한국토지신탁 사업보고서 (2020.12)
II. 사업의 내용

[지배회사 - 주식회사 한국토지신탁]

1. 사업의 개요

가. 신탁의 개요

(1) 신탁의 개념

- 신탁이라 함은 신탁을 설정하는 자(위탁자)와 신탁을 인수하는 자(수탁자)간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 자산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(수익자)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 의미합니다(2) 신탁의 특징- 신탁은 사적자치의 확대 및 보완을 위하여 도입된 제도라는 점에서 대리와 유사하나, 대리와는 달리 재산권의 명의 자체를 수탁자에게 이전하여 수탁자가 신탁목적에 따라 재산권을 관리ㆍ처분하게 되므로 다음과 같이 수탁자에 대하여 엄격한 의무와 책임을 지워 신탁재산을 보호하게 됩니다.

① 선관주의의무 : 수탁자는 신탁의 본질에 따라 선량한 관리자의 주의로써 신탁재산을 관리 또는 처분② 분별관리의무 : 수탁자의 고유재산과 다른 신탁재산은 구분하여 관리되므로 수탁자가 파산하는 경우에도 신탁재산은 안전(신탁재산의 독립성). 나. 부동산신탁업의 개요 (1) 관련 법령의 규제- 부동산신탁회사는 자본시장법에 따라 동법 시행령 [별표1]의 인가업무 단위 4-121-1에 대하여 금융위원회의 인가를 받아 금융투자업을 영위하고 있는 금융투자업자입니다. - 부동산신탁회사는 자본시장법과 동법 시행령, 금융위원회의 금융투자업규정, 기타관계법규 등에 의해 신탁의 인수 및 신탁재산의 관리, 운용, 처분 등 업무절차와 방법상 제한을 받고 있습니다.(2) 부동산신탁 시장의 특성- 제도권 시장부동산신탁업은 자본시장법에 의하여 인가 받은 부동산신탁회사들에 의하여 형성된제도권내 시장의 성격을 갖고 있으며 금융감독기관의 관리감독을 받는 등 상대적으로 신뢰성과 안정성이 확보된 시장입니다.- 위탁자와 신탁계약에 의한 시장부동산신탁사는 위탁자와의 신탁계약에 의하여 신탁대상 부동산을 신탁회사로 명의이전하여 개발, 관리, 처분, 담보하는 위탁자와의 관계에 의한 시장입니다.- 부동산종합시장부동산신탁시장은 부동산과 관련한 개발, 관리, 담보, 처분신탁 등의 신탁상품뿐만 아니라 부동산금융, 부동산컨설팅, 부동산정보제공, 부동산관련업무의 대리 등 부동산에 대한 종합적인 서비스를 제공하는 시장입니다.- 부동산금융시장자본시장법, 부동산투자회사법을 바탕으로 하는 자산유동화증권(ABS), 부동산투자회사(REITs), 부동산 펀드(REF) 등 새로운 부동산과 금융이 연계된 상품이 등장하고, 부동산개발의 자금조달방식도 사업성에 기초한 프로젝트파이낸싱 기법이 고안되었으며, PF ABS, PF ABCP, 개발형 REITs 등 다양한 형태의 부동산 구조화금융이 발달하고 있습니다. 이에 따라 부동산신탁 상품의 활용가능성 역시 높아지고 있습니다.(3) 부동산신탁업의 발전전망- 부동산신탁업자는 주된 업무라고 할 수 있는 토지신탁, 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁 뿐만 아니라, 부수업무로 건축물의 분양에 관한 법률에 따라 분양사업자와 체결하는 계약에 의한 대리사무와 부동산의 취득ㆍ처분ㆍ개발ㆍ분양ㆍ관리ㆍ인허가ㆍ임대차 관련 대리사무 및 컨설팅 등을 취급할 수 있습니다. - 부동산신탁 상품 중 토지신탁은 일반적으로 주택 및 건축물 분양시장의 흐름에 영향을 받는 특징이 있으나, 담보, 처분, 관리신탁 등의 비개발신탁의 경우에는 신탁재산이 신탁법(제22조)에 따라 엄격한 보호를 받도록 되어 있는 점으로 인하여 부동산 경기침체 시에도 안정성을 선호하는 수요가 있습니다. 다. 시장여건 등(1) 시장여건- 2020년은 대외적으로 미국과 중국의 무역분쟁 지속, 코로나19 확산 등의 부정적 요인으로 세계 경기는 하락을 지속하는 추세였습니다. 대내적으로도 코로나19 및 정부의 각종 부동산 규제정책은 국내 부동산 경기를 크게 위축시켰습니다. 이러한 현상들은 부동산 신탁시장에도 부정적인 영향을 미쳤습니다.2021년은 코로나19가 백신 접종으로 여건이 개선될 가능성이 있으나 경기 반등을 예측하기에는 불안정한 요소들이 다수 산재해 있습니다. 국내 부동산 경기는 정부의 공급확대 정책 발표로 일부 기대감이 상승하고 있으나 구체적인 방안이 발표되기 전까지는 불확실성이 상존하고 있어, 부동산 경기를 포함한 국내 경기는 단기간에 본격적인 회복세로 진입하기는 어려울 것으로 보입니다.

(2) 업계현황 및 경영상황

- 2020년 12월말 기준으로 신탁영업을 영위하고 있는 부동산신탁회사는 당사를 비롯하여 대한토지신탁, KB부동산신탁, 교보자산신탁(舊 생보부동산신탁), 한국자산신탁, 코람코자산신탁, 하나자산신탁, 아시아신탁, 우리자산신탁(舊 국제자산신탁), 무궁화신탁, 코리아신탁, 대신자산신탁, 신영부동산신탁, 한국투자부동산신탁 입니다(총 14개사). 대신자산신탁, 신영부동산신탁, 한국투자부동산신탁은 2019년에 본인가를 받고 신규 신탁영업을 개시하였습니다.- 2020년 부동산 신탁시장은 정부의 부동산 규제 정책 강화 및 경기 하락 추세의 부정적 환경을 지속하였으나, 2021년에는 정부의 부동산 공급확대 정책 발표로 경영환경 개선 및 새로운 시장에 대한 기대감이 확대되고 있습니다.

- 주요 부동산신탁사 현황 ('20.12.31.기준) (단위 : 억원)

구분	한국토지신탁	KB부동산신탁	대한토지신탁	교보자산신탁	한국자산신탁	코람코자산신탁	하나자산신탁	아시아신탁	우리자산신탁	무궁화신탁	코리아신탁	대신자산신탁	한국투자부동산신탁	신영부동산신탁

설립인가	96.3.5	96.7.12	97.12.1	98.11.4	01.3.20	01.10.24	04.2.27	07.8.24	07.11.9	09.8.26	09.12.29	19.7.24	19.10.23	19.10.23

자본금	2,525	800	1,100	100	620	161	100	117	153	140	110	1,000	500	300

- 자본시장법 시행에 따라 구 신탁업법에 근거하여 설립된 (사)부동산신탁업협회는 '09.3.31부로 해산되었으며, 영업중인 부동산신탁회사는 한국금융투자협회에 회원가입하여 활동하고 있습니다. - 부동산신탁업자도 금융투자업자로서 자본시장법 상 강화된 투자자 보호제도를 적용받게 되어 '09.2.4 '투자권유준칙'을 제정ㆍ시행하고 내부통제제도를 정비하는 등신탁상품 고객에 대한 보호강화로 보다 안전하게 부동산신탁상품을 이용할 수 있는 제도적 장치가 마련되었습니다.- 부동산 신탁시장 규모(수주금액 기준)는 부동산 규제 강화 등으로 2019년 다소 주춤했으나, 신탁방식 정비사업 및 책임준공확약부 관리형 토지신탁 확대로 인해 상당부분의 시장 규모가 다시금 증가되었습니다.- 당사는 업계 최대 자본금과 인적자원을 바탕으로 신탁형 도시정비사업, 차입형 · 관리형 토지신탁은 물론 부동산 개발 컨설팅 및 자산운용부문 등의 비토지신탁 및 부수업무에서도 차별성을 부각하며 부동산종합금융회사로 도약하고 있습니다.

(3) 시장점유율 추이 (영업수익 기준)

(단위 : 백만원)

연도	영업수익 및시장점유율	한국토지신탁	KB부동산신탁	대한토지신탁	교보자산신탁	한국자산신탁	코람코자산신탁	하나자산신탁	아시아신탁	우리자산신탁	무궁화신탁	코리아신탁

2020년도	영업수익	209,113	138,782	99,622	58,628	218,451	116,081	150,873	102,816	79,426	93,659	68,753

시장점유율	15.65%	10.39%	7.46%	4.39%	16.35%	8.69%	11.29%	7.69%	5.94%	7.01%	5.15%

2019년도	영업수익	239,554	121,145	113,416	71,273	205,890	121,164	131,753	71,647	75,191	81,257	64,262

시장점유율	18.42%	9.32%	8.72%	5.48%	15.83%	9.32%	10.13%	5.51%	5.78%	6.25%	4.94%

2018년도	영업수익	254,363	114,639	97,600	66,948	204,561	134,421	93,521	67,986	63,665	64,304	55,771

시장점유율	20.9%	9.4%	8.0%	5.5%	16.8%	11.0%	7.7%	5.6%	5.2%	5.3%	4.6%

2017년도	영업수익	229,379	76,700	85,661	56,581	201,600	107,423	68,411	64,045	53,848	38,574	47,982

시장점유율	22.3%	7.4%	8.3%	5.5%	19.6%	10.4%	6.6%	6.2%	5.2%	3.7%	4.7%

2016년도	영업수익	165,122	65,230	60,399	46,729	117,717	117,742	49,913	52,559	45,862	27,254	37,637

시장점유율	21.0%	8.3%	7.7%	5.9%	15.0%	15.0%	6.3%	6.7%	5.8%	3.5%	4.8%

※ 상기 주요신탁사 시장점유율은 각 부동산신탁사의 공시된 영업보고서상 영업수익을 기초로 작성된 것입니다.(4) 당사의 장점- 당사의 주력상품인 차입형 토지신탁은 신탁사업의 사업비 조달의무가 신탁사에 있으므로, 차입형 토지신탁을 얼마나 많이 할 수 있느냐는 결국 신탁사의 자기자본 규모와 비례합니다. 당사는 업계 1위의 자본규모 및 자본조달 능력을 바탕으로 1996년창사 이래 가장 많은 차입형 토지신탁 사업을 수주/관리하여 차입형 토지신탁의 수주부터 사업정산시까지 매니지먼트 노하우가 뛰어납니다. - 다만, 차입형 토지신탁은 신탁사의 자금이 각 신탁사업에 투입되어 신탁사의 자금 회수 리스크가 발생하고, 다수의 사업장이 수도권 이외의 사업장이기 때문에 차입형 토지신탁 수주시에는 엄격한 수주심사기준이 필요합니다. 당사의 경우 "사업수주심사기준"에 따라 사업 수주시 사업부지 확보 여부, 인허가 완료 여부, 신탁사 대지급금(신탁사가 신탁사업에 투입하는 자금) 한도 준수 여부, 시공사 선정 기준, 표준 분양률 및 표준 공정률 적용 여부 등 다각적이고, 세밀한 기준을 적용함으로써 보수적인 수주심사가 이루어지고 있습니다. - 또한, 당사는 2001년 고유 아파트/오피스텔 브랜드인 '코아루'를 런칭하였고, 당사브랜드 사용시 분양외형(신탁사업 총매출)의 약 0.4%를 브랜드 수수료로 수취하고 있습니다.(5) 당사의 신규추진사업- 2016년 3월 도시 및 주거환경정비법 개정에 따라 부동산 신탁회사도 도시정비사업(재개발, 재건축사업 등) 참여가 가능하게 되어, 부동산신탁회사로서는 최초로 대전 용운 재건축사업의 사업대행자로 참여해 성공리에 착공 및 분양을 완료하였으며, 현재 서울, 수도권, 광역시 등에서 사업대행자 및 사업시행자 방식으로 도시정비사업신규수주 성과를 꾸준하게 내고 있습니다.- 아울러, 특례법인 소규모 주택 정비법의 적용을 받아 기존 정비사업 대비 일부 완화된 기준을 적용 받는 가로주택정비사업, 소규모 재건축사업도 적극적으로 검토하여 다양한 규모의 정비사업 수주에 탄력적으로 대응하고 있습니다.- 현재 진행중인 도시정비사업은 서울 흑석11구역 재개발, 서울 신길10구역 재건축,서울 영등포2가 가로주택정비사업, 부산 범일3구역 도시환경정비사업, 부산 대평1구역 도시환경정비사업, 인천 학익1구역 재개발, 대전 문화2구역 재개발, 서울 신길음1구역 재개발, 대구 태평78 아파트 가로주택정비사업, 인천여상 주변구역 도시환경정비사업, 대구 도원아파트 가로주택정비사업, 부산 서금사5구역 재개발, 인천 경동구역 재개발, 대전 장대B지구 재개발, 원주 단계 주공 재건축, 북가좌제6구역 재건축, 신림1재정비촉진구역 재개발 등이 있습니다. 한편, 서울 봉천 1-1구역 재건축, 서울 방배삼호아파트 재건축 등도 신탁방식 추진을 위한 지정고시를 준비하고 있습니다.- 또한, 당사는 리츠 사업 부문을 확대, 신규 수익 창출을 기대하고 있습니다. 이미, 각종 공공지원 민간임대주택 공모사업을 리츠 투자 방식으로 적극 검토하고 있으며,향후 우량 오피스 및 물류센터 개발사업을 선별하여 투자 대상을 확대하기 위해 노력하고 있습니다. 2. 영업의 현황 가. 영업의 개황 - 당사는 1996년 구 신탁업법에 의거하여 설립되었고 설립 이후 아파트 개발을 중심으로 하는 토지신탁사업을 축으로 사업영역을 확대하였으며, 현재는 부동산신탁사업뿐만 아니라 재개발, 재건축, 기업형 임대주택, PI투자 등 다양한 부문으로의 사업확장을 통해 종합 부동산 투자금융회사로서 면모를 갖춰가고 있습니다.- 당사는 자산 및 자본, 시장점유율, 맨파워, 영업노하우 등에서 업계 수위를 차지하고 있으며, 신탁업계 신성장동력인 재건축, 재개발, 도시환경정비사업 진출 및 기업형 임대주택 사업에 진출하였습니다. - 또한 구 신탁업법, 신탁법, 자본시장법 등 유관법령의 제정과 개정작업에 적극 참여하는 한편, 금융투자협회의 주요 회원사로 가입하여 신탁업 발전 및 업역확대 등을위해 노력하고 있습니다.

나. 영위하고 있는 영업의 종류 및 개요 (가) 토지(개발)신탁- 토지신탁은 건축자금이나 전문지식이 없는 부동산 소유자가 소유권을 부동산신탁회사에 이전하고 부동산신탁회사는 소유자 의견과 회사자금 및 전문지식을 결합하여신탁재산을 효과적으로 개발ㆍ관리하고 그 이익을 돌려주는 업무로서 통상 개발신탁이라고 부르기도 합니다. - 토지신탁은 일반 금융기관이 금전을 신탁받아 이를 운용한 뒤 수익을 배당하는 금전신탁과 동일한 구조이며 다만 신탁대상이 금전이 아닌 부동산이란 점에서 차이가 있으며, 이러한 토지신탁은 아래와 같이 분양형ㆍ임대형 토지신탁과 차입형ㆍ관리형토지신탁으로 구분됩니다. 1) 신탁재산의 처분에 따른 분류

구분	내용

분양형 토지신탁	개발 후 분양ㆍ처분하여 수익을 배당하는 방식으로 분양아파트, 상가, 오피스텔, 주상복합 등이 해당

임대형 토지신탁	개발 후 임대하여 수익을 배당하는 방식으로 임대아파트가 해당

2) 건설자금 조달책임 부담의 유무에 따른 분류

구분	내용

차입형 토지신탁	토지수탁 후, 공사비 등 사업비를 신탁회사가 직접 조달하는 방식으로 신탁회사의 입장에서는 차입금 부담리스크가 있는 반면 신탁보수가 큰 개발방식

관리형 토지신탁	토지수탁 후, 사업비 조달책임은 위탁자가 부담하고 시공사는 책임준공과 지급보증 등으로 사업비 조달에 협조하는 개발방식으로서 신탁회사의 입장에서 차입리스크는 경감됨

- 토지(개발)신탁의 보수 : 토지신탁보수는 분양예정총액, 예정건설비, 신탁회사 자금 투입규모 등에 따라 상호 협의하여 결정합니다.

(나) 관리신탁- 부동산신탁회사가 소유자를 대신하여 부동산을 종합적으로 관리ㆍ운용하거나 소유권의 명의만을 관리하여 주는 업무로서 부동산의 전반적인 관리 자체를 목적으로 임대차관리, 시설의 유지, 세무, 법률, 회계 등 종합적으로 신탁재산을 운영 및 관리하는 갑종관리신탁과 등기부상의 소유권만을 신탁을 통하여 보전하는 을종관리신탁으로 분류됩니다.(다) 처분신탁- 대형ㆍ고가의 부동산, 권리관계가 복잡한 부동산 등 부동산을 매각ㆍ임대ㆍ분양 등의 방법으로 처분하고자 하나 여의치 않을 경우 최적의 수요자를 발굴해서 적정가격으로 신속하고 안전하게 처분해주는 업무입니다. - 처분신탁의 보수 : 처분신탁보수는 수탁물건의 상황, 사업의 난이도, 위탁자의 의뢰조건, 처분가격, 처분이익 등을 종합적으로 감안하여 상호 협의하여 결정합니다. (라) 담보신탁- 부동산을 신탁회사에 신탁하고 유효 담보금액의 범위에서 신탁회사에서 발급하는 수익권증서를 금융기관에 제공하고 대출을 받는 새로운 형태의 담보상품으로서, 대출기간이 만료되어 위탁자가 대출금을 갚으면 신탁계약을 해지하면서 신탁부동산을 위탁자에게 돌려주고, 갚지 못할 경우에는 부동산신탁회사가 신탁부동산을 처분해 그 대금으로 금융기관 대출금을 갚게 됩니다. 종전의 자금조달 방법에 비해 시간과 비용이 절감되는 효과가 있습니다.- 근저당권과 담보신탁제도의 비교

구 분	근 저 당 권	담 보 신 탁

담보설정 방식	근저당권 설정	신탁회사에 신탁

물상대위권 행사	사전압류 필요	압류 불필요

회생절차	구속됨	구속되지 않음

환가 방법	법원 경매	신탁회사 공개입찰 매각(공매가격, 일정 탄력적 운용가능)

국세우선권	발생가능	신탁등기 후 발생불가

임금채권우선권	발생가능	신탁등기 후 발생불가

- 담보신탁의 보수는 아래기준을 토대로 협의하여 결정합니다.ㆍ담보관리보수, 보수액 = 수익권증서금액(수익권리금)×상호 협의로 결정한 보수율ㆍ환가처분보수

처 분 가 격	보 수 율

일시불 처분식	할부불 처분식

1억원까지	8/1,000	10/1,000

2억원까지	7/1,000	9/1,000

5억원까지	6/1,000	7/1,000

10억원까지	5/1,000	6/1,000

10억원초과	4/1,000	5/1,000

(마) 분양관리신탁- 건축물의 분양에 관한 법률이 시행됨에 따라 상가, 오피스텔 등 상업용부동산을 선분양하기 위하여 사업시행자인 분양사업자가 부동산을 부동산신탁회사에 신탁하고 부동산신탁회사에서 분양 및 공정관리 등을 수행함으로써 피분양자의 보호와 함께 분양사업자의 성공적인 사업수행을 지원하는 상품입니다.(바) 컨설팅- 대상 부동산의 입지환경과 잠재적 특성을 조사ㆍ분석하여 부동산의 최유효이용 방안 및 자금조달, 사업시행 방안 등을 제시해 주는 상품입니다. 최근에는 우량사업지에 대한 매입확약 조건과 결합하여 진행하는 경우가 있습니다.

(사) 대리사무- 신탁회사가 고객을 대신하여 부동산의 취득, 처분, 개발, 자금관리, 인ㆍ허가 등 다양한 업무를 수행하는 상품입니다.- 대리사무와 관련하여 당사는 사업관리(PM), 건설관리(CM), 자금관리(FM) 업무를 통합한 부동산 종합개발 관리서비스 상품인 "PCF-마스터"를 통하여 대리사무를 보다 전문화하고 있습니다.(아) 리츠 부문

- 당사는 자산관리자로서 기업구조조정부동산투자회사 및 위탁관리부동산투자회사로부터 부동산의 취득, 관리, 개량, 처분, 개발, 임대차, 유가증권의 매매, 금융기관에의 예치, 지상권/임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득/관리/처분 등의 자산관리 업무를 수행할 수 있습니다.

(자) 도시정비사업, 기업형 임대주택사업, 투자사업 등 기타 업무- 차입형 토지신탁 상품의 높은 매출비율에서 수익구조를 다변화하기 위하여 REITs, 도시정비사업, 기업형 임대주택사업 등의 분야를 강화하고 있으며, 펀드 투자 및 임대관리회사, 자산운용사에 대한 지분 출자 등 자기자본투자를 추진하고 있습니다.- 또한, 사업참여 기회를 확대하고 투자수익도 기대할 수 있는 제안공모형 대규모 프로젝트사업에 참여하고 있습니다.

다. 영업실적

고유계정은 토지신탁, 담보신탁, 분양관리신탁 등 신탁 및 대리사무 상품의 수수료 수익으로 141,609백만원, 유가증권의 평가및처분이익으로 23,671백만원, 신탁계정대여 등에 대한 이자수익으로 71,555백만원, 수익증권에 대한 배당금수익, 충당부채환입으로 596백만원의 실적을 달성하였고, 신탁계정은 토지신탁 분양수익과 임대수익 및 비토지신탁의 처분수익과 임대수익 등으로 2,669,618백만원의 매출실적을 달성하였습니다.

(단위 : 백만원 )

영 업 종 류	영 업 수 익	비 고

고 유 계 정	237,431	-

신 탁 계 정	2,669,618	-

라. 자금조달 및 운용실적

[고유계정] (단위 : 백만원, % )

구 분	제25기	제24기	제23기

평균잔액	이자율	평균잔액	이자율	평균잔액	이자율

조달	차입금	490,042	1.5~3.29%	481,525	2.25~3.65%	454,471	3.00~3.78%

예수금	5,328	-	3,569	-	5,511	-

충당금	2,760	-	6,113	-	9,182	-

기타부채	90,478	-	71,720	-	70,088	-

자 본	790,962	-	776,979	-	702,924	-

합 계	1,379,570	-	1,339,906	-	1,242,176	-

운용	현금,예금	183,762	0~1.1%	128,530	0~1.7%	160,474	0~1.45%

유가증권	173,537	-	176,196	-	142,731	-

대출채권	953,328	1.1~7.6%	957,007	1.1~8.3%	862,232	1.41~8.7%

기타자산	68,943	-	78,173	-	76,739	-

합 계	1,379,570	-	1,339,906	-	1,242,176	-

※ 별도 재무제표를 기준으로 작성함[신탁계정] (단위 : 백만원)

구 분	제25기	제24기	제23기

평균잔액	이자율	평균잔액	이자율	평균잔액	이자율

조달	차입금	1,025,999	0~7.6%	1,017,647	0~8.3%	907,560	3.2~8.7%

합 계	1,025,999	1,017,647	907,560

운용	현금,예금	277,215	0.1~1.87%	322,485	0.1~1.98%	322,851	0.1~2.12%

사업비지출 등	748,784	695,162	584,709

합 계	1,025,999	1,017,647	907,560

3. 영업 종류별 현황

당사는 자본시장법 시행령 별표1의 인가업무단위 4-121-1에 따른 신탁재산(동산ㆍ부동산ㆍ부동산관련 권리)을 취급하는 신탁업과 그에 따른 부수업무를 영위하고 있습니다.

가. 신탁보수(단위 : 백만원)

구 분	제25기	제24기	제23기

수탁고	신탁보수	수탁고	신탁보수	수탁고	신탁보수

토지신탁	4,038,206	89,354	3,596,690	119,269	3,555,978	153,146

관리신탁	53,186	134	72,606	13	51,258	22

처분신탁	488,001	83	395,723	976	207,363	12

담보신탁	2,343,097	2,540	1,807,785	1,022	1,413,602	832

분양관리신탁	51,759	313	145,011	388	51,827	127

합 계	6,974,249	92,424	6,017,815	121,668	5,280,028	154,139

※ 수탁고는 신탁원본 금액임나. 대리업무보수외

(단위 : 백만원)

구 분	제25기	제24기	제23기

대리업무보수	4,790	1,315	640

리츠자산운용보수	1,224	8,034	7,527

리츠자산취득보수	3,605	3,001	-

리츠자산처분보수	-	4,329	-

컨설팅보수	6,113	8,052	10,323

브랜드이용수익	2,540	3,647	3,965

운용수익	934	1,742	3,398

기타수수료수익	29,978	7,304	7,485

합계	49,184	37,424	33,338

다. 증권평가및처분이익(단위 : 백만원)

구 분	제25기	제24기	제23기

당기손익공정가치측정증권처분이익	3,140	4,023	359

당기손익공정가치측정증권평가이익	20,530	5,013	1,215

상각후원가측정증권처분이익	-	13	5

합계	23,670	9,049	1,579

라. 이자수익(단위 : 백만원)

구 분	제25기	제24기	제23기

매입대출채권이자	1,102	327	361

상각후원가측정증권이자	5	92	-

예금이자	1,192	1,823	1,779

신탁계정대이자	63,773	70,349	71,884

기타이자수익	5,483	7,276	2,139

합계	71,555	79,867	76,163

마. 기타영업수익(단위 : 백만원)

구 분	제25기	제24기	제23기

배당금수익	596	422	124

충당부채환입액	-	7,263	2,397

대손충당금환입액	-	-	1,579

합계	596	7,685	4,100

4. 영업설비가. 지점 등 설치현황

- 서울에 본점이 위치하고 있으며, 별도의 지점은 없습니다.나. 자동화기기 설치 상황 - 당사는 영업의 성격상 자동화기기의 설치가 필요치 않습니다.

5. 기타 투자의 의사결정에 필요한 사항

가. 영업용순자본비율 (단위 : 백만원, %)

구 분	제25기	제24기	제23기

영업용순자본	505,436	456,101	492,042

총위험	79,336	72,954	69,877

영업용순자본비율(%)	637	625	704

※ 영업용순자본비율 = 영업용순자본/ 총위험 ×100 (총위험액 = 시장위험액+신용위험액+운영위험액)※ 금융투자업규정에 의거 금융투자업자는 자본적정성 유지를 위해 영업용순자본비율을 150% 이상 유지하여야 함※ 별도 재무제표를 기준으로 작성함나. 부채비율 (단위 : 백만원, %)

구 분	제25기	제24기	제23기

부채총계	621,544	565,728	551,279

자본총계	922,927	881,445	824,583

부채비율	67	64	67

※ 금융투자업자의 자기자본에 대한 총부채의 비율을 백분율로 표시한 수치

[종속회사 - 코레이트자산운용]

1. 사업의 개요

가. 산업의 특성

자산운용사는 금융투자업자의 종류 중 '2종 금융투자업자'로서 집합투자업을 영위하는 집합투자업자를 말합니다. 금융투자업은 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 가장 효율적인 산업으로 자금이 배분되도록 운용하여 수익을 되돌려 주는 지식 집약 산업입니다. 투자자들에게 투자를 통한 재산 증식의 기회를 제공하며, 사회적으로는 재산 및 소득의 재분배에 기여함으로써 자본시장과 금융시스템의 핵심적 역할을 수행합니다.

자본시장법 제6조에 따르면 금융투자업은 기능별로 6가지 업무(투자매매업, 투자중개업, 집합투자업, 투자자문업, 투자일임업, 신탁업)로 분류되며, 이들의 겸업을 허용하고 있습니다.

(1) 집합투자업

집합투자업이란 집합투자를 영업으로 하는 것을 말합니다. 집합투자란 2명 이상의 투자자로부터 모은 금전, 그 밖의 재산적 가치가 있는 것(이하 "금전 등"이라 함)을 투자자로부터 일상적인 운용지시를 받지 않으면서 재산적 가치가 있는 투자대상자산을 취득·처분, 그 밖의 방법으로 운용하고 그 결과를 투자자에게 배분하여 귀속시키는 것을 말합니다. (2) 투자자문업

금융투자상품의 가치 또는 금융투자상품에 대한 투자판단에 관한 자문에 응하는 것을 영업으로 하는 것을 말합니다.

(3) 투자일임업

투자자로부터 금융투자상품에 대한 투자판단의 전부 또는 일부를 일임 받아 투자자별로 구분하여 금융투자상품을 취득ㆍ처분, 그 밖의 방법으로 운용하는 것을 영업으로 하는 것을 말합니다.

당사는 이 중 집합투자업 업무의 인가를 받았으며, 투자자문업 및 투자일임업은 등록되어 있습니다. 당사는 이 중 집합투자업을 주된 사업으로 하고 있습니다.

국내 자산운용시장과 산업은 그동안 자본시장과 실물경제를 연결시켜주는 고리로써의 역할 뿐만 아니라, 자금 공급자인 투자자와 자금 수요자인 기업을 연결시켜주는 자본시장의 핵심적인 플레이어로 기능합니다. 결과적으로 자본시장에 내재해 있는 정보의 비대칭을 축소시켜 자본시장의 자금중개 기능을 크게 제고시키며, 투자자들에게는 효율적인 분산투자 기능을 제공하는 복합적인 특징을 갖고 있습니다.

나. 산업의 성장성

2020년 은 간접투자상품으로 분류되는 공모펀드 등에 대한 투자가 감소하고, 국내 주식시장은 물론 미국의 주식시장 또한 유례없는 활황을 보여 주면서 개인 투자자들의 주식시장에 대한 직접투자 비중이 어느 해보다 크게 증가 하였습니다.2020년부터 투자자예탁금이 꾸준히 증가하여, 2020년 월평균 48.34조원으로 2019년 월평균 25.1조원 대비 92%가 증가하였으며, 2020년 4월 주식시장 거래비중이 거래대금 기준으로 개인투자자가 월평균 68.6%를 유지 하였습니다. 반면 간접투자상품으로 대표되는 공모펀등 등에 대한 투자는 감소하는 모습을 보여 주었습니다. 주식형 펀드의 경우 시가총액대비 차지하는 비중이 2020년말 기준 3.28%로 2019년 4.83%에 비해 1.55% 감소하였으며, 이는 2004년 3.25% 이후 최저치 입니다.공모 주식형 펀드의 자금 유출은 코로나19이후 두드러졌으나, 이는 갑자기 발생한 것이 아닌 저조한 수익률에 따른 원인으로 장기간에 걸쳐 진행된 것으로, 이는 2019년 DLF사태 및 2020년 라임펀드 사태 등 간접투자상품으로 인한 투자자 피해가 발생하고, 각종 매체를 통한 양질의 투자관련 자료 습득이 수월해 지면서 개인투자자들이 간접투자에서 직접투자로 선회하게 된 것으로 사료 됩니다.

다. 경기변동의 특성

자산운용업은 경기 상승시 기업들의 실적 개선에 따른 주가 상승 기조로 전반적인 펀드 자금 유입이 증가하여 운용보수가 증가하는 반면, 경기 하강시에는 종합주가지수가 하락하고 펀드 자금 유출이 심화되어 운용보수가 감소하는 등 경기 변동에 상당한 영향을 받습니다.

라. 계절성

계절적인 변화에는 큰 영향이 없습니다.

마. 경쟁요소

간접투자상품은 최근 10년간 사모펀드(+263.3%), ELS(+119.6% 등 은 크게 성장하였으나, 공모펀드(+38.3%)의 성장은 소폭으로 증가하였습니다.

공포펀드 유형별로는 주식형펀드는 -53.2% 감소 하였으나, ETF 및 MMF는 각각 +759%, +57.3% 증가 하였으며, 주식형펀드 대비 ETF 설정이 증대한 요인으로는 낮은 수수료,보수와 거래 용이성등이 주요 원인으로 분석이 되었습니다.

공모펀드의 저성장 원인으로 중장기적으로 운용성과가 투자자의 기대에 미치지 못하였으며, 판매채널간 차별화가 부진 하였기 때문입니다. 또한, 투자수요 다변화에 따라 MMF, ETF, 실물투자 등으로 분산되었으며, 펀드선택에 대해 복잡한 펀드구조, 비유동성자산 투자확대 등의 투자자의 어려움이 증대하고 있습니다.

2020년 말 기준 전체 펀드 순자산은 2019년말 대비 58조600억원(8.9%) 증가한 717조4000억원을 기록하였으며, 설정액은 691조9000억원으로 2019년 대비 42조3000억원(6.5%)이 늘었습니다. 전체 펀드의 순자산 중 공모펀드는 274조7000억원(38.3%, 사모펀드는 442조7000억(61.7%)를 차지 하였으며, 공모펀드는 주식/채권형펀드는 감소하였으나, 단기금융상품인 MMF의 수탁고가 늘면서 전년대비 소폭 증가하였습니다.

바. 자 금의 조달(단위: 백만원)

구 분	조달
항목	제35기	제34기	제33기

잔액	이자율	비중	잔액	이자율	비중	잔액	이자율	비중

자본	자본금	19,919	-	123.46%	19,919	-	134.09%	19,919	-	161.96%

자본조정	-12	-	-0.07%	-12	-	-0.08%	-12	-	-0.1%

기타포괄손익누계액	-	-	-	-	-

이익잉여금	-6,317	-	-39.15%	-7,413	-	-49.90%	-8,159	-	-66.34%

기타	기타부채	2,544	-	15.77%	2,36	-	15.89%	551	-	4.48%

합 계	16,134	-	100%	14,855	-	100%	12,299	-	100%

사. 자금운영현황(단위: 백만원)

구 분	제35기	제34기	제33기

잔액	이자율	비중	잔액	이자율	비중	잔액	이자율	비중

현금.예금	현금및현금성자산	4,297	-	26.63%	5,654	-	38.06%	3,949	-	32.11%

예치금	-	-	-	-	0	-	0.00%

증권	단기매매증권	929	-	5.76%	-	-	1,385	-	11.26%

당기손익-공정가치측정 금융자산	6,161	-	38.19%	3,539	-	23.82%	2,730	-	22.2%

종속기업투자지분	1,000	-	6.20%	1,007	-	6.78%	-	-	-

대출채권	단기대여금	193	-	1.20%	186	-	1.25%	257	-	2.09%

유형자산	1,020	-	6.32%	808	-	5.44%	73	-	0.59%

기타	2,533	-	15.70%	3,662	-	24.65%	3,905	-	31.75%

합 계	16,133	-	100%	14,855	-	100%	12,299	-	100%

2. 영업의 현황

가. 영업의 개황 코레이트자산운용(주)은 집합투자업자로서 2020년 12월말 기준 총수탁고(설정원본)는 15,724억원입니다. 주 식ㆍ채권, 부동산, 특별자산 등 다양한 투자포트폴리오와 상품군을 보유 하고 있으며, NPL 운용부문을 보유한 점이 특징이며, NPL운용자산으로 2,524억원 입니다.

NPL 운용 부문은 2010년부터 주요 NPL 보유 기관의 외부 자산관리를 위탁받아 회수업무를 시작하였으며, 2012년 하반기부터 NPL펀드 투자사업을 시작하여 현재는 당사의 주된 사업으로 성장시켜 왔으며, 2019년도에는 신규사업으로 확장하고 있는 대체투자부문에서의 투자대상 발굴로 수익확보 및 상품경쟁력 확대에 노력을 다하고 있습니다.

나. 영업의 종류 (1) 영업의 규모 및 운영현황 1) 투자일임(2020.12.31 기준)

고객수	0개사

일임계약건수	1개

일임계약자산총액(계약금액)	10,000,000천원

일임계약자산총액(평가금액)	10,127,438천원

2) 집합투자재산 (단위:억원,개 , 2020.12.31 기준)

구 분	펀드수	설정원본	순자산가액

주식형	17	552	437

혼합형	13	1,446	1,497

채권형	27	4,056	4,082

혼합자산	16	1,858	2,014

파생상품형	1	46	1

부동산형	39	6,356	5,613

특별자산형	16	1,307	647

합 계	129	15,624	14,292

주1) 별도로 회사는 NPL 자산관리위탁계약에 의한 자산관리자로서 2020년 12월말 현재 2,524억원의 부 실채권을 관리하고 있습니다.

3) 고유재산운용당사는 2020년 12월말 현재 다음과 같이 유가증권에 투자하고 있습니다.

(단위:백만원)

계정과목	소분류	금액	비고

기타포괄손익-공정가치측정 금융자산	출자금	431	금융투자협회가입비

당기손익-공정가치측정 금융자산	국내수익증권	6,686	코레이트더블루A증권투자신탁[채권]등

종속기업투자지분	국내수익증권	1,000	마이애셋사모뮤지컬특별자산6호 등

합계	8,117

다. 영업실적(1) 영업수익 (단위:백만원)

과 목	제35기	제34기

I.영업수익	12,249	11,039

(1)수수료수익	11,313	10,416

(2)유가증권평가및처분이익	828	585

(3)이자수익	36	21

(4)기타의영업수익	72	17

라. 영업종류별 현황

(1) 투자신탁/투자회사/유한회사/일임 현황 (단위:백만원)

구분	투자신탁	투자회사	유한회사	투자일임	합계

증권집합투자기구	1,514,240	42,225	6,000	10,000	1,572,465

(2) 유가증권 인수업무 - 해당사항 없음

마. 파생상품거래현황 - 해당사항 없음

바. 영업설비등의 사항 (1) 점포현황

서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	경기	강원	충북	충남	경북	경남	전북	전남	제주	계

1	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	1

주소 : [07326] 서울특별시 영등포구 국제금융로 10 국제금융센터 TWO IFC 14층(2) 영업설비 등 현황- 해당사항 없음(3) 자동화기기 설치 상황- 해당사항 없음(4) 지점의 신설 및 중요시설의 확충계획- 해당사항 없음

3. 기타 투자의사결정에 필요한 사항 가. 준법감시인 및 증권전문인력 보유에 대한 사항 (1) 준법감시인 설치 여부, 구성방법 1) 설치 여부 - 회사는 설립이래 준법감시인을 두고 있습니다. 2) 구성방법 - 준법감시인은 이사회에서 선임됩니다. - 회사는 내부통제제도와 관련하여 준법감시본부하에 리스크관리팀 및 컴플라이언스팀을 두고 있습니다.

(2) 준법감시인의 설치 목적 및 권한과 의무 1) 준법감시인 설치 목적 - 임직원들의 업무 및 직무를 수행함에 있어 윤리경영, 기업의 사회적 책임이 강 화되고 있어, 높은 수준의 윤리기준을 준수해야 한다는 점을 직원들에게 인식시키고 이에 대한 경각심을 제고합니다. - 임직원의 그 지위고하를 막론하고 관련 법규 요건을 숙지할 수 있도록 올바른 의사결정과 윤리적 가치판단 기준을 제공합니다. - 관련 법규요건을 지속적으로 준수할 수 있도록 내부통제를 운영 점검하며, 내부통제 시스템, 절차 등의 수립과 적용을 지원합니다. - 현업부서 및 후선 부서의 업무활동을 모니터링하고 검토합니다. - 준법감시와 관련된 주요 현안을 모니터링하고 검토하여 시정조치 또는 개선을 권고 및 이에 대한 후속조치와 지원업무를 수행합니다. - 법규준수, 리스크 관리 등에 대한 책임과 권한을 부여함으로써, 조직내의 각 부서나 각 위원회로부터 독립적인 위치에서 능동적인 견제역할을 수행합니다. - 내부 검토 및 모니터링을 통해 파악된 사항을 당사 경영진 및 이사회에 구두 및 서면 보고 합니다. - 감독당국과 바람직한 업무관계를 구축하고 이를 유지하도록 합니다.

2) 준법감시인의 권한과 의무 - 자산운용회사의 모든 업무에 접근하여 자료 및 정보에 대한 열람과 제출을 요구할수 있습니다. - 내부통제기준 위반자에 대하여 조사할 수 있습니다.내부통제기준 준수 관련 문제점이나 미비사항에 대해 경영진 또는 유관 부서에 시정을 건의할 수 있습니다(위법행위로 인한 금융사고 등의 사전예방). - 중대한 위법부당행위의 발견 등 필요시 감사와 관련 임직원의 제재에 관한 의견을 표명합니다. - 이사회, 리스크관리위원회, 집합투자재산평가위원회 등 각종 회의에 참석발언 및 중요사항을 직접 보고합니다. - 당사 준법감시관련 사항을 모니터링 합니다.

나. 준법감시인의 인적사항

직위	성명	주요경력	비고

상무	이상배	- 단국대 경영학과- 한국토지주택공사- 한국토지신탁 본부장- 코레이트자산운용(주) 준법감시인	2019.12.23 선임

다. 위험관리조직 및 정책 (1) 내부규정화 정도 - 당사의 리스크관리는 교육 등을 통한 사전예방을 최우선 원칙으로 하고 있으며, 위험에 대한 상시관리, 발생 시 즉시 시정함을 목적으로 합니다.- 기본원칙·사전예방 우선·투자리스크를 고려한 운용목표 및 운용전략 수립·리스크와 수익 양립시 리스크관리 우선- 세부지침·투자유니버스 내에서 투자 : 그 외 종목 투자 시 리스크관리위원회 승인(2) 위험관리조직- 리스크관리위원회 : 독립적인 리스크관리 기능을 수행하며, 리스크관리정책 및 전략을 수립, 승인하고 이를 종합적으로 관리하는 역할을 수행합니다.- 리스크관리부서 : 위험관리에 대한 실무적인 업무 즉 위험측정, 모니터링, 보고 등을 수행함과 동시에 집합투자재산의 운용과 관련된 위험 등을 관리하고 있습니다.(3) 시장위험관리- 투자증권의 가격변동, 이자율 변동 등 기타 거시경제지표의 변화에 따른 위험투자대상종목, 발행회사의 영업환경, 재무상황 및 신용상태 모니터링을 통하여 변동성에 대처 합니다.(4) 신용위험관리- 발행사의 신용평가 등급이 하락하거나, 부도 등의 신용사건(Credit Event)이 발생할 경우, 채무증권의 가격이 하락하거나 환금성 제약 등의 위험 존재에 대하여 모니터링을 하고 있습니다. 라. 최소영업자본액 (단위:백만원)

항목	제35기

대상금액	필요자본

1. 자기자본	13,589

2. 최소영업자본액 (A=Aa+Ab+Ac)	1,466,815	7,504

필요유지자기자본(Aa)	10,000	7,000

고객자산운용필요자본(Ab)	1,449,533	374

고유자산운용필요자본(Ac)	7,089	130

3. 최소영업자본액2(B=Aa+(Ab+Ac)*50%)	738,407	7,252

최소영업자본액이란 집합투자업자의 건전성을 나타내는 지표로서, 필요자본 항목에 필요유지자기자본, 고객자산운용필요자본, 고유자산운용필요자본의 합계액으로 계산됩니다.

구분	내용

필요유지자기자본	대상금액: 인가(등록)업무 단위별 최저자기자본의 합계액필요자본 : 최저자기자본 합계액의 70%(인가유지요건)

고객자산운용필요자본	대상금액 : 집합투자재산의 순자산액 및 투자일임재산의 평가금액필요자본 : 대상금액에 0.03%를 곱한 금액(증권형펀드는 0.02%)

고유자산운용필요자본	대상금액 : 재무상태표상 증권, 파생상품, 대출채권 금액 기준필요자본 : 대상금액의 종류에 따라 0%∼10% 를 곱한 금액

마. 유동비율 (단위:백만원,%)

구분	제35기

유동자산(A)	11,058

유동부채(B)	1,831

유동비율(A/B*100)	604