한국토지신탁 사업보고서 (2015.12)
II. 사업의 내용

1. 사업의 개요

가. 신탁의 개요 (1) 신탁의 개념

- 신탁이라 함은 신탁을 설정하는 자(위탁자)와 신탁을 인수하는 자(수탁자)간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 자산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(수익자)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 의미합니다. (신탁법 제2조).(2) 신탁의 특징- 신탁은 사적자치의 확대 및 보완을 위하여 도입된 제도라는 점에서 대리와 유사하나, 대리와는 달리 재산권의 명의 자체를 수탁자에게 이전하여 수탁자가 신탁목적에 따라 재산권을 관리ㆍ처분하게 되므로 다음과 같이 수탁자에 대하여 엄격한 의무와 책임을 지워 신탁재산을 보호하게 됩니다.

① 선관주의의무 : 수탁자는 신탁의 본질에 따라 선량한 관리자의 주의로써 신탁재산을 관리 또는 처분(신탁법 제32조).② 분별관리의무 : 수탁자의 고유재산과 다른 신탁재산은 구분하여 관리되므로 수탁자가 파산하는 경우에도 신탁재산은 안전(신탁재산의 독립성). 나. 부동산신탁업의 개요(1) 관련 법령의 규제- 부동산신탁회사는 자본시장법에 따라 동법 시행령 [별표1]의 인가업무 단위 4-121-1(신탁업, 동산ㆍ부동산ㆍ부동산관련 권리, 일반투자자 및 전문투자자)에 대하여 금융위원회의 인가를 받아 금융투자업을 영위하고 있는 금융투자업자입니다. - 부동산신탁회사는 자본시장법과 동법 시행령, 금융위원회의 금융투자업규정, 기타 관계법규 등에 의해 신탁의 인수 및 신탁재산의 관리, 운용, 처분 등 업무절차와 방법상 제한을 받고 있습니다.(2) 부동산신탁 시장의 특성- 제도권 시장부동산신탁업은 자본시장법에 의하여 인가 받은 부동산신탁회사들에 의하여 형성된제도권내 시장의 성격을 갖고 있으며 금융감독기관의 관리감독을 받는 등 상대적으로 신뢰성과 안정성이 확보된 시장입니다.- 위탁자와 신탁계약에 의한 시장부동산신탁사는 위탁자와의 신탁계약에 의하여 신탁대상 부동산을 신탁회사로 명의이전하여 개발, 관리, 처분, 담보하는 위탁자와의 관계에 의한 시장입니다.- 부동산종합시장부동산신탁시장은 부동산과 관련한 개발, 관리, 담보, 처분신탁 등의 신탁상품뿐만 아니라 부동산금융, 부동산컨설팅, 부동산정보제공, 부동산관련업무의 대리 등 부동산에 대한 종합적인 서비스를 제공하는 시장입니다.- 부동산금융시장자본시장법, 부동산투자회사법을 바탕으로 하는 자산유동화증권(ABS), 부동산투자회사(REITs), 부동산 펀드(REF) 등 새로운 부동산과 금융이 연계된 상품이 등장하고, 부동산개발의 자금조달방식도 사업성에 기초한 프로젝트파이낸싱 기법이 고안되었으며, PF ABS, PF ABCP, 개발형 REITs 등 다양한 형태의 부동산 구조화금융이 발달하고 있습니다. 이에 따라 부동산신탁 상품의 활용가능성 역시 높아지고 있습니다.(3) 부동산신탁업의 발전전망- 부동산신탁업자는 주된 업무라고 할 수 있는 토지신탁, 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁 뿐만 아니라, 부수업무로 건축물의 분양에 관한 법률에 따라 분양사업자와 체결하는 계약에 의한 대리사무와 부동산의 취득ㆍ처분ㆍ개발ㆍ분양ㆍ관리ㆍ인허가ㆍ임대차 관련 대리사무 및 컨설팅 등을 취급할 수 있습니다. - 부동산신탁 상품 중 토지신탁은 일반적으로 주택 및 건축물 분양시장의 흐름에 영향을 받는 특징이 있으나, 담보, 처분, 관리신탁 등의 비개발신탁의 경우에는 신탁재산이 신탁법(제22조)에 따라 엄격한 보호를 받도록 되어 있는 점으로 인하여 부동산 경기침체 시에도 안정성을 선호하는 수요가 있습니다.다. 시장여건 등(1) 시장여건 - 2015년 부동산신탁 업계 전체 수주실적은 8,601억원으로 전년 대비 78.1% 증가하였으며, 수수료수익은 4,470억원으로 전년 대비 34.4% 증가하였습니다.- 신탁회사의 적극적인 영업확대로 차입형 토지신탁 수주액이 105.0% 증가하였고, 부동산시장 회복에 따른 비차입형 상품의 수요 확대로 관리형 토지신탁 등 비차입형의 수주액이 58.4% 증가하였습니다.- 2015년 부동산신탁시장은 중견업체를 포함한 대부분의 업체에서 수익성 높은 차입형 개발신탁 수주를 확대하여 전체적인 시장규모가 상당히 증가하였습니다. - 2016년은 경제의 완만한 성장이 예상되나 공급물량 과다, 가계부채 등 리스크 요인이 상존하며 업체간 경쟁도 더욱 치열해져 신탁사업에 대한 영업력 확보와 함께 경기변동에 따른 리스크관리가 더욱 필요할 것으로 보입니다. (2) 업계현황 및 경쟁상황- 2015년 12월 현재 영업을 영위하고 있는 부동산신탁회사는 당사를 비롯하여 대한토지신탁, KB부동산신탁, 생보부동산신탁, 한국자산신탁, 코람코자산신탁, 하나자산신탁, 아시아신탁, 국제신탁, 무궁화신탁, 코리아신탁 등 11개사입니다.- 주요 부동산신탁사 현황 ('15.12.31기준) (단위 : 억원)

구분	한국토지신탁	KB부동산신탁	대한토지신탁	생보부동산신탁	한국자산신탁	코람코자산신탁	하나자산신탁	아시아신탁	국제신탁	무궁화신탁	코리아신탁

설립인가	96.3.5	96.7.12	97.12.1	98.11.4	01.3.20	01.10.24	04.2.27	07.8.24	07.11.9	09.8.26	09.12.29

자본금	2,525	800	750	100	367	100	100	100	153	106	110

- 자본시장법 시행에 따라 구 신탁업법에 근거하여 설립된 (사)부동산신탁업협회는 '09.3.31부로 해산되었으며, 영업중인 부동산신탁회사는 한국금융투자협회에 회원가입하여 활동하고 있습니다. - 부동산신탁업자도 금융투자업자로서 자본시장법 상 강화된 투자자 보호제도를 적용받게 되어 '09.2.4 '투자권유준칙'을 제정ㆍ시행하고 내부통제제도를 정비하는 등신탁상품 고객에 대한 보호강화로 보다 안전하게 부동산신탁상품을 이용할 수 있는 제도적 장치가 마련되었습니다.- 토지신탁 부문은 당사와 대한토지신탁이 주력으로 취급하였으나 KB부동산신탁, 한국자산신탁 등 타 신탁사도 점차 토지신탁의 매출 비중을 확대하고 있으며, 비토지신탁부문은 자본시장법 시행에 따라 신규 부동산신탁사 인가 및 증권사의 신탁업 겸영이 본격화되면서 향후 경쟁이 더욱 심화될 것으로 전망됩니다.- 당사는 영업수익 기준 시장점유율 1위의 부동산신탁업계 리딩컴퍼니로서('15.12월 기준), 업계 최대 자본금과 인적자원을 바탕으로 차입형 토지신탁 부문에 특히 강점을 가지고 있습니다.

(3) 시장점유율 추이 (영업수익 기준) (단위 : 백만원)

연도	영업수익 및시장점유율	한국토지신탁	KB부동산신탁	대한토지신탁	생보부동산신탁	한국자산신탁	코람코자산신탁	하나자산신탁

2015년도	영업수익	130,778	55,719	52,306	32,856	83,392	68,725	34,857

시장점유율	23%	10%	9%	6%	15%	12%	6%

2014년도	영업수익	139,209	50,689	35,748	18,860	56,798	47,074	26,931

시장점유율	31%	11%	8%	4%	13%	11%	6%

2013년도	영업수익	162,809	46,524	48,330	12,934	35,731	55,128	25,525

시장점유율	36%	10%	11%	3%	8%	12%	6%

2012년도	영업수익	116,120	52,021	44,599	14,996	39,029	40,859	29,473

시장점유율	30%	13%	11%	4%	10%	13%	8%

※ 위 시장점유율은 각 부동산신탁사의 공시된 영업보고서상 영업수익을 기초로 작성된 것으로서 2007년 이후 설립된 아시아신탁, 국제신탁, 무궁화신탁 및 코리아신탁의 영업수익을 반영한 것입니다.

(4) 당사의 강점 및 단점- 당사는 차입형 토지신탁에서의 축적된 경험과 업계 1위의 자본규모 및 부동산신탁업계 유일한 상장회사로서의 자본조달 능력을 바탕으로 개발사업을 안정적으로 수행할 수 있습니다. 아울러, 당사는 2001년 신탁업계에서 유일하게 고유 브랜드인 '코아루'를 런칭하여 공급하고 있으며, 공정관리의 전문성을 갖춘 기술부서를 통하여 품질 관리를 실현하고 있습니다.- 또한, 토지, 관리, 담보, 처분신탁 및 대리사무 등 기존의 부동산신탁상품 외에도 PI투자, AMC, 정비사업전문관리업, 부동산중개 등 다양한 방향으로 매출을 실현시킬 수 있다는 장점을 가지고 있습니다.- 당사가 주력으로 하는 차입형 토지신탁 상품은 타 부동산신탁상품에 비하여 수수료가 높다는 장점이 있으나, 고유계정에서의 자금투입이 필요할 수 있으며 이에 따라 신탁사업의 사업수지악화에 따른 리스크가 발생할 수 있습니다. (5) 당사의 신규추진사업- 당사는 부동산시장환경 변화에 적극적으로 대응하고자 부동산펀드(REF) 사업 참여, 법인세법상 프로젝트금융회사(PFV) 제도를 활용한 개발사업 참여, 해외 개발사업 참여 등 사업다각화를 위하여 지속적인 노력을 기울이고 있습니다. - 당사는 2014년 인수한 부동산투자회사법상 자산관리회사인 코레이트투자운용 주식회사를 통한 시너지 창출에 노력하고 있고, 재건축 및 재개발사업에 진출하는 신상품 개발 등을 통해 수익 다변화를 추진하고 있습니다. - 정부의 뉴스테이 정책에 따른 인천 부평구 청천2구역 주택재개발정비사업의 기업형 임대주택 사업에 참여하기 위하여 2015년 12월 임대리츠를 설립하였으며, 이를 통한 장기적인 수입원 창출을 기대하고 있습니다.

2. 영업의 현황 가. 영업의 개황 - 당사는 1996년 구 신탁업법에 의거하여 설립되었으며 설립 이후 아파트 개발을 중심으로 하는 토지신탁사업을 중심으로 사업영역을 확대하고 있으며, 현재는 부동산신탁사업 뿐만 아니라 컨설팅, PI투자 등 다양한 부문으로의 사업확장을 통해 종합 부동산 투자금융회사로서 면모를 갖춰가고 있습니다.- 당사는 자산 및 자본, 시장점유율, 맨파워, 영업노하우 등에서 업계 수위를 차지하고 있으며, 업계 최초로 기업구조조정 REITs를 인가받아 운용한 바 있습니다. - 또한 구 신탁업법, 신탁법, 자본시장법 등 유관법령의 제정과 개정작업에 적극 참여하는 한편, 금융투자협회의 주요 회원사로 가입하여 신탁업 발전 및 업역확대 등을위해 노력하고 있습니다.

나. 영위하고 있는 영업의 종류 및 개요(가) 토지(개발)신탁

- 토지신탁은 건축자금이나 전문지식이 없는 부동산 소유자가 소유권을 부동산신탁회사에 이전하고 부동산신탁회사는 소유자 의견과 회사자금 및 전문지식을 결합하여신탁재산을 효과적으로 개발ㆍ관리하고 그 이익을 돌려주는 업무로서 통상 개발신탁이라고 부르기도 합니다. - 토지신탁은 일반 금융기관이 금전을 신탁받아 이를 운용한 뒤 수익을 배당하는 금전신탁과 동일한 구조이며 다만 신탁대상이 금전이 아닌 부동산이란 점에서 차이가 있으며, 이러한 토지신탁은 아래와 같이 분양형ㆍ임대형 토지신탁과 차입형ㆍ관리형 토지신탁으로 구분됩니다. 1) 신탁재산의 처분에 따른 분류

구분	내용

분양형 토지신탁	개발 후 분양ㆍ처분하여 수익을 배당하는 방식으로 분양아파트, 상가, 오피스텔, 주상복합 등이 해당

임대형 토지신탁	개발 후 임대하여 수익을 배당하는 방식으로 임대아파트가 해당

2) 건설자금 조달책임 부담의 유무에 따른 분류

구분	내용

차입형 토지신탁	토지수탁 후, 공사비 등 사업비를 신탁회사가 직접 조달하는 방식으로 신탁회사의 입장에서는 차입금 부담리스크가 있는 반면 신탁보수가 큰 개발방식

관리형 토지신탁	토지수탁 후, 사업비 조달책임은 위탁자가 부담하고 시공사는 책임준공과 지급보증 등으로 사업비 조달에 협조하는 개발방식으로서 신탁회사의 입장에서 차입리스크는 경감됨

- 토지(개발)신탁의 보수 : 토지신탁보수는 분양예정총액, 예정건설비, 신탁회사 자금 투입규모 등에 따라 상호 협의하여 결정합니다.

(나) 관리신탁- 부동산신탁회사가 소유자를 대신하여 부동산을 종합적으로 관리ㆍ운용하거나 소유권의 명의만을 관리하여 주는 업무로서 부동산의 전반적인 관리 자체를 목적으로 임대차관리, 시설의 유지, 세무, 법률, 회계 등 종합적으로 신탁재산을 운영 및 관리하는 갑종관리신탁과 등기부상의 소유권만을 신탁을 통하여 보전하는 을종관리신탁으로 분류됩니다.(다) 처분신탁- 대형ㆍ고가의 부동산, 권리관계가 복잡한 부동산 등 부동산을 매각ㆍ임대ㆍ분양 등의 방법으로 처분하고자 하나 여의치 않을 경우 최적의 수요자를 발굴해서 적정가격으로 신속하고 안전하게 처분해주는 업무입니다. - 처분신탁의 보수 : 처분신탁보수는 수탁물건의 상황, 사업의 난이도, 위탁자의 의뢰조건, 처분가격, 처분이익 등을 종합적으로 감안하여 상호 협의하여 결정합니다. (라) 담보신탁- 부동산을 신탁회사에 신탁하고 유효 담보금액의 범위에서 신탁회사에서 발급하는 수익권증서를 금융기관에 제공하고 대출을 받는 새로운 형태의 담보상품으로서, 대출기간이 만료되어 위탁자가 대출금을 갚으면 신탁계약을 해지하면서 신탁부동산을 위탁자에게 돌려주고, 갚지 못할 경우에는 부동산신탁회사가 신탁부동산을 처분해 그 대금으로 금융기관 대출금을 갚게 됩니다. 종전의 자금조달 방법에 비해 시간과 비용이 절감되는 효과가 있습니다.- 근저당권과 담보신탁제도의 비교

구 분	근 저 당 권	담 보 신 탁

담보설정 방식	근저당권 설정	신탁회사에 신탁

물상대위권 행사	사전압류 필요	압류 불필요

회생절차	구속됨	구속되지 않음

환가 방법	법원 경매	신탁회사 공개입찰 매각(공매가격, 일정 탄력적 운용가능)

국세우선권	발생가능	신탁등기 후 발생불가

임금채권우선권	발생가능	신탁등기 후 발생불가

- 담보신탁의 보수는 아래기준을 토대로 협의하여 결정합니다.ㆍ담보관리보수, 보수액 = 수익권증서금액(수익권리금)×상호 협의로 결정한 보수율ㆍ환가처분보수

처 분 가 격	보 수 율

일시불 처분식	할부불 처분식

1억원까지	8/1,000	10/1,000

2억원까지	7/1,000	9/1,000

5억원까지	6/1,000	7/1,000

10억원까지	5/1,000	6/1,000

10억원초과	4/1,000	5/1,000

(마) 분양관리신탁- 건축물의 분양에 관한 법률이 시행됨에 따라 상가, 오피스텔 등 상업용부동산을 선분양하기 위하여 사업시행자인 분양사업자가 부동산을 부동산신탁회사에 신탁하고 부동산신탁회사에서 분양 및 공정관리 등을 수행함으로써 피분양자의 보호와 함께 분양사업자의 성공적인 사업수행을 지원하는 상품입니다.(바) 컨설팅- 대상 부동산의 입지환경과 잠재적 특성을 조사ㆍ분석하여 부동산의 최유효이용 방안 및 자금조달, 사업시행 방안 등을 제시해 주는 상품입니다.

(사) 대리사무- 신탁회사가 고객을 대신하여 부동산의 취득, 처분, 개발, 자금관리, 인ㆍ허가 등 다양한 업무를 수행하는 상품입니다.- 대리사무와 관련하여 당사는 사업관리(PM), 건설관리(CM), 자금관리(FM) 업무를 통합한 부동산 종합개발 관리서비스 상품인 "PCF-마스터"를 통하여 대리사무를 보다 전문화하고 있습니다.(아) 리츠 부문

- 당사는 자산관리자로서 기업구조조정부동산투자회사 및 위탁관리부동산투자회사로부터 부동산의 취득, 관리, 개량, 처분, 개발, 임대차, 유가증권의 매매, 금융기관에의 예치, 지상권/임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득/관리/처분 등의 자산관리 업무를 수행할 수 있습니다.

(자) 투자사업 등 기타 업무- 차입형 토지신탁 상품의 높은 매출비율에서 수익구조를 다변화하기 위하여 기존의 담보신탁, 처분신탁, 관리신탁, 분양관리신탁, 대리사무 등의 비토지신탁사업 영역을 확대함과 더불어 REITs, 도시정비사업, 해외사업 등의 분야를 강화하고 있으며, PFV 출자, 펀드 투자 및 시행법인·임대관리회사·자산운용사에 대한 지분 출자 등 자기자본투자를 추진하고 있습니다.- 또한, 사업참여 기회를 확대하고 투자수익도 기대할 수 있는 제안공모형 대규모 프로젝트사업에 참여하고 있습니다.

다. 영업실적

고유계정은 토지신탁, 담보신탁, 분양관리신탁 등 신탁 및 대리사무 상품의 수수료 수익으로 97,401백만원, 유가증권의 평가및처분이익으로 2,176백만원, 신탁계정대여 등에 대한 이자수익으로 31,854백만원, 수익증권에 대한 배당금수익, 충당부채환입으로 7,033백만원의 실적을 거양하였고, 신탁계정은 토지신탁 분양수익과 임대수익 및 비토지신탁의 처분수익과 임대수익 등으로 1,036,927백만원의 매출실적을 거양하였습니다.

(단위 : 백만원 )

영 업 종 류	영 업 수 익	비 고

고 유 계 정	138,464	-

신 탁 계 정	1,036,927	-

(단위 : 백만원 )

라. 자금조달 및 운용실적

[고유계정] (단위 : 백만원, % )

구 분	제20기	제19기	제18기

평균잔액	이자율	평균잔액	이자율	평균잔액	이자율

조달	차입금	33,868	1.0~6.0	51,880	1.0~6.0	153,670	1.0~7.0

예수금	2,325	2,162	2,210

충당금	7,623	10,420	16,501

기타부채	43,567	34,478	52,943

자 본	459,258	404,217	347,394

합 계	546,641	503,157	572,718

운용	현금,예금	37,783	0~1.75	49,411	0~1.9	40,048	0~2.3

유가증권	137,999	62,650	61,900

대출채권	335,942	5.5~8.5	355,647	2.4~8.9	419,660	1.0~9.2

기타자산	34,917	35,449	51,111

합 계	546,641	503,157	572,718

※ 별도 재무제표를 기준으로 작성함

[신탁계정] (단위 : 백만원, % )

구 분	제20기	제19기	제18기

평균잔액	이자율	평균잔액	이자율	평균잔액	이자율

조달	차입금	353,467	5.5~8.5	443,940	1~8.9	526,426	1~9.2

합 계	353,467	443,940	526,426

운용	현금,예금	292,146	0~2.01	228,306	0~2.3	315,828	0~3.0

사업비지출 등	61,321	215,634	210,598

합 계	353,467	443,940	526,426

3. 영업 종류별 현황 당사는 자본시장법 시행령 별표1의 인가업무단위 4-121-1에 따른 신탁재산(동산ㆍ부동산ㆍ부동산관련 권리)을 취급하는 신탁업과 그에 따른 부수업무를 영위하고 있습니다. 가. 신탁보수

(단위 : 백만원)

구 분	제20기	제19기	제18기

수탁고	신탁보수	수탁고	신탁보수	수탁고	신탁보수

토지신탁	2,751,064	76519	2,739,314	67,910	3,139,191	79,732

관리신탁	72,390	29	116,343	130	236,363	26

처분신탁	395,438	92	466,417	204	518,284	115

담보신탁	1,552,998	1265	2,548,930	1,006	3,096,107	803

분양관리신탁	176,691	249	189,946	296	170,353	323

합 계	4,948,581	78,154	6,060,950	69,546	7,160,298	80,999

※ 수탁고는 신탁원본 금액임나. 대리업무보수외

(단위 : 백만원)

구 분	제20기	제19기	제18기

대리업무보수	386	782	2,049

리츠자산운용보수	5,335	4,953	202

리츠자산취득보수	235	-	700

컨설팅보수	7,958	1,223	2,456

브랜드이용수익	2,694	1,675	1,219

운용수익	2,366	1,994	4,305

기타수수료수익	273	-	-

합계	19,247	10,627	10,931

다. 증권평가및처분이익(단위 : 백만원)

구 분	제20기	제19기	제18기

당기손익인식증권처분이익	109	47	-

당기손익인식증권평가이익	465	-	-

매도가능증권처분이익	1,602	214	194

합계	2,176	261	194

라. 이자수익(단위 : 백만원)

구 분	제20기	제19기	제18기

매입대출채권이자	2,886	297	-

환매조건부매수채권이자	68	246	-

예금이자	617	972	696

신탁계정대이자	25,355	44,965	46,574

국민주택기금이자수익	-	187	533

기타이자수익	2,928	5,927	13,185

합계	31,854	52,594	60,988

마. 기타영업수익(단위 : 백만원)

구 분	제20기	제19기	제18기

배당금수익	692	3,696	386

충당부채환입액	4,720	6,558	12,319

대손충당금환입액	1,621	-	-

합계	7,033	10,254	12,705

4. 영 업설비가. 지점 등 설치현황

- 서울에 본점이 위치하고 있으며, 별도의 지점은 없습니다.

나. 자동화기기 설치 상황 - 당사는 영업의 성격상 자동화기기의 설치가 필요치 않습니다.

5. 기타 투자의사결정에 필요한 사항

가. 영업용순자본비율 (단위 : 백만원, %)

구 분	제20기	제19기	제18기

영업용순자본	295,633	346,937	200,542

총위험	34,897	33,092	25,900

영업용순자본비율(%)	847	1048	774

※ 영업용순자본비율 = 영업용순자본/ 총위험 ×100 (총위험액 = 시장위험액+신용위험액+운영위험액)※ 금융투자업규정에 의거 금융투자업자는 자본적정성 유지를 위해 영업용순자본비율을 150% 이상 유지하여야 함 ※ 별도 재무제표를 기준으로 작성함

나. 부채비율 (단위 : 백만원, %)

구 분	제20기	제19기	제18기

부채총계	167,228	86,764	173,298

자본총계	486,192	430,726	383,075

부채비율	34	20	45

※ 금융투자업자의 자기자본에 대한 총부채의 비율을 백분율로 표시한 수치