에이리츠 사업보고서 (2020.12)
II. 사업의 내용

가. 업계의 현황

(1) 부동산투자회사의 종류 부동산투자회사는 자산을 부동산에 투자하여 운영하는 것을 주된 목적으로 하여 『부동산투자회사법』에 따라 설립된 회사로서, 다수의 투자자로부터 자본을 유치하여 부동산에 투자, 운용하여 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 상법상의 주식회사입니다. 다만 한시적으로 주주총회 특별결의를 통해 배당가능이익의 50% 이상을 배당할 수 있습니다.

자기관리부동산투자회사	자산운용전문인력 등을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사

위탁관리부동산투자회사	자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

기업구조조정부동산투자회사	기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 하며 자산의투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

비교>

종 류	자기관리리츠	위탁관리리츠	기업구조조정리츠

투자대상	일반부동산	일반부동산	기업구조조정부동산

영업개시	국토교통부영업인가	공모형: 국토교통부영업인가사모형: 등록(비개발형)	국토교통부 등록(금융위 사전협의)

설립주체	발기인(발기설립)	발기인(발기설립)	발기인(발기설립)

감독	국토교통부, 금융위	국토교통부, 금융위	국토교통부, 금융위

회사형	실체회사(상근 임직원)	명목회사(상근 없음)	명목회사(상근 없음)

최저자본금	70억원	50억원	50억원

주식분산	1인당 50% 이내	1인당 50% 이내	제한없음

주식공모	주식총수의 30% 이상	주식총수의 30%이상	의무사항 아님(사모 가능)

상장	요건충족시 즉시	요건충족시 즉시	의무사항 아님

현물출자	최저자본금 확보 이후제한 없이 가능	최저자본금 확보 이후제한 없이 가능	최저자본금 확보 이후제한 없이 가능

자산구성
(매분기말)	- 부동산 : 총자산의 70% 이상- 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 : 총자산의 80% 이상	- 부동산 : 총자산의 70% 이상- 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 : 총자산의 80% 이상	- 기업구조조정부동산 : 총자산의 70% 이상

자산운용전문인력	5인(리츠 상근 고용)	자산관리회사(5인)에 위탁운용	자산관리회사(5인)에 위탁운용

배당	90% 이상 의무배당
(2021년까지 50% 가능)	90% 이상 의무배당(초과배당가능)	90% 이상 의무배당(초과배당가능)

개발사업	주주총회 투자비율 결의	주주총회 투자비율 결의	주주총회 투자비율 결의

처분제한	주택 1년,비주택 1년	주택 1년,비주택 1년	제한없음

자금차입	자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)	자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)	자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)

회사존속	영속	선택적	한시적

(2) 시장점유율 리츠는 일반 국민에 건전한 부동산 투자기회 제공을 위해 도입되었으나, 그 동안 기관투자자를 중심으로 한 사모 리츠 위주로 편향되어 실제 일반 국민들에게 제대로 된 투자기회가 주어지지 않는다는 한계가 있었으나, 2020년 12월말 현재 운영리츠는 총 282건을 기록하고 있으며 국민연금이 투자를 개시한 2006년부터 자산규모 또한 급격히 증가하였습니다. 현황> 구분 리츠 수(개) 총자산(조원) 자산비율(%) 기업구조조정리츠 26 3.8 6.23 위탁관리리츠 252 57.0 92.92 자기관리리츠 4 0.5 0.85 계 282 61.3 100.00 상장리츠 13 5.8 9.40 2020년 12월말 기준, 리츠정보시스템> (3) 시장의 특성 리츠는 도입이후 지금까지 지속적으로 성장하여 282개의 리츠가 61.3조원 이상의 부동산을 유동화하여 수익을 창출하고 있으며, 2020년 12월말 기준으로 총 자산규모는 61.3조원입니다. 리츠의 운용부동산 유형별 비중의 현재 특성으로는 물류 및 리테일의 비중은 하락 추이를 보이고 있으며, 이에 반해 주택 및 오피스의 비중은 상승 추이를 보이고 있습니다. 나. 회사의 현황 (1) 사업의 개요 당사는 상근 임직원이 직접 관리, 운영하는 실체형 자기관리부동산투자회사로서 2011년 01월 26일 국토교통부로부터 영업인가를 받았습니다. 기존의 부동산투자회사는 상근 임직원이 없는 명목형 부동산투자회사인 위탁관리부동산투자회사와 기업구조조정부동산투자회사가 주로 운영되었고, 기업구조조정 목적의 부동산 내지 기타 부동산의 임대 및 개발을 수행하여 한시적(5년~10년)인 존속기간을 갖고 자산의 운용 및 관리가 자산관리회사에 위탁되었던 반면, 당사는 존속기간이 영속적이며 부동산투자회사법에서 정의된 사업을 대상으로 회사 상근 임직원에 의해 직접적인 개발, 운영 및 관리가 이루어진다는 점에 있어서 기존 부동산투자회사와 큰 차이가 있습니다. (2) 사업의 목적 및 설립취지 (가) 사업목적 회사는 부동산투자회사법에 따라 설립된 주식회사로서 다수의 기관 및 개인투자자들로부터 자금을 확보하여 대상 부동산을 취득하고, 취득 부동산의 개발 ·운영(분양, 임대, 관리, 처분)을 통하여 투자자들에게 일정 수준 이상의 투자수익을 제공할수 있도록 함으로써 부동산 직접투자로 인한 위험 회피가 가능하게 함을 목적으로 합니다. (나) 설립취지 회사는 투자자에게는 부동산 시장과 자본시장을 연계한 새로운 상품을 제공하며, 부동산에 투자된 자금을 유동화 시킴으로써 국내 경제 전반에 활력을 줄 수 있는 장기적인 개혁의 중추적 역할의 수행을 설립 취지로 하고 있습니다. 또한 부동산시장에투명하고 안정적인 간접투자 수단을 제공함으로써 부동산시장 안정화에 기여하고자 합니다. (3) 자산의 구성 [기준일 : 2020년 12월 31일] (단위 : 백만원) 항 목 자산총액 비율(%) 총자산대비구성비율(%) 부동산 2,052 4.76 87.22 부동산개발사업 35,536 82.46 부동산관련 유가증권 5,030 11.67 11.67 현금 - - - 기타자산 479 1.11 1.11 총 계 43,097 100.00 100.00 ※ 부동산투자회사법 제25조 제2항 제3호에 의거하여 부동산투자회사 소유 부동산의 매각대금은 매각일로부터 2년 이내에는 부동산으로 구분하므로, 현금성 자산은 없는 것으로 표기되었습니다. (참고)부동산투자회사법 제25조(자산의 구성) ① 부동산투자회사는 최저자본금준비기간이 끝난후에는 매 분기 말 현재 총자산의 100분의 80 이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 한다. 이 경우 총자산의 100분의 70 이상은 부동산(건축 중인 건축물을 포함한다)이어야 한다. ② 제1항에 따라 자산의 구성 비율을 계산할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 자산은 최저자본금준비기간의 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일부터 2년 이내에는 부동산으로 본다. 1. 설립할 때 납입된 주금(株金) 2. 신주발행으로 조성한 자금 3. 부동산투자회사 소유 부동산의 매각대금 ③ 제1항에 따른 자산의 구체적인 내용 및 산정기준 등은 대통령령으로 정한다. (4) 매출형태별 실적 (단위 : 백만원) 구분 제11기 제10기 제 9기 분양수익 47,930 60,321 22,229 토지매각수익 5,000 - - 부동산펀드 운용 배당수익 547 519 452 부동산 임대수입 19 31 85 합 계 53,496 60,871 22,766 (5) 영업개황 및 사업의 내용 (가) 영업개황 당사는 상근 임직원이 직접 책임지고 관리, 운영하는 실체형 자기관리부동산투자회사로서 2012년 12월 영등포동8가 도시형생활주택 등 복합빌딩 개발사업, 2014년 9월 영등포 철도아파트 부지 개발사업, 2016년 4월 왕십리 공동주택 개발사업을 완료하였습니다. 2016년 12월 코람코전문투자형사모부동산투자신탁 제46호에 투자하였으며, 영등포구 문래동6가 공동주택 신축 및 준공공임대주택 임대운영사업은 2020년 9월 24일 사용 승인을 득하였으며, 준공공임대아파트 34채 및 근린생활시설 8호는 임대운영하고 있습니다. 현재는 대구시 중구 동인동2가 주상복합신축사업을 추진 중에 있습니다. (나) 최근 3사업연도 사업 내용 사업 구분 프로젝트 명 비고 개발사업 하왕십리 공동주택 신축공사 2016년 준공 완료 영등포구 문래동6가 공동주택 신축및 준공공임대주택 임대운영사업 2020년 9월 사용 승인 득 증권매매 코람코전문투자형사모부동산투자신탁 제46호 2016년 12월 사업 개시 ( 1) 코람코전문투자형사모부동산투자신탁 제46호 지분투자사업 삼성생명 상계/광명빌딩 매입운영(5년) 후 재매각방식의 부동산투자사업에 대한 지분투자 사업으로서 2016년 12월 07일 투자 완료하였으며, 보유자금에 대한 효율적인 포트폴리오 구성을 위해 부동산펀드에 대한 일부 지분투자로서 안정적인 배당수익 및 운영기간(5년) 후 매각 차익 또한 기대할 수 있습니다. (2) 남양주시 지금동 528-6 토지 임대운영 및 매각 당사는 다산진건 공공주택지구에 연접하여 있는 토지(제1종일반주거지역, 면적 1,863㎡) 매매계약(매매가 40억원)을 2017년 4월에 체결하여 2017년 8월 1일 취득을 완료하였고, 기존 임차인과 임대차계약을 체결하여 임대운영사업을 영위하였으며, 2020년 3월 토지 매각을 완료하였습니다. (3) 영등포구 문래동6가 공동주택 신축 및 준공공임대주택 임대운영사업 당사는 공동주택 신축사업을 위하여 2017년 6월 서울시 영등포구 문래동6가 36(LG전자 강서빌딩) 매입계약(매매가 480억원, 건물분 VAT 별도)을 체결하였으며, 2017년 11월 30일 LG전자 강서빌딩 취득을 완료 하였습니다. 사업지가 위치한 문래동은 과거 공장(금속제조/가공산업) 밀집지역이었으나, 현재 주거와 산업이 혼재되어 있어 '서울시 준공업지역 종합발전계획'에 따라 '문래 예술창작촌'등 지역재생계획이 지속적으로 수립되는 지역입니다. 또한, 사업지에서 도보 10분 거리 내 양평역(지하철5호선), 문래역(지하철2호선)이 위치하여 서울 핵심권역인 도심, 강남, 여의도 지역을 30분 이내 접근이 가능하며, 사업지 200m 이내 초,중,고교 위치로 도보로 통학이 가능한 지역으로서 공동주택 신축사업을 진행하여 2020년 9월 사용승인을 받았으며, 일반분양 229세대는 소유권이전 및 잔금납부를 완료하였습니다. * 영등포구 문래동6가 공동주택 신축 및 준공공임대주택 임대운영사업 사업 현황 구 분 내 용 개발사업명 영등포구 문래동 공동주택 신축 및 준공공임대주택 임대운영 사업 위 치 서울시 영등포구 문래동6가 36 지역/지구 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한구역 대지면적 7,324.3㎡(2,215.6평) 도로현황 15m, 8m 도로에 접함 용도 아파트 및 부대시설 건축규모 지하2층~지상20층(4개동) 구조 철근 콘크리트조 건축면적 2,309.42㎡(698.59평) 연면적 지상층 21,907.2245㎡(6,626.9평) 지하층 11,813.9005㎡(3,573.7평) 계 33,721.125㎡(10,200.6평) 건폐율 31.53%(법정 : 60%) 용적률 299.10%(법정 : 300%) 주차대수 281대(법정 : 217대) 조경면적 1,923.87㎡(법정 : 대지면적 15%이상) 사업기간 28개월 시공사 삼호건설 및 대림산업 공동시공 (4) 대구광역시 중구 동인동2가 12번지 일원 주상복합신축사업 당사는 주상복합신축사업을 위하여 2020.09.28. 대구시 중구 동인동2가 12번지 일원 부동산 매입계약을 체결하였습니다. 사업지가 위치한 동인동2가는 대구광역시의 최고 중심상권 동성로 상권과 대구광역시청과 연접하여 위치하고 있으며, 사업지에서 500m이내에 대구 지하철 중앙로역(1호선), 1㎞ 이내에 2호선 반월당역, 경대병원역이 위치하고 있는 전통적 상업중심지역입니다. 주변 환경으로 도보 5분 이내 거리에 경북대학교 병원이 위치하고 있으며, 대구광역시립 중앙도서관 및 롯데시네마, CGV 등의 영화관이 인접하고 있습니다. 회사는 본 부지에 주상복합신축사업을 예정하고 있습니다. * 동인동2가 12번지 일원 주상복합신축사업 사업 현황 구 분 내 용 비 고 사업면적 4,376.10㎡ 1,323.8평 건축규모 지하5층, 지상46층 용 도 공동주택, 근린생활시설 연면적 지상 35,551.29㎡ 10,754.27평 지하 14,276.77㎡ 4,318.72평 계 49,828.06㎡ 15,072.99평 건폐율 74.31% 용적률 790.49% 세대수 아파트 238 세대 계 238 세대 ※ 위 사업계획(안)은 향후 사업 진행과정에서 관련 법률의 개정, 인가 여부, 사업 계획의 변경 등의 사유로 변경될 수 있습니다.