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씨앤에스자산관리 사업보고서 (2021.12)
사 업 보 고 서

(제 42 기)

사업연도 2021년 01월 01일 부터
2021년 12월 31일 까지

금융위원회
한국거래소 귀중 2022년 3월 30일

제출대상법인 유형 : 증권별 소유자수 500인 이상 외부감사대상법인
면제사유발생 : 해당사항 없음

회 사 명 : 주식회사 씨앤에스자산관리
대 표 이 사 : 이 선 욱
본 점 소 재 지 : 서울시 종로구 사직로 130(907호, 적선현대빌딩)
(전 화) 02-732-9676
(홈페이지) http://www.cnsamc.com
작 성 책 임 자 : (직 책) 지원본부장 (성 명) 권 성 수
(전 화) 02-732-9676
1. 회사의 개요

1. 연결대상 종속회사 개황가. 연결대상 종속회사 현황(요약)

(단위 : 사)

구분	연결대상회사수	주요종속회사수

기초	증가	감소	기말

상장	-	-	-	-	-

비상장	2	-	-	2	-

합계	2	-	-	2	-

※상세 현황은 '상세표-1. 연결대상 종속회사 현황(상세)' 참조

※ 당사는 비상장 법인으로 해당사항이 없으나, 연결대상 종속회사수는 2사(비상장)입니다.

나. 연결대상회사의 변동내용

구 분	자회사	사 유

신규연결	-	-

-	-

연결제외	-	-

-	-

2. 회사의 법적ㆍ상업적 명칭당사의 명칭은 (주)씨앤에스자산관리라고 표기합니다. 또한, 영문으로는 C CORPORATION 표기 합니다. 단, 약식으로 표기할 경우에는 C 자산관리 또는 C Corp.이라고 표기합니다. ※ 변경 전 상호 "신천개발주식회사" (영문 : SHIN CHEON CO.,LTD )

3. 설립일자 및 존속기간당사는 1980년 01월 08일 설립되었습니다. 주 목적사업으로는 공중위생관리법, 경비업법 및 건설산업기본법(시설물유지관리업)등에 의한 건물(시설)관리용역사업과 BTL(민간투자사업)사업을 영위하고 있습니다. 4. 본사의 주소, 전화번호 및 홈페이지주 소 : 서울시 종로구 사직로 130, 907호(적선현대빌딩)전화번호 : 02-732-9676홈페이지 : http://www.cnsamc.com

5. 중소기업 등 해당 여부

중소기업 해당 여부	미해당

벤처기업 해당 여부	미해당

중견기업 해당 여부	해당

6. 주요 사업의 내용 및 향후 추진하려는 신규사업에 관한 간략한 설명가. 시설, 미화 및 경비관리부문(1) 서비스영역건물 또는 주요 산업시설을 체계적이고 효율적으로 유지 관리하여 건물 내의 쾌적한 환경을 유지하는 업무와 내, 외부의 위험요소부터 건물의 시설물 등을 보호하는 보안업무 등으로 이루어진 서비스업으로 시설관리와 미화관리, 경비부문으로 이루어져 있습니다. 서비스의 대상으로는 빌딩, 공장, 아파트 및 국가중요시설물 등 관리서비스제공 대상이 다양합니다.(2) 계약기간계약기간은 1년에서 3년으로 현재 삼성서울병원 등 70여건의 계약이 이루어져 있으며, 장기 및 일정기간의 계약조건으로 안정적 수익구조를 가지고 있습니다.

나. BTL(Build-Transfer-Lease) 부문(1) 사업의 특성민간사업자가 컨소시엄 등을 통하여 자금을 투자해 시설을 건설한 후 공공기관에 소유권을 이전하고, 공공기관으로부터 시설 임대료 및 유지관리비 등의 명목으로 임대료 및 운영수익을 받아 투자원리금을 회수하는 방식의 사업입니다.(2) 계약기간현재 부산대학교 등 40여건의 학교시설 및 공공시설물 등의 20년 장기 관리운영권을 계약하여 운영하고 있으며, 장기적인 운영으로 지속적이며, 안정적인 수익사업입니다.다. 주차사업 부문(1) 사업의 특성대학교 및 특정업장(대형)에 월 임대료를 지급하고 주차정산 및 관리를 통해 매출을 발생시키고 있습니다. 현재 고려대학교 및 경희대학교 등 30여건의 주차 위탁 계약하여 운영하고 있습니다.(2) 계약기간계약기간은 2년에서 5년으로 이루어져 있으며, 장기 및 일정기간의 계약조건으로 안정적 수익구조를 가지고 있습니다라. 신규사업에 관한 간략한 설명당사는 신규 성장동력을 찾아 회사의 사업다각화를 이루어 수익창출의 극대화를 모색 중이나, 신규사업 진출의 성공여부가 불투명하여 신중을 기하고 있습니다.

7. 신용평가에 관한 사항해당사항 없음.

8. 회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정)여부 및 특례상장에 관한 사항

주권상장(또는 등록ㆍ지정)여부	주권상장(또는 등록ㆍ지정)일자	특례상장 등여부	특례상장 등적용법규

-	-	-	-
3. 자본금 변동사항

1. 자본금 변동추이(단위 : 원, 주)

종류	구분	제42기(2021년말)	제41기(2020년말)	제40기(2019년말)

보통주	발행주식총수	12,233,968	12,233,968	12,233,968

액면금액	2,500	2,500	2,500

자본금	30,584,920,000	30,584,920,000	30,584,920,000

우선주	발행주식총수	6,000,000	6,000,000	-

액면금액	2,500	2,500	-

자본금	15,000,000,000	15,000,000,000	-

기타	발행주식총수	-	-	-

액면금액	-	-	-

자본금	-	-	-

합계	자본금	45,584,920,000	45,584,920,000	30,584,920,000
4. 주식의 총수 등

당사가 발행 가능한 주식의 총수는 200,000,000주이며, 발행예정주식총수 중 우선주식의 발행한도는 10,000,000주입니다. 보고서 작성일 현재까지 발행한 주식의 총수는 보통주 124,106,592주, 우선주 6,000,000주이며, 감소한 주식의 총수는 보통주 111,872,624주입니다. 보고서 작성일 현재 발행주식 총수는 보통주 12,233,968주, 우선주 6,000,000주입니다. 1. 주식의 총수 현황

(기준일 : 2021년 12월 31일 ) (단위 : 주)

구 분	주식의 종류	비고

보통주	우선주	합계

Ⅰ. 발행할 주식의 총수	190,000,000	10,000,000	200,000,000	-

Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수	124,106,592	6,000,000	130,106,592	-

Ⅲ. 현재까지 감소한 주식의 총수	111,872,624	-	111,872,624	액면병합 등

1. 감자	38,476,576	-	38,476,576	-

2. 이익소각	-	-	-	-

3. 상환주식의 상환	-	-	-	-

4. 기타	73,396,048	-	73,396,048	-

Ⅳ. 발행주식의 총수 (Ⅱ-Ⅲ)	12,233,968	6,000,000	18,233,968	-

Ⅴ. 자기주식수	483	-	483	-

Ⅵ. 유통주식수 (Ⅳ-Ⅴ)	12,233,485	6,000,000	18,233,485	-

2. 자기주식 취득 및 처분 현황

(기준일 : 2021년 12월 31일 ) (단위 : 주)

취득방법	주식의 종류	기초수량	변동 수량	기말수량	비고

취득(+)	처분(-)	소각(-)

배당가능이익범위이내취득	직접취득	장내 직접 취득	보통주	55	-	-	-	55	-

우선주	-	-	-	-	-	-

장외직접 취득	보통주	-	-	-	-	-	-

우선주	-	-	-	-	-	-

공개매수	보통주	-	-	-	-	-	-

우선주	-	-	-	-	-	-

소계(a)	보통주	55	-	-	-	55	-

우선주	-	-	-	-	-	-

신탁계약에 의한취득	수탁자 보유물량	보통주	-	-	-	-	-	-

우선주	-	-	-	-	-	-

현물보유물량	보통주	-	-	-	-	-	-

우선주	-	-	-	-	-	-

소계(b)	보통주	-	-	-	-	-	-

우선주	-	-	-	-	-	-

기타 취득(c)	보통주	428	-	-	-	428	-

우선주	-	-	-	-	-	-

총 계(a+b+c)	보통주	483	-	-	-	483	-

우선주	-	-	-	-	-	-

3. 종류주식(명칭) 발행현황(단위 : 원)

발행일자	2020.11.19

주당 발행가액(액면가액)	2,500	2,500

발행총액(발행주식수)	15,000,000,000	6,000,000

현재 잔액(현재 주식수)	15,000,000,000	6,000,000

주식의내용	이익배당에 관한 사항	우선 배당 : 연 2.5%(주당 발행금액 대비)

잔여재산분배에 관한 사항	-

상환에관한 사항	상환조건	상환 청구권 : 발행 회사 보유

상환방법	-

상환기간	2022.11.20 ~ 2030.11.19

주당 상환가액	2,500

1년 이내상환 예정인 경우	-

전환에관한 사항	전환조건(전환비율 변동여부 포함)	전환 청구권 : 투자자 보유(1주당 보통주 1주로 전환)

전환청구기간	2020.11.20 ~ 2030.11.19

전환으로 발행할주식의 종류	보통주

전환으로발행할 주식수	6,000,000

의결권에 관한 사항	의결권 있음

기타 투자 판단에 참고할 사항(주주간 약정 및 재무약정 사항 등)	1. 본 유상증자는 재무구조 개선 등 경영 정상화를 위한 자금입니다.
5. 정관에 관한 사항

1. 정관 변경 이력

정관변경일	해당주총명	주요변경사항	변경이유

2020.03.27	제40기 정기주주총회	제29조 (이사 및 감사의 수) 사외이사의 이사총수 삭제제31조 (이사 및 감사의 임기) 이사의 임기기 3년에서 3년 이내로 변경	경영 효율성 제고

2020.08.28	2020년1회 임시주주총회	제8조의6 (이익배당, 주식의 상환 및 주식의 전환에 관한 종류주식) 추가	종류주식(전환상환우선주)의 발행을위한 변경

2022.03.30	제42기 정기주주총회	제2조(목적) 회사는 다음의 사업을 영위함을 목적사항 추가	사업영역 확대에따른 신규사업 목적 추가
2. 주요 제품 및 서비스

당사는 건물관리 용역이 주 사업인 사업서비스업이므로, 주요 제품의 연관성을 제시하기 어렵습니다.

1. 산업의 특징

경제발전과 더불어 건설된 첨단, 대형화된 건물을 체계적이고 효율적으로 유지 운영 관리하여 직접적 생산측면보다는 건물의 수명과 건물 내의 환경을 쾌적하게 유지시키기 위한 것입니다. 이는 상주인원의 생산성을 향상 시켜주는 간접적 측면에서의 생산성을 도모하는 건물종합관리서비스로 시설관리와 미화관리, 경비부문으로 이루어져 있습니다. 서비스의 대상으로 일반 빌딩, 국가 주요 시설물 및 산업시설에 이르기까지 다양합니다.건물 관리란 완공된 건축물의 기능을 보전하고 이용자의 편의와 안전을 높이기 위하여 일상적 점검과 손상된 부분을 복구하는 것입니다. 이는 수명연장을 위해 요구되는 개량, 보수, 보강에 필요한 부분과 이에 파생되는 모든 업무를 말합니다. 최근 건물이 대형화되고 기능이 다양해지고 있어 전문적인 기술이 요구되고 있으며, 건물의 수명을 연장한다는 것인 측면에서 매우 중요합니다.건물관리는 종합관리와 일반관리로 나뉘어질 수 있으며 종합관리는 관리실을 포함한 전 분야 운영관리(시설운영, 행정업무지원, 안내, 주차, 경비업무 등)을 말합니다. 그리고 일반관리는 종합관리 업무 중 건물주가 필요로 하는 부분만 계약 관리하는 것을 의미합니다.

2. 주요 서비스

[2021년 12월 31일 현재] (단위 : 백만원, %)

사업부문	매출유형	품목	주요상표	매출액	비율

사업지원부문	건물관리	시설, 미화, 경비관리용역	-	49,574	60.94

BTL(민자사업)	-	18,961	23.31

주차관리사업	-	12,616	15.51

임대수입	-	198	0.24

소계	-	81,349

투자부문	투자자문	국내외 투자	-	-

소계	-	-

합계	-	81,349	100

※ 사업지원부문은 (주)씨엔에스자산관리 별도재무제표 기준이며, 투자부문은 (주)씨엔에스홀딩스 별도재무제표 기준입니다.가. 시설, 미화, 경비관리용역시설물관리 용역서비스업은 시설물 또는 건물(공공시설, 산업시설, 오피스 빌딩)에 대한 냉·난방 및 전기 시설물과 환경미화, 내·외부의 위험 또는 위협에 대한 보안등으로 산업활동에 필요한 기본적 환경을 제공함으로서 산업활동의 직접적 산업생산이 아닌 간접적 생산효과 발생 서비스업입니다.또한, 최근에는 대기업들의 자사건물의 운영관리를 위해 별도의 법인을 설립하여 이 분야로 진출하는 사례가 점차 늘어나고 있는 추세입니다.

나. BTL(Build-Transfer-Lease) 부문민간사업자가 컨소시업 등을 통하여 자금을 투자해 시설을 건설한 후 공공기관에 소유권을 이전하고, 공공기관으로부터 20~30년간 시설 임대료 및 유지관리비 등의 명목으로 임대료 및 운영수익을 받아 투자 원리금을 회수하는 방식의 사업으로 장기적, 안정적인 수익사업입니다.

다. 주차관리 부문주차관리 위탁사업은 건물, 토지, 주차 건축물의 주차관리 및 수익 위탁을 제공하는 서비스입니다. 도시의 필수적인 이동 수단인 차량의 주차는 건물의 가치와 편의성에 대단히 중요한 부분을 차지하며 과거 건물주 및 토지주가 주차장을 직접 관리하는 형식을 벗어나 투명성, 전문화에 강점을 둔 주차전문업체가 부각되고 있는 시점입니다.
3. 원재료 및 생산설비

1. 원재료 등의 현황당사는 인력에 의한 건물관리업으로 주요 원재료는 청소와 관련된 소모성 물품이며, 시설관련 자재 또한 주요 원재료에 포함되지 않습니다.

(단위 : % )

사업부문	매입유형	품목	구체적용도	매입액(비율)	비고

미화관리 외	원재료	왁스류	미화	5%	-

2. 서비스 생산능력 및 설비에 관한 사항가. 서비스 생산 능력당사는 관리용역사업 서비스업으로 계약기간에 의한 월 일정 매출금액이 생산 실적 입니다.

나. 중요시설 및 물적재산에 관한 현황 등

[2021년 12월 31일 현재] (단위 : 백만원)

사업소별	토 지	건 물	기계장치 외

면 적(㎡)	금 액	면 적(㎡)	금 액	재평가반 영	누계상각액	잔존가액	설 비	금 액	누계상각액	잔존가액

본사 외	2,257.56	4,827	2,014.49	8,131	1,283	455	8,959	청소장비 외	8,103	7,160	943

합 계	2,257.56	4,827	2,014.49	8,131	1,283	455	8,959	청소장비 외	8,103	7,160	943

※ 상기 토지 및 건물은 당기 재무상태표상 유형자산 및 투자부동산에 속해 있는 토지 및 건물의 수치를 반영한 것입니다.
4. 매출 및 수주상황

1. 매출실적본 보고서 작성 기준일 현재 매출 실적이며, 부문별 실적내역입니다.

[2021년 12월 31일 현재] (단위 : 백만원)

구 분	제 42 기	제 41 기	제 40 기

사업부문	49,574	50,105	66,246

민자부문	18,961	20,685	20,274

파킹BIZ부문	12,616	13,182	16,555

소방부문	0	45	583

지원부문(임대)	198	152	240

합 계	81,349	84,169	103,898

※ 당사의 별도재무제표 기준임.

가. 건물관리용역 계약수주 방법영업활동에 의한 수의 계약과 전자입찰을 통해 계약이 이루어지며, 계약기간은 1년에서 약 3년으로 장기 계약을 하고 있습니다.나. 민자사업(BTL) 사업계약 수주 방법민자사업(BTL)사업관련 EDUMAC(교육시설·환경연구센터), 국방부, 고용노동부, 지방자치단체의 고시 후 입찰수주를 위하여 건설사, 금융투자자, 운영사가 컨소시엄을 구성하는데, 통상적으로 건설사에서 해당 컨소시엄을 주관하고 있어 당사에서는 건설사를 상대로 사업 참여요청을 하여 계약이 이루어지고 있습니다.

2. 수주상황

당사의 올해 신규 계약 및 재계약(계약기간 종료에 따른 재계약) 건은 총 52건으로 주요 계약현황은 아래와 같으며, 총 계약금액은 40,490백만원입니다.

[2021년 12월 31일 현재] (기간단위 : 개월 / 금액단위 : 백만원 )

계약내용	계약기간	계약금액	비 고

삼성서울병원	12	-	-

세양빌딩	12	-	-

삼성창원병원	12	-	-

메이트플러스	12	-	-

세종대학교	24	-	-

합 계	-	40,490	2021년 당사 별도재무제표 기준매출액 대비 49.77%

※ 당사의 계약금액은 영업기밀에 해당되어 관련 내용을 공시할 경우 영업에 현저한 손실을 초래할 수 있다고 판단되어 기재하지 않았습니다.
5. 위험관리 및 파생거래

1. 시장위험과 위험관리[투자부문] 투자 및 컨설팅를 전문으로 하는 투자기업로서 주로 국내시장(유가증권시장, 코스닥시장)을 통해 주식을 매매하고 있으며, 해외기업 주식 또한 면밀한 검토를 거쳐 투자를 하고 있습니다.당사는 주가 상승시 그 차익을 실현하여 향후 발생할 또다른 투자를 위하여 유보금으로 자금을 적립하고 있습니다.당사의 시장위험은 주식투자를 주업으로 하기 때문에 타업종에 비해 경기변동과 국내외 증시에 탄력적으로 반응하는 경향이 있습니다.이에 대하여 당사는 국내 투자뿐 아니라 해외 우수기업을 발굴 투자하여 포트폴리오를 다양하게 구성함으로써 특정지역 경기변동에 따른 영향을 최소화하고 있습니다
6. 주요계약 및 연구개발활동

1. 경영상의 주요계약해당사항 없음.

2. 연구개발활동

가. 당사는 시설, 경비 및 청소관리분야에서 한국생산성본부로부터 ISO14001 및 ISO9002, ISO45001를 인증받았으며, 위험물기능사, 전기기사 등 각 분야 전문기술자 약 900여명을 보유하여 체계적으로 시설물 및 용역관리에 노력하고 있습니다.나. 인력관리 및 운용의 비중이 큰 동사는 각 사업부의 소장 및 전문기술자간의 협력을 강화하여 년 2회에 걸쳐 Building Management의 발전 및 노하우 전수등에 대한 회의를 실시하여 보다 나은 빌딩관리 시스템 도입을 모색하고 있습니다.다. 당사의 관리개발연구팀은 건축물 또는 사업장의 특성을 살려 최적의 관리시스템을 준공단계에 필요한 기술진단부터 관리상에서 발생되는 문제점을 주기적으로 점검, 보완함으로써 건물경영을 과학적으로 운영하고 있습니다.라. 동사의 현장관리 서비스지원팀은 용역 및 설비관리업무의 내부구조를 체계화시켰으며, 기계설비 및 전기설비의 안전진단에 대한 현장지원 및 연구를 수행하고 있습니다.
7. 기타 참고사항

사업의 개요 및 주요 제품 및 서비스 등에 기재되는 내용과 중복되어 기재하지 않았습니다.
1. 요약재무정보

1. 요약 연결재무정보(단위 : 원)

구 분	제42기	제41기	제40기

2021년 12월말	2020년 12월말	2019년 12월말

[유동자산]	25,813,532,501	22,958,003,897	25,933,973,423

ㆍ당좌자산	25,813,532,501	22,958,003,897	25,933,973,423

ㆍ재고자산	-	-	-

[비유동자산]	30,285,556,751	34,882,151,450	33,572,849,939

ㆍ투자자산	12,133,170,811	12,156,843,589	12,171,364,470

ㆍ유형자산	8,945,028,537	12,446,486,185	9,094,229,695

ㆍ무형자산	27,130,821	5,149,152	-

ㆍ기타비유동자산	9,180,226,582	10,273,672,524	12,307,255,774

자산총계	56,099,089,252	57,840,155,347	59,506,823,362

[유동부채]	18,348,438,091	19,870,139,818	24,432,808,271

[비유동부채]	8,136,529,874	9,734,998,611	17,611,512,792

부채총계	26,484,967,965	29,605,138,429	42,044,321,063

[자본금]	45,584,920,000	45,584,920,000	30,584,920,000

[자본잉여금]	6,935,050,014	6,935,050,014	103,126,491,114

[기타자본항목]	(15,008,362,151)	(15,081,813,957)	(15,015,451,118)

[이익잉여금]	(7,897,486,576)	(9,203,139,139)	(101,233,457,697)

자본총계	29,614,121,287	28,235,016,918	17,462,502,299

종속,관계,공동기업투자주식의 평가방법	지분법	지분법	지분법

2021년 01월~12월	2020년 01월~12월	2019년 01월~12월

매출액	81,334,434,507	84,156,135,250	103,895,464,034

영업이익	(5,109,549,727)	(4,432,074,403)	1,269,891,830

당기순이익	453,859,463	(4,042,127,052)	4,239,352,210

기본주당순이익	6	(330)	386

희석주당순이익	6	(330)	329

연결 종속회사의 수	3	3	3

※ 한국채택국제회계기준(K-IFRS)에 따라 재무정보(연결재무제표)를 작성하였습니다.※ 연결재무제표 작성에 포함된 회사수는 (주)씨앤에스자산관리와 계열회사를 포함하였습니다.

2. 요약 별도재무정보(단위 : 원)

구 분	제42기	제41기	제40기

2021년 12월말	2020년 12월말	2019년 12월말

[유동자산]	24,657,811,591	21,848,069,504	24,636,616,494

ㆍ당좌자산	24,657,811,591	21,848,069,504	24,636,616,494

ㆍ재고자산	-	-	-

[비유동자산]	30,671,305,652	35,260,995,968	33,912,214,014

ㆍ투자자산	12,656,647,357	12,663,170,776	12,687,783,652

ㆍ유형자산	8,935,883,969	12,438,289,164	9,075,435,760

ㆍ무형자산	27,130,821	5,149,152	-

ㆍ기타비유동자산	9,051,643,505	10,154,386,876	12,148,994,602

자산총계	55,329,117,243	57,109,065,472	58,548,830,508

[유동부채]	18,380,146,216	19,899,993,434	24,462,733,230

[비유동부채]	8,148,529,874	9,746,998,611	17,614,770,740

부채총계	26,528,676,090	29,646,992,045	42,077,503,970

[자본금]	45,584,920,000	45,584,920,000	30,584,920,000

[자본잉여금]	6,935,050,014	6,935,050,014	103,126,491,114

[기타자본항목]	(1,625,925,602)	(1,625,925,602)	(1,552,904,602)

[이익잉여금]	(22,093,603,259)	(23,431,970,985)	(115,687,179,974)

자본총계	28,800,441,153	27,462,073,427	16,471,326,538

종속,관계,공동기업투자주식의 평가방법	원가법	원가법	원가법

2021년 01월~12월	2020년 01월~12월	2019년 01월~12월

매출액	81,348,834,507	84,168,715,490	103,898,655,354

영업이익	(5,093,420,092)	(4,191,772,592)	1,296,019,049

당기순이익	486,574,626	(3,817,236,621)	3,228,229,881

기본주당순이익	9	(312)	294

희석주당순이익	9	(312)	262

※ 한국채택국제회계기준(K-IFRS)에 따라 재무정보(별도재무제표)를 작성하였습니다.