한국토지신탁 분기보고서 (2023.09)
5. 재무건전성 등 기타 참고사항

가. 영업용순자본비율 (단위 : 백만원, %)

구 분	제28기 3분기	제27기	제26기

영업용순자본	492,290	521,808	542,832

총위험	160,440	153,078	145,114

영업용순자본비율(%)	306.8	340.9	374.1

※ 영업용순자본비율 = 영업용순자본/ 총위험 ×100(총위험액 = 시장위험액+신용위험액+운영위험액)※ 금융투자업규정에 의거 금융투자업자는 자본적정성 유지를 위해영업용순자본비율을 150% 이상 유지하여야 함※ 별도 재무제표를 기준으로 작성함 나. 부채비율 (단위 : 백만원, %)

구 분	제28기 3기	제27기	제26기

부채총계	799,691	693,138	696,633

자본총계	971,173	1,024,932	1,024,816

부채비율	82	68	68

※ 금융투자업자의 자기자본에 대한 총부채의 비율을 백분율로 표시한 수치

다. 시장여건

(1) 시장여건- 2022년은 COVID-19 중증화율 약화에 따른 위드코로나 가속화 등으로 민간 소비부문 및 건설투자 부문이 회복되며 우리나라의 경제활동이 점차 정상 궤도에 오를 것으로 예측되었으나, 대외적으로 인플레 압력 심화 및 그에 따른 금융긴축 기조 확대, 글로벌 지정학적 불안 고조 등으로 성장세가 약화되었습니다. 또한 새 정권의 공약이었던 각종 부동산 규제완화 ·공급확대 정책 등이 구체화되고 있음에도 불구하고, 금리 인상 및 물가상승으로 인한 시장의 실질구매력이 저하되고 소비심리 둔화 추세가 확산되었습니다. 이러한 대내외 경제여건을 종합적으로 감안 시, 우리 경제는 대외수출과 내수 투자부문의 부진에 따른 본격적인 경기둔화 국면에 진입한 것으로 보입니다.- 2023년 상반기는 러시아-우크라이나 전쟁, 유동성 불안으로 인한 글로벌 긴축기조 확산 여파로 원자재값 상승 추세가 지속되며 건설 및 설비투자 부문의 부진이 이어졌습니다. 국내의 경우 지난해 말 시작된 금융권PF대출 연체發 부동산 금융시장 위기감 고조로, 자금경색이 심화되는 경향을 보였습니다.금년 하반기는 서울 중심의 부동산경기지수 개선에 따른 낙관적 기조 및 소비자물가지수 둔화 등의 긍정적 요소와, COVID-19 재확산 등에 따른 불안 요소의 혼재로 당분간 부동산 금융시장 전반에 관망 추세가 이어질 것으로 보입니다.

(2) 업계현황 및 경영상황- 2023년 9월말 기준으로 신탁영업을 영위하고 있는 부동산신탁회사는 당사를 비롯하여 대한토지신탁, KB부동산신탁, 교보자산신탁, 한국자산신탁, 코람코자산신탁, 하나자산신탁, 신한자산신탁, 우리자산신탁, 무궁화신탁, 코리아신탁, 대신자산신탁, 신영부동산신탁, 한국투자부동산신탁 입니다(총 14개사). 대신자산신탁, 신영부동산신탁, 한국투자부동산신탁은 2019년에 본인가를 받고 신규 신탁영업을 개시하였습니다.- 2022년 부동산시장은 새 정권의 부동산 주요 공약인 재건축 ·재개발 활성화, 신규 공급 확대 등으로 시장활성화에 대한 기대감이 있었으나, 기준금리의 가파른 인상에 따른 투자심리 위축, 금융시장 및 건설업체들의 신용경색 추세 가속화 등 하락세가 두드려졌습니다. 2023년 상반기 부동산 시장은 1.3 부동산 대책 및 특례보금자리론 등의 규제 완화에 힘입어 매매가격 하락폭이 둔화되었으며, 2분기 들어서는 서울 및 수도권의 매매거래량 회복 신호를 보이는 등 경착륙 위험이 크게 완화되는 모습을 보였습니다. 하반기 중에는 정비사업 규제 완화에 따른 시장 내 기대감 확산 및 서울 중심의 분양시장 청약경쟁률 회복 등 상승 요인과, 잔존해있는 지방 미분양 리스크 및 가계대출 금리 부담 등의 하락 요인이 공존하며 강보합세를 이어갈 것으로 전망됩니다.(3) 주요 부동산신탁사 현황 ('23.9.30.기준) (단위 : 억원)

구분	한국토지신탁	KB부동산신탁	대한토지신탁	교보자산신탁	한국자산신탁	코람코자산신탁	하나자산신탁	신한자산신탁	우리자산신탁	무궁화신탁	코리아신탁	대신자산신탁	한국투자부동산신탁	신영부동산신탁

설립인가	96.3.5	96.7.12	97.12.1	98.11.4	01.4.4	01.10.24	04.2.27	07.8.24	07.11.9	09.8.26	09.12.29	19.7.24	19.10.23	19.10.23

자본금	2,525	800	1,100	165	620	161	100	117	153	179	110	1,100	2,000	1,000

- 자본시장법 시행에 따라 구 신탁업법에 근거하여 설립된 (사)부동산신탁업협회는 '09.3.31부로 해산되었으며, 영업중인 부동산신탁회사는 한국금융투자협회에 회원가입하여 활동하고 있습니다.- 부동산신탁업자도 금융투자업자로서 자본시장법 상 강화된 투자자 보호제도를 적용받게 되어 '09.2.4 '투자권유준칙'을 제정ㆍ시행하고 내부통제제도를 정비하는 등신탁상품 고객에 대한 보호강화로 보다 안전하게 부동산신탁상품을 이용할 수 있는 제도적 장치가 마련되었습니다.- 신탁방식 정비사업 및 책임준공확약부 관리형 토지신탁 확대로 인해 2022년까지 신탁시장 규모는 지속적으로 성장하였습니다. 다만 2022년 하반기부터 금리인상, 부동산PF 시장 급랭으로 현재까지 신탁시장 규모의 성장은 상당부분 제한되고 있는 상황입니다.- 당사는 업계 최대 자본금과 인적자원을 바탕으로 신탁형 도시정비사업, 차입형 · 관리형 토지신탁은 물론 부동산 개발 컨설팅 및 자산운용부문 등의 비토지신탁 및 부수업무에서도 차별성을 부각하며 종합부동산금융회사로 도약하고 있습니다.

(4) 시장점유율 추이 (영업수익 기준)

(단위 : 백만원)

연도	영업수익 및시장점유율	한국토지신탁	KB부동산신탁	대한토지신탁	교보자산신탁	한국자산신탁	코람코자산신탁	하나자산신탁	신한자산신탁	우리자산신탁	무궁화신탁	코리아신탁	신영부동산신탁	대신자산신탁	한국투자부동산신탁

2022년도	영업수익	188,244	152,934	96,543	119,379	116,220	197,238	162,704	152,563	137,114	148,662	95,823	38,410	36,766	39,817

시장점유율	11.19%	9.09%	5.74%	7.10%	6.91%	11.72%	9.67%	9.07%	8.15%	8.84%	5.70%	2.28%	2.19%	2.37%

2021년도	영업수익	205,078	168,841	108,002	83,510	167,628	194,327	163,732	145,054	94,228	123,946	84,892	25,640	20,852	19,222

시장점유율	12.78%	10.52%	6.73%	5.20%	10.44%	12.11%	10.20%	9.04%	5.87%	7.72%	5.29%	1.60%	1.30%	1.20%

2020년도	영업수익	209,113	138,782	99,622	58,628	218,451	116,081	150,873	102,816	79,426	93,659	68,753	-	-	-

시장점유율	15.65%	10.39%	7.46%	4.39%	16.35%	8.69%	11.29%	7.69%	5.94%	7.01%	5.15%	-	-	-

2019년도	영업수익	239,554	121,145	113,416	71,273	205,890	121,164	131,753	71,647	75,191	81,257	64,262	-	-	-

시장점유율	18.42%	9.32%	8.72%	5.48%	15.83%	9.32%	10.13%	5.51%	5.78%	6.25%	4.94%	-	-	-

2018년도	영업수익	254,363	114,639	97,600	66,948	204,561	134,421	93,521	67,986	63,665	64,304	55,771	-	-	-

시장점유율	20.9%	9.4%	8.0%	5.5%	16.8%	11.0%	7.7%	5.6%	5.2%	5.3%	4.6%	-	-	-

※ 상기 주요신탁사 시장점유율은 각 부동산신탁사의 공시된 영업보고서상 영업수익을 기초로 작성된 것입니다.※ 2019년도 ~ 2020년도 시장 점유율은 신규 3개 신탁사(신영/대신/한국투자)의 영업수익 및 시장점유율을 미반영한 수치입니다. [종속회사 - 코레이트자산운용]

1. 사업의 개요

가. 산업의 특성

자산운용사는 금융투자업자의 종류 중 '2종 금융투자업자'로서 집합투자업을 영위하는 집합투자업자를 말합니다. 금융투자업은 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 가장 효율적인 산업으로 자금이 배분되도록 운용하여 수익을 되돌려 주는 지식 집약 산업입니다. 투자자들에게 투자를 통한 재산 증식의 기회를 제공하며, 사회적으로는 재산 및 소득의 재분배에 기여함으로써 자본시장과 금융시스템의 핵심적 역할을 수행합니다.

코레이트자산운용은 집합투자업/투자자문업/투자일임업은 등록되어 있습니다. 당사는 이 중 집합투자업을 주된 사업으로 하고 있습니다.

(1) 집합투자업

집합투자업이란 집합투자를 영업으로 하는 것을 말합니다. 집합투자란 2명 이상의 투자자로부터 모은 금전, 그 밖의 재산적 가치가 있는 것(이하 "금전 등"이라 함)을 투자자로부터 일상적인 운용지시를 받지 않으면서 재산적 가치가 있는 투자대상자산을 취득·처분, 그 밖의 방법으로 운용하고 그 결과를 투자자에게 배분하여 귀속시키는 것을 말합니다.(2) 투자자문업

금융투자상품의 가치 또는 금융투자상품에 대한 투자판단에 관한 자문에 응하는 것을 영업으로 하는 것을 말합니다.(3) 투자일임업

투자자로부터 금융투자상품에 대한 투자판단의 전부 또는 일부를 일임 받아 투자자별로 구분하여 금융투자상품을 취득ㆍ처분, 그 밖의 방법으로 운용하는 것을 영업으로 하는 것을 말합니다.

코레이트자산운용은 이 중 집합투자업을 주된 사업으로 하고 있습니다.

국내 자산운용시장과 산업은 그동안 자본시장과 실물경제를 연결시켜주는 고리로써의 역할 뿐만 아니라, 자금 공급자인 투자자와 자금 수요자인 기업을 연결시켜주는 자본시장의 핵심적인 플레이어로 기능합니다. 결과적으로 자본시장에 내재해 있는 정보의 비대칭을 축소시켜 자본시장의 자금중개 기능을 크게 제고시키며, 투자자들에게는 효율적인 분산투자 기능을 제공하는 복합적인 특징을 갖고 있습니다.

2. 영업의 현황

가. 영업의 개황 코레이트자산운용(주) 집합투자업자로서 2023년 9월말 기준 총수탁고(설정원본)는

17,271억원입니다. 주식·채권, 부동산, 특별자산 등 다양한 투자포트폴리오와 상품군을 보유하고 있으며, NPL 운용부문을 보유한 점이 특징이며, NPL 운용자산으로 304억원 입니다.

나. 영업의 종류(1) 영업의 규모 및 운영현황(1)-1. 투자일임(2023.09.30. 기준)

고객수	0개사

일임계약건수	0개

일임계약자산총액(계약금액)	0원

일임계약자산총액(평가금액)	0원

(2 ) 집합투자재산 (단위:천원,개, 2023.09.30 기준)

당분기말과 전기말 현재 코레이트자산운용이 운용중인 집합투자재산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 개, 천원)

구 분	당분기말	전기말

펀드수	설정원본	순자산가액	펀드수	설정원본	순자산가액

주식형	23	98,927,619	76,135,011	24	119,158,019	79,938,901

혼합형	25	111,047,659	120,362,078	27	104,702,945	105,467,159

채권형	20	368,933,276	379,934,495	18	377,267,072	374,717,386

혼합자산	12	235,163,498	236,923,816	16	147,645,188	143,257,834

파생상품형	1	4,616,382	115,955	1	4,616,382	115,762

부동산형	48	699,892,427	829,227,658	50	652,330,219	577,046,972

특별자산형	15	112,575,378	59,794,104	16	128,975,716	56,586,471

재간접형	2	79,269,865	87,300,228	2	79,269,865	79,129,491

합 계	146	1,710,426,104	1,789,793,345	154	1,613,965,405	1,416,259,976

회사는 상기 집합투자재산과는 별도로 NPL 자산관리위탁계약에 의한 자산관리자로서 당반기말 258억원의 부실채권을 관리하고 있습니다. 또한 2021년 11월 30일에국토부로부터 부동산투자회사법 및 관련 규정에 따라 자산관리회사(AMC) 인가를 받았으며, 당반기말 기준으로 자산관리업무자로서 3,269억원을 관리, 운용하고 있습니다.

(3) 고유재산운용코레이트자산운용은 2023년 09월말 현재 다음과 같이 유가증권에 투자하고 있습니다.

(단위:백만원)

계정과목	소분류	금액	비고

기타포괄손익-공정가치측정 금융자산	출자금	432	금융투자협회가입비

당기손익-공정가치측정 금융자산	수익증권	18,765	코레이트벤처플러스(주식-혼합) 등

관계기업투자주식	출자금	100	PJ MCF 보통주

종속기업투자지분	국내수익증권	78	코레이트NPL전문투자형사모부동산KA6-1호 등

합계	19,375

다. 영업실적(1) 영업수익 (단위:백만원)

과 목	제38기 3분기	제37기

I.영업수익	7,265	18,550

(1)수수료수익	5,779	17,038

(2)유가증권평가및처분이익	1,327	1203

(3)이자수익	153	207

(4)기타의영업수익	6	102

라. 영업종류별 현황

(1) 투자신탁/투자회사/유한회사/일임 현황 (단위:백만원)

구분	투자신탁	투자회사	유한회사	투자일임	합계

증권집합투자기구	1,602,362	94,664	13,400	-	1,710,426

(2) 유가증권 인수업무 - 해당사항 없음

마. 자금의 조달(단위: 백만원)

구 분	조달	제38기	제37기	제36기

항목	잔액	이자율	비중	잔액	이자율	비중	잔액	이자율

자본	자본금	35,929	-	99.41%	35,929	-	104.02%	13,601	-	61.17%

자본잉여금	4,267	-	11.81%	4,267	-	12.35%	-	-	0.00%

자본조정	-15,323	-	-42.40%	-15,323	-	-44.36%	-13	-	-0.06%

기타포괄손익누계액	-	-	-	-	-	-	-	-	-

이익잉여금	-1,513	-	-4.19%	5,141	-	14.88%	2,609	-	11.73%

기타	기타부채	12,782	-	35.37%	4,525	-	13.10%	6,037	-	27.15%

합 계	36,142	-	100.00%	34,539	-	100.00%	22,234	-	100.00%

바. 자금운영현황(단위: 백만원)

구 분	제38기	제37기	제36기

잔액	이자율	비중	잔액	이자율	비중	잔액	이자율	비중

현금.예금	현금및현금성자산	138	-	0.38%	14,069	-	40.73%	8,020	-	36.07%

예치금	-	-	0.00%	-	-	0.00%	-	-	0.00%

증권	당기손익-공정가치측정 금융자산증권	18,702	-	51.75%	12,452	-	36.05%	6,311	-	28.38%

관계기업투자주식	100	0.28%	-	-	-	-	-	-

종속기업투자지분	78	-	0.22%	1,663	-	4.81%	1,713	-	7.70%

기타포괄손익- 공정가치측정 금융자산	432	1.20%	432	-	1.25%	432	-	1.94%

대출채권	단기대여금	210	-	0.58%	13	-	0.04%	17	-	0.08%

유형자산	13,127	-	36.32%	2,472	-	7.16%	3,650	-	16.42%

기타	3,355	-	9.28%	3,438	-	9.95%	2,091	-	9.40%

합 계	36,142	-	100.00%	34,539	-	100.00%	22,234	-	100.00%

3. 파생상품거래 현황- 해당사항 없음 4. 영업설비

가. 설치 현황(1) 본점

서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	경기	강원	충북	충남	경북	경남	전북	전남	제주	계

1	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	1

주소: 서울시 강남구 테헤란로 137, 9층(역삼동, 코레이트타워)

(2) 지점의 신설 및 중요시설의 확충 계획지점 신설 및 중요시설에 대한 확충은 정해진 사항이 없습니다.(3) 자동화기기 설치 현황자동화기기를 보유하고 있지 않습니다.(4) 영업용 부동산 현황영업용 부동산을 보유하고 있지 않습니다.

5. 재무건전성 등 기타 참고사항

1) 자본적정성 및 재무건정성관련 지표 가. 최소영업자본 산정액자본시장과 금융투자업에 관한 법률 개정으로 집합투자업자에 대한 영업용 순자본비율 산정의무가 폐지 되고, 최소영업자본액 제도가 신설 되었습니다. 이에 따라 코레이트자산운용은 2015년 반기부터 영업용 순자본 비율을 산정하지 아니하고, 최소영업자본액을 산정하고 있습니다.- 최소영업자본 산정액

(단위: 백만원)

구 분	FY2023

필요유지자기자본(A)	6,825

고객자산운용필요자본(B)	471

고유자산운용필요자본(C)	835

최소영업자본액(D=A+B+C)	8,131

2) 산업의 현황가. 산업의 특성,성장성, 경기변동의 특성, 계절성(1) 산업의 특성

2009년부터 시행된 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률(자본시장법)'은 금융투자업무를 투자매매업, 투자중개업, 집합투자업, 투자일임업, 투자자문업, 신탁업의 6가지업무로 구분하고 금융투자업무 전부 또는 일부를 담당하는 회사를 금융투자회사라 하며, 집합투자업을 기본으로 투자일임업, 투자자문업 등의 자산운용업의 업무를 수행하는 회사를 자산운용회사라고 합니다.

(2) 산업의 성장성

국내 펀드시장의 규모는 지속적으로 성장하고 있습니다.

(단위:조원, 순자산기준)

구분	증권주)	단기금융	파생형	부동산/특별	혼합자산	PEF	펀드합계	전년대비

2022년말	301	153	50	294	50	3	852	17

2021년말	340	136	51	253	49	3	832	112

2020년말	285	126	50	220	36	3	720	59

2019년말	270	106	51	193	39	3	662	114

2018년말	236	90	47	147	23	3	547	38

주) 증권 : 주식형, 채권형, 혼합형, 재간접형, 투자계약 [출처 : 금융투자협회]

(3) 경기변동의 특성, 계절성

금융투자업은 국내외 경기상황, 펀드시장 자금유출입 규모, 주식/채권/부동산 업황 등에 따라 수익의 영향을 크게 받고 있으며, 계절변화에 따른 실적변동은 유의적이지 않은 것으로 나타나고 있습니다.

나. 국내외 시장여건(1) 시장의 안정성

금융투자업은 어떤 산업보다 변동성이 큰 산업으로 자산운용회사의 실적은 주식시장, 채권금리, 환율, 부동산시장 등 국내외 금융시장 변화에 큰 영향을 받고 있습니다.

(2) 경쟁상황

금융투자업은 완전경쟁시장으로서 자산운용회사의 경우 자산운용업 참여자 확대, 안전자산 선호현상에 따른 고수익펀드 수탁고 감소 등으로 경쟁이 날로 치열해지고 있습니다. 이에 각 자산운용회사들은 대체 투자상품 개발, 차별화된 고객서비스 제공 등 경쟁력 확보를 위해 노력하고 있습니다.

(3) 시장점유율추이

구분	주식형	혼합형	채권형	재간접형	단기금융	파생형	부동산/특별	기타

2022년말	10.7%	3.2%	13.7%	7.7%	18.0%	5.9%	34.5%	6.3%

2021년말	13.3%	4.1%	15.6%	7.8%	16.3%	6.1%	30.4%	6.3%

2020년말	12.6%	3.6%	16.4%	7.0%	17.5%	6.9%	30.5%	5.4%

2019년말	13.4%	3.9%	18.0%	5.5%	16.0%	7.7%	29.2%	6.3%

2018년말	14.6%	5.0%	18.9%	4.7%	16.5%	8.6%	26.9%	4.8%

[출처 : 금융투자협회]

다. 시장에서 경쟁력을 좌우하는 요인 및 회사의 경쟁상의 강점과 단점

(1) 시장에서 경쟁력을 좌우하는 요인

자산운용업의 경우 기존 종합자산운용사 외 사모자산운용사, 증권회사 등과의 경쟁이 치열해지고 있음에 따라, 고객 니즈에 부합하는 다양한 상품을 빠르게 제공할 수 있는 역량이 자산운용회사 경쟁력을 좌우하는 요인입니다.

(2) 강점 및 단점

당사는 주식, 채권 등의 전통자산 뿐 아니라 부동산, NPL, 환경/인프라, 리츠 등 다양한 사업군에서의 자산운용 포트폴리오를 구축하고 있는 점이 강점입니다. 다만, 부동산/대체 시장의 환경변화에 따라 수익의 변동이 발생할 가능성이 있습니다.

라. 회사가 경쟁에서 우위를 점하기 위한 주요수단

당사는 과거 주식형펀드 및 NPL펀드 위주로 상품을 제공하였으나, 최근 금융시장 및자산운용업 시장의 급속한 변화에 적극 대응하고 있습니다. 전통자산 운용부문에서는 혼합형펀드 및 채권형펀드 등 안정형 펀드 위주 상품을 출시하고 있으며, 부동산대체 부문에서는 기존 부동산PF중심에서 환경, 인프라, 방송시설, 데이터센터 등신규사업으로의 진출을 위한 조직을 구축하고 있습니다.