한국토지신탁 사업보고서 (2023.12)
2. 영업의 현황

가. 영 업개황 및 사업부문의 구분(1) 영업개황- 당사는 1996년 구 신탁업법에 의거하여 설립되었고 설립 이후 아파트 개발을 중심으로 하는 토지신탁사업을 축으로 사업영역을 확대하였으며, 현재는 부동산신탁사업뿐만 아니라 재개발, 재건축 등 다양한 부문으로의 사업확장을 통해 종합 부동산 투자금융회사로서 면모를 갖춰가고 있습니다.- 당사는 자산 및 자본, 시장점유율, 맨파워, 영업노하우 등에서 업계 수위를 차지하고 있으며, 신탁업계 신성장동력인 재건축, 재개발, 도시환경정비사업에 진출하였습니다.- 또한 구 신탁업법, 신탁법, 자본시장법 등 유관법령의 제정과 개정작업에 적극 참여하는 한편, 금융투자협회의 주요 회원사로 가입하여 신탁업 발전 및 업역확대 등을위해 노력하고 있습니다. (2) 사업부문의 구분- 사업부문 : 부동산신탁 부문 부동산투자 부문 부동산관리 부문- 공시대상 사업부문 : 부동산신탁 부문※ 당사는 부동산신탁부문이 총 매출액의 90%를 초과합니다.

나. 영위하고 있는 영업의 종류 및 개요(1) 토지(개발)신탁- 토지신탁은 건축자금이나 전문지식이 없는 부동산 소유자가 소유권을 부동산신탁회사에 이전하고 부동산신탁회사는 소유자 의견과 회사자금 및 전문지식을 결합하여신탁재산을 효과적으로 개발ㆍ관리하고 그 이익을 돌려주는 업무로서 통상 개발신탁이라고 부르기도 합니다. - 토지신탁은 일반 금융기관이 금전을 신탁받아 이를 운용한 뒤 수익을 배당하는 금전신탁과 동일한 구조이며 다만 신탁대상이 금전이 아닌 부동산이란 점에서 차이가 있으며, 이러한 토지신탁은 아래와 같이 분양형ㆍ임대형 토지신탁과 차입형ㆍ관리형토지신탁으로 구분됩니다.(1)-1. 신탁재산의 처분에 따른 분류

구분	내용

분양형 토지신탁	개발 후 분양ㆍ처분하여 수익을 배당하는 방식으로 분양아파트, 상가, 오피스텔, 주상복합 등이 해당

임대형 토지신탁	개발 후 임대하여 수익을 배당하는 방식으로 임대아파트가 해당

(1)-2. 건설자금 조달책임 부담의 유무에 따른 분류

구분	내용

차입형 토지신탁	토지수탁 후, 공사비 등 사업비를 신탁회사가 직접 조달하는 방식으로 신탁회사의 입장에서는 차입금 부담리스크가 있는 반면 신탁보수가 큰 개발방식

관리형 토지신탁	토지수탁 후, 사업비 조달책임은 위탁자가 부담하고 시공사는 책임준공과 지급보증 등으로 사업비 조달에 협조하는 개발방식으로서 신탁회사의 입장에서 차입리스크는 경감됨

- 토지(개발)신탁의 보수 : 토지신탁보수는 분양예정총액, 예정건설비, 신탁회사 자금 투입규모 등에 따라 상호 협의하여 결정합니다.

(2) 관리신탁- 부동산신탁회사가 소유자를 대신하여 부동산을 종합적으로 관리ㆍ운용하거나 소유권의 명의만을 관리하여 주는 업무로서 부동산의 전반적인 관리 자체를 목적으로 임대차관리, 시설의 유지, 세무, 법률, 회계 등 종합적으로 신탁재산을 운영 및 관리하는 갑종관리신탁과 등기부상의 소유권만을 신탁을 통하여 보전하는 을종관리신탁으로 분류됩니다.- 관리신탁의 보수 : 관리신탁보수는 총수익 또는 수탁재산가, 처분가 등을 종합적으로 감안하여 상호 협의하여 결정합니다.(3) 처분신탁- 대형ㆍ고가의 부동산, 권리관계가 복잡한 부동산 등 부동산을 매각ㆍ임대ㆍ분양 등의 방법으로 처분하고자 하나 여의치 않을 경우 최적의 수요자를 발굴해서 적정가격으로 신속하고 안전하게 처분해주는 업무입니다. - 처분신탁의 보수 : 처분신탁보수는 수탁물건의 상황, 사업의 난이도, 위탁자의 의뢰조건, 처분가격, 처분이익 등을 종합적으로 감안하여 상호 협의하여 결정합니다. (4) 담보신탁- 부동산을 신탁회사에 신탁하고 유효 담보금액의 범위에서 신탁회사에서 발급하는 수익권증서를 금융기관에 제공하고 대출을 받는 새로운 형태의 담보상품으로서, 대출기간이 만료되어 위탁자가 대출금을 갚으면 신탁계약을 해지하면서 신탁부동산을 위탁자에게 돌려주고, 갚지 못할 경우에는 부동산신탁회사가 신탁부동산을 처분해 그 대금으로 금융기관 대출금을 갚게 됩니다. 종전의 자금조달 방법에 비해 시간과 비용이 절감되는 효과가 있습니다.(4)-1. 근저당권과 담보신탁제도의 비교

구 분	근 저 당 권	담 보 신 탁

담보설정 방식	근저당권 설정	신탁회사에 신탁

물상대위권 행사	사전압류 필요	압류 불필요

회생절차	구속됨	구속되지 않음

환가 방법	법원 경매	신탁회사 공개입찰 매각(공매가격, 일정 탄력적 운용가능)

국세우선권	발생가능	신탁등기 후 발생불가

임금채권우선권	발생가능	신탁등기 후 발생불가

(4)-2. 담보신탁의 보수- 아래기준을 토대로 협의하여 결정합니다.ㆍ담보관리보수, 보수액 = 수익권증서금액(수익권리금)×상호 협의로 결정한 보수율ㆍ환가처분보수

처 분 가 격	보 수 율

일시불 처분식	할부불 처분식

1억원까지	8/1,000	10/1,000

2억원까지	7/1,000	9/1,000

5억원까지	6/1,000	7/1,000

10억원까지	5/1,000	6/1,000

10억원초과	4/1,000	5/1,000

(5) 분양관리신탁- 건축물의 분양에 관한 법률이 시행됨에 따라 상가, 오피스텔 등 상업용부동산을 선분양하기 위하여 사업시행자인 분양사업자가 부동산을 부동산신탁회사에 신탁하고 부동산신탁회사에서 분양 및 공정관리 등을 수행함으로써 피분양자의 보호와 함께 분양사업자의 성공적인 사업수행을 지원하는 상품입니다.(6) 컨설팅- 대상 부동산의 입지환경과 잠재적 특성을 조사ㆍ분석하여 부동산의 최유효이용 방안 및 자금조달, 사업시행 방안 등을 제시해 주는 상품입니다. 최근에는 우량사업지에 대한 매입확약 조건과 결합하여 진행하는 경우가 있습니다.

(7) 대리사무- 신탁회사가 고객을 대신하여 부동산의 취득, 처분, 개발, 자금관리, 인ㆍ허가 등 다양한 업무를 수행하는 상품입니다.- 대리사무와 관련하여 당사는 사업관리(PM), 건설관리(CM), 자금관리(FM) 업무를 통합한 부동산 종합개발 관리서비스 상품인 "PCF-마스터"를 통하여 대리사무를 보다 전문화하고 있습니다.(8) 리츠 부문

- 당사는 자산관리자로서 기업구조조정부동산투자회사 및 위탁관리부동산투자회사로부터 부동산의 취득, 관리, 개량, 처분, 개발, 임대차, 유가증권의 매매, 금융기관에의 예치, 지상권/임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득/관리/처분 등의 자산관리 업무를 수행할 수 있습니다.

(9) 도시정비사업, 기업형 임대주택사업, 투자사업 등 기타 업무- 차입형 토지신탁 상품의 높은 매출비율에서 수익구조를 다변화하기 위하여 REITs, 도시정비사업, 기업형 임대주택사업 등의 분야를 강화하고 있으며, 펀드 투자 및 임대관리회사, 자산운용사에 대한 지분 출자 등 자기자본투자를 추진하고 있습니다.- 또한, 사업참여 기회를 확대하고 투자수익도 기대할 수 있는 제안공모형 대규모 프로젝트사업에 참여하고 있습니다.

다. 영업실적- 고유계정은 토지신탁, 담보신탁, 분양관리신탁 등 신탁 및 대리사무 상품의 수수료 수익으로 120,971백만원, 유가증권의 평가및처분이익으로 84,057백만원, 신탁계정대여 등에 대한 이자수익으로 62,598백만원, 수익증권에 대한 배당금수익, 분배금 수익, 충당부채환입으로 2,460백만원의 실적을 달성하였고, 신탁계정은 토지신탁 분양수익과 임대수익 및 비토지신탁의 처분수익과 임대수익 등으로 1,677,514백만원의 매출실적을 달성하였습니다.

(단위 : 백만원)

영 업 종 류	영 업 수 익	비 고

고 유 계 정	270,086	-

신 탁 계 정	1,677,514	-

라. 자금조달 및 운용실적[고유계정] (단위 : 백만원, %)

구 분	제28기	제27기	제26기

평균잔액	이자율	평균잔액	이자율	평균잔액	이자율

조달	차입금	556,837	2.2~7.65	529,504	1.5~6.22	489,324	1.5~3.29

예수금	10,116	-	6,019	-	3,710	-

충당금	5,711	-	2,661	-	2,881	-

기타부채	100,291	-	115,749	-	106,791	-

자 본	869,145	-	867,341	-	838,947	-

합 계	1,542,100	-	1,521,274	-	1,441,653	-

운용	현금,예금	119,688	0~2.8	162,899	0~3.75	248,147	0~0.95

유가증권	546,519	-	633,914	-	459,511	-

대출채권	767,968	1.1~11.2	624,064	1.1~9.5	618,549	1.1~7.6

기타자산	107,925	-	100,397	-	115,446	-

합 계	1,542,100	-	1,521,274	-	1,441,653	-

※ 별도 재무제표를 기준으로 작성함[신탁계정] (단위 : 백만원)

구 분	제28기	제27기	제26기

평균잔액	이자율	평균잔액	이자율	평균잔액	이자율

조달	차입금	1,195,668	2.7~11.2%	869,361	0~9.5%	744,528	0~7.6%

합 계	1,195,668	-	869,361	-	744,528	-

운용	현금,예금	601,236	0~4.3%	634,165	0.1~5.5%	456,870	0.05~1.87%

사업비지출 등	594,432	-	235,196	-	287,658	-

합 계	1,195,668	-	869,361	-	744,528	-

마. 영업 종류별 현황

- 당사는 자본시장법 시행령 별표1의 인가업무단위 4-121-1에 따른 신탁재산(동산ㆍ부동산ㆍ부동산관련 권리)을 취급하는 신탁업과 그에 따른 부수업무를 영위하고 있습니다.(1) 신탁보수

(단위 : 백만원)

구 분	제28기	제27기	제26기

수탁고	신탁보수	수탁고	신탁보수	수탁고	신탁보수

토지신탁	4,838,424	74,969	4,681,617	70,341	4,390,311	69,347

관리신탁	172,260	948	111,831	1,597	95,575	56

처분신탁	380,019	48	448,134	35	386,212	591

담보신탁	2,912,216	301	3,050,896	2,047	2,124,703	1,262

분양관리신탁	91,798	316	85,816	291	23,984	449

합 계	8,394,717	76,582	8,378,294	74,311	7,020,785	71,705

※ 수탁고는 신탁원본 금액임(2) 대리업무보수외

(단위 : 백만원)

구 분	제28기	제27기	제26기

대리업무보수	2,644	1,764	3,306

리츠자산운용보수	10,845	6,173	4,214

리츠자산취득보수	3,890	17,559	17,633

리츠자산처분보수	-	-	4,205

컨설팅보수	7,413	14,580	22,044

브랜드이용수익	354	907	1,485

운용수익	6,730	10,285	4,231

기타수수료수익	12,512	16,018	16,029

합계	44,388	67,286	73,147

(3) 증권평가및처분이익(단위 : 백만원)

구 분	제28기	제27기	제26기

당기손익공정가치측정증권처분이익	59,856	5,029	6,009

당기손익공정가치측정증권평가이익	24,201	8,455	5,474

합계	84,057	13,484	11,483

(4) 이자수익(단위 : 백만원)

구 분	제28기	제27기	제26기

매입대출채권이자	5,750	5,675	1,694

상각후원가측정증권이자	1,114	1,931	516

예금이자	2,731	1,940	778

신탁계정대이자	40,047	34,329	33,017

기타이자수익	12,956	12,102	7,857

합계	62,598	55,977	43,862

(5) 기타영업수익(단위 : 백만원)

구 분	제28기	제27기	제26기

배당금수익	1,087	1,089	2,222

분배금수익	1	-	22.692

충당부채환입액	1,372	711	176

대손충당금환입액	-	-	215

합계	2,460	1,800	25,305