에이리츠 분기보고서 (2017.09)
II. 사업의 내용

가. 사업의 개요 당사는 상근 임직원이 직접 관리, 운영하는 실체형 자기관리부동 산투자회사로서 2011년 01월 26일 국토교통부로부터 영업인가를 받았습니다. 기존의 부동산투자회사는 상근 임직원이 없는 명목형 부동산투자회사인 위탁관리부동산투자회사와 기업구조조정부동산투자회사가 주로 운영되었고, 기업구조조정 목적의 부동산 내지 기타 부동산의 임대 및 개발을 수행하여 한시적(5년~10년)인 존속기간을 갖고 자산의 운용 및 관리가 자산관리회사에 위탁되었던 반면, 당사는 존속기간이 영속적이며 부동산투자회사법에서 정의된 사업을 대상으로 회사 상근 임직원에 의해 직접적인 개발, 운영 및 관리가 이루어진다는 점에 있어서 기존 부동산투자회사와 큰 차이가 있습니다.

(1) 부동산투자회사의 종류 부동산투자회사는 자산을 부동산에 투자하여 운영하는 것을 주된 목적으로 하여 『부동산투자회사법』에 따라 설립된 회사로서, 다수의 투자자로부터 자본을 유치하여 부동산에 투자, 운용하여 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 상법상의 주식회사입니다. 다만 한시적으로 주주총회 특별결의를 통해 50%이상을 배당할 수 있습니다.

자기관리부동산투자회사	자산운용전문인력 등을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사

위탁관리부동산투자회사	자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

기업구조조정부동산투자회사	기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 하며 자산의투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

(2) 자산의 구성 (2017.09.30 현재) (단위: 백만원)

항 목	자산총액	비율(%)	총자산대비 구성비율(%)

부동산	토지 및 그 정착물	18,745	60.59	71.96

지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리	70	0.23

부동산 개발사업	176	0.57

설립할 때 납입된 주금(株金), 신주발행으로 조성한 자금 및 소유 부동산의 매각대금	3,270	10.57

부동산 관련 유가증권	5,135	16.60	16.60

금융기관 예치	1,759	5.68	5.68

기 타 자 산	1,783	5.76	5.76

총자산	자기자본	23,164	74.87	100.00

부 채	7,774	25.13

(참고)부동산투자회사법 제25조(자산의 구성) ① 부동산투자회사는 최저자본금준비기간이 끝난 후에는 매 분기 말 현재 총자산의 100분의 80 이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 한다. 이 경우 총자산의 100분의 70 이상은 부동산(건축 중인 건축물을 포함한다)이어야 한다.

② 제1항에 따라 자산의 구성 비율을 계산할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 자산은 최저자본금준비기간의 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일부터 2년 이내에는 부동산으로 본다.

1. 설립할 때 납입된 주금(株金)

2. 신주발행으로 조성한 자금

3. 부동산투자회사 소유 부동산의 매각대금

③ 제1항에 따른 자산의 구체적인 내용 및 산정기준 등은 대통령령으로 정한다.

나. 사업의 목 적 (1) 사업목적

회 사는 부동산투자회사법에 따라 설립된 주식회사로서 다수의 기관 및 개인투자자들로부터 자금을 확보하여 대상 부동산을 취득하고, 취득 부동산의 개발 ·운용(분양, 임대, 관리, 처분)을 통하여 투자자들에게 일정 수준 이상의 투자수익을 제공할 수 있도록 함으로써 부동산 직접투자로 인한 위험 회피가 가능하게 함을 목적으로 합니다.

(2) 설립취지

회 사는 투자자에게는 부동산 시장과 자본시장을 연계한 새로운 상품을 제공하며, 부동산에 투자된 자금을 유동화 시킴으로써 국내 경제 전반에 활력을 줄 수 있는 장기적인 개혁의 중추적 역할의 수행을 설립 취지로 하고 있습니다. 또한 부동산시장에 투명하고 안정적인 간접투자 수단을 제공함으로써 부동산시장 안정화에 기여하고자 합니다.

다. 사업의 내 용 공시서류 작성기준일이 속하는 사업연도를 포함한 최근 3사업연도 사업의 내용은 다음과 같습니다.

1. 신규사업 등의 내용 및 전망 (1) 남양주시 지금동 528-6 토지 취득 및 임대운영사업① 사업개요당사는 다산진건 공공주택지구에 연접하여 있는 토지(제1종일반주거지역, 면적 1,863㎡) 매매계약(매매가 40억원)을 2017년 4월에 체결하여 2017년 8월 1일 취득을 완료하였고, 기존 임차인과 임대차계약을 체결하여 임대운영사업을 영위하고 있습니다.

(2) 영등포구 문래동6가 공동주택 신축 및 준공공임대주택 임대운영사업① 사업개요당사는 공동주택 신축사업을 위하여 2017년 6월 서울시 영등포구 문래동6가 36(LG전자 강서빌딩) 매입계약(매매가 480억원, 건물분 VAT 별도)을 체결하였으며, 사업지가 위치한 문래동은 과거 공장(금속제조/가공산업) 밀집지역이었으나, 현재 주거와 산업이 혼재되어 있어 '서울시 준공업지역 종합발전계획'에 따라 '문래 예술창작촌'등 지역재생계획이 지속적으로 수립되는 지역입니다. 또한, 사업지에서 도보 10분 거리 내 양평역(지하철5호선), 문래역(지하철2호선)이 위치하여 서울 핵심권역인 도심, 강남, 여의도 지역을 30분 이내 접근이 가능하며, 사업지 200m 이내 초,중,고교 위치로 도보로 통학이 가능한 지역으로서 공동주택 신축사업을 예정하고 있습니다.

* 영등포구 문래동6가 공동주택 신축 및 준공공임대주택 임대운영사업 예정 사업계획(안)

구 분	내 용

개발사업명	영등포구 문래동6가 공동주택 신축 및 준공공임대주택 임대운영 사업

위 치	서울시 영등포구 문래동6가 36

지역/지구	준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한구역

대지면적	7,324.3㎡(2,215.6평)

건축면적	2,224.05㎡(672.78평)

연면적	33,473.21㎡(10,125.65평)

용지면적	21,836.23㎡(6,605.46평)

건물층수	지하2층/지상19층/4개동

주요용도	아파트 및 부대시설

사업방식	주택건설사업/준공공임대주택 임대운영사업

근거법	주택법 및 민간임대주택에 관한 특별법

위 예정 사업계획(안)은 향후 사업 진행 과정에서 관련 법률의 개정, 인가 여부, 사업 계획의 변경 등의 사유로 변경될 수 있습니다.

2. 최근 3사업연도 사업실적

(1) 서울시 영등포구 당산동3가 2-13 한국철도공사부지 개발사업

① 사업 개요

한국철도공사 소유부지(1필지, 11,306㎡)를 3필지(A,B,C필지)로 분할, 2개필지(A,C필지)를 회사가 매입 후 도시형생활주택으로 개발 ·분양하였습니다. 잔여 1필지(B필지)에는 한국철도공사(코레일)이 사원아파트를 건축하였습니다.

매입토지(A,C부지)의 대금 지급 조건은 다음과 같습니다.

- 전체 토지대금 630억원 중 251억원은 한국철도공사의 사원아파트 신축용 토지(B필지) 금액으로서 회사는 이를 차감한 후 잔액 379억원을 분양사업용 토지(A,C필지)대금으로 지급하였습니다.

- 379억원 중 매매계약 체결 시 5%, 잔금은 대물납부비(236억원)와 현금( 125억원 )으로 구성되며 대물납부비는 사원아파트부지에 사원아파트를 완공하여 지급하며 현금은 착공 전 기존 사원아파트 철거 후 지급하였습니다.

- 추가로 개발이익금을 지급하기로 약정하였으며 개발이익금 23억원은 모두 지급하였습니다.

구 분	내 용

사업내용	영등포 철도아파트부지 공동주택 개발사업

사업지 위치	서울 영등포구 당산동3가 2-13, 2-15번지

주 개발내용	공동주택(도시형생활주택 292세대)(지하1층 ~ 지상16층)

공사기간	2012.10∼2014.09(총24개월)

사업지 면적	6,806m2

건축 연면적	22,479㎡

개발 후 계획	분양

②건축 계획 사업 명칭 영등포 철도아파트부지 공동주택 (분양용 토지 A,C 블록에 각각 도시형생활주택, B블록에 사원아파트 신축) 개발사업 대지 위치 서울특별시 영등포구 당산동3가 2-13 (3개 필지로 분할 후 2-13, 2-14, 2-15) 지역, 지구 준공업지역, 토지거래허가구역 구조, 규모 철근콘크리트구조(RC조) 지하 1F / 지상 16F 용도 도시형생활주택(A, C블록 총 292세대) 도로 현황 10m 도로에 접함 대지 면적 공부상 면적 11,306.2㎡ 제외지 면적 B블럭 4,500㎡ (철도사원아파트 부지) 실사용면적 A, C 블록 합계 6,806.2㎡ (각 3,403.1㎡) 건축 면적 A, C 블록 각 990.521㎡ 연면적 지 하 5,485.96㎡ 지 상 16,993.08㎡ 합 계 22,479.04㎡ 건폐율 29.11% 용적률 249.67% 주차 대수 법 정 200대 계 획 300대 (안) : 전체> 구 분 분양(A) 사원아파트(B) 분양(C) 합계 대지면적 3,403㎡ 4,500㎡ 3,403㎡ 11,306㎡ (30%) (40%) (30%) (100%) 연면적 11,239㎡ 16,482㎡ 11,239㎡ 38,960㎡ 세대수 149세대 149세대 149세대 447세대 (안) : A필지 (C필지 동일) > (단위:㎡) Type 세대수 전용면적 공용면적 분양면적 기타공용면적 공급면적 대지지분 A-Type 42 43.947 17.776 61.723 4.018 65.741 24.783 B-Type 11 41.711 16.873 58.584 3.813 62.397 23.524 C-Type 48 48.975 19.811 68.786 4.477 73.263 27.620 D-Type 48 27.986 11.321 39.307 2.558 41.865 15.783 소 계 149 5,998.723 2,426.537 8,425.26 548.381 8,973.641 3,383.000 ③ 인허가 및 분양 현황 2011년 10월 20일 에 영 등포구청 건축과(건축지원팀 T.02-2670-3702)에 건축계 획심의신청서를 제출하였으며 '건축(심의)허가 사전 알리미'제도에 의거 주민 의견 청취를 경료하여 2012년 3월 건축심의를 득하였으며 2014년 9월 해당구청으로부터 '사용승인'을 득하였고 분양을 완료하였습니다. ○ 인허가 절차 구 분 관련법 담당 진행경과 민간사업자 공모 - 한국철도공사 2011.02.24 우선협상자 선정 - 한국철도공사 2011.04.04 사업추진협약체결 - 한국철도공사 2011.11.23. 토지매매계약 - 한국철도공사 2011.11.23. 토지사용승낙서징구 - 한국철도공사 2011.11월 건축심의 서울시 건축조례 제7조 영등포구청 2012.03월 사업계획승인 주택법 제16조 영등포구청 2012.08월 토지소유권 취득 - 한국철도공사 2012.10월 착공 신고 건축법 제21조 영등포구청 2012.10월 분양 신고 건축물의분양에 관한법률 제5조 영등포구청 2012.10월 건축물 사용승인 주택법 제29조 영등포구청 2014.09월 ○ 분양 절차 구 분 관련법 담당 부서 진행경과 사업계획승인 주택법 제16조 영등포구청 2012.08월 토지소유권 취득 주택법 제16조 한국철도공사 2012.10월 착공신고 건축법 제21조 영등포구청 2012.10월 분양신고 건축물의분양에 관한법률 제5조 영등포구청 2012.10월 분양공고 (광고) 건축물의분양에 관한법률 제6조 영등포구청 2012.10월 분양개시 건축물의분양에 관한법률 영등포구청 2012.10월 (2) 서울시 성동구 하왕십리동 998번지 일원 공동주택 개발사업 ① 사업 개요 본건 사업은 서울특별시 성동구 하왕십리동 998 번지 외 64필지 일원의 14,639㎡의 대지에 연면적 39,030㎡, 지하 3층, 지상 18층 규모의 3개동을 신축하여 272세대의 아파트 및 근린생활시설을 공급하는 사업임. 본건 사업은 2013년 10월에 착공하여 2016년 4월에 준공되었으며 총 사업기간은 31개월입니다. 구 분 내 용 사업명 하왕십리 공동주택 신축공사 대지위치 서울특별시 성동구 하왕십리동 998 번지 외 64필지 지역지구 제2종일반주거지역 대지면적 14,639㎡ (총대지면적 14,662㎡ 중 국유지 23㎡ 제척) 사업면적 12,414㎡ 건축면적 2,645㎡ 건축연면적 지상 26,154㎡ 지하 12,875㎡ 계 37,906.174㎡ 용적율 산정대상 연면적 26,154㎡ 용적율 210.68% 건폐율 21.31% 건축규모 지하3층~지상18층(3개동) 구조 철근콘크리트구조 세대수 아파트272세대 및 근린생활시설 주차대수 275대 착공월 2013년 10월 준공월 2016년 04월 사업기간 31개월 시공사 KCC건설 ② 사업대상지 위치 본 사업은 서울시 성동구 하왕십리동 998번지 일원에 위치하고 있으며, 사업지를 중심 남북으로 450m이격하여 지하철 5호선 행당역과 지하철 2호선 상왕십리역이 인접해 있고, 동측 1km지점에 중앙선, 지하철2, 5호선, 분당선 환승역인 왕십리역이 입지하고 있는 등 1.2km권내에 7개 노선을 이용할 수 있는 대중교통 여건을 갖추고 있습니다.아울러, 인접한 지역내 주요 도로는 지하철2호선 노선과 나란히 하고 있는 왕십리로와 사업지 서측에서 남북을 연결하는 난계로, 사업지 남측 행당로입니다.③ 사업추진 일정 ○ 인허가 절차 구 분 관련 법령(담당처) 진행일정 지구단위계획심의완료 2008.08 건축개발행위 허가 완료 2010.05 주택건설사업계획 승인(삼환기업) 2010.07 건축심의 변경 완료(하왕십리PFV) 2011.10 매도청구소송(방복례) 강제조정 확정 2012.05 삼환기업 워크아웃 신청및 기업회생개시신청(채무불이행 발생)* 건축주 변경(하왕십리PFV → 생보부동산신탁)* 채권자 메리츠종금증권이 매도 권한 확보 2012.07 사업계획 변경 승인(생보부동산신탁) 2013.01 토지매매계약 2013.04 변경 건축심의 통과 2013.06 변경사업 승인 신청 2013.07 변경사업승인 2013.07 토지소유권 취득(국공유지 매입 포함) 주택법 제25조(성동구청 재산과, 자산관리공사) 2013.08.31 철거 신고 건축법 제36조(성동구청 건축과) 2013.08 감리자 지정 주택법 제24조(성동구청 건축과) 2013.10 분양가상한제 심의 주택법 제38조의2(성동구청 건축과) 2013.10 착공 신고 건축법 제21조(성동구청 건축과) 2013.10 입주자모집공고 승인 주택법 제38조,주택공급에관한규칙 제8조(성동구청 건축과) 2013.10.23 분양 개시 주택공급에관한규칙 제9조(성동구청 건축과) 2013.10.25 사용승인 성동구청 건축과 2016.04.28 (3) 각 사업의 분양율 및 진행율은 다음과 같습니다. 구 분 분양율 진행율 비고 2차사업 한국철도공사 부지 개발사업 100% 100% - 3차사업 하왕십리 개발사업 100% 100% - 라. 매출 현황 (단위 : 백만원) 구분 제08기 제07기 제06기 한국철도공사 부지 개발사업 - - - 하왕십리 개발사업 - 33,570 52,814 부동산펀드 운용 배당수익 259 - - 부동산 임대수입 14 - - 합 계 273 33,570 52,814