한국토지신탁 사업보고서 (2025.12)
2. 영업의 현황

가. 영업개황 및 사업부문의 구분

(1) 영업개황- 당사는 1996년 구 신탁업법에 의거하여 설립되었고 설립 이후 아파트 개발을 중심으로 하는 토지신탁사업을 축으로 사업영역을 확대해왔습니다. 현재는 부동산신탁사업뿐만 아니라 재개발, 재건축 등 신탁방식 도시정비사업 및 리츠사업 등 다양한 부문으로의 사업확장을 통해 종합 부동산 금융회사로서의 면모를 갖춰가고 있습니다.- 당사와 같은 부동산신탁 전업사는, 부동산 소유자(위탁자)로부터 신탁되는 부동산을 관리, 처분, 운용 또는 개발하고자 하는 목적으로 부동산을 수탁받은 후 달성된 수익을 수익자에게 교부하고 그 대가로 신탁보수를 수취하는 업무, 이른바 (토지)신탁사업 및 신탁방식 정비사업을 주요업무로 수행하고 있으며, 이외에도 신탁의 부수업무로서 대리사무 업무 및 컨설팅 업무를 포함해 리츠(REITs), 투자사업 등을 겸영합니다.- 더불어 舊.신탁업법, 現.신탁법은 물론 상법, 자본시장법, 금융회사지배구조법 등 당사 영위 업무 유관법령의 제 ·개정작업에도 적극적으로 역할하고 있으며 금융투자협회의 주요 회원사로도 가입하여 신탁업계 발전과 업역 확대를 위해 노력하고 있습니다. (2) 사업부문의 구분 - 사업부문 : 부동산신탁 부문 부동산투자 부문 부동산관리 부문 - 공시대상 사업부문 : 부동산신탁 부문 ※ 당사는 부동산신탁부문이 총 매출액의 90%를 초과합니다. 나. 영위하고 있는 영업의 종류 및 개요 (1) 토지(개발)신탁 - 당사의 영위 업무 중 토지신탁은 위탁자에게 토지 등의 자산을 수탁받아 신탁회사가 인허가, 시공 및 분양, 입주 등 부동산 개발 행위 등을 통해 위탁자에게 수익을 돌려주는 상품으로 당사는 그에 대한 대가로 수수료를 받게 됩니다. 사업비 조달에 대한 의무가 신탁회사에게 있을 경우 차입형토지신탁이라고 부르며, 위탁자에게 있을 경우 관리형토지신탁이라고 부릅니다. - 토지신탁은 일반 금융기관이 금전을 신탁받아 이를 운용한 뒤 수익을 배당하는 금전신탁과 동일한 구조이며 다만 신탁대상이 금전이 아닌 부동산이란 점에서 차이가 있으며, 이러한 토지신탁은 크게 분양형ㆍ임대형 토지신탁과 차입형ㆍ관리형토지신탁으로 구분됩니다.- 차입형토지신탁은 부동산시장 상황에 영향을 많이 받기는 하나, 사업기획, 자금조달, 시공사선정, 건축공사의 발주 및 관리, 분양에 이르기까지 부동산사업에 대한 일체를 전문성 갖춘 신탁회사가 대행하게 되어 신탁회사의 전문성을 적극 활용할 수 있습니다. 또한 사업의 소요자금을 신탁사에서 조달하므로 다른 사업군 대비 자금조달이 용이하고, 공신력있는 신탁사 명의로 사업을 시행하게 되어 여러 외부적 리스크 헷지가 가능함은 물론 수분양자의 불안감 해소, 사업이익 증대 등 여러 특장점을 갖고 있습니다. 그러나 사업 진행과정에서 신탁사 명의 대여금에 대한 손실 리스크 또한 수반되는 것이 사실입니다.- 관리형토지신탁은 토지대금과 사업비를 PF 또는 시공사의 지급보증 등에 의해 조달하고 신탁사는 별도의 자금투입 없이 공정 및 분양관리 등을 대행하는 사업방식입니다. 개발사업의 안정성 증대를 위해 "시공사+시행사" 구조의 단순개발 사업형태 및 "신탁사+시행사(위탁사)+시공사"의 복합개발 사업형태로 추진되며, 차입형토지신탁과 다르게 사업비 조달에 대한 의무가 없고 대여금 손실에 대한 리스크가 없어 안정적이나 상대적으로 수익성이 낮습니다. (1)-1. 신탁재산의 처분에 따른 분류

구분	내용

분양형 토지신탁	개발 후 분양ㆍ처분하여 수익을 배당하는 방식으로 분양아파트, 상가, 오피스텔, 주상복합 등이 해당

임대형 토지신탁	개발 후 임대하여 수익을 배당하는 방식으로 임대아파트가 해당

(1)-2. 건설자금 조달책임 부담의 유무에 따른 분류

구분	내용

차입형 토지신탁	토지수탁 후, 공사비 등 사업비를 신탁회사가 직접 조달하는 방식으로 신탁회사의 입장에서는 차입금 부담리스크가 있는 반면 신탁보수가 큰 개발방식

관리형 토지신탁	토지수탁 후, 사업비 조달책임은 위탁자가 부담하고 시공사는 책임준공과 지급보증 등으로 사업비 조달에 협조하는 개발방식으로서 신탁회사의 입장에서 차입리스크는 경감됨

- 토지(개발)신탁의 보수 : 토지신탁보수는 분양예정총액, 예정건설비, 신탁회사 자금 투입규모 등에 따라 상호 협의하여 결정합니다.

(2) 관리신탁- 부동산신탁회사가 부동산 소유자를 대신하여 부동산을 종합적으로 관리·운용하거나 소유권의 명의만을 관리하는 신탁업무를 의미합니다. 관리신탁은 부동산의 임대차 관리, 시설 유지·관리, 세무·법률·회계관리 등 부동산 운영 전반을 수행하는 갑종관리신탁과, 부동산의 등기부상 소유권만을 신탁을 통해 보전하는 을종관리신탁으로 구분됩니다.- 관리신탁의 보수 : 관리신탁보수는 총수익 또는 수탁재산가, 처분가 등을 종합적으로 감안하여 위탁자와 신탁사 간 상호 협의를 통해 결정합니다. (3) 처분신탁- 대형ㆍ고가의 부동산, 권리관계가 복잡한 부동산 등 일반적인 방법으로 매각 또는 처분이 어려운 부동산을 신탁사에 신탁하여 전문적인 관리와 마케팅을 통해 매각·임대·분양 등의 방식으로 처분하는 신탁상품입니다. 신탁사는 시장 상황 및 수요를 고려하여 적정한 수요자를 발굴하고 합리적인 가격으로 부동산을 처분함으로써 위탁자의 자산 처분을 지원합니다.- 처분신탁의 보수 : 처분신탁보수는 수탁물건의 특성, 사업의 난이도, 위탁자의 의뢰조건, 처분가격 및 처분이익 등을 종합적으로 고려하여 상호 협의 하에 결정합니다. (4) 담보신탁- 부동산 소유자가 부동산을 신탁회사에 신탁하고 유효 담보금액의 범위에서 신탁회사가 발급하는 수익권증서를 금융기관에 제공하여 대출을 받는 형태의 담보제도입니다. 대출기간동안 위탁자가 대출금을 상환하면 신탁계약을 해지하고 신탁부동산을 위탁자에게 반환하며, 상환하지 못할 경우에는 신탁사가 신탁부동산을 처분하여 그 대금으로 금융기관의 대출금을 상환하게 됩니다.- 담보신탁은 기존 근저당권 방식에 비해 담보 설정 절차의 효율성과 환가 절차의 신속성을 확보할 수 있으며, 채권 회수 과정에서도 일정한 제도적 안정성을 제공하는 특징이 있습니다.(4)-1. 근저당권과 담보신탁제도의 비교

구 분	근 저 당 권	담 보 신 탁

담보설정 방식	근저당권 설정	신탁회사에 신탁

물상대위권 행사	사전압류 필요	압류 불필요

회생절차	구속됨	구속되지 않음

환가 방법	법원 경매	신탁회사 공개입찰 매각 (공매가격, 일정 탄력적 운용가능)

국세우선권	발생가능	신탁등기 후 발생불가

임금채권우선권	발생가능	신탁등기 후 발생불가

(4)-2. 담보신탁의 보수- 아래기준을 토대로 협의하여 결정합니다. ㆍ담보관리보수, 보수액=수익권증서금액(수익권리금)×상호 협의로 결정한 보수율 ㆍ환가처분보수

처 분 가 격	보 수 율

일시불 처분식	할부불 처분식

1억원까지	8/1,000	10/1,000

2억원까지	7/1,000	9/1,000

5억원까지	6/1,000	7/1,000

10억원까지	5/1,000	6/1,000

10억원초과	4/1,000	5/1,000

(5) 분양관리신탁- 건축물의 분양에 관한 법률이 시행됨에 따라 상가, 오피스텔 등 상업용부동산을 선분양하기 위하여 사업시행자인 분양사업자가 부동산을 부동산신탁회사에 신탁하고 부동산신탁회사에서 분양 및 공정관리 등을 수행함으로써 피분양자의 보호와 함께 분양사업자의 성공적인 사업수행을 지원하는 상품입니다. (6) 컨설팅- 대상 부동산의 입지환경과 잠재적 특성을 조사ㆍ분석하여 부동산의 최유효 이용 방안 및 사업구조, 자금조달 방안 등을 제시해 주는 상품입니다. 최근에는 우량사업지에 대한 매입확약 조건과 결합하여 사업 구조 설계 및 투자 검토를 지원하는 형태로 수행되기도 합니다.

(7) 대리사무- 신탁회사가 고객을 대신하여 부동산의 취득, 처분, 개발, 자금관리, 인ㆍ허가 등 다양한 업무를 수행하는 상품입니다.- 대리사무와 관련하여 당사는 사업관리(PM), 건설관리(CM), 자금관리(FM) 업무를 통합한 부동산 종합개발 관리서비스 상품인 "PCF-마스터"를 통하여 대리사무를 보다 전문화하고 있습니다. (8) 리츠 부문- 리츠(REITs)사업은 다수의 투자자로부터 자금을 모집하여 특정 프로젝트를 개발하거나 유망한 부동산 및 부동산 관련 유가증권의 매입, 운영, 처분 등을 통해서 얻은 수익을 배분하는 부동산 간접투자상품입니다. 해당사업에서 당사는 자산관리자로서의 역할을 수행하면서 발생하는 수익의 일부를 수수료로 받고 지분투자 병행 시 배당수익도 향유하게 됩니다. 실물자산(통상 부동산 70% 이상)에 투자해 주식 대비 원금손실 최소화하며, 예상수익·비용 및 리스크까지 포괄적 관리 통해 안정적 배당을 추구합니다. 또한 자산운용전문인력에 의해 체계적으로 운영되며, 관련 법령인 준용 하에 주요현안 관련 공시의무를 이행, 투명한 자산운용 및 관리·감독업무를 수행하는 점이 특장점입니다. - 당사는 자산관리자로서 기업구조조정부동산투자회사 및 위탁관리부동산투자회사로부터 부동산의 취득, 관리, 개량, 처분, 개발, 임대차, 유가증권의 매매, 금융기관에의 예치, 지상권/임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득/관리/처분 등의 자산운용 관련 업무를 수행할 수 있습니다. (9) 도시정비사업, 기업형 임대주택사업, 투자사업 등 기타 업무- 당사는 차입형토지신탁 중심의 사업구조에서 벗어나 수익구조를 다변화하기 위하여 REITs, 도시정비사업 및 기업형 임대주택사업 등 다양한 부동산 금융 분야로 사업 영역을 확대하고 있습니다. 또한 펀드 투자, 임대관리회사 및 자산운용사에 대한 지분 출자 등 자기자본 투자를 통해 부동산 관련 투자사업을 병행하고 있습니다. - 신탁방식 정비사업은 2016년 개정에 따라 신탁사 또한 도시정비사업에 진출이 가능하게 되었으며, 해당 사업은 차입형토지신탁과 유사하게 재건축, 재개발조합으로부터 신탁사가 토지 등 수탁받은 후 조합을 대신하여 사업을 완수하게 됩니다. 기존 조합방식의 정비사업이 초기 사업비 조달이나 개발 노하우 부족으로 사업 추진에 다소간 어려움이 있었던 반면, 신탁방식 정비사업은 신탁사가 주택도시보증공사(HUG)의 대출보증 또는 자체자금을 활용하여 자금조달 및 공사발주, 관리, 운영 등을 시행·대행하고 발생한 수익을 토지등소유자에게 돌려주게 됩니다. 신탁사의 전문성과 자금력을 기반으로 조합원들의 만족도는 높이면서 사업성까지 확보할 수 있으며, 신탁사 공신력 통해 사업 투명성은 강화되고 시공사 의존도를 경감시켜 공사비 절감, 사업추진과정에서의 리스크 경감 등 여러 장점이 있습니다. [사업군별 수주비중 추이(5개년)] 구 분 2025년 2024년 2023년 2022년 2021년 차입형토지신탁 35.6% 38.2% 1.9% 22.3% 27.6% 도시정비 50.9% 7.2% 62.0% 15.1% 31.2% 리츠 5.7% 34.3% 16.9% 34.9% 16.6% 기타 7.8% 20.4% 19.3% 27.7% 24.6% ※ 기타: 관리형토지신탁, 비토지신탁(담보신탁 등), 컨설팅, 대리사무 등 다. 영업실적 - 고유계정은 연결기준 토지신탁, 담보신탁, 분양관리신탁 등 신탁 및 대리사무, 리츠 등 상품의 수수료 수익으로 113,179백만원, 유가증권의 평가및처분이익으로 12,587백만원, 신탁계정대여 등에 대한 이자수익으로 52,685백만원, 수익증권에 대한 배당금수익, 충당부채환입으로 5,909백만원의 실적을 달성하였고, 신탁계정은 토지신탁 분양수익과 임대수익 및 비토지신탁의 처분수익과 임대수익 등으로 2,436,708백만원의 매출실적을 달성하였습니다. (단위 : 백만원) 영 업 종 류 영 업 수 익 비 고 고 유 계 정 184,360 연결기준 신 탁 계 정 2,436,708 - 라. 자금조달 및 운용실적 [고유계정] (단위 : 백만원, %) 구 분 제30기 제29기 제28기 평균잔액 이자율 평균잔액 이자율 평균잔액 이자율 조달 차입금 625,293 2.2~7.4 625,746 2.2~7.65 556,837 2.2~7.65 예수금 6,101 - 11,514 - 10,116 - 충당금 2,855 - 3,972 - 5,711 - 기타부채 129,609 - 101,567 - 100,291 - 자 본 888,822 - 878,950 - 869,145 - 합 계 1,652,680 - 1,621,749 - 1,542,100 - 운용 현금,예금 58,730 0~1.3 85,220 0~1.9 119,688 0~2.8 유가증권 600,902 - 627,854 - 546,519 - 대출채권 843,556 1.1~9.3 799,662 1.1~10.9 767,968 1.1~11.2 기타자산 149,492 - 109,013 - 107,925 - 합 계 1,652,680 - 1,621,749 - 1,542,100 - ※ 별도 재무제표를 기준으로 작성함 [신탁계정] (단위 : 백만원, %) 구 분 제30기 제29기 제28기 평균잔액 이자율 평균잔액 이자율 평균잔액 이자율 조달 차입금 1,455,786 5.3~9.3 1,360,130 6.1~10.9 1,195,668 2.7~11.2 합 계 1,455,786 - 1,360,130 - 1,195,668 - 운용 현금,예금 532,795 0~3.34 628,733 0~3.88 601,236 0~4.3 사업비지출 등 922,991 - 731,397 - 594,432 - 합 계 1,455,786 - 1,360,130 - 1,195,668 - 마. 영업 종류별 현황 - 당사는 자본시장법 시행령 별표1의 인가업무단위 4-121-1에 따른 신탁재산(동산ㆍ부동산ㆍ부동산관련 권리)을 취급하는 신탁업과 그에 따른 부수업무를 영위하고 있습니다. (1) 신탁보수 (단위 : 백만원) 구 분 제30기 제29기 제28기 수탁고 신탁보수 수탁고 신탁보수 수탁고 신탁보수 토지신탁 5,386,468 66,223 4,621,515 89,230 4,838,424 74,969 관리신탁 268,580 1,189 212,424 1,172 172,260 948 처분신탁 499,992 - 415,549 11 380,019 48 담보신탁 4,109,816 1,336 4,142,081 2,282 2,912,216 301 분양관리신탁 79,587 44 67,815 133 91,798 316 합 계 10,344,443 68,792 9,459,384 92,828 8,394,717 76,582 ※ 수탁고는 신탁원본 금액임 (2) 대리업무보수외 (단위 : 백만원) 구 분 제30기 제29기 제28기 대리업무보수 697 2,656 2,644 리츠자산운용보수 15,079 10,180 10,845 리츠자산취득보수 7,124 8,738 3,890 리츠자산처분보수 - 8,952 - 컨설팅보수 7,309 6,432 7,413 브랜드이용수익 276 125 354 운용수익 5,651 7,666 6,730 기타수수료수익 8,251 9,256 12,512 합계 44,387 54,005 44,388 (3) 증권평가및처분이익 (단위 : 백만원) 구 분 제30기 제29기 제28기 당기손익공정가치측정증권처분이익 589 1,778 59,856 당기손익공정가치측정증권평가이익 11,998 11,139 24,201 합계 12,587 12,917 84,057 (4) 이자수익 (단위 : 백만원) 구 분 제30기 제29기 제28기 매입대출채권이자 4,739 8,923 5,750 상각후원가측정증권이자 612 1,289 1,114 예금이자 424 789 2,731 신탁계정대이자 35,158 30,917 40,047 기타이자수익 11,752 13,401 12,956 합계 52,685 55,319 62,598 (5) 기타영업수익 (단위 : 백만원) 구 분 제30기 제29기 제28기 배당금수익 1,066 19,164 1,087 분배금수익 - - 1 충당부채환입액 2,299 243 1,372 대손충당금환입 - 1,861 - 기타의영업수익(기타) 2,544 - - 합계 5,909 21,268 2,460 3. 파생상품거래 현황 - 해당사항 없습니다. 4. 영업설비 가. 지점 등 설치현황 - 서울에 본점이 위치하고 있으며, 별도의 지점은 없습니다. 나. 자동화기기 설치 상황 - 당사는 영업의 성격상 자동화기기의 설치가 필요치 않습니다. 5. 재무건전성 등 기타 참고사항 가. 영업용순자본비율 (단위 : 백만원, %) 구 분 제30기 제29기 제28기 영업용순자본 477,258 512,076 504,345 총위험 207,455 190,323 164,653 영업용순자본비율(%) 230.1 269.1 306.3 ※ 영업용순자본비율 = 영업용순자본/ 총위험 ×100 (총위험액 = 시장위험액+신용위험액+운영위험액)※ 금융투자업규정 제3-26조에 의거하여 3종 금융투자업자는 자본적정성 유지를 위해 영업용순자본비율을 150% 이상 유지하여야 합니다.※ 별도 재무제표를 기준으로 작성하였습니다. 나-1. 부채비율(연결) (단위 : 백만원, %) 구 분 제30기 제29기 제28기 부채총계 952,913 873,901 879,259 자본총계 1,037,994 958,230 1,007,337 부채비율 91.8 91.2 87.3 ※ 금융투자업자의 자기자본에 대한 총부채의 비율을 백분율로 표시한 수치입니다.※ 연결 재무제표를 기준으로 작성하였습니다. 나-2. 부채비율(별도) (단위 : 백만원, %) 구 분 제30기 제29기 제28기 부채총계 838,173 783,225 731,887 자본총계 892,910 880,471 869,410 부채비율 93.9 89.0 84.2 ※ 금융투자업자의 자기자본에 대한 총부채의 비율을 백분율로 표시한 수치입니다.※ 별도 재무제표를 기준으로 작성하였습니다. 다. 시장여건 (1) 경기변동의 특성- 부동산 경기변동이란, 부동산 시장의 가격 및 거래량 변동에 따라 시장의 확장/수축국면이 주기적으로 반복되는 것을 말합니다. 협의의 부동산 경기는 건축경기 및 주거용 부동산 경기를 의미하나, 광의의 부동산 경기는 부동산신탁시장을 포함한 부동산 시장 전체를 의미하므로 부동산산업과 부동산신탁산업은 그 흐름을 같이 한다고 볼 수 있습니다.- 부동산산업 및 부동산신탁산업의 경기변동에 관한 제요인은 사회적 요인 및 경제적 요인, 행정적 요인 및 자연적 요인으로 크게 구분할 수 있습니다. [사회적 요인]: 인구의 변화 및 이동, 인구의 연령별 구조, 가구수의 변화, 주택보급률, 주택 건설호수량, 가구구성 및 가구분리의 상태, 건축양식의 상태, 도시형성 및 공공시설의 정비상태, 교육 및 사회복지의 상태, 정보화 진전의 상태, 부동산거래 및 사용수익의 관행 등 [경제적 요인]: 저축·소비·투자 등의 수준 및 국제수지의 상태, 재정 및 금융의 상태, 생산자물가지수, 국민총생산(GNP), 임금 및 고용의 증가, 이자율 및 통화량, 조세의 상태, 무역수지, 기술혁신 및 산업구조의 상태, 교통체제의 상태 등 [행정적 요인]: 토지이용에 관한 계획 및 규제의 상태, 토지 및 건축물의 구조, 방재 등에 관한 규제, 택지 및 주택에 관한 시책, 부동산의 가격이나 임료에 관한 통제의 상태, 부동산에 관한 세제의 상태, 공시지가 제도 등 [자연적 요인]: 계절적 요인 및 지진, 홍수, 화재와 같은 자연재해 등- 부동산산업의 순환은 일반경기순환과 상관관계가 있으나, 부동산의 고정성·부증성으로 인해 부동산 경기변동은 지역적 ·국지적으로 나타나서 전국적·광역적으로 확대되는 경향이 일반적입니다. 이로 인해 부동산 경기변동의 크기와 그 진폭은 지역(도시)마다 달리 변동하고, 같은 지역(도시)내에서도 각기 다른 변동 양상을 띄게 됩니다.- 또한 부동산산업 경기변동주기 관련 여러 학설이 있으나, 일반적으로 주기가 17~18년 정도로 일반경기 변동주기인 8~10년에 비해 주기의 순환국면이 더 길다는 분석이 우세합니다. 이는 부동산경기가 주거용/상업용/공업용 등으로 세분화되어 각 부문별 경기의 가중평균치적 성격을 갖고 있는 데에 기인하는 것으로, 일반경기보다 전반적으로 후순환적인 특징을 갖게 되는 것입니다.- 부동산신탁산업의 경기 변동성 또한 부동산산업의 경기 변동성과 어느정도 상관관계가 있으나, 부동산산업 불황기에는 경기 불황에 따른 부동산 거래 시장의 변동 및 개발사업의 안정성 강화에 대한 요구가 더욱 높아지게 되어 부동산산업의 양적 ·질적 변동성이 부동산신탁산업의 경기 변동 요인으로 동시 작용하게 됩니다. (2) 업계현황 및 경영상황- 부동산신탁업은 부동산 소유자인 위탁자로부터 신탁재산인 부동산을 수탁받아 개발, 관리, 운용, 처분 등 제반업무를 수행하고, 그에 따라 발생한 수익을 위탁자가 지정한 수익자에게 일정부분 돌려주는 것을 주요 업무로 하고 있습니다.- 우리나라의 경우 1990년 「4.13 부동산 투기억제대책 시행」의 일환으로 1991년 4월 부동산의 관리·처분·개발을 위탁하는 부동산신탁제도가 도입되었으며, 같은 해 5월 부동산신탁을 전업으로 하는 신탁회사 설립이 허용되었습니다. 당사는 이때 한국토지공사의 자회사로서 설립되었습니다. - 부동산신탁회사는 관한 법률>에 따라 금융위원회로부터 인가를 받은 후 금융투자업(신탁업)을 영위하고 있는 금융기관입니다. 자본시장법 시행에 따라 舊.신탁업법에 근거하여 설립된 (사)부동산신탁업협회는 '09.3.31.부로 해산되었으며, 영업중인 부동산신탁회사는 한국금융투자협회에 회원가입하여 활동하고 있습니다. 보고서작성일 기준 현재 부동산전업신탁사는 14개 신탁사 체제를 유지하고 있습니다.- 부동산신탁업자도 금융투자업자로서 자본시장법 상 강화된 투자자 보호제도를 적용받게 되어 '09.2.4 '투자권유준칙'을 제정ㆍ시행하고 내부통제제도를 정비하는 등신탁상품 고객에 대한 보호강화로 보다 안전하게 부동산신탁상품을 이용할 수 있는 제도적 장치가 마련되었습니다.- 부동산신탁업은 부동산 경기와 금융시장 환경의 영향을 크게 받는 산업으로, 부동산 개발사업의 활성화 여부와 금융시장 여건에 따라 영업환경이 변화하는 특성을 가지고 있습니다. 국내 부동산신탁업계는 2022년까지 부동산 시장의 활황과 주택 및 상업용 부동산 개발사업 확대에 힘입어, 전반적으로 영업수익 및 영업이익이 증가하는 성장세를 보였습니다. - 그러나 2023년 이후 글로벌 긴축 기조에 따른 금리 상승, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 위축, 건설원가 상승 등 다양한 요인이 복합적으로 작용하면서 국내 부동산 시장의 거래 감소와 개발사업 추진 여건이 다소 위축되는 상황이 이어지고 있습니다. 특히 PF 시장에서 금융기관의 여신 심사가 강화되고 사업성 검토 기준이 보수적으로 운영되면서 신규 개발사업의 추진 속도가 일부 둔화되는 모습을 보였으며, 지방 부동산 시장을 중심으로 미분양 물량이 증가하는 등 시장 전반의 불확실성이 확대되고 있습니다.- 이와 더불어 최근의 국제 정세 불안에 따라, 국제유가 상승과 에너지 가격 변동성 확대, 그로 인한 물가 상승 압력 등 대내외 경제여건의 불확실성 또한 심화되는 추세입니다. 이러한 요인들은 건설원가 및 금융비용 증가로 이어져 부동산 개발사업의 사업성에도 영향을 미칠 수 있으며, 부동산 시장 전반의 변동성을 확대시키는 요인으로 작용하고 있습니다.- 다만, 최근 금리 상승세가 점차 완화되는 가운데 정부 또한 주택 공급 확대 및 부동산 시장 안정화를 도모하며 도시정비사업 활성화, 인허가 절차 개선, 공공 및 민간주택 공급 확대 등 다양한 정책적 지원 방안을 추진 중에 있습니다. 부동산신탁사들 또한, 종전의 차입형토지신탁 위주의 사업 구조에서 벗어나 관리형 토지신탁, 신탁방식 도시정비사업, 리츠(REITs) 및 부동산 자산관리 등 다양한 부동산 금융 분야로 사업 영역을 확대하는 추세를 보이고 있는 바, 부동산 금융에 대한 우호적 정책 확대 및 기조 확산 시 부동산신탁업군은 부동산 개발사업 관리 기능과 부동산 금융 기능이 결합된 종합 부동산 금융 서비스 산업군으로 그 영역을 적극 확장해나갈 것으로 전망됩니다. [시장점유율 추이 (2021~2025년도 영업수익 기준)] (단위 : 백만원) 연도 영업수익 및시장점유율 한국토지신탁 KB부동산신탁 대한토지신탁 교보자산신탁 한국자산신탁 코람코자산신탁 하나자산신탁 신한자산신탁 우리자산신탁 무궁화신탁 코리아신탁 신영부동산신탁 대신자산신탁 한국투자부동산신탁 2025년도 영업수익 193,915 177,650 145,879 130,721 146,321 133,198 155,729 196,935 76,499 71,467 55,831 28,157 60,745 91,030 시장점유율 11.65% 10.68% 8.77% 7.86% 8.79% 8.00% 9.36% 11.83% 4.60% 4.29% 3.36% 1.69% 3.65% 5.47% 2024년도 영업수익 220,986 139,656 138,810 121,876 159,735 173,212 172,787 100,626 107,154 94,601 59,257 29,570 46,794 73,635 시장점유율 13.49% 8.52% 8.47% 7.44% 9.75% 10.57% 10.54% 6.14% 6.54% 5.77% 3.62% 1.80% 2.86% 4.49% 2023년도 영업수익 187,135 148,763 110,101 105,151 209,148 111,532 161,402 148,980 129,982 124,204 83,791 33,731 46,569 54,037 시장점유율 11.31% 8.99% 6.65% 6.36% 12.64% 6.74% 9.76% 9.00% 7.86% 7.51% 5.06% 2.04% 2.81% 3.27% 2022년도 영업수익 188,244 152,934 96,543 119,379 116,220 197,238 162,704 152,563 137,114 148,662 95,823 38,410 36,766 39,817 시장점유율 11.19% 9.09% 5.74% 7.10% 6.91% 11.72% 9.67% 9.07% 8.15% 8.84% 5.70% 2.28% 2.19% 2.37% 2021년도 영업수익 205,078 168,841 108,002 83,510 167,628 194,327 163,732 145,054 94,228 123,946 84,892 25,640 20,852 19,222 시장점유율 12.78% 10.52% 6.73% 5.20% 10.44% 12.11% 10.20% 9.04% 5.87% 7.72% 5.29% 1.60% 1.30% 1.20% 주) 상기 주요신탁사 시장점유율은 각 부동산신탁사의 공시된 영업보고서상 영업수익을 기초로 작성된 것입니다. (* 출처: 금융투자협회 전자공시사이트(http://dis.kofia.or.kr/) (3) 당사 신규사업 등의 내용 및 전망 - 2016년 3월 「도시 및 주거환경정비법」개정에 따라 부동산신탁회사도 재개발·재건축사업 등 도시정비사업 참여가 가능해졌고, 이에 당사는 부동산신탁회사 최초로 "대전 용운 재건축사업"의 사업대행자로 참여하여 착공부터 분양까지 성공적으로 완료한 바 있습니다. 이후 서울을 포함한 수도권 및 주요 광역시에서 사업시행자 및 사업대행자 방식으로 도시정비사업에 참여하며 지속적으로 사업을 확대하고 있습니다. - 2025년 4분기 기준, 당사는 전국 35개 사업장, 총 38,702세대 규모의 도시정비사업에서 사업시행자 또는 사업대행자로 지정되어 사업을 수행하고 있습니다. 이 중 수도권 사업장은 27개 사업장, 31,904세대 규모로 전체 사업 포트폴리오의 대부분을 차지하고 있으며, 서울 및 수도권 주요 정비사업지에서 안정적인 사업 수행 기반을 확보하고 있습니다. 최근에는 양천 목동10단지 재건축, 양천 신월시영 재건축, 서초 내방역세권 활성화사업, 광명 하안주공 6·7단지 재건축 등 수도권 주요 정비사업에서 신규 사업시행자 지정이 이루어졌으며, 향후 수도권 내 추가 정비사업 수주를 통해 사업 포트폴리오를 확대해 나갈 계획입니다.- 주요 사업으로는 서울 신림1구역 재개발, 서울 북가좌 제6구역 재건축, 서울 흑석11구역 재개발, 영등포 신길10구역 재건축, 군포 금정역 역세권 재개발, 인천 학익1구역 재개발, 방화2구역 재개발, 여의도 삼익아파트 재건축 등이 있습니다. 특히 흑석 11구역 재개발 및 신길 10구역 재건축 등은 향후 착공 및 분양이 예정되어 있어, 도시정비사업 부문에서의 매출 기반 확대가 기대됩니다.- 당사는 사업시행자 및 사업대행자 방식의 도시정비사업 수행 경험을 바탕으로 사업 기획, 자금 조달, 공사 발주부터 관리에 이르기까지 사업 전반에 대한 관리 역량을 축적해 왔으며, 이를 기반으로 수도권 중심의 대형 정비사업을 지속적으로 확대해나가고 있습니다. 앞으로도 주요 정비사업지에서 신규 사업 참여 기회를 적극 발굴함으로써 도시정비사업 부문의 사업 기반을 지속적으로 강화해나갈 것입니다.- 리츠(REITs) 사업 부문 또한 안정적으로 확대되고 있습니다. 2025년 4분기 기준 당사는 총 20개의 리츠사업을 운용 중인데, 매입리츠 및 개발리츠 등 다양한 형태의 리츠를 통해 부동산 투자 및 자산운용 사업을 수행하고 있습니다. 최근 10년 간 당사의 리츠 운용자산(AUM) 규모 또한 지속적으로 늘어나고 있는데, 그 규모는 2023년 약 3조 390억원에서 2024년 약 3조 4,673억원, 2025년 4분기 기준으로는 약 3조 9,765억원 수준으로 확대되었습니다.- 자산 포트폴리오 또한 다양하게 구성되어 있습니다. 수도권 주요 업무권역에 위치한 오피스 자산이 약 60% 이상을 차지하고 있으며, 주거시설, 물류시설 및 기타 상업시설 등으로 고르게 분포되어 있습니다. 주요 자산으로는 "코레이트타워", "판교 H스퀘어", "분당 휴맥스", "위믹스타워", "멀티캠퍼스 빌딩" 등 수도권 핵심 업무지역 내 오피스 자산을 비롯, 공공지원 민간임대주택 등 주거 자산 또한 포함되어 있습니다. 이를 통해 당사는 안정적 임대수익 기반을 확보하는 한편, 자산 포트폴리오의 다각화를 추진하고 있습니다.- 당사는 매입형 리츠 뿐 아니라 개발형 리츠 사업도 병행하고 있습니다. 천안 두정, 수원 고등, 파주 운정, 인천 검단 등 주거 개발사업과 연계된 리츠를 통해 개발단계부터 자산운용까지 사업 영역을 확대하고 있습니다. 앞으로도 오피스/임대주택/물류시설 등 우량 부동산 자산을 중심으로, 신규 리츠 사업을 지속적으로 발굴하고 운용자산 규모를 확대함으로써 리츠사업 부문의 성장 기반을 강화해 나갈 계획입니다. [종속회사 - 코레이트자산운용(주)] 1. 사업의 개요 가. 산업의 특성 자산운용사는 금융투자업자의 종류 중 '2종 금융투자업자'로서 집합투자업을 영위하는 집합투자업자를 말합니다. 금융투자업은 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 가장 효율적인 산업으로 자금이 배분되도록 운용하여 수익을 되돌려 주는 지식 집약 산업입니다. 투자자들에게 투자를 통한 재산 증식의 기회를 제공하며, 사회적으로는 재산 및 소득의 재분배에 기여함으로써 자본시장과 금융시스템의 핵심적 역할을 수행합니다. 코레이트자산운용은 집합투자업/투자자문업/투자일임업은 등록되어 있습니다. 당사는 이 중 집합투자업을 주된 사업으로 하고 있습니다. (1) 집합투자업 집합투자업이란 집합투자를 영업으로 하는 것을 말합니다. 집합투자란 2명 이상의 투자자로부터 모은 금전, 그 밖의 재산적 가치가 있는 것(이하 "금전 등"이라 함)을 투자자로부터 일상적인 운용지시를 받지 않으면서 재산적 가치가 있는 투자대상자산을취득·처분, 그 밖의 방법으로 운용하고 그 결과를 투자자에게 배분하여 귀속시키는 것을 말합니다.(2) 투자자문업 금융투자상품의 가치 또는 금융투자상품에 대한 투자판단에 관한 자문에 응하는 것을 영업으로 하는 것을 말합니다.(3) 투자일임업 투자자로부터 금융투자상품에 대한 투자판단의 전부 또는 일부를 일임 받아 투자자별로 구분하여 금융투자상품을 취득ㆍ처분, 그 밖의 방법으로 운용하는 것을 영업으로 하는 것을 말합니다. 코레이트자산운용은 이 중 집합투자업을 주된 사업으로 하고 있습니다. 국내 자산운용시장과 산업은 그동안 자본시장과 실물경제를 연결시켜주는 고리로써의 역할 뿐만 아니라, 자금 공급자인 투자자와 자금 수요자인 기업을 연결시켜주는 자본시장의 핵심적인 플레이어로 기능합니다. 결과적으로 자본시장에 내재해 있는 정보의 비대칭을 축소시켜 자본시장의 자금중개 기능을 크게 제고시키며, 투자자들에게는 효율적인 분산투자 기능을 제공하는 복합적인 특징을 갖고 있습니다. 2. 영업의 현황 가. 영업의 개황 코레이트자산운용(주) 집합투자업자로서 2025년 12월말 기준 총수탁고(설정원본)는 39,365억원입니다. 주식·채권, 부동산, 특별자산 등 다양한 투자포트폴리오와 상품군을 보유하고 있습니다. 또한 2021년 11월 30일에국토부로부터 부동산투자회사법 및 관련 규정에 따라 자산관리회사(AMC) 인가를 받았으며, 당기말 기준으로 자산관리업무자로서 3,627억원을 관리, 운용하고 있습니다. 나. 영업의 종류(1) 영업의 규모 및 운영현황(1)-1. 투자일임(2025.12.31. 기준) 고객수 0개사 일임계약건수 0개 일임계약자산총액(계약금액) 0원 일임계약자산총액(평가금액) 0원 (2 ) 집합투자재산 (단위:천원,개, 2025.12.31 기준) 당분기말과 전기말 현재 코레이트자산운용이 운용중인 집합투자재산의 내역은 다음과 같습니다. (단위: 개, 천원) 구 분 당분기말 전기말 펀드수 설정원본 순자산가액 펀드수 설정원본 순자산가액 주식형 13 42,782 16,604 20 51,144 31,826 혼합형 29 380,372 473,200 32 315,230 365,113 채권형 30 1,998,049 2,017,511 30 1,456,397 1,472,982 혼합자산 14 646,801 645,915 14 683,472 682,182 파생상품형 1 4,616 116 1 4,616 116 부동산형 45 673,976 902,073 43 684,729 840,927 특별자산형 14 94,548 46,813 14 96,345 48,665 재간접형 12 95,311 97,472 4 96,467 100,186 투자일임 0 1 21,456 22,110 합 계 158 3,936,454 4,199,704 159 3,409,856 3,564,108 (3) 고유재산운용코레이트자산운용은 2025년 12월말 현재 다음과 같이 유가증권에 투자하고 있습니다. (단위:백만원) 계정과목 소분류 금액 비고 기타포괄손익-공정가치측정 금융자산 출자금 432 금융투자협회가입비 당기손익-공정가치측정 금융자산 국내수익증권 11,187 코레이트초단기금리혼합자산C-F 등 합계 11,619 다. 영업실적 (1) 영업수익 (단위:백만원) 과 목 제40기 제39기 I.영업수익 11,923 10,480 (1)수수료수익 10,528 9,833 (2)유가증권평가및처분이익 1,185 461 (3)이자수익 59 142 (4)기타의영업수익 151 44 라. 영업종류별 현황 (1) 투자신탁/투자회사/유한회사/일임 현황 (단위:백만원) 구분 투자신탁 투자회사 유한회사 투자일임 합계 증권집합투자기구 3,817,630 102,424 16,400 - 3,936,454 (2) 유가증권 인수업무 - 해당사항 없음 마. 자금의 조달 (단위: 백만원) 구 분 항 목 제40기 제39기 제38기 잔액 비중 잔액 비중 잔액 비중 자본 자본금 35,929 119.95 35,929 94.54 35,929 62.02 자본잉여금 4,267 14.25 4,267 11.23 4,267 7.37 자본조정 -15,323 -51.16 -15,323 -40.32 -15,323 -26.45 이익잉여금 -27,737 -92.60 -7,108 -18.70 16,708 28.84 기타 기타부채 32,818 109.56 20,240 53.26 16,353 28.23 합 계 29,954 100.00 38,005 100.00 57,934 100.00 바. 자금운영현황 (단위: 백만원) 구 분 제40기 제39기 제38기 잔액 이자율 비중 잔액 이자율 비중 잔액 이자율 비중 현금.예금 현금및현금성자산 1,505 - 5.02 984 - 2.59 10,369 - 17.90 증권 당기손익-공정가치측정 금융자산증권 11,187 - 37.35 16,707 - 43.96 29,532 - 50.98 관계기업투자지분 - - - 54 - 0.14 - - - 종속기업투자지분 - - - 0 - 0.00 195 - 0.34 기타포괄손익- 공정가치측정 금융자산 432 1.44 432 - 1.14 432 0.75 대출채권 단기대여금 27 - 0.09 0 - 0.00 0 - 0.00 유형자산 9,084 - 30.33 10,535 - 27.72 11,893 - 20.53 기타 7,719 - 25.77 9,293 - 24.45 5,513 - 9.52 합 계 29,954 - 100.00 38,005 - 100.00 57,934 - 100.00 3. 파생상품거래 현황 - 당사는 주식회사 피제이엠씨에프 주식매도청구권을 동부건설에 양도하기 위하여 동부건설과 2023년 12월에 주식매도청구권양수도계약서를 체결하였으며 주요 계약내용은 다음과 같습니다. 구분 내용 거래상대방 동부건설(주) 계약일 2023-12-27 만기일 도급계약이 24-06-30까지 체결되지 않을 경우 연장 계약금액 3,000,000,000원 기초자산 주식회사 피제이엠씨에프 보통주 15만주 정산방법 동부건설이 시행법인과 사이에 공사 도급계약을 체결하지 않을 경우, 대상 주식을 동부건설은 매도, 당사 또는 당사가 지정하는 제 3자는 매수하기로 함. 4. 영업설비 가. 설치 현황 (1) 본점 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 경기 강원 충북 충남 경북 경남 전북 전남 제주 계 1 - - - - - - - - - - - - - - - 1 주소: 서울시 강남구 테헤란로 137, 9층(역삼동, 코레이트타워) (2) 지점의 신설 및 중요시설의 확충 계획지점 신설 및 중요시설에 대한 확충은 정해진 사항이 없습니다.(3) 자동화기기 설치 현황자동화기기를 보유하고 있지 않습니다.(4) 영업용 부동산 현황영업용 부동산을 보유하고 있지 않습니다. 5. 재무건전성 등 기타 참고사항 1) 자본적정성 및 재무건정성관련 지표 가. 최소영업자본 산정액자본시장과 금융투자업에 관한 법률 개정으로 집합투자업자에 대한 영업용 순자본비율 산정의무가 폐지 되고, 최소영업자본액 제도가 신설 되었습니다. 이에 따라 코레이트자산운용은 2015년 반기부터 영업용 순자본 비율을 산정하지 아니하고, 최소영업자본액을 산정하고 있습니다.- 최소영업자본 산정액 (단위: 백만원) 구 분 FY 2025 필요유지자기자본(A) 6,825 고객자산운용필요자본(B) 999 고유자산운용필요자본(C) 290 최소영업자본액(D=A+B+C) 8,114 2) 산업의 현황가. 산업의 특성, 성장성, 경기변동의 특성, 계절성(1) 산업의 특성 2009년부터 시행된 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률(자본시장법)'은 금융투자업무를 투자매매업, 투자중개업, 집합투자업, 투자일임업, 투자자문업, 신탁업의 6가지업무로 구분하고 금융투자업무 전부 또는 일부를 담당하는 회사를 금융투자회사라 하며, 집합투자업을 기본으로 투자일임업, 투자자문업 등의 자산운용업의 업무를 수행하는 회사를 자산운용회사라고 합니다. (2) 산업의 성장성 국내 펀드시장의 규모는 지속적으로 성장하고 있습니다. (단위:조원, 순자산기준) 구분 증권주) 단기금융 파생형 부동산/특별 혼합자산 PEF 펀드합계 전년대비 2025년말 615 196 103 364 93 5 1,376 276 2024년말 433 170 81 339 73 4 1,100 127 2023년말 353 173 67 318 59 3 973 122 2022년말 301 153 50 294 50 3 851 19 2021년말 340 136 51 253 49 3 832 112 주) 증권 : 주식형, 채권형, 혼합형, 재간접형, 투자계약 [출처 : 금융투자협회] (3) 경기변동의 특성, 계절성 금융투자업은 국내외 경기상황, 펀드시장 자금유출입 규모, 주식/채권/부동산 업황 등에 따라 수익의 영향을 크게 받고 있으며, 계절변화에 따른 실적변동은 유의적이지 않은 것으로 나타나고 있습니다. 나. 국내외 시장여건 (1) 시장의 안정성 금융투자업은 어떤 산업보다 변동성이 큰 산업으로 자산운용회사의 실적은 주식시장, 채권금리, 환율, 부동산시장 등 국내외 금융시장 변화에 큰 영향을 받고 있습니다. (2) 경쟁상황 금융투자업은 완전경쟁시장으로서 자산운용회사의 경우 자산운용업 참여자 확대, 안전자산 선호현상에 따른 고수익펀드 수탁고 감소 등으로 경쟁이 날로 치열해지고 있습니다. 이에 각 자산운용회사들은 대체 투자상품 개발, 차별화된 고객서비스 제공 등 경쟁력 확보를 위해 노력하고 있습니다. (3) 시장점유율추이 구분 주식형 혼합형 채권형 재간접형 단기금융 파생형 부동산/특별 기타 2025년말 17.2% 2.8% 15.7% 9.0% 14.2% 7.5% 26.5% 7.1% 2024년말 12.2% 2.8% 15.8% 8.8% 15.5% 7.4% 31.0% 6.5% 2023년말 11.5% 2.7% 14.3% 8.2% 17.9% 6.9% 32.9% 5.6% 2022년말 10.7% 3.2% 13.7% 7.7% 18.0% 5.9% 34.5% 6.3% 2021년말 13.3% 4.1% 15.6% 7.8% 16.3% 6.1% 30.4% 6.3% [출처 : 금융투자협회] 다. 시장에서 경쟁력을 좌우하는 요인 및 회사의 경쟁상의 강점과 단점 (1) 시장에서 경쟁력을 좌우하는 요인 자산운용업의 경우 기존 종합자산운용사 외 사모자산운용사, 증권회사 등과의 경쟁이 치열해지고 있음에 따라, 고객 니즈에 부합하는 다양한 상품을 빠르게 제공할 수 있는 역량이 자산운용회사 경쟁력을 좌우하는 요인입니다. (2) 강점 및 단점 당사는 주식, 채권 등의 전통자산 뿐 아니라 부동산, NPL, 환경/인프라, 리츠 등 다양한 사업군에서의 자산운용 포트폴리오를 구축하고 있는 점이 강점입니다. 다만, 부동산/대체 시장의 환경변화에 따라 수익의 변동이 발생할 가능성이 있습니다. 라. 회사가 경쟁에서 우위를 점하기 위한 주요수단 당사는 과거 주식형펀드 및 NPL펀드 위주로 상품을 제공하였으나, 최근 금융시장 및자산운용업 시장의 급속한 변화에 적극 대응하고 있습니다. 전통자산 운용부문에서는 혼합형펀드 및 채권형펀드 등 안정형 펀드 위주 상품을 출시하고 있으며, 부동산대체 부문에서는 기존 부동산PF중심에서 환경, 인프라, 방송시설, 데이터센터 등신규사업으로의 진출을 위한 조직을 구축하고 있습니다.