씨앤에스자산관리 반기보고서 (2025.06)
1. 사업의 개요

당사의 사업 부문은 사업 지원 부문과 투자 부문으로 구별됩니다. 사업 지원 부문은 건물 관리부문과 임대 사업 부문으로 구분되나, 당사의 자산과 매출의 비중을 고려하여 건물 관리 부문만을 공시대상 부문으로 한정하였습니다. 투자 부문은 주식투자 부문과 투자자문 부문으로 구분되나, 당사의 자산과 매출의 비중을 고려하여 주식 투자 부문만을 공시대상 문으로 한정하였습니다.

당사 및 종속회사의 사업 부문별 현황을 요약하면 아래와 같습니다.

(2025.06.30. 기준)

구 분	상호	주요재화와 용역	사업내용

사업지원부문	건물관리부문	㈜씨앤에스자산관리	건물관리	건물의 시설, 미화, 경비, 주차 등을 운영하여건물관리의 편의성을 제공

임대사업부문	북경경신천과기유한공사	전시회 및 임대사업	미술, 조각예술품 전시 등 임대사업 진행

건물관리부문	신천개발㈜	건물관리	건물 관리, 건축물유지관리, 시설경비업,위생관리용역업 진행

건물관리부문	㈜씨앤에스네트워크	건물관리	건물 관리, 건축물유지관리, 시설경비업,위생관리용역업 진행

투자부문	주식투자부문	㈜씨앤에스홀딩스	자금운용	유가증권 시장 및 코스닥 시장을 통한 주식투자및 IPO기업투자

투자자문부문	기업M 컨설팅	기업 M 컨설팅을 통한 구조조정 업무 진행

사업부문별 자산과 매출액(2025년 6월말 기준)

(단위 : 백만원)

구분	상호	자산	매출

금액	비율(%)	금액	비율(%)

사업지원부문	건물관리부문	㈜씨앤에스자산관리	57,179	97.65%	72,242	100.00%

임대사업부문	북경경신천과기유한공사	731	1.25%	-	-

건물관리부문	신천개발㈜
㈜씨앤에스네트워크	125	0.21%	-	-

투자부문	투자자문부문	㈜씨앤에스홀딩스	518	0.89%	-	-

계	58,553	100%	72,242	100.00%

※ 당사는 별도재무제표 기준이며, 종속회사는 개별재무제표 기준입니다.

1.1 업계의 현황가. 산업의 성장성국토교통 통계 누리에 의하면 2024년 12월 31일 기준 전국의 총 빌딩 동수는 7,421,603동으로 주택용, 상업용, 공업용, 문화 사회용 외 기타 용도로 분류되어 있습니다.2012년 최초 집계 6,796,239동 대비 9.20% 증가하였으며, 이중 건물관리 서비스가 필요한 5층 이상 고층건물은 445,949동으로 2023년 기말 대비 1.41% 증가하였습니다.(국토교통 통계누리 중 "국토·도시 / 건축물 통계" 참조)이와 관련하여 건물의 전문적 관리에 대한 인식도의 증대와 대형건물, IBS(첨단 빌딩)의 등장으로 시장규모는 계속 증가 추세입니다. 또한, 건축물 관리법 시행(2020년 5월 1일)으로 건물의 장수명화, 유지관리 강화 등 건물관리에 대한 중요성이 부각됨에 따라 관련 산업이 활성화되는 효과가 날 것이란 기대감이 있습니다.업계의 특징적 요소로 1~5년의 장기계약으로 인하여 경기변동에 별다른 영향을 받지 않습니다. 또한, 현금거래에 의한 자금 유동성이 우수하여 안정적 조건을 유지하고 있습니다.

1) 시설, 미화, 경비관리용역시설관리 용역사업은 최근의 첨단 빌딩의 증가와 빌딩관리 업무의 중요성을 인식 전문용역 업체로의 위탁관리 움직임 등으로 빌딩의 임대 컨설팅 분야와 함께 수요가 점차적으로 증가할 것으로 예상됩니다.

2) 민자사업(BTL(Build-Transfer-Lease)) 사업서비스BTL 방식을 통해 정부 및 지방자치단체에서는 시급하게 공급이 필요한 교육·복지·문화 등의 생활기반 시설에 대한 재정 부담을 최소화하면서 적시에 공급할 수 있으며 더불어 민간의 창의성과 효율성을 살려서 사업을 추진할 수 있게 됩니다. 또한, 민간의 입장에서는 적정 수익률을 보장받음으로써 안정적으로 사업을 추진할 수 있게 된다는 장점을 가집니다.

3) 주차관리 사업주차관리, 위탁사업은 4차 혁명에 따라 IT, 무인화로 변경되는 시점에 있어 주차관리 업체의 전문성이 주목받고 있는 상황으로, 전문성에 기반을 둔 초기 장비 투자 및 컨설팅을 통하여 단기계약(1~2년)이 아닌 장기계약(3년 이상)을 통한 사업의 안정성을 확보할 수 있으며, 첨단 무인장비 설치를 통한 노무 관리 리스크를 최소화할 수 있습니다. 이러한 강점으로 전문 업체의 위탁 관리가 확대되고 있으며 주차관리 시장 자체의 규모가 커지고 있습니다.나. 경기변동의 특성시장이 과열 경쟁 상태이나 시장 경기에 큰 영향이 없는 안정된 사업 성장이 보장되는 사업 분야입니다.

1) 시설, 미화, 경비 관리용역시설물관리용역분야는 주변의 경기 상황에 비교적 영향을 적게 받으며, 건물 내의 주요 시설의 관리의 중요성 인식으로 점차적으로 시장이 확대되는 추세입니다.2) 민자사업(BTL(Build-Transfer-Lease)) 사업서비스완공된 시설물의 관리권이 20~30년 장기계약으로 지속적인 매출이 발생되나 최저임금은 최근 5년간(2020년~2024년) 대폭 인상되었고, 정부 지급금(운영비)에 적용되는 소비자물가지수 상승률은 소폭 인상되어 인건비의 부담이 가중되고 있는 상황입니다. 또한, 시설물 이용자에 따라 다소의 영향은 있습니다.

3) 주차관리 사업주차사업은 영업장소의 날씨, 경기 변동에 비교적 영향을 받는 편이나 장비 투자에 따른 장기계약으로 인한 수익의 안정화와 무인화 장비를 통한 관리 비용 최소화로 안정된 사업구조가 가능합니다.

다. 경쟁요인국내 대그룹 계열사를 비롯하여 각종 건물관리 관련 협회에 등록된 약 2,970여 개 기업과 그 외의 영세 업체가 난립되어 있어, 건축물 관리에 영업활동 등에 대한 과다한 경쟁이 이루어지고 있습니다.라. 자원조달상의 특성당사의 주력사업은 빌딩 종합 관리 및 BTL 사업 관리 부문으로 인력을 통한 관리로 인력수급에 의존도가 강한 사업입니다. 따라서 신규 매출에 따라 인력수급이 결정되는 특성이 있습니다.마. 관련 법령 및 정부의 규제해당사항 없음.

1.2 회사의 현황

가. 영업개황 및 사업부문의 구분당사는 1980년 1월 8일 설립된 빌딩 종합 관리 업체로서 시설관리 부문, 청소 부문, 일반경비 및 특수 경비 부문, 주택 사업 부문과 BTL 사업 부문을 병행하여 용역을 제공하고 있습니다. 당사의 사업 부문은 인력 중심의 일반경비용역 및 시설물관리용역 단일 사업으로서 공시대상 사업 부문을 분류하여 적용하지 않습니다.나. 시장 점유율동 업종 종사업체는 각종 건물관리 관련 협회에 등록된 약 3,033여 개 기업 외에 영세 업체가 분포해 있습니다. 공개되지 않은 각 회사의 매출 규모와 전체 시장 규모를 고려한 점유율 산정은 어려우나, 사업시설 유지·관리 서비스업으로 등록된 전국 8,958개 기업 중 매출액 기준 18위로 집계되고 있습니다.(NICE 기업 정보, 2025년 06월 30일 기준)

다. 시장의 특성빌딩 종합 관리부문의 시장은 점차 대형화 및 전문화되고 있는 실정이며, 포괄적인(시설, 미화, 경비) 계약이 이루어지고 있는 상황입니다. 당사의 주요 빌딩 종합 관리 대상 건물은 외국계 기업 빌딩뿐 아니라 공공기관 건물, 의료기관, 일반 사무실 및 백화점, 상가 외에 복합 공동주택 등 다양하게 실시되고 있으며, 특히 외국기업의 국내 빌딩 인수로 인한 신규 시장이 확대될 전망이며, 외국기업에 대한 영업력 확대가 매출 극대화에 커다란 비중을 차지할 전망입니다.