JK리버스톤리츠 사업보고서 (2021.12)
2. 주요 제품 및 서비스

1) 투자부동산의 현황당사의 주요 투자자산은 부동산을 매입하여 호텔(숙박시설)로 운용하는 것으로 개별 자산에 대한 상세내역은 다음과 같습니다.

구 분	스타즈호텔명동1호점(*)	스타즈호텔명동2호점	스타즈호텔동탄점	스타즈호텔독산점

호 텔	스타즈 명동1.jpg 스타즈 명동1	스타즈 명동2.jpg 스타즈 명동2	스타즈 동탄.jpg 스타즈 동탄	스타즈 독산.jpg 스타즈 독산

주 소	서울 중구 충무로9길 20(을지로3가)	서울시 중구 수표로16(충무로3가)	경기도 화성시 석우동 34-8	서울시 금천구 시흥대로 315

호텔운영	호텔운영사
임대	호텔운영사
임대	호텔운영사
임대	호텔운영사
임대

연 면 적	7,945.98 ㎡	5,163.73 ㎡	6,010.24 ㎡	14,668.02 ㎡

건축규모	지하4층/지상10층	지하3층/지상13층	지하2층/지상10층	지하3층/지상15층

시설계획	150실	174실	93실	258실

(*)부동산투자회사법에 따라 설립된 자기관리부동산투자회사로서 관련 법규에 따라 회사의 자산을 투자·운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 합니다. 회사는 투자부동산 처분을 통한 배당가능재원 증대 및 신규 사업 투자자금 조달을 위하여 2021년 12월 24일자 이사회에서 스타즈호텔(STAZ HOTEL) 명동1호점 매각을 위한 주주총회 소집 결의를 하였으며, 2022년 2월 4일 임시주주총회에서 해당자산을 매각하고 임대차 계약을 중도 해지하기로 승인하였습니다. 관련된 투자부동산은 매각예정자산으로 분류 되었으며, 2022년 6월중 매각이 완료될 예정입니다.또한, 스타즈호텔(STAZ HOTEL) 명동1호점 매각관련 임차인 명도에 따른 임대차계약은 2022년 2월 28일자로 중도 해지하기로 합의함에 따라 관련된 손익을 중단영업손익으로 표시하였으며, 비교표시된 손익계산서도 재작성하였습니다.

(1) 스타즈호텔 명동 1호점

① 사업 및 건축개요당사는 2014년 6월 19일 서울특별시 중구 을지로3가 95-7번지 외 4필지 연면적 7,945.98 ㎡, 지상10층, 지하4층 규모의 토지 및 건물을 취득하여 호텔로 운용하고 있습니다.

② 자산가액

시가	감정평가기관	장부가	장부가대비	비고

395억원(2022.01.05)	가온감정평가법인	260억원(2021.12.31)	152.0%	공매

③ 사업지 입지현황

본 사업지는 지하철 2호선 및 3호선 환승역인 을지로3가역과 인접하고, 을지로 및 청계천길 이용이 용이합니다. 또한 서울주요 도심 및 인접 도시를 대중교통수단을 이용하여 이동이 수월하여 접근성이 우수합니다.외국인 관광객 선호 지역인 명동까지 도보 10분 이내의 거리에 위치하고 있으며, 청계천과 동대문 쇼핑타운까지 차량 10분내 이동 가능합니다.

센터원 빌딩, 시그니처 타워 등 중심업무지구(CBD) 주요 오피스 빌딩에 인접하고 있어 내ㆍ외국인 관광객, 비즈니스 숙박객 등 다양한 숙박객의 수요를 수용할 수 있는 전천후 숙박거점 지역에 위치하고 있습니다.

(2) 스타즈호텔 명동 2호점① 사업 및 건축개요

당사는 매매계약을 체결한 후, 2014년 4월 3일 서울특별시 중구 충무로3가 58-8 외 2필지 토지 및 건물의 관광숙박업(관광호텔) 사업계획 승인을 받았습니다. 리모델링 공사를 거쳐 관광호텔로 2014년 12월 30일에 변경 승인받았습니다. 연면적 5,163.73 ㎡, 지상13층, 지하3층 규모의 호텔을 운용하고 있습니다.

② 자산가액

시가	감정평가기관	장부가	장부가대비	비고

282억원(2020.12.31)	대일감정원	207억원(2021.09.30)	136.3%	호텔 용도변경

③ 사업지 입지현황본 사업지는 전면 15M도로와 측면 6M도로에 접하고 있고 양방향 주행이 가능한 도로이며 인근에 3호선(충무로역)과 4호선 지하철(명동역)과 약 350미터 거리로 대중교통 및 자동차로의 이동이 수월합니다.

또한 관광특구(명동, 동대문, 청계천, 인사동), 광화문 및 경복궁, 창덕궁 등 다양한 국보급 문화재에 인접하여 현대식 도심문화와 한국의 역사와 전통을 다양하게 접할 수 있는 관광수요의 주요 거점 지역에 위치하고 있습니다.

그리고 대중교통 이용을 통해 강남 및 여의도 진입이 용이하고 주변에 대기업 본사 및 계열사가 위치하고 있어 관광객 이외의 비즈니스 목적 투숙객에게도 위치적으로 매우 유리한 지역입니다.

(3) 스타즈호텔 동탄점① 사업 및 건축개요

당사는 2015년 11월 23일 경기도 화성시 석우동 34-8번지 토지 및 건물을 국토교통부 변경인가 승인 조건으로 매매계약을 진행하여 2016년 1월 21일 국토교통부 변경인가 승인 후 2016년 1월 22일 취득하였습니다. 연면적 6,010.24 ㎡, 지상10층, 지하2층 규모의 호텔을 취득하여 운용하고 있습니다.

② 자산가액

시가	감정평가기관	장부가	장부가대비	비고

186억원(2020.12.31)	대일감정원	169억원(2021.09.30)	110.2%	매입

③ 사업지 입지현황

본 사업지는 전면 10m 도로에 접하고 있고 양방향 2행이 가능한 도로이며 고속도로와 인접하고 있으며, 동탄KTX역 완공시 대중교통 및 자동차로의 접근성이 좋은 지역에 위치하고 있습니다.또한 동탄 삼성 기흥ㆍ화성캠퍼스가 입지한 사업지 정문 지역에 위치하고 있고, 주변에 삼성캠퍼스 및 지역난방공사 화성지사 및 한림대학교 동탄성심병원, 협력업체 등 다양한 사업체와 인접하여 관광객 이외의 비즈니스 목적 장기투숙객에게도 위치적으로 유리한 지역입니다.

(4) 스타즈호텔 독산점① 사업 및 건축개요당사가 2017.11.14 매입계약을 체결(국토교통부 변경인가 승인조건부)하여 신축 완공(건축: 매도자 시공 / 호텔 인테리어: 매수자 시공)한 사업장입니다. 전체 시설 중 숙박 시설을 매입하는 사업으로 2018. 12.12 투자심사위원회 및 임시이사회를 통해 부동산펀드 투자에서 부동산(호텔)실물 취득구조로 변경하였고, 2019년 4월 26일에 국토교통부에 스타즈호텔 독산점 투자관련 변경신고를 완료하였습니다. 당사는 2019년 6월 4일에 소유권을 취득하여 운영하고 있습니다.② 자산가액

시가	감정평가기관	장부가	장부가대비	비고

387억원(2020.12.31)	대일감정원	287억원(2021.09.30)	134.8%	매입

③ 사업지 입지현황본 사업지는 양방향 주행이 가능한 50M도로와 23M도로에 접하고 있고, 인근 금천구청역까지 도보로 접근 할 수 있어 대중교통 및 자동차로의 접근성이 양호합니다. 강남순환고속화도로 개통으로 강남 접근이 용이해졌으며, 추후 신안산선 개통시 여의도 접근성이 획기적으로 개선될 전망입니다. 또한 금천구 도심활성화 지구단위 사업계획 지역내에 위치하고 있으며 공군부지 인근 가산동 G밸리(서울디지털산업단지)와 연계해 IT·소프트웨어 등 4차 산업 지원시설을 늘리고 주거시설을 배치해 서남권 지역발전 핵심거점으로 개발하겠다는 금천구 계획에 따라 신규 비즈니스 고객 수요가 기대되고 있습니다.

(5) 케이클라비스전문투자형사모부동산투자신탁제5호 ① 사업 개요민락2택지지구내 일반상업지역에 위치한 인근 고밀도 주거지역의 풍부한 배후를 바탕으로 성장 가능성이 높은 지역인 민락동 해동본타워 빌딩을 매입한 케이클라비스전문투자형사모부동산투자신탁제5호의 총 조달자금 881억원 중 당사의 투자금액은 20억원으로 당사 지분은 제1종 수익증권기준 10.5%입니다. 당사는 부동산 펀드에 투자함으로써 부동산포트폴리오의 다각화 및 안정적인 배당수익 및 일정 운영기간 후 매각 차익 또한 기대할 수 있습니다. (6) 옵티멈리테일 전문투자형 사모부동산투자신탁20호[재간접] ① 사업 개요전체 포트폴리오 5개 매장 중 수도권 매장이 4곳이며, 전국 140개 점포중 홈플러스 우량점포로 구성되어 꾸준한 매출성장이 기대되며, 김해점, 북수원점, 동대문점은 준주거지역에 입지하여 오피스텔 등의 대안용도 개발가능성이 높아 개별 점포 매각 등이 용이할 것으로 예측되는 옵티멈리테일 전문투자형 사모부동산투자신탁20호[재간접]의 총 투자금액 100억원 중 당사 지분율은 65%입니다. 옵티멈리테일 전문투자형 사모부동산투자신탁20호 수익증권의 모펀드 편입 자산인 부동산의 조기 매각으로 인해 2022년 1월 10일에 조기 청산되었습니다.

(7) 엠플러스전문투자형 사모부동산투자신탁14호 ① 사업 개요모두스테이㈜가 책임 임차하는 스타즈호텔 울산점의 총 모집규모 180억원 중 당사 의 투자금액은 17.9억원으로 지분율은 9.95%입니다. 당사는 부동산 펀드에 투자함으로써 부동산포트폴리오의 다각화 및 안정적인 배당수익 및 일정 운영기간 후 매각 차익 또한 기대할 수 있습니다. 2) 주요 매출 현황 (단위 : 백만원)

출구분	제8기(2021년)	제7기(2020년)	비고

매출액	비율	매출액	비율

임대료수입	4,544	74.4%	4,118	86.8%	스타즈호텔 3개점 임대수입(*)

금융투자수입	1,561	25.6%	624	13.2%	부동산펀드 3개 배당수입

합계	6,105	100.0%	4,887	100.0%	-

(*) STAZ Hotel 명동Ⅰ호점이 매각예정자산으로 분류됨에 따라 손익계산서에서STAZ Hotel 명동Ⅰ호점의 임대료수입은 중단영업이익으로 분류되었습니다. STAZ Hotel 명동I호점의 당기와 전기에 임대료수입으로 인식한 금액은 각각 1,917백만원 및 1,863백만원입니다. 3) 주요 제품 등의 가격 변동 추이 및 가격 변동원당사가 영위하고 있는 사업의 매출 내역상 투자부동산 임대수입 및 금융투자수입으로써 가격을 산출하기 어려운 특성이 있습니다