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한국토지신탁 사업보고서 (2024.12)
사 업 보 고 서

(제 29 기)

사업연도 2024년 01월 01일 부터
2024년 12월 31일 까지

금융위원회
한국거래소 귀중 2025 년 3 월 18 일

제출대상법인 유형 : 주권상장법인
면제사유발생 : 해당사항 없음

회 사 명 : 주식회사 한국토지신탁
대 표 이 사 : 최 윤 성
본 점 소 재 지 : 서울특별시 강남구 테헤란로 137 코레이트타워 16~20층
(전 화) 02-3451-1100
(홈페이지) http://www.koreit.co.kr
작 성 책 임 자 : (직 책) 사 장 (성 명) 김 성 진
(전 화) 02-3451-1250
목 차

【 대표이사 등의 확인 】 ----------------------- 1
I. 회사의 개요 ----------------------- 2
1. 회사의 개요 ----------------------- 2
2. 회사의 연혁 ----------------------- 6
3. 자본금 변동사항 ----------------------- 10
4. 주식의 총수 등 ----------------------- 11
5. 정관에 관한 사항 ----------------------- 14
II. 사업의 내용 ----------------------- 20
1. 사업의 개요 ----------------------- 20
2. 영업의 현황 ----------------------- 22
3. 파생상품거래 현황 ----------------------- 30
4. 영업설비 ----------------------- 30
5. 재무건전성 등 기타 참고사항 ----------------------- 30
III. 재무에 관한 사항 ----------------------- 47
1. 요약재무정보 ----------------------- 47
2. 연결재무제표 ----------------------- 49
3. 연결재무제표 주석 ----------------------- 57
4. 재무제표 ----------------------- 167
5. 재무제표 주석 ----------------------- 178
6. 배당에 관한 사항 ----------------------- 274
7. 증권의 발행을 통한 자금조달에 관한 사항 ----------------------- 277
7-1. 증권의 발행을 통한 자금조달 실적 ----------------------- 277
7-2. 증권의 발행을 통해 조달된 자금의 사용실적 ----------------------- 283
8. 기타 재무에 관한 사항 ----------------------- 284
IV. 이사의 경영진단 및 분석의견 ----------------------- 288
V. 회계감사인의 감사의견 등 ----------------------- 304
1. 외부감사에 관한 사항 ----------------------- 304
2. 내부통제에 관한 사항 ----------------------- 305
VI. 이사회 등 회사의 기관에 관한 사항 ----------------------- 308
1. 이사회에 관한 사항 ----------------------- 308
2. 감사제도에 관한 사항 ----------------------- 316
3. 주주총회 등에 관한 사항 ----------------------- 321
VII. 주주에 관한 사항 ----------------------- 322
VIII. 임원 및 직원 등에 관한 사항 ----------------------- 328
1. 임원 및 직원 등의 현황 ----------------------- 328
2. 임원의 보수 등 ----------------------- 333
IX. 계열회사 등에 관한 사항 ----------------------- 338
X. 대주주 등과의 거래내용 ----------------------- 341
XI. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항 ----------------------- 342
1. 공시내용 진행 및 변경사항 ----------------------- 342
2. 우발부채 등에 관한 사항 ----------------------- 342
3. 제재 등과 관련된 사항 ----------------------- 346
4. 작성기준일 이후 발생한 주요사항 등 기타사항 ----------------------- 347
XII. 상세표 ----------------------- 348
1. 연결대상 종속회사 현황(상세) ----------------------- 348
2. 계열회사 현황(상세) ----------------------- 349
3. 타법인출자 현황(상세) ----------------------- 350
【 전문가의 확인 】 ----------------------- 352
1. 전문가의 확인 ----------------------- 352
2. 전문가와의 이해관계 ----------------------- 352
2. 회사의 연혁

[지배회사-주식회사 한국토지신탁] 가. 지배회사의 연혁

년도	내용

1996년	부동산신탁회사 설립인가(재정경제원장관, 신탁업법 제3조)

한국토지공사 전액출자로 설립 (자본금 300억원)

1997년	한국토지공사 200억원 증자 (자본금 500억원)

1999년	일반공모 800억원, 한국토지공사 500억원 증자 (자본금 1800억원)

2000년	액면분할 (10,000원 → 1,000원)

2001년	코스닥 등록

국내 최초 부동산투자회사법에 의한 자산관리회사 겸업 인가

2002년	K1 CR-REIT 설립 본인가 승인

2003년	정비사업전문관리업 등록

2007년	사옥이전 (서울 강남구 테헤란로 309)

유상증자 - 제3자배정방식 (자본금 2,525억원)

2008년	부동산개발업 등록

2009년	자본시장법에 따라 신탁업 재인가

최대주주 변경 (한국토지공사 → 아이스텀앤트러스트(주))

영문상호 변경 (Korea Real Estate Investment Trust Co., Ltd" →"Korea Real Estate Investment Trust Co., Ltd")

2010년	기타공공기관 지정 해제

2013년	최대주주 변경 (아이스텀앤트러스트(주) → 리딩밸류일호유한회사)

2016년	코스피 이전 상장

2017년	업계 최초 자산 규모 1조원 돌파

2018년	최대주주 변경 (리딩밸류일호유한회사 → 엠케이인베스트먼트(주))

2020년	사옥이전 (서울 강남구 테헤란로 137, 코레이트타워)

나. 경영진 및 감사의 중요한 변동

변동일자	주총종류	선임	임기만료또는 해임

신규	재선임

2020.03.20	정기주총	1	3	2

2021.03.19	정기주총	4	1	3

2021.12.31	-	-	-	1

2022.03.24	정기주총	1	-	1

2022.06.08	-	1	-	1

2023.03.31	정기주총	3	2	3

2024.03.28	정기주총	-	5	-

2024.12.17	-	-	-	1

2025.03.26	정기주총	2	5	1

○ 2019. 3. 22 : 사내이사 최윤성 중임, 사내이사 최윤성 (각자)대표이사 중임○ 2020. 3. 20 : 사내이사 차정훈, 김성진, 김정선 중임, 사내이사 차정훈 (각자)대표이사 중임 사외이사 겸 감사위원 조재록 취임, 사외이사 이승문, 임경택 임기만료로 사임○ 2021. 3. 19 : 사내이사 최윤성 중임 사외이사 윤훈열, 이근형, 송완용 취임 감사위원이 되는 사외이사 강영서 취임 사외이사 장용석, 이형주, 박종우 임기만료로 사임○ 2021. 12. 31 : 사내이사 김성진 일신상의 이유로 사임○ 2022. 3. 24 : 사외이사 겸 감사위원 조국환 취임 사외이사 겸 감사위원 조재록 임기만료로 사임○ 2022. 6. 8 : 사외이사 이근형 일신상의 이유로 사임○ 2023. 3. 31 : 사내이사 차정훈, 최윤성 중임 사외이사 윤훈열, 송완용 임기만료로 사임 감사위원이 되는 사외이사 강영서 임기만료로 사임 사외이사 겸 감사위원 장다사로 취임 감사위원이 되는 사외이사 양숙자 취임○ 2024. 3. 28 : 사내이사 차정훈, 최윤성, 김정선, 한호경 중임 사외이사 겸 감사위원 조국환 중임○ 2024. 12. 17 : 사내이사 김정선 일신상의 이유로 사임○ 2025. 3. 26 (예정) : 사내이사 차정훈, 최윤성, 한호경 중임 사내이사 김성진 취임 감사위원이 되는 사외이사 양숙자 임기만료로 사임 사외이사 서경석, 장다사로 중임 감사위원이 되는 사외이사 노태호 취임 다 . 최대주주의 변동

- 2009. 4. 15 : "한국토지공사"에서 "아이스텀앤트러스트(주)"로 최대주주 변경- 2013. 12. 4 : "아이스텀앤트러스트(주)"에서 "리딩밸류일호유한회사"로 최대주주 변경- 2018. 2. 6 : "리딩밸류일호유한회사"에서 "엠케이인베스트먼트"로 최대주주 변경 라. 상호의 변경 - 2009. 2. 25 : 영문상호를 "Korea Real Estate Investment Trust Co., Ltd"에서 "Korea Real Estate Investment Trust Co., Ltd"로 변경

[종속회사 - 코레이트자산운용(주)] 가. 종속회사의 연혁

회사의 법적, 상업적명칭	회사의 연혁

코레이트자산운용주식회사	가. 설립경과 및 설립 이후의 변동상황
나. 상호의 변경
다. 회사의 본점소재지 및 그 변경
라. 경영진의 중요한 변동(대표이사를 포함한 1/3이상 변동)
마. 최대주주의 변동
3. 자본금 변동사항

- 동사는 최근 5년간 자본금 변동사항이 없습니다.

(단위 : 원, 주)

종류	구분	당기말

보통주	발행주식총수	252,489,230

액면금액	1,000

자본금	252,489,230,000

우선주	발행주식총수	-

액면금액	-

자본금	-

기타	발행주식총수	-

액면금액	-

자본금	-

합계	자본금	252,489,230,000
4. 주식의 총수 등

가. 주식의 총수 현황

(기준일 : 2024년 12월 31일 ) (단위 : 주, %)

구 분	주식의 종류	비고

보통주	-	합계

Ⅰ. 발행할 주식의 총수	500,000,000	-	500,000,000	-

Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수	252,489,230	-	252,489,230	-

Ⅲ. 현재까지 감소한 주식의 총수	-	-	-	-

1. 감자	-	-	-	-

2. 이익소각	-	-	-	-

3. 상환주식의 상환	-	-	-	-

4. 기타	-	-	-	-

Ⅳ. 발행주식의 총수 (Ⅱ-Ⅲ)	252,489,230	-	252,489,230	-

Ⅴ. 자기주식수	37,042,007	-	37,042,007	-

Ⅵ. 유통주식수 (Ⅳ-Ⅴ)	215,447,223	-	215,447,223	-

Ⅶ. 자기주식 보유비율	14.67	-	14.67	-

나. 자기주식 취득 및 처분 현황

(기준일 : 2024년 12월 31일 ) (단위 : 주)

취득방법	주식의 종류	기초수량	변동 수량	기말수량	비고

취득(+)	처분(-)	소각(-)

배당가능이익범위이내취득	직접취득	장내 직접 취득	-	-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-	-

장외직접 취득	-	-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-	-

공개매수	-	-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-	-

소계(a)	-	-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-	-

신탁계약에 의한취득	수탁자 보유물량	보통주	37,042,007	-	-	-	37,042,007	-

-	-	-	-	-	-	-

현물보유물량	-	-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-	-

소계(b)	보통주	37,042,007	-	-	-	37,042,007	-

-	-	-	-	-	-	-

기타 취득(c)	-	-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-	-

총 계(a+b+c)	보통주	37,042,007	-	-	-	37,042,007	-

-	-	-	-	-	-	-

다. 자기주식 신탁계약 체결ㆍ해지 이행현황

(기준일 : 2024년 12월 31일 ) (단위 : 억원, %, 회)

구 분	계약기간	계약금액(A)	취득금액(B)	이행률(B/A)	매매방향 변경	결과보고일

시작일	종료일	횟수	일자

신탁 체결	2010.04.22	2027.01.03	80	175	218.8	-	-	-

신탁 체결	2013.04.24	2027.01.03	105	105	100.1	1	2019.10.23	2019.10.24

신탁 체결	2020.03.16	2027.01.03	200	199	99.5	-	-	-

신탁 체결	2023.01.05	2027.01.03	100	99	99.3	-	-	-

신탁 체결	2023.08.02	2027.01.03	50	50	99.2	-	-	-

※ 우리사주조합에 대한 회사 보유 자기주식의 무상 교부를 위해 2019년 10월 23일 2차 신탁계약의 일부를 해지하였습니다.(계약해지금액 : 1,667,231,178원)

다-1. 자기주식 보유현황(단위 : 주)

취득방법	취득(계약체결)결정 공시일자	주식종류	취득기간	취득목적	최초보유예상기간	최초취득수량	변동 수량	기말수량	비고

처분(-)	소각(-)

배당가능이익범위이내취득	직접취득	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

신탁계약에의한 취득	2020.03.16	보통주	2020.03.16~2027.01.03	주가안정화 및주주가치제고	2020.03.16~2022.03.15	11,690,811	-	-	11,690,811	대신증권신탁계약

2010.04.22	보통주	2010.04.22~2027.01.03	주가안정화 및주주가치제고	2010.04.22~2011.04.22	7,532,425	10,000	-	7,522,425	미래에셋증권 신탁계약

2013.04.19	보통주	2013.04.24~2027.01.03	주가안정화 및주주가치제고	2013.04.24~2015.04.23	7,213,351	943,787	-	6,269,564	미래에셋증권 신탁계약

2023.01.05	보통주	2023.01.05~2027.01.03	주가안정화 및주주가치제고	2023.01.05~2025.01.03	7,477,876	-	-	7,477,876	미래에셋증권 신탁계약

2023.01.05	보통주	2023.08.02~2027.01.03	주가안정화 및주주가치제고	2023.08.02~2025.01.03	4,081,331	-	-	4,081,331	미래에셋증권 신탁계약

기타 취득	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

총계	37,995,794	953,787	-	37,042,007	-

주) 당사는 발행주식 총수(252,489,230주)의 14.6%의 자기주식을 신탁계약으로 취득하였으며, '27.1.3까지 신탁계약 연장함다-2. 자기주식 보유 목적 : 주가 안정화 및 주주가치 제고

다-3. 자기주식 취득계획 : 추가 취득계획 없음- 주가 안정화 및 주주가치 제고를 위해 신탁계약에 의한 취득을 진행해오고 있으나 구체적으로 신규 추가 취득계획은 확정된 바 없으며, 향후 필요 시 진행 예정입니다.

다-4. 자기주식 처분계획- 보고서작성일 기준 구체적인 처분계획은 없습니다. 다만 주식시장 상황 및 회사의 재무전략 등을 종합적으로 고려하여 이사회 승인을 득한 후 처분시점 및 수량 등을 신중하게 결정할 예정입니다.- 또한 필요할 경우 임직원 동기부여를 위해 보유주식 일부를 성과급, Sales Incentive 지급 등과 같은 보상정책과 연계하여 기업가치 제고 방향으로 활용할 수 있을 것이며, 주주 환원과 권익 제고를 위한 자기주식 활용방안에 대해 적극 검토할 계획을 갖고 있습니다.

다-5. 자기주식 소각계획 : 없음- 기업 저평가 해소 및 주주환원 확대의 측면에서 자기주식 소각을 검토해 볼 수 있으나, 주식시장 상황과 회사의 실적 및 미래 성장전략 등을 감안, 가장 효과적인 방안 으로 결정할 것입니다. 단순한 주가 부양 수단으로써만 자사주 소각이 진행될 경우 지속적인 효과를 담보하기 어려운 바, 주주가치 제고 및 회사의 장기적 발전방향 등 종합적 고려하여 필요 시 검토 · 추진할 예정입니다.

라. 종류주식 발행현황 - 당사는 보통주 이외의 주식을 발행한 사실이 없습니다.
II. 사업의 내용

[지배회사 - 주식회사 한국토지신탁]
1. 요약재무정보

가. 요약연결재무정보(단위 : 백만원)

구 분	제29기(2024년 12월말)	제28기(2023년 12월말)	제27기(2022년 12월말)

Ⅰ. 현금 및 예치금	228,421	153,822	275,409

Ⅱ. 유가증권	618,572	628,855	709,115

Ⅲ. 대출채권	748,869	860,806	555,055

Ⅳ. 유형자산	71,785	80,047	40,511

Ⅴ. 투자부동산	68,430	70,121	71,812

Ⅵ. 기타자산	96,054	92,945	66,169

[자산총계]	1,832,131	1,886,596	1,718,071

Ⅰ. 차입부채	659,375	674,146	498,453

Ⅱ. 기타부채	214,526	205,113	194,685

[부채총계]	873,901	879,259	693,138

Ⅰ.지배기업소유주지분	956,947	997,657	1,022,630

1. 자본금	252,489	252,489	252,489

2. 자본잉여금	6,584	6,584	6,584

3. 자본조정	(62,783)	(62,736)	(47,740)

4. 기타포괄손익누계액	(53,411)	(43,866)	(61,479)

5. 이익잉여금	814,068	845,186	872,776

Ⅱ.비지배지분	1,283	9,680	2,303

[자본총계]	958,230	1,007,337	1,024,933

구 분	2024.01.01~2024.12.31	2023.01.01~2023.12.31	2022.01.01~2022.12.31

영업수익	236,337	270,086	212,858

영업손익	33,943	31,235	53,334

당기순손익	(18,860)	(7,660)	24,325

- 지배회사지분 순이익	(16,464)	(8,445)	24,097

- 비지배지분 순이익	(2,396)	785	228

주당순손익(단위: 원)	(76)	(38)	106

희석주당순손익(단위: 원)	(76)	(38)	106

연결에 포함된 회사수	13	15	16

나. 요약별도재무정보(단위 : 백만원)

구 분	제29기(2024년 12월말)	제28기(2023년 12월말)	제27기(2022년 12월말)

Ⅰ. 현금 및 예치금	219,256	134,690	250,883

Ⅱ. 유가증권	601,001	543,103	616,693

Ⅲ. 대출채권	695,687	812,724	502,090

Ⅳ. 유형자산	61,307	32,141	38,097

Ⅴ. 기타자산	86,445	78,639	66,616

[자산총계]	1,663,696	1,601,297	1,474,379

Ⅰ. 차입부채	627,550	615,321	468,628

Ⅱ. 기타부채	155,675	116,566	125,645

[부채총계]	783,225	731,887	594,273

1. 자본금	252,489	252,489	252,489

2. 자본잉여금	6,650	6,650	6,650

3. 자본조정	(62,783)	(62,736)	(47,741)

4. 기타포괄손익누계액	(10,050)	(8,317)	(7,809)

5. 이익잉여금	694,165	681,324	676,517

[자본총계]	880,471	869,410	880,106

종속·관계·공동기업투자주식의 평가방법	공정가치법,원가법	공정가치법,원가법	공정가치법,원가법

구 분	2024.01.01~2024.12.31	2023.01.01~2023.12.31	2022.01.01~2022.12.31

영업수익	220,986	187,135	188,245

영업손익	66,315	33,728	49,123

당기순손익	27,922	25,247	41,401

주당순손익(단위: 원)	130	115	182

희석주당순손익(단위: 원)	130	115	182