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JK리버스톤리츠 반기보고서 (2024.06)
반 기 보 고 서

(제 11 기)

사업연도 2024년 01월 01일 부터
2024년 06월 30일 까지

금융위원회
한국거래소 귀중 2024년 8월 14일

제출대상법인 유형 : 주권상장법인
면제사유발생 : 해당사항 없음

회 사 명 : (주)스타에스엠자기관리부동산투자회사
대 표 이 사 : 장정성
본 점 소 재 지 : 서울시 성동구 아차산로 113, 9층(성수동2가, 삼진빌딩)
(전 화)02-6253-5911
(홈페이지) http://www.starreit.co.kr
작 성 책 임 자 : (직 책) 경영관리본부장 (성 명) 신태호
(전 화) 02-6253-5911
목 차

I. 회사의 개요 ----------------------- 2
II. 사업의 내용 ----------------------- 10
III. 재무에 관한 사항 ----------------------- 23
IV. 이사의 경영진단 및 분석의견 ----------------------- 118
V. 회계감사인의 감사의견 등 ----------------------- 119
VI. 이사회 등 회사의 기관에 관한 사항 ----------------------- 121
VII. 주주에 관한 사항 ----------------------- 132
VIII. 임원 및 직원 등에 관한 사항 ----------------------- 135
IX. 계열회사 등에 관한 사항 ----------------------- 140
X. 대주주 등과의 거래내용 ----------------------- 141
XI. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항 ----------------------- 142
XII. 상세표 ----------------------- 147
1. 회사의 개요

1) 연결대상 종속회사 현황(요약)

(단위 : 사)

구분	연결대상회사수	주요종속회사수

기초	증가	감소	기말

상장	-	-	-	-	-

비상장	1	-	-	-	-

합계	1	-	-	-	-

※상세 현황은 '상세표-1. 연결대상 종속회사 현황(상세)' 참조

1-1) 연결대상회사의 변동내용

구 분	자회사	사 유

신규연결	-	-

-	-

연결제외	-	-

-	-

2) 회사의 법적 ·상업적 명칭당사의 명칭은 '주식회사 스타에스엠자기관리부동산투자회사'라고 표기합니다. 또한, 영문으로는 'STAR SM Real Estate Investment Trust Incorporated'라고 표기합니다. 3) 설립일자당사는 2014년 1월 10일에 설립되었으며, 2016년 9월 22일자로 유가증권시장에 상장하였습니다. 4) 본사의 주소, 전화번호, 홈페이지 주소- 주 소 : 서울특별시 성동구 아차산로 113, 삼진빌딩 9층- 전화번호 : 02-6253-5911- 홈페이지 주소 : www.starreit.co.kr 5) 회사사업 영위의 근거가 되는 법률당사는 『부동산투자회사법』에 따라 설립되었습니다.

6) 중소기업 등 해당 여부

중소기업 해당 여부	해당

벤처기업 해당 여부	미해당

중견기업 해당 여부	미해당

7) 주요 사업의 내용 등당사는 부동산투자회사법령 및 당사 정관의 규정에 따라 회사의 자산을 부동산 및 부동산 관련 증권에 투자, 금융기관에의 예치 등의 방법으로 투자, 운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 합니다. 기타 자세한 사항은 동 보고서의 II. 사업의 내용을 참조하시기 바랍니다. 8) 신용평가에 관한 사항- 해당사항 없습니다.

9) 회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정) 및 특례상장에 관한 사항

주권상장(또는 등록ㆍ지정)현황	주권상장(또는 등록ㆍ지정)일자	특례상장 유형

유가증권시장 상장	2016년 09월 22일	기타
2. 회사의 연혁

1) 회사연혁 및 변동사항

연 혁

2014.01.10	발기설립 (자본금 45.8억원)

2014.01.17	사모증자 9.7억원 (자본금 55.5억원)

2014.02.27	국토교통부 영업인가

2014.03.15	사모증자 46.5억원 (자본금 102.0억원)

2014.03.26	사모증자 17.0억원 (자본금 118.2억원)

2014.04.03	투자부동산(스타즈호텔 명동2호점) 취득

2014.06.19	투자부동산(스타즈호텔 명동1호점) 취득

2014.08.20	투자부동산(스타즈호텔 명동1호점) 책임임대차계약 (㈜모두스테이)

2014.09.30	사모증자 79.5억원 (자본금 193.2억원)

2014.12.08	투자부동산(스타즈호텔 명동2호점) 책임임대차계약 (㈜모두스테이)

2015.03.03	사모증자 88.7억원 (자본금 273.8억원)

2016.01.08	투자부동산(스타즈호텔 동탄점) 책임임대차계약 (㈜모두스테이)

2016.01.22	투자부동산(스타즈호텔 동탄점) 취득

2016.05.30	한국거래소 상장예비심사 승인

2016.09.06	일반공모증자 141.0억원 (자본금 391.3억원)

2016.09.22	유가증권시장 상장 (종목코드 : 204210)

2018.04.13	케이클라비스전문투자형사모부동산투자신탁제5호 취득(금액 20억원)

2018.06.19	부동산개발업 등록

2018.07.12	하나대체투자전문사모부동산투자신탁80호 취득(금액 30억원)

2018.11.27	본점 소재지 변경 (서울시 중구 퇴계로)

2019.02.28	투자부동산(스타즈호텔 독산점) 책임임대차계약 (㈜모두스테이)

2019.06.04	투자부동산(스타즈호텔 독산점) 취득

2019.11.29	하나대체투자전문사모부동산투자신탁80호 청산

2019.12.11	옵티멈리테일전문투자형 사모부동산투자신탁 20호[재간접] 취득(금액 65억원)

2021.11.11	엠플러스전문투자형 사모부동산투자신탁 14호 취득(금액 17.9억원)

2022.01.10	옵티멈리테일전문투자형 사모부동산투자신탁 20호[재간접] 청산

2022.06.17	투자부동산(스타즈호텔 명동1호점) 매각

2022.12.27	호텔운영법인 자회사 ㈜엠디호텔 설립 (지분율 100%)

2023.01.26	투자부동산(스타즈호텔 명동2호점,동탄점,독산점) 책임임대차계약 중도해지 (㈜모두스테이)

2023.01.27	투자부동산(스타즈호텔 명동2호점, 동탄점, 독산점) 책임임대차계약 및 영업개시 (㈜엠디호텔)

2023.10.05	투자부동산(스타즈호텔 명동2호점) 책임임대차계약 중도해지 (㈜엠디호텔)

2023.10.06	투자부동산(스타즈호텔 명동2호점) 매각

2023.10.06	투자부동산 브랜드명 변경 (스타즈호텔 → 엠디호텔)

2024.01.17	최대주주 변경 (최대주주: ㈜알136)

2024.01.18	상호명 변경 (㈜스타자기관리부동산투자회사, "스타리츠", 2024.02.01 국토부 변경인가)

2024.02.29	한국거래소 변경상장 (종목명: "스타리츠")

2024.03.31	본점 소재지 변경 (서울시 성동구 아차산로)

2024.05.20	상호명 변경 (㈜스타에스엠자기관리부동산투자회사, "스타에스엠리츠", 2024.05.29 국토부 변경인가)

2024.06.25	한국거래소 변경상장 (종목명: "스타에스엠리츠")

2) 회사의 본점소재지 및 그 변경회사는 서울시 중구 퇴계로 173, 12층 (충무로 3가, 남산스퀘어) 에서 2024년 3월 31일 서울시 성동구 아차산로 113, 9층(성수동2가, 삼진빌딩) 으로 본점 소재지를 이전하였습니다.

3) 경영진 및 감사의 중요한 변동

변동일자	주총종류	선임	임기만료또는 해임

신규	재선임

2019년 01월 20일	-	-	-	사내이사 서상영

2019년 03월 28일	-	-	-	사내이사 김형옥

2019년 12월 13일	-	-	-	사내이사 이돈상

2019년 12월 13일	-	-	-	사내이사 정성봉

2020년 03월 17일	정기주총	-	기타비상무이사 우준열	-

2020년 03월 17일	정기주총	-	감사 장대익	-

2021년 03월 25일	정기주총	-	대표이사 최동주	-

2021년 03월 25일	정기주총	-	사외이사 박규홍	-

2023년 03월 20일	정기주총	기타비상무이사 우준상	감사 장대익	기타비상무이사 우준열(*1)

2024년 01월 18일	임시주총	장정성 대표이사/사내이사김영지 사내이사(*3)임세천 사내이사(*3)윤문상 사외이사김원국 사외이사(*3)안영호 감사(*3)	-	최동주 대표이사/사내이사(*2) 박규홍 사외이사(*2) 우준상 기타비상무이사(*2) 장대익 감사 (*2)

2024년 03월 28일	정기주총	윤도영 사내이사장환준 기타비상무이사예명기 감사	-	-

(*1) 2023년 3월 20일자로 사임하였습니다.(*2) 2024년 1월 18일자로 사임하였습니다. (*3) 2024년 5월 17일자로 사임하였습니다.

4) 최대주주의 변동(단위: 주, %)

변동일	최대주주명	소유주식수	지분율	비고

상장시점(2016.09.22)	㈜모두투어네트워크	3,300,000	42.16	특수관계자 제외

2024.01.17	㈜알 136	1,353,846	17.30	주)

주) 본 보고서 작성기준일 현재, 최대주주 ㈜알 136의 보유주식수는 874,615주(11.17%)입니다. 자세한 사항은 'VII. 주주에 관한 사항'을 참조하시기 바랍니다.

5) 상호의 변경 2024년 5월 20일 개최한 제11기 1차 임시주주총회에서 제8호 결의안건 정관 일부 변경의 건(상호명 변경)이 원안대로 가결되었으며, 2024년 5월 29일 국토교통부의 변경인가 승인에 따라 상호명이 (주)스타에스엠자기관리부동산투자회사("스타에스엠리츠")로 변경되었습니다. 또한, 2024년 6월 25일 유가증권시장 종목명이 "스타에스엠리츠"로 변경되었습니다. 6) 회사가 화의, 회사정리절차 그 밖에 이에 준하는 절차를 밟은 적이 있거나 현재 진행중인 경우 그 내용과 결과 - 해당사항 없습니다. 7) 합병 등에 관한 사항- 해당사항 없습니다. 8) 회사의 업종 또는 주된 사업의 변화 - 해당사항 없습니다. 9) 그 밖에 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용 - 해당사항 없습니다.
3. 자본금 변동사항

1) 자본금 변동추이(단위 : 원, 주)

종류	구분	제11기 반기
(2024년 6월말)	제 10기(2023년말)	제 9기(2022년말)

보통주	발행주식총수	7,826,815	7,826,815	7,826,815

액면금액	5,000	5,000	5,000

자본금	39,134,075,000	39,134,075,000	39,134,075,000

우선주	발행주식총수	-	-	-

액면금액	-	-	-

자본금	-	-	-

기타	발행주식총수	-	-	-

액면금액	-	-	-

자본금	-	-	-

합계	자본금	39,134,075,000	39,134,075,000	39,134,075,000
4. 주식의 총수 등

1) 주식의 총수 현황

(기준일 : 2024년 06월 30일 ) (단위 : 주)

구 분	주식의 종류	비고

보통주	우선주	합계

Ⅰ. 발행할 주식의 총수	100,000,000	-	100,000,000	-

Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수	7,826,815	-	7,826,815	-

Ⅲ. 현재까지 감소한 주식의 총수	-	-	-	-

1. 감자	-	-	-	-

2. 이익소각	-	-	-	-

3. 상환주식의 상환	-	-	-	-

4. 기타	-	-	-	-

Ⅳ. 발행주식의 총수 (Ⅱ-Ⅲ)	7,826,815	-	7,826,815	-

Ⅴ. 자기주식수	-	-	-	-

Ⅵ. 유통주식수 (Ⅳ-Ⅴ)	7,826,815	-	7,826,815	-

2) 자기주식 취득 및 처분 현황 - 해당사항 없습니다.

3) 종류주식 발행현황 - 해당사항 없습니다.
5. 정관에 관한 사항

- 당사의 최근 정관 개정일은 제11기 1차 임시주주총회일인 2024년 5월 20일입니다.

1) 정관 변경 이력

정관변경일	해당주총명	주요변경사항	변경이유

2024년 05월 20일	제11기 1차 임시주주총회	- 상호명 변경- 사업목적	-- 사업 다각화

2) 사업목적 현황

구 분	사업목적	사업영위 여부

1	부동산의 취득, 관리, 개량 및 처분	영위

2	부동산의 개발	미영위

3	부동산의 임대차	영위

4	증권의 매매	영위

5	금융기관에의 예치	영위

6	지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득, 관리, 처분	영위

7	신탁이 종료된 때에 신탁재산전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득, 관리 및 처분	영위

8	위 각호의 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수업무 및 관련법규에 따라 허용되는 기타업무	영위

3) 사업목적 변경내용(1) 사업목적 변경 내용

구분	변경일	사업목적

변경 전	변경 후

수정	2024년 05월 20일	2. 부동산의 개발(단, 분양형은 제외, 이하 동일)	2. 부동산의 개발

(2) 변경 사유

변경일	사업목적 변경 취지	제안 주체	회사에 미치는 영향

2024년 05월 20일	사업 다각화	이사회	해당사항 없음
1. 사업의 개요

1-1) 지배기업의 개요당사는 '부동산투자회사법'에 따라 설립된 회사로서, 다수의 투자자로부터 자금을 모아 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자, 운용하여 배당가능이익의 90% 이상(자기관리리츠는 50% 이상 가능)을 배당하여 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 상법상의 주식회사입니다. 당사는 법에 따른 자기관리부동산투자회사로서 관련 법규에 따라 회사의 자산을 투자·운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 합니다. 2024년 6월 30일 현재 당사의 자산구성은 아래와 같습니다.

(단위 : 백만원, %)

항 목	자산총액	비율	총자산대비구성비율

부동산	토지 및 그 정착물 등	71,314	79.20	79.20

부동산개발사업	-	-

부동산관련 유가증권	-	-	-

현금	5,242	5.82	5.82

기타 자산	13,487	14.98	14.98

총계	90,043	100.00	100.00

(*) 부동산투자회사법 제25조 제2항 제3호에 의거하여 부동산투자회사 소유 부동산의 매각대금은 매각일로부터 2년 이내에는 부동산으로 구분함에 따라 2023년 10월 6일 매각한 Staz Hotel 명동II점의 매각대금은 부동산으로 분류하였습니다.

당사가 영위하는 사업은 투자부동산의 운용에 따른 안정적인 수익(임대료)을 배당하고, 일정기간 운용 후 처분함으로서 자본이득도 추구합니다. 또한, 부동산 펀드에 투자함으로서 안정적인 배당수익 및 일정 운영기간 후 매각 차익 또한 투자자의 배당금으로 활용됩니다.

1-2) 종속기업의 개요 ㈜엠디호텔 은 2022년 12월 27일 지배기업이 지분율 100%을 투자하여 설립한 지배회사의 종속기업입니다. ㈜엠디호텔 은 지배기업의 소유부동산인 엠디호텔 2개점에 대하여 임대차계약을 체결하고 호텔 운영을 하고 있으며, 차별화된 고객서비스와 적극적인 마케팅을 전개하여 B2B, B2C 등 다양한 채널을 통해 내외국인 고객에게 호텔 객실을 제공하고 있습니다.본 사업의 개요에 요약된 내용의 세부사항 및 포함되지 않은 내용 등은 "II. 사업의 내용"의 "2. 주요 제품 및 서비스"부터 "7. 기타 참고사항"까지의 항목에 상세히 기재되어 있으며 이를 참고하여 주시기 바랍니다.
2. 주요 제품 및 서비스

1) 투자부동산의 현황당사의 주요 투자자산은 부동산을 매입하여 호텔(숙박시설)로 운용하는 것으로 개별 자산에 대한 상세내역은 다음과 같습니다.

구분	MD Hotel 동탄점	MD Hotel 독산점

호텔	스타즈 동탄.jpg MD HOTEL 동탄	스타즈 독산.jpg MD HOTEL 독산

주소	경기도 화성시 석우동 34-8	서울시 금천구 시흥대로 315

호텔운영	㈜엠디호텔 임대 운영	㈜엠디호텔 임대 운영

연면적	6,010.24 ㎡	14,668.02 ㎡

건축규모	지하2층/지상10층	지하3층/지상15층

시설계획	93실	258실

(1) MD Hotel 동탄점① 사업 및 건축개요

당사는 2015년 11월 23일 경기도 화성시 석우동 34-8번지 토지 및 건물을 국토교통부 변경인가 승인 조건으로 매매계약을 진행하여 2016년 1월 21일 국토교통부 변경인가 승인 후 2016년 1월 22일 취득하였습니다. 연면적 6,010.24 ㎡, 지상10층, 지하2층 규모의 호텔을 취득하여 운용하고 있습니다.

② 자산가액

취득가액	공정가치	감정평가기관

181억원	189억원(2023.12.31)	대일감정원

③ 사업지 입지현황

본 사업지는 전면 10m 도로에 접하고 있고 양방향 2행이 가능한 도로이며 고속도로와 인접하고 있으며, 동탄역과 대중교통 및 자동차로의 접근성이 좋은 지역에 위치하고 있습니다. 또한 동탄 삼성 기흥ㆍ화성캠퍼스가 입지한 사업지 정문 지역에 위치하고 있고, 주변에 삼성캠퍼스 및 지역난방공사 화성지사 및 한림대학교 동탄성심병원, 협력업체 등 다양한 사업체와 인접하여 관광객 이외의 비즈니스 목적 장기투숙객에게도 선호도가 높은 지역입니다.

(2) MD Hotel 독산점① 사업 및 건축개요당사가 2017.11.14 매입계약을 체결(국토교통부 변경인가 승인조건부)하여 신축 완공(건축: 매도자 시공 / 호텔 인테리어: 매수자 시공)한 사업장입니다. 전체 시설 중 숙박 시설을 매입하는 사업으로 2018년 12월 12일 투자심사위원회 및 임시이사회를 통해 부동산펀드 투자에서 부동산(호텔)실물 취득구조로 변경하였고, 2019년 4월 26일에 국토교통부에 스타즈호텔 독산점 투자관련 변경신고를 완료하였습니다. 당사는 2019년 6월 4일에 소유권을 취득하여 운영하고 있습니다.② 자산가액

취득가액	공정가치	감정평가기관

297억원	403억원(2023.12.31)	대일감정원

③ 사업지 입지현황본 사업지는 양방향 주행이 가능한 50M도로와 23M도로에 접하고 있고, 인근 금천구청역까지 도보로 접근 할 수 있어 대중교통 및 자동차로의 접근성이 양호합니다. 강남순환고속화도로 개통으로 강남 접근이 용이해졌으며, 추후 신안산선 개통시 여의도 접근성이 획기적으로 개선될 전망입니다. 또한 금천구 도심활성화 지구단위 사업계획 지역내에 위치하고 있으며 공군부지 인근 가산동 G밸리(서울디지털산업단지)와 연계해 IT·소프트웨어 등 4차 산업 지원시설을 늘리고 주거시설을 배치해 서남권 지역발전 핵심거점으로 개발하겠다는 금천구 계획에 따라 신규 비즈니스 고객 수요가 기대되고 있습니다.

(3) 케이클라비스일반투자형사모부동산투자신탁제5호① 사업 개요의정부시 민락2택지지구내 일반상업지역에 위치한 인근 고밀도 주거지역의 풍부한 배후를 바탕으로 성장 가능성이 높은 지역인 민락동 해동본타워 빌딩을 매입한 케이클라비스일반투자형사모부동산투자신탁제5호의 총 조달자금 881억원 중 당사의 투자금액은 20억원으로 당사 지분은 제1종 수익증권기준 10.5%입니다.당사는 부동산 펀드에 투자함으로서 부동산포트폴리오의 다각화 및 안정적인 배당수익 및 일정 운영기간 후 매각 차익 또한 기대할 수 있습니다.

(4) 엠플러스일반투자형 사모부동산투자신탁14호① 사업 개요울산광역시 남구 남중로65 (삼산동 224-17)에 위치한 스타즈호텔 울산점은 총 조달자금 560억원 중 당사의 투자금액은 18억원으로 당사 지분은 수익증권기준 9.94%입니다.당사는 부동산 펀드에 투자함으로서 부동산포트폴리오의 다각화 및 안정적인 배당수익 및 일정 운영기간 후 매각 차익 또한 기대할 수 있습니다.

2) 주요 매출 현황 (1) 매출실적(단위: 백만원,%)

구분	매출구분	제11기(2024)년 반기	제10기(2023)년 반기	비고

매출액	비율	매출액	비율

투자부동산	임대료수입(*1)	1,308	24.0	1,172	27.9	엠디호텔 2개점 임대수입

기타	금융투자수입	76	1.4	307	7.3	부동산펀드 배당수입

종속기업	객실판매수입 등	4,065	74.6	2,725	64.8

단순합계	5,449	100.0	4,204	100.0

연결조정 효과(*2)	1,274	-	930	-

합계	4,175	-	3,274	-	-

(*1) 전기 중 Staz Hotel 명동Ⅱ호점이 매각됨에 따라 손익계산서에서 명동Ⅱ호점의 임대료수입은 중단영업손익으로 분류되었습니다.(*2) 연결조정 효과는 지배기업과 종속기업 매출에 대한 내부손익을 포함하고 있습니다. 3) 주요 제품 등의 가격 변동 추이 및 가격 변동원당사가 영위하고 있는 사업의 매출 내역상 투자부동산 임대수입 및 금융투자수입으로서 가격을 산출하기 어려운 특성이 있습니다.
3. 원재료 및 생산설비

- 당사는 부동산투자회사로 해당사항 없습니다.
4. 매출 및 수주상황

1) 매출형태별 실적(단위: 백만원,%)

회사	매출구분	제11기(2024)년 반기	제10기(2023)년 반기

매출액	비율	매출액	비율

㈜스타에스엠자기관리부동산투자회사	임대료수입(*1)	1,308	24.0	1,172	27.9

금융투자수입	76	1.4	307	7.3

㈜엠디호텔	객실판매수입	3,903	71.6	2,638	62.7

식음료판매수입	142	2.6	71	1.7

기타수입	20	0.4	16	0.4

단순합계	5,449	100.0	4,204	100.0

연결조정 효과(*2)	1,274	-	930	-

합계	4,175	-	3,274	-

(*1) 전기 중 STAZ Hotel 명동Ⅱ호점이 매각됨에 따라 손익계산서에서 명동Ⅱ호점의 임대료수입은 중단영업손익으로 분류되었습니다.(*2) 연결조정 효과는 지배기업과 종속기업 매출에 대한 내부손익을 포함하고 있습니다.

2) 자산별 실적(단위: 백만원,%)

자산	매출구분	제11기(2024)년 반기	제10기(2023)년 반기(*1)

매출액	비율	매출액	비율

MD Hotel동탄점	임대료수입	500	9.2	500	11.9

객실판매수입	909	16.7	837	20.0

식음료판매수입	43	0.8	65	1.5

기타수입	4	0.1	6	0.1

MD Hotel독산점	임대료수입	808	14.8	673	16.1

객실판매수입	2,994	54.9	1,801	42.8

식음료판매수입	98	1.8	5	0.1

기타수입	17	0.3	10	0.2

기타 (부동산펀드)	금융투자수입	76	1.4	307	7.3

단순합계	5,449	100.0	4,204	100.0

연결조정 효과(*2)	1,274	-	930	-

합계	4,175	-	3,274	-

(*1) 전기 중 STAZ Hotel 명동Ⅱ호점이 매각됨에 따라 손익계산서에서 명동Ⅱ호점의 임대료수입은 중단영업손익으로 분류되었습니다.(*2) 연결조정 효과는 지배기업과 종속기업 매출에 대한 내부손익을 포함하고 있습니다.