한국토지신탁 분기보고서 (2022.09)
5. 재무건전성 등 기타 참고사항

가. 영업용순자본비율 (단위 : 백만원, %)

구 분	제27기 3분기	제26기	제25기

영업용순자본	515,241	542,832	505,436

총위험	153,397	120,286	79,336

영업용순자본비율(%)	336	374	637

※ 영업용순자본비율 = 영업용순자본/ 총위험 ×100 (총위험액 = 시장위험액+신용위험액+운영위험액)※ 금융투자업규정에 의거 금융투자업자는 자본적정성 유지를 위해 영업용순자본비율을 150% 이상 유지하여야 함※ 별도 재무제표를 기준으로 작성함

나. 부채비율 (단위 : 백만원, %)

구 분	제27기 3분기	제26기	제25기

부채총계	691,717	696,633	621,544

자본총계	1,031,714	1,024,816	922,927

부채비율	67.1	68	67

※ 금융투자업자의 자기자본에 대한 총부채의 비율을 백분율로 표시한 수치

다. 시장여건

(1) 시장여건- 2021년은 코로나19가 백신 접종 본격화로 점차 약화되며 세계 경기도 반등할 것이라는 기존 예측과 다르게, 델타 및 오미크론 변이의 재확산으로 펜데믹 장기화 국면에 접어들며 기대만큼의 경기 상승세를 기록하지는 못한 것으로 보입니다.- 2022년은 COVID-19 중증화율 약화에 따른 위드코로나 가속화 등으로 민간 소비 부문 및 건설투자 부문이 회복되며 우리나라의 경제활동이 점차 정상 궤도에 오를 것으로 예측하였으나, 대외적으로 인플레 압력 심화 및 그에 따른 금융긴축 기조 확대, 글로벌 지정학적 불안 고조 등으로 성장세가 약화되었습니다. 또한 새 정권의 공약이었던 각종 부동산 규제완화 ·공급확대 정책 등이 발표되었으나, 금리 인상에 따른 시장의 실질구매력이 저하되고 소비심리 둔화 추세가 확산되고 있는 실정입니다. 이러한 대내외 경제여건을 종합적으로 감안했을 때, 우리 경제는 대외수출과 내수 투자부문의 부진에 따른 본격적인 경기둔화 국면에 진입할 것으로 우려됩니다.(2) 업계현황 및 경영상황

- 2022년 9월말 기준으로 신탁영업을 영위하고 있는 부동산신탁회사는 당사를 비롯하여 대한토지신탁, KB부동산신탁, 교보자산신탁, 한국자산신탁, 코람코자산신탁, 하나자산신탁, 신한자산신탁, 우리자산신탁, 무궁화신탁, 코리아신탁, 대신자산신탁, 신영부동산신탁, 한국투자부동산신탁 입니다(총 14개사). 대신자산신탁, 신영부동산신탁, 한국투자부동산신탁은 2019년에 본인가를 받고 신규 신탁영업을 개시하였습니다.- 2021년 부동산 신탁시장에는 정부의 부동산 규제 정책 강화 및 경기 하락 추세라는 부정적 환경과 정부의 부동산 공급확대 정책 발표라는 긍정적 환경이 공존했습니다. 2022년 상반기에는 새 정권의 부동산 주요 공약인 재건축 ·재개발 활성화, 신규 공급 확대 등으로 시장활성화에 대한 기대감이 있었으나, 기준금리의 가파른 인상에 따른 투자심리 위축, 금융시장 및 건설업체들의 신용경색 추세 가속화 등 부동산 시장의 하락세가 두드러지고 있습니다.

- 주요 부동산신탁사 현황 ('22.9.30.기준) (단위 : 억원)

구분	한국토지신탁	KB부동산신탁	대한토지신탁	교보자산신탁	한국자산신탁	코람코자산신탁	하나자산신탁	신한자산신탁	우리자산신탁	무궁화신탁	코리아신탁	대신자산신탁	한국투자부동산신탁	신영부동산신탁

설립인가	96.3.5	96.7.12	97.12.1	98.11.4	01.4.4	01.10.24	04.2.27	07.8.24	07.11.9	09.8.26	09.12.29	19.7.24	19.10.23	19.10.23

자본금	2,525	800	1,100	165	620	161	100	117	153	171	110	1,100	2,000	1,000

- 자본시장법 시행에 따라 구 신탁업법에 근거하여 설립된 (사)부동산신탁업협회는 '09.3.31부로 해산되었으며, 영업중인 부동산신탁회사는 한국금융투자협회에 회원가입하여 활동하고 있습니다. - 부동산신탁업자도 금융투자업자로서 자본시장법 상 강화된 투자자 보호제도를 적용받게 되어 '09.2.4 '투자권유준칙'을 제정ㆍ시행하고 내부통제제도를 정비하는 등신탁상품 고객에 대한 보호강화로 보다 안전하게 부동산신탁상품을 이용할 수 있는 제도적 장치가 마련되었습니다.- 부동산 신탁시장 규모(수주금액 기준)는 부동산 규제 강화 등으로 2019년 다소 주춤했으나, 신탁방식 정비사업 및 책임준공확약부 관리형 토지신탁 확대로 인해 신탁시장 규모가 상당부분 회복되고 있습니다.- 당사는 업계 최대 자본금과 인적자원을 바탕으로 신탁형 도시정비사업, 차입형 · 관리형 토지신탁은 물론 부동산 개발 컨설팅 및 자산운용부문 등의 비토지신탁 및 부수업무에서도 차별성을 부각하며 종합부동산금융회사로 도약하고 있습니다.

(3) 시장점유율 추이 (영업수익 기준)

(단위 : 백만원)

연도	영업수익 및시장점유율	한국토지신탁	KB부동산신탁	대한토지신탁	교보자산신탁	한국자산신탁	코람코자산신탁	하나자산신탁	아시아신탁	우리자산신탁	무궁화신탁	코리아신탁	신영부동산신탁	대신자산신탁	한국투자부동산신탁

2021년도	영업수익	205,078	168,841	108,002	83,510	167,628	194,327	163,732	145,054	94,228	123,946	84,892	25,640	20,852	19,222

시장점유율	12.78%	10.52%	6.73%	5.20%	10.44%	12.11%	10.20%	9.04%	5.87%	7.72%	5.29%	1.60%	1.30%	1.20%

2020년도	영업수익	209,113	138,782	99,622	58,628	218,451	116,081	150,873	102,816	79,426	93,659	68,753	-	-	-

시장점유율	15.65%	10.39%	7.46%	4.39%	16.35%	8.69%	11.29%	7.69%	5.94%	7.01%	5.15%	-	-	-

2019년도	영업수익	239,554	121,145	113,416	71,273	205,890	121,164	131,753	71,647	75,191	81,257	64,262	-	-	-

시장점유율	18.42%	9.32%	8.72%	5.48%	15.83%	9.32%	10.13%	5.51%	5.78%	6.25%	4.94%	-	-	-

2018년도	영업수익	254,363	114,639	97,600	66,948	204,561	134,421	93,521	67,986	63,665	64,304	55,771	-	-	-

시장점유율	20.9%	9.4%	8.0%	5.5%	16.8%	11.0%	7.7%	5.6%	5.2%	5.3%	4.6%	-	-	-

2017년도	영업수익	229,379	76,700	85,661	56,581	201,600	107,423	68,411	64,045	53,848	38,574	47,982	-	-	-

시장점유율	22.3%	7.4%	8.3%	5.5%	19.6%	10.4%	6.6%	6.2%	5.2%	3.7%	4.7%	-	-	-

※ 상기 주요신탁사 시장점유율은 각 부동산신탁사의 공시된 영업보고서상 영업수익을 기초로 작성된 것입니다.※ 2019년도~2020년도 시장점유율은 신규 3개 신탁사(신영/대신/한국투자)의 영업수익 및 시장점유율을 미반영한 수치입니다.(4) 당사의 장점- 당사의 주력상품인 차입형 토지신탁은 신탁사업의 사업비 조달의무가 신탁사에 있으므로, 차입형 토지신탁을 얼마나 많이 할 수 있느냐는 결국 신탁사의 자기자본 규모와 비례합니다. 당사는 업계 1위의 자본규모 및 자본조달 능력을 바탕으로 1996년창사 이래 가장 많은 차입형 토지신탁 사업을 수주/관리하여 차입형 토지신탁의 수주부터 사업정산시까지 매니지먼트 노하우가 뛰어납니다. - 다만, 차입형 토지신탁은 신탁사의 자금이 각 신탁사업에 투입되어 신탁사의 자금 회수 리스크가 발생할 가능성이 있어 수주시에는 엄격한 수주심사기준이 필요합니다. 당사의 경우 "사업수주심사기준"에 따라 사업 수주시 사업부지 확보 여부, 인허가 완료 여부, 신탁사 대지급금(신탁사가 신탁사업에 투입하는 자금) 한도 준수 여부, 시공사 선정 기준, 표준 분양률 및 표준 공정률 적용 여부 등 다각적이고, 세밀한 기준을 적용함으로써 보수적인 수주심사가 이루어지고 있습니다. (5) 당사의 신규추진사업- 2016년 3월 도시 및 주거환경정비법 개정에 따라 부동산 신탁회사도 도시정비사업(재개발, 재건축사업 등) 참여가 가능하게 되어, 부동산신탁회사로서는 최초로 대전 용운 재건축사업의 사업대행자로 참여해 성공리에 착공 및 분양을 완료하였으며, 현재 서울, 수도권, 광역시 등에서 사업대행자 및 사업시행자 방식으로 도시정비사업신규수주 성과를 꾸준하게 내고 있습니다.- 아울러, 특례법인 소규모 주택 정비법의 적용을 받아 기존 정비사업 대비 일부 완화된 기준을 적용받는 가로주택정비사업, 소규모 재건축사업도 적극적으로 검토하여 다양한 규모의 정비사업 수주에 탄력적으로 대응하고 있습니다.- '22년 9월 말 기준으로 당사는 전국 총 27개 사업장, 3만 2천여세대 도시정비사업의 사업대행자 및 사업시행자로 지정되어 있습니다. 특히 서울 흑석 11구역 재개발(1,517세대), 서울 신림1구역 재개발(4,104세대), 서울 북가좌 제6구역 재건축(1,903세대), 서울 봉천 1-1구역 재건축(807세대), 서울 영등포동2가 가로주택(156세대)을 비롯, 인천 학익1구역 재개발(1,581세대), 인천 경동구역 도시환경(1,397세대), 금정역 역세권 재개발(1,441세대) 등 서울 ·경기 수도권 내에서만 16개 사업장(16,663세대)을 진행하고 있습니다. 더불어 서울 방배삼호아파트 재건축, 서울 강북 미아 1~3구역 가로주택 등도 신탁방식 추진을 위한 연내 지정고시를 목표하고 있습니다.- 리츠사업 부문 또한 꾸준히 확대하며 사업 포트폴리오를 적극 다각화하고 있습니다. 역삼 코레이트타워, 판교 H스퀘어, 분당 휴맥스 오피스, 판교 다산타워, 역삼 멀티캠퍼스 등과 같이 강남 ·분당 권역 내 우량 오피스들을 리츠방식으로 매입해 운용하고 있으며, 코로나19로 인해 물류 수요가 늘어남에 따라 주목받는 물류센터/창고 부문에서도 이천국제물류센터, 안성죽산물류센터 등 리츠설립인가를 받아 사업을 진행하는 등 '22년 3분기 기준으로 총 2조 6,998억원 규모의 리츠자산을 운용하고 있습니다. 더불어 인천검단, 파주운정, 평택고덕, 성남복정 등의 공공지원 민간임대주택 공모사업의 우선협상대상자로 선정되어 있어 향후 지속적으로 리츠사업 부문을 확장해나갈 계획입니다.

[종속회사 - 코레이트자산운용]

1. 사업의 개요

가. 산업의 특성

자산운용사는 금융투자업자의 종류 중 '2종 금융투자업자'로서 집합투자업을 영위하는 집합투자업자를 말합니다. 금융투자업은 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 가장 효율적인 산업으로 자금이 배분되도록 운용하여 수익을 되돌려 주는 지식 집약 산업입니다. 투자자들에게 투자를 통한 재산 증식의 기회를 제공하며, 사회적으로는 재산 및 소득의 재분배에 기여함으로써 자본시장과 금융시스템의 핵심적 역할을 수행합니다.

코레이트자산운용은 집합투자업/투자자문업/투자일임업은 등록되어 있습니다. 당사는 이 중 집합투자업을 주된 사업으로 하고 있습니다.

(1) 집합투자업

집합투자업이란 집합투자를 영업으로 하는 것을 말합니다. 집합투자란 2명 이상의 투자자로부터 모은 금전, 그 밖의 재산적 가치가 있는 것(이하 "금전 등"이라 함)을 투자자로부터 일상적인 운용지시를 받지 않으면서 재산적 가치가 있는 투자대상자산을 취득·처분, 그 밖의 방법으로 운용하고 그 결과를 투자자에게 배분하여 귀속시키는 것을 말합니다. (2) 투자자문업

금융투자상품의 가치 또는 금융투자상품에 대한 투자판단에 관한 자문에 응하는 것을 영업으로 하는 것을 말합니다.

(3) 투자일임업

투자자로부터 금융투자상품에 대한 투자판단의 전부 또는 일부를 일임 받아 투자자별로 구분하여 금융투자상품을 취득ㆍ처분, 그 밖의 방법으로 운용하는 것을 영업으로 하는 것을 말합니다.

당사는 이 중 집합투자업을 주된 사업으로 하고 있습니다.

국내 자산운용시장과 산업은 그동안 자본시장과 실물경제를 연결시켜주는 고리로써의 역할 뿐만 아니라, 자금 공급자인 투자자와 자금 수요자인 기업을 연결시켜주는 자본시장의 핵심적인 플레이어로 기능합니다. 결과적으로 자본시장에 내재해 있는 정보의 비대칭을 축소시켜 자본시장의 자금중개 기능을 크게 제고시키며, 투자자들에게는 효율적인 분산투자 기능을 제공하는 복합적인 특징을 갖고 있습니다.

2. 영업의 현황

가. 영업의 개황 코레이트자산운용(주) 집합투자업자로서 2022년 9월말 기준 총수탁고(설정원본)는

17,381억원입니다. 주식·채권, 부동산, 특별자산 등 다양한 투자포트폴리오와 상품군을 보유하고 있으며, NPL 운용부문을 보유한 점이 특징이며, NPL 운용자산으로 527억원 입니다.

나. 영업의 종류 (1) 영업의 규모 및 운영현황 1) 투자일임(2022.9.30 기준)

고객수	0개사

일임계약건수	0개

일임계약자산총액(계약금액)	0원

일임계약자산총액(평가금액)	0원

2) 집합투자재산 (단위:천원,개, 2022.9.30 기준)

구 분	펀드수	설정원본	순자산가액

주식형	22	55,607,555	34,427,539

혼합형	28	185,898,241	186,801,186

채권형	17	463,907,422	461,046,346

혼합자산	19	148,294,925	143,715,651

파생상품형	1	4,616,382	115,718

부동산형	51	669,924,551	591,774,961

특별자산형	16	130,617,217	59,087,794

재간접형	2	79,269,865	86,073,064

합 계	156	1,738,136,157	1,563,042,259

주1) 회사는 상기 집합투자재산과는 별도로 NPL자산관리 위탁계약에 의한 자산관리업무로 당기 527억원을 관리하고 있습니다. 또한 2021년 11월 30일에 국토부로부터 부동산투자회사법 및 관련 규정에 따라 자산관리회사(AMC) 인가를 받았으며, 당분기말 기준으로 자산관리업무자로 3,234억원을 관리 운용하고 있습니다.

3) 고유재산운용당사는 2022년 9월말 현재 다음과 같이 유가증권에 투자하고 있습니다.

(단위:백만원)

계정과목	소분류	금액	비고

기타포괄손익-공정가치측정 금융자산	출자금	431	금융투자협회가입비

당기손익-공정가치측정 금융자산	국내수익증권	19,634	코레이트벤처플러스(주식-혼합) 등

종속기업투자지분	국내수익증권	1,553	코레이트NPL전문투자형사모부동산KA6-1호 등

합계	21,618

다. 영업실적(1) 영업수익 (단위:백만원)

과 목	제37기	제36기

I.영업수익	14,391	15,498

(1)수수료수익	12,940	13,996

(2)유가증권평가및처분이익	1,315	1286

(3)이자수익	87	66

(4)기타의영업수익	49	150

라. 영업종류별 현황

(1) 투자신탁/투자회사/유한회사/일임 현황 (단위:백만원)

구분	투자신탁	투자회사	유한회사	투자일임	합계

증권집합투자기구	1,627,402	94,664	16,070	-	1,738,136

(2) 유가증권 인수업무 - 해당사항 없음

마. 자금의 조달(단위: 백만원)

구 분	조달	제37기	제36기	제35기

항목	잔액	이자율	비중	잔액	이자율	비중	잔액	이자율

자본	자본금	35,929	-	104.70%	13,601	-	61.17%	19,919	-	123.46%

자본잉여금	4,267	-	12.43%	-	-	-	-	-	-

자본조정	- 15,323	-	-44.65%	-13	-	-0.06%	-12	-	-0.07%

기타포괄손익누계액	-	-	-	-	-	-	-	-

이익잉여금	5,884	-	17.15%	2,609	-	11.73%	-6,317	-	-39.15%

기타	기타부채	3,558	-	10.37%	6,037	-	27.15%	2,544	-	15.77%

합 계	34,315	-	100.00%	22,234	-	100%	16,134	-	100%

바. 자금운영현황(단위: 백만원)

구 분	제37기	제36기	제35기

잔액	이자율	비중	잔액	이자율	비중	잔액	이자율	비중

현금.예금	현금및현금성자산	7,535	-	21.96%	8,021	-	36.10%	4,297	-	26.63%

예치금	-	-	-	-	-	-	-	-

증권	단기매매증권	9,889	-	28.82%	320	-	1.40%	929	-	0.0576

당기손익-공정가치측정 금융자산	9,745	-	28.40%	6,311	-	28.40%	6,161	-	38.19%

종속기업투자지분	1,553	-	4.53%	1,713	-	7.70%	1,000	-	6.20%

대출채권	단기대여금	17	-	0.05%	17	-	0.10%	193	-	1.20%

유형자산	2,803	-	8.17%	3,650	-	16.40%	1,020	-	6.32%

기타	2,773	-	8.08%	2,202	-	9.90%	2,533	-	15.70%

합 계	34,315	-	100.00%	22,234	-	100%	16,133	-	100%

3. 파생상품거래 현황- 해당사항 없음

4. 영업설비가. 설치 현황(1) 본점

서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	경기	강원	충북	충남	경북	경남	전북	전남	제주	계

1	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	1

주소: 서울시 강남구 테헤란로 124 삼원타워 19층(변협신회관빌딩)

(2) 지점의 신설 및 중요시설의 확충 계획지점 신설 및 중요시설에 대한 확충은 정해진 사항이 없습니다.(3) 자동화기기 설치 현황자동화기기를 보유하고 있지 않습니다.(4) 영업용 부동산 현황영업용 부동산을 보유하고 있지 않습니다.

5. 재무건전성 등 기타 참고사항

가. 최소영업자본 산정액자본시장과 금융투자업에 관한 법률 개정으로 집합투자업자에 대한 영업용 순자본비율 산정의무가 폐지 되고, 최소영업자본액 제도가 신설 되었습니다. 이에 따라 당사는 2015년 반기부터 영업용 순자본 비율을 산정하지 아니하고, 최소영업자본액을 산정하고 있습니다.- 최소영업자본 산정액

(단위: 백만원)

구 분	FY2022

필요유지자기자본(A)	6,825

고객자산운용필요자본(B)	392

고유자산운용필요자본(C)	371

최소영업자본액(D=A+B+C)	7,588

나. 자산부채비율(단위: 백만원)

구 분	FY2022	FY2021	FY2020

실질자산(A)	34,316	22,229	15,525

실질부채(B)	3,558	6,037	2,544

자산부채비율(A/B)	964	368	610

주1) K-IFRS 별도기준입니다.주2) 자산부채비율 = 실질자산/실질부채 × 100(실질가치 기준) (실질자산, 실질부채는 금융투자업규정 제3-37조제2항 및 별표11을 참조)