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한국토지신탁 분기보고서 (2022.09)
분 기 보 고 서

(제 27 기)

사업연도 2022년 01월 01일 부터
2022년 09월 30일 까지

금융위원회
한국거래소 귀중 2022 년 11 월 14 일

제출대상법인 유형 : 주권상장법인
면제사유발생 : 해당사항 없음

회 사 명 : 주식회사 한국토지신탁
대 표 이 사 : 최 윤 성, 김 정 선
본 점 소 재 지 : 서울특별시 강남구 테헤란로 137 코레이트타워 16~20층
(전 화) 02-3451-1100
(홈페이지) http://www.koreit.co.kr
작 성 책 임 자 : (직 책) 사 장 (성 명) 김 정 선
(전 화) 02-3451-1118
목 차

【 대표이사 등의 확인 】 ----------------------- 1
I. 회사의 개요 ----------------------- 2
1. 회사의 개요 ----------------------- 2
2. 회사의 연혁 ----------------------- 3
3. 자본금 변동사항 ----------------------- 3
4. 주식의 총수 등 ----------------------- 3
5. 정관에 관한 사항 ----------------------- 3
II. 사업의 내용 ----------------------- 4
1. 사업의 개요 ----------------------- 4
2. 영업의 현황 ----------------------- 5
3. 파생상품거래 현황 ----------------------- 13
4. 영업설비 ----------------------- 13
5. 재무건전성 등 기타 참고사항 ----------------------- 13
III. 재무에 관한 사항 ----------------------- 25
1. 요약재무정보 ----------------------- 25
2. 연결재무제표 ----------------------- 27
3. 연결재무제표 주석 ----------------------- 38
4. 재무제표 ----------------------- 120
5. 재무제표 주석 ----------------------- 132
6. 배당에 관한 사항 ----------------------- 206
7. 증권의 발행을 통한 자금조달에 관한 사항 ----------------------- 206
7-1. 증권의 발행을 통한 자금조달 실적 ----------------------- 206
7-2. 증권의 발행을 통해 조달된 자금의 사용실적 ----------------------- 210
8. 기타 재무에 관한 사항 ----------------------- 211
IV. 이사의 경영진단 및 분석의견 ----------------------- 216
V. 회계감사인의 감사의견 등 ----------------------- 217
1. 외부감사에 관한 사항 ----------------------- 217
2. 내부통제에 관한 사항 ----------------------- 218
VI. 이사회 등 회사의 기관에 관한 사항 ----------------------- 219
1. 이사회에 관한 사항 ----------------------- 219
2. 감사제도에 관한 사항 ----------------------- 228
3. 주주총회 등에 관한 사항 ----------------------- 233
VII. 주주에 관한 사항 ----------------------- 234
VIII. 임원 및 직원 등에 관한 사항 ----------------------- 238
1. 임원 및 직원 등의 현황 ----------------------- 238
2. 임원의 보수 등 ----------------------- 242
IX. 계열회사 등에 관한 사항 ----------------------- 243
X. 대주주 등과의 거래내용 ----------------------- 244
XI. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항 ----------------------- 245
1. 공시내용 진행 및 변경사항 ----------------------- 245
2. 우발부채 등에 관한 사항 ----------------------- 245
3. 제재 등과 관련된 사항 ----------------------- 248
4. 작성기준일 이후 발생한 주요사항 등 기타사항 ----------------------- 249
XII. 상세표 ----------------------- 251
1. 연결대상 종속회사 현황(상세) ----------------------- 251
2. 계열회사 현황(상세) ----------------------- 252
3. 타법인출자 현황(상세) ----------------------- 253
【 전문가의 확인 】 ----------------------- 255
1. 전문가의 확인 ----------------------- 255
2. 전문가와의 이해관계 ----------------------- 255
1. 회사의 개요

1. 연결대상 종속회사 개황(연결재무제표를 작성하는 주권상장법인이 사업보고서, 분기ㆍ반기보고서를 제출하는 경우에 한함)가-1. 연결대상 종속회사 현황(요약)

(단위 : 사)

구분	연결대상회사수	주요종속회사수

기초	증가	감소	기말

상장	-	-	-	-	-

비상장	21	2	6	17	-

합계	21	2	6	17	-

※상세 현황은 '상세표-1. 연결대상 종속회사 현황(상세)' 참조

가-2. 연결대상회사의 변동내용

구 분	자회사	사 유

신규연결	코레이트포천S일반사모부동산투자신탁	지배력 획득

코레이트베트남HS일반사모부동산투자신탁	지배력 획득

연결제외	코레이트투자운용 주식회사	코레이트자산운용에 흡수합병

마이애셋사모뮤지컬특별자산6호	지배력 상실

마이애셋사모뮤지컬특별자산7호	지배력 상실

마이애셋사모뮤지컬특별자산8호	지배력 상실

마이애셋사모팬텀특별자산3호	지배력 상실

마이애셋사모항공기특별자산2호	지배력 상실

- 분기보고서의 경우 이외 내용의 기재를 생략할 수 있습니다.- 관련 내용은 2022.8.16.에 제출된 2022년도 반기 보고서를 참고하시기 바랍니다.
2. 회사의 연혁

- 분기보고서의 경우 본 작성항목의 기재를 생략할 수 있습니다.- 관련 내용은 2022.8.16.에 제출된 2022년도 반기 보고서를 참고하시기 바랍니다.
3. 자본금 변동사항

- 분기보고서의 경우 본 작성항목의 기재를 생략할 수 있습니다.- 관련 내용은 2022.8.16.에 제출된 2022년도 반기 보고서를 참고하시기 바랍니다.
4. 주식의 총수 등

- 분기보고서의 경우 본 작성항목의 기재를 생략할 수 있습니다.- 관련 내용은 2022.8.16.에 제출된 2022년도 반기 보고서를 참고하시기 바랍니다.
5. 정관에 관한 사항

- 분기보고서의 경우 본 작성항목의 기재를 생략할 수 있습니다.- 관련 내용은 2022.8.16.에 제출된 2022년도 반기 보고서를 참고하시기 바랍니다.
1. 사업의 개요

신탁이라 함은 신탁을 설정하는 자(위탁자)와 신탁을 인수하는 자(수탁자)간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 자산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(수익자)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 의미하며 수탁자는 선관주의의무와 분별관리의무 등 엄격한 의무와 책임을 지워 신탁재산을 보호하게 됩니다.

당사는 1996년 설립된 부동산신탁사로서 현존하는 14개 신탁사 중 최대 규모의 자본을 갖고 있는 신탁사로 영업수익, 신탁계약의 규모, 영업노하우와 맨파워 등에서 업계 수위를 차지하고 있습니다. 당사가 주로 영위하고 있는 사업은 (토지)신탁사업, 도시정비사업(신탁방식), 리츠, 투자사업 및 기타 부수업무가 있으며, 각 사업별 수주비중은 아래와 같습니다.

[주요사업별 수주비중]

구 분	2019년	2020년	2021년

차입형토지신탁	31.0%	53.8%	32.6%

도시정비	47.2%	19.6%	31.3%

리츠	6.0%	6.3%	14.7%

기타	15.8%	20.3%	21.4%

토지신탁은 위탁자에게 토지 등의 자산을 수탁받아 신탁회사가 인허가, 시공 및 분양, 입주 등 부동산 개발 행위 등을 통해 위탁자에게 수익을 돌려주는 상품으로 당사는 그에 대한 대가로 수수료를 받게 됩니다. 사업비 조달에 대한 의무가 신탁회사에게 있을 경우 차입형토지신탁이라고 부르며, 위탁자에게 있을 경우 관리형토지신탁이라고 부릅니다. 차입형토지신탁은 사업비 조달에 대한 부담이 있고 분양시장의 상황에 따라 사업비 손실에 대한 리스크가 있지만 신탁보수가 다른 신탁상품보다 높으며 사업비 지급을 통해 이자수익도 발생하게 됩니다. 관리형토지신탁의 경우 사업비조달에 대한 의무가 없고 대여금 손실에 대한 리스크가 없어 안정적이나 상대적으로 수익성이 낮습니다.

신탁방식의 도시정비사업은 '16년 법 개정으로 해당 사업은 차입형토지신탁과 유사하게 재건축, 재개발조합으로부터 토지 등을 수탁받은 후 조합을 대신하여 재건축, 재개발 사업을 완수하게 됩니다. 기존에 조합방식의 정비사업이 초기 사업비나 개발노하우 부족 등으로 사업 추진에 어려움이 있었던 반면 신탁방식 정비사업은 전문적인 개발노하우와 자금력을 갖춘 신탁회사가 조합의 업무를 대행하면서 인허가는 물론 시공사 선정, 일반분양 및 입주 등 조합원의 만족도는 높이면서 사업성까지 확보할 수 있는 상품입니다. 신탁회사 입장에서는 차입형 토지신탁보다 수익성은 높지 않지만 분양에 대한 리스크가 적어 안정적인 수익창출이 가능합니다.

리츠사업은 투자자로부터 자금을 모집하여 특정 프로젝트를 개발하거나 유망한 부동산 및 부동산 관련 유가증권의 매입, 운영, 처분 등을 통해서 얻은 수익을 배분하는 부동산 간접투자상품입니다. 해당사업에서 당사는 자산관리자로서의 역할을 수행하면서 발생하는 수익의 일부를 수수료로 받으며 지분투자 병행 시 배당수익도 향유하게 됩니다.
3. 파생상품거래 현황

- 해당사항 없습니다.
4. 영업설비

가. 지점 등 설치현황

- 서울에 본점이 위치하고 있으며, 별도의 지점은 없습니다. 나. 자동화기기 설치 상황 - 당사는 영업의 성격상 자동화기기의 설치가 필요치 않습니다.
1. 요약재무정보

1. 요약재무정보가. 요약연결재무정보(단위 : 백만원)

구 분	제27기 3분기(2022년 09월말)	제26기(2021년 12월말)	제25기(2020년 12월말)

Ⅰ. 현금 및 예치금	230,214	360,185	360,148

Ⅱ. 유가증권	654,655	608,104	320,438

Ⅲ. 대출채권	664,569	565,704	713,774

Ⅳ. 유형자산	41,828	46,714	49,943

Ⅴ. 투자부동산	72,236	73,503	27,973

Ⅵ. 기타자산	59,929	67,239	72,195

[자산총계]	1,723,431	1,721,449	1,544,471

Ⅰ. 차입부채	496,975	487,665	453,627

Ⅱ. 기타부채	194,742	208,968	167,917

[부채총계]	691,717	696,633	621,544

Ⅰ.지배기업소유주지분	1,029,335	1,020,551	919,317

1. 자본금	252,489	252,489	252,489

2. 자본잉여금	6,557	5,387	4,930

3. 자본조정	(46,444)	(46,444)	(46,444)

4. 기타포괄손익누계액	(66,551)	(62,579)	(52,062)

5. 이익잉여금	883,284	871,698	760,404

Ⅱ.비지배지분	2,379	4,265	3,610

[자본총계]	1,031,714	1,024,816	922,927

구 분	2022.01.01~2022.09.30	2021.01.01~2021.12.31	2020.01.01~2020.12.31

영업수익	153,488	225,501	237,431

영업손익	54,359	89,510	93,834

당기순손익	34,762	139,995	85,148

- 지배회사지분 순이익	34,475	139,341	84,815

- 비지배지분 순이익	287	654	333

주당순손익(단위: 원)	151	611	364

희석주당순손익(단위: 원)	151	611	364

연결에 포함된 회사수	15	15	13

나. 요약별도재무정보(단위 : 백만원)

구 분	제27기 3분기(2022년 09월말)	제26기(2021년 12월말)	제25기(2020년 12월말)

Ⅰ. 현금 및 예치금	207,386	339,989	344,566

Ⅱ. 유가증권	536,905	463,568	211,225

Ⅲ. 대출채권	618,663	533,413	694,627

Ⅳ. 유형자산	39,082	43,095	48,911

Ⅴ. 기타자산	62,877	72,202	78,082

[자산총계]	1,464,913	1,452,267	1,377,411

Ⅰ. 차입부채	467,150	457,840	445,802

Ⅱ. 기타부채	122,119	131,614	114,389

[부채총계]	589,269	589,454	560,191

1. 자본금	252,489	252,489	252,489

2. 자본잉여금	6,650	6,650	6,650

3. 자본조정	(46,444)	(46,444)	(46,444)

4. 기타포괄손익누계액	(7,889)	(7,801)	(5,758)

5. 이익잉여금	670,838	657,919	610,283

[자본총계]	875,644	862,813	817,220

종속·관계·공동기업투자주식의 평가방법	공정가치법,원가법	공정가치법,원가법	공정가치법,원가법

구 분	2022.01.01~2022.09.30	2021.01.01~2021.12.31	2020.01.01~2020.12.31

영업수익	133,976	205,078	209,113

영업손익	49,245	88,246	91,025

당기순손익	35,723	68,160	62,245

주당순손익(단위: 원)	157	299	267

희석주당순손익(단위: 원)	157	299	267