한국자산신탁 사업보고서 (2025.12)
2. 영업의 현황

가. 영업의 개황- 당사는 2001년 3월 20일 법인을 설립하고, 같은 해 4월 4일 (구)신탁업법에 근거하여 신탁업 인가를 취득한 후 업무를 개시하였습니다. 업무 개시 직후 대한부동산신탁(이후 코레트신탁으로 상호 변경, 현재 법인 청산) 및 한국부동산신탁(현재 법인 청산)으로부터 우량 자산(토지신탁 개발사업)과 인력, 전산설비 등을 양수하여 영업 기반을 구축하였습니다.

- 이후 주택 개발 등 토지신탁 사업과 담보신탁, 대리사무 등 비토지신탁 사업을 중점적으로 수주하며 신탁 사업 영역을 지속적으로 확대해 왔습니다. 더불어 리츠(REITs) AMC, PFV AMC 등 다양한 부문으로도 진출함으로써 업무 외연을 넓혀 왔습니다. 또한 2012년 이후 캐피탈 등 금융 자회사를 설립하여 신탁ㆍ리츠ㆍ대출ㆍ투자ㆍ자산운용을 아우르는 부동산 금융 토탈 서비스를 제공함으로써, 종합 부동산 금융회사로서의 면모를 갖추게 되었습니다.

나. 영업의 종류 및 특징 (1) 토지신탁

- 토지신탁은 건축자금이나 전문지식이 부족한 부동산 소유자가 부동산의 소유권을 부동산신탁회사에 이전하고, 신탁회사가 위탁자의 의사와 회사 자체자금 및 전문역량을 결합하여 신탁재산을 효율적으로 개발ㆍ관리한 후 그 이익을 돌려주는 부동산 신탁의 한 형태 입니다. 신탁재산의 처분 방식에 따라 분양형과 임대형 토지신탁으로 구분되며, 건설자금 조달책임의 부담 유무에 따라 차입형과 관리형 토지신탁으로 구분됩니다.

○ 신탁재산의 처분에 따른 분류

구분	내용

분양형 토지신탁	부동산 개발에 따른 결과물을 분양(매도)하여 이로 인하여 발생한 수익을배당하는 방식(분양 아파트, 상가, 오피스텔, 주상복합 등)

임대형 토지신탁	부동산 개발에 따른 결과물을 임대하여 이로 인하여 발생한 수익을 배당하는 방식(임대아파트 등)

○ 건설자금 조달책임 부담의 유무에 따른 분류

구분	내용

차입형 토지신탁	공사비 등의 사업비를 신탁회사가 직접 조달하는 방식으로 자금 투입에대한 리스크가 있는 반면 신탁보수 등의 수익이 큰 토지신탁

관리형 토지신탁	사업비를 위탁자 또는 시공사가 조달하는 방식으로, 자금 투입에 대한리스크는 없으나 신탁보수 등의 수익은 상대적으로 작은 토지신탁

(2) 담보신탁

- 담보신탁은 담보 목적의 부동산을 신탁회사에 신탁하고 유효 담보금액의 범위 내에서 채권자(주로 담보대출을 취급하는 금융기관)에게 우선수익권을 설정(우선수익권 증서 발급)하여 대출을 실행하는 신탁상품입니다. 대출기간 만료 시 위탁자(또는 제3의 채무자)가 대출금을 상환하면 신탁계약이 종료되고, 신탁부동산은 위탁자에게 이전됩니다. 반면, 채무가 이행되지 않을 경우 부동산신탁회사는 신탁계약에 따라 신탁부동산을 처분하고 정산합니다. - 담보신탁은 (근)저당권 설정 방식에 비해 담보권 설정 및 실행 절차가 간소회되고, 시간과 비용이 절감되는 등의 장점이 있습니다. 두 방식의 주요 차이는 아래 표와 같습니다.

비교>

구 분	(근)저당권	담보신탁

물상대위권 행사	사전압류 필요	압류 불필요

회생절차	구속됨	구속되지 않음[회생 신청인의 재산으로 미간주]

환가 방법	법원 경매	신탁회사 공개입찰 매각[가격 및 일정의 탄력적 운용가능]

임금채권우선권	발생가능	신탁등기 후 발생불가

(3) 분양관리신탁

- 「건축물의 분양에 관한 법률」이 2005년 4월부터 시행됨에 따라, 상가ㆍ오피스텔 등 상업용 부동산을 선(先)분양하려는 분양사업자는 사업 시행자로서 해당 부동산(토지 및 완성ㆍ미완성 건물)을 부동산신탁회사에 신탁하고 신탁회사로 하여금 분양대금 관리 및 공정관리 등의 업무를 수행하도록 하여야 합니다. 분양관리신탁은 이러한 법령상 의무에 따라 운용되는 신탁상품으로 「건축물의 분양에 관한 법률」의 취지에 부합하게 수분양자 보호를 우선적으로 도모하며, 동시에 분양사업자의 자금 및 사업관리의 투명성을 확보하여 원활한 사업 수행을 지원하는 역할을 합니다.

(4) 관리신탁

- 관리신탁은 부동산신탁회사가 소유자를 대신하여 부동산을 종합적으로 관리ㆍ운용하거나, 부동산 소유권의 관리 등을 통해 자산의 가치를 보전하는 신탁업무를 말하며, 그 형태는 다음과 같이 구분됩니다.

○ 갑종관리신탁 : 부동산의 전반적 관리 자체를 목적으로 하는 신탁으로, 부동산신탁회사가 임대차관리, 시설 유지보수, 세무ㆍ법률ㆍ회계 관리 등 신탁재산의 운용 및 관리를 종합적으로 수행○ 을종관리신탁 : 부동산 자산의 보전을 주된 목적으로 하는 신탁으로, 부동산신탁회사가 주료 소유권 관리 업무를 수행하며, 실질적인 부동산 관리(임대차, 시설유지 등)는 위탁자 또는 수익자가 수행

(5) 처분신탁

- 처분신탁은 대형 또는 고가의 부동산, 권리관계가 복잡한 부동산 등을 매각ㆍ임대ㆍ분양 등의 방법으로 처분하고자 할 때, 부동산신탁회사가 최적의 수요자를 발굴하여 신속하고 안전하게 처분하는 신탁업무를 말하며, 다음과 같이 구분됩니다.

○ 갑종처분신탁 : 부동산신탁회사가 실질적으로 수요자(매수자)를 발굴하고 처분 절차 전반을 수행하는 형태의 신탁으로, 주로 대형 또는 고가의 부동산을 대상으로 함○ 을종처분신탁 : 수요자(매수자)가 이미 확정되어 있거나 처분 절차가 사전에 계획된 경우에 설정하는 신탁으로, 권리관계가 복잡하거나 거래절차의 안정적 진행을 확보하는 것이 주된 목적

(6) 대리사무(신탁 부수 업무)

- 신탁회사가 고객을 대신하여 부동산 개발 사업과 관련된 자금관리, 부동산의 취득ㆍ처분에 관한 사무, 인ㆍ허가 등 제반 개발 관련 사무 등 다양한 업무를 수행하는 상품입니다.

(7) PFV의 자산관리회사 업무(신탁 부수 업무)

- 「조세특례제한법」 제104조의 31(프로젝트금융투자회사에 대한 소득공제)에 따른 법인(이하 "PFV")은, 같은 법 시행령 제104조의28에 규정된 "자산관리회사"에 자산의 관리ㆍ운용 및 처분 업무를 위탁하여야 합니다. 본 신탁업무는 부동산신탁회사가 위 법령에 따라 PFV로부터 자산관리ㆍ운용 및 처분 업무를 위탁받아 수행하고, 그 대가로 수수료를 수취하는 형태입니다. - 부동산신탁회사는 축적된 전문지식과 사업관리경험을 기반으로 최적의 사업전략 수립, 인ㆍ허가 추진, 분양수입금 등의 수입 관리, 준공 및 정산 업무를 수행하여 부동산 개발사업의 부실화를 방지하고 선량한 관리자로서 PFV의 자산을 보관ㆍ관리함으로써 투자자 이익을 보호하는데 그 목적이 있습니다. - 또한, PFV의 세법상 소득공제 요건을 충족하기 위해서는 자산관리회사를 출자자(또는 출자자가 설립한 법인)로 지정하여야 하므로, 부동산신탁회사가 자산관리업무를 수행함으로써 다수의 출자자(건설사, 시행사 등) 중 사회적 신뢰도와 전문성을 갖춘 기관으로서 출자자를 대표하고, 이를 통해 금융시장의 안정성 제고에 기여하고 있습니다.

(8) 부동산컨설팅 업무(신탁 부수 업무)- 의뢰인에게 부동산의 개발계획, 매매, 임대차, 관리, 금융 등 다양한 부동산 관련 활동에 대하여 전문가적 판단에 기반한 조언, 분석자료 및 의사결정 지원자료를 제공함으로써, 의뢰인이 합리적이고 최선의 의사결정을 할 수 있도록 지원하는 전문 용역업무를 말합니다. - 당사는 본 컨설팅 업무를 통해 회사가 보유한 부동산 관련 전문지식을 체계적으로 활용하고, 수익구조를 다각화하며, 나아가 한정된 부동산 자원의 효율적 이용을 촉진함으로써 국토의 합리적 이용과 부동산시장의 건전한 발전에 기여하고자 합니다.

(9) 리츠(REITs) 자산관리회사(AMC) 업무

- 부동산투자회사(리츠)로부터 리츠가 소유한 자산에 대한 투자ㆍ운용업무를 수탁받아 이를 수행하는 업무를 말합니다. 즉, 신탁회사가 리츠의 자산관리자로서 기업구조조정부동산투자회사(CR리츠) 및 위탁관리부동산투자회사(위탁관리 리츠)로부터 부동산의 취득, 관리, 개량, 처분, 개발, 임대차, 유가증권의 매매, 금융기관 예치, 지상권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득ㆍ관리ㆍ처분 등의 자산관리 업무를 수행하는 것입니다.- 본 리츠 자산관리회사 업무는 「부동산투자회사법」에 따라 당국(국토교통부)의 인가를 받은 후 영위할 수 있는 업종(자본시장법 제40조에 따라 신탁업 외 업무로서 금융위원회 신고 후 업무 영위)으로서, 당사는 관련 법령에 따라 당국으로부터 정기ㆍ수시의 관리 감독을받고 있으며, 준법감시인을 선임하여 내부통제를 실시하고 있습니다.(10) 기본보수 산정 기준 및 요율당사는 아래와 같이 기본보수 산정 기준 및 요율을 적용하고 있습니다.

계약유형	기본보수 산정 기준	요율

토지신탁	차입형	분양수입금 ×요율	3.5%

관리형	분양수입금 ×요율	0.5%

책임준공	분양수입금 ×요율	1.5%

정비사업	분양수입금 ×요율	2.5%

임대형	(환산)임대보증금 × 요율	1.5%

분양관리신탁	분양수입금 ×요율	0.4%

담보신탁	수익한도금액 ×요율	0.2%

처분신탁	매각(예정)가액 ×요율	0.3%

관리신탁	수탁재산가액 ×요율	0.2%

대리사무	관리대상자금총액 ×요율	0.5%

기타(컨설팅 등) 업무	협의산정

다. 영업의 종류별 실적

당사는 자본시장법 시행령 별표1의 인가업무단위 4-121-1에 따른 신탁재산(동산ㆍ부동산ㆍ부동산관련 권리)을 취급하는 신탁업과 그에 따른 부수업무를 영위하고 있습니다. 또한, 당사의 주요종속회사인 한국자산캐피탈 주식회사는 여신전문금융업법에 의하여 할부금융업무, 시설대여업무, 연불판매업무, 신용대출업무, 담보대출업무,팩토링업무 등을 목적으로 영업활동을 하고 있습니다.

(1) 수수료수익(단위 : 천원)

구분	제25기	제24기	제23기

토지신탁	41,354,798	67,474,539	92,023,694

관리신탁	11,228	70,091	54,222

처분신탁	22,000	36,970	60,180

담보신탁	6,176,906	4,692,794	1,979,686

분양관리신탁	905,687	1,210,418	1,241,597

대리사무	6,594,598	6,886,341	9,893,981

기타	8,182,717	8,363,778	10,184,938

계	63,247,934	88,734,931	115,438,298

- 부동산신탁업무 관련 신탁보수(단위 : 천원)

구 분	제25기	제24기	제23기

수탁고(*)	신탁보수	수탁고(*)	신탁보수	수탁고(*)	신탁보수

토지신탁	10,603,503,178	41,354,798	9,775,787,959	67,474,539	9,961,109,430	92,023,694

관리신탁	282,277,158	11,228	37,329,316	70,091	139,970,370	54,222

처분신탁	238,773,357	22,000	185,221,142	36,970	202,783,167	60,180

담보신탁	10,708,791,641	6,176,906	8,465,231,478	4,692,794	7,404,214,907	1,979,686

분양관리신탁	796,861,713	905,687	1,016,644,383	1,210,418	999,352,359	1,241,597

합 계	22,630,207,047	48,470,619	19,480,214,278	73,484,812	18,707,430,233	95,359,379

(*) 수탁고는 신탁원본 금액입니다.

- 기타(신탁보수 외) 수수료 수익(단위 : 천원)

구 분	제25기	제24기	제23기

대리업무보수	6,594,598	6,886,341	9,893,981

리츠업무보수	4,081,122	3,367,598	3,165,934

기타업무보수	2,570,892	1,354,677	4,340,990

기타(주선수수료 외)	1,530,703	3,641,503	2,678,014

합계	14,777,315	15,250,119	20,078,919

(2) 금융상품평가 및 처분이익(단위 : 천원)

구 분	제25기	제24기	제23기

당기손익-공정가치측정증권처분이익	7,436,948	3,090,946	7,546,746

당기손익-공정가치측정증권평가이익	16,886,059	10,116,467	12,967,704

합계	24,323,007	13,207,413	20,514,450

(3) 이자수익(단위 : 천원)

구 분	제25기	제24기	제23기

대출금이자	49,200,808	59,538,694	68,130,500

채권이자	1,834,776	1,477,542	6,964,860

예금이자	3,630,191	1,864,177	3,214,794

신탁계정대이자	51,451,952	44,981,898	24,959,043

기타이자	4,213,263	3,011,906	918,599

합계	110,330,990	110,874,217	104,187,796

(4) 기타영업수익(단위 : 천원)

구 분	제25기	제24기	제23기

당기손익-공정가치측정증권배당금수익(*)	1,601,891	2,043,253	11,358,624

기타배당금수익	195,710	234,741	503,820

분배금수익	4,049,183	8,024,128	5,407,167

토지신탁충당부채환입	335,125	915,297	1,547,224

미사용약정충당부채환입	-	109,971	25,752

외환거래이익	3,685	-	-

금융리스수익	10,936	45,959	35,673

기타	189,951	2,257,716	52,816

합계	6,386,481	13,631,065	18,931,076

(*) 당기손익-공정가치측정증권 중 출자금에 투자하여 발생한 수익입니다.

라. 자금조달 및 운용실적(1) 부동산신탁업무 관련

(단위 : 천원, %)

구 분	제25기	제24기	제23기

평균잔액	이자율(%)	비중(%)	평균잔액	이자율(%)	비중(%)	평균잔액	이자율(%)	비중(%)

조달	차입금	245,240,480	3.83~5.30	18.22	140,720,203	4.33~5.78	12.22	82,235,153	4.75~6.02	8.14

사채	184,828,800	5.22_6.90	13.73	77,032,304	4.80~6.90	6.69	19,968,804	4.80	1.98

기타부채	49,411,851	-	3.67	72,209,701	-	6.27	68,957,445	-	6.82

자본	866,632,023	-	64.38	861,718,907	-	74.82	839,374,353	-	83.06

합 계	1,346,113,153	-	100.00	1,151,681,115	-	100.00	1,010,535,755	-	100.00

운용	현금 및예치금	72,400,320	0.10~3.02	5.38	33,198,165	0.10~3.35	2.88	62,313,468	0.10~3.55	6.17

유가증권	543,947,829	40.41	509,944,908	-	44.28	589,152,347	-	58.30

대출채권	692,451,723	0~9.00	51.44	567,715,054	0~9.00	49.29	319,847,199	0~9.00	31.65

유형자산	8,880,477	-	0.66	11,491,213	-	1.00	12,805,448	-	1.27

기타자산	28,432,804	-	2.11	29,331,774	-	2.55	26,417,293	-	2.61

합 계	1,346,113,153	-	100.00	1,151,681,115	-	100.00	1,010,535,755	-	100.00

※ 별도 재무제표를 기준으로 작성하였습니다.

(2) 캐피탈업무 관련(단위 : 천원, %)

구 분	2025년	2024년	2023년

평균잔액	이자율(%)	비중(%)	평균잔액	이자율(%)	비중(%)	평균잔액	이자율(%)	비중(%)

조달	차입부채	241,736,128	4.61~7.50	34.92	237,403,135	4.00~7.50	33.82	242,480,095	4.00~7.10	35.84

기타부채	11,182,100	-	1.62	19,886,752	-	3.16	32,447,788	-	4.80

자본	457,188,512	-	63.46	434,543,215	-	63.02	401,575,184	-	59.36

합 계	710,106,740	-	100.00	691,833,102	-	100.00	676,503,067	-	100.00

운용	현금 및예치금	83,302,084	0.10	11.41	35,750,690	0.10~3.70	5.37	58,201,521	0.10~3.70	8.60

유가증권	50,500,242	-	6.79	34,165,342	-	4.46	17,635,860	-	2.61

팩토링 및대출자산	558,726,989	5.00~18.00	79.41	601,948,196	5.00~18.00	87.37	586,680,956	5.00~18.00	86.72

리스자산	23,941	7.20	0.00	104,069	7.20	0.02	352,964	7.20	0.05

유형자산	1,615,387	-	0.23	2,065,421	-	0.31	2,295,459	-	0.34

기타자산	15,938,098	-	2.16	17,799,385	-	2.47	11,336,307	-	1.68

합 계	710,106,740	-	100.00	691,833,102	-	100.00	676,503,067	-	100.00

※ 주요종속회사인 한국자산캐피탈(주)의 내역입니다. 마. 캐피탈 관련 대출업무(1) 종류별 대출금 잔액

(단위 : 천원)

구 분	2025년	2024년	2023년

평균잔액	기말잔액	평균잔액	기말잔액	평균잔액	기말잔액

원화대출금	558,726,989	544,168,334	601,948,196	633,890,523	586,680,956	604,191,737

※ 주요종속회사인 한국자산캐피탈(주)의 내역입니다. (2) 자금용도별 대출현황

(단위 : 천원)

구 분	2025년	2024년	2023년

기업자금대출	운전자금대출	544,168,334	633,890,523	604,191,737

시설자금대출	-	-	-

가계자금대출	-	-	-

합 계	544,168,334	633,890,523	604,191,737

※ 주요종속회사인 한국자산캐피탈(주)의 내역입니다.