이리츠코크렙 사업보고서 (2025.12)
5. 재무제표 주석

## 1. 회사의 개요

주식회사 이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사(이하 "회사")는 부동산투자회사법에 의한 기업구조조정부동산투자회사로서 2005년 7월 26일에 설립되어 동 일자로대한민국 국토해양부(현, 국토교통부)의 본인가를 취득하였습니다. 회사의 주요 사업목적은 부동산의취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 임대차, 부동산개발 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것이며 회사의 운용부동산은 경기도에 위치한 '뉴코아야탑점,뉴코아일산점,뉴코아평촌점' 입니다.회사는 2018년 6월 27일자로 한국거래소 유가증권시장에 상장하였습니다.회사의 본점 소재지는 서울특별시 강남구 삼성로 511, ㈜코람코자산신탁 내(삼성동, 아이콘삼성)이며, 사업연도는 매 6개월 단위(매년 1월 1일과 7월 1일에 개시)입니다.당기말 현재 회사의 주주구성은 다음과 같습니다.

## 2. 재무제표 작성기준 및 중요한 회계정책

재무제표는 한국채택국제회계기준에 따라 작성되었으며 재무제표를 작성하기 위하여 채택한 중요한 회계정책은 별도의 언급이 없는 한 전기 재무제표 작성시 채택한 회계정책과 동일하게 적용되었습니다. 재무제표는 금융상품 등 아래의 회계정책에서 별도로 언급하고 있는 사항을 제외하고는 역사적원가를 기준으로 작성되었습니다. 재무제표 작성을 위하여 채택한 중요한 회계정책은 다음과 같습니다. 2.1 별도재무제표에서 종속기업, 관계기업 및 공동기업에 대한 투자재무제표는 기업회계기준서 제1027호 '별도재무제표'에 따른 별도재무제표로 지배기업, 관계기업의 투자자 또는 공동기업의 참여자가 투자자산을 피투자자의 보고된 성과와 순자산에 근거하지 않고 직접적인 지분투자에 근거하여 원가법으로 표시한 재무제표이며, 종속기업, 관계기업 또는 공동기업으로부터 배당을 받을 권리가 확정되는 시점에 그 배당금을 별도재무제표에 당기손익으로 인식하고 있습니다. 2.2 회사가 채택한 제ㆍ개정 기준서회사가 2025년 1월 1일 이후 개시하는 회계기간부터 적용한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서는 다음과 같습니다.(가) 기업회계기준서 제1021호 '환율변동효과', 제1101호 '한국채택국제회계기준 최초채택' 개정 - 교환가능성 결여다른 통화와의 교환가능성을 평가하고 교환가능성 결여 시 현물환율을 추정하도록 하며 그러한 영향에 대한 추가 공시를 요구하는 기업회계기준서 제1021호 '환율변동효과', 제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초채택'이 개정되었습니다. 이 개정사항은 다른 통화와의 교환가능성 결여로 기업이 노출되는 위험 및 영향을 재무제표이용자가 이해할 수 있도록 도움을 주기 위한 것입니다.회사는 동 개정으로 인해 재무제표에 중요한 영향은 없습니다.
2.3 공표되었으나 아직 시행되지 않은 제ㆍ개정 기준서 및 해석서당기말 현재 제정ㆍ공표되었으나 시행일이 도래하지 아니하였고, 회사가 조기 적용하지 아니한 제ㆍ개정 기업회계기준서 및 해석서는 다음과 같습니다.
(가) 기업회계기준서 제1109호 ‘금융상품’, 제1107호 ‘금융상품: 공시’ 개정
실무에서 제기된 의문에 대응하고 새로운 요구사항을 포함하기 위해 기업회계기준서 제1109호 ‘금융상품’과 제1107호 ‘금융상품: 공시’가 개정되었습니다. 동 개정사항은 2026년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 주요 개정내용은 다음과 같습니다. 회사는 동 개정으로 인한 재무제표의 영향을 검토 중에 있습니다.
- 특정 기준을 충족하는 경우, 결제일 전에 전자지급시스템을 통해 금융부채가 결제된 것으로(제거된 것으로) 간주할 수 있도록 허용
- 금융자산이 원리금 지급만으로 구성되어 있는지의 기준을 충족하는지 평가하기 위한 추가 지침을 명확히 하고 추가함.
- 계약상 현금흐름의 시기나 금액을 변경시키는 계약조건이 기업에 미치는 영향과 기업이 노출되는 정도를 금융상품의 각 종류별로 공시
- 기타포괄손익-공정가치측정 금융자산 지정 지분상품에 대한 추가 공시
2.4 현금및현금성자산현금및현금성자산은 보유중인 현금, 은행예금, 기타 취득일 현재 만기일이 3개월 이내에 도래하는 매우 유동적인 단기 투자자산을 포함하고 있습니다.
2.5 기능통화와 표시통화회사는 영업활동이 이루어지는 주된 경제 환경에서의 통화("기능통화")를 적용하여 측정하고 있습니다. 회사의 기능통화는 대한민국 원화이며, 재무제표는 대한민국 원화로 표시되어 있습니다.
2.6 금융자산
(1) 분류회사는 금융자산을 다음의 측정 범주로 분류합니다.
금융자산은 금융자산의 관리를 위한 사업모형과 금융자산의 계약상 현금흐름 특성에근거하여 분류합니다.공정가치로 측정하는 금융자산의 손익은 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다. 채무상품에 대한 투자는 해당 자산을 보유하는 사업모형에 따라 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다. 회사는 금융자산을 관리하는 사업모형을 변경하는 경우에만 채무상품을 재분류합니다.
단기매매항목이 아닌 지분상품에 대한 투자는 최초 인식시점에 후속적인 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 것을 지정하는 취소불가능한 선택을 할 수 있습니다. 지정되지 않은 지분상품 투자의 공정가치 변동은 당기손익으로 인식합니다.
(2) 측정회사는 최초 인식시점에 금융자산을 공정가치로 측정하며, 당기손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 경우에 해당 금융자산의 취득이나 해당 금융부채의 발행과 직접 관련되는 거래원가는 공정가치에 가산합니다. 당기손익-공정가치 측정 금융자산의 거래원가는 당기손익으로 비용처리합니다. 내재파생상품을 포함하는 복합계약은 계약상 현금흐름이 원금과 이자로만 구성되어 있는지를 결정할 때 해당 복합계약 전체를 고려합니다.
① 채무상품금융자산의 후속적인 측정은 금융자산의 계약상 현금흐름 특성과 그 금융자산을 관리하는 사업모형에 근거합니다. 회사는 채무상품을 다음의 세 범주로 분류합니다.(가) 상각후원가계약상 현금흐름을 수취하기 위해 보유하는 것이 목적인 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 자산은 상각후원가로 측정합니다. 상각후원가로 측정하는 금융자산으로서 위험회피관계의 적용 대상이 아닌 금융자산의 손익은 해당 금융자산을 제거하거나 손상할 때 당기손익으로 인식합니다. 유효이자율법에 따라 인식하는 금융자산의 이자수익은 '금융수익'에 포함됩니다.
(나) 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산계약상 현금흐름의 수취와 금융자산의 매도 둘 다를 통해 목적을 이루는 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 금융자산은 기타포괄손익-공정가치로 측정합니다. 손상차손(환입)과 이자수익 및 외환손익을 제외하고는, 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 손익은 기타포괄손익으로 인식합니다. 금융자산을 제거할 때에는 인식한 기타포괄손익누계액을 자본에서 당기손익으로 재분류합니다. 유효이자율법에 따라 인식하는 금융자산의 이자수익은 '금융수익'에 포함됩니다. 외환손익은 '기타수익 또는 기타비용'으로 표시하고 손상차손은 '기타비용'으로 표시합니다.
(다) 당기손익-공정가치측정 금융자산상각후원가 측정이나 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 채무상품은 당기손익-공정가치로 측정됩니다. 위험회피관계가 적용되지 않는 당기손익-공정가치측정 채무상품의 손익은 당기손익으로 인식하고 발생한 기간에 손익계산서에 '기타수익 또는 기타비용'으로 표시합니다.② 지분상품회사는 모든 지분상품에 대한 투자를 후속적으로 공정가치로 측정합니다. 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 것을 선택한 지분상품에 대해 기타포괄손익으로 인식한 금액은 해당 지분상품을 제거할 때에도 당기손익으로 재분류하지 않습니다. 이러한 지분상품에 대한 배당수익은 회사가 배당을 받을 권리가 확정된 때 '금융수익'으로 당기손익으로 인식합니다.당기손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 공정가치 변동은 손익계산서에 '기타수익 또는 기타비용'으로 표시합니다. 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 지분상품에 대한 손상차손(환입)은 별도로 구분하여 인식하지 않습니다.
(3) 손상회사는 미래전망정보에 근거하여 상각후원가로 측정하거나 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 채무상품에 대한 기대신용손실을 평가합니다. 손상 방식은 신용위험의 유의적인 증가 여부에 따라 결정됩니다. 단, 매출채권 및 계약자산에 대해 회사는 채권의 최초 인식시점부터 전체기간 기대신용손실을 인식하는 간편법을 적용합니다.
(4) 제거
회사가 금융자산을 양도한 경우라도 채무자의 채무불이행시의 소구권 등으로 양도한금융자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 회사가 보유하는 경우에는 이를 제거하지 않고 그 양도자산 전체를 계속하여 인식하되, 수취한 대가를 금융부채로 인식합니다. 해당 금융부채는 재무상태표에 "차입금"으로 분류합니다.
(5) 금융상품의 상계
금융자산과 부채는 인식한 자산과 부채에 대해 법적으로 집행가능한 상계권리를 현재 보유하고 있고, 순액으로 결제하거나 자산을 실현하는 동시에 부채를 결제할 의도를 가지고 있을 때 상계하여 재무상태표에 순액으로 표시합니다. 법적으로 집행가능한 상계권리는 미래사건에 좌우되지 않으며, 정상적인 사업과정의 경우와 채무불이행의 경우 및 지급불능이나 파산의 경우에도 집행가능한 것을 의미합니다.
2.7 정부보조금 정부보조금은 보조금의 수취와 정부보조금에 부가된 조건의 준수에 대한 합리적인 확신이 있을 때 공정가치로 인식됩니다. 자산관련보조금은 자산의 장부금액을 계산할 때 차감하여 표시되며, 수익관련보조금은 이연하여 정부보조금의 교부 목적과 관련된 비용에서 차감하여 표시됩니다.
2.8 투자부동산임대수익이나 투자차익을 목적으로 보유하고 있는 부동산은 투자부동산으로 분류됩니다. 투자부동산은 최초 인식시점에 원가로 측정되며, 최초 인식 후에는 원가에서 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감한 금액으로 표시됩니다. 투자부동산 중 토지를 제외한 투자부동산은 추정 경제적 내용연수 46~49년 동안 정액법으로 상각됩니다.부동산의 용도가 변경되는 경우에만 투자부동산의 대체가 발생하고 있으며 투자부동산, 자가사용부동산, 재고자산 사이에 대체가 발생할 때에 대체 전 자산의 장부금액을 승계하고 있습니다.투자부동산을 처분하거나, 투자부동산의 사용을 영구히 중지하고 처분으로도 더 이상의 경제적효익을 기대할 수 없는 경우에는 재무상태표에서 제거하고 있으며, 투자부동산의 폐기나 처분으로 발생하는 손익은 순처분금액과 장부금액의 차액이며 폐기나 처분이 발생한 기간에 당기손익으로 인식하고 있습니다.
2.9 비금융자산의 손상 영업권이나 내용연수가 비한정인 무형자산에 대하여는 매년, 상각대상 자산에 대하여는 자산손상을 시사하는 징후가 있을 때 손상검사를 수행하고 있습니다. 손상차손은 회수가능액(사용가치 또는 처분부대원가를 차감한 공정가치 중 높은 금액)을 초과하는 장부금액만큼 인식되고 영업권 이외의 비금융자산에 대한 손상차손은 매 보고기간말에 환입가능성이 검토됩니다.
2.10 금융부채 (1) 분류 및 측정 당기손익인식금융부채는 단기매매목적의 금융상품입니다. 주로 단기간 내에 재매입할 목적으로 부담하는 금융부채는 단기매매금융부채로 분류됩니다. 또한, 위험회피회계의 대상이 아닌 파생상품이나 내재파생상품을 포함한 금융상품으로부터 분리된 파생상품도 단기매매금융부채로 분류됩니다.당기손익인식금융부채, 금융보증계약, 금융자산의 양도가 제거조건을 충족하지 못하는 경우에 발생하는 금융부채를 제외한 모든 비파생금융부채는 상각후원가로 측정하는 금융부채로 분류되고 있으며, 재무상태표 상 "기타지급채무", "단기차입금" 등으로표시됩니다.
(2) 제거 금융부채는 계약상 의무가 이행, 취소 또는 만료되어 소멸되거나 기존 금융부채의 조건이 실질적으로 변경된 경우에 재무상태표에서 제거됩니다.
2.11 금융보증계약 회사가 제공한 금융보증계약은 최초 인식 후에 후속적으로 다음 중 큰 금액으로 측정합니다.(1) 기업회계기준서 제1109호 에 따라 산정한 손실충당금(2) 최초 인식금액에서 기업회계기준서 제1115호에 따라 인식한 이익누계액을 차감한 금액
2.12 당기법인세 및 이연법인세 법인세비용은 당기법인세와 이연법인세로 구성됩니다. 법인세는 기타포괄손익이나 자본에 직접 인식된 항목과 관련된 금액은 해당 항목에서 직접 인식하며, 이를 제외하고는 당기손익으로 인식됩니다. 법인세비용은 보고기간말 현재 제정되었거나 실질적으로 제정된 세법을 기준으로 측정됩니다. 경영진은 적용 가능한 세법 규정이 해석에 따라 달라질 수 있는 상황에 대하여 회사가 세무신고 시 적용한 세무정책에 대하여 주기적으로 평가하고 있습니다. 회사는 세무당국에 납부할 것으로 예상되는 금액에 기초하여 당기법인세비용을 인식합니다.이연법인세는 자산과 부채의 장부금액과 세무기준액의 차이로 발생하는 일시적 차이에 대하여 장부금액을 회수하거나 결제할 때의 예상 법인세효과로 인식됩니다. 다만,사업결합 이외의 거래에서 자산ㆍ부채를 최초로 인식할 때 발생하는 이연법인세자산과 부채는 그 거래가 회계이익이나 과세소득에 영향을 미치지 않는다면 인식되지 않습니다.
이연법인세자산은 차감할 일시적 차이가 사용될 수 있는 미래 과세소득의 발생가능성이 높은 경우에 인식됩니다.
이연법인세자산과 부채는 법적으로 당기법인세자산과 당기법인세부채를 상계할 수 있는 권리를 회사가 보유하고 있으며, 동시에 이연법인세자산과 부채가 동일한 과세당국에 의해서 부과되는 법인세와 관련이 있으면서 순액으로 결제할 의도가 있는 경우에 상계됩니다.다만, 회사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90이상을 배당할 경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있는 바, 이 경우 회사가 부담할 법인세 등은 없으므로 당기법인세를 계상하지 않았습니다. 또한, 미래에 발생할 과세소득의 불확실성으로 인하여 보고기간 종료일 현재 미래에 일시적차이에 대한 이연법인세자산(부채)을 계상하지 아니하였습니다.
2.13 수익인식 회사는 부동산투자회사법에 의한 기업구조조정부동산투자회사로서 투자부동산의 운용리스 제공으로부터 발생한 리스료 수익을 리스기간에 걸쳐 정액기준으로 인식하고 있습니다. 따라서, 기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익' 의 적용범위에 포함되지 않습니다.
2.14 영업부문 영업부문별 정보는 최고영업의사결정자에게 내부적으로 보고되는 방식에 기초하여 공시됩니다(주석33 참조). 최고영업의사결정자는 영업부문에 배부될 자원과 영업부문의 성과를 평가하는데 책임이 있으며, 회사는 전략적 의사결정을 수행하는 이사회를 최고 의사결정자로 보고 있습니다.
2.15 리스 회사는 리스제공자로서 각 리스를 운용리스 또는 금융리스로 분류합니다. 기초자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하는 리스는 금융리스로 분류하며 기초자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하지 않는 리스는 운용리스로 분류합니다.
회사가 중간리스제공자인 경우 회사는 상위리스와 전대리스를 두 개의 별도 계약으로 회계처리하고 있습니다. 회사는 기초자산이 아닌 상위리스에서 생기는 사용권자산에 따라 전대리스를 금융리스 또는 운용리스로 분류합니다.
회사는 정액 기준이나 다른 체계적인 기준으로 운용리스의 리스료를 수익으로 인식합니다. 다른 체계적인 기준이 기초자산의 사용으로 생기는 효익이 감소되는 형태를 더 잘 나타낸다면 회사는 그 기준을 적용합니다.
회사는 운용리스 체결과정에서 부담하는 리스개설직접원가를 기초자산의 장부금액에 더하고 리스료 수익과 같은 기준으로 리스기간에 걸쳐 비용으로 인식합니다.
회사는 리스개시일에 금융리스에 따라 보유하는 자산을 재무상태표에 인식하고 그 자산을 리스순투자와 동일한 금액의 수취채권으로 표시하며 후속적으로 리스순투자 금액에 일정한 기간수익률을 반영하는 방식으로 리스기간에 걸쳐 금융수익을 인식합니다.
하나의 리스요소와 하나 이상의 추가 리스요소나 비리스요소를 포함하는 계약에서 리스제공자는 기업회계기준서 제1115호를 적용하여 계약대가를 배분합니다.
2.16 부동산투자회사법상의 특칙적용 : 이익준비금적립의무 배제 및 초과배당회사는 결산일 현재 시행되고 있는 부동산투자회사법에 의하여 이익배당시 이익준비금의 적립의무를 규정한 상법 제458조가 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 또한, 부동산투자회사법에 의하여 상법 제462조가 배제되어 당해연도의 감가상각비의 범위에서 이익을 초과하여 배당할 수 있습니다.
2.17 재무제표 승인회사의 재무제표는 2026년 2월 2일자로 이사회에서 승인되었으며, 정기주주총회에서 수정 승인될 수 있습니다.

## 3. 중요한 회계추정 및 가정

회사는 미래에 대해 추정 및 가정을 하고 있습니다. 추정 및 가정은 지속적으로 평가되며, 과거 경험과 현재의 상황에 비추어 합리적으로 예측가능한 미래의 사건을 고려하여 이루어집니다. 이러한 회계추정은 실제 결과와 다를 수도 있습니다. 다음 회계연도에 자산 및 부채 장부금액의 조정에 영향을 미칠 수 있는 유의적 위험에 대한 추정 및 가정은 다음과 같습니다. (1) 법인세 회사의 과세소득에 대한 법인세는 세법 및 과세당국의 결정을 적용하여 산정되므로 최종 세효과를 산정하는 데에는 불확실성이 존재합니다(주석20 참조).

## 4. 재무위험관리

재무위험관리요소
회사는 여러 활동으로 인하여 시장위험(외환위험, 가격위험, 현금흐름 및 공정가치 이자율위험), 신용위험 및 유동성위험과 같은 다양한 금융위험에 노출될 수 있습니다.회사의 전반적인 위험관리는 회사의 재무성과에 잠재적으로 불리할 수 있는 효과를최소화하는데 중점을 두고 있습니다.위험관리는 이사회에서 승인한 위험관리 정책에 따라 자산관리회사에서 수행되고 있으며, 금융위험을 식별, 평가 및 회피하고 있습니다.

시장위험에 대한 공시

보고기간 말 현재 노출된 시장위험의 각 유형별 민감도 분석
당기 (단위 : 원)

위험

시장위험	신용위험

이자율위험	환위험	기타 가격위험

시장위험의 각 유형별 민감도분석 기술	이자율위험은 시장이자율의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치나 미래현금흐름이 변동할 위험입니다. 회사는 차입금과 관련된 시장이자율의 변동위험에 노출되어 있습니다. 회사의 경영진은 이자율 현황을 주기적으로 검토하고 있습니다. 당기말 현재 다른 모든 변수가 일정하고 이자율의 1% 변동시 회사의 세전이익에 미치는 영향은 아래와 같습니다.	보고기간 종료일 현재 회사는 외화환율변동에 노출된 자산과 부채는 없습니다.	기타 가격위험은 이자율위험이나 환위험 이외의 시장가격의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치나 미래현금흐름이 변동할 위험이며, 회사의 경우 기타 가격위험은 제한적입니다.	회사는 거래상대방이 지급기일이 된 다음의 금액을 지급하지 않는 경우 신용위험에 노출됩니다.·송장 발행 후 60일의 기한 내 매출채권의 지급·상각후원가로 측정되는 채무상품의 계약상 현금흐름·기타포괄손익-공정가치로 측정되는 채무상품의 계약상 현금흐름(1) 매출채권과 계약자산 회사는 매출채권과 계약자산에 대해 전체 기간 기대신용손실을 손실충당금으로 인식하는 간편법을 적용합니다. 기대신용손실을 측정하기 위해 매출채권과 계약자산은 신용위험 특성과 연체일을 기준으로 구분하였습니다. 보고기간 종료일 현재 매출채권과 계약자산은 존재하지 않습니다. 이에 따라 손실충당금을 인식하고 있지 않습니다.(2) 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산상각후원가로 측정하는 기타금융자산은 현금및현금성자산과 기타채권(미수금, 금융상품에 대한 미수이자)입니다. 회사는 이러한 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산의 신용위험이 낮은 것으로 판단되어, 보고기간 종료일 현재 손실충당금을 인식하지 않았습니다.

시장변수 상승 시 법인세비용차감전순이익 감소	(1,411,506,849)

시장변수 하락 시 법인세비용차감전순이익 증가	1,411,506,849	0

전기 (단위 : 원)

위험

시장위험	신용위험

이자율위험	환위험	기타 가격위험

시장위험의 각 유형별 민감도분석 기술	이자율위험은 시장이자율의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치나 미래현금흐름이 변동할 위험입니다. 회사는 차입금과 관련된 시장이자율의 변동위험에 노출되어 있습니다. 회사의 경영진은 이자율 현황을 주기적으로 검토하고 있습니다. 전기말 현재 다른 모든 변수가 일정하고 이자율의 1% 변동시 회사의 세전이익에 미치는 영향은 아래와 같습니다.	보고기간 종료일 현재 회사는 외화환율변동에 노출된 자산과 부채는 없습니다.	기타 가격위험은 이자율위험이나 환위험 이외의 시장가격의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치나 미래현금흐름이 변동할 위험이며, 회사의 경우 기타 가격위험은 제한적입니다.	회사는 거래상대방이 지급기일이 된 다음의 금액을 지급하지 않는 경우 신용위험에 노출됩니다.·송장 발행 후 60일의 기한 내 매출채권의 지급·상각후원가로 측정되는 채무상품의 계약상 현금흐름·기타포괄손익-공정가치로 측정되는 채무상품의 계약상 현금흐름(1) 매출채권과 계약자산 회사는 매출채권과 계약자산에 대해 전체 기간 기대신용손실을 손실충당금으로 인식하는 간편법을 적용합니다. 기대신용손실을 측정하기 위해 매출채권과 계약자산은 신용위험 특성과 연체일을 기준으로 구분하였습니다. 보고기간 종료일 현재 매출채권과 계약자산은 존재하지 않습니다. 이에 따라 손실충당금을 인식하고 있지 않습니다.(2) 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산상각후원가로 측정하는 기타금융자산은 현금및현금성자산과 기타채권(미수금, 금융상품에 대한 미수이자)입니다. 회사는 이러한 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산의 신용위험이 낮은 것으로 판단되어, 보고기간 종료일 현재 손실충당금을 인식하지 않았습니다.

시장변수 상승 시 법인세비용차감전순이익 감소	(1,388,493,151)

시장변수 하락 시 법인세비용차감전순이익 증가	1,388,493,151

비파생금융부채의 만기분석에 대한 공시
유동성위험관리는 충분한 현금 및 시장성 있는 유가증권의 유지, 적절하게 약정된 신용한도금액으로부터의 자금 여력 및 시장포지션을 결제할 수 있는 능력 등을 포함하고 있습니다. 활발한 영업활동을 통해 회사 신용한도 내에서 자금여력을 탄력적으로 유지하고 있습니다.회사의 금융부채를 보고기간 종료일로부터 계약 만기일까지의 잔여기간에 따라 만기별로 구분한 내역은 다음과 같습니다.

비파생금융부채의 만기분석에 대한 공시
당기 (단위 : 원)

1년 이내	1년 초과 5년 이내	5년 초과	합계 구간 합계

기타지급채무, 미할인현금흐름	2,213,482,372	0	0	2,213,482,372

장기차입금, 미할인현금흐름(주1,2)	11,928,000,000	284,117,610,958	0	296,045,610,958

임대보증금, 미할인현금흐름(주1)	0	0	9,400,000,000	9,400,000,000

전기 (단위 : 원)

1년 이내	1년 초과 5년 이내	5년 초과	합계 구간 합계

기타지급채무, 미할인현금흐름	2,281,134,496	0	0	2,281,134,496

장기차입금, 미할인현금흐름(주1,2)	12,348,000,000	290,487,342,466	0	302,835,342,466

임대보증금, 미할인현금흐름(주1)	0	0	9,400,000,000	9,400,000,000

(*1) 잔존계약에 따른 만기금액은 할인되지 아니한 계약상 현금흐름입니다.(*2) 향후 지급될 이자가 포함된 금액입니다.

자본조달비율
회사의 자본관리 목적은 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본비용을 절감하기 위해 최적 자본구조를 유지하는 것입니다. 자본구조를 유지 또는 조정하기 위하여 회사는 주주에게 지급되는 배당을 조정하고, 주주에게 자본금을 반환하며, 부채감소를 위한 신주 발행 및 자산 매각 등을 실시하고 있습니다.산업 내의 타사와 마찬가지로 회사는 자본조달비율에 기초하여 자본을 관리하고 있으며, 자본조달비율은 순차입금을 총자본으로 나누어 산출하고 있습니다. 순차입금은 재무상태표상 차입금 총계에서 현금및현금성자산과 단기금융상품을 차감한 금액이며, 총자본은 재무상태표상 자본에 순차입금을 가산한 금액입니다.

자본조달비율
당기 (단위 : 원)

공시금액

차입금(사채 포함)	277,980,179,819

차감: 현금및현금성자산	19,390,923,104

순차입금	258,589,256,715

총 자본	522,551,470,157

자본조달비율	49.5

전기 (단위 : 원)

공시금액

차입금(사채 포함)	277,256,218,415

차감: 현금및현금성자산	18,212,738,078

순차입금	259,043,480,337

총 자본	525,887,002,802

자본조달비율	49.3

## 5. 금융상품 공정가치

개요
5.1 금융상품 종류별 공정가치회사의 금융상품의 경우 장부금액을 공정가치의 합리적인 근사치로 추정하였으므로 공정가치 공시에서 제외하였습니다.5.2 원가로 측정되는 금융상품회사의 금융상품 중 원가로 측정된 내역은 없습니다.5.3 금융상품 공정가치 서열 체계공정가치로 측정되는 금융상품은 공정가치 서열체계에 따라 구분되며 정의된 수준들은 다음과 같습니다.- 측정일에 동일한 자산이나 부채에 대해 접근할 수 있는 활성시장의 (조정하지 않은) 공시가격 (수준 1)- 수준 1의 공시가격 외에 자산이나 부채에 대해 직접적으로나 간접적으로 관측할수 있는 투입변수 (수준 2)- 자산이나 부채에 대한 관측할 수 없는 투입변수 (수준 3)보고기간 종료일 현재 회사의 금융상품은 장부가액을 공정가치의 합리적인 근사치로추정하였으므로 공정가치 서열 체계공시에서 제외하였습니다.

## 6. 금융자산

(1) 상각후원가 측정 금융자산
당기 (단위 : 원)

공시금액

현금및현금성자산	19,390,923,104

기타채권	52,129,031

상각후원가측정금융자산	19,443,052,135

전기 (단위 : 원)

공시금액

현금및현금성자산	18,212,738,078

기타채권	332,302,617

상각후원가측정금융자산	18,545,040,695

(2) 손상상각후원가 측정 금융자산의 손상 및 회사의 신용위험 관련 사항은 주석 4를 참조하시기 바랍니다.

## 7. 범주별 금융상품

(1) 금융자산

금융자산의 범주별 공시
당기 (단위 : 원)

상각후원가로 측정하는 금융자산

유동 금융자산	19,443,052,135

유동 금융자산	현금및현금성자산	19,390,923,104

기타채권	52,129,031

전기 (단위 : 원)

상각후원가로 측정하는 금융자산

유동 금융자산	18,545,040,695

유동 금융자산	현금및현금성자산	18,212,738,078

기타채권	332,302,617

(2) 금융부채

금융부채의 범주별 공시
당기 (단위 : 원)

상각후원가로 측정하는 금융부채

유동 금융부채의 합계_별도

유동 금융부채의 합계_별도	기타지급채무	2,213,482,372

비유동금융부채_별도

비유동금융부채_별도	장기차입금	277,980,179,819

임대보증금	7,425,564,661

금융부채	287,619,226,852

전기 (단위 : 원)

상각후원가로 측정하는 금융부채

유동 금융부채의 합계_별도

유동 금융부채의 합계_별도	기타지급채무	2,281,134,496

비유동금융부채_별도

비유동금융부채_별도	장기차입금	277,256,218,415

임대보증금	7,295,408,359

금융부채	286,832,761,270

(3) 금융상품 범주별 순손익

금융상품의 범주별 손익의 공시
당기 (단위 : 원)

자산과 부채

금융자산, 범주	금융부채, 범주

상각후원가로 측정하는 금융자산, 범주	상각후원가로 측정하는 금융부채

이자수익	105,278,725	0

이자비용	0	6,768,561,535

전기 (단위 : 원)

자산과 부채

금융자산, 범주	금융부채, 범주

상각후원가로 측정하는 금융자산, 범주	상각후원가로 측정하는 금융부채

이자수익	19,166,678	0

이자비용	0	6,808,187,573

## 8. 현금및현금성자산 및 장단기금융상품

보고기간 종료일 현재 현금및현금성자산은 전액 은행예금이며, 사용제한 금융상품은 없습니다.

## 9. 기타채권

보고기간 종료일 현재 기타채권의 내역은 다음과 같습니다.
당기 (단위 : 원)

공시금액

기타채권

기타채권	단기미수금	0

미수수익	52,129,031

미수배당금	0

기타채권 합계	52,129,031

전기 (단위 : 원)

공시금액

기타채권

기타채권	단기미수금	0

미수수익	7,080,343

미수배당금	325,222,274

기타채권 합계	332,302,617

## 10. 기타자산

보고기간 종료일 현재 기타자산은 다음과 같습니다.
당기 (단위 : 원)

공시금액

기타유동자산

기타유동자산	선급비용	289,500

기타유동자산, 합계	289,500

전기 (단위 : 원)

공시금액

기타유동자산

기타유동자산	선급비용	1,158,000

기타유동자산, 합계	1,158,000

## 11. 투자부동산

(1) 회사의 투자부동산은 원가모형으로 평가하고 있습니다.(2) 보고기간 종료일 현재 투자부동산의 내역은 다음과 같습니다.

투자부동산에 대한 세부 정보 공시
당기 (단위 : 원)

투자부동산

토지	건물

장부금액	장부금액 합계	장부금액	장부금액 합계

취득원가	감가상각누계액 및 상각누계액	정부보조금	취득원가	감가상각누계액 및 상각누계액	정부보조금

투자부동산	258,462,500,000	0	0	258,462,500,000	252,361,773,625	(69,811,759,769)	(36,827,385)	182,513,186,471

전기 (단위 : 원)

투자부동산

토지	건물

장부금액	장부금액 합계	장부금액	장부금액 합계

취득원가	감가상각누계액 및 상각누계액	정부보조금	취득원가	감가상각누계액 및 상각누계액	정부보조금

투자부동산	258,462,500,000	0	0	258,462,500,000	252,361,773,625	(66,745,141,727)	(37,431,615)	185,579,200,283

(3) 투자부동산의 변동에 대한 조정
당기 (단위 : 원)

토지	건물	투자부동산 합계

기초 투자부동산	258,462,500,000	185,579,200,283	444,041,700,283

취득, 투자부동산	0	0	0

감가상각비, 투자부동산	0	(3,066,013,812)	(3,066,013,812)

처분, 투자부동산	0	0	0

기말 투자 부동산	258,462,500,000	182,513,186,471	440,975,686,471

전기 (단위 : 원)

토지	건물	투자부동산 합계

기초 투자부동산	258,462,500,000	188,645,214,095	447,107,714,095

취득, 투자부동산	0	0	0

감가상각비, 투자부동산	0	(3,066,013,812)	(3,066,013,812)

처분, 투자부동산	0	0	0

기말 투자 부동산	258,462,500,000	185,579,200,283	444,041,700,283

(4) 투자부동산에서 발생한 임대수익, 순직접운영비용
당기 (단위 : 원)

공시금액

임대료수익	15,800,822,317

운영비용(임대수익이 발생한 투자부동산 관련)(주1)	3,444,958,505

전기 (단위 : 원)

공시금액

임대료수익	15,569,442,081

운영비용(임대수익이 발생한 투자부동산 관련)(주1)	3,444,652,888

(*1) 영업수익 중 임대료수익 입니다.(*2) 영업비용 중 감가상각비,자산보관수수료,자산관리수수료 및 부동산관리비 입니다.

(5) 보고기간 종료일 현재 투자부동산의 공정가치는 다음과 같습니다.

투자부동산에 대한 공정가치 정보 공시
당기 (단위 : 원)

측정 전체

장부금액	공정가치

자산

투자부동산

투자부동산	440,975,686,471	684,700,000,000

투자부동산의 공정가치가 독립된 평가인의 가치평가에 근거한 정도에 대한 기술	(*) 투자부동산의 공정가치는 해당 지역의 부동산 평가와 관련하여 적절한 자격과 경험을 가지고 있는 외부의 독립적인 부동산평가법인인 가람감정평가법인이 수행한 평가에 근거하여 결정되었으며 당기 및 전기 중 유의적인 변동은 없습니다.

공정가치측정에 사용된 평가기법에 대한 기술, 자산	보고기간 종료일 현재 공정가치측정에 사용된 가치평가기법은 2024년 1월 31일을 평가기준일로 하여 원가법, 거래사례비교법 및 수익환원법에 의한 평가액에 대하여 적절한 가중치를 부여하여 공정가치를 결정하였습니다. 공정가치측정에 유의적이지만 관측 가능하지 않은 주요 투입변수는 거래사례, 보증금상승율, 임대료상승률, 관리비상승율, 매각비용, 공실율, 할인율, 보증금 운용이율, 경비비율, 환원이율 및 기타수익비율입니다.

전기 (단위 : 원)

측정 전체

장부금액	공정가치

자산

투자부동산

투자부동산	444,041,700,283	684,700,000,000

투자부동산의 공정가치가 독립된 평가인의 가치평가에 근거한 정도에 대한 기술	(*) 투자부동산의 공정가치는 해당 지역의 부동산 평가와 관련하여 적절한 자격과 경험을 가지고 있는 외부의 독립적인 부동산평가법인인 가람감정평가법인이 수행한 평가에 근거하여 결정되었으며 당기 및 전기 중 유의적인 변동은 없습니다.

공정가치측정에 사용된 평가기법에 대한 기술, 자산	보고기간 종료일 현재 공정가치측정에 사용된 가치평가기법은 2024년 1월 31일을 평가기준일로 하여 원가법, 거래사례비교법 및 수익환원법에 의한 평가액에 대하여 적절한 가중치를 부여하여 공정가치를 결정하였습니다. 공정가치측정에 유의적이지만 관측 가능하지 않은 주요 투입변수는 거래사례, 보증금상승율, 임대료상승률, 관리비상승율, 매각비용, 공실율, 할인율, 보증금 운용이율, 경비비율, 환원이율 및 기타수익비율입니다.

(6) 운용리스제공내역
회사는 보유 중인 투자부동산 전체에 대해 ㈜이랜드리테일과 운용리스를 제공하는 계약을 체결하고 있으며 보고기간 종료일 현재 상기 투자부동산에 대한 운용리스 계약으로 회사가 받게 될 것으로 기대되는 미래 최소 리스료 내역은 다음과 같습니다.

운용리스제공내역
당기 (단위 : 원)

1년 이내	1년 초과 2년 이내	2년 초과 3년 이내	3년 초과 4년 이내	4년 초과 5년 이내	5년 초과	합계 구간 합계

받게 될 할인되지 않은 운용 리스료	31,574,589,228	31,574,589,228	31,574,589,228	31,574,589,228	31,574,589,228	52,624,315,380	210,497,261,520

전기 (단위 : 원)

1년 이내	1년 초과 2년 이내	2년 초과 3년 이내	3년 초과 4년 이내	4년 초과 5년 이내	5년 초과	합계 구간 합계

받게 될 할인되지 않은 운용 리스료	31,456,838,174	31,574,589,228	31,574,589,228	31,574,589,228	31,574,589,228	68,411,609,994	226,166,805,080

운용리스와 관련하여 인식한 임대료수익
당기 (단위 : 원)

공시금액

수입임대료	15,800,822,317

전기 (단위 : 원)

공시금액

수입임대료	15,569,442,081

(7) 투자부동산 공정가치 서열 체계다음은 가치평가기법에 의한 공정가치로 측정되는 비금융자산에 대하여 분석한 것입니다. 공정가치 서열체계는 다음과 같습니다.- 측정일에 동일한 자산이나 부채에 대해 접근할 수 있는 활성시장의 (조정하지 않은) 공시가격 (수준 1)- 수준 1의 공시가격 외에 자산이나 부채에 대해 직접적으로나 간접적으로 관측할수 있는 투입변수 (수준 2)- 자산이나 부채에 대한 관측할 수 없는 투입변수 (수준 3)

공정가치측정에 사용된 투입변수에 따른 공정가치 서열체계 분류, 투자부동산
당기 (단위 : 원)

측정 전체

공정가치

공정가치 서열체계의 모든 수준	공정가치 서열체계의 모든 수준 합계

공정가치 서열체계 수준 1	공정가치 서열체계 수준 2	공정가치 서열체계 수준 3

투자부동산	684,700,000,000	684,700,000,000

공정가치측정에 사용된 평가기법에 대한 기술, 자산	야탑점, 평촌점은 원가방식 50%, 수익방식 25%, 비교방식 25% 가중치를 적용하였고 일산점은 거래사례비교법 50%, 일체거래사례비교법 25%,수익환원법 25% 가중치를 적용하여 산정하였습니다.

공정가치측정에 사용된 투입변수에 대한 기술, 자산	평방미터당 가격 및 운영수익

공정가치측정에 사용된 관측가능하지 않은 투입변수간 상호관계가 있는 경우에는 그러한 상호관계에 대해서도 설명하고 관측가능하지 않은 투입변수의 변동이 공정가치에 미치는 효과를 그러한 상호관계가 어떻게 확대 혹은 축소시키는지에 대한 기술, 자산	평방미터당 가격과 운영수익이 높을수록 공정가치가 높아집니다.

전기 (단위 : 원)

측정 전체

공정가치

공정가치 서열체계의 모든 수준	공정가치 서열체계의 모든 수준 합계

공정가치 서열체계 수준 1	공정가치 서열체계 수준 2	공정가치 서열체계 수준 3

투자부동산	684,700,000,000	684,700,000,000

공정가치측정에 사용된 평가기법에 대한 기술, 자산	야탑점, 평촌점은 원가방식 50%, 수익방식 25%, 비교방식 25% 가중치를 적용하였고 일산점은 거래사례비교법 50%, 일체거래사례비교법 25%,수익환원법 25% 가중치를 적용하여 산정하였습니다.

공정가치측정에 사용된 투입변수에 대한 기술, 자산	평방미터당 가격 및 운영수익

공정가치측정에 사용된 관측가능하지 않은 투입변수간 상호관계가 있는 경우에는 그러한 상호관계에 대해서도 설명하고 관측가능하지 않은 투입변수의 변동이 공정가치에 미치는 효과를 그러한 상호관계가 어떻게 확대 혹은 축소시키는지에 대한 기술, 자산	평방미터당 가격과 운영수익이 높을수록 공정가치가 높아집니다.

## 12. 종속기업투자

(1) 보고기간 종료일 현재 종속기업의 세부내역은 다음과 같습니다.
(2) 보고기간 종료일 현재 종속기업 투자 내용의 변동은 없습니다.
(3) 당기 중 연결범위의 변동은 없습니다.
(4) 보고기간 종료일 현재 종속기업의 요약 재무상태는 아래와 같습니다.
(5) 당기 및 전기 중 종속기업의 요약 경영성과는 아래와 같습니다.
(6) 당기 및 전기 중 종속기업의 요약 현금흐름은 아래와 같습니다.

## 13. 담보제공현황

담보로 제공된 자산에 대한 공시
(단위 : 원)

투자부동산

야탑점	일산점	평촌점	합 계

설정권자1_야탑점	설정권자2_야탑점	설정권자1_일산점	설정권자2_일산점	설정권자1_평촌점	설정권자2_평촌점	설정권자3_평촌점	설정권자4_평촌점	장부금액	임대보증금	장기차입금	기타

담보설정권자	㈜이랜드리테일(*1)	㈜우리은행 외 7개사(*2)	㈜이랜드리테일(*1)	㈜우리은행 외 7개사(*2)	김천수 외(*3,4)	이선희 외(*4)	㈜이랜드리테일(*1)	㈜우리은행 외 7개사(*2)

담보권	1순위 임차권	2순위 근저당권	1순위 임차권	2순위 근저당권	1순위 근저당권	2순위 임차권	3순위 임차권	4순위 근저당권

부채에 대한 담보로 제공된 자산	토지, 건물	토지, 건물	토지, 건물	토지, 건물	토지, 건물	건물	토지, 건물	토지, 건물

장부금액	171,658,274,223	171,658,274,223	120,427,637,440	120,427,637,440	148,889,774,808	62,512,474,808	148,889,774,808	148,889,774,808	440,975,686,471

관련채무	임대보증금	장기차입금	임대보증금	장기차입금	-	-	임대보증금	장기차입금

채권최고액	3,469,486,342	336,000,000,000	2,730,111,098	336,000,000,000	1,554,375,000	2,262,120,000	1,600,201,280	336,000,000,000	7,799,798,720	33,600,000,000	3,816,495,000

채무명목금액	9,400,000,000	280,000,000,000	9,400,000,000	280,000,000,000	0	0	9,400,000,000	280,000,000,000	9,400,000,000	280,000,000,000	0

(*1) 해당 담보권자에 대한 채무금액에 대해 야탑점, 일산점, 평촌점의 토지와 건물이 공동담보로 제공되고 있습니다.(*2) (주)우리은행,(주)국민은행,(주)아이엠뱅크,(주)신한은행,(주)경남은행,(주)광주은행,(주)전북은행 및 중국건설은행(주) (이하 "(주)우리은행 외 7개사") 에 대한 채무금액에 대해 야탑점,일산점, 평촌점의 토지와 건물이 공동담보로 제공되고 있습니다.(*3) 해당 담보권자에 대한 채무금액에 대해 평촌점의 토지와 건물이 공동담보로 제공되고 있습니다.(*4) 해당 담보권자에 대한 채권최고액은 회사와 ㈜이랜드리테일 간 2005년에 체결된 재산인수계약 상 회사가 물상보증인과 유사한 지위에서 매매완결일 현재 매각부동산에 존재하는 등기된 임차권 및 근저당권을 위하여 담보로 제공하고 있는 금액(근저당권은 채권최고액)입니다(주석31 참조).

회사는 상기 부동산등기부 상 담보 뿐만 아니라 임차인인 ㈜이랜드리테일과 전차인들 간의 전대차계약에 따른 상가건물임대차보호법 상 확정일자부 임차권에 대하여 물상보증인과 유사한 지위에서 토지 및 건물을 담보로 제공하고 있습니다.또한, 회사는 ㈜이랜드리테일의 정기예금(2,200백만원)에 대하여 채권최고액 2,262백만원의 근질권을 보유하고 있으며, 동 근질권에 대하여 ㈜우리은행외 7개사를 공동 1순위 전질권자로 하는 채권최고액 2,262백만원의 전질권을 제공하고 있습니다(주석30, 31 참조).

## 14. 보험가입자산

당기말 현재 회사가 가입하고 있는 보험의 내역은 다음과 같습니다.

보험가입현황
(단위 : 원)

재산종합

보험가입자산	건물 등

부보금액	387,550,963,000

부보금액 [문자열]

보험회사	현대해상화재보험(주)(공동인수자:한화손해보험(주))

상기 보험에 대한 보험료는 임차인이 부담하고 있습니다. 또한, 상기 보험에 대한 보험금 수령권은 장기차입금과 관련하여 ㈜우리은행외 7개사에 부보금액을 한도로 하여 336,000백만원의 근질권이 설정되어 있습니다.

## 15. 기타지급채무

기타 채무에 대한 공시_별도
당기 (단위 : 원)

공시금액

기타채무

기타채무	미지급금	0

미지급비용	2,213,482,372

기타채무 합계	2,213,482,372

전기 (단위 : 원)

공시금액

기타채무

기타채무	미지급금	0

미지급비용	2,281,134,496

기타채무 합계	2,281,134,496

## 16. 기타부채

보고기간 종료일 현재 기타부채는 다음과 같습니다.
당기 (단위 : 원)

공시금액

그밖의 유동부채

그밖의 유동부채	부가세예수금	910,493,611

유동부채	15,041,640

단기선수수익	412,973,905

기타 유동부채, 합계	1,338,509,156

그밖의 비유동 부채

그밖의 비유동 부채	기타비유동부채	85,235,944

장기선수수익	2,340,185,432

기타 비유동 부채, 합계	2,425,421,376

전기 (단위 : 원)

공시금액

그밖의 유동부채

그밖의 유동부채	부가세예수금	784,303,391

유동부채	15,041,640

단기선수수익	412,973,904

기타 유동부채, 합계	1,212,318,935

그밖의 비유동 부채

그밖의 비유동 부채	기타비유동부채	92,756,764

장기선수수익	2,546,672,384

기타 비유동 부채, 합계	2,639,429,148

## 17. 차입금 및 사채

보고기간 종료일 현재 장기차입금의 내역은 다음과 같습니다.
당기 (단위 : 원)

차입금명칭	차입금명칭 합계

장기 차입금

차입처1	차입처2	차입처3	차입처4	차입처5	차입처6	차입처7	차입처8

차입처	㈜우리은행	㈜국민은행	㈜아이엠뱅크	㈜신한은행	㈜경남은행	㈜광주은행	㈜전북은행	중국건설은행(주)

발행통화	KRW	KRW	KRW	KRW	KRW	KRW	KRW	KRW

만기	2027-05-07	2027-05-07	2027-05-07	2027-05-07	2027-05-07	2027-05-07	2027-05-07	2027-05-07

차입금, 기준이자율	CD 91일물	CD 91일물	CD 91일물	CD 91일물	CD 91일물	CD 91일물	CD 91일물	CD 91일물

차입금, 기준이자율 조정	0.017	0.017	0.017	0.017	0.017	0.017	0.017	0.017

차입용도	시설자금	시설자금	시설자금	시설자금	시설자금	시설자금	시설자금	시설자금

상환방법	만기일시상환	만기일시상환	만기일시상환	만기일시상환	만기일시상환	만기일시상환	만기일시상환	만기일시상환

명목금액	55,000,000,000	50,000,000,000	30,000,000,000	30,000,000,000	20,000,000,000	20,000,000,000	30,000,000,000	45,000,000,000	280,000,000,000

현재가치할인차금, 장기차입금	(2,019,820,181)

유동성 대체	0

비유동차입금의 비유동성 부분	277,980,179,819

전기 (단위 : 원)

차입금명칭	차입금명칭 합계

장기 차입금

차입처1	차입처2	차입처3	차입처4	차입처5	차입처6	차입처7	차입처8

차입처	㈜우리은행	㈜국민은행	㈜아이엠뱅크	㈜신한은행	㈜경남은행	㈜광주은행	㈜전북은행	중국건설은행(주)

발행통화	KRW	KRW	KRW	KRW	KRW	KRW	KRW	KRW

만기	2027-05-07	2027-05-07	2027-05-07	2027-05-07	2027-05-07	2027-05-07	2027-05-07	2027-05-07

차입금, 기준이자율	CD 91일물	CD 91일물	CD 91일물	CD 91일물	CD 91일물	CD 91일물	CD 91일물	CD 91일물

차입금, 기준이자율 조정	0.017	0.017	0.017	0.017	0.017	0.017	0.017	0.017

차입용도	시설자금	시설자금	시설자금	시설자금	시설자금	시설자금	시설자금	시설자금

상환방법	만기일시상환	만기일시상환	만기일시상환	만기일시상환	만기일시상환	만기일시상환	만기일시상환	만기일시상환

명목금액	55,000,000,000	50,000,000,000	30,000,000,000	30,000,000,000	20,000,000,000	20,000,000,000	30,000,000,000	45,000,000,000	280,000,000,000

현재가치할인차금, 장기차입금	(2,743,781,585)

유동성 대체	0

비유동차입금의 비유동성 부분	277,256,218,415

상기 장기차입금과 관련하여 회사의 투자부동산이 담보로 제공되어 있습니다(주석 13,14 참조).

## 18. 임대보증금

보고기간 종료일 현재 임대보증금의 내역은 다음과 같습니다.

임대보증금
당기 (단위 : 원)

총장부금액	현재가치할인차금	장부금액 합계

임대보증금	9,400,000,000	(1,974,435,339)	7,425,564,661

전기 (단위 : 원)

총장부금액	현재가치할인차금	장부금액 합계

임대보증금	9,400,000,000	(2,104,591,641)	7,295,408,359

## 20. 법인세비용

법인세 비용
법인세비용은 법인세법 등의 법령에 의하여 당해 사업연도에 부담할 법인세 및 법인세에 부가되는 세액의 합계에 당기 이연법인세 변동액을 가감하여 산출된 금액으로 계상하고 있습니다. 그러나, 회사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능 이익의 100분의 90이상을 배당할 경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있습니다. 또한, 회사는 부동산투자회사법 제28조 제3항, 동법시행령 제32조 및 정관 제59조 제2항에 따라 당기말 및 전기말 현재 감가상각비 범위 내에서 이익을 초과하여 배당할 수 있습니다.따라서, 회사는 실질적으로 회사가 부담할 법인세 등은 없으므로 당기법인세를 계상하지 않았으며 향후 법인세부담액이 없을 것으로 예상되어 이연법인세자산(부채)를 계상하지 아니하였습니다.

## 21. 자본금

보고기간종료일 현재 회사의 정관에 의한 발행할 주식의 총수 및 1주의 금액은 다음과 같습니다.

주식의 분류에 대한 공시
(단위 : 원)

보통주

수권주식수(주)	1,000,000,000

주당 액면가액(원)	500

총 발행주식수(주)	63,341,590

자본금	31,670,795,000

## 22. 기타불입자본

보고기간 종료일 현재 기타불입자본의 내역은 다음과 같습니다.

기타자본구성요소
당기 (단위 : 원)

공시금액

주식발행초과금	72,763,804,761

전기 (단위 : 원)

공시금액

주식발행초과금	72,963,804,761

## 23. 이익잉여금(결손금)

(1) 보고기간 종료일 현재 이익잉여금(결손금)의 구성내역은 다음과 같습니다.

이익잉여금 구성내역
당기 (단위 : 원)

공시금액

이익잉여금(결손금)	159,527,613,681

전기 (단위 : 원)

공시금액

이익잉여금(결손금)	162,208,922,704

(2) 이익잉여금처분계산서당기 및 전기의 이익잉여금처분계산서는 다음과 같습니다.

이익잉여금 처분계산서
당기 (단위 : 원)

공시금액

미처분이익잉여금	159,527,613,681

미처분이익잉여금	전기이월이익잉여금	151,386,927,405

당기순이익(손실)	8,140,686,276

자본잉여금 이입액	0

임의적립금 등의 이입액	0

임의적립금 등의 이입액	자본잉여금 이입액	0

이익잉여금 처분액	(11,206,700,088)

이익잉여금 처분액	보통주현금배당	(11,206,700,088)

차기이월 미처분이익잉여금	148,320,913,593

전기 (단위 : 원)

공시금액

미처분이익잉여금	162,208,922,704

미처분이익잉여금	전기이월이익잉여금	154,452,941,217

당기순이익(손실)	7,755,981,487

자본잉여금 이입액	0

임의적립금 등의 이입액	200,000,000

임의적립금 등의 이입액	자본잉여금 이입액	200,000,000

이익잉여금 처분액	(11,021,995,299)

이익잉여금 처분액	보통주현금배당	(11,021,995,299)

차기이월 미처분이익잉여금	151,386,927,405

## 24. 배당금

배당금에 대한 공시
당기 (단위 : 원)

보통주

배당금 총액	11,206,700,088

총 발행주식수(주)	63,341,590

보통주에 지급될 주당배당금	176

주당 액면가액	500

보통주 주당 배당률	35.40

전기 (단위 : 원)

보통주

배당금 총액	11,021,995,299

총 발행주식수(주)	63,341,590

보통주에 지급될 주당배당금	174

주당 액면가액	500

보통주 주당 배당률	34.80

## 25. 주당이익

(1) 보통주 기본주당이익기본주당이익
당기 (단위 : 원)

보통주

당기순이익	8,140,686,276

지배기업의 보통주에 귀속되는 당기순이익(손실)	8,140,686,276

가중평균유통보통주식수	63,341,590

지배기업소유주지분 보통주기본주당순이익	129.00

전기 (단위 : 원)

보통주

당기순이익	7,755,981,487

지배기업의 보통주에 귀속되는 당기순이익(손실)	7,755,981,487

가중평균유통보통주식수	63,341,590

지배기업소유주지분 보통주기본주당순이익	122.00

(2) 희석주당이익
보고기간 종료일 현재 회사는 잠재적 보통주가 없습니다. 따라서, 회사의 희석주당이익은 기본주당이익과 동일합니다.

## 26. 고객과의 계약에서 생기는 수익

고객과의 계약에서 생기는 수익의 구분에 대한 공시
당기 (단위 : 원)

공시금액

고객과의 계약에서 생기는 수익

고객과의 계약에서 생기는 수익	임대수익	15,800,822,317

전기 (단위 : 원)

공시금액

고객과의 계약에서 생기는 수익

고객과의 계약에서 생기는 수익	임대수익	15,569,442,081

## 27. 영업수익

회사의 영업수익의 내역은 다음과 같습니다.

영업수익의 상세내역에 관한 공시
당기 (단위 : 원)

공시금액

임대수익	15,800,822,317

배당금수익	2,640,465,711

영업수익	18,441,288,028

전기 (단위 : 원)

공시금액

임대수익	15,569,442,081

배당금수익	2,625,222,274

영업수익	18,194,664,355

## 28. 영업비용

회사의 영업비용의 내역은 다음과 같습니다.
당기 (단위 : 원)

공시금액

임원보수	13,200,000

세금과공과	14,737,992

감가상각비	3,066,013,812

사무수탁수수료	61,831,978

자산보관수수료	20,053,614

자산관리수수료	334,226,913

부동산관리비	24,664,166

지급수수료	101,394,759

보험료	868,500

기타일반관리비	329,860

영업비용 합계	3,637,321,594

전기 (단위 : 원)

공시금액

임원보수	14,400,000

세금과공과	14,768,485

감가상각비	3,066,013,812

사무수탁수수료	61,797,765

자산보관수수료	20,042,518

자산관리수수료	334,041,978

부동산관리비	24,554,580

지급수수료	112,803,563

보험료	922,834

기타일반관리비	319,620

영업비용 합계	3,649,665,155

## 29. 금융수익 및 금융비용

회사의 금융수익 및 금융비용의 내역은 다음과 같습니다.
당기 (단위 : 원)

공시금액

금융수익	105,278,725

금융수익	이자수익	105,278,725

금융비용	6,768,561,535

금융비용	이자비용	6,768,561,535

전기 (단위 : 원)

공시금액

금융수익	19,166,678

금융수익	이자수익	19,166,678

금융비용	6,808,187,573

금융비용	이자비용	6,808,187,573

## 30. 특수관계자

특수관계자내역에 대한 공시

최상위지배기업	지배기업	종속기업

특수관계자명	㈜이랜드월드	㈜이랜드리테일	㈜케이비와이즈스타제6호 위탁관리부동산투자회사

특수관계자거래에 대한 공시
당기 (단위 : 원)

전체 특수관계자

특수관계자

최상위지배기업	지배기업	종속기업

㈜이랜드월드	㈜이랜드리테일	KB와이즈스타제6호

특수관계자거래

특수관계자거래	영업수익, 특수관계자거래	15,669,543,560

배당금수익, 특수관계거래	2,640,465,711

특수관계자거래의 채권·채무 잔액

특수관계자거래의 채권·채무 잔액	임대보증금, 특수관계자거래	9,400,000,000

미지급배당금, 특수관계자거래	0

유동성선수수익, 특수관계자거래	150,416,388

장기선수수익	852,359,507

미수금, 특수관계거래	0

특수관계자 자금거래에 관한 공시

특수관계자 자금거래에 관한 공시	배당금지급, 특수관계자거래	5,284,786,183

특수관계자거래에 대한 기술	영업수익: 선수수익의 영업수익 반영금액인 131,278,757원은 제외되었습니다. 임대보증금: 현재가치할인차금 1,974,435,339원이 반영되지 않은 명목가액입니다. 임대보증금의 상각후원가 측정과 관련된 선수수익은 제외한 금액입니다.

전기 (단위 : 원)

전체 특수관계자

특수관계자

최상위지배기업	지배기업	종속기업

㈜이랜드월드	㈜이랜드리테일	KB와이즈스타제6호

특수관계자거래

특수관계자거래	영업수익, 특수관계자거래	15,438,163,322

배당금수익, 특수관계거래	2,625,222,274

특수관계자거래의 채권·채무 잔액

특수관계자거래의 채권·채무 잔액	임대보증금, 특수관계자거래	9,400,000,000

미지급배당금, 특수관계자거래

유동성선수수익, 특수관계자거래	150,416,388

장기선수수익	927,567,701

미수금, 특수관계거래	325,222,274

특수관계자 자금거래에 관한 공시

특수관계자 자금거래에 관한 공시	배당금지급, 특수관계자거래	5,019,852,086

특수관계자거래에 대한 기술	영업수익: 선수수익의 영업수익 반영금액인 131,278,759원은 제외되었습니다. 임대보증금: 현재가치할인차금 2,104,591,641원이 반영되지 않은 명목가액입니다. 임대보증금의 상각후원가 측정과 관련된 선수수익은 제외한 금액입니다.

특수관계자에게 제공한 지급보증 및 담보
(단위 : 원)

이랜드리테일

보증종류	회사는 지배회사인 ㈜이랜드리테일을 위하여 물상보증인과 유사한 지위에서 ㈜이랜드리테일이 전차인들에게 부담하고 있는 전대차에 관한 보증금반환채무에 대하여 토지 및 건물을 담보로 제공하고 있습니다(주석13, 31 참조).

담보제공자산	토지 및 건물

특수관계자로부터 제공받은 지급보증 및 담보
(단위 : 백만원)

이랜드 리테일

담보제공처	이랜드리테일

담보제공자산	회사는 ㈜이랜드리테일의 정기예금(2,200백만원)에 대하여 채권최고액 2,262백만원의 근질권을 보유하고 있습니다(주석13, 31 참조).

기업으로의 보증이나 담보의 제공, 특수관계자거래	2,262

특수관계자와의 계약
(단위 : 원)

이랜드 리테일

계약상대방	㈜이랜드리테일

계약내용	회사는 보유 중인 투자부동산 전체에 대해 지배기업인 ㈜이랜드리테일과 운용리스를 제공하는 계약을 체결하고 있으며, ㈜이랜드리테일과 임대차목적물에 대해 우선매수권 약정을 체결하고 있습니다(주석31 참조).

주요 경영진에 대한 보상
당기 (단위 : 원)

공시금액

주요 경영진에 대한 보상, 단기종업원급여	13,200,000

전기 (단위 : 원)

공시금액

주요 경영진에 대한 보상, 단기종업원급여	14,400,000

## 31. 우발상황 및 주요 약정사항

(1) 자산관리계약
회사는 ㈜코람코자산신탁과 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산 개발, 임대차 및 유가증권매매 등 자산의 투자운용업무 위탁계약을 체결하였으며 다음의 자산관리수수료를 결산기 단위로 지급하고 있습니다.

자산관리계약
(단위 : 원)

자산관리계약

기본수수료	1) 결산기말 현재 순자산가액(당해 결산기 자산관리/사무수탁/자산보관위탁수수료 반영 전 순자산가액에 당해 결산기 감가상각누계액을 가산한 금액을 말한다)의 연 0.20%. 단, 최저 기본수수료는 순자산가액 기준과 상관없이 6억원으로 함.2) 상장 후 운용자산이 매각 된 경우 i) 순자산가액 1,700억 이상~ 2,200억 미만: 연 0.27% ii) 순자산가액 1,300억 이상~ 1,700억 미만: 연 0.28% iii) 순자산가액 1,300억 미만~ : 연 0.29%

매각기본수수료	㈜이랜드리테일(㈜이랜드리테일이 지정하는 자 포함) 이외의 제3자에게 회사의 부동산을 매각하는 경우, 실제 매각금액에서 취득시 조달한 원가(매입금액, 부대비용, 중개수수료 합계), 매각 부대비용 및 세금을 제외한 나머지 금액의 10%

(2) 일반사무수탁계약
회사는 (주)케이비펀드파트너스와 주식발행에 관한 사무, 상장관련 업무, 회사의 운영에 관한 사무 등의 업무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하였으며 다음의 일반사무수탁수수료를 결산기 단위로 지급하고 있습니다.

일반사무 수탁계약에 관한 공시
(단위 : 원)

사무수탁계약

일반사무수탁수수료	1) 결산기말 현재 순자산가액(당해 결산기 자산관리/사무수탁/자산보관위탁수수료 반영 전 순자산가액에 당해 결산기 감가상각누계액을 가산한 금액을 말한다)의 연 0.037%. 단, 최저 기본수수료는 순자산가액 기준과 상관없이 1.11억원으로 함.2) 상장 후 운용자산이 매각 된 경우 i) 순자산가액 1,700억 이상~ 2,200억 미만: 연 0.050% ii) 순자산가액 1,300억 이상~ 1,700억 미만: 연 0.051% iii) 순자산가액 1,300억 미만~ : 연 0.052%

(3) 자산보관계약
회사는 ㈜하나은행과 부동산, 유가증권 및 현금 등 자산의 보관ㆍ관리업무 위탁계약을 체결하였으며 다음의 자산관리수수료를 결산기 단위로 지급하고 있습니다.

자산보관계약에 관한 공시
(단위 : 원)

자산보관계약

자산보관수수료	결산기말 현재 순자산가액(당해 결산기 자산관리/사무수탁/자산보관위탁수수료 반영 전 순자산가액에 당해 결산기 감가상각누계액을 가산한 금액을 말한다)의 연 0.012%. 단, 상기 순자산가액이 3,000억 미만으로 되는 경우 재협의

(4) 부동산위탁관리계약부동산위탁관리계약
(단위 : 원)

부동산위탁관리계약

약정에 대한 설명	회사는 세빌스코리아(주)와 재산 인수ㆍ인계 관련 업무, 부동산관리 관련 업무등 부동산 관리(Property Management)에 통상적으로 수반되는 제반 업무와 관련하여 부동산관리위탁계약을 체결하고 있습니다.

(5) 우선매수권 특약 등우선매수권 특약
(단위 : 원)

우선매수권 특약

약정에 대한 설명	회사는 ㈜이랜드리테일과의 임대차계약을 통하여 임대차목적물의 일부 또는 전부를 제 3자에게 처분 또는 양도하고자 하는 경우 임차인에게 시가로 우선매수의 청약을 서면통지하는 것으로 약정하고 있습니다.

(6) 물상보증인과 유사한 지위

물상보증인과 유사한 지위
(단위 : 백만원)

보증 관련 우발부채

보증 관련 우발부채, 비 PF 우발부채에 대한 공시

보증 관련 우발부채, 비 PF 우발부채에 대한 공시	보증의 유형과 이와 관련된 의무에 대한 기술	회사는 ㈜이랜드리테일과의 재산인수계약 상 ㈜이랜드리테일이 부담하고 있는 임차보증금반환에 관한 각종 제한물권(근저당권, 등기된 임차권, 상가건물임대차보호법상 임차권)에 의하여 피담보된 금액을 포함하는 금액으로 매매행위를 함으로써, 제한물권이 설정된 부동산의 취득 등을 규정하는 민법 제364조가 유추 적용되어 물상보증인과 유사한 법률 상 지위를 취득하였습니다. 이로 인해, 전차인들에 대한 채권ㆍ채무관계가 없음에도 불구하고, 부동산등기부 상 근저당권 및 임차권과 등기여부에 상관없이 인정되는 상가건물임대차보호법 상 임차권이 실행될 경우 회사는 소유권 상실 및 채무변제 위험이 발생할 수 있습니다.

기타 권리와 의무의 성격과 범위에 대한 설명

기타 권리와 의무의 성격과 범위에 대한 설명	기업이 보유한 근질권에 대한 설명	이러한 우발 위험에 대비하여 회사는 임차권(등기여부 불문) 및 근저당권의 피담보채권 상당액에 대해 ㈜이랜드리테일이 전차인들에게 임차보증금을 반환하지 아니함으로써 입게 될 손해에 대한 회사의 손해배상채권을 피담보채권으로 하여 당기말 현재 ㈜이랜드리테일의 정기예금(2,200백만원)에 대한 예금청구권에 대하여 채권최고액 2,262백만원의 근질권을 보유하고 있습니다.

채권최고액	2,262

보증 관련 우발부채, 부동산 PF(대출) 보증에 대한 공시

보증 관련 우발부채, 부동산 PF(대출) 보증에 대한 공시	담보에 대한 공시	한편, 회사는 상기의 근질권에 대하여 농협생명보험㈜ 등과의 대출약정에 따라 대주들을 공동1순위 전질권자로 하는 채권최고액 2,262백만원의 전질권을 제공하고 있습니다. 또한, 임대차계약을 통하여 전대차보증금 상한액을 6,500백만원으로 정하고 있으며, 상한액 초과 시의 초과금에 대해서는 회사의 권리보전절차(질권 취득)를 약정하고 있습니다.

기업의 보증금액	2,262

(7) 법적소송우발부채에 대한 공시

법적소송우발부채에 대한 공시
(단위 : 백만원)

피소(피고)

의무의 성격에 대한 기술, 우발부채	회사는 2019년에 제기된 부동산 소유권이전등기와 관련한 법률소송의 피고입니다. 이러한 소송의 결과는 현재로서는 예측할 수 없습니다.

소송 금액	140

## 32. 별도현금흐름표

(1) 당기 및 전기 중 현금의 유출입이 없는 비용 및 수익과 영업활동으로 인한 자산 및 부채의 변동은 다음과 같습니다.

(1) 영업으로부터 창출된 현금 흐름은 다음과 같습니다.
당기 (단위 : 원)

공시금액

당기순이익(손실)	8,140,686,276

당기순이익조정을 위한 가감	6,882,343,960

당기순이익조정을 위한 가감	이자수익에 대한 조정	(105,278,725)

배당수익에 대한 조정	(2,640,465,711)

임대료수익 조정	(206,486,951)

이자비용에 대한 조정	6,768,561,535

감가상각비에 대한 조정	3,066,013,812

영업활동으로 인한 자산 부채의 변동	115,173,443

영업활동으로 인한 자산 부채의 변동	미수금의 감소(증가)	0

선급비용의 감소 (증가)	868,500

미지급금의 증가(감소)	0

미지급비용의 증가(감소)	(4,364,457)

부가가치세 예수금의 증가(감소)	118,669,400

영업에서 창출된 현금흐름	15,138,203,679

전기 (단위 : 원)

공시금액

당기순이익(손실)	7,755,981,487

당기순이익조정을 위한 가감	7,023,325,480

당기순이익조정을 위한 가감	이자수익에 대한 조정	(19,166,678)

배당수익에 대한 조정	(2,625,222,274)

임대료수익 조정	(206,486,953)

이자비용에 대한 조정	6,808,187,573

감가상각비에 대한 조정	3,066,013,812

영업활동으로 인한 자산 부채의 변동	(90,988,974)

영업활동으로 인한 자산 부채의 변동	미수금의 감소(증가)	28,087,730

선급비용의 감소 (증가)	(374,166)

미지급금의 증가(감소)	(40,297,730)

미지급비용의 증가(감소)	(282,289)

부가가치세 예수금의 증가(감소)	(78,122,519)

영업에서 창출된 현금흐름	14,688,317,993

(2) 당기 및 전기 중 현금및현금성자산의 사용을 수반하지 않는 중요한 거래내용은 없습니다.

(3) 재무활동에서 생기는 부채의 변동 내용은 다음과 같습니다.

재무활동에서 생기는 부채의 조정에 관한 공시
당기 (단위 : 원)

장기 차입금	사채

재무활동에서 생기는 기초 부채	277,256,218,415	0

재무현금흐름, 재무활동에서 생기는 부채의 증가(감소)	0	0

상각, 재무활동에서 생기는 부채의 증가	723,961,404	0

비현금거래, 재무활동에서 생기는 부채의 증가	0	0

재무활동에서 생기는 기말 부채	277,980,179,819	0

전기 (단위 : 원)

장기 차입금	사채

재무활동에서 생기는 기초 부채	276,562,774,808	0

재무현금흐름, 재무활동에서 생기는 부채의 증가(감소)	0	0

상각, 재무활동에서 생기는 부채의 증가	693,443,607	0

비현금거래, 재무활동에서 생기는 부채의 증가	0	0

재무활동에서 생기는 기말 부채	277,256,218,415	0

## 33. 영업부문

(1) 부문별 정보회사는 기업회계기준서 제1108호(영업부문)에 따른 보고부문이 단일 부문이므로 부문별 정보를 공시하지 않습니다. 회사의 최고영업의사결정자가 정기적으로 검토하는보고자료는 재무제표와 일관된 방법으로 측정됩니다. (2) 기업전체 수준에서의 공시 회사의 영업수익은 임대수익과 배당금수익이며, 각각 단일 지배기업과 종속기업으로부터 발생하였습니다(주석30 참조).