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한국토지신탁 분기보고서 (2025.03)
분 기 보 고 서

(제 30 기)

사업연도 2025년 01월 01일 부터
2025년 03월 31일 까지

금융위원회
한국거래소 귀중 2025 년 5 월 15 일

제출대상법인 유형 : 주권상장법인
면제사유발생 : 해당사항 없음

회 사 명 : 주식회사 한국토지신탁
대 표 이 사 : 최 윤 성, 김 성 진
본 점 소 재 지 : 서울특별시 강남구 테헤란로 137 코레이트타워 16~20층
(전 화) 02-3451-1100
(홈페이지) http://www.koreit.co.kr
작 성 책 임 자 : (직 책) 사 장 (성 명) 김 성 진
(전 화) 02-3451-1250
목 차

【 대표이사 등의 확인 】 ----------------------- 1
I. 회사의 개요 ----------------------- 3
1. 회사의 개요 ----------------------- 3
2. 회사의 연혁 ----------------------- 6
3. 자본금 변동사항 ----------------------- 7
4. 주식의 총수 등 ----------------------- 8
5. 정관에 관한 사항 ----------------------- 8
II. 사업의 내용 ----------------------- 10
1. 사업의 개요 ----------------------- 10
2. 영업의 현황 ----------------------- 12
3. 파생상품거래 현황 ----------------------- 20
4. 영업설비 ----------------------- 20
5. 재무건전성 등 기타 참고사항 ----------------------- 21
III. 재무에 관한 사항 ----------------------- 38
1. 요약재무정보 ----------------------- 38
2. 연결재무제표 ----------------------- 40
3. 연결재무제표 주석 ----------------------- 47
4. 재무제표 ----------------------- 132
5. 재무제표 주석 ----------------------- 138
6. 배당에 관한 사항 ----------------------- 211
7. 증권의 발행을 통한 자금조달에 관한 사항 ----------------------- 214
7-1. 증권의 발행을 통한 자금조달 실적 ----------------------- 214
7-2. 증권의 발행을 통해 조달된 자금의 사용실적 ----------------------- 219
8. 기타 재무에 관한 사항 ----------------------- 220
IV. 이사의 경영진단 및 분석의견 ----------------------- 225
V. 회계감사인의 감사의견 등 ----------------------- 226
1. 외부감사에 관한 사항 ----------------------- 226
2. 내부통제에 관한 사항 ----------------------- 228
VI. 이사회 등 회사의 기관에 관한 사항 ----------------------- 229
1. 이사회에 관한 사항 ----------------------- 229
2. 감사제도에 관한 사항 ----------------------- 235
3. 주주총회 등에 관한 사항 ----------------------- 238
VII. 주주에 관한 사항 ----------------------- 240
VIII. 임원 및 직원 등에 관한 사항 ----------------------- 244
1. 임원 및 직원 등의 현황 ----------------------- 244
2. 임원의 보수 등 ----------------------- 247
IX. 계열회사 등에 관한 사항 ----------------------- 249
X. 대주주 등과의 거래내용 ----------------------- 252
XI. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항 ----------------------- 253
1. 공시내용 진행 및 변경사항 ----------------------- 253
2. 우발부채 등에 관한 사항 ----------------------- 253
3. 제재 등과 관련된 사항 ----------------------- 257
4. 작성기준일 이후 발생한 주요사항 등 기타사항 ----------------------- 258
XII. 상세표 ----------------------- 259
1. 연결대상 종속회사 현황(상세) ----------------------- 259
2. 계열회사 현황(상세) ----------------------- 260
3. 타법인출자 현황(상세) ----------------------- 261
【 전문가의 확인 】 ----------------------- 263
1. 전문가의 확인 ----------------------- 263
2. 전문가와의 이해관계 ----------------------- 263
1. 회사의 개요

가. 회사의 법적, 상업적 명칭 - 당사의 명칭은 "주식회사 한국토지신탁"으로 표기합니다. 또한 영문으로는 "Korea Real Estate Investment Trust Co., Ltd"로 표기합니다. 단, 약식으로 표기할 경우에는 "(주)한국토지신탁" 또는 "KOREIT"로 표기합니다. 나. 설립일자 및 존속기간 - 당사는 舊 신탁업법에 근거하여 부동산신탁업을 영위할 목적으로 1996년 4월 4일에 설립되었습니다. 그리고 2001년 5월 18일 코스닥 등록 승인 및 2001년 5월 22일부터 코스닥시장에서 거래되었고, 2016년 7월 11일에 유가증권시장에 상장되어 거래되고 있습니다. 다. 본사의 주소, 전화번호 및 홈페이지 주소 - 주소 : 서울시 강남구 테헤란로 137 코레이트타워 16~20층- 전화번호 : 02-3451-1100- 홈페이지 주소 : http://www.koreit.co.kr 라. 회사사업 영위의 근거가 되는 법률 - 당사는 舊 신탁업법 제3조에 의해 부동산신탁업의 인가를 받은 부동산신탁전업회사로서, 2009년 2월 4일 자본시장과 금융투자업에 관한 법률(이하 "자본시장법"이라 함) 시행에 따라 자본시장법 시행령 별표1의 인가업무 단위 4-121-1(신탁업, 동산ㆍ부동산ㆍ부동산관련 권리, 일반투자자 및 전문투자자) 에 대하여 금융위원회의 재인가를 받아 금융투자업을 영위하고 있습니다. 마. 연결대상 종속회사 개황 마-1. 연결대상 종속회사 현황(요약)

(단위 : 사)

구분	연결대상회사수	주요종속회사수

기초	증가	감소	기말

상장	-	-	-	-	-

비상장	13	-	-	13	-

합계	13	-	-	13	-

※상세 현황은 '상세표-1. 연결대상 종속회사 현황(상세)' 참조

마-2. 연결대상회사의 변동내용

구 분	자회사	사 유

신규연결	-	-

-	-

연결제외	-	-

-	-

바. 신용평가

- 당사는 국내 신용평가기관으로부터 각각 등급을 받고 있으며, 보고서 작성일 기준 평가등급은 아래와 같습니다.

평가일자	평가대상	평가기관	평가등급	평가구분

2022.01.19	Issuer Rating	한국신용평가	A(안정적)	본평가

2022.01.27	회사채	한국신용평가	A(안정적)	본평가

2022.01.28	회사채	한국기업평가	A-(안정적)	본평가

2022.06.23	기업어음	한국신용평가	A2	본평가

2022.06.23	회사채	한국신용평가	A(안정적)	정기평가

2022.06.23	Issuer Rating	한국신용평가	A(안정적)	정기평가

2022.06.28	기업어음	한국기업평가	A2-	본평가

2022.06.28	회사채	한국기업평가	A-(안정적)	정기평가

2022.12.26	기업어음	한국신용평가	A2	정기평가

2022.12.27	기업어음	한국기업평가	A2-	정기평가

2023.02.14	회사채	한국신용평가	A(안정적)	본평가

2023.02.15	회사채	한국기업평가	A-(안정적)	본평가

2023.05.18	회사채	한국신용평가	A(부정적)	본평가

2023.05.18	회사채	한국신용평가	A(부정적)	정기평가

2023.05.18	회사채	한국기업평가	A-(안정적)	본평가

2023.05.18	회사채	한국기업평가	A-(안정적)	정기평가

2024.02.06	회사채	한국신용평가	A-(안정적)	본평가

2024.02.07	회사채	한국기업평가	A-(안정적)	본평가

2024.06.18.	회사채	한국신용평가	A-(안정적)	정기평가

2024.06.18.	기업어음	한국신용평가	A2-	본평가

2024.06.21.	회사채	한국기업평가	A-(안정적)	정기평가

2024.06.21.	기업어음	한국기업평가	A2-	본평가

2024.08.13.	회사채	한국신용평가	A-(안정적)	본평가

2024.08.13.	회사채	한국기업평가	A-(안정적)	본평가

2024.12.10.	기업어음	한국신용평가	A2-	정기평가

2024.12.18	기업어음	한국기업평가	A2-	정기평가

2025.04.10	회사채	NICE신용평가	A-(안정적)	본평가

2025.04.14	회사채	한국신용평가	A-(안정적)	본평가/정기평가

2025.04.15	회사채	한국기업평가	A-(안정적)	본평가/정기평가

2025.04.14	기업어음	한국신용평가	A2-	정기평가

2025.04.15	기업어음	한국기업평가	A2-	정기평가

- 회사채, Issuer Rating

등급기호	등급의 정의

AAA	원리금 지급확실성이 최고 수준이며, 예측 가능한 장래의 환경변화에 영향을 받지 않을 만큼 안정적이다.

AA	원리금 지급확실성이 매우 높으며, 예측 가능한 장래의 환경변화에 영향을 받을 가능성이 낮다

A	원리금 지급확실성이 높지만, 장래의 환경변화에 영향을 받을 가능성이 상위 등급에 비해서는 높다

BBB	원리금 지급확실성은 있으나, 장래의 환경변화에 따라 지급확실성이 저하될 가능성이 내포되어 있다

BB	최소한의 원리금 지급확실성은 인정되나, 장래의 안정성면에서는 투기적 요소가 내포되어 있다.

B	원리금 지급확실성이 부족하며, 그 안정성이 가변적이어서 매우 투기적이다.

CCC	채무불이행이 발생할 가능성이 높다.

CC	채무불이행이 발생할 가능성이 매우 높다

C	채무불이행이 발생할 가능성이 극히 높고, 합리적인 예측 범위내에서 채무불이행 발생이 불가피하다

D	현재 채무불이행 상태에 있다.

- 기업어음

등급	등급의 정의

A1	단기적인 원리금 지급확실성이 매우 높으며, 예측 가능한 장래의 환경변화에 영향을 받을 가능성이 낮다.

A2	단기적인 원리금 지급확실성이 높지만, 장래의 환경변화에 의해 영향을 받을 가능성이 상위 등급에 비해서는 높다.

A3	단기적인 원리금 지급확실성은 있으나, 장래의 환경변화에 따라 저하될 가능성이 내포되어 있다.

B	최소한의 단기적인 원리금 지급확실성은 인정되나, 그 안정성은 가변적이어서 투기적이다.

C	단기적인 원리금 지급확실성이 의문시되며, 채무불이행이 발생할 가능성이 높다.

D	현재 채무불이행 상태에 있다.

- 기업공시서식 작성기준에 의거, 분기보고서의 경우 이외 내용의 기재를 생략할 수 있습니다. - 관련 내용은 2025.03.18.에 제출된 2024년도 사업보고서를 참고하시기 바랍니다.
2. 회사의 연혁

가. 경영진 및 감사의 중요한 변동

변동일자	주총종류	선임	임기만료또는 해임

신규	재선임

2020.03.20	정기주총	1	3	2

2021.03.19	정기주총	4	1	3

2021.12.31	-	-	-	1

2022.03.24	정기주총	1	-	1

2022.06.08	-	1	-	1

2023.03.31	정기주총	3	2	3

2024.03.28	정기주총	-	5	-

2024.12.17	-	-	-	1

2025.03.26	정기주총	2	5	1

○ 2019. 3. 22 : 사내이사 최윤성 중임, 사내이사 최윤성 (각자)대표이사 중임○ 2020. 3. 20 : 사내이사 차정훈, 김성진, 김정선 중임, 사내이사 차정훈 (각자)대표이사 중임 사외이사 겸 감사위원 조재록 취임, 사외이사 이승문, 임경택 임기만료로 사임○ 2021. 3. 19 : 사내이사 최윤성 중임 사외이사 윤훈열, 이근형, 송완용 취임 감사위원이 되는 사외이사 강영서 취임 사외이사 장용석, 이형주, 박종우 임기만료로 사임○ 2021. 12. 31 : 사내이사 김성진 일신상의 이유로 사임○ 2022. 3. 24 : 사외이사 겸 감사위원 조국환 취임 사외이사 겸 감사위원 조재록 임기만료로 사임○ 2022. 6. 8 : 사외이사 이근형 일신상의 이유로 사임○ 2023. 3. 31 : 사내이사 차정훈, 최윤성 중임 사외이사 윤훈열, 송완용 임기만료로 사임 감사위원이 되는 사외이사 강영서 임기만료로 사임 사외이사 겸 감사위원 장다사로 취임 감사위원이 되는 사외이사 양숙자 취임○ 2024. 3. 28 : 사내이사 차정훈, 최윤성, 김정선, 한호경 중임 사외이사 겸 감사위원 조국환 중임○ 2024. 12. 17 : 사내이사 김정선 일신상의 이유로 사임○ 2025. 3. 26 : 사내이사 차정훈, 최윤성, 한호경 중임 사내이사 김성진 취임 감사위원이 되는 사외이사 양숙자 임기만료로 사임 사외이사 서경석, 장다사로 중임 감사위원이 되는 사외이사 노태호 취임

- 기업공시서식 작성기준에 의거, 분기보고서의 경우 이외 내용의 기재를 생략할 수 있습니다. - 관련 내용은 2025.03.18.에 제출된 2024년도 사업보고서 를 참고하시기 바랍니다.
3. 자본금 변동사항

- 기업공시서식 작성기준에 의거, 분기보고서의 경우 본 작성항목의 기재를 생략할 수 있습니다. - 관련 내용은 2025.03.18.에 제출된 2024년도 사업보고서 를 참고하시기 바랍니다.
4. 주식의 총수 등

가. 주식의 총수 현황

(기준일 : 2025년 03월 31일 ) (단위 : 주, %)

구 분	주식의 종류	비고

보통주	-	합계

Ⅰ. 발행할 주식의 총수	500,000,000	-	500,000,000	-

Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수	252,489,230	-	252,489,230	-

Ⅲ. 현재까지 감소한 주식의 총수	-	-	-	-

1. 감자	-	-	-	-

2. 이익소각	-	-	-	-

3. 상환주식의 상환	-	-	-	-

4. 기타	-	-	-	-

Ⅳ. 발행주식의 총수 (Ⅱ-Ⅲ)	252,489,230	-	252,489,230	-

Ⅴ. 자기주식수	37,042,007	-	37,042,007	-

Ⅵ. 유통주식수 (Ⅳ-Ⅴ)	215,447,223	-	215,447,223	-

Ⅶ. 자기주식 보유비율	14.67	-	14.67	-

- 기업공시서식 작성기준에 의거, 분기보고서의 경우 이외 내용의 기재를 생략할 수 있습니다. - 관련 내용은 2025.03.18.에 제출된 2024년도 사업보고서 를 참고하시기 바랍니다.
5. 정관에 관한 사항

가. 정관 변경 이력

정관변경일	해당주총명	주요변경사항	변경이유

2019.03.22	제23기 정기주주총회	1-1) 정관 제9조(주식 및 주권의 종류) 3항,제19조(명의개서대리인),제22조(사채의 발행), 제29조(준용규정) 변경1-2) 정관 제20조(주주 등의 주소,성명 및 인감 또는 서명 등 신고) 삭제2) 제49조(감사위원회의 직무) 3항 및제49조의 2(외부감사인의 선임) 신설	1) 주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률시행(2019년 9월 시행)에 따라상장회사가 발행하는 주식, 사채, 신주인수권은전자등록계좌부에 사실상 의무적으로전자등록이 필요함으로 이를 정관에 반영 필요2) 개정된 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 제10조(감사인의 선임에 따라 감사위원회가 외부감사인을 선정하고,회사는 선정된 감사인을 선임하는 내용 반영

2021.03.19	제25기 정기주주총회	1-1) 제19조(명의개서대리인) 4항 변경1-2) 제48조(감사위원회) 2항 및 3항1-3) 제57조(이익잉여금의 처분) 변경2-1) 정관 제9조(주식 및 신주인수권증서에표시되어야 할 권리의 전자등록) 신설2-2) 제21조의2(주주명부 작성·비치) 신설2-3) 제37조(이사의 수) 2항 신설2-4) 제38조(이사의 선임) 3항 신설제48조(감사위원호) 5항 신설3) 부칙 제2조(주식발행 및 배정에 대한 경과조치) 신설	1-1) 주식의 전자등록제도 도입에 따른 명의개서대리인의 업무 중증권에 대한 명의개서 대행업무가 사라져 관련 문구 정비1-2) 금융회사의 지배구조에 관한 법률 제4조 및개정 상법 제542조의 12 제2항~제4항, 제434조 등 반영1-3) 상법 제458조 반영2-1) 전자등록이 의무화되지 않은 사채 등 기타 주식에 대하여전자등록대상에서 제외하는 근거 신설2-2) 전자증권법 제37조 제6항의 규정 내용 반영 및동법 동조 제2항 제4호 및 동법 시행령 제31조 제4항 제3호 관련의 근거 규정 마련2-3) 금융회사의 지배구조에 관한 법률 제12조 제2항 단서규정 반영2-4) 상법 제368조 제1항의 내용 반영3) 제3자배정방식으로 기발행된 주식을 정관상 발행한도에서 제외하기 위함

2023.03.31	제27기 정기주주총회	1-1) 제2조(목적) 3호 하위 규정 신설 및 순서 정비1-2) 제2조(목적) 4호 카 신설2) 제44조(이사회의 구성과 권한) 3항 4,5호 신설3) 제58조(이익배당) 제2항 개정	1-1) PFV 및 SPC 관련 업무는 기신고 완료한 부수업무(대리사무)에의거하여 수행 중이나, 정의를 보다 명확히 하기 위해추가로 부수업무 신고 완료하고 정관 상 추가 반영 및기존 인가를 받아 신탁업을 영위할 수 있는 '동산'에 대하여신탁재산으로 안전하게 보관 ·관리하기 위하여'보관 및 창고업'을 부수업무로 신고 준비 중인 바 해당 내용을 정관 상 선반영1-2) 환경(폐기물 처리업무) 관련 업무 영역 확대를 위한 사업목적 추가2) 금융회사 지배구조법 관련 의무사항(자산2조 이상 금융투자회사 설치 의무)에대한 선제적 대응을 위하여 위험관리위원회 신설 및ESG경영을 위한 ESG위원회 신설3) 주주의 배당예측가능성 제고를 위한 배당절차 개선

2025.03.26	제29기정기주주총회	제44조(이사회의 구성과 권한) 2항 5의2호 신설	관한 법률> 제15조(이사회의 권한) 개정에 따라이사회의 심의 · 의결사항으로 추가된"내부통제 및 위험관리 정책의 수립 및 감독에 관한 사항" 반영 위한 개정

- 기업공시서식 작성기준에 의거, 분기보고서의 경우 이외 내용의 기재를 생략할 수 있습니다. - 관련 내용은 2025.03.18.에 제출된 2024년도 사업보고서 를 참고하시기 바랍니다.
II. 사업의 내용

[지배회사 - 주식회사 한국토지신탁]
1. 요약재무정보

가. 요약연결재무정보(단위 : 백만원)

구 분	제30기 1분기(2025년 3월말)	제29기(2024년 12월말)	제28기(2023년 12월말)

Ⅰ. 현금 및 예치금	133,081	228,421	153,822

Ⅱ. 유가증권	605,950	618,572	628,855

Ⅲ. 대출채권	830,667	748,869	860,806

Ⅳ. 유형자산	71,068	71,785	80,047

Ⅴ. 투자부동산	68,008	68,430	70,121

Ⅵ. 기타자산	101,364	96,054	92,945

[자산총계]	1,810,138	1,832,131	1,886,596

Ⅰ. 차입부채	632,268	659,375	674,146

Ⅱ. 기타부채	223,709	214,526	205,113

[부채총계]	855,977	873,901	879,259

Ⅰ.지배기업소유주지분	953,008	956,947	997,657

1. 자본금	252,489	252,489	252,489

2. 자본잉여금	6,584	6,584	6,584

3. 자본조정	(62,783)	(62,783)	(62,736)

4. 기타포괄손익누계액	(50,953)	(53,411)	(43,866)

5. 이익잉여금	807,671	814,068	845,186

Ⅱ.비지배지분	1,153	1,283	9,680

[자본총계]	954,161	958,230	1,007,337

구 분	2025.01.01~2025.03.31	2024.01.01~2024.12.31	2023.01.01~2023.12.31

영업수익	37,242	236,337	270,086

영업손익	(4,619)	33,943	31,235

당기순손익	8,446	(18,860)	(7,660)

- 지배회사지분 순이익	8,577	(16,464)	(8,445)

- 비지배지분 순이익	(131)	(2,396)	785

주당순손익(단위: 원)	40	(76)	(38)

희석주당순손익(단위: 원)	40	(76)	(38)

연결에 포함된 회사수	13	13	15

나. 요약별도재무정보(단위 : 백만원)

구 분	제30기 1분기(2025년 3월말)	제29기(2024년 12월말)	제28기(2023년 12월말)

Ⅰ. 현금 및 예치금	123,386	219,256	134,690

Ⅱ. 유가증권	598,121	601,001	543,103

Ⅲ. 대출채권	777,484	695,687	812,724

Ⅳ. 유형자산	60,955	61,307	32,141

Ⅴ. 기타자산	88,874	86,445	78,639

[자산총계]	1,648,820	1,663,696	1,601,297

Ⅰ. 차입부채	599,443	627,550	615,321

Ⅱ. 기타부채	165,775	155,675	116,566

[부채총계]	765,218	783,225	731,887

1. 자본금	252,489	252,489	252,489

2. 자본잉여금	6,650	6,650	6,650

3. 자본조정	(62,783)	(62,783)	(62,736)

4. 기타포괄손익누계액	(10,056)	(10,050)	(8,317)

5. 이익잉여금	697,301	694,165	681,324

[자본총계]	883,601	880,471	869,410

종속·관계·공동기업투자주식의 평가방법	공정가치법,원가법	공정가치법,원가법	공정가치법,원가법

구 분	2025.01.01~2025.03.31	2024.01.01~2024.12.31	2023.01.01~2023.12.31

영업수익	60,437	220,986	187,135

영업손익	23,634	66,315	33,728

당기순손익	18,217	27,922	25,247

주당순손익(단위: 원)	85	130	115

희석주당순손익(단위: 원)	85	130	115