 표시되어야 할 권리의 전자등록)제13조 (명의개서대리인)제14조 (주주의 주소, 성명 및 인감 또는 서명 등 신고) →삭제제15조 (주주명부의 폐쇄 및 기준일)제18조의2 (사채 및 신주인수권증권에 표시되어야 할 권리의 전자등록)제19조 (사채발행에 관한 준용규정)제20조 (소집시기)제60조 (회계)제62조 (외부감사인의 선임)제68조 (자산의 평가)	ㆍ법령 개정사항 반영
1. 사업의 개요

당사는 '부동산투자회사법'에 따라 설립된 회사로서, 다수의 투자자로부터 자금을 모아 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자, 운용하여 배당가능이익의 90% 이상(자기관리리츠는 2021년 12월 31일까지 50% 이상 가능)을 배당하여 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 상법상의 주식회사입니다. 당사는 법에 따른 자기관리부동산투자회사로서 관련 법규에 따라 회사의 자산을 투자·운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 합니다. 2021년 12월 31일 현재 당사의 자산구성은 아래와 같습니다.

(단위 : 백만원, %)

항 목	자산총액	비율	총자산대비구성비율

부동산	토지 및 그 정착물 등	66,273	60.38	84.06

매각예정자산(*)	25,987	23.68

부동산개발사업	-	-

부동산관련 유가증권	11,699	10.66	10.66

현금	2,165	1.97	1.97

기타 자산	3,637	3.31	3.31

총계	109,761	100.00	100.00

(*) STAZ Hotel 명동Ⅰ호점이 매각예정자산으로 분류됨에 따라 손익계산서에서STAZ Hotel 명동Ⅰ호점의 임대료수입은 중단영업이익으로 분류되었습니다. 당사가 영위하는 사업은 투자부동산의 운용에 따른 안정적인 수익(임대료)을 배당 하고, 일정기간 운용 후 처분함으로서 자본이득도 추구합니다. 또한, 부동산 펀드에 투자함으로서 안정적인 배당수익 및 일정 운영기간 후 매각 차익 또한 투자자의 배당금으로 활용됩니다.

당사는 2021년 12월말 손익계산서 기준 61억원의 매출과 34억원의 영업이익을 달성하였으며 임대료수입 45억원, 금융투자수입 16억원의 매출을 달성하였습니다. 본 사업의 개요에 요약된 내용의 세부사항 및 포함되지 않은 내용 등은 "II. 사업의 내용"의 "2. 주요 제품 및 서비스"부터 "7. 기타 참고사항"까지의 항목에 상세히 기재되어 있으며 이를 참고하여 주시기 바랍니다.
3. 원재료 및 생산설비

1) 원재료 - 해당사항 없습니다.

2) 생산능력 및 생산실적당사는 부동산투자업을 영위하는 바 생산능력 및 생산설비에 관한 해당사항이 없어기재를 생략하였습니다. 3) 생산설비에 관한 사항

(1) 현황

당사는 제조업체가 아니므로 생산 및 설비에 관한 사항은 없으나, 영업에 중요한 투자부동산은 스타즈호텔 명동1호점(서울 중구 충무로 9길 20), 스타즈호텔 명동1호점(서울 중구 충무로 9길 20), 스타즈호텔 동탄점(경기 화성시 석우동 34-8), 스타즈호텔 독산점(서울 금천구 시흥대로 315)이 있습니다.스타즈호텔 명동1호점은 매각예정자산으로 분류되었습니다. 이와 관련한 세부사항 은 "II. 사업의 내용"의 "2. 주요 제품 및 서비스" 에 상세히 기재되어 있으며 이를 참고하여 주시기 바랍니다.

(2) 설비의 신설ㆍ매입계획

공시서류작성기준일 현재 중요한 설비의 신설ㆍ매입 계획은 없습니다.
4. 매출 및 수주상황

1) 매출 실적(단위: 백만원)

구분	제 8기(2021년)	제 7기(2020년)

임대료수입	4,544	4,118

금융투자수입	1,561	624

수 출	-	-

내 수	6,105	4,742

합 계	6,105	4,742

주1) 상기 매출실적은 모두 내수 실적입니다.주2) STAZ Hotel 명동Ⅰ호점이 매각예정자산으로 분류됨에 따라 손익계산서에서 STAZ Hotel 명동Ⅰ호점의 임대료수입은 중단영업이익으로 분류되었습니다. (1) 임대조건 현황

당사의 임대료는 매출액의 일정비율(각 호텔별 조건이 상이함)을 임대료로 수취하 고 있습니다. 매출비율로 책정된 임대료가 최소보장임대료를 하회할 경우 운영사는 계약상 최소보장임대료를 지급하게 됩니다.

구 분	임대조건

스타즈호텔명동1호점(*)	스타즈호텔명동2호점	스타즈호텔동탄점	스타즈호텔독산점

임대료	호텔 전체
매출액의 44%	객실 매출액의 44%	객실 매출액의 43%	객실 매출액의
39%

최소보장임대료	연 1,845백만원주1)	연 1,552백만원주1)	연 1,130백만원주2)	연 1,800백만원주3)

임대보증금	-	-	-	80백만원주4)

식음매장임대료	1F(근린생활시설) :월 6백만원	-	연 30백만원	1F(판매시설) :월 매출액의 13%1F(부대시설) :월 4.8백만원

(*) 스타즈호텔 명동1호점은 2022년 6월중 매각이 완료될 예정입니다. 주1) 스타즈호텔 명동1호점과 2호점은 매년 최소보장임대료가 3% 인상됨. 주2) 스타즈호텔 동탄점은 임대계약기간 5년이 경과된 후 부터 전국소비자물가지 수 변동률 상하 3% 범위 내에서 1년 단위로 재조정하는 것으로 규정되어 있 으며, 코로나로 인한 경기 침체 및 영업상황 등을 고려하여 2021년 임대료는 증감없이 연 1,130백만원으로 합의함. 주3) 2019년 1,600백만원, 2020년 1,700백만원, 2021년 이후 1,800백만원임. 주4) 1F(판매시설) 임대보증금 30백만원, 1F(부대시설) 임대보증금 50백만원임.

(2) 임대조건 적정성분석호텔의 영업비용은 호텔의 상품구조에 따라 크게 차이가 있습니다. 통상 고급 객실과여러 개의 전문 식당 및 연회장 등 다양한 부대시설을 갖춘 5성 호텔의 경우는 영업비용의 비율이 높은 것으로 알려져 있으나, 수익률이 높은 객실 위주로 구성된 비즈니스호텔의 경우 고급 호텔에 비하여 영업비용이 낮은 것으로 알려져 있습니다. 따라서 다수의 비즈니스호텔은 매출액 대비 영업비용을 최소화하여 영업이익의 극대화를꾀하고 있습니다.최근 리츠 및 펀드가 투자하는 비즈니스호텔의 경우 매출액 연동 임대료 산출시 보통매출액 대비 평균 38%~45% 임대료를 책정하고 있는 것으로 파악하고 있습니다. 따라서, 당사의 호텔 임대료 수준 또한 타 사례에 비추어 볼 때 과다하거나 과소한 수준이 아니라고 판단하고 있습니다. 2) 수주상황 - 해당사항 없습니다.

(단위 : )

품목	수주일자	납기	수주총액	기납품액	수주잔고

수량	금액	수량	금액	수량	금액

-	-	-	-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-	-	-	-

합 계	-	-	-	-	-	-
5. 위험관리 및 파생거래

1) 시장위험관리 (가) 환위험회사는 자금거래 등과 관련하여 환율변동위험에 노출되어 있습니다. 회사가 노출되어 있는 주요 통화는 미국 달러입니다.당기말 및 전기말 현재 회사의 기능통화 이외의 외화로 표시된 화폐성부채의 금액은 아래와 같습니다.

(단위 : 미달러, 천원)

계정과목	통화	당기말	전기말

외화	기말환율	원화	외화	기말환율	원화

단기차입금	USD	14,330,000	1,185.50	16,988,178	-	-	-

사채(*)	USD	-	-	-	15,200,000	1,088.00	16,537,600

(*) 사채의 액면가액을 기재하였습니다.다른 모든 변수가 일정하고 미달러화에 대한 원화환율이 10% 변동할 경우 환율변동이 당기 및 전기 법인세비용차감전순이익에 미치는 영향은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구 분	당기	전기

10% 상승시	10% 하락시	10% 상승시	10% 하락시

순이익 증가(감소)	(1,698,818)	1,698,818	(1,653,760)	1,653,760

(나) 이자율위험회사는 고정이자율과 변동이자율로 자금을 차입하고 있으며, 이로 인하여 이자율위험에 노출되어 있습니다. 회사는 고정금리차입금과 변동금리차입금의 적절한 균형유지 정책을 수행하는 등 이자율위험을 관리하고 있으며, 이자율위험에 노출된 차입금 내용은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

계정과목	당기말	전기말

단기차입금	16,988,178	-

장기차입금	45,500,000	45,500,000

사채	-	16,537,600

이자율 1% 변동시 민감도 분석내용은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구 분	당기	전기

1% 상승시	1% 하락시	1% 상승시	1% 하락시

순이익 증가(감소)	(624,882)	624,882	(620,376)	620,376

(다) 기타가격위험기타가격위험은 이자율위험이나 환위험 이외의 시장가격 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치나 미래현금흐름이 변동될 위험으로 회사는 수익증권(당기손익-공정가치측정금융자산)에서 발생하는 가격변동위험에 노출되어 있으며, 수익증권은 부동산간접투자 목적으로 보유하고 있습니다. 기타가격위험에 노출된 수익증권의 내용은다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구 분	당기말	전기말

수익증권	11,699,378	8,834,250

수익증권 가격 10% 변동시 민감도 분석내용은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구 분	당기	전기

10% 상승시	10% 하락시	10% 상승시	10% 하락시

순이익 증가(감소)	1,169,938	(1,169,938)	883,425	(883,425)

2) 자본위험관리 회사의 자본관리 목적은 계속기업으로 영업활동을 유지하고 주주 및 이해관계자의 이익을 극대화하고 자본비용의 절감을 위하여 최적의 자본구조를 유지하는데 있습니다. 회사는 배당조정, 신주발행 등의 정책을 통하여 자본구조를 경제환경의 변화에 따라 적절히 수정하고 있습니다. 회사의 자본위험관리정책은 전기와 중요한 변동이 없습니다.

(단위 : 천원)

구 분	당기말	전기말

단기차입금	16,988,178	-

리스부채	170,867	252,056

장기차입금	45,500,000	45,500,000

사채	-	16,476,446

파생상품부채	74,677	1,132,794

합 계	62,733,722	63,361,296

차감:

현금 및 현금성자산	2,165,395	2,743,984

차감계	2,165,395	2,743,984

순차입금(a)	60,568,328	60,617,312

자본총계	44,968,784	43,642,312

총자본(자본총계+순차입금)(b)	105,537,112	104,259,624

자본조달비율(a/b)	57.39%	58.14%