한화생명 반기보고서 (2024.06)
2. 영업의 현황

라. 시장에서 경쟁력을 좌우하는 요인 및 회사의 경쟁상의 강점과 단점 ( 1) 시장에서 경쟁력을 좌우하는 요인 - 차별화된 비즈니스 모델 - 안정적이고 다변화된 수익 구조 - 고객니즈를 충족시키는 맞춤형 금융상품의 선제적 제공 - 고객 지향적 서비스의 지속적 제공 - 지속적인 교육, 훈련을 통한 역량있는 영업인력 확대 - 최적의 IT 솔루션을 통한 편의성 및 효율성 증대 (2) 회사의 경쟁상의 강점과 단점 당사는 전통적으로 강점을 지닌 채권 부문을 비롯해 주식영업, 파생상품, 리서치, IPO(기업공개) 및 온라인 증권 시장 부문 등에서 성장을 거듭하고 있으며, 채권 명가로서의 노하우를 자산관리영업에 접목하여 다양한 국내외 투자펀드, 랩,RP, 소액채권 등 고객지향적 전략 금융상품을 출시하고 있습니다. 종합자산관리계좌(CMA)시장을 선도하고 있는 한화 스마트 CMA는 업계 선두의 규모와 경쟁력을 갖추고 있으며, 장외파생상품, 신탁, 지급결제업무 등 신규 분야에 진출하여 고객에게 더욱 확대된 금융서비스를 제공하고 있습니다. 당사는 한화생명, 한화손해보험, 한화자산운용, 한화저축은행과 함께 한화금융네트워크의 일원으로서 투자자의 다양한 Needs를 충족시킬 수 있는 원-스톱(One - stop)금융서비스체제를 갖추고 있습니다.

마. 회사가 경쟁에서 우위를 점하기 위한 주요수단 회사의 미래 성장동력 확보는 크게 글로벌과 디지털 두 영역에서 추진하고 있습니다.당사는 2019년에 베트남 증권사를 인수하고 2020년에 싱가포르에 법인에 출자함으로써 성장성 높은 동남아 금융시장 진출의 교두보를 확보하였습니다. 베트남 및 싱가포르 금융시장에서 차별화된 사업모델을 본격 추진하여 확고하게 자리를 잡을 수 있도록 하겠으며, 본원 사업의 글로벌화도 더욱 확대하겠습니다. 디지털 사업은 미래가치창출의 핵심 영역입니다. 당사는 토스, 페이코 등 핀테크 선도기업들에 대한 지분출자 및 전략적 제휴를 통해 디지털 금융환경 변화에 대비하고 있습니다. 또한 자체적으로 개발해 온 디지털 자산관리 플랫폼을 지속 업그레이드하여 차별화된 디지털 금융 서비스를 제공할 계획입니다.

[DP Real Estate America LLC] (1) 산업의 특성(성장성, 경기변동의 특성, 계절성)

주요 선진국의 대도시에 위치한 상업용 부동산 (오피스 , 멀티패밀리 등 )은 변동성이 낮고 임대수요 및 임대수익률이 비교적 안정적으로 보장되어 장기적으로 안정적인 운영이 가능합니다 .

오피스의 경우 상업용 부동산 중에서도 가장 거래량이 많은 섹터이며 , 현재는 팬데믹 이후 재택근무 또는 하이브리드 근무의 보편화 , 주요 테크 기업들의 정리해고 등에 따른 수요 감소로 인해 높은 공실율을 보이고 있으나 , 4계절 온화한 기후 및 미국 IT 산업의 중심지 등 타 대도시권역 대비 차별화된 강점을 바탕으로 점차적으로 임대 수요는 회복할 것으로 기대됩니다 .

(2) 국내외 시장여건(시장안정성, 경쟁상황, 시장점유율 추이)

샌프란시스코는 전통적으로 상당수의 글로벌 IT, BT기업 및 유관 기업들의 본사가 위치하고 있으며 미국 내 첨단 기술인력이 가장 많이 상주하고 있는 지역이며 , 최근에는 주 차원에서 바이오 산업을 중점적으로 지원하여 , 미국 내에 동부의 보스턴과 함께 주변의 스탠포드 및 버클리 대학 등의 유수한 인재들을 배후 인력으로 대규모 산업 단지 등이 개발 되고 있고 , AI 산업이 지속적으로 발전함에 따라 유관 기업들 (OpenAI 등 )이 지속적으로 샌프란시스코 시내로 사무실을 확장하고 있어 향후 관련 바이오 기업 및 AI 관련 기업들의 새로운 임대 수요가 예상됩니다 .

- ’ 24.2분기 Class A 오피스 연간임대료는 74.7달러 /sq.ft

(3) 시장에서 경쟁력을 좌우하는 요인 및 회사의 경쟁상의 강점과 단점

입지 , 접근성 , 건물의 노후도 , 커뮤니티 등 편의시설 등이며 ,

DP Real Estate America LLC 의 경쟁상 강점으로는

- 샌프란시스코 내 최고 입지 (유니온스퀘어 권역 )로 접근성 우수

- 샌프란시스코 다운타운 내에서 드문 신축건물로서 전반적으로 노후도가 높은 주변 오피스 대비 세련된 외관 디자인 , 최신 설비와 부대시설을 갖추어 타 빌딩 대비 경쟁 우위 확보 가능하며 ,

단점으로는

- 미국 현지 내 신생기업으로 관련 산업 내 입지 기반 미비 , 향후 추가 투자 시 관련 기관에서 차입 등에 불리한 조건에 리스크 존재 등입니다 .

(4) 회사가 경쟁에서 우위를 점하기 위한 주요 수단

샌프란시스코 오피스 시장에서 우위를 점하기 위해 수준 높은 건물관리 서비스를 제공함으로써 우량 임차인을 유치하여 샌프란시스코의 랜드마크가 될 수 있도록 관리하고 있습니다 . 리테일 공간의 활성화를 위하여 글로벌 임대 대행사와 협업하여 우량 임차인 확보를 위한 노력을 지속하고 있 습니다. [한화위탁관리부동산투자회사(주)]

(1) 산업의 특성, 성장성, 경기변동의 특성

부동산투자회사 ( 이하 “리츠” ) 는 부동산투자회사법에 의거해 설립되어 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 , 부동산 관련 증권 등에 투자 , 운용하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구 회사입니다 . 2002 년 리츠의 총 자산규모는 5,584 억원으로 시작하여 2024 년 5 월말 기준 총 375 개의 리츠가 설립되었고 총 자산규모는 98.2 조원 수준으로 성장세가 지속되고 있습니다 .

당사가 영위하고 있는 부동산 시장은 국내 경기 변동 등에 민감하게 작용합니다 . 전반적인 국내 경기의 침체는 당사가 영위하는 임대수익 위주의 수익구조에 불리하게 작용할 수 있습니다 . 이는 경기침체로 인한 공실 등 발생으로 임차인 모집의 어려움 , 임대료 연체 등으로 당사의 수익성에 악영향을 줄 수 있기 때문입니다 .

(2) 국내외 시장여건(시장안정성, 경쟁상황, 시장점유율 추이)

당사는 한화손해보험㈜ 여의도사옥과 한화생명보험㈜ 4 개 사옥 ( 노원 , 평촌 , 중동 , 구리 ) 을 소유하고 있으며 , 오피스 부동산의 운용을 통한 영업수익 ( 임·관리비 수익 등 ) 이 주요 수익원입니다 .

당사가 소유한 오피스 부동산은 사무업무의 지원을 위해서 제공되는 부동산의 한 유형이기 때문에 물류창고 , 호텔 , 리테일 시설 등과 같은 비주거용 부동산에 비해 비교적 경기변화에 즉각적으로 반응하지 않는 안정된 부동산 유형입니다 . 이에 따라 오피스 부동산은 임대차 계약기간이 일정하고 중도에 해지하는 경우가 드문 편입니다 .

(3) 시장에서 경쟁력을 좌우하는 요인 및 회사의 경쟁상의 강점과 단점

한국거래소에 상장된 리츠는 24개로 상장리츠의 투자구조 및 투자자산이 다양해짐에 따라 시장에서 기업의 경쟁력을 결정짓는 요소는 다음과 같습니다 .

A. 안정적인 현금흐름 창출을 통한 배당재원 확보

Ø Sponsor 또는 우량임차인을 통한 안정적 수익 창출 여부

Ø 자금차입 시 금리경쟁력 확보를 통한 이자비용 최소화 여부

B. 리츠운용 시 발생가능한 risk 최소화

Ø 자금차입 시 Tranche 다변화를 통한 만기집중 risk 최소화 여부

Ø 금리상승 등 시장 변동성에 따른 민감도가 낮은 섹터의 자산 편입 여부

C. 상장리츠 주가관리 능력

Ø 주주의견이 반영될 수 의사결정 구조 확보 여부

Ø 투자자와의 적극적 및 주기적 Contact 및 IR 진행 여부

(4) 회사가 경쟁에서 우위를 점하기 위한 주요수단

당사는 한화손해보험㈜ 여의도사옥을 포함한 5 개의 수도권 소재 오피스 자산을 보유하고 있습니다 . 당사의 최대주주는 한화생명보험㈜이며 , 한화그룹 계열사를 주요 임차인으로 두고 있습니다 . 한화그룹 Sponsor 리츠로서 당사는 자금 차입 시에도 한화계열사에 준하는 수준의 금리경쟁력을 확보하고 있습니다 . 또한 회사 보유 오피스 자산의 경우 , 전반적으로 다소 높은 건물 연차 대비 양호한 관리상태를 보이고 있으며 , 인근에 지하철 및 버스 정류장 등이 위치하고 있어 접근성이 우수합니다 . 특히 한화손해보험㈜ 여의도사옥은 서울 오피스 핵심권역인 YBD에 입지하고 있어 , 종합적으로 우수한 제반 환경이 조성된 위치에 있습니다 .