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한국토지신탁 사업보고서 (2020.12)
사 업 보 고 서

(제 25 기)

사업연도 2020년 01월 01일 부터
2020년 12월 31일 까지

금융위원회
한국거래소 귀중 2021년 3월 11일

제출대상법인 유형 : 주권상장법인
면제사유발생 : 해당사항 없음

회 사 명 : 주식회사 한국토지신탁
대 표 이 사 : 차 정 훈, 최 윤 성
본 점 소 재 지 : 서울특별시 강남구 테헤란로 137 코레이트타워 16~20층
(전 화) 02-3451-1100
(홈페이지) http://www.koreit.co.kr
작 성 책 임 자 : (직 책) 전무이사 (성 명) 김 정 선
(전 화) 02-3451-1118
목 차

【 대표이사 등의 확인 】 ----------------------- 1
I. 회사의 개요 ----------------------- 3
1. 회사의 개요 ----------------------- 3
2. 회사의 연혁 ----------------------- 6
3. 자본금 변동사항 ----------------------- 11
4. 주식의 총수 등 ----------------------- 11
5. 의결권 현황 ----------------------- 13
6. 배당에 관한 사항 등 ----------------------- 14
7. 정관에 관한 사항 ----------------------- 16
II. 사업의 내용 ----------------------- 17
III. 재무에 관한 사항 ----------------------- 47
1. 요약재무정보 ----------------------- 47
2. 연결재무제표 ----------------------- 49
3. 연결재무제표 주석 ----------------------- 59
4. 재무제표 ----------------------- 171
5. 재무제표 주석 ----------------------- 184
6. 기타 재무에 관한 사항 ----------------------- 290
IV. 이사의 경영진단 및 분석의견 ----------------------- 299
V. 감사인의 감사의견 등 ----------------------- 312
VI. 이사회 등 회사의 기관에 관한 사항 ----------------------- 314
1. 이사회에 관한 사항 ----------------------- 314
2. 감사제도에 관한 사항 ----------------------- 324
3. 주주의 의결권 행사에 관한 사항 ----------------------- 330
VII. 주주에 관한 사항 ----------------------- 331
VIII. 임원 및 직원 등에 관한 사항 ----------------------- 337
1. 임원 및 직원 등의 현황 ----------------------- 337
2. 임원의 보수 등 ----------------------- 342
IX. 계열회사 등에 관한 사항 ----------------------- 350
X. 이해관계자와의 거래내용 ----------------------- 353
XI. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항 ----------------------- 354
【 전문가의 확인 】 ----------------------- 361
1. 전문가의 확인 ----------------------- 361
2. 전문가와의 이해관계 ----------------------- 361
2. 회사의 연혁

가. 당사의 설립 이후 주요 변동상황은 다음과 같습니다.ｏ 본점소재지 : - 1996. 4. 4 : 서울특별시 강남구 삼성동 144-25- 2007. 4. 30 : 서울특별시 강남구 테헤란로 309 (사옥이전)- 2020. 10.12 : 서울특별시 강남구 테헤란로 137 코레이트타워 (사옥이전)ｏ 경영진의 변동

- 2013. 4. 1 : 대표이사 김용기 취임 이사 김성호, 사외이사 김영도 임기만료로 사임- 2014. 3. 21 : 사내이사 최윤성, 사외이사 전석진 취임 - 2015. 3. 30 : 사내이사 김두석, 강성범 취임 사외이사 겸 감사위원 박차웅, 이승문, 성민섭, 허 용 취임 사내이사 박낙영, 사외이사 양승현, 현형식 임기만료로 사임- 2015. 4.13 : 대표이사 김용기 사임, 이사 김두석 대표이사 취임 사내이사 김용기 사임- 2015. 9.15 : 사외이사 겸 감사위원 성민섭, 허용 사임 사외이사 전석진 사임- 2015.10.28 : 사내이사 차정훈 취임, 이사 차정훈 (각자) 대표이사 취임, 사외이사 겸 감사위원 김우구, 박종우, 장용석 취임- 2017. 3. 24 : 사내이사 차정훈, 최윤성 중임, 이사 차정훈 (각자) 대표이사 중임, 사외이사 겸 감사위원 임경택 취임, 사외이사 겸 감사위원 박종우, 장용석 중임 사외이사 겸 감사위원 김우구 임기만료로 사임- 2017. 12. 22 : (각자)대표이사 김두석 사임, 이사 최윤성 (각자)대표이사 취임- 2018. 3. 23 : 사내이사 김성진, 김정선 취임, 사내이사 강성범 사임, 사외이사 겸 감사위원 이승문 중임, 사외이사 겸 감사위원 박차웅 사임- 2019. 3. 22 : 사내이사 최윤성 중임, 사내이사 최윤성 (각자)대표이사 중임 사외이사 겸 감사위원 박종우, 장용석 중임 사외이사 겸 감사위원 이형주 취임, - 2020. 3. 20 : 사내이사 차정훈, 김성진, 김정선 중임, 사내이사 차정훈 (각자)대표이사 중임 사외이사 겸 감사위원 조재록 취임, 사외이사 이승문, 임경택 임기만료로 사임ｏ 최대주주의 변동

- 2009. 4. 15 : "한국토지공사"에서 "아이스텀앤트러스트(주)"로 최대주주 변경- 2013. 12. 4 : "아이스텀앤트러스트(주)"에서 "리딩밸류일호유한회사"로 최대주주 변경- 2018. 2. 6 : "리딩밸류일호유한회사"에서 "엠케이인베스트먼트"로 최대주주 변경

ｏ 상호의 변경- 2009. 2. 25 : 영문상호를 "Korea Real Estate Investment Trust Co., Ltd"에서 "Korea Real Estate Investment Trust Co., Ltd"로 변경

나. 종속회사의 연혁

회사의 법적,상업적명칭	회사의 연혁

코레이트투자운용 주식회사	-2008. 7. 23 설립ｏ 본점소재지 - 2008. 7. 23 : 서울특별시 서대문구 충정로3가 463 케이원리트빌딩 4층 - 2010. 9. 10 : 서울특별시 강남구 언주로 620, 11층(논현동, 현대인텔렉스빌딩) - 2016. 1. 1 : 서울특별시 중구 퇴계로 173(충무로 3가, 남산스퀘어 23층) ｏ 경영진의 변동
- 2012. 8. 31 : 사내이사 이효근 사임 - 2013. 9. 23 : 대표이사 박래익 사임, 대표이사 권준영, 사내이사 이효근 취임, 감사 문선의 재임 - 2014. 2. 28 : 사외이사 프랑스국인 프랑소와트라우쉬, 감사 문선의, 사내이사 이효근 사임, 대표이사(이사) 권준영 사임, 대표이사(사내이사) 권준영 취임 기타비상무이사 김용기, 김주연 취임, 감사 정봉준 취임 - 2015. 6. 1 : 기타비상무이사 김용기 사임, 기타비상무이사 한호경 취임 - 2016. 3. 16 : 기타비상무이사 김주연, 한호경 퇴임, 감사 정봉준 사임, 기타비상무이사 변산수, 김창수 취임, 감사 이관진 취임 - 2018. 3. 30 : 대표이사(이사) 권준영, 기타비상무이사 변산수, 김창수 중임 - 2019. 3. 29 : 감사 이관진 중임 - 2019. 8. 7 : 대표이사 권준영 사임, 대표이사 송태종 취임 - 2019.12.6 : 사내이사 양지현 취임, 기타 비상무이사 변산수 사임 - 2020.3.13 : 대표이사 송태종 사임, 대표이사 양지현 취임 기타 비상무이사 변산수 취임, 기타 비상무이사 김창수 재임 ｏ 최대주주의 변동 - 2013. 9. 9 : "지이리얼에스테이트"에서 "지이커머셜서비스"로 최대주주 변경
- 2014. 2. 28 : "지이커머셜서비스"에서 "한국토지신탁"으로 최대주주 변경ｏ 상호의 변경
- 2014. 2. 28 : "지이자산관리코리아 주식회사"에서 "코리트투자운용 주식회사(KOREIT Investment Management Co., Ltd.)"로 상호 변경
- 2014. 3. 4 : "코리트투자운용 주식회사(KOREIT Investment Management Co., Ltd.)"에서 "코레이트 투자운용 주식회사((KOREIT Investment Management Co., Ltd.)"로 상호 변경 ｏ 유상증자
- 2012. 4. 12 : 자본금 5억원 유상증자 (증자후 자본금 75억원, 보통주식수 150만주)

코레이트자산운용주식회사	가. 설립경과 및 설립 이후의 변동상황
나. 상호의 변경
다. 회사의 본점소재지 및 그 변경
라. 경영진의 중요한 변동(대표이사를 포함한 1/3이상 변동)
마. 최대주주의 변동

코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁	-2015. 11. 30. 설정

코레이트거제전문투자형사모부동산투자신탁	-2015. 12. 15. 설정

코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁	-2015. 12. 23. 설정

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁	-2016. 9. 29. 설정

케이원제8호 위탁관리부동산투자회사	-2018. 10. 04. 설정

코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁	-2019. 02. 25. 설정

케이원제10호위탁관리부동산투자회사	-2019. 11. 11. 설정

구리 A.I 플랫폼시티 개발사업	-2020. 4. 29. 설정

코레이트전문투자형사모부동산투자신탁11호	-2020. 7. 28. 설정

감만1구역 공공지원민간임대주택	-2020. 8. 21. 설정

코레이트신림아트전문투자형사모부동산투자신탁	-2020. 8. 21. 설정
3. 자본금 변동사항

가. 증자(감자)현황

(기준일 : 2020년 12월 31일 ) (단위 : 원, 주)

주식발행(감소)일자	발행(감소)형태	발행(감소)한 주식의 내용

주식의 종류	수량	주당액면가액	주당발행(감소)가액	비고

-	-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-	-

나. 미상환 전환사채 발행현황- 해당사항 없습니다. 다. 미상환 신주인수권부사채 등 발행현황- 해당사항 없습니다. 라. 미상환 전환형 조건부자본증권 등 발행현황- 해당사항 없습니다.
4. 주식의 총수 등

가. 주식의 총수 현황

(기준일 : 2020년 12월 31일 ) (단위 : 주)

구 분	주식의 종류	비고

보통주	-	합계

Ⅰ. 발행할 주식의 총수	500,000,000	-	500,000,000	-

Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수	252,489,230	-	252,489,230	-

Ⅲ. 현재까지 감소한 주식의 총수	-	-	-	-

1. 감자	-	-	-	-

2. 이익소각	-	-	-	-

3. 상환주식의 상환	-	-	-	-

4. 기타	-	-	-	-

Ⅳ. 발행주식의 총수 (Ⅱ-Ⅲ)	252,489,230	-	252,489,230	-

Ⅴ. 자기주식수	24,446,793	-	24,446,793	-

Ⅵ. 유통주식수 (Ⅳ-Ⅴ)	228,042,437	-	228,042,437	-

나. 자기주식 취득 및 처분 현황

(기준일 : 2020년 12월 31일 ) (단위 : 주)

취득방법	주식의 종류	기초수량	변동 수량	기말수량	비고

취득(+)	처분(-)	소각(-)

배당가능이익범위이내취득	직접취득	장내 직접 취득	-	-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-	-

장외직접 취득	-	-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-	-

공개매수	-	-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-	-

소계(a)	-	-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-	-

신탁계약에 의한취득	수탁자 보유물량	보통주	13,791,989	10,654,804	-	-	24,446,793	-

-	-	-	-	-	-	-

현물보유물량	-	-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-	-

소계(b)	보통주	13,791,989	10,654,804	-	-	24,446,793	-

-	-	-	-	-	-	-

기타 취득(c)	-	-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-	-

총 계(a+b+c)	보통주	13,791,989	10,654,804	-	-	24,446,793	-

-	-	-	-	-	-	-

※ 당사는 주가 안정화 및 주주가치 제고를 위해 아래와 같이 자기주식취득 신탁계약을 체결하고 자기주식을 취득 및 처분하였습니다.

구분	신탁회사	계약금액	계약기간	비고

1차 신탁계약	미래에셋대우	80억원	2010.04.22 ~ 2011.04.22 (신규)2011.04.23 ~ 2012.04.23 (연장)2012.04.24 ~ 2013.04.23 (연장)2013.04.24 ~ 2015.04.23 (연장)2015.04.24 ~ 2017.04.23 (연장)2017.04.24 ~ 2019.04.23 (연장)2019.04.24 ~ 2021.04.23 (연장)	2010.04.22, 2011.04.22, 2012.04.23, 2013.04.19, 2015.04.13,2017.04.20,2019.04.222020.03.16공시자료 참조

2차 신탁계약	미래에셋대우	120억원	2013.04.24 ~ 2015.04.23 (신규)2015.04.24 ~ 2017.04.23 (연장)2017.04.24 ~ 2019.04.23 (연장)2019.04.24 ~ 2021.04.23 (연장)

3차 신탁계약	대신증권	200억원	2020.03.16 ~ 2022.03.15 (신규)

합계	-	400억원	-

※ 우리사주조합에 대한 회사 보유 자기주식의 무상 교부를 위해 2019년 10월 23일 2차 신탁계약의 일부를 해지하였습니다.(계약해지금액 : 1,667,231,178원) 다. 보통주외의 주식- 당사는 보통주 이외의 주식을 발행한 사실이 없습니다.
5. 의결권 현황

(기준일 : 2020년 12월 31일 ) (단위 : 주)

구 분	주식의 종류	주식수	비고

발행주식총수(A)	보통주	252,489,230	-

-	-	-

의결권없는 주식수(B)	보통주	-	-

-	-	-

정관에 의하여 의결권 행사가 배제된 주식수(C)	보통주	-	-

-	-	-

기타 법률에 의하여의결권 행사가 제한된 주식수(D)	보통주	24,446,793	신탁계약에 의하여 신탁업자가 취득한 자사주

-	-	-

의결권이 부활된 주식수(E)	보통주	-	-

-	-	-

의결권을 행사할 수 있는 주식수(F = A - B - C - D + E)	보통주	228,042,437	-

-	-	-
6. 배당에 관한 사항 등

가. 배당에 관한 사항- 배당에 관한 당사의 정관 내용은 다음과 같습니다.

제58조 (이익배당) ①이익의 배당은 금전, 주식 및 기타의 재산으로 할 수 있다. ②제1항의 배당은 매 결산기말 현재의 주주명부에 기재된 주주 또는 등록 질권자 에게 지급한다. ③이익의 배당을 주식으로 하는 경우 그 배당은 주식의 권면 액으로 하고, 회사가 종류주식을 발행한 때에는 각각 그와 같은 종류의 주식으로 할 수 있다. ④회사가 금전 외의 재산으로 배당하기로 결정한 경우, 이사회는 이사 3분의 2 이상의결의로 주주가 배당되는 금전 외의 재산 대신 금전의 지급을 회사에 청구할 수 있도록 정할 수 있으며, 이 경우 청구할 수 있는 금액 및 청구기간을 정하여야 한다.이익의 배당은 금전과 주식으로 할 수 있다. 제59조 (중간배당) ①회사는 사업년도 중 1회에 한하여 이사회의 결의로 일정한 날을 정하여 그 날의 주주에게 상법 제462조의3에 의한 중간배당을 할 수 있다. ②제1항의 중간배당은 이사회의 결의로 하되, 그 결의는 제1항의 기준일 이후 45일 내에 하여야 한다. ③중간배당은 직전결산기의 대차대조표상의 순자산액에서 다음 각호의 금액을 공제한 액을 한도로 한다. 1.직전결산기의 자본금의 액 2.직전결산기까지 적립된 자본준비금과 이익준비금의 합계액 3.상법 시행령에서 정하는 미실현이익 4.직전결산기의 정기주주총회에서 이익배당하기로 정한 금액 5.직전결산기까지 정관의 규정 또는 주주총회의 결의에 의하여 특정목적을 위해 적립한 임의준비금 6.중간배당에 따라 당해 결산기에 적립하여야 할 이익준비금 ④사업년도 개시일 이후 제1항의 기준일 이전에 신주를 발행한 경우(준비금의 자본전입, 주식배당, 전환사채의 전환청구, 신주인수권부사채의 신주인수권 행사의 경우를 포함한다)에는 중간배당에 관해서는 당해 신주는 직전 사업년도 말에 발행된 것으로 본다. ⑤중간배당을 할 때에는 제10조 내지 제15조의 종류주식에 대하여는 당해 종류주식 발행시에 별도의 정함을 한 경우에는 그에 따르고, 그러지 아니한 경우에는 보통주식과 동일한 배당률을 적용한다.제60조 (배당금지급청구권의 소멸시효) ①배당금지급청구권은 5년간 이를 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다. ②제1항의 규정에 의하여 시효가 완성된 배당금은 회사에 귀속한다.

나. 주요배당지표

구 분	주식의 종류	당기	전기	전전기

제25기	제24기	제23기

주당액면가액(원)	1,000	1,000	1,000

(연결)당기순이익(백만원)	85,148	108,270	166,981

(별도)당기순이익(백만원)	62,245	90,737	133,467

(연결)주당순이익(원)	364	449	682

현금배당금총액(백만원)	20,524	19,095	33,888

주식배당금총액(백만원)	-	-	-

(연결)현금배당성향(%)	24.1	17.6	20.3

현금배당수익률(%)	-	4.3	3.6	5.7

-	-	-	-

주식배당수익률(%)	-	-	-	-

-	-	-	-

주당 현금배당금(원)	-	90	80	140

-	-	-	-

주당 주식배당(주)	-	-	-	-

-	-	-	-

(*)2018년(제23기)에 대한 정기배당은 주당 현금배당금 110원으로 총 26,727백만원이며, 중간배당은 주당 현금배당금 30원으로 총 7,161백만원입니다.

(*)2018년(제23기)에 대한 현금배당수익률은 2018년말 배당기준일 기준 과거 1주일간 배당부 종가의 평균(2,781원)과 중간배당 기준일(2019.10.23.) 기준 과거 1주일간배당부 종가의 평균(2,152원)의 산술평균(2,467원)을 사용하여 계산하였습니다.

다. 과거 배당 이력(단위: 회, %)

연속 배당횟수	평균 배당수익률

분기(중간)배당	결산배당	최근 3년간	최근 5년간

-	8	4.5	3.9
7. 정관에 관한 사항

가. 정관 변경 이력

정관변경일	해당주총명	주요변경사항	변경이유

2019.03.22	제23기 정기주주총회	1-1) 정관 제9조(주식 및 주권의 종류) 3항, 제19조(명의개서대리인), 제22조(사채의 발행), 제29조(준용규정) 변경1-2) 정관 제20조(주주 등의 주소, 성명 및 인감 또는 서명 등 신고) 삭제2) 제49조(감사위원회의 직무) 3항 및 제49조의 2(외부감사인의 선임) 신설	1) 주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률시행(2019년 9월 시행)에 따라 상장회사가 발행하는 주식, 사채, 신주인수권은 전자등록계좌부에 사실상 의무적으로 전자등록이 필요함으로 이를 정관에 반영 필요2) 개정된 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 제10조(감사인의 선임에 따라 감사위원회가 외부감사인을 선정하고, 회사는 선정된 감사인을 선임하는 내용 반영

주) 제25기 정기주주총회에 정관 일부 변경에 대한 안건이 추가되었습니다.
1. 요약재무정보

가. 요약연결재무정보(단위 : 백만원)

구 분	제25기(2020년 12월말)	제24기(2019년 12월말)	제23기(2018년 12월말)

Ⅰ. 현금 및 예치금	360,148	94,058	183,541

Ⅱ. 유가증권	320,438	232,581	178,000

Ⅲ. 대출채권	713,774	1,017,147	914,648

Ⅳ. 유형자산	49,943	5,022	979

Ⅴ. 투자부동산	27,973	28,138	-

Ⅵ. 기타자산	72,195	70,227	98,694

[자산총계]	1,544,471	1,447,173	1,375,862

Ⅰ. 차입부채	453,627	437,566	449,437

Ⅱ. 기타부채	167,917	128,162	101,842

[부채총계]	621,544	565,728	551,279

Ⅰ.지배기업소유주지분	919,317	877,665	821,035

1. 자본금	252,489	252,489	252,489

2. 자본잉여금	4,930	5,168	4,814

3. 자본조정	(46,444)	(27,961)	(17,696)

4. 기타포괄손익누계액	(52,062)	(44,073)	(36,464)

5. 이익잉여금	760,404	692,042	617,892

Ⅱ.비지배지분	3,610	3,780	3,548

[자본총계]	922,927	881,445	824,583

구 분	2020.01.01~2020.12.31	2019.01.01~2019.12.31	2018.01.01~2018.12.31

영업수익	237,431	255,696	269,318

영업손익	93,834	119,321	184,566

당기순손익	85,148	108,270	166,981

- 지배회사지분 순이익	84,815	108,039	167,128

- 비지배지분 순이익	333	231	(147)

주당순손익(단위: 원)	364	449	682

희석주당순손익(단위: 원)	364	449	682

연결에 포함된 회사수	14	13	15

나. 요약별도재무정보(단위 : 백만원)

구 분	제25기(2020년 12월말)	제24기(2019년 12월말)	제23기(2018년 12월말)

Ⅰ. 현금 및 예치금	344,566	80,597	177,600

Ⅱ. 유가증권	211,225	155,587	130,765

Ⅲ. 대출채권	694,627	994,191	876,848

Ⅳ. 유형자산	48,911	4,042	959

Ⅴ. 기타자산	78,082	75,396	97,460

[자산총계]	1,377,411	1,309,813	1,283,632

Ⅰ. 차입부채	445,802	429,541	449,437

Ⅱ. 기타부채	114,389	86,789	86,033

[부채총계]	560,191	516,330	535,470

1. 자본금	252,489	252,489	252,489

2. 자본잉여금	6,650	6,650	6,296

3. 자본조정	(46,444)	(27,961)	(17,696)

4. 기타포괄손익누계액	(5,758)	(4,828)	(3,212)

5. 이익잉여금	610,283	567,133	510,285

[자본총계]	817,220	793,483	748,162

종속·관계·공동기업투자주식의 평가방법	공정가치법,원가법	공정가치법,원가법	공정가치법,원가법

구 분	2020.01.01~2020.12.31	2019.01.01~2019.12.31	2018.01.01~2018.12.31

영업수익	209,113	239,554	254,362

영업손익	91,025	137,051	184,430

당기순손익	62,245	90,737	133,467

주당순손익(단위: 원)	267	377	545

희석주당순손익(단위: 원)	267	377	545