씨앤에스자산관리 사업보고서 (2019.12)
II. 사업의 내용

1. 사업의 개요

당사의 사업부문은 사업지원부문과 투자부문으로 구별됩니다. 사업지원부문은 건물관리부문과 임대사업부문으로 구분되나, 당사의 자산과 매출의 비중을 고려하여 건물관리부문만을 공시대상부문으로 한정하였습니다. 투자부문은 주식투자부문과 투자자문부문으로 구분되나, 당사의 자산과 매출의 비중을 고려하여 주식투자부문만을 공시대상부문으로 한정하였습니다 당사 및 종속회사의 사업부문별 현황을 요약하면 아래와 같습니다. (2019년 12월 31일 기준)

구 분	상호	주요재화와 용역	주요고객	사업내용

사업지원부문	건물관리	(주)씨앤에스자산관리	건물관리	삼성의료원 등 111개 현장	건물의 시설, 미화, 경비, 주차 등을 운영하여 건물관리의 편의성을 제공

임대사업	북경경신천과기유한공사	전시회 및 임대사업	-	미술, 조각예술품 전시 등 임대사업 진행

투자부문	주식투자	(주)씨앤에스홀딩스	자금운용	-	유가증권 시장 및 코스닥 시장을 통한 주식투자및 IPO기업투자

투자자문	기업M 컨설팅	-	기업 M 컨설팅을 통한 구조조정 업무 진행

○ 사업부분별 자산과 매출액(2019년 12월말 기준)

(단위 : 천원)

구분	자산	매출

금액	비율(%)	금액	비율(%)

사업지원	건물관리	58,548,830	97.51%	103,898,655	100%

임대사업	789,532	1.31%	-	-

투자	투자자문	705,441	1.17%	-	-

계	60,043,803	100%	103,898,655	100%

※ 당사는 별도재무제표 기준이며, 종속회사는 개별재무제표 기준입니다.

2. 사업부분별 현황 [사업지원부문]

1. 개요

가. 업계의 현황(1)산업의 특징

경제발전과 더불어 건설된 첨단, 대형화된 건물을 체계적이고 효율적으로 유지 운영 관리하여 직접적 생산측면보다는 건물의 수명과 건물 내의 환경을 쾌적하게 유지시키기 위한 것입니다. 이는 상주인원의 생산성을 향상 시켜주는 간접적 측면에서의 생산성을 도모하는 건물종합관리서비스로 시설관리와 미화관리, 경비부문으로 이루어져 있습니다. 서비스의 대상으로 일반빌딩, 국가주요시설물 및 산업시설에 이르기까지 다양합니다. 건물 관리란 완공된 건축물의 기능을 보전하고 이용자의 편의와 안전을 높이기 위하여 일상적 점검과 손상된 부분을 복구하는 것입니다. 이는 수명 연장을 위해 요구되는 개량, 보수, 보강에 필요한 부분과 이에 파생되는 모든 업무를 말합니다. 최근 건물이 대형화되고 기능이 다양해지고 있어 전문적인 기술이 요구되고 있으며, 건물의 수명을 연장한다는 것인 측면에서 매우 중요합니다. 건물관리는 종합관리와 일반관리로 나뉘어질 수 있으며 종합관리는 관리실을 포함한 전 분야 운영관리(시설운영, 행정업무지원, 안내, 주차, 경비업무 등)을 말합니다. 그리고 일반관리는 종합관리 업무 중 건물주가 필요로 하는 부분만 계약 관리하는 것을 의미합니다. (가) 시설, 미화, 경비관리용역 시설물관리 용역서비스업은 시설물 또는 건물(공공시설, 산업시설, 오피스 빌딩)에 대한 냉.난방 및 전기시설물과 환경미화, 내.외부의 위험 또는 위협에 대한 보안 등으로 산업활동에 필요한 기본적 환경을 제공함으로서 산업활동의 직접적 산업생산이 아닌 간접적 생산효과 발생 서비스업입니다, 또한 최근에는 대기업들의 자사건물의 운영관리를 위해 별도의 법인을 설립하여 이 분야로 진출하는 사례가 점차 늘어나고 있는 추세입니다. (나) BTL(Build-Transfer-Lease) 부문 BTL(Build-Transfer-Lease)은 「사회기반시설에 대한 민간투자법」에 의한 민간투자사업 방식의 하나입니다. 사회기반시설의 준공(Build)과 동시에 당해 시설의 소유권은 국가 또는 지방자치단체에 귀속(Transfer)되나, 사업시행자에게 시설 관리운영권(사용권)을 인정하여 그 시설 관리운영권을 국가 또는 지방자치단체 등이 협약에서 정한 기간(20~30년) 동안 다시 임차(Lease)하여 사용·수익하는 방식입니다. (다) 주차관리 부문 주차관리 위탁사업은 건물, 토지, 주차 건축물의 주차관리 및 수익 위탁을 제공하는 서비스입니다. 도시의 필수적인 이동 수단인 차량의 주차는 건물의 가치와 편의성에 대단히 중요한 부분을 차지하며 과거 건물주 및 토지주가 주차장을 직접 관리하는 형식을 벗어나 투명성, 전문화에 강점을 둔 주차 전문 업체가 부각되고 있는 시점입니다.

(2) 산업의 성장성 국토교통 통계누리에 의하면 2019년 12월 31일 기준 전국의 총 빌딩 동수는 7,243,472동으로 주택용, 상업용, 공업용, 문화사회용 외 기타 용도로 분류되어 있습니다. 2012년 최초 집계 6,796,239동 대비 6.58% 증가하였으며, 이중 건물관리 서비스가 필요한 5층 이상 고층건물은 407,615동으로 2018년 기말 대비 2.83% 증가하였습니다. (http://stat.molit.go.kr/portal/main/portalMain.do 국토교통 통계누리 중 "국토·도시 / 건축물통계" 참조) 이와 관련하여 건물의 전문적 관리에 대한 인식도의 증대와 대형건물, IBS(첨단빌딩)의 등장으로 시장규모는 계속 증가 추세입니다. 또한, 정부의 공공기관 건물관리를 위탁관리로 전환하는 정부 방침에 따라 약 2천억 시장이 새로 조성되고 있는 상황입니다. 업계의 특징적 요소로 1~5년의 장기계약으로 인하여 경기변동에 별다른 영향을 받지 않습니다. 또한, 현금거래에 의한 자금 유동성이 우수하여 안정적 조건을 유지하고 있습니다. (가) 시설, 미화, 경비관리용역 시설관리 용역사업은 최근의 첨단빌딩의 증가와 빌딩관리업무의 중요성을 인식 전문용역업체로의 위탁관리 움직임 등으로 빌딩의 임대 컨설팅 분야와 함께 수요가 점차적으로 증가할 것으로 예상됩니다. (나) 민자사업(BTL(Build-Transfer-Lease)) 사업서비스 BTL방식을 통해 정부 및 지방자치단체에서는 시급하게 공급이 필요한 교육·복지·문화 등의 생활기반시설에 대한 재정부담을 최소화 하면서 적시에 공급할 수 있으며 더불어 민간의 창의성과 효율성을 살려서 사업을 추진할 수 있게 됩니다. 또한, 민간의 입장에서는 적정수익률을 보장 받음으로써 안정적으로 사업을 추진할 수 있게 된다는 장점을 가집니다. (다) 주차관리 사업 주차관리, 위탁사업은 4차 혁명에 따라 IT, 무인화로 변경되는 시점에 있어 주차관리 업체의 전문성이 주목받고 있는 상황으로, 전문성에 기반을 둔 초기 장비 투자 및 컨설팅을 통하여 단기계약(1~2년)이 아닌 장기계약(3년 이상)을 통한 사업의 안정성을 확보할 수 있으며, 첨단 무인장비 설치를 통한 노무 관리 리스크를 최소화 할 수 있습니다. 이러한 강점으로 전문 업체의 위탁 관리가 확대되고 있으며 주차관리시장 자체의 규모가 커지고 있습니다.(3) 경기변동의 특성 시장이 과열 경쟁상태이나 시장경기에 큰 영향이 없는 안정된 사업 성장이 보장되는 사업 분야입니다. (가) 시설, 미화, 경비 관리용역 시설물관리용역분야는 주변의 경기상황에 비교적 영향을 적게 받으며, 건물 내의 주요시설의 관리의 중요성 인식으로 점차적으로 시장이 확대되는 추세 입니다. (나) 민자사업(BTL(Build-Transfer-Lease)) 사업서비스 완공된 시설물의 관리권이 20~30년 장기계약으로 지속적인 매출이 발생되나 최저임금은 최근 2년간(2018년~2019년) 대폭 인상되었고, 정부지급금(운영비)에 적용되는 소비자물가지수 상승률은 소폭 인상되어 인건비의 부담이 가중되고 있는 상황입니다. 또한, 시설물 이용자에 따라 다소의 영향이 있습니다. (다) 주차관리 사업 주차사업은 영업장소의 날씨, 경기 변동에 비교적 영향을 받는 편이나 장비투자에 따른 장기계약으로 인한 수익의 안정화와 무인화 장비를 통한 관리비용 최소화로 안정된 사업구조가 가능합니다. (4) 경쟁요인 국내 대그룹 계열사를 비롯하여 각종 건물관리 관련 협회에 등록된 약 2,637 여개기업과 그 외의 영세업체가 난립되어 있어, 이로인해 건축물관리에 대한 영업활동 등이 과다한 경쟁이 이루어지고 있습니다.(5) 자원조달상의 특성 당사의 주력사업은 빌딩종합관리 및 BTL 사업관리부문으로 인력을 통한 관리로 인력수급에 의존도가 강한 사업입니다. 따라서 신규매출에 따라 인력수급이 결정되는 특성이 있습니다.(6) 관련 법령 및 정부의 규제 해당사항 없음.

나. 회사의 현황(1) 영업개황 및 사업부문의 구분

(가) 영업개황

당사는 1980년 1월 8일 설립된 빌딩종합관리업체로서 시설관리부문, 미화부문, 일반경비 및 특수경비부문, 주택사업부문과 BTL사업부문을 병행하여 용역을 제공하고 있습니다. (나) 공시대상 사업부문의 구분 당사의 사업부문은 인력중심의 일반경비용역 및 시설물관리용역 단일사업으로서 공시대상 사업부문을 분류하여 적용하지 않습니다. (2) 시장점유율 동 업종 종사업체는 각종 건물관리 관련 협회에 등록된 약 2,753개 기업 외에 영세업체가 분포해 있습니다. 공개되지 않은 각 회사의 매출 규모와 전체 시장 규모를 고려한 점유율 산정은 어려우나, 사업시설 유지·관리 서비스업으로 등록된 전국 5,868개 기업 중 매출액 기준 12위로 집계되고 있습니다. (NICE기업정보, 2018년 12월 31일 기준.) (3) 시장의 특성 빌딩종합관리부문의 시장은 점차 대형화 및 전문화 되고 있는 실정이며, 포괄적인(시설, 미화, 경비)계약이 이루어 지고 있는 상황입니다. 당사의 주요 빌딩종합관리대상건물은 외국계 기업 빌딩 뿐 아니라 공공기관 건물, 의료기관, 일반 사무실 및 백화점, 상가 외에 복합 공동주택 등 다양하게 실시되고 있으며, 특히 외국기업의 국내 빌딩의 인수로 인한 신규 시장이 확대될 전망이며, 외국기업에 대한 영업력 확대가 매출 극대화에 커다란 비중을 차지할 전망입니다.

(4) 신규사업 등의 내용 및 전망

회사는 신규 성장동력을 찾아 회사의 사업다각화를 이루어 수익창출의 극대화를 모색 중이나, 신규사업 진출의 성공여부가 불투명하여 신중을 기하고 있습니다.

(5) 조직도2. 주요 제품 및 원재료 등

가. 주요 제품 등의 현황 및 가격변동 추이

당사는 건물관리 용역이 주 사업인 사업서비스업이므로, 주요제품의 연관성을 제시하기 어렵습니다.

나. 주요 원재료 등의 현황 당사는 인력에 의한 건물관리업으로 주요 원재료는 청소와 관련된 소모성 물품이며, 시설관련 자재 또한 주요 원재료에 포함되지 않습니다.

(단위 : % )

사업부문	매입유형	품 목	구체적용도	매입액(비율)	비 고

미화관리외	원재료	왁스류	미화	5%	-

3. 서비스 생산능력 및 설비에 관한 사항

가. 서비스 생산 능력 당사는 관리용역사업 서비스업으로 계약기간에 의한 월 일정 매출금액이 생산 실 적입니다.

나. 중요시설 및 물적재산에 관한 현황 등

[2019년 12월 31일 현재] (단위 : 백만원)

구 분	토 지	건 물	기계장치 외

면 적(㎡)	금 액	면 적(㎡)	금 액	재평가반 영	누계상각액	잔존가액	설 비	금 액	누계상각액	잔존가액

본사 외	2,419.54	4,897	2,014.49	8,131	1,283	344	9,070	청소장비 외	8,000	6,887	1,113

합 계	2,419.54	4,897	2,014.49	8,131	1,283	344	9,070	청소장비 외	8,000	6,887	1,113

※ 상기 토지 및 건물은 당기 재무상태표상 유형자산 및 투자부동산에 속해 있는 토지 및 건물의 수치를 반영한 것입 니다.

4. 매출에 관한 사항 가 . 매 출실적 당사 매출 실적의 분야별 실적내역은 아래와 같습니다.

[2019년 12월 31일 현재] (단위 : 백만원)

구 분	매 출 유 형	제 40 기	제 39 기	제 38 기

용역매출	시설미화	59,277	80,847	110,210

경 비	6,928	12,757	25,744

민자사업(BTL)	20,219	19,731	18,340

도로공사	0	6,406	7,953

소 방	583	2,624	4,393

소 계	87,007	122,365	166,640

임대수입	295	306	340

주차관리	16,555	20,230	23,091

주택관리	41	200	185

합 계	103,898	143,101	190,256

※ 당사의 별도재무제표 기 준으로 반영한 금액 입니다.

나. 계약수주 방법 등

(1) 건물관리용역 계약 영업활동에 의한 수의 계약과 전자입찰을 통해 계약이 이루어지며, 계약기간은 1년에서 약 3년으로 장기 계약을 하고 있습니다. (2) 민자사업(BTL) 사업계약 민자사업(BTL)사업관련 EDUMAC(교육시설·환경연구센터), 국방부, 고용노동부, 지방자치단체의 고시 후 입찰수주를 위하여 건설사, 금융투자자, 운영사가 컨소시엄을 구성하는데, 통상적으로 건설사에서 해당 컨소시엄을 주관하고 있어 당사에서는 건설사를 상대로 사업 참여요청을 하여 계약이 이루어지고 있습니다. 5. 주요 수주상황

당사의 올해 신규 계약 및 재계약(계약기간 종료에 따른 재계약) 건은 총 43건으로 주요 계약현황은 아래와 같으며, 총 계약금액은 438억원입니다.

[2019년 12월 31일 현재] (기간단위 : 개월 / 금액단위 : 백만원 )

계약내용	계약기간	계약금액	비 고

삼성서울병원	12	-	-

적선현대빌딩	24	-	-

한국거래소	17	-	-

가든파이브 툴	12	-	-

원마운트	12	-	-

합 계	-	43,805	2019년 당사 별도재무기준 매출액 대비 42.16%

※ 당사의 계약금액은 영업기밀에 해당되어 관련 내용을 공시할 경우 영업에 현저한 손실을 초래할 수 있다고 판단되어 기재하지 않았습니다. 6. 파생상품 및 풋백옵션 등 거래 현황 해당사항 없습니다.

7. 경영상의 주요계약 등 해당사항 없습니다.

8. 연구개발활동 가. 연구개발활동의 개요

(1) 당사는 시설, 경비 및 청소관리분야에서 한국생산성본부로부터 ISO14001 및 ISO9002를 인증받았으며, 위험물기능사, 전기기사 등 각 분야 전문기술자 약 900 여명을 보유하여 체계적으로 시설물 및 용역관리에 노력하고 있습니다. (2) 인력관리 및 운용의 비중이 큰 동사는 각 사업부의 소장 및 전문기술자간의 협력을 강화하여 년 2회에 걸쳐 Building Management의 발전 및 노하우 전수 등에 대한 회의를 실시하여 보다 나은 빌딩관리 시스템 도입을 모색하고 있습니다. 나. 연구개발 담당조직

(1) 당사의 관리개발연구팀은 건축물 또는 사업장의 특성을 살려 최적의 관리시스템을 준공단계에 필요한 기술진단부터 관리상에서 발생되는 문제점을 주기적으로 점검, 보완함으로써 건물경영을 과학적으로 운영하고 있습니다. (2) 당사의 현장관리업무지원팀은 용역 및 설비관리업무의 내부구조를 체계화시켰으며, 기계설비 및 전기설비의 안전진단에 대한 현장 지원 및 연구를 수행하고 있습니다.

[투자부문] 1. 주요서비스 등(단위 : 백만원, %)

사업부문	매출유형	품 목	주요상표	매출액	비율

투자부문	투자자문	국내외 투자	-	-	-

합 계	-	-	-	-	-

2. 시장위험과 위험관리 투자 및 컨설팅을 전문으로 하는 투자기업로서 주로 국내시장(유가증권시장, 코스닥시장)을 통해 주식을 매매하고 있으며, 해외기업 주식 또한 면밀한 검토를 거쳐 투자하고 있습니다. 당사는 주가 상승 시 그 차익을 실현하여 향후 발생할 또 다른 투자를 위하여 유보금으로 자금을 적립하고 있습니다. 당사의 시장위험은 주식투자를 주업으로 하기 때문에 타업종에 비해 경기변동과 국내외 증시에 탄력적으로 반응하는 경향이 있습니다.

이에 대하여 당사는 국내 투자뿐 아니라 해외 우수기업을 발굴 투자하여 포트폴리오를 다양하게 구성함으로써 특정 지역 경기변동에 따른 영향을 최소화하고 있습니다.