남화토건 사업보고서 (2025.12)
5. 위험관리 및 파생거래

가. 사업의 위험

(1) 건설업은 거시경제의 변동에 큰 영향을 받는 산업입니다. 최근 국내 경제는 2008년 이후 회복세를 보이고 있으나 전 세계적인 경제 불확실성의 증가로 향후 거시경제가 침체될 경우 건설의 주된 발주자(수요자)인 민간 부문의 구매력이 저하되므로 건설 시장도 발주의 감소 및 시장 침체를 겪을 위험이 있습니다.

(2) 주택건설경기 침체 상황이 큰 폭으로 개선되기 어려운 상황에서 국내 건설수주의 침체가 지속됨에 따라 건설업 유동성 위기는 지속될 수 있습니다. 또한 국내 건설수주 침체가 2008년 이후 장기화됨에 따라 건설업체의 수주잔고가 축소되어 건설업체의 재무실적에 부담요인으로 작용할것입니다. (3) 수주액 기준 국내 건설시장은 2003년까지 높은 성장을 기록한 후 2007년 127.9조원 규모까지 성장하였으나 이후 다소 감소하여 2010년 기준 103.2조원 규모의 시장을 형성하고 있습니다. 민간부문의 발주는 경기 변동에 민감하게 반응하여 변동성이 높은 편이나 정부부문에서 이를 상쇄하여 전체적인 국내 건설시장의 안정성을 제고하고 있습니다.

(4) 국내 일반건설업체 수는 2005년 이후 감소세를 보이고 있습니다. 최근의 건설업체 감소는 기존 업체의 부도에 의한 영향보다는 신규 참여 업체의 감소에 의한 것으로 판단됩니다. 건설업체의 수가 감소하는 것은 건설산업의 매력도가 낮기 때문이기도 하지만 기존 업체들에게는 경쟁강도가 약화되는 효과를 가져올 수도 있습니다.

(5) 건설공사에는 시멘트, 철근 등의 원재료가 사용되며 국제적인 원자재 가격의 상승 시 건설공사의 원가율 증가, 수익성 감소 등의 현상이 발생할 수 있습니다. 다만, 최근 원자재 가격이 안정세를 보이고 있으며 원재료 공급 업체간에도 경쟁이 치열하여 급격한 원재료 가격의 상승 가능성은 낮은 편입니다.

(6) 건설경기가 본격 회복국면에 접어들었으나, 불확실성 요인이 존재하고, 과거와 달리 회복국면이 상대적으로 짧고 회복 수준이 낮을 것을 감안해 리스크관리 전략도 필요하며, 현재 건설경기 회복국면은 부동산 활성화 대책의 입법화 여부, 대내외 경제 불확실성 요인 등으로 다소 불확실성이 있는 상황입니다. 더욱이 과거와 달리 이번 회복국면의 상승기간이 상대적으로 짧고, 향후 회복국면이 2~3년 지속된다 해도 건설수주가 2007년 수준을 회복하기는 어려울 것으로 예상됩니다.결국 2014년에 이미 주택사업을 위한 수주, 분양 등이 증가하고 있는 것처럼 이번 건설경기 회복국면에서 건설기업들은 신속한 대응이 필요하고, 아울러 향후 불확실성 요인들의 추이를 주목하면서 리스크관리에 중점을 둬야할것으로 보입니다.

(7) 건설경기 회복국면 중에 향후 국내 건설산업 패러다임 변화에 대비한 구조조정 전략을 시행하는 것이 중요할 것이며, 국내 건설산업은 2020년 이후 본격적으로 선진국형 산업으로 전환되고, 건설시장은 신축시장의 축소와 함께 유지보수/운영 시장의 급성장이 전망됩니다. 향후 2~3년간 시장이 회복세를 보이고, 건설공사 수익성 측면에서도 추가적인 악화는 이뤄지지 않을 전망이나, 이 기간 동안에 2020년을 전후해 예상되는 패러다임 변화에 적응하기 위해 사업 및 경영체질 개선 전략을 수립하고 이행하는 것이 필요합니다. 현재의 회복국면 이후에는 침체국면과 함께 산업, 시장의 패러다임 변화가 본격화됨에 따라 건설기업의 대응에 어려움이 예상됩니다.(8) 건설경기 선행지표인 국내 건설수주가 2014년 회복국면에 진입한 데 이어 2015년에는 호황국면에 진입해 매우 빠른 회복세를 보이고 있습니다. 동행지표인 건설투자 역시 선행지표의 호조세에 힘입어 2016년까지 양호한 증가세를 지속할 것으로 전망됩니다. 다만, 2015년 건설수주의 호조세를 대부분 민간 주택수주가 주도하고 있고, 민간 주택수주의 호조세는 향후 주택경기 불확실성에 대한 우려로 조기에 사업추진을 한 결과라는 문제점이 있습니다. 따라서 현재 국내 건설수주의 호조세 자체를 기초로 건설경기를 판단하는 것은 다소 문제가 있으며, 민간 주택수주의 조기 수주인식이라는 착시효과를 감안해 건설경기를 판단하는 것이 필요합니다. 또한, 민간 주택수주의 조기 수주인식은 2016년 민간 주택수주 및 전체 건설수주의 가장 큰 감소요인으로 작용한다는 문제점이 있으며, 결국 국내 건설수주는 회복국면에 접어든지 2년 만에 역대 최고치를 경신해 빠른 회복세를 보인 후 2016년에 다시 빠르게 하락세를 보일 것으로 전망됩니다. 이에 따라 현재 건설경기의 회복국면이 비교적 단기간에 끝날 가능성이 커지고 있습니다..(9) 거시경제적으로 보았을때 2017년 국내 경제성장률 2% 초.중반을 전망하고 있고 2016년에 이어 저성장 기조를 유지하고 있습니다.아울러 공공부문에서 정부의 SOC예산이 2016년 대비 8.2% 감소 하였으며 이는 2008년 이후 9년래 최저치입니다. 정부의 확장적 재정정책에 부응하기 위해 2015년~16년 일시적으로 공공기관의 발주가 일시적으로 증가 하였으나 공공기관의 부채 문제가 지속되고 있어 2017년에 발주의 증가는 어려운 형편입니다. 2016년 저금리 기조의 유지에도 불구하고 금리와 수익형 부동산 수익률 갭이 확대되고 오피스텔의 공실률 또한 지난 2년간의 공급과잉으로 공급증가가 어려울것으로 보이며 이는 건설수주에 좋지 않은 파급효과를 가져올것으로 예상됩니다.(10) 2017년 하반기부터 건설투자 증가세가 본격적으로 둔화되기 시작해서, 건축허가 및 착공면적의 감소세로 인한 영향은 약 2년에서 1년반 정도 시차를 두고 나타납니다. 2018년 이후의 건설투자는 향후 부정적으로 보이며 2018년 년말 이후에는 이러한 감소세가 더욱 뚜렷해질것으로 예상됩니다. 아울러 과거 민간 비주거 건축수주 변화는 거시경제상 GDP와 6개월 내외의 시차를 두고 밀접하게 연관이 있었지만 최근 GDP의 부진에도 불구하고 민간 비주거 건축수주는 2015년 이후 역대 최고치를 기록하였고, 2018년 이후 민간 비주거 건축의 수주는 (-)성장을 이룰것으로 예상됩니다. 국내 주요기관들과 여러 연구기관들은 2018년 금리인상을 예상하고 있고 이는 주택 뿐만 아니라 비주거 건축부분에도 부정적 영향을 주고 있습니다.(11) 2020년 1월부터 코로나19로 인한 경제성장률이 글로벌 금융위기 후 최저수준으로 떨어질 것이란 전망이 나오고 있습니다. 한국은행은 세계경제 성장률 전망치를 3.0%로, 해외주요 투자은행들은 한국은행보다 더 낮게 보고 있으며 이는 글로벌금융위기 직후 마이너스 성장률을 기록했던 2009년(-0.1%)이후 가장 낮은 수준입니다.한국은행이 집계한 소비자심리지수의 낙폭은 2015년 메르스때와 같으며 현 상황만으로도 기업체감경기를 나타내는 전산업 업황 기업경기실사지수( BSI)는 2003년 사스때 이후 최대하락폭을 기록했습니다.

(12) 2022년 러시아-우크라이나 전쟁과 원자재가격 급등, 리오프닝이후 서비스업 중심의 내수 경기회복등 주요경제정책의 변수가 존재하며, 펜데믹 이후 부진한 민간소비와 건설투자가 성장율에 미치는 영향이 매우 중요시 되고 있습니다.한국은행의 올해 소비자 물가상승율을 3%수준으로 전망하고 있고 여러 경제연구소에서 올해 연간성장률을 3%로 예상하고 있는바 이는 대외불확실성이 확대되는 경기여건상 소비, 건설등 내수 부양책이 커질것으로 전망됩니다.(13) 2023년 경제전망은 2022년에 발생한 통화 긴축기조가 계속해서 이어질것이며 러시아-우크라이나 전쟁으로 초래된 인플레이션 역시 계속 될것으로 예상됩니다. 이에 따라 실질소득의 감소 및 실업의 증가로 소비가 전년보다 더 위축될 것이고 기업은 금융리스크 관리 및 자금유동성 확보에 어려움을 느껴 투자가 부진할 것으로 예상 됩니다. 정부는 이러한 전망을 타개하고자 각 종 세제지원 및 해외자금 투자 유입 확대 정책을 펼쳐 기업의 투자를 촉진하며 필수재 가격 안정화, 취약계층위주의 생계비 지원 등으로 위축된 소비를 증가시킬 것으로 전망합니다.(14) 2024년에는 분양시장 및 내수소비시장의 위축이 지속되고 있어, 이로 인한 건설경기 침체가 계속될 것으로 전망됩니다. 건설업계는 금융리스크 관리가 더욱 중요해지고 있으며, 안정적인 경영이 필수적인 한 해가 될 것으로 예상됩니다. 다만 현재 소비자 물가상승률의 성장세가 둔화되고 있어 기준금리 인하 가능성이 열려 있으며, 이를 통해 내수소비시장을 부양할 수 있을 것으로 기대됩니다.

(15) 2025년 세계경제불확실성 증대와 저성장위험이 내포되어 있고 이로인한 내수회복지연과 건설투자 감소가 우려됩니다. 고금리의 인하가 미진한 가운데 불안정성이 확대되어 부동산시장이 직접적인 성장을 기대하기 어려울것으로 건설기업의 재무적 리스크는 계속 증대될 예정입니다. 건설현장을 청년들이 기피하면서 고령화 되어가고 있어 건설현장의 인력난 심화되어 가는 중이며 트럼프정부의 관세정책 등 여러 가지 요인으로 한해 불확실성이 산재해 있어 이에대한 대비가 필요할것으로 보입니다.(16) 2026년 원자재가와 인건비가 높은 수준에서 굳어진 고비용 구조는 수주가 회복되더라도 실질적인 수익성을 악화시키는 요인입니다. 금리 인하 속도의 불확실성과 강화된 가계 대출 규제는 실수요자의 진입을 막아 분양 시장의 회복을 더디게 만들 것으로 예상됩니다. 따라서 2026년은 외형적 성장보다 내실 경영과 선제적인 리스크 관리가 무엇보다 중요한 시기가 될 것으로 보입니다.나. 회사의 위험

(1) 당사는 관급, 민간, 미군공사를 통해 매출을 실현하고 있으며 가장 주된 매출처는 민간 발주자입니다. 최근 대선 이후 정부의 부동산 정책의 변동(공급량증가와 규제완화)이 예상됩니다. 펜데믹 이후 부진했던 민간소비, 건설투자의 성장이 한국경제에 큰 변수로 작용할것을 감안해볼 때 국내 건설시장에서 모든 매출을 실현하고 있는 당사 역시 이러한 시장 환경변화에 영향을 받는 점에 유의하시기 바랍니다.

(2) 당사는 관계회사와 부동산임대 및 공사계약 등의 거래를 맺고 있습니다. 부동산 임대계약은 전액 임대보증금으로 이뤄져 있으며 총 금액은 7억 5000만원입니다. 공사를 통한 매출은 2011년 1건, 2012년 1건, 2013년 1건, 2021년 1건이 있었고 현재 진행 중인 공사는 2022년 1건이 있으며, 관계사에 대한 매출은 관계회사의 투자 계획에 따라 변동성이 크고 일회성 공사가 대부분인 점에 유의하시기 바랍니다.(3) 당사의 이익률은 건설업 환경, 비경상적 비용의 발생 및 자회사의 수익성 등에 영향을 받을 수 있습니다. 최근에는 비우호적인 건설업 환경에도 불구하고 비경상적 비용의 발생을 최소화하고 우량 공사의 수주를 통해 공사이익을 제고하고 매출액 및 수익성을 증가시키기 위해 노력하고 있습니다. 단, 향후에도 당사는 건설업의 특성상 외부환경 및 매출처의 지급능력 등의 사유로 매출액 및 수익성에 영향을 받을 수 있음에 유의해 주시기 바랍니다.

(4) 당사는 2010년까지 K-GAAP에 의해 재무제표를 작성하였으며 2011년 이후부터는 K-IFRS에 의한 재무제표를 작성하였습니다. K-IFRS에서는 당사가 50% 이상의 지분을 가진 남화개발(주)만이 연결대상기업으로 인식되며 별도재무제표에서는 지분보유회사의 실적이 지분법손익으로 인식되지 않아 당기순이익에 영향을 미치지 않게 됩니다. 최근 3년간 당사의 지분보유회사로부터의 지분법이익은 연간 10억원 ~ 30억원 규모였으며 동 지분법이익은 당사의 K-IFRS연결재무제표 작성시 당기순이익에 포함됩니다.다. 재무위험 관리

연결회사는 여러 활동으로 인하여 시장위험, 신용위험 및 유동성 위험과 같은 다양한금융 위험에 노출되어 있습니다. 연결회사의 전반적인 위험관리정책은 금융시장의 예측불가능성에 초점을 맞추고 있으며 재무성과에 잠재적으로 불리할 수 있는 효과를 최소화하는데 중점을 두고 있습니다.위험관리는 이사회에서 승인한 정책에 따라 자금부서에 의해 이루어지고 있습니다. 자금부서에서는 관련 현업부서들과 긴밀히 협력하여 재무위험을 식별, 평가 및 회피하고 있습니다.

(1) 재무위험 관리1) 시장위험

연결회사는 유동성관리 및 영업상의 필요 등으로 상장 및 비상장주식을 포함하는 지분증권에 투자하고 있습니다. 연결회사는 연결재무상태표상 당기손익-공정가치측정금융자산으로 분류되는 연결회사 보유지분증권의 가격위험에 노출되어 있습니다. 연결회사는 지분증권 투자로 인한 가격위험을 관리하기 위해 보유 중인 당기손익-공정가치측정금융자산의 공정가치를 주기적으로 측정하고 있습니다.보고기간말 현재 다른 모든 변수가 일정하고 주가가 1% 변동시 연결회사의 자본에 미치는영향은 다음과 같습니다(단위:천원).

구 분	당기	전기

1% 상승시	1% 하락시	1% 상승시	1% 하락시

수익증권	16,870	(16,870)	3,658	(3,658)

출자금 등	38,666	(38,666)	41,784	(41,784)

2) 신용위험

신용위험은 연결회사의 통상적인 거래 및 투자활동에서 발생하며 고객 또는 거래상대방이 계약조건상 의무사항을 지키지 못하였을 때 발생합니다. 연결회사는 신용위험을 관리하기 위하여 주기적으로 고객과 거래상대방의 재무상태와 과거 경험 및 기타 요소들을 고려하여 재무신용도를 평가하고 있습니다.보고기간말 현재 신용위험에 대한 최대 노출정도는 다음과 같습니다(단위:천원).

구 분	당기말	전기말

현금및현금성자산	16,141,613	14,937,984

단기금융상품	398,225	1,667,980

매출채권	6,738,576	3,649,016

미청구공사	4,576,788	6,297,859

기타유동금융자산	79,203	70,751

장기금융상품	4,607,275	4,762,600

장기매출채권	24,225,509	23,002,113

기타비유동금융자산	35,408,788	29,443,213

당기손익-공정가치측정금융자산	7,021,027	3,824,658

3) 유동성 위험

연결회사는 미사용 차입금한도를 적정수준으로 유지하고 영업 자금수요를 충족시킬 수 있도록 유동성에 대한 예측을 항시 모니터링하여 차입금 한도나 약정을 위반하는 일이 없도록 하고 있습니다. 유동성에 대한 예측 시에는 연결회사의 자금조달 계획, 약정 준수, 연결회사 내부의 목표재무비율 및 통화에 대한 제한과 같은 외부법규나 법률 요구사항이 있는 경우 그러한 요구사항을 고려하고 있습니다. 당기말과 전기말 현재 금융부채에 대한 만기분석은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구 분	계약상 현금흐름	1년 미만	1 ~ 2년	2 ~ 5년	5년 이상