해성산업 사업보고서 (2017.12)
II. 사업의 내용

1. 사업의 개요

가. 산업의 특성- 시설관리 사업

시설관리용역사업은 사업시설(오피스빌딩)에 대하여 임대관리와 자산(건물)운용및 관리를 일괄계약하여 관리하는 형태로 선발업체로 에스원, 서브원 등이 있으며, 최근에 와서는 대기업들이 자사건물의 운영관리를 위해 별도의 법인을 설립하여 이 분야로 진출하는 사례가 점차 늘어나고 있는 추세임. 그러나 대부분의 임대전용 오피스빌딩 업체들이 자사직원으로 시설을 관리하고있으나, 향후 이러한 업체들이 전문시설용역업체에 자사건물을 out-sourcing하는사례가 증가할 것으로 보여 시장은 점차적으로 확대될 것으로 예상됨. - 부동산 임대사업/임대관리사업 부동산임대사업의 경우 투자규모가 비교적 큰 자본집약적 산업이며, 사업장의 입 지가 매출 및 수익에 많은 영향을 미침. 제품의 차별화에 많은 비용이 소요되고, 품질경쟁보다는 가격경쟁에 많이 의존하는 산업임. 임대관리사업은 부동산 임대사업의 부대사업으로 동사업의 실적은 임대사업의 성과에 의해 영향을 받음. 나.산업의 성장성

- 시설관리 사업 시설관리용역사업은 최근 신규빌딩의 증가와 빌딩관리업무의 전문용역업체로 의 이관 추세 등으로 빌딩의 임대 컨설팅분야와 함께 수요가 점차적으로 증가할 것으로 예상됨. - 부동산 임대사업/임대관리사업 초고층빌딩과 신축건물의 증가로 부동산 임대사업도 임대유치 경쟁이 더욱 심화 되고 있는 상황이나, 꾸준한 수요로 일부지역을 제외하고는 안정세를 유지하고 있 음. 임대관리사업도 임대시장의 안정세로 비교적 안정적인 상태임. 향후 경쟁심화단계에 대비하여 입주고객의 차별화, 세분화등 경쟁력 유지 및 강화 방안을 다각도로 모색하여야 함. 다. 경기변동의 특성 - 시설관리 사업 시설관리용역분야는 현재 시장 형성단계로 제품 사이클상 성장기의 단계이며, 주변의 경기상황에 비교적 영향을 적게 받으며, 점차적으로 시장이 확대될 것으로 예상됨. - 부동산 임대사업/임대관리사업 본 사업은 사업의 성격상 경기에 후행하는 경향이 있으며, 실물경기외 자금시장의 변동과 같은 급격한 경영환경 변화에 많은 영향을 받으므로 경기변동은 임대수요 의 변화와 임대료 산정에 큰 영향을 가져옴. 라. 경쟁요소 - 경쟁의 특성 ·시설관리용역 : 인력에 의존하는 산업으로 시장진출입이 자유로운 완전경쟁. ·부동산임대업 : 자금력에 의존하며 시장진출입이 자유로운 완전경쟁. - 진입의 난이도 ·시설관리 용역사업 : 진입을 위한 전제조건으로는 자금이나 기술보다는 시설 관리에 대한 체계적인 관리기법의 축적여부가 중요한 요소로 작용함. ·부동산임대사업/임대관리사업 : 부지매입 및 건축을 위한 자금력에 의하여 진입여부 결정. - 경쟁요인 ·시설관리용역사업 : 건물관리 Know-How 확보를 통한 차별적 관리시스템, 가 격경쟁력의 확보 여부. ·부동산임대사업/임대관리사업 : 건물입지, 규모 및 임대가격이 경쟁의 중요한 요소로 작용함. 마. 관련법령, 정부의 규제 및 지원 : 해당사항 없음

바. 국내외 시장여건(1) 영업개황- 시설관리용역사업

1년 단위로 해성빌딩(연면적 35,431.56㎡), 해성2빌딩 (연면적 37,491.07㎡),성수빌딩(연면적 10,300.87㎡)등 현재 총 83,223.50㎡의 규모 건물에 대하여 시설관리용역사업을 수행하고 있음.

- 임대사업

현재 연면적 29,787.52㎡, 3개 오피스빌딩과 아파트형공장 1개층의 상가등에 대하 여 임대사업을 수행하고 있음. 임대사업의 경우 신축건물의 지속적인 공급증가와 임차수요의 감소로 임차인 유치에 어려움이 있었으나, 당사에서는 급변하는 시장에서 안정적인 공실관리의 성과를 이루고 있음.

(2) 공시대상 사업부문의 구분

사 업 명 칭	표준산업분류코드	사 업 내 용

시설관리 사업부문	68212	오피스빌딩의 건물, 기계설비 및 전기장치등시설의 운영관리 및 임대사업전반 운영 대행

임대/관리	68112외	오피스빌딩 임대사업

임대면적에 대한 시설관리사업

임대사업이 주된 사업이 되며, 임대사업의 성과에 따라 관리 사업의 성과가 영향을 받음

(3) 시장점유율 등

- 시설관리용역부문 : 현재 에스원, 서브원에서 각각의 그룹내 빌딩관리를 발판으로 시설관리사업에 진출하여 사업을 영위하고 있으나, 현재 시장 형성 단계로 시장점유율을 산출할 수 없음. - 임대사업/임대관리사업 : 시장점유율 산출 불가

사. 시장의 특성(1) 시설관리 사업

90년 7월에 진출한 시설관리 사업은 오피스빌딩의 시설을 위탁관리 운영하는 사업 으로 62년 이후 오피스빌딩 임대사업을 수행하면서 축적된 경험과 기술을 바탕 으로 동분야에 있어서 타업체에 비해 우위를 점하고 있으나, 현재는 특수관계인의 사업시설관리에 제한하여 사업을 수행하고 있음.(2) 임대사업/임대관리사업 1962년 해남빌딩 준공과 함께 시작한 오피스빌딩 임대사업은 현재 서울시내에 3개사업장(1개층의 상가포함)과 부산시내 1개 사업장, 동해 창고 1개 등 연면적(임대면적) 29,787.52㎡ 규모를 임대하고 있음. 주된 수요업체가 일반 기업체를 대상으로 함에 따라 산업경기변동에 많은 영향을 받고 있으나 공실관리에 중점을 두어 안정적인 공실을 유지하였음.(3) 신규사업 등의 내용 및 전망

회사의 중장기 매출확대 및 수익성 개선을 위한 해남빌딩 주차장부지 개발을 내용으로 신규 시설투자가 이사회 승인을 거쳐 2014년 12월 15일 거래소에 공시됨.해남빌딩 주차장부지 개발은 2018년 6월 준공을 목표로 복합건물 신축 계획에 따라 신규사업으로 진행중에 있음. 신축 복합건물 중 호텔부분은 2014년 12월 15일 WHG코리아 주식회사와 임대차 기본합의 계약을 체결하였으며(2014.12.15 거래소공시), 신축 복합건물 준공시 동 건물의 호텔부분을 향후 20년간 호텔로 임대할 예정이며, 이에 따른 임대수입은 연간약 4,468백만원으로 예상됨.

2. 주요 제품, 서비스 등가. 주요 제품 등의 현황

(단위 : 백만원,%)

사업부문	매출유형	품 목	구체적 용도	주요상표등	매출액(비율)

시설관리용역수입	용역	오피스빌딩운영	건물관리	-	4,386(35.9)

임대수입	임대	오피스빌딩임대	사무실	-	5,025(41.2)

관리수입	임대	오피스빌딩관리	사무실	-	2,789(22.9)

계	-	12,200(100)

나. 주요 제품 등의 가격변동추이(단위 : 원)

품 목	제64기	제63기	제62기

임대료 단가	54,000	54,000	54,000

관리비 단가	32,000	31,000	31,000

※해남빌딩 기준 3. 주 요 원재료 등의 현황 원재료 및 노동력 등의 수급상의 특성 : 서비스업 특성상 원자재 조달에 있어 특이 점 없음. 인력은 기능직의 경우 전기기사, 위험물취급관리사, 소방설비기사 등의 일정 자격요건을 갖춘 사람을 필요로 함.

4. 생산 및 설비가. 생산능력 및 생산능력의 산출근거

(1) 생산능력(단위 : ㎡)

사업부문	품 목	사업소	제 64기	제 63기	제 62기

시설관리용역사업	시설관리용역사업	해성빌딩	35,431.56	35,431.56	35,431.56

해성2빌딩	37,491.07	37,491.07	37,491.07

성수빌딩	10,300.87	10,300.87	10,300.87

소 계	83,223.50	83,223.50	83,223.50

임대관리사업부문	임대사업	해남빌딩	12,873.61	12,873.61	12,873.61

송남빌딩	10,039.71	10,039.71	10,039.71

테크노센터	1,707.58	1,707.58	1,707.58

부산송남	3,262.63	3,262.63	3,262.63

동해공장	1,903.99	1,903.99	1,903.99

소 계	29,787.52	29,787.52	29,787.52

관리사업	해남빌딩	12,873.61	12,873.61	12,873.61

송남빌딩	10,039.71	10,039.71	10,039.71

테크노센터	1,707.58	1,707.58	1,707.58

부산송남	3,262.63	3,262.63	3,262.63

소 계	27,883.53	27,883.53	27,883.53

(2) 생산능력의 산출근거(가) 산출방법 등

① 산출기준- 시설용역관리사업부문

동사업부문의 생산능력은 현재 보유 인원(직접인원)으로 관리하고 있는 빌딩 면적을 생산능력으로 계산함. - 임대사업부문 각 빌딩별 임대가능면적을 생산능력으로 계산함. (회사 사용분 제외)

② 산출방법- 시설관리용역 사업부문

·수 량 : 현재 계약하여 시설관리를 하고 있는 빌딩의 면적을 ㎡로 기재. - 임대사업부문 ·수 량 : 각 빌딩별 임대가능면적을 ㎡로 기재.

(나) 평균가동시간 : 해당사항 없음나. 생산실적 및 가동률

(1) 생산실적(단위 : ㎡)

사업부문	품 목	사업소	제 64기	제 63기	제 62기

시설관리용역사업	시설관리용역사업	해성빌딩	35,431.56	35,431.56	35,431.56

해성2빌딩	37,491.07	37,491.07	37,491.07

성수빌딩	10,300.87	10,300.87	10,300.87

소 계	83,223.50	83,223.50	83,223.50

임대관리사업부문	임대사업	해남빌딩	12,870.93	12,873.61	12,822.12

송남빌딩	9,955.29	10,039.71	9,738.52

테크노센터	1,707.58	1,707.58	1,707.58

부산송남	2,737.46	2,622.86	2,495.91

동해공장	479.34	644.59	644.59

소 계	27,750.60	27,888.35	27,408.72

관리사업	해남빌딩	12,870.93	12,873.61	12,822.12

송남빌딩	9,955.29	10,039.71	9,738.52

테크노센터	1,707.58	1,707.58	1,707.58

부산송남	2,737.46	2,622.86	2,495.91

소 계	27,271.26	27,243.76	26,764.13

(2) 당해 사업연도의 가동률(단위 : ㎡,%)

사업소(사업부문)	가동가능시간(임대가능면적)	실제가동시간(임대면적)	평균가동률

해남빌딩	12,873.61	12,870.93	100

송남빌딩	10,039.71	9,955.29	99.2

테크노센터	1,707.58	1,707.58	100

부산송남빌딩	3,262.63	2,737.46	83.9

동해식품공장	1,903.99	479.34	25.2

합 계	29,787.52	27,750.60	93.2

다. 생산설비의 현황 등(1) 생산설비의 현황

[자산항목 : 토지] (단위 : 백만원)

사업소	소유형태	소재지	구분(㎡)	기 초장부가액	당기증감	당기상각	기말장부가액	비고

증가	감소

해남빌딩	자가(등기)	서울 중구북창동 21	4,768.87	54,987	-	-	-	54,987

송남빌딩	자가(등기)	서울 서초구 서초동1358-6	1,916.0	11,304	-	-	-	11,304

부산송남빌딩	자가(등기)	부산시 중구 중앙동 76-1	689.6	1,945	-	-	-	1,945

테크노센터	자가(등기)	서울 성동구 성수2가 273-15	266.63	1,036	-	-	-	1,036	투자부동산

동해식품공장	자가(등기)	강원도 동해시 발한동 261-12	7,830.0	1,292	-	-	-	1,292	투자부동산

합 계	15,471.1	70,564	-	-	-	70,564

[자산항목 : 건물] (단위 : 백만원)

사업소	소유형태	소재지	구분(㎡)	기 초장부가액	당기증감	당기상각	기말장부가액	비고

증가	감소

해남빌딩	자가(등기)	서울 중구북창동 21	13,515.47	2	-	-	2	0

송남빌딩	자가(등기)	서울 서초구 서초동1358-6	10,271.02	1,990	-	-	134	1,856

부산송남빌딩	자가(등기)	부산시 중구 중앙동 76-1	3,295.93	787	-	-	46	741

테크노센터	자가(등기)	서울 성동구 성수2가 273-15	1,707.58	1,483	-	-	43	1,440	투자부동산

동해식품공장	자가(등기)	강원도 동해시 발한동 261-12	2,240.65	49	-	-	13	36	투자부동산

계	31,030.65	4,311	-	-	238	4,073

[자산항목 : 구축물] (단위 : 백만원)

사업소	소유형태	소재지	구분	기 초장부가액	당기증감	당기상각	기말장부가액	비고

증가	감소

송남빌딩	자가	서울 서초구 서초동1358-6	5	-	-	2	3

계	5	-	-	2	3

[자산항목 : 기계장치] (단위 : 백만원)

사업소	소유형태	소재지	구분	기 초장부가액	당기증감	당기상각	기말장부가액	비고

증가	감소

송남빌딩	자가	서울 서초구 서초동1358-6	26	-	-	9	17

계	26	-	-	9	17

[자산항목 : 차량운반구] (단위 : 백만원)

사업소	소유형태	소재지	구분	기 초장부가액	당기증감	당기상각	기말장부가액	비고

증가	감소

본사	자가	서울 강남 대치 942	84	43	37	26	64

계	84	43	37	26	64

[자산항목 : 집기비품] (단위 : 백만원)

사업소	소유형태	소재지	구분	기 초장부가액	당기증감	당기상각	기말장부가액	비고

증가	감소

본사	자가	서울 강남 대치3동 942	96	13	-	50	59

계	96	13	-	50	59

(2) 설비의 신설ㆍ매입 계획 등

회사의 중장기 매출확대 및 수익성 개선을 위한 해남빌딩 주차장부지 개발을 내용으로 신규 시설투자가 이사회 승인을 거쳐 2014년 12월 15일 거래소에 공시됨. 2018년 6월 준공을 목표로 건축 시공을 하고 있으며, 복합건물 신축을 위한 공사가 이상없이 진행 중임.

5. 매출에 관한 사항가. 매출실적(단위 : 백만원)

사업부문	매출유형	품 목	제64기	제63기	제62기

시설관리사 업	용 역	시설관리수 입	수 출

내 수	4,386	4,301	4,344

합 계	4,386	4,301	4,344

임대관리사 업	임 대	임대수입	수 출

내 수	5,025	5,063	4,900

합 계	5,025	5,063	4,900

관리수입	수 출

내 수	2,789	2,743	2,686

합 계	2,789	2,743	2,686

주차수입	수 출

내 수	0	1	448

합 계	0	1	448

임대/관리/주차수입 소계	수 출

내 수	7,814	7,807	8,034

합 계	7,814	7,807	8,034

합 계	수 출

내 수	12,200	12,108	12,378

합 계	12,200	12,108	12,378

나. 판매경로 및 판매방법 등(1) 판매조직

대표이사	===>	본사경영관리팀	===>	해 성 1 지 사 - 시설관리용역업

해 성 2 지 사 - 시설관리용역업

성 수 지 사 - 시설관리용역업

해 남 지 사 - 임대,관리등

송 남 지 사 - 임대,관리등

부 산 송 남 지 사 - 임대,관리등

테 크 노 센 터 - 임대사업

동 해 공 장 - 임대사업

(2) 판매경로- 시설관리 용역공급자 수요자

해성산업(주) =================> 오피스빌딩 소유주(특수관계인)

*특수관계인 매출비중 100%- 임대 / 관리 공급자 수요자

해성산업(주) =================> 사옥 미보유 기업(특수관계인 포함)

*특수관계인 매출비중 1.4%(3) 판매방법 및 조건

- 시설관리용역

연간 단위로 시설관리용역계약을 체결하고 계약서상의 월간 계약금액을 매월 수금 - 임대서비스 연간 단위로 임대계약을 체결하고 계약서상의 월간 계약금액을 매월 수금

(4) 판매전략

- 최근 임대수요 안정으로 본사내에 별도의 영업조직을 두지 않고 있으며, 각 지사

(빌딩)별로 공실 발생시 자체적으로 영업활동을 하고 있음.

6. 수주상황(단위 : 백만원)

품목	수주일자	납기	수주총액	기납품액	수주잔고

수량	금액	수량	금액	수량	금액

시설관리용역	2016.12.30	2017.12.31	-	1,828	-	1,828	-	0

2016.12.30	2017.12.31	-	1,701	-	1,701	-	0

2017.05.11	2017.12.31	-	857	-	857	-	0

임대/관리계약	2016.12.31	2017.12.31	-	7,813	-	7,813	-	0

합 계	-	12,199	-	12,199	-	0

7. 시장위험과 위험관리

회사는 여러 활동으로 인하여 시장위험, 신용위험 및 유동성 위험과 같은 다양한 금융 위험에 노출되어 있습니다. 회사의 전반적인 위험관리프로그램은 금융시장의 예측불가능성에 초점을 맞추고 있으며 재무성과에 잠재적으로 불리할 수 있는 효과를 최소화하는데 중점을 두고 있습니다.

위험관리는 이사회에서 승인한 정책에 따라 자금부서에 의해 이루어지고 있습니다. 회사 재경팀은 회사의 유관 부서들과 긴밀히 협력하여 재무위험을 식별, 평가 및 회피하고 있습니다.

회사의 재무위험관리의 주요 대상인 금융자산은 현금및현금성자산, 장ㆍ단기금융상품, 매도가능금융자산, 매출채권 및 기타채권 등으로 구성되어 있으며, 금융부채는 미지급금, 기타채무 및 장기차입금 등으로 구성되어 있습니다.

(1) 가격위험 회사는 재무상태표 상 매도가능금융자산으로 분류된 지분증권의 가격위험에 노출되어 있습니다. 회사의 시장성있는 지분증권에 대한 투자는 경영진의 판단에 따라 이루어지고 있습니다.회사가 보유하고 있는 상장주식은 공개시장에서 거래되고 있으며 KOSPI 주가지수, KOSDAQ 주가지수 중 하나에 속해 있습니다.

상장주식 관련 주가지수의 상승 또는 하락이 회사의 당기 자본에 미치는 영향은 아래표와 같습니다. 이 분석은 다른 변수들은 일정하며 회사가 보유하고 있는 상장주식은과거 해당 지수와의 상관관계에 따라 움직인다는 가정하에 주가지수가 30% 증가 또는 감소한 경우를 가정하여 분석한 것입니다.

(단위 : 천원)

지수	2017년	2016년

KOSPI	141,570	137,592

(2) 신용위험 및 위험관리신용위험은 통상적인 거래 및 투자활동에서 발생하며 고객 또는 거래상대방이 계약조건을 지키지 못하였을 경우 발생합니다. 이러한 신용위험을 관리하기 위하여 회사는 주기적으로 고객과 거래상대방의 재무상태와 과거 경험 및 기타 요소들을 고려하여 재무신용도를 평가하고 있으며, 고객과 거래상대방 각각에 대한 신용한도를 설정하고 있습니다.신용위험은 보유하고 있는 수취채권 및 확정계약을 포함한 거래처에 대한 신용위험뿐 아니라 현금및현금성자산, 은행 및 금융기관 예치금으로부터 발생하고 있습니다. 은행 및 금융기관의 경우 신용등급이 높은 은행 및 금융기관에 한하여 거래를 하는 것을 원칙으로 하고 있습니다 .

보고기간말 현재 회사의 매출채권 잔액은 213백만원이며, 동 채권은 거래처에 대한 담보설정 등을 통하여 적절하게 위험관리 되고 있습니다. 당기 중 신용한도를 초과한 건은 없었으며 경영진은 상기 거래처로부터 의무불이행으로 인한 손실을 예상하고 있지 아니합니다. 금융상품의 장부금액이 신용위험의 최대 노출정도를 가장 잘 나타내고 있기 때문에 신용위험 양적공시를 추가로 공시하지 아니합니다. (3)유동 성 위험 및 위험관리유동성 위험관리는 충분한 현금 및 시장성 있는 유가증권의 유지, 적절하게 약정된 신용한도금액으로부터의 자금 여력 및 시장포지션을 결제할 수 있는 능력 등을 포함하고 있으며, 주기적인 자금수지의 예측, 조정 등을 통하여 유동성위험을 관리하고 있습니다. 회사의 금융부채를 보고기간말로부터 계약 만기일까지의 잔여기간에 따라 만기별로 구분한 내역은 다음과 같습니다. 아래 표에 표시된 현금흐름은 할인하지 아니한 금액입니다.

(단위:천원)

당기말	1년 미만	1년에서 2년 이하	2년에서 5년 이하	5년 이상	합 계

미지급금	310,163	-	-	-	310,163

임대보증금	3,379,922	226,471	2,348,375	-	5,954,768

장기차입금	-	-	1,657,650	11,630,350	13,288,000

이자비용	132,880	132,880	392,655	372,207	1,030,622

합 계	3,822,965	359,351	4,398,680	12,002,557	20,583,553

(단위:천원)

전기말	1년 미만	1년에서 2년 이하	2년에서 5년 이하	5년 이상	합 계

미지급금	184,131	-	-	-	184,131

임대보증금	5,269,547	286,816	518,586	-	6,074,949

장기차입금	-	-	215,160	4,462,840	4,678,000

이자비용	46,780	46,780	140,126	152,740	386,426

합 계	5,500,458	333,596	873,872	4,615,580	11,323,506

(4)자본위험 및 위험관리

회사의 자본관리 목적은 계속기업으로서 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본비용을 절감하기 위해 최적 자본구조를 유지하는 것입니다.

자본구조를 유지 또는 조정하기 위하여 회사는 주주에게 지급되는 배당 조정 등을 실시하고 있습니다.

회사는 자본관리지표로 부채비율을 이용하고 있습니다. 이 비율은 총부채를 총자본으로 나누어 산출하고 있으며, 총부채 및 총자본은 재무제표의 금액을 기준으로 계산합니다.

(단위:천원)

구분	당기말	전기말

부채	26,936,806	19,326,546

자본	143,096,111	141,123,663

부채비율	18.8%	13.7%

(5) 외환위험당사는 외화로 표시된 거래를 하고 있지 않기 때문에 환율변동위험에 노출되어 있지 않으며 모든 단위는 원(KRW)으로 표시하고 있습니다.

8. 파생상품 및 풋백옵션 등 거래 현황 당사는 파생상품거래가 없습니다. 9. 경영상의 주요계약 등 (1) 회사는 회사의 대표이사(최대주주) 및 최대주주의 특수관계인과 빌딩관리 용역 계약을 체결하고 있습니다. 회사는 계약조건 에 따라 계약 대상 건물 전반에 대한 시설관리서비스를 제공하고 있으며, 이와관련하여 당기 에 시설관리용역수익으로 계상한 금액은 4,386백만원 입니다.(2) 보고기간말 현재 회사는 회사 소유의 해남빌딩 등에 대해 ㈜국민은행 등과 임대차계약을 체결하고 있습니다. 이와 관련한 당사의 보고기간말 임대보증금은 5,955백만원입니다. (3) 회사는 서울시 중구에 위치한 회사 소유 해남빌딩 부지에 건물을 신축하고 있으며, 2014년 12월 15일에 WHG 코리아 주식회사와 임대차 기본 합의 계약을 체결하였습니다. 동 계약서에 따르면 회사는 WHG 코리아에 신축 건물 준공시(2018년 6월경)동 건물의 3,640평을 향후 20년간 호텔로 임대할 예정입니다. 본 계약 체결 후 연간 약 4,468백만원의 임대수익이 예상됩니다. 10. 연구 개발활동 해당사항 없음 11. 그 밖에 투자의사결정에 필요한 사항 해당사항 없음