한국토지신탁 사업보고서 (2025.12)
3. 연결재무제표 주석

제 30(당) 기 2025년 01월 01일부터 2025년 12월 31일까지
제 29(전) 기 2024년 01월 01일부터 2024년 12월 31일까지
주식회사 한국토지신탁과 그 종속기업

1. 연결대상회사의 개요1-1. 지배기업의 개요주식회사 한국토지신탁(이하 지배기업"이라 함)은 (구)신탁업법 제3조에 의거 금융감독위원회의 인가를 받아 1996년 4월 4일 설립되어 토지신탁을 포함한 부동산신탁업을 영위하고 있으며 2009년 2월 4일을 시행일로 하는 자본시장과금융투자업에관한법률에 의해 재인가를 받았습니다.지배기업은 서울특별시 강남구 테헤란로에 본사를 두고 있습니다. 지배기업의 설립시 납입자본금은 300억원이었으며, 설립 후 수차의 증자를 거쳐 당기말 현재의 납입자본금은 252,489백만원입니다. 한편, 지배기업의 주식은 2001년 5월 18일 코스닥 등록을 승인받아 2001년 5월 22일부터 2016년 7월 8일까지 코스닥시장에서 거래되었고, 2016년 7월 7일 유가증권시장 상장을 승인받아 2016년 7월 11일부터 유가증권시장에서 거래되고 있습니다. 2017년말 최대주주는 리딩밸류일호유한회사(34.08%)이었으나, 2018년 2월 6일에 엠케이인베스트먼트㈜(24.25%)로 변경되었습니다. 이에 따라 당기말 현재 최대주주는 엠케이인베스트먼트㈜(24.25%)이며, 기타기관 및 개인이 75.75%의 주식을 보유하고 있습니다. 당기말 현재 주요 주주의 내역은 다음과 같습니다.

주주명	주식수(주)	지분율(%)

엠케이인베스트먼트㈜	61,238,523	24.25

엠케이전자㈜	28,305,477	11.21

동부건설㈜	9,300,181	3.68

자기주식	34,080,105	13.50

기타	119,564,944	47.36

합 계	252,489,230	100.00

2025년 12월 31일로 종료하는 보고기간에 대한 연결재무제표는 주식회사 한국토지신탁과 그 종속기업(이하 "연결기업"이라 함) 및 연결기업의 관계기업에 대한 지분으로 구성되어 있습니다.

1-2. 보고기간말 현재 연결대상 종속기업의 개요

회사명	소재지	결산월	유효지분율(%)	주요영업활동

당기말	전기말

코레이트자산운용 주식회사(*1)	대한민국	12월	91.70	91.70	집합투자업

케이원제8호위탁관리부동산투자회사(*2)	대한민국	12월	96.63	96.63	부동산자산관리

코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁	대한민국	12월	92.96	92.96	부동산투자업

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁	대한민국	12월	90.69	90.69	부동산투자업

코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁	대한민국	12월	96.25	96.25	부동산투자업

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁5호	대한민국	12월	98.41	98.41	부동산투자업

코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁	대한민국	12월	98.71	98.71	부동산투자업

코레이트여수학동일반사모부동산투자신탁	대한민국	12월	96.26	96.26	부동산투자업

코레이트스타프리IPO일반사모증권투자신탁	대한민국	12월	-	35.83	집합투자업

코레이트포천S일반사모부동산투자신탁	대한민국	12월	97.93	97.93	부동산투자업

코레이트베트남HS일반사모부동산투자신탁(*3)	대한민국	12월	99.16	99.16	부동산투자업

코레이트춘천GH일반사모부동산투자신탁	대한민국	12월	95.89	95.89	부동산투자업

코레이트헌인마을일반사모부동산투자신탁	대한민국	12월	99.50	99.50	부동산투자업

크레스톤서밋일반사모투자신탁제5호	대한민국	12월	66.67	-	부동산투자업

(*1) 코레이트자산운용이 보유한 자기주식을 제외한 유통주식을 기준으로 산정하였습니다.(*2) 지배기업의 직접투자 10% 외 코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁을 통하여 86.63% 간접투자하고 있습니다.

(*3) 지배기업의 직접투자 98.68% 외 코레이트자산운용 주식회사를 통하여 0.48%간접투자하고 있습니다.

1-3. 당기 중 연결범위의 변동은 다음과 같습니다.

구분	회사명	사유

연결범위 포함	크레스톤서밋일반사모투자신탁제5호	지배력 획득

연결범위 제외	코레이트스타프리IPO일반사모증권투자신탁	지배력 상실

1-4. 당기말과 전기말 현재 연결대상 종속기업의 재무정보는 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 회사명 당기말 당기 자산 부채 자본 영업수익 당기순손익 총포괄손익 코레이트자산운용 주식회사(*1) 31,994,067 32,818,483 (824,416) 11,923,601 (18,590,310) (18,590,310) 케이원제8호위탁관리부동산투자회사(*1),(*2) 31,203,089 30,875,233 327,856 532,020 (1,109,161) (1,109,161) 코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁(*1),(*2) 327,082 2 327,080 7,233 7,207 7,207 코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁(*1),(*2) 95 3,633 (3,538) 2 (16) (16) 코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁(*1),(*2) 7,904,132 6,281 7,897,851 31,235 (16,532) (16,532) 코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁5호(*1),(*2) 29,215,224 3,665 29,211,559 3,071,141 2,859,749 2,859,749 코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁(*1),(*2) 43,953,340 21,680,378 22,272,962 2,079,332 (829,742) (829,742) 코레이트여수학동일반사모부동산투자신탁(*1),(*2) 9,477,916 3,511 9,474,405 5,991 (66,273) (66,273) 코레이트포천S일반사모부동산투자신탁(*1),(*2) 204 17,586 (17,382) 830 (2,955,807) (2,955,807) 코레이트베트남HS일반사모부동산투자신탁(*1),(*2) 30,377,207 178,003 30,199,204 30,299 (325,930) (325,930) 코레이트춘천GH일반사모부동산투자신탁(*1),(*2) 31,323 13,124 18,199 1,235 (1,445,701) (1,445,701) 코레이트헌인마을일반사모부동산투자신탁(*1),(*2) 20,692,648 514,810 20,177,838 2,218,934 2,058,811 2,058,811 크레스톤서밋일반사모투자신탁제5호(*1),(*2) 6,101,840 12 6,101,828 284,128 201,900 201,900 (*1) 연결기업 내 회사간의 내부거래가 상계되지 아니한 금액입니다.(*2) 요약 재무정보는 감사받지 않은 재무제표입니다. (단위 : 천원) 회사명 전기말 전기 자산 부채 자본 영업수익 당기순손익 총포괄손익 코레이트자산운용 주식회사(*1) 38,005,480 20,239,587 17,765,893 10,480,077 (22,297,537) (22,297,537) 케이원제8호위탁관리부동산투자회사(*1),(*2) 32,311,505 30,874,488 1,437,017 550,092 (1,080,387) (1,080,387) 코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁(*1),(*2) 319,875 2 319,873 26,080 (475,705) (475,705) 코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁(*1),(*2) 111 3,633 (3,522) 4 (15) (15) 코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁(*1),(*2) 7,920,664 6,281 7,914,383 32,112 (15,786) (15,786) 코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁5호(*1),(*2) 26,355,475 3,665 26,351,810 2,679,282 2,571,237 2,571,237 코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁(*1),(*2) 44,319,297 21,216,593 23,102,704 2,123,611 (1,239,070) (1,239,070) 코레이트여수학동일반사모부동산투자신탁(*1),(*2) 9,544,202 3,524 9,540,678 8,895 (38,032) (38,032) 코레이트스타프리IPO일반사모증권투자신탁(*1),(*2) 3,441,260 - 3,441,260 10,428 (2,673,197) (2,673,197) 코레이트포천S일반사모부동산투자신탁(*1),(*2) 2,956,010 17,586 2,938,424 3,522 (82,350) (82,350) 코레이트베트남HS일반사모부동산투자신탁(*1),(*2) 30,703,000 177,866 30,525,134 48,469 (334,740) (334,740) 코레이트춘천GH일반사모부동산투자신탁(*1),(*2) 1,477,024 13,124 1,463,900 213,525 (5,686,543) (5,686,543) 코레이트헌인마을일반사모부동산투자신탁(*1),(*2) 20,833,836 514,810 20,319,026 1,652,815 1,419,026 1,419,026 (*1) 연결기업 내 회사간의 내부거래가 상계되지 아니한 금액입니다. (*2) 요약 재무정보는 감사받지 않은 재무제표입니다. 2. 연결재무제표 작성기준 2-1. 연결재무제표 작성기준연결기업의 연결재무제표는 "주식회사 등의 외부감사에 관한 법률"에 따라 제정된 한국채택국제회계기준에 따라 작성되었습니다.한국채택국제회계기준은 연결재무제표 작성시 중요한 회계추정의 적용을 허용하고 있으며, 회계정책을 적용함에 있어 경영진의 판단을 요구하고 있습니다. 보다 복잡하고 높은 수준의 판단이 요구되는 부분이나 중요한 가정 및 추정이 요구되는 부분은 '주석 3'에서 설명하고 있습니다.지배기업의 재무제표는 2026년 3월 10일자 이사회에서 승인되었으며, 2026년 3월 26일자 주주총회에서 최종 승인될 예정입니다. 2-2. 측정기준연결기업의 연결재무제표는 아래에서 열거하고 있는 연결재무상태표의 주요 항목을 제외하고는 역사적원가를 기준으로 작성되었습니다. - 공정가치로 측정되는 당기손익-공정가치측정금융자산- 공정가치로 측정되는 기타포괄손익-공정가치측정금융자산- 확정급여채무의 현재가치에서 사외적립자산의 공정가치를 차감한 순확정급여부채 2-3. 기능통화와 표시통화 연결기업의 연결재무제표는 영업활동이 이루어지는 주된 경제환경의 통화인 기능통화로 작성되고 있으며, 기능통화 및 표시통화인 원화로 보고하고 있습니다. 2-4. 중요한 회계추정과 판단 한국채택국제회계기준에서는 연결재무제표를 작성함에 있어서 회계정책의 적용이나, 보고기간말 현재 자산, 부채 및 수익, 비용의 보고금액에 영향을 미치는 사항에 대하여 경영진의 최선의 판단을 기준으로 한 기후관련 위험과 기회를 포함한 미래에 대한 추정치와 가정의 사용을 요구하고 있습니다. 보고기간말 현재 경영진의 최선의 판단을 기준으로 한 추정치와 가정이 실제 환경과 다를 경우 이러한 추정치와 실제 결과는 다를 수 있습니다.(1) 경영진의 판단 연결재무제표에 인식된 금액에 유의한 영향을 미치는 회계정책의 적용과 관련된 주요한 경영진의 판단에 대한 정보는 다음의 주석에 포함되어 있습니다. - 주석 5. 고객과의 관계에서 생기는 수익 : 토지신탁 보수 관련 분양보수, 건설보수, 인허가보수의 구분- 주석 12. 관계기업 및 공동기업투자주식 : 사실상 지배력을 보유하고 있는지 여부 및 피투자회사에 유의적인 영향력을 행사하는지 여부 - 주석 15. 유형자산 : 리스기간 관련 연장선택권의 행사가능성이 상당히 확실한지 여부(2) 가정과 추정의 불확실성 다음 보고기간 이내에 중요한 조정이 발생할 수 있는 유의한 위험이 있는 가정과 추정의 불확실성에 대한 정보는 다음의 주석에 포함되어 있습니다. - 주석 9. 당기손익-공정가치측정 금융자산 : 공정가치 측정- 주석 12. 관계기업 및 공동기업투자주식 : 손상검사를 수행하기 위한 회수가능액 측정- 주석 13. 대출채권 : 기대신용손실 측정- 주석 14. 투자부동산 : 공정가치 측정- 주석 16. 무형자산 : 영업권 손상검사를 수행하기 위한 회수가능액 측정- 주석 18. 종업원급여 : 확정급여채무의 측정을 위한 주요보험수리적 가정- 주석 19. 충당부채 : 자원의 유출 가능성과 금액에 대한 가정 - 주석 23. 법인세 : 차감할 일시적차이와 세무상 결손금의 사용, 기업소득환류세제에 따른 효과 (3) 공정가치 측정 연결기업의 회계정책과 공시사항은 다수의 금융 및 비금융자산과 부채에 대해 공정가치 측정을 요구하고 있는 바, 연결기업은 공정가치평가 정책과 절차를 수립하고 있습니다. 동 정책과 절차에는 공정가치 서열체계에서 수준 3으로 분류되는 공정가치를 포함한 모든 유의적인 공정가치 측정의 검토를 책임지는 평가부서의 운영을 포함하고 있으며, 그 결과는 재무담당임원에게 직접 보고되고 있습니다. 평가부서는 정기적으로 관측가능하지 않은 유의적인 투입변수와 평가 조정을 검토하고 있습니다. 공정가치측정에서 중개인 가격이나 평가기관과 같은 제 3자 정보를 사용하는 경우, 평가부서에서 제 3자로부터 입수한 정보에 근거한 평가가 공정가치 서열체계 내 수준별 분류를 포함하고 있으며 해당 기준서의 요구사항을 충족한다고 결론을 내릴 수 있는지 여부를 판단하고 있습니다. 연결기업은 유의적인 평가 문제를 감사위원회에 보고하고 있습니다. 자산이나 부채의 공정가치를 측정하는 경우, 연결기업은 최대한 시장에서 관측가능한 투입변수를 사용하고 있습니다. 공정가치는 다음과 같이 가치평가기법에 사용된 투입변수에 기초하여 공정가치 서열체계 내에서 분류됩니다. - 수준 1 : 측정일에 동일한 자산이나 부채에 대한 접근 가능한 활성시장의 조정되지 않은 공시가격 - 수준 2 : 수준 1의 공시가격 이외에 자산이나 부채에 대해 직접적으로 또는 간접적 으로 관측가능한 투입변수 - 수준 3 : 자산이나 부채에 대한 관측가능하지 않은 투입변수 자산이나 부채의 공정가치를 측정하기 위해 사용되는 여러 투입변수가 공정가치 서열체계 내에서 다른 수준으로 분류되는 경우, 연결기업은 측정치 전체에 유의적인 공정가치 서열체계에서 가장 낮은 수준의 투입변수와 동일한 수준으로 공정가치 측정치 전체를 분류하고 있으며, 변동이 발생한 보고기간 말에 공정가치 서열체계의 수준간 이동을 인식하고 있습니다. 공정가치 측정 시 사용된 가정의 자세한 정보는 아래 주석에 포함되어 있습니다. - 주석 26. 금융상품의 공정가치 : 가치평가기법 및 투입변수 등 3. 중요한 회계정책 3-1. 제ㆍ개정된 기준서의 적용 연결기업은 2025년 1월 1일로 개시하는 회계기간부터 다음의 제ㆍ개정 기준서 및 해석서를 신규로 적용하였습니다. (1) 기업회계기준서 제 1021호 '환율변동효과'와 기업회계기준서 제 1101호 '한국채택국제회계기준의 최초채택' 개정 - 교환가능성 결여 기업이 다른 통화와의 교환가능성을 평가하는 방법과 교환 가능성 결여 시 현물환율을 결정하는 방법을 명확히 하기 위해 기업회계기준서 제 1021호 '환율변동효과'가 개정되었습니다. 또한 이 개정사항은 교환가능성이 결여된 통화가 기업의 재무성과, 재무상태 및 현금흐름에 어떻게 영향을 미치는지 또는 영향을 미칠 것으로 예상되는지를 재무제표 이용자가 이해할 수 있는 정보를 공시하도록 요구합니다. 이 개정사항은 2025년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 적용됩니다. 이 개정사항을 적용할 때 연결기업은 비교정보를 재작성하지 않습니다. 이 개정사항이 연결기업의 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다. (2) 기업회계기준서 제 1117호 '보험계약'보험계약을 측정하기 위해 사용한 투입변수의 추정기법이 보험 관련 법규에서 요구하는 원칙적인 추정기법과 다른 경우, 그 차이내역과 재무제표에 미치는 영향이 재무제표이용자들에게 목적적합하고 중요하다고 판단된다면 이를 공시합니다.이 개정사항은 2025년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 적용됩니다. 이 개정사항을 적용할 때 연결기업은 비교정보를 재작성하지 않습니다. 이 개정사항이 연결기업의 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다. 3-2. 연결기업이 적용하지 않은 제ㆍ개정 기준서 및 해석서 제정 또는 공표되었으나 시행일이 도래하지 않아 적용하지 아니한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서는 다음과 같습니다. (1) 기업회계기준서 제 1109호 '금융상품', 제 1107호 '금융상품: 공시' 개정 실무에서 제기된 의문에 대응하고 새로운 요구사항을 포함하기 위해 기업회계기준서제 1109호 '금융상품'과 제 1107호 '금융상품: 공시'가 개정되었습니다. 동 개정사항은 2026 년 1 월 1 일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기 적용이 허용됩니다. 주요 개정 내용은 다음과 같습니다. 이 개정사항이 연결기업의 연결재무제표에 미치는 중요한 영향은 없을 것으로 예상하고 있습니다. - 특정 기준을 충족하는 경우, 결제일 전에 전자지급시스템을 통해 금융부채가 결제된 것으로(제거된 것으로) 간주할 수 있도록 허용 - 금융자산이 원리금 지급만으로 구성되어 있는지의 기준을 충족하는지 평가하기 위한 추가 지침 명확화 - 계약상 현금흐름의 시기나 금액을 변경시키는 계약조건이 기업에 미치는 영향과 기업이 노출되는 정도를 금융상품의 각 종류별로 공시 - FVOCI 지정 지분상품에 대한 추가 공시 (2) 한국채택국제회계기준 연차개선Volume 11 한국채택국제회계기준 연차개선Volume 11은 2026 년 1 월 1 일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 이 개정사항이 연결기업의 연결재무제표에 미치는 중요한 영향은 없을 것으로 예상하고 있습니다. - 기업회계기준서 제 1101호 '한국채택국제회계기준의 최초채택' : K-IFRS 최초 채택시 위험회피회계 적용 - 기업회계기준서 제 1107호 '금융상품:공시' : 제거 손익, 실무적용지침 - 기업회계기준서 제 1109호 '금융상품' : 리스부채의 제거 회계처리와 거래가격의 정의 - 기업회계기준서 제 1110호 '연결재무제표' : 사실상의 대리인 결정 - 기업회계기준서 제 1007호 '현금흐름표' : 원가법 (3) 기업회계기준서 제 1109호 '금융상품', 제 1107호 '금융상품: 공시' 개정 - 자연에 의존하는 전력과 관련된 계약전력 생산의 원천이 통제할 수 없는 자연 조건(예: 날씨)에 의존하기 때문에 기업이 기초 전력량의 변동성에 노출되는 계약으로 자연에 의존하는 전력과 관련된 계약을 정의하고, '자연에 의존하는 전력을 매입 또는 매도하는 계약'이 자가 사용 예외의 평가 대상임을 명확히 하였습니다. 또한, 자연에 의존하는 예상 전력거래의 '변동가능 명목수량'을 '위험회피대상항목'으로 지정할 수 있게 하는 등 위험회피회계요건을 변경하고, 관련 공시를 추가하였습니다. 동 개정사항은 2026 년 1 월 1 일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 이 개정사항이 연결기업의 연결재무제표에 미치는 중요한 영향은 없을 것으로 예상하고 있습니다.(4) 기업회계기준서 제1118호 '재무제표 표시와 공시' 제정 기업회계기준서 제1118호 '재무제표 표시와 공시'는 제1001호 '재무제표 표시'를 대체하며, 유사 기업 간 재무성과의 비교가능성을 높이고 이용자에게 더욱 목적적합한 정보를 제공하기 위한 새로운 요구사항을 포함합니다. 재무제표 항목의 인식이나 측정에는 영향을 미치지 않지만, 손익계산서와 '경영진이 정의한 성과측정치'의 공시를포함해 표시와 공시에 미치는 영향은 광범위할 것으로 예상합니다. 기준서는 2027년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기도입이 가능합니다. 기준서의 소급 작성 요구에 따라, 2026년 12월 31일로 종료되는 회계연도의 비교정보는 기업회계기준서 제1118호에 따라 재작성됩니다.경영진은 현재 새로운 기준서의 적용이 연결기업의 연결재무제표에 미치는 영향을 검토 중에 있으며, 기준서의 채택이 연결기업의 순손익에 미치는 영향은 없으나 손익계산서의 수익과 비용을 새로운 범주로 분류하게 되어 영업손익의 계산 및 보고 방식에 영향을 미칠 것으로 예상합니다. 3-3. 연결연결재무제표는 매 회계연도 12월 31일 현재 연결기업의 재무제표로 구성되어 있습니다. 지배력은 피투자자에 대한 관여로 변동이익에 노출되거나 변동이익에 대한 권리가 있고 피투자자에 대하여 자신의 힘으로 그러한 이익에 영향을 미치는 능력이 있을 때 획득됩니다. 구체적으로 연결기업이 다음을 모두 갖는 경우에만 피투자자를 지배합니다.·피투자자에 대한 힘(즉 피투자자의 관련활동을 지시하는 현재의 능력을 갖게 하는 현존 권리) ·피투자자에 대한 관여로 인한 변동이익에 대한 노출 또는 권리 ·투자자의 이익금액에 영향을 미치기 위하여 피투자자에 대하여 자신의 힘을 사용 하는 능력피투자자의 의결권의 과반수 미만을 보유하고 있는 경우 연결기업은 피투자자에 대한 힘을 갖고 있는지를 평가할 때 다음을 포함한 모든 사실과 상황을 고려하고 있습니다. ·투자자와 다른 의결권 보유자간의 계약상 약정·그 밖의 계약상 약정에서 발생하는 권리 ·연결기업의 의결권 및 잠재적 의결권 연결기업은 지배력의 세 가지 요소 중 하나 이상에 변화가 있음을 나타내는 사실과 상황이 있는 경우 피투자자를 지배하는지 재평가합니다. 종속기업에 대한 연결은 연결기업이 종속기업에 대한 지배력을 획득하는 시점부터 지배력을 상실하기 전까지 이루어집니다. 기중 취득하거나 처분한 종속기업의 자산, 부채, 수익 및 비용은 연결기업이 지배력을 획득한 날부터 연결기업이 종속기업을 더 이상 지배하지 않게 된 날까지 포괄손익계산서에 포함하고 있습니다. - 당기순손익과 기타포괄손익의 각 구성요소는 비지배지분이 부(-)의 잔액이 되더라도 지배기업의 소유주와 비지배지분에 귀속시키고 있습니다. 필요한 경우 종속기업의 회계정책을 연결기업과 일치시키기 위하여 종속기업의 재무제표를 수정하여 사용하고 있습니다. 연결기업간의 거래로 인해 발생한 모든 연결기업의 자산, 부채, 자본,수익, 비용 및 현금흐름은 전액 제거하고 있습니다. - 지배력을 상실하지 않는 종속기업에 대한 지배기업의 소유지분 변동은 자본거래로회계처리하고 있습니다. - 지배기업이 종속기업에 대한 지배력을 상실한 경우 지배력을 상실한 날에 종속기업의 자산(영업권 포함), 부채, 비지배지분 및 자본의 기타 항목을 제거하고 그에 따른 손익을 당기손익으로 인식하고 있습니다. 이전의 종속기업에 대한 잔여 투자는 공정가치로 인식하고 있습니다. 3-4. 현금및현금성자산 연결재무상태표 상의 현금및현금성자산은 보통예금과 소액현금 및 취득당시 만기가 3개월 이내인 단기성 예금으로 구성되어 있습니다. 연결현금흐름표상의 현금및현금성자산은 이러한 현금및현금성자산에서 당좌차월을 차감한 후의 금액을 의미합니다. 3-5. 비파생금융자산3-5-1. 최초인식과 측정금융상품과 금융부채는 연결기업이 금융상품의 계약당사자가 되는 때에만 인식됩니다. 금융자산은 최초 인식 시점에 후속적으로 상각후원가로 측정되는 금융자산, 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산, 그리고 당기손익-공정가치 측정 금융자산으로 분류됩니다. 최초 인식 시점에 금융자산의 분류는 금융자산의 계약상 현금흐름 특성과 금융자산을 관리하기 위한 연결기업의 사업모형에 따라 달라집니다. 연결기업은 금융자산을 최초에 공정가치로 측정하며, 당기손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 경우가 아니라면 거래원가를 가산합니다. 금융자산을 상각후원가 또는 기타포괄손익-공정가치로 측정하기 위해서는 현금흐름이 원리금만으로 구성(SPPI: Solely Payment of Principal and Interests)되어야 합니다. 이 평가는 SPPI 테스트라고 하며, 개별 상품 수준에서 수행됩니다.금융자산의 관리를 위한 연결기업의 사업모형은 현금흐름을 발생시키기 위해 금융자산을 관리하는 방법과 관련됩니다. 사업모형은 현금흐름의 원천이 금융자산의 계약상현금흐름의 수취인지, 매도인지 또는 둘 다 인지를 결정합니다. 시장의 합의나 규제에 의해 설정된 기간 프레임 내에서 금융자산을 이전하는 것이 요구되는 금융자산의 매입 또는 매도(정형화된 거래)는 거래일에 인식됩니다. 즉, 연결기업이 금융자산을 매입하거나 매도하기로 약정한 날을 의미합니다. 3-6-2. 후속측정후속 측정을 위해 금융자산은 아래 네 가지의 범주로 분류됩니다.·상각후원가 측정 금융자산(채무상품)·누적 손익을 당기손익으로 재순환하는 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (채 무상품) ·제거시 누적 손익을 당기손익으로 재순환하지 않는 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (지분상품) ·당기손익-공정가치 측정 금융자산 상각후원가 측정 금융자산 (채무상품) 상각후원가 측정 금융자산은 후속적으로 유효이자율(EIR)법을 사용하여 측정되며, 손상을 인식합니다. 자산의 제거, 변경 또는 손상에서 발생하는 이익과 손실은 당기손익으로 인식됩니다. 연결기업의 상각후원가측정금융자산은 신탁계정대와 매입대출채권, 대여금, 미수금 등을 포함합니다. 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (채무상품) 연결기업은 아래의 조건을 모두 충족하는 채무상품을 기타포괄손익-공정가치 금융자산으로 측정합니다. ·계약상 현금흐름의 수취와 금융자산의 매도 둘 다를 통해 목적을 이루는 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, ·금융자산의 계약 조건에 따라 특정일에 원리금 지급만으로 구성되어 있는 현금흐 름이 발생 기타포괄손익-공정가치 측정 채무상품에서, 이자수익, 외화환산손익, 그리고 손상 또는 환입은 상각후원가 측정 금융자산과 동일한 방법으로 계산되어 당기손익으로 인식됩니다. 나머지 공정가치 변동부분은 기타포괄손익으로 인식됩니다. 금융자산의제거 시, 기타포괄손익으로 인식한 공정가치 누적 변동분은 당기손익으로 재순환됩니다. 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (지분상품) 최초 인식 시점에, 연결기업은 기업회계기준서 제1032호 '금융상품 표시'에서의 지분의 정의를 충족하고 투자 목적으로 보유하고 있지 않은 지분상품을 기타포괄손익-공정가치로 측정하도록 하는 취소 불가능한 선택을 할 수 있습니다. 이러한 금융자산에서 발생하는 손익은 당기손익으로 재순환되지 않습니다. 배당은 연결기업이 금융자산의 원가 중 일부를 회수하여 이익을 얻는 경우를 제외하고는, 받을 권리가 확정되었을 때 손익계산서에 기타의 영업수익으로 인식됩니다. 기타포괄손익-공정가치 측정 지분상품은 손상을 인식하지 않습니다. 연결기업은 비상장지분상품에 대해서도 취소불가능한 선택을 할 수 있습니다. 당기손익-공정가치측정 금융자산 당기손익-공정가치 측정 금융자산은 단기매매항목, 최초 인식 시에 당기손익-공정가치로 측정하도록 지정된 금융자산 또는 공정가치로 측정하도록 요구되는 금융자산을 포함합니다. 단기간 내에 매도하거나 재구매할 목적으로 취득한 금융자산은 단기매매항목으로 분류됩니다. 분리된 내재파생상품을 포함한 파생상품은 효과적인 위험회피수단으로 지정되지 않았다면 단기매매항목으로 분류됩니다. 현금흐름이 원리금 지급만으로 구성되지 않은 금융자산은 사업모형에 관계없이 당기손익-공정가치 측정 금융자산으로 분류 및 측정됩니다. 상기 문단에서 서술된 것과 같이 채무상품이 상각후원가 또는 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산으로 분류됨에도 불구하고 회계 불일치를 제거하거나 유의적으로 감소시킬 수 있다면 채무상품을 당기손익-공정가치로 측정하도록 지정할수 있습니다. 당기손익-공정가치 측정 금융자산은 재무상태표에 공정가치로 표시되며, 공정가치의 순변동은 손익계산서에서 당기손익으로 인식됩니다. 이 범주는 파생상품과 공정가치의 변동을 기타포괄손익으로 처리하는 취소불가능한 선택을 하지 않은 상장 지분 상품을 포함합니다. 상장 지분 상품에 대한 배당은 권리가 확정된 시점에 당기손익으로 인식합니다. 복합계약에 내재된 파생상품은 경제적인 특성과 위험이 주계약에 밀접하게 관련되지않고, 내재파생상품과 동일한 조건인 별도의 상품이 파생상품의 정의를 충족하며, 복합계약이 당기손익-공정가치로 측정되지 않는다면 주계약으로부터 분리하여 별도의파생상품으로 회계처리합니다. 내재파생상품은 공정가치로 측정하고 공정가치의 변동을 당기손익으로 인식합니다. 현금흐름을 유의적으로 변경시키는 계약 조건의 변경이 있거나 당기손익-공정가치 측정 범주에 해당하지 않게 되는 경우에만 재평가가발생합니다. 다만, 주계약이 금융자산인 복합계약에서 내재파생상품은 분리하여 회계처리하지 않습니다. 주계약인 금융자산과 내재파생상품은 상품 전체를 당기손익-공정가치 측정 금융자산으로 분류합니다. 보고기간말 현재 연결기업은 파생상품을 보유하고 있지 않습니다.3-5-3. 제거보증을 제공하는 형태인 지속적 관여는, 양도된 자산의 장부금액과 수취한 대가 중 상환을 요구받을 수 있는 최대 금액 중 낮은 금액으로 측정됩니다. 금융자산 (또는, 금융자산의 일부 또는 비슷한 금융자산의 집합의 일부)는 다음과 같은 상황에서 우선적으로 제거됩니다.·금융자산의 현금흐름을 수취할 권리가 소멸되거나·연결기업이 금융자산의 현금흐름을 수취할 권리를 양도 ·금융자산의 현금흐름을 수취할 계약상 권리를 보유하고 있거나, 계약에 따라 수취 한 현금흐름 전체를 중요한 지체 없이 제3자에게 지급할 계약상 의무(pass throug h)가 있음. 이 경우에 연결기업은 1)금융자산의 보유에 따른 위험과 보상의 대부분 을 이전하거나 2)금융자산의 보유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하지도 보 유하지도 않을 경우에는 해당 자산을 통제하고 있지 않아야 합니다.연결기업이 금융자산의 위험과 보상의 대부분을 보유하지도 이전하지도 않았고, 해당 금융자산을 통제하고 있다면, 연결기업이 지속적으로 관여하는 정도까지 그 금융자산을 계속 인식합니다. 이 경우에, 연결기업은 관련된 부채를 인식합니다. 양도된 자산과 관련된 부채는 연결기업이 보유한 권리와 의무를 반영하여 측정합니다.보증을 제공하는 형태인 지속적 관여는, 양도된 자산의 장부금액과 수취한 대가 중 상환을 요구받을 수 있는 최대 금액(보증 금액) 중 낮은 금액으로 측정됩니다. 3-5-4. 손상연결기업은 당기손익-공정가치 항목을 제외한 모든 채무상품에 대하여 기대신용손실(ECL)에 대한 충당금을 인식합니다. 기대신용손실은 계약상 수취하기로 한 현금흐름과 연결기업이 수취할 것으로 예상하는 모든 현금흐름의 차이를 최초의 유효이자율로 할인하여 추정합니다. 예상되는 현금흐름은 보유한 담보를 처분하거나 계약의 필수 조건인 그 밖의 신용 보강으로부터 발생하는 현금흐름을 포함합니다. 기대신용손실은 두 개의 단계(stage)로 인식합니다. 최초 인식 이후 신용위험의 유의적인 증가가 없는 신용 익스포저에 대하여, 기대신용손실은 향후 12개월 내에 발생할 가능성이 있는 채무불이행 사건으로부터 발생하는 신용손실(12개월 기대신용손실)을 반영합니다. 최초 인식 이후 신용위험의 유의적인 증가가 있는 신용 익스포저와 이미 채무불이행이 발생한 신용익스포저에 대하여, 손실충당금은 채무불이행 사건이 발생하는 시기와 무관하게 익스포저의 남은 존속기간에 대한 기대신용손실(전체기간 기대신용손실)을 측정하도록 요구됩니다. 3-6. 비파생금융부채 3-6-1. 최초인식과 측정 금융부채는 최초 인식 시점에 당기손익-공정가치 측정 금융부채, 차입부채, 미지급금 또는 효과적인 위험회피 수단으로 지정된 파생상품으로 적절하게 분류됩니다. 모든 금융부채는 최초에 공정가치로 인식되고, 차입부채 및 미지급금의 경우에는 직접 관련된 거래원가를 차감합니다. 연결기업의 금융부채는 차입부채, 미지급금, 리스부채 등을 포함합니다. 3-6-2. 후속측정금융부채의 측정은 아래에서 언급된 분류에 따릅니다. 당기손익-공정가치 측정 금융부채 당기손익-공정가치 측정 금융부채는 단기매매금융부채와 최초 인식 시점에 당기손익-공정가치로 측정하도록 지정된 금융부채를 포함합니다.금융부채가 단기간 내에 재매입되는 경우에는 단기매매항목으로 분류됩니다. 이 범주는 또한 기업회계기준서 제1109호에서 정의된 위험회피관계에 있는 위험회피수단으로 지정되지 않은 파생상품을 포함합니다. 또한 분리된 내재파생상품은 위험회피에 효과적인 수단으로 지정되지 않았다면 단기매매항목으로 분류됩니다.단기매매항목인 금융부채에서 발생하는 손익은 당기손익으로 인식됩니다. 당기손익-공정가치 항목으로 지정된 금융부채는 기업회계기준서 제1109호의 기준을 충족하는 경우에 최초 인식 시점에만 지정됩니다. 연결기업은 어떤 금융부채도 당기손익-공정가치 항목으로 지정하지 않았습니다. 차입부채 최초 인식 이후에, 이자부 차입부채는 후속적으로 유효이자율법을 사용하여 상각후원가로 측정됩니다. 부채가 제거되거나 유효이자율 상각 절차에 따라 발생하는 손익은 당기손익으로 인식됩니다. 상각후원가는 유효이자율의 필수적인 부분인 수수료나 원가에 대한 할인이나 할증액을 고려하여 계산됩니다. 이 범주는 일반적으로 이자부 대여나 차입에 적용합니다. 3-6-3. 제거금융부채는 지급 의무의 이행, 취소, 또는 만료된 경우에 제거됩니다. 기존 금융부채가 대여자는 동일하지만 조건이 실질적으로 다른 금융부채에 의해 교환되거나, 기존 부채의 조건이 실질적으로 변경된 경우에, 이러한 교환이나 변경은 최초의 부채를 제거하고 새로운 부채를 인식하게 합니다. 각 장부금액의 차이는 당기손익으로 인식합니다. 3-7. 금융상품의 상계 금융자산과 금융부채는 인식한 자산과 부채에 대해 법적으로 집행 가능한 상계 권리를 현재 가지고 있거나, 차액으로 결제하거나 자산을 실현하는 동시에 부채를 결제할의도가 있는 경우에 재무상태표에서 상계하여 순액으로 표시됩니다. 3-8. 유형자산 연결기업의 유형자산은 역사적 원가에서 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감하여 표시하고 있으며, 당해 자산의 구입원가 또는 제작원가와 자산을 사용할 수 있도록 준비하는데 직접 관련되는 지출 및 해당 유형자산의 경제적 사용이 종료된 후에원상회복을 위하여 그 자산을 제거, 해체하거나 또는 부지를 복원하는데 소요될 것으로 추정되는 비용이충당부채의 인식요건을 충족하는 경우 그 지출의 현재가치를 취득원가로 산정하고 있습니다. 후속원가는 자산으로부터 발생하는 미래 경제적 효익이 회사에 유입될 가능성이 높으며 그 원가를 신뢰성 있게 측정할 수 있는 경우에 한하여 자산의 장부금액에 포함하고 있습니다. 대체된 부분의 장부금액은 제거하고 있습니다. 그 외의 모든 수선 및 유지비는 발생한 기간의 비용으로 인식하고 있습니다.자산의 감가상각액은 자산의 취득원가에서 잔존가치를 차감한 금액에 대하여 다음의추정 경제적 내용연수에 걸쳐 정액법에 따라 산정하고 있습니다. 구분 내용연수 비품 4년 연결기업은 매 회계연도 말에 자산의 잔존가치와 경제적 내용연수를 검토하고 필요한 경우 조정을 하고 있습니다. 자산의 장부금액이 추정 회수가능액을 초과하는 경우자산의 장부금액을 회수가능액으로 즉시 감소시키고 있습니다. 3-9. 무형자산 연결기업은 개별적으로 취득한 무형자산은 취득원가로 계상하고 사업결합으로 취득하는 무형자산은 취득시점의 공정가치로 계상하며 최초취득 이후 상각누계액과 손상차손누계액을 직접 차감하여 표시하고 있습니다. 한편 개발비를 제외한 내부적으로 창출된 무형자산은 발생시점에 비용항목으로 하여 당기손익에 반영하고 있습니다. 무형자산은 유한한 내용연수를 가진 무형자산과 비한정 내용연수를 가진 무형자산으로 구분되는 바 유한한 내용연수를 가진 무형자산은 해당 내용연수에 걸쳐 정액법으로 상각하고 손상징후가 파악되는 경우 손상여부를 검토하고 있습니다. 또한 내용연수와 상각방법은 적어도 매 회계연도말에 그 적정성을 검토하고 있으며 예상 사용기간의 변경이나 경제적효익의 예상소비형태 변화 등으로 인하여 변경이 필요한 경우에는 회계추정의 변경으로 회계처리하고 있습니다. 무형자산상각비는 해당 무형자산의 기능과 일관된 비용항목으로 하여 당기손익에 반영하고 있습니다. 구분 내용연수 기타의무형자산 5년 회원권 비한정 한편 비한정 내용연수를 가진 무형자산은 상각하지 아니하되 매년 개별적으로 또는 현금창출단위에 포함하여 손상검사를 수행하고 있습니다. 또한 매년 해당 무형자산에 대하여 비한정 내용연수를 적용하는 것이 적절한지를 검토하고 적절하지 않은 경우 전진적인 방법으로 유한한 내용연수로 변경하고 있습니다. 무형자산은 처분하는 때(즉, 취득자가 해당 자산을 통제하게 되는 날) 또는 사용이나 처분으로부터 미래경제적효익이 기대되지 않을 때 제거합니다. 연결기업은 무형자산제거시 순매각금액과 장부금액의 차이로 인한 손익은 제거시점의 당기손익에 반영하고있습니다. 3-10. 비금융자산의 손상연결기업은 매 보고기간말에 자산의 손상을 시사하는 징후가 존재하는지 검토하고 있습니다. 그러한 징후가 존재하는 경우 또는 매년 자산에 대한 손상검사가 요구되는경우 연결기업은 자산의 회수가능액을 추정하고 있습니다. 자산의 회수가능액은 자산 또는 현금창출단위의 순공정가치와 사용가치 중 큰 금액이며 개별자산별로 결정하나 해당개별자산의 현금유입이 다른 자산이나 자산집단의 현금유입과 거의 독립적으로 창출되지 않는 경우 해당 개별자산이 속한 현금창출단위별로 결정됩니다. 자산의 장부금액이 회수가능액을 초과하는 경우 자산은 손상된 것으로 보며 자산의 장부금액을 회수가능액으로 감소시키게 됩니다.사용가치는 해당 자산의 기대 미래현금흐름의 추정치를 화폐의 시간가치와 해당 자산의 위험에 대한 시장의 평가를 반영한 세전할인율로 할인한 현재가치로 평가하고 있습니다. 순공정가치는 최근거래가격을 고려하고 있습니다. 그러한 거래가 식별되지 않는 경우 적절한 평가모델을 사용하여 결정하고 있습니다. 이러한 계산에는 평가배수, 상장주식의 시가 또는 기타 공정가치 지표를 이용하고 있습니다.손상차손은 손상된 자산의 기능과 일관된 비용항목으로 하여 당기손익에 반영하고 있습니다. 영업권을 제외한 자산에 대하여 매 보고기간말에 과거에 인식한 자산의 손상차손이 더 이상 존재하지 않거나 또는 감소하였다는 것을 시사하는 징후가 있는지 여부를 평가하며 그러한 징후가 있는 경우 회수가능액을 추정하고 있습니다. 과거에 인식한 영업권을 제외한 자산의 손상차손은 직전 손상차손의 인식시점 이후 해당 자산의 회수가능액을 결정하는데 사용된 추정치에 변화가 있는 경우에 한하여 손상차손을 인식하지 않았을 경우의 자산의 장부금액의 상각 후 잔액을 한도로 장부금액을 회수가능액으로 증가시키고 이러한 손상차손환입은 당기손익에 반영하고 있습니다. 3-11. 퇴직급여 연결기업의 퇴직연금제도는 확정기여제도와 확정급여제도로 구분됩니다. 확정기여제도는 연결기업이 고정된 금액의 기여금을 별도 기금에 지급하는 퇴직연금제도이며, 기여금은 종업원이 근무 용역을 제공했을 때 비용으로 인식됩니다. 확정급여제도는 확정기여제도를 제외한 모든 퇴직연금제도입니다. 연결기업은 확정급여제도에 대해 별개로 관리되는 기금에 기여금을 납부하여야 합니다. 확정급여제도의 급여원가는 예측단위적립방식을 이용하여 결정됩니다. 보험수리적손익, 순이자에 포함된 금액을 제외한 사외적립자산의 수익 및 순이자에 포함된 금액을 제외한 자산인식상한효과의 변동으로 구성된 재측정요소는 발생 즉시 기타포괄손익으로 인식하고 있으며 후속적으로 당기손익으로 재분류하지 아니하고 있습니다. 과거근무원가는 다음 중 이른 날에 비용으로 인식하고 있습니다. ·제도의 개정이나 축소가 발생할 때 ·관련되는 구조조정원가나 해고급여를 인식할 때 순이자는 순확정급여부채(자산)에 할인율을 곱하여 결정하고 있습니다. 연결기업은 근무원가와 순확정급여부채의 순이자를 관리비의 항목으로 당기손익으로 인식하고 있습니다. 3-12. 충당부채연결기업은 과거사건의 결과로 현재의무(법적의무 또는 의제의무)가 존재하고 당해 의무를 이행하기 위하여 경제적효익을 갖는 자원이 유출될 가능성이 높으며 당해 의무의 이행에 소요되는 금액을 신뢰성 있게 추정할 수 있는 경우에 충당부채를 인식하고 있습니다. 충당부채를 결제하기 위하여 필요한 지출액의 일부 또는 전부를 제3자가 변제할 것이 예상되는 경우 연결기업이 의무를 이행한다면 변제를 받을 것이 거의확실하게되는 때에 한하여 변제금액을 인식하고 별도의 자산으로 회계처리하고 있습니다. 충당부채와 관련하여 포괄손익계산서에 인식되는 비용은 제3자의 변제와 관련하여 인식한 금액과 상계하여 표시하고 있습니다. 화폐의 시간가치 효과가 중요한 경우 충당부채는 부채의 특유위험을 반영한 현행 세전 이자율로 할인하고 있습니다. 충당부채를 현재가치로 평가하는 경우, 기간 경과에따른 장부금액의 증가는 금융원가로 인식하고 있습니다. 3-13. 납입자본 보통주는 자본으로 분류하며 자본거래에 직접 관련되어 발생하는 증분원가는 세금효과를 반영한 순액으로 자본에서 차감하고 있습니다. 연결기업이 자기 지분상품을 재취득하는 경우에 이러한 지분상품은 자기주식의 과목으로 자본에서 직접 차감하고 있습니다. 자기지분상품을 매입 또는 매도하거나 발행 또는 소각하는 경우의 손익은 당기손익으로 인식하지 아니합니다. 연결기업이 자기주식을 취득하여 보유하는 경우 지급하거나 수취한 대가는 자본에서 직접 인식하고 있습니다. 3-14. 수익 연결기업은 신탁재산의 원활한 관리와 운용을 위하여 금융투자업규정에 의하여 위탁자로부터 다음과 같이 토지신탁보수, 관리신탁보수, 처분신탁보수 및 담보신탁보수 등을 받고 있습니다.3-14-1. 토지신탁보수토지신탁은 신탁재산으로 토지 등을 수탁하고 신탁계약에 따라 토지 등에 유효시설을 조성한 후 처분, 임대 등 부동산사업을 시행하고 그 성과를 수익자에게 교부하는 신탁으로 공사기간 중 확정보수 및 연장보수의 합계는 건축사무의 관리 및 분양사무의 관리 및 인허가업무의 이행의 각각의 개별 판매가격의 비율로 안분하고, 성과보수는 달성하거나 또는 달성할 것으로 기대되는 경우 전액을 분양사무에 배분하여 인식하고 있습니다. 건축사무의 관리, 분양사무의 관리에 배분된 보수금액은 각각 공사진행률 및 분양률을 적용한 금액을 누적수익 금액으로 인식하고 있는데, 공사진행률은 공사예정원가에 대한 실제 발생한 공사원가 비율로 하며, 분양률은 분양계약고에 대한 분양대금 회수약정액(회수액이 약정액을 초과할 경우에는 회수액)의 비율로 합니다. 또한, 인허가업무의 이행에 배분된 보수금액은 인허가지정일로부터 관리처분인가 종료일까지의 기간동안 균등하게 안분하여 인식하고 있습니다.3-14-2. 처분신탁보수부동산처분신탁은 신탁재산으로 인수한 부동산을 처분하고 그 처분 대금을 수익자에게 교부하는 신탁으로 처분업무 및 중개업무의 각 수행의무가 이행되는 시점에 해당 수익을 인식하고 있습니다. 3-14-3. 관리신탁보수부동산관리신탁은 신탁재산으로 인수한 부동산에 대해 소유권자를 대신하여 시설의 유지, 임대차, 임대수익금의 관리 등을 대행하여 신탁기간중 발생한 수익을 수익자에게 교부하여 주거나(갑종관리신탁), 수탁재산의 소유권을 관리하여 주는 신탁(을종관리신탁)으로 관리기간의 경과에 따라 수익을 인식하고 있습니다. 한편, 건축물분양에관한 법률에 의한 분양관리신탁은 관리운용에 관한 업무의 경우 각 기간에 걸쳐서, 환가처분 및 임대중개를 하는 경우에는 각 수행의무가 이행되는 시점에 해당 수익을 분양관리신탁수익으로 인식하고 있습니다. 3-14-4. 담보신탁보수부동산담보신탁은 부동산 소유자가 본인이나 제3자를 위하여 부동산을 신탁회사에 위탁하고 그 부동산에 대해서 수익권증서를 발급 받아 금융기관에 담보로 제출하여 대출을 받는 신탁으로 관리운용에 관한 업무의 경우 각 기간에 걸쳐서, 환가처분 및 임대중개를 하는 경우에는 각 수행의무가 이행되는 시점에 해당 수익을 인식하고 있습니다. 3-14-5. 분양관리신탁보수분양관리신탁은 일정 건축물의 선분양시 사업시행자가 신탁회사와 신탁 및 대리사무계약을 체결하고 신탁회사가 사업부지소유권 및 분양대금을 보관 및 집행하는 것으로, 연결기업은 신탁계약과 대리사무계약에 의한 보수를 합산하여 관리기간의 경과에 따라 수익으로 인식하고 있습니다.3-14-6. 대리업무보수 대리업무는 위임물건의 소유자(위임자)와 당사(수임자)가 대리사무계약을 체결하고 계약에서 정한 업무를 수임자가 처리하는 것으로, 연결기업은 대리업무 용역보수를 대리업무기간의 경과에 따라 수익으로 인식하고 있습니다.3-14-7. 컨설팅보수컨설팅보수는 용역 의뢰자와 연결기업이 용역계약을 체결하여 각종 부동산 관련 용역을 제공하는 것으로, 그 보수는 계약내용에 의거 진행률에 따라 수익으로 인식하고있습니다.3-15. 금융수익과 금융비용 금융수익은 당기손익-공정가치측정금융자산을 포함한 투자로부터의 이자수익, 배당수익, 당기손익-공정가치측정금융자산처분손익, 당기손익-공정가치측정금융상품의공정가치의 변동, 당기손익으로 인식하는 위험회피수단의 평가차손익을 포함하고 있습니다. 이자수익은 기간의 경과에 따라 유효이자율법을 적용하여 당기손익으로 인식하며, 배당수익은 주주로서 배당을 받을권리가 확정되는 시점에 수익을 인식하고 있습니다. 금융비용은 차입금에 대한 이자비용, 충당부채의 상각액, 부채로 분류되는 우선주에 대한 배당금, 당기손익-공정가치측정금융상품의 공정가치의 변동, 당기손익으로 인식하는 위험회피수단의 평가차손을 포함하고 있습니다. 차입금에 대한 이자비용은 유효이자율법을 적용하여 기간의 경과에 따라 당기손익으로 인식하고 있습니다. 3-16. 법인세 3-16-1. 당기법인세당기 및 과거기간의 당기법인세부채(자산)는 보고기간말까지 제정되었거나 실질적으로 제정된 세율(및 세법)을 사용하여 과세당국에 납부할(과세당국으로부터 환급받을)것으로 예상되는 금액으로 측정하고 있습니다.자본에 직접 반영되는 항목과 관련된 당기법인세는 자본에 반영되며 손익계산서에 반영되지 않습니다. 경영진은 주기적으로 관련 세법 규정의 해석과 관련해서 법인세 환급액에 대한 회수가능성을 평가하여 필요한 경우 충당금을 설정하고 있습니다. 3-16-2. 이연법인세 연결기업은 다음의 경우를 제외하고 모든 가산할 일시적차이에 대하여 이연법인세부채를인식하고 있습니다.- 영업권을 최초로 인식할 때 이연법인세부채가 발생하는 경우- 자산 또는 부채를 최초로 인식하는 거래로서 사업결합거래가 아니고 거래 당시 회계이익이나 과세소득에 영향을 미치지 아니하는 거래에서 이연법인세부채가 발생하는 경우- 종속기업, 관계기업 및 조인트벤처에 대한 투자지분과 관련한 가산할 일시적차이로서 동 일시적차이의 소멸시점을 통제할 수 있고 예측가능한 미래에 일시적차이가 소멸하지 않을 가능성이 높은 경우 또한 다음의 경우를 제외하고는 차감할 일시적차이, 미사용 세액공제와 세무상결손금이 사용될 수 있는 과세소득의 발생가능성이 높은 경우 이연법인세자산을 인식하고 있습니다.- 자산 또는 부채를 최초로 인식하는 거래로서 사업결합거래가 아니고 거래 당시 회계이익이나 과세소득에 영향을 미치지 아니하는 거래에서 이연법인세자산이 발생하는 경우- 종속기업, 관계기업 및 조인트벤처에 대한 투자지분과 관련한 차감할 일시적차이로서 동 일시적차이가 예측가능한 미래에 소멸할 가능성이 높지 않거나 동 일시적차이가 사용될 수 있는 과세소득이 발생할 가능성이 높지 않은 경우 이연법인세자산 및 부채는 보고기간말까지 제정되었거나 실질적으로 제정된 세율(및세법)에 근거하여 당해 자산이 실현되거나 부채가 결제될 회계기간에 적용될 것으로 기대되는 세율을 사용하여 측정하고 있습니다. 당기손익 이외로 인식되는 항목과 관련된 당기법인세와 이연법인세는 당기손익 이외의 항목으로 인식하고 있습니다. 이연법인세 항목은 해당 거래에 따라서 기타포괄손익으로 인식하거나 자본에 직접 반영하고 있습니다. 연결기업은 당기법인세자산과 당기법인세부채를 상계할 수 있는 법적으로 집행가능한 권리를 가지고 있고 과세대상기업이 동일한 경우 혹은 과세대상기업은 다르지만 당기법인세부채와 자산을 순액으로 결제할 의도가 있거나, 유의적인 금액의 이연법인세부채가 결제되거나 이연법인세자산이 회수될 미래의 각 회계기간마다 자산을 실현하는 동시에 부채를 결제할 의도가 있는 경우에 이연법인세자산과 이연법인세부채가 동일한 과세당국과 관련이 있는 경우에만 이연법인세자산과 이연법인세부채를 상계하여 표시하고 있습니다. 3-17. 주당이익 기본주당이익은 지배기업의 보통주소유주에게 귀속되는 당기순이익을 가중평균유통보통주식수로 나누어 계산하며, 희석주당이익은 전환우선주 관련 이자비용을 조정한 후의 지배기업의 보통주소유주에게 귀속되는 당기순이익을 가중평균유통보통주식수에 희석성 잠재적보통주가 보통주로 변경되는 경우 발행될 보통주의 가중평균주식수를 합한 주식수로 나누어 계산합니다. 3-18. 리스 연결기업은 계약에서 대가와 교환하여, 식별되는 자산의 사용 통제권을 일정기간 이전하게 하는지를 고려하여 계약의 약정시점에, 계약자체가 리스인지, 계약이 리스를 포함하는지를 판단합니다.리스이용자로서의 연결기업연결기업은 단기리스와 소액 기초자산 리스를 제외한 모든 리스에 대하여 하나의 인식과 측정 접근법을 적용합니다. 연결기업은 리스료 지급의무를 나타내는 리스부채와 기초자산의 사용권을 나타내는 사용권자산을 인식합니다. - 사용권자산연결기업은 리스개시일(즉, 기초자산이 사용가능한 시점)에 사용권자산을 인식합니다. 사용권자산은 원가로 측정하고, 후속 측정 시 원가모형을 적용하였습니다. 원가모형을 적용하기 위하여 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감하고, 리스부채의 재측정에 따른 조정을 반영합니다. 사용권자산의 원가는 인식된 리스부채 금액, 최초직접원가, 그리고 받은 리스 인센티브를 차감한 리스개시일이나 그 전에 지급한 리스료를 포함합니다. 사용권자산은 추정내용연수와 리스기간 중 더 짧은 기간에 걸쳐 정액 기준으로 감가상각합니다. 리스기간 종료시점에 연결기업에 기초자산의 소유권이 이전되는 경우나 사용권자산의 원가에 연결기업이 매수선택권을 행사할 것임이 반영되는 경우, 감가상각은 자산의 기초자산의 추정된 내용연수를 사용하여 계산됩니다.사용권자산도 손상의 대상이 되며 주석 2-12. 비금융자산의 손상에 대한 회계정책에서 설명하였습니다. - 리스부채 리스 개시일에 연결기업은 리스기간에 걸쳐 지급될 리스료의 현재가치로 리스부채를측정합니다. 리스료는 고정리스료(실질적인 고정리스료를 포함하고, 받을 리스 인센티브는 차감), 지수나 요율에 따라 달라지는 변동리스료 및 잔존가치보증에 따라 지급될 것으로 예상되는 금액으로 구성됩니다. 리스료는 또한 연결기업이 매수선택권을 행사할 것이 상당히 확실한 경우에 그 매수선택권의 행사가격과 리스기간이 연결기업의 종료선택권 행사를 반영하는 경우에 그 리스를 종료하기 위하여 부담하는 금액을 포함합니다. 지수나 요율에 따라 달라지는 변동리스료가 아닌 변동리스료는 (재고자산을 생산하는데 발생된 것이 아니라면) 리스료 발생을 유발하는 사건 또는 조건이 발생한 기간의 비용으로 인식합니다. 연결기업은 리스료의 현재가치를 계산할 때, 리스의 내재이자율을 쉽게 산정할 수 없기 때문에 리스개시일의 증분차입이자율을 사용합니다. 리스개시일 이후 리스부채 금액은 이자를 반영하여 증가하고 지급한 리스료를 반영하여 감소합니다. 또한, 리스부채의 장부금액은 리스기간의 변경, 리스료의 변경(예를 들어, 리스료를 산정할 때 사용한 지수나 요율의 변동으로 생기는 미래 리스료의 변동) 또는 기초자산을 매수하는 선택권 평가에 변동이 있는 경우 재측정됩니다. - 단기리스와 소액 기초자산 리스연결기업은 임차시설물과 차량운반구, 기타장비의 리스에 단기리스(즉, 이러한 리스는 리스기간이 리스개시일로부터 12개월 이하이고 매수선택권을 포함하지 않음)에 대한 인식 면제 규정을 적용합니다. 또한 연결기업은 소액자산으로 간주되는 사무용품의 리스에 소액자산 리스에 대한 인식 면제 규정을 적용합니다. 단기리스와 소액자산 리스에 대한 리스료는 리스기간에 걸쳐 정액기준으로 비용으로 인식합니다. 3-19. 투자부동산연결기업은 투자부동산을 최초 인식시점에 원가로 측정하고 거래원가는 최초 측정에포함하며 최초 인식 이후에는 원가모형에 따라 측정합니다.연결기업은 투자부동산을 처분하거나 사용을 통하여 더이상 미래경제적효익을 얻을 수 없을 것으로 예상되는 경우 재무제표에서 제거하고 있으며 이로 인하여 발생되는 처분금액과 장부금액의 차이는 제거시점의 당기손익에 반영하고 있습니다. 또한, 해당 자산의 사용목적이 변경된 경우에 한하여 투자부동산에서 다른 계정으로 대체하거나 다른 계정에서 투자부동산으로 대체하고 있습니다.토지는 감가상각을 하고 있지 않습니다. 건물의 감가상각액은 자산의 원가에서 잔존가치를 제외한 금액에 대하여 40~50년의 추정 경제적 내용연수에 걸쳐 정액법에 따라 산정하고 있습니다. 4. 금융위험 관리 금융상품과 관련하여 연결기업은 신용위험, 유동성위험 및 시장위험에 노출되어 있습니다. 본 주석은 연결기업이 노출되어 있는 위의 위험에 대한 정보와 연결기업의 위험관리 목표,정책, 위험 평가 및 관리 절차, 그리고 자본관리에 대해 공시하고 있습니다. 추가적인 계량적 정보에 대해서는 본 연결재무제표 전반에 걸쳐서 공시되어 있습니다. 4-1. 위험관리 정책연결기업의 위험관리 체계를 구축하고 감독할 책임은 이사회에 있습니다. 연결기업은 금융투자업규정에 따라 위험관리 정책을 개발하고 감독할 위험관리위원회로서의 역할을 경영위원회에 위임하고, 경영위원회가 그 업무를 담당하고 있습니다. 연결기업의 위험관리는 연결기업의 재무적 성과에 영향을 미치는 잠재적 위험을 식별한 후, 식별된 위험을 허용가능한 수준으로 감소, 제거 및 회피하는 것을 그 목적으로 하고 있습니다. 연결기업은 전사적 수준의 위험관리 정책 및 절차를 마련하여 운영하고 있으며 리스크관리팀에서 위험관리에 대한 총괄책임을 담당하고 있습니다. 연결기업의 감사위원회는 경영진이 연결기업의 위험관리 정책 및 절차의 준수여부를어떻게 관리하는지 감독하고 위험관리체계가 적절한지 검토합니다. 내부감사는 감사위원회의 감독기능을 보조하여, 위험관리 통제 및 절차에 대한 정기 및 특별 검토를 수행하고 결과는 감사위원회에 보고하고 있습니다. 4-2. 신용위험 신용위험이란 고객이나 거래상대방이 금융상품에 대한 계약상의 의무를 이행하지 않아 연결기업이 재무손실을 입을 위험을 의미하며 현금 및 현금성자산, 은행 및 금융기관 예치금, 대출채권 등으로부터 발생할 수 있습니다. 4-2-1. 대출채권 대출채권이란 임직원에 대한 복지후생 관련 대여금과 신탁사업에 소요되는 자금을 연결기업이 대여함으로써 발생하는 신탁계정대, 기타대출채권 등을 말합니다. 신탁계정대는 각 신탁사업별로 관리되고 있으며, 연결기업은 대여금액, 분양률, 공정률 등 신탁사업의 건전성을 월단위로 점검하여 채권의 회수시기, 회수금액, 회수가능성을 검토하는 등 적극적인 채권관리 정책을 수립ㆍ시행하고 있습니다. 아울러, 회수가 지연되는 대출채권에 대해서는 지연사유에 따라 적절한 조치를 취하고 있습니다. 4-2-2. 기타수취채권 미수금, 미수수익 등 기타수취채권도 대출채권과 동일한 방식으로 신용위험이 관리되고 있습니다. 연결기업은 대출채권 등에 대해 발생할 것으로 예상되는 손실에 대해 충당금을 설정하고 있습니다. 이 충당금은 개별적으로 유의적인 항목에 대한 구체적인 손상차손과 유사 한 특성을 가진 금융자산 집합의 손상으로 구성됩니다. 금융자산 집합의 충당금은 유사한 금융자산의 회수에 대한 과거 자료에 근거하여 결정되고 있습니다. 4-2-3. 투자자산 연결기업은 금융기관에 현금및현금성자산과 예치금을 예치하고 있으며 신용등급이 우수한 금융기관과 거래하고 있으므로 금융기관으로부터의 신용위험은 제한적입니다. 4-3. 유동성위험 유동성위험이란 연결기업이 금융부채에 관련된 의무를 충족하는 데 어려움을 겪게 될 위험을 의미합니다. 연결기업은 유동성위험을 관리하기 위하여 단기 및 중장기 자금수급계획을 수립하고 현금유출 예산과 실제 현금유출액을 지속적으로 분석, 검토하여 금융부채와 금융자산의 만기구조를 대응시키고 있습니다. 연결기업은 금융부채상환을 포함하여, 90일에 대한 예상 운영비용을 충당할 수 있는 충분한 유동성을 보유하고 있다고 확신하고 있습니다. 여기에는 합리적으로 예상할 수 없는 극단적인 상황으로 인한 잠재적인 효과는 포함되지 않았습니다. 또한 연결기업은 일시적으로 발생할 수 있는 유동성 위험을 관리하기 위하여 국민은행 등과 무보증 한도대출 약정 등을 체결하고 있습니다(주석29-3 대출약정 참조). 4-4. 시장위험 시장위험이란 시장가격의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치나 미래현금흐름이 변동할 위험을 의미합니다. 시장가격 관리의 목적은 수익은 최적화하는 반면 수용가능한 한계 이내로 시장위험 노출을 관리 및 통제하는 것입니다. 4-4-1. 환위험 당기말 현재 연결기업은 기능통화인 원화 이외의 자산과 부채를 보유하고 있지 아니한 바 환위험에 노출되어 있지 않습니다. 4-4-2. 이자율위험 연결기업은 자금조달을 위하여 변동이자율 조건의 차입금, 사채를 이용하고 있는 바,이자율위험에 노출되어 있습니다. 연결기업은 이자율 변동위험을 감소시키기 위하여고정이자율 조건의 차입금과 변동이자율 조건의 차입금을 적정비율로 혼용하여 자금을 조달하고 이자비용을 관리하는 정책을 수립하고 있습니다. 4-4-3. 기타 시장가격 위험 연결기업이 보유하고 있는 당기손익-공정가치측정금융자산으로부터 가격위험이 발생합니다. 연결기업의 경영진은 시장가격에 근거하여 투자 포트폴리오 내의 채무 및 지분 상품의 구성을 검토하고 있습니다. 포트폴리오 내 중요한 투자는 개별적으로 관리되며 일정금액을 초과하는 취득 및 매각 결정은 이사회 또는 경영위원회의 승인이 필요합니다. 4-5. 자본관리 자본관리의 주 목적은 금융투자업자의 순자산에 내재하거나 업무에 수반되는 총위험액보다 영업용순자본을 더 많이 유지하도록 함으로써 투자자 및 주주의 손실을 최소화하기 위함입니다(주석28 자본위험관리 참조). 연결기업은 자본구조를 경제환경의 변화에 따라 수정하고 있으며 당기 중 자본관리의 목적, 정책 및 절차에 대한 어떠한 사항도 변경되지 아니하였습니다. 5. 고객과의 계약에서 생기는 수익당기와 전기 중 고객과의 계약에서 생기는 수익은 다음과 같이 구분됩니다. (단위 : 천원) 구분 토지신탁 관리신탁 담보신탁 분양관리신탁 대리업무 컨설팅 리츠자산운용 리츠자산취득 브랜드 자산운용 합 계 주요 용역 분양사무관리 28,226,102 - - - - - - - - - 28,226,102 건설사무관리 29,666,529 - - - - - - - - - 29,666,529 인허가업무 8,330,389 - - - - - - - - - 8,330,389 기타 용역 관리업무 - 23,501 - - - - - - - - 23,501 관리 및 처분업무 - 1,165,067 - - - - - - - - 1,165,067 증서발행 및 환가업무 - - 1,336,284 - - - - - - - 1,336,284 자금관리업무 - - - 43,675 - - - - - - 43,675 대리사무업무 - - - - 696,790 - - - - - 696,790 자문용역업무 - - - - - 7,308,539 - - - - 7,308,539 리츠자산운용업무 - - - - - - 15,079,060 - - - 15,079,060 리츠자산취득업무 - - - - - - - 7,124,081 - - 7,124,081 브랜드이용 - - - - - - - - 276,419 - 276,419 자산운용업무 - - - - - - - - - 13,902,086 13,902,086 합 계 66,223,020 1,188,568 1,336,284 43,675 696,790 7,308,539 15,079,060 7,124,081 276,419 13,902,086 113,178,522 수익인식시기 분양률로 인식 22,320,482 - - - - - - - - - 22,320,482 원가진행률로 인식 29,666,529 - - - - - - - - - 29,666,529 기간안분으로 인식 14,236,009 1,153,568 - 43,675 696,790 4,268,539 15,079,060 - 276,419 13,502,086 49,256,146 취득시점에 인식 - - - - - - - 7,124,081 - 400,000 7,524,081 처분시점에 인식 - 35,000 744,068 - - - - - - - 779,068 증서발행시점에 인식 - - 592,216 - - - - - - - 592,216 완료시점에 인식 - - - - - 3,040,000 - - - - 3,040,000 합 계 66,223,020 1,188,568 1,336,284 43,675 696,790 7,308,539 15,079,060 7,124,081 276,419 13,902,086 113,178,522 (단위 : 천원) 구분 토지신탁 관리신탁 처분신탁 담보신탁 분양관리신탁 대리업무 컨설팅 리츠자산운용 리츠자산취득 리츠자산처분 브랜드 자산운용 합 계 주요 용역 분양사무관리 44,199,114 - - - - - - - - - - - 44,199,114 건설사무관리 34,822,638 - - - - - - - - - - - 34,822,638 인허가업무 10,208,330 - - - - - - - - - - - 10,208,330 기타 용역 관리업무 - 1,172,419 - - - - - - - - - - 1,172,419 관리 및 처분업무 - - 10,924 - - - - - - - - - 10,924 증서발행 및 환가업무 - - - 2,281,822 - - - - - - - - 2,281,822 자금관리업무 - - - - 133,470 - - - - - - - 133,470 대리사무업무 - - - - - 2,655,740 - - - - - - 2,655,740 자문용역업무 - - - - - - 6,431,927 - - - - - 6,431,927 리츠자산운용업무 - - - - - - - 11,652,270 - - - - 11,652,270 리츠자산취득업무 - - - - - - - - 8,738,500 - - - 8,738,500 리츠자산처분업무 - - - - - - - - - 8,951,714 - - 8,951,714 브랜드이용 - - - - - - - - - - 124,795 - 124,795 자산운용업무 - - - - - - - - - - - 15,449,849 15,449,849 합 계 89,230,082 1,172,419 10,924 2,281,822 133,470 2,655,740 6,431,927 11,652,270 8,738,500 8,951,714 124,795 15,449,849 146,833,512 수익인식시기 분양률로 인식 44,199,114 - - - - - - - - - - - 44,199,114 원가진행률로 인식 34,822,638 - - - - - - - - - - - 34,822,638 기간안분으로 인식 10,208,330 1,172,419 - - 133,470 2,655,740 6,431,927 11,652,270 - - 124,795 15,449,849 47,828,800 취득시점에 인식 - - - - - - - - 8,738,500 - - - 8,738,500 처분시점에 인식 - - 10,924 1,317,688 - - - - - 8,951,714 - - 10,280,326 증서발행시점에 인식 - - - 964,134 - - - - - - - - 964,134 합 계 89,230,082 1,172,419 10,924 2,281,822 133,470 2,655,740 6,431,927 11,652,270 8,738,500 8,951,714 124,795 15,449,849 146,833,512 6. 이자수익당기와 전기 중 이자수익의 구성내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기 전기 현금및예치금 예금이자 423,893 788,876 상각후원가측정유가증권 상각후원가측정증권이자 611,753 1,289,123 상각후원가측정대출채권 신탁계정대이자 35,157,839 30,916,647 매입대출채권이자 4,739,113 8,923,117 기타이자 11,367,896 13,370,724 소 계 51,264,848 53,210,488 기타 당기손익-공정가치측정금융자산이자 150,658 30,402 영업외 기타이자 181,339 190,367 기타이자(요구불상환지분이자) 233,594 - 소 계 565,591 220,769 합 계 52,866,085 55,509,256 7. 배당금수익7-1. 당기와 전기 중 배당금수익의 구성내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기 전기 당기손익-공정가치측정금융자산 1,065,977 19,164,291 8. 현금 및 예치금 8-1. 현금및현금성자산당기말과 전기말 현재 현금및현금성자산의 구성내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기말 전기말 현금 894 648 보통예금 등 8,469,321 8,436,396 MMDA 101,491,877 217,828,007 합 계 109,962,092 226,265,051 8-2. 예치금연결기업이 보유한 예치금 중 일부는 사용이 제한되어 있으며, 당기말과 전기말 현재구성내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 예금의 종류 금융기관 당기말 전기말 사용제한내용 장기성예금 별단예금 농협은행 2,000 2,000 당좌개설보증금 특정예금 자사주신탁 미래에셋증권㈜ 487,881 496,834 자사주매입 특정예금 자사주신탁 대신증권㈜ 161,805 157,010 자사주매입 정기예금 정기예금 농협은행 - 500,000 - 정기예금 정기예금 기업은행 2,000,000 - - 정기예금 정기예금 수협은행 - 1,000,000 - 기타(*) 보통예금 신한은행 56 56 질권설정 합 계 2,651,742 2,155,900 9. 당기손익-공정가치측정 금융자산 9-1. 채무상품당기말과 전기말 현재 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류된 채무상품의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 주, 천원) 구분 주식수 지분율(%) 취득가액 장부가액 수익증권 등(*1) 마산롯데마트전문투자형사모부동산12호_C(*2) - - 1,000,000 1,707,070 하이일드공모주만기형2호[채권혼합]A(*2) - - 200,000 207,172 하이일드공모주만기형3호[채권혼합]A(*2) - - 200,000 205,355 US하이일드공모주플러스(H)A(*2) - - 200,000 209,838 초단기금리혼합자산_C-F(*2) - - 200,000 224,029 리듬시티사모부동산투자유한회사_2종(의정부물류센터)(*2) - - 300,000 - 울산 남구 신정 673-9 일원 처분신탁(우) - - 23,845,090 15,839,678 드림공모주일반사모혼합자산C-F(*2) - - 10,000 13,016 서부산일반사모부동산투자신탁1종(*2) - - 2,403,900 2,403,900 코레이트전문투자형사모부동산투자신탁11호(*2) - - 500,000 926,885 보험상품(*3) - - 1,654,120 2,944,677 소 계 30,513,110 24,681,620 기타유가증권(출자금 등) ㈜케이앤케이에셋 출자금 19,900 19.90 99,500 - 인천 을왕 해상 리조트 출자금 75,000 15.00 750,000 - 케이원제7호 위탁관리부동산투자회사 260,000 3.00 1,300,000 805,418 케이원제9호 위탁관리부동산투자회사 620,000 10.80 3,100,000 6,915,987 개발앵커리츠(*5) 60,000 100.00 300,000 300,000 케이원제10호 위탁관리부동산투자회사 180,000 4.42 1,800,000 2,296,541 씨에스제1호 위탁관리부동산투자회사(*4) 316,250 28.33 9,000,000 6,082,166 케이원제15호 위탁관리부동산투자회사 570,000 10.26 28,500,000 34,016,788 케이원제16호 위탁관리부동산투자회사 200,000 8.71 10,000,000 12,245,493 케이원제17호 위탁관리부동산투자회사 1,000,000 9.06 5,000,000 - 케이원제18호 위탁관리부동산투자회사 60,000 3.52 2,000,000 1,573,200 케이원제19호 위탁관리부동산투자회사 66,000 4.11 3,300,000 1,854,666 케이원제23호 위탁관리부동산투자회사 100,000 3.26 5,000,000 4,002,874 케이원제24호 위탁관리부동산투자회사 60,000 2.87 3,000,000 3,850,500 케이원제25호 위탁관리부동산투자회사 260,000 1.79 1,300,000 1,057,940 케이원제26호 위탁관리부동산투자회사 32,000 2.22 800,000 872,048 케이원제27호 위탁관리부동산투자회사 60,000 2.11 2,300,000 2,125,660 케이원제28호 위탁관리부동산투자회사 150,000 2.06 750,000 738,450 케이원제29호 위탁관리부동산투자회사 32,002 2.86 2,000,125 2,107,908 감만1구역 공공지원민간임대주택(*5) 60,000 100.00 300,000 300,000 부천 상동 PFV 312,500 5.00 312,500 312,500 코레이트타워위탁관리부동산투자회사 400,000 19.43 42,000,000 41,119,453 제이앤더블유비아이지사모투자합자회사 6,266,855,614 11.98 8,000,000 - 메테우스대체투자사모투자신탁37호 10,000,600,036 15.87 10,000,000 9,074,596 디케이로지스 PFV 100,000 10.00 500,000 500,000 케이원물류 PFV 100,000 10.00 500,000 500,000 대영디엘엠 PFV 200,000 14.29 1,000,000 23,000 주식회사 모노버스(*6) 3,333 14.28 3,999,600 - 코레이트일반사모부동산투자회사제2호 300,000 0.54 300,000 378,848 코람코일반사모부동산142호 24,000 5.26 1,200,000 1,160,544 유나이티드파트너스국내리츠부동산제1호 10,000 1.84 500,000 281,010 대전하이엔드개발주식회사 100,000 5.00 500,000 500,000 마이애셋사모뮤지컬특별자산6호(*7) 4,489,301,540 89.04 3,997,260 179,510 마이애셋사모뮤지컬특별자산7호(*7) 1,979,945,617 80.00 1,583,965 5,135 마이애셋사모뮤지컬특별자산8호(*7) 987,754,885 100.00 987,755 1,228 마이애셋사모팬텀특별자산3호(*7) 5,000,000,000 100.00 5,000,000 - 에이비사모투자합자회사 1,000,000,000 18.15 1,000,000 890,770 주식회사 광주초월이롬로지스틱스 88,200 17.64 441,000 441,000 광주PFV 지분증권 출자 110,000 1.49 110,000 110,000 양주ACT물류센터 PFV 60,000 5.60 300,000 - 소 계 162,831,705 136,623,233 기타채무증권 이천 이황리 물류센터 개발사업(*1)(*8) - - 500,000 500,000 파평스튜디오산업단지 전환사채(*1) - - 3,354,948 2,300,000 파평스튜디오산업단지 사모사채 (*1) - - 1,445,000 1,445,000 광주초월이롬로지스틱스 사모사채(*1) - - 1,091,000 1,091,000 소 계 6,390,948 5,336,000 합 계 199,735,763 166,640,853 (*1) 수익권증서 등의 형태로 설립되어 주식수는 표기하지 아니하였습니다.(*2) 연결기업 중 코레이트자산운용㈜이 보유하고 있는 집합투자증권으로서 보고기간말 현재의 순자산가치(NAV)를 반영하여 산출된 기준가격을 공정가치 합리적 추정치로 간주하여 평가하고 있습니다.(*3) 변액연금보험료 중 펀드 투입액의 기말 평가액을 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 인식하였습니다(주석 30-5 참조).(*4) 출자금액 기준 지분율은 28.33%이나 의결권 기준 지분율은 19.998%로 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 인식하였습니다.(*5) 리츠 설립 초기 연결기업의 지분율 100%이나 추후 유상증자 예정이며, 관련 법령에 의해 지분율을 20%이상 소유할 수 없어 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류하였습니다.(*6) 해당 출자금에는 전환상환청구권이 부여되어 있습니다.(*7) 청산예정으로 펀드의 활동이 제한된 집합투자증권은 보고기간 말 현재 지배력이 없다고 판단하여 연결대상에서 제외하고 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류하였습니다.(*8) 중도상환청구권이 포함된 계약으로 이자와 현금의 수취만으로 이뤄져 있지 않다고 판단되어 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류하였습니다. (단위 : 주, 천원) 구분 주식수 지분율(%) 취득가액 장부가액 수익증권 등(*1) 코레이트벤처플러스펀드(주식-혼합)(*2) - - 100,000 73,273 마산롯데마트전문투자형사모부동산12호_C(*2) - - 1,000,000 1,231,570 코레이트하이일드공모주투게더A(*2) - - 200,000 207,357 코레이트글로벌마켓리더ESG증권투자신탁(H)C-F(*2) - - 200,000 201,856 하이일드공모주만기형2호[채권혼합]A(*2) - - 200,000 198,860 초단기금리혼합자산_C-F(*2) - - 200,000 217,436 리듬시티사모부동산투자유한회사_2종(의정부물류센터)(*2) - - 300,000 252,197 울산 남구 신정 673-9 일원 처분신탁(우) - - 23,845,090 15,762,382 하이일드공모주SB일반사모1호C(*2) - - 103,190 103,190 드림공모주일반사모혼합자산C-F(*2) - - 12,041 12,041 서부산일반사모부동산투자신탁1종(*2) - - 2,000,000 2,000,000 코레이트전문투자형사모부동산투자신탁11호(*2) - - 500,000 902,780 보험상품(*3) - - 1,777,771 2,259,248 소 계 30,438,092 23,422,190 기타유가증권(출자금 등) ㈜케이앤케이에셋 출자금 19,900 19.90 99,500 - 인천 을왕 해상 리조트 출자금 75,000 15.00 750,000 - 케이원제3호 위탁관리부동산투자회사 180,000 8.31 900,000 766,569 케이원제7호 위탁관리부동산투자회사 260,000 3.00 1,300,000 859,957 케이원제9호 위탁관리부동산투자회사 620,000 10.80 3,100,000 6,229,731 케이원제10호 위탁관리부동산투자회사 180,000 4.42 1,800,000 2,415,707 씨에스제1호 위탁관리부동산투자회사(*4),(*9) 316,250 28.33 9,000,000 6,721,333 케이원제15호 위탁관리부동산투자회사 570,000 10.26 28,500,000 31,316,141 케이원제16호 위탁관리부동산투자회사 200,000 8.71 10,000,000 9,822,194 케이원제17호 위탁관리부동산투자회사 100,000 9.06 5,000,000 4,548,021 케이원제18호 위탁관리부동산투자회사 400,000 3.52 2,000,000 1,790,000 케이원제19호 위탁관리부동산투자회사 66,000 4.11 3,300,000 2,563,242 케이원제23호 위탁관리부동산투자회사 100,000 3.26 5,000,000 3,914,296 케이원제24호 위탁관리부동산투자회사 60,000 2.87 3,000,000 3,598,080 케이원제25호 위탁관리부동산투자회사 260,000 1.79 1,300,000 1,211,340 케이원제26호 위탁관리부동산투자회사 32,000 2.22 800,000 886,330 케이원제27호 위탁관리부동산투자회사 460,000 2.11 2,300,000 2,268,720 케이원제28호 위탁관리부동산투자회사(*5) 60,000 100.00 300,000 300,000 감만1구역 공공지원민간임대주택(*5) 60,000 100.00 300,000 300,000 부천 상동 PFV 312,500 5.00 312,500 312,500 코레이트타워위탁관리부동산투자회사 468,750 19.43 42,000,000 39,802,470 제이앤더블유비아이지사모투자합자회사 6,266,855,614 11.98 8,000,000 - 메테우스대체투자사모투자신탁37호 10,000,600,036 15.87 10,000,000 11,046,186 디케이로지스 PFV 100,000 10.00 500,000 500,000 케이원물류 PFV 100,000 10.00 500,000 500,000 대명디엘엠 PFV 200,000 14.29 1,000,000 1,253,400 주식회사 모노버스(*6) 3,333 14.28 3,999,600 1,498,776 코레이트일반사모부동산투자회사제2호 300,000 0.54 300,000 378,452 코람코일반사모부동산142호 24,000 5.26 1,200,000 1,124,304 유나이티드파트너스국내리츠부동산제1호 10,000 1.84 500,000 388,370 대전하이엔드개발주식회사 100,000 5.00 500,000 500,000 마이애셋사모뮤지컬특별자산6호(*7) 4,489,301,540 89.04 3,997,260 175,563 마이애셋사모뮤지컬특별자산7호(*7) 1,979,945,617 80.00 1,583,965 5,021 마이애셋사모뮤지컬특별자산8호(*7) 987,754,885 100.00 987,755 1,201 마이애셋사모팬텀특별자산3호(*7) 5,000,000,000 100.00 5,000,000 - 에이비사모투자합자회사 1,000,000,000 18.15 1,000,000 915,365 시화물류센터 PFV 200,001 11.76 1,000,000 959,860 에코인프라사모투자합자회사 2,290,000 14.22 2,290,000 2,788,792 주식회사 광주초월이롬로지스틱스 88,200 17.64 441,000 441,000 양주ACT물류센터 PFV 60,000 5.60 300,000 300,000 소 계 164,161,580 142,402,921 기타채무증권 이천 이황리 물류센터 개발사업(*1)(*8) - - 500,000 500,000 파평스튜디오산업단지 전환사채(*1) - - 2,874,915 2,874,915 파평스튜디오산업단지 사모사채 (*1) - - 520,000 520,000 광주초월이롬로지스틱스 사모사채(*1) - - 1,091,000 1,091,000 소 계 4,985,915 4,985,915 합 계 199,585,587 170,811,026 (*1) 수익권증서 등의 형태로 설립되어 주식수는 표기하지 아니하였습니다.(*2) 연결기업 중 코레이트자산운용㈜이 보유하고 있는 집합투자증권으로서 보고기간말 현재의 기준가격을 시가로 평가하여 재무상태표가액으로 계상하고 있습니다.(*3) 변액연금보험료 중 펀드 투입액의 기말 평가액을 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 인식하였습니다(주석 30-5 참조).(*4) 출자금액 기준 지분율은 28.33%이나 의결권 기준 지분율은 19.998%로 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 인식하였습니다.(*5) 리츠 설립 초기 연결기업의 지분율 100%이나 추후 유상증자 예정이며, 관련 법령에 의해 의결권 기준 지분율을 20%이상 소유할 수 없어 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류하였습니다.(*6) 해당 출자금에는 전환상환청구권이 부여되어 있습니다.(*7) 청산예정으로 펀드의 활동이 제한된 집합투자증권은 보고기간 말 현재 지배력이 없다고 판단하여 연결대상에서 제외하고 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류하였습니다.(*8) 중도상환청구권이 포함된 계약으로 이자와 현금의 수취만으로 이뤄져 있지 않다고 판단되어 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류하였습니다.(*9) 전기 중 상호(구, 케이원제13호 위탁관리부동산투자회사)가 변경되었습니다. 9-2. 지분상품당기말 및 전기말 현재 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류된 지분상품의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 주, 천원) 구분 주식수 지분율(%) 취득원가 장부가액 기타유가증권 ㈜핍스웨이브개발 60,000 10.00 300,000 300,000 이지스자산운용㈜ 899,529 5.31 269,855 34,295,707 주식회사 동양레저 2,600 0.07 13,000 - 후오비 주식회사 34,042 2.00 1,999,968 - FES제주 2,000 5.38 10,000 10,000 BH제주 2,000 10.00 10,000 10,000 합 계 2,602,823 34,615,707 (단위 : 주, 천원) 구분 주식수 지분율(%) 취득원가 장부가액 기타유가증권 ㈜핍스웨이브개발 60,000 10.00 300,000 300,000 이지스자산운용㈜ 899,529 5.31 269,855 31,343,188 주식회사 동양레저 2,600 0.07 13,000 - 후오비 주식회사 34,042 2.00 1,999,968 - FES제주 2,000 5.38 10,000 10,000 BH제주 2,000 10.00 10,000 10,000 카카오VX 53,866 1.10 6,935,625 3,149,485 합 계 9,538,448 34,812,673 10. 상각후원가측정증권당기말과 전기말 현재 상각후원가측정증권으로 분류된 채무증권의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 발행처 내역 당기말 전기말 취득가액 장부금액 취득가액 장부금액 KB증권 회사채 - - 20,046,000 20,046,000 IBK투자증권 회사채 2,571,250 2,571,250 2,571,250 2,571,250 다올투자증권 후순위회사채 5,000,000 5,000,000 - - 합 계 7,571,250 7,571,250 22,617,250 22,617,250 11. 기타포괄손익-공정가치측정 금융자산당기말과 전기말 현재 기타포괄손익-공정가치측정 금융자산의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 취득원가 장부가액 미실현 보유손익계 손상차손 누계액 한국금융투자협회(지분증권) 431,700 431,700 - - (단위 : 천원) 구분 취득원가 장부가액 미실현 보유손익계 손상차손 누계액 한국금융투자협회(지분증권) 431,700 431,700 - - 12. 관계기업 및 공동기업투자주식 12-1. 당기말과 전기말 현재 관계기업 및 공동기업투자주식의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 회사명 주요 영업활동 결산월 당기말 전기말 지분율(%) 장부금액 지분율(%) 장부금액 관계기업: 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사(*1) 투자업 12월 87.43 258,395,894 87.00 206,356,407 에코프라임환경1호사모투자합자회사 투자업 12월 - - 45.45 18,566,390 캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호 부동산투자업 12월 40.14 10,107,040 40.14 10,106,974 우림에이엠씨㈜(*2) 부동산투자업 12월 15.26 - 15.26 - 광주중외공원개발주식회사(*3)(*4) 부동산개발업 12월 30.00 - 30.00 - 에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사(*1) 집합투자업 12월 93.21 173,804,680 93.21 94,206,579 케이원김포로지스PFV(*4) 부동산업 12월 19.90 - 19.90 - 키움평택PFV(*4) 부동산개발업 12월 18.18 2,349,798 18.18 1,922,044 케이원프리미어(*5) 부동산개발업 12월 28.83 22,874,459 28.83 13,247,187 ㈜피제이엠씨에프(*8)(*9) 부동산개발업 12월 1.25 - 1.25 53,685 북항아이디씨피에프브이㈜(*4) 부동산개발업 12월 5.00 882,944 5.00 380,369 제이케이에스㈜(*4) 부동산개발업 12월 2.92 1,873,910 - - ㈜티에프에스PFV (*4) 부동산개발업 12월 19.58 2,272,204 - - 주식회사 도비도특구개발(*4),(*11) 부동산개발업 12월 20.00 995,550 - - ㈜제이에스디씨(*4) 부동산개발업 12월 10.02 1,000,625 - - 대치복합개발피에프브이 주식회사(*4) 부동산개발업 12월 9.44 16,584,618 - - 소 계 491,141,722 344,839,635 공동기업: 상봉케이원청년주택PFV(*6)(*7) 부동산투자업 12월 40.00 11,082,389 40.00 15,980,635 마그나PFV(*7) 부동산개발업 12월 - 911 - 933 SISTA PTE. LTD(*10) 부동산개발업 12월 50.00 29,077,850 50.00 29,077,850 소 계 40,161,150 45,059,418 합 계 531,302,872 389,899,053 (*1) 연결기업은 변동이익에 유의적으로 노출되어 있으나, 관련 활동을 지시할 수 있는 힘과 이익에 영향을 줄 수 있도록 힘을 사용할 능력이 없으므로 연결범위에서 제외하고 관계기업투자주식으로 분류하였습니다.(*2) 지배기업의직원들이 피투자회사의 이사회 구성원으로서 유의적인 영향력을 행사할 수 있는 것으로 보아 관계기업투자주식으로 분류하였습니다.(*3) 의결권우선주 12.6%와 무의결권우선주 17.4%로 구성되어 있습니다.(*4) 의결권있는 지분율 기준으로 연결기업의 지분율은 20%미만이나, 주주협약에 따라 이사선임권한이 있어 유의적인 영향력이 있다고 보아 관계기업투자주식으로 분류하였습니다. (*5) 의결권있는 지분율 기준으로 지배기업의 지분율은 20% 미만이나, 피투자사의 주된 영업의사결정에 참여하고 있으므로 유의적인 영향력이 있다고 보아 관계기업투자주식으로 분류하였습니다.(*6) 보통주 15%와 무의결권우선주 25%로 구성되어 있습니다.(*7) 의결권있는 지분율 기준으로 연결기업의 지분율은 20%미만이나, 이사 선임 등의 경영 의사 결정이 주주 전원의 동의로 이뤄지고 있어 공동지배력이 있다고 보아 공동기업투자주식으로 분류하였습니다.(*8) 의결권있는 지분율 기준으로 연결기업의 지분율은 20% 미만이나, 당기말 현재 행사가능한 ㈜피제이엠씨에프에 대한 전환사채의 전환권을 행사할 경우 지분율이 23.30%로 증가하게 됩니다. 이러한 잠재적 의결권의 행사에 따른 영향을 고려하여 유의적인 영향력이 있다고 보아 관계기업투자주식으로 분류하였습니다.(*9) 종속기업인 코레이트자산운용의 의결권 있는 지분(1.25%)과 전환사채의 잠재적지분율을 고려하여 관계기업투자주식으로 분류하였습니다.(*10) 종속기업인 코레이트베트남HS일반사모부동산투자신탁을 포함한 두 당사자가 공동지배력을 행사하여 공동기업주식으로 분류하였습니다(*11) 보통주 9%와 무의결권우선주 11%로 구성되어 있습니다. 12-2. 당기와 전기 중 관계기업 및 공동기업투자주식의 변동내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 회사명 기초 취득 손익거래 자본거래 배당금 기말 지분법손익 지분법자본변동 지분법 자본잉여금 변동 지분법 이익잉여금 변동 관계기업: 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사 206,356,407 - 23,432,426 (403,318) 20,528,649 8,481,730 - 258,395,894 에코프라임환경1호사모투자합자회사 18,566,390 - 18,441,849 (267,750) - - (36,740,489) - 캡스톤전문투자형 사모부동산투자신탁18호 10,106,974 - 51,634 - - - (51,567) 10,107,041 우림에이엠씨㈜ - - - - - - - - 광주중외공원개발주식회사 - - - - - - - - 에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사 94,206,579 - 13,886,911 14,817,594 51,350,400 (456,805) - 173,804,679 케이원김포로지스PFV - - - - - - - - 키움평택PFV 1,922,044 - 427,754 - - - - 2,349,798 케이원프리미어 13,247,187 9,504,000 174,676 (265) - - (51,139) 22,874,459 ㈜피제이엠씨에프 53,685 - (53,685) - - - - - 북항아이디씨피에프브이㈜ 380,369 - 502,575 - - - - 882,944 제이케이에스㈜ - 2,000,000 (126,090) - - - - 1,873,910 ㈜티에프에스PFV - 2,499,975 (227,771) - - - - 2,272,204 주식회사 도비도특구개발 - 1,000,000 (4,450) - - - - 995,550 ㈜제이에스디씨 - 1,000,000 625 - - - - 1,000,625 대치복합개발피에프브이 주식회사 - 17,000,000 (415,382) - - - - 16,584,618 소 계 344,839,635 33,003,975 56,091,072 14,146,261 71,879,049 8,024,925 (36,843,195) 491,141,722 공동기업: 상봉케이원청년주택PFV 15,980,635 - (4,898,246) - - - - 11,082,389 마그나PFV 933 - (22) - - - - 911 SISTA PTE. LTD. 29,077,850 - - - - - - 29,077,850 소 계 45,059,418 - (4,898,268) - - - - 40,161,150 합 계 389,899,053 33,003,975 51,192,804 14,146,261 71,879,049 8,024,925 (36,843,195) 531,302,872 (단위 : 천원) 회사명 기초 취득 대체 손익거래 자본거래 배당금 기말 지분법손익 지분법 자본변동 지분법 이익잉여금변동 관계기업: 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사 262,330,390 7,716,000 - (56,333,874) (7,911,951) 555,842 - 206,356,407 에코프라임환경1호사모투자합자회사 17,242,556 - - 1,360,209 (36,375) - - 18,566,390 캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호 10,079,232 - - 75,865 - - (48,123) 10,106,974 우림에이엠씨㈜ - - - - - - - - 광주중외공원개발주식회사 1,622,301 - - (1,622,301) - - - - 에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사 62,835,807 40,000,000 - (7,517,162) (1,112,066) - - 94,206,579 케이원김포로지스PFV 894,384 - - (894,384) - - - - 키움평택PFV 1,951,151 - - (29,107) - - - 1,922,044 케이원프리미어 8,853,909 4,320,000 - 77,381 (4,103) - - 13,247,187 ㈜피제이엠씨에프 - - 74,983 (21,298) - - - 53,685 북항아이디씨피에프브이㈜ 1,231,369 - - (851,000) - - - 380,369 소 계 367,041,099 52,036,000 74,983 (65,755,671) (9,064,495) 555,842 (48,123) 344,839,635 공동기업: 상봉케이원청년주택PFV 15,076,673 - - 1,745,663 (841,701) - - 15,980,635 마그나PFV 957 - - (24) - - - 933 SISTA PTE. LTD. 4,975,250 24,102,600 - - - - - 29,077,850 소 계 20,052,880 24,102,600 - 1,745,639 (841,701) - - 45,059,418 합 계 387,093,979 76,138,600 74,983 (64,010,032) (9,906,196) 555,842 (48,123) 389,899,053 12-3. 당기말과 전기말 현재 관계기업 및 공동기업의 요약 재무정보는 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 회사명 당기말 당기 자산 부채 자본 영업수익 당기순손익 총포괄손익 관계기업: 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사(*) 1,709,480,692 1,160,772,801 548,707,891 1,758,625,710 58,692,700 75,135,646 캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호(*) 25,115,370 12 25,115,358 248,304 248,158 248,158 우림에이엠씨㈜(*) 442,387,323 470,522,509 (28,135,186) 32,760 (6,537,454) (6,537,454) 광주중외공원개발주식회사(*) 725,267,249 746,466,273 (21,199,024) 126,399,729 (8,626,653) (8,626,653) 에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사(*) 187,416,567 958,907 186,457,660 - 14,897,878 85,392,843 케이원김포로지스PFV(*) 357,764,501 401,980,423 (44,215,922) 2,793,275 (42,321,074) (42,321,074) 키움평택PFV(*) 172,164,649 159,240,762 12,923,887 - 2,352,645 2,352,645 케이원프리미어(*) 79,430,516 84,738 79,345,778 - 881,227 881,227 ㈜피제이엠씨에프(*) 40,566,082 37,271,603 3,294,479 - (382,752) (382,752) 북항아이디씨피에프브이㈜(*) 147,381,842 129,722,957 17,658,885 - (3,921,545) (3,921,545) 제이케이에스㈜(*) 164,932,673 100,751,272 64,181,401 - (4,318,599) (4,318,599) ㈜티에프에스PFV(*) 19,920,929 604,318 19,316,611 - (647,667) (647,667) ㈜제이에스디씨(*) 10,017,121 880 10,016,241 - 6,241 6,241 주식회사 도비도특구개발(*) 4,977,752 - 4,977,752 - (22,248) (22,248) 대치복합개발피에프브이 주식회사(*) 630,093,503 452,048,240 178,045,263 - (1,954,737) (1,954,737) 공동기업: 상봉케이원청년주택PFV(*) 60,212,320 46,129,927 14,082,393 39,348 (4,898,787) (4,898,787) 마그나PFV(*) 157,186,350 91,565,604 65,620,746 - (1,852,869) (1,852,869) SISTA PTE. LTD.(*) 62,156,042 1,112,441 61,043,601 99 (17,701) (17,701) (*) 요약 재무정보는 감사받지 않은 재무제표를 이용한 금액입니다. (단위 : 천원) 회사명 전기말 전기 자산 부채 자본 영업수익 당기순손익 총포괄손익 관계기업: 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사(*) 1,657,325,729 1,223,450,506 433,875,223 1,688,369,157 (111,729,974) (126,346,332) 에코프라임환경1호사모투자합자회사(*) 119,520,576 78,674,517 40,846,059 91,886,343 4,415,572 4,415,572 캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호(*) 25,115,204 12 25,115,192 248,607 188,856 188,856 우림에이엠씨㈜(*) 347,729,191 369,326,924 (21,597,733) 32,760 (6,747,049) (6,747,049) 광주중외공원개발 주식회사(*) 220,953,348 626,012,943 (405,059,595) - (406,452,818) (406,452,818) 에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사(*) 106,085,640 4,576,375 101,509,265 - (6,418,525) (8,053,669) 케이원김포로지스PFV(*) 372,143,911 374,036,087 (1,892,176) 17,538 (6,384,241) (6,384,241) 키움평택PFV(*) 21,947,710 11,376,468 10,571,242 - (160,086) (160,086) 케이원프리미어(*) 46,046,416 84,215 45,962,201 - (181,089) (181,089) ㈜피제이엠씨에프(*) 39,059,971 35,382,740 3,677,231 - (2,546,859) (2,546,859) 북항아이디씨피에프브이㈜(*) 120,806,904 113,199,519 7,607,385 - (14,837,577) (14,837,577) 공동기업: 상봉케이원청년주택PFV(*) 74,496,435 55,515,795 18,980,640 - (568,835) (568,835) 마그나PFV(*) 89,252,151 22,078,037 67,174,114 - (1,759,446) (1,759,446) SISTA PTE. LTD.(*) 63,724,727 1,169,765 62,554,962 52,117 10,508 10,508 (*) 요약 재무정보는 감사받지 않은 재무제표를 이용한 금액입니다. 12-4. 당기말과 전기말 현재 관계기업 및 공동기업투자주식의 지분법자본변동 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 회사명 기초 증감 법인세효과 기말 관계기업: 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사 (55,491,432) (403,319) 979,422 (54,915,329) 에코프라임환경1호사모투자합자회사 205,900 (267,750) 61,850 - 캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호 (9,394) - - (9,394) 에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사 12,822,187 14,817,595 (3,769,271) 23,870,511 케이원프리미어 (4,955) (265) 64 (5,156) 소 계 (42,477,694) 14,146,261 (2,727,935) (31,059,368) 공동기업: 상봉케이원청년주택PFV (841,701) - - (841,701) 마그나PFV (1) - - (1) 소 계 (841,702) - - (841,702) 합 계 (43,319,396) 14,146,261 (2,727,935) (31,901,070) (단위 : 천원) 회사명 기초 증감 법인세효과 기말 관계기업: 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사 (49,407,142) (7,911,951) 1,827,661 (55,491,432) 에코프라임환경1호사모투자합자회사 233,873 (36,375) 8,403 205,901 캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호 (9,394) - - (9,394) 에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사 13,677,365 (1,112,066) 256,887 12,822,186 케이원프리미어 (1,800) (4,103) 948 (4,955) 소 계 (35,507,098) (9,064,495) 2,093,899 (42,477,694) 공동기업: 상봉케이원청년주택PFV - (841,701) - (841,701) 마그나PFV (1) - - (1) 소 계 (1) (841,701) - (841,702) 합 계 (35,507,099) (9,906,196) 2,093,899 (43,319,396) 12-5. 지분법 적용의 중지로 인하여 인식하지 못한 관계기업 및 공동기업투자주식의누적 미반영지분법손실 금액은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기 전기 우림에이엠씨㈜ 미반영 지분법손실 997,625 490,158 광주중외공원개발주식회사 미반영 지분법손실 2,587,996 4,189,678 케이원김포로지스PFV 미반영 지분법손실 8,422,425 376,543 (단위 : 천원) 구분 당기말 전기말 우림에이엠씨㈜ 미반영 지분법손실 누계액 4,293,470 3,295,845 광주중외공원개발주식회사 미반영 지분법손실 누계액 6,359,707 3,771,711 케이원김포로지스PFV 미반영 지분법손실 누계액 8,798,968 376,543 13. 대출채권 13-1. 당기말과 전기말 현재 대출채권의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기말 전기말 대여금 71,574,906 65,224,032 신탁계정대 956,507,770 794,118,431 매입대출채권 19,815,507 34,457,740 기타대출채권 1,007,752 1,007,752 소 계 1,048,905,935 894,807,955 대여금 손실충당금 (14,116,432) (9,399,663) 신탁계정대 손실충당금 (154,753,988) (135,092,004) 매입대출채권 손실충당금 (198,155) (344,577) 기타대출채권 손실충당금 (1,007,753) (1,007,752) 소 계 (170,076,328) (145,843,996) 현재가치할인차금 (233,955) (94,426) 합 계 878,595,652 748,869,533 13-2. 대여금당기말과 전기말 현재 PF 대출 등에 대한 대여금의 내역은 다음과 같습니다 . (단위 : 천원) 구분 당기말 전기말 주택마련 대여 2,778,000 2,668,500 PF 대여 68,796,906 62,555,532 소 계 71,574,906 65,224,032 손실충당금 (14,116,432) (9,399,663) 현재가치할인차금 (233,955) (94,426) 합 계 57,224,519 55,729,943 당기말 현재 대여금에 대한 현재가치할인차금은 최장 25년 동안 3.36%~4.44%의 이자율로 할인하여 계산하였습니다. 13-3. 신탁계정대 및 기타대출대권당기말과 전기말 현재 신탁계정대와 기타대출채권의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 위탁자 당기말 전기말 건설업영위법인 168,887,711 185,394,916 기타법인 788,528,826 609,445,974 개인 98,985 285,293 소 계 957,515,522 795,126,183 손실충당금 (155,761,741) (136,099,756) 합 계 801,753,781 659,026,427 당기말 현재 신탁계정대와 관련하여 지배기업 명의로 차입한 차입부채는 677,795,694천원(전기말: 628,250,906천원)이며, 당기 중 신탁계정대와 관련하여 영업손익으로 계상된 이자수익 및 이자비용은 각각 35,878,555천원(전기: 31,423,062천원) 및 29,118,204천원(전기: 32,463,511천원)입니다. 13-4. 손실충당금 변동내역당기와 전기 중 대출채권 및 기타금융자산의 손실충당금 변동내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 12개월 기대신용손실 전체기간 기대신용손실 합 계 신용이 손상되지않은 대출채권 및기타금융자산 신용이 손상된대출채권 및기타금융자산 기초 2,890,278 30,611,202 122,267,114 155,768,594 12개월 기대신용손실로 대체 1,121,423 (1,121,423) - - 신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체 (759,622) 759,622 - - 신용이 손상된 금융자산으로 대체 - (2,657,988) 2,657,988 - 손실충당금전입(환입) (77,824) 1,951,826 42,209,081 44,083,083 제각 - - (325,000) (325,000) 기타 - - (10,260,601) (10,260,601) 기말 3,174,255 29,543,239 156,548,582 189,266,076 (단위 : 천원) 구분 12개월 기대신용손실 전체기간 기대신용손실 합 계 신용이 손상되지않은 대출채권 및기타금융자산 신용이 손상된대출채권 및기타금융자산 기초 3,972,011 29,193,854 105,652,020 138,817,885 12개월 기대신용손실로 대체 1,861,603 (1,861,603) - - 신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체 (380,603) 380,603 - - 신용이 손상된 금융자산으로 대체 - (695,567) 695,567 - 손실충당금전입(환입) (2,562,733) 3,593,915 32,813,886 33,845,068 연결범위 변동 - - (8,257,380) (8,257,380) 기타 - - (8,636,979) (8,636,979) 기말 2,890,278 30,611,202 122,267,114 155,768,594 13-5. 손실충당금 관련 장부금액 변동내역당기와 전기 중 대출채권 및 기타금융자산의 장부금액 변동내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 12개월 기대신용손실 전체기간 기대신용손실 합 계 신용이 손상되지않은 대출채권 및기타금융자산 신용이 손상된대출채권 및기타금융자산 기초 251,581,379 575,252,965 150,499,454 977,333,798 12개월 기대신용손실로 대체 75,985,850 (75,985,850) - - 신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체 (227,188,144) 273,577,761 (46,389,617) - 신용이 손상된 금융자산으로 대체 (75,263,322) (2,900,182) 78,163,504 - 실행한 금융자산 379,983,185 - - 379,983,185 제거된 금융자산(*) (66,468,581) (120,042,470) (565,274) (187,076,325) 기말 338,630,367 649,902,224 181,708,067 1,170,240,658 (*) 당기 중 제각된 325,000천원이 포함되어 있습니다. (단위 : 천원) 구분 12개월 기대신용손실 전체기간 기대신용손실 합 계 신용이 손상되지않은 대출채권 및기타금융자산 신용이 손상된대출채권 및기타금융자산 기초 355,281,695 582,094,394 128,264,456 1,065,640,545 12개월 기대신용손실로 대체 12,761,193 (12,761,193) - - 신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체 (364,680,510) 364,680,510 - - 신용이 손상된 금융자산으로 대체 (10,267,259) (79,020,771) 144,724,124 55,436,094 실행한 금융자산 280,744,460 - - 280,744,460 제거된 금융자산 (22,258,043) (279,739,975) (114,231,746) (416,229,764) 연결범위 변동 (157) - (8,257,380) (8,257,537) 기말 251,581,379 575,252,965 150,499,454 977,333,798 14. 투자부동산14-1. 당기말과 전기말 현재 투자부동산의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 취득가액 감가상각누계액 장부금액 토지 12,751,925 - 12,751,925 건물 59,435,339 (6,954,573) 52,480,766 합 계 72,187,264 (6,954,573) 65,232,691 (단위 : 천원) 구분 취득가액 감가상각누계액 장부금액 토지 12,751,925 - 12,751,925 건물 59,435,339 (5,765,866) 53,669,473 합 계 72,187,264 (5,765,866) 66,421,398 상기 투자부동산은 연결기업 중 코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁 및 케이원제8호위탁관리부동산투자회사가 취득한 자산입니다. 14-2. 당기와 전기 중 투자부동산의 변동내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 기초 감가상각비 기말 토지 12,751,925 - 12,751,925 건물 53,669,473 (1,188,707) 52,480,766 합 계 66,421,398 (1,188,707) 65,232,691 (단위 : 천원) 구분 기초 감가상각비 기말 토지 12,751,925 - 12,751,925 건물 54,858,180 (1,188,707) 53,669,473 합 계 67,610,105 (1,188,707) 66,421,398 14-3. 당기말 현재 투자부동산에 대한 공정가치는 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 보유회사명 토지 및 건물 소재지 코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁 50,212,000 강원도 고성군 케이원제8호위탁관리부동산투자회사 31,932,000 부산광역시 남구 대연동 케이원제8호위탁관리부동산투자회사 26,808,000 창원시 마산회원구 합성동 14-4. 당기 및 전기 중 투자부동산 관련 손익은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기 전기 임대수익 2,611,352 2,577,328 관련 운영비용 4,594,473 5,034,705 14-5. 보고기간말 현재 장부상 원가로 계상되어 있는 투자부동산의 공정가치는 독립된 평가전문가의 가치평가에 근거하였습니다. 투자부동산의 공정가치는 가치평가기법에 사용된 투입변수에 기초하여 수준3으로 분류하고 있습니다. 투자부동산의 가치평가기법 및 공정가치 측정에 유의적이지만 관측가능하지 않은 주요 투입변수는 다음과 같습니다. 구분 가치평가방법 공정가치 측정에 유의적이지만 관측가능하지 않은 주요 투입변수 투자부동산 인근지역 내 유사 부동산의 일반적인 거래사례와 위치, 입지조건, 부근상황 및 건물의 구조 등 제반 가격 형성요인을 종합참작하여 대지권인 토지와 건물을 일체로 평가하는 거래사례비교법에 의한 시산가액 결정 비교표준지 공시지가변동, 해당지역 지가변동율, 지역요인, 개별요인 등 15. 유형자산 15-1. 당기말과 전기말 현재 유형자산의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 취득가액 감가상각누계액 장부금액 비품 11,384,919 (10,328,120) 1,056,799 시설장치 4,018,217 (2,511,386) 1,506,831 사용권자산 94,711,007 (30,288,200) 64,422,807 합 계 110,114,143 (43,127,706) 66,986,437 (단위 : 천원) 구분 취득가액 감가상각누계액 장부금액 비품 10,863,189 (9,770,432) 1,092,757 시설장치 4,018,217 (2,009,109) 2,009,108 사용권자산 100,814,993 (30,122,913) 70,692,080 합 계 115,696,399 (41,902,454) 73,793,945 15-2. 당기와 전기 중 유형자산의 변동내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 기초 취득 감가상각비 기말 비품 1,092,757 521,730 (557,688) 1,056,799 시설장치 2,009,109 - (502,277) 1,506,832 사용권자산 70,692,079 1,761,245 (8,030,517) 64,422,807 합 계 73,793,945 2,282,975 (9,090,482) 66,986,438 (단위 : 천원) 구분 기초 취득 해지 연결범위변동 감가상각비 기말 비품 2,492,304 76,342 - - (1,475,889) 1,092,757 시설장치 2,511,386 - - - (502,277) 2,009,109 사용권자산 41,483,912 35,730,379 (33,905) - (6,488,306) 70,692,079 건설중인자산 36,070,575 - - (36,070,575) - - 합 계 82,558,177 35,806,721 (33,905) (36,070,575) (8,466,472) 73,793,945 15-3. 당기와 전기 중 사용권자산 및 리스부채의 장부금액과 변동내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 사용권자산 리스부채 건물 차량운반구 합 계 기초 69,633,192 1,058,888 70,692,080 74,073,190 증가 1,141,584 619,660 1,761,244 643,309 감가상각 (7,389,934) (640,583) (8,030,517) - 이자비용 - - - 3,582,163 지급 - - - (8,827,284) 기말 63,384,842 1,037,965 64,422,807 69,471,378 (단위 : 천원) 구분 사용권자산 리스부채 건물 차량운반구 합 계 기초 40,601,215 882,697 41,483,912 43,977,250 증가 34,890,839 839,540 35,730,379 35,730,379 감소 (33,333) (572) (33,905) (42,943) 감가상각 (5,825,529) (662,777) (6,488,306) - 이자비용 - - - 1,727,946 지급 - - - (7,319,442) 기말 69,633,192 1,058,888 70,692,080 74,073,190 15-4. 연결기업은 당기 중 단기리스와 소액자산 리스에 따른 리스료 96백만원(전기: 164백만원)을 인식하였으며, 리스부채 상환 및 단기리스와 소액리스를 통해서 지출된 현금유출액은 8,923백만원(전기: 7,483백만원)입니다. 15-5. 당기말과 전기말 현재 리스부채의 계약상 만기는 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 장부금액 계약상현금흐름 잔존계약만기 6개월이내 6-12개월 1-2년 2-5년 5년 초과 리스부채 69,471,378 (90,206,591) (4,869,887) (4,765,000) (9,802,156) (28,394,115) (42,375,433) (단위 : 천원) 구분 장부금액 계약상현금흐름 잔존계약만기 6개월이내 6-12개월 1-2년 2-5년 5년 초과 리스부채 74,073,190 (101,397,804) (7,348,823) (7,191,847) (14,632,742) (45,740,178) (26,484,214) 16. 무형자산 16-1. 당기말과 전기말 현재 무형자산의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 취득가액 상각누계액 손상차손누계액 장부금액 회원권 878,887 - (610,035) 268,852 영업권 10,974,536 - (7,700,614) 3,273,922 기타의무형자산 2,018,988 (1,718,988) (300,000) - 합 계 13,872,411 (1,718,988) (8,610,649) 3,542,774 (단위 : 천원) 구분 취득가액 상각누계액 손상차손누계액 장부금액 회원권 1,375,711 - (817,340) 558,371 영업권 10,974,536 - (7,700,614) 3,273,922 기타의무형자산 2,018,988 (1,718,988) (300,000) - 합 계 14,369,235 (1,718,988) (8,817,954) 3,832,293 16-2. 당기와 전기 중 무형자산의 변동내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 기초 취득 처분 기말 회원권 558,371 22,000 (311,519) 268,852 영업권 3,273,922 - - 3,273,922 합 계 3,832,293 22,000 (311,519) 3,542,774 (단위 : 천원) 구분 기초 취득 상각비 처분 기말 회원권 620,439 21,252 - (83,320) 558,371 영업권 3,273,922 - - - 3,273,922 기타무형자산 11,935 - (11,935) - - 합 계 3,906,296 21,252 (11,935) (83,320) 3,832,293 16-3. 영업권연결기업은 영업권을 관리하는 방법에 따라 영업권을 현금창출단위에 배분하였으며,현금창출단위는 영업부문 또는 그 하위 부문으로 구성되어 있습니다. 영업권이 배분된 현금창출단위에 대해서는 매년 그리고 손상을 시사하는 징후가 있을 때마다 영업권을 포함한 현금창출단위의 장부금액과 회수가능액을 비교하여 손상검사를 수행하고 있습니다.당기말 현재 영업권 손상검사를 위한 현금창출단위의 회수가능액은 사용가치에 근거하여 추정되었습니다. 사용가치 계산시 경영진에 보고된 5년 예산을 기초로 추정된 현금흐름을 사용하였으며, 5년 후의 현금흐름은 영구성장률을 이용하여 추정하였습니다. 영구성장률은 해당 현금창출단위가 속한 산업의 장기성장률을 초과하지 않는 범위내에서 적용되으며, 해당 현금창출단위의 5년을 초과하는 기간의 미래현금흐름 추정 시 적용한 영구성장율은 1.0%입니다. 할인율은 해당 현금창출단위가 속한 유사업종의 위험 및 목표 자본구조를 반영하는 할인율로 11.8% 입니다.손상평가 수행 결과, 연결기업은 현금창출단위의 장부금액이 회수가능액을 초과하지는 않을 것으로 판단하고 있습니다. 이에 따라 연결기업이 당기와 전기 중 영업권에 대해 손상차손으로 인식한 금액은 없습니다. 17. 차입부채 17-1. 당기말과 전기말 현재 차입금의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 차입처 만기일 2025.12.31 연이자율(%) 당기말 전기말 일반대출 한국산업은행 2026-10-25 4.10 30,000,000 30,000,000 일반대출 한국산업은행 2026-07-26 4.85 20,000,000 20,000,000 일반대출 농협은행 2026-04-02 4.47 30,000,000 30,000,000 일반대출 농협은행 2026-04-27 4.19 50,000,000 50,000,000 일반대출 국민은행 2026-08-29 4.58 10,000,000 10,000,000 일반대출 국민은행 2026-11-28 4.65 8,461,538 10,000,000 일반대출 국민은행 2026-09-01 4.52 10,000,000 - 한도대출 국민은행 2026-09-01 4.68 20,000,000 - 일반대출 우리은행 2026-12-28 4.88 10,000,000 10,000,000 일반대출 신한은행 2026-10-23 4.64 30,000,000 30,000,000 한도대출 하나은행 2026-03-15 4.81 10,000,000 - 기업어음 한국투자증권 2026-12-24 4.90 10,000,000 10,000,000 일반대출 경남은행 2026-11-03 4.71 20,000,000 - 한도대출 수협은행 2026-02-23 4.38 10,000,000 - 일반대출 중국광대은행 2026-01-30 4.81 20,000,000 20,000,000 주택도시기금(*1)(*2) 주택도시보증공사 2026-05-31 2.20 25,157,150 25,157,150 도시정비사업비 대출(*1) 우리은행 2026-09-15 4.93 25,100,000 18,100,000 명동새마을금고 외 9개 새마을금고 2027-05-31 3.45~3.58 89,077,006 74,993,756 일반대출 시화물류센터PFV - - - 1,000,000 일반대출 농협은행 2026-12-18 4.70 2,000,000 2,000,000 일반대출 우리은행 2027-04-25 2.40 4,650,000 4,650,000 일반대출 DB저축은행 2027-04-25 7.37 1,750,000 1,750,000 일반대출 DB저축은행 2027-04-25 7.25 1,425,000 1,425,000 일반대출 우리은행 2026-09-04 4.53 9,000,000 9,000,000 일반대출 엔에이치저축은행 - - - 1,167,000 일반대출 에스비아이저축은행 - - - 2,333,000 일반대출 더케이저축은행 - - - 1,750,000 일반대출 애큐온저축은행 - - - 1,750,000 일반대출 우리금융저축은행 - - - 5,000,000 일반대출 우리금융캐피탈 2026-09-04 5.80 12,000,000 - 합 계 458,620,694 370,075,906 (*1) 사업시행자방식으로 진행하는 도시정비 신탁사업 등과 관련하여 발생된 차입금이며, 동 차입금은 당해 도시정비 신탁사업의 사업비만으로 사용할 수 있습니다.(*2) 동 이자율은 국토교통부 기금운용계획에 따라 변경됩니다. 17-2. 당기말과 전기말 현재 연결기업이 발행한 사채의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 종류 만기일 2025.12.31 연이자율(%) 당기말 전기말 인수기관 제41회-2 무보증사채 2025-02-21 - - 30,000,000 한국투자증권 제43회 무보증사채 2025-05-30 - - 100,000,000 KB증권 제44회-1 무보증사채 2026-02-20 7.06 70,000,000 70,000,000 KB증권 제44회-2 무보증사채 2027-02-22 7.40 30,000,000 30,000,000 KB증권 제45회-1 무보증사채 2026-08-28 6.37 21,000,000 21,000,000 KB증권 제45회-2 무보증사채 2027-08-27 6.27 39,000,000 39,000,000 KB증권 제46회-1 무보증사채 2027-04-29 5.63 20,000,000 - KB증권 제46회-2 무보증사채 2028-04-28 5.86 30,000,000 - KB증권 제47회 무보증사채 2027-06-30 5.71 10,000,000 - KB증권 제48회 무보증사채 2027-07-24 5.60 30,000,000 - 한양증권 합 계 250,000,000 290,000,000 17-3. 당기와 전기 중 사채할인발행차금의 증감내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 기초 증가 감소 기말 사채할인발행차금 700,380 488,441 (586,417) 602,404 (단위 : 천원) 구분 기초 증가 감소 기말 사채할인발행차금 537,774 848,802 (686,196) 700,380 17-4. 당기말 현재 차입금 및 사채의 연도별 상환계획은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 차입금 사채 합계 2026.01.01~2026.12.31 361,718,688 91,000,000 452,718,688 2027.01.01~2027.12.31 96,902,006 129,000,000 225,902,006 2028.01.01~2028.12.31 - 30,000,000 30,000,000 합 계 458,620,694 250,000,000 708,620,694 18. 종업원급여 18-1 . 당기와 전기 중 종업원급여와 관련하여 인식된 손익은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기 전기 급여 47,004,108 43,700,993 퇴직급여(*) 3,538,789 3,207,027 명예퇴직금 10,200 - 복리후생비 9,451,934 5,181,134 합 계 60,005,031 52,089,154 (*) 연결기업 중 코레이트자산운용㈜은 확정기여제도를 운용함에 따라 당기와 전기에 각각 612,640천원, 734,067천원을 불입하였습니다. 18-2. 당기말과 전기말 현재 재무상태표에 인식된 종업원급여 관련 순확정급여자산의 금액은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기말 전기말 순확정급여자산 3,477,254 1,895,342 지배기업은 당기말 현재 KB국민은행, 미래에셋생명보험㈜, 한국산업은행, 농협은행하나은행, 신한은행, 우리은행의 퇴직연금에 가입하고 있습니다. 연결기업이 가입한 퇴직연금은 원금이 보장되며, 연 2.68%의 수익이 발생하고 있습니다.확정급여제도의 운영으로 연결기업은 인구통계적가정(사망률 등)과 재무적가정(할인율 등) 등의 보험수리적 위험에 노출됩니다. 18-3. 당기와 전기 중 순확정급여부채(자산)의 조정내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 확정급여채무 사외적립자산 순확정급여부채(자산) 당기 전기 당기 전기 당기 전기 기초 22,867,597 19,070,914 (24,762,939) (25,044,333) (1,895,342) (5,973,419) 당기 비용으로 인식 당기근무원가 2,991,159 2,704,871 - - 2,991,159 2,704,871 이자원가(수익) 737,409 645,844 (802,419) (877,755) (65,010) (231,911) 소 계 3,728,568 3,350,715 (802,419) (877,755) 2,926,149 2,472,960 기타포괄손익인식 확정급여제도의 재측정요소 924,939 2,169,572 109,539 83,892 1,034,478 2,253,464 기타 퇴직금 지급 (1,095,085) (1,723,604) 1,852,546 1,675,257 757,461 (48,347) 퇴직연금 납입 - - (6,300,000) (600,000) (6,300,000) (600,000) 기말 26,426,019 22,867,597 (29,903,273) (24,762,939) (3,477,254) (1,895,342) 18-4. 당기말과 전기말 현재 사외적립자산은 다음 항목으로 구성되어 있습니다. (단위 : 천원) 구분 당기말 전기말 퇴직연금 29,903,273 24,762,939 18-5. 당기말과 전기말 현재 사외적립자산의 세부 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기말 전기말 현금성자산 29,903,273 24,762,939 18-6. 당기말과 전기말 현재 재측정요소의 세부 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기말 전기말 확정급여채무 재측정요소 손실(이익) 인구통계적가정 변경효과 - (92,228) 재무적가정 변경효과 (376,860) 1,560,870 경험조정 1,301,799 700,930 소 계 924,939 2,169,572 사외적립자산 재측정요소 손실 109,539 83,892 합 계 1,034,478 2,253,464 법인세효과 (250,344) (520,550) 법인세 차감후 재측정요소 784,134 1,732,914 18-7. 확정급여채무18-7-1. 보험수리적 가정 당기말과 전기말 현재 현재 확정급여채무의 평가에 사용된 주요 보험수리적가정은 다음과 같습니다. 구분 당기말 전기말 인구통계적 가정 사망률 0.004%~0.045% 0.004%~0.045% 이직률 5.993%~36.667% 5.993%~36.667% 재무적 가정 할인율 3.71% 3.43% 미래임금인상률 3.00% 3.00% 미래 사망률과 관련된 가정은 보험업법에 의한 보험료율 산출기관인 보험개발원에서산출한 사망률 통계에 따라 측정하였습니다.당기말과 전기말 현재 확정급여채무의 퇴직금 예상 지급시기는 평균 7.59년과 8.18년입니다. 18-7-2. 민감도분석당기말과 전기말 현재 유의적인 각각의 보험수리적 가정이 발생가능한 합리적인 범위 내에서 변동한다면 확정급여채무에 미치게 될 영향은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 확정급여채무 1%p 증가 1%p 감소 할인율 (1,266,765) 1,420,990 미래 급여인상률 1,246,059 (1,146,710) (단위 : 천원) 구분 확정급여채무 1%p 증가 1%p 감소 할인율 (1,185,029) 1,328,750 미래 급여인상률 1,173,171 (1,080,150) 18-7-3. 미래현금흐름에 대한 확정급여제도의 영향지배기업은 기금의 적립수준을 매년 검토하고, 기금에 결손이 발생하는 경우 이를 보전하는 정책을 보유하고 있습니다. 2026년 12월 31일(다음 연차보고기간)로 종료하는 회계연도의 예상 기여금은 3,261백만원 입니다.확정급여채무의 가중평균만기는 5.26년(전기: 5.67년)입니다. 당기말과 전기말 현재 할인되지 않은 연금 급여지급액의 만기 분석은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 1년 미만 1년~2년 미만 2년~5년 미만 5년 이상 합계 당기말 확정급여채무 3,527,928 13,936,125 5,800,670 40,105,218 63,369,941 전기말 확정급여채무 2,743,860 3,154,558 15,282,115 34,725,474 55,906,007 19. 충당부채 당기말과 전기말 현재 충당부채의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기말 전기말 소송충당부채 7,140,765 2,620,558 기타충당부채 1,019,561 3,283,599 신탁위험충당부채 20,788 55,832 복구충당부채 846,928 576,867 합 계 9,028,042 6,536,856 19-1. 소송충당부채연결기업은 소송사건과 관련하여 전심에서 패소하였거나 패소가능성으로 인해 연결기업 자원의 경제적 유출가능성이 높은 경우 소송충당부채를 설정하고 있습니다.당기와 전기 중 소송충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기 전기 기초 2,620,558 344,884 전입 12,319,546 7,254,267 지급 (50,543) (154,218) 대체 (7,748,796) (4,824,375) 기말 7,140,765 2,620,558 19-2. 기타충당부채연결기업은 개별평가대상인 신탁사업관련 금융자산에 대해 추정미래현금흐름의 현재가치와 장부금액의 차이를 손실충당금으로 계상하고 있습니다. 다만, 신탁사업의 미래현금흐름이 순유출로 추정될 경우 그 추정액을 기타충당부채로 계상하고 있습니다. 당기와 전기 중 연결기업의 기타충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기 전기 기초 3,283,599 2,842,291 전입 638,201 441,308 환입 (2,264,038) - 대체 (638,201) - 기말 1,019,561 3,283,599 (*) 연결기업 내 계상한 충당부채로서 소송, 복구, 신탁위험 관련 충당부채로 분류되지 않은 항목은 기타충당부채에 포함되어 있습니다. 19-3. 신탁위험충당부채연결기업은 조건부매입약정, 신탁사업중도금대출 관련 금융기관과의 업무협약에 따른 약정잔액, 특정요건 충족시 차입형토지신탁에 준하는 상품으로 전환가능한 관리형토지신탁 등에 대해 기대신용손실을 측정하여 신탁위험충당부채로 계상하고 있습니다. 당기와 전기 중 연결기업의 신탁위험충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기 전기 기초 55,832 98,218 환입 (35,044) (42,386) 기말 20,788 55,832 19-4. 복구충당부채 지배기업은 사옥 이전으로 발생하였던 복구원가를 토대로 복구면적 및 복구공사를 실시하게 될 시점까지의 인플레이션율(건설원재료지수 평균상승률)을 감안하여 미래에 발생할 복구원가를 지배기업의 가중평균차입이자율로 할인한 현재가치를 산정하여 복구충당부채를 계상하고 있습니다. 한편 연결기업이 복구비용 추정 시에 사용한 가정은 다음과 같습니다. 구분 추정기간 할인율 신사옥(테헤란로 137) 10년 6.02% 당기와 전기 중 연결기업의 복구충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기 전기 기초 576,867 553,963 전입 46,359 22,904 설정 223,702 - 기말 846,928 576,867 20. 자본금지배기업이 발행할 주식의 총수, 발행한 주식의 수 및 1주당 액면금액은 각각 500,000,000주, 252,489,230주 및 1,000원입니다. 21. 자본잉여금과 자본조정 21-1. 자본잉여금당기말과 전기말 현재 자본잉여금의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기말 전기말 자기주식처분이익 6,649,825 6,649,825 지분법자본잉여금변동 54,484,319 - 기타자본잉여금 (66,029) (66,029) 합 계 61,068,115 6,583,796 21-2. 자본조정당기말과 전기말 현재 지배기업이 보유중인 자기주식은 주가 안정을 위하여 유가증권시장에서 취득한 것으로 향후 매각할 예정입니다. (단위 : 주, 천원) 구분 당기말 전기말 자기주식(*) 57,762,787 62,782,951 자기주식처분손실 790,163 - 합 계 58,552,950 62,782,951 (*) 당기 중 임직원 성과급 명목으로 자기주식 2,961,902주를 지급하여 전기 37,042,007주에서 당기 34,080,105주로 감소하였습니다. 22. 이익잉여금 당기말과 전기말 현재 이익잉여금의 구성내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기말 전기말 이익준비금 22,185,972 20,677,841 대손준비금 111,954,901 84,896,905 신탁사업적립금 93,276,391 90,484,162 임의적립금 471,769,030 470,184,013 지분법이익잉여금 (1,347,603) (7,433,107) 미처분이익잉여금 128,203,611 155,258,026 합 계 826,042,302 814,067,840 23. 법인세23-1. 당기와 전기 중 법인세비용(수익)의 구성 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기 전기 당기법인세 당기법인세부담액 22,221,809 17,378,519 과거기간 당기법인세에 대하여 당기에 인식한 조정사항 (231,242) (230,092) 과거기간 법인세에 대한 환급금액 - (1,657,703) 총 당기법인세 21,990,567 15,490,724 이연법인세 일시적차이 등의 발생과 소멸로 인한 이연법인세비용 11,229,314 (25,907,613) 당기손익 이외로 인식되는 항목과 관련된 법인세비용 (21,828,767) 2,486,049 총 이연법인세 (10,599,453) (23,421,564) 기타 743,412 374,046 법인세비용(수익) 12,134,526 (7,556,794) 23-2. 당기와 전기 중 당기손익 이외로 인식되는 항목과 관련된 당기법인세와 이연법인세는 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기 전기 자본에 직접 반영되는 법인세 확정급여제도의 재측정요소 231,572 520,550 지분법자본변동 (2,727,934) 2,093,898 지분법이익잉여금변동 (1,939,421) (128,399) 지분법자본잉여금변동 (17,394,730) - 기타포괄공정가치측정증권평가손익 1,746 - 당기손익 이외로 인식되는 항목과 관련된 법인세비용(수익) (21,828,767) 2,486,049 23-3. 당기와 전기 중 법인세비용과 회계이익의 관계는 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기 전기 법인세비용차감전순손익 31,562,572 (26,417,181) 적용세율 21.60% 21.75% 적용세율에 따른 세부담액 6,815,953 (5,745,737) 조정사항: 세무상 과세되지 않는 수익의 법인세효과 (57,600) (57,585) 세무상 공제되지 않는 비용의 법인세효과 792,402 615,019 과거기간 법인세와 관련되어 인식한 당기조정액 (231,242) (230,092) 미환류소득 - 374,067 이연법인세자산 미인식 효과 5,596,602 - 기타(세율차이 등) (781,589) (2,512,466) 법인세비용 12,134,526 (7,556,794) 유효세율(*) 38.45% - (*) 전기 중 법인세비용차감전순손실이 발생하여 유효세율은 산출하지 아니하였습니다. 23-4. 당기와 전기 중 이연법인세부채와 일시적차이 등의 발생과 소멸로 인한 이연법인세비용은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기 전기 기말 이연법인세부채 25,006,248 13,776,934 기초 이연법인세부채 13,776,934 39,684,547 일시적차이 등의 발생과 소멸로 인한 이연법인세비용(수익) 11,229,314 (25,907,613) 23-5. 당기말 현재 일시적차이의 법인세효과는 당해 일시적차이가 소멸되는 회계연도의 미래 예상세율을 적용하여 산정하였는 바, 미래 소멸되는 시점의 예상세율인 24.2%를 적용하여 산정하였습니다. 23-6. 당기와 전기 중 주요 일시적차이내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 과목 기초 증감 기말 이연법인세 자산(부채) 확정급여부채 22,867,597 3,558,422 26,426,019 6,395,097 사외적립자산 (22,762,742) (3,500,604) (26,263,346) (6,355,730) 당기손익-공정가치측정금융자산 (11,916,566) 230,347 (11,686,219) (2,828,065) 신탁사업손실보전충당부채 190,666 1,225,207 1,415,873 342,641 기타충당부채 3,283,598 (2,264,038) 1,019,560 246,734 사용권자산 (63,941,327) 5,042,680 (58,898,647) (14,253,473) 리스부채 66,592,540 (3,789,952) 62,802,588 15,198,226 관계기업투자주식 (95,299,017) (118,861,527) (214,160,544) (51,826,852) 기타 41,344,843 74,668,273 116,013,116 28,075,174 소 계 (59,640,408) (43,691,192) (103,331,600) (25,006,248) 이연법인세자산 미인식효과(*) - (23,126,455) (23,126,455) (5,596,602) 합 계 (59,640,408) (66,817,647) (126,458,055) (30,602,850) (*) 당기말 현재 실현가능성이 불확실하다고 판단되는 세무상 차감할 일시적 차이에 대하여는 이연법인세자산을 인식하지 않았습니다. (단위 : 천원) 과목 기초 증감 기말 이연법인세 자산(부채) 확정급여부채 19,070,914 3,796,683 22,867,597 5,282,415 사외적립자산 (21,640,577) (1,122,165) (22,762,742) (5,258,193) 당기손익-공정가치측정금융자산 (20,370,065) 8,453,499 (11,916,566) (2,752,727) 신탁사업손실보전충당부채 344,884 (154,218) 190,666 44,044 기타충당부채 2,842,290 441,308 3,283,598 758,511 사용권자산 (33,595,579) (30,345,748) (63,941,327) (14,770,447) 리스부채 35,851,506 30,741,034 66,592,540 15,382,877 관계기업투자주식 (169,094,229) 73,795,212 (95,299,017) (22,014,073) 기타 14,796,282 26,548,561 41,344,843 9,550,659 합 계 (171,794,574) 112,154,166 (59,640,408) (13,776,934) 23-7. 당기와 전기 중 이연법인세자산(부채)의 변동내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 계정과목 기초 당기손익 반 영 자본잉여금반 영 기타포괄손익 반 영 이익잉여금 반 영 기말 확정급여부채 5,282,415 907,618 - 205,064 - 6,395,097 사외적립자산 (5,258,193) (1,124,045) - 26,508 - (6,355,730) 당기손익-공정가치측정금융자산 (2,752,727) (75,338) - - - (2,828,065) 신탁사업손실보전충당부채 44,044 298,597 - - - 342,641 기타충당부채 758,511 (511,777) - - - 246,734 사용권자산 (14,770,447) 516,974 - - - (14,253,473) 리스부채 15,382,877 (184,651) - - - 15,198,226 관계기업투자주식 (22,014,073) (7,750,694) (17,394,730) (2,727,934) (1,939,421) (51,826,852) 기타 9,550,659 24,121,117 - - - 33,671,776 소 계 (13,776,934) 16,197,801 (17,394,730) (2,496,362) (1,939,421) (19,409,646) 이연법인세자산 미인식효과(*) - (5,596,602) - - - (5,596,602) 합 계 (13,776,934) 10,601,199 (17,394,730) (2,496,362) (1,939,421) (25,006,248) (*) 당기말 현재 실현가능성이 불확실하다고 판단되는 세무상 차감할 일시적 차이에 대하여는 이연법인세자산을 인식하지 않았습니다. (단위 : 천원) 계정과목 기초 당기손익 반 영 기타포괄손익 반 영 이익잉여금 반 영 기말 확정급여부채 4,405,381 375,863 501,171 - 5,282,415 사외적립자산 (4,998,973) (278,599) 19,379 - (5,258,193) 당기손익-공정가치측정금융자산 (4,705,485) 1,952,758 - - (2,752,727) 신탁사업손실보전충당부채 79,668 (35,624) - - 44,044 기타충당부채 656,569 101,942 - - 758,511 사용권자산 (7,760,579) (7,009,868) - - (14,770,447) 리스부채 8,281,698 7,101,179 - - 15,382,877 관계기업투자주식 (39,060,767) 15,081,195 2,093,898 (128,399) (22,014,073) 기타 3,417,941 6,132,718 - - 9,550,659 합 계 (39,684,547) 23,421,564 2,614,448 (128,399) (13,776,934) 23-8. 당기말과 전기말 현재 이연법인세자산으로 이식되지 않은 차감할 일시적차이는 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기 전기 일시적차이 법인세효과 일시적차이 법인세효과 차감할 일시적차이 23,126,455 5,596,602 - - 23-9. 당기말과 전기말 현재 상계전 총액기준에 의한 미지급법인세와 미수법인세환급액의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 계정과목 당기말 전기말 미수법인세환급액 4,877,105 3,642,598 미지급법인세 (22,538,968) (17,752,586) 상계후금액 (17,661,863) (14,109,988) 24. 주당이익24-1. 당기와 전기의 지배기업의 소유주지분에 대한 주당이익의 계산내역은 다음과 같습니다. (단위 : 주, 원) 구분 당기 전기 지배주주지분 당기순이익(손실) 20,970,263,366 (16,464,173,460) 가중평균유통보통주식수(*) 215,568,945 215,447,223 기본주당이익(손실) 97 (76) (*) 가중평균유통보통주식수는 발행주식수를 유통기간으로 가중평균하여 산정하였으며, 취득시점 이후부터 매각시점까지의 기간동안 보유한 자기주식은 유통보통주식수에 포함하지 않았습니다.연결기업은 희석화증권이 존재하지 아니한 바, 기본주당이익(손실)과 희석주당이익(손실)은 동일합니다.24-2. 당기 및 전기 중 가중평균보통유통주식수의 산정내역은 다음과 같습니다. (단위 : 주) 구분 당기 전기 주식수 적수 주식수 적수 발행주식총수 252,489,230 92,158,568,950 252,489,230 92,411,058,180 자기주식수 (34,080,105) (13,475,904,025) (37,042,007) (13,557,374,562) 유통보통주식수 218,409,125 78,682,664,925 215,447,223 78,853,683,618 일수 365일 366일 가중평균유통보통주식수 215,568,945 215,447,223 25. 금융상품 위험공시25-1. 신용위험 25-1-1. 신용위험에 대한 노출 연결기업의 금융자산 장부금액은 손상차손 차감 후 금액으로 연결기업의 신용위험 최대 노출액은 현금및예치금, 대출채권, 당기손익-공정가치측정금융자산(채무상품),상각후원가측정금융자산, 기타금융자산 장부금액과 동일합니다. 25-1-2. 손실충당금 당기말과 전기말 현재 대출채권 및 기타금융자산의 손실충당금 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기말 전기말 채권잔액 손실충당금 채권잔액 손실충당금 대출채권 대여금(*1) 71,340,951 (14,116,432) 65,129,606 (9,399,663) 신탁계정대 956,507,770 (154,753,988) 794,118,431 (135,092,004) 매입대출채권 19,815,507 (198,155) 34,457,740 (344,577) 기타대출채권 1,007,752 (1,007,752) 1,007,752 (1,007,752) 소 계 1,048,671,980 (170,076,327) 894,713,529 (145,843,996) 기타금융자산 미수금 45,030,594 (3,874,286) 20,069,329 (1,282,200) 미수수익(*2) 76,538,086 (15,315,462) 62,550,939 (8,642,397) 보증금(*1) 15,175,104 - 15,974,794 - 소 계 136,743,784 (19,189,748) 98,595,062 (9,924,597) 합 계 1,185,415,764 (189,266,075) 993,308,591 (155,768,593) (*1) 채권잔액은 현재가치할인차금을 차감한 후의 금액입니다.(*2) 손실충당금 산출 대상이 아닌 미수수익은 제외된 금액입니다. 25-1-3. 금융자산의 연령분석당기말과 전기말 현재 금융자산의 연령분석은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 경과기간 당기말 전기말 대 여 금 6개월 이하 6,918,334 461,549 6개월 초과 1년 이하 287,084 20,479,342 1년 초과 3년 이하 21,159,397 11,315,897 3년 초과 43,210,091 32,967,244 소 계 71,574,906 65,224,032 신탁계정대 6개월 이하 191,025,741 215,782,556 6개월 초과 1년 이하 110,352,457 55,117,514 1년 초과 3년 이하 244,555,946 229,056,915 3년 초과 410,573,626 294,161,446 소 계 956,507,770 794,118,431 매입대출채권 6개월 이하 19,815,507 34,457,740 기타대출채권 3년 초과 1,007,752 1,007,752 미 수 금 6개월 이하 29,736,095 7,788,414 6개월 초과 1년 이하 2,161,087 1,547,911 1년 초과 3년 이하 5,650,521 6,512,769 3년 초과 7,482,891 4,220,235 소 계 45,030,594 20,069,329 미수수익 6개월 이하 46,412,773 39,420,241 6개월 초과 1년 이하 3,271,164 4,676,966 1년 초과 3년 이하 18,717,537 12,119,677 3년 초과 8,136,612 6,334,055 소 계 76,538,086 62,550,939 보 증 금 6개월 이하 6,033,630 5,801,221 6개월 초과 1년 이하 - 230,000 1년 초과 3년 이하 2,498,521 2,031,878 3년 초과 8,981,234 9,191,233 소 계 17,513,385 17,254,332 25-2. 유동성위험당기말과 전기말 현재 연결기업이 보유한 금융부채의 계약상 만기는 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 장부금액 계약상현금흐름(*1) 잔존계약만기 6개월이내 6-12개월 1-2년 2-5년 5년초과 난내항목: 차입부채 차입금 458,620,694 (472,450,490) (153,245,482) (220,875,387) (98,329,621) - - 사채 249,397,596 (267,272,382) (76,275,983) (26,129,466) (134,293,875) (30,573,058) - 소 계 708,018,290 (739,722,872) (229,521,465) (247,004,853) (232,623,496) (30,573,058) - 미지급금(*3) 47,657,009 (47,657,009) (47,657,009) - - - - 미지급비용(*3) 4,116,436 (4,116,436) (2,907,559) - (1,208,877) - - 임대보증금 23,169,301 (23,169,301) (3,740,281) (4,761,750) (14,647,270) (20,000) 요구불상환지분 3,825,778 (3,825,778) (3,116,699) (353,674) - (748) (354,657) 합 계 786,786,814 (818,491,396) (286,943,013) (252,120,277) (248,479,643) (30,593,806) (354,657) 난외항목: 약정(*2) - (153,600,000) - (153,600,000) - - - (*1) 연결기업은 이 현금흐름이 유의적으로 더 이른 기간에 발생하거나, 유의적으로다른 금액일 것으로 기대하지 않습니다.(*2) 유동성위험에 노출될 가능성이 있는 출자약정에 대한 노출액은 약정에 따라 지배기업이 계약상 지급하여야 할 최대금액이며, 지급의무 이행을 요구 받을 수 있는 가장 이른 구간으로 만기로 구분하였습니다.(*3) 금융부채에 해당되지 않는 종업원급여 관련 부채가 포함된 금액입니다. (단위 : 천원) 구분 장부금액 계약상현금흐름(*1) 잔존계약만기 6개월이내 6-12개월 1-2년 2-5년 5년초과 난내항목: 차입부채 차입금 370,075,906 (391,578,819) (117,675,059) (118,454,489) (70,638,253) (84,811,018) - 사채 289,299,620 (312,438,927) (138,807,849) (5,471,750) (97,235,716) (70,923,612) - 소 계 659,375,526 (704,017,746) (256,482,908) (123,926,239) (167,873,969) (155,734,630) - 미지급금(*3) 21,961,823 (21,961,823) (21,961,823) - - - - 미지급비용(*3) 3,684,731 (3,684,731) (2,620,311) - (1,064,420) - - 임대보증금 22,709,664 (22,709,664) (12,186,744) (5,780,050) (4,742,870) - - 요구불상환지분 4,128,972 (4,128,972) (3,293,771) (357,108) (60,795) (60,160) (357,138) 합 계 711,860,716 (756,502,936) (296,545,557) (130,063,397) (173,742,054) (155,794,790) (357,138) 난외항목: 약정(*2) - (153,800,000) - (153,800,000) - - - (*1) 연결기업은 이 현금흐름이 유의적으로 더 이른 기간에 발생하거나, 유의적으로다른 금액일 것으로 기대하지 않습니다.(*2) 유동성위험에 노출될 가능성이 있는 출자약정에 대한 노출액은 약정에 따라 지배기업이 계약상 지급하여야 할 최대금액이며, 지급의무 이행을 요구 받을 수 있는 가장 이른 구간으로 만기로 구분하였습니다.(*3) 금융부채에 해당되지 않는 종업원급여 관련 부채가 포함된 금액입니다. 25-3. 환위험연결기업은 당기말과 전기말 현재 기능통화 이외의 외화자산과 외화부채를 보유하고있지 아니한 바, 환위험에 대한 노출은 없습니다. 25-4. 이자율위험25-4-1. 당기말과 전기말 현재 연결기업이 보유하고 있는 이자부 금융상품의 장부금액은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기말 전기말 고정이자율 금융자산 88,573,771 101,545,994 금융부채 (285,572,596) (361,206,770) 합 계 (196,998,825) (259,660,776) 변동이자율 금융자산 903,245,659 876,854,435 금융부채 (422,445,694) (298,168,756) 합 계 480,799,965 578,685,679 25-4-2. 변동이자율 금융상품의 현금흐름 민감도 분석 당기말과 전기말 현재 이자율이 1% 변동한다면, 자본과 손익은 증가 또는 감소하였을 것입니다. 이 분석은 환율과 같은 다른 변수는 변동하지 않는다고 가정하며, 전기에도 동일한 방법으로 분석하였습니다. 구체적인 자본 및 손익의 변동금액은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 손익(*) 자본(*) 1%p 상승시 1%p 하락시 1%p 상승시 1%p 하락시 당기말 변동이자율 금융상품 4,808,000 (4,808,000) 4,808,000 (4,808,000) 현금흐름민감도(순액) 4,808,000 (4,808,000) 4,808,000 (4,808,000) 전기말 변동이자율 금융상품 5,786,857 (5,786,857) 5,786,857 (5,786,857) 현금흐름민감도(순액) 5,786,857 (5,786,857) 5,786,857 (5,786,857) (*) 변동금액은 법인세 효과가 반영되지 않은 금액입니다. 26. 금융상품의 공정가치26-1. 공정가치와 장부금액 당기말과 전기말 현재 금융자산과 금융부채의 장부금액과 공정가치는 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기말 전기말 장부금액 공정가치 장부금액 공정가치 금융자산 현금및현금성자산 109,962,092 (*1) 226,265,051 (*1) 예치금 2,651,742 (*1) 2,155,900 (*1) 당기손익-공정가치측정금융자산 201,256,560 201,256,560 205,623,699 205,623,699 상각후원가측정증권 7,571,250 (*1) 22,617,250 (*1) 기타포괄손익-공정가치측정금융자산 431,700 (*4) 431,700 (*4) 대출채권 878,595,652 (*1) 748,869,533 (*1) 기타금융자산 117,572,588 (*1) 88,996,371 (*1) 합 계 1,318,041,584 1,294,959,504 금융부채 차입금 458,620,694 (*1) 370,075,906 (*1) 사채 249,397,596 (*1) 289,299,620 (*1) 기타금융부채 74,942,746 (*1)(*2) 48,356,218 (*1)(*2) 리스부채 69,471,378 (*3) 74,073,190 (*3) 요구불상환지분 3,825,778 (*1) 4,128,972 (*1) 합 계 856,258,192 785,933,906 (*1) 장부금액이 공정가치의 합리적인 근사치이므로, 공정가치 공시에서 제외하였습니다.(*2) 금융부채에 해당되지 않는 종업원급여 관련 부채가 포함된 금액입니다.(*3) 리스부채는 기업회계기준서 제 1107호 '금융상품:공시' 문단 29 (4)에 따라 공정가치 공시에서 제외하였습니다. (*4) 공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 없어 취득원가로 평가하였습니다. 26-2. 공정가치 서열체계 연결기업은 공정가치측정에 사용된 투입변수의 유의성을 반영하는 공정가치 서열체계에 따라 공정가치측정치를 분류하고 있으며, 공정가치 서열체계의 수준은 다음과 같습니다. 구분 투입변수의 유의성 수준1 동일한 자산이나 부채에 대한 활성시장의 공시가격 수준2 직접적 또는 간접적으로 관측가능한, 자산이나 부채에 대한 투입변수 수준3 관측가능한 시장자료에 기초하지 않은, 자산이나 부채에 대한 투입변수 당기말과 전기말 현재 공정가치 평가 대상 금융자산 및 부채의 공정가치는 다음과 같은 공정가치체계로 분류하고 있습니다. (단위 : 천원) 구분 수준1 수준2 수준3 합 계 금융자산 공정가치로 측정되는 금융자산 당기손익-공정가치측정금융자산 - 2,944,677 198,311,883 201,256,560 기타포괄손익-공정가치측정금융자산(*) - - 431,700 431,700 합 계 - 2,944,677 198,743,583 201,688,260 (*) 공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 없어 취득원가로 평가하였습니다. (단위 : 천원) 구분 수준1 수준2 수준3 합 계 금융자산 공정가치로 측정되는 금융자산 당기손익-공정가치측정금융자산 - 2,259,248 203,364,451 205,623,699 기타포괄손익-공정가치측정금융자산(*) - - 431,700 431,700 합 계 - 2,259,248 203,796,151 206,055,399 (*) 공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 없어 취득원가로 평가하였습니다.26-3. 당기와 전기 중 공정가치 서열체계간 변동은 없었습니다. 26-4. 당기말과 전기말 현재 재무상태표에 공정가치로 측정하는 금융자산 중 수준3로 분류된 항목의 공정가치, 가치평가기법과 공정가치측정에 사용된 투입변수는 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 공정가치 가치평가기법 투입변수 금융자산: 당기손익-공정가치측정금융자산 채무상품 163,696,177 미래현금흐름할인법, 순자산가치법, 배당할인모형 할인율, CF 등 지분상품 34,615,707 미래현금흐름할인법, 순자산가치법, 배당할인모형 할인율, 영구성장율, CF 등 합 계 198,311,884 기타포괄손익-공정가치측정금융자산 지분증권 431,700 (*) - (*)공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 없어 취득원가로 평가하였습니다. (단위 : 천원) 구분 공정가치 가치평가기법 투입변수 금융자산: 당기손익-공정가치측정금융자산 채무상품 168,551,778 미래현금흐름할인법, 순자산가치법, 배당할인모형 할인율, CF 등 지분상품 34,812,673 미래현금흐름할인법, 순자산가치법, 배당할인모형 할인율, 영구성장율, CF 등 합 계 203,364,451 기타포괄손익-공정가치측정금융자산 지분증권 431,700 (*) - (*)공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 없어 취득원가로 평가하였습니다. 26-5. 당기와 전기 중 재무상태표에 공정가치로 측정하는 금융자산의 공정가치체계 수준 3의 변동내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기 전기 당기손익-공정가치측정금융자산 기초 203,364,451 219,779,097 취득 4,460,124 55,421,000 연결범위변동 (3,149,485) 3,354,948 처분 (5,675,895) (72,505,800) 평가손익 (687,312) (2,684,794) 기말 198,311,883 203,364,451 기타포괄손익-공정가치측정금융자산 기초 431,700 431,700 평가손익(*) - - 기말 431,700 431,700 (*) 공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 없어 취득원가로 평가하였습니다. 26-6. 당기와 전기 중 공정가치체계 수준3의 변동내역 중 당기손익 인식금액은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 총손익 중 당기손익 인식액 보고기간말 보유 금융상품 관련 당기손익 인식액 당기손익-공정가치측정금융자산 관련 손익 (780,738) (687,312) (단위 : 천원) 구분 총손익 중 당기손익 인식액 보고기간말 보유 금융상품 관련 당기손익 인식액 당기손익-공정가치측정금융자산 관련 손익 (17,816,577) (2,684,794) 26-7. 당기말과 전기말 현재 현재 유의적인 관측불가능 투입변수의 변동에 다른 민감도 분석 결과는 다음과 같습니다. 민감도 분석대상은 수준3으로 분류되는 금융자산이며, 공정가치 변동이 당기손익에 미치는 영향을 유리한 변동과 불리한 변동으로 나누어 산출하고 있습니다. (단위 : 천원) 구분 유리한 변동 불리한 변동 금융자산: 당기손익-공정가치측정금융자산 채무상품(*1) 2,457,876 (2,386,895) 지분상품(*2) 4,571,293 (3,756,707) 합 계 7,029,169 (6,143,602) (*1) 할인율을 (-)0.5%~(+)0.5%로 증가 또는 감소시킴으로써 공정가치변동을 산출하고 있습니다.(*2) 할인율을 (-)1.0%~(+)1.0%로 증가 또는 감소시킴으로써 공정가치변동을 산출하고 있습니다. (단위 : 천원) 구분 유리한 변동 불리한 변동 금융자산: 당기손익-공정가치측정금융자산 채무상품(*1) 3,072,023 (2,966,475) 지분상품(*2) 2,218,000 (1,846,000) 합 계 5,290,023 (4,812,475) (*1) 할인율을 (-)0.5%~(+)0.5%로 증가 또는 감소시킴으로써 공정가치변동을 산출하고 있습니다.(*2) 할인율을 (-)1.0%~(+)1.0%로 증가 또는 감소시킴으로써 공정가치변동을 산출하고 있습니다. 27. 금융상품의 범주별 구분27-1. 당기말과 전기말 현재 범주별 금융자산 및 금융부채의 장부금액은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기손익-공정가치측정금융자산 기타포괄손익-공정가치측정금융자산 상각후원가측정금융자산 상각후원가측정금융부채 기타금융부채 합 계 금융자산 현금및현금성자산 - - 109,962,092 - - 109,962,092 예치금 - - 2,651,742 - - 2,651,742 당기손익-공정가치측정금융자산 201,256,560 - - - - 201,256,560 상각후원가측정증권 - - 7,571,250 - - 7,571,250 기타포괄손익-공정가치측정금융자산 - 431,700 - - - 431,700 대출채권 - - 878,595,652 - - 878,595,652 기타금융자산 - - 117,572,588 - - 117,572,588 합 계 201,256,560 431,700 1,116,353,324 - - 1,318,041,584 금융부채 차입금 - - - 458,620,694 - 458,620,694 사채 - - - 249,397,596 - 249,397,596 기타금융부채(*) - - - 74,942,746 - 74,942,746 리스부채 - - - - 69,471,378 69,471,378 요구불상환지분 - - - - 3,825,778 3,825,778 합 계 - - - 782,961,036 73,297,156 856,258,192 (*) 금융부채에 해당되지 않는 종업원급여 관련 부채가 포함된 금액입니다. (단위 : 천원) 구분 당기손익-공정가치측정금융자산 기타포괄손익-공정가치측정금융자산 상각후원가측정금융자산 상각후원가측정금융부채 기타금융부채 합 계 금융자산 현금및현금성자산 - - 226,265,051 - - 226,265,051 예치금 - - 2,155,900 - - 2,155,900 당기손익-공정가치측정금융자산 205,623,699 - - - - 205,623,699 상각후원가측정증권 - - 22,617,250 - - 22,617,250 기타포괄손익-공정가치측정금융자산 - 431,700 - - - 431,700 대출채권 - - 748,869,533 - - 748,869,533 기타금융자산 - - 88,996,371 - - 88,996,371 합 계 205,623,699 431,700 1,088,904,105 - - 1,294,959,504 금융부채 차입금 - - - 370,075,906 - 370,075,906 사채 - - - 289,299,620 - 289,299,620 기타금융부채(*) - - - 48,356,218 - 48,356,218 리스부채 - - - - 74,073,190 74,073,190 요구불상환지분 - - - - 4,128,972 4,128,972 합 계 - - - 707,731,744 78,202,162 785,933,906 (*) 금융부채에 해당되지 않는 종업원급여 관련 부채가 포함된 금액입니다. 27-2. 금융수익과 금융비용 27-2-1. 당기와 전기 중 금융자산 범주별 손익내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기손익-공정가치측정금융자산 상각후원가측정금융자산 합 계 예금이자 - 423,893 423,893 운용수익 - 5,650,908 5,650,908 배당금수익 1,065,977 - 1,065,977 매입대출채권이자 - 4,739,113 4,739,113 상각후원가측정증권이자 - 611,753 611,753 신탁계정대이자 - 35,157,839 35,157,839 손실충당금전입 - (34,492,537) (34,492,537) 기타손실충당금전입 - (9,590,464) (9,590,464) 기타이자수익 150,658 11,367,896 11,518,554 영업외기타이자수익 - 181,340 181,340 금융상품처분이익 589,019 - 589,019 금융상품평가이익 11,998,163 - 11,998,163 금융상품처분손실 (345,096) - (345,096) 금융상품평가손실 (12,274,587) - (12,274,587) 합 계 1,184,134 14,049,741 15,233,875 (단위 : 천원) 구분 당기손익-공정가치측정금융자산 상각후원가측정금융자산 합 계 예금이자 - 788,876 788,876 운용수익 - 7,665,995 7,665,995 배당금수익 19,164,291 - 19,164,291 매입대출채권이자 - 8,923,117 8,923,117 상각후원가측정증권이자 - 1,289,123 1,289,123 신탁계정대이자 - 30,916,647 30,916,647 손실충당금전입 - (35,706,565) (35,706,565) 기타손실충당금환입 - 1,861,497 1,861,497 기타이자수익 30,402 11,699,587 11,729,989 금융상품처분이익 1,778,429 - 1,778,429 금융상품평가이익 11,138,622 - 11,138,622 금융상품처분손실 (15,485,639) - (15,485,639) 금융상품평가손실 (13,341,939) - (13,341,939) 상각채권추심이익 - 15,136 15,136 외환거래손실 - (1,093) (1,093) 합 계 3,284,166 27,452,320 30,736,486 27-2-2. 당기와 전기 중 금융부채 범주별 손익내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 상각후원가측정금융부채 기타금융부채 합 계 차입금 사채 요구불상환지분 리스부채 이자비용(수익) 13,960,524 17,907,438 (117,212) 3,582,163 35,332,913 (단위 : 천원) 구분 상각후원가측정금융부채 기타금융부채 합 계 차입금 사채 요구불상환지분 리스부채 이자비용(수익) 13,777,874 21,259,789 (1,671,137) 1,727,946 35,094,472 28. 자본위험관리지배기업의 자본위험관리는 금융투자업자의 순자산에 내재하거나 업무에 수반되는 총위험액보다 영업용순자본을 더 많이 유지하도록 함으로써 투자자 및 주주의 손실 최소화를 목적으로 하고 있으며, 자본관리의 일환으로 영업용순자본비율의 산정 및 보고를 시행하고 있습니다. 위험손실을 감안한 현금화 가능자산의 규모가 상환의무 있는 부채의 규모보다 항상 크게 유지함으로써 지배기업의 파산에 대비하고 있으며, 전반적인 자본위험 관리 정책은 전기와 동일합니다. 한편, 당기말과 전기말 현재 지배기업의 영업용순자본비율은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기말 전기말 영업용순자본 재무상태표상 순자산(*1) 892,909,995 880,471,138 차감항목(*2) (498,790,592) (450,288,768) 가산항목(*3) 83,138,556 81,893,351 소 계 477,257,959 512,075,721 총위험액(*4) 시장위험액 181,444,683 170,971,320 신용위험액 19,590,311 11,893,275 운영위험액 6,419,959 7,458,268 소 계 207,454,953 190,322,863 영업용순자본비율 230.05% 269.06% (*1) 별도재무제표 기준의 금액입니다.(*2) 차감항목은 자산항목 중 즉시 현금화하기 어려운 자산을 의미합니다.(*3) 가산항목은 부채항목 중 실질적인 채무이행 의무가 없거나 실질적으로 자본의 보완적 기능을 하는 부채를 의미합니다.(*4) 총위험액은 금융투자업자가 영업을 영위함에 있어 직면하게 되는 손실을 미리 예측하여 계량화한 것으로 시장위험액 , 신용위험액 , 운영위험액의 합으로 계산됩니다 . 29. 약정사항과 우발사항 29-1. 당기말 현재 지배기업은 토지신탁사업의 분양 및 인허가 등을 위하여 주택도시보증공사로부터 6,374,806백만원, 서울보증보험으로부터 106,809백만원에 대하여보증을 받고 있습니다.29-2. 지배기업은 당기말 현재 신탁사업과 관련하여 151건의 소송(소송가액 154,756백만원)에 피소되어 계류중에 있으며, 204건의 소송(소송가액 98,870백만원)을 제기하여 진행하고 있습니다.또한, 지배기업이 피소되어 계류중인 소송 중 28건의 소송(소송가액 35,937백만원)은 패소시 고유계정에 영향을 미칠 수 있는 소송입니다. 보고기간종료일 현재 최선의추정치를 소송충당부채로 계상하고 있으며, 소송의 결과를 합리적으로 예측할 수 없습니다.또한, 연결기업 중 코레이트자산운용㈜는 펀드투자금 등 4건의 소송(소송가액 64,159백만원)에 피소되어 계류중에 있습니다. 당기말 현재 상기 계류중인 소송사건과 관련하여 코레이트자산운용㈜가 부담할 것으로 추정되는 금액에 대해서 5,725백만원을 소송충당금으로 설정하고 있습니다. 상기 소송과 관련하여 최종 재판의 결과는 현재로서는 예측할 수 없어 소송의 결과로 부담할 수 있는 추가적인 의무에 대하여 상기 이외 계상하고 있는 충당부채는 없습니다. 29-3. 당기말 현재 지배기업이 금융기관으로부터 받은 대출한도 약정은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 금융기관 한도액 실행액 일반대출 중국광대은행 20,000,000 20,000,000 일반대출 한국산업은행 30,000,000 30,000,000 일반대출 한국산업은행 20,000,000 20,000,000 일반대출 농협은행 30,000,000 30,000,000 일반대출 농협은행 50,000,000 50,000,000 일반대출 국민은행 10,000,000 10,000,000 일반대출 국민은행 8,461,538 8,461,538 일반대출 국민은행 10,000,000 10,000,000 한도대출 국민은행 20,000,000 20,000,000 일반대출 우리은행 10,000,000 10,000,000 일반대출 신한은행 30,000,000 30,000,000 일반대출 경남은행 20,000,000 20,000,000 한도대출 하나은행 10,000,000 10,000,000 한도대출 수협은행 10,000,000 10,000,000 기업어음 한국투자증권 10,000,000 10,000,000 주택도시기금(*) 주택도시보증공사 106,568,535 25,157,150 도시정비사업비 대출(*) 우리은행 67,750,000 25,100,000 명동새마을금고 외 9개 새마을금고 213,700,000 89,077,006 합 계 676,480,073 427,795,694 (*) 사업시행자방식으로 진행하는 도시정비 신탁사업 등과 관련하여 발생된 차입금이며, 동 차입금은 당해 도시정비 신탁사업의 사업비만으로 사용할 수 있습니다. 29-4. 당기말 현재 지배기업은 수익 극대화를 위하여 타법인 주식을 취득하기로 결정하고 약정금액 102,600백만원 중 일부인 82,188백만원을 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자회사에 지급하였으며, 2021년에는 약정금액 150,000백만원 중 125,000백만원을 에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사에 지급하였습니다. 29-5. 당기말 현재 지배기업은 수익 극대화를 위하여 출자요청시 펀드에 출자하는 1건의 약정을 체결하였습니다. 각 펀드당 약정금액은 1천억원이며, 지배기업의 계약상약정에 의해 타사에서 매입의무 불이행시 지배기업이 추가 매입해야 하는 약정을 포함하고 있습니다. 이와 관련하여 당기말 현재 지배기업이 출자한 금액은 없습니다. 지급의무를 요구받을 수 있는 최대금액은 1,536억원 입니다. ( 주석 25-2 참조)29-6. 당기말 현재 지배기업은 미래에셋증권㈜, 대신증권㈜과 자사주 신탁 계약을 체결하여 자기주식을 취득하고 있습니다. 29-7. 당기말 현재 지배기업이 신탁사업 관련, 부담하는 지급보증 및 책임준공의무는 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 사업건수 보증한도금액 대출잔액 정비사업토지신탁(*1) 5 676,121,205 239,740,376 정비사업토지신탁(*2)(*3) 7 951,400,000 563,156,989 책임준공토지신탁(*3) 14 667,500,000 662,339,946 합계 26 2,295,021,205 1,465,237,311 (*1) 지배기업은 정비사업에서의 이주비 대출보증 신청을 위해 사업시행자와 대행자가 연대하여 대출금을 상환한다는 내용의 확약서를 주택도시보증공사에 제출하였습니다.(*2) 주택도시보증공사에서 사업비대출을 보증하는 정비사업으로 주택도시보증공사의 표준사업약정서 약관 상 사업시(대)행자인 수탁자는 책임준공의무를 부담합니다.(*3) 시공사의 책임준공의무 미이행시 책임준공의무를 부담하고, 지배기업이 책임준공의무를 이행하지 못할 경우 대출금융기관에 발생한 손해를 배상하는 의무를 부담하는 책임준공토지신탁사업을 진행 중에 있습니다. 지배기업의 손해배상액은 연결기업의 책임준공미이행으로 인하여 발생한 손해인지 여부를 판단 후 결정되는 사항입니다. 당기말 현재 진행중인 사업의 공정진행상 지배기업이 손해배상의무를 부담할 리스크는 낮을 것으로 판단되며, 손실금액을 신뢰성있게 측정할 수 없어 당기말 재무제표에는 이러한 영향을 반영하지 아니하였습니다. 지배기업은 사업장별 공정진행을 지속적으로 모니터링할 예정입니다. 29-8. 당기말 현재 연결기업 중 코레이트자산운용㈜은 뉴코아강남기업구조조정부동산투자회사 외 1개 부동산투자회사와 부동산의 취득, 관리, 개량, 처분 및 개발에 대한 약정을 체결하고 있으며, 코레이트일반사모부동산투자회사제2호는 하나펀드서비스(주)와 일반사무관리업무에 대한 위탁계약을 체결하고 있습니다.29-9. 당기말 현재 지배기업은 차입형토지신탁 계약과 관련하여 총사업비의 일부를 신탁계정대여 할 수 있습니다. 지배기업의 신탁계정대여 여부는 무조건적인 지급의무는 아니며 고유계정 및 신탁사업의 자금수지 계획 등 제반사항을 전반적으로 고려하여 판단합니다. 29-10. 당기말 현재 지배기업은 관계기업의 특수관계자인 (주)HJ중공업의 사옥 임대차와 관련한 신탁계약에 따라 (주)HJ중공업의 임대료 지급의무 불이행시 신탁사무처리비용으로 임대인에게 임대료를 대지급할 의무를 부담하며 제3자에게 (주)HJ중공업이 가진 임차인 지위를 승계하도록 할 수 있습니다. 30. 특수관계자30-1. 당기말과 전기말 현재 연결기업과 특수관계에 있는 회사의 내역은 다음과 같습니다. 구분 당기말 전기말 최상위 지배기업 엠케이전자㈜ 엠케이전자㈜ 최대주주 엠케이인베스트먼트㈜ 엠케이인베스트먼트㈜ 최대주주의 특수관계자 오션비홀딩스유구광업㈜Kuttuu Jeek LimitedMK ELECTRON(HK) Co., Ltd.MK ELECTRON(KUNSHAN) Co., Ltd.MK Trading(Shanghai)MK international trading(HK)㈜신성건설㈜해동씨앤에이㈜발해㈜발해씨앤에이동부자산관리㈜동부엔텍㈜㈜리치스타리치스타수청1지구개발(유) 오션비홀딩스유구광업㈜Kuttuu Jeek LimitedMK ELECTRON(HK) Co., Ltd.MK ELECTRON(KUNSHAN) Co., Ltd.MK Trading(Shanghai)MK international trading(HK)㈜신성건설㈜해동씨앤에이㈜발해㈜발해씨앤에이동부자산관리㈜동부엔텍㈜㈜리치스타리치스타수청1지구개발(유) 관계기업 및 공동기업(*) 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호우림에이엠씨㈜광주중외공원개발주식회사상봉케이원청년주택PFV에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사케이원김포로지스PFV키움평택PFV 마그나PFV 케이원프리미어SISTA PTE. LTD.북항아이디씨피에프브이㈜㈜피제이엠씨에프제이케이에스㈜㈜티에프에스PFV㈜제이에스디씨주식회사 도비도특구개발대치복합개발피에프브이 주식회사 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사에코프라임환경1호사모투자합자회사캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호우림에이엠씨㈜광주중외공원개발주식회사상봉케이원청년주택PFV에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사케이원김포로지스PFV키움평택PFV 마그나PFV 케이원프리미어SISTA PTE. LTD.북항아이디씨피에프브이㈜㈜피제이엠씨에프 관계기업의 특수관계자 키스톤에코프라임㈜동부건설㈜에코프라임마린퍼시픽유한회사㈜HJ중공업VIESTA CO. LTD. 키스톤에코프라임㈜동부건설㈜에코프라임마린퍼시픽유한회사㈜HJ중공업VIESTA CO. LTD. 기타 특수관계자 (재)코레이트지융재단 (재)코레이트지융재단 (*) 연결기업이 유의적 영향력 또는 공동지배력을 행사할 수 있는 회사입니다. 30-2. 당기와 전기 중 특수관계자 등과의 주요 거래는 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 특수관계자 당기 전기 최상위 지배기업 엠케이전자㈜ 배당금지급 1,981,383 배당금의 지급 1,981,383 최대주주 엠케이인베스트먼트㈜ 배당금지급 4,286,697 배당금의 지급 4,286,697 최대주주의 특수관계자 리치스타수청1지구개발(유) 수수료수익 18,967 수수료수익 4,214,217 이자수익 6,823 이자수익 3,581,252 동부자산관리㈜ 기타영업비용(*1) 573 기타영업비용(*1) 12,335 수수료수익(*2) 288,490 수수료수익(*2) 263,631 관계기업 및 공동기업 캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호 배당금수익 51,567 배당금수익 48,123 케이원김포로지스PFV 수수료수익 600,000 수수료수익 600,000 상봉케이원청년주택PFV 수수료수익 4,176,498 수수료수익 421,200 케이원프리미어 수수료수익 139,500 수수료수익 117,493 배당금수익 51,139 - - SISTA PTE. LTD. 수수료수익 1,100,000 수수료수익 1,100,000 ㈜피제이엠씨에프 수수료수익 100,000 수수료수익 2,000,000 북항아이디씨피에프브이㈜ 수수료수익 2,108,109 수수료수익 1,593,642 마그나PFV 수수료수익 1,380,000 수수료수익 3,767,465 우림에이엠씨㈜ 수수료수익 8,331,592 수수료수익 4,576,525 광주중외공원개발주식회사 수수료수익 1,140,998 수수료수익 7,497,688 키움평택PFV 수수료수익 712,282 수수료수익 704,206 에코프라임환경1호사모투자합자회사(*3) 분배금수익 26,740,489 - - 제이케이에스㈜ 수수료수익 2,123,362 - - ㈜티에프에스PFV 수수료수익 756,147 - - ㈜제이에스디씨 수수료수익 500,000 - - 주식회사 도비도특구개발 수수료수익 120,492 - - 대치복합개발피에프브이 주식회사 수수료수익 127,174 - - 관계기업의 특수관계자 동부건설㈜ 기타영업비용(*4) 1,970,019 기타영업비용(*4) 1,138,200 배당금지급 651,013 배당금지급 651,013 ㈜HJ중공업 수수료수익 406,924 수수료수익 408,039 (*1) 코레이트자산운용과 동부자산관리㈜ 사이의 거래입니다.(*2) 코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁와 동부자산관리㈜ 사이의 거래입니다.(*3) 관계기업 및 공동기업에서 제외되기 전까지의 거래내역이 포함되어 있습니다.(*4) 코레이트자산운용과 동부건설㈜ 사이의 거래입니다. 30-3. 당기와 전기 중 특수관계자와의 자금 거래 내용은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 특수관계자 거래내용 기초 출자 회수 기타 기말 관계기업 및 공동기업 케이원프리미어 현금출자 13,392,000 9,504,000 - - 22,896,000 에코프라임환경1호사모투자합자회사 회수 10,000,000 - (10,000,000) - - 에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사 기타 112,106,403 - - 12,893,597 125,000,000 제이케이에스㈜ 현금출자 - 2,000,000 - - 2,000,000 ㈜티에프에스PFV 현금출자 - 2,499,975 - - 2,499,975 ㈜제이에스디씨 현금출자 - 1,000,000 - - 1,000,000 주식회사 도비도특구개발 현금출자 - 1,000,000 - - 1,000,000 대치복합개발피에프브이 주식회사 현금출자 - 17,000,000 - - 17,000,000 ㈜피제이엠씨에프 사채 3,394,915 925,000 - (574,915) 3,745,000 (단위 : 천원) 구분 특수관계자 거래내용 기초 출자 기타 기말 관계기업 및 공동기업 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사 현금출자 74,472,000 7,716,000 - 82,188,000 케이원프리미어 현금출자 9,072,000 4,320,000 - 13,392,000 에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사 현금출자 85,000,000 40,000,000 (12,893,597) 112,106,403 ㈜피제이엠씨에프 사채 3,354,948 520,000 (480,033) 3,394,915 30-4. 당기말과 전기말 현재 특수관계자 등에 대한 중요한 채권ㆍ채무의 내용은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 특수관계자 명칭 당기말 전기말 채권 등 채무 등 채권 등 채무 등 최대주주의 특수관계자 리치스타수청1지구개발(유) - - 2,018,560 - 동부자산관리㈜(*1) - - - 1,223 관계기업 및 공동기업 광주중외공원개발 주식회사 2,635,500 - 3,777,012 - 케이원김포로지스PFV - 150,000 - 150,000 상봉케이원청년주택PFV 4,331,399 - 44,638 - 케이원프리미어 69,750 - 69,750 - ㈜피제이엠씨에프 5,927,183 - 5,467,098 - 우림에이엠씨㈜ 1,200,000 2,240,619 400,000 2,240,619 SISTA PTE. LTD. 1,650,000 - 550,000 - 북항아이디씨피에프브이㈜ 55,729 317,838 55,729 317,838 마그나PFV 345,000 - 182,178 - 키움평택PFV 2,345,429 - 1,643,147 - 제이케이에스㈜ 1,091,618 18,255 - 18,255 ㈜티에프에스PFV 276,147 - - - 주식회사 도비도특구개발 - 79,508 - 79,508 대치복합개발피에프브이 주식회사 127,174 - - - 관계기업의 특수관계자 동부건설㈜(*2) - 1,608,219 - - ㈜HJ중공업 - 1,085,875 - 1,085,875 (*1) 코레이트자산운용과 동부자산관리㈜ 사이의 거래입니다.(*2) 코레이트자산운용과 동부건설㈜ 사이의 거래입니다.30-5. 연결기업의 대표이사와 등기이사(사외이사 및 퇴직자를 포함) 총 12명(전기 총12명)의 주요 경영진에 대한 보상은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기 전기 단기종업원급여 5,683,070 5,378,266 퇴직급여 783,718 572,600 합 계 6,466,788 5,950,866 상기 사항 이외에도, 지배기업은 일부 임원의 상해, 사망 사건 발생 시 지배기업에게 보험금이 지급되는 보험상품을 가입하고 있습니다. 30-6. 당기말 현재 지배기업은 2개의 신탁사업에 대하여 관계기업의 특수관계자인 동부건설㈜를 시공사로 공사를 진행하고 있으며, 동부건설㈜로부터 104,185백만원을 한도로 분양보증관련 연대보증을 제공받고 있습니다.30-7. 당기말 현재 지배기업은 상봉케이원청년주택PFV의 공사비 지급보증을 위해 지배기업이 보유 중인 상봉케이원청년주택PFV 주식 중 일부에 대하여 주식근질권설정계약이 체결된 상태입니다(주석31-4참조). 31. 담보제공자산 등 31-1. 당기말 현재 지배기업은 신탁사업의 중도금 대출 등에 대하여 분양계약 해제시 분양대금환불금 중 중도금대출 원리금 해당액을 당해 신탁재산에서 농협은행 등 금융기관에 최대 299,543백만원을 우선적으로 지급하기로 하는 내용의 업무협약을 체결하고 있습니다. 31-2. 당기말 현재 지배기업은 8개의 신탁사업 담보대출약정에 의거 미분양 신탁재산을 담보로 제공하고 있습니다. 이 중 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대하여 담보제공자의 지위에서 특정요건을 충족하는 경우 해당 채무에 대해 대위변제 의무를 부담하고 있습니다. 또한 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대해 대출만기 혹은 기한이익상실 사유 발생일로부터 1월 이내 지배기업이 대위변제 의무를 부담합니다. 그리고 4개 신탁사업의 담보대출약정에 의거 미분양물건에 대한 법적 문제에 대해 지배기업의 책임 하에 이를 해결해야 하며 이로 인해 대주에게 발생한 손해를 배상할 책임을 부담해야합니다. 담보로 제공한 미분양 담보물건의 채권최고액은 96,167백만원입니다.31-3. 당기말 현재 연결기업 중 케이원제8호위탁관리부동산투자회사가 보유중인 투자부동산은 장기차입금과 관련하여 담보(㈜우리은행 5,580백만원 및 ㈜디비저축은행 3,810백만원)로 제공되어 있습니다.31-4. 당기말 현재 지배기업이 담보로 제공하고 있는 자산의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 대상회사 담보제공자산 담보제공금액 제공 사유 담보권자 장부가액 채권최고액 상봉케이원청년주택PFV 주식 13,449,000 4,690,000 공사채권 담보 목적 ㈜HJ중공업 32. 비연결구조화기업에 대한 지분32-1. 연결기업와 관련된 비연결구조화기업의 성격 목적, 활동 및 자금조달방법은 다음과 같습니다 유형 목적 주요 자본조달 방법 구조화금융 PFV, SPC, REITs 등의 Vehicle을 통해 부동산을 개발하여 자산의 관리/운용을 통해 투자자에 수익을 교부함 금융기관 및 참여기관 등으로부터 지분투자 또는 차입 투자펀드 펀드자산의 관리 및 운용을 통해펀드보수를 지급하고, 운용수익을 배분함 수익증권의 판매, 업무집행사원 및 유한책임사원의 출자 32-2. 비연결구조화기업에 대한 위험 연결기업은 자본시장과금융투자업에관한법률에 의거한 부동산집합투자기구 등에 투자하고 있는 바, 당기말 현재 연결기업이 동 투자와 관련하여 인식한 자산에 대한 최대 노출 금액은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 성격 자산 손실에 대한최대 노출 금액 계정과목 금액 난외항목 : 약정 153,600,000 153,600,000 난내항목 : 부동산집합투자기구 등 구조화금융 당기손익-공정가치측정금융자산 158,360,176 158,360,176 사모펀드 등 구조화금융 관계기업및공동기업투자주식 88,995,258 88,995,258 투자펀드 432,200,574 432,200,574 사모부동산투자신탁 구조화금융 관계기업투자주식 10,107,040 10,107,040 합 계 689,663,048 689,663,048 상기 투자와 관련하여 인식한 부채는 없습니다. 33. 현금흐름표33-1. 현금흐름표상 현금및현금성자산은 재무상태표상의 현금및현금성자산으로 구성된 금액입니다. 당기말과 전기말 현재 현금흐름표상의 현금및현금성자산의 내역은다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기말 전기말 현금및현금성자산 109,962,092 226,265,051 33-2. 당기와 전기 중 현금유출입이 없는 주요 거래내용은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기 전기 사용권자산의 증감 (1,761,245) (35,696,474) 리스부채의 증감 643,309 35,687,436 복구충당부채의 증감 223,702 - 미수금 제각 325,000 - 자기주식의 처분 1,027,520 - 연결범위변동으로 인한 기타요구불부채 변동 (137,982) - 지분법자본변동 14,146,261 (9,906,196) 지분법자본잉여금변동 71,879,049 - 지분법이익잉여금변동 8,024,925 555,842 33-3. 재무활동에서 생기는 부채의 변동은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 기초 비현금거래 재무활동으로 인한 현금흐름 손익 기말 차입금 370,075,906 - 88,544,788 - 458,620,694 사채 289,299,620 - (40,488,441) 586,417 249,397,596 임대보증금 22,709,664 - 459,637 - 23,169,301 리스부채 74,073,190 643,309 (5,245,121) - 69,471,378 요구불상환지분 4,128,972 (137,982) (48,001) (117,211) 3,825,778 합 계 760,287,352 505,327 43,222,862 469,206 804,484,747 (단위 : 천원) 구분 기초 비현금거래 재무활동으로 인한 현금흐름 투자활동으로 인한 현금흐름 손익 기타 기말 차입금 334,683,400 - 64,392,506 - - (29,000,000) 370,075,906 사채 339,462,226 - (50,848,802) - 686,196 - 289,299,620 임대보증금 22,322,445 - 387,219 - - - 22,709,664 리스부채 43,977,250 35,687,436 (7,319,442) - 1,727,946 - 74,073,190 요구불상환지분 10,603,281 - (18,889) (4,784,283) (1,671,137) - 4,128,972 합 계 751,048,602 35,687,436 6,592,592 (4,784,283) 743,005 (29,000,000) 760,287,352 34. 보고기간 후 사건 (1) 지배기업은 2026년 1월 15일 이사회 결의에 따라 자기주식을 교환대상으로 하는무기명식 무보증 사모 교환사채 20,000백만원을 발행하기로 결정하였습니다. 4. 재무제표 4-1. 재무상태표 재무상태표 제 30 기 2025.12.31 현재 제 29 기 2024.12.31 현재 제 28 기 2023.12.31 현재 (단위 : 원) 제 30 기 제 29 기 제 28 기 자산 현금및현금성자산 102,333,600,730 218,600,489,440 134,012,013,350 현금및예치금 651,686,483 655,844,451 677,928,522 당기손익-공정가치측정금융자산 188,596,803,690 186,702,484,576 190,336,392,804 상각후원가측정금융자산 831,458,648,036 718,304,228,984 832,769,454,114 종속기업, 공동기업과 관계기업에 대한 투자자산 419,385,364,799 391,681,821,201 332,721,039,692 유형자산 56,453,438,158 61,307,071,792 32,141,162,607 무형자산 268,852,108 558,371,098 632,374,390 순확정급여자산 3,477,254,486 1,895,342,340 5,973,419,487 기타자산 100,104,489,741 71,997,445,429 70,208,465,928 1.미수금 40,400,594,369 16,466,136,152 20,196,035,189 2.미수수익 46,719,976,372 42,693,460,380 36,019,682,054 3.선급비용 1,857,940,743 866,770,864 723,906,173 4.보증금 11,125,978,257 11,971,078,033 13,268,842,512 이연법인세자산 28,353,330,848 11,993,374,589 1,824,882,473 자산총계 1,731,083,469,079 1,663,696,473,900 1,601,297,133,367 자본과 부채 부채 차입부채 677,193,290,203 627,550,526,285 615,320,625,997 1.사채 249,397,595,706 289,299,620,049 339,462,226,358 2.금융기관 차입금(사채 제외) 427,795,694,497 338,250,906,236 275,858,399,639 리스부채 59,927,189,942 63,717,141,909 32,976,108,449 기타부채 80,288,022,504 73,931,146,696 77,895,137,703 1.미지급금 33,073,758,449 17,466,201,461 14,519,942,854 2.미지급비용 3,605,551,830 3,045,018,354 3,290,003,081 3.선수금 38,777,048,296 49,135,033,958 45,277,035,118 4.예수금 4,831,663,929 4,284,892,923 14,808,156,650 충당부채 3,103,108,209 3,916,533,225 3,657,768,790 당기법인세부채 17,661,862,879 14,109,988,180 2,037,320,690 부채총계 838,173,473,737 783,225,336,295 731,886,961,629 자본 자본금 252,489,230,000 252,489,230,000 252,489,230,000 자본잉여금 6,649,825,084 6,649,825,084 6,649,825,084 자본조정 (58,552,950,149) (62,782,951,180) (62,735,847,114) 기타포괄손익누계액 (10,834,311,264) (10,050,176,619) (8,317,262,685) 이익잉여금 703,158,201,671 694,165,210,320 681,324,226,453 자본총계 892,909,995,342 880,471,137,605 869,410,171,738 자본과부채총계 1,731,083,469,079 1,663,696,473,900 1,601,297,133,367 4-2. 포괄손익계산서 포괄손익계산서 제 30 기 2025.01.01 부터 2025.12.31 까지 제 29 기 2024.01.01 부터 2024.12.31 까지 제 28 기 2023.01.01 부터 2023.12.31 까지 (단위 : 원) 제 30 기 제 29 기 제 28 기 Ⅰ.영업수익 193,914,864,106 220,985,719,417 187,135,315,381 1.수수료수익 97,876,694,814 129,911,518,673 101,728,436,340 2.이자수익 52,320,952,515 53,403,955,258 62,292,213,473 (1)유효이자율적용이자수익 52,170,294,852 53,373,553,034 61,636,603,468 (2)당기손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 이자수익 150,657,663 30,402,224 655,610,005 3.금융상품평가및처분이익 11,396,961,470 12,472,262,551 11,959,757,486 4.배당수익 30,021,172,895 22,712,897,750 9,782,444,005 5.기타영업수익 2,299,082,412 242,564,970 1,372,464,077 6.신용손실충당금 환입액 0 2,242,520,215 0 II.영업비용 (165,558,381,062) (154,671,173,137) (153,407,165,450) 1.이자비용 (32,657,628,850) (33,304,793,249) (27,677,926,686) 2.금융상품평가및처분손실 (11,733,255,555) (15,106,126,055) (10,723,535,591) 3.신용손실충당금 전입액 (29,776,922,875) (31,611,135,978) (44,218,549,554) 4.기타영업비용 (13,676,685,931) (6,827,649,425) (5,866,121,765) 5.판매비와관리비 (77,713,887,851) (67,821,468,430) (64,921,031,854) III.영업이익(손실) 28,356,483,044 66,314,546,280 33,728,149,931 IV.영업외수익 13,445,924,108 2,337,817,171 1,009,931,943 V.영업외비용 (11,103,744,057) (34,513,224,184) (1,282,379,108) VI.법인세차감전순이익 30,698,663,095 34,139,139,267 33,455,702,766 VII.법인세비용 (6,624,366,134) (6,216,849,790) (8,209,139,097) VIII.당기순이익(손실) 24,074,296,961 27,922,289,477 25,246,563,669 IX.기타포괄손익 (784,134,645) (1,732,913,934) (508,525,182) (1)당기손익으로 재분류 되지않는 세후기타포괄손익 구성요소 1.확정급여제도의재측정요소 784,134,645 1,732,913,934 508,525,182 X.총포괄손익 23,290,162,316 26,189,375,543 24,738,038,487 XI.주당이익(손실) (1)보통주기본주당이익(손실) (단위 : 원) 112 130 115 1.계속영업기본주당이익(손실) - 보통주 (단위 : 원) 112 130 115 4-3. 자본변동표 자본변동표 제 30 기 2025.01.01 부터 2025.12.31 까지 제 29 기 2024.01.01 부터 2024.12.31 까지 제 28 기 2023.01.01 부터 2023.12.31 까지 (단위 : 원) 자본 자본금 자본잉여금 자본조정 기타포괄손익누적액 이익잉여금 자본 합계 기타자본잉여금 자본잉여금 합계 2023.01.01 (Ⅰ.기초자본) 252,489,230,000 6,649,825,084 6,649,825,084 47,740,853,276 7,808,737,503 676,516,127,554 880,105,591,859 Ⅱ.자본의 변동 (1)포괄손익 1.당기순이익(손실) 0 0 0 0 0 25,246,563,669 25,246,563,669 2.기타포괄손익 확정급여제도의재측정요소 0 0 0 0 508,525,182 0 508,525,182 (2)소유주와의 거래 1.연차배당 0 0 0 0 0 20,438,464,770 20,438,464,770 2.자기주식 거래에 따른 증가(감소) 자기주식의 취득 0 0 0 14,994,993,838 0 0 14,994,993,838 자기주식의 처분 및 발행 0 0 0 0 0 0 0 2023.12.31 (Ⅲ.기말자본) 252,489,230,000 6,649,825,084 6,649,825,084 62,735,847,114 8,317,262,685 681,324,226,453 869,410,171,738 2024.01.01 (Ⅰ.기초자본) 252,489,230,000 6,649,825,084 6,649,825,084 62,735,847,114 8,317,262,685 681,324,226,453 869,410,171,738 Ⅱ.자본의 변동 (1)포괄손익 1.당기순이익(손실) 0 0 0 0 0 27,922,289,477 27,922,289,477 2.기타포괄손익 확정급여제도의재측정요소 0 0 0 0 1,732,913,934 0 1,732,913,934 (2)소유주와의 거래 1.연차배당 0 0 0 15,081,305,610 15,081,305,610 2.자기주식 거래에 따른 증가(감소) 자기주식의 취득 0 0 0 47,104,066 0 0 47,104,066 자기주식의 처분 및 발행 0 0 0 0 0 0 0 2024.12.31 (Ⅲ.기말자본) 252,489,230,000 6,649,825,084 6,649,825,084 62,782,951,180 10,050,176,619 694,165,210,320 880,471,137,605 2025.01.01 (Ⅰ.기초자본) 252,489,230,000 6,649,825,084 6,649,825,084 62,782,951,180 10,050,176,619 694,165,210,320 880,471,137,605 Ⅱ.자본의 변동 (1)포괄손익 1.당기순이익(손실) 0 0 0 0 0 24,074,296,961 24,074,296,961 2.기타포괄손익 확정급여제도의재측정요소 0 0 0 0 784,134,645 0 784,134,645 (2)소유주와의 거래 1.연차배당 0 0 0 0 0 15,081,305,610 15,081,305,610 2.자기주식 거래에 따른 증가(감소) 자기주식의 취득 0 0 0 0 0 0 0 자기주식의 처분 및 발행 0 0 0 4,230,001,031 0 0 4,230,001,031 2025.12.31 (Ⅲ.기말자본) 252,489,230,000 10,879,826,115 10,879,826,115 62,782,951,180 10,834,311,264 703,158,201,671 892,909,995,342 4-4. 현금흐름표 현금흐름표 제 30 기 2025.01.01 부터 2025.12.31 까지 제 29 기 2024.01.01 부터 2024.12.31 까지 제 28 기 2023.01.01 부터 2023.12.31 까지 (단위 : 원) 제 30 기 제 29 기 제 28 기 Ⅰ.영업활동현금흐름 (1)영업활동순현금흐름 (132,825,427,038) 187,540,945,363 (295,916,794,467) 1.영업에서 창출된 현금흐름 (140,808,311,988) 160,051,132,567 (316,625,761,818) 가.당기순이익(손실) 24,074,296,961 27,922,289,477 25,246,563,669 나.당기순이익조정을 위한 가감 합계 5,613,926,281 36,402,736,315 18,186,630,090 법인세비용 조정 6,624,366,134 6,216,849,790 8,209,139,097 감가상각비에 대한 조정 7,136,608,371 6,419,468,957 6,671,286,351 무형자산상각비에 대한 조정 0 11,935,400 115,261,908 비현금항목에 관한 기타조정 3,992,643,896 0 0 무형자산손상차손 조정 0 0 300,000,000 무형자산처분손실 조정 95,268,990 23,320,000 0 퇴직급여 조정 2,926,148,980 2,472,960,327 2,295,152,917 신용손실충당금 전입액 29,776,922,875 31,611,135,978 44,218,549,554 기타의 대손상각비 조정 8,033,316,245 0 1,712,073,521 이자비용에 대한 조정 32,797,158,488 33,334,100,316 27,677,926,686 충당부채전입액 1,217,218,654 455,368,518 2,062,698,026 유형자산처분이익 (1,181,817) 0 0 무형자산처분이익 (147,386,364) 0 0 당기손익-공정가치측정금융상품처분손익 (27,484,408) 3,854,402,300 (994,766,563) 당기손익-공정가치측정금융상품평가손익 363,778,493 (1,220,538,796) (241,455,332) 종속기업, 공동기업, 및 관계기업에 대한 투자지분의 처분이익(손실)에 대한 조정 (2,385,001,688) 31,982,308,479 (123,913,743) 기타대손충당금 환입 0 (2,242,520,215) 0 충당부채환입액 (2,299,082,412) (242,564,970) (1,372,464,077) 이자수익에 대한 조정 (52,468,195,261) (53,560,592,019) (62,560,414,250) 배당수익에 대한 조정 (30,021,172,895) (22,712,897,750) (9,782,444,005) 다.영업활동으로 인한 자산 부채의 변동 (170,496,535,230) 95,726,106,775 (360,058,955,577) 대출채권의 감소(증가) (147,747,105,973) 96,512,140,641 (343,890,589,708) 미수금의 감소(증가) (25,352,105,633) 4,010,539,416 (5,844,395,492) 미수수익의 감소(증가) 2,542,560,769 (3,133,432,659) (9,073,022,448) 선급비용의 감소 (증가) (440,081,509) 212,243,618 139,957,725 미지급금의 증가(감소) 15,607,556,988 2,946,258,607 400,908,216 미지급비용의 증가(감소) 201,657,653 67,689,844 12,572,595 선수금의 증가(감소) (10,357,985,662) 3,857,998,840 (6,224,959,167) 예수금의 감소(증가) 546,771,006 (8,144,945,089) 8,997,096,456 충당부채의 증가(감소) 44,736,681 45,960,887 (2,288,472,634) 퇴직금의지급 (1,095,085,340) (4,126,424,477) (896,434,034) 사외적립자산의공정가치의 감소(증가) (4,447,454,210) 3,478,077,147 (1,391,617,086) 2.이자수취 28,618,794,910 40,688,335,850 40,890,915,177 3.이자지급 (31,712,336,075) (32,119,296,604) (26,585,142,161) 4.배당금수취 30,021,172,895 22,712,897,750 9,782,444,005 5.법인세납부(환급) (18,944,746,780) (3,792,124,200) (3,379,249,670) Ⅱ.투자활동현금흐름 (1)투자활동순현금흐름 (12,983,241,976) (93,742,181,197) 74,474,651,312 기타장기성자산의 처분 4,716,120,386 7,511,729,090 33,450,638,507 당기손익-공정가치금융자산의처분 - 투자활동 336,094,052,951 558,523,925,069 152,850,122,726 상각후원가측정금융자산의처분 - 투자활동 30,020,000,000 0 98,168,367,136 관계기업투자자산의 처분 10,000,000,000 0 3,251,000,000 종속기업과 기타 사업의 지배력 상실에 따른 현금흐름 1,685,433,090 9,054,591,374 13,559,322,369 유형자산의 처분 1,181,817 0 0 무형자산의 처분 363,636,364 60,000,000 0 기타장기성자산의 취득 (5,017,295,296) (6,340,000,000) (33,663,590,000) 당기손익-공정가치금융자산의취득 - 투자활동 (338,324,666,150) (557,523,880,345) (116,152,712,778) 상각후원가측정금융자산의취득 - 투자활동 (14,974,000,000) (2,571,250,000) (40,000,000,000) 관계기업투자자산의 취득 (33,003,975,000) (52,036,000,000) (19,726,500,000) 종속기업과 기타 사업의 지배력 획득에 따른 현금흐름 (4,000,000,000) (50,340,000,000) (17,000,000,000) 유형자산의 취득 (521,730,138) (60,044,277) (244,396,648) 무형자산의 취득 (22,000,000) (21,252,108) (17,600,000) Ⅲ.재무활동현금흐름 (1)재무활동순현금흐름 29,541,780,304 (9,210,288,076) 105,106,367,130 차입금의 증가 256,083,249,799 232,816,982,021 602,003,587,468 담보·무담보부사채, 어음의 발행 89,511,558,705 159,151,197,800 179,182,497,957 자기주식의 처분 및 발행 현금흐름 0 (47,104,066) (14,994,993,838) 차입금의 감소 (166,538,461,538) (170,424,475,424) (435,158,183,636) 담보·무담보부사채, 어음의 상환 (130,000,000,000) (210,000,000,000) (200,000,000,000) 배당금지급 (15,081,305,610) (15,081,305,610) (20,438,464,770) 리스부채의 지급 (4,433,261,052) (5,625,582,797) (5,488,076,051) IV.현금및현금성자산의순증가(감소) (116,266,888,710) 84,588,476,090 (116,335,776,025) V.기초현금및현금성자산 218,600,489,440 134,012,013,350 250,347,789,375 VI.기말현금및현금성자산 102,333,600,730 218,600,489,440 134,012,013,350 [신탁계정] 가. 재무상태표 재무상태표 제30기 2025년 12월 31일 현재 제29기 2024년 12월 31일 현재 제28기 2023년 12월 31일 현재 신탁계정 (단위 : 백만원) 과 목 제30기 제29기 제28기 [자산] Ⅰ. 유동자산 8,418,739 7,600,473 8,150,101 (1) 당좌자산 922,130 722,879 736,680 1. 현금및현금성자산 437,218 424,036 463,094 2. 단기대여금 1,393 1,180 988 3. 미수금 339,482 160,499 82,804 4. 분양미수금 15,264 28,763 46,206 5. 선급금 39,914 32,045 38,980 6. 선급비용 85,073 73,198 73,290 7. 선납법인세 3,786 3,158 2,289 8. 기타의 유동자산 - - 29,029 (2) 재고자산 7,496,609 6,877,593 7,413,421 1. 완성건물 2,347,055 1,486,047 1,071,076 2. 미완성건물 5,149,554 5,391,546 6,342,345 Ⅱ. 비유동자산 5,159,726 5,035,544 3,747,515 (1) 투자자산 192,061 188,256 183,975 1. 장기대여금 186,555 183,284 175,746 2. 보증금 5,506 4,972 8,229 (2) 유형자산 4,967,665 4,847,287 3,563,540 1. 관리부동산 268,580 212,425 172,260 2. 처분부동산 499,992 415,549 380,019 3. 담보부동산 4,109,816 4,142,081 2,912,216 4. 분양관리부동산 79,587 67,815 91,798 5. 기타의신탁자산 9,690 9,418 7,247 [자산총계] 13,578,465 12,636,016 11,897,616 [부채] Ⅰ. 유동부채 6,074,559 5,647,889 5,474,411 1. 미지급금 861,001 1,084,219 595,127 2. 청약선수금 80,432 44,354 3,582 3. 분양선수금 1,427,942 1,990,850 2,991,524 4. 신탁사업예수금 1,418,262 1,177,798 707,109 5. 예수금 1,591,900 843,007 574,732 6. 미지급비용 102,412 72,973 53,740 7. 미지급신탁보수지연이자 1,965 1,475 998 8. 미지급신탁보수 128,760 105,056 123,842 9. 단기회사계정차 461,885 328,157 423,757 Ⅱ. 비유동부채 1,232,183 1,196,040 1,102,168 1. 장기회사계정차 494,623 465,961 396,498 2. 기타차입금 614,993 509,281 532,209 3. 임대보증금 119,139 214,532 167,648 4. 기타의비유동부채 3,428 6,265 5,813 [부채총계] 7,306,742 6,843,928 6,576,579 [자본] Ⅰ. 신탁원본 10,344,443 9,459,384 8,394,717 1. 토지신탁원본 5,386,468 4,621,515 4,838,424 2. 관리신탁원본 268,580 212,424 172,260 3. 처분신탁원본 499,992 415,549 380,019 4. 담보신탁원본 4,109,816 4,142,081 2,912,216 5. 분양관리신탁원본 79,587 67,815 91,798 Ⅱ. 신탁잉여금(또는 결손금) 1,214,874 940,108 531,648 1. 차기이월이익잉여금 1,214,874 940,108 531,648 Ⅲ. 신탁원본조정 (5,287,594) (4,607,405) (3,605,328) 1. 선급신탁이익 (5,287,594) (4,607,405) (3,605,328) [자본총계] 6,271,723 5,792,088 5,321,037 [부채와자본총계] 13,578,465 12,636,016 11,897,616 ※ 신탁계정 재무제표는 감사받지 않은 재무제표입니다. 나. 포괄손익계산서 손 익 계 산 서 제30기 2025년 1월 1일부터 2025년 12월 31일까지 제29기 2024년 1월 1일부터 2024년 12월 31일까지 제28기 2023년 1월 1일부터 2023년 12월 31일까지 신탁계정 (단위 : 백만원) 과 목 제30기 제29기 제28기 Ⅰ. 매출액 2,436,708 3,443,314 1,677,514 1. 토지신탁분양수익 2,147,854 3,352,858 1,646,359 2. 토지신탁임대수익 3,085 2,745 2,557 3. 기타처분수익 259,767 71,619 12,894 4. 기타임대수익 14,052 14,911 14,386 5. 기타수익 11,950 1,181 1,317 Ⅱ. 매출원가 1,827,859 2,702,302 1,293,645 1. 토지신탁분양원가 1,827,853 2,702,302 1,293,645 2. 기타처분원가 6 - - Ⅲ. 매출총이익 608,849 741,012 383,868 Ⅳ. 판매비와관리비 292,930 240,657 235,364 1. 임차료 26,191 24,229 15,278 2. 세금과공과 11,420 10,885 7,983 3. 수선유지비 1,323 723 714 4. 보험료 9,837 7,619 1,054 5. 광고선전비 21,512 16,932 10,413 6. 모델하우스설치비 33,470 15,627 4,013 7. 모델하우스운영비 2,376 1,916 1,849 8. 모델하우스철거용역비 306 923 388 9. 판매촉진비 11,149 17,312 3,667 10. 등기소송비 1,691 1,310 1,384 11. 지급수수료 63,192 54,498 61,885 12. 측량수수료 1 15 14 13. 브랜드사용료 304 2 246 14. 분양수수료 59,951 54,298 85,330 15. 분양신탁보수 7,868 7,081 7,204 16. 관리신탁보수 1,338 254 2,335 17. 처분신탁보수 1 - 2 18. 담보신탁보수 1,543 2,126 515 19. 분양관리신탁보수 35 331 210 20. 통신비 90 93 93 21. 민원처리비 2,089 303 32 22. 신탁재산관리비 7,081 4,431 4,364 23. 기타관리부대비 3,153 2,169 10,276 24. 도서인쇄비 33 23 93 25. 수도광열비 294 280 89 26. 개발부담금 1,091 429 - 27. 학교용지부담금 1,489 - 181 28. 조합운영비 5,200 4,627 4,963 29. 부가가치세 18,902 12,221 10,789 Ⅴ. 영업이익 315,919 500,355 148,504 Ⅵ. 영업외수익 22,310 22,349 19,447 1. 예금이자 4,206 5,854 7,899 2. 연체이자 1,860 2,527 1,061 3. 기타수입이자와할인료 1,031 648 40 4. 수입위약배상금 14,644 10,965 8,414 5. 잡이익 369 2,245 193 6. 신탁자산처분이익 200 110 1,840 Ⅶ. 영업외비용 80,399 103,609 110,561 1. 회사계정차이자비용 22,420 23,511 27,674 2. 신탁보수지연이자 205 156 423 3. 기타지급이자와할인비용 51,575 73,921 77,291 4. 건축비지연이자 4,638 2,219 1,570 5. 지급위약배상금 1,263 2,752 2,421 6. 잡손실 253 128 24 7. 지체상금 - 733 690 8. 기부금 45 100 110 9. 신탁자산처분손실 - 89 358 Ⅷ. 경상이익 257,830 419,095 57,390 Ⅸ. 특별이익 - - - 1. 채무면제이익 - - - Ⅹ. 법인세비용차감전순이익 257,830 419,095 57,390 ⅩⅠ. 법인세비용 5,710 12,328 9,502 ⅩⅡ. 당기순이익 252,120 406,766 47,888 ※ 신탁계정 재무제표는 감사받지 않은 재무제표입니다. 5. 재무제표 주석 제 30(당) 기 2025년 12월 31일 현재 제 29(전) 기 2024년 12월 31일 현재 주식회사 한국토지신탁 1. 회사의 개요 주식회사 한국토지신탁(이하 "당사"라 함)은 (구)신탁업법 제3조에 의거 금융감독위원회의 인가를 받아 1996년 4월 4일 설립되어 토지신탁을 포함한 부동산신탁업을 영위하고 있으며 2009년 2월 4일을 시행일로 하는 자본시장과금융투자업에관한법률에 의해 재인가를 받았습니다. 당사는 서울특별시 강남구 테헤란로에 본사를 두고 있습니다. 당사의 설립시 납입자본금은 300억원이었으며, 설립 후 수차의 증자를 거쳐 당기말 현재의 납입자본금은 252,489백만원입니다. 한편, 당사의 주식은 2001년 5월 18일 코스닥 등록을 승인받아 2001년 5월 22일부터 2016년 7월 8일까지 코스닥시장에서 거래되었고, 2016년 7월 7일 유가증권시장 상장을 승인받아 2016년 7월 11일부터 유가증권시장에서 거래되고 있습니다. 2017년말 최대주주는 리딩밸류일호유한회사(34.08%)이었으나, 2018년 2월 6일에 엠케이인베스트먼트㈜(24.25%)로 변경되었습니다. 이에 따라 당기말 현재 최대주주는 엠케이인베스트먼트㈜(24.25%)이며, 기타기관 및 개인이 75.75%의 주식을 보유하고 있습니다. 당기말 현재 주요 주주의 내역은 다음과 같습니다. 주주명 주식수(주) 지분율(%) 엠케이인베스트먼트㈜ 61,238,523 24.25 엠케이전자㈜ 28,305,477 11.21 동부건설㈜ 9,300,181 3.68 자기주식 34,080,105 13.50 기타 119,564,944 47.36 합 계 252,489,230 100.00 2. 재무제표 작성기준 2-1. 재무제표 작성기준 당사의 재무제표는 "주식회사 등의 외부감사에 관한 법률"에 따라 제정된 한국채택국제회계기준에 따라 작성되었습니다. 당사의 재무제표는 기업회계기준서 제1027호 '별도재무제표'에 따른 별도재무제표로서 지배기업, 관계기업의 투자자가 투자자산을 피투자자의 보고된 성과와 순자산에 근거하지 않고 직접적인 지분투자에 근거한 회계처리로 표시한 재무제표입니다. 당사의 재무제표는 2026년 3월 10일자 이사회에서 승인되었으며, 2026년 3월 26일자 주주총회에서 최종 승인될 예정입니다. 2-2. 측정기준 재무제표는 아래에서 열거하고 있는 재무상태표의 주요 항목을 제외하고는 역사적원가를 기준으로 작성되었습니다. - 공정가치로 측정되는 당기손익-공정가치측정금융자산 - 확정급여채무의 현재가치에서 사외적립자산의 공정가치를 차감한 순확정급여부채 2-3. 기능통화와 표시통화 당사는 재무제표에 포함되는 항목들을 영업활동이 이루어지는 주된 경제환경의 통화인 기능통화로 작성되고 있습니다. 당사의 재무제표는 당사의 기능통화 및 표시통화인 원화로 작성하여 보고하고 있습니다. 2-4. 중요한 회계추정과 판단 한국채택국제회계기준에서는 재무제표를 작성함에 있어서 회계정책의 적용이나, 보고기간말 현재 자산, 부채 및 수익, 비용의 보고금액에 영향을 미치는 사항에 대하여 경영진의 최선의 판단을 기준으로 한 기후관련 위험과 기회를 포함한 미래에 대한 추정치와 가정의 사용을 요구하고 있습니다. 보고기간말 현재 경영진의 최선의 판단을 기준으로 한 추정치와 가정이 실제 환경과 다를 경우 이러한 추정치와 실제 결과는 다를 수 있습니다.(1) 경영진의 판단 재무제표에 인식된 금액에 유의한 영향을 미치는 회계정책의 적용과 관련된 주요한 경영진의 판단에 대한 정보는 다음의 주석에 포함되어 있습니다. - 주석 5. 고객과의 관계에서 생기는 수익 : 토지신탁 보수 관련 분양보수, 건설보수, 인허가보수의 구분- 주석 11. 관계기업, 공동기업 및 종속기업투자주식 : 사실상 지배력을 보유하고 있는지 여부 및 피투자회사에 유의적인 영향력을 행사하는지 여부 - 주석 13. 유형자산 : 리스기간 관련 연장선택권의 행사가능성이 상당히 확실한지 여부(2) 가정과 추정의 불확실성 다음 보고기간 이내에 중요한 조정이 발생할 수 있는 유의한 위험이 있는 가정과 추정의 불확실성에 대한 정보는 다음의 주석에 포함되어 있습니다. - 주석 9. 당기손익-공정가치측정 금융자산 : 공정가치 측정- 주석 11. 관계기업, 공동기업 및 종속기업투자주식 : 손상검사를 수행하기 위한 회수가능액 측정- 주석 12. 대출채권 : 기대신용손실 측정- 주석 16. 종업원급여 : 확정급여채무의 측정을 위한 주요보험수리적 가정- 주석 17. 충당부채 : 자원의 유출 가능성과 금액에 대한 가정 - 주석 21. 법인세 : 차감할 일시적차이와 세무상 결손금의 사용, 기업소득환류세제에 따른 효과 (3) 공정가치 측정 당사의 회계정책과 공시사항은 다수의 금융 및 비금융자산과 부채에 대해 공정가치 측정을 요구하고 있는 바, 당사는 공정가치평가 정책과 절차를 수립하고 있습니다. 동 정책과 절차에는 공정가치 서열체계에서 수준 3으로 분류되는 공정가치를 포함한모든 유의적인 공정가치 측정의 검토를 책임지는 평가부서의 운영을 포함하고 있으며, 그 결과는 재무담당임원에게 직접 보고되고 있습니다. 평가부서는 정기적으로 관측가능하지 않은 유의적인 투입변수와 평가 조정을 검토하고 있습니다. 공정가치측정에서 중개인 가격이나 평가기관과 같은 제 3자 정보를 사용하는 경우, 평가부서에서 제 3자로부터 입수한 정보에 근거한 평가가 공정가치 서열체계 내 수준별 분류를 포함하고 있으며 해당 기준서의 요구사항을 충족한다고 결론을 내릴 수 있는지 여부를 판단하고 있습니다. 당사는 유의적인 평가 문제를 감사위원회에 보고하고 있습니다. 자산이나 부채의 공정가치를 측정하는 경우, 당사는 최대한 시장에서 관측가능한 투입변수를 사용하고 있습니다. 공정가치는 다음과 같이 가치평가기법에 사용된 투입변수에 기초하여 공정가치 서열체계 내에서 분류됩니다. - 수준 1 : 측정일에 동일한 자산이나 부채에 대한 접근 가능한 활성시장의 조정되지 않은 공시가격 - 수준 2 : 수준 1의 공시가격 이외에 자산이나 부채에 대해 직접적으로 또는 간접적 으로 관측가능한 투입변수 - 수준 3 : 자산이나 부채에 대한 관측가능하지 않은 투입변수 자산이나 부채의 공정가치를 측정하기 위해 사용되는 여러 투입변수가 공정가치 서열체계 내에서 다른 수준으로 분류되는 경우, 당사는 측정치 전체에 유의적인 공정가치 서열체계에서 가장 낮은 수준의 투입변수와 동일한 수준으로 공정가치 측정치 전체를 분류하고 있으며, 변동이 발생한 보고기간 말에 공정가치 서열체계의 수준간 이동을 인식하고 있습니다. 공정가치 측정 시 사용된 가정의 자세한 정보는 아래 주석에 포함되어 있습니다. - 주석 24. 금융상품의 공정가치 : 가치평가기법 및 투입변수 등 3. 중요한 회계정책 3-1. 제ㆍ개정된 기준서의 적용 당사는 2025년 1월 1일로 개시하는 회계기간부터 다음의 제ㆍ개정 기준서 및 해석서를 신규로 적용하였습니다. (1) 기업회계기준서 제 1021호 '환율변동효과'와 기업회계기준서 제 1101호 '한국채택국제회계기준의 최초채택' 개정 - 교환가능성 결여 기업이 다른 통화와의 교환가능성을 평가하는 방법과 교환 가능성 결여 시 현물환율을 결정하는 방법을 명확히 하기 위해 기업회계기준서 제 1021호 '환율변동효과'가 개정되었습니다. 또한 이 개정사항은 교환가능성이 결여된 통화가 기업의 재무성과, 재무상태 및 현금흐름에 어떻게 영향을 미치는지 또는 영향을 미칠 것으로 예상되는지를 재무제표 이용자가 이해할 수 있는 정보를 공시하도록 요구합니다. 이 개정사항은 2025년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 적용됩니다. 이 개정사항을 적용할 때 당사는 비교정보를 재작성하지 않습니다. 이 개정사항이 당사의 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다. 3-2. 당사가 적용하지 않은 제ㆍ개정 기준서 및 해석서 제정 또는 공표되었으나 시행일이 도래하지 않아 적용하지 아니한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서는 다음과 같습니다. (1) 기업회계기준서 제 1109호 '금융상품', 제 1107호 '금융상품: 공시' 개정 실무에서 제기된 의문에 대응하고 새로운 요구사항을 포함하기 위해 기업회계기준서제 1109호 '금융상품'과 제 1107호 '금융상품: 공시'가 개정되었습니다. 동 개정사항은 2026 년 1 월 1 일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기 적용이 허용됩니다. 주요 개정 내용은 다음과 같습니다. 이 개정사항이 당사의 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없을 것으로 예상하고 있습니다. - 특정 기준을 충족하는 경우, 결제일 전에 전자지급시스템을 통해 금융부채가 결제된 것으로(제거된 것으로) 간주할 수 있도록 허용 - 금융자산이 원리금 지급만으로 구성되어 있는지의 기준을 충족하는지 평가하기 위한 추가 지침 명확화 - 계약상 현금흐름의 시기나 금액을 변경시키는 계약조건이 기업에 미치는 영향과 기업이 노출되는 정도를 금융상품의 각 종류별로 공시 - FVOCI 지정 지분상품에 대한 추가 공시 (2) 한국채택국제회계기준 연차개선Volume 11 한국채택국제회계기준 연차개선Volume 11은 2026 년 1 월 1 일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 이 개정사항이 당사의 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없을 것으로 예상하고 있습니다. - 기업회계기준서 제 1101호 '한국채택국제회계기준의 최초채택' : K-IFRS 최초 채택시 위험회피회계 적용 - 기업회계기준서 제 1107호 '금융상품:공시' : 제거 손익, 실무적용지침 - 기업회계기준서 제 1109호 '금융상품' : 리스부채의 제거 회계처리와 거래가격의 정의 - 기업회계기준서 제 1110호 '연결재무제표' : 사실상의 대리인 결정 - 기업회계기준서 제 1007호 '현금흐름표' : 원가법 3-3. 종속기업, 관계기업및공동기업 투자주식 당사의 재무제표는 기업회계기준서 제1027호에 따른 별도재무제표입니다. 당사는 종속기업, 관계기업및공동기업에 대한 투자자산에 대해서 기업회계기준서 제1027호에 따른 원가법을 선택하여 회계처리하였습니다. 한편, 종속기업 및 관계기업으로부터 수취하는 배당금은 배당을 받을 권리가 확정되는 시점에 당기손익으로 인식하고 있습니다. 3-4. 현금및현금성자산 당사는 취득일로부터 만기일이 3개월 이내인 투자자산을 현금및현금성자산으로 분류하고 있습니다. 3-5. 비파생금융자산 3-5-1. 인식 및 최초 측정 금융상품과 금융부채는 당사가 금융상품의 계약당사자가 되는 때에만 인식됩니다. 금융자산은 최초 인식 시점에 후속적으로 상각후원가로 측정되는 금융자산, 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산, 그리고 당기손익-공정가치 측정 금융자산으로 분류됩니다. 최초 인식 시점에 금융자산의 분류는 금융자산의 계약상 현금흐름 특성과 금융자산을 관리하기 위한 당사의 사업모형에 따라 달라집니다. 당사는 금융자산을 최초에 공정가치로 측정하며, 당기손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 경우가 아니라면 거래원가를 가산합니다. 금융자산을 상각후원가 또는 기타포괄손익-공정가치로 측정하기 위해서는 현금흐름이 원리금만으로 구성(SPPI: Solely Payment of Principal and Interests)되어야 합니다. 이 평가는 SPPI 테스트라고 하며, 개별 상품 수준에서 수행됩니다. 금융자산의 관리를 위한 당사의 사업모형은 현금흐름을 발생시키기 위해 금융자산을관리하는 방법과 관련됩니다. 사업모형은 현금흐름의 원천이 금융자산의 계약상 현금흐름의 수취인지, 매도인지 또는 둘 다 인지를 결정합니다. 시장의 합의나 규제에 의해 설정된 기간 프레임 내에서 금융자산을 이전하는 것이 요구되는 금융자산의 매입 또는 매도(정형화된 거래)는 거래일에 인식됩니다. 즉, 당사가 금융자산을 매입하거나 매도하기로 약정한 날을 의미합니다. 3-5-2. 후속측정 후속 측정을 위해 금융자산은 아래 네 가지의 범주로 분류됩니다. ·상각후원가 측정 금융자산(채무상품) ·누적 손익을 당기손익으로 재순환하는 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (채 무상품) ·제거시 누적 손익을 당기손익으로 재순환하지 않는 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (지분상품) ·당기손익-공정가치 측정 금융자산 상각후원가 측정 금융자산 (채무상품) 상각후원가 측정 금융자산은 후속적으로 유효이자율(EIR)법을 사용하여 측정되며, 손상을 인식합니다. 자산의 제거, 변경 또는 손상에서 발생하는 이익과 손실은 당기손익으로 인식됩니다. 당사의 상각후원가측정금융자산은 신탁계정대와 매입대출채권, 대여금, 미수금 등을포함합니다. 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (채무상품) 당사는 아래의 조건을 모두 충족하는 채무상품을 기타포괄손익-공정가치 금융자산으로 측정합니다. ·계약상 현금흐름의 수취와 금융자산의 매도 둘 다를 통해 목적을 이루는 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, ·금융자산의 계약 조건에 따라 특정일에 원리금 지급만으로 구성되어 있는 현금흐 름이 발생 기타포괄손익-공정가치 측정 채무상품에서, 이자수익, 외화환산손익, 그리고 손상 또는 환입은 상각후원가 측정 금융자산과 동일한 방법으로 계산되어 당기손익으로 인식됩니다. 나머지 공정가치 변동부분은 기타포괄손익으로 인식됩니다. 금융자산의제거 시, 기타포괄손익으로 인식한 공정가치 누적 변동분은 당기손익으로 재순환됩니다. 보고기간말 현재 당사는 기타포괄손익-공정가치 측정 채무상품을 보유하고 있지 않습니다. 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (지분상품) 최초 인식 시점에, 당사는 기업회계기준서 제1032호 '금융상품 표시'에서의 지분의 정의를 충족하고 투자 목적으로 보유하고 있지 않은 지분상품을 기타포괄손익-공정가치로 측정하도록 하는 취소 불가능한 선택을 할 수 있습니다. 이러한 금융자산에서 발생하는 손익은 당기손익으로 재순환되지 않습니다. 배당은 당사가 금융자산의 원가 중 일부를 회수하여 이익을 얻는 경우를 제외하고는, 받을 권리가 확정되었을 때 손익계산서에 기타의 영업수익으로 인식됩니다. 배당이 금융자산의 원가 중 일부를 회수하는 경우에 해당한다면 그러한 배당은 기타포괄손익으로 처리됩니다. 기타포괄손익-공정가치 측정 지분상품은 손상을 인식하지 않습니다.당사는 비상장지분상품에 대해서도 취소불가능한 선택을 할 수 있습니다. 보고기간말 현재 당사는 기타포괄손익-공정가치 측정 지분상품을 보유하고 있지 않습니다. 당기손익-공정가치측정 금융자산 당기손익-공정가치 측정 금융자산은 단기매매항목, 최초 인식 시에 당기손익-공정가치로 측정하도록 지정된 금융자산 또는 공정가치로 측정하도록 요구되는 금융자산을 포함합니다. 단기간 내에 매도하거나 재구매할 목적으로 취득한 금융자산은 단기매매항목으로 분류됩니다. 분리된 내재파생상품을 포함한 파생상품은 효과적인 위험회피수단으로 지정되지 않았다면 단기매매항목으로 분류됩니다. 현금흐름이 원리금 지급만으로 구성되지 않은 금융자산은 사업모형에 관계없이 당기손익-공정가치 측정 금융자산으로 분류 및 측정됩니다. 상기 문단에서 서술된 것과 같이 채무상품이 상각후원가 또는 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산으로 분류됨에도 불구하고 회계 불일치를 제거하거나 유의적으로 감소시킬 수 있다면 채무상품을 당기손익-공정가치로 측정하도록 지정할수 있습니다. 당기손익-공정가치 측정 금융자산은 재무상태표에 공정가치로 표시되며, 공정가치의 순변동은 손익계산서에서 당기손익으로 인식됩니다. 이 범주는 파생상품과 공정가치의 변동을 기타포괄손익으로 처리하는 취소불가능한 선택을 하지 않은 상장 지분 상품을 포함합니다. 상장 지분 상품에 대한 배당은 권리가 확정된 시점에 당기손익으로 인식합니다. 복합계약에 내재된 파생상품은 경제적인 특성과 위험이 주계약에 밀접하게 관련되지않고, 내재파생상품과 동일한 조건인 별도의 상품이 파생상품의 정의를 충족하며, 복합계약이 당기손익-공정가치로 측정되지 않는다면 주계약으로부터 분리하여 별도의파생상품으로 회계처리합니다. 내재파생상품은 공정가치로 측정하고 공정가치의 변동을 당기손익으로 인식합니다. 현금흐름을 유의적으로 변경시키는 계약 조건의 변경이 있거나 당기손익-공정가치 측정 범주에 해당하지 않게 되는 경우에만 재평가가발생합니다. 다만, 주계약이 금융자산인 복합계약에서 내재파생상품은 분리하여 회계처리하지 않습니다. 주계약인 금융자산과 내재파생상품은 상품 전체를 당기손익-공정가치 측정 금융자산으로 분류합니다. 보고기간말 현재 당사는 파생상품을 보유하고 있지 않습니다. 3-5-3. 제거 보증을 제공하는 형태인 지속적 관여는, 양도된 자산의 장부금액과 수취한 대가 중 상환을 요구받을 수 있는 최대 금액 중 낮은 금액으로 측정됩니다. 금융자산 (또는, 금융자산의 일부 또는 비슷한 금융자산의 집합의 일부)는 다음과 같은 상황에서 우선적으로 제거됩니다. ·금융자산의 현금흐름을 수취할 권리가 소멸되거나 ·당사가 금융자산의 현금흐름을 수취할 권리를 양도 ·금융자산의 현금흐름을 수취할 계약상 권리를 보유하고 있거나, 계약에 따라 수취 한 현금흐름 전체를 중요한 지체 없이 제3자에게 지급할 계약상 의무(pass throug ht)가 있음. 이 경우에 당사는 1)금융자산의 보유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하거나 2)금융자산의 보유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하지도 보 유하지도 않을 경우에는 해당 자산을 통제하고 있지 않아야 합니다. 당사가 금융자산의 위험과 보상의 대부분을 보유하지도 이전하지도 않았고, 해당 금융자산을 통제하고 있다면, 당사가 지속적으로 관여하는 정도까지 그 금융자산을 계속 인식합니다. 이 경우에, 당사는 관련된 부채를 인식합니다. 양도된 자산과 관련된 부채는 당사가 보유한 권리와 의무를 반영하여 측정합니다. 보증을 제공하는 형태인 지속적 관여는, 양도된 자산의 장부금액과 수취한 대가 중 상환을 요구받을 수 있는 최대 금액(보증 금액) 중 낮은 금액으로 측정됩니다. 3-5-4. 손상 당사는 당기손익-공정가치 항목을 제외한 모든 채무상품에 대하여 기대신용손실(ECL)에 대한 충당금을 인식합니다. 기대신용손실은 계약상 수취하기로 한 현금흐름과 당사가 수취할 것으로 예상하는 모든 현금흐름의 차이를 최초의 유효이자율로 할인하여 추정합니다. 예상되는 현금흐름은 보유한 담보를 처분하거나 계약의 필수 조건인 그 밖의 신용 보강으로부터 발생하는 현금흐름을 포함합니다. 기대신용손실은 두 개의 단계(stage)로 인식합니다. 최초 인식 이후 신용위험의 유의적인 증가가 없는 신용 익스포저에 대하여, 기대신용손실은 향후 12개월 내에 발생할 가능성이 있는 채무불이행 사건으로부터 발생하는 신용손실(12개월 기대신용손실)을 반영합니다. 최초 인식 이후 신용위험의 유의적인 증가가 있는 신용 익스포저와 이미 채무불이행이 발생한 신용익스포저에 대하여, 손실충당금은 채무불이행 사건이 발생하는 시기와 무관하게 익스포저의 남은 존속기간에 대한 기대신용손실(전체기간 기대신용손실)을 측정하도록 요구됩니다. 3-6. 비파생금융부채 3-6-1. 최초인식과 측정 금융부채는 최초 인식 시점에 당기손익-공정가치 측정 금융부채, 차입부채, 미지급금 또는 효과적인 위험회피 수단으로 지정된 파생상품으로 적절하게 분류됩니다. 모든 금융부채는 최초에 공정가치로 인식되고, 차입부채 및 미지급금의 경우에는 직접 관련된 거래원가를 차감합니다. 당사의 금융부채는 차입부채, 미지급금, 리스부채 등을 포함합니다. 3-6-2. 후속측정 금융부채의 측정은 아래에서 언급된 분류에 따릅니다. 당기손익-공정가치 측정 금융부채 당기손익-공정가치 측정 금융부채는 단기매매금융부채와 최초 인식 시점에 당기손익-공정가치로 측정하도록 지정된 금융부채를 포함합니다. 금융부채가 단기간 내에 재매입되는 경우에는 단기매매항목으로 분류됩니다. 이 범주는 또한 기업회계기준서 제1109호에서 정의된 위험회피관계에 있는 위험회피수단으로 지정되지 않은 파생상품을 포함합니다. 또한 분리된 내재파생상품은 위험회피에 효과적인 수단으로 지정되지 않았다면 단기매매항목으로 분류됩니다. 단기매매항목인 금융부채에서 발생하는 손익은 당기손익으로 인식됩니다. 당기손익-공정가치 항목으로 지정된 금융부채는 기업회계기준서 제1109호의 기준을 충족하는 경우에 최초 인식 시점에만 지정됩니다. 당사는 어떤 금융부채도 당기손익-공정가치 항목으로 지정하지 않았습니다. 차입부채 최초 인식 이후에, 이자부 차입부채는 후속적으로 유효이자율법을 사용하여 상각후원가로 측정됩니다. 부채가 제거되거나 유효이자율 상각 절차에 따라 발생하는 손익은 당기손익으로 인식됩니다. 상각후원가는 유효이자율의 필수적인 부분인 수수료나 원가에 대한 할인이나 할증액을 고려하여 계산됩니다. 이 범주는 일반적으로 이자부 대여나 차입에 적용합니다. 3-6-3. 제거 금융부채는 지급 의무의 이행, 취소, 또는 만료된 경우에 제거됩니다. 기존 금융부채가 대여자는 동일하지만 조건이 실질적으로 다른 금융부채에 의해 교환되거나, 기존 부채의 조건이 실질적으로 변경된 경우에, 이러한 교환이나 변경은 최초의 부채를 제거하고 새로운 부채를 인식하게 합니다. 각 장부금액의 차이는 당기손익으로 인식합니다. 3-7. 금융상품의 상계 금융자산과 금융부채는 인식한 자산과 부채에 대해 법적으로 집행 가능한 상계 권리를 현재 가지고 있거나, 차액으로 결제하거나 자산을 실현하는 동시에 부채를 결제할의도가 있는 경우에 재무상태표에서 상계하여 순액으로 표시됩니다. 3-8. 유형자산 당사의 유형자산은 역사적 원가에서 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감하여 표시하고 있으며, 당해 자산의 구입원가 또는 제작원가와 자산을 사용할 수 있도록 준비하는데 직접 관련되는 지출 및 해당 유형자산의 경제적 사용이 종료된 후에 원상회복을 위하여 그 자산을 제거, 해체하거나 또는 부지를 복원하는데 소요될 것으로 추정되는 비용이 충당부채의 인식요건을 충족하는 경우 그 지출의 현재가치를 취득원가로 산정하고 있습니다. 후속원가는 자산으로부터 발생하는 미래 경제적 효익이 회사에 유입될 가능성이 높으며 그 원가를 신뢰성 있게 측정할 수 있는 경우에 한하여 자산의 장부금액에 포함하고 있습니다. 대체된 부분의 장부금액은 제거하고 있습니다. 그 외의 모든 수선 및 유지비는 발생한 기간의 비용으로 인식하고 있습니다. 자산의 감가상각액은 자산의 취득원가에서 잔존가치를 차감한 금액에 대하여 다음의추정 경제적 내용연수에 걸쳐 정액법에 따라 산정하고 있습니다. 구분 내용연수 비품 4년 당사는 매 회계연도 말에 자산의 잔존가치와 경제적 내용연수를 검토하고 필요한 경우 조정을 하고 있습니다. 자산의 장부금액이 추정 회수가능액을 초과하는 경우 자산의 장부금액을 회수가능액으로 즉시 감소시키고 있습니다. 3-9. 무형자산 당사는 개별적으로 취득한 무형자산은 취득원가로 계상하고 사업결합으로 취득하는 무형자산은 취득시점의 공정가치로 계상하며 최초취득 이후 상각누계액과 손상차손누계액을 직접 차감하여 표시하고 있습니다. 한편 개발비를 제외한 내부적으로 창출된 무형자산은 발생시점에 비용항목으로 하여 당기손익에 반영하고 있습니다. 무형자산은 유한한 내용연수를 가진 무형자산과 비한정 내용연수를 가진 무형자산으로 구분되는 바 유한한 내용연수를 가진 무형자산은 해당 내용연수에 걸쳐 정액법으로 상각하고 손상징후가 파악되는 경우 손상여부를 검토하고 있습니다. 또한 내용연수와 상각방법은 적어도 매 회계연도말에 그 적정성을 검토하고 있으며 예상 사용기간의 변경이나 경제적효익의 예상소비형태 변화 등으로 인하여 변경이 필요한 경우에는 회계추정의 변경으로 회계처리하고 있습니다. 무형자산상각비는 해당 무형자산의 기능과 일관된 비용항목으로 하여 당기손익에 반영하고 있습니다. 구분 내용연수 기타의무형자산 5년 회원권 비한정 한편 비한정 내용연수를 가진 무형자산은 상각하지 아니하되 매년 개별적으로 또는 현금창출단위에 포함하여 손상검사를 수행하고 있습니다. 또한 매년 해당 무형자산에 대하여 비한정 내용연수를 적용하는 것이 적절한지를 검토하고 적절하지 않은 경우 전진적인 방법으로 유한한 내용연수로 변경하고 있습니다. 무형자산은 처분하는 때(즉, 취득자가 해당 자산을 통제하게 되는 날) 또는 사용이나 처분으로부터 미래경제적효익이 기대되지 않을 때 제거합니다. 당사는 무형자산 제거시 순매각금액과 장부금액의 차이로 인한 손익은 제거시점의 당기손익에 반영하고있습니다. 3-10. 비금융자산의 손상 당사는 매 보고기간말에 자산의 손상을 시사하는 징후가 존재하는지 검토하고 있습니다. 그러한 징후가 존재하는 경우 또는 매년 자산에 대한 손상검사가 요구되는 경우 당사는 자산의 회수가능액을 추정하고 있습니다. 자산의 회수가능액은 자산 또는 현금창출단위의 순공정가치와 사용가치 중 큰 금액이며 개별자산별로 결정하나 해당개별자산의 현금유입이 다른 자산이나 자산집단의 현금유입과 거의 독립적으로 창출되지 않는 경우 해당 개별자산이 속한 현금창출단위별로 결정됩니다. 자산의 장부금액이 회수가능액을 초과하는 경우 자산은 손상된 것으로 보며 자산의 장부금액을 회수가능액으로 감소시키게 됩니다. 사용가치는 해당 자산의 기대 미래현금흐름의 추정치를 화폐의 시간가치와 해당 자산의 위험에 대한 시장의 평가를 반영한 세전할인율로 할인한 현재가치로 평가하고 있습니다. 순공정가치는 최근거래가격을 고려하고 있습니다. 그러한 거래가 식별되지 않는 경우 적절한 평가모델을 사용하여 결정하고 있습니다. 이러한 계산에는 평가배수, 상장주식의 시가 또는 기타 공정가치 지표를 이용하고 있습니다. 손상차손은 손상된 자산의 기능과 일관된 비용항목으로 하여 당기손익에 반영하고 있습니다. 영업권을 제외한 자산에 대하여 매 보고기간말에 과거에 인식한 자산의 손상차손이 더 이상 존재하지 않거나 또는 감소하였다는 것을 시사하는 징후가 있는지 여부를 평가하며 그러한 징후가 있는 경우 회수가능액을 추정하고 있습니다. 과거에 인식한 영업권을 제외한 자산의 손상차손은 직전 손상차손의 인식시점 이후 해당 자산의 회수가능액을 결정하는데 사용된 추정치에 변화가 있는 경우에 한하여 손상차손을 인식하지 않았을 경우의 자산의 장부금액의 상각 후 잔액을 한도로 장부금액을 회수가능액으로 증가시키고 이러한 손상차손환입은 당기손익에 반영하고 있습니다. 3-11. 퇴직급여 당사는 확정급여퇴직연금제도를 운영하고 있는 바 확정급여제도에 대해 별개로 관리되는 기금에 기여금을 납부하여야 합니다. 확정급여제도의 급여원가는 예측단위적립방식을 이용하여 결정됩니다. 보험수리적손익, 순이자에 포함된 금액을 제외한 사외적립자산의 수익 및 순이자에 포함된 금액을 제외한 자산인식상한효과의 변동으로 구성된 재측정요소는 발생 즉시 기타포괄손익으로 인식하고 있으며 후속적으로 당기손익으로 재분류하지 아니하고 있습니다. 과거근무원가는 다음 중 이른 날에 비용으로 인식하고 있습니다. ·제도의 개정이나 축소가 발생할 때 ·관련되는 구조조정원가나 해고급여를 인식할 때 순이자는 순확정급여부채(자산)에 할인율을 곱하여 결정하고 있습니다. 당사는 근무원가와 순확정급여부채의 순이자를 관리비의 항목으로 당기손익으로 인식하고 있습니다. 3-12. 충당부채 당사는 과거사건의 결과로 현재의무(법적의무 또는 의제의무)가 존재하고 당해 의무를 이행하기 위하여 경제적효익을 갖는 자원이 유출될 가능성이 높으며 당해 의무의 이행에 소요되는 금액을 신뢰성 있게 추정할 수 있는 경우에 충당부채를 인식하고 있습니다. 충당부채를 결제하기 위하여 필요한 지출액의 일부 또는 전부를 제3자가 변제할 것이 예상되는 경우 당사가 의무를 이행한다면 변제를 받을 것이 거의 확실하게되는 때에 한하여 변제금액을 인식하고 별도의 자산으로 회계처리하고 있습니다. 충당부채와 관련하여 포괄손익계산서에 인식되는 비용은 제3자의 변제와 관련하여 인식한 금액과 상계하여 표시하고 있습니다. 화폐의 시간가치 효과가 중요한 경우 충당부채는 부채의 특유위험을 반영한 현행 세전 이자율로 할인하고 있습니다. 충당부채를 현재가치로 평가하는 경우, 기간 경과에따른 장부금액의 증가는 금융원가로 인식하고 있습니다. 3-13. 납입자본 보통주는 자본으로 분류하며 자본거래에 직접 관련되어 발생하는 증분원가는 세금효과를 반영한 순액으로 자본에서 차감하고 있습니다. 당사가 자기 지분상품을 재취득하는 경우에 이러한 지분상품은 자기주식의 과목으로자본에서 직접 차감하고 있습니다. 자기지분상품을 매입 또는 매도하거나 발행 또는 소각하는 경우의 손익은 당기손익으로 인식하지 아니합니다. 당사가 자기주식을 취득하여 보유하는 경우 지급하거나 수취한 대가는 자본에서 직접 인식하고 있습니다. 3-14. 수익 당사는 신탁재산의 원활한 관리와 운용을 위하여 금융투자업규정에 의하여 위탁자로부터 다음과 같이 토지신탁보수, 관리신탁보수, 처분신탁보수 및 담보신탁보수 등을 받고 있습니다. 3-14-1. 토지신탁보수 토지신탁은 신탁재산으로 토지 등을 수탁하고 신탁계약에 따라 토지 등에 유효시설을 조성한 후 처분, 임대 등 부동산사업을 시행하고 그 성과를 수익자에게 교부하는 신탁으로 공사기간 중 확정보수 및 연장보수의 합계는 건축사무의 관리 및 분양사무의 관리 및 인허가업무의 이행의 각각의 개별 판매가격의 비율로 안분하고, 성과보수는 달성하거나 또는 달성할 것으로 기대되는 경우 전액을 분양사무에 배분하여 인식하고 있습니다. 건축사무의 관리, 분양사무의 관리에 배분된 보수금액은 각각 공사진행률 및 분양률을 적용한 금액을, 누적수익 금액으로 인식하고 있는데, 공사진행률은공사예정원가에 대한 실제 발생한 공사원가 비율로 하며, 분양률은 분양계약고에 대한 분양대금 회수약정액(회수액이 약정액을 초과할 경우에는 회수액)의 비율로 합니다. 또한, 인허가업무의 이행에 배분된 보수금액은 인허가지정일로부터 관리처분인가 종료일까지의 기간동안 균등하게 안분하여 인식하고 있습니다. 3-14-2. 처분신탁보수 부동산처분신탁은 신탁재산으로 인수한 부동산을 처분하고 그 처분 대금을 수익자에게 교부하는 신탁으로 처분업무 및 중개업무의 각 수행의무가 이행되는 시점에 해당 수익을 인식하고 있습니다. 3-14-3. 관리신탁보수 부동산관리신탁은 신탁재산으로 인수한 부동산에 대해 소유권자를 대신하여 시설의 유지, 임대차, 임대수익금의 관리 등을 대행하여 신탁기간중 발생한 수익을 수익자에게 교부하여 주거나(갑종관리신탁), 수탁재산의 소유권을 관리하여 주는 신탁(을종관리신탁)으로 관리기간의 경과에 따라 수익을 인식하고 있습니다. 한편, 건축물분양에관한 법률에 의한 분양관리신탁은 관리운용에 관한 업무의 경우 각 기간에 걸쳐서, 환가처분 및 임대중개를 하는 경우에는 각 수행의무가 이행되는 시점에 해당 수익을 분양관리신탁수익으로 인식하고 있습니다. 3-14-4. 담보신탁보수 부동산담보신탁은 부동산 소유자가 본인이나 제3자를 위하여 부동산을 신탁회사에 위탁하고 그 부동산에 대해서 수익권증서를 발급 받아 금융기관에 담보로 제출하여 대출을 받는 신탁으로 관리운용에 관한 업무의 경우 각 기간에 걸쳐서, 환가처분 및 임대중개를 하는 경우에는 각 수행의무가 이행되는 시점에 해당 수익을 인식하고 있습니다. 3-14-5. 분양관리신탁보수분양관리신탁은 일정 건축물의 선분양시 사업시행자가 신탁회사와 신탁 및 대리사무계약을 체결하고 신탁회사가 사업부지소유권 및 분양대금을 보관 및 집행하는 것으로, 당사는 신탁계약과 대리사무계약에 의한 보수를 합산하여 관리기간의 경과에 따라 수익으로 인식하고 있습니다. 3-14-6. 대리업무보수대리업무는 위임물건의 소유자(위임자)와 당사(수임자)가 대리사무계약을 체결하고 계약에서 정한 업무를 수임자가 처리하는 것으로, 당사는 대리업무 용역보수를 대리업무기간의 경과에 따라 수익으로 인식하고 있습니다.3-14-7. 컨설팅보수컨설팅보수는 용역 의뢰자와 당사가 용역계약을 체결하여 각종 부동산 관련 용역을 제공하는 것으로, 그 보수는 계약내용에 의거 진행률에 따라 수익으로 인식하고있습니다. 3-15. 금융수익과 금융비용 금융수익은 당기손익-공정가치측정금융자산을 포함한 투자로부터의 이자수익, 배당수익, 당기손익-공정가치측정금융자산처분손익, 당기손익-공정가치측정금융상품의공정가치의 변동, 당기손익으로 인식하는 위험회피수단의 평가차손익을 포함하고 있습니다. 이자수익은 기간의 경과에 따라 유효이자율법을 적용하여 당기손익으로 인식하며, 배당수익은 주주로서 배당을 받을권리가 확정되는 시점에 수익을 인식하고 있습니다. 금융비용은 차입금에 대한 이자비용, 충당부채의 상각액, 부채로 분류되는 우선주에 대한 배당금, 당기손익-공정가치측정금융상품의 공정가치의 변동, 당기손익으로 인식하는 위험회피수단의 평가차손을 포함하고 있습니다. 차입금에 대한 이자비용은 유효이자율법을 적용하여 기간의 경과에 따라 당기손익으로 인식하고 있습니다. 3-16. 법인세 3-16-1. 당기법인세 당기 및 과거기간의 당기법인세부채(자산)는 보고기간말까지 제정되었거나 실질적으로 제정된 세율(및 세법)을 사용하여 과세당국에 납부할(과세당국으로부터 환급받을)것으로 예상되는 금액으로 측정하고 있습니다. 자본에 직접 반영되는 항목과 관련된 당기법인세는 자본에 반영되며 손익계산서에 반영되지 않습니다. 경영진은 주기적으로 관련 세법 규정의 해석과 관련해서 법인세 환급액에 대한 회수가능성을 평가하여 필요한 경우 충당금을 설정하고 있습니다. 3-16-2. 이연법인세 당사는 다음의 경우를 제외하고 모든 가산할 일시적차이에 대하여 이연법인세부채를인식하고 있습니다. - 영업권을 최초로 인식할 때 이연법인세부채가 발생하는 경우 - 자산 또는 부채를 최초로 인식하는 거래로서 사업결합거래가 아니고 거래 당시 회계이익이나 과세소득에 영향을 미치지 아니하는 거래에서 이연법인세부채가 발생하는 경우 - 종속기업, 관계기업 및 조인트벤처에 대한 투자지분과 관련한 가산할 일시적차이로서 동 일시적차이의 소멸시점을 통제할 수 있고 예측가능한 미래에 일시적차이가 소멸하지 않을 가능성이 높은 경우 또한 다음의 경우를 제외하고는 차감할 일시적차이, 미사용 세액공제와 세무상결손금이 사용될 수 있는 과세소득의 발생가능성이 높은 경우 이연법인세자산을 인식하고 있습니다. - 자산 또는 부채를 최초로 인식하는 거래로서 사업결합거래가 아니고 거래 당시 회계이익이나 과세소득에 영향을 미치지 아니하는 거래에서 이연법인세자산이 발생하는 경우 - 종속기업, 관계기업 및 조인트벤처에 대한 투자지분과 관련한 차감할 일시적차이로서 동 일시적차이가 예측가능한 미래에 소멸할 가능성이 높지 않거나 동 일시적차이가 사용될 수 있는 과세소득이 발생할 가능성이 높지 않은 경우 이연법인세자산 및 부채는 보고기간말까지 제정되었거나 실질적으로 제정된 세율(및세법)에 근거하여 당해 자산이 실현되거나 부채가 결제될 회계기간에 적용될 것으로 기대되는 세율을 사용하여 측정하고 있습니다. 당기손익 이외로 인식되는 항목과 관련된 당기법인세와 이연법인세는 당기손익 이외의 항목으로 인식하고 있습니다. 이연법인세 항목은 해당 거래에 따라서 기타포괄손익으로 인식하거나 자본에 직접 반영하고 있습니다. 당사는 당기법인세자산과 당기법인세부채를 상계할 수 있는 법적으로 집행가능한 권리를 가지고 있고 과세대상기업이 동일한 경우 혹은 과세대상기업은 다르지만 당기법인세부채와 자산을 순액으로 결제할 의도가 있거나, 유의적인 금액의 이연법인세부채가 결제되거나 이연법인세자산이 회수될 미래의 각 회계기간마다 자산을 실현하는 동시에 부채를 결제할 의도가 있는 경우에 이연법인세자산과 이연법인세부채가 동일한 과세당국과 관련이 있는 경우에만 이연법인세자산과 이연법인세부채를 상계하여 표시하고 있습니다. 3-17. 주당이익 기본주당이익은 당사의 보통주소유주에게 귀속되는 당기순이익을 가중평균유통보통주식수로 나누어 계산하며, 희석주당이익은 전환우선주 관련 이자비용을 조정한 후의 당사의 보통주소유주에게 귀속되는 당기순이익을 가중평균유통보통주식수에 희석성 잠재적보통주가 보통주로 변경되는 경우 발행될 보통주의 가중평균주식수를 합한 주식수로 나누어 계산합니다. 3-18. 리스 당사는 계약에서 대가와 교환하여, 식별되는 자산의 사용 통제권을 일정기간 이전하게 하는지를 고려하여 계약의 약정시점에, 계약자체가 리스인지, 계약이 리스를 포함하는지를 판단합니다. 리스이용자로서의 당사 당사는 단기리스와 소액 기초자산 리스를 제외한 모든 리스에 대하여 하나의 인식과측정 접근법을 적용합니다. 당사는 리스료 지급의무를 나타내는 리스부채와 기초자산의 사용권을 나타내는 사용권자산을 인식합니다. - 사용권자산 당사는 리스개시일(즉, 기초자산이 사용가능한 시점)에 사용권자산을 인식합니다. 사용권자산은 원가로 측정하고, 후속 측정 시 원가모형을 적용하였습니다. 원가모형을 적용하기 위하여 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감하고, 리스부채의 재측정에 따른 조정을 반영합니다. 사용권자산의 원가는 인식된 리스부채 금액, 최초 직접원가, 그리고 받은 리스 인센티브를 차감한 리스개시일이나 그 전에 지급한 리스료를포함합니다. 사용권자산은 추정내용연수와 리스기간 중 더 짧은 기간에 걸쳐 정액 기준으로 감가상각합니다. 리스기간 종료시점에 당사에 기초자산의 소유권이 이전되는 경우나 사용권자산의 원가에 당사가 매수선택권을 행사할 것임이 반영되는 경우, 감가상각은 자산의 기초자산의 추정된 내용연수를 사용하여 계산됩니다. - 리스부채 리스 개시일에, 당사는 리스기간에 걸쳐 지급될 리스료의 현재가치로 리스부채를 측정합니다. 리스료는 고정리스료(실질적인 고정리스료를 포함하고, 받을 리스 인센티브는 차감), 지수나 요율에 따라 달라지는 변동리스료 및 잔존가치보증에 따라 지급될 것으로 예상되는 금액으로 구성됩니다. 리스료는 또한 당사가 매수선택권을 행사할 것이 상당히 확실한 경우에 그 매수선택권의 행사가격과 리스기간이 당사의 종료선택권 행사를 반영하는 경우에 그 리스를 종료하기 위하여 부담하는 금액을 포함합니다. 지수나 요율에 따라 달라지는 변동리스료가 아닌 변동리스료는 (재고자산을 생산하는데 발생된 것이 아니라면) 리스료 발생을 유발하는 사건 또는 조건이 발생한 기간의 비용으로 인식합니다. 당사는 리스료의 현재가치를 계산할 때, 리스의 내재이자율을 쉽게 산정할 수 없기 때문에 리스개시일의 증분차입이자율을 사용합니다. 리스개시일 이후 리스부채 금액은 이자를 반영하여 증가하고 지급한 리스료를 반영하여 감소합니다. 또한, 리스부채의 장부금액은 리스기간의 변경, 리스료의 변경(예를 들어, 리스료를 산정할 때 사용한 지수나 요율의 변동으로 생기는 미래 리스료의 변동) 또는 기초자산을 매수하는 선택권 평가에 변동이 있는 경우 재측정됩니다. - 단기리스와 소액 기초자산 리스 당사는 임차시설물과 차량운반구, 기타장비의 리스에 단기리스(즉, 이러한 리스는 리스기간이 리스개시일로부터 12개월 이하이고 매수선택권을 포함하지 않음)에 대한 인식 면제 규정을 적용합니다. 또한 당사는 소액자산으로 간주되는 사무용품의 리스에 소액자산 리스에 대한 인식 면제 규정을 적용합니다. 단기리스와 소액자산 리스에대한 리스료는 리스기간에 걸쳐 정액기준으로 비용으로 인식합니다. 4. 금융위험 관리 금융상품과 관련하여 당사는 신용위험, 유동성위험 및 시장위험에 노출되어 있습니다. 본 주석은 당사가 노출되어 있는 위의 위험에 대한 정보와 당사의 위험관리 목표,정책, 위험 평가 및 관리 절차, 그리고 자본관리에 대해 공시하고 있습니다. 추가적인계량적 정보에 대해서는 본 재무제표 전반에 걸쳐서 공시되어 있습니다. 4-1. 위험관리 정책 당사의 위험관리 체계를 구축하고 감독할 책임은 이사회에 있습니다. 당사는 금융투자업규정에 따라 위험관리 정책을 개발하고 감독할 위험관리위원회로서의 역할을 경영위원회에 위임하고, 경영위원회가 그 업무를 담당하고 있습니다. 당사의 위험관리는 당사의 재무적 성과에 영향을 미치는 잠재적 위험을 식별한 후, 식별된 위험을 허용가능한 수준으로 감소, 제거 및 회피하는 것을 그 목적으로 하고 있습니다. 당사는 전사적 수준의 위험관리 정책 및 절차를 마련하여 운영하고 있으며리스크관리팀에서 위험관리에 대한 총괄책임을 담당하고 있습니다. 당사의 감사위원회는 경영진이 당사의 위험관리 정책 및 절차의 준수여부를 어떻게 관리하는지 감독하고 위험관리체계가 적절한지 검토합니다. 내부감사는 감사위원회의 감독기능을 보조하여, 위험관리 통제 및 절차에 대한 정기 및 특별 검토를 수행하고 결과는 감사위원회에 보고하고 있습니다. 4-2. 신용위험 신용위험이란 고객이나 거래상대방이 금융상품에 대한 계약상의 의무를 이행하지 않아 당사가 재무손실을 입을 위험을 의미하며 현금 및 현금성자산, 은행 및 금융기관 예치금, 대출채권 등으로부터 발생할 수 있습니다. 4-2-1. 대출채권 대출채권이란 임직원에 대한 복지후생 관련 대여금과 신탁사업에 소요되는 자금을 당사가 대여함으로써 발생하는 신탁계정대, 기타대출채권 등을 말합니다. 신탁계정대는 각 신탁사업별로 관리되고 있으며, 당사는 대여금액, 분양률, 공정률 등 신탁사업의 건전성을 월단위로 점검하여 채권의 회수시기, 회수금액, 회수가능성을 검토하는 등 적극적인 채권관리 정책을 수립ㆍ시행하고 있습니다. 아울러, 회수가지연되는 대출채권에 대해서는 지연사유에 따라 적절한 조치를 취하고 있습니다. 4-2-2. 기타수취채권 미수금, 미수수익 등 기타수취채권도 대출채권과 동일한 방식으로 신용위험이 관리되고 있습니다. 당사는 대출채권 등에 대해 발생할 것으로 예상되는 손실에 대해 충당금을 설정하고있습니다. 이 충당금은 개별적으로 유의적인 항목에 대한 구체적인 손상차손과 유사 한 특성을 가진 금융자산 집합의 손상으로 구성됩니다. 금융자산 집합의 충당금은 유사한 금융자산의 회수에 대한 과거 자료에 근거하여 결정되고 있습니다. 4-2-3. 투자자산 당사는 금융기관에 현금및현금성자산과 예치금을 예치하고 있으며 신용등급이 우수한 금융기관과 거래하고 있으므로 금융기관으로부터의 신용위험은 제한적입니다. 4-3. 유동성위험 유동성위험이란 당사가 금융부채에 관련된 의무를 충족하는 데 어려움을 겪게 될 위험을 의미합니다. 당사는 유동성위험을 관리하기 위하여 단기 및 중장기 자금수급계획을 수립하고 현금유출 예산과 실제 현금유출액을 지속적으로 분석, 검토하여 금융부채와 금융자산의 만기구조를 대응시키고 있습니다. 당사는 금융부채 상환을 포함하여, 90일에 대한 예상 운영비용을 충당할 수 있는 충분한 유동성을 보유하고 있다고 확신하고 있습니다. 여기에는 합리적으로 예상할 수 없는 극단적인 상황으로 인한잠재적인 효과는 포함되지 않았습니다. 또한 당사는 일시적으로 발생할 수 있는 유동성 위험을 관리하기 위하여 국민은행 등과 무보증 한도대출 약정 등을 체결하고 있습니다(주석27-3 대출한도약정 참조). 4-4. 시장위험 시장위험이란 시장가격의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치나 미래현금흐름이 변동할 위험을 의미합니다. 시장가격 관리의 목적은 수익은 최적화하는 반면 수용가능한 한계 이내로 시장위험 노출을 관리 및 통제하는 것입니다. 4-4-1. 환위험 당기말 현재 당사는 기능통화인 원화 이외의 자산과 부채를 보유하고 있지 아니한 바환위험에 노출되어 있지 않습니다. 4-4-2. 이자율위험 당사는 자금조달을 위하여 변동이자율 조건의 차입금, 사채를 이용하고 있는 바, 이자율위험에 노출되어 있습니다. 당사는 이자율 변동위험을 감소시키기 위하여 고정이자율 조건의 차입금과 변동이자율 조건의 차입금을 적정비율로 혼용하여 자금을 조달하고 이자비용을 관리하는 정책을 수립하고 있습니다. 4-4-3. 기타 시장가격 위험 당사가 보유하고 있는 당기손익-공정가치측정금융자산으로부터 가격위험이 발생합니다. 당사의 경영진은 시장가격에 근거하여 투자 포트폴리오 내의 채무 및 지분 상품의 구성을 검토하고 있습니다. 포트폴리오 내 중요한 투자는 개별적으로 관리되며 일정금액을 초과하는 취득 및 매각 결정은 이사회 또는 경영위원회의 승인이 필요합니다. 4-5. 자본관리 자본관리의 주 목적은 금융투자업자의 순자산에 내재하거나 업무에 수반되는 총위험액보다 영업용순자본을 더 많이 유지하도록 함으로써 투자자 및 주주의 손실을 최소화하기 위함입니다(주석26 자본위험관리 참조). 당사는 자본구조를 경제환경의 변화에 따라 수정하고 있으며 당기 중 자본관리의 목적, 정책 및 절차에 대한 어떠한 사항도 변경되지 아니하였습니다. 5. 고객과의 계약에서 생기는 수익 당기와 전기 중 당사의 고객과의 계약에서 생기는 수익은 다음과 같이 구분됩니다. (단위 : 천원) 구 분 토지신탁 관리신탁 담보신탁 분양관리신탁 대리업무 컨설팅 리츠자산운용 리츠자산취득 브랜드 합 계 주요 용역 분양사무관리 28,226,102 - - - - - - - - 28,226,102 건설사무관리 29,666,529 - - - - - - - - 29,666,529 인허가업무 8,330,389 - - - - - - - - 8,330,389 기타 용역 관리업무 - 23,501 - - - - - - - 23,501 관리 및 처분업무 - 1,165,067 - - - - - - - 1,165,067 증서발행 및 환가업무 - - 1,336,284 - - - - - - 1,336,284 자금관리업무 - - - 43,675 - - - - - 43,675 대리사무업무 - - - - 696,790 - - - - 696,790 자문용역업무 - - - - - 7,308,539 - - - 7,308,539 리츠자산운용업무 - - - - - - 13,679,319 - - 13,679,319 리츠자산취득업무 - - - - - - - 7,124,081 - 7,124,081 브랜드이용 - - - - - - - - 276,419 276,419 합 계 66,223,020 1,188,568 1,336,284 43,675 696,790 7,308,539 13,679,319 7,124,081 276,419 97,876,695 수익인식시기 분양률로 인식 22,320,482 - - - - - - - - 22,320,482 원가진행률로 인식 29,666,529 - - - - - - - - 29,666,529 기간안분으로 인식 14,236,009 1,153,568 - 43,675 696,790 4,268,539 13,679,319 - 276,419 34,354,319 취득시점에 인식 - - - - - - - 7,124,081 - 7,124,081 처분시점에 인식 - 35,000 744,068 - - - - - - 779,068 증서발행시점에 인식 - - 592,216 - - - - - - 592,216 완료시점에 인식 - - - - - 3,040,000 - - - 3,040,000 합 계 66,223,020 1,188,568 1,336,284 43,675 696,790 7,308,539 13,679,319 7,124,081 276,419 97,876,695 (단위 : 천원) 구 분 토지신탁 관리신탁 처분신탁 담보신탁 분양관리신탁 대리업무 컨설팅 리츠자산운용 리츠자산취득 리츠자산처분 브랜드 합 계 주요 용역 분양사무관리 44,199,113 - - - - - - - - - - 44,199,113 건설사무관리 34,822,638 - - - - - - - - - - 34,822,638 인허가업무 10,208,330 - - - - - - - - - - 10,208,330 기타 용역 관리업무 - 1,172,419 - - - - - - - - - 1,172,419 관리 및 처분업무 - - 10,924 - - - - - - - - 10,924 증서발행 및 환가업무 - - - 2,281,822 - - - - - - - 2,281,822 자금관리업무 - - - - 133,470 - - - - - - 133,470 대리사무업무 - - - - - 2,655,740 - - - - - 2,655,740 자문용역업무 - - - - - - 6,431,928 - - - - 6,431,928 리츠자산운용업무 - - - - - - - 10,180,126 - - - 10,180,126 리츠자산취득업무 - - - - - - - - 8,738,500 - - 8,738,500 리츠자산처분업무 - - - - - - - - - 8,951,714 - 8,951,714 브랜드이용 - - - - - - - - - - 124,795 124,795 합 계 89,230,081 1,172,419 10,924 2,281,822 133,470 2,655,740 6,431,928 10,180,126 8,738,500 8,951,714 124,795 129,911,519 수익인식시기 분양률로 인식 44,199,113 - - - - - - - - - - 44,199,113 원가진행률로 인식 34,822,638 - - - - - - - - - - 34,822,638 기간안분으로 인식 10,208,330 1,172,419 - - 133,470 2,655,740 6,431,928 10,180,126 - - 124,795 30,906,808 취득시점에 인식 - - - - - - - - 8,738,500 - - 8,738,500 처분시점에 인식 - - 10,924 1,317,688 - - - - - 8,951,714 - 10,280,326 증서발행시점에 인식 - - - 964,134 - - - - - - - 964,134 합 계 89,230,081 1,172,419 10,924 2,281,822 133,470 2,655,740 6,431,928 10,180,126 8,738,500 8,951,714 124,795 129,911,519 6. 이자수익 당기와 전기 중 이자수익의 구성내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기 전기 현금및예치금 예금이자 293,694 545,079 상각후원가측정유가증권 상각후원가측정증권이자 611,753 1,289,123 상각후원가측정대출채권 신탁계정대이자 35,157,839 30,916,647 매입대출채권이자 4,739,113 8,923,117 기타이자 11,367,896 11,699,587 소 계 51,264,848 51,539,351 기타 당기손익-공정가치측정금융자산이자 150,658 30,402 영업외 기타이자 147,242 156,637 합 계 52,468,195 53,560,592 7. 배당금수익 및 분배금수익 7-1. 당기와 전기 중 배당금수익의 구성내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기 전기 종속기업투자주식 2,343,502 2,125,161 관계기업투자주식 102,706 48,123 당기손익-공정가치측정금융자산 834,476 18,573,322 합 계 3,280,684 20,746,606 7-2. 당기와 전기 중 분배금수익의 구성내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기 전기 종속기업투자주식 - 1,966,292 관계기업투자주식 26,740,489 - 합 계 26,740,489 1,966,292 8. 현금 및 예치금 8-1. 현금및현금성자산 당기말과 전기말 현재 현금및현금성자산의 구성내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 2025.12.31연이자율(%) 당기말 전기말 보통예금 0.00~0.10 841,724 772,482 MMDA 0.00~1.30 101,491,877 217,828,007 합 계 102,333,601 218,600,489 8-2. 예치금 당사가 보유한 예치금은 전액 사용이 제한되어 있으며, 당기말과 전기말 현재 예치금의 구성내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 예금의 종류 금융기관 당기말 전기말 사용제한내용 장기성예금 별단예금 농협은행㈜ 2,000 2,000 당좌개설보증금 특정예금 자사주신탁 미래에셋증권㈜ 487,881 496,834 자사주매입 특정예금 자사주신탁 대신증권㈜ 161,805 157,010 자사주매입 합 계 651,686 655,844 9. 당기손익-공정가치측정 금융자산 9-1. 채무상품 당기말과 전기말 현재 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류된 채무상품의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 주, 천원) 구분 주식수 지분율(%) 취득가액 장부가액 수익증권 등(*1) 보험상품(*2) - - 1,654,120 2,944,677 울산 남구 신정 673-9 일원 처분신탁(우) - - 23,845,090 15,839,678 소 계 25,499,210 18,784,355 기타유가증권(출자금 등) ㈜케이앤케이에셋 출자금 19,900 19.90 99,500 - 인천 을왕 해상 리조트 출자금 75,000 15.00 750,000 - 케이원제7호 위탁관리부동산투자회사 260,000 3.00 1,300,000 805,418 케이원제9호 위탁관리부동산투자회사 620,000 10.80 3,100,000 6,915,987 케이원제10호 위탁관리부동산투자회사 180,000 4.42 1,800,000 2,296,541 씨에스제1호 위탁관리부동산투자회사(*3) 316,250 28.33 9,000,000 6,082,166 케이원제15호 위탁관리부동산투자회사 570,000 10.26 28,500,000 34,016,788 케이원제16호 위탁관리부동산투자회사 200,000 8.71 10,000,000 12,245,493 케이원제17호 위탁관리부동산투자회사 1,000,000 9.06 5,000,000 - 케이원제18호 위탁관리부동산투자회사 60,000 3.52 2,000,000 1,573,200 케이원제19호 위탁관리부동산투자회사 66,000 4.11 3,300,000 1,854,666 케이원제23호 위탁관리부동산투자회사 100,000 3.26 5,000,000 4,002,874 케이원제24호 위탁관리부동산투자회사 60,000 2.87 3,000,000 3,850,500 케이원제25호 위탁관리부동산투자회사 260,000 1.79 1,300,000 1,057,940 케이원제26호 위탁관리부동산투자회사 32,000 2.22 800,000 872,048 케이원제27호 위탁관리부동산투자회사 60,000 2.11 2,300,000 2,125,660 케이원제28호 위탁관리부동산투자회사 150,000 2.06 750,000 738,450 케이원제29호 위탁관리부동산투자회사 32,002 2.86 2,000,125 2,107,908 개발앵커리츠(*4) 60,000 100.00 300,000 300,000 감만1구역 공공지원민간임대주택(*4) 60,000 100.00 300,000 300,000 부천 상동 PFV 312,500 5.00 312,500 312,500 코레이트타워위탁관리부동산투자회사 400,000 19.43 42,000,000 41,119,453 제이앤더블유비아이지사모투자합자회사 6,266,855,614 11.98 8,000,000 - 메테우스대체투자사모투자신탁37호 10,000,600,036 15.87 10,000,000 9,074,596 디케이로지스 PFV 100,000 10.00 500,000 500,000 케이원물류 PFV 100,000 10.00 500,000 500,000 대영디엘엠 PFV 200,000 14.29 1,000,000 23,000 주식회사 모노버스(*5) 3,333 14.28 3,999,600 - 코레이트일반사모부동산투자회사제2호 100,000 0.18 100,000 100,000 코람코일반사모부동산142호 24,000 5.26 1,200,000 1,160,544 유나이티드파트너스국내리츠부동산제1호 10,000 1.84 500,000 281,010 대전하이엔드개발주식회사 100,000 5.00 500,000 500,000 소 계 149,211,725 134,716,742 기타채무증권 이천 이황리 물류센터 개발사업(*1)(*6) - - 500,000 500,000 합 계 175,210,935 154,001,097 (*1) 수익권증서 등의 형태로 설립되어 주식수는 표기하지 아니하였습니다. (*2) 변액연금보험료 중 펀드 투입액의 당기말 평가액을 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 인식하였습니다(주석 28-5 참조). (*3) 출자금액 기준 지분율은 28.33%이나 의결권 기준 지분율은 19.998%로 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 인식하였습니다. (*4) 리츠 설립 초기 당사의 지분율 100%이나 추후 유상증자 예정이며, 관련 법령에 의해 의결권 기준 지분율을 20%이상 소유할 수 없어 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류하였습니다. (*5) 해당 출자금에는 전환상환청구권이 부여되어 있습니다. (*6) 중도상환청구권이 포함된 계약으로 이자와 현금의 수취만으로 이뤄져 있지 않다고 판단되어 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류하였습니다. (단위 : 주, 천원) 구분 주식수 지분율(%) 취득가액 장부가액 수익증권 등(*1) 보험상품(*2) - - 1,777,771 2,259,248 울산 남구 신정 673-9 일원 처분신탁(우) - - 23,845,090 15,762,382 소 계 25,622,861 18,021,630 기타유가증권(출자금 등) ㈜케이앤케이에셋 출자금 19,900 19.90 99,500 - 인천 을왕 해상 리조트 출자금 75,000 15.00 750,000 - 케이원제3호 위탁관리부동산투자회사 180,000 8.31 900,000 766,569 케이원제7호 위탁관리부동산투자회사 260,000 3.00 1,300,000 859,957 케이원제9호 위탁관리부동산투자회사 620,000 10.80 3,100,000 6,229,731 케이원제10호 위탁관리부동산투자회사 180,000 4.42 1,800,000 2,415,707 씨에스제1호 위탁관리부동산투자회사(*3)(*7) 316,250 28.33 9,000,000 6,721,333 케이원제15호 위탁관리부동산투자회사 570,000 10.26 28,500,000 31,316,141 케이원제16호 위탁관리부동산투자회사 200,000 8.71 10,000,000 9,822,194 케이원제17호 위탁관리부동산투자회사 100,000 9.06 5,000,000 4,548,021 케이원제18호 위탁관리부동산투자회사 400,000 3.52 2,000,000 1,790,000 케이원제19호 위탁관리부동산투자회사 66,000 4.11 3,300,000 2,563,242 케이원제23호 위탁관리부동산투자회사 100,000 3.26 5,000,000 3,914,296 케이원제24호 위탁관리부동산투자회사 60,000 2.87 3,000,000 3,598,080 케이원제25호 위탁관리부동산투자회사 260,000 1.79 1,300,000 1,211,340 케이원제26호 위탁관리부동산투자회사 32,000 2.22 800,000 886,330 케이원제27호 위탁관리부동산투자회사 460,000 2.11 2,300,000 2,268,720 케이원제28호 위탁관리부동산투자회사(*4) 60,000 100.00 300,000 300,000 감만1구역 공공지원민간임대주택(*4) 60,000 100.00 300,000 300,000 부천 상동 PFV 312,500 5.00 312,500 312,500 코레이트타워위탁관리부동산투자회사 468,750 19.43 42,000,000 39,802,470 제이앤더블유비아이지사모투자합자회사 6,266,855,614 11.98 8,000,000 - 메테우스대체투자사모투자신탁37호 10,000,600,036 15.87 10,000,000 11,046,186 디케이로지스 PFV 100,000 10.00 500,000 500,000 케이원물류 PFV 100,000 10.00 500,000 500,000 대명디엘엠 PFV 200,000 14.29 1,000,000 1,253,400 주식회사 모노버스(*5) 3,333 14.28 3,999,600 1,498,776 코레이트일반사모부동산투자회사제2호 100,000 0.18 100,000 100,000 코람코일반사모부동산142호 24,000 5.26 1,200,000 1,124,304 유나이티드파트너스국내리츠부동산제1호 10,000 1.84 500,000 388,370 대전하이엔드개발주식회사 100,000 5.00 500,000 500,000 소 계 147,361,600 136,537,667 기타채무증권 이천 이황리 물류센터 개발사업(*1)(*6) - - 500,000 500,000 합 계 173,484,461 155,059,297 (*1) 수익권증서 등의 형태로 설립되어 주식수는 표기하지 아니하였습니다. (*2) 변액연금보험료 중 펀드 투입액의 당기말 평가액을 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 인식하였습니다(주석 28-5 참조). (*3) 의결권 기준 지분율은 18.93%로 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 인식하였습니다. (*4) 리츠 설립 초기 당사의 지분율 100%이나 추후 유상증자 예정이며, 관련 법령에 의해 지분율을 20%이상 소유할 수 없어 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류하였습니다. (*5) 해당 출자금에는 전환상환청구권이 부여되어 있습니다. (*6) 중도상환청구권이 포함된 계약으로 이자와 현금의 수취만으로 이뤄져 있지 않다고 판단되어 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류하였습니다. (*7) 전기 중 상호(구, 케이원제13호 위탁관리부동산투자회사)가 변경되었습니다. 9-2. 지분상품 당기말과 전기말 현재 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류된 지분상품의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 주,천원) 구분 주식수 지분율(%) 취득원가 장부가액 기타유가증권 ㈜핍스웨이브개발 60,000 10.00 300,000 300,000 이지스자산운용㈜ 899,529 5.31 269,855 34,295,707 주식회사 동양레저 2,600 0.07 13,000 - 후오비 주식회사 34,042 2.00 1,999,968 - 합 계 2,582,823 34,595,707 (단위 : 주,천원) 구분 주식수 지분율(%) 취득원가 장부가액 기타유가증권 ㈜핍스웨이브개발 60,000 10.00 300,000 300,000 이지스자산운용㈜ 899,529 5.31 269,855 31,343,188 주식회사 동양레저 2,600 0.07 13,000 - 후오비 주식회사 34,042 2.00 1,999,968 - 합 계 2,582,823 31,643,188 10. 상각후원가측정증권 당기말과 전기말 현재 상각후원가측정증권으로 분류된 채무증권의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 발행처 내역 당기말 전기말 취득가액 장부금액 취득가액 장부금액 KB증권 회사채 - - 20,046,000 20,046,000 IBK투자증권 회사채 2,571,250 2,571,250 2,571,250 2,571,250 다올투자증권 후순위 회사채 5,000,000 5,000,000 - - 합 계 7,571,250 7,571,250 22,617,250 22,617,250 11. 관계기업, 공동기업 및 종속기업투자주식 11-1. 관계기업 및 공동기업투자주식 11-1-1. 당기말과 전기말 현재 관계기업 및 공동기업투자주식의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 기업명 주요영업활동 결산월 당기말 전기말 지분율(%) 장부금액 지분율(%) 장부금액 관계기업: 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사(*1) 투자업 12월 87.43 82,188,000 87.43 82,188,000 에코프라임환경1호사모투자합자회사 투자업 12월 - - 45.45 10,000,000 캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호 부동산투자업 12월 40.14 10,035,500 40.14 10,035,500 우림에이엠씨㈜(*2) 부동산투자업 12월 15.26 250,000 15.26 250,000 광주중외공원개발주식회사(*3),(*4) 부동산개발업 12월 30.00 1,500,000 30.00 1,500,000 케이원김포로지스PFV(*4) 부동산개발업 12월 19.90 1,194,000 19.90 1,194,000 에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사(*1) 투자업 12월 93.21 125,000,000 93.21 112,106,403 키움평택PFV(*4) 부동산개발업 12월 18.18 2,000,000 18.18 2,000,000 케이원프리미어(*5) 부동산투자업 12월 28.83 22,896,000 28.83 13,392,000 북항아이디씨피에프브이㈜(*4) 부동산개발업 12월 5.00 1,500,000 5.00 1,500,000 제이케이에스㈜(*4) 부동산개발업 12월 2.92 2,000,000 - - ㈜티에프에스PFV(*4) 부동산개발업 12월 19.58 2,499,975 - - ㈜제이에스디씨(*4) 부동산개발업 12월 10.02 1,000,000 - - 주식회사 도비도특구개발(*4),(*6) 부동산개발업 12월 20.00 1,000,000 - - 대치복합개발피에프브이 주식회사(*4) 부동산개발업 12월 9.44 17,000,000 - - 소 계 270,063,475 234,165,903 공동기업: 상봉케이원청년주택PFV(*7),(*8) 부동산투자업 12월 40.00 18,000,000 40.00 18,000,000 마그나PFV(*8) 부동산개발업 12월 0.00 1,000 0.00 1,000 소 계 18,001,000 18,001,000 합 계 288,064,475 252,166,903 (*1) 당사는 변동이익에 유의적으로 노출되어 있으나, 관련 활동을 지시할 수 있는 힘과 이익에 영향을 줄 수 있도록 힘을 사용할 능력이 없으므로 연결범위에서 제외하고관계기업투자주식으로 분류하였습니다. (*2) 의결권있는 지분율 기준으로 당사의 지분율은 20% 미만이나, 당사의 직원들이 피투자회사의 이사회 구성원으로서의 유의적인 영향력을 행사할 수 있는 것으로 보아 관계기업투자주식으로 분류하였습니다. (*3) 의결권우선주 12.6%와 무의결권우선주 17.4%로 구성되어 있습니다. (*4) 의결권있는 지분율 기준으로 당사의 지분율은 20% 미만이나, 주주협약에 따라 이사선임권한이 있어 유의적인 영향력이 있다고 보아 관계기업투자주식으로 분류하였습니다. (*5) 의결권있는 지분율 기준으로 당사의 지분율은 20% 미만이나, 피투자사의 주된 영업의사결정에 참여하고 있으므로 유의적인 영향력이 있다고 보아 관계기업투자주식으로 분류하였습니다. (*6) 보통주 9%와 무의결권우선주 11%로 구성되어 있습니다. (*7) 보통주 15%와 무의결권우선주 25%로 구성되어 있습니다. (*8) 의결권있는 지분율 기준으로 당사의 지분율은 20% 미만이나 이사 선임 등의 경영 의사 결정이 주주 전원의 동의로 이뤄지고 있어 공동지배력을 보유하고 있다고 보아 공동기업투자주식으로 분류하였습니다. 11-1-2. 당기와 전기 중 관계기업 및 공동기업투자주식의 변동내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 회사명 기초 취득 감소 환입 당기말 관계기업: 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사 82,188,000 - - - 82,188,000 에코프라임환경1호사모투자합자회사 10,000,000 - (10,000,000) - - 캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호 10,035,500 - - - 10,035,500 우림에이엠씨㈜ 250,000 - - - 250,000 광주중외공원개발주식회사 1,500,000 - - - 1,500,000 케이원김포로지스PFV 1,194,000 - - - 1,194,000 에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사(*) 112,106,403 - - 12,893,597 125,000,000 키움평택PFV 2,000,000 - - - 2,000,000 케이원프리미어 13,392,000 9,504,000 - - 22,896,000 북항아이디씨피에프브이㈜ 1,500,000 - - - 1,500,000 제이케이에스㈜ - 2,000,000 - - 2,000,000 ㈜티에프에스PFV - 2,499,975 - - 2,499,975 ㈜제이에스디씨 - 1,000,000 - - 1,000,000 주식회사 도비도특구개발 - 1,000,000 - - 1,000,000 대치복합개발피에프브이 주식회사 - 17,000,000 - - 17,000,000 소 계 234,165,903 33,003,975 (10,000,000) 12,893,597 270,063,475 공동기업: 상봉케이원청년주택PFV 18,000,000 - - - 18,000,000 마그나PFV 1,000 - - - 1,000 소 계 18,001,000 - - - 18,001,000 합 계 252,166,903 33,003,975 (10,000,000) 12,893,597 288,064,475 (*) 관계기업이 보유하고 있는 투자지분의 가치가 상승함에 따라 회수가능액이 투자원금을 초과하여 전기에 인식하였던 손상차손누계액을 한도로 환입하였습니다. (단위 : 천원) 회사명 기초 취득 손상 전기말 관계기업: 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사 74,472,000 7,716,000 - 82,188,000 에코프라임환경1호사모투자합자회사 10,000,000 - - 10,000,000 캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호 10,035,500 - - 10,035,500 우림에이엠씨㈜ 250,000 - - 250,000 광주중외공원개발주식회사 1,500,000 - - 1,500,000 케이원김포로지스PFV 1,194,000 - - 1,194,000 에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사 85,000,000 40,000,000 (12,893,597) 112,106,403 키움평택PFV 2,000,000 - - 2,000,000 케이원프리미어 9,072,000 4,320,000 - 13,392,000 북항아이디씨피에프브이㈜ 1,500,000 - - 1,500,000 소 계 195,023,500 52,036,000 (12,893,597) 234,165,903 공동기업: 상봉케이원청년주택PFV 18,000,000 - - 18,000,000 마그나PFV 1,000 - - 1,000 소 계 18,001,000 - - 18,001,000 합 계 213,024,500 52,036,000 (12,893,597) 252,166,903 11-1-3. 당기말 및 전기말 현재 관계기업 및 공동기업의 요약 재무정보는 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 회사명 당기말 당기 자산 부채 자본 영업수익 당기순손익 총포괄손익 관계기업: 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사(*) 1,709,480,692 1,160,772,801 548,707,891 1,758,625,710 58,692,700 75,135,646 캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호(*) 25,115,370 12 25,115,358 248,304 248,158 248,158 우림에이엠씨㈜(*) 442,387,323 470,522,509 (28,135,186) 32,760 (6,537,454) (6,537,454) 광주중외공원개발주식회사(*) 725,267,249 746,466,273 (21,199,024) 126,399,729 (8,626,653) (8,626,653) 케이원김포로지스PFV(*) 357,764,501 401,980,423 (44,215,922) 2,793,275 (42,321,074) (42,321,074) 에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사(*) 187,416,567 958,907 186,457,660 - 14,897,878 85,392,843 키움평택PFV(*) 172,164,649 159,240,762 12,923,887 - 2,352,645 2,352,645 케이원프리미어(*) 79,430,516 84,738 79,345,778 - 881,227 881,227 북항아이디씨피에프브이㈜(*) 147,381,842 129,722,957 17,658,885 - (3,921,545) (3,921,545) 제이케이에스㈜(*) 164,932,673 100,751,272 64,181,401 - (4,318,599) (4,318,599) ㈜티에프에스PFV(*) 19,920,929 604,318 19,316,611 - (647,667) (647,667) ㈜제이에스디씨(*) 10,017,121 880 10,016,241 - 6,241 6,241 주식회사 도비도특구개발(*) 4,977,752 - 4,977,752 - (22,248) (22,248) 대치복합개발피에프브이 주식회사(*) 630,093,503 452,048,240 178,045,263 - (1,954,737) (1,954,737) 공동기업: 상봉케이원청년주택PFV(*) 60,212,320 46,129,927 14,082,393 39,348 (4,898,787) (4,898,787) 마그나PFV(*) 157,186,350 91,565,604 65,620,746 - (1,852,869) (1,852,869) (*) 요약 재무정보는 감사받지 않은 재무제표를 이용한 금액입니다. (단위 : 천원) 회사명 전기말 전기 자산 부채 자본 영업수익 당기순손익 총포괄손익 관계기업: 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사(*) 1,657,325,729 1,223,450,506 433,875,223 1,688,369,157 (111,729,974) (126,346,332) 에코프라임환경1호사모투자합자회사(*) 119,520,576 78,674,517 40,846,059 91,886,343 4,415,572 4,415,572 캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호(*) 25,115,204 12 25,115,192 248,607 188,856 188,856 우림에이엠씨㈜(*) 347,729,191 369,326,924 (21,597,733) 32,760 (6,747,049) (6,747,049) 광주중외공원개발주식회사(*) 220,953,348 626,012,943 (405,059,595) - (406,452,818) (406,452,818) 케이원김포로지스PFV(*) 372,143,911 374,036,087 (1,892,176) 17,538 (6,384,241) (6,384,241) 에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사(*) 106,085,640 4,576,375 101,509,265 - (6,418,525) (8,053,669) 키움평택PFV(*) 21,947,710 11,376,468 10,571,242 - (160,086) (160,086) 케이원프리미어(*) 46,046,416 84,215 45,962,201 - (181,089) (181,089) 북항아이디씨피에프브이㈜(*) 120,806,904 113,199,519 7,607,385 - (14,837,577) (14,837,577) 공동기업: 상봉케이원청년주택PFV(*) 74,496,435 55,515,795 18,980,640 - (568,835) (568,835) 마그나PFV(*) 89,252,151 22,078,037 67,174,114 - (1,759,446) (1,759,446) (*) 요약 재무정보는 감사받지 않은 재무제표를 이용한 금액입니다. 11-2. 종속기업투자주식 당기말과 전기말 현재 종속기업투자주식의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 회사명 주요 영업활동 결산월 지분율(%) 취득가액 장부금액 손상차손 누계액 코레이트자산운용 주식회사 집합투자업 12월 88.22 21,837,626 11,643,598 (10,194,028) 케이원제8호 위탁관리부동산투자회사(*1) 부동산자산관리 12월 10.00 850,000 850,000 - 코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁 부동산투자업 12월 92.96 7,323,106 - (7,323,106) 코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁 부동산투자업 12월 90.69 3,000,000 - (3,000,000) 코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁 부동산투자업 12월 96.25 7,701,000 7,701,000 - 코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁5호 부동산투자업 12월 98.41 19,767,000 19,767,000 - 코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁 부동산투자업 12월 98.71 27,309,292 27,309,292 - 코레이트여수학동일반사모부동산투자신탁 부동산투자업 12월 96.26 9,000,000 9,000,000 - 코레이트포천S일반사모부동산투자신탁 부동산투자업 12월 97.93 14,200,000 - (14,200,000) 코레이트베트남HS일반사모부동산투자신탁 부동산투자업 12월 98.68 31,150,000 31,150,000 - 코레이트춘천GH일반사모부동산투자신탁 부동산투자업 12월 95.89 7,000,000 - (7,000,000) 코레이트헌인마을일반사모부동산투자신탁 부동산투자업 12월 99.50 19,900,000 19,900,000 -