LF 분기보고서 (2022.09)
2. (금융업)영업의 현황

[주요종속회사](주)코람코자산신탁가. 영위 사업의 개요

1) 리츠(REITs) 자산관리회사(AMC) 업무 다수의 투자자로부터 자금을 모집하여 부동산 또는 부동산과 관련된 유가증권에 투자·운용하여 발생한 수익을 투자자들에게 배당하는 부동산 간접투자방식입니다.

(1) 리츠유형

유형	형태	투자대상	내용

자기관리리츠	실체회사	일반 부동산	자산의 투자·운용 등 전반적인 자산관리를 자체 자산운용 전문인력으로 직접 수행하는 형태의 리츠

위탁관리리츠	명목회사	일반 부동산	자산의 투자·운용 등 전반적인 자산관리를 외부의 전문 자산관리회사에 위탁하는 형태의 리츠

기업구조조정리츠
(CR-REITs)	명목회사	기업구조조정용
부동산	기업의 채무상환을 위해 매각하는 부동산을 대상으로 설립되고 자산관리는 외부의 전문 자산관리회사에 위탁하는 형태의 리츠

(2) 보수산정기준

수수료 구분	기준가액	보수율	비고

매입	매입가	0.5% ~ 1.0%	매입시점 수취

운영	운영자산	0.1% ~ 0.3%	연간 수취

매각 기본	매각가액	0.5% ~ 1.0%	매각시점 수취

매각 성과	매각차익	10.0% ~ 20.0%

기타	-	-	자문 수수료 등

2) 토지신탁 개발 노하우가 없거나 자금력이 부족한 토지 소유자가 토지를 효율적으로 활용하여 수익을 얻을 목적으로 신탁회사에 신탁하는 상품입니다. 토지신탁의 보수는 분양예정총액, 예정건설비, 신탁회사 자금투입규모 등에 따라 상호 협의하여 결정합니다.

(1) 신탁재산의 처분에 따른 분류

구분	내용

분양형 토지신탁	개발 후 분양 처분하여 분양수익을 배당하는 방식

임대형 토지신탁	개발 후 임대하여 임대수익을 배당하는 방식

(2) 건설자금 조달책임 부담의 유무에 따른 분류

구분	내용

차입형 토지신탁	토지수탁 후, 공사비 등 사업비를 신탁회사가 직접 조달하는 방식으로 신탁 회사의 입장에서는 차입금 부담리스크가 있는 반면 신탁보수가 큰 개발방식

관리형 토지신탁	토지수탁 후, 사업비 조달책임은 위탁자가 부담하고 시공사는 책임준공과 지급보증 등으로 사업비 조달에 협조하는 개발방식으로서 신탁회사의 입장에서 차입리스크는 경감됨

3) 관리신탁 신탁회사가 부동산의 소유권 관리, 임대차 관리, 시설유지 관리, 법무 및 세무 관리, 수익금의 운용 등을 담당하고 그 수익을 소유자에게 돌려드리는 신탁 상품입니다. 신탁회사의 관리 범위에 따라 갑종 및 을종 관리신탁으로 구분됩니다.

구분	내용

갑종 관리신탁
(종합적 관리운영)	신탁 부동산에 대해 소유권, 임대차, 시설 유지, 법무 및 세무 관리 수행

을종 관리신탁
(소유권 관리)	신탁 재산의 소유권만 관리하며 실질적인 부동산 관리업무(임대차, 시설 유지 등) 은 위탁자 또는 수익자가 관리

(1) 보수산정기준① 갑종관리신탁

총 수익 기준	수탁재산가액 기준

총수익(연)	보수요율	보전액	수탁재산	보수요율	보전액

5백만원까지
2천만원까지
5천만원까지
1억원까지
1억원초과	연 10/100
연 9/100
연 8/100
연 7/100
연 6/100	-
5만원
25만원
75만원
175만원	5천만원까지
2억원까지
5억원까지
10억원까지
10억원초과	연 10/1000
연 9/1000
연 8/1000
연 7/1000
연 6/1000	-
5만원
25만원
75만원
175만원

② 을종관리신탁

수탁재산가액	보수요율	보전액

5천만원까지
2억원까지
5억원까지
10억원까지
10억원초과	연 30/10,000
연 20/10,000
연 15/10,000
연 13/10,000
연 10/10,000	-
5만원
15만원
45만원
75만원

4) 처분신탁 소유 부동산의 처분 방법이나 절차에 어려움이 있는 부동산 또는 대형·고가의 부동산을 적정 수요자를 찾아 안전하게 처분한 후 수익자에게 처분 대금을 교부하는 신탁 상품입니다. 일반 중개와 달리, 신탁회사가 부동산을 신탁받아 매도자의 권리 및 지위를 가지므로 매수자가 안심하고 부동산을 매수할 수 있습니다.

(1) 보수산정기준

처분가액	보수요율	보전액

1억원까지
5억원까지
10억원까지
50억원까지
100억원까지
500억원까지
500억원초과	16/1,000
14/1,000
12/1,000
10/1,000
8/1,000
6/1,000
4/1,000	-
20만원
120만원
320만원
1,320만원
3,320만원
13,320만원

5) 담보신탁저당제도보다 비용이 저렴하고 편리한 선진 담보제도로 부동산 자산을 담보로 간편하게 대출받을 수 있는 신탁 상품입니다.

신탁회사는 신탁 계약을 통해 부동산 소유자로부터 부동산을 신탁 받아 금융대출 업무를 진행하고 대출기간이 만료되어 정상적으로 채무가 이행되면 신탁부동산을 위탁자에게 돌려줍니다.

채무불이행 시, 신탁부동산을 환가하여 그 처분 대금으로 채무를 변제하고 잔여 처분대금은 수익자에게 교부합니다.

담보신탁은 통상의 담보 방법인 (근)저당권 설정에 비해 시간과 비용이 절약되는 등의 장점이 있는바, 이를 비교하면 아래와 같습니다.

(1) 근저당권과 담보신탁제도의 비교

구분	(근)저당권	담보신탁

물상대위권 행사	사전압류 필요	압류 불필요

회생절차	구속됨	구속되지 않음
[회생 신청인의 재산으로 간주]

환가방법	법원 경매	신탁회사 공개입찰 매각
[가격 및 일정의 탄력적 운용가능]

국세우선권	발생가능	신탁등기 후 발생불가

임금채권우선권	발생가능	신탁등기 후 발생불가

6) 분양관리신탁 건축물의 분양에 관한 법률에 따라 분양사업의 시행자가 선분양을 위해 신탁회사에게 피분양자 및 사업참여자들의 부동산 소유권 및 분양대금을 보전·관리하게 함으로써 성공적인 분양사업이 되도록 지원하고 사용승인 후 수분양자에게 안전하게 소유권을 이전하는 신탁 상품입니다.

(1) 보수산정기준

구분	내용

관리보수	을종관리신탁의 보수산정기준 및 보수요율을 준용한다.

담보 및 처분보수	담보신탁의 보수산정기준 및 보수요율을 준용한다.

대리사무보수	대리사무보수의 보수산정기준 및 보수요율을 준용한다.

7) 대리사무(신탁 부수 업무) 신탁회사가 고객을 대신하여 부동산 취득·처분과 관련한 인허가, 조사분석, 분양대금 관리, 대출금 상환관리, 사업비 집행 관리 등 각종 자문업무를 보다 신속하고 안전하게 처리하는 신탁 상품입니다.

(1) 보수산정기준

기준	보수요율	업무범위

자금관리	7/1000	자금계좌관리 개설 및 입출금 관리 등

분양관리	3/1000	분양계약서 및 계약자 관리 등

기성관리	5/1000	기성검사, 공정관리 및 추가업무 등

계	15/1000

8) 컨설팅(신탁 부수 업무)

대상 부동산의 입지환경과 잠재적 특성을 조사 분석하여 부동산의 최유효 이용 방안 및 자금조달, 사업시행 방안 등을 제시해 주는 상품입니다.

다. 영업의 종류별 실적(단위 : 백만원)

구분	제23(당)기 3분기
(2022년 3분기)	제22(전)기(2021년)	제21(전전)기(2020년)

자산관리 수수료	97,276	116,913	35,212

토지신탁	9,678	16,513	37,193

관리신탁	57	61	28

처분신탁	3	160	13

담보신탁	4,019	3,258	2,353

분양관리신탁	112	23	45

기타	13	145	252

대리사무	2,108	2,590	1,312

합계	113,267	139,663	76,408

라. 영업종류별 수익 현황1) 수수료수익

수수료수익은 크게 ① 리츠 수수료(리츠 자산 매입 시점에 매입가액에 보수율로 산정된 매입수수료, 리츠 자산관리에 대한 연간 운영수수료, 매각시점의 매각기본 수수료와 매각 차익의 보수율로 산정된 매각성과수수료 등)와 ② 신탁보수(약정된 보수를 통해 3년간 인식되는 토지신탁보수, 관리 신탁 및 담보신탁 등으로 이루어진 비토지신탁보수, 기타 부수업무인 대리사무보수 등)로 구성되어 있습니다.

(1) 리츠 자산관리 수수료(단위 : 백만원)

구분	제23(당)기 3분기
(2022년 3분기)	제22(전)기(2021년)	제21(전전)기(2020년)

자산관리 수수료	97,276	116,913	35,212

※자산관리 수수료는 연간 운용수수료, 매입/매각 관련 수수료를 포함합니다. (2) 신탁보수

(단위 : 백만원)

구분	제23(당)기 3분기
(2022년 3분기)	제22(전)기(2021년)	제21(전전)기(2020년)

수탁고	신탁보수	수탁고	신탁보수	수탁고	신탁보수

토지신탁	2,401,421	9,678	2,152,940	16,513	1,868,536	37,193

관리신탁	168,877	57	173,464	61	110,887	28

처분신탁	401,119	3	379,267	160	355,758	13

담보신탁	4,925,060	4,019	4,703,708	3,258	3,441,272	2,353

분양관리신탁	449,944	112	341,278	23	56,082	45

기타보수	0	13	-	145	-	252

합 계	8,346,421	13,883	7,750,657	20,160	5,832,535	39,885

※ 수탁고는 신탁원본 금액입니다. (3) 대리사무보수

(단위 : 백만원)

구분	제23(당)기 3분기
(2022년 3분기)	제22(전)기(2021년)	제21(전전)기(2020년)

대리업무보수	2,108	2,590	1,312

2) 금융수익

주요 운용자산은 유가증권(REITs·PFV 출자지분, 부동산펀드, 자회사(코람코자산운용) 출자지분) 및 대출채권(신탁계정대, 임직원 대출금 등)로 구성되어 있습니다. 고유 계정 운용자산에서 발생하는 수익으로는 크게 ①배당수익(리츠 출자 지분 배당금, 펀드 수익증권 배당금, 자회사 배당금 등)과 ②이자수익(신탁계정대 이자수익/임직원 대출 이자수익/금융기관 예치금 이자 등)이 있습니다.

(1) 배당수익(단위 : 백만원)

구분	제23(당)기 3분기
(2022년 3분기)	제22(전)기(2021년)	제21(전전)기(2020년)

배당금수익	49,539	37,794	18,178

(2) 이자수익(단위 : 백만원)

구분	제23기(당)기 3분기
(2022년 3분기)	제22(전)기(2021년)	제21(전전)기(2020년)

예치금이자	1,191	470	335

신탁계정대이자	3,430	9,041	21,076

기타이자	508	354	84

합계	5,128	9,865	21,495

3) 기타의 영업수익 유가증권의 평가 및 처분이익, 충당부채 환입액, 당사 자산의 대손충당금 환입액 등으로 구성되어 있습니다.

(1) 유가증권의 평가 및 처분이익(단위 : 백만원)

구분	제23(당)기 3분기
(2022년 3분기)	제22(전)기(2021년)	제21(전전)기(2020년)

매도가능금융자산처분이익	-	-	-

당기손익-공정가치측정 금융자산처분이익	1	12	-

당기손익-공정가치측정
금융자산평가이익	80	6,994	-

합계	81	7,006	-

(2) 기타 영업수익(단위 : 백만원)

구분	제23(당)기 3분기
(2022년 3분기)	제22(전)기
(2021년)	제21(전전)기
(2020년)

충당부채환입	-	-	-

기타대손충당금환입	-	-	-

합계	-	-	-

마. 자금조달 및 운용 실적(고유계정)

(단위 : 백만원)

구분	제23(당)기 3분기
(2022년 3분기)	제22(전)기
(2021년)	제21(전전)기
(2020년)

평균잔액	이자율	비중	평균잔액	이자율	비중	평균잔액	이자율	비중

조달	차입금	37,350	4.80%	6,33%	86,217	2.86%	13.95%	84,739	2.71%	12.89%

사채	70,656	3.10%	11,97%	59,279	3.28%	9.59%	129,033	3.78%	19.63%

기업어음	20,110	2.10%	3,41%	64,041	2.39%	10.36%	117,186	3.02%	17.83%

기타부채	54,261	9.19%	37,264	6.03%	37,766	5.75%

자본	408,071	69.11%	371,430	60.08%	288,574	43.90%

합계	590,448	100%	618,231	100.00%	657,298	100.00%

운용	현금 및 현금성	42,832	7.25%	61,503	9.95%	79,729	12.13%

유가증권	192,676	32.63%	200,458	32.42%	110,856	16.87%

대출채권	225,548	38.20%	266,902	43.17%	379,627	57.76%

유형자산	6,115	1.04%	7,685	1.24%	9,364	1.42%

기타자산	123,277	20.88%	81,683	13.21%	77,721	11.82%

합계	590,448	100%	618,231	100.00%	657,298	100.00%

[주요종속회사]코크렙안양 주식회사 가. 영위 사업의 개요

1) 산업의 특성

부동산개발, 임대업은 투자규모가 비교적 큰 자본집약적 산업이며, 사업장의 입지가 매출 및 수익에 많은 영향을 미칩니다.

물류산업은 유발수요 산업으로 제조업, 유통업 등 다른 산업의 요구에 의해서 발생하는 유발수요의 특성을 지니며, 국내외 경기변동에 따른 내륙화물 수송량 및 수출입물동량의 변화에 민감합니다. 따라서 물류산업에 속한 임차인을 대상으로 하는 임대업을 영위하는 본 사업도 물류 산업과 유사한 특성을 지닙니다.

2) 산업의 성장성

최근 몇 년 동안 전자 상거래 산업의 급속한 확장에 따라 물류센터 개발/임대업도 빠르게 성장하는 추세입니다. 그에 따라 물류 자산의 투자 수요가 급증함과 동시에 최근 국내 온라인 신선식품 시장이 급성장함에 따라 저온 물류센터가 특히 성장하였으나, 최근에는 저온 물류센터의 공급과 수요의 균형이 맞춰지면서 저온물류센터 시장은 입지와 임대료 경쟁력이 중요해지고 있는 상황입니다.

나. 업계의 현황1) 국내 부동산업 현황

부동산업 사업체수는 2019년 168,562개로 4년간 평균 8,315개 증가하였으며 타 업종대비 높은 사업체수 증가율을 보이고 있습니다. 이는 장기간 지속되는 저금리 기조와 경제 성장에 따라 투자수요의 증가와 임대여건의 개선이 부동산 시장의 활성화를 일으켰기 때문으로 보입니다. 2020년부터는 코로나 상황으로 인한 일부 부동산 자산군에 대해 임대여건의 악화가 악재로 작용하기는 하였으나 금리 인하를 통한 경기부양으로 투자수요는 오히려 증가하였으며 2022년 상반기부터 코로나 상황의 개선에 따라 임대시장도 개선되었습니다. 하지만 최근 급격한 물가상승에 따른 금리 인상은 부동산 거래 시장의 하방 요인으로 작용하여 2023년 상반기까지는 지속될 전망입니다.

2) 물류산업 현황(1) 물류센터 공급 현황

2022년 2분기 수도권 지역 내 연면적 1만평이상, 램프 및 지연 경사로를 통해 전층 접안 가능한 상 ·저온 물류센터(Grade-A 물류센터) 신규 공급면적은 약 195,000평입니다. 중부 권역을 제외한 모든 권역에서 신규 공급이 있었으며 권역별로는 북부 1개, 남부 3개, 남동부 3개, 서부 권역 2개의 Grade-A 물류센터가 공급되었습니다.

이후 4분기까지 남은 준공 예정 센터를 포함해 2022년 총 약 87만평의 신규 물류센터가 준공될 것으로 예측됩니다. 다만, 최근 금리 인상, 토지 및 건축자재의 가격 인상, 강화된 소방법 등의 이슈로 공사 지연이 빈번하게 관측되고 있습니다. 이런 현상은 내년까지도 계속해서 지속될 것으로 예상되어 공급 시장에도 계속해서 큰 변동이 있을 예정입니다.[2022년 3분기 기공급 및 4분기 공급 예정 물류센터]

[출처 : Korea Logistics Property Digest Q3, 2022, JLL]

(2) 물류센터 임대시장 동향

2022년 3분기 Grade-A 물류센터 시장은 모든 권역에서 양의 순흡수면적을 기록했습니다. 전체 순흡수면적은 약 144,921평으로 임차수요가 견조함을 입증하였습니다. 수도권 Grade-A 물류센터 공실률은 약 4.0%로 지난 분기대비 44bps가량 상승하였습니다. 권역별로는 중부 권역의 공실률은 0.8%를 기록하며 지난분기 대비 30bps하락하였으며 북부 권역의 공실률은 견조한 임차 수요에 힘입어 전체 면적이 임차 완료된 상황으로, 향후에도 공급 예정 센터가 없어 제로 공실률을 유지할 전망입니다. 남부 권역의 공실률은 지난 분기 대비 57bps 하락한 1.4%를 기록하였으나, 4분기 신규 센터 추가 공급 예정으로 공실률 상승이 예상됩니다. 남동부 권역은 2.7%로 지난 분기 대비129bps 상승하였으며, 이는 이번 분기 8개 센터의 신규 공급의 영향인 것으로 분석됩니다. 서부권역은 공실률이 10.3% 수준으로 지난 분기대비 약 51bps 상승하였습니다. 전반적으로는 상온센터와 저온센터의 수요 격차는 더욱 심화되어, 저온센터는 공실 해소에 어려움이 가중되는 반면, 상온센터는 임대인 우호적 시장이 지속되었습니다.

수도권 권역의 Grade-A 물류센터의 평균 명목 상온임대료는 33,100원으로 전분기 대비 상승하였습니다. 권역별로는 중부 권역 35,000원, 북부 권역 43,400원, 남부권역 29,000원, 남동부 권역 28,500원, 서부권역 38,500원을 기록하였습니다. 상온물류센터의 임대료는 임대인 우호적인 시장이 지속되면서 상승세에 있으며, 향후에도 물가 및 보험료 상승 등이 한동안 지속될 것으로 보아 임대료 인상이 기대되고 있습니다. 저온센터의 임대료는 공실률이 상승하면서 상승률이 미미하였으며, 앞으로도 지속될 전망입니다.

[2022년 3분기 권역별 임대료, 공실률]

[출처 : Korea Logistics Property Digest Q3 2022, JLL]

(3) 물류센터 매매시장 동향

2022년 3분기 수도권 물류센터 거래규모는 1.8조원으로 전년 동 분기대비 93% 증가하였습니다. 거래규모 비중은 동남권이 0.8조원으로 전체 거래량의 44.9%를 점유, 최대 비중을 차지하였습니다. 서부권의 경우는 0.3조원으로 전 분기 대비 소폭 줄었습니다.

다. 시장여건 등1) 물류시장 여건 등

정보통신기술(ICT)의 발달과 스마트폰 보급의 확산으로 인터넷 사용자가 증가하고, 전자지갑 등 안전하고 편리한 결제시스템이 등장하면서 전자상거래 시장은 지속적으로 성장하고 있습니다. 코로나 19확산은 전통적인 대면 소비방식을 원천적으로 차단하여 소매유통시장 축소와 온라인 시장의 확대로 이어졌으며 이에 따라 택배시장 물동량이 크게 증가하면서 물류센터 등에 대한 투자가 확대되었습니다.

[출처: 국가물류통합정보센터]

[주요종속회사]케이스퀘어데이터센터피에프브이 주식회사 가. 업계의 현황1) 데이터센터 산업 현황

(1) 데이터센터 공급 현황

국내 데이터센터는 2020년 기준 156개소로 2000년 대비 약 3배 증가하였으며, 그 중 코로케이션 데이터센터의 CAGR은 7.4%를 나타내며 2000년 11개소에서 2020년 44개로 증가하였습니다. 2019년 158개소에서 신규 2개소가 공급되고, 4개 데이터센터가 폐쇄/통합 감소하였으며, 민간 데이터센터 88개소의 상면기준 대형센터(2,000㎡이상) 센터는 전체 58%를 나타내며, 전력 수전용량 기준 20MW(20,000kw) 이상의 데이터센터는 약 32% 수준입니다. 민간 데이터센터의 약 72.7%는 고객접근성 및 인프라 우수성 등의 이유로 수도권 권역에 집중되어 있으며, 특히 코로케이션 등 서비스를 제공하는 상업용 데이터센터는 고객 접근성이 좋은 수도권에 81.8%가 위치하고 있습니다. 일부 데이터센터는 냉각효율 개선 및 지형적 안정성, 지방자치단체의 세제혜택, 해저 광케이블 연결 등을 고려하여 지방(부산, 춘천 등)에 위치하고 있습니다. 향후 5년간(2020~2024년) 공급 예상 추정 물량은 약 46,050 Rack으로 추정되고 있으며, 신규 공급물량은 대부분 reserved된 상태로 파악됩니다. 국내 코로케이션 데이터센터는 수도권 입지 선호에 따라 수도권 중심적으로 공급이 이루어지고 있으나, 데이터센터 용도신설에 따른 부지확보 한계 및 수전용량 한계 등으로 인해 데이터센터 주요권역 내 공급예정 물량 외의 추가적인 신규 공급은 한계가 있을 것으로 전망되고 있습니다.

[출처 : KPMG Research, KDCC]2) 데이터센터 수요 현황데이터센터 입주고객 유형은 IT서비스, 제조 및 유통, 금융/보험, 통신, 정부/공공 순으로 나타나며, 입주고객은 총 10,140개 기관/기업입니다. 데이터센터 Rack수 기준 임차 비중은 클라우드, 포털이 전체의 약 55%로 가장 높은 점유율을 나타내는 것으로 추정됩니다. 코로케이션 사업자의 경우 데이터센터의 특성 및 운영방식에 따라 임차인 구성이 달라질 수 있으나, 클라우드, 포털, 콘텐츠, 이커머스, 게임 등이 주요 임차 업종입니다. 그 중 포털 사업자의 경우, 자체 데이터센터를 구축하며 코로케이션 시장에서 이탈하는 추세를 나타내며, 이커머스·콘텐츠·게임 업체들의 클라우드 전환이 가속화됨에 따라 클라우드 사업자(CSP)가 최근 시장의 핵심적인 임차수요로 대두되고 있습니다.

[출처 : KPMG Research, KDCC]

3) 데이터센터 신규공급 제약

주요 수도권 권역 내 신규 데이터센터 공급은 부동산 가격 및 건축용도를 충족하는 개발가능 대형 부지확보 한계, 수전용량 확보 한계에 따라 현재 공급이 예정된 물량 이외 주요 권역 내 거대(Massive)이상 규모의 데이터센터 공급은 제한적일 것으로 전망됩니다. 그에 따라, 신규 공급은 점차 수도권 주요권역(상암, 구로·가산, 목동, 강남, 평촌, 판교·분당)을 벗어난 지역으로 밀려나가고 있는 추세를 나타내고 있습니다.

4) 데이터센터 업계 전망

데이터센터는 미래 성장산업인 A.I, 클라우드, IoT, Big data 등 4차산업의 핵심적 시설로 장기적이고 안정적인 성장성을 보유하고 있습니다. 데이터센터는 일반적인 부동산 자산 대비 무중단 서비스를 위한 기반시설(전력·항온항습·보안 등)에 대한 CAPEX투자가 높은 시설이며, 신규 공급되는 데이터센터는 CAPEX·OPEX 및 가용성 간의 밸런스를 고려하여 경제적인 등급이 선호되고 있습니다. 운영목적에 따라 기업 자체 데이터센터와 코로케이션 데이터센터로 분류되며, 막대한 데이터 저장 및 유지를 위해 자체 데이터센터에서 코로케이션 데이터센터로 변화가 이루어지고 있는 추세입니다. 국내 코로케이션 시장은 글로벌 클라우드 사업자, 4차산업 등에 기인하여 2026년 약 1조 3천억원의 시장규모를 나타낼 것으로 전망됩니다.