한국토지신탁 사업보고서 (2025.12)
2. 연결재무제표

## 2-1. 연결 재무상태표

연결 재무상태표
제 30 기 2025.12.31 현재
제 29 기 2024.12.31 현재
제 28 기 2023.12.31 현재
(단위 : 원)

제 30 기	제 29 기	제 28 기

자산

현금및현금성자산	109,962,091,811	226,265,050,965	151,003,884,178

현금및예치금	2,651,742,303	2,155,900,271	2,818,250,942

당기손익-공정가치측정금융자산	201,256,560,302	205,623,699,263	221,282,987,962

기타포괄손익-공정가치측정금융자산	431,700,000	431,700,000	431,700,000

상각후원가측정금융자산	886,166,901,906	771,486,783,364	880,851,921,824

종속기업, 공동기업과 관계기업에 대한 투자자산	531,302,872,247	389,899,053,112	387,093,977,543

유형자산	66,986,437,053	73,793,944,540	80,046,791,884

무형자산	3,542,774,309	3,832,293,299	3,906,296,591

투자부동산	65,232,690,720	66,421,397,479	70,121,489,890

순확정급여자산	3,477,254,486	1,895,342,340	5,973,419,487

기타자산	119,896,596,696	90,326,380,176	83,065,745,784

1.미수금	41,156,306,424	18,787,128,868	23,789,554,563

2.미수수익	61,241,178,459	54,234,448,349	42,509,583,678

3.선급금	291,998,150	302,223,035	266,830,703

4.선급비용	2,032,010,135	1,027,785,826	1,006,960,113

5.보증금	15,175,103,528	15,974,794,098	15,492,816,727

자산총계	1,990,907,621,833	1,832,131,544,809	1,886,596,466,085

자본과 부채

부채

차입부채	708,018,290,203	659,375,526,285	674,145,625,997

1.사채	249,397,595,706	289,299,620,049	339,462,226,358

2.금융기관 차입금(사채 제외)	458,620,694,497	370,075,906,236	334,683,399,639

리스부채	69,471,378,310	74,073,189,669	43,977,249,889

기타금융부채	23,169,301,000	22,709,664,000	22,322,445,000

기타부채	96,732,750,678	79,190,175,475	82,648,704,741

1.미지급금	47,657,009,080	21,961,822,538	15,110,634,530

2.미지급비용	4,116,435,561	3,684,731,425	7,017,438,403

3.선수금	39,985,899,096	49,147,154,041	45,289,552,609

4.예수금	4,973,406,941	4,396,467,471	15,231,079,199

충당부채	9,028,042,170	6,536,855,680	3,839,357,025

당기법인세부채	17,661,862,879	14,109,988,180	2,037,320,690

이연법인세부채	25,006,247,752	13,776,933,526	39,684,546,709

요구불상환지분	3,825,777,789	4,128,971,864	10,603,281,286

부채총계	952,913,650,781	873,901,304,679	879,258,531,337

자본

지배주주지분	1,038,252,559,423	956,946,611,273	997,656,963,626

자본금	252,489,230,000	252,489,230,000	252,489,230,000

자본잉여금	61,068,115,341	6,583,796,114	6,583,796,114

자본조정	(58,552,950,149)	(62,782,951,180)	(62,735,847,114)

기타포괄손익누계액	(42,794,137,812)	(53,411,303,905)	(43,866,092,438)

이익잉여금	826,042,302,043	814,067,840,244	845,185,877,064

비지배지분	(258,588,371)	1,283,628,857	9,680,971,122

자본총계	1,037,993,971,052	958,230,240,130	1,007,337,934,748

자본과부채총계	1,990,907,621,833	1,832,131,544,809	1,886,596,466,085

## 2-2. 연결 포괄손익계산서

연결 포괄손익계산서
제 30 기 2025.01.01 부터 2025.12.31 까지
제 29 기 2024.01.01 부터 2024.12.31 까지
제 28 기 2023.01.01 부터 2023.12.31 까지
(단위 : 원)

제 30 기	제 29 기	제 28 기

I.영업수익	184,359,776,341	236,337,804,592	270,086,082,704

1.수수료수익	113,178,521,671	146,833,511,363	120,970,748,792

2.이자수익	52,684,745,540	55,318,889,326	62,598,304,325

(1)유효이자율적용이자수익	52,534,087,877	55,288,487,102	61,942,694,320

(2)당기손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 이자수익	150,657,663	30,402,224	655,610,005

3.금융상품평가및처분이익	12,587,182,427	12,917,051,088	84,056,564,769

4.배당수익	1,065,977,372	19,164,290,620	1,088,000,741

5.기타영업수익	4,843,349,331	242,564,970	1,372,464,077

6.신용손실충당금 환입액	0	1,861,497,225	0

II.영업비용	(205,239,278,925)	(202,394,338,486)	(238,850,713,715)

1.이자비용	(35,566,507,227)	(36,765,608,561)	(75,425,102,678)

2.금융상품평가및처분손실	(12,619,683,811)	(28,827,577,408)	(12,201,478,054)

3.신용손실충당금 전입액	(34,492,536,793)	(35,706,565,399)	(56,332,278,916)

4.기타영업비용	(30,496,754,894)	(16,390,831,863)	(7,602,212,651)

5.판매비와관리비	(92,063,796,200)	(84,703,755,255)	(87,289,641,416)

III.영업이익(손실)	(20,879,502,584)	33,943,466,106	31,235,368,989

IV.영업외수익	1,858,245,164	4,102,680,762	616,258,943

V.영업외비용	608,975,326	453,297,485	2,163,429,695

VI.지분법투자주식평가이익(손실)	51,192,804,633	(64,010,030,470)	(39,233,469,840)

VII.법인세차감전순이익	31,562,571,887	(26,417,181,087)	(9,545,271,603)

VIII.법인세비용	12,134,525,749	(7,556,794,184)	(1,885,662,941)

IX.당기순이익(손실)	19,428,046,138	(18,860,386,903)	(7,659,608,662)

X.기타포괄손익	10,617,166,093	(9,545,211,467)	17,608,788,506

1.당기손익으로 재분류되는 세후기타포괄손익의 구성요소

(1)지분법자본변동 - 후속적으로 재분류 되는 항목	6,633,132,247	(7,812,297,533)	18,146,936,287

(2)기타포괄손익-공정가치측정금융자산관련손익	1,745,586	0	(34,822,091)

2.당기손익으로 재분류 되지않는 세후기타포괄손익 구성요소

(1)지분법자본변동 - 후속적으로 재분류 되지 않는 항목	(802,906,562)	(1,732,913,934)	(503,325,690)

(2)확정급여제도의재측정요소	(802,906,562)	(1,732,913,934)	(503,325,690)

XI.총포괄손익	30,045,212,231	(28,405,598,370)	9,949,179,844

XII.당기순이익(손실)의 귀속

(1)지배기업의 소유주에게 귀속되는 당기순이익(손실)	20,970,263,366	(16,464,173,460)	(8,444,917,461)

(2)비지배지분에 귀속되는 당기순이익(손실)	(1,542,217,228)	(2,396,213,443)	785,308,799

XIII.포괄손익의 귀속

(1)지배기업의 소유주에게 귀속되는 총포괄손익	31,587,429,459	(26,009,384,927)	9,167,492,242

(2)비지배지분에 귀속되는 총포괄손익	(1,542,217,228)	(2,396,213,443)	781,687,602

XIV.주당이익(손실)

(1)보통주기본주당이익(손실) (단위 : 원)	97	(76)	(38)

1.계속영업기본주당이익(손실) - 보통주 (단위 : 원)	97	(76)	(38)

## 2-3. 연결 자본변동표

연결 자본변동표
제 30 기 2025.01.01 부터 2025.12.31 까지
제 29 기 2024.01.01 부터 2024.12.31 까지
제 28 기 2023.01.01 부터 2023.12.31 까지
(단위 : 원)

자본

지배기업의 소유주에게 귀속되는 지분	비지배지분	자본 합계

자본금	자본잉여금	자본조정	기타포괄손익누적액	이익잉여금	지배기업의 소유주에게 귀속되는 지분 합계

기타자본잉여금	자본잉여금 합계

2023.01.01 (Ⅰ.기초자본)	252,489,230,000	6,583,796,114	6,583,796,114	(47,740,853,276)	(61,478,502,141)	872,776,495,014	1,022,630,165,711	2,302,269,581	1,024,932,435,292

Ⅱ.자본의 변동

(1)포괄손익

1.당기순이익(손실)	0	0	0	0	0	(8,444,917,461)	(8,444,917,461)	785,308,799	(7,659,608,662)

2.기타포괄손익

기타포괄손익-공정가치측정금융자산관련손익

기타포괄손익-공정가치측정금융자산평가손익	0	0	0	0	(31,200,894)	0	(31,200,894)	(3,621,197)	(34,822,091)

지분법자본변동

지분법자본변동	0	0	0	0	18,146,936,287	0	18,146,936,287	0	18,146,936,287

확정급여제도의재측정요소	0	0	0	0	(503,325,690)	0	(503,325,690)	0	(503,325,690)

(2)소유주와의 거래

1.연차배당	0	0	0	0	0	(20,438,464,770)	(20,438,464,770)	0	(20,438,464,770)

2.자기주식 거래에 따른 증가(감소)

자기주식의 취득	0	0	0	(14,994,993,838)	0	0	(14,994,993,838)	0	(14,994,993,838)

자기주식의 처분 및 발행	0	0	0	0	0	0	0	0	0

3.지배력을 상실하지 않는 종속기업에 대한 소유지분의 변동에 따른 증가(감소)	0	0	0	0	0	0	0	0	0

4.종속기업의 취득으로 인한 증가(감소), 자본	0	0	0	0	0	1,302,986,061	1,302,986,061	6,597,013,939	7,900,000,000

5.종속기업의 처분으로 인한 증가(감소), 자본	0	0	0	0	0	0	0	0	0

(3)기타변동

1.지분법 이익잉여금 변동	0	0	0	0	0	(10,221,780)	(10,221,780)	0	(10,221,780)

2023.12.31 (Ⅲ.기말자본)	252,489,230,000	6,583,796,114	6,583,796,114	(62,735,847,114)	(43,866,092,438)	845,185,877,064	997,656,963,626	9,680,971,122	1,007,337,934,748

2024.01.01 (Ⅰ.기초자본)	252,489,230,000	6,583,796,114	6,583,796,114	(62,735,847,114)	(43,866,092,438)	845,185,877,064	997,656,963,626	9,680,971,122	1,007,337,934,748

Ⅱ.자본의 변동

(1)포괄손익

1.당기순이익(손실)	0	0	0	0	0	(16,464,173,460)	(16,464,173,460)	(2,396,213,443)	(18,860,386,903)

2.기타포괄손익

기타포괄손익-공정가치측정금융자산관련손익

기타포괄손익-공정가치측정금융자산평가손익	0	0	0	0	0	0	0	0	0

지분법자본변동

지분법자본변동	0	0	0	0	(7,812,297,533)	0	(7,812,297,533)	0	(7,812,297,533)

확정급여제도의재측정요소	0	0	0	0	(1,732,913,934)	0	(1,732,913,934)	0	(1,732,913,934)

(2)소유주와의 거래

1.연차배당	0	0	0	0	0	(15,081,305,610)	(15,081,305,610)	0	(15,081,305,610)

2.자기주식 거래에 따른 증가(감소)

자기주식의 취득	0	0	0	(47,104,066)	0	0	(47,104,066)	0	(47,104,066)

자기주식의 처분 및 발행	0	0	0	0	0	0	0	0	0

3.지배력을 상실하지 않는 종속기업에 대한 소유지분의 변동에 따른 증가(감소)	0	0	0	0	0	0	0	0	0

4.종속기업의 취득으로 인한 증가(감소), 자본	0	0	0	0	0	0	0	0	0

5.종속기업의 처분으로 인한 증가(감소), 자본	0	0	0	0	0	0	0	(6,001,128,822)	(6,001,128,822)

(3)기타변동

1.지분법 이익잉여금 변동	0	0	0	0	0	427,442,250	427,442,250	0	427,442,250

2024.12.31 (Ⅲ.기말자본)	252,489,230,000	6,583,796,114	6,583,796,114	(62,782,951,180)	(53,411,303,905)	814,067,840,244	956,946,611,273	1,283,628,857	958,230,240,130

2025.01.01 (Ⅰ.기초자본)	252,489,230,000	6,583,796,114	6,583,796,114	(62,782,951,180)	(53,411,303,905)	814,067,840,244	956,946,611,273	1,283,628,857	958,230,240,130

Ⅱ.자본의 변동

(1)포괄손익

1.당기순이익(손실)	0	0	0	0	0	20,970,263,366	20,970,263,366	(1,542,217,228)	19,428,046,138

2.기타포괄손익

기타포괄손익-공정가치측정금융자산관련손익

기타포괄손익-공정가치측정금융자산평가손익	0	0	0	0	1,745,586	0	1,745,586	0	1,745,586

지분법자본변동

지분법자본변동	0	0	0	0	11,418,327,069	0	11,418,327,069	0	11,418,327,069

확정급여제도의재측정요소	0	0	0	0	(802,906,562)	0	(802,906,562)	0	(802,906,562)

(2)소유주와의 거래

1.연차배당	0	0	0	0	0	(15,081,305,610)	(15,081,305,610)	0	(15,081,305,610)

2.자기주식 거래에 따른 증가(감소)

자기주식의 취득	0	0	0	0	0	0	0	0	0

자기주식의 처분 및 발행	0	0	0	4,230,001,031	0	0	4,230,001,031	0	4,230,001,031

3.지배력을 상실하지 않는 종속기업에 대한 소유지분의 변동에 따른 증가(감소)	0	54,484,319,227	54,484,319,227	0	0	0	54,484,319,227	0	54,484,319,227

4.종속기업의 취득으로 인한 증가(감소), 자본	0	0	0	0	0	0	0	0	0

5.종속기업의 처분으로 인한 증가(감소), 자본	0	0	0	0	0	0	0	0	0

(3)기타변동

1.지분법 이익잉여금 변동	0	0	0	0	0	6,085,504,043	6,085,504,043	0	6,085,504,043

2025.12.31 (Ⅲ.기말자본)	252,489,230,000	61,068,115,341	61,068,115,341	(58,552,950,149)	(42,794,137,812)	826,042,302,043	1,038,252,559,423	(258,588,371)	1,037,993,971,052

## 2-4. 연결 현금흐름표

연결 현금흐름표
제 30 기 2025.01.01 부터 2025.12.31 까지
제 29 기 2024.01.01 부터 2024.12.31 까지
제 28 기 2023.01.01 부터 2023.12.31 까지
(단위 : 원)

제 30 기	제 29 기	제 28 기

Ⅰ.영업활동현금흐름

(1)영업활동순현금흐름	(124,622,078,410)	176,176,876,084	(309,370,453,848)

1.영업에서 창출된 현금흐름	(136,336,299,417)	153,607,860,031	(324,382,480,671)

나.당기순이익조정을 위한 가감 합계	10,188,941,937	77,622,271,212	43,987,773,103

법인세비용 조정	12,134,525,749	(7,556,794,184)	(1,885,662,941)

감가상각비에 대한 조정	10,279,188,970	9,655,179,445	10,517,816,793

유형자산폐기손실 조정	0	0	408,359,920

비현금항목에 관한 기타조정	3,992,643,896	0	0

무형자산상각비에 대한 조정	0	11,935,400	115,261,908

무형자산손상차손 조정	0	0	300,000,000

무형자산처분손실 조정	95,268,990	23,320,000	0

퇴직급여 조정	2,926,148,980	2,472,960,327	2,295,152,917

신용손실충당금 전입액	34,492,536,793	35,706,565,399	56,332,278,916

기타의 대손상각비 조정	9,590,463,979	(1,861,497,225)	2,191,859,859

이자비용에 대한 조정	35,706,036,865	36,794,915,628	75,425,102,678

충당부채전입액	15,323,059,636	8,865,228,557	2,069,603,356

유형자산처분이익	(1,181,817)	0	0

무형자산처분이익	(147,386,364)	0	0

당기손익-공정가치측정금융상품평가손익	276,424,276	2,203,316,768	(12,005,089,332)

당기손익-공정가치측정금융상품처분손익	(243,922,892)	13,707,209,552	(59,849,997,383)

종속기업, 공동기업, 및 관계기업에 대한 투자지분의 처분이익(손실)에 대한 조정	(1,160,007,770)	(3,818,372,483)	945,122,864

지분법손익	(51,192,804,633)	64,010,030,470	39,233,469,840

충당부채환입액	(2,299,082,412)	(242,564,970)	(1,372,464,077)

기타영업손익	(5,650,907,841)	(7,665,995,189)	(6,730,340,868)

이자수익에 대한 조정	(52,866,085,096)	(55,509,256,237)	(62,914,700,606)

배당수익에 대한 조정	(1,065,977,372)	(19,164,290,620)	(1,088,000,741)

기타손익	0	(9,619,426)	0

가.당기순이익(손실)	19,428,046,138	(18,860,386,903)	(7,659,608,662)

다.영업활동으로 인한 자산 부채의 변동	(165,953,287,492)	94,845,975,722	(360,710,645,112)

대출채권의 감소(증가)	(147,747,105,973)	96,512,140,641	(343,890,589,708)

미수금의 감소(증가)	(25,286,177,048)	4,783,349,207	(8,588,655,535)

미수수익의 감소(증가)	6,638,239,548	(1,497,534,765)	(8,327,235,164)

선급비용의 감소 (증가)	(453,135,939)	334,282,596	(38,702,266)

선급금의 감소(증가)	(351,575,115)	(35,392,332)	(208,194,339)

미지급금의 증가(감소)	17,393,957,066	2,026,812,588	359,468,987

미지급비용의 증가(감소)	72,828,313	(1,429,859,047)	2,125,432,814

선수금의 증가(감소)	(9,161,254,945)	3,857,601,432	(6,370,331,687)

예수금의 감소(증가)	576,939,470	(8,456,287,756)	9,018,111,430

충당부채의 증가(감소)	(2,093,463,319)	(600,789,512)	(2,501,898,524)

퇴직금의지급	(1,095,085,340)	(1,723,604,660)	(2,159,874,270)

사외적립자산의공정가치의 감소(증가)	(4,447,454,210)	1,075,257,330	(128,176,850)

2.이자수취	27,254,627,066	41,877,644,231	45,687,994,628

3.이자지급	(34,504,832,027)	(34,693,448,137)	(28,203,730,216)

4.배당금수취	37,909,172,748	19,212,413,593	1,127,812,812

5.법인세납부(환급)	(18,944,746,780)	(3,827,593,634)	(3,600,050,401)

Ⅱ.투자활동현금흐름

(1)투자활동순현금흐름	(19,822,437,968)	(92,379,891,895)	57,144,366,753

기타장기성자산의 처분	6,216,120,386	21,388,739,652	36,622,410,507

당기손익-공정가치금융자산의처분 - 투자활동	340,919,818,927	289,875,728,605	230,930,498,427

기타포괄손익-공정가치측정금융자산의처분	0	0	30,000

관계기업투자자산의 처분	0	0	3,251,000,000

상각후원가측정금융자산의처분 - 투자활동	30,020,000,000	0	98,168,367,136

종속기업과 기타 사업의 지배력 상실에 따른 현금흐름	4,171,844,757	100,000,000	20,109,267,162

유형자산의 처분	1,181,817	0	0

무형자산의 처분	363,636,364	60,000,000	0

기타장기성자산의 취득	(13,258,668,931)	(33,384,244,138)	(43,234,062,649)

당기손익-공정가치금융자산의취득 - 투자활동	(339,734,666,150)	(286,772,018,227)	(136,125,178,471)

상각후원가측정금융자산의취득 - 투자활동	(14,974,000,000)	(2,571,250,000)	(40,000,000,000)

관계기업투자자산의 취득	(33,003,975,000)	(76,138,600,000)	(19,726,500,000)

종속기업과 기타 사업의 지배력 획득에 따른 현금흐름	0	(4,840,654,402)	(55,526,534,156)

유형자산의 취득	(521,730,138)	(76,341,277)	(37,307,331,203)

무형자산의 취득	(22,000,000)	(21,252,108)	(17,600,000)

Ⅲ.재무활동현금흐름

(1)재무활동순현금흐름	28,141,557,224	(8,535,817,402)	131,856,330,765

차입금의 증가	255,083,249,799	234,816,982,021	632,003,587,468

담보·무담보부사채, 어음의 발행	89,511,558,705	159,151,197,800	179,182,497,957

임대보증금의 증가	4,599,361,000	4,913,792,000	5,829,471,000

자기주식의 처분 및 발행 현금흐름	0	(47,104,066)	(14,994,993,838)

차입금의 감소	(166,538,461,538)	(170,424,475,424)	(436,158,183,636)

담보·무담보부사채, 어음의 상환	(130,000,000,000)	(210,000,000,000)	(200,000,000,000)

리스부채의 지급	(5,245,120,444)	(7,319,442,082)	(7,375,747,235)

임대보증금의 감소	(4,139,724,000)	(4,526,573,000)	(5,662,740,000)

배당금지급	(15,081,305,610)	(15,081,305,610)	(20,438,464,770)

비지배지분의 감소	(48,000,688)	(18,889,041)	(529,096,181)

Ⅳ.현금및현금성자산의순증가(감소)	(116,302,959,154)	75,261,166,787	(120,369,756,330)

Ⅴ.기초현금및현금성자산	226,265,050,965	151,003,884,178	271,373,640,508

VI.기말현금및현금성자산	109,962,091,811	226,265,050,965	151,003,884,178