씨앤에스자산관리 사업보고서 (2017.12)
II. 사업의 내용

1. 사업의 개요

당사의 사업부문은 사업지원부문과 투자부문, 건설부문으로 구별됩니다.사업지원부문은 건물관리부문과 임대사업부문으로 구분되나, 당사의 자산과 매출의 비중을 고려하여 건물관리부문만을 공시대상부문으로 한정하였습니다.투자부문은 주식투자부문과 투자자문부문으로 구분되나, 당사의 자산과 매출의 비중을 고려하여 주식투자부문만을 공시대상부문으로 한정하였습니다리조트사업부문은 당사의 자산과 매출의 비중을 고려하여 중요 종속회사에 편입이 되었으나, 본 보고서 제출일 현재 골프장은 건설완료로 운영중에 있으며, 빌리지분양 부분은 진행중으로 매출부문으로 한정하였습니다.당사 및 종속회사의 사업부문별 현황을 요약하면 아래와 같습니다. (2016.12.31. 기준)

구 분	상호	주요재화와 용역	주요고객	사업내용

사업지원부문	건물관리	(주)씨앤에스자산관리	건물관리	현대오일뱅크외 184개 현장	건물의 시설, 미화, 경비등을 운영하여 건물관리의 편의성을 제공

임대사업	북경경신천과기유한공사	전시회 및 임대사업	-	미술, 조각예술품 전시 등 임대사업 진행

투자부문	주식투자	(주)씨앤에스홀딩스	자금운용	-	유가증권 시장 및 코스닥 시장을 통한 주식투자 및 IPO기업투자

투자자문	기업M 컨설팅	-	기업 M 컨설팅을 통한 구조조정 업무 진행

리조트사업부문	휴양시설조성 및 운영	에이치비골프앤리조트(주)	골프장 및 빌리지의 건설 및 운용	-	동부산관광단지 내에 골프장운영 및 빌리지 분양사업을 진행

에이치비관광리조트(주)	휴양콘도미니엄의건설 및 운용	-	동부산관광단지 내에 휴양콘도미니엄 건설 및 운영 사업을 계획

에이치비힐링타운(주)	웰니스센터의건설 및 운용	-	동부산관광단지 내에 웰니스센터 건설 및 운영사업을 계획

에이치비종합레포츠(주)	골프 특화 레포츠센터건설 및 운용	-	동부산관광단지 내에 레포츠센터 건설 및 운영사업을 계획

○ 사업부분별 자산과 매출액(2016년 12월말 기준)

(단위 : 백만원)

구분	자산	매출

금액	비율(%)	금액	비율(%)

사업지원	건물관리	129,443	32.42%	205,429	94.54%

임대사업	752	0.19%	336	0.15%

투자	투자자문	6,602	1.65%	-	-

건설	골프장운용	145,969	36.56%	8,460	3.89%

기 타	3,066	1.41%

휴양콘도운용	74,573	18.68%	-	-

웰니스센터운용	16,715	4.19%	-	-

레포츠센터운용	25,202	6.31%	-	-

계	399,256	100.00%	217,291	100.00%

※ 당사는 별도재무제표 기준이며, 종속회사는 개별재무제표 기준입니다.

2. 사업부분별 현황 [사업지원부문]

1. 개요

가. 업계의 현황(1)산업의 특징

경제발전과 더불어 건설된 첨단, 대형화된 건물을 체계적이고 효율적으로 유지 운영 관리하여 직접적 생산측면보다는 건물의 수명과 건물내의 환경을 쾌적하게 유지시키기 위한 것입니다. 이는 상주인원의 생산성을 향상 시켜주는 간접적 측면에서의 생산성을 도모하는 건물종합관리서비스로 시설관리와 미화관리, 경비부문으로 이루어져 있습니다. 서비스의 대상으로 일반빌딩, 국가주요시설물 및 산업시설에 이르기까지 다양합니다. 건물 관리란 완공된 건축물의 기능을 보전하고 이용자의 편의와 안전을 높이기 위하여 일상적 점검과 손상된 부분을 복구하는 것입니다. 이는 수명연장을 위해 요구되는 개량, 보수, 보강에 필요한 부분과 이에 파생되는 모든 업무를 말합니다. 최근 건물이 대형화되고 기능이 다양해지고 있어 전문적인 기술이 요구되고 있으며, 건물의 수명을 연장한다는 것인 측면에서 매우 중요합니다. 건물관리는 종합관리와 일반관리로 나뉘어질 수 있으며 종합관리는 관리실을 포함한 전 분야 운영관리(시설운영, 행정업무지원, 안내, 주차, 경비업무 등)을 말합니다. 그리고 일반관리는 종합관리 업무 중 건물주가 필요로 하는 부분만 계약 관리하는 것을 의미합니다. (가) 시설,미화,경비관리용역 시설물관리 용역서비스업은 시설물 또는 건물(공공시설, 산업시설, 오피스 빌딩)에 대한 냉.난방 및 전기시설물과 환경미화, 내.외부의 위험 또는 위협에 대한 보안등으로 산업활동에 필요한 기본적 환경을 제공함으로서 산업활동의 직접적 산업생산이 아닌 간접적 생산효과 발생 서비스업입니다, 또한 최근에는 대기업들의 자사건물의 운영관리를 위해 별도의 법인을 설립하여 이 분야로 진출하는 사례가 점차 늘어나고 있는 추세입니다. (나) BTL(Build-Transfer-Lease) 부문 민간사업자가 컨소시업등을 통하여 자금을 투자해 시설을 건설한 후 공공기관에소유권을 이전하고, 공공기관으로부터 20~30년간 시설 임대료 및 유지관리비 등의 명목으로 임대료 및 운영수익을 받아 투자원리금을 회수하는 방식의 사업으로 장기적, 안정적인 수익사업입니다.

(2) 산업의 성장성 2015년도 국토교통 통계누리에 의하면 2015년12월31일 현재 전국의 총빌딩 동수는 주택용,상업용,공업용,문화사회용 기타 용도로 2012년말 기준, 전국의 건축물은 6,796,239 동에서 2.80% 증가한 6,986,913동으로 집계되었습니다. 이중 건물관리 서비스가 필요한5층이상 고층건물은 329,856동으로 전년에 비해 4.95% 증가하였습니다. (http://stat.molit.go.kr/portal/main/portalMain.do 국토교통 통계누리 중 "국토·도시 / 건축물통계" 참조) 이와 관련하여 건물의 전문적 관리에 대한 인식도의 증대와 대형건물, IBS(첨단빌딩)의 등장으로 시장규모는 계속증가 추세입니다. 또한 정부의 공공기관 건물관리를 위탁관리로 전환하는 정부 방침에 따라 약 2천억 시장이 새로 조성되고 있는 상황입니다. 업계의 특징적 요소로 1~5년의 장기계약으로 인하여 경기변동에 별다른 영향을 받지 않습니다. 또한 현금거래에 의한 자금 유동성이 우수하여 안정적 조건을 유지하고 있습니다. (가) 시설,미화,경비관리용역 시설관리 용역사업은 최근의 첨단빌딩의 증가와 빌딩관리업무의 중요성을 인식 전문용역업체로의 위탁관리 움직임 등으로 빌딩의 임대 컨설팅 분야와 함께 수요가 점차적으로 증가할 것으로 예상됩니다. (나) 민자사업(BTL(Build-Transfer-Lease)) 사업서비스 민간자본의 참여가 광범위 해짐과 동시에 공공기관은 투자 자금없이 필요 건물을 취득할수 있는 요건등으로 볼때 BTL사업은 성장 될것이며, 사업성 또한 관리측면에서 20~30년 장기 보장에 의한 안정적 사업구조는 성장성이 확대될 것으로 예상됩니다.(3) 경기변동의 특성 시장이 과열 경쟁상태이나 시장경기에 큰 영향이 없는 안정된 사업 성장이 보장되는 사업 분야입니다. (가) 시설,미화,경비관리용역 시설물관리용역분야는 주변의 경기상황에 비교적 영향을 적게 받으며, 건물내의 주요시설의 관리의 중요성 인식으로 점차적으로 시장이 확대되는 추세 입니다. (나) 민자사업(BTL(Build-Transfer-Lease)) 사업서비스 완공된 시설물의 관리권이 20~30년 계약임으로 외부의 경기변동에대한 영향은 극히 미미하나, 시설물 이용자에 따라 다소의 영향은 있습니다. (4) 경쟁요인 국내 대그룹 계열사를 비롯하여 각종 건물관리 관련 협회에 등록된 약 2,637 여개기업과 그외의 영세업체가 난립되어 있어, 이로인해 건축물관리에 대한 영업활동등이 과다한 경쟁이 이루어지고 있습니다.(5) 자원조달상의 특성 당사의 주력사업은 빌딩종합관리 및 BTL 사업관리부문으로 인력을 통한 관리임으로 인력수급에 의존도가 강한 사업입니다. 따라서 신규매출에 따라 인력수급이 결정되는 특성이 있습니다.(6) 관련 법령 및 정부의 규제 해당사항 없음

나. 회사의 현황(1) 영업개황 및 사업부문의 구분

(가) 영업개황

당사는 1980년 1월 8일 설립된 빌딩종합관리업체로서 시설관리부문, 청소부문, 일반경비 및 특수경비부문, 주택사업부문과 BTL사업부문을 병행하여 용역을 제공하고 있습니다. (나) 공시대상 사업부문의 구분 당사의 사업부문은 인력중심의 일반경비용역 및 시설물관리용역 단일사업으로서 공시대상 사업부문을 분류하여 적용하지 않습니다. (2) 시장점유율 동 업종 종사업체는 각종 건물관리 관련 협회에 등록된 약 2,637 여개 기업외에 영세업체가 난립되어있으며, 공개되지 않은 각회사의 매출규모와 전체시장 규모 또한 파악이 어려운 관계로 점유율 산정이 어려우나, 사업시설관리 및 사업지원서비스업 산업으로 등록 상장된 17개의 회사에서 자산총계 기준 7위, 매출액 기준 5위로 집계되고 있습니다.(NICE 신용평가 RM1 시스템, 2015년 12월 31일 기준.) (3) 시장의 특성 빌딩종합관리부문의 시장은 점차 대형화 및 전문화 되고 있는 실정이며, 포괄적인(시설,미화,경비)계약이 이루어 지고 있는 상황입니다. 당사의 주요 빌딩종합관리대상건물은 외국계 기업 빌딩 뿐 아니라 공공기관 건물, 의료기관, 일반 사무실 및 백화점, 상가 외에 복합 공동주택 등 다양하게 실시되고 있으며, 특히 외국기업의 국내 빌딩의 인수로 인한 신규 시장이 확대될 전망이며, 외국기업에 대한 영업력 확대가 매출 극대화에 커다란 비중을 차지할 전망입니다.

(4) 신규사업 등의 내용 및 전망

회사는 신규 성장동력을 찾아 회사의 사업다각화를 이루어 수익창출의 극대화를 모색중이나, 신규사업 진출의 성공여부가 불투명하여 신중을 기하고 있습니다.

(5) 조직도2. 주요 제품 및 원재료 등

가. 주요 제품 등의 현황 및 가격변동 추이

당사는 건물관리 용역이 주 사업인 사업서비스업이므로, 주요제품의 연관성을 제시하기 어렵습니다.

나. 주요 원재료 등의 현황 당사는 인력에 의한 건물관리업으로 주요 원재료는 청소와 관련된 소모성 물품이며, 시설관련 자재 또한 주요 원재료에 포함되지 않습니다.

(단위 : % )

사업부문	매입유형	품 목	구체적용도	매입액(비율)	비 고

미화관리외	원재료	왁스류	미화	5%	-

3. 서비스 생산능력 및 설비에 관한 사항

가. 서비스 생산 능력 당사는 관리용역사업 서비스업으로 계약기간에의한 월 일정 매출금액이 생산 실 적 입니다.

나. 중요시설 및 물적재산에 관한 현황 등

[2016년 12월 31일 현재] (단위 : 백만원)

사업소별	토 지	건 물	기 계 장 치

면 적(㎡)	금 액	면 적(㎡)	금 액	누계상각액	잔존가액	설 비	금 액	누계상각액	잔존가액

본사외	343.36	857	1012.88	2,232	818	1,413	청소장비외	9,305	5,510	3,795

합 계	343.36	857	1012.88	2,232	818	1,413	청소장비외	9,305	5,510	3,795

※ 상기 토지 및 건물은 당기 재무상태표상 유형자산 및 투자부동산에 속해 있는 토지 및 건물의 수치를 반영한 것임 .

4. 매출에 관한 사항 가 . 매 출실적 본 보고서 제출일 기준 매출 실적이며, 분야별 실적내역입니다.

[2016년 12월 31일 현재] (단위 : 백만원)

구 분	매 출 유 형	제 37 기	제 36 기	제 35 기

용역매출	시설미화	100,437	93,694	82,713

경 비	45,456	62,598	55,690

민자사업(BTL)	26,714	23,194	21,547

도로공사	8,882	5,017	-

소 방	2,198	447	-

소 계	183,687	184,950	159,950

임대수입	349	396	331

주차관리	21,393	16,115	6,530

합 계	205,429	201,461	166,810

※ 당사의 별도재무제표 기준임.

나. 계약수주 방법등

(1) 건물관리용역 계약 영업활동에의한 수의 계약과 전자입찰을 통해 계약이 이루어지며, 계약기간은 1년에서 약3년으로 장기 계약을 하고 있습니다.(2) 민자사업(BTL) 사업계약 민자사업(BTL)사업관련 재경부 고시에의한 건설사 입찰수주시의 당사에 컨소시엄 참여 요청으로 계약이 이루어지고 있습니다. 5. 주요 수주상황

당사의 올해 신규 계약 체결건은 총 40건으로 계약금액은 1,001억원 입니다

(단위 : 백만원)

계약내용	계약기간	계약금액	비 고

트리플스트리트	36	10,858	2016년 당사 별도재무기준매출액 대비 5.29%

에버랜드	36	9,419	2016년 당사 별도재무기준매출액 대비 4.59%

S-Oil 공장	36	8,663	2016년 당사 별도재무기준매출액 대비 4.22%

한국도로공사통행료수납(청양외5개소)	26	6,304	2016년 당사 별도재무기준매출액 대비 3.07%

한국도로공사통행료수납(청송지사)	24	6,273	2016년 당사 별도재무기준매출액 대비 3.05%

한국철도시설공단	9	5,985	2016년 당사 별도재무기준매출액 대비 2.91%

한국가스공사(소방 용역) 외	-	52,671	2016년 당사 별도재무기준매출액 대비 25.64%

합 계	-	100,173	2016년 당사 별도재무기준매출액 대비 48.76%

6. 파생상품 등에 관한 사항 당기말 현재(2016.12.31) 제5회차 전환사채 공정가치 변동분으로 인해 인식한 파생상품평가손실은 336,981천원 이며, 옵션의 공정가치 변동분으로 인해 인식한 파생상품평가손실은 4,730,000천원이며, 파생금융부채는 2,008,126천원 입니다.

7. 경영상의 주요계약 등해당사항 없습니다.

8. 연구개발활동가. 연구개발활동의 개요

(1) 동사는 시설, 경비 및 청소관리분야에서 한국생산성본부로부터 ISO14001 및 ISO9002를 인증받았으며, 위험물기능사, 전기기사 등 각 분야 전문기술자 약 900 여명을 보유하여 체계적으로 시설물 및 용역관리에 노력하고 있습니다. (2) 인력관리 및 운용의 비중이 큰 동사는 각 사업부의 소장 및 전문기술자간의 협력을 강화하여 년 2회에 걸쳐 Building Management의 발전 및 노하우 전수등에 대한 회의를 실시하여 보다 나은 빌딩관리 시스템을 도입을 모색하고 있습니다. 나. 연구개발 담당조직

(1) 동사의 관리개발연구팀은 건축물 또는 사업장의 특성을 살려 최적의 관리시스템을 준공단계에 필요한 기술진단부터 관리상에서 발생되는 문제점을 주기적으로 점검, 보완함으로써 건물경영을 과학적으로 운영하고 있습니다. (2) 동사의 현장관리업무지원팀은 용역 및 설비관리업무의 내부구조를 체계화시켰으며, 기계설비 및 전기설비의 안전진단에 대한 현장지원 및 연구를 수행하고 있습니다. [투자부문] 1. 주요서비스 등

(단위 : 백만원, %)

사업부문	매출유형	품 목	주요상표	매출액	비율

투자부문	투자자문	국내외 투자	-	-	-

합 계	-	-	-	-	-

※ 상기 매출은 당사의 계열회사인 (주)씨앤에스홀딩스의 2015년 12월 말 매출 내역임. 2. 시장위험과 위험관리 투자 및 컨설팅를 전문으로 하는 투자기업로서 주로 국내시장(유가증권시장, 코스닥시장)을 통해 주식을 매매하고 있으며, 해외기업 주식 또한 면밀한 검토를 거쳐 투자를 하고 있습니다. 당사는 주가 상승시 그 차익을 실현하여 향후 발생할 또다른 투자를 위하여 유보금으로 자금을 적립하고 있습니다. 당사의 시장위험은 주식투자를 주업으로 하기 때문에 타업종에 비해 경기변동과 국내외 증시에 탄력적으로 반응하는 경향이 있습니다.

이에 대하여 당사는 국내 투자 뿐 아니라 해외 우수기업을 발굴 투자하여 포트폴리오를 다양하게 구성함으로써 특정지역 경기변동에 따른 영향을 최소화 하고 있습니다.