한국자산신탁 분기보고서 (2025.09)
2. 영업의 현황

가. 영업의 개황- 당사는 2001년 3월 20일 법인을 설립하여 같은해 4월 4일 (구)신탁업법에 의거하여 신탁업 인가를 득한 후 업무를 개시하였으며, 개시 직후 "대한부동산신탁"("코레트신탁"으로 사명변경, 현재는 법인 청산) 및 "한국부동산신탁"(현재 법인 청산)으로부터 우량 자산(토지신탁 개발사업), 인력 및 전산설비 등을 양수하여 영업기반을 마련하였습니다.- 이후 주택 개발 등의 토지신탁사업과 담보신탁, 대리사무 등의 비토지신탁 사업을 중점적으로 수주하여 신탁 사업영역을 확대해 왔으며, 이와 같은 부동산신탁사업 뿐만 아니라 리츠 AMC, PFV AMC 등 다양한 부문으로 업무 외연을 확장하였습니다.- 또한 2012년 이후에는 캐피탈 등의 금융 자회사 설립을 통해, 신탁/리츠/대출/투자/자산운용을 모두 아우르는 부동산금융 토탈 서비스를 제공하면서 종합 부동산 금융회사로서 면모를 갖추었습니다.

나. 영업의 종류 및 특징 (1) 토지신탁

- 토지신탁은 건축자금이나 전문지식이 없는 부동산 소유자가 소유권을 부동산신탁회사에 이전하고 부동산신탁회사는 소유자 의견과 회사자금 및 전문지식을 결합하여신탁재산을 효과적으로 개발ㆍ관리하고 그 이익을 돌려주는 부동산 신탁 유형으로 신탁재산의 처분 방식에 따라 분양형ㆍ임대형 토지신탁으로 분류되며, 건설자금 조달책임 부담의 유무에 따라 차입형ㆍ관리형 토지신탁으로 분류됩니다.

○ 신탁재산의 처분에 따른 분류

구분	내용

분양형 토지신탁	부동산 개발에 따른 결과물을 분양(매도)하여 이로 인하여 발생한 수익을 배당하는 방식(분양 아파트, 상가, 오피스텔, 주상복합 등)

임대형 토지신탁	부동산 개발에 따른 결과물을 임대하여 이로 인하여 발생한 수익을 배당하는 방식(임대아파트 등)

○ 건설자금 조달책임 부담의 유무에 따른 분류

구분	내용

차입형 토지신탁	공사비 등의 사업비를 신탁회사가 직접 조달하는 방식으로 자금 투입에대한 리스크가 있는 반면 신탁보수 등의 수익이 큰 토지신탁

관리형 토지신탁	사업비를 위탁자 또는 시공사가 조달하는 방식으로, 자금 투입에 대한리스크는 없으나 신탁보수 등의 수익은 상대적으로 작은 토지신탁

(2) 담보신탁

- 담보물이 되는 부동산을 신탁회사에 신탁하고 유효 담보금액의 범위에서 채권자(주로 담보대출을 실시하는 금융기관)에게 우선수익권을 설정(우선수익권 증서 발급)하여 대출을 받는 형태의 신탁상품으로서, 대출기간이 만료되어 위탁자(또는 제3의 채무자)가 대출금을 갚으면 신탁계약을 해지하면서 신탁부동산을 위탁자에게 돌려주고, 채무를 불이행(원리금 미지급)할 경우에는 부동산신탁회사가 신탁부동산을 처분해 그 대금으로 금융기관 대출금을 갚게 됩니다.- 담보신탁은 통상의 담보 방법인 (근)저당권 설정에 비해 시간과 비용이 절감되는 등의 장점이 있는 바, 이를 비교하면 아래 표와 같습니다.

비교>

구 분	(근)저당권	담보신탁

물상대위권 행사	사전압류 필요	압류 불필요

회생절차	구속됨	구속되지 않음[회생 신청인의 재산으로 미간주]

환가 방법	법원 경매	신탁회사 공개입찰 매각[가격 및 일정의 탄력적 운용가능]

임금채권우선권	발생가능	신탁등기 후 발생불가

(3) 분양관리신탁

- 2005년 4월부터 "건축물의 분양에 관한 법률"이 시행됨에 따라 상가, 오피스텔 등의 상업용 부동산을 선(先)분양하기 위해서는 사업 시행자인 분양사업자가 부동산(토지 및 완성ㆍ미완성 건물)을 부동산신탁회사에 신탁하고 부동산신탁회사로 하여금 분양대금 관리, 공정관리 등을 수행하게 하여야 합니다. 분양관리신탁은 이에 따른 신탁상품으로서, 동법의 취지에 따라 수분양자의 보호를 우선적인 목적으로 추구하고 있으며, 이와 함께 분양사업자의 성공적인 사업수행을 지원하는 상품이라고 할 수있습니다.

(4) 관리신탁

- 부동산신탁회사가 소유자를 대신하여 부동산을 종합적으로 관리ㆍ운용하거나, 부동산 소유권의 관리를 통하여 부동산 자산을 보전하여 주는 업무로서 아래와 같이 구분 됩니다.

○ 갑종관리신탁 : 부동산의 전반적인 관리 자체를 목적으로 임대차관리, 시설 유지, 부동산 세무, 법률, 회계 등 종합적으로 신탁재산을 운영 및 관리하는 업무를 수행○ 을종관리신탁 : 부동산 소유권의 관리를 통하여 부동산 자산을 보전하는 것이 주목적인 관리신탁으로서, 실질적인 부동산 관리 업무(임대차, 시설 유지 등)는 위탁자 또는 수익자가 수행

(5) 처분신탁

- 대형ㆍ고가의 부동산, 권리관계가 복잡한 부동산 등 부동산을 매각ㆍ임대ㆍ분양 등의 방법으로 처분하고자 할 때, 최적의 수요자를 발굴해서 적정가격으로 신속하고 안전하게 처분해주는 업무로서 아래와 같이 구분 됩니다.

○ 갑종처분신탁 : 신탁회사가 실질적으로 수요자(매수자)를 발굴하여 처분 업무를 수행하는 업무를 수행[주로 대형ㆍ고가의 부동산인 경우]○ 을종처분신탁 : 수요자(매수자)가 정해져 있거나, 처분 절차가 계획되어 있는 경우로서, 처분 절차의 안정적 진행이 주목적인 처분신탁[주로 권리관계가 복잡한 경우]

(6) 대리사무(신탁 부수 업무)

- 신탁회사가 고객을 대신하여 부동산 개발 사업의 자금관리 사무, 부동산에 대한 취득ㆍ처분 관련 사무, 인ㆍ허가 등의 개발 관련 사무 등 다양한 업무를 수행하는 상품입니다. 최근에는 주택법에 따라 지역주택조합이 주택법에 따라 조합원의 분담금 등을 재원으로 주택 개발사업을 수행할 경우, 조합원이 납부한 분담금을 관리 해주는 자금관리 대리사무 상품이 많이 통용되고 있는 상황입니다.

(7) PFV의 자산관리회사 업무(신탁 부수 업무)

- 조세특례제한법 제104조의 31(프로젝트금융투자회사에 대한 소득공제)에 의한 법인(이하 "PFV")은, 같은 법에서 규정하는 소득공제 요건을 충족하기 위하여 조세특례제한법 시행령 제104조의28에서 정하는 "자산관리회사"에 자산관리ㆍ운용 및 처분에 관한 업무를 위탁하여야 하는 바, 본 상품은 신탁회사가 위 법규에서 정하는 바에따라 PFV의 자산관리ㆍ운용 및 처분 업무를 위탁받고 PFV로부터 수수료를 수취하는 상품입니다.- 이 상품은 신탁회사가 전문지식과 업무 경험을 바탕으로 최적의 사업전략 수립, 인허가 도출, 분양수입금 등의 수입 관리, 준공 및 정산 등의 업무를 실시하여 부동산 개발사업을 부실화 시킬 수 있는 저해요인을 효과적으로 감소시키고, 선량한 관리자로서 재산을 보관ㆍ관리하여 투자자의 이익을 보호하는데 그 목적이 있습니다.- 또한, 위 세법상 PFV의 소득공제 요건을 충족하기 위해서는 자산관리회사를 출자자(또는 출자자가 설립한 법인)로 정하여야 하므로, 신탁회사가 자산관리회사 업무를영위함으로 인하여, 다수 출자자(건설회사, 시행사 등) 중 사회적 신뢰도가 높고 업무경험이 있는 신탁업자가 출자자를 대표함으로써 금융시장의 안정화에 기여하고자 노력하고 있습니다.

(8) 부동산컨설팅 업무(신탁 부수 업무)- 의뢰인에게 부동산에 관한 개발계획, 매매, (임)대차, 관리, 금융 등 부동산활동의 다양한 영역에 대하여 적절한 조언, 전문적인 지도, 판단자료의 제공을 통하여 의뢰인이 최선의 의사결정을 할 수 있도록 권고안을 제공하는 전문적인 용역업무를 말합니다.- 당사는 본 컨설팅 업무를 통하여 회사가 보유한 부동산관련 전문지식을 체계적으로 활용하고, 회사의 수익원을 다양화 하며, 궁극적으로 한정된 부동산 자원의 합리적 이용을 극대화하여 국토의 효율적 이용을 도모하고자 노력하고 있습니다.

(9) 리츠(REITs) 자산관리회사(AMC) 업무

- 부동산투자회사(리츠)로부터 리츠가 소유한 자산에 대한 투자ㆍ운용업무를 수탁받아 이를 수행하는 업무를 말합니다. 즉, 신탁회사가 리츠의 자산관리자로서 기업구조조정부동산투자회사(CR리츠) 및 위탁관리부동산투자회사(위탁관리 리츠)로부터 부동산의 취득, 관리, 개량, 처분, 개발, 임대차, 유가증권의 매매, 금융기관에의 예치, 지상권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득ㆍ관리ㆍ처분 등의 자산관리 업무를 수행하는 것입니다.- 본 리츠 자산관리회사 업무는 부동산투자회사법에 의하여 당국(국토교통부)의 인가를 받은 후 영위할 수 있는 업종(자본시장법 제40조에 따라 신탁업 외 업무로서 금융위원회 신고 후 업무 영위)으로서, 당사는 당국으로부터 정기ㆍ수시의 관리 감독을받고 있으며, 준법감시인을 선임하여 내부통제를 실시하고 있습니다.(10) 기본보수 산정 기준 및 요율당사는 아래와 같이 기본보수 산정 기준 및 요율을 적용하고 있습니다.

계약유형	기본보수 산정 기준	요율

토지신탁	차입형	분양수입금 ×요율	3.5%

관리형	분양수입금 ×요율	0.5%

책임준공	분양수입금 ×요율	1.5%

정비사업	분양수입금 ×요율	2.5%

임대형	(환산)임대보증금 × 요율	1.5%

분양관리신탁	분양수입금 ×요율	0.4%

담보신탁	수익한도금액 ×요율	0.2%

처분신탁	매각(예정)가액 ×요율	0.3%

관리신탁	수탁재산가액 ×요율	0.2%

대리사무	관리대상자금총액 ×요율	0.5%

기타(컨설팅 등) 업무	협의산정

다. 영업의 종류별 실적

당사는 자본시장법 시행령 별표1의 인가업무단위 4-121-1에 따른 신탁재산(동산ㆍ부동산ㆍ부동산관련 권리)을 취급하는 신탁업과 그에 따른 부수업무를 영위하고 있습니다. 또한, 당사의 주요종속회사인 한국자산캐피탈 주식회사는 여신전문금융업법에 의하여 할부금융업무, 시설대여업무, 연불판매업무, 신용대출업무, 담보대출업무,팩토링업무 등을 목적으로 영업활동을 하고 있습니다.

(1) 수수료수익(단위 : 천원)

구분	제25기 3분기	제24기	제23기

토지신탁	32,027,117	67,474,539	92,023,694

관리신탁	8,498	70,091	54,222

처분신탁	-	36,970	60,180

담보신탁	4,930,051	4,692,794	1,979,686

분양관리신탁	711,854	1,210,418	1,241,597

대리사무	4,826,567	6,886,341	9,893,981

기타	6,591,608	8,363,778	10,184,938

계	49,095,695	88,734,931	115,438,298

- 부동산신탁업무 관련 신탁보수(단위 : 천원)

구 분	제25기 3분기	제24기	제23기

수탁고(*)	신탁보수	수탁고(*)	신탁보수	수탁고(*)	신탁보수

토지신탁	10,593,498,236	32,027,117	9,775,787,959	67,474,539	9,961,109,430	92,023,694

관리신탁	264,343,035	8,498	37,329,316	70,091	139,970,370	54,222

처분신탁	238,773,357	-	185,221,142	36,970	202,783,167	60,180

담보신탁	9,248,736,228	4,930,051	8,465,231,478	4,692,794	7,404,214,907	1,979,686

분양관리신탁	678,252,357	711,854	1,016,644,383	1,210,418	999,352,359	1,241,597

합 계	21,023,603,213	37,677,520	19,480,214,278	73,484,812	18,707,430,233	95,359,379

(*) 수탁고는 신탁원본 금액입니다.

- 기타(신탁보수 외) 수수료 수익(단위 : 천원)

구 분	제25기 3분기	제24기	제23기

대리업무보수	4,826,567	6,886,341	9,893,981

리츠업무보수	3,141,531	3,367,598	3,165,934

기타업무보수	1,992,743	1,354,677	4,340,990

기타(주선수수료 외)	1,457,334	3,641,503	2,678,014

합계	11,418,175	15,250,119	20,078,919

(2) 금융상품평가 및 처분이익(단위 : 천원)

구 분	제25기 3분기	제24기	제23기

당기손익-공정가치측정증권처분이익	2,271,595	3,090,946	7,546,746

당기손익-공정가치측정증권평가이익	7,655,505	10,116,467	12,967,704

합계	9,927,100	13,207,413	20,514,450

(3) 이자수익(단위 : 천원)

구 분	제25기 3분기	제24기	제23기

대출금이자	38,477,047	59,538,694	68,130,500

채권이자	1,301,620	1,477,542	6,964,860

예금이자	2,756,534	1,864,177	3,214,794

신탁계정대이자	40,242,263	44,981,898	24,959,043

기타이자	3,303,052	3,011,906	918,599

합계	86,080,516	110,874,217	104,187,796

(4) 신용손실충당금환입액(단위 : 천원)

구 분	제25기 3분기	제24기	제23기

대출채권 대손충당금환입액	42,221	-	-

합계	42,221	-	-

(5) 기타영업수익(단위 : 천원)

구 분	제25기 3분기	제24기	제23기

당기손익-공정가치측정증권배당금수익(*)	1,601,891	2,043,253	11,358,624

기타배당금수익	176,272	234,741	503,820

분배금수익	3,343,324	8,024,128	5,407,167

토지신탁충당부채환입	393,203	915,297	1,547,224

미사용약정충당부채환입	12,436	109,971	25,752

금융리스수익	10,936	45,959	35,673

기타	250,481	2,257,716	52,816

합계	5,788,543	13,631,065	18,931,076

(*) 당기손익-공정가치측정증권 중 출자금에 투자하여 발생한 수익입니다.

라. 자금조달 및 운용실적(1) 부동산신탁업무 관련

(단위 : 천원, %)

구 분	제25기 3분기	제24기	제23기

평균잔액	이자율(%)	비중(%)	평균잔액	이자율(%)	비중(%)	평균잔액	이자율(%)	비중(%)

조달	차입금	271,713,462	3.83~5.30	19.98	140,720,203	4.33~5.78	12.22	82,235,153	4.75~6.02	8.14

사채	179,828,522	5.22~6.90	13.23	77,032,304	4.80~6.90	6.69	19,968,804	4.80	1.98

기타부채	46,277,465	-	3.40	72,209,701	-	6.27	68,957,445	-	6.82

자본	861,964,429	-	63.39	861,718,907	-	74.82	839,374,353	-	83.06

합 계	1,359,783,878	-	100.00	1,151,681,115	-	100.00	1,010,535,755	-	100.00

운용	현금 및예치금	74,426,145	0.10~2.43	5.47	33,198,165	0.10~3.35	2.88	62,313,468	0.10~3.55	6.17

유가증권	536,735,773	-	39.47	509,944,908	-	44.28	589,152,347	-	58.30

대출채권	710,331,242	0~9.00	52.24	567,715,054	0~9.00	49.29	319,847,199	0~9.00	31.65

유형자산	9,346,423	-	0.69	11,491,213	-	1.00	12,805,448	-	1.27

기타자산	28,944,295	-	2.13	29,331,774	-	2.55	26,417,293	-	2.61

합 계	1,359,783,878	-	100.00	1,151,681,115	-	100.00	1,010,535,755	-	100.00

※ 별도 재무제표를 기준으로 작성하였습니다.

(2) 캐피탈업무 관련(단위 : 천원, %)

구 분	2025년 3분기	2024년	2023년

평균잔액	이자율(%)	비중(%)	평균잔액	이자율(%)	비중(%)	평균잔액	이자율(%)	비중(%)

조달	차입부채	249765680	4.49~7.50	34.92	237,403,135	4.00~7.50	33.82	242,480,095	4.00~7.10	35.84

기타부채	11,612,545	-	1.62	19,886,752	-	3.16	32,447,788	-	4.80

자본	453,928,368	-	63.46	434,543,215	-	63.02	401,575,184	-	59.36

합 계	715,306,593	-	100.00	691,833,102	-	100.00	676,503,067	-	100.00

운용	현금 및예치금	81,599,962	0.10	11.41	35,750,690	0.10~3.70	5.37	58,201,521	0.10~3.70	8.60

유가증권	48,570,595	-	6.79	34,165,342	-	4.46	17,635,860	-	2.61

팩토링 및대출자산	568,002,319	5.00~18.00	79.41	601,948,196	5.00~18.00	87.37	586,680,956	5.00~18.00	86.72

리스자산	32,008	7.20	0.00	104,069	7.20	0.02	352,964	7.20	0.05

유형자산	1,624,080	-	0.23	2,065,421	-	0.31	2,295,459	-	0.34

기타자산	15,477,629	-	2.16	17,799,385	-	2.47	11,336,307	-	1.68

합 계	715,306,593	-	100.00	691,833,102	-	100.00	676,503,067	-	100.00

※ 주요종속회사인 한국자산캐피탈(주)의 내역입니다. 마. 캐피탈 관련 대출업무(1) 종류별 대출금 잔액

(단위 : 천원)

구 분	2025년 3분기	2024년	2023년

평균잔액	기말잔액	평균잔액	기말잔액	평균잔액	기말잔액

원화대출금	568,002,319	538,830,358	601,948,196	633,890,523	586,680,956	604,191,737

※ 주요종속회사인 한국자산캐피탈(주)의 내역입니다. (2) 자금용도별 대출현황

(단위 : 천원)

구 분	2025년 3분기	2024년	2023년

기업자금대출	운전자금대출	538,830,358	633,890,523	604,191,737

시설자금대출	-	-	-

가계자금대출	-	-	-

합 계	538,830,358	633,890,523	604,191,737

※ 주요종속회사인 한국자산캐피탈(주)의 내역입니다.