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한국토지신탁 사업보고서 (2025.12)
사 업 보 고 서

(제 30 기)

사업연도 2025년 01월 01일 부터
2025년 12월 31일 까지

금융위원회
한국거래소 귀중 2026 년 3 월 18 일

제출대상법인 유형 : 주권상장법인
면제사유발생 : 해당사항 없음

회 사 명 : 주식회사 한국토지신탁
대 표 이 사 : 최 윤 성, 김 성 진
본 점 소 재 지 : 서울특별시 강남구 테헤란로 137 코레이트타워 16~20층
(전 화) 02-3451-1100
(홈페이지) http://www.koreit.co.kr
작 성 책 임 자 : (직 책) 사 장 (성 명) 김 성 진
(전 화) 02-3451-1250
목 차

【 대표이사 등의 확인 】 ----------------------- 1
I. 회사의 개요 ----------------------- 4
1. 회사의 개요 ----------------------- 4
2. 회사의 연혁 ----------------------- 7
3. 자본금 변동사항 ----------------------- 10
4. 주식의 총수 등 ----------------------- 10
5. 정관에 관한 사항 ----------------------- 15
II. 사업의 내용 ----------------------- 22
1. 사업의 개요 ----------------------- 22
2. 영업의 현황 ----------------------- 27
3. 파생상품거래 현황 ----------------------- 37
4. 영업설비 ----------------------- 37
5. 재무건전성 등 기타 참고사항 ----------------------- 37
III. 재무에 관한 사항 ----------------------- 37
1. 요약재무정보 ----------------------- 53
2. 연결재무제표 ----------------------- 55
3. 연결재무제표 주석 ----------------------- 63
4. 재무제표 ----------------------- 177
5. 재무제표 주석 ----------------------- 188
6. 배당에 관한 사항 ----------------------- 291
7. 증권의 발행을 통한 자금조달에 관한 사항 ----------------------- 294
7-1. 증권의 발행을 통한 자금조달 실적 ----------------------- 294
7-2. 증권의 발행을 통해 조달된 자금의 사용실적 ----------------------- 300
8. 기타 재무에 관한 사항 ----------------------- 301
IV. 이사의 경영진단 및 분석의견 ----------------------- 306
1. 예측정보에 대한 주의사항 ----------------------- 306
2. 개요 ----------------------- 306
3. 재무상태 및 영업실적 ----------------------- 308
4. 유동성 및 자금조달과 지출 ----------------------- 314
5. 부외거래 ----------------------- 317
6. 그 밖에 투자의사결정에 필요한 사항 ----------------------- 318
V. 회계감사인의 감사의견 등 ----------------------- 325
1. 외부감사에 관한 사항 ----------------------- 325
2. 내부통제에 관한 사항 ----------------------- 327
VI. 이사회 등 회사의 기관에 관한 사항 ----------------------- 330
1. 이사회에 관한 사항 ----------------------- 330
2. 감사제도에 관한 사항 ----------------------- 338
3. 주주총회 등에 관한 사항 ----------------------- 343
VII. 주주에 관한 사항 ----------------------- 345
VIII. 임원 및 직원 등에 관한 사항 ----------------------- 352
1. 임원 및 직원 등의 현황 ----------------------- 352
2. 임원의 보수 등 ----------------------- 357
IX. 계열회사 등에 관한 사항 ----------------------- 362
X. 대주주 등과의 거래내용 ----------------------- 365
XI. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항 ----------------------- 366
1. 공시내용 진행 및 변경사항 ----------------------- 366
2. 우발부채 등에 관한 사항 ----------------------- 366
3. 제재 등과 관련된 사항 ----------------------- 372
4. 작성기준일 이후 발생한 주요사항 등 기타사항 ----------------------- 373
XII. 상세표 ----------------------- 376
1. 연결대상 종속회사 현황(상세) ----------------------- 376
2. 계열회사 현황(상세) ----------------------- 377
3. 타법인출자 현황(상세) ----------------------- 377
【 전문가의 확인 】 ----------------------- 380
1. 전문가의 확인 ----------------------- 380
2. 전문가와의 이해관계 ----------------------- 380
2. 회사의 연혁

[지배회사-주식회사 한국토지신탁] 가. 지배회사의 연혁

년도	내용

1996년	부동산신탁회사 설립인가(재정경제원장관, 신탁업법 제3조)

한국토지공사 전액출자로 설립 (자본금 300억원)

1997년	한국토지공사 200억원 증자 (자본금 500억원)

1999년	일반공모 800억원, 한국토지공사 500억원 증자 (자본금 1800억원)

2000년	액면분할 (10,000원 → 1,000원)

2001년	코스닥 등록

국내 최초 부동산투자회사법에 의한 자산관리회사 겸업 인가

2002년	K1 CR-REIT 설립 본인가 승인

2003년	정비사업전문관리업 등록

2007년	사옥이전 (서울 강남구 테헤란로 309)

유상증자 - 제3자배정방식 (자본금 2,525억원)

2008년	부동산개발업 등록

2009년	자본시장법에 따라 신탁업 재인가

최대주주 변경 (한국토지공사 → 아이스텀앤트러스트(주))

영문상호 변경 (Korea Real Estate Investment Trust Co., Ltd" →"Korea Real Estate Investment Trust Co., Ltd")

2010년	기타공공기관 지정 해제

2013년	최대주주 변경 (아이스텀앤트러스트(주) → 리딩밸류일호유한회사)

2016년	코스피 이전 상장

2017년	업계 최초 자산 규모 1조원 돌파

2018년	최대주주 변경 (리딩밸류일호유한회사 → 엠케이인베스트먼트(주))

2020년	사옥이전 (서울 강남구 테헤란로 137, 코레이트타워)

나. 경영진 및 감사의 중요한 변동

변동일자	주총종류	선임	임기만료또는 해임

신규	재선임

2022.03.24	정기주총	1	-	1

2022.06.08	-	1	-	1

2023.03.31	정기주총	3	2	3

2024.03.28	정기주총	-	5	-

2024.12.17	-	-	-	1

2025.03.26	정기주총	2	5	1

2026.03.26	정기주총	1	3	1

○ 2022. 3. 24 : 사외이사 겸 감사위원 조국환 취임 사외이사 겸 감사위원 조재록 임기만료로 사임○ 2022. 6. 8 : 사외이사 이근형 일신상의 이유로 사임○ 2023. 3. 31 : 사내이사 차정훈, 최윤성 중임 사외이사 윤훈열, 송완용 임기만료로 사임 감사위원이 되는 사외이사 강영서 임기만료로 사임 사외이사 겸 감사위원 장다사로 취임 감사위원이 되는 사외이사 양숙자 취임○ 2024. 3. 28 : 사내이사 차정훈, 최윤성, 김정선, 한호경 중임 사외이사 겸 감사위원 조국환 중임○ 2024. 12. 17 : 사내이사 김정선 일신상의 이유로 사임○ 2025. 3. 26 : 사내이사 차정훈, 최윤성, 한호경 중임 사내이사 김성진 취임 감사위원이 되는 사외이사 양숙자 임기만료로 사임 사외이사 겸 감사위원 서경석, 장다사로 중임 감사위원이 되는 사외이사 노태호 취임○ 2026. 3. 26(예정) : 사내이사 최윤성, 한호경 중임 사외이사 겸 감사위원 조국환 임기만료로 사임 사외이사 겸 감사위원 서경석 중임 감사위원이 되는 사외이사 심호 취임

다. 최대주주의 변동 - 2009. 4. 15 : "한국토지공사"에서 "아이스텀앤트러스트(주)"로 최대주주 변경- 2013. 12. 4 : "아이스텀앤트러스트(주)"에서 "리딩밸류일호유한회사"로 최대주주 변경- 2018. 2. 6 : "리딩밸류일호유한회사"에서 "엠케이인베스트먼트"로 최대주주 변경 라. 상호의 변경 - 2009. 2. 25 : 영문상호를 "Korea Real Estate Investment Trust Co., Ltd"에서 "Korea Real Estate Investment Trust Co., Ltd"로 변경

[종속회사 - 코레이트자산운용(주)] 가. 종속회사의 연혁

회사의 법적, 상업적명칭	회사의 연혁

코레이트자산운용주식회사	가. 설립경과 및 설립 이후의 변동상황
나. 상호의 변경
다. 회사의 본점소재지 및 그 변경
라. 경영진의 중요한 변동(대표이사를 포함한 1/3이상 변동)
마. 최대주주의 변동
3. 자본금 변동사항

- 동사는 최근 5년간 자본금 변동사항이 없습니다.

(단위 : 원, 주)

종류	구분	당기말

보통주	발행주식총수	252,489,230

액면금액	1,000

자본금	252,489,230,000

우선주	발행주식총수	-

액면금액	-

자본금	-

기타	발행주식총수	-

액면금액	-

자본금	-

합계	자본금	252,489,230,000
II. 사업의 내용

[지배회사 - 주식회사 한국토지신탁]
1. 요약재무정보

가. 요약연결재무정보(단위 : 백만원)

구 분	제30기(2025년 12월말)	제29기(2024년 12월말)	제28기(2023년 12월말)

Ⅰ. 현금 및 예치금	112,614	228,421	153,822

Ⅱ. 유가증권	740,562	618,572	628,855

Ⅲ. 대출채권	878,596	748,869	860,806

Ⅳ. 유형자산	66,986	73,794	80,047

Ⅴ. 투자부동산	65,232	66,421	70,121

Ⅵ. 기타자산	126,917	96,054	92,945

[자산총계]	1,990,907	1,832,131	1,886,596

Ⅰ. 차입부채	708,018	659,375	674,146

Ⅱ. 기타부채	244,895	214,526	205,113

[부채총계]	952,913	873,901	879,259

Ⅰ.지배기업소유주지분	1,038,252	956,947	997,657

1. 자본금	252,489	252,489	252,489

2. 자본잉여금	61,068	6,584	6,584

3. 자본조정	(58,553)	(62,783)	(62,736)

4. 기타포괄손익누계액	(42,794)	(53,411)	(43,866)

5. 이익잉여금	826,042	814,068	845,186

Ⅱ.비지배지분	(258)	1,283	9,680

[자본총계]	1,037,994	958,230	1,007,337

구 분	2025.01.01~2025.12.31	2024.01.01~2024.12.31	2023.01.01~2023.12.31

영업수익	184,360	236,337	270,086

영업손익	(20,880)	33,943	31,235

당기순손익	19,428	(18,860)	(7,660)

- 지배회사지분 순이익	20,970	(16,464)	(8,445)

- 비지배지분 순이익	(1,542)	(2,396)	785

주당순손익(단위: 원)	97	(76)	(38)

희석주당순손익(단위: 원)	97	(76)	(38)

연결에 포함된 회사수	13	13	15

나. 요약별도재무정보(단위 : 백만원)

구 분	제30기(2025년 12월말)	제29기(2024년 12월말)	제28기(2023년 12월말)

Ⅰ. 현금 및 예치금	102,985	219,256	134,690

Ⅱ. 유가증권	615,553	601,001	543,103

Ⅲ. 대출채권	823,887	695,687	812,724

Ⅳ. 유형자산	56,454	61,307	32,141

Ⅴ. 기타자산	132,204	86,445	78,639

[자산총계]	1,731,083	1,663,696	1,601,297

Ⅰ. 차입부채	677,193	627,550	615,321

Ⅱ. 기타부채	160,980	155,675	116,566

[부채총계]	838,173	783,225	731,887

1. 자본금	252,489	252,489	252,489

2. 자본잉여금	6,650	6,650	6,650

3. 자본조정	(58,553)	(62,783)	(62,736)

4. 기타포괄손익누계액	(10,834)	(10,050)	(8,317)

5. 이익잉여금	703,158	694,165	681,324

[자본총계]	892,910	880,471	869,410

종속·관계·공동기업투자주식의 평가방법	공정가치법,원가법	공정가치법,원가법	공정가치법,원가법

구 분	2025.01.01~2025.12.31	2024.01.01~2024.12.31	2023.01.01~2023.12.31

영업수익	193,915	220,986	187,135

영업손익	28,356	66,315	33,728

당기순손익	24,074	27,922	25,247

주당순손익(단위: 원)	112	130	115

희석주당순손익(단위: 원)	112	130	115