신원종합개발 사업보고서 (2019.12)
II. 사업의 내용

가. 업계의 현황 1) 건설산업 부문

(1) 산업의 개요건설산업은 토지를 바탕으로 노동, 자본, 자재와 경영관리 등의 생산요소를 결합하여구축물을 생산하는 산업으로 주택의 건설에서부터 도로, 생산기반 시설인 공장을 비롯한 각종 산업시설, 사회간접자본의 확충 그리고 국토개발 및 해외 개발사업에 이르기까지 광범위한 고정자본의 형성에 관련된 산업이라 할 수 있습니다. 건설업은 타산업에 비해 단일 생산 규모가 크고 부가가치의 창출이 크지만 공사기간이 장기간 소요됨에 따라 금리나 자본의 가용성 등 금융부문의 영향이 크며, 또한 경기변동이나 정부의 정책등의 변화에 큰 영향을 받는 산업적인 특징을 가지고 있습니다.( 2) 산업의 성장성 국내 경제가 전체적으로 과거의 성장의 시대를 지나 저성장의 국면에 진입하면서 GDP에서 차지하는 비중이 높은 건설산업도 저성장의 성숙단계에 도달한 것으로 전망됩니다. 그러나 한편으로는 주택부족으로 인한 실수요 존재, 국민소득 증가에 따른 문화, 관광, 레저, 복지 등의 분야에서 사업 발굴 및 개발에 따라 다양한 시장 기회가 증대될 것으로 예상되고 있습니다.또한, 다양한 복합공간에 대한 소비자의 욕구 증대, 정부 및 지자체 주도의 대규모개발형 사업기회 증대 등 대형화 복합화 추세와 더불어 국내 건설회사의 해외 시장 참여 기회확대 등 향후 충분한 성장 가능성이 예상되고 있습니다. ( 3) 경기변동의 특성 건설경기는 일반 경제활동과 매우 밀접한 관계를 가지고 있으므로 산업 구조 및 경제 활동의 변화, 소득의 증감 및 투자의 패턴, 부동산 경기의 변동 등의 요인에 영향을 받으며, 특히 정부의 금융 및 경제정책, 주택관련 정책 및 사회간접자본의 투자 정책 등에 따라 그 수요가 좌우됩니다. (4) 경쟁요소 외국 업체의 국내 시장 진입이 점점 증가될 것이며, 국내에서도 신규 업체가 지속적 으로 증가해 온 추세에 따라 업체간의 경쟁이 치열하며, 대형 건설사의 시장 지배력은 점차 심화되고 있습니다. 이와 같은 현상에서 경쟁력 우위를 확보하기 위해서는 소비자 위주의 마케팅 전략 차원에서 품질 및 서비스 향상을 통해 고객만족을 극대화하는 한편, 원가절감을 통한 가격 경쟁력에서의 우위 확보, 과거의 단순시공력에서 탈피하여 종합관리능력의 배양, 설계 및 엔지니어능력의 특화, 상품의 브랜드화, 자금의 가용 능력 및 대외신인도관리 등이 경쟁력의 핵심요소로 작용할 것입니다. ( 5) 자원조달의 특성 건설에 필요한 주요자재는 대부분 국내에서 조달하고 있으며, 건설자재의 수급상 특성은 우리나라 주거시설 등 건설수요가 다변화되지 못하여 특정 자재에 과다한 수요가 발생, 일부 국내자원의 고갈 등으로 해외 의존도가 점차 상승하는 추세입니다. 또한 중국의 경제성장정책에 따른 개발활성화로 중요 자재수급에 상당한 영향을 받고 있는 실정입니다. 한편 건설업은 여타 산업보다도 인력자원의 비중이 큰 산업이나 그간 경제성장에 따른 생활수준 향상과 건설현장의 열악한 근로조건 등으로 건설현장 노동 기피현상이 두드러지는 추세며 이를 기계화시공확대, 우수시공인력확보, 외국 숙련노동력의 도입으로 이를 대체하고 있습니다 (6) 관계법령, 정부의 규제 및 지원정부의 건설관련 법령 및 제도는 다양합니다. 관계법령체계는 국토정책분야, 토지분야, 주택분야, 도시분야, 건설경제분야, 기술분야, 도로/수자원/수송물류/육상교통/철도/항공 분야 등으로 대별되어 해당분야마다 관계법령이 다수 있으며, 대표적으로건설산업기본법, 건축법, 주택법, 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률, 기획재정부 회계예규 등을 들 수 있습니다. 정부는 시장 전반의 경제상황을 고려하여 건설관련 정책을 시행하고 있습니다. 건설 시장 개방이 빠른 속도로 진행됨에 따라 국제적인 수준으로의 전환이 시급히 요구되고 있는 등 건설산업을 둘러싼 국내외의 환경이 급변하는 추세에 있습니다. 정부는 건설산업의 선진화를 위해 겸업 제한 폐지, 입낙찰제도 개선 등 건설사간 완전경쟁을 유도하고 있으며, 투명성과 기술력 제고를 골자로 하는 '건설산업 선진화 방안'을 마련하여 추진하고 있습니다. 또한, 건설산업 경쟁력 강화 방안을 지속적으로 추진하기 위한, 건설업체에 대한 우량한 재무구조 및 신용평가등급에 의한 시장감시기능이 유도되고 있습니다. 정부는 최근 부동산 안정 및 가계부채 관리를 위해 여러 규제방안을 내놓았으나, 일부 과밀지역내 규제 방안으로 당사가 추진중인 사업장에는 큰 영향을 주지 않을 것으로 판단하고 있습니다. 2) 자동차 수입 판매업 부문 (1) 산업의 개요자동차산업은 기계공업을 비롯한, 철강, 화학, 전기, 전자, 고무, 유리, 플라스틱 등의산업과 2만여개의 부품을 만드는 부품업체와 연관된 자동차제조업과 직영영업소, 딜러, 광고, 할부금융사, 보험사 등과 연관된 자동차유통업, 정비, 부품, 주유 등의 업종과 연관된 자동차운행업 등 타산업 및 업체 전반에 광범위한 산업기반을 두고 있으며, 전후방 산업과의 연관효과는 타 산업에 비해 매우 높습니다. 자동차제조는 거대한 자본 투자와 함께 규모의 경제를 추구하는 것이 특징이 있으며, 자동차판매는 전국적인 판매 및 유통망과 A/S망을 통한 혁신적인 기획 및 마케팅 능력이 판매를 좌우하는 특징이 있습니다. (2) 산업의 성장성수입차 시장은 1994년 시장이 형성되어 IMF 이후 꾸준히 성장하여, 2012년 130,858 대ㆍ2013년 156,479 대ㆍ2014년 196,359 대ㆍ2015년 243,900 대ㆍ2016년 225,279 대ㆍ2017년 233,088 대, 2018년도 260,750대, 2019년도 244,780대 가 등록되었습니다. 2019년 등록대수가 `18년에 비해 소폭 감소 하였으나, 매년 꾸준히 성장세를 보여주었습니다. 중국자동차의 경우 현재 소비자의 선입견으로 인하여 고전하고 있지만 현재 당사가 판매 하고 있는 자동차의 경우 국내 관련 법규를 충족할 수 있도록 안전, 환경 장치 등의 업그레이드는 물론 품질 개선을 거쳐 우리나라의 엄격한 인증 과정을 완벽히 통과한 후 판매를 하기 때문에 안전성과 품질이 우수 합니다. 때문에 향후 마케팅 및 차량 Line-Up 확대 등의 요인으로 인하여 중국자동차의 성 장성은 무한 할 것이라 예상 합니다.

(3) 경기변동의 특성

자동차 수요는 경기 변동과 밀접한 관계를 맺고 있습니다. 자동차 보급이 일정 수준이상에 도달해 자동차 수요의 증가세가 둔화 내지는 정체를 보이는 시기에는 그 관계가 더욱 뚜렷하게 나타납니다. 자동차 보급이 성숙되기 전인 1994년 이전에는 경기 변동에 상관없이 자동차 수요가 급격히 늘어났지만, 성숙 단계에 들어선 1995년부터는 경기 변동에 민감한 영향을 받고 있습니다.

특히 경기 침체기에는 대표적 내구재인 자동차의 수요가 다른 소비재에 비해 더 크게감소하는 특성을 나타내고 있습니다. 지난 1998년에 자동차 내수 판매가 절반 이하로 위축된 것은 이러한 특성에 기인합니다.

(4) 경 쟁요소

자동차산업의 핵심 경쟁요소로는 제품력과 마케팅력, 비용 경쟁력을 들 수 있습니다.이 세 가지 요소는 시장 지배력을 강화하고 비용 절감 및 수익성을 확보하는데 결정적인 영향을 미치는 변수입니다. 이 중 가장 중요한 제품력은 차량의 성능, 안전성, 디자인, 품질, 신기술 등 제품에 대한 만족도를 극대화시킴으로써 경쟁우위를 가질수있게 해줍니다. 마케팅력은 고객이 원하는 상품 컨셉트 창출 및 신제품 출시, 광고, 판매 및 A/S망 구축 등을 매개로 하여 고객을 적극 창출함으로써 경쟁력을 높여주게됩니다. 비용 경쟁력은 신제품 개발비용, 양산차 제조생산성, 간접인력의 생산성, 금융비용 등을 포함하는 총체적인 비용 개념으로 가격경쟁력과 수익성에 결정적인 영향을 미치고 있습니다.

이 세 가지 경쟁요소는 산업환경의 변동에 따라 상대적 중요도가 변화하는 특징을 보이고 있습니다. 경제 호황기에는 제품력을 위주로 고부가가치를 추구하는 반면, 경기침체기에는 비용 경쟁력과 마케팅력을 기반으로 수익성을 보전하려는 경쟁 양상이나타나는 것입니다. (5) 자원조달의 특성 자동차산업은 거대한 자본이 투입되는 대규모 장치산업이라는 특성 때문에 각국마다 소수업체 위주의 과점체제를 구축하고 있습니다. 즉, 일정 규모의 양산설비를 구축하는데 막대한 비용이 투입되어야 하며 진입결정 이후 제품 출시까지 최소한 4~5년이 소요되기 때문에 막대한 자금력을 갖춘 대기업이라도 진입에 성공할 가능성이 매우 낮습니다. 이밖에 자동차 업체는 종업원이 수만 명에 이르고 협력업체가 수천 개에 달하기 때문에, 부실 경영이 장기화되는 경우에도 국민 경제적 파장을 고려해 쉽사리 퇴출을 감행하지 못하는 특성을 가지고 있습니다.

나. 회사의 현황(1) 영업개황 및 사업부문의 구분

(가) 영업개황건설시장은 금리인상 및 정부의 대출규제와 다주택자 양도세 중과세 등 그리 낙관적이지 않은 상황입니다. 또한 건설업에 대한 금융권의 부정적인 시각 및 중소건설업체의 사업 추진여건이 여전히 열악한 환경하에서도 사업진행 방향을 전환하여 안정적인 사업기반 확충을 위한 관토목공사 및 수익성 있는 민간사업의 수주에 적극적으로 참여하고 있습니다. 2019년도 당사는 연결 재무제표 기준 매출액2,565억원, 영업이익69억원, 당기순이익127억원 달성으로 전년 대비 소폭 영업이익이 감소하였으나, 2020년도에는 민간 플랜트 사업영역 확대와 포항득량, 부평삼산 재건축 사업 착공이 예상되어 있으며, 당사의 주력 사업인 어퍼하우스 청담의 성공 분양에 이은 어퍼하우스 남산의 착공으로 계속적인 실적 안정세가 지속될 것이라 예상 됩니다. (나) 공시대상 사업부문의 구분

건설업의 특성 및 당사의 부서단위조직을 고려하여 도급공사인 공사수입, 분양수입, 임대수입 그리고 기타수입으로 편의상 구분하였을뿐, 보고해야할 사업부문 구분에 따른 분류가 아님을 알려드립니다. (단위:백만원)

사 업 부 문	매 출 액	판 매 방 법	주 요 제 품

공사수입	191,770	도급공사	도로,빌딩 등 각종건축

분양수입	54,405	자체사업	고급빌라

임대수입	1,862	임대사업	보유상가 외

기타수입	8,419	판매업	수입자동차 판매수입 외

계	256,456	-	-

(2) 시장점유율 등

당사는 2019년 종합건설업자 시공능력평가액 189,384(백만원)으로 도급순위 136위입니다.

(건설업체는 시장점유율을 산출하기가 곤란하여 시공능력평가액을 기준으로 나타내었음)

(3) 조직도2. 주요공사 현황 등가. 주요공사 현황

(단위 : 백만원,%)

구 분	제 37기 연간	제 36기 연간	제 35기 연간	비고

시공 실적(A)	시공 계획(B)	비율(A/B)	시공 실적(A)	시공 계획(B)	비율(A/B)	시공 실적(A)	시공 계획(B)	비율(A/B)

국내도급공사	건축공사	관급	16,932	-	-	2,111	2,380	88.74	4,022	4,000	100.55	-

민간	148,962	-	-	178,279	179,009	99.59	138,664	140,000	99.04	-

토목공사	관급	24,810	-	-	18,035	19,504	121.45	15,243	15,040	101.35	-

민간	1,066	5,652	2,433	2,433	100	-

해외도급공사	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

자체 공사	54,405	-	-	11,114	11,409	97.41	15,935	15,935	100	-

기 타	10,281	-	-	5,433	-	-	19,530	16,275	120	-

합 계	256,456	-	-	220,625	212,302	103.92	195,827	193,683	101.11	-

나. 공사종류별 완성도 현황(1) 도급건축공사

(단위 : 백만원 )

구 분	공사건수	완성공사 및 수익인식액	계약잔액	원도급액	평균 도급액

제37기	제36기	제35기

관 급	10	16,932	2,111	4,022	14,033	34,036	1,692

민 간	25	148,962	178,279	138,664	280,288	624,469	24,979

해 외	-	-	-	-	-	-	-

기 타	-	-	-	-	-	-	-

합 계	35	165,894	180,390	142,686	294,321	658,505	18,814

(2) 도급토목공사(단위 : 백만원)

구 분	공사건수	완성공사 및 수익인식액	최근결산 기말계약 잔액	원도급액	평균 도급액

제37기	제36기	제35기

관 급	11	24,810	18,035	15,243	26,280	71,793	6,527

민 간	1	1,066	5,652	2,433	-	6,719	6,719

해 외	-	-	-	-	-	-	-

기 타	-	-	-	-	-	-	-

합 계	12	25,876	23,687	17,676	26,280	78,512	6,543

(3) 자체공사(단위 : 백만원)

구 분	공사건수	완성공사 및 수익인식액	예정공사원가	공사지역	비 고

제37기	제36기	제35기

국 내	1	54,405	11,114	15,785	-	강남	-

해 외	-	-	-	-	-	-	-

기 타	-	-	-	150	-	-	-

합 계	1	54,405	11,114	15,935	-	-	-

3. 설비 등에 관한 사항가. 주요설비의 현황

[자산항목 : 토지] (단위 : 백만원)

사업소	소유형태	소재지	구분(수량)	기초장부가액	당기증감	당기상각	당기말장부가액	비고

증가	감소

-	자가소유	화성 봉담	158㎡	126	-	-	-	126	-

소 계	158㎡	126	-	-	-	126	-

합 계	158㎡	126	-	-	-	126	-

[자산항목 : 건물] (단위 : 백만원)

사업소	소유형태	소재지	구분(수량)	기초장부가액	당기증감	당기상각	당기말장부가액	비고

증가	감소

-	자가소유	화성 봉담	1	74	-	-	2	72	-

소 계	1	74	-	-	2	72	-

합 계	1	74	-	-	2	72	-

[자산항목 : 구축물/건설용장비/차량운반구/공구와기구/집기비품]] (단위 : 백만원)

사업소	소유형태	소재지	기초장부가액	연결실체변경	당기증감	당기상각	당기말장부가액	비고

증가	감소

-	자가소유	차량운반구	158	-	105	21	91	151	-

자가소유	집기비품	202	-	-	9	89	104	-

자가소유	시설장치	106	-	-	-	48	58	-

합 계	466	0	105	30	228	313	0

나. 주요 재고 자산의 현황(1) 원재료 매입 현황

(단위 : 백만원 )

구 분	구체적 용도	매입액	단 가	비 고

철 근레미콘갱폼, 알폼설 비전 기건축시멘트류	건설용 자재건설용 자재건설용 자재건설용 자재건설용 자재건설용 자재건설용 자재	3,4105,1738183,7244,31613,0132,130	570,000원/톤67,000원/m3-----	-

※ 상기 원재료 매입금액은 당기 1월 부터 12월말 까지의 누계 금액입니다.

(2) 영업용부동산의 현황(단위 : 백만원)

구 분	소재지	면적	취득가액	장부가액	공시지가	비 고

토지	화성시 봉담읍	355㎡	226	226	-	-

소 계	-	226	226	-	-

건물	화성시 봉담읍	5실	176	133	-	-

소 계	-	176	133

토지및건물	강원도 평창군	43실	5,608	2,953	-	-

소 계	-	5,608	2,953	-	-

4. 매출에 관한 사항가. 매출실적(단위 : 백만원)

구 분	공사종류	제 37기	제 36기	제 35기	비고

금 액	비 율	금 액	비 율	금 액	비 율

국내 도급공사	건 축	165,894	64.69	181,971	82.48	142,686	72.86	-

토 목	25,876	10.09	22,107	10.02	17,676	9.03	-

해외 도급공사	건 축	-	-	-	-	-	-	-

토 목	-	-	-	-	-	-	-

자체공사	54,405	21.21	11,114	5.04	15,935	8.14	-

기 타	10,281	4.01	5,433	2.46	19,530	9.97	-

합 계	256,456	100	220,625	100	195,827	100	0

나. 수주 및 판매전략 등(1) 수주 및 판매조직

- 플랜트사업팀, 공공사업팀, 신사업팀, 개발사업팀, 도시정비사업팀, 사업관리팀 , 기획/마케팅팀 등 총16명 : 민간건축, 주택사업, 관급공사, SOC, 플랜트 및 B.T.L 수주 영업

(2) 수주전략ㆍ관급공사

① 관공사 입찰 참여 확대 ② 사전공동도급 및 지역 우수업체 관리로 전략적 수주화 ③ 민간투자사업(B.T.L / S.O.C)참여 확대

ㆍ민간공사

① 수주정보 및 발주처 발굴 인프라 구축에 의한 수주 역량 강화 ② 철저한 시장 분석, 수요 파악에 의한 분양기법 개발 및 사업추진 ③ 전문 Develop Company로 시행 분야 확대

ㆍ해외도급공사* 해외도급공사는 향후 계획중임

(3) 판매전략(분양 및 임대전략) 및 판매조건

가) 수주총력화 - 원가분석 철저, 도급공사 확보, 자체 사업 부지 매입 나) 분양 중도금 등 수금관리 철저 다) 효율적 영업 인력관리 마) 특화된 분양전략(실 수요자 중심) 및 시공 바) "아침도시" , "어퍼하우스" 브랜드 홍보 강화 5. 수주 상황 가. 수주 현황

(단위 : 원)

구 분	현장명	발 주 처	도 급 액	공 사 기 간	미기성잔액 (미반영 분양수입)

토목 공사	김화지구 토목공사	김화지구 토목공사	4,542,693,636	17.03.07~20.12.10	1,195,537,548

화천LPG배관망자원시범사업 2공구	화천LPG배관망자원시범사업 2공구	6,145,620,909	17.04.12~19.04.30	-

제주도천연가스 공급설비	제주도천연가스 공급설비	19,369,020,000	17.01.13~19.11.30	-

학봉-봉암도로건설공사	학봉-봉암도로건설공사	19,802,727,273	16.01.06~23.01.08	11,690,205,648

성심고가 보수공사	성심고가 보수공사	951,675,454	19.07.09~20.01.14	743,655,377

포승관리소 증설공사	포승관리소 증설공사	3,468,021,000	18.05.30~19.05.14	-

천상계통 복선화사업	천상계통 복선화사업	5,105,559,090	19.12.26~23.01.04	5,091,174,823

춘천-화천 국도5호선 공사	춘천-화천 국도5호선 공사	6,819,546,455	18.08.24~25.07.27	6,013,242,061

인천생산기지 부취하역실 설치공사	인천생산기지 부취하역실 설치공사	800,100,000	18.12.03~19.08.01	-

부산명지지구 개발사업 조경공사	부산명지지구 개발사업 조경공사	2,454,698,936	17.11.29~21.06.11	1,546,335,682

김천 혁신전원마을 조성공사	김천 혁신전원마을 조성공사	6,718,550,000	17.12.27~19.05.24	-

건축관공사	하남미사도시정보화시설전기공사	LH공사하남사업본부	842,465,455	14.06.20~19.12.31	223,005,160

화성동탄2 아파트 전기공사 13공구	㈜엔에이치에프제11호 위탁관리 부동산투자회사	2,083,957,955	17.09.07~19.08.07	-

수원고지검청사 위탁개발사업 전기공사	한국자산관리공사	2,736,794,181	16.12.05~19.04.01	-

해양안전체험관 건립 소방공사	경기도청	406,012,218	18.11.29~20.11.19	281,648,158

고속국도 제14호선 밀양-울산 전기공사(제5공구)	한국도로공사 부산경남본부	1,491,880,000	18.12.05~20.10.24	1,389,530,107

경기도소방학교보강공사	경기도소방학교	1,005,500,909	19.12.06~20.03.26	1,003,039,343

신남중 교사 신축공사	인천지방조달청	5,305,307,000	18.12.28~20.03.31	2,008,015,551

동남1초등학교신축	충북지방조달청	3,431,401,815	19.06.14~20.08.03	2,744,816,223

대대병영생활관개수본공사	국방부	1,388,801,818	19.12.31~20.12.20	1,382,183,404

18-공-탄약고 시설공사	국군재정관리단	15,344,297,881	18.12.28~20.08.31	5,000,354,813

건축민간공사	원익머트리얼즈 연구동	원익머리트얼즈	145,500,000	19.12.30~20.03.31	80,551,111

구포동A1증축공사	원익큐앤씨	6,927,800,000	19.03.01~20.01.31	884,489,215

구포동A캠퍼스	원익큐앤씨	6,610,700,000	19.03.01~19.11.30	377,884,289

원익홀딩스진위사업장	㈜원익홀딩스	33,900,000,000	19.09.30~20.07.31	30,917,038,334

한국메티슨Warehouse	한국메티슨	5,800,000,000	19.02.25~20.02.24	2,152,930,525

SKC Blank mask 증축	(주)에스케이씨	2,450,000,000	19.02.20~19.08.31	-

SKC Blank mask 공동구공사	(주)에스케이씨	1,319,500,000	19.06.20~19.09.20	-

광주봉선동근생시설	코암홀딩스	5,500,000,000	19.04.01~20.02.28	2,574,486,399

소하2구역가로주택	소하2구역정비사업조합	40,462,000,000	착공후 23개월	40,371,908,798

원익IPS CS센터	원익아이피에스	4,500,000,000	19.05.01~19.12.31	1,507,319,368

오창원익큐브신축공사	원익큐브	3,912,650,000	19.02.10~19.06.30	-

나노윈 반도체 증축공사	나노윈㈜	8,641,850,000	18.07.23~19.08.31	-

오창회수창고증축공사	㈜원익머트리얼즈	2,429,070,800	18.09.05~19.01.31	-

아산법곡동공동주책	코람코자산신탁	19,188,337,380	18.12.10~19.05.30	-

포항득량재건축아파트	득량주공아파트 주택재건축 정비사업조합	102,415,306,000	착공후32개월	97,174,213,878

제천천남아파트신축공사	제천천남지역주택조합	77,314,398,400	16.09.21~19.02.28	-

부평삼산부영아파트	부평삼산부영아파트 재건축정비사업조합	48,770,920,000	착공후29개월	47,061,965,294

안동용상 공동주택 신축공사	코람코자산신탁	45,411,000,000	17.08.18~19.12.17	-

용인역북재건축아파트	용인2구역주택재건축 정비사업조합	69,842,084,000	16.08.26~19.02.26	-

정우연립주택재건축	정우연립주택조합	26,457,000,000	착공후 26개월	26,343,014,373

강릉 송정 신원아침도시	한국토지신탁	77,854,610,000	17.10.13~20.04.14	9,113,002,128

남강주택재건축정비사업	코리아신탁	23,111,949,000	19. 12. 30 ~ 21. 12. 30	21,729,275,377

자체사업	청담파크빌라	자체공사	94,949,280,673	18.02.01~19.11.15	29,429,745,055

합 계	818,128,588,238	350,030,568,042