한국자산신탁 반기보고서 (2017.06)
II. 사업의 내용

1. 사업의 개요 가. 산업(신탁업)의 특성 (1) 신탁의 개념

- 신탁이라 함은 신탁을 설정하는 자(위탁자)와 신탁을 인수하는 자(수탁자)간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 자산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(수익자)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 의미합니다.(신탁법 제2조)

- 신탁은 사적자치의 확대 및 보완을 위하여 도입된 제도라는 점에서 대리와 유사하나, 대리와는 달리 재산권의 명의 자체를 수탁자에게 이전하여 수탁자가 신탁목적에 따라 재산권을 관리ㆍ처분하게 되므로 수탁자에 대하여 선관주의의무(수탁자는 신탁의 본질에 따라 선량한 관리자의 주의로서 신탁재산을 관리 또는 처분(신탁법 제32조) 및 분별관리의무(수탁자의 고유재산 및 다른 신탁재산과 분별하여 관리(신탁법 제37조)와 같이 법률상 엄격한 의무와 책임을 지워 신탁재산을 보호하게 됩니다.

(2) 금융업으로서의 신탁업과 부동산신탁

- 금융업[자본시장과 금융투자업에 관한 법률상 금융투자업]으로서의 신탁업은 상기와 같은 신탁법에 기초하여 업무를 수행하고 있으며, 크게 금전신탁과 재산신탁으로 나눌 수 있습니다. 금전신탁은 퇴직연금, 채권형 등의 특정금전신탁과 불특정금전신탁으로, 재산신탁은 부동산신탁 및 증권신탁 등의 기타재산신탁으로 구분할 수 있습니다.

- 이 중 당사가 영위하고 있는 부동산신탁은 재산신탁 중에서도 부동산에 관한 재산권을 신탁의 목적물로 하는 신탁의 한 유형인 바, 다른 신탁제도와 같이 부동산의 등기 명의인이 수탁자 명의로 귀속되며, 수탁자는 배타적으로 부동산의 관리, 처분권을 가지나 어디까지나 신탁목적에 따라 수익자의 이익을 위해 부동산을 관리 운영해야 하는 의무가 있습니다.

- 또한, 당사와 같은 부동산신탁 전업사의 경우, 부동산 소유자인 위탁자로부터 신탁되는 부동산을 관리, 처분, 운용 또는 개발하고자 하는 목적으로 대상 부동산을 수탁 받아, 신탁을 통하여 달성된 수익을 수익자에게 교부하고 그 대가로 신탁보수를 수취하는 것을 주 업무로 하고 있으며, 신탁의 부수업무로서 대리사무 업무와 컨설팅 업무 등을 수행하고 있고, 위탁관리 리츠(REITs)에 대한 자산관리업무(AMC)도 겸영하고 있습니다(다만, 리츠 자산관리업무의 경우 일부 신탁사에 한함).- 부동산신탁회사는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따라 금융위원회로부터 인가를 받은 후 금융투자업(신탁업)을 영위하고 있는 금융기관이며, 이로 인하여 자본시장법과 동법 시행령, 금융투자업규정, 기타 금융 관련 관계법규 등에의해 신탁의 인수 및 신탁재산의 관리, 운용, 처분 등 업무절차와 방법상 제한을 받고 있습니다.※ 자본시장법상 인가업무의 단위 : 4-121-1(신탁업, 동산ㆍ부동산ㆍ부동산관련 권리, 일반투자자 및 전문투자자)

( 3) 부동산신탁의 기능

- 부동산신탁사는 부동산 산업에 대한 전문성을 토대로 하여, 부동산 자산을 수탁받아 이에 관하여 관리ㆍ처분ㆍ개발하는 것을 주 업무로 하는 금융회사입니다. 부동산산업 분야, 특히 부동산 개발 분야에서는 사업의 안정성 및 투명성 강화에 대한 요구가 지속적으로 확대되어 왔는데, 이로 인하여 부동산 개발과 관련한 자금 조달, 신용 관리, 사업 관리를 수행하는데 있어 신탁의 원리를 활용한 부동산 신탁사의 역할이 지속적으로 확대되고 있는 추세입니다. 즉, 부동산신탁사는 부동산개발 등의 부동산 관련 사업을 수행하는데 있어 다음의 기능을 제공하여 부동산 산업을 더욱 발전하는 역할을 수행하고 있는 것입니다.

○ 재산 관리기능 : 위탁자의 재산이 수탁자에게 이전된 이후에는 수탁자가 직접 신탁재산을 관리ㆍ처분하는 권한을 보유하게 되므로 분양대금 유용 등 개발 사업과 관련된 사고를 예방하고 분양업무와 관련된 전문성을 확보할 수 있음○ 도산 격리기능 : 신탁법은 위탁자 및 수탁자의 도산으로부터 신탁재산을 분별하다록 하고 있는 바, 신탁을 통하여 개발사업 관련 자산(토지, 건물)이 안전하게보호됨으로써 안정적인 사업추진 가능하게 되며, 이를 통하여 사업 참여에 참여하는 금융기관의 이해관계자나 수분양자의 손실을 감소하게 할 수 있음○ 분쟁 조정기능 : 부동산신탁사는 신탁계약 및 사업 약정 등에서 사전에 정해진 바에 따라 개발 사업 관련 업무를 집행하는 역할을 수행하는 바, 이는 곧 이해관계자간 분쟁 조정자로서의 역할을 수행하는 것으로 볼수 있으며, 이러한 분쟁의 조정을 통해 준공 또는 입주의 지연을 예방하고, 사업기간의 단축을 통한 금융비용 절감 효과를 기대할 수 있음○ 재산 전환기능 : 위탁자 입장에서 보면 신탁재산이 수익권으로 전환되는바, 위탁자는 신탁을 통하여 수익권을 양적으로 분할한 후 보유ㆍ양도하거나, 선ㆍ후순위로 구조화한 후 질적으로 수익권을 분할하여 보유ㆍ양도할 수도 있는 등 다양한 형태로 수익권의 내용을 설정할 수 있는 바, 이는 결과적으로 토지의 활용을 극대화하는 효과를 낳게 됨

나. 부동산신탁업 전망(성장성) (1) 경기변동의 특성

- 부동산산업 및 부동산신탁산업의 경기변동요인은 사회적 요인과 경제적 요인, 그리고 행정적 요인으로 구분하여 다음과 같이 설명할 수 있습니다.

○ 사회적 요인 : 인구의 상태, 주택보급율, 주택 건설호수, 가구구성 및 가구분리의 상태, 건축양식의 상태, 도시형성 및 공공시설의 정비상태, 교육 및 사회복지의 상태, 부동산거래 사용 수익의 관습 등○ 경제적 요인 : 도매물가지수, 국민총생산(GNP), 임금 및 고용의 증가, 이자율 및 통화량, 조세의 상태, 무역수지, 기술혁신 및 산업구조의 상태, 교통체제의 상태 등○ 행정적 요인 : 토지이용에 관한 계획 및 규제의 상태, 토지 및 건축물의 구조, 방재 등에 관한 규제, 택지 및 주택에 관한 시책, 부동산에 관한 세제의 상태, 공시지가 제도 등

- 부동산산업의 순환은 일반경기순환과 상관관계가 있지만 국지성과 지역성을 갖고 있어서 부동산산업의 경기는 지역(도시)마다 달리 변동하고, 같은 지역(도시)이라고 할지라도 그 지역(도시)안의 어느 지역인지에 따라 각각 다른 변동 양상을 보이는 것이 보통입니다. 또한, 부동산산업의 변동주기는 일반경기 변동주기(약 9~10년)보다 길다고 주장하는 전문가도 있으나 우리나라는 일반경기 주기와 병행하여 순환한다고 보는 주장이 우세합니다.- 부동산신탁산업의 경기 변동성은 부동산산업의 경기 변동성과 어느정도 상관관계가 있는 것이 사실이지만, 후술하는 바와 같이 부동산산업 불황기에는 경기 불황에 따른 부동산 거래 시장의 변동 및 개발사업의 안정성 강화에 대한 요구가 더욱 높아짐으로 인하여, 부동산산업의 양적 변동성과 더불어 질적 변동성이 부동산신탁산업의 경기 변동 요인으로 작용하고 있다고 볼 수 있습니다.

(2) 부동산신탁업 전망

- 201 6 년 의 부동산 개발 시장은 거시경제 여건의 불확실성이 해소되지 않고, 주택공급 과잉 우려 등이 발생하여 주택의 유형 및 지역에 따라 편차가 존재하는 낮은 상승폭의 시장 확대가 이루어질 것으로 전망이 연초에 대두되었으나, 2015년부터 이어진 전월세가격 상승으로 인한 중소형 주택을 중심으로한 주택 수요의 증가 추세가 지속되고 있는 측면도 있습니다. - 그러나, 부동산신탁사의 주요 상품에 해당하는 차입형 토지신탁 시장은 신탁사가 직접 사업비를 조달하는 사업구조와 신탁 제도를 통한 사업 안정성 및 투명성 강화에 대한 이해관계자들의 요구가 지속적으로 증가되고 있음에 따라, 부동산 산업의 변동성과 관계없이 앞으로도 그 시장규모는 지속적으로 증가할 것으로 예상됩니다.- 비 차입형토지신탁 상품인 관리형 토지신탁과 담보ㆍ처분ㆍ관리신탁 등의 비토지신탁의 경우에는 부동산 산업의 저성장에 따른 영향이 다소 있을 수 있으나, 해당 신탁상품들은 신탁법 제22조(강제집행 등의 금지) 등에 근거하여 개발사업의 안정성을 강화하고 신탁재산의 보호의 기능을 제공하고 있는 바, 국내에서 부동산 사업을 시행하는데 있어 필수적으로 이용하여야 하는 상품으로 인식되고 있어 부동산 경기 침체에 따른 영향은 제한적일 것으로 예상됩니다. - 또한, 부동산신탁업의 경우 신탁의 부수업무(자본시장법 제41조)로서 대리사무업무 및 컨설팅 등을 취급할 수 있으며, 정비사업 및 지역주택조합사업으로의 진출, 뉴스테이 활성화 정책 등으로 인해 부동산신탁사의 사업 포트폴리오가 확대되고 수익성도 향상되어 향후 부동산신탁사의 영업수익 및 순이익은 지속적으로 성장할 것으로 전망됩니다.

다. 부동산신탁 시장의 규모 및 영업 여 건

(1) 부동산신탁 시장의 규모 및 영업여건

- 부동산신탁업의 시장규모는 '수탁고'와 '영업수익'(매출) 규모로 설명할 수 있습니다. 수탁고는 신탁계약에 따라 수탁시점에 수탁자가 인수한 신탁자산의 금액(신탁계정의 신탁원본금액)을 말하는 것이며, 영업수익은 신탁보수 등 수수료수익에 이자수익 등을 더한 금액으로 그 상세 내역은 다음과 같습니다. 다 만 이 중 수탁고의 경우 신탁회사가 수탁하고 있는 자산의 규모를 파악하는데는 도움이 되나, 신탁유형별로 수수료의 산정방식 또는 수수료 산정의 기초가 되는 자산금액 등이 상이하므로, 수탁고 규모와 영업수익 규모간의 상관관계는 높지 않습니다. - 수탁고 : 전체 부동산신탁 수탁고 규모는 2016년 12월 기준 약 187 조원 이며, 이 중 부동산 전업신탁사의 수탁고 규모는 약 156 조원 으로 업권별 및 신탁유형별 신탁규모는 다음과 같습니다.

구분	부동산신탁

관리신탁	담보신탁	처분신탁	토지신탁	분양관리신탁	소계

은행	32,978	256,982	3,630	0	250	293,840

증권	8,278	0	1,336	0	0	9,613

보험	12,629	0	0	0	0	12,629

부동산신탁전업사	25,261	916,326	67,861	471,362	77,860	1,558,671

전체	79,145	1,173,308	72,826	471,362	78,110	1,874,753

※ 단위 : 억원 / 출처 : 금융투자협회 통계사이트(http://freesis.kofia.or.kr/) - 영업수익 : 2016년말 기준 금융위원회 신탁업 인가를 득한 11개 부동산신탁사의 영업수익 총액은 7,862억원이 며, 최근 4년간 부동산신탁사의 영업수익 변동 추이는 다음과 같습니다.

구 분	2013년	2014년	2015년	2016년	CAGR

영업수익	4,491	4,456	5,591	7,862	20.52%

1. 신탁보수	2,394	2,628	3,416	4,743	25.60%

(토지신탁)	1,663	1,726	2,285	3,543	28.67%

(관리신탁)	20	21	24	18	△3.45%

(처분신탁)	71	51	43	42	△16.05%

(담보신탁)	445	608	764	818	22.50%

(분양관리신탁)	176	187	265	318	21.80%

(기타)	19	35	35	4	△40.51%

2. 부수업무수익	640	698	1,106	852	10.01%

3. 신탁계정대이자	764	693	558	682	△3.71%

4. 기타수익	693	437	546	350	△20.36%

※ 단위 : 억원 / 출처 : 금융투자협회 전자공시사이트(http://dis.kofia.or.kr/) ※ 2013년 4,491억원 규모이던 영업수익 규모는 연평균 약 20.5% 수준으 로 성장하여 2016년 7,862억원 규모로 성장하였습니다. 특히 차입형 토지신탁의 영업활성화에 힘입어 각 토지신탁 관련 보수 수익이 연평균 25.6% 수준으로 성장 하고 있으며, 신탁보수 수익에 있어 토지신탁 다음으로 높은 비중을 차지하고 있는 담보신탁 및 분양관리신탁 관련 수익도 각각 연평균 22.5% 및 21.8% 수준 의 성장세를 나타내고 있습니다.

(2) 부동산신탁사 현황 및 경쟁상황

- 주 요 부동산신탁사 현황 : 보고서 작성 기준일 기준 영업을 영위하고 있는 부동산신탁회사는 당사를 비롯하여 한국토지신탁, 대한토지신탁, KB부동산신탁, 생보부동산신탁, 코람코자산신탁, 하나자산신탁, 아시아신탁, 국제신탁, 무궁화신탁, 코리아신탁 등 11개사입니다.

구 분	당사	한국
토지
신탁	KB
부동산
신 탁	대한
토지
신탁	생보
부동산
신탁	하나
자산
신탁	코람코
자산
신탁	아시아
신탁	국제
자산
신탁	무궁화
신탁	코리아
신탁

설립년월	'01.3.	'96.3.	'96.7.	'97.12.	'98.11.	'04.2.	'01.10	'07.8.	'07.11.	'09.8.	'09.12.

납입
자본	467.5억	2,525억	800억	750억	100억	100억	105억	117억	153억	106억	110억

※ 출처 : 금융투자협회 전자공시사이트(http://dis.kofia.or.kr/) - 부동산신탁업은 자본시장법에 의하여 인가 받은 위 11개 부동산신탁회사만이 시장에 참여할 수 있으므로 완전 경쟁시장은 아니나, 시장 규모 대비 참여자수가 많아 경쟁이 치열하며 지속적인 사업포트폴리오 확대와 영업 전략 없이는 생존이 어려운 시장으로 볼 수 있습니다.- 한편, 부동산신탁사의 영업수익은 수수료수익이 약 76%를 차지하고 있으며, 수수료수익 외 영업수익으로는 이자수익이 약 13%을 차지하고 있습니다(기타의 영업 수익은 대손충당금 환입금 등으로 구성). 이 중 수수료 수익은 신탁보수 및 부수업무수익(대리사무, 리츠 등)으로 구성되어있으며, 이는 인적자원을 활용한 신탁 서비스를 제공한 대가로 수취하는 것이므로 개별 부동산신탁사의 경쟁력은 수수료수익 대비 임직원수를 나눈 인당 수수료 수익으로 분석해볼 수 있을 것이며, 2016년 말 기준 현황은 아래와 같습니다.

구분	당사	한토신	KB신탁	대토신	생보	하나	코람코	아시아	국제	무궁화	코리아	합계

수수료수익	887	1104	493	390	432	379	440	443	410	255	364	5,597

인원	161	185	157	124	107	139	187	125	123	104	127	1,539

인당생산성	5.51	5.97	3.14	3.15	4.04	2.73	2.35	3.54	3.33	2.45	2.87	3.64

※ 단위 : 억원 / 출처 : 금융투자협회 전자공시사이트(http://dis.kofia.or.kr/) ※ 영업수익에서 수수료 수익외 가장 큰 비중을 차지하는 이자수익은 자기자본을 활용한 신탁계정대이자 및 일반 운용이자(예금, 채권 등)로 구성되어 있으므로 이에 관한 경쟁력(생산능력)은 각 부동산신탁사의 자기자본과 연관성이 있습니다.

(3) 시장 점유율 추이

- 신탁 수주 시장 점유율 추이 : 신탁 수주액은 신탁 상품(토지신탁, 담보신탁, 분양관리 신탁 등) 및 신탁 부수ㆍ겸영 업무(대리사무, 컨설팅, 리츠)에 대하여 위탁자(고객)와 계약을 맺은 수수료(보수) 총액을 말합니다. 이와 같은 신탁 수주액은 계약 보수 총액을 일시에 인식하거나(주로 담보신탁), 기간별로 안분해서 인식 하거나(관리형토지신탁) 또는 개발 사업의 공정률에 따라 인식(차입형토지신탁)하고 있으며, 이와 같은 영업수익의 인식방법은 기업회계기준에 명시되어 있습니다 ※ 통상의 개발사업은 약3~4년에 걸쳐 이루어지므로, 토지신탁 상품의 경우 신탁 수주액을 3~4년에 걸쳐 영업수익으로 인식하게 됨 당 사의 연도별 신탁 수주 점유율은 아래와 같습니다.

시기	회사 수	시장 전체 수주액	회사당 평균 수주액	당사 점유율

2012년	11개사	3,363억원	305.7억원	11%

2013년	11개사	3,587억원	326.1억원	16%

2014년	11개사	4,610억원	419.1억원	18%

2015년	11개사	8,601억원	781.9억원	20%

2016년	11개사	11,000억원	1,000억원	21%

※ 출처 : 금융투자협회 취합 자료(각 신탁회사의 개별적 제출 내역 합산) ※ 참고 : 2017년 2분기 기준 당사 신탁 수주액 약 1,274억원 - 차입형토지신탁 수주 시장 점유율 추이 : 2009년 금융위기 이후 부동산 금융 시장에서 새로운 부동산 금융방식에 대한 니즈가 발생하였고, 당사는 개발사업의 안정성을 보완하는 단순 관리 기능에서 벗어나, 개발 사업의 자금(공사비 등의 사업비)을 조달하고 개발사업을 주도하는 상품을 보다 강화하게 되었는데, 이러한 상품이 바로 차입형 토지신탁 상품입니다. 즉, 이전 시기에는 분양의 일시적 지연으로 인한 자금 부족에 대하여 주로 건설회사 등이 자금을 보충하였는데 차입형 토지신탁 상품은 공사비 등의 부족 자금을 신탁사가 우선 조달하고, 조달한 자금에 대한 이자를 수취하는 한편 높은 수준의 신탁 수수료를 거양하는 상품입니다. 차입형토지신탁 상품은 2011년 이후 큰 폭으로 성장하고 있는데, 현재까지는 당사를 포함하여 한국토지신탁, 대한토지신탁 등 주로 자기자본이 충분히 확충되어 있고, 관련된 업무 경험이 풍부하며, 리스크관리 시스템이 잘 갖추어진 부동산신탁회사에서 취급하고 있는 상황입니다. 당 사의 연도별 차입형토지신탁 수주 점유율은 아래와 같습니다.

시기	시장 전체 수주액	당사 수주액	당사 점유율

2012년	1,316억원	41억원	3%

2013년	1,699억원	392억원	23%

2014년	2,044억원	449억원	22%

2015년	4,191억원	1,268억원	30%

2016년	5,562억원	1,792억원	32%

※ 출처 : 금융투자협회 취합 자료(각 신탁회사의 개별적 제출 내역 합산) ※ 참고 : 2017년 2분기 기준 당사 차입형 토지신탁 수주액 약 1,138억원 - 영업수익 시장점유율 추이 : 상기와 같이 신탁 수주시장이 형성된 가운데, 신탁 주액은 3~4년에 걸쳐 영업수익으로 인식되게 되며, 그 결과로 형성된 전체 부동산신탁사별 영업수익 시장 점유율은 아래와 같습니다. 당사의 경우 영업수익의 시장 점유율이 점차 확대되고 있는 추세이며, 상기에서 기술된 바와 같이 신탁시장의 수주 점유율이 지속적으로 증가하고 있는 만큼, 향후에도 영업수익이 지속적으로 증가할 것으로 예상됩니다.

회사명	2013년	점유율	2014년	점유율	2015년	점유율	2016년	점유율

한국자산신탁	357	8%	568	13%	834	15%	1,177	15%

한국토지신탁	1,628	36%	1,392	31%	1,308	23%	1,651	21%

KB부동산신탁	465	10%	507	11%	557	10%	652	8%

대한토지신탁	483	11%	357	8%	523	9%	604	8%

생보부동산신탁	129	3%	189	4%	329	6%	467	6%

하나자산신탁	255	6%	269	6%	349	6%	499	6%

코람코자산신탁	551	12%	471	11%	687	12%	1,177	15%

아시아신탁	230	5%	268	6%	321	6%	526	7%

국제자산신탁	176	4%	216	5%	291	5%	459	6%

무궁화신탁	92	2%	111	2%	189	3%	273	3%

코리아신탁	123	3%	108	2%	203	4%	376	5%

합계	4,491	100%	4,456	100%	5,591	100%	7,861	100%

※ 단위 : 억원 / 출처 : 금융투자협회 전자공시사이트(http://dis.kofia.or.kr/) (4) 당사의 강점 등(경쟁 우위를 점하기 위한 주요 수단)

- 당사는 업계에서 유일하게 부동산 개발[계열회사 : 엠디엠, 엠디엠플러스] 및 부동산 금융[계열회사 : 당사, 한국자산캐피탈, 한국자산에셋운용] 회사를 하나의 그룹회사로서 수직 계열화하고 있는 회사로서, 부동산 개발 및 부동산 산업에 대한 높은 전문성을 바탕으로 고객에게 부동산과 관련된 one-stop 서비스를 제공하고 있습니다. 또한, 토지신탁에 대한 수주 여부를 판단함에 있어서는 해당 사업의 분양성 및 사업성에 대한 면밀한 검토가 필수적인 바, 계열회사의 높은 부동산 개발 관련 노하우를 활용하고자 계열회사가 직접 작성한 분양성 및 사업성 컨설팅 보고서를 수주 심의시 참조하도록 하고 있으며, 한국자산캐피탈의 여신금융 기능을 활용하여 위탁자ㆍ수익자로 하여금 신탁사업과 연계된 금융 서비스를 제공하고 있습니다.- 또한, 당사는 국내 최초로 토지신탁 업무를 수행할 당시부터 재직하였던 인력을 보유하는 등 개발사업(토지신탁) 업무에 대하여 높은 수준의 전문성, 축적된 경험및 노하우를 보유하고 있는 바, 이를 바탕으로 공정관리, 자금관리 및 리스크관리 시스템을 지속적으로 보완 및 발전하고 있으며, 유상증자 및 이익의 내부 유보 등을 통하여 지속적으로 자본을 확충하여 온 바, 이를 바탕으로 안정적으로 개발사업을 수행할 수 있습니다. - 또한, 토지, 관리, 담보, 처분신탁 및 대리사무 등 기존의 부동산신탁상품 외에도PFV AMC 및 REITs AMC 등 부동산산업에 필요한 다양한 금융 서비스를 직접 제공하고 있으며, 계열회사(한국자산캐피탈, 한국자산에셋운용)를 통해서도 부동산 관련 금융 서비스를 제공하는 기능도 수행하고 있습니다.- 당사가 주력으로 하는 차입형 토지신탁 상품은 타 부동산신탁상품에 비하여 수수료가 높아 수익성이 좋다는 장점이 있으나, 고유계정에서 개발사업으로의 자금투입이 필요할 수 있으며 이에 따라 신탁사업의 사업수지 악화에 따른 리스크가 발생할 가능성이 있습니다.

(5) 당사의 신규 추진 예정 사업

- 도시정비 사업 : 지난 2015년 9월 도시 및 주거환경정비법 개정안이 국회에서 의결됨에 따라 2016년 3월부터 신탁회사가 정비사업의 단독 시행자를 맡을 수 있게 되었습니다. 기존의 도시정비사업의 가장 큰 문제점은 정비사업을 주도해 나아가는 정비조합의 전문성과 자금력이 부족하고, 조합 내에서 의사결정 절차가 지나치게 복잡하다는 점이었는 바, 전국 다수의 사업장에서 그 추진속도가 매우 지연된 상태였습니다. 그러나 상기와 같이 도시정비법이 개정됨으로 인하여 전문성을 토대로 자금력을 가진 신탁회사가 도시 정비사업에 참여할 수 있게 되어, 사업진행에 어려움을 겪던 많은 정비 사업장들이 사업 재개의 활로를 찾을 수 있을 것으로 전망되고 있습니다. 또한 부동산신탁사 입장에서는 정비사업의 신탁 방식 수행으로 인하여 지속적으로 업무 수익이 증대될 것으로 기대할 수 있게 되었습니다. - 기업형 민간 임대주택사업 : 2015년 1월 13일 이른바 1ㆍ13대책을 통해 발표된 기업형 민간 임대주택사업("뉴스테이" 사업)은 전세가격 급등에 따른 주거 불안 해소와 내수 경기 활성화를 위해 민간임대 주택사업의 활성화로서 이를 극복하고자 시행되고 있는 제도로서, 확보된 사업지를 기준으로 2016년 약5만호, 2017년까지 약 13만호가 공급될 예정이며, 임대주택 사업을 위한 적정 가격의 토지 공급(공공택지), 주택도시기금의 출자ㆍ융자, 인ㆍ허가 절차의 단축, 각종 세제 혜택 등의 지원과 혜택이 부여되고 있습니다. 뉴스테이 사업은 주로 민간이 리츠(REITs)를 설립하여 임대 사업을 실시하는 형태로서, 금융기관ㆍ연기금 등의 재무적 투자자와 부동산신탁사 등의 자산관리회사 및 건설회사 등이 참여하고 있는 바, 부동산신탁사들은 뉴스테이 사업 활성화에 따라 직접적으로 리츠 자산관리업무 수수료 수익이 증대될 예정으로 판단되며, 장기적으로는 임대주택의 매각 활동 등을 통한 업무 수수료 등도 기대할 수 있게 되었습니다. 당사는 2015년 국내 최초의 뉴스테이 사업인 "인천도화지구 기업형임대주택" 사업을 리츠 방식으로 수주하여 업무를 진행하고 있으며, 향후에도 관 련 역량을 집중하여 기업형임대주택 사업 관련 업무를 추진할 계획입니다.

라. 사업의 개요[주요 종속회사 한국자산캐피탈(주)]

( 1) 산업의 특성

여신전문금융업은 수신기능이 없는 대신, 직ㆍ간접적 형태로 자금을 조달하여 여신 금융을 실시 하는 것을 주 업무로 영위하고 있으 며, 신용카드업, 시설대여업, 할부금융업 그리고 신기술사업금융업으로 분류할 수 있니다.(※ 당사의 종속회사는 신용카드업을 제외한 여신전문 금융업을 영위)이중 시설대여업 및 할부금융업은 일정한 물건을 매개로 하는 물적금융이라는 측면에서 공통점이 있으며, 여신전문금융업은 금융업의 일종으로서 계절적 특성이 있다고 볼 수는 없으나, 거시 경기 변동에 따라 기업 및 개인의 자금 소요가 변화될수 있는 바, 경기 변동의 영향을 받을 수 있습니다.여 신전문금융업 중 신용카드업을 제외한 시설대여업, 할부금융업, 신기술사업금융업의 경우, 종래의 인가제에서 등록제로 전환(1998년)되었는 바, 본 업무에 대한 진입 제한이 없어짐으로 인하여 이들 업무를 영위하는 여신전문금융회사가 지속적으로 증가하고 있습니다. □ 일반대출업무여신전문금융회사의 일반 대출은 주로 부동산 PF 대출을 비롯한 부동산 관련 대출, 가계대출 및 일반 기업대출 등의 다양한 틈새시장 대출을 위주로 구성되어 있습니다. 일반대출 관련 금융시장에는 은행, 할부금융사ㆍ카드사와 같은 여신전문금융회사, 저축은행, 대부업체들이 주요 시장 참여자로 활동하고 있는데, 이중 은행권이 시중의 풍부한 유동성 및 조달금리상의 경쟁 우위를 바탕으로 우량한 고객을 대상으로 적극적으로 영업에 나서고 있습니다. 여신전문금융회사는 은행권과 저축은행 및 대부업체의 틈새시장을 위주로 영업을 하고 있습니다.당사는 신탁업을 영위하는 가운데, 한국자산캐피탈(주)의 여신금융기능(일반대출 업무)를 활용하여 위탁자ㆍ수익자로 하여금 신탁사업과 연계된 금융 서비스를 제공하도록 하여 고객의 편의를 제고하고자 노력하고 있습니다. □ 시설대여업시설대여업은 시설임대를 전문으로 하는 사업주체가 일정한 설비를 구입하여 그 이용자에게 일정기간 동안 대여하고, 그 사용료(리스료)를 받는 것을 목적으로 하는 물적금융으로서, 경기침체에 따른 설비투자의 감소 추세 지속으로 제조업체의 설비투자는 정체 상태이나, 의료, 운송 등 서비스업종의 설비투자 확대에 힘입어 시장의 영역이 다양한 분야로 확대되고 있는 추세입니다. □ 팩토링금융팩토링이란 금융기관들이 기업으로부터 상업어음, 외상매출증서 등 매출채권을 매입, 이를 바탕으로 자금을 빌려주는 제도로 기업들이 상거래 대가로 현금 대신 받은 매출채권을 신속히 현금화하여 기업활동을 돕자는 취지로 1920년대 미국에서 처음 도입되었습니다. 은행은 풍부한 유동성 및 조달금리의 경쟁 우위를 바탕으로 전통적인 상업어음할인 방식에서 벗어나 최근에 전자방식외상매출채권(전자B2B), 구매자금대출 등의 업무에 적극적으로 나서고 있습니다. 여신전문금융회사 중 카드사는 1999년에 구매전용카드를 도입하였으며, 캐피탈사는 기업들이 보유하고 있는 상거래어음을 위주로 팩토링 업무를 영위하고 있습니다. 최근 기업들의 전자방식외상매출채권 확대와 기업구매자금 대출 등의 도입으로 상거래어음 비중이 점차 축소되고 있으며, 이로 인해 향후 성장성이 높지는 않을 것으로 생각됩니다.

( 2) 경쟁 요소 및 종속회사의 강점

시설대여, 할부금융 등의 여신행위를 중심으로 영업하는 여신전문금융회사의 경우 장기수익성 확보를 위한 시장기반 확보와 자금조달 및 심사능력이 주요 경쟁요인으로 작용할 전망입니다. 신기술금융업무의 경우 벤처지원과 관련된 정책이 장기적인 업계발전을 좌우할 것이며, 투자대상회사의 기술력 및 사업성을 판단할 수 있는 분석능력이 주요 경쟁요소로 작용할 전망입니다.또한, 일반대출의 경우 해 당 상품을 취급하는 타 금융기관(은행, 저축은행 및 대부업체)과의 상품 경쟁을 하여야 하는 바, 한국자산캐피탈(주)는 부동산신탁 수익권 유동화 대출, 신탁/자산운용 등의 타 금융 계열회사와 업무 연계를 통한 대출 등 타여신기관에서 취급하기 어려운 대출 건들을 중심으로 영업을 수행하는 등 틈새시장을 위주로 영업을 전개하고 있습니다.

특히, 당사는 업계에서 유일하게 부동산신탁, 부동산 금융 및 부동산 개발 회사를 하나의 그룹회사로 두어 부동산 관련 업무를 일원화 하고 있는 회사로서, 고객의 입장에서는 부동산에 대한 높은 전문성을 바탕으로 한 one-stop 부동산금융서비스를 제공받을 수 있는 체계를 갖추고 있는 바, 한국자산캐피탈(주)는 그룹내 금융 서비스의 한 축을 담당하면서 고객의 사업 성공 파트너로서 타 여신기관과의 업무 차별성을 꾀하고 있습니다.

2. 영업의 현황가. 영업의 개황

- 당사는 2001년 3월 20일 법인을 설립하여 같은해 4월 4일 (구)신탁업법에 의거하여 신탁업 인가를 득한 후 업무를 개시하였으며, 개시 직후 "대한부동산신탁"("코레트신탁"으로 사명변경, 현재는 법인 청산) 및 "한국부동산신탁"(현재 법인 청산)으로부터 우량 자산(토지신탁 개발사업), 인력 및 전산설비 등을 양수하여 영업기반을 마련하였습니다.- 이후 주택 개발 등의 토지신탁사업과 담보신탁, 대리사무 등의 비토지신탁 사업을 중점적으로 수주하여 신탁 사업영역을 확대해 왔으며, 이와 같은 부동산신탁사업 뿐만 아니라 리츠 AMC, PFV AMC 등 다양한 부문으로 업무 외연을 확장하였습니다. - 또한 2012년 이후에는 캐피탈 및 자산운용사 등의 금융 자회사를 설립을 통해, 신탁/리츠/대출/투자/자산운용을 모두 아우르는 부동산금융 토탈 서비스를 제공하면서 종합 부동산 금융회사로서 면모를 갖추었습니다.

나. 영업의 종류 및 특징 (1) 토지신탁

- 토지신탁은 건축자금이나 전문지식이 없는 부동산 소유자가 소유권을 부동산신탁회사에 이전하고 부동산신탁회사는 소유자 의견과 회사자금 및 전문지식을 결합하여 신탁재산을 효과적으로 개발ㆍ관리하고 그 이익을 돌려주는 부동산 신탁 유형으로 신탁재산의 처분 방식에 따라 분양형ㆍ임대형 토지신탁으로 분류되며, 건설자금 조달책임 부담의 유무에 따라 차입형ㆍ관리형 토지신탁으로 분류됩니다.

○ 신탁재산의 처분에 따른 분류

구분	내용

분양형 토지신탁	부동산 개발에 따른 결과물을 분양(매도)하여 이로인하여 발생한 수익을 배당하는 방식(분양 아파트, 상가, 오피스텔, 주상복합 등)

임대형 토지신탁	부동산 개발에 따른 결과물을 임대하여 이로 인하여 발생한 수익을 수익을 배당하는 방식(임대아파트 등)

○ 건설자금 조달책임 부담의 유무에 따른 분류

구분	내용

차입형 토지신탁	공사비 등의 사업비를 신탁회사가 직접 조달하는 방식으로 자금 투입에 대한 리스크가 있는 반면 신탁보수 등의 수익이 큰 토지신탁

관리형 토지신탁	업비를 위탁자 또는 시공사가 조달하는 방식으로, 자금 투입에 대한 리스크는 없으나, 신탁보수 등의 수익은 상대적으로 적음

- 토지(개발)신탁의 보수 : 토지신탁보수는 분양예정총액, 예정건설비, 신탁회사 자금 투입규모 등에 따라 상호 협의하여 결정합니다.

(2) 담보신탁

- 담보물이 되는 부동산을 신탁회사에 신탁하고 유효 담보금액의 범위에서 채권자(주로 담보대출을 실시하는 금융기관)에게 우선수익권을 설정(우선수익권 증서 발급)하여 대출을 받는 형태의 신탁상품으로서, 대출기간이 만료되어 위탁자(또는 제3의 채무자)가 대출금을 갚으면 신탁계약을 해지하면서 신탁부동산을 위탁자에게 돌려주고, 채무를 불이행(원리금 미지급)할 경우에는 부동산신탁회사가 신탁부동산을 처분해 그 대금으로 금융기관 대출금을 갚게 됩니다. - 담보신탁은 통상의 담보 방법인 (근)저당권 설정에 비해 시간과 비용이 절감되는 등의 장점이 있는 바, 이를 비교하면 아래 표와 같습니다.

비교>

구 분	(근)저당권	담보신탁

물상대위권 행사	사전압류 필요	압류 불필요

회생절차	구속됨	구속되지 않음
[회생 신청인의 재산으로 미간주]

환가 방법	법원 경매	신탁회사 공개입찰 매각
[가격 및 일정의 탄력적 운용가능]

국세우선권	발생가능	신탁등기 후 발생불가

임금채권우선권	발생가능	신탁등기 후 발생불가

- 담보신탁의 보수 : 채권자(금융기관)가 가지게 되는 수익의 한도 금액을 기준으로 아래 표와 같이 수수료를 산정합니다

담보신탁의 보수 : 수익한도금액×40/10,000

(3) 분양관리신탁

- 2005년 4월부터 "건축물의 분양에 관한 법률"이 시행됨에 따라 상가, 오피스텔 등의 상업용 부동산을 선(先)분양하기 위해서는 사업 시행자인 분양사업자가 부동산(토지 및 완성ㆍ미완성 건물)을 부동산신탁회사에 신탁하고 부동산신탁회사로 하여금 분양대금 관리, 공정관리 등을 수행하게 하여야 합니다. 분양관리신탁은 이에 따른 신탁상품으로서, 동법의 취지에 따라 수분양자의 보호를 우선적인 목적으로 추구하고 있으며, 이와 함께 분양사업자의 성공적인 사업수행을 지원하는 상품이라고 할 수 있습니다.- 분양관리신탁의 보수 : 사업관련 계약 및 기타 약정에 의거 수행하는 업무내용에 따라 아래 각호의 보수를 각각 별개로 산정하여 합산합니다.

ㆍ관리보수 : 을종관리신탁의 보수산정기준을 준용
ㆍ담보보수 : 담보신탁의 보수산정기준을 준용
ㆍ대리사무보수 : 자금관리대리사무의 보수산정기준을 준용

(4) 관리신탁

- 부동산신탁회사가 소유자를 대신하여 부동산을 종합적으로 관리ㆍ운용하거나, 부동산 소유권의 관리를 통하여 부동산 자산을 보전하여 주는 업무로서 아래와 같이 구분 됩니다.

○ 갑종관리신탁 : 부동산의 전반적인 관리 자체를 목적으로 임대차관리, 시설 유지, 부동산 세무, 법률, 회계 등 종합적으로 신탁재산을 운영 및 관리하는 업무를 수행○ 을종관리신탁 : 부동산 소유권의 관리를 통하여 부동산 자산을 보전하는 것이 주목적인 관리신탁으로서, 실질적인 부동산 관리 업무(임대차, 시설 유지 등)는 위탁자 또는 수익자가 수행

- 관리신탁의 보수○ 갑종관리신탁

기준>