한국토지신탁 사업보고서 (2021.12)
5. 재무건전성 등 기타 참고사항

가. 영업용순자본비율 (단위 : 백만원, %)

구 분	제26기	제25기	제24기

영업용순자본	542,832	505,436	456,101

총위험	120,286	79,336	72,954

영업용순자본비율(%)	374	637	625

※ 영업용순자본비율 = 영업용순자본/ 총위험 ×100 (총위험액 = 시장위험액+신용위험액+운영위험액)※ 금융투자업규정에 의거 금융투자업자는 자본적정성 유지를 위해 영업용순자본비율을 150% 이상 유지하여야 함※ 별도 재무제표를 기준으로 작성함

나. 부채비율 (단위 : 백만원, %)

구 분	제26기	제25기	제24기

부채총계	696,633	621,544	565,728

자본총계	1,024,816	922,927	881,445

부채비율	68	67	64

※ 금융투자업자의 자기자본에 대한 총부채의 비율을 백분율로 표시한 수치

다. 시장여건

(1) 시장여건 - 2021년 은 코로나19가 백신 접종 본격화로 점차 약화되며 세계 경기도 반등할 것이라는 기존 예측과 다르게, 델타 및 오미크론 변이의 재확산으로 펜데믹 장기화 국면에 접어들며 기대만큼의 경기 상승세를 기록하지는 못한 것으로 보입니다.- 2022년은 오미크론이 우세종으로 자리잡으며 중증화율이 약화됨에 따라 세계 각국에서 위드코로나가 가속화되고, 우리나라 또한 민간 소비 부문과 건설투자 부문의 회복 등을 통해 경제활동이 점진적으로 정상 궤도에 오르며 견조한 성장세를 기록할 것으로 기대됩니다. 또한 새 정권의 규제완화 및 공급확대 공약이 무난히 이행될 경우 부동산 시장 또한 상승세를 이어갈 것으로 보입니다. 그러나 글로벌 인플레 압력의 고조, 러시아의 우크라이나 침공 장기화 등과 같은 요소들로 인해 대외경제의 불안정성은 당분간 지속될 것으로 예상됩니다. (2) 업계현황 및 경영상황

- 2021년 12월말 기준으로 신탁영업을 영위하고 있는 부동산신탁회사는 당사를 비롯하여 대한토지신탁, KB부동산신탁, 교보자산신탁(舊 생보부동산신탁), 한국자산신탁, 코람코자산신탁, 하나자산신탁, 아시아신탁, 우리자산신탁(舊 국제자산신탁), 무궁화신탁, 코리아신탁, 대신자산신탁, 신영부동산신탁, 한국투자부동산신탁 입니다(총 14개사). 대신자산신탁, 신영부동산신탁, 한국투자부동산신탁은 2019년에 본인가를 받고 신규 신탁영업을 개시하였습니다. - 2021년 부동산 신탁시장에는 정부의 부동산 규제 정책 강화 및 경기 하락 추세라는 부정적 환경과 정부의 부동산 공급확대 정책 발표라는 긍정적 환경이 공존했습니다. 2022년에는 새 정권의 부동산 주요 공약인 재건축 ·재개발 활성화, 신규 공급 확대 및 세금 인하로 인해 경영환경이 개선되고 새로운 시장이 열릴 것이라는 기대감이 확산되고 있습니다.

- 주요 부동산신탁사 현황 ('21.12.31.기준) (단위 : 억원)

구분	한국토지신탁	KB부동산신탁	대한토지신탁	교보자산신탁	한국자산신탁	코람코자산신탁	하나자산신탁	아시아신탁	우리자산신탁	무궁화신탁	코리아신탁	대신자산신탁	한국투자부동산신탁	신영부동산신탁

설립인가	96.3.5	96.7.12	97.12.1	98.11.4	01.4.4	01.10.24	04.2.27	07.8.24	07.11.9	09.8.26	09.12.29	19.7.24	19.10.23	19.10.23

자본금	2,525	800	1,100	165	620	161	100	117	153	155	110	1,100	2,000	1,000

- 자본시장법 시행에 따라 구 신탁업법에 근거하여 설립된 (사)부동산신탁업협회는 '09.3.31부로 해산되었으며, 영업중인 부동산신탁회사는 한국금융투자협회에 회원가입하여 활동하고 있습니다. - 부동산신탁업자도 금융투자업자로서 자본시장법 상 강화된 투자자 보호제도를 적용받게 되어 '09.2.4 '투자권유준칙'을 제정ㆍ시행하고 내부통제제도를 정비하는 등신탁상품 고객에 대한 보호강화로 보다 안전하게 부동산신탁상품을 이용할 수 있는 제도적 장치가 마련되었습니다.- 부동산 신탁시장 규모(수주금액 기준)는 부동산 규제 강화 등으로 2019년 다소 주춤했으나, 신탁방식 정비사업 및 책임준공확약부 관리형 토지신탁 확대로 인해 신탁시장 규모가 상당부분 회복되고 있습니다.- 당사는 업계 최대 자본금과 인적자원을 바탕으로 신탁형 도시정비사업, 차입형 · 관리형 토지신탁은 물론 부동산 개발 컨설팅 및 자산운용부문 등의 비토지신탁 및 부수업무에서도 차별성을 부각하며 부동산종합금융회사로 도약하고 있습니다.

(3) 시장점유율 추이 (영업수익 기준)

(단위 : 백만원)

연도	영업수익 및시장점유율	한국토지신탁	KB부동산신탁	대한토지신탁	교보자산신탁	한국자산신탁	코람코자산신탁	하나자산신탁	아시아신탁	우리자산신탁	무궁화신탁	코리아신탁	신영부동산신탁	대신자산신탁	한국투자부동산신탁

2021년도	영업수익	205,078	168,841	108,002	83,510	167,628	194,327	163,732	145,054	94,228	123,946	84,892	25,640	20,852	19,222

시장점유율	12.78%	10.52%	6.73%	5.20%	10.44%	12.11%	10.20%	9.04%	5.87%	7.72%	5.29%	1.60%	1.30%	1.20%

2020년도	영업수익	209,113	138,782	99,622	58,628	218,451	116,081	150,873	102,816	79,426	93,659	68,753	-	-	-

시장점유율	15.65%	10.39%	7.46%	4.39%	16.35%	8.69%	11.29%	7.69%	5.94%	7.01%	5.15%	-	-	-

2019년도	영업수익	239,554	121,145	113,416	71,273	205,890	121,164	131,753	71,647	75,191	81,257	64,262	-	-	-

시장점유율	18.42%	9.32%	8.72%	5.48%	15.83%	9.32%	10.13%	5.51%	5.78%	6.25%	4.94%	-	-	-

2018년도	영업수익	254,363	114,639	97,600	66,948	204,561	134,421	93,521	67,986	63,665	64,304	55,771	-	-	-

시장점유율	20.9%	9.4%	8.0%	5.5%	16.8%	11.0%	7.7%	5.6%	5.2%	5.3%	4.6%	-	-	-

2017년도	영업수익	229,379	76,700	85,661	56,581	201,600	107,423	68,411	64,045	53,848	38,574	47,982	-	-	-

시장점유율	22.3%	7.4%	8.3%	5.5%	19.6%	10.4%	6.6%	6.2%	5.2%	3.7%	4.7%	-	-	-

※ 상기 주요신탁사 시장점유율은 각 부동산신탁사의 공시된 영업보고서상 영업수익을 기초로 작성된 것입니다.※ 2019년도~2020년도 시장점유율은 신규 3개 신탁사(신영/대신/한국투자)의 영업수익 및 시장점유율을 미반영한 수치입니다.(4) 당사의 장점- 당사의 주력상품인 차입형 토지신탁은 신탁사업의 사업비 조달의무가 신탁사에 있으므로, 차입형 토지신탁을 얼마나 많이 할 수 있느냐는 결국 신탁사의 자기자본 규모와 비례합니다. 당사는 업계 1위의 자본규모 및 자본조달 능력을 바탕으로 1996년창사 이래 가장 많은 차입형 토지신탁 사업을 수주/관리하여 차입형 토지신탁의 수주부터 사업정산시까지 매니지먼트 노하우가 뛰어납니다. - 다만, 차입형 토지신탁은 신탁사의 자금이 각 신탁사업에 투입되어 신탁사의 자금 회수 리스크가 발생할 가능성이 있어 수주시에는 엄격한 수주심사기준이 필요합니다. 당사의 경우 "사업수주심사기준"에 따라 사업 수주시 사업부지 확보 여부, 인허가 완료 여부, 신탁사 대지급금(신탁사가 신탁사업에 투입하는 자금) 한도 준수 여부, 시공사 선정 기준, 표준 분양률 및 표준 공정률 적용 여부 등 다각적이고, 세밀한 기준을 적용함으로써 보수적인 수주심사가 이루어지고 있습니다. (5) 당사의 신규추진사업- 2016년 3월 도시 및 주거환경정비법 개정에 따라 부동산 신탁회사도 도시정비사업(재개발, 재건축사업 등) 참여가 가능하게 되어, 부동산신탁회사로서는 최초로 대전 용운 재건축사업의 사업대행자로 참여해 성공리에 착공 및 분양을 완료하였으며, 현재 서울, 수도권, 광역시 등에서 사업대행자 및 사업시행자 방식으로 도시정비사업신규수주 성과를 꾸준하게 내고 있습니다.- 아울러, 특례법인 소규모 주택 정비법의 적용을 받아 기존 정비사업 대비 일부 완화된 기준을 적용받는 가로주택정비사업, 소규모 재건축사업도 적극적으로 검토하여 다양한 규모의 정비사업 수주에 탄력적으로 대응하고 있습니다.- 현재 진행중인 도시정비사업은 서울 흑석11구역 재개발, 서울 신길10구역 재건축,서울 영등포2가 가로주택정비사업, 부산 범일3구역 도시환경정비사업, 부산 대평1구역 도시환경정비사업, 인천 학익1구역 재개발, 대전 문화2구역 재개발, 서울 신길음1구역 재개발, 대구 태평78 아파트 가로주택정비사업, 인천여상 주변구역 도시환경정비사업, 대구 도원아파트 가로주택정비사업, 인천 경동구역 재개발, 대전 장대B지구 재개발, 원주 단계 주공 재건축, 북가좌제6구역 재건축, 신림1재정비촉진구역 재개발, 서울 신림 미성 재건축, 신정 수정아파트 재건축, 창원 상남 ·산호지구 재개발, 서울 봉천 1-1구역 재건축 등이 있습니다. 한편, 서울 방배삼호아파트 재건축 등도 신탁방식 추진을 위한 지정고시를 준비하고 있습니다.- 또한, 당사는 리츠 사업 부문을 확대, 신규 수익 창출을 기대하고 있습니다. 이미, 각종 공공지원 민간임대주택 공모사업을 리츠 투자 방식으로 적극 검토하고 있으며, 역삼역 코레이트타워, 판교 H스퀘어, 분당 휴맥스 오피스와 같은 우량 오피스를 리츠방식으로 매입하여 운용하고 있습니다. 또한 코로나19로 물류에 대한 수요가 늘어나면서 우량자산으로 주목받고 있는 물류센터 부문에서도 이천물류센터 등 리츠설립인가를 받아 사업을 진행하고 있으며 향후 우량 오피스 및 물류센터 등을 선별하여 사업을 추진 예정입니다. [종속회사 - 코레이트자산운용]

1. 사업의 개요

가. 산업의 특성

자산운용사는 금융투자업자의 종류 중 '2종 금융투자업자'로서 집합투자업을 영위하는 집합투자업자를 말합니다. 금융투자업은 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 가장 효율적인 산업으로 자금이 배분되도록 운용하여 수익을 되돌려 주는 지식 집약 산업입니다. 투자자들에게 투자를 통한 재산 증식의 기회를 제공하며, 사회적으로는 재산 및 소득의 재분배에 기여함으로써 자본시장과 금융시스템의 핵심적 역할을 수행합니다.

코레이트자산운용은 집합투자업/투자자문업/투자일임업은 등록되어 있습니다. 당사는 이 중 집합투자업을 주된 사업으로 하고 있습니다.

(1) 집합투자업

집합투자업이란 집합투자를 영업으로 하는 것을 말합니다. 집합투자란 2명 이상의 투자자로부터 모은 금전, 그 밖의 재산적 가치가 있는 것(이하 "금전 등"이라 함)을 투자자로부터 일상적인 운용지시를 받지 않으면서 재산적 가치가 있는 투자대상자산을 취득·처분, 그 밖의 방법으로 운용하고 그 결과를 투자자에게 배분하여 귀속시키는 것을 말합니다. (2) 투자자문업

금융투자상품의 가치 또는 금융투자상품에 대한 투자판단에 관한 자문에 응하는 것을 영업으로 하는 것을 말합니다.

(3) 투자일임업

투자자로부터 금융투자상품에 대한 투자판단의 전부 또는 일부를 일임 받아 투자자별로 구분하여 금융투자상품을 취득ㆍ처분, 그 밖의 방법으로 운용하는 것을 영업으로 하는 것을 말합니다.

당사는 이 중 집합투자업을 주된 사업으로 하고 있습니다.

국내 자산운용시장과 산업은 그동안 자본시장과 실물경제를 연결시켜주는 고리로써의 역할 뿐만 아니라, 자금 공급자인 투자자와 자금 수요자인 기업을 연결시켜주는 자본시장의 핵심적인 플레이어로 기능합니다. 결과적으로 자본시장에 내재해 있는 정보의 비대칭을 축소시켜 자본시장의 자금중개 기능을 크게 제고시키며, 투자자들에게는 효율적인 분산투자 기능을 제공하는 복합적인 특징을 갖고 있습니다.

2. 영업의 현황

가. 영업의 개황 코레이트자산운용(주)은 집합투자업자로서 2021년 12월말 기준 총수탁고(설정원본)는 16,044억원입니다. 주 식ㆍ채권, 부동산, 특별자산 등 다양0한 투자포트폴리오와 상품군을 보유 하고 있으며, NPL 운용부문을 보유한 점이 특징이며, NPL운용자산으로 1,233 억원 입니다.

NPL 운용 부문은 2010년부터 주요 NPL 보유 기관의 외부 자산관리를 위탁받아 회수업무를 시작하였으며, 2012년 하반기부터 NPL펀드 투자사업을 시작하여 현재는 당사의 주된 사업으로 성장시켜 왔으며, 2019년도에는 신규사업으로 확장하고 있는 대체투자부문에서의 투자대상 발굴로 수익확보 및 상품경쟁력 확 대에 노력을 다하고 있습니다.

또한, 회사는 2021년에 리츠사업본부를 신설하여 부동산투자회사법에 따른 부동산, 부동산 관련 증권 등에 투자/운영을 위하여 국토교통부의 인가를 진행하고 있습니다. 나. 영업의 종류 (1) 영업의 규모 및 운영현황 1) 투자일임(2021.12.31 기준)

고객수	0개사

일임계약건수	0개

일임계약자산총액(계약금액)	0원

일임계약자산총액(평가금액)	0원

2) 집합투자재산 (단위:천원,개 , 2021.12.31 기준)

구 분	펀드수	설정원본	순자산가액

주식형	22	60,319,761	44,185,299

혼합형	24	234,469,300	243,877,328

채권형	15	381,559,540	381,979,656

혼합자산	21	190,506,101	202,431,048

파생상품형	1	4,616,382	115,774

부동산형	47	602,330,739	487,820,515

특별자산형	16	130,617,217	63,779,551

합 계	146	1,604,419,040	1,424,189,174

주1) 별도로 회사는 NPL 자산관리위탁계약에 의한 자산관리자로서 2021년 12월말 현재 1 ,233억원의 부 실채권을 관리하고 있습니다.

3) 고유재산운용당사는 2021년 12월말 현재 다음과 같이 유가증권에 투자하고 있습니다.

(단위:백만원)

계정과목	소분류	금액	비고

기타포괄손익-공정가치측정 금융자산	출자금	431	금융투자협회가입비

당기손익-공정가치측정 금융자산	국내수익증권	6,443	코레이트더블루A증권투자신탁[채권]등

종속기업투자지분	국내수익증권	1,713	마이애셋사모뮤지컬특별자산6호 등

합계	8,455	-

다. 영업실적(1) 영업수익 (단위:백만원)

과 목	제36기	제35기

I.영업수익	15,498	12,249

(1)수수료수익	13,996	11,313

(2)유가증권평가및처분이익	1,286	828

(3)이자수익	66	36

(4)기타의영업수익	150	72

라. 영업종류별 현황

(1) 투자신탁/투자회사/유한회사/일임 현황 (단위:백만원)

구분	투자신탁	투자회사	유한회사	투자일임	합계

증권집합투자기구	1,545,585	38,764	20,070	-	1,604,419

(2) 유가증권 인수업무 - 해당사항 없음

마. 자 금의 조달(단위: 백만원)

구 분	조달	제36기	제35기	제34기

항목	잔액	이자율	비중	잔액	이자율	비중	잔액	이자율

자본	자본금	13,601	-	61.17%	19,919	-	123.46%	19,919	-	134.09%

자본조정	-13	-	-0.06%	-12	-	-0.07%	-12	-	-0.08%

기타포괄손익누계액	-	-	-	-	-	-

이익잉여금	2,609	-	11.73%	-6,317	-	-39.15%	-7,413	-	-49.90%

기타	기타부채	6,037	-	27.15%	2,544	-	15.77%	2,36	-	15.89%

합 계	22,234	-	100%	16,134	-	100%	14,855	-	100%

바. 자금운영현황(단위: 백만원)

구 분	제36기	제35기	제34기

잔액	이자율	비중	잔액	이자율	비중	잔액	이자율	비중

현금.예금	현금및현금성자산	8,021	-	36.10%	4,297	-	26.63%	5,654	-	38.06%

예치금	-	-	-	-	-	-	-	-	-

증권	단기매매증권	320	-	1.40%	929	-	5.76%	-	-	-

당기손익-공정가치측정 금융자산	6,311	-	28.40%	6,161	-	38.19%	3,539	-	23.82%

종속기업투자지분	1,713	-	7.70%	1,000	-	6.20%	1,007	-	6.78%

대출채권	단기대여금	17	-	0.10%	193	-	1.20%	186	-	1.25%

유형자산	3,650	-	16.40%	1,020	-	6.32%	808	-	5.44%

기타	2,202	-	9.90%	2,533	-	15.70%	3,662	-	24.65%

합 계	22,234	-	100.00%	16,133	-	100%	14,855	-	100%

3. 파생상품거래 현황- 해당사항 없음

4. 영업설비가. 설치 현황(1) 본점

서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	경기	강원	충북	충남	경북	경남	전북	전남	제주	계

1	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	1

주소: 서울시 강남구 테헤란로 124 삼원타워 19층(변협신회관빌딩)

(2) 지점의 신설 및 중요시설의 확충 계획지점 신설 및 중요시설에 대한 확충은 정해진 사항이 없습니다.(3) 자동화기기 설치 현황자동화기기를 보유하고 있지 않습니다.(4) 영업용 부동산 현황영업용 부동산을 보유하고 있지 않습니다.

5. 재무건전성 등 기타 참고사항

가. 최소영업자본 산정액자본시장과 금융투자업에 관한 법률 개정으로 집합투자업자에 대한 영업용 순자본비율 산정의무가 폐지 되고, 최소영업자본액 제도가 신설 되었습니다. 이에 따라 당사는 2015년 반기부터 영업용 순자본 비율을 산정하지 아니하고, 최소영업자본액을 산정하고 있습니다. - 최소영업자본 산정액

(단위: 백만원)

구 분	FY2021

필요유지자기자본(A)	6825

고객자산운용필요자본(B)	360

고유자산운용필요자본(C)	265

최소영업자본액(D=A+B+C)	7,450

나. 자산부채비율(단위: 백만원)

구 분	FY2021	FY2020	FY2019

실질자산(A)	22,229	15,525	13,223

실질부채(B)	6,037	2,544	2,361

자산부채비율(A/B)	368	610	560

주1) K-IFRS 별도기준입니다.주2) 자산부채비율 = 실질자산/실질부채 × 100(실질가치 기준) (실질자산, 실질부채는 금융투자업규정 제3-37조제2항 및 별표11을 참조)