한국자산신탁 사업보고서 (2025.12)
5. 재무제표 주석

제25(당)기 2025년 12월 31일 현재
제24(전)기 2024년 12월 31일 현재
한국자산신탁 주식회사

1. 회사의 개요한국자산신탁 주식회사(이하 "당사")는 구신탁업법 제3조에 의거 금융감독위원회로부터 부동산신탁업 인가를 받아 2001년 3월 20일에 설립되었으며, 서울특별시 강남구 테헤란로 306번지 카이트타워에 본사를 두고 있습니다. 또한, 토지신탁을 포함한 부동산의 수탁 및 그와 관련된 업무를 영위하고 있으며, 2009년 2월 4일자로 시행된 '자본시장과금융투자업에관한법률'에 의해 재인가를 받았습니다. 당사는 2016년 7월 13일 한국거래소 유가증권시장에 상장하였으며, 당기말 현재 당사가 발행한 주식의 총수는 122,373,926주로서 자본금은 약 61,989백만원이며, 주요 주주현황은 아래와 같습니다.

주주명	주식수(주)	지분율

(주)엠디엠	35,200,618	28.76%

(주)엠디엠플러스	12,397,775	10.13%

문주현	18,734,233	15.31%

한국자산신탁 주식회사 우리사주조합	277,629	0.23%

기타	55,763,671	45.57%

합 계	122,373,926	100%

2. 재무제표의 작성기준(1) 회계기준의 적용

당사는 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 제5조 1항 1호에서 규정하고 있는 국제회계기준위원회의 국제회계기준을 채택하여 정한 회계처리기준인 한국채택국제회계기준에 따라 재무제표를 작성하였습니다.

당사의 재무제표는 기업회계기준서 제1027호 '별도재무제표'에 따른 별도재무제표로서 지배기업, 관계기업의 투자자 또는 공동기업의 참여자가 투자자산을 피투자자의 보고된 성과와 순자산에 근거하지 않고 직접적인 지분투자에 근거한 회계처리로 표시한 재무제표입니다.

(2) 측정기준당사의 재무제표는 아래에서 열거하고 있는 재무상태표의 주요항목을 제외하고는 역사적원가를 기준으로 작성되었습니다.- 공정가치로 측정되는 금융상품- 확정급여채무의 현재가치에서 사외적립자산의 공정가치를 차감한 확정급여부채

(3) 기능통화와 표시통화당사의 재무제표는 당사의 영업활동이 이루어지는 주된 경제환경의 통화(이하 "기능통화")이면서 재무제표 작성을 위한 표시통화인 원화로 작성하여 보고하고 있습니다.

(4) 추정과 판단

한국채택국제회계기준은 재무제표를 작성함에 있어서 회계정책의 적용이나, 보고기간말 현재 자산, 부채 및 수익, 비용의 보고금액에 영향을 미치는 사항에 대하여 경영진의 최선의 판단을 기준으로 한 추정치와 가정의 사용을 요구하고 있습니다. 보고기간말 현재 경영진의 최선의 판단을 기준으로 한 추정치와 가정이 실제 환경과 다를 경우 이러한 추정치와 실제 결과는 다를 수 있습니다.

추정치와 추정에 대한 기본 가정은 지속적으로 검토되고 있으며, 회계추정의 변경은 추정이 변경된 기간과 미래 영향을 받을 기간 동안 인식되고 있습니다.

1) 경영진의 판단재무제표에 인식된 금액에 유의한 영향을 미치는 회계정책의 적용과 관련된 주요한 경영진의 판단에 대한 정보는 다음의 주석에 포함되어 있습니다.- 주석 11: 종속기업과 관계기업에 대한 투자자산- 주석 14: 리스- 주석 4 및 10: 대손충당금- 주석 17 및 27: 충당부채와 우발부채- 주석 16: 순확정급여부채- 주석 25: 법인세비용

2) 가정과 추정의 불확실성다음 보고기간 이내에 중요한 조정이 발생할 수 있는 유의한 위험이 있는 가정과 추정의 불확실성에 대한 정보는 다음의 주석에 포함되어 있습니다.- 주석 4 및 10: 대손충당금- 주석 17 및 27: 충당부채와 우발부채- 주석 16: 순확정급여부채- 주석 25: 법인세비용3) 공정가치 측정당사의 회계정책과 공시사항은 다수의 금융 및 비금융자산과 부채에 대해 공정가치 측정이 요구되고 있습니다. 당사는 공정가치평가 정책과 절차를 수립하고 있습니다. 동 정책과 절차에는 공정가치 서열체계에서 수준 3으로 분류되는 공정가치를 포함한모든 유의적인 공정가치 측정의 검토를 책임지는 평가부서의 운영을 포함하고 있으며, 그 결과는 재무담당임원에게 직접 보고되고 있습니다.평가부서는 정기적으로 관측가능하지 않은 유의적인 투입변수와 평가 조정을 검토하고 있습니다. 공정가치측정에서 중개인 가격이나 평가기관과 같은 제3자 정보를 사용하는 경우, 평가부서에서 제3자로부터 입수한 정보에 근거한 평가가 공정가치 서열체계 내 수준별 분류를 포함하고 있으며 해당 기준서의 요구사항을 충족한다고 결론을 내릴 수 있는지 여부를 판단하고 있습니다.당사는 유의적인 평가 문제를 감사위원회에 보고하고 있습니다.자산이나 부채의 공정가치를 측정하는 경우, 당사는 최대한 시장에서 관측가능한 투입변수를 사용하고 있습니다. 공정가치는 다음과 같이 가치평가기법에 사용된 투입변수에 기초하여 공정가치 서열체계 내에서 분류됩니다.- 수준 1: 측정일에 동일한 자산이나 부채에 대한 접근 가능한 활성시장의 조정되지 않은 공시가격- 수준 2: 수준 1의 공시가격 이외에 자산이나 부채에 대해 직접적으로 또는 간접적으로 관측가능한 투입변수- 수준 3: 자산이나 부채에 대한 관측가능하지 않은 투입변수자산이나 부채의 공정가치를 측정하기 위해 사용되는 여러 투입변수가 공정가치 서열체계 내에서 다른 수준으로 분류되는 경우, 당사는 측정치 전체에 유의적인 공정가치 서열체계에서 가장 낮은 수준의 투입변수와 동일한 수준으로 공정가치 측정치 전체를 분류하고 있으며, 변동이 발생한 보고기간 말에 공정가치 서열체계의 수준간 이동을 인식하고 있습니다.공정가치 측정 시 사용된 가정의 자세한 정보는 아래 주석에 포함되어 있습니다.- 주석 5: 금융상품의 공정가치(5) 재무제표의 발행승인일당사의 재무제표는 2026년 2월 9일자 이사회에서 승인되었으며, 2026년 3월 26일자정기주주총회에서 최종 승인될 예정입니다.

3. 중요한 회계정책

당사가 한국채택국제회계기준에 따른 재무제표 작성에 적용한 중요한 회계정책은 다음과 같습니다.(1) 제ㆍ개정된 기준서의 적용

당사는 2025년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도에 시행되는 기준서와 개정 사항을 최초 적용하였습니다. 당사는 공표되었으나 시행되지 않은 기준서, 해석서, 개정사항을 조기적용한 바 없습니다.

- 기업회계기준서 제1021호 '환율변동효과' 개정 - 교환가능성 결여

2025년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 적용되는 기업회계기준서 제1021호 '환율변동효과' 개정 - 교환가능성 결여는 기업이 다른 통화와의 교환가능성을 평가하는 방법과 교환 가능성 결여 시 현물환율을 결정하는 방법을 명확히 하였습니다. 또한 이 개정사항은 교환가능성이 결여된 통화가 기업의 재무성과, 재무상태 및 현금흐름에 어떻게 영향을 미치는지 또는 영향을 미칠 것으로 예상되는지를 재무제표 이용자가 이해할 수 있는 정보를 공시하도록 요구합니다.

이 개정사항이 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

- 기업회계기준서 제1117호 '보험계약' 개정 - 보험계약 측정에 사용한 투입변수의추정기법 공시

2025년 12월 31일 이후 최초로 종료하는 회계연도부터 적용되는 기업회계기준서 제1117 호 '보험계약' 개정 - 보험상품에 대해 기업이 이용할 수 있는 과거 자료나 경험이 부족한 상황에서 보험 관련 법규에 따라 원칙적인 추정기법이 요구되는 경우가 있을 수 있습니다. 이러한 경우에 보험계약 측정에 사용한 투입변수의 추정기법 공시는기업이 보험계약을 측정하기 위해 사용한 투입변수의 추정기법이 보험 관련 법규에서 요구하는 원칙적인 추정기법과 다른 경우, 그 차이에 관한 정보가 재무제표이용자에게 목적적합하고 중요 하다고 판단된다면 다음 사항을 공시하도록 요구합니다.

ㆍ기업이 유의적인 판단에 따라 사용한 투입변수의 추정기법과 그 판단 근거, 법규에서 요구하는 원칙적인 추정기법과의 차이 내역

ㆍ 법규에서 요구하는 원칙적인 투입변수 추정기법을 적용할 경우 미래현금흐름의 추정치, 보험계약마진, 보험수익, 보험서비스비용 등에 미치는 영향이 개정사항이 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

(2) 현금및현금성자산당사는 보유중인 현금과 요구불예금, 기타 유동성이 매우 높은 단기투자자산으로서 확정된 금액의 현금으로 전환이 용이하고 가치변동의 위험이 경미한 자산을 현금및현금성자산으로 분류하고 있습니다. 원칙적으로 지분상품은 현금성자산에서 제외하고 있으나, 상환일이 정해져 있고 취득일로부터 상환일까지의 기간이 단기인 우선주와 같이 실질적인 현금성자산인 경우에는 현금성자산에 포함하고 있습니다.

(3) 금융자산1) 금융자산의 분류 및 측정당사는 금융자산의 관리를 위한 사업모형과 금융자산의 계약상 현금흐름 특성에 근거하여 다음 표와 같이 금융자산을 후속적으로 상각후원가, 기타포괄손익-공정가치,당기손익-공정가치로 측정되도록 분류하고, 복합계약이 금융자산을 주계약으로 포함하는 경우에는 내재파생상품을 분리하지 않고 해당 복합계약 전체를 기준으로 금융자산을 분류합니다.

사업모형	계약상 현금흐름 특성

원금과 이자만으로 구성	그 외의 경우

계약상 현금흐름 수취 목적	상각후원가 측정(*1)	당기손익-공정가치 측정(*2)

계약상 현금흐름 수취 및 매도 목적	기타포괄손익-공정가치 측정(*1)

매도 목적, 기타	당기손익-공정가치 측정

( *1) 회계불일치를 제거하거나 감소시키기 위하여 당기손익-공정가치 측정 항목으로지정할 수 있습니다.(취소 불가)( *2) 단기매매목적이 아닌 지분증권의 경우 기타포괄손익-공정가치 측정 항목으로 지정할 수 있습니다.(취소 불가)① 상각후원가 측정 금융자산계약조건에 따라 특정일에 원금과 원금 잔액에 대한 이자만으로 구성된 현금흐름이 발생하고 계약상 현금흐름 수취를 목적으로 하는 채무상품을 상각후원가로 측정합니다.

② 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산계약조건에 따라 특정일에 원금과 원금 잔액에 대한 이자만으로 구성된 현금흐름이 발생하고 계약상 현금흐름 수취 및 매도를 목적으로 하는 채무상품을 기타포괄손익-공정가치로 측정합니다. 단기매매목적으로 보유하지 않는 지분상품은 최초 인식 시점에 기타포괄손익-공정가치 측정 항목으로 지정하는 취소불가능한 선택을 할 수 있고, 동 포괄손익은 후속적으로 당기손익으로 재순환(recycling)되지 않습니다.

③ 당기손익-공정가치 측정 금융자산계약조건에 따른 현금흐름이 원금과 원금 잔액에 대한 이자만으로 구성되지 않거나 매매가 주된 목적인 채무상품과 기타포괄손익-공정가치 측정 항목으로 지정하지 않은 지분상품은 당기손익-공정가치로 측정합니다.

금융자산은 최초 인식시점에 공정가치로 측정하며, 당기손익인식-공정가치 측정 금융자산이 아닌 경우 금융자산의 취득과 직접 관련되는 거래원가는 최초 인식시점에 공정가치에 가산하고 있습니다. 공정가치란 시장참여자 사이의 정상거래에서 자산을매도하면서 수취하거나 부채를 이전하면서 지급하게 될 가격으로 정의되며, 최초 인식 시 금융상품의 공정가치는 일반적으로 거래가격(제공하거나 수취한 대가의 공정가치)으로 평가됩니다.

2) 금융자산의 제거금융자산의 현금흐름에 대한 계약상 권리가 소멸하거나, 금융자산의 현금흐름에 대한 권리를 양도하고 금융자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전할 때 금융자산을 제거하고 있습니다.만약, 금융자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 보유하지도 않고 이전하지도 아니한 경우, 당사가 금융자산을 통제하고 있지도 않다면 금융자산을 제거하고, 금융자산을 계속 통제하고 있다면 그 양도자산에 대하여 지속적으로 관여하는 정도까지 계속하여 인식하고, 관련 부채를 함께 인식하고 있습니다. 만약, 금융자산의 현금흐름에 대한 권리를 양도하였으나 금융자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 당사가 보유하고 있는 경우에는 당해 금융자산을 계속 인식하고, 수취한 매각금액은 부채로 인식하고 있습니다.

당사는 원리금의 회수가 불가능하다고 판단되어 금융투자업규정에 따라 "추정손실"로 분류된 금융자산의 장부금액과 대손충당금을 당사 내부 심의 및 외부기관의 승인 등을 거쳐 제각합니다. 제각된 채권은 특수채권으로 난외 관리하여 회수가 가능할 경우 회수하고 있으며 회수된 금액은 당기손익으로 인식합니다.

3) 금융자산과 부채의 상계

금융자산과 부채는 당사가 자산과 부채를 상계할 수 있는 법적인 권리가 있고 순액으로 결제하거나, 자산을 실현하는 동시에 부채를 결제할 의도가 있는 경우에만 상계하고 있습니다.

(4) 별도재무제표에서의 종속기업 및 관계기업 투자당사의 재무제표는 기업회계기준서 제1027호에 따른 별도재무제표입니다. 당사는 종속기업 및 관계기업에 대한 투자자산에 대하여 기업회계기준서 제1027호에 따른 원가법을 선택하여 회계처리하였습니다. 한편, 종속기업 및 관계기업으로부터 수취하는 배당금은 배당을 받을 권리가 확정되는 시점에 당기손익으로 인식하고 있습니다.

(5) 유형자산유형자산은 최초에 원가로 측정하여 인식하고 있으며, 유형자산의 원가에는 경영진이 의도하는 방식으로 자산을 가동하는데 필요한 장소와 상태에 이르게 하는데 직접 관련되는 원가 및 자산을 해체, 제거하거나 부지를 복구하는데 소요될 것으로 추정되는 원가가 포함됩니다.

유형자산은 최초 인식 후에 원가에서 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감한 금액을 장부금액으로 하고 있습니다.유형자산의 일부를 대체할 때 발생하는 원가는 해당 자산으로부터 발생하는 미래 경제적 효익이 당사에 유입될 가능성이 높으며 그 원가를 신뢰성 있게 측정할 수 있는 경우에 자산의 장부금액에 포함하거나 적절한 경우 별도의 자산으로 인식하고 있습니다. 이 때 대체된 부분의 장부금액은 제거하고 있습니다. 그 외의 일상적인 수 선ㆍ유지와 관련하여 발생하는 원가는 발생시점에 당기손익으로 인식하고 있습니다.

유형자산 중 토지는 감가상각을 하지 않으며, 그 외 유형자산은 자산의 취득원가에서잔존가치를 차감한 금액에 대하여 아래에 제시된 내용연수에 걸쳐 해당 자산에 내재되어 있는 미래 경제적 효익의 예상 소비 형태를 가장 잘 반영한 정액법으로 상각하고 있습니다.

유형자산의 추정 내용연수는 다음과 같습니다.

구 분	내용연수

비품	4년

유형자산을 구성하는 일부의 원가가 당해 유형자산의 전체원가와 비교하여 유의적이라면, 해당 유형자산을 감가상각할 때 그 부분은 별도로 구분하여 감가상각하고 있습니다.

유형자산의 제거로 인하여 발생하는 손익은 순매각금액과 장부금액의 차이로 결정되고 유형자산처분손익으로 인식합니다.

유형자산의 감가상각방법, 잔존가치 및 내용연수는 매 회계연도말에 재검토하고 있으며 이를 변경하는 것이 적절하다고 판단되는 경우 회계추정의 변경으로 회계처리하고 있습니다.

(6) 무형자산

무형자산은 최초 인식할 때 원가로 측정하며, 최초 인식 후에 원가에서 상각누계액과손상차손누계액을 차감한 금액을 장부금액으로 인식하고 있습니다.

개발비는 사용 가능한 시점부터 잔존가치를 영("0")으로 하여 5년동안 정액법으로 상각하고 있습니다. 다만 일부 무형자산에 대해서는 이를 이용할 수 있을 것으로 기대되는 기간에 대하여 예측가능한 제한이 없으므로 당해 무형자산의 내용연수가 비한정인 것으로 평가하고 상각하지 아니하고 있습니다.

구 분	내용연수

개발비	5년

회원권	비한정

내용연수가 유한한 무형자산의 상각기간과 상각방법은 매 보고기간 말에 재검토하고내용연수가 비한정인 무형자산에 대해서는 그 자산의 내용연수가 비한정이라는 평가가 계속하여 정당한지를 매 보고기간말에 재검토하며, 이를 변경하는 것이 적절하다고 판단되는 경우 회계추정의 변경으로 처리하고 있습니다.

(7) 리스1) 당사는 현재 기업회계기준서 제1116호에 따라 계약의 약정시점에 계약이 리스인지 또는 리스를 포함하는지 판단합니다. 계약에서 대가와 교환하여, 식별되는 자산의사용 통제권을 일정기간 이전하게 한다면 그 계약은 리스이거나 리스를 포함합니다. 계약이 식별되는 자산의 사용 통제권을 이전하는지를 판단할 때, 당사는 기업회계기준서 제1116호의 리스의 정의를 이용합니다.

2) 리스이용자당사는 건물, 차량, 복사기 등을 리스하고 있습니다.리스계약기간은 일반적으로 3-5년이며, 리스의 조건은 개별적으로 협상되며 다양한 계약조건들을 포함합니다. 리스계약이 부과하는 다른 제약은 없지만, 리스자산은 차입금의 담보로 제공될 수 없습니다.

당사는 리스이용자로서 종전에 리스가 기초자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하는지에 따라 리스를 운용리스나 금융리스로 분류하였습니다. 기업회계기준서 제1116호에 따르면 당사는 대부분의 리스에 대하여 사용권자산과 리스부채를 인식합니다. 즉, 대부분의 리스가 재무상태표에 표시됩니다.리스요소를 포함하는 계약의 개시일이나 변경유효일에 당사는 계약대가를 상대적 개별 가격에 기초하여 각 리스요소에 배분합니다.그러나 당사는 일부 소액 기초자산 리스(예: 복사기) 및 리스기간이 12개월 이하인 단기리스에 대하여 사용권자산과 리스부채를 인식하지 않기로 선택하였습니다. 당사는이 리스에 관련되는 리스료를 리스기간에 걸쳐 정액 기준에 따라 비용으로 인식합니다.당사는 투자부동산의 정의를 충족하지 않는 사용권자산에 대하여 대응하는 기초자산을 보유하였을 경우에 표시하였을 항목과 같은 항목에 표시합니다. ① 중요한 회계정책당사는 리스개시일에 사용권자산과 리스부채를 인식합니다. 사용권자산은 최초 인식시 원가로 측정하고, 후속적으로 원가에서 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감하고, 리스부채의 재측정에 따른 조정을 반영하여 측정합니다. 사용권자산은 다음 항목들의 원가로 측정됩니다. - 리스부채의 최초 측정금액- 리스개시일이나 그 전에 지급한 리스료, 받은 리스 인센티브는 차감- 리스이용자가 부담하는 리스개설직접원가- 복구원가의 추정치

사용권자산은 리스개시일부터 사용권자산의 내용연수 종료일과 리스기간 종료일 중 이른 날까지의 기간동안 감가상각합니다.

리스부채는 최초 인식 시 리스개시일 현재 지급되지 않은 리스료의 현재가치로 측정합니다. 현재가치 측정 시 리스의 내재이자율로 리스료를 할인하되, 내재이자율을 쉽게 산정할 수 없는 경우에는 당사의 증분차입이자율로 리스료를 할인합니다. 당사는 일반적으로 증분차입이자율을 할인율로 사용합니다. 리스부채는 다음 리스 지급액의순현재가치를 포함합니다. - 고정리스료(실질적인 고정리스료 포함), 받을 리스 인센티브는 차감- 지수나 요율(이율)에 따라 달라지는 변동리스료- 잔존가치보증에 따라 리스이용자가 지급할 것으로 예상되는 금액- 리스이용자가 매수선택권을 행사할 것이 상당히 확실한 경우에 그 매수선택권의 행사가격- 리스기간이 리스이용자의 종료선택권 행사를 반영하는 경우에 그 리스를 종료하기 위하여 부담하는 금액각 리스료의 지급은 부채의 상환과 금융원가로 배분됩니다. 각 기간의 리스부채 잔액에 대하여 일정한 기간이자율이 산출되도록 계산된 금액을 금융원가로 당기손익에 인식합니다.

리스부채는 후속적으로 리스부채에 대하여 인식한 이자비용만큼 증가하고, 리스료의지급을 반영하여 감소합니다. 지수나 요율(이율)의 변동, 잔존가치보증에 따라 지급할 것으로 예상되는 금액의 변동, 매수선택권이나 연장선택권을 행사할 것이 상당히 확실하거나 종료선택권을 행사하지 않을 것이 상당히 확실한지에 대한 평가의 변동에 따라 미래 리스료가 변경되는 경우에 리스부채를 재측정합니다.당사는 연장선택권을 포함하는 일부 리스계약에 대한 리스기간을 결정할 때 판단을 적용합니다. 당사가 연장선택권을 행사할 것이 상당히 확실한지에 대한 평가는 리스기간에 영향을 주기 때문에 리스부채와 사용권자산의 금액에 유의적인 영향을 미칩니다.

② 증분차입이자율의 산정당사는 리스의 내재이자율을 쉽게 산정할 수 없으므로, 리스부채를 측정하기 위해 증분차입이자율을 사용합니다. 증분차입이자율은 당사가 비슷한 경제적 환경에서 비슷한 기간에 걸쳐 비슷한 담보로 사용권자산과 가치가 비슷한 자산 획득에 필요한 자금을 차입한다면 지급해야 하는 이자율입니다. 따라서 증분차입이자율은 관측가능한 요율이 없거나(금융거래를 하지 않는 종속기업의 경우) 리스 조건을 반영하기 위하여조정되어야 하는 경우(예를 들어, 리스가 종속기업의 기능통화가 아닌 경우)에 측정이 요구되는 당사가 고려해야 하는 상황을 반영합니다.당사는 가능한 경우(시장이자율과 같은) 관측가능한 투입변수를 이용하여 증분차입이자율을 측정하고(종속기업의 개별 신용등급과 같은) 특정 기업별 추정치를 작성해야 합니다.

3) 리스제공자당기말 현재 당사가 리스로 제공하고 있는 자산은 없습니다.

(8) 금융자산의 손상

상각후원가 또는 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 채무상품, 리스채권, 계약자산,대출약정, 금융보증계약에 대하여 기대신용손실모형(expected credit loss impairm-ent model)에 따라 손상을 인식합니다.

금융자산 최초 인식 후 신용위험의 증가 정도에 따라 아래 표와 같이 3단계로 구분하여 12개월 기대신용손실이나 전체기간 기대신용손실에 해당하는 금액으로 손실충당금을 측정합니다.

구 분(*1)	손실충당금

Stage 1	최초 인식 후 신용위험이 유의적으로증가하지 않은 경우(*2)	12개월 기대신용손실: 보고기간말 이후 12개월 내에 발생 가능한 금융상품의 채무불이행 사건으로 인한 기대신용손실

Stage 2	최초 인식 후 신용위험이 유의적으로증가한 경우	전체기간 기대신용손실: 기대존속기간에 발생할 수 있는 모든 채무불이행 사건으로 인한 기대신용손실

Stage 3	신용이 손상된 경우

( *1) 기업회계기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'의 적용범위에 포함되는 거래에서 생기는 매출채권이나 계약자산의 경우 유의적인 금융요소가 없다면 전체기간 기대신용손실에 해당하는 금액으로 손실충당금을 측정해야 하고, 유의적인금융요소가 있다면 전체기간 기대신용손실에 해당하는 금액으로 손실충당금을 측정하는 것을 회계정책으로 선택할 수 있습니다. 리스채권도 전체기간 기대신용손실에 해당하는 금액으로 손실충당금을 측정하는 것을 회계정책으로 선택할 수 있습니다.( *2) 보고기간말 신용위험이 낮은 경우에는 신용위험이 유의적으로 증가하지 않은 것으로 간주할 수 있습니다.한편, 최초 인식 시점에 신용이 손상된 금융자산은 최초 인식 후 전체기간 기대손실의 누적변동분만을 손실충당금으로 계상합니다.

당사는 신탁사업의 현황 및 거래상대방의 신용상태 등을 고려하여 자산건전성이 "요주의" 이하로 분류된 경우 신용위험이 유의적으로 증가되었다고 판단합니다. 또한, 자산건전성이 "회수의문" 이하로 분류되거나 "고정"으로 분류되더라도 유효이자율로 할인한 미래현금흐름의 현재가치가 현재의 장부가액에 미치지 못할 경우 신용이 손상되었다고 간주합니다.

1) 미래전망정보의 반영당사 채권의 신용위험과 통계적으로 유의한 상관관계가 있는 거시경제지표가 식별되지 않아 미래전망정보는 반영하지 않았습니다.

2) 상각후원가 측정 금융자산의 기대신용손실 측정

상각후원가 측정 금융자산의 기대신용손실은 당해 자산의 계약상 수취하기로 한 현금흐름과 수취할 것으로 예상하는 현금흐름의 현재가치의 차이로 측정합니다. 이를 위하여 개별적으로 유의적인 금융자산에 대해 예상회수현금흐름을 산출하고 있습니다(이하 "개별평가 대손충당금").

개별적으로 유의적이지 않은 금융자산의 경우 그 금융자산은 유사한 신용위험의 특성을 가진 금융자산의 집합에 포함하여 집합적으로 기대신용손실을 측정합니다(이하"집합평가 대손충당금").

① 개별평가 대손충당금

개별평가 대손충당금은 평가대상 채권으로부터 회수될 것으로 기대되는 현금흐름의 현재가치에 대한 경영진의 최선의 추정에 근거합니다. 이러한 현금흐름을 추정할 때,당사는 관련 상대방 및 신탁사업의 현금흐름 등 재무적인 상황과 관련 담보물의 순실현가능가치 등 모든 이용가능한 정보를 이용하여 판단합니다.② 집합평가 대손충당금집합평가 대손충당금은 과거 경험손실률 데이터 등을 활용하여 측정합니다. 대손충당금 측정시 과거 자산건전성의 전이현황을 관측한 후 Markov Chain Method를 이용하여 자산집합별로 다항분포로 전이행태를 추정한 부도율(PD: Probability of De-fault)과 과거 경험손실률 등을 반영한 부도시 손실률(LGD: Loss Given Default)을 적용합니다. 또한, 기대신용손실의 측정을 모형화하고 과거의 경험에 기초한 입력변수를 결정하기 위해서 일정한 가정이 적용됩니다. 동 모형의 방법론과 가정은 대손충당금 추정치와 실제 손실과의 차이를 감소시키기 위하여 정기적으로 검토됩니다.

3) 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산의 기대신용손실 측정

기대신용손실의 산출방법은 상각후원가 측정 금융자산과 동일하나, 기대신용손실 추정액의 변동은 기타포괄손익으로 인식합니다. 기타포괄손익-공정가치측정 금융자산으로 분류된 채무상품은 처분 및 상환의 경우에는 기타포괄손익에서 당기손익으로 재분류하여 당기손익으로 인식합니다.

(9) 비금융자산의 손상종업원급여에서 발생한 자산, 이연법인세자산, 투자부동산(공정가치로 측정되는 경우) 및 매각예정으로 분류되는 비유동자산을 제외한 모든 비금융자산에 대해서는 매 보고기간말마다 자산손상을 시사하는 징후가 있는지를 검토하며, 만약 그러한 징후가 있다면 당해 자산의 회수가능액을 추정하고 있습니다. 단, 사업결합으로 취득한 영업권 및 내용연수가 비한정인 무형자산, 아직 사용할 수 없는 무형자산에 대해서는자산손상을 시사하는 징후와 관계없이 매년 회수가능액과 장부금액을 비교하여 손상검사를 하고 있습니다.

회수가능액은 개별 자산별로, 또는 개별 자산의 회수가능액을 추정할 수 없다면 그 자산이 속하는 현금창출단위별로 회수가능액을 추정하고 있습니다. 회수가능액은 사용가치와 순공정가치 중 큰 금액으로 결정하고 있습니다. 사용가치는 자산이나 현금창출단위에서 창출될 것으로 기대되는 미래현금흐름을 화폐의 시간가치 및 미래현금흐름을 추정할 때 조정되지 아니한 자산의 특유위험에 대한 현행 시장의 평가를 반영한 세전할인율로 할인하여 추정합니다.

자산이나 현금창출단위의 회수가능액이 장부금액에 미달하는 경우 자산의 장부금액을 감소시키며 즉시 당기손익으로 인식하고 있습니다.

(10) 금융부채당사는 계약상 내용의 실질과 금융부채의 정의에 따라 금융부채를 당기손익-공정가치 측정 금융부채와 기타금융부채로 분류하고, 계약의 당사자가 되는 때에 재무상태표에 인식하고 있습니다.

1) 당기손익-공정가치 측정 금융부채당기손익-공정가치 측정 금융부채는 단기매매금융부채나 최초 인식시점에 당기손익-공정가치 측정 금융부채로 지정한 금융부채를 포함하고 있습니다. 당기손익-공정가치 측정 금융부채는 최초 인식 후 공정가치로 측정하며, 공정가치의 변동은 당기손익으로 인식하고 있습니다. 한편, 최초 인식시점에 발행과 관련하여 발생한 거래비용은 발생 즉시 당기손익으로 인식하고 있습니다.서로 다른 기준에 따라 자산이나 부채를 측정하거나 그에 따른 손익을 인식하여 생길수 있는 인식이나 측정의 불일치를 제거하거나 유의적으로 줄일 수 있는 경우 및 문서화된 위험관리전략이나 투자전략에 따라 금융상품집합을 공정가치 기준으로 관리하고 그 성과를 평가하는 경우에는 최초 인식시점에 해당 금융부채를 당기손익-공정가치 측정 항목으로 지정할 수 있습니다.기업회계기준서 제1109호에 따르면 당기손익-공정가치 측정 항목으로 지정한 금융부채의 공정가치 변동 중 해당 금융부채의 신용위험 변동으로 인한 부분은 당기손익이 아닌 기타포괄손익으로 표시하고, 동 기타포괄손익은 후속적으로 당기손익으로 재순환하지 않습니다. 다만, 금융부채의 신용위험 변동에 따른 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 인식하면 회계불일치가 발생하거나 확대될 경우에는 해당 공정가치 변동을 당기손익으로 인식합니다.

2) 기타금융부채

당기손익-공정가치 측정 금융부채로 분류되지 않은 비파생금융부채는 기타금융부채로 분류하고 있습니다. 기타금융부채는 최초 인식시 발행과 직접 관련되는 거래원가를 차감한 공정가치로 측정하고 있습니다. 후속적으로 기타금융부채는 유효이자율법을 사용하여 상각후원가로 측정되며, 이자비용은 유효이자율법을 사용하여 인식합니다.

금융부채는 소멸한 경우 즉, 계약상 의무가 이행, 취소 또는 만료된 경우에만 재무상태표에서 제거하고 있습니다.

(11) 납입자본금보통주는 자본으로 분류하며 자본거래에 직접 관련되어 발생하는 증분원가는 세금효과를 반영한 순액으로 자본에서 차감하고 있습니다.

당사가 자기 지분상품을 재취득하는 경우에 이러한 지분상품은 자기주식의 과목으로자본에서 직접 차감하고 있습니다. 자기지분상품을 매입 또는 매도하거나 발행 또는 소각하는 경우의 손익은 당기손익으로 인식하지 아니합니다.

(12) 종업원급여1) 단기종업원급여종업원이 관련 근무용역을 제공한 보고기간의 말부터 12개월 이내에 결제될 단기종업원급여는 근무용역과 교환하여 지급이 예상되는 금액을, 근무용역이 제공된 때에 당기손익으로 인식하고 있습니다. 단기종업원급여는 할인하지 않은 금액으로 측정하고 있습니다.

2) 기타장기종업원급여종업원이 관련 근무용역을 제공한 보고기간의 말일부터 12개월 이내에 지급되지 않을 기타장기종업원급여는 당기와 과거기간에 제공한 근무용역의 대가로 획득한 미래의 급여액을 현재가치로 할인하고, 관련 채무를 직접 결제하는 데 사용할 수 있는 사외적립자산의 공정가치를 차감하여 부채로 인식하고 있습니다. 부채는 관련 급여의 만기와 유사한 만기를 가지는 우량회사채의 이자율을 사용하여 추정 미래현금흐름을할인한 후 결정되고 있습니다. 보험수리적 가정의 변동과 경험적 조정에서 발생하는 손익은 발생한 기간에 전액 당기손익으로 인식하고 있습니다.

3) 퇴직급여: 확정기여제도확정기여제도와 관련하여 일정기간 종업원이 근무용역을 제공하였을 때에는 그 근무용역과 교환하여 확정기여제도에 납부해야 할 기여금에 대하여 자산의 원가에 포함하는 경우를 제외하고는 당기손익으로 인식하고 있습니다. 납부해야 할 기여금은 이미 납부한 기여금을 차감한 후 부채(미지급비용)로 인식하고 있습니다. 또한, 이미 납부한 기여금이 보고기간말 이전에 제공된 근무용역에 대해 납부하여야 하는 기여금을 초과하는 경우에는 초과 기여금 때문에 미래 지급액이 감소하거나 현금이 환급되는 만큼을 자산(선급비용)으로 인식하고 있습니다.

4) 퇴직급여: 확정급여제도보고기간말 현재 확정급여제도와 관련된 확정급여부채는 확정급여채무의 현재가치에서 사외적립자산의 공정가치를 차감하여 인식하고 있습니다. 확정급여부채는 매년독립적인 계리사에 의해 예측단위적립방식으로 계산되고 있습니다. 확정급여채무의현재가치는 확정급여제도에서 지급될 미래 현금흐름을 관련 퇴직급여의 만기와 유사한 만기를 가지는 퇴직금이 지급되는 통화로 표시된 우량회사채의 이자율을 사용하여 추정 미래현금흐름을 할인한 후 결정되고 있습니다. 보험수리적 가정의 변동과 경험적 조정에서 발생하는 손익은 발생한 기간에 전액 기타포괄손익으로 인식하고 있습니다.

확정급여채무의 현재가치에서 사외적립자산의 공정가치를 차감하여 산출된 순액이 자산일 경우, 미인식과거근무원가누계액과 제도로부터 환급받거나 제도에 대한 미래기여금이 절감되는 방식으로 이용가능한 경제적효익의 현재가치를 가산한 금액을 한도로 자산으로 인식하고 있습니다.

퇴직급여를 새로 도입하거나 변경함에 따라 종업원의 과거 근무용역에 대한 확정급여채무의 현재가치의 변동액인 과거근무원가는 관련 급여가 가득되기까지의 평균기간에 정액법을 적용하여 비용으로 인식하고 있습니다. 단, 확정급여제도를 새로 도입하거나 개정하는 즉시 관련 급여가 가득되는 경우에는 해당 과거근무원가는 즉시 인식하고 있습니다.

5) 해고급여당사가 통상적인 퇴직시점 이전에 종업원을 해고할 것을 현실적인 철회가능성이 없이 명시적으로 확약하거나, 당사가 종업원에게 명예퇴직에 대한 해고급여를 제안하고 종업원이 자발적으로 제안을 수락하는 경우 해고급여를 당기손익으로 인식하고 있습니다. 종업원에게 자발적 명예퇴직을 제안하는 경우에는 제안을 수락할 것으로 기대되는 종업원의 수에 기초하여 해고급여를 측정하여 당기손익으로 인식하고 있습니다. 해고급여의 지급기일이 보고기간 후 12개월이 지난 후에 도래하는 경우에는 현재가치로 할인하고 있습니다.

6) 주식기준보상종업원에게 부여한 주식결제형 주식기준보상은 부여일에 지분상품의 공정가치로 측정되며, 가득기간에 걸쳐 종업원 급여비용으로 인식됩니다. 가득될 것으로 예상되는 지분상품의 수량은 매 보고기간말에 비시장성과조건을 고려하여 재측정되며, 당초 추정치로부터의 변동액은 당기손익과 자본으로 인식됩니다.

주식선택권의 행사시점에 신주를 발행할 때 직접적으로 관련되는 거래비용을 제외한순유입액은 자본금(명목가액)과 주식발행초과금으로 인식됩니다.

(13) 충당부채충당부채는 과거사건의 결과로 존재하는 현재의무(법적의무 또는 의제의무)로서, 당해 의무를 이행하기 위하여 경제적효익을 갖는 자원이 유출될 가능성이 높으며 그 의무의 이행에 소요되는 금액을 신뢰성 있게 추정할 수 있는 경우에 인식하고 있습니 다. 충당부채로 인식하는 금액은 관련된 사건과 상황에 대한 불가피한 위험과 불확실성을 고려하여 현재의무를 보고기간말에 이행하기 위하여 소요되는 지출에 대한 최선의 추정치입니다. 화폐의 시간가치 효과가 중요한 경우 충당부채는 의무를 이행하기 위하여 예상되는 지출액의 현재가치로 평가하고 있습니다.

충당부채를 결제하기 위해 필요한 지출액의 일부 또는 전부를 제3자가 변제할 것이 예상되는 경우 이행한다면 변제를 받을 것이 거의 확실하게 되는 때에 한하여 변제금액을 인식하고 별도의 자산으로 회계처리하고 있습니다.매 보고기간말마다 충당부채의 잔액을 검토하고, 보고기간말 현재 최선의 추정치를 반영하여 조정하고 있습니다. 의무이행을 위하여 경제적효익이 내재된 자원이 유출될 가능성이 더 이상 높지 아니한 경우에는 관련 충당부채를 환입하고 있습니다. 충당부채는 최초 인식과 관련 있는 지출에만 사용하고 있습니다.(14) 고유계정회계와 신탁계정회계의 구분당사는 고유재산에 대한 회계와 신탁재산에 대한 회계를 구분하여 고유계정과 신탁계정에서 각각 회계처리하고 있습니다. 이와 같은 구분계산으로 고유계정과 신탁계정 간에는 대차거래와 관련이자 및 신탁보수 등의 손익거래가 발생되고 있습니다.

(15) 수익인식기준당사는 아래의 5단계 수익인식 모형을 적용하여 수익을 인식하고 있습니다.① 계약 식별 → ② 수행의무 식별 → ③ 거래가격 산정 → ④ 거래가격을 수행의무에배분 → ⑤ 수행의무 이행 시 수익 인식당사는 신탁재산의 원활한 관리와 운용을 위하여 금융투자업규정에 의하여 위탁자로부터 다음과 같이 토지신탁보수, 관리신탁보수, 처분신탁보수, 담보신탁보수, 분양관리신탁보수 등 신탁보수와 부수업무로서 대리사무보수 및 기타업무보수를 받고 있습니다.

1) 토지신탁보수토지신탁은 토지소유자가 토지를 효율적으로 활용하여 수익을 얻을 목적으로 신탁회사에 신탁을 하고 신탁회사는 자금의 조달, 건설, 임대, 분양 등을 수행하는 신탁으로당사의 수행의무는 개발사무관리와 분양사무관리로 각각 식별되나 두 수행의무 모두관련된 보수를 전체 신탁기간에 걸쳐 정액법으로 안분하여 수익을 인식하며 기업회계기준서 제1115호 문단 22 내지 23에 따라 하나의 수행의무로 식별합니다. 당사가 책임준공의무를 부담하는 관리형토지신탁은 책임준공이행기간과 전체신탁기간이 유의미하게 차이가 날 경우 당사의 책임준공의무와 관련된 보수를 별도로 식별하여 책임준공이행기간에 걸쳐 정액법으로 안분하여 수익으로 인식하고 있습니다.

2) 관리신탁보수

관리신탁은 신탁자산의 소유권관리, 임대차관리, 시설유지관리, 법률 및 세무처리 등부동산 관련 업무 일체를 체계적으로 관리하며, 그 신탁보수에 대하여는 신탁자산의 관리기간 경과에 따라 수익으로 인식하고 있습니다.

3) 처분신탁보수

처분신탁은 신탁자산의 처분행위 및 처분시까지의 관리행위를 수행함을 말하며, 그 신탁보수에 대하여는 처분되는 신탁자산의 잔금청산일, 소유권이전등기일, 사용가능일 중 빠른 날에 수익으로 인식하고 있습니다.

4) 담보신탁보수

담보신탁은 부동산을 부동산신탁회사에 신탁하고 유효한 담보금액의 범위 내에서 우선수익권증서를 발급받아 금융기관에 담보로 제공하고 대출을 받는 신탁으로 그 신탁보수에 대하여는 수익권증서 발행시에 수익으로 인식하고 있습니다.

5) 분양관리신탁보수분양관리신탁은 3천제곱미터 이상의 상가 및 오피스텔 등의 건축물을 선분양하기 위해서는 "건축물의 분양에 관한 법률"에 따라 신탁계약과 대리사무계약을 체결한 경우에 한해 착공 신고 이후에 선분양을 할 수 있는 신탁으로, 그 신탁보수에 대하여는 전체 분양관리신탁 계약기간의 경과에 따라 수익으로 인식하고 있습니다.

6) 대리사무업무보수

대리사무업무는 신탁업에 부수되는 업무로서 분양대금, 차입금 등의 수납과 공사비, 대출원리금 지급 등 모든 자금의 관리업무를 대행하는 것으로, 용역제공에 따른 보수는 대리사무 계약기간의 경과에 따라 수익으로 인식하고 있습니다.7) 기타업무보수당사가 영위하는 부동산컨설팅 및 리츠사업 등 기타업무로부터의 수익으로서 대상 용역이 제공된 때 또는 약정기간에 걸쳐 인식하고 있습니다.8) 변동대가계약이 변동대가를 포함한 경우에 당사는 고객에 약속한 재화를 이전하고 그 대가로 받을 금액을 추정합니다. 변동대가와 관련된 불확실성이 나중에 해소될 때, 이미 인식한 누적 수익 금액 중 유의적인 부분을 되돌리지(환원하지) 않을 가능성이 매우 높은 정도까지만 변동대가를 계약의 개시 시점에 추정하고 거래가격에 포함합니다.

(16) 금융수익과 비용금융수익은 채무상품과 지분상품을 포함한 투자자산으로부터의 이자수익, 배당수익,금융상품 처분손익, 당기손익-공정가치 측정 금융상품의 공정가치 변동, 당기손익으로 인식하는 위험회피수단의 평가차익 등을 포함하고 있습니다. 이자수익은 기간의 경과에 따라 유효이자율법을 적용하여 당기손익으로 인식하며, 배당수익은 주주로서배당을 받을 권리가 확정되는 시점에 수익을 인식하고 있습니다.

금융비용은 차입금 및 사채에 대한 이자비용, 충당부채의 상각액, 부채로 분류되는 우선주에 대한 배당금, 당기손익-공정가치 측정 금융상품의 공정가치의 변동, 당기손익으로 인식하는 위험회피수단의 평가차손을 포함하고 있습니다. 차입부채에 대한이자비용은 유효이자율법을 적용하여 기간의 경과에 따라 당기손익으로 인식하고 있습니다.

(17) 법인세법인세비용은 당기법인세와 이연법인세로 구성되어 있으며, 기타포괄손익이나 자본에 직접 인식되는 거래나 사건 또는 사업결합에서 발생하는 세액을 제외하고는 당기손익으로 인식하고 있습니다.

1) 당기법인세당기법인세는 당기의 과세소득을 기초로 산정하고 있습니다. 과세소득은 포괄손익계산서상의 세전이익에서 다른 과세기간에 가산되거나 차감될 손익 및 비과세항목이나손금불인정항목을 제외하므로 포괄손익계산서상 손익과 차이가 있습니다. 당사의 당기법인세와 관련된 미지급법인세는 제정되었거나 실질적으로 제정된 세율을 사용하여 계산하고 있습니다.

2) 이연법인세이연법인세는 재무제표상 자산과 부채의 장부금액과 과세소득 산출시 사용되는 세무기준액과의 차이를 바탕으로 인식되며, 자산부채법에 의하여 인식하고 있습니다. 이연법인세부채는 모든 가산할 일시적차이에 대하여 인식하며, 이연법인세자산은 차감할 일시적차이 중 일시적차이가 과세소득 발생으로 해소될 가능성이 높은 경우에 인식합니다. 그러나, 일시적차이가 영업권을 최초로 인식하는 경우나 자산ㆍ부채가 최초로 인식되는 거래가 사업결합 거래가 아니고, 거래 당시의 회계이익 또는 과세소득에 영향을 미치지 아니하는 거래의 경우 이연법인세를 인식하지 않고 있습니다.이연법인세자산의 장부금액은 매 보고기간말에 검토하고, 이연법인세자산으로 인한혜택이 사용되기에 충분한 과세소득이 발생할 가능성이 더 이상 높지 않은 경우 이연법인세자산의 장부금액을 감소시키고 있습니다.

이연법인세자산과 부채는 보고기간말 제정되었거나 실질적으로 제정된 세법에 근거하여 당해 자산이 실현되거나 부채가 지급될 보고기간에 적용될 것으로 기대되는 세율을 사용하여 측정하고 있습니다. 이연법인세자산과 이연법인세부채를 측정할 때에는 보고기간말 현재 당사가 관련 자산과 부채의 장부금액을 회수하거나 결제할 것으로 예상되는 방식에 따라 법인세효과를 반영하였습니다.

이연법인세자산과 부채는 동일 과세당국이 부과하는 법인세이고, 당사가 인식된 금액을 상계할 수 있는 법적 권한을 가지고 있으며 당기법인세부채와 자산을 순액으로결제할 의도가 있는 경우에만 상계하고 있습니다.배당금 지급에 따라 추가적으로 발생하는 법인세비용이 있다면 배당금 지급과 관련한 부채가 인식되는 시점에 인식하고 있습니다.세무상 불확실성은 당사가 취한 세무정책이 거래의 복잡성이나 세법해석상의 차이 등으로 인해 당사가 제기한 경정청구 및 세무당국의 추징세액에 대한 환급소송, 세무조사 등으로부터 발생합니다. 당사는 이에 대하여 기업회계기준해석서 제2123호에 따라 회계처리하고 있습니다. 즉, 당사가 세무당국의 추징 등에 의하여 납부하였으나향후 환급가능성이 높은 경우에는 법인세자산으로 인식하고, 세무조사 등의 결과로 납부할 것으로 예상되는 금액은 법인세부채로 인식합니다.

(18) 주당이익당사는 보통주 기본주당이익과 희석주당이익을 계속영업손익과 당기순손익에 대하여 계산하고 포괄손익계산서에 표시하고 있습니다. 기본주당이익은 보통주에 귀속되는 당기순손익을 보고기간 동안에 유통된 보통주식수를 가중평균한 주식수로 나누어계산하고 있습니다. 희석주당이익은 전환사채와 종업원에게 부여한 주식기준보상 등모든 희석화 효과가 있는 잠재적 보통주의 영향을 고려하여 보통주에 귀속되는 당기순손익 및 가중평균유통보통주식수를 조정하여 계산하고 있습니다.

(19) 미적용 제ㆍ개정 기준서

당사의 재무제표 발행승인일 현재 제정 또는 공표되었으나 아직 시행되지 않아 당사가 채택하지 않은 한국채택국제회계기준의 제ㆍ개정내역은 다음과 같습니다.

- 기업회계기준서 제1109호 '금융상품' 및 제1107호 '금융상품: 공시' 개정 - 금융상품의 분류 및 측정

기업회계기준서 제1109호 '금융상품' 및 제1107호 '금융상품: 공시' 개정 - 금융상품의 분류 및 측정 개정사항은 다음을 포함합니다.

ㆍ 금융부채는 결제일에 제거된다는 점을 명확히 하고 특정 요건을 충족하는 경우 전자지급시스템을 사용하여 결제되는 금융부채를 결제일 전에 제거하기 위한 회계정책선택 (특정 요건이 충족되는 경우)을 도입함

ㆍ ESG 및 유사한 특성이 있는 금융자산의 계약상 현금흐름을 평가하는 방법에 대한추가적인 지침

ㆍ 비소구 특성을 구성하는 것이 무엇인지와 계약상 연계된 금융상품의 특징이 무엇인지를 명확히 함

ㆍ 우발특성이 있는 금융상품에 대한 공시사항과 기타포괄손익-공정가치 측정 지분상품에 대한 추가적인 공시 요구사항을 도입

이 개정사항은 2026년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용됩니다. 조기 적용이 허용되며, 금융자산의 분류 및 이와 관련된 공시사항에 대한 개정사항만을 조기 적용할 수도 있습니다. 당사는 현재 개정사항을 조기 적용하지 않을 계획입니다.

- 한국채택국제회계기준 연차개선 Volume 11

기준서간 요구사항의 일관성을 제고하고, 불명확한 부분을 명확히 하여, 이해가능성을 개선하고자 한국채택국제회계기준 연차개선 Volume 11이 발표되었습니다.

ㆍ기업회계기준서 제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초채택' : K-IFRS 최초 채택 시 위험회피회계 적용

ㆍ기업회계기준서 제1107호 '금융상품: 공시' : 제거 손익, 실무적용지침

ㆍ기업회계기준서 제1109호 '금융상품' : 리스부채의 제거 회계처리와 거래가격의 정의

ㆍ기업회계기준서 제1110호 '연결재무제표' : 사실상의 대리인 결정

ㆍ기업회계기준서 제1007호 '현금흐름표' : 원가법

이 개정사항은 2026년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 적용됩니다. 조기 적용이 허용되며 그 사실은 공시되어야 합니다. 이 개정사항은 재무제표에 중요한영향을 미치지 않을 것으로 예상됩니다.

- 기업회계기준서 제1109호 '금융상품' 및 제1107호 '금융상품: 공시' 개정 - 자연에의존 하는 전력과 관련된 계약

자연에 의존하는 전력과 관련된 계약에 대한 기업회계기준서 제1109호 및 1107호 개정 사항이 공표되었으며, 주요 내용은 다음과 같습니다.

ㆍ적용범위 내 계약에 대한 '자가 사용(own-use)' 요건의 적용을 명확히 함

ㆍ적용범위 내 계약에 대한 현금흐름위험회피 관계의 현금흐름위험회피대상항목 지정 요건을 개정

ㆍ투자자가 이러한 계약이 기업의 재무성과 및 현금흐름에 미치는 영향을 이해할 수 있도록 새로운 공시 요건을 추가

이 개정사항은 2026년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 적용됩니다. 조기 적용이 허용되며 그 사실은 공시되어야 합니다. '자가 사용 예외'에 관한 개정은 소급 적용 되며, 위험회피회계 관련 개정은 최초 적용일 이후 지정되는 새로운 위험회피 관계에 대해 전진적으로 적용해야 합니다. 또한 기업회계기준서 제1107호의 공시 개정사항은 기업 회계기준서 제1109호 개정사항과 함께 적용되어야 하며, 비교정보를 재작성하지 않는 경 우에는 공시에 대한 비교정보를 제공할 수 없습니다.

이 개정사항은 재무제표에 중요한 영향을 미치지 않을 것으로 예상됩니다.

- 기업회계기준서 제1118호 '재무제표 표시와 공시'

기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시'를 대체하는 기업회계기준서 제1118호가 공표 되었습니다. 기업회계기준서 제1118호는 손익계산서의 표시에 대해서 특정 총합계와 중간합계를 포함한 새로운 요구사항을 도입합니다. 또한 기업은 손익계산서의 모든 수익과 비용을 영업, 투자, 재무, 법인세 및 중단영업의 다섯 가지 범주 중 하나로 분류해야 하 며, 처음 세 가지 범주는 새로운 범주입니다.

기업회계기준서 제1118호는 새롭게 정의된 경영진이 정의한 성과측정치와 수익과 비용의 중간합계를 공시하도록 요구하며, 주요 재무제표와 주석의 식별된 '역할'에 따라 재무정보를 통합하고 세분화하기 위한 새로운 요구사항을 포함합니다.

또한 이 기준서의 제정에 따라 기업회계기준서 제1007호 '현금흐름표'에 대한 좁은 범위의 개정이 이루어졌습니다. 예를 들면, 간접법에 따른 영업활동 현금흐름 산정의출발점을 당기순이익에서 영업손익으로 변경하고 배당과 이자에서 발생하는 현금흐름 분류에 대한 선택권의 제거 등입니다. 이 외에도 여러 다른 기준서에 대한 후속적인 개정이 이루어졌습니다.

기업회계기준서 제1118호와 다른 기준서의 개정은 2027년 1월 1일 이후에 시작되는보고기간에 적용됩니다. 이러한 개정들은 조기 적용이 허용되며 그 사실은 공시되어야 합니다. 또한, 기업회계기준서 제1118호는 최초 적용 시에 소급적용해야 합니다.

당사는 현재 개정사항이 주요 재무제표와 재무제표 주석에 미칠 영향을 파악 중에 있습니다.

4. 재무위험 관리

금융상품과 관련하여 당사는 신용위험, 유동성위험 및 시장위험에 노출되어 있습니다. 본 주석은 당사가 노출되어 있는 위의 위험에 대한 정보와 당사의 목표, 정책, 위험 평가 및 관리 절차, 그리고 자본관리에 대해 공시하고 있습니다. 추가적인 계량적 정보에 대해서는 본 재무제표 전반에 걸쳐서 공시되어 있습니다.

(1) 위험관리 정책당사의 위험관리 체계를 구축하고 감독할 책임은 이사회에 있습니다. 당사는 금융투자업규정에 따라 위험관리 정책을 개발하고 감독할 리스크관리위원회를 설립하였으며 본 위원회는 정기적으로 위험관리 활동에 대하여 이사회에 보고하고 있습니다.

당사의 위험관리는 당사의 재무적 성과에 영향을 미치는 잠재적 위험을 식별한 후, 식별된 위험을 허용가능한 수준으로 감소, 제거 및 회피하는 것을 그 목적으로 하고 있습니다. 당사는 전사적 수준의 위험관리 정책 및 절차를 마련하여 운영하고 있으며리스크관리팀에서 위험관리에 대한 총괄책임을 담당하고 있습니다.

당사의 감사위원회는 경영진이 당사의 위험관리 정책 및 절차의 준수여부를 어떻게 관리하는지 감독하고 위험관리체계가 적절한지 검토합니다. 내부감사는 감사위원회의 감독기능을 보조하여, 위험관리 통제 및 절차에 대한 정기 및 특별 검토를 수행하고 결과는 감사위원회에 보고하고 있습니다.

(2) 신용위험신용위험이란 고객이나 거래상대방이 금융상품에 대한 계약상의 의무를 이행하지 않아 당사가 재무손실을 입을 위험을 의미하며 현금및현금성자산, 은행 및 금융기관 예치금, 대출채권 등으로부터 발생할 수 있습니다.

1) 신용위험 관리① 대출채권대출채권이란 임직원에 대한 복지후생 관련 대여금과 신탁사업에 소요되는 자금을 당사가 대여함으로써 발생하는 신탁계정대, 대지급금 및 기타대출채권 등을 말합니다.

당사는 채권금액, 분양률, 공정률 등 신탁사업의 건전성을 분기 단위로 점검하여 채권의 회수시기, 회수금액, 회수가능성을 검토하는 등 적극적인 채권관리 정책을 수립, 시행하고 있으며 회수가 지연되는 대출채권에 대해서는 지연사유에 따라 적절한 조치를 취하고 있습니다.

대출채권은 각 신탁사업별로 관리되고 있으며 대출채권 한도는 총액기준으로 이사회및 리스크관리위원회의 승인을 받고 있습니다.

당사의 대출채권 중 신탁계정대여금과 신탁대지급금 등은 신탁법상 비용상환청구권에 기해 신탁재산으로부터 수취할 수 있습니다.② 기타수취채권미수금, 미수수익 등 기타수취채권도 대출채권과 동일한 방식으로 신용위험이 관리되고 있습니다.당사의 기타수취채권 중 신탁보수미수금과 신탁계정대미수이자 등은 신탁법상 비용상환청구권에 기해 신탁재산으로부터 수취할 수 있습니다.

③ 현금및현금성자산과 예치금당사는 시중은행 등 금융기관에 현금및현금성자산과 예치금을 예치하고 있으며 신용등급이 우수한 금융기관과 거래하고 있습니다. 따라서, 금융기관으로부터의 신용위험은 제한적입니다.

2) 신용위험 최대노출정도금융자산의 장부금액은 신용위험에 대한 최대노출정도를 나타냅니다. 당기말 및 전기말 현재 보유 신용위험 최대 노출정도는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

현금및예치금	32,662,566	2,416,487

당기손익-공정가치측정증권(채무상품)	181,045,078	216,523,559

상각후원가측정증권(*)	59,562,920	-

대출채권(*)	644,662,138	720,485,661

기타수취채권(미수금, 미수수익, 보증금)(*)	22,757,133	20,924,150

합 계	940,689,835	960,349,857

( *) 대손충당금을 차감한 장부금액입니다.

3) 상각후원가측정금융자산의 신용위험① 당기말 및 전기말 현재 신용위험에 노출된 상각후원가측정금융자산 및 기타수취채권의 잔액 및 대손충당금은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

채권잔액	대손충당금	채권잔액	대손충당금

상각후원가측정증권

유동화증권	59,592,716	29,796	-	-

대출채권:

대여금	1,678,000	-	1,783,300	-

대지급금	9,281,741	7,658,284	14,955,888	7,541,109

신탁계정대	802,592,330	161,231,649	819,119,178	107,831,596

소 계	813,552,071	168,889,933	835,858,366	115,372,705

기타수취채권:

미수금	17,078,539	2,100,557	14,900,928	1,707,402

미수수익	4,247,193	133,451	4,473,941	128,320

보증금	3,665,409	-	3,385,003	-

소 계	24,991,141	2,234,008	22,759,872	1,835,722

합 계	898,135,928	171,153,737	858,618,238	117,208,427

② 당기말 및 전기말 현재 신용위험에 노출된 상각후원가측정금융자산의 신용위험익스포져는 다음과 같이 분류할 수 있습니다.(당)기>

(단위: 천원)

구 분	12개월기대신용손실측정 대상	전체기간 기대신용손실 측정 대상	합 계

손상 미인식(집합평가)	손상 인식(개별평가)

상각후원가측정증권:

정상	59,592,716	-	-	59,592,716

대출채권:

정상	14,076,068	-	-	14,076,068

요주의	-	172,623,113	-	172,623,113

고정	-	222,853,231	278,807,170	501,660,401

회수의문	-	-	106,034,075	106,034,075

추정손실	-	-	19,158,414	19,158,414

소 계	14,076,068	395,476,344	403,999,659	813,552,071

기타수취채권:

정상	12,781,058	-	-	12,781,058

요주의	-	2,942,585	-	2,942,585

고정	-	7,686,830	268,493	7,955,323

회수의문	-	-	302,000	302,000

추정손실	-	-	1,010,175	1,010,175

소 계	12,781,058	10,629,415	1,580,668	24,991,141

합 계	86,449,842	406,105,759	405,580,327	898,135,928

(전)기>

(단위: 천원)

구 분	12개월기대신용손실측정 대상	전체기간 기대신용손실 측정 대상	합 계

손상 미인식(집합평가)	손상 인식(개별평가)

대출채권:

정상	12,446,412	-	-	12,446,412

요주의	-	167,764,237	-	167,764,237

고정	-	518,442,539	39,385,461	557,828,000

회수의문	-	-	97,565,909	97,565,909

추정손실	-	-	253,808	253,808

소 계	12,446,412	686,206,776	137,205,178	835,858,366

기타수취채권:

정상	9,377,146	-	-	9,377,146

요주의	-	2,348,724	-	2,348,724

고정	-	8,957,451	794,043	9,751,494

회수의문	-	-	1,238,892	1,238,892

추정손실	-	-	43,616	43,616

소 계	9,377,146	11,306,175	2,076,551	22,759,872

합 계	21,823,558	697,512,951	139,281,729	858,618,238

③ 당기 및 전기 중 상각후원가측정금융자산에 대한 대손충당금의 변동내역은 다음과 같습니다.가. 상각후원가측정증권(당)기>

(단위: 천원)

구 분	12개월기대신용손실	전체기간 기대신용손실	합 계

손상 미인식	손상 인식

기초금액	-	-	-	-

Stage 간 분류 이동	-	-	-	-

대손상각비	29,796	-	-	29,796

기말금액	29,796	-	-	29,796

(전)기>전기 중 상각후원가측정증권에 대한 대손충당금의 변동은 없습니다.

나. 대출채권(당)기>

(단위: 천원)

구 분	12개월기대신용손실	전체기간 기대신용손실	합 계

손상 미인식	손상 인식

기초금액	28,299	20,167,935	95,176,471	115,372,705

Stage 간 분류 이동

- 12개월기대신용손실로 대체(집합평가)	137,462	(137,462)	-	-

- 손상에서 전체기간기대신용손실(집합)으로 대체	-	1,919,559	(1,919,559)	-

- 전체기간기대신용손실로 대체(집합평가)	(5,369)	5,369	-	-

- 신용이 손상된 금융자산으로 대체(개별평가)	-	(7,895,132)	7,895,132	-

손상자산 이자수익	-	-	(3,322,459)	(3,322,459)

대손상각비(대손충당금환입)	(119,034)	(786,690)	56,426,712	55,520,988

제각	-	-	(253,808)	(253,808)

대체(*)	-	-	1,572,507	1,572,507

기말금액	41,358	13,273,579	155,574,996	168,889,933

(*) 신탁사업의 의무이행을 위하여 전기말 현재 토지신탁충당부채로 적립되었던 금액이 대체되었습니다. (주석 17 참조)

(전)기>

(단위: 천원)

구 분	12개월기대신용손실	전체기간 기대신용손실	합 계

손상 미인식	손상 인식

기초금액	157,735	17,420,482	37,109,809	54,688,026

Stage 간 분류 이동

- 12개월기대신용손실로 대체(집합평가)	-	-	-	-

- 손상에서 전체기간기대신용손실(집합)으로 대체	-	-	-	-

- 전체기간기대신용손실로 대체(집합평가)	(88,166)	88,166	-	-

- 신용이 손상된 금융자산으로 대체(개별평가)	-	(3,828,509)	3,828,509	-

손상자산 이자수익	-	-	(1,581,072)	(1,581,072)

대손상각비(대손충당금환입)	(41,270)	6,487,796	57,501,438	63,947,964

제각	-	-	(12,186,436)	(12,186,436)

대체(*)	-	-	10,504,223	10,504,223

기말금액	28,299	20,167,935	95,176,471	115,372,705

(*) 신탁사업의 의무이행을 위하여 전기말 현재 토지신탁충당부채로 적립되었던 금액이 대체되었습니다. (주석 17 참조)

다. 기타수취채권(당)기>

(단위: 천원)

구 분	12개월기대신용손실	전체기간 기대신용손실	합 계

손상 미인식	손상 인식

기초금액	13,502	842,347	979,873	1,835,722

Stage 간 분류 이동

- 12개월기대신용손실로 대체(집합평가)	10,424	(926)	(9,498)	-

- 손상에서 전체기간기대신용손실(집합)으로 대체	-	-	-	-

- 전체기간기대신용손실로 대체(집합평가)	(25)	25	-	-

- 신용이 손상된 금융자산으로 대체(개별평가)	-	-	-	-

손상자산 이자수익	-	-	(62,932)	(62,932)

대손상각비(대손충당금환입)	6,141	121,846	363,642	491,629

제각	-	-	(30,411)	(30,411)

기말금액	30,042	963,292	1,240,674	2,234,008

(전)기>

(단위: 천원)

구 분	12개월기대신용손실	전체기간 기대신용손실	합 계

손상 미인식	손상 인식

기초금액	16,982	469,874	3,567,742	4,054,598

Stage 간 분류 이동

- 12개월기대신용손실로 대체(집합평가)	65,482	(65,482)	-	-

- 손상에서 전체기간기대신용손실(집합)으로 대체	-	-	-	-

- 전체기간기대신용손실로 대체(집합평가)	(1,136)	1,136	-	-

- 신용이 손상된 금융자산으로 대체(개별평가)	-	(1,300)	1,300	-

손상자산 이자수익	-	-	(138,273)	(138,273)

대손상각비(대손충당금환입)	(67,826)	438,119	623,099	993,392

제각	-	-	(3,073,995)	(3,073,995)

기말금액	13,502	842,347	979,873	1,835,722

④ 당기 및 전기 중 상각후원가측정금융자산에 대한 총 장부금액의 변동내역은 다음과 같습니다.가. 상각후원가측정증권(당)기>

(단위: 천원)

구 분	12개월기대신용손실측정 대상	전체기간 기대신용손실 측정 대상	합 계

손상 미인식(집합평가)	손상 인식(개별평가)

기초금액	-	-	-	-

Stage 간 분류 이동	-	-	-	-

보고기간 중 취득한 금액	296,158,725	-	-	296,158,725

보고기간 중 상각한 금액	1,834,776	-	-	1,834,776

보고기간 중 상환된 금액(*)	(238,400,785)	-	-	(238,400,785)

기말금액	59,592,716	-	-	59,592,716

(*) 당기 중 매각된 금액은 없습니다.

(전)기>

(단위: 천원)

구 분	12개월기대신용손실측정 대상	전체기간 기대신용손실 측정 대상	합 계

손상 미인식(집합평가)	손상 인식(개별평가)

기초금액	-	-	-	-

Stage 간 분류 이동	-	-	-	-

보고기간 중 취득한 금액	67,574,468	-	-	67,574,468

보고기간 중 상각한 금액	925,532	-	-	925,532

보고기간 중 상환된 금액(*)	(68,500,000)	-	-	(68,500,000)

기말금액	-	-	-	-

(*) 전기 중 매각된 금액은 없습니다.

나. 대출채권(당)기>

(단위: 천원)

구 분	12개월기대신용손실측정 대상	전체기간 기대신용손실측정 대상	합 계

손상 미인식(집합평가)	손상 인식(개별평가)

기초금액	12,446,412	686,206,776	137,205,178	835,858,366

Stage 간 분류 이동

- 12개월기대신용손실로 대체(집합평가)	7,888,000	(7,888,000)	-	-

- 손상에서 전체기간기대신용손실(집합)으로 대체	-	10,274,879	(10,274,879)	-

- 전체기간기대신용손실로 대체(집합평가)	(2,023,077)	2,023,077	-	-

- 신용이 손상된 금융자산으로 대체(개별평가)	-	(237,362,904)	237,362,904	-

보고기간 중 실행된 금액	11,557,296	118,748,941	74,015,047	204,321,284

보고기간 중 회수된 금액(*)	(15,792,563)	(176,526,425)	(34,054,783)	(226,373,771)

보고기간 중 제각된 금액	-	-	(253,808)	(253,808)

기말금액	14,076,068	395,476,344	403,999,659	813,552,071

(*) 당기 중 매각된 금액은 없습니다.

(전)기>

(단위: 천원)

구 분	12개월기대신용손실측정 대상	전체기간 기대신용손실측정 대상	합 계

손상 미인식(집합평가)	손상 인식(개별평가)

기초금액	48,161,147	381,896,704	55,857,577	485,915,428

Stage 간 분류 이동

- 12개월기대신용손실로 대체(집합평가)	-	-	-	-

- 손상에서 전체기간기대신용손실(집합)으로 대체	-	-	-	-

- 전체기간기대신용손실로 대체(집합평가)	(25,819,561)	25,819,561	-	-

- 신용이 손상된 금융자산으로 대체(개별평가)	-	(72,872,372)	72,872,372	-

보고기간 중 실행된 금액	10,663,112	355,655,077	84,537,207	450,855,396

보고기간 중 회수된 금액(*)	(20,558,286)	(4,292,194)	(63,875,542)	(88,726,022)

보고기간 중 제각된 금액	-	-	(12,186,436)	(12,186,436)

기말금액	12,446,412	686,206,776	137,205,178	835,858,366

(*) 전기 중 매각된 금액은 없습니다.

다. 기타수취채권(당)기>

(단위: 천원)

구 분	12개월기대신용손실측정 대상	전체기간 기대신용손실측정 대상	합 계

손상 미인식(집합평가)	손상 인식(개별평가)

기초금액	9,377,146	11,306,175	2,076,551	22,759,872

Stage 간 분류 이동

- 12개월기대신용손실로 대체(집합평가)	77,250	(33,500)	(43,750)	-

- 손상에서 전체기간기대신용손실(집합)으로 대체	-	-	-	-

- 전체기간기대신용손실로 대체(집합평가)	(9,235)	9,235	-	-

- 신용이 손상된 금융자산으로 대체(개별평가)	-	-	-	-

보고기간 중 실행된 금액	6,219,363	1,867,425	-	8,086,788

보고기간 중 회수된 금액(*)	(2,883,466)	(2,519,920)	(421,722)	(5,825,108)

보고기간 중 제각된 금액	-	-	(30,411)	(30,411)

기말금액	12,781,058	10,629,415	1,580,668	24,991,141

(*) 당기 중 매각된 금액은 없습니다.

(전)기>

(단위: 천원)

구 분	12개월기대신용손실측정 대상	전체기간 기대신용손실측정 대상	합 계

손상 미인식(집합평가)	손상 인식(개별평가)

기초금액	10,411,038	8,806,611	5,634,070	24,851,719

Stage 간 분류 이동

- 12개월기대신용손실로 대체(집합평가)	1,762,963	(1,762,963)	-	-

- 손상에서 전체기간기대신용손실(집합)으로 대체	-	-	-	-

- 전체기간기대신용손실로 대체(집합평가)	(382,628)	382,628	-	-

- 신용이 손상된 금융자산으로 대체(개별평가)	-	(35,000)	35,000	-

보고기간 중 실행된 금액	5,827,877	4,613,855	-	10,441,732

보고기간 중 회수된 금액(*)	(8,242,104)	(698,956)	(518,524)	(9,459,584)

보고기간 중 제각된 금액	-	-	(3,073,995)	(3,073,995)

기말금액	9,377,146	11,306,175	2,076,551	22,759,872

(*) 전기 중 매각된 금액은 없습니다.

(3) 유동성위험유동성위험이란 당사가 금융부채에 관련된 의무를 충족하는 데 어려움을 겪게될 위험을 의미합니다. 당사는 유동성위험을 관리하기 위하여 단기 및 중장기 자금수급계획을 수립하고 현금유출예산과 실제 현금유출액을 지속적으로 분석, 검토하여 금융부채와 금융자산의 만기구조를 대응시키고 있습니다. 당사는 금융부채상환을 포함하여, 90일에 대한 예상 운영비용을 충당하도록 운영하고 있습니다. 여기에는 합리적으로 예상할 수 없는 극단적인 상황으로 인한 잠재적인 효과는 포함되지 않았습니다.

또한, 당사는 일시적으로 발생할 수 있는 유동성위험을 관리하기 위하여 시중은행 등금융기관에 무보증 한도대출 약정 등을 체결하고 있습니다.

당기말 및 전기말 현재 금융부채와 약정의 잔존계약만기와 금액은 다음과 같습니다.(당)기>

(단위: 천원)

구 분	잔존계약만기

6개월 이내	6~12개월 이내	1년 초과

난내항목:

차입부채

차입금	58,772,523	110,636,740	-

사채	59,540,900	4,316,900	151,339,367

소 계	118,313,423	114,953,640	151,339,367

기타금융부채

미지급금	1,133,374	8,957	-

미지급비용(*1)	852,491	2,826,438	-

리스부채	1,669,663	1,663,511	3,807,774

소 계	3,655,528	4,498,906	3,807,774

합 계	121,968,951	119,452,546	155,147,141

난외항목:

약정(*2)

캐피탈콜약정	6,791,402	-	-

(*1) 미지급비용에서 차입금미지급이자 및 사채미지급이자를 제외한 금액입니다.(*2) 약정은 약정금액의 지급이 요구될 수 있는 가장 빠른 기간에 표시하였습니다.

(전)기>

(단위: 천원)

구 분	잔존계약만기

6개월 이내	6~12개월 이내	1년 초과

난내항목:

차입부채

차입금	86,049,615	181,506,384	-

사채	3,423,000	3,423,000	105,456,000

소 계	89,472,615	184,929,384	105,456,000

기타금융부채

미지급금	-	68,990	-

미지급비용(*1)	1,007,912	2,580,357	-

리스부채	1,701,728	1,713,654	7,409,339

소 계	2,709,640	4,363,001	7,409,339

합 계	92,182,255	189,292,385	112,865,339

난외항목:

약정(*2)

캐피탈콜약정	9,041,691	-	-

(*1) 미지급비용에서 차입금미지급이자 및 사채미지급이자를 제외한 금액입니다.(*2) 약정은 약정금액의 지급이 요구될 수 있는 가장 빠른 기간에 표시하였습니다.

(4) 시장위험

시장위험이란 시장가격의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치나 미래현금흐름이 변동할 위험을 의미합니다. 시장가격 관리의 목적은 수익은 최적화하는 반면 수용가능한 한계 이내로 시장위험 노출을 관리 및 통제하는 것입니다.

1) 환위험환위험은 환율의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치나 미래현금흐름이 변동할 위험을 의미합니다. 환위험은 기능통화 이외의 통화로 표시된 금융상품에서 발생하는 것으로 비화폐성항목이나 기능통화로 표시된 금융상품에서는 발생하지 않습니다. 당사는 내부적으로 원화 환율 변동에 대한 환위험을 정기적으로 측정하고 있습니다. 당기말 현재 외화로 표시된 화폐성자산의 장부금액은 다음과 같습니다.

(단위 : USD, 천원)

계정과목	외국통화금액	원화환산액

외화자산

현금및현금성자산	20,605.18	29,566

기타자산	466.86	670

합 계	21,072.04	30,236

다른 모든 변수가 일정하다고 가정할 때 합리적인 범위에서 가능한 환율변동이 당사의 당기순손익에 미치는 효과에 대한 민감도분석 결과는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기

10% 상승시	10% 하락시

USD	(3,024)	3,024

2) 이자율위험당사는 자금조달을 위하여 변동이자율 조건의 차입금을 이용하고 있는 바, 이자율위험에 노출되어 있습니다. 당사는 이자율 변동위험을 감소시키기 위하여 고정이자율 조건의 차입금과 변동이자율 조건의 차입금을 적정비율로 혼용하여 자금을 조달하고이자비용을 관리하는 정책을 수립하고 있습니다.

당기말 및 전기말 현재 당사가 보유하고 있는 변동이자율 금융상품의 금액은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

금융자산	149,379,769	137,203,558

금융부채	(30,000,000)	(65,000,000)

합 계	119,379,769	72,203,558

3) 기타 시장가격 위험

당사가 보유하고 있는 당기손익-공정가치 측정 금융자산으로부터 가격위험이 발생합니다. 당사는 위험관리조직 및 이사회를 통해 투자한도 및 손실한도를 설정하고 정기적으로 점검하고 있습니다. 중요한 투자는 개별적으로 관리되며 일정금액을 초과하는 취득 및 매각 결정은 이사회 또는 경영위원회의 승인이 필요합니다.

4) 민감도 분석① 고정이자율 금융상품의 공정가치 민감도 분석당기말 및 전기말 현재 당기손익-공정가치 측정 금융상품 중 고정이자율 금융상품은없습니다.

② 변동이자율 금융상품의 현금흐름 민감도 분석

당기말 및 전기말 현재 다른 모든 변수가 일정한 상태에서 이자율 1% 변동 시 변동이자율 금융상품에서 1년간 발생하는 손익 및 자본에 미치는 영향은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	손익	자본

1% 상승시	1% 하락시	1% 상승시	1% 하락시

(당)기>

변동이자율 금융상품	1,193,798	(1,193,798)	1,193,798	(1,193,798)

(전)기>

변동이자율 금융상품	722,036	(722,036)	722,036	(722,036)

(5) 자본관리당사의 자본위험관리는 금융투자업자의 순자산에 내재하거나 업무에 수반되는 총위험액보다 영업용순자본을 더 많이 유지하도록 함으로써 투자자 및 주주의 손실 최소화를 목적으로 하고 있으며, 자본관리의 일환으로 영업용순자본비율의 산정 및 보고를 시행하고 있습니다. 고객 및 이해관계자에게 손실을 입히지 않기 위해서 위험손실을 감안한 현금화가능자산의 규모를 상환의무 있는 부채의 규모보다 항상 크게 유지함으로써 당사의 파산에 대비하고 있으며, 전반적인 자본위험 관리 정책은 전기와 동일합니다.

당기말 및 전기말 현재 당사의 영업용순자본비율은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

영업용순자본

재무상태표상 순자산액	867,155,360	853,540,068

차감항목(*1)	498,556,074	554,874,935

가산항목(*2)	22,873,050	25,495,288

합 계(A)	391,472,336	324,160,421

총위험액

시장위험액	97,073,019	97,087,452

신용위험액	2,739,396	4,664,491

운영위험액	8,020,062	12,316,229

합 계(B)	107,832,477	114,068,172

영업용순자본비율(=A/Bx100)	363.04%	284.18%

( *1) 차감항목은 자산항목 중 즉시 현금화하기 어려운 자산입니다.( *2) 가산항목은 부채항목 중 실질적인 채무이행 의무가 없거나 실질적으로 자본의 보완적 기능을 하는 부채입니다.당사는 금융투자업 규정에 따라 자본적정성 유지를 위해 영업용순자본비율을 150%이상 유지하고 있습니다.

5. 금융상품의 공정가치

(1) 공정가치 서열체계 및 측정방법공정가치란 측정일에 시장참여자 사이의 정상거래에서 자산을 매도하면서 수취하거나 부채를 이전하면서 지급하게 될 가격을 의미합니다. 공정가치 측정은 측정일에 현행 시장 상황에서 자산을 매도하거나 부채를 이전하는 시장참여자 사이의 정상거래에서의 가격을 추정하는 것으로, 당사는 공정가치 평가시 시장정보를 최대한 사용하고, 관측 가능하지 않은 변수는 최소한으로 사용하고 있습니다.

당사는 공정가치로 측정되는 자산, 부채를 공정가치 측정에 사용된 투입변수에 따라 다음과 같은 공정가치 서열체계로 분류하였습니다.

- 수준 1: 활성시장에서 공시되는 가격을 공정가치로 측정하는 금융상품의 경우, 동 금융상품의 공정가치는 수준 1로 분류됩니다.- 수준 2: 평가기법을 사용하여 금융상품의 공정가치를 측정하는 경우, 모든 중요 요소가 시장에서 관측한 정보에 해당하면 동 금융상품의 공정가치는 수 준 2로 분류됩니다.

- 수준 3: 평가기법을 사용하여 금융상품의 공정가치를 측정하는 경우, 하나 이상의 중요 요소가 시장에서 관측불가능한 정보에 해당하면 동 금융상품의 공정 가치는 수준 3으로 분류됩니다.

자산, 부채의 공정가치는 자체적으로 내부평가모형을 통해 평가한 값을 사용하거나 독립적인 외부평가기관이 평가한 값을 제공받아 사용하고 있습니다.

(2) 당기말 및 전기말 현재 재무상태표에 공정가치로 측정되는 금융자산ㆍ부채의 공정가치 서열체계는 다음과 같습니다.(당)기>

(단위: 천원)

구 분	수준별 공정가치 금액	합 계(장부금액)

수준1(*1)	수준2(*1)	수준3

금융자산

당기손익-공정가치측정증권	시장성 있는 주식	39,631,182	-	-	39,631,182

출자금(*2)	-	-	43,827,069	43,827,069

수익증권	2,420,398	24,495,964	112,065,182	138,981,544

소 계	42,051,580	24,495,964	155,892,251	222,439,795

기타포괄손익-공정가치측정증권	시장성 없는 주식	-	-	200,000	200,000

합 계	42,051,580	24,495,964	156,092,251	222,639,795

( *1) 공정가치로 측정되는 금융자산 및 금융부채 중 수준 1과 수준 2 사이에서 이동한금액은 없습니다. 당사는 수준간 이동을 발생시키는 사건이나 상황의 변동이 일어난 보고기간말에 수준의 변동을 인식합니다.( *2) 당기말 현재 피투자기업으로부터 공정가치 측정을 위한 충분한 정보를 얻을 수 없고, 과거 또는 당기에 가치변동에 대한 명확한 증거가 없는 출자금의 경우 원가를 공정가치로 판단하였습니다.

(전)기>

(단위: 천원)

구 분	수준별 공정가치 금액	합 계(장부금액)

수준1(*1)	수준2(*1)	수준3

금융자산

당기손익-공정가치측정증권	시장성 있는 주식	13,288,972	-	-	13,288,972

출자금(*2)	-	-	48,577,307	48,577,307

수익증권	549,981	21,909,574	145,507,266	167,966,821

소 계	13,838,953	21,909,574	194,084,573	229,833,100

기타포괄손익-공정가치측정증권	시장성 없는 주식	-	-	200,000	200,000

합 계	13,838,953	21,909,574	194,284,573	230,033,100

( *1) 공정가치로 측정되는 금융자산 및 금융부채 중 수준 1과 수준 2 사이에서 이동한금액은 없습니다. 당사는 수준간 이동을 발생시키는 사건이나 상황의 변동이 일어난 보고기간말에 수준의 변동을 인식합니다.( * 2) 전기말 현재 피투자기업으로부터 공정가치 측정을 위한 충분한 정보를 얻을 수 없고, 과거 또는 당기에 가치변동에 대한 명확한 증거가 없는 출자금의 경우 원가를 공정가치로 판단하였습니다.

(3) 가치평가기법 및 투입변수당기말 및 전기말 현재 당사는 공정가치 서열체계에서 수준 2와 수준 3으로 분류되는 공정가치에 대하여 다음의 가치평가기법과 투입변수를 사용하고 있습니다.(당)기>

(단위: 천원)

구 분	공정가치수준	공정가치	가치평가기법	투입변수	투입변수 범위

금융자산

당기손익-공정가치측정증권

출자금	수준 3	43,827,069	이익접근법	할인율	4.72~20.33%

자산접근법	순자산가치	-

과거거래이용법	취득원가	-

수익증권	수준 2	24,495,964	자산접근법	순자산가치	-

수준 3	112,065,182	자산접근법	순자산가치	-

소 계	180,388,215

기타포괄손익-공정가치측정증권

시장성 없는 주식	수준 3	200,000	과거거래이용법	취득원가	-

합 계	180,588,215

(전)기>

(단위: 천원)

구 분	공정가치수준	공정가치	가치평가기법	투입변수	투입변수 범위

금융자산

당기손익-공정가치측정증권

출자금	수준 3	48,577,307	이익접근법	할인율	3.60%~20.91%

자산접근법	순자산가치	-

과거거래이용법	취득원가	-

수익증권	수준 2	21,909,574	자산접근법	순자산가치	-

수준 3	145,507,266	자산접근법	순자산가치	-

소 계	215,994,147

기타포괄손익-공정가치측정증권

시장성 없는 주식	수준 3	200,000	과거거래이용법	취득원가	-

합 계	216,194,147

(4) 당기 및 전기 중 공정가치로 측정되는 금융자산ㆍ부채 중 수준 3으로 분류되는 항목의 변동내역은 다음과 같습니다.

(당)기>

(단위: 천원)

구 분	금융자산	금융부채

당기손익-공정가치측정증권	당기손익-공정가치측정지정금융자산	기타포괄손익-공정가치측정증권	당기손익-공정가치측정지정금융부채

기초금액	194,084,573	-	200,000	-

매입	8,615,311	-	-	-

매도	(30,371,247)	-	-	-

평가손익	(8,701,031)	-	-	-

대체	(7,735,355)	-	-	-

기말금액	155,892,251	-	200,000	-

(전)기>

(단위: 천원)

구 분	금융자산	금융부채

당기손익-공정가치측정증권	당기손익-공정가치측정지정금융자산	기타포괄손익-공정가치측정증권	당기손익-공정가치측정지정금융부채

기초금액	190,556,207	2	200,000	2

매입	14,944,983	-	-	-

매도	(8,321,396)	(2)	-	(2)

평가손익	(3,095,221)	-	-	-

기말금액	194,084,573	-	200,000	-

(5) 당기 및 전기 중 중요 관측 불가능 투입변수의 변동에 따른 민감도 분석결과는 다음과 같습니다. 민감도 분석대상은 수준3으로 분류되는 금융자산이며, 공정가치 변동이 당기손익에 미치는 영향을 유리한 변동과 불리한 변동으로 나누어 산출하고 있습니다.(당)기>

(단위: 천원)

구 분	장부금액	당기손익

유리한 변동	불리한 변동

금융자산:

당기손익공정가치측정증권

수익증권(*)	110,735,661	111,815,975	109,655,387

출자금(*)	27,035,339	27,759,355	26,345,329

합 계	137,771,000	139,575,330	136,000,716

(*) 주요 관측불가능한 투입변수인 투자자산을 1%p 증가 또는 감소 혹은 할인율을 1%p 증가 또는 감소시킴으로써 공정가치 변동을 산출하고 있습니다.

(전)기>

(단위: 천원)

구 분	장부금액	당기손익

유리한 변동	불리한 변동

금융자산:

당기손익공정가치측정증권

수익증권(*)	142,539,734	144,229,510	140,850,006

출자금(*)	31,772,298	32,286,222	31,288,912

합 계	174,312,032	176,515,732	172,138,918

(*) 주요 관측불가능한 투입변수인 투자자산을 1%p 증가 또는 감소 혹은 할인율을 1%p 증가 또는 감소시킴으로써 공정가치 변동을 산출하고 있습니다.

(6) 당기말 및 전기말 현재 상각후원가로 측정되는 금융자산ㆍ부채의 공정가치와 장부금액은 다음과 같습니다.

(당)기>

(단위: 천원)

구 분	수준별 공정가치 금액	합 계	장부금액

수준1	수준2	수준3

금융자산

예치금(*3)	-	20,256,515	-	20,256,515	20,256,515

상각후원가측정증권(*1)	-	59,540,288	-	59,540,288	59,562,920

대여금(*1)(*3)	-	-	1,678,000	1,678,000	1,678,000

대지급금(*1)(*3)	-	-	1,623,457	1,623,457	1,623,457

신탁계정대(*1)(*3)	-	-	641,360,681	641,360,681	641,360,681

미수금(*1)(*3)	-	-	14,977,982	14,977,982	14,977,982

미수수익(*1)(*3)	-	-	4,113,742	4,113,742	4,113,742

보증금(*3)	-	-	3,665,409	3,665,409	3,665,409

합 계	-	79,796,803	667,419,271	747,216,074	747,238,706

금융부채

차입금(*3)	-	-	164,279,528	164,279,528	164,279,528

사채(*2)	-	202,580,173	-	202,580,173	199,703,377

미지급금(*3)	-	-	1,142,331	1,142,331	1,142,331

미지급비용(*3)	-	-	3,976,332	3,976,332	3,976,332

리스부채(*3)	-	-	6,860,792	6,860,792	6,860,792

합 계	-	202,580,173	176,258,983	378,839,156	375,962,360

(*1) 대손충당금을 차감한 장부금액입니다. (*2) 공정가치 평가기법은 이익접근법이며, 투입변수는 할인율입니다. (*3) 장부금액이 공정가치의 합리적인 근사치이므로, 장부금액으로 표시하였습니다.

(전)기>

(단위: 천원)

구 분	수준별 공정가치 금액	합 계	장부금액

수준1	수준2	수준3

금융자산

예치금(*3)	-	110,000	-	110,000	110,000

대여금(*1)(*3)	-	-	1,783,300	1,783,300	1,783,300

대지급금(*1)(*3)	-	-	7,414,779	7,414,779	7,414,779

신탁계정대(*1)(*3)	-	-	711,287,582	711,287,582	711,287,582

미수금(*1)(*3)	-	-	13,193,526	13,193,526	13,193,526

미수수익(*1)(*3)	-	-	4,345,621	4,345,621	4,345,621

보증금(*3)	-	-	3,385,003	3,385,003	3,385,003

합 계	-	110,000	741,409,811	741,519,811	741,519,811

금융부채

차입금(*3)	-	-	258,281,545	258,281,545	258,281,545

사채(*2)	-	104,040,608	-	104,040,608	99,781,752

미지급금(*3)	-	-	68,990	68,990	68,990

미지급비용(*3)	-	-	3,911,110	3,911,110	3,911,110

리스부채(*3)	-	-	9,831,212	9,831,212	9,831,212

합 계	-	104,040,608	272,092,857	376,133,465	371,874,609

(*1) 대손충당금을 차감한 장부금액입니다. (*2) 공정가치 평가기법은 이익접근법이며, 투입변수는 할인율입니다. (*3) 장부금액이 공정가치의 합리적인 근사치이므로, 장부금액으로 표시하였습니다.

6. 범주별 금융상품(1) 당기말 및 전기말 현재 범주별 금융자산 및 금융부채 내역은 다음과 같습니다.(당)기>

(단위: 천원)

구 분	당기손익-공정가치측정금융상품	당기손익-공정가치측정지정금융상품	기타포괄손익-공정가치측정지정금융상품	상각후원가측정금융상품	합 계

금융자산

현금및예치금	-	-	-	32,662,566	32,662,566

유가증권	222,439,795	-	200,000	59,562,920	282,202,715

대여금	-	-	-	1,678,000	1,678,000

대지급금	-	-	-	1,623,457	1,623,457

신탁계정대	-	-	-	641,360,681	641,360,681

미수금	-	-	-	14,977,983	14,977,983

미수수익	-	-	-	4,113,742	4,113,742

보증금	-	-	-	3,665,409	3,665,409

합 계	222,439,795	-	200,000	759,644,758	982,284,553

금융부채

차입금	-	-	-	164,279,528	164,279,528

사채	-	-	-	199,703,377	199,703,377

미지급금	-	-	-	1,142,331	1,142,331

미지급비용	-	-	-	3,976,332	3,976,332

리스부채	-	-	-	6,860,792	6,860,792

합 계	-	-	-	375,962,360	375,962,360

(전)기>

(단위: 천원)

구 분	당기손익-공정가치측정금융상품	당기손익-공정가치측정지정금융상품	기타포괄손익-공정가치측정지정금융상품	상각후원가측정금융상품	합 계

금융자산

현금및예치금	-	-	-	2,416,487	2,416,487

유가증권	229,833,100	-	200,000	-	230,033,100

대여금	-	-	-	1,783,300	1,783,300

대지급금	-	-	-	7,414,779	7,414,779

신탁계정대	-	-	-	711,287,582	711,287,582

미수금	-	-	-	13,193,526	13,193,526

미수수익	-	-	-	4,345,621	4,345,621

보증금	-	-	-	3,385,003	3,385,003

합 계	229,833,100	-	200,000	743,826,298	973,859,398

금융부채

차입금	-	-	-	258,281,545	258,281,545

사채	-	-	-	99,781,752	99,781,752

미지급금	-	-	-	68,990	68,990

미지급비용	-	-	-	3,911,110	3,911,110

리스부채	-	-	-	9,831,212	9,831,212

합 계	-	-	-	371,874,609	371,874,609

(2) 당기 및 전기 중 금융상품의 범주별 손익의 내역은 다음과 같습니다.

(당)기>

(단위: 천원)

구 분	평가손익	거래손익	이자 및배당손익 등	대손충당금전입 및 환입

당기손익-공정가치측정금융자산	694,185	6,337,201	5,693,865	-

상각후원가측정금융자산	-	(14)	58,477,213	(56,042,414)

상각후원가측정금융부채	-	-	(26,138,689)	-

합 계	694,185	6,337,187	38,032,389	(56,042,414)

(전)기>

(단위: 천원)

구 분	평가손익	거래손익	이자 및배당손익 등	대손충당금전입 및 환입

당기손익-공정가치측정금융자산	(9,388,254)	1,470,121	14,435,181	-

상각후원가측정금융자산	-	(10)	48,744,190	(64,941,355)

상각후원가측정금융부채	-	-	(13,950,868)	-

합 계	(9,388,254)	1,470,111	49,228,503	(64,941,355)

7. 현금및예치금

(1) 당기말 및 전기말 현재 현금및예치금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	연이자율	제25(당)기	제24(전)기

보통예금	0.10%	252,716	252,703

MMDA	0.10 ~ 2.30%	6,400,858	1,075,182

외화예금	0.00%	29,566	-

기타	0.60%	5,722,911	978,602

현금및현금성자산 소계	12,406,051	2,306,487

예치금	0.10 ~ 3.02%	20,256,515	110,000

합 계	32,662,566	2,416,487

(2) 사용이 제한된 예치금당기말 및 전기말 현재 사용이 제한된 예치금 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분	종류	금융기관	제25(당)기	제24(전)기	사용제한내용

예치금	특정예금	한국증권금융	50,000	110,000	담보 제공

MMDA	NH농협은행	206,515	-	질권 설정

합계	256,515	110,000

8. 당기손익-공정가치측정금융자산(1) 당기말 및 전기말 현재 당기손익-공정가치측정증권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

시장성 있는 주식	39,631,182	13,288,972

출자금	43,827,069	48,577,307

수익증권	138,981,544	167,966,821

합 계	222,439,795	229,833,100

(2) 당기 및 전기 중 당기손익-공정가치측정증권의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

기초금액	229,833,100	238,319,593

취득금액	42,115,830	23,671,562

평가손익	694,185	(9,388,254)

처분금액	(42,467,965)	(22,769,801)

대체금액(*)	(7,735,355)	-

기말금액	222,439,795	229,833,100

(*) 당기 중 관계기업에 대한 투자자산으로 대체되었습니다. (주석11 참조)

(3) 당기말 및 전기말 현재의 당기손익-공정가치측정증권 중 출자금의 내역은 다음과 같습니다.

(당)기>

(단위: 주, 좌, 천원)

구 분	주식수	지분율	공정가치	당기손익인식금액

인천아트센터	50,000	12.50%	1	-

중흥카이트제구호기업형임대위탁관리부동산투자회사	145,142	5.00%	2,224,882	437,458

동남현대카이트제십호기업형임대위탁관리부동산투자회사	20,000	1.44%	2,674,200	53,840

서한카이트제십일호기업형임대위탁관리부동산투자회사	30,000	0.54%	300,000	-

카이트제삼호위탁관리부동산투자회사	101,022	9.96%	13,976,394	(3,286,448)

시공인포일피에프브이	50,000	5.00%	250,000	-

해운대육이육피에프브이(*)	198,000	19.80%	1,431,540	(1,851,696)

원트웬티파이브피에프브이	25,060	5.00%	4,776,762	217,270

마스턴제67호강남원피에프브이(*)	42,600	5.01%	1	(445,978)

엠스페이스한남피에프브이	25,020	5.00%	679,743	54,743

이베데스다제사호위탁관리부동산투자회사	5,000	0.18%	50,000	-

금실개발(*)	9,000	15.00%	45,000	-

엠스페이스대명피에프브이	99,891	19.80%	1	-

마스턴제88호속초PFV(*)	50,000	5.00%	250,000	-

파빌리온광명피에프브이	25,000	3.67%	250,000	-

경주천군개발피에프브이(*)	25,000	5.00%	250,000	-

관수피에프브이	50,000	5.00%	250,000	-

마스턴제127호로지스포인트대구	40,000	2.22%	1	(199,999)

중흥카이트제십구호위탁관리부동산투자회사	150,000	5.51%	1,500,000	-

부울경물류프로젝트금융투자	1	0.00%	5	-

이든센트럴한남(*)	100,000	5.00%	1	-

제이엔엘(*)	9,000	15.00%	45,000	-

프로젝트원피에프브이(*)	48,500	5.00%	485,000	-

캡스톤명동피에프브이(*)	100,000	5.00%	500,000	-

김해대동원로지스틱스(*)	50,000	10.00%	1	-

광주첨단3피에프브이(*)	40,000	8.00%	400,000	-

브레인시티5피에프브이(*)	25,000	5.00%	250,000	-

금성백조카이트제이십사호위탁관리부동산투자회사	300,000	3.82%	1,500,000	-

카이트제이십삼호위탁관리부동산투자회사	200,000	3.34%	2,000,000	-

이베데스다제칠호위탁관리부동산투자회사	500,000	7.21%	2,500,000	-

성남복정1피에프브이	50,000	5.00%	250,000	-

구리갈매에스원피에프브이(*)	25,000	5.00%	250,000	-

부산에코5피에프브이(*)	25,000	5.00%	250,000	-

카이트제이십오호위탁관리부동산투자회사	200,000	4.85%	1,000,000	-

신한-에코 벤처투자조합 제2호	754	8.00%	716,734	(11,314)

대구 이수-에코 ABB 벤처투자조합	563	6.25%	555,084	(7,416)

에코 오픈 이노베이션 조합 1호	389	2.88%	388,719	-

에코프로 전북-강원 지역혁신 벤처투자조합	360	5.88%	360,000	-

에코프로 이차전지 벤처투자조합	400	3.33%	400,000	-

블리스-에코 딥테크 투자조합1호	100	3.13%	100,000	-

부산반여동개발피에프브이(*)	100,000	5.00%	500,000	-

수원당수피에프브이(*)	50,000	5.00%	250,000	-

계양제일차피에프브이(*)	25,000	5.00%	250,000	-

대전도안칸서스피에프브이(*)	53,600	5.00%	268,000	-

성수이육구개발 프로젝트금융투자	500,000	8.22%	500,000	-

티시스염창피에프브이(*)	50,000	5.00%	500,000	-

용인신대피에프브이	90,000	9.00%	450,000	-

울산다운제1호피에프브이(*)	25,000	5.00%	250,000	-

합 계	43,827,069	(5,039,540)

( *) 해당 출자금에 대하여는 원금보장 약정이 있습니다.

(전)기>

(단위: 주, 좌, 천원)

구 분	주식수	지분율	공정가치	당기손익인식금액

인천아트센터	50,000	12.50%	1	-

양지에스엘씨피에프브이	50,000	5.00%	250,000	-

중흥카이트제구호기업형임대위탁관리부동산투자회사	145,142	5.00%	1,787,424	258,643

동남현대카이트제십호기업형임대위탁관리부동산투자회사	20,000	1.44%	2,620,360	486,500

서한카이트제십일호기업형임대위탁관리부동산투자회사	30,000	0.54%	300,000	-

카이트제삼호위탁관리부동산투자회사	107,000	9.96%	18,284,374	1,322,734

시공인포일피에프브이	50,000	5.00%	250,000	-

해운대육이육피에프브이(*)	198,000	19.80%	3,283,236	2,293,236

원트웬티파이브피에프브이	25,060	5.00%	4,559,492	1,309,492

마스턴제67호강남원피에프브이(*)	42,600	5.01%	445,979	19,979

엠스페이스한남피에프브이	25,020	5.00%	625,000	-

이베데스다제사호위탁관리부동산투자회사	5,000	0.18%	50,000	-

금실개발(*)	9,000	15.00%	45,000	-

엠스페이스대명피에프브이	99,891	19.80%	1	(8,910,000)

마스턴제88호속초PFV(*)	50,000	5.00%	250,000	-

마스턴제99호센터포인트강남	50,000	5.00%	250,000	-

파빌리온광명피에프브이	25,000	3.67%	250,000	-

두우레저개발(*)	90,000	15.00%	900,000	-

경주천군개발피에프브이(*)	25,000	5.00%	250,000	-

관수피에프브이	50,000	5.00%	250,000	-

마스턴제127호로지스포인트대구	40,000	2.22%	200,000	-

중흥카이트제십구호위탁관리부동산투자회사	150,000	5.51%	1,500,000	-

부울경물류프로젝트금융투자	1	0.00%	5	-

이든센트럴한남(*)	100,000	5.00%	1	-

제이엔엘(*)	9,000	15.00%	45,000	-

프로젝트원피에프브이(*)	48,500	5.00%	485,000	-

캡스톤명동피에프브이(*)	100,000	5.00%	500,000	-

김해대동원로지스틱스(*)	50,000	10.00%	1	(499,999)

광주첨단3피에프브이(*)	40,000	8.00%	400,000	-

보령명천2피에프브이(*)	25,000	5.00%	250,000	-

브레인시티5피에프브이(*)	25,000	5.00%	250,000	-

금성백조카이트제이십사호위탁관리부동산투자회사	300,000	3.82%	1,500,000	-

카이트제이십삼호위탁관리부동산투자회사	200,000	3.34%	2,000,000	-

이베데스다제칠호위탁관리부동산투자회사	500,000	7.21%	2,500,000	-

성남복정1피에프브이	50,000	5.00%	250,000	-

구리갈매에스원피에프브이(*)	25,000	5.00%	250,000	-

부산에코5피에프브이(*)	25,000	5.00%	250,000	-

카이트제이십오호위탁관리부동산투자회사	200,000	4.85%	1,000,000	-

신한-에코 벤처투자조합 제2호	820	8.00%	791,433	(18,596)

대구 이수-에코 ABB 벤처투자조합	375	6.25%	375,000	-

에코 오픈 이노베이션 조합 1호	220	2.88%	220,000	-

에코프로 전북-강원 지역혁신 벤처투자조합	160	5.88%	160,000	-

에코프로 이차전지 벤처투자조합	150	3.33%	150,000	-

블리스-에코 딥테크 투자조합1호	100	3.13%	100,000	-

부산반여동개발피에프브이(*)	100,000	5.00%	500,000	-

수원당수피에프브이(*)	50,000	5.00%	250,000	-

합 계	48,577,307	(3,738,011)

( * ) 해당 출자금에 대하여는 원금보장 약정이 있습니다.

9. 기타포괄손익-공정가치측정증권(1) 당기말 및 전기말 현재 기타포괄손익-공정가치측정증권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

시장성 없는 주식(*)	200,000	200,000

(*) 상기 지분증권은 단기매매목적이 아닌 장기적 관점의 전략적 목적으로 취득한 지분상품으로 취득시 기타포괄손익-공정가치측정증권으로 지정하였습니다.

(2) 당기 및 전기 중 기타포괄손익-공정가치측정증권의 변동내역은 없습니다.

10. 상각후원가측정금융자산(1) 당기말 및 전기말 현재 상각후원가측정금융자산의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

상각후원가측정증권	59,562,920	-

대출채권	644,662,138	720,485,661

기타수취채권	22,757,133	20,924,150

합 계	726,982,191	741,409,811

(2) 상각후원가측정증권

1) 당기말 및 전기말 현재 상각후원가측정증권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

유동화증권	59,592,716	-

대손충당금차감 전 장부금액	59,592,716	-

대손충당금	(29,796)	-

대손충당금차감 후 장부금액	59,562,920	-

2) 당기 및 전기 중 상각후원가측정증권의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

기초금액	-	-

취득금액	296,158,725	67,574,468

상각금액	1,834,776	925,532

처분금액	(238,400,785)	(68,500,000)

기말금액	59,592,716	-

(3) 대출채권1) 당기말 및 전기말 현재 대출채권의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

대여금	1,678,000	1,783,300

대지급금	1,623,457	7,414,779

신탁계정대	641,360,681	711,287,582

합 계	644,662,138	720,485,661

2) 대여금당기말 및 전기말 현재 임직원에 대한 대여금 관련 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

장부금액	대손충당금	장부금액	대손충당금

임직원대여금	주택구입자금	1,319,000	-	1,214,300	-

주택전세자금	359,000	-	569,000	-

합 계	1,678,000	-	1,783,300	-

3) 대지급금당기말 및 전기말 현재 대지급금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

장부금액	대손충당금	장부금액	대손충당금

대지급금(*)	9,281,741	(7,658,284)	14,955,888	(7,541,109)

(*) 책임준공관리형토지신탁사업에서의 책임준공의무 이행을 위한 대지급금이 포함되어 있습니다.

4) 신탁계정대

① 당기말 및 전기말 현재 신탁계정대의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

장부금액	대손충당금	장부금액	대손충당금

신탁계정대	802,592,330	(161,231,649)	819,119,178	(107,831,596)

② 당기 및 전기 중 신탁계정대 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

기초금액	819,119,178	468,807,518

투입금액	203,410,717	450,657,965

회수금액	(219,683,757)	(88,159,869)

제각금액	(253,808)	(12,186,436)

대손충당금차감 전 장부금액	802,592,330	819,119,178

(4) 기타수취채권1) 당기말 및 전기말 현재 기타수취채권의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

미수금	14,977,982	13,193,526

미수수익	4,113,742	4,345,621

보증금	3,665,409	3,385,003

합 계	22,757,133	20,924,150

2) 미수금① 당기말 및 전기말 현재 미수금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

장부금액	대손충당금	장부금액	대손충당금

신탁보수미수금	12,585,467	(2,100,557)	14,598,541	(1,707,402)

기타	4,493,072	-	302,387	-

합 계	17,078,539	(2,100,557)	14,900,928	(1,707,402)

② 당기 및 전기 중 신탁보수미수금의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

기초금액	14,598,541	15,911,143

발생금액	1,621,058	2,600,673

회수금액	(3,603,721)	(3,033,010)

제각금액	(30,411)	(880,265)

대손충당금차감 전 장부금액	12,585,467	14,598,541

3) 미수수익

① 당기말 및 전기말 현재 미수수익의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

장부금액	대손충당금	장부금액	대손충당금

미수이자

신탁계정대 미수이자	3,699,559	(130,242)	4,424,748	(128,320)

기타미수이자	46,927	-	1,893	-

소 계	3,746,486	(130,242)	4,426,641	(128,320)

미수배당금	500,707	(3,209)	47,300	-

합 계	4,247,193	(133,451)	4,473,941	(128,320)

② 당기 및 전기 중 신탁계정대 미수이자 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

기초금액	4,424,748	3,983,696

발생금액	1,184,058	2,408,572

회수금액	(1,909,247)	(660,343)

제각금액	-	(1,307,177)

대손충당금차감 전 장부금액	3,699,559	4,424,748

상각후원가측정금융자산의 대손충당금 및 장부금액 관련 세부내역은 주석 4-(2)-3)에 기술되어 있습니다.

11. 종속기업과 관계기업에 대한 투자자산(1) 당기말 및 전기말 현재 종속기업과 관계기업에 대한 투자자산의 내역은 다음과같습니다.

(단위: 천원)

구 분	주요영업활동	종류	사용재무제표일	제25(당)기	제24(전)기

지분율	장부금액	지분율	장부금액

한국자산캐피탈(주)	여신금융업	종속기업투자지분	2025-12-31	100.00%	250,371,922	100.00%	250,371,922

카익투반도체신기술투자조합제1호	투자업	종속기업투자지분	2025-12-31	91.12%	1,425,487	91.12%	1,070,577

카익투소부장신기술투자조합제1호	투자업	종속기업투자지분	2025-12-31	96.30%	995,643	96.30%	1,576,609

카익투신기술조합제8호	투자업	종속기업투자지분	2025-12-31	55.56%	500,000	55.56%	500,000

카익투이노바투스신기술투자조합제2호(*1)	투자업	종속기업투자지분	2025-12-31	3.33%	62,000	-	-

카익투신기술조합제10호(*1)	투자업	종속기업투자지분	2025-12-31	34.01%	500,000	-	-

토브TheFoundation일반사모투자신탁제2호	투자업	관계기업투자지분	2025-12-31	29.41%	10,000,000	29.41%	8,554,297

카임글로벌밸류일반사모부동산투자신탁A종(*2)	투자업	관계기업투자지분	2025-12-31	90.00%	18,000,000	-	-

카임글로벌밸류일반사모부동산투자신탁2종	투자업	관계기업투자지분	2025-12-31	42.31%	7,251,433	-	-

카임글로벌밸류일반사모부동산투자신탁3종(*3)	투자업	관계기업투자지분	2025-12-31	12.50%	494,406	-	-

트러스타코스닥벤처일반사모투자신탁 제5호	투자업	관계기업투자지분	2025-12-31	43.50%	1,000,000	-	-

합 계	290,600,891	262,073,405

(*1) 당사는 지분율의 50% 이하를 보유하고 있으나, 의사결정권한을 보유하고 있으므로 지배력이 있다고 판단하였습니다.(*2) 당사는 지분율의 50%를 초과하여 보유하고 있으나, 성과를 결정하는 힘이 없고의결권 행사 제한 조건이 있으므로, 지배력이 없다고 판단하였습니다.(*3) 당사는 지분율의 20%미만을 보유하고 있으나, 의사결정권한을 행사할 수 있으므로 유의적인 영향력을 보유하는 것으로 판단하였습니다.

(2) 당기 및 전기 중 종속기업과 관계기업에 대한 투자자산의 변동내역은 다음과 같습니다.(당)기>

(단위: 천원)

회사명	기초금액	증감	기말금액

취득	대체(*)	손상차손환입(손상차손)

한국자산캐피탈(주)	250,371,922	-	-	-	250,371,922

카익투반도체신기술투자조합제1호	1,070,577	-	-	354,910	1,425,487

카익투소부장신기술투자조합제1호	1,576,609	-	-	(580,966)	995,643

카익투신기술조합제8호	500,000	-	-	-	500,000

카익투이노바투스신기술투자조합제2호	-	62,000	-	-	62,000

카익투신기술조합제10호	-	500,000	-	-	500,000

토브TheFoundation일반사모투자신탁제2호	8,554,297	-	-	1,445,703	10,000,000

카임글로벌밸류일반사모부동산투자신탁A종	-	18,000,000	-	-	18,000,000

카임글로벌밸류일반사모부동산투자신탁2종	-	1,391,678	5,859,755	-	7,251,433

카임글로벌밸류일반사모부동산투자신탁3종	-	2,266,954	1,875,600	(3,648,148)	494,406

트러스타코스닥벤처일반사모투자신탁 제5호	-	1,000,000	-	-	1,000,000

합 계	262,073,405	23,220,632	7,735,355	(2,428,501)	290,600,891

(*) 당기 중 당기손익-공정가치측정금융자산에서 대체되었습니다. (주석8 참조)

(전)기>

(단위: 천원)

회사명	기초금액	증감	기말금액

취득	처분	손상차손환입(손상차손)

한국자산캐피탈(주)	250,371,922	-	-	-	250,371,922

카익투반도체신기술투자조합제1호	1,446,621	-	-	(376,044)	1,070,577

카익투소부장신기술투자조합제1호	1,699,700	-	-	(123,091)	1,576,609

카익투신기술조합제8호	-	500,000	-	-	500,000

카익투디지털헬스신기술투자조합제1호	894,618	-	(894,618)	-	-

카임일반사모부동산투자신탁13호	5,403,780	-	(5,403,780)	-	-

토브TheFoundation일반사모투자신탁제2호	-	10,000,000	-	(1,445,703)	8,554,297

합 계	259,816,641	10,500,000	(6,298,398)	(1,944,838)	262,073,405

(3) 당기말 및 전기말 현재 관계기업등의 요약재무정보는 다음과 같습니다.(당)기>

(단위: 천원)

회사명	종류	자산	부채	영업수익	당기순손익	총포괄손익

한국자산캐피탈(주)	종속기업투자지분	687,989,731	224,481,315	56,669,332	20,830,746	20,806,615

카익투반도체신기술투자조합제1호	종속기업투자지분	1,581,775	17,430	456,788	389,482	389,482

카익투소부장신기술투자조합제1호	종속기업투자지분	1,044,039	10,145	31	(603,286)	(603,286)

카익투신기술조합제8호	종속기업투자지분	1,252,805	6,132	367,966	347,232	347,232

카익투이노바투스신기술투자조합제2호	종속기업투자지분	1,863,353	15,789	30,169	(12,436)	(12,436)

카익투신기술조합제10호	종속기업투자지분	2,300,112	10,441	842,461	819,671	819,671

토브TheFoundation일반사모투자신탁제2호	관계기업투자지분	37,545,073	151,614	13,540,951	8,637,138	8,637,138

카임글로벌밸류일반사모부동산투자신탁A종	관계기업투자지분	20,020,055	-	20,055	20,055	20,055

카임글로벌밸류일반사모부동산투자신탁2종	관계기업투자지분	22,803,145	-	5,859,848	5,859,848	5,859,848

카임글로벌밸류일반사모부동산투자신탁3종	관계기업투자지분	3,955,252	-	(27,749,823)	(27,749,823)	(27,749,823)

트러스타코스닥벤처일반사모투자신탁 제5호	관계기업투자지분	2,428,736	87,370	45,291	41,366	41,366

(전)기>

(단위: 천원)

회사명	종류	자산	부채	영업수익	당기순손익	총포괄손익

한국자산캐피탈(주)	종속기업투자지분	714,251,049	271,549,248	68,941,645	25,671,695	25,632,058

카익투반도체신기술투자조합제1호	종속기업투자지분	1,192,294	17,430	156	(677,445)	(677,445)

카익투소부장신기술투자조합제1호	종속기업투자지분	1,647,325	10,145	70	(644,707)	(644,707)

카익투신기술조합제8호	종속기업투자지분	899,995	553	-	(558)	(558)

토브TheFoundation일반사모투자신탁제2호	관계기업투자지분	29,463,545	378,936	546,024	(4,915,391)	(4,915,391)

12. 유형자산(1) 당기말 및 전기말 현재 유형자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

취득원가	감가상각누계액	장부금액	취득원가	감가상각누계액	장부금액

비품	3,310,914	(2,994,642)	316,272	3,238,402	(2,750,517)	487,885

사용권자산	22,413,848	(16,565,928)	5,847,920	24,037,760	(14,046,069)	9,991,691

합 계	25,724,762	(19,560,570)	6,164,192	27,276,162	(16,796,586)	10,479,576

(2) 당기 및 전기 중 유형자산 변동내역은 다음과 같습니다.(당)기>

(단위: 천원)

구 분	기초금액	취득	처분/폐기	감가상각	기말금액

비품	487,885	72,512	-	(244,125)	316,272

사용권자산	9,991,691	321,087	(1,265,094)	(3,199,764)	5,847,920

합 계	10,479,576	393,599	(1,265,094)	(3,443,889)	6,164,192

(전)기>

(단위: 천원)

구 분	기초금액	취득	처분/폐기	감가상각	기말금액

비품	629,893	109,387	(931)	(250,464)	487,885

사용권자산	12,208,403	858,492	(21,353)	(3,053,851)	9,991,691

합 계	12,838,296	967,879	(22,284)	(3,304,315)	10,479,576

(3) 당기말 현재 유형자산의 보험가입내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

보험종류	보험목적물	보험가입금액	부보처

화재보험	집기비품일체	2,281,269	DB손해보험

화재보험	시설일체	995,225	DB손해보험

13. 무형자산(1) 당기말 및 전기말 현재 무형자산 현황은 다음과 같습니다.(당)기>

(단위: 천원)

구 분	개별자산	장부금액	손상차손금액	회수가능액 평가방법	잔여상각기간

당기	누계액

회원권	골프회원권	2,543,620	-	26,275	공정가치	비한정내용연수

콘도회원권	202,927	-	42,575

합 계	2,746,547	-	68,850

(전)기>

(단위: 천원)

구 분	개별자산	장부금액	손상차손금액	회수가능액 평가방법	잔여상각기간

전기	누계액

회원권	골프회원권	2,543,620	-	26,275	공정가치	비한정내용연수

콘도회원권	225,927	-	48,834

합 계	2,769,547	-	75,109

(2) 당기 및 전기 중 무형자산의 변동내역은 다음과 같습니다.(당)기>

(단위: 천원)

구 분	회원권

기초금액	2,769,547

취득금액	-

처분금액	(23,000)

기말금액	2,746,547

(전)기>

(단위: 천원)

구 분	회원권

기초금액	2,723,612

취득금액	67,043

처분금액	(21,108)

기말금액	2,769,547

14. 리스(1) 당기 및 전기 중 리스이용자의 기초자산 유형별 사용권자산의 변동내역은 다음과 같습니다.(당)기>

(단위: 천원)

구 분	기초금액	취득	처분	감가상각	기말금액

사용권자산

부동산	9,794,757	276,901	(1,265,094)	(3,089,548)	5,717,016

차량	196,934	44,186	-	(110,216)	130,904

합 계	9,991,691	321,087	(1,265,094)	(3,199,764)	5,847,920

(전)기>

(단위: 천원)

구 분	기초금액	취득	처분	감가상각	기말금액

사용권자산

부동산	11,935,359	810,696	(3,073)	(2,948,225)	9,794,757

차량	273,044	47,796	(18,280)	(105,626)	196,934

합 계	12,208,403	858,492	(21,353)	(3,053,851)	9,991,691

(2) 당기말 및 전기말 현재 기초자산 유형별 리스부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

리스부채

부동산	6,718,809	9,627,105

차량	141,983	204,107

합 계	6,860,792	9,831,212

(3) 당기 및 전기 중 리스 인식 면제 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

소액리스료	51,467	53,366

단기리스료	8,728	22,120

(4) 당기 및 전기 중 포괄손익계산서에 인식된 금액은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

사용권자산의 감가상각비	3,199,764	3,053,851

리스부채에 대한 이자비용	421,527	680,313

단기리스료	8,728	22,120

단기리스가 아닌 소액자산 리스료	51,467	53,366

(5) 당기 및 전기 중 리스로 인한 총 현금유출액은 3,411,847천원 및 3,404,742천원입니다.(6) 당기말과 전기말 현재 리스부채의 계약상 만기는 다음과 같습니다.(당)기>

(단위: 천원)

구 분	잔존계약만기

3개월이내	3~6개월	6~12개월	1년초과

합 계	830,944	838,718	1,663,511	3,807,774

(전)기>

(단위: 천원)

구 분	잔존계약만기

3개월이내	3~6개월	6~12개월	1년초과

합 계	844,901	856,827	1,713,654	7,409,339

15. 차입부채(1) 당기말 및 전기말 현재 차입부채의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

차입금	164,279,528	258,281,545

사채	199,703,377	99,781,752

합 계	363,982,905	358,063,297

(2) 당기말 및 전기말 현재 차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

내역	차입처	만기일	이자율	제25(당)기	제24(전)기

기타차입금	케이아이에스카이트제일다시일차(*1)	2025-08-20	-	-	70,000,000

현재가치할인차금	-	(683,338)

케이아이에스카이트제일다시이차(*1)	2025-08-20	-	-	30,000,000

케이아이에스카이트제이다시일차(*1)(*2)	2026-01-20	-	-	60,000,000

현재가치할인차금	-	(1,035,117)

케이아이에스카이트제삼차(*1)	2026-08-03	5.30%	100,000,000	-

현재가치할인차금	(720,472)	-

우리투자증권	2025-10-25	-	-	10,000,000

소 계	99,279,528	168,281,545

은행차입금	대구은행	2026-10-23	4.54%	10,000,000	10,000,000

중국광대은행	2026-01-30	4.51%	10,000,000	20,000,000

수협은행	2026-01-29	4.99%	-	5,000,000

산업은행	2026-04-11	4.00%	10,000,000	10,000,000

산업은행	2026-06-24	3.83%	20,000,000	20,000,000

산업은행	2026-04-06	4.04%	-	10,000,000

우리은행	2026-04-17	4.74%	5,000,000	5,000,000

국민은행	2026-05-31	4.44%	10,000,000	10,000,000

소 계	65,000,000	90,000,000

합 계	164,279,528	258,281,545

(*1) 동 차입금 관련하여 당사의 비용상환청구권이 양도담보로 제공되었습니다.(*2) 차입금의 만기일은 2026년 1월이나 당기말 현재 조기상환이 완료되었습니다.

(3) 당기말 및 전기말 현재 사채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	발행일	만기일	이자율	제25(당)기	제24(전)기

제8-1회 무보증공모사채	2024-04-29	2026-04-29	6.80%	54,000,000	54,000,000

사채할인발행차금	(27,759)	(107,285)

제8-2회 무보증공모사채	2024-04-29	2027-04-29	6.90%	46,000,000	46,000,000

사채할인발행차금	(65,614)	(110,963)

제9-1회 무보증공모사채	2025-02-24	2027-02-24	5.22%	40,000,000	-

사채할인발행차금	(71,513)	-

제9-2회 무보증공모사채	2025-02-24	2028-02-24	5.62%	60,000,000	-

사채할인발행차금	(131,737)	-

차감 잔액	199,703,377	99,781,752

16. 순확정급여부채당사는 종업원을 위하여 확정기여형과 확정급여형 퇴직연금 두 가지 제도를 병행하여 운영하고 있습니다.(1) 확정기여형퇴직급여제도당기 및 전기 중 확정기여제도의 퇴직급여와 관련하여 포괄손익계산서에 인식한비용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

퇴직급여(확정기여형)	68,688	88,796

(2) 확정급여형퇴직급여제도1) 당기말 및 전기말 현재 순확정급여부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

확정급여채무의 현재가치	9,374,051	9,399,867

사외적립자산의 공정가치	(7,057,035)	(6,625,037)

합 계	2,317,016	2,774,830

2) 당기 및 전기 중 확정급여채무의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

기초금액	9,399,867	9,451,168

당기근무원가	1,276,785	1,453,317

이자비용	371,292	422,361

재측정요소(*)	(652,469)	(422,380)

퇴직금 지급액	(1,021,424)	(1,504,599)

기말금액	9,374,051	9,399,867

(*) 당기 재측정요소는 재무적가정 변동에 따른 보험수리적이익 482,529천원, 경험조정으로 인한 이익 169,940천원으로 구성되어 있으며, 전기 재측정요소는 재무적가정 변동에 따른 보험수리적손실 25,732천원, 인구통계적 가정 변동에 따른 보험수리적손실 2,870천원, 경험조정으로 인한 이익 450,982천원으로 구성되어 있습니다.3) 당기 및 전기 중 사외적립자산의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

기초금액	6,625,037	6,784,094

사용자기여금	880,000	904,541

이자수익	279,189	326,028

재측정요소	(65,501)	(106,780)

퇴직금 지급액	(661,690)	(1,282,846)

기말금액	7,057,035	6,625,037

4) 당기말 및 전기말 현재 사외적립자산의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

정기예금 등	7,057,035	6,625,037

5) 당기말 및 전기말 현재 확정급여제도하의 주요 보험수리적가정은 다음과 같습 니다.

(단위: %)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

인구통계적 가정

사망률	0.003~0.058	0.003~0.058

중도퇴직률	6.27~30.045	6.27~30.045

재무적 가정

할인율	4.48	4.07

미래임금상승률	3.5	3.90

인구통계적 가정은 보험업법에 의한 보험료율 산출기관인 보험개발원에서 산출한 통계에 따라 측정하였습니다.

6) 민감도 분석당기말 및 전기말 현재 주요 가정의 변동에 따른 확정급여채무의 현재가치는 다음과 같습니다.

① 할인율

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

적용된 가정에 따른 현재가치	9,374,051	9,399,867

1% Point 증가	8,850,406	8,833,372

1% Point 감소	9,981,185	10,062,296

② 임금인상률

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

적용된 가정에 따른 현재가치	9,374,051	9,399,867

1% Point 증가	9,981,568	10,057,228

1% Point 감소	8,840,689	8,827,015

7) 당기말 및 전기말 평가 시 적용한 확정급여채무의 가중평균 만기는 각각 9.41년과9.95년입니다.

17. 충당부채

(1) 당기말 및 전기말 현재 충당부채의 금액은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

복구충당부채	634,600	1,400,000

소송충당부채	24,520	-

토지신탁충당부채(*)	4,180,929	3,725,114

합 계	4,840,049	5,125,114

( *) 당사는 신탁사업 관련 손실예상액이 잔여 신탁재산가액을 초과할 것으로 추정되는 경우, 해당 추정액을 토지신탁충당부채로 인식하고 있습니다. (2) 당기 및 전기 중 충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(당)기>

(단위: 천원)

구 분	기초금액	전입	대체(*)	사용	환입	기말금액

복구충당부채	1,400,000	-	-	-	(765,400)	634,600

소송충당부채	-	2,137,662	-	(2,113,142)	-	24,520

토지신탁충당부채	3,725,114	2,601,394	(1,572,507)	(237,947)	(335,125)	4,180,929

합 계	5,125,114	4,739,056	(1,572,507)	(2,351,089)	(1,100,525)	4,840,049

(*) 대손충당금으로 대체되었습니다. (주석 4 참조)

(전)기>

(단위: 천원)

구 분	기초금액	전입	대체(*)	환입	기말금액

복구충당부채	805,000	595,000	-	-	1,400,000

토지신탁충당부채	12,000,831	3,143,804	(10,504,224)	(915,297)	3,725,114

합 계	12,805,831	3,738,804	(10,504,224)	(915,297)	5,125,114

(*) 대손충당금으로 대체되었습니다. (주석 4 참조)

18. 자본금과 자본잉여금(1) 당기말 및 전기말 현재 자본금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 주, 원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

발행주식수(*1)	자기주식(*2)	유통주식수	발행주식수	자기주식(*2)	유통주식수

기초주식수	123,977,752	1,610,697	122,367,055	123,977,752	1,610,697	122,367,055

기말주식수	122,373,926	6,871	122,367,055	123,977,752	1,610,697	122,367,055

액면가	500	500

기말자본금	61,988,876,000	61,988,876,000

(*1) 당기 자기주식의 이익소각으로 인하여 자본금이 발행주식의 액면총액과 상이합니다.(*2) 전기 이전의 자사주신탁의 계약 만료로 인하여 취득한 자기주식은 당기 중 모두 소각되었으며, 당기말 현재 자기주식은 전기 이전 주식배당시 발생한 단주 매입분 입니다.(2) 당사는 당기 중 주주총회에서 보통주 1주당 150원(총 배당금 184억원)을 결의하였습니다.

(3) 당기말 및 전기말 현재 자본잉여금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

주식발행초과금(*)	70,837,249	130,837,249

(*) 당기 중 주주총회 결의를 통해, 주식발행초과금 60,000,000천원을 이익잉여금으로 전입하였습니다.

(4) 당기말 및 전기말 현재 자본조정의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

자기주식	(29,569)	(12,591,258)

(5) 당기 및 전기 중 자기주식의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

주식수	장부금액	주식수	장부금액

기초	1,610,697	(12,591,258)	1,610,697	(12,591,258)

소각	(1,603,826)	12,561,689	-	-

당기말	6,871	(29,569)	1,610,697	(12,591,258)

19. 기타포괄손익누계액당기말 및 전기말 현재 기타포괄손익누계액의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

확정급여제도의 재측정요소	(560,110)	(1,011,488)

20. 이익잉여금(1) 당기말 및 전기말 현재 이익잉여금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기	비고

이익준비금	23,964,254	22,740,584	법정적립금(*1)

대손준비금	142,484,682	76,983,224	임의적립금

신탁사업적립금	75,254,166	75,254,166	임의적립금(*2)

임의적립금	1,000,000	1,000,000	임의적립금(*3)

미처분이익잉여금	492,215,811	498,338,715

합 계	734,918,913	674,316,689

( *1) 상법상 당사는 자본금의 50%에 달할 때까지 매 결산기마다 현금에 의한 이익배당액의 10% 이상을 이익준비금으로 적립하도록 되어 있습니다. 동 이익준비금은 현금으로 배당할 수 없으나 자본전입 또는 결손보전이 가능합니다.( *2) 금융투자업규정에 의한 "부동산신탁업자의 회계처리기준" 제3조에 따라 납입자본금에 달할 때까지 매년 당기순이익의 10분의 1이상을 신탁사업적립금으로 적립하도록 되어 있습니다. 동 적립금은 현금으로 배당할 수 없으며, 주주총회의 결의에 의하여 이월결손금의 보전과 자본전입에만 사용될 수 있습니다.( *3) 신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률에 따라 신용정보 주체에게 피해를 입힐 경우 손해배상책임의 이행을 위한 준비금(임의적립금)입니다.

(2) 대손준비금1) 대손준비금 잔액당사는 금융투자업규정에 근거하여 한국채택국제회계기준에 의한 대손충당금이 감독 목적상 요구되는 충당금 적립액 합계금액에 미달하는 금액만큼을 대손준비금으로적립하도록 요구받고 있습니다. 감독목적상 요구되는 충당금 적립액은 금융투자업규정에서 규정하는 대출채권 등의 각 호별로 금융투자업규정 상의 최소적립률을 적용하여 결정한 금액으로 산출합니다. 동 대손준비금은 이익잉여금에 대한 적립금 성격으로 기존의 대손준비금이 결산일 현재 적립하여야 하는 대손준비금을 초과하는 경우에는 그 초과금액을 환입 처리할 수 있고, 미처리결손금이 있는 경우에는 미처리결손금이 처리된 때부터 대손준비금을 적립하도록 합니다.

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

대손준비금 적립액	142,484,682	76,983,224

대손준비금 전입(환입) 예정액	(45,343,619)	65,501,458

대손준비금 예정 잔액	97,141,063	142,484,682

2) 대손준비금 반영 후 조정이익

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

대손준비금 전입전 당기순이익	25,400,619	16,545,854

대손준비금 전입(환입) 필요액	(45,343,619)	65,501,458

대손준비금 반영후 조정이익	70,744,238	(48,955,604)

(3) 이익잉여금처분계산서(안)당기 및 전기의 이익잉여금처분계산서는 다음과 같습니다.

구 분	(단위: 천원)

제25(당)기	제24(전)기

처분예정일: 2026년 3월 26일	처분확정일: 2025년 3월 26일

Ⅰ. 미처분이익잉여금	492,215,811	498,338,715

1. 전기이월미처분이익잉여금	419,376,881	481,792,861

2. 자기주식 소각	(12,561,689)	-

3. 자본잉여금 전입	60,000,000	-

4. 당기순이익	25,400,619	16,545,854

Ⅱ. 임의적립금등의 이입액	45,343,619	-

1. 대손준비금	45,343,619	-

Ⅲ. 이익잉여금처분액	20,190,564	78,961,834

1. 이익준비금	1,835,506	1,223,670

2. 현금배당(*) - 주당배당금 당기: 150원 전기: 100원	18,355,058	12,236,706

3. 대손준비금	-	65,501,458

Ⅳ. 차기이월미처분이익잉여금	517,368,866	419,376,881

(*) 당기 현금배당은 「상법」 제461조의2(준비금의 감소)에 의거 자본준비금(주식발행초과금)을 이익잉여금으로 전입한 금액을 재원으로 하여 실시하고자 합니다.

(4) 배당금당기 및 전기의 보통주 배당금 계산내역은 다음과 같습니다.

(단위: 주, 원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

발행주식수	122,373,926	123,977,752

유통주식수	122,367,055	122,367,055

주당액면금액	500	500

액면배당률	30%	20%

주당 현금배당금(배당률)	150(30%)	100(20%)

주당 주식배당금(배당률)	0(0%)	0(0%)

배당금합계	18,355,058,250	12,236,705,500

당기순이익	25,400,618,520	16,545,854,232

현금배당성향	72.26%	73.96%

21. 주당이익(1) 기본주당이익당기 및 전기의 주당이익의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 주, 원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

보통주 당기순이익	25,400,618,520	16,545,854,232

대손준비금 적립후 당기순이익	70,744,237,359	(48,955,603,604)

가중평균유통보통주식수	122,367,055	122,367,055

기본주당이익	208	135

대손준비금 적립후 주당이익	578	(400)

(2) 가중평균유통보통주식수당기 및 전기의 가중평균유통보통주식수의 산정내역은 다음과 같습니다.

(단위: 주)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

발행주식수	122,373,926	123,977,752

자기주식(*)	(6,871)	(1,610,697)

가중평균유통보통주식수	122,367,055	122,367,055

(*) 전기 이전의 자사주신탁의 계약 만료로 인하여 취득한 자기주식은 당기 중 모두 소각되었으며, 당기말 현재 자기주식은 전기 이전의 주식배당시 발생한 단주 매입분 입니다.

(3) 희석주당이익당기말 및 전기말 현재 희석화효과를 발생시키는 증권이 없어 희석주당이익은 기본주당이익과 동일합니다.

22. 영업수익당기 및 전기 중 영업수익의 구성내역은 다음과 같습니다.(1) 고객과의 계약에서 인식한 수익

1) 당기 및 전기 중 고객과의 계약에서 인식한 수익은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

신탁보수	토지신탁	41,354,798	67,474,539

관리신탁	11,228	70,091

처분신탁	22,000	36,970

담보신탁	6,176,906	4,692,794

분양관리신탁	905,687	1,210,418

소 계	48,470,619	73,484,812

대리사무보수	6,594,598	6,886,341

리츠업무보수	4,081,122	3,367,598

기타	2,570,892	1,354,677

합 계	61,717,231	85,093,428

2) 당기 및 전기 중 고객과의 계약에서 인식한 수익의 범주별 분류는 다음과 같습니다.(당)기>

(단위: 천원)

구 분	일시 수익인식	기간안분 수익인식	합 계

신탁보수	토지신탁	-	41,354,798	41,354,798

관리신탁	-	11,228	11,228

처분신탁	22,000	-	22,000

담보신탁	6,176,906	-	6,176,906

분양관리신탁	-	905,687	905,687

소 계	6,198,906	42,271,713	48,470,619

대리사무보수	-	6,594,598	6,594,598

리츠업무보수	-	4,081,122	4,081,122

기타	-	2,570,892	2,570,892

합 계	6,198,906	55,518,325	61,717,231

(전)기>

(단위: 천원)

구 분	일시 수익인식	기간안분 수익인식	합 계

신탁보수	토지신탁	-	67,474,539	67,474,539

관리신탁	-	70,091	70,091

처분신탁	36,970	-	36,970

담보신탁	4,692,794	-	4,692,794

분양관리신탁	-	1,210,418	1,210,418

소 계	4,729,764	68,755,048	73,484,812

대리사무보수	-	6,886,341	6,886,341

리츠업무보수	-	3,367,598	3,367,598

기타	-	1,354,677	1,354,677

합 계	4,729,764	80,363,664	85,093,428

(2) 금융상품평가및처분이익

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

당기손익-공정가치측정증권처분이익	6,741,071	2,429,147

당기손익-공정가치측정증권평가이익	13,200,245	7,924,326

합 계	19,941,316	10,353,473

(3) 이자수익

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

상각후원가측정금융자산이자수익

채권이자	1,834,776	925,532

예금이자	1,583,872	820,498

신탁계정대이자	51,451,952	44,981,898

기타이자	3,606,613	2,016,262

합 계	58,477,213	48,744,190

(4) 당기 및 전기 신용손실충당금환입액은 없습니다.

(5) 기타영업수익

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

당기손익-공정가치측정증권배당금수익(*)	1,601,891	2,043,253

기타배당금수익	195,710	234,741

분배금수익	3,896,265	12,157,187

토지신탁충당부채환입	335,125	915,297

외환거래이익	3,293	-

기타	152,800	193,610

합 계	6,185,084	15,544,088

( *) 당기손익-공정가치측정증권 중 출자금에 투자하여 발생한 수익입니다.

23. 영업비용당기 및 전기 중 영업비용의 구성내역은 다음과 같습니다.(1) 수수료비용

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

기타수수료비용	1,761,800	446,657

(2) 금융상품평가및처분손실

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

당기손익-공정가치측정증권처분손실	403,870	959,026

당기손익-공정가치측정증권평가손실	12,506,060	17,312,580

상각후원가측정증권처분손실	14	10

합 계	12,909,944	18,271,616

(3) 이자비용

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

차입금이자	13,994,569	8,104,863

사채이자	11,722,593	5,165,692

리스이자	421,527	680,313

합 계	26,138,689	13,950,868

(4) 신용손실충당금전입액

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

상각후원가측정증권대손충당금전입액	29,796	-

대손상각비	55,520,988	63,947,964

기타대손상각비	491,629	993,391

합 계	56,042,413	64,941,355

(5) 판매비와관리비

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

급여	18,227,502	18,291,113

퇴직급여	1,437,576	1,638,447

복리후생비	2,579,480	2,824,198

전산운용비	176,256	187,178

임차료	1,231,173	1,240,697

지급수수료	1,555,767	1,559,788

접대비	1,032,425	1,363,037

광고선전비	287,500	157,699

감가상각비	244,125	250,464

조사연구비	2,838,219	1,239,848

연수비	60,519	96,747

세금과공과금	1,967,051	2,197,997

판매부대비	32,959	18,078

등기소송비 및 공고비	266,607	1,084,474

회의비	216,613	246,278

인쇄비	17,286	20,184

여비교통비	148,965	168,213

차량유지비	68,690	75,948

소모품비	17,251	18,256

보험료	157	139

행사비	90,231	68,575

리스사용권자산상각비	3,199,764	3,053,851

합 계	35,696,116	35,801,209

(6) 기타영업비용

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

토지신탁충당부채전입액(*)	2,601,394	3,143,804

소송충당부채전입액(*)	2,137,662	-

외환거래손실	12,491	-

기타	15,745	22,240

합 계	4,767,292	3,166,044

(*) 신탁사업과 관련된 충당부채로서, 자세한 사항은 주석 26, 27을 참조하시기 바랍니다.

24. 영업외손익당기 및 전기 중 영업외수익 및 영업외비용의 내역은 다음과 같습니다.(1) 영업외수익

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

유형자산처분이익	-	1,561

임대료	8,916	-

상각채권추심이익	1,671	13,190

종속기업및관계기업처분이익	-	39,057

종속기업및관계기업손상차손환입	1,800,613	-

기타(*)	26,717,607	164,003

합 계	28,528,807	217,811

(*) 소송 승소에 따른 판결원리금 및 소송비용 266억이 포함되어 있습니다.

(2) 영업외비용

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

유형자산처분손실	-	592

종속기업및관계기업손상차손	4,229,113	1,944,838

관계회사투자지분처분손실	-	6,233

기부금	85,000	90,000

기타	781,502	-

합 계	5,095,615	2,041,663

25. 법인세비용

(1) 당기 및 전기의 법인세비용의 주요 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

법인세부담액	8,042,331	5,388,572

과거기간 당기법인세에 대하여 당기에 인식한 조정사항	(1,200)	(5,659)

외국납부세액	789	-

일시적차이로 인한 이연법인세 변동액	(869,168)	(522,286)

자본에 직접 반영된 법인세	(135,590)	(72,904)

법인세비용	7,037,162	4,787,723

유효법인세율	21.69%	22.50%

(2) 자본에 직접 반영된 법인세효과는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

반영전	법인세효과	반영후	반영전	법인세효과	반영후

확정급여제도의 재측정요소	586,968	(135,590)	451,378	315,601	(72,904)	242,697

(3) 당기와 전기 중 법인세비용과 회계이익의 관계는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

법인세비용차감전순이익	32,437,780	21,333,577

적용세율에 따른 세부담액	7,031,127	4,466,056

조정사항:

세무상 과세되지 않는 수익의 법인세효과	(4,897)	(10,324)

세무상 공제되지 않는 비용의 법인세효과	387,969	410,554

과거기간 당기법인세에 대하여 당기에 인식한 조정사항	(1,200)	(5,659)

외국납부세액	789	-

기타	(376,626)	(72,904)

법인세비용	7,037,162	4,787,723

유효세율	21.69%	22.44%

(4) 당기 및 전기의 이연법인세자산(부채)의 총 변동액은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

기초 이연법인세자산(부채)	4,415,916	3,893,630

손익계산서에 반영된 이연법인세	1,004,758	595,190

자본에 반영된 이연법인세	(135,590)	(72,904)

기말 이연법인세자산(부채)	5,285,084	4,415,916

(5) 당기 및 전기 중 상계하기 이전의 이연법인세자산과 부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(당)기>

(단위: 천원)

구 분	기초잔액	당기손익반영	기타포괄손익반영	기말잔액

확정급여채무	2,154,095	265,146	(150,721)	2,268,520

사외적립자산	(1,452,902)	(188,860)	15,131	(1,626,631)

당기손익-공정가치측정평가손익	1,294,605	269,306	-	1,563,911

종속기업투자지분손상차손	115,300	60,196	-	175,496

관계기업투자지분손상차손	333,957	548,895	-	882,852

상각후원가증권	-	(65,397)	-	(65,397)

미지급비용	596,062	87,936	-	683,998

복구충당부채	323,400	(169,827)	-	153,573

신탁위험충당부채	860,501	157,218	-	1,017,719

무형자산손상차손	19,627	(503)	-	19,124

사용권자산	(2,308,080)	892,883	-	(1,415,197)

리스부채	2,271,010	(610,698)	-	1,660,312

기타손상차손(보증금)	69,259	3,298	-	72,557

현재가치할인차금(보증금)	139,082	(70,481)	-	68,601

현재가치할인차금(차입금)	-	(174,354)	-	(174,354)

합 계	4,415,916	1,004,758	(135,590)	5,285,084

(전)기>

(단위: 천원)

구 분	기초잔액	당기손익반영	기타포괄손익반영	기말잔액

확정급여채무	2,114,720	136,945	(97,570)	2,154,095

사외적립자산	(1,489,644)	12,076	24,666	(1,452,902)

당기손익-공정가치측정금융자산평가손익	(1,573,161)	2,867,766	-	1,294,605

종속기업투자지분손상차손	-	115,300	-	115,300

관계기업투자지분손상차손	-	333,957	-	333,957

미지급비용	1,587,556	(991,494)	-	596,062

복구충당부채	185,955	137,445	-	323,400

신탁위험충당부채	2,772,192	(1,911,691)	-	860,501

무형자산손상차손	24,384	(4,757)	-	19,627

사용권자산	(2,820,141)	512,061	-	(2,308,080)

리스부채	2,853,688	(582,678)	-	2,271,010

기타손상차손(보증금)	69,259	-	-	69,259

현재가치할인차금(보증금)	154,591	(15,509)	-	139,082

당기손익-공정가치측정지정금융자산평가손익	14,231	(14,231)	-	-

합 계	3,893,630	595,190	(72,904)	4,415,916

26. 우발상황 및 약정사항

(1) 우리사주조합의 우리사주취득자금대출에 대한 담보제공을 위하여 당사가 한국증권금융에 예치한 50백만원에 대해 한국증권금융이 예금근질권을 설정하였습니다.

(2) 당기말 현재 당사가 신탁사업 관련, 부담하는 지급보증 및 책임준공의무는 다음과 같습니다.

(단위: 건, 천원)

구 분	사업건수	보증한도금액	대출잔액

정비사업토지신탁(*1)	2	33,280,900	11,837,300

정비사업토지신탁(*2)(*3)(*4)	2	150,000,000	54,461,888

책임준공토지신탁(*3)(*4)	1	64,000,000	60,034,652

합 계	5	247,280,900	126,333,840

(*1) 당사는 정비사업에서의 이주비 대출보증 신청을 위해 사업시행자와 대행자가 연대하여 대출금을 상환한다는 내용의 확약서를 주택도시보증공사에 제출하였습니다.(*2) 주택도시보증공사에서 사업비대출을 보증하는 정비사업으로 주택도시보증공사의 표준사업약정서 약관 상 사업시(대)행자인 수탁자는 책임준공의무를 부담합니다.(*3) 시공사의 책임준공의무 미이행시 책임준공의무를 부담하고, 당사가 책임준공의무를 이행하지 못할 경우 대출금융기관에 발생한 손해를 배상하는 의무를 부담하는 책임준공토지신탁사업을 진행 중에 있습니다. 당기말 현재 진행중인 사업의 공정진행상 당사가 손해배상의무를 부담할 리스크는 낮을 것으로 판단되며, 손실금액을 신뢰성있게 측정할 수 없어 당기말 재무제표에는 이러한 영향을 반영하지 아니하였습니다. 당사는 사업장별 공정진행을 지속적으로 모니터링 할 예정입니다.(*4) 당기말 현재 시공사의 책임준공기한이 도과한 사업장은 없습니다.

(3) 당사는 카임글로벌밸류일반사모부동산투자신탁2호 등 투자신탁이 통화선도계약상의 채무를 이행하지 못할 경우 자금부족액을 지급하는 자금보충약정을 체결하고 있습니다.

(4) 당사는 투자신탁과 투자조합 등과의 출자약정에 따라 추가출자의무가 존재합니다. 당기말 현재 누적출자금액 및 추가 약정금액은 다음과 같습니다.

(단위: USD, 천원)

구 분	누적출자금액	잔여약정금액

슈로더캐피탈글로벌이노베이션X일반사모증권투자신탁	USD 8,050,000	USD 1,950,000

헤리티지시그니처일반사모부동산투자신탁제3호	1,709,709	1,290,291

신한-에코벤처투자조합제2호	830,000	170,000

대구이수-에코에이비비벤처투자조합	562,500	187,500

에코오픈이노베이션조합1호	440,000	560,000

에코프로 이차전지 벤처투자조합	400,000	600,000

에코프로 전북-강원 지역혁신 벤처투자조합	360,000	640,000

카익투이노바투스신기술투자조합제2호	62,000	38,000

카임글로벌밸류일반사모부동산투자신탁2호 3종	4,266,954	507,556

(5) 당기말 현재 당사가 보증보험회사 등으로부터 제공받고 있는 보증은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

보증종류	보증한도금액	잔액	보증처	특수관계자여부

인허가보증	2,601,289	2,601,289	주택도시보증공사	해당없음

주상복합주택분양보증	294,561,520	292,556,194	주택도시보증공사	해당없음

주택분양보증	6,087,216,997	6,087,216,997	주택도시보증공사	해당없음

임대보증금보증	529,366,226	529,366,226	주택도시보증공사	해당없음

인허가보증보험	24,969,531	24,969,531	서울보증보험	해당없음

공탁보증보험	27,172,431	27,172,431	서울보증보험	해당없음

지급보증보험	130,505,147	130,505,147	서울보증보험	해당없음

선금보증보험	4,405	4,405	서울보증보험	해당없음

합 계	7,096,397,546	7,094,392,220

(6) 당기말 현재 케이아이에스카이트제삼차 차입금과 관련하여 토지신탁계약서 및신탁법 제46조에 의해 당사가 가지는 일부 토지신탁사업에 대한 신탁사무처리비용 상환청구권을 담보로 제공하고 있습니다.(7) 당기말 현재 PFV 출자 사업의 PF 대출 보증을 위해 주택도시보증공사에 브레인시티5피에프브이, 수원당수피에프브이, 성남복정1피에프브이, 부산에코5피에프브이 주식을 담보로 제공하고 있습니다.(8) 당기말 현재 당사는 차입형토지신탁 계약과 관련하여 총사업비의 일부를 신탁계정대여 할 수 있습니다. 당사의 신탁계정대여 여부는 무조건적인 지급의무는 아니며 고유계정 및 신탁사업의 자금수지 계획 등 제반사항을 전반적으로 고려하여 판단합니다.

27. 계류중인 소송사건

당기말 현재 신탁사업과 관련되어 진행중인 소송사건 내역은 다음과 같습니다.

구 분	제소	피소

사건수	82 건	312 건

소송금액	137,767 백만원	567,842 백만원

현재 계류중인 소송사건의 결과를 예측할 수 없으며, 신탁사업과 관련된 소송은 패소시 판결원리금이 신탁계정에서 지급되거나 신탁관계인에게 구상가능하며 당사의 고유계정에 미치는 영향은 제한적입니다.단, 현재 계류중인 소송사건중 패소로 인해 고유계정에 영향을 미칠 것으로 예상되는경우에는 충당부채를 설정하였습니다.

28. 차입한도약정 당사는 영업자금조달을 위하여 차입한도약정을 체결하고 있는 바, 당기말 현재 약정사항은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

차입처	차입종별	약정금액	차입금액	자금의 용도

산업은행	한도대출	30,000,000	-	영업용 자금

우리은행	한도대출	8,000,000	-	영업용 자금

신한은행	한도대출	30,000,000	-	영업용 자금

농협은행	한도대출	30,000,000	-	영업용 자금

국민은행	한도대출	10,000,000	-	영업용 자금

수협은행	한도대출	5,000,000	-	영업용 자금

하나은행	한도대출	10,000,000	-	영업용 자금

아이엠뱅크	한도대출	10,000,000	-	영업용 자금

부산은행	한도대출	10,000,000	-	영업용 자금

합 계	143,000,000	-

29. 특수관계자(1) 최대주주 현황당기말 현재 당사의 최대주주는 (주)엠디엠(지분율 28.76%) 입니다.

(2) 종속기업 현황

회사명	지분율(%)

한국자산캐피탈(주)	100.00

카익투반도체신기술투자조합제1호	91.12

카익투소부장신기술투자조합제1호	96.30

카익투신기술투자조합제8호	55.56

카익투이노바투스신기술투자조합제2호	3.33

카익투신기술투자조합제10호	34.01

(3) 관계기업 현황

회사명	지분율(%)

토브TheFoundation일반사모투자신탁제2호	29.41

카임글로벌밸류일반사모부동산신탁A종	90.00

카임글로벌밸류일반사모부동산신탁2종	42.31

카임글로벌밸류일반사모부동산신탁3종	12.50

트러스타코스닥벤처일반사모투자신탁 제5호	43.50

(4) 당기말 현재 당사의 매출 등 거래 또는 채권ㆍ채무 잔액이 있는 특수관계자는 다음과 같습니다.

구 분	특수관계자명

유의적인 영향력을 행사하는 기업	(주)엠디엠

종속기업	한국자산캐피탈(주), 카익투반도체신기술투자조합제1호,카익투소부장신기술투자조합제1호, 카익투신기술투자조합제8호카익투이노바투스신기술투자조합 제2호, 카익투신기술투자조합제10호

관계기업	토브TheFoundation일반사모투자신탁제2호, 카임글로벌밸류일반사모부동산신탁A종, 카임글로벌밸류일반사모부동산신탁2종, 카임글로벌밸류일반사모부동산신탁3종, 트러스타코스닥벤처일반사모투자신탁 제5호

기타특수관계자	(주)엠디엠플러스, (주)엠디엠에프엔씨, (주)엠앤케이, (주)엠디엠자산운용엠스페이스한남피에프브이(주), 엠스페이스대명피에프브이(주),원트웬티파이브피에프브이(주), (주)엠프라퍼티제1호위탁관리부동산투자회사,에스비씨피에프브이(주), 더엠리테일(주), (주)엠디엠위탁관리부동산투자회사,계열회사임원

(5) 당기 및 전기 중 당사의 특수관계자와의 주요 거래내용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계구분	회사명	거래내역	제25(당)기	제24(전)기

수익	비용	수익	비용

수수료 외	대손충당금환입	비용 외	대손상각비	수수료 외	대손충당금환입	비용 외	대손상각비

유의적인 영향력을행사하는 기업	(주)엠디엠	신탁계약, 상표권 등	356,384	-	15,100	84	490,826	-	20,200	-

종속기업	한국자산캐피탈(주)	상표권	56,600	-	-	-	61,700	-	-	-

관계기업	카임일반사모부동산투자신탁13호(*)	분배금수익	-	-	-	-	4,228,722	-	-	-

기타특수관계자	(주)엠디엠플러스	신탁계약, 상표권, 자문수수료 등	1,950,561	-	2,927	254	1,997,623	-	82,802	-

(주)엠앤케이	신탁계약 등	226,250	-	-	-	242,000	-	-	-

(주)엠디엠에프엔씨	판매관리비 등	-	-	33,209	-	-	-	120,536	-

엠스페이스한남피에프브이(주)	신탁계약 등	281,725	-	-	-	670,661	-	-	-

원트웬티파이브피에프브이(주)	신탁계약 등	657,931	-	-	-	657,931	-	-	-

엠스페이스대명피에프브이(주)	신탁계약 등	241,542	-	-	-	-	-	-	-

(주)엠프라퍼티제1호위탁관리부동산투자회사	신탁계약 등	99,000	12	-	-	99,000	6	-	-

더엠리테일(주)	신탁계약 등	12,932	-	-	-	77,590	-	-	-

에스비씨피에프브이(주)	신탁계약 등	2,676,000	20	-	-	2,603,970	10	-	-

(주)엠디엠위탁관리부동산투자회사	신탁계약 등	623,157	-	-	559	-	-	-	-

(주)엠디엠자산운용	상표권	900	-	-	-	800	-	-	-

계열회사임원	신탁심의 위원회비	-	-	1,000	-	-	-	800	-

합 계	7,182,982	32	52,236	897	11,130,823	16	224,338	-

(*) 전기 중 특수관계자에서 제외되었으며, 동 거래내역은 제외되기 전 거래내역입니다.

(6) 당기말 및 전기말 현재 당사의 특수관계자에 대한 주요 채권ㆍ채무의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계구분	회사명	채권/채무내역	제25(당)기	제24(전)기

채권	대손충당금	채무	채권	대손충당금	채무

유의적인 영향력을행사하는 기업	(주)엠디엠	미수금	45,070	84	-	-	-	-

선수금	-	-	117,000	-	-	73,939

기타특수관계자	(주)엠디엠플러스	미수금	136,255	254	-	-	-	-

선수금	-	-	451,801	-	-	617,347

보증금	1,140,000	-	-	1,140,000	-	-

(주)엠앤케이	선수금	-	-	71,917	-	-	70,167

(주)엠디엠에프엔씨	미지급비용	-	-	-	-	-	1,097

엠스페이스한남피에프브이(주)	선수금	-	-	-	-	-	36,000

엠스페이스대명피에프브이(주)	선수금	-	-	24,108	-	-	-

원트웬티파이브피에프브이(주)	선수금	-	-	177,069	-	-	143,000

(주)엠프라퍼티제1호 위탁관리부동산투자회사	미수금	24,343	45	-	24,343	58	-

더엠리테일(주)	선수금	-	-	-	-	-	12,932

에스비씨피에프브이(주)	미수금	40,000	75	-	40,000	95	-

(주)엠디엠위탁관리부동산투자회사	미수금	299,312	559	-	-	-	-

합 계	1,684,980	1,017	841,895	1,204,343	153	954,482

(7) 주요 경영진에 대한 보상

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

단기급여	3,951,180	3,696,131

퇴직급여	404,737	382,113

합 계	4,355,917	4,078,244

당사는 기업 활동의 계획ㆍ운영ㆍ통제에 대하여 중요한 권한과 책임을 가진 등기임원 및 비등기임원을 주요 경영진으로 판단하였습니다.

(8) 주주ㆍ임원ㆍ종업원 거래1) 채권ㆍ채무

(단위: 천원)

구 분	내역	제25(당)기	제24(전)기

채권	채무	채권	채무

임직원	주택자금 대여 등	1,678,000	-	1,783,300	-

상기 특수관계자에 대한 채권과 관련하여 당기말 현재 설정되어 있는 대손충당금은 없습니다.

2) 거래내역

(단위: 천원)

구 분	내역	제25(당)기	제24(전)기

임직원	주택자금 대여 등(*)	42,710	47,213

( *) 임직원에 대한 주택자금 대여금 및 동 채권에 대한 이자수익입니다.3) 담보제공내역(당)기>

(단위: 천원)

특수관계구분	구 분	담보제공자산	장부가액	담보설정액	제공처

기타특수관계자	임직원	예치금	50,000	50,000	한국증권금융

(전)기>

(단위: 천원)

특수관계구분	구 분	담보제공자산	장부가액	담보설정액	제공처

기타특수관계자	임직원	예치금	110,000	110,000	한국증권금융

(9) 당기 및 전기 중 특수관계자와의 자금거래 내역은 다음과 같습니다.

(당)기>

(단위: 천원)

특수관계구분	회사명	현금출자

출자	출자회수

종속기업	카익투이노바투스신기술투자조합제2호	62,000	-

카익투 신기술투자조합 제10호	500,000	-

관계기업	카임글로벌밸류일반사모부동산투자신탁2호 A종	18,000,000	-

카임글로벌밸류일반사모부동산투자신탁2호 2종	1,391,678	-

카임글로벌밸류일반사모부동산투자신탁2호 3종	2,266,954	-

트러스타코스닥벤처일반사모투자신탁 제5호	1,000,000	-

(전)기>

(단위: 천원)

특수관계구분	회사명	현금출자

출자	출자회수

종속기업	카익투디지털헬스신기술투자조합제1호	-	894,618

카익투신기술투자조합제8호	500,000	-

관계기업	카임일반사모부동산투자신탁13호	-	5,403,780

토브TheFoundation일반사모투자신탁제2호	10,000,000	-

기타특수관계자	엠스페이스대명피에프브이(주)	8,910,000	-

(10) 당기말 현재 당사가 특수관계자의 자금조달 등을 위하여 제공하고 있는 지급보증 및 담보의 내역은 주석 29의 (8)-3) 외에는 없습니다. 또한, 특수관계자로부터 제공받고 있는 담보 및 지급보증내역은 없습니다.

30. 현금흐름표(1) 현금흐름표 상의 현금은 재무상태표 상의 현금및현금성자산과 일치합니다.

(2) 당기 및 전기 중 영업에서 창출된 현금흐름의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	제25(당)기	제24(전)기

당기순이익	25,400,619	16,545,854

조정:

이자수익	(58,477,213)	(48,744,190)

이자비용	26,138,689	13,950,868

배당금수익	(1,797,601)	(2,277,994)

분배금수익	(3,896,265)	(12,157,187)

대손상각비	55,520,988	63,947,964

기타의대손상각비	491,629	993,391

법인세비용	7,037,162	4,787,723

상각후원가측정증권대손충당금전입액	29,796	-

상각후원가증권처분손실	14	10

감가상각비	244,125	250,464

리스사용권자산상각비	3,199,764	3,053,851

리스해지손실	116,546	-

유형자산처분손실	-	592

유형자산처분이익	-	(1,561)

무형자산처분이익	(5,943)	(13,992)

퇴직급여	1,368,888	1,549,652

토지신탁충당부채전입액	2,601,394	3,143,804

토지신탁충당부채환입액	(335,125)	(915,297)

소송충당부채전입액	2,137,662	-

당기손익-공정가치측정증권 평가이익	(13,200,245)	(7,924,326)

당기손익-공정가치측정증권 평가손실	12,506,060	17,312,580

종속기업및관계기업손상차손환입	(1,800,613)	-

종속기업및관계기업손상차손	4,229,113	1,944,838

종속기업투자지분처분손실	-	6,233

관계기업투자지분처분이익	-	(39,057)

외화환산손실	12,433	-

기타영업비용	-	528

기타영업외수익	(17,718)	(1,190)

소 계	36,103,540	38,867,704

영업활동으로 인한 자산부채의 변동:

당기손익-공정가치측정증권 증감	352,135	(901,760)

대지급금 증감	5,674,147	183,723

신탁계정대 증감	16,273,040	(362,498,096)

신탁보수미수금 증감	1,982,662	432,337

선급비용 증감	974,404	(974,404)

확정급여채무 증감	(1,021,424)	(1,504,599)

사외적립자산 증감	(218,310)	378,305

대여금 증감	105,300	185,000

미지급금 증감	1,073,341	20,586

미지급비용 증감	(25,886)	(4,365,351)

선수금 증감	(1,846,555)	(5,994,156)

미수금 증감	(4,190,684)	443,861

선급금의 증감	166,540	-

기타보증금 증감	-	40,749

토지신탁충당부채 증감	(237,947)	-

기타신탁충당부채 증감	(2,113,142)	-

예치금 증감	(20,146,515)	90,000

제세금예수금 증감	6,921,767	296,373

소 계	3,722,873	(374,167,432)

영업활동에서 창출된 현금	65,227,032	(318,753,874)

(3) 당기 및 전기 중 현금의 유입과 유출이 없는 거래 중 중요한 거래는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

거래내역	제25(당)기	제24(전)기

사용권자산 및 리스부채	(40,295)	126,528

확정급여제도의 재측정요소	586,968	315,601

복구충당부채의 증감	(765,400)	595,000

임차보증금현재가치할인	(156,031)	115,154

당기손익-공정가치측정증권의 관계기업투자지분 대체	7,735,355	-

기타채권제각	30,411	3,073,995

대출채권제각	253,808	12,186,436

(4) 당기 및 전기 중 재무활동으로부터 발생한 부채의 조정내용은 다음과 같습니다.

(당)기>

(단위: 천원)

구 분	기초금액	순현금흐름	비현금 변동	기말금액

차입금	258,281,545	(96,413,699)	2,411,682	164,279,528

사채	99,781,752	99,701,860	219,764	199,703,376

리스부채	9,831,212	(2,930,126)	(40,295)	6,860,791

재무활동으로부터의 총부채	367,894,509	358,035	2,591,151	370,843,695

(전)기>

(단위: 천원)

구 분	기초금액	순현금흐름	비현금 변동	기말금액

차입금	80,000,001	177,628,000	653,544	258,281,545

사채	19,984,877	79,703,200	93,675	99,781,752

리스부채	12,353,627	(2,648,943)	126,528	9,831,212

재무활동으로부터의 총부채	112,338,505	254,682,257	873,747	367,894,509