한국토지신탁 분기보고서 (2026.03)
1. 사업의 개요

가. 산업(신탁업)의 특성 (1) 신탁의 개념 - 신탁이란, 신탁을 설정하는 자(이하 "위탁자")가 신탁을 인수하는 자(이하 "수탁자")와의 신임관계를 기초로 특정 재산을 수탁자에게 이전하거나 담보권 설정 등 일정한 처분을 하고, 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 "수익자")의 이익 또는 특정 목적을 위하여 해당 재산을 관리·처분·운용·개발하는 등 신탁 목적 달성을 위한 행위를 수행하도록 하는 법률관계를 의미합니다. [신탁법 제2조(신탁의 정의)]- 신탁제도는 재산의 관리 및 운용을 전문기관에 맡김으로써 재산관리의 효율성과 안정성을 제고하기 위한 제도입니다. 외형적으로는 대리와 유사한 측면이 있으나, 신탁의 경우 재산권의 명의가 수탁자에게 이전된다는 점에서 차이가 있습니다. 즉 신탁이 설정되면 신탁재산의 법률상 소유권은 수탁자에게 귀속되며 수탁자는 신탁계약 및 신탁 목적에 따라 해당 재산을 관리하고 처분할 권한을 행사하게 됩니다.- 다만, 수탁자는 형식적인 소유권자로서 권한을 행사하는 것에 불과하며 신탁재산은 신탁 목적과 수익자의 이익을 위하여 관리·운용되어야 합니다. 이에 따라 수탁자는 신탁사무 수행 과정에서 엄격한 법적 의무를 부담하게 됩니다. [신탁법 제32조(수탁자의 선관의무)]에 따라 수탁자는 선량한 관리자의 주의로 신탁사무를 처리하여야 하며, [신탁법 제37조(수탁자의 분별관리의무)]에 따라 신탁재산을 수탁자의 고유재산 및 다른 신탁재산과 구분하여 관리하여야 합니다. 이러한 규정은 신탁재산의 독립성과 안전성을 확보하기 위한 장치로서 이해관계자의 권익을 보호하는 기능을 수행합니다.- 한편, 신탁업을 영위하는 회사는 상법상 회사로서의 법적 지위를 가지며, 회사의 조직 및 운영, 이사의 책임 등 회사법적 사항에 대하여는 「상법」의 적용을 받습니다. 또한 신탁업은 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따라 금융위원회의 인가를 받아 영위하는 금융투자업의 일종으로서, 자본시장법 및 관련 감독 규정에 따라 규율받습니다. (2) 금융업으로서의 신탁업과 부동산신탁 - 신탁업은 신탁법을 기본 법률로 하여 자본시장법 및 관련 감독 규정에 따라 운영되는 금융업의 한 유형입니다. 신탁업은 신탁재산의 종류에 따라 금전신탁과 재산신탁으로 구분되며 재산신탁에는 부동산신탁, 증권신탁 및 기타 재산신탁 등이 포함됩니다.- 부동산신탁은 토지 및 건물 등 부동산에 관한 재산권을 신탁의 목적물로 하는 재산신탁의 한 유형으로서, 부동산 소유자인 위탁자로부터 해당 부동산을 수탁받아 이를 관리·운용하거나 개발사업 등을 수행하는 구조를 가지고 있습니다. 신탁 설정 이후 해당 부동산의 등기 명의는 수탁자 명의로 이전되며 수탁자는 신탁 계약에 따라 부동산의 관리 및 처분 권한을 행사하게 됩니다.- 부동산신탁사는 위탁자로부터 수탁한 부동산을 기반으로 개발사업의 관리, 사업자금 관리 및 분양대금 관리 등의 업무를 수행하며 이를 통해 사업의 투명성과 안정성을 제고하는 역할을 수행합니다. 또한 신탁업의 부수업무로서 대리사무, 컨설팅 및 리츠(REITs) 관련 자산관리 업무 등을 수행하기도 합니다. (3) 부동산신탁의 기능 - 부동산신탁은 부동산 개발 및 자산관리 과정에서 다음과 같은 기능을 수행합니다.- 첫째, 재산관리 기능입니다. 신탁재산이 수탁자 명의로 이전된 이후에는 수탁자가 신탁재산을 직접 관리하고 처분하게 되므로 사업자금 관리의 투명성을 확보하고 사업 진행 과정에서 발생할 수 있는 위험을 예방할 수 있습니다.- 둘째, 도산격리 기능입니다. 신탁재산은 위탁자 및 수탁자의 고유재산과 분리되어 관리되므로 위탁자 또는 수탁자의 도산 상황에서도 신탁재산이 보호될 수 있습니다.- 셋째, 사업관리 기능입니다. 부동산신탁사는 개발사업의 진행 과정에서 사업 관리 및 이해관계자 간 권리관계 조정 등의 역할을 수행함으로써 사업의 안정적 추진에 기여합니다.- 넷째, 자산 활용 기능입니다. 신탁재산은 수익권의 형태로 구조화될 수 있으며 이를 통해 재산의 활용도를 높이고 다양한 금융구조를 설계할 수 있습니다.- 부동산신탁사는 이처럼 부동산신탁의 기능을 십분 활용하며, 부동산 개발사업 및 부동산 자산관리 과정에서 전문성을 기반으로 다양한 이해관계자 간의 권리관계를 조정하고 사업의 안정적 추진을 지원하는 역할을 수행합니다. 특히 부동산 개발사업에서는 사업자금의 관리 및 집행에 대한 투명성 확보, 사업 진행 과정에 대한 체계적인 관리 ·감독, 이해관계자 간 권리관계의 합리적 조정 등이 중요한 요소로 작용합니다. 신탁 구조를 활용할 경우 이러한 기능을 제도적으로 구현할 수 있으며, 이를 통해 사업 운영의 투명성과 안정성을 제고할 수 있습니다. 이처럼 부동산신탁사는 부동산 개발사업의 신뢰성과 안정성을 높이고, 금융기관, 투자자 및 수분양자 등 다양한 이해관계자들의 권익 보호에 기여하는 등 부동산 금융시장 내에서 중요한 역할을 수행하고 있습니다. 나. 부동산신탁업 전망과 그 성장성 [제도권 시장]: 부동산신탁업은 인가 받은 부동산신탁회사들에 의해 형성된 제도권 내 시장의 성격을 갖고 있으며, 자본시장법 및 금융투자업규정 등 유관법령과 규정을 준수하고 금융감독기관의 관리감독을 받는 등 신뢰성과 안정성이 확보된 시장입니다.[위탁자와 신탁계약에 의한 시장]: 부동산신탁사는 위탁자가 보유한 신탁대상 부동산을 신탁회사로 명의이전하여 개발, 관리, 담보, 처분하는 위탁자와의 관계에 기반을 둔 시장입니다.[부동산종합시장]: 부동산신탁시장은 부동산과 관련한 개발, 관리, 담보, 처분신탁 등의 신탁상품뿐만 아니라 부동산금융, 부동산컨설팅, 부동산정보제공, 부동산관련업무의 대리 등 부동산에 대한 종합적인 서비스를 제공하는 시장입니다.[부동산금융시장]: 자본시장법, 부동산투자회사법을 바탕으로 하는 자산유동화증권(ABS), 부동산투자회사(REITs) 등 "부동산-금융" 간 연계된 새로운 상품이 지속적으로 등장하고 있습니다. 부동산개발의 자금조달방식 또한 사업성에 기초한 프로젝트파이낸싱(PF) 기법이 고안되었으며, PF ABS, PF ABCP, 개발형 REITs 등 다양한 형태의 부동산 구조화금융이 계속적으로 발전하는 추세입니다. 이에 따라 부동산신탁상품이 부동산금융시장 내 도구로서 활용될 수 있는 가능성 역시 높아지고 있습니다.- 부동산신탁업은 이처럼 부동산 산업 및 금융시장과 밀접한 연관성을 가지는 산업으로, 부동산 경기와 금융환경 변화에 따라 산업의 성장성과 수익성 또한 영향받게 됩니다. 특히 금리 수준과 같은 금융시장 환경을 비롯, 정부 및 지자체의 부동산 정책과 부동산 개발사업의 활성화 여부 등이 부동산신탁업의 성장성에 영향을 미치는 주요 요인으로 작용합니다.- 최근의 부동산 시장은 금리 변동 및 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 환경 변화 등 여러 요인의 영향을 받고 있습니다. 이러한 환경 변화는 부동산 개발사업의 추진 여건에 영향을 미칠 수 있으나, 동시에 사업 안정성과 자금관리 투명성을 확보하기 위한 수단으로서 신탁 구조의 활용 필요성을 증가시키는 요인으로도 역할하게 됩니다.- 또한 도시정비사업, 기업형 임대주택사업, 리츠(REITs) 사업 등으로도 부동산신탁사의 사업 영역이 확대되는 추세인 바, 이러한 흐름은 부동산신탁사가 단순한 개발관리 역할을 넘어 종합 부동산 금융서비스 제공자로서 역할하는 방향으로 산업 구조가 발전하고 있음을 보여주고 있습니다.

다. 부동산신탁 시장의 규모 및 영업 여건 - 보고서작성기준일 현재 신탁영업을 영위하고 있는 부동산신탁사는 당사를 비롯해 총 14개사입니다. 당사는 1996년 설립되었으며, 현존하는 14개 신탁사 중 최대 규모의 자본을 갖춘 회사로 영업수익 및 신탁계약의 규모, 영업노하우와 맨파워 등에서 다년간 업계 수위에 자리해왔습니다. [부동산신탁사 현황('25.12.31. 기준)]

(단위 : 억원)

구분	한국토지신탁	KB부동산신탁	대한토지신탁	교보자산신탁	한국자산신탁	코람코자산신탁	하나자산신탁	신한자산신탁	우리자산신탁	무궁화신탁	코리아신탁	신영부동산신탁	대신자산신탁	한국투자부동산신탁

설립인가	'96.3.5	'96.7.12	'97.12.1	'98.11.4	'01.4.4	'01.10.24	'04.2.27	'07.8.24	'07.11.9	'09.8.26	'09.12.29	'19.7.24	'19.10.23	'19.10.23

자기자본	8,929	3,940	5,226	3,589	8,672	5,171	6,008	3,168	2,394	251	1,035	1,343	1,579	2,425

└ 자본금	2,525	1,081	1,100	464	620	161	100	137	169	194	110	1,000	1,110	2,000

당기순이익	241	-787	12	-1,496	254	463	248	196	-2,206	-933	-843	22	94	53

주1) 출처 : 금융투자협회 전자공시사이트(http://dis.kofia.or.kr/) 등주2) 자기자본/자본금/당기순이익은 별도 재무제표 기준

- 부동산신탁업의 시장 규모는 일반적으로 수탁고 규모와 영업수익 규모를 기준으로 파악할 수 있습니다. 수탁고는 신탁계약에 따라 신탁회사가 수탁한 신탁재산의 금액을 의미하는데, 신탁회사가 수탁하고 있는 자산의 규모를 파악하는 데는 도움되나, 신탁유형별 수수료 산정방식 또는 수수료 산정 기초가 되는 자산금액 등이 상이하여 실질적으로 수탁고 규모와 영업수익 규모 간의 상관관계는 높지 않습니다. 한편, 영업수익은 신탁보수 등 수수료수익과 이자수익 등을 포함한 신탁회사의 영업활동을 통해 발생한 수익을 의미합니다.- '25.12.31. 현재 전체 부동산신탁 수탁고(수탁받은 신탁재산) 규모는 약 559.8조원이며, 이 중 부동산전업신탁사의 수탁고 규모는 약 457.5조원으로 꾸준히 성장하고 있습니다. [부동산전업신탁사 수탁고 규모('25.12.31. 기준)]

(단위 : 억원)

구 분	2025년	2024년	2023년	2022년	2021년

관리신탁	26,721	25,233	24,935	24,899	28,569

담보신탁	3,368,119	3,121,773	2,882,890	2,741,477	2,321,357

처분신탁	49,652	45,093	53,588	64,515	61,970

토지신탁	1,059,585	1,014,844	992,037	1,015,102	938,023

분양관리신탁	70,595	62,881	67,822	73,938	73,717

합 계	4,574,673	4,269,825	4,021,272	3,919,931	3,423,636

주) 출처: 금융투자협회 통계사이트(http://freesis.kofia.or.kr)- 부동산신탁사의 영업수익은 수수료수익이 상당부분을 차지하고 있으며, 수수료수익 외 주요 영업수익은 이자수익이 차지하고 있습니다. 이 중 수수료수익 계정의 경우 신탁보수 및 부수 업무수익(대리사무, 리츠 등)으로 구성되어 있고, 이자수익의 경우 자기자본을 활용한 신탁계정대이자 및 일반 운용이자(예금, 채권 등)로 구성되어 있습니다. '25.12.31. 현재, 금융위원회 신탁업 인가를 득한 14개 부동산신탁사의 영업수익 총액은 최근 5개년 간 부동산신탁사의 영업수익 등 주요 손익계정 항목은 다음과 같이 변동되었습니다. [부동산신탁사 영업수익 등 규모('25.12.31. 기준)]

(단위 : 억원)

구 분	2025년	2024년	2023년	2022년	2021년

영업수익	16,641	16,395	16,554	17,324	16,050

Ⅰ수수료수익	9,095	10,726	12,129	13,944	12,988

1. 신탁보수	5,896	7,648	9,725	10,395	8,993

(토지신탁)	4,686	6,410	8,567	8,944	7,353

(관리신탁)	21	17	15	25	7

(처분신탁)	49	62	46	49	40

(담보신탁)	1,092	1,096	1,018	1,276	1,491

(분양관리신탁)	47	64	79	100	102

(기타)	0	0	1	1	0

2. 대리사무수익	839	849	1,116	1,244	1,142

3. 기타 부수업무 등 수익	2,360	930	686	1,123	1,597

Ⅱ 신탁계정대이자	3,889	3,181	1,939	1,034	1,143

※ 출처 : 금융투자협회 전자공시사이트(http://dis.kofia.or.kr/)