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한국토지신탁 사업보고서 (2023.12)
사 업 보 고 서

(제 28 기)

사업연도 2023년 01월 01일 부터
2023년 12월 31일 까지

금융위원회
한국거래소 귀중 2024 년 3 월 20 일

제출대상법인 유형 : 주권상장법인
면제사유발생 : 해당사항 없음

회 사 명 : 주식회사 한국토지신탁
대 표 이 사 : 최 윤 성, 김 정 선
본 점 소 재 지 : 서울특별시 강남구 테헤란로 137 코레이트타워 16~20층
(전 화) 02-3451-1100
(홈페이지) http://www.koreit.co.kr
작 성 책 임 자 : (직 책) 사 장 (성 명) 김 정 선
(전 화) 02-3451-1118
목 차

【 대표이사 등의 확인 】 ----------------------- 1
I. 회사의 개요 ----------------------- 2
1. 회사의 개요 ----------------------- 2
2. 회사의 연혁 ----------------------- 4
3. 자본금 변동사항 ----------------------- 8
4. 주식의 총수 등 ----------------------- 9
5. 정관에 관한 사항 ----------------------- 11
II. 사업의 내용 ----------------------- 17
1. 사업의 개요 ----------------------- 17
2. 영업의 현황 ----------------------- 18
3. 파생상품거래 현황 ----------------------- 26
4. 영업설비 ----------------------- 26
5. 재무건전성 등 기타 참고사항 ----------------------- 26
III. 재무에 관한 사항 ----------------------- 41
1. 요약재무정보 ----------------------- 41
2. 연결재무제표 ----------------------- 43
3. 연결재무제표 주석 ----------------------- 52
4. 재무제표 ----------------------- 173
5. 재무제표 주석 ----------------------- 184
6. 배당에 관한 사항 ----------------------- 291
7. 증권의 발행을 통한 자금조달에 관한 사항 ----------------------- 293
7-1. 증권의 발행을 통한 자금조달 실적 ----------------------- 293
7-2. 증권의 발행을 통해 조달된 자금의 사용실적 ----------------------- 299
8. 기타 재무에 관한 사항 ----------------------- 300
IV. 이사의 경영진단 및 분석의견 ----------------------- 305
V. 회계감사인의 감사의견 등 ----------------------- 320
1. 외부감사에 관한 사항 ----------------------- 320
2. 내부통제에 관한 사항 ----------------------- 322
VI. 이사회 등 회사의 기관에 관한 사항 ----------------------- 323
1. 이사회에 관한 사항 ----------------------- 323
2. 감사제도에 관한 사항 ----------------------- 332
3. 주주총회 등에 관한 사항 ----------------------- 337
VII. 주주에 관한 사항 ----------------------- 339
VIII. 임원 및 직원 등에 관한 사항 ----------------------- 345
1. 임원 및 직원 등의 현황 ----------------------- 345
2. 임원의 보수 등 ----------------------- 350
IX. 계열회사 등에 관한 사항 ----------------------- 358
X. 대주주 등과의 거래내용 ----------------------- 361
XI. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항 ----------------------- 362
1. 공시내용 진행 및 변경사항 ----------------------- 362
2. 우발부채 등에 관한 사항 ----------------------- 362
3. 제재 등과 관련된 사항 ----------------------- 366
4. 작성기준일 이후 발생한 주요사항 등 기타사항 ----------------------- 367
XII. 상세표 ----------------------- 368
1. 연결대상 종속회사 현황(상세) ----------------------- 368
2. 계열회사 현황(상세) ----------------------- 369
3. 타법인출자 현황(상세) ----------------------- 370
【 전문가의 확인 】 ----------------------- 373
1. 전문가의 확인 ----------------------- 373
2. 전문가와의 이해관계 ----------------------- 373
1. 회사의 개요

가. 회사의 법적, 상업적 명칭- 당사의 명칭은 "주식회사 한국토지신탁"으로 표기합니다. 또한 영문으로는 "Korea Real Estate Investment Trust Co., Ltd"로 표기합니다. 단, 약식으로 표기할 경우에는 "(주)한국토지신탁" 또는 "KOREIT"로 표기합니다. 나. 설립일자 및 존속기간- 당사는 舊 신탁업법에 근거하여 부동산신탁업을 영위할 목적으로 1996년 4월 4일에 설립되었습니다. 그리고 2001년 5월 18일 코스닥 등록 승인 및 2001년 5월 22일부터 코스닥시장에서 거래되었고, 2016년 7월 11일에 유가증권시장에 상장되어 거래되고 있습니다. 다. 본사의 주소, 전화번호 및 홈페이지 주소- 주소 : 서울시 강남구 테헤란로 137 코레이트타워 16~20층- 전화번호 : 02-3451-1100- 홈페이지 주소 : http://www.koreit.co.kr 라. 회사사업 영위의 근거가 되는 법률- 당사는 舊 신탁업법 제3조에 의해 부동산신탁업의 인가를 받은 부동산신탁전업회사로서, 2009년 2월 4일 자본시장과 금융투자업에 관한 법률(이하 "자본시장법"이라 함) 시행에 따라 자본시장법 시행령 별표1의 인가업무 단위 4-121-1(신탁업, 동산ㆍ부동산ㆍ부동산관련 권리, 일반투자자 및 전문투자자) 에 대하여 금융위원회의 재인가를 받아 금융투자업을 영위하고 있습니다.

마. 연결대상 종속회사 개황마-1. 연결대상 종속회사 현황(요약)

(단위 : 사)

구분	연결대상회사수	주요종속회사수

기초	증가	감소	기말

상장	-	-	-	-	-

비상장	18	3	4	17	-

합계	18	3	4	17	-

※상세 현황은 '상세표-1. 연결대상 종속회사 현황(상세)' 참조

마-2. 연결대상회사의 변동내용

구 분	자회사	사 유

신규연결	코레이트스타프리IPO일반사모증권투자신탁2호	지배력 획득

코레이트인천IDC일반사모부동산투자신탁	지배력 획득

(주)피제이엠씨에프	지배력 획득

연결제외	코레이트거제전문투자형사모부동산투자신탁	지배력 상실

코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁	지배력 상실

코레이트DA전문투자형사모투자신탁	지배력 상실

코레이트스타프리IPO일반사모증권투자신탁2호	지배력 상실

바. 중소기업 등 해당 여부

중소기업 해당 여부	미해당

벤처기업 해당 여부	미해당

중견기업 해당 여부	미해당

사. 대한민국에 대리인이 있는 경우에는 이름, 주소 및 연락처- 해당사항 없습니다. 아. 주요 사업의 내용, 신규사업- 당사는 부동산 개발을 중심으로 하는 토지신탁사업과 담보신탁, 관리신탁, 처분신탁, 분양관리신탁, 대리사무 등의 비토지신탁사업 그리고 도시정비사업, REITs, 투자사업, 해외사업 등을 수행하고 있습니다. 사업 부문별 자세한 사항은 Ⅱ. 사업의 내용을 참조하시기 바랍니다. 자. 계열회사에 관한 사항- 당사의 최대주주는 엠케이인베스트먼트(주)이며 최대주주의 계열회사로는 엠케이전자(주), (주)오션비홀딩스 등이 있습니다. - 당사는 공정거래위원회가 발표하는 상호출자제한기업집단 중 "한국토지주택공사"기업집단에서 2010.2.26 계열제외 되었습니다. - 계열회사에 관한 자세한 사항은 Ⅸ. 계열회사 등에 관한 사항 등의 현황을 참조하시기 바랍니다. 차. 신용평가- 당사는 국내 신용평가기관으로부터 각각 등급을 받고 있으며, 보고서 작성일 기준 평가등급은 아래와 같습니다.

평가일자	평가대상	평가기관	평가등급	평가등급의 의미

2024.02.06.	회사채	한국신용평가	A-(안정적)	- A : 원리금 지급확실성이 높지만 장래의 환경변화에 따라 다소의 영향을 받을 가능성이 있음 ※ 동일등급내 상대적 우열을 나타내기 위하여 "+" 또는 "-" 부가 - 안정적(Stable) : 향후 1~2년 내에 등급의 변동 가능성이 낮은 경우 - 부정적(Negative) : 향후 1~2년 내에 등급의 하향 가능성이 있는 경우

2024.02.07.	회사채	한국기업평가	A-(안정적)

카. 「상법」 제290조에 따른 변태설립사항- 해당사항 없습니다.

타. 회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정)여부 및 특례상장에 관한 사항

주권상장(또는 등록ㆍ지정)현황	주권상장(또는 등록ㆍ지정)일자	특례상장 유형

유가증권시장 상장	2016년 07월 11일	해당사항 없음
2. 회사의 연혁

가. 당사의 설립 이후 주요 변동상황(1) 본점소재지 - 1996. 4. 4 : 서울특별시 강남구 삼성동 144-25- 2007. 4. 30 : 서울특별시 강남구 테헤란로 309 (사옥이전)- 2020. 10.12 : 서울특별시 강남구 테헤란로 137 코레이트타워 (사옥이전)

(2) 경영진 및 감사의 중요한 변동

변동일자	주총종류	선임	임기만료또는 해임

신규	재선임

2019.03.22	정기주총	1	3	-

2020.03.20	정기주총	1	3	2

2021.03.19	정기주총	4	1	3

2021.12.31	-	-	-	1

2022.03.24	정기주총	1	-	1

2022.06.08	-	1	-	1

2023.03.31	정기주총	3	2	3

2024.03.28	정기주총	-	5	-

- 2019. 3. 22 : 사내이사 최윤성 중임, 사내이사 최윤성 (각자)대표이사 중임 사외이사 겸 감사위원 박종우, 장용석 중임 사외이사 겸 감사위원 이형주 취임,- 2020. 3. 20 : 사내이사 차정훈, 김성진, 김정선 중임, 사내이사 차정훈 (각자)대표이사 중임 사외이사 겸 감사위원 조재록 취임, 사외이사 이승문, 임경택 임기만료로 사임- 2021. 3. 19 : 사내이사 최윤성 중임 사외이사 윤훈열, 이근형, 송완용 취임 감사위원이 되는 사외이사 강영서 취임 사외이사 장용석, 이형주, 박종우 임기만료로 사임- 2021. 12. 31 : 사내이사 김성진 일신상의 이유로 사임- 2022. 3. 24 : 사외이사 겸 감사위원 조국환 취임 사외이사 겸 감사위원 조재록 임기만료로 사임- 2022. 6. 8 : 사외이사 이근형 일신상의 이유로 사임- 2023. 3. 31 : 사내이사 차정훈, 최윤성 중임 사외이사 윤훈열, 송완용 임기만료로 사임 감사위원이 되는 사외이사 강영서 임기만료로 사임 사외이사 서경석, 장다사로 취임 감사위원이 되는 사외이사 양숙자 취임- 2024. 3. 28 (예정) : 사내이사 차정훈, 최윤성, 김정선, 한호경 중임 사외이사 겸 감사위원 조국환 중임

(3) 최대주주의 변동

- 2009. 4. 15 : "한국토지공사"에서 "아이스텀앤트러스트(주)"로 최대주주 변경- 2013. 12. 4 : "아이스텀앤트러스트(주)"에서 "리딩밸류일호유한회사"로 최대주주 변경- 2018. 2. 6 : "리딩밸류일호유한회사"에서 "엠케이인베스트먼트"로 최대주주 변경(4) 상호의 변경- 2009. 2. 25 : 영문상호를 "Korea Real Estate Investment Trust Co., Ltd"에서 "Korea Real Estate Investment Trust Co., Ltd"로 변경 나. 종속회사의 연혁

회사의 법적, 상업적명칭	회사의 연혁

코레이트자산운용주식회사	가. 설립경과 및 설립 이후의 변동상황
나. 상호의 변경
다. 회사의 본점소재지 및 그 변경
라. 경영진의 중요한 변동(대표이사를 포함한 1/3이상 변동)
마. 최대주주의 변동
3. 자본금 변동사항

가. 자본금 변동추이- 동사는 최근 5년간 자본금 변동사항이 없습니다.

(단위 : 원, 주)

종류	구분	당기말

보통주	발행주식총수	252,489,230

액면금액	1,000

자본금	252,489,230,000

우선주	발행주식총수	-

액면금액	-

자본금	-

기타	발행주식총수	-

액면금액	-

자본금	-

합계	자본금	252,489,230,000
4. 주식의 총수 등

가. 주식의 총수 현황

(기준일 : 2023년 12월 31일 ) (단위 : 주)

구 분	주식의 종류	비고

보통주	-	합계

Ⅰ. 발행할 주식의 총수	500,000,000	-	500,000,000	-

Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수	252,489,230	-	252,489,230	-

Ⅲ. 현재까지 감소한 주식의 총수	-	-	-	-

1. 감자	-	-	-	-

2. 이익소각	-	-	-	-

3. 상환주식의 상환	-	-	-	-

4. 기타	-	-	-	-

Ⅳ. 발행주식의 총수 (Ⅱ-Ⅲ)	252,489,230	-	252,489,230	-

Ⅴ. 자기주식수	37,042,007	-	37,042,007	-

Ⅵ. 유통주식수 (Ⅳ-Ⅴ)	215,447,223	-	215,447,223	-

나. 자기주식 취득 및 처분 현황

(기준일 : 2023년 12월 31일 ) (단위 : 주)

취득방법	주식의 종류	기초수량	변동 수량	기말수량	비고

취득(+)	처분(-)	소각(-)

배당가능이익범위이내취득	직접취득	장내 직접 취득	-	-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-	-

장외직접 취득	-	-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-	-

공개매수	-	-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-	-

소계(a)	-	-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-	-

신탁계약에 의한취득	수탁자 보유물량	보통주	25,395,177	11,646,830	-	-	37,042,007	-

-	-	-	-	-	-	-

현물보유물량	-	-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-	-

소계(b)	보통주	25,395,177	11,646,830	-	-	37,042,007	-

-	-	-	-	-	-	-

기타 취득(c)	-	-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-	-

총 계(a+b+c)	보통주	25,395,177	11,646,830	-	-	37,042,007	-

-	-	-	-	-	-	-

다. 자기주식 신탁계약 체결ㆍ해지 이행현황

(기준일 : 2023년 12월 31일 ) (단위 : 억원, %, 회)

구 분	계약기간	계약금액(A)	취득금액(B)	이행률(B/A)	매매방향 변경	결과보고일

시작일	종료일	횟수	일자

신탁 체결	2010.04.22	2025.01.03	80	175	218.8	-	-	-

신탁 체결	2013.04.24	2025.01.03	105	105	100.1	1	2019.10.23	2019.10.24

신탁 체결	2020.03.16	2025.01.03	200	199	99.5	-	-	-

신탁 체결	2023.01.05	2025.01.03	100	99	99.3	-	-	-

신탁 체결	2023.08.02	2025.01.03	50	50	99.2	-	-	-

※ 상기 내역은 2024.3.6.자로 공시된 자기주식취득신탁계약체결결정(연장) 공시 내역이 반영된 수치입니다.※ 우리사주조합에 대한 회사 보유 자기주식의 무상 교부를 위해 2019년 10월 23일 2차 신탁계약의 일부를 해지하였습니다.(계약해지금액 : 1,667,231,178원)

라. 보통주외의 주식- 당사는 보통주 이외의 주식을 발행한 사실이 없습니다.
II. 사업의 내용

[지배회사 - 주식회사 한국토지신탁]
1. 사업의 개요

가. 신탁의 개념- 신탁이라 함은 신탁을 설정하는 자(위탁자)와 신탁을 인수하는 자(수탁자)간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 자산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(수익자)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 의미하며 수탁자는 선관주의의무와 분별관리의무 등 엄격한 의무와 책임을 지고 신탁재산을 보호하게 됩니다. 나. 당사 주요 사업부문- 당사는 1996년 설립된 부동산신탁사로서 현존하는 14개 신탁사 중 최대 규모의 자본을 갖고 있는 신탁사로 영업수익, 신탁계약의 규모, 영업노하우와 맨파워 등에서 업계 수위를 차지하고 있습니다. 당사가 주로 영위하고 있는 사업은 (토지)신탁사업, 도시정비사업(신탁방식), 리츠, 투자사업 및 기타 부수업무가 있습니다. [주요사업별 수주비중]

구 분	2023년	2022년	2021년

차입형토지신탁	25.8%	30.8%	32.6%

도시정비	53.7%	42.9%	31.3%

리츠	5.6%	13.1%	14.7%

기타	14.9%	13.2%	21.4%

※ 기타: 관리형토지신탁, 비토지신탁(담보신탁 등), 컨설팅, 대리사무 등

- 토지신탁은 위탁자에게 토지 등의 자산을 수탁받아 신탁회사가 인허가, 시공 및 분양, 입주 등 부동산 개발 행위 등을 통해 위탁자에게 수익을 돌려주는 상품으로 당사는 그에 대한 대가로 수수료를 받게 됩니다. 사업비 조달에 대한 의무가 신탁회사에게 있을 경우 차입형토지신탁이라고 부르며, 위탁자에게 있을 경우 관리형토지신탁이라고 부릅니다. 차입형토지신탁은 사업비 조달에 대한 부담이 있고 분양시장의 상황에 따라 사업비 손실에 대한 리스크가 있지만 신탁보수가 다른 신탁상품보다 높으며 사업비 지급을 통해 이자수익도 발생하게 됩니다. 관리형토지신탁의 경우 사업비조달에 대한 의무가 없고 대여금 손실에 대한 리스크가 없어 안정적이나 상대적으로 수익성이 낮습니다.

- 신탁방식의 도시정비사업은 '16년 법 개정으로 해당 사업은 차입형토지신탁과 유사하게 재건축, 재개발조합으로부터 토지 등을 수탁받은 후 조합을 대신하여 재건축, 재개발 사업을 완수하게 됩니다. 기존에 조합방식의 정비사업이 초기 사업비나 개발노하우 부족 등으로 사업 추진에 어려움이 있었던 반면 신탁방식 정비사업은 전문적인 개발노하우와 자금력을 갖춘 신탁회사가 조합의 업무를 대행하면서 인허가는 물론 시공사 선정, 일반분양 및 입주 등 조합원의 만족도는 높이면서 사업성까지 확보할 수 있는 상품입니다. 신탁회사 입장에서는 차입형 토지신탁보다 수익성은 높지 않지만 분양에 대한 리스크가 적어 안정적인 수익창출이 가능합니다.

- 리츠사업은 투자자로부터 자금을 모집하여 특정 프로젝트를 개발하거나 유망한 부동산 및 부동산 관련 유가증권의 매입, 운영, 처분 등을 통해서 얻은 수익을 배분하는 부동산 간접투자상품입니다. 해당사업에서 당사는 자산관리자로서의 역할을 수행하면서 발생하는 수익의 일부를 수수료로 받으며 지분투자 병행 시 배당수익도 향유하게 됩니다.
3. 파생상품거래 현황

- 해당사항 없습니다.
4. 영업설비

가. 지점 등 설치현황

- 서울에 본점이 위치하고 있으며, 별도의 지점은 없습니다. 나. 자동화기기 설치 상황 - 당사는 영업의 성격상 자동화기기의 설치가 필요치 않습니다.
1. 요약재무정보

가. 요약연결재무정보(단위 : 백만원)

구 분	제28기(2023년 12월말)	제27기(2022년 12월말)	제26기(2021년 12월말)

Ⅰ. 현금 및 예치금	153,822	275,409	360,185

Ⅱ. 유가증권	628,855	709,115	608,104

Ⅲ. 대출채권	860,806	555,055	565,704

Ⅳ. 유형자산	80,047	40,511	46,714

Ⅴ. 투자부동산	70,121	71,812	73,503

Ⅵ. 기타자산	92,945	66,169	67,239

[자산총계]	1,886,596	1,718,071	1,721,449

Ⅰ. 차입부채	674,146	498,453	487,665

Ⅱ. 기타부채	205,113	194,685	208,968

[부채총계]	879,259	693,138	696,633

Ⅰ.지배기업소유주지분	997,657	1,022,630	1,020,551

1. 자본금	252,489	252,489	252,489

2. 자본잉여금	6,584	6,584	5,387

3. 자본조정	(62,736)	(47,740)	(46,444)

4. 기타포괄손익누계액	(43,866)	(61,479)	(62,579)

5. 이익잉여금	845,186	872,776	871,698

Ⅱ.비지배지분	9,680	2,303	4,265

[자본총계]	1,007,337	1,024,933	1,024,816

구 분	2023.01.01~2023.12.31	2022.01.01~2022.12.31	2021.01.01~2021.12.31

영업수익	270,086	212,858	225,501

영업손익	31,235	53,334	89,510

당기순손익	(7,660)	24,325	139,995

- 지배회사지분 순이익	(8,445)	24,097	139,341

- 비지배지분 순이익	785	228	654

주당순손익(단위: 원)	(38)	106	611

희석주당순손익(단위: 원)	(38)	106	611

연결에 포함된 회사수	15	16	15

나. 요약별도재무정보(단위 : 백만원)

구 분	제28기(2023년 12월말)	제27기(2022년 12월말)	제26기(2021년 12월말)

Ⅰ. 현금 및 예치금	134,690	250,883	339,989

Ⅱ. 유가증권	543,103	616,693	463,568

Ⅲ. 대출채권	812,724	502,090	533,413

Ⅳ. 유형자산	32,141	38,097	43,095

Ⅴ. 기타자산	78,639	66,616	72,202

[자산총계]	1,601,297	1,474,379	1,452,267

Ⅰ. 차입부채	615,321	468,628	457,840

Ⅱ. 기타부채	116,566	125,645	131,614

[부채총계]	731,887	594,273	589,454

1. 자본금	252,489	252,489	252,489

2. 자본잉여금	6,650	6,650	6,650

3. 자본조정	(62,736)	(47,741)	(46,444)

4. 기타포괄손익누계액	(8,317)	(7,809)	(7,801)

5. 이익잉여금	681,324	676,517	657,919

[자본총계]	869,410	880,106	862,813

종속·관계·공동기업투자주식의 평가방법	공정가치법,원가법	공정가치법,원가법	공정가치법,원가법

구 분	2023.01.01~2023.12.31	2022.01.01~2022.12.31	2021.01.01~2021.12.31

영업수익	187,135	188,245	205,078

영업손익	33,728	49,123	88,246

당기순손익	25,247	41,401	68,160

주당순손익(단위: 원)	115	182	299

희석주당순손익(단위: 원)	115	182	299