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에이리츠 사업보고서 (2023.12)
사 업 보 고 서

(제 14 기)

사업연도 2023년 01월 01일 부터
2023년 12월 31일 까지

금융위원회
한국거래소 귀중 2024년 03월 11일

제출대상법인 유형 : 주권상장법인
면제사유발생 : 해당사항 없음

회 사 명 : 에이자기관리부동산투자회사(주)
대 표 이 사 : 김 종 국
본 점 소 재 지 : 서울시 강남구 언주로 711, 9층(논현동, 건설공제조합)
(전 화) 02-2077-5800
(홈페이지) http://www.areit.co.kr
작 성 책 임 자 : (직 책) 경영관리본부장 (성 명) 김 춘 희
(전 화) 02-2077-5800
1. 회사의 개요

1. 연결대상 종속회사 개황 (1) 연결대상 종속회사 현황(요약)

(단위 : 사)

구분	연결대상회사수	주요종속회사수

기초	증가	감소	기말

상장	-	-	-	-	-

비상장	-	-	-	-	-

합계	-	-	-	-	-

※상세 현황은 '상세표-1. 연결대상 종속회사 현황(상세)' 참조

(2) 연결대상회사의 변동내용

구 분	자회사	사 유

신규연결	-	-

-	-

연결제외	-	-

-	-

2. 회사의 개황

당사는 상근 임직원이 직접 관리, 운영하는 자기관리부동산투자회사이며, 상법상 주식회사인 실체회사입니다. 또한 회사는 2011년 1월 26일 국토교통부로부터 영업인가를 받았습니다.

상호(영문)	에이자기관리부동산투자회사(주)(A SELF-ADMINISTERED REAL ESTATE INVESTMENT TRUST INC.)

회사설립일	2010년 11월 4일

본점주소	서울시 강남구 언주로 711, 9층(논현동, 건설공제조합)

전화번호	02-2077-5800 (팩스)02-2077-5877

홈페이지 주소	www.areit.co.kr

대표자	김종국

법인형태	주식회사, 실체회사, 자기관리형부동산투자회사

사업자번호	105-87-50280

자본금(원)	22,315,160,000

자산보관회사	SK증권, 대신자산신탁

3. 중소기업 등 해당 여부

중소기업 해당 여부	해당

벤처기업 해당 여부	미해당

중견기업 해당 여부	미해당

4. 회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정) 및 특례상장에 관한 사항

주권상장(또는 등록ㆍ지정)현황	주권상장(또는 등록ㆍ지정)일자	특례상장 유형

유가증권시장 상장	2011년 07월 14일	해당사항 없음

5. 주요 사업의 내용 당사는 상근 임직원이 직접 책임지고 관리, 운영하는 실체형 자기관리부동산투자회사로서, 도시형생활주택 및 공동주택 신축, 부동산 펀드 지분 투자를 통한 수익 창출을 실현하였으며, 현재는 이편한세상문래 에듀플라츠 장기일반민간 임대주택 ·근린생활시설 임대운영사업, 대구시 중구 동인동2가 주상복합신축사업 및 SH신축매입임대주택사업(은평구 신사동)을 추진 중에 있습니다. 이와 관련하여 상세한 내용은 동 보고서 'Ⅱ. 사업의 내용'을 참조 부탁드립니다.
2. 회사의 연혁

1. 주요 연혁 - 2010년 11월 04일 : 설립(자본금 750백만원)

- 2011년 01월 26일 : 국토해양부 영업인가

- 2011년 01월 27일 : 유상증자(6,650백만원)

- 2011년 05월 11일 : 유상증자(3,273백만원)

- 2011년 07월 14일 : 한국거래소 유가증권시장 상장

- 2012년 02월 09일 : 유상증자(7,471백만원) - 2016년 01월 15일 : 본점 소재지 변경(서울특별시 강남구 언주로 711, 9층) - 2016년 04월 25일 : 사명 변경 주총 의결 - 광희자기관리부동산투자회사(주) ※ 당사는 법령에 따라 '개발전문' 문구를 삭제하였으며 해당 사항은 주무관청(국토교통부)으로부터 2016년 4월 25일 인가 받음 - 2016년 10월 17일 : 삼성생명 부동산펀드(50억원) 변경인가 - 2016년 12월 07일 : 삼성생명 부동산펀드(50억원) 투자 - 2017년 03월 23일 : 사명 변경 주총 의결 - 에이자기관리부동산투자회사(주) ※ 당사는 2017.03.23 제7기 정기주주총회에서 정관(사명)변경을 의결하여 2017.03.30. 주무관청(국토교통부)으로부터 변경인가를 받았으며, 2017.03.31 변경 등기 완료함. - 2017년 07월 24일 : 남양주 지금동 토지 매입 및 임대운용 변경인가 - 2017년 08월 01일 : 남양주 지금동 토지 취득

- 2017년 09월 27일 : 서울시 영등포구 문래동6가 부동산 변경인가

- 2017년 11월 30일 : 서울시 영등포구 문래동6가 부동산 취득

- 2018년 01월 17일 : 서울시 영등포구 문래동6가 주택건설사업계획 승인 - 2018년 03월 13일 : 서울시 영등포구 문래동6가 개발사업 변경인가 - 2018년 06월 01일 : 서울시 영등포구 문래동 6가 개발사업 착공 - 2019년 04월 23일 : 남양주시 지금동 토지 매각 변경 인가 - 2020년 03월 06일 : 남양주시 다산동(구 지금동) 토지 매각 완료

- 2020년 09월 24일 : 서울시 영등포구 문래동 6가 개발사업 준공 - 2020년 09월 28일 : 대구시 중구 동인동2가 일원 부동산매매계약 체결 및 계약금 지급

- 2021년 01월 19일 : 대구시 중구 동인동2가 변경인가 得 - 2021년 03월 26일 : 대구시 중구 동인동2가 8필지 중 1필지(12-4번지) 부동산 취득 - 2021년 04월 07일 : 삼성생명 부동산펀드(50억원) 조기상환 - 2021년 05월 28일 : 대구시 중구 동인동2가 8필지 중 7필지(12,12-1,16-1,17-1,18-4,20-3,20-5번지) 취득 - 2023년 10월 30일 : SH 신축매입임대주택 사업 변경인가(은평구 신사동) 得 - 2023년 10월 31일 : 서울시 은평구 신사동 16-25 부동산 취득

2. 경영진 및 감사의 중요한 변동

변동일자	주총종류	선임	임기만료또는 해임

신규	재선임

2021년 03월 25일	정기주총	-	사외이사 임일수	-

2021년 11월 11일	임시주총	-	사외이사 김기태	-

2022년 03월 23일	정기주총	-	감사 김홍구	기타비상무이사 김문환

2022년 10월 24일	임시주총	-	대표이사 김종국	-

2023년 03월 27일	정기주총	-	사내이사 김춘희	-

※ 최근 3년간 등기임원의 선임 및 임기만료 또는 해임에 대한 변동 내역입니다.※ 2023년 3월 26일 김춘희 사내이사의 임기 만료에 따라, 2023년 3월 27일 정기주주총회에서 재선임되었습니다.
3. 자본금 변동사항

1. 자본금 변동추이 당사는 2020년도중 보통주 116,866주를 배당하여 584,330,000원의 자본금이 증가하였으며, 2021년도중 보통주 424,615주를 배당하여 2,123,075,000원의 자본금이 증가하였습니다. 2022년도중 보통주 245,642주를 배당하여 1,228,210,000원의 자본금이 증가하였습니다.

(단위 : 원, 주)

종류	구분	당기말	13기(2022년말)	12기(2021년말)	11기(2020년말)	10기(2019년말)

보통주	발행주식총수	4,463,032	4,463,032	4,217,390	3,792,775	3,675,909

액면금액	5,000	5,000	5,000	5,000	5,000

자본금	22,315,160,000	22,315,160,000	21,086,950,000	18,963,875,000	18,379,545,000

우선주	발행주식총수	-	-	-	-	-

액면금액	-	-	-	-	-

자본금	-	-	-	-	-

기타	발행주식총수	-	-	-	-	-

액면금액	-	-	-	-	-

자본금	-	-	-	-	-

합계	자본금	22,315,160,000	22,315,160,000	21,086,950,000	18,963,875,000	18,379,545,000
4. 주식의 총수 등

1. 주식의 총수 현황

(기준일 : 2023년 12월 31일 ) (단위 : 주)

구 분	주식의 종류	비고

보통주	우선주	합계

Ⅰ. 발행할 주식의 총수	40,000,000	-	40,000,000	-

Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수	4,463,032	-	4,463,032	-

Ⅲ. 현재까지 감소한 주식의 총수	-	-	-	-

1. 감자	-	-	-	-

2. 이익소각	-	-	-	-

3. 상환주식의 상환	-	-	-	-

4. 기타	-	-	-	-

Ⅳ. 발행주식의 총수 (Ⅱ-Ⅲ)	4,463,032	-	4,463,032	-

Ⅴ. 자기주식수	187,805	-	187,805	-

Ⅵ. 유통주식수 (Ⅳ-Ⅴ)	4,275,227	-	4,275,227	-

2. 자기주식 취득 및 처분 현황

(기준일 : 2023년 12월 31일 ) (단위 : 주)

취득방법	주식의 종류	기초수량	변동 수량	기말수량	비고

취득(+)	처분(-)	소각(-)

배당가능이익범위이내취득	직접취득	장내 직접 취득	보통주	182,783	-	-	-	182,783	(*)

우선주	-	-	-	-	-	-

장외직접 취득	보통주	-	-	-	-	-	-

우선주	-	-	-	-	-	-

공개매수	보통주	-	-	-	-	-	-

우선주	-	-	-	-	-	-

소계(a)	보통주	182,783	-	-	-	182,783	-

우선주	-	-	-	-	-	-

신탁계약에 의한취득	수탁자 보유물량	보통주	-	-	-	-	-	-

우선주	-	-	-	-	-	-

현물보유물량	보통주	-	-	-	-	-	-

우선주	-	-	-	-	-	-

소계(b)	보통주	-	-	-	-	-	-

우선주	-	-	-	-	-	-

기타 취득(c)	보통주	5,022	-	-	-	5,022	단주취득

우선주	-	-	-	-	-	-

총 계(a+b+c)	보통주	187,805	-	-	-	187,805	-

우선주	-	-	-	-	-	-

(*) 상법 제341조에 의거하여, 2020년 5월 14일 및 2021년 11월 11일 주주총회결의에 따라 회사가 직접 취득한 자기주식 현황입니다.

3. 자기주식 직접 취득ㆍ처분 이행현황

(기준일 : 2023년 12월 31일 ) (단위 : 주, %)

구 분	취득(처분)예상기간	예정수량(A)	이행수량(B)	이행률(B/A)	결과보고일

시작일	종료일

직접 취득	2020년 05월 15일	2021년 05월 14일	392,530	113,506	28.92	2021년 05월 14일

직접 취득	2021년 11월 12일	2022년 11월 11일	90,498	69,277	76.55	2022년 11월 14일

※ 2020.05.15.~2021.05.14. 기간 직접 취득한 자기주식은 주가변동으로 인하여 예정수량에 미달하였습니다.※ 2021.11.12.~2022.11.11. 기간 직접 취득한 자기주식은 사업계획 지연에 따른 손익변동으로 인하여 예정수량에 미달하였습니다.
1. 사업의 개요

1. 사업의 개요 당사는 상근 임직원이 직접 관리, 운영하는 실체형 자기관리부동산투자회사로서 2011년 1월 26일 국토교통부로부터 영업인가를 받았습니다. 기존의 부동산투자회사는 상근 임직원이 없는 명목형 부동산투자회사인 위탁관리부동산투자회사와 기업구조조정부동산투자회사가 주로 운영되었고, 기업구조조정 목적의 부동산 내지 기타 부동산의 임대 및 개발을 수행하여 한시적(5년~10년)인 존속기간을 갖고 자산의 운용 및 관리가 자산관리회사에 위탁되었던 반면, 당사는 존속기간이 영속적이며 부동산투자회사법에서 정의된 사업을 대상으로 회사 상근 임직원에 의해 직접적인 개발, 운영 및 관리가 이루어진다는 점에 있어서 기존 부동산투자회사와 큰 차이가 있습니다.

2. 사업의 목적 및 설립취지 (1) 사업목적

당사는 부동산투자회사법에 따라 설립된 주식회사로서 다수의 기관 및 개인투자자들로부터 자금을 확보하여 대상 부동산을 취득하고, 취득 부동산의 개발ㆍ운영(분양, 임대, 관리, 처분)을 통하여 투자자들에게 일정 수준 이상의 투자수익을 제공할수 있도록 함으로써 부동산 직접투자로 인한 위험 회피가 가능하게 함을 목적으로 합니다.

(2) 설립취지

당사는 투자자에게는 부동산 시장과 자본시장을 연계한 새로운 상품을 제공하며, 부동산에 투자된 자금을 유동화 시킴으로써 국내 경제 전반에 활력을 줄 수 있는 장기적인 개혁의 중추적 역할의 수행을 설립 취지로 하고 있습니다. 또한 부동산시장에투명하고 안정적인 간접투자 수단을 제공함으로써 부동산시장 안정화에 기여하고자 합니다.

3. 자산의 구성

[기준일 : 2023년 12월 31일]	(단위 : 백만원)

항 목	자산총액	비율(%)	총자산대비구성비율(%)

부동산	13,922	18.91	99.07

부동산개발사업	59,001	80.16

현금	-	-	-

기타자산	683	0.93	0.93

총 계	73,606	100.00	100.00

※ 부동산투자회사법 시행령 제27조 제3항 제3호에 의거하여 민간임대주택 및 공공임대주택을 임대하고 받은 임대보증금(139억원)은 자산의 가액 산정시 제외하므로, 재무상태표상의 현금및현금성자산(81억원)은 반영되지 않았습니다.

(참고)부동산투자회사법 제25조(자산의 구성) ① 부동산투자회사는 최저자본금준비기간이 끝난후에는 매 분기 말 현재 총자산의 100분의 80 이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 한다. 이 경우 총자산의 100분의 70 이상은 부동산(건축 중인 건축물을 포함한다)이어야 한다.

② 제1항에 따라 자산의 구성 비율을 계산할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 자산은 최저자본금준비기간의 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일부터 2년 이내에는 부동산으로 본다.

1. 설립할 때 납입된 주금(株金)

2. 신주발행으로 조성한 자금

3. 부동산투자회사 소유 부동산의 매각대금

③ 제1항에 따른 자산의 구체적인 내용 및 산정기준 등은 대통령령으로 정한다.

부동산투자회사법 시행령 제27조(자산의 산정기준) ③ 법 제25조제1항에 따른 자산의 가액은 다음 각 호의 구분에 따른 방법으로 산정한다.3. 금융기관에의 예치금의 경우: 원금(「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택 및 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택을 임대하고 받은 임대보증금은 제외한다)과 산정기준일까지의 이자를 가산하는 방법
3. 원재료 및 생산설비

1. 영업설비등의 현황

당사는 상근 임직원이 직접 책임지고 관리 및 운영하는 실체형 자기관리부동산투자회사로서, 공동주택(도시형생활주택, 아파트 등) 신축 및 분양, 부동산 임대 운영, 부동산 펀드 지분 투자 등을 주요 사업으로 하고 있습니다.

영업에 중요한 시설로는 서울시 영등포구 문래동6가 이편한세상문래 에듀플라츠 장기일반민간 임대주택 34세대 및 근린생활시설 8호를 임대운영하고 있습니다.

당사는 대구시 중구 동인동2가 일원의 부동산 소유권을 취득하였으며. 본 부지에 주상복합신축사업을 예정하고 있습니다. 또한, 당사는 서울시 은평구 신사동 16-25 부동산 소유권을 취득하였으며, 본 부지에 SH 신축약정 매입임대주택(청년 ) 사업을 진행중에 있습니다.
4. 매출 및 수주상황

1. 매출형태별 실적(단위 : 백만원)

구 분	제14기	제13기	제12기	비 고

부동산펀드 운용 및 매각	-	-	6,618	코람코전문투자형 사모부동산투자신탁

분양수익	464	-	-	SH 매입임대주택사업 (은평구 신사동16-25)

부동산 임대	923	790	692	이편한세상문래 임대주택 및 상가 임대

주차장 위탁운영	236	-	-	동인동2가 12번지 일원 임시 주차장 위탁운영

합 계	1,623	790	7,310

※ 이편한세상문래 임대수입은 임대보증금 현재가치할인차금 상각액(583백만원)이 반영된 금액입니다.
5. 위험관리 및 파생거래

1. 금융위험관리 당사는 경영활동과 관련하여 신용위험, 유동성위험 및 시장위험 등 다양한 금융위험에 노출되어 있습니다. 당사는 금융위험이 경영에 미칠 수 있는 불리한 효과를 최소화하기 위해 노력하고 있습니다.(1) 신용위험관리 당사는 채무불이행으로 인한 재무적 손실을 경감시키기 위하여 신용도가 일정 수준 이상인 거래처와 거래하고, 충분한 담보 또는 지급보증을 수취하고 있습니다. 당사는 신용위험노출 및 거래처의 신용등급을 주기적으로 검토하여 거래처의 여신한도 및 담보수준을 재조정하는 등 신용위험을 관리하고 있습니다.

당기말과 전기말 현재 금융상품 종류별 신용위험의 최대 노출금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구 분	당기말	전기말

현금및현금성자산	8,115,830	1,843,465

매출채권및기타채권	108,573	75,049

단기금융상품	-	19,553,183

장기매출채권및기타채권	78,639	75,329

합 계	8,303,042	21,547,026

(2) 유동성위험관리 당사는 미래의 현금흐름을 예측하여 단기 및 중장기 자금조달 계획을 수립하여 유동성 위험을 관리하고 있으며, 금융부채의 잔존계약 만기에 따른 만기분석내용은 다음과 같습니다.

① 당기말

(단위 : 천원)

구 분	합계	1년이내	1년초과 5년 이내

매입채무및기타채무	113,229	113,229	-

차입금(*)	34,830,614	34,830,614	-

기타금융부채(*)	14,218,884	1,950,197	12,268,687

리스부채(*)	95,520	47,760	47,760

합 계	49,258,247	36,941,800	12,316,447

(*) 현재가치할인차금 차감 전 명목금액이며, 만기까지의 이자금액을 합산하였습니다.② 전기말

(단위 : 천원)

구 분	합계	1년이내	1년초과 5년 이내

매입채무및기타채무	40,673	40,673	-

차입금(*)	40,567,863	40,567,863	-

기타금융부채(*)	13,901,444	11,109,967	2,791,477

리스부채(*)	129,150	43,050	86,100

합 계	54,639,130	51,761,553	2,877,577

(*) 현재가치할인차금 차감 전 명목금액이며, 만기까지의 이자금액을 합산하였습니다.2. 자본위험관리 당사의 자본관리 목적은 계속기업으로 영업활동을 유지하고 주주 및 이해관계자의 이익을 극대화하고 자본비용의 절감을 위하여 최적의 자본구조를 유지하는데 있습니다. 당사는 배당 조정, 신주 발행 등의 정책을 통하여 자본구조를 경제환경의 변화에 따라 적절히 수정변경하고 있습니다. 당사의 자본위험관리정책은 전기와 중요한 변동이 없습니다.

(단위 : 천원)

구 분	당기말	전기말

부채총계	49,920,089	55,812,513

차감: 현금및현금성자산	(8,115,830)	(1,843,465)

순부채	41,804,259	53,969,048

자본총계	31,801,334	33,486,407

순부채비율	131.45%	161.17%
6. 주요계약 및 연구개발활동

- 해당사항 없음
7. 기타 참고사항

1. 업계의 현황

(1) 부동산투자회사의 종류 부동산투자회사는 자산을 부동산에 투자하여 운영하는 것을 주된 목적으로 하여 부동산투자회사법에 따라 설립된 회사로서, 다수의 투자자로부터 자본을 유치하여 부동산에 투자, 운용하여 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 상법상의 주식회사입니다.

자기관리부동산투자회사	자산운용전문인력 등을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사

위탁관리부동산투자회사	자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

기업구조조정부동산투자회사	기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 하며 자산의투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

비교>

종 류	자기관리리츠	위탁관리리츠	기업구조조정리츠

투자대상	일반부동산 / 개발사업 / 대출	일반부동산 / 개발사업 / 대출	기업구조조정용 부동산 / 대출

영업개시	국토교통부 영업인가(공모, CR리츠는 금융위 사전협의) 또는 등록

설립주체	발기인(발기설립)

감독	국토부, 금융위	국토부, 금융위	국토부, 금융위

회사형	실체회사(상근 임직원)	명목회사(상근 임직원 없음)	명목회사(상근 임직원 없음)

최저자본금	70억원	50억원	50억원

주식분산	1인당 50% 이내	1인당 50% 이내	제한없음

주식공모	주식총수의 30% 이상	주식총수의 30%이상	의무사항 아님

상장	요건충족시	요건충족시	의무사항 아님

자산구성
(매분기말)	- 부동산 : 총자산의 70% 이상- 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 : 총자산의 80% 이상	- 부동산 : 총자산의 70% 이상- 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 : 총자산의 80% 이상	- 기업구조조정부동산 : 총자산의 70% 이상- 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 : 총자산의 80% 이상

자산운용전문인력	5인(리츠 상근 고용)	자산관리회사(5인)에위탁운용	자산관리회사(5인)에위탁운용

배당	50% 이상 의무배당(초과배당 불가능)	90% 이상 의무배당(초과배당 가능)	90% 이상 의무배당(초과배당 가능)

개발사업	주주총회 특별결의로 투자비율 결정	주주총회 투자비율 결의	주주총회 투자비율 결의

처분제한	1년	1년	제한없음

개발사업 후 분양하는 경우에는 처분 제한기간 없음

자금차입	자기자본의 2배 이내(※주총 특별결의 시 10배)

2. 시장점유율 리츠는 일반 국민에 건전한 부동산 투자기회 제공을 위해 도입되었습니다. 과거에는 기관투자자를 중심으로 한 사모 리츠 위주로 편향되어 실제 일반 국민들에게 제대로 된 투자기회가 주어지지 않는다는 한계가 있었으나, 2023년 12월말 현재 운영리츠는 총 370건을 기록하고 있으며, 국민연금이 투자를 개시한 2006년부터 자산규모 또한 급격히 증가하였습니다. 현황> 구 분 리츠 수(개) 총자산(조원) 자산비율(%) 기업구조조정리츠 14 2.39 2.54 위탁관리리츠 352 90.92 96.86 자기관리리츠 4 0.56 0.60 합 계 370 93.87 100.00 상장리츠 23 15.57 16.59 2023년 12월말 기준, 리츠정보시스템> 3. 시장의 특성 리츠는 도입이후 지금까지 지속적으로 성장하여 370개의 리츠가 부동산을 유동화하여 수익을 창출하고 있으며, 2023년 12월말 기준으로 총 자산규모는 93.87조원입니다. 최근 리츠의 운용부동산 유형별 자산 비중의 특성으로는 주택 및 오피스의 비중과 더불어 물류 및 리테일 등 투자 자산이 전반적으로 상승 추이를 보이고 있으나 주택과 물류의 신규 인가수는 감소세를 보이고 있습니다.
1. 요약재무정보

공시서식 작성기준에 의거 당사는 소규모(자산 총액 1,000억원 미만 또는 최근 사업연도의 매출액 500억원 미만) 기업에 해당되어 기재를 생략합니다. 또한 본 보고서에 기재된 당기말 재무제표 및 비교 표시한 재무제표는 외부감사인의 감사를 받은 재무제표입니다. 다만, 제14기(당기)는 주주총회 승인 전 재무제표이므로 향후 정기주주총회에서 재무제표 승인 관련 안건이 부결되거나 수정이 발생한 경우 정정보고서를 통해 그 내용 및 사유 등을 반영할 예정입니다.
2. 연결재무제표

- 해당사항 없음
3. 연결재무제표 주석

- 해당사항 없음