에이리츠 사업보고서 (2017.12)
V. 이사의 경영진단 및 분석의견

1. 예측정보에 대한 주의사항 당사가 본 경영진단의견서에서 미래에 발생할 것으로 예측하여 기재 또는 표시한 내용은 동 의견서 작성시점의 사건 및 재무성과에 대한 회사의 의견을 반영한 것입니다. 동 예측정보는 미래의 경영환경과관련된 다양한 가정에 기초하고 있으며, 이러한 가정들은 동 의견서 작성시점의 합리적인 근거에 기초하였지만 외부 환경, 회사 내부경영과 관련된 요인 및 기타 변수로 인하여 결과적으로 부정확한 것으로 판명될 수도 있습니다. 당사는 동 의견서의 예측정보 작성시점 이후에 발생하는 위험 또는 불확실성을 반영하기 위하여 예측정보에 기재한 사항을 수정하는 정정보고서를 공시할 의무는 없습니다. 결론적으로, 이러한 주의문구는 모든 예측정보에 대하여 적용되며, 동 의견서상에서 회사가 예상한 결과 또는 사항이실현되거나 회사가 당초에 예상한 영향이 발생한다는 확신을 제공할 수 없습니다. 동 의견서에 기재된 예측정보는 동 의견서 작성시점을 기준으로 작성한 것이며, 회사가 이러한 위험요인이나 예측정보에 대한 책임이 없음을 유의하시기 바랍니다. 2. 개 요 회사는 2011년 1월 26일 영업인가를 득하여 공시작성 기준일 과거 3개년간 공동주택 개발사업, 부동산 펀드 증권의 매매, 부동산 임대사업 등 자기관리부동산투자회사로서 사업을 진행하여 왔습니다. (1) 공시작성 기준일 과거 3개년간 사업 내용 및 현재 추진중인 사업 가. 공동주택 개발사업 2013년 4월 생보부동산신탁과 하왕십리 998번지외 64필지를 매입하는 계약을 체결, 동년 8월 잔금지급을 완료 하고, 동년 10월부터 분양을 개시하여 분양완료 하였으며, 2016.04.28 준공 완료하였 습니다.현재 추진중인 개발사업으로는 서울시 영등포구 문래동6가 36번지 소재 LG전자 강서빌딩부지를 2017.11.30 매입 완료하여, 공동주택 263세대를 공급할 예정이며, 이 중 229세대는 일반분양하고, 34세대는 준공공임대주택으로 8년간 임대운영 후 분양 전환할 계획입니다. 본 사업은 2018년 4월에 착공하여 2020년 7월 준공 예정입니다.. 나. 증권의 매매 2016년 12월 삼성생명 부동산펀드인 '코람코전문투자형사모부동산투자신탁 46호'에 50억원을 투자하였으며, 이는 서울시 노원구 상계동 730번지 상계빌딩 및 경기도 광명시 철산동 260번지 광명빌딩에 투자하여 운용에 따른, 정기적인 배당금을 수익으로 인식하는 사업으로 자산운용사는 코람코자산운용입니다. 다. 부동산 임대사업 2017.08.01 취득 완료한 남양주시 지금동 토지에 대하여 임대차계약을 체결하여 CJ택배 부지로 임대운영하고 있습니다.

3. 재무상태 및 영업실적 (1) 요약 재무상태표 (단위 : 원)

구 분	제 8 기	제 7 기	제 6 기

2017.12.31	2016.12.31	2015.12.31

[유동자산]	52,824,954,510	26,661,983,307	58,436,180,344

ㆍ당좌자산	7,337,637,178	26,661,983,307	23,934,197,310

ㆍ재고자산	45,487,317,332	-	10,693,153,636

ㆍ기타유동자산	-	-	23,808,829,398

[비유동자산]	15,920,393,440	5,244,761,805	857,282,466

ㆍ투자자산	5,023,000,000	5,035,300,000	-

ㆍ유형자산	10,729,052,860	18,880,225	4,060,898

ㆍ무형자산	168,340,580	168,340,580	168,340,580

ㆍ기타비유동자산	-	22,241,000	684,880,988

자산총계	68,745,347,950	31,906,745,112	59,293,462,810

[유동부채]	38,682,228,804	1,685,883,446	31,155,389,484

[비유동부채]	7,114,265,599	4,110,919,742	3,090,251,938

부채총계	45,796,494,403	5,796,803,188	34,245,641,422

[자본금]	18,143,675,000	18,143,675,000	18,143,675,000

[자본잉여금]	-	-	-

[기타자본]	-	-	(96,155,340)

[기타포괄손익누계액]	17,940,000	27,534,000	-

[이익잉여금]	4,787,238,547	7,938,732,924	7,000,301,728

자본총계	22,948,853,547	26,109,941,924	25,047,821,388

- 총자산은 전년 대비 36,839백만원, 부채는 39,999백만원 증가하였으며, 자산변동의 주요원인은 2017년 8월 남양주시 지금동 토지 취득과 2017년 11월 문래동6가 LG전자 강서빌딩 취득에 따른 증가이며, 부채의 증가 또한 동 자산을 취득하기 위하여 조달한 차입금의 증가에 따른 것입니다. (2) 요약 손익계산서 (단위 : 원)

구분	2017.01.01~2017.12.31	2016.01.01~2016.12.31	2015.01.01~2015.12.31

매출액	509,008,911	33,570,169,558	52,814,336,101

영업이익	(1,230,470,271)	7,742,123,867	7,294,275,896

당기순이익	(877,432,607)	4,498,411,190	6,866,115,870

주당순이익	(242)	1,240	1,892

- 2015년 및 2016년 매출액은 '하왕십리 998번지외 64필지' 공동주택 개발사업 진행에 따른 분양율 및 진행율에 기초하여 인식한 금액으로 2016년 상반기 준공 완료되었으며, 2017년 매출액은 부동산펀드 배당수익과 지금동 토지 임대수입 매출액으로서 공동주택 개발사업을 위하여 2017년 11월 취득 완료한 문래동6가 LG전자 강서빌딩의 개발사업 착공 및 분양이 2018년도에 진행됨에 따라 2017년 개발사업의 매출액이 없음으로 인하여 전년 대비 매출액이 큰 폭으로 하락하였습니다.

4. 유동성 및 자금조달과 지출 (1) 유동성 현황 당사는 당기말 현재는 현금및현금성자산 4,937백만원, 유동자산 52,825백만원, 유동부채 38,682백만원으로 유동자산 대비 유동성비율이 137%입니다. (2) 자금조달과 지출 당사는 당 기말 현재 남양주시 지금동 토지 취득 관련하여 신한은행으로부터 30억원의 장기차입금(만기 2020.08.01, 이자율 3.35%)과 문래동6가 LG전가 강서빌딩 취득 및 개발사업을 위하여 신한금융투자로부터 380억원의 브릿지론(만기 2018.05.30, 이자율 5%) 차입을 실행하였으며, 향후 문래동6가 공동주택 신축사업을 진행함에 따라 PF대출을 실행할 예정이며, PF대출 실행 시 상기 브릿지론은 상환할 예정입니다.

5. 부외거래 당사는 당 기 말 해당사항이 없습니다. 6. 그 밖에 투자의사결정에 필요한 사항 (1) 중요한 회계정책 본 보고서의 III. 재무에 관한 사항 중 5. 재무제표 주석의 주석2. 중요한 회계정책을 참조하시기 바랍니다. (2) 위험관리정책에 관한 사항 본 보고서의 III. 재무에 관한 사항 중 5. 재무제표 주석의 주석28. 위험관리를 참조하시기 바랍니다.