JK리버스톤리츠 분기보고서 (2023.03)
2. 주요 제품 및 서비스

1) 투자부동산의 현황당사의 주요 투자자산은 부동산을 매입하여 호텔(숙박시설)로 운용하는 것으로 개별 자산에 대한 상세내역은 다음과 같습니다. 또한, 지배회사는 투자부동산 평가모형을 2023년부터 원가모형에서 공정가치법으로 변경하였습니다. 따라서, 하기 자산가액에 대한 사항은 2022년말 원가법 적용시 자산가액과 공정가치의 비교형식으로 표기하였습니다.

구분	스타즈호텔명동2호점	스타즈호텔동탄점	스타즈호텔독산점

호텔	스타즈 명동2.jpg 스타즈 명동2	스타즈 동탄.jpg 스타즈 동탄	스타즈 독산.jpg 스타즈 독산

주소	서울시 중구 수표로16(충무로3가)	경기도 화성시석우동 34-8	서울시 금천구시흥대로 315

호텔운영(*)	(주)엠디호텔임대 운영	(주)엠디호텔임대 운영	(주)엠디호텔임대 운영

연면적	5,197.09 ㎡	6,074.32 ㎡	14,668.02 ㎡

건축규모	지하3층/지상13층	지하2층/지상10층	지하3층/지상15층

시설계획	174실	93실	258실

(*) 당사 소유인 스타즈호텔 3개점 호텔운영은 기존 운영사인 (주)모두스테이와 임대차계약을 중도해지하였으며, 2023년 1월 12일 (주)엠디호텔과 임대차계약을 체결하고 2023년 1월 27일부터 주식회사 엠디호텔이 영업개시 하였습니다.

(1) 스타즈호텔 명동 2호점① 사업 및 건축개요

당사는 매매계약을 체결한 후, 2014년 4월 3일 서울특별시 중구 충무로3가 58-8 외 2필지 토지 및 건물의 관광숙박업(관광호텔) 사업계획 승인을 받았습니다. 리모델링 공사를 거쳐 관광호텔로 2014년 12월 30일에 변경 승인받았습니다. 연면적 5,197.09 ㎡, 지상13층, 지하3층 규모의 호텔을 운용하고 있습니다.

② 자산가액

22년말 장부가액	공정가치	감정평가기관	대비

205억원(2022.12.31)	281억원(2022.12.31)	대일감정원	137.1%

③ 사업지 입지현황본 사업지는 전면 15M도로와 측면 6M도로에 접하고 있고 양방향 주행이 가능한 도로이며 인근에 3호선(충무로역)과 4호선 지하철(명동역)과 약 350미터 거리로 대중교통 및 자동차로의 이동이 수월합니다.

또한 관광특구(명동, 동대문, 청계천, 인사동), 광화문 및 경복궁, 창덕궁 등 다양한 국보급 문화재에 인접하여 현대식 도심문화와 한국의 역사와 전통을 다양하게 접할 수 있는 관광수요의 주요 거점 지역에 위치하고 있습니다.

그리고 대중교통 이용을 통해 강남 및 여의도 진입이 용이하고 주변에 대기업 본사 및 계열사가 위치하고 있어 관광객 이외의 비즈니스 목적 투숙객에게도 위치적으로 매우 유리한 지역입니다.

(2) 스타즈호텔 동탄점① 사업 및 건축개요

당사는 2015년 11월 23일 경기도 화성시 석우동 34-8번지 토지 및 건물을 국토교통부 변경인가 승인 조건으로 매매계약을 진행하여 2016년 1월 21일 국토교통부 변경인가 승인 후 2016년 1월 22일 취득하였습니다. 연면적 6,010.24 ㎡, 지상10층, 지하2층 규모의 호텔을 취득하여 운용하고 있습니다.

② 자산가액

22년말 장부가액	공정가치	감정평가기관	대비

167억원(2022.12.31)	186억원(2022.12.31)	대일감정원	111.4%

③ 사업지 입지현황

본 사업지는 전면 10m 도로에 접하고 있고 양방향 2행이 가능한 도로이며 고속도로와 인접하고 있으며, 동탄KTX역 완공시 대중교통 및 자동차로의 접근성이 좋은 지역에 위치하고 있습니다.또한 동탄 삼성 기흥ㆍ화성캠퍼스가 입지한 사업지 정문 지역에 위치하고 있고, 주변에 삼성캠퍼스 및 지역난방공사 화성지사 및 한림대학교 동탄성심병원, 협력업체 등 다양한 사업체와 인접하여 관광객 이외의 비즈니스 목적 장기투숙객에게도 선호도가높은 지역입니다.

(3) 스타즈호텔 독산점① 사업 및 건축개요당사가 2017.11.14 매입계약을 체결(국토교통부 변경인가 승인조건부)하여 신축 완공(건축: 매도자 시공 / 호텔 인테리어: 매수자 시공)한 사업장입니다. 전체 시설 중 숙박 시설을 매입하는 사업으로 2018. 12.12 투자심사위원회 및 임시이사회를 통해 부동산펀드 투자에서 부동산(호텔)실물 취득구조로 변경하였고, 2019년 4월 26일에 국토교통부에 스타즈호텔 독산점 투자관련 변경신고를 완료하였습니다. 당사는 2019년 6월 4일에 소유권을 취득하여 운영하고 있습니다.② 자산가액

22년말 장부가액	공정가치	감정평가기관	대비

283억원(2022.12.31)	386억원(2022.12.31)	대일감정원	136.4%

③ 사업지 입지현황본 사업지는 양방향 주행이 가능한 50M도로와 23M도로에 접하고 있고, 인근 금천구청역까지 도보로 접근 할 수 있어 대중교통 및 자동차로의 접근성이 양호합니다. 강남순환고속화도로 개통으로 강남 접근이 용이해졌으며, 추후 신안산선 개통시 여의도 접근성이 획기적으로 개선될 전망입니다. 또한 금천구 도심활성화 지구단위 사업계획 지역내에 위치하고 있으며 공군부지 인근 가산동 G밸리(서울디지털산업단지)와 연계해 IT·소프트웨어 등 4차 산업 지원시설을 늘리고 주거시설을 배치해 서남권 지역발전 핵심거점으로 개발하겠다는 금천구 계획에 따라 신규 비즈니스 고객 수요가 기대되고 있습니다.

(4) 케이클라비스전문투자형사모부동산투자신탁제5호① 사업 개요민락2택지지구내 일반상업지역에 위치한 인근 고밀도 주거지역의 풍부한 배후를 바탕으로 성장 가능성이 높은 지역인 민락동 해동본타워 빌딩을 매입한 케이클라비스전문투자형사모부동산투자신탁제5호의 총 조달자금 881억원 중 당사의 투자금액은 20억원으로 당사 지분은 제1종 수익증권기준 10.5%입니다.당사는 부동산 펀드에 투자함으로써 부동산포트폴리오의 다각화 및 안정적인 배당수익 및 일정 운영기간 후 매각 차익 또한 기대할 수 있습니다.

(5) 엠플러스전문투자형 사모부동산투자신탁14호① 사업 개요울산광역시 남구 남중로65 (삼산동 224-17)에 위치한 스타즈호텔 울산점은 총 조달자금 560억원 중 당사 지분은 수익증권기준 9.94%입니다.당사는 부동산 펀드에 투자함으로써 부동산포트폴리오의 다각화 및 안정적인 배당수익 및 일정 운영기간 후 매각 차익 또한 기대할 수 있습니다.

2) 주요 매출 현황(1) 매출실적(단위: 백만원,%)

구분	매출구분	제10기(2023)년 1분기	제9기(2022년) 1분기	비고

매출액	비율	매출액	비율

투자부동산	임대료수입	949	34.1%	1,133	96.1%	스타즈호텔 3개점 임대수입(*3)

기타	금융투자수입	266	9.5%	46	3.9%	부동산펀드 배당수입

종속기업(*2)	객실판매수입 등	1,571	56.4%	-	-

단순합계	2,786	100.0%	1,179	100.0%

연결조정 효과(*1)	607	-	-	-

합계	2,179	-	1,179	-	-

(*1) 연결조정 효과는 사업부문별 매출에 대한 내부손익 제거 금액을 포함하고 있습니다.(*2) 종속기업인 (주)엠디호텔은 전기 2022년 12월 27일 설립하여 당기 2023년 1월 27일에 영업개시하여 전년도 매출발생은 없습니다.(*3) 전기 중 STAZ Hotel 명동Ⅰ호점이 매각됨에 따라 손익계산서에서 STAZ Hotel 명동Ⅰ호점의 임대료수입은 중단영업이익으로 분류되었습니다. 3) 주요 제품 등의 가격 변동 추이 및 가격 변동원당사가 영위하고 있는 사업의 매출 내역상 투자부동산 임대수입 및 금융투자수입으로써 가격을 산출하기 어려운 특성이 있습니다.